河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0702民初1666号原告：新乡市工商业联合会，住所地新乡市金穗大道304号。法定代表人：朱云卿，主席。委托诉讼代理人：王秀艺，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：薛磊，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被告：河南省龙宫酒店有限公司，住所地新乡市新二街与平原路交汇处。法定代表人：张文丽，董事长。被告：新乡商会大厦酒店管理有限公司，住所地新乡市金穗大道（东）688号（新乡商会大厦）。法定代表人：张秀芳，董事长。被告：张亚玲，女，1976年3月19日出生，汉族，住河南省。以上三被告共同委托诉讼代理人：李艳玲，河南新雅琪律师事务所律师，特别授权。原告新乡市工商业联合会（以下简称工商联）诉被告河南省龙宫酒店有限公司（以下简称龙宫酒店）、新乡商会大厦酒店管理有限公司（以下简称商会大酒店）、张亚玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商联委托诉讼代理人王秀艺、薛磊，被告张亚玲及龙宫酒店、商会大酒店、张亚玲共同委托诉讼代理人李艳玲到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理，现本案已审理终结。原告工商联向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告龙宫酒店签订的《新乡商会大厦房产租赁经营合同》；2、被告龙宫酒店、商会大酒店返还租赁原告的房产，并将强行占用的商会大厦一层大厅主出入口两侧共计70.56平方米公有共用部分恢复原状；3、被告强行占用的商会大厦其他共有共用部分（如一层大厅、屋面、广告位等）恢复原貌；4、被告龙宫酒店、商会大酒店立即给付原告房屋租金2014168元（2014年欠128542元和2015-2017年3个年度，之后按每月52378.5元计算房屋返还原告之日止），及逾期付款违约金186766元（2014年1月11日至2017年2月28日期间，之后按照银行逾期贷款利率计算到付清之日止）；5、被告张亚玲承担连带付款责任；6、被告承担本案诉讼费用。事实及理由，原告经新乡市人民政府批准成立工商联商会大厦筹备处（以下简称大厦筹备处），负责新乡商会大厦项目建设。由参与筹建大厦的工商联合会员企业共同出资依法组建新乡商联实业有限公司（以下称商联公司），负责大厦的运行管理，原告授权委托商联公司管理经营原告在商会大厦内的部分登记会产。2010年9月21日，原告授权大厦筹备处与被告龙宫酒店签订《新乡商会大厦房产租赁经营合同》，约定由被告租赁原告商会大厦4楼整层（4475.81平方米）及地下室（762.04平方米），租赁面积共计5237.85平方米，租金为10元/平米，租金每年缴纳一次，分别于每年的1月10日前一次性交纳，相关税金和费用由被告承担。同时，合同约定“租赁房产租金拖延2个月缴纳或者空置3个月的，甲方可以终止合同，收回租赁房产”。该合同签订后，原告依约定向被告龙宫酒店交付了出租房产，由被告商会大酒店实际使用。自2014年7月起，二被告就不按约定交纳租金，至今拖欠2014年部分及2015年度、2016年度租金共计1385626元。原告及大厦筹备处考虑被告张亚玲身为工商联副主席，为维护社会信誉和形象，先后就此书面通知被告催缴其欠款，但被告始终以其经济困难为由拒不缴纳房屋租金。另外，被告经营中自2012年起擅自将大厦一楼大厅主入口两侧共有共用70.56平方米改造为商业用房，以及占用大厦多出广告位，供其无偿使用，原告曾多次催促被告纠正其侵权行为，均未果。