浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4512号 上诉人（原审被告）：绍兴市博大房屋建设开发有限公司，住所地绍兴市中兴北路390号三楼。统一社会信用代码91330602728467199B。 法定代表人：周婉茹，执行董事。 委托诉讼代理人：王小刚，浙江点金律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新昌县山水天地花园业主委员会，住所地新昌县山水天地花园小区。 主要负责人：梁渭康，业委会主任。 委托诉讼代理人：张月，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱汉钧，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 上诉人绍兴市博大房屋建设开发有限公司因与被上诉人新昌县山水天地花园业主委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2018）浙0624民初5435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。期间，当事人申请案外和解两个月，到期未成。本案现已审理终结。 绍兴市博大房屋建设开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案诉讼主体错误。1.本案原告不具备诉讼主体资格。本案案由为商品房买卖合同纠纷，但被上诉人并非商品房买卖合同的相对方。本案的诉讼标的是“新昌县山水天地花园小区楼宇外墙面”，系物权法规定的属于全体业主共有的财产，被上诉人为业主委员会，并非本案诉讼标的物的权利人。新昌县山水天地花园小区全体业主才是本案适格的共同诉讼人。业主委员会无权作为全体业主代表提起诉讼。业主委员会不是共有权人，不能作为诉讼代表人提起诉讼。业主代表大会无权授权业主委员会提起诉讼。被上诉人提供的证据也不足以证实其得到合法授权。2.本案被告诉讼主体错误。讼争的商品房买卖合同的主体是新昌县博大房地产开发有限公司，并非上诉人。上诉人系新昌县博大房地产开发有限公司的股东，而新昌县博大房地产开发有限公司已于2016年登记注销。在登记注销办理前，全体业主未曾向新昌县博大房地产开发有限公司申报债权，全体业主应承担怠于履行权利的不利后果。根据《清算报告》如有未清偿债务，由清算组成员承担清偿责任，上诉人并非清算组成员，不是本案适格被告。二、本案司法鉴定程序错误。本案鉴定机构出具的鉴定意见超越委托范围。根据（2019）浙绍新法委鉴字第46号司法鉴定委托书，本案的鉴定事项是“1.对新昌县山水天地花园小区外墙面瓷砖脱落成因进行鉴定；2.对被告绍兴市博大房屋建设开发有限公司是否按照设计图纸、国家强制性规范操作进行鉴定”。鉴定机构的《司法鉴定报告》第四条结论中“外墙面饰面砖部分部位粘结强度不满足《建设工程饰面砖粘结强度检测标准要求不符合本案委托事项中“对被告绍兴市博大房屋建设开发有限公司是否按照设计图纸、国家强制性规范操作进行鉴定”的委托要求，而本案鉴定机构《司法鉴定报告》第五条“处理建议”不属于本案委托事项，鉴定机构无权作出鉴定意见。《司法鉴定报告》第五条“处理建议”属于质量缺陷修复方案，要求鉴定机构具有设计资质，而鉴定机构仅具有检测资质，其出具的“处理建议”超越其鉴定资质，不能作为定案依据。鉴定机构的“处理建议”违反地方政府主管部门规范性文件“绍市建设（2018）216号《绍兴市建筑工程质量通病防治暂行规定》”的相关规定，一审判决不具备执行的可能性。三、一审判决认定本案外墙面饰面砖工程质量未达到相应标准缺乏事实依据。《司法鉴定报告》仅认定1号楼、5号楼、7号楼饰面砖粘结度不满足《建筑工程饰面砖粘结强度检测标准》要求，2号楼、3号楼、6号楼经检测为100%合格；《司法鉴定报告》鉴定标准为建筑行业标准而非国家强制标准，不能据此认定外墙饰面砖工程质量未达到相应标准。