文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终232号上诉人(原审被告)：罗渠，女，1973年2月28日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：何霖，重庆百安律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陶诗贵，男，1971年6月25日出生，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：张道荣，重庆法韵律师事务所律师。上诉人罗渠与被上诉人陶诗贵房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初7579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。罗渠上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：其一，罗渠与陶诗贵均系北京XX美丽汇健康管理有限公司（以下简称XX公司）合伙人，XX公司委托罗渠与陶诗贵签订房屋租赁合同并出具授权委托书。合同签订后，XX公司实际履行合同并支付租金、物业水电费等，并就前述事宜直接与陶诗贵接洽。XX公司是合同相对方，罗渠是委托代理人，并非适格被告，故一审漏列诉讼主体。其二，《合同法》第94条、第96条规定，履行期限届满前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，并以此主张解除合同的，应当通知对方，通知到达对方时合同解除。罗渠于2019年4月30日通过微信明确告知陶诗贵不再续租，要求解除合同，陶诗贵也收到该通知，故双方租赁合同已于2019年4月30日解除。罗渠虽有部分财产未搬离，系因陶诗贵不准其搬离，但即便如此，也不能认定租赁合同未解除。其三，本案房屋租赁合同于2019年4月30日解除，罗渠也已支付房租至此时，诉讼期间陶诗贵锁住房屋，罗渠无法进入并就此通过微信等方式多次向陶诗贵提出，陶诗贵的锁房行为导致本案损失扩大，故一审认定违约金数额过高。综上，请求二审查明事实后公正裁决。陶诗贵辩称，一，罗渠多次与陶诗贵协商租房事宜，《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋移交确认书》均是罗渠、陶诗贵本人签字确认，陶诗贵在签订租赁合同时并不知晓XX公司存在。《房屋租赁合同补充协议》第二、三、四条约定，罗渠或XX公司支付的租金视为房租，由陶诗贵出具租金收条给罗渠，表明合同双方是罗渠和陶诗贵。陶诗贵于2019年10月19日发给罗渠的《通知》、微信聊天记录、《房屋移交确认书》等也表明合同由罗渠实际履行，故罗渠是本案适格主体，一审没有漏列当事人。二，合同解除权是形成权，除法律另有规定外，仅守约方享有此权利。罗渠作为违约方，不享有合同解除权，只能通过诉的方式请求解除合同，且合同是否解除须由人民法院裁判。2019年4月30日罗渠通过微信告知陶诗贵解除合同，该通知行为并不发生解除合同的效果。罗渠在上诉状中承认其要求与陶诗贵解除合同，进一步说明租赁合同的主体是罗渠和陶诗贵。因此一审认定双方合同于2019年9月2日解除正确。三，房屋租赁合同于2019年9月2日解除后，罗渠于2019年10月19日才将房屋返还给陶诗贵，期间房屋占有损失理应罗渠承担，一审按合同租金标准计算占有使用费符合法律规定。一审查明房屋大门是罗渠的员工向能娇锁的，与陶诗贵无关，不存在扩大损失。四，陶诗贵与罗渠间房屋租赁合同约定租期十年，陶诗贵为使房屋符合租赁条件而投入几十万资金进行装修整改，罗渠租赁房屋仅一年多即根本违约，导致陶诗贵合同期待利益落空。