安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初433号 原告（反诉被告）：安徽安天物业管理有限公司，住所地安徽省六安市舒城县城关镇花桥路盛世名城物业会所，统一社会信用代码91341523764756596R。 法定代表人：许明仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘启山，舒城县城关镇法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）:郭建成,男,汉族,1989年6月4日生,住安徽省舒城县。 原告(反诉被告)安徽安天物业管理有限公司（以下简称安天物业公司）诉被告（反诉原告）郭建成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安天物业公司的委托诉讼代理人刘启山，被告郭建成到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告安天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2017年7月16日至2019年12月15日物业管理服务费共计4171.2元；2、判令被告按每日千分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理之日止，截至2019年12月15日应支付滞纳金9384元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告郭建成是原告所管理的舒城县城关镇安天·幸福里小区的业主，实际住宅建筑面积102.74㎡。2016年8月23日，被告与原告签订安天·幸福里前期物业管理服务协议，逾期缴费的原告按逾期总金额0.5%/日收取滞纳金，被告另签订业主临时管理规约。依据舒城县物价局文件规定，原告按建筑面积1.4元/㎡/月对业主收取物业管理费，被告每月应缴143.82元。被告在享受物业提供服务的同时，自2017年7月16日开始拖欠原告物业管理费至今未付。在被告欠费期间，原告仍对其物业安全、垃圾及维护等进行了一系列的物业管理工作，所欠费用经原告工作人员多次催讨均无效果。综上，原告为维护合法权益，保障小区正常的物业服务，依据相关法律规定提起诉讼，请求判如所请。 郭建成辩称，欠款及时间属实，但物业服务协议不是其和物业公司签订的，是买房售房单位代签的，对于滞纳金等相关条文均不清楚，协议中后面签名及手印是实，但是甲方的公章是后盖的。另外，物业费愿意缴纳，但是认为原告收取滞纳金不合理。 郭建成向本院提出反诉请求：1、判令原告安天物业有限公司赔偿直接经济损失（1）线路恢复铺设人工费4740元；（2）线路恢复材料费3440元；2、判令原告赔偿2018年8月至2020年2月房屋出租费16200元（18个月×900元/月）；3、判令原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月期间安天物业来电催缴，并告知被告一次性交满12个月物业管理费，送1个月优惠，次日被告委托宋丰云代缴，可物业工作人员告知没有优惠了，感觉物业财务人员管理混乱，看人要价。2018年8月24日，其回安天幸福里小区，并提前与物业催缴人员约好缴费时间，但在查看新房时发现屋内所有照明灯线、扦座线、总电箱电线都没有了。发现问题同时，其第一时间通知物业处理，当时物业保安核实现场拍了图片，保安回复等待物业领导处理，但物业至2020年2月份没给处理，导致2018年至2020年2月期间其无法入住无法出租。其没与安天物业签协议书，协议书是售楼处代签，文本第一页签字与最后一页笔迹不符，综上，其没有享受到物业管理条例中所述的安全服务，因物业安保问题造成被告的经济损失，物业应当承担赔偿责任。 针对郭建成的反诉，安天物业公司辩称，涉案房屋从交接到反诉原告告知反诉被告物品被盗时间跨度2年，证据不足，双方并未形成财产保管合同关系，物业公司的保安责任有一定范围，即便涉案房屋有被盗事实，但盗窃分子的盗窃行为属于治安和刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人赔偿；反诉与本诉不是基于同一法律关系，也不是基于同一法律事实，反诉不成立，请求法庭依法驳回。反诉原告可以另行起诉。 案件审理过程中，原告自行对诉讼请求第二项关于逾期付款滞纳金标准的诉讼请求予以变更，内容为：请求法院判令被告郭建成按拖欠物业管理费的总金额4171.2的20%支付逾期违约金。 本院经审理认定事实如下：郭建成是舒城县城关镇安天·幸福里3幢101室业主。2016年8月23日，被告与安天物业公司签订了《前期物业管理服务协议》、2016年8月26日与安天物业公司签订了《舒城县安天·幸福里住宅业主临时管理规约》。《前期物业管理服务协议》第一条对双方的权利和义务进行了约定，其中关于合同期限，该条第十二款约定：自前期物业服务协议终止或解除时起10日内，与继任物业服务企业办理本物业的物业管理服务移交手续。