江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终5018号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈守生，男，1957年6月17日出生，汉族，住连云港经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘超，江苏浩然风律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：国家税务总局连云港市税务局，住所地连云港市海州区海昌北路66号。法定代表人：樊良生，该局局长。委托诉讼代理人：王云波，该局员工。委托诉讼代理人：相飞，江苏瀛之志律师事务所律师。上诉人陈守生因与被上诉人国家税务总局连云港市税务局（以下简称连云港市税务局）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈守生上诉请求：改判支持上诉人的反诉请求，或者发回重审，上诉费及一审各项诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违约，对上诉人应给予赔偿。2014年12月30日解除租赁合同约定：租赁房屋的维修、装潢等费用问题，被上诉人应与上诉人协商处理，但被上诉人一直没有与上诉人协商，存在明显的违约过错行为，应承担赔偿责任。1.因为解除租赁合同时，租赁合同没到期，所以涉及对维修、装潢的赔偿。2.双方的约定说明对维修、装潢等费用的实际发生的认可。3.上诉人转租房屋是为减少损失的自救行为。4.转租与上诉人自己经营的收入是无可比性的，由于被上诉人的违约，上诉人无法实现正常经营可望得到的利益。一审判决关于装修须向被上诉人书面申请并经书面同意等观点与事实不符。二、由于一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。被上诉人连云港市税务局辩称：上诉人上诉请求和理由不能成立。一、上诉人违反合同约定，没有书面申请更没有得到出租人同意就擅自装修，其主张赔偿装修损失于法无据，被上诉人保留请求上诉人恢复原状或赔偿损失的权利。二、由于政策性原因，双方解除合同后，上诉人不但没有退房，还将房屋转租，严重违反诚实信用原则，该笔收益属于不当得利，应当返还。三、被上诉人从未和上诉人约定过装修问题，被上诉人更没有对此事进行过追认，这都是上诉人的主观臆测。综上，一审法院判决应予维持。连云港市税务局向一审法院起诉请求：1.判令陈守生支付房屋租金或使用费183250.80元及利息；2.判令陈守生将涉案房屋恢复原状；3.判令陈守生立即腾空并向连云港市税务局归还涉案房屋；4.判令陈守生返还不当得利120000元；5.判令陈守生承担诉讼费用。一审中，连云港市税务局撤回第2项要求陈守生将涉案房屋恢复原状的诉讼请求。陈守生反诉请求：判令连云港市税务局赔偿维修、装修、装潢损失1100000元。一审法院认定事实：中云街道受连云港市税务局委托管理、租赁涉案房屋。2010年11月20日，中云街道（甲方，出租方）与陈守生（乙方、承租方）签订《房屋租赁契约》，将坐落于连云港开发区南侧（原中云税务所）的房屋出租给陈守生，租赁期限从2011年1月1日至2013年12月31日，第一年租金30000元，第二年租金33000元，第三年租金36000元。该合同双方已履行完毕。2014年6月10日，中云街道（甲方，出租方）与陈守生（乙方、承租方）签订《房屋租赁契约》，将涉案房屋出租给陈守生,租赁期限从2014年6月20日至2017年6月19日,每年租金35000元，乙方在签订协议之日交付租金。双方在合同第六条第3点约定，陈守生如需对房屋进行装修或增扩不动产时应书面申请，甲方书面同意方可施工，费用由乙方自理；不得将房屋转租第三方使用；还约定租赁期满或终止时，乙方把房屋完好交还甲方，在租赁期间装修装饰和增加的不动产不得拆除，除动产属于乙方以外，其他一律归甲方所有。双方另约定如遇国家、省、市、开发区、中云街道等依法对该土地征用、规划调整或开发区招商引资需要，本合同自行终止，甲方不赔偿任何费用。租金按实际承租天数计算，双方均不承担违约责任。还约定任何一方未能履行契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任方承担。2014年12月30日，中云街道（甲方）与陈守生（乙方）签订《解除租赁合同协议书》，约定“一、甲、乙双方同意从即日起解除房屋租赁合同。二、租赁期间发生的租金由乙方和开发区地税局协商解决，与甲方无关。三、乙方提出对租赁房屋的维修、装潢等费用问题，由乙方与开发区地税局另行协商处理，与甲方无关。本协议书经双方签字后生效”。