山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终997号上诉人（原审被告）：芮某，女，1977年12月31日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：芮桂珍、高永，山东宏易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：路某，男，1979年8月17日出生，汉族，居民，住汶上县。原审被告：杨某，男，1978年12月16日出生，汉族，居民，住汶上县，现在山东省鲁西监狱服刑。上诉人芮某与被上诉人路某、原审被告杨某因房屋买卖合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2019）鲁0830民初5185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月09日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。芮某上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第三项，改判芮某不承担责任。2、上诉费用及一审费用由路某承担。一、芮某与路某之间不存在房屋买卖合同关系，依据合同的相对性，路某无权以房屋买卖合同关系向芮某主张权利。2014年5月13日芮某与杨某协议离婚，双方协议涉案房屋归芮某所有，杨某已不具有该房屋的所有权。2014年10月13日杨某与路某签订涉案房屋的买卖合同，合同双方当事人是杨某与路某。芮某不是该房屋买卖合同的当事人。依据合同的相对性原则，路某只能依据合同向杨某主张权利，无权向芮某主张权利。路某与杨某签订房屋买卖合同买卖房屋的行为，属于无权处分行为，这一定性，已由生效的（2016）鲁0830民初3500号民事判决书所确认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。依据这一规定，路某也应向杨某主张权利，而不应向芮某主张权利。二、路某与杨某签订涉案房屋买卖合同时，存在着明显的过失及不合情理。路某自称其与杨某是长期的朋友关系，其应当知道杨某与芮某已离婚，且房屋归芮某所有，芮某及其两个儿子一直在涉案房屋里居住和生活，而杨某离婚后一直与其父母居住和生活，关于以上事实路某作为杨某的多年朋友应该是明知的。即便其对这一情况不知情，但其作为一个完全民事行为能力人，知道或应当知道，杨某出卖房屋应当经共有人同意，经共有人签字，并应当到涉案房屋所在地亲自查看、确认属实才能签订房屋买卖合同，但这些工作程序路某均没有尽职尽责，没有尽到充分注意义务，直接与杨某签订房屋买卖合同，这些事实足以证明路某在购买涉案房屋时存在重大过失。此外，杨某也陈述：其与路某签订该房屋买卖合同不是真实的意思表示，并非房屋买卖行为，而是为了归还欠路某的赌债，是明为房屋买卖，实为借贷行为。且偿还赌债的行为属于违法行为，不受法律保护。另外，依当时市场价格，涉案房屋价值在60万元以上，路某以39万元的价格买入应认定为明显低于市场价格，该房屋买卖合同应认定为名为房屋买卖实为民间借贷。而借贷的相对方为路某与一审被告杨某，与本案上诉人无关联性。三、杨某与路某签订房屋买卖合同的行为，是杨某欺瞒芮某，是损害芮某利益的行为。2014年5月13日芮某与原审被告杨某协议离婚，双方协议涉案房屋归芮某所有，杨某已不具有该房屋的所有权。但由于杨某长期赌博，外面负债累累。在其走投无路的情形下，打起了涉案房屋的注意。其提前一次性还上了涉案房屋的按揭贷款，然后伪造法院文书，偷偷办理了涉案房屋的房权证，再以涉案房屋办理了抵押借款。杨某为了取得以涉案房屋的抵押借款，不惜采取伪造法律文书的方式，最终被判刑。其行为是损害芮某利益的行为。芮某是通过行政诉讼，撤销了杨某通过伪造法律文书的方式取得的房权证，从而得以维护自己的权益。