安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终895号上诉人（原审原告、反诉被告）：巢湖半汤康复医院，住所地安徽省巢湖市原路桥公司办公楼。法定代表人：张卫华，该医院院长。委托诉讼代理人：李绍荣，安徽韶阳律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：巢湖市亚兴塑料有限公司，住所地安徽省巢湖市半汤路岠嶂行政村。法定代表人：周伟花，总经理。委托诉讼代理人：吴小青，安徽文得律师事务所律师。上诉人巢湖半汤康复医院（以下简称康复医院）、巢湖市亚兴塑料有限公司（以下简称亚兴公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初3209号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。康复医院上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：1.2017年8月份康复医院已经整体搬迁，亚兴公司不再提供物业上的管理和服务，康复医院也没有理由支付物业管理费。2.康复医院认可所欠的房屋租金15000元、水电费9610元等是双方合同已经终止后的结算问题，康复医院有远高于应给付费用的保证金在亚兴公司，是抵扣的问题，不存在违约的问题。原审判决亚兴公司给付180000元，已经远远高于租金等费用，又判决康复医院给付违约金到款清之日止错误。亚兴公司辩称，1.康复医院认为其于2017年8月整体搬迁无任何事实依据。双方合同约定租赁期满至2017年10月30日，其至今未与亚兴公司办理房屋租赁期满交房手续，8月、9月、10月三个月，其仍然处于实际占有中，物业管理费应当要按双方合同约定交纳。2.康复医院欠房租15000元，欠交水电费18634元，一审判决欠交水电费9610元，少判了9024元。其水电表单列单用，2017年8月之后其水电仍然在用，亚兴公司为其交费有交费单据，但一审认为无康复医院签字，不予认可。康复医院无任何证据证明是其他人用的水电，依双方合同约定，其应当要支付该部分水电费。3.双方合同约定房租、水电费、物业费等迟延交纳的违约滞纳金为日5%。按实际延迟交费的总数×日5%计算，违约滞纳金应为651451元，现亚兴公司主动在其基础上核减为651451元×20%=130290元，即康复医院应当支付亚兴公司违约滞纳金130290元。一审判决违约金按月息2%计算，与事实不符，一审改变了房屋租金应当按双方约定计算方法（可适当调整），于法无据。双方合同约定违约承担违约金十万元，该约定系针对双方两次续签房租标的总额两百多万而约定的，该约定合法有效。亚兴公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判：1.驳回康复医院要求返还保证金180000元之诉讼请求；2.康复医院支付差欠的房屋租金15000元，水电费18634元，代交税金35520元，物业管理费15000元及违约滞纳金651451元；3.康复医院赔偿门、门套、衣柜及更换门锁费用190000元；4.康复医院赔偿拆除外墙空调外机架、房顶户外广告灯牌费用及外墙维修费用50000元；5.康复医院赔偿违约损失10万元。事实和理由：1.关于一审本诉。双方租赁合同签订两次，2007年12月2日，双方盖章确认《租用亚兴塑料公司房屋装修对原房屋改变情况》，但原审判决书错误认定为《亚兴塑料公司房屋装修对原房屋改变情况》，缺少“租用”二字，性质完全颠倒，前者系康复医院改变，租赁期满后要恢复原状，后者误认为系亚兴公司自己对装修改变，租赁期满后，康复医院不须要恢复原状。