关于物业管理服务内容的范围，协议第二条第四款约定：“积极配合公安机关，与所在街道或居委会相互协作，共同维护公共秩序，加强物业管理服务区域内的安全防范工作，但对乙方（郭建成）人身、财产安全不承担看护和赔偿责任”。对于物业费用的收取时间及物业费用的缴纳标准协议第四条进行了约定，其中第一款约定：“乙方（郭建成）交纳费用方式，现金交纳，每6个月预缴一次，每次预缴6个月费用；首次在办理交房手续时交纳，费用起始期以商品房买卖合同或交房通知书约定的房屋交付日期起诉，后期乙方应在每个周期的第一个月前的15日履行费用交纳义务；第二款约定：“本小区高层住宅物业管理综合服务费标准为1.4元/平方米/月”。关于违约责任，协议第九条违约责任第四款约定：“乙方（郭建成）违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳各项费用的，甲方有权按逾期总金额的0.5%/日向乙方收取滞纳金，逾期超过60日的，甲方有权采取其他有关措施催缴或提请法律诉讼。2016年10月11日，被告在安天·幸福里房屋验收交接单上签字，并于当天向物业管理费支付了2016年9月25日至2017年7月15日期间的物业管理服务费用1275元。2018年8月24日，被告郭建成发现室内的照明灯线等被盗，随后被告向物业公司反映，并进行了拍照，但其没有向公安机关报警。后经原告催要，被告未支付物业管理费至今。以上事实有原告的营业执照、法定代表人身份证复印件、被告的身份证复印件、前期物业管理服务协议、房屋验收交接单、交纳物业管理费交款收据存根、舒城县发展与改革委员会函、照片九张载卷佐证,本院予以确认。 本院认为，安天物业公司已经为安天·幸福里的业主们提供了前期物业管理服务，与郭建成已经形成事实上的物业服务合同关系，且郭建成也一度履行了如期缴纳物业管理费的义务。郭建成对安天物业公司提供的物业服务不满意应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映并通过业主大会决定选聘、解聘安天物业公司。如果认为安天物业公司在提供服务过程中导致业主人身、财产安全受到损害的，可以提供相关证据依法要求安天物业公司承担相应的赔偿责任。郭建成以电表箱被盗、影响出租收益为由拖欠物业管理费用没有事实与法律依据，所举证据不足，其抗辩及反诉理由不成立，本院不予支持。郭建成辩称其没有与安天物业公司签订物业服务协议，是买房时在售楼部代签的，亦无证据证明，抗辩理由亦不成立。原告安天物业公司提供的物业管理服务一直处于持续状态，被告应当按约定的金额、时间缴纳物业管理服务费。根据双方合同约定，“每6个月预缴一次，每次预缴6个月费用”，被告自2017年7月16日起一直拖欠至今，已违反合同约定，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，应予支持。故本院对原告起诉要求被告支付自2017年7月16日起2019年12月15日的物业管理服务费（102.74㎡×1.4元/㎡/月×29个月）共计4171.2元的物业管理服务费，本院予以支持。关于协议中对物业管理费滞纳金内容的约定，实质上系双方是对逾期交付物业管理费违约责任的约定，原告在诉讼过程中自行变更要求按拖欠物业管理服务费4171.2的20%的标准支付逾期违约金的诉请，符合《最高人民法院关于适用若干解释（二）》第二十九条有关当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失的规定，本院予以认可，被告应支付拖欠物业服务费4171.2元的20%即834.24元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院关于适用若干解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告郭建成于本判决生效后三日内支付原告安徽安天物业管理有限公司物业管理费4171.2元； 二、被告郭建成于本判决生效后三日内支付原告安徽安天物业管理有限公司2017年7月16日至2019年12月15日的逾期违约金834.24元； 三、驳回被告郭建成的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取69元，由被告郭建成负担，反诉费用205元由被告郭建成负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  朱更生 二〇二〇年四月二十日 书记员  张 琨 附：本案适用相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承但继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 最高人民法院关于适用若干解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）…（五）按时交纳服务服费。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。