文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终199号上诉人(原审被告)：重庆市万州金鼎物业开发有限公司，住所地重庆市万州区五桥安顺路72号，统一社会信用代码915001017116029644。法定代表人：程地方，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩德禄，重庆凯豪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：唐颖杰，男，1975年8月17日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：唐明清（唐颖杰之父），住重庆市万州区。原审被告：重庆市万州区镇桥商贸有限公司，住所地重庆市万州区五桥安顺路72号，统一社会信用代码91500101762670967M。法定代表人：谭地云，该公司董事长。上诉人重庆市万州金鼎物业开发有限公司（以下简称金鼎公司）与被上诉人唐颖杰、原审被告重庆市万州区镇桥商贸有限公司（以下简称镇桥公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初6043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。金鼎公司上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后依法改判；2.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：重庆市万州区人民法院（2018）渝0101民初6048号民事判决已经认定“原告与金鼎公司签订商品房买卖合同的同日，另行与镇桥公司签订房屋租赁合同，约定原告将万州区XXXX大厦X层X区XX号房屋租赁给镇桥公司，租期13年，从2006年2月10日起至2019年2月9日止，年租金3468元”。表明金鼎公司已将本案诉争房屋交付给唐颖杰，唐颖杰取得房屋后随即出租给镇桥公司，并在2006年至2019年租赁期间每年获取收益。既然唐颖杰取得房屋并获取收益，则不应存在资金利息和房屋差价损失。因此，一审判决错误，请求二审纠正。唐颖杰辩称，根据《立法法》第87条及《物权法》第39条的规定，下位法不得违反上位法的规定，收取房租是权利人享有的收益权，不能适用损益相抵规则。金鼎公司主张唐颖杰收取房租后不得再主张利息及房屋差价损失，因违反上述规定，不应得到支持。一审认定金鼎公司构成一房二卖并判决其向唐颖杰返还已付购房款及支付利息、赔偿损失和承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿，符合《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，该判决认定事实清楚，适用法律正确，既不能撤销也不能改判。请求驳回上诉，维持原判。唐颖杰向一审法院起诉请求：1.判令解除唐颖杰与金鼎公司签订的商品房买卖合同；2.判令金鼎公司、镇桥公司退还唐颖杰购房款45035元；3.判令金鼎公司以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付唐颖杰2006年2月9日至2019年6月13日期间利息；4.判令金鼎公司、镇桥公司赔偿唐颖杰损失140700元；5.判令金鼎公司、镇桥公司支付唐颖杰违约金54000元；6.判令金鼎公司、镇桥公司承担一房二卖赔偿责任562800元；7.鉴定费3000元、一审诉讼费由金鼎公司承担。诉讼过程中，唐颖杰放弃第5项诉讼请求，变更第6项诉讼请求金额为45035元。一审法院认定事实：1999年2月2日，重庆市万州XX采购供应站（以下简称万州XX站）取得位于五桥XX村X组的移民迁建用地使用权，批准用地面积15.63亩，用途为修建营业大楼。按万州区国土局2001年的国有土地使用证（临时），万州XX站的该宗土地面积10420平方米，其土地使用权性质为划拨。2000年6月6日，金鼎公司（乙方）与万州XX站（甲方）签订《联合开发协议书》，约定“在万州区五桥XX路与XX大道交汇处西侧（原XX村X组）联合开发建设万州XX广场综合楼工程。土地以XX大道西侧与XX路道路中心线为基准，其规划用地14650平方米（约合21.98亩），由甲方负责办理拆迁事宜。建筑总面积（不含XX大厦）在41000平方米以上，由乙方统筹建设，纳入总体方案。合作方式：甲方以14550平方米划定红线内减除XX大厦用地后的土地为注入资本；乙方筹集工程概算资金2050万元，负责联建的全部建设资金和费用，负责工程管理、技术管理、质量管理，工程质量和盈亏由乙方负全责。销售中发生的增值税、土地出让金等，由甲、乙双方按所分得财产的产权份额承担。