福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0526民初1022号 原告：德化县翰林陶瓷城经营有限公司，住所地福建省德化县浔中镇浔北路世科小区7号楼。统一社会信用代码：913505260641130128。 法定代表人：黄跃军，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄丽真，福建佳远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周贞晏，福建佳远律师事务所实习律师。 被告：德化县玉人窑陶瓷研究所，住所地福建省德化县龙浔镇丁墘1组。统一社会信用代码：913505265747431889。 投资人：陈贵源。 被告：陈贵源，男，1978年6月15日出生，汉族，福建省德化县人，住福建省德化县。 原告德化县翰林陶瓷城经营有限公司（以下简称翰林公司）与被告德化县玉人窑陶瓷研究所（以下简称玉人窑研究所）、陈贵源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翰林公司的委托诉讼代理人黄丽真、被告玉人窑研究所、陈贵源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翰林公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除翰林公司与玉人窑研究所于2013年4月26日签订合同号为2013-1-119、2013-1-120的《翰林府邸商铺租赁合同书》；2.判令玉人窑研究所将涉案商铺腾空并交付给翰林公司；3.判令玉人窑研究所向翰林公司支付119号商铺租金、经营管理服务费计42194元及违约金（违约金按年利率24%计算，暂计至2017年3月31日止为16017元），以上暂计58211元；诉讼中变更该项诉讼请求：判令玉人窑研究所向翰林公司支付119号商铺租金、经营管理服务费计37890元及违约金（违约金按年利率24%计算，暂计至2017年3月31日止为12983元），以上暂计50873元；4.判令玉人窑研究所向翰林公司支付120号商铺租金、经营管理服务费计63304元及违约金（违约金按年利率24%计算，暂计至2017年3月31日止为24030元），以上暂计87334元；诉讼中变更该项诉讼请求：判令玉人窑研究所向翰林公司支付120号商铺租金、经营管理服务费计56846元及违约金（违约金按年利率24%计算，暂计至2017年3月31日止为19477元），以上暂计76323元；5.玉人窑研究所对上述债务无法清偿部分，由陈贵源承担清偿责任；6.判令履约保证金5676元归翰林公司所有，无需退还给玉人窑研究所。事实与理由：翰林公司与玉人窑研究所于2013年4月26日签订合同号为2013-1-119、2013-1-120两份《翰林府邸商铺租赁合同书》，合同约定翰林公司将位于德化县龙津路和浔北路交汇处的翰林府邸一层119号、120号商铺租赁给玉人窑研究所。其中119号商铺2013年至2014年月租金为908元、2015年月租金为1021元、2016年月租金为1135元，月经营管理服务费168元；120号商铺2013年至2014年月租金为1362元、2015年月租金为1532元、2016年月租金为1703元，月经营管理服务费252元；每季度最后一个月23-30日支付下一季度租金，逾期缴纳租金的每天支付5‰滞纳金（违约金），逾期超过一个月的，出租方有权终止合同。合同签订后，翰林公司依约履行了义务，但玉人窑研究所仅缴纳保证金5676元（其中119号商铺2270元、120号商铺3406元），并于2014年2月21日交纳租金及管理费10762元、2016年5月28日交纳租金及管理费3258元。合同到期后，双方继续按照原合同履行相关的权利义务，故双方形成不定期的合同。玉人窑研究所系个人独资企业，陈贵源系投资人，依法应对玉人窑研究所无法清偿的债务承担支付责任。 玉人窑研究所、陈贵源辩称，翰林公司刻意隐瞒答辩人预支付4个月的房屋租金9080元和经营管理费1682元，共计10762元的事实；2.翰林公司没有履行合同约定的义务，如进行陶瓷城整体营销策划，开展宣传广告活动，扩大提高知名度，造成答辩人不能实际正常经营；3.