江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1411号上诉人（原审被告）：乔如明，男，1961年10月1日生，汉族，无业，住南京市浦口区。上诉人（原审被告）：乔玉飞，男，1985年12月13日生，汉族，南京市浦口区人民政府江浦街道办事处高旺社区居民委员会职工，住南京市浦口区。上诉人（原审被告）：严永梅（系乔如明妻子），女，1964年12月7日生，汉族，无业，住南京市浦口区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：周芳，江苏君泊律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：林传祥，江苏君泊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟道进，男，1979年8月21日生，汉族，农民，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：张院生，江苏张院生律师事务所律师。上诉人乔如明、乔玉飞、严永梅因与被上诉人钟道进房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案受理后，依法由审判员马帅独任审理，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人乔如明、乔玉飞、严永梅的委托诉讼代理人周芳，被上诉人钟道进的委托诉讼代理人张院生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔如明、乔玉飞、严永梅上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉请；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。1、上诉人在合同履行中不存在违约，房屋买卖具备继续履行的条件。双方并未在《购房合同》中明确约定房屋过户的时间，且在签署合同后，上诉人已将案涉房屋交付给被上诉人，被上诉人也对案涉房屋进行了装修，并对外出租盈利。在合同履行过程中，上诉人虽将案涉房屋进行了抵押，但将抵押情况告知了被上诉人，并承诺可以将抵押涤除，尽快为被上诉人办理过户，故案涉合同具备继续履行条件，上诉人在诉前多次找被上诉人协商解决均被拒绝。2、案涉房屋不存在查封，上诉人已妥善处理查封事宜。一审被上诉人提交的《不动产登记资料查询结果证明》中也只是显示了案涉房屋的抵押情况，而并无其他任何权利限制。被上诉人一审提交的《执行通知书》的出具时间为2017年11月13日，如果案涉房屋存在查封，上诉人无法再对案涉房屋进行抵押。3、一审法院委托对案涉房屋进行评估，评估价值过高。案涉房屋为拆迁安置房，评估报告中确认的房屋均价达20138元/平米，远远高出案涉房屋所在地的市场价格，且目前房产市场低迷，案涉房屋周边房产市场并不乐观，挂牌价与实际成交价相去甚远，且房屋评估价值不能直接认定为被上诉人的损失。一审法院直接以案涉房屋的评估价值为基数确认被上诉人的损失，而不考虑二手房交易的实际和房产性质，加大了上诉人的责任。4、即便上诉人违约，一审法院判决上诉人承担的违约责任也过重，远远超出上诉人在签订合同时的合理预见，违反《中华人民共和国合同法》第113条之规定。案涉房屋售价是60万元，签订合同后被上诉人就一直将案涉房屋对外出租获利，一审法院直接认定房屋评估价和房屋售价的差额为被上诉人的损失，是上诉人在签订合同时无法预见的。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。钟道进辩称：1、上诉人将案涉房屋抵押，致合同目的无法实现，故被上诉人要求解除案涉合同于法有据。被上诉人无任何违约行为，上诉人始终不履行合同义务，且在被上诉人多次交涉的情况下，上诉人始终置之不理，乔玉飞发短信告知被上诉人，要求被上诉人起诉解决。2、一审法院经过摇号选取评估机构，评估价格符合市场价格，不存在过高或过低的问题。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。钟道进向一审法院起诉请求：1、判令解除钟道进和乔如明、乔玉飞、严永梅签订的《购房合同》；2、判令乔如明、乔玉飞、严永梅返还购房款600000元；3、判令乔如明、乔玉飞、严永梅赔偿损失1179800元；4、乔如明、乔玉飞、严永梅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月11日，乔如明、严永梅、乔玉飞（甲方）与钟道进（乙方）签订一份《购房合同》，约定：第一条：房屋所有权人乔如明，购房人钟道进，房屋坐落在浦口区江浦街道亚东滨江和园12栋1906室，建筑面积88.35平方，房屋用途：住宅，产权来源拆迁安置。第二条：1、甲乙双方同意上述房屋成交价为陆拾万元整。乙方向甲方支付叁拾万元整作为购房定金。