2016年9月14日，连云港市税务局向陈守生发出《关于收回出租房屋的函》，通知陈守生收回涉案房屋，要求陈守生于2016年9月30日前将房产按合同交还，并结清租金、水、电、物业等相关费用。2019年8月29日，一审法院组织连云港市税务局、陈守生至租赁房屋进行现场勘查。涉案房屋由东往西第一、二间房屋，陈守生于2015年7月出租给翁亚伦经营一品香中式快餐，每年租金20000元；第三间房屋陈守生加盖了小房间，于2014年8月出租给刘挺经营速派奇电动车，每年租金8000元；第四间房屋陈守生从2015年8月出租给颜井月经营鱼汤焖肉面馆，每年租金8000元；剩余房屋陈守生于2014年10月14日出租给左太东，每年租金30000元，出租日期2014年10月20日至2018年10月20日，后院由左太东投资装潢装修用于经营浴室。陈守生诉称装饰装修、维修前排门面投入40万元，但无法提供购买材料、人工费用等相关凭证。一审法院认为，对于连云港市税务局要求陈守生支付房屋租金或使用费183250.80元及利息的诉讼请求。双方原约定租赁期限至2017年6月19日，后双方于2014年12月30日协商提前解除该租赁合同，但是陈守生没有向连云港市税务局返还租赁的房屋，而是将涉案房屋转租收取租金，占有使用至今，已超过双方原约定的租赁期限，连云港市税务局按照租金标准要求陈守生支付涉案房屋租金、使用费及要求陈守生返还涉案房屋的诉讼请求应予支持。双方合同履行期间2014年6月20日至2014年12月30日（193日）的租金计18506.85元（35000元/年÷365日×193日），双方解除合同之后2014年12月31日至2019年3月11日（1531日）的使用费计146808.22元（35000元/年÷365日×1531日），陈守生合计应向连云港市税务局支付165315.07元。陈守生使用房屋至今未向连云港市税务局支付相关费用，给连云港市税务局造成资金损失，连云港市税务局要求陈守生从2019年3月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，依法予以支持。连云港市税务局已要求陈守生支付涉案房屋的租金、使用费，并得到支持，故对其要求陈守生返还转租收益的请求不予支持。对于陈守生主张连云港市税务局赔偿维修、装修、装潢损失1100000元的诉讼请求。陈守生未经连云港市税务局同意，对租赁房屋进行装饰装修等，陈守生占有使用涉案房屋至今，已超过原租赁期限，且陈守生维修、装饰装修、投入涉案房屋的费用已收取相应的收益，故陈守生该诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法不予支持，陈守生申请对其投入损失进行评估鉴定依法不予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈守生自判决生效之日起十日内向国家税务总局连云港市税务局支付165315.07元及利息（以165315.07元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年3月11日起计算至实际支付之日）；二、陈守生自判决生效之日起十五日内向国家税务总局连云港市税务局返还位于连云港开发区南侧（原中云税务所）的房屋；三、驳回国家税务总局连云港市税务局的其他诉讼请求；四、驳回陈守生的诉讼请求。本诉案件受理费6371元，国家税务总局连云港市税务局已预交，由陈守生负担。反诉案件受理费7350元（已减半收取），陈守生预交，由陈守生自行负担。二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：连云港市税务局是否存在违约行为及应否承担违约责任。本院认为，在解除合同时，虽然约定就陈守生提出的维修、装潢等费用问题另行协商处理，但因双方协商不成，故上述费用是否应当赔偿应按相关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。陈守生没有提供充分证据证明其主张的装修系经过连云港市税务局的同意，连云港市税务局事后也未予追认。并且鉴于上诉人已实际占有使用涉案房屋至今，该费用也已摊销在其占有使用期间，故陈守生关于连云港市税务局违约并应赔偿损失的主张缺乏依据，本院不予采纳。综上，上述人陈守生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由上诉人陈守生负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹 洋审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年四月七日法官助理  刘 勇书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。