江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9743号上诉人（原审原告）：李玉希，女，1993年1月29日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：朱磊，江苏恒旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于啸，男，1993年10月4日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：朱军，江苏田湾（东海）律师事务所律师。上诉人李玉希因与被上诉人于啸所有权确认纠纷一案,不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初5690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉希上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。主要事实和理由：一判决仅认定上诉人的购房出资为首付款50万元，并进而以50万元与房屋总价之比例确定上诉人的房屋共有份额，既与事实不符，也与法律相悖，更有违公平公正原则。上诉人和被上诉人作为房屋的共同买受人，当全部房屋价款支付完毕之时，即已完成了物权取得的原因行为，其后的除登记行为之外的任何行为均与物权取得无关。同时，依涉案商品房预售合同之约定，首付款和按揭贷款同是房屋价款的组成部分，二者在商品房预售合同的履行层面上只有支付先后的区分，并无性质上的区别。因此本案中，当按揭贷款办理完毕并由银行支付至开发商账户之时，双方对于房屋的出资即已经确定。也因此，对于双方出资问题的判断，取决于对贷款是双方所贷还是单方所贷的判断。而无论从哪个角度进行判断，涉案按揭贷款均系上诉人和被上诉人双方共同所贷。1、双方以情侣身份作为房屋的共同买受人，在办理按揭贷款时，双方的真实意思不可能是单方所贷。因为无论是未来的婚姻关系，还是共同买受人的交易地位，都充分表明，在双方的真实意思中，贷款只能是双方共同所贷。2、尽管按揭贷款的手续上，贷款人一栏只填写了被上诉人一人，但一方面，这种填写是根据银行的贷款要求所填，另一方面，上诉人在贷款手续上也是作为共同还款人受到贷款义务的拘束。因此，仅依贷款手续所载，基于风险收益对等原则，也应当认定贷款系双方共同所贷，上诉人对于贷款享有应有的权利。3、众所周知，银行之所以愿意发放按揭贷款，其真正的原因不在于贷款人乃至其他贷款参与主体的个人信用，而是在于房屋抵押。同样，案涉贷款之所以发放，是因为案涉房屋的抵押。而在法律上，房屋抵押权对于债务清偿居于先行保障地位。在此情况下，真正承受按揭贷款风险的是支付50万元首付款的上诉人，而不是仅支付155033元首付款的被上诉人。房屋一旦被银行拍卖，上诉人的损失将远远大于被上诉人。因此，本案以房屋抵押所取得的贷款，当然应当认定为双方共同所贷。同时更需强调，双方在贷款时以自有资金投入的只是首付款，因此某种意义上说，是首付款决定了贷款。也因此，在双方情侣关系破裂之后，对于双方的贷款份额，应当与首付款的份额相适应。4、被上诉人对于贷款的还款行为，不能作为双方物权份额的判断因素。其一，自贷款由银行支付给开发商之时起，双方对于物权的份额已经确定。其二，为了符合贷款手续，用于还贷的银行卡账户必须设为被上诉人账户，因此，在双方情侣关系存续期间，虽然还贷资金是从被上诉人账户所出，但不能据此认为系被上诉人单独还贷，而在双方关系破裂后，上诉人不掌握专设的用于扣还贷款的银行卡账户，不具备主动还贷的客观条件。所以，被上诉人此时的还贷行为所产生的只是其与上诉人之间的债的关系。其三，被上诉人在本案诉讼发生后的还款行为，是基于特殊的排除上诉人权益的目的所为，存在恶意，更对物权份额的确定不产生任何影响力。如果诉讼过程中房屋价格暴跌，被上诉人也不可能如此积极还款。原判之所以错误，其根源正是在于对贷款归属问题的判断错误，因为原判仅以之后的还款行为即反推实际早在贷款办理之时即已经确定的贷款归属，错误地将贷款全部视为被上诉人的单方出资。而公正明确贷款归属问题之后，即不难判断，上诉人对于房屋所享有的份额绝不是原判所认定的23%。尤其需要强调，本案对于房屋份额的判断，任何绕开首付款、不以首付款作为前提的结论，都注定不可能公正。一个非常浅显的理由，在承担同样风险的前提下，真金白银拿出50万的投资者，其获益会远低只拿出155033元的共同投资者，无论如何都难以令人信服，因为它挑战了人的基本价值观。