浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终60号 上诉人（原审被告）：曾德彪，男，1958年2月19日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 上诉人（原审被告）：陈凤春，女，1963年7月21日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：李正，浙江纳森律师事务所律师。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：竹齐天，浙江纳森律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴世茂新领域置业有限公司，住所地绍兴市越城区胜利东路379号世茂天际中心1410室。 法定代表人：谢琨，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张英,浙江越泽律师事务所律师。 上诉人曾德彪、陈凤春因与被上诉人绍兴世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初8812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾德彪、陈凤春上诉请求：1.依法撤销绍兴市越城区人民法院做出的(2019)浙0602民初8812号民事判决，并改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、房屋买卖合同实际签订时间认定错误。原审法院认定双方签订合同的时间为2019年1月22日，但该时间并非双方实际签订合同的时间。因此，不能以此认定购房款的支付时间。二、催款通知及解除合同通知均未送达。本案中，在一审开庭前，上诉人从未收到被上诉人任何形式的催款通知以及解除合同通知，一审法院对该事实认定错误。三、未付清房款是由于存在充分的抗辩事由且被上诉人在房屋销售过程中存在明显的欺诈情形。第一，上诉人最初看房时，销售人员承诺，房屋对应的地下室是封闭区间，可由上诉人使用。在上诉人支付部分购房款后，在上诉人不知情的情况下，地下室墙面进行了拆除。由于这一实际情况与被上诉人承诺的房屋使用情况大相径庭，导致上诉人在签订本合同时对房子使用情况的逾期落空。第二，涉案房屋通向地下室的通道缺失，无法满足上诉人实际通行的最基本生活需求。第三，上诉人装修设计过程中，认为该房屋或存在重大的设计及质量瑕疵，因此积极要求被上诉人提供原设计图纸以消除上诉人的疑虑，但被上诉人一方面同意提交图纸，但另一方面又从未实际履行约定，存在恶意拖延。第四，在上述情形存在的情况下，双方始终保持沟通协商，被上诉人也一直承诺会对上诉人提出的各类问题给予实际解决，待解决后上诉人再行完成价款支付义务。但事实上被上诉人在双方对涉案房屋存有重大争议，且承诺在对争议问题得以处理完毕之前上诉人不予支付款项的情形下，未经任何通知要求单方解除合同。第五，基于上述情况，上诉人认为被上诉人在销售涉案房屋过程中存在虚假宣传，在上诉人支付部分购房款后擅自改变房屋结构以及房屋周边的道路状况，其行为已经构成欺诈；同时，被上诉人亦未按约向上诉人履行交付涉案房屋的合同义务，其应依法、依约向上诉人承担因欺诈及违约所产生的法律责任。四、双方签订的合同附件八第五条第2款及第三十七条第1款，加重了上诉人一方责任而免除被上诉人方应尽的义务，属于格式合同应为无效。五、一审判决认定的违约金过高，如上诉人需承担违约责任则请求酌情予以调整。六、被上诉人所主张的因本案所垫付的相关费用，请法庭根据已查明的事实及被上诉人在一审中所提交的证据材料进行审查。综上所述，原审判决所认定的事实不清，适用法律错误。特提起上诉，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。 绍兴世茂新领域置业有限公司辩称：一、本案合同签订时间为2019年3月8日，一审法院判决签署时间为2019年3月8日，不存在认定时间错误。二、上诉人主张催款通知及解除合同均未送达，该上诉内容与事实不符且上诉人无证据佐证。世茂公司提供的催款通知书系通过邮政快递寄送，寄送时间为2019年9月2日，该快递已于2019年9月4日由本人签收；解除合同通知书寄送时间为2019年9月10日，该快递已于2019年9月12日由他人代收，邮件寄送地址和收件人的联系电话均为合同中上诉人的地址和电话，结合附件八补充协议第三十七条之约定，合同双方当事人填写的住所为双方文件的实际送达地址，以特快专递方式邮寄的，投递后2天视为送达的约定，且根据邮件送达前快递人员都会联系收件人的惯例，故一审认定上诉人已经收到了上述两份通知书的证据确实充分，上诉人认为两份通知书没有送达与事实不符，无任何证据佐证。三、世茂公司交付房屋以合同约定为准。根据合同约定的内容看，并没有约定上诉人所述的车位(833-836)属于上诉人所有的内容，且世茂公司可交付的房屋包括地下室部分不存在规划设计变更情形，且在通过竣备后不曾改变过任何房屋结构、地下室墙体、道路等任何情形。上诉人和世茂公司合同签订时房屋的状态尚属于房屋在建状态，不是房屋竣备状态，根据约定的房屋交付时间为2019年6月30日，签约时房屋尚未交付，此时即使存在的墙体不表示为竣备后可以交付的房屋现状。房屋交付现状应以竣备后的房屋状态为准且是否符合合同约定来评判。同时，合同附件八补充协议第三十八条第二款约定，出卖人下属任何员工或代表在合同签订前后向买受人作出的与本合同不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力。出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准。故世茂公司再次明确，案涉房屋完全可按合同约定交付，不存在任何欺诈行为。四、上诉人认为世茂公司同意在解决上诉人在上诉状陈述的问题后再付款，无任何依据。世茂公司认为不存在上诉人所称的地下室问题，世茂公司不可能会同意上诉人延期付款。