河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1844号上诉人(原审原告、反诉被告):郝政杰，男，汉族，1995年9月13日出生，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：刘娜娜，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，该公司员工。原审第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号。负责人：石永栓，该行行长。委托诉讼代理人：王彪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵宏骏，男，该公司员工。上诉人郝政杰与上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称恒龙公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行河南省分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。郝政杰上诉请求：一、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28564号民事判决书第四项、第八项，改判支持由被上诉人支付上诉人按揭购房款3130000元及利息（利息以3130000元为基数，自2017年10月16日起至2019年8月20日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月21日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案第三人建设银行河南省分行经人民法院传票传唤并未参加原审法院开庭审理，根据上述规定原审法院应仅处理商品房买卖合同纠纷。在上诉人与被上诉人商品房买卖合同解除后，被上诉人应依法退还上诉人已经支付的全部购房款及相应利息。而原审法院却适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该条款仅适用于商品房买卖合同和贷款合同均解除的条件下。而本案，上诉人原审并未主张要求解除与第三人建设银行河南省分行的借款合同，第三人建设银行河南省分行也并未主张解除双方之间的借款合同，故上诉人与第三人之间的贷款合同尚未解除。原审法院适用上述第二十五条第二款规定，属于适用法律错误。另，因原审法院仅判决被上诉人对上诉人已支付的首付款及已偿还的贷款金额等承担还款责任，未对上诉人剩余部分的按揭购房款进行判决处理，导致上诉人仍要继续偿还银行贷款。原审法院判决仅支持截止到2019年11月21日已偿还的银行贷款金额，而对于其后继续支出的银行贷款，上诉人只能继续向被上诉人主张，将会增加上诉人的诉累，导致上诉人损失继续扩大，不利于案结事了。综上所述，一审民事判决适用法律错误，漏判诉请，应当予以改判。恒龙公司辩称，一审法院判决结清银行贷款事实认定清楚，但法律适用错误，判决结果超出原告诉讼请求。银行按揭贷款合同作为商品房买卖合同的从属合同应一并诉予解除，一审中因郝政杰未提起一并解除，故恒龙公司追加银行作为第三人参与诉讼，一审法院准许追加后进行一并审理。但根据事实及法律规定，银行按揭贷款合同双方为上诉人郝政杰与第三人银行，恒龙公司仅作为合同担保一方，在涉案商品房未正式抵押之前承担阶段性的担保责任，并不享有合同双方应当的权利义务，解除合同及偿还贷款的责任不应当由恒龙公司承担。一审判决中，要求恒龙公司退还郝政杰首付款并支付利息、已偿还贷款本金及利息并另增加利息、清偿银行剩余贷款，明显不公，恒龙公司不应当承担上诉人郝政杰已还贷款的利息及清偿银行剩余贷款。且贷款合同权利义务双方为上诉人与银行，法院应当就上诉人郝政杰与第三人银行之间的法律关系进行处理。恒龙公司上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019)豫0191民初28564号民事判决书第三项利息部分、第四项，依法改判或发回重审。2、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019)豫0191民初28564号民事判决书第五项，依法改判或发回重审。3、依法判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院判决事实认定错误，判决结果严重背离事实，超出原告诉讼请求。银行按揭贷款合同作为商品房买卖合同的从属合同应一并诉予解除，一审中因被上诉人未提起一并解除，故上诉人追加银行作为第三人参与诉讼。但根据事实及法律规定，银行按揭贷款合同双方为被上诉人与第三人银行，上诉人仅作为合同担保一方，在涉案商品房未正式抵押之前承担阶段性的担保责任，并不享有合同双方应当的权利义务，解除合同及偿还贷款的责任不应当由上诉人承担。二、一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。商品房买卖合同第九条明确约定：逾期180日后，买受人有权单方解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。上述条款作为本案的违约金条款，理应适用于本案。《商品房买卖合同》对违约金的计算方式有明确的约定。而利息属于法定孽息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其损失，不应一并适用。一审法院却对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。三、一审法院案件事实认定不清，遗漏证据，判决有失公允。根据上诉理由二，违约金与利息不应一并适用在同一案件中，不仅违反法律规定，也违反了公平公正的法律原则。