文书内容江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初3290号原告（反诉被告）：江爽，男，1987年7月8日生，汉族，住北京市丰台区，联系。委托诉讼代理人：王鹤茗，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师，特别授权。被告（反诉原告）：苏俊，男，1967年7月25日生，汉族，住江苏省如皋市，联系。被告（反诉原告）：许爱梅，女，1966年12月17日生，汉族，住江苏省如皋市，联系。两被告共同委托诉讼代理人：朱立新，如皋市磨头法律服务所法律工作者，特别授权。原告（反诉被告）江爽与被告（反诉原告）苏俊、许爱梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序后转为普通程序组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告江爽的委托诉讼代理人王鹤茗，被告苏俊、许爱梅及其委托诉讼代理人朱立新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江爽向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告于2017年6月17日签订的《租房协议》；2、判令两被告返还原告未实际发生的租金165000元；3、判令两被告返还原告保证金50000元；4、判令两被告返还原告设备及所有材料；5、要求两被告返还预交的电费11074.72元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年原告向两被告租赁如皋市桃园镇天堡村3组36号厂房，由被告苏俊与原告签订《租赁合同》。原告已实际支付租赁费至2020年7月。2020年春节期间，原告方因疫情不能在如皋生产经营。2020年4月28日，原告到如皋准备恢复生产经营，发现被告将原告厂房车间关闭上锁，不让人员及车辆进出。原告两次报警，派出所协调仍无法处理。被告的上述行为已经构成严重违约，导致租赁合同的目的根本无法实现，原告有权解除合同并要求被告返还保证金、退还未发生的租金以及返还车间内的设备及原材料。被告许爱梅与被告苏俊系夫妻关系，且为共同出租人，案涉租金均由被告许爱梅收取，原告认为被告许爱梅应对原告的返还请求承担连带责任。原告诉至法院，请求判如所请。被告苏俊、许爱梅辩称：第一、原、被告双方签订租房协议是真实的。第二、原告未按期给付租金。第三、被告在原告未交租金的情况下也同意解除双方之间签订的租房合同。第四、关于原告所诉锁门的事情，是被告在原告疫情停工期间对房屋进行维修保养，因存材料放在厂房，所以暂时锁门。2020年4月，原告来到厂房要求搬走机器设备，被告认为在未达成解除租赁合同以及结算租金等事项前不同意原告搬离。后原告报警，经派出所出警后，被告方把油漆等维修材料取出后，原告自行买锁锁住租赁房屋。第五、被告同意解除合同，并要求在本案中一并处理双方的租金、水电费，要求原告恢复厂房原状以及赔偿被告因物品毁损造成的损失等合同解除的相关事宜。被告（反诉原告）苏俊、许爱梅提出反诉请求：1、请求判令原、被告于2017年6月17日签订的《租房协议》于2020年7月31日解除，并向反诉原告返还租赁房屋；2、反诉被告赔偿反诉原告房屋恢复原状的费用199500元及鉴定费用3200元；3、反诉被告给付自2020年8月1日起至实际返还之日止，按照租金标准计算的房屋占用费用；4、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：因承租人江爽起诉反诉原告要求解除合同，按合同约定提出解除合同，但对于反诉原告的损失，未予赔偿。现我方提出反诉请求，望法院予以支持。反诉被告江爽对此辩称：同意解除合同及返还房屋；对于第二项诉讼请求，我方认为费用过高，我方同意在判决生效后一个月内将房屋恢复原状，如不能恢复，由法院依法判决恢复原状所需的费用；对于给付占用费，我方不同意给付。本院经审理认定事实如下：被告苏俊与被告许爱梅系夫妻关系。案涉如皋市桃园镇天堡村3组房屋的所有权人为被告苏俊，后以南通市热宝太阳能热水器厂及南通奥德利新能源有限公司（法定代表人均为苏俊）的名义领取《村镇工程建设许可证》。