安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终119号 上诉人（原审原告）：青阳县豪诚置业有限公司，住所地安徽省池州市青阳县皖南大市场3C楼二层，统一社会信用代码91341723564952154L（1-1）。 法定代表人：叶坚广，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴晋玲，安徽铜池律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙倩芸，安徽铜池律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：熊东升，男，1974年12月10日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 上诉人青阳县豪诚置业有限公司（以下简称豪诚公司”）因与被上诉人熊东升商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月25日立案受理后依法组成合议庭，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。豪诚公司的委托诉讼代理人戴晋玲、孙倩芸及熊东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪诚公司的上诉请求：依法撤销安徽省池州市青阳县人民法院（2019）皖1723民初1789号民事判决，请求改判支持一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、本案一二审确定案由是“商品房预约合同纠纷”，2012年6月17日上诉人与被上诉人签订的《豪诚国际广场商品房认购书》（以下简称《认购书》）是预约合同，是为本约合同《商品房买卖合同》而订立。一审认为排水沟东边封完再签房屋买卖合同是是附条件明显错误。2、被上诉人“为解决大量电动车销售摆放场地问题”，“为自身利益才信访”，要求青阳县原住建委等相关部门为其“拆除3＃117室东旁排水沟处栏杆后改为钢筋砼盖板”以满足其经营使用方便的行为违法。“3＃117室东旁排水沟处栏杆”附属实施场所，如在上诉人开发项目规划区外，是基于道路公共安全的需要，经相应权力机关批准符合城乡规划而予以实施，被上诉人力图通过信访等手段，要求相关行政部门超越职权或滥用职权改变符合城乡规划的附属实施的场所为其个人使用，违反法律规定。违反了《防洪法》及《河道管理理条例》的相关规定，即在河道之上不得有妨害防洪及危害公共安全的行为，在河道之上实施工程须经河道行政管理部门批准等规定；如在规划区内，还违反了《物权法》七十三条、七十六条、八十三条等法律规定，被上诉人至今未签订《商品房买卖合同》，仅支付5万元担保签订本约合同定金，被上诉人只有签订本约合同支付完3＃117室购房款并办理该房产权过户手续后，才享有3＃117室所在规划区业主的专有权、成员权、管理权，“3＃117室东旁排水沟处栏杆附属实施”场所显然不是3＃117室业主专有权，被上诉人至今尚未取得3＃117室所有权，不享有“3＃117室东旁排水沟处栏杆附属实施”场所的共有权、管理权，一审当然地将该附属实施场所界定在规划区范围内，实质上已将拆除栏杆封盖后场所认定归属被上诉人专有。一审将拆除用于公共安全栏杆封盖河道等违法行为作为合同生效的条件，认定事实和适用法律显属错误。3、根据双方签订《认购书》第4条、第5条约定，甲乙双方应于2012年6月25日前签订《商品房买卖合同》，逾期不签订的，适用定金规则，甲方（上诉人）可将该房屋另售他人。本案中，被上诉人在签订《订购书》时仅支付5万元定金，作为订立《商品房买卖合同》的担保，《认购书》不存在认定为本约合同的情形，在长达近8年时间内，被上诉人既没有支付152万余元购房款合同的主要义务，也不签订《商品房买卖合同》，多年来到市、县等政府部门通过信访等手段，致使上诉人开发的坐落在青阳县国际豪诚211.58平米的商业用房不能物尽其用，被紧锁空置至今，既不能通过房管部门网签平台销售，也无法正常使用。