山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终209号上诉人（原审被告）：李某，男，1966年3月20日出生，汉族，农民，住山东省汶上县。委托诉讼代理人（特别授权）：赵计锋，山东德亿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高某，男,1959年9月3日出生，汉族，农民，住山东省汶上县。委托诉讼代理人（特别授权）：崔俭，山东圣泽律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：赵瑞云，女，1962年9月19日出生，汉族，住汶上县。系高某之妻。上诉人李某与被上诉人高某因土地租赁合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2019）鲁0830民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李某上诉请求：1、依法撤销(2019)鲁0830民初2018号民事判决;2、改判驳回被上诉人的起诉或将该案发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清,证据不足。(1)一审法院认定:虽然上诉人与被上诉人签订土地租赁合同，但是上诉人不属于马辛集体经济组织成员,租地行为剥夺和限制了马辛村集体经济组织成员的权利，违反了法律的效力性强制规定从而认定合同无效。一审法院认定以上事实属于认定事实错误。首先、《中华人民共和国农村土地承包法》规定通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,可以流转给本集体经济组织以外的人,法律并没有规定限制将土地承包给本集体经济组织成员之外的人,赋予第三方经营主体土地经营权,是完善农村基本经营制度的一个重要内容。土地经营权可以依法采取出租(转包)、入股或者其他方式流转。《农村土地承包法》第五十二条发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议二分之一以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。以上规定仅仅是约束发包方村集体经济组织而不是成员个人。其次,《农村土地承包法》第三十六条规定承包方可以自主决定依法采取出租(转包)、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则:(一)依法、自愿、有偿,任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转;(五)在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同，租赁费明显高于农村土地租赁价格,这说明上诉人是在远远高于本村土地租赁费同等支付价格条件的。从2010年至今,马辛村集体经济组织成员对上诉人承包土地均是知晓得,他们均没有提出过任何异议,在租赁期内没有一个人提出过优先租赁权。上诉人认为主张剥夺和限制集体经济组织成员的权利,也只有集体经济组织成员通过诉讼行使而不是法院主动去评价和认定。最后,《农村土地承包法》第五条规定农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利,该条规定的是村集体作为发包方与经济组织成员承包方之间的规定,不是《农村土地承包法》第三十八条土地经营权流转应当遵循原则的规定。《农村土地承包法》第五条规定的规定不属于效力性强制性规定,不能作为认定租赁合同是否有效的依据。只是为了对集体经济组织行为进行规范管理,经济组织成员与他人签订租赁合同并不为法律所禁止,该条规定并不属于效力性强制性规定,不能作为认定该土地租赁合同是否有效的法律依据。对此,符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定。(2)一审法院认定:上诉人租赁的土地用于非农建设,对土地造成了严重破坏,违反了法律的效力性强制规定从而认定合同无效。一审法院认定以上事实属于认定事实错误、证据不足。首先、上诉人租赁的土地并没有用于非农建设,不存在改变土地用途的事实,更不存在对土地造成严重破坏的客观事实。其次、我们把法律强制性规定分为管理性强制性规定与效力性强制性规定。根据《合同法》第五十二条及《合同法司法解释二》第十四条之规定,违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。因此,判断租赁协议是否有效,应看上述法律规定是否为效力性强制性规定。《农村土地承包法》规定承包方违法将承包土地进行非农建设的由县级以上地方人民政府有关行政部门依法予以处罚。《中华人民共和国土地管理法》也没有绝对禁止除基本农田外的农用地用于非农建设只是必须履行相关手续否则应当由相关部门依法予以处罚。该立法目的是出于行政管理的规定，故以上规定均属于管理性强制性规定。上诉人与被上诉人签订合同时双方真实意思表示并且己实际履行近10年,所签订合同并没违反法律的效力性强制性规定。(3)被上诉人主张支付土地租赁费的诉讼请求不具体明确。一审法院认定上诉人未缴纳第二个五年的租赁费是错误的,判决上诉人再次支付给被上诉人土地租赁费25000元更是不正确。首先、上诉人不拖欠被上诉人第二个五年的租金。被上诉人高某所出租的土地是以高某为户主家庭承包的土地,案外人万金风系高某原儿媳,该土地也有万金风的份额。