原告有必要指出，乡商会大厦在市委、市政府支持指导下，由市工商联会员企业共同出资筹备建设，是为全市工商联会员企业打造活动阵地的公益性工程项目。然而，被告屡屡违反双方正式签订的合同（协议）、纪要、会议记录等规定和约定的事项，以及大厦运营管理的规章制度，巨额欠账，直接影响着大厦筹建财务的收支平衡，损害着原告和共同出资筹建大厦的会员企业以及其他入驻人的经济利益。原告认为被告严重违约，现要求解除与被告签订的《商会大厦房产租赁经营合同》，被告龙宫酒店、商会大酒店交纳拖欠的租金及逾期付款违约金，被告张亚玲作为该两个公司的股东和控制人，出资不实，个人和公司混同，严重损害债权人利益，应当承担连带付款责任，故诉至法院。被告龙宫酒店、商会大酒店辩称：1、双方合同不应该解除；2、一楼大厅使用权在双方的合同中明确约定由被告装修，由被告使用；3、原告尚欠被告装修费用一直未于结清，所以被告不存在违约现象；4、被告张亚玲的职务行为，不应承担连带责任；5、与原告签订合同的是商会大厦，与龙宫酒店无关，涉案合同签订是被二尚未成立，使用被一名义签订，被二成立后，以被二名义另行签订合同，与原告口头约定原合同作废。被告张亚玲辩称：被一、被二不是同一个主体，原告不可能将同一个房屋，同时租赁给被一、被二，且房租都是由被二缴纳，不缴纳租赁费并未故意，合同签订的主体并非原告，只要原告确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：对工商联所举关于成立大厦筹备处的决定、批复、请示及新联（2011）28号文件真实性予以认定，对证明问题，虽龙宫酒店、商会大酒店、张亚玲对此提出异议，但（2011）28号文件明确载明：“筹备处是新乡市工商业联合会（总商会）为建设新乡商会大厦所成立的专门机构，负责新乡商会大厦建设工程的工程管理、合同、信函、新建均具有法律效力，我会对其所发生的一切业务均予认可”的内容可知，大厦筹备处系工商联设立的专门机构，有权在授权范围内处理相应事务，故其异议理由不能成立，本院该证据的证明问题予以认定。对催收通知的真实性予以认定，对证明问题，虽龙宫酒店、商会大酒店、张亚玲对此提出异议，但其并未否认催收通知的真实性，也未提交相反证据予以佐证，故其异议理由不能成立，本院对该证据的证明问题予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月18日，新乡市政府出具《关于成立新乡市工商业联合会商会大厦筹备处的批复》，批准工商联成立大厦筹备处。2011年4月28日新乡市工商业联合会联合会出具新联[2011]28号新乡市工商业联合会文件，载明：“新乡市工商业联合会商会大厦筹备处（是新乡市工商业联合会（总工会）为建设新乡商会大厦所成立的专门机构，负责新乡商会大厦建设工程的人工程管理、合同签约及相关业务的承办等工作。由其签约的各类合同、信函、新建均具有法律效力，我会对其所发生的一切业务均与认可”。2010年9月21日工商联与龙宫酒店签订《新乡市商会大厦房产租赁经营合同》一份，约定租赁防长面积为大厦裙楼第四层整层面积约3885平方米，地下室餐饮操作间及风味餐厅面积约1015平方米，共约4900平方米，实际租赁房产面积以市房产行政主管部门实地测量为准；租赁期限为20年，租赁期自大厦全面竣工验收合格之日起顺延20年，具体起止日期以补充合同方式确认；租赁房产租金拖欠2个月交纳或空置3个月的，甲方可以终止合同，收回租赁房产，同时将以合同价款赎回乙方所分割的大厦第五、六层四个单体楼层的防长；月租金为每平方米10元，租金内并不包含甲方出租房屋产生的房产税及营业税、城建税和教育附加税等各类税种和应缴的相关费用，上述所有出租房屋相关税金和费用均由乙方承担；租金缴纳方式为自大厦全面竣工验收合格之日起的次月10日前一次性缴纳当年的租金，以后每年的元月10日前一次性缴纳当月租金；房屋装修为乙方经营大厦高档酒店的客房、餐饮、各类会议室、展厅、第一层大厅（大堂）等，其