河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2286号上诉人（原审原告）：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜阳，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：梁胜，男，1969年3月15日出生，汉族，住郑州市金水区，现住荥阳市。上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）因与被上诉人梁胜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初9829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。恒林公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审民事判决书，依法改判支持上诉人的原审全部诉求，或发回重审。2.依法判令一审、二审全部诉讼费用由梁胜承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，在合同约定的解除条件之外又附加条件，违反了民事诉讼法的处分原则，司法权侵犯了上诉人享有的私权利。《商品房买卖合同》附件四第三条第6款不仅约定了上诉人承担部分保证责任后有权解除合同，还约定了上诉人承担全部保证责任后合同自动解除，该条约定并未排除上诉人在承担部分保证责任时向被上诉人主张解除合同的权利;补充协议第二条也并未以上诉人代为结清贷款作为解除合同的条件，而一审法院却认为上诉人承担全部保证责任后才能主张解除合同，无形中为合同约定的解除条件又附加了条件，违反了当事人对合同条款的意思自治，违反了民诉法的处分原则，以公权力对当事人事先约定的条款变更，侵犯了上诉人依法享有的解除权。本案中上诉人已举证因被上诉人逾期还贷导致上诉人承担了保证责任，合同约定的解除条件已经成就。一审法院在明知涉案房屋存在查封且已启动拍卖程序，但查封前贷款银行未能办理抵押权预告登记这一事实的情况下，仍然要求上诉人代为结清贷款再另行主张解除合同，依照一审法院的认定，则上诉人将以支付170多万元为代价作为行使合同解除权的代价，不仅与当事人双方的约定相违背，上诉人的财产权益也将受到重大损失。二、补充协议约定的解除条件不属于格式条款无效的情形，在合同约定的解除条件成就时，享有解除权的一方请求解除合同应予支持。综上，一审判决认定事实错误，剥夺了上诉人依据合同约定享有的解除权。为维护上诉人的合法权益，依法向贵院提起上诉，望判如所请。梁胜辩称，不同意恒林公司的上诉请求，一审法院判决正确。恒林公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告签订的编号为XY16002716865的《商品房买卖合同》；2、请求法院判令被告配合办理撤销合同备案登记和房屋预告登记；3、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月7日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订商品房买卖合同（合同编号为XY16002716865）一份，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市贾峪镇郭岗村156幢1单元5-6层501号房……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11584.9元，总金额为2434219元……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款……3、约定金额494219元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-9-7，缴纳比例：20.3%；约定金额：194万元整，付款方式：商业贷款……”。当日，双方签订附件四合同补充协议一份，主要内容有：“……三、关于按揭贷款付款的补充约定……6、如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）、买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项，及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人……（2）、买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同……（3）、如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任……”。后双方又签订了郑州恒大山水城《商品房买卖合同》补充协议一份，主要内容为：“……二、双方同意本合同第六条补充如下：……5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）、有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”。2016年9月14日，原告作为保证人、被告作为借款人、交通银行股份有限公司河南省分行作为贷款人签订个人房产抵押贷款合同一份，原告系被告的贷款债务的保证人。后被告按照约定向原告支付首付款，由上述银行贷款受托支付原告剩余购房款194万元，原告依约与被告办理该房屋的合同信息备案、预告登记手续。被告按照约定仅支付上述银行部分还款后，于2019年8月开始未支付银行还款，2019年10月22日，该银行给原告出具债务提前到期通知书一份，主要内容为：“……根据主合同约定，我行宣布债务提前到期，到期日为2019年10月28日。债务人应在该日前归还全部债务本金并结清利息，共计1784900.68元……”。该银行从原告账户中扣除款项48928.3元，由该银行给原告出具情况说明一份。一审法院另查明，本案所涉的房屋已被郑州市金水区人民法院查封，并进入执行拍卖程序，原告于2019年11月向该院提出执行异议申请，该院受理后尚未作出民事裁定书。