济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初3328号原告山东恒隆地产有限公司，住所地济南市。法定代表人姚永聪，董事长。委托代理人于芳，山东舜翔律师事务所律师。委托代理人史新宋，山东舜翔律师事务所律师。被告广州金逸服饰有限公司，住所地广州市。法定代表人王立章，执行董事。委托代理人何恒兵，湖南楚瑞律师事务所律师。原告山东恒隆地产有限公司（以下简称恒隆地产公司）与被告广州金逸服饰有限公司（以下简称金逸服饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒隆地产公司委托代理人于芳、被告金逸服饰公司委托代理人何恒兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒隆地产公司诉称，2015年5月5日,原告恒隆地产公司与被告金逸服饰公司签订《济南恒隆广场房屋租赁合同》（合同编号：LS150025），约定被告金逸服饰公司租赁原告恒隆地产公司商场【****】号铺位，租赁面积为75平方米，租赁用途为经营卡米尼品牌童装及配饰，合同期限为2015年7月17日至2018年7月16日止，双方对租金、管理费、收银机租用费、电费、推广宣传费、房屋交还、解除合同等重要内容进行了明确约定。合同同时约定，被告金逸服饰公司逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付本合同项下应付款项或逾期补足或重新缴纳保证金且逾期超过十四日的视为违约，原告恒隆地产公司有权提前解除劳动合同收回房屋，并要求被告金逸服饰公司支付相当于届时三个月基本租金和三个月管理费之和的违约金，涉及付款义务的，每延迟一日，依法收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金自费用应付之日起开始计算，直至付清为止。合同签订后，原告恒隆地产公司依约向被告金逸服饰公司交付了房屋。自2016年7月起，被告金逸服饰公司拖欠房屋租金、管理费等款项。鉴于被告金逸服饰公司存在严重违约行为，2016年9月23日，原告恒隆地产公司向被告金逸服饰公司发出《解除合同通知书》，告知其自2016年9月26日起解除租赁合同，并要求被告金逸服饰公司支付欠款及违约金，但被告金逸服饰公司未支付。故请求法院依法判令：一、被告金逸服饰公司向原告恒隆地产公司支付2016年7月1日至2016年9月25日期间的租金67631.16元、管理费12928.5元、收银机租用费1416.50元、电费3611.61元、推广宣传费579.15元；二、被告金逸服饰公司向原告恒隆地产公司支付逾期占用费42110.58元；三、被告金逸服饰公司向原告恒隆地产公司支付滞纳金21051元（暂计算至2017年3月31日，2017年4月1日至实际付清之日止的滞纳金按每日千分之一另行计算）；四、被告金逸服饰公司向原告恒隆地产公司支付解约违约金85548元；五、被告金逸服饰公司向原告恒隆地产公司支付律师费13019元。原告恒隆地产公司为证实其主张，提交以下证据：证据一，国家企业信用信息公示系统查询的原告恒隆地产公司的企业信息一份，证明原告恒隆地产公司的主体资格及注册地址。证据二，《济南恒隆广场房屋租赁合同》一份，证明原告恒隆地产公司与被告金逸服饰公司之间存在租赁合同关系，原告恒隆地产公司各项诉讼请求的合同依据。证据三，进场交接铺位验收表、授权委托书各一份，证明原告恒隆地产公司依约将铺位交付给被告金逸服饰公司。证据四，2016年10月收款通知书、2016年6月交费发票及收款通知书各一份，证明费用起算时间及被告金逸服饰公司应支付的电费。证据五，解除合同通知书、EMS单复印件、查询单各一份，证明因被告金逸服饰公司拖欠应付款项，原告恒隆地产公司提前与其解除合同，并向被告金逸服饰公司邮寄送达。证据六，期限复原铺位的告知函、EMS单原件、查询单各一份，证明原告恒隆地产公司函告被告金逸服饰公司要求期限复原并交还房屋的事实，且被告金逸服饰公司应支付逾期占用费。证据七，律师服务协议、结算发票、付款申请各一份，证明原告恒隆地产公司支出的律师费。被告金逸服饰公司辩称，第一，被告金逸服饰公司未拖欠原告恒隆地产公司的租金及管理费、收银机租用费、租用费、电费及推广宣传费，被告金逸服饰公司与原告恒隆地产公司签订合同时交纳了相当于3个月租金及管理费的保证金86916元，被告金逸服饰公司于2016年8月30日自行清场搬离商场，原告恒隆地产公司未退还上述租金及管理费，根据双方签订的合同第11条的约定，原告恒隆地产公司可以从上述保证金中抵扣拖欠的租金及其他费用。第二，原告恒隆地产公司的第二至四项诉讼请求，没有事实依据。