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（三）第二条“当事人签订认购书…等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立本约买卖合同的义务，对方…或者要求解除预约合同并主张损失赔偿的，人民法院应予支持”之规定，一审本应依法支持上诉人解除双方签订的《认定书》。4、《认购书》实际已解除，其一，认购书的约定在2012年6月25前被上诉人不签订《商品房买卖合同》，已收5万元定金不予退还，上诉人有权将该房另售他人；其二，117室东边栏杆封盖河道青阳县原住建委相关行政部门根据被上诉人多次上访已通知在河道上封盖实施工程应经河道行管理部门批准，纠正原先错误出具的“证明”、答复等行为，表明被上诉人信访诉求不可能得到满足，被上诉人最迟应在2015年底前，与上诉人协商签订《商品房买卖合同》；其三，2019年6月5日，被上诉人到青阳县住建局调取了2014年9月3日青阳县豪诚公司销售部的《函告》证据材料，该证据证实了2014年6月、7月已对117室东边场所进行部分拆除封盖，只是未达到被上诉人全部封盖的要求，即使被上诉人不认可2014年9月3日收到该函告，但在2019年9月5日已知晓该函告内容，三天不签订商品房买卖合同，5万元定金不予退还，该房另售他人；其四，被上诉人接到一审诉状副本后，已经知晓上诉人要求确认已解除《认购书》的事实。一审认定事实和适用法律错误，请二审予以纠正。5、2016年12月，上诉人已与邓木林签订《认购书》，邓木林购买117室，上诉人已收取886829元117室一半以上购房款（优惠总价1772889元），双方签订的《认购书》及收取购房款已基本符合《商品房销售管理办法》第十六条规定，《认购书》与本约合同主要条款基本一致且主要义务已大部分履行，如按一审判决认定的所谓附条件，而该附条件行为又不是上诉人能力所及，强行要求与被上诉人签订购房总价152余万元的《商品房买卖合同》，与邓木林相比较总房款相差近25万元，继续履行显失公平。即使上诉人存在违约情形，基于目前合同僵局，依据民九会谈纪要规定精神，上诉人请求解除合同的，人民法院依法予以支持，何况上诉人并不存在违约情形，被上诉人提出的不法要求显然不能归责上诉人。因此，请二审改判支持一审诉讼请求。 熊东升辩称，1、一审审查核实陈浩的行为有效，其产生的民事责任应由上诉人承担。《证明》系上诉人工程部向销售部出具，目的是让被上诉人等客户知晓排洪沟能够覆盖。一审法院已经通过上诉人原销售部相关工作人员调查核实，证实陈浩系销售部负责人；即便是陈浩是上诉人委托销售的销售公司的工作人员，被上诉人也有理由相信陈浩作出承诺是代表其公司的意思，其承诺应对上诉人有法律约束力。2、本案行政机关的答复情况不能免除上诉人对被上诉人所作的承诺，排洪沟覆盖与否与商品房买卖合同的签订有直接联系。一审已经查实被上诉人在认购房屋时提出过排洪沟覆盖事宜，上诉人经过与住建委沟通同意覆盖才出具《证明》确认。排洪沟能否覆盖直接影响被上诉人认购房屋。因上诉人承诺排洪沟覆盖后再签订商品房买卖合同，足以证明排洪沟覆盖是签订商品房买卖合同的条件。因上诉人不能履行合同义务无法签订本约合同的责任在于上诉人；县政府并未明确排洪沟不能覆盖，上诉人有义务兑现承诺。3、《认购书》不存在已经解除的情形。本案合同未约定合同解除的条件，双方也未协商解除合同，也不存在法定的解除合同情况，故上诉人主张认购书已经解除无事实法律依据。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 豪诚公司向一审法院起诉请求1.判决认定豪诚置业与熊东升签订的《豪诚国际广场商品房认购书》（以下简称《认购书》）已经解除；2.本案诉讼费由熊东升负担。 