湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1394号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙市岳麓区岳麓街道靳江社区居民委员会，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓街道靳江社区潇湘二期16栋。法定代表人：曾剑亮，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：杜吉喜，湖南环楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南波士家具实业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓街道靳江农民安置小区一片五栋东头。法定代表人：陈和国，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁琴，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。上诉人长沙市岳麓区岳麓街道靳江社区居民委员会（以下简称靳江居委会）因与被上诉人湖南波士家具实业有限公司（以下简称波士公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初12551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。靳江居委会上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持靳江居委会的诉讼请求，驳回波士公司的反诉请求；2、由波士公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定波士公司未占用6.01亩租赁场地与事实不符，该租赁场地一直在波士公司控制之下，波士公司亦未与靳江居委会办理任何交接手续，波士公司应当支付占用案涉租赁物期间的场地占用费；二、一审法院认定波士公司拖欠30000元租金超过诉讼时效期间与事实不符；三、一审法院认定波士公司2010年9月14日支付的100000元租金为2010年8月1日至2011年7月31日的租金与事实不符。波士公司辩称，一、波士公司租赁的租赁物已经被靳江居委会及成员等两百余人强行拆除，波士公司在案涉租赁物被强拆之后即停止生产经营，靳江居委会无证据证明在强拆时间发生后波士公司仍占有使用、管理、经营租赁场地，且靳江居委会在案涉租赁物设置围挡进行隔离，可知案涉租赁物实际已经处于靳江居委会的控制之下，波士公司并未占有、占用该租赁物，不存在腾空、交付及场地占用费；二、波士公司在租赁期间的全部租金已经付清，不存在欠付，靳江居委会要求2001年至2003年拖欠场地租金3万元的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效；三、波士公司已按照约定向靳江居委会名下的银行账户转账租金100000元，并在填写单据时按照银行要求明确备注使用用途为2010年8月1日至2011年7月31日的土地租金，后靳江居委会将波士公司赶出场地，应当退还租金。请求二审法院驳回靳江居委会的上诉。靳江居委会向一审法院起诉请求：1、判令波士公司腾空房屋和场地（占地约6.09亩），将房屋和场地交付靳江居委会；2、判令波士公司支付房屋和场地占用费1176743元（自2009年元月至2019年9月，计9.75年，按每亩每年19818元计占用费）；3、判令波士公司支付2001年至2003年拖欠的场地租金30000元；4、由波士公司承担本案诉讼费用。波士公司向一审法院反诉请求：1、判令靳江居委会向波士公司返还租金100000元并支付利息损失4350元；2、驳回靳江居委会的全部诉讼请求；3、靳江居委会承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：靳江居委会原名为长沙市岳麓区岳麓街道办事处靳江村民委员会。