湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终708号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。法定代表人：吴志成，该公司负责人。委托诉讼代理人：郭效雷，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴永新，湖南淡远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王建良，男，1970年7月2日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：龙凤，湖南日月明律师事务所律师。上诉人湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称“熙日公司”）因与被上诉人王建良商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3586号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人熙日公司的上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求并依法改判支持上诉人的全部反诉请求，被上诉人承担本案诉讼费及上诉费用。事实与理由：一审认定上诉人在逾期交房、逾期办理不动产权证书及违约金计算期间、适用同时履行抗辩权等方面存在错误。1、被上诉人并未按照合同约定履行付款、缴纳物业维修基金及契税的法定义务，上诉人依法享有延期交房的权利。2、一审在被上诉人未提交房屋租金流水、房东身份证明、水电煤气费等缴费凭证证明其实际承租了房屋及被上诉人是否有必须在外租赁房屋需要的情况下，直接认定上诉人需要向被上诉人支付所谓的房屋租金存在错误。3、一审以同时履行抗辩权认定被上诉人不需要承担逾期支付购房款的违约责任，属于适用法律错误。根据合同约定被上诉人需要先付清购房款、交足物业维修资金后，上诉人方需要向被上诉人交房。4、案涉项目未在规定时间内办理不动产证，系因被上诉人未依法及时缴纳物业维修基金导致，并非上诉人原因造成，一审认定上诉人承担相应违约责任无法律依据。被上诉人辩称，1、一审认定上诉人存在逾期交房、办证以及违约金的计算方面确实存在错误，一审没有按照当事人的购房合同明确约定违约金的计算标准计算，却按照标准的30%认定明显存在错误，一审法院关于同时履行抗辩权法律适用正确。2、关于损失及租金的认定部分，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人无任何相反证据予以反驳。王建良向一审法院起诉请求：1、判决熙日公司向王建良支付逾期交房的违约金58236元（逾期交房违约金32736元和租房金额25500元）;2、判决熙日公司向王建良支付逾期办理不动产权证的违约金至实际支付之日，暂计算至2019年7月1日止为43728元;3、判决熙日公司在90日之内为王建良办理不动产权证；4、本案诉讼费由熙日公司承担。熙日公司向一审法院提出反诉请求：1、判令王建良支付熙日公司自2015年8月31日至2017年7月14日的违约金3250元；2、判令王建良承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：2014年11月16日，王建良与熙日公司签订合同编号为201402181002的《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：1、王建良购买熙日公司开发的位于长沙市望城区商品房，建筑面积162.98平方米，单价为每平方米2920元，总房价475902元。2、付款方式和期限为：2014年11月15日支付首期房款428312元，2015年8月31日支付余款47590元。3、交付时间及条件：出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。4、交接手续：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。5、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。6、物业维修资金交存的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在房屋交付前缴存物业维修资金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。7、产权登记的约定：出卖人应在2016年12月31日前办妥买受人的房屋所有权证；在2017年8月31日前办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，且买受人选择不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。同日，双方签订了《补充协议》。《补充协议》约定：1、商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。买受人出现下列情形之一，出卖人有权将交房时间顺延：（1）买受人的银行、公积金贷款手续未办妥的；（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；（3）买受人未付清相关税费、物业维修基金及合同约定的违约金等。2、买受人未按规定交存物业维修基金的，出卖人不得将房屋交付买受人，因此产生的逾期交房责任由买受人承担，出卖人不承担责任。《长沙市望城区商品房买卖合同》第九条约定交付日期视为出卖人实际交付日期，房屋风险自出卖人转移给买受人。3、买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。如果买受人未按《长沙市望城区商品房买卖合同》约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无需协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无需承担任何责任。4、关于税费的约定：（1）买受人委托出卖人代为缴纳办理该商品房房屋所有权证和土地使用权证须缴纳的相关税费，包括房屋契税、印花税、产权登记费、产权证工本费等，买受人在签订商品房买卖合同的同时一次性交给出卖人；（2）按揭付款客户还应缴纳抵押登记费，在签订商品房买卖合同时交给出卖人。5、《长沙市望城区商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。王建良于2014年11月15日支付了购房首付款428312元，余款于2017年7月14日支付。2017年1月23日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。