抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0404民初3258号原告抚顺佳泰物业管理有限公司，住所地抚顺市东洲区绥化路西段16-1号楼2单元402号。法定代表人王凤，系该公司总经理。委托代理人段瑞华，系该公司副总经理。被告辽宁世恒房地产开发有限公司，住所地抚顺市望花区鞍山路西段54号。法定代表人陈红军，系该公司总经理。委托代理人谢应桥，系辽宁锦城律师事务所律师。原告抚顺佳泰物业管理有限公司与被告辽宁世恒房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抚顺佳泰物业管理有限公司与被告辽宁世恒房地产开发有限公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚顺佳泰物业管理有限公司诉称：原告抚顺佳泰物业管理有限公司与被告辽宁世恒房地产开发有限公司于2015年10月24日签订物业服务合同后进入物业服务，但至被告辽宁世恒房地产开发有限公司还有部分房屋未售出以及部分售出房屋未交付业主使用，我公司一直在按物业管理条例在服务中。依据国务院物业管理条例第四章四十二条和辽宁省物业管理条例（2018年）第四十四条，此时间的物业服务费应由被告辽宁世恒房地产开发有限公司承担。此前，我公司多次致函和电话联系被告辽宁世恒房地产开发有限公司没有回复，在没有办法的情况下诉至法院，请求法院依法判决：一、被告辽宁世恒房地产开发有限公司给付2015年11月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费1377500.40元及滞纳金，具体欠费明细为：1、地下超市4061平方米，时间2015年11月至2019年12月，4061平方米×1.2=4873.2元，4873.2元×50个月=243660元；2、牛肉面店9个月×1.2元=1987.20元；3、门市房7户面积3021.72平方米，时间2015年11月至2019年12月，3021.72平方米×I.2元=3626.06元，3626.06元×50个月=181303.00元；4、商场1至4层建筑面积13509.17平方米，时间2015年11月至2019年12月，13509.17平方米×1.2元=16211.004元，16211.004元×50个月810550.20元；5、未售出车位28个，时间2015年11月至2019年12月，28个车位×100元月×50个月=140000元。合计：1377500.4元2019年10月21日。1、判决被告立即给付自2015年11月1日至2019年12月31日拖欠物业服务费1377500.4元及滞纳金。二、诉讼费由被告承担。被告辽宁世恒房地产开发有限公司辩称：1、原、被告双方于2015年10月24日签订了前期《物业管理委托合同》以及《物业管理服务补充协议》，主合同第13条（内容略）、17条（内容略）及补充协议的第2条、12条的约定，被告服务及收取物业费的区域仅限于住宅，商场的物业委托及收费标准待被告与商场物业使用人协商签订完毕合同后予以确定，而至今商场没有投入使用，物业使用人及产权业主不同意与我公司关于前期物业合同对外委托，故我公司根据原、被告签订的协议不承担责任义务；2、客观事实上，原告也没有为商场提供过任何物业服务，没有权利向产权业主收取物业服务费，综上所述，请求驳回原告的诉讼请求；3、原、被告双方签订的协议没有违反法律及行政法规禁止性规定，应当合法有效。本院经审理查明：2015年10月24日，被告辽宁世恒房地产开发有限公司作为委托方（甲方）与原告抚顺佳泰物业管理有限公司作为受托方（乙方）签订《物业管理委托合同》及《物业管理服务补充协议》。《物业管理委托合同》约定委托管理的事项：1、房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、供水泵房、楼内消防设施设备、电梯；3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，其中住宅每月每平方米1.20元，电梯费每人每月12元，商场由甲方和物业使用人商定价格，未商定的双方再议。关于物业管理服务费用，双方商定按照《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及省、市物价部门确定的物业服务收费标准执行，具体价格双方未商定。委托管理期限从2015年11月1日起至家和美业主委员会成立，并正式和物业公司签订合同生效时，此合同终止。在《物业管理服务补充协议》中双方约定：1、家和美欢乐城大楼的公共区域（详见主合同）的使用、维修、运营成本归物业公司负责；2、商业部分地上四层地下一层（详见主合同）的物业费从商场开业后开始计算，甲方自商场开业后给付乙方管理费，乙方按甲方与物业使用人签订的协议执行；3、房屋的维修部分：小型维修归物业公司负责，对在质保期内的大型维修工程，乙方同意先行垫付维修费用，确保业主的正常使用，甲方为乙方预留房屋并签订抵房协议，明确房屋价格；4、车位部分：大楼外围车位部分的租赁权、广告费、维修费归乙方所有，商业部分的广告位归甲方所有等。双方签订以上合同后，原告抚顺佳泰物业管理有限公司开始接手物业管理服务。2015年10月16日，被告辽宁世恒房地产开发有限公司与案外人抚顺市望花区家和美超市签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定将地下一层4061平方米租赁给抚顺市望花区家和美超市从事经营活动，租赁期限从2016年2月1日起至2019年1月31日止，2015年10月16日合同签订后至2016年2月1日期间为超市进场装修及试营业期，物业管理费按每月每平方米0.50元向辽宁世恒房地产开发有限公司交纳。该超市营业不久便处于停业状态，2016年雨季，原告抚顺佳泰物业管理有限公司为避免该地下超市遭遇雨后积水侵袭，曾投入物资组织人力进行防洪。