合同到期后，康复医院仍然占有租赁的房屋，拒不交出钥匙，房屋内放置大量医疗物品及废弃物，不办理租房交接手续，故意不进行所损坏物件的清点与交接，故意对改变原样的物件不进行恢复原状，亚兴公司多次电话通知康复医院办理租房交接手续，均未果。亚兴公司也曾与康复医院及第三方人员在场当面协商，要求康复医院按合同约定履行其义务：即对改变之处恢复原状，对损坏之处进行清点登记，按约赔偿。双方合同约定，期满乙方要按装修之前情况交还给甲方，这是乙方义务，也是乙方之举证责任，除非乙方举证甲方不要求其恢复原状及损坏赔偿之证据。康复医院至今未与亚兴公司办理交房手续，没有证据证明其“按时交房”，没有证据证明“双方无异议”。康复医院没有对其所改变之处恢复原样，没有对所损坏物件赔偿，更没有办理租赁期满房屋交接手续，故意逃避责任，依合同约定，退还180000元保证金条件尚未成就。2.关于一审反诉。亚兴公司反诉请求康复医院赔偿违约损失100000元，依据双方2014年6月5日签订的《租赁合同书》第七条违约责任之约定，原审认为过高错误。原审没有审查清楚违约责任100000元的范围，错误认为是针对差欠房租、物业费、水电费的违约责任，实际情况是康复医院房屋现状的改变及毁损远远高于100000元，有双方2007年7月28日所列清单及亚兴公司提交的视频和照片及第三方维修合同维修清单为证据。康复医院承担租房代交的税金，应交纳的税款为61600元，康复医院已付26080元，差欠35520元，原审没有看明白亚兴公司所提交的完税票据及其相关证据。原审认为2017年8月、9月、10月水电费记录无康复医院昂玉海签字不予认可，合同未到期，必然会发生水电费，昂玉海拒绝签字，康复医院若不认可亚兴公司的抄表单，其有义务举证这三个月水电费。关于滞纳金双方合同已约定按日5%计算，原审错误认定为“日利率按5%计算”，前者系违约损失赔偿的计算方法，后者系利率计算标准，应当按原审过程中，亚兴公司提交滞纳金计算方法，在此基础上可以适当调整。关于赔偿门、门套、衣柜及更换门锁费用190000元，以及拆除外墙空调外机架，房顶户外广告灯牌费用及外墙维修费用50000元。一审证据照片、视频均清晰显示所损坏的部位，虽然形成于2018年1月7日，最迟的为2019年5月24日，但是，至此时间节点仍然可以看到康复医院的招牌没有拆除，外机空调架没有拆除，百诺医院出资修复遗留问题包括家具、门窗毁损、腐烂、发霉以及清理医疗废弃物等等。充分证明康复医院对所租房屋产生毁损，且没有恢复原状，损失额为190000元，虽然与百诺医院约定到期不要求百诺医院赔偿上述物品损失，但是并不代表放弃要求康复医院对上述物件毁损之赔偿责任，原审认为系“正常损耗”错误。原审法官没有去现场查看，其不知腐烂、发霉的程度。康复医院也没有提供上述物品属于正常损耗的相关证据，原审认定系“正常损耗”直接与百诺医院的巨额维修费190000元之证据相冲突，因此，康复医院无相反证据推翻《巢湖百诺医院施工结算单》《俞氏增辉装饰有限公司装修清单》，该组证据应当合法有效。康复医院辩称，亚兴公司认为按租赁合同约定要恢复到租赁前的原状。双方合同第五条房屋装修约定，并非亚兴公司所言的一定要恢复到原样，何况亚兴公司也没有要求，房屋后来已经出租，承租的也是用于医院,对于改变的后来承租人能够照常使用。康复医院在合同未到期时就搬走了，双方对水电进行了交接，也交还了钥匙，双方结欠水电费用的单据是亚兴公司提供的，表明双方已经进行了交接结算。康复医院仍然按合同约定的期限给付房租，所谓的没有结清欠费，是康复医院的保证金远大于欠费，双方协商在保证金里面扣除。亚兴公司认为双方至今没有办理交接手续，怎么会有2018年3月份亚兴公司已经把房屋又重新租赁给了他人。对于所欠的房屋租金、水电费等是双方合同已经终止后的结算问题，康复医院有远高于应给付费用的保证金，完全可以冲抵，不存在违约的问题，否则按同等原则亚兴公司也应给付没有及时返还保证金的违约金。