山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)晋08民终3050号 上诉人（原审被告、反诉原告）：贾永民，男，1968年2月2日出生，汉族，闻喜县。 委托诉讼代理人：王国丞，山西上韬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：山西金宏泽房地产开发有限公司，住所地：闻喜县。 法定代表人：周彦斌，总经理。 委托诉讼代理人：王涛，山西万宾律师事务所律师。 上诉人贾永民因与被上诉人山西金宏泽房地产开发有限公司（以下简称金宏泽房产公司）买卖合同纠纷一案，不服闻喜县人民法院（2019）晋0823民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人贾永民上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回山西金宏泽房地产开发有限公司的诉讼请求或发回重审；2、撤销原判第二项，改判山西金宏泽房地产开发有限公司支付贾永民违约金80580元或发回重审；3、请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、一审认定上诉人欠付被上诉人242000元购房款的事实错误；2、已经生效的判决文书确认本案所涉商品房买卖合同合法有效，合法有效的合同自签订之日起发生法律效力，被上诉人应当向上诉人支付违约金80580元。 被上诉人山西金宏泽房地产开发有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 山西金宏泽房地产开发有限公司原审起诉请求：1、请求依法判令被告向原告支付购房款24200元及违约金(暂计）7000元（违约金以24200元为基数，自2015年6月27日起按日万分之三计算至所有款项付清之日止）。2、依法判令本案诉讼费由被告承担。 贾永民原审反诉请求：原告公司应按日支付答辩人已交房款的万分之三违约金，自2015年10月2日起至答辩人完成答辩时至共计1343天，实际计算违约金80580元。 原审法院认定，2017年，原告金宏泽公司起诉被告贾永民、第三人张军民排除妨害纠纷一案，经过一审、二审，生效的（2018）晋0823民初238号民事判决认定以下事实：第三人张军民曾为原告金宏泽公司的电工。自2013年起，原告因资金周转困难陆续向第三人借款。至2015年6月27日，原告累计借款140万元。经原告金宏泽公司与第三人张军民协商，原告以其开发的银河都城小区的3号楼201室等8套房屋作为借款抵押，未办理抵押登记，以原告和第三人签订房屋买卖合同并由原告为第三人开具房款收据的方式作为抵押方式。原告和第三人共签订8份房屋买卖合同，原告为第三人出具了相应的8份房款收据。2015年6月30日，原告与第三人签订书面借款协议，对双方的借款及抵押情况予以明确。2015年8月，被告贾永民意欲在银河小区购买商品房，通过他人与第三人张军民联系，第三人与原告金宏泽公司商定，将原告抵押给第三人的房屋当中的一套即3号楼201室以原告与第三人签订的合同价格出售给贾永民，售房款交给第三人张军民，用于为原告的银河都城小区接电。商定后，被告同第三人一起到原告的银河都城售楼部将第三人所持的关于3号楼201室的商品房买卖合同以及收款收据上买受人的名字变更为被告贾永民，但合同及收据上的时间仍署为2015年6月27日。合同主要内容为：“出卖人：山西金宏泽房地产开发有限公司买受人：贾永民第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于北城社区××街××、编号为0066的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名银河都城。第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢1单元201号房，该商品房建筑面积共118平方米;第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款:1.商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米1900元，总金额贰拾贰万肆仟贰佰元整;第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款:1.一次性付款，买受人于2015年6月27日已将房款贰拾贰万肆仟贰佰元整(224200)已付清。第八条交付期限，出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。第十一条交接。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记和发生债权债务纠纷的，出卖人承担全部责任。”该合同还对合同履行过程中发生争议的解决方式进行了约定，合同中盖有原告公司公章、原告公司法定代表人孙磊捷印章，被告贾永民也在合同上签字。