天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1200号上诉人（原审被告）：天津市信瑞房地产开发有限公司，住所地天津市西青区经济开发区大寺高新技术产业园储源道1号208。法定代表人：郭亦军，董事长。委托诉讼代理人：宋志国，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天择，天津金诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苑晓梅，女，1971年7月30日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘世霞，天津津安信律师事务所律师。上诉人天津市信瑞房地产开发有限公司（以下简称信瑞公司）因与被上诉人苑晓梅商品房销售合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初9735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人信瑞公司的委托诉讼代理人宋志国、杨天择，被上诉人苑晓梅的委托诉讼代理人刘世霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信瑞公司上诉请求：1、撤销原判，改判信瑞公司仅需向苑晓梅支付逾期交房违约金及利息共计25862元或者发回重审；2、两审案件受理费由苑晓梅全部承担。事实与理由：一、《补充合同》第9.3条款已明确表明“买受人同意按照出卖人规定的流程办理房屋交接手续”，苑晓梅签订收房联系单表明其已认可房屋交接流程，《入住须知》及《费用清单》要求苑晓梅预交一年物业费属于交接房屋的正常步骤，该过程包含于出卖人规定的流程之中，一审判决割裂了预交物业费与房屋交接流程的关系，将预交物业费排除在了房屋交接流程之外，违反了意思自治原则。二、根据正式流程及行业通常标准，业主只有在领取两书（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》)并在领取表上签字才表明其开始办理收房手续，而截至2019年11月22日，苑晓梅并未在领取表上签字，其并未进入到信瑞公司规定的收房流程之中，因此其主张先预交一年物业费才能办理入住手续与事实不符。三、在信瑞公司向苑晓梅表明可以先行收房，物业费问题另行商议后，苑晓梅仍拒绝收房，应自行承担责任。综上，2019年7月1日至2019年11月22日迟延收房责任应由苑晓梅承担。苑晓梅辩称，信瑞公司本已逾期一年方通知交房，在苑晓梅收房时又要求先行交纳一年的物业费等才能办理入住手续，此行为既非合同约定，又非法律规定，故其上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。苑晓梅向一审法院起诉请求：1.信瑞公司赔偿截止至2019年11月22日的逾期交房利息34508.75元以及违约金21837.73元；2.本案诉讼费由信瑞公司承担。一审法院认定事实：双方于2016年10月18日签订一份《天津市限价商品住房买卖合同》，约定原告（乙方）购买信瑞公司（甲方）开发的座落于天津市西青区，2-305号房屋，价款为519946元。合同第三条“商品房交付及交付日期”约定，房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用；甲方于2018年6月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照附件六《补充合同》第二条执行。合同附件六《补充合同》第二条“对合同第三条的补充”约定，发生下列情况导致合同项下的商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第五条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，但是出卖人应事后及时向乙方书面告知发生的特殊情况。因下述原因导致出卖人延期交付该房屋的，出卖人不承担相应之赔偿责任；如不可抗力导致合同不能履行，出卖人不承担违约责任：1.执行法律、法规和政府规章等强制性文件；2.发生任何不可抗拒的自然灾害或社会事件，包括但不限于战争等；3.政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件或政府部门政策变化而导致的延期交付；4.因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目关联的市政干线工程及采取临时措施或市政配套的批准安装迟延而引起房屋延期交付；5.其他不可抗力因素导致的情形。