湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1123号上诉人（原审原告）：徐冰，女，1975年11月3日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：陈叶兰，湖南中奕律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘牧，男，1974年1月5日出生，系徐冰之夫。上诉人（原审被告）：湖南景上财信置业发展有限公司，住所地长沙经济技术开发区星沙街道黄兴大道218号。法定代表人：李森贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃辉，湖南广济律师事务所律师。原审第三人：广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙经济技术开发区星沙街道黄兴大道218号。法定代表人：万青洲，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛丽，女，1996年8月13日，系该公司员工。上诉人徐冰与上诉人湖南景上财信置业发展有限公司（以下简称景上公司）、原审第三人广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司（以下简称海伦堡公司）商品房销售合同纠纷一案，徐冰与景上公司不服湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初8568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐冰上诉请求：1、撤销一审判决，改判景上公司支付徐冰2014年12月14日至2018年3月28日止1200天逾期交房违约金165600元；2、本案一审、二审诉讼费用由景上公司承担。事实和理由：一审判决认定景上公司迟延交房的违约事实，却不按照双方签署的生效合同来判定违约责任和计算违约金，明显违反《中华人民共和国合同法》的规定和公平原则。景上公司辩称，徐冰的上诉请求与事实理由无事实和法律依据。徐冰主张没有按照合同约定计算违约金，但景上公司没有违约，补充协议约定了交房日期，景上公司已经按照合同按约定通知，没有办理交房手续是徐冰拒绝收房，景上公司不应承担违约责任。请求二审法院驳回徐冰的上诉。海伦堡公司述称，本案是徐冰与景上公司发生的纠纷，与海伦堡公司无关。请求二审法院依法判决。景上公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐冰的全部诉讼请求。事实和理由：一、景上公司已按合同约定的时间达到收房条件，案涉房屋已于2014年6月21日通过并取得《建设工程竣工验收备案表》，系徐冰根本违约没有收房；二、根据景上公司与徐冰签订的补充协议约定，景上公司有按合同约定通知徐冰收房，徐冰未办理交接手续视为已按约交付；三、一审法院主观臆断与徐冰、景上公司签订的补充协议相违背，同时，《房屋维修单》应由徐冰提供，一审法院认为景上公司未能提供该维修单应承担举证不能的后果明显适用法律错误。徐冰辩称，一、景上公司主张其在合同约定的时间达到收房条件严重违背合同约定，与事实不符，一直未能满足交付条件才导致本案纠纷发生，景上公司并未就案涉房屋完成修复，一直没有再行交付；二、景上公司以补充协议为由，免除自身交付符合国家质量要求的主要责任，该条款无效，景上公司以徐冰没有在约定时间收房为由，主张案涉房屋已交付严重违背客观事实；三、景上公司否认案涉房屋进行了多达二十几次维修的客观事实，并在人民法院要求下依然拒绝提交其保管的《房屋维修单》是严重不诚实的表现，应当由景上公司承担举证不能的后果。请求二审法院驳回景上公司的上诉。海伦堡公司述称，本案是徐冰与景上公司发生的纠纷，与海伦堡公司无关。请求二审法院依法判决。徐冰向一审法院起诉请求：1、判决景上公司向徐冰支付从2014年12月14日起至2018年3月28日止共1200天逾期交房的违约金165600元；2、由景上公司承担截止2018年3月28日房屋实际交付前发生的物业管理费13488.8元；3、本案全部诉讼费用由景上公司承担。一审法院认定事实：2014年6月19日，徐冰与景上公司签订了一份《长沙县商品房买卖合同》，合同第二条约定买受人购买的房屋位于海伦春天第32幢403号，建筑面积168.61平方米，第五条计价方式及价款约定，房屋总价1380000元，合同第八条交付时间及条件（一）出卖人应当在2014年12月13日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、该商品房获得竣工验收报告。合同第十条交接手续（二）查验房屋：3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房时之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准自查验该商品房时之次日起60日内负责修复，并承担修复费用；若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。合同第十一条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.01%的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第十七条房屋质量的约定：（一）出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。（二）出卖人承诺：4、交付的该商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准；如不符合工程质量规范，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：（1）及时更换、重作、修理；（3）房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权退房。第十八条房屋保修责任（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后90日内履行保修义务，买受人应当配合保修。