浙江省温州市瓯海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0304民初7430号 原告：温州市白云皮具城商场开发有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区梧田街道南塘1组团2-4幢第1-2层。统一社会信用代码：91330304065605043R。 法定代表人：郑国广，总经理。 委托诉讼代理人：金洁，浙江南瑞律师事务所律师。 被告：占忠，男，1969年4月2日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区，现住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：吴和平，浙江光正大律师事务所律师。 第三人：朱克贤，男，1979年12月13日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 第三人：周勇，男，1957年6月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 第三人：马巧洪，男，1971年6月2日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 第三人：潘孝义，男，1979年7月31日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 以上四位第三人共同的委托诉讼代理人：杨云峰，浙江国兆律师事务所律师。 第三人：王素英，女，1966年6月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 原告温州市白云皮具城商场开发有限公司（以下简称“白云皮具城”）与被告占忠房屋租赁合同纠纷一案，本院原于2018年5月8日立案受理，案号为（2018）浙0304民初3060号，2018年11月8日本院作出民事判决，被告占忠对上述判决不服，向温州市中级人民法院提起上诉，2019年3月15日温州市中级人民法院作出（2018）浙03民终6066号民事裁定，裁定撤销（2018）浙0304民初3060号民事判决，本案发回温州市瓯海区人民法院重审。2019年9月16日本院重新立案受理，案号为（2019）浙0304民初7430号，并追加朱克贤、马巧洪、潘孝义、周勇、王素英为第三人参加本案诉讼。本院依法适用普通程序审理，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告白云皮具城的委托诉讼代理人金洁，被告占忠及其委托诉讼代理人吴和平，第三人朱克贤、马巧洪、潘孝义、周勇及其共同的委托诉讼代理人杨云峰，第三人王素英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白云皮具城向本院提出诉讼请求：被告占忠支付原告首年剩余租金和履约保证金共计3441700元及利息损失（从起诉之日起按年利率4.35%计算至实际履行之日止）。审理中，原告变更首年剩余租金和履约保证金共计2717432元。事实与理由：原告原企业名称为温州市广源服装市场开发有限公司，于2013年6月9日经工商机关核准登记变更为现名称。2013年5月14日，原告与被告签订《商铺租赁协议书》，约定原告将租自温州市安居房开发有限公司的坐落于温州市瓯海区梧田街道南塘1组团2-4幢第1-2层商铺装修后整体出租给占忠用作经营箱包市场，并分租给各经营户；商铺总面积5902.80平方米，租期5年，除去装修期，自2013年7月20日至2018年2月18日；租金一年一付，先付后用，第一年租金为991.67万元，首年租金在合同签订之日一次性付清，第二年起租金在上一年租金到期前一个月内付清，依此类推；每经营户应向原告支付租赁保证金15000元（后经原、被告协商确定，店铺面积小于50平方米的收取保证金15000元，大于50平方米的收取保证金2万元），合同期满，待经营户结清租金及其他相关费用，原告对出租房查验合格后，无息退还保证金。协议签订后，原告收取了商场75户（实际商户78户）经营户的首年租金及135万元履约保证金。被告收取款项后，未按合同约定向原告交付租金和履约保证金。后经原告多次催讨，截至2015年5月15日，被告分多次向原告支付780万元，尚有3466700元至今未付。被告违反合同约定，未完全履行支付第一年租金和转交履约保证金的义务，第二年租金亦未如约向原告支付，并在第一年租赁期满时，明确表示不再继续履行合同。原告为市场正常运转，自第二年起自行与各经营户一年一签租赁合同，收取租金。原、被告事实上自第二年开始已经解除合同，但被告仍应向原告支付2013年9月1日起至2014年8月31日首年剩余租金和保证金3466700元的义务。审理中原告确认已收到董玲玲租金68268元、朱克贤租金219900元、胡洪辉租金236100元及叶永达20万元债权，以上合计724268元，原告同意扣除上述金额，故变更诉讼请求金额为2717432元。 被告占忠辩称：一、1.原告诉请无事实和法律依据，依法应予以驳回。事实方面：答辩人在2000年-2013年之间，一直在南亚商城（2015年7更名为“海港皮具城”）经营。2013年南亚商城面临消防设施整改，众多经营户在2013年3月28日自发成立寻找新市场的筹备小组，成员包括第三人、答辩人等12人，各人分工不同，部分负责找店铺，部分负责保证金、洽谈等，但最终方案需要经大家集体协商一致才能通过。2013年5月，经过大家协商一致，同意集体搬迁到白云皮具城。5月14日，筹备小组成员与白云皮具城负责人郑国广、程圣军商谈相关租赁事宜，因到场人员众多，故一部分人在房间里面，另一部分人则留在外面等候。被告签订原告提供的那份协议书后，认为不是其个人的行为，就要求在场所有经营户进行签字，并要求在场的所有人一起签名，并要求对方将该协议销毁，当时郑国广称这只是双方草签合同并不作数，所以答辩人也并没有在意，更没有亲自当场销毁。同时，在场的几人便又签署了第二份协议书，即答辩人提交的那份协议书，而在外面等候的人均在业主代表处签名摁指印，因此两份协议书时间、条款、内容都一样，第一份协议书被第二份协议书取代而自行失效。2.白云皮具城应按约定向经营户交付商铺，后因行政处罚没有按时交付店铺，许多经营户进行退租，比如马巧洪、周勇等。2013年8月10日，郑国广约请答辩人等经营户代表协商解决后续事宜，双方同意解除《商铺租赁协议书》，并由白云皮具城直接与经营签订租赁合同。此后，原告陆续与各经营户签订商铺租赁合同，且租期约定均自2013年9月1日起至2018年2月18日止，据此，上述第二份协议书因此被租赁合同取代而彻底失效。期间，原南亚商城的大部分经营户均有缴纳保证金，并统一由第三人王素英保管，因此郑国广委托第三人王素英继续向有租赁店铺意愿的原南亚商城经营户代为收取租金。原告所确认已收取的780万元，其中300万元系第三人王素英代收的原南亚商城经营户支付的保证金，其余款项均为被答辩人委托其代为收取的租金。二、答辩人不应向原告支付租金、保证金。答辩人认为第一份协议书当场已经销毁，退一步讲，即使协议有效，原告也没有按照双方协议约定时间交付店铺，根据大部分经营户的陈述，经营户入住时间在2013年8月之后，根据双方签订的第一份租赁协议书17条约定，原告应根据该约定返还已经收取780万元款项，还应承担赔偿责任，答辩人没有义务向原告支付租金、保证金。