四、新昌县山水天地花园小区外墙面瓷砖已超过保修期，上诉人无需承担维修责任。1.《新昌商品房买卖合同》第十八条约定“在商品房保修范围和保修期限发生质量问题，出卖人应当承担保修义务”，即超过保修期限及范围的质量问题，上诉人是不承担保修责任的。本案中，博大山水小区是经整体竣工验收合格后交付给业主使用的，是符合质量标准的，并且本案已经超过了法定及约定的质保期限2年的约定，上诉人没有维修的义务；2.一审判决认定上诉人对1、2、3、5、6、7楼合计6幢楼宇外墙面饰面砖空鼓、鼓起、脱落等情形等进行全面排查并重新铺装及事实认定错误，即使应当由上诉人进行修复，根据鉴定报告2号、3号、6号楼为100%合格，即并不存在质量问题。3.本案应依照《商品房销售管理办法》第三十三条第4款及《住宅专项维修基金管理办法》第十八条之规定，即超过质保期限的情况下公共部分维修应动用物业维修基金，而非在明显超过质保期限的情况下仍由上诉人进行维修。综上，一审认定事实及适用法律错误，请求改判一审判决，并驳回被上诉人一审诉讼请求。 被上诉人新昌县山水花园天地业主委员会辩称，一、本案原、被告主体适格。1.原告主体适格。业主委员会系经过业主大会或业主代表大会选举产生，在有关部门指导下成立并进行备案登记，具有合法地位，有一定的组织机构和运营财产，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”，享有民事诉讼主体资格；业主委员会是业主的权益代表，小区楼宇外墙面，小区业主对其享有使用权或共同管理的权利。现小区楼宇外墙面出现问题，涉及全体业主的共同利益，被上诉人作为业主大会的执行机构，有权依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等法律规定以及《新昌县山水花园天地业主委员会章程》等自治规范行使相关权利，以维护公共利益。被上诉人代表小区全体业主进行维权是全体业主赋予业主委员会的天然权利和应尽职能；被上诉人就小区外墙面出现鼓起、脱落问题向法院提起诉讼系经业主代表大会决议授权。业主代表大会作为物业管理区域内业主大会闭会期间的常设决策机构，系小区内业主选举产生，在小区公共利益上的决议依法可认定为业主意志的集体代表；直接赋予业主委员会原告主体资格能够及时救济业主遭受侵害的公共利益。本案侵害的对象是全体业主共有部分的权益而非专有部分权益，由业主委员会代表诉讼完全具有正常性和适当性。2.被告主体适格。上诉人作为新昌博大公司的唯一股东，在被上诉人向有关单位反映房屋质量问题时，上诉人通过股东会决议清算，且在新昌博大公司清算过程中，作为唯一股东的上诉人为了逃避责任没有作为清算组成员参加清算，也没有提交办理注销登记必要的财务报表等资料，而是仅由四名自然人作为公司清算组成员简单予以清算，却将公司高达109693943.77元的剩余资产全部分配给股东即上诉人所有，而在清算后的未清偿债务由清算组成员承担责任。根据权利义务对等原则，新昌博大公司负有重作、修理等义务，新昌博大公司注销后，应当由上诉人继受履行。二、本案不存在是否超过质量保修期的问题，经一审法院依法启动的司法鉴定程序正确，鉴定意见得当，新昌博大公司向业主交付的小区楼宇外墙面饰面砖不符合质量要求，上诉人需承担重作、修复等责任。1.适用质量保修期的前提条件为该部位施工质量符合约定或相关标准，若该商品本身存在质量问题，也就不存在保修期的起终点计算问题。本案中，新昌博大公司未与房屋买受人就房屋外墙或饰面砖粘结强度明确约定质量要求，故应当参照国家或行业标准予以确定。根据一审查明，饰面砖上墙保持年限的标准为50年，而案涉工程自竣工验收至今尚不足9年。2.案涉小区内6幢楼宇外墙面饰面砖粘结强度不符合行业标准或质量要求，确实存在质量问题。上诉人虽对鉴定结论提出异议，但不能提供相关证据予以支持，故应认定一审鉴定程序正确，鉴定意见得当。3.