北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2501号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京高科医院有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海二路6号1号楼。法定代表人：陈磊，执行董事。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京军海中医医院有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海三路3号1幢。法定代表人：***，执行董事。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：范文彦，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京迪兴工贸有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海二路6号1号楼320室。法定代表人：温绍山，董事长。委托诉讼代理人：钟杰，北京市坤宇律师事务所律师。上诉人北京高科医院有限公司（以下简称高科医院公司）、上诉人北京军海中医医院有限公司（以下简称军海医院公司）因与被上诉人北京迪兴工贸有限公司（以下简称迪兴工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初12063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。高科医院公司、军海医院公司共同上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或改判驳回迪兴工贸公司的一审全部诉讼请求并支持我们的一审全部反诉请求；一、二审诉讼费、反诉费由迪兴工贸公司承担。事实和理由：1.涉案《迪兴办公楼租赁合同》及《合同主体变更三方协议》在2012年10月19日至2032年10月31日期间合法有效，迪兴工贸公司应遵守租赁合同约定，保证该房屋的商业使用用途，在20年内持续满足经营目的。我们两公司的经营范围都是诊疗服务，承租的目的是用于开办医院进行商业经营，而非进行工业生产，在签订合同之前迪兴工贸公司对我们两公司的经营目的和出租前提条件十分清楚，在该租赁物处开办医院系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，涉案租赁合同第1.4条和5.1条有明确约定。涉案房屋在合同签订后短时间内未达到开办医院的条件，属迪兴工贸公司未履行在先的义务，我们有权依法拒绝其在后的给付租金的请求。依据合同法第六十七条之规定，一审法院判令我们向迪兴工贸公司支付租金属于适用法律错误，将我们的后履行抗辩认定为违约行为，属事实认定错误。2.迪兴工贸公司违约，应依法承担继续履行、采取补救措施、减少价款给付的违约责任。虽然短时间内该房屋未达到合同约定的商业用途的使用条件，但相对20年的租赁期限而言，还有时间采取补救措施达到合同约定的条件，且我们已对此房屋投入了巨额资金进行装修和购买仪器设施，迪兴工贸公司更有义务积极采取补救措施，否则就是损害我们的权益。从迪兴工贸公司单方违约始，到涉案房屋达到合同约定的条件之日止，我们有权要求迪兴工贸公司继续履行义务、采取补救措施等以实现我们的承租目的，且在仅有部分场地用于办公的情况下，应减少租金给付。因此我们请求迪兴工贸公司继续履行合同、采取补救措施、按照50%的标准支付租金符合法律规定且具有合理性，应予支持。一审法院未对迪兴工贸公司的违约行为进行惩治，显示公平，将造成我们的巨大损失。且涉案房屋的房产性质为工业厂房，不符合北京市人民政府对亦庄经济开发区的整体规划，如双方解约，迪兴工贸公司的房产也将长期空置。3.迪兴工贸公司无权单方解除合同。迪兴工贸公司违约在先，房屋未达到实现商业经营的条件，我们有权拒绝支付在后的租金，一审认定迪兴工贸公司有权解除合同属错判。4.迪兴工贸公司于2018年6月1日单方采取措施查封涉案房屋，该房屋处于迪兴工贸公司控制之下，因此判令高科医院公司腾房及给付占用费、支付滞纳金均属错判。5.一审判决第一项属事实认定错误和错判，该合同的主体已于2016年6月24日依据《合同主体变更三方协议》变更为北京高科医院，后北京高科医院更名为高科医院公司。6.2016年6月1日以后租赁合同的主体为高科医院公司，依据《合同主体变更三方协议》之约定，军海医院公司仅对高科医院公司履行合同义务进行担保，房屋使用主体系高科医院公司，腾退义务应由高科医院公司承担；一审法院判令军海医院公司承担各项义务属于错判。迪兴工贸公司辩称，同意一审判决。1.