安徽省蚌埠市淮上区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0311执异2号 案外人：蚌埠百乐门置地有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路1757号投资大厦403室。 法定代表人：刘铁伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李松松，该公司员工。 委托诉讼代理人：宁艳，河南英伦律师事务所律师。 申请执行人：吴洪帅，男，1992年8月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 被执行人：赵策，男，1993年2月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。 本院在执行申请执行人吴洪帅与被执行人赵策机动车交通事故责任纠纷一案中，案外人蚌埠百乐门置地有限公司（以下简称百乐门公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人百乐门称，请求贵院立即终止对位于安徽省蚌埠市××文化××广场××楼××单元××号房屋（合同编号：201512030062）的执行；并解除对上述房屋的查封、拍卖等执行程序。 吴洪帅与赵策道路交通事故人身损害赔偿纠纷一案中，法院在执行过程中查封了安徽省蚌埠市××文化××广场××楼××单元××号房屋（合同编号：201512030062，执行案号：（2018）皖0311执504号），并拟对该房屋进行拍卖执行。现申请人作为房屋所有人提出执行异议，希望立即终止对该房屋的执行，并解除对房屋的查封，具体理由如下： 一、涉案房屋的物权自始不属于被执行人赵策，而应为异议申请人。 被执行人赵策于2015年12月5日购买了异议申请人开发的位于安徽省蚌埠市××文化××广场××楼××单元××号房屋（合同编号：201512030062），仅办理了合同备案登记手续，尚未办理不动产物权的产权登记。根据《物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”截止目前，贵院所查封的涉案房屋权属登记显示所有权人依然为异议申请人，而非被执行人赵策，合同备案不同于权属登记，权属登记才具有物权登记的效力。故，涉案房产的所有权归异议申请人所有，赵策对该房产不具有不动产物权。 二、异议申请人已与赵策解除了《商品房买卖合同》，且上述房屋所有权不属于赵策，在以赵策为被执行人的案件中，该房屋不具备执行拍卖条件，法院应当终止执行，并解除对该房屋的查封。 《商品房买卖合同》签订后，由于被执行人赵策未能及时履行生效法律文书，导致异议申请人的账户被查封，故根据合同约定，异议申请人蚌埠百乐门置地有限公司向安徽省蚌埠市蚌山区人民法院提起诉讼。2019年11月26日，安徽省蚌山区人民法院依法作出了（2019）皖0303民初5034号民事判决书，判决解除异议申请人蚌埠百乐门置地有限公司与被执行人赵策于2015年12月5日签订的编号为201512030062号的《商品房买卖合同》，并办理撤销该房屋备案登记注销手续，不动产预告登记注销手续等房屋登记手续，同时赔偿违约金等相关损失，现该判决已发生法律效力。 综上，依据《中华人民共合国民事诉讼法》及其他相关法律的规定，涉案房屋的产权人为异议申请人，法院查封该房屋，影响异议申请人对该房屋产权的权利行使，请立即终止执行，解除对涉案房屋的查封。 申请执行人吴洪帅称，百乐门公司依法不能排除法院对蚌埠市百乐门文化经贸广场1号楼2单元15层3号房屋（下称“涉案房屋”）的执行，其执行异议依法应予以驳回。具体理由如下： 一、百乐门公司不是涉案房屋所有权人，法院对涉案房屋的查封合法有据 1、最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定了可以预查封的未进行房屋所有权登记的三种房屋情形，其中第（二）种情形是“被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋”，第（三）种情形是“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，本案被执行人赵策与百乐门公司签订的《商品房买卖合同》已办理登记备案手续，属于第三种情形，且即便是第二种情形，也都属于“未进行房屋所有权登记”的房屋，不属于百乐门公司进行房屋所有权登记的房屋，所以贵院有权查封。 2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。 本案被执行人赵策已依约将全部购房款支付给百乐门公司，百乐门公司也已将涉案房屋交付给赵策，所以，法院对涉案房屋有权进行查封。 据此，百乐门公司并不是涉案房屋的所有权人，法院对涉案房屋采取查封的执行措施合法有据。 二、百乐门公司所提执行异议依据的判决做出时间已在涉案房屋被查封之后，其执行异议依法不应得到支持 1.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第2款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。 2.法院裁定查封涉案房屋的时间是2018年2月23日，百乐门公司的执行异议所依据的（2019）皖0303民初5034号民事判决书作出时间是2019年11月26日，已在涉案房屋被查封之后，因此，其执行异议依法不能得到法院支持。 3.另外，百乐门公司执行异议依据的判决中“本院认为”部分记载反映，正是基于赵策在法院执行中成为失信被执行人，才发生贷款银行要求百乐门公司对赵策的银行贷款债务承担保证责任，也正是因涉案房屋被法院查封，法院才认定赵策构成根本违约从而判令解除赵策与百乐门公司之间的《商品房买卖合同》等。所以，百乐门公司对涉案房屋享有返还请求权的判决正是基于贵院的执行措施才引发，也必然造成判决形成时间是在涉案房屋被贵院查封之后。 三、假设不考虑百乐门公司执行异议依据的判决作出时间问题，本案仍不符合排除对涉案房屋执行的法定条件，也不能排除贵院的执行 1.《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条针对物权性质的返还请求权可以排除执行的情形，已作出了明确的规定和释明，即只有在案外人已返还价款的情况下才能排除普通债权人的执行。 2.根据上述规定精神，结合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第1款规定，假设百乐门公司执行异议依据的民事判决作出在案涉房屋查封之前，基于百乐门公司和赵策之间《商品房买卖合同》的解除，由于这是一份双务合同，除赵策应向百乐门公司返还房屋之外，百乐门公司也应对赵策已支付的全部购房款（包括首付款170063元和银行贷款38万元，共计550063元）负有返还义务。