康复医院没有差欠税金，没有故意逃避恢复原样及毁损物件。亚兴公司提供的税票税款是21041.5元，但康复医院交纳了26080元，已经多给付了代交税款。康复医院在2017年8月已经整体搬迁，对于欠付的部分租金及水电费，在2017年8月搬走后已经明确。原审中亚兴公司也没有提供所谓的8月、9月、10月三个月的抄表单，也不存在拒绝签字的事实。合同中的按日交纳5%迟纳金实际上就是逾期付款违约金，每日5%明显过高，约定是无效的。康复医院是预先交租金后使用的，也基本上按约交付的，并没有带来实际损失，何况还有多于半年租金的保证金在亚兴公司。即便迟交了数日，亚兴公司也是默示同意的。从2015年到租赁结束，亚兴公司从没有提过在这方面存在违约，否则完全可以按合同约定解除合同，也可以在其后的交付租金里予以扣除。亚兴公司提供的所谓损失是莫须有的,没有提供证据证明损失什么、价值多少，其与他人的合同中的约定，不能对抗第三人；康复医院承租房屋，有十年时间，合理损耗也是正常的，根据合同法第二百一十八条及第二百二十条规定承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任，出租人本身就有应当履行租赁物的维修义务。康复医院向一审法院起诉请求：1.亚兴公司返还保证金180000元；2、本案诉讼费由亚兴公司承担。亚兴公司向一审法院反诉请求：1.康复医院支付欠付的房屋租金15000元，水电费18634元，代交税金35520元，物业管理费15000元，及违约滞纳金暂定为651451元；2.康复医院赔偿门、门套、衣柜及更换门锁费用190000元；3.康复医院赔偿拆除外墙空调外机架、房顶户外广告灯牌费用及外墙维修费用50000元；4.康复医院赔偿违约损失10余万元。一审法院认定事实：2007年7月28日，亚兴公司（甲方）与安徽省立半汤康复医院分院（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将巢湖半汤路岠嶂工业园亚兴公司1-5层大楼全部承租给乙方做医疗活动使用，租赁期十年，自2007年11月1日至2017年10月30日止。2007年12月2日，双方盖章确认《亚兴公司房屋装修对原房的改变情况》：1、2-5层楼每层做公用卫生间1间，3、4、5层的原门移位。2、4、5两层东头每层隔房5间；4层西厅隔小房二间……五、楼内2-5层原木门、窗套、3-5层过道地砖，固定橱柜、单层塑钢窗、卷闸门、消防箱为租用前已有，其余装饰均属租用人租用后新增加的。2014年6月5日，亚兴公司（甲方）与康复医院（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于巢湖市半汤路岠嶂工业园亚兴塑料有限公司1-5层部分房屋约3000平方房屋出租给乙方做医疗活动使用，但仅用于康复医疗及一般病人医疗，不得接收危重病人。乙方在租赁期间，必须各类证照齐全合法经营，自觉遵守国家各项法律法规。租赁期间乙方不得变相转租转让他人，如有违约，甲方有权收回房屋，不再退还租金和保证金。乙方作为医疗单位可根据自己的需求，在不改变房屋主体的前提下应事先征得甲方的书面同意，方可进行房屋内部结构调整，费用由乙方自理。租期为3.5年，自2014年5月1日至2017年10月30日止。第一个半年租金为105000元，以后每年递增20000元。租金每半年一交，每半年到期前20天内预交半年租赁费，各项其他费用包括租赁税金全部由乙方负担。合同签订时，乙方需向甲方交保证金共180000元。合同到期时，如无违约，甲方无息退还乙方。房屋装修：房屋内外装修费有乙方继承原省半汤康复医院分院给乙方，乙方自行添置的财物和继承的财物由乙方自行处理。内外装修时其建筑主体不得改变，要恢复到省半汤康复医院分院前甲方交房时情况。