也就是说，在杨某与路某的房屋买卖合同中，芮某本身也是受害者。四、一审判决的认为部分存在认识上的错误，应予纠正。一审认为：“原告（路某），其中的161685.95元是替二被告（杨某、芮某）偿还了涉案房屋的银行按揭贷款。这一认为是错误的。法院庭后无原被告申请而主动调取的杨某归还房屋贷款的银行卡明细，明确记载归还涉案房贷的钱是现金存入杨某还贷的银行卡内，即使该款金额与路某支付给杨某的购房款金额完全一致，因为金钱系种类物，一审法院也不能认定“原告（路某），其中的161685.95元是替二被告（杨某、芮某）偿还了涉案房屋的银行按揭贷款”且这是两个不同的法律概念。路某支付給杨某的钱，其用途是房屋买卖合同的购房款。现在房屋买卖合同解除，路某应依据合同的相对性向杨某主张权利，这点在前面已作陈述。无论什么钱一旦进入杨某的银行卡，其所有权归属杨某所有。杨某用作什么用途已与路某无关。假如，杨某没有该钱提前偿还银行贷款，用作了购物或偿还他人的款式，路某是否有权向第三方追回？回答当然是否定的。如果依据一审判决的错误逻辑，路某最终应该要求银行归还其款项，而不应该要求芮某归还。此外，杨某提前偿还银行按揭贷款，需要杨某向银行提出申请，办理提前还贷手续，该还款行为也是杨某的行为，还的款也是杨某的款，与路某无关，如何能认定是路某替杨某、芮某还银行贷款呢？虽然涉案房屋的按揭贷款是杨某与芮某夫妻关系存续期间的共同债务，其二人的约定对银行没有约束力，二人依法应对银行债务共同承担责任，这一点上诉人无异议。但一审法院据此推定，芮某应对杨某欠路某的债务承担共同还款责任没有任何法律根据和事实依据，路某的诉求不能成立。综上，请求二审法院查清事实，正确适用法律，依法改判芮某不承担责任，维护法律公正，维护公民的合法权益。路某及杨某在二审中均未提交书面答辩意见。路某向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告返还原告银行按揭代付款161900元及利息；2、本案诉讼费用由被告负担。一审法院审理查明，2014年10月13日，原告路某（乙方、购买方）与被告杨某（甲方、出售方）经过汶上县聚鑫房地产经纪有限公司（丙方、中介服务机构）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将汶上县永续园丁名邸20号楼1单元1-501户房产出售给乙方所有，房屋价款为39万元，双方约定甲方暂时居住一年，甲方付乙方房租，甲方2015年10月15日搬出此房屋等内容。2014年10月13日原告向被告在中国农业银行的账户62×××77存款161900元，同日被告向原告出具收到条一张，收到条载明“今收到路某现金拾陆万贰仟元整(购房款)。”62×××77的账号为被告杨某偿还涉案房屋按揭贷款的贷款账户，在原告路某存入上述款项前该账户的账户余额为63.90元。被告杨某在原告路某存入该款项当日的16：40提前归还了涉案房屋的按揭贷款，还款总额为161685.95元，该款项直接在62×××77的账户中转支。另查明，被告杨某与被告芮某原系夫妻关系，涉案房屋购买于2010年8月3日，系被告杨某与被告芮某夫妻关系存续期间购买，2014年5月13日被告杨某与被告芮某在汶上县民政局协议离婚，双方在离婚协议中对财产处理作出如下约定“坐落于永续园丁名邸小区149平房住房一套归芮某所有。……。”被告杨某与被告芮某离婚后，涉案房屋由被告芮某居住使用。2014年12月被告杨某在隐瞒被告芮某的情况下将涉案房屋的产权办理在自己名下。2016年8月11日，原告路某起诉被告杨某，要求：“1、依法判令被告杨某立即搬出此房。2、判令被告杨某协助办理房权证。3、本案诉讼费用由被告承担。”本院认为，因原、被告签订《房屋买卖合同书》时被告对于涉案房屋已没有处分权，属于无权处分，原、被告之前签订的购房合同虽然有效，但是不能发生物权变动的效力，涉案房屋的所有权不能发生转移，原告无法实现其合同目的。本院于2016年12月1日作出(2016)鲁0830民初3500号民事判决书，判决驳回原告路某的诉讼请求。