2017年2月28日，王建良缴存物业维修基金。2017年4月1日至2018年9月30日，王建良在长沙市开福区租房居住17个月，租金为每月1500元，共计给付租金25500元。2017年8月19日，熙日公司向王建良交付房屋，于2019年1月15日为王建良办妥了不动产权证（权证号为：湘（2019）望城区不动产权第0001093号）。一审法院认为，熙日公司与王建良签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行，未按照约定履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。第一，关于逾期交房的问题。根据《长沙市望城区商品房买卖合同》约定，熙日公司应当在2015年8月31日前向王建良交房，但涉案商品房直到2017年1月23日才竣工验收合格，达到交付标准，于2017年8月19日才交付给王建良，熙日公司逾期交房的行为已构成违约，应当向王建良承担违约责任。对于违约金的计算标准，一审法院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度；如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，将会导致对违约方的惩罚不适度而有违公平原则，人民法院应当依法调整。对王建良要求熙日公司承担延期交房给其造成的除房租损失外的其他损失问题，王建良按照合同约定的标准主张的违约金金额过高，且属于预期产生的损失，不宜以此金额对熙日公司进行过度惩罚；因此熙日公司请求降低违约金标准的抗辩理由，一审法院予以采纳。一审法院根据熙日公司的过错程度、王建良购房的价格、周边房屋的租赁价格等因素，并结合一审法院同类型案件的裁判尺度，酌情将该部分违约金标准调整为每日按总房款的万分之零点三计算，从2015年9月1日至2017年3月31日逾期日为577天，扣除竣工验收合格至王建良缴纳物业维修基金的期间（2017年1月24日至2017年2月28日，该期间由于王建良未履行缴纳物业维修基金的义务，按合同约定熙日公司不应承担违约责任）35天，逾期542天（577天-35天），确定因逾期交房的违约金为7738元（475902元×542天×0.3÷10000）。关于租房损失的问题，因熙日公司逾期交房期间，王建良在外租房产生的租金系实际产生的损失，该损失应由熙日公司弥补，但鉴于王建良于2017年8月19日已收房，该租房损失应从其实际租赁日起即2017年4月1日起计算至2017年8月19日止，租房损失为6900元（4月×1500元/月+18天÷30×1500元/月）。对王建良主张2017年3月31日后逾期交房违约金的问题，因王建良已主张了租金损失，不应叠加计算违约金，故该主张一审法院不予支持。对于王建良主张2017年8月19日收房之后的租金损失的问题，因王建良已收房，熙日公司不再承担补偿责任，故该主张一审法院不予支持。第二，关于逾期办证的问题。根据《长沙市望城区商品房买卖合同》约定，熙日公司应当在2017年8月31日前办妥买受人的土地使用权证，但熙日公司至2019年1月15日才为王建良办妥不动产权证，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准，根据一审法院前述调整违约金的理由，考虑到逾期办证并不会导致王建良产生直接经济损失，逾期办证违约金主要体现惩罚功能，故一审法院不再按照实际逾期天数计算违约金，直接调整为按总房款的0.5%计算，金额为2380元（475902元×0.5%）。因熙日公司已为王建良办妥不动产权证，王建良要求熙日公司在90日之内办理不动产权证的主张，一审法院不予支持。第三，关于逾期付款的问题，根据《商品房买卖合同》约定，熙日公司应当在2015年8月31日前交房，王建良于2015年8月31日支付余款47590元，因涉案房屋在2015年8月31日前尚未竣工，王建良可以拒绝交付涉案房屋尾款而行使同时履行抗辩权，后王建良在涉案房屋竣工后至熙日公司通知其收房期间交付房屋尾款，未违约，故熙日公司主张王建良支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、湖南省熙日实业投资有限公司在判决生效后十日内向王建良支付逾期交房违约金7738元、租房损失6900元，合计14638元；二、湖南省熙日实业投资有限公司在判决生效后十日内向王建良支付逾期办证违约金2380元；三、驳回王建良的其他诉讼请求；四、驳回湖南省熙日实业投资有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2340元，减半收取为1170元，反诉案件受理费减半收取为25元，合计1195元，由湖南省熙日实业投资有限公司负担138元，王建良负担1057元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否支付被上诉人逾期交房、办证违约金及租房损失的问题。上诉人主张案涉项目未在约定时间内交房、办证原因均是被上诉人未依约履行付款、交纳物业维修基金及契税，不是上诉人造成，故不应承担违约责任。双方当事人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，系合法有效合同。双方当事人应全面履行合同义务。经查，依据上述合同，熙日公司应在2015年8月31日前向被上诉人交房，并于2017年8月31日前办妥买受人的土地使用权证。但案涉房屋直到2017年1月23日才竣工验收合格，达到交付标准，于2017年8月19日才交付给被上诉人。熙日公司于2019年1月15日才为被上诉人办妥不动产证。熙日公司逾期交房及办证，违反合同约定。根据上述合同，熙日公司在2015年8月31日前交房，被上诉人于2015年8月31日支付房屋余款47590元。因案涉房屋在2015年8月31日前尚未竣工，被上诉人在案涉房屋竣工后至熙日公司通知其收房期间交付房屋尾款，并未违约。依据上述事实，一审判定熙日公司向被上诉人承担逾期交房违约金7738元、逾期办证违约金2380元并无不当，本院予以维持。上诉人将逾期交房、办证归责于被上诉人并要求被上诉人支付违约金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。至于租金损失，一审根据租房合同、收条等证据判定上诉人承担被上诉人租金损失6900元并无不当，本院予以维持。综上，上诉人熙日公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2390元，由上诉人湖南省熙日实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年四月十日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。