三、原告诉称的并非客观事实。原告据以起诉的《商铺租赁协议书》，因被实际的《商铺租赁合同》取代而失效，且只有2014年版本的《商铺租赁合同》有体现保证金收取的情况。根据原告的诉状事实，原告陈述明确起诉的租金起算为2013年9月，与其诉状事实矛盾。2013年已经有经营户与原告签订《商铺租赁合同》，也有承租户直接向原告支付租金，答辩人没必要向原告支付租金、保证金。四、原告涉嫌虚假诉讼，浪费司法资源，也给答辩人造成人力、财力的损失，建议移送公安机关立案侦查，并追究相关责任人刑事责任。 第三人朱克贤、马巧洪、潘孝义、周勇陈述：一、关于本案四位第三人是否属于涉案合同主体问题。第三人朱克贤、马巧洪、潘孝义、周勇仅仅只是作为涉案商铺的经营户，并未与本案原告有任何形式的接触以及协商合同的情况出现，根据原告陈述的事实，原告与被告占忠双方签订的租赁合同，第三人并不知情，包括涉案租赁合同的相关条款（时间、租金等）。第三人朱克贤、马巧洪、潘孝义、周勇在租赁协议书上签字，只是认为签字的意思表示仅仅是为了索要店铺，想要承租店铺，并未产生第三人与本案原、被告有洽谈协议以及签订租赁合同的意思表示。第三人朱克贤、马巧洪、潘孝义、周勇当初签署协议书时，是因为同意去白云皮具城经营商铺，基于他们并非是租赁合同的一方，无论在涉案合同首页还是尾页的签字，仅仅是为了表示一个名额的确认，第三人朱克贤、马巧洪、潘孝义、周勇并非涉案租赁合同相对方。二、涉案合同本身履行情况。1.第三人马巧洪、周勇在当初同意搬到原告处经营的时候，马巧洪缴纳5万元保证金、周勇缴纳10万元保证金，保证金是表示同意去原告处经营。但事实上，马巧洪、周勇在涉案商铺正式营业时，拿不到商铺，就退出了租赁，缴纳的保证金也退还了，之后也没有参与本案原、被告之间的任何事情。该事实可以通过各方的谈话进行认证。2.针对第三人朱克贤。朱克贤正式经营期间为2013年9月1日至2014年4月9日，事实上只经营了半年，朱克贤与被告占忠、白云皮具城负责人郑国广协商，由朱克贤直接将5万元保证金作为租金抵扣，朱克贤支付了剩余租金219900元。鉴于朱克贤实际上支付了一年租金，但只使用了半年，该租金是向郑国广支付的。第三人朱克贤的租赁关系存在回签的可能。3.第三人潘孝义从2013年9月1日开始经营，首年租金也是支付给原告方，其中保证金10万元进行了抵扣。三、关于本案整体租金支付情况。租金支付事项与第三人无关。原一审判决认定原告第一年度尚未支付的租金为211万元，但是该笔租金211万元是否包括第三人朱克贤等人支付的金额，由法庭查明；本案涉及其他经营户，有的经营户签订的合同也为2013年9月1日，结合被告提供的其他关于2013年9月1日至2014年8月31日第一年度其他经营租金是否都包括在780万元内由法庭查明。四、第三人除了马巧洪、周勇开始就没有参与租赁行为外，朱克贤租用了半年，其后也没有任何接触，潘孝义的店铺承租期间，没有任何一方主张过任何权利，也没有沟通过任何租金事项，本案四位第三人是否作为涉案合同相对方，原、被告向第三人主张的时效已经过了。 第三人王素英陈述：一、朱克贤、胡洪辉第一年的钱都是郑国广收的，我并不知情。二、郑国广让我帮忙收钱。780万元确实是我转给郑国广一方的。三、还有其他几个经营户的租金都是直接给郑国广的。四、有几个经营户因为装修延迟开店，郑国广在租金上给予了优惠，我的清单都有记载的。 案外人经营户吴克元陈述：“2013年5月14日白云皮具城与占忠签订租赁协议书时我不在现场，对于我自己签字的那份协议书是占忠拿过来，当时我们一帮人在聚会，当时占忠说若想在这个市场租赁商铺经营的话，就在协议书业主代表处签字，当时签字的位置是占忠他们指定的；签字后几天，占忠将市场布局图给签过字的经营户选摊位，我选了218号，8月中旬拿到商铺，后装修于8月底开业，租金是自9月1日起算的，关于租金标准是由占忠他们确定的，一层好的商铺240元左右、其他140、150元左右，二层租金是一样的，110元、120元左右；2014年8月31日前没有签订过书面租赁合同，2014年9月1日后与郑国广方签订租赁合同，当时占忠及建芬说将租金等费用统一交给素英，之后他们会与出租方结算的，因此之后保证金、租金等费用交给素英了。” 案外人经营户吴晓东陈述：“2013年5月14日白云皮具城与占忠签订租赁协议书时我不在现场，对于我自己签字的那份协议书是占忠拿过来，当时我们一帮人在聚会，在业主代表处签字的人应该在聚会上一块吃饭的人，当时占忠说若想在这个市场租赁商铺经营的话，就在协议书业主代表处签字，当时有人在协议书上签字，我也就签字了；签字后几天，占忠将市场布局图给签过字的经营户选摊位，我选了223号，8月中旬拿到商铺，后装修于8月底开业，租金是自9月1日起算的，关于租金标准是由占忠他们确定的，一层好的商铺240元左右、其他140、150元左右，二层租金是一样，110元、120元左右；2014年8月31日前没有签订过书面租赁合同，第一年我们都不认识郑国广，没有与郑国广签协议，2014年9月1日后与郑国广方签订租赁合同，当时大家都将租金等费用统一交给素英管理，首年租金我全部交了。” 案外人经营户马邦湖陈述：“2013年5月14日白云皮具城与占忠签订租赁协议书时我听说过，但我不在现场，当时我们一帮人在聚会，在业主代表处签字的人应该在聚会上一块吃饭的人，我记得当时拿协议书过来的人说，占忠应该在一起的，当时占忠说若想在这个市场租赁商铺经营的话，就在协议书业主代表处签字，但在协议书上签字的人最后也没有在这个市场上承租商铺的；签字后几天，占忠等人集中我们一些经营户选摊位，我选了259号，8月中旬拿到商铺，后装修于8月底开业，租金是自9月1日起算的，关于租金标准不是我们确定的，我当时选259商铺时租金标准已确定，一层好的商铺240元左右、其他140、150元左右，二层租金是一样，110元、120元左右；2014年8月31日前没有签订过书面租赁合同，2014年9月1日后与郑国广方签订租赁合同，当时大家都将租金等费用统一交给素英管理，首年租金我全部交了。” 原告白云皮具城为证明其主张的事实，向本院提供以下证据： 1.营业执照复印件、企业名称变更核准通知书各一份，以证明原告诉讼主体资格； 2.被告身份信息一份，以证明被告诉讼主体资格； 3.原、被告于2013年5月14日签订的《商铺租赁协议书》1份，以证明承租人占忠向原告承租案涉租赁物及合同的相关约定； 4.银行转账交易明细2份，以证明案外人王素英受被告指示，于2013年11月18日向原告的股东程圣军转账100万元，2014年2月7日向程圣军转账149万元，2017年7月29日转账35万元，2015年5月15日向原告法定代表人郑国广付款25万元；以上共计309万元； 5.2013年市场经营户租金及履约保证金清单（王素英提供）、2013年78商户押金收取情况汇总表（原告根据王素英提供的清单制作）、市场平面布置图，共同证明被告2013年共收取市场78户经营户履约保证金135万元； 6.原告在举证期限内申请证人郑某出庭作证，证人当庭陈述：我系白云皮具城的负责人，从2013年开始一直在白云皮具城工作。皮具城开业后的第一年，是由占忠负责招商，78户的租金和押金都是占忠和王素英负责收取的，租户将钱款打给王素英；第二年因经营情况不好，占忠就退出了； 7.录音内容摘要（2018年4月25日原告法定代表人郑国广与王素英电话通话）、光盘、电子数据存证证明各1份，以证明王素英受占忠委托，代为向市场经营户收取租金及押金（履约保证金），以及向原告支付部分租金，王素英称已与占忠结算清楚； 8.