海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终73号上诉人（一审原告、反诉被告）:赵春婷，女，1983年8月15日出生，汉族，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈默，海南外经律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：海南昌美物业管理有限公司。住所地:海口市向荣北路5号金美花园。统一社会信用代码注册号9146000079870572XL。法定代表人：孟凡玉，总经理。委托诉讼代理人：李小妹，北京德和衡（海口）律师事务所律师。一审第三人：邹鹏霞，女，1976年2月28日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。上诉人赵春婷因与被上诉人海南昌美物业管理有限公司(以下简称昌美公司)、一审第三人邹鹏霞房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初1703号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵春婷上诉请求：1、请求依法撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初1703号民事判决书第二、三、四项判决，并依法支持赵春婷的诉讼请求。2、一、二审的诉讼费用由昌美公司承担。事实与理由：尊敬的二审合议庭法官，面对一审法院的判决，赵春婷已不知用何种言辞表达心中的不公，本想通过人民法院主持公正，没想到却换来一份颠倒黑白的判词。在长达一年半的审理中，一审法院眼睁睁的看着昌美公司弄虚作假、歪曲事实真相，却任由其为之视而不见，真理究竟在哪里。详情如下：一、赵春婷签订了一份有效的、已经履行完毕的《商品房买卖合同》，一审判决却凭昌美公司、邹鹏霞串通伪造的合同，判决予以解除。赵春婷认为，该判决并非仅仅是事实认定错误问题，简直就是黑白不分。1.早在2009年9月30日，赵春婷就已和昌美公司签订了涉案房屋《认购协议》，总计房款456617元，并约定了按揭付款方式；2.2009年10月5日，赵春婷即按照认购协议的约定，支付了231617元首付款，余款225000元以按揭方式支付；3.后因昌美公司问题不能贷款，赵春婷按照昌美公司的要求于2010年7月1日（100000元）、2011年1月11日（100000元）再支付了总计20万元房款。同时重新签订了《商品房买卖合同》修改了付款方式并倒签了时间。另按照《商品房买卖合同》约定，拿到房产证时一次性付清余款25000元。4.2010年7月1日（支付10万元房款同时），昌美公司向赵春婷交付了涉案房屋，赵春婷一直占有使用至今。5.交房同时即2010年7月1日，按照昌美公司要求，赵春婷向其交纳了20126元各项税费；6.2016年6月26日，赵春婷再按昌美公司要求补齐了房屋面积差价36000元；7.自签订认购协议至起诉前，对合同履行过程双方从无异议。也未有人提出过异议。8.起诉前赵春婷发现，本应过户给赵春婷的房产，昌美公司却将房产证办到了自己公司名下，故成本诉。从以上过程可以看出，赵春婷一直都是按照昌美公司的要求签订、履行合同，且早已履行完毕，并且房屋已经实际交付占有使用至今。双方本就是牢不可破的商品房买卖法律关系，该法律关系对双方都有严格的约束力。但在诉讼中，昌美公司却与邹鹏霞、及其物业公司恶意串通、伪造证据，虚假诉讼，企图恶意颠覆这种牢不可破的交易秩序，一审法院居然给了昌美公司及邹鹏霞这个机会。二、昌美公司、邹鹏霞及其物业公司（海口帝一物业管理有限公司）恶意串通、伪造证据进行虚假反诉，称合同早已解除。一审人民法院本应对其妨碍诉讼的行为进行惩戒，但居然是非不明，其过程如下：赵春婷已履行完全部合同义务，并实际占有房屋8年多，本就是房屋的实际产权人。