陕西省延安市中级人民法院民事判决书（2020）陕06民终357号 上诉人（原审第三人）：刘秀程，男，汉族，1967年6月19日出生，陕西省甘泉县职工，现住甘泉县，公民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）：康增美，女，汉族，1975年8月27日出生，陕西省甘泉县教师，现住甘泉县内，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：赵毅、王军，（实习），陕西聚能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延安华龙（集团）房地产开发有限公司。住所地：陕西省延安市宝塔区。法定代表人：白起龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张云，男，汉族，1985年12月8日出生，陕西省甘泉县XX镇县村民，现住甘泉县内，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人:南美娜，女，汉族，1985年5月16日出生，陕西省甘泉县XX镇长青区居民，现住甘泉县内，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。上诉人刘秀程因房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省甘泉县人民法院（2019）陕0627民初1039号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘秀程，被上诉人康增美及其委托诉讼代理人赵毅、王军，延安华龙（集团）房地产开发有限公司委托诉讼代理人张云、南美娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘秀程的上诉请求：1、请求延安市中级人民法院依法撤销陕西省甘泉县人民法院作出的(2019)陕0627民初1039号民事判决书。改判驳回被上诉人康增美对上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费及鉴定费用由被上诉人承担。3、依法将本案涉嫌诈骗的犯罪线索移交公安机关侦查。事实与理由：一、本人从2019年3月20日左右，通过甘泉县佳蕊源房屋中介介绍该房源之时一直到2019年4月17日见到被上诉人康增美期间从来不知被上诉人与丁某甲已经离婚的事实。二、本人及房屋中介工作人员多次询问了买该房所需的材料，即商品房买卖合同原件，XX楼流转表，还有买卖双方的身份证复印件。三、被上诉人康增美于2019年4月17日下午来到该房子，就知道本人买了该房屋，说她要报警。但是直至我的老人入住了该房屋，到2019年6月7日下午，才有公安人员和被上诉人上门问情况。四、在买房过程中，丁某甲让本人于2019年1月26日至3月11日经被上诉人与丁某甲的儿子丁某乙打款共计三次264000元。但是在本民事案件的诉讼过程中，丁某甲就再无法联系到，而被上诉人所保存的华龙公司售楼部所需要的该房购房的材料及被上诉人康增美的身份证复印件都是丁某甲提供的，被上诉人以前说是被盗了，后来又说是其丢失了，这很不合理，不论是被盗或丢失为什么不去公安局报案或者去售楼部澄清，这显然与事实不符。五、不论上诉人还是被上诉人华龙公司均明知被上诉人康增美与丁某甲之间系夫妻关系，且丁某甲携带本应由被上诉人康增美保管的购房合同原件、票据、身份证复印件从事了接房和卖房事宜。上诉人与被上诉人华龙公司完全有理由相信丁某甲是受被上诉人康增美的委托接房、卖房的。同时，上诉人是通过中介购买的房屋。因此，上诉人与丁某甲之间签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。综上所述，上诉人认为从丁某甲处买的该处房屋是华龙房地产开发公司售楼部交给丁某甲并认可合法有效的，如果被上诉人要该房屋使用权，就应由丁某甲及其儿子丁某乙还上诉人的购房款264000 元及房屋装潢费123000元，共计387000元，以保护上诉人的合法权益，并通过公安机关追究被上诉人康增美及其配偶丁某甲、儿子丁某乙三人涉嫌诈骗罪的刑事责任。康增美辩称，一、上诉人在本案中系无独立请求权的第三人，其不具备提起上诉的资格，应当依法驳回其上诉。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。