江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初3381号原告：徐州市春天时尚购物广场业主委员会，住所地在徐州市解放南路137号1-118。法定代表人：郭建强，该委员会主任。委托诉讼代理人：刘玉荣，江苏同凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雅璇，江苏同凯律师事务所实习律师。被告：李浩，男，1976年11月15日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：汪成树，江苏光亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕飞，女，1973年10月26日生，汉族，系被告妻子，住徐州市云龙区。原告徐州市春天时尚购物广场业主委员会（以下简称春天时尚业委会）与被告李浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告春天时尚业委会的委托诉讼代理人刘玉荣、朱雅璇，被告李浩及委托诉讼代理人汪成树、陈燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春天时尚业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2018年10月份租金13261元；2、判令被告补足2018年1月至9月租金差额6849元；3、判令被告缴纳2018年7月份至2018年10月份的管理费3000元；4、判令被告给付水电费1747元；5、判令被告给付违约金2372元（按照合同第八条第二款约定）；6、因原告提前退租，判令被告给予原告三个月的赔偿39783元（按照合同第八条第四款约定）；7、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年4月24日签订《春天时尚租赁合同》，租赁期限从2016年5月1日至2019年12月31日。该合同还约定租金标准、水电费缴纳、违约责任等条款。合同签订后，被告在之前的租赁年度内尚能依照约定支付租金，后存在未按照约定支付租金、擅自解除租赁合同等事实，给原告造成了经济损失。根据租赁合同第八条的约定，被告应承担支付租金及各项费用、违约金、赔偿损失的法律责任。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求法院判如所请。被告李浩辩称，1、原告不具有诉讼主体资格。原告提交的《关于春天时尚购物广场成立业主委员会筹备委员会的申请》不是原告主体资格的法定证明文件，不能证明业主委员会已经合法程序成立。原告应当提供业主大会成立和业主委员会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会成立和业主委员会的相关备案证明、业主会业主大会授权起诉的相关材料等，方能证明其具有诉讼主体资格。2、原告违约导致被告无法实现合同目的，被告已书面通知原告解除双方租赁合同。合同签订后，被告一直正常缴纳租金管理费等，这一点原告在诉状中也是认可的。原告违反合同第八条第1款的约定，未能提供满足各商户正常经营所需的经营条件和安全条件，被告多次向原告反映，沟通后不但没有改善，反而也越来越恶化，商场二楼已无法维持营业，导致被告无法实现签订租赁合同的目的，2018年10月22日，被告书面通知原告解除双方租赁合同，原告未提出异议，双方的租赁合同已经解除，被告已向原告返还所租商铺。3、双方的租赁合同已经解除，双方进行退场结算，被告用押金冲抵各种费用符合常理，被告不存在拖欠费用的事实。4、即使按原告主张，其各种金额的计算也是错误的，2017年度租金按双方补充协议的约定是不增长的，实际也是按原始金额履行的，2018年度租金应按原始租金150000元为基础计算。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月24日，原告徐州市春天时尚购物广场业主委员会（出租人、甲方）与被告李浩（承租人、乙方）签订春天时尚租赁合同，合同约定：“一、受春天时尚全体业主委托，乙方租赁甲方徐州市解放南路137号2层1号商铺，商铺面积约250平方米。