昌美公司应按照合同约定将房屋过户给赵春婷，但起诉后，昌美公司不仅不事实求是，反而弄虚作假、炮制证据材料，称双方商品房买卖合同已解除：1.诉讼中伪造《紧急告知函》《通知买受人速到我司办退房手续》《再次通知买受人赵春婷速向我司提供退房款账号》等文件邮寄给赵春婷，制造“解除合同”的假象。但上述文件邮戳日期是2018年5月19日，而本案2018年2月24日立案，昌美公司于起诉三个月后补发所谓的2010年、2011年“解除”合同的函，视司法程序如儿戏。2.昌美公司还称2010年、2011年已在小区公告栏里张贴上述“解除”通知，并提供了张贴照片。先不说在自己小区公告栏里张贴公告能不能起到“解除”合同的效力，从该公告栏中“双创”、及24个字的“社会主义核心价值观”的背景看，昌美公司也不是在2010年、2011年张贴的公告。“社会主义核心价值观”的提出是在十八大，昌美公司显然在赤裸裸的作假。3.为了维护自身合法权益，赵春婷起诉同时申请查封了涉案房屋，但在法院查封后（2018年5月28日前后），昌美公司无视查封措施，撕毁封条，撬锁强行进入赵春婷房屋，并派几个民工搭了几张床板，造成“占有”的假象。赵春婷得知后向合议庭及查封承办人李红玉法官举报，制止了昌美公司行为，并再次贴上封条。4.指使海口帝一物业管理有限公司及其员工做假证（下称帝一公司）。物业公司最熟悉赵春婷占有使用涉案房屋的情况，该案起诉前，帝一公司给赵春婷出具了一份《证明》，证实赵春婷自交房日起从无拖欠物业管理费等情况，信用良好；但本案起诉后，昌美公司却指使帝一公司向法院出具《赵春婷骗取证明材料声明作废》、《说明》；并指使其员工出具《销售部当时销售人员联合证明材料》”，公然作伪证。6.与邹鹏霞串通，伪造另外一份《商品房买卖合同》、收款单据，指使帝一公司出具虚假的物业收费单价，并以邹鹏霞身份进行虚假诉讼，称该房于2010年就已经卖给邹鹏霞。报案人不禁要问：邹鹏霞可有交房款的银行转账凭证？如果2010年就已经卖给邹鹏霞，为何2010年7月1日、2011年1月11日，昌美公司还屡次收取赵春婷房款和税费？为何2016年6月26日还收取面积差价款？为何在赵春婷长达8年占有使用期间，从未有人主张过权利？7.一审期间，昌美公司曾将反诉撤回，但为何反诉程序再继续不得而知。以上昌美公司赤裸裸的造假过程，都发生在一审审理期间，但一审法院不但不予惩戒，反而认为邹鹏霞购房合法，认为赵春婷与昌美公司买卖合同已解除，赵春婷该向何处说理。三、涉案房屋现已具备过户给赵春婷条件，一审未予支持判决错误。1.赵春婷提供的证据《物业管理公约》《业主公约》《证明》《收据》《海口市房屋租赁合同》《房屋租赁合同书》等可以直接证明赵春婷自2010年7月1日起至今一直实际占有使用涉案房屋。是房屋的实际产权人。且赵春婷系海口市户籍，不存在过户障碍。2.从昌美公司提供的证据证实，该小区起诉前已通过项目验收；并且，昌美公司本应将涉案房屋分割过户至赵春婷名下，但却在2016年5月19日分割过户到自己名下。由此可见该房产不是不能过户，而是昌美公司恶意不给赵春婷过户。四、赵春婷诉求违约金的计算方式及金额合理合法，一审未予支持判决错误。赵春婷认为应适用《商品房买卖合同》第七条买受人违约后违约金的计算方式，判令昌美公司向赵春婷支付逾期办证违约金人民币37万元（违约金以购房本金456617元为基数并按每日万分之三计，从2010年8月31日起暂算至2018年2月28日，但应计至房产证办出之日止），理由如下：根据《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”、第十五条“关于产权登记的约定”，提供格式条款的昌美公司一方违约（逾期办证）仅承担已付房款0.1%的违约金，而如赵春婷违约（逾期付款）每日需按应付款万分之三向其支付违约金。代理人认为，昌美公司作为提供格式条款的一方，加重了消费者一方的违约责任，减轻经营者责任，严重违反我国《消费者权益保护法》及《合同法》公平交易原则。