上诉人引用《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第四项规定“在正常使用条件下，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期限为2年”上述条款不适用本案，首先，《建设工程质量管理条例》约束的是建设工程各方主体，不包括买受人，其次，就涉案房屋本身施工验收就存在问题，并非在正常使用条件下。4.如果本案必须适用质量保修期规定，考虑到外墙面饰面砖不仅仅起到装饰装修作用，同时具有防水功能，根据《浙江省消费者权益保护法实施办法》的规定，其保修期为8年，本案并未超过质量保修期。5.根据《商品房买卖合同》的约定，小区的外墙面使用权是上诉人，若上诉人仅享有权利而不承担责任，则有违公平原则。6.小区外墙面仍然存在脱落的情况，且据目测，小区外墙面存在多处鼓起现象，存在继续脱落的可能，如不进行全面排除，根本无法彻底消除安全隐患。根据《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的审理意见》，为切实维护人民群众头顶上的安全，保障人民群众安居乐业，维护社会公平争议，减少诉累，在已经能够确定上诉人确实存在质量问题的情况下，应当判决作为建设单位和外墙面使用人的上诉人承担修理、重作义务，以保障全体业主和人民群众的生命财产安全。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告新昌县山水天地花园业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令被告立即对新昌县山水天地花园楼宇外墙面进行整体重作并承担修复责任，彻底消除饰面砖脱落造成的安全隐患；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：新昌县山水天地花园小区由新昌博大公司开发建设。2012年下半年起，新昌博大公司陆续向小区业主交付了房屋。自2015年10月11日至今，小区内6幢楼宇外墙面饰面砖均出现起鼓、脱落的情形。原告为此曾多次向有关部门反映情况，但饰面砖脱落问题至今未予解决。新昌博大公司系被告投资设立，且被告为该公司唯一股东。2017年3月28日，新昌博大公司通过股东、股东会（股东大会）决议解散，并办理了注销登记，新昌博大公司的剩余财产109693943.77元均分配给了被告。浙江省地球物理技术应用研究所对新昌县山水天地花园小区6幢楼宇外墙面经鉴定认为，该小区楼宇外墙面饰面砖脱落的原因为外墙饰面砖部位粘结强度不满足《建筑工程饰面砖粘结强度检测标准》要求。另查明，2018年8月26日，新昌县山水天地花园小区召开业主代表大会，决议授权新昌县山水天地花园业主委员会代表全体业主就外墙面饰面砖鼓起、脱落问题进行民事诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点有三：一是新昌县山水天地花园业主委员会能否代表全体业主提起本案诉讼；二是新昌博大公司向业主出售的房屋是否符合质量要求，是否需要承担重作、修理等责任；三是新昌博大公司办理注销登记后，被告绍兴市博大房屋建设开发有限公司是否为继受承担相应责任的适格主体。 对于第一个争议焦点，该院认为，新昌县山水天地花园小区楼宇外墙面属于小区业主专有部分以外的共有部分，小区业主对其享有共有和共同管理的权利。现小区楼宇外墙面出现问题，涉及全体业主的共同利益，新昌县山水天地花园业主委员会作为业主大会的执行机构，有权依照法律规定行使有关权利，以维护公共利益。况且，本案原告新昌县山水天地花园业主委员会就小区内楼宇外墙面饰面砖脱落问题向法院提起诉讼系经业主代表大会决议授权，业主代表系小区内业主选举产生，在小区公共利益上的决议依法可以认定为业主意志的集体代表。加之，小区业主委员会均系在有关部门指导下成立，并进行备案登记，属于民事诉讼法第四十八规定的可以提起民事诉讼的其他组织。故该院认为，原告提起本案诉讼主体适格。