北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3156号上诉人（原审原告）：北京泛海东风置业有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号2号楼10层1101-1103。法定代表人：矫井权，董事长。委托诉讼代理人：苏荣建，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天祺，北京市中银律师事务所律师。上诉人（原审被告）：欧阳洁，女，1992年5月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王步峰，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乾旭，北京市法大律师事务所实习律师。上诉人北京泛海东风置业有限公司（以下简称泛海公司）因与上诉人欧阳洁商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初3360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泛海公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持泛海公司的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由欧阳洁承担。主要事实和理由：1.一审法院认为泛海公司主张违约金过高，结合实际损失等酌定违约金数额，却忽视了欧阳洁的违约行为系事实认定错误。在欧阳洁逾期提交贷款材料后，泛海公司员工以短信、电话等多种形式催促，充分履行了义务。而欧阳洁延迟履行合同义务，不提交贷款材料，致使泛海公司无法获得贷款资金，遭受较大资金成本损失，泛海公司主张的违约金符合合同约定的计算方式，一审法院酌定的违约金30万数额较低，不符合合同约定及实际损失。2.一审法院认为泛海公司主张的2015年10月1日之前的违约金超过了诉讼时效系事实认定错误。根据合同约定，泛海公司在欧阳洁违约的情况下选择继续履行合同，于2016年1月8日接受欧阳洁给付的购房款，此时违约金数额才最终确定，泛海公司于2017年12月29日提起诉讼并未超过诉讼时效。且泛海公司在2015年8月以快递方式及在2016、2017年间以短信、电话等多种形式要求欧阳洁支付违约金，亦产生诉讼时效中断的效力。3.一审法院认为泛海公司要求欧阳洁支付逾期支付违约金利息的诉求涉及的条款不适用本案系认定错误，根据双方签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称涉案《预售合同》）及附件的相关规定，欧阳洁应按照合同约定支付逾期付款的违约利息。4.本案系因欧阳洁申请利率下调15%的优惠折扣才迟延提供相关贷款材料，导致泛海公司遭受巨大损失，而欧阳洁所购买房屋已增值1000余万，在欧阳洁违背了诚实信用原则的情况下，一审法院酌定30万元违约金有悖于公平原则。欧阳洁辩称，请求驳回泛海公司的上诉请求。欧阳洁没有任何违约行为，不应承担违约金。欧阳洁于2015年9月25日已提交全部贷款资料，即使认定欧阳洁违约，也应该从2015年9月25日起算，泛海公司起诉已超过诉讼时效，且一审酌定的违约金数额也明显超过泛海公司的损失。泛海公司违约金计算公式中计算基准和天数均错误。泛海公司主张违约金利息没有任何法律及合同依据。利率下浮系北京银行股份有限公司酒仙桥支行（以下简称北京银行酒仙桥支行）给予的客户优惠，并非欧阳洁申请，涉案房屋没有增值。欧阳洁上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回泛海公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.案件受理费由泛海公司承担。主要事实和理由：1.一审法院认定欧阳洁2015年10月1日以后逾期提交贷款材料并承担相应违约责任明显错误。根据调取的贷款银行资料显示，欧阳洁于面签日2015年9月25日提交全部贷款资料，否则银行不会让面签。面签日前即便存在逾期提交资料的情况，本案也超过了诉讼时效。一审法院认定欧阳洁2015年12月29日提交的股东会决议属于未在约定时间内提交全部贷款资料错误，这是银行额外要求的资料，并非合同约定应提交的材料，且欧阳洁于决议形成第二天就提交了，不存在任何逾期。贷款银行于2015年12月15日即同意审批，显然此前欧阳洁已提交全部贷款资料，不可能于2015年12月29日违约逾期提交资料。