原告法定代表人郑国广与被告占忠之间的短信记录，以证明王素英向原告转账是受占忠指示，原告一直向占忠催讨款项； 9.原告作为承租人分别与温州市安居房开发有限公司及陈显香等十五人签订的房屋租赁协议书，以证明原告为开办市场向房屋所有人承租案涉房屋，租赁期限至2018年2月28日届满； 10.原告在举证期限内申请证人潘某出庭作证，证人当庭陈述：我从2013年起至今一直在白云皮具城租赁店面从事皮具经营，第一年白云皮具城的事是占忠说了算。占忠与原告之间的合作是我牵线的，他们合作后，我跟占忠要店面，但占忠直到2013年10月、11月才给我，当时租金约定是每平方米每月240元，总租金大概207000多元，但占忠一直没有跟我要租金。占忠给我王素英的银行账号，让我把保证金10万元交给王素英；第二年占忠不管了，我和市场内的其他商户都直接和白云皮具城签租赁合同。占忠和王素英原来都是在南亚皮具市场开店，相互熟识； 11.原告在举证期限内申请证人李某出庭作证，证人当庭陈述：我曾是白云皮具城的租户。2013年8月，我父亲替我租赁B区139号店铺用于经营女包，租金每平方米每月150元，面积约20多平方米，于2013年10月1日之前开业，经营了一年半左右。占忠给我王素英的银行账号，让我把租金付给王素英，商铺的营业执照是占忠统一办理的。第二年，我是与白云皮具城签订租赁合同，租金比第一年优惠； 对原告提供的上述证据，被告占忠发表质证意见如下：对证据1-2均无异议；对证据3的形式真实性无异议，但内容真实性有异议，不能证明原告待证事实，被告当日是代表全体租户与原告签订《商铺租赁协议书》，后各租户已经与原告另行签订了《商铺租赁协议书》，原告提供的这份《商铺租赁协议书》已被后一份《商铺租赁协议书》替代。对证据4的关联性有异议，无法证明王素英向程圣军汇款284万元是受被告指示，王素英亦是白云皮具城的租户，王素英向郑国广汇款25万元是用于支付其承租店铺的租金，与本案无关；另，已支付款项300万元是受经营户委托收取，480万元是受郑国广委托收取的。对证据5中清单、汇总表、市场平面布置图的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明原告的待证事实；通过集体讨论通过，款项由王素英保管，之后王素英也将款项交给了郑国广，与协议书内容相符，原告郑国广委托第三人收取相应款项。对证据6证人郑某的证言真实性、合法性、关联性均有异议，郑某系原告的高管，与原告存在利害关系，回答问题前后矛盾，涉嫌虚假陈述。对证据7电话录音的真实性无异议，但通话中郑国广有意识的引导，没有王素英讲话的具体内容。同时，也可证明每个经营户都是与原告签订合同的。对证据8短信的真实性、关联性没异议，确实是被告与郑国广之间的短信往来，但无法证明原告向被告催讨款项的事实；内容可以反映出郑国广前期仍在办理相关审批手续，没有按约定完成交付，8月份原告被处罚，之后郑国广要求业主代表前往云天楼协商后续事宜，其中2015年5月15日的短信内容“与素英那对后57万，今天2015年5月15日是她汇了25万元，确认余款还有约32万！”，与原告起诉的金额3441700元不一致，可以证明原、被告之间不存在租金；被告对原告发送的短信均无回应，可见被告不认可尚欠原告租金。对证据9房屋租赁协议书的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，原告没有证据证明其向房屋所有人承租房屋后进行转租是经过房屋所有人同意的，故原、被告签订的商铺租赁协议书无效。对证据10证人潘某的证言有异议，证人陈述占忠一直没有给他店铺，因此他与占忠之间存在矛盾，存在利害关系，对其陈述的真实性有异议，其陈述的内容也不能证明原告主张的事实。对证据11证人李某的证言真实性、合法性、关联性均有异议，店铺是证人的父亲代找的，店铺也是他父亲带他过去看的，证人对事实经过并不是很清楚。且证人在第一次庭审中的陈述与郑国广的笔录存在冲突，庭审中的陈述也存在前后矛盾，该证人陈述内容不可信。 第三人朱克贤、周勇、潘孝义、马巧洪对原告提供的证据发表如下意见：对证据1-2无异议。对证据3租赁协议，并未涉及第三人，无法判断。对证据4银行汇款凭证的真实性无异议，证明对象由法庭核实，第三人并不知情。对证据5租金及履约保证金的真实性无异议，是否可以证明原告的证明事项由法庭核实，与第三人无关。对平面布置图的三性均无异议，但是马巧洪、周勇并不知情。对证据6证人证言（证人郑某），真实性、关联性由法庭核实，可以确定涉案合同相对方仅仅为本案的原、被告，与第三人无关。证据7录音内容摘要（郑国广与王素英通话）、光盘、电子数据存证证明，由法庭核实。对证据8短信的真实性无异议，由法庭核实，反映了从始至终都是原、被告在沟通，与第三人无关，第三人仅仅是租赁户；证据9租赁协议书由法庭核实，第三人不知情。对证据10证人潘某的证言，由法庭核实，但是该证人证言能够证明本案的租赁关系仅在原、被告之间发生，该租赁法律关系不涉及四位第三人，且在转租给经营户时是被告单方有权决定的情况，第三人仅仅是需要店铺的承租户的事实；对证据11证人李某的证言，真实性、关联性由法庭核实，可以确定涉案合同相对方仅仅为本案的原、被告，与第三人无关，但郑某、李某的证人证言由部分内容重合，可以相互印证，其他内容第三人并不知情。 第三人王素英对原告提供的证据发表如下意见：对证据1-2无异议。对证据3租赁协议，签协议的时候我不在场，我不知情。对证据4银行汇款凭证的三性均无异议，确实转账了，原告方的账号都是郑国广发给我的，是郑国广让我转的。对证据5市场经营户租金及履约保证金收取情况表，该汇总表都是我整理的。对平面布置图无异议。对证据6证人证言（证人郑某），合同都是原告与承租户签订的，确实都是郑某管理的，营业执照也是原告办理的。证据7录音内容摘要等，确实是我和郑国广的对话，但是录音有很多裁剪，内容有组合，我都没怎么说话，我是说我回来再和他谈。对证据8短信我不知情。对证据9租赁合同无异议。对证据10证人潘某的证言，质证意见同被告的质证意见。对证据11证人李某的证言，第一年租金确实是我帮忙收取的，经营户租金是打给我，他们转账给我，我都有在手写的清单上记录，包含押金、租金。 被告占忠为证明其主张的事实，向本院提供以下证据： 1.《商铺租赁协议书》1份，该协议乙方有“詹忠”、“周勇”等五人签名，末页协议第十六条“乙方业主代表”栏有“叶永达”等十二人签名，其余内容与原告提供的《商铺租赁协议书》一致，以证明合同相对方已于当天变更为包括被告在内的多位租户； 2.承租人分别为郑建芬、叶永达、卢新燕、吴晓东、郑国飘、陈正、马邦湖、娄田广的商铺租赁合同； 3.（2016）浙0304民初5483号民事判决书及被告叶永达出具的欠条各一份； 证据2、3共同证明《商铺租赁协议书》因无法履行而无效，原告2013年8月与各经营户分别签订租赁期为五年的租赁合同，并收取租金，叶永达支付租金给原告说明原、被告之间的合同已经废止，原告存在虚假诉讼； 4.消防安全检查合格证、建设工程竣工验收消防备案检查记录表各一份，以证明因原告的消防未通过消防验收，存在安全隐患，温州市公安消防局瓯海区分局不让被告等经营户在市场内经营，原告与被告于2013年5月14日签订的两份商铺租赁协议因无法履行而解除； 5.关于白云皮具城商铺缴纳首年租金的通知，以证明明确指定的银行账号有郑国广的建行、农行账户和王素英的账号，2013年原告已经向各经营户收取租金，王素英后续收取租金的行为是受原告委托； 6.