合同到期后，乙方要保证甲方原有物品的完整，如有损坏按交还时情况按原价赔偿。乙方增加在楼内的附属物，甲方能使用的，乙方按当时情况原价处理给甲方。若甲方要求，对改变原样处乙方要进行恢复，如乙方没有恢复原样，甲方有权扣除保证金，保证金不得退还。租赁期内，水电费装表按实际使用数，按水电部门定价收取，每月结算一次，不得拖欠。违约责任：在合同期内，甲乙双方不得以任何借口毁约违约。如果甲方毁约违约赔偿乙方的直接经济损失和内外装修费。如乙方毁约违约应赔偿甲方损失十万元整。合同期内，乙方应积极按时交纳房租和水电等费用，不得拖延。若拖延1-30天内按日5%交纳滞纳金，超过一个月按乙方故意违约，甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任。合同到期，2017年10月30日交还房屋，根据双方约定，必须按乙方装修前时情况交还甲方，不得无故拖延。合同到期时，如乙方没有按时交房，甲方有权采取强制措施收回房屋。乙方交给甲方的保证金不予退回。物业费：租赁期内甲方负责乙方的物业管理，其门口及物业管理人员由甲方负责安排和管理。甲方负责乙方的门口安全工作，确保前后院内外卫生整洁，乙方负责向甲方交的物业管理管理费每月5000元。2009年2月25日、2013年1月16日、2014年6月6日、2015年8月31日康复医院分四次将保证金180000元以现金形式交付给亚兴公司。康复医院交纳房屋租金合计为840000元，物业管理费合计为195000元。2017年8月2日，康复医院法定代表人昂玉海出具条据载明欠到水电费9160元。亚兴公司代交房租费的税金有票据支持的为21041.28元。一审另查明，2017年12月28日，亚兴塑料与安徽百诺医疗投资公司签订《项目合作补充协议》约定亚兴塑料将案涉房屋出租给安徽百诺医疗投资公司重新设置综合医院使用。2018年3月6日，喻氏增辉装饰公司与安徽百诺医疗投资公司盖章确认装饰装修工程款456000元。2018年6月18日，亚兴公司与安徽百诺医疗投资公司签订《项目合作补充协议》。2019年3月28日，巢湖百诺医院出具《巢湖百诺医院施工结算单》证明施工人金小三南面喷砂、废旧物品等清理、更换门锁等工程合计工程款为143780元。2019年4月1日，亚兴公司与巢湖百诺医院签订《房屋租赁补充协议》，约定因2-5层房屋固定家具、门套和窗套及衣柜都有不同程度的腐烂、发霉、墙面掉皮现象，由巢湖百诺医院出资约190000元维修及拆迁原康复医院遗留的卫生间吊顶及清理垃圾等废弃物品，经亚兴公司与巢湖百诺医院多次协商，巢湖百诺医院出资约190000元用于冲减亚兴公司所投资的门套、窗套及固定家具残值，巢湖百诺医院合同到期后亚兴公司不得要求巢湖百诺医院赔偿家具损失及房屋恢复原样。一审法院认为，康复医院、亚兴公司签订房屋租赁合同，约定将房屋租赁给康复医院从事医疗工作，该合同真实、合法、有效，双方之间构成房屋租赁合同关系。现合同已到期，双方应按合同承担各自的权利义务。一、本诉部分。康复医院认为双方合同已经到期，亚兴公司应当返还保证金180000元；亚兴公司认为康复医院已违约，应赔偿亚兴公司损失，并且不予返还保证金。该院认为，根据双方2014年6月5日签订的《租赁合同书》，在以下三种情况下，亚兴公司收取的保证金不予退还，分别为：（1）租赁期间康复医院不得变相转租转让给他人，如有违约，亚兴公司有权收回房屋，不再退还租金和保证金。（2）合同到期后，康复医院要保证亚兴公司原有物品的完整，如有损坏按交还时情况按原价赔偿。康复医院增加在楼内的附属物，亚兴公司能使用的，康复医院按当时情况原价处理给亚兴公司。若亚兴公司要求，对改变原样处康复医院要进行恢复，如康复医院没有恢复原样，亚兴公司有权扣除保证金，保证金不得退还。