山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1274号上诉人（原审原告）：赵东清，男，1969年10月13日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：孙剑坤，山东星河泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高亮，男，1988年1月13日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王灵军，山东鑫希望律师事务所律师。上诉人赵东清因与被上诉人高亮房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初9272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵东清上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判高亮赔偿赵东清89890.58元。2.一、二审诉讼费用由高亮承担。事实和理由：一审依据高亮的陈述及证人赵某的证言认定赵东清拆除了涉案房屋的隔墙及房某，从而认定赵东清对于房屋坍塌承担主要责任，但是高亮的陈述及赵东清的证人证言是不足以采信的，不足以认定本案事实。一、仅凭高亮的陈述无法认定案件事实。高亮既然主张涉案房屋存在房某、隔断，那么其就应当就房某的形状、搭建部位、个数、隔断的材质、高度等作出详尽的表述，进而举证证明上述物品的存在，但其并未作出任何的陈述，亦未提交证据予以证实，一审认定涉案房屋存在所谓的房某、隔断是错误的。二、赵某的证言也无法证实涉案房屋存在房某、隔断，更无法证明赵东清将其拆除。赵某系赵东清的雇佣人员，也是房屋倒塌的受伤者，其与赵东清就赔偿事宜协商未果，对赵东清积怨已深。从高亮提交的视频资料中可以看出赵某的语气中充满了怨意，其反复称赵东清因出售房某发财了，是其怀着怨气作出的陈述，其证言无法证明案件事实。一审仅凭一个证人的证言就认定房屋塌陷原因，过于武断。三、赵东清没有任何理由将房某拆除。高亮在一审中称赵东清为了经营方便将房某及隔断拆除从而改造成车间，但赵东清承租的房屋被隔成了两个部分，一部分用于生产经营（即塌陷部分），另一部分用于赵东清及家属居住。如果房某妨碍生产，居住部分的房某却没必要拆除，高亮自称房某是搭在墙的上部的，不会阻碍赵东清的生产经营，因此高亮臆造的赵东清拆除房某的理由根本不成立。四、房某根本不存在。一审中赵东清提交了涉案房屋的照片，证明墙上没有钉、焊房某的痕迹。高亮称房某是搭在墙顶部的，按其陈述房某存在于房顶与墙之间，高亮要拆除，要不就是将房顶与墙之间的部分截除，该部分将残余在房顶与墙之间，要不就是将该部分抽出，但是从现在房屋未塌陷处看，房顶与墙之间并无任何残余的存在，这足以证明房屋从来没有存在过房某。高亮辩称，一审我方提交的证据足以证实，赵东清未经高亮许可擅自改变承租房屋，将约定用于居住的房屋用于生产经营，致使下大雪后屋顶坍塌。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，望驳回赵东清的上诉请求，维持一审判决。赵东清向一审法院起诉请求：判令高亮赔偿赵东清损失89890.58元。一审法院认定事实：（一）2015年12月15日，双方在签订的房屋租赁协议书中约定，高亮将坐落于山东省烟台市芝罘区幸福街道的房屋出租给赵东清居住使用，租赁期限自2015年12月15日至2016年12月15日，房屋月租金为3万元；高亮按照赵东清要求安装水电，租赁期限内水电费等费用由赵东清负担；赵东清租赁期间，除政府规划拆迁以外，高亮不得将房屋另租他人，赵东清如同意继续租赁，则继续签订租赁合同，同等条件下赵东清有优先租赁的权利；由于赵东清人为原因造成该房屋及配套设施损坏的，由赵东清承担赔偿责任。该房屋租赁合同签订后，双方依约履行了合同，赵东清将涉案房屋改作牡蛎加工车间，租赁合同到期后双方未续签书面租赁合同，但是双方仍按照该合同履行了房屋租赁关系。（二）2018年12月11日，山东省烟台市芝罘区天降大雪，涉案房屋房顶坍塌，将在涉案房屋内工作的刘彦铃、赵某、王翠娟、刘春梅、张永香、周祥连、臧华香、刘兰菊砸伤，赵东清垫付了医疗费等费用共计89890.58元。（三）关于涉案房屋房屋塌落的原因，双方各执一词。赵东清主张系房屋质量问题，高亮则主张是因为赵东清擅自改变房屋用途及结构所导致。赵东清为此提交了：1.事发时涉案房屋监控视频，证实涉案房屋屋顶被大雪压塌的事实；高亮对该涉案房屋房顶被大雪压塌的事实没有异议，但是主张系因为赵东清行为导致屋顶塌落。2.事发后涉案房屋照片三张，证实涉案房屋墙面光滑，不存在安装和拆卸房某的痕迹；高亮认可该照片为涉案房屋的墙面照片，但主张照片仅为部分墙体的一面，房某系安装在墙体顶部而非中间部位，仅凭部分墙体一面的照片不能证明涉案房屋不存在房某。高亮为此提交了：1.高亮绘制的涉案房屋的结构图，证实赵东清拆除了房屋三道隔墙，将窗户改造成大门；赵东清主张该结构图为高亮单方制作，其仅将两个窗户改成门，把一个小门改成大门，并未对房屋作出其他改造，涉案房屋内不存在隔墙、房某。