四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终154号 上诉人（原审原告）:杨德仁，男，生于1950年10月21日，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：段小彗，四川亚美律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈玉红，女，生于1979年11月1日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：赵伟，四川上甲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈运刚，四川上甲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:谭登林，男，生于1979年11月17日，汉族，户籍所在地四川省双流县，现住四川省广安市广安区。 原审被告：李远华，男，生于1975年10月14日，汉族，住四川省广安市前锋区。 上诉人杨德仁因与被上诉人陈玉红、谭登林及原审被告李远华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初7297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨德仁上诉请求：1.撤销原判决第五项，改判陈玉红、谭登林向杨德仁支付违约金9万元；2.维持原判决第四项并增加判决陈玉红、谭登林向杨德仁支付自2019年8月28日起至实际返还房屋之日资金占用利息(资金占用利息按照月利率2%计算至付清之日)；3.本案一审、二审诉讼费陈玉红、谭登林承担。事实和理由：1.杨德仁与谭登林签订的两份门市租赁合同分别约定了违约金8万元和1万元，而补充协议约定延期支付租金应当按月利率3%支付利息，是对谭登林延期支付租金应当支付利息的约定，利息是资金的法定孳息，不是对违约金支付的约定；在谭登林租赁杨德仁门市时谭登林、陈玉红系夫妻关系，陈玉红知晓合同内容，2018年12月30日谭登林与陈玉红签订的《门市租赁转让说明》也是履行的原租赁合同，将门市转租给李远华也是陈玉红、谭登林二人的共同行为，陈玉红、谭登林应当按照合同约定支付违约金。2.杨德仁主张违约金依据是陈玉红、谭登林逾期支付租金和他们提前要求解除合同等事实。3.违约金是对违约的一种经济制裁，具有惩罚性及赔偿性功能，即使无损失的情况下，也要支付违约金，何况本案造成了可得利益损失，陈玉红、谭登林应当支付违约金。4.陈玉红、谭登林自2019年7月开始租金逾期，也仍然占用门市，一审法院2019年12月才判决解除合同，2019年8月28日至实际返还房屋期间的租金仍应按月利率2%计算资金占用利息，并由陈玉红、谭登林承担。 陈玉红辩称，1.原判决第一项、第二项、第五项认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2.原判决第三项、第四项应予撤销，陈玉红在2019年3月14日将8个门市转租给了李远华，同时陈玉红与杨德仁达成了8个门市恢复原状的协议，恢复完成即刻交给杨德仁，不应再承担2019年8月28日起至案涉门市实际返还之日的房屋租金，即使有责任也应判决由李远华承担。3.陈玉红与杨德仁没有约定违约金，陈玉红交清了门市租金，已将门市修复好，陈玉红没有违约行为，陈玉红对拖欠的租金已经承担了月利率2%的资金利息，再让陈玉红承担违约金显失公平，同时杨德仁实际上没有产生任何损失，即使有违约金也应予以减少。4.一审中陈玉红与杨德仁就8个门市的恢复事宜达成了协议，就不存在从2019年8月28日后门市返还的实际资金占用利息。 谭登林、李远华未提出答辩意见。 