一审法院对证据认定如下：对熊东升提供的证据八、九、十、十一、十二，豪诚置业虽提出是熊东升向信访部门投诉排洪沟覆盖事项相关部门作出的处理或答复，与双方商品房买卖合同没有任何关系，不影响双方签订买卖合同，但对上述证据的真实性并未提出异议，且豪诚置业也将上述证据中的证据九、证据十二作为证据二予以提交，另熊东升提供了证据八、证据九、证据十二的原件供法院核对，故对熊东升提供的上述五份证据的真实性予以认定；结合上述证据的认定，对豪诚置业提供的证据三，因熊东升以其系复印件提出异议，且豪诚置业未能提供原件，对此，经审查认为，因证据三是复印件，且这份证据与熊东升提供的证据八、九、十、十一、十二对应的时间结点及处理答复单位不相吻合，故不予认定；对豪诚置业第二次庭审补充提供的证据二，因熊东升提出异议，且该份证据系县房管局的答辩状，并不是有权机关生效裁判、裁决或文书所确认的事实，另商品房买卖合同签订问题系豪诚置业与熊东升之间的关系，该份证据也不能证明豪诚置业就合同能否或应否签订问题与熊东升进行沟通的事实，故对该份证据的证明目的不作认定；对熊东升提供的其他证据，证据七，豪诚置业虽认为所谓的签字人员并非其公司法定代表人，同时其公司对所承诺内容也未加盖公司印章予以确认，对其提出异议，对此，经审查认为，因一审依据熊东升申请，经与豪诚置业原相关工作人员核实，能够证明该份证明系豪诚置业销售部在销售房屋时，因客户提出3#楼东处排洪沟覆盖问题，销售部与豪诚置业工程部就排洪沟能否覆盖问题进行沟通后，经豪诚置业与县住建委相关部门协调，由工程部向销售部出具了这份证明，目的是让客户知晓排洪沟能够覆盖，便于销售部与客户进行沟通，故对《证明》的真实性予以认定；对于《证明》下方陈浩的签字，因豪诚置业原销售部的相关工作人员及工程部人员证实陈浩系以豪诚置业名义对外销售豪诚置业房屋的销售部的负责人，即使豪诚置业所说陈浩是其公司委托销售的销售公司的工作人员，因陈浩是受豪诚置业委托对外以豪诚置业名义销售房屋，且其所作承诺也是因客户欲购买豪诚置业相关房屋就排洪沟覆盖提出相应需求，在与工程部进行沟通的情况下，后工程部就客户提出的相应需求做出回应所作的书面证明上签的字，且其签字内容在其后县住建委就河道覆盖相关事宜进行对接时，豪诚置业相关负责人也未就信访人提出的排洪沟覆盖事宜其公司并未作出相应承诺而提出异议，也未就《认购书》因双方未在认购书约定的2012年6月25日前签订《商品房买卖合同》已经解除提出意见，而是至现场参与对接，故豪诚置业参与排洪沟覆盖相关事宜对接这一事实能够与陈浩承诺内容相互印证，则陈浩受豪诚置业委托在以豪诚置业名义对外销售房屋过程中，因房屋销售事宜而对客户作出承诺的行为，对豪诚置业有约束力；至于陈浩承诺内容的范围是否超越其委托权限，因陈浩当时系豪诚置业销售部负责人，即使其对熊东升作出承诺的行为超越代理权，因豪诚置业并未提供当时作为客户的熊东升知晓陈浩超越代理权还与其实施民事行为给豪诚置业造成损害的证据，故在当时双方买卖应是完全自由的情况下，作为客户的熊东升有理由相信陈浩向其出具承诺的行为就是豪诚置业的行为，陈浩的代理行为有效，该行为所产生的民事责任，应由豪诚置业承担，故对《证明》中陈浩签字内容的效力予以认定；证据十三，虽系复印件，但经熊东升申请，县房管局提供了原件，故对其真实性予以认定；证据十五，豪诚置业虽以其系复印件提出异议，但经熊东升申请法院核实，县住建局认可该证据系熊东升从其局相关材料中复印的，另豪诚置业认可其公司销售部有印章，且豪诚置业也未否认复印件上加盖的豪诚置业销售部印章不是其公司销售部印章，故对该份证据的真实性予以认定，该份函告中的内容在一定程度上也印证了陈浩在工程部出具《证明》上“熊东升等3#117排洪沟东边确定封完，再签房屋买卖合同”签字内容的真实性；证据十七、十八，豪诚置业虽提出异议，但因其中关于陈浩系豪诚置业销售部人员的相关内容与一审依据熊东升的申请向何宝静、王宏雨、柯丽娟所做的调查笔录中确认陈浩系豪诚置业销售部负责销售的负责人内容能够相互印证，故对其此项证明目的予以认定。 一审法院认为，本案豪诚置业与熊东升于2012年6月17日签订的《认购书》，系双方当事人真实意思表示，认购书内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据认购书的约定，双方本应于2012年6月25日前签订《商品房买卖合同》。