江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终383号上诉人（原审被告）：无锡富洋置业有限公司，住所地无锡市滨湖区建筑西路777号A10幢12层。法定代表人：秦敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：华寅，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹文琛，江苏金汇人律师事务所律师实习人员。被上诉人（原审原告）：凤辉，男，1989年10月28日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：伏智慧，江苏天蝶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐玲玲，女，1989年10月18日生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。委托诉讼代理人：伏智慧，江苏天蝶律师事务所律师。上诉人无锡富洋置业有限公司(以下简称富洋公司)因与被上诉人凤辉、徐玲玲房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2018)苏0211民初7190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富洋公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一审法院查明事实不清、适用法律错误。1.一审法院认定“富洋公司交付的涉案房屋没有燃气构成违约”系认定错误，富洋公司不构成违约。案涉《商品房买卖合同(现售)》第四章第十条明确交付的条件是取得竣工验收备案证明和测绘报告，案涉房屋已经符合交付条件。案涉房屋均属现房销售，且为毛坯房，所见即所得。凤辉、徐玲玲多次至案涉房屋实地查看，有无燃气管道及设备是显而易见的，销售人员对无燃气管道及设备也做出了明示。在交房时，凤辉、徐玲玲签署了《业主验房问题记录单》及《入住文表签收单》，未对无燃气管道及设备的情况提出异议。交房后，凤辉、徐玲玲缴纳了涉案房屋的水费、电费，并对房屋进行装修，整个过程中，凤辉、徐玲玲对无燃气管道的情况从未提出过异议，也未与富洋公司进行任何涉。现涉案房屋已由凤辉、徐玲玲实际使用。若凤辉、徐玲玲对无燃气管道的情况不知情，那么至少在装修设计阶段就应该发现这一情况提出异议并与富洋公司进行交涉，但其未提出异议，仍对房屋进行装修、缴纳水电费并实际入住。凤辉、徐玲玲所述的“对无燃气管道的情况不知情”的说法显然不合情理。故，凤辉、徐玲玲在合同签订时对涉案房屋无燃气管道的情况是明知和认可的，燃气管道及设备敷设并非合同约定的交付条件。案涉房屋符合交付条件，富洋公司不存在违约的情形。2.一审法院认定“富洋公司逾期交房”系认定错误，富洋公司已在凤辉、徐玲玲贷款实际到账后的合理期间内通知凤辉、徐玲玲收房，不存在逾期交房的情况。涉案房屋为现售房屋，本身已具备交付的条件。案涉《商品房买卖合同(现售)》中设置交房时间本身就是结合凤辉、徐玲玲向银行申请贷款及凤辉、徐玲玲全款到账后准备交房所预留的时间。然而，凤辉、徐玲玲本应按照案涉《商品房买卖合同(现售)》附件十二约定，“乙方(买受人)最迟应于本合同签订之日起七天内办妥按揭贷款的所有手续，如逾期视为乙方逾期付款，按本合同第九条处理。”从本案事实来看，凤辉、徐玲玲直至2016年11月14日贷款才获得审批、放款，凤辉、徐玲玲至此才办妥按揭贷款的所有手续。凤辉、徐玲玲未按合同约定履行付款义务已严重违约，房屋交付时间也因此顺延。富洋公司于2016年12月20日向凤辉、徐玲玲交房也处在合理期限之中，富洋公司不存在逾期交房的情况。3.一审法院遗漏了富洋公司逾期付款的事实，凤辉、徐玲玲应向富洋公司支付逾期付款违约金。《商品房买卖合同(现售)》附件十二约定，“乙方(买受人)最迟应于本合同签订之日起七天内办妥按揭贷款的所有手续，如逾期视为乙方逾期付款，按本合同第九条处理。”涉案合同签订于2016年10月31日，但凤辉、徐玲玲的贷款直至2016年11月14日才获得审批、放款。凤辉、徐玲玲已构成逾期付款，但就此情况，法院并未查明，凤辉、徐玲玲应当向富洋公司支付逾期付款违约金。凤辉、徐玲玲辩称：1.双方于2016年10月31日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方皆因按约全面履行自己的义务。凤辉、徐玲玲按约于2016年11月4日交付购房意向金5万元、首付款30.5万元，合同签订当日就向银行办理了70万元的贷款申请，2016年11月14日银行放款给富洋公司。至此，凤辉、徐玲玲已按约履行了全部付款义务，富洋公司也应按照合同约定全面履行自己的义务；2.按照法律规定以及交易习惯，购房合同上列明的设施内容，在房屋交付时应该全部都有。本案双方签订的购房合同上承诺房屋基础设施有燃气，但实际交房时却没有，对这一重要事项，富洋公司从未告知和提醒过凤辉、徐玲玲；3.