2.一审法院未查明贷款银行要求欧阳洁提交股东会决议的事实，未查清是否在合同约定内的10个工作内，而进行了相应判决违反了公平原则。3.一审诉讼期间，欧阳洁申请追加贷款银行为第三人参加诉讼，以查清相应事实，但一审法院予以拒绝，导致事实认定不清，属于程序违法。泛海公司辩称，不同意欧阳洁的上诉意见。欧阳洁在2015年12月29日还在提交贷款资料，泛海公司在2016年1月8日才拿到款项，欧阳洁是为了15%的利率优惠一直在和银行协调，因此欧阳洁存在逾期提交贷款资料的违约行为。欧阳洁要求追加第三人的主张不能成立。泛海公司向一审法院起诉请求：判令欧阳洁支付因逾期向贷款人提供所需材料产生的违约金2164019.81元及逾期利息（以2164019.81元为基数，从2015年12月31日开始计算至实际付清之日止，按照日万分之二的标准计算）。一审法院认定事实：2015年4月13日，泛海公司作为出卖人，欧阳洁作为买受人，签订涉案《预售合同》，约定：该商品房屋坐落于朝阳区东风乡绿隔地区第一宗地某房。该房屋用途为普通住宅，该房屋预测建筑面积共计460.67平方米，其中套内建筑面积368.61平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米114664元，总价款肆仟贰佰贰拾陆万陆仟零佰壹拾贰元整。付款方式和期限的约定见附件五。买受人未按照约定的时间付款的，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。该合同附件五约定，买受人选择下列方式向出卖人支付涉案《预售合同》第五条约定的合同总价款：商业按揭贷款，（1）该商品房总价款及人民币肆仟贰佰肆拾陆万陆仟零壹拾贰元整（小写42266012，其中认购定金1000000元抵作首期商品房价款）；（2）买受人应于签署涉案《预售合同》当日向出卖人支付首期价款共计人民币壹仟贰佰陆拾捌万陆仟零壹拾贰元整（小写12686012）；（3）该商品房价款的余额即人民币贰仟玖佰伍拾捌万元整（29580000）。买受人应在签署预售合同之日起10个工作日内向选定的按揭银行提交符合要求的全部贷款资料，并签署相关贷款文件。该合同附件十一第五条“关于预售合同第十六条的补充约定”约定，买受人因未付清应付购房款，违约金和其他应付费用，包括但不限于物业管理费及与物业有关的其他费用（租用或购买车位后则含车位管理费等费用）、取暖费、委托代办产权的产权代办费（如有）、测绘费（即小产权整出图费）、产权登记费、应由出卖人代收的专项维修基金等其他应由买受人承担的费用而导致无法办理房屋交接手续的，买受人应按照其未付清款项的金额，参照主合同有关逾期付款的条款，承担逾期付款的违约责任。附件十二贷款补充协议约定，买受人已经于本协议签订前了解贷款人发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料），买受人应当于本协议签订之日起5日内，向贷款人或贷款人指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用，买受人未按本款约定提供相关资料和费用的，按以下方式处理：（1）逾期在10日之日（含10日），自本协议规定的截止日之次日起至实际提供相关资料、支付相关费用之日止，买受人按日向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，但买受人应按日向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。买受人应保证向贷款人或贷款人指定的代办机构提交一切相关资料的真实性、合法性并满足贷款人审批贷款的要求。买受人逾期办理贷款手续的，或在规定期限内未按贷款人要求提交完全、真实相关资料的，应按主合同逾期付款的相关条款承担违约责任。买受人选择按揭贷款付款的，买受人应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向出卖人认可的按揭银行申请按揭贷款支付。买受人应及时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后10个工作日内签署《借款合同》。出卖人协助买受人办理按揭贷款手续，但相关责任及费用由买受人自行承担。