再根据我国《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，赵春婷认为，昌美公司长达近8年的时间一直以各种借口不将房屋过户给赵春婷，系严重恶意违约行为，对昌美公司恶意违约应当调整为与赵春婷违约同等责任，即：适用“日万分之三”违约金计算方式。如此方能维护市场公平交易秩序，保护赵春婷的合法权益。综上所述，本案赵春婷已经依合同约定及昌美公司要求履行其全部义务，并一直实际占有使用房屋，昌美公司应将房屋过户给赵春婷。为此，特恳请二审人民法院明查事实真相，依法纠正一审的错误判决，并对昌美公司、邹鹏霞的虚假诉讼、不诚信诉讼的行为予以严厉惩戒。昌美公司辩称，一、一审判决认定事实清楚。1、赵春婷存在未依照约定支付首付购房款的违约行为，已满足双方约定解除《商品房买卖合同》（下称买卖合同）的条件，昌美公司依法向赵春婷告知解除买卖合同，双方签订的买卖合同已解除，一审查明该事实清楚。首先，赵春婷多次连续违约，依据合同赋予昌美公司的权利，双方合同已经解除，不存在昌美公司再将涉案房屋过户给赵春婷的任何法定义务。第一，依据昌美公司与赵春婷双方签订的买卖合同：“第六条付款方式及期限。1、一次性付款：本合同签订之日，客户按一次性付总房款的94.50%，金额为431617.00元。剩余房款的5.5%，金额为25000.00元，于房产证办理下来之时交付齐。”赵春婷在合同签订当日仅交付50%购房款，即231617.00元，因当时《中央电视台》刚播完海南建国际旅游岛，赵春婷怕抢不到房，为“跑马占荒”只交一半首付款，以各种借口四处躲藏拒绝一次性付款，超过合同规定的30日内拒绝一次性付款94.5%。这是赵春婷第一次违约。第二，昌美公司销售员多次明示赵春婷已经违约，告知其依据买卖合同：“第七条买受人逾期付款的违约责任。1、（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；”。但赵春婷超30日后并没有支付1200.00元违约金，也没有依据买卖合同约定继续履行，致使合同无法继续履行。赵春婷不但拒绝依据合同交首付款，还态度恶劣语言攻击，昌美公司无奈用挂号信向赵春婷寄送《紧急告知函》并在金美花园小区公告栏张帖进行公告。这是赵春婷第二次违约。第三，依据买卖合同：“第七条买受人逾期付款的违约责任。1、（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向岀卖人支付违约金。”约定，赵春婷没有依据买卖合同支付违金后继续履行合同的诚意，任由昌美公司千呼万唤继续躲藏不见。昌美公司被迫依据上述合同规定同赵春婷解除买卖合同，用挂号信向赵春婷寄送《通知买受人速到昌美公司办退房续》并在金美花园小区公告栏张贴进行公告，这是赵春婷第三次违约。赵春婷的拒绝履行买卖合同的行为使合同无法继续履行被迫解除，昌美公司无可奈何只能解除。依据买卖合同第七条“（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”的规定，赵春婷存在逾期支付购房款超过30日的情形，故昌美公司已具备单方解除买卖合同的权利，只要履行告知解除买卖合同的义务即可，且昌美公司已通过寄送挂号信和在小区公告栏张贴公告的方式向赵春婷履行了告知解除买卖合同的义务，双方签订的买卖合同已经解除。综上所述，因赵春婷连续违约，对违约责任不但不及时采取补救措施还继续抗拒，语言污秽态度蛮横。昌美公司多次通过挂号信方式告知赵春婷已经解除合同，并在小区张贴公告和电话通知其退回房款，赵春婷置之不理一意孤行。依据买卖合同赋予昌美公司的权利，双方签订的买卖合同已经由昌美公司通知赵春婷解除，故昌美公司不存在给赵春婷过户房产的义务了，一审法院认定事实清楚。2.昌美公司已于2010年2月26日与一审第三人邹鹏霞签订《商品房买卖合同》（下称买卖合同二），将涉案房屋出卖给邹鹏霞，且邹鹏霞在买卖合同二签订当日支付了全部的购房款，2010年5月份，昌美公司将涉案房屋交付给邹鹏霞使用，一审查明该事实清楚。