北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2823号上诉人（原审被告）：北京航丰园科技发展有限责任公司，住所地北京市丰台区航丰路1号（园区）。法定代表人：臧兰英，董事长。委托诉讼代理人：杨建祥，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：湖南省吉债商务服务有限公司，住所地湖南省浏阳市荷花街道天马路南市街11号。法定代表人：黄庆秋，执行董事。上诉人北京航丰园科技发展有限责任公司（以下简称航丰园公司）因与被上诉人湖南省吉债商务服务有限公司（以下简称吉债公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初40289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。航丰园公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回吉债公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院既然认定双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，该合同第十、1条“任何一方构成本合同约定的违约行为，则视为该方违约，双方同意违约金为贰个月房租押金”的约定当然就合法有效。双方应依此约定享有权利，履行义务。故一审法院在认定被上诉人确有逾期支付租金的违约情形后，就应当判令其依照合同约定支付违约金，即两个月房租押金。故被上诉人诉请退还已交的房租押金，依法应予驳回。一审法院认定约定的违约金过高而另行酌定，是违反法律规定的，应予纠正。吉债公司辩称：同意一审判决，不同意对方上诉请求。吉债公司向一审法院起诉请求：判令航丰园公司退还押金106123.99元及支付差旅费3043元，并每日按照押金总额的0.5%支付逾期退还押金的违约金至实际支付之日止，诉讼费用由航丰园公司承担。一审法院认定事实：2018年3月1日，吉债公司（承租方、乙方）与航丰园公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》约定，甲方将其合法所有的位于北京市丰台区航丰路1号院2号楼18层06、07、08、09室（电梯层21层06、07、08、09室）出租给乙方使用；该物业质量良好；乙方租赁该物业只能作为合法经营用房使用。该物业的面积为758.48平方米（建筑面积）。租赁期限自2018年4月21日起至2019年4月20日止，乙方租用出租房屋的租赁合同期限为12个月，起始时间为2018年4月21日，到期时间为2019年4月20日止。租赁价格为每建筑平方米每天4.6元（含物业管理费）；付款方式：双方商定乙方按期交纳租金，每个租金周期为叁个月；每个租金周期租金为318371.98元（其中不含税租金为303211.41元，增值税为15160.57元）；乙方应于每个租金周期开始前7日以现金、支票、汇款等方式按合同约定向甲方支付租金及其他费用。合同签订当日，乙方支付第一期租金及押金（乙方自行按期支付各期租金，不以甲方通知为支付条件）。第五条关于免租期约定为：自2018年3月2日至2018年4月20日为免租期，在免租期内，乙方不需要交纳该房屋的租金。免租期内收取1.0元/天/平米的物业管理费。第六条关于押金约定为：1、为确保房屋及其附属设施之安全与完好，及租赁期内相关费用如期结算，乙方同意于签约当日支付给甲方押金106123.99元，甲方在收到押金后予以书面签收。2、除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空并保证房屋装修的完整性，并付清所有应付费用后的15个工作日内将押金全额无息退还乙方。3、如乙方在租赁期间使用该房间注册公司或原有公司地址变更为此房间，租赁期满后需到工商局办理完迁址或企业名称注销后押金予以退还。4、因乙方违反本合同的规定或提前退租而产生的违约金、损坏赔偿金和其他相关费用，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十日内补足。第九条第4款关于逾期交纳租金的违约责任约定为：乙方须如期缴纳租金，如乙方逾期支付租金超过七天，则自应交租金的第二天起每天以应付租金的5‰支付违约金；如乙方逾期支付租金超过十天，则视为乙方自动退租，构成违约，应按应付租金的5‰每天追究乙方违约责任。第十条关于违约及处理约定为：甲、乙双方任何一方构成本合同约定的违约行为，则视为该方违约；双方同意违约金为贰个月房租押金，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。上述合同签订后，航丰园公司依约将房屋交付给吉债公司使用，吉债公司依约向航丰园公司支付房屋押金106123.99元，航丰园公司于2018年3月1日向吉债公司出具收据，该收据载明“今收到吉债公司交来房屋押金106123.99元”。上述合同到期后，吉债公司与航丰园公司就上述房屋续签《租赁合同》约定，租赁合同期限为3个月，起始时间为2019年4月21日，到期时间为2019年7月20日止；双方商定乙方按期交纳租金，每个租金周期为叁个月；每个租金周期租金为318371.98元（其中不含税租金为303211.41元，增值税为15160.57元）；乙方应于每个租金周期开始前10日以现金、支票、汇款等方式按合同约定向甲方支付租金及其他费用。合同签订当日，乙方支付第一期租金及押金（乙方自行按期支付各期租金，不以甲方通知为支付条件）。