广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3676号上诉人（原审被告）：广州市荣达家用电器有限公司。住所地：广州市南沙区黄阁镇麒麟新村麒天一巷5、7号首层商铺（自编1、2、3、4、5、6号）。法定代表人：陆文军，职务：总经理。委托诉讼代理人：唐美玲，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓娴，广东智洋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨光，男，1960年2月15日出生，回族，住广州市越秀区。上诉人广州市荣达家用电器有限公司（下简称荣达公司）因与被上诉人杨光商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初6721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。荣达公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回杨光的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由杨光承担。事实和理由：一、案涉房屋已经具备交付条件，杨光不得拒绝收楼，荣达公司不承担任何延期交房的违约责任。案涉房屋所在工程项目已于2015年12月25日经广州市规划局验收合格，取得《建设工程规划验收合格证》，应当视为荣达公司已办妥竣工验收备案手续，杨光无权拒绝收楼。同时，根据荣达公司与广州供电局有限公司签署的《供电方案协议》可知，案涉房屋已于2015年12月25日开始送电，广州供电局有限公司南沙供电局复函中所称的送电时间均早于合同约定的房屋交付时间便可予以佐证。2015年12月22日，案涉房屋所属工程项目装建永久用水设备，并实际通水，具备“供水供电达到使用要求”这一约定。二、根据荣达公司提供的“水费、污水处理费清单”可知，广州南沙粤海水务有限公司（下简称粤海水务公司）在2017年3月对案涉房屋所在工程于2017年3月以及2017年3月之前的用水量进行抄码、计费，故粤海水务公司所述2017年3月7日才开始正式通水与事实不符。且，即便法院最终认定案涉房屋于2017年3月7日才具备交付使用条件，但该认定也仅能导致荣达公司需承担2017年1月31日至2017年3月7日期间的违约责任，一审法院判决荣达公司应当承担自合同约定交付日至实际交付日之间的逾期交楼责任显然毫无依据。三、合同补充协议第九条对违约金设置为以商品房总价款的3%为限之约定为双方达成的合意，该约定不存在明显有失公允且违反公平原则的情况，杨光亦未举证证明其因此遭受的具体损失，不存在任何“违约金低于造成的损失”的情况，一审法院自行对该条款进行修改，与缔约精神相悖。综上，请求二审法院维护荣达公司的合法权益，依法改判。杨光辩称，同意一审判决。首先，荣达公司通知收楼时，案涉房屋存在很多质量问题，如房屋屋顶漏水、墙壁批荡层局部空鼓和开裂等。因荣达公司没有交付符合合同约定的房屋，导致杨光无法收楼。其次，荣达公司通知收楼时，没有提供案涉房屋可以正常供水、供电等相关证明。再次，关于违约金的问题，合同对于违约责任的约定不公平，而且杨光是一次性交齐了购房款。杨光于2019年9月4日向一审法院起诉请求：1.荣达公司立即向杨光支付2017年2月1日至2018年7月31日的延期交房违约金36418.42元；2.荣达公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：荣达公司系案涉房屋所在项目的开发商，已取得该项目的《商品房预售许可证》。2016年10月9日，杨光（乙方，买方）与荣达公司（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》，约定由杨光购买案涉房屋，用途为商业，房价款为333502元，甲方同意乙方按一次性付款方式支付款项，在2016年10月9日前支付全部房价款333502元，如乙方未能按照合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售监控，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过10日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。合同还约定：第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2017年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起×日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到标准的，乙方有权要求甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。附件七补充协议约定：七、对合同第十二条、第十五条的修改为在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。八、对合同第十三条的补充，2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买方承担。房屋保修期亦从即日起计算。九、对合同第十四条的补充，卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。十、对合同第十五条的补充，房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。十一、对合同第十六条的补充，房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。如交付时卖方具备合同第十五条约定的情形，买方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。买方对于房屋交付标准或条件有异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项；未在约定的验收期限内提出或说明异议事项的，视为买方无异议，房屋已达到交付标准。