首先，根据昌美公司一审提交的第四组证据4、5以及邹鹏霞证据3、证据5可知，自2010年5月起，涉案房屋已由邹鹏霞实际占有使用房屋，并一直缴纳相应物业、水电费，且涉案房屋的《房屋所有权证》昌美公司也已于2016年8月16日交给邹鹏霞保管。其次，赵春婷并没有其所谓实际居住涉案房屋并一直缴纳物业费的相关凭证。赵春婷在一审提供的证据9系其欺骗所获取的，与事实严重不符。昌美公司在一审提交第四组证据1中提供了该物业公司出具的情况说明《赵春婷骗取证明材料声明作废》，证实是赵春婷欺骗取得相关证明。其欺骗取得的物业费收据，昌美公司也提供了相关人员的情况说明用于证明其系欺骗取得。另外，赵春婷一审提供的威纳尔物业公司“证明”也是没有证明效力的，威纳尔物业公司同昌美公司存在多年冲突，且其从未收取过赵春婷的物业费，由此可以得出该份证据所欲证明的内容是不具有真实性的。若赵春婷一直实际占有使用上述房屋，并按时缴纳涉案房屋物业费，为何又要提供诸多欺骗取得的证据，原因只有一个，那就是赵春婷并没有实际占有使用房屋，故也没有缴纳相关物业费。最后，关于赵春婷提供的与邹鹏霞之间的租赁合同，也是因为物业公司和开发商平时少沟通，赵春婷趁邹鹏霞不在海口之机，将涉案房屋擅自出租，被发现后才被清理出去。根据邹鹏霞一审提供的证据6也可以证实。2018年6月15日，赵春婷纠集不明身份人员，趁邹鹏霞不在时，将邹鹏霞合法占有使用房屋的门锁撬开并将室内物品丢出屋外，这进一步证明邹鹏霞是合法占有房屋的。二、一审法院适用法律正确，依法应予维持。1.因赵春婷构成严重违约，昌美公司有权依据买卖合同约定依法解除买卖合同。根据双方签订买卖合同的约定，赵春婷应在合同签订之日一次性支付首付购房款的94.5%，即金额431617元，但赵春婷仅支付了231617元，且买卖合同还约定赵春婷逾期付款超过30日的，昌美公司具有单方合同解除权（具体内容前文已阐述）。因赵春婷自身原因未按时支付购房款，故昌美公司曾多次通过挂号信方式告知赵春婷已经解除合同，并在小区张贴公告和电话通知其配合办理退款相关事宜，但赵春婷置之不理一意孤行（具体内容前文已阐述）。鉴于此，赵春婷逾期付款超30日，昌美公司有权解除双方签订的买卖合同，且昌美公司也履行了告知义务，买卖合同已解除，故一审法院依据合同约定进行判决有充分的合同依据和法律依据。1.鉴于双方签订的买卖合同已解除，昌美公司不存在给赵春婷过户房产的义务。另涉案房产已出卖给了邹鹏霞，其已支付了全部购房款，并实际合法占有涉案房屋。故赵春婷要求昌美公司办理涉案房产过户手续，承担相应过户费用、支付逾期办证违约金的主张，无事实和法律依据。首先，根据昌美公司与赵春婷签订的买卖合同第六条、第七条之规定，赵春婷未能在合同约定期限内支付房款至94.5%，逾期超过一个月，昌美公司有权解除双方签订的买卖合同。其次，基于赵春婷的根本违约且未缴纳后续应缴房款，昌美公司已向赵春婷履行了解除合同的通知义务，通过昌美公司提供的证据可知，昌美公司曾多次书面或张贴公告向赵春婷通知解除买卖合同并要求其配合退款，但赵春婷以各种方式拒绝配合。后因当时又出现房地产形势低迷，昌美公司同意解除合同退款，但其父亲和姐姐又多次到小区吵闹，为慎重保护老人的权益昌美公司建议父女三人一起到公司对质后再退房款。结果，各方意见不统一，根本无法处理，昌美公司也无法得知其父亲和姐姐的联系方式，致使退还房款事宜一直被耽搁。根据昌美公司一审提供的第四组证据3金美国际地产售楼部销售人员的联合证明材料亦可印证上述退款及退款纠纷事实的存在。显然赵春婷当时已经对昌美公司履行了解除合同的通知义务，否则就不存在退款的纠纷了。再次，赵春婷要求昌美公司以购房本金为基数并按每日万分之三，从2010年8月31日计算至房产证办出之日止计算逾期办证违约金没有事实和法律依据。第一，如前所述，因赵春婷逾期付款的根本违约行为，昌美公司已解除双方签订的买卖合同，故赵春婷要求昌美公司将涉案房屋过户至赵春婷名下没有合同和法律依据。