海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终70号 上诉人（原审原告）：池万忠，男，汉族，1950年11月1日出生，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：杨尤君，海南国岛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南日广投资有限公司，住所地：海南省定安县定城镇弘诲路与环城南路交汇处。 法定代表人：崔航瑜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴军，海南鹏达律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）：北京标点房地产经纪有限公司，住所地：北京市头沟区雁翅镇政府院内101室。 法定代表人：孙德新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，北京市中产律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南鲁银装饰有限公司，住所地海南省海口市龙华区金茂西路8号诚田花园A栋23A房。 法定代表人：庄耀森，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王强，该公司项目经理。 被上诉人（原审被告）：海南聚海智创房地产经纪有限公司，住所地海南省昌江县石碌镇人民北路生态街保梅桥西南侧梨香大酒店3楼315房。 法定代表人：黄启芬，该公司总经理。 上诉人池万忠因与被上诉人海南日广投资有限公司（以下简称“日广公司”）、被上诉人北京标点房地产经纪有限公司（以下简称“标点公司”）、被上诉人海南鲁银装饰有限公司（以下简称“鲁银装饰公司”）、被上诉人海南聚海智创房地产经纪有限公司（以下简称“聚海公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服定安县人民法院（2019）琼9021民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 池万忠上诉请求：1.判令撤销定安县人民法院(2019)琼9021民初389号民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.判令一、二审诉讼费由被上诉人共同承担。上诉理由：一、一审查明事实不清。1.上诉人是在被上诉人日广公司售楼处购房并支付款项，上诉人只知道被上诉人日广公司，所有付款都是按照售楼人员的安排付款，付款方式都是通过刷卡支付，上诉人的购房款和76370元装修款均是付至被上诉人日广公司账户。付给被上诉人海南聚海智创房地产经纪有限公司的70000元是按照售楼人员的要求支付，上诉人只知道开发商日广公司。上诉人超过合同备案价支付的购房款、装修款76370元及优惠款70000元是被欺诈支付，但一审未查明该事实。2.被上诉人日广公司是将8、9#楼发包给祥泰公司装修，祥泰公司又转包给新泰升公司装修，因新泰升公司未装修完工，三方产生纠纷，被上诉人日广公司为了完工，又将后续的装修工程再转包给被上诉人鲁银装饰公司，被上诉人日广公司将再转包给鲁银装饰公司，每平米1000元装修费由上诉人来支付，这显然是超出上诉人作为购房人应承担的义务，一审对该事实也未查明。二、一审适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。海南省物价局关于印发《海南省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》的通知：琼价价检[2011]195号，第八条：商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。第九条：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在公开销售新建商品房24小时前一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。第十三条：商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。由于商品房不同于一般的商品，国家的政策、法规规定商品房销售实行价格备案，“一房一价”，“一套一标”，开发商超过备案价格销售即是违法，超过部分违反法律法规及政策的强制性规定无效，但一审法院存在适用法律错误，对开发商违反强制性规定的违法行为不予纠正，而是认为商品房备案价是属于行政管理上的规范要求，让上诉人通过行政机关来救济，该说法不仅与法律、行政法规、国家政策相违背。2、《合同法》第一百六十八条：凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。上诉人与被上诉人日广公司所签订的购房合同，是观看过样品房展示后才购买，被上诉人日广公司所交付给上诉人的房产应当与样品房一致。被上诉人日广公司欺骗上诉人多支付76370元装修费应当判令返还。3.