处罚决定书，以证明原告无法在约定的时间交付商铺的事实； 7.筹备小组成员名单、新市场筹备协议书三份，以证明2013年因原南亚商城市场消防整改和租赁合同到期后租金被大幅度提高，经广大经营户讨论决定搬出原市场，另选新市场，众经营户在2013年3月28日成立寻找新市场筹备小组，成员有周勇、胡晓军、阿九、叶永达、马邦湖、胡洪辉、娄田广、朱克贤、姜晓朝、陈剑辉、马巧洪、朱善龙及2013年4月16日签订协议的事实。涉诉租赁合同纠纷实际上是原告与众经营户之间的租赁合同法律关系，并不是原告与被告个人之间的租赁合同法律关系； 8.陈正租赁合同（2015年8月26日）、方建平租赁合同（2015年8月27日）、陈联忠租赁合同（2015年8月26日）、金爱莲租赁合同（2016年9月3日）、朱良清租赁合同、李明兰租赁合同（单林华代，2017年8月26日）。 对被告提供的上述证据，原告质证认为，证据1《商铺租赁协议书》上的相关签名系被告在原协议书上添附，对原告不产生约束力，《商铺租赁协议书》的合同相对方为原、被告。证据2，其中租户郑建芬为办理POS机需要，要求以原告的名义与其签订商铺租赁合同，事实上原告未收取其租金；卢新燕的商铺租赁合同是为了办理工商登记手续签订的，其中租赁面积、租金都与事实不符，如约定租金为3万，但实际租金为12万元，卢新燕的合同已有生效文书；因为首年被告没有付清租金，第二年开始原告由自己经营，每年与经营户进行签订，合同日期之所以签订为2013年9月1日至2014年，是因为权利起截止日为2013至2018年，之后每年都有与经营户签订合同。娄田广的租赁合同签的为第二年的租金，签订时间为2014年，现在经营户与原告签订的合同都是第二年即2014年之后的。对证据3的真实性没有异议，叶永达租赁商铺后，第一年的租金没有支付给占忠，而占忠尚欠原告第一年的整体租金和保证金，故双方协商一致由叶永达直接向原告出具欠条，由原告向叶永达主张权利。证据4，不能证明白云皮具城因消防不过关被查封，事实上消防是一次性验收通过的，只是合格证略晚取得，这并不影响经营户的入场装修；对证据5通知书，被告至今未付清按合同约定的租金，被告称因为经营户的租金没有缴清，由原告协助进行催缴，且郑建芬的款项没有打给原告方。对证据6行政处罚决定书，原告与被告签订的合同约定图纸由被告提供，原告进行装修，被告提供的图纸在电梯处有问题，住建部门进行了处罚，原告马上进行改造，确实耽误了几天时间，双方后约定统一从9月1日开始计算租金，不影响双方合同履行，也没有影响经营户的利益。对证据7有异议，原告对筹备小组不知情，与本案合同相对性无关。对证据8的真实性无异议，上述合同都是签于2015-2017年，合同每年一签，与本案无冲突。 第三人朱克贤、周勇、潘孝义、马巧洪对被告提供的证据发表质证意见如下：对证据1商铺租赁协议书，第三人、马邦湖等人对签字予以确认，被告明确表示签字仅仅表示需要店铺，并非表示与原告有租赁关系，首页签字部分，周勇等人是签到章的上面，是被告打印好提供给第三人签字的，本案相对人仅为被告，与第三人无关。是否已经取代原合同由法庭核实；对证据2第三人不知情，2013年9月1日至2014年8月31日为第一年度，起算租金也应为该期间，郑建芬等人都是在第一年度内签订的，可能存在重复收取租金的情况；对证据3-4均无异议。对证据5，第三人马巧洪、周勇不知情，朱克贤、潘孝义记不清楚有无收到该通知。对证据6无异议。证据7的真实性无异议，对证明对象有异议，无法证明原告的待证事实，筹备小组签名除了第三人中的潘孝义不在里面，第三人马巧洪、周勇、朱克贤有签的，当时只是签字，只能反映出大家同意搬离市场，同时要缴纳保证金的事实。对证据8第三人不清楚。 第三人王素英对被告提供的证据发表质证意见如下：对证据1商铺租赁协议书，我没有参与，我不知情；对证据2中郑建芬商铺租赁合同等租赁合同我不知情；证据3-4的真实性无异议，确实被查封了，审批相关事项我不知情。对证据5的通知，我有收到，郑某送给我的，电费等都是他收的；对证据6，我的店因为消防被封了，但我不知道消防对他们进行处罚。对证据7真实性无异议，我确实有签字，大家统一搬走。对证据8租赁合同我不知情，都是与原告签的。南亚搬过去的经营户我清楚，新的经营户我都不清楚。 第三人朱克贤、周勇、潘孝义、马巧洪向本院提供如下证据： 1.第三人朱克贤个人账户汇总信息清单一份，以证明朱克贤支付租金的事实。 2.第三人周勇银行流水两份，以证明因第三人周勇并未实际承租店铺而由王素英将第三人周勇缴纳的保证金壹拾万元退还给第三人周勇的事实。 3.第三人马巧洪银行流水两份，以证明因第三人马巧洪并未实际承租店铺而由王素英将第三人马巧洪缴纳的保证金伍万元退还给第三人马巧洪的事实。 4.第三人潘孝义银行流水两份，以证明第三人潘孝义因需要店铺而向业务代表娄田广缴纳壹拾万元保证金的事实。 原告对第三人朱克贤、周勇、潘孝义、马巧洪提供的证据发表如下质证意见：对上述证据均无异议，补充说明，马巧洪、周勇没有拿店铺，是因为市场店面火爆，被告没有将答应的店铺给他们，王素英才把保证金还给他们，并非市场的问题。退回保证金与原告无关，原告不知情。对朱克贤的219900元无异议。 被告对第三人朱克贤、周勇、潘孝义、马巧洪提供的证据发表如下质证意见：对上述证据均无异议，补充说明，第三人朱克贤租金直接打给郑国广，结合其谈话笔录提到胡洪辉租金也是直接打给郑国广；证实经营户代表的协议约定支付保证金，后因原告没法装修被处罚，未能在7月20前交付店铺导致第三人马巧洪、周勇退租。 第三人王素英对第三人朱克贤、周勇、潘孝义、马巧洪提供的证据发表如下质证意见：对上述证据均无异议，补充说明，确实是我退回给马巧洪、周勇的款项。朱克贤的钱都是交给郑国广，前期租金交给我，后续都是直接交给郑国广。 第三人王素英向本院提交《商铺租赁合同》两份，原告对合同的真实性、合法性无异议，证明了该协议为2014年度签订的，不是首年的合同。如果为2013年签订，历年的金额都应该列明。为了对应原告与上家承租的时间段，故与原告的承租户租赁期间有固定的时间段。被告对合同无异议，认为该合同与娄田广的合同完全一致，根据合同第1条约定租期从2013年9月1日开始，该合同应该为2013年形成。第三人朱克贤、周勇、潘孝义、马巧洪认为其不知情。 审理中本院出示如下证据：1.2013年1月1日至2014年度王素英、郑国广银行账户记录。2.吴克元、马邦湖、吴晓东、朱克贤、周勇、马巧洪、占忠的谈话笔录各一份，郑国广的谈话笔录两份。3.（2016）浙0304民初5481号、（2016）浙0304民初5483号、（2018）浙03民终6064号民事判决书。 原告对本院出示的证据发表如下意见：对证据1无异议，说明如下：1.郑国飘是郑国广的弟弟，郑国飘有151号商铺，他的租金、保证金都交给了王素英，他的转账可以证实他涉案第一年租金都交清了。2.潘某的往来与本案无关，当时被告租下市场的时候，潘某从中牵线，后续的租金就没有继续要其支付。3.沈慧敏不确认。4.胡洪辉租了半年后不想继续租了，和郑国广一起打的款项。5.郑国广转给王素英的10万元，是郑国广的亲戚要承租店铺的定金，后他的亲戚又将钱打给了王素英，王素英就将钱打还给了郑国广。王素英的清单记录未必真实，真实收款应高于清单记录金额，比如225号的郑建芬的承租面积与打款金额不符。对证据2，意见如下：1.马邦湖的谈话笔录形式真实性、合法性无异议，马邦湖是否为合同相对人由法院确认，谈话内容可以证明马邦湖强调想在市场上承租商铺都要与被告他们联系，首年没有与郑国广签订协议，第二年2014年9月开始才与原告签订协议，第一年交了15000元保证金也是给王素英的；2.