广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终11625号上诉人（原审被告）：深圳市老酒川菜坊有限公司，住所地：深圳市福田区园岭街道八卦岭工业区3-1小区厂房8栋第1层111、112、113房；第2层210-213房，统一社会信用代码：914403000857038985。法定代表人：武培，总经理。委托诉讼代理人：吴迁根，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志勇，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省东方进出口有限公司，住所地：深圳市福田区红荔路银盛大厦11楼，统一社会信用代码：914403001903385543。法定代表人：张晓军，总经理。委托诉讼代理人：黄铁君，该公司员工。上诉人深圳市老酒川菜坊有限公司（以下简称老酒川菜坊）因与被上诉人广东省东方进出口有限公司（以下简称东方进出口公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初24400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人老酒川菜坊上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判老酒川菜坊承担2018年3月份至6月份的租金829980元，以后的租金应按照双方过错原则共同承担。同时，滞纳金过高，请求改判老酒川菜坊按照同期银行贷款利率支付滞纳金；2.改判一审判决第三项，驳回东方进出口公司关于老酒川菜坊支付燃气费4958.41元的请求；3.本案的诉讼费用由东方进出口公司承担。上诉事实和理由：一、一审法院判决老酒川菜坊全部承担2018年7月份之后的租金是错误的，后续租金应当由双方按照过错原则共同承担。根据本案双方所提交的证据，东方进出口公司于2018年7月4日发函要求老酒川菜坊搬离，并办理好交接手续，但事后双方均未处理。因此，对于此后所产生的租金或占有使用费，老酒川菜坊认为双方对未按期办理交接均有过错，不应由老酒川菜坊一方全部承担该部分的租金或使用费。二、—审判决已经判令东方进出口公司不予退还租金保证金379960元，老酒川菜坊认为该租赁保证金即有补偿东方进出口公司利息损失的性质，且能充分补偿东方进出口公司的损失。因此一审法院判令老酒川菜坊按照每日万分之四支付滞纳金，明显过高，应当按照同期银行贷款利率的标准计算。三、一审庭审过程中以及之后东方进出口公司提交的关于燃气费的证据材料，均未能证明该笔燃气费是老酒川菜坊承租物业所产生的，且东方进出口公司在最后一期的《收费通知单》中也没有提到该笔费用。因此，一审法院在东方进出口公司未充分举证的情况下，判决该部分费用由老酒川菜坊承担没有事实依据。被上诉人东方进出口公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，应予维持。二、一审法院适用法律正确，程序合法，应当依法维持原判。东方进出口公司向一审法院起诉请求：1.老酒川菜坊交还租赁场所；2.老酒川菜坊偿还东方进出口公司租金1373780元，滞纳金（违约金）1209349元，水、电、管理费、燃气费162087元,合共2745216元，暂计至2018年9月18日，最终欠款金额计算至老酒川菜坊交还租赁物止；3.东方进出口公司收取老酒川菜坊的租赁押金379960元不予退还；4.本案诉讼费用由老酒川菜坊承担。一审法院认定事实：2013年12月26日，东方进出口公司、老酒川菜坊双方签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定东方进出口公司将位于深圳市福田区八卦岭工业区8栋二楼201-209房出租给老酒川菜坊，租赁房屋建筑面积1185.46平方米，租赁期间自2014年1月1日起至2018年11月30日止，2014年1月1日至2014年11月30日月租金为71128元，从第二年开始每年租金在上一年度基础上递增5%，其中后两年不递增，即2016年至2018年11月30日期间的月租金为78420元；东方进出口公司在交付房屋时可向老酒川菜坊收取两个月租金数额的租赁保证金142800元。2016年10月，东方进出口公司、老酒川菜坊双方签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定东方进出口公司将位于深圳市福田区八卦岭工业区8栋111-113房出租给老酒川菜坊，租赁面积400平方米，租赁期间自2016年10月12日起至2018年10月11日止，月租金为92610元，在交付租赁房屋时，东方进出口公司向老酒川菜坊收取租赁保证金168000元。2016年10月，东方进出口公司、老酒川菜坊双方签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定东方进出口公司将位于深圳市福田区八卦岭工业区8栋210-213房出租给老酒川菜坊，租赁面积532平方米，租赁期间自2016年10月12日起至2018年10月11日止，月租金为38124.45元，在交付房屋时，东方进出口公司向老酒川菜坊收取租赁保证金69160元。