江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终194号上诉人（原审被告）：董虎，男，1973年1月30日生，汉族，个体，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：梁宝民，江苏它石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章万托，男，1973年10月30日生，汉族，个体，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：周幸福，江苏瀛苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，江苏瀛苏律师事务所实习律师。上诉人董虎因与被上诉人章万托房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初7810号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人董虎及其委托诉讼代理人梁宝民、被上诉人章万托的委托诉讼代理人周幸福、张宁到庭参加诉讼活动，现本案已审理终结。上诉人董虎上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法予以改判；二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由如下：第一，一审法院事实认定错误。上诉人与被上诉人之间的租赁合同并非双方真实意思表示，双方不存在事实上的租赁关系。首先，真实的租赁合同是案外人孙婷与被上诉人签订的房屋租赁合同。上诉人配偶孙婷于2013年7月27日与章万托签订了租赁协议，协议约定的租赁期限为2013年8月25日至2014年8月24日，合同签订后，上诉人如约支付了租金。在庭审中，被上诉人对该租赁协议的真实性不予认可，否认该租赁合同是被上诉人本人所签，且经法庭释明未申请笔迹鉴定，那么应当认定该合同是真实的，而同一租赁物，两份租赁合同，显然只有一份是真实的，孙婷签订的是真实的，那么章万托提交的涉案合同必然是虚假的。其次，涉案租赁合同系被上诉人采用欺诈的方式，恳求上诉人签署的。事实上双方口头约定仍是一年一签，先付租金后用房。2014年9月底，被上诉人找到上诉人，请求帮忙签一份长期租赁合同(涉案合同)，并将日期倒签到2013年8月25日。上诉人询问其原因，被上诉人声称对外欠债，如果租赁合同在先则他人就无法主张涉案房屋权利，这样房屋还能在他的控制之下，并且说如果有人要来占房子，就让上诉人说房子被他长期租赁，实际双方还是和以前一样，一年一签。该涉案合同从形式上与孙婷签订的合同对比可以看出：孙婷签订的合同甲方乙方书写笔迹颜色是一致的，而涉案合同双方签名颜色明显不一致，且日期书写部分颜色与上诉人签名颜色不一致，显然并非同时当场签订，结合被上诉人房子抵押且未能还款已进入诉讼程序的事实，可以证明被上诉人主观具有欺诈的故意，该合同并非双方真实意思表示，系无效合同。再次，涉案合同不符合徐州地区正常的门面房租赁的交易习惯，同时与双方的交易习惯不符。双方租赁关系始于2007年，此前合同均是一年一签，先付租金后用房子；而本次一次签订五年，显然与双方交易习惯不符。另，徐州地区的门面房租赁合同签订习惯是一年一签，涉案合同一次签署五年，也不符合本地区的交易习惯。第二，一审法院认定上诉人使用涉案房屋至涉案合同租赁期限结束与事实不符。上诉人在2014年得知涉案房屋于2011年被抵押，案外人于2013年起诉并申请执行的事实后，上诉人为了避免纠纷，多次到鼓楼区人民法院要求交还房屋钥匙，法院以上诉人另租的门面房在涉案房屋隔壁不远，方便银行或其他人看房为由，要求上诉人继续保存该钥匙，但是并不能以此认定上诉人使用涉案房屋。在一审中，上诉人提交了目前使用的门面房的出租人，及邻边商户的证言，足以证明在涉案房屋进入执行程序后，上诉人即租赁案外人李宜威的位于涉案房屋隔壁的门面房进行经营，并未使用涉案房屋。事实上，上诉人的经营规模也达不到使用两套房子的条件。第三，一审法院认定双方的租赁合同是连续履行的，并未超过法定的诉讼时效错误。租赁合同的诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算，适用1年的诉讼时效，涉案合同约定“乙方在起租日前十日支付给甲方”，这说明每个起租日均是独立的，也就是说每次租赁均是独立的。而诉讼时效是以权利受到侵害为起算点，不是以侵害行为终止为起算点的，合同对支付租金时间的约定本身，就是赋予出租人可以在合同尚未终止时就可以要求承租人给付租金的权利，承租人只要未按约定履行合同义务，就是侵害了出租人的利益，否则，分期支付的约定作为合同的内容将失去法律意义。一审法院认定诉讼时效的起算点为2018年8月24日，系法律适用错误。综上，一审法院事实认定错误，法律适用不当，现请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判。被上诉人章万托答辩称：1.被上诉人与上诉人之间的租赁合同合法有效。2.