江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11214号上诉人（原审原告）：陈宇，男，1984年12月4日出生，回族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：濮新民，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐欢，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘琨，女，1977年1月7日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙佳丽，江苏斐多律师事务所律师。委托诉讼代理人：伏劲达，江苏斐多律师事务所实习律师。上诉人陈宇因与被上诉人刘琨房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初10534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈宇上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判刘琨返还其249226.01元；二、判令刘琨赔偿陈宇购房损失110万元或支付陈宇房屋收益款84万；三、判令刘琨承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院应当追加案外人邱洛群为本案的第三人而未追加，却又在一审开庭时允许邱洛群陈述。1.针对邱洛群的陈述，陈宇不予认可，并在一审庭审后向一审法院书面申请追加邱洛群为本案第三人，但一审法院仍未准许。2.邱洛群的陈述没有任何证据证明，但一审法院却实质性地采纳了邱洛群的陈述，致使一审判决结果明显缺乏事实依据。3.邱洛群的陈述明显与常理不符。根据邱洛群的陈述，陈宇与刘琨在素不相识的情况下，自愿为解决刘琨无力偿还购房贷款的问题，在长达10年的时间里，以自己的首套房及首套房利率优惠为代价，无偿归还20万元银行贷款及利息，还同意等邱洛群有钱时再还款，上述做法明显与常识不符，也与陈宇的实际做法不符。陈宇一直认为自己是真实购房，并且采用了诉讼的方式要求邱洛群交付房屋，但一审法院却采纳了邱洛群的陈述，对于陈宇在2009年1月至2016年9月12日期间所归还全部的购房贷款本息共计249226.0元，仅判令刘琨返还。而对于邱洛群、刘琨在长达10年的时间里占用相应款项的成本，以及邱洛群和陈宇归还房屋贷款给邱洛群、刘琨所带来的收益却没有任何提及。二、刘琨应当补偿陈宇购房损失110万元，而一审法院却错误地认定刘琨无此赔偿义务。陈宇与刘琨的房屋买卖合同已被人民法院生效判决认定为无效，理由是刘琨没有真实的售房意图，仅是为了套取银行贷款而出售房屋。但生效判决中并没有明确陈宇对此知情，且刘琨也自认从未向陈宇告知其并非真实出售房屋。从陈宇的还款行为看，陈宇对于和刘琨之间的房屋买卖合同，一直认为是合法有效的。陈宇与刘琨之间的房屋买卖合同发生在2009年1月，从该月起，陈宇就开始履行向银行还款的义务，直至2016年9月全部还清银行贷款。邱洛群虽在一审庭审中称参与归还银行贷款，但其自称的还款时间发生在2015年6月，这个时间距离应当归还银行贷款的时间已经间隔了5年6个月，且邱洛群自称还款的金额仅为20600元，与银行贷款本息近25万元的数额相去甚远。上述事实表明，陈宇的购房意图是真实的，也归还了全部银行贷款及利息，人民法院虽判决认定陈宇和刘琨之间的房屋买卖合同无效，但生效的判决书所认定的是刘琨没有真实的售房意图，从未认定过陈宇对于刘琨的真实意图。综合前述分析，即使刘琨本人没有真实的售房意图，但陈宇有真实的购房目的。因此，陈宇的购房损失110万元，刘琨应当偿还。三、退一步讲，即使邱洛群的陈述是真实的，刘琨无需向陈宇赔偿购房损失。但第九次全国法院民商事审判工作会议纪要第30、33条的规定，法院应当根据诚实信用原则，综合考虑当事人的行为与财产增值之间的关联性，在当事人之间合理分配财产。结合本案，案涉房屋当前的市场价格在140万元左右，因此，陈宇认为，应当将案涉房屋现有价值中的84万元分配给陈宇方为合理。理由如下：1.