装修标准（含水电改造）及相应的设备设施，均不低于中国饭店业协会颁发的五星级酒店标准，其装修方案必须严格执行《新乡商会大厦建筑内部精装修、组织入驻和开放经营“三统一”工作方案》，经甲方审查同意并按相关规定向甲方缴纳装修工程总造价3%的工程综合管理费；按照商会大厦一层大厅的设计功能，为实现商会大酒店及大厦各入驻人的合理有效使用，商会大厦一层大厅⑦轴西至防火通道东墙及⑩轴东至防火通道西墙（即中空以外的区域）为商会大酒店的专有使用区域，商会大厦一层大厅南侧通道以北及北侧通道以南的中空部位为公共使用区域，平时可以作为大厦酒店接待客人的使用区域；乙方在租赁期间，因其经营不善等原因造成歇业，歇业期仍为合同有效履行期，乙方应按照合同约定履行相关责任和义务，依法如提前终止本合同的，乙方应在拟终止本合同前三个月以书面形式通知甲方，待甲方同意终止本合同后方可履行本合同终止事宜，提前终止本合同后，乙方所租赁房屋内的固定资产（包括由乙方实施的房屋内部装饰装修）归甲方所有，其动产归乙方所有；房屋交付乙方时的装修及设备状态为地下室部分，餐厅作业间和职工餐厅由甲方施工至毛墙毛地面（按施工图要求砂浆找平），作业间地沟甲方按乙方提供的平面布置图施工，餐厅作业间和职工餐厅的精装修由乙方按审定的精装修施工图自行施工，其他共有共用部位甲方精装修施工完毕；裙楼一层大厅、裙楼四层及东西塔楼第五、六层部分，甲方施工至毛墙毛地面（按施工图要求砂浆找平），四—六层核心筒内（电梯厅前室除外）甲方精装修施工完毕，其他部位及四—六层电梯厅前室均由乙方按审签的精装修施工图自行施工等，合同对双方权利义务还做了其他约定。合同签订后，工商联按约交付了租赁物，并自2013年3月1日起至2014年3月1日止，从张亚玲账户分五次共向大厦筹备处支付了租金112.8544元，此后未再交纳租金。2014年1月21日至2016年10月8日，大厦筹备处共向龙宫酒店及张亚玲送达催缴租赁费通知七份，其中2016年3月28日催缴租赁费通知载明：“贵方租赁我方商会大厦4楼整层和地下室的房产面积共5237.85平方米，其中，四楼整层4475.81平方米，地下室762.04平方米……但至今仍欠交2014年度房屋租赁费尾款128542.00元；2015年度房屋租赁费628542.00元也应于2015年1月10前向我方交纳，但至今仍没有交纳；以上欠交的三笔房屋租赁费共计1385626.00元，已经严重违背了上述合同，现通知贵方于2016年3月31日前一次性向我方交纳上述三笔款项，否则，我方将贵方欠交我方房屋租赁费情况报告至工商联，直至终止贵我双方签订的《新乡商会大厦房产租赁经营合同》，并采取法律手段追缴欠款”。庭审中，工商联、龙宫酒店、商会大酒店、张亚玲共同确认涉案租赁房屋现在由商会大酒店实际占有使用，并在其控制之下，张亚玲称其支付租金并非个人行为，系代商会大酒店履行缴纳租金的义务。2017年6月27日，本院组织各方当事人到新乡市商会大厦进行现场勘查，并将勘查情况记录如下：商会大厦外层东西两个平台竖立有广告牌，东侧五楼东属平台四楼顶立有金百汇海鲜广告牌，西大厦五层西数平台四楼顶立有商会大酒店广告牌。在商会大厦一层大厅，进入大厅左侧开设有如意便利店（位置：北起第一个柱子到第二个柱子中间），在东侧北起第一个柱子到第二个柱子之间开设有青云林海售楼部，在大厅中间设立有星海中心售楼部（位置：位于东西两侧第三个柱子之间），目前有工商联组织设立了大厦管委会，负责大厦的日常管理。商会大厦含东西两个大厦，五层均为商会大酒店客房部，四层西边为餐饮区，中间及东边为会议区，该层均由商会大酒店占有使用。出西塔电梯口向北走5米左拐至厨房大门起向内整个厨房操作间由新乡市商会大酒店占有使用，该部分为工商联诉请中所述的出租地下室面积。本院认为，一、对合同的解除问题。