辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1153号上诉人（原审被告）：方红，女，1963年6月14日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张萌哲，辽宁光晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连晟阳物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区成仁街13号4层10号，统一社会信用代码91210204796914704G。法定代表人：陈阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永伟，大连市沙河口区春柳法律服务所法律工作者。上诉人方红因与被上诉人大连晟阳物业管理有限公司（以下简称“晟阳物业”）物业服务合同纠纷案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初4169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人方红上诉请求：撤销原审判决，改判我不承担3690.72元物业费或发回重审；被上诉人晟阳物业承担一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：第一，一审法院认定事实不清。案涉《物业管理服务委托合同》的订立甲方为大连市沙河口区明珠花园住宅小区业主委员会（以下简称“明珠业委会”），但该业委会的产生没有进行民主选举、没有召开业主大会选聘物业公司，违反《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》的强制性规定，应为无效。在未经业主合法授权情况下，该业委会主体资格不合法，不具备民事权利和行为能力，对外签订合同行为属无效民事行为。因此，依据《中华人民共和国合同法》的规定，前述合同应为无效。第二，一审法院证据不足。《物业管理服务委托合同》的订立没有经过业主大会的决议，属于违法，更不是我的真实意思表示。一审法院认定属于双方真实意思表示错误。案外人沙勇提起的业主委员会撤销权纠纷案件与本案不具有关联性，且该案没有进行实体审理、因主体不适格被驳回起诉，沙勇没有丧失主张撤销权纠纷的权利。因此，该案不能作为本案的裁判依据。一审法院依该案被驳回起诉而判决我败诉于法无据，严重影响案件结果公正。第三，一审法院适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条的规定，订立合同的当事人需要具备民事权利和行为能力，合同方有效、产生约束力。案涉《物业管理服务委托合同》无效，对我没有约束力。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的前提是合同有效。而且，本案审理重点应为合同效力，但一审法院却混淆审理焦点，重点审理合同履行过程是否违法。我已经举证证明被上诉人晟阳物业在履行过程也存在违法，一审法院均以与本案无关不予采纳，影响审判结果。案涉合同订立主体属于特殊主体业委会，对于业委会成立是否合法、订立是否经过决议、是否有资格订立合同均应审查才可做出结论。但一审法院却遗漏了对该节事实的审查。而且，应由被上诉人晟阳物业对此承担举证责任，其仅提供一份《物业管理服务委托合同》未完成举证责任。但一审法院却将举证责任分配给我，加重了我的举证责任和诉累。第四，一审法院遗漏当事人。本案一审法院应依职权将有重大利益关系的能够证明案件事实的明珠业委会列为被告或第三人，以便查清事实。即使业委会已经解散，也应当将当时的主任窦剑光及其他委员列为主体。但一审法院并未追加上述主体，也没有要求红星社区街道配合调查，没有询问窦剑光和其他委员，属于遗漏当事人，导致事实不清、结果不公正。被上诉人晟阳物业不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。晟阳物业向一审法院起诉请求：方红给付欠缴的自2017年6月1日至2019年3月31日的物业费3690.72元。一审法院经审理查明，2017年6月1日，大连市沙河口区明珠花园住宅小区业主委员会(甲方)与原告大连晟阳物业管理有限公司(乙方)签订《物业管理服务委托合同》，合同约定：甲方将明珠花园委托乙方实行物业管理；委托物业管理期限自2017年6月1日起至2022年5月31日止；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，非政府公用设施和附属建筑物的维修养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁及垃圾的收集、清运，维持公共秩序，组织开展社区文化娱乐活动，负责向业主和物业使用人收取物业管理费等；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米1元标准收取，收取时间为每季度初收缴一次；逾期交纳的，从逾期之日起按欠缴金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积167.76平方米，被告方红系该房屋业主。被告未交纳该房屋2017年6月1日至2019年3月31日期间的物业费3690.72元(167.76平方米×1元/平方米/月×22个月)。另查，2019年6月5日，大连市沙河口区黑石礁街道办事处社区居委会向一审法院开具《关于明珠花园小区的情况说明》一份，内容为“大连明珠花园住宅小区约2013年开始自治管理，成立小区业主委员会，于2015年9月大连明珠花园住宅小区业主委员会在社区监督下换届，继续业主委员自治管理，2018年3月26日业主委员会宣布集体辞职”。再查，2019年6月11日，案涉小区业主沙某起诉大连市沙河口区明珠花园住宅小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，请求撤销业主委员会与大连晟阳物业管理有限公司作出的签订合同的决议。2019年9月6日一审法院作出(2019)辽0204民初5260号民事裁定，因被告主体不适格，驳回了原告的起诉。庭审中，被告提交发票、记账凭证、银行交易流水明细清单、照片四张，拟证明原告占用业主公共用地，并与业主委员会串通挪用小区业主资金，原告对上述证据均不予认可。一审法院认为，大连市沙河口区明珠花园住宅小区业主委员会(以下简称“业主委员会”)与原告大连晟阳物业管理有限公司签订的《物业管理服务委托舍同》系双方真实意思表示，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力。原告为被告方红所在小区提供了物业服务，被告未按合同约定履行交费义务，原告起诉被告交纳拖欠的2017年6月1日至2019年3月31日期间的物业费3690.72元的诉请，于法有据，予以支持。被告虽以业主委员会的成立及其与原告签订物业合同的决议不合法为由拒交物业费，但本案案由为物业服务合同纠纷，被告抗辩的业主撤销权纠纷事项已由案涉小区业主另案起诉主张权利，现被告未能提供生效法律文书等证据证明其主张，故对被告该项抗辩意见不予认可。庭审中，被告还主张原告存在擅自设立停车桩、挪用业主公共资金的行为，但本案原告并未主张被告交纳停车费，被告对于原告停车管理的异议不构成其拒交物业费的理由，且被告主张原告挪用资金的性质为小区业主共有，被告以单个业主身份无法代表小区全体业主，故该费用不宜在本案中一并处理，权利人可另行主张权利。并且，原告物业服务的对象为小区全体业主，并非被告一人，个别业主以物业服务存在问题为由拒交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费业主的权益和小区整体利益，故被告上述拒绝交纳物业费的抗辩意见，不予采纳。对于被告提出的原告在服务方面存在的问题，原、被告应本着真诚协商的态度，促使矛盾和纠纷的化解。原告在今后的工作中要加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告方红于判决生效之日起十日内给付原告大连晟阳物业管理有限公司2017年6月1日至2019年3月31日期间的物业费3690.72元。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告已预付)，由被告负担。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，大连明珠花园住宅小区成立业委会后，在社区的监督下于2015年9月换届并继续自治管理。2017年6月1日，该业委会选聘了被上诉人晟阳物业并与之签订《物业管理服务委托合同》，该协议内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主上诉人方红具有约束力。现上诉人方红欠付2017年6月1日至2019年3月31日期间的物业费3690.72元是不争的事实，一审支持被上诉人晟阳物业的诉讼请求并无不当，本院予以维持。至于明珠业委会的成立是否依法、合规，不属于本案审理范围，一审法院未审查该节事实、未采纳上诉人方红关于该业委会违法成立以及无权签订合同的主张并无不妥。同时，由于明珠业委会已经集体辞职，且原主任或者委员均并非《中华人民共和国民事诉讼法》规定的必要共同诉讼人，因此，本院对上诉人方红提出一审未追加前述主体、遗漏当事人的意见不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持；上诉人方红上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人方红负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年四月二日书记员  黄月妍