河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终931号上诉人(原审被告)：杨许跃，男，汉族，1982年1月29日出生，住河南省汝州市。被上诉人(原审原告)：河南锦之鑫商业管理有限公司，住所地汝州市钟楼办事处广成路与广育路交叉口市标西南角，统一社会信用代码：91410100MA44MDD22G。法定代表人：褚国照，公司总经理。委托诉讼代理人：马向峰，男，汉族，1981年4月13日出生，住山西省晋中市榆次区。该公司工作人员。委托诉讼代理人：朱晓松，河南星灿律师事务所律师。上诉人杨许跃因与被上诉人河南锦之鑫商业管理有限公司（以下简称锦之鑫公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省汝州市人民法院（2019）豫0482民初9594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨许跃，被上诉人锦之鑫公司的委托诉讼代理人马向峰、朱晓松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨许跃上诉请求：1.发回重审或依法改判驳回锦之鑫公司诉讼请求；2.与（2019）豫0482民初10207号与（2019）豫0482民初9594号合并审理；3.本案一审、二审诉讼费由锦之鑫公司承担。事实与理由:1.杨许跃与锦之鑫公司于2019年5月1日签订的《绿洲·望嵩文化广场租赁合同书》，锦之鑫公司应为杨许跃提供服务管理及商铺。锦之鑫公司未按合同规定为杨许跃提供完善的服务管理，经营垃圾一直无法处理、空调不制冷三个多月都没解决，造成部分商品损坏。锦之鑫公司未履行合同在先。2.锦之鑫公司给杨许跃的商铺面积经实测只有70平方米,经杨许跃多次反映未得到答复,直到2019年12月20日一审开庭时锦之鑫公司才予以确认，租金没有按时缴纳是锦之鑫公司不作为造成的。3.锦之鑫公司出租商铺加公摊面积没有依据。一审判决杨许跃支付35%公摊租金及滞纳金明显错误。4.杨许跃起诉锦之鑫公司在先，两案是同一事件引起，一审对杨许跃提出在同一合同内退还保证金10000元的诉求,以锦之鑫公司没有起诉,只审理锦之鑫公司诉求不审理合同为由不予审理。让杨许跃另行起诉，也不与杨许跃已经起诉的(2019)豫0482民初10207号件合并审理。一审法院却另行判决该案，故意增加杨许跃诉累。锦之鑫公司辩称，一、案件基本事实。1.2019年1月28日，锦之鑫公司与杨许跃签订《绿洲望嵩文化广场租赁合同书》，合同约定：锦之鑫公司将位于绿洲望嵩文化广场负一层铺位号BB014-BB015的商铺租赁给杨许跃，由其经营进口化妆品、保健品、奶粉，合同约定铺位实用面积77平方米，建筑面积103.95平方米；租赁期限为一年，从2019年5月1日起至2020年4月30日止；租金单价120元/月/m2，每月12474元人民币，季度租金37422元；租赁费按季度缴纳，杨许跃入场装修前三日之内需缴纳从开业算起的第一季度租金，以后租金交付方式为每季度交付一次，杨许跃需在租金到期前30日内交付下一季度租金，如未按期缴纳费用，逾期每日按应交金额的5%计付滞纳金；杨许跃应按约定按时向锦之鑫公司缴纳租金，如杨许跃未按时缴纳租金锦之鑫公司有权终止杨许跃租赁房屋的使用，租金到期后仍未缴纳的，视为杨许跃单方面解除合同，杨许跃应在3日内撤场，如末按时撤场视为杨许跃对租赁房屋内全部物品的放弃。2.杨许跃于2019年4月25日缴纳第一期商业服务费（即第一季度租金)37422元。依据《租赁合同书》的约定，杨许跃应在2019年7月30日前交8、9、10三个月的租金31590元（实际建筑面积95.85平方米×120元/平方米×3-8.1平方米×120元/平方米×3)。2019年7月底、8月上旬，锦之鑫公司多次催缴房租，杨许跃以无钱为由拒不交租。2019年9月6日，杨许跃在拖欠租金的情况下通过多方渠道发布撤柜大甩卖等宣传信息。经锦之鑫公司继续催缴的情况下，2019年9月21日杨许跃同意在租金说清并交清之前由双方共同对店铺上锁。但第二天杨许跃将自己锁取走，不再与锦之鑫公司联系。迫于无奈锦之鑫公司于2019年10月9日将其货品暂时挪至仓库，并在10月9日至12月初通过电话、微信、书面通知等形式多次与杨许跃沟通货品问题，对方拒不拉走。二、杨许跃的上诉请求不能成立。(一）杨许跃所称锦之鑫公司未履行合同在先没有事实和依据。1.杨旭跃指责空调不制冷导致货物变质变形，不符合客观事实，商场空调一直是按照营业时间来进行开闭的。2.杨许跃所谓的商品损失没有证据证实，且即若有损失也是杨许跃自己造成并自己恶意扩大的。3.