四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终107号 上诉人（原审原告）：王永荣，女，1966年9月8日出生，汉族，四川省德昌县人，居民，住四川省德昌县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨继平，四川骁驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：徐存江，四川骁驰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司，住所地：四川省德昌县德州镇川滇路段。统一社会信用代码：91513424078855703C。 负责人：刘家蓉，系该分公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘安贵，男，系该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：四川益兴房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区洗面桥街27号1-2幢2层3号。统一社会信用代码：91510107060074343H。 法定代表人：刘家蓉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘安贵，男，系该公司工作人员。 被上诉人（原审第三人）：陈阳，男，1974年8月10日出生，汉族，四川省德昌县人，居民，原住四川省德昌县，现羁押于四川省德昌县公安局看守所。 上诉人王永荣与被上诉人四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司（以下简称益兴德昌分公司）、四川益兴房地产开发有限公司（以下简称益兴公司）、陈阳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德昌县人民法院（2019）川3424民初1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王永荣上诉请求：1.撤销原判，对本案予以改判，判决益兴公司、益兴德昌分公司向上诉人交付德泰广场4-20商铺，及时为上诉人办理产权证，支付逾期交房违约金82322.00元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）上诉人已经按照被上诉人的要求支付了全部房款，不存在违约事实。上诉人于2015年6月29日在被上诉人的德泰广场售楼部签订《商品房买卖合同》和《德泰广场租赁合同》，并按约按被上诉人要求交纳了除约定扣除三年租金78480.00元外的20000.00元定金及228520.00元的剩余房款至陈阳的账户。被上诉人也承认与陈阳之间签订有协议，上诉人并没有违约。（二）案涉的《商品房买卖合同》和《德泰广场租赁合同》是在同一天签订，被上诉人称不知道此事是故意隐瞒重要事实，混淆视听。正是上诉人咨询购房过程中，被上诉人告知了上诉人返租抵扣，才让上诉人决定购买。一审法院同时审理的和被上诉人相同情况的其他案件中，也都同样是在签订《商品房买卖合同》的同时就签订了《德泰广场租赁合同》，也存在以租金抵房款的情况。（三）被上诉人存在明显的违约事实。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人应于2016年12月30日交房，如未按期交房，继续履行合同外，被上诉人还应支付房款万分之三的违约金。但至今日，上诉人仍未拿到房屋，被上诉人如此明显的违约事实，一审法院竟然视而不见。（四）因被上诉人的违约行为导致第三人的租赁合同没有生效，被上诉人应对此承担赔偿责任。故应由被上诉人支付上诉人这三年的租金。二、一审法院基于错误的事实从而作出错误的裁判。一审中被上诉人称《德泰广场租赁合同》与其无关，而陈阳称该合同是按被上诉人的要求制定，而上诉人在被上诉人处签订的该租赁合同。一审未结合本案的全案事实和已查明的被上诉人与陈阳的关系作出正确判决。 被上诉人益兴公司、益兴德昌分公司未作答辩。 被上诉人陈阳未作答辩。 王永荣向一审法院起诉请求：1.判令益兴公司、益兴德昌分公司继续履行与王永荣签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》和《德泰广场租赁合同》，向王永荣交付德泰广场4-20商铺。及时办理王永荣所购商铺的产权证。支付逾期交房违约金74556.00元（327000.00元×3÷10000×760）；2.本案的诉讼费由益兴公司、益兴德昌分公司承担。诉讼中，王永荣将第一项诉请中违约金诉请变更为按合同约定日万分之三，从2016年12月30日起一直计算至益兴公司、益兴德昌分公司实际交付房屋为止期间违约金。 一审法院认定事实：益兴德昌分公司系益兴公司在德昌成立的分公司，益兴公司、益兴德昌分公司均从事房地产开发。益兴德昌分公司在德昌县进行德泰广场、德泰家园房地产项目开发，在修建过程中因缺乏资金，从2014年开始，益兴公司陆续向陈阳、案外人骆强注册成立的凉山州鼎信融资理财咨询信息有限责任公司（以下简称鼎信公司）借款12000000.00余元。