海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终109号 上诉人（原审被告）：甘肃建筑职业技术学院，住所地：甘肃省兰州市七里河区晏家坪三村200号。 法定代表人：王娟丽，该院院长。 委托诉讼代理人：张永杰，甘肃现代发展律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：海南浩铭房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市滨海大道南洋大厦2506室。 法定代表人：王金铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李新民，北京大成（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张轩宁，北京大成（兰州）律师事务所律师。 上诉人甘肃建筑职业技术学院（以下简称甘肃建院）因与上诉人海南浩铭房地产开发有限公司（以下简称海南浩铭商品房销售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2019）琼9006民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人甘肃建院上诉请求：请二审法院改判驳回浩铭公司的诉讼请求或者发回重审，理由如下：一、一审法院“关于甘肃建院应向原告支付的价款如何确定”属于认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决。第一、关于被上诉人证据5主张的2012-2015年其人员工资、汽车费用、办公费用2276790.74元的问题。1.上诉人与被上诉人签订的《海南房地产项目定向开发协议》第二条约定：“甲方购买商品房的价格按建安成本加6％利润确定”。2015年6月24日甘肃中信工程咨询有限公司出具的甘中信咨审（2015）第56号《报告书》，附表9《万宁心悦建院花苑税款、管理费及景观、绿化、游泳池费用分摊明细表》汇总确定管理费（即利润）为6551848.95元由上诉人承担，上诉人己支付完毕。2.上诉人与被上诉人签订的《海南房地产项目定向开发协议》没有约定被上诉人证据5主张的2012-2015年其人员工资、汽车费用、办公费用等事宜。一审法院却判决上诉人承担被上诉人22767903.74元费用的78.93％即1797070.93元及其税金、利润，确实无事实依据，导致判决错误。3.上诉人与被上诉人签订的《海南房地产项目定向开发协议》不管属于合作房地产开发还是商品房买卖合同，被上诉人作为独立法人产生相应的2276790.74元费用，实属正常；而一审法院却判决上诉人承担被上诉人2276790.74元费用的78.93％即1797070.93元及其税金、利润无法律依据，造成错误判决。第二、关于被上诉人证据4主张的2015年2月28日成本支出审计后又发生的597759.24元的问题。上诉人与被上诉人签订的《海南房地产项目定向开发协议》第六条第三款约定，上诉人有权审计被上诉人建设过程中的费用支出情况，因该笔597759.24元费用未经上诉人委托第三方审计，由被上诉人单方列出，上诉人不予认可。该条约定是协议双方真实意思的表示，不违背法律强制性和禁止性规定，合法有效，而一审法院却判决上诉人承担被上诉人597759.2元费用78.93％即471811.37元及其税金、利润，属于认定事实错误也无法律依据，造成错误判决。二、一审法院“关于甘肃建院付款条件是否成就的问题”，属于认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决。上诉人与被上诉人签订的《海南房地产项目定向开发协议》第四条付款方式第4款约定，“领取房屋所有权证时将所有剩余款项支付完毕，付款时间为领取房屋所有权证的同时支付”；从该约定条款可以确定的是：l.上诉人支付剩余款项5601443.3l元是附条件的，即被上诉人必须全部办完房产证，并且在上诉人“领取房屋全部权证时将全部剩余款项支付完毕，付款时间为领取房屋全部权证的同时支付”。该约定条款中的“所有”从辞海词意及该句上下连惯本意上都应解释为“全部”，所以，一审法院认定事实错误，造成错误判决。2.另外该条款显然也是双务合同条款，上诉人拥有后履行抗辩权，从后履行抗辩权的法定条件来看，先履行义务一方不履行债务或履行债务不符合约定，拥有后履行抗辩权的一方行使抗辩权；而一审法院却将该条款认定为单务合同条款，错误适用《合同法》第六十二条四款，判令上诉人支付被上诉人剩余款项5601443.31元，该判决对上诉人显然失去了公平。3.