湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2013号上诉人（原审原告）：游任远，女，1977年12月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地,长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区,公司职员。上诉人游任远因与被上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘文娟上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人按日万分之一的标准赔偿上诉人违约金314923元，暂计至2019年11月25日，并实际支付至交房之日；3、判令解除《长沙市商品房买卖合同》补充协议第五条第九点的约定，即逾期交房违约金上限为合同价款的2%；4、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、关于违约金计算标准。虽合同补充协议约定的逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%，但该约定系格式条款，该标准不足以填补上诉人损失，违反了平等互利原则，应属无效。应按万分之一的标准计算违约金。2、关于逾期交房违约金计算的截止时间。被上诉人在2015年就已经发生交房迟延行为，并非2018年4月27日发生的绿心问题造成的不可交付，一审不应以此项原因来为被上诉人规避责任。橘郡公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。游任远向一审法院提出诉讼请求：一、橘郡公司继续履行合同约定的交房义务；二、橘郡公司未按期履行合同义务，违反《商品房买卖合同》条款，赔偿游任远违约金108235元，（暂计至2019年5月29日为1482676×0.0001×730）；三、解除《长沙市商品房买卖合同》补充协议第五条第九点的约定，即逾期交房的违约金上限为合同价款的2%；四、本案诉讼费由橘郡公司承担。在诉讼过程中，游任远变更第二项诉请为橘郡公司赔偿游任远违约金123062.1元，（1482676×0.0001×830），暂计至开庭之日即2019年9月6日。一审法院经审理查明:2017年4月13日，橘郡公司（出卖人），游任远（买受人），签订了一份合同编号为Ｃ0130146301的《长沙市商品房买卖合同》，约定：游任远购买橘郡公司开发建设的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县，房屋建筑面积210.33平方米，房屋总价1430000元，买受人于合同签订之日支付830000元，余款600000元向银行申请贷款。出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格条件的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已依约按期交付符合约定标准的房屋。买受人在接收该标的房屋时，如发现房屋有不影响使用功能的装修问题，而非主体问题，属质量保修问题的，买受人应予收楼，出卖人依约进行保修。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自本合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的商品房交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记，办妥初始登记后180日内，双方共同配合到房产主管部门申请办理房屋产权分户登记手续（即个人的房产证），房屋产权分户登记手续办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管部门办理业主个人的土地使用证。如因橘郡公司的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，如买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，橘郡公司按已付房款的万分之一支付违约金。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。随后，游任远向橘郡公司支付了购房款1430000元，并于2014年4月13日支付了物业维修基金23136元、契税28600元。另查明，一、2011年8月8日，湖南省人民政府向省长株潭“两型社会”建设改革试验区领导协调委员会办公室（以下简称改革协调办公室）出具湘政函[2011]195号《关于《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》的批复》，主要内容：改革协调办公室《关于批准《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》的请示（湘两型[2011]9号），经研究，同意《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》，请有关地方和部门认真组织实施。二、2012年3月19日，长沙县城乡规划局开具编号为长建201203004号《建设工程规划许可证》，主要内容为：建设单位橘郡公司，建设位置长沙县暮云镇芙蓉南路以东，建设项目名称橘郡住宅小区C2区C9-C12、12a、12b、15-19、18b、19、20a、20b、21、幼儿园、商业门面及地下室，设计单位湖南方圆建筑工程设计有限公司，开工及完工时间2012年11月30日至2014年3月30日。