如前所述，被告金逸服饰公司在签订合同时已经缴纳保证金，交纳保证金的目的就是为了保证被告金逸服饰公司履行合同的主要义务，在保证金足以抵扣拖欠租金及其他费用的情况下不应视为拖欠。另外，《济南恒隆广场房屋租赁合同》在约定保证金的情况下，又约定滞纳金，以及解除合同时须支付3个月的租金及保证金的违约条款，这属于格式条款，这三项条款其实都是违约金条款，加重了被告金逸服饰公司的义务，且在签订合同时未向被告金逸服饰公司释明，属于无效条款。根据合同法相关规定，上述违约金约定过高，请求法院在查明事实的情况下按照原告恒隆地产公司实际损失的百分之三十调整违约金条款。在被告金逸服饰公司搬离商场之后，原告恒隆地产公司于2016年9月份将涉案商铺出租给了第三人，原告恒隆地产公司不存在实际损失。第三，律师费不是本合同履行过程中的必要支出，不应由被告金逸服饰公司负担。综上，请求法院依法驳回原告恒隆地产公司的全部诉讼请求。被告金逸服饰公司为证实其主张，提交以下证据：2017年6月25日被告金逸服饰公司在涉案商铺购买的衣服及售货小票，证明涉案商铺已于2016年9月出租给了案外人。经审理查明，2015年5月5日，原告恒隆地产公司（甲方）与被告金逸服饰公司（乙方）签订《济南恒隆广场房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于济南市济南恒隆广场商场****号铺位出租给乙方，该房屋的租赁面积为75平方米，租赁期限自2015年7月17日（交付日）至2018年7月16日。合同第十一条约定：“于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1、乙方应在合同期届满或提前解除前的三十日内于管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日前至少七日前按附表三标准支付相关费用、停止营业及开始恢复原状工程。甲方自行或乙方按本合同约定的交还标准进行恢复原状工程所产生的全部费用，由乙方承担。……6、合同期届满或提前解除日后，若该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品的所有权，甲方有权以其认为合适的方式处理前述物品并向乙方收取处理前述物品所发生的费用，乙方同意上述处理方式，并承诺不会就此追究甲方责任和要求甲方赔偿。”合同第十四条第一款约定，合同期内，乙方应向甲方支付管理费。合同第十五条第一款约定，乙方须于每个历月的第一日前向甲方预交当月的租金、管理费。合同第十六条约定，乙方应在收到甲方提供的通知书或账单后十四日内交纳水、电费等公共事业费用；乙方须于收到甲方付款通知书后十四日内支付年度推广宣传费；乙方须于每个历月第一日前向甲方支付收银机租用费。合同第十七条第一款约定，乙方须向甲方交纳相等于三个月租金及管理费之和的保证金，若乙方违反本合同约定或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金。合同附表一第五部分约定，保证金自交付日起的第一年为84180元，自交付日起算的第二年为85548元。合同第二十五条约定：“下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……（e）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；……（h）涉及交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失；……（m）没收保证金，要求乙方在十四日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；（n）提前解除本合同，……乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。……甲方的损失包括但不限于……甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼∕仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。”合同附表一第四部分约定，租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金：基本租金第一年内为每月23497元，第二年内为23953元；第三年起至合同届满之日每月为24409元；营业租金为当月营业额的20%；管理费为每月4563元，电费为1.2元∕度，推广宣传费为每年3000元，收银机租用费为每台每月500元。