陕西省渭南市华州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕0503执异22号 案外人：郭军旗,男,1976年1月17日出生，汉族,农民，住华州区瓜坡镇张岩村张东组。 委托代理人：刘彩粉，女，1975年10月16日出生，汉族，农民，住华州区瓜坡镇张岩村张西组。 申请执行人:九江市第一建筑工程公司。住所地：九江市十里大道282号。 法定代表人：罗和华，系该公司总经理。 委托代理人：李锦福，四川迪泰律师事务所律师。 委托代理人：杨德明，四川迪泰律师事务所律师。 申请执行人:王大云,男,1969年3月5日生，汉族,身份证地址四川省阆中市文昌宫街24号1单元5楼1号，现住西安市长安区滦镇溪水园2号楼4单元602室。 被执行人:陕西华升绿州置业有限公司。住所地：西安市雁塔区崇业路23号1幢17层11708室。 法定代表人：杨建中，系该公司总经理。 委托代理人：陈聪，女，1965年9月25日生，汉族，住西安市莲湖区中堡子43号，系该公司副总经理。 本院在合并执行九江市第一建筑工程公司与陕西华升绿州置业有限公司施工合同纠纷、王大云与陕西华升绿州置业有限公司建设工程合同纠纷两案时，案外人郭军旗对本院（2016）陕0503执238、（2017）陕0503执59号执行裁定书不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人郭军旗称，其与陕西华升绿州置业有限公司于2016年1月份签订了两份《商品房认购协议》，协议书上载明了该门面房的房号、面积、单价、付款方式等主要内容，合同签订后异议人按约定支付了购房款。约定的交房时间过后，开发商未能办理该商铺的商品房预售证，致无法为其办理房屋过户登记。现其得知华州区人民法院对被执行人开发的“华升馨苑”3#楼、4#楼整体及临街门面房（二层结构）14间、项目售楼部3间予以查封，其中包括其所购的上述商铺。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此请求中止对陕西华升绿州置业有限公司开发建设的“华升馨苑”上述其所购商铺查封的执行。 申请执行人九江市第一建筑工程公司称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，在贵院查封之前，若该案外人已签订合法有效的书面商品房买卖合同（而不是认购书），所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋，其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，可以予以解除查封，否则其异议申请均应驳回。 申请执行人王大云称，只要案外人是在法院查封前购买的房屋，且满足其他法律条件的，法院审查后认为应当解除查封的依法解除查封。 被执行人陕西华升绿州置业有限公司称，华州区法院在合并执行九江市第一建筑工程公司、王大云与其公司纠纷两案中，查封了其公司位于渭南市华州区瓜坡镇的住宅小区3#、4#号楼在建的两百余套房，现案外人向贵院提出执行异议，要求解除房屋查封。其公司认为与案外人签订的《商品房认购协议》不是房屋买卖合同，并且按照协议上的约定，案外人已违约，该协议已经作废。案外人不应向法院提出执行异议，法院应予以驳回。 本院查明，九江市第一建筑工程公司与陕西华升绿州置业有限公司施工合同纠纷一案，四川省成都市中级人民法院于2015年8月25日作出（2015）成民终字第4782号民事判决书。九江市第一建筑工程公司于2015年11月9日向成都市武侯区人民法院申请执行，执行中成都市武侯区人民法院将陕西华升绿州置业有限公司位于华县瓜坡镇中环路西环路间土地的国有建设用地使用权予以查封。由于陕西华升绿州置业有限公司可执行财产所在地在本院辖区，于2015年11月25日委托本院执行。本院接受委托执行后，于2016年4月7日立案，案号为（2016）陕0503执238号。于2016年9月18日作出了（2016）陕0503执238号执行裁定书，对被执行人陕西华升绿洲置业有限公司在位于瓜坡镇中环路有一宗土地[面积为：10558㎡，土地权证号：渭（2016）华州区不动产权第1300016号]予以查封。王大云与陕西华升绿洲置业有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2016年5月4日作出（2016）陕0503民初375号民事调解书，王大云于2017年2月4日向本院申请执行，案号为（2017）陕0503执59号。本院将上述两案合并执行，于2017年3月16日作出（2016）陕0503执238号、（2017）陕0503执59号执行裁定书，对被执行人陕西华升绿洲置业有限公司位于华州区瓜坡镇投标建设的住宅小区3#楼、4#楼未签售的78套房予以查封，期限三年。于2019年9月18日作出了（2016）陕0503执238、（2017）陕0503执59号执行裁定书，对被执行人陕西华升绿洲置业有限公司位于华州区瓜坡镇开发建设的“华升馨苑”住宅小区3#楼、4#楼共计204套房屋及临街门面房（二层结构）14间、项目售楼部3间予以继续查封，期限三年。案外人郭军旗提出书面执行异议。本院于2020年4月13日立案审查。 根据案外人郭军旗提供的证据显示，案外人于2016年1月6日与陕西华升绿洲置业有限公司签订了两份《商品房认购协议》，协议分别约定案外人以每平方米2700元购买了陕西华升绿州置业有限公司开发的位于华州区瓜坡镇的“华升馨苑”面积为34.32平方米的东侧商铺1层17号，总价款为92664元，双方约定付款方式为2016年1月6日支付首付款52664元，剩余款项40000元在之后办理银行按揭方式付款，以每平方米2700元购买了陕西华升绿州置业有限公司开发的位于华州区瓜坡镇的“华升馨苑”面积为34.32平方米的东侧商铺1层18号，总价款为92664元，双方约定付款方式为2016年1月6日支付首付款52664元，剩余款项40000元在之后办理银行按揭方式付款。约定房屋交付时间为2016年7月30日之前，并约定了违约责任。案外人提交了于2016年1月6日交纳两间商铺首付款共计105328元的相关收据。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前以合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院采取查封措施之前，虽是与陕西华升绿洲置业有限公司签订的商品房认购协议，而非商铺买卖合同，但该认购协议中的要件符合买卖合同的要件，且是双方在平等自愿的基础上签订的，应视为双方签订的是买卖合同；案外人已按照合同约定支付了部分价款，且明确表示将剩余价款愿交付法院；未办理过户登记手续，亦非买受人自身原因。但无证据证明在人民法院查封之前案外人已合法占有了该不动产（商铺），依照上述司法解释规定，其对涉案商铺不享有足以排除强制执行的权益，对案外人郭军旗的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人郭军旗的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  田晓林 审判员  张湘媛 审判员  张勇平 二〇二〇年四月二十日 书记员  安昶兴 1