开发商所出售的商品房买卖价格不得超过在政府部门的备案价格，这是强制性规定，上诉人所支付的购房款已经超出了备案价，没有享受到任何优惠，多交的70000元优惠款应当予以返还。三、一审认定事实错误。1.商品房销售价格执行一房一价的价格备案制度，商品房销售价格不得超过备案价格，否则国家规定的商品房备案价格就没有任何意义，一审法院认为商品房备案价属于行政管理上的规范要求，并非合同效力的强制性规定，显然是认定事实错误，理解法律、法规、国家的政策错误。2.一审法院认为“展示样品房仅为要约邀请，不是开发商的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分”显然是错误的曲解，合同法明确规定“出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同”，一审法院判决不仅适用法律错误，还存在理解要约邀请、要约、承诺概念的错误。法律、行政法规及地方性规定出于保护消费者的合法权益，防止开发商坑害消费者，规范商品房销售的乱象，规定交付的商品房应当与样板房一致，但一审法院由于理解法律错误，造成判决错误。3.“日广凤羽林”优惠申请书仅是一份申请书而已，不是上诉人与任何一方被上诉人所签订的合同、协议或补充协议，没有上诉人之外的任何一方签字或盖章，因此，《“日广凤羽林”优惠申请书》中不具有需由法院撤销的内容，一审法院认为《“日广凤羽林”优惠申请书》是“双方之间形成了包含有居间内容的无名合同法律关系”，要求上诉人通过诉讼撤销《“日广凤羽林”优惠申请书》是错误的认定。综上，上诉人与被上诉人日广公司的买卖合同备案价是应当按照第一次备案价491823元(备案文件：定安县发改委(2017)131号)，上诉人与被上诉人日广公司的商品房买卖交易合法价格为491823元，被上诉人多收的55127元购房款、76370元装修款、70000元的团购优惠费依法应判令返还。 日广公司、标点公司、鲁银装饰公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告池万忠向一审法院起诉请求：l、判令被告日广公司返还原告多收的购房款55127元；2、判令被告鲁银装饰公司返还装修款76370元，被告日广公司对76370元装修款承担连带赔偿责任；3、判令被告聚海公司返还团购优惠费70000元，被告标点公司、日广公司承担连带赔偿责任；4、诉讼费由被告共同承担、公告费用由鲁银装饰公司承担。 一审法院认定事实：日广公司为“日广凤羽林”项目的开发商，其于2017年7月12日取得定安县发改委定法改字[2017]131号价格备案的通知，通知中9#C1004房的备案单价、总价分别为6440元、491823元，该备案通知确定180日内不能申请调整。2017年11月18日，日广公司与标点公司签订《定安县日广凤羽林全案代理合同书》，日广公司将含8#、9#楼在内的日广凤羽林800套房屋全权委托标点公司代理销售。合同约定：合作期限自合同签订之日至2018年6月30日；标点公司以驻场推广形式、利用自有城市机构、门店渠道、客户资源网络等资源为日广公司提供项目销售渠道推广及销售服务；标点公司保证商品房销售合同均价不能低于9000元/平方米；日广公司根据实际成交价格，向标点公司支付8%的佣金（佣金=实际销售面积×实际成交价格×8%）；日广公司交楼标准为精装修。合同附件一约定日广公司同意标点公司委托合法的网络公司进行营销推广，标点公司可与任意房地产电子商务公司采用电商团购合作的方式（经客户允许）向客户收取电商团购服务费。双方在合同中还约定了其他事项。2018年1月1日，标点公司与聚海公司签订《电商营销推广服务委托协议》，标点公司委托聚海公司进行营销宣传服务。协议约定：服务内容含项目整体推广策略、项目案名及项目VI系统设计、项目媒体平面广告创意、设计、网页平面设计等；双方确认聚海公司收取标点公司购房客户的每套人民币70000元购房优惠金归聚海公司所有，该款视为标点公司需向聚海公司支付的推广营销服务费。协议书还约定了其他事项。2018年1月10日，池万忠在《日广凤羽林优惠申请书》上签字，申请书载明认购人池万忠、认购房屋9#C1004，认购面积76.37平方米，原认购单价10709元，原认购总价817876元，折后认购单价7161.84元，折后认购总价546950元，认购人签订本优惠申请书后7日内交齐70000元，可享受团购优惠，逾期未付不享受以上折后价格。2018年1月10日，在职业顾问潘孝忠引领下，池万忠与日广公司签订《日广凤羽林商品房认购书》，认购书约定池万忠自愿购买9#C1004房，房屋建筑面积76.37平方米，房款单价7161.84元，总价546950元，装修款76370元，总费用623320元，在认购书签订7日内一次性付款。认购书还约定签署认购书后，池万忠未能在规定期限内向日广公司交付规定的房款并签署《商品房买卖合同》，即视为违约，认购定金不予退还。2018年1月10日，池万忠向日广公司转账支付认购定金50000元，日广公司向池万忠出具定金50000元的收款收据。2018年1月16日，池万忠家属池利琼向周洪浩转账支付70000元，聚海公司向池万忠出具团购优惠申请费70000元的收据。2018年1月17日，日广公司向定安县发改委申请调整备案价格。