十二、对合同第十七条的修改，卖方通知买方收楼后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，卖方应当发出书面催告一次。买方未按照催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自第一次发出的收楼通知书通知的验收交接日之次日起视为房屋已交付，该房屋的风险责任转移，由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。合同签订当日，杨光付清房价款333502元，荣达公司于2017年1月24日开具了发票。荣达公司陈述其于2016年12月29日向杨光寄送《商品房交付使用通知书》，于2017年1月17日向杨光寄送《商品房交付使用催告书》。杨光确认于2017年1月中旬收到了《商品房交付使用通知书》，通知其于2017年1月31日前收楼。杨光于2017年1月31日前去收楼，但因案涉房屋存在屋顶漏水、墙面批荡开裂空鼓、地面潮湿等问题没有办理收楼手续。就案涉房屋质量问题，杨光陈述其曾于2017年1月31日提出口头异议，于2018年3月23日提出《关于房屋有质量问题未能办理收楼手续的告知书》，荣达公司否认收到该告知书，杨光未提供证据证明向荣达公司送达该告知书。为证明案涉房屋存在的质量问题，杨光提供了照片和视频，以及其于2018年3月初向广州市南沙区建设和交通局信访的文件材料。广州市南沙区建设和交通局于2018年3月14日出具《信访事项受理告知书》、于2018年4月25日出具《信访事项处理意见书》，杨光于2018年4月28日收到该《信访事项处理意见书》。其中，《信访事项处理意见书》载明杨光先生，您来信反映万科南方公元S2-211商铺渗水、墙体空鼓开裂等质量问题的信访材料（信投[2018]质安-1号）收悉。现将有关情况答复如下：二、信访问题处理回复经督促协调，建设单位已对您反映的商铺屋顶漏水、门口内及两边墙壁与地面严重渗水和积水、墙壁批荡层局部空鼓和开裂，铝合金玻璃门门框爆开等问题完成整改，并已通知您复验。荣达公司对照片和视频不予认可，对《信访事项受理告知书》、《信访事项处理意见书》的真实性予以确认，关联性不予确认。杨光述称荣达公司于2017年3月底、4月初开始对案涉房屋进行修复，但至今没有修好。荣达公司则主张2017年对案涉房屋进行过维修，已于2018年4月25日整改完毕。荣达公司于2016年6月15日取得案涉房屋所在项目的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。就案涉房屋所在楼盘是否具备永久用水、供气、供电条件，一审法院分别向粤海水务公司、广州南沙发展燃气有限公司、广州供电局有限公司南沙供电局发出征询函，上述单位分别向一审法院复函。粤海水务公司复函称“荣达公司于2017年3月7日与我司就万科南方公元A1-A8、B1-B6、B9、C3-C4、S1-S2、S5栋签订供水协议（详见附件），上述楼盘于签订合同之日起具备永久用水条件”，广州南沙发展燃气有限公司复函称“广州市南沙区黄阁镇万科南方公元X街X号xxx房以及所在区域经我司现场勘察，发现该房及所在区域不具备通气条件”，广州供电局有限公司南沙供电局复函称“经核查，广州市南沙区黄阁镇万科南方公元X街X号xxx房和X街10号、11号，XX街7号、8号负一层xx8车位属于商业用电性质，由小区内3台专用变压器进行供电，其中1号变压器送电时间为2015年11月18日，2号和3号变压器送电时间为2016年9月13日。由于以上3台变压器属于开发商资产，我局不掌握其具体供电范围，故无法确认案涉房屋和车位何时具备永久用电”。广州市万科物业服务有限公司曾向一审法院起诉，要求杨光支付案涉房屋于2017年1月15日至2018年7月31日的物业服务费3833.62元及相应的违约金，一审法院于2018年8月6日作出（2018）粤0115民初4079号民事判决书，驳回广州市万科物业服务有限公司的全部诉讼请求。一审另查明，荣达公司认为案涉房屋所在楼宇于2016年10月7日前具备通邮条件，提供通邮申报表复印件，但未提供原件，杨光对此不予确认。荣达公司认为其于2017年3月7日在案涉房屋具备永久用水条件后电话通知杨光收楼，杨光不予确认，荣达公司未提供相关证据予以证明。杨光主张逾期交楼违约金不以案涉房屋总价款的3%为限。一审法院认为：杨光与荣达公司签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效，杨光认为合同附件补充协议部分条款无效的理据不足，不予支持。关于荣达公司是否存在逾期交楼的违约行为的问题。《商品房预售合同》第十二条、第十五条及附件七补充协议第七条对房屋的交付条件进行了约定。荣达公司虽于2016年6月15日取得了案涉房屋所在楼宇的《竣工验收备案表》，杨光亦确认于2017年1月中旬收到了《商品房交付使用通知书》，并于2017年1月31日验收房屋，但案涉房屋所在楼宇于2017年3月7日才具备永久用水条件，即案涉房屋在约定的交楼日期（2017年1月31日）前，尚未具备永久用水条件，不符合约定的交楼标准，杨光又没有于2017年1月31日前办理案涉房屋的收楼手续，故荣达公司存在逾期交楼的违约行为，应承担相应的违约责任。荣达公司未提供证据证明其在案涉房屋具备交楼条件后通知杨光收楼，杨光确认其于2018年8月初办理案涉房屋的验收手续，故杨光要求荣达公司支付2017年2月1日至2018年7月31日的逾期交房违约金合理有据，予以支持。荣达公司提供的证据不足以证明案涉房屋的供水于2017年1月31日前已达到使用要求，应承担举证不能的法律后果，且合同补充协议约定的荣达公司“有权以临时设施或服务取代”，是以“当地公共服务水平未能达到永久使用标准”这一条件为前提，故荣达公司认为案涉房屋在交付时已具备交付条件，杨光无权拒绝收楼，其无须承担延期交房违约责任的抗辩意见，无事实依据，不予采纳。关于逾期交房的违约金问题。依据《商品房预售合同》第十四条延期交房违约责任的约定，荣达公司如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按已付房价款0.02%的标准支付违约金。