江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终342号上诉人（原审原告）：邓爱华，女，1962年6月21日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：林宏章，男，1991年3月27日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：盛杰（受邓爱华、林宏章的共同授权委托），浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚文化（受邓爱华、林宏章的共同授权委托），浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡六龙城商业管理有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区洛社镇人民南路40号。法定代表人：舒策张，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷鹏飞，江苏伟嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟馨，江苏伟嘉律师事务所实习人员。上诉人邓爱华、林宏章因与被上诉人无锡六龙城商业管理有限公司（以下简称六龙城公司）委托租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓爱华、林宏章向本院提起上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实及理由：一、六龙城公司利用格式合同《商铺委托经营管理协议书》第一条第3.2款中“商铺租赁决策权归乙方”等约定，非法排除业主的知情权和监督权，导致其对名下商铺租赁情况一无所知。二、六龙城公司擅自突破委托经营管理协议中关于收取租金的7%作为服务费的限制，故意以物业管理费和商业管理费名义拆分租金，提高物业管理费和商业管理费收费比例以降低租金收入。一审中六龙城公司被迫交出了《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，以2017年1月1日至2019年12月31日时间段计算，租金总计为610704元；而商业管理费+物业管理费=407124元+212472元=619596元，直观说明六龙城公司恶意榨取租金收益。六龙城公司一度声称其名下商铺没有出租，但根据其提交的照片显示案涉商铺被围挡起来并写有“商铺升级即将开业”等八个字，说明其名下商铺实际已经出租，六龙城公司拒付租金违反合同约定。三、六龙城公司故意要求其重复提供相关资料，还要求其将《领款委托书》的受托人处空白，由六龙城公司填写。其拒绝提供该委托书，六龙城公司就拒绝接收银行卡账户和身份证件。直至诉讼中，六龙城公司才勉强同意其提供卡号和身份信息即可，但其后却又以商铺空置为由拒付租金。四、六龙城公司怠于履行受托义务导致商铺出租及使用率较低，致使收益远低于六龙城公司签订合同时作出的承诺，损害其对物业享有的收益权，六龙城公司严重违背诚实信用原则，使其无法继续信任，也使合同目的无法得到实现。其已依法发出解除合同通知，六龙城公司未依法行使异议及抗辩程序，应认定合同已解除。五、其名下商铺属于独立产权商铺，因此，本案中不应将其名下商铺认定为虚拟或共有产权式商铺，更不应以此为由进行整体利益判断，而应充分保障其作为所有权人的权益。六龙城公司二审答辩：1.本案纠纷源于双方就商城经营模式产生分歧，涉案项目是整体委托项目，所有的业主全部签订内容相同的合同，这是为了维护业主的利益，方便资产管理。其从未阻挠业主行使知情权，在审理过程中其也主动提供了相关的材料。在委托经营管理合同中没有义务需要向邓爱华、林宏章随时汇报租赁商铺的情况。而且商场的租户人数众多，操作上也有不便。2.业主曾承诺放弃前三年的租金收益，合同也明确商业费、物业服务费将向承租人收取，与业主无关，不存在拆分租金和管理费的情况。3.要求业主提供材料是正常的商业行为，如果有出租的话，以便于正常发放租金。4.业主要求单方解除合同没有合同依据。商城中仅有个别业主要求解除合同，该行为影响正常经营。邓爱华、林宏章虽然发出要求解除委托关系的函件，但法律并没有要求其在收到解除通知的具体期限内回复或者提出诉讼。5.商铺空置将影响商城的整体视觉环境，将商铺围起来有利于营造良好的营业环境。商铺的实际情况业主可以随时查看，邓爱华、林宏章的商铺并没有出租。即便邓爱华、林宏章名下商铺曾经租出去，但这个事情发生在免租期内，且因承租人的原因退租，其与承租人之间的纠纷与业主间的纠纷没有关联。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。邓爱华、林宏章向一审法院提出诉讼请求：1.确认邓爱华、林宏章和六龙城公司于2014年7月21日签订的委托租赁合同已解除；2.六龙城公司返还位于无锡六龙城商业中心3-3196的房屋（以下简称3196号商铺）；3.六龙城公司支付租金4万元（2017年8月1日至2018年7月31日）及逾期付款违约金（以4万元为基数，以每日万分之三为标准计算）。事实和理由：根据2014年7月21日所签委托租赁合同，邓爱华、林宏章将3196号商铺委托六龙城公司进行经营管理。邓爱华、林宏章放弃前三年的租金收益，自第四年起六龙城公司应将租金收益交付给邓爱华、林宏章。因六龙城公司未履行支付租金的义务，邓爱华、林宏章于2018年12月7日已向六龙城公司发函明确解除上述合同。六龙城公司一审辩称：1.3196号商铺在第四年起一直处于空置状态，未收取租金，所以无租金返还。2.六龙城公司单方解除合同因无法律和事实依据，所以合同尚未解除。一审认定事实如下：2014年7月21日，邓爱华、林宏章与六龙城公司签订《商铺委托经营管理协议书》一份。