辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1851号上诉人（原审被告）：石屹峰，男，1967年10月27日出生，汉族，系大连工业大学生物工程院教授，住大连市中山区。被上诉人（原审原告）：石屹众，男，1971年12月2日出生，满族，系大连大起产业开发有限公司工人，住大连市中山区。委托诉讼代理人：王琳（系被上诉人妻子），1976年4月24日出生，汉族，系大连连晟贸易有限公司职员，住大连市中山区。上诉人石屹峰因与被上诉人石屹众共有物分割纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石屹峰上诉请求：一、石屹峰给付给石屹众62.68万元作为房产分割的房屋折价款；二、增加“大连市中山区城区改造办公室”为本案第三人，追究长时间拖延办理该房屋产权证导致本案纠纷的相关责任。事实和理由：1、该房屋产权证历时6年半取得非常不合理。双方当事人父亲(石树慎)母亲(吴怡莹)相继去世，早在2009年在亲朋好友的见证下，我们商定了家里房产的分割原则：石屹峰要房，石屹众要钱。当时房子是回迁状态，回迁楼还未开工，我们签写了文字备忘录(《母亲吴怡莹大人病故及其后事处理》2009年6月6日)以防不测。2008年8月26日的回迁安置协议是母亲去世前与中山区城区改造办公室(以下简称“区城改办”)签订，我们家的原址为中山区安民街1-3-6-1号，原面积78.78平方米，估价78.78万元——以官方拆迁补偿价每平方米1万元计算。2009年2月9日母亲去世后，由我们兄弟二人共同继承(2009年4月28日进行了公证)。2012年3月25日嘉和广场C座建成回迁户可入住，我俩签订了回迁分房合同落到现址：中山区安民街31A号1单元13层5号。但是该合同上建筑面积为101.61平方米，比2008年回迁合同预订定的回迁面积92.96平方米多。多出面积的差价要求补款；按我个人测量套内面积为75平方米左右，公摊系数(公摊系数=分摊面积/套内面积)达34.5%，有些偏高(一般认为12--33层住宅公摊率为14%-24%，)，分房合同上没有写出套内面积和公摊面积分别多少的具体数据，由此我怀疑房屋的建筑面积是否夸大。这个问题需要看官方房产证来验证准确的面积数据。为此我去区城改办询问那时的负责人王东先生什么时候产权证下来，他回答我需要等到嘉和广场楼盘全部完工，整个楼盘一起办大房证(初始产权登记)后才可以办。一直等了三年，到2015年才接到区城改办的通知可以办房产证了，我俩按要求支付了有关费用(除了增加面积的代建费，还包括缴纳2012年、2013年和2014年采暖费的无理要求)，我俩于2015年5月13日拿了钥匙，随后按以前我和弟弟的约定：装修也完全由我完成设计和施工。由于年过半百还未结婚，我把这个房子当作个人未来生活的希望，装修的精力和花费都非常大。2016年3月又接到了办房产证的通知，实际上为续签合同，但是这时买该回迁楼内商品房的人可以办理产权证。2016年3月23日与区城改办所签合同承诺“安置房屋办理房屋产权登记的期限为二年，自安置房屋交付之日开始计算”。交房日期应该2012年3月25日，当时两年其实已经超过了。同时该合同中将建筑面积由原先的101.61平方米修订为100.29平方米，按每平方米1.25万元的价格退回比上个合同少1.32平方米面积的钱款。又过去了两年，到了2018年10月还没有办房产证，本人就去区城改办交涉。未果，我马上去区信访投诉，而后收到区城改办的回函答应办理产权证。最终2018年11月2日我和弟弟在大连市房地产交易登记中心办理了产权证，产权证上面仍是100.29平方米建筑面积，不过我首次看到明确的套内和公摊数据：专有套内面积76.57平方米，共有分摊面积24.72平方米。2、房产分割时必需拥有房产证，房屋价格应当以房地产交易登记中心备案的官方商品房买卖价格为法定依据。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”所以即使拿了钥匙但是未取得房产证是不能进行房产分割的，因为根据《物权法》不动产如果不登记或者无证屋是不受法律保护的。事实上我和弟弟在2009年商定分割家产时谁都没有预料到2018年底才拿到房产证，而房价从2012年到2018年疯涨造成的后果难道都由我单独买单吗?至少本人在2009年我们订协议时预计解决房产分割在2012年分房同时就获得房产证，不会等到2018年底才登记过户；而且我猜想弟弟可能会以动迁时的补偿价格为基础，绝没有想到会要求2倍以上的价格。其实是房产证被拖延导致了我俩本案的纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”房产分割中的一方放弃产权类似退房的情形，我认为该条款可以用来限定房产分割时的最高房价。按2008年房子动迁时的货币补偿价(动迁房子78.78平方米，每平方米1万元)计算2倍的房屋价值为157.56万元，以此计算给原告房产分割的房屋折价款为788万元，请法庭参考。