如果邱洛群的陈述是真实的，那么归还银行贷款的义务应当在邱洛群，而非陈宇。就像刘琨与邱洛群之间的交易一样，刘琨没有承担过一分钱的银行还款责任，而邱洛群自称的还款时间与还款金额都与银行贷款开始还款的时间与金额相差甚远，如果按邱洛群的还款方式，案涉房屋早被银行拍卖。也正是因为陈宇归还了银行贷款，才使得邱洛群、刘琨可以继续持有涉案房屋；2.邱洛群关于银行贷款由陈宇先行承担，待邱洛群有钱时再归还的陈述不符合事实。陈宇从未与邱洛群达成这样的合意，邱若群的陈述也明显与大众的认知相左；3.客观上，陈宇因本次购房而损失了首套房指标及购房资格。众所周知，南京市的房屋价格自2009年以来一直持续走高，为了遏制房屋价格过快上涨的态势，南京市政府先后出台了首套房贷款利率下调、二套房贷款利率上涨、限制已有住房人再次购房等限购限贷措施。2008年之前，陈宇一直认为案涉房屋的交易是合法有效的，但刘琨的起诉让陈宇失去了名下的案涉房屋。交易前后，刘琨均未告知陈宇其没有真实售房意图，这也在客观上导致了陈宇错失了可以在2009年至2018年长达10年的时间里购买住房的机会；4.从邱洛群的陈述可知，其真实意图是占用20万元贷款用于归还刘琨欠付的房贷，再结合邱洛群没有及时归还房贷给陈宇造成了购房损失、陈宇归还房贷从而客观上避免了案涉房屋被银行拍卖的结果，以及案涉房屋的价格从2009年的35万元上涨到如今140万元的情况，刘琨应与邱洛群向陈宇承担连带责任。刘琨辩称，陈宇在一审中并未主张84万元收益款，本案二审不应对其该项上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审法院就是否追加邱洛群为本案第三人的事宜询问过陈宇，陈宇不要求追加邱洛群为第三人。因案涉房屋的实际权利人是邱洛群，且邱洛群长期居住在案涉房屋，故一审法院就案涉房屋的价格问题询问邱洛群，并无不当。一审判决并非采纳邱洛群的陈述，而是依据已生效的（2019）苏01民终2443号民事判决的认定，认为案涉房屋系虚假买卖，陈宇和刘琨之间没有房屋买卖的真实意思表示，双方的真实意思是套取房屋贷款，案涉存量房买卖合同也因此被认定为无效合同。陈宇和刘琨为帮助案外人邱洛群套取贷款而签订了存量房买卖合同，陈宇并未支付首付款，也没有在交易完成后要求邱洛群搬离案涉房屋，因此，陈宇对签订合同的目的是明知且认可的。此后购房政策的变化给陈宇带来的影响，也是因为陈宇通过虚假购房合同，以极低的成本占有案涉房屋所致，与刘琨或者邱洛群无关。一审法院对购房贷款的占有成本已经予以判决，要求刘琨还清并按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算利息支付给陈宇。由于购房合同并非真实意思表示，系虚假行为，故刘琨没有任何赔偿陈宇购房损失的义务。在案涉房屋价值上升之后，陈宇又想将错就错地占用案涉房屋，使得刘琨和邱洛群一次次地投入诉讼成本，给刘琨造成时间和经济上的损失。综上，请求判令驳回陈宇的上诉请求，维持一审判决。陈宇向一审法院起诉，请求判令：一、刘琨偿还陈宇购房款249226.01元；二、刘琨赔偿陈宇损失110万元。一审法院认定事实：2009年1月6日，陈宇与刘琨签订《南京市存量房买卖合同》，约定：将刘琨位于南京市鼓楼区房屋（即案涉房屋）出售给陈宇。合同签订后，陈宇于2009年1月取得了案涉房屋的产权登记证书。在购房中，以陈宇的名义向中国工商银行贷款20万元。陈宇于2016年归还了全部贷款，本息共计249226.01元。2018年10月22日，刘琨向一审法院提起诉讼，称其与陈宇的房屋买卖合同是无效合同，要求将案涉房屋过户至刘琨名下，并要求陈宇返还案涉房屋。2019年1月22日，一审法院作出（2018）苏0106民初12087号民事判决，认定陈宇于刘琨就案涉房屋所签订的《南京市存量房买卖合同》并非真实的房屋买卖合同关系，双方仅仅是为了套取银行贷款签订的买卖合同，没有真实的卖房、购房的意思表示。合同的签订属于以合法形式掩盖非法目的的行为，应属无效。陈宇不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日作出（2019）苏01民终4223号民事判决，维持了一审法院（2018）苏0106民初12087号民事判决。