于啸辩称：1、上诉人第一条上诉理由不能成立。双方之前是情侣关系，并非夫妻关系。两种行为产生的法律责任完全不一样。情侣身份并不能推定个人贷款为共同贷款，涉案房产的贷款系于啸个人所贷，个人购房借款担保合同中明确记载借款人为于啸个人，而李玉希是作为抵押物共有人同意以房产抵押才签字的，该贷款非上诉人所称的双方共同所贷。2、上诉人第二条上诉理由不能成立。借款合同上的借款人一栏未写李玉希的名字，这并非是银行要求的，站在银行的立场，多一个借款人多一份保障银行何乐而不为。按照合同相对性的原则，李玉希非借款人，其自然不受借款合同中借款人应当履行的义务所约束，于啸如果发生未按照借款合同约定偿还借款，那么李玉希可能会受到影响，这个影响来自于两个方面，一方面李玉希是作为抵押物的共有人，涉案房产已经抵押，银行可以行使抵押权，通过法院来处分抵押物；另一方面，李玉希在银行提供的共同还款承诺书上签字了，表明李玉希是借款合同的担保人，作为担保人可能要承担担保责任，其承担的责任归根结底还不是因为其是共同借款人才产生的责任。3、上诉人的第三条上诉理由不能成立。房屋的抵押贷款能否通过审批，额度的大小是受多种因素影响的，包括但不限于个人征信、收入状况、国家政策、银行内部规定、有无担保人等。所有因素中至关重要的是个人的征信情况。支付首付款并非商品房按揭贷款发放的决定因素，即便付了首付款，因个人征信导致贷款未发放的比比皆是，上诉人所称房贷的发放在于有房产抵押，此观点显然是错误的。银行在做商品房按揭贷款时均会进行房产抵押，按照上诉人的逻辑，所有房贷都能通过审批，个人征信报告的查看也就多此一举，但现实情况并非如此。4、上诉人的第四条上诉理由不能成立。按照《中华人民共和国物权法》第九十四条和一百零四条的规定，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。按份共有人对共有的不动产享有的份额，在没有约定的情况下，按照出资额确定。涉案房产划分份额的唯一依据就是出资额。上诉人所称自贷款由银行支付给开发商之时起，双方对于物权的份额已经确定了，此观点明显也是错误的。房产份额在法院判决前是动态的，于啸一方陆续偿还借款，而李玉希分文未偿还，那么于啸的房产份额自然逐渐增多。在婚姻关系中，夫妻一方的还贷认定为共同还贷，但于啸和李玉希并未登记结婚，于啸所偿还的个人贷款就是其个人贷款，不能认定、推定为双方共同还贷。房产份额的划分依据是出资额的多少，于啸一方偿还的贷款并未影响李玉希的利益。涉案房产的按揭贷款均是于啸父母所支付，于啸在2017年2月份辞职后没有经济收入。李玉希除了支付首付款，对于涉案房产无其他任何添附行为。2017年1月份于啸就开始偿还按揭贷款，每月是7000多元，还了将近两年多时间，这些钱款均来自于啸父母，在这两年时间内，李玉希、于啸属于恋爱期正常状态，李玉希未偿还按揭贷款分文，反而于啸在此期间为了维系恋爱关系，分多次共支付9万多元给李玉希。于啸除了支付按揭贷款，还花费了其他的一些费用，如支付物业费6000多元，还因装修合同毁约导致定金损失4000多元，另外，于啸父母支付逾期清理费用28000多元。于啸在原审中所提交的这些证据，能够证实其对于涉案房产的出资额，原审判决以出资额确定房产份额符合法律规定，符合公平合理的原则。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。李玉希向一审法院起诉请求：1、分割南京市浦口区房屋；2、分割比例为李玉希占76.93%，于啸占23.07%；3、诉讼费按比例承担。一审法院认定事实：李玉希与于啸原系情侣关系。2015年11月1日南京滨江雅居乐房地产开发有限公司（甲方）、李玉希、于啸（乙方）签订《商品房预售合同》,约定:甲方预售给乙方的商品房位于浦口区,建筑面积135.98平方米，单价16090元/平方米，总价2187929元。乙方应于2015年10月27日前向甲方支付定金50000元，2015年11月3日前支付657929元，商业性贷款1530000元。甲方应于2017年5月31日前向乙方交付该商品房。后于啸（借款人）、中国工商银行股份有限公司南京城西支行（贷款人）、南京滨江雅居乐房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号2015-973号），载明：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款金额为人民币1530000元。