辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1050号上诉人（原审原告）：大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子镇小辛村。统一社会信用代码92210211MAOUKCJT4A。经营者：于瑞官，男，1959年6月28日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：蔡丰运，女，1979年10月30日生，汉族，户籍地辽宁省普兰店市，现住辽宁省大连市甘井子区。上诉人大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站（以下简称“嘉鑫检测站”）因与被上诉人蔡丰运房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉鑫检测站上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人多次违反《房屋租赁合同》约定,应承担违约金22500元。1.《房屋租赁合同》签订后,被上诉人并没有一次性付清当年租金,违反《房屋租赁合同》约定;2.被上诉人在没有提前通知上诉人和结清租金的情况下,搬离案涉房屋,再次违约。根据《房屋租赁合同》“如果甲乙双方违约本合同按租金的50%赔偿”的约定,被上诉人应承担违约金22500元。二、被上诉人租赁房屋期间造成房屋损坏的行为,给上诉人造成了经济损失,应当承担维修费用。被上诉人从2011年开始承租案涉房屋。如果房屋像上诉人拍照时的状况,被上诉人不可能使用至2018年。可见是被上诉人对房屋造成了损坏,由此产生的费用应当由被上诉人承担。综上,上诉人认为一审判决认定《房屋租赁合同》有效正确,但对欠租金数额认定错误,遗漏了被上诉人违约事实的认定,适用法律错误,请二审法院依法改判,支持上诉人的诉讼请求。蔡丰运辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。蔡丰运已租赁案涉房屋多年，原来房屋破旧，是蔡丰运花费资金进行了装修、改造。且蔡丰运搬离案涉房屋是经过上诉人同意的，蔡丰运不欠上诉人租金。嘉鑫检测站向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付租金31386元，支付滞纳金20000元，承担违约金22500元；2.要求被告支付房屋维修费6755元；3.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告自2011年起租赁原告位于大连市甘井子区建筑面积约500平米左右的三、四层楼房，一直未签订合同。2018年2月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于大连市甘井子区建筑面积约500平米左右的三、四层楼房租给被告使用，租赁期限为2年，自2018年2月17日起至2020年2月16日止，年租金为45000元；第一年租金一次性付清当年租费，第二年提前一个月付清。同时约定：房屋租用期间应妥善使用，谁使用谁维修，经甲方同意乙方可施工、改造、装修；合同到期后乙方不再继续租用时，如果乙方拆除装修的设施，乙方必须恢复甲方原有房屋的样子；如果甲乙双方违约本合同按租金的50%赔偿；如果乙方没有按预定时间交纳租费，乙方按每天1%收取滞纳金交给甲方。合同上有原告、被告的签名。2018年8月中旬，被告搬离涉案房屋。庭审时，原告举证《房屋租赁合同》证明租赁事实存在及被告欠缴租金、滞纳金、违约金和维修费。被告质证：真实性有异议。合同是被告签的，但签的时候没看内容。被告不欠原告房租，房子是被告装修的，被告不同意支付滞纳金和违约金。庭审时，原告举证照片证明被告将房屋内的暖气片、卫生间、铝合金窗户损坏。被告质证：真实性有异议。承认其中一扇铝合金窗户是被告的工人弄坏的，但其他的是被告装修的。庭审时，被告举证照片证明涉案房屋即将倒塌，无法居住使用。原告质证：真实性无异议，关联性有异议。即使房屋倒塌也是被告使用所致，与原告无关。庭审时，原告称，被告至今还欠2017年2月17日至2018年8月的房租，期间被告给过租金，尚欠31386元。被告表示其2018年2月16日签订合同前，不欠原告的房租。之后2018年3月28日通过微信转账5000元，4月19日转3000元，5月19日转4000元，6月1日转了5000元，合计17000元。私下现金给付5000元、4500元。原告承认微信转账的17000元，但对现金不予认可。庭审时，原告表示，被告搬走后，25米电缆没有了，四楼的厕所损坏，暖气片损坏18片、每片85元，塑钢门窗、合页、手把等材料，维修费共计6755元。称其将房屋交付给被告时候房屋是完好无损，被告走后损坏。被告表示，房屋是被告装修的，原来房屋是简易房，承认其损坏一扇窗户的玻璃，价值200元，其他的被告没有损坏。庭审时，原告表示，2018年8月被告私自搬走，其不知情。被告表示其提前告诉原告，原告当时不同意，但后来原告同意被告搬走，搬走时原告也没说什么。当时双方商定被告给原告12000元，双方终止合同，12000元现金两次已经给付原告。原告对此不承认。一审法院认为，首先，被告蔡丰运主张其于2018年2月16日与原告签订《房屋租赁合同》时没有看过合同，但并未提供证据证明，不能认定其主张的事实成立。