三、2012年11月27日，长沙县住房和城乡建设局开具编号为430108201211270101《建筑工程施工许可证》，主要内容为：建设单位橘郡公司，工程名称长沙橘郡小区C2区C9-C12、C12a、C12b、C15-17及地下室，建设地址长沙县暮云镇，建设规模73650平方米，合同价格89560000元，建设单位湖南方圆建筑工程设计有限公司，施工单位湖南南托建筑股份有限公司，监理单位湖南中湘建设工程监理咨询有限公司，合同开工日期为2012年11月30日，合同竣工日期为2015年2月15日。四、2012年11月30日，湖南省第十一届人民代表大会常务委员会第三十二会议通过《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》（以下简称《条例》），于2013年3月1日起实行。本条例所称长株潭城市群生态绿心地区（以下简称生态绿心地区），是指长沙、株洲、湘潭三市之间的城际生态隔离、保护区域。具体范围由《长株潭城市群生态绿心地区总体规划》确定。五、2013年7月9日，长沙县房屋产权管理局出具编号为长县房售许字2013字第0145号芙蓉南路四段59号橘郡礼顿小区C15栋商品房预售许可证。六、2018年4月23日，长沙市两型社会建设综合配套改革办公室向天心区人民政府、市绿化联合执法队出具长两型交办[2018]1号《关于核查绿心违法违规用地行为的交办函》，主要内容：根据日常巡查及现场踏勘，我办发现天心区芙蓉路与万家丽路交汇处，橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，根据《长沙市生态绿心地区违法违规行为处理办法》第八条规定，请你单位迅速组织人员前往实地核查，及时叫停并查处违法违规用地行为，并将相关处理意见在7日反聩至我办。七、2018年4月24日，长沙市林业局向市国土资源局、市规划局出具长林函[2018]12号《关于对长沙市生态绿心地区违法违规行为查处的函》，主要内容：市两型办于2018年4月23日来函交办天心区芙蓉路与万家丽路交汇处橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，要求查处。八、2018年4月27日，长沙市两型社会建设综合配套改革办公室向橘郡公司出具《关于核查绿心违法违规用地行为的告知函》，主要内容为：根据日常巡查及现场踏勘，我办发现天心区芙蓉路与万家丽路交汇处，橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，根据《长沙市生态绿心地区违法违规行为处理办法》第八条规定，请你单位立即停止施工。九、2019年7月4日，长沙市天心区人民政府办公室向长沙县住房和城乡建设局、长沙县自然资源局出具《关于支持办理橘郡礼顿山项目C2区竣工验收手续的函》，主要内容：由橘郡公司开发建设的橘郡礼顿山项目位于暮云街道芙蓉路与高云路交汇处东北角，其中项目C2区（C9-19#及1#地下室）总建筑面积77606平方米，共11栋，现已经全部建成。该项目C2区于2012年在原长沙县城乡规划建设局办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，于2013年3月至2014年6月在原长沙县房屋产权管理局分批次办理了商品房预售许可证。按照项目手续办理相关流程，橘郡礼顿山项目C2区需继续在长沙县相关职能部门办理竣工验收手续。目前，橘郡礼顿山项目C2区所有住宅已达到竣工验收标准，并全部售罄。但是因项目C2区北边为绿心禁止开发区域，长株潭城市生态绿心总体规划也暂未确定，现长沙县自然资源局已暂缓办理竣工验收手续，交房逾期。请长沙县自然资源局支持办理橘郡礼顿山C2区规划验收等手续，以确保橘郡礼顿山C2区尽快交付使用。请长沙县住房和城乡建设局支持办理橘郡礼顿山项目C2区竣工验收备案等手续，以确保橘郡礼顿山C2区尽快交付使用。十、2019年7月18日，长沙县住房和城乡建设局向长沙市天心区人民政府办公室出具《关于《支持办理橘郡礼顿山项目C2区竣工验收手续》的复函》，主要内容为：依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）第五条第三款规定：建设单位办理竣工验收备案应提交由规划部门出具认可文件或准许使用文件。目前，橘郡礼顿山项目C2区北部为绿心禁止开发区域，长沙县自然资源局暂缓办理项目规划验收手续，而规划验收认可文件是办理项目竣工验收备案的必备资料，故长沙县住房和城乡建设局暂无法办理项目竣工验收备案手续。待长株潭绿心规划调整完成后，项目办理规划验收手续后，长沙县住房和城乡建设局将依规即使办理竣工验收备案手续。十一、2019年7月22日，湖南省发展和改革委员会湖南省自然资源厅发出《《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030）》修改方案听证会的公告》，主要内容是：为深入推荐“两型社会”建设、强化绿心地区生态环境保护，根据《湖南省行政程序法》和《条例》等相关规定，拟于2019年8月初在长沙市举行《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030）》修改方案听证会，广泛征求社会各界及有关方面的意见。现将有关事项公告如下：一、听证会时间：2019年8月6日（星期二），二、听证会地点：具体地点另行通知，三、听证会事项：绿心总规划方案。十二、C2区C10、C12、C12b栋于2014年12月17日经五方验收合格。C2区C9、C11、C12a、C16栋于2016年12月30日经五方验收合格。一审法院认为：一、《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。