……2、乙方在2015年2月10日付甲方贰拾万元整，甲方把房屋钥匙给乙方，乙方在2015年4月30日之前把尾款拾万元整付给甲方，……第三条：甲方保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，过户完毕前若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责解决，并承担相应的民事、刑事责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。……。2015年2月12日，乔如明出据收条一张，上书“今收到钟道进购房款伍拾万元正。”，银行记录显示，当日，钟道进汇款143175.6元至江苏亚东建设发展集团账户，汇款356824.4元至乔如明账户。2015年5月5日，乔如明出据收条一张，上书“今收到钟道进购房款壹拾万元正。”，当日，户名卫岑娣取现100000元。乔如明、乔玉飞、严永梅对上述证据无异议。一审法院另查明，涉案房屋于2016年10月14日办理不动产登记手续，权利人为乔如明。2018年8月24日，乔如明用涉案房屋办理抵押登记手续，抵押人乔如明，抵押权人程明荣，被担保债权数额为700000元。另2017年11月13日，涉案房屋被本院（2017）苏0111执1923号查封，被执行人乔如明，查封期限自2017年11月13日起至2020年11月12日止。2019年10月29日，江苏永和土地房地产评估有限公司出具永和房估字【2019】第065号《报告书》，结论为南京市浦口区江浦街道团结路59号12幢二单元1906室在估价时点2019年10月21日的房地产市场价值为人民币177.98万元，钟道进用去鉴定费14600元。一审法院认为，双方签订的《购房合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应加以全面履行。现乔如明明知涉案房屋已转卖他人，理应按合同约定履行协助办理不动产过户手续，却与第三人办理抵押登记手续，用涉案房屋抵押债务700000元，致使钟道进无法办理产权过户手续，致合同目的无法实现，理应按合同约定和法律规定，承担相应民事责任。故对钟道进要求乔如明、乔玉飞、严永梅返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，理应予以支持。至于乔如明方辩称在合同中履行过程中，无违约行为，明显与事实不符，对该辩称，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除钟道进与乔如明、乔玉飞、严永梅于2015年2月11日签订的《购房合同》；二、乔如明、乔玉飞、严永梅于判决生效之日起十日内返还钟道进购房款600000元；三、乔如明、乔玉飞、严永梅于判决生效之日起十日内赔偿钟道进房屋增值损失1179800元。一审案件受理费20818元，减半收取10409元，保全费4020元，鉴定费14600元，合计29029元，由乔如明、乔玉飞、严永梅负担。二审中，被上诉人向本院提交如下证据：1、一审法院执行笔录一份，证明案涉房屋于2017年11月27日之后进行了解封；2、被上诉人与乔如明、乔玉飞的短信聊天记录，证明被上诉人多次找上诉人进行协商。上诉人经质证认为，对证据1认可，案涉房屋现只有一处抵押，没有法院查封；对证据2，被上诉人和乔如明的短信聊天记录都是被上诉人方发出的信息，并不能证明上诉人不愿配合办理过户；被上诉人和乔玉飞的短信聊天记录表明上诉人方愿意和被上诉人沟通，待资金回笼后即可办理过户手续。本院对被上诉人提交的证据的真实性予以认可。被上诉人提交的执行笔录可以证明2017年11月27日，乔如明与案外人朱远冬民间借贷纠纷一案，双方达成执行和解，朱远冬向一审法院申请撤回执行申请。被上诉人提交的微信聊天记录可以证明被上诉人曾就涉案房屋过户事宜和上诉人方进行协商。对一审查明的事实，双方均不持异议，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。《购房合同》第二条明确约定“……于此房能办理过户手续时，甲乙双方在第一时间内到浦口区房产交易中心办理产权过户事宜，甲方应无条件配合乙方”。根据被上诉人提交的证据，上诉人2015年收取被上诉人支付的60万元购房款，且于2016年10月14日领取了涉案房屋的所有权证，涉案房屋目前已具备过户条件。因此，依据《购房合同》的约定，被上诉人有权要求上诉人协助办理过户手续。现上诉人将案涉房屋设立抵押，致涉案房屋无法过户至被上诉人名下，被上诉人合同目的无法实现，上诉人方应承担相应的违约责任。被上诉人要求解除《购房合同》、上诉人返还购房款及赔偿损失，于法有据，本院予以支持。上诉人主张双方未约定过户时间，并以此为由主张其并未违约，无事实依据，本院不予采纳。上诉人主张其征得被上诉人同意对涉案房屋进行抵押，但并未提供证据证明，对其主张，本院不予支持。涉案房屋目前仍未涤除抵押，上诉人称涉案《购房合同》具备履行条件，无事实依据，本院不予采纳。一审法院依据具有资质的房地产评估机构作出的涉案房屋市场价值的评估结论认定被上诉人方的房屋差价损失，并无不当，上诉人主张评估价格过高，但并未提供证据证明，本院不予采纳。综上所述，三上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20818元，由上诉人乔如明、乔玉飞、严永梅负担。本判决为终审判决。审 判 员  马 帅二〇二〇年四月二十日法官助理  高 峥书 记 员  郭旭冬