河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1849号上诉人（原审原告）：宋伟，男，1986年2月14日出生，汉族，住河南省郑州市郑东新区。委托诉讼代理人：秦艺娟，河南允衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：程金全，河南允衡律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街6号东方鼎盛中心14层68号。法定代表人：戴杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈丰，该公司员工。委托诉讼代理人：丰晓萌，河南国基律师事务所律师。上诉人宋伟与上诉人东方鼎盛地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初33827号民事判决，分别向本院提起上诉。本院2020年1月17日立案后，依法采用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋伟上诉请求：1．依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初33827号民事判决，改判为东方鼎盛地产发展有限公司为宋伟办理不动产权属登记证书，以及支持东方鼎盛地产发展有限公司支付宋伟自2016年6月1日至2019年5月8日的不动产权首次登记违约金274722.85元及自2019年5月9日起至涉案房屋不动产权首次登记受理之日止的违约金（以1282553元为基数，按日0.02％计算）。2．依法判令东方鼎盛地产发展有限公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，判决错误。宋伟与东方鼎盛地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，一审法院对合同约定的违约金擅自调整，是对合同意思自治的法律精神的践踏，是对当事人合同权利的干涉！一审法院对宋伟至起诉之日的违约金直接减半判决，并驳回了宋伟依合同按照违约天数持续计算违约金的请求，侵害了宋伟的合法权利。一审判决认定2016年8月初始登记变更为首次登记，登记部门的变更影响了东方鼎盛地产发展有限公司为宋伟办证的事实错误。东方鼎盛地产发展有限公司违约的真正原因是其将案涉房屋整栋楼以“在建建筑物抵押”至今，导致房地产行政部门无法对抵押状态的房产出具首次登记的基本资料《面积实测报告》，及2018年4月8日才取得案涉房屋所在楼房的竣工备案表。首次登记部门虽然调整，但受理初始登记或首次登记的基本资料并没有变化，且本案合同约定提交初始登记资料的时间（2016年5月31日前）是在不动产中心调整之前，登记部门的调整没有影响东方鼎盛地产发展有限公司，而完全是因为其自身的违约行为。请求对一审判决的违约金予以纠正。二、一审判决认定宋伟与东方鼎盛地产发展有限公司签订合同约定的违约金过高的证据不足。宋伟与东方鼎盛地产发展有限公司签订的合同合法有效，合同约定的内容依法应予保护履行。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条：“主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”东方鼎盛地产发展有限公司主张违约金过高，但并未就其主张举证证明，其应当承担不利后果。一审判决在证据不足的情况下仍然认定违约金过高，属认定错误。三、一审判决以东方鼎盛地产发展有限公司未完成商品房首次登记违约行为作理由驳回宋伟办理房屋权属证书的诉讼请求于法无据，于理不合，于情不通。东方鼎盛地产发展有限公司有合同义务在约定的时间内完成商品房首次登记，并为宋伟办理房屋权属证书，应当依照合同约定判决东方鼎盛地产发展有限公司为宋伟办理房屋产权证书。四、一审判决严重损害宋伟及涉案小区业主的合法权益，造成严重的社会不良影响。一审判决东方鼎盛地产发展有限公司继续违约也不会再承担任何违约责任，且违约时间越长，违约成本越低，显失公平。五、一审判决违背了“同案同判”的审判原则。案涉小区的其他业主以相同事由于2018年向一审法院起诉，一审法院作出的支持协助业主办证和全部违约金诉求的判决已经发生法律效力。而本案一审判决结果完全不同，有违“同案同判”的原则，宋伟的诉讼请求应当依法被全部支持。六、一审判决直接损害涉案小区广大业主的合法权利。