辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终388号上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段。法定代表人：李萍，执行董事。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宏，女，1978年9月13日出生，汉族，住辽阳市宏伟区。被上诉人（原审原告）：姜宝平，男，1980年1月27日出生，汉族，住辽阳市文圣区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：金光日，辽阳市宏伟区曙光法律服务所法律工作者。上诉人辽宁中南置地有限公司因与被上诉人王宏、姜宝平房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。辽宁中南置地有限公司上诉请求：一、请求法院依法撤销辽阳市白塔区人民法院作出的（2019）辽1002民初2462号《民事判决书》。二、判决上诉人不予支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。三、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素。房屋竣工后，上诉人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照己于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是上诉人的过错。此外，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，且本案存在不可抗力的情况，因此上诉人不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，上诉人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致上诉人于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。王宏、姜宝平辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王宏、姜宝平向一审法院起诉请求：判令被告承担逾期交付的损失（自2016年11月16日暂计算至2019年6月15日止为12,950.45元）；判令被告承担自约定交付房屋之日至实际交付房屋之日的违约金（自2016年11月15日起暂计算至2019年6月15日止，按日万分之二计算为58,207元）；判令被告承担自约定办理房屋产权证之日至实际办理房屋产权证之日的逾期办证的违约金（自2016年11月16日+180天起暂计算至2019年6月15日止，按日万分之一计算为25,148.33元）；判令被告按合同约定，收取原告交付的建筑面积误差比3%部分的房价款并配合原告办理房屋所有权证；诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2015年9月24日，王宏、姜宝平与辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定辽宁中南置地有限公司将位于辽阳市白塔区房屋（预测建筑面积92.63平方米）一处以单价每平方米3558.22元、总价329598元出卖给王宏、姜宝平，王宏、姜宝平于当日支付了全部房款。辽宁中南置地有限公司于2016年12月7日将房屋交付给王宏、姜宝平使用，该房屋实测建筑面积为97.03平方米，实测建筑面积比预测建筑面积增加了4.4平方米。《商品房买卖合同（预售）》第十条商品房相关设施设备交付条件约定：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供暖系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供暖管网；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。第十一条交付时间约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房屋。第十二条逾期交付责任约定：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十三条面积差异处理约定：房屋实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。第二十条房屋登记约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为辽宁中南置地有限公司。一审法院认为，王宏、姜宝平与辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，事实清楚，予以确认，双方均应按照该合同全面履行各自的义务。王宏、姜宝平主张辽宁中南置地有限公司承担逾期交付房屋的损失及违约金，因王宏、姜宝平自认辽宁中南置地有限公司于2016年12月7日交房，逾期在90日之内，故依据合同约定不应承担违约责任；对于王宏、姜宝平主张辽宁中南置地有限公司交付的房屋不符合合同第十条约定的商品房相关设施设备交付条件，因其未提供证据证明，不予支持。《商品房买卖合同（预售）》中记载该房屋的预测建筑面积为92.63平方米，而实测建筑面积为97.03平方米，面积差异为4.4平方米。按照合同约定，建筑面积误差3%以内部分面积的房屋价款应由辽宁中南置地有限公司补足，超出3%部分面积的房屋价款应由辽宁中南置地有限公司承担，产权归王宏、姜宝平所有，故王宏、姜宝平需补足房屋价款9887.94元（92.63平方米×3%×3558.22元/平方米）。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，双方应共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但辽宁中南置地有限公司未在约定的时间内办理，且其提供的供电公司的相关证据不足以证明阻却该办理所有权登记的行为，故辽宁中南置地有限公司应承担违约责任，并配合王宏、姜宝平办理房屋所有权证。但本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证书，王宏、姜宝平作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，故该部分损失应当自完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年6月6日计算至2018年8月2日止，违约金为人民币13909.04元（329598元×0.01%×422天）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、辽宁中南置地有限公司向王宏、姜宝平支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金人民币13,909.04元；二、辽宁中南置地有限公司配合王宏、姜宝平办理房屋所有权证书；三、驳回王宏、姜宝平的其他诉讼请求。上述第一、二项款项于一审判决生效后10日内给付。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,104元（已减半收取），由王宏、姜宝平负担1,030元，辽宁中南置地有限公司负担74元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，由于出卖人的原因，买受人未能按约定取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。上诉人辽宁中南置地有限公司关于逾期办理房屋权属证书系不可抗力原因其不应承担违约责任的上诉理由，其主张的天气情况不能构成不可抗力情形，双方对逾期办照违约金的计算有明确约定，其应按合同约定承担相应责任，该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，辽宁中南置地有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,208.00元，由上诉人辽宁中南置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二〇年四月十三日法官助理高石书记员李玉