广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初1520号 原告：广西中房置业有限责任公司，住所地：南宁市青秀区民族大道168号翡翠园紫青庭一楼商铺。 法定代表人：陆劲忠，董事长。 委托代理人：张驰楷，男，1983年12月15日出生，汉族，该公司职员，住南宁市青秀区。 被告：刘耀泽，男，1976年7月17日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被告：樊璐，女，1987年12月29日出生，壮族，住南宁市青秀区。 原告广西中房置业有限责任公司（以下简称：中房公司）与被告刘耀泽、樊璐商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告中房公司的委托代理人张驰楷到庭参加了诉讼。被告刘耀泽、樊璐经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中房公司诉称：2016年1月27日，原告与两被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定两被告购买原告位于南宁市青秀区，房屋总价款为2888522元，付款方式为一次性付款（分四笔在2016年3月31日前付清）。合同签订后，两被告仅支付了部分购房款880000元，余款2008522元一直未付。为此，原告多次电话、发函催告两被告付款，并登报要求付款，但均未果。两被告经催告后一直拒付购房余款，已严重超出了合同约定的付款时间，构成违约，符合合同约定的解除条件，并须承担相应的违约责任，即两被告应按累计应付款的3%向原告支付违约金。2016年11月30日，原告向两被告邮寄《合同解除通知书》，两被告收件后拒绝协助原告撤销合同预告登记、合同备案登记等解除合同手续，亦构成违约，根据合同第八条的约定，两被告对此应按日向原告支付总价款万分之四的违约金，并赔偿所有损失。综上，为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求依法判令：一、确认原告与两被告签订的编号为ＹＳ01731326的《南宁市商品房买卖合同》已于2016年12月1日解除；二、两被告向原告支付因其逾期付款导致合同解除的违约金86655.66元（计算方式：2888522元×3%）；三、两被告向原告支付不协助办理解除合同手续的违约金，此违约金以合同总价款为基数按日万分之四计付至解除合同手续完成之日止，暂从2016年12月4日起计至2017年1月20日的违约金54304.21元（2888522元×47天×万分之四）；四、两被告协助原告办理撤销合同预告登记、合同备案登记等解除合同手续；五、本案诉讼费由两被告承担。 被告刘耀泽、樊璐未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。 经审理查明：2016年1月27日，原告中房公司（出卖人）与被告刘耀泽、樊璐（买受人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为ＹＳ01731326），合同主要内容有：1、两被告向原告购买位于南宁市青秀区，建筑面积为200.64平方米，总售价为2888552元；2、买受人应按以下时间付款：1）2015年10月30日前付定金80000元，如已按认购协议交纳定金的，上述定金自动转化