深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初11670号原告：彭钊浩，男，汉族，1985年7月7日生，户籍地址广州市天河区。原告：深圳市誉桦投资管理有限公司，住所地深圳市罗湖区船步路南港逸豪庭裙楼1F-43，统一社会信用代码9144030005789544X7。法定代表人：冯永华。上列原告共同委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。被告：夏佳，女，汉族，1981年10月4日生，户籍地址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：陈显玲，广东佳思特律师事务所律师。上列两原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理。原告彭钊浩及原告深圳市誉桦投资管理有限公司的共同委托诉讼诉讼代理人熊雅琳、黄晶，被告夏佳的委托诉讼代理人陈显玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭钊浩、深圳市誉桦投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告继续履行《商铺买卖合同》；2、被告向原告支付购房余款人民币99910元；3、被告向原告支付逾期付款违约金人民币99910元（日违约金1.5‰，自2014年7月1日起计算至实际付清之日止，暂计至2017年5月31日止已超过本金，以本金99910元为限）；4、被告向原告支付垫付的税费人民币15918元；5、被告向原告支付本案律师费人民币17500元；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年1月27日，被告与上述两原告签订《商铺认购书》，同年2月27日签订《商铺买卖合同》，约定：原告彭钊浩向被告出售其名下的深圳市罗湖区船步路南港逸豪庭裙楼中港千色汇第三层第35号单元（下称“涉案商铺”），原告深圳市誉桦投资管理有限公司为原告彭钊浩的委托代理人；房价款总金额为人民币664529元（以下均为人民币）；被告应于2013年2月3日前支付全部房价款的21%（包含定金）计140000元；2013年2月19日前支付全部房价款的39%计258729元，余款265800元即总价款的40%，从2013年4月30日起至2015年3月30日共分24期支付完毕，每个月支付11075元。合同对逾期付款的违约责任、涉案商铺的交付、涉案商铺交易过户手续的办理等均有约定。2014年2月16日，原告如约向被告交付涉案商铺，并于2014年11月21日将涉案商铺过户至被告名下，但被告仅支付了购房款564619元，尚欠购房款99910元至今未付。原告虽多次向被告发函要求其履行前述义务，但被告置之不理。根据《商铺买卖合同》第五条约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告一次性支付全部购房余款，并按欠付金额日千分之一点五支付违约金。被告夏佳答辩称：一、原告以欺骗手法、虚假广告与被告签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》应予以解除。2013年6月15日，原告用虚假的广告宣传欺骗被告与其签订了商铺买卖合同，原告提供的虚假广告是双方之间签订商铺买卖合同构成的不可缺少的部分，虚假广告具有极大的欺骗性，因此被告认为本合同应当判令予以解除。解除后原告应退回被告全部的购房款金额总共564619元、打印费150元及同期银行利息；二、2014年2月16号原告交付给被告的商铺只有钥匙，由于上述商铺为旧房，原告接手之后对上述商铺以及其商场进行了大量改造，将大间分割成小间出卖给小业主，原告的《建设工程消防验收意见书》在2014年5月21日才取得，故交楼时原告没有向被告提供改造之后《竣工验收证明》、《测绘报告》以及《建设工程消防验收意见书》。也就是说原告交楼给被告时消防不合格，无法进行经营，因此原告并没有依据合同规定的时间合法交楼给被告。三、原告诉讼请求所依据的诉讼时效已经过期。根据原告提供的2015年12月1日向被告发出的催款律师催告函，投递回执上明确写着“退回妥投”，也就是说被告并没有收到原告的律师催告函，原告所列举的欠款共99910元已经超过诉讼时效两年的时间，原告无权提起诉讼请求；四、原告所提出的违约金的请求过高，重复计算了违约金和利息，违约请求的收入高过本金，大大超过了履行合同的收益，原告请求行为已经违法，依法不应予以支持；五、关于原告请求的律师费，但证据显示其非正当的原告；六、合同11条约定应由双方在缴房款之日起220日内共同向深圳产权中心申请办理过户手续的。原告违反上述约定自行提前办理过户，其支付的一切费用应由其自己负责；七、对于本案中原告的种种欺骗行为和过错，原告应该承担本案全部诉讼费。经审理查明，2013年1月27日，原告彭钊浩与被告签订《认购书》。认购书约定：被告夏佳向原告彭钊浩认购深圳市罗湖区船步路南港逸豪庭裙楼中港千色汇3层35号物业，该商铺建筑面积29.17平方米，套内建筑面积为15.13平方米，用途为商业，于2016年3月1日前交付使用；商铺总价为人民币1015219元，认购方同意选择分期付款方式认购该商铺，优惠折扣两年免息付款，认购价为人民币664529元；认购方应严格按照下列付款期限付清商铺认购款：2013年1月27日支付定金人民币60000元；2013年2月3日前支付首期价款139371元（已扣除定金）即总价款的30%，同时签署《商铺买卖合同》、《商铺租赁协议》；2013年3月31日前支付第二期价款199358元即总价款的30%；余款40%即265800元，从2013年4月30日起至2015年3月30日，分24期，每期支付11075元。