上诉人使用涉案房屋至涉案合同租赁期限结束为事实。3.双方租赁合同纠纷并未超过法律规定的诉讼时效。章万托向一审法院起诉请求：1.判令董虎支付租赁费360000元、利息43646元；2.判令董虎承担本案案件受理费。一审法院认定事实，2013年8月15日章万托、董虎签订租赁协议，协议约定章万托将位于徐州市新都佳苑门面房（350平方）出租给董虎使用，租赁期限自2013年8月24日至2018年8月25日，租金每年120000元，先付后用，一年一付，租房期间产生的费用由董虎负担，合同对双方的其他权利义务也分别作了约定。合同签订后，章万托按约履行了交房义务，董虎实际使用租赁房屋。租赁协议期满后，章万托于2018年12月13日向一审法院起诉，要求董虎支付2015年8月24日至2018年8月24日租金360000元及相应利息，董虎抗辩称，双方履行的是2013年7月27日章万托与董虎妻子孙婷签订的协议书，该协议书约定租赁期限自2013年8月25日至2014年8月24日，该协议履行期限到期后，董虎未再租赁章万托涉案房屋，且章万托房屋因拖欠银行贷款被徐州市鼓楼区人民法院强制执行，董虎无法正常使用，要求减少或免除租金。一审法院认为，章万托与董虎之间的租赁合同关系合法有效，章万托提供出租房屋后，董虎实际占有使用租赁物，理应按照约定及时支付租金。一、关于董虎主张履行的是2013年8月15日章万托与董虎之间签订租赁协议还是2013年7月27日章万托与董虎妻子孙婷签订的协议书问题。两份合同签订的主体不同，即便董虎妻子孙婷代表董虎与章万托签订租赁协议，因为两份租赁协议时间上有先后，根据相关法律规定，合同的履行也应以后一份合同为准，故2013年8月15日租赁协议是章万托、董虎履行的合同。二、关于董虎租赁、使用章万托房屋期限问题。董虎租赁章万托房屋后，一直未与章万托办理返还或退租手续，故法院认定董虎使用租赁房屋至合同租赁期限结束。三、关于章万托房屋因拖欠银行贷款被徐州市鼓楼区人民法院强制执行，是否影响董虎无法正常使用问题。章万托房屋虽因拖欠银行贷款被徐州市鼓楼区人民法院强制执行，但徐州市鼓楼区人民法院并未要求董虎腾空房屋，董虎也未提供章万托房屋因被法院强制执行影响其正常使用的证据，故对董虎该辩称，不予支持。四、关于本案是否超过法定诉讼时效问题。章万托、董虎之间租赁合同是连续履行的，最后到期时间为2018年8月24日，故董虎该项辩称亦不能成立。综上，董虎应按照合同约定及时支付拖欠租金360000元，对章万托要求董虎承担利息43646元的诉讼请求，不违反法律规定，亦予以支持。一审法院遂判决：董虎于判决生效后十日内支付章万托租金360000元及利息43646元。二审期间经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1.上诉人是否欠付被上诉人房屋租金；2.被上诉人诉讼请求是否超过诉讼时效。二审期间上诉人为证明其主张提供证据如下：1.上诉人在2015年7月2日与李宜威签订的一份房屋租赁合同，证明在孙婷与章万托签订租赁合同期满后，上诉人就在涉案房屋的隔壁重新租赁房屋进行经营了，并未实际使用涉案房屋。2.李宜威给上诉人打的条子一份，证明上诉人在2018年2月18日退还租用的李宜威房屋，因房屋卫生未打扫，当时李宜威扣留了押金2000元，也说明上诉人没有实际占用涉案房屋。3.房产证复印件一份，显示房屋坐落于，该房产即上诉人租赁的位于涉案房产隔壁的房屋。证明目的同上。被上诉人章万托质证认为：对三份证据的真实性、关联性不予认可，房屋租赁合同显示的甲方为李宜威，而乙方首部显示为陈广文，尾部显示为孙婷，也并非本案的上诉人。对于房产证，系复印件，真实性不予确认。对上诉人提供三组证据的证明目的，均不予认可。这三份证据并不能排除上诉人租赁被上诉人涉案房屋这一事实。本院认为，上诉人提供的证据仅能证明其与他人的租赁合同关系，不能证明其没有租赁涉案房屋，故不能证明其上诉主张。一、关于上诉人是否欠付被上诉人房屋租金问题上诉人主张2013年8月15日与被上诉人签订的《租房协议》非双方真实履行的合同，上诉人配偶孙婷于2013年7月27日与被上诉人签订的一年期租赁合同才是双方实际履行的合同。本院认为，无论双方实际履行哪一份合同，上诉人均未提供证据证明其已将承租房屋退还被上诉人，自2015年8月起上诉人未支付租金，被上诉人向其主张2015年8月至2018年8月租金，一审法院予以支持并无不当。二、关于被上诉人诉讼请求是否超过诉讼时效问题本院认为，本案中同一租赁合同项下，虽然约定了分期支付租金，各期租金具有一定的独立性，但在双方租赁关系处于持续履行的状态下，租金的产生也是持续的，故该独立性并不足以否认租金债务的连续性和整体性。因此，被上诉人于2018年12月13日起诉主张2015年8月至2018年8月的租金并不超过诉讼时效。综上，上诉人董虎的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7240元，由上诉人董虎负担。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 崔金城审 判 员 苏 团二〇二〇年四月三日法官助理 曹 勇书 记 员 侯梦池