高科医院公司、军海医院公司在签订涉案租赁合同时已经取得了房屋产权证的复印件，明确知道房屋的用途，根据涉案租赁合同第1.4、5.1条之约定，我公司根本没有承诺房屋用于开办医院，高科医院公司、军海医院公司关于需具备开办医院条件的理解，完全是曲解合同约定，高科医院公司、军海医院公司租用房屋后实际投入使用，并且利用我公司的产权证实际办理了营业执照、经营许可。2017年10月至12月，我公司多次催款，高科医院公司、军海医院公司签收了通知，但是始终未支付租金，2018年我公司第一次起诉催要租金，高科医院公司、军海医院公司采取推诿逃避的态度，拒绝应诉。我公司按照约定行使合同解除权并再次起诉，因此高科医院公司、军海医院公司的第一点上诉理由不能成立。2.高科医院公司、军海医院公司所主张的履行抗辩权不能成立，在我公司发函催款、诉讼催款无果后，才依法行使合同解除权。在合同解除之前，高科医院公司、军海医院公司根本没有对房产用途提出过任何异议，合同解除之后，高科医院公司、军海医院公司提出上述异议，即便是有所谓的抗辩权，也已丧失。我公司没有违约行为，也不应承担任何责任。3.高科医院公司、军海医院公司占用房屋拒不腾退返还，一审法院按照北京市高级人民法院相关规定向高科医院公司、军海医院公司释明，希望组织办理房屋交接，但高科医院公司、军海医院公司拒不同意安排，高科医院公司、军海医院公司在2018年年底忽然反诉，其准备二次装修前已经将原有装修物全部拆完，但依然坚持法院鉴定，拖延诉讼，高科医院公司、军海医院公司应该继续承担房屋占用费。4.根据《合同主体变更三方协议》，高科医院公司、军海医院公司应承担连带责任。迪兴工贸公司向一审法院起诉请求：1.确认迪兴工贸公司与高科医院公司签订的《迪兴办公楼租赁合同》于2018年6月1日解除；2.判令高科医院公司及军海医院公司将位于北京经济技术开发区经海二路6号迪兴办公楼（建筑面积4123.23平方米）及其配套设施腾空并返还；3.判令高科医院公司给付办公楼租金1676697元（自2017年10月1日起至2018年5月31日止）；4.判令高科医院公司支付房屋占用费（按6927元/天，自2018年6月1日起至实际腾空返还之日止）；5.判令高科医院公司给付滞纳金254990元（自2017年10月11日起至2018年5月31日止）；6.判令高科医院公司给付滞纳金（按1676.69元/天，自2018年6月1日起至租金结清之日止）；7.判令军海医院公司对上述债务承担连带给付责任；8.诉讼费由高科医院公司、军海医院公司承担。高科医院公司、军海医院公司向一审法院提出反诉请求：1.确认迪兴工贸公司的解除通知无效，判令迪兴工贸公司继续履行合同并办理相关手续，向高科医院公司及军海医院公司提供符合商业用途的房屋；2.判令迪兴工贸公司退还租金4579575元；3.反诉费由迪兴工贸公司承担。一审法院认定事实：2012年10月19日，迪兴工贸公司（甲方）与北京军海医院（乙方）签订《迪兴办公楼租赁合同》，约定甲方将位于北京经济技术开发区经海二路6号迪兴办公楼（房屋产权证备案地址：北京市大兴区亦庄镇东部工业区1幢）出租给北京军海医院，套内建筑面积为4123.23平方米，乙方承租上述房屋作为商业经营使用，事先未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁房产的使用用途；租赁期限为20年，自2012年11月1日起至2032年10月31日止（计租日期为2013年4月1日起）；2012年11月1日至2017年10月31日，租金标准为1.60元/平方米/天，每年租金2407966元；2017年11月1日至2022年10月31日，租金标准为1.68元/平方米/天，每年2528364元；乙方应在2013年4月1日前支付2013年4月1日至2013年6月30日的租金601991.5元，而后租金每三个月支付一次，即每年的1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前预交租金并汇入甲方开户银行账户；双方约定2012年11月1日至2013年3月31日为免租金装修期，乙方有权装修使用且无须支付租金；关于违约责任，乙方违反本合同的约定未如期支付甲方租金，如拖欠超过10天的，乙方除需支付拖欠的全部租金外，此后每逾期一日，需向甲方缴纳所欠租金总额的1‰的滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权终止本协议，乙方须赔偿甲方因此造成的损失。军海医院公司在签订本合同7个工作日内向迪兴工贸公司缴纳保证金276970元。租赁合同签订后，迪兴工贸公司（甲方、出租方）与北京军海医院（乙方、原承租方）、北京高科医院（丙方、现承租方）签订《合同主体变更三方协议》，约定甲乙双方于2012年10月19日签订的《迪兴办公楼租赁合同》，用途实际为丙方的设置的经营场地，租赁期限至2032年10月31日止，且丙方已实际使用并支付租金至今。乙方拟将于2012年10月19日与甲方签订的上述租赁合同中承租方的全部权利和义务无偿变更给丙方。