《补充合同》第四条“对合同第五条的补充约定”，双方同意删除买卖合同第五条项下的全部内容，并替换为以下文字：4.1除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付房屋，逾期90日（含第90日）内的。乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付房屋之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算。4.2如超过上述约定期限的，合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应自逾期交付第91日起至实际交付房屋之日（含当日）止，每日按照房屋价款的万分之一向乙方支付违约金。合同签订后，原告向信瑞公司付清全部购房款。信瑞公司向原告发出《入住通知书》，告知其于2019年6月30日开始正式交房。该通知书附有《入住须知》和《费用清单》，《入住须知》上载明办理流程为：1.核对文本及证件；2.领取两书及签署临时管理规约；3.缴纳代收费用，详见缴费明细；4.至物业处缴纳相应物业费用并办理相关手续，详见缴费明细；5.验房。并特别注明“请您严格按照以上程序操作，如上一项程序未完成，下一程序将无法进行”。《费用清单》上载明“物业服务费均按建筑面积进行计算，根据您房屋所在楼层交纳相应的费用，刷卡、微信都可收取，收取一年物业费，不能使用支付宝交款”。关于涉案项目停工情况。天津市环境保护局分别于2016年10月2日至4日、2016年10月13日至16日、2016年10月24日至10月26日18时、2016年11月2日至3日、2016年11月4日至6日14时、2016年11月11日20时至11月16日、2016年11月17日20时至11月19日、2016年11月24日12时至30日12时、2016年11月30日12时至12月5日12时、2016年12月10日至12月12日、2016年12月16日20时起至12月22日20时、2016年12月29日20时至2017年1月8日14时、2017年1月15日20时至1月18日17时、2017年2月3日12时至2月5日8时、2017年2月13日20时至2月16日18时、2017年4月2日18时至4月7日18时、2017年10月26日15时至10月28日15时、2017年11月4日至11月7日24时、2017年12月1日20时至12月3日16时、2017年12月13日18时至12月15日14时、2017年12月21日18时至12月24日8时、2017年12月28日12时至12月30日14时、2017年12月31日11时至2018年1月2日11时、2018年1月13日至1月15日、2018年3月1日至3月3日、2018年3月11日至3月15日8时、2018年3月25日至3月28日14时、2018年3月26日14时至3月28日发布重污染天气一级、二级、三级预警，要求停止所有建筑、拆房、市政、道路、水利等施工工地的水泥作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业，停止工程渣土运输）；停止所有水泥粉磨站、渣土存放点全面生产运行；外环线以内混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产…。同期，天津市建设工程质量安全监督管理总队通过中国移动云MAS业务平台转发市政府、市应急办、市气象灾害指挥部等部门的预警信息台账，多次发布预警信息，要求各施工现场做好应急防护、停工等措施。上述期间，涉案工程现场停止施工。信瑞公司提供的监理日志记载“按上级通知，响应雾霾预警，现场全面停工”，其中2017年1月1日的监理日志载明“从1月1日至1月8日现场按上级通知，响应雾霾预警，全面停工。1月9日，警报解除，楼内施工清理，准备撤场。1月10日至2月28日，农民工撤场回家过春节”。美丽一号工程指挥部于2017年8月25日发布【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求8月25日至9月10日期间全面停止土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业、停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）和渣土运输。上述期间，涉案工程现场停止施工。信瑞公司提供的监理日志记载“接到天津市美丽一号工程文件，现场全面停工”，累计停工17天。天津市城乡建设委员会于2017年9月21日发布的津建工程【2017】362号《市建委关于印发的通知》载明：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑作业，停止道路工程土石方作业。对于获得特许施工的项目，各参建单位要认真履行职责，严格落实各项管理要求，采取针对性措施，控制施工扬尘，严格遵守作业时间，最大限度减少对周边环境影响。