事实上，世茂公司发送的催款函及解除合同函足以说明世茂公司不同意上诉人延期付款。五、世茂公司没有向上诉人交付房屋，符合合同约定，且不违约。根据合同附件八补充协议第九条第二款的约定，世茂公司有权在上诉人没有付清房款前拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务，且不承担逾期交房的责任。世茂公司正是因上诉人没有付清房款，故拒绝交付房屋。六、房屋尚没有交付，上诉人没有收房，如何证明房屋存在质量问题，即使存在质量问题，上诉人有权根据合同约定或法律规定要求世茂公司承担相应的法律责任，但这并不构成上诉人延期付款的抗辩事由。同时，世茂公司认为，该上诉请求不属于二审审理范畴。七、世茂公司主张的违约金为未付款的5%，按未付款金额为基数，自上诉人逾期付款日开始至一审判决日，逾期时间8个月，月利率0.6%左右，如按二审庭审日为止，至今已达11个月，因逾期时间更长，月利率为0.45%，违约金远远低于实际损失，不存在还偏高的可能。八、不存在无效条款，关于逾期付款的违约责任，符合法律规定。九、律师费的问题，符合合同约定及法律规定。至于世茂公司是否已经支付，或何时支付，不影响世茂公司对律所负有支付律师代理费的义务，根据合同约定，应由上诉人承担。 绍兴世茂新领域置业有限公司向一审法院起诉请求：一、确认原告和两被告签订的《浙江省商品房买卖合同》已解除，并两被告配合原告办理商品房买卖合同注销手续等。二、两被告向原告支付违约金329000元。三、两被告承担原告垫付的律师费254208元。 一审法院查明，关于原、被告双方合同签订时间、合同内容、原告付款情况该院查明事实与原告起诉内容一致。另查明，2019年9月2日，原告向被告发送《催款通知书》1份，被告于2019年9月4日签收。2019年9月6日，原告向被告寄送解除合同通知书，快递由他人于2019年9月12日代收。被告因本案支出律师代理费254208元。 一审法院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方应当按照约定履行自己的义务。关于原告的各项诉讼请求，该院评析如下：一、解除合同及注销备案登记手续。根据合同第七条第3款约定，“本合同签订之日起，支付人民币2830418元（含定金50万元），占该商品房总价款30%。剩余房款人民币6580000元，占该商品房总价款70%，买受人于合同签订当日申请办理贷款手续，并于签订合同之日起30日付清。”同时，附件八补充协议第五条第3款第（2）项约定，“买受人选择贷款方式付款的，应在本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款。无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行，买受人亦应在本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日后的第31日起按照本合同正文第八条的约定承担违约责任。”第4条约定，“买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款30日后2年内行使单方解除权。”本案中，被告于2018年11月30日支付了首付款2830418元后，至今未按约办理按揭贷款，亦未补足剩余房款，已构成根本违约，原告有权行使单方解除权。根据原告提交的证据，原告于2019年9月6日向被告寄送解除合同通知书，虽该通知书系他人代收，根据合同附件八补充协议第三十七条约定，“双方在本合同中‘合同双方当事人’处所填写的住所或另一方以本条所述方式通知变更后的地址为双方文件的实际送达地址。任何一方变更其通讯地址需及时书面通知对方；地址变更方因未通知另一方变更后的地址，需承担因文件、回复及其他任何联系送达不能的责任。”因被告并未书面通知原告变更送达地址，而原告系向被告合同约定地址寄送解除函，故视为原告已将解除意思送达至被告，解除时间为2019年9月12日，该院予以确认。因合同解除，根据附件八补充协议第十六条第1款的约定，“买受人违反本合同的约定，导致出卖人解除合同的，买受人应于出卖人的书面解约通知发出之日起15日内至出卖人营业处所与出卖人签订解除商品房买卖合同的协议及其他相关文件，且与出卖人到政府相关部门办理完毕本合同注销手续。”故原告要求被告协助办理涉案商品房买卖合同的注销备案手续于法有据，理由正当，该院予以支持。二、关于支付违约金。根据合同第八条第1款第（2）项约定，“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”现因被告违约导致双方合同解除，对于原告要求按照欠付款项的5%支付违约金于法有据，金额合理，该院予以支持。三、关于支付律师费。因双方合同附件八补充协议第十六条第3款约定，“如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务，出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。”根据原告提交的法律服务合同及律师费发票，该院对原告该项诉请予以支持。两被告经该院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，该院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告绍兴世茂新领域置业有限公司与被告曾德彪、陈凤春2019年3月8日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2019330602YS0008196）于2019年9月12日解除；二、被告曾德彪、陈凤春应于判决生效之日起三十日内配合原告绍兴世茂新领域置业有限公司办理涉案茂樾府49号楼1单元101室房屋的注销备案登记手续；三、被告曾德彪、陈凤春应于判决生效之日起三十日内支付给原告解除合同违约金329000元、律师费254208元，两项合计人民币583208元