广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初289号 原告：庞超明，男，汉族，1978年12月7日出生，住广东省廉江市。 委托代理人：毛家有，广西嘉友律师事务所律师。 委托代理人：李炳航，广西嘉友律师事务所实习人员。 被告：北海大山房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道241鸿源生态新城C栋103室。 法定代表人：陈大山，经理。 委托代理人：关淑文，女，汉族，1968年9月19日出生，住北海市海城区。系公司副经理。 委托代理人：李彦增，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 第三人：周莉华，女，汉族，1988年10月11日出生，住广西合浦县。 第三人：曹经楞，男，汉族，1990年3月11日出生，住黑龙江省大庆市让胡路区。 原告庞超明诉被告北海大山房地产开发有限公司、第三人周莉华、曹经楞商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法组成由审判员钟新友担任审判长，人民陪审员庞茗茜、赖晓晔参加的合议庭，于2017年5月18日公开开庭进行了审理，书记员赖秋燕担任法庭记录。原告的委托代理人毛家有、被告的委托代理人关淑文、李彦增及第三人周莉华到庭参加诉讼。第三人曹经楞经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。 原告庞超明诉称：根据被告与案外人庞文等三人和案外人关淑文三方签订的《股权转让合同》及《补充协议（二）》之约定，股权转让款代付方即被告，以其开发建设的位于北海市西侧的大山现代城8幢1单元101号房，折价按2300元每平方米与庞文等指定的受让人即原告签订《商品房买卖合同》，折抵其代关淑文支付庞文等的相应股权转让款。2012年6月15日，原被告签订了销售合同编号为：大山现代城8-1-101的《商品房买卖合同》。该房屋建筑面积112.69平方米，总价259197元，双方约定交房时间为2012年9月30日前。现交房时间已过，而被告迟迟不能依约交房。依据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人应尽快交房及按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，原告多次要求被告交房及支付违约金未果。为维护原告的合法权益，原告于2016年9月2日向北海仲裁委员会申请仲裁后，被告向北海市中级人民法院申请确认原被告之间的仲裁协议无效，后北海市中级人民法院以（2016）桂05民特19号《民事裁定书》裁定双方的仲裁协议无效。为此，原告诉请法院判决：1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并在判决生效之日起30日内，将大山现代城8幢1单元101号房交付给原告使用；2、被告支付逾期违约金120590元（违约金计算，按总房款259178元的日万分之三即77.75元，从2012年10月1日暂计至2016年12月31日，共1551天，以后的违约金仍应按每天77.5元计至房屋交付之日止）给原告；3、本案诉讼费由被告承担。 原告在举证期间内向本院提交的证据有：1.居民身份证，证明原告身份情况；2.企业基本信息，证明被告基本信息；3.股权转让合同、4.补充协议、5.《补充协议（二）》，以上3-5证据证明被告为股权转让款代付方、签订履行《商品房买卖合同》的义务方；6.《商品房买卖合同》，证明合同成立有效；7.民事裁定书，证明仲裁协议无效，应由法院受理。 被告北海大山房地产开发有限公司辩称：1.原、被告之间不存在真实有效的商品房买卖合同关系；2.涉案商品房于2010年就已经卖给了第三人曹经楞。双方于2014年4月签订了《商品房买卖合同》，第三人曹经楞也已经装修入住至今。 被告北海大山房地产开发有限公司对其辩称提供的证据有：1.补充协议书，证明原被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系；2.《商品房买卖合同》、首付款发票，证明涉案商品房早已经销售给业主曹经楞且业主已装修并入住的事实；3.契税，证明涉案商品房已经卖给了第三人，第三人也已经交纳了契税。 第三人周莉华陈述称：第三人周莉华不清楚原、被告之间的纠纷。另2013年4月22日我购买的是大山房地产开发有限公司开发的大山现代城8幢一单元102号商品房，二原告诉讼的房号为8幢一单元101号商品房。 第三人周莉华没有证据向法院提交。 第三人曹经楞没有证据提交，未提交书面答辩状，亦不到庭参加诉讼。 经过开庭质证，原、被告质证意见如下： 被告对原告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性无异议，对证据4、5的补充协议约定认为是抵押担保性质；对证据6的《商品房买卖合同》，被告认为双方不是真正的商品房买卖合同关系；对证据7的真实性、合法性、关联性无异议。第三人周莉华认为不清楚原、被告双方之间的纠纷，当时第三人周莉华的房子是通过正常渠道购买的，对原告所举的证据不清楚，不发表质证意见。 原告对被告举证的证据1真实性无异议，但对证明内容不予以认可。