大厦筹备处系新乡市政府批准成立的主要负责商会大厦项目建设的内设机构，工商联作为大厦筹备处的设立单位，授予了其对外签订合同的权利，因此大厦筹备处对外签订合同的行为应视为工商联的真实意思表示，由商业联合会就该合同的履行行使权利并承担义务。《新乡商会大厦房产租赁经营合同》的签订主体为工商联与龙宫酒店，庭审中双方对租赁房屋由商会大酒店实际使用的情况均予以确认，因此在双方对上述合同未实际履行的情况下，本院对工商联主张解除合同的诉请予以支持。二、关于租赁费的支付主体问题。商会大酒店与龙宫酒店系独立的企业法人，在既无证据证明两者存在资金混同，也无证据显示商会大酒店委托过龙宫酒店代其与工商联签订涉案合同的情况下，应当各自对外承担民事责任。庭审中，张亚玲自认其代商会大酒店向工商联交付了租金，租金标准按照租赁合同的约定计算，且工商联最后一次发出催款函的主体为商会大酒店与张亚玲，由此可知工商联对商会大酒店使用租赁房屋进行经营的行为是明知且默认的，因此双方已形成事实上的不定期租赁关系，工商联有权随时解除不定期租赁关系并向其主张欠付的租赁费。龙宫酒店虽为合同的相对方，但并未与工商联实际履行合同，也未占有使用过涉案房屋，因此工商联主张龙宫酒店承担连带责任的诉请依法不能成立，本院不予支持。虽商业联合会称张亚玲与商会大酒店、龙宫酒店之间存在财产混同等情况，但未提交证据予以佐证，应当承担举证不能的责任，本院对其主张张亚玲承担连带责任的诉请不予支持。三、关于欠付租赁费的金额及违约金问题。因商会大酒店始终按照龙宫酒店与工商联签订的租赁经营合同向工商联支付租赁费，因此对于商会大酒店尚欠的租赁费金额仍应参照上述合同约定的标准计算，且庭审中商会大酒店与工商联对此均未持异议。经各方确定，商会大酒店在2014年交纳50万元租金后未再向工商联交纳过租金，在此期间工商联也未要求解除合同，故工商联起诉之日应当视为其正式向商会大酒店主张解除不定期租赁关系的日期。本案中，商会大酒店仅对租赁房屋的面积提出异议，因合同中对面积的约定仅为概述，同时约定以市房产主管部门测量为准，房产证记载的四层租赁物面积为4475.81平方米与工商联主张的面积一致，租赁的地下室部分因与整个地下室为不可分割的整体，未并单独就租赁部分出具房产证，依据现有的地下一层的房产证无法确定实际承租面积，因此还应结合其他有效证据予以认定。根据由时任龙宫酒店及商会大酒店的法定代表人张亚玲签收的多份催收通知书显示，均对租赁楼层及面积进行了明确即四层面积为4475.81平方米，地下室面积为762.04平方米，应视为各方对租赁房屋的位置及面积的认可，故租赁面积还应同时以催收通知书中载明的平方数为准。综上，商业大厦酒店还应向商业联合会支付2014年的租金128542元（12个月×5237.85/平方米度×10元/月/平方-500000元）；支付2015年的租金628542元（12个月×5237.85/平方米度×10元/月/平方）；支付2016年的租金628542元（12个月×5237.85/平方米度×10元/月/平方）；支付自2017年1月11日起至主张不定期租赁关系解除之日止即2017年4月11日期间的租金156705元（91天×1722.03元/天），以上共计1542331元。同时，商会大酒店还应自2017年4月12日起至其实际腾空房屋之日止，参照合同约定的租金标准向工商联支付房屋占用费。对违约金部分，因双方在合同中并未进行约定，故本院不予支持。三、关于租赁房屋的返还问题。因合同对解除后装饰装修物的处理未进行约定，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，工商联在合同履行期间并无违约，其对商会大酒店的装饰物也不同意利用，因此涉案租赁房屋内的物品及装饰装修物应由商会大酒店自行拆除带走，逾期工商联可自行处理，因拆除造成房屋毁损的，商会大酒店应当恢复原状。龙宫酒店作为涉案合同的相对人及租赁房屋的接收方，在合同解除的情况下同样负有房屋返还的义务，故本院对工商联主张龙宫酒店与商会大酒店共同返还租赁房屋的诉请予以支持。