2017年6月17日，被告苏俊（作为出租方、甲方）与原告江爽（作为承租方、乙方）签订《租房协议》一份，约定：甲方将后排朝西大车间一栋、大车间西附房南北一栋、东朝西两栋、食堂一栋、宿舍楼一栋及办公大楼北边二楼租赁给乙方；租赁期限为10年，即2017年8月1日起至2027年7月31日；租金及结算方式为第一年净租金66万元，以后每年递增3%，先付款后租用，每半年结一次租金，每半年租金提前三个月缴纳，第一次租金在房屋交付前缴纳，同时缴纳保证金5万元；合同签订之日付20万元作为保证金，交付之日（即2017年8月1日）前付清第一个半年余下的租金13万元，第二个半年租金提前三个月（即2017年11月1日前）缴纳33万元，并罗列每半年缴纳租金的时间表：            缴纳时间              缴纳金额              缴纳时间              缴纳金额                  2017年7月31日              拾叁万圆整              2017年10月31日              叁拾叁万圆整                  2018年4月30日              叁拾叁万圆整              2018年10月31日              叁拾叁万圆整                  2019年4月30日              叁拾叁万圆整              2019年10月31日              叁拾叁万圆整                  2020年4月30日              叁拾肆万圆整              2020年10月31日              叁拾肆万圆整                  …              …              …              …      自租赁之日起水费、电费、税费及相关费用由乙方自行承担。《租房协议》第六条约定：“合同生效之日甲方将房屋完好的交给乙方，合同终止时乙方也要确保房屋完好的交给甲方”，第七条约定“如到期不缴纳租金，违约金从应缴纳之日起计算。按照年租金的1%每天计算”。原告江爽及被告苏俊分别在《租房协议》甲、方落款处签名确认，并载明租金的缴纳账户为被告许爱梅的个人银行账户。两被告将案涉房屋交付给原告江爽使用并同意原告进行装修。2017年6月19日，原告江爽通过转账向被告许爱梅账户支付保证金50000元。2017年6月30日，原告江爽向被告许爱梅个人账户支付租金150000元。2017年8月12日，原告江爽与被告苏俊签订《租赁厂房交接清单》一份，载明交接厂房坐落于如皋市，并列明交接厂房内各设备详细状况，包含租赁房屋内桌椅、灯、行吊、电力控制箱等装饰装修及设施，载明设备完好，照明灯具、吊扇齐全，可以正常使用，另附上述交接物品、设备等明细彩色照片15张。被告苏俊在该交接清单落款“出租方”处签名确认，被告江爽及其聘用的工程管理人员郭章永均在该交接清单落款“承租方”处签名确认，另郭章永在该交接清单所附的明细照片14张上逐页签名确认，原告江爽在附件照片“钢结构阁楼（不得拆除和改造）”上于2018年8月17日签名确认。2017年8月25日，原告江爽向被告许爱梅个人账户支付50000元，原、被告双方均确认该笔5000元系原告江爽向被告苏俊预交的电费，后苏俊于2017年9月1日将该笔50000元缴纳至供电所账户。同日原告江爽向被告许爱梅个人账户支付租金180000元。后经被告催要租金及逾期交租违约金，原告江爽分别于2017年11月17日、2017年11月21日、2018年6月1日、2018年7月6日、2018年11月24日、2018年11月25日、2019年4月30日、2019年5月6日、2019年5月8日、2019年12月31日、2020年1月10日及2020年1月16日分别向被告许爱梅支付150000元、180000元、150000元、150000元、4500元、245000元、110500元、20000元、340000元、50000元、90000元、230000元以及10000元。其中2018年11月26日，原告江爽向被告许爱梅支付的46679元（变压器款8246.72元、宿舍电费2370.48元、设备款35000元、水费1062元）为原告应向被告苏俊支付的设备款及水电尾款，并由被告苏俊与原告江爽的工厂管理人员郭章永于2017年8月12日结算形成结账单并签字确认。