湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0321执异19号异议人（案外人）：刘超光，男，1971年4月1日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。申请执行人：唐志成，男，1985年8月17日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址湘潭市雨湖区。被执行人：湘潭金农投资有限公司，住所地湘潭县杨嘉桥镇三合村上余组。法定代表人：文小洪，该公司董事长。本院在执行唐志成申请执行湘潭金农投资有限公司（以下简称“金农公司”）合同纠纷一案过程中，裁定查封了金农公司所有的位于湘潭县杨嘉桥镇三合村金农农资交易中心4-B栋的7处房产，并张贴查封公告，案外人刘超光认为本院查封上述房产中的1单元1-G117号、1单元1-G118号、5单元5-302号房产侵害其合法权益，故提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。异议人刘超光称，其与金农公司于2014年6月28日签订《工程款抵付购房款协议》，该协议约定：金农公司将金农农资交易中心4-B栋配套设施项目交由其施工完成，并同意以该栋5单元5-302号、1单元1-G117号、1单元1-G118号房产的购房款抵付其工程款。2014年7月16日、7月20日，刘超光与金农公司先后签订了《房屋买卖合同》与《工程承包合同》，金农公司将金农农资交易中心4-B栋5单元5-302号房产出售给刘超光，刘超光于同日支付了该房首付款10万元，双方约定购房余款在其所获工程款中优先支付。其自带资金完成了金农农资交易中心4-B栋配套设施项目的施工，对金农公司享有工程款优先受偿权，该工程款债权优先于申请人唐志成一般合同债权的利益，能够阻止唐志成对查封涉案房产主张权利。因当时涉案房产存在抵押、查封，金农公司尚未与刘超光办理产权过户登记手续，故刘超光对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，在唐志成与金农公司诉讼前，刘超光就已与金农公司完成了买卖交易，并付清了全部房款，其已事实上取得涉案三套房产的所有权和使用权，享有足以排除唐志成对涉案房产强制执行的民事权利。故提起书面异议，请求中止对涉案房产的执行，并解除查封。异议人提交了不动产产权证、工程承包合同、房屋买卖合同、收据、工程款抵付购房款协议等证据。申请执行人唐志成称，一、本案争议的房屋系登记在被执行人金农公司名下，法院查封属于金农公司的财产符合法律的规定；二、异议人刘超光称2014年6月28日签订《工程款抵付购房款协议》、2014年7月16日签订《房屋买卖合同》、2014年7月20日签订《工程承包合同》。明显违背正常的交易顺序。正常的交易顺序应该是先有承包合同，再签订房屋买卖合同，最后抵扣；三、《中华人民共和国合同法》第286条规定的工程价款优先受偿权是指发包人不按照合同约定支付工程款，经催告之后仍然不支付，发包人与承包人就该工程折价或拍卖的价款优先受偿，而不是在工程开始之前就约定以房屋抵扣工程款。假设刘超光的陈述是真，从本质上来说，仍属于以房抵债；四、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案早已超过6个月的法定期限。综上所述，异议人刘超光不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻止执行。请求驳回异议人刘超光的异议。被执行人金农公司称，金农公司与异议人刘超光签订了《房屋购买合同书》、《工程款抵付购房款协议》、《工程承包合同》，金农公司同意以金农农资交易中心4-B栋5-302、一单元1-G117号、一单元1-G118号房产的购房款抵付异议人刘超光的工程款，刘超光支付了购房首付款10万元，并依据《工程承包合同》自带资金完成了金农农资交易中心4-B栋配套设施的工程项目，对金农公司享有工程款优先受偿权，该工程款债权依法形成优先于唐志成一般合同债权利益，且当时金农公司的涉案房产存在抵押，故未与刘超光办理产权过户手续，刘超光主观上无过错。综上所述，异议人刘超光所述是实，请求停止对涉案房屋的执行。本院查明，唐志成诉金农公司合同纠纷案，本院于2019年3月25日作出（2019）湘0321民初115号民事判决书，判决：1、解除原告唐志成与被告金农公司于2013年8月1日签订的《代征代建（房屋）协议》；2、由被告金农公司在本判决生效后十日内返还原告唐志成购房款301万元，并从2014年9月1日起按月利率2%计算利息至清偿之日止。金农公司不服该判决，提起上诉，湘潭市中级人民法院于2019年6月24日作出（2019）湘03民终895号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在案件执行过程中，本院于2019年11月20日作出（2019）湘0321执1277号执行裁定书，裁定查封被执行人金农公司所有的位于湘潭县杨嘉桥镇三合村金农农资交易中心4-Ｂ栋的7处房产，分别为：1单元1-Ｇ117号、1单元1-Ｇ118号、1单元1-Ｇ119号、1单元1-119、5单元5-302号、5单元5-401号、5单元5-501和位于湘潭县宗国有土地使用权【权证号：潭国用（2012）第Ａ0XXXX1号】，并张贴查封公告。