四川省平武县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0727民初901号 原告：绵阳汇川房地产有限公司，住所地四川省绵阳市科创区园艺街玉泉中路2号，统一社会信用代码91510703756633561R。 法定代表人：杜韵娇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘玲玉，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，四川众城律师事务所律师。 被告：绵阳市兴亚物业管理有限公司，住所地四川省平武县龙安镇人民西路21号，统一社会信用代码91510727592758068T。 法定代表人：邓健康，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何立新，四川昇泰律师事务所律师。 被告：陈兴虎，男，1966年8月23日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原告绵阳汇川房地产有限公司(以下简称汇川房产公司)与被告绵阳市兴亚物业管理有限公司（以下简称兴亚物业公司）、陈兴虎案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用普通程序由审判员蔡佳峻担任审判长，与人民陪审员牟志、陆怀贵依法组成合议庭，于2020年1月21日、4月10日两次公开开庭进行了审理。原告汇川房产公司的委托诉讼代理人潘玲玉、王涛,被告兴亚物业公司的委托诉讼代理人何立新到庭参加诉讼。被告陈兴虎经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告汇川房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令停止对汇川房产公司位于绵阳市游仙区房屋的执行，并解除预查封措施；2.判决本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年4月20日原告汇川房产公司与被告陈兴虎签订《商品房买卖合同》（合同备案号:25243）,约定陈兴虎以按揭贷款方式购买汇川房产公司位于绵阳市游仙区商品房（以下简称案涉房屋）一套，面积合计109.06㎡，价款为330814元。合同签订后，陈兴虎与中国工商银行股份有限公司绵阳涪城支行（以下简称工行涪城支行）签订了《住房借款合同》，贷款230000元，汇川房产公司承担阶段性连带担保责任。由于陈兴虎多次逾期缴纳房屋按揭款，工商银行涪城支行要求汇川房产公司承担了保证责任。汇川房产公司依法向四川省绵阳市游仙区人民法院（以下简称游仙法院）起诉,游仙法院依法作出了（2019）川0704民初1005号《民事调解书》。被告未按照调解书内容履行付款义务，根据该《民事调解书》调解内容第二款的约定，双方签订的《商品房买卖合同》（合同备案号:25243）于2019年6月10日解除。案涉房屋所有权人系汇川房产公司，汇川房产公司依据该《民事调解书》向游仙法院申请强制执行时发现平武县人民法院（以下简称平武法院）对该房屋进行了预查封，汇川房产公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定向平武法院提出书面的执行异议,平武法院驳回了汇川房产公司执行异议的申请，现汇川房产公司根据相关法律规定提出执行异议之诉，理由如下:第一，平武法院对案涉房屋的预查封不影响汇川房产公司依据《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权。陈兴虎购买的案涉房屋办理了预售合同的备案登记,尚未办理不动产物权的登记，故陈兴虎尚未取得案涉房屋的所有权，该房屋登记的所有权人仍为汇川房产公司。根据汇川房产公司与陈兴虎签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条的约定，汇川房产公司有权行使合同解除权。第二，案涉《商品房买卖合同》解除后，针对案涉房屋的执行行为应停止，应当解除案涉房屋的预查封。案涉房屋初始登记在汇川房产公司名下,陈兴虎仅享有《商品房买卖合同》上的相关债权。因陈兴虎违反合同约定，汇川房产公司依法解除了双方签订的《商品房买卖合同》，只是依法对汇川房产公司与陈兴虎之间预售商品房买卖合同关系的变更,不属于规避人民法院执行的行为。合同解除后，人民法院的执行行为已没有法律基础和事实基础,故应依法停止对案涉房屋的执行,解除预查封。综上,原告汇川房产公司为维护自己的合法权益，特起诉至本院。 被告兴亚物业公司辩称：第一，游仙法院作出的(2019)川0704民初1005号《民事调解书》违法且损害债权人的利益。1.案涉房屋于2015年3月被平武法院查封，2018年3月续查封，查封日期至2021年3月。2019年5月陈兴虎与汇川房产公司在游仙法院达成的和解协议，属擅自处理法院已查封财产，其行为违反了法律规定。2.上述《民事调解书》回避了房屋增值问题，其法律后果是汇川房产公司无因受益，房主陈兴虎的财产无故受损。兴亚物业公司有理由认定该《民事调解书》是恶意串通、损害债权人利益的行为。