该借款均是以陈阳名义与益兴公司签订的借款合同，也是通过陈阳的个人账户转账到益兴公司账户。2014年上半年，益兴德昌分公司取得了德泰广场项目的预售许可证。此后由于益兴公司不能兑现借款利息，陈阳提出鼎信公司的理财客户需要购买商铺。在2015年，益兴公司与陈阳达成协议，约定将益兴公司在鼎信公司借款转为购房款，购买了德泰家园四楼的五十间商铺。以陈阳、案外人骆强、黄卫涛的名义分别与益兴德昌分公司签订了《商品房买卖合同》，并到德昌县城建局房管所进行了预售备案登记。此后于2015年2月16日，出卖人益兴德昌分公司的负责人刘家蓉与买受人陈阳、案外人骆强、黄卫涛另行达成《关于对（CH-01-0605）号商品房买卖合同协议内容的补充再约定》，当时双方协议约定，陈阳等三人购买的商铺如有第三方购买，则益兴德昌分公司要配合陈阳等人与第三方购房户签订商品房买卖合同、开具收据，购房资金由陈阳等三人个人收取。后期办理过户手续时，由益兴公司办理到相应的购房户名下。 2015年6月初，王永荣到益兴德昌分公司售楼部了解到第三人陈阳有购买的多余商铺需出售，此后在2015年6月19日，王永荣与益兴德昌分公司签订了《商品房买卖合同》。该合同中载明：“……出卖人：四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司……买受人：王永荣……第三条买受人所购商品房的基本情况……该商品房为第一条规定项目中的德泰广场〔幢〕〔座〕第4层×单元20号。……该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是凉山州精恒测绘有限公司，其预测建筑面积共25.78平方米，其中，套内建筑面积14.96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积10.82平方米。……第五条计价方式与价款……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币12684.25元，总价327000.00元。……第六条付款方式及期限买受人采取下列第一种方式付款。1.一次性付款。……第十条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的18%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金。……第十一条交付条件（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当至退房通知书送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。……第二十条产权登记……（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。……出卖人（签章）四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司合同专用章委托代理人（签章）刘家蓉印买受人（签章）：王永荣签订时间：2015年6月29日……附件五：付款方式及期限的其他约定买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：买受人于签合同当日一次性付清总房款327000.00元。大写：叁拾贰万柒仟元正，以收款收据为准。……”签订合同当日，王永荣支付了20000.00元购房款给陈阳。此后，王永荣于2015年8月27日用转款的方式向第三人陈阳支付了购房款228520.00元。同日，陈阳以自己的名义向王永荣出具了收款收据。之后王永荣就未再支付任何购房款项，王永荣一共实际支付购房款248520.00元。 2015年6月29日，王永荣还与案外人四川祥丰餐饮管理有限公司（以下简称祥丰公司）签订了《德泰广场租赁合同》。该合同中载明：“……商铺租赁合同甲方（出租方）：王永荣身份证号码：5134241966××××××××．乙方（承租方）：四川祥丰餐饮管理有限公司甲方位于德昌县德州镇新华街中段德泰广场4层20号商铺系在乙方购买，为提升商铺价值，确保商铺经营利益最大化，甲乙双方根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规的规定，经平等协商一致，现就乙方租赁甲方所购商铺用于统一经营管理事宜，达成如下一致意见，供双方共同遵守。一、租赁标的甲方向乙方购买的德泰广场4层20号商铺（位置及装饰、设备标准见该商品房买卖合同），建筑面积25.78平方米，套内面积14.96平方米。二、租赁期限及乙方经营权利1、租赁期限自2016年12月31日起至2029年6月30日止，共计12.5年度。……三、租金计算及支付方式1、……2、租金支付日期及支付方式：前三年（即2016年12月31日至2019年12月30日）的租金（人民币×拾柒万捌仟肆佰捌拾零元）已于甲乙双方签订《商品房买卖合同》当日在总房款中扣除（即甲方应收乙方前三年的租金已直接在甲方应付给乙方的购房款中减去）。第四年度至第十二点五年度的年租金在当年计租之日起60天内将当年租金通过转账的方式一次性支付给甲方。……十、本合同未尽事宜，由双方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。