山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初1742号原告：中国人民人寿保险股份有限公司山东省分公司，住所地济南市。负责人：周少武，总经理。委托代理人：陈秀伟、杨君，山东京鲁律师事务所律师。被告：山东中建房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：高波，董事长。委托代理人：王鹏、黎汝志，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告中国人民人寿保险股份有限公司山东省分公司（以下简称中国人寿山东分公司）与被告山东中建房地产开发有限公司（以下简称中建公司）业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告中国人寿委托代理人陈秀伟、杨君，被告中建地产委托代理人王鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中国人寿山东分公司提出的诉讼请求：判令被告支付截止起诉之日的共有部分的经营性收益约5万元（经营性收益按照原告专有部分占建筑物总面积的比例即二十一分之七计算，具体数额以司法鉴定为准，起诉之日以后的收益另行主张）。事实与理由：位于济南市历下区文化东路16号中建文化城二期办公楼（即中建文化广场），系被告山东中建房地产开发有限公司开发建设，分A、B座，均为独立高层，其中A座22层，2012年8月16日，原告与被告签订济南市商品房买卖合同，合同编号为WHC-2012-042，购买了该幢楼A座5-11层。随后双方签订了补充协议，补充协议第十条对于员工就餐作了约定，涉案办公楼交付协商未果，2016年6月份，被告独自在规划设计食堂位置装修并投资建成食堂投入使用。根据物权法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。原告认为，服务于整栋楼宇的共有部分（食堂），不具有独立性，在开发商将所有可销售面积销售给业主之后，即将所有公共部位同时销售给全体业主。被告自行利用公共部位（该幢楼规划设计的食堂），原告作为办公楼的业主，有权按照专有部分占建筑物总面积的比例享有共有部分的收益。原告多次与被告就占用共有部分事宜进行协商，但被告一直推诿，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。中建公司辩称，一、原告无权以个人名义单独对被告提起业主共有权诉讼，法院应依法驳回其起诉。业主个人在未经业主大会授权的情况下，无权以个人名义提起诉讼。鉴于共有权的不可分割性，小区全体业主共同享有权利、承担义务，即使存在侵害小区共有部分权利的行为，诉讼标的也是共同的，因此，本案属于必要共同诉讼，是不可分之诉，应由建筑物区分所有权中的全体共有人一同起诉一同参加诉讼，而必要共同诉讼人不能单独提起诉讼。根据我国物权法第83条第2款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定，针对损害小区共有部分权利的行为，业主大会和业主委员会有权提起诉讼；未设立业主大会或业主委员会的，需召开全体业主大会，推选代表人提起诉讼。因此，无论如何，业主无权以个人名义单独对被告提起业主共有权诉讼。本案原告并不具备该必要共同诉讼的起诉资格，法院应依法驳回其起诉。二、原告对法律规定理解错误，即使物业共有部分存在收益，其个人也无权要求分配。我国物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。从上述法律规定可以看出，物权法所规定的业主建筑物区分所有权中的共有，不同于一般的按份共有，是指全体业主共同享有权利、承担义务。业主建筑物区分所有权中的业主对共有部分的共有是不能分割的，对共有部分经营收益的分割也不能按照每个业主的个人意愿自由分割，应当由业主大会按照法律规定的程序决定如何分配共有部分的收益。如业主大会没有决定对共有部分的收益进行分配，业主个人要求分配的，法院不应予以支持。另外，原告物业所在的中建文化城二期办公楼分A、B座，按照《山东省物业管理条例》的规定，以该项目建设用地红线图范围可认定两楼座为同一个物业管理区域，整个物业总建筑面积为62796.79平方米，原告所购物业专有部分建筑面积为8791.58平方米，原告专有部分占建筑物总面积的比例与其在诉状中所称的比例并不一致。因此，原告起诉称要求被告按照原告专有部分占建筑物总面积的比例即二十一分之七，向其支付共有部分的经营性收益，是对法律规定的错误理解，原告并无对物业共有部分经营收益的单独分配请求权，法院不应支持其该项诉讼请求。三、涉案建筑物内的餐厅为业主专有部分，因此，原告主张被告投资建设运营食堂存在经营性收益无事实依据。根据济南市房产测绘研究院出具的中建文化城二期公建地块《房产测绘成果报告书》及《房屋分层分户平面图》显示，原告主张的食堂部分即实测报告中的餐厅，其并不属于物业共有部分，而是可以进行销售的建筑物内业主专有部分，并且该部分区域可以办理产权证书。因此原告的诉讼主张没有事实依据，法院应依法驳回其该项诉讼请求。经审理查明，2012年8月16日，原告中国人寿与被告中建地产签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的中建文化城二期办公楼1单元5-11层的房屋。原告提供的两张结构施工图，一张是车库地下一层框架柱平法施工图（结施07），一张是地下一层梁平法施工图（结施22）。被告提供盖有济南市房屋产权登记中心、济南市住房保障和房产管理局、山东省测绘资质专用章的《房屋分层分户平面图（实测）》及盖有山东省测绘资质专用章的《房产测绘成果报告书》。本院认为，关于原告中国人寿山东分公司是否是适格的主体的问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，可见业主有权利对侵害自己权利的人提起诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。这里的“权利人”包括小区的业主。故业主有权利对侵害自己权利的人提起诉讼，对于被告关于原告诉讼主体不适格的主张，本院不予采信。原告中国人寿山东分公司提供的两张结构施工图，一张是车库地下一层框架柱平法施工图（结施07），另一张是地下一层梁平法施工图（结施22），结构施工图是关于城中构建的布置，使用的材料、形状、大小，及内部构造的工程图样，是承重构件以及其他受力构件施工的依据。故通过原告提供的该两张图纸，无法辨认案涉区域的功能、独立性、区分性等，也无法辨认案涉区域是专有部分还是共有部分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。被告提供的《房屋分层分户平面图（实测）》，可以看出案涉区域具有独立的房间号，具有构造和利用上的独立性，能够明确区分和排他使用，故案涉区域为被告的专有部分，原告中国人寿山东分公司主张收益于法无据。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。可见，原告所主张的规划中的餐厅不属于共有部分。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十四条规定判决如下：驳回原告中国人民人寿保险股份有限公司山东省分公司诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国人民人寿保险股份有限公司山东省分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  修 芳人民陪审员  赵洪玲二〇一七年七月十七日书 记 员  王 云