四川省平武县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0727民初182号 原告：胡成武，男，汉族，1955年2月15日出生，住四川省平武县。 原告：周秀华，女，汉族，1955年3月23日出生，住四川省平武县。 二原告共同委托诉讼代理人：王大润，四川真道律师事务所律师。 被告：胡群珍，女，汉族，1963年12月19日出生，住四川省平武县。 第三人：代琴，女，汉族，1988年11月27日出生，住四川省平武县。 原告胡成武、周秀华与被告胡群珍、第三人代琴确认合同无效纠纷一案，本院2020年2月4日受理立案。审理中，根据原告的申请，追加了代琴作为第三人参加本案诉讼。于2020年3月30日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡成武、周秀华向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告胡群珍与原告周秀华及案外人代琴签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，请求确认《门面出售合同》也无效。事实和理由：原告胡成武、周秀华系夫妻关系，二人均为原供销社职工，企业改制时下岗，根据当时的政策，1998年二人购买了原水晶供销社位于间，一楼为门面二楼为住房，后二人在楼顶加盖了一层，与二楼同为住房，二间房共用一个楼梯，1998年12月26日以周秀华的名字办理了城镇土地使用证，因各种原因没有办到房产证。被告2016年左右租赁了其中一间门面经营水果生意，2019年1月24日被告与案外人代琴协商购买所租赁的一间房屋（含楼梯间），双方委托律师草拟房屋买卖合同，合同拟订好后通知原告周秀华在合同上签字捺印，合同上出卖方有周秀华、胡强、代琴，落款签字为周秀华、代琴签字捺印。合同签署后，合同签订人一直未告知原告胡成武，二原告也均未收到被告支付的房款。2019年12月原告胡成武才知道房屋出售的消息。原告胡成武认为，合同买卖标的为其与妻子周秀华共同财产，该房屋买卖应当经二人共同协商同意。被告胡群珍与案外人代琴恶意串通，将拟定好的买卖合同直接通知周秀华签字，侵犯了其合法权益，其本人从未表示要出售房屋，也从未授权任何人代理出售房屋，合同中出卖人胡强、代琴不是房屋所有权人也不可能是合同主体，合同中第十条关于合同的表述是虚假的，房屋共有人胡成武被排除在外。鉴于合同内容严重损害了原告胡成武的合法权益，被告与案外人代琴恶意串通，无权处分原告的合法财产，请人民法院判如所请。 被告胡群珍辩称：1.原告所述我与代琴恶意串通买卖房屋的事实不是真实的，房屋买卖的时候，是周秀华和代琴给我打电话，我和周秀华在平武县城报恩寺广场谈价格，当时周秀华喊我把她三间房子一起买，要价120万，我说100万，周秀华也同意，因当时一时拿不出这么多钱，就商量只买一间，周秀华说我买的这间是分给代琴和胡强的，先前也是从代琴手上租赁的，周秀华也同意卖我已经租用的这间房屋，谈好价格后，第二天我们才写的合同，当时在平武县龙洲律师事务所由一姓张的女性工作人员写的，当时周秀华说土地证上没有胡成武的名字，她自己就能够做主，说胡成武有××，与代琴没有串通；2.我们签订的合同是有效的，因为是他们儿媳妇代琴给我打电话说卖房子，原告的儿子胡强也同意，周秀华参加了谈房价签合同。 第三人代琴述称：1.我们没有恶意串通，房子价格和市场价一致，所有权人为周秀华，她也签字了同意卖房子，价格也是周秀华认可的。2016年我们就说过卖房子，他们（二原告）同意我张贴卖房广告，胡成武一直知道这个事情，他没说同意也没说不同意，合同签订后第二天，我回家提过此事，胡成武对我说:“房子既然你们已经卖了，就不要再来找我们了”。房款我收了300000元，是周秀华喊胡群珍把钱直接给我，是她同意了的，喊我写个收条就行了；2.当时我们（周秀华、胡群珍、代琴）说好后，在平武报恩寺附近武庙口一打印店打印了合同，当时也签字了，给胡强也打了电话，胡强也同意卖房。后胡群珍提说去律师事务所拟定合同，我们就去龙洲律师事务所由律师写了合同，签了字；3.合同是有效的，签订合同时，周秀华头脑清醒，土地使用证上是周秀华，她也在合同上予以了签字同意。 本院经审理认定事实如下：原告胡成武、周秀华于1979年5月10日登记结婚，周秀华为原平武县水晶供销合作社职工，因企业改制转让，其购买了位于平武县原水晶供销合作社砖混结构房屋二间，面积108.23㎡，1998年12月26日办理了该房屋的土地使用权证，土地使用者登记为周秀华，土地用途为住宅、经营。1999年1月14日办理了房屋契证。原告购买后加盖了一层并改建为三间，涉案合同房屋为临街面自西向东（从上至下）第一间房屋。2016年12月被告胡群珍租用涉案合同房屋的底楼门面一间和该间二楼住房，涉及房屋租赁合同的签署、租金的收取、租房的维修管理等事宜均是被告胡群珍与第三人代琴在进行接洽，原告胡成武、周秀华对此一直未有异议。