分配方案：甲乙双方按验收后的实际建筑面积分配产权，甲方分得31％，乙方分得69％；若竣工完成面积不足41000平方米，则按41000平方米的基数，保证甲方分配面积。销售：甲方分得的份额内产权，如需上市销售，由甲方委托乙方配合完成销售换现；乙方分得的份额内产权，如需上市销售，由乙方负责”等内容。联建合同签订后，XX广场项目于2001年2月28日被万州区XX计划委员会批复立项。XX广场综合楼于2003年12月3日取得建设工程规划许可证，载明建设单位为万州XX站和金鼎公司。金鼎公司对XX广场综合楼部分商业用房进行自主编号后分零对外销售。2006年2月8日，唐颖杰（乙方、买方）与金鼎公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要内容为：“第一条，本商品房土地使用权状况及项目名称。本商品房项目的土地使用权为出让方式取得，并进行了土地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为万国土[200X]临用字第XXX号，万建规（XX）XX号。该地块土地面积为10420㎡，规划用途为综合用地；第三条，乙方所购商品房的基本情况，坐落地址为万州区五桥XX大厦X层X区XX#，套内建筑面积12.42㎡，套内单价3626元/㎡，用途为商用；第四条，计价方式与价款。1.按套内建筑面积计算，该商品房总成交金额为45035元整；第五条，付款方式及期限。2006年2月8日付房款35035元。余款10000于2006年2月15日付清；第六条，交房期限及交付条件。属于预售商品房的，甲方应当在2006年2月16日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经综合验收合格的该商品房交付买受人使用。第十五条，关于合同登记和产权登记的约定。属于预售商品房的，自本合同签订之日起10日内向所在地的房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。如因甲方的责任，致使乙方不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3向处理……3.该商品房综合验收合格后90天内开始办理房地产权证。”双方还就逾期付款、逾期交房、面积差异处理等问题进行了约定。签订合同时，金鼎公司向唐颖杰出具了XX广场X层平面图，并明确标注了X区XX号商铺的位置。唐颖杰于2006年2月8日向金鼎公司支付购房款13468元；于2006年2月9日向金鼎公司支付了购房款31567元，共计45035元。唐颖杰与金鼎公司签订商品房买卖合同的同日，另行与镇桥公司签订《房屋租赁合同》，约定唐颖杰将万州区XXXX大厦X层X区XX号房屋租赁给镇桥公司；租期13年，从2006年2月10日起至2019年2月9日止；年租金3468元。2014年8月12日，金鼎公司与镇桥公司签订《重庆市商品房买卖合同》，金鼎公司将包含案涉房屋在内的重庆市万州区五桥XX路XX号XX大厦二层X号房（建筑面积1776.67平方米）出售给镇桥公司。2016年1月22日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院万州区房产测量所作出五桥XX广场面积测算报告书，载明XX广场综合楼第X层商业用房X建筑面积为1776.67平方米。经确认，金鼎公司在其向唐颖杰出具的XX广场X层平面图中载明的X区XX号房屋包含于XX广场面积测算报告书第X层平面图载明的商业用房X之中。2016年8月17日，五桥XX广场综合楼办理初始产权登记，权利人为万州XX站，坐落于万州区XX路XX号，土地使用权性质为划拨，房屋建筑面积51235.93平方米。一审法院在审理其他商业用房购房人与金鼎公司商品房预售合同纠纷系列案件期间，发现金鼎公司存在改变XX广场商业部分基本单元，进行自主编号后分零出售的情况，于2019年8月9日向重庆市万州区不动产登记中心致函，就XX广场商业部分产权登记信息及XX广场商业部分产权登记能否办理到分零出售后的买受人名下等问题提出征询。2019年8月19日，重庆市万州区不动产登记中心复函，载明“根据渝办发（2009）320号、渝国土房管（2014）117号规定：开发建设单位申请非住宅进行分割的，由开发建设单位向规划部门提出分割图等相关材料，由规划部门会同建委、消防部门对分割图进行审查批准。审查批准后，开发企业按照批准分割图进行施工，并根据规划批准图纸办理相关销售手续。我中心按照规划、建设、消防等部门的批准文件办理房屋登记手续。”该复函附XX广场商业部分产权登记信息表，载明XX路XX号X层附XX号（XX广场综合楼X-商业用房X）登记产权人为镇桥公司。2019年6月13日，唐颖杰申请对交易商铺的市场价值进行评估。