收房时凤辉、徐玲玲并未在《业主验房问题记录单》及《入住文表签收单》上签字，只签了《交房记录单》，该表只有水、电表的度数等内容，并未载明燃气的内容，也未作任何提示和说明。凤辉、徐玲玲在该表格上签字仅意味对材料载明内容的认可，并未放弃追究上诉人的违约责任；4.富洋公司称凤辉、徐玲玲收房、装修整个过程对无燃气管道情况从未提出异议，也未与富洋公司进行任何交涉，该说法与事实不符，凤辉、徐玲玲通过各种途径和方式与富洋公司沟通联系均未果，才不得已维权诉讼；5.合同约定，富洋公司应于2016年11月30日前交房，但富洋公司直到2016年12月20日才交房，属于延期交房，应按约承担违约责任，支付延期交房违约金；6.富洋公司未按合同约定安装管道燃气这是不争的事实，交房至今已三年多仍未进行相关的铺设工作，应当赔偿凤辉、徐玲玲的各项损失。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。凤辉、徐玲玲向一审法院起诉请求：判令1.富洋公司退还房屋购买时的差额24.56万元以及赔偿凤辉、徐玲玲因未安装燃气造成的凤辉、徐玲玲生活成本的增加、生活不便，并且由于房屋无燃气造成租金的下降以及后期出售房屋的差价损失共计15万元；2.富洋公司支付未按期交付符合条件的房屋的违约金（以全部房价款105.5万元为基数，按日支付万分之三即每日316.5元的违约金，自2016年11月30日起至富洋公司交付符合合同约定交付条件的商品房之日止）；3.富洋公司支付逾期交房的违约金6330元（以房价105.5万元为基数，按日支付万分之三即每日316.5元的违约金，自2016年11月30日至2016年12月20日）；4、本案诉讼费、律师费由富洋公司承担。一审法院认定事实：2016年10月31日，凤辉、徐玲玲作为买方与作为卖方的富洋公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定：凤辉、徐玲玲向富洋公司购买位于无锡市滨湖区商品房，面积81.89平米，总价100.5万元。合同第八条约定，凤辉、徐玲玲于2016年10月31日前支付30.5万元，余款70万元申请贷款支付（补充协议第四条约定，凤辉、徐玲玲最迟于本合同签订之日起七天内办妥按揭贷款的所有手续，如逾期视为逾期付款），如逾期付款在60天之内，凤辉、徐玲玲按每日万分之二支付违约金；逾期超过60天后，富洋公司有权解除合同，凤辉、徐玲玲自接到解除通知之日起7日内按照应付款项的3%支付违约金；如果富洋公司不解除合同，凤辉、徐玲玲按每日万分之五支付违约金。合同第十条约定，该商品房交付时应符合取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告之条件。合同第十一条约定，商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；如在约定期限未达到交付使用条件的，由富洋公司采取补救措施，以达到使用条件。合同第十二条约定，富洋公司应当在2016年11月30日前向凤辉、徐玲玲交付该商品房。合同第十三条约定，富洋公司逾期交房在60日内，自合同约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，按日向凤辉、徐玲玲支付全部房价款万分之二的违约金；若逾期超过60日的，凤辉、徐玲玲有权解除合同，凤辉、徐玲玲解除合同的，应当书面通知富洋公司，凤辉、徐玲玲要求继续履行合同的，合同继续履行，富洋公司按日向凤辉、徐玲玲支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，凤辉、徐玲玲支付首付款后，按合同约定时间办理银行贷款，并由银行将余款70万元于2016年11月14日全部支付给富洋公司；富洋公司于2016年12月20日将案涉房屋交付给凤辉、徐玲玲，凤辉、徐玲玲于2017年4月10日办理了不动产权登记。诉讼中，富洋公司申请的证人魏某出庭作证称，其系案涉房屋销售代理公司的市场部总监，其公司业务员在销售案涉房屋时是按照购房人的要求，推荐是否安装有燃气管道的房屋，购房人会到样板房及准备购买的房屋现场察看。凤辉、徐玲玲质证认为，证人所说均为口头陈述，没有其他证据证明，故对其所述不予认可。富洋公司质证认为，证人证言表明其公司销售的案涉房屋是现房，凤辉、徐玲玲现场察看时应当看到是否安装有燃气管道，因此证人证言能证明凤辉、徐玲玲购买的是没有安装燃气管道的房屋。一审法院认为，1.依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽然案涉房屋在设计施工时并未有燃气的相关设计，房屋亦早已建成并通过竣工综合验收，且在双方签订《商品房买卖合同》前凤辉、徐玲玲曾经察看过房屋现场，但富洋公司提供的合同文本中，依然载明“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”的内容，该合同条款应视为富洋公司作出的承诺，对富洋公司有法律约束力，富洋公司既无证据表明向凤辉、徐玲玲提出要求变更合同条款，且仅以证人证言也不足以证明其在出售房屋前已将没有燃气管道的现状告知凤辉、徐玲玲。