湖南省洪江市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1281执异2号 案外人：申爱红，女，1962年10月15日出生,汉族，住 湖南省洪江市。 委托代理人：杨春艳，女，1980年3月4日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区迎丰东路369号。系申爱红之女。 申请保全人：尹修忠，男，1964年7月15日出生，汉族，住湖南省洪江市。 申请保全人：王伟，男，1963年12月9日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 被保全人：湖南远东房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区人民南路9号，统一社会信用代码：91431200663984514G。 法定代表人：杨依霖，该公司总经理。 在本院审理申请保全人尹修忠、王伟与被保全人湖南远东房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人申爱红对本院查封洪江市安江镇“沅水一城”项目中已网签给案外人申爱红的214、914、809、909共四套房屋提出书面异议。本院于2020年4月8日受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人申爱红称：洪江市人民法院在审理尹修忠、王伟与湖南远东房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据尹修忠、王伟的财产保全申请，于2019年8月2日作出了（2019）湘1281民初1058号民事裁定书，于2019年8月22日又作出了（2019）湘1281民初1058号之一民事裁定书，共查封了安江镇“沅水一城”90套房产，其中214、914、809、909号四套房屋已依法网签至本人名下。案外人系该项目拆迁安置户，经洪江市人民法院调解，该四套房屋系案外人的安置房，且已在洪江市住房保障服务中心依法办理了网签手续，房屋也已经交付给了案外人。故请求洪江市人民法院将查封洪江市安江镇“沅水一城”项目中的已依法网签给案外人的214、914、809、909共四套房屋解除查封。 申请保全人尹修忠、王伟称：1、案外人和湖南远东房地产开发有限公司的债权债务并未得到法院生效判决的确认，故案外人无权对申请保全人申请查封被告湖南远东房地产开发有限公司的财产提出异议；2、案外人购买的是原洪江市再生资源公司仓库，属仓储用地，由于购买者不具备开发资质，为了使用利益扩大化，便于湖南远东房地产开发有限公司签订了以地换房协议，后由湖南远东房地产开发有限公司出资变更为居住用地，属个人与公司行为。其与湖南远东房地产开发有限公司签订以地换房协议纯属项目合作伙伴关系，不是安置户，应负连带责任，其债权属于普通债权排在工程款之后，不具备优先权；3、案外人办理网签是2018年2月12日，但洪江市政府给房产部门专门发出了通知，在“沅水一城”竣工验收前停办该项目的所有房产业务，且洪江市洪政（2015）74号函明确说明本房产项目没有安置户；4、网签只能说明案外人和被告湖南远东房地产开发有限公司有购房合同关系，在办理过户登记以前，该房产的所有权依然是湖南远东房地产开发有限公司，案外人无权提出解除查封要求。5、执行异议之诉是在生效判决执行环节才能提起，现在是审理环节，不存在执行异议之诉；6、申请保全人诉被告湖南远东房地产开发有限公司的工程款具有优先权，案外人与被告湖南远东房地产开发有限公司房屋买卖合同是普通债权，对查封房产的变价所得，受偿顺序排在工程价款之后。如法院错误解除查封造成申请保全人工程价款优先权损失，申请保全人要求法院进行国家赔偿；7、案外人的债权是在申请保全人胜诉以后，在执行判决期间，如果案外人认为符合法定条件，其对被告湖南远东房地产开发有限公司的债权还优先于申请保全人的工程价款，可以提起执行异议之诉。本案尚在审理期间，不在执行环节，案外人无权提起执行异议之诉。 被保全人湖南远东房地产开发有限公司未向本院提交书面意见。 经审查查明，本院在审理尹修忠、王伟与湖南远东房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据尹修忠、王伟的财产保全申请，于2019年8月2日作出了（2019）湘1281民初1058号民事裁定书，裁定：将被申请人湖南远东房地产开发有限公司位于湖南省洪江市安江镇“沅水一城”的60套房产予以查封。在查封期间，不得进行转让、变卖、抵押或设立其他他项权利，查封期限为3年。洪江市住房保障服务中心于2019年8月15日向本院出具情况说明一份，内容为：经查询我单位业务系统，贵院出具的（2019）湘1281执保207号协助执行通知书所附清单内……214、809、909、914……号共计三十八套房屋已经网签至他人名下，另查封清单507、607、702重复，其余均为轮候查封。案外人申爱红得知本人已网签至其名下的214、809、909、914号四套房产被本院查封后，于2020年4月8日向本院提出执行异议申请。 另查明：2010年12月21日，被保全人湖南远东房地产开发有限公司与杨锡银（系申爱红丈夫，已故。