北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3349号上诉人（原审原告）：北京蕴蕴印刷有限责任公司，住所地北京市西城区永安路寿长街1号。法定代表人：齐玉霞，总经理。委托诉讼代理人：刘静，北京市冠领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市徐悲鸿中学，住所地北京市西城区右内西街甲10号。法定代表人：周小林，校长。委托诉讼代理人：刘万勇，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张邵青，北京市中通策成律师事务所实习律师。上诉人北京蕴蕴印刷有限责任公司因与被上诉人北京市徐悲鸿中学房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初34855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法适用法官独任制进行了审理。本案现已审理终结。北京蕴蕴印刷有限责任公司（下称蕴蕴公司）上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判北京市徐悲鸿中学（下称徐悲鸿中学）支付我公司装饰装修损失279641.17元、房屋使用费差价损失240000元（经其自行核算变更为141000元）、搬家费和设备调试费50000元，并由其承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院对于我公司与徐悲鸿中学的过错责任分配不公。我公司在承租案涉房屋时已经尽到了谨慎注意义务，不应承担房屋租赁合同无效的过错责任。（2017）京02民初16397号判决第13页“本院认为”部分，明确认定“徐悲鸿中学具有明显过错，应当承担由此给蕴蕴公司造成的损失”，二审法院维持原判，因此我公司认为徐悲鸿中学应当承担全部过错责任。2.一审法院关于我公司的损失认定事实不清，适用法律不当。我公司的损失除去装饰装修损失外还有重新租住同地段同等面积房屋增加的租金费用及设备迁移费用，一审法院只对装饰装修损失进行认定，未审查其他损失。根据合同法第58条之规定和《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷若干疑难问题的解答》一审法院适用法律有误，我公司与徐悲鸿中学租赁合同被确认无效后，我公司中心寻找租赁地点，由此产生的一系列损失应当由徐悲鸿中学承担。徐悲鸿中学辩称，同意一审判决，不同意蕴蕴公司的上诉请求。1.蕴蕴公司对于装修损失应当承担更多的责任。蕴蕴公司系原校办企业改制而成，其法定代表人齐玉霞一直担任公司负责人，对于案涉房屋的性质系明知，所以蕴蕴公司应当对合同无效的后果承担主要责任。蕴蕴公司与我校签订的《房屋承租合同》签订于2005年，至今已将近15年，剩余合同期限不足30%，加之房屋租赁合同约定的房屋租金每年仅1万元且我校还要承担蕴蕴公司的用水，蕴蕴公司主张的装修损失亦超过房屋租金本身。结合房屋租赁合同所约定超低租金的情形，蕴蕴公司在未获得房屋规划、产权手续自行进行多次装修行为亦反映出其对房屋状态系明知，蕴蕴公司应当承担更多合同无效后的装修损失。2.蕴蕴公司主张我校应支付合同无效产生的房屋使用费差价24万元损失等诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，法院不应支持。在我们双方先前的确认合同无效的诉讼中（2019）京02民终9705号民事判决，我校也曾经提出过诉讼请求，认为合同约定的每年1万元的租金过低，应当予以调整，但并未得到法院支持，因此根据同案同判原则，蕴蕴公司主张的房屋使用费差价等损失亦不应当得到支持。蕴蕴公司向一审法院起诉请求：1.判令徐悲鸿中学支付蕴蕴公司装饰装修现值损失285156.36元、搬家费、专业设备调试费5万元、因合同无效产生的房屋使用费差价24万元。2.诉讼费由徐悲鸿中学承担。一审法院认定事实：2005年5月16日，北京市第一八二中学（甲方，2015年10月24日并入徐悲鸿中学）与北京蕴蕴印刷厂（乙方，2005年6月改制为蕴蕴公司）签订《房屋承租合同》，约定：甲方将学校西侧一幢2层简易楼连同小院一同出租给乙方。每年租金壹万元整。双方协商后决定租期为20年（即2005年5月16日至2025年5月16日）。承租期内印刷厂负责维修房屋，费用暂由印刷厂垫付（保留发票），如承租期间内，印刷厂重新翻盖楼房，学校出面办理一切相关手续。若遇拆迁等不可抗因素和在合同期内学校自行中止合同，印刷厂必须搬迁时，学校一次性双倍赔偿印刷厂翻盖楼房和维修、装饰的全部费用。