三、上诉人上诉所称的“事实”均与事实不符，理由均不能成立。1、答辩人康增美离婚单身，且答辩人在离婚后购买该房屋的事实，上诉人及一审被告均知情或应当知情；2、不存在任何案外人具有代理权的事实或理由；3、上诉人与案外人签订本案所涉房屋买卖合同，是其自身审查不当所致，与答辩人无关；4、上诉人应当尽快无条件搬离答辩人名下的房屋。四、上诉人捏造虚假事实，对答辩人的身心及精神上带来巨大伤害，应当给予处罚。被上诉人延安华龙（集团）房地产开发有限公司辩称，一、本案一审中遗漏了事实。1、被上诉人康增美与案外人丁某甲认购了该房产。2、根据康增美的离婚协议，夫妻双方将涉案房产定性为夫妻共同财产，且将该房产全部分给康增美。3、由于我公司工作人员频繁更换，致使一审中陈述交房时间为2019年，实际交房时间是2017年4月26日。二、我公司认可2017年4月26日为交房时间，2019年3月份丁某甲卖房的行为构成表见代理。三、我公司开发的阳光花园小区有几百套房子，交房时间大多数是2015年3月5日前交付的，康增美没有前来办理交接手续导致本案的发生，我公司不存在违约行为，不承担违约责任。综上，驳回上诉人的上诉请求。康增美向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告按照《房屋买卖合同》的约定向原告交付房屋；2、请求依法判令被告向原告支付未按合同约定日期交付房屋的违约金（按已交付房价款为基数，按日万分之一计算，从2016年1月1日起至实际交付房屋时间止）；3、依法判令被告向原告支付未按合同约定期限内取得房地产权证书的违约金（已付房价款的1%）2642.46元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月26日，原告康增美与案外人丁某甲办理了离婚手续。2014年6月4日，原告康增美与被告延安华龙（集团）房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了被告位于甘泉火车北站广场片区XX幢XX单元XX号房屋，建筑面积93.33平方米，单价为2831.309元/㎡，总金额为264246元。合同签订后，原告首付了84246元，在中国农业银行股份有限公司甘泉县支行办理了180000元按揭贷款。合同第8条约定，被告应当在2015年12月31日前将房屋交付原告使用；合同第9条约定，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限（2015年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第11条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续；合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。2019年1月26日，案外人丁某甲与第三人刘秀程签订了买卖合同，将涉案房屋以284000元的价格出卖给了第三人刘秀程，后刘秀程将264000元打入丁某甲儿子丁某乙的账户。2019年3月11日，丁某甲持有原、被告之间的买卖合同及原告康增美的身份证复印件等资料，找被告接收涉案房屋，被告认为丁某甲与原告康增美系夫妻关系，就给丁某甲办理了涉案房屋的交付手续，丁某甲在各种手续签名处均签了原告康增美的名字。同日，丁某甲将涉案房屋交给第三人刘秀程。刘秀程已装潢入住。一审法院认为，原告康增美与被告延安华龙（集团）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。原告康增美已按照合同约定付清了房款，被告应当按照合同约定及时给原告康增美交付房屋；原告康增美在购房前已与案外人丁某甲离婚，被告在交付房屋时未尽到谨慎审查义务，将涉案房屋交于案外人丁某甲，构成违约；涉案房屋被丁某甲出卖给第三人刘秀程，刘秀程也未审查丁某甲与原告康增美的婚姻状况、丁某甲是否有原告康增美委托而购买该房屋，存在过错；现原告康增美仍按月偿还按揭贷款，第三人刘秀程虽然占有使用涉案房屋，但并不构成善意取得。故对原告要求被告交付房屋、支付未按合同约定日期交付房屋的违约金依法予以支持；关于原告要求被告支付未按合同约定期限内取得房地产权属证书的违约金（已付房价款1%）2642.46元，因该涉案房屋尚未交付，故对原告的该项诉讼请求依法不予支持。