江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终622号上诉人（原审被告）：金仕俊，男，1969年7月28日出生，汉族，中兴华会计师事务所驾驶员，户籍地南京市玄武区，现住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：钱党兵，江苏刘洪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王洪玲，女，1964年7月28日出生，汉族，蚌埠卷烟厂退休员工，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：仲从卫，安徽冠亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金梦熙，女，2009年12月28日出生，汉族，洪武北路小学四年级学生，户籍地南京市玄武区，现住南京市玄武区。法定代理人：孟某，女，1979年8月5日生，汉族，江苏南京姹而明美容连锁机构美容师，户籍地南京市玄武区，现住南京市玄武区。委托诉讼代理人：张飞峰，江苏中虑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵银仁，江苏中虑律师事务所律师。上诉人金仕俊、王洪玲因与被上诉人金梦熙确认合同无效纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院(2018)苏0102民初5412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金仕俊上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审成依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定“王洪玲与金仕俊系亲戚关系，应当知道金仕俊离婚时对涉案房屋的约定，……王洪玲与金仕俊买卖涉案房屋的行为并非善意，损害了未成年人金梦熙的合法权益”是无事实依据和法律依据的。(1)、南京市玄武区北门桥3号703室（以下简称涉案房屋）实际成交总价为82万元而非合同约定的75万元，有关购房款实际交付的证据有周丽的银行交易明细及周丽的证言为证，相关款项交付方式是上诉人金仕俊要求王洪玲一方汇至周丽账户，因此，上诉人金仕俊己经实际收到了购房款82万元，而且买卖双方也根据约定办理涉案房屋的交付和产权变更手续，买卖双方约定的权利义务已享受和履行完毕。另外，王洪玲与上诉人金仕俊存在远房亲戚关系，考虑双方存在亲情因素，所以在房屋的价格方面上诉人金仕俊才作出了相应的让步，这完全符合常理常规。(2)、上诉人金仕俊虽然是王洪玲的远房亲戚，但上诉人金仕俊从未将自己的离婚情况告诉过王洪玲，被上诉人至今也没有提供任何证据证明王洪玲知道上诉人金仕俊与孟某离婚的事实及其离婚协议的具体内容。因此，一审法院主观推定王洪玲应当知道离婚事宜及离婚协议中对涉案房屋约定的内容是完全错误的。二、一审法院适用法律不当，请求二审法院予以纠正。本案中，上诉人不存在与王洪玲恶意串通的主观过错，根本不具备恶意串通的法定情形。三、被上诉人对涉案房屋不享有所有权，被上诉人不是本案的适格主体。（1）、涉案房屋不是上诉人与孟某的夫妻共同财产，是上诉人的婚前个人财产。(2)、2014年4月26日上诉人与孟某的《离婚协议书》中有关对房产部分的约定由两项条款，“该房产划由金梦熙”和“该房产权由孟某所有”的法律含义是不同的的，具有本质别，这也反映了权利人即上诉人在处分自己财产时的真实意思是不同的。因此，上诉人在离婚时没有将涉案房产给被上诉人金梦熙所有的意思表示，被上诉人金梦熙并不是涉案房产的产权人，其不能成为一审原告并无权在本案中主张权利。四、金仕俊当时出卖涉案房屋是有经济困难的情况，出卖涉案房屋后金仕俊依旧抚养被上诉人，并支付了相关的保姆费用以及抚养费用，所以在此情况下金仕俊才出卖了涉案房屋。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，为了维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法处理。