现在被上诉人对上诉人会所产权证未办理及338套房产证办理了几套的情况下，判令上诉人支付被上诉人剩余款项5601443.31元，即不符合法律规定、交易规则，更将上诉人会所及其他房产证的取得造成巨大的困难，这显然违背了法律所追求的公平正义。综上所述，上诉人请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公正判决。 上诉人海南浩铭上诉称：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人甘肃建院向上诉人支付逾期付款利息共计3064459.88元：2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，一审法院认定被上诉人甘肃建院应向上诉人支付购房款8509231.99元基本正确，上诉人予以认可。但一审判决不认定被上诉人应当向上诉人支付逾期付款利息，是错误的，属于认定事实不清，应当予以纠正。一审判决以双方约定商品房的价格按建设成本加6％的利润确定，而建设成本在前面各个付款阶段并不全部实际产生……因此购房款总价在约定的各个付款阶段是不清楚的，虽然约定了付款办理，但各个阶段实际的付款数额并不能确定……上诉人认为这是错误的认定。双方在合同里明确约定了各期的付款比例，虽然没有直接确定购房总价，但是约定了购房总价的计算办法，建设成本在每个阶段也是实实在在发生的，虽然确实不能全部产生，但毕竟是有产生的，所以每个付款阶段的付款数额实际上是能够计算并确定的。一审判决认定不能确定建设成本并进而认定不能确定实际付款数额，显然违背客观事实，给上诉人造成了不公。恳请二审法院在查明事实的基础上，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期付款利息，以维护上诉人的合法权益。 甘肃建院答辩称：一、2011年双方签订的《海南房地产项目定向开发协议》，证明：1.双方协议属于合资、合作开发房地产项目合同，非商品房买卖合同。2.根据协议第四条付款方式第4款约定被答辩人在房屋所有权证没有办理下来的情况下，无权诉请答辩人支付剩余款项即5%。二、2015年6月24日甘肃中信工程咨询有限公司出具的甘中信咨审（2015）第56号《报告书》，证明：1.附表8《税款及管理费说明》被告需开住宅发票的面积为29276.32平方米（338套），架空层及物业、消防用房分摊1651.29平方米，合计30927.61平方米，乘以每平方米3025.15元，金额为93560659.39元；会所金额8443055.07元，二项合计102003714.5元。税款为7193767.95元；管理费为6551848.95元；总计：115749331.36元。2.附表9《万宁心悦建院花苑税款、管理费及景观、绿化、游泳池费用分摊明细表》汇总，答辩人承担总费用为115749331.36元；被答辩人承担景观、绿化、游泳池费用857888元；答辩人已付109290000元，答辩人尚欠被答辩人余款5601443.36元，该余款在被答辩人房屋所有权证没有办理下来的情况下，答辩人有权拒绝支付。三、关于被答辩人证据4主张的2015年2月28日成本支出审计后又发生以下支出费用问题，因该笔费用未经答辩人委托第三方审计，由被答辩人单方列出，答辩人不予认可。四、关于被答辩人证据5主张的管理费用问题，答辩人认为该笔费用是被答辩人自己公司的运作费用，与答辩人无关；双方协议第二条约定：“甲方购买商品房的价格按建安成本加6%利润确定”。2015年6月24日甘肃中信工程咨询有限公司出具的甘中信咨审（2015）第56号《报告书》，附表9《万宁心悦建院花苑税款、管理费及景观、绿化、游泳池费用分摊明细表》汇总确定管理费（即利润）为6551848.95元由答辩人承担，所以，被答辩人重复诉求答辩人承担其公司费用，无事实和法律依据。五、关于被答辩人证据7主张的欠款利息问题，双方协议第四条付款方式中所表述的“总房款”金额不明确，被答辩人不能以当时未明确的“总房款”金额主张答辩人违约，进而诉请答辩人承担其所计算的利息损失。其无事实和法律依据。六、关于被答辩人证据8主张的税金和利润问题，2015年6月24日甘肃中信工程咨询有限公司出具的甘中信咨审（2015）第56号《报告书》，附表8《税款及管理费说明》已确定税款为7193767.95元；管理费为6551848.95元，所以，被答辩人该笔诉请数额错误并且重复。另甘肃建院表示代理词也作为答辩的一部分（详见代理词）。综上所述，请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 海南浩铭答辩称：一、根据《海南省建设工程造价管理办法》规定，答辩人在2012年至2015年间对该项目进行管理产生的管理费用2276790.74元，属双方签订的《海南房地产项目定向开发协议》第2条第2项约定的国家级地方政府规定的建设政策性费用，而被答辩人所说的6551848.95元的管理费属协议第2条最后1项6％的利润，二者并非同一笔费用，一审法院认定事实清楚。