三方协商如下：1、本协议各方同意丙方取代乙方成为上述既有合同的现“承租方”；2、乙、丙双方须保证丙方具有履行本协议所需资质和条件，如因不具备相关资质和条件给甲方造成损失的，由乙丙双方承担连带赔偿责任；3、丙方承诺其已经仔细阅读及了解租赁合同下的所有内容，并同意承租乙方在租赁合同下位于北京经济技术开发区经海二路6号院迪兴办公楼的所有权利和义务；丙方承诺使用期内完全遵守原租赁合同下的各项条款、条文，接受原租赁合同约定的甲方物业管理条文；……5、乙方承诺若丙方未能履行租赁合同下的义务，则由乙方继续承担。自2017年10月1日起，高科医院公司欠交涉案房屋房租。2018年5月24日，迪兴工贸公司向高科医院公司发出《关于解除迪兴办公楼租赁关系、收回房屋、催缴租金的通知》，载明自2018年6月1日起，迪兴工贸公司解除与高科医院公司迪兴办公楼（4123.23平方米房屋及其配套设施）的租赁关系……，高科医院公司至今未交纳欠付租金。另查，2016年6月14日，北京高科医院更名为北京高科医院有限公司。2017年10月30日，北京军海医院将企业名称变更为北京军海医院有限公司。在本案审理过程中，双方均认可签订合同时双方均知悉涉案房屋性质为办公，合同签订后因涉案房屋不具备开办医院条件，涉案合同无法正常履行。经释明，高科医院公司、军海医院公司坚持要求继续履行合同。在法院限定的期限内，高科医院公司及军海医院公司未提供证据证明其支付保证金情况，迪兴工贸公司认可收到保证金276970元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。迪兴工贸公司与北京军海医院签订《迪兴办公楼租赁合同》以及迪兴工贸公司、北京军海医院、北京高科医院三方签订《合同主体变更三方协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同当事人应当严格依照合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点之一系违约责任的承担。首先，《迪兴办公楼租赁合同》约定“承租上述房屋作为商业经营使用，事先未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋使用用途”；双方均认可在签订《迪兴办公楼租赁合同》过程中迪兴工贸公司出示了房屋产权证，在房屋产权证上载明规划用途为“办公”。基于上述情况，法院认为迪兴工贸公司在签订合同过程中并不存在隐瞒房屋性质的情况，高科医院公司、军海医院公司在承租房屋时对涉案房屋的性质应属明知，在明知涉案房屋系“办公”的情况下签订的《迪兴办公楼租赁合同》及《合同主体变更三方协议》。其次，高科医院公司、军海医院公司作为从事经营范围与医疗相关的企业，其应对涉案房屋是否符合开办医院条件作出判断，迪兴工贸公司作为出租方其义务为提供符合合同约定及房屋产权证一致的房屋，且迪兴工贸公司并未对上述事项作出过承诺；最后，在发现涉案房屋无法实现合同目的的情况下，高科医院公司、军海医院公司应积极与出租方沟通协调租赁合同的履行问题，而不应以不支付租金的方式消极处理。高科医院公司、军海医院公司均未提交证据证明其因房屋性质问题与迪兴工贸公司进行过沟通。综合上述情况，高科医院公司、军海医院公司未按照合同约定给付租金的行为已经构成违约。根据相关法律规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。在合同履行过程中，高科医院公司未提供证据证明其已将涉案房屋交付迪兴工贸公司，故迪兴工贸公司于2018年5月24日向高科医院公司送达《关于解除租赁关系、收回房屋、催缴租金的通知书》，通知其双方租赁合同自2018年6月1日解除，于法有据，迪兴工贸公司与高科医院公司签订的《迪兴办公楼租赁合同》于2018年6月1日解除；高科医院公司、军海医院公司要求确认迪兴工贸公司的解除通知无效的反诉请求，于法无据，法院不予支持。关于迪兴工贸公司要求高科医院公司将位于北京经济技术开发区经海二路6号迪兴办公楼（房屋产权证备案地址：北京市大兴区亦庄镇东部工业区1幢）及其配套设施腾空并返还的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。鉴于军海医院公司承诺若高科医院公司未能履行租赁合同下的义务，则由军海医院公司继续承担。故军海医院公司应对上述义务承担连带责任。关于迪兴工贸公司要求给付租金1676697元（自2017年10月1日起至2018年5月31日止）的诉讼请求，证据充足，法院对此不持异议，军海医院公司对上述债务承担连带责任；扣除军海医院公司已经给付房屋押金276970元，高科医院公司、军海医院公司仍需给付房屋租金1399727元。