北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4574号上诉人（原审被告）：徐丹，女，1967年6月28日出生。委托诉讼代理人：朱宇，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京燕侨企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街丙24号京泰大厦1605A。法定代表人：黄健，董事长。委托诉讼代理人：吕德宝，北京升维律师事务所律师。原审第三人：贾岩，女，1982年3月16日出生。上诉人徐丹因与被上诉人北京燕侨企业管理有限公司（以下简称燕侨公司）及原审第三人贾岩居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32526号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐丹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回燕侨公司诉讼请求或将本案发回重审；一审、二审诉讼费用全部由燕侨公司承担。事实与理由：1．一审法院认定事实不清，适用法律错误。徐丹与贾岩签署的《房屋买卖合同》及补充合同是双方一致同意解除的。（2016）京0105民初59108号民事判决书对双方均同意解除合同不持异议，此判决并没有认定最终导致徐丹与贾岩签署的《房屋买卖合同》及补充合同解除的责任在于徐丹。本案一审法院在双方均同意解除合同情况下对（2016）京0105民初59108号民事判决书的法院认定进行推断，是明显超过了审理范围，将责任归结到徐丹导致合同解除是错误的。2．本案一审法院认为由于徐丹的违约行为导致前述合同包括代办产权过户不能履行是错误的。(2016)京0105民初59108号民事判决书明确认定是：对双方均同意解除合同,不持异议。违约并不导致原合同不能履行,如贾岩在(2016)京0105民初59108号案中请求继续履行合同,人民法院也并不一定不予支持。只是贾岩也存在不想在继续履行合同的意思表示,最终双方才一致同意解除合同。3．本案中，燕侨公司作为中介机构，为了达到收取中介费的目的,起草补充协议，帮助贾岩减少税费，将房屋价款做低，使徐丹在交易中面临风险，同时违反了国家税收政策。对于燕侨公司的此种行为，即燕侨公司明知存在违规操作，现徐丹与贾岩均同意解除合同，也是对燕侨公司违规操作的及时制止，因此不应向燕侨公司支付中介费，并无不当。4．本案燕侨公司的最终义务是代办产权过户，但《房屋买卖合同》的第2页手写(补充协议约定)，之后燕侨公司让徐丹与贾岩签订补充合同，将房款做低避税，意图是想逃避承担违规操作的责任。但从主合同(写明补充协议约定)及补充合同看，燕侨公司是逃避不了违规操作的责任的。在二手房买卖交易过程中的网签也是由燕侨公司来完成的，如其不违规操作(做低房款)是根本促成不了交易完成的。因此，燕侨公司在二手房居间服务中存在明显违规行为，其请求支付中介服务费，明显违背法律规定，应依法驳回其全部诉讼请求。燕侨公司辩称：同意一审判决，不同意徐丹的上诉请求。贾岩述称：同意一审判决，不同意徐丹的上诉请求。燕侨公司向一审法院起诉请求：徐丹支付燕侨公司居间服务费93000元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月15日，委托人徐丹向受托人李雪梅出具委托书，载明：委托人名下有位于北京市朝阳区建国门外大街乙×号×层×座×的房屋，房屋所有权证号码X京房权证市字第XXXX号，国有土地使用证号京市朝私国用（×出）第×××号，是本人个人财产，现拟出售，因委托人工作繁忙，不能亲自办理相关事宜，特委托李雪梅代为办理如下事宜：1．代为寻找买家，合同洽谈，代为签订定金合同及买卖合同；2．代为办理缴纳相关税费；3．代为办理房屋所有权证过户以及国有土地使用权证过户手续；4．协助买方办理银行按揭手续并收取售房款；5．代为办理房屋交接手续及结清物业水电费等相关手续；6．代为查询并开具首套房证明；7．代收房款；8．其他出售房屋的手续，如为出售房屋必须手续，本委托书没有明确授权，则视为受托人已经获得了本人的授权。受托人在委托权限范围及期限内所签署的一切法律文件，委托人均予以承认并承担法律责任。委托期限至上述事项办完为止。受托人有转委托权。落款委托人处徐丹签名。同日，该委托书经（2015）京方圆内民证字第09132号公证书公证。2016年5月27日，出售方甲方徐丹与购买方乙方贾岩、居间方丙方燕侨公司签订《房屋买卖合同》：……就甲乙方委托丙方从事房屋买卖经纪服务事项达成一致，订立本合同……：第一条委托事项。本合同所涉及的买卖房屋位于北京市朝阳区建国门外大街乙×号×座×，建筑面积222平方米，房屋所有权证书X京房权证市字第XXXX号，国有土地使用证书号京市朝私国用（×出）第×××号，权属性质住宅，产权人徐丹（以上信息如有误差，以原房产证登记为准），甲方对该房屋权属证件的合法性、真实性及有效性负全责。甲方自愿委托丙方代办产权过户。第二条房产价格及付款方式。1．甲乙双方商定，该房产成交价格为9300000元，该价格不包括交易过程中产生的各项税费、服务费和代办费等。2．