（3）合同到期时，如康复医院没有按时交房，亚兴公司有权采取强制措施收回房屋，康复医院交给亚兴公司的保证金不予退回。该院现就上述三种情况分析如下：（1）双方均未举证说明康复医院在租赁期内存在将案涉房屋转租给他人的行为。（2）亚兴公司庭审中所提供的照片和视频资料最早的形成时间为2018年3月7日，最迟的为2019年5月24日，距离康复医院租赁合同到期已有5个多月至1年多时间，并不能证明康复医院租赁期满时的真实状态，即使存在现场有损坏的现象，康复医院于2017年10月租赁合同到期到亚兴公司将案涉房屋租赁给巢湖百诺医院，并由巢湖百诺医院进行装修时止已有近两年时间，期间亚兴公司亦多次与安徽百诺医疗投资公司签订各项协议，应多次查看过房屋，亚兴公司没有提供任何证据证明其要求过康复医院恢复原样，现亚兴公司依据此条款不予退还保证金的条件并不成就。（3）合同到期后，康复医院按时交房，双方对此均无异议。综上，亚兴公司认为康复医院违约，不予退还保证金的辩称意见，该院不予采纳，康复医院诉请要求亚兴公司退还保证金180000元该院予以支持。二、反诉部分。（1）关于所欠租金、物业费。亚兴公司诉请要求康复医院给付所欠租金15000元及物业费15000元，康复医院无异议，该院予以支持。（2）关于水电费。亚兴公司要求康复医院给付所欠水电费18634元，康复医院不予认可，亚兴公司提交了康复医院出具的欠条载明截止到2017年8月2日康复医院所欠水电费为9610元，其余2017年8月、9月、10月水电费均由亚兴公司单方提供。根据双方之间水电费结算的习惯，所抄的水电费单据上均有康复医院原法定代表人昂玉海的签字，但是亚兴公司所提供的2017年8月、9月、10月水电费单据上无昂玉海签字确认，亚兴公司亦没有提供缴纳水电费的票据，该院对亚兴公司提供的2017年8月、9月、10月记录的水电费单据不予认可，故该院认定本案中康复医院差欠的水电费为9610元，如亚兴公司有相关票据或双方签字确认的决算材料，可另行主张。（3）关于代交税金。亚兴公司认为房屋租赁费为350000元，按17.6%的税率交纳的税款应为61600元，康复医院已付税款为26080元，仍需支付税金35520元，但亚兴塑料所提供的税票合计金额为21041.28元，其余税票均无法得出系亚兴公司代康复医院所付税款，故该院对亚兴塑料要求康复医院承担代付税款的诉请不予支持；亚兴公司可在缴纳全部税款后凭票据，另行向康复医院主张。（4）关于滞纳金。康复医院在2015年11月1日至2017年10月31日缴纳租金过程中确实存在拖延现象，亚兴公司提供了银行转账凭证，该院予以认定，但双方约定按日利率5%交纳滞纳金过高，该院酌定为按月利率2%计算逾期交纳租金的利息，该利息应分段予以计算，按应付租金乘以最短的逾期日期计算逾期利息，减少了康复医院的逾期利息负担，不违反法律规定，该院予以支持，故康复医院因迟延交纳租金所产生的逾期利息为7113.33元【计算过程为125000×（20天/30天）×2%+125000×（20天/30天）×2%+135000×（29天/30天）×2%+135000×（23天/30天）×2%】。（5）关于维修费及拆除外墙空调机架等外墙维修费用。亚兴公司要求康复医院承担维修门、门套、衣柜及更换门锁费190000元，该院认为，根据其与巢湖百诺医院签订的《房屋租赁补充协议》，双方约定因2-5层房屋固定家具、门套和窗套及衣柜都有不同程度的腐烂、发霉、墙面掉皮现象，由巢湖百诺医院出资约190000元维修及拆迁原康复医院遗留的卫生间吊顶及清理垃圾等废弃物品，经亚兴公司与巢湖百诺医院多次协商，巢湖百诺医院出资约190000元用于冲减亚兴公司所投资的门套、窗套及固定家具残值，巢湖百诺医院合同到期后亚兴公司不得要求巢湖百诺医院赔偿家具损失及房屋恢复原样。