河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终2268号上诉人（原审被告）：王海滨，女，1978年12月7日出生，汉族，现住滦南县。委托诉讼代理人：刘希明，男，1974年10月19日出生，汉族，现住滦南县。被上诉人（原审原告）：刘作平，男，1962年7月20日出生，汉族，现住滦南县。第三人：张秀洁，女，1985年2月28日出生，汉族，现住滦南县。上诉人王海滨因与被上诉人刘作平房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省滦南县人民法院（2019）冀0224民初3592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，经上诉人申请，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王海滨上诉请求：1、请求撤销原审民事判决书，依法改判或发回重审。2、本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对本案事实没有调查清楚，判决依据法律有误。1、一审法院没有采纳上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议这一直观证据，上诉人与被上诉人在本案的房屋租赁协议中，双方明确约定了解除合同的相关条款，上诉人并未违反协议规定的解除合同相关条款。一审法院没有查明上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议内容约定的事实依据，单纯依照《合同法》第二百二十四条第二款的相关规定判令解除合同，实属事实不清，适用法律不准。2、一审法院没有查清被上诉人知道或者应当知道该租赁房屋一层转租这一事实。第三人于2019年4月4日租赁了上诉人使用的门市一层，并于2019年4月5日至2019年4月15日，十几天的时间改换门市户外牌匾，装修一楼门市，该门市系翰林一期底商19号，而被上诉人就居住在翰林一期102栋，每天进出小区都要经过门市门口，被上诉人否认不知情门市一层转租这一事实，从情理上根本讲不通。从2019年4月5日到2019年10月底，7个月的时间，被上诉人曾多次到门市，并协调上诉人、第三人与小区物业公司征收水电费事宜，事实足以证实被上诉人知道并认可上诉人与第三人合租门市这一实际情况。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条明确规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。”一审法院应该以事实为依据，以法律为准绳，驳回被上诉人的不合法诉讼请求。3、本案房屋租赁合同纠纷的事实：2019年4月初，上诉人与第三人协商合作，共同使用门市，因为门市一楼需要该换门帘，重新布局装修，上诉人第一时间电话告知被上诉人，并争得被上诉人同意（有当时双方通话记录为证），因为周边门市基本上都是两家合租，按照民间诚信原则，大家都是和房东口头约定合租事宜。后被上诉人在要租金时，以别人想高价租赁该房屋为借口，抬高租金至4.5万元／年，因为周边门市租金并未上涨，上诉人没有同意被上诉人的要求，后来被上诉人又以自己使用门市为由提出终止合同，因此双方发生争执，一直未能交纳租金。上诉人把门市一楼连同装修和空调、货架等所有设备一起给原审第三人使用，门市二楼仍由上诉人自己使用，此事实证明双方为共同合作使用该门市。上诉人于2017年10月10日，租赁了被上诉人的门市，约定了五年使用期限，并签订了合同，上诉人对该门市进行了精装修，用于五年经营使用，花费了装修费用五万多元。被上诉人在合同仅仅履行两年就单方面终止合同这一行为，严重侵害了上诉人的合法权益，给上诉人经济造成巨大损失。被上诉人刘作平答辩称，王海滨的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。被上诉人刘作平向一审法院起诉请求：1、要求与被告解除房屋租赁合同；2、合同解除后限被告3日内腾退房屋；3、要求被告自2019年10月11日起至被告腾退房屋之日止，按照日租金87.67元向原告支付租金；4、要求被告自2019年11月1日起至被告腾退房屋之日止，按照每日16元向原告支付违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认为，2017年10月10日，当事人双方签订了《租赁协议》一份，该协议约定：刘作平将其坐落于××县房屋出租给王海滨用于经营；租赁期限为5年，自2017年10月10日至2022年10月10日；租金为32000元/年（租赁期内每年双方随行就市协商租金增减），合同签订之日，交清本年租金，以后每年10月底前交付租金；协议第六条第5款约定：“租赁期内，乙方（被告）因各种原因需要转租，需提前征得甲方（原告）同意。”协议第九条第二款约定：“乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按照当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。”合同签订后，刘作平如约履行了给付前两年租赁费的义务，后因双方对后续的租赁费数额产生分歧未能协商一致，导致王海滨至今尚未交纳第三年度的租赁费。另查明，王海滨在承租期间于2019年4月4日与第三人签订了《门市租赁合同》一份，该合同约定王海滨将其租赁房屋的一楼转租给第三人，期限自2019年4月15日至2020年4月15日，年租金4万元。第三人已经向王海滨支付了租赁费4万元，并对房屋的一层使用至今。刘作平称其在协商、催要租赁费时发现了此情况，经协商未果，遂行成诉讼。一审法院认为，当事人双方签订的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、法规强制性规定之处，应当认定合法有效，当事人双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。根据刘作平及第三人提交的门市租赁合同，应认定王海滨将其承租房屋的一层转租给第三人的事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，刘作平要求解除与王海滨签订的房屋租赁协议的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”的规定，刘作平要求王海滨腾退房屋及自2019年10月1日起至王海滨腾退房屋之日止，按照日租金87.67元向刘作平支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持；关于刘作平另主张要求王海滨自2019年11月1日起按照每日16元向刘作平支付违约金的诉讼请求，根据双方当事人的陈述，王海滨未能向刘作平支付租赁费的原因主要是双方对租赁费的数额存在分歧，故刘作平的该项主张一审法院不予支持；关于王海滨所主张的其与第三人系合伙关系，并未得到第三人的认可，根据王海滨和第三人签订的《门市租赁合同》的内容及履行情况，应认定为王海滨和第三人系租赁合同关系。关于王海滨主张的其事先征得了刘作平的口头认可，刘作平予以否认，且未提供充分的证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故王海滨的上述主张，一审法院不予支持。判决：一、解除原告刘作平与被告王海滨于2017年10月10日签订的《租赁协议》；二、被告王海滨于本判决生效之日起10日腾退并搬离滦南县倴城镇翰林雅苑一期底商19号房屋；三、被告王海滨自2019年10月11日起至被告腾退房屋之日止，按照日租金87.67元向原告支付租金。四、驳回原告刘作平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王海滨负担。判决生效即履行。本院二审期间，当事人没有提交新证据，上诉人申请书面审理。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为上诉人王海滨与被上诉人刘作平的租赁协议是否应当解除。依照双方租赁协议第六条第5款约定：“租赁期内，乙方（上诉人）因各种原因需要转租，需提前征得甲方（被上诉人）同意。”的约定，上诉人未经被上诉人同意转租的，被上诉人可以解除合同。上诉人主张其事先征得了被上诉人的口头认可，但未提交证据证明，且被上诉人也予以否认，故一审法院认定双方解除租赁协议并无不当；上诉人主张的装修费用，因未提出明确反诉，如有相关损失证据，应另案主张。综上所述，王海滨的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王海滨负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵阳利审 判 员 毕作宝审 判 员 吴 凡 二〇二〇年四月十日法官助理 王 涛书 记 员 李 莹