2018年1月22日，池万忠与日广公司签订《定安县商品房买卖合同》，合同约定池万忠以单价7161.84元、总价546950元的价格向日广公司购买日广凤羽林9#C1004房，付款方式为签订合同时一次性付款，日广公司交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合合同附件三的标准。买卖合同还约定了其他事项。2018年1月22日，池万忠向日广公司转账支付496950元，日广公司向池万忠出具房款496950元的收据。池万忠向日广公司转账支付76370元，鲁银装饰公司向池万忠出具装修款76370元的收据。2018年2月8日，日广公司取得定安县发改委定法改字[2018]24号价格备案的通知，通知中9#C1004房的备案单价、总价分别调整为7161.84元、546950元，该备案通知的有效期为180天。2018年6月7日，日广公司向池万忠开具购房款546950元的发票。 一审另查明，2017年7月2日，日广公司将8#、9#楼的建设整体发包给祥泰公司。2017年11月8日，祥泰公司将8#、9#楼的室内装饰发包给新泰升公司，双方在合同中约定了室内装修标准，含地砖、墙面、灯具、开关、衣柜、橱柜、燃气灶、热水器、卫浴等等。后因新泰升公司未完成装修，日广公司另行与鲁银装饰公司达成装修合同，以1000元/平方米的价格将8#、9#楼的室内装修工程发包给鲁银装饰公司，双方还约定由日广公司代收装修款。《定安县商品房买卖合同》附件三中含墙面、地砖、开关等，不含橱柜、燃气灶、油烟机、热水器、卫浴等。池万忠在合同附件三外另行在《日广温泉凤羽林住宅楼装饰标准》中签字，该标准中含橱柜、燃气灶、油烟机、热水器、卫浴等内容，该标准未注明落款日期。一审还查明，自2018年1月1日至2019年8月22日，日广公司分两笔向标点公司支付1500000元，共向鲁银装饰公司支付24650000元，未发现标点公司、聚海公司、鲁银装饰公司向日广公司转账的情形。因池万忠多次向日广公司等索要超出备案价付款部分未果，遂生本案纠纷。 一审法院认为：故本案争议焦点是：1.《定安县商品房买卖合同》价款是否超过政府备案价，如果超出，超出部分是否应当返还；2.鲁银装饰公司、日广公司是否应向原告返还装修款；3.日广公司对于电商服务费70000元是否存在欺诈，日广公司、标点公司、聚海公司是否应连带向池万忠返还该款。 1.合同价款与备案价的问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。本案中，涉案《定安县商品房买卖合同》落款时间为2018年1月22日，故合同成立日期应以该日为准。对于池万忠主张的签订认购书之日为合同成立之日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”双方于2018年1月10日达成的认购书中只规定了上述办理办法中第（一）、（二）、（三）、（四）、（十二）项之内容，其余内容并无涉及。更何况，认购书已明确约定签订认购书之日起五日内支付房款并签署正式商品房买卖合同。可见该认购书从性质上仍是约定在将来一定期限内订立合同的合同，并非商品房买卖合同本约。2018年1月22日池万忠与日广公司签订《定安县商品房买卖合同》时，日广公司尚未取得定发改字[2018]24号备案通知，涉案房屋的备案价应适用定发改字[2017]131号备案通知，根据该通知，合同约定的总价款546950元超过备案总房款。商品房备案价，属于行政管理上的规范要求，并非合同效力的强制性规定，即便成交价格与备案价存在差距，不影响房屋买卖合同的效力。从民事法律角度而言，房屋买卖合同约定的价款体现了双方当事人的真实意思，对双方当事人具有约束力。至于日广公司在销售过程中是否存在价格违法行为，属于行政机关职能范围，原告亦可向相关行政机关寻求救济。故以超过备案价为由请求返还多付部分，于法无据，不予支持。 2.关于装修款。2018年1月10日9#C1004房的认购书已明确池万忠需在购房款之外另行支付76370元的装修款，池万忠对此是明知的。需要说明的是，2017年5月22日海南省住建厅印发的《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》要求新建商品住宅实施全装修标准并规定全装修是指商品住宅交付使用前，套内和公共部位的固定面、设备管线及开关插座等全部装修并安装完成，厨房和卫生间的基本设施安装到位。与该办法相配套的《海南省全装修住宅室内装修标准》（DBJ-042-2017/J13895-2017）明确抽油烟机、热水器等均为全装修涉及标准。据此，涉案合同附件三则低于上述标准，附件三与池万忠额外署名的装修标准相加才符合上述标准。该标准没有装修主体签章确认，但日广公司与鲁银装饰公司约定的装修价款1000元/平方米正好与认购书约定的装修价款（76370元÷76.37平方米）以及池万忠实际额外支付的装修款相符，池万忠向鲁银装饰公司付款后，日广公司无需再向鲁银装饰公司付款，再者附件三之外的装修标准在本案中由日广公司作为证据出具而非鲁银装饰公司出具，该标准应视为日广公司与池万忠之间的约定，池万忠支付的76370元应认定为向日广公司支付。亦即，日广公司与池万忠就房屋装修问题实质上存在两份合同。