东方鼎盛地产发展有限公司将案涉房屋以在建建筑物抵押至今，一审判决固定了其违约成本并驳回宋伟的办证诉求，侵害了涉案小区300多户业主的合法权益，造成严重的社会不稳定因素。请求依法撤销一审判决，依法改判。东方鼎盛地产发展有限公司辩称：一、政府职能的调整使得东方鼎盛地产发展有限公司提交产权初始登记的合同义务客观上不能履行。初始登记材料既然已经无法提交，东方鼎盛地产发展有限公司的违约行为不应承担相应违约责任。政策调整是东方鼎盛地产发展有限公司逾期办理房屋产权证书的一个重要原因。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起，停止办理房屋所有权初始登记业务。东方鼎盛地产发展有限公司依据本案所涉合同约定向不动产登记部门提交初始登记所需材料在客观已经不能实现，之后的违约属情势变更，根据合同法及相关司法解释的规定，东方鼎盛地产发展有限公司不应承担合同约定的违约责任。二、在宋伟未举证证明实际损失的情况下，一审判决东方鼎盛地产发展有限公司支付巨额违约金无任何事实依据，造成了双方当事人利益的严重失衡。根据合同法及相关司法解释的规定，违约金应当与守约方受到的损失相平衡，否则会造成利益的严重失衡。即使当事人对违约金有合同约定，只要当事人请求，法院也应按照有无实际损失以及实际损失的大小对违约金的约定加以调整。根据民事诉讼法的举证原则，宋伟对其受到的损失负有举证责任，本案中宋伟并未举出任何证据证明其受到实际损失。东方鼎盛地产发展有限公司已经将案涉房屋交付宋伟使用，且为宋伟提供了良好的物业服务，并协调相关小学，解决了业主子女的入学问题，宋伟购买房屋进行占有、使用、收益的合同目的均已实现。双方签订的商品房买卖合同进行了网络备案，保证了宋伟所购房屋产权的稳定性。宋伟在此期间不仅未受到实际损失，而且由于市场的变化，再加上东方鼎盛地产发展有限公司所建房屋品质较好，宋伟所购房屋的价值已经升值到原来的两倍左右。三、宋伟要求东方鼎盛地产发展有限公司承担支付巨额违约金的违约责任违反了公平正义原则，给经济、社会发展造成不稳定因素。在没有任何事实与法律依据的情况下，如果东方鼎盛地产发展有限公司向宋伟支付巨额违约金，将会使东方鼎盛地产发展有限公司企业不堪重负，经营陷入严重危机。本小区共有三百多名业主，如果全部按此标准让东方鼎盛地产发展有限公司支付违约金，会导致东方鼎盛地产发展有限公司的资金链断裂，造成社会经济及金融机构出现危机，经济、社会发展出现不稳定因素，违背了公平正义原则，更容易导致宋伟办理房屋产权证书的诉求难以实现，不利于社会矛盾的解决。请求驳回宋伟的诉讼请求。东方鼎盛地产发展有限公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初33827号民事判决第一项，并改判驳回宋伟要求东方鼎盛地产发展有限公司承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由宋伟承担。事实与理由：一审判决东方鼎盛地产发展有限公司向宋伟支付违约金141079元无任何事实依据与法律依据。一、政府职能的调整使得东方鼎盛地产发展有限公司提交产权初始登记材料的合同义务客观上不能履行，在情势变更的情况下，一审判决东方鼎盛地产发展有限公司承担相应违约责任无任何法律依据。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起停止办理房屋所有权初始登记业务，东方鼎盛地产发展有限公司2016年8月20日之后依据本案所涉合同约定向不动产登记部门提交初始登记所需材料在客观已经不能实现，在其后的违约属情势变更的影响，根据合同法及相关司法解释的规定，东方鼎盛地产发展有限公司不应承担2016年8月20日之后合同约定的违约责任。二、在宋伟未举证证明其实际损失的情况下，一审判决东方鼎盛地产发展有限公司支付巨额违约金无任何事实依据，造成了双方当事人利益的严重失衡。根据合同法及相关司法解释的规定，违约金应当与守约方受到的损、失相平衡，否则会造成利益的严重失衡。即使当事人对违约金有合同约定，只要当事人请求，法院也应按照有无实际损失以及实际损失的大小对违约金的约定加以调整。东方鼎盛地产发展有限公司一审时明确提出调整违约金的请求，一审法院即应查明本案中宋伟所受到的实际损失。根据民事诉讼法的举证原则，宋伟对其受到的损失负有举证责任，但宋伟并未举出任何证据证明其受到实际损失。东方鼎盛地产发展有限公司已经将案涉房屋交付宋伟使用，且为宋伟提供了良好的物业服务，并协调相关小学解决了业主子女的入学问题，宋伟购买房屋进行占有、使用、收益的合同目的均已实现。