综上，自原、被告租赁合同订立至起诉前，原告江爽共计向两被告支付2206679元，其中：保证金50000元、预交电费50000元、支付设备款及水电费46679元、缴纳租金及违约金2060000元。租期内，因原告逾期缴纳房租，两被告向原告发送催缴通知。原告江爽曾于2019年5月8日向被告出具欠条。2019年12月17日，原告江爽向被告出具承诺书一份，载明“由于我没有及时交房租，现承诺，2019年12月31日前交应交房租款的一半，余下一半及滞纳金，在2020年元月15日前付清，否则原2017年7月16日所签租房合同将自动作废，所交租金作为本次违约金，并承担之前所产生的一切费用，便于过渡房东招租，签应补给房东四个月的租金，并在一个月内结清所有的费用，清理所有设备材料生活用品等一切杂物，把房屋按原合同约定完好交还房东，如超过一个月不清理，我自动放弃，所有物品由房东垃圾清理。承诺人：江爽”。后原告江爽按此承诺向被告缴纳款项。2020年4月28日，原告江爽要求搬离案涉租赁房屋，被告以未协议达成解除合同一致意见以及原告未结清房租、恢复原状等理由拒绝原告搬离，原告报警。如皋市公安局高新技术产业开发区派出所出警，该所接处警工作登记表记载：“报警人江爽报称，其租的房子到期了，准备搬走，房东不让，为此双方发生争执”，处警经过及结果记载：“处警人员到达现场，经了解，2017年8月起，江爽租用许爱梅位于如皋市的厂房开厂，江爽于2020年4月26日提出退租，并于当月28日到厂房搬设备，许爱梅认为江爽没有结清房租且厂房、宿舍未恢复原状，不肯江爽将设备搬走，双方因此发生纠纷，经协商，双方承认通过诉讼途径解决问题”。后经本院工作人员向出警民警金鑫警官了解，原、被告双方曾就解除租赁合同进行协商，但协商未成，民警出具接处警登记表，并未与双方形成谈话笔录或询问笔录。2020年4月30日，原告诉至本院，要求判如所请。原告申请对案涉厂房毁损物品价值，即恢复原状的费用进行评估鉴定，本院委托南通皋审资产评估事务所进行评估鉴定，该所于2020年10月20日出具《评估报告》，认定案涉厂房毁损物品价值（按恢复原状）评估价值为199500元。原告未按时预交鉴定费用，由两被告垫付鉴定费3200元。审理中，原、被告双方一致确认的事实及意见如下：1、原告江爽已缴纳租金至2020年7月31日，双方均同意于2020年7月31日解除《租房协议》；2、同意在本案中一并处理将案涉租赁房屋恢复至原交付状态或赔偿恢复原状的费用；3、同意将《租房协议》中逾期缴纳租金违约金从原约定“违约金从应缴纳之日起计算，按照年租金的1%每天计算”调整为按“日租金的20%”计算；4、原告缴纳的保证金50000元用于冲抵租金；5、原告同意在本案判决生效后20日内自行取得租赁房屋内现有的设备、材料，并将案涉房屋的钥匙交还两被告；6、原告尚有水费537元未支付。7、案涉租赁房屋租赁期间电费由原告负担，第一次预存电费由原告给付被告5万元代为缴纳至如皋市供电公司，后以原告以被告奥德利新能源有限公司开立电表户头并自行缴费，具体电费余额以被告向如皋市供电公司调取的余额为准，如有余额，原告同意抵扣本案中的赔偿额等费用。另根据两被告提交的如皋市供电公司电费清单显示，截止2020年10月份，租赁房屋电表预收余额为7544.36元。以上事实，有原告所举租赁合同、转账凭证、被告提交的交接清单、照片打印件、电费缴纳清单、催缴通知、评估报告书、评估费发票及到庭双方当事人的陈述等证据经庭审质证在卷佐证。本案的争议焦点为原、被告双方的租赁合同的解除后租金结算、房屋恢复原状、返还房屋以及支付房屋使用费用等问题如何处理。第一，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，且已经双方同意解除。《合同法》规定：依法成立的合同，自成立时生效。当事人协商一致，可以解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告于2017年6月17日签订《租房协议》，将被告的房屋交付给原告使用并收取租金，该房屋租赁合同得到双方的确认，且不违反法律、法规强制性规定，也没有无效或可撤销情形，本院认定该合同合法有效。后原告起诉要求解除合同，两被告亦反诉要求解除合同，双方均确认江爽已缴纳租金至2020年7月31日并一致同意于2020年7月31日解除《租房协议》，本院照准。第二、关于原、被告双方的租金及违约金结算问题。