王洪玲上诉请求：1、撤销南京市玄武区人民法院（2018)苏0102民初5412号民事判决；2、驳回被上诉人的上诉请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决没有事实和法律依据。一、一审法院认定上诉人与金仕俊存在恶意串通行为，没有事实和法律依据。一审法院认为上诉人与金仕俊存在亲戚关系，则推定上诉人知道金仕俊与孟某离婚协议的约定，这一推定毫无依据。双方虽然有亲戚关系，但系远亲，平时并无往来，上诉人不知道金仕俊离婚时与被上诉人的约定。二、一审法院认为购买房屋的价格过低，是极其荒唐的。从上诉人与金仕俊的银行转账凭证看，第一笔购房款于2016年就已经支付，说明双方购房合同于2016年就已成立，只是因为南京的限购政策，导致双方与2017年才签订合同。一审法院要求评估机构按2017年底的价格进行评估，显然没有依据。同时，按合同约定的价格，顺利通过房屋登记部门的登记，说明即使按2017年底的价格，也不能说上诉人支付的购房款价格过低。三、恶意串通的举证责任分配，应当由被上诉人举证。上诉人称评估价格违法是有充分理由的，被上诉人没有在举证期限内提出评估价格的请求，而是在庭审后提出，人民法院不应支持。本案中，上诉人购买房屋的价格已经通过房屋登记部门的审核，无需评估。同时，上诉人有证据证明购买房屋的时间是2016年，一审法院却要求评估机构按2017年底的价格进行评估，由此得出了所谓的价格偏低的结论。四、上诉人已按合同约定支付了购房款，并且房屋已经交付，上诉人已取得房屋所有权，上诉人将房屋出租，每季度收取7200元的租金。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。金梦熙辩称，一审查明事实清楚，证据确实充分，程序得当，适用法律准确，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。金梦熙向一审法院起诉请求：1、请求确认金仕俊、王洪玲于2017年12月13日签订的《南京市存量房买卖合同》无效；2、请求判令金仕俊、王洪玲将涉案房屋的产权登记由王洪玲名下重新变更至金仕俊名下；3、本案诉讼费、鉴定费、保全费由金仕俊、王洪玲承担。一审法院认定事实：一、金梦熙（2009年12月28日生）系孟某与金仕俊的婚生女。孟某与金仕俊于2007年6月1日登记结婚，2008年11月21日离婚，2009年5月20日复婚，2014年4月21日再次离婚。二、2014年4月21日，金仕俊、孟某在南京市玄武区民政局协议离婚，离婚协议约定：“一、子女抚养、抚养费、探望权女儿金梦熙由女方抚养，随同女方生活，男方每月支付壹仟伍佰元，如经济条件许可，可适当提高抚养费到18岁为止。二、夫妻共同财产的处理房产：1、南京市玄武区北门桥3号1单元703室由孟某带金梦熙住到小学毕业为止，该房产划由金梦熙。2、浦口区明发滨江新城北三期310栋1702室产权有金仕俊市值人民币肆拾万元整，如处理此房，另行约定协商（该房产权由孟某所有）。存款男女双方名下的存款归各自所有。三、债权债务夫妻双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担。四、男女双方均具有完全民事行为能力，双方自愿离婚，并共同达成以上离婚协议。”离婚后，由孟某直接抚养金梦熙，2014年11月至2017年11月由金仕俊直接抚养金梦熙，2017年11月30日孟某将金梦熙接回直接抚养。三、王洪玲系金仕俊姑姑金玉玲的妯娌。2017年12月13日，金仕俊和王洪玲签订《南京市存量房买卖合同》一份，合同约定：金仕俊将涉案房屋以75万元的价格出售给王洪玲，其中含定金3万元，双方定于2017年12月13日正式交付涉案房屋，金仕俊应在正式交付房屋前腾空该房屋。2017年12月14日，双方将涉案房屋产权（建筑面积44.41平方米）由金仕俊名下变更登记至王洪玲名下。四、2019年2月19日经金梦熙申请，一审法院委托江苏大新房地产资产评估测绘造价咨询有限公司评估涉案房屋价值，2019年4月2日，估价机构出具《房地产估价报告》，确定估价对象房地产在价值时点2017年12月13日的市场客观价值为人民币122.12万元。单位建筑面积价值人民币27498元/平方米。一审法院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。2014年4月21日，金仕俊与孟某离婚时协议约定“二、夫妻共同财产的处理房产：1、南京市玄武区北门桥3号1单元703室由孟某带金梦熙住到小学毕业为止，该房产划由金梦熙。”