一审法院委托重庆铂码房地产土地资产评估有限公司对位于重庆市万州区XX路XX号五桥XX广场综合楼X层X区XX号商铺（套内建筑面积14.42平方米）进行市场价值评估。2019年10月16日，重庆铂码房地产土地资产评估有限公司出具房地产估价司法鉴定估价报告[铂码（2019）房鉴（评）渝第0124号]，估价结果为：市场价值14.07万元。唐颖杰为此预交评估费3000元。唐颖杰曾于2011年提起诉讼，要求金鼎公司办理XX广场X层X区XX号商用房的房屋所有权证，并要求金鼎公司支付违约金及损失145000元。该案经一审法院主持调解，双方达成如下调解协议：“金鼎公司于2012年2月1日前为唐颖杰办理XX广场X层X区XX号商用房一间的房屋所有权证；唐颖杰自愿放弃其他诉讼请求”。2013年12月3日，唐颖杰提起诉讼，请求金鼎公司赔偿因未能办理XX广场X层X区XX号商用房房屋所有权证，导致其不能将该房屋转移登记产生而产生的损失136620元。一审法院于2014年2月20日作出（2013）万法民初字第08410号民事判决书，判决“驳回唐颖杰的诉讼请求。”2018年，唐颖杰再次提起诉讼，要求金鼎公司交付XX广场X层X区XX号商用房，并支付逾期交房违约金。一审法院作出（2018）渝0101民初6048号民事判决，判决“驳回唐颖杰的全部诉讼请求”。唐颖杰不服该判决，提起上诉。重庆市第二中级人民法院以（2018）渝02民终2327号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判。”一审法院认为，本案争议的焦点为：一、唐颖杰是否构成重复起诉；二、金鼎公司是否构成一房二卖；三、案涉合同应否解除及合同解除的法律后果；四、责任主体。结合已查明的事实及当事人的诉辩意见，分析评判如下：一、关于唐颖杰是否构成重复起诉的问题。唐颖杰、金鼎公司曾于2011年通过诉讼达成调解协议，主要内容为金鼎公司于2012年2月1日前为唐颖杰办理案涉商铺的所有权证。该调解协议实为对办理产权证的期限作了变更约定，但唐颖杰并未放弃合同解除权。调解协议载明的履行期限届满后，金鼎公司仍未履行办理产权登记的义务。唐颖杰后又通过诉讼要求金鼎公司承担未交房，未办理产权登记的违约责任。后五桥XX广场综合楼于2016年8月17日才办理初始产权登记。根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十一条规定“非住宅需改变原登记的基本单元进行转让的，转让人应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准。规划、建设、消防等行政主管部门应当于二十个工作日内作出是否同意变更的决定。房地产行政主管部门根据审查批准的基本单元变更方案办理房屋权属登记。”同时房地产行政主管部门业已明确，办理案涉房屋产权证需重新审批并施工后方可办理。而金鼎公司并未进行相应审批和施工。在此种情况下，案涉商品房买卖合同并不适宜强制履行。唐颖杰无法通过执行程序完善办理产权登记事宜。且案涉商铺在内的房屋产权已整体登记至镇桥公司名下。唐颖杰与金鼎公司签订的商品房买卖合同及达成的调解协议在现有条件下，无法实际履行。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”；第二百四十八条规定“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”唐颖杰之前提起的诉讼，请求均为要求金鼎公司继续履行合同及承担未履行合同的违约责任，其诉讼请求与本案并不相同。同时，案涉商品房买卖合同出现了实际不能履行的新事实。唐颖杰并不构成重复起诉。对金鼎公司称本案构成重复起诉，应驳回原告起诉的抗辩意见，一审法院不予采纳。二、关于金鼎公司是否构成一房二卖的问题。金鼎公司、镇桥公司于2014年8月12日签订《重庆市商品房买卖合同》。金鼎公司将包含案涉商铺在内的XX大厦X层X号房整体出售给镇桥公司，并办理了产权转移登记。金鼎公司在与唐颖杰签订商品房买卖合同后，又将该商铺出卖给第三人，构成一房二卖。对金鼎公司提出其与镇桥公司签订商品房买卖合同，并非其真实意思表示的抗辩意见，因其未提供证据予以证明，一审法院不予采纳。三、关于案涉合同应否解除及合同解除的法律后果问题。因唐颖杰与金鼎公司签订的商品房买卖合同不能履行，致使唐颖杰的合同目的不能实现。金鼎公司的行为已构成根本违约，唐颖杰可以请求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”对唐颖杰要求解除与金鼎公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；要求金鼎公司返还购房款45035元；要求金鼎公司支付自2006年2月9日起至2019年6月13日止以已付购房款45035元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；要求金鼎公司另行支付已付购房款一倍（45035元）赔偿金的诉讼请求，一审法院予以支持。