在重污染天气预警期间，全市建设项目仍按应急响应相关规定执行。信瑞公司提交的一份《施工特许证明》载明“施工项目名称：大寺新家园C地块（亲和美园、亲和良园）；土石方作业类型：（房屋拆迁拆除施工，水泥搅拌及浇筑，道路工程、水利工程等）景观配套工程；特许施工起止时间：2017年10月至2018年3月。信瑞公司称其未依照《市建委关于印发的通知》主张免责，但是在特许施工期间，遇重污染天气预警，信瑞公司仍响应雾霾预警，全面停工。关于涉案项目工程施工及竣工验收情况。信瑞公司称主体框架封顶后，信瑞公司在2016年10月至2018年3月期间，主要施工内容为二次结构及内外檐装饰装修工程，地库及楼座周边回填土、房心土回填、砌筑工程，水电通讯工程的配套内管道，各楼层户内、楼道间地面混凝土施工，墙面抹灰，外墙保温工程等。工程竣工验收合格时间为2019年6月14日。关于信瑞公司取得相关配套证明、合格证等情况。2013年3月13日，信瑞公司与天津市城市基础设施配套办公室签订《大寺新家园限价房C地块项目大配套工程收费合同》，约定信瑞公司应于2015年11月30日前交齐全部费用，该工程在信瑞公司提供实施配套工程所需资料的前提下保证于2016年5月31日前满足本项目自来水、燃气、排水大配套设施的使用功能。2016年6月6日信瑞公司将大配套工程费用全部缴纳完毕。信瑞公司实际于2017年12月12日取得《新建住宅商品房供热配套证明》，于2018年6月22日取得《新建住宅商品房电力工程验收合格证明》，于2018年6月26日取得《新建住宅商品房燃气工程验收合格证明》，于2018年6月28日取得《新建住宅商品房排水工程验收合格证明》，于2018年10月26日取得《新建住宅建筑光纤到户配套通信工程符合国家规范通知书》，于2019年4月25日取得《新建住宅商品房给水工程验收合格证明》，于2019年6月21日取得《天津市新建住宅商品房交付使用证》。一审庭审中，原告确认信瑞公司在2019年6月28日通知其在2019年6月30日办理接收房屋手续，但原告主张收房时被告知应先预交一年物业费才能办理入住手续，原告认为信瑞公司要求条件苛刻而没有收房。同时，原告认为雾霾、扬尘治理等因素在双方签署合同时已存在，对因环境治理导致的停工问题信瑞公司可以预见，上述因素影响交房日期不属于不可抗力事由；大配套工程延期系信瑞公司未按时足额缴纳工程费用导致，故信瑞公司提出的免责事由不符合合同约定。一审庭审中，被告主张原告未前往售楼处办理正式交房手续，其提交的录音证据中即便是被告方工作人员，但内容仅是咨询，非收房正式流程。另查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。一审法院认为，双方订立的《天津市限价商品住房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约享受各自权利，履行各自的义务。合同签订后，原告已依约交付购房款，但信瑞公司未按照约定于2018年6月30日前将房屋交付原告，而是于2019年6月21日才取得商品房准许交付使用证并通知原告于2019年6月30日办理入住手续。因此，本案的争议焦点在于信瑞公司迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，信瑞公司应否承担逾期交房的违约责任。依照《补充合同》第二条约定，因政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件或政府部门政策变化而导致的延期交付行为予以免责。双方订立合同后，在信瑞公司建设涉案项目的施工过程中，因受政府相关部门依据相关文件发布的停工令影响，造成涉案商品房逾期交付的，应认定合同延迟履行属于不可归责于被告的情形，故上述原因造成延期交房违约责任，应当免除。对于信瑞公司主张的因市政大配套设施延误而导致延期交付是否应予免责的问题。《补充合同》第二条约定因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目关联的市政干线工程及采取临时措施或市政配套的批准安装迟延而引起房屋延期交付可以免除赔偿责任，该条款属于信瑞公司提供的格式条款，其应当遵循公平原则确定当事人双方的权利和义务，但该条款将信瑞公司因第三方原因导致迟延交付的责任予以免除，而由原告承担延期给付的不利后果，有违上述公平原则。同时，信瑞公司与第三方签订的大配套合同迟延履行的原因是由第三方违约造成，还是由信瑞公司迟延交付工程款项造成，系另一合同关系应认定的事实，本案不予处理。即便按照信瑞公司主张的其因第三方即政府大配套延迟造成违约，也应当依据合同法规定“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”向原告承担违约责任。