在租赁期间，代琴向被告示意要出卖其租赁的房屋，被告愿意购买。2019年1月24日周秀华、代琴和胡群珍在平武县报恩寺广场经商议，周秀华、代琴同意将胡群珍现租赁的房屋卖与被告，当时因胡强（系二原告的儿子，第三人的丈夫）未在场，经代琴电话与之核实意见，其同意出售该房屋，随后各方在广场附近武庙口一打印店草签了《门面出售合同书》并予以了签字。后经被告胡群珍提出，各方又在平武县四川龙洲律师事务所，由该所工作人员张小红就双方的《门面出售合同书》进行了完善，重新拟订了《房屋买卖合同》，原告周秀华、第三人代琴、被告胡群珍均在合同上予以了签字捺印。合同第一条摘明“甲方（周秀华、代琴、胡强）自愿将位于平武县间出售给乙方（胡群珍）”、“所出售房屋的土地使用权证登记在周秀华名下，按照甲方家庭的内部协议，本合同所出售的房屋的所有权系胡强与代琴共同共有”。房屋双方作价420000元，合同签订后7日内乙方支付甲方300000元，余下120000元在甲方协助乙方取得房屋土地使用证或房屋不动产权证后，一次性付清尾款。合同还约定了甲乙双方的权利义务、违约责任等其他事项。2019年3月19日被告胡群珍支付了合同约定款300000元，收款人为代琴。现因原告胡成武认为合同买卖标的为其与妻子周秀华共同财产，在没有征得其同意的情况下，被告胡群珍与第三人代琴恶意串通侵犯了其合法权益，与周秀华一并诉至法院形成本诉。 另查明，涉案合同房屋的相关产权凭证登记为原告周秀华一人，房屋租赁期间及房屋买卖合同签订当时，案外人胡强与第三人代琴系夫妻，胡强为原告胡成武、周秀华的次子。被告胡群珍及家人现继租赁起至今一直在合同房屋中居住生活，对房屋已实际占有和使用。现涉案房屋未按协议办理转移过户手续。 以上事实，有经庭审核实的原、被告身份证复印件，结婚证、土地使用证、契证、房屋买卖合同、门面出售合同书、收条（房款）、收条（租赁费）、电话笔录等证据以及原、被告，第三人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案属于确认合同无效纠纷。原告胡成武主张涉案房屋为夫妻共同财产，被告胡群珍与原告周秀华、第三人代琴签订的《门面出售合同书》、《房屋买卖合同》所指出卖的共有房屋没有与其商量及征得同意，胡群珍与代琴恶意串通，违反了法律规定，侵犯了其合法权益，该房屋买卖合同应当认定无效。经审理，本院认为，本案并不存在认定涉案《门面出售合同书》、《房屋买卖合同》无效的法定情形，理由如下： 首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人”。涉案合同房屋在原告胡成武、周秀华婚姻关系存续期间办理产权登记，虽土地使用权及契证登记在周秀华一人名下，仍属于胡成武、周秀华夫妻共同财产。本案中，从被告胡群珍的答辩意见来看：原告周秀华向其表示自己丈夫即被告胡成武有××，房屋买卖由自己做主，房子是分给其儿子胡强及第三人代琴的，本案房屋的先前出租事宜是一直和代琴在接洽，原告从未反对，订立合同时，胡群珍也向周秀华提出查看房屋证件，周秀华告知未带上，但向其阐明了登记情况，当时代琴电话与胡强也商谈了卖房事宜。以上答辩能够和第三人代琴的陈述意见相互印证，从而可以证实胡群珍是完全相信周秀华、代琴有权处理卖房事宜的。再者，经律师事务所工作人员草拟的合同第一条写有“所出售房屋的土地使用权证登记在周秀华名下，按照甲方家庭的内部协议，本合同所出售的房屋的所有权系胡强与代琴共同共有”的内容，原告周秀华对此也未提出反对意见，且双方商议的房屋售价也符合当时的市场价。在被告胡群珍支付了约定 300000元前期房款给第三人代琴后，二原告亦未在约定期限满后一年多时间内向被告索要，表明没有收到合同约定款项意见，整个过程胡成武都没有提出异议。基于前述事实，胡群珍并无过失，其当时有理由相信原告周秀华、第三人代琴出售房屋的决定是原告家庭成员的共同意思表示，即胡群珍主观上处于善意。胡成武提出自己是在2019年12月才知道房屋被卖的消息，因房屋买卖系家庭重大事项，胡成武一直和周秀华共同居住，合同签订后时间达一年，胡强、代琴、周秀华不可能不告诉胡成武，即使因其他原因隐瞒，也系其原告家庭内部事宜。审理中，周秀华也未能举证证明胡成武不同意出售该房屋的相关言行事实，现被告已实际占有、使用该房屋。故难以认定原告胡成武称对房屋出售一事不知情、不同意的意见成立。同时，夫妻一方未经得对方同意私自出售共有的房产，从处分行为的性质上来看，鉴于房产属于夫妻共有的事实，夫妻一方处分房产不属于法定的“无处分权人的处分行为”，即便夫妻一方擅自处分共有房产的，属于无权处分，房屋买卖合同亦认定为有效，以保护善意相对人的合同利益。鉴于此，本院认为，当他人有理由相信房屋买卖行为出于夫妻或家庭内部共同意思表示时，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，要优先保护外部权利义务关系。