翰林公司曾派经理及管理人员与答辩人协商并达成口头协议，答辩人只需交纳2016年4月份的房屋租金与经营管理费共计3258元的费用后，双方不再追究各自的债务与责任。2016年4月份以后的租金，需经双方协商一致，翰林公司才能收取租金。4.翰林公司没有房屋出租证，其提供房产证证实涉讼房屋建成时间为2014年，翰林公司是在房屋未建成的情况下就与答辩人签订合同的并收取保证金，故双方签订的合同应认定无效合同；5.因翰林公司的欺骗手段导致合同无效，造成答辩人各种损失共计189696元，翰林公司应予以赔偿。合同到期后答辩人并未续租，不存在解除合同的情况。答辩人同意在五日之内将涉讼店铺腾空并交付给翰林公司。翰林公司违约在先，无权取消履约保证金及要求答辩人支付租金、经营管理费、违约金。翰林公司的第五项诉求，也没有依据。 本院经审理认定事实如下：位于德化县浔中镇群盛·翰林府邸1层119号商铺产权人为福建群盛集团有限公司德化分公司，120号商铺产权人为黄燕群、莫喜英、徐玉梅、涂贝华，涉讼房屋于2014年间建成。上述产权人将两间商铺委托翰林公司管理经营，并约定翰林公司有权将涉讼店铺转租。2013年4月26日，翰林公司（出租方、甲方）与玉人窑研究所（承租方、乙方）签订两份《翰林府邸商铺租赁合同书》，约定翰林公司将涉讼119号、120号两间店铺租赁给玉人窑研究所。其中，119号店铺建筑面积为21.02平方米，租赁期限自2013年交房时间起至2016年12月31日止，租金自2013年交房时间至2014年12月31日，扣除免租期20天，每月租金908元；2015年1月1起至2015年12月31日止每月租金1021元；2016年1月1日起至2016年12月31日止每月租金1135元。经营管理服务费每月每平方米8元，计168元（包括物业管理费、公共部分水电公摊费）。履约保证金为贰个月租金、即2270元。120号店铺建筑面积为31.53平方米，租赁期限自2013年交房时间起至2016年12月31日止，租金自2013年交房时间至2014年12月31日，扣除免租期20天，每月租金1362元；2015年1月1起至2015年12月31日止每月租金1532元；2016年1月1日起至2016年12月31日止每月租金1703元。经营管理服务费每月每平方米8元，计252元（包括物业管理费、公共部分水电公摊费），履约保证金为贰个月租金、即3406元。租金、经营管理服务费每季度预缴交一次，乙方于每季度最后一个月23日至30日预缴交下一季度租金、经营管理服务费给甲方；在签订合同时缴交；乙方应按时缴交租金、经营管理服务费，如果乙方未按约定时间交清，则每天按应缴金额的5‰滞纳金给甲方；如果超过约定时间达一个月，则甲方有权终止合同并收回店铺，不予退还保证金。合同签订后，翰林公司依约于2014年2月22日将涉讼两间店铺交付给玉人窑研究所使用，玉人窑研究所于合同签订当日向翰林公司交纳履约保证金5676元，于2014年2月21日缴纳了两间店铺4个月租金9080元及经营管理服务费1682元，于2016年5月28日缴纳了两间店铺2016年4月份租金2838元及管理费420元，合计3258元。 另查明，玉人窑研究所系个人独资企业，陈贵源为投资人。 上述事实，有翰林公司提供的《企业信息》、身份证复印件、《翰林府邸商铺租赁合同书》两份、《委托经营管理合同》、《委托书》、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、《房屋交接验收单》、《收款收据》三份、《租金、保证金支付明细表》，及到庭当事人法庭上的陈述等为据本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉讼店铺在2013年双方签订合同时虽未建成，但在2014年间建成后，翰林公司即将涉讼店铺交付给玉人窑研究所使用，产权人亦在2016年取得房屋所有权证。翰林公司与玉人窑研究所之间所签订的《翰林府邸商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。故玉人窑研究所主张合同无效的辩解意见，缺乏依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方签订的合同于2016年12月31日到期，但玉人窑研究所并未将涉讼店铺交还给翰林公司，此时，双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现翰林公司要求解除租赁合同，符合法律规定，应予准许。