2.事发后涉案房屋照片2张，证实赵东清变更涉案房屋结构的事实；赵东清对该证据真实性无异议。3.高亮申请证人赵某出庭作证，赵某证实其为赵东清的工人，赵东清承租房屋后对门、窗户进行了改造，并去掉了房某，拆除了隔墙，工人受伤即是在拆除的地方受伤，如果有梁或者隔墙就不会受伤。赵东清对赵某的证言有异议，主张事发后其与赵某因赔偿问题产生争执，所以赵某所述不实。（四）高亮主张签房屋租赁合同时赵东清称房屋作居住使用，其第二年冬天去收房租时从外部发现高亮将房屋改作厂房，并将窗改为门，当时其即要求赵东清恢复原状，赵东清答应后一直拖着没改。赵东清则主张，其签合同时即告知高亮租赁房屋用作牡蛎加工，高亮同意将门扩大。双方对其主张均未能提交证据予以佐证。一审法院认为，双方于2015年12月15日签订的房屋租赁合同不违反法律法规的规定，应当认定合法有效。赵东清系承租人，高亮系出租人，租赁期间届满后，赵东清继续使用涉案房屋，高亮未提出异议，双方之间的房屋租赁合同继续有效，租赁期限转化为不定期。合同履行过程中，因天降大雪涉案房屋屋顶被积雪压塌，导致赵东清工人被砸伤的事实清楚，事故发生后，赵东清为其工人垫付了医疗费等费用89890.58元的证据充分。本案焦点为，如何认定涉案房屋屋顶塌落的原因及所致损失的责任承担。双方对事发时积雪为压塌涉案房屋屋顶的原因之一均无异议，予以确认。对在此之外的原因，双方各执一词。根据双方的陈述以及证人赵某的证言，应当认定赵东清在使用涉案房屋的过程中，存在对房屋进行改造的行为，赵东清改造涉案房屋的行为，尤其是拆除隔墙、房某，对涉案房屋造成了极大的安全隐患，在赵东清无法举证证实其主张的涉案房屋存在质量问题的前提下，应当认定赵东清改造涉案房屋是导致屋顶塌落除天气原因外的主要原因。因此，赵东清对其工人受伤所导致的损失应当承担主要责任。而高亮作为涉案房屋的出租方疏于管理，未能及时制止赵东清的不当行为，对赵东清工人受伤所致损失亦负有一定的责任。对于双方的责任比例，综合考量以上情形，按照由赵东清承担75%的责任，由高亮承担25%的责任划分为宜。综上所述，高亮应当赔偿给赵东清22473元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、限高亮于本判决生效之日起10日内偿付给赵东清22473元；二、驳回赵东清的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1024元，由赵东清负担768元，由高亮负担256元。二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵东清提交了如下证据：一、房屋坍塌前照片1张，拟证明在房屋坍塌前房顶与墙壁严丝合缝，与坍塌后墙顶的外貌相结合可以证明该房屋没有存在房某的可能性；二、赵东清从另案卷宗中拍摄的补偿协议及评估明细表照片3张，该证据系包括涉案房屋在内的五处房屋的明细，其中没有显示房某，拟证明涉案房屋没有房某。经质证，高亮认为：对证据一的真实性有异议，无法确定该照片是原始载体照片还是合成后的照片，根据照片显示是2017年8月26日拍摄的，赵东清在一审中有足够的时间提交该证据，但没有提交，从时间上来看，双方是从2015年开始租赁，照片是2017年8月的照片，是赵东清擅自改造后的照片，无法证实承租时房屋的原貌；对证据二的真实性无异议，是高亮在另案中提交的，但对证明内容有异议，房屋的评估明细表上只是政府部门在对涉案房屋征收时，对于房屋的单价及附属设施进行的评估，本案中涉及到的房某、隔断问题均属于房屋整体，按照房屋的建筑面积评估，并不属于房屋的附属设施，所以没有单列。另查明，涉案房屋没有产权证及相关部门的规划手续，赵东清除了二审提交的照片外没有其他证据证明涉案房屋存在质量问题，高亮没有其他证据证实涉案房屋的房某、隔断是由赵东清拆除。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争执的焦点是如何认定涉案房屋屋顶塌落所致损失的责任承担比例问题。涉案房屋没有产权证及相关部门的规划手续的事实清楚，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，双方签订的房屋租赁合同无效，一审认定租赁合同有效错误，应予纠正。赵东清作为承租人，在承租房屋时并未对涉案房屋是否具备产权证及相关手续、是否存在质量问题尽到审慎的审查义务，承租后私自改变了租赁合同约定的用途，将原约定为居住使用的涉案房屋用于生产经营，也存在私自对涉案房屋进行改造的事实，且未提交充分的证据证实涉案房屋存在质量问题，故赵东清应对涉案房屋倒塌所致损失承担主要责任。高亮将没有产权证及规划手续的涉案房屋出租给赵东清，且疏于管理，也存在过错，应对涉案房屋倒塌所致损失承担一定的责任。因涉案房屋系积雪外力原因压塌，综合考虑双方的过错情况，一审法院认定高亮承担25%的责任，赵东清承担75%的责任，并无不妥。综上，赵东清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2047元，由赵东清负担。本判决为终审判决。审判长  栾海宁审判员  杨卫东审判员  王家国二〇二〇年四月三日书记员  孙玉婷