山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终354号上诉人（原审被告）：陈丽娟，女，1971年8月7日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：吕宁，山东德平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东宝陆地产有限公司，住所地威海市文登区文山东路10号宝陆汤泉南门。法定代表人：毕梦逸，董事长。原审被告：山东芸祥绣品有限公司，住所地威海市文登区香山北路1号。法定代表人：王忠胜，董事长。原审被告：王忠胜，男，1961年1月9日出生，汉族，住威海市文登区。二原审被告委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。上诉人陈丽娟因与被上诉人山东宝陆地产有限公司（以下简称“宝陆公司”）及原审被告王忠胜、山东芸祥绣品有限公司（以下简称“芸祥公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院(2019)鲁1003民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈丽娟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宝陆公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审认定事实错误。陈丽娟与宝陆公司签订的商品房买卖合同合法有效。备案合同记载：文山东路10-1号2单元803室住宅、文山东路甲10-116号车位，价款分别为593615元、60000元，合计653615元，房屋单价为4300元/m2，完全符合2013年至2016年当地市场价格。陈丽娟提交的收据及宝陆公司自认的付款情况，可以看出2013年陈丽娟已经付款购买案涉房屋，宝陆公司在长达6年的时候从未向陈丽娟主张购房款，亦未提出任何异议，现主张的过高房价不符合常理。一审判决按购房明细表中的价格计算房款没有任何事实依据；2.一审未区分房屋买卖合同纠纷与宝陆公司内部纠纷，突破合同相对性，严重损害陈丽娟的合法权益。宝陆公司在诉状中称案涉房屋系宝陆公司出售给王忠胜后由王忠胜转卖给陈丽娟，该陈述属于自认，一审未查明有关事实，认定陈丽娟按照宝陆公司主张的价格支付购房款，属于事实认定错误。一审以芸祥公司拒不提供房屋明细表，应承担不利后果为由判令陈丽娟按照过高价格支付购房款违反合同相对性原则。宝陆公司提供了其与王忠胜之间的2016年1月的收入表、6月30日的审计清单、10月15日的会议纪要、“王总及其员工用房”明细表等，无论宝陆公司与王忠胜就购房问题达成何种意见，均与陈丽娟无关，陈丽娟作为普通的购房者，办理了网签备案登记合同，双方应严格履行；3.宝陆公司严重违约，不享有要求陈丽娟履行合同的权利。宝陆公司开发的宝陆御园小区没有达到其对外宣传的高品质、高标准住宅标准，对外宣传承诺的房屋精装修、饮用水直供、独立新风系统、全年四季中央空调制冷和地暖制热配套系统、温泉水24小时直供到户、防紫外线功能的LOW-E玻璃、无物业费等均是欺骗消费者，宝陆公司交付的房屋不仅没有达到上述标准，且不符合合同基本约定。房屋毛坯状态延迟交房，至今都未完成综合验收、无法办证。商品房买卖合同约定宝陆公司应向陈丽娟交付车库，而实际交付的是车位。一审未查明事实直接按照精装修房价格认定差额房款是错误，进而判令陈丽娟自2016年1月1日即宝陆公司交付房屋之日赔偿损失无法律依据；4.陈丽娟有权行使不安抗辩权和同时履行抗辩权。案涉房屋至今仍不能办理产权证件，宝陆公司应承担逾期办证的违约责任。宝陆公司内部存在诸多矛盾，形成大量诉讼，是否有能力支付法定及约定违约金尚未可知，在此情况下，宝陆地产的诉讼请求缺乏事实和法律依据。宝陆公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。芸祥公司述辩称，芸祥公司未与宝陆公司形成房屋买卖合同关系，不应承担责任。王忠胜述辩称，陈丽娟与宝陆公司签订商品房买卖合同，双方权利义务应按照书面合同内容确定；宝陆公司股东之间的纠纷另行解决。宝陆公司向一审法院起诉请求：陈丽娟、王忠胜、芸祥公司支付购房款1045585元，并判令三被告自2015年1月1日起，以未支付购房款为基数，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失。