浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初323号 原告：管云庆，男，1989年11月15日出生，汉族，住江山市。 原告：高伟，女，1991年7月2日出生，汉族，住江山市。 两原告共同委托诉讼代理人：陈露珍，浙江万盛律师事务所律师。 被告：吴梅亚，女，1976年11月20日出生，汉族，住江山市。 被告：刘志忠，男，1973年2月13日出生，汉族，住江山市。 两被告共同委托诉讼代理人：徐建明，浙江召策律师事务所律师。 被告：徐招英，女，1981年5月3日出生，汉族，住江山市。 被告：江山兴旺房屋中介服务部，经营场所江山市双塔街道站前里138号。 经营者，祝娟，女，1977年6月11日出生，汉族，户籍地江山市，现住江山市县。 第三人：江山市立平房屋中介服务部，经营场所江山市虎山街道南二街68号。 经营者：周立平，男，1981年3月18日出生，汉族，现住江山市南区。 原告管云庆、高伟与被告吴梅亚、刘志忠、徐招英、江山兴旺房屋中介服务部（以下简称兴旺中介）、第三人江山市立平房屋中介服务部（以下简称立平中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理，适用简易程序于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告管云庆、高伟及其委托诉讼代理人陈露珍、被告吴梅亚、刘志忠的委托诉讼代理人徐建明、徐招英、兴旺中介经营者祝娟、第三人立平中介经营者周立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告管云庆、高伟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及第三人于2019年9月8日签订的《房地产买卖合同》；2.被告双倍返还合同定金10万元并赔偿房屋上涨损失5万元（价格暂定），具体价格由鉴定部门鉴定为主；3.被告赔偿原告律师费损失4500元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，被告吴梅亚、刘志忠系夫妻关系，第三人立平中介系原告方的委托中介，被告兴旺中介系被告吴梅亚、刘志忠的委托中介，被告徐招英系兴旺中介的员工。2019年9月8日，原告通过第三人立平中介的居间服务，与被告吴梅亚、刘志忠签订《房地产买卖合同》一份，约定被告吴梅亚、刘志忠将位于江山市万元的价格卖给原告，该合同约定定金5万元，2019年10月20日前双方到现场办理过户时支付首期房价款等，且该合同第十条明确约定委托别人代签本合同的，代签方因被自愿承担本合同所有法律责任。因被告吴梅亚、刘志忠不在江山，故其委托己方的中介即兴旺中介、徐招英与原告签署该合同。合同签订后，原告按照被告方中介提供的账号将5万元购房定金转账支付给被告吴梅亚。定金支付后，原告方积极筹备后续事宜。过了两天原告方接到第三人立平中介的电话，称房东嫌价格低等原因可能想不卖了，原告方告知中介希望其好好跟房东沟通下，能够继续履行合同。9月20日第三人告知原告，被告方的中介明确表示被告吴梅亚、刘志忠房屋不卖了。后原告多次联系第三人，欲继续履行合同，但第三人称对方中介也联系不上卖方吴梅亚、刘志忠，卖方将其微信拉黑、电话也不接了。 被告吴梅亚、刘志忠辩称：1.被告刘志忠至始至终对本案的事实一概不知情，也不认识二原告及中介。2.被告兴旺中介系被告吴梅亚、刘志忠委托的中介不属实，被告吴梅亚未经被告刘志忠的同意擅自将房子挂在中介处想出售，而不是委托进行销售。中介应该是居间作用，而不是委托。3.被告徐招英也不是被告兴旺中介的员工，被告徐招英是尚诚房屋中介的中介。被告吴梅亚、刘志忠没有与原告签订房地产买卖合同。4.被告吴梅亚、刘志忠对合同第十条的约定是完全不知情的。5.5万元定金是二原告及各中介、第三人强加给被告吴梅亚的。被告吴梅亚都还没有看合同，原告就把5万元定金强行打给被告吴梅亚。当天晚上8点15分，被告吴梅亚已经把2.5万元还给第三人立平中介，9月10日又打了2.5万元给第三人周立平的账户。不存在9月20日才说房子不卖了。6.原被告双方之间的房地产买卖合同根本不能成立，不存在解除及返还定金、房屋上涨、律师费。