税费承担：办理房地产权属转移登记手续所产生的税费双方按我国相关法律法规的规定，各自负担应由其缴纳的税费，其中乙方承担全部税费费用。居间服务费由乙方承担，共计93000元。……第四条甲方义务。1．甲方应保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因甲方的原因造成该房屋不能办理产权过户或发生债权债务纠纷的，甲方应承担全部法律与经济责任。2．签订合同时提供包括但不限于：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、相关房屋产权证、夫妻双方个人印章、共有人意见书（公证件）等。3．提供的有关证件及材料应真实合法，保证所出售的房产不存在任何瑕疵，且有关权益人均已同意此房屋出售。4．按丙方指定的时间和地点到达其房产归属的房地产交易中心及放贷银行办理相关手续，积极配合丙方工作……第五条乙方义务。1．签订合同时提供包括但不限于：身份证（非北京市户口还需提供暂住证）、户口本、婚姻证明等；如申请购房贷款，还需提供收入证明、学历证明、未婚证明等银行要求的材料。2．提供的有关证件及材料应真实合法，确保丙方能够代为办理该房产权属变更和贷款事宜，如乙方需办理购房贷款，应保证其个人贷款资质和银行信用良好。3．乙方对上述房屋的现状充分了解并认可。4．按丙方指定的时间和地点到达该房产归属的房地产交易中心及放贷银行办理相关手续，并积极配合丙方工作。5．应按期支付购房款及本合同约定的各项费用。第六条丙方义务。1．应严格遵守国家法律、法规、政策，维护甲乙方的合法权益。2．负责办理上述房产的交易相关手续，及时通知甲乙方办理相关事宜。3．应按房屋所在区县有关部门的规定按时完成甲乙方的委托事宜。4．对合同履行中所知悉的甲乙方的商业秘密、经济状况等个人信息负有保密义务。5．经丙方签订的《房屋买卖合同》均盖有“燕侨公司合同专用章”，复印无效。第七条违约责任。1．如因甲方提供证件不实、不全，不能完成该房屋权属变更，或未按丙方安排的时间、地点办理该房权属变更，或拒绝出售该房、自行出售该房、委托他人出售该房，均视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方所交的定金。2．如因乙方原因未按丙方安排的时间或地点办理该房权属变更、乙方表示或行为表示拒绝购买该房均视为违约，甲方收取的购房定金不予返还。3．如因乙方提供材料、贷款资质和信用原因导致不能贷款，责任由乙方自负，双方协商解决该问题。4．如乙方提出解除本合同，应书面通知甲方，并承担相应的违约责任。甲方应在收到乙方书面通知后三个工作日内，将乙方的已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有。5．如甲方提出解除本合同，应书面通知乙方，并承担相应的违约责任。甲方应在发出通知之日起三个工作日内返还乙方所付房款（含定金），并支付等额于乙方所付定金金额的款项作为违约金。……9．若因甲方或乙方原因导致合同不能履行，由责任方承担丙方的居间服务费。落款甲方处李雪梅代徐丹签名、乙方处贾岩签名、丙方处燕侨公司盖章及经办人王鸿鹏签名。2016年5月27日，出售方（甲方）徐丹与购买方（乙方）贾岩签订《关于YQCAL0000209的补充合同》，约定：一、甲乙双方同意网签的《存量房屋买卖合同》（以下简称网签合同）用于房产交易大厅过户之用。二、房屋价格：网签合同中的房屋价格人民币4700000元是指未装修的毛坯房价格，除了人民币4700000元的房价款之外，乙方须向甲方支付精装修和附属设备相关的补偿款4600000元，其中100万元是乙方交付甲方的定金，以上930万元为甲方的净得款，与交易相关的全部税费均由乙方承担。三、付款方式：……四、责任义务。甲方责任：1．甲方要确保本合同项下交易的房屋不存在产权纠纷、权利瑕疵及未结清银行贷款、抵押、户口、房屋出租等未清事项。2．协助乙方办理该房产的房屋查询、房屋核验、交纳相关税费和过户手续等。……乙方责任：应按照本合同约定如期支付购房款。丙方责任：1．应严格遵守国家法律、法规、政策，维护甲乙方的合法权益。甲乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协调；协调无效时，应采取中立态度，并证明事实。2．见证并监督本合同的执行。五、违约责任……。落款处李雪梅代徐丹签名、贾岩签名。2016年5月26日，甲方徐丹与乙方贾岩签订定金收付合同，约定涉案房产买卖协议成交金额为930万元，定金为100万元，签订本合同当日乙方支付甲方首付定金10万元，甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，乙方将剩余90万元定金交付甲方。落款处李雪梅代徐丹签名、贾大金代贾岩签名。合同下方李雪梅备注：甲方已于2016年5月27日收齐定金共计壹佰万元整。存量房交易服务平台显示贾岩申请购买朝阳区存量住宅的核验结果是初步核验通过。该截图下方显示时间为2016年8月24日。诉讼中，燕侨公司提交燕侨公司业务员吴勇与李雪梅的短信聊天记录、通话记录、电话录音光盘用以证明燕侨公司多次催促徐丹的代理人李雪梅向徐丹转告房屋核验结果，收付款项等居间服务，但李雪梅不予回复配合。燕侨公司对该证据的真实性不持异议。