新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终40号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成勇齐，男，1983年10月19日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐建国，男，1965年3月5日出生，汉族，伊宁市人民医院医生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：董雪华，新疆天和律师事务所律师。 上诉人成勇齐因与被上诉人徐建国房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初2408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人成勇齐、被上诉人徐建国及其委托诉讼代理人董雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成勇齐上诉请求：1．撤销一审判决，驳回徐建国的诉讼请求；2．徐建国赔偿其损失173,890元，其中装饰装修损失124,843元，经营损失49,047元；3．由徐建国承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为徐建国未构成根本违约是错误的。1．认为其未提供要求开通暖气的相关证据错误，事实上，徐建国未将租赁房屋供热与主管道连通，却称暖气处于报停状态，其于2018年、2019年两次去供热单位开通暖气，均因没有租赁房屋信息而未能办理，租赁房屋两个供暖期未能满足使用条件，其有权拒付该两个供暖期的租赁费20,833.33元，并请求赔偿相应的营业损失；2．徐建国作为出租人，有义务将垃圾清理后将房屋交付给其，并保证前后大门的正常进出，徐建国未清理垃圾，其清理垃圾支付的1200元应冲抵租赁费，耽误的45天其不应承担租赁费，金额为3125元，共计4325元。2019年4月13日，徐建国在租赁院落内用隔板墙将前后院隔开，并拆除了其安装面向伊宁市南环路一侧建筑物上的公司招牌及广告牌，严重影响了其正常经营，属严重违约，自2019年4月13日起至2019年7月31日期间的租赁费7291.7元其有权拒绝支付，并有权请求徐建国赔偿相应的经济损失；3．一审判决认为其未提供证据证明装修房屋是经徐建国同意的，故其要求支付装修费的反诉请求不予支持是错误的。其承租的是毛坯房，租赁合同中也约定租赁期届满该房屋内基本定制家具归徐建国所有，故其装修房屋是徐建国明知且同意的。因徐建国违约导致合同解除，徐建国应当赔偿剩余租赁期内装饰装修损失；4．地下室至今无法使用，其不应支付地下室的租赁费。 徐建国辩称，1．先交纳暖气费，暖气才能开通，因成勇齐未交纳暖气费，故暖气未开通的责任不在自己；2．其未清理垃圾属于合同的瑕疵履行，不属于根本违约。成勇齐安放的广告牌侵犯了他人权利，因而被拆除；3．案外人不是合同当事人，成勇齐以案外人不能使用地下室，拒不支付地下室租赁费的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 徐建国向一审法院起诉请求：1．依法解除双方于2017年7月27日签订的房屋租赁合同；2．依法判令成勇齐支付房屋租赁费37,000元（2017年8月1日至2018年7月31日计12,000元及2018年8月1日至2019年7月31日计25,000元）；3．依法判令成勇齐支付2017年2月15日至实际支付租赁费止为基数的同期银行贷款利率；4．涉诉费由成勇齐承担。 成勇齐向一审法院提出反诉请求：1．解除双方签订的房屋租赁合同；2．徐建国赔偿其房屋装饰、装修的价值173,890元；3．徐建国赔偿其其他费用及营业损失53,000元；4．徐建国应承担本案所涉的一切费用。 一审法院认定事实：2017年7月27日，（甲方）徐建国与（乙方）成勇齐签订房屋租赁合同，合同约定：1．甲方将其位于伊宁市××路加院落出租给乙方，建筑面积480平方米带院子。该房屋为毛坯房，有窗户，只带一楼入户门和二楼阳台门，房屋内均无门，毛地，毛墙。甲方需保证该房屋水电暖线路管道联通和供应。配合乙方在马路边房顶做广告门头所需材料或者工作的落实；2．该房屋用途为乙方在合法情况下自由支配使用，租赁期限自2017年8月1日至2022年7月30日止。该房屋租赁费为25,000元。租赁期间，甲方不得以任何理由调整租赁费；3．付款方式：年租赁费25,000元整，在每年租期起始15天内支付租赁费（其中第一年租赁费，经甲乙双方商量租赁费支付做如下安排：2017年9月30日前，乙方必须支付壹万元整给甲方，以甲方出具的收款收据字条为准。2017年农历年过年前乙方需再支付不低于5,000元租赁费给甲方，以甲方出具给乙方的收款收据字条为准，第一年的剩余租赁费于2017年农历年底前付清，同样以甲方出具的收据字条为准）；4．交付房屋期限：甲方于本合同生效之日起，将该房屋交付给乙方，并提供该房屋的前后大门钥匙，入户门钥匙给乙方。并将房屋内堆积的杂物和其他东西清理出房间，并提供该房屋注册营业执照所需的复印件给乙方；5．维修养护责任：正常的房屋大修理费用由甲方承担，入住以后日常的房屋内维修由乙方承担。因乙方管理不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。租赁期间，防火安全，门前三包、综合治理等安全保卫等工作。