江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11713号上诉人（原审原告）：南京阅江商贸有限公司，住所地南京市鼓楼区集慧路8号联创科技大厦B座7楼。破产管理人：江苏东方清算事务所有限公司。诉讼代表人：叶晓宁，南京阅江商贸有限公司管理人的负责人。委托诉讼代理人：蔡莉，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘叶，江苏冠文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市鼓楼区老陶干货店，住所地南京市鼓楼区热河路50号阅江广场101室（大个子杂粮干货批发零售）。经营者：陶月祥。被上诉人（原审第三人）：陆腊凤，女，1962年1月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘洋，江苏三法律师事务所律师。上诉人南京阅江商贸有限公司（以下简称阅江商贸公司）因与被上诉人南京市鼓楼区老陶干货店（以下简称老陶干货店）、陆腊凤返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阅江商贸公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法查清事实改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人基于买卖方式取得案涉房屋的所有权，且办理了相关物权登记，是符合法律规定的房屋所有人。反观被上诉人陆腊凤提供的其与南京万江房地产开发有限公司（以下简称万江公司）的《房屋买卖协议》等证据，只能说明陆腊凤购买过热河路50号面积为60平方米的房产，与万江公司存在合同之债。根据合同相对性的原则，陆腊凤也应向万江公司主张相关权利，而非阅江商贸公司。2、即使陆腊凤有购买房产的事实，也要进一步证明其购买的房屋与其租赁给被上诉人老陶干货店的房屋为同一房屋，但陆腊凤提供的附图并不能证明这一事实。一审法院就该事实也未进一步查明，仅凭阅江商贸公司与陆腊凤签订具有物业服务性质的协议，就认定阅江商贸公司认可了陆腊凤占有房屋的事实，是片面的、错误的。3、根据《中华人民共和国物权法》第六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭。应当依照法律规定登记。动产物权设立和转让，应当依照法律规定交付。本案案涉标的物为房屋系不动产，其设立应看登记的信息，而非依据交付的情况来判定谁对案涉房屋有占有、收益等权利。老陶干货店辩称，经营者陶月祥是从陆腊凤处承租的涉案房屋，主要用于经营便利店，陶月祥之前也在附近经营了十多年，了解周边的情况，陆腊凤自己也经营过涉案房屋，也租给别人使用过。陆腊凤辩称，上诉人的上诉理由没有依据。1、上诉人陈述其通过买卖方式取得案涉房产所有权，但并未提供其支付购房款的凭证，据陆腊凤了解，上诉人获得该房产未支付任何对价，仅为了转移房产登记而办理了手续。上诉人在取得房屋产权前已经知道陆腊凤购买了案涉房屋，在双方2005年7月27日签订的协议中也能体现这一事实。上诉人与南京万江-安鸿房地产开发有限公司（以下简称万江安鸿公司）签订买卖协议将整个大厦的房产登记到其名下，实际上侵害了陆腊凤的权益，也侵害了与陆腊凤同样情况的南京银行以及其他主体的权益。南京银行已经在鼓楼法院提起了诉讼，要求确认上诉人与万江安鸿公司所签订的商品房买卖协议无效，撤销房屋登记。2、关于上诉人主张需进一步证明陆腊凤购买的房屋与老陶干货店房屋为同一房屋的事实，将整个一层的平面图与买卖协议附件的平面图进行对比，可以清晰的看出买卖协议中平面图所标的位置就是案涉房屋。3、陆腊凤基于有效的房屋买卖合同占有房屋，并且从1997年就开始占有，而上诉人对此情况是知晓且认可的，上诉人提起本次诉讼是刻意规避陆腊凤购买房屋的事实，违反了诚实信用原则，上诉人要求返还原物没有事实及法律依据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。阅江商贸公司向一审法院起诉请求：判令老陶干货店立即搬离并腾空占有的南京市热河路50号阅江广场101室。一审法院查明事实：2016年5月9日，法院根据南京市雨花区乐家农村小额贷款有限公司的申请，裁定受理阅江商贸公司的破产清算一案，并指定江苏东方清算事务所有限公司担任阅江商贸公司的管理人。1997年8月13日，万江公司作为甲方与陆腊凤作为乙方签订《房屋买卖协议》附位置图，约定乙方购买甲方还迁给南京市商业银行余下的下关商城设备用房，该设备用房位于南京市下关区下关商城内，即下关商城一层①-②、E-F轴之间的设备用房，约60平方米；乙方以30万元人民币购买上述房产，本协议签订后一周内乙方支付15万元房款给甲方，剩余的15万元房款，在办理完毕产权手续后，乙方一次性付清给甲方。万江公司于1997年8月15日向陆腊凤出具了15万元的售房款收据，于2008年5月27日向陆腊凤出具了2万元的房款收据。2005年7月27日，阅江商贸公司作为甲方与陆腊凤作为乙方签订《协议书》，约定乙方购买下关商城北面商铺一间（1-2、E-F之间），双方努力创造公平合法的经营环境，甲方负责按原样（即万江公司出售给乙方商铺的原样）恢复乙方商铺设施，乙方负责水电表的购买及安装材料和安装费用由乙方承担；乙方须向甲方预交水、电费（按实际发生费用加10%作为损耗和管理费）；本协议一式三份，甲乙双方各执一份，万江公司作为此协议见证方备案一份，协议未尽事宜，甲乙双方共同协议解决等等。