2001年8月3日，靳江居委会（甲方）与波士公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定：“为搞好湖南波士家具实业有限公司潇湘大道的拆迁过渡，经甲、乙方双方协商，将甲方原有江麓制药厂租赁给乙方，现就有关租赁方式达成如下协议：一、租赁面积整个厂房占地面积16.1亩，厂房建筑面积约2000平方米，其中：主楼一栋824.12平方米，传达室一栋134.81平方米，原有锅炉房一栋142.06平方米，平房3栋900平方米，水塔一个，厕所一个。二、租赁时间从协议签订之日起，租赁时间为三年。在村、街道、国家三年内不需要使用该地时，保证三年内租金不变，并继续租赁给乙方。由乙方每年支付甲方租金柒万元；四、付款时间乙方应当在当年的第一个月内付清当年全部租金。五、其它，1、江麓制药厂属村集体企业，如果波士公司新厂房建好搬迁后如村规划需要提前使用该地时，波士公司所投资的建筑物由波士公司全部拆除，并归乙方所有，如果是国家或其单位征收征购时，乙方所投资的建筑物补偿如企业搬迁费、过渡费、设施费等按甲、乙双方比例分配，其中，甲方20%，乙方80%；2、乙方新建厂房搬迁后，对甲方原有的建筑物应恢复原状，如有损失，应负责赔偿。”2003年12月20日，靳江居委会（甲方）与波士公司（乙方）签订《关于波士公司在张家山过渡用地补充协议》，约定：“因潇湘大道建设，乙方原生产场地部分被拆迁，为解决乙方拆迁过渡，甲方将原江麓植物药厂场地租给乙方过渡。为考虑乙方的长期发展，甲方在乙方原炮台子组剩余未拆迁的厂房西向再征地补足乙方十亩面积作为生产经营基地，有关补增用地甲乙双方已达成协议，现就乙方目前在张家山过渡问题协议如下：一、因乙方目前过渡场地属于甲方村民安置小区范围，为了做到不影响甲方安置小区建设，在甲方需要该块地时，乙方应积极配合让给甲方；二、乙方目前过渡用地因属于张家山组土地面积，在甲方目前不使用的情况下，由甲方与张家山组协调好续租事宜，乙方应予以支持配合，有关续租条件按2001年8月3日租赁协议执行，但续租价格再与张家山组协商再确定，续租协议不作时间上的规定，原则上是不影响甲方的小区规划，如果是遇到国家需要该块地，甲方则可优先给乙方。”2004年7月28日，靳江居委会（甲方）与波士公司（乙方）签订《继续租赁合同》，约定：“因长沙市重点工程潇湘大道建设，乙方于2001年7月被征用拆迁。甲方为了支持企业生产的发展，解决乙方生产过渡问题，将原菜科站江麓植物药厂租给乙方生产过渡，租赁期为三年，目前三年已满，但波士重建安置尚未落实。为了本着实事求是的原则，解决波士续租问题，经甲、乙双方达成如下续租合同：一、续租时间因该块地是属于靳江村集体安置规划小区，根据本村实际情况，随时要启动该块地作为农民住宅安置，所以，根据实际情况，续租合同暂定三年（即从2004年8月1日起至2007年7月31日止），三年内村需要提前启动该块地时，续租合同提前终止。如到期不需要使用该地时，并继续租赁给乙方，租金标准不变。二、租金及付款，1、租金：每年租金为拾万元整；2、付款：合同签定后，在一个月内付清当年租金；3、租金由乙方直接支付给张家山组，或由乙方支付给甲方。三、其他约定如需拆迁，补偿方案按2001年8月3日所签合同第五条规定执行。四、未尽事宜，另行协商。”上述合同到期时，靳江居委会（甲方）与波士公司（乙方）于2007年7月31日再次签订《租赁合同》，约定：“因长沙市重点工程潇湘大道建设，乙方于2001年7月被征用拆迁。甲方为了支持企业生产的发展，解决乙方生产过渡问题，将原菜科站江麓植物药厂租给乙方生产过渡，租赁期为三年，目前三年已满，但波士重建安置尚未落实。为了本着实事求是的原则，解决波士续租问题，经甲、乙双方达成如下续租合同：一、续租时间因该块地是属于靳江村集体安置规划小区，根据本村实际情况，随时要启动该块地作为农民住宅安置，所以，根据实际情况，续租合同暂定三年（即从2007年8月1日起至2010年7月31日止），三年内村需要提前启动该块地时，续租合同提前终止。如到期不需要使用该地时，并继续租赁给乙方，租金标准不变。二、租金及付款，1、租金：每年租金为壹拾万元整；2、付款：合同签定后，在一个月内付清当年租金；3、租金由乙方直接支付给张家山组，或由乙方支付给甲方。三、其他约定如需拆迁，补偿方案按2001年8月3日所签合同第五条规定执行。四、未尽事宜，另行协商。”合同履行过程中，靳江居委会于2009年11月4日向波士公司发出《限期拆除临时车库及腾空厂房的通知》，载明：“你公司于2001年8月3日与靳江居委会签订的《租赁协议书》及2001年11月签订的《临时车库用地协议》租赁三年期限已过，于2003年12月20日与靳江村民委员会签订的《关于波士在张家山过渡用地补充协议》第一条规定‘该过渡地属于靳江村民安置小区范围，为了做到不影响靳江安置小区建设，在靳江村需要该地时，波士应积极配合让给靳江村’。