辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1612号上诉人（原审被告）：大连开成房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树村。统一社会信用代码91210200736428683H。法定代表人：韩明福，该公司董事长。委托诉讼代理人：周世杰，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史铁玉，男，汉族，1954年3月3日生，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：史媛，女，汉族，1981年8月15日生，住大连市甘井子区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：韩峰、潘冬青，辽宁誉晟律师事务所律师。上诉人大连开成房地产开发有限公司因与被上诉人史媛、史铁玉商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开成公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判按照上诉人主张的时间作为计算违约金的截止时间。事实和理由：一审判决对上诉人应承担的违约金的截止时间认定不当，且对本案事实未予查清。出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人原因”导致买受人无法按时获得房屋权属证书，且根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人在办理房屋产权证书过程中所承担的是协助配合义务。故出卖人在履行协助办理房屋权属证书义务的过程中是否存在过错，是判断出卖人是否应当承担违约责任的重要依据。本案中，案涉房屋于2017年7月17日已经符合办理房屋产权的条件，且上诉人已于2017年8月14日以短信方式通知被上诉人可以办理房屋产权证的相关事宜。故截至2017年8月14日，上诉人已经完成了全部的协助办理房屋权属证书义务，并已经将案涉房屋符合办理房屋产权证书条件的情况告知了被上诉人。此时，上诉人在配合办理房屋产权证书一事上已经不再处于违约状态，不应继续计算违约金。本案中，被上诉人为贷款购房，被上诉人在购买房屋时上诉人就已经将用于办理房屋产权登记的全部手续交付了贷款银行的代办公司。因此，当房屋符合办理产权证书条件时，被上诉人无需上诉人进行任何配合，只需与银行代办公司沟通即可完成房屋产权证书的办理，本案中被上诉人也正是通过这种方式在上诉人没有进行任何配合的情况下完成了相关手续的办理并取得了房屋产权证书。上诉人在通知被上诉人房屋符合办理产权证书条件后就已经完全履行了协助办理房屋产权证书的义务。并且，被上诉人自得到上诉人通知后也从未到上诉人处要求上诉人提供用以办理房屋产权证书的相关手续，其在一审中所提交的证据也不能证明其有过向上诉人提示要求配合办理房屋产权证书的行为。故，被上诉人自2017年8月14日后未能取得房屋产权证书的过错不在于上诉人，但原审判决对该节事实并未予以查清，依法应予以纠正。综上，即便认定上诉人在配合办理房屋产权证书一事上存在违约，那么违约状态也已经于2017年8月14日结束，违约金计算期限亦应截止于2017年8月14日。史媛、史铁玉辩称,不同意上诉人的上诉请求，应维持原判。理由：1、上诉人群发的一条短信并未说可以办理房屋产权证相关手续，而只是通知换取结算发票。另外上诉人原法定代表人组织相关购房人召开会议可以看出，上诉人明确向参会人员告知，对于配合其签署所谓承诺书的，给予换取结算发票，对于没有想好是否签署承诺书的人员，可再等等，不签署承诺书的就不予办理。由此可见，上诉人虽在2017年8月14日通知换取结算发票，但是上诉人公开表明换取发票是有前提条件的，并不是无条件全部换取，至于签署了对开发商免责承诺才可以进行换取。因此上诉人主张逾期办证违约金应截至其短信通知之日不能成立。根据红旗街道办事处请示，红旗街道明确指出已发生上访事件，作为购房人是急于办理房证的，没有任何买房人不着急办证，之所以未能办理完全是因为开发商在具备办证条件之后人为设定障碍，拒绝为业主办理产权登记。开发商完成初始登记后并不是仅仅换取结算发票就完成其行为，按照不动产登记规定，在业主办理产权过程中，需要提供由开发商和业主共同签字的申请表以及开发商的营业执照复印件、初始登记证书复印件。原审中被上诉人也提供了案外业主通话录音可以证实上诉人拒绝为不签协议的业主换取发票，直至双方诉讼到甘井子法院上诉人才表示可以办理。史媛、史铁玉向一审法院起诉请求：1.被告协助原告办理案涉房屋的产权登记手续；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金至实际办理日(自2015年11月26日起，按日170.8元计算)；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年11月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发建设的位于甘井子区恩泽南园15号楼4单元5跃6层2号房屋一套，总金额1,707,584元；被告应当在2012年5月30日前将经建设单位验收合格的房屋交付原告居住使用；在房屋交付使用后120日内，被告将办理权属登记需要由其提供的全部资料报送产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在上述120日内取得房屋权属证书的，双方一致同意被告继续办理，若被告超期一年仍未能办理完毕，原告可以选择退房，如果原告不退房，自一年期满之次日起被告向原告支付已付房款的日万分之一违约金，直到可以办理；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告如期给付全部购房款1,707,584元，2011年3月3日，被告为原告出具全额销售不动产统一发票。2014年7月28日，在原告交纳了一个年度的物业费用后，被告于同年7月30日将涉案房屋交付原告居住使用至今。原告入住后，对涉案房屋的南北阳台进行了封闭处理。同时查明，2017年5月2日，被告通过了涉案房屋所处工程项目的竣工验收备案。同年6月21日，被告取得了上述工程项目所占用土地的权属证书【辽(2017)大连市内四区不动产权第00900061号、宗地面积20721.1平方米】，同年7月17日，该宗土地上的包括涉案房屋在内的共7栋楼的部分房源可以办理首次登记。另查，2017年8月14日，被告通过手机短信的方式通知原告以及小区其他业主可以到被告处换取结算发票。2019年7月5日，被告协助原告将办理涉案房屋权属登记所需全部资料备齐。