安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1212号上诉人（原审被告）：金桂芝，女，1955年2月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区,被上诉人（原审原告）:安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区D区4号楼101、201室，统一社会信用代码91340200738919160M。法定代表人：郑福华，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡枭，安徽瀛国伦律师事务所律师。上诉人金桂芝因与被上诉人安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初6236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，因符合可以不开庭审理的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金桂芝上诉请求：撤销一审判决，改判驳回伟星物业公司的一审诉请。事实和理由：金桂芝一审中并未收到开庭传票或其他诉讼材料。2014年前，金桂芝一直按期缴纳物业费，后因所住楼栋商铺开始经营餐饮，释放大量油烟和有害气体，侵害了小区业主的合法权益。业主多次向伟星物业公司反映和协商，上述问题至今未得到解决。伟星物业公司的上述行为违反了《前期物业管理服务协议》和《业主手册》，故业主只好暂停缴纳物业费以督促伟星物业公司尽快解决上述问题。待问题解决后，金桂芝再按时缴纳物业管理费。伟星物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回金桂芝的上诉请求，维持一审判决。伟星物业公司向一审法院起诉请求：1.金桂芝支付伟星物业公司2014年1月1日至2018年12月31日的物业费3750元；2.金桂芝向伟星物业公司支付违约次年起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按照年利率10%计算，截止至起诉之日为828.75元）；3.金桂芝承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于安徽省芜湖市镜湖区香格里拉花园小区（以下简称香格里拉花园）系案外人安徽伟星置业有限公司开发建设。伟星物业公司经案外人安徽伟星置业有限公司安排至香格里拉花园从事前期物业管理服务。金桂芝系位于安徽省芜湖市镜湖区香格里拉花园15幢1单元401室房屋(建筑面积83.33㎡）登记产权人。2014年1月30日，伟星物业公司（乙方）与香格里拉花园业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》。物业服务合同对双方的权利和义务进行了约定。2014年《物业服务合同》约定物业费收取标准为：多层按建筑面积0.72元/㎡/月（跃层按法定产权面积的一半收取物业服务费用）计收，小高层一层按建筑面积0.79元/㎡/月、二层按0.92元/㎡/月、三层按1.12元/㎡/月、四层以上按1.44元/㎡/月计收（不包含电梯及二次供水设施、设备维修费用）。物业管理服务费提倡一年预收，如业主分上下半年预交亦可，业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，乙方将从欠费的次月开始计收违约金。违约金按欠费总额的日千分之三计算。协议签订后，伟星物业公司按约履行了各项合同义务。服务期满后，因香格里拉花园业主委员会换届选举未能产生新一届业主委员会，为保障香格里拉花园小区正常物业服务运转，芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会召开临时业主大会，讨论了2015年度香格里拉花园小区物业服务事项，决定由伟星物业公司继续为香格里拉花园小区提供物业服务，服务期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，物业收费维持2014年《物业服务合同》规定的收费、服务标准。香格里拉社区居委会与原告签订《香格里拉物业服务合同》，约定物业服务合同延续2014年签订的合同。因香格里拉花园业主委员会换届选举未能产生新一届业主委员会，2015年12月21日，香格里拉社区居委会与伟星物业公司签订《香格里拉物业服务合同》，约定由伟星物业公司继续为香格里拉花园小区提供物业服务，服务期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，物业服务合同延续2014年签订的合同。物业服务收费按2016年业主大会通过决议执行，多层按建筑面积0.77元/㎡/月（跃层按法定产权面积的一半收取物业服务费用）计收，小高层一层按建筑面积0.84元/㎡/月、二层按0.97元/㎡/月、三层按1.17元/㎡/月、四层以上按1.49元/㎡/月计收（不包含电梯及二次供水设施、设备维修费用）。伟星物业公司按约履行了各项合同义务，因香格里拉花园未能依法及时成立业主委员会，为保障香格里拉花园小区正常物业服务运转，芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会与伟星物业公司就2017年度（2017年1月1日至2017年12月31日）物业服务事项签订一份《香格里拉物业服务合同》，合同约定：一、合同有效期内双方各项权利义务关系参照小区2014年物业服务合同执行；二、合同有效期自2017年1月1日起至2017年12月31日止；三、物业服务收费按2016年业主大会通过决议执行，多层按建筑面积0.77元/㎡/月（跃层按法定产权面积的一半收取物业服务费用）计收，小高层一层按建筑面积0.84元/㎡/月、二层按0.97元/㎡/月、三层按1.17元/㎡/月、四层以上按1.49元/㎡/月计收（不包含电梯及二次供水设施、设备维修费用）。