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法减半收取4816元，由被告曾德彪、陈凤春负担，于判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，上诉人提交汉嘉设计院图纸复印件一份、竣工图复印件一份、视频及照片一组，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院认证认为，汉嘉设计院图纸和竣工图系复印件，对其真实性不予认定，且竣工图和视频、照片均为证明833-836号地下车位的情况，但根据双方合同附件八补充协议第三十六条约定，涉案房屋包含的地下车位需双方签订《车位使用权协议》，双方并未签订过该协议，上诉人无证据证明833-836号地下车位系上诉人购买房屋所配置的车位，被上诉人亦予以否认，故上述证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，一、关于案涉商品房买卖合同签订时间，双方签订的商品房买卖合同落款时间为2019年3月8日，上诉人主张的时间为2019年3月8日，一审法院认定的时间亦为2019年3月8日，故不存在认定时间错误问题。二、关于催款及解除合同的通知送达问题，虽上诉人主张其从未收到催款通知和解除合同通知，但根据被上诉人在一审提供的EMS快递单及快递单网上签收信息打印件显示，被上诉人分别于2019年9月2日和2019年9月10日向上诉人在合同中载明的“马鞍镇东联居委会171号”地址邮寄催款通知和合同解除通知，上诉人已于2019年9月4日本人签收催款通知，2019年9月12日由他人代收解除合同通知，且假使上诉人未收到，根据双方签订的附件八补充协议第三十七条约定，“双方在本合同中‘合同双方当事人’处所填写的住所或另一方以本条所述方式通知变更后的地址为双方文件的实际送达地址。以挂号信或特快专递方式邮寄的，投邮（以寄件人投邮时收件邮戳为准）后2天视为送达。”故本案被上诉人按合同双方当事人处所填写的“马鞍镇东联居委会171号”地址，以特快专递邮寄的催款通知和合同解除通知，可于2019年9月2日和2019年9月10日投邮后2天视为送达，故一审法院认定上述事实正确。三、关于上诉人不履行付款义务的抗辩事由。1.关于被上诉人销售人员虚假宣传问题，上诉人并未举证证明，且双方合同附件八补充协议第三十八条第二款约定，“出卖人下属任何员工或代表在合同签订前后向买受人作出的与本合同不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力。出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准”，故本院对上诉人的该主张不予采信。2.关于擅自改变房屋结构和周边道路状况问题，上诉人未举证证明涉案房屋在竣工备案后存在房屋结构和周边道路进行变更，且与合同约定不一致的情况，故本院不予采信。上诉人主张的标号为833-836号地下车位的问题，因上诉人无证据证明833-836号地下车位系上诉人购买房屋所配置的车位，被上诉人对此亦予以否认，故本院对上诉人的该主张不予采信。3.虽上诉人主张装修设计过程中，认为涉案房屋或存在重大设计及质量瑕疵，但考虑到涉案房屋并未交付，上诉人不可能进行装修，亦无法发现可能存在的设计及质量问题，且假使涉案房屋确实存在重大设计及质量问题，上诉人亦未举证证明，故本院对上诉人的该抗辩事由不予采信。4.上诉人主张被上诉人同意在解决上诉人上诉状陈述的问题后再付款无证据证明，被上诉人亦予以否认，且与事实上，被上诉人发送催款通知及解除合同通知相悖，故本院不予采信。5.根据双方合同附件八补充协议第九条约定，被上诉人有权在上诉人没有付清房款前拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务，且不承担逾期交房的责任。可见上诉人支付全部购房款系先合同履行义务，被上诉人交付房屋系后合同履行义务，在上诉人未支付剩余购房款的情况下，被上诉人有权拒绝交付涉案房屋，上诉人主张被上诉人未交付房屋构成其不履行支付剩余房款义务的理由不成立。四、部分条款无效问题，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，应认定为合法有效。上诉人主张部分合同条款加重其责任而免除对方义务应为无效，但双方合同附件八补充协议第三十八条约定，“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人本合同、附件及本补充条款对双方权利义务的约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任或减少、排除买卖双方任何一方权利的条款以及已加注‘*’的条款等，并应买受人的要求对买卖合同及其附件作了相应说明，买受人理解、接受这些约定并自愿签署。”上诉人在该补充协议后签名应视为对上述条款的认可，故本院对上诉人的该主张不予支持。五、律师费问题，根据双方合同附件八补充协议第十六条第3款约定，“如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务，出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。”因本案上诉人逾期未支付剩余房款构成违约，故一审法院根据被上诉人提交的法律服务合同及律师费发票，判决上诉人支付该笔律师费并无不当，本院对上诉人的该主张不予支持。此外，因双方合同约定的违约金尚属合理，不存在过高问题，本院对上诉人违约金应予调整的主张亦不予支持。 综上所述，曾德彪、陈凤春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9632元，由曾德彪、陈凤春负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 韦 玮 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年四月一日 书记员 余建维