乙方不得随意损坏房屋结构设施，如需改变房屋的结构和装修或设施对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意；6．在房屋租赁期间，入住产生的基本费用均由乙方自行承担，暖气费乙方可自行选择开不开通。在合同期内甲方不得以任何形式和理由单方面终止该租赁合同，租赁期到期后该房屋内的基本的定制家具归甲方所有。合同签订后，成勇齐即入住该院落。期间，成勇齐支付徐建国房屋租赁费13,000元。截至2019年7月31日，成勇齐尚欠徐建国37,000元的房屋租赁费。现成勇齐以暖气未接通、院内设置隔墙板等为由拒绝支付房屋租赁费。 本案在审理期间，成勇齐申请一审法院委托新疆鸿联房地产评估咨询有限公司对租赁房屋内的装修价值进行评估。2019年9月15日，该鉴定公司出具鉴定意见书，该房屋内的装饰装修市场价值为124,843元。成勇齐因上述鉴定产生的鉴定费3750元。 一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。现本案双方均同意解除房屋租赁合同，故对双方要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合同一经签订，双方均应依约履行。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租赁费的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同签订后，徐建国依约将房屋交付给成勇齐，成勇齐应按合同约定的期限支付房屋租赁费。现成勇齐在答辩及反诉中均以徐建国未开通暖气、提供房屋的面积不符合约定、未清理垃圾、在院内设置隔墙板等为由认为徐建国违约而拒绝支付租赁费。对此，一审法院认为，成勇齐租赁的房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租赁费标准为固定数额，徐建国依约交付该特定房屋，作为承租人的成勇齐在合理期限内未提出异议，现又以合同面积与实际面积不符为由主张拒付租赁费的理由不成立；合同中约定暖气费由成勇齐负担，暖气开不开通成勇齐可自行选择，成勇齐并未提供其要求开通暖气的相关证据；对徐建国未按合同约定清理垃圾及在院内设置隔墙板，均属履行合同过程中的瑕疵，并未构成根本性违约。故对成勇齐以此为由而拒付全部租赁费与事实不符，可以考虑从应支付的房屋租赁费中酌情扣减20％为宜。现双方均认可截至2019年7月31日，成勇齐共计拖欠徐建国房屋租赁费37,000元，扣减20％即7400元，成勇齐实际应支付徐建国租赁费29,600元。对徐建国要求成勇齐支付利息的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。当事人对自己提供的主张有责任提供证据。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。作为承租人的成勇齐反诉要求徐建国支付租赁房屋的装修费，徐建国辩称成勇齐未经其同意，擅自装修，要求恢复原状。成勇齐也未提供相应的证据证实其装修房屋经徐建国同意；另对其主张的经营损失，成勇齐也未提供相应的证据，且该主张无事实及法律依据，故对成勇齐要求徐建国支付装修费及经营损失的反诉请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第二百二十三条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除徐建国与成勇齐于2017年7月27日签订房屋租赁合同；二、成勇齐于判决生效之日起十日内支付徐建国房屋租赁费29,600元（2017年8月1日至2018年7月31日计12,000元、2018年8月1日至2019年7月31日计25,000元，合计37,000元，扣减20％即29,600元）；三、驳回徐建国的其他诉讼请求；四、驳回成勇齐的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取362.5元，由徐建国负担72.5元，成勇齐负担290元。反诉费2351.68元及鉴定费3750元均由成勇齐负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。成勇齐向本院提供以下证据：1．租赁房屋内供热管分水器照片两张，拟证明租赁房屋尚未安装供热管分水器，不能供热；2．成勇齐与徐建国2019年4月的微信聊天记录，拟证明租赁院落前后院中间于2019年4月13日建了隔板墙；3．租赁房屋前后院智能电卡及交纳电费记录，拟证明租赁房屋前院未使用。徐建国对证据1不予认可，并陈述其交给成勇齐时，热管分水器是安装好的。对证据2的真实性、合法性认可，但陈述隔墙所在位置不在租赁范围内，隔墙不是其建的。对证据3的真实性、合法性认可，但认为与本案无关，不予认可。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：成勇齐提交的证据1不能证明租赁房屋不具备供热条件，不予采信。对证据2、3予以采信。 本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 另查明，租赁房屋所在院落内有南北各一栋楼房，有南北各一个大门，租赁房屋在院落北，北面一侧大门（以下简称北大门）面向居住区道路，另一栋房屋在院落南，未使用，南面大门朝南开（以下简称南大门），大门面向伊宁市南环路。成勇齐持有前后院房屋智能电卡。