一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同、附件四协议及补充协议成立有效，但附件四协议第三条第六款与补充协议第二条关于附解除条件的约定内容具有重复之处，结合本案情况，补充协议签订应在附件四协议之后，且原告诉状显示其所引用的亦是补充协议第二条相关内容，考虑本案事实情况，本案视为补充协议第二条关于附解除条件的内容对附件四协议第三条相应内容进行了变更，关于补充协议第二条附解除条件的内容，从该内容、格式条款、本案事实等角度考虑，该约定解除条件应为原告承担上述保证责任，即原告承担全部保证责任后并依法具有追偿权，该条件才能成就，但结合本案情况，原告并未提交充分的证据证明其已完全履行了保证义务，故该条件并不成就，原告不享有约定解除权，对原告的诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第七十七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告郑州恒林置业有限公司的诉讼请求。案件受理费13137元，由原告负担。本院二审期间，恒林公司提交证据1：律师函、邮件交寄单、聊天记录，证明目的因梁胜逾期未偿还银行贷款，恒林公司前期向其催缴归还被划扣的保证金，催缴无效，恒林公司于2020年1月份又通过发送律师函的形式催促梁胜归还保证金，梁胜于2020年1月16日收到该律师函并与恒林公司代理人联系，恒林公司代理人表示需尽快归还保证金。证据2：2020年1月17日交通银行荥阳支行扣款回单一份，证明目的因梁胜未能依约偿还房屋按揭贷款，导致交通银行从恒林公司账户划扣资金用于替梁胜偿还当月贷款。证据3：2019年9月之后扣款的情况说明，证明目的恒林公司替梁胜还贷106439元。证据4：中国银行国内业务付款回单1份，交通银行荥阳支行挂销到账通知书1份，贷款本息代偿证明1份，结清证明1份，交通银行（河南省分行）已还款明细表1份。证明目的因被上诉人梁胜逾期未归还银行贷款，交通银行河南省分行向上诉人发出债务提前到期通知书（一审已提交），要求上诉人承担保证责任，代为结清借款人梁胜的剩余贷款本息。2020年4月7日，上诉人根据交通银行要求将被上诉人梁胜的剩余贷款本息1747119.76元支付至银行指定账户，交通银行荥阳支行进行了划扣。2020年4月9日交通银行河南省分行出具贷款本息代偿证明，证明上诉人于2020年4月7日代梁胜偿还了贷款本息1747119.76元，同日交通银行河南省分行出具结清证明，被上诉人梁胜涉案房屋按揭贷款形态为“结清”。根据交通银行河南省分行2020年4月9日出具的梁胜已还款明细表以及之前出具的代偿证明显示，上诉人累计代偿贷款本息1853558.92元。梁胜发表质证意见，其收到律师函，但不认可恒林公司的证明目的，不认可律师函中依法解除恒林公司与其签订的商品房买卖合同，同时追究其违约责任。对于交通银行荥阳支行扣款回单，上诉人所出示的文字证据名称一栏中的日期不对，证据名称中的日期是交通银行划扣我自己账户中的钱的日子，我不认可这份证据。我认可恒林公司出示的交通银行代扣房贷证明，不认可恒林公司当庭的文字性证据证明的日期。梁胜对2019年9月之后扣款的情况说明认可。梁胜对恒林公司出示的1853558.92元代偿款本息证明认可。梁胜提交短信银行截图，证明目的2020年1月17日经多方努力还交通银行的房贷款。恒林公司发表质证意见，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该短信未完整显示贷款合同编号以及还款账号，无法证明是梁胜归还了2020年1月的贷款本息，应出具银行还款明细予以证明还款事实。另外，该证据也无法证明梁胜向恒林公司归还了交通银行划扣恒林公司的保证金。本院经审查认为，鉴于梁胜对律师函的真实性、2019年9月之后扣款的情况说明予以认可，本院对律师函的真实性予以认可、对情况说明予以采信。梁胜对恒林公司出示的1853558.92元代偿款本息证明认可，本院对贷款本息代偿证明予以采信。本院经审理查明，梁胜认可恒林公司代偿共计1853558.92元。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，2016年9月7日，梁胜与恒林公司签订商品房买卖合同（合同编号为XY16002716865）系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。梁胜未按合同约定向贷款银行偿还抵押贷款，导致恒林公司向贷款银行承担了剩余贷款的全部担保责任为梁胜代偿了银行贷款，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，已经达到解除权行使的条件，恒林公司有权解除合同；且因梁胜构成根本违约，亦符合合同法规定的法定解除的条件。涉案房屋预告登记于梁胜名下，该房屋虽被法院查封，但法院预查封并不当然影响合同解除权人行使解除权，故对恒林公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予支持。因《商品房买卖合同》解除，梁胜丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，涉案房屋的预告登记因合同解除而失效，故对恒林公司要求梁胜配合其办理撤销合同备案登记和房屋预告登记的诉讼请求，应予支持。恒林公司起诉时未就相关款项、违约金、返还房屋等主张权利，梁胜对首付款、损失等亦未提出反诉，且涉案房屋因他案被查封，相关的返还款项可能涉及他人权益，本院不予处理，当事人可另行解决。综上所述，郑州恒林置业有限公司的上诉请求成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初9829号民事判决；二、解除郑州恒林置业有限公司与梁胜签订的编号为XY16002716865的《商品房买卖合同》；三、梁胜配合郑州恒林置业有限公司办理撤销合同备案登记和房屋预告登记。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由梁胜负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年四月十三日书记员  景慧洁