杨德仁向一审法院起诉请求：1.依法解除杨德仁与谭登林签订的《门市租赁合同》；2.判令谭登林、陈玉红向杨德仁支付违约金90,000元；3.判令谭登林、陈玉红立即恢复杨德仁房屋原状，如不能恢复原状则向杨德仁赔偿损失160,000元；4.判令谭登林、陈玉红支付欠付2019年7月28日至2019年8月27日期间的房租13,400元及利息（以后的房租按照合同约定计算至返还符合要求的房屋之日）；5.本案诉讼费由谭登林、陈玉红负担。 一审法院认定事实：杨德仁为位于广安市广安区××号、219号、221号、223号、225号商业门市的房屋所有权人。 2014年3月20日，杨德仁（甲方，房屋出租人）与谭登林（乙方，租赁房屋人）签订了两份《门市租赁合同》。第一份合同主要内容为：1.乙方因生意需要租赁甲方位于某处1、2、3、4、5门市，面积约200平方米；2.租赁期从2014年8月1日起至2022年8月31日止，共捌年，第一年租金（壹个）为11,000元人民币,签订合同时，乙方一次性以现金方式付给甲方一年租金，以后每年提前一个月付清当年租金；注：房租费第一年为壹万壹仟元一个门市（基数），以后四年每年递增百分之贰拾，后四年每年递增百分之拾叁。如不交清下一年租金甲方有权在合同结束日无条件收回房屋；3.甲方门市的门窗、抬楼、水电闭路等设备齐全完好，交门市时乙方要认真检查，确认完好才交接。租赁期满，若乙方不再续租，门市内原有设施原样归还甲方，如有损坏，应由乙方照价赔偿；4.如乙方需在门市装修和水电改装，应通知甲方商量方案认可后才可进行；5.租赁期内，乙方要将门市转租他人，必须经甲方同意，否则甲方有权收回门市；6.签合同时，乙方向甲方缴纳保证金5000元/个。第二份合同主要约定：1.乙方因生意需要租赁甲方位于某处后街1、2、3个门市，面积约40平方米；2.租赁期共捌年，第一年租金（壹个）为8000元人民币,签订合同时，乙方一次性以现金方式付给甲方一年租金，以后每年提前一个月付清当年租金；注：前三年每年年租8000元，后五年每年百分之十递增，如不交清下一年租金甲方有权在合同结束日无条件收回房屋；3.甲方门市的门窗、抬楼、水电闭路等设备齐全完好，交门市时乙方要认真检查，确认完好才交接。租赁期满，若乙方不再续租，门市内原有设施原样归还甲方，如有损坏，应由乙方照价赔偿；4.如乙方需在门市装修和水电改装，应通知甲方商量方案认可后才可进行；5.租赁期内，乙方要将门市转租他人，必须经甲方同意，否则甲方有权收回门市；6.签合同时，乙方向甲方缴纳保证金1000元/个。 该两份《门市租赁合同》由杨德仁、谭登林签字捺印予以确认。 2014年9月7日，杨德仁与谭登林签订《补充协议》，主要内容为：“杨德仁与谭登林订租广安某处门市前面1、2、3、4、5，后面1、2、3门市达成以下补充协议（前面门牌号是××、219、221、223、225，后面门牌号是××、219、221）：一、所有门市谭登林租用八年，每年六月一号前缴纳租金，如到期不缴纳，每月加收3%的息利。二、谭登林缴门市租房押金2.8万元，（谭登林租用门市时为方便使用经营，拆除杨德仁楼梯、墙体、厕所上下水管、电线路，若不租用门市全部恢复所拆设施后，才退还押金）。该补充协议还对缴纳门市租金情况（其中，2019年7月28日至2020年8月27日，8个门市租金共161018万元）等进行了约定。杨德仁、谭登林在该补充协议上签字捺印予以确认。同日，谭登林向杨德仁支付了押金28000元。 2018年1月24日，一审法院立案受理了杨德仁起诉谭登林及陈玉红要求支付2017年7月30日至2018年7月29日期间案涉房屋的租金，以及按照月息3%支付逾期未支付租金的违约金的案件。该院于2018年4月23日作出（2018）川1602民初455号民事判决，判决谭登林向杨德仁支付前述期间的房屋租金共计80,000元及违约金，违约金以80,000元为基数按照月利息2%的标准支付。 