四、关于对占有物的处理问题。经各方确认，工商联主张的强行占有部分分别指“一楼大厅的便利店和优年小镇售楼部”及“星海中心售楼部”，因工商联对商会大厦一层不享有所有权，其在本案中主张恢复原状的诉讼主体不适格，故本院对其该项诉请不予支持。对广告位的拆除问题，根据现场勘查的情况，商会大酒店竖立的“金百汇海鲜”、“商会大酒店”两块广告牌位于工商联所有的四楼顶层平台，其行为侵犯了工商联的财产权，但因与本案不属于同一法律关系，故本案不予处理，工商联可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人名共和国民法通则》第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、依法解除2010年9月21日新乡市工商业联合会与新乡商会大厦酒店管理有限公司签订的《新乡商会大厦房产租赁经营合同》。二、新乡商会大厦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向新乡市工商业联合会支付租金1542331元，并自2017年4月12日起至新乡商会大厦酒店管理有限公司实际腾空房屋之日止，参照合同约定的租金标准支付房屋占用费。三、河南省龙宫酒店有限公司、新乡商会大厦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还新乡市工商业联合会2010年9月21日新乡商会大厦房产租赁经营合同的全部租赁物，对可分离的装饰装修物在解除租赁合同之日起十日内带走，对已形成附合的装饰装修物一并予以拆除，逾期新乡市工商业联合会可自行处理，因拆除造成房屋毁损的，河南省龙宫酒店有限公司、新乡商会大酒店管理有限公司应当恢复原状。四、驳回新乡市工商业联合会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24407元，由新乡商会大厦酒店管理有限公司负担17085元,由新乡市工商业联合会负担7322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 林 铎审 判 员 闫 雪代理审判员 吕 菲二〇一七年七月十一日书 记 员 齐翠翠附：本案证据目录原告新乡市工商业联合会向本院提交的证据材料有：1、原告关于成立商会大厦建设筹备处的决定、新乡市人民政府关于成立商会大厦筹备处的批复、原告的请示、新联（2011）28号文，证明新乡市工商业联合会商会大厦筹备处是原告设立的临时机构，原告授权其负责商会大厦建设管理的所有业务，原告对本案的租赁合同具有诉讼主体资格。2、新乡商会大厦房产租赁经营合同一份，证明原告与被一于2010年9月21日建立了租赁合同关系，约定租赁房产为四楼整层、地下室。合同约定的租赁物为4900平方米房产，实际租赁面积为5237.85平方米，其中四楼整成4475.81平方米，地下室762.04平方米，租赁期限20年，双方约定租赁拖延连个月缴纳原告有权终止合同，收回租赁物，租金标准是每月/每平方米/10元，租金与每年元月10日一次性缴纳。3、催收通知8份，证明从2014年被告开始拖欠租金，原告多次催收被告仍未缴纳，构成违约行为。4、银行转款凭证5份，证明被告租金由被三缴纳，最后一次2014年3月1日缴纳50万元，租金缴纳方式均为转账缴纳至原告下社的商会大厦筹备处在新乡市市区农村信用合作联社的账户。需要说明转款凭证其中有张文丽、张亚玲不同名字均是同一人。5、照片3张，证明被告在履行租赁合同过程中抢占了商会大厦部分公用面积，其中将大厅中部偏北位置出租设立星海中心售楼部，大厅西南角设立便利店，大厅东南角出租设立优年小镇售楼部，租赁合同解除大厅应当恢复原状。被告河南省龙宫酒店有限公司、新乡商会大酒店管理有限公司、张亚玲未向本院提交证据材料。