河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1405号上诉人（原审原告）：河南正美物业服务有限公司，住所地郑州市郑东新区通泰路66号院12号楼3单元3层198号。法定代表人：李书剑，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹慧青，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：白鸣，女，系该公司员工。上诉人（原审被告）：戴萌，男，1980年9月10日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：戴庆福（系戴萌父亲），男，1952年8月17日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人河南正美物业服务有限公司（以下简称正美物业公司）与上诉人戴萌因物业服务合同纠纷一案，均不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初7139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法适用独任制，于2020年3月26日通过云间网上庭审系统公开开庭审理了本案。上诉人正美物业公司的委托诉讼代理人曹慧青、上诉人戴萌及其委托诉讼代理人戴庆福参加诉讼。本案现已审理终结。正美物业公司上诉请求：1.撤销原判；2.一、二审诉讼费用由戴萌承担。事实与理由：一、判决中“正美物业提供服务存在瑕疵”的事实认定错误。清华园业主委员会与正美物业公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》业经一审认定合法有效，戴萌作为清华园小区的业主，该合同对其具有约束力，正美物业公司按照该协议向其提供了物业服务，戴萌作为业主具有交纳物业费的法定义务。物业管理企业与业主之间的关系是服务与被服务的关系，及时交纳物业管理费是业主的法定义务，只有在业主充分交纳物业费的前提下，物业管理企业才能更好提供更加优质的服务。在一审开庭过程中戴萌并未提供相关证据能够证实正美物业公司的物业服务存在瑕疵，一审法院对戴萌的理由也未予以认定，与客观事实严重不符，应当依法撤销其判决。二、一审法院适用法律错误，应当依法予以撤销。戴萌以服务不到位为由拒不交纳物业费的理由不能成立。首先，戴萌没有任何证据能够证实正美物业公司的服务存在瑕疵。其次，即使戴萌认为正美物业公司服务有瑕疵，其可以另行向人民法院起诉，要求正美物业公司履行相关服务义务，但绝不能成为其拒不交纳物业费的理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主认为物业服务有瑕疵，可以向人民法院提起诉讼，但并没有赋予业主可以以此为由拒不交纳物业费的权利，物业公司的服务具有公共性，物业服务费用是用于维护整个小区设施的保养、正常秩序所必须的费用。因此，一审法院依据《合同法》第一百零七条判决戴萌按物业费八折交纳，明显属于法律适用错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，戴萌的诉讼请求缺乏事实和法律依据。请二审法院查清事实，依法判决。戴萌辩称：在完全违反《中华人民共和国物权法》第70条、第76条，国务院《物业管理条例》第11条、第12条、第14条、第15条、第34条，《河南省物业管理条例》第22条等相关法律、行政法规的强制性规定的前提下，郑州清华园业主委员会严重违反法定程序、违背业主意志、超越法定权限，未经业主大会，并未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，就于2018年7月21日擅自做出各种违法决定（包括但不限于与正美物业公司签订《郑州清华园小区物业管理委托合同》）的这一系列民事法律行为已经严重侵犯了戴萌作为业主所应依法享有的知情权、共同决定权和监督权等合法权益。而该《郑州清华园小区物业委托管理合同》在本质上也是属于郑州清华园业主委员会严重违反法律、行政法规的强制性规定，所作出的违法决定，只不过是以书面合同形式表现出来，并与正美物业公司达成约定，不仅共同严重侵犯了戴萌作为业主所应依法享有的知情权、共同决定权和监督权，也严重侵犯了戴萌作为业主所应依法享有的人身权和财产权等合法权益。而且迄今为止，戴萌仅见过落款日期为2018年7月22日的《公告》，还从未见过清华园业委会和正美物业公司将《郑州清华园小区物业委托管理合同》进行公示。