河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1276号上诉人（原审原告）：马牧，女，1991年6月26日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：刘亚坦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：时延旭，男，1975年1月2日出生，汉族，无业，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审被告）：沈建华，女，1975年7月11日出生，汉族，无业，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：时延旭，男，1975年1月2日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区，系沈建华之丈夫。被上诉人（原审被告）：河南安世房地产经纪有限公司，住所地郑州市管城回族区航海东路。法定代表人：刘培亚，该公司经理。上诉人马牧因与被上诉人时延旭、沈建华、河南安世房地产经纪有限公司（以下简称安世公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初14996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。马牧上诉请求：1、请求撤销一审法院民事判决书，查明事实的基础上依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。1、时延旭故意隐瞒房屋土地真实情况，意图使马牧违背真实意愿做出错误购买决定，构成欺诈。2、安世公司在提供居间服务时，未尽到审慎的审查、核实及信息披露义务，按照一般住宅推断向马牧提供错误的土地信息。二、原审逻辑错误。土地问题涉及到年限期满后是否补交税费以及买受人购房意愿等问题，该事项应属于重大告知事项，该事项是否告知的举证责任应由作为出卖人以及房产中介承担，但二被上诉人却无证据证明已将该事项告知马牧。三、原审适用法律错误。案涉房屋土地提前15年到期，成交价格中减少了15年土地出让金，该损失为实际损失。对转售产生影响，预期价值大打折扣。土地提前到期面临房产税的风险。马牧实际上遭受了实际损失与预期利益双重损失。即便本案原审认为被上诉人非故意隐瞒，虚假陈述，也应属重大误解，完全符合合同撤销的要件。补充上诉意见：一、原审认定事实错误。1、关于被上诉人时延旭欺诈的事实原审认定错误。被上诉人时延旭，也就是房东构成欺诈。一审庭审笔录与判决书中已查明在房屋买卖合同签订之前，被上诉人时延旭已明知涉案房屋土地使用年限自1993年起算，但是在被上诉人安世公司向其明确询问此信息时，其故意回答不知道。明显是在故意隐瞒对房屋有重大影响的信息，以诱使上诉人购买涉案房屋，明显构成欺诈。2、关于被上诉人安世公司构成欺诈的事实原审认定错误。在合同签订之前，上诉人明确向其询问土地年限问题时，其虚假陈述房屋使用年限自2006年、2007年。详见上诉人提交的2019年7月2日与被上诉人员工秦盼盼录音对话第4分钟开始和第8分40秒开始。3、一审认为上诉人有能力向有关部门查询涉案房屋信息属于认定事实错误。作为普通人的上诉人无法查询到其他公民的私有房产，这是基本常识，也是法律规定。二、一审适用法律错误。1、一审认定上诉人已知涉案房屋无土地证，从而认为被上诉人不存在故意隐瞒的情形。此属于适用法律错误。因为上诉人作为买受人即使认可涉案房屋无土地证也不能代表上诉人默认土地使用年限问题。上诉人在房屋交易的过程中多次明确向安世公司询问涉案房屋土地使用年限问题，上诉人非常重视此交易信息。并且在房产证和土地证两证合一之前，没有土地证的房屋大量存在，三被告如实告知涉案房屋土地真实信息的义务不应被免除，这既是他们的合同义务，也是诚实信用的要求。2、原审以房屋买卖合同中明确约定“上诉人对被上诉人时延旭出售的房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋”的条款，认为被上诉人未隐瞒房屋真实情况，属于适用法律错误。因为原审对该条款断章取义，掐头去尾，故意省略该条对被上诉人保证告知房屋信息真实性的义务约束。并且此条款属于格式条款，上诉人是否充分了解应当以证据确定。三、本案程序错误。1、原审中安世公司的员工秦盼盼系与上诉人直接对接的，对本案事实的查明具有关键作用。但是，在原审中秦盼盼既不是当事人，也不是证人，也不是其他诉讼参与人，但却在庭审中接受法庭询问，故意作出虚假陈述，影响原审案件事实认定。2、在原审时，上诉人和被上诉人已达成调解方案，并向法庭申请调解。但原审以案件审限到期为由作出判决，增加了诉讼成本，浪费司法资源。时延旭、沈建华、安世公司辩称：一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。马牧向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告时延旭、沈建华签订的《郑州市存量房买卖合同》；2.判令撤销原告与被告安世公司签订的《居间服务合同》；3.判令被告时延旭、沈建华返还原告已经支付的购房款62000元，被告安世公司返还原告已经支付的服务费用12136元，三被告共同返还原告为履行合同支出的契税4520元及银行贷款评估费1356元以及利息损失（以80012元为基数，按照年利率6%的标准，自2019年6月24日起计算至实际清偿之日止）；4.被告时延旭、沈建华配合原告办理注销登记，产生税费由三被告共同承担；5.本案诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：撤销原告与被告安世公司签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。一审法院认定事实：2019年6月9日，时延旭（出卖人、甲方）与马牧（买受人、乙方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：1.甲方所售房屋坐落于郑州市××区航海东路××楼××单元××号，所有权证号为郑房权证字第××号，该房屋规划设计用途为住宅，性质为商品房，土地使用状况为该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得，该房屋未设定抵押；2.甲乙双方通过安世公司居间介绍成交；3.甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；4.房屋成交总价格为452000元，其中定金为20000元，首付款为40000元，乙方拟贷款390000元，物业交割保证金2000元。