福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1314号 上诉人（原审原告）：林太霹，男，1986年1月27日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人（原审原告）：林升理，男，1958年3月21日出生，汉族，住福建省闽侯县。 共同委托诉讼代理人：谢立乐，福建八闽律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：姚秀彬，福建八闽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林仁，男，1963年5月8日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审被告）：洪秀丽，女，1964年7月1日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审被告）：林晶，女，1986年4月7日出生，汉族，住福建省闽侯县。 共同委托诉讼代理人：高贤，福建名仕律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：陈淑媛，福建名仕律师事务所律师。 上诉人林太霹、林升理因与被上诉人林仁、洪秀丽、林晶合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林太霹、林升理上诉请求：撤销一审判决，改判支持林太霹、林升理的诉讼请求，本案诉讼费及公告费均由林仁、洪秀丽、林晶承担。事实与理由：一、一审判决法律适用错误，双方约定的转让建房权益事宜损害集体利益，林仁、洪秀丽在客观上履行不能，林太霹、林升理有权解除合同，并要求其返还已支付的250000元。本案本质为宅基地使用权转让，应适用《中华人民共和国土地管理法》相关规定作出裁判。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条的规定，宅基地使用权仅能在同一集体经济组织成员中转让。案涉建房权益是位于的宅基地使用权，其土地性质为农村集体土地，但合同乙方林太霹、林升理不属于村民委员会的成员，因此林仁、洪秀丽无法将宅基地的使用权出让给林太霹、林升理。又根据“房随地走，地随房走，房地一体”的房地产制度，农村住房转让时，宅基地使用权一并转让，故依据现行法律，无法按照约定将房屋不动产权证先办理在林仁、洪秀丽名下之后再变更到林太霹、林升理名下，亦无法按照协议所约定另签协议办理公证手续。双方订立协议目的无法实现，林太霹、林升理有权要求解除合同。二、林仁、洪秀丽存在违约行为，致使《转让建房权益协议书》目的无法实现。1.林仁、洪秀丽已经拥有一处农村住宅，需将原来使用的宅基地退还给村集体经济组织后才能申请，但其拒绝签署《退还旧宅基地承诺书》，导致建房手续无法办理。2.林仁、洪秀丽与第三人林太航申请新建的房屋共墙，其拒绝在第三人林太航建设用地申请表四至范围上签章的行为，可认定为林仁、洪秀丽主观上怠于帮助办理建房手续。3.林仁、洪秀丽在政府部门同意批准其另行建房两幢后，又领取了土地征收补偿款，丧失申请择地建新房的资格。一审判决未对林仁、洪秀丽上述违约事实作出认定即认为协议仍有履行的可能，属事实认定不清。三、根据《转让建房权益协议书》第三条，甲方（林仁、洪秀丽）应于协议签订后180日配合取得案涉地块的合法建房手续，包括取得政府部门颁发的《建设工程许可证》《土地使用权证》及房屋权属证书，林仁、洪秀丽在一审阶段仅提供福建省农村住宅建设和用地申请表，只能证明其履行了部分协议义务，不能证明其帮助办理合法建房手续、完全履行合同义务，应承担不利的诉讼后果。一审法院在林仁、洪秀丽提供证据不足的情况下，未按照举证责任分配的规则，直接依据合同约定认为该协议仍能履行，由林太霹、林升理承担举证不能的后果，明显存在错误。 林仁、洪秀丽、林晶辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；林太霹、林升理的上诉主张没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉。1.林仁获得的征收补偿包括货币补偿及宅基地补偿，两部分互不影响。林仁、洪秀丽依法享有案涉宅基地的权益。林太霹、林升理以林仁获得货币补偿就不再享有宅基地补偿为由认为林仁违约以及合同无法继续履行，没有事实依据。2.林太霹、林升理在签订合同前已明知国家法律对宅基地转让的主体限制为村集体内部成员，因此在案涉合同中约定由林仁、洪秀丽在取得房屋所有权证书后30日内将林仁、洪秀丽名下的房屋过户至林太霹、林升理指定的第三人名下，其目的就是为了合同能够依法履行。因此，案涉合同并未违反国家法律规定，合法有效，并具有客观上的履行可能性。3.合同签订后林仁、洪秀丽即将案涉宅基地交予林太霹、林升理使用，林太霹、林升理出租该宅基地，多年享受收益并怠于办理建房手续，现反称林仁、洪秀丽违约在先，其主张没有事实和法律依据，且有违诚实信用原则。4.根据案涉合同的约定，林仁、洪秀丽只有三项义务，一是以自己的名义申请建房手续；二是向林太霹、林升理出具《授权委托书》授权其办理上述建房手续；三是配合林太霹、林升理办理相应的手续。林仁提供证据证明其已向村委会提交申请建房并通过村委会审批同意，积极履行合同义务，不存在不履行或履行不全面。