河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1996号上诉人（原审原告）：刘淑媛，女，汉族，1988年4月13日出生，住郑州市。被上诉人（原审被告）：河南省多元投资开发有限公司，住所地郑州市二七区长江东路2号院商业2号楼5层501室。法定代表人：王紫煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷聪慧，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：武利洁，河南思敬律师事务所实习律师。上诉人刘淑媛因与被上诉人河南省多元投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初20174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘淑媛上诉请求：1、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103号民初20177号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据合同约定，被上诉人应当在2015年9月1日前将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。考虑不动产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素。法院应确定被上诉人支付上诉人2015年9月2日至2016年8月20日期间的违约金，共计24660.914元（696636元×0.01%/天×354天）。2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋所有权初始登记改为郑州市不动产登记中心进行不动产首次登记，增加了不动产测绘，权籍调查等流程及资料要求，且政策发生变化后，双方亦未对首次登记事项进行重新约定，故对要求支付2016年8月20号之后的违约金的诉讼请求法院可以不予支持。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。河南省多元投资开发有限公司辩称：一、《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施，随后河南省发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作”。这说明自2015年3月1日后各地房地产与不动产的相关部门都在进行政策改革的准备工作。根据2016年1月1日公布实施的《不动产登记暂行条例实施细则》规定，无法按照原合同约定为上诉人办理初始登记证书，应办理不动产首次登记，法律法规、政府政策的颁布和变更应属于合同的情势变更，并非被上诉人签订《商品房买卖合同》所能预见到的情况，一审认定事实清楚正确。二、关于上诉人主张的商品房转移登记违约金，一审已经查明，双方合同中并未对此作出约定，上诉人主张违约金没有依据。现上诉人又以“被上诉人未按约定报送房屋权属初始登记的资料”主张日万分之一违约金，因未按约定报送房屋权属初始登记的资料是因政策变更导致，且一审已经按照总房款0.5%的标准判定违约金，上诉人再以此主张房屋转移登记违约金属于重复主张。因办理首次登记是办理转移登记的前置程序，且对于转移登记的违约金双方亦未约定，一审判定的总房款0.5%的违约金已经足以弥补上诉人的损失。另根据合同法的规定，违约责任应当秉持损失填平的原则，一审按照总房款0.5%的标准判定违约金，是衡平各方的合同履行、政策因素及上诉人损失情况后进行的认定，符合法律相关规定及本案实际情况。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不能成立，请求驳回上诉，维持原判。刘淑媛向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属初始登记违约金（违约金以总房款为基数，按照日0.01%的标准从2015年9月1日起计算至逾期初始登记之日）暂计46605元；2、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记违约金（违约金以总房款为基数，按照0.01%的标准从2016年2月28日起计算至逾期转移登记之日）暂计56915元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审诉讼中，刘淑媛将第1、2项诉讼请求明确为：因根据合同约定应当是2015年9月1日前办理初始登记，实际系2017年9月13日办理，逾期743天，故第1项请求明确为51760元；合同约定在2016年2月28日前办理权属登记，实际系2018年5月25日办理，逾期817天，故第2项请求明确为56915元。一审法院认定事实：2013年12月6日，原告刘淑媛（××）与被告河南省多元投资开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××5420），合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的位于郑州市××开发路东、××北××＃楼××号商品房，建筑面积85.98平方米，单价8102.3元/平方米，总金额：696636元。付款方式为：2013年12月6日现金付款216636元，2014年1月6日商业贷款支付480000元。出卖人应当在2015年9月1日(房屋交付使用后60日内)前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：××委托出卖人办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。双方还对其它相关事项进行了约定。2015年8月1日，被告将涉案的商品房交付给原告，但未在约定的时间向房管部门提供办理房屋权属初始登记相关资料。原告遂以被告违约为由诉至该院。一审法院另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。2015年8月21日，河南省人民政府办公厅发布《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。2015年11月7日，郑州市人民政府办公厅发布《关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]规定：按照不动产登记“四统一”的要求,由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书,规范记载不动产归属和权利内容。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施‘停旧发新’。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等。……2016年8月19日前，已经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。”还查明，原告于2013年12月6日缴纳购房首付款216636元，剩余房款于2014年5月4日支付至被告账户，被告于2014年5月7日向原告出具了金额为480000元的发票。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》(含《补充协议》)，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应诚信、全面履行各自的义务。关于原告诉求的逾期办理房屋初始登记违约金问题，因双方约定被告应当于2015年9月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但被告并未在约定的时间向房管部门提供办理房屋权属初始登记的资料。故被告的行为存在违约，应当承担相应的违约责任。但是，自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》开始实施到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办[2015]127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，由于不动产登记管理部门职能变化及手续交接，给不动产登记造成了不便影响，从而在一定程度上导致被告未能及时为原告办理房屋初始登记手续，该情形属于合同的情势变更，结合涉案商品房买卖合同的实际履行情况及原告未提交证据证明其因被告逾期办理房屋初始登记手续存在损失的情况，该院酌定原告诉求的违约金按购房总价款的0.5%计算为3483.18元(696636元×0.5%）较为适宜，超过部分，该院不予支持。对原告要求被告支付逾期办理商品房转移登记违约金的主张，因合同中双方对此没有约定，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南省多元投资开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘淑媛支付逾期办理房屋权属登记违约金3483.18元；二、驳回原告刘淑媛的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2370元，减半收取1185元，由原告刘淑媛负担1160元，由被告河南省多元投资开发有限公司负担25元；剩余1185元，退回原告。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于逾期办理房屋权属初始登记违约金的问题，双方约定被上诉人应当于2015年9月1日(房屋交付使用后60日内)前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。但被上诉人未在约定的时间向房管部门提供办理房屋权属初始登记的资料，故被上诉人存在违约，应当承担相应的违约责任。因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。一审鉴于前述现实情况出现的变化，对被上诉人应承担的逾期办理房屋权属初始登记违约金进行酌定，并无不当，故刘淑媛的上诉理由不成立，不予支持。综上所述，刘淑媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2370元，由上诉人刘淑媛负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年四月九日书记员 董琳斐