补充协议是附条件的解除协议，恰好证明原、被告之间存在真实的商品房买卖合同关系；对证据2的真实性有异议，签订的时间不一致，买卖合同是空白的，没有经过备案登记；对于证据3没有原件，不发表质证意见。第三人周莉华对被告所举证据，不清楚，与第三人周莉华没有关系，不发表质证意见。 对当事人提供的证据经审查质证，对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对有异议的证据，因无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 经审理查明：2012年4月14日，庞文、卢雯、庞培松作为转让方（甲方）与关淑文、北海汇澳投资发展有限公司作为受让方（乙方）就北海市南国星岛湖旅游开发有限公司（以下简称“目标公司”）工商登记注册资金人民币1000万元的股权转让事宜签订《股权转让合同》一份，约定甲方确保该公司依法有效存续，三人持有目标公司的股权为100%股权，是该公司的的合法股东，其中：庞文持有目标公司25%的股权；卢雯持有目标公司25%的股权；庞培松持有目标公司50%的股权。甲乙双方经协商，决定将甲方持有的目标公司100%的股权共1000万元出资额，以1300万元转让给乙方，乙方同意按此价格及金额购买上述股权；其中6831920元股权转让金以现金形式支付，其中6168080元股权转让金由北海汇澳投资发展有限公司以其开发的位于北海市北海大道西的润和花园N栋的商品房折价支付（详见附件：折价商品房清单）；本合同签订后两个工作日内，乙方支付100万元定金，剩余5831920元现金及用于折价支付的商品房产权待润和花园预售证取得后5个工作日内一并结清（结算标准：三十层以上4000元/平方米），乙方支付余下的5831920元现金并且北海汇澳投资发展有限公司与甲方指定的商品房受让人签订《商品房买卖合同》及出具购房款收款收据，且办理好上述商品房的预售登记备案登记视为乙方付清全部股权转让金。乙方保证在2012年5月15日前付清1300万元股权转让金给甲方（其中6831920现金和其中6168080元房产），否则，甲方有权单方解除本合同、不予退还定金，合同还约定了其他内容。2012年5月15日，鉴于上述甲乙方已签订上述《股份转让合同》，乙方支付定金100万元给甲方，经协商签订了一份《补充协议》，约定乙方于2012年5月15日再支付160万元给甲方，否则，甲方有权单方通知解除《股权转让合同》及本补充协议，不予退还乙方已支付的定金，乙方保证在2012年6月5日前付清1300万元股权转让金给甲方[其中6831920现金（含已支付的260万定金）和6168080元房产，房产必须按《股权转让合同》第二条第3款的约定办理好预售备案登记]，否则，甲方有权单方通知解除《股权转让合同》及本补充协议，不予退还乙方已支付的260万元定金。2012年5月30日，庞文、卢雯、庞培松作为转让方（甲方）与关淑文作为受让方（乙方）、北海大山房地产开发有限公司作为代付方签订《补充协议（二）》，约定甲乙双方同意股权转让款变更为1375万元，鉴于乙方已分别于2012年4月14日、2012年5月15日支付了100万元、160万元，乙方在补充协议签订之日用现金支付的方式支付440万元股权转让金给甲方，余下的675万元股权转让金由代付方北海大山房地产开发有限公司以其开发的位于北海市的大山现代城8栋和9栋的2517.67平方米商品房按2300元每平方米折价代乙方支付5790641元（详见附件：折价商品房清单）。代付方与甲方指定的商品房受让人签订《商品房买卖合同》及出具购房款收款收据，并办理好上述商品房的预售备案登记后视为其已代乙方支付5790641元股权转让金给甲方，代付方保证在本补充协议生效之日起五个工作日内办理好上述预售备案登记，余下959359元股权转让金由乙方在2012年11月30日前一次性付清给甲方，甲方在收到乙方现金支付的440万元的股权转让金及代付方办理好上述商品房预售备案登记后二十个工作日内将转让股权的目标公司的工商税务手续变更完毕，甲方按乙方的指令将目标公司的股权变更登记到乙方指定的人名下。同时，双方进行目标公司交接，目标公司交接前所产生的一切费用由甲方承担，交接后由乙方承担；除乙方已支付的260万元定金及本协议签订之日支付的440万元股权转让金，若乙方在2012年11月30日前再用现金支付的方式支付600万元股权转让金给甲方，则代付方有权解除上述《商品房买卖合同》，甲方指定的商品房受让人必须协助代付方撤销上述商品房预售备案登记。同时，甲方免收乙方余下的75万元股权转让金。合同还注明了2012年4月14日签订的股权转让合同和2012年5月15日签订的补充协议中阐述的以房产附件（折价商品房清单）代替股权转让金作废，双方确认以2012年5月15日签订的补充协议中阐述的以房产附件（折价商品房清单）代替股权转让金作废，双方确认以2012年5月30日签订的补充协议确定的支付方式期限为准。后附折价商品房清单，其中原告庞超明受让的是8-1-101号、8-1-102号房，面积为112.69平方米，单价为2300元，每套房款为259178元。 2012年6月15日，北海大山房地产开发有限公司（出卖人）与庞超明（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人将位于北海市的大山现代城8-1-101号房转让给买受人庞超明，每平方米2300元，总金额为259187元。出卖人应当于2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。