2015年12月31日，北京银行酒仙桥支行作为贷款人（抵押权人），欧阳洁作为借款人（抵押人），泛海公司作为保证人（开发商），签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，约定，本合同项下贷款用于购买坐落于朝阳区东风乡绿隔地区第一宗地某房，该房产性质为住宅，购置价格42266012元，贷款币种为人民币，金额为贰仟玖佰伍拾捌万元整，贷款期限360个月，实际放款日（由北京银行在放款后填写）为2016年1月8日。借款人欧阳洁。2017年11月2日，欧阳洁取得涉案房屋的不动产权证书。一审庭审中，泛海公司表示欧阳洁未按照约定时间向贷款银行提供贷款所需全部材料，违反了合同的约定，欧阳洁对此不予认可，表示已经按照约定提供了贷款资料。关于提交贷款资料一节，庭审中，欧阳洁申请一审法院向北京银行酒仙桥支行调取其递交的申请贷款的相关材料，根据一审法院调取的相关材料显示，欧阳洁向北京银行酒仙桥支行出具《家庭成员情况申报表》以及签署《征信授权书》和《个人消费贷款申请书》的时间为2015年9月25日，贷款资料表上显示的面签时间为2015年9月25日。欧阳洁还提交了其他材料，提交的材料中最晚的落款时间显示为2015年12月29日，材料名称为北京格莱瑞服饰有限公司出具的同意为欧阳洁的贷款承担连带责任担保的股东会决议。北京银行酒仙桥支行个人贷款审批中心批复时间为2015年12月31日。泛海公司表示按照双方签订的涉案《预售合同》的约定，欧阳洁应当于签订合同之日起5日内向银行递交贷款资料，但是欧阳洁直至2015年12月29日才提供完毕所有资料，故其行为违反了上述约定，并主张其应当按照涉案《预售合同》附件十二的约定按日支付房屋总价款万分之二的违约金。欧阳洁对此不予认可，表示涉案《预售合同》中关于该条的条款是格式条款，且泛海公司未尽到提示义务，故上述条款应当无效。并表示因面签时间为2015年9月25日，说明其在9月25日已经按照规定提交了贷款资料，而提交贷款资料的过程中，银行会根据情况要求其补充材料，银行要求补充材料的情形不属于合同约定的情形，后续北京银行酒仙桥支行决定给予其基准利率下调15%的优惠并要求其补充担保材料，并非在其之前能预想的范围之内，不应当视为逾期提交，故提供完毕全部贷款资料的时间是2015年9月25日，泛海公司将逾期时间计算至12月29日不合理。另外，欧阳洁表示泛海公司应当协助办理贷款手续，其未尽到提醒义务，亦有一定过错。一审庭审中，泛海公司表示欧阳洁未按期支付违约金，应当按照涉案《预售合同》附件五第八条和涉案《预售合同》主合同第十一条第二款的约定支付逾期支付违约金的利息，欧阳洁对此不予认可，表示上述合同条款的约定适用于延期付款导致交房手续延误的情形，而欧阳洁并不存在上述情形，故不应当适用此条款。另，欧阳洁表示即使假定其存在逾期，泛海公司的诉讼请求也超过了诉讼时效，泛海公司对此不予认可，表示在当时向欧阳洁发送过邮件，催促其尽快办理银行按揭贷款，否则承担相应的违约责任，欧阳洁对此不予认可，表示并未收到上述函件，并表示即使发送了函件，上述函件的发送时间为2015年8月份，按照法律规定，在起诉时也超过了诉讼时效。经询，泛海公司表示上述文件被退回。一审庭审中，欧阳洁表示泛海公司主张的违约金过高，且以房屋总价款作为计算违约金的基数不合理，并表示如法院认定其存在违约行为，要求法院对违约金予以酌减。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现泛海公司与欧阳洁签订的涉案《预售合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。各方均应当按照合同履行各自的义务，泛海公司按照合同约定向欧阳洁交付了该房屋，欧阳洁应当按照合同约定履行付款义务。该合同及其附件中明确约定了逾期提交贷款资料的违约责任，现欧阳洁主张上述条款为格式条款，应当无效，对此，一审法院认为，该合同虽属泛海公司提供的文本，但系双方的真实意思表示，且合同内容清晰明确，欧阳洁自愿签署合同后应受合同条款的约束，且欧阳洁选择以贷款方式付款，关于贷款资料的提交时间会间接影响泛海公司收到款项的时间，该条款并不符合《中华人民共和国合同法》关于格式条款无效的规定，现欧阳洁主张上述条款为格式条款，一审法院对其抗辩意见不予采纳。双方签订的涉案《预售合同》附件十二中明确约定在买受人应当于本协议签订之日起5日内，向贷款人或贷款人指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用。现根据一审法院查明的事实可知，欧阳洁于2015年12月29日才提交全部贷款资料，并于2015年12月31日签署《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，明显超过了合同约定的时间，欧阳洁抗辩后续的资料系根据银行要求进行补充，不应当视为其逾期。