广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3217号上诉人（原审原告）：毕志祺，男，1966年12月27日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：邢萍，广东誉理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭墟东升街。法定代表人：曾昭钳，该公司经理。委托诉讼代理人：胡文洲，广州市花都区狮岭镇法律服务所法律工作者。上诉人毕志祺因与被上诉人广州市花都区狮岭房地产综合开发公司（以下简称狮岭房地产公司）合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。毕志祺上诉请求：撤销一审判决第三项，判决狮岭房地产公司向毕志祺支付土地溢价损失，以支付土地款60万元按每月的2%计算，暂计10万元。事实和理由：双方签订《协议书》后，在案涉土地后期可以办理相关用地手续的情况下，狮岭房地产公司没有按约定履行，却以另外方式将案涉土地出卖给第三方所有。毕志祺签定协议在先，把60万元付给狮岭房地产公司后，狮岭房地产公司没有将案涉地块交付，从2003年一直占有该款项至今。而一审法院只是根据协议书判决返还60万元及利息给毕志祺，没有充分考虑到协议书签订后，不履行协议的一方给履行协议的一方所带来的现实损失价值的严重性，判决对毕志祺不公平。一、双方签订的土地买卖协议是双方的真实意思表示，狮岭房地产公司应严格履行。现狮岭房地产公司已将案涉土地转让给第三方南方电力公司，明显属于一地二卖的行为。狮岭房地产公司违反约定，应依法赔偿毕志祺的实际损失。毕志祺的损失应为交付的土地款及产生的利息，以及土地溢价损失。按协议书第五条第1项约定，甲方有权按月息2%计收利息来计算毕志祺的实际损失。二、狮岭房地产公司恶意不履行协议，首先狮岭房地产公司是国有公司，其代表广州市花都区狮岭镇政府履行部分政府职能，完全可以代理政府履行土地征收、买卖等工作，并可实际控制案涉土地买卖情况，而事实上狮岭房地产公司也代表花都区政府买卖了许多土地，这是众所周知的。狮岭房地产公司已将土地另行卖给第三方南方电力公司就是最好的事实证据。三、狮岭房地产公司是严重违约行为、不诚信，毕志祺依约交付部分土地款，狮岭房地产公司多年来一直不按协议履行，将土地过户到毕志祺名下，其行为严重违反协议的公平和诚实守信基本原则。狮岭房地产公司应该本着实事求是原则，依法赔偿毕志祺的损失。狮岭房地产公司辩称，毕志祺的上诉请求没有法律依据，狮岭房地产公司的答辩意见与一审的答辩一致。一审法院作出的判决是正确的，请求二审法院驳回毕志祺的上诉请求。毕志祺向一审法院起诉请求：1、狮岭房地产公司返还毕志祺土地款60万元及利息（以本金60万元按中国人民银行同期同类贷款利率从2003年10月15日起计算至付清款之日止）；2、狮岭房地产公司向毕志祺支付土地溢价损失暂计10万元（以涉案土地现市场评估价为准）。一审法院查明事实：2003年10月15日，狮岭房地产公司（甲方）与毕志祺（乙方）签订《协议书》，约定：一、由乙方征用开发位于狮岭镇金狮工业区合群路北的土地约10亩（双方确认确切面积以规划局批准的红线图面积及规划测量部门实测的面积为准），乙方建设项目为厂房、仓库，该用地性质为工业用地，使用年限为50年；二、甲方有偿提供上述土地给乙方，双方同意按实征面积计算，地价为每亩12万元，总征地款为120万元；三、1.甲方负责在签订本协议后争取一年内办妥该10亩土地的有关征地手续，并协助乙方办理该用地的施工报建等有关手续，负责为乙方办理好该用地的国有土地使用证等手续……4.乙方付给甲方的土地款，统一支付到甲方指定的账户上；协议并对双方的其他权利义务进行了约定。该协议抬头乙方为花都区恒丰皮具厂，毕志祺表示在签订协议时不知花都区恒丰皮具厂已在广州市花都区工商登记注册，因此当时仍以花都区恒丰皮具厂的名义在该协议抬头处书写，但实际签字及付款仍认为是毕志祺。毕志祺提交2003年10月15日及2004年12月3日由广州市花都区狮岭镇规划建设办公室出具的两张30万元的收据。狮岭房地产公司确认协议的签订主体为毕志祺，并确认当时委托广州市花都区狮岭镇规划建设办公室代收毕志祺支付的60万元征地款。毕志祺表示当时狮岭房地产公司代表狮岭镇政府与毕志祺签订协议，但之后狮岭房地产公司并未按约定办理用地手续，亦未将土地交付毕志祺使用。毕志祺认为狮岭房地产公司在未与毕志祺解除协议的情况下，将涉案土地再次转让给南方电网公司，违反双方的协议，遂提起本案的诉讼。狮岭房地产公司表示签订协议时已将土地交付使用，后来因涉案土地无法办理规划报建手续，一直无法办理土地使用证，之后，涉案土地被南方电网征收属于广州市花都区政府的行政行为，并不是狮岭房地产公司违约。一审诉讼中，毕志祺要求对涉案土地的溢价损失进行评估。一审法院摇珠确定广东信德资产评估与房地产土地估计有限公司广州分公司进行评估。在评估过程中，一审法院向广州市规划和自然资源局花都区分局调查涉案土地的有关情况，该局于2019年11月7日复函称：该地块权利人为广州供电局有限公司，土地性质为国有土地使用权，土地证号为粤（2017）广州市不动产权第08800140号，土地用途为公共设施用地，登记面积为4500平方米；该地块于2016年取得用地批复：同意将花都区狮岭镇合成团结一经济合作社、益群朱屋经济合作社属下的集体农用地0.45公顷（全为园地）转为建设用地，并办理征收为国有土地手续；土地经完善征收手续后由当地政府以划拨方式提供作为110千伏杨屋变电站工程建设项目用地。根据该复函，评估公司于2019年11月12日出具无法评估函，载明：表示因估价对象土地存在历史原因，情况复杂，亦未能确定估价对象2016年转让前的相关规划资料，包括宗土地面积及相关规划条件指标（包括土地规划用途、使用性质、规划容积率、建筑密度、绿地率、公共配套等），故退回本次评估。