2011年12月8日，双方协议约定：建筑职业技术学院所购商品房的价格按照建设成本包括：1.土地转让费每亩39万及改变土地用途费用；2.国家及地方政府规定的建设政策性费用；3.建安费用；4.室外配套费用加6％利润确定，同时《海南省建设工程造价管理办法》第五条规定：“本办法所称建设工程造价，是指建设工程从筹建到竣工验收交付使用前所需的全部费用，包括下列各项：（一）建筑安装工程费用，包括建筑工程和安装工程的直接费、施工企业的管理费及利润、工程措施费、规费和法定税费；（二）设备及工器具购置费用，包括为建设项目购置或者自制的达到固定资产标准的各种设备、工具、器具的费用；（三）工程建设其他费用，包括建设用地费、勘察测量费、设计费、工程监理费、咨询费、研究试验费、招标费用、建设单位管理费、建设单位临时设施费、工程保险费、城市基础设施配套费．．．．．．”因此本案中，答辩人为万宁建院心悦花苑小区支出的管理费用依据上述办法的规定，属于万宁建院花苑小区的建设成本中的工程建设其他费用，而被答辩人所述的经甘肃中信工程咨询有限公司审计确定后支付完毕的6551848.95元的管理费属双方合同第2条最后1项6％的利润，二者并非同一笔费用，故一审法院认定事实清楚。二、答辩人于2015年2月28日审计后支出的597759.24元，属于双方协议第二条约定的费用，理应由被答辩人支付。协议中约定，甘肃建院所购商品房的价格按照建设成本加6％利润确定，而答辩人于2015年2月28日审计后支出的597759.24元，该费用包括土地使用税、发电机配件款、环保验收费用等，属于双方上述约定的费用，该费用为审计后的实际支出，无论是否经过审计，根据双方协议约定均应由被答辩人支付。一审法院据此支持答辩人的该项请求并无不当。三、答辩人与被答辩人约定的付款条件为：“领取房屋所有权证时将所有剩余款项支付完毕，付款时间为领取房屋所有权证的同时支付”，并未约定全部产权证领取完毕时支付，因此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，认定上述情形属双方履行期限约定不明，债权人可以随时要求履行，据此判决被答辩人支付剩余全部房款符合法律规定。综上所述，原判对管理费、后期产生的费用及是否支付剩余购房款的认定事实清楚，适用法律正确，上述部分应予维持。 海南浩铭向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付购房款10819017.20元及逾期支付购房款利息2829146.26元，共计13648163.46元；2.判令本案诉讼费用、保全费由被告承担。在诉讼中将诉讼请求的第1项变更为：请求判令被告向原告支付购房款10819017.20元及逾期支付购房款利息3064459.88元，共计13883477.08元。 一审法院认定事实：2011年12月8日，原告与被告签订《海南房地产项目定向开发协议》，合同约定：规划建设建筑面积为43100平方米，其中住宅34000平方米，沿街商业用房2000平方米，产权酒店2500平方米，会所500平方米，地下室4100m。总居住户数420套，户型按甲方提供的需求总套数340套为准，底层含安置物业用房四套（不在340套内）归乙方，顶层房屋除甲方的十套外其余归乙方。产权酒店、会所产权归甲方，地下室归乙方；甲方购买商品房的价格按建设成本（包括：1.土地转让费每亩39万及改变土地用途费用；2.国家及地方政府规定的建设政策性费用；3.建安费用：4.室外配套费用）加6％利润确定。住宅底层及顶层、地下室价格按上述计算方法单独核算；付款方式采用分阶段分期付款的方式，具体为：1.房屋建筑具备楼盘开盘条件付总房款的30％（即：一、二层完成施工，具备现场实地勘看直观认识条件），付款时间为甲方接到乙方的付款申请之日起七个工作日内支付完毕。2.主体工程中间验收合格后付总房款的40％，付款时间为甲方接到乙方的付款申请之日起七个工作日内支付完毕。3.向业主交钥题付总房款的25％，付款时间为甲方接到乙方的付款申请之日起七个工作日内支付完毕。4.领取房屋所有权证时将所有剩余款项支付完毕，付款时间为领取房屋所有权证的同时支付；房屋建筑工程质量按国家及地方现行质量验收标准验收，工程质量等级为合格。工程完工交付使用后，由乙方办理该项目的各项验收报批手续及房屋所有权证的登记、发证工作。该项目投入正常使用后的物业管理由甲方负责。乙方同意将B型楼（独立楼）底层四套住房由甲方购买后为物业管理用房，产权归甲方；建设工期为项目开工建设起350日历天数完成并交付使用，开工日期双方约定2012年2月下旬；约定了双方的责任，乙方责任：1.