江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1105号上诉人（原审被告）：周美机，女，1946年7月14日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：刘震宁，江苏天哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王四头，男，1964年9月27日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：史爱明，江苏东银律师事务所律师。原审被告：葛才雪，男，1944年2月15日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：刘震宁，江苏天哲律师事务所律师。上诉人周美机与被上诉人王四头、原审被告葛才雪房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2018）苏0118民初3617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周美机上诉请求：撤销一审判决第二项内容，依法改判周美机对王四头损失无需承担赔偿责任。事实与理由：1、涉案房屋在办理过户过程中，被上诉人王四头与高淳县公证处公证员恶意串通冒充葛才雪在房地产买卖契约上签名并办理了公证文书，后被上诉人持该公证文书将涉案房屋过户至被上诉人名下，在办理该公证文书过程中上诉人没有参与也未签属过任何文书。2、上诉人周美机与葛才雪己分居30年，两人在日常生活中基本不来往，另案生效的法律文书中认定涉案房屋的购房手续均是周美机假托葛才雪的名义与原告王四头签订，该判决中周美机并没有参加庭审，也非案件当事人，无法对该认定提出异议，但该判决就该事头的认走与实际情况并不相符。3、本案中造成被上诉人损失的直接原因是该房屋过户，即便是上诉人周美机无权处分该房屋，但若被上诉人在过户中没有造假，也不会导致该房屋的实际过户，也就不会有今天的损失。4、上诉人在房屋过户过程中并没有过错，上诉人从未到过公证处，本案诉讼前上诉人从来都不知道有这份公证文书存在。涉案房屋的过户，上诉人也从未到过房屋登记部门办理过过户手续。故上诉人认为造成被上诉人的损失是被上诉人自己的过错，与上诉人无关，上诉人不该当对该损失承担责任。王四头辩称，1、我方认为上诉人的本身过错是由上诉人来承担，本案的房屋买卖发生时间是2003年，当年的房屋登记机关对房屋产权的转移登记并非是像现在这样严格，当年过户时不需要当事人本人到场签字，只需要代理人到场就可以。本案最基本的事实是上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同，并且上诉人收取了被上诉人的购房款，上诉人亦出具收条，因此被上诉人取得房屋的产权是真实的意思表示。2、另案判决书认定涉案房屋的购房手续是上诉人周美机假装葛才雪签订的，那么导致房屋买卖合同的过错在于上诉人周美机，被上诉人相信周美机在与其完成买卖交易过程中是上诉人周美机与葛才雪的共同意思表示。3、我方认可一审判决就涉案房屋买卖过错程度的认定。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原决。原审被告葛才雪述称，其同意上诉人的意见。王四头向一审法院起诉请求：1.判令周美机、葛才雪退还王四头购房款48800元，并自2005年4月7日至清偿之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息；2.判令周美机、葛才雪赔偿因房价上涨造成的损失，具体数额由评估机构评估后确定为490500元；3.判令周美机、葛才雪支付王四头买房后的简易装修费，按1000元/㎡计算，计69400元；4.判令周美机、葛才雪承担本案的诉讼、评估费用。一审法院认定事实：王四头系周美机的外甥。2003年12月，周美机在葛才雪不在场的情况下，将“201室”房屋出售给王四头。2004年2月3日，甲方周美机与乙方王四头签订证明一份，主要内容为：“甲方葛才雪与乙方王四头牡丹园02幢……，双方同意人民币48800元，付款2004底付清”，后王四头分别于当日及2005年4月16日给付周美机20000元、28800元。周美机向王四头出具了收到“201室”房款的收条。2003年12月30日、2004年1月2日，王四头先后办理了该房屋所有权及土地使用权登记手续并使用该房屋。2011年3月29日，葛才雪以王四头为被告诉至一审法院，要求王四头返还房屋。2011年7月30日，一审法院作出（2011）高民初字第511号民事判决（以下简称“511号判决”），该判决认定所有购房手续均是周美机假托葛才雪的名义与王四头所签，王四头与周美机间关于“201室”房屋的买卖合同无效，判令王四头将该房屋返还给葛才雪。按该生效判决履行返还义务的截止时间为2011年10月25日。一审法院后经葛才雪申请立案执行该生效判决，并于2015年6月23日作出（2015）高执恢字第142号民事裁定，裁定将登记在王四头名下的“201室”房屋过户至葛才雪名下。