上述三份租赁合同和补充合同均约定：1.东方进出口公司返还租赁保证金的条件是：⑴合同期满老酒川菜坊未欠付租金、水电费及其他应缴费用；⑵合同期满老酒川菜坊按时将出租房屋及设施完好退还东方进出口公司。2.老酒川菜坊应于每月5日前交纳租金，如老酒川菜坊在当月20日前不能将当月租金支付给东方进出口公司，东方进出口公司有权按照每日逾期未收取租金的5‰收取滞纳金，老酒川菜坊如逾期十五天不向东方进出口公司支付租金或违约金，东方进出口公司有权没收履约保证金并解除合同，老酒川菜坊还应赔偿东方进出口公司实际损失；3.租赁期内，老酒川菜坊自行承担物业管理费、水费、电费及燃气费用等因使用出租标的产生的所有费用。上述租赁合同和补充合同签订后，东方进出口公司将案涉物业交付给老酒川菜坊使用，老酒川菜坊亦向东方进出口公司交纳了合同约定的租赁保证金共计379960元。2017年8月份起，老酒川菜坊开始存在逾期支付租金的情形，而且逾期的天数已经超过合同约定的15天。东方进出口公司称其于2018年5月10日向老酒川菜坊送达催缴租金通知的同时一并向老酒川菜坊送达了一份《解除合同通知书》，因老酒川菜坊工作人员拒绝签收，故留置送达。老酒川菜坊于一审庭审中称其并未收到该份通知书。经东方进出口公司多次催缴租金后，老酒川菜坊孙鹏于2018年5月16日向东方进出口公司出具一份《承诺》，承诺在5月21日前偿还人民币70万元，如果不能兑现承诺，业主东方进出口公司可以停水停电，并把物业交还给业主。2018年5月21日，因老酒川菜坊并未按照承诺向东方进出口公司支付70万元，东方进出口公司对老酒川菜坊采取停电措施。2018年5月22日，老酒川菜坊立即向东方进出口公司支付30万元租金，但因老酒川菜坊并未按照承诺支付余下40万元租金，东方进出口公司仍对老酒川菜坊采取停电措施至今。老酒川菜坊称东方进出口公司停电后其继续营业至2018年6月份，之后停业。老酒川菜坊就其因东方进出口公司停电而导致其停业损失已另案起诉东方进出口公司，案号为（2018）粤0304民初33978号。2018年7月4日，东方进出口公司向老酒川菜坊发送《限期交还场地通知书》，称“我司2018年5月10日送达贵司的《解除合同通知书》，要求贵司还清欠款并于2018年5月16日前将租赁场地交还我司，但贵司至今未按要求缴清欠款，也未将场地交回我司。截至2018年6月30日，贵司共欠费1734387.41元（其中租金829980元、水电费和物业管理费133678元、违约金765771元、燃气费4958.41元）。根据双方合同约定和孙总承诺，合同解除后必须把租赁场地交还给我司，现通知贵司，于2018年7月10日上午10时回来清点物品并将场地交还我司，逾期我司将对遗留在出租屋内的物品按无主物品予以清理”。老酒川菜坊收到上述通知后并未向东方进出口公司结清所欠费用，也未将租赁场所交还给东方进出口公司。在一审庭审时，东方进出口公司、老酒川菜坊双方于2016年10月签署的两份租赁合同租赁期限已经届满，还有一份亦快届满，但截至一审庭审结束，老酒川菜坊仍未将租赁场所交还给东方进出口公司。东方进出口公司主张截止2018年9月18日老酒川菜坊尚欠东方进出口公司租金1373780元及违约金1209349元、水电燃气等费用合计111436元及利息损失4491元、物业管理费45137元及利息损失1021元。老酒川菜坊对东方进出口公司统计租金数额、水电费数额、物业管理费数额没有异议，认为其仅愿意承担2018年3月至6月份的租金，之后发生的租金因双方均有过错，不应由老酒川菜坊一方承担，而燃气费老酒川菜坊存有异议。东方进出口公司于一审庭后提交的收款收据显示其代为支付燃气费4970.30元。一审法院认为，东方进出口公司、老酒川菜坊双方签订的三份《房屋租赁合同》及《补充合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。租赁合同履行过程中，因老酒川菜坊自2017年8月份开始就多次存在逾期支付租金的情形，根据租赁合同的约定，东方进出口公司有权解除租赁合同，东方进出口公司称其于2018年5月10日向老酒川菜坊发送一份《解除合同通知书》，但因无证据显示老酒川菜坊已经收到该通知书，故不能据此确认双方租赁合同已经解除，但东方进出口公司于2018年7月4日向老酒川菜坊发送的《限期交还场地通知书》，应视为东方进出口公司已通知老酒川菜坊解除租赁合同，双方的租赁关系自该日起已经解除，老酒川菜坊应将三份租赁合同涉及的场地交还给东方进出口公司，东方进出口公司起诉主张老酒川菜坊交还租赁场地，符合法律规定，一审法院予以支持。关于老酒川菜坊应支付的租金数额问题。老酒川菜坊孙鹏于2018年5月16日出具书面《承诺》，承诺在5月21日前偿还人民币70万元，如果不能兑现承诺，东方进出口公司可以停水停电并把物业交还给东方进出口公司，但老酒川菜坊在出具《承诺》后并未按照约定在5月21日前向东方进出口公司支付70万元，虽然老酒川菜坊于5月22日向东方进出口公司支付了30万元，但老酒川菜坊已经逾期支付且并未完全兑现其诺言，故东方进出口公司于2018年5月21日对老酒川菜坊采取停电措施并未违反双方约定，东方进出口公司无需向老酒川菜坊承担违约责任。