根据原、被告双方签订的《租房协议》，对租金的金额及给付期限有明确的约定，结合原告实际给付款项情况，以及庭审中双方确认的逾期缴纳租金违约金每日按照日租金的20%计算，本院认定原告的租金缴纳情况如下：合同约定原告应于2017年8月1日前缴纳33万（含定金20万），实际原告于2017年6月30日前给付定金20万元，于2017年8月25日给付23万元（其中包含双方确认的预交电费5万元），故原告逾期25日，按照日租金1808.22元的20%计算的逾期缴纳租金的违约金为361.64元/日计算，违约金应当为9041元（25日*361.64元/日），扣减违约金后剩余金额为40959元（原告缴纳430000-5万元预交电费-33万元租金-9041元逾期违约金）。合同约定原告应于2017年10月31日前缴纳租金33万元，实际原告于2017年11月21日给付33万元（2017年11月17日给付15万元，2017年11月21日给付18万元），故原告逾期21日，按照违约金361.64元/日计算，违约金应当为7594.44元（21日*361.64元/日），扣减违约金后剩余金额为33364.56元（上期剩余金额40959元-7594.44元逾期违约金）。合同约定原告应于2018年4月30日前缴纳租金33万元，实际原告于2018年7月6日前给付30万元（2018年6月1日给付15万元，2018年7月6日给付15万元），故原告逾期67日，按照违约金361.64元/日计算，违约金应当为24229.88元（67日*361.64元/日），扣减违约金后尚欠金额为20865.32元（上期剩余金额33364.56元-尚欠租金30000元-24229.88元逾期违约金）。合同约定原告应于2018年10月31日前缴纳租金33万元，实际原告于2018年11月26日前给付36万元（2018年11月24日给付4500元，2018年11月25日给付24.5万元,2018年11月26日给付157179元应扣除双方约定的支付设备款及水电费46679元），故原告逾期26日，按照违约金361.64元/日计算，违约金应当为9042.64元（26日*361.64元/日），扣减违约金后剩余金额为92.04元（多交租金30000元-上期尚欠金额20865.32元-9042.64元逾期违约金）。合同约定原告应于2019年4月30日前缴纳租金33万元，实际原告于2019年5月8日前给付41万元（2019年4月30日给付2万元，2019年5月6日给付34万元,2019年5月8日给付5万元），故原告逾期6日，按照违约金361.64元/日计算，违约金应当为2169.84元（6日*361.64元/日），扣减违约金后剩余金额为77922.2元（多交租金80000元+上期剩余金额92.04元-2169.84元逾期违约金）。合同约定原告应于2019年10月31日前缴纳租金33万元，实际原告于2020年1月16日前给付33万元（2019年12月31日给付9万元，2020年1月10日给付23万元,2020年1月16日给付1万元），故原告逾期71日，按照违约金361.64元/日计算，违约金应当为25676.44元（71日*361.64元/日），扣减违约金后剩余金额为52245.76元（上期剩余金额77922.2元-25676.44元逾期违约金）。因原、被告双方已同意于2020年7月31日解除合同，且原告江爽已经将合同租金缴纳至2020年7月31日，经上述测算，截止原、被告租赁合同解除之日止，两被告应当返还原告多余款项为52245.76元。关于原、被告合同解除后的水、电费用，双方合同约定租赁期内的水、电等费用均由承租方即原告方负担，结合查明的情况，截止起诉前，原告尚欠被告水费537元未支付，预存电费余额7544.36元，抵扣水费后剩余为7007.36元，原、被告均同意上述剩余金额可用于抵算本案双方其他损失或者费用，本院照准。关于原、被告合同解除后的租赁房屋返还以及房屋占有使用费问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。如前所述，原、被告双方已确认租赁合同解除，原告明确表示将在本案判决生效后20日内自行取得租赁房屋内现有的设备、材料，并将案涉房屋的钥匙交还两被告，本院照准。