案涉合同没有继续履行，是因林太霹、林升理怠于履行，违约在先。5.林仁、洪秀丽拒绝在林太航建设用地申请表四至范围上签章，是基于林太霹、林升理怠于履行合同义务，违约在先的行为。6.林太霹、林升理提供的证据不能证明其主张，应承担举证不能导致的不利法律后果。一审判决举证责任分配正确，应予以维持。7.林仁、洪秀丽收取250000元首付款合法合约，林太霹、林升理无权要求退还。根据案涉合同约定，合同价款分三个阶段支付，在第一阶段中，林仁、洪秀丽只需同意签订协议即有权收取250000元。之后合同进入第二阶段，林仁、洪秀丽配合林太霹、林升理向政府申办建房手续，但因林太霹、林升理怠于履行导致合同未能继续履行。又根据案涉合同的特别约定，即使政府不予审批，合同二阶段未完成，双方亦是另行签订协议并支付余款，并非林仁、洪秀丽退还第一阶段合同款。 林太霹、林升理向一审法院提出诉讼请求：1.解除林太霹、林升理与林仁、洪秀丽双方签订的《转让建房权益协议书》。2.判令林仁、洪秀丽返还林太霹、林升理250000元。3.判令林仁、洪秀丽支付资金占用期间的利息38292元(从2017年1月1日暂算至2019年7月9日，本金按250000元，利率按年利率6%计)，此后的利息本金按250000元计，年利率按6%计算至实际还清借款之日止。4、林晶对林仁、洪秀丽的上述债务承担连带保证责任。 一审法院认定事实：林仁、洪秀丽（甲方）与林太霹、林升理（乙方）于2016年12月28日签订《转让建房权益协议书》，合同约定：1、鉴于甲方因其自有土地的征收补偿一事，与政府有关部门进行多番协商。现县、镇、村等各方有关部门同意给予甲方补偿并批准其另行建房两幢（每幢占地面积120平方米，三层半）。2、现甲方拟将政府给予的建房权益转让给乙方，乙方同意受让。甲乙丙三方经友好协商，达成如下协议。一、甲方分别以其自己名义和乙方指定的第三人的名义向政府部门申请在源通东路食中福饭店北边（钱隆学府项目南边）地块上的建房手续，其中以甲方名义申请该地块的北边，以乙方指定的第三人的名义申请该地块的南边（详见附图）。三、甲方于本协议签订后180日配合取得上述地块的合法建房手续，包括取得政府部门颁发的《建设工程许可证》《土地使用权证》及房屋权属证书。四、上述地块包括甲方名义和乙方指定第三人名义申请的地块的房屋建设均由乙方自主完成，包括房屋的设计、建设等全部活动，甲方不得干预。房屋建成后，房屋的占有、使用、收益及处分权能均由乙方行使。六、转让条款细则。1、乙方应于本协议签订后3日内向甲方账户支付首期转让款贰拾伍万元整。2、于甲方取得闽侯县人民政府会议同意通过的以上所建设的办理手续纪要后乙方支付甲方叁拾万元整。3、于上述地块上的房产权取得合法有效的房屋权属证书，并且产权转让登记至乙方指定第三人名下后向甲方支付余款人民币贰拾万元整。如政府不予审批或规定应在多少时间后方可过户，双方应积极配合另签协议并公证，该公证后乙方在3日内执行支付余款。……合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，林太霹、林升理支付给林仁、洪秀丽250000元。 一审法院认为，林仁、洪秀丽与林太霹、林升理签订的《转让建房权益协议书》第六条第3点约定：如政府不予审批或规定应在多少时间后方可过户，双方应积极配合另签协议并公证，该公证后乙方在3日内执行支付余款。本案林太霹、林升理的证据不足以证明该协议无法继续履行，故其诉请解除协议的证据不足，一审法院不予以支持，由此，对林太霹、林升理的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回林太霹、林升理的诉讼请求。案件受理费5624元，由林太霹、林升理负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，双方当事人签订的《转让建房权益协议书》转让的标的为“政府给与的建房权益”；申请人为林仁的“农村住宅建设和用地申请”在二审审理过程中仍未获得审批以及林仁拟申请审批建设的是“农村村民建设住宅”，拟使用的土地为“农村宅基地”。《转让建房权益协议书》转让的标的系林仁、洪秀丽的建房权益，该权益尚未实际取得；即使林仁、洪秀丽实际取得建房权益，林太霹、林升理并非闽侯县上街镇村民，亦不具有取得上街镇宅基地买受使用及建房资格，双方约定的转让标的违反法律、行政法规的强制性规定。一审法院认为“林太霹、林升理的证据不足以证明该协议无法继续履行”，认定事实和适用法律均有错误，本院予以纠正；双方当事人对案涉合同无效均存在过错，林太霹、林升理有权要求林仁、洪秀丽返还已支付的转让款250000元，但无权要求支付资金占用利息以及要求林晶承担连带还款的保证责任。 综上所述，林太霹、林升理的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初4590号民事判决； 二、林仁、洪秀丽于本判决生效之日起七日内向林太霹、林升理返还购房款250000元； 三、驳回林太霹、林升理一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费5624元，由林太霹、林升理负担2812元，由林仁、洪秀丽负担2812元；本案二审案件受理费5624元，由林太霹、林升理负担2812元，由林仁、洪秀丽负担2812元。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇二〇年四月七日 法官助理游佳 书记员王惠