辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终405号上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段（新鑫体育馆东侧）。法定代表人：李萍，系执行董事。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐迈，男，1964年6月12日出生，汉族，住辽阳市白塔区。上诉人辽宁中南置地有限公司因与被上诉人徐迈房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。辽宁中南置地有限公司上诉请求：一、请求法院依法撤销辽阳市白塔区人民法院作出的（2019)辽1002民初2285号《民事判决书》。二、判决上诉人不予支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。三、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素。房屋竣工后，上诉人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是上诉人的过错。此外，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，且本案存在不可抗力的情况，因此上诉人不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，上诉人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致上诉人于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。综上所述，请求法院支持上诉人的上诉请求。徐迈辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐迈向一审法院起诉请求:原告于2016年7月13日与被告签订《商品房买卖合同(预售)》一份，依据该合同，原告购买了被告开发的位于白塔区。建筑面积为82.77平方米，总价款为307,477.00元，房屋交付时间为2016年11月15日，房屋所有权转移登记办理时间为商品房交付之日起180日。被告在未向原告出示及提供双方所签《商品房买卖合同（预售)》第九条约定的《建筑工程竣工验收备案证明文件》、《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》的情况下于2016年11月30日通知原告到望京花园售楼处交纳取暖费、物业费、装修垃圾清运费、电梯维护费、预收水电费、电梯运料费等各项费用，并在一份文件上签字后才能拿到钥匙上楼验房。原告为了尽快开始装修，便匆忙签字并交纳各项费用。原告认为商品房交付期限已过，被告同意原告进入房屋进行装修。后来在与其他业主交流中，原告得知，被告要求所有业主都要先交钱、拿钥匙、办完收房手续后才可以验房。原告在完成上述流程后，跟随被告工作人员上楼验房。在验房过程中，发现房屋只有临时电，供水、供暖、燃气和基础设施均未达到合同所约定的交付条件。根据《商品房买卖合同（预售)》第十条“商品房交付条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供暖系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供暖管网；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。以上设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付的违约责任。同时，因逾期交付，导致原告至今无法办理房屋所有权证，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。原告所购此处商品房，预测建筑面积为82.77平方米，实测面积为86.54平方米比预测建筑面积增加了3.77平方米。根据《商品房买卖合同（预售)》第十三条面积差异处理第2种处理方式，建筑面积误差比在3%以内（含3%)的部分的房价款由原告补足，被告应承担超出3%部分的房价。被告不履行合同相关条款，无理由要求原告按合同单价补足增加部分的房价款。综上，原告为维护自己的合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求法院判令判令被告承担原告不能如期取得房屋产权证书的违约金（自2016年11月15日+180天起暂计算至2019年6月15日止，按日万分之一计算为23,460.50元）；判令被告按合同约定，收取原告支付的建筑面积误差比3%部分的房价款并配合原告办理房屋所有权证；本案诉讼费由被告承担。辽宁中南置地有限公司一审辩称：一、关于房屋产权登记的办理。房屋竣工后，答辩人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是答辩人的过错。此外，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，且本案存在不可抗力的情况，因此答辩人承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，答辩人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低送不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致答辩人于2017年12月11日取得竣工验收备案书，由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是答辩人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此答辩人不应承担逾期办证的违约责任。二、关于面积差异款的问题，房屋合同预测面积为82.77平方米，实测面积为86.54平方米，差为3.77平方米。造成这种情况的原因是房产测绘部门提供错误数据所造成的，预测时答辩人向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误非答辩人责任所致，且答辩人在交房前核查时先于测绘部门发现的错误，并及时要求测绘部门予以更正。故造成面积差异并非答辩人恶意所为，答辩人在此事件中没有任何过错。因此，不应对答辩人适用惩罚性约定。而对于面积差超出3%的部分，原告作为受益人，应按市场价格予以支付房款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年7月13日，徐迈与辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，徐迈购买辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区房屋一处。该房屋经房产测绘机构预测，其建筑面积共82.77平方米，单价为每平方米3,714.84元，总价款307,477.00元；后经实测，面积为86.54平方米。徐迈于2016年11月30日入住该房屋。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房屋。第十三条约定：房屋实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即辽宁中南置地有限公司。一审法院所确认的上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、入住须知、商品房面积审定单（实测）、入住通知书、入住流转单、不动产权证及双方当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，徐迈与辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，一审法院予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。房屋买卖合同中记载该房屋的预测建筑面积为82.77平方米，而实测建筑面积为86.54平方米，面积差异为3.77平方米。按照合同约定，建筑面积误差3%以内部分面积的房屋价款应由徐迈补足，超出3%部分面积的房屋价款应由辽宁中南置地有限公司承担，产权归徐迈所有，故徐迈需补足房屋价款9,224.32元（82.77平方米*3%*3,714.84元）。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，徐迈、辽宁中南置地有限公司双方应共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但辽宁中南置地有限公司未在约定的时间内办理，且其提供的供电公司的相关证据不足以证明阻却该办理所有权登记的行为，故辽宁中南置地有限公司应承担违约责任，并配合徐迈办理房屋所有权证。但本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证书，徐迈作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，故该部分损失应当自完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年5月30日计算至2018年8月2日止，违约金为人民币13,190.76元（307,477.00元*0.01%*429天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、辽宁中南置地有限公司向徐迈支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金人民币13,190.76元；二、辽宁中南置地有限公司配合徐迈办理房屋所有权证书；三、徐迈向辽宁中南置地有限公司支付面积差异款人民币9,224.32元。上述款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193.00元（已减半），由辽宁中南置地有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，由于出卖人的原因，买受人未能按约定取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。上诉人辽宁中南置地有限公司关于逾期办理房屋权属证书系不可抗力原因其不应承担违约责任一节，但其主张的天气情况不能构成不可抗力情形，双方对逾期办照违约金的计算有明确约定，其应按合同约定承担相应责任，该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，辽宁中南置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，由上诉人辽宁中南置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 辉审判员 张丽娟审判员 张丽丽二〇二〇年四月七日法官助理尚莉莉书记员胡子健