青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青02民终89号 上诉人（原审被告）：威远县东顺物资有限公司。 法定代表人：周某。 委托诉讼代理人：陈某，重庆贝泽禹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李某1。 委托诉讼代理人：潘某、马某，青海爱明律师事务所律师。 上诉人威远县东顺物资有限公司因与被上诉人李某1租赁合同纠纷一案，不服青海省海东市民和回族土族自治县人民法院（2018）青0222民初2218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人威远县东顺物资有限公司的委托诉讼代理人陈某，被上诉人李某1及其委托诉讼代理人潘某、马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威远县东顺物资有限公司上诉请求：1、撤销民和县人民法院（2018）青0222民初2218号民事判决书第二项，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人与被上诉人租赁合同纠纷一案，上诉人并未委托或委派周勇与被上诉人签署所谓的拆除房屋协议。双方的租赁合同每一年的租金为十万元左右，该合同都是由上诉人的法定代表人周某亲自签署并加盖上诉人的公章，更何况拆除房屋这么大的事项。被上诉人并未举示任何证据证明周勇签订该拆除协议是受上诉人委托或者委派，被上诉人为何不要求上诉人进行确认。既然是笔误，为何8年多的时间一直都在误会当中。被上诉人为何不要求上诉人对此进行确认。并且被上诉人作为出租人、甲方，处于强势一方，随时可以要求上诉人进行确认的。因此，被上诉人与周勇签订的这份拆除协议并非上诉人的真实意思表示，至于被上诉人与签字人周勇是否有利益关联，上诉人不得而知。一审判决认定周勇代表上诉人签订拆除协议无证据予以证明；2、房屋拆除协议是否履行拆除或者是否由上诉人实施拆除。拆除前是什么状态，拆除后又是什么状态。什么时间进行的拆除。仅凭拆除协议就能证明协议中的房屋和设施就已经拆除了吗？至于周德荣与被上诉人的通话录音，周德荣虽然是上诉人的监事，该公司成立于2014年9月24日，而该公司地址就是案涉厂房所在地。上诉人并未委托周德荣处理相关事宜，其任何言论均不代表上诉人的意思表示。被上诉人一直没有举示证据予以证明拆除协议中的房屋是否系上诉人拆除，也未举示证据证明周德荣的相关言论是上诉人的真实意思表示。一审判决认定上述事实均属无凭无据，凭空想象。严重违背了民诉法的证据适用原则和具体规定，滥用盖然性原则。3、一审判决所依据的评估结论没有真实可靠的事实依据，属无效证据。在庭审中，被上诉人举示了其向民和县工业和商务局索要补偿款项的请求，证明了早在2017年之前案涉厂房就已经被当地政府拆除了。而本案评估机构所拍摄的现场照片却是2019年6月份的。评估机构所见到的现场到底是被上诉人所称的是上诉人拆除后的状态，还是后来被当地政府拆除后的状态。根据评估机构拍摄的现场照片所显示的信息来看，评估机构所见到的现场是被当地政府拆除后的状态。这又如何证明是上诉人拆除的。且评估依据的标准无法律依据。二、一审法院将房屋租赁合同纠纷与房屋拆除协议纠纷这两个不同法律关系的案件在同一案件中审理程序不合法本案包含了房屋租赁合同纠纷与房屋拆除协议纠纷这两个不同法律关系的案件，而一审法院在同一案件中将此两个法律关系不同的案件一同审理并作出判决不合法。三、一审法院适用法律错误，造成了错误的判决。由于一审法院认定事实错误，审理程序不合法，从而导致了适用法律错误，形成了错误的判决。综上所述，请二审法院支持上诉人的上诉请求，撤销一审法院（2018）青0222民初2218号民事判决书第二判决项，发回重审或依法改判，依法维护上诉人的合法权益。第二页第3项：这证明了被上诉人土地被拆除时已经经过了评估，并且被上诉人明确知道赔偿标准，并且已经获得或即将获得赔偿款。 李某1代理人辩称，1、2010年3月18日上诉人与被上诉人签订的租赁协议约定的期限是10年，上诉人对实际租赁到2018年3月21日的事实予以认可，可证明2011年3月18日至2018年3月21日该厂房一直由上诉人使用，在涉案厂房承租期间被上诉人作为出租人不可能将上诉人正在使用的厂房予以拆除，相反作为承租人的上诉人为生产需要与被上诉人协商厂房拆除事宜并且签订拆除协议完全符合常理；2、上诉人的经营场所在四川威远，其经营范围包括五金交电、化工产品和公路建设等，上诉人租赁被上诉人的厂房仅仅是用于洗煤，在洗煤业务占其经营业务比重很小，而经营场所又距民和遥远的情况下，上诉人安排周勇、邱平原先后担任其在民和的实际负责人完全符合客观事实，上诉人对于后期实际负责人邱平原出具的欠条予以