辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0103执异68号案外人张殿杰，男，1973年8月19日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区奉天街326号。负责人李国光，该分行行长。委托诉讼代理人崔亚坤，辽宁卓政律师事务所律师。被执行人张立新，男，1967年5月23日出生，汉族，住址山西省晋中市榆次区。本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与被执行人张立新（2019）辽0103执5005号金融借款合同纠纷一案中，案外人张殿杰对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人张殿杰称，一、案外人是该房屋的实际所有人。2012年10月11日，案外人与被执行人张立新签订了一份房屋买卖协议书，被执行人张立新将位于沈阳市××××1-7-16，房屋面积38.5平方米的房屋，以29.3万元的价格卖给了案外人。案外人已经付清了购房款，并实际占有使用了该房屋。而且，涉及该房屋的房产证、契税证、商品房销售发票、专项维修资金发票、商品房买卖合同、案外人的付款收据等有关证据材料现在全部都在案外人处。因此，案外人认为，案涉房屋属于案外人所有，申请执行人无权处分案外人所有的房屋。二、法院不应查封案外人的房屋。如前所述，案外人已经付清全部购房款，也实际占有使用了案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封扣押、冻结。”的规定，法院不应查封案外人的房屋。在案外人购买该房屋时，被执行人张立新只是告知现在房产证还不能办理，待可以办理后，再与案外人办理更名手续，在购房过程中案外人没有任何过错。因此，法院查封了案外人的房屋，并要强制评估拍卖，侵犯了案外人的合法权益。综上，请求依法撤销沈阳市沈河区人民法院(2019)辽0103执5005号腾房公告，对案外人的房屋不予强制执行，维护案外人的合法权益。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》中，案外人排除执行异议关于权利人的认定有明确的法律规定，本案案外人张殿杰并非本案权利人，故其不具备提出执行异议的主体资格，应驳回其请求。依据《物权法》第九条的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案外人并非案涉房屋的所有权人，该房屋始终登记在被执行人张立新名下，案外人在2012年购买房屋至今并未办理房屋的更名过户手续未取得该房屋的所有权，故其不具备提出异议的主体资格。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定:申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人依法对案涉房屋享有抵押权，且该抵押登记至今未予撤销，申请执行人对本案抵押房屋依法享有优先受偿权，故不应支持案外人的请求。被执行人张立新于2008年12月3日与申请执行人签订《个人购房担保借款合同》向申请执行人借款，用于购买案涉房产，同时以该房产为该笔借款提供担保并办理了抵押登记，申请执行人的抵押权合法成立，后被执行人逾期还款，申请执行人要求对抵押房产享有优先受偿权。案外人于2012年购买该房产时申请人的抵押权就已合法成立，案外人并未将购房款用于撤销该房产的抵押，故申请执行人对该房产的抵押权并未消灭，因此依据法律规定不应支持案外人的请求。三、依据《物权法》第一百九十一条的规定:抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该规定明确禁止了抵押物在抵押期间的转让，案外人与张立新于2012年10月11日签订的《房屋买卖协议书》违反该禁止性法律规定，属于违反法律强制性规定，应认定无效。本案房屋于2008年被执行人张立新与申请执行人签订借款合同时，就办理的抵押登记，该抵押权至今未被撤销，那么案外人2012年与被执行人张立新签订房屋买卖协议时就属于在抵押期间，在此期间其买卖双方并未通知申请执行人也未撤销抵押权，因此该转让行为并未发生物权变动，其在抵押期间签订的买卖合同也是无效的。综上，案外人明知该房屋存在未撤销的抵押权而购买该房屋，其本身就存在过错。日常生活中房屋买卖需先核查房产信息是普遍熟知的交易习惯，案外人知晓案涉房屋存在抵押权未撤销抵押也未办理房屋过户，故案外人不具备排除执行的权利，恳请贵院依法查明本案事实，维护申请执行人的权利，驳回案外人的请求。本院查明，上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与张立新金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月29日作出（2016）辽0103民初1539号民事判决书，判决：一、张立新于本判决生效后十日内给付上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行剩余借款本金人民币148310.34元；二、张立新于本判决生效后十日内给付上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行所欠的借款利息人民币3797.7元（截至2015年9月10日，自2015年9月11日至实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；三、张立新逾期履行本判决第一项、第二项义务，上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行对张立新提供抵押登记的房产（张立新名下位于沈阳市于洪区××（××），建筑面积为38.5平方米）享有优先受偿权；四、驳回上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求。因张立新未按期履行判决义务，上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行。本院于2019年8月1日以（2019）辽0103执5005号民事裁定书及协助执行通知书，查封张立新名下位于沈阳市××××房产。本院于2019年10月21日发布（2019）辽0103执5005号腾房公告，限张立新及房屋占有人于公告发布之日起七日内将位于沈阳市××××1-7-16的房屋腾空。案外人提出上述异议。另查明，2012年10月11日，案外人张殿杰与被执行人张立新签订房屋买卖协议书，约定案外人购买位于沈阳市××××房屋，价款为293000元。案外人还提供协议书一份，内容为：经四方协商同意，张殿杰首付张立新购房款50000元，收款人处有张立新签字，时间为2012年8月23日。案外人提供经手人于2012年8月29日出具收到张殿杰购房款50000元的收条一份、张立新于2012年9月26日出具的收到张殿杰房款俩万元的收条一份、张立新于2012年10月11日收到张店杰购房款15万俩仟元的收条一份。案外人还提供时间为2012年10月11日的中国建设银行转账凭条，付款账户于桂艳，收款账户张立新，转账金额150000元。再查明，2008年12月3日，张立新与上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行签订了《个人购房借款（综合）合同》，借款金额用于购买沈阳市××××号，建筑面积为38.5平方米的房产，借款期限从借款期限自2009年12月28日起至2029年12月28日止，约定采取抵押和保证作为担保方式，以张立新所有的位于沈阳市于洪区××（××）号，建筑面积为38.5平方米的房产作为抵押，并于2009年12月31日办理了预购商品房抵押权预告登记。该房屋于2015年1月14日办理所有权登记，所有权人为张立新，并于同日办理了抵押登记，抵押权人为申请执行人。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，案外人同被执行人虽签订房屋买卖协议书，但案外人购买的房屋2009年已办理抵押权预告登记，现已办理抵押权登记，根据法律规定，未经抵押权人同意或事后未经抵押权人认可，被执行人不得处分该房产，且案外人不存在代为清偿债务的情形，案外人提供的证据也不能证明其已支付全部购房款，且占有使用该房屋。综上，案外人提出的异议，不符合上述条款规定的排除执行的法定要件。对案外人提出的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人张殿杰的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  高 红审 判 员  周大承审 判 员  邹红黎二〇二〇年四月三日法官助理  张家乐书 记 员  周禹岑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。