浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初6216号 原告：陈巧英，女，1969年7月17日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：陈利莉，浙江晟耀律师事务所律师。 被告：刘传平，男，1967年11月21日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被告：**飞，男，1991年8月28日出生，汉族，住江西省新余市分宜县。 第三人：熊伟权，男，1969年10月9日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原告陈巧英与被告刘传平房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年10月15日起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告陈巧英、被告刘传平到庭参加诉讼。庭审后，本院依法追加熊伟权为本案的第三人参加诉讼，并根据原告的申请，追加**飞为本案被告参加诉讼。2020年4月10日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告陈巧英及其委托代理人陈利莉、被告刘传平、**飞均到庭参加诉讼，第三人熊伟权经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈巧英诉称，原告与被告刘传平之间存在房屋租赁关系，但双方未签订书面合同。2018年12月3日，原、被告在丽水市公安局莲都区分局岩泉派出所的主持下达成《行政调解协议书》一份，协议第一条明确约定“刘传平于2019年1月1日前搬走”。但被告至今未履行该义务，经原告多次交涉无果。另，被告**飞与本案具有法律上直接的利害关系，其与刘传平系利益共同体，两被告共同侵犯了原告的权益。故为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告刘传平、**飞腾空坐落于丽水市莲都区两间店面；2、被告刘传平、**飞共同向原告陈巧英支付2019年1月1日至2019年10月30日期间的房屋占有使用费共计人民币32000元；3、本案诉讼费由两被告负担。 被告刘传平辩称，一是答辩人不应列为本案被告。本案的案由为房屋租赁合同纠纷，故本案被答辩人所诉求的房屋租金，应根据本案房屋租赁的基础事实去认定。被答辩人在起诉状中所述的“双方并未签订书面合同”的事实与真实情况不符。本案的真实情况是2018年10月1日，被答辩人的前夫熊伟权凭借本案案涉房屋的房产证上所有权人系其名字,冒用陈巧英的签字与**飞书面签订《房屋租赁合同》，事后出现纠纷才就该租赁达成行政调解协议。答辩人虽在调解协议上签字，但《房屋租赁合同》载明的承租方为**飞，而不是答辩人。根据合同相对性，答辩人不享有上述合同的权利，也不承担上述合同义务。若被答辩人仅凭一张调解协议书来起诉答辩人，那么租金是如何确定的。既然租金是按照《房屋租赁合同》确定的，那么被答辩人对《房屋租赁合同》是认可的。合同的双方当事人也应按照合同确定，故答辩人不是本案适格被告。二是被答辩人要求答辩人支付租金没有事实与法律依据。据答辩人调查得知，本案的承租方**飞已经按照《行政调解协议书》的约定，在2019年1月1日前就将房屋腾空，搬离了案涉租赁房屋，仅留下少部分垃圾未予清理。被答辩人也有自己的钥匙，而且门锁是坏的，被答辩人可以随时使用该房屋，且《房屋租赁合同》中也约定了，若有余物未搬出，就视为**飞放弃。故**飞将大部分物品搬离的情况下，双方的房屋租赁关系已然解除，被答辩人已然可以随时使用，留下物品也可随时清除。但被答辩人拖延了9个月没有处理，却以诉讼方式要求答辩人支付租金，明显没有事实与法律依据。综上，答辩人并非本案适格被告，且房屋早已腾空，被答辩人的诉请没有事实与法律依据。 被告**飞辩称，一是刘传平并非本案适格被告，且答辩人才是受害一方。案涉房屋系答辩人所租，因答辩人经常在外地出差，加上答辩人与第三人熊伟权之间沟通不畅，故委托刘传平帮其办理租赁相关事宜。在租赁房屋后，原告陈巧英多次将租赁房屋上锁，答辩人为此花费的开锁费、工人不能正常工作的损失及投入的装修损失等巨大，故答辩人损失是最大的。