还查明，涉案房屋于2018年8月24日从杨某名下过户登记至芮某名下。庭审中，二被告均称在二人协议离婚时，双方协商涉案房屋的按揭贷款由被告杨某负责偿还。被告杨某在答辩时认可是原告替其先还上了涉案房屋的银行按揭贷款，主张涉案房屋买卖合同签订后曾向原告还款，原告不予认可，被告杨某未提交证据证明其主张。本案审理过程中，原告路某要求解除涉案房屋买卖合同。一审法院认为，原告与被告杨某签订的涉案房屋买卖合同有效，但无法继续履行，原告要求解除该合同，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除，原告要求被告杨某返还其支付的161900元符合法律规定，本院予以准许。对于原告要求被告芮某承担返还责任的诉讼请求，二被告在协议离婚时约定涉案房屋归被告芮某所有，原告在向被告杨某支付161900元房款时是将该款项支付至了杨某在银行的按揭贷款账户，虽然货币为种类物，但在原告向被告杨某账户存入161900元前，该账户的余额仅为63.90元，在原告存入该款项后，杨某即将该款直接用于提前偿还涉案房屋的银行按揭贷款，银行直接在该账户中转支了提前还款的款项，因此原告支付的该款项是相对固定的。涉案房屋的按揭贷款对银行等第三人来讲应是二被告的夫妻共同债务，虽然二被告均认可双方协议离婚时约定房屋归被告芮某所有，房屋的按揭贷款由被告杨某负责偿还，但该约定仅对二被告有约束力，对外没有约束力，因此，原告虽然是与被告杨某签订的房屋买卖合同，但是其支付到杨某账户中的161900元，其中的161685.95元是替二被告偿还了涉案房屋的银行按揭贷款，被告芮某亦应向原告返还相应款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告路某与被告杨某于2014年10月13日签订的《房屋买卖合同书》；二、被告杨某于本判决生效后十日内返还原告路某161900元；三、被告芮某于本判决生效后十日内对上述第二项判决在161685.95元范围内与被告杨某共同承担返还责任；四、驳回原告路某的其他诉讼请求。当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，芮某应否与杨某共同承担向路某返还161685.95元的责任。经审查，2014年5月13日芮某与杨某在汶上县民政局协议离婚，双方在离婚协议中约定“坐落于永续园丁名邸小区149平房住房一套归芮某所有……。”同时双方约定涉案房屋的按揭贷款由杨某负责偿还。2014年10月13日，路某与杨某签订《房屋买卖合同书》，约定杨某将汶上县永续园丁名邸20号楼1单元1-501户房产出售给路某所有，房屋价款为39万元。同日路某向杨某中国农业银行的账户62×××77存款161900元，杨某向路某出具收到条，载明“今收到路某现金拾陆万贰仟元整(购房款)。”在本案中，芮某为涉案房产的所有权人，杨某作为无权处分人出售涉案房产，收取路某支付的房款并向路某出具收到购房款的收到条。《房屋买卖合同书》解除后，杨某应向路某返还161900元购房款。由于芮某与杨某在离婚时约定涉案房屋的按揭贷款由杨某负责偿还，杨某在收到路某支付的购房款后，用该房款提前偿还涉案房屋的银行按揭贷款。芮某没有收到路某支付的购房款，路某请求芮某对161900元购房款承担共同返还责任没有事实依据和法律依据。原审法院认定芮某与杨某共同承担向路某返还161685.95元的责任，该认定有误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省汶上县人民法院（2019）鲁0830民初5185号民事判决第一、二项；二、撤销山东省汶上县人民法院（2019）鲁0830民初5185号民事判决第三、四项；三、驳回被上诉人路某的其他诉讼请求。二审案件受理费3534元，由被上诉人路某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年四月三日书记员  翟梦若