合同及收据变更后，被告贾永民依照金宏泽公司财务人员、孙磊捷妻子胡娥娥的指示，通过银行给第三人张军民转款20万元，剩余24200元未付，被告贾永民给第三人出具了欠款条据。后因原告金宏泽公司又将该套房屋出售给其他人，在原、被告以及第三人通过他人协商解决时，原告的原法定代表人周改萍提出不再用第三人张军民处理此事，第三人将被告贾永民出具的欠款条退还给被告，所欠24200元至今未付。2016年1月30日，被告找到周改萍及第三人张军民要求交付房屋，由张军民在被告所持的购房合同的背面签署了“于2016年农历正月底以前办理大产权手续交房，否则退还房款20万元”的承诺，周改萍也在承诺下面签名，并留下了自己的手机号码。后因原告迟迟不能交房，被告于2017年8月份左右自行占有该房屋进行装修后由其儿子居住至今。 原审法院认为，已经发生法律效力的本院（2018）晋0823民初238号民事判决书、运城市中级人民法院（2018）晋08民终2784号民事判决书对原、被告之间的商品房买卖合同的法律效力予以确认，对被告贾永民剩欠原告金宏泽公司购房款24200元的事实也予以确认。现原告主张24200元购房款，应当予以支持。被告贾永民辩称不欠原告购房款，缺乏理据支持，本院不予采信。关于原告金宏泽公司主张的违约金，因之前欠款条据是给案外人张军民出具的，欠款也是经三方认可、协商一致的。在张军民将欠条交给贾永民之后，原、被告双方也无约定还款期限和违约责任如何承担，故原告请求承担违约金的诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告贾永民主张的金宏泽公司逾期交房的违约金，因双方对房屋买卖合同是借款的担保还是真实的房屋买卖关系存在争议，直至运城市中级人民法院2018年11月2日作出的（2018）晋08民终2784号民事判决生效之后，才确定房屋的归属，而早在2017年8月，反诉原告贾永民已经占用该房屋。故反诉原告贾永民主张的违约金，理据不足，本院不予支持。在被告贾永民付清所欠购房款后，原告金宏泽公司应协助其完成涉诉房屋的通水、暖、电工程。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条之规定，原审判决：一、被告（反诉原告）贾永民于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）山西金宏泽房地产开发有限公司购房款24200元。二、驳回原告（反诉被告）被告山西金宏泽房地产开发有限公司的其他诉讼请求和（反诉原告）贾永民的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取290元，反诉案件受理费1814元，减半收取907元，共计1197元，由被告（反诉原告）贾永民负担。 经审理查明，二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，双方当事人在本案中争议焦点为：1、上诉人是否欠付被上诉人24200元购房款；2、上诉人请求被上诉人支付延期交房违约金应否支持。 关于焦点一，双方当事人及案外人张军民就案涉房屋排除妨害纠纷一案的生效判决认定，2015年8月，被上诉人金宏泽房产公司与案外人张军民商定将抵押给张军民案涉房屋出售给上诉人贾永民，售房款由贾永民交付张军民，用于为金宏泽公司所属小区接电。三方将张军民所持案涉房屋买卖合同及收款收据买受人名字变更为上诉人贾永民，后上诉人贾永民按被上诉人财务人员指示给张军民转款20万元，余款24200元贾永民给张军民出具欠条。以上事实可以认定，在上诉人贾永民按被上诉方指示给张军民转款并出具欠条后，根据三方约定，上诉人贾永民就案涉房屋的购房款对被上诉人金宏泽公司已完成付款义务。至于上诉人贾永民是否欠付张军民24200元，与被上诉人无关。现被上诉人主张上诉人欠付24200元房款，未提交证据证实其与张军民就24200元达成债权转让并告知贾永民，故其主张本院不予支持。原判对此判处有误，应予纠正。 关于上诉人贾永民请求被上诉人金宏泽公司支付延期交房违约金问题，原判认定事实清楚，论述理由充分，判处正确。应予维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持闻喜县人民法院（2019）晋0823民初1651号民事判决第二项； 二、撤销闻喜县人民法院（2019）晋0823民初1651号民事判决第一项； 三、驳回山西金宏泽房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费290元，由山西金宏泽房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费907元，由贾永民负担；二审案件受理费2395元，由山西金宏泽房地产开发有限公司负担580元，贾永民负担1815元。 本判决为终审判决。 审判长  赵武平 审判员  卫文学 审判员  李俊骥 二〇二〇年四月十日 书记员  顾秋霞