本合同项下贷款用于购买浦口区雅居乐滨江花园3幢2单元1605室，建筑面积135.98平方米的房屋。贷款期限为30年，自2015年12月1日至2045年12月1日。2015年11月1日李玉希、于班（于啸父亲）、陶明娟（于啸母亲）共同承诺：借款人于啸因资金不足，向贵行申请个人住房贷款，贷款期限360月，贷款金额153万元，本人在此承诺，自愿与借款人共同承担还款义务，负责共同按时偿还贷款本息，直至贷款本息全部结清为止。2015年12月1日，于啸、李玉希（抵押人、甲方）、中国工商银行股份有限公司南京城西支行（贷款人、乙方）、南京滨江雅居乐房地产开发有限公司（开发商、丙方）签订《南京市房地产抵押合同》，约定：第一条、本合同所对应担保的主债合同为《个人购房借款/担保合同》，合同编号：2015-973，以上借款合计人民币1530000元。第二条、甲方已与丙方签订宁房买卖契字第2015328451号《南京市商品房买卖契约》，其契载房屋座落浦口区雅居乐滨江花园3幢2单元1605室，建筑面积为135.98平方米，购房总价款为人民币2182929元。2017年7月2日南京滨江雅居乐房地产开发有限公司（甲方）、李玉希、于啸（乙方）签订《南京市商品房预售合同》补充协议，约定：一、乙方向甲方购买的坐落于南京市浦口区，该商品房单价为人民币16090元，原合同约定的总房价为人民币2187929元。二、根据原合同约定，该商品房的建筑面积与产权登记面积误差比在±3%以内（含本数），房价款按约定的商品房补差单价多退少补，面积误差比超过-3%以上（不含本数），甲方按约定的商品房补差单价双倍退还乙方。现经测绘部门测定，该套商品房的实测面积为135.80平方米，比合同约定建筑面积135.98平方米减少0.18平方米，故甲方需向乙方退还房价款人民币2896元，最终产权总房价2185033元。以银行汇款方式支付。三、双方同意以调整后的总房价款及实测的面积作该房有关税费的计价标准。四、原合同规定的其他条款仍保持不变，双方必须严格遵守执行。五、本补充协议为双方签订的《南京市商品房预售合同》的补充，若与原合同规定不同，以本补充协议为准。一审庭审中，李玉希陈述其支付案涉房屋首付款500000元，后未归还案涉房屋的贷款，案涉房屋于2017年5月29日交付，其与于啸均有房屋钥匙。于啸对此不持异议，但陈述500000元首付款是与李玉希父母商量好暂借的，后其已归还李玉希500000元首付款。李玉希陈述案涉房屋首付款为657929元，后因面积差异退还2897元，最终首付款为655033元，故其主张享有份额76.33%（500000元/655033元）。本案在审理过程中，李玉希提交案涉房屋的购房发票，证明案涉房屋金额为2185033元，于啸对此不持异议。于啸提交个人贷款结清证明，证实借款人于啸于2016年1月1日申请的贷款金额1530000元，本金及利息已于2019年8月22日全部结清。李玉希对该证明真实性不持异议，但认为于啸于起诉后一次性缴纳案涉房屋贷款，意图多占投资比例，以获取更多的分割收益。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中李玉希主张其支付了案涉房屋首付款500000元并提交银行交易明细等予以证明，于啸认可李玉希支付首付款500000元，但陈述已归还李玉希该500000元首付款，其提交证据不能证明该主张，应承担举证不能的法律后果。因李玉希提交案涉房屋购房发票证明案涉房屋购房款为2185033元，李玉希庭审中陈述其支付首付款500000元，后未归还案涉房屋的贷款；于啸提交个人贷款结清证明，证实于啸2016年1月1日申请的贷款金额1530000元，本金及利息已于2019年8月22日全部结清。对此，一审法院在综合考虑李玉希、于啸双方对案涉房产的出资份额的基础上，依据公平合理的原则，认定案涉位于南京市浦口区房屋为李玉希、于啸二人按份共有，其中李玉希占23%（500000元/2185033元）的份额，于啸占77%[（2185033元-500000元）/2185033元]的份额。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第七十八条之规定，一审法院作出判决：确认位于南京市浦口区房屋为李玉希、于啸二人按份共有，其中李玉希占23%的份额、于啸占77%的份额。二审中，当事人没有提交新的证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。