东方进出口公司在2018年7月4日已经通知老酒川菜坊交还场地，但老酒川菜坊至今仍占有租赁场所，故老酒川菜坊仍应按照合同期内的租金标准向东方进出口公司支付占有使用费至一审法庭辩论终结之日，至于法院辩论终结之后的占有使用费，因老酒川菜坊何时移交租赁场所存在一定的不确定性，且双方容易产生争议，故对东方进出口公司主张的法庭辩论终结之后的占有使用费，一审法院暂不予支持，东方进出口公司可待实际发生后另行向老酒川菜坊主张。根据租赁合同的约定，老酒川菜坊逾期支付租金的，应按照每日5‰支付滞纳金，但因该滞纳金标准明显过高，老酒川菜坊答辩请求调整，一审法院予以采纳，结合老酒川菜坊的违约情形，一审法院酌定老酒川菜坊按照每日万分之四的标准向东方进出口公司支付滞纳金。截止一审法院法庭辩论终结之日，老酒川菜坊应支付东方进出口公司的租金（租赁期限内为租金）和房屋占有使用费（租赁解除合同后为占有使用费）共计1708427元、滞纳金126568.72元，法庭辩论终结之后的滞纳金应计算至老酒川菜坊实际付清款项之日止。东方进出口公司主张老酒川菜坊支付拖欠的水费、电费、燃气等费用共计111436元，该损失有东方进出口公司提交的收费通知单和燃气公司出具的收款单为据，一审法院予以支持。关于东方进出口公司主张利息损失，因老酒川菜坊逾期支付上述费用确系给东方进出口公司造成了损失，东方进出口公司主张老酒川菜坊按照中国人民银行同期贷款利率支付其利息损失，符合法律规定，一审法院予以支持，上述利息损失应计算至老酒川菜坊实际付清款项之日止。东方进出口公司主张老酒川菜坊支付拖欠的物业管理费，该损失有东方进出口公司提交的收费通知单为据，一审法院予以支持至一审法庭辩论终结之日，法庭辩论终结之后的物业管理费，因老酒川菜坊何时移交租赁场所存在一定的不确定性，且双方容易产生争议，故对东方进出口公司主张的法庭辩论终结之后的物业管理费，一审法院暂不予支持，东方进出口公司可待实际发生后另行向老酒川菜坊主张。截止法庭辩论终结之日，老酒川菜坊应支付的物业管理费为47873元。关于东方进出口公司主张利息损失，因老酒川菜坊逾期支付物业管理费确系给东方进出口公司造成了损失，东方进出口公司主张老酒川菜坊按照中国人民银行同期贷款利率支付其利息损失，符合法律规定，一审法院予以支持，上述利息损失应计算至老酒川菜坊实际付清款项之日止。关于租赁保证金，租赁合同约定因老酒川菜坊逾期支付租金导致东方进出口公司解除合同的，东方进出口公司有权没收租金，故东方进出口公司可不予退还老酒川菜坊支付的租赁保证金379960元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、老酒川菜坊应自判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市福田区八卦岭工业区8栋二楼201-213房及位于深圳市福田区八卦岭工业区8栋111-113房返还给东方进出口公司；二、老酒川菜坊应自本判决发生法律效力之日起十日向东方进出口公司支付2018年3月至2018年11月6日期间的租金和房屋占有使用费1708427元并支付相应的滞纳金损失（2018年11月6日前的滞纳金为126568.72元，2018年11月6日之后的滞纳金应按照每日万分之四的标准计算至老酒川菜坊付清款项之日止）；三、老酒川菜坊应自判决发生法律效力之日起十日向东方进出口公司支付拖欠的水费、电费及燃气等费用共计111436元并支付相应的利息损失（2018年11月6日前的利息损失为5124元，2018年11月6日之后的利息损失应以111436元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至老酒川菜坊付清款项之日止）；四、老酒川菜坊应自判决发生法律效力之日起十日向东方进出口公司支付2018年3月至2018年11月6日期间的物业管理费47873元并支付相应的利息损失（2018年11月6日前的利息损失为1299元，2018年11月6日之后的利息损失应以47873元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至老酒川菜坊付清款项之日止）；五、东方进出口公司收取老酒川菜坊的租赁保证金379960元不予退还；六、驳回东方进出口公司的其他诉讼请求。如果当事人未按照判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审案件受理费34450元（东方进出口公司已预交），由东方进出口公司负担8604元，老酒川菜坊负担25846元。本院审理查明，一、本案二审调查询问时，涉案双方均确认东方进出口公司已收回涉案场地，双方均表示关于涉案场地2018年11月6日之后的占有使用费问题由双方另循法律途径解决。二老酒川菜坊确认其于2018年7月4日收到东方进出口公司发送的《限期交还场地通知书》。三、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、2018年7月1日至2018年11月6日涉案场地租金和占有使用费的承担问题；二、涉案滞纳金的标准问题；三、燃气费问题。关于焦点一。涉案合同系合同双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。本案中，老酒川菜坊逾期未付租金的行为已构成根本违约，东方进出口公司依约有权解除合同。