若法院认为本案合同约定违约条款过低不予适用，则在判决总额中应当扣除上诉人已经支付的违约金。一审诉讼过程中，上诉人已经按照合同的约定支付了部分违约金给被上诉人。上诉人于庭审中出具了收条、付款回单等作为证据，收条中也写明，若被上诉人退房，则款项从总额中扣除。在一审判决主文中法院也予以承认上诉人提交的证据，但一审法院并未从判决中扣除。四、一审法院判决解除《停车位合同》，违反合同法律规定。根据合同的独立性，合同的解除应根据该合同的约定或者法定解除条件，本案中，《停车位合同》是基于双方意思表示一致的基础上签订的，合法有效，与本案《商品房购买合同》非同一法律关系，也非附属关系，且不符合上述合同法规定的任何一条解除条件。法院以“因商品房买卖合同解除，致使停车位使用协议的目的无法实现”为由，解除双方合法有效的《停车位合同》，明显有违法律规定。另，若被上诉人坚持按照合同约定解除合同，则其依据的是《停车位合同》第12条约定，根据该约定，被上诉人单方解除《停车位合同》的，需按车位总价款的10％向上诉人支付违约金，其无权要求上诉人全额退还车位款及支付利息。一审法院判决《停车位合同》与《商品房买卖合同》一并解除，无法律依据，且判决上诉人全额退款并支付利息也无事实和法律支持。五、因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，上诉人不应当承担违约责任。施工过程中，因近年来国家对于大气污染防治，每到秋冬季节，郑州地区出现雾霾重污染天气需要治理，涉案项目常常根据政府、管委会及相关部门的指令，采取封土令等暂停施工措施，严重影响了交房周期，上诉人对于逾期交房并不存在过错。因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，上诉人不应当承担违约责任。一审法院对上诉人的答辩意见不予采纳，属于事实认定错误。综上，一审庭审中案件事实认定不清，判决遗漏证据，且适用法律错误，请二审法院依法改判，或发回重审，支持上诉人的上诉请求。除上诉状外补充一点。原审法院适用法律错误，对于本案标的巨大且一方众多的群体性案件不应当适用简易程序。原审法院未经双方同意的情况下进行简易程序，违反一审法律程序。郝政杰辩称：一、一审法院判决未超出郝政杰原审诉讼请求，且恒龙公司应支付郝政杰所有已付款项及对应利息、违约金。本案一审法院将建设银行河南省分行追加为第三人，但第三人经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。本案郝政杰及第三人均未提出解除《个人住房（商业用房）借款合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”本案第三人并未提起诉讼请求，故一审法院仅应处理商品房买卖合同纠纷。在郝政杰与恒龙公司商品房买卖合同解除后，被上诉人应依法退还上诉人已经支付的全部购房款、其他已付款项及相应利息、违约金等。二、利息和违约金应当一并得到支持。在房屋买卖合同纠纷中，利息的给付并非合同的本来目的，而是合同无法正常履行的法律后果。恒龙公司占用郝政杰所支付的购房款资金期间享受了利息收益，郝政杰因恒龙公司的违约行为受到了利息损失。因此，利息给付反映的是合同法律关系被破坏后产生的民事法律责任，在当事人没有特别约定的情况下,合同解除返还购房款的同时对法定孳息利息应当一并返还。就违约金而言，合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，违约金的运用并不以实际损害为前提，不论是否产生了损害，当事人均应当支付违约金。不仅如此，双方约定的违约金仅针对恒龙公司逾期交房的违约行为，并不针对合同解除后恒龙公司依法应负的赔偿责任，两者依据不同，指向不同，可以一并主张。事实上，本案《商品房购房合同》对违约金的约定过低，低于购房款按照银行同期同类贷款利率计算的利息数额，恒龙公司因违约行为给郝政杰造成的实际损失远高于合同约定的违约金数额。三、一审法院认定事实清楚，并未遗漏证据。关于恒龙公司上诉状中提到已向郝政杰支付了两次违约金，郝政杰认可已收到恒龙公司支付的违约金共计110215元。一审法院判决书对此证据已经在一审判决书中审理查明部分中予以认定，并在本院认为中，将恒龙公司应支付的违约金与恒龙公司已支付的110215元违约金进行扣减，并对恒龙公司扣减后多支出的违约金从郝政杰的购房款中予以了折减。且一审法院在判决主文中也予以认定。本案认定事实清楚，并未遗漏证据。四、《停车位合同》应当与《商品房买卖合同》一并解除。《商品房买卖合同》和《停车位合同》具有从属性，郝政杰是基于商品房买卖合同的前提才签订的停车位合同。商品房买卖合同基于恒龙公司违约行为被解除，致使停车位的合同目的无法实现。故，停车位合同应予解除，郝政杰有权要求恒龙公司退还全部车位款及支付利息。再者，根据《物权法》第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。最高院及各级法院的相关判例均支持：为了保证‘首先满足业主的需要’，开发商不能将规划修建的车库、车位出卖给业主之外的第三人。”商品房买卖合同解除后郝政杰不再是业主，亦无权持有车位。因此应在解除《商品房买卖合同》的同时解除《停车位合同》。五、恒龙公司声称大气污染防治导致恒龙公司逾期交房，不构成情势变更。鉴于恒龙公司在其他案件中的主张自2016年11月开始，各级政府发布通知限制施工作业，但大气污染防治开始的时间远早于本案合同的签订时间，恒龙公司能够预见到治理大气污染可能采取的限制措施。同时，恒龙公司作为颇有经验的房地产开发公司，大气污染防治属于其正常的经营风险，不应转嫁给买受人，且我国没有任何法律及相关司法解释规定政府政策调整属于情势变更。不仅如此，恒龙公司并未提供证据证明相关行政主管部门确实向其下发过停工通知，不能证明其确实停工以及停工的期限。