山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终1427号上诉人（原审被告）：金润置业（郯城）有限公司，住所地郯城县城区人民路9号。法定代表人：高维君，经理。委托诉讼代理人：董艳勇，山东琅琊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘云洁，女，1982年1月21日出生，汉族，居民，郯城县。被上诉人委托诉讼代理人：王涛，郯城益民法律服务所法律工作者。上诉人金润置业（郯城）有限公司（以下称金润置业公司）因与被上诉人刘云洁商品房预售合同纠纷一案，不服山东省郯城县人民法院(2019)鲁1322民初6651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金润置业上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁1322民初6651号民事判决或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一、因不动产登记中心办理不动产登记流程变动，上诉人不能单独给予办理房产登记手续。第二、被上诉人在一审中未提供相关证据证实上诉人存在违约办证的情形，逾期办证并不是上诉人的原因造成。根据民事诉讼举证规则适用“谁主张，谁举证”原则，当事人对其提出的主张中须确认的事实依法负有提出证据的义务，一审中被上诉人并未提出证据予以证实。因此一审法院判决上诉人承担违约责任明显不当。第三、被上诉人并未按照双方所签订的《商品房预售合同》第十一条第（四）项约定的在2017年6月30日将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，因此上诉人无法协助被上诉人办理房屋登记，上诉人在办理房屋登记中并未存在违约情形。依据《商品房预售合同》第二十条房屋登记中明确约定，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第四、在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第十二条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任为按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证违约金计算标准也应当参低于逾期交房违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之二的标准。刘云洁辩称，本案的关联案件已经由法院作出生效判决，现上诉人上诉系推延一审判决生效时间。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉请求不成立。刘云洁向一审法院起诉请求：1.判令被告金润置业（郯城）有限公司支付因迟延办理房产证造成的违约金9122元(计算至2019年9月20日的数额)；2.被告自2019年9月20日按照每天20.5元向原告支付违约金至办理房产手续之日；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月12日，原告刘云洁与被告金润置业（郯城）有限公司签订山东省新建商品房买卖合同（预售），合同编号为YS036734号，原告向被告按揭购买其开发建设的位于郯城县人民路9号的金盾中央公园3幢1单元1502室楼房，合同载明预售许可证号为郯房售字第××号，楼房总价款为41万元，购房首付款13万元已于2017年5月10日交纳，合同第十一条约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，第二十条房屋登记部分约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自365个工作日内未能完成的，按日向买受人支付万分之零点五的违约金，累计不超过总房价的5%，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。被告自2017年6月30日将原告购买的楼房交付给原告后至今，未能办理涉案楼房所有权证。原告刘云洁于2019年10月12日诉来一审法院，请求：1.判令被告金润置业（郯城）有限公司支付因迟延办理房产证造成的违约金9122元(计算至2019年9月20日的数额)；2.被告自2019年9月20日按照每天20.5元向原告支付违约金至办理房产手续之日；3.诉讼费由被告承担。一审法院认为，原告刘云洁与被告金润置业（郯城）有限公司协商签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同，一审法院依法予以确认。原、被告在合同中约定合同经双方签字生效，故双方所签订的商品房买卖合同自2017年5月12日起生效，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告金润置业公司在向原告交付商品房后，未能在合同约定交付商品房后365日内为原告办理房屋产权证书，构成事实上的违约，依法应当承担违约责任。被告辩解逾期办证的责任系原告未在约定的时间内交纳维修基金造成的违约，理由不当，因为根据双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第十一条第二款的约定：“买受人应于房屋交付前按照约定付清全部房款、面积补差款、合同约定的违约金，按预定交纳有关费用及出卖人代收费用，并按规定缴纳专项维修资金及履行有关义务。否则，出卖人有权拒绝向买受人交付该房屋，且不承担违约责任。……”，原告未按合同约定维修基金所应承担的后果是被告有权拒绝交付房屋，而非不予办理房屋产权证书，且被告未能为小区业主办理产权证书并非业主未交纳维修基金的原因造成的，被告据此作为免除条件的抗辩意见，一审法院不予采纳。为买受人办理产权登记是买受人的合同权利，也是出卖人的合同义务，既使被告主张2018年年底因政策变化，办理房屋登记需要本人到登记部门予以办理的事实成立，在政策变化前，被告也未履行合同约定办证义务，政策变化后，既使由业主自行办理，因需要开发商提供办证的相关批复文件、证件等手续，没有被告协助，原告无法单独完成，被告应有协助义务，被告没有提供证据证明，其单位在政策调整后向包括原告在内的小区业主予以公示告知，没有证据证明原告的商品房没有办理产权登记系原告采取消极回避的行为，故综合上述事实，原告主张被告金润置业公司违约，理由充分，被告应当承担违约责任。原、被告在合同中约定的按总房款的每日万分之零点五支付违约金的标准符合法律规定，原告主张按照每日20.5元（41万元×0.00005）计算，自2018年7月1日计算至原告主张的2019年9月20日,总金额为9122元，一审法院予以确认。原告通过本次诉讼已知悉本人办理商品房产权登记、被告予以协助的条件及程序，双方需相互配合才能完成，在没有证据证明被告在判决之后怠于履行合同义务的情况下，原告请求被告自2019年9月20日起直至办理之日止，每日向原告支付20.5元违约金，理由不充分，一审法院不予支持。综上所述，原告刘云洁请求被告金润置业公司支付逾期办理不动产权证违约金9122元，合法有据，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告金润置业（郯城）有限公司于判决生效后十日内向原告刘云洁支付逾期办理不动产权证违约金9122元。二、驳回原告刘云洁其他部分诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告金润置业（郯城）有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审相一致。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。《最高人民法院关于适用解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张因被上诉人的原因导致未能在约定期限内完成所有权转移登记，其未提交证据予以证明，本院不予采信。上诉人与被上诉人在合同中就违约金进行了约定，不违反法律规定，上诉人也没有提交证据证明约定违约金存在过高的情况，故一审法院的判决并无不当。综上所述，上诉人金润置业（郯城）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金润置业（郯城）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年四月二十日书记员  庞邵青