浙江省象山县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙0225行初60号 原告王芝芳，女，1956年8月21日出生，汉族，住浙江省象山县。 原告黄冬兰，女，1954年12月3日出生，汉族，住浙江省象山县。 委托代理人俞三华（特别授权代理，系原告黄冬兰配偶），男，1955年3月10日出生，汉族，住浙江省象山县。 被告象山县房屋征收办公室，住所地浙江省象山县新丰路368号。 法定代表人谢湘贤，主任。 委托代理人黄天江（特别授权代理），象山县房屋征收办公室工作人员。 委托代理人张彦强（特别授权代理），浙江太安律师事务所律师。 原告王芝芳、黄冬兰诉被告象山县房屋征收办公室（以下简称象山征收办）房屋拆迁补偿安置协议一案，本院于2019年10月10日立案受理，并依法组成合议庭于2019年11月19日、2020年3月19日两次公开开庭进行了审理。两次庭审均由原告王芝芳、原告黄冬兰的委托代理人俞三华，被告象山征收办的委托代理人黄天江、张彦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年12月5日，原告王芝芳、黄冬兰与被告象山县征收办签订编号为象政房征决201810-0376《非住宅房屋征收货币补偿协议》（以下简称《补偿协议》）。 原告起诉称，原告名下坐落于象山××城南街××号房屋建筑面积为85.20平米（商业用房），土地面积为40.96平米（性质为国有划拨）。该房屋于2018年4月开始，因国家旧城改造需要列入象山桥路区块房屋拆迁征收项目，由丹西街道办事处组织实施征收。2018年12月5日原告单方签约（签约率要达到90%以上才能生效）。2019年6月6日收到房屋拆迁款。2019年6月14日被通知去丹西街道拆迁办领取《补偿协议》，就此协议正式生效。在本协议签订前后，原告就协议中的附件《象山桥路地块拆迁分户评估报告》中土地出让金项目被扣收土地出让金425830元，按此计算每平米土地出让金被扣收高达10400元。为此原告多次奔走丹西街道拆迁办反映情况，要求提供土地出让金补交政策依据和计算办法，但始终没有得到合理回复。 原告认为，随着象山县城扩大和快速发展，城市中心已南移至象山××路一带，地处象山桥路拆迁地块只能算是三类地段，而且拆迁征收项目还可享受国家很多优惠政策。2017年原告同样经历过一次拆迁征用项目，也是由丹西街道组织实施。当时征收的住宅房屋占地面积为191.64平米，土地性质也是行政划拨，总共补交了土地出让金76656元，折合每平米400元。两者相较，本次征收补交的土地出让金是上次的26倍之多，被告的土地出让金计算违法。故诉请：《补偿协议》中出让金计算违法，要求被告退还多收的土地出让金20万元以上（庭审中明确为20万元）。 原告为证明其主张成立向本院提交如下证据：1.网络截图两张；2.油车巷区块评估分户报告1份；3.被诉《补偿协议》1份。 被告象山征收办答辩称，一、原告在征收阶段未对补缴土地出让金在内的评估结果提出异议，在签订且已履行完毕《补偿协议》之后已无权、也无必要再对该问题提出异议。1.根据国家和省条例以及宁波《国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到该分户评估报告之日起十日内，向出具评估报告的评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向市房地产评估价格评估专家委员会书面申请鉴定。也就是说，在征收过程中被征收人有权就报告补缴土地出让金在内的评估结果提出复核和鉴定。事实上，原告先后收到了分户的初步评估结果，以及发现错误予以调整的正式分户评估报告，但是原告在整个征收阶段并没有行使异议的权利。2.在签署且已履行完毕《补偿协议》的情况下，征收单位关于该户的账户已经关闭。原告再次就评估价格提出异议，属于滥用诉权。 二、原告补缴土地出让金的金额系象山县国土部门指定的象山县天源地价评估服务中心根据象山县最新的土地政策作出的评估结果，具有法律和政策依据。该评估机构根据象山县人民政府《关于切实推进节约集约用地的实施意见》（象政发[2012]229号）的要求，对容积率大于1的经营性建设用地的土地价格评估采用楼面地价的方法，且在土地使用权市场评估价的基础上，对商业类和非个人住宅类按照不低于50%的标准，补缴土地出让金。 