一审法院另查明，毕思瑶、毕艺彤、毕艺殷为毕志祺的女儿，三人于2019年4月8日向一审法院提起对狮岭房地产公司合同纠纷一案，案号（2019）粤0114民初4289号，诉讼请求内容与本案一致，后该案因毕思瑶、毕艺彤、毕艺殷未补交诉讼费，于2019年8月28日按撤诉处理。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”和第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据广州市规划和自然资源局花都区分局的复函，签订协议时涉案土地为集体农用地，毕志祺与狮岭房地产公司签订的协议因违反上述强制性规定而无效。因协议无效，毕志祺要求狮岭房地产公司返还购地款60万元及其利息，一审法院予以支持，利息应从付款次日起算，分段计算：以30万元为本金，从2003年10月16日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至付清款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；以30万元为本金，从2004年12月4日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至付清款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。毕志祺请求利息均从2003年10月15日起计算，依据不足，一审法院不予采纳。狮岭房地产公司抗辩认为利息按存款利率的标准从本案起诉之日计算，依据不足，一审法院不予采纳。关于毕志祺主张的土地溢价损失，一审法院认为，毕志祺在签订协议时并未查阅土地的相关权属凭证，在明知涉案土地尚未办理相关用地手续的情况下仍签订涉案协议，毕志祺对于涉案协议无效存在过错；另，根据广州市规划和自然资源局花都区分局的复函，涉案土地在2017年办理的土地使用证登记的用途是公共设施用地，毕志祺未能举证证明狮岭房地产公司恶意不履行涉案协议；再者，毕志祺未能举证证明其主张的土地溢价损失的具体金额，毕志祺对此应承担举证不能的后果。综上，毕志祺要求狮岭房地产公司赔偿土地溢价损失10万元，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、狮岭房地产公司于该判决发生法律效力之日起十日内向毕志祺返还款项60万元；二、狮岭房地产公司于该判决发生法律效力之日起十日内向毕志祺支付60万元的利息，利息分段计算：以30万元为本金，从2003年10月16日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至付清款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；以30万元为本金，从2004年12月4日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至付清款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；三、驳回毕志祺的其他诉讼请求。案件受理费10800元，由毕志祺负担1543元，狮岭房地产公司负担9257元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院除对一审法院查明的事实予以确认外，还查明，狮岭房地产公司（甲方）与毕志祺（乙方）签订的涉案《协议书》第五条第1项约定：“若乙方不按时支付地价款，超过付款时间，甲方将按月息2%计收利息……”。本院认为，狮岭房地产公司与毕志祺签订的涉案《协议书》，约定转让集体农用地用于建设厂房、仓库，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条关于任何单位和个人进行建设需要使用农民集体所有的土地必须经依法批准，及第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，故涉案《协议书》依法为无效合同。涉案《协议书》关于办理所转让的土地的征用、施工报建及国有土地使用证手续的约定，证明毕志祺知道或者应当知道所转让的土地并非国有土地，且没有办理建设手续；此外，毕志祺使用土地用于建设项目，在签订涉案《协议书》前也应当查询土地的权属、用途等信息。因此，涉案《协议书》无效，毕志祺和狮岭房地产公司均有过错，依法应当各自承担相应的责任。毕志祺在主张狮岭房地产公司赔偿其购地款被占用的利息损失之外，还主张狮岭房地产公司赔偿其土地溢价损失，对此，一审法院根据毕志祺的前述过错责任，涉案土地在2017年办理土地使用证登记的用途系公共设施用地，毕志祺未能举证证明狮岭房地产公司恶意不履行涉案《协议书》及土地溢价损失的具体数额等情形，认定毕志祺关于土地溢价损失的主张依据不足，不予支持的审查意见，理据充分，并无不当，本院予以认同。毕志祺上诉仍以其一审诉讼理由主张土地溢价损失，本院亦不予支持。毕志祺上诉提出按照涉案《协议书》第五条第1项的约定计算土地溢价损失数额的新的理由，因该约定系针对毕志祺违约所应承担的责任，而非针对狮岭房地产公司违约所应承担的责任，且涉案《协议书》无效，该约定亦无效，故毕志祺上诉提出的该新的理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，毕志祺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人毕志祺负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年四月九日书记员  江亭利林美欣