广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终423号上诉人（原审原告）：广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社（以下简称谢家庄第五经济社），住所地广东省广州市白云区。负责人：谢朝虹，该社社长。委托诉讼代理人：李子龙、何妍，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：饶春贤，男，1950年6月20日出生，汉族，户籍住址广东省大埔县。被上诉人（原审被告）：罗绍泰，男，1947年1月15日出生，汉族，户籍住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：郭世祥，男，1964年12月12日出生，汉族，户籍住址广东省广州市白云区。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：张铣，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人谢家庄第五经济社因与被上诉人饶春贤、罗绍泰、郭世祥房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初9876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人谢家庄第五经济社的委托诉讼代理人李子龙，被上诉人饶春贤、罗绍泰、郭世祥的共同委托诉讼代理人张铣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢家庄第五经济社上诉请求：撤销一审判决，改判支持谢家庄第五经济社一审全部诉讼请求，判令饶春贤、罗绍泰、郭世祥承担本案诉讼费。事实和理由：1、饶春贤、罗绍泰、郭世祥提交其与案外人黄业泉签订的《转让合同》、与梁韶梅签订的《字据》中有字迹不明的“同意”批示，并加盖了无五角星的公章。按盖章流程，经层批并由负责人签字后才可加盖公章，且谢家庄第五经济社自2011年起已启用新公章，旧公章应视为自动作废，加盖伪造的公章不该作为采信谢家庄第五经济社对转让事宜知情并同意的依据。另，饶春贤等三人提交的《承包土地合同书》与谢家庄第五经济社提交的该合同书区别在于饶春贤等三人提交的合同右上角多出字迹不明的批示并加盖了无五角星的公章。故有理由怀疑饶春贤、罗绍泰、郭世祥冒名签字并使用假章，谢家庄第五经济社不认可该批示及公章的效力。2、饶春贤等三人提交的《移交清单》、《出让方已租商铺合同移交表》、《出让方超收D05、D09、D10-D11铺租金退回承让方列表》中的“黄业泉”签名与《转让合同》、《声明·立字》、《交接字据》的“黄业泉”签名字迹明显不属同一人，法院不应采信。3、饶春贤、罗绍泰、郭世祥不按照约定的方式交纳租金，也存在滞纳事实，明显违反诚实信用原则，但不能基于谢家庄第五经济社的宽容而认定为默许，且谢家庄第五经济社也曾以《律师函》等多种形式向饶春贤等三人催租，可见谢家庄第五经济社并未对饶春贤等三人的交租方式默许。4、饶春贤等三人存在欠租事实，且即使《转让合同》属实并生效，但实际交租人仍为饶春贤等三人，黄业泉至今从未缴纳租金，故《转让合同》应视为从未对谢家庄第五经济社生效，或者出租与承租主体并未因该合同而变更，实际合同履行相对方仍应为饶春贤等三人。5、饶春贤等三人的欠租事实严重损害了谢家庄第五经济社的集体利益，已满足合同约定的“合同作废，一切建筑物归甲方所有”的条件，故应解除涉案《承包土地合同书》，涉案建筑物理应返还谢家庄第五经济社。6、诉讼费应按起诉状所确定的160多万进行计算，一审判决的诉讼费及二审诉讼费有误。饶春贤、罗绍泰、郭世祥辩称：1、无五角星公章是谢家庄第五经济社持有的合法公章，在一审庭审中该社当庭承认了该公章的真实性。若谢家庄第五经济社真的认为该公章虚假，其在一审中必然会提出鉴定申请，但其未申请过鉴定。2、谢家庄第五经济社并未提交有五角星的公章已备案或无五角星的公章已作废的证据，且只要无五角星的公章没经法定程序作废，就仍是合法有效。谢家庄第五经济社提出因启用了新公章、旧公章自动作废的主张没有事实和法律依据。3、虽饶春贤等三人与黄业泉是2013年8月签订《转让合同》，但因当时转租行为尚未得到谢家庄第五经济社批准，故饶春贤等三人仍实际交租至2014年2月1日（谢家庄第五经济社批准允许转让之日）。自该日起，与涉案土地、合同有关的所有事项就与饶春贤等三人无关，饶春贤等三人从该日起亦没有交过任何租金，饶春贤也是自2015年4月23日从梁韶梅处受让权利义务后才开始交租的。