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系基于双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按合同全面、正确履行各自义务。合同签订后，原告按约给付全部购房款，全面履行了自己的合同义务。被告收款后，理应按约履行如期交房及协助原告办理产权登记的相关义务，即根据合同约定，其最迟应在交房后的485天(120天+365天)以内向房屋登记管理部门提交办理涉案房屋权属登记所需的包括结算发票在内的一套完整的备案资料。既然原、被告一致认可实际交房的时间为2014年7月30日，那么被告就应当于2015年11月27日前积极协助原告向有关部门提交资料，以便原告能够及时取得涉案房屋的产权证书。由于被告怠于履行协助义务，导致原告在2019年7月5日才备齐办理涉案房屋权属登记所需的全部资料，故被告的迟延行为构成实质违约，依法应当承担相应的违约责任.现原告请求被告支付逾期办证违约金，与法有据，一审法院予以支持。关于违约金的计算方法一节，应遵循诚实信用和意思自治原则，以双方当事人在合同中约定的日万分之一为标准，同时结合交房时间并以被告实际履行完毕协助义务的时点即2019年7月5日为基准来计算相应的违约金为宜。关于被告的相关抗辩意见，其理由均不能成立。理由如下：1、针对被告提出的因业主私自拆改房屋导致质监站不能及时发放竣工验收备案证，影响了涉案小区整体产权的办理，在造成逾期办证的原因中，原告方私自拆改的行为具有重大过错也应承担相应的责任的抗辩意见，一审法院认为，根据民诉法及相关司法解释的有关规定，当事人对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供充分的证据加以证明。本案中，被告提供的请示报告、照片等相关证据均无法证明系由原告封闭阳台的行为影响了涉案房屋所在工程项目的整体竣工验收备案，故一审法院对被告的此项抗辩不予采纳。2、针对被告提出的涉案小区在具备了办证条件后，被告于2017年8月14日通过短信通知了原告可以办理产权证，在短信通知以后原告未能取得产权证书不能归责于被告的抗辩意见，一审法院认为，从具体内容上看相关短信仅仅是提示了购房人更换结算发票而已，并不能以此推定被告完成了办证告知和协助义务，故被告不能因此免责。被告此项辩言证据不足，一审法院亦不予考虑。诉讼期间，原告撤回要求被告协助办理产权登记的请求，符合相关法律规定，一审法院照准。一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告大连开成房地产开发有限公司赔偿原告史铁玉、史媛逾期办证违约金224,431.2元(自2015年11月28日起至2019年7月5日止，按170.8元日标准计算)。二、驳回原告史铁玉、史媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3756元(原告已预交)，由被告大连开成房地产开发有限公司负担，此款应同上述款项一并给付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了其向大连市不动产登记中心提交办理案涉房屋所在楼宇房地产权首次登记所需全部备案资料后大连市不动产登记中心出具的《不动产登记收件回执》及房地产初始登记清册，拟证明上诉人于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉小区全部商品房办理初始登记的全部备案资料，案涉房屋包含在本次申请办理不动产初始登记的范围内。被上诉人对此未提出异议。经本案审查，该组证据具有真实性、合法性、关联性，应予采信。对一审查明的事实本院予以确认。二审另查，上诉人于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉房屋所在楼宇办理初始登记的全部备案资料，案涉房屋包含在本次申请办理不动产初始登记的范围内。本院认为，上诉人对于一审认定其构成逾期办证应向被上诉人承担逾期办证违约责任没有异议，二审中上诉人对逾期办证违约金的截止时间有异议，认为应截至其向被上诉人发送短信之日。故本案二审争议焦点为：上诉人应承担的逾期办证违约金的截止时间是否应为上诉人向被上诉人发出短信之日。本案中，被上诉人交付的部分购房款是通过银行按揭形式支付，上诉人早在2011年3月3日房屋尚不具备办证条件时就向被上诉人出具了结算发票，依据双方合同约定，开成公司作为商品房出售一方负有配合被上诉人办理房屋权属证书的协助义务，在案涉房屋具备办证条件后，上诉人应及时通知被上诉人。上诉人于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉房屋所在楼宇办理初始登记的全部备案资料，案涉房屋于2017年7月17日办理房地产权属初始登记后，上诉人于2017年8月14日向被上诉人发送短信，通知被上诉人到上诉人处换取结算发票，但短信中并无通知被上诉人案涉房屋可以办理权属证书的内容。同时，上诉人也并未提供证据证明其通过贷款银行的代办公司将房屋可以办证的情况通知给被上诉人。对于房屋已经具备办证条件的信息，上诉人对被上诉人既无直接通知，也无间接通知，不能认定上诉人已经充分履行了协助办证义务，故上诉人的上诉理由不能成立。但鉴于被上诉人在本案中仅缴纳了计算至2018年9月3日的诉讼费，故违约金应自2015年11月28日计算至2018年9月3日，共计1010天，违约金数额为172,508元（170.8元×1010）。一审法院超出上述范围判决欠妥，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人开成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初1152号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初1152号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，大连开成房地产开发有限公司赔偿史铁玉、史媛逾期办证违约金172,508元（自2015年11月28日起至2018年9月3日止，以170.8元/日为标准计算）。三、驳回史铁玉、史媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3756元（史铁玉、史媛已预交），由大连开成房地产开发有限公司负担；二审案件受理费3756元（大连开成房地产开发有限公司已预交），由大连开成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  王亮审判员  季烨二〇二〇年四月九日书记员  宋敏