上述合同签订后，原告恒隆地产公司按约将涉案房屋交付被告金逸服饰公司使用，被告金逸服饰公司向原告恒隆地产公司交纳了保证金84180元，并交纳了2016年6月30日前的租金、管理费、收银机租用费及广告宣传费，2016年7月1日后的租金、管理费、收银机租赁费、推广宣传费被告金逸服饰公司未向原告恒隆地产公司支付。此外，原告恒隆地产公司主张被告金逸服饰公司未交纳2016年5月5日后的电费。为证实其主张，原告恒隆地产公司提交发票及收款通知书各一份，发票显示被告金逸服饰公司交纳的电费交至2016年5月5日，收款通知书记载的出具时间为2016年9月20日，该通知书显示2016年5月5日的电表数为58504.2度,2016年9月5日的电表数为61513.9度。原告恒隆地产公司未提交证据证明起诉前其已将该收款通知书送达给被告金逸服饰公司。原告恒隆地产公司于2016年9月23日向被告金逸服饰公司出具《解除合同通知书》，称因被告金逸服饰公司自2016年7月起拖欠房屋的应付费用，要求提前解除双方签订的《济南恒隆广场房屋租赁合同》，并要求被告金逸服饰公司最迟于解除日办理房屋交接手续。原告恒隆地产公司通过EMS向被告金逸服饰公司送达了《解除合同通知书》，被告金逸服饰公司称该《解除合同通知书》其已收到。根据EMS查询单的记载，被告金逸服饰公司收到该邮件的时间为2016年9月26日。被告金逸服饰公司主张其于2016年8月30日即从涉案房屋搬出，但其未提交证据证明搬离时间。合同解除后，原、被告未办理房屋交接手续，原告恒隆地产公司于2016年10月11日通过EMS向被告金逸服饰公司邮寄《限期复原铺位的告知函》一份，告知被告金逸服饰公司其将于2016年10月13日自行收回房屋。另查明，因本案诉讼，原告恒隆地产公司与山东舜翔律师事务所签订《律师服务协议》一份，约定由山东舜翔律师事务所代理一审阶段的诉讼，服务费为13019元。山东舜翔律师事务所向原告恒隆地产公司开具了代理费发票。本院认为，原、被告签订的《济南恒隆广场房屋租赁合同》合法有效，本院予以认定。根据该合同第十五条第一款的约定，被告金逸服饰公司须于每个历月的第一日前向甲方预交当月的租金、管理费，而被告金逸服饰公司在2016年7月1日起，未按上述约定履行交纳租金及管理费的义务，该行为已构成违约。根据合同第二十五条（n）款的约定，原告恒隆地产公司有权解除合同。虽然被告金逸服饰公司抗辩称其已于2016年8月30日搬离涉案房屋，但因其对搬离时间未提交证据予以证明，且其在搬离后未与原告恒隆地产公司办理房屋交接手续，故对被告金逸服饰公司主张合同解除时间为2016年8月30日的抗辩，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，据此，因原告恒隆地产公司通过EMS向被告金逸服饰公司送达了《解除合同通知书》，且EMS查询单显示被告金逸服饰公司于2016年9月26日收到该邮件，故本院认定原、被告双方签订的《济南恒隆广场房屋租赁合同》于2016年9月26日解除。根据合同约定，2016年7月1日至2016年9月25日期间的租金应为67219.5元，管理费应为12928.5元，收银机租用费应为1416.5元，2016年7月17日至2016年9月25日期间的推广宣传费为575元。关于电费，根据原告恒隆地产公司提交的电费发票可以证实被告金逸服饰公司电费交至2016年5月5日，收款通知书显示2016年5月5日的电表数为58504.2,2016年9月5日的电表数为61513.9，该期间共用电3009.7度，按照每度1.2元计算，电费应为3611.6元。综上，截止2016年9月25日，被告金逸服饰公司拖欠的租金、管理费、收银机租用费、推广宣传费、电费共计85751.1元。根据《济南恒隆广场房屋租赁合同》第十七条第一款的约定，被告金逸服饰公司须向原告恒隆地产公司交纳相等于三个月租金及管理费之和的保证金，若被告金逸服饰公司欠付任何费用或款项的，原告恒隆地产公司有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金。该条款中约定的保证金为履约保证金，系用于补足被告金逸服饰公司欠付的租金等各项费用，故在被告金逸服饰公司已交纳保证金84180元的情况下，其欠付的2016年9月25日前的租金、管理费、收银机租用费、推广宣传费、电费应当先从保证金中抵扣，抵扣后欠款数额为1571.1元。按照合同约定，租金、管理费、收银机租用费的交款时间为每个历月的第一日前，电费、推广宣传费的交款时间为“乙方应在收到甲方提供的通知书或账单后十四日内”。根据原告恒隆地产公司提交的收款通知书的记载，该通知书的出具时间为2016年9月20日，因此根据上述合同的约定，租金、管理费、收银机租用费的履行时间在先，电费、推广宣传费的履行时间在后，故本院认定抵扣保证金后的欠款1571.1元应为欠付的电费、推广宣传费。