江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终23号上诉人（原审原告）：南京新城创置房地产有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区湖北路90号。法定代表人：唐云龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢立太，男，该公司法务人员。委托诉讼代理人：陶立元，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：南京尚东花园幼儿园，住所地江苏省南京市栖霞区仙林大道118号。法定代表人：袁园，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘皖，江苏永润律师事务所实习律师。上诉人南京新城创置房地产有限公司（以下简称新城公司）因与被上诉人南京尚东花园幼儿园（以下简称尚东幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初6657号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新城公司上诉请求：一、撤销原审法院判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实理由如下：一、上诉人出租的房屋为毛坯房，双方合同明确约定装修部分由被上诉人承担修缮义务；案涉房屋的卫生间由被上诉人装修，其维修义务属于被上诉人，上诉人无维修义务，而一审法院认定该维修义务属于上诉人，明显不符合事实。(一）案涉房屋的卫生间是被上诉人装修，上诉人无维修义务。(二）被上诉人在庭审中提供的照片中，有一处显示有渗漏水的痕迹，被上诉人并未证明该渗漏水是上诉人提供的管道导致的渗漏；其次，即使是上诉人提供的管道有渗漏，那么也仅仅应当是该处管道进行维修，而被上诉人却将6个卫生间全部维修，明显与实际情况不符。(三）一审法院认定被上诉人多次向上诉人申请维修，上诉人工程管理部人员多次现场查勘，但均未对房屋渗漏水问题进行处理的事实认定错误。(四）一审法院认为，上诉人未对渗漏水原因、维修义务提出异议，也未在约定期限内维修，造成案涉房屋无法正常使用，该认定是错误的。二、一审法院并未对案涉栅栏是否有安全隐患进行鉴定或核实，便认定该栅栏有安全隐患，并判定被上诉人有权自行更换是错误的。三、一审法院举证责任分配明显错误。案涉房屋维修部位为被上诉人自行装修的卫生间，上诉人既不是该卫生间的装修施工单位，也不负责管理，而且自始至终都是被上诉人在使用，其发生渗漏水问题自然由被上诉人负责。四、一审第一次开庭过程中，被上诉人未提供相关证据，一审法院却在辩论结束半年后再次组织开庭，并由被上诉人提交证据（并非新证据），严重违反程序。尚东幼儿园辩称：上诉人上诉的事实和理由在一审判决中已全部审理查明，上诉人是重复一审的内容，因此请二审法庭查清本案事实，依法驳回上诉人的上诉请求。新城公司向一审法院起诉请求：一、判令尚东幼儿园向新城公司支付租金157000元，并承担逾期付款的违约金43959元（暂计算至2018年9月26日，并继续计算至尚东幼儿园付清全部款项之日止）；二、判令尚东幼儿园承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2010年10月19日，新城公司作为甲方、广州津典科教技术开发有限公司（以下简称津典公司）作为乙方签订《尚东区幼儿园租赁合同》（以下简称涉案合同）一份，约定：甲方将坐落于仙林大道118号，建筑面积2968.72平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租赁期共20年，自2011年9月1日起至2030年8月31日止。第六条租金、物业管理费及支付方式约定：1、租金……第7年2017年9月1日至2018年8月31日租金320000元……2、（1）……后期租金按年支付，由乙方于每年的8月20日前支付给甲方。第八条房屋修缮与使用约定：……2、（1）对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第十一条甲方权利与义务约定：4、甲方有义务履行合同约定的维修义务，由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方相应维修费用或折抵租金，但乙方应提供有效发票凭证。第十四条维修责任约定：4、在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述累计费用总额的5%支付甲方滞纳金。2012年，新城公司作为甲方（出租方）、津典公司作为乙方（原承租方）、尚东幼儿园作为丙方（新承租方）又签订了《尚东区幼儿园租赁合同主体变更三方协议》（以下简称三方协议）一份，约定：自2012年9月1日起涉案合同项下承租方由乙方变更为丙方，丙方用于经营幼儿园，丙方同意承继乙方在涉案合同项下的所有权利和义务，甲方接受丙方为新的承租方；租赁期限截止到2030年8月31日止，2012年9月1日起由丙方承担涉案合同约定的所有义务。涉案合同及三方协议签订后，双方各自依约履行。2015年起，尚东幼儿园就涉案房屋渗漏水问题多次向新城公司申请维修，新城公司工程管理部的人员也多次现场查勘，但均未对房屋渗漏水问题进行处理。2017年5月，尚东幼儿园向新城公司邮寄函件，再次申请对尚东幼儿园房屋渗漏水问题进行维修，同时对腐朽且有安全隐患的栅栏进行更换，并告知如新城公司不安排维修，尚东幼儿园将依照涉案合同约定代为维修，并将费用告知新城公司。2017年7月暑假期间，尚东幼儿园自行委托第三方南京雨中行防水工程有限公司对涉案房屋卫生间管道渗漏水进行维修，维修内容包括拆除卫生间水池、坐便器，打掉地面，清运垃圾，防水施工及材料，拆除扣板维修，维修费用按单价15500元一间计算，六间卫生间合计93000元。