对于合同解除后房屋的占有使用费问题，本院酌情按照原、被告双方合同解除前的租金标准即66万元/年（1808.22元/日）支持由原告给付两被告自2020年8月1日起至原告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费用，结合前述测算，两被告应当返还原告款项59253.12元（预付款项52245.76元+电费余额7007.36元），抵算原告房屋占有使用期限为33日，即至2020年9月2日。故本案中，原告实际仍应当支付自2020年9月3日起至其实际返还房屋之日止按照年租金66万元（1808.22元/日）的标准计算的房屋占有使用费。对于原、被告合同解除后案涉租赁房屋的恢复原状问题。根据原、被告订立的《租房协议》的约定以及双方签署的相关交接清单及照片的记载，原告负有将案涉租赁房屋按照双方约定恢复原状的义务。对于案涉房屋内具体毁损物品的价值（按原状恢复），原告向本院申请进行司法鉴定评估，双方亦到现场进行查看及核对，后经评估机构出具《评估报告书》，认定案涉房屋毁损物品的价值（按恢复原状）评估价值为199500元。原告同意在本案中对此一并处理，将案涉租赁房屋恢复至原交付状态或赔偿恢复原状的费用，本院照准。结合案件情况，本院酌情支持由原告江爽在本判决书生效后一个月内将案涉房屋恢复至原交付状态（详见双方签署的交接清单及照片），逾期不能恢复的，按照评估价值199500元向两被告进行赔偿。对于原告在诉讼请求中提出要求两被告返还租金165000元、保证金50000元及返还设备、原材料的主张，因审理中，原、被告已一致同意将50000元保证金用于抵算租金，其余租金的计算和抵扣如前认定，不再赘述，故对原告主张要求返还租金及保证金，本院不予支持。关于原告主张的设备及原材料，由其在向两被告返还房屋前自行取回。对于两被告提出根据原告出具的承诺书内容，应当另行向其赔偿四个月的房屋租金的主张，本院认为，根据原告出具的承诺书，可以认定其关于赔偿四个月租金的承诺内容系附条件的合同，后原告实际按照承诺书履行了租金给付，故该条件不成就，本院对于两被告要求原告另行赔偿四个月房屋租金的主张不予支持。综上，对于本案的本诉及反诉部分，本院支持如下：原、被告于2017年6月17日签订《租房协议》于2020年7月31日解除；原告（反诉被告）江爽在本案判决生效后20日内自行取得租赁房屋内现有的设备、原材料等物品，并将案涉房屋返还给两被告（反诉原告）苏俊、许爱梅；反诉被告（本诉原告）江爽在本判决生效后一个月内将案涉房屋恢复至原交付状态（详见双方签署的交接清单及照片），逾期不能恢复的，按照评估价值199500元向反诉原告（本诉被告）苏俊、许爱梅进行赔偿；反诉被告（本诉原告）江爽向反诉原告（本诉被告）苏俊、许爱梅支付至自2020年9月3日起至其实际返还房屋之日止按照年租金66万元（1808.22元/日）的标准计算的房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）江爽与被告苏俊（反诉原告）于2017年6月17日签订《租房协议》于2020年7月31日解除。二、反诉被告（本诉原告）江爽在本案判决生效后20日内自行取得租赁房屋内其现有的设备、原材料等物品，并将案涉租赁房屋返还给反诉原告（本诉被告）苏俊、许爱梅。三、反诉被告（本诉原告）江爽在本判决生效后一个月内将案涉房屋恢复至原交付状态（详见双方签署的交接清单及照片），逾期不能恢复的，按照评估价值199500元向反诉原告（本诉被告）苏俊、许爱梅进行赔偿。四、反诉被告（本诉原告）江爽向反诉原告（本诉被告）苏俊、许爱梅支付至自2020年9月3日起至其实际返还房屋之日止按照年租金660000元（1808.22元/日）的标准计算的房屋占有使用费。五、驳回原告江爽的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告苏俊、许爱梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4530元，由原告江爽负担。反诉费用4340元、鉴定费3200元，合计7540元。由反诉原告苏俊、许爱梅负担1540元，由反诉被告江爽负担6000元（此款反诉原告苏俊、许爱梅已预交，反诉被告江爽于本判决生效后一并向反诉原告给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交本诉或反诉部分案件受理费4530元或4340元。审 判 长  汤美珠人民陪审员  李**人民陪审员  金 天二〇二〇年十二月十四日书 记 员  薛晓萍