辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终161号上诉人（原审被告）：大连泰元房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区金南路七小区综合楼5-21号。法定代表人：张丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：于越，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘畅，辽宁华君律师事务所营分所律师。被上诉人（原审原告）：李林，男，1978年9月22日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：**翔，辽宁双护律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏娜，辽宁双护律师事务所律师。上诉人大连泰元房地产开发有限公司（简称泰元公司）因与被上诉人李林商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。泰元公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李林的诉讼请求；诉讼费用由李林承担。事实与理由：1.原审判决违反了不告不理原则，李林的诉讼请求仅是要求上诉人交付房屋及办理产权手续，原审判决继续履行合同及李林支付购房款超过了诉讼请求范围。2.原审已经查明李林没有交付剩余购房款，仍然判决上诉人交付房屋没有事实依据。李林应当于2017年4月14日交清剩余房款660,000元，李林违约没有履行付款义务，上诉人分别于2017年8月、9月、11月向李林催缴房款，其至今没有交付，已经严重违约。上诉人依法有权行使先履行抗辩权拒绝交付房屋。3.李林逾期支付购房款，依据合同应当向上诉人支付违约金。原审判决李林支付购房款但没有解决逾期违约问题，没有维护上诉人的合法权益。4.上诉人不存在违约，也没有任何过错，没有交付房屋符合合同约定及法律规定，原审判决上诉人承担案件诉讼费用没有法律依据。李林辩称,不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。李林向一审法院起诉请求：判令被告依法继续履行编号2017004522《商品房买卖合同》，将合同约定的房屋交付给原告，并为原告办理房屋产权手续。一审法院认定事实：2017年3月14日，原告李林与被告泰元公司签订了编号2017004522的《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为大房预许字第××号；该商品房位于中山区，建筑面积68.62平方米，单价13,800元/平方米，购房款总计人民币946,956元。付款方式为原告于2017年3月14日前交清首付款286,956元，并于签订本合同之日起30日内以商品房银行按揭贷款方式或公积金贷款方式交清。买受人已付定金转为首付款，买受人于签订本合同之日起30个工作日内，以商品房银行按揭贷款方式或公积金贷款方式交清。买受人应在签署主合同内后自行至银行等金融机构办理贷款手续。结清办理贷款所需各项资金、费用，确保在本条规定期限内将所贷房款交付给出卖人。买受人若逾期超过30日未付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款0.1%向出卖人支付违约金；出卖人应在2017年3月30日前，依照国家和地方政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人；买受人必须在约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同，如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同约定承担逾期付款的违约责任。如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按10%向出卖人支付逾期违约金。同年3月13日，原告支付案涉房屋首付款，被告开具增值税普通发票，备注记载：预收款，中山区保华旺苑241512000010012#-1-20-15。合同签订后，原告即交清了首付款286,956元。2017年8月31日，被告以顺丰邮件、短信及网络邮件方式向原告发出催告函，要求原告在同年9月2日前补交预期房款人民币660,000元及逾期交付违约金人民币1135.20元。并赔偿被告相应损失。同年9月1日原告向被告回函，阐明其因被告法定代表人身份，作为买受人银行拒绝放贷，并要求被告为其开具相关证明并更改合同模板。2017年11月11日、14日，被告再次以顺丰邮件及网络邮件方式向原告发出催告函，限定原告于同年11月15日前补交上述款项，否则商品房买卖合同自动解除。同年11月16日，被告向原告发出通告函，要求原告于同年11月24日前，前往被告处办理案涉房屋撤备案手续。同年11月23日、28日，被告以顺丰邮件，短信及网络邮件方式，向原告发出限期撤备案通知函。通知原告《商品房买卖合同》已于2017年11月15日解除，并要求其于同年11月28日前到大连市不动产登记中心办理商品房买卖合同撤备案手续。