再依据《中华人民共和国民法总则》第8条、第135条、第153条、第155条，《中华人民共和国合同法》第3条、第7条、第9条、第52条、第56条等相关法律规定，即使戴萌不向人民法院请求判决无效，郑州清华园业主委员会严重违反法律、行政法规的强制性规定，于2018年7月21日擅自做出各种违法决定（包括但不限于与正美物业公司签订《郑州清华园小区物业管理委托合同》）的这一系列违法侵权的民事法律行为也应当无效，并自始就没有法律约束力。原审判决审判程序错误、认定事实错误，适用法律错误，确定性质错误，而导致戴萌合法权益遭受损失。戴萌对该判决完全不服，随即已提起上诉。在郑州清华园某业主起诉郑州清华园业委会违反法定程序、违背业主意志、超越法定职责所作出的与正美物业公司签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》而涉嫌违法侵权一案中，郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初7155号判决事实上已经等同于依法判定郑州清华园业委会违反了上述法律、行政法规的强制性规定，所做出的一系列严重侵犯业主合法权益的违法决定（包括但不限于与正美物业公司签订《郑州清华园小区物业管理委托合同》）无效，自始就没有法律约束力。而该业主也已经将郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初7155号判决递交给清华园所在街道办事处，希望相关政府负责部门能够严格依据国务院《物业管理条例》第19条对郑州清华园业主委员会与正美物业公司签订《郑州清华园小区物业管理委托合同》的违法侵权决定进行依法处理，并通告全体业主。在这一年多期间，清华园小区监控全面瘫痪，行人门禁形同虚设，消防设施过期而无更新，绿化不时干枯旱死，且绿化等公共场地不时被人为非法损毁并挪作它用，公共收益从未公示，非法拦截业主机动车并强行索要停车费，可说是无序、混乱、危险，完全成了法外之地，对戴萌正常的日常生活已经带来了极其严重的精神干扰和侵害，人身和财产也无时不处于各种安全隐患之中。总之，正美物业公司以提供事实服务为名，行的却是各种违法强迫交易（包括但不限于物业费、停车费），对戴萌的身心健康造成了严重的伤害，请求二审法院公正判决，并依法追究相关责任人的法律责任。戴萌上诉请求：1.撤销原判，依法驳回正美物业公司的所有诉讼请求；2.依法判决郑州清华园业主委员会严重法定程序、违背业主意志、超越法定职责作出的与正美物业公司签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》的决定无效，自始就没有法律约束力；3.依法追究相关责任人的法律责任；4.判决正美物业公司赔偿戴萌精神损害抚慰金10000元；5.一、二审诉讼费用由正美物业公司承担。事实与理由同戴萌的答辩意见。正美物业公司辩称：请二审法院查清事实，判令戴萌全额交纳物业费。具体答辩意见同正美物业公司的上诉意见。正美物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业费1894.65元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告戴萌系郑州市惠济区南阳路170号院2号楼1单元6-7层东户房屋所有权人，该房屋为多层住宅，建筑面积为161.11平方米，所在小区为郑州市清华园小区。2018年7月21日，原告正美物业公司（乙方）与郑州清华园业主委员会（甲方）签订了《郑州清华园小区物业委托管理合同》，约定：甲方委托乙方对清华园小区实行物业管理服务；物业类型为多层住宅、高层住宅及部分商业，建筑面积约为188269平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务费用的标准为多层住宅0.98元/平方米/月；本合同约定的服务期开始的第一个月（2018年7月22日至2018年8月21日）暂时不向业主或使用人收费；第二个月（2018年8月22日至2018年9月21日）由甲方号召动员业主交纳物业费；第三个月（2018年9月22日起）开始乙方向业主或使用人收取应收费用，乙方按上述标准向业主收取物业服务费用，计费期限在合同约定的服务期开始之日起算；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金；本合同系应急委托服务合同，期限为六个月，自2018年7月22日起至2019年1月21日止；在合同约定的合同期限内（六个月），乙方提供的物业服务得到甲方认可同时取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，甲方与乙方签订为期三年的物业管理委托合同；本合同期满后，乙方未能与甲方签订为期三年物业管理委托合同的，乙方应将从甲方处接受的相关设备及相关的维修保养记录完好交付给甲方，乙方拒绝交接或不配合交接或交接不符合要求的，视为乙方违约；合同并约定了其他事项。