签署《商铺买卖合同》时支付交易综合税费20691元，由出售方代收代缴，税费以政府部门最终核算收取的为准，多退少补；签署《商铺买卖合同》时支付律师办证服务费及委托公证费人民币1800元，由办证的律师所收取；出售方已向认购方出示该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）等全部签约范本，并已将该商铺的权属、抵押、租赁情况等清楚告知认购方，认购方已经阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议；认购方须于2013年2月3日前持本《认购书》、定金收据、身份证原件、并带备首期价款及交易税费到销售现场签署《商铺买卖合同》；如认购方未按本《认购书》约定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或未按时足额支付购房款，从逾期全面履行合同义务之日起，本《认购书》解除，出售方可将该商铺出售给第三方而无需另行通知认购方，且已收定金作为违约金不予返还；在买卖双方签订《商铺买卖合同》后，本《认购书》与《商铺买卖合同》对所认购该商铺均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购该商铺没有约定的内容，仍按本《认购书》的约定内容执行；如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。2013年2月27日，原告彭钊浩（出卖人）与被告夏佳（买受人）签订《商铺买卖合同》，原告深圳市誉桦投资管理有限公司作为委托代理人及保证人。合同约定：买受人所购的商铺位于深圳市罗湖区，该商铺建筑面积共29.17平方米，其中套内建筑面积15.13平方米；该商铺按套内建筑面积计价，房价款总金额为人民币664529元；买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人：2013年2月3日前支付全部房价款的21%（包含定金），计140000元；2013年2月19日前支付全部房价款的39%，计258729元；余款计265800元即全部房价款的40%，自2013年4月30日起至2015年3月30日，分24期，每期支付11075元；买受人在付款过程中，任何一期应付款项逾期超过30日未支付或累积有超过三期款项出现逾期支付情况的，则出卖人有权要求买受人在5日内一次性向出卖人交纳余下未付全部房价款；买受人如未按合同规定的时间付款，则按逾期时间长短分别处理：逾期15日内，每逾期一日，买受人按应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除合同。若出卖人选择解除合同可将买受人已付房价款作为违约金没收，如出卖人选择继续履行合同，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日买受人应按欠付金额1.5‰向出卖人计付违约金；出卖人应当于2014年3月1日前以书面形式通知买受人并与买受人按届时该商铺现状办理该商铺的交付手续，买受人负有积极配合的义务，不得以商铺的装修或间隔问题为由拒绝办理该商铺的交付手续；本合同中约定出卖人（或者委托代理人）告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送。如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起计三天后视为送达。买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人及其委托代理人，否则，以按原通讯地址传送视为送达；买受人须在申请办理《房地产证》手续前，向出卖人提供所需资料及交清全部房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用（税费以政府部门最终核算收取的为准），因买受人未提供或迟延提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，则出卖人有权暂缓或延迟申办该商铺的交易过户手续，由此产生的责任及相关费用全部由买受人承担。出卖人亦可为履行申办该商铺的交易过户手续的义务而代买卖人垫付办证所需款项（包括政府规定缴纳的税项和费用），出卖人权凭相关政府部门开具的凭证或相关票据要求买受人全额支付上述款项，出卖人有权在买受人付清全额房价款及上述各款项、税费、违约金（如有）后再将《房地产证》交给买受人；合同还约定了双方的其他权利义务。同日，被告夏佳（出租方）与深圳市中港千色汇商业管理有限公司（承租方）签订《商铺租赁协议》租赁上述商铺，约定租赁期限为2014年3月1日至2016年2月29日，出租方同意不向承租方收取任何费用。2014年2月16日，被告夏佳与原告深圳市誉桦投资管理有限公司签署《商铺交付确认书》，确认被告夏佳于2014年2月16日已接收涉案商铺，双方正式完成商铺交付手续。