济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初2921号原告：济南恒大翡翠华庭置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：谈朝晖，董事长。委托诉讼代理人：邵华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王倩，女，该公司工作人员。被告：戴宏海，男，1983年6月16日出生，汉族，户籍所在地枣庄市，现在山东省鲁南监狱服刑。委托诉讼代理人：李守存，山东华梦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩建东，山东薛国律师事务所律师。原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司与被告戴宏海商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司的委托诉讼代理人邵华、王倩以及被告戴宏海的委托诉讼代理人李守存、韩建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金1866680.10元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月24日，原、被告就济南恒大帝景2号楼3单元2302号房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号：恒鲁济契合字13【0.40-7】0141，以下简称本合同），房屋总价款为6222267元，被告采取分期付款的方式支付购房款。根据本合同约定，被告应于2014年4月24日前向原告支付分期购房款1244453元，但时至今日被告仍未支付，逾期已超180日。本合同补充协议第二条第（二）款约定：“买受人应按本合同约定期限支付购房款，否则视为逾期付款。……，逾期超过180日（含180日），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按本合同总价款的30%向出卖人支付违约金”，因此被告应向原告支付违约金1866680.10元。为维护原告的合法权益，原告诉至本院。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：证据1.原、被告签订的《恒大帝景楼宇认购书》一份，证明原、被告于2013年4月19日签订房屋认购书，被告支付定金5万元，认购涉案房屋。证据2.原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》一份，证明原、被告于2013年4月24日签订购房合同，双方约定被告购买涉案房屋，并采用分期付款方式，于2013年4月27日前支付首期款1866680元，2013年10月24日前支付房款1244453元，2014年4月24日前支付1244453元，2014年10月24日前支付1244453元、2015年4月24日前支付622228元，但被告只按时支付了前两期购房款，剩余款项至今没有支付，达到了合同约定的解除条件，故原告要求解除合同，并要求被告按照合同补充协议第二条第二款约定向原告支付房屋总价款30%的违约金即1866680.10元。证据3.被告向原告支付首期及第二期购房款的收据及付款凭证一宗，证明被告向原告支付购房款总额为3111133元，剩余款项没有支付。证据4.山东省高级人民法院刑事裁定书一份（复印件），证明被告因犯诈骗罪被判处无期徒刑，被告向原告支付的3111133购房款已被公安机关查封。被告戴宏海辩称，原、被告之间不存在真实有效的房屋买卖合同关系，请求驳回原告的诉讼请求。被告戴宏海是替其岳母种道平买房，2013年4月19日，被告的岳母种道平与原告签订了《恒大帝景楼宇认购书》，并且被告的岳母种道平先后向被告转款600余万元，委托被告向原告支付购房款，原告于2014年3月31日向被告的岳母种道平出具了收到3111133元的收据，因此原、被告之间的商品房买卖合同是一份误签作废的合同，并且原告也从未将该合同交付给被告，所以原、被告之间不存在真实有效的房屋买卖合同关系。被告戴宏海为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1.原告与案外人种道平签订的《恒大帝景楼宇认购书》一份，证明在2013年4月19日原告与案外人种道平签订房屋买卖的认购书，与本案争议的房屋是同一处房屋，除了一方买受人为种道平外，其他内容均一致，并且该认购书的原件在案外人种道平手中，也就是说对同一处房屋在同一天签订的认购书不可能存在两份，因为原告与案外人种道平签订的认购书原件在种道平手中，所以说原告提交的与被告戴宏海的认购书是一种作废、无效的认购书，原告并没有将该认购书给被告戴宏海。证据2.收据一份，证明2014年3月31日原告给案外人种道平出具了收款收据，证明案外人种道平按照认购书的约定，已经支付了3111133元购房款。证据3.通知书一份，证明2015年10月7日原告仍然给案外人种道平发通知，要求种道平支付剩余房款3111133元，并要求其务必于2015年12月15日支付剩余房款并收房，该通知更确认了被告戴宏海并没有购买涉案房屋，实际购买人是案外人种道平，故原、被告之间并不存在真实的房屋买卖关系。证据4.银行转款凭证一宗（共12张），证明案外人种道平向被告戴宏海累计转款1000余万元，被告戴宏海直接收取600余万元，证明案外人种道平委托被告向原告支付购房款。证据5.2017年6月26日济南供电公司发送给案外人种道平的催款短信，该短信内容是向种道平催缴水电费，证明即使本案的房屋买卖合同是真实有效的，也早已经解除，并且解除是由原告解除的，不存在被告违约问题，如果是违约，也是原告违约。经庭审质证，被告戴宏海对原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司提交的证据1-4真实性无异议，本院对原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司提交的证据1-4作为有效证据使用；原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司对被告戴宏海提交证据1-5的真实性、证明内容有异议，本院对被告戴宏海提交的证据不作为有效证据使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月19日，原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司与被告戴宏海签订《恒大帝景楼宇认购书》一份，被告戴宏海认购原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司开发建设的位于济南市历下区文化东路北侧、和平路以南的恒大帝景2号楼3单元2302室房屋（以下简称涉案房屋）一套，并向原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司支付定金5万元。2013年4月24日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》及其附件，合同约定被告戴宏海以总价款6222267元购买涉案房屋，并采取分期付款的方式支付购房款：2013年4月27日前支付首期房款1866680元，2013年10月24日前支付房款1244453元，2014年4月24日前支付房款1244453元，2014年10月24日前支付房款1244453元，2015年4月24日前支付房款622228元。