房屋固定家具、门套和窗套及衣柜都有不同程度的腐烂、发霉、墙面掉皮现象，以上现象是物品的正常损耗，属于租赁物的合理使用范围，且从康复医院合同到期至巢湖百诺医院承租案涉房屋时隔将近两年时间，家具等物品有发霉的现象属于正常自然现象。190000元是亚兴公司与巢湖百诺医院双方之间多次协商的约定，不应当对抗第三人，亚兴公司所提供的《巢湖百诺医院施工结算单》与《喻氏增辉装饰有限公司装修清单》均包含装修工程在其中，以此要求康复医院承担维修费190000元及拆除外墙空调机架等费用50000元，该院不予采纳；（6）关于违约损失。亚兴公司要求康复医院承担违约损失100000元，根据双方合同约定，在合同期内，甲乙双方不得以任何借口毁约违约。如果甲方毁约违约赔偿乙方的直接经济损失和内外装修费。如乙方毁约违约应赔偿甲方损失十万元整。现康复医院差欠房租15000元、物业费15000元和水电费9610元至今未付，应承担违约责任，但亚兴公司要求支付100000元违约损失过高，该院酌定为自2017年8月1日开始按年利率24%承担违约责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十六条之规定，判决：一、巢湖市亚兴塑料有限公司于判决生效之日起五日内退还巢湖半汤康复医院保证金180000元；二、巢湖半汤康复医院于判决生效之日起五日内给付巢湖市亚兴塑料有限公司房屋租金15000元、物业费15000元和水电费9610元，合计39610元，并承担违约金（以39610元为基数，自2017年8月1日开始按年利率24%计算至款清之日止）；三、巢湖半汤康复医院于判决生效之日起五日内给付巢湖市亚兴塑料有限公司租金的逾期利息7113.33元；四、驳回巢湖市亚兴塑料有限公司其他诉讼请求。一审本诉案件受理费3900元，减半收取1950元，由巢湖市亚兴塑料有限公司负担；一审反诉案件受理费14480元，减半收取7240元，巢湖市亚兴塑料有限公司负担6920元，巢湖半汤康复医院负担320元。本案二审期间，亚兴公司申请证人王小龙作证，证明亚兴公司向康复医院多次提出要求将破损的地方恢复原状出租给巢湖百诺医院。亚兴公司申请证人金小三作证，证明金小三是涉案租赁房屋的部分维修人员，康复医院对房屋破损地方没有进行维修，证明不是自然耗损。王小龙证言的主要内容为：王小龙系巢湖百诺医院的院长，参与了医院的装修和改造；当时说康复医院10月底搬走，房屋里有许多废弃的东西，巢湖百诺医院就没搬；2018年2月巢湖百诺医院付了钱；照片反映的是当时协商尽快搬入的事情；王小龙要求亚兴公司交付合适的房屋，当时商谈的时候王小龙坐在旁边，亚兴公司要求康复医院恢复原状，至于亚兴公司与康复医院的事情王小龙无权发言；巢湖百诺医院2017年8月开始商谈，当时康复医院没有完全关门也是半关了；巢湖百诺医院没有使用康复医院的装修。金小三证言的主要内容为：房屋结算单是金小三签字；2017年年底亚兴公司叫金小三去装修房屋，2018年4、5月开始装修；巢湖百诺医院叫金小三去装修；广告和架子都是金小三拆除的、装修的。康复医院的质证意见为：王小龙的证言不是新证据，证言中也说明是听说，单一的证言，不能佐证多次提出要求维修房屋的问题，达不到证明目的。金小三的证言，真实性、合法性、关联性均有异议，达不到证明目的。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，康复医院与亚兴公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，对双方均具有法律约束力。