燕侨公司另提交京建发〔2016〕196号北京市住房和城乡建设委员会关于印发《存量房房源核验工作规范（试行）》的通知，用以证明燕侨公司提供居间服务，多次要求徐丹提供房屋所有权证原件和身份证原件有合法依据。徐丹表示该证据与本案无关联性，称该通知在2016年6月1日生效，徐丹与贾岩签订的房屋买卖合同是在2016年5月27日签署并生效，当日该规范没有生效，燕侨公司作为专业的房屋中介机构从未告知徐丹有此通知会出现，徐丹从不知晓有此通知，也不知道房屋买卖如此复杂。贾岩曾向北京市朝阳区人民法院起诉徐丹、李雪梅与燕侨公司房屋买卖合同纠纷一案，请求判令解除双方于2016年5月27日签署的《房屋买卖合同》及补充合同，徐丹双倍返还定金200万元、支付违约补偿金93万元、公证费2840元、律师费损失10万元、诉前保全担保费损失89100元、租金损失31000元、房屋中介佣金5000元，共计3157940元，李雪梅与徐丹承担连带赔偿责任。2018年5月31日，北京市朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初59108号民事判决书，判决：一、解除贾岩与徐丹于2016年5月27日签订的《房屋买卖合同》、《关于YQCAL0000209的补充合同》；二、徐丹于本判决生效后七日内双倍返还贾岩定金共计200万元；三、驳回贾岩其他诉讼请求。该判决认为，……不宜就此认定贾岩就680万元的支付行为存在违约，关于徐丹是否存在违约行为，一方面……现有证据无法证明徐丹存在另行出售房屋的行为，另一方面，在双方就2016年8月15日前支付680万元的具体支付方式未达成一致意见，徐丹不具有单方解除权的情况下，徐丹即于2016年8月25日就将系争房屋为1200万元债务设立抵押权登记，使得系争房屋产生新的债权债务，徐丹存在违约，故徐丹应当承担违约责任。该判决书于2018年7月6日发生法律效力。庭审中，燕侨公司与徐丹均认可涉案房屋存在抵押，且未办理过户手续。燕侨公司认为未办理过户的原因是徐丹2016年8月25日私自办理了房屋抵押，徐丹认为系因贾岩另案起诉要求解除合同导致未办理产权过户，并认为存在抵押不意味着不能办理过户。一审法院认为：燕侨公司、徐丹与贾岩签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定全面履行合同义务。根据合同约定，徐丹、贾岩委托燕侨公司从事房屋买卖经纪服务事项，居间服务费93000元由贾岩承担，若因徐丹或贾岩的原因导致合同不能履行，由责任方承担丙方的居间服务费。根据（2016）京0105民初59108号民事判决书，徐丹在不具备单方解除权的情况下就涉案房屋为1200万元债务设立抵押权登记，使涉案房屋产生新的债权债务，徐丹存在违约应当承担违约责任，最终导致解除了贾岩与徐丹签署的《房屋买卖合同》、《关于＜房屋买卖合同＞YQCAL0000209的补充合同》。因此，由于徐丹的违约行为导致前述合同包括代办产权过户不能履行，徐丹应当承担居间服务费用93000元。贾岩经法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，不影响法院根据查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国公司法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：徐丹于判决生效之日起10日内支付北京燕侨企业管理有限公司居间服务费93000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，燕侨公司、徐丹与贾岩签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应依约履行各自义务。关于徐丹主张因其所持有的《房屋买卖合同》中居间服务费的数额是空白，故不应当承担居间服务费用的问题。经询问，燕侨公司主张中介费本来约定并非由徐丹承担，之后因为徐丹履行过程中存在违约行为才应由徐丹承担，燕侨公司合同中是有中介费数额的约定，贾岩亦主张其合同中也有中介费数额的约定。根据查明的事实，燕侨公司提交的《房屋买卖合同》中明确载明了居间服务费的数额，且徐丹亦认可该份合同亦由其代理人李雪梅的签字确认，故对徐丹的该项主张，本院不予支持。根据《房屋买卖合同》的约定，徐丹、贾岩委托燕侨公司从事房屋买卖经纪服务事项，居间服务费93000元由贾岩承担，若因徐丹或贾岩的原因导致合同不能履行，由责任方承担丙方的居间服务费。关于违约责任的认定。根据已生效的（2016）京0105民初59108号民事判决书的认定，徐丹在不具备单方解除权的情况下就涉案房屋为1200万元债务设立抵押权登记，使涉案房屋产生新的债权债务，徐丹存在违约行为，导致《房屋买卖合同》及补充合同不能履行，故根据合同中违约条款的约定，徐丹应当承担居间服务费用93000元。综上，徐丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2125元，由徐丹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 邢 军审 判 员 申峻屹二〇二〇年四月十四日法官助理 张 立书 记 员 陈 猛