……十二、本协议经双方签字（盖章）时生效。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方：王永荣乙方：四川祥丰餐饮管理有限公司2015年6月29日”。 合同签订后，因益兴德昌分公司、益兴公司缺乏建设资金。德泰广场项目在2016年8月即停工，此后在德昌县人民政府推导下，德泰广场项目于2017年10月恢复施工建设，德泰广场工程项目现全部完工并于2018年7月20日竣工验收。因本案所涉商铺一直未完工，故在王永荣与益兴德昌分公司签订的合同约定交房时间内，益兴德昌分公司并未向王永荣交付房屋。承租王永荣商铺的案外人祥丰公司实际也一直未取得租赁商铺的实际占有控制及使用权。在此期间，王永荣一直未对益兴德昌分公司提起房屋买卖合同纠纷的诉请。案外人（租赁人）祥丰公司在实际未取得王永荣所出租商铺使用权的情况下，也一直未与王永荣协商解决或向人民法院提起诉讼。此后在2018年德泰广场项目竣工后，王永荣多次催告益兴德昌分公司，要求其履行合同义务向王永荣交付房屋未果。故王永荣起诉至法院，请求支持其诉讼请求。 审理中还查明，四川祥丰餐饮管理有限公司系陈阳与案外人骆强于2015年5月13日共同出资在德昌县注册成立的从事餐饮管理的有限责任公司，法定代表人为陈阳。益兴公司系刘家蓉等人于2012年12月27日出资在成都市武侯区注册成立的从事于房地产开发的有限责任公司。法定代表人为刘家蓉。益兴德昌分公司系益兴公司于2013年1月15日在德昌成立的分公司，负责人为刘家蓉。案外人祥丰公司与益兴公司、益兴德昌分公司无关联。王永荣并非鼎信公司理财客户。王永荣也未提供证据证明王永荣另行与益兴德昌分公司签订有《商品房买卖合同补充协议》和《德泰广场租赁合同》。 一审法院认为：根据王永荣的诉讼主张、益兴公司、益兴德昌分公司的答辩意见和陈阳的陈述以及庭审调查的情况，本案的争议焦点是王永荣与益兴德昌分公司签订了合同编号为商4-20的《商品房买卖合同》是否有效，益兴公司、益兴德昌分公司是否有应继续履行合同向王永荣交付商铺并承担逾期交房的违约责任。 本案中，王永荣出示了与益兴德昌分公司签订的《商品房买卖合同》，并且益兴公司、益兴德昌分公司委托代理人亦确认该合同的真实性。该合同系在益兴德昌分公司取得了商品房预售许可证明的情况下签订的合同，虽此前本案所涉商铺已先有陈阳与益兴德昌分公司签订的房屋买卖合同且进行了预售登记的，但审理中同时亦查明陈阳、案外人骆强、黄卫涛与益兴德昌分公司另行达成有协议，双方同意将陈阳所购商铺可以再出售，益兴德昌分公司要为新购房户办理相关手续，所售房收入现款由买受人陈阳自己进行操作。因王永荣与益兴德昌分公司签订的该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不损害他人利益，也不违反法律强制性规定，故予以确认本案中王永荣与益兴德昌分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，对于成立并且生效的合同，合同当事人应当严格按照合同约定全面履行合同义务。但是在本案审理中查明，王永荣在具体履行合同义务支付房款过程中存在众多超越双方所签订合同的行为，首先是双方在合同中约定由买受人一次性付清总房款327000.00元，并以收款收据为准。但在实际履行过程中，王永荣并未向出卖方益兴德昌分公司支付购房款项，而是向陈阳支付了其中的部分购房款项即248520.00元。其余购房款78480.00元，以案外人祥丰公司作为承租人，以本案王永荣作为出租人另行签订《商铺租赁合同》，用2016年12月31日至2019年12月30日的租金予以冲抵。在本案庭审过程中，王永荣并未提交有效证据证明出卖人益兴德昌分公司是知晓并同意此事的。且该返租合同中的承租人与本案中陈阳与益兴德昌分公司所约定的实际收款人陈阳并非同一法律主体。加之案外人祥丰公司与王永荣签订的《商铺租赁合同》实际并未履行。现陈阳主张《商铺租赁合同》实际并未履行。自己作为实际收款人并未足额收取到王永荣的购房款，如王永荣主张继续履行合同交付房屋，则王永荣应付清剩余房款78480.00元。故从本案审理查明的事实来看，王永荣确实未履行完毕作为买受人支付全部购房款的合同义务。 房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。房屋买卖合同属于双务合同，买受人和出卖人均有相应合同义务，出卖人有将出售房屋交付买受人的义务，买受人有向出卖人支付相应价款的义务。本案中，王永荣将购房款交予陈阳的行为与合同约定以及交易习惯均不相符，虽然在庭审过程中，益兴公司、益兴德昌分公司委托代理人明确表示认可王永荣购房款交予陈阳的事实，但王永荣从未提交有效证据证明益兴公司、益兴德昌分公司是同意王永荣的部分购房款可用案外人祥丰公司的租赁费予以折抵。所以一审法院难以认定本案中的王永荣完全履行给付房款的义务，在双务合同中，由于当事人双方互享权利、互负义务，法律给双方当事人赋予了相应的抗辩权以维护各自合法的权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在先履行一方未履行债务或者履行不符合债的本旨的情况下，则后履行一方当事人有行使先履行抗辩权的权利。本案中王永荣与益兴德昌分公司签订的《商品房买卖合同》即是一个双务合同，在本案中王永荣给付房款的合同义务履行在先，益兴德昌分公司交付房屋的合同履行义务在后。