河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0110民初5号原告：刘书文，男，1953年9月20日出生，汉族，现住石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：王周华，河北重信律师事务所律师。被告：蔡立军，男，1986年4月21日出生，满族，现住石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：田丽静，河北恩为律师事务所律师。原告刘书文与被告蔡立军租赁合同纠纷一案，本院于二0一九年八月七日作出（2018）冀0110民初4405号民事判决。原、被告均不服该判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院于二0一九年十月二十四日作出（2019）冀01民终11766号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告刘书文及其委托诉讼代理人王周华、被告蔡立军及其委托诉讼代理人田丽静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘书文向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原被告于2018年3月签订的《房屋租赁合同》并判决被告赔偿原告损失270263.5元，本案诉讼费、鉴定费由被告承担。二、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年3月，原告和被告签订房屋租赁合同，原告将自有房屋出租给被告使用，双方约定了租金、租期等，同时约定了双方的权利义务。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2018年10月12日2时40分许，被告租赁的上述房屋发生火灾，给原告造成巨大损失，经协商未果，原告根据法律规定特诉至法院，请法院依法裁判，以达诉求。蔡立军辩称，1、根据合同法第218条，承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。2、合同法第222条，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任，在本案中，由于原告提供的租赁物本身的质量问题所引起的火灾，其造成的损失及其责任应当由原告自行承担。原告应明确告知被告出租屋及附属设施的年份、可能存在的缺陷和隐患，有义务进行完善和维修，但是事实上租赁房屋客厅的灯一直有故障，经被告及实际占有人多次反映，原告仍然没有去进行安全的修，进而造成了火灾及其财产损失。故原告应承担该损失的责任。以上事实有石家庄市鹿泉区公安消防大队出具的火灾事故认定书及对被告实际占有人李映、张晓霞的询问笔录为证。原告陈述并举证:证据1、房屋租赁合同，证明双方之间租赁合同关系及被告方的义务，合同约定了维修义务由承租人负责，以及发生火灾后的损失田承租人承担；证据2、火灾事故认定书，证明在被告承租期间发生火灾的事实。该事故认定书并没有明确火灾发生的原因；证据3、证人尹某书面证明一份。上次庭审证人已经出庭做过证；证据4、现场照片29张；证据5、房屋重新装修报价表三份，由三个建筑装饰公司出具证明房屋修复的费用235000元；证据6、鉴定费的票据一张金额5000元；证据7、(2018)冀0110民初4473号、4714号两份民事判决书，因这次火灾鹿泉法院判决原告家赔偿邻居的部分损失，数额共计10978元。损失明细：1、租金减少的损失1万元，按照1000元一个月计算10个月，自2018年8月18日至2019年10月；2、楼梯间的粉刷费用13068元。提交原告与石家庄越达建筑装饰有限公司签订的施工合同、原告给该公司转账的凭证及该公司开具的发票，证明原告支付了楼梯间的粉刷费用是13068元；3、租赁期间被告拖欠的水费304元。提交居委会出具的证明一份，证明2018年3月16日至2019年8月29日水费为304元（在火灾发生之前产生的）;4、物业费913.5元，从2018年7月至2019年10月共计15个月，每月60.9元。提交社区服务中心的证明一份。被告质证意见：证据1真实性、合法性、关联性均认可。双方应履行该合同约定的义务。并且该合同第七条明确约定，乙方应安全用电，因乙方原因造成的事故如火灾等，造成的经济损失等责任，由乙方承担。这里明确约定了损失的责任如果是乙方造成的才由乙方进行承担；根据证据2火灾事故认定书，明确写到系沙发上方照明灯故障引发的火灾，故该责任应由原告自行承担，与被告无关对证人证言：该证人及原告均承认去租赁房屋维修时并没有通知被告，且如他们所说，维修完毕后也没有通知被告，租赁房屋内是证人及原告自行拿钥匙开门并且维修，故对于证人证言均不予认可；对于原告提供的照片、报价表等不予认可；在案件审理过程中，法院已经通过法定程序委托了河北永源资产评估有限公司，按照必要的评估程序，同时由法院、原告、被告三方共同去现场进行了确认，在此基础上评估公司采用成本法和市场法，对本次火灾损失进行了独立、客观、公正的评估，包括了涉案房屋装修、家具家电、清理费用等全部的财产范围的估值。