双方约定主要内容：邓爱华、林宏章是委托人，六龙城公司是受托人；为统一商业业态规划、确保招商质量和运营质量、促进商业中心早日开业和快速做旺，并且为六龙城商业中心的持久稳定繁荣，由管理人提供商业服务，双方就邓爱华、林宏章购买的商铺全权委托六龙城公司进行出租和经营管理事宜签订本协议；商铺铺位号3196，建筑面积30.85平方米；委托期间十年，自2014年7月31日起算；委托经营期间，考虑到市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商、培育市场，并考虑邓爱华、林宏章的长远利益，邓爱华、林宏章自愿放弃商铺前三年的租金收益权等权利；第四至十年，六龙城公司根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归六龙城公司，租金归邓爱华、林宏章所有，相关租赁税费由邓爱华、林宏章承担，邓爱华、林宏章向六龙城公司支付租金收益的7%作为租赁服务费，由六龙城公司在代收租金中直接扣除；商业广场的所有公共物业交六龙城公司经营管理，收益归六龙城公司；委托经营期间，除非经双方协商一致，任何一方不得单方面解除本合同；六龙城公司提前终止协议的，应当提前90日书面通知邓爱华、林宏章，并征得邓爱华、林宏章同意，邓爱华、林宏章同意终止后，六龙城公司按剩余未履行期间的预计总租金的50%（如果预计租金难以计算的，可按购买商铺总价款的8%作为年租金计算）；若六龙城公司延迟付款，应支付每日万分之三的违约金。2015年8月12日，3196号商铺登记在邓爱华、林宏章名下。2018年11月28日，浙江震瓯律师事务所制作律师函，向六龙城公司主张：1、因六龙城公司未依约履行支付租金的义务，严重损害邓爱华、林宏章的利益，构成根本违约，所以解除上述合同，合同自六龙城公司收到函件后即解除。2、六龙城公司自收函之日起七日内将3196号商铺经营管理权移交给邓爱华、林宏章并支付拖欠租金。2018年12月7日，浙江震瓯律师事务所将该函件交由EMS邮寄给六龙城公司。次日，六龙城公司签收该函件。2018年12月25日，六龙城公司向邓爱华、林宏章回函称：1、邓爱华、林宏章单方解除合同，不发生解除合同的效力；2、因形势不佳，2016年4月至今3196号商铺一直处于空置状态，六龙城公司正在积极筹划新的招商计划；3、因房屋所有权人为两人，所以六龙城公司已发函要求业主明确租金的收取帐户信息，以便以后用于支付租金，但邓爱华、林宏章未提供任何信息。次日，该邮件被签收。一审中，法院召集双方当事人共同前往3196号商铺实地查看，该商铺无人经营，处于空置状态。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，邓爱华、林宏章将其所有的商铺交付给六龙城公司统一经营和管理，邓爱华、林宏章的商铺位于三楼，因市场不景气在2017年8月1日后并未成功出租，未收取租金，所以六龙城公司按约无须向邓爱华、林宏章交付租金。邓爱华、林宏章以六龙城公司未支付租金为由主张解除合同，并请求法院予以确认合同已解除，该诉讼请求因无事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，作出判决：驳回邓爱华、林宏章的诉讼请求。一审案件受理费800元，由邓爱华、林宏章负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。本案的争议焦点为，邓爱华、林宏章能否解除委托经营管理协议。本院认为：首先，邓爱华、林宏章认为六龙城公司的行为违背诚信，其作为委托人享有任意解除权。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”委托合同的签订以双方信任为基础，如果一方不守信用，失信于另一方，继续履行合同已无必要，法律赋予了委托合同的双方当事人主张合同解除的权利。但该条文并不属于强制性规定，当事人可以通过约定排除之。本案中，双方签订委托《商铺委托经营管理协议书》中约定了“委托经营期间，除非经双方协商一致，任何一方不得单方面解除本合同”，因此双方在合同中已经明确排除了任意解除权的行使。故邓爱华、林宏章主张双方丧失信任关系而要求解除合同，无事实及法律的依据，本院不予支持。其次，邓爱华、林宏章认为六龙城公司还存在违约行为，但邓爱华、林宏章的该主张不能成立，理由：第一，邓爱华、林宏章并未举证证明六龙城公司存在阻挠业主行使知情权及监督权、恶意将租金拆分为物业管理费及商业管理费、故意为难邓爱华和林宏章提供材料、隐瞒商铺已经出租拒付租金等行为；第二，根据合同约定，物业管理费及商业服务费由六龙城公司向承租人收取，具体金额由六龙城公司与承租人协商确定，物业管理费及商业服务费的金额与租金金额之间并无直接关系，无法说明六龙城公司恶意拆分租金；第三，即便六龙城公司在向业主征集信息时确实存在管理瑕疵，但不意味着双方的信任关系破裂，从而影响双方的委托关系继续进行；第四，一审法院召集双方对3196号商铺进行了走访勘查，案涉商铺并未出租。如商铺已经出租，承租人长时间装修而不尽快开业违背常理，且商铺是否营业六龙城公司客观上无法隐瞒；商铺出租六龙城公司同样可以获利，六龙城公司主观上也无需隐瞒。相反六龙城公司关于围挡未出租商铺有利于提升营商环境的解释更加符合现实情况。因此，邓爱华、林宏章以六龙城公司违约为由要求解除合同无事实依据，本院不予支持。最后，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，一审法院并未将3196号商铺认定为产权式商铺。且本案系合同纠纷，审理依据的是合同内容。一审法院并未以整体利益为由否定所有权人对商铺享有相应权益。故邓爱华、林宏章的该上诉理由无法成立，本院不予采纳。综上，邓爱华、林宏章的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人邓爱华、林宏章负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年四月八日法官助理 周喆菁书 记 员 程夫栎