吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉02民初124号 原告（执行案外人）：冯铁顺，无职业。 被告（申请执行人）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市大马路1088号。 法定代表人：凌朝翔，董事长。 委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司会计。 委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。 第三人(被执行人)：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市吉林高新技术产业区恒山西路C区6号梧泰综合楼一层4号网点。 法定代表人：黄保国，董事长。 委托诉讼代理人：王永淇，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。 原告冯铁顺与被告吉林信达金都置业有限公司、第三人吉林华运房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯铁顺，被告吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，第三人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）的委托诉讼代理人王永淇、李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯铁顺向本院提出诉讼请求：立即停止对贻翔苑小区6号楼6单元302室、501室房屋及13套车库的强制执行并解除查封，确认上述抵债房屋归冯铁顺所有，由信达公司、华运公司承担诉讼费用。事实和理由：华运公司开发的贻翔苑小区1、2号楼由冯铁顺承包施工，因华运公司无力支付工程款，用部分房屋及车库抵账给冯铁顺，偿还工程款。2015年11月20日，华运公司与冯铁顺约定用贻翔苑小区6号楼6单元302室、501室房屋抵顶工程款780490元。2016年8月20日，华运公司与冯铁顺约定用贻翔苑小区5号楼22、23、24、25、26、27、28、29、32、35、40号，6号楼10、11号车库抵顶工程款1633762元。因华运公司无力偿还工程款，用房屋及车库抵债，合理合法而且认购协议、收据等证据确凿，该事实成立，故冯铁顺起诉。2017年7月18日，冯铁顺向本院递交书面申请，自愿撤回了要求确认争议房屋归其所有的诉讼请求。 信达公司辩称，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，请求阻却人民法院执行并解除查封的条件应满足上述司法解释的规定，即应交付全部购房款或50%以上购房款，或者将购房款交付我公司，房屋应用于居住，且应已办理入住手续，而且本人及其配偶或未成年子女名下无住房，另外应在查封之前已经签订了合法有效的买卖合同。冯铁顺以房抵顶工程款不符合上述规定，因此冯铁顺要求解除查封并停止执行的请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 华运公司述称，从时间点上看，争议房屋抵债是在信达公司申请查封冻结之前，我方与冯铁顺之间的合同是双方真实意思表示。据我方了解冯铁顺对本案争议房屋已经占有使用。我方认为冯铁顺的要求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。尽管涉案房屋登记在我方名下，但这是因为我国不动产登记制度不完善，冯铁顺才未办理过户登记。如果仅仅考虑信达公司金钱债权受偿，完全不考虑冯铁顺的利益，将会引发严重社会问题，也不符合公平原则，请求法院维护冯铁顺的合法权益。 冯铁顺、信达公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 冯铁顺围绕诉讼请求提交了如下证据：（2017）吉02执异169号执行裁定1份，（2017）吉02民初65号民事调解书1份,认购协议15份、购房收据15份、补充协议书1份、协议书（两处房屋以房抵债）1份，我与华运公司签订的交纳抵押金500万元的协议1份、我与华运公司签订的贻翔苑小区1、2号楼工程结算单1份，证明我是贻翔苑小区1、2号楼实际施工人，华运公司顶给我2套房屋和13个车库，用来抵顶工程款。 信达公司对冯铁顺提交的证据发表质证意见为：对执行裁定、民事调解书的真实性没有异议，但调解书反而说明双方不存在以房抵债事实，如果存在以房抵债的事实在调解书内容中应该有以房抵债的金额；对认购协议及购房收据的真实性有异议，争议房屋不属于冯铁顺认购，因此华运公司盖章确认的认购协议及购房收据不能作为冯铁顺认购房屋的证据；补充协议书、协议书（以房抵债）和结算单真实性均有异议，补充协议不清楚是对什么协议的补充，冯铁顺第一次庭审时没有提供以房抵债的协议书，结算单没有实际施工的其他证据佐证；抵押金协议的合同相对方是吉林市鑫业建筑安装公司，与冯铁顺没有关系，此证据与本案无关。而且以房抵债的情形不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。 华运公司对冯铁顺提交的证据发表质证意见为：无异议。 