合同履行中陶诗贵并无过错，一审酌情认定违约金为三个月的租金并以40000元保证金抵扣（合同约定若罗渠违约则保证金不予退还），未考虑陶诗贵所受损失，陶诗贵保留另行主张期待利益受损的权利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：陶诗贵系美发从业者，罗渠系美容从业者，两人相识多年。坐落于重庆市万州区XX路XX号X层的产权证号为301房地证2011字第0XXXX号的建筑面积为461.29平方米的房屋登记于陶诗贵名下。2017年12月6日陶诗贵出租方（甲方）与罗渠承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，第一条甲方现将位于XX路XX号X层房屋左边部分面积260平方米左右（含相应比例的公摊面积）出租给乙方从事美容使用，共同使用的房屋产权证号301房地证2011字第0XXXX号。第二条房屋租赁期限自2017年12月9日至2028年1月8日，租期10年（2017年12月9日至2018年1月8日为装修免租期）。第三条租金，第一年租金40万元，大写：肆拾万元整；第二年房屋租金按上年度的总租金3%递增（X+X×3%），第三年、第四年、第五年的租金以此类推（即当年度的租金为上年度的租金基础上增加3%）。第六年及以后的租金递增系数另行协商。第四条租金支付方式第一年房屋租金分三次支付，第一次支付三个月的租金100000元，签订合同时一次性支付；第二次支付三个月的租金100000元，第四个月起的第1日一次性支付；第三次支付六个月的租金200000元，第七个月起的第1日一次性支付。以后每年租金提前两个月支付，如未按期支付租金视为乙方违约。第五条乙方向甲方缴纳保证金40000元，如乙方没有违约行为合同到期后甲方无息退还乙方。第六条乙方若未按合同约定的时间支付甲方租金，甲方可以单方面解除合同，并无条件收回房屋，不退还乙方缴纳的保证金。甲方未能按期交付出租房屋的，乙方可以解除合同。第八条房屋租赁期间，乙方承担下列责任：1、按时向甲方缴纳租金，并按时支付相关水、电、天然气、物业公司收取管理费用。...第九条乙有下列行为之一的，甲方有权单方解除租赁合同；（一）利用承租房屋从事非法活动，损害公共利益或他人利益的；（二）擅自改动房屋结构、装修或约定的用途的；（三）未按合同约定的时间支付甲方房屋租金。第十条甲方有下列行为之一的，乙方有权解除租赁合同：（一）无正当理由向乙方收取租金以外的其他费用的；（二）对乙方正常、合理使用房屋进行干扰或妨碍并造成严重影响的。因上述行为造成乙方损失的，乙方有权要求甲方赔偿。第十五条违约责任若一方违约，除赔偿相关的损失外还须向守约方支付本合同所约定的总租金30%的违约金，该违约金系双方自愿接受用于惩罚不诚实信用之行为，并自愿放弃接受相关法律法规对违约金调整的约束。同日，甲方与乙方签订《租赁房屋移交确认书》，确认房屋符合交付标准。2017年12月15日，陶诗贵与罗渠签订《补充协议》，约定一、具体租金如下：第一年租金为40万元，第二年租金为41.2万元，第三年租金为41.2万元，第四年租金为41.2万元，第五年租金为41.2万元。第六年、第七年、第八年、第九年、第十年的房屋租金分别以40万元为基数，租金递增系数不低于3%基础上另行协商。二、罗渠或XX公司支付的房屋租金（转账到陶诗贵重庆农村商业银行，账号621258657779XXXX）视为租赁房屋租金，由陶诗贵及时出具房屋租金收条给罗渠。三、本补充协议为《房屋租赁合同》的组成部分。2017年11月13日，罗渠通过转账向陶诗贵尾号为XXXX的建设银行卡转入39999元保证金，同日，陶诗贵向XX公司转入38000元，用于购买XX公司产品一份。2017年12月6日罗渠向陶诗贵尾号为XXXX的重庆农村商业银行卡中转入100000元。2018年2月1日，XX公司向陶诗贵尾号为XXXX的重庆农村商业银行卡中转入140000元，注明重庆万州店租金。2018年2月2日，陶诗贵通过尾号为XXXX建行账号向罗渠转账140000元。