湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初5264号原告：付晓媛，女，生于1980年1月21日，土家族，重庆市奉节县人，居民身份证登记住址重庆市奉节县，委托诉讼代理人：张华，湖北震邦华广律师事务所律师,代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李丽，湖北震邦华广律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告：恩施华龙村置业有限公司，住所地恩施市东风大道55号，统一社会信用代码91422800798790186L。法定代表人：唐雪琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵龙，男，生于1958年6月4日，湖北省利川市人，汉族，恩施华龙村集团公司法务部主任，代理权限为特别授权。原告付晓媛诉与被告恩施华龙村置业有限公司（以下简称华龙置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告付晓媛的委托诉讼代理人李丽到庭参加了诉讼，被告华龙置业公司的委托诉讼代理人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付晓媛向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行合同义务，将办理位于恩施市××花园××区××单元××房的房屋权属登记所需的全部资料交付登记机关备案并协助原告取得产权证书；2、判令被告从2015年7月1日起至实际取得房屋竣工验收合格证之日止每日按已付房价款的千分之五支付原告逾期交房违约金；3、判令被告从2016年1月1日起至实际交付产权登记机关办理房屋登记资料之日止每日按已付房价款的万分之一点六支付原告逾期协助办证违约金；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告购买了被告开发建设的恩施市××花园××区××单元××房，该商品房建筑面积共100.9平方米，总价款415357元，双方于2013年7月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人于2015年6月29日前向买受人交付经验收合格的商品房，逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房价款千分之五的违约金，并应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告在交付原告房屋时没有向原告出示《房屋竣工验收合格证》，且被告至今未取得交付房屋的竣工验收合格证，应当认定被告违约，被告应当承担未按照合同约定完成合格交付义务的违约责任。被告未按照合同约定将办理位于恩施市××花园××区××单元××房的房屋权属登记的全部资料交付产权登记机关备案并协助原告取得产权证书，被告应当承担迟延履行办证义务的违约责任，原被告双方约定了违约金计算的比例，但没有约定计算的方法，如按总额计算显然过低，如按迟延天数计算确又过高，应予调整，依据公平责任原则，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当按照购房款总额万分之一点六支付原告迟延办证的违约金。为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特此依法向人民法院提起诉讼，请求法院查明事实，判如所请。被告华龙置业公司辩称，对原告的诉讼请求1，房产登记证书被告承认给原告进行办理；对诉讼请求2，被告已经实际交房，不存在逾期交房的问题，所以不存在逾期交房的违约金；对诉讼请求3，合同约定是按照已付房款的0.1%支付违约金，跟原告的诉讼请求不一致，不存在进行调整的理由。经审理查明，被告华龙置业公司是于2007年5月9日在恩施自治州工商行政管理局登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）类型企业法人，登记经营范围有房地产开发经营。位于恩施市××坝街道办事处施州××花园××期是被告华龙置业公司开发的房地产项目。2013年7月1日，原告付晓媛作为买受人与作为出卖人的被告华龙置业公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的前述项目第4区3单元13层3-1303号商品房，该房屋用途为住宅，建筑面积101.07平方米，按建筑面积计算单价4116.52元/平方米，总价款为416057元；合同第六条约定买受人于签订合同时付清首付款216057元，剩余房款200000元由买受人以银行按揭贷款方式支付并于签订合同后60日办理完结；合同第八条约定“出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、交付期满时，买受人未向出卖人支付完合同约定的所有款项，出卖人有权拒绝向买受人交付商品房。待出卖人收到所有约定款项后与买受人另行约定商品房交付时间”。合同第九条约定“除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之5的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之5（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人应于本合同规定的最终交付期限之日起15日内提供产权登记的全部资料。因买受人原因，逾期未提供或不配合办理所造成无法登记备案的由买受人承担由此产生的一切法律后果”。2015年6月15日，被告华龙置业公司以邮寄方式向原告发出收房通知书。2015年6月17日，被告华龙置业公司为原告开具收到购房款415357的发票。2015年7月28日，恩施市建设工程质量监督站给被告华龙置业公司出具编号为质监（2015）告知第【021】号的《建设工程质量监督告知书》，告知书内容为“恩施华龙村置业有限公司：你单位建设的莲湖花园二期C（14﹟、18﹟）栋、F（11﹟、15﹟）栋，在2015年7月28日工程质量竣工验收中，五方责任主体一致意见，确定工程质量合格。我站对此次验收过程进行了监督，验收监督意见：1、验收组组织形式、验收程序符合相关要求；2、要求你单位对工程质量保证资料、相关资料签字盖章等欠缺内容迅速完善，待项目总监理工程师核查后，用书面形式报我站”。2015年9月20日，原告付晓媛在被告处支付代收房产登记费80元、土地使用证登记工本费18元、土地登记代理费100元、公共维修基金6559元，并与被告签署了《华龙集团莲湖花园二期交房结算清单》。后因被告华龙置业公司未完成合同约定的不动产权利证书登记事项，现原告以诉称理由诉至本院，请求判准前述请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，该法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案原、被告所签《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照合同的约定及时履行各自的义务，并依照合同约定承担相关违约责任。关于原告的第1项诉讼请求，合同签订后，原告作为买受人已向作为出卖人的被告交付全部房款，并将办理不动产登记所需的房产登记费、土地使用证登记工本费、土地登记代理费、公共维修基金交被告代收，完成了原告一方应尽的合同义务，依据合同约定，被告负有及时向房屋登记机关提交房屋权属登记备案资料并协助原告取得商品房权属证书的义务，因此对原告的该项请求，本院依法予以支持。关于原告的第2项诉讼请求，合同约定被告应于2015年6月29日前将经验收合格的案涉商品房交付原告，恩施市建设工程质量监督站出具《建设工程质量监督告知书》所载明的竣工验收时间可视为案涉房屋的验收合格日期，被告给原告出具发票所载明的数额应视为是原告已交付的全部房款，被告虽于2015年6月15日向原告发出收房通知，但其完成竣工验收的时间为2015年7月28日，也即至此日案涉房屋才具有交付条件，因此自约定交房截止日期至此日期间的28天，应认为是被告华龙置业公司的交房违约期间，被告应依照双方合同关于被告逾期交房违约责任的约定内容，向原告支付逾期交房违约金人民币58149.98元（415375元×5‰×28天），对原告此项请求中超出此范围的部分，本院依法不予支持。关于原告的第3项诉讼请求，合同约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现原告至今未取得未取得房屋权属证书的事实表明被告未按合同约定完成相关事项，应认为被告在此事项上也成违约，应当依照合同约定向原告支付逾期办证的违约金人民币415.36元（415375元×0.1%）。原告要求调整此项违约金的计算标准，因双方合同中对此具有明确约定，不属没有约定或者约定不明情形，因此对原告的该项主张，本院不予支持。被告华龙置业公司对应完成的登记办证事项，应及时进行办理，对应向原告支付的违约金，应及时向原告作一次性支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效之日起十五日内将办理位于恩施市莲湖花园二期第4区3单元13层3-1303号房的权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告付晓媛取得该商品房的权属证书。二、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告付晓媛逾期交房违约金人民币58149.98元、逾期办证违约金人民币415.36元。三、驳回原告付晓媛的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费200元，减半交纳100元，由被告恩施华龙村置业有限公司负担。本判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成公告原因的当事人负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹学友二〇二〇年四月三日书记员  苏 蜀