2018年12月30日，谭登林（甲方）与陈玉华（乙方）签订了《门市租赁转让说明》，主要约定：因甲、乙双方离婚财产分割，现将原由谭登林租用的某处门牌××、219、221、223、225号，后门牌××、219、221号等八个门市转给陈玉红经营，该门市的原租赁合同转给陈玉红继续生效。所有权益和责任由陈玉红负责，与甲方无关。谭登林、陈玉红分别在转让人、接收人处签字捺印，杨德仁在见证人处签字。 2019年3月14日，谭登林、陈玉红（甲方）与李远华（乙方）签订了《门市转租协议》，主要约定了：1.经协商一致，甲方将案涉门市转给乙方继续经营使用；2.该门市到期后，由乙方负责与房东杨德仁交接，并按房东要求还原该门市，原合同租房押金28,000元由房东杨德仁退还给甲方，此款由甲方所得；3.以后乙方经营中，若对该房屋有所改动，自行与房东杨德仁联系沟通。合同还对转让的内容和费用、期限等作了约定。谭登林、陈玉红在甲方处签字捺印，李远华在乙方处签字捺印。 李远华出示了向杨德仁发出的不再续租案涉门市的告知书，但未出示杨德仁收到该告知书的依据，杨德仁亦称未收到该告知书。 陈玉红通过韵达快递公司向杨德仁邮寄了《门市退租告知书》，以其接到李远华因为行业低迷，房租过高等难以继续经营不再续租案涉门市为由，告知杨德仁办理交接手续。该邮寄件被退回，退回的理由为“客户拒收，发件方要求退回。” 庭审中，杨德仁陈述知晓谭登林、陈玉华将案涉门市转租给他人，但转租给谁、怎样转租的他不知晓，因为他只需要收取租金即可。 杨德仁为证明案涉门市恢复原状所需费用进行了工程量及费用评估，经评估案涉门市恢复工程竣工结算审核总价为239681元。竣工结算审核表上加盖了两枚印章，一枚印章上显示为四川睿达通工程造价咨询有限公司、造价人员朱永丽，一枚印章显示为重庆建工住宅建设有限公司、造价工程师李茜。核对时间为2019年2月3日。 根据案情实际情况，2019年12月26日，一审法院组织杨德仁及其委托诉讼代理人段小彗、谭登林、陈玉红就案涉门市应当恢复的具体内容及细节勘验了案涉门市现场，并制作了现场勘验笔录。李远华经通知到达了现场，后中途又自行离开。现场勘验的具体内容为： 现场勘验是为了确认案涉门市若要恢复原状，应当恢复的具体的内容如下： 一、杨德仁提交了案涉门市现场简图，杨德仁、谭登林、陈玉红签字确认； 二、××号前后门市、219号前后门市、221号前后门市，223号前门市、225号前门市所要恢复的具体内容： （一）××号前、后门市 1.××号前门市和后门市目前有一道墙，但墙上有一门洞，需要将该门洞用砖修补满使之与墙成为一个整体，并用水泥砂浆将该修补的墙面抹平； 2.××号前门市和后门市按照杨德仁提交的现场简图厕所、楼梯位置各恢复修建一个厕所、一架通往夹层的楼梯； （二）219号前、后门市 1.××号前后门市和219号前后门市之间恢复修建一道24厘米厚的砖砌墙； 2.××号前门市和219号前门市地板上现有较深的坑洞，需要填平，填平地板后用混凝土将地板抹平，混凝土厚度为6.5厘米； 3.219号前门市和后门市之间恢复修建一道18厘米厚的砖砌墙； 4.219号前门市和后门市按照杨德仁提交的现场简图厕所、楼梯位置各恢复修建一个厕所、一架通往夹层的楼梯。 （三）221号前后门市 1.219号前门市和221号前门市之间目前有一道墙，但上面有三个窗洞，需要将该窗洞用砖修补满使之与墙成为一个整体，并用水泥砂浆将该修补的墙面抹平； 2.219号后门市和221号后门市之间需要恢复修建一道24厘米厚的砖砌墙； 3.221号前门市和后门市之间恢复修建一道18厘米厚的砖砌墙； 4.221号前门市和后门市按照杨德仁提交的现场简图厕所、楼梯位置各恢复修建一个厕所、一架通往夹层的楼梯。 （四）223号前门市、225号前门市 1.221号前门市和223号前门市之间目前有一道墙，但墙上有一门洞，需要将该门洞用砖修补满使之与墙成为一个整体，并用水泥砂浆将该修补的墙面抹平； 2.223号前门市和225号前门市之间恢复修建一道24厘米厚的砖砌墙，长约11米； 3.223号前门市和225号前门市按照杨德仁提交的现场简图厕所、楼梯位置各恢复修建一个厕所、一架通往夹层的楼梯。 4.223号前门市和225号前门市现有较深的坑洞，需要填平，填平后用混凝土将地板抹平，混凝土厚度为6.5厘米。 三、××号前后门市、219号前后门市、221号前后门市，223号前门市、225号前门市共八个门市楼上夹层所要恢复的具体内容： 1.××号门市（拉通不分前后）和219号门市（拉通不分前后）之间恢复修建一道24厘米厚的砖砌墙（若原墙未拆则保持现状不予改动）； 2.219号门市（拉通不分前后）和221号门市（拉通不分前后）之间恢复修建一道24厘米厚的砖砌墙（若原墙未拆则保持现状不予改动）； 3.221号门市（拉通不分前后）和223号门市（拉通不分前后）之间恢复修建一道24厘米厚的砖砌墙（若原墙未拆则保持现状不予改动）； 4.××号前门市和后门市之间恢复修建一道18厘米厚的砖砌墙； 5.219号前门市和后门市之间恢复修建一道18厘米厚的砖砌墙； 6.221号前门市和后门市之间恢复修建一道18厘米厚的砖砌墙。 四、下水道管道所要恢复的具体内容： 1.××、219前后门市的下水道管道，谭登林、陈玉红称原下水道管道仍在存在，故要求其必须保证通畅，否则由义务履行人负责更换； 2.221前后门市、223前门市、225前门市每个门市分别恢复连一根下水道管道到门市背面的化粪池，型号以××前后门市原下水道管道型号为准。 五、电线路所要恢复的具体内容： 1.楼下连接到开关处的是明线，其他电线走的是预制板孔； 2.××号前后门市、219号前后门市、221号前后门市，223号前门市、225号前门市各一组线路（标准为2.5￠的护套线，铜芯），均保证厕所一颗灯并通线通电、门市两颗灯并通线通电，夹层上楼梯口一颗灯并通线通电。 六、楼梯所要恢复的具体内容： 比照杨德仁未出租的223后门市、225门市楼梯的样式、梯步数、尺寸、材质恢复修建。 七、因水表已经拆除，需要恢复安装。 八、电表仍在，但已正常老化。 九、室内装修不影响使用的可以不拆除，其他落地的建材垃圾、生活垃圾等垃圾须清理完毕。 总括要求：一、1.砌墙所用的水泥砂浆用25号砂浆；2.墙面都采用250号水泥砂浆抹平；3.地板用混凝土抹平，混凝土厚度为6.5厘米；4.所有须恢复修建的墙都是上齐天花板、下齐地板、左右齐墙（所有门市前后均为24米）；4.上述八个门市内的厕所均须配置蹲式可冲水的便池和通水可使用的水龙头。二、以上所有的恢复均按照杨德仁未出租的225号后门市现状进行恢复修建，上述内容该门市没有的，按照上述内容处理。杨德仁必须保证225门市现状，并按照恢复的进度进行协调配合。三、恢复修建过程中，杨德仁可自行前往现场查看，陈玉红除首次动工和验收时须告知杨德仁外，其他进度不单独告知。 勘验结束后，陈玉红将案涉门市的钥匙交还给了杨德仁。 一审法院认为，杨德仁与谭登林于2014年3月20日签订的两份《门市租赁合同》，以及双方于2014年9月7日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效。谭登林与陈玉红于2018年12月30日签订的《门市租赁转让说明》，约定谭登林将前述三个合同的权利义务转让给陈玉红，亦系谭登林、陈玉红的真实意思表示，合法有效。杨德仁作为见证人在该转让说明上签字，应当认定为其同意谭登林对陈玉红的上述转让行为，前述两份《门市租赁合同》及《补充协议》的权利义务主体变更为陈玉红和杨德仁，该三份合同对陈玉红和杨德仁产生约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。