负责项目的报建审批，依照相关法律、法规依法建设完成。2.负责商住房房屋所有权证的办理、发放。3.负责项目的全过程，按照建设程序实施建设。与甲方340户购房人签订《商品房买卖合同》。4.乙方必须在临街商铺设立卫生诊所及超市。甲方责任：1.负责户型选择明细套数340套的定向整体买购。2.负责阶段建设的资金按规定比例支付。3.甲方有权审计乙方建设过程中的费用支出情况；还约定本协议签订生效后七个工作日内，甲方向乙方支付定金2000000元，从首期付款总额中抵扣；合同还约定了其他的事项。合同签订后，被告甘肃建院依约于2011年12月14日向原告支付了定金2000000元，原告依约于2012年初动工，2015年初工程竣工并验收合格，2015年2月5日，原告将万宁心悦建院花苑小区四栋住宅楼、会所、公共设施、水电设备按照国家物业管理的相关规定逐步移交给被告甘肃建院。经被告委托甘肃中信工程咨询有限公司对2015年2月28日止的费用进行审计，海南××院总费用为148348113.7元，其中甘肃建院住宅为110938425.98元，海南浩铭住宅为20200944.20元，会所为9326305.33元，商铺为7882438.18元。至2017年12月27日，被告甘肃建院共支付了109290000元。上述审计的总费用中，甘肃建院直接发包的景观、绿化、游泳池项目总价为5373288元，其中甘肃建院住宅分摊4138733元，原告海南浩铭住宅分摊857888元，会所分摊376667元；税款为7193767.95元，管理费（利润）为6551848.95元。2012-2015年间，原告海南浩铭公司管理该项目产生管理费2276790.74元，审计截止日期2015年2月28日后，原告海南浩铭公司在该项目中支出费用597759.24元。诉讼中，原告海南浩铭公司申请财产保全，法院实际冻结了被告甘肃建院的银行存款2872201.37元。 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、《海南房地产项目定向开发协议》的性质及效力如何认定？二、被告甘肃建院向原告海南浩铭支付的购房款如何确定及付款条件是否成就？三、是否应支付逾期利息？一、关于《海南房地产项目定向开发协议》的性质及效力的认定。定向开发应是开发商按照商品房开发的基本原则，为特定的对象设计、建设商品房并完成向特定对象销售商品房的一种开发经营行为。本案中，协议约定双方的权利义务是：海南浩铭负责项目报建、建设、交付使用、为客户办产权证及发放；与甘肃建院的用户签订《商品房买卖合同》，甘肃建院负责户型选择明细套数340套整体买购，负责阶段按建设的资金按比例支付等。从其内容上看，有合作的性质，但从其实质上看，是一种买卖品卖商品房的行为，即：开发商将商品房建成交付给客户方，客户方支付房款获得商品房产权的行为，依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]第5号）第二十五条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。对于定向开发协议的效力，我国法律确定了销售许可制度，即开发商预售商品房的，应具备一定的条件，如：工程主体投资达到总投资的25％以上。定向开发合同是在该项目未取得预售许可证时签订的，该合同违反了我国《城市房地产管理法》第四十四条关于商品房预售条件的法律的强制性规定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案的商品房已经取得了预售许可证并已陆续为甘肃建院提供的户名办理产权证，因此，《海南房地产项目定向开发协议》为有效协议。二、关于甘肃建院应向原告支付的价款如何确定及付款条件是否成就的问题。关于价款如何确定的问题。根据协议约定，甲方购买商品房的价格按建设成本（包括：1.土地转让费每亩39万及改变土地用途费用；2.国家及地方政府规定的建设政策性费用；3.建安费用；4.室外配套费用）加6％利润确定。根据审计报告，2015年2月28日止的总费用为海南××院总费用为148348113.7元，其中甘肃建院住宅为110938425.98元，海南浩铭住宅为20200944.20元，会所为9326305.33元，商铺为7882438.18元。而根据《海南省建设工程造价管理办法》第五条规定：“本办法所称建设工程造价，是指建设工程从筹建到峻工验收交付使用前所需的全部费用，包括下列各项：（一）建筑安装工程费用，包括建筑工程和安装工程的直接费、施工企业的管理费及利润、工程措施费、规费和法定税费；（二）设备及工器具购置费用，包括为建设项目购置或者自制的达到固定资产标准的各种设备、工具、器具的费用；（三）工程建设其他费用，包括建设用地费、勘察测量费、设计费、工程监理费、咨询费、研究试验费、招标费用、建设单位管理费、建设单位临时设施费、工程保险费、城市基础设施配套费……。”