江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终250号上诉人（原审被告）：灌南世纪缘酒店有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇人民西路迎宾大道两相和国际广场。法定代表人：纪良国，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹婷婷，该公司员工。委托诉讼代理人：李宽敏，该公司员工。被上诉人（原审原告）：宋雅国，男，汉族，居民，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：王灌连，江苏灌江律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤云雷，江苏韵律律师事务所律师。上诉人灌南世纪缘酒店有限公司（以下简称世纪缘酒店）因与被上诉人宋雅国恢复原状、赔偿损失纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人世纪缘酒店上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.还房恢复原状既无合同约定又非法定义务。本案的租赁合同中并未约定还房时须恢复原状，被上诉人也未能提供出双方约定恢复原状的证明，且根据《合同法》第235条，租赁期间届满，承租人返还的租赁物应当符合租赁物的性质使用后的状态，又根据司法解释的规定，已与房屋形成一体的装饰装修添附物跟随房屋一起归出租人所有，承租人无法定义务拆除恢复原状。2.应由被上诉人承担未恢复原状导致的所有责任。我方安排人员拆除、恢复原状是受被上诉人的口头委托，我方实质上是在为被上诉人处理相关事务。而拆除过程中因第三方阻拦导致委托事项未能继续，非我方原因，我方不承担责任。根据双方的租房合同第10条约定，甲方保证该房屋无产权纠纷，产权包括财产所有权和使用权，即甲方须保证该房屋在使用权含相邻权上无纠纷，因此处理邻里纠纷的责任是被上诉人，未能协调好邻里关系造成的损失应该由被上诉人承担。根据《合同法》第410条，我方可以随时解除委托，因此，在无法继续委托事务时，我方明确告知被上诉人不再恢复原状。又根据《合同法》第228条，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因此，我方不应承担未能恢复原状而产生的相关责任。3.被上诉人不得就扩大的损失要求赔偿。一审判决已经查明，租赁期满后未续租，上诉人将所租赁房屋退还给被上诉人，事实上被上诉人多次带人去看房，证实该房已实际归还，上诉人早就退还未占有使用。被上诉人在明知上诉人不再恢复原状后，应主动改善房屋状况实现再使用，而不是放任不管，任由损失扩大，由此产生的损失不应由上诉人承担。被上诉人宋雅国答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无证据证明，应当驳回上诉，维持原判。宋雅国向一审法院起诉请求：要求世纪缘酒店归还租赁房屋并恢复原状，赔偿迟延归还房屋损失55000元，（2018年11月1日以后按每天151元计算至房屋归还之日止）。一审法院认定事实：2012年10月12日宋雅国（出租房甲方）与世纪缘酒店签订租房合同，合同约定：乙方向甲方租用位于灌南县的房间，建筑面积1100平方米，用于酒店员工宿舍；租赁期限为五年，2012年11月1日至2017年10月30日，租金每年55000元，每年10月支付新一年租金（一年一次支付）；5年后如续租乙方有优先承租权；乙方承租期限内，内装修、水某、电费、物业费以及乙方在使用过程中产生的费用，由乙方承担，租期结束后交清所欠费用；乙方交一万元保证金，合同终止时乙方不欠其他费用，甲方退还保证金，如有欠费可用保证金抵冲，多退少补；在承租期限内，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及用途，由于乙方人为因素造成该房屋及其配套设施损坏的由乙方承担赔偿责任；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，宋雅国依约定将四间房屋交付世纪缘酒店使用，涉案房屋交付时是毛坯房，分别是独立的单间。世纪缘酒店承租房屋后，对房屋进行装修改建，增加设施，将涉案房屋隔山墙打通，每间房子被隔成许多小房间。租赁期满后，未续租，世纪缘酒店将所租赁房屋退还宋雅国。因退房时世纪缘酒店未将承租房屋恢复原状，宋雅国即要求世纪缘酒店将房屋内装修东西拆除，恢复原状，世纪缘酒店也安排工人对装修物进行拆除，后因拆除时影响他人相邻房屋，被人阻止而停止拆除。为此，宋雅国诉至一审法院，要求世纪缘酒店将涉案出租房屋恢复原状，并赔偿损失。本案一审审理中，宋雅国主张当时世纪缘酒店对房屋装修改建时，宋雅国去现场查看，并同意世纪缘酒店改建，但要求世纪缘酒店在租赁期满后将房屋恢复原状，世纪缘酒店也是同意的。世纪缘酒店提出抗辩，是宋雅国委托世纪缘酒店要求找原来装修的工程队对装修的东西拆除，对装修情况熟悉，施工费用当然由宋雅国自行负担，宋雅国对此予以否认。