二、租赁期限自2016年5月1日至2019年12月31日，2016年5月1日前为装修期不计租金。三、经双方协商，商铺租金150000/年，从第二年起每年递增，2017年1月1日至2017年12月31日递增3%；2018年1月1日至2018年12月31日递增3%；2019年1月1日至2019年12月31日递增3%，管理费3元/㎡/月，押金20000元。四、租金支付方式按季支付，缴纳日期为每季度20日前。……六、乙方不得擅自改变市场布局及装饰装修，无条件接受甲方对市场的统一管理。……八、1、甲方必须在租赁期间保证乙方正常经营，安全运行，否则应赔偿乙方的直接经济损失。2、乙方如不按时足额交纳租金，应以所欠租金为基数，按日万分之五向甲方支付违约金。超十五日以上，甲方有权解除合同押金不退。……4、如甲乙双方在租赁期未满时要求提前收回租赁商铺或提前退租，应提前三个月书面通知对方。本合同自一方书面通知中确定之日解除，双方根据实际使用时间结算租赁费和其他费用，由违约方赔偿对方三个月商铺租赁费用。”原告春天时尚业委会在甲方处盖章，被告李浩在乙方处签字。2017年1月，原告徐州市春天时尚购物广场业主委员会（出租人、甲方）与被告李浩（承租人、乙方）另签订补充协议，约定：出于市场经营现状考虑，甲方同意2017年租金在2016年租金基础上暂不递增以确保租户顺利经营。乙方必须确保经营到2017年12月31日，否则仍按原先签订的租赁合同执行，并补交前期所有费用。乙方签字处为李浩代陈燕飞，甲方处春天时尚业委会未盖章。被告向原告发出解除租赁合同通知书，内容为：春天时尚业委会与李浩签订了徐州市解放南路137号春天时尚购物广场2层1号商铺租赁合同，按合同约定及合同法的规定，春天时尚业委会有义务保证租赁物及相关附属设施的正常使用，但从签订合同依赖，经营场所里的厕所不能适用，中央空调不开，电梯经常损坏，作为经营宣传的门头标志也撤下，经营环境恶劣，严重影响了李浩的正常经营。曾多次要求整改，要求租赁物及相关附属设施能正常使用，改善经营环境，但不予理睬，导致大量客户流失……现通知：解除与春天时尚业委会签订的租赁合同，要求向李浩支付三个月房租的违约金、退还租赁押金并赔偿经营损失，自本通知书寄出或当天送达五天后租赁合同解除生效。2018年10月22日李浩通过国内挂号信函方式向原告邮寄，该件于2018年10月23日妥投。原告陈述，2018年10月26日向被告送达解除合同的通知书并主张相关费用时，被告并未搬离商铺。原被告共同确认，被告已按照月租金12500元缴纳2018年10月前的租金。原告主张被告补缴2018年1月-9月的的租金，被告于庭审中陈述2018年1月至9月的租金按照12500元缴纳，原告均正常接收租金，未提出异议。被告于庭审中陈述，作为代理人不清楚原告是否对于被告缴纳2018年1月至9月的租金是否提出异议，但是原告为了保持市场的正常稳定，不希望租户离开。被告于庭审中主张原告存在未作广告宣传、电梯停运、存在安全隐患等管理不善情形，使被告客户流失经营损失导致被告退场，但对此被告均未提供足够证据予以证实。原告于庭审中举证“自动扶梯和人行道维保作业报告书”等证据用以证明其已尽到“保证正常经营、安全运行”的义务。原告为证明其主体资格，向法院举证业委会备案书，其上载明户数、面积、业主委员会名单、单位全称等内容，并加盖徐州市云龙区彭城街道办事处公章及徐州市云龙区房管处物业管理科公章。原告另陈述，春天时尚购物广场系产权分割式商铺，开发商将该商场分割为若干小产权证商铺，以业委会名义统一管理，并按当月实际收入按面积分配给予各个业主浮动回报。原告并向法庭举证业主明细清单、部分业主的委托经营管理合同，合同载明“甲方购买春天时尚购物广场的商铺，全权委托春天时尚购物广场业主委员会统一招商、委托管理，委托经营管理收益采取浮动回报方式，按楼层根据当月的实际收入按面积分配。”本院认为，原被告签订租赁合同，该租赁合同系原被告间真实意思表示，原被告主体适格，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。原被告均应按照该租赁合同约定履行合同义务。一、原被告是否构成违约。