江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1075号上诉人（原审原告）:南京太平超市有限公司，住所地江苏省南京市玄武区珠江路220号302室。诉讼代表人：周会耀，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：曹静，上海段和段（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧华康，上海段和段（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京市太平商场有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区太平南路279号。法定代表人：陈晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丹，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人南京太平超市有限公司（以下简称太平超市）因与被上诉人南京市太平商场有限公司（以下简称太平商场）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初10523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人太平超市上诉请求：请求撤销一审判决第二、三项，改判被上诉人向上诉人按市场价标准给付自2017年12月1日起至其实际腾空交还房屋之日止占用上诉人位于秦淮区房屋占用费（以评估金额为准）；被上诉人承担一、二审案件诉讼、保全及评估费用。事实与理由：上诉人通知解除原租赁合同，依据的是《中华人民共和国企业破产法》第十八条，但该条款仅是法律适用问题，根本原因是由于被上诉人没有按照合同约定的支付租金，被上诉人的违约行为损害了上诉人及上诉人债权人的利益，上诉人才解除原租赁合同，因此我方认为被上诉人不应因为违约行为而获利，应当按照评估价支付占有使用费。被上诉人太平商场辩称：在合同履行期间，被上诉人正常缴纳房租。现在上诉人要求解除合同的原因是由于上诉人进入破产清算程序。作为破产管理人提出对破产后未履行完毕的合同进行解除，并不能因此而获利，所以我方认为房租租赁合同解除后，被上诉人缴纳的房屋占有使用费也应当按照原合同的标准500万元/年继续支付。另外，涉案房屋中的第三层房屋并非被上诉人使用，该租金也不应当被计入合同解除后的占有使用费中。太平超市一审请求：1.确认双方的租赁合同解除已于2017年11月30日解除并判令太平商场立即交还其占用的位于秦淮区.72平方米的房产；2.判令太平商场给付自2017年12月1日起至其实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费（以评估金额为准）；3.判令太平商场承担本案诉讼费用。案件审理过程中，太平超市撤回要求太平商场返还房屋的诉讼请求。一审法院认定事实：诉争房屋系太平超市所有，太平超市将诉争房屋出租给太平商场使用。2012年6月11日，太平超市（甲方）与太平商场（乙方）签订《补充协议》，载明：“甲乙双方于2011年11月25日就诉争房屋签订了《房屋租赁合同》，现经双方协商一致，就诉争房屋租赁期限等相关事宜，达成补充约定如下，1.原合同约定租期为2011年9月28日至2016年9月27日,现双方协商一致，在原合同基础上将该房屋租期顺延10年，即原合同租期变更为自2011年9月28日至2026年9月27日。2.顺延的租赁期内，即2016年9月28日至2026年9月27日，双方商定每年固定租金5000000元。物业费由双方另行商议确定。3.本协议未涉事宜，按原合同约定执行。与原合同相冲突之处，以本协议约定为准。此外，本协议签订前双方就原合同所做的补充约定一概作废。”2017年2月17日，南京市中级人民法院作出（2017）苏01破2号民事裁定书，裁定受理江苏省靖江农村商业银行股份有限公司江阴园区支行对太平超市进行破产清算的申请，并于同日指定江苏钟山清算事务所有限公司为太平超市管理人。2017年2月，太平超市管理人向太平商场发出《通知书》，要求太平商场在接到通知书之日起7日内向管理人支付拖欠的租金，若对租金数额有异议，可以在接到通知书之日起7日内向管理人书面提出，并附相关合法、有效的证据。2017年3月23日，太平超市管理人向被告发出《通知书》，要求太平商场支付2017年3月28日至2017年6月27日期间的租金。2017年11月16日，太平超市管理人再次向太平商场发出《通知书》，载明：“一、因贵公司未能按照原合同约定支付2017年第四季度租金，根据企业破产法第18条规定，管理人拟解除租赁关系。贵公司承租房屋的租期将于2017年11月30日终止。二、上述协议约定租金为5000000元/年，并以一季为一个使用周期平均支付租金，现付后租。每季租金应于下个使用周期前的15天前支付。因此，贵公司应于2017年9月15日前支付2017年10月1日至2017年12月31日的租金1250000元，现已逾期两个月。根据《房屋租赁协议》第八条第1款规定，按未缴租金的数额每日万分之三（即每日375元）缴纳滞纳金。