《商品房预售合同》附件七补充协议第九条对逾期交房的违约金责任进行了变更及限制，即荣达公司按合同第十四条的约定支付违约金的总额累计不超过总房价款的3%。本案中，荣达公司逾期交房的违约事实持续时间较长，补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的3%，该约定虽有效，但补充协议并没有对杨光逾期付款应向荣达公司支付的违约金上限作出对等约定，明显有失公允且违反公平原则。杨光要求荣达公司支付2017年2月1日至2018年7月31日，每日按已付房款333502元的0.02%的标准计算的逾期交房违约金，且不以总房价款的3%为限，系对合同约定的违约金的调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，综合杨光因荣达公司迟延交房所受的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将迟延交房违约金调整为按照当时中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率4.35%计算，且不以总房价款的3%为限。故在本案中，荣达公司应向杨光支付2017年2月1日至2018年7月31日的逾期交房违约金为22002.8元（333502元×4.35%÷360天×546天）。杨光主张的逾期交房违约金，超出22002.8元以外部分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，于2019年12月27日作出判决如下：一、广州市荣达家用电器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨光支付从2017年2月1日起至2018年7月31日止的延迟交楼违约金22002.8元；二、驳回杨光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费355元，由杨光负担180元，广州市荣达家用电器有限公司负担175元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审中，荣达公司向本院提交如下证据：1.粤海水务公司出具的2017年3月水费、污水处理费清单，拟证明粤海水务公司在2017年3月对案涉房屋所在工程于2017年3月及2017年3月之前的用水量进行抄码、计费，故案涉房屋开始通水时间早于2017年3月。2.荣达公司线上系统房屋交付信息，拟证明案涉房屋实际交付时间为2018年5月10日。对于上述证据，杨光质证认为：荣达公司二审提交的证据与本案均没有关联性。另查明，荣达公司与粤海水务公司于2017年3月7日签订《广州市（非居民）城市供水用水合同》，该协议第十条附有一份由荣达公司于2017年2月28日出具的《承诺函》，载明：贵司下发给我司的《关于万科南方公元违规用水的整改通知》已收悉，我司已获取住宅A1-A8、B1-B6、B9、C3-C4栋、商业S1、S2、S3、幼儿园的规划验收合格证，余下B7-B8、D1-D3、C1-C2栋规划验收合格证预计于5月1日前获取，恳请贵司先办理已获取规划验收合格证楼栋的供水合同，余下楼栋的供水合同在获取规划验收合格证后再办理。本院认为，对于荣达公司二审提交的证据，首先，关于水费、污水费处理清单，该清单虽然显示有用水情况，但根据荣达公司出具的《承诺函》，该用水是否是违规用水、是否达到用水使用要求均无其他证据可以佐证，结合粤海水务公司出具的复函表明案涉楼盘于签订合同之日（即2017年3月7日）起才具备永久用水条件，本院对该证据及其证明内容均不予采信。其次，关于荣达公司线上系统房屋交付信息，该信息是荣达公司单方提供的内部管理信息，无杨光的签名确认，杨光质证对此也不予认可，故本院亦不予采纳。荣达公司与与杨光签订的《商品房预售合同》及附件，一审法院认定合法有效，并无不当，本院予以维持。关于荣达公司是否存在逾期交楼的问题。根据案涉合同约定，荣达公司应当在2017年1月31日前将符合交付条件的房屋交付给杨光使用。荣达公司通知杨光于2017年1月31日收楼，但因案涉房屋存在质量问题，双方没有办理房屋收楼手续，且经一审法院发函调查，直至2017年3月7日案涉楼盘才具备永久用水的条件，故荣达公司未能在合同约定的期限内向杨光交付符合条件的房屋，构成违约。荣达公司并未提交证据证明其在案涉楼盘具备永久用水条件后有再次通知杨光收楼，直至杨光于2018年8月初办理案涉房屋的验收手续。因此，杨光要求荣达公司支付2017年2月1日至2018年7月31日的逾期交楼违约金，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。关于逾期交房违约金是否应调整的问题。首先，依照《中华人民共和国合同法》第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。案涉补充协议对逾期交房的违约责任进行了变更及限制，即荣达公司按合同第十四条的约定支付违约金的总额累计不超过总房价款的3%。但协议中对于杨光逾期付款的违约责任并未作出上限限制，合同对于双方权利义务的约定并不对等，有违公平原则。其次，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。案涉合同约定交楼时间为2017年1月31日，但荣达公司直至2018年8月才交付符合条件的房屋，逾期交房违约行为持续一年多，该违约时间较长，杨光请求调整违约金上限也并无不妥。再次，一审法院虽然突破了合同约定的对逾期交房违约金的限制，但亦调整违约金按照当时中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率4.35%计算，是一审法院综合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，合理行使自由裁量权的行为，处理并无明显不当，故本院予以维持。综上所述，荣达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元,由上诉人广州市荣达家用电器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月十五日书记员  眭 翘黄晶晶