根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条规定，离婚协议中关于财产分割的条款，对男女双方具有法律约束力，离婚后，金仕俊违背离婚协议的约定，与王洪玲签订涉案房屋买卖合同，合同约定的房屋价格明显低于评估的价格，并将涉案房屋产权由金仕俊名下变更登记至王洪玲名下，王洪玲与金仕俊系亲戚关系，应当知道金仕俊离婚时对涉案房屋的约定，仍与金仕俊签订涉案房屋买卖合同，并将涉案房屋产权变更登记至自己名下，金仕俊与王洪玲买卖涉案房屋的行为并非善意，损害了未成年人金梦熙的合法权益，双方签订的《南京市存量房买卖合同》无效，因该份合同取得的财产应予返还，对金梦熙的第1点、第2点诉讼请求，一审法院予以支持。本案纠纷系金仕俊、王洪玲买卖涉案房屋引发，诉讼费11300元、鉴定费8300元，由金仕俊、王洪玲负担。金梦熙在本案审理中申请保全时已负担保全费5000元，保全费不再由金仕俊、王洪玲负担。一审法院据此判决：一、金仕俊与王洪玲于2017年12月13日签订的《南京市存量房买卖合同》无效；二、金仕俊、王洪玲于本判决生效之日起十五日内将玄武区北门桥3号1单元703室房屋产权恢复登记至金仕俊名下。本院二审期间，金仕俊、王洪玲围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金仕俊提交金仕俊2014年5月到2016年12月收入证明一份以及工资明细（原件），拟证明金仕俊出卖涉案房屋是在经济十分困难的情况下为了维持家庭生活。经质证，王洪玲对该份证据无异议，金梦熙对金仕俊两份证据真实性无法确认，认为其证明目的与本案无关联性。其交易明细上的章是金仕俊工作单位的公章而不是银行出具的公章。王洪玲提交一份购房当时金仕俊出具的30万元收条原件，拟证明，双方于2016年11月28日实际达成了房屋买卖合同，王洪玲确实支付了房款。经质证，金仕俊对该份证据无异议，金梦熙对王洪玲出具的收条真实性是否是落款当时的时间无法确认，认为如果双方存在真实的交易，应该在一审提交该证据，该证据不属于新证据且付款人储伟生也不是合同双方的当事人，本案实际交易发生的时间在房管局备案登记的购房合同中已经有明确记载，应当以房管局备案登记时间为准。虽然上诉人金仕俊出具了收条，但金仕俊实际上无证据证明实际收到30万元的款项，因此也不能证明其证明目的，相关事实在一审中也予以查明。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述，离婚证，离婚协议，《南京市存量房买卖合同》，不动产登记资料查询结果证明，《房地产估价报告》等证据予以证实。本院认为，本案二审争议焦点是涉案买卖合同是否有效。本案中，金仕俊与孟某2014年4月21日签订的离婚协议中约定“南京市玄武区北门桥3号1单元703室由孟某带金梦熙住到小学毕业为止，该房产划由金梦熙”，金仕俊主张该约定并非表示该房产权由孟某所有，并主张其在离婚时没有将涉案房产给被上诉人金梦熙所有的意思表示，但其并未能就该条约定作出其它合理解释，一审法院认定该条约定系将该涉案房屋约定归金梦熙并无不当，本院对该事实予以认定。离婚协议系当事人为离婚达成一揽子协议，其中包括人身关系的解除和财产处理、子女抚养等内容，且该协议得到民政部门或人民法院的审查，协议相关条款具有联系，当事人不得随意解除其中某个条款。金仕俊与孟某的离婚协议合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按离婚协议履行。金仕俊单方违反约定，将涉案房屋出售给王洪玲，违反了双方离婚协议的约定，侵犯了未成年人金梦熙的合法权益，一审法院认定金仕俊与王洪玲签订的《南京市存量房买卖合同》无效，因该份合同取得的财产应予返还，一审判决并无不当，本院予以维持。金仕俊上诉主张其生活困难出售房屋、王洪玲主张其对金仕俊与孟某离婚协议约定不知情等理由，要求认定其签订的《南京市存量房买卖合同》有效，理由均不足，本院不予采纳。综上，金仕俊、王洪玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22600元，由金仕俊负担11300元，王洪玲负担11300元。本判决为终审判决。审判长 丁 钰审判员 相媛媛审判员 朱卫国二〇二〇年四月二十一日书记员 仇文娟