河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1883号上诉人（原审被告）：郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地郑州高新区冬青街55号。法定代表人：姚桂兰，该公司经理。委托诉讼代理人：王松，河南格思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲁来政，男，汉族，1966年11月6日出生，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：崔永卫，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧君，河南路德律师事务所实习律师。上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司（以下简称加速器公司）因与被上诉人鲁来政房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。加速器公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，并依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。一、一审法院忽视在上诉人和被上诉人履行合同时发生情势变更的客观情况，认定上诉人承担违约责任，属事实认定不清，适用法律错误。自2016年8月之后，郑州市因政府部门职能调整，原在房管局办理的不动产登记改为到不动产局进行不动产登记，相关不动产登记工作均受到影响。而且，被上诉人购买的本案所涉房屋位于郑州高新企业加速器产业园，该产业园系上诉人在工业用地上建设的科技园区。该园区不同于一般商品房住宅小区，园区内的房屋也不属于商品房，园区相关不动产登记工作的办理受政策的影响更大。在上述政府部门职能调整时，就整个高新区相关产业园不动产证登记办理也进行了部门调整，相应政策也有所变化。在2017年，整个高新区相关产业园的不动产登记均暂停办理。高新区管委会主任会议纪要（郑开会纪〔2018〕15号）第四项中，关于不动产登记涉及工业用地分割转让问题中遗漏了郑州高新企业加速器产业园，导致加速器产业园不动产权属证书办理遇到困难。而且根据高新区管委会政策要求，购买园区内的房屋办理产权证书前应当进行入园审批。以上种种情况不是上诉人在签订合同时可以预见和控制的，应当属于情势变更。二、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一审法院适用法律错误。案涉房屋不属于商品房，一是园区所属房屋出售不用办理商品房预售许可证、不必办理合同网签；二是购买方需要办理入园审批手续，购买方必须是符合政策规定的高新科技企业或者和符合政策规定的高新科技企业有关联（比如股东、法定代表人等）的自然人，而非面向全部社会公众出售。因此，本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围，不应适用该司法解释的相关规定。三、一审法院判决上诉人自2018年5月11日起支付被上诉人迟延办证期间的损失，属适用法律错误，造成合同双方权利义务严重失衡。首先，本案属于买卖合同纠纷。上诉人作为出卖方，合同主要目的是获得全部价款；被上诉人作为买受方，合同主要目的是获得合同约定的房屋。而本案诉争的房屋，上诉人已经交付给被上诉人，其未获得所涉房屋的权属证书并不影响其对该房屋占有、使用、收益的权利，并未给被上诉人造成实际损失。而且一审庭审中，被上诉人也确实并未提供任何证据证明其因未获得房屋权属证书而遭受到了损失。至于目前房屋被查封，被上诉人也可以行使其他救济权利来阻却查封。其次，双方签订的《房产转让协议》并未就迟延办理权属证书的情况会产生违约责任以及违约金或违约金的计算方法。适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定计算违约金，系适用法律错误。第三，本案房屋在被查封前，上诉人在履行合同中并无违约责任的情况下，法院应当根据本案实际情况，按照公平合理原则就被上诉人过高主张进行调整，可以从房屋被查封后，参照双方合同中关于迟延交房的违约责任来酌定。一审法院判决明显未从公平角度出发，造成合同双方权利义务严重失衡，对上诉人极不公平。鲁来政辩称：一、上诉人主张逾期过户的原因是情势变更，无事实及法律依据。首先，郑开会纪〔2013〕15号、郑开会纪〔2018〕15号文件内容并不涉及案涉房屋的过户登记问题。其次，该两份文件作为郑州高新区管委会的办公会议纪要，仅是该管委会制定的工作部署文件，不具有改变上诉人与被上诉人房产转让协议约定的法律效力。最后，政府部门职能调整的时间为2016年8月份，但涉案房屋应于2018年5月7日前办理房屋权属登记手续，该期间不受政府职能部门调整的影响，且被上诉人从未接到上诉人要求其办理入园审批的通知，在购房时上诉人对被上诉人的主体身份未提出任何异议，却在本案诉讼时声称被上诉人无办证资格，若该理由成立，则也是上诉人过错所致，其在双方房产转让合同中作出意思表示，逾期过户的风险理应由上诉人承担。