2018年4月8日，XX公司向陶诗贵尾号为XXXX的重庆农村商业银行卡中转入100000元，注明重庆万州店房租款。2018年5月25日，XX公司向重庆阿贵实业有限公司转账1860.52元，注明重庆万州店水电物业费。2018年6月1日，XX公司向陶诗贵尾号为XXXX的重庆农村商业银行卡中转入117290元，注明重庆万州店房租款。2018年6月11日，XX公司向陶诗贵尾号为XXXX的重庆农村商业银行卡中转入117290元，注明重庆万州店房租。2018年9月19日，XX公司向陶诗贵尾号为XXXX的工商银行账号中转入7953元，注明电费。2018年11月2日，刘代水向陶诗贵尾号为XXXX的工商银行账号中转入3623.04元，注明水电物业。2018年12月3日，XX公司向陶诗贵尾号为XXXX的工商银行账号中转入103000元，注明重庆万州。2019年2月19日，XX公司向陶诗贵尾号为XXXX的工商银行账号中转入2676.34元，注明水电费。2019年3月15日，XX公司向陶诗贵尾号为XXXX的工商银行账号中转入2151.35元，注明水电物业费。2019年4月22日陶诗贵向罗渠发送《催收房屋租金的通知》，载明“罗渠：2017年12月6日，你与陶诗贵签订《房屋租赁合同》租赁位于万州区XX路XX号X层房屋部分（面积260平方米左右），合同约定房屋租赁期限自2017年12月9日至2028年1月8日止，租期为10年，第一年租金40万元，以后每年房屋租金按上年度的基础上3%递增。第一年房屋租金分三次支付，以后每年房屋租金提前两月支付，第二年（2019年）的房屋租金412000元，你应当于2018年10月9日之前支付房屋租金，但至今你没有支付，按《房屋租赁合同》你已经严重违约。陶诗贵要求你收到本催收房屋租金的通知后十日支付房屋租金412000元，陶诗贵保留追究你的违约责任，希望你慎重考虑。通知人：陶诗贵2019年4月22日”，并通过微信及挂号信的方式送达至罗渠。后罗渠未按约定缴纳租金。2019年4月30日，罗渠通过微信向陶诗贵发出：陶诗贵，陶总，我在2019年4月14日就约你见面亲自转达告诉你，XX不租你XX路XX号X楼的房子了，让你在2019年4月15日立马转租其他人，今天再次转告诉你XX不租你XX路XX号二楼房子了。2019年5月8日罗渠发现房屋门被锁。后罗渠告知陶诗贵房门系XX公司员工上的锁。在庭审中调解无果，2019年10月19日罗渠与陶诗贵办理了交接手续，罗渠搬离了租赁房屋，并将房屋交付陶诗贵。另查明，罗渠是XX公司合伙人，XX公司出具委托书，委托罗渠办理万州门店的租赁合同签订事宜。但是在审理中，陶诗贵明确表示其是与罗渠签订的房屋租赁合同，不清楚XX公司。一审法院认为，陶诗贵与罗渠签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。本案中，合同约定的租赁期限是自2017年12月9日至2028年1月8日止，现合同履行期限尚未届满。通过庭审查明，陶诗贵原诉讼请求系要求罗渠支付2019年度租金及支付相应的违约金，后因在审理中罗渠于2019年8月21日提出反诉要求确认2019年4月30日解除通知有效后，陶诗贵于2019年9月2日接到罗渠要求解除合同的意思表示后，也变更了诉讼请求，要求解除合同。故一审法院认为双方已经就解除房屋租赁合同达成一致意见，故一审法院报确认双方于2017年12月6日签订的《房屋租赁合同》解除。针对本案争议焦点，作如下评判：1、关于《房屋租赁合同》的主体。在合同签订初期，有陶诗贵、罗渠二人协商的过程及罗渠向陶诗贵支付保证金及房屋租金的情况，合同也系陶诗贵、罗渠在签订。结合后续的《补充协议》，均是陶诗贵、罗渠签订的，故确认租赁合同的主体系本案的陶诗贵、罗渠。罗渠抗辩房屋系自己替XX公司租赁，虽然出示了XX的委托手续且部分房屋租金的确系XX公司支付，但是仅仅证明XX与罗渠之间的关系，陶诗贵在补充协议已经注明，不管罗渠或是XX公司均视为支付房屋租金。