自此，陆腊凤向阅江商贸公司支付水电费至今。2008年8月，阅江商贸公司与万江安鸿公司签订《商品房买卖契约》，2008年9月2日阅江商贸公司取得了南京市下关区热河路50号101室房屋产权证，建筑面积5897.78平方米。陆腊凤占有的案涉房产包含在内。2010年1月28日，万江安鸿公司出具证明，“因下关商城建设需要，拆迁工企单位用房10079.56平方米建筑，根据万江安鸿公司章程规定，上述面积由南京万江房地产开发有限公司拆迁并安置，万江房地产开发有限公司售让给陆腊凤下关商城一层①-②、E-F轴之间约60平方米的房屋属万江公司自身拥有（万江公司已用自身房产代为万江安鸿公司安置）其面积会在10079.56平方米之内。上述房产产权证，由万江安鸿公司在办理下关商城裙楼（1-5层）产权时统一办理”。2018年8月1日，陆腊凤与老陶干货店的经营者陶月祥签订《房屋租赁合同》，约定陆腊凤将案涉房屋出租给陶月祥，年租金15万元，租赁期从2018年8月1日至2020年7月31日。现陶月祥在此房屋内从事杂粮干货批发零售。阅江商贸公司提起本案诉讼后，万江公司于2019年8月20日向陆腊凤出具《关于下关商城房产事宜》的情况说明，载明“1、商业银行及你的房产是万江安鸿公司实物还迁给万江公司的房产，主要用来万江公司安置原址拆迁的南京银行房产，剩余南京银行不要的夹层部分销售给你了。这个时间应该是在2000年之前。2、万江公司在还迁及销售协议中明确在具备条件的情况下给予办理土地证及房产证，由于当时土地及房产抵押给银行，以及后来被银行查封，所以一直未能办理相关权证。3、万江安鸿公司2000年以后将除了安置面积以外的房产销售给福地公司，协议中明确还迁面积不在销售范围之内。4、福地公司后来收购了万江安鸿公司股东的股权，万江安鸿公司实际拥有的房产不包含已经安置和尚需安置的房产面积。5、福地公司和万江安鸿公司因债务问题被执行，只能以其名下的房产支偿还债务，已经交由万江公司安置及零星销售的房产不应作为执行标的”。一审法院认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。根据陆腊凤与万江公司签订的《房屋买卖协议》以及陆腊凤与阅江商贸公司签订的《协议书》，陆腊凤出租给陶月祥的案涉房屋系陆腊凤向万江公司购买而来，一直由陆腊凤占有和使用，陆腊凤系根据合同约定占有案涉房产，阅江商贸公司在取得包括案涉房屋在内的房屋产权时对此知悉并予以认可。房屋买卖合同的卖方除了配合买方办理房屋过户手续外，还要将房屋交付给买方。阅江商贸公司是以买受形式取得案涉房屋产权，但阅江商贸公司自取得产权至今长达十一年之久未能占有和使用案涉房屋，而一直由陆腊凤占有和使用，并向阅江商贸公司交纳水电费和管理费，进一步说明阅江商贸公司认可第三人陆腊凤占有案涉房屋的合法性。在陆腊凤与万江公司签订的《房屋买卖协议》未解除的情形下，阅江商贸公司无权要求陆腊凤搬离。陆腊凤作为房屋的使用权人有权将房屋出租，老陶干货店的经营者陶月祥作为承租人也系合法占有，故对阅江商贸公司要求老陶干货店搬离并腾空的诉讼请求，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，一审法院作出判决：驳回南京阅江商贸有限公司的诉讼请求。二审中，陆腊凤提交案涉建筑一层平面图一张，拟证明陆腊凤购买的商城一层①-②、E-F轴之间约60平方米的房屋就是案涉房屋。阅江商贸公司质证认为，陆腊凤提交的是南京市建筑设计研究院的设计平面图，该设计平面图和所谓的规划备案以及实际的施工平面图并非同一图纸，应当以备案的平面图为准，所以陆腊凤提交的证据不能证明其现在所占有的房屋就是其购买的房屋。老陶干货店对陆腊凤提交的证据没有意见。经审理查明，一审法院查明的事实属实。上述事实，有民事裁定书、决定书、房屋登记薄、房屋买卖协议、收据、协议书、证明、关于下关商城房产事宜的说明、房屋租赁合同及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。阅江商贸公司在本案中主张其系案涉房屋所有权人，要求被上诉人腾空返还案涉房屋。首先，陆腊凤早在1997年即通过与万江公司签订《房屋买卖协议》购买案涉房屋，并一直占有、使用、收益至今。根据2005年7月27日阅江商贸公司与陆腊凤签订的《协议书》，阅江商贸公司对前述事实应属明知。阅江商贸公司对陆腊凤购买的房屋与案涉房屋的同一性提出异议，但未提供任何证据予以反驳，其反驳理由明显不能成立。其次，阅江商贸公司主张其2008年通过与万江安鸿公司签订《商品房买卖契约》购买取得案涉房屋产权，但根据案涉房屋由陆腊凤占有、使用的情况，并无证据证明万江安鸿公司已向阅江商贸公司交付案涉房屋。因此，陆腊凤依据其与万江公司签订的《房屋买卖协议》占有使用案涉房屋，不构成侵权；老陶干货店从陆腊凤处承租案涉房屋，亦具有合法性。故阅江商贸公司要求老陶干货店腾空并返还房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。阅江商贸公司因案涉房屋交付所产生的争议，应依据合同相对性向万江安鸿公司主张权利，本案不予理涉。综上所述，阅江商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由南京阅江商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  许云苏审判员  李任飞二〇二〇年四月二十一日书记员  汪海燕