并且全面考虑了影响资产评估价值的因素。该评估报告估值应是公允、准确的，所以我们对评估报告进行认可。另根据法律程序，如果原告对评估报告有异议，可以在收到评估报告之日起五日内以书面形式向法院提出，原告并没有对该评估报告向法院提出任何异议。对于两份判决书，该两份判决书是否生效我们不清楚，所以我们对此证据不进行质证，同时他也不能作为有效的证据。对租金部分属于问接损失，因为该房屋要根据届时的市场情况进行确定租金的数额，另外也需要原告是否决定再次进行出租，上述两方面均存在不确定性，故其要求增加没有实际发生的租金作为损失不予认可。对粉刷费用以评估报告为准。对水费和物业费，事实情况是均由被告以微信或现金形式转给原告，由原告进行缴纳，上述原告主张的两部分费用已经由被告支付给了原告，原告有没有缴纳给相应的部门我们不清楚。水费是每月从原告的工资卡里扣除，每月我将水费交给原告。物业费是一季度一交，被告是将物业费直接交给物业，如果拖欠物业费，车是进不去小区的车位内。经审理查明，2018年3月，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告刘书文将坐落于鹿泉区监狱小区18号楼8单元301室租赁给被告蔡立军使用，房屋租金每月1000元，压一交三，租期一年，自2018年3月18日至2019年3月18日。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2018年9月4日，被告将租赁房屋转租给马士科，实际房屋使用人是李映和张晓霞二人。2018年10月12日2时40分许，被告租赁的房屋发生火灾。石家庄市鹿泉区公安消防大队认定，起火部位为客厅北墙处；起火点为客厅北墙上方；起火原因可以排除插座线路故障、空调故障引发火灾的可能性；不排除沙发上方照明灯故障引发火灾的可能性。经河北永源资产评估有限公司评估及补充说明，原告的火灾损失为83000元。原告支付评估费5000元。另，火灾发生后，鹿泉区消防队扑灭火灾致原告上下楼邻居房屋受损，原告妻子杨云果赔付10933元。本院认为，原被告虽存在房屋租赁关系，但原告诉求要求被告赔偿涉案房屋损失，故本案应为损害赔偿责任纠纷。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。被告蔡立军在租赁原告刘书文房屋期间，未经原告刘书文同意，将房屋转租给马士科。李映和张晓霞在实际使用房屋时发生火灾，造成原告财产损失。被告应承担相应赔偿责任。本案涉案房屋火灾财产损失83000元、评估费5000元，有河北永源资产评估有限公司评估、补充说明及评估费票据，本院予以确认。原告主张依据装修公司精装报价270704元确定损失数额，理据不足，本院不予支持。邻居损失10933元，也经两级法院判决所确认，且原告已履行，故本院予以确认。原告主张楼梯间的粉刷费用13068元，提交原告与石家庄越达建筑装饰有限公司签订的施工合同、原告给该公司转账的凭证及该公司开具的发票予以证实，因火灾势必会对楼体间有所影响，造成损害，本案租赁物的损失评估，包括装修、家电家具、清理等，与原告主张的楼梯间的粉刷费并不重叠，故本院予以支持。租金减少损失，不是直接损失，原告主张1万元，理据不足，本院不予支持。至于原告诉求的租赁期间所欠的水费、物业费，属于履行合同中的租赁合同纠纷，与本案不属于一个法律关系，本案不作处理。综上，原告的损失，本院依法认定为102001元。关于发生火灾原因，石家庄市鹿泉区公安消防大队火灾事故认定书认定不排除沙发上方照明灯故障引发火灾的可能性。在庭审中，原被告均认可被告曾因房间灯一闪一闪要求原告予以维修，原告认可其带电工到涉案房间后因检查无异常而没有维修，故从目前证据，应认定原告房屋照明灯线路故障存在问题。原告作为涉案房屋的出租方，有责任有义务向承租方交付具备安全条件的房屋，保证承租方的安全。被告作为承租方，承租房屋后有责任有义务对所承租的房屋进行维修和修缮，故本案双方对火灾的发生均有过错，应各承担火灾产生的损失50%。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第二十六条的规定，判决如下：被告蔡立军于本判决生效后十日内日内赔偿原告刘书文各项损失人民币51000.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5354元(原告已预交2680元），由原、被告平均负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长 李 霞人民陪审员 王 媛人民陪审员 汪宪金二〇二〇年四月十三日书 记 员 李丹阳