对此，一审法院认为，涉案《预售合同》载明了买受人已经于本协议签订前了解贷款人发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料）并约定了买受人应当在约定时间内提交全贷款所需的全部资料，欧阳洁签署了涉案《预售合同》，应受上述条款的约束，并应在签订合同前对贷款政策进行了解，即使按照银行的要求进行补充材料，也出现了未在约定时间内提交全部贷款资料的事实，故一审法院对其该项抗辩意见不予采纳。现欧阳洁出现了逾期提交贷款资料的情形，故应当按照合同约定承担逾期提交贷款资料的违约责任。关于欧阳主张的泛海公司未尽到提醒义务，本身亦有过错一节，涉案《预售合同》虽约定泛海公司协助办理贷款手续，但是对于欧阳洁提交贷款材料的时间，泛海公司无法控制，且泛海公司表示对欧阳洁进行了催促，故对于欧阳洁该项抗辩意见，一审法院不予采纳。关于诉讼时效一节，泛海公司表示欧阳洁自2015年4月19日开始逾期，欧阳洁表示泛海公司的主张超过了诉讼时效，虽然泛海公司表示其向欧阳洁进行过催要，但是催要的时间为显示2015年8月，且上述邮件并未被欧阳洁签收。另外，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始施行，根据相关法律规定确定的规则，2015年10月1日之前的违约金应当适用两年的诉讼时效的规定，2015年10月1日之后的违约金适用三年的诉讼时效的规定，而泛海公司直至2017年12月才向一审法院提起诉讼，故泛海公司主张的2015年10月1日之前的违约金超过了诉讼时效。关于违约金的计算，现泛海公司主张按照房屋总价款的日万分之二计算，一审庭审中，欧阳洁主张上述标准过高，要求一审法院予以调整，因欧阳洁已经支付了部分购房款，且并非恶意拖延提交贷款所需材料，一审法院结合泛海公司的实际损失、当事人的过错程度，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额为30万元。关于泛海公司主张的要求欧阳洁支付逾期支付违约金的利息的诉讼请求，其主张适用涉案《预售合同》中的附件11第五条的约定，因上述约定系针对涉案《预售合同》第十六条交接手续的约定，不适用于本案的情形，故泛海公司的该项主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、欧阳洁于判决生效之日起七日内向北京泛海东风置业有限公司支付逾期向贷款人提交材料的违约金30万元；二、驳回北京泛海东风置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，泛海公司与欧阳洁签订的涉案《预售合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应当按照合同约定履行各自的义务。本案焦点问题在于欧阳洁是否存在逾期提交贷款资料的违约情形以及应否因此承担违约责任。对于该争议焦点，本院具体论述如下：第一，关于买受人提交贷款资料的时间，欧阳洁主张应按照涉案《预售合同》附件五的约定即在签订涉案《预售合同》之日起10个工作日内提交，泛海公司主张应按照涉案《预售合同》附件十二的约定即在本协议签订之日起5日提内提交，对此本院认为双方在附件十二中明确约定“本补充协议有特别约定的，依照本补充协议执行；本补充协议未作特别约定的，依照主合同及其他补充协议执行”，故因附件十二对于提交办理贷款所需资料时间进行了特别约定，故关于该项内容应适用中附件十二《贷款补充协议》的相关内容。第二，附件十二中明确约定“买受人已经于本协议签订前了解贷款人发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料。）”“买受人应当于本协议签订之日起5日内，向贷款人或贷款人指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用。”现根据查明的事实，欧阳洁直至2015年12月29日还向北京银行酒仙桥支行提交了材料，且北京银行酒仙桥支行个人贷款审批中心批复时间为2015年12月31日。欧阳洁主张其提交材料均是依照银行的要求进行，2019年9月25日其已提交了全部贷款材料，2015年12月29日提交的资料系其根据银行要求进行的补充，且在接到通知后次日即提交，不应当视为其逾期，不应认定为违约。