现该宗用地需修建村民安置房屋，用于安置靳江路、中南大学、阳光100项目、两安用地项目、土城头路等拆迁户。经靳江村民委员会召开村支两委会议研究决定限期你厂三日内拆除临时车库，于2009年11月8日上午8时前自行拆除，三十日内腾空厂房并交由安置小区建设指挥部拆除。如没有如期自行拆除车库、腾空厂房所产生的一切损失及一切费用将由湖南波士家具实业有限公司自行承担。特此通知。”因波士公司未按上述通知腾房，2010年9月6日，长沙市岳麓区靳江安置小区建设指挥部向波士公司发出《通知》一份，载明：“湖南波士家具实业有限公司：贵公司于2001年8月3日与靳江村民委员会签订的《租赁协议书》租赁期三年期限已过，于2003年12月20日与靳江村民委员会签订的《关于波士在张家山过渡用地补充协议》第一条规定‘该过渡场地属于靳江村民安置小区范围，为了做到不影响靳江安置小区建设，在靳江村需要该块地时，波士应积极配合让给靳江村’。潇湘二期安置小区建设指挥部于2010年9月6日上午召集靳江路、中南大学新校区、阳光100项目、两安用地项目、土城头路等拆迁安置户代表就潇湘二期重建地范围内房屋及厂房拆除一事进行商议，经拆迁安置户代表一致同意限定湖南波士家具实业有限公司在9月14日前腾空重建地范围内的所有房屋和厂房，将由指挥部由机械进行拆除，如没有如期自行腾空房屋和厂房将严重影响重建地的施工建设，造成在外过渡几年之久的拆迁户无法住进新房，如所有拆迁户思想不稳定造成的一切后果及损失将由湖南波士家具实业有限公司自行承担。特此通知。”2010年9月15日，因波士公司未按期腾空厂房，靳江居委会炮台组村民廖其林等人在得到靳江居委会“你们自己去拆吧”的回复后，纠集该村200余名村民齐聚波士公司厂房外，后因波士公司法定代表人陈和国要求腾空厂房延期至当年年底左右，引发村民愤怒，廖其林随后调集挖机一台拆毁波士公司的围墙、门楼等，拆除行为一直持续到10月20日左右。期间，廖其林多次调集挖机拆除波士公司租赁原江麓植物制药厂的部分房屋和自行搭建的厂房，波士公司的部分家具、设备、原材料等财物在拆除过程中被拆除物覆盖，期间案外人王正端、吴碧蓉等人先后多次以拆迁施工影响厂房安全等事由报警，陈和国亦要求波士公司员工尽力搬离被拆迁厂房建筑内的重要设备、材料等财物，运往该公司湘阴厂区。上述强拆事件发生后，波士公司即停止了生产经营，案涉租赁物内现已无波士公司财物。靳江居委会于2019年7月将案涉租赁物设置了围挡进行隔离。2010年7月6日，靳江居委会与波士公司等5家企业达成《和解协议书》，该协议书中第五条明确约定，靳江居委会与波士公司之间签订的协议继续履行。2010年9月14日，波士公司向靳江居委会转账支付了2010年8月1日至2011年7月31日的租金10万元整。波士公司所承租的原江麓植物制药厂属于靳江村集体经济组织财产，属于集体村民共有，廖其林与200多村民强拆波士公司并非廖其林一人居住，系靳江村村民在外过渡要求安置住房。一审法院认为，波士公司与靳江居委会于2001年8月3日签订的《租赁协议书》、2004年7月28日签订的《继续租赁合同》、2007年7月1日签订的《租赁合同》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，合同双方均应严格按照合同约定行使各自的权利并履行相应的合同义务。本案的争议焦点在于：2010年9月15日之后波士公司是否仍在占用案涉租赁物以及各方的诉讼请求应如何处理。关于波士公司是否仍在占用案涉租赁物的问题。当事人对自己的主张有提供证据佐证的义务。本案中，波士公司租赁的案涉租赁物已于2010年9月15日被靳江居委会所在的集体经济组织成员廖其林等人强行拆除，靳江居委会作为案涉租赁物的出租方及案涉租赁物所在地的基层群众自治组织，在案涉租赁物面临拆迁建设施工时，其有义务协调处理相关征地补偿安置管理事务，安抚群众情绪，保障拆迁工作有序进行，然其在案涉租赁物被其所在集体经济组织成员廖其林纠集的数百村民进行长达一个月的强拆过程中，未采取任何合理有效的措施阻止强拆行为的发生，其显然存在重大过错。同时，波士公司在案涉租赁物被强行拆除后即停止了生产经营，靳江居委会亦未提供充分的证据证明波士公司在上述强拆事件发生后波士公司仍在占有使用案涉租赁物，故对靳江居委会诉称的波士公司至今仍在占用案涉租赁物的主张，不予支持。