湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执复42号复议申请人（异议人、利害关系人）：刘仕明，男，1963年1月25日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：张旭仁，湖南光阳律师事务所律师。申请执行人：湖南金玉融资担保有限公司，住所地湖南省宁乡市金洲新区金洲大道东288号（碧桂园山湖城办公楼），组织机构代码：090474997。法定代表人：喻伟，董事长。委托诉讼代理人：王爱华，湖南河清律师事务所律师。委托诉讼代理人：易纯，女，1984年12月22日出生，汉族，住湖南省，系该公司员工。被执行人：湖南喜得来建材贸易有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段478号运达国际广场2904房,组织机构代码：56768612X。法定代表人：朱爱连，执行董事兼总经理。被执行人：熊正华，男，1982年5月2日出生，汉族，住湖南省。被执行人：王双，女，1986年10月4日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：熊正华，男，1982年5月2日出生，汉族，住湖南省。被执行人：熊加良，男，1954年11月14日出生，汉族，住湖南省。被执行人：朱爱连，女，1958年1月17日出生，汉族，住湖南省，系被告熊加良之妻。委托诉讼代理人：熊正华，男，1982年5月2日出生，汉族，住湖南省。复议申请人刘仕明不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124执异96号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，举行了听证，复议申请人刘仕明的委托诉讼代理人张旭仁，申请执行人湖南金玉融资担保有限公司的委托诉讼代理人王爱华、易纯，被执行人熊正华，被执行人王双、朱爱连的委托诉讼代理人熊正华，参加了听证，现已审查终结。湖南省宁乡市人民法院查明，湖南金玉融资担保有限公司诉湖南喜得来建材贸易有限公司、熊正华、王双、熊加良、朱爱连追偿权纠纷一案，本院于2019年4月30日作出（2019）湘0124民初2666号民事调解书，达成如下调解协议：一、截止2019年4月29日湖南喜得来建材贸易有限公司尚欠湖南金玉融资担保有限公司代偿款项、资金占用费、诉讼费、保全费、律师费等共计9114515.82元，该款湖南喜得来建材贸易有限公司自愿于2019年5月5日前支付500000元，2019年6月至12月每月25日前支付700000元；剩余3714515.82元于2020年1月20日前一次性付清；二、如任何一期未履行，湖南金玉融资担保有限公司有权就剩余所有尚欠款项申请法院强制执行，并要求湖南喜得来建材贸易有限公司另行支付逾期付款违约金，违约金以湖南喜得来建材贸易有限公司尚欠湖南金玉融资担保有限公司代偿款本金7896349.86元为基数，按月利率2%标准计算，从2019年4月12日起计算至代偿款本金全部清偿之日止。本协议签订后湖南喜得来建材贸易有限公司及反担保人熊正华、王双、熊加良、朱爱连偿还的款项先行抵扣代偿款本金；三、熊正华、王双、熊加良、朱爱连自愿对湖南喜得来建材贸易有限公司上述债务承担连带清偿责任；四、湖南金玉融资担保有限公司对王双名下位于（嘉××府）××栋（宁房权证玉潭字第××号）、朱爱连名下位于（嘉××府）××栋（宁房权证玉潭字第××号）的房屋享有优先受偿权。由于湖南喜得来建材贸易有限公司未按期履行裁判文书中确定的法律义务，湖南金玉融资担保有限公司遂向本院申请强制执行。本院依法受理后，于2019年10月16日作出（2019）湘0124执2371号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人王双名下位于（嘉××府）××栋××室，房产证为71××17，产权面积为220.25平方米的房屋及被执行人朱爱连名下位于（嘉××府）××栋××室，房产证为71××16，产权面积为234.2平方米的房屋。后异议人刘仕明提出执行异议，请求停止拍卖位于（嘉××府）××栋××室及××室商铺。本案审查过程中，异议人刘仕明称被执行人熊正华因资金周转需要分别于2013年7月16日向其借款555000元、2013年12月25日向其借款300000元、2014年1月7日向其借款300000元、2014年5月26日向其借款600000元，共计1755000元，故熊正华将王双所有及朱爱连所有的涉案房屋租赁给刘仕明，并按月租金8000元的标准抵扣上述175.5万元债务。同时异议人向本院提交了一份记载签订于2015年3月24日的《租赁合同》。该《租赁合同》记载：一、甲方（朱爱连、王双）将坐落于，门面编号为109、110Ａ房屋租赁给乙方；二、租赁期限从2015年3月24日起至2036年3月24日止；三、租金方式：月租金8000元整，乙方按月支付租金。…合同还规定了其他事宜。另异议人称其在2015年11月20日以出租方的名义将涉案房屋的一部分出租给舞韵东方艺术学校，于2019年5月20日，与案外人肖蜜签订店铺合作协议，与其共同经营位于（嘉××府）××室商铺。湖南省宁乡市人民法院认为，本案争议的焦点为：异议人刘仕明对涉案房屋是否享有阻却人民法院强制执行的权益。本案中，异议人刘仕明主张其对涉案房屋享有承租权系因被执行人熊正华共计欠付其175.5万元，于是熊正华将涉案房屋出租给他并按照月租金8000元的标准抵扣债务且签订了租赁期限长达21年的《租赁合同》。异议人刘仕明向本院提供了其向被执行人熊正华的银行转账流水及被执行人熊正华出具的借条来证明其与熊正华之间存在债权债务关系，同时在听证过程中，异议人与被执行人熊正华一致认同双方以租金抵扣债务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而在本案中，异议人刘仕明与被执行人熊正华签订《租赁合同》，是被执行人熊正华将房屋的使用权交给异议人来抵扣其所欠债务，是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，双方缔约目的明显不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，因此，异议人刘仕明与被执行人熊正华之间的《租赁合同》关系，是名为租赁实为以房屋使用权抵债的债权债务合同关系，而非租赁合同关系，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁原则”。综上所述，在涉案房屋已经抵押给申请执行人，而被执行人拒不履行法院生效法律文书确定的义务的情形下，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条之规定，裁定拍卖被执行人名下房屋符合法律规定。异议人要求停止拍卖位于（嘉××府）××栋××室及××室商铺的请求不成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人刘仕明的异议请求。复议申请人刘仕明向本院提起复议称，湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124执异96号执行裁定认定复议申请人与被执行人熊正华之间的租赁合同关系属于非租赁合同，不适用合同法规定的＂买卖不破租赁原则＂，湖南省宁乡市人民法院认定错误。请求本院撤销湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124执异96号执行裁定。申请执行人湖南金玉融资担保有限公司称，湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124执异96号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。请求本院驳回复议申请人刘仕明的复议申请。被执行人熊正华、王双、朱爱连称，没有意见。本院查明，复议申请人刘仕明不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124执异96号执行裁定，向本院申请复议，其复议请求如前所述。本院查明的其他事实与湖南省宁乡市人民法院查明的一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是指出租人将租赁物提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。故房屋租赁合同中承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而在本案中，复议申请人刘仕明与被执行人熊正华签订《租赁合同》，是被执行人熊正华将房屋的使用权交给复议申请人来抵扣其所欠债务，是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，双方缔约目的明显不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，因此，复议申请人刘仕明与被执行人熊正华之间的《租赁合同》关系，是名为租赁实为以房屋使用权抵债的债权债务合同关系，而非租赁合同关系，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁原则”。复议申请人刘仕明提出复议申请的理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人刘仕明的复议申请，维持湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124执异96号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  郭天剑审判员  贺元芳审判员  谭斯元二〇二〇年四月八日书记员  李碧波附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。