安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终1075号上诉人（原审被告）：安徽上华喜品牌运营有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路4号欣都大厦1810室。法定代表人：何维元，执行董事。委托诉讼代理人：李勇，安徽至达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿涛，男，1983年8月26日出生，汉族，住安徽省长丰县。原审被告：合肥顺添商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路333号新地中心8幢516。法定代表人：肖徐哲，总经理。委托诉讼代理人：陈天明，安徽华人（黄山）律师事务所律师。上诉人安徽上华喜品牌运营有限责任公司(以下简称上华喜公司)因与被上诉人耿涛、原审被告合肥顺添商业管理有限公司(以下简称顺添公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初7044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上华喜公司上诉请求：撤销一审判决第三项。事实与理由：一审法院已判决上华喜公司按照履约保证金的200%支付耿涛违约金100000元，且明确认定耿涛要求上华喜公司赔偿经营损失及装修损失证据不足，但又判决上华喜公司另行赔偿耿涛装修及经营损失20000元，依据不足。一审法院处理的另一合作经营商户起诉上华喜公司的案件中【（2019）皖0104民初7041号）王玉荣诉上华喜公司房屋租赁合同案】，该商户承租面积为181平方米，一审法院也仅判决支付其违约金10万元，除此之外并未支持其他损失。而本案中，耿涛承租面积仅为137平方米，一审法院却将该案的损失按照12万元予以确定明显不当。按照公平对等原则，除支付其违约金10万元外，不应再另行判决支付其2万元的装修及经营损失。耿涛辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。顺添公司述称，该公司不是适格被告。耿涛向一审法院起诉请求：1.解除上华喜公司与耿涛的合同；2.上华喜公司、顺添公司连带赔偿耿涛经济损失1029325元（其中经营性损失629325元、装修费400000元）；3.上华喜公司返还保证金50000元，赔偿违约金100000元，合计1179325元。一审法院认定事实：2018年1月31日、2018年5月10日，上华喜公司与顺添公司签订《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同》及补充协议，约定顺添公司将包括案涉商铺在内保利MALL合肥购物中心部分商铺出租给上华喜公司使用。2018年5月3日，上华喜公司（甲方、出租人）与耿涛（乙方、承租人）签订《保利·得味街档位合作经营合同》一份，约定：甲方提供位于安徽省合肥市政务区天鹅湖保利MALL“保利·得味街”逍遥津春游区号档位，供乙方经营销售本合同约定的餐饮品种；合作经营期限3年，自2018年6月22日至2021年6月22日；甲方负责向乙方提供档位面积约为137平方米；乙方向甲方支付合作经营的管理费21235元/月，全年合作经营管理费为254820元；合作经营管理费按季度支付，支付期满前一个月支付下一期的管理费；乙方在签订合同当日内向甲方支付履约保证金50000元；甲方有权将该保证金冲抵乙方欠付甲方的水、电、燃气费、其他约定费用和应由乙方赔偿的损失。该保证金由甲方保管，不计利息，在合同期满或解除后，甲方确认乙方已完全履行了该合同赋予的全部义务之后且没有任何违约行为，则甲方在乙方按约返还档位之日起90天内无息退还乙方所缴纳之履约保证金。甲乙双方任一方违约，造成合同不能履行或不能完全履行时，应按乙方所缴履约保证金的200%向守约方支付违约金；如损失超过违约金，守约方有权要求违约方赔偿全部经济损失；合同经双方或授权代表签章、乙方交纳全部合作经营管理费和履约保证金后生效。合同签订后，耿涛依约支付上华喜公司履约保证金50000元，并交纳管理费63705元。上华喜公司将案涉铺位交付给耿涛，耿涛对案涉商铺进行了装修并实际经营。2018年7月26日，包括案涉铺位在内的保利·得味街开业经营。2018年12月12日，上华喜公司向耿涛发函要求其支付管理费，耿涛于2018年12月25日交纳管理费63705元。因上华喜公司与顺添公司之间产生纠纷，2019年5月15日，顺添公司发出《商铺腾退通知函》，载明“致上华喜公司：2018年1月31日贵我双方签订《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同》……贵司于2018年6月20日开始拖欠我司租金……鉴于贵司行为已造成事实违约，我司现郑重通知贵司：1、我司按合同约定，自2019年5月15日起正式解除与贵司签订的商铺租赁合同、物业管理合同；收回场地及贵司在该商铺内的一切经营相关权利，终止物业服务；2、请贵司做好腾退准备，接到《商铺腾退通知函》起至2019年5月30日24:00前，将贵司承租的位于合肥市政务区潜山路与祁门路交口保利MALL内5层Z503/5005/5006/5007/5023号商铺腾空完毕并交付我公司，同时结清因贵司违约产生的所有费用；3、如贵司未按时腾退商铺，商铺内所有物品将视为贵司自动放弃，我司有权自行做任何处置；由此产生的一切后果和损失均由贵司自行承担……”。2019年5月31日至2019年6月4日顺添公司陆续对出租给上华喜公司的商铺（含耿涛商铺）进行清理物品和拆除装修。一审另查明：2019年4月28日，顺添公司对涉案商铺过道及公共区域停止供电。耿涛要求解除合同的民事起诉状副本已于2019年7月9日送达上华喜公司上华喜公司。一审法院认为，耿涛与上华喜公司签订的《保利·得味街档位合作经营合同》实为房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同履行过程中，因案涉商铺被顺添公司收回导致合同无法继续履行，上华喜公司构成违约，耿涛有权要求解除《保利·得味街档位合作经营合同》，耿涛要求解除合同的民事起诉状副本已于2019年7月9日送达上华喜公司，故双方签订的《保利·得味街档位合作经营合同》于2019年7月9日解除。因耿涛尚欠上华喜公司管理费未予支付，其要求上华喜公司返还履约保证金50000元的诉讼请求，不符合合同约定，该院不予支持。耿涛要求上华喜公司支付违约金100000元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。鉴于耿涛对案涉房屋进行了装修并已实际经营，合同无法履行必然给耿涛造成一定的损失，综合案涉商铺的面积等因素，该院酌定上华喜公司应赔偿耿涛装修损失100000元，经营损失20000元。因合同约定的违约金不足以弥补耿涛的上述损失，上华喜公司尚应赔偿耿涛装修及经营损失20000元。耿涛诉请装修及经营损失超出20000元的部分，该院不予支持。上华喜公司主张已通知耿涛解除合同，耿涛无权要求支付违约金及赔偿损失的辩称，无事实与法律依据，该院不予采信。因耿涛与顺添公司之间不存在租赁合同关系，耿涛要求顺添公司赔偿其经济损失的诉请，无事实和法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、耿涛与安徽上华喜品牌运营有限责任公司签订的《保利·得味街档位合作经营合同》于2019年7月9日解除；二、安徽上华喜品牌运营有限责任公司于判决生效之日起十日内支付耿涛违约金100000元；三、安徽上华喜品牌运营有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿耿涛装修及经营损失20000元；四、驳回耿涛的其他诉讼请求。案件受理费15414元，减半收取计7707元，由耿涛负担6307元，安徽上华喜品牌运营有限责任公司负担1400元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，关于耿涛的装修及经营损失，因其从事经营的范围与其他商铺不同，装修损失、经营损失不能仅仅根据商铺面积作出简单类比，上华喜公司主张因耿涛承租商铺比其他商铺面积小，故其损失也较小，理由不能成立，本院不予采纳。一审法院酌定上华喜公司赔付耿涛装修及经营损失20000元，并无不当，本院予以确认。综上，上华喜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由安徽上华喜品牌运营有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年四月九日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。