湖南省洪江市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)湘1281执异5号 案外人：龙立文，男，1964年12月12日出生,汉族，住湖南省洪江市。 案外人：李青梅，女，1967年10月31日出生,汉族，住湖南省洪江市。 申请保全人：尹修忠，男，1964年7月15日出生，汉族，住湖南省洪江市。 申请保全人：王伟，男，1963年12月9日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 被保全人：湖南远东房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区人民南路9号，统一社会信用代码：91431200663984514G。 法定代表人：杨依霖，该公司总经理。 在本院审理申请保全人尹修忠、王伟与被保全人湖南远东房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人龙立文、李青梅对本院查封安江镇“沅水一城”项目中已网签给案外人龙立文、李青梅的XXX、XXX共2套房屋提出书面异议。本院于2020年4月8日受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人龙立文、李青梅称：洪江市人民法院在审理尹修忠、王伟与湖南远东房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据尹修忠、王伟的财产保全申请，于2019年8月2日作出了（2019）湘1281民初1058号民事裁定书，于2019年8月22日又作出了（2019）湘1281民初1058号之一民事裁定书，共查封了安江镇“沅水一城”90套房产，其中XXX号、XXX号两套房屋已依法网签至案外人名下。案外人系该项目拆迁安置户，经洪江市人民法院调解，该两套房屋系案外人的安置房，且已在洪江市住房保障服务中心依法办理了网签手续，房屋也已经交付给案外人，故请求洪江市人民法院将查封的安江沅水一城项目中的已依法网签给案外人的314、901共2套房产解除查封。 申请保全人尹修忠、王伟称：1、案外人和湖南远东房地产开发有限公司的债权债务并未得到法院生效判决的确认，故案外人无权对申请保全人申请查封被保全人湖南远东房地产开发有限公司的财产提出异议；2、案外人购买的是原洪江市再生资源公司仓库，属仓储用地，其与湖南远东房地产开发有限公司签订以地换房协议纯属项目合作伙伴关系，不是安置户，应负连带责任，其债权属于普通债权排在工程款之后，不具备优先权；3、案外人办理网签是2018年2月12日，但洪江市政府给房产部门专门出了通知，在沅水一城竣工验收前停办该项目的所有房产业务，且洪江市洪政（2015）74号明确说明本房产项目没有安置户；4、网签只能说明案外人和被保全人湖南远东房地产开发有限公司有购房合同关系，在办理过户登记以前，该房产的所有权依然是湖南远东房地产开发有限公司，案外人无权提出解除查封要求。案外人和湖南远东房地产开发有限公司的债权债务纠纷和被查封的房产没有直接关系；5、执行异议之诉是在生效判决执行环节才能提起，现在是审理环节，不存在执行异议之诉；6、申请保全人诉被保全人湖南远东房地产开发有限公司的工程款具有优先权，案外人与被保全人湖南远东房地产开发有限公司房屋买卖网签合同是普通债权，对查封房产的变现所得，受偿顺序排在工程价款之后。如法院错误解除查封造成申请保全人工程价款优先权损失，申请保全人将要求法院进行国家赔偿；7、案外人的债权是在申请保全人胜诉以后，在执行判决期间，如果案外人认为符合法定条件，其对被告湖南远东房地产开发有限公司的债权还优先于申请保全人的工程价款优先权，可以提起执行异议之诉，但是，本案尚在审期间，不在判决执行环节，案外人无权提起执行异议之诉。 被保全人湖南远东房地产开发有限公司未向本院提交书面意见。 本院查明，本院在审理尹修忠、王伟与湖南远东房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据尹修忠、王伟的财产保全申请，于2019年8月2日作出了（2019）湘1281民初1058号民事裁定书，裁定“将被申请人湖南远东房地产开发有限公司位于湖南省洪江市安江镇“沅水一城”的60套房产予以查封。在查封期间，不得进行转让、变卖、抵押或设立其他他项权权利，查封期限为3年”。洪江市住房保障服务中心于2019年8月15日向本院出一份《情况说明》，内容为：“经查询我单位业务系统，贵院出具的（2019）湘1281执保207号协助执行通知书所附清单内70X、70X、31X、90X……号共计三十八套房屋已经网签至他人名下，另查封清单50X、60X、70X重复，其余均为轮候查封”。