近日我去大连市房地产交易登记中心调取了房产登记簿，发现获得该房产权证时(2018年11月2日)房产登记簿备案的商品房买卖价格：以每平方米12,500元计算计算房屋总价款1,253,625元(市场价)，比较2009年合同约定时的价格(总房价78.78万元)增加到约158%，应该是一般人都满意的理财回报了。这个价格既出现在2018年11月2日(办产权证)我们从区城改办购房的合同上，也出现在2016年3月27日区城改办从嘉和地产购房的合同上；还出现在2016年3月23日我们与区城改办签订的回迁房屋投资代建协议上。我认为房产登记簿备案的这个价格(每平方米1.25万元)是法庭应该采纳的房产分割价格的可靠依据，假如考虑利息等因素进行价格调整也应该以这个价格为合法标准。3、本案指定的估价公司的估价方法和估价报告有很多问题并不可靠。本案一审期间我未来得及了解详情没有调取大连市房地产交易登记中心房产登记簿里面记录，没有向法庭提供开发商和购房合同里的申报成交价的官方证据：仅以回迁安置协议(2016年3月合同)里面有这个价格为证据提出每平方1.25万元要求，被原告拒绝。法官建议找评估公司对“未装修清水状态房屋”估价时，我答应现场协助查看我已经“装修入住的房子”。(请注意嘉和广场楼盘内出售的精装修现房的装修费是每平方米3500元)当时的想法是把共识和分歧都拿到桌面上，然后清楚的共识部分(比如官方的拆迁安置价格)首先解决掉，有争议的部分(市场调节的涨价)继续花时间澄清并商议解决方案。2019年6月辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司以我提出的2016年3月23日(分房后第二个合同签订的日期)为时间点对未装修清水房状态市场价做了估价；因要收取的服务费偏高(近5万元)我没有答应下来导致这次评估报告未提交法庭。2019年9月大连久泰房地产土地估价有限公司对2018年11月2日(实际获得颁发房产证的日期)为时间点对未装修清水房状态的市场价做了估价，法庭判决正是使用了这个评估价。但是在在法官和原告面前以及法庭上，我都声明愿意协助这项工作是为了搞清楚哪些涨价属于争议部分待澄清后解决。我认为2012年3月25日(签订了回迁分房合同)和2015年5月13日(拿钥匙开始装修)也都是重要的估价时点，全面查清本案房屋价格从2012年3月25日到2018年11月2日变动的整个过程有助于法庭做出公平的裁决；此外我觉得评估公司不少于两家同时进行估价才可以拿到信服的估价数据。《城市房地产管理法》第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”这条法律要求兼顾买卖双方的利益诉求，市场价格评估必须以成本价格为基础。大连久泰的估价声明只采用对原告有利的市场比较法做出估价，没有结合成本法估价(兼顾被告)的结果作为比较和修正。然而必须弄清楚市场比较法的使用范围，如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。国家统计局的数据显示2016年到2018年大连商品房价格指数3年共上涨到约126%，而2010年到2015年大连商品房价格指数5年共上涨到约108%，可以认为2016年开始本地房价暴涨。按照估价中的谨慎原则，尽量将成本法作为种估价方法，成本估价法对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。很有必要使用两种以上的估价方法同时进行估价。我们这次房屋估价的目的是为了房产分割，绝不是到房产交易中介机构去挂牌拍卖。根据《房地产估价规范》GB/T50291-2015的规定，应当同时选用所有的估价方法对适用的对象估价，必须取舍时需要在估价报告中说明并陈述理由。大连久泰提供的评估报告既没有详细的技术报告，也没有估价师来到法庭解说答疑，很多重要的修正因素(比如采光和室内面积等缺陷)没有提及——也不知道如何估价的，形式上就“看不过去”。特别是现在我已经拿到2018年11月2日登记申报的真实成交价(125.4万元)，更加确信大连久泰的评估价(196.3万元)过高，其专业程度和专业能力非常可疑，这个评估价不应该被法庭不加辨别不加分析地全盘接受和使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。假如我不按照久泰估价所定房子折价款付给弟弟算违约，违约损失按久泰估价与房地产交易登记中心备案的价格差计算，违约损失的30%大约为21.27万元，合算房屋价格为146.7万元，半价用来付给原告的产权分割的折价款为73.3万元，请法庭参考。4、拖延办理房屋产权是是导致本案纠纷的主要根源。我请求法庭追加“大连市中山区城区改造办公室”为本案“第三人”主要因为该机构符合以下三个方面考虑:第一、被追加的第三人与原被告正在进行的民事诉讼的法律关系在主体、权利义务和法律事实上有明显牵连。第二、被追加的第三人是原被告之间主要纠纷(产权分割时房价该多少合适)形成的主要过错方，不追加其参加诉讼就不能分清当事人之间责任的大小；第三、被追加的第三人不参加诉讼，案件事实难以查清。实际上很多事项决定权在该机构手里，我们的回迁安置和房产证取得都必须与区城改办达成协议，产权转移的官方房价以及办理产权证的合理期限等事实更需要区城改办作证，而且本案处理结果与原告被告是否向区城改办索赔和索赔多少有法律上的直接利害关系。