益兴德昌分公司享有先履行抗辩权。综上。因无法确认王永荣作为买受人已向出卖人益兴德昌分公司履行了支付全部价款的义务，故认定本案中王永荣尚未完全履行合同义务，在王永荣未完全履行给付房款义务的情况下，根据法律的规定，益兴德昌分公司没有交付房屋和办理产权证给王永荣的义务。同理，因王永荣违约在先，益兴德昌分公司违约在后，王永荣主张益兴德昌分公司应承担迟延交付房屋的违约责任没有法律依据。故对王永荣要求益兴德昌分公司履行合同义务交付房屋、办理产权证书并承担违约责任的诉讼请求，不予支持。因益兴德昌分公司系益兴公司成立的分公司，在益兴德昌分公司不应承担责任的情况下，益兴公司亦不应承担责任。故对王永荣针对益兴公司的诉请也不予支持。至于王永荣在起诉时要求益兴公司、益兴德昌分公司继续履行《商品房买卖合同补充协议》、《德泰广场租赁合同》的诉请，因在本案审理过程中，王永荣未能提交有效证据证明其与益兴公司、益兴德昌分公司签订有《商品房买卖合同补充协议》和《德泰广场租赁合同》，王永荣的主张没有事实依据，一审法院亦依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定判决：驳回王永荣的全部诉讼请求。案件受理费6146.00元，减半收取3073.00元，由王永荣负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认外，另查明，陈阳在一审中陈述其不主张益兴公司向其交房，因其已经将房屋向第三方出售，且收取了大部分房款，同意该案涉房屋交付给王永荣，但王永荣应把未付清的房款向益兴公司付清，并由益兴公司与陈阳结算。在王永荣付清商铺尾款后，同意与益兴公司解除买卖合同，由益兴公司交房给王永荣。 本院认为，本案的争议焦点为：1.益兴公司、益兴德昌分公司是否构成违约，是否应向王永荣支付逾期交房的违约金；2.益兴公司、益兴德昌分公司是否应继续履行合同，向王永荣交付案涉房屋并办理产权登记。 关于争议焦点1.王永荣与益兴德昌分公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。双方当事人均应按合同约定及时全面履行合同义务。按照合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取一次性付款的方式付款。在合同附件五中约定：买受人于签订合同当日一次性付清总房款327000.00元，以收款收据为准。合同第十条约定的交付条件为出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。本案中王永荣作为买受人在签合同当日即2015年6月29日并未支付全部房款，仅是支付给陈阳20000.00元定金后，于2015年8月27日又向陈阳支付了228520.00元的购房款，陈阳向王永荣提供了248520.00元的收款收据。之前出卖人益兴德昌分公司的负责人刘家蓉与买受人陈阳、案外人骆强、黄卫涛另行达成《关于对（CH-01-0605）号商品房买卖合同协议内容的补充再约定》，当时双方协议约定，陈阳等三人购买的商铺如有第三方购买，则益兴德昌分公司要配合陈阳等人与第三方购房户签订商品房买卖合同、开具收据，购房资金由陈阳等三人个人收取。后期办理过户手续时，由益兴公司办理到相应的购房户名下。上诉人王永荣主张剩余的房款是以案外人祥丰公司作为承租人，以王永荣作为出租人另行签订《商铺租赁合同》中约定的用2016年12月31日至2019年12月30日的租金予以冲抵。但由于祥丰公司与陈阳并非同一法律主体，且益兴公司、益兴德昌分公司、陈阳并未在该合同上签名盖章予以确认，王永荣也无法证实益兴公司、益兴德昌分公司以及陈阳对《商品房买卖合同》中的付款方式进行了变更。陈阳作为实际收款人，也认为《商铺租赁合同》并未实际履行，其未收到剩余购房款，并同意王永荣在向益兴公司支付完剩余房款的情况下由益兴公司向王永荣交房。故益兴公司、益兴分公司以未收到买受人支付的全部购房款为由，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的约定，行使先履行抗辩权，拒绝向王永荣交付房屋的行为并不构成违约。故本案中，益兴公司、益兴德昌分公司不应向王永荣承担逾期交房的违约责任。 关于争议焦点2.本案中，由于案涉《商品房买卖合同》约定的王永荣付款义务在先，而王永荣未按约支付全部购房款已构成违约，益兴公司、益兴德昌分公司行使先履行抗辩权，拒绝向王永荣交付房屋并办理产权登记并无不当。王永荣在未履行买受人的完全付款义务的情况下，向出卖人益兴公司、益兴德昌分公司主张交付房屋及办理产权登记没有法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人王永荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7440.00元，由上诉人王永荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 袁 荃 审判员 陈慧玲 审判员 马 俊 二〇二〇年四月七日 书记员 孙 耘 附本判决适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。