对吴克元的谈话笔录无异议，证实了当时市场店面分配、租金确定等都是由被告确定的，他把首年租金交给了王素英，还交了2万元保证金给王素英，首年不认识郑国广，当时只认识被告，第二年开始才与原告签订合同。3.对吴晓东谈话笔录无异议，证明了吴晓东是找被告要的店铺，被告将店铺分配给他并订立租金标准，吴晓东按照被告的租金标准向被告指定的王素英缴纳了首年租金以及两万元保证金，且证明了首年没有与原告签订协议，只在2014年9月1日开始才与原告签订租赁协议。4.对朱克贤、周勇、马巧洪的谈话笔录均无异议，对于是否将该三位作为本案合同相对人由法院确定，朱克贤的证言也证明了店铺由被告分配、确定租金，首年没有与原告签订合同。5.对郑国广的谈话笔录真实性无异议，但部分内容需要与郑国广核实。6.对占忠谈话笔录的形式真实性无异议，但是内容真实性有异议，一是被告陈述部分系虚假陈述，关于对合同如何签订的描述与事实不符，二是可以反映当时原告是将整个市场出租给被告，出租之后，被告提供设计图纸，决定商铺如何分割等，三是市场出租之后，市场的摊位、位置、定价、分配、招租等都是由被告他们负责，四是双方从来没有在首年达成解除合同的一致意见，首年所有租户承租都是被告自己分配，钱也是他们指定王素英收取的，并且首年租金虽然违约，也是分多次陆续打给原告，如果解除，之后被告不可能打钱给原告，被告陈述矛盾。五是原告在首年没有与经营户签订合同，第二年开始才与各经营户签订合同，该事实与几位经营户谈话相互印证。综上，被告的笔录很多系虚假陈述。对证据3中的2016浙0304民初5481号、2016浙0304民初5483号真实性无异议，对2018浙03民终6064号民事判决书无异议，对一审的内容予以确认。 被告对本院出示的证据发表如下意见：对证据1无异议，有部分经营户直接将2013年的租金直接打给了郑国广建行和农行账户：1.承租户郑国飘（2013年4月6日转账给郑国广13500元、2013年7月3日转账40万元、2014年5月7日转账1万元），承租户沈慧敏（2014年1月16日转账郑国广农行账户32812元、6月19日转账郑国广建行13524元），承租户潘某一审陈述自原告处承租及租金交给原告；2.王素英的账户无异议。对证据2意见如下：1.对吴克元、马邦湖、吴晓东的谈话笔录的形式真实性均无异议，但内容有倾向性，不够客观，马邦湖谈话内容反映签订第一份协议书的时候，并非占忠一个人与原告方协商，应该还有其他人，2013年马邦湖有与原告签订商铺租赁合同，但是谈话内容对此予以否认；吴晓东的谈话可以确认原告在2013年8月之后交付使用的事实。2.对朱克贤的谈话笔录无异议，从谈话中可知朱克贤、胡洪辉的租金是直接交给郑国广的。3.对周勇、马巧洪的谈话笔录，形式真实性均无异议，他们后来确实没有承租店面，前期协商、看店铺等都有参与，2013年4月他们两缴纳了押金即保证金，原告违法装修被查封之后，他们两个就退租了，押金也予以退还了。4.对郑国广的谈话笔录形式真实性无异议，谈话内容有异议，郑国广没有如实陈述，根据我方走访经营户了解，所有经营户都有与原告签订租赁协议，催收通知是原告发出的，要求经营户将首年租金打到郑国广建行、农行和王素英建行卡，郑国广笔录陈述与客观事实不相符。5.对被告占忠本人的谈话笔录真实性无异议。对证据3中的2016浙0304民初5481号、2016浙0304民初5483号均无异议，可以看出叶永达直接承租、支付租金，被告没有承包原告的商城，也没有欠原告租金，且被告并没有委托原告起诉叶永达，对2018浙03民终6064号民事判决书无异议。 第三人朱克贤、周勇、潘孝义、马巧洪对本院出示的证据发表如下意见：对证据1无异议，对证据2意见如下：1.对马邦湖的谈话笔录无异议，内容提到业主代表的事情，事实上马邦湖并不知情，也没有组织或者推选过本案被告作为代表。被告与原告在2013年5月14日有签订过协议书，但是该内容马邦湖以及第三人几个人没有参与，不在场，也不知情内容。马邦湖的这份笔录可以证明当时大家签字仅仅是为了表示要有店铺。2.对朱克贤、周勇、马巧洪谈话笔录无异议；3.对吴克元的谈话笔录无异议，证明当时大家在上面签字仅仅是为了表示要承租店铺，并非是合同的相对人；所有业主代表并未推选被告为代表与原告商谈承租事情，也没有任何授权行为；第三人马巧洪、周勇实际并未承租店铺，没有参与店铺任何事情。4.对吴晓东的谈话笔录无异议，可以证明当时业主代表在合同上签字仅仅是为了想要店铺，第一份租赁协议除了被告，其他人不在场，不知情内容，可以反映很多事情都是被告说了算；马巧洪、周勇没有实际经营店铺，也没有参与相关事项。5.对郑国广的两份谈话笔录均无异议，但是内容方面该笔录可以证明承租户、业主代表以及本案第三人在2013年度并未与原告单独有签订租赁合同的事实，至于业主代表、商户、第三人是否与被告另行签订协议郑国广并不知情；租期2013年9月1日开始，马巧洪退回的5万元保证金在2013年8月31日，周勇在2013年9月1日退回10万元，之后与原告、被告均无联系。原告与被告协商签订租赁协议时，只有三个人在，该协议边协商、修改打印签字的，签字的业主代表当时并不在场。6.对被告占忠的谈话笔录形式真实性无异议，对内容有异议，与第三人笔录内容有冲突。被告认为当时签订了两份协议，认为有问题，之后又签订了两份，但实际上，被告、郑国广等三人在茶餐厅边协商边确定方案，其他人均不在场，签署的只有一份协议书，但是被告称在拉芳舍有六七人在场签协议，与其他人的陈述矛盾，且可以证明当时各业主代表、本案第三人在被告提供的该份合同上签字的时候，并未出现程圣军以及郑国广，他们签字是在珍宝坊晚上吃饭的时候，一共有十几个人。通过被告自己的谈话内容可以证明，当时业主在上面签字的目的是为了要店铺，而不是其他意思表示。对证据3均无异议，与第三人无关。 第三人王素英对本院出示的证据发表如下意见：对证据1无异议，对证据2，吴克元、马邦湖、吴晓东、朱克贤、周勇、马巧洪、占忠、郑国广的谈话笔录，部分陈述内容不属实，市场由大家承租的，不是被告一个人承租的。对证据3无异议。 本院对上述证据综合认定如下：双方对原告提供证据1-2均无异议，本院依法予以认定；原告提供的证据3《商铺租赁协议书》与被告提供的证据1《商铺租赁协议书》均系原件，虽然两份协议书第一页“乙方”栏签名不一致（其中被告提供的协议书中乙方栏有周勇、潘孝义、马巧洪、朱克贤的签名和指印，业主代表处由多位案外人签名及捺印），但原、被告对上述两份协议书的真实性均予以确认，本院审查后认为该两份协议书与本案存在关联，本院依法予以认定。被告对原告提供的证据4真实性无异议，本院对该证据予以认定；原告提供的证据5中的清单和汇总表，第三人王素英提供了清单的原件，被告对该清单及汇总表的真实性无异议，本院依法予以认定；市场平面布置图客观真实，能够证明白云皮具城的结构布局，本院予以认定。原告提供的证据7，第三人王素英确认系其本人与郑国广的通话，可以确认电话录音真实，本院对该证据予以认定。证据8，系原告法定代表人郑国广与被告占忠之间从2013年3月起至2017年3月止的短信记录，内容客观真实，本院予以认定。证据9，系原告与案外人之间签订租赁协议，可以证明原告从案外人处承租了案涉商铺的事实，本院依法予以认定。证据6，证人郑某虽与原告存在利害关系，但负责管理案涉商城，知悉本案相关事实，其陈述较为客观真实，与证人潘某、李某的陈述相互印证；证人潘某、李某与原、被告之间无明显利害关系，本院对证据6证人郑某及证据10潘某和证据11李某的陈述结合本院认定的其他有效证据综合判断。 