中介明确知道涉案房屋是被告吴梅亚、刘志忠的夫妻财产，即使合同签订了，效力也是待定的，也需要经过被告刘志忠同意，所以合同至今未生效，而且5万元已经全数退还给原告了。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 被告徐招英辩称：1.其并非本案适格被告，应裁定驳回对其的起诉。案涉《房地产买卖合同》的主体为吴梅亚、刘志忠与管云庆、高伟。根据合同相对性原则，原告仅有权向吴梅亚夫妇主张权利，无权要求合同外的第三人承担责任。原告滥用诉权，将不适格的主体列为被告，依法应裁定驳回其对被告的起诉。2.被告作为吴梅亚夫妇的代理人，在受托范围内实施的法律行为，应由被代理人吴梅亚夫妇承担相应的法律后果。2019年9月，吴梅亚夫妇欲出卖其位于学府二区12幢1单元302室的房产。因其常年在外，不方便办理房屋买卖的相关手续，便由刘志忠的妹妹带领有意向的购房者看房，并委托徐招英所在的兴旺中介代为签订购房合同，但签字、出具收条等具体事宜同意由徐招英操办。经多次电话、微信沟通，2019年9月8日，被告徐招英以吴梅亚夫妇的名义与原告签订了《房地产买卖合同》。合同签订当日，原告向吴梅亚夫妇支付了5万元定金。两日后，吴梅亚夫妇反悔不同意卖房，将相关款项退还至第三人立平中介处。3.原告以“《房地产买卖合同》第十条的内容”要求被告承担责任，系对合同内容的曲解，不应得到支持。该条约定适用的情形为：房屋所有权人（共有权人）有一方在场、一方不在场，为防止不在场的一方事后毁约，才约定了不在场的一方委托另一方或别人签字的，合同同样有效。本案中，吴梅亚夫妇事前便委托被告代为签署房屋买卖合同，被告本身就有权在合同上以吴梅亚夫妇的名义进行签字，不存在一方在场、一方不在场的问题，被告并非本条所指向的“代签方”。4.本次房屋交易中，被告未有任何获利，原告要求被告返还合同定金10万元及房屋上涨费用5万元，显然有违公平。现该5万元定金在第三人立平中介处。吴梅亚夫妇在收到定金后的两天便退还、毁约，自合同签订到解除前后仅有两三天时间，房屋价格不可能有大的波动，原告主张房屋上涨费用缺乏事实依据。 被告兴旺中介辩称，同被告徐招英的答辩意见。签订案涉《房地产买卖合同》当时，被告徐招英是其员工。9月底，被告徐招英自己开了一家房产中介。 第三人立平中介辩称：1.同意被告徐招英的答辩意见。2.当天收到5万元定金，是因为我们没有收到被告吴梅亚、刘志忠的房产证，有不确定性，所以根据合同约定要求被告吴梅亚、刘志忠打了2.5万元给第三人立平中介。3.《房地产买卖合同》上非常详细的物品去留，是通过电话和微信跟被告吴梅亚确认的，这个可以印证被告吴梅亚、刘志忠想卖房的意思表示。被告吴梅亚、刘志忠想卖房子是因为想到嘉兴去买房子，但是因为嘉兴的房子没有成交，所以就不想卖房子了。4.被告吴梅亚、刘志忠退还的定金5万元，现在第三人立平中介处保管，同意退还原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中原告提供了下列证据：1.房地产买卖合同、收条、中国建设银行银行转账回单，证明2019年9月8日，原、被告双方及第三人签订房地产买卖合同，原告按照合同约定向被告吴梅亚账户汇入5万元定金。双方签订的房地产买卖合同成立且生效。2.法律服务委托合同及发票，证明因为被告的违约行为，导致本案诉讼，花费律师费4500元的事实。3.58同城长河山水景城在售房屋挂牌表截图、被告徐招英中介挂出来卖的房源信息1份，证明现在由于房价上涨，在售的同一小区的类似户型房屋挂价比较。被告吴梅亚、刘志忠提供了下列证据：1.被告徐招英发给被告吴梅亚没有签过字的《房地产买卖合同》，在被告吴梅亚还没有看的情况下，各中介及原告就把钱打给被告吴梅亚，证明原告出示的合同与被告吴梅亚收到被告徐招英发的合同是不一致的，条款有涂改，而且被告吴梅亚都还没来得及看，不是被告吴梅亚的真实意思表示。2.交易提醒2份，证明原告管云庆在9月6日打给被告的钱，被告吴梅亚已经在9月8日退还2.5万元，9月10日退还2.5万元，所以合同未生效，合同关系没有成立。3.尚诚中介名称，证明被告徐招英不是被告兴旺中介的员工，无权代理被告吴梅亚签订合同。4.