山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终544号上诉人（原审原告）：李某1，女，1981年10月31日出生，汉族，住淄博市周村区。委托诉讼代理人：汪芳红，山东齐嘉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李某2，女，1985年2月3日出生，汉族，住淄博市周村区。被上诉人（原审第三人）：董某，女，1949年1月3日出生，汉族，住邹平市。被上诉人（原审第三人）：张某1，男，1970年8月11日出生，汉族，住邹平市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：牛佳，邹平鹤伴法律服务所法律服务工作者。上诉人李某1、李某2因与被上诉人董某、张某1继承纠纷一案，不服邹平市人民法院(2019)鲁1626民初3781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李某1、李某2上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.二审案件受理费由董某、张某1负担。事实和理由：1.一审判决认定被继承人张秀云将涉案房屋及院落卖给第三人的亲属张恒禄，事实错误，依据不足。第三人提交的合同与上诉人提交的合同内容基本一致，合同明确记载为“合同书”而不是买卖合同，该合同第一条明确约定“张恒禄长期使用”，不论从法律角度解释，还是根据汉语普通含义，该合同书不应认定为买卖合同，合同是张秀云对涉案房屋及院落使用权处分，不是所有权处分；一审判决以涉案合同的尾部注明“院外西北角一颗桐树归李某1所有”，确认合同是买卖合同错误，这仅是张秀云对涉案房屋及院落附属物行使的处分权，并不是对涉案房屋及院落的所有权处分；第三人也未有证据予以证实张恒禄已交付张秀云3000元；第三人申请出庭的四位证人当庭明确表示，他们只是听说张秀云卖给张恒禄房屋及院落，从未见过张秀云与张恒禄之间签定的任何书面材料，一审判决将该证言认定为有效证据并以此认定张秀云将房屋及院落卖给了张恒禄错误。2.本案事实为，张秀云与张恒禄是邻居，当初张恒禄找张秀云租赁涉案房屋及院落时，称其不愿意与儿子一起居住，因此提出要租张秀云房屋及院落，因张秀云在女儿张立华处居住，涉案房屋及院落闲置，张秀云才将闲置的涉案房屋及院落出租给张恒禄。张恒禄在本村就有一处房屋及院落，若是张秀云将涉案房屋及院落卖与张恒禄，作为同村人为什么没有办理变更登记，产权登记人还是张秀云，依照《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。据此，张秀云没有将涉案房屋及院落卖给张恒禄。董某、张某1辩称，上诉人所诉与事实不符，张秀云与张恒禄所签订的房屋买卖合同书系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效。虽然，合同第一项写的是“长期使用”，但第二项“张恒禄居住，张秀云房屋现金叁仟元已全部付清”，通过字面意思不难理解，张恒禄已经将全部房款3000元支付给张秀云，并未标明是租赁款，不能主观臆断出租赁的意思表示，应当综合考虑合同全部内容及当时的交易习惯、市场价格、双方文化水平等因素来认定该合同是租赁还是买卖；合同第三项“所有村内规划及交村款由张恒禄负担”，通过该项内容能够看出，自合同签订后，村内所有规划的后果由张恒禄负担，该规划后果必然包含了权利和义务，例如村内规划新村建设房屋拆迁产生的权利和义务也由张恒禄负担，从而得出结论房屋所有权归张恒禄，房屋改造拆迁后产生的置换房屋和补偿也应当由张恒禄享有，产生的相应费用也由张恒禄支付，所以，该合同为买卖而非租赁。在合同左下角，特别标注，单独列明院外西北角一颗桐树归李某1所有，也能够看出涉案房屋院落及屋内财产不属于李某1所有，不是遗产继承范围以内财产，涉案房屋已通过买卖的方式归张恒禄所有，否则也不会将树木单独列明所有人李某1。另外合同签订后，张秀云把自己的宅基地使用证交给张恒禄，如果是简单地使用租赁关系，按照房屋租赁习惯是不需要将此证件交给租赁方的。并且在同期张秀云将另一座房屋卖给了其他的同村村民，也能从侧面反映张秀云与张恒禄房屋买卖的事实。张秀云将本村内房屋出售的行为，是为了前往淄博市周村区跟随女儿生活而作准备，此客观事实也能反映房屋买卖的事实。根据合同相对性，上诉人不是房屋买卖合同的一方当事人，不能对于合同条款及合同目的作出相关解释。上诉人应当提供当事人张秀云对所签订合同系租赁合同意思真实表示的确切证据，从而推翻买卖合同的真实意思表示。而且，在一审中，李某2当庭自述是张恒禄前往周村张秀云住处协商房屋买卖一事，上诉人李某1与李某2二人为谋取不正当利益，罔顾事实，恶意串通，浪费司法资源。综上所述，结合合同内容及客观事实，涉案房屋为买卖合同，合同全文未体现出租、租赁等字样和相关意思表示，上诉人也未提供当事人张秀云对房屋买卖相反意思的相关证据。请贵院依法驳回上诉人的上诉请求。李某1向一审法院起诉请求：1.依法判令两继承人李某1、李某2各继承被继承人张秀云名下坐落于邹平市％份额或拆迁补偿款各占50％份额（约40000元）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：张孝芝与张秀云系夫妻关系，两人婚后共生育四个女儿，分别是张立荣、张丽清、张某2、张丽华；张丽清与李保珠系夫妻关系，二人婚后共育有原告李某1、被告李某2两个女儿。