认可，对前期负责人周勇签的厂房拆除协议予以否认，其目的不言而明；3、周德荣作为上诉人的监事，作为上诉人法人周某的父亲，作为实际负责人周勇的叔叔，在双方签订租赁合同当日就通过自己的银行账户将第一年租金10万元支付给被上诉人，在租赁合同解除后，周德荣又以电话联系和协商的方式多次与被上诉人进行沟通，可证明周德荣确实是上诉人的高级管理人员和实际控制人，结合周德荣在录音中对周勇和邱平原的评价，也足以认定周勇就是该厂的实际负责人，其代表签订的厂房拆除协议应视为上诉人的行为；4、周德荣和被上诉人协商过程中，周德荣对周勇代表上诉人签订的拆除协议予以认可，对上诉人拆除厂房的事实也认可，双方协商的焦点就是围绕拆除的厂房应该以什么标准进行赔偿展开的，并没有对拆除协议的签名和真实性发生争议，上诉人在一审中对该录音的真实性没有任何异议，由此可见上诉人的监事周德荣和被上诉人的谈话内容是真实可信的，也可证明周勇是上诉人实际负责人的身份以及涉案厂房被实际拆除的相关事实；5、鉴定意见是被上诉人申请一审法院委托鉴定机构作出的，在鉴定中被上诉人向鉴定机构提供了厂房拆除协议、情况说明，上述文件对于被拆除厂房的数据描述完全吻合，鉴定机构结合现场勘查作出的结论完全符合客观事实，上诉人在一审中没有重新申请鉴定，应视为对其诉讼权利的放弃和对鉴定结论的认可；6、对于上诉人关于本案是两个不同法律关系，不应同案审理的观点，被上诉人不认同，理由：上诉人与被上诉人签订租赁合同在前，在租赁合同中约定了房屋损坏如何赔偿的相关条款，在租赁过程中对房屋拆屋后如何赔偿又进行了约定，也就是签订了涉案的厂房拆除协议，所以被上诉人认为厂房拆除协议是租赁协议的补充，是双方在租赁关系延续过程中对于合同到期后租赁物如何返还进行的约定，并不属于两个不同的法律关系。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。 李某1向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告拖欠的租金220000元；2、依法判令被告将承租原告的厂房恢复原状或折价赔偿原告恢复厂房的费用677440元变更为被告赔偿原告恢复厂房的费用849200元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年3月18日，原告李某1以青海民和第四福利铁合金厂名义与被告威远县东顺物资有限公司签订了《厂房租赁协议》，约定由被告承租青海民和第四福利铁合金厂位于民和县川口镇米拉湾嘴子的厂房（占地17亩）用于洗煤，双方约定的租赁时间为2010年3月22日至2020年3月22日共计十年，每年的租金为100000元。2010年7月10日，被告洗煤厂的代表周勇与原告签订了《拆除房屋协议》，约定被告先拆除原告的厂房719.6平方米、围墙49米用于生产需要，在承租期满后由被告恢复原状或按价向原告赔偿。2018年3月21日，经原告与被告结算后，被告的现任负责人邱平原向原告出具了尚欠租金240000元的《欠条》一张，2018年3月29日现任负责人邱平原向原告转账支付租金20000元，剩余220000元至今未支付。2018年4月底，因环保及政策原因，政府部门将被告经营的洗煤厂关停，导致合同解除。原告向被告索要拖欠的厂房租金及被告已拆除厂房的赔偿款项时，双方发生纠纷，原告遂诉至来院。审理中，原告申请本院对涉案的拆除厂房及围墙进行价值评估，本院委托司法鉴定机构青海思创房地产评估有限公司作出了青思创司鉴（2019）鉴字第23号《司法鉴定意见》，鉴定意见为恢复厂房及围墙的费用849200元。另查明，民和第四福利铁合金厂被依法注销后，其法定代表人张大兴将该厂的所有权转让给原告李某1。一审法院认为，原告李某1与被告威远县东顺物资有限公司签订的《厂房租赁协议》、《拆除房屋协议》系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然合同因环保及政策原因而解除，但双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告承认拖欠原告租金220000元的诉讼请求，但被告至今未按约定支付；被告对拆除房屋协议约定恢复原状或按价向原告赔偿的内容明确表示不履行，实属违约，应承担支付拖欠原告租金和赔偿恢复厂房及围墙损失849200元（评估价）的民事责任。关于拆除房屋协议的承担主体被告是否适格的问题。因该协议是基于租赁协议签订的，虽该协议中的笔写内容是原告所写，但从协议内容来看，原告作为涉案厂房的所有人和出租人，在租赁期满后不可能约定将被告拆除的房屋自行恢复原状，更不可能按价赔偿给被告，其笔写内容不符合本案实际和交易习惯，属笔误，应确认为由被告恢复原状或按价赔偿给原告；该协议中虽没有被告盖章确认，但协议中签字的周勇系被告公司的负责人，并且明确其为被告（乙方）的代表，说明涉案的周勇代表被告签订了该协议，是被告的行为。