4、谢家庄第五经济社默许饶春贤等三人一次缴纳两至三个月租金的交租方式，从未提出过异议，一审判决认定该事实清楚正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。2019年4月23日，谢家庄第五经济社向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.饶春贤、罗绍泰、郭世祥支付租金1273224.4元及滞纳金381967.32元；2.解除双方于2010年4月16日签订的合同，饶春贤、罗绍泰、郭世祥将涉案土地及地上建筑物返还给谢家庄第五经济社；3.本案诉讼费由饶春贤、罗绍泰、郭世祥承担。一审法院认定事实：2010年4月16日，谢家庄第五经济社（甲方）与饶春贤、罗绍泰、郭世祥（乙方）签订《承包土地合同书》，约定谢家庄第五经济社向饶春贤、罗绍泰、郭世祥出租土地3278平方米，使用期从2010年7月16日至2025年7月15日，每月租金65560元，租金每三年递增10%；地块由饶春贤、罗绍泰、郭世祥自行规划经营使用，如需建筑楼房，有关报建手续及费用由饶春贤、罗绍泰、郭世祥自行负责；饶春贤、罗绍泰、郭世祥应在每月10号前交清当月租金，拖欠两个月不交，收取10%的滞纳金，超过三个月以上合同作废，一切建筑物归谢家庄第五经济社所有，合同期满后地上建筑物归谢家庄第五经济社所有。一审中，饶春贤、罗绍泰、郭世祥提交了《转让合同》《声明、立字》《字据》、收据、工商银行转账凭证等证据。《转让合同》是饶春贤、罗绍泰、郭世祥与案外人黄业泉在2013年8月15日签订，约定饶春贤、罗绍泰、郭世祥将上述3278平方米土地以及饶春贤、罗绍泰、郭世祥在土地上兴建的四幢二层商铺出租给黄业泉，黄业泉承接《承包土地合同书》的权利义务，并约定转让合同日之前的土地承包款由饶春贤、罗绍泰、郭世祥负责，之后土地承包款以及与谢家庄第五经济社签订的《承包土地合同书》中饶春贤、罗绍泰、郭世祥的权利义务由黄业泉承担，该《转让合同》左下角“呈如下单位签章备案”处盖有“广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社”公章，并写有：“同意。2014年1月23日”字样。《声明、立字》是黄业泉于2015年4月22日出具，主要内容是黄业泉自述已经将其承接的上述商铺交接给案外人梁韶梅，商铺出租权归属于梁韶梅。《字据》是梁韶梅于2015年4月23日出具，载明：“四栋二层全部商铺包括全部水电等一切设施设备转让归于本人所有，现本人依据黄业泉2015年4月22日亲笔签名盖章的《声明、立字》，把该原件所有转让给饶春贤所有，从今起饶春贤履行原五社合同”，饶春贤在《字据》左下角签名并备注：“从今起由本人履行原五社合同。本人并于昨天已承付五社地租款20万元”，签名时间是2015年4月25日，在饶春贤签名下方书写有：“同意。2015.4.26”字样，并加盖“广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社”公章。谢家庄第五经济社质证认为，上述证据中加盖的“广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社”公章是谢家庄第五经济社的旧章，谢家庄第五经济社自2011年已经启用新章，新旧章明显区别是中间有无五角星，在谢家庄第五经济社启用新章之后使用旧章的行为亦属于造假，故对《转让合同》《声明、立字》《字据》的真实性、合法性、关联性均不予确认，亦不确认转租的事实。饶春贤、罗绍泰、郭世祥提交收据、工商银行转账凭证拟证实自2015年4月底开始饶春贤已通过银行转账向谢家庄第五经济社指定的账户（户名谢振威）及谢家庄第五经济社账户交纳租金3748065.2元，另外饶春贤在2014年2月1日前在谢家庄第五经济社处尚有结余租金196680元，即饶春贤自2015年4月底开始实际共向谢家庄第五经济社交纳了租金3944745.2元。按照合同约定自2013年7月16日开始租金为72116元/月，自2016年7月16日起至2019年7月15日止租金为79327.6元/月。