河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1846号上诉人（原审被告）：翟某某，男，1971年6月22日出生，住河南省郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：夏某某，男，1980年2月3日出生，汉族，住河南省太康县。上诉人翟某某因与被上诉人夏某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟某某上诉请求：1、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30212号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案上诉费等全部费用由被上诉人承担。事实和理由：根据双方签订的《门面房租房合同》租赁期3年，每年租金十万元。被上诉人夏某某两年只交纳了租金十五万元，还打了五万元的欠条，至今未还。第三年没有按时交纳租金，而是把租金交到了其上一家房东，被上诉人夏某某严重违约。被上诉人夏某某生意一直都在经营中，其去被上诉人夏某某店里拍了两次照片，店里支付宝付款凭证可以证明店老板就是被上诉人夏某某，不存在预期收益损失。夏某某辩称，其与上诉人翟某某签订了三年的租赁合同，已履行两年，租金已支付完毕。租金未到时，被通知要收回房屋，后房屋被市场收回，系上诉人翟某某违约。涉案房屋被收回后，其又多花几万元钱从别人手里租到房屋，上诉人翟某某所称支付宝的收入是其与上诉人翟某某合同终止后其另行与新房东建立租赁关系后经营店铺产生的收入，与本案无关。夏某某向一审法院起诉请求：1．被告退还原告房租24722元及押金20000元，赔偿原告装修损失77465元，赔偿原告预期收益损失及违约金100000元，合计222187元；2．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告向本院提交的2016年12月20日的《门面房租房合同》一份，载明：被告翟某某系乙方、承租方，案外人高某系甲方、出租方，高某将其拥有的坐落于龙子湖标准化农贸市场x楼x号门面房出租给被告翟某某用于经营；租赁期为5年，自2016年12月20日起至2021年12月19日止；年租金为8万元，租金提前一个月支付，每一年付一次（租赁期内房租两年不变，如有违约要付法律责任）；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由被告翟某某自行承担；如房租未到期前高某没有权利出租此门面房（市场合同到期）则如数退回被告翟某某多交出的房屋及押金。被告翟某某曾作为原告将高某诉至本院，其诉讼请求为：判令高某返还定金1000元、押金2000元及租金6666元，赔偿原告三年收益90000元及装修费用50400元。本院作出（2019）豫0191民初4137号民事判决书，判决如下：高某于本判决生效后十日内退还原告翟某某押金2000元、赔偿预期损失27671元。（2019）豫0191民初4137号民事判决经审理查明部分载明：被告高某与郑州大众农业综合开发有限公司（甲方：龙子湖标准化农贸场）于2016年9月21日签订的《市场租赁合同》约定，龙子湖标准化农贸市场将位于博学路与××交叉口向东300米路北市场内房屋、摊位租给被告高某用（门面房10、11、12号）；租期从2016年9月21日至2017年9月20日。双方于2017年9月21日签订的《市场租赁合同》约定，龙子湖标准化农贸市场将位于小夏街××××交叉口东北角市场内房屋、雄位租给被告高某（乙方）使用（门面房9、10、11号）；租期从2017年9月21日至2018年9月20日。翟某某与高某于2016年12月20日签订《门面房租房合同》，合同约定高某将拥有的坐落于龙子湖农贸市场1楼11号门面房出租给翟某某用于经营；租赁期为五年，自2016年12月20日起至2021年12月19日止；年租金八万元，租金提前半个月支付，每一年付一次（租赁期内房租不变，如有违约需承担法律责任）；翟某某在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修、品种经营或出租，被告不得干涉（合同到期，原告有续租的权利，每年递增不能超过5％）；如房租未到期前告没有权利出租此门面房（市场合同到期）则如数退回原告多交出的房租及押金。庭审中被告认可原告缴纳押金2000元。原告提交的郑州银行取款回单显示2016年11月28日，原告翟某某银行账户转出81000元至被告高某银行账户。被告高某于2016年11月28日出具的收条显示收到翟某某房租定金1000元。被告称已于2017年12月15日通知原告搬离租赁房屋，原告实际承租期限为两年，租金已缴纳。经被告同意，原告与第三人夏某某于2016年12月10日签订了《门面房租房合同》，合同约定原告（甲方）将其拥有的坐落于龙子湖标准化农贸市场X号门面房出租给夏某某（乙方）用于经营。租赁期限为三年，自2016年12月20日起至2019年12月19日止；年租金十万元，租金提前半个月支付，每一年付一次。