上诉人将政府职能调整辩解为“情势变更”，其主张无事实及法律依据，不应采信。二、一审法院适用法律正确，应予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中未限定“商品房”只包括民用住宅，自然工业厂房应当包括在内。双方签订的《房产转让协议》属于商品房买卖合同的范围，上诉人称涉案房屋不属于商品房范围无法律依据，一审法院适用法律正确无误，应当予以维持。三、上诉人违约，理应依法向被上诉人承担逾期过户的违约赔偿责任。上诉人未能按照《房产转让协议》约定为被上诉人办理产权证，其已违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由此可见，承担逾期过户的违约责任并不以受有实际损失为前提，上诉人称被上诉人无实际损失便不承担违约责任更无法律依据。另，一审根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）第三条之规定，判决上诉人按照年利率6%的标准向被上诉人支付违约金于法有据，应当予以维持。四、造成涉案房屋无法办理权属证书的根本原因是上诉人为案外人提供担保导致涉案房屋土地被多次查封，现仍无解封能力。依据《不动产登记资料查询结果证明》（宗地）可知，涉案房屋土地已被查封。但上诉人在对外经营过程中，为案外人提供担保，其长期占有涉案房屋，为案外人担保数额高达数亿元。现因案外人未及时偿还借款，债权人将上诉人起诉并申请采取保全措施，致使上诉人名下土地被法院轮番查封，此系上诉人的故意行为所致。上诉人根本无解封能力，且其从未向被上诉人披露此信息，上诉人的欺诈行为是导致涉案房屋未能办理权属证书的根本原因，一审法院判决上诉人违约向被上诉人承担违约责任事实认定清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。鲁来政向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告迟延交房期间的损失26547.5元；2.判令被告支付原告迟延办理房屋权属证书期间的损失668235.94元（自2018年5月7日起，以615万元为基数，按照年利率4.75%的1.5倍支付至2019年11月7日，利息继续计算至实际办理房屋权属证书之日止）；3.判令被告为原告办理该房屋权属证书；4.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年5月26日，原告（受让人、乙方）与被告（转让企业、甲方）签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份，约定：被告以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西，编号为GX1-100-558、GX1-100-559的地块的土地使用权。见国有土地使用证号为《郑国用（2013）第0261号》、《郑国用（2013）第0262号》，建设用地规划许可证号为《郑高规地字第410100201200045》、《郑高规地字第410100201200046》。该地块土地整体面积为188271.25平方米，规划用途为工业，土地使用年限至2054年2月2日。原告购买标的物位于郑州市××新区碧桃路××楼××栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园D8-5号楼），建筑面积为630平方米，地上3层。原、被告约定该厂房所有权预约转让价为陆佰壹拾伍万元整（￥6150000），其他契税、政府规费项目由原、被告按国家规定各自承担。双方一致同意采取一次性的方式付款，原告签订本协议当日向被告支付购房款4150000元，剩余2000000元于2014年6月30日前支付。被告应在2015年8月31日前，将标的物交付原告。房屋交付使用且原告按约定将全部房款支付被告后365个工作日内，被告配合原告将不动产证过户办理到原告名下（原告须配合缴纳各类产证办理费用），原告应积极配合被告办理相关手续。办理产权登记的相关税费及其他费用由双方依据法律规定及政府要求各自承担。争议发生后，双方应友好协商解决。无法协商解决的，争议一方可向标的物所在地人民法院提起诉讼解决。原告在合同乙方处签字捺印确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。被告于2014年4月24日向原告出具收据两张，分别为原告交纳的涉案房屋的诚意金400000元和100000元；4月30日向原告出具收据一张，为原告交纳的涉案房屋的诚意金1000000元；5月21日、5月23日、5月26日向原告分别出具收据，为原告交纳的涉案房屋诚意金1100000元、800000元、750000元；6月26日向原告出具收据一张，为原告交纳的涉案房屋诚意金500000元；7月5日、7月29日分别向原告出具收据，为原告交纳的涉案房屋诚意金1000000元、500000元，以上共计支付6150000元。2018年5月25日被告公司向原告开具河南增值税普通发票一份，载明不动产＊高新企业加速器产业园，金额为6150000元，备注：郑州高新区碧桃路20号3号楼1栋。原告提交的交房通知显示：本案涉案房屋已具备正式交房条件，2016年11月18日开始办理房屋交接手续。