安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初432号 原告：安徽安天物业管理有限公司，住所地安徽省六安市舒城县城关镇花桥路盛世名城物业会所，统一社会信用代码91341523764756596R。 法定代表人：许明仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘启山，舒城县城关镇法律服务所法律工作者。 被告:束庆春,男,汉族,1990年1月28日生,住安徽省舒城县。 原告安徽安天物业管理有限公司（以下简称安天物业公司）诉被告束庆春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘启山到庭参加诉讼，被告束庆春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本院现已审理终结。 原告安天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2017年7月16日至2019年12月15日物业管理服务费共计4170.8元；2、判令被告按每日千分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理之日止，截至2019年12月15日应支付滞纳金9384元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告束庆春是原告所管理的舒城县城关镇安天·幸福里小区的业主，实际住宅建筑面积102.73㎡。2015年3月13日，被告与原告签订安天·幸福里前期物业管理服务协议，逾期缴费的，原告按逾期总金额0.5%/日收取滞纳金，被告另签订业主临时管理规约。依据舒城县物价局文件规定，原告按建筑面积1.4元/㎡/月对业主收取物业管理费，被告每月应缴143.82元。被告在享受物业提供服务的同时，自2017年7月16日开始拖欠原告物业管理费至今未付。在被告欠费期间，原告仍对其物业安全、垃圾及维护等进行了一系列的物业管理工作，所欠费用经原告工作人员多次催讨均无效果。综上，原告为维护合法权益，保障小区正常的物业服务，依据相关法律规定提起诉讼，请求判如所请。 被告束庆春未到庭答辩，亦未提供书面答辩状。 案件审理过程中，原告自行对诉讼请求第二项关于逾期付款的滞纳金标准的诉讼请求予以变更，内容为：请求法院判令被告束庆春按拖欠物业管理费的总金额4170.8元的20%支付逾期付款违约金。 本院经审理认定事实如下：束庆春是舒城县城关镇安天·幸福里小区6幢2401室业主。2015年3月13日，被告与安天物业公司签订了《前期物业管理服务协议》、《舒城县安天·幸福里住宅业主临时管理规约》。《前期物业管理服务协议》第一条对双方的权利和义务进行了约定，其中关于协议期限，该条第十二款约定：自前期物业服务协议终止或解除时起10日内，与继任物业服务企业办理本物业的物业管理服务移交手续。关于物业管理费用的收取时间，协议第四条第一款约定：“乙方（束庆春）交纳费用方式，现金交纳，每6个月预缴一次，每次预缴6个月费用；首次在办理交房手续时交纳，费用起始期以商品房买卖合同或交房通知书约定的房屋交付日期起诉，后期乙方应在每个周期的第一个月前的15日履行费用交纳义务。关于违约责任，协议第九条第四款约定：“乙方（束庆春）违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳各项费用的，甲方有权按逾期总金额的0.5%/日向乙方收取滞纳金，逾期超过60日的，甲方有权采取其他有关措施催缴或提请法律诉讼。2016年7月18日束庆春按物业管理费1.4元/平方米/月标准缴纳了自2016年7月15日至2017年7月15日期间的物业管理费1582元后，自2017年7月16日起一直拖欠物业管理费，经原告多次催要至今未付。以上事实有原告的营业执照、法定代表人身份证复印件、被告的身份证复印件、前期物业管理服务协议、舒城县安天·幸福里住宅业主临时管理规约、舒城县发展与改革委员会文件函、业主交纳物业管理费交款收据存根载卷佐证,本院予以确认。 本院认为，被告束庆春系安天·幸福里小区6幢2401室业主，其与原告所签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制规定，应受法律保护。原告作为物业服务企业一直在为被告所在的安天·幸福里小区包括被告在内的业主们提供物业管理服务，被告应当按约定的金额、时间缴纳相关物业服务费。根据双方合同约定，“每6个月预缴一次，每次预缴6个月费用”，但被告自2017年7月16日起一直拖欠物业费，已违反合同约定。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，应予支持，故本院对原告起诉要求被告支付自2017年7月16日起至2019年12月15日的物业管理服务费（102.73㎡×1.4元/㎡/月×29个月）共计4170.8元的物业管理服务费，本院予以支持。关于协议中物业管理费滞纳金的内容的约定，实质上系双方是对逾期交付物业管理费违约责任的约定，原告在诉讼过程中自行变更要求按拖欠物业管理服务费4170.8元的20%的标准支付逾期违约金的诉请，符合《最高人民法院关于适用若干解释（二）》第二十九条有关当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失的规定，故本院予以认可，被告应支付拖欠物业服务费4170.8元的20%即834.16元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院关于适用若干解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告束庆春于本判决生效后三日内支付原告安徽安天物业管理有限公司物业管理费4170.8元； 二、被告束庆春于本判决生效后三日内支付原告安徽安天物业管理有限公司2017年7月16日至2019年12月15日的逾期违约金834.16元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计69元，由被告束庆春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  朱更生 二〇二〇年四月二十日 书记员  张 琨 附：本案适用相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 最高人民法院关于适用若干解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）…（五）按时交纳服务服费。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。