浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初858号 原告：绍兴奕华针纺织有限公司，住所地：浙江省绍兴市柯桥区安昌街道海盐村。统一社会信用代码：913306217470306891。 诉讼代表人：虞伟庆，系破产管理人浙江点金律师事务所负责人。 委托诉讼代理人(特别授权)：王吉祥、王家奇,浙江点金律师事务所律师。 被告：绍兴钜律针纺科技有限公司，住所地：浙江省绍兴市柯桥区安昌街道海盐村。统一社会信用代码：91330621MA2882NP8E。 法定代表人：朱志红。 委托诉讼代理人(特别授权)：施国清，浙江越光律师事务所律师。 原告绍兴奕华针纺织有限公司（以下简称奕华公司）与被告绍兴钜律针纺科技有限公司（以下简称钜律公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2019年12月9日立案，于2020年3月12日公开开庭进行了审理，原告奕华公司的委托诉讼代理人王吉祥、王家奇，被告钜律公司法定代表人朱志红及其委托诉讼代理人施国清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奕华公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付厂房租金1,553,561.64元和厂房占有使用费510,821.92元，并按中国人民银行同期同类贷款利率之标准支付逾期利息损失(其中租金200,000元的利息损失从2016年4月1日起算，租金350,000元的利息损失从2016年11月1日起算，租金550,000元的利息损失从2017年3月29日起算，租金453,561.64元的利息损失从2018年3月29日起算，占有使用费510,821.92元的利息损失从2019年8月22日起算，暂计至2019年12月2日共为201,580.87元，详见清单)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2015年11月20日，原、被告之间签订《租赁合同》，约定原告将位于绍兴市柯桥区厂房7950平方米及相应土地出租给被告作为经营场地使用，租期五年，自2015年11月20日起至2020年11月19日止，租金每年550,000元，第一年租金2016年3月31日前支付200,000元，2016年10月31日前支付350,000元，从第二年起每年3月28日前付清，实际租费先在原告欠被告的欠款中扣除。合同签订后被告占用案涉厂房至财产交接时2019年8月21日，但未支付任何租金和占有使用费。2018年7月17日，绍兴市柯桥区人民法院作出(2018）浙0603破申19号《民事裁定书》，裁定受理奕华公司的破产清算申请，并于同日指定浙江点金律师事务所为奕华公司破产管理人。管理人根据职责及工作需要聘请绍兴市大统会计师事务所有限公司为审计机构，嗣后审计机构出具的审计报告中并未体现原告对被告负有债务，且被告既未向管理人提供欠款的相关证据，也未申报债权。2019年3月1日，管理人向被告送达《告知函》，告知其破产清算情况及其应将租金等费用交付至管理人账户，被告承诺对破产清算情况已知悉，确认占有使用案涉厂房，希望继续占有使用，且承诺按时腾退。2019年6月29日，绍兴晶虹纺织品有限公司（以下简称晶虹公司〉竞得原告之拍卖财产，其中包括案涉厂房。2019年8月21日，晶虹公司与管理人签订《交接清单》，管理人将案涉厂房等财产移交给晶虹公司，此后由晶虹公司自行负责收取租金等事宜。原告认为，根据《企业破产法》第18条的规定，原告自2018年7月17日依法被裁定受理破产清算申请两个月内，管理人未通知被告，被告亦未催告管理人，故原、被告之间的《租赁合同》于2018年9月17日视为解除。2018年9月17日前被告应按《租赁合同》的约定，共需支付租金1,553,561.64元。2018 年9月17日起被告应按租金标准支付占有使用费至2019年8月21日，共计510,821.92元。然，被告占用案涉厂房多年,却未支付任何上述租金和占有使用费，故被告还应于每笔款项应付次日起支付利息损失。综上，原告现诉诸贵院，望判如所请。 被告钜律公司辩称,1.原告奕华公司和被告钜律公司签订房屋租赁合同事实，但是签订合同以后，奕华公司并未实际完全履行合同，只是将其中的部分房屋交付给被告使用。