浙江省三门县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙1022执异14号 案外人（异议人）：阮建敏，男，1978年8月4日出生，住浙江省台州市路桥区。 案外人（异议人）：丁燕，女，1980年7月4日出生，住浙江省台州市路桥区。 保全申请人：浙**涛建设有限公司。住所地：浙江省台州市椒江区下陈街道昌阁路14号。统一社会信用代码：×××8108。 法定代表人：陈子兵。 被申请人：台州悦成置业有限公司。住所地：浙江省三门县海润街道半月路2-16、2-17、2-18号。统一社会信用代码：913310225623792008。 法定代表人：王贤骅。 在本院执行（2019）浙1022财保1号浙**涛建设有限公司（以下简称“华涛建设公司”）与台州悦成置业有限公司（以下简称“悦成置业公司”）财产保全一案中，案外人阮建敏、丁燕不服财产保全，于2020年04月08日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人阮建敏、丁燕称，要求撤销（2019）浙1022财保1号民事裁定，解除对位于浙江省三门县滨海新城E02-1606地块悦成御园第7幢1单元901号房屋及编号C-136车位、第7幢1单元601号房屋及编号C-132车位、第8幢1单元1001号房屋、第8幢1单元1002号房屋的查封。事实与理由：2013年7月16日，案外人与悦成置业公司签订了4套商品房买卖合同，购买位于浙江省三门县滨海新城E02-1606地块悦成御园第7幢1单元901号房屋及编号C-136车位、第7幢1单元601号房屋及编号C-132车位、第8幢1单元1001号房屋、第8幢1单元1002号房屋。合同对权利义务进行了详细约定。合同签订后，异议人按约向悦成置业公司支付了第7幢1单元901号房屋及编号C-136车位的房款517687元、第7幢1单元601号房屋及编号C-132车位的房款483175元、第8幢1单元1001号房屋的房款528350元、第8幢1单元1002号房屋的房款470788元，四套房屋合计200万元。异议人与悦成置业公司的商品房买卖合同系双方自愿达成，内容没有违反有关法律、法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案异议人已经签订了合法有效的书面买卖合同，在支付了全部或者大部分价款后，其对该不动产享有的权益应优先于抵押权和其他债权，可以排除财产保全。法院查封了4套商品房，侵犯了异议人的合法权益，应当予以解封。 异议人提供了落款时间为2013年7月16日的购房合同四份，2019年4月28日泰隆银行出具的收款人为陈贤骅的特种转账凭证（备注：补2013年5月28日回单）一份、落款时间为2013年7月16日，交款人为丁燕、收款人为悦成置业公司、收款方式为“转”的收据四份。 保全申请人华涛建设公司称，异议人与被申请人之间不具有商品房买卖真实意思，合同及收据内容是虚假的，异议人所述是虚假的。华涛建设公司为与悦成置业公司的建设工程施工合同纠纷一案，提出财产保全申请。三门县人民法院于2019年8月15日作出（2019）浙1022财保1号民事裁定书，对悦成置业公司名下的房地产进行保全。悦成置业公司认为实际保全标的超过申请保全标的，对财产保全提出复议申请，要求减少保全范围。华涛建设公司与悦成置业公司协商减少了保全的范围，（2019）浙1022财保1号之一民事裁定书裁定解除了对悦成置业公司所有的坐落在三门县滨海新城E02-1606地块“悦成御园”的7-1-102、8-2-103、8-2-104、28-（101、102）、41-（101、102）房产的查封。复议时进行了听证，悦成置业公司的法定代表人王贤骅与另一位工作人员到场，他们对商品房的销售情况是清楚的，未提及保全商品房已经出售的事实。案外人现提出保全异议，必有隐情。 被申请人悦成置业公司称，异议人与悦成置业公司的商品房买卖合同是内签合同，不存在虚假等情况。悦成置业公司在房地产工程项目在建时，就将部分房源以股东内部协议形式分配给股东进行销售，本案的4套房屋由王贤骅销售，因为房屋面积根据设计预估有误差，以房屋实测面积确定最终房价。因异议人购房套数较多，悦成置业公司急需资金，故在车位价格上进行了优惠，略去了部分房款，定了个整数200万元。该款在购房合同签订后由异议人转入王贤骅账户，再转入公司账户，公司开具了收据确认房款已经收入。合同与收据都是在异议人购房时开具的，加盖了公司印章，之后公司更换了印章，故本案诉讼后不可能补签原先的内签合同及收据。在保全复议时，悦成置业公司提出过要求将异议人购买的房屋予以解除查封的意见，但保全申请人未同意。因异议人的房屋销售价格较低，交房时间过长，存在悦成置业公司收回房屋的可能性，故悦成置业公司亦未坚持要求解封。保全复议后，悦成置业公司曾口头告知华涛建设公司被查封的房屋已经在小区建设开始时就内部销售了，希望保全申请人以后给予解冻。 