亦系土地登记权利人、股东代表）签订了一份《土地换房合同书》，杨锡银将位于洪江市安江镇衙门口原再生资源公司4500余平方米土地以换房及门面的形式交予湖南远东房地产开发有限公司用于房地产开发（即“沅水一城”项目）。同月，杨锡银、杨青来、谢元敏、易忠胜、龙立文、段章根六名股东签订《门面住房分配协议》，六股东将土地换房所得住房18套、门面9个进行了分配，案外人申爱红的丈夫杨锡银分得8号、9号两个门面，住房为前栋1楼、8楼，后栋9楼共三套。六股东均签名认可。2012年3月21日，湖南远东房地产开发有限公司在该协议上签署认可意见。同日，杨锡银又与湖南远东房地产开发有限公司签订了土地换房补充合同书，补充合同约定湖南远东房地产开发有限公司除原有补偿给杨锡银的住房、门面外，再分给杨锡银住房四套，门面二个，地下车位二个，增加分得的住房面积为122平方米左右。2015年7月8日，洪江市房产管理局出具证明一份，证明：杨锡银、杨青来、谢元敏、易忠胜、龙立文、段章根系湖南远东房地产开发有限公司开发的“沅水一城”棚户区改造项目上报的拆迁安置户属实，其所分配的拆迁安置生活居住房，以其与湖南远东房地产开发有限公司签订的土地换房合同书及门面住房分配协议等相关补充合同为准；2015年7月14日，洪江市房产管理局出具证明一份，内容：根据杨锡银与湖南远东房地产开发有限公司2012年3月21日签订的安江“沅水一城”项目土地换房补充合同书及2013年12月27日签订的土地换房补充合同书（2）协议内容，甲方（杨锡银）增加住房2套。经现场核对，所对应的房号是第八层9号及第九层9号。 2015年11月5日，谢元敏、申爱红、易忠胜、杨青来、龙立文、段章根与湖南远东房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2016年5月3日作出（2015）洪民一初字第726号民事判决书，判决驳回谢元敏等六原告的诉讼请求。六原告不服判决，向怀化市中级人民法院提出上诉，怀化市中级人民法院经审理后撤销一审判决，发回本院重申。本院于2018年2月12日公开开庭进行了审理。经本院主持调解，各方当事人达成了调解协议，本院于2018年2月12日作出了（2017）湘1281民初第24号民事调解书，调解协议约定：一、原告谢元敏、申爱红、易忠胜、杨青来、龙立文、段章根于2018年2月12日申请解除对洪江市安江镇“沅水一城”未完工交付的20套住房（房号为……214、914、809、909……）的查封；被告湖南远东房地产开发有限公司同日为六原告办理前述住房的网签手续；前述住房、门面预告登记过程中需被告履行的全部义务被告至迟于2018年3月31日履行；被告于洪江市安江镇“沅水一城”项目竣工验收后将上述住房、门面交付原告使用并履行原告办理房屋产权登记过程中需被告履行的全部义务（与本项目中其他购房户同时办理），前述办理登记的费用除房屋维修基金外，由被告负担。各方当事人签收该调解书后，即办理了20套住房（包括本案案外人主张的214、914、809、909号房）网签手续。分配给杨锡银的房产已网签至案外人申爱红及其子女名下。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定:“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。因本案保全的财产系财产保全申请人尹修忠、王伟与被申请人湖南远东房地产开发有限公司诉讼争议标的以外的财产，案外人申爱红基于实体权利对被保全财产提出书面异议，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查并作出裁定。案外人申爱红所提执行异议的执行标的为不动产，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前以合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。尹修忠、王伟与湖南远东房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，尹修忠、王伟在申请财产保全前，湖南远东房地产开发有限公司已与杨锡银签订了土地换房合同书及补充合同，本案案外人以此土地换房合同分配到了安江“沅水一城”的214号、914号、809号、909号等房产、门面及停车位，均不需要向湖南远东房地产开发有限公司支付房款，且该四套房屋在查封前已网签至案外人及子女名下并已交付使用。由此可见，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其所提执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，理由成立，本院予以支持。申请保全人尹修忠、王伟在答辩中所提的主张与本院所查明的事实不符且未提供充足的证据证实，本院不予采信。依照前述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下： 中止对湖南远东房地产开发有限公司的位于湖南省洪江市安江镇“沅水一城”房号为214号、914号、809号、909号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘小平 人民陪审员  尤世美 人民陪审员  张海梅 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  舒蒙蒙