纠纷发生后，也因答辩人工作忙碌，故让刘传平帮其处理相关纠纷。二是答辩人已腾空房屋，不需再支付房屋占有使用费。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，租赁期满或合同解除，答辩人没有搬的东西视为放弃，由出租人处理，这些东西都是我们不要的，出租人完全可以扔掉，把房子租出去。三是双方的纠纷已解决，2019年8月31日答辩人与第三人熊伟权签订了一份《协议书》，根据该协议约定，双方于该日解除合同，押金退还给答辩人，同时约定之后没有任何争议了。该协议是因为他们一直未把装修损失赔偿给答辩人，对于此事，第三人一直回避，无奈直至2019年8月，最后在双方协商之下，约定把押金退给答辩人，对于此事也不再去纠结。四是原告称其不知案涉房屋出租给答辩人的陈述不属实，若其不知该房系出租给答辩人，其如何算出房屋租金10个月共计32000元，刚好是按每月3200元的标准计算出来，这说明其是知道约定的具体出租金额的。事实情况是，答辩人当时去租房的时候是看到熊伟权在楼上装修，故答辩人肯定是找熊伟权承租的，且答辩人不知熊伟权与陈巧英之间有纠纷，熊伟权也没告诉答辩人，其隐瞒了其夫妻离婚的事实。其两人之间有没有协商，答辩人并不知情，其实陈巧英是知道案涉房屋租给答辩人，当时谈下来价格是每月3200元，熊伟权说“这个价格低了点，我老婆说要高一点，每月3500元”，熊伟权说陈巧英想将房屋租给一个开麻将馆的人，后面说麻将太吵了。对于租金答辩人是将钱打给熊伟权，之后陈巧英觉得租金应该由其收取，但熊伟权又没将房租给她，后面双方肯定是有纠纷了，陈巧英就不同意租给答辩人，并提起现在的诉讼。五是若这个事情一直争议不清的话，答辩人将告熊伟权与陈巧英属于欺诈合同违约在先，陈巧英其实也知道此事，其现在说完全不知情并不属实。 第三人熊伟权未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明：原告陈巧英与第三人熊伟权原为夫妻关系，双方于2009年7月6日协议离婚，《离婚协议书》中约定将两人共有的丽水市莲都区后甫新村261号（城东金三角）一幢前首四层半后首两层房屋归儿子熊家鑫、熊家齐各半所有，该房由女方管理，收益归女方作为生活费用终身。该房至今未办理过户变更登记，房屋所有权证上记载的权属状态仍为熊伟权与陈巧英共有。2018年10月1日，第三人熊伟权以原告陈巧英的名义与被告**飞签订《房屋租赁合同》一份，合同抬头处载明出租方为陈巧英（以下简称甲方），承租方为**飞（以下简称乙方），落款处出租人“陈巧英”的名字、指印等内容均为第三人熊伟权所签，承租人处由**飞签字并盖上丽水市爱布爱家软装设计有限公司印章。合同中约定甲方同意将坐落在后甫新村261号房屋的壹楼西边两间店面租赁给乙方作仓储、营业使用，租期暂定为叁年，即从2018年10月1日至2021年9月30日止；租金：第一、二年每年38400元，第三年按市价递增；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出自己的物件，如有余物不搬迁视为乙方放弃，由甲方处理，处理过程中的费用由乙方承担；乙方向甲方交付租房保证金伍仟元整，期满后双方结清账目，甲方无息退还乙方。合同还约定了其他内容。另，被告**飞庭审中陈述案涉房屋承租人系其个人，并非公司，租赁用途作为丽水市爱布爱家软装设计有限公司加工场地。2018年10月4日，被告**飞指定案外人苏琼向熊伟权账户分别转账9600元、5000元，共计人民币14600元。后房屋租赁过程中出现纠纷，2018年12月3日，原告陈巧英、第三人熊伟权与被告刘传平在丽水市公安局莲都区分局岩泉派出所达成行政调解协议：1、刘传平表示2019年1月1日之前搬走；2、刘传平装修的损失与熊伟权两人协商解决；3、今后三方不得再因此事发生任何纠纷；4、本协议经三方当事人签名、捺印后生效。该调解协议落款处由原告陈巧英、第三人熊伟权、被告刘传平签字捺印。2019年8月31日，第三人熊伟权与被告**飞签订《协议书》一份，协议中约定“经双方协商决定，原租后甫新村261号1楼，现于2019年8月31日解除合约，原合同押金退返索蚁软装，之后不再有其他争议，此协议相关内容同样具有法律效力，双方签字后生效。押金：伍仟元整”等内容，该协议落款处由第三人熊伟权、被告**飞签字确认。