文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终155号上诉人(原审被告)：游馥毓，女，1989年11月8日出生，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：黄宝存，重庆渝豪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陶学，男，1964年7月30日出生，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：陶名师（陶学之父），住重庆市梁平区梁山镇大河路290号。原审被告：赵紫妍，女，1989年1月6日出生，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：黄宝存，重庆渝豪律师事务所律师。上诉人游馥毓与被上诉人陶学、原审被告赵紫妍房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院（2019）渝0155民初6104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。游馥毓上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审案件受理费均被上诉人负担。事实和理由：其一，被上诉人出租房屋时故意隐瞒该房屋存在天花板坠落砂石、房顶漏水、内置烟道漏烟等质量问题，导致上诉人承租房屋后无法正常使用，既不能实现租赁房屋的目的，又存在安全隐患。被上诉人的前述行为构成欺诈，根据《合同法》第五十四条规定，本案租赁合同属于可撤销或者可变更合同。其二，上诉人于2018年7月5日与被上诉人签订《房屋租赁合同》，其承租房屋系清水房，当时无法发现房屋存在质量问题，被上诉人也对此隐瞒。《租赁合同》签订后，上诉人投入50余万元装修该房屋，随着装修完毕，房屋质量问题逐渐凸显，造成被上诉人及其公司无法正常办公，上诉人为避免损失自费8086元用以修缮房屋，但修缮后仍无法达到使用目的。根据《合同法》第二百二十条规定，被上诉人作为房屋出租人，对租赁房屋负有维修义务，但其怠于履行此义务，其行为构成违约，上诉人有权随时解除合同。其三，虽然一审法院向上诉人送达了权利义务告知书等，但上诉人没有委托诉讼代理人，不清楚逾期举证的后果，上诉人在一审中请求一审法院给予时间充分收集证据，一审法院未予准许，也未进行现场勘查，导致错判。综上，被上诉人故意将存在质量问题的房屋出租给上诉人，造成上诉人投入50余万元装修费后无法正常使用房屋，租房目的落空，所受损失巨大。上诉人违约在先，被上诉人终止合同并不违约，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。陶学辩称，上诉人称本案房屋存在漏水、漏烟等质量问题不属实，本案房屋经过消防等部门验收合格，上诉人在租房前也多次查看且装修期间未提出质量异议。房屋漏水是因上诉人在2019年停水期间忘关水龙头所致，此事实有重庆市奇胜物业服务有限公司出具的证明及图片予以证明。上诉人装修期间擅自改变房屋主体结构，拆除烟道干墙，才导致冒烟，天花板坠落砂石不属实。本案《房屋租赁合同》对租赁房屋坐落、租赁期限、付款方式、违约责任、物业管理费承担等问题进行明确约定，上诉人基于自身过错违约，其上诉理由不成立。一审正确，请求驳回上诉，维持原判。赵紫妍述称，其在一审中未委托律师，自己又不懂法律，准备了证据，但一审不准回去拿。其自身从事室内装修行业，装修房屋时没漏水，装修后才漏水，其自己分析漏水原因是房屋质量问题，并找过物管公司解决，无果。陶学向一审法院起诉请求：1、判令游馥毓、赵紫妍支付陶学违约金17000元；2、案件受理费由游馥毓、赵紫妍负担。