2009年商议家里房产分割时我们只知道那时房子拆迁补偿的价格，对于房子和房产证到手时的价格并不不知道，也绝对没有料到房子和房产证的取得时间间隔超过6年半的时间。但是可以找到法律法规中关于房产证办理期限和违约责任的条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的对合理的取得房屋权属证书的期限和违约赔偿做出了规定，第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”此外按照《商品房销售管理办法》规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定日期或规定日期取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任根据本人查询大连市房地产交易登记中心登记簿记载：2010年10月20日“嘉和广场”项目获颁商品房预售许可证；2014年11月4日“嘉和广场”项目的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案；2016年3月27日大连市中山区城区改造办公室与大连嘉和房地产集团有限公司签订了商品房买卖合同；2016年4月13日由大连嘉和房地产集团有限公司商品房项目房地产权初始登记；2018年5月28日大连市中山区城区改造办公室进行了新建商品房产权转移登记。尽管回迁交房的实际日期是2012年3月25日，依然根据房地产交易登记中心登记簿初步估算办理房产证的违约时间最少也应该从2016年3月27日再加上90天后(2016年6月27日)开始计算。参照中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知(银发[2003]251号)：“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”如果按日万分之二点一计，从2016年6月27日到2018年11月2日，最少支付(大约858天)违约金是大约22.59万元(房价以125.4万元为标准)比较开发商初始登记与转移登记的责任，初始登记为办理转移登记的前提，也是开发商的主要义务，大连嘉和房地产集团有限公司至少应该从2014年11月4日再加上60天后(2015年1月4日)开始计算拖延初始登记日期的违约赔偿(计算到2016年6月27日大约538天，如果使用同相同的计算方法违约金约14.16万元)。我也曾多次催问和查询大连市房地产交易登记中心，他们回答我如果递交的登记申报材料齐全，他们审批期限不会超过一周。总结一下经济补偿的估算结果，大连嘉和房地产集团有限公司初始登记违约金14.16万元，大连市中山区城区改造办公室转移违约金大约22.59万元，违约罚金合计约36.73万元。厘清责任和依法索赔有助本案纠纷得到圆满解决。综上所述，一审以大连久泰房地产土地公司的估计结果为依据要求被告给付原告98.15万元房屋折价款进行房产分割的判决认定事实不清，主要证据不足，且适用法律不当，故依法应予撤销。依据2018年11月2日取得该房产权证时在大连市房地产交易登记中心备案的商品房买卖价格——房屋总价款125.36万元，请求二审法院支持上诉人上诉请求。石屹众辩称，不同意上诉人的上诉请求，遵照评估和一审判决。石屹峰向一审法院起诉请求：1、要求判令坐落于大连市中山区房屋归被告所有；2、被告向原告给付房屋价值的一半房款98.15万元；3、诉讼费15,670元、评估费8150元由被告负担。一审法院认定事实：原告石屹众与被告石屹峰系兄弟，本案诉争的坐落于大连市中山区房屋系原、被告父母生前承租的坐落于大连市中山区安民街1号3单元6层1号房屋拆迁后回迁安置所得。2009年6月6日，原、被告签订协议，约定待房子建成分配时，被告若想要该房子（产权），需付给原告拥有的一半房子的价钱（市场价格）。2018年11月2日，案涉房屋取得不动产权证书，产权登记于原、被告名下，共有情况为共同共有。原、被告均认可二人对诉争房屋各占二分之一份额。对于房屋分割方式，原告要求房屋价值的二分之一，被告同意购买诉争房屋的产权，但各方当事人对涉案房屋价格无法协商一致，一审法院根据原告申请，依法委托大连久泰房地产土地估价有限公司对涉案房屋市场价值进行评估。大连久泰房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告》记载，价值时点为2018年11月2日，估价结果为涉案房屋总价为196.3万元，单价为19,570元/平方米。一审法院组织质证后，原告对于该评估报告的真实性予以认可，被告对该评估报告的真实性不予否认，但认为评估的价值过高。一审法院认为：经原、被告确认,二人对诉争房屋的产权各占二分之一份额,故诉争房屋由原、被告二人按份共有。依据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定,共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割。