山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初651号原告：山东乐家物业服务有限公司，住所地：肥城市仪阳街道凤山大街199号。法定代表人：王栋，职务：经理。委托诉讼代理人：杨敬忠，山东乐家物业服务有限公司法制办主任。委托诉讼代理人：胡博，山东乐家物业服务有限公司法制办副主任。被告：罗德莲，女，1981年8月25日出生，汉族，现住肥城市。委托诉讼代理人：孙晓军，男，1978年5月13日出生，汉族，现住肥城市，系被告之夫。原告山东乐家物业服务有限公司与被告罗德莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王栋及委托诉讼代理人杨敬忠、胡博，被告罗德莲及委托诉讼代理人孙晓军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付截至2019年12月31日的物业服务费2718.96元及违约金（自2017年7月16日起分段计算至2019年12月31日为4170.15元，此后违约金按每日3‰计算至付清之日）。审理中，原告变更诉讼请求为违约金按照每日5‰计算。事实和理由：2013年1月7日，原告与山东新运置业有限公司（以下简称新运公司）签订《前期物业服务协议合同—份》，约定由原告对东部名城小区提供前期物业服务。2013年10月11日被告与新运公司签订房屋买卖合同一份，购买了位于东部名城小区l号楼1单元1602室房屋一套，合同中被告同意由原告提供物业服务，被告接受所购房屋后，也享受了原告提供的物业服务，前期交纳了部分物业服务费，后来被告无故尚欠自2017年7月1日起至2019年12月31日合计2718.96元的物业费不予支付，后经原告多次催告仍然拒不支付，故具状起诉，望判如所请。被告辩称，原告的物业服务人员打人、骂人，服务态度改变，暴力服务，垃圾不及时清理，小区大门设置四道路障已经严重损害了业主的生命安全，被告的卧室屋面漏水，因此不交纳物业费。请原告提供相应的服务资质，提供东部名城一期前期物业招投标备案及物业服务标准备案合同。如没有物业服务标准合同，请提供物业服务标准司法鉴定。请公开所交物业费的财务报表，需要有审计性的。请原告公开被告住房及地下室的公摊明细，公开小区广告位收支明细。2001年国家已经取消煤气开户费和暖气开户费，原告收取该费用，属乱收费，应当退还该费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交视频资料一份，欲证实原告垃圾不及时清运，原告在大门设置四条减速带等。原告质证称，垃圾不能及时清理的视频拍摄于新冠疫情期间，该份证据与本案诉求的服务费的时间段没有关联性，并且在疫情期间导致垃圾不能及时清理，不能因为在某一个时间点出现垃圾就否定全盘服务业服务，也不能因此拒交物业服务费；减速带能够保证车辆限速行驶，保证了业主安全。上述视频原告对真实性无异议，本院对上述视频资料予以采信。2.原告提交其房屋存在裂缝、漏水视频资料一份，被告质证称房屋质量问题与原告无关，原告只是提供物业服务。因该视频资料与本案无关，本院对此不予采信。3.被告提交视频资料一份，肥城市公安局治安调解协议书一份，欲证实原告工作人员打人事实。原告对打人事实不予认可，并称协议书中的孙华非原告工作人员，并且该事件被告方已与孙华达成和解，被告不交物业费不是合理理由。因该事件已协商处理完毕，该宗证据与本案无关联性，故对该宗证据本院不予采信。4.被告提交开户费收据一张，欲证实违规收取燃气、暖气开户费。原告该单据真实性无异议，主张该费用都是代相关单位收取的，不是被告拒交物业费的理由。因该证据与本案无关联性，对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告山东乐家物业服务有限公司原名称为肥城乐家物业服务有限公司。2013年1月7日，原告与新运公司签订《东部名城小区一期二期前期物业服务合同》—份，约定由原告对东部名城小区提供前期物业服务，该合同第二条约定物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设备的运行、维修养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾清运等、车辆停放管理等；第六条约定物业服务收费高层住宅按物业的建筑面积1元/月/平方米的标准交纳；第七条约定物业服务费用按半年交纳，业主应在每年的1月15日之前和7月15日交纳半年的物业服务费；第二十七条约定业主未能足额交纳物业服务费的，按5‰的标准支付违约金。该合同已在肥城市物业管理办公室备案。