因涉案房屋实际上是带装修出售且需符合全装修标准，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与涉案商品房买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。据此，涉案房屋的总价款应为623320元（546950元+76370元）。同上，虽然房款超出政府备案价，但并不影响合同效力，对于自身自愿行为所致的付款，池万忠不得请求返还相应价款。因池万忠自签订认购书之日起即明知装修款76370元的存在且自愿在附件三之外的标准中签字，故应视为其自愿行为，加之前述全装修管理办法及相应标准为社会一般公众知晓之内容，日广公司不存在所谓隐瞒或虚构的事实，故池万忠以欺诈为由主张鲁银装饰公司、日广公司返还76370元，于法无据，不应支持。此外对于池万忠主张应按样板房交付房屋的观点，根据涉案合同约定，双方权利义务仅以合同及其附件或其他双方书面协议为准，展示样板房仅为要约邀请，不是开发商的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，不能作为最终交房的标准，故不予采纳。 3.关于电商服务费。池万忠将该款直接汇入聚海公司账户，聚海公司与标点公司之间对于电商服务费的收取有相应约定，结合以上事实，确信优惠服务说明书为聚海公司提供给池万忠。因池万忠在该说明书签字确认，足以证明其知晓70000元的性质。故对其诉称的不知情，不予采纳。现池万忠以政府备案价为基础，以未享受任何优惠为由主张日广公司、标点公司、聚海公司欺诈，一审认为，首先如上所述，即便成交价格与备案价存在差距，不影响房屋买卖合同的效力；其次，池万忠自愿签订《日广凤羽林优惠申请书》，并自愿交纳70000元电商服务费，双方之间形成了包含有居间内容的无名合同法律关系，《日广凤羽林优惠申请书》签订后，池万忠亦根据该申请书，与日广公司签订了认购书。至于池万忠是否享受交70000元电商服务费抵150000元房款，属于聚海公司履行问题；再次，池万忠在未提起撤销《日广凤羽林优惠申请书》诉讼请求的前提下，直接以三被告存在价格欺诈为由，要求三被告连带返还电商服务费，不符合诉讼法理，也缺乏证据支持。至于池万忠主张的日广公司未告知委托销售情况侵犯其知情权导致被欺诈的观点，开发商并无向买房人披露委托销售情况的义务，相反购房人在支付相应款项时对于款项性质、款项数额、付款对象负有一定的注意义务，故对该观点不予采纳。对于池万忠主张的《中华人民共和国侵权责任法》第八条共同侵权问题，因本案为合同纠纷，也无证据证明日广公司、标点公司、聚海公司在电商服务费70000元尚存在串通行为，对该主张不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告池万忠的全部诉讼请求。一审案件受理费4322.66元及公告费780元，由原告池万忠自行承担。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点为：1.被上诉人日广公司是否应返还上诉人多收的购房款55127元；2.被上诉人鲁银装饰公司是否应返还上诉人装修款76370元及被上诉人日广公司是否承担连带返还责任；3.被上诉人聚海公司是否应返还上诉人团购优惠费70000元及被上诉人标点公司、日广公司是否应承担连带返还责任。上诉人池万忠与被上诉人日广公司签订的《定安县商品房买卖合同》，内容合法，并未违反法律、行政法规的强制规定，应属于有效合同，双方应严格履行。被上诉人日广公司与上诉人池万忠签订的商品房预售合同后，于2018年2月8日取得定安县发改委定法改字[2018]24号价格备案的通知，根据该备案通知，被上诉人日广公司不存在多收上诉人购房款情况，上诉人上诉提出被上诉人日广公司多收上诉人购房款55127元并要求返还，没有事实根据和法律依据。关于装修款问题，2018年1月10日9#C1004房的认购书已明确池万忠需在购房款之外另行支付76370元的装修款，上诉人池万忠对此是明知的，上诉人在与被上诉人日广公司签订的购房合同约定的装修内容之外另行追加装修部分，应自行承担追加装修部分的装修款，被上诉人日广公司已按装修约定进行装修并交付上诉人，上诉人也接收使用了房屋，上诉人要求装修施工人鲁银装饰公司和被上诉人日广公司返还装修款76370元，没有事实根据和法律依据，理由不能成立。关于电商服务费问题，涉案房屋是被上诉人日广公司委托被上诉人标点公司代理销售，被上诉人标点公司委托被上诉人聚海公司进行电商营销推广服务，上诉人签署《日广凤羽林优惠申请书》并向被上诉人聚海公司交付了电商服务费70000元后，被上诉人聚海公司也已按优惠约定促使上诉人与被上诉人日广公司签订的购房合同按优惠价购买，现上诉人要求三位被上诉人返还电商服务费70000元，亦无事实根据和法律依据。为此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4322.66元，全部由上诉人池万忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁振文 审判员  白玉琳 审判员  林 珍 二〇二〇年四月十日 书记员  陈新军