录音及通话记录，证明被告徐招英提供的录音是加工过的，通话时长与录音时长不一致，原告及中介存在恶意串通的事实。被告徐招英、兴旺中介及第三人立平中介提供了录音整理资料、录音光盘、微信聊天记录，证明被告吴梅亚是委托被告兴旺中介通过被告徐招英签订合同等的，被告刘志忠的意愿是被告吴梅亚确认的。 经质证，被告吴梅亚、刘志忠对原告提供的证据均提出异议，原、被告及第三人对其他证据的真实性均没有异议，被告吴梅亚、刘志忠认为录音虽系真实，但关于对其有利部分的录音被删除。本院对原、被告及第三人没有异议的证据予以认定，就各方争议的委托合同是否成立、房地产买卖合同效力及违约责任承担问题分析如下： 本案争议焦点一：被告吴梅亚、刘志忠是否委托被告兴旺中介、被告徐招英办理签订合同手续等。 原告及被告徐招英、兴旺中介、第三人立平中介均认为被告吴梅亚、刘志忠夫妻实际进行了委托，原告认为其在交易过程中，通过徐招英的手机查看了委托信息，并直接与被告吴梅亚进行了电话联系沟通商定细节，结合徐招英持有被告吴梅亚、刘志忠房屋钥匙，其相信徐招英具有代理权限。被告吴梅亚、刘志忠认为，其只是将房屋挂在被告兴旺中介出售，并没有委托他们经办手续，且徐招英不是被告兴旺中介的员工。 本院认为，被告吴梅亚、刘志忠提供的《房地产买卖合同》除甲乙中介方签字部分，内容与原告提供的有涂改的《房地产买卖合同》内容完全一致。根据被告吴梅亚、刘志忠提供的通话记录及被告徐招英等人提供的录音、微信聊天记录可反映2019年9月8日下午各方协商的经过如下： 17:00，被告吴梅亚与被告徐招英通话8分53分，根据徐招英提供的通话记录，双方就房屋买卖内容进行了协商，内容涉及房屋总价、首付数额、过户时间、有无小孩读书、室内物品去留等，期间原告吴伟与被告吴梅亚进行了直接的协商。 17:21，被告吴梅亚通过微信向徐招英发送了银行卡及身份证图片、“本人吴梅亚委托兴旺中介代签购房合同，房子地址：学府二区12幢1单元302室及64号车库及储藏室，合同价格～壹佰陆拾伍万元整，等银行可以还款时及时回家办理过户手续。委托人：吴梅亚2019年9月8日”。 17:37，再次进行通话，徐招英等人与被告吴梅亚协商具体物品去留、款项支付与过户时间，徐招英告知被告吴梅亚合同写好后拍给你看一下。 17:46，被告吴梅亚通过微信向被告徐招英发送“刘志忠183××××5000吴梅亚135××××3725”，徐招英向吴梅亚发送合同照片。 17:52，再次进行通话，时长1分56秒，徐招英告知被告吴梅亚“你看一下，如果可以的话跟我说一下，我让对方把定金支付给你，然后我代你把合同签掉”。 17:56，被告吴梅亚微信回复被告徐招英“可以的”。 18:07，被告吴梅亚微信回复被告徐招英“定金收到了”。 本院认为，上述电话、微信交替沟通的情况可以反映被告吴梅亚出售房产的明确、真实意思表示，其委托被告兴旺中介及徐招英办理手续的意思表示也清楚、明确，对此本院予以认定。但上述沟通过程并不能反映被告刘志忠出售房产及委托情况，故本院对被告刘志忠委托被告兴旺中介、被告徐招英办理签订合同手续的主张，不予认定。 关于被告吴梅亚、刘志忠提出的，17:52通话时长为1分56秒，但被告徐招英提供的通话录音仅有44秒，其删除了对被告吴梅亚有利的部分录音内容。本院认为，在该次通话过程中，徐招英已经非常明确告知被告吴梅亚“你看一下，如果可以的话跟我说一下，我让对方把定金支付给你，然后我代你把合同签掉”，吴梅亚并未提出反对意见，并于之后20分钟之内回复了“可以的”及“定金收到了”，吴梅亚出售及委托签合同的意思表示流畅且一致，缺失的录音部分存在重大相反意思表示并影响法律行为性质认定的可能性极小，本院不予审查。 关于被告徐招英是否是被告兴旺中介员工问题。被告徐招英及兴旺中介，均陈述案涉交易期间被告徐招英系被告兴旺中介员工。本院根据被告徐招英、被告兴旺中介的陈述，结合被告徐招英个人经营的江山市尚诚房屋中介服务部注册登记时间2019年9月24日及被告徐招英与被告吴梅亚自2019年8月31日起的微信联系记录，认定案涉交易期间被告徐招英系被告兴旺中介员工。 本案争议焦点二：房地产买卖合同效力及违约责任承担问题。 根据争议焦点一的分析，案涉房地产系被告吴梅亚、刘志忠共同共有，但被告徐招英、兴旺中介仅能代表被告吴梅亚签订《房地产买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，应当认定《房地产买卖合同》在原告管云庆、高伟与被告吴梅亚之间成立，对被告刘志忠不具有约束力。