同日，时延旭（甲方、出卖方）、马牧（乙方、买受方）、安世公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》一份，主要约定：甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询、协助查看房屋权属证明文件等，甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付居间代理费；居间代理费为8136元，其中甲方承担0元，乙方承担8136元，并应于本合同签订当日一次性向丙方足额支付。当日，时延旭（甲方）、马牧（乙方）、安世公司（丙方、服务方）还签订《房屋交易保障服务合同》一份，主要约定：丙方收取贷款服务费、过户服务费各2000元，均由乙方承担，乙方应于签订本合同当日一次性向丙方足额支付。安世公司于2019年6月9日出具《安世公司专用收据》，显示收到马牧贷款服务费2000元、过户服务费2000元、居间代理费8136元，共计12136元。另，马牧于2019年6月24日支付契税4520元。诉讼过程中，时延旭认可收到马牧支付的首付款60000元及物业交割保证金2000元。安世公司提交郑房权证字第××号房屋所有权证复印件，显示涉案房屋所有权人为时延旭，登记时间为2008年11月18日，但未显示土地状况；马牧、时延旭、沈建华对该证据真实性均无异议。马牧提交豫（2019）郑州市不动产权第0234244号不动产权证复印件，显示郑州市××区航海东路××楼××单元××号房屋权利人为马牧，权利性质为出让/市场化商品房，用途为住宅用地/成套住宅，共有宗地面积24923.2平方米，房屋建筑面积为39.02平方米，国有建设用地使用权自1993年7月11日起至2063年7月10日止，涉案房屋竣工日期为2007年；时延旭、沈建华、安世公司对该证据真实性均无异议。2019年11月4日的《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》显示，涉案房屋产权人为马牧；同日的《不动产登记资料查询结果证明（土地）》显示，坐落于西冷路西、航海路北的土地用途为住宅用地，宗地面积为24923.2平方米，使用终止日期为2063年7月10日，土地使用者为河南天地人房地产开发有限公司。诉讼过程中，马牧提交其与安世公司员工秦盼盼的微信聊天记录，该聊天记录显示2019年6月10日，马牧向秦盼盼询问“土地哪一年拿的”，秦盼盼回答称“07年的小区”；2019年7月9日，马牧称“你们核房的时候，没土地信息吗”，秦盼盼回答称“因为核房没人会核土地年限，都是查房子有没有抵押贷款”。马牧还提交其与秦盼盼的通话录音，秦盼盼于2019年7月2日在与马牧的通话中称其问过业主土地是哪一年的，业主说没有土地证。马牧称上述表明其于签订上述合同时已尽到向安世公司询问土地使用年限的义务，安世公司未向其提供真实的土地权属信息，且时延旭、沈建华在对涉案房屋土地使用年限知情的情况下未向其告知涉案房屋土地信息，致使其作出错误的意思表示，购买了涉案房屋，其于签订合同第二天，询问秦盼盼土地是哪一年拿的，秦盼盼明确告知其是2007年的小区，属于故意隐瞒或诱导其造成误解，故请求认定涉案合同基于欺诈或者重大误解符合可撤销事由。时延旭称在合同签订前其知道土地使用年限自1993年起算，秦盼盼仅向其询问涉案房屋有无土地证，未询问土地年限，故其仅告知秦盼盼涉案房屋没有土地证，未告知土地使用年限问题。安世公司称三方签订合同当天，马牧向秦盼盼询问涉案房屋土地使用年限及土地证的问题，秦盼盼向时延旭询问有无土地证、土地使用年限是多少，时延旭称没有土地证，不知道使用年限是多少，秦盼盼将该回复告知马牧，秦盼盼回复“07年的小区”系因为不知道土地年限，只知道涉案房屋建成年代是2007年。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案交易的房屋系二手房，可在相应的房地产主管部门查询获悉涉案房屋的基本信息。原告虽于签订涉案合同时，向被告安世公司询问涉案房屋有无土地证、土地使用年限信息，在被告知涉案房屋没有土地证时，依然与被告时延旭、安世公司签订《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，故不存在被告时延旭、安世公司故意告知其虚假情况，或者故意隐瞒房屋真实情况的情形。且《郑州市存量房买卖合同》也明确约定“乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋”，以上表明原告在签订合同时对涉案房屋的实际情况是了解并认同的。故原告与被告时延旭、安世公司签订的《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》系各方真实意思表示，合法有效。另，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。原告虽称三被告故意隐瞒土地使用年限且提供虚假信息的行为给其造成了损失，但未提交相应证据。且涉案合同已实际履行，涉案房屋现已登记在原告名下。综上，原告称其依据欺诈、重大误解的法律规定主张撤销涉案三份合同，但其提交的证据不足以证明该三份合同符合其所述的可撤销情形，故原告诉请无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告马牧的诉讼请求。案件受理费2112元，减半收取计1056元，由原告马牧负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，马牧、时延旭、安世公司签订的《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案交易的系二手房，在相应的房地产主管部门可查询获悉涉案房屋的基本信息。马牧上诉称被上诉人故意隐瞒土地使用年限，提供虚假信息，给其造成了损失，主张撤销上述合同，但未提供充分证据证明被上诉人存在上述行为，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，马牧对其主张的损失亦未提交相应证据予以证明，目前涉案合同也已实际履行，涉案房屋现已登记在马牧名下，马牧上诉主张依据欺诈、重大误解的法律规定主张撤销涉案三份合同的请求，依据不足，不予支持。一审程序并无不当。综上所述，马牧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2112元，由上诉人马牧负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年四月十日书记员  景慧洁