被告提供的证据2，原告对吴晓东、郑国飘、陈正、马邦湖、叶永达、卢新燕、郑建芬、娄田广的租赁合同及证据3叶永达案民事判决书和欠条的真实性均无异议，本院予以认定；原告对被告提供的证据4-6真实性没有异议，本院予以认定；原告对于被告补充提供的证据7筹备小组的相关材料有异议，但上述小组有第三人的签字，第三人确认该证据的真实性，本院予以认定。对于被告提供的证据8的陈正等人与原告签订的租赁合同，系陈正等经营户与原告在2015年8月或2016年8月所签订的合同，与本案诉争的租金期间2013年9月1日至2014年8月31日并无关联，本院不作认定。 对于第三人朱克贤、周勇、潘孝义、马巧洪提供的证据，原、被告及第三人对上述证据的真实性均无异议，本院依法予以认定。对于第三人王素英提供的两份《商铺租赁合同》，系原告与王素英所签订，原告对其真实性无异议，本院依法予以认定。 对于本院出示的郑国广、王素英的银行明细及（2016）浙0304民初5481号、（2016）浙0304民初5483号、（2018）浙03民终6064号民事判决书，原、被告、第三人均无异议，本院予以认定；对于本院出示的谈话笔录，原、被告、第三人对谈话笔录的形式真实性均无异议，但对部分谈话人陈述的部分内容的真实性存在异议，本院结合本案中其他有效证据综合进行判断。 本院经审理认定事实如下：原告原企业名称为温州市广源服装市场开发有限公司，于2013年6月9日经工商机关核准登记变更为现名称即白云皮具城，经营范围为商场开发、管理、服务、摊位租赁；服装、鞋帽、箱包、化妆品、小商品、服装道具的销售；郑国广系白云皮具城的法定代表人，案外人程圣军系白云皮具城的股东。2013年，原告向房屋所有人温州市安居房开发有限公司、陈显香等人承租坐落于温州市瓯海区梧田街道南塘1组团2-4幢的第1-2层商铺。 2013年3月28日，被告占忠与第三人周勇、朱克贤、马巧洪、叶永达、马邦湖等12个人作为成员成立筹备小组；2013年4月6日，老南亚商城A区、B区及C区商铺的经营户在被告占忠提供的《新市场筹备协议书》上签字，该筹备协议书载明“因原市场消防整改和租金等原因，经广大经营户讨论决定，搬出原来市场，另选一个新市场，为了新市场的各项工作顺利开展，每户经营自愿交纳押金伍万元整”及“对新市场的选址、定位，筹备处会尽力维护广大经营户的利益”，第三人朱克贤、王素英、周勇、潘孝义等均有在上述协议书上签名捺印。 2013年5月14日，原告与被告占忠签订《商铺租赁协议书》，协议约定：“原告将南塘1组团2-4幢第1-2层商铺出租给乙方使用，建筑面积5362.04平方米，沿街16户店铺296.5平方米，待定面积243.33平方米；租期5年，自市场装修完成后验收竣工开始，自2013年7月20日至2018年2月18日止；租金一年一付，先付后用，第一年租金为991.67万元（按建筑面积每平方米140元计算），首年租金在签订合同之日一次性付清，第二年起租金在上一年租金到期前一个月内付清，依此类推；每经营户应向原告支付15000元作为五年租赁保证金，合同期满，待乙方结清租金及其它相关费用，甲方对出租房屋查验合格后，无息退还保证金；原告按乙方提供的装修设计图纸施工，乙方须向原告支付装修预付款300万元。市场摊位位置、定价、分配入租等由市场经营户代表负责，甲方无条件配合市场经营代表今后市场工作。乙方业主经营户所有年租金由市场经营户代表统一收缴给甲方。双方违约责任如乙方违约，定金三百万元整予以没收，如甲方违约，定金无条件退回乙方并赔偿叁佰万元整，市场延误交付给乙方每天罚款2万元整”。 之后，第三人马巧洪、周勇、潘孝义、朱克贤在被告占忠持有的《商铺租赁协议书》第一页抬头“乙方：”依左右顺序依次签字，案外人叶永达、娄田广、单林华、吴克元、吴晓东等12人（包括第三人马巧洪）在协议第三页第十六条“乙方业主代表：”处依次签名。 2013年8月期间开始分配商铺并由经营户自行装修，大部分经营户于2013年8月底或9月初对外营业。 2013年12月22日，原告向商铺经营户发送“关于白云皮具城商铺缴纳首年租金的通知”，通知载明“1.各商铺承租人将上述各项合计金额（减去原已缴定金）于2013年12月25日前汇入公司指定的银行账户，逾期后果自负；3.在9月15日以后预定商铺的人以定金交缴银行回单时间为准，补偿10天租金。4.公司指定的银行账户号：户名：郑国广建行账号：43×××22农行账号：62×××11；户名：王素英建行账号：62×××77”。 2013年12月24日起有经营户娄田广、单林华、吴晓东等人向第三人王素英建行尾号为8977的账号汇款，截至2014年8月31日的转账数额累计超过200万元。2013年12月27日，经营户董玲玲（店铺号212）向郑国广农行尾号为2811的账号转账68268元，2014年3月5日经营户叶爱云（店铺号239）向郑国广农行尾号为2811的账号转账59988元，2014年4月8日经营户胡洪辉（店铺号106、107）向郑国广建行尾号为2722的账号转账236100元，2014年4月9日经营户朱克贤（店铺号108）向郑国广建行尾号为2722的账号转账219900元，以上向郑国广转账合计584256元。 2013年5-6月期间，第三人王素英向原告股东程圣军转账300万元，2013年11月18日、2014年2月17日、2014年7月29日第三人王素英分别向程圣军转账100万元、220万元、35万元，2013年12月31日、2015年5月15日第三人王素英向郑国广转账100万元、25万元，以上合计780万元。 2014年9月1日起，原告与皮具城各经营户自行签订书面租赁合同。 另认定，2013年8月5日，温州市瓯海区住房和城乡建设局对原告发送温瓯住建罚决字【2013】第5号行政处罚决定书，决定书中载明“发现位于温州市瓯海区南塘住宅区一组团2、4幢一、二层的房屋在没有取得施工许可证的情况下擅自于2013年6月20日开始动工装修，房屋装修面积约为5360平方米，装修工程造价80万元”及“本机关决定对你单位处以下处罚：1.责令停止施工，限期改正；2.处人民币捌仟元整的罚款”。 2013年4月6日，第三人周勇、马巧洪分别向娄田广、王素英交押金10万元、5万元，2013年8月31日及9月1日，第三人王素英将10万元、5万元押金分别退回给第三人周勇、马巧洪。第三人朱克贤于2013年4月6日向王素英转账5万元押金，2014年初，朱克贤与郑国广、占忠协商不再继续经营商铺并直接向郑国广转账剩余租金。 2013年7月-12月期间，郑国广有通过短信与被告占忠沟通，其中8月10日，郑国广向被告占忠发送短信，短信载明“您已成功预定8月10日（星期六）中午云天楼米兰国际大酒店VIP207包厢，期待您的莅临”，8月16日短信内容载明“三间使用面积：141.8。建筑面积：253.8.另通道实用面积15左右”，8月24日短信内容载明“258、251、151、156、275”，9月9日短信内容载明“139号定金已汇入，回单明天他送给你”。2015年5月15日短信内容载明“与素英那对后57万，今天2015年5月15日她汇了25万元，确认余款还有约32万！”。 第三人王素英与原告签订《商铺租赁合同》，合同第一条载明“租期自2013年9月1日起至2018年2月18日止，租赁期满后合同自然终止”，第二条载明“第二年租金为49650元，综合管理费49650元，合计99300元，合同一年一签，下一年起租金在上一年租金到期前一个月内向甲方付清租金，实行一年一付，遵照先付后用原则”，上述合同落款处没有备注时间。 