贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初2961号原告：欧中菊，女，汉族，1982年7月15日出生，住重庆市合川区，现住贵州省凯里市。被告：凯里市屹东房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市清江路39号，统一社会信用代码：91522601785461711E。法定代理人：顾贵先，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：张哲辰，贵州维律律师事务所律师。原告欧中菊诉被告凯里市屹东房地产开发有限公司（以下简称：屹东房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告欧中菊，被告屹东房地产公司的委托诉讼代理人张哲辰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第四条无效；2、请求判令被告十日内返还原告天然气开户费2200元、电视开户费265元、电开户费529元，合计2994元；3、被告支付自2013年3月7日至全部款项实际支付完毕之日的资金占用利息（以2994元为基数，按年利率6%计算）；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年9月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买开发建设的位于凯里市清江路龙泉明珠1幢6单元×××号房屋一套。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2013年3月7日，被告向原告收取天然气开户费2200元、电视开户费265元、电开户费529元，并向原告出具了收据。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款：“商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定可知，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。被告向原告另行收取燃气开户费、电视开通费以及电开户费的行为已违反法律规定，应当退还。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的相关规定及《合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定可知：商品房价格应当包含水、电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用。原告诉请的天然气开户费、电视开通费以及电开户费等费用属于被告的建筑成本费用，被告以合同附件条款约定方式，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用，以合同约定的方式转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，在法院判决确定该条款为无效后，原告的诉请未经过诉讼时效。综上所述，被告另行向原告收取天然气开户费、电视开通费以及电开户费等费用的行为已违反法律规定，收取的费用应当退还。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望依法支持原告的全部诉讼请求。被告屹东房地产公司辩称：1、原告与我公司签订的《商品房买卖合同》第4条约定的房屋价款并不包括原告诉请的费用，这些费用没有计入房价之中。在这些费用并未计入房屋价款之中的情况下，双方约定这些费用由原告另行承担，并不加重原告的购房负担，故不存在违反《合同法》第40条的情形；2、原告诉请的费用系我公司代收代缴的费用，这些费用已如实交付给相关单位，故不存在通过加重对方责任而获得额外利益的情形；3、城镇居民住宅燃气安装费纳入房价，是2018年7月1日《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法（施行）》施行后才开始执行的，我公司收取原告燃气费在前，符合当时的规定；4、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不属于《合同法》第52条所指的法律和行政法规，故本案不存在违反《合同法》第52条的无效情形；5、原告的起诉已过诉讼时效，诉讼不应当支持。综上，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年2月24日，以杜善忠、周田爱为买受人，被告屹东房地产公司为出卖人，双方就买卖凯里市清江路龙泉明珠1幢6单元×××号商品房事宜签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011000294），双方对所购房屋的面积、房号、购房款金额及付款方式等进行了约定。其中《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第4条约定：“水、电、天然气、电视、电话、宽带等开户费由买受人承担。”合同签订后，被告于2013年3月7日向杜善忠、周田爱收取天然气开户费2200元、电视开户费265元和电开户费529元，并向原告出具了《收据》（编号为1657927）。2016年9月20日，原告欧中菊与杜善忠、周田爱签订《存量房买卖》，以350000元的价格购买龙泉明珠1幢6单元×××号商品房，合同签订后，原告欧中菊向杜善忠、周田爱支付了购房款以及天然气开户费2200元、电视开户费265元和电开户费529元等费用。嗣后，原告认为被告收费无据，遂起诉要求退还。另查明，杜善忠、周田爱自愿将《商品房买卖合同》（合同编号：2011000294）的权利义务转让给原告欧中菊，由原告欧中菊向被告主张退还相应费用的权利。本院认为，合同当事人法律地位平等，应当遵循公平原则确定各方的权利、义务。被告与杜善忠、周田爱之间签订的《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第4条是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，结合贵州省人大常委会制定并于2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用，以及贵州省人民代表大会法制委员2014年4月17日给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复“新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。”被告以代收为名向原告收取前述规定中已明确计入商品房销售价格的相关费用，属于免除其自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利情形，因原告通过与杜善忠、周田爱签订《存量房买卖》，从而受让了《商品房买卖合同》（合同编号：2011000294）的权利义务，故原告诉请被告返还天然气开户费2200元、电视开户费265元和电开户费529元，合计2994元，本院予以支持。对于被告提出已超过诉讼时效的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…”的规定，本院认为本案中约定由买受人承担相关费用的合同内容被确认无效后，原告同时请求被告返还因该约定所收取的相关费用，并未超过诉讼时效，故对被告提出的诉讼时效抗辩不予采纳。关于原告有关利息的主张，因被告收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，原告要求按照年利率6%计算自2013年3月7日起至全部款项实际支付完毕之日止的利息，本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币存款利率为标准计算自2013年3月7日起至被告退还全部款项之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、确认杜善忠、周田爱与被告凯里市屹东房地产开发有限公司于2011年2月24日签订的《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第四条无效；二、被告凯里市屹东房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内退还原告欧中菊天然气开户费2200元、电视开户费265元、电开户费529元，合计2994元；并以2994元为基数按照中国人民银行公布的同期同类人民币存款基准利率计算自2013年3月7日起至被告退还全部款项之日止的利息；三、驳回原告欧中菊的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告凯里市屹东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  梁新宇二〇二〇年四月十五日法官助理欧阳嘉丽书记员王松弦