印刷厂负责在此承租期间的安全。爱护房屋配合学校做好安全防范措施，保证工人人身安全，甲方学校在出租房屋期间内，无偿提供印刷厂用水，保证印刷厂正常生产用电，如电力增容、改造等费用由学校负责出资。印刷厂承租期间，甲方不得干扰乙方的正常业务及生产。乙方承租期间不得影响甲方学校的正常教学秩序。甲、乙双方应互敬互利共同信守合同。如遇不可抗因素，印刷厂无法执行协议时，甲、乙双方共同协商解决。注：整幢简易楼为危旧房屋。如遇风、雨、雷、电、地震等自然灾害，造成房屋倒塌，印刷厂不负任何责任。待甲、乙双方签字生效后，本协议正式生效。甲、乙双方均不得毁约。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。本次诉讼前，2017年，双方因租赁合同纠纷诉至本院，形成(2017)京0102民初16397号民事案件。2019年6月11日，法院作出(2017)京0102民初16397号民事判决书，该判决书本院认为部分载明：根据房屋所有权证所附房产平面图记载，案涉房屋并非产权证上登记的正式房屋，现亦无证据表明案涉房屋取得了建设工程规划许可证，故徐悲鸿中学与蕴蕴公司签订的《房屋承租合同》应属无效。最终本院判决：一、确认北京市徐悲鸿中学与北京蕴蕴印刷有限责任公司于二〇〇五年五月十六日签订的《房屋承租合同》无效。二、判决生效之日起三十日内，北京蕴蕴印刷有限责任公司将北京市西城区寿长街1号院内西北角房屋及院落腾空（具体位置见附件一房产平面图的阴影部分），交还北京市徐悲鸿中学收回。三、判决生效之日起七日内，北京蕴蕴印刷有限责任公司支付北京市徐悲鸿中学房屋使用费（按照每年10000元的标准，自二〇〇六年九月一日起支付至实际腾房之日止，截至二〇一九年五月三十一日为124019元）。四、驳回北京市徐悲鸿中学的其他诉讼请求。五、驳回北京蕴蕴印刷有限责任公司的反诉请求。该判决作出后，蕴蕴公司不服向北京市第二中级人民法院提起上诉。2019年8月16日，二中院作出的(2019)京02民终9705号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决后，蕴蕴公司提起本次诉讼。本次诉讼中，蕴蕴公司强调，租赁合同无效，徐悲鸿中学应赔偿装修现值损失。为此，蕴蕴公司提交了其自行委托相关鉴定机构做出的价格评估报告书（京评（社）字2019第1013号，以下称1013号报告），该报告书显示：评估基准日为2019年9月12日，案涉房屋整体装饰装修现值为285156.36元（含2019年装修现值1384.85元，蕴蕴公司自认可不主张）。对此，徐悲鸿中学表示，对1013号评估报告的证据三性认可，证明目的不认可。在（2017）京0102民初16397号、（2019）京02民终9705号案件审理过程中，双方对评估项目进行过确认和实地勘察，相关鉴定机构针对案涉房屋2005年至2018年累计投入装修原值曾作出评估报告（京评（涉）字2019第2011号，下称2011号报告）。1013号报告中与2011号报告无异议部分范围不一致的，我方不予认可。经核对，我方认可的装修现值为127873.03元。对2005年维修加固、2005年装修、2019年装修等项目均不认可。为此，徐悲鸿中学出示了2011号报告及2019年5月回复函。对此，蕴蕴公司表示，真实性认可，我方本次诉讼委托的现值损失，亦按原鉴定范围进行。针对徐悲鸿中学有异议的项目，蕴蕴公司提交了2019年12月回复函。回复函显示相关鉴定机构就蕴蕴公司提出的问题作出答复：1.在出具1013号报告时，受蕴蕴公司要求将2011号报告中第一项2005年无异议部分的维修加固工程及室内装修单独计算，两部分分别展示，没有新增工程项目。2.2005年装修重置价中第1项与2019年5月回复函所附计算表第7项为同一工程。两份报告的评估对象和评估基准日不同，采取的取价依据不同，故名称有所不同。3.2009年装修重置价第21、22项及2015年装修重置价第3、4项为蕴蕴公司新提出的项目。针对该回复函，徐悲鸿中学表示，证据三性认可，证明目的不认可。诉讼中，蕴蕴公司主张，如若要租同一地段办公楼的话每年租金大概50-70万元，远超合同约定的1万元租金，徐悲鸿中学还应赔偿同一地段另租他房的租金差额。为此，蕴蕴公司提交了网页打印件。对此，徐悲鸿中学表示，对该证据的真实性不认可。诉讼中，徐悲鸿中学强调，蕴蕴公司至少从1999年已开始使用案涉房屋，法定代表人齐玉霞对房屋性质、手续不齐备的情况均清楚。对此，蕴蕴公司表示，不认可徐悲鸿中学该部分意见，印刷厂当时是校办工厂，2000年之前曾聘用齐玉霞担任厂长，我方一直认为案涉房屋有产权证，校长也一直说有手续，如果改扩建可以办手续，最后才知道合同无效。