三、原告补缴的土地出让金符合当地正常的土地价格水平，不存在多缴的情况。1.原告补缴的土地出让金为275750元，并非诉称的425830元。原告提交的分户评估报告存在错误，已经被之后正式的分户评估报告予以了修改。2.原告土地出让金按照一楼楼面地价4998元／平米计算，二楼楼面地价为1475元／平米计算。相较于房屋评估的比准价一楼26800元／平米和二楼13400元／平米，上述计算土地出让金的楼面地价均在合理范围之内。 综上，原告的诉请没有法律和事实依据，不应得到支持。 被告象山征收办为证明其抗辩主张向本院提交如下证据材料：1.评估分户报告及送达回证各1份；2.土地价格评估分户报告1份；3.象山县人民政府《关于切实推进节约集约用地的实施意见》（象政发[2012]229号）1份。 经审理查明，2018年，登记在两原告名下的坐落于南街××号××房屋被××桥路区块二改造项目征收范围。该房屋共两层，建筑面积总共为85.20平米，每层面积各为42.60平米，土地面积为40.96平米。房屋用途为商业，土地性质为国有划拨。2018年10月，被告委托评估机构对原告的房屋价值进行了初评，并作出象山县国有土地上房屋（非住宅）评估分户报告，评定房屋价值为2329279元，装修价值为76543元，扣除需补缴土地出让金425830元，房屋补偿总价值为1979992元。原告收到评估分户报告后，对土地出让金的金额提出异议。被告又重新委托评估机构进行了评估，经评定房屋价值为1857783元，装修价值为94815元，扣除需补缴土地出让金275750元，房屋补偿总价值为1676848元。被告于2018年11月25日向原告送达了重新评估后作出的评估分户报告。2018年12月5日，原、被告签订了被诉《补偿协议》。协议约定房屋补偿金额为1676848元（与第二次出具的评估分户报告所载金额一致）以及其他的权利义务。后原、被告按约履行了各自义务，现原告以被告对补缴的土地出让金计算过高，且没有相关依据为由，诉至法院。 本院认为，各方当事人对本案房屋征收程序的合法性以及被告具有签订案涉行政协议的主体资格均不持异议，经审查，本院予以确认。本案的主要争议焦点为土地出让金的补缴金额确定是否合理合法。首先，在房屋征收程序中，因被征收人的房地产价值各异，所以房地产价值评估是签订补偿协议的前置程序。被告在与原告签订《补偿协议》之前，通过国土部门确定的评估机构对被征房屋价值进行评估，并将评估报告送达给原告。原告在收到经修改的评估分户报告后并未按照《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十条的规定提出异议，并按照此价格与被告签订了《补偿协议》，可视为对房屋评估价格的认可。由此判断，被征房屋的价值确定程序合法。 其次，土地出让价的金额确定来源于土地本身的价值，而土地的价值与房地产的价值是密不可分的。换言之，房地产的价值越高，那么土地的价值也就越高。评估单位根据《象山桥路区块二改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》要求，确定本案被征房屋一楼的评估比准价格为26800元／平米，二楼的评估比准价格为13400元／平米，按照房地产总价=房屋价值+土地价值的方法来计算，评估公司评定一楼的楼面地价为9996元／平米，二楼的楼面地价为2950元／平米，显然不存在明显过高的情形。土地出让金的补缴金额受房屋的用途、土地的价值等因素的影响，其计算方法当然会有所不同。原告仅对照先前房屋征收过程中的补缴金额，即认为本次征收的补缴金额是不合理的主张，依据不足，本院难以采信。综上，原、被告签订的《补偿协议》双方意思表示真实，程序正当，合法有效，并不存在违法或可撤销的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告王芝芳、黄冬兰的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告王芝芳、黄冬兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费50元；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期届满后七日内预交，逾期不交，作放弃上诉处理。 审 判 长  张伟波 人民陪审员  应惠娟 人民陪审员  费继军 二〇二〇年四月一日 代书 记员  陈玲玲