现杨德仁诉请要求解除上述两份《门市租赁合同》及《补充协议》，陈玉红当庭亦同意解除合同，故对杨德仁要求解除合同的诉讼请求该院予以支持。 合同解除后，陈玉红应当按照合同约定，将租赁房屋期间拆除案涉门市楼梯、墙体、厕所上下水管、电线路等恢复原状后向杨德仁返还租赁物。庭审中，该院组织杨德仁与陈玉红、谭登林对案涉门市应当恢复的具体内容及细节进行了现场勘验，双方对现场勘验的结果予以了签字确认。该院酌情给予陈玉红四十五天按照该现场勘验结果将案涉门市恢复原状。 按照合同约定，陈玉红应于2019年6月28日至2019年7月27日向杨德仁支付2019年7月28日至2020年7月27日期间的租金但未支付，故对杨德仁要求陈玉红向其支付2019年7月28日至2019年8月27日期间的租金13400元及利息的诉讼请求，该院予以支持。利息以13400元为基数按照月利息2%的标准支付。同时，陈玉红还应当向杨德仁支付从2019年8月28日至合同解除之日的门市租金，以及合同解除后至门市实际返还期间的租金损失，两项款项均按照13418元/月（161018元/12个月）计算。 关于违约金的问题。从本案证据上看，陈玉红向杨德仁提出解除合同的主张，但因杨德仁未同意而未发生解除合同的效力。陈玉红于2019年3月14日将案涉门市转让给李远华，并约定由李远华向杨德仁支付租金，其未能按时支付租金系其认为该租金应由李远华向杨德仁支付。故陈玉红虽迟延履行给付租金但并不必然导致合同目的的落空，其行为不构成根本违约。故对杨德仁主张的违约金，该院不予支持。 关于谭登林是否承担责任的问题。谭登林在与陈玉华签订了《门市租赁转让说明》并经杨德仁同意后，已非案涉租赁合同权利义务的主体，故对杨德仁要求谭登林承担违约金、恢复原状、支付租金、承担诉讼费的诉讼请求，该院不予支持。 关于李远华是否承担责任的问题。杨德仁主张租金所依据的门市租赁合同的相对方为陈玉红，杨德仁依约将房屋交付陈玉红使用，陈玉红也应依据合同向杨德仁支付租金。陈玉红抗辩其与李远华签订《门市转让协议》，约定将案涉门市交由李远华经营，房屋租金、还原门市等由李远华负责，但陈玉红未与杨德仁解除案涉房屋租赁合同，李远华也未与杨德仁重新签订房屋租赁合同。庭审中，杨德仁亦称他虽知晓陈玉红转让门市给他人，但转租给谁、怎样转租的他不知晓，因为他只需要收取租金即可。陈玉红与李远华之间的转让协议仅系二人之间关于转租涉案房屋等合意，系内部约定，且杨德仁并未免除陈玉红支付租金的责任义务。本案中杨德仁及陈玉红也未提交证据证明李远华对租赁物造成了损失。故根据本案的事实情况及现有证据，承担本案租金给付的义务应系陈玉红。陈玉红与李远华之间权利义务如何承担，可通过另行提起诉讼的方式解决。故对陈玉红在本案中追加李远华为被告要求其承担相应责任的意见，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除杨德仁与陈玉红于2018年12月30日形成的门市租赁合同；二、陈玉红按照本判决书附件一《××号前后门市、219号前后门市、221号前后门市，223号前门市、225号前门市所要恢复原状的具体内容及要求》的内容将××号前后门市、219号前后门市、221号前后门市，223号前门市、225号前门市于本判决生效后四十五日内恢复原状后交还给杨德仁；三、限陈玉红于本判决生效之日起五日内向杨德仁支付2019年7月28日起至2019年8月27日止期间的租金13400元及资金占用利息（资金占用利息以13400元为基数，从2019年7月28日起按月利息2%的标准计算至款项付清之日止）；四、限陈玉红于本判决生效之日起四十五日内向杨德仁支付2019年8月28日起至案涉门市实际返还之日的房屋租金（租金按照13418元／月计算）；五、驳回杨德仁的其他诉讼请求。