亚兴公司在一审庭审中陈述案涉房屋2017年8月至租给巢湖百诺医院前一直空置，结合双方提交的证据和证人证言，可以认定亚兴公司对康复医院自2017年8月搬离案涉房屋系明知，亚兴公司认为康复医院在合同到期后仍占有案涉房屋的意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条和第二百二十条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任；出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。案涉租赁合同未约定案涉房屋的维修义务由康复医院承担，一审法院认定家具、门套和窗帘衣柜等是正常损耗并无不当，亚兴公司所提供的《巢湖百诺医院施工结算单》与《喻氏增辉装饰有限公司装修清单》均包含装修工程在其中，亚兴公司主张康复医院承担维修费用和拆除外墙空调等费用的意见，依据不足，本院不予支持。亚兴公司与康复医院对租赁期满后恢复原状的程度和状况约定并不明确，未对交付房屋前的原状进行保存，仅凭现有证据亦不足以证明亚兴公司与巢湖百诺医院对案涉房屋再次装修前对康复医院就案涉房屋提出明确具体的恢复要求，康复医院对此亦不予认可，一审法院未支持亚兴公司关于康复医院违约不退换保证金的请求并无明显不当，本院予以维持。双方在租赁合同中对租赁税金的税种和承担约定并不具体明确，一审法院按照亚兴公司提交的税务票据的税额计算康复医院应承担租赁税金并无不当，亚兴公司要求康复医院按照其缴款票据记载金额支付税金的意见，依据不足，本院不予支持。亚兴公司未提供正式的水电费票据证明已经代缴了8月、9月、10月的水电费，康复医院亦对欠条之外的水电费不予认可，一审法院根据康复医院出具的欠条认定本案水电费9610元并无不当，本院予以确认。双方租赁合同于2017年10月30日到期，康复医院认为无须支付2017年8月之后的物业费的意见，与合同约定不符，本院不予采纳。抵销权的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时，双方互负的债务在同等数额内消灭。鉴于亚兴公司主张的康复医院缴纳的保证金不予退还的理由不能成立，故亚兴公司应于双方合同终止时返还康复医院保证金180000元，康复医院主张其所欠的租金、水电等费用可在其所付的保证金中予以抵销的理由成立，本院予以支持。一审判决第二项认定康复医院支付此部分费用的逾期利息不当，本院予以纠正。一审判决根据双方合同约定和租金支付情况按照月利率2%计算康复医院延迟缴纳租金产生的逾期利息并无不当，康复医院与亚兴公司的该项上诉请求本院均不予支持。故，亚兴公司扣除康复医院所欠房屋租金15000元、物业费15000元、水电费9610元、逾期租金利息7113.33元后，还应返还康复医院保证金133276.67元。综上所述，康复医院上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、撤销安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初3209号民事判决；二、巢湖市亚兴塑料有限公司于本判决生效之日起十日内退还巢湖半汤康复医院剩余保证金133276.67元；三、驳回巢湖半汤康复医院的其他诉讼请求；四、驳回巢湖市亚兴塑料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3900元，减半收取1950元，由巢湖市亚兴塑料有限公司负担，一审反诉案件受理费14480元，减半收取7240元，巢湖市亚兴塑料有限公司负担6920元，巢湖半汤康复医院负担320元；二审案件受理费11320元，由巢湖半汤康复医院负担175元，巢湖市亚兴塑料有限公司负担11145元。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇二〇年四月十三日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。