同时，该合同附件五“合同补充协议”第二条第（二）款“关于分期付款、一次性付款的约定”约定，“买受人应按本合同约定期限支付购房款，否则视为逾期付款。逾期不超过180日的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的（含180日），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按本合同总价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本合同第七条的约定不适用于本条。”合同签订后，被告戴宏海按约于2013年4月24日向原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司支付了首期购房款1866680元（含上述定金5万元），于2013年10月25日支付了第二期购房款1244453元。此后，被告戴宏海未再按期支付购房款，剩余购房款总计3111134元至今未予支付。另，山东省高级人民法院于2016年11月21日作出的（2016）鲁刑终379号刑事裁定书认定，涉案房屋系由被告戴宏海购买，并已支付了311.1133万元购房款。同时，公安机关以被告戴宏海涉嫌诈骗犯罪，并曾向原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司支付购房款购房为由，冻结了原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司银行存款400万元。本院认为，原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司与被告戴宏海签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人真实意思表示，且合同及其附件内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的上述合同及其附件合法有效，合同双方均应按照合同及其附件约定享有权利并履行义务。在合同双方约定了分期支付购房款的情况下，被告戴宏海仅按期支付了前两期购房款，剩余各期购房款未能按照合同约定期限支付且均已逾期超过180日，故被告戴宏海逾期支付剩余购房款的行为，已达到上述合同附件五“合同补充协议”第二条第（二）款约定的合同解除条件，原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司按照合同约定，选择解除其与被告戴宏海签订的《济南市商品房买卖合同》，理由正当、证据充分，本院予以支持。被告戴宏海辩称，原、被告之间不存在真实有效的房屋买卖合同关系，其系替岳母种道平买房并代为支付购房款。但被告戴宏海提供的原告与案外人种道平签订的《恒大帝景楼宇认购书》、收据等证据仅能证实原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司与案外人种道平曾经签订过关于涉案房屋的认购书以及原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司曾经向案外人种道平出具过收据的事实，而原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司与案外人种道平之间的法律关系及相关纠纷已在本院另案处理,上述证据与本案缺乏关联性，无法证实被告戴宏海与案外人种道平之间存在委托购房关系；此外，山东省高级人民法院于2016年11月21日作出的（2016）鲁刑终379号刑事裁定书也已认定，涉案房屋系由被告戴宏海购买并支付311.1133万元购房款。因此，本院对被告戴宏海的上述辩称理由不予采信。另外，被告戴宏海逾期支付购房款的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司要求被告戴宏海按照合同约定承担涉案房屋总价款30%即1866680.10元的违约金；被告戴宏海则主张虽然双方约定了按照房屋总价款的30%计算违约金，但该违约金的约定明显过高，如其违约，要求本院依法予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被告戴宏海未能按约支付购房款，导致原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司未能按期收取剩余购房款，该部分未能收取的剩余购房款必然产生利息损失。除该项能够确定的损失外，原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司未能举证其他损失的存在，故本院认定双方关于违约金的约定过高，对于被告戴宏海要求调整违约金的请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司可确定的损失为逾期应收购房款的利息损失，故本院酌定被告戴宏海应当支付的违约金为逾期购房款的利息损失的130%。因双方约定的付款方式为分期付款，故应当以每期的履行期限作为损失计算的期限标准。另因被告戴宏海已向原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司交付了311.1133万元的购房款，为减少双方讼累，上述违约金可从原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司已经收取的被告戴宏海的购房款中扣除，同时原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司应将剩余款项退还给被告戴宏海。但鉴于涉案购房款现已被公安机关冻结，原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司可配合公安机关依法予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、解除原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司与被告戴宏海于2013年4月24日签订的关于济南市历下区恒大帝景2号楼3单元2302室房屋的《济南市商品房买卖合同》及其附件；二、被告戴宏海于本判决生效之日起十日内向原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司支付违约金（分别以1244453元、1244453元、622228元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款基准利率的130%，自2014年4月24日、2014年10月24日、2015年4月24日起计算至本判决生效之日止，该款项从被告戴宏海已支付的311.1133万元购房款中予以扣除）。三、驳回原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55360元，由被告戴宏海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  颜承奎人民陪审员  翟燕霞人民陪审员  修 芳二〇一七年七月十二日书 记 员  刘海云