因此，赵春婷主张被告逾期办证的违约基础早已不存在，故赵春婷无权要求被告支付逾期办证的违约金。第二，赵春婷主张昌美公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效，不应得到法律支持。赵春婷主张逾期办证违约金应当在法定时效内提出，买卖合同第十五条关于涉案房产产权登记时间为交房使用后的90日内，而买卖合同约定房屋交房日期为2010年5月30日前，即2010年8月31日前昌美公司应当为赵春婷办理涉案房屋产权登记，其主张逾期办证违约金的诉讼时效应当自2010年9月1日起开始起算，显然赵春婷起诉主张逾期办证违约金应当在法定诉讼时效的2年内即2012年8月31日前提出，即使按照赵春婷主张昌美公司于2010年7月1日交付涉案房屋，其也应当于2012年的9月30日提出，且赵春婷未能提供诉讼时效中断的证明，故赵春婷直至2018年才起诉主张该违约金显然已经超过了法律规定的2年诉讼时效，其已丧失该诉求胜诉权。第三，涉案房产项目因是“停缓建工程”和“历史遗留问题”，其办证同正常的房地产交易有政策、法律上的明显区别。金美花园一期是市历史遗留办专门受理，并按国务院、省政府文件和省市人大有关地方性法规进行处置和审批的，区别于土地、规划、房产部门的审批程序，完全是特殊程序。昌美公司没办法改变上述现状，在涉案买卖合同第八条补充条款中对于因政策法规、政策调整所致的逾期交房免责情形予以了明确约定，显然由此引起的逾期办证行为不属于昌美公司原因导致，故并不构成合同违约。本案中昌美公司于2016年5月19日才办理了大产权证，待2016年12月26日小区土地按户分割到位后房产局才受理申报并给办理产权证的。也就是说2016年12月26日起才具备办理房屋产权证的必须条件，显然赵春婷要求从2010年8月31日计算违约金并无事实和法律依据。第四，原告主张变更适用违约金条款按每日万分之三主张违约金同样没有事实和法律依据。上述合同违约金比例系手动填下，是双方一致认可的，并非通常意义上的格式通知条款，上述违约金比例系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当根据诚实信用原则遵守合同约定履行，该合同并不存在加重消费者一方违约责任的问题，并不违反公平交易原则。且法院对违约金条款进行调整需要兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑，而事实上昌美公司并不存在违约行为，事实上昌美公司直到2016年12月26日起才具备办理房屋产权证的必须条件，且并非昌美公司原因导致，不存在昌美公司长达8年以各种理由不给赵春婷过户的情况，赵春婷主张调整违约金并无事实和法律依据。最后，涉案商品房买卖合同已无继续履行的基础。通过昌美公司一审提供的第四、七组证据中可知，昌美公司在通知赵春婷解除买卖合同后已将涉案房屋出售给邹鹏霞，并由邹鹏霞实际占用使用，赵春婷并未实际占有使用（具体内容详见前文）。趁物业公司和开发商平时少沟通，邹鹏霞不在海口之机，昌美公司将涉案房屋擅自出租两次，发现后才被清理出去，为达到其弄虚作假目的，其通过欺骗手段取得物业公司出具的缴纳物业费证明来证明其一直占有使用房屋的不法图谋，也被物业公司出具的新声明作废，故因涉案房屋已出售给邹鹏霞并由邹鹏霞实际占有使用，双方事实上也已无法继续履行买卖合同。另外，赵春婷多次声称不卖给其房子就用刀砍人、绑架老板孩子、杀死老板，并不断打搔扰电话，此种用死亡来威胁昌美公司就范的手段，早已导致双方已没有继续履行合同的友好、信任、合作基础，双方已不适宜继续履行涉案合同。鉴于此，因赵春婷逾期支付剩余房款，双方也曾协商过退房退款事宜，昌美公司已履行通知解除合同义务，双方签订买卖合同已解除，事实上双方签订的买卖合同已不能再继续履行，赵春婷要求继续将涉案房屋过户至昌美公司名下并承担相应过户费用、支付逾期办证违约金的主张，无事实和法律依据。一审法院在查明事实基础上，依法不支持赵春婷的诉请，适用法律正确。