海南浩铭于审计截止日期后又为建院花苑小区支出597759.24元，是属于成本支出，根据协议约定，应由双方共同承担，原告主张被告按78.93%承担471811.37元，没有超出审计确认的比例，予以照准。根据《海南省建设工程造价管理办法》第五条第（三）的规定，建设单位管理费属于工程建设的其他费用，应计入成本，即2012年至2015年海南浩铭为该项目进行管理产生的工人工资等管理费2276790.74元，应由双方共同承担，原告主张被告按78.93%承担1797070.93元，没有超出审计确认的比例，予以照准。海南浩铭公司为该项目产生的管理费与审计后的费用支出共2268882.30元（471811.37元+1797070.93元），根据审计中的计算方法，上述管理费与审计后的费用产生税金的计算方式为销售价格的7.5％（营业税及附加5.5％，土地增值税2％）直接进行结算，税款属于成本，另产生税款为2268882.30元×7.5%=170166.17元，上述两项支出与税款共计2439048.47元，根据协议中关于利润的约定，则该部分成本的利润为2439048.47元×6%=146342.9元。即被告甘肃建院应再承担上述价款2585391.4元。另根协议约定，购买商品房的价格按建设成本加6%的利润确定，甘肃建院对外直接发包的景观、绿化、游泳池项目总价为5373288元，应属于建设成本，应以此价款计算利润，则该部分的利润为322397.28元。综上，甘肃建院应承担的总价款为：1、前期审计承担的110938425.98元+9326305.33元=120264731.31元；2、建设单位管理费1797070.93元、审计后的费用支出471811.37元，该部分的税款170166.17元、利润146342.93元，共计2585391.4元；3、景观、绿化、游泳池项目部分的利润322397.28元。共计123172519.99元。被告甘肃建院已支付了109290000元，以及直接发包支付了景观、绿化、游泳池项目总价为5373288元（甘肃建院分摊4515400元，海南浩铭公司分摊857888元），扣除上述已付款后，被告甘肃建院还应支付原告海南浩铭8509231.99元。原告主张应付款的超出部分，法院不予支持。关于付款条件是否成就的问题。协议约定领取房屋所有权证时将所有剩余款项支付完毕，付款时间为领取房屋所有权证的同时支付。但本案被告定购的房屋有338套（原为340套），需要办理的不动产权证也是338本，因约定“领取房屋所有权证时将剩余的款项支付完毕”，但没有明确约定是领取第一个产权证还是全部领取产权证时才支付完毕，属履行期限约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”的规定，现涉案房屋已全部交付，并为被告提供的用户办理了部分产权证，其他的用户也正在陆续办理中，付款条件已经成就，原告主张被告支付剩余的房款，予以支持。三、关于逾期付款利息的问题。双方约定购买商品房的价格按建设成本加6%的利润确定，付款方式采用分阶段分期付款的方式，具体为：1.房屋建筑具备楼盘开盘条件付总房款的30％。2.主体工程中间验收合格后付总房款的40％。3.向业主交钥题付总房款的25％。4.领取房屋所有权证时将所有剩余款项支付完毕，付款时间为领取房屋所有权证的同时支付。本案中，因双方约定商品房的价格按建设成本加6%的利润确定，而建设成本在前面各个付款阶段并不全部实际产生，比如原告主张的审计后还产生的成本支出。因此，购房总价款在约定的各个付款阶段是不清楚的，虽然约定了付款比例，但各个阶段实际的付款数额并不能确定，因约定不明确，原告主张被告支付逾期付款利息3064459.88元不符合法律规定，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百零九条的规定，作出如下判决：一、被告甘肃建筑职业技术学院于本判决生效之日起十日内，向原告海南浩铭房地产开发有限公司支付购房款8509231.99元；二、驳回原告海南浩铭房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理105100元，由原告海南浩铭房地产开发有限公司负担40684元，由被告甘肃建筑职业技术学院负担64416元；保全措施申请费5000元，由被告甘肃建筑职业技术学院负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审查明，一审开庭后，甘肃建院职工交完契税等费用后，海南浩铭已为职工办理了权属证书。