（2019）豫0191民初4137号民事判决本院认为部分载明：翟某某与高某就涉案房屋签订的租房合同租期自2016年12月20日起至2021年12月19日止。《最高人民法院关于审理域镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。高某将其承租的房屋进行转租，应当符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条及上述解释的规定，在其承租期限内进行转租，超出承租期限的转租合同无效。因此，翟某某与高某于2016年12月20日签订《门面房租房合同》部分有效、部分无效，本院认定该合同有效租赁期限自2016年12月20起至2018年9月20日。关于翟某某主张高某应退还押金2000元，因市场合同到期，押金应予退还，符合双方合同约定，故对原告的该项请求，本院予以支持。关于翟某某主张的三年收益损失90000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，翟某某该项主张实为预期利益，《门房租房合同》约定年租金为80000元，翟某某与第三人夏某某签订的《门面房租房合同》约定年租金为100000元，转租收益为每年20000元。翟某某与夏某某合同约定租赁期限为2016年12月20日至2019年12月19日，结合前述，高某的房屋租赁权限仅截止到2018年9月20日。高某于2017年12月15日通知翟某某搬离房屋，故预期利益年限为2017年12月16日至2018年9月20日（共计278天），预期收益为15233元；自2018年9月21日至2019年12月19日期间（共计454天）的预期收益，本院酌定翟某某与高某各承担一半，即各承担12348元。高某不服上述判决，上诉至郑州市中级人民法院，中院作出（2019）豫01民终11420号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。该判决在本院认为部分载明：一审法院认定本案合同有效租赁期限为2016年12月20日至2018年9月20日正确。2017年2月15日上诉人高某在合同期限内无正当理由向被上诉人翟某某送达终止合同通知，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。故上诉人高某上诉称其不存在违约行为，不应退还押金及承担赔偿责任的请求不能成立，本院不予支持。一审法院结合双方合同效力、双方当事人的过错程度，判令上诉人高某赔偿被上诉人翟某某预期损失27671元并无不当。2016年12月10日，原告夏某某（乙方、承租方）与被告翟某某（作为甲方、出租方）签订《门面房租房合同》，载明：被告翟某某将其拥有的坐落于龙子湖标准化农贸市场X号门面房出租给原告用于经营；租赁期为3年，自2016年12月20日起至2019年12月19日止；年租金为10万元，租金提前一个月支付，每一年付一次（租赁期内房租两年不变，以后每年递增10％）；押金2万元；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由原告自行承担；如房租未到期前被告翟某某没有权利出租此门面房（市场合同到期）则如数退回原告多交出的房屋及押金。2017年11月19日，被告翟某某向原告出具收条一张，载明：今收到原告夏某某交租金10万元，2017年11月19日至2018年11月19日租金已交。该收条背面载明：房租已交，阳历11月19日交房租10万元一年（未有人签名）。原告在庭审中称，原告按约定分别支付了两年的租金合计20万元，并支付押金2万元。被告在庭审中称，背面的是不真实的，不是被告翟某某所写，原告支付给我的租金不是20万，是15万。原告向本院提交的龙子湖标准化农贸市场办公室下发的门面房收租金通知一份，载明：经公司研究，定于2018年8月21日至2018年8月27日征收市场门面房租金，望各商户积极筹备，按时交纳，逾期不交者视为自动放弃房屋使用权，市场收回房屋另租他人，因此产生的后果由商户完全承担。原告称，被告是从第三人高某处租赁的案涉房屋后转租给原告，被告无法保证合同约定的案涉房屋完全的所有权，被告存在严重的违约行为。第三人高某和市场签订的租赁合同和交付的租金均截止到2018年9月20号，原告在市场办公室要求下于2018年9月20号前搬离案涉房屋。被告称，被告翟某某可以保证本案租赁房屋的所有权，且没有违约行为，被告翟某某给高某交的租金是截止到2018年12月19日的，市场办公室没有要求原告搬离本案的租赁房屋。原告向本院提交的2016年12月15日原告与窦广生签订的装修协议一份，载明：窦广生承包原告的店面装修，费用合计77465元。原告称，2016年12月15日原告和第三人窦广生就案涉房屋签订装修协议，原告支付77465元装修费。被告称，该合同系伪造的合同。被告并向本院提交了被告翟某某与姚增中签订的《装修协议》一份；被告翟某某与姚增中的收据二份；朱功存出具的证明一份；被告翟某某与朱功存的收据一份，被告并称，本案租赁房屋的装修费用50400元是被告翟某某支付的，并包含3600元的加工厨房排烟费用。