杨许跃在欠付房屋租金的情况下仍占用商铺继续经营，锦之鑫公司多次劝阻仍不听劝，应自己承担由此所造成的不利后果。(二）涉案房屋面积虽与合同约定的略有出入，但是锦之鑫公司在计算房租的时候已将超出部分的租金予以扣除。2、锦之鑫公司多次通知其来商场商议货品的处理及租金相关事宜，杨许跃却以各种理由拒绝协商沟通，所以杨许跃的损失其自己的行为造成；3、杨许跃称锦之鑫公司出租商铺加公摊面积没有依据。故请求依法判决驳回杨许跃的上诉。锦之鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令杨许跃支付锦之鑫公司商铺租赁费17020.8元及滞纳金，滞纳金自2019年8月1日起按17020.8元的日百分之五计算，计算到杨许跃将欠缴的租赁费全部付清之日止（计算到2019年9月22日滞纳金为4425.41元）；2.诉讼费及实现债权的费用由杨许跃承担。一审法院认定事实：2019年1月28日，锦之鑫公司与乙方杨许跃签订《绿洲·望嵩文化广场租赁合同书》，合同约定甲方将位于绿洲·望嵩文化广场负一层，铺位号BB014-BB015，铺位实用面积77平方米，建筑面积103.95平方米的铺位，租赁给乙方从事经营活动使用，商铺经营范围为化妆品，经营品牌为进口化妆品、保健品、奶粉；租赁期限为一年，即从2019年5月1日起至2020年4月30日止；上述租赁铺位租金按建筑面积计算，租金单价120元／月／㎡，月租金12474元，季度租金37422元；租赁费按季度缴纳，乙方入场装修前三日之内需缴纳从开业之日算起的第一季度租金，以后租金交付方式为每季度交付一次，乙方须在租金到期前30日内交付下一季度租金。以此类推，其他应缴费用在接到甲方交款通知的日期内乙方需及时进行支付，乙方未按期缴纳各款费用，逾期每日按应缴金额的5％计付滞纳金；乙方应按约定按时向甲方缴纳租金，如乙方未按时缴纳租金甲方有权终止乙方租赁房屋的使用，租金到期后仍未缴纳的，视为乙方单方面解除合同，乙方应在3日内撤场，如未按时撤场视为乙方对租赁房屋内全部物品放弃。杨许跃已缴纳5月、6月、7月第一季度的租金37422元，至今未缴纳第二季度租金，锦之鑫公司于2019年9月22日将杨许跃经营的店铺上锁。庭审中锦之鑫公司明确商铺租赁费17020.8元是按照实用面积71平方米、建筑面积95.85平方米计算（合同约定实用面积77平方米，建筑面积103.95平方米，锦之鑫公司扣除了双方有争议的6平方米），杨许跃同意按照实用面积71平方米、建筑面积95.85平方米计算，但认为公摊系数较高；锦之鑫公司明确租赁费17020.8元是按照120元／月／㎡计算至2019年9月22日，杨许跃认为锦之鑫公司于2019年9月6日将其店铺停电，2019年9月22日将其店铺上锁，租赁费应计算至2019年9月6日，但锦之鑫公司不予认可，认为杨许跃经营至店铺上锁之日，租赁费应计算至2019年9月22日。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，锦之鑫公司与杨许跃签订的《绿洲·望嵩文化广场租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。庭审中杨许跃认可锦之鑫公司按照实用面积71平方米、建筑面积95.85平方米（合同约定实用面积77平方米，建筑面积103.95平方米，锦之鑫公司扣除了双方有争议的6平方米）计算租赁费，但对公摊系数和租赁期限有异议。因双方签订的租赁合同对公摊系数已经作出约定，且杨许跃已按照合同约定缴纳了第一季度租赁费，故杨许跃该辩称意见一审法院不予采纳；杨许跃辩称租赁费应计算至2019年9月6日，锦之鑫公司不予认可，认为店铺虽然停电但杨许跃仍然经营至2019年9月22日，故杨许跃该辩称意见一审法院不予采纳。合同约定杨许跃应在租金到期前30日内交付下一季度租金，即杨许跃应在2019年8月1日前缴纳第二季度租金，但杨许跃至今未缴纳，故锦之鑫公司要求杨许跃支付商铺租赁费17020.8元的诉讼请求，一审法院应予支持。关于锦之鑫公司要求杨许跃自2019年8月1日起按日百分之五计算滞纳金的诉讼请求，双方签订的租赁合同租金支付方式项下约定杨许跃未按期缴纳各款费用，逾期每日按应缴金额的5％计付滞纳金，但该项约定过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”，应按照月利率2％计算滞纳金，杨许跃辩称因双方对实用面积有争议，至锦之鑫公司起诉时不知道需要缴费的具体金额，故滞纳金应自锦之鑫公司起诉之日即2019年11月21日计算至租金支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、杨许跃于本判决生效之日起十五日内支付河南锦之鑫商业管理有限公司租赁费17020.8元及滞纳金，滞纳金自2019年11月21日起按照月利率2％计算至租赁费支付之日止；二、驳回河南锦之鑫商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，减半收取168元，由杨许跃负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨许跃提交三组证据：1.