万金风于2015年12月14日代表高某家庭收取了第二个五年土地租赁费37500元,也是经过被上诉人等家人授权同意的。从万金风收到租金到被上诉人2019午4月份起诉近四年的时间,在此期间被上诉人从没有找过上诉人索要租金并且也早已超过了诉讼时效。从2018年10月份被上诉人儿子高中伟非要租赁上诉人的石材厂,上诉人不同意,高中伟家大闹石材厂半年之久才起诉的上诉人。上诉人一审时并不是无正当理由故意不出庭,是上诉人记错了开庭时间。其次、一审法院判决支付土地租赁费25000元无事实依据和法律依据且相互矛盾。退一步讲,既然一审法院认定合同无效,依据合同法规定就应当判决被上诉人返还财产并因过错赔偿上诉人的经济损失,一审法院不仅没有判决被上诉人返还租金却判决上诉人继续履行支付租金义务。一审没有判决赔偿因被上诉人过错给上诉人造成的经济损失却判决让上诉人清除地面附着物并恢复原状。最后、被上诉人违背了诚实信用的原则,在双方签订的《土地租赁合同》第六条明确约定:“合同执行期间,甲乙双方不得以任何理由更改本合同,如因此产生的相关费用由当事人承担”。合同法及民法总则对当事人的恶意行为最基本的立法精神,即行为人不得从自身的恶意行为中获利。从预防不法分子利用合同进行恶意诉讼、恶意抗辩的情况来看，如果支持被上诉人的诉讼主张交付租金则满足了不法分子的请求,其不但没有因此承担合同的不利后果,反而可以由此获益。这样一来就存在着鼓励、放纵当事人,不仅有损交易公平、诚估原则,扰乱市场的交易秩序,交易安全亦得不到保障。本案中,被上诉人要求支付租金和恢复原状的诉讼请求无事实依据和法律依据,如支持亦违反法律精神。二、一审判决适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国农村土地承包法》第五条、第十七条属于适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十八条也属于适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。高某提出答辩称，一、《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条规定建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。基本事实：发包土地亩数为2.5亩，有土地租赁合同为据。农村土地承包法所称土地流转是在不改变土地用途的前提之下，方可进行也要履行相应的登记手续。上诉人称没有用于非农业用途，但在涉案土地上开办石材加工。二、一审中被上诉人要求上诉人返还土地2.5亩并恢复原状，支付土地租赁费自2015年12月15日至清除并交还土地之日，诉讼请求明确具体。1、2010年12月15日起15年。共3.75万。第一个五年至2015年12月15日。每年7500元，每亩地3000元，已经支付。第二个五年应当于2015年底缴纳，2015年12月14日万金凤收取租金时已经和被上诉人之子高中伟离婚，其无权代收租金。三、上诉人从拖欠租赁费延续至今，是持续的违约行为，至今尚未终结，没有超过诉讼时效。四、一审判决完全符合公平原则和诚实信用原则。一审判决确认租赁合同无效，由于上诉人是土地的占用者，是受益人，改变土地用途，开办石材加工厂，谋取的利益巨大，租赁费可以作为赔偿损失的参照。综上所述，请求二审法院维持一审判决。高某向一审法院起诉请求：1、依法确认双方签订的土地租赁合同无效；2、判令被告返还土地2.5亩，并恢复原状，支付土地租赁费自2015年12月15日至清除并交还土地之日；3、诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2010年12月15日，原、被告之间签订土地租赁合同，其约定：“高某自愿将宏盛石材厂南、望天猴所属本人土地2.5亩租赁给李某建厂使用。一、租赁期限：15年，自2010年12月15日至年月日止。二、付款方式：每年每亩3000元，付款分三次付清，即每五年一付，第一次自合同签订之日起付给高某37500元。……三、在土地租赁期间，如因土地问题产生纠纷，则由甲方高某负责处理，与乙方李某无关。四、如因土地租赁期内，乙方李某自主出售、转让，与甲方高某无关，但必须一次性付清所欠租赁费，甲方高某无权干涉其它事由。五、合同期满后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。如不租赁，乙方李某负责把地面清理干净。……甲方：高某签字，乙方：李某签字，2010年十二月十五日”。2015年12月15日至今，被告李某未缴纳第二个五年的租赁费，且被告改变土地用途，用于兴建厂房、放置石材、抹水泥地面等。一审法院认为，2010年12月15日，虽然原、被告双方签订土地租赁合同，但是由于被告系白石镇白石村村民，不属于白石镇马辛村集体经济组织成员，其租赁土地行为剥夺和非法限制了马辛村集体经济组织成员的权利，且租赁的土地用于非农建设，对土地造成了严重破坏，违反法律的效力性强制规定，本院应认定该合同无效。虽然该合同为无效合同，但是双方已按当时约定履行了部分义务，在第一个五年租赁期间内，原告收取了租金，被告也使用了该宗土地，且双方也因此而获得相应的收益，对于第一个五年租赁期已经履行的部分，不再返还。因该租赁合同归于无效，对于其起诉之日后的行为，本院不予支持，但被告截止到起诉之日一直在占有使用该土地，应视为已发生的费用，其从2015年12月15日至起诉之日的土地租赁费也理应予以支付，其截止到起诉之日应付土地租赁费25000元，本院予以支持。