2015年7月6日，该房产变更登记至葛才雪名下。2018年10月10日，一审法院委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司以购房时间、“511号判决”生效后确定的履行期限截止时间、该案重审的立案时间为节点（对应时间分别为2003年12月12日、2011年10月25日、2018年7月26日）对“201室”房屋进行房地产价值评估。2018年12月7日，该评估机构出具苏佳房估181205-01号房地产估价报告书，该房屋在三个时间节点的房地产价值分别为72300元、383800元、562800元，该评估已包含与房地产不可分割的满足其使用功能的供水、供电、排水等相关配套设施及装修价值构成。王四头为鉴定支付鉴定费8000元。一审法院另查明，周美机、葛才雪原属事实婚姻关系，2018年8月21日、2018年8月23日分别在江宁区民政局办理结婚登记、离婚登记。“201室”房屋属周美机、葛才雪的夫妻共同财产。再查明，2016年4月28日，南京市人民检察院举报中心所作的听证笔录中载明，检察人员问王四头：“你是怎么拿到葛才雪的身份证和户口本的”，王四头方陈述“是葛才雪委托周美机把葛才雪的身份证和户口本原件给我去办房产证的”、“办证时用的葛才雪的身份证是1993年签发，有效期是长期”。葛才雪方陈述：“委托要有书面的东西，证明葛才雪知道，葛才雪的身份证有三个……”、“这个身份证是原来的，1995年即注销了，且该身份证没有给任何人，公安网上会有记录”。以上事实有房地产买卖契约、证明、收条、房产证、土地证、“511号判决”、听证笔录、当事人陈述等在卷佐证，应予认定。一审法院认为，合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院已发生法律效力的“511号判决”认定房屋买卖合同为无效，该无效合同的相对方为王四头与周美机，故因合同无效所产生的返还购房款、按过错大小承担赔偿损失的责任仅在王四头与周美机间产生。葛才雪并非该无效合同的当事人，并无过错，无需担责。“511号判决”认定所有购房手续均是周美机假托葛才雪的名义与王四头所签，周美机应对合同无效承担主要责任。王四头与周美机、葛才雪之间系亲戚关系，应明知“201室”房屋属周美机和葛才雪的夫妻共同财产，在购买该房屋时未取得房屋共有人即葛才雪书面同意，也无证据证明葛才雪有明确意思表示的情况下即购买该房屋，未完全尽到购房人应尽的审慎注意义务，应对合同无效承担次要责任。王四头主张的房价上涨所造成的损失，属于其财产本应增加而未增加的部分，该损失应认定为王四头的所失利益，房屋价格上涨之损失应按双方相互负有返还义务时的房地产价值扣减购房时的房地产价值，故王四头的该损失额应确定为以383800元扣减72300元为311500元，该损失因王四头对合同无效承担次要责任，应由其自行承担损失的20%，故可支持王四头主张的房价上涨损失为311500元×80%=249200元，王四头主张中超出的部分不予支持；王四头另行主张购房款的利息损失，因支持其房价上涨损失已足以弥补其损失，不应重复支持；王四头同时主张装修费损失69400元，因对该“201室”房屋进行房地产价值评估时，估价对象中包含了房屋装修价值构成，故亦不应得到重复支持。周美机辩称因双方间实际成交价较市场价便宜了32%，故房价损失确定后尚应乘以68%，该辩称无相应的法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，一审法院判决：一、周美机应于该判决发生法律效力之日起10日内向王四头返还购房款48800元；二、周美机应于该判决发生法律效力之日起10日内赔偿王四头损失311500元的80%计249200元；三、驳回王四头的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9887元，财产保全费770元，鉴定费8000元，计18657元（王四头已交纳9790元），由王四头负担6817元，周美机负担11840元。二审中，双方当事人均未提供新的证据，本院依法对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因生效的法律文书已认定周美机将涉案201室出售给王四头过程中，所有购房手续均是周美机假托葛才雪的名义与王四头所签，周美机隐瞒了葛才雪不同意出售房屋的这一事实，而导致房屋买卖合同无效。故周美机应承担过错责任，并赔偿因合同无效给相对人造成的损失。一审法院以实际损失为基础，结合合同履行的情况、双方的过错程度以及房屋上涨的预期利益等综合因素，酌定周美机赔偿王四头损失249200元，并无不当，本院依法予以支持。上诉人周美机认为公证文书系王四头与公证员恶意串通所为，因其未能提供证据予以佐证，本院不予采信。综上所述，周美机的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5038元，由上诉人周美机负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 许云苏审判员 马 帅二〇二〇年四月三日书记员 汪海燕