2014年11月21日，涉案商铺的产权转移登记至被告夏佳名下，为此，原告代付房屋所有权登记费550元、打印合同150元、契税14876.7元、印花税247.95元、交易手续费87.51元和贴花5元，共计15917.16元。被告在答辩中主张打印合同150元费用是其自行支付，但未提供相关证据予以证实。被告夏佳共计向原告支付购房款项人民币564619元，自2014年7月1日起拖欠购房款，至今尚有人民币99910元未支付。2015年11月，广东法丞律师事务所以特快专递方式向被告夏佳的合同约定通讯地址（广东省深圳市南山区）邮寄律师函催收上述购房余款、税费及违约金。2017年5月8日，原告深圳市誉桦投资管理有限公司与广东深万鸿律师事务所签订（2017）粤鸿民代字第0509号委托代理合同，其中包括本案在内五个案件收费共87500元，其提供发票、转账凭证为证。2017年5月17日，原告就本案向本院提起诉讼。另，被告提供证据有“中港千色汇”海报一张，该海报载明深圳市罗湖区船步路南港逸豪庭裙楼中港千色汇第三层的商铺平面图，项目公司为原告深圳市誉桦投资管理有限公司。且海报上有“中国·罗湖·口岸”、“地王！当之无愧”、“中港千色汇汇聚两地千亿消费”等字眼。以上事实，有原告与被告签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、商铺交付确认书、房地产证、完税证明及发票、委托代理合同和发票及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据法律规定，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。两原告与被告夏佳于2013年1月27日、2013年2月27日签订的《认购书》、《商铺买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在双方签订的《认购书》中明确载明：“出售方已向认购方出示该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）等全部签约范本，并已将该商铺的产权情况、抵押、租赁情况等清楚告知认购方，认购方已经阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议”。现涉案商铺已转移登记至被告夏佳名下，原告已经按照合同约定履行了义务，原告有权要求被告继续履行《商铺买卖合同》和支付购房余款。被告认为《商铺买卖合同》应予以解除、请求购房余款已过诉讼时效等，其理由不足，具体为：第一，关于原告发布的广告是否构成欺诈的问题。欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的民事行为。原告发布的广告虽对中港千色汇的状况有夸大的成分，但没有明确具体的承诺，虽有失实之处，但不能构成欺诈。原告系完全民事行为能力人，在进行重大投资时应全面分析、审慎评估风险，不能仅以广告宣传就确定自己的投资意向。因此，被告认为原告所做的广告宣传构成欺诈的主张不能成立；第二，被告未能提供证据证实原告未按期交楼，即使原告未按期交楼，被告也可另案向原告主张违约损失；第三，原告已根据合同约定按照被告提供的通讯地址邮寄律师函，催收购房余款等，故本案诉讼时效于2015年11月中断重新计算。由此可知，被告主张原告发布广告构成欺诈证据不足、原告起诉并未违反我国法律关于诉讼时效的规定，故，被告认为《商铺买卖合同》应予以解除等观点，本院不予采信。关于原告要求被告支付其代缴税费人民币15918元的诉讼请求，本院认为合同约定由被告承担涉案合同中政府规定缴纳的税项和费用，故原告主张有理，但原告提供的票据载明的金额与其诉请略有不同，本院予以调整，原告有权要求被告支付其代缴的税费人民币15917.16元。至于律师费，由于双方在认购书内约定了违约方应承担律师费，且原告提供证据证明该律师费已实际发生，故本院对原告请求被告支付律师费的主张亦予以支持。最后，关于逾期付款违约金问题，本院认为，虽然被告逾期付款的行为确给原告造成损失，但双方签订的《商铺买卖合同》约定每日按欠付金额1.5‰计付逾期付款违约金的标准过高，本院依法将违约金标准调整为按中国人民银行同期贷款利率计付，故违约金的计付标准应自2014年7月1日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第二款、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告彭钊浩、深圳市誉桦投资管理有限公司与被告夏佳应继续履行《商铺买卖合同》；二、被告夏佳应在本判决生效之日起十日内向原告彭钊浩支付购房余款人民币99910元；三、被告夏佳应在本判决生效之日起十日内向原告彭钊浩按照每月所欠金额逐月计付逾期付款违约金（逾期付款违约金按照中国人民银行同期贷款利率自2014年7月1日起计算至款项付清之日止）；四、被告夏佳应在本判决生效之日起十日内向原告彭钊浩支付代付的税费人民币15917.16元；五、被告夏佳应在本判决生效之日起十日内向原告深圳市誉桦投资管理有限公司支付律师费人民币17500元；六、驳回原告彭钊浩、深圳市誉桦投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2399元，由原告彭钊浩、深圳市誉桦投资管理有限公司负担人民币960元，由被告夏佳负担人民币1439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王 艳二〇一七年七月十七日书记员 刘志美