本院从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，原告胡成武不得以不同意或不知道为由对抗被告胡群珍，对其辩解理由本院不予采纳； 其次，认定合同的效力，应遵循《中华人民共和国合同法》的有关规定进行判断。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案并无证据显示涉案合同存在《合同法》第五十二条规定的应当认定合同无效的第一至第四种法定情形：一，原告胡成武、周秀华并未提交证据证明代琴、周秀华、胡群珍以欺诈、手段订立合同，损害国家利益。二，胡群珍信赖涉案房屋权属为二原告所有，并通过原告的儿媳本案第三人代琴与周秀华就合同的签订进行商谈，最终签署。而且，从合同的签订过程看，周秀华一直在场，整个签订过程没有明确表明胡成武不同意卖房的意思表示，原告也未提交证据证明胡群珍与代琴恶意串通损害胡成武、周秀华的利益。同时，房屋价格也是参照当地同地段其他房屋买卖价格经双方合议形成的，合同签订后被告也已实际支付了300000元约定款，进一步可以证明胡群珍在签订合同时并未与代琴进行恶意串通。故原告胡成武以被告和第三人恶意串通损害其合法权益为由请求确认签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，难以得到支持。三，本案亦不存在以合法形式掩盖非法目的情形。四，并无任何证据表明本案房屋买卖合同存在损害社会公共利益的情形。至于房款的支付，按照一般交易习惯，应该支付予原告周秀华，但收款人是代琴，依据各方的陈述、先前房屋租金的收取使用、合同第一条房屋基本情况的记述、支付后原告未向被告索要、收款当时代琴与原告的家庭身份等事实，代琴收取的300000元，应当综合理解为，其是在周秀华同意和授权及认可的情况下收取的，胡群珍是根据周秀华的指示将房款支付给代琴，被告已依约履行了支付义务，应认定系原告周秀华已收取了房款，对于周秀华为什么同意支付给第三人代琴，那也是当时原告家庭内务。故对二原告提到的未收到被告支付的房款意见，本院不予支持。原告提出《门面出售合同书》也无效，依据查明的事实，该合同书是在最终签订《房屋买卖合同》过程中形成的一个过程文本，虽有各方签字，但其内容效力已被最终形成的合同吸收，名有二个合同，实只有一个合同即《房屋买卖合同》，故原告提出《门面出售合同书》效力问题，已无意义。原告周秀华系房屋的产权登记人，在合同的磋商、签订过程中均直接参与并最后签字捺印予以认可，现也主张合同无效，有违诚信，不予支持。 再次，原告提出，本案房屋买卖合同存在《合同法》第五十二条第（五）项所规定的违反法律、行政法规的强制性规定的认定合同无效的法定情形。对此，本院认为，本案所涉及的是房屋买卖合同的效力问题，而无论《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”规定，还是《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项关于未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产的规定，以及《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的规定。所涉及的都是物权变动的效果问题，即使违反相关规定，所产生的影响或后果针对的是所买卖房屋的物权变动情况，并不能当然影响合同的效力。故原告以上述法律法规相关规定主张本案房屋买卖合同无效缺乏理据。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告周秀华及第三人代琴与被告胡群珍作为具有相应民事行为能力的民事主体，2019年1月24日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，是在平等自愿基础上签订，约定的权利、义务明确，内容不违反法律的强制性规定。合同中出卖方虽有第三人代琴的签字，但并不会对房屋买卖合同的效力造成实质性影响。故原告胡成武、周秀华主张确认合同无效，缺乏事实与法律依据，不予支持，应予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告胡成武、周秀华的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告胡成武、周秀华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  任光伟 二〇二〇年四月七日 书记员  程一栗 附：本案引用的法律依据 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一） 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……