在合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。该合同已于2012年6月21日在北海市房地产交易中心办理了预售合同备案登记。原告于2016年9月2日就其与被告之间的涉案商品房买卖合同纠纷向北海仲裁委员会提起仲裁申请，北海仲裁委员会受理后，仲裁庭开庭前，被告向北海市中级人民法院申请确认涉案《商品房买卖合同》中仲裁条款无效。北海市中级人民法院于2016年12月27日作出的（2016）桂05民特19号民事裁定书，裁定确认北海大山房地产有限公司与庞超明的仲裁协议无效。 另查明，被告北海大山房地产开发有限公司（出卖人）与第三人曹经楞（买受人）于2014年4月15日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于北海市的大山现代城8幢1单元101号房以每平方米2000元，总金额225380元价格出让给第三人曹经楞，第三人曹经楞一次性付清房款人民币225380元；被告应当于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。现第三人曹经楞已付清了购房款225380元，但案涉房屋至今未经验收合格。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。庞文、卢雯、庞培松作为转让方（甲方）与关淑文、北海汇澳投资发展有限公司作为受让方（乙方）签订的《股权转让合同》、《补充协议》及庞文、卢雯、庞培松作为转让方（甲方）与关淑文作为受让方（乙方）、北海大山房地产开发有限公司作为代付方签订的《补充协议（二）》、原被告签订的《商品房买卖合同》是各方在自愿、平等的基础上签订的，是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。因此各方须按合同的约定全面履行义务。根据《补充协议（二）》的约定，由代付方北海大山房地产开发有限公司以开发的位于北海市的大山现代城8栋和9栋的2517.67平方米商品房按2300元每平方米折价代支付5790641元股权转让款，其中原告庞超明指定受让的房屋是位于北海市的大山现代城8幢1单元101号房，面积为112.69平方米，单价2300元，房款总额为259187元。后原、被告根据该《补充协议（二）》的约定，于2012年6月15日签订了《商品房买卖合同》，且已到房地产管理部门北海市房地产交易中心进行了商品房预售合同备案登记。而商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权而为的登记，经备案登记后的债权具有物权的性质，具有对抗第三人的效力。第三人曹经楞与被告于2014年4月15日签订的《商品房买卖合同》没有进行商品房预售备案登记，且第三人曹经楞在签订合同前没有对房屋是否存在一房二卖情况进行必要的了解，没有尽到谨慎注意义务，存在过错，即使第三人曹经楞已支付全部的购房款，也不能因此取得案涉房屋的所有权。被告应继续履行原、被告于2012年6月15日签订的《商品房买卖合同》。依据该合同的约定，被告应当于2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付被告使用，但被告至今未将约定的经验收合格的商品房交付原告使用，已构成违约。根据原、被告签订《商品房买卖合同》中“如出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金”的约定，原告请求被告北海大山房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并于本判决生效之日起30日内将大山现代城8幢1单元101号房交付原告使用以及请求被告以总房款259187元为基数，按每日万分之三支付违约金，合理有据，本院予以支持，违约金应从2012年10月1日计至被告实际交付房屋之日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款之规定，判决如下： 一、被告北海大山房地产开发有限公司继续履行原、被告于2012年6月15日签订的《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：448-0254），并于本判决生效之日起三十日内将位于北海市大山现代城8幢1单元101号房交付给原告庞超明使用； 二、被告北海大山房地产开发有限公司在本案判决生效之日起十日内向原告庞超明支付逾期交房违约金（违约金以总房款259178元为基数，按每日万分之三从2012年10月1日计至房屋实际交付之日止）。 本案案件受理费2710元，由被告北海大山房地产开发有限公司负担。（该款原告已向本院预交，由被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决确定的履行期限内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2710元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟新友 人民陪审员  庞茗茜 人民陪审员  赖晓晔 二〇一七年七月十八日 书 记 员  赖秋燕 附：本判决适用的法律条款 1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。