双方签订的商品房买卖合同进行了网络备案，保证了宋伟所购房屋产权的稳定性。宋伟在此期间不仅没有受到实际损失，而且由于市场的变化，再加上东方鼎盛地产发展有限公司所建房屋品质较好，宋伟所购房屋的价值已经升值到原来的两倍左右。一审判决东方鼎盛地产发展有限公司向宋伟支付巨额违约金显失公平。三、一审判决东方鼎盛地产发展有限公司承担支付巨额违约金的违约责任违反了公平正义原则，给经济、社会发展造成不稳定因素。一审法院在没有任何事实与法律依据的情况下，判决东方鼎盛地产发展有限公司向宋伟支付巨额违约金，使东方鼎盛地产发展有限公司不堪重负，经营陷入严重危机。案涉小区共有三百多名业主，如果全部按此标准支付违约金，会导致东方鼎盛地产发展有限公司资金链断裂，造成经济、社会发展出现不稳定因素，更容易导致宋伟办理房屋产权证书的诉求难以实现，也不利于社会矛盾的解决。请求依法支持东方鼎盛地产发展有限公司的上诉请求。宋伟辩称，东方鼎盛地产发展有限公司申请减免违约金，没有事实和法律依据。根据（2019）豫01民终25203号民事判决书及其他同类案件查明的事实：2017年12月22日，东方鼎盛地产发展有限公司将案涉小区整块土地及地上附属物以在建建筑物抵押给中国工商银行股份有限公司，抵押金额7000万元，在2017年10月15日，以在建建筑物抵押，抵押给长安国际信托股份有限公司，抵押金额2.2亿元，这才是东方鼎盛地产发展有限公司未提交首次登记资料主要原因，也能证明东方鼎盛地产发展有限公司从未向房地产主管部门提交过首次登记和初始登记资料，东方鼎盛地产发展有限公司严重违约，其违约行为未受到不动产登记管理部门调整的影响，应当承担合同约定的全部违约责任。虽然案涉房屋已经交付使用，但违约金的性质是对合同违约方的惩罚，且东方鼎盛地产发展有限公司在违规、违约抵押行为中获利，故东方鼎盛地产发展有限公司申请减少违约金没有事实和法律依据，不能成立。宋伟向一审法院起诉请求：1.判令东方鼎盛地产发展有限公司在判决生效后三十日内给宋伟办理涉案房屋所有权证；2.判令东方鼎盛地产发展有限公司从2016年6月1日起按日向宋伟支付约定总房款的0.02%违约金至初始登记资料报送至行政主管部门并被受理之日止；3.本案诉讼费由东方鼎盛地产发展有限公司承担。一审法院认定的事实：2015年5月9日，宋伟、东方鼎盛地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：D150××××3177），约定宋伟购买东方鼎盛地产发展有限公司开发的位于郑州市郑东新区××街××、康平路西东方鼎盛御府1幢1单元12层1205号房屋，价款为1282533元；东方鼎盛地产发展有限公司应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同约定内容已完成，前期物业管理已经落实的符合合同约定的商品房交付宋伟使用；东方鼎盛地产发展有限公司应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02%违约金。合同签订后，宋伟依约支付购房款1282533元。宋伟于2019年6月6日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，2019年8月23日该案件移送至该院审理。一审法院另查明，2017年11月15日，涉案房屋进行了在建建筑物抵押变更登记，权利人为长安国际信托股份有限公司；2017年12月22日，涉案房屋进行了在建建筑物抵押变更登记。权利人为中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行。目前涉案房屋未进行首次登记。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宋伟、东方鼎盛地产发展有限公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，宋伟按照合同约定支付全部房款，但东方鼎盛地产发展有限公司未按约办理首次登记和权属登记，已构成违约，应支付违约金。合同约定按日支付总房款0.02%的违约金，该院认为，违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，东方鼎盛地产发展有限公司确实未在合同约定期限内办理房产证，但2016年8月20日初始登记更改为首次登记，登记部门由房管局变更为不动产登记中心，登记程序和内容较之过去存在诸多变化，这无疑增加了办证时间和难度。