2016年4月5日，案外人叶永达向原告出具欠条一份，欠条载明“今欠郑国广（温州市白云皮具城商场开发有限公司）的2013年9月1日-2014年8月31日商场租金共计：200000元”。 2018年5月8日，原告就案外人卢新燕租赁合同纠纷向本院提起诉讼，本院于同年11月8日作出（2018）浙0304民初3061号民事判决，案外人卢新燕不服提起上诉，温州市中级人民法院于2019年3月18日作出（2018）浙03民终6064号民事判决，判决中载明“卢新燕主张应当按照其在一审提供的复印至温州市瓯海区市场监督管理所的《商铺租赁合同》确定租金，但该份合同中所记载的商铺面积与实际不符，且租金每年30000元，明显背离实际情况，故一审法院认为该份合同系为办理工商登记所签，不能反映双方的真实约定而不予采信，处理正确”。 本院认为，本案的争议焦点一：案涉《商铺租赁协议书》的相对方问题。 被告占忠主张2013年5月14日筹备小组成员与郑国广、程圣军商谈相关租赁事宜，根据被告出具的筹备小组成员的清单，小组成员有12人，其中有第三人朱克贤、马巧洪、周勇，但上述第三人均陈述并未在现场参与租赁商谈，原告的现场参与人郑国广也陈述当时仅有占忠、程圣军与其自己合计三人，经本院谈话，案外人马邦湖（其有在筹备小组成员清单上签名）也陈述并未在现场参与租赁商谈；另，若筹备小组成员真的在现场，即使留在外面等候，被告占忠也可以在协商好事宜后让小组成员直接在协议书签字，但根据第三人及案外人吴克元、吴晓东、马邦湖的陈述，筹备小组成员中的陈剑挥、胡洪辉、叶永达、娄田广、朱善龙等人均是与第三人一起在另外地点聚会。因此，案涉的《商铺租赁协议书》系被告占忠与原告所签订，虽然被告占忠事后将其持有的《商铺租赁协议书》交由第三人朱克贤、马巧洪、周勇、潘孝义及案外人叶永达、陈剑挥、胡洪辉、叶永达、娄田广、朱善龙等人，并由他们在协议书第一页的抬头“乙方：”处及第三页中“业主代表处：”签字，但上述让第三人及其他经营户签字的行为并没有经过原告同意，不能对原告产生合同上的法律效力，现原告以其持有的《商铺租赁协议书》主张被告占忠为案涉租赁合同的相对方合法有据，本院予以支持。被告占忠主张原告持有的《商铺租赁协议书》原应被当场销毁及已被被告占忠持有的《商铺租赁协议书》所取代，但没有提供相应的证据予以证实，本院对该主张不予采纳。 本案争议焦点二：被告占忠主张案涉《商铺租赁协议书》于2013年8月10日经双方协商已经解除是否成立。 被告占忠主张原告的法人郑国广于8月10日约其等经营户代表协商解决并于当日达成解除合意，根据郑国广与被告占忠之间短信内容，可知郑国广确实于2013年8月10日约占忠到云天楼米兰国际大酒店，但被告占忠并没有提供有效证据证实当日双方协商内容及原告已同意解除案涉《商铺租赁协议书》，如双方通过电子方式如短信、微信聊天就解除合同进行磋商等的书面材料。根据郑国广与被告占忠在2013年8月16日至9月9日的短信内容可知，当时郑国广仍有与被告占忠沟通关于“三间使用面积141.8……”“139号定金已汇入，回单明天他送给你”，若原告已同意解除合同则其可与新的承租户自行交接，没有必要再让承租户将定金回单交给被告占忠；另，被告占忠主张双方解除协议后原告已与经营户另行签订租赁合同，经本院谈话，案外人经营户马邦湖、吴克元、吴晓东及第三人朱克贤、潘孝义均陈述他们在2013年9月既未与原告签订过书面租赁合同，也未与被告占忠签订过租赁合同，上述陈述与原告陈述相符；另第三人王素英主张其2013年9月已与原告签订过租赁合同，但根据王素英出具的《商铺租赁合同》来看，该份合同落款处没有明确签订时间，虽然合同第一条约定中载明“租期自2013年9月1日起至2018年2月18日止”，但合同第二条第一款载明“第二年租金为……合同一年一签”，若为2013年度签订的合同，考虑2013年9月系租赁第一年，则租金条款的约定要么将五年租金支付情况进行约定，要么一年一约定；但王素英提供的租赁合同的租金支付均载明为第二年，且合同中已明确一年一签，结合原告陈述其与经营户自2014年9月起均有签订租赁合同且一年一签，可以推定第三人王素英提供的租赁合同系第二年度签订的，即2014年度的租赁合同；在（2018）浙0304民初3061号原告诉卢新燕一案中，卢新燕提供了其与原告签订的租赁合同，被告在本案中出具该份合同以证明经营户与原告在2013年已自行签订合同，虽然该份租赁合同签订为2013年8月31日，对于该份合同，（2018）浙03民终6064号民事判决认定“但该份合同中所记载的商铺面积与实际不符，且租金每年30000元，明显背离实际情况，故一审法院认为该份合同系为办理工商登记所签，不能反映双方的真实约定而不予采信，处理正确”；故被告占忠主张原告于2013年8-9月期间已与各经营户自行签订租赁合同依据不足；综上，被告占忠主张双方于2013年8月10日经协商已解除案涉商铺租赁合同依据不足，本院不予采纳。 本案争议焦点三，案涉《商铺租赁协议书》的履行状态。 第一，第三人王素英与原、被告之间的关系。原告主张王素英系受占忠委托收取租金等费用，被告主张前期300万元系其委托王素英收取，后期480万元系原告的法人郑国广委托王素英收取，第三人王素英陈述后期其受郑国广委托收取租金等费用。首先，考虑300万元是在2013年5月14日双方签订协议后不久就由王素英转账给原告，结合第三人朱克贤、潘孝义及案外人马邦湖等人的陈述，前期押金确实由各经营户交到王素英处，故就300万元应系被告占忠委托王素英收取。其次，第三人王素英陈述“有几个经营户因装修延迟开店，郑国广在租金上给予了优惠”，结合王素英提供的清单可知，105号商铺减去补偿款3612元、130号商铺减去补偿款4736元、138号商铺备注“减国广装修26220、减补偿5840”，上述费用均在租金中进行扣除；第三人王素英陈述“因让我帮忙收钱，原告有给我109、110店铺优惠价200元/平方米”，根据王素英提供的清单可知其承租的109、110店铺（沿街）单价确实为200元/平方米，而同样位置的店铺单价为240元/平方米，年租金合计优惠了62496元；原告对第三人王素英关于优惠其个人租金、同意三位经营户自租金中扣除因装修延迟而产生补偿费等陈述内容，并没有作出合理解释，也没有提供有效证据对上述内容予以反驳；第三，2013年12月22日，原告向商铺经营户发送的“关于白云皮具城商铺缴纳首年租金的通知”中公司指定的银行账户号有第三人王素英的建行账号，2013年12月22日后及2014年初有多位经营户向王素英该账户转账支付租金，该通知系以原告身份向各经营户发送，通知内容可以反映系白云皮具城让各经营户将租金支付到王素英银行账户，原告确认第三人王素英已转账780万元，扣除前期的300万元和2013年11月18日转给原告方的程圣军100万元外，剩下的380万元均是在2013年12月23日后转账的，即在原告向各经营户发送缴纳首年租金通知后才进行转账，结合通知及第三人王素英实际向原告转账情况，可以认定自该通知起原告已委托了第三人王素英对外收取租金，当然也不排除前期已委托王素英收取租金的可能性；综合以上因素，本院认为第三人王素英所陈述内容较为合理，故对第三人王素英自认其系受原告的法人郑国广委托收取案涉商铺首年租金的行为予以确认。 第二，案涉《商铺租赁协议书》的履行状态。 