饶春贤通过工商银行转账情况如下：2015年4月24日及12月31日各转账200000元，2015年6月5日、2015年10月9日、2016年4月6日、2016年6月6日、2016年9月5日、2016年11月4日、2017年1月4日、2017年4月5日、2017年7月7日、2017年9月4日、2017年11月3日、2018年1月4日、2018年3月4日、2018年5月4日、2018年6月5日各转账150000元，2018年7月9日转账176947元，2018年9月5日转账158655.4元，2018年10月8日转账79327.6元，上述款项均转账至谢振威名下账户，并备注“地租款”或“交五社地租”；2018年11月6日、2019年1月7日、2019年3月4日、2019年4月4日各转账79327.6元，2019年5月6日转账158655.2元，2019年6月5日转账79327.6元，2019年7月2日转账127842元，上述款项均转账至谢家庄第五经济社名下账户，有备注“地租款”。谢家庄第五经济社确认上述证据的真实性、合法性、关联性，确认饶春贤交纳租金的事实。一审另查明，涉案土地已于2017年被批准为建设用地。一审法院认为，因涉案地块在起诉前已被批准为建设用地，故谢家庄第五经济社与饶春贤、罗绍泰、郭世祥在2010年4月16日签订的《承包土地合同书》合法有效，该《承包土地合同书》虽然名为“承包”，但约定内容是将土地出租给饶春贤、罗绍泰、郭世祥用于非农业生产，故实际应为土地租赁合同。根据饶春贤提交的证据显示，上述《承包土地合同书》中的乙方即承租方经过了多次变更，自2014年2月1日开始承租人由饶春贤、罗绍泰、郭世祥变更为案外人黄业泉，自2015年4月23日开始承租人又变更为饶春贤，虽然谢家庄第五经济社否认其同意变更合同承租方，但却无法举证证实《转让合同》《字据》上的“广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社”公章非其加盖或虚假，故对于谢家庄第五经济社的相关抗辩意见不予采信，并确认谢家庄第五经济社知晓并同意《承包土地合同书》中的乙方由饶春贤、罗绍泰、郭世祥变更为黄业泉又变更为饶春贤，现谢家庄第五经济社要求给付租金和滞纳金应根据不同时间段向相对应的实际承租人主张。经查，2014年2月1日至2015年4月22日期间，饶春贤、罗绍泰、郭世祥均非涉案土地租赁合同相对方，故谢家庄第五经济社要求饶春贤、罗绍泰、郭世祥给付该时间段租金和滞纳金，缺乏事实和法律依据，不予支持，谢家庄第五经济社应另行向实际承租人主张权利。自2015年4月23日起至一审庭审之月（2019年7月）底止，饶春贤为涉案土地的承租方，其应支付的租金数额为3944745.2元，饶春贤实际已给付谢家庄第五经济社3944745.2元，不存在拖欠租金的情况，故对于谢家庄第五经济社要求饶春贤、罗绍泰、郭世祥给付租金的诉请，不予支持。关于谢家庄第五经济社主张的滞纳金，虽然《承包土地合同书》中约定承租人应在每月10号前交清当月租金，拖欠两个月不交收取10%的滞纳金，但在实际履约过程中，饶春贤大部分时间都是一次交纳两个月的租金，谢家庄第五经济社对于饶春贤实际交租方式并未提出过异议，应视为对饶春贤交租方式的默许，且饶春贤也足额交付了租金，故谢家庄第五经济社要求饶春贤、罗绍泰、郭世祥给付滞纳金，理据不足，不予支持。关于谢家庄第五经济社诉请解除合同及饶春贤、罗绍泰、郭世祥将地上建筑物返还谢家庄第五经济社，谢家庄第五经济社在签订《承包土地合同书》时是同意承租方对地块自行规划使用包括建筑楼房，且同意报建手续由承租方自行办理，现合同未到期，谢家庄第五经济社以饶春贤、罗绍泰、郭世祥在出租地块上修建商铺为由主张饶春贤、罗绍泰、郭世祥违约，明显违背了合同的约定，谢家庄第五经济社据此主张解除合同，缺乏事实和法律依据。另外，虽然饶春贤存在两三个月交纳一次租金的情形，但是由于饶春贤前期已经超额给付了租金，故其后期虽然迟延支付但确无法认定构成违约，谢家庄第五经济社亦未举证证实本案存在合同可解除的情形，故对于谢家庄第五经济社诉请要求解除合同、饶春贤、罗绍泰、郭世祥返还地上建筑物的诉请，均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年10月22日作出判决如下：驳回原告广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社的全部诉讼请求。案件受理费51165.3元，由原告广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社负担。二审中，上诉人谢家庄第五经济社向本院提交了《承包商铺协议书》、《违约通知书》、《律师函》、《报告》、《声明》、《白云区农村费用支出报销凭证》，拟分别证明其已于2011年启用新公章，涉案《承包土地合同书》、《转让合同》、《字据》中的“同意”批示及所盖印章并非其签字盖章。