根据上述约定，电费、推广宣传费的支付时间应为“乙方应在收到甲方提供的通知书或账单后十四日内”，而原告恒隆地产公司未提交证据证明其在提起本案诉讼前向被告金逸服饰公司送达了收款通知书，故逾期付款滞纳金应自原告恒隆地产公司提起本案诉讼之日，即2017年5月2日起计算。关于滞纳金的计算比例，根据《济南恒隆广场房屋租赁合同》第二十五条（e）款的约定，滞纳金应按照每日千分之一计算，因被告金逸服饰公司迟延支付电费、推广宣传费给原告恒隆地产公司造成的损失实际为贷款利息损失，而每日千分之一的计算标准已远远高于银行同期贷款利率，被告金逸服饰公司主张该违约金过高，要求调整，符合法律规定，本院酌定逾期付款滞纳金按中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.3倍计算。对原告恒隆地产公司要求被告金逸服饰公司支付逾期占用费的诉讼请求，如前所述，涉案《济南恒隆广场房屋租赁合同》于2016年9月26日解除，虽然《济南恒隆广场房屋租赁合同》第十一条中约定，合同解除的，被告金逸服饰公司应当办理相关的房屋交还手续，但该条第六款明确约定：“合同期届满或提前解除日后，若该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品的所有权，甲方有权以其认为合适的方式处理前述物品并向乙方收取处理前述物品所发生的费用，乙方同意上述处理方式，并承诺不会就此追究甲方责任和要求甲方赔偿”；同时该条第一款中约定：“甲方自行或乙方按本合同约定的交还标准进行恢复原状工程所产生的全部费用，由乙方承担”。根据上述约定，在被告金逸服饰公司未按约办理房屋交还手续的情况下，原告恒隆地产公司有权对房屋内的物品进行处理，并可以自行将房屋恢复原状，因此产生的费用由被告金逸服饰公司承担。此外，根据原告恒隆地产公司提交的收款通知书，可以证实在2016年9月5日之后至合同解除前，涉案房屋未产生电费，由此可以证实2016年9月5日之后，被告金逸服饰公司已不在涉案房屋正常经营，故在涉案《济南恒隆广场房屋租赁合同》解除后，原告恒隆地产公司完全可以自行收回房屋。但原告恒隆地产公司主张其直至2016年10月13日才自行收回房屋，对于2016年9月26日至2016年10月13日期间扩大的损失，应由原告恒隆地产公司自行承担，故对原告恒隆地产公司要求被告金逸服饰公司支付2016年9月26日之后的房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。对原告恒隆地产公司要求被告金逸服饰公司支付解约违约金的诉讼请求，根据《济南恒隆广场房屋租赁合同》第25条（n）款的约定，提前解除合同的，解约违约金为三个月基本租金及管理之和，该约定真实有效，据此被告金逸服饰公司应向原告恒隆地产公司支付解约违约金85548元（23953×3＋4563×3）。对原告恒隆地产公司要求被告金逸服饰公司赔偿律师代理费的诉讼请求，根据《济南恒隆广场房屋租赁合同》第二十五条的约定，在被告金逸服饰公司违约的情况下，应当赔偿原告恒隆地产公司因此支出的律师费，该律师费实际为原告恒隆地产公司因被告金逸服饰公司的违约行为而导致的损失。因原、被告双方已约定了解约违约金，如上所述，本院已对原告恒隆地产公司要求的解约违约金予以支持，且原告恒隆地产公司未提交证据证明该违约金不足以弥补包括律师费在内的损失，故其在解约违约金之外再要求被告金逸服饰公司赔偿律师费，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州金逸服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东恒隆地产有限公司支付推广宣传费、电费共计1571.1元；二、被告广州金逸服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东恒隆地产有限公司支付逾期付款滞纳金（以1571.1元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.3倍计算，自2017年5月12日起计算至本判决生效之日止）；三、被告广州金逸服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东恒隆地产有限公司支付解约违约金85548元；四、驳回原告山东恒隆地产有限公司其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5020元，由原告山东恒隆地产有限公司负担3260元，由被告广州金逸服饰有限公司负担1760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  修 芳人民陪审员  郭小云二〇一七年七月十三日书 记 员  卢泽瑞