唐颖杰同时主张要求金鼎公司赔偿损失140700元，按照上述规定，唐颖杰可以要求赔偿损失。该损失应当包括合同履行后，唐颖杰可获得的利益。理应包括案涉商铺现行市场价值与原购买价格的差价损失（增值价值）。因该增值价值应以案涉商铺的现行市场价值为基础进行计算，唐颖杰为此启动司法评估，并垫付评估费3000元。该评估费，应当由金鼎公司承担。对唐颖杰要求金鼎公司支付评估费3000元的诉讼请求，予以支持。经司法评估，案涉商铺的现行市场价值为140700元。其增值价值95665（140700-45035）元，金鼎公司应当向唐颖杰进行赔偿。唐颖杰主张的赔偿金额为案涉商铺的现行市场价值，在确定金鼎公司应返还已付购房款的情况下，该部分金额不能重复主张。对唐颖杰该项诉讼请求中超过的金额45035元，不予支持。四、关于责任主体问题。因与唐颖杰签订商品房买卖合同的当事人为金鼎公司。镇桥公司并非该合同的当事人。根据合同的相对性原则，金鼎公司应为本案的责任主体。镇桥公司不应在本案中承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和合同法》第二条第一款、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条、第二百四十八条之规定，判决如下：一、解除唐颖杰与重庆市万州金鼎物业开发有限公司于2006年2月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、重庆市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效后十日内返还唐颖杰已支付的购房款45035元；三、重庆市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效后十日内向唐颖杰支付自2006年2月9日起至2019年6月13日止以已付购房款45035元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；四、被告市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿唐颖杰房屋差价损失95665元，并另行支付原告唐颖杰赔偿金45035元；五、重庆市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效后十日内向唐颖杰支付评估费3000元；六、驳回唐颖杰的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，在一房二卖情形下，无法取得房屋的买受人有权解除合同并请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，金鼎公司在与唐颖杰订立商品房买卖合同后，又将合同所涉房屋登记到镇桥公司名下，导致唐颖杰不能取得案涉房屋的所有权，金鼎公司的行为构成一房二卖，一审法院根据前述法律规定判决解除双方合同，由金鼎公司返还唐颖杰已付购房款45035元及按银行利率计付利息、赔偿唐颖杰可得利益损失即房屋差价95665元及承担一倍的惩罚性赔偿45035元，并无不当。金鼎公司上诉主张唐颖杰获得房屋租金收益后，其关于利息和房屋差价损失的诉请不应得到支持。本院认为，利息的法律性质为法定孳息，是因原物即已付购房款所产生的收益，二者应当一并转移，故金鼎公司关于唐颖杰取得房屋租金后无权再主张利息的上诉理由不能成立，本院不予支持；房屋差价损失是指守约方因违约行为所丧失的利益，包括实际损失与可得利益损失，在唐颖杰取得案涉房屋所有权目的落空后，其因合同履行能够获得的利益即房屋差价95665元应界定为可得利益损失，该损失应由金鼎公司承担赔偿责任，故金鼎公司关于唐颖杰取得房屋租金后无权再主张房屋差价损失的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。至于唐颖杰所取得的房屋租金收益应否返还、如何返还等问题，因金鼎公司在一审中未提出相应主张，本院二审不作调整。综上所述，金鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由重庆市万州金鼎物业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽苹审 判 员 铁晓松审 判 员 李迪云二〇二〇年四月七日法官助理 刘 松书 记 员 章立立