第二十二条物业服务的约定：2、前期物业服务期间，物业服务收费方式为包干制。收费起始时间该商品房交付之日起。徐冰在买受人处签名，景上公司在出卖人处盖章。2014年6月19日，景上公司向徐冰开具一张徐冰交纳90万元购房款的《销售不动产统一发票》；2014年8月16日，景上公司向徐冰开具一张徐冰交纳48万元购房款的《销售不动产统一发票》。徐冰已经交清购房款138万元。2014年6月23日，徐冰交纳房屋维修基金18547元；2018年3月27日，徐冰交纳房屋契税55200元。2014年10月30日，景上公司提交一份《建设工程竣工验收备案表》，备案意见“海伦春天住宅小区32栋工程的竣工验收备案文件已于2014年10月30日收讫，文件基本齐全。”2015年2月4日，景上公司向徐冰发出一份《收楼通知书》，内容“建议你于2015年2月9日到现场办理收楼手续”并通过EMS快递单的形式通知，徐冰认可已收到《收楼通知书》。2014年6月19日，徐冰与广州中颐物业管理有限公司长沙分公司签订一份《长沙海伦堡前期物业管理服务协议》。一审法院认为，徐冰作为房屋买受人的主要义务是支付购房款，景上公司作为房屋出卖人的主要义务是交付房屋。双方在商品房买卖合同第八条约定景上公司应当在2014年12月13日前将符合本合同约定的商品房交付徐冰使用，合同第十条交接手续明确约定，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。从以上合同约定分析，本案中，2015年2月9日，双方曾经有验收房屋的行为，但是徐冰到现场去以后，发现有很多质量瑕疵，而漏水又影响其装修，故未签收，对存在的问题景上公司安排售后维修以后，如果景上公司认为已经修复完成，应再行交付，但景上公司在本案中并没有提供再次通知徐冰收房的证据，因漏水多次维修导致延期交房，由此产生的逾期交房责任应由景上公司承担，并支付逾期交房的违约金。关于交付房屋的时间认定问题，徐冰提供一份2018年3月28日的《收楼流程确认单》，上面有海伦堡物业的Logo，有售后验证业主身份、财务办理等人员签名，景上公司没有提供证据证明徐冰的具体收房时间，也没有提供足以推翻2018年3月28日的《收楼流程确认单》的证据，故逾期交房时间应当从逾期日即2014年12月13日起算，逾期交房终止时间至徐冰实际收房日2018年3月28日止。徐冰与景上公司于2014年6月19日签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于徐冰要求景上公司支付逾期交房违约金165600元的诉讼请求，如上文所述，已认定景上公司存在逾期交房的行为，其未按约定时间履行为徐冰交付符合合同质量约定房屋的行为已构成违约，应承担违约责任。景上公司在处理徐冰房屋漏水事件上，与业主的交流沟通及工作方式需要改进，景上公司在徐冰报修以后，也安排人员及时修复，只是修复的效果可能没有让徐冰满意，修复以后应再次办理房屋交付手续，因缺乏房屋交付手续而导致实际交房时间延迟，综合考虑本案的案情，酌情支持违约金35000元，对徐冰的该项诉讼请求，在35000元的范围内予以支持，超过部分不予支持。关于徐冰要求景上公司承担截止2018年3月28日房屋实际交付前发生的物业管理费13488.8元的诉讼请求，《商品房买卖合同》第二十二条约定物业费收费起始时间该商品房交付之日起，因徐冰的房屋漏水多次维修而导致延期交房，一审法院已经认定交房时间为2018年3月28日，该房屋在2018年3月28日之后的物业费，由徐冰承担，2018年3月28日之前的物业费，属于商品房交付之前的状态，海伦堡公司如果主张物业费的问题，徐冰可以本案判决认定的事实抗辩，但是物业费并未实际发生，徐冰也未向物业公司缴纳物业费，故对徐冰的该项诉讼请求，不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、景上公司于判决生效之日起十日内支付徐冰逾期交房的违约金35000元；二、驳回徐冰的其他诉讼请求。案件受理费3612元，减半收取1806元，由景上公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：景上公司是否应向徐冰支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，徐冰与景上公司签订的《长沙县商品房买卖合同》约定，对案涉商品房主体结构和地基基础外的部分房屋质量缺陷，由景上公司负责修复并承担修复费用，修复完成后再行交付，因房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用，由此产生的逾期交房责任由景上公司承担。2015年2月9日，徐冰验收房屋时就案涉房屋的质量缺陷提出异议，且案涉房屋漏水影响其使用，其并未进行收房。景上公司应根据合同约定对案涉房屋进行修复完成后再行交付，景上公司并未提交有效证据证明其在修复完成后通知徐冰进行收房，且案涉房屋因漏水多次进行维修，一审法院要求景上公司提供由其保管的《房屋保修单》，但景上公司并未提交，其应当承担举证不能的不利后果，一审法院据此认定案涉房屋因严重漏水等质量问题导致延期交房以及案涉房屋于2018年3月28日完成实际交付并无不当，依法予以维持。景上公司未按照合同约定的时间交付符合合同质量约定的房屋，虽然徐冰与景上公司在案涉房屋是否交付以及交付方式上存在争议，但在徐冰对案涉房屋的质量提出异议后，景上公司多次安排人员对案涉房屋进行修复，修复后亦未办理交付手续，一审法院考虑本案系因缺乏房屋交付手续而导致的交房时间迟延，结合本案逾期交房造成的损失等实际情况，酌情认定景上公司支付徐冰逾期交房违约金35000元并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人徐冰与上诉人景上公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3587元，由徐冰负担2912元，湖南景上财信置业发展有限公司负担675元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年四月十三日书记员  叶慧灵