该通知书有被告加盖公章予以确认。2016年12月15日，被告出具移交证明一份，显示涉案房屋于2016年12月15日完成被告的相关手续，现移交至河南京航物业服务有限公司办理其他手续。该移交证明有被告加盖公章予以确认。一审法院另查明：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。被告于2019年1月14日将办理房屋首次登记所需资料报送至郑州市不动产登记中心。经查，本案涉案房屋所在地块现存在多轮查封。一审法院认为，原、被告签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告履行支付购房款义务，被告应按合同约定时间履行交房及办理房屋权属证书等义务。经查，本案涉案房屋实际交付时间为2016年12月15日，晚于合同约定的2015年8月31日前。原告诉请延期交房损失，原告于2019年11月13日向该院递交起诉状，其该请求已超过了诉讼时效，其亦未提交证据证明存在时效中止或中断的情况，故对其该请求该院不予支持。原告请求被告将本案房屋过户登记至其名下，因该房屋目前存在多轮查封，其该请求暂时不具有履行的条件，该院酌定待具备过户条件后三十日内被告协助办理相应手续。原告请求被告支付迟延办理房屋权属证书期间的损失。双方签订的合同约定为“房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证”，双方一致同意采取一次性的方式付款，原告签订本协议当日向被告支付购房款4150000元，剩余2000000元于2014年6月30日前支付。本案中，原告截止到2014年7月29日向被告支付完全部购房款。涉案房屋实际交付时间为2016年11月18日，故被告应当于2018年5月11前办理涉案房屋权属登记。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示本案房屋的产权人为被告，故被告在该房屋已登记在其名下后，至今未将该房屋的权属证明办理至原告名下，且因其个人债务原因导致该房屋被法院多次查封，现已无法办理过户手续，其该行为已构成违约。双方签订的转让协议并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因本案房屋暂不具备办理过户登记条件，该院确定被告应以总房款6150000元为基数，自2018年5月11日起至实际办理房屋权属证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告辩称“2016年8月之后政府部门职能调整，原在房管局办理初始登记改为到不动产首次登记，该政策影响本案涉案房屋权属证书的办理。”但本案涉案房屋应当于2018年5月11前办理本案涉案房屋权属登记手续，该期间不受政府职能部门调整的影响，故对该辩称，该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告鲁来政延期办理（位于郑州市××新区碧桃路××楼××栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园D8-5号楼）房屋权属证书造成的损失（以6150000元为基数，自2018年5月11日起至实际办理房屋权属证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、待办理产权证书条件成就后三十日内，被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司协助原告鲁来政将位于郑州市××新区碧桃路××楼××栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园D8-5号楼）的房产不动产证办理至原告鲁来政名下；三、驳回原告鲁来政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10748元，减半收取5374元，由原告鲁来政负担430元，由被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担4944元。本院二审期间，上诉人加速器公司提交二组证据。证据一：1、2013年9月25日，郑州高新区房产管理局《关于高新企业加速产业园项目相关问题的回复》一份（原件）；2、2014年11月7日，郑州高新区管委会《郑开管文[2014]250号》文件一份（原件）；3、2014年12月31日，郑州高新区房地产管理局《证明》一份（原件）；4、鲁来政关联公司郑州奇泓生物科技有限公司的《大学科技园产业基地企业入驻审批表》。拟证明：郑州高新企业加速器产业园系加速器公司在工业建设用地上建设的科技园区，该园区建设不属于房地产开发行为，不办理商品房预售许可证，出售的房产不属于商品房，在园区购买房产的企业应当办理入园审批，该入园审批是合同生效的条件之一，也是为被上诉人办理房产权属证书的必要材料之一。本案纠纷不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围。