江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11538号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京金宣公寓管理有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路389号1208室。法定代表人：候庆江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田树泽，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨长杰，男，1988年10月29日出生，汉族，中国平安不动产有限公司职员，现住江苏省南京市。上诉人南京金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公司）因与被上诉人杨长杰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初2716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金宣公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人不应当支付所谓的2080元租金。就涉案房屋招租后，上诉人调查发现该房屋其中一个卧室是由阳台改建为卧室，导致上诉人无法出租该卧室。被上诉人交付的房屋把阳台改为卧室，根本不符合双方约定的3室2厅1厨1卫，双方是以3室来确定房屋价格，而被上诉人实际交付的是2室，房租一开始就过高，因此上诉人不应当再支付所谓的2080元租金。二、上诉人不应当支付违约金，即使法院认定上诉人应当支付违约金，该违约金超出正常标准。被上诉人交付的房屋把阳台改为卧室，根本不符合双方约定的3室2厅1厨1卫，被上诉人违反合同给上诉人造成巨大损失。被上诉人在签订合同时己经违约，因此上诉人不应当支付违约金。即使法院认定上诉人应当支付违约金，本案中约定的违约金为月租金的200%明显高于被上诉人实际损失，被上诉人没有提供任何证据证明自己的损失，理应考虑实际损失，综合本案情况，调低违约金。杨长杰辩称，第一，在双方签订合同的时候，已经是精装修的交付状态，所有的家电都是配齐全的，被上诉人是明知的，按照开发商网上公布的户型，房屋没有任何主体使用或者是结构的改造，上诉人声称的因阳台改造导致无法出租，我认为是虚假陈述没有事实依据。第二，上诉人认为支付的违约金超过了正常的标准，根据相关法律规定，最高的违约金不超过实际损害的1.3倍，但是事实上在金宣公司违约以后，我的房屋空置长达4个月，我的实际损失也将近2万元，200%的违约金也是在我的损失范围内，所以我认为上诉人的上诉请求不合理由。杨长杰向一审法院起诉请求：1.判令金宣公司支付违约金共计10200元，2019年3月11日至2019年3月23日逾期房租2138元，逾期未缴纳电费414元，逾期未缴纳燃气费5元；房屋改造维修费1500元，房屋垃圾清运保洁费300元，以上合计人民币14557元；2.判令金宣公司承担本案的诉讼费用。金宣公司向一审法院反诉请求：1.判决杨长杰支付违约金10200元；2.判决杨长杰支付装修费、配置家具费14860元；3.反诉案件受理费由杨长杰承担。一审法院认定事实：杨长杰为坐落于栖霞区房屋（以下简称涉案房屋）权利人，该房屋用途为一般住宅。2018年3月10日，杨长杰（甲方）与金宣公司（乙方）签订南京市房屋出租委托代理合同一份。合同约定，杨长杰将涉案房屋出租给金宣公司，房屋租赁用途为分租；出租代理期自2018年3月11日至2021年3月10日，共计3年；房屋代理期中免租期为90天；甲方应于2018年3月11日前将房屋交付给乙方；租金标准：每月房屋租金为5100元，乙方通过银行打款方式，并按约定打款到甲方账户，乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2018年3月11日15300元，第二次2018年6月11日0元，第三次2018年9月11日15300元，第四次2018年12月11日15300元，以此类推。合同第九条第四款第1项约定，乙方未按规定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同。合同第十条第三款约定，乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，杨长杰将涉案租赁房屋交付金宣公司。2018年12月12日，杨长杰与金宣公司签订委托出租代理合同变更补充协议一份，协议约定，该房屋委托出租价格由原来的5100元/月变更为4800元/月，变更期限为2018年12月11日至2021年3月10日。在合同履行期间，金宣公司先后于2018年3月16日、2018年9月11日、2018年12月14日合计给付杨长杰房屋租金45000元。2019年3月11日，金宣公司未按合同约定给付杨长杰房屋租金。杨长杰通过与金宣公司沟通，金宣公司要求杨长杰降低房屋租金，杨长杰坚持按合同约定履行，双方协商未果，金宣公司同意让次承租人腾空房屋返还给杨长杰。金宣公司于2019年3月23日将涉案房屋钥匙交还给杨长杰。