广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0503执异9号 案外人：曾广萍，女，1964年3月26日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：彭德元，广西现城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙晗，广西现城律师事务所实习人员。 申请执行人：北海市区农村信用合作联社，住所地广西北海市北部湾中路20号，统一社会信用代码：914505001993046095。 法定代表人：朱捷，理事长。 被执行人：莫广，女，1973年7月14日出生，汉族，住北海市银海区。 被执行人：丁冠伟，男，1975年2月3日出生，汉族，住广西北海市银海区。 被执行人：北海桂信置业投资有限公司，住所地北海市云南南路碧桂华庭内超市三楼，统一社会信用代码：91450500199336635H。 法定代表人：丁蕃志，总经理。 被执行人：丁蕃志，男，1952年8月18日出生，汉族，住广西北海市银海区。 本院在执行申请执行人北海市区农村信用合作联社与被执行人莫广、丁冠伟、北海桂信置业投资有限公司、丁蕃志借款合同纠纷一案中，案外人曾广萍向本院提出书面异议，请求解除对北海桂信置业投资有限公司名下位于北海市云南路48号碧桂华庭B幢0402号房产的查封，中止对该不动产的强制执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人曾广萍称，2008年11月8日，曾广萍与北海桂信置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了登记在北海桂信置业投资有限公司名下的位于北海市云南路48号碧桂华庭B幢0402号不动产，约定该不动产的价款为人民币40万元。由于在购买时北海桂信置业投资有限公司尚未办理该不动产的产权登记证，为保障交易安全经双方协商先由曾广萍向北海桂信置业投资有限公司先期支付购房款15万元，北海桂信置业投资有限公司将该不动产交付给曾广萍占有使用。曾广萍于2008年11月27日要求北海桂信置业投资有限公司出具收款收据并在接收该不动产后斥资十余万元对该不动产进行装修，而后入住至今。期间的物业费、水电费等均由曾广萍缴纳。之后曾广萍一直催促北海桂信置业投资有限公司办理涉案不动产的产权登记证书，但该公司一直推诿尚能未办理。直至2015年9月，曾广萍才得知北海桂信置业投资有限公司实际早于2009年就将涉案不动产的产权证办理公司名下，且该公司已将该不动产抵押给北海市区农村信用合作联社及案外人蔡卓安。至2016年10月北海桂信置业投资有限公司对曾广萍称确无充足资金用于该不动产解押，并称曾广萍再支付10万元购房余款后则必定可以对该不动产进行解押，曾广萍于2016年10月28日、2016年11月11日将10万元购房余款支付给北海桂信置业投资有限公司，但直至2017年11月30日北海桂信置业投资有限公司出具前述款项收款收据时，涉案不动产依然未能解押。之后，曾广萍一直催促北海桂信置业投资有限公司办理涉案不动产解押并协助办理该不动产的产权过户手续，但该公司一直以各种借口予以推诿。案外人曾广萍认为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第17条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，人民法院对涉案房产的查封并强制执行是错误的，损害了曾广萍的合法权益。另曾广萍已支付的价款25万元，超过合同约定总价款的百分之五十，同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项规定。综上，曾广萍请求人民法院裁定解除对登记在北海桂信置业投资有限公司名下位于北海市云南路48号碧桂华庭B幢0402号不动产【房产证号：北房权证（2009）字第013042】的查封，中止该不动产的强制执行。 申请执行人、被执行人未做答辩。 经审理查明，原告北海市区农村信用合作联社与被告莫广、丁冠伟、北海桂信置业投资有限公司、丁蕃志借款合同纠纷一案，被告北海桂信置业投资有限公司以其名下位于北海市云南路48号碧桂华庭B幢0402号等共八处不动产作为贷款担保，并于2014年5月22日在北海市房地产交易中心办理了抵押登记,本院予以确认并于2018年12月27日作出（2018）桂0503民初1741号民事调解书，现已发生法律效力。北海市区农村信用合作联社依据上述生效法律文书于2019年10月8日向本院申请强制执行，本院于2019年11月4日作出（2019）桂0503执1009号执行裁定书，裁定查封北海桂信置业投资有限公司名下位于云南路48号碧桂华庭B幢0402号不动产[房产证号：北房权证（2009）字第013042号]。本院于2019年11月8日向北海市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，同日，北海市不动产登记中心向本院复函，已按协助执行通知书予以办理，为轮候查封。 另查明，北海市自然资源局于2020年3月10日出具的《北海市不动产登记资料查询结果证明》（编号：S20200403），载明：北海桂信置业投资有限公司坐落于北海市云南路48号碧桂华庭B幢0402号[北房权证（2009）字第013042号]，2019年6月4日北海市海城区人民法院来文查封，2019年11月8日北海市银海区人民法院来文轮候查封。 再查明，根据案外人曾广萍提交的证据显示，曾广萍与北海桂信置业投资有限公司于2008年11月8日签订《商品房买卖合同》[销售合同编号：B-402]，约定：曾广萍购买北海桂信置业投资有限公司名下的位于北海市云南南路48号碧桂华庭B幢402号商品房，商品房总金额为40万元。曾广萍分别于2008年11月27日支付房款15万元、2016年10月28日支付房款5万元、2016年11月11日支付房款5万元，共计支付房款25万元。北海桂信置业投资有限公司分别向曾广萍出具了相应的收款收据，但一直未办理涉案房屋的过户登记。从2008年11月开始，曾广萍向管理涉案房屋的北海市桂昌物业服务有限公司缴纳物业费、水、电等费用，并在涉案房屋一直居住至今。2020年4月7日，曾广萍将剩余房款15万元汇入本院账户。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人曾广萍在法院查封之前已与北海桂信置业投资有限公司签订了房屋买卖合同、支付了大部分购房款并实际占有使用了涉案房屋，后又按照人民法院的要求将剩余购房款汇入法院账户，案外人对涉案房屋未办理过户亦不存在过错。案外人的异议符合上述法律规定，异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于北海市云南路48号碧桂华庭B幢0402号不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 韦振静 审 判 员 张宏文 审 判 员 蔡名伦 二〇二〇年四月八日 法官助理 余丽婷 书 记 员 莫寒然 附本裁定适用的法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。