本案案涉租赁合同；2.锦之鑫公司对商户管理群的截图；3.因锦之鑫公司管理不善，造成商户搬走的照片；拟证明锦之鑫公司违反合同第1.1和1.2条约定，锦之鑫公司没有按照约定对商铺进行管理。锦之鑫公司发表如下质证意见：1.关于面积问题，在装修入驻时，杨许跃一直未提出异议；2.关于物业管理问题，空调开闭时间完全是按照营业时间确定；关于垃圾问题，只是个别现象，不能作为承租人不缴纳房租的理由;3.关于公摊系数问题，有房管局实际测绘公摊系数为证，该系数为1.609078，已超出合同约定的1.35，杨许跃所述房屋面积缩水不属实;4.2019年9月6日，杨许跃店铺断电，原因主要是杨许跃通过多方渠道发布撤柜大甩卖等宣传信息，对锦之鑫公司造成不良影响。锦之鑫公司向法庭提交以下证据：证据一、2019年9月22日通知的照片、2019年10月9日通知（以微信发给杨许跃的店长）、锦之鑫公司工作人员党龙飞与杨许跃店长的微信记录各一份，拟证明锦之鑫公司多次催租的情况。证据二、吴亚芳证词和党龙飞证词各一份，拟证明锦之鑫公司多次催促杨许跃交纳租金，或清场交房，但杨许跃不理不睬。证据三、望嵩文化广场地下商业分户面积明细表，拟证明房管局实际测绘公摊系数0.609078，远远超出锦之鑫公司合同约定的公摊系数1.35。证据四、杨许跃店铺库存照片2张，拟证明杨许跃库存中的部分食品在纠纷发生之前就已过期，大部分进口化妆品没有中文标示。杨许跃发表如下质证意见：对于第一组证据，真实性有异议，该证据均应是在店铺被锁的事实形成后后补的。对第二组证据不予认可，锦之鑫公司根本没有通知过杨许跃交房租的事，更没有给杨许跃交流过。对第三组证据的内容有异议，该公摊面积认定并不是负一层的公摊面积，该公摊面积是整个绿洲广场的公摊面积。对第四组证据拟证明问题有异议，这些过期食品是开业做低价活动时用的临期商品，属没用完的商品，也并没有上架，是存放在商铺的柜子里等待处理的商品。本院二审经审理查明的事实、证据与一审认定的事实、证据相一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案各方当事人对双方之间于2019年5月1日签订租赁合同、2019年9月22日涉案商铺被上锁、杨许跃于本案涉案租赁合同签订后缴纳了2019年5月1日至2019年7月31日的租金37422元等基本事实没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：杨许跃所租涉案商铺的租金应如何计算，杨许跃是否尚欠锦之鑫公司租金；合同约定的保证金是否应当与本案合并审理。关于杨许跃所租涉案商铺的租金应如何计算，杨许跃是否尚欠锦之鑫公司租金的问题。锦之鑫公司与杨许跃签订的《绿洲·望嵩文化广场租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。一审诉讼中，杨许跃认可锦之鑫公司按照实用面积71平方米、建筑面积95.85平方米计算租赁费，且杨许跃已按照合同约定超额缴纳了第一季度租赁费，故一审法院按照合同约定单价和双方认可的面积计算租赁费正确；杨许跃按照合同约定缴纳了第一季度租赁费37422元，根据上述确定计算租赁费的方法计算租赁费，扣除第一季度超支的租赁费外，杨许跃仍欠锦之鑫公司租金，数额为17020.8元。杨许跃上诉认为其缴纳的租赁费面积中公摊面积计入过高、其所占商铺实际面积过低的理由并无相应证据予以证实，本院不予支持。关于合同约定的保证金是否应当与本案合并审理的问题。杨许跃以锦之鑫公司为被告主张赔偿损失的另案诉讼中，已经针对保证金主张权利，一审法院已作出判决，本案一审未作出处理并无不当，杨许跃提出的合并审理理由并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的合并审理的法定事由，故其该上诉请求本院不予支持。综上所述，杨许跃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由杨许跃负担。本判决为终审判决。审判长  盛华平审判员  石天旭审判员  朱海波二〇二〇年四月十七日书记员  张 苗附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。