陶诗贵有权处分自己的房屋，庭审中，陶诗贵也明确房屋租赁对象系罗渠，故罗渠提出的房屋系XX公司租赁的抗辩理由不予支持。2、关于解除的时间，罗渠反诉主张2019年4月30日通过微信已经将解除的意思表示通知到陶诗贵，故解除时间应为2019年4月30日。罗渠要求解除合同，根据法律规定，罗渠可以采取两种方式与陶诗贵解除合同，一是与陶诗贵协商一致，一是向陶诗贵发出解除合同的意思表示，现根据庭审查明的情况，虽然2019年4月30日，罗渠通过微信向陶诗贵发出要求退租的意思表示，但是陶诗贵并未就罗渠的请求做出意思表示，结合后来陶诗贵提起本案的诉讼，均证实陶诗贵对罗渠请求协商解除合同没有达成一致意见，证实陶诗贵、罗渠未就解除合同协商一致，现罗渠主张2019年4月30日双方已经协商解除合同的意见，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，以此主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。具体本案中，陶诗贵于2019年5月20日起诉要求罗渠支付2019年度房屋租金，其意思表示也即是继续履行合同，后因双方调解无果，罗渠则在2019年8月21日反诉要求确认2019年4月30日的解除通知有效，一审法院依法将罗渠的反诉请求于2019年9月2日向陶诗贵通知了罗渠要求解除合同的意思表示，根据法律规定，一审法院认为双方合同应于2019年9月2日解除，而不是罗渠要求的2019年4月30日。双方已经于2019年10月19日对租赁房屋进行了交接，故对陶诗贵请求返还租赁房屋的诉讼请求不再处理。3、罗渠尚欠租金的金额及房屋占用损失。双方房屋租赁合同于2017年12月6日签订，根据交易习惯，在合同签订前，双方一般要进行协商并支付一定的保证金等，庭审中陶诗贵也认可其与罗渠除租赁外无其他经济往来，与XX之前也无经济往来，2017年11月13日罗渠向陶诗贵转账39999元，罗渠已经说明其中1元因转账被在手续费扣除，实际是4万元，与双方合同中约定的4万元保证金相吻合，故一审法院确认罗渠2017年12月6日支付的39999元系保证金。XX公司于2018年2月1日向陶诗贵转账14万元，陶诗贵于次日转入罗渠账户，对上述事实，均无异议，故对该笔款项一审不予审查。2019年6月1日的117290元，结合罗渠支付房租、水电费的习惯及房屋租赁合同中租金支付约定，一审法院确认为100000元为房屋租金，其余17290元水电物业费用。同理2019年12月3日的103000元，一审法院确认100000元为房屋租金。2019年6月11日的117290元，罗渠抗辩系重复支付，结合双方房屋租赁合同约定，没有支付该笔费用的依据，故一审法院确认系罗渠重复支付。陶诗贵主张抵扣水电物业费用，但是未提交证实被告所欠的金额，且罗渠在2019年6月11日支付这笔费用时，并未有拖欠水电物业费的行为，故一审法院不予认可。综上，一审法院确认陶诗贵收到的履约保证金为39999元，房租分别为2017年12月6日100000元，2018年4月8日100000元，2018年6月1日100000元，2018年12月3日100000元。罗渠另行支付了117290元。依据双方签订的租赁合同约定，2017年12月9日至2018年1月8日为装修免租期，故双方的房租起算时间为2018年1月9日起，罗渠已经支付的40万元系2018年1月9日至2019年1月8日的租金。一审法院已确认双方租赁合同于2019年9月2日解除，故罗渠仍应按约定的第二年房屋租金412000元/年的标准支付自2019年1月9日起的房屋租金，故2019年1月9日至2019年9月2日的房屋租金为（412000元/年÷12月/年×8月－412000元/年÷365天/年×6天），扣除罗渠多支付的117290元，共计150603元。