根据该条第二款的规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，原告要求被告吴梅亚根据合同约定承担违约责任，符合法律规定，本院对原告要求被告吴梅亚双倍返还合同定金5万元的请求予以支持，因被告吴梅亚9月8日及10日支付给第三人立平中介的5万元，已在诉讼期间由第三人立平中介转交给原告管云庆，故被告吴梅亚尚应支付两原告5万元。 关于5万元款项的性质问题。两原告及被告徐招英、兴旺中介、第三人认为根据合同约定及被告吴梅亚微信回复“定金收到了”，两原告支付的5万元性质为定金。被告吴梅亚、刘志忠认为，其在9月10日支付至周立平账户25000元注明用途“退还订金”，5万元款项性质应当为订金。本院认为，《房地产买卖合同》约定2019年9月8日支付5万元作为定金，该约定清楚、明确，款项性质应认定为订金。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定“当事人协商一致，可以变更合同”，但被告吴梅亚、刘志忠并未提供证据证明双方协商一致变更定金为订金，被告吴梅亚退还款项的单方备注“退还订金”尚不足以变更该款项性质，故本院对被告吴梅亚、刘志忠关于该5万元款项系订金的辩称，不予采信。 综上，结合原、被告陈述及举证、质证情况，本院经审理认定事实如下： 两原告系夫妻关系，被告吴梅亚、刘志忠系夫妻关系。2019年9月8日，两原告通过第三人立平中介的居间服务，被告吴梅亚委托被告兴旺中介、被告徐招英代办手续，签订了《房地产买卖合同》一份，约定被告吴梅亚、刘志忠将位于江山市万的价格卖给两原告。合同签订后，两原告于当日向被告吴梅亚支付了定金5万元。9月8日，被告吴梅亚支付至第三人经营者周立平账户25000元，9月10日，被告吴梅亚支付至第三人经营者周立平账户25000元，并告知被告徐招英不出售该房屋了，第三人经营者周立平将上述信息转告两原告。 在案件审理过程中，第三人立平中介于2020年3月30日向原告管云庆支付了其代管的购房定金5万元。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两原告与被告吴梅亚在第三方中介居间服务下自愿达成《房屋买卖合同》，并交付、接收定金的，双方均应按照合同约定履行相关义务。被告吴梅亚改变出售意愿的，亦应当与对方协商变更或者解除合同，不履行合同或者不能履行合同义务的，应当按照合同约定承担相应违约责任，本院对两原告要求解除《房地产买卖合同》、被告吴梅亚双倍支付定金5万元的请求，予以支持。关于原告主张的房屋上涨损失5万元，原告未提供证据证明9月8日至10日期间的价格波动情况，故本院对此不予支持。关于原告主张的律师费用损失4500元，原告认为该项费用属于被告方违约造成的经济损失，本院认为，律师代理服务费系两原告为本案诉讼自愿支付的开支，不属于必然产生及必须的开支，《房地产买卖合同》中就此费用的负担也未作出特别约定，对此，本院不予支持。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持，被告及第三人合理的辩称，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法总则》第七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告管云庆、高伟与被告吴梅亚于2019年9月8日签订的《房地产买卖合同》。 二、被告吴梅亚支付原告管云庆、高伟定金100000元，扣除已支付的50000元，余款50000元，限于本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告管云庆、高伟的其他诉讼请求。 案件受理费3390元，减半收取1695元，由原告管云庆、高伟负担545元，被告吴梅亚负担1150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  徐素风 二〇二〇年四月八日 书记员  徐琪涵