异议人刘超光遂向本院提起书面执行异议。异议人提交的证据显示，2014年6月28日异议人刘超光与金农公司项目部签订《工程款抵付购房款协议》，协议约定：1、金农公司项目部将金农街自供自来水配套设施项目交给刘超光承包施工，施工日期为2014年7月8日至9月8日；2、付款方式：金农公司项目部不支付刘超光任何工程款项，项目施工完成经金农公司项目部验收合格，刘超光一周内提交结算数据给金农公司项目部审核工程款项金额，经金农公司项目部认可后的工程款金额抵付刘超光之前在金农公司项目部营销中心订购的购房款，刘超光订购的房产为：4＃栋Ｂ区17、18号地下室；4＃栋Ｂ区5单元302房，购房结算以营销中心销售合同为准。2014年7月16日刘超光与金农公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，刘超光购买金农公司所有的位于湘潭县住宅房屋，建筑面积共125平方米，每平方米2150元，总金额268750元，采用分期付款方式：首付100000元，余款交房屋钥匙时一次性付清，出卖人应在2014年11月30日前将房屋交付买受人使用，刘超光和金农公司法定代表人陈卫根均在该合同上签字并加盖公司公章。合同签订的当日，金农公司向刘超光出具收据称“今收到刘超光购房定金4＃楼9单元302＃100000元”。同年7月20日刘超光与陈卫根签订《工程承包合同》，陈卫根将金农交易中心生活水池的工程建设承包给刘超光施工完成，工程按综合总价人民币275000元大包干，不进行任何分项计算和中途签证，工程工期自2014年7月20日至同年8月30日完成，工程由刘超光自带资金大包干施工完成，施工过程中陈卫根不支付任何款项，施工完成经陈卫根工程部（即金农公司项目部）验收合格后办理以住房抵付本工程款的手续，由刘超光确立购房业主，所得购房款优先满足支付刘超光本工程款。同日金农公司项目部对生活水池工程进行概算，陈卫根签字同意，变更合同总价款为320000元。同年10月28日金农公司项目部对金农交易中心生活水池概算进行审核，审核工程总金额为390000元。在本院审查异议案件期间，2020年3月31日刘超光与金农公司根据前述《工程款抵付购房款协议》等约定，签订地下室架空层《房屋买卖合同》，付款方式均注明“用公司结算的工程款抵付本合同购房款，多退少补，办证过户费用由买受方负责”，其中4-Ｂ栋1-Ｇ117号（不动产权号：0XXXXX0）总价款128316元，4-Ｂ栋1-Ｇ118号（不动产权号：0XXXXX1）总价款116756元。同年4月2日，刘超光与金农公司签订《工程项目结算书》，双方对施工工程款、借款、材料款、已付购房款进行结算，金农公司还应支付刘超光11726元。关于《房屋买卖合同》、首付款收据上注明的“第4栋9单元302号房屋”与不动产权属证书载明的位置不一致的问题，金农公司证明：涉案房产是在还没有办理产权证的情况下出售的，当时公司编号4#楼共9个单元分为A、B两区，A区4个单元，B区5个单元，从北向南依次排列为1-9单元，实际上B区的第5单元就是4#楼的第9单元，购房合同注明的位置与实际出证载明的位置相符。另查明，金农公司成立于2012年4月17日，2016年1月12日该公司法定代表人由陈卫根变更为文小洪。涉案房屋金农农资交易中心4-B栋1单元1-G117号（不动产权证号0XXXXX0号，房屋建筑面积75.48平方米，属架空层）、1单元1-G118号（不动产权证号0XXXXX1号，房屋建筑面积68.68平方米，属架空层）、5单元5-302号（不动产权证号0XXXXX3号，房屋建筑面积131.33平方米）的权利人为被执行人金农公司，共有情况为房屋单独所有。本院认为，虽然涉案房屋登记在被执行人金农公司名下，但在该房屋产权登记之前，异议人刘超光与金农公司已于2014年签订《工程款抵付购房款协议》、《房屋买卖合同》、《工程承包合同》，双方约定以工程款抵付房款，是刘超光与金农公司双方对各自享有的权利的处分，实质是一种房屋买卖行为。刘超光作为承建方，按合同完成了承包工程项目，即是完成了交付房款的义务，在本院查封涉案房产之前已获得了房产的实际所有权。因涉案房产存在抵押，致使异议人无法办理房屋产权过户变更登记手续，并非异议人自身原因。综上所述，异议人刘超光提交的证据已经形成完整的证据链，能够证实刘超光以首付款及工程款等形式支付了购买涉案房屋的全部价款，该涉案房屋应属异议人刘超光所有，刘超光对法院查封的涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对登记在湘潭金农投资有限公司名下的位于湘潭县杨嘉桥镇三合村金农农资交易中心4-Ｂ栋的1单元1-Ｇ117号（不动产权证号：湘（2018）湘潭县不动产权第××号）、1单元1-Ｇ118号（不动产权证号：湘（2018）湘潭县不动产权第××号）、5单元5-302号（不动产权证号：湘（2018）湘潭县不动产权第××号）房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向湘潭县人民法院提起诉讼。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  李 娟人民陪审员  朱立华二〇二〇年四月八日书 记 员  毛里莎附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。