关于被告辩称，其公司认为丁某甲构成表见代理，涉案房屋已经交付给原告康增美的辩称意见无事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第就是条之规定，判决：一、被告华龙（集团）房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，向原告康增美交付位于甘泉火车北站广场片区XX幢XX单元XX号房屋，第三人刘秀程予以配合；二、被告华龙（集团）房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，支付原告康增美逾期交房违约金（以已付房款264246元为基数，按日万分之一计算，从2016年1月1日算起至实际交付之日止）；三、驳回原告康增美的其他诉讼请求。二审期间，上诉人刘秀程向法庭提交了康增美和丁某甲的离婚协议书复印件一份，证明：1、离婚时房产还在他们两人名下；2、被上诉人康增美抚养儿子，儿子具有完全民事行为能力，对自己的行为承担法律责任；3、丁某甲欠款100多万，离婚时所有财产归于康增美名下，有诈骗嫌疑。因该证据证明目的与本案争议的事实无直接关系，对该证据本院不予采信。被上诉人延安华龙（集团）房地产开发有限公司提交新证据三组。第一组证据：《甘泉火车站广场片区项目定金协议书》、《甘泉火车站广场片区认购协议》，证明：1、案争房产属于被上诉人康增美与案外人丁某甲的夫妻共同财产；2、就购房相关事宜我公司可与康增美、丁某甲任意一人联系。经过法庭质证，当事人对该组证据的真实性均无异议。两份协议证明涉案房屋的实际购买人为康增美，案外人丁某甲对该房屋无处分的权利，证明目的不能成立，本院依法不予采信。第二组：康增美与丁某甲的离婚协议书复印件一份，证明：1、案争房产原系丁某甲与被上诉人康增美的夫妻共同财产；2、离婚协议具有隐蔽性，我公司对丁某甲及康增美离婚事宜毫不知情；3、丁某甲接房具备构成表见代理的基础。经过法庭质证，当事人对该组证据的真实性均无异议。但依据该证据无法证明丁某甲系涉案房屋的共有人，其行为构成表见代理，故不能免除被上诉人华龙（集团）房地产开发公司在办理交房手续时的谨慎审查义务，证明目的不能成立，本院依法不予采信。第三组：XX楼流转表、收据、收条、补充协议。证明：华龙（集团）公司不应承担延迟交房的违约责任，即便承担期间应当自2016年1月1日至2017年4月26日止。经过法庭质证，被上诉人康增美对证据的真实性有异议，该组证据上的签名均不是康增美本人所签，流转单签字的时间与被上诉人华龙公司主张的实际交房日期不一致，无法达到证明目的，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，法律保护善意第三人业已取得的财产权利。本案中，康增美与延安华龙（集团）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，康增美已按照合同约定付清了房款，华龙公司应当按照合同约定及时给康增美交付房屋，康增美要求继续履行合同，华龙公司应当承担交付房屋的合同义务，并支付迟延交付违约金的违约责任。现上诉人刘秀程主张其购买房屋时认为第三人丁某甲与康增美系夫妻关系，丁某甲持有交接房屋所需的手续，有代理出卖房屋的权限，其已经尽到了审查义务，应当取得房屋的所有权。购买房屋系重大支出，在购买的过程中应当给予较一般商品更加严格谨慎的审查。本案中，康增美与华龙公司签订《房屋买卖合同》时已经与案外人丁某甲离婚，合同中的买受人仅有康增美一人，康增美也已支付所有房款。刘秀程在与案外人丁某甲的交易过程中，丁某甲并未出示康增美授权出售房屋的授权委托手续，华龙公司处无材料证实丁某甲有权代康增美出售房屋，其出售行为不能认定为表见代理，刘秀程认为二人系夫妻关系，丁某甲有权出售房屋的理由不能成立。另刘秀程在知道原房屋买受人仅康增美一人的情况下，未与康增美联系询问该房产的状态以及案外人丁某甲是否有权处分该房产，明显未尽到谨慎审查的义务，不符合善意取得的构成要件。原审判决其交付房屋并无不当，本院对刘秀程的上诉请求依法不予支持。刘秀程的相关损失可另行主张。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人刘秀程负担。         审   判  长    刘 彩 虹审   判  员    郭    丹审   判  员    武    烨 二O二O年四月十三号 法 官 助 理    张 少 卿书   记  员    杨 红 红  1