经审查，虽信达公司对上述证据持有异议，但上述证据除人民法院的执行裁定和民事调解书外，均由华运公司加盖了公章且所有证据能够互相佐证，故本院对上述证据，均予采信。 信达公司提交证据如下：证据一、（2016）吉02执字106号之一执行裁定书，证明人民法院已将诉争房屋查封。证据二、华运公司与信达公司签订的借款合同，该合同中华运公司公章与本次诉讼中华运公司提交代理手续中的公章编码不一致，委托诉讼代理人是否为华运公司授权请人民法院核实。 冯铁顺对信达公司提交的证据发表质证意见为：对证据一无异议；对证据二真实性没有异议，对证明问题有异议，公司的诉讼代表行为不是仅依靠公章认定，而是依据授权职责范围确定。 华运公司对信达公司提交的证据发表质证意见为：对证据一无异议；证据二是因为我公司后来启用了新的公章，所以导致代理手续公章和借款协议的公章不一致。 经审查，因双方当事人对证据一的真实性均无异议，故本院对证据一予以采信；因双方当事人对证据二的真实性亦无异议，故本院对证据二的真实性予以确认，但华运公司已对该证据作出合理说明，故本院对信达公司提交证据二所欲证明的问题不予采信。 对本案事实，本院认定如下：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未履行判决内容，信达公司于2016年5月23日向本院申请强制执行。本院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。冯铁顺于2017年3月23日因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议的两套房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年4月10日作出（2017）吉02执异169号执行裁定，驳回了冯铁顺的异议请求。 另查明，2013年华运公司将贻翔苑小区1号楼、2号楼工程实际发包给冯铁顺，双方签订了发包协议书，后冯铁顺组织施工。2015年11月20日，华运公司与冯铁顺签订了两份以房抵债协议书，约定华运公司用本案争议的2套房屋及13个车库抵偿冯铁顺工程款241.4252万元。2015年11月20日至2016年8月20日，华运公司与冯铁顺陆续就本案争议房屋及13个车库签订了认购协议，华运公司陆续出具了收据。现冯铁顺已经实际占有争议房屋。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，冯铁顺至今未能办理产权登记手续。 另，2017年5月4日，本院作出（2017）吉02民初65号民事调解书，确认冯铁顺是贻翔苑小区1、2号楼实际施工人，华运公司应立即给付冯铁顺工程款10368204.08元并返还工程保证金及利息564万元，该调解书已发生法律效力。 本院审理本案期间，冯铁顺自认在执行异议阶段仅就本案争议的两套房屋提出执行异议，未就其诉请的13套车库提出执行异议。 本院认为，本案中首先需要明确的是，因冯铁顺自认在执行异议阶段未就13套车库提出执行异议，故对其要求停止执行贻翔苑小区13套车库的诉讼请求，本院不予审理。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为冯铁顺主张的停止执行贻翔苑小区2套房屋的诉讼请求应否得到支持。冯铁顺该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而冯铁顺是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、冯铁顺与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、冯铁顺是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，冯铁顺应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的民事调解书、补充协议书（施工协议）、协议书（抵债协议）、工程结算单、认购协议、购房收据等证据，能够形成完整闭合的证据链，可以证明冯铁顺与华运公司之间的以房抵债法律关系客观存在，华运公司已向冯铁顺实际交付争议房屋，该以房抵债事实发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故冯铁顺享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行贻翔苑小区2套房屋的诉讼请求，应予支持。 综上所述，冯铁顺要求停止执行贻翔苑小区6号楼6单元302室、501室房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行吉林市华运贻翔苑小区6号楼6单元302室、501室房屋。 冯铁顺预交的案件受理费100元，由吉林信达金都置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 本院（2017）吉02执异169号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 石 刚 审 判 员 郝 奇 代理审判员 陈 卓 二〇一七年七月十九日 书 记 员 常芳郁