被上诉人饶春贤、罗绍泰、郭世祥质证认为上述证据均不属新证据，且不能否定旧公章的效力，也没有收到过催缴租金的函件，《声明》属于上诉人谢家庄第五经济社的单方陈述。二审中，上诉人谢家庄第五经济社向本院提交了《印章鉴定申请书》，请求本院委托有资质的鉴定机构对涉案《承包土地合同书》右上角、《转让合同》左下角、《字据》左下角所盖的“广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社”的印章与《承包土地合同书》左下角所盖的“广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社”是否由同一枚印章所盖。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人谢家庄第五经济社与被上诉人饶春贤、罗绍泰、郭世祥于2010年4月16日签订的涉案《承包土地合同书》合法有效且实际应为土地租赁合同正确，本院予以确认。根据被上诉人饶春贤提交的证据显示，上述涉案《承包土地合同书》的承租方自2014年2月1日开始由被上诉人饶春贤、罗绍泰、郭世祥变更为案外人黄业泉，自2015年4月23日开始承租人又变更为被上诉人饶春贤，即2014年2月1日至2015年4月22日期间，被上诉人饶春贤、罗绍泰、郭世祥均非涉案土地租赁合同相对方，一审判决认定上诉人谢家庄第五经济社要求被上诉人饶春贤、罗绍泰、郭世祥给付该时间段租金和滞纳金缺乏事实和法律依据而不予支持并无不当。上诉人谢家庄第五经济社应另行向实际承租人主张权利。关于上诉人谢家庄第五经济社否认其同意变更合同承租方，经审查，被上诉人饶春贤在2015年4月之后依约足额交租，上诉人谢家庄第五经济社亦予收取并无异议，无确实、充分的证据证明上诉人谢家庄第五经济社至提起本案诉讼之前长达四年时间里曾向被上诉人饶春贤、罗绍泰、郭世祥主张过2014年2月1日至2015年4月22日期间的租金，亦无证据证明其曾向被上诉人饶春贤主张过被上诉人饶春贤在2015年4月之后缴交的租金是补交上述期间的租金，也无证据证明其曾以被上诉人饶春贤、罗绍泰、郭世祥欠租为由主张解除合同。上诉人谢家庄第五经济社虽主张其曾多次电话联系甚至曾当场与被上诉人饶春贤沟通交纳2014年2月1日至2015年4月22日期间的租金事宜，但其承认对此并无相关证据证明；其在二审中虽提交了《违约通知书》、《律师函》拟证明曾向被上诉人饶春贤、罗绍泰、郭世祥催缴租金，但其承认并无妥投证明，在二审庭询中虽陈述是当场交给三被上诉人，但亦承认并无三被上诉人的书面签收证明。至于上诉人谢家庄第五经济社提出的《转让合同》、《声明、立字》、《字据》中的公章的真实性问题，其在一审庭审中承认上述文件中的公章是其旧公章，新旧公章均保管在村里，但其在二审庭询中却又陈述旧公章在新公章启用后已销毁（其亦承认没有证据证明其该陈述），亦承认其启用新公章并无对外公示。上诉人谢家庄第五经济社关于其公章的真实性的陈述前后不一，相互矛盾。综上，上诉人谢家庄第五经济社关于其并无同意变更合同承租方的主张以及对其公章的陈述均有违常理且自相矛盾，故本院对其该主张及其在二审中关于印章鉴定的申请均不予采纳。根据本案查明的事实，自2015年4月23日起至今，被上诉人饶春贤为涉案土地的承租方，其不存在拖欠应支付租金的情况。虽然涉案《承包土地合同书》中约定承租人应在每月10号前交清当月租金，拖欠两个月不交则收取10%的滞纳金，但在实际履约过程中，被上诉人饶春贤大部分时间均是一次交纳两个月的租金，上诉人谢家庄第五经济社在长达四年的时间里对于被上诉人饶春贤实际交租方式并未提出过异议，应视为对被上诉人饶春贤交租方式的默许，何况被上诉人饶春贤亦已足额交付了租金，甚至在前期已超额给付了租金，故一审判决认定上诉人谢家庄第五经济社要求被上诉人饶春贤、罗绍泰、郭世祥给付滞纳金的理据不足而不予支持正确。上诉人谢家庄第五经济社在签订涉案《承包土地合同书》时同意承租方对地块自行规划使用包括建筑楼房，且同意报建手续由承租方自行办理，现合同未到期，上诉人谢家庄第五经济社以被上诉人饶春贤、罗绍泰、郭世祥在出租地块上修建商铺为由主张三被上诉人违约，明显违背了合同的约定，故一审判决认定上诉人谢家庄第五经济社据此主张解除合同并返还地上建筑物的诉请缺乏事实和法律依据而均不予支持正确。综上，上诉人谢家庄第五经济社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费、二审案件受理费各19696.73元，均由上诉人广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年四月八日书记员  彭文悦书记员  区敏儿