一审认定涉案合同于老酒川菜坊收到《限期交还场地通知书》当天即2018年7月4日解除，处理正确，本院予以维持。涉案合同解除，老酒川菜坊即应向东方进出口公司返还涉案场地。东方进出口公司在《限期交还场地通知书》中已通知老酒川菜坊于2018年7月10日至涉案场地清点物品并交还场地。老酒川菜坊未在前述通知书确定的时间清点物品并搬离场地，其后至一审庭审辩论时即2018年11月6日仍未搬离涉案场地。本院认为，如前述，本案系老酒川菜坊违约导致合同解除，东方进出口公司亦已给予老酒川菜坊搬离场地的合理期限，老酒川菜坊于此情形下未及时清点物品并搬离场地，截至2018年11月6日仍未向东方进出口公司返还场地，故老酒川菜坊应就其占用涉案场地期间支付租金和占有使用费。一审判决老酒川菜坊在涉案合同解除前应依约支付租金、在涉案合同于2018年7月4日解除后至2018年11月6日期间亦应按租金标准向东方进出口公司支付占有使用费，并无不妥，本院予以维持。另，本案二审期间，因涉案双方均确认东方进出口公司已收回涉案场地，故本院撤销一审关于老酒川菜坊向东方进出口公司返还涉案场地的判项。关于焦点二。依本案查明事实，老酒川菜坊未依约按期支付租金，故其依约应支付滞纳金。涉案合同约定按日千分之五计付滞纳金，考虑到该滞纳金标准过高，一审结合案情调低滞纳金标准至日万分之四，处理得当，本院予以维持。老酒川菜坊上诉主张再次调低前述滞纳金标准，理据不足，本院不予支持。关于焦点三。如前述，截至2018年11月6日，老酒川菜坊仍未向东方进出口公司返还涉案场地，故其应就该期间占有使用场地支付相应的水费、电费、燃气费和物业管理费。本案中，东方进出口公司诉请燃气费4958.41元，该费用发生于前述老酒川菜坊占用场地期间，故一审判决由老酒川菜坊支付该燃气费用并无不妥，本院予以维持。另，关于老酒川菜坊未及时支付前述水费、电费、燃气费和物业管理费导致东方进出口公司利息损失，因中国人民银行自2019年8月20日起取消同期同类人民币贷款基准利率，故本院变更一审认定的利息损失计付标准为：按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2018年11月6日起计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至全部款项清偿之日止。综上，老酒川菜坊的上诉请求均不能成立。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，但因一审判决后案件相关事实发生变化，故本院对一审相应判项予以撤销、变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初24400号民事判决第二、五项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初24400号民事判决第一、六项；三、变更深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初24400号民事判决第三项为：深圳市老酒川菜坊有限公司应于本判决生效之日起十日向东方进出口公司支付拖欠的水费、电费及燃气等费用共计111436元并支付相应的利息损失（2018年11月6日前的利息损失为5124元，2018年11月6日之后的利息损失应以111436元为计算基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2018年11月6日起计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至全部款项清偿之日止）；四、变更深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初24400号民事判决第四项为：深圳市老酒川菜坊有限公司应于本判决生效之日起十日向东方进出口公司支付2018年3月至2018年11月6日期间的物业管理费47873元并支付相应的利息损失（2018年11月6日前的利息损失为1299元，2018年11月6日之后的利息损失应以47873元为计算基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2018年11月6日起计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至全部款项清偿之日止）；五、驳回广东省东方进出口有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34450元（广东省东方进出口有限公司已预交），由广东省东方进出口有限公司负担8604元，深圳市老酒川菜坊有限公司负担25846元。深圳市老酒川菜坊有限公司应于本判决生效之日起十日内向广东省东方进出口有限公司迳付25846元。二审案件受理费12634元（深圳市老酒川菜坊有限公司已预交），由深圳市老酒川菜坊有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年四月十三日书记员 陈晓莹（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。