审理中罗渠于2019年10月19日搬离涉案房屋，陶诗贵主张罗渠支付房屋占用损失符合法律规定，房屋占用期间为2019年9月3日至2019年10月19日，共计47天，每天1128.77元（412000元/年÷365天/年），故房屋占用损失为53052元。4、本案违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原租赁合同约定罗渠要按时交纳租金，本案中罗渠因未及时交纳租金引发本案诉讼，系违约行为，且本案的合同期限为十年，罗渠在履行一年多后，违约提前解除合同，应依约向陶诗贵承担违约责任。陶诗贵主张判令罗渠支付违约金1082400元，系以罗渠未支付的总租金为基数，主张过高，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等因素，酌情将违约金认定为3个月的房屋租金标准，另因罗渠已向陶诗贵交了39999元的保证金，该保证金可用于抵扣违约金，抵扣后罗渠仍应支付的违约金为63000元（412000元/年÷12月/年×3个月-39999元），故一审法院对陶诗贵主张违约金的请求未超过该金额部分，予以支持，超出部分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认陶诗贵与罗渠2017年12月6日签订的《房屋租赁合同》解除；二、罗渠在本判决生效后十日内支付陶诗贵房屋租金150603元；三、罗渠在本判决生效后十日内支付陶诗贵房屋占用损失53052元；四、罗渠在本判决生效后十日被支付陶诗贵违约金63000元；五、驳回陶诗贵在本案中的其他诉讼请求。二审中，陶诗贵向本院提交了陶诗贵、罗渠微信聊天记录，陶诗贵于2019年10月19日发出的《通知》，罗渠于2019年10月19日出具的《委托书》，陶诗贵、罗渠于2019年10月19日签字确认的《房屋移交确认书》，罗渠对前述证据真实性、合法性无异议，对前述证据的真实性、合法性本院予以确认。二审认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、一审是否遗漏当事人；二、本案《房屋租赁合同》于何时解除；三、一审酌定违约金是否过高。对此分别评述如下：关于争议焦点一，即一审是否遗漏当事人的问题。本案租赁合同及补充协议的签约主体均为陶诗贵、罗渠，房屋移交确认书也载明罗渠为承租人，根据合同相对性原则，罗渠应为合同一方当事人。至于XX公司出具的委托书，系其与罗渠间的内部约定，不能对抗陶诗贵，故罗渠作为一审当事人主体适格，一审不存在遗漏当事人的情形。关于争议焦点二，即本案《房屋租赁合同》于何时解除。罗渠虽于2019年4月30日以微信方式通知陶诗贵解除合同，但作为违约方，罗渠并不享有通知解除权，该通知并不发生接解除合同的法律后果，其只能在出现合同僵局的情形下以诉讼方式请求解除合同。具体到本案，罗渠于2019年9月2日提出反诉请求确认解除合同的通知有效，一审于同日向陶诗贵送达反诉状副本，送达后陶诗贵变更诉讼请求要求解除合同，可以认定双方已就解除合同达成合意，且陶诗贵认可合同解除时间为2019年9月2日，故罗渠关于合同解除时间为2019年4月30日的上诉理由不能成立。关于争议焦点三，即一审酌定违约金是否过高的问题。因罗渠的违约行为造成合同解除，陶诗贵必然由此遭受一定损失，此损失包括陶诗贵另行出租房屋的闲置损失。一审法院根据合同履行情况、当事人过错程度、期待利益等因素酌情认定违约金为三个月的房租，并无不当，本院予以确认。综上所述，罗渠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5300元，由罗渠负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 洪审 判 员  刘丽苹审 判 员  李迪云二〇二〇年四月七日法官助理  刘 松书 记 员  章立立