合同签订后对被告有约束力，原告有权要求合同相对方被告履行合同义务，其主体适格。被告关于拆除房屋协议约定恢复原状或按价向原告赔偿的损失由周勇承担，与被告没有关系，主体不适格的辩解理由，没有事实和法律依据。至于原告按拆除房屋协议约定要求被告赔偿损失是否超过诉讼时效的问题。2018年4月，因环保及政策原因将被告经营的洗煤厂关停，导致原、被告合同解除，为此，原、被告才为租赁费和赔偿问题发生纠纷，诉讼时效应从2018年4月计算，原告于2018年10月28日起诉来院，未超过法律规定的诉讼时效。综上所述，原告主张要求被告支付拖欠的租金和赔偿恢复厂房及围墙的损失849200元的理由正当，本院予以支持。被告的辩解理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告威远县东顺物资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李某1支付拖欠的租金220000元；二、被告威远县东顺物资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李某1赔偿恢复厂房及围墙的损失849200元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12574元，保全费1420元，均由被告威远县东顺物资有限公司负担。 本院二审期间，李某1申请证人李某2、孟某出庭作证。证明：1、周勇是上诉人在涉案厂房洗煤、发煤的实际负责人；2、周德荣是实际控制人及公司高管；3、厂房是周勇安排人员拆除的。 威远县东顺物资有限公司质证认为：李某2作为旁听人员在民和参加两次庭审，我认为他不能作为本案证人。孟某没有证据证明她在厂里上班，与本案无关联性，且是被上诉人的亲戚，其证言也不应采信。 对李某2、孟某的证人证言的证明效力本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于2010年7月10日，甲方代表李某1，乙方代表周勇签订的《拆除房屋协议》中乙方代表周勇是否代表威远县东顺物资有限公司的问题，经一、二审庭查证，对于租赁协议签订至2018年3月双方解除租赁期间的租金给付和从被上诉人出示的《拆除房屋协议》及为生产需要拆除部分厂房和围墙的事实，及第一年的租金由周德荣直接支付外，其他租期的租金大部分由周勇进行支付的实际，对此上诉人均未否认，上诉人的委托诉讼代理人抗辩周勇只是一个打工人员，而非负责人，未出具书面委托书，但其主张未向法庭提供证据证明，故应认定周勇代表威远县东顺物资公司签订的《拆除房屋协议》，上诉人认为没有委托周勇代理签订《拆除房屋协议》的上诉请求和理由不能成立。对于所拆除厂房719.6平方米、围墙49米折价赔偿及赔偿金额的问题，从双方的《厂房租赁协议》、《拆除房屋协议》中的约定，在租赁期间为了生产需要损坏或拆除的厂房及其附属设施的，租赁期满后恢复原状的协议约定，应当进行恢复，但鉴于租赁企业因政策原因洗煤厂已关停，恢复原状已无可能，故应当进行折价赔偿。一审中经依法委托对已拆除的厂房及围墙进行了鉴定，鉴定意见为恢复厂房及围墙的费用849200元，但参照租赁物在《民和县湟水河沿岸旧厂房拆除协议书》补偿价格，一审按评估价赔偿恢复厂房及围墙的损失比例过高，应予纠正，故参照《民和县湟水河沿岸旧厂房拆除协议书》补偿价格和评估鉴定的意见，按评估鉴定意见的70%赔偿，即恢复厂房及围墙的损失为594440元赔偿比较符合实际。综上，一审判决认定事实清楚，但对于恢复厂房及围墙赔偿比例过高，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持青海省民和回族土族自治县人民法院（2018）青0222民初2218号民事判决第一项； 二、变更青海省民和回族土族自治县人民法院（2018）青0222民初2218号民事判决第二项为：上诉人威远县东顺物资有限公司在本判决生效后十日内向被上诉人李某1赔偿恢复厂房及围墙的损失594440元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12574元，由上诉人威远县东顺物资有限公司负担10000元，被上诉人李某1负担2574元；二审案件受理费12574元，由上诉人威远县东顺物资有限公司负担10000元，被上诉人李某1负担2574元；保全费1420元由上诉人威远县东顺物资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李延萍 审 判 员 王明华 审 判 员 林 海 二〇二〇年四月十五日 法官助理 冶海玲 书 记 员 马俊林