尚东幼儿园还于当月向第三方南京律和金属制品有限公司订购了围墙护栏259米，包运输、安装费的单价是248元/米，最终优惠价合计64000元。上述维修费用均已实际支付完毕，并由第三方出具的江苏省增值税普通发票予以证实。尚东幼儿园在自行维修后，于2017年8月支付下一年度租金时，自行将上述两项维修、更换费用合计157000元从当年度租金320000元中扣除。2017年9月20日，新城公司向尚东幼儿园邮寄送达《逾期支付租金催告函》，通知尚东幼儿园在2017年9月22日前支付拖欠的租金157000元，并按日租金的2倍支付滞纳金。尚东幼儿园于2017年9月21日回函，告知：尚东幼儿园曾于2015年9月8日、2016年8月31日、2017年5月2日三次书面申请对渗漏水及外墙栏杆进行维修、更换，此前也多次联系新城公司工程部人员现场勘查确认外墙、栅栏、主管道漏水情况，但新城公司一直未予答复、维修，依据涉案合同约定，尚东幼儿园自行维修两个月，合计支付维修、更换费用157000元，此款冲抵租金，故租金已结清，不存在拖欠情况。一审庭审中，围绕涉案房屋的渗漏水原因及院墙栅栏的更换有无必要的问题。尚东幼儿园举证院墙栅栏的照片、卫生间管道渗漏水的照片及双方微信聊天记录，上述证据旨在证明：1、涉案房屋院墙栅栏已被严重锈蚀，对幼儿存在严重安全隐患；2、涉案房屋主排水管道接口处渗漏水致使墙体、地面防水层泡坏，必须对主排水管道接口加固后，重做地面及墙体的防水，才能解决渗漏水问题；3、新城公司法务于2018年曾就维修问题与尚东幼儿园协商，对维修范围予以认可，认为维修费用过高，并提出双方各承担一半的调解意见。经质证，新城公司对院墙栏杆照片的真实性予以认可，但认为栏杆只是部分生锈，并不影响安全使用，尚东幼儿园未经新城公司许可，擅自更换本可正常使用的院墙栏杆，应自行承担相关费用。对卫生间管道渗漏水照片的真实性无法确认、证明目的不予认可，认为尚东幼儿园并未举证证明渗漏水系涉案房屋本身质量问题，且涉案房屋为毛坯房交付，承租方对房屋进行了装修，从维修部位看卫生间渗漏水系因装修不当造成，与新城公司无关，故对维修费用不予认可。对微信聊天记录的真实性予以认可，但认为新城公司法务并未认可尚东幼儿园的维修范围，提出各半承担维修费用也只是调解意见，尚东幼儿园并未同意，不应据此认为新城公司负有责任。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案合同第八条约定：对于涉案房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，承租方应及时通知出租方修复，出租方应在接到承租方通知后的5日内进行维修，逾期不维修的，承租方可代为维修，费用由出租方承担。第十一条约定：出租方应支付承租方相应维修费用或折抵租金，但承租方应提供有效发票凭证。经审查，尚东幼儿园自2015年起就涉案房屋渗漏水问题多次通知新城公司进行维修，已履行了及时通知出租方维修的合同义务，新城公司在接到维修通知后，既未对渗漏水原因、维修义务的承担提出异议，亦未在涉案合同约定的期限内进行维修，客观上已造成尚东幼儿园无法正常使用涉案房屋，尚东幼儿园书面告知新城公司后委托第三方代为维修，维修完毕后，第三方亦开具了合法有效的增值税发票，在此情况下，尚东幼儿园将相关维修费用折抵其应付租金，符合涉案合同的约定。新城公司虽主张涉案房屋渗漏水系承租方装修不当造成，但并未提供证据加以证明，故对此主张，一审法院不予支持。综上，新城公司主张尚东幼儿园支付欠付租金157000元，并承担逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回南京新城创置房地产有限公司的诉讼请求。一审案件受理费4314元，减半收取2157元，由南京新城创置房地产有限公司负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中另查明，上诉人新城公司在一审和二审中均主张其在2018年5月份才对被上诉人尚东幼儿园申请维修的情况知情。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人尚东幼儿园是否应向上诉人新城公司支付租金并支付相应的违约金。本案双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案双方约定，对于涉案房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，承租方应及时通知出租方修复，出租方应在接到承租方通知后的5日内进行维修，逾期不维修的，承租方可代为维修，费用由出租方承担。本案被上诉人在自行维修前曾申请上诉人进行维修，但上诉人无正当理由未予维修，故根据合同约定被上诉人有权自行维修并折抵租金。上诉人二审中主张被上诉人并未在2017年申请维修，并陈述其在2018年5月份才知晓该事实，该主张与双方在2017年9月份往来函件的事实相矛盾，且其在2017年8、9月份知晓以上事实后到2018年5月份才提出异议，对此上诉人并未作出合理解释，故上诉人在本案中主张其对被上诉人申请维修的事实不知情没有依据，本院对此不予支持。上诉人还主张涉案房屋卫生间属于装修部分，其无维修义务。从本案查明的事实看，对涉案房屋卫生间的维修属于对管道渗漏水的维修，并非对装修部分的维修，上诉人主张其没有维修义务亦没有依据。上诉人还主张，被上诉人自行维修的部分超出必要的维修范围。因被上诉人申请上诉人维修时，上诉人未予维修，被上诉人2017年完成维修并发函告知上诉人后上诉人直到2018年5月才对此情况进行核实，故其无权对涉案房屋维修的必要性提出异议。关于上诉人提出的一审审理中的程序问题，没有法律依据，亦不影响本案的判决结果，本院对此不予采纳。综上所述，新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4314元，由上诉人南京新城创置房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年四月十五日书记员 陈晓君