合同解除后，玉人窑研究所继续使用讼争商铺已无合同及法律依据，理应迁出，将讼争商铺返还给翰林公司。合同签订后，翰林公司已履行交付租赁商铺的义务，玉人窑研究所亦应按约定交付租金，现翰林公司请求玉人窑研究所支付尚欠的租金，玉人窑研究所应当支付。涉讼商铺于2014年2月22日交付给玉人窑研究所，房屋免租期为20天，翰林公司请求玉人窑研究所支付自2014年4月1日起至2017年3月31日租金及管理费，具体数额计算方式如下：2014年4月1日至2014年12月31日止，每月租金2270元、经营管理服务费420元，即2690元/月×9个月=24210元；2015年1月1日起至2015年12月31日止，每月租金2553元、经营管理服务费420元，即2973元×12个月=35676元；2016年1月1日至12月31日止，每月租金2838元、经营管理服务费420元，即3258元/月×12个月=39096元；2017年1月至3月31日止，每月租金2838元、经营管理服务费420元，即3258元/月×3个月=9774元，共计108756元。扣除玉人窑研究所于2014年2月21日支付10762元（2014年4个月租金及管理费），2016年5月28日支付3258元（2016年1个月租金及管理费），尚应支付94736元。关于翰林公司要求取消保证金5676元的诉讼请求，本案租赁合同因玉人窑研究所未能按约定支付租金，已经构成违约，理应承担违约责任，租赁合同中约定翰林公司有不予退还保证金的权利，因此，翰林公司要求取消履约保证金的请求，本院予以支持。翰林公司要求玉人窑研究所按年利率24%计算支付逾期缴纳租金及管理费违约金共计32460元的请求，因该约定过高，翰林公司又未能提供玉人窑研究所的违约给其造成的实际损失，故应按年利率6%计算逾期付款违约金。翰林公司的诉讼请求，本院予以部分支持。玉人窑研究所主张翰林公司存在欺骗商户的行为，及翰林公司口头承诺2016年4月份之前租金全免的辩解意见，因玉人窑研究所未能提供证据加以证实，本院不予采信。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”的规定，玉人窑研究所的财产不足以清偿债务的，陈贵源应承担补充清偿责任。翰林公司的该项请求，本院予以支持。 综上所述，翰林公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除德化县翰林陶瓷城经营有限公司与德化县玉人窑陶瓷研究所于2013年4月26日签订的两份《翰林府邸商铺租赁合同书》； 二、德化县玉人窑陶瓷研究所应于本判决生效之日起十五日内将位于德化县浔中镇群盛·翰林府邸一层119号、120号商铺返还给德化县翰林陶瓷城经营有限公司； 三、德化县玉人窑陶瓷研究所尚应支付德化县翰林陶瓷城经营有限公司自2014年4月1日起至2017年3月31日止按租赁合同约定计算的房屋租金94736元（计算方式：2014年8月1日至2014年12月31日按每月2270元计算；2015年1月1日至2015年12月31日按每月2553元计算；2016年2月1日至2017年3月31日按每月2838元计算；以上每月均应再加管理费420元）及按年利率6%计算的逾期付款违约金；限于本判决生效之日起十五日内付清； 四、陈贵源对上述债务承担补充清偿责任； 五、取消德化县玉人窑陶瓷研究所向德化县翰林陶瓷城经营有限公司缴交的履约保证金5676元； 六、驳回德化县翰林陶瓷城经营有限公司其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3324元，由德化县翰林陶瓷城经营有限公司负担831元，由德化县玉人窑陶瓷研究所负担2493元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  曾凯旋 人民陪审员  陈丽蓉 人民陪审员  徐志刚 二〇一七年七月十七日 书 记 员  尤珮灿 附：一、相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 3.《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。 4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。