其一，2013年12月22日，原告向商铺经营户发送的“关于白云皮具城商铺缴纳首年租金的通知”，通知中载明“各商铺承租人将上述各项金额（减去原已缴定金）于2013年12月25日前汇入公司指定的银行账户，逾期后果自负”及“在9月15日以后预定商铺的人以定金交缴银行回单时间为准，补偿10日租金”，上述通知内容涉及租金催收及后果、补偿租金，从租赁合同的权利义务来看，催收租金或补偿租金系出租人向承租方行使的最重要的权利及承担的义务；而案涉《房屋租赁协议书》所指向的承租方为被告占忠，且协议书第十六条已明确“乙方业主经营户所有年租金由市场经营户代表统一收缴给甲方”，即合同约定租金的收缴是由乙方即被告占忠负责，故在租赁合同履行中应由被告占忠或其指定的业主代表去向各实际经营户进行租金催收；现根据上述通知内容及后续经营户的转账事实，可以说明在2013年12月期间原告已以出租人的身份向各具体经营户进行催收租金，并向各位逾期不交租金的经营户明确“逾期后果自负”，通知中“对9月15日以后预定商铺同意补偿10天租金”的内容也可以反映出原告当时已可以实际掌控经营户租金的多少，说明原告以自身行为对案涉租赁合同的主要权利义务进行重大变更。 其二，被告占忠的妻子卢新燕承租了208号商铺（面积94平方米、月租金为115元/平方米），上述租金与二层其他经营户相同，没有享有任何优惠，且商铺租金已于2014年1月10日由被告占忠转账给王素英，说明被告占忠就其所承租的上述店铺没有享有有异于其他经营户的优惠。从原告、被告就租赁合同中的权利义务来看，被告占忠作为承租整个商场的合同相对方，一般来说，其可以最后交纳租金等费用，甚至可以先不交纳，但占忠就其家人承租商铺按原告通知要求于2014年1月9日及10日将原来约定租金及保证金直接转账给第三人王素英，上述事实也可以反映出当时即2013年12月期间被告占忠就案涉协议书所约定的权利义务已发生了变化。 其三，庭审中原告陈述到因被告占忠对市场管理不善，其已与占忠协商在首年租期到期后解除合同，并在租期第二年即2014年8月底或9月初已实际与各经营户签订书面租赁合同。案涉白云皮具城共有商铺90多间，涉及承租户70-80户左右，且首年各经营户均未签订书面租赁合同，则原告要接手整个商城，就需要与各经营户进行沟通协商，上述事项均需要时间，从各经营户于2014年8月底或9月初均与原告主动签订第二年租赁合同一事，说明原告前期应已与各经营户经过良好的协商才能如此顺利；同时，被告占忠对原告所要接手商场一事也没有特别的反应，可以说明原告在首年租期到期前较长一段时间内已与被告占忠、各经营户就合同履行进行过实际协商，不排除上述时间就是2013年12月的可能性； 最后，原告对上述通知的说明不符合常情。原告认为其为协助被告占忠催收租金而出具该通知，但通知上没有任何文字或具体内容可以体现系协助被告占忠催收租金，另外，通知上明确了王素英的银行账号，与第三人王素英所陈述受原告公司法定代表人郑国广委托收取款项一事相符，原告也没有提供证据对其主张进行证实。 综合以上因素，结合民事证据优势规则，本院认为，原告的行为导致案涉租赁合同的履行主体及内容发生重大变更，包括租金标准、租金收取情况、商场及商户的管理等。 争议焦点四：原告主张的首年剩余租金及保证金问题。 关于原告主张的首年剩余租金。首先，原告主张按《商铺租赁协议书》约定的991.67万元作为案涉商铺的总租金，根据上述分析，原告以公司名义向各经营户催缴租金及各经营户按通知直接向原告支付租金的共同行为已导致案涉商铺的租金标准发生变更，包括各商铺的租金单价、因补偿租金而扣减部分等，故案涉商铺首年租金也应按变更后的标准计算，现原告直接按原合同约定年租金标准主张依据不足。其次，原告于2013年12月22日直接向各经营户催缴租金，通知中指定的银行账号有郑国广名下的两张银行卡及第三人王素英名下的一张银行卡，经本院调查有部分经营户已按通知指定的账号将租金转账给郑国广，金额达58万元之多，但原告在起诉时甚至本院谈话时仍不确认以上事实。根据第三人王素英提供的清单，截至2014年8月31日尚未付清租金的商铺仅有十来户，以上商铺大多经营户在2014年度仍有续租，根据各经营户于2014年8月与原告签订的《商铺租赁合同》的约定，下一年租金即2014年9月1日至2015年8月31日的租金在上一年租金到期前一个月内付清，即各续租经营户应于2014年8月付清下一年度的租金，对于上述尚欠首年租金的经营户，从情理及交易习惯来看，经营户在付下一年租金时一般会先付清上一年租金。对原告来说，在催收下一年租金时肯定会要求经营户先付清尚欠的租金，即上述经营户之后直接向原告支付首年剩余租金的可能性很高。另，2016年4月5日，案外人叶永达向原告出具了首年租金20万元的欠条，说明原告在后期有对未缴清的经营户进行实际催收，不排除存在未缴清经营户已实际缴纳剩余租金的可能性。综合以上因素，无法排除原告之后已从经营户处实际收取除第三人王素英转账的款项及本院调查明确的款项以外的剩余首年租金。综合以上情况，原告主张的首年剩余租金系首年总租金扣减已实际收取首年租金后所得，现因原告自身行为导致首年总租金及已实际收取首年租金两个数额均无法确定，从而无法确定首年剩余租金的数额，应由原告承担举证不能的法律后果。第三，《商铺租赁协议书》约定首年租金在签订本合同之日一次性付清，案涉合同于2013年5月14日签订，被告占忠陈述合同签订后一周左右向原告转账300万元，上述款项用于商场装修；从合同约定及情理来说，原告首先应向被告占忠催讨剩余的600多万元首年租金，但从原告提供的证据来看，无法反映出其已向被告占忠催讨过；考虑到原告已于2013年12月22日向各具体承租户直接催讨租金，现原告再向被告占忠催讨剩余租金与情理不符。综合以上因素，原告主张被告占忠支付剩余租金依据尚不充分，本院不予支持。 关于保证金，第三人王素英陈述首年有用保证金抵扣租金或退回保证金的情形并已将其收取保证金全部转账给原告；同时，第三人王素英陈述被告占忠并没有收取过涉案商铺的任何款项，包括保证金；综上，原告主张被告占忠退回保证金依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告温州市白云皮具城商场开发有限公司的诉讼请求。 本案受理费28539元，由原告温州市白云皮具城商场开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  蒋玲玉 审 判 员  王群英 人民陪审员  王崇林 二〇二〇年四月十日 书 记 员  石楚楚 ? 附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项。 一、判决适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、当事人应知的相关事项 1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。 2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。 3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。 4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。 5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。 7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。