2017年12月31日，芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会与伟星物业公司就2018年1月1日至2019年12月31日物业服务事项签订一份《香格里拉物业服务合同》，合同约定：一、合同有效期自2018年1月1日起至2019年12月31日止；二、2018年年度物业服务收费，多层按建筑面积0.77元/㎡/月（跃层按法定产权面积的一半收取物业服务费用）计收，小高层一层按建筑面积0.84元/㎡/月、二层按0.97元/㎡/月、三层按1.17元/㎡/月、四层以上按1.49元/㎡/月计收（不包含电梯及二次供水设施、设备维修费用）。三、2019年年度物业服务收费，多层按建筑面积0.85元/㎡/月（跃层按法定产权面积的一半收取物业服务费用）计收，小高层一层按建筑面积0.88元/㎡/月、二层按1.01元/㎡/月、三层按1.21元/㎡/月、四层以上按1.53元/㎡/月计收（不包含电梯及二次供水设施、设备维修费用）。协议签订后，伟星物业公司按协议约定为香格里拉花园小区提供了物业服务。因金桂芝未交纳2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费用，伟星物业公司于2019年3月5日通过邮政挂号信方式向被告金桂芝发出催收物业费用律师函件。一审法院认为，芜湖市香格里拉花园小区业主委员会与伟星物业公司之间签订的物业服务合同符合法律规定，属于有效合同，对小区内的业主产生法律拘束力。芜湖市镜湖区香格里拉花园小区业主委员会未能依法产生情况下，为维持香格里拉花园小区的物业服务正常开展，保障全体业主正常生活环境不受影响，芜湖市镜湖区香格里拉社区居委会根据法律法规及规章的规定代为行使业主委员会的职责与伟星物业公司签订的物业服务合同对金桂芝产生法律约束力。伟星物业公司已按照合同约定对香格里拉花园小区提供了物业服务，金桂芝作为该小区业主亦实际享受了伟星物业公司提供的物业服务，根据法律规定，金桂芝应交纳相应的物业费用。伟星物业公司主张金桂芝差欠2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业费3750元[83.33㎡×0.72元/㎡/月×24个月+83.33㎡×0.77元/㎡/月×36个月]，金桂芝未予答辩，亦未提供已交纳相应物业费用的证据，该院予以确认，并对伟星物业公司该项诉讼请求予以支持。关于伟星物业公司主张金桂芝支付违约金的诉讼请求，相关物业合同中关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故对伟星物业公司主张金桂芝支付逾期之日起至实际给付之日期间违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，积极与业主开展交流和互动，与业主建立友好、和谐的关系。据此，综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、金桂芝于本判决生效之日起十日内支付安徽伟星物业管理有限公司物业费3750元；二、驳回安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费50元，由金桂芝负担。本案二审中，伟星物业公司未向本院提交新的证据。金桂芝向本院提交了案涉小区《前期物业管理服务协议》、《业主手册》和照片数张，证明伟星物业公司违反协议约定。伟星物业公司对上述证据的真实性不持异议，但认为无法实现其证明目的。本院认证意见为：根据《前期物业管理服务协议》的约定，该份协议有效期为自房屋出售之日至物业管理合同签订生效时止，故该份协议已失效，对双方当事人不具有法律约束力。《业主手册》中有关“商铺不得经营餐饮”的约定系对包括商铺在内的各业主应当遵守的义务的约定，本案中伟星物业公司有无违约行为应当按照其与案涉小区业主签订的物业服务合同的约定来进行认定。且该两份证据不属于法律规定的新的证据，故本院对该两份证据不予确认。对于金桂芝提交的数张照片的真实性予以确认，但仅凭上述照片无法认定伟星物业公司未尽物业管理义务，故本院对该证据的证明目的不予认可。本院二审查明事实同一审查明一致，本院对其予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点在于一审认定金桂芝支付3750元物业服务费有无事实和法律依据。根据在案证据可知，金桂芝自2014年1月起未按照物业服务合同向伟星物业公司按期支付物业服务费，故其应承担继续履行义务，支付所拖欠的3750元物业服务费。一审对此认定准确，本院予以确认。案涉物业服务合同中并无“商铺不得经营餐饮”的相关约定，伟星物业公司对此并不存在违约行为，但其作为物业管理公司，应对小区的环境卫生、绿化等项目进行维护和管理，如未尽相应义务，应承担相应的违约责任。金桂芝在本案中并未提交有效证据加以证明，故本院对其不支付物业服务费的抗辩主张不予采信。金桂芝如确有证据，可另行依法主张权利。综上所述，金桂芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金桂芝负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年四月八日书记员  王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;