2018年7月22日，郑州清华园业主委员会在小区内张贴公告，告知全体业主与原告签订的物业委托合同基本情况，并在公告最后载明：“清华园小区历经几次洗劫，加上设施设备老旧瘫痪，可以说是百废待兴，希望全体业主团结一心，同仇敌忾，共渡难关，为复兴清华园尽一份力！业委会随时欢迎大家献计献策，群策群力共建美好家园！”合同签订后，原告入驻清华园小区提供物业服务。2019年1月21日合同到期后，原告继续在该小区提供物业服务合同至今。被告欠原告自2018年7月22日至2019年7月21日期间的物业费1894.65元未付。案件审理中，被告承认没有交过物业费，认为原告入驻不合法，物业服务合同无效，家里屋顶漏水物业至今没有解决，其不应当交纳物业费；原告称物业进驻时期情况特殊，当时已经一个月没有物业管理，签订的是六个月的应急合同。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”清华园业主委员会为了清华园小区全体业主的利益，在小区将近有一个月的时间内未有物业公司提供服务的情况下应急与原告签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》，虽然可能存在程序瑕疵，但是未有侵害业主利益的行为，故该院确认其合法有效。至于郑州清华园业主委员会在签订该物业管理委托合同前是否履行召开业主大会讨论等程序，属于其内部管理问题，不影响业主委员会对外的代表效力。被告认为郑州清华园业主委员会签订该合同的行为不符合相关规定，涉及业主大会的民主程序及业主大会对业主委员会的监督等内部问题，原告可另循途径解决，本案对此不予处理。物业服务合同到期后，郑州清华园业主委员会虽然未与原告续签书面合同，但是其继续接受原告提供的物业服务，被告作为清华园小区业主，应当继续履行交纳物业费义务。被告应缴自2018年7月22日至2019年1月21日的物业费947.33元；鉴于原告物业服务存在瑕疵，该院酌定合同外（2019年1月22日至2019年7月21日）物业费按八折757.86元交纳为宜，以上共计1705.19元。关于被告提出的原告存在监控、门禁、消防、绿化等物业服务不到位的辩解意见，该院认为，物业公司的服务具有公共性，物业服务费是用于维护整个小区设施的保养、正常秩序所必需的费用，原告未履行服务义务，被告可以依法另行提起诉讼要求原告承担继续履行、赔偿损失等违约责任，但不能因此免除被告交纳物业服务费的义务，故被告的该辩解意见，该院不予支持。但原告作为物业公司，应认真听取业主意见和建议，不断改进物业服务，依约履行合同义务，避免物业纠纷再发生。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告戴萌于本判决生效后五日内支付原告河南正美物业服务有限公司物业服务费1705.19元；二、驳回原告河南正美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告河南正美物业服务有限公司负担5元，被告戴萌负担20元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，戴萌与郑州清华园业主委员会之间的问题，与本案不是同一法律关系，本案对此不予处理。戴萌在一审中未提起反诉，其在二审中提出要求正美物业公司向其赔偿精神损害抚慰金1万元的请求，正美物业公司不同意二审法院就戴萌该项请求一并审理及调解，本院在本案中对戴萌的该项请求不予处理。郑州清华园业主委员会与正美物业公司签订了物业服务合同，正美物业公司实际提供了物业服务，戴萌应当交纳物业费。物业服务合同到期后，郑州清华园业主委员会虽然未与正美物业公司续签书面合同，但正美物业公司实际提供了物业服务，戴萌亦从中受益，一审法院基于正美物业公司系合同外履行服务，且物业服务存在瑕疵，酌定按照合同内费用的80%支持物业费用，并无不当。综上所述，上诉人河南正美物业服务有限公司、上诉人戴萌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南正美物业服务有限公司负担25元，上诉人戴萌负担25元。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年四月十日书记员  韩 冰