关于情势变更的法律规定主要来自于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定，即：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，涉案购房合同签订之前客观情况已经存在，双方在签订合同时已经可以预见到实际情况，恒龙公司自愿承担相应的风险，因此订立合同前后均是公平的，不应当适用情势变更，故交房期限不应延期。恒龙公司逾期交房构成违约，应根据合同约定承担相关的法律后果。建设银行河南省分行未到庭发表意见。郝政杰向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告全部房款4480281元、维修金10520元，合计4490801元及利息419192元（以1360801元为基数，自2017年6月21日起按照中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计至起诉之日；以3130000元为基数，自2017年10月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计至起诉之日；后续利息按照中国人民银行同期贷款利率的一倍计算至被告实际清偿之日止）；2、被告向原告赔偿按揭代办费等1593元及利息（自2017年9月8日起，以1593元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计至起诉之日，以后应继续计算至实际清偿之日止）；3、解除原告与被告签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，被告退还原告停车位价款230000元及利息（从2018年1月18日按照按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部支付之日止）；4、被告向原告支付逾期交房的违约金44908元；5、被告承担本案原告律师费等全部诉讼费用。恒龙公司反诉请求：1、反诉被告配合办理商品房买卖合同备案撤销手续；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月21日，郝政杰向恒龙公司支付涉案房屋首付款（定金）1350281元及维修基金10520元，恒龙公司向郝政杰开具了相应收据。2017年8月17日，郝政杰与恒龙公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：郝政杰购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北4幢1单元10层1003号商品房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共161.86平方米，其中套内建筑面积114.76平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米27679.98元，总金额4480281元；付款方式及期限：约定金额1350281元，付款方式为现金，约定付款时间为2016-11-30，交纳比例为30.14％；约定金额3130000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016-12-03，交纳比例为69.86％；备注余款313万元需在2016年12月3日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；交付期限：出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。恒龙公司在出卖人处加盖公章确认，郝政杰在买受人处签字按手印确认。2017年9月8日，郝政杰向案外人河南辰信房地产营销策划有限公司支付按揭费1513元，并收到其出具的收据一张。2017年9月19日，恒龙公司向郑州市物业维修基金管理中心缴存涉案房屋维修基金10520元，并收到郑州市房屋专项维修资金交存凭证一张。2017年10月16日，郝政杰（借款人、抵押人）、案外人（保证人）郝建伟与第三人（贷款人、抵押权人）建设银行河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，载明：借款金额为人民币叁佰壹拾叁万元整。借款期限为360个月，即自2017年10月16日至2047年10月16日止。贷款用途为购买位于郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××单元××号商品房。贷款支付对象为河南恒龙置业有限公司，开户行河南郑州经三路支行，账号41×××48。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15％。担保方式为抵押加最高额保证。还款方式为按月等额本息还款法。2017年10月17日，恒龙公司收到第三人建设银行河南省分行放款3130000元。根据郝政杰提供的中国建设银行个人贷款对账单显示，郝政杰的购房贷款已还至2019年11月21日，共计还款468983.06元。2018年1月18日，郝政杰与恒龙公司签订《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》一份，约定恒龙公司同意郝政杰使用郑州恒大悦龙花园楼盘A区A1-162号车位。当日，郝政杰按照协议约定将车位款230000元全部支付给了恒龙公司，恒龙公司向郝政杰出具了相应收据。2019年4月12日，郝政杰出具收条一份，内容为：“今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园4号楼1单元1003号延期交房违约金（小写）41667元（大写）肆万壹仟陆佰陆拾柒元整（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准。