其中厂房的一楼交付面积为1020.9平方，厂房二楼交付面积为636.3平方。其他部分，实际上一直是由奕华公司自己出租或者是自己占有，办公用房只交付了3楼的部分，一共是270平方。2.厂房的3楼由奕华公司租给了绍兴柯桥富立针纺有限公司，一共是1688平方，另一部分租给了绍兴柯桥腾博纺织有限公司，1985平方。3.厂房的4楼奕华公司分别租给了王来兴2450平方、吴奇峰844平方。4.租赁合同中的办公用房,一直由奕华公司自己使用，并未实际交付，只是在三楼有270平方交付给了被告，由被告在使用。综上，被告钜律公司认为，原告奕华公司虽与被告钜律公司签订了房屋租赁合同，但并未完全履行，被告实际可使用的面积只有办公用房，加上厂房部分，一共是1927.2平方，因此请求法院的在查明事实的基础上依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月20日，原告奕华公司（出租方，合同简称甲方）与被告钜律公司（承租方，合同简称乙方）签订一份《租赁合同》，主要内容，甲方自愿将坐落在绍兴市柯桥区厂房7950平方米及相应土地，出租给乙方作为经营场地使用。乙方已对甲方的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋。租赁时间为五年，自2015年11月20日起至2020年11月19日止。租赁费第一年至第五年为55万元/年，第一年租金的付款方式为（2016年）3月31日前，乙方支付甲方20万元，余款35万元在（2016年）10月31日前付清；从第二年开始，年租金在每年的3月28日前付清；实际租费先在甲方欠乙方的欠款中扣除。乙方如有对厂房的大型改造或厂房改扩的，则需经甲方同意后方可施行，费用由乙方自理。但在租赁期满后不得再私自拆除，并无偿归甲方所有。租赁期满时，如乙方提出需要继续租用，应提前三个月向甲方提出和协商，同等条件下乙方享有优先权。租赁期间乙方终止合同的，亦应提出前三个月通知甲方。若因政府原因需拆迁的，将无条件终止本合同。乙方必须在二个月内做好腾退工作。双方另对其他事宜作了约定。合同签订后，因原告当时已经停产，未搬离厂房内的机器设备，被告未支付过租金。 本院于2018年7月17日作出（2018）浙0603破申19号民事裁定书，裁定受理奕华公司的破产清算申请，并指定浙江点金律师事务所担任奕华公司破产管理人。2019年3月1日，原告奕华公司的管理人向被告钜律公司送达《告知函》，主要内容，根据管理人掌握的资料，目前奕华公司名下部分房地产由你（你单位）承租或者使用，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”之规定，现告知你（你单位）将租金等费用交付至管理人账号，若你（你单位）对本告知函列明的事项持有异议，可以在接到本告知函之日起7日内向管理人书面提出，并附相关合法、有效的证据，以便管理人核对审查。若你（你单位）在破产申请受理后仍向除奕华公司管理人之外的其他人或单位支付租金等费用，使奕华公司的债权人受到损失的，不免除你（公司）继续支付租金等费用的义务。被告钜律公司于同日向原告管理人出具《承担书》一份，主要内容，承诺人己充分知悉奕华公司现己进入破产程序及其名下财产将被破产处置的事实。承诺人现承诺如下：一、承诺人对座落在奕华公司中间厂房一楼、二楼部分、三楼部分、办公楼1-4楼的房产(约8000平方米〉的现状及权属已充分了解，希望继续占有使用上述房产，望予准许。二、承诺人承诺，房产占有使用期间，物业费、水电费等一应费用由承诺人自行承担并支付。承诺人同意以现状占有使用房产，在占有使用过程中的消防安全责任及一切其他责任均由承诺人自行承担。承诺人同时承诺合理使用租赁房产，负责租赁房产的日常维修，并承担费用。未经同意不进行装潢。承诺人腾退时，装潢无偿归产权人所有。三、承诺人承诺并保证将全力按照债权人会议决议、法院要求，配合管理人的破产财产处置工作。在占有使用的房产拍卖（变价）成交之日三个月内或接到管理人任何形式的腾退通知之时起3天内，无条件腾退，并将房产归还。2019年6月29日，案外人绍兴晶虹纺织品有限公司竞得包括案涉租赁厂房在内的奕华公司拍卖资产。同年8月20日，被告向案外人绍兴晶虹纺织品有限公司出具《承诺书》一份，主要内容，奕华公司名下的破产财产拍卖成交后，承租人钜律公司与买受人就租赁问题已协商完毕，所有腾退、共用设施处理、承租人的物品处理等后续事宜处理由承租人与买受人自行解决并承担相应后果与责任，与管理人无关，原告管理人据此于翌日与绍兴晶虹纺织品有限公司办理交接手续，双方签署了《交接清单》，原告管理人遂诉至本院，酿成纠纷。 