不论判项中有无返还购房款的内容，各自返还是合同解除必然的法律后果之一，如果在不返还购房款的情况下就允许排除执行，会使得申请执行人的利益既无法从对房屋的执行中实现，也不能通过返还款项实现，切实损害了申请执行人的合法利益，这也是《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条的规定本意。所以，假设符合排除执行的时间要件，百乐门公司也需要将应返还赵策的全部购房价款全额交付至贵院作为执行标的，才能行使对涉案房屋的返还请求权。 3.关于百乐门公司代偿35.8万元一节，基于代偿行为是其与贷款银行之间保证合同的履行争议，与《商品房买卖合同》的履行无关，百乐门公司应另行通过追偿权救济途径解决，在追偿权及其具体金额都未经过司法确认的目前，百乐门公司并不能在应返还赵策的购房款中自行直接抵扣。 4.关于百乐门公司执行异议依据的民事判决确认的赵策应向百乐门公司支付的费用、违约金共计68116.79元，是百乐门公司对赵策享有的普通债权，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第90条之规定，百乐门公司应向贵院申请参与分配或另行通过执行程序实现，也不能在其应返还的购房款中自行直接抵扣。 综上，案外人百乐门公司提出执行异议的理由缺乏事实和法律依据，所依据之判决不符合可以排除执行的时间等要件，故不能排除贵院对涉案房屋的执行，请贵院依法裁定驳回，以维护法律的正确实施，公平保护申请执行人的合法权益。 被执行人赵帅认为百乐门没有退还价款。 本院查明：本院在审理吴洪帅与赵策机动车交通事故责任纠纷一案中，于2018年2月23日作出（2018）皖0311民初310号民事裁定，查封赵策所有的位于蚌埠市蚌山区××小区××单元××室（××文化××广场××单元××室）。2018年3月27日，本院作出的（2018）皖0311民初310号民事判决，判决：一、被告赵策赔偿原告吴洪帅医疗费、救护费、交通费、施救费、修理费，合计367187.68元，于判决生效之日起20日内付清；二、驳回原告吴洪帅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3532元，减半收取为1766元，由被告赵策负担。 该判决生效后，吴洪帅向本院申请强制执行，本院于2018年5月28日立案执行，案号为（2018）皖0311执506号。 上述事实，有本院（2018）皖0311民初310号民事判决书、（2018）皖0311民初310号民事裁定书等佐证。 另查明：2015年12月5日，赵策与蚌埠百乐门置地有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司名下位于百乐门文化经贸广场第1（幢、栋、#楼）2（单元）15（层）02153（室、号）住宅，该《商品房买卖合同》已经备案。赵策支付了首付款并通过银行按揭贷款全额支付了购房款。2017年12月30日，经蚌埠有家房产经纪有限公司居间介绍，黄树文与赵策签订《房屋转让合同》及《付款方式补充协议》，购买案涉房屋，总价款750000元。合同签订后，黄树文给付赵策定金20000元。2018年1月4日，双方在蚌埠市众信公证处进行了公证，并通过银行将376800元转至浦杰杰账户。赵策认可收到黄树文购房款396800元及后期按揭贷款由黄树文使用赵策的银行卡偿还。后黄树文对案涉房屋进行装修并入住。2018年8月2日，黄树文向本院提起执行异议，本院经审查后作出（2018）皖0311执异5号执行裁定，驳回黄树文异议申请。后经执行异议之诉，其主张仍未得到法院支持。 再查明，2018年8月22日，蚌埠市蚌山区人民法院立案受理交通银行股份有限公司蚌埠分行（以下简称交行蚌埠分行）诉赵策、百乐门公司金融借款合同纠纷一案，并于2018年11月20日作出（2018）皖0303民初4039号民事判决，判决赵策偿还本金344889.51元及利息，百乐门公司承担连带偿还责任。后蚌山区法院扣划百乐门公司358000元。 2019年11月4日，蚌埠市蚌山区人民法院立案受理百乐门公司与赵策商品房销售合同纠纷，并于2019年11月26日，作出（2019）皖0303民初5034号民事判决，判决解除异议申请人蚌埠百乐门置地有限公司与被执行人赵策于2015年12月5日签订的编号为201512030062号的《商品房买卖合同》，并办理撤销该房屋备案登记注销手续，不动产预告登记注销手续等房屋登记手续，同时赔偿违约金等相关损失。 （2019）皖0303民初5034号民事判决生效后，百乐门公司未返还价款。 上述事实，有（2018）皖0311执异5号执行裁定书、（2018）皖0303民初4039号民事判决书、（2019）皖0303民初5034号民事判决书、蚌埠市蚌山区人民法院扣划银行回单、本院（2018）皖0311执异5号等佐证。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。本院在诉讼期间对案涉房屋的查封措施，在进入执行程序后，自动转为执行中的查封措施。 本案焦点问题是：百乐门公司是否享有排除强制执行的权利？百乐门公司能否排除强制执行？ 百乐门公司要求返还房屋的生效判决为本院裁定查封案涉房屋之后，根据《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定，人民法院不应支持该请求。但是，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年9月11日经最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议原则通过）第124条的规定，买卖合同解除后返还财产的请求权为物权性质的返还请求权，可排除金钱债权的强制执行。但在双务合同无效或解除的情况下，双方互负返还义务，为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。本案中，百乐门公司虽享有可排除强制执行的权利，但仅代为偿还按揭贷款，未向赵策返还首付款等，未能完成返还（全部）价款义务，而无权要求排除强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人蚌埠百乐门置地有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 邵 博 审判员 赵剑平 审判员 万兆年 二〇二〇年四月十四日 书记员 陈娜娜 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。