2019年4月30日院落中间被徐建国前妻用隔板墙将两栋楼房隔开，后院落南侧的公司招牌及广告牌也被他人拆除。租赁房屋地下室未进行装修，第一层已完成装修，第二层进行了装修，但未完工。依据新疆鸿联房地产评估咨询有限公司作出的鸿联评估鉴定字（20190911）鉴定意见书，租赁房屋内装饰装修市场价值为124,843元，其中不可移动拆装部分价值为100,829.81元，可移动拆装部分价值为24,013.6元。对于成勇齐的装饰装修，徐建国未明确表明是否愿意利用。 本院认为，本案争议焦点为：1．成勇齐是否有权拒绝支付两个供暖期、清理垃圾期间、2019年4月13日隔墙板建成后的租赁费及地下室的租赁费，清理垃圾的费用是否应折抵租赁费；2．徐建国是否应赔偿成勇齐的装饰装修损失及经营损失。 关于争议焦点1，2017年7月双方签订租赁合同时不在供暖期内，双方约定由成勇齐选择是否在供暖期开通暖气，成勇齐主张租赁房屋供热管道未与主管网接通，即未入网，在此情况下，成勇齐有权要求徐建国办理供热入网手续，而成勇齐未提供证据证明其要求徐建国办理供热入网手续，而徐建国拒绝办理的证据，故成勇齐以租赁房屋供热管道未入网拒不支付两个供暖期租赁费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。房屋租赁合同约定徐建国协助成勇齐安装广告牌，并向成勇齐提供院落前后大门钥匙，而成勇齐使用租赁房屋用于设立公司，经营装修业务。据此，徐建国是同意成勇齐在院落南侧安装公司招牌及广告牌的，也是同意成勇齐经营公司的工作人员及客户从南大门出入的，2019年4月13日院落中间建成隔板墙并拆除院落南侧公司招牌及广告牌后，会对成勇齐的经营造成影响，但成勇齐仍可从院落北大门出入，不影响其使用租赁房屋，据此，隔板墙建成后至2019年7月31日期间共109天的租赁费应予以适当减少，一审判决已予以适当减少，故成勇齐关于隔板墙建成后其不应支付租赁费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决共扣减租赁费7400元，包含了因徐建国未按照合同约定清理垃圾耽误的租赁期间租赁费、隔板墙建成后至2019年7月31日期间共109天的租赁费以及成勇齐清理垃圾的费用，成勇齐主张扣减清理垃圾耽误的租赁期间租赁费以及清理垃圾的费用共为4325元，已包含在一审判决扣减的租赁费7400元中，故成勇齐的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于地下室租赁费，地下室进水系院落内管道接入地下室，该进水原因属于徐建国的瑕疵履行，成勇齐以此拒付地下室租赁费的上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。 关于争议焦点2，租赁时房屋为毛坯房，只有一楼入户门和二楼阳台门，房间内均无门，双方约定租赁期到期后租赁房屋内基本的定制家具归徐建国所有，依据租赁时的房屋状况及双方对租赁房屋内基本的定制家具归属的约定，徐建国是同意成勇齐对租赁房屋进行装修的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”如前所述，成勇齐以暖气未入网、地下室进水拒不支付租赁费的上诉理由不能成立，成勇齐未依照《房屋租赁合同》的约定支付租赁费的行为属违约行为，徐建国据此向人民法院提出解除租赁合同，故成勇齐未依照《房屋租赁合同》的约定支付租赁费是导致合同解除的原因之一。成勇齐租赁房屋以经营为目的，其在租赁院落南侧安装公司招牌及广告牌，客户从南门出入，显然有利于其经营，院落中间被隔板墙隔开、公司招牌被拆除后，导致其公司招牌不能面向街面，客户不能从南大门出入，经营必然受到影响，也是成勇齐提出解除合同的主要原因，综上，是双方的违约行为导致《房屋租赁合同》解除，对于成勇齐的装饰装修，徐建国未明确表明是否愿意利用，本院认定为其不同意接受，对于成勇齐的装饰装修损失，应各承担50%，双方约定租赁期自2017年8月1日起至2022年7月30日止，共五年，为1825天（365天/年×5年），截止2020年4月13日本院作出判决，租赁期已经过987天，剩余租赁期为838天。剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失为100,829.81元÷1825天×838天=46,298.84元，徐建国应承担23,149.42元（46,298.84元×50%）。成勇齐主张的经营损失，因其未提供相应证据，故本院不予支持。 综上所述，成勇齐的部分上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初2408号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初2408号民事判决第四项； 三、徐建国于本判决生效后十日内赔偿成勇齐装饰装修损失23,149.42元； 四、驳回成勇齐的其他反诉请求。 原审判决第二项与本判决第三项相折抵后，成勇齐应向徐建国支付租赁费6540.58元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费362.5元，反诉费2351.68元，鉴定费3750元，二审案件受理费4352元，共计10,816.18元，由成勇齐负担5408.09元，由徐建国负担5408.09元。 本判决为终审判决。 审 判 长 芦海龙 审 判 员 张瑀歆 审 判 员 何学涛 二〇二〇年四月十三日 法官助理 李婉雨 书 记 员 韦 丽