案件受理费5251元，由杨德仁负担2050元，陈玉红负担3201元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。同时查明，在2014年3月20日杨德仁与谭登林签订的二份《门市租赁合同》中，分别有“如有一方违约，付对方违约金捌万元”和“如有一方违约，付对方违约金壹万元”的约定。 本院认为，虽然2014年3月20日签订的两份《门市租赁合同》，以及2014年9月7日签订的《补充协议》，均由谭登林与杨德仁签订，但谭登林与陈玉红于2018年12月30日签订《门市租赁转让说明》时，杨德仁作为见证人在该转让说明上签字，杨德仁对谭登林将其在前述三个合同的权利义务转让给陈玉红是明知的，应当认定杨德仁同意谭登林的转让行为。《门市租赁转让说明》签订后，两份《门市租赁合同》及《补充协议》的主体变更为陈玉红和杨德仁，有关承租人的权利义务由陈玉红承继。杨德仁上诉要求谭登林承担合同相关责任的理由不能成立，本院不予支持。 在2014年3月20日杨德仁与谭登林签订的两份《门市租赁合同》中，分别有“如有一方违约，付对方违约金8万元”和“如有一方违约，付对方违约金1万元”的约定，并未对违约行为的具体情形进行约定，应认定为对违约责任的总体约定。在2014年9月7日杨德仁与谭登林签订的《补充协议》中，约定了“每年6月1日前缴纳租金，如到期不缴纳，每月加收3%的利息”的内容，系双方对逾期缴纳租金的违约责任进行了特别约定。谭登林与陈玉红于2018年12月30日签订《门市租赁转让说明》后，陈玉红承继了作为承租人的权利义务，包括违约责任在内的原合同约定对陈玉红有约束力。本案中，陈玉红既有逾期缴纳房屋租金的违约行为，也有提前解除房屋租赁合同的违约行为，对于陈玉红逾期缴纳房屋租金的违约责任的处理，一审判决第三项并无不当。对于陈玉红提前解除房屋租赁合同的违约行为，陈玉红亦应当承担违约责任。在杨德仁不能证明因陈玉红提前解除房屋租赁合同造成的具体经济损失的情况下，鉴于陈玉红已提出违约金过高请求减少的意见，因此，应根据双方关于违约金的总体约定，陈玉红已承担了逾期缴纳房屋租金的违约责任的实际情况，解除合同后不再履行的租期时间，当事人过错程度，以及违约金“以补偿为主、惩罚为辅”的性质等因素，综合衡量，本院酌定陈玉红另向杨德仁支付违约金25,000元。 根据杨德仁关于2019年8月28日之后租金的起诉请求，一审判决第四项并无不当，杨德仁要求增加判决资金占用利息的理由不能成立。 一审判决送达后，陈玉红并未在法定上诉期限内对本案提起上诉，陈玉红对于一审判决第三项、第四项的异议，不属于本案二审审理范围。 综上所述，杨德仁的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初7297号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项； 二、撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初7297号民事判决第五项； 三、陈玉红在本判决生效后十日内向杨德仁支付违约金25,000元； 四、驳回杨德仁的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5251元，由杨德仁负担2050元，陈玉红负担3201元；二审案件受理费5251元，由杨德仁负担2626元，陈玉红负担2625元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 平 审 判 员  冯 文 审 判 员  成 琪 二〇二〇年四月十日 法官助理  周琪娜 书 记 员  李星坤