后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的购房款中扣除”。2019年4月15日，恒龙公司向郝政杰银行账号转款41667元。2019年7月19日，郝政杰出具收条一份，内容为：“今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园4号楼1单元1003号延期交房违约金（小写）68548元（大写）陆万捌仟伍佰肆拾捌元整（赔付期间2019年2月1日至2019年7月2日），以本人银行卡到账为准。后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的购房款中扣除”。2019年8月8日，恒龙公司向郝政杰银行账号转款68548元。2019年8月15日，郝政杰委托河南仟问律师事务所向恒龙公司通过EMS发出律师函一份，律师函载明因恒龙公司逾期交房已逾180日，合同约定的解除条款已经生效，双方签订的《商品房买卖合同》和《停车使用协议》解除。2019年8月16日，恒龙公司签收了该律师函。另查明：涉案房屋于2019年6月20日通过竣工验收备案，至今仍未交付，已逾期180日以上。该院受理该案后，经多次调解未果。以上事实由《商品房买卖合同》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》、收据、《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款对账单、《解除合同律师函》、邮寄回单、收条、银行付款回单、维修基金缴存凭证及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。郝政杰已按照合同约定足额支付了购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向郝政杰交付房屋，双方约定的交房时间为2018年10月30日，恒龙公司已逾期交房超过180天，根据商品房买卖合同第九条的约定，郝政杰作为守约方有权解除合同，故本诉原告郝政杰要求解除《商品房买卖合同》符合法律规定和合同约定，该院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故涉案商品房买卖合同被解除后，恒龙公司应当返还郝政杰已经支付的购房首付款及利息（以未返还购房首付款数额为基数，计算至实际清偿之日止；其中2017年6月21日至2019年8月20日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于涉案房屋的贷款部分，截止2019年11月21日郝政杰已共计还款468983.06元，该部分由恒龙公司返还给郝政杰，剩余贷款部分（具体金额以清偿当日中国建设银行系统内为准）由恒龙公司向第三人建设银行河南省分行清偿，对此该院予以认定。涉案商品房买卖合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，反诉被告郝政杰有义务协助配合反诉原告恒龙公司办理商品房买卖合同备案撤销手续，故对于反诉原告恒龙公司要求反诉被告郝政杰配合办理商品房买卖合同备案撤销手续的诉讼请求，该院予以支持。关于本诉原告郝政杰要求恒龙公司返还维修基金10520元及利息的诉讼请求，现因为恒龙公司的违约行为导致商品房买卖合同被解除，恒龙公司应当返还郝政杰维修基金10520元并支付相应利息（以10520元为基数，自2017年6月21日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于本诉原告郝政杰要求恒龙公司赔偿其按揭代办费11593元及利息的诉讼请求，因该费用并非向恒龙公司支付，本诉原告要求恒龙公司赔偿，依据不足，该院不予支持。《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的目的亦无法实现，故对于本诉原告郝政杰主张解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的诉讼请求，该院予以支持。停车位合同解除后，恒龙公司应当返还本诉原告郝政杰车位款230000元并支付利息（以230000元为基数，自2018年1月18日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于违约损失，根据《商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向原告支付违约金。本诉原告郝政杰已支付了全部购房款4480281元，按照1％计算，违约金为44802.81元；本诉原告郝政杰已经实际收取恒龙公司支付的逾期交房违约金110215元（41667元＋68548元），并承诺后期如退房，同意将恒龙公司赔付的违约金从购房款中扣除，现合同解除，应将该部分款项从恒龙公司应当支付给郝政杰的款项中予以扣除，扣除恒龙公司多支付的违约金65412.19元（110215元-44802.81元），恒龙公司应当退还郝政杰的购房款数额为1284868.81元（1350281元-65412.19元）。关于本诉原告郝政杰主张的律师费，因合同并未约定，该院不予支持。关于本诉原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方当事人在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1％，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，本诉原告在追究本诉被告违约责任时要求本诉被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。