由于在原、被告签订该租赁合同时，被告李某不是白石镇马辛村集体经济组织成员，其租赁土地行为剥夺和非法限制了该集体其他成员的权利，其租赁土地用于非农建设，存在着较大过错，而原告高某在出租土地时，其租赁价格明显高于农村土地的租赁价格，被告租赁后进行了厂房建设、地面处理等一系列活动，原告也未加阻止，应视为已默认被告的行为，原告对租赁土地的用途是知悉的，其本身也存在着一定的过错。根据原、被告双方存在着的过错程度，且签订的合同已归于无效，本院认为所谓的无效是指合同归于无效，但起诉之日之后的土地租赁费不得再行主张，其破坏的土地理应采取措施立即清除地面附属物、恢复原状。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第五条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、依法确认原、被告之间签订的合同无效；二、被告李某于本判决生效后三十内将涉案土地恢复原状，并返还土地；三、被告李某于判决生效后十日内支付给原告高某土地租赁费25000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告负担。李某在二审中提交如下证据，证据一、汶上县白石镇石材产业园总体发展规划产业布局规划图一份。证实：证据来源于汶上县土地规划局，上诉人租赁土地符合土地利用总体规划，是石材加工区域，不是基本农田，且得到政府的批准，进一步证实上诉人租赁土地合法，不存在擅自改变土地使用性质的违法行为。证据二、2011年建设项目登记表一份，2012年汶上县水利局关于腾宇石材制品厂水土保持批复一份，2019年1月8日汶上县环保局审批意见表一份，以上证实：汶上县腾宇石材制品厂法定代表人李传祥是上诉人的儿子，该石材厂用地经过了政府相关部门审批，是依法合理的利用土地。不存在一审法院认定的租赁的土地用于非农建设对土地造成严重破环的事实。如果如一审法院认定租赁合同无效，那么整个工业园区的土地都将是无效的。证据三、《建设项目环境影响报告表》一份，《石板材加工项目竣工验收检测报告表》一份。证实：上诉人租赁土地后依法合理的利用土地。以上证据说明涉案租赁合同是合法有效的，且经过了政府批准。不存在一审法院认定的租赁的土地用于非农建设对土地造成严重破环的事实。证据四、土地租金收据一张，被上诉人户口登记薄一页。证实：万金凤系被上诉人儿媳，系家庭成员之一，对涉案土地有收取租金的权利，万金凤收取了涉案土地租金。从收取租金之日至起诉之日4年之久，被上诉人全家是知晓得。上诉人不拖欠被上诉人租金的客观事实，一审法院第三项判决错误。高某对以上证据质证如下：证据一、二、三为同一类型，双方签订租赁合同的标的物为农用地，并没有从根本上改变为建设用地。虽然白石镇提倡发展石材加工，但是作为双方出租和承租土地依照土地管理法第十二条规定，应当办理土地变更登记手续。土地作为不动产，国家实行严格的管控，在没有办理登记之前，应当属于违反法律强制性规定的行为，是一种无效行为。以上三份证据只能证明有关部门履行行政审批职权，但是不能改变土地租赁违法的事实。针对证据四、收款人万金凤于2015年11月9日与被上诉人之子离婚，其已不是家庭成员之一，万金凤收款是无效行为。高某在二审中提交万金凤与高中伟离婚证，证明万金凤已于2015年11月9日同高某之子离婚，万金凤于2015年12月14日收取租金的行为无效。李某对于万金凤离婚时间没有异议，但认为涉案土地中有万金凤的份额，虽然离婚了但是收益权没有被剥夺。二审审理查明的其它事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，一是涉案土地租赁合同是否有效，二是李某应否向高某支付土地租赁费25000元。经审查，2010年12月15日，高某、李某签订土地租赁合同，合同约定：高某自愿将宏盛石材厂南、望天猴所属本人土地2.5亩租赁给李某建厂使用。《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定，农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。国家鼓励增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。在本案中，李某租赁高某的承包地2.5亩用于建厂。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。在本案中，李某在二审中提交的三份证据，不能证明其办理了农用地转用审批手续。涉案租赁的土地用于非农建设，违反了法律有关规定，该土地租赁合同无效。原审法院认定涉案土地租赁合同无效，该认定结果并无不当。针对第二个焦点问题，经审查，2015年12月15日起，李某使用涉案土地未缴纳租赁费，用于兴建厂房、放置石材、抹水泥地面等。截止到起诉之日李某一直在占有使用该土地，原审法院认定其应支付自2015年12月15日至起诉之日的土地租赁费共计25000元符合客观事实。李某主张，其已向高某支付第二个五年租金37500元，并提供万金凤出具的土地租金收据。对于该主张，经本院审查，万金凤于2015年11月9日同高某之子离婚，万金凤无权收取涉案土地租金。李某应向高某支付土地租赁费25000元。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年四月九日书记员  黄 灿