至于凤辉、徐玲玲收房时，在富洋公司提供的交房材料上签名确认，仅能表明凤辉、徐玲玲对材料上载明内容的认可，并不意味着凤辉、徐玲玲同意接收房屋就放弃追究富洋公司的违约责任。因此，富洋公司交付的涉案房屋中未敷设燃气管道，构成违约。因案涉房屋并未通燃气管道，与约定标准相比，在使用经济便利方面对凤辉、徐玲玲造成负面影响，所以富洋公司应就此问题给凤辉、徐玲玲带来的相应损失予以赔偿。就该赔偿金额，结合涉案房屋成交价格、燃气与电费差价及一般家庭对住房使用情况等综合因素，一审法院酌定由富洋公司向凤辉、徐玲玲赔偿5万元。但凤辉、徐玲玲要求富洋公司退还房屋购买时的差额24.56万元以及支付租金和再次出售损失15万元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。2.关于凤辉、徐玲玲提出的未按期交付符合条件的房屋的违约金主张，因案涉房屋符合规划设计，房屋也取得了综合验收备案，且已实际交付使用，所以该房屋并非不具备交付条件，故凤辉、徐玲玲以此为由主张违约金，于法无据，应予驳回。关于凤辉、徐玲玲提出的逾期交房违约金主张，根据双方合同约定，富洋公司应在2016年11月30日前向凤辉、徐玲玲交付房屋，而富洋公司于2016年12月20日才交付，富洋公司辩称因凤辉、徐玲玲逾期付款所致，但凤辉、徐玲玲在合同约定期间已办理了按揭贷款手续，且余款于2016年11月14日既已支付给富洋公司，故富洋公司对此所作抗辩不能成立。因此，凤辉、徐玲玲主张自2016年11月30日至2016年12月20日间的逾期交房违约金，于法有据，但该违约金应以凤辉、徐玲玲购买案涉房屋的价款100.5万元为基数计算，故富洋公司应向凤辉、徐玲玲支付违约金4020元（逾期交房在60日内，按全部房价款100.5万元每日万分之二计算）。3.因凤辉、徐玲玲未能举证证明双方对律师费的承担作出过明确的约定，所以凤辉、徐玲玲主张本案律师费由富洋公司承担，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、富洋公司于判决生效之日五日内向凤辉、徐玲玲支付赔偿款5万元；二、富洋公司于判决生效之日五日内向凤辉、徐玲玲支付逾期交房违约金4020元；三、驳回凤辉、徐玲玲的其他诉讼请求。若富洋公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7328元减半收取3664元，由凤辉、徐玲玲负担3174元，由富洋公司负担492元。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：签订案涉《商品房买卖合同》的同一天，凤辉、徐玲玲向银行提交了贷款需要的全部资料。本院认为,双方当事人均应按约全面履行各自的义务。一、关于案涉房屋没有敷设燃气是否构成违约。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，案涉房屋交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。富洋公司明知案涉房屋在设计施工时并未有燃气的相关设计，却仍在其提供的合同中作出以上承诺，此合同条款对富洋公司具有法律约束力，富洋公司理应按约履行。但富洋公司实际交付给凤辉、徐玲玲的房屋却并没有敷设燃气管道。当事人协商一致，可以变更合同。收房时，凤辉、徐玲玲虽在富洋公司提供的交房记录单签字，但该单据内容并未提及管道燃气，凤辉、徐玲玲的签字行为仅代表对交房记录单上载明内容的确认，并不构成对交房记录单上未有载明内容的权利放弃。凤辉、徐玲玲并不认可双方就变更该合同条款做出过一致协商，富洋公司亦未能提供证据证明就变更该合同条款与凤辉、徐玲玲达成过一致，故富洋公司交付的房屋没有敷设燃气管道，构成违约。一审酌定富洋公司向凤辉、徐玲玲赔付5万元并无不当。二、关于富洋公司是否构成逾期交房。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，富洋公司应当在2016年11月30日前向凤辉、徐玲玲交付该商品房，并在交付日期届满前10日将相关交房通知书面送达凤辉、徐玲玲，而富洋公司向凤辉、徐玲玲交付案涉房屋的实际时间却为2016年12月20日。案涉合同签订后，凤辉、徐玲玲按约支付了首付房款，并于合同签订当天向银行提交了剩余房款银行贷款的全部资料，余款也已于2016年11月14日由贷款银行直接支付给了富洋公司，凤辉、徐玲玲并不存在逾期付款情形。富洋公司逾期交房的行为构成违约，理应按约承担违约责任。综上所述，富洋公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7328元，由富洋公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  毛云彪审 判 员  张朴田二〇二〇年四月七日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