2020年3月19日，洪江市住房保障服务中心出具《查询结果》一份，内容为：“经查询我单位业务系统，截止2020年3月19日，洪江市安江镇解放路沅水一城项目1栋20X房已网签至易忠胜（身份证号：4330011970XXXX0413）名下，合同编号为HH2018XXXX0032；1栋10XX号房已网签至杨玲（身份证号：4330211971XXXX102X）名下，合同编号为HH2018XXXX0064；1栋901房已网签至李青梅（身份证号：4330211967XXXX0022）名下，合同编号为HH2018XXXX0060；1栋314房已网签至龙立文（身份证号：4330211964XXXX0116）名下，合同编号为HH2018XXXX0046；上述四套房屋已于2019年8月14日由洪江市人民法院进行查封，查封文号为（2019）湘1281执保207号协助执行通知书”。因案外人龙立文、李青梅得知已网签至其名下的31X、90X号两套房产被本院查封，故向本院提出执行异议申请。 另查明：2010年12月21日，被保全人湖南远东房地产开发有限公司与杨锡银（土地登记权利人、股东代表）签订一份《土地换房合同书》，杨锡银将位于洪江市安江镇衙门口原再生资源公司4500余平方米土地以换房及门面的形式交予湖南远东房地产开发有限公司用于房地产开发（沅水一城项目）。同月，杨锡银、杨青来、谢元敏、易忠胜、龙立文、段章根六位股东签订《门面住房分配协议》，六股东将土地换房所得住房18套、门面9个进行了分配，六股东均签名认可。案外人龙立文依协议分得门面一个、住房两套。2012年3月21日，湖南远东房地产开发有限公司在该协议上签署认可意见。2015年7月8日，洪江市房产管理局出具《证明》，证明内容为：杨锡银、杨青来、谢元敏、易忠胜、龙立文、段章根系湖南远东房地产开发有限公司开发的沅水一城棚户区改造项目上报的拆迁安置户属实，其所分配的拆迁安置生活居住房，以其与湖南远东房地产开发有限公司签订的土地换房合同书及门面住房分配协议等相关补充合同为准。 2015年11月5日，谢元敏、申爱红、易忠胜、杨青来、龙立文、段章根就其与湖南远东房地产开发有限公司房屋拆迁安置补充合同纠纷一案诉诸本院，该案于2018年2月12日经本院主持调解已达成协议，协议约定了湖南远东房地产开发有限公司同日为谢元敏、申爱红、易忠胜、杨青来、龙立文、段章根办理20套住房（包括本案案外人主张的31X、90X号房）网签手续及其他事项。 案外人龙立文、李青梅系夫妻关系，龙立文依土地换房合同所分得的314号住房网签在龙立文名下、90X号住房网签在李青梅名下。该两套房均已交付，其中314号房已于2019年底装修入住，龙立文、李青梅均于2019年7月30日缴纳了该两套住房一年的物业管理费。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定:“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。因本案被保全的财产系诉讼争议标的以外的财产，案外人龙立文、李青梅基于实体权利对被保全财产提出书面异议，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人龙立文、李青梅所提执行异议的执行标的为不动产，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”尹修忠、王伟与湖南远东房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，在法院查封本案涉及的31X号、90X号房产前，湖南远东房地产开发有限公司已与杨锡银签订了土地换房合同书，本案案外人龙立文、李青梅依土地换房合同分配到了314号、901号房产，均不需要向湖南远东房地产开发有限公司支付房款，且该两套房屋已在查封前网签至案外人名下并已交付使用。由此可见，案外人龙立文、李青梅对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其所提执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，理由成立，本院予以支持。申请保全人尹修忠、王伟在答辩中所提的主张与本院所查明的事实不符且未提供充足的证据证实，本院不予采信。依照前述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下： 中止对湖南远东房地产开发有限公司的位于湖南省洪江市安江镇“沅水一城”房号为31X号、90X号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  杨海涛 人民陪审员  易逢求 人民陪审员  易立顺 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  钦 杨