关于靳江居委会要求波士公司腾空并退还案涉租赁物的诉请，因波士公司在强拆事件发生后已停止经营，现案涉租赁物内已无该公司物品，且靳江居委会已于2019年7月将案涉租赁物设置了围档进行隔离，可知案涉租赁物实际已处于靳江居委会的实际控制之下，其已通过其自身行为收回了案涉租赁物，现其要求波士公司腾空并退还案涉租赁物已无事实依据，不予支持。关于靳江居委会要求波士公司支付2019年1月至2019年9月的房屋和场地占用费1176743元并支付2001年至2003年拖欠的30000元租金的诉请，对2010年9月15日之前的占用费及欠付的租金，已超过法律规定的诉讼时效，不予支持。至于2010年9月15日之后的占用费问题，因波士公司在案外人廖其林等人对案涉租赁物进行强拆之后即停止了生产经营，且靳江居委会未提供相应的证据证明波士公司在此后仍在占有使用案涉租赁物，故对其该项诉请，亦不予支持。关于靳江居委会要求波士公司支付2001年至2003年拖欠的30000元租金的诉请，已超过诉讼时效，亦不予支持。关于波士公司要求靳江居委会退还其已缴纳的2010年8月1日至2011年7月31日期间100000元租金的反诉请求，因波士公司在案涉租赁物于2010年9月15日被强行拆除后未再使用案涉租赁物，且靳江居委会对该强拆事件存在重大过错，故对波士公司交纳的上述租金中自2010年9月15日起至2011年7月31日止的租金，理应退还给波士公司。因此，根据波士公司实际使用案涉租赁物的情况及双方约定的租金标准，靳江居委会还应退还波士公司租金100000元-100000元÷365天×45天=87671.23元。至于波士公司主张的利息损失问题，因其在收到靳江居委会发出的《限期拆除临时车库及腾空厂房的通知》后未依约按时履行腾房义务，致使最终引发强拆事件，亦存在一定过错，故对其该项主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十八条之规定，判决：一、驳回靳江居委会的全部诉讼请求；二、限靳江居委员会于判决生效之日起十日内退还湖南波士公司租金87671.23元；三、驳回波士公司的其他反诉请求。本诉案件受理费15661元，反诉受理费1193.5元，由靳江居委员会负担12000元，由波士公司4854.5元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：一、靳江居委会是否应返还波士公司租金；二、一审判决驳回靳江居委会的诉讼请求是否正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，波士公司已提交了充分有效证据证明其公司缴纳了2010年8月1日至2011年7月31日期间的租金以及案涉租赁物于2010年9月15日被强行拆除后即停止生产经营，且案涉租赁物已被靳江居委会设置了围挡进行隔离，该租赁物已被靳江居委会实际控制，现靳江居委会并未提供证据证明波士公司仍占有、使用案涉租赁物，举证不能的不利后果应由靳江居委会承担，靳江居委会要求波士公司返还案涉租赁物以及支付2010年9月15日之后的占用费的诉讼请求无事实依据，一审法院据此驳回靳江居委会该诉讼请求，并根据波士公司实际使用案涉租赁物的时间，认定靳江居委会返还波士公司87671.23元租金均无不当，依法均予以维持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，案涉租赁物已于2010年9月15日被强行拆除，靳江居委会于2019年9月4日起诉要求波士公司支付占用费及欠付租金，但其并未提交充分有效证据证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，一审法院据此驳回靳江居委会要求波士公司支付2010年9月15日之前的占用费及欠付租金的诉讼请求并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人靳江居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16854.5元，由上诉人长沙市岳麓区岳麓街道靳江社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年四月二十日书记员  叶慧灵