原告向本院提交微信收支明细一份，并称，2017年9月至2018年8月原告在案涉房屋内经营胡辣汤店合计一年微信收益49358元。支付宝收支明细因系统只保留近一年的记录以致无法导出。被告的违约行为导致原告预期收益损失及违约金100000元。被告称，对真实性无异议，证明目的有异议，原告微信的收支不一定是原告该店的收入支出。被告翟某某向本院提交的2019年7月7日的领据一份，载明，金额为2万元（退押金），领款用途说明为合同终止，再无纠纷，领款人为赵娣娜、原告夏某某，出纳为被告翟某某。被告称，被告翟某某已退还原告夏某某押金2万元。原告在庭审中称，2016年12月10日，原告与被告签订了租房合同，约定租赁期限3年，自2016年12月20日起至2019年12月19日止，每年租金10万，租金提前半年支付，每年支付一次。原告支付了前两年的租金，核计20万，原告实际使用至2018年9月20日，租金交付方式为现金支付，有被告打的收条为准。房屋于2018年9月20日，被市场收回，市场现已转租给案外人庄永胜，原告现在庄永胜的胡辣汤店中打工至今。被告称，对原告陈诉有异议，原告实际支付了一年半的租金，原告所诉的20万收据，有10万是原告自己填写，实际应该是5万元。市场又将本案房屋租赁给庄永胜，只是改了名字，实际控制人还是原告。以上事实有原告提交的《门面房租房合同》、收条、《门面房收租金通知》、装修协议，被告提交的《门面房租房合同》、领据、装修协议、收据及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理域镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。原、被告就涉案房屋签订的《门面房租赁合同》租赁期限自2016年12月20日起至2019年12月19日止。被告翟某某将其承租的房屋进行转租，应当符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条及上述解释的规定，在其承租期限内进行转租，超出承租期限的转租合同无效。因此，原被告签订的《门面房租房合同》部分有效、部分无效，本院认定该合同有效租赁期限自2016年12月20起至2018年9月20日。原告向本院提交的2017年11月19日被告翟某某向原告出具的收条载明：今收到原告夏某某交租金10万元，2017年11月19日至2018年11月19日租金已，背面载明：房租已交，阳历11月19日交房租10万元一年（未有人签名）。被告在庭审中称，背面的是不真实的，不是被告翟某某所写，原告支付给我的租金不是20万，是15万。本院认为，该收条背面虽载明房租已交，但未有被告签名，且原告未向本院提交相应转款凭证，本院无法确认原告已向被告交纳该10万元。故原告诉请判令被告退还原告房租24722元，本院不予支持。原告诉请判令被告退还押金20000元。被告向本院举证证明其已退还该押金，故对原告该项诉请本院不予支持。原告诉请判令赔偿原告装修损失77465元，依据原被告提交的证据本院无法确认由谁装修及装修款具体金额，也无法确认给原告造成的损失，故对原告该项本院不予支持。原告诉请判令被告赔偿原告预期收益损失及违约金10万元。关于预期收益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院根据预期收益期间、原告承租涉案房屋用途等酌定被告向原告支付预期收益损失2.5万元。原告诉请判令被告支付违约金，本院认为，合同无法履行系由被告意外的因素造成，且本院已判令被告支付预期利益损失，故对原告该项诉请本院不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告翟某某于本判决生效之日起十日内向原告夏某某赔偿预期收益损失2.5万元；二、驳回原告夏某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2316元（已减半收取），由原告夏某某负担2103.5元，被告翟某某负担212.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，上诉人翟某某与被上诉人夏某某签订的《门面房租赁合同》租赁期限自2016年12月20日起至2019年12月19日止。上诉人翟某某与案外人高某于2016年12月20日签订《门面房租房合同》的有效租赁期限自2016年12月20起至2018年9月20日止。故一审法院认定上诉人翟某某与被上诉人夏某某签订的《门面房租房合同》有效租赁期限自2016年12月20起至2018年9月20日止符合法律规定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院结合案件事实、根据预期收益期间、被上诉人夏某某承租涉案房屋用途等因素，酌定上诉人翟某某向被上诉人夏某某支付预期收益损失2.5万元并无不当。综上所述，翟某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由翟某某负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇二〇年四月六日书记员  纪东