原被告于合同中约定，租赁期限自2016年5月1日至2019年12月31日，并约定“在租赁期未满时要求提前退租，应提前三个月书面通知对方，合同自书面通知确定之日解除，据实际使用时间结算租赁费和其他费用，由违约方赔偿对方三个月商铺租赁费用。”被告李浩虽向法庭举证“解除合同通知书”，载明其于2018年10月便向原告主张提前退租，原告仅收到该份解除合同通知书，不能据此认定原被告系协商一致解除合同，不能免除被告提前退租的违约责任。原告主张被告提前退租构成违约，本院予以支持。据原被告庭审陈述，被告李浩未向原告缴纳2018年10月的租金。被告虽主张2018年10月份租金是用押金抵扣的，但原告对此不予认可，被告亦未举出证据证实原被告双方就押金抵扣2019年10月份租金已达成一致意见。被告李浩2018年10月份仍占用原告房屋，但未缴纳租金，原告主张被告欠付租金构成违约，本院予以支持。被告虽于庭审中主张原告存在未作广告宣传、电梯停运、存在安全隐患等管理不善情形，认为其违反合同第八条第1项约定。但被告对此未能提供足够证据证实。且，原告亦向法庭举证自动扶梯维保作业报告书等证据用以证实其已尽到“保证正常经营、安全运行”的合同义务。故对被告的该主张，本院不予支持。二、被告欠付租金、管理费、水电费、违约金的数额。原被告于租赁合同中约定，2016年租金为120000元/年，2017年租金递增3%,2018年租金递增3%，2019年租金递增3%。并于补充协议中约定，2017年租金在2016年租金的基础上暂不递增，被告李浩确保经营到2017年12月31日，否则按原租赁合同执行并补交前期所有费用。被告陈述，2018年原被告未签订补充协议约定租金。被告抗辩称，2018年1月至9月按照原租金数额12500元/月（150000元/年÷12月）缴纳租金，原告亦接收该租金，未提出异议。经查认为，被告支付租金及原告接收租金的行为可视为双方对支付租金标准达成了新的协议，该行为视为对于原租赁合同进行了变更，故，原被告对于2018年租金标准按照150000元/年达成了一致意见。故本院支持2018年10月份的欠付租金金额为12500元/月（150000元/年÷12月）；对于原告主张的补足2018年1月至12月租金差额，因被告已按期足额缴纳租金，对于原告该项诉请，本院依法不予支持。原告主张被告缴纳2018年7月份至2018年10月份的管理费3000元（3元/月/平米*250㎡*4）及水电费1747元（2018年7月至10月），对于该两项费用，被告予以认可，本院予以确认。因被告提前退租，原告主张按照合同第八条第4项约定，要求被告承担三个月商铺租赁费用的违约金，本院予以支持，被告应支付原告违约金数额为37500元（150000元/年÷12月*3月）。因被告欠付2018年10月份租金，原告主张按照合同第八条第2项约定，要求被告承担违约金，本院予以支持，被告应支付原告违约金数额1475元【以所欠租金12500元为基数，按每日万分之五，自2018年10月1日起计算至2019年5月25日，共计236天】。以上违约金数额共计为38975元。三、押金应否予以抵扣。原被告于租赁合同中约定，“未经甲方书面同意不准擅自转租、否则押金不退”，“乙方不得以任何理由拒付租金，如不按时足额交纳租金，甲方有权解除合同押金不退另赔偿甲方三个月商铺租赁费用”。该约定系原被告间真实意思表示，虽然原被告于合同中同时约定押金及违约金，但原告主张的违约金38975元，加上押金20000元，共计58975元，未超出6个月租金数额75000元（150000元/年÷2）。被告提前退租欠付租金，原告主张押金不退并按照合同约定要求违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告李浩于本判决生效之日起十日内，给付原告徐州市春天时尚购物广场业主委员会欠付租金12500元、管理费3000元、水电费1747元、违约金38975元；二、驳回原告徐州市春天时尚购物广场业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1475元，由被告李浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  魏雪梅人民陪审员  王思得人民陪审员  王延凤二〇二〇年四月一日书 记 员  宋神保