现豪诚置业以熊东升在签订认购书后，为便于经营，向县住建委提出申请，要求对117室前的河道封闭，县住建委答复意见“117室东侧河道，平岗路箱涵人行道向南覆盖约10米长、134室门面房东侧河道不予覆盖……”。答复后，县住建委以答复未经河道主管机关批准，对答复进行了纠正。熊东升以河道未封闭为由迟迟不与豪诚置业签订《商品房买卖合同》，认为熊东升封闭河道要求没有依法获得批准，且该行为不影响双方房屋买卖合同的签订和履行，《认购书》已依法解除。熊东升认为，双方签订的《认购书》中并没有约定解除合同的条件，双方的情形也不具备法定解除合同的情形，双方之前更没有协商解除合同，豪诚置业也从未向其送达过解除合同的通知，豪诚置业也从未依法行使过解除权，双方签订的《认购书》不存在解除的情形；另豪诚置业将117室出售他人的过程中，县房管局依法将117室冻结销售，也说明双方就117室存在纠纷未予解决，双方签订的认购书并未解除或终止；且在《认购书》签订之后，认购书约定的《商品房买卖合同》签订时间之前，经其与豪诚置业协商，豪诚置业已经明确约定在其所购117室东边排洪沟覆盖后再签订《商品房买卖合同》，现117室东边排洪沟尚未覆盖，《商品房买卖合同》未能签订的责任完全在豪诚置业。因此，不存在其不按约签订《商品房买卖合同》的情形，双方签订的《认购书》并未解除或终止。对此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案熊东升提供的证据能够证明熊东升在认购117室时向豪诚置业销售部提出了东边排洪沟覆盖事宜，另在《认购书》约定的2012年6月25日前签订《商品房买卖合同》日期前，豪诚置业销售部针对熊东升提出的排洪沟覆盖事宜与工程部进行沟通，工程部以与县住建委相关部门协商后，县住建委同意施工的情况下，由工程部于2012年6月21日出具同意施工的《证明》给销售部，且熊东升后实际持有该《证明》，故排洪沟是否能够覆盖在一定程度上影响熊东升是否认购或购买117室；后豪诚置业销售部及相关领导在《认购书》约定应签订《商品房买卖合同》日期之后，仍在《销售价格优惠申请单》签署同意优惠的意见，及豪诚置业销售部负责人于2012年8月1日在《证明》上承诺“熊东升等3#117排洪沟东边确定封完，再签房屋买卖合同”，足以证明双方以实际行为对《认购书》中“甲乙双方应于2012年6月25日前签订《商品房买卖合同》”的约定附了“等3#117排洪沟东边封完再签房屋买卖合同”的条件。根据《合同法》第四十四条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效及第四十五条第一款的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。该附条件行为对双方具有约束力。现117室排洪沟东边尚未封完，则双方约定的签订《商品房买卖合同》的条件尚未成就，即双方未能签订《商品房买卖合同》的责任不应归责于熊东升，豪诚置业主张熊东升以排洪沟未封闭为由迟迟不与豪诚置业签订《商品房买卖合同》，另外排洪沟覆盖并不是豪诚置业法定或约定义务，需要经过河道管理部门和建设部门的审批，且该行为不影响双方商品房买卖合同的签订和履行，《认购书》已经解除的主张，与事实不符，不予采纳。对于豪诚置业认为熊东升在2014年12月2日向县政府申请对排洪沟进行覆盖，熊东升就知晓排洪沟覆盖是政府行政行为，与双方签订房屋买卖合同并没有任何关系；熊东升认为，因豪诚置业在2012年承诺其排洪沟能够覆盖，其才决定购买117室，并且豪诚置业承诺排洪沟什么时间封完什么时间签订买卖合同，但一直未封，其在此情况下为了自身利益才信访，排洪沟覆盖与签订买卖合同有关系，对此，一审认为，通过豪诚置业在熊东升提出排洪沟覆盖问题后，以与县住建委沟通，县住建委同意覆盖的情况下，出具书面《证明》确认，并在该《证明》复印件上承诺排洪沟封完后再签订房屋买卖合同这一事实，可以认定熊东升是基于对豪诚置业承诺排洪沟能够覆盖的这一前提下与豪诚置业签订《认购书》，并在《认购书》约定应签订《商品房买卖合同》日期前，基于熊东升这一客户的需求由豪诚置业工程部出具书面《证明》确认排洪沟能够覆盖并承诺等排洪沟封完后再签合同的情况下，双方才未在《认购书》确定的应签《商品房买卖合同》日期前签订商品房买卖合同，后因排洪沟迟迟未能覆盖，熊东升提起信访符合其所称的为自身利益才信访的事实，故采信熊东升的申请是基于这一前提申请县政府督促相关部门解决排洪沟覆盖问题以便双方尽快能够签订《商品房买卖合同》，即熊东升提交申请本身及申请行为所致结果与否均不能免除豪诚置业对熊东升所作的排洪沟封完再签合同的承诺，故排洪沟覆盖与否，与双方能否或应否签订商品房买卖合同有关系。