蕴蕴公司未就其主张向法院提供其他证据。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。北京市第一八二中学与蕴蕴印刷厂所签针对案涉房屋的租赁合同经生效判决认定无效的情况下，徐悲鸿中学作为北京市第一八二中学的并入单位、蕴蕴公司作为蕴蕴印刷厂改制后单位，应承担相应合同无效的法律后果。根据合同法相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。诉讼中，徐悲鸿中学对蕴蕴公司投入的装饰装修物表示均不同意利用。因此，根据上述规定，针对该部分装饰装修损失，应由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。审查合同无效的原因，系因案涉房屋缺乏建设工程规划许可证，徐悲鸿中学作为房屋出租人对签订最终被确认为无效的租赁合同存在过错。在徐悲鸿中学未提供案涉房屋合法有效手续情况下，蕴蕴公司自愿签订最终被确认无效的租赁合同，长期使用案涉房屋，且蕴蕴公司自认其对案涉房屋进行危旧房装修改造，其亦应对房屋状况有所了解，亦存在过错。根据双方过错情况，结合该案中蕴蕴公司实际使用房屋年限、房屋使用费标准较低等具体情况，法院确定双方过错比例分别为40%、60%。徐悲鸿中学要求蕴蕴公司自担全部损失的意见，法院不予采纳。关于装饰装修损失的具体数额。诉讼中，蕴蕴公司提交的1013号报告显示案涉房屋装修现值为285156.36元。徐悲鸿中学自认应扣除所涉2019年装修现值1384.85元的意见，法院对此不持异议。徐悲鸿中学虽主张该报告与2011号报告评估范围不一致的部分不予认可。但结合鉴定机构出具的回复函可知，扣除装修现值中2019年装修、2009年装修第21、22项、2015年装修第3、4项对应的部分后其余部分可作为认定诉争装饰装修现值损失的依据，即装饰装修现值损失为：285156.36元-1384.85元-1733.64元-1670.28元-320.81元-405.61元=279641.17元。蕴蕴公司未就其主张的搬家费、专业设备调试费提供证据加以证明。蕴蕴公司主张的房屋使用费差价损失，缺乏证据支持及法律依据。法院对蕴蕴公司该两项诉讼请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，一审法院于2020年2月判决：一、判决生效之日起三日内，北京市徐悲鸿中学向北京蕴蕴印刷有限责任公司支付装饰装修损失167784.70元。二、驳回北京蕴蕴印刷有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明事实与一审一致。本院予以确认。本院认为，北京市第一八二中学与蕴蕴印刷厂所签针对案涉房屋的租赁合同经生效判决认定无效的情况下，徐悲鸿中学作为北京市第一八二中学的并入单位、蕴蕴公司作为蕴蕴印刷厂改制后单位，应承担相应的合同无效的法律后果。蕴蕴公司向一审法院提起本案诉讼要求徐悲鸿中学补偿蕴蕴公司对租赁物添附形成的装修价值在合同被认定无效后所产生的装修现值利益损失及另租经营场地租金的差价利益补偿、搬迁费用等，蕴蕴公司的诉讼请求属双方租赁合同被法院生效判决认定无效后产生的法律后果的清算。徐悲鸿中学对蕴蕴公司投入的装饰装修物表示均不同意利用，因此，针对该部分装饰装修损失，主要应由双方按照各自导致合同无效的过错责任分担，其次还要考虑合同履行的具体情况，公平合理平衡双方利益。生效判决认定租赁合同无效的原因乃租赁标的物房屋没有合法的建筑手续，没有取得房屋所有权证，对此，房屋的出租人徐悲鸿中学应负主要责任，蕴蕴公司未尽谨慎的核查义务应负次要责任。蕴蕴公司上诉认为其对合同无效的原因不负有过错，不应承担合同无效之责任，但其作为校办企业对租赁房屋的性质状况完全不知情显属不够客观。蕴蕴公司另主张即使法院认定其公司应承担次要过错责任，一审判决确认的蕴蕴公司承担的过错责任比例也明显过高。对蕴蕴公司此观点，本院基于蕴蕴公司的前身为徐悲鸿中学校办企业的关系，徐悲鸿中学在租金标准的低价优惠及无偿提供蕴蕴公司用水等情况，从出租方收益与其所承担的损失利益平衡的公平原则综合考虑，一审法院判决徐悲鸿中学所承担的损失数额基本合理，本院予以维持。综上所述，蕴蕴公司的上诉请求依据不足，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7328元，由北京蕴蕴印刷有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李蔚林二〇二〇年四月八日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