第二，汇川房产公司提交的证据不能证明案涉房屋所有权归其所有。汇川房产公司享有对房主陈兴虎担保债权的追偿权，而不是房屋所有权。第三，按照汇川房产公司与陈兴虎之间《商品房买卖合同》约定，2009年应当为业主办理房屋产权证的责任在汇川房产公司。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告陈兴虎未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 原告汇川房产公司围绕诉讼请求依法提交了原、被告营业执照、平武法院（2019）川0727执异21号执行裁定书，对当事人无争议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。 对各方当事人有争议的证据，本院认证如下： 原告汇川房产公司为证明其主张，还出示了以下证据： 1.汇川房产公司与陈兴虎签订的《商品房买卖合同》、汇川汉城《商品房买卖合同》补充协议、个人贷款结清证明，拟证实汇川房产公司有权利解除《商品房买卖合同》并要求陈兴虎承担损失，汇川房产公司行使合同解除权是合法有效的。 被告兴亚物业公司认为原告的该组证据不能证明案涉房屋的所有权人为原告。 本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。 2.游仙法院（2019）川0704民初1005号《民事调解书》及法律文书生效证明、中国工商银行网上银行电子回单，拟证实汇川房产公司代陈兴虎向工行涪城支行偿还借款后，案涉《商品房买卖合同》现已依法解除，汇川房产公司已根据调解书的协议内容向陈兴虎退还110000元购房款，案涉房屋属于原告汇川房产公司所有，对案涉房屋的预查封执行措施应当解除。 被告兴亚物业公司对该证据的真实性无异议，但认为：（1）案涉房屋被预查封在先，汇川房产公司与陈兴虎解除案涉《商品房买卖合同》在后，调解书的协议内容损害了陈兴虎的其他债权人的利益；（2）调解书对近几年的房屋增值问题予以回避，导致权利人的利益受到损害。 本院对该证据的真实性予以确认，且该调解书已发生法律效力，被告若认为该调解协议的内容违反法律规定，可以通过其他案外人救济程序处理。 3.××号、20××62号、20××66号、20××68号、20××69号、20××70号、20××71号、20××74号、20××46号，游仙区房权证监证字第××号、15××93号、15××94号，商品房预售许可证（汇川汉城1＃—11＃楼），绵阳仲裁委员会（2018）绵仲裁字第0391号裁决书及送达证明，拟证实陈兴虎购买的案涉房屋的所有权人是汇川房产公司。 被告兴亚物业公司认为该组证据达不到原告的证明目的，陈兴虎购买案涉房屋后，办理了备案合同登记，陈兴虎取得了案涉房屋的所有权。 本院认为，该组证据具有真实性、合法性，能达到原告的证明目的。 本院经审理认定事实如下：2009年4月20日，原告汇川房产公司（出卖人）与被告陈兴虎（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：25243），其中约定：“陈兴虎购买位于绵阳市游仙区汇川汉城2幢2单元5楼1号的住宅用房，建筑面积109.06平方米，房屋总价款330814元，以贷款方式付款，首期支付购房总价款的30.5%，其余价款可以向工行涪城支行或住房公积金管理机构借款支付。”同日，汇川房产公司与被告陈兴虎签订《汇川汉城补充协议》，约定：“第一条、1.买受人自该商品房按揭合同生效后，尚未办理房屋权属证书之前，出卖人已作为买受人的借款保证人。如买受人累计三个月以上（包括三个月）未归还银行贷款本息，贷款银行因此要求出卖人承担保证责任或履行还款承诺的，买受人须在出卖人发出的缴款通知书送达后10日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项及按商业银行同期贷款利率计算的代为偿还期间的利息支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，每日按出卖人代其向贷款银行还款金额的万分之五向出卖人支付违约金。期限届满仍未支付的，出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》等相关协议，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金……”2014年4月17日，汇川房产公司办理了案涉房屋的所有权首次登记。 本院于2014年10月13日立案受理原绵阳市平武县兴亚小额贷款有限公司（现兴亚物业公司）与陈兴虎、熊荣芳民间借贷纠纷一案，于2015年3月19日作出（2015）平民保字第173号裁定：对陈兴虎、熊荣芳500000元的财产予以保全。2015年3月24日，本院作出（2015）平执保字第344号裁定，对陈兴虎购买的案涉房屋予以查封，查封期限为三年。本院在执行原绵阳市平武县兴亚小额贷款有限公司（现兴亚物业公司）与陈兴虎、熊荣芳民间借贷纠纷一案时，于2018年3月9日续查封了案涉房屋，续查封期限为三年。 