一审法院认定事实：2016年4月27日，陈丽娟与宝陆公司签订商品房买卖合同二份，约定陈丽娟购买宝陆公司开发的文山东路10-1号2单元803室住宅、文山东路甲10-116号车位，价款分别为593615元、60000元，合同载明房款593615元（阁楼赠与）、60000元（合计653615元）已付清，房产于2015年12月30日前交付。该两份合同已在房管部门备案。陈丽娟于2013年5月至2013年11月已向宝陆公司付款700150元。对于已付款超出备案合同约定的价款，陈丽娟解释2013年5月预售房屋时双方尚未签订合同，口头约定待签订合同时约定的价款如果与实际价款不一致，多退少补，现陈丽娟保留向宝陆公司索要多交房款的权利。陈丽娟对该项主张未有证据证明。案涉房产宝陆公司主张于2014年年底交付给陈丽娟，未有证据提交。陈丽娟主张在2015年冬交付，现已入住。另，陈丽娟于2013年8月至12月交付宝陆公司维修基金17576.5元。宝陆公司向陈丽娟出售案涉房产、车位的价款是宝陆公司诉讼主张的价款还是陈丽娟主张的备案合同载明的价款，是本案审查焦点。宝陆公司提供收入表一份，主张该表形成于2016年1月份，载明用房及电梯明细毕总-5270311；用房（附表）芸祥-7646043元。落款宋艳春2016.1.19隋芸2016.1.261月20日王忠胜书写“具体金额等以确认”。宝陆公司主张上述金额系公司两股东分别购买房屋的欠款总额，王忠胜是以芸祥公司的名义挂账。王忠胜、芸祥公司对该证据的真实性无异议，但认为王忠胜对表中的数据并未进行确认，需要结合公司相关账目、合同、审计等材料综合确认。宝陆公司提供2016年1月形成的芸祥房屋明细表、毕总用房明细表，其中芸祥房屋明细中于军港（系陈丽娟之夫）载明：房屋位置2-8-3面积138.05开盘价8927折扣90%8034.3总价1109135；位置2-9-3面积82开盘价7000折扣90%6300总价516600；车位105面积20开盘价6000总价120000。合计1745735元。该表使用的是内部编号，具体以相对应的备案合同标明的号牌为准。王忠胜、芸祥公司对该证据不予认可。2016年9月14日，英达信审计所审计问题清单第19条毕总及其员工用房：毕梦逸和毕家宇及其员工用房总面积1330.94平米，应付房款总额9786133.03元，已交款2655753.40元，未交款7130379.63元。（详见明细表）第20条芸祥员工用房：王忠胜及其员工共用房屋1424.47平米，应付房款总额10366418元，已交款3775529.08元，未交款6590888.92元。（详见明细表）针对审计所列出的问题清单，2016年10月15日，毕梦逸、王忠胜、林献志、宋艳春、隋芸等9人召开会议，会议议题是关于审计问题的答复。该会议纪要19条：毕总及其员工用房答复：丛林是开盘时个人现金买房，不应算在毕总个人账户上。王茂军、刘承华也不记在毕总账，其他人算毕总个人账。双方无异议。20条：王总及其员工用房答复：需会计查询中强建材供货有无上浮，经会计查询，有合同、凭证及工程量签字可说明，2013年和2014年供货无上浮，供货金额分别为770843.6元、111840.9元。房价双方按同一个标准价格核算，双方无异议。（上浮后共计1134209.08元）。宝陆公司陈述审计问题清单第20条“未交款6590888.92元”是在扣除应付中强建材加气砖款项后得出的数据，宝陆公司认为该部分款项不应扣减，应另案处理。王忠胜、芸祥公司认可“王总及其员工用房”中的员工包括陈丽娟（系于军港之妻，于军港系芸祥公司员工），虽然以上内容记载附有明细表，但该被告表示未见到明细表，王忠胜、芸祥公司认可宝陆公司欠中强公司货款1134209.08元用以抵顶王忠胜应付宝陆公司的房款，该事实系经三方同意，并在会议纪要中进行了记载。另，在一审法院受理的（2019）鲁1003民初2406号、2407号王忠胜、王忠利起诉被告毕梦逸、毕燕燕、毕家宇等案件中，王忠胜、王忠利请求被告向宝陆公司支付购房款2440683元、1678466元，王忠胜在该案中陈述毕梦逸方有关人员购买房屋总金额为9786133.06元，已交款2655753.4元，欠付宝陆公司房款7130379.63元。王忠胜在该案提交的明细表，与宝陆公司在本案提交“毕总用房明细表”载明的房屋价格一致。综合以上事实，一审法院认为，审计问题清单中明确载明存在毕总及其员工明细表、芸祥员工用房明细表，毕梦逸、王忠胜及财会等人员形成的会议纪要对毕梦逸及员工、王忠胜及其员工用房逐一进行详细答复，且王忠胜对纪要中关于将中强建材对宝陆公司的债权转让给王忠胜（芸祥）抵顶房款表示认可，结合王忠胜在本院2406号、2407号案件中主张毕梦逸等人欠付房款金额并提供明细等，可以认定当时已经形成芸祥员工明细表，王忠胜、芸祥公司拒不提供，应承担不利后果。