辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1618号上诉人（原审被告）：大连开成房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树村。统一社会信用代码91210200736428683H。法定代表人：韩明福，该公司董事长。委托诉讼代理人：周世杰，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓玉江，男，1960年8月27日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：韩峰、潘冬青，辽宁誉晟律师事务所律师。上诉人大连开成房地产开发有限公司（以下简称“开成公司”）因与被上诉人邓玉江商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。开成公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判按照上诉人主张的时间作为计算违约金的截止时间。事实和理由：一审判决对上诉人应承担的违约金的截止时间认定不当，且对本案事实未予查清。出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人原因”导致买受人无法按时获得房屋权属证书，且根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人在办理房屋产权证书过程中所承担的是协助配合义务。故出卖人在履行协助办理房屋权属证书义务的过程中是否存在过错，是判断出卖人是否应当承担违约责任的重要依据。本案中，案涉房屋于2017年7月17日已经符合办理房屋产权的条件，且上诉人已于2017年7月24日以短信方式通知被上诉人可以办理房屋产权证的相关事宜。故截至2017年7月24日，上诉人已经完成了全部的协助办理房屋权属证书义务，并已经将案涉房屋符合办理房屋产权证书条件的情况告知了被上诉人。此时，上诉人在配合办理房屋产权证书一事上已经不再处于违约状态，不应继续计算违约金。综上，即便认定上诉人在配合办理房屋产权证书一事上存在违约，那么违约状态也已经于2017年7月24日结束，违约金计算期限亦应截止于2017年7月24日。邓玉江辩称，不同意上诉人的上诉请求，应维持原判。理由：1、上诉人群发的一条短信并未说可以办理房屋产权证相关手续，而只是通知换取结算发票。另外上诉人原法定代表人组织相关购房人召开会议可以看出，上诉人明确向参会人员告知，对于配合其签署所谓承诺书的，给予换取结算发票，对于没有想好是否签署承诺书的人员，可再等等，不签署承诺书的就不予办理。由此可见，上诉人虽在2017年7月24日通知换取结算发票，但是上诉人公开表明换取发票是有前提条件的，并不是无条件全部换取，签署了对开发商免责承诺才可以换取发票。因此上诉人主张逾期办证违约金应截至其短信通知之日不能成立。根据红旗街道办事处请示，红旗街道明确指出已发生上访事件，作为购房人是急于办理房证的，没有任何买房人不着急办证，之所以未能办理完全是因为开发商在具备办证条件之后人为设定障碍，拒绝为业主办理产权登记。开发商完成初始登记后并不是仅仅换取结算发票就完成其行为，按照不动产登记规定，在业主办理产权过程中，需要提供由开发商和业主共同签字的申请表以及开发商的营业执照复印件、初始登记证书复印件。原审中被上诉人也提供了案外业主通话录音可以证实上诉人拒绝为不签协议的业主换取发票，直至双方诉讼到甘井子法院上诉人才表示可以办理。邓玉江向一审法院起诉请求：1、被告支付逾期办理违约金至实际办理日。（暂计至2018年9月3日为117,588.5元）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、2013年3月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的房屋，总金额1,170,035元。双方合同约定：在商品房交付使用后的120日内，出卖人将办理权属登记需要由出卖人提供的全部资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人在上述120日内不能取得房屋产权证的，出卖人继续办理。若出卖人超期一年未能办理完毕，一年期满买受人可以退房。如不退房，自一年期满之次日起出卖人向买受人支付已付房款的日万分之一违约金，直到可以办理。买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告如期支付全部房款，2014年8月4日，被告将案涉房屋实际交付原告居住使用至今。二、2016年12月28日，大连市甘井子区红旗街道办事处向大连市城乡建设委员会发出《关于呈请批准核发竣工验收备案证的请示》，2017年7月17日，案涉房屋已经符合办理房屋产权的条件。三、原告出示一份备份视频文件，该视频表明在2017年7月17日召开业主会议时，如果业主立即办理房产登记，需签署放弃追究被告违约责任的承诺书，否则暂缓办理产权证书。2017年7月24日,被告发送短信,内容为通知原告换取结算发票。四、原告于2019年4月12日已取得房屋结算发票。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》基于双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效，原、被告均应按约享受权利，履行义务。合同签订后，原告全额支付了购房款，被告理应如期履行交房及协助办理产权过户的义务。被告在2014年8月4日向原告交房,应当在交房后120日内协助原告取得房屋产权证，超过上述期限一年未能办理，被告需承担违约责任。现被告应于2014年8月4日后的120日内协助原告办理产权登记。原告于2019年4月13日办理产权证书，双方争议焦点为案涉房屋所在的开成领地小区无法及时取得竣工验收备案证的原因,被告与之有无过错，被告应否承担违约责任。一审法院认为，被告应承担违约责任，其抗辩理由不能成立。理由如下：第一,针对被告提出的案涉小区之所以不能办理产权证，系因业主私自拆改房屋导致质监站不能及时发放竣工验收备案证的抗辩，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。