原告提交的《房屋租赁合同》有原告和被告的签名，且被告也承认是自己亲笔签名，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字时合同成立，故《房屋租赁合同》已经成立。其次，被告自愿在合同书上签字，原告与被告订立合同过程，被告未证明存在欺诈、胁迫等情形，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，当事人之间可以协商由承租人负担维修义务，故被告主张的合同显失公平不成立，可以认为《房屋租赁合同》合法有效。原告主张被告2018年2月16日签订合同前尚有欠缴房租，但被告不承认。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，原告未提交证据证明其主张的事实，故对其主张的2018年2月16日之前的房租，一审法院认为证据不足，不予支持。被告2018年先后向原告转账17000元房租，但无法证明给付原告现金9500元，对于2018年2月16日至被告搬离涉案房屋时止，房租共计22500元，欠缴5500元。合同中约定“乙方一次性付清2018年的租金，没有按期缴纳房租的，乙方按天1%支付滞纳金”，双方约定的滞纳金属于利息性质，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，一审法院对于双方约定的利率未超过年利率24%的部分予以支持，自被告应当缴纳2018年房租的最后一日的次日，即2018年2月17日起算。合同签订后，被告对原告的房屋进行了一定程度的装修，原告根据《房屋租赁合同》第七条认为被告搬离房屋时没有恢复成原告交付给被告时的样子，故请求其支付违约金。但被告（笔误，应为原告）未提供证明其交付时房屋状态的证据，故一审法院无法判断何为恢复到原有房屋的样子。此外，被告对房屋的装修，提高了房屋的整体质量，没有对房屋的价值造成减损，此时要求被告恢复房屋至交付时状态违背了公共秩序的一般要求和善良的风俗习惯，故对原告主张的违约金和房屋维修费不予认可。被告自认损坏原告一扇窗户的玻璃，价值200元，一审法院对该部分维修费予以认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，一审法院判决：一、于判决生效之日起十日内，被告蔡丰运向原告大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站支付租金5500元，维修费200元，共计5700元。二、于判决生效之日起十日内，被告蔡丰运向原告大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站支付自2018年2月17日起至被告蔡丰运缴足之日止的滞纳金（按欠付的租金为本金按年利率24%计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币1820元（原告已预交），由被告负担。二审中，上诉人提交了多张照片，拟证明被上诉人损坏了案涉房屋及相关财产；本院组织当事人对证据进行了质证，被上诉人对上述证据不予认可。本院认为，上诉人并未提交案涉房屋的初始状态的照片或视频，上述照片无法认定与原出租房屋比较存在损坏，故对上诉人提交的证据不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于上诉人嘉鑫检测站提出被上诉人蔡丰运多次违反合同约定，应承担违约金22500元一节，双方在《房屋租赁合同》第七条约定“合同到期后乙方（蔡丰运）不再继续租用时，如果乙方拆除装修的设施时，乙方必须恢复甲方原有房屋的样子。甲乙双方必须遵守合同。如果甲乙双方违约本合同按租金的50%赔偿。”同时，合同第八条约定“如果乙方没有按预定时间交纳租费，乙方按每天1%收取滞纳金交给甲方。”从以上查明的事实可见，对于被上诉人未按约定交纳租金需承担的违约责任是按日1%收取滞纳金，并不是上诉人所要求的按案涉合同约定租金的50%赔偿。从合同载明的内容分析，双方违反合同约定需承担50%赔偿的条款限于第七条，在双方对逾期支付租费的违约责任已有明确约定的情况下，不能再要求被上诉人按照双方合同到期后如果未恢复原状时需承担的赔偿责任给付上诉人赔偿金。至于上诉人提到被上诉人未结清租金的情况下搬离亦属于违约一节，如前所述的理由，即使被上诉人未结清租金，按照合同约定属于逾期交纳租金，需按照合同第八条承担违约责任，综上，对上诉人此项主张不予支持。关于上诉人嘉鑫检测站提出被上诉人蔡丰运对房屋造成损坏，应承担维修费用一节，上诉人未提供证据证明案涉房屋在出租给被上诉人时的状况，现被上诉人称其对案涉房屋进行了装修、改造，对上诉人所称的损坏不予认可，在上诉人未提交证据证明案涉房屋出租的初始状态与现房屋的差别的情况下，无从认定案涉房屋的损坏程度或部位，亦无法确认现案涉房屋存在损坏的部分是否系被上诉人在租用期间自行装修，故对上诉人此项主张同样不予支持。综上所述，上诉人嘉鑫检测站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1820元，由大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站负担（诉讼费收据上记载的“大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶监测站”系笔误）。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年四月二十日书记员  王丽秋