关于逾期交纳租金的违约责任约定为：乙方须如期缴纳租金，如乙方逾期支付租金超过七天，则自应交租金的第二天起每天以应付租金的5‰支付违约金；如乙方逾期支付租金超过十天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权在不以书面通知乙方的情况下收回房屋，乙方并同意甲方锁门收房，房间内所有物品视为乙方自动放弃，乙方不再主张返还，并无论甲方是否收回房屋，乙方均按逾期天数缴纳房屋租金外，还应按应付租金的5‰每天追究乙方违约责任。关于押金、违约及处理的约定与2018年3月1日双方签订的《租赁合同》约定一致。合同到期后，吉债公司与航丰园公司于2019年7月23日办理房屋交接验收手续，吉债公司搬离并腾退房屋。因航丰园公司未退还押金，双方产生争议，以致形成本诉。关于押金及租金的支付情况，吉债公司于2018年3月1日向航丰园公司支付房屋押金106123.99元，2019年4月续签合同时上述押金未退还，吉债公司亦未另行交纳押金。2018年3月1日签订租赁合同后，吉债公司向航丰园公司支付了第一期租金及押金，之后吉债公司分别于2018年7月22日向航丰园公司支付租金318371.98元，于2018年11月16日支付106124元，于2018年12月17日支付106123.99元，于2019年1月3日支付106123.99元，于2019年2月14日支付106123.99元，于2019年3月11日支付106123.99元，于2019年4月29日支付106123.99元，于2019年5月20日支付106123.99元，于2019年6月26日支付212247.98元。一审庭审中，吉债公司称对于2018年3月1日签订的租赁合同双方已履行完毕，航丰园公司未曾向其主张过逾期付款违约金。2019年4月续签合同后，因公司资金紧张导致支付租金迟延，但上述迟延情况与航丰园公司工作人员进行过沟通，航丰园公司工作人员亦表示同意不再主张支付逾期付款违约金，同时变更付款方式为按月支付。退一步讲，押金可以抵作2019年4月续签租赁合同后一个月的租金，故仅认可迟延支付租金的天数为七天。航丰园公司对此不予认可，该公司认为吉债公司于2018年缴纳的押金因吉债公司未按期交纳租金而不予退还，吉债公司于2019年4月续签合同时未再缴纳押金。该公司亦未表示过放弃主张逾期付款违约金及同意变更租金支付方式为按月支付。在案件审理过程中，吉债公司与航丰园公司均认可吉债公司在租赁期间使用涉诉房屋注册的公司已迁出。吉债公司同意从押金中扣除房屋交接验收时该公司同意承担的费用2500元及2019年7月21日至2019年7月23日期间的房屋租金10612.4元。一审法院认为，吉债公司与航丰园公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，各方均应依约享有权利，履行义务。依据《房屋租赁合同》约定，航丰园公司应于租赁关系消除且吉债公司迁空并保证房屋装修的完整性，并付清所有应付费用后的15个工作日内将押金全额无息退还吉债公司。因吉债公司违反本合同的规定或提前退租而产生的违约金、损坏赔偿金和其他相关费用，航丰园公司可在押金中抵扣，不足部分吉债公司必须在接到航丰园公司付款通知后十日内补足。就航丰园公司所称的逾期支付租金的违约金一节，一审法院认为，吉债公司未提交相应证据证明双方就租金支付方式变更达成一致意见，故依据双方约定的租金支付方式，吉债公司在合同履行过程中确有逾期违约情形，应当支付相应的违约金。吉债公司在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，一审法院将结合本案的实际履行情况、吉债公司的逾期时间及过错程度、航丰园公司的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定吉债公司应向航丰园公司支付违约金的具体数额。吉债公司同意从押金中扣除房屋交接验收时该公司同意承担的费用2500元及2019年7月21日至2019年7月23日期间的房屋租金10612.4元，一审法院对此不持异议。现房屋租赁合同已到期，吉债公司已搬离并腾退涉诉房屋，且已将在租赁期间使用涉诉房屋注册的公司迁出，扣除因吉债公司逾期支付房租而产生的违约金及其他相关费用，航丰园公司应将剩余部分押金退还给吉债公司。故对于吉债公司要求航丰园公司退还押金的诉讼请求，合理部分一审法院予以支持。吉债公司要求航丰园公司支付逾期退还押金违约金及由于纠纷产生的差旅费的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。判决：一、北京航丰园科技发展有限责任公司于判决生效后七日内向湖南省吉债商务服务有限公司返还房屋押金90000元。二、驳回湖南省吉债商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据已查明的事实，吉债公司在一审法院审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高，一审法院依据该法律规定及本案具体情况酌情调整了违约金数额，于法有据。航丰园公司未就其实际损失提供证据，其认为一审法院酌定违法的上诉意见，没有事实依据和法律依据。综上所述，航丰园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由北京航丰园科技发展有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  时 霈审 判 员  王 磊审 判 员  胡珊珊二〇二〇年四月八日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静