李玉希明确其上诉请求为：确认李玉希对案涉房屋享有的份额按照首付款50万元加上按揭贷款153万元的1/2在总房价218.5033万元中所占比例确定，即（50+76.5）万元÷218.5033万元=57.893862%。本院另查明，以于啸为借款人所贷案涉贷款1530000元，于2016年1月1日发放，自2016年2月起按月正常扣款偿还，2018年8月2日发生一笔提前还款，金额为50万元；2018年9月6日发生一笔提前还款，金额为45万元；2019年8月22日以提前还款方式结清全部本金及利息。共计归还本金1530000元，利息197126.08元。上述事实，有李玉希提交的南京市商品房预售合同、南京市商品房预售合同补充协议、预售定金发票、预售购房款发票、中国银行交易明细、邮政储蓄卡交易明细、农业银行交易明细、南京雅居乐开发有限公司收据、刷卡单存根、不动产登记资料查询结果证明、谈话笔录、光盘、购房发票，于啸提交的南京市房地产抵押合同、工商银行个人借款凭证、个人购房借款/担保合同、票据、银行交易明细、共同还款承诺书、借记卡明细清单、中国农业银行交易明细清单、室内装修工程设计协议书、微信截图、银行流水、个人贷款结清证明及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案二审的争议焦点为：李玉希、于啸就案涉房屋各自享有的产权份额应如何认定。本案中，李玉希、于啸原系情侣关系，2015年11月1日双方作为共同购房人签订商品房预售合同购买案涉房屋，案涉房屋不动产登记资料显示权利人为李玉希、于啸，登记时间为2015年11月10日。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。故本院认定双方对案涉房屋存在按份共有关系。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。李玉希、于啸取得案涉房屋所有权系基于前述商品房预售合同的履行，相应不动产物权的取得，经依法登记，即发生效力。在取得物权时，双方对共有份额没有约定，此后亦未进行明确约定，故对于双方之间就所占份额产生的争议，依据前述法律规定，应对双方购房出资额进行审查。李玉希、于啸向售房人履行付款义务并取得案涉房屋产权后，双方已经实际完成出资，首付款或贷款仅是出资类型不同，并不影响双方完成出资事实的认定，相应贷款是出资人因购房对提供贷款银行所负债务。于啸、李玉希作为共同购房人签订购房合同，又作为共同抵押人就案涉房屋进行抵押贷款，结合首付款支付、共同还款承诺书签订等情形，该贷款应认定为李玉希与于啸因购买案涉房屋共同出资，因双方未明确约定贷款的分担偿还比例，本院认定双方对该贷款的权利和义务均等额享有。于啸主张其为贷款合同借款人，故该贷款均系其个人出资，本院不予采信。自2018年8月2日于啸分数笔提前还款结清全部贷款本息，该行为消灭了于啸、李玉希因购买案涉房屋对提供贷款银行所负债务，客观上有利于双方纠纷的解决，但于啸以此主张其即享有已偿还贷款部分对应的房屋产权份额，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，案涉房屋购房款总额2185033元，首付款655033元，其中李玉希出资50万元，于啸出资155033元；购房贷款1530000元，于啸、李玉希各占765000元；据此计算李玉希所占的份额为57.89%，于啸所占的份额为42.11%。根据权利义务相一致原则，李玉希应将其应负担的765000元贷款本金及已支付贷款利息的一半即98563.04元支付给于啸，本金利息两项合计863563.04元。本案一审诉讼费，因李玉希一审诉请为诉讼费按比例承担，故一审案件受理费24303元，由李玉希负担14069元，由于啸负担10234元。综上所述，李玉希的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初5690号民事判决为：确认位于南京市浦口区房屋为李玉希、于啸二人按份共有，其中李玉希占57.89%的份额、于啸占42.11%的份额；二、李玉希于本判决生效之日起十日内向于啸支付863563.04元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24303元，由李玉希负担14069元，由于啸负担10234元；二审案件受理费24303元，由李玉希负担10234元，由于啸负担14069元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年四月十三日书记员  郭旭冬