一审中，刘琨提交了中国农业银行流水清单及一审法院（2018）苏0106民初6577号案件的庭审笔录，用于证明陈宇收取案外人邱洛群20600元付款的事实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，但本案双方当事人订立的《南京市存量房买卖合同》已经两级法院认定无效，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产，应当予以返还。陈宇现主张要求刘琨返还其代为偿还的银行贷款本息249226.01元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于刘琨称该款项中的20600元已由案外人邱洛群支付，应予扣除的意见，由于邱洛群的支付行为涉及到邱洛群与陈宇之间的另一层法律关系，不属于本案审理范围，应由邱洛群通过另案诉讼的方式加以救济，与刘琨没有关联性，因此，一审法院对刘琨的该抗辩意见不予采信。关于陈宇主张的因刘琨的不诚信行为导致其在近十年的时间里错失了购房机会，从而增加其购房成本，刘琨应就此赔偿其110万元的主张，一审法院认为，经前案审理确认，双方所签订的《南京市存量房买卖合同》并非真实的房屋买卖合同关系，仅是为了套取银行贷款而签订的买卖合同，没有真实的卖房、购房的意思表示。陈宇在订立合同时，并未提供资金用于购房，直到2016年为了使虚假购房辩称真实交易，而将贷款予以提前偿还，这并不能说明此时陈宇有购房意愿。因此，陈宇以购房资格的丧失来主张利益损失，理由不能成立。但其支付的款项客观上造成了利息损失，刘琨存在过错，一审法院酌定支持陈宇自2016年9月12日一次性还款日起按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算利息。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、刘琨于判决生效之日起十日内返还陈宇代偿款249226.01元，并承担此款自2016年9月12日至还清时止，按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的利息；二、驳回陈宇其他诉讼请求。一审案件受理费16943元、减半收取8472元，由陈宇负担6908元，刘琨负担1564元。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，本院询问陈宇，其与刘琨签订的案涉存量房买卖合同已经被生效判决认定为无效，该案的庭审中，其父陈永平也就陈宇与刘琨签订存量房买卖合同的原因作了陈述，称是为了帮助邱洛群，当时也要求邱洛群答应在两、三年内将案涉房屋再买回去。现在本案中，陈宇仍坚持认为自己是真实买房，是否有其他依据。陈宇回复，案涉存量房买卖合同被人民法院生效判决认定为无效的理由是陈宇没有实际支付首付款，故而法院认定陈宇没有真实购房意图。但陈宇实际是以其父陈永平和邱洛群之间的一笔10万元欠款冲抵的方式支付购房款的，此外，陈宇也实际归还过银行贷款，还在2016年之前多次联系邱洛群，要求邱洛群将房屋交还给陈宇。本院询问陈宇，其在2009年与刘琨签订案涉存量房买卖合同前，如何了解到案涉房屋的出售信息。陈宇回复，是邱洛群找到其父陈永平，向陈永平表示，将案涉房屋出售给刘琨，并将刘琨贷出的款项交由邱洛群使用，后邱洛群无力归还刘琨名下的银行贷款，所以提出将案涉房屋再次出售给陈永平，并用银行贷款归还刘琨名下未还的银行贷款。本院询问陈宇，对于其关于案涉房屋首付款的主张是否有证据证明。陈宇回复，其曾在前案中提交了邱洛群发送陈永平的短信，短信中提到当时邱洛群欠陈永平10万元，并将案涉房屋过户给陈宇。陈宇在本案二审中提交该短信截屏打印件，用于证明其购买案涉房屋时支付了首付款。刘琨对上述短信截屏打印件的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为短信内容并未提及案涉房屋的购买情况，不能证明陈宇已支付购房款，而且前案审理中，陈永平称首付款15万元是其以现金方式支付给邱洛群，后又在另案中改称有10万元欠款冲抵，两次陈述相互矛盾。陈宇陈述，邱洛群在短信中称也就差你们10万元，也没有要什么手续就将房屋过户给你了，再结合陈宇归还了案涉房屋贷款20万元的情况，可以说明首付款是以陈永平的债权冲抵了。