管理人依照企业破产法第17条之规定，通知贵公司三日内支付上述租金和违约金。三、贵公司在上述期限内未缴纳租金及滞纳金，管理人将依法起诉要求贵公司支付并追究贵公司合同违约责任。四、鉴于原合同租金标准显著低于市场标准，如租赁合同终止后，贵公司继续占用承租房产期间的房屋使用费，管理人将要求或者依法提起诉讼要求贵公司按照同等地段租赁市场的租金标准计算支付。”太平商场于2017年11月19日收到上述函件。经双方对账确认，若按照5000000元/年的租金标准计算，太平商场已足额支付租金至2018年12月31日。因双方就诉争房屋租金标准无法达成一致，太平超市申请就诉争房屋租金标准进行评估。后一审法院委托江苏兴业土地房地产估价咨询有限公司就诉争房屋租金标准进行评估，该机构经评估作出《房地产估价报告》，载明：诉争房屋从2017年12月1日至2019年3月20日的租金价格为9655800元。太平超市为此支付评估费用118000元。太平超市对上述评估报告的真实性不持异议。太平商场质证认为太平南路299号房屋中的三层房屋太平商场并未使用，实际系太平超市方使用，故该部分租金不应计算入租金评估总金额之中，诉争房屋的租金标准仍应按照原、太平商场之间的补充协议约定计算。另，太平商场陈述其将诉争房屋转租他人经营使用，并提供租赁合同等一组证据予以佐证。太平超市对上述证据真实性不持异议，同时表示考虑到诉争房屋的实际使用情况，其暂不要求太平商场腾空返还房屋，但要求太平商场按照评估确定的租金标准支付使用费至太平商场腾空返还房屋之日止。一审法院认为：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，双方就诉争房屋的租赁合同未履行完毕，人民法院已于2017年2月17日裁定受理破产申请，此后太平超市管理人向太平商场发出解除通知，通知太平商场双方租赁合同自2017年11月30日解除，故双方就诉争房屋的租赁合同已于该日解除。现太平超市撤回要求太平商场腾空返还诉争房屋的诉讼请求，一审法院依法予以准许。合同解除后，太平商场仍继续占有使用诉争房屋，理应向太平超市支付房屋占有使用费。关于使用费标准，太平超市虽享有解除权，但系因太平超市破产而致使双方租赁合同无法继续履行，太平超市无权因其违约行为而获利，使用费仍应按照原租赁合同租金标准计算，故对于太平超市要求按照评估标准支付占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。现双方一致认可，太平商场已经按照5000000元/年的标准，支付租金至2018年12月31日，故太平商场应当按13698.63元/日（5000000元/年÷365天）标准向太平超市支付自2019年1月1日起至实际腾空返还诉争房屋之日止的房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、太平超市与太平商场就南京市秦淮区房屋所签订的房屋租赁合同于2017年11月30日解除；二、太平商场于本判决生效之日起十五日内支付太平超市自2019年1月1日起的房屋占有使用费（按照13698.63元/日标准计算至实际腾空返还南京市秦淮区房屋之日止）；三、驳回太平超市的其他诉讼请求。一审案件受理费13800元，保全费5000元，评估费118000元，合计136800元，由太平超市负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人太平超市主张被上诉人太平商场应按评估标准支付占有使用费，故被上诉人并未足额支付占有使用费至2018年12月31日。另，评估报告载明涉案房屋租金应年上浮3%。其余事实双方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：本案二审中，上诉人太平超市主张其要求解除涉案房屋租赁合同的原因系被上诉人太平商场未按时支付租金。因被上诉人存在违约行为，故应按评估标准支付占有使用费。对此，本院认为，1、上诉人并未举证证明双方当事人曾约定在被上诉人未按时支付租金的情形下，上诉人享有合同解除权。2、被上诉人虽存在逾期支付租金的行为，但该行为并未导致双方合同目的无法实现，被上诉人未构成根本违约。3、上诉人向被上诉人发送的《通知书》中，并未表明如被上诉人逾期支付租金，上诉人将解除合同。而是告知被上诉人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，拟解除租赁关系。4、按评估标准支付占有使用费的主张明显超过被上诉人履行合同时的可预见范围。综上，上诉人太平超市并不享有合同法中所规定的合同解除权，在其依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定解除涉案租赁关系后，不应据此获得超过租赁合同正常履行的利益。综上所述，上诉人南京太平超市有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由南京太平超市有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 龚 震审 判 员 李任飞二〇二〇年四月十七日法官助理 李晓龙书 记 员 杨文艳