宝陆公司提供的芸祥房屋明细表，与审计问题清单所列的数据、会议纪要等形成证据链条，一审法院予以采信。因此，一审法院认定陈丽娟应付房款、车位款共计金额为1745735元。网签备案的两份买卖合同约定的价款，不是双方真实的意思表示，不能作为认定价款的依据。一审法院认为，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、案涉商品房买卖合同尚欠购房款的支付主体。案涉房屋买卖合同出卖人系宝陆公司，买受人系陈丽娟，在合同履行中，系陈丽娟交付的购房款、维修基金等，案涉房屋、车位亦由宝陆公司实际交付给陈丽娟使用，因此，案涉合同的相对人系陈丽娟，应由其承担支付余款1045585元（1745735元-700150元）的义务。宝陆公司请求王忠胜、芸祥公司承担付款义务，无合同依据，一审法院不予支持。二、案涉房款应何时付清，宝陆公司请求自2015年1月1日起按照金融机构逾期贷款利息赔偿损失有无依据。法律规定，买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者约定不明确的，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。宝陆公司未有证据证明案涉房产余款的支付期限，一审法院以案涉房产的实际交付时间作为陈丽娟付清房款的时间。宝陆公司主张于2014年年底交付，证据不足，一审法院不予采信。陈丽娟自认在2015年冬交付，其在合同标的物交付后仍未付清余款，应承担赔偿损失的责任。一审法院认定陈丽娟应自2016年1月1日起按照银行同期贷款利率的标准赔偿损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十一条、《中华人民共共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈丽娟于本判决生效后十日内支付原告山东宝陆地产有限公司购房款1045585元，并以1045585元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿损失；二、驳回山东宝陆地产有限公司请求王忠胜、山东芸祥绣品有限公司承担责任等诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14210元，由陈丽娟负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，宝陆公司与陈丽娟均认可陈丽娟购买了案涉房屋，陈丽娟交付的部分购房款，宝陆公司亦交付了房屋，双方存在商品房买卖合同关系。虽然宝陆公司与陈丽娟网签商品房买卖合同时记载了房屋整体价格，但结合其他案件可以看出，“芸祥房屋明细”、“毕总用房明细”中所涉及的房屋无论位置、面积有何不同，均是记载相同单价，明显不是双方确定的真实房屋价格。从宝陆公司提交的、在其他案件中得到印证的“芸祥房屋明细”、“毕总房屋明细”、2016年10月15日会议纪要及2016年9月14日的审计报告等可以看出，毕梦逸与王忠胜作为宝陆公司的股东，协商确定了其本人及所开办公司的职工购房价格、位置等基本内容，陈丽娟作为芸祥公司职工，亦是按照上述材料显示的购房价格交付了首付款。可以认定陈丽娟对宝陆公司、王忠胜、毕梦逸约定的房屋价格是认可的，现陈丽娟主张按照网签商品房买卖合同记载的价格确定房屋价格，与事实不符，不予支持。从目前证据看，双方对交房标准即如何装修、如何配套尚无明确约定，在此情况下，陈丽娟以此拒付房款理由不当，不予支持。陈丽娟自认案涉房屋于2015年冬交付，宝陆地产公司要求陈丽娟赔偿逾期付款的损失合法有据，一审判决陈丽娟自2016年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿损失并无不当。如宝陆公司存在逾期交房、所交付房屋存在瑕疵，陈丽娟可另行主张权利。综上，陈丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13114元，由陈丽娟负担。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  蒋 涛审判员  张丽萍二〇二〇年四月八日法官助理孟佳宁书记员丁真真