本院查明，保全申请人华涛建设公司于2019年8月8日向台州仲裁委员会申请财产保全，请求对被申请人悦成置业公司所有的坐落在三门县滨海新城E02-1606地块“悦成御园”的不动产（申请人提交了供查封的房屋、车位清单）进行查封；本院于2019年8月15日作出（2019）浙1022财保1号民事裁定书，裁定如下： 查封被申请人台州悦成置业有限公司所有的坐落在三门县滨海新城E02-1606地块“悦成御园”内的房屋与车位，查封范围如下： 一、房屋（说明：第一个数字后的“-”代“幢/号楼”、第二个数字后的“-”代表“单元”，例如：“5-1-102”代表“5幢/号楼1单元102室”、“29-102”代表“5幢/号楼102室”。） （一）套房 5-1-102、6-1-101、6-2-103、6-2-104、6-3-105、6-3-106、 6-1-202、6-2-203、6-2-204、6-3-205、6-2-1003、7-1-102、 7-2-103、7-2-104、7-3-105、7-3-106、7-4-107、7-4-108、 7-1-201、7-1-202、7-1-205、7-1-301、7-1-302、7-1-502、 7-1-601、7-3-605、7-3-606、7-4-707、7-1-901、7-1-1101、 7-1-1102、8-2-103、8-2-104、8-2-204、8-2-403、8-1-1001、 8-1-1002。 （二）排房 29-102、39-102、46-102、22-102、19-102、12-101、 12-102、26-101、28-（101、102）、41-（101、102）。 （三）商铺 5-109、5-110。 二、车位 B-16、C-34、C-36、C-01、C-02、C-03、C-38、C-39、 C-04、C-05、C-63、C-90、C-98、C-99、C-67、C-68、 C-141、C-142、C-100、C-151、C-152、C-131、C-132、 C-108、C-109、C-79、C-136、C-117、C-118、C-114。 悦成置业公司于2019年8月22日提出保全复议申请，认为：申请保全标的为71681961元，而裁定保全的房屋和车位实际价值为85548230.24元；申请保全标的超过悦成置业公司应支付的工程款；对房屋直接进行查封会影响后期的销售，要求允许先销售，以售后款存在法院账上形式进行保全。复议申请中悦成置业公司并未提及保全房屋已出售的事实。2019年9月2日，华涛建设公司向本院提交财产保全变更申请书，悦成置业公司的法定代表人王贤骅书面同意变更范围。2019年9月3日悦成置业公司向本院提交了对华涛建设公司保全变更的意见，意见上有公司盖章和王贤骅签字，该意见明确“（2019）浙1022财保1号民事裁定书裁定查封的房屋没有出售，仍系悦成置业公司的财产”。2019年9月3日，本院以（2019）浙1022财保1号之一民事裁定书裁定解除对被申请人悦成置业公司所有的坐落在三门县滨海新城E02-1606地块“悦成御园”的7-1-102、8-2-103、8-2-104、28-（101、102）、41-（101、102）房产的查封。 另查明，丁燕、阮建敏与悦成置业公司签订了四份落款时间为2013年7月16日的商品房买卖合同。四份商品房买卖合同均未办理网签备案手续。四份商品房买卖合同上均只约定所购房屋房号、单价和总价，分别是：8-1002房，单价3700元、总价470788元；8-1001房，单价3825元、总价528350元；7-901房、单价3750元、总价517687元，车位C-136、总价0元；7-601房、单价3550元、总价483175元，车位C-132、总价0元。购房合同中未约定购房面积。悦成置业公司向丁燕出具了四套房屋的房款收据，收据记载的入账日期均为2013年7月16日，交款单位是丁燕，收款方式是“转”。2019年4月28日，丁燕通过浙江泰隆商业银行特种转账向王贤骅转账200万元，凭证备注栏上注明“补2013年05月28日回单，请查收，注意重复”字样。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查并作出裁定。故本案应当依照案外人的执行异议进行审查。 异议人虽然和悦成置业公司签订了商品房买卖合同，但未办理网签备案手续，且购房合同中对“房屋面积”未有涉及，合同的真实性难以认定。悦成置业公司的答辩意见与其在保全复议申请中书面陈述“（2019）浙1022财保1号民事裁定书裁定查封的房屋没有出售，仍系悦成置业公司的财产”相矛盾，本院不予采信。根据异议人所称，其在合同签订后支付了全部房款，房款收据中标明的收款方式为“转”，但异议人提供的用于证明其已支付全部购房款的凭证（2019年4月28日浙江泰隆商业银行特种转账凭证），其备注内容是“补2013年05月28日回单，请查收，注意重复”，从备注内容可以推定，该200万元是丁燕和王贤骅之间于2013年5月28日发生的经济往来款，凭证是后补的回单，该凭证所涉款项在发生时间和支付内容上与异议人所述的购房一事均不具有关联性，不能证明异议人用该笔凭证上的款项向悦成置业公司支付了涉案4套房款。异议人主张其对涉案4套房屋享有排除强制执行权益的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人阮建敏、丁燕的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 章惠春审判员上官芳芳人民陪审员韩瑛 二〇二〇年四月二十二日 代书记员 蔡       爱       妮