2013年10月11日，被告与新运公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了位于东部名城小区l号楼1单元1602室房屋一套，该房屋建筑面积为113.29平方米，储藏室面积为10.29平方米。该合同第十七条载明，出卖人已选聘原告从事前期物业管理，买受人同意前期物业服务合同内容。2014年1月7日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，该协议对双方的权利义务进一步进行了明确。该协议第14条约定物业费每半年交纳一次，房屋空置一年以上的，按服务费收费标准的75％交纳，第42条约定被告逾期交纳物业费，每天按3‰交纳违约金。被告入住涉案房屋后，交纳物业服务费至2017年6月30日，后被告未再交纳物业服务费。原告自认物业服务费2019年6月30日前系按每平方米0.75元收取，之后按每平方米1元收取。本案经调解，因双方分歧较大，调解未果。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《山东省物业管理条例》第二十三条规定，建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。根据上述规定，新运公司作为建设单位，选聘原告作为物业服务企业，签订《东部名城小区一期二期前期物业服务合同》，该合同合法有效，对原告以及作为商品房购买人的被告依法具有约束力。该合同已在肥城市物业管理办公室备案，该合同中亦已载明原告的服务资质等级，服务内容与质量，故被告要求原告提交相应的服务资质、物业服务标准等主张，无事实和法律依据。2014年1月7日，原告又与被告签订《前期物业服务协议》，该协议进一步明确了原告和被告的权利和义务，未扩大收费范围、提高收费标准，未明显限制被告权利，未违反法律、行政法规的规定，该协议合法有效。原告应按双方协议约定履行提供物业服务的义务，被告应当按照约定履行向原告交纳物业服务费的义务，原告请求被告支付物业服务费，被告拒不支付，其应当举证证实原告违反了提供物业服务的义务。被告主张原告未及时履行垃圾清运义务，因原告主张的系2019年以前的物业费，垃圾堆放发生在2020年，被告未证实原告在2019年前亦存在垃圾堆放事实，故对被告的该主张不予支持。被告主张原告在小区大门设置四道路障，公布小区广告的收取等事项，均应由全体业主或业主委员会与原告协调解决，上述事项不能成为被告拒交物业服务费的正当理由。原告的物业服务人员打人、骂人，因该事件已处理完毕，该事件与本案非同一法律关系，故对被告以此拒不交纳物业服务费亦无法律依据。房屋存在的质量问题、住房及地下室的公摊的公开，非原告应当服务的范围，被告应另行向小区的建设单位主张。原告收取的煤气开户费和暖气开户费，系为相关供气单位代为收取，该费用收费是否合理，被告应向相关供气单位另行主张。综上，被告已享受了原告提供的相应物业服务，被告未举证证实原告在提供物业服务中存在重大瑕疵，被告应当履行支付物业服务费的义务并承担相应违约责任。被告应付的物业房屋费，自2017年7月1日至2019年6月30日，以其房屋建筑面积113.29平方米按照每平方米0.75元分段计算，共应支付2039.22元；2019年7月1日至2019年12月31日按照每平方米1元计算，为679.74元；以上共计2718.96元。原告请求被告支付逾期支付物业服务费的违约金，因双方协议中有约定，故对原告的该主张本院予以支持。但原告主张的违约金过高，参照中国人民银行发布的逾期贷款利率标准，本院酌定调整应付违约金为自被告应付物业服务费之日起，按每日万分之三支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第四十一条、第四十四条，《山东省物业管理条例》第二十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告罗德莲于本判决生效之日起十日内，支付原告山东乐家物业服务有限公司物业房屋费2718.96元。二、被告罗德莲于本判决生效之日起十日内，支付原告山东乐家物业服务有限公司相应的违约金（自2017年7月16日起，以509.8元为基数；自2018年1月16日起，以509.8元为基数；自2018年7月16日起，以509.8元为基数；自2019年1月16日起，以509.8元为基数；自2019年7月16日起，以679.7元为基数；分别按每日万分之三计算至给付之日止）。三、驳回原告山东乐家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取计25元，由被告罗德莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张卫华二〇二〇年四月十三日书记员  武婷婷