对此本院认为，欧阳洁在签订附件十二前理应已对贷款政策进行了解，其应当知晓贷款所需提交的材料并予以提交，现根据查明的事实，客观上存在欧阳洁于2015年9月25日提交贷款所需材料及直至2015年12月29日仍存在提交贷款所需材料的事实，且欧阳洁提供的现有证据亦不足以证明其直至2015年12月29日仍提交贷款材料存在合同约定的不应当视为其逾期提交所需贷款材料的情形，故其应当就其逾期提供贷款所需材料承担合同约定的违约责任。即使如其抗辩所称系因银行原因致使其补充材料，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，其抗辩理由亦不能成立，其与银行的纠纷亦应另行解决。第三，关于诉讼时效问题。欧阳洁主张其即使存在违约，因其在2015年9月25日已经提交了全部贷款材料，2015年9月25日之后已不存在违约行为，故泛海公司的起诉超过了诉讼时效。对此问题本院在前述第二点中已经进行论述，即欧阳洁直至2015年12月29日前仍存在逾期提交贷款所需材料的违约行为，故本院对欧阳洁的该项上诉理由不予采信。泛海公司主张其于2016年1月8日接受欧阳洁给付的购房款，此时违约金数额才最终确定，故其起诉未超过诉讼时效。对此本院认为，诉讼时效制度的设立目的在于督促权利人行使权利，本案中，欧阳洁存在提交贷款资料逾期超过10日的情形，附件十二约定“逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，但买受人应按日向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。”在欧阳洁提交贷款资料逾期超过10日后，现无证据证明泛海公司向欧阳洁提出过要求解除合同，故该合同仍处于继续履行状态，泛海公司提起本案诉讼亦是要求欧阳洁按照合同约定支付违约金，故本案中不存在泛海公司无法确定违约金的情形，其应自未在合理期限内收到款项之日起即知晓其权利被侵害，且根据泛海公司所述其于2015年8月曾向欧阳洁发送《限期办理银行按揭贷款的催告函》，该函中要求欧阳洁限期办理银行贷款，且表示泛海公司有权要求欧阳洁支付违约金，故泛海公司最迟至2015年8月亦应知晓其权利被侵害，且已具备通过诉讼主张其权利的条件，故本院对泛海公司提出的直至2016年1月8日违约金才确定并开始计算诉讼时效的上诉理由不予采信。泛海公司又主张其在2015年8月之后曾多次向欧阳洁催告，但泛海公司就此未能提供相应证据予以证明，故一审法院认定泛海公司所主张的违约金，其中一部分请求已经超过诉讼时效并无不当，本院予以支持。第四，关于违约金的计算，现双方签订的涉案《预售合同》中约定按照房屋总价款的日万分之二计算，一审法院依据欧阳洁要求酌减的申请，综合欧阳洁违约情节及泛海公司的实际损失、当事人的过错程度，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额为30万元并无不当，本院予以确认。第五，关于泛海公司主张的要求欧阳洁支付逾期支付违约金的利息的诉讼请求，其主张适用涉案《预售合同》附件十一第五条的约定以及涉案《预售合同》第十一条的约定，对此本院认为，附件十一第五条系针对涉案《预售合同》第十六条的补充约定，而涉案《预售合同》第十六条系关于交接手续的约定，故不适用于本案的情形；涉案《预售合同》第十一条约定的是逾期付款的责任，但双方亦签订了涉案《预售合同》附件十二，对于买受人采取贷款方式付款的情形进行了特别约定，且附件十二中明确约定“本补充协议有特别约定的，依照本补充协议执行；本补充协议未作特别约定的，依照主合同及其他补充协议执行”，本案争议亦是发生于贷款过程中，故因贷款发生的付款问题的相关违约责任应适用附件十二的约定。泛海公司的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，关于欧阳洁上诉所称一审法院未追加贷款银行为第三人参加诉讼属程序违法的意见，本院认为，本案审理的法律关系系泛海公司与欧阳洁之间的商品房预售合同纠纷，贷款银行并非法律规定必须参加诉讼的第三人，不追加贷款银行亦不影响本案事实查明，故一审法院未予追加贷款银行为第三人并无不当，本院对欧阳洁的该项上诉意见不予支持。综上，泛海公司、欧阳洁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24303元，由北京泛海东风置业有限公司负担21373元（已交纳），由欧阳洁负担2930元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 张 慧审 判 员 贾 旭二〇二〇年四月十四日法官助理 魏 举书 记 员 杨艳娇