杨长杰以金宣公司提前解除合同，未支付逾期房屋租金及相关费用为由起诉至法院要求处理。另查明，案涉房屋建筑面积为84.37平方米，杨长杰对该房屋进行装修后成为三室二厅一卫一厨格局，并分别在三室内安装空调、橱柜、床、沙发等简易生活日常用具。金宣公司接手涉案租赁房屋后，对原房屋客厅进行隔断改造，加装一台空调，变更成四室结构对外出租，四室房屋租赁期限均截止至2019年3月20日。杨长杰于2019年4月10日通过支付宝缴纳涉案房屋的电费414元、燃气费5元。本案在审理过程中，经法院主持调解，双方未能达成调解协议，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述，杨长杰举证的不动产权证、南京市房屋出租委托代理合同及补充协议、钥匙交接单、支付宝生活缴费凭证，电话录音、照片；金宣公司举证的照片、；以及本案的庭审笔录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，予以采信。杨长杰举证的微信交流记录，不能证明其主张的客厅改造和垃圾清运的费用；金宣公司对其辩称的承租客户因为北房间是阳台改造而拒绝继续租赁的意见，未能举证证实。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。杨长杰与金宣公司自愿签订房屋出租委托代理合同及补充协议，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，予以确认。合同法第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。在合同履行期间，因金宣公司要求杨长杰降低房屋租金，双方无法达成一致意见，金宣公司同意退还租赁房屋，并于2019年3月23日向杨长杰返还租赁房屋。双方签订的南京市房屋出租委托代理合同及补充协议于2019年3月23日解除。案涉房屋在交付时已经装修完成，交付房屋为三室结构，金宣公司作为专业机构对此应当是明知的，且在双方协商过程中，金宣公司仅要求杨长杰降低房屋租金，对杨长杰交付房屋结构未提出异议，因此，对金宣公司辩称的因杨长杰交付房屋不符合合同约定的意见，不予采纳。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同，因金宣公司违约于2019年3月23日因解除而终止，金宣公司需向杨长杰支付2019年3月11日至2019年3月23日期间房屋租金2080元（4800元/月÷30天×13天）、以及租赁期间产生的电费414元、燃气费5元。杨长杰对其主张的客厅改造和垃圾清运的费用未能充分举证证实，缺乏事实依据，不予支持。金宣公司因违约导致本案合同解除，其要求杨长杰支付装修费的理由不能成立，不予支持，其在涉案房屋添加的相关设施，属于可移动物品，应当自行移除，其要求杨长杰赔偿配置家具费的请求不能成立，亦不予支持。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案因金宣公司未按约定给付房屋租金，双方经协商未能达成一致意见，金宣公司同意退房。金宣公司未按合同履行义务，构成违约，其应当按合同约定向杨长杰支付违约金。杨长杰要求金宣公司支付违约金的请求成立，但违约金应当按双方补充协议约定的房屋租金标准计算，一审法院确定违约金为9600元（4800元×2）。因金宣公司违约造成合同解除，金宣公司要求杨长杰支付违约金的反诉请求缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、南京金宣公寓管理有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向杨长杰给付2019年3月11日至2019年3月23日期间房屋租金2080元、电费414元、燃气费5元，并偿付违约金9600元，合计12099元；二、驳回杨长杰的其他诉讼请求；三、驳回南京金宣公寓管理有限公司的反诉请求。一审案件受理费164元，减半收取82元，由杨长杰负担14元，南京金宣公寓管理有限公司负担68元；反诉案件受理费213元，由南京金宣公寓管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人杨长杰与上诉人金宣公司就涉案房屋签订房屋租赁协议，将房屋出租给上诉人。在合同履行过程中，上诉人未按约支付房屋租金，并主张降低租金标准，但双方并未达成一致意见，上诉人提前退还房屋终止合同，构成违约。被上诉人有权请求上诉人支付欠付的租金等费用并要求其承担相应违约责任。一审经计算，判令上诉人向被上诉人支付欠付的租金、租赁期间产生的电费燃气费，并要求其按月租金的两倍承担违约金，符合合同约定，本院予以维持。上诉人主张，被上诉人交付的房屋不符合合同约定，原约定的租金过高，其不应当支付2080元租金及违约金。本院认为，案涉房屋在交付时已经装修完成，上诉人作为专业机构对房屋的结构应当明知并且认可，现其以被上诉人交付房屋不符合约定为由主张被上诉人违约，本院不予采信。综上所述，金宣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102元，由上诉人南京金宣公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年四月八日书记员  王 凤