本院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。本案中，出租人奕华公司与承租人钜律公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行中，本院于2018年7月17日作出（2018）浙0603破申19号民事裁定书，裁定受理奕华公司的破产清算申请，并指定浙江点金律师事务所担任奕华公司破产管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”规定，因本案原告奕华公司的管理人浙江点金律师事务所在自破产申请受理之日起二个月内未通知被告钜律公司是否继续履行合同，应视为案涉《租赁合同》于2018年9月18日起解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”该法第九十八条又规定；“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告提供的由被告法定代表人朱志红签署的《承诺书》可以证实出租人已向承租人交付《租赁合同》项下的厂房，然本案事实表明，原告与被告订立《租赁合同》后，因为其停产原因，并未腾空厂房，影响了被告对租赁厂房的使用，具体占用面积，因租赁标的物已经拍卖，并已交付买受人，无从查证，为公平起见，本院按一半面积计算被告应向原告交付的租金和占有使用费，经计算为1,030,684.93元【（租金1,553,561.64元＋占有使用费507,808.22元）*50%】,被告迄今未向出租人或其管理人支付租金或占有使用费，依法应承担支付租金、占有使用费的违约责任，现原告要求其支付租金和占有使用费，对其合理部分，本院应予支持，对其不合理部分，本院不予支持，本案被告应承担的逾期付款利息，应分段计算，计算标准为：2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，具体计算方式：①本金100,000元（第一租赁年度第一期，按一半计，下同），从2016年4月1日起至2019年12月2日止；②本金175,000元（第一租赁年度第二期），从2016年11月1日起至2019年12月2日止；③本金275,000元（第二租赁年度）,从2017年3月29日起至2019年12月2日止；④本金226,780.82元（第三租赁年度合同解除前），从2018年3月29日起至2019年12月2日止；⑤本金253,904.11元（合同解除后应付的占有使用费），从2019年8月22日起至2019年12月2日止），被告所持抗辩理由，对其合理部分，本院予以采纳，对其不合理部分，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，判决如下： 一、被告绍兴钜律针纺科技有限公司应于本判决生效后十日内向原告绍兴奕华针纺织有限公司支付房屋租金、占有使用费1,030,684.93元，并偿付按下列计算方式计算的逾期付款的利息【2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付】：①本金100,000元，从2016年4月1日起至2019年12月2日止；②本金175,000元，从2016年11月1日起至2019年12月2日止；③本金275,000元,从2017年3月29日起至2019年12月2日止；④本金226,780.82元，从2018年3月29日起至2019年12月2日止；⑤本金253,904.11元，从2019年8月22日起至2019年12月2日止； 二、驳回原告绍兴奕华针纺织有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4699元（申请缓交），减半收取2350元，由原告绍兴奕华针纺织有限公司与被告绍兴钜律针纺科技有限公司各半负担1175元，均限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  周国鑫 二〇二〇年四月十三日 书记员  钱 芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。