本院询问陈宇，关于短信中所称的10万元与合同中约定的15万元首付款的差额，其如何解释。陈宇回复，因为延期支付有利息，并且陈永平也考虑到与邱洛群之间的同事关系，所以购买房屋之后也同意邱洛群居住两、三年作为差额的抵充。本院询问陈宇，其是向刘琨购买的房屋，却在本案中称用邱洛群的借款冲抵应当向刘琨支付的首付款，并同意邱洛群居住案涉房屋冲抵差额，其如何解释。陈宇回复，因为案涉房屋的实际控制人是邱洛群。刘琨陈述，陈宇的陈述恰恰证明陈宇、刘琨之间的房屋买卖合同虚假，并非双方的真实意思表示，人民法院认定该合同无效是合法合理的。本院另查明，一审法院（2018）苏0106民初12087号民事判决认定事实如下：2006年1月23日，为套取银行贷款，刘琨与邱洛群签订了一份《南京市房地产买卖契约》，约定刘琨以29.4万元的价格购买案涉房屋，该合同签订后，刘琨以其名义向银行抵押贷款15万元，该款支付给邱洛群使用，并由邱洛群按约偿还银行贷款本息。上述抵押贷款到期后，邱洛群无力偿还借款。2008年10月16日，案外人城厦公司与陈永平签订了《购房垫资协议》，约定由陈永平购买案涉房屋，需要城厦公司帮助过户垫资、解押等一些相关事宜，陈永平必须提供案涉房屋相关的完整资料及在相关人员到场的前提下，城厦公司负责将登记在刘琨名下的案涉房屋过户至陈永平儿子陈宇名下……为考虑城厦公司利益，需将出售方刘琨名下的房产证、土地证公证委托给城厦公司，陈宇将案涉房屋贷款约20万元，此款用于偿还城厦公司的垫资，多退少补，在出件时，陈宇必须到现场配合……2008年10月21日，刘琨在南京市公证处办理公证，委托案外人王佳代为办理案涉房屋的银行还款、解除抵押、办理过户登记、收取购房款以及缴纳税费等手续。2009年1月6日，刘琨与陈宇签订《南京市存量房买卖合同》，约定，刘琨将案涉房屋出售给陈宇，房屋总价35万元，首付款15万元于2009年1月10日前以现金方式支付给刘琨，陈宇银行贷款20万元，由银行直接下款至刘琨账户，双方定于2009年2月15日正式交付案涉房屋……当天，城厦公司将刘琨在建设银行的抵押贷款141067.39元结清并解除抵押。案涉房屋转移登记至陈宇名下后，陈宇以其名义向银行办理了抵押贷款20万元，该笔贷款直接汇入案外人王佳的银行账户，同日，王佳将该笔款项汇入城厦公司法定代表人陈声武的个人账户。自2006年起，案涉房屋一直由邱洛群居住、使用。2016年，陈宇将邱洛群诉至一审法院，要求迁出案涉房屋。案涉房屋贷款由部分系邱洛群通过其名下公司汇入陈宇账户，2016年9月12日，陈宇将贷款结清并解除抵押。该案中，陈宇向一审法院陈述，首付款系其父陈永平代为向刘琨支付，陈永平述称，首付款15万元已支付，没有收据也没有相应的取款记录、转账凭证等证据。在邱洛群诉陈宇、刘琨确认合同无效的一审法院（2018）苏0106民初6577号民事案件庭审中，邱洛群提交了银行流水作为证据，用于证明其合计归还陈宇名下贷款20600元。陈宇质证称，费用收到了。该次庭审中，陈宇另陈述，2006年其回国，将在国外挣的十几万元钱给其父亲，2008年其跟陈永平说想在江北买房，十几万可以支付首付，陈永平则告知其，在，其答应买此房，2008年就过户了。陈永平则称，邱洛群和其是师徒关系，多年没见，2008年邱洛群和其谈到房屋的问题，当时邱洛群生意亏本，其就考虑帮邱洛群，其答应在首付款上给一些支持，也讲了只能过户买两年，两年后邱洛群要把房子买回去。因为其当时手上三套房，贷款很难再批下来，所以用了陈宇的名义，具体交易过程都是其和邱洛群在操作。其实际上就是用陈宇的钱支付了15万元首付款。当时其也有私心，邱洛群欠其10万元，相当于其再拿15万首付款，然后25万买下这个房屋，过了两年邱洛群再买回去其也不亏本……法庭询问陈永平，贷款20万元进的谁的账户，陈永平回复，不知道；法庭询问陈永平，其是否与城厦公司约定由该公司垫资支付案涉房屋尚余贷款以及税费，再用工行20万元贷款归还上述垫资，陈永平回复，其不清楚，具体都是邱洛群操作的；法庭询问陈永平，用于解押案涉房屋建行剩余贷款的首付款是谁支付的，陈永平回复，是陈宇交给其的现金15万。以上事实，有短信截屏打印件、判决书、庭审笔录以及本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：陈宇关于要求刘琨赔偿其购房成本损失的主张能否成立。