其余认定的事实与一审认定的事实一致，本院确认一审认定的事实以及所采信的证据。 本院认为，本案两上诉人之间的主法律关系为商品房预售合同纠纷，但同时根据双方的《海南房地产项目定向开发协议》的相关约定，其定向开发的内容也含有合作开发在内，该协议虽不是单一的法律关系，但一审按照主要的法律关系确定案由并无不当。本案二审争议的焦点是：一、上诉人甘肃建院向海南浩铭支付的购房款应如何确定以及支付条件是否成就；二、海南浩铭主张的逾期利息是否应当支付。 一、关于甘肃建院购买商品房的价格如何确定的问题。根据双方协议约定，甲方购买商品房的价格按照建设成本（包括：1.土地转让费每亩39万及改变土地用途费用；2.国家及地方政府规定的建设政策性费用；3.建安费用；4.室外配套费用））加6%利润确定。甘肃建院上诉主张双方不应当计入建设成本的费用主要为第一笔2012年至2015年涉案项目建设期间，作为建设开发单位的浩铭公司为项目进行管理所产生的工人工资、办公费用等管理费2276790.74元，按照双方各自取得的物业分割比例，甘肃建院承担其中的78.93%，即1797070.93元以及由此产生的税金等，甘肃建院认为不应计入购房成本；第二笔即审计截止后新产生的597759.24元中甘肃建院按比例应承担的78.93%即471811.37元认为不应计入购房成本的问题。对此，本院认为，首先，从双方签订的项目定向开发协议的真实意思来看，实际是由海南浩铭对项目定向开发成可对外出售的商品房，扣除建设成本后，海南浩铭获得项目6%的利润，而甘肃建院所获得物业的全部成本费用应由其自身支出并另支付6%的利润；其次，从费用的构成来看，双方争议的第一笔管理费用，是开发企业专门为该项目所付出的管理费用，甘肃建院在委托审计部门审计的费用中，并未包含该管理费，且该费用真实发生，作为开发企业海南浩铭没有义务垫付该开发成本。第二笔费用，是2015年2月28日成本支出审计后新发生的涉案项目费用，这些费用甘肃建院并未指出是虚假的，虽未再次审计，但可以认定其真实发生，因此应计入项目成本。一审将两笔费用以及相应的税金、利润按照各自应当承担的比例分别计算正确，且也符合《海南省建设工程造价管理办法》第五条第（三）的规定。故甘肃建院上诉以上两笔费用不应计入购房成本、一切以审计报告的数额为准的请求，本院不予支持。一审确定甘肃建院应支付的总价款为123172519.99元，甘肃建院已经支付给海南浩铭109290000元，直接发包的项目已经支付5373288元，尚欠8509231.99元，甘肃建院依法应予以支付给浩铭公司。甘肃建院上诉认为其实际拖欠的剩余款项为5601443.31元没有事实依据，本院不予支持。 二、关于支付条件是否成就的问题。根据双方协议第四条付款方式第4款约定，“领取房屋所有权证时将所有剩余款项支付完毕，付款时间为领取房屋所有权证的同时支付“。双方该条所指的剩余款项应当是总价款的5%。本案甘肃建院订购的住宅房屋有338套，还有会所等，2015年2月5日海南浩铭已经将项目逐步移交给甘肃建院，甘肃建院的购房职工已经接收房屋、对所购房屋已经享有居住使用权，且2018年已经陆续有购房职工取得不动产权属证书，海南浩铭也催促甘肃建院要及时提供购房者办证所必须的材料，说明海南浩铭开发的涉案房屋已经具备办证条件，未能办证的原因系甘肃建院没有及时督促其购房职工配合提交办证所需材料，因此未能办证的后果不能归咎于海南浩铭，且事实上，一审庭审后海南浩铭已经为甘肃建院的职工全部办理了权属证书。基于以上事实，涉案房屋的付款条件已经成就，甘肃建院主张支付余款的条件不成就没有事实依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。 三、关于上诉人海南浩铭主张逾期付款的利息问题。双方合同约定了分阶段付款的方式，但并未约定每次付款的具体数额，也无预算分阶段付款数额，除其中一笔约定融资利息各自要承担外（但是否实际融资，海南浩铭并未举证），其余均未约定超期付款应如何计算利息，且海南浩铭没有举证当时实际发生的工程款支出，而是以审计后的数额倒推主张各阶段应付的款项，故该利息主张不符合本案的客观事实，合同约定也不明确，其上诉主张支付逾期利息，本院不予支持。 综上所述，双方的上诉请求均不成立，均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计102681元，由上诉人甘肃建筑职业技术学院负担71365元，由上诉人海南浩铭房地产开发有限公司负担31316元。 本判决为终审判决。 审判长  陈海燕 审判员  杨 洁 审判员  白玉琳 二〇二〇年四月八日 书记员  邱飞丽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。