综上所述，一审判决查明事实清楚、程序合法、适用法律正确，请求人民法院依法维持。赵春婷向一审法院起诉请求：1.确认赵春婷与昌美公司于2009年10月5日签订的关于买卖位于海口市××区房房屋（铺面）的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令昌美公司15日内将上述房屋过户登记至赵春婷名下，并承担相关过户费用；3.请求依法变更适用《商品房买卖合同》第七条买受人违约后违约金的计算方式，判令昌美公司向赵春婷支付逾期办证违约金人民币37万元（违约金以购房本金456617元为基数并按每日万分之三计，从2010年8月31日起暂算至2018年2月28日，但应计至房产证办出之日止）；4.判令昌美公司承担本案诉讼费、保全费用。昌美公司向一审法院反诉请求：1.确认昌美公司与赵春婷签订的《商品房买卖合同》已经解除；2.赵春婷支付昌美公司赔偿金4500元；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2009年10月5日,赵春婷与昌美公司签订《商品房买卖合同》,约定的主要内容为：赵春婷购买昌美公司位于海口市××区房房屋（铺面）,建筑面积共68.52平方米，其中，套内建筑面积56.61平方米，房屋总价款为456617元。本合同签订之日，客户按一次性付房款,首付总屋款的94.5%，金额为431617.00元。剩余房款的5.5%，金额为25000.00元，于房产证办理下来之时交付齐。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行。1.(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，出卖人应当在2010年5月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，2009年10月5日,赵春婷支付了购房款231617.00元,因赵春婷未按合同约定支付至总房款的94.5%。昌美公司于2009年11月8日用挂号信向赵春婷寄送《紧急告知函》告知其解除双方签订的《商品房买卖合同》，并在金美花园小区公告栏张贴进行公告。2010年2月26日，昌美公司与邹鹏霞签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋以456617元价款出卖给邹鹏霞,邹鹏霞当天支付了购房款436617元。2010年5月份，昌美公司将涉案房屋交付给邹鹏霞使用。2010年8月3日，邹鹏霞向该房屋的合作开发商海南金美国际房地产有限公司支付了2010年5月份至8月份的物业、水电费1265.8元。2016年8月16日，昌美公司将该房屋的房产证原件交给邹鹏霞保管。昌美公司与赵春婷解除合同后,赵春婷父亲、姐姐因对购房款退款有异议，昌美公司无法处理退款事宜。后赵春婷又提出要继续购买涉案房屋，但涉案房屋已经卖给邹鹏霞,昌美公司答应按原来购买房屋的价格给赵春婷换房，赵春婷又在2010年7月1日向昌美公司支付20126元代收各项税费和100000元购房款,2011年1月11日再支付100000元购房款,赵春婷在2016年6月26日向昌美公司支付36000元房款(面积差异款),但双方对于置换哪一套房屋未能达成一致，遂成讼。另查明,2010年2月26日，邹鹏霞、昌美公司就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定总购房款为456617元，合同签订当日支付436617元，剩余房款20000元房产证办理下来后交付，出卖人应在2010年5月30日前将涉案房屋进行交付。合同签订后，邹鹏霞于当天支付了购房款436617元。2010年5月份，昌美公司将涉案房屋交付给邹鹏霞使用。2010年8月3日，邹鹏霞向该房屋的合作开发商海南金美国际房地产有限公司支付了2010年5月份至8月份的物业、水电费1265.8元。