对于第二个争议焦点，经查，新昌县山水天地花园小区共有楼宇6幢，自2015年10月11日起，6幢楼宇外墙面饰面砖均不同程度地出现空鼓、脱落现象。据浙江省地球物理技术应用研究所鉴定人员出庭作证陈述：外墙面饰面砖粘结强度在考虑吸水率、温度变形、风压的正负作用下，排除敲击、铲除等非正常外力作用，理论上应保证饰面砖上墙50周年不脱落，该标准系行业标准；案涉楼宇外墙面饰面砖脱落系其粘结强度未达到《建筑工程饰面砖粘结强度检测标准》要求所致，而饰面砖粘结强度受黄沙、混凝土等施工材质及施工工艺的影响。该院认为，案涉6幢楼宇外墙面饰面砖均出现局部空鼓、脱落的现象，可见，6幢楼宇均存在局部饰面砖粘结强度不满足《建筑工程饰面砖粘结强度检测标准》要求的情形，无论其粘结强度不符合标准是受到施工材质影响还是施工工艺影响，新昌博大公司作为房产开发商，负有保证其开发建设的房屋符合质量要求的义务。虽然，案涉小区楼宇外墙面属于业主共有的公共部分，未列入具体的商品房买卖合同项下出售标的范围，但公共部分的业主共有权与专有部分的业主私有权，具有绝对依附和不可分割的性质，其权利取得基础均为商品房买卖合同，故该院认为小区建筑物外墙面的质量要求应当参照商品房买卖合同确定。本案当事人未举证证明新昌博大公司与房屋买受人曾就房屋外墙或饰面砖粘结强度（即保持年限）明确约定质量要求，故其应当参照国家或行业标准予以确定。如前所述，饰面砖上墙保持年限的行业标准为50周年，而案涉工程自竣工验收至今尚不足9周年，故新昌博大公司出售的房屋外墙面饰面砖粘结强度不符合行业标准或质量要求，应当依法对其开发建设的6幢楼宇外墙面饰面砖承担修理、重作，并对外墙面饰面砖空鼓、脱落情况进行全面排查的违约责任。本案被告主张案涉房屋装饰、装修部位已经超过2年质保期，该院认为适用质保期的前提条件是该装饰、装修部位施工质量符合合同约定或相关规定标准，本案外墙面饰面砖工程质量未达到相应标准，新昌博大公司不能据此免除重作、修复等责任。对于第三个争议焦点，新昌博大公司的唯一股东为被告绍兴市博大房屋开发建设有限公司，新昌博大公司开发建设案涉房产所得利润的唯一受益人即本案被告，且新昌博大公司清算后剩余财产109693943.77元亦全数分配给被告所有，根据权利、义务对等原则，新昌博大公司所负重作、修理等义务，应当由被告绍兴市博大房屋建设开发有限公司继受履行。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百五十五条之规定，判决：被告绍兴市博大房屋建设开发有限公司对新昌县山水天地花园小区1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼合计6幢楼宇外墙面饰面砖空鼓、鼓起或脱落等情形进行全面排查，并对空鼓、鼓起部位饰面砖进行凿除后重新铺装，对饰面砖已脱落部位将原有砂浆层全部凿除后重新铺装。限于本判决生效后三个月内履行完毕。案件受理费2300元，鉴定费30000元，合计诉讼费32300元，由被告绍兴市博大房屋建设开发有限公司负担，限于本判决生效后七日内缴纳。 二审中，上诉人向本院提交浙江省地球物理技术应用研究所资质认定证书及资质证书各一份，证明原审法院委托的鉴定机构不具备出具修复方案的资质。被上诉人质证认为，该鉴定机构具备相应的资质，对于修复意见，鉴定人在原审庭审过程中均能作出合理的解释，说明该修复意见具有可参考性，符合质量修复要求。本院认证认为，案涉鉴定机构具备建设工程质量检测资质，其基于现场勘察、检测的情况出具的处理建议符合生活常识和本案实际，该证据不能达到上诉人的证明目的，本院对其证明力不予确认。 被上诉人向本院提交照片一组，证明山水天地花园小区外墙饰面砖有持续脱落的现象，严重影响小区业主的人身及财产安全。上诉人对该证据三性均不予认可。本院认证认为，该证据可以证实案涉小区存在楼宇外墙饰面砖脱落的现象。