游任远依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋，否则应承担违约责任。橘郡公司未依约在2017年6月30日前交付房屋，应继续履行交付符合国家规定及质量要求的房屋。二、橘郡公司未依约交付房屋，应依约承担违约金。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式。双方签订的《补充协议》系双方真实意思表示、合法有效,故该补充协议对双方均产生约束力。考虑到以双方约定的违约金上限计算出的违约金金额尚不足以完全填补当事人的实际损失,综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度,结合当事人的实际损失,根据公平合理原则，一审法院酌情支持以已付房款按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算的起点。应从约定交房时间节点开始（2017年7月1日）计算违约金第三，关于逾期交房违约金计算的截止时间。涉案C15栋位于C2区，该楼栋于2012年3月19日取得建设工程规划许可，于2012年11月27日取得建筑工程施工许可。《条例》于2012年12月30日颁布，确定生态绿心地区，于2013年3月1日开始实施。但是橘郡C2区楼栋建设工程规划许可，建筑工程施工许可均早于《条例》的实施。橘郡公司于2013年7月9日取得C15栋商品房预售许可，橘郡公司基于上述许可，对于政府具体行政行为信赖期待，设计、建设和预售房屋。在后续五方验收的过程中，C2区C9、C10、C11、C12a、C12、C12b、C16栋也亦经五方验收合格。现因核查绿心违法违规用地行为，长沙市天心区“两型社会”建设综合配套改革办公室要求橘郡公司停止施工。长沙县自然资源局暂缓办理项目规划验收手续。长沙县住房和城乡建设局因橘郡公司无法提供项目规划验收手续暂无法办理项目竣工验收备案手续，需待长株潭绿心规划调整完成后，项目办理规划验收手续后，才可办理竣工验收备案手续。即需长株潭绿心规划调整完成，才可以确定橘郡公司是否可以继续履行相关的合同义务，如五方验收、资料备案、办理权证等。故现违约金应截止计算至2018年4月27日之日止（即长沙市天心区“两型社会”建设综合配套改革办公室向橘郡公司出具《关于核查绿心违法违规用地行为的告知函》要求其停止施工之日止）。综上，橘郡公司应向游任远支付违约金21450元（以已付购房款1430000元为基数、按万分之零点五每日标准暂计算自2017年7月1日至2018年4月27日止）。后期违约金待长株潭绿心规划调整完成之日（以政府出具的生效文件为准）另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、限橘郡公司在本判决生效后十日内向游任远支付逾期交付房屋的违约金21450元（以已付购房款1430000元为基数、按万分之零点五每日标准暂计算自2017年7月1日至2018年4月27日止）；二、驳回游任远其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2464元，减半收取1232元，由橘郡公司负担。该诉讼费系游任远预交，由橘郡公司直接支付给游任远。二审中,双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据合同约定，被上诉人应在2017年6月30日前向上诉人交付符合合同约定的房屋，但被上诉人至今未向上诉人履行房屋交付义务，构成违约，被上诉人除应向上诉人继续履行合同约定的交房义务外，还应当承担相应违约责任。根据合同及附件约定，逾期交房违约金的计算标准为按已付房款的日万分之一计算，但上限为房款总价的2%，该约定合法有效，鉴于根据违约金上限计算的违约金金额不足以弥补上诉人的实际损失，一审法院根据公平原则，酌定被上诉人以已付房款为基数，按日万分之零点五的标准向上诉人支付违约金并无不妥。对于逾期交房违约金的计算期间，上诉人主张应计算至房屋实际交付之日止，被上诉人则主张不能交房的原因系因政府对长株潭绿心规划进行调整所致，故违约金应暂时截止至被上诉人被相关部门要求停止施工之日即2018年4月27日。对此，本院认为，被上诉人因规划原因被相关部门要求停止施工发生在合同约定的交房期限届满之后，被上诉人以此为由进行抗辩没有法律依据。故被上诉人应以已付房款为基数，按日万分之零点五的标准向上诉人支付2017年7月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，暂计算至2020年3月31日为71857.5元（1430000元×万分之零点五×1005天）。综上，游任远的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7338号民事判决；二、湖南橘郡城镇置业有限公司继续向游任远履行合同约定的交房义务；三、限湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向游任远支付逾期交房违约金71857.5元（暂计算至2020年3月31日，后续违约金应以1430000元为基数，按日万分之零点五的标准计算至实际交付验收合格房屋之日止）；三、驳回游任远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2464元，减半收取1232元，二审案件受理费2464元，均由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李浩波审判员  刘 凯审判员  金新贵二〇二〇年四月一日法官助理周卓书记员乐中园附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。