2016年6月14日，被告辽宁世恒房地产开发有限公司向案外人马艳华收取李先生牛肉面2016年5月10日至2017年5月9日期间184平方米物业费2650元。被告辽宁世恒房地产开发有限公司尚有一层12个车位、夹层16个车位未售出。原告抚顺佳泰物业管理有限公司接手物业管理服务后，一至四层商场一直未营业使用，2016年11月份因商场四楼主管线漏水结冰，原告组织人员对漏水主管线进行了维修，并对大量冰块进行了清理。另有一楼7户门市房一直处于挂门锁关闭状态，其中3户门市房的门锁被撬，原告曾为其更换门锁。此外，原告抚顺佳泰物业管理有限公司在接受委托从事物业服务过程中，认为被告辽宁世恒房地产开发有限公司还有部分房屋未售出以及部分售出房屋未交付业主使用，曾致函及以电话联系被告辽宁世恒房地产开发有限公司给付，因未得到回复，遂诉至本院，因双方各持已见，本院调解未成。本院所确认的上述事实，有原告向本院提交的：1、《物业管理委托合同》、《物业管理服务补充协议》（均原件）；2、《房屋租赁合同》复印件；3、李先生牛肉面收取物业费收据复印件；3、未售出或示交付使用的门市房图片；4、一至四层商场图片；5、商场一至四层因未按图纸配制供暖设施造成楼梯上下水主管线冻裂，物业人员维修及清理冰块的图片等；6、《疏通下水签证协议》复印件；7、催告函及其他证实材料以及被告提交的商铺销控表等证据材料及原、被告双方庭审中的陈述笔录为证，以上证据经庭审质证及本院审查，可予采信。本院认为，本案原、被告双方所签订的《物业管理委托合同》及其《物业管理服务补充协议》，其内容不违反合同签订时法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效。关于物业服务的范围及其费用的收取办法、标准，双方均在合同中有约定，原告按合同约定向被告提供了物业管理服务，被告应依约给付物业服务费，但对于未出售长期空置的商场、房屋的物业服务费，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，综合考虑本案抚顺佳泰物业管理有限公司所需运营成本及提供的物业服务情况以酌情减半或按70%标准收取更趋于合理。对于原告抚顺佳泰物业管理有限公司以下五项主张：1、地下超市4061平方米主张物业服务费243660元，计算时间从2015年11月至2019年12月，计算标准按住宅每平方米1.2元计算，因该地下超市由被告辽宁世恒房地产开发有限公司向外出租经装修后营业不久停业，一直处于关闭状态，原告仍按50个月计算持续完整物业服务费显然不妥，其物业服务费应按地下超市实际经营时间计算。关于实际经营时间，原告主张约3个月，被告庭审质证时自认实际经营时间仅1个月，双方说法不一，原告对此项主张未能提供证据证明，故本院按被告自认时间1个月计算，即4061平方米地下超市物业服务费应为：4061平方米×每平方米1.2元×1个月=4873.20元，剩余49个月根据物业服务实际情况应酌情减半收取更趋于合理，即4873.20元/月×49个月×50%=119393.40元，地下超市应收取的物业服务费合计124266.60元。被告辽宁世恒房地产开发有限公司与地下超市经营人签订合同时减少收取物业管理费按每月每平方米0.50元计算，因其减少收取物业管理费的行为损害了本案原告抚顺佳泰物业管理有限公司的正常收取物业管理费的利益，也违背了《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定内容，故所减少收取物业管理费部分应由被告辽宁世恒房地产开发有限公司承担；2、关于原告主张184平方米牛肉面店9个月的物业服务费，因该费用已由被告辽宁世恒房地产开发有限公司收取，原告主张9个月的物业服务费1987.20元，本院应予支持；3、关于原告主张7户门市房（面积3021.72平方米）的物业服务费181303.00元，计算时间从2015年11月至2019年12月，本院根据其物业服务实际情况酌情支持其减半收取90651.50元；4、关于原告主张商场一至四层建筑面积13509.17平方米的物业服务费810550.20元，计算时间从2015年11月至2019年12月止，因一至四层商场一直未营业使用，本院根据其物业服务实际情况酌情减半收取405275.10元。被告辽宁世恒房地产开发有限公司虽然提供《商场销控表》相抗辩，但该《商场销控表》系其本单位制作，并无其他相关证据佐证，本院无法采信；5、关于原告主张未售出28个车位的物业服务费140000元，计算时间从2015年11月至2019年12月止，每个车位按100元/月计算，因为28个车位与已售出车位相间，与其他已出售车位一并接受原告提供完整持续的物业管理服务，故本院对原告该项请求酌情按70%计算支持其98000元。以上原告五项请求共计720180.40元。对原告主张给付滞纳金的请求，本院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月1日起计算至本院判决确定给付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《辽宁省物业管理条例》第四十四之规定，判决如下：被告辽宁世恒房地产开发有限公司于判决生效后30日内向原告抚顺佳泰物业管理有限公司支付物业服务费元720180.40元及滞纳金（计算方法：以720180.40元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月1日起计算至本院判决确定给付之日止）；驳回原告抚顺佳泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(没有给付金钱义务的，不写)。案件受理费17198元本院减半收取8599元，由被告辽宁世恒房地产开发有限公司承担5501元，由原告抚顺佳泰物业管理有限公司承担3098元，余款8599元退返原告抚顺佳泰物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。（此页无正文）审判员  屈波二〇二〇年四月三日书记员  王迪