2019年4月1日，游仙法院立案受理了汇川房产公司与陈兴虎商品房买卖合同纠纷一案，汇川房产公司以“陈兴虎因购买案涉房屋向工行涪城支行按揭贷款230000元，汇川房产公司对该笔借款提供阶段性连带保证责任，陈兴虎多次逾期支付按揭房款后，工行涪城支行共扣除汇川房产公司保证金202442.64元”为由,提出“判令解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议等”的诉讼请求。2019年5月14日，工行涪城支行出具《个人贷款结清证明》，载明：“陈兴虎于2009年5月21日办理个人一手住房购置贷款230000元（抵押物地址：绵阳市游仙区汇川汉城2幢2单元5楼1号），截止2018年12月20日已全部结清。”经游仙法院主持调解，汇川房产公司与陈兴虎达成调解协议，2019年5月21日，游仙法院出具了（2019）川0704民初1005号《民事调解书》，协议内容为：“一、陈兴虎在2019年6月10日前支付汇川房产公司代其偿还的所有费用及因此产生的各项损失等共计235745元；二、若陈兴虎未按协议第一项如期足额履行付款义务，则案涉《商品房买卖合同》立即解除，陈兴虎于合同解除之日起十日内将案涉房屋腾空退还给汇川房产公司并协助公司办理案涉房屋网签备案注销登记，汇川房产公司于合同解除之日起十日内向陈兴虎退还110000元购房款；三、案件受理费2206元，由陈兴虎自愿承担；四、汇川房产公司自愿放弃其他诉讼请求。”该调解书于2019年5月22日发生法律效力。 2019年11月28日，汇川房产公司向本院提出执行异议，要求解除案涉房屋的查封，本院于2019年12月4日作出裁定内容为“驳回案外人汇川房产公司的异议请求”的执行裁定书。 2020年4月9日，汇川房产公司向陈兴虎退还110000元购房款。 本院认为，本案的争议焦点为：（一）汇川房产公司是否有权解除与陈兴虎签订的《商品房买卖合同》；（二）汇川房产公司就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，评析如下： （一）关于汇川房产公司是否有权解除与陈兴虎签订的《商品房买卖合同》。根据汇川房产公司与陈兴虎签订的《汇川汉城补充协议》第一条的约定，汇川房产公司作为陈兴虎的借款保证人，如陈兴虎累计三个月以上未归还银行贷款本息，汇川房产公司承担保证责任的，陈兴虎须在汇川房产公司发出的缴款通知书送达后10日内偿还贷款本息及违约金，期限届满仍未支付的，汇川房产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》等相关协议，陈兴虎应向汇川房产公司支付该商品房总价款10%的违约金。因陈兴虎未在规定的时间内向汇川房产公司偿还担保款项，合同约定的解除条件已经成就。且汇川房产公司与陈兴虎对解除合同情形的约定是在签订案涉《商品房买卖合同》当日（2009年4月20日），早于本院对案涉房屋首次预查封的时间（2015年3月24日），故汇川房产公司行使合同解除权并非恶意损害陈兴虎其他债权人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，汇川房产公司通过向游仙法院起诉的方式行使合同解除权符合法律规定和合同约定。根据游仙法院生效《民事调解书》的协议内容，陈兴虎未在2019年6月10日前支付汇川房产公司各项损失235745元，故案涉《商品房买卖合同》已经解除。 （二）关于汇川房产公司就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。陈兴虎虽向汇川房产公司购买了案涉房屋并办理了合同备案登记，但尚未办理不动产物权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，陈兴虎尚未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋的所有权人仍为汇川房产公司。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”及第十八条：“预查封的效力等同于正式查封……”的规定，本院有权对陈兴虎购买的办理了合同登记备案手续的案涉房屋进行预查封。但在汇川房产公司已与陈兴虎协商解除案涉《商品房买卖合同》的情况下，汇川房产公司与陈兴虎互负返还义务，汇川房产公司需向陈兴虎返还相应购房款110000元，该款项已返还到游仙法院案款专户，陈兴虎需向汇川房产公司返还案涉房屋。此时，汇川房产公司享有的是物权性质的返还请求权，兴亚物业公司申请对案涉房屋的查封是基于金钱债权，汇川房产公司享有的物权请求权优于兴亚物业公司的金钱债权，故人民法院应当停止对案涉房屋的执行并解除预查封，但可就汇川房产公司退还给陈兴虎的购房款继续查封、扣押。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 停止对绵阳市游仙区汇川汉城2幢2单元5楼1号房屋的执行，并解除对该房屋的预查封。 案件受理费7300元，由被告绵阳市兴亚物业管理有限公司、陈兴虎共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  蔡佳峻 人民陪审员  牟 志 人民陪审员  陆怀贵 二〇二〇年四月十日 书 记 员  庞开菊 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。