一审法院认定事实：陶学（甲方）与游馥毓、赵紫妍（乙方）于2018年7月5日签订一份《商用铺面房屋租赁合同》，该合同载明：1.1甲方将位于重庆市梁平区XX街道XX路X号附XX-XX的商铺出租给乙方；2.1甲乙双方约定租赁期为伍年，自2018年7月6日起至2023年7月6日止；2.2该物业出租给乙方用于经营装饰工程，乙方已充分了解物业状况及经营用途的相关限制，乙方经营中不得损害周边业主的利益；3.1租金的约定和支付方式：……租金在三年之内不递增，从第四年开始，每年租金递增7%，第一年租金为170000元……；3.4在双方签订的五年租赁期限内，甲方若收回该房屋或乙方租赁不满五年，或乙方结束租赁合同后，水费电费不缴纳完，则视为违约，违约方赔偿对方当年租金的10%作为违约金……。2019年10月3日，游馥毓、赵紫妍在未征得陶学同意的情况下，开始主动从承租房屋内搬离，2019年10月17日将房屋钥匙交还给物管公司，当日物管公司将钥匙交还给陶学。游馥毓、赵紫妍没有书面通知陶学解除房屋租赁合同和告知陶学解除合同的原因。另查明，涉案房屋登记在陶学之妻徐红莲名下。陶学以游馥毓、赵紫妍违约为由诉讼来院，请求支持其诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”陶学与游馥毓、赵紫妍签订的房屋租赁合同约定租期为五年，在合同履行一年多后，游馥毓、赵紫妍在未征得陶学同意的情况下，通过物业管理公司将房屋钥匙交还陶学，主动搬离房屋，事实上与陶学终止了合同关系。根据合同约定，游馥毓、赵紫妍的前述行为构成违约。双方在合同中约定了违约方支付守约方违约金17000元（170000元/年×10%）作为承担违约责任的方式，故对于陶学要求游馥毓、赵紫妍支付17000元违约金的诉讼请求，该院予以支持。游馥毓、赵紫妍抗辩涉案房屋危及其人身健康安全，但是没有举示相应的证据证明，故游馥毓、赵紫妍无权随时解除合同，对游馥毓、赵紫妍的抗辩主张，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：游馥毓、赵紫妍支付陶学违约金17000元，限判决生效后十日内付清。二审中，游馥毓、赵紫妍向本院提交了游馥毓与陶学的微信聊天记录、阔达装饰公司财务人员田某与云湖天地物业工作人员的微信聊天记录、现场漏水照片、光盘、阔达装饰（项目经理）工程结算清单，以证明案涉房屋存在漏水、漏烟等质量问题，游馥毓、赵紫妍公司财务要求物管公司现场处理无果，造成房屋不能正常使用，其自行维修花去相应费用。陶学质证认为，前述证据不能达到证明目的，并提交了重庆琦胜物业服务有限公司云湖天地物业管理处出具的证明一份、案涉房屋装修期间现场照片4张，以证明案涉房屋漏水是因游馥毓、赵紫妍忘关水龙头所致。游馥毓、赵紫妍对该证据真实性不予认可，并认为达不到证明目的。本院认为，游馥毓、赵紫妍提交的证据无形成时间，也不能证明系房屋质量问题所致，本院不作为新证据采信；陶学提供的证据中证人未出庭作证，照片不能反映游馥毓、赵紫妍装修房涉嫌不合格，本院也不作为新证据采信。二审认定事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，游馥毓、赵紫妍与陶学订立《商用铺面房屋租赁合同》，合同双方均具有缔约能力，意思表示真实，不违反法律禁止性规定，合同内容对双方均具有法律约束力。游馥毓、赵紫妍未与陶学协商一致即径行搬离，显属违约，应当根据合同约定承担相应的违约责任。一审判决游馥毓、赵紫妍承担合同所约定当年租金10%的违约责任，并无不当，本院予以确认。游馥毓、赵紫妍上诉称租赁房屋存在质量问题，陶学不予认可，除微信聊天记录、现场试听资料等间接证据外，游馥毓、赵紫妍未再提供其他充分有效的证据证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果。游馥毓、赵紫妍上诉称一审未准许其提供证据，但一审法院依法向其送达了起诉状副本、权利义务告知书、举证通知书等法律文书，游馥毓、赵紫妍未在指定期限内向一审法院提交证据，也未提出延期举证的书面申请，故其关于一审程序违法的上诉理由不能成立。综上所述，游馥毓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由游馥毓负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽苹审 判 员 铁晓松审 判 员 李迪云二〇二〇年四月七日法官助理 刘 松书 记 员 章立立