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点主要有：一、本案的诉讼主体是否适格；二、上诉人应否对涉案楼宇外墙饰面砖脱落等质量问题承担修理、重作责任，具体包括涉案的司法鉴定报告能否作为定案依据予以采信，涉案楼宇外墙饰面砖空鼓、脱落等质量问题有否超出保修期等。 关于第一个争议焦点，本院认为，新昌县山水天地花园业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条所规定的可以提起民事诉讼的其他组织。为维护业主的共同利益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。本案中，新昌县山水天地花园小区楼宇外墙面属于小区专有部分以外的共有部分，小区业主享有共有和共同管理的权利，对于楼宇外墙面出现的问题，涉及到小区业主的共同利益，新昌县山水天地花园业主委员会作为业主大会的执行机构，提起本案诉讼是履行自身职责维护全体业主利益的体现。况且，新昌县山水天地花园业主委员会提起本案诉讼得到了小区业主代表大会的决议授权，鉴于业主代表系小区内业主选举产生，就案涉事项形成的业主代表大会决议结合日常生活常理可以认定为小区全体业主的共同意志。故被上诉人是本案的适格原告，其有权提起本案诉讼。上诉人是新昌县博大房地产开发有限公司的唯一股东，系新昌县博大房地产开发有限公司开发涉案房产的唯一受益人，新昌县博大房地产开发有限公司清算后的剩余财产也全数分配给上诉人。从权利、义务对等的角度，上诉人理应承担因新昌县博大房地产开发有限公司对涉案房产的保修义务。故被上诉人就涉案房屋的质量问题向上诉人主张权利并无不当，上诉人是本案的适格被告。 关于第二个争议焦点，关于案涉《司法鉴定报告》能否作为定案依据予以采信的问题。本院认为，案涉鉴定报告系浙江省地球物理技术应用研究所受一审法院委托所作出，鉴定机构具有建设工程质量检测资质，鉴定程序合法，鉴定结论系在现场勘验、取样、检测和资料分析的基础上作出，鉴定意见客观合理，依据充分，鉴定人亦出庭接受了质询，双方也就此充分发表了质证意见，上诉人虽对该鉴定意见提出异议，但并未提出足以反驳的相反证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”之规定，该鉴定意见可以作为本案的定案依据予以采信。本案中，鉴定机构根据质量检测情况提出的处理建议，符合生活常识和本案实际，而上诉人也并未举证证明该处理建议明显不合理或欠缺科学性，现上诉人仅以鉴定机构欠缺设计资质为由否定该该鉴定意见，依据不足，本院不予采纳。房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。关于案涉楼宇外墙质量瑕疵有否超出质量保修期的问题，鉴于新昌县博大房地产开发有限公司与房屋买受人并未就房屋外墙或饰面砖粘结强度（即保持年限）明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行。本案中，鉴定人在一审中出庭陈述，根据行业标准，外墙面饰面砖粘结强度在考虑吸水率、温度变形、风压的正负作用下，排除敲击、铲除等非正常外力作用，理论上应保证饰面砖上墙50周年不脱落。现案涉工程自竣工验收不足十年，故对于业已出现的外墙饰面砖空鼓、脱落情况，上诉人应承担全面排查及修理、重作责任。上诉人主张就案涉楼宇外墙饰面砖脱落等质量问题应动用住宅专项维修基金予以修理，然根据《住宅专项维修基金管理办法》第二十五条的规定，依法应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用不得从住宅专项维修资金中列支，故上诉人的该项上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人绍兴市博大房屋建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  梅 云 审判员  韦 玮 二〇二〇年四月二日 书记员  孙心怡