世纪缘酒店对抗辩未提供证据予以证明，宋雅国并申请相关证人作证，证人王某1证明：之前宋雅国房子是世纪缘酒店安排我砌墙的，后世纪缘酒店姓方的老板让我去宋雅国的房子里，将改造的部分都要拆除，我承包的，承包费用38000元，世纪缘酒店已付15000元，已经拆了大部分，后因拆除房屋时下面相邻的邻居房屋受损，向世纪缘酒店要损失，就没有再做下去，当时我还打110报警。证人高某2证明：我住万年达商业广场B-13，上面是宋雅国家，宋雅国租房子给世纪缘酒店，是谁拆的不清楚，拆宋雅国的房子时，对我家房子有影响，影响休息，我们不让施工，世纪缘酒店姓方的和我们谈，我让他们赔偿20000元，方总未答应。证人王某2、徐某证明：拆除的工人姓王，他说世纪缘酒店叫他拆的，让我们去找世纪缘酒店，我们没找，就不让拆，王姓工人报警的，派出所让我们自己协调，世纪缘酒店姓方的领导与我们没有协调好。世纪缘酒店对此则抗辩不清楚这事情。宋雅国还主张赔偿损失的价格是按租赁价格计算，并要求按年利率6%计算利息。一审法院认为，宋雅国、世纪缘酒店签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，合同的约定条款不违反法律及行政法规的规定，为有效合同。租赁期满后，宋雅国要求世纪缘酒店将涉案房屋恢复原状，世纪缘酒店也委托施工人员对涉案房屋装饰装修进行拆除，因工人在拆除过程中，与涉案房屋的相邻方发生矛盾，未能拆除完毕，致使未能恢复原状，至今未能将房屋按原状交付宋雅国，给宋雅国造成的损失是持续性的，其应承担相应的民事赔偿责任；关于宋雅国主张赔偿迟延归还房屋每年损失55000元，该损失也并未超过涉案合同宋雅国、世纪缘酒店约定的一年期租金，自2018年11月1日以后按每天151元计算，该损失的计算也是按涉案合同宋雅国、世纪缘酒店约定的租金计算的；关于对宋雅国还主张要求世纪缘酒店按年利率6%计算利息的请求，因宋雅国的损失属营业性损失，而世纪缘酒店的行为给宋雅国造成的损失是客观存在的，该请求也不违反法律的规定，故对宋雅国要求世纪缘酒店将房屋恢复原状，并赔偿损失的诉讼请求予以支持；世纪缘酒店抗辩是宋雅国委托世纪缘酒店要求找原来装修的工程队对装修的东西拆除，并未提供证据予以证明，且与证人证词不符，故一审法院对该抗辩不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十一条，第一百一十二条，第一百三十四条第一款第五项、第七项之规定，一审法院遂判决如下：世纪缘酒店于判决发生法律效力之日起30日内将承租宋雅国位于灌南县1100平方米的房间恢复为独立四间毛坯房，按年租金55000元的标准赔偿自2017年11月1日起至房屋实际交付之日止的损失，并按年利率6%计算承担该损失的利息。一审案件受理费1176元，由世纪缘酒店负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：上诉人是否有义务恢复原状及赔偿损失。本院认为，关于该项争议焦点，世纪缘酒店上诉认为其无义务将涉案房屋恢复原状并赔偿损失。对此本院经审查后认为，经出租人同意的装饰装修，租赁期限届满后，出租人无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，除非双方另有约定。本案中，宋雅国辩称其同意世纪缘酒店进行改建的前提是租赁完成后世纪缘酒店需要恢复原状，世纪缘酒店对此予以认可。为了证明该观点，宋雅国在一审期间申请施工人员王某1出庭，证明是世纪缘酒店的方老板让他拆的，约定30000元的工程款，已支付了其15000元的施工费用；申请邻居高某2出庭，证明与他协商的是世纪缘酒店的方老板；申请邻居王某2、徐某出庭，证明其二人被告知协调需要找世纪缘酒店的方总。由此可知，世纪缘酒店已实际继续进行了恢复原状工作，从而可以认定宋雅国所称其与世纪缘酒店有恢复原状的约定是真实存在的。相反，世纪缘酒店虽抗辩其系受宋雅国的委托，但未能提供证据予以证明，宋雅国对此也不予认可。据此，本院认为，在双方有特殊约定的情况下，世纪缘酒店应承担恢复原状的义务。一审法院对此认定并无不当，本院对世纪缘酒店的该项上诉理由不予支持。对于世纪缘酒店上诉主张宋雅国未采取措施导致损失扩大，应自行承担扩大损失的理由，本院经审查后认为，涉案房屋租赁到期时间为2018年10月30日，之后双方即为恢复原状一事多次协调，世纪缘酒店也组织人员对涉案房屋进行拆除，后因故未能完成。宋雅国于2019年3月29日向一审法院提起诉讼，并未超过合理期限，不属于恶意扩大损失，故本院对世纪缘酒店的该项上诉理由不予支持。综上所述，上诉人世纪缘酒店的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元（灌南世纪缘酒店有限公司已预交），由上诉人灌南世纪缘酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年四月十日法官助理 张继龙书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。