对于豪诚置业认为县住建委2015年答复排洪沟覆盖事宜后，后认为答复不妥，纠正了答复意见并通知了熊东升，熊东升知道排洪沟不能覆盖就应当及时与豪诚置业签订商品房买卖合同，但熊东升一直不与豪诚置业签订合同，是熊东升放弃对房屋的购买，不与豪诚置业签订商品房买卖合同，豪诚置业后才将房屋出售给他人，熊东升认为，县住建委2015年1号文件说2015年施工封，并附了施工平面图，2015年说封却一直没有封，豪诚置业2016年将117室出售他人，并没有告诉他，也没有跟他协商排洪沟不能封下一步双方如何处理117室认购问题，到2017年县住建委出具15号文件，说可以优化并没有说不能封，只是要求向河道管理部门申请，如真的不能封，豪诚置业应与他协商解除或重新协商房屋价格，而不能偷偷将117室卖给他人，所以《认购书》一直没有解除，对此，一审法院认为，根据《合同法》第九十三条、第九十四条、九十六条的规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形，当事人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。本案，双方并未约定一方解除合同的条件，另豪诚置业也未提供在熊东升未按《认购书》约定的时间与其签订买卖合同，熊东升经其催告后在合理期限内仍未履行与其签订合同义务，及2016年豪诚置业将117室出售他人致其与熊东升合同目的不能实现，其通知熊东升解除双方所签《认购书》的证据，同时，豪诚置业亦未提供熊东升明确表示或者以自己的行为表明不与其签订合同的证据，故本案签订的《认购书》双方既未协商解除，也未依法通知解除。豪诚置业认为双方所签《认购书》已经解除的主张，无事实和法律依据，不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回青阳县豪诚置业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由青阳县豪诚置业有限公司负担。 二审期间，上诉人豪诚公司提交两组证据：1、（2019）皖17行终51号、《豪诚国际广场商品房认购书》、收据，证明豪诚公司将诉争房屋另行出售给邓木林，并收取邓木林购房款886829元（约定购房款的50%）。2、豪诚国际广场规划总平面图，证明本案被上诉人要求即使在规划方位内，要求封盖河道上的场所不符合法律规定。经审查，上述证据与豪诚公司请求确认合同已经解除的诉求无关联，本案中不予审查。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，豪诚公司与熊东升签订《商品房认购书》系预约，目的在于订立本约即《商品房买卖合同》。双方约定在2012年6月25日前签订本约，逾期未签订本约自动终止。根据原审查明情况，熊东升在预购案涉房屋时向豪诚公司销售部提出了排洪沟覆盖事宜，豪诚公司为此与青阳县住建委沟通后出具同意施工的《证明》，豪诚公司销售部负责人陈浩亦在《证明》中注明先封完排洪沟再签订本约。因此，《商品房认购书》约定在2012年6月25日前签订本约，以及逾期未签本约则认购协议自动终止的条款已经发生变更。《商品房认购书》在2012年6月25日后并不当然自动终止。豪诚公司请求确认《商品房认购书》已经自动解除无事实依据。一审法院驳回该项诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人青阳县豪诚置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年四月三日 法官助理夏国栋 书记员刘铮