第三人建设银行河南省分行经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除本诉原告郝政杰与本诉被告河南恒龙置业有限公司于2017年8月17日签订的合同编号为D17003522460《商品房买卖合同》；二、解除本诉原告郝政杰与本诉被告河南恒龙置业有限公司于2018年1月18日签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》；三、本诉被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告郝政杰购房款1284868.81元并支付利息（以1350281元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年6月21日起计算至2019年8月8日；以1284868.81元为基数自2019年8月9日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、本诉被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告郝政杰购房贷款468983.06元及利息（以468983.06元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月15日原告正式立案主张权利之日起计算至实际清偿之日止）；五、本诉被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告郝政杰车位款230000元及并支付利息（以230000元为基数，自2018年1月18日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。六、本诉被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告郝政杰维修基金10520元并支付利息（以10520元为基数，自2017年6月21日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；七、反诉被告郝政杰于本判决生效后三十日内协助反诉原告河南恒龙置业有限公司办理商品房买卖合同备案撤销手续；八、驳回本诉原告郝政杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22469元，由本诉被告河南恒龙置业有限公司负担21942元，由本诉原告郝政杰负担527元；反诉案件受理费100元，由反诉原告河南恒龙置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案各方当事人签订的《商品房买卖合同》《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》是各方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，郝政杰已按照合同约定履行支付购房款义务，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限，向其交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日前，涉案房屋于2019年6月20日竣工验收备案，恒龙公司逾期交房已超过180日，基于恒龙公司单方违约，郝政杰有权解除合同，一审法院判决解除双方《商品房买卖合同》《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，本院也予以确认。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：涉案商品房买卖合同被解除后，恒龙公司应当返还郝政杰已经支付的购房首付款及利息关于涉案房屋的贷款部分，截止2019年11月21日郝政杰已共计还款468983.06元，该部分由恒龙公司返还给郝政杰，剩余贷款部分由恒龙公司向第三人建设银行河南省分行清偿，于法有据，本院也予以确认。一审法院按照上述规定，将合同解除的法律后果进行处理，便于纠纷的解决。郝政杰上诉称在本案商品房买卖合同解除后，恒龙公司应依法退还全部购房款及相应利息，以及恒龙公司认为解除合同及偿还贷款的责任不应当由该公司承担的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持。关于恒龙公司认为一审判决违约金条款与房款利息系重复认定问题。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，郝政杰在追究恒龙公司违约责任时要求恒龙公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补其实际损失，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。对恒龙公司的该项上诉理由不予采纳。关于双方签订的《停车位合同》，因停车位的使用与商品房的居住使用紧密相关，商品房买卖合同被解除，停车位使用协议的目的无法实现，一审法院判决解除《停车位合同》具有法律依据。关于恒龙公司认为因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任的理由，事实和法律依据不足，本院不予采纳。一审法院依法采用独任制审判本案，不违反程序法的规定。综上所述，郝政杰、河南恒龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22469元，由河南恒龙置业有限公司负担21942元，由郝政杰负担527元。本判决为终审判决。审判员 丁 亮二〇二〇年四月十五日书记员 陈明真