新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院   民事判决书   （2019）兵0901民初1002号   原告：肖卫军，男，汉族，1972年9月11日出生，第九师医院医生，住第九师。   委托诉讼代理人：胡光，新疆西陲律师事务所律师。   被告：肖宴华，男，汉族，1990年3月19日出生，无业，住第九师。   被告：陈墁坭(肖宴华妻子），女，汉族，1989年11月11日出生，无业，住址同上。   被告：李采鸿，女，汉族，1989年11月8日出生，额敏县美巢装修公司员工，住额敏县。   原告肖卫军与被告肖宴华、陈墁坭、李采鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖卫军的委托诉讼代理人胡光、被告肖宴华、李采鸿到庭参加诉讼，被告陈墁坭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。   原告肖卫军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金70 000元，物业费3 793.86元，违约金80 000元，合计153 793.86元2.判令被告承担本案的诉讼费及其他费用。   事实与理由：2017年10月，原、被告签订一份《租房合同》，由被告陈墁坭、李采鸿租赁原告位于第九师绿晨花园小区步行街112号门面房，租期自2017年10月15日至2022年10月15日，每年的租金为70 000元，合同约定由被告方承担物业费等其他费用，双方同时约定房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，应承担80 000元违约金。后被告因经营不善，于2018年5月30日停止经营并搬离该房屋，现尚欠原告2018年10月-2019年10月的租金70 000元及租赁该门面房期间的物业费3 793.86元，此款经原告多次催要无果，故诉至法院。   被告肖宴华辩称，其认可原告主张的事实，但对金额有异议，就房租一事与原告口头协商过只付30 000元-40 000元左右；在其租赁该门面房期间物业公司未入驻，故物业费3 793.86元不同意承担；2019年5月30日从门面房提前搬离也是肖卫军让其搬走的，认为其没有违约，对违约金不同意给付。   被告陈墁妮经本院传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为其对相关诉讼权利的放弃。   被告李采鸿辩称，其于2018年1月23日已实际退出合伙，解除合伙一事也向原告肖卫军告知过；肖宴华、陈墁妮向原告出具的70 000元欠条是双方解除合伙关系之后的债务，不同意承担共同还款责任。   原告肖卫军庭审提供以下证据证明自己的主张：   1、2017年9月10日原告肖卫军与被告陈墁坭、李采鸿签订的租房合同（原件），证明双方当事人就涉案房屋签订了租赁合同，并对租赁费、租期、租金给付方式及违约责任等作了约定。   2、2018年肖宴华、陈墁坭出具的欠条一份（原件），证明肖宴华、陈墁妮欠付肖卫军2018年10月至2019年10月房租70 000元的事实。   3、2019年9月5日第九师热电有限公司物业分公司催缴物业费通知单一份（原件），证明涉案门面房欠付第九师热电公司2018年2月11日至2019年5月30日物业费3 793.86元的事实。   4、（2018）兵0901民初290号民事判决书，证明三被告系合伙关系，合伙期间发生的债权债务应由合伙人共同承担。   被告肖宴华对证据1、2、4无异议，对证据3有异议，认为在其承租该门面房时物业公司未入驻，故不存在欠付物业费的情形。   被告李采鸿对证据1、4无异议，对证据2不知情，认为与其无关；对证据3质证意见与被告肖宴华一致。   因证据1、4被告无异议，本庭予以确认；对证据2因系被告肖宴华、陈墁妮本人所签名，应对签名行为负责，故本院予以确认；对证据3系第九师热电公司出具，盖有公司发票专用章，被告亦未提供证据证明其在租赁涉案房屋时物业公司未入驻，故对该证据本院予以确认。   被告肖宴华未出示证据。   被告李采鸿出示以下证据证明自己的主张：   2018年1月23日装修欠款协议及、陈墁坭欠条一份及（2018）兵0901民初290号民事判决书，证明李采鸿与陈墁坭解除合伙的事实。   原告对被告李采鸿出据的装修欠款协议及欠条三性均不认可，认为解除合伙关系是二被告之间内部的事；对判决书的真实性认可，对与本案的关联性不认可。本院认为，被告李采鸿提供的上述证据，与原告出示的同一份判决书恰恰确认陈墁坭与李采鸿于2018年1月23日解除合伙这一事实，故本院予以确认。   经审理查明，2017年10月，原告肖卫军与被告陈墁坭、李采鸿签订了一份租房合同，合同中约定原告将位于绿晨花园步行街112号门面房出租给被告，租期五年，2017-2019年房租金为70 000元/年，2020年之后的租金随行就市；房屋租赁期间契税、水电费、物业费等由被告方承担，同时双方就违约责任等事宜作了约定；涉案房屋由被告李采鸿与陈墁坭共同合伙经营美容院，2018年1月，双方因内部管理问题产生矛盾，李采鸿退伙并对资产进行清算，本院在（2018）兵0901民初290号判决书中对双方解除合伙关系这一事实进行了确认。2018年肖宴华、陈墁坭向原告肖卫军出具了一份欠条，载明欠涉案门面房2018年10月至2019年10月的房租70 000元，并约定2018年12月31日前付清。2019年5月30日肖宴华、陈墁坭搬离涉案房屋。   上述事实，有房屋租赁合同、欠条及当事人陈述在案佐证，足以认定。   本院认为，本案的争议焦点为：1、本案承担责任的主体；2、欠付租金的数额；3、物业费是否应由被告方承担；4、违约金的确定。针对焦点一：李采鸿辩称其于2018年1月23日退出合伙，并出示了（2018）兵0901民初290号判决书证明其退出合伙，因该判决书本院认为判决书中对二被告解除合伙关系进行了确认，故本院对李采鸿主张已退出合伙的意见予以采信。而被告肖宴华、陈墁坭向原告肖卫军出具的欠条明确载明所欠房租系2018年10月至2019年10月，该期间的债务并非被告李采鸿与陈墁坭合伙期间的债务，李采鸿对该债务不承担责任，应由肖宴华、陈墁坭对外承担责任。针对焦点二：欠付租金的数额。虽肖宴华、陈墁坭向肖卫军出具的欠条金额为70 000元，但诉状及庭审中原告认可被告已于2019年5月30日搬离涉案房屋，故欠付租金应计算为70 000元÷12个月×6.5个月=37 917元。针对焦点三：双方在合同中约定承租房屋期间的物业费由被告方承担，而第九师热电公司出具的催款单有明确的欠款金额，被告辩抗称在其租赁期间物业公司未入驻，但未提供证据证明其主张，故对被告的辩抗意见本院不予采纳，被告理应承担其在承租房屋期间的物业费3 793.86元。针对焦点四：对原告主张的违约金问题。 因合同提前解除的责任系被告未能依约支付租金，故原告要求被告承担违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。但双方在合同中约定的违约金过高，违约金应以实际损害为基础，以填补当事人的实际损失。鉴于被告已于2019年5月30日搬离了涉案房屋，降低了原告的损失，违约金本院酌定为10 000元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、被告肖宴华、陈墁坭向原告肖卫军支付租金37 917元、违约金10 000元，于本判决生效之日起三日内付清；   二、被告肖宴华、陈墁坭于本判决生效之日起三日内向原告肖卫军支付涉案房屋物业费3 793.86元；   三、驳回原告肖卫军的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取1 688元，由被告肖宴华、陈墁坭负担（原告已交纳，被告给付上述款项时一并给付原告）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第九师中级人民法院。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。           审 判 员  格日勒      二〇二〇年四月十一日      书 记 员 巴格达尔        1