证据二：5、2018年8月28日，郑州高新区管委会梧桐园区运营中心《梧桐园区[2018]5号》文件一份（电子版打印件，摘录）；6、《郑州高新区梧桐园区运营中心企业入驻审批表》一份（空白表原件）。拟证明：2018年高新区产业园恢复办理不动产登记时，高新区管委会主任会议纪要《郑开会纪[2018]15号》第四项中，关于不动产登记涉及工业用地分割转让问题中遗漏了郑州高新企业加速器产业园。之后虽然在加速器公司的积极努力下，加速器产业园区不动产登记恢复了办理，但又因高新区管委会政府部门职能调整，入园审批由原来的河南省国家大学科技园产业基地负责改为由高新区梧桐园区运营中心负责，所有审批手续需要重新办理。迟延办证并非上诉人自身的原因造成，上诉人不应承担违约赔偿责任。被上诉人鲁来政质证称：一、对证据一的1真实性无异议，但对其证明目的有异议。证据1恰好说明了涉案房屋办理产权证书的要求是上诉人与被上诉人签订完毕《房产转让协议》，待涉案房屋竣工并通过验收后，上诉人应按照《房屋登记办法》规定为被上诉人办理产权登记手续。被上诉人履行了全部义务，是上诉人违反《房产转让协议》约定时间延期办证，其应当向被上诉人承担违约责任。对证据一的2、3、4的真实性无异议，但对其证明目的有异议。证据3与本案没有关联性，只能说明2014年时上诉人不在郑州市高新区房管局处办理商品房预售许可证，并不能说明涉案房屋不是商品房，更不能当然的得出双方协议不适用《商品房买卖司法解释》的结论，不能达到其证明目的。入园审批只是上诉人内部审批流程，并非双方合同生效的条件，《房产转让协议》对入园审批与办理产权证并无明确约定。入园审批表的签订说明了被上诉人完全符合入园审批条件即办证条件，且一直配合上诉人办理产权登记相关事宜，反倒是上诉人违约，一直拖延办证，给被上诉人造成巨大损失。二、对证据二的5、6真实性无异议，但与本案没有关联性，对其证明目的也有异议。入园审批主体的变化并不代表被上诉人不符合入园审批的条件，且自被上诉人2014年办理完毕入园审批后，至今未接到上诉人要求其重新办理入园审批的通知。另郑州高新区管委会梧桐园区的工作部署文件，不具有改变上诉人、被上诉人双方《房产转让协议》的法律效力，上诉人违约就应承担不利后果。上诉人不能为被上诉人办理产权证的根本原因不是入园审批主体的转换，而是由于其对外担保导致涉案房屋的土地被多次查封，上诉人无力解封故无法为被上诉人办理产权证书，上诉人不能达到其证明目的，应就其违约行为向被上诉人承担违约责任。本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的证据的真实性无异议，本院对上诉人提交的证据真实性予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。合同签订后，被上诉人足额支付了购房款，上诉人亦将房屋交付被上诉人使用。根据双方合同约定，房屋交付使用后，上诉人在365个工作日内将房屋权属证书办至被上诉人名下，并协助被上诉人取得房产证，上诉人未按双方合同约定的期限将案涉房屋权属证书办理至被上诉人名下，上诉人的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，被上诉人主张逾期办理房屋权属证书的损失，但未提交充分证据证明其因逾期办理房屋权属证书所造成的损失的相关证据。本院根据本案实际情况，参照双方关于逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率支付逾期利息”的约定，酌定上诉人向被上诉人支付逾期办理房屋权属证书的损失【以被上诉人交纳的购房款615万元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率标准即年利率0.35%计算，自2018年5月11日起暂计至被上诉人一审起诉之日即2019年11月14日止（共计553天）】，经计算为32612元（615万元×0.35%×553/365）。上诉人称一审自2018年5月11日起计算损失有误，上诉人一审提交的移交证明系其单方制作，被上诉人不予认可，一审以被上诉人认可的交房时间延后365个工作日起算被上诉人应得的损失并无不当。因案涉房屋被查封，现无法办理过户手续，故对被上诉人要求办理房屋权属证书的请求不予支持，一审处理不当，本院予以纠正。综上所述，加速器公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32070号民事判决；二、郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付鲁来政逾期办理房屋权属证书的损失32612元；三、驳回鲁来政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10748元，减半收取5374元，由鲁来政负担5122元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担252元。二审案件受理费9888元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担464元，鲁来政负担9424元。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年四月七日书记员 柴涵博