2016年8月16日，昌美公司将该房屋的房产证原件交给邹鹏霞保管。在诉讼过程,一审法院根据赵春婷保全申请,并提供其名下位于××区房〔房产证号为：HXXXX号）作为担保，一审法院作出（2018）琼0105民初1703号民事裁定书,查封了昌美公司名下的位于海口市××区房屋〔房产证号为：海房字第XXXX号）；其中，因海南昌美物业管理有限公司营业信息未通过最高院检查，导致一审法院无法查询被申请人海南昌美物业管理有限公司名下40万元其他财产，赵春婷同意放弃这一项保全内容。一审法院认为，赵春婷与昌美公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，赵春婷请求确认赵春婷与昌美公司于2009年10月5日签订的关于买卖位于海口市××区房屋（铺面）的《商品房买卖合同》合法有效,一审法院予以支持。根据合同约定,合同签订之日(2009年10月5日)，赵春婷应按一次性付房款,首付总屋款的94.5%，金额为431617.00元。赵春婷仅支付了首付购房款231617.00元,虽然后来赵春婷向昌美公司支付了256126元,但该款项是昌美公司答应赵春婷按原来购买房屋的价格给其换房的购房款等费用，双方应协商妥善处理,赵春婷未依约支付首付购房款构成了违约,昌美公司依据合同关于付款逾期超过30日后，出卖人有权解除合同约定。于2009年11月8日用挂号信向赵春婷寄送《紧急告知函》告知其解除双方签订的《商品房买卖合同》,一审法院认定赵春婷与昌美公司签订的《商品房买卖合同》已经解除。2010年2月26日，昌美公司与邹鹏霞签订《商品房买卖合同》，昌美公司将涉案房屋出卖给了邹鹏霞，邹鹏霞于合同签订之日支付了全部购房款，因此,赵春婷要求昌美公司办理涉案房屋过户登记至其名下，承担相关过户费用、支付逾期办证违约金的请求，一审法院不予支持。因赵春婷未依约于2009年10月5日合同签订当日支付购房款，诉讼时效应从2009年10月6日计算至2011年10月6日，赵春婷提出昌美公司主张的违约金已经超过诉讼时效的抗辩，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、确认赵春婷与昌美公司于2009年10月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、赵春婷与昌美公司于2009年10月5日签订的《商品房买卖合同》已解除；三、驳回赵春婷的其他诉讼请求；四、驳回昌美公司的其他诉讼请求。案件受理费12166元，保全费4803元，由赵春婷承担,反诉费512元,由昌美公司承担。二审中，各方当事人均未提交证据。二审另查明：昌美公司提交的《紧急告知函》《通知买受人速到我司办退房手续》虽落款时间分别为2009年11月8日、2010年6月26日，但提供的邮政特快专递上载明的寄送时间均为2018年，昌美公司认可系因原始凭证未保存，故于2018年补寄了上述文书以及补拍了在小区进行张贴公告的照片。一审法院认定的昌美公司与赵春婷解除合同后，赵春婷父亲、姐姐因对购房款退款有异议，昌美公司无法处理退款事宜的事实，以及赵春婷与昌美公司已就换房事宜经协议达成一致的事实，均无充分有效的证据证实。昌美公司主张邹鹏霞于2010年2月26日向其支付了购房款436617元，提供的证据为昌美公司制作的《往来凭证》，未提供相应发票或银行转款凭证，436617元款项已实际支付系昌美公司与邹鹏霞的陈述。二审查明的其他事实与一审查明事实基本一致。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否已经解除；二、房屋买卖合同如尚未解除，昌美公司是否应为赵春婷办理房屋过户手续以及支付逾期办证违约金。关于第一个争议焦点。案涉房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应依约履行。按合同约定，赵春婷应于2009年10月5日向昌美公司支付房款431617元，逾期超过30日，昌美公司有权解除合同。