2019年9月4日，第三人熊伟权向被告**飞的账户转账人民币5000元。 另查明：1、原告庭审中陈述现留于案涉房屋内的东西有柜子、铁架子等物品，被告方表示对该些物品其已放弃；2、丽水市爱布爱家软装设计有限公司企业信息查询表上记载的法定代表人为被告**飞；3、丽水市莲都区索蚁软装店企业信息查询表上记载的经营者为被告**飞；4、案涉房屋出租时，出租广告上的联系方式写有第三人熊伟权的电话号码；5、原告庭审中认可离婚后案涉房屋由第三人熊伟权出钱并负责装修；6、被告刘传平与第三人熊伟权在微信聊天记录中有多次沟通关于租赁案涉房屋相关事宜，其中在2018年10月2日两人的微信聊天记录中刘传平说到“我是刘传平，索蚁软装……和你老婆说好了吗……那明天早上我过去和签合同吧”；2018年12月3日刘传平在微信中说到“你赶紧把这个事情解决了，三天两头把我们的锁了”，同时向熊伟权发送了锁门照片；2018年12月9日，刘传平在微信中向熊伟权发送“后甫加工厂装修费用清单”；2019年3月11日，刘传平在微信中说到“阿伟，明天我们碰一下把租房的事情处理了，你忙的话我们去找你也可以的”；2019年3月21日刘传平在微信中说到“阿伟你好，我们的事情你总要面对的，不能一直拖着呀！我也是看着我们比较好的关系，才没去走第三方的，希望你能积极面对，尽快的把这件事处理好！”2019年11月13日，刘传平在微信中说到“阿伟，今天你帮我把退押金协议送到我公司来吧”，同日，第三人熊伟权向其发送了2019年8月31日的《协议书》，所发送的协议书内容已书写完毕，并有熊伟权及**飞的签字。 本院据以认定上述事实的证据有：原、被告身份信息、第三人身份信息、原告提交的《离婚协议书》复印件、《丽水市公安局莲都区分局行政调解协议书》复印件、被告提交的《房屋租赁合同》原件、本院依职权调取的丽水市莲都区后甫新村261号房屋所有权证复印件、熊伟权与刘传平的微信聊天记录、熊伟权与**飞的微信聊天记录、2019年8月31日《协议书》打印件、《中国建设银行银行卡客户交易明细清单》、《浙商银行客户电子回单（贷）》、丽水市爱布爱家软装设计有限公司企业信息查询表、丽水市莲都区索蚁软装店企业信息查询表、第三人熊伟权在询问笔录中的陈述、**飞在询问笔录中的陈述及各当事人的庭审陈述。 本院认为，本案的争议焦点主要在于：一是案涉2018年10月1日的《房屋租赁合同》效力能否及于原告陈巧英；二是刘传平是否为本案适格被告；三是原告诉请要求两被告共同腾空案涉房屋及支付2019年1月1日至2019年10月30日期间的房屋占有使用费32000元能否得到支持。 一，对于《房屋租赁合同》效力能否及于原告陈巧英的问题。2018年10月1日的《房屋租赁合同》系第三人熊伟权代陈巧英所签订，原告陈巧英表示其并不知情。本案中，虽然陈巧英与第三人熊伟权已离婚，且双方在离婚协议中有关于案涉房屋管理权的约定，但在熊伟权作为证载房屋共有权人对房屋进行装修以及同时为租房联系人的情况下，被告**飞在客观上有理由相信熊伟权有权负责租房事宜。对于熊伟权以陈巧英名义签字的问题，被告**飞表示其对于原告与第三人已离婚且双方有内部约定的情况均不知情，现原告也未能提供证据证明被告**飞在签订合同之初即对此事均系知情，故被告**飞在客观上有理由相信第三人熊伟权对原告具有代理权，第三人的行为已构成表见代理，该合同应认定合法有效，原告陈巧英与被告**飞均应受该合同约束。此外，原告在第一次庭审中也陈述在出现纠纷后，其曾与熊伟权沟通，说“租出去是没关系，但电一定必须不要把我弄坏掉”。由此可见，原告对由熊伟权代为出租房屋一事当时并未提出异议，只是在之后租赁过程中出现用电故障之后才发生纠纷并表示不愿出租。综上，案涉《房屋租赁合同》的效力应及于原告陈巧英。 二，对于刘传平是否为本案适格被告的问题。虽然刘传平与**飞均主张刘传平只是帮**飞处理相关事宜，并非租赁相对方，但从第三人熊伟权与刘传平的微信聊天记录可以看出，刘传平与熊伟权的沟通贯穿于案涉《房屋租赁合同》签订之初、合同履行过程中以及合同解除等各环节，且在聊天记录中刘传平均以自己名义谈及租赁相关事宜，从未提及其是帮被告**飞租房或解决纠纷。在案涉租赁出现纠纷由岩泉派出所进行调解时，刘传平也是作为相对方与原告陈巧英、第三人熊伟权达成协议，并在协议中载明“刘传平表示于2019年1月1日之前搬走，刘传平装修的损失与熊伟权协商”等内容。