因此，信瑞公司提出的上述抗辩主张，一审法院不予支持。关于免责天数的认定问题。在2016年11月2日至2018年3月28日期间，环保部门及美丽一号工程指挥部发布禁令期间，被告应上级部门要求停止施工的期间应计入免责天数。但是在2017年1月15日至2017年2月16日期间，虽然环保部门发布了三次禁令，监理日志记载“自2017年1月10日至2017年2月28日农民工撤场回家过春节”，工程现场无从开展施工，故该期间的环保禁令未对被告施工产生影响，不应计入免责天数。经统计，停工免责天数累计为97天。迟延交付365天扣除免责97天，被告承担延期交付责任的天数为268天，故被告依约应支付原告已付款利息16607元（以519946元为基数，按银行贷款利率4.35%，计算268天）及违约金9255元（每日按照房屋价款的万分之一，计算178天）。关于自2019年7月1日至2019年11月22日信瑞公司继续迟延交付房屋造成原告经济损失的问题。信瑞公司在取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后通知原告办理入住手续，因信瑞公司委托的案外人物业公司要求原告预交一年物业费而导致原告未办理入住。根据合同的相对性，交付房屋的义务人应为信瑞公司，案外人系信瑞公司委托办理交付房屋手续的代理人，其行为所产生的后果，应由信瑞公司承担。预交物业费并非原告与信瑞公司合同约定的交付房屋的必要条件，也非法律规定的强制条件，不应作为信瑞公司向原告交付房屋的捆绑条件，原告在此过程中并无过错，虽然信瑞公司抗辩原告未进入收房流程，但信瑞公司要求原告缴纳物业费并不因原告是否进入收房流程而发生改变，且在信瑞公司出具的《入住须知》和《费用清单》上明确载明办理入住手续需要先行缴纳一年物业费用，因此信瑞公司再次迟延交付给原告造成利息损失应予赔偿。同时对于信瑞公司认为原告延期入住是其个人原因造成的抗辩意见不予采纳。2019年7月1日至2019年11月22日为期145天，已付款利息为8864元（以房屋价款为基数，2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日后按贷款市场报价利率LPR计算），同时亦按照房屋价款的每日万分之一计算违约金7539元。综上，信瑞公司应赔偿原告已付款利息损失25471元及违约金16794元，故原告诉讼请求中的合理部分，予以支持。一审法院判决：一、天津市信瑞房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿苑晓梅至2019年11月22日的已付款利息损失25471元及违约金16794元；二、驳回苑晓梅其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，由苑晓梅负担157元，天津市信瑞房地产开发有限公司负担468元(此款天津市信瑞房地产开发有限公司于判决发生法律效力起十日内交付一审法院)。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，本院庭审中，信瑞公司对一审法院认定的2019年7月1日至2019年11月22日期间利息损失及违约金数额无异议，本院予以确认。信瑞公司陈述其未在合同约定的2018年6月30日之前交房，而是在2019年6月28日发出交房通知，确系违约，愿意承担2018年7月1日至2019年6月30日期间逾期交房的违约责任，但不认可2019年7月1日至2019年11月22日期间的迟延交房责任由己方承担。本院认为，本案的争议焦点为：2019年7月1日至2019年11月22日涉案房屋未交付的责任应由谁承担。本案中，信瑞公司在取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后于2019年6月28日通知苑晓梅办理入住手续，因信瑞公司委托的案外人物业公司要求苑晓梅预交一年物业费而导致苑晓梅未办理入住。在苑晓梅与信瑞公司签订的合同中，并未约定交付房屋必须预交物业费，而预交物业费也非法律规定的强制行为，不应作为信瑞公司向苑晓梅交付房屋的限定条件，苑晓梅在此过程中并无过错。信瑞公司出具的《入住须知》和《费用清单》载明：办理入住手续需要先行缴纳一年物业费用，如上一项程序未完成，下一程序将无法进行。故预交物业费为信瑞公司自行设定的条件，此次延期的责任在于信瑞公司，信瑞公司应对此期间给苑晓梅造成的利息损失及违约金承担赔偿责任。综上所述，信瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由天津市信瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年四月二日法官助理刘振铭书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；