关于迪兴工贸公司要求高科医院公司给付滞纳金254990元（自2017年10月11日起至2018年5月31日止）及滞纳金（以1676.69元/天为标准，自2018年6月1日起至租金结清之日止），的诉讼请求，根据租赁合同约定，承租方拖欠房租超过10天的，需向出租方交纳滞纳金，故迪兴工贸公司要求违约方支付合同存续期间的滞纳金于法有据，法院予以支持。关于滞纳金的数额，现高科医院公司、军海医院公司要求主张的滞纳金数额过高，法院根据公平原则，结合解除合同对双方造成的实际损失依法对滞纳金数额予以调整。军海医院公司对上述债务承担连带责任。关于迪兴工贸公司要求高科医院公司支付房屋占用费（按6927元/天，自2018年6月1日起至实际腾空返还之日止）的诉讼请求，因双方均认可涉案房屋已经上锁，但均不认可涉案房屋是由已方上锁，考虑到高科医院公司未提供证据证明其已将涉案房屋交付给迪兴工贸公司，且在审理过程中明确表示拒绝腾房，故因合同解除后高科医院公司继续控制占用涉案房屋，依法应当支付给迪兴工贸公司房屋占用费，占用费应参照租赁合同房租计算标准进行计算。鉴于军海医院公司承诺若高科医院公司未能履行租赁合同下的义务，则由军海医院公司继续承担。故军海医院公司应对上述义务承担连带责任。综上，一审法院判决：一、确认北京迪兴工贸有限公司与北京高科医院有限公司签订的《迪兴办公楼租赁合同》于2018年6月1日解除；二、北京高科医院有限公司、北京军海中医医院有限公司于判决生效之日起十日内腾空北京市大兴区亦庄镇东部工业区1幢房屋及其配套设施（套内建筑面积为4123.23平方米）并返还北京迪兴工贸有限公司；三、北京高科医院有限公司、北京军海中医医院有限公司于判决生效之日起十日内给付北京迪兴工贸有限公司租金1399727元；四、北京高科医院有限公司、北京军海中医医院有限公司于判决生效之日起十日内向北京迪兴工贸有限公司支付房屋占用费（按6927元/天，自2018年6月1日起至实际腾空返还之日止）；五、北京高科医院有限公司、北京军海中医医院有限公司于判决生效之日起十日内给付北京迪兴工贸有限公司滞纳金100000元；六、驳回北京迪兴工贸有限公司其他诉讼请求；七、驳回北京高科医院有限公司、北京军海中医医院有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。庭审中，高科医院公司、军海医院公司主张迪兴工贸公司未保障涉案租赁标的达到开办医院条件的主要理由为，2018年高科医院公司对涉案租赁标的进行二次装修时，迪兴工贸公司未配合其办理施工许可、消防许可等审批手续。另查，2019年11月14日，北京军海医院有限公司名称变更为北京军海中医医院有限公司。本院认为，本案中，迪兴工贸公司与军海医院公司签订的《迪兴办公楼租赁合同》以及迪兴工贸公司、军海医院公司、高科医院公司三方签订的《合同主体变更三方协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。在合同履行过程中，高科医院公司、军海医院公司未能依约履行给付租金之合同义务，其上诉称系因迪兴工贸公司未能按照合同约定先行履行保障涉案房屋具备开办医院之条件的先合同义务，迪兴工贸公司违约在先，故高科医院公司、军海医院公司有权拒绝给付租金。涉案租赁合同明确约定“乙方承租上述房屋作为商业经营使用”，并未将房屋用途明确限定为开办医院，此为其一。其二，高科医院公司、军海医院公司陈述其所主张的迪兴工贸公司未履行先合同义务具体是指其2018年对涉案租赁标的进行二次装修时，迪兴工贸公司未配合其办理施工许可、消防许可等审批手续，但高科医院公司、军海医院公司未能提供充分的证据证明迪兴工贸公司存在拒绝配合之事实。其三，退一步讲，即便高科医院公司、军海医院公司主张的迪兴工贸公司拒绝配合其办理相关手续的事实存在，根据本案查明的事实可见，自2017年10月1日起涉案租赁标的的租金即已处于欠付状态，亦系高科医院公司、军海医院公司违约在先。鉴于一审法院已经就违约责任的承担问题进行了详细论述，本院在此不再赘述。至于高科医院公司、军海医院公司上诉称迪兴工贸公司单方查封涉案房屋一节，一审法院亦已进行详细阐述，高科医院公司、军海医院公司亦未在二审期间就该问题提供新的证据，本院亦不再赘述。至于一审法院认定的各项义务的履行主体问题，涉案《合同主体变更三方协议》明确约定高科医院公司、军海医院公司须保证高科医院公司需具备履行协议所需的资质和条件，且军海医院公司承诺若高科医院公司未能履行租赁合同下的义务，则由军海医院公司继续承担，故本院对一审法院确定的各项义务的履行主体不持异议。综上所述，高科医院公司、军海医院公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55689元，由北京高科医院有限公司、北京军海中医医院有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年四月十六日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