2017年12月9日，原告向被告发出《继续履行合同通知函》，要求被告按员工福利价格重新与其签订《商品房买卖合同并建议协商合理期限补齐剩余房款。另查，2015年9月13日，案外人华君控股集团有限公司发布《华君集团内部员工优惠福利方案》，即员工本人可任意挑选保华旺苑项目房屋，销售价格均按照人民币13，800元/平（含装修）。又查，2016年4月20日，原告始任原告法定代表人，同年8月22日，被告法定代表人变更为李韦玄。被告曾因商品房销售合同纠纷一案向一审法院提起诉讼，请求确认泰元公司与李林签订的编号为2017004522商品房买卖合同及补充协议已解除，李林办理商品房买卖合同撤销网签手续，并给付泰元公司违约金66,000元。一审法院（2018）辽0202民初872号民事判决书判决支持了泰元公司的诉讼请求。原告不服该判决上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院撤销一审法院（2018）辽0202民初872号民事判决书，驳回泰元公司的诉讼请求。该案二审补充查明，2017年9月底，李林到大连农商银行办理案涉房屋的贷款，该行以出卖人的法定代表人与买受人为同一人，存在风险为由拒绝了李林的贷款申请。2017年9月中旬至10月初，原被告就法定代表人变更手续的提供进行协商，期间被告告知原告商品房买卖合同模板已经更改完毕以及开户行账号等信息，2017年11月10日，原告表示下周有时间再去补两成手续，被告表示同意。该案二审期间，李林多次表示愿意继续履行案涉商品房买卖合同并愿意一次性支付剩余房款。2018年8月15日，李林向市中院出具情况说明，载明“我今日来法院把我银行卡中的流水证明给贵院，要求提存此房款60万元，证明我本人有能力继续履行合同，同时我保证我的银行卡中的66万元只用于购买此房，专款专用”，原告所有的中国银行借记卡截止2018年8月14日余额合计693,001.01元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，合法有效，对当事人均具有法律约束力。因被告提供了错误的合同模板及文本，导致原告的按揭申请未获银行审批同意，致使原告未能在约定的付款期限内付清剩余购房款，并非是原告的责任。此后原告以函告、微信等方式与被告系，表明继续履行合同的意愿，并备齐购房款。而且原、被告签订的合同，具备继续履行的条件。原告的请求合理合法，应当支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条之规定，判决：一、自判决生效起十日内，原告李林与被告泰元公司继续履行编号为2017004522《商品房买卖合同》及补充协议；二、自判决生效起十日内，原告将剩余购房款支付给被告，被告将大连市中山区房屋交付给原告，并协助原告办理该房屋的相关手续。案件受理费13,270元，由被告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查，案涉房屋未支付的剩余购房款金额为660,000元。本院认为，案涉《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。该合同约定自签订之日起30个工作日内，以商品房银行按揭贷款方式或公积金贷款方式交清剩余购房款660,000元。已经发生法律效力的本院（2018）辽02民终5076号民事判决认定，在双方签订《商品房买卖合同》时，泰元公司提供了错误的合同模板及文本，造成李林的按揭申请未获银行审批同意，因此未能在约定的付款期限交清剩余房款，并非李林的责任，并判决驳回了泰元公司关于确认案涉《商品房买卖合同》已解除及李林支付违约金的诉讼请求。在案涉《商品房买卖合同》合法有效且未解除的情况下，李林在本案诉讼请求继续履行该合同，原审判决予以支持，并同时判决李林向泰元公司支付剩余购房款，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，亦有利于保障泰元公司及时收取剩余购房款。本案无据认定李林在履行《商品房买卖合同》过程中存在违约，且在另案生效判决驳回了泰元公司关于李林支付违约金，泰元公司在本案亦未提出反诉的情况下，其关于原审判决没有解决李林逾期违约问题、程序违法等上诉理由没有事实与法律依据，本院不予采信。由于一审判决主文未明确表述剩余购房款的金额，为便于判决的执行，本院将该金额予以明确。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初1277号民事判决第一项；二、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初1277号民事判决第二项为：自本判决生效之日起十日内，李林将剩余购房款660,000元支付给大连泰元房地产开发有限公司；大连泰元房地产开发有限公司将大连市中山区房屋交付给李林，并协助李林办理该房屋的产权手续。一审案件受理费13,270元，由大连泰元房地产开发有限公司负担；二审案件受理费13,270元，由大连泰元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 孙利颖审判员 范瑞瑶二〇二〇年四月二日书记员 王 亮