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。鉴于宋伟已实际使用房屋，东方鼎盛地产发展有限公司违约逾期办证确实存在其不能控制的客观因素，综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，结合合同约定办理房屋权属初始登记材料之日至宋伟起诉之日共计1100天（2016年6月1日起至2019年6月6日），该院酌情确定东方鼎盛地产发展有限公司支付违约金141079元（1100天×0.02%×1282533元×50%），该违约金足以弥补宋伟损失，也体现了对东方鼎盛地产发展有限公司违约行为的惩罚。因目前尚未完成商品房首次登记，不具备办理权属登记条件，对于宋伟请求判令东方鼎盛地产发展有限公司为其办理涉案房屋的权属证书的诉请，该院暂不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向宋伟支付违约金141079元；二、驳回宋伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5520元，由宋伟负担2760元、东方鼎盛地产发展有限公司负担2760元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。宋伟、东方鼎盛地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。案涉合同约定，东方鼎盛地产发展有限公司应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人（东方鼎盛地产发展有限公司）在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02%违约金。合同签订后，宋伟按照合同约定支付了全部房款，东方鼎盛地产发展有限公司向宋伟交付了案涉房屋，但东方鼎盛地产发展有限公司未按约办理案涉房屋的权属登记，已构成违约，应向宋伟支付相应的违约金。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。鉴于办理房屋权属登记的客观情况已发生变化，且该变化在双方订立合同时无法预见，也不可归责于双方当事人。但双方在办理初始登记履行不能的情况下，未对办理产权首次登记重新进行约定。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综合本案合同履行的实际情况，本院对东方鼎盛地产发展有限公司的违约责任适当予以酌减，酌情在合同约定违约金标准的基础上核减50%，即按日0.01%的标准计算违约金。故东方鼎盛地产发展有限公司应以宋伟已付房款1282533元为基数，按日0.01%的标准向宋伟支付自2016年6月1日起至东方鼎盛地产发展有限公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止的违约金。宋伟过高的诉讼请求，本院不予支持。宋伟诉请判令东方鼎盛地产发展有限公司给其办理涉案房屋所有权证，即双方签订合同约定的东方鼎盛地产发展有限公司其办理转移登记义务。但案涉房屋所在楼房东方鼎盛地产发展有限公司尚未进行房屋权属初始登记或不动产首次登记，转移登记的条件尚不成就，一审判决不予支持宋伟该项诉请并无不当。宋伟可待条件成就后，另行主张权利。综上所述，宋伟的上诉请求成立部分，本院予以支持；东方鼎盛地产发展有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初33827号民事判决；二、东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向宋伟支付逾期办理房屋权属登记违约金（以宋伟已付房款1282533元为基数，按日0.01%的标准，自2016年6月1日起计算至东方鼎盛地产发展有限公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止）；三、驳回宋伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5520元，减半收取2760，由宋伟负担768元，东方鼎盛地产发展有限公司负担1992元。二审案件受理费5520元，由上诉人东方鼎盛地产发展有限公司负担3983元，宋伟负担1537元。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年四月七日书记员  郭新新