但赵春婷仅支付231617元，余款逾期已超过30日，构成违约，昌美公司享有合同约定的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同约定的解除条件成就时，解除权人可以主张解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，昌美公司主张其于2009年11月8日向赵春婷寄送《紧急告知函》并在小区张贴公告，以及其后寄送《通知买受人速到我司办退房手续》并在小区张贴公告，通知赵春婷解除案涉房屋买卖合同，但因昌美公司提交的上述文书内容均系其自行制作，寄送时间亦在2018年，无法证实该通知已于当时送达于赵春婷，无法产生合同已经解除的法律后果，昌美公司亦未提交其他证据予以证实，故昌美公司诉请确认案涉房屋买卖合同已经解除，缺乏事实及法律依据，应不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于第二个争议焦点。根据案涉房屋买卖合同约定，房屋总价款456617元，赵春婷分别于2009年10月5日、2010年7月1日、2011年1月21日交纳了共计436617元的房款以及各项税费20126元，同时，案涉房屋于2016年5月19日登记到昌美公司名下后，昌美公司于2016年6月26日收取了赵春婷面积差价款36000元，昌美公司向赵春婷出具的上述款项的收款凭证上均记载款项对应的房屋为2栋6号铺面，以上行为应视为昌美公司同意继续履行案涉房屋买卖合同，且赵美婷已经履行完毕了合同约定的94.5%款项的交纳义务，昌美公司理应依约履行为赵美婷办理房屋产权登记的合同义务，现案涉房屋登记在昌美公司名下，具备履行条件，故赵春婷诉请昌美公司为其办理房屋过户登记手续，合法有据，应予以支持，因房屋过户登记产生的税费由双方依照法律规定负担。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于逾期办证违约金，按照合同约定，昌美公司应于房屋交付使用后90日内为赵春婷办理房屋权属登记手续，如逾期办证昌美公司按已付房价款的0.1%支付违约金。赵春婷主张其已于2010年6月1日实际占有使用房屋，故赵春婷在本案中主张逾期办证违约金已超过法定诉讼时效期间，且昌美公司在一审中已就此提出了诉讼时效的抗辩，故赵春婷的该项上诉请求，于法无据，应不予支持。综上，赵春婷的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：1维持海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初1703号民事判决第一项；2撤销海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初1703号民事判决第二项、第三项、第四项；3海南昌美物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内协助将位于海口市××区房屋（铺面）产权变更登记至赵春婷名下，因此产生的税费及相关费用由双方按法律规定负担；4驳回赵春婷的其他上诉请求；5驳回海南昌美物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12166元，由赵春婷负担5401元、海南昌美物业管理有限公司负担6765元；保全费4803元、反诉费512元，由海南昌美物业管理有限公司负担。二审案件受理费12678.5元，由赵春婷负担5401.5元、海南昌美物业管理有限公司负担7277元。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 袁 蓉审判员 陈立夫 二〇二〇年四月二日书记员 高子婷速录员 吴虹瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。