本院认为，人民法院生效判决已认定，陈宇与刘琨就案涉房屋于2009年1月6日签订的《南京市存量房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，而仅为向银行套取贷款之目的而签订，故而该合同无效。陈宇上诉称，其具有真实购房意愿，系刘琨未将其真实售房意图告知其，对此,本院认为，1.如陈宇所述，其与刘琨并不认识，购买案涉房屋系因其父陈永平介绍，但其父陈永平亦认为，是为了帮助邱洛群缓解经济压力而用陈宇的名义自刘琨手中购买案涉房屋用以贷款帮助邱洛群；2.陈宇虽坚持认为其签订案涉存量房买卖合同的目的是真实购房，但其并未按其合同约定向刘琨支付15万元购房首付款，其虽在本案中称15万元首付款系以邱洛群欠其父陈永平的款项冲抵，但其所称的10万元债务不仅与15万元首付款在数额上不能对应一致，其所称的债权人邱洛群也与按约定应收取房款的刘琨并非同一人，此外，其关于上述以其父陈永平10万元债权冲抵首付款的陈述也与其父陈永平在另案中关于是用陈宇给的15万元现金支付首付款的陈述相互矛盾；3.根据陈宇与刘琨于2009年1月签订的合同，刘琨应当于2009年2月将案涉房屋交付陈宇，而陈宇在合同签订后并未要求刘琨交付房屋，案涉房屋一直由邱洛群占用，陈宇也未就此提出异议，没有任何证据显示陈宇在2016年诉请邱洛群迁让前曾经向刘琨或陈宇主张过房屋迁让；4.陈宇签订案涉买卖合同前，其父陈永平曾与案外人签订《购房垫资协议》，明确约定由案外人帮助过户垫资、解押，案外人负责将登记在刘琨名下的案涉房屋过户至陈宇名下，过户时相关人员均需到场，陈宇将案涉房屋贷款约20万元用于偿还案外人的垫资，出件时，陈宇必须到现场配合；实际上，陈宇就案涉房屋申请的贷款也并未转入刘琨账户，而正是转入该案外人的公司法定代表人账户；5.陈宇与刘琨签订合同后，邱洛群实际向陈宇支付过数笔款项用于还贷，陈宇亦表示收到，只是辩称该款是邱洛群支付的占用房屋的费用，但陈宇未能提交证据证明其曾与邱洛群作出相应约定。上述案件事实与陈宇关于其是出于真实购房意愿而与刘琨签订案涉存量房买卖合同的主张明显不符，本院对陈宇的该项主张不予采纳。综上，陈宇与刘琨签订案涉存量房买卖合同并不符合真实的房屋买卖特征，陈宇实际系为配合他人套贷而签订案涉存量房买卖合同，其并不因此享有作为买房人而应当享有的利益，其要求刘琨赔偿其因此增加的购房成本损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。至于陈宇在本案二审中提出的要求刘琨向其支付房屋收益款84万元的主张，实际上也就是陈宇在案涉买卖合同被认定无效后，基于案涉房屋在合同签订至今的价格上涨幅度，认为其未获得相应房屋增值收益所遭受的对应损失。对此，本院认为，陈宇虽实际就案涉房屋偿还相应贷款，但其偿还相应贷款是基于帮助他人套贷而引发的资金垫付行为，与房屋价格上涨收益并无关联，如前所述，其并不能因套贷垫资而享有房屋所有权人应当享有的利益，因此，其作为垫付资金的人员，要求享有房屋增值的收益，缺乏事实和法律依据，本院亦不予以支持。综上，一审法院判令刘琨返还陈宇代偿款249226.01元并承担自2016年9月12日起按银行同期同类贷款利率的1.3倍向陈宇计算支付利息，有事实和法律依据。现因中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月公布贷款市场报价利率，并取消了中国人民银行贷款基准利率这一标准，故在2019年8月20日前，可按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息；2019年8月20日（包含本日）后，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院对一审判决的表述不再变更。综上，陈宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费14700元，由上诉人陈宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇二〇年四月十日法官助理 高礼慧书 记 员 倪 辉