在该调解协议中刘传平也均以自己名义作出承诺，整个过程并未提及其实际为帮**飞代为处理相关事宜等。另，两被告也未能提供证据证实双方存在委托代理的关系。此外，行政调解协议的性质本身也即为一种合同，各方当事人均应受该合同约束。故现原告陈巧英据此将刘传平列为本案被告并无不妥，刘传平关于其并非本案适格被告的抗辩主张，本院不予支持。 三，对于原告诉请要求两被告共同腾空案涉房屋及支付2019年1月1日至2019年10月30日期间房屋占有使用费能否得到支持的问题。1、对于腾空房屋问题。庭审中，原告认可案涉租赁关系实际已于2018年12月3日解除，但其提出被告方并未在《行政调解协议书》约定的时间内将房屋腾空，且现仍有部分柜子、铁架子等物品未搬走，被告方应履行腾空房屋义务。对此，被告方提出留于案涉房屋内的物品其已放弃，根据《房屋租赁合同》约定其无需再承担腾空房屋的义务。本案中，2018年12月3日的《行政调解协议书》约定，对于案涉房屋，被告刘传平表示于2019年1月1日之前搬走，但现原、被告双方对于该约定“搬走”的文义存在不同的陈述。原告陈述该“搬走”的意思应为将全部东西搬空，包括固定在墙上的柜子、铁架子均应拆除，并将房屋清扫干净；被告方陈述该“搬走”的意思即为撤离全部工人、生产机器等，即不再在案涉房屋做工，且其主张其已于2019年1月1日前将工人、缝纫机等生产工具全部撤离案涉房屋，对于其余物品，根据租赁合同约定，应由原告进行处理。对于《行政调解协议书》中“搬走”的文义确实存在多种理解，但该协议内容系在岩泉派出所调解之下达成，并非格式条款，故不宜直接作出不利于哪一方的解释，对该情况，应结合本案其他情况予以判定。根据案涉《房屋租赁合同》中的约定，租赁期满或合同解除，承租人必须按时搬出自己的物件，如有余物不搬迁视为承租人放弃，由出租人处理，处理过程中的费用由承租人承担。而本案中，从双方租赁关系解除至今已有一年多时间，对于留于房屋内的物品，在被告方未有明确提出尚需要该部分物品的情况下，其行为可视为已放弃，而对于原告提出的被告方员工曾向其提出“相关物品不能处理，其还需要”的主张，并未提供证据予以证实，被告方对此亦不予认可。故根据合同约定，留于案涉房屋的现有物品原告可自行处理。原告要求被告方腾空房屋的诉请，本院不予支持。2、对于房屋占有使用费问题，原告提交了一组照片证明被告方并未在《行政调解协议书》约定的时间内搬离案涉房屋，并庭审陈述被告方工人最起码直至2019年3月份才不在案涉房屋做工，对此，被告不予认可。基于原告提交的照片系其自行拍摄形成，对于时间节点等问题其并未提供其他证据予以佐证，根据现有证据材料，均不足以判定被告方具体搬离案涉房屋的时间。但根据2019年8月31日的《协议书》约定，原合同押金由熊伟权退还，并明确约定之后不再有其他争议。虽然该《协议书》系第三人熊伟权与被告**飞签订，但第三人作为证载房屋共有权人，先前的《房屋租赁合同》也实际系其代陈巧英所签订，租金及押金均打至其账户，被告方的装修损失也均约定与其协商，第三人的行为贯穿于整个租赁过程的始终。现对于搬离案涉房屋、装修损失赔偿及退还押金等均系对合同解除后续相关事宜的处理，故虽原告与第三人已离婚，且对案涉房屋管理权也作出内部约定，但在双方仍为证载房屋共有权人且第三人熊伟权在整个租赁过程中紧密参与的情况下，在合同解除后续事宜中若将两人完全割裂开来，则现实中极有可能损害合同相对方的权益，有违权利义务公平原则，故在熊伟权与**飞就案涉房屋租赁事宜明确双方此后再无其他争议，且第三人熊伟权已退还押金以及被告方对装修损失也作出放弃主张的情况下，另结合案涉《房屋租赁合同》中关于“押金在期满后双方结清账目由出租人无息退还承租人”的约定，以及租赁关系中关于退还押金即视为双方已结清账目的交易习惯，应认定被告方不再支付房屋占有使用费为宜，故本院对原告要求被告方支付房屋占有使用费的诉请不予支持。而对于原告陈巧英关于权利受损的主张，系其与熊伟权作为证载房屋共有权人的内部事宜，其可根据双方约定向熊伟权另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告陈巧英的诉讼请求。 案件受理费600元，由原告陈巧英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  应利静 人民陪审员  李培勇 人民陪审员  蓝 巧 二〇二〇年四月十四日 代书 记员  吴箫雄