现各方当事人均未表示对不得分割诉争房屋进行过约定,故各方均可随时要求分割,原告作为诉争房屋的按份共有人要求对诉争房屋进行分割,符合法律规定,一审法院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百条的规定,共有物分割方式有三种,一为实物分割,二为折价分割,三为对共有物拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案诉争的标的为房屋,具有整体性,故不能进行实物分割。关于折价分割方式,原、被告曾签订协议约定，被告若想要案涉房屋产权，需付给原告一半对价。被告始终要求案涉房屋归其所有，理应支付原告房屋折价补偿款。关于原告应给付的房屋折价补偿款的具体数额问题，根据大连久泰房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告》记载,以2018年11月2日为评估基准日,涉案房屋总价为196.3万元，单价为19,570元/平方米。被告主张以15,000元/平方米的单价计算房屋价值，无事实及法律依据，一审法院不予支持，故被告在取得涉案房屋产权时,应给付原告房屋折价补偿款98.15万元。据此，一审法院判决:一、坐落于大连市中山区房屋归被告石屹峰所有；二、被告石屹峰给付原告石屹众房屋折价补偿款98.15万元。上述被告应给付原告之款项，于判决发生法律效力之日起三十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,670元，鉴定费8150元，由原告负担11,910元，被告负担11,910元。本院二审期间，当事人围绕上诉人请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：证据一，嘉合房产公司和中山区城改办的商品房买卖合同，拟证明该两方交易价格是12,500元/平,交易时间2016年3月27日。证据二,大连市房地产买卖合同，2018年11月2日（办房产证之日），中山区城改办与本案当事人双方签订的房地产买卖合同，该份合同是为了办理回迁房的产权手续所签订的，拟证明单价是12,500元/平，时间是2018年11月2日。证据三,大连市锦成建筑装饰工程有限公司地面布置图、单层平面图，拟证明现在所取得的房产证面积和上诉人自己聘请装修公司实际测量的房屋产权面积不一致，房产证面积远大于上诉人自己聘请公司测量的面积。被上诉人对上诉人提供的证据均不认可,认为与本案没有关联性。本院经审查认为，上诉人提供的证据均不应予以采信，具体理由在下文“本院认为”部分予以论述。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，案涉房屋为双方当事人共同所有，双方当事人均确认对案涉房屋各享有二分之一份额，即双方当事人对案涉房屋为各享有一半份额的按份共有。一审中被上诉人诉请房屋归上诉人所有并进行折价分割，上诉人对此亦表示同意，一审判令房屋归上诉人所有并判令上诉人向被上诉人支付折价补偿款，具有事实和法律依据。本案二审争议焦点为房屋折价补偿款的具体数额。二审中双方当事人均表示2009年6月6日双方签订协议中要分割的是将来回迁后有产权证的房子，因此一审法院依据经该院委托的大连久泰房地产估价有限公司以案涉房屋取得权属证书之日即2018年11月2日作为评估基准日评估的房屋总价196.3万元、单价19,570元/平方米作为折价分割的数额依据，并无不当。关于上诉人主张以嘉合房产公司和中山区城改办的商品房买卖合同及中山区城改办与本案当事人双方签订的房地产买卖合同载明的单价12,500元/平作为本案折价数额依据一节，本院认为，嘉合房产公司和中山区城改办不是本案当事人，该合同载明的单价与本案没有关联性；关于中山区城改办与本案当事人双方签订的房地产买卖合同，案涉房屋为回迁房，双方当事人与中山区城改办并无真实的房屋买卖合同关系，上诉人也认可该份证据是为了办理回迁房的产权手续所用，该合同上载明的单价无法认定为系案涉房屋2018年11月2日办理房屋权属证书当日的市场价格，故该合同载明的单价与本案亦没有关联性，上诉人的此点主张不应予支持。关于上诉人主张应以其自行聘请的装修公司出具的地面布置图显示的面积作为应分割的房屋面积计算房屋价款一节，本院认为，该布置图的出具主体为上诉人自行聘请，无法推翻房屋权属证书上载明的房屋面积，上诉人的此点主张亦不应予支持。关于上诉人主张追加中山区城改办为本案第三人，追究中山区城改办长时间拖延办理案涉房屋产权证导致本案纠纷相关责任一节，本院认为，本案纠纷为双方当事人之间关于分割共有房屋产生的纠纷，与中山区城改办没有直接的利害关系，上诉人请求追加中山区城改办为第三人的主张不予支持。上诉人提出的追究中山区城改办相关责任的请求也超出本案二审审理范围，本案中不予处理。综上所述，上诉人石屹峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,910元（上诉人已预交），由上诉人石屹峰负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年四月十三日书记员  宋敏