本案中，被告主张逾期未办证并非其自身原因，乃系原告私自拆建所致，则其应对此进行举证。然而被告提供的红旗街道出具的《关于呈请批准核发竣工验收备案证的请示》，原告拆改房屋对比照片等证据均无法证明案涉工程于2017年7月17日才通过竣工验收备案系因原告改拆房屋所致。故被告的该节抗辩依据不足,一审法院不予采纳。第二，针对被告提出的原告的行为影响了房屋安全，导致房屋不能通过竣工验收。一审法院认为，首先，被告并未能举证证明原告的行为对房屋的整体承重结构和房屋安全的影响；其次，《商品房买卖合同》中并未约定被告履行产权登记义务的前提是原告不得进行拆改,如被告认为原告的拆改行为改变了建筑主体结构、承重结构,影响房屋安全,可通过相关行政部门进行处理,或通过其他法律途径解决,其以此作为不履行产权登记义务的抗辩,并无依据；最后，该小区内部分业主已对房屋进行了拆改,但仍取得了房屋产权证书，亦与被告的该节抗辩理由相矛盾。第三，2017年7月17日,被告取得竣工验收备案，随后被告群发短信允许业主换算发票,原告应当及时办理。但视频光盘，能够证明有拆改行为或与被告有矛盾的业主需要签署承诺才能办理房产登记，相关人员作出的意思表示视为被告的意思表示,被告否认签署承诺是办理产权登记的前置程序,应对该主张予以举证，被告未能证明有业主是在未签署承诺的前提下办理产权,可以认定被告存在故意不协助原告办理产权登记的情形。另外,原告诉讼代理人已撤请求被告协助原告办理产权登记证书的诉请,符合民事诉讼法规定，一审法院许可。据此，一审法院认为被告的抗辩理由不能成立，其构成违约，应协助原告办理产权登记各案手续并支付相应的违约金。关于违约金的计算，原告的交房日期为2014年8月4日，根据合同中关于违约责任的约定，违约金起算日应为485日（365+120）后，即2015年12月2日；双方约定以已付房款的日万分之一计算，该标准亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院认定被告应向原告支付的违约金为：自2015年12月3日起，按117元/日，截止计算至2019年4月12日止（共计1226天），共计143,442元（117元/天×12.26天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连开成房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向原告邓玉江支付逾期办证违约金143,442元。（自2015年12月3日起，按117元/日标准，计算至2019年4月12日止(共计1226天)。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2652元（原告已预交），应减半收取，由被告大连开成房地产开发有限公司给付原告邓玉江1326元，余款退回原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了其向大连市不动产登记中心提交办理案涉房屋所在楼宇房地产权首次登记所需全部备案资料后大连市不动产登记中心出具的《不动产登记收件回执》及房地产初始登记清册，拟证明上诉人于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉小区全部商品房办理初始登记的全部备案资料，案涉房屋包含在本次申请办理不动产初始登记的范围内。被上诉人对此未提出异议。经本案审查，该组证据具有真实性、合法性、关联性，应予采信。本院二审补充查明：上诉人于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉房屋所在楼宇办理初始登记的全部备案资料，案涉房屋包含在本次申请办理不动产初始登记的范围内。又查，2017年7月17日开成公司召开业主会议，时任开成公司法定代表人张朝晖表示：若业主同意签署放弃索赔承诺，则可以换取发票，若在犹豫，可以思考一下，若必须追求权利，则暂时办不了房证。再查，根据与本案同时期起诉的同小区业主赵栋在另案中提交的证据显示，在接到开成公司发出的可以换取结算发票短信后，赵栋于2017年11月27日致电短信中公布的开成公司联系电话沟通换取结算发票事宜，开成公司表示对于房屋已经改动的业主，换取结算发票前业主必须签订放弃索赔声明，或将阳台改回原来半封闭状态，否则不予换取结算发票。2018年9月17日，赵栋到开成公司办公室要求换取结算发票，开成公司要求的换取结算发票的流程与前述2017年11月27日电话中要求一致。本院认为，上诉人对于一审认定其构成逾期办证应向被上诉人承担逾期办证违约责任没有异议，二审中上诉人对逾期办证违约金的截止时间有异议，认为应截至其向被上诉人发送短信之日。故本案二审争议焦点为：上诉人应承担的逾期办证违约金的截止时间是否应为上诉人向被上诉人发出短信之日。本案中，上诉人于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉房屋所在楼宇办理初始登记的全部备案资料，案涉房屋于2017年7月17日办理房地产权属初始登记后，上诉人于2017年7月24日向被上诉人发送短信，通知被上诉人到上诉人处换取结算发票，但根据与本案同时期起诉的同小区业主赵栋提交的证据，其先后于2017年11月27日、2018年9月17日与上诉人沟通换取结算发票事宜，上诉人均表示对于房屋已经改动的业主，换取结算发票前必须签订放弃索赔声明，或将阳台改回原来半封闭状态，否则不予换取结算发票。由此可见，上诉人发送短信后对于业主换取结算发票仍自行设定了限定条件，该情况同发送短信前召开业主会议时上诉人公布的换取结算发票流程没有任何变化。故无论被上诉人是否按照短信通知时间去上诉人处办理换取发票事宜，因上诉人设定了换取发票的前置条件，不能认定上诉人已经充分履行了协助办证义务。上诉人的上诉理由不能成立，一审将上诉人应承担的逾期办证违约金的截止时间计算至被上诉人实际换取结算发票之日（一审表述为办理产权登记之日，但该日期实际为换取发票之日），并无不当。综上所述，上诉人开成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2652元（上诉人已预交），由上诉人大连开成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年四月九日书记员  宋敏