张孝芝于1986年农历正月初八去世，张丽清于1988年农历10月去世，李保珠于1989年农历2月去世，张丽清与李保珠去世后，李某1、李某2便跟随张秀云一起居住生活。根据原邹平县人民政府于1988年8月29日核发的宅基地使用证，李保珠生前在原邹平县有宅院一处，宅基地使用证登记户主为李保珠，四至范围为：东至李保贞，南至胡同，北至胡同，西至胡同。1992年10月31日，原邹平县人民政府核发集体土地建设用地使用证，上述李保珠在西宰村的宅基地土地使用者名称登记为张秀云，集体土地建设用地使用证编号为邹集建籍字第08020249号，四至范围为：东至李保贞，南至李平，北至集体，西至集体。1997年张秀云与张恒禄（现已去世）签订合同书，合同书载明：“此有张秀云屋院房屋五间及院子现已有张恒禄居住合同如下：1.现将张秀云所有家中建设房屋有张恒禄长期使用。2.张恒禄居住张秀云房屋现金叁仟元以（应为已）全部付清。3.所有村内规划及交村款有张恒禄负担。4.此合同为2份，有张秀云、张恒禄每人1份。注院外西北角一颗桐树归李某1所有。”合同书签订后，上述房屋及宅院即由张恒禄及其家人居住使用，张恒禄将该院内的西屋进行了翻建，并对北屋进行了修缮，张恒禄去世后，该处房屋现由张恒禄之妻董某居住至今。另查明，张秀云已于2011年农历10月28日去世。张恒禄与董某共生育一子一女，即第三人张某1，案外人张云，法院于2019年10月17日询问张云时，张云明确表示不参加本案诉讼，放弃涉案争议财产的继承权，案外人张立荣、张某2、张丽华亦书面声明放弃涉案争议财产的继承权。一审法院认为，根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。根据庭审查明的事实，本案原告李某1、被告李某2及第三人争议的涉案房屋及院落等地上附属物，李某1、李某2的外祖母张秀云生前已于1997年与第三人董某之夫张恒禄签订合同，将涉案房屋及院落等地上附属物以3000元的价格卖给张恒禄，该事实通过三方均认可的张秀云与张恒禄签订的合同书及证人张某3、刘某、张某4、左某的证人证言予以证实，四位证人庭审中均陈述张秀云系将涉案房屋及院落卖给张恒禄后到他处居住,张秀云与张恒禄签订的合同书中亦载明“现将张秀云所有家中建设房屋有张恒禄长期使用”，并在该份合同的尾部特别注明“院外西北角一颗桐树归李某1所有”，因此，李某1陈述张恒禄系租赁张秀云涉案争议房屋及院落的意见不能成立，不予采信，李某1、李某2及第三人争议的涉案房屋及院落等地上附属物应归第三人董某、张某1所有。关于涉案争议房屋及院落所占用土地的使用权问题。根据第三人提交的1992年10月31日原邹平县人民政府核发的集体土地建设用地使用证（邹集建籍字第08020249号），土地使用者名称登记为张秀云，张秀云已于2011年农历10月28日去世，李某1、李某2陈述继承张秀云的遗产应为张秀云死亡时遗留的个人合法财产，而宅基地不属于个人财产，因此登记在张秀云名下的邹集建籍字第08020249号集体土地建设用地使用证载明的集体土地不发生继承问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……”故涉案房屋和院落占用的宅基地如何处理，不属于本案审理范围，依法应由邹平市长山镇西宰村村民委员会决定。综上所述，李某1的诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定判决：驳回原告李某1的诉讼请求。案件受理费减半收取400元，由原告李某1负担。二审中，李某1、李某2申请证人出庭作证。证人张某2证实，涉案房屋合同手续是其经办的，合同是其根据张秀云口述写的，是租赁，双方都签了字，合同注明桐树归李某1所有，当时因李某1很小就没了父母，为了不被伐掉这棵树，所以写的归李某1所有。董某、张某1质证称，证人张某2与李某1、李某2存在利害关系，单一的证人证言想证明涉案合同系租赁，证明力不够，而且证人对合同只是代书，没有参与合同的意思表示，其证人证言无法证明涉案合同系租赁的观点。本院认为，张某2虽然称其为涉案合同主笔人，但其未参与合同意思表示，且其是李某1、李某2姨妈，与李某1、李某2有利害关系，该证人证言不予采信。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为涉案房屋及院落合同性质。经查，张秀云于1997年将其名下的房屋及院落以3000元的价格转让给张恒禄长期使用，房屋上的规划、交款义务均由张恒禄承担，合同没有使用期限，没有年租金数额，张恒禄先后对房屋改造、在院落内建房，张秀云在世时没有主张房屋及院落的任何权利，张秀云去世后的8年间，本案上诉人李某1、李某2也未主张房屋及院落上的任何权利，综合合同内容及履行过程，涉案房屋及院落合同更符合买卖的属性，应认定为买卖合同，该买卖合同在《中华人民共和国土地管理法》1999年修改前已经履行完毕，应认定为有效合同。李某1、李某2主张涉案房屋及院落合同为租赁合同的理由不成立，不予支持。另外，张秀云仅有涉案房屋及院落的集体土地建设用地使用证，涉案房屋一直没有办理产权证，集体土地使用权张秀云无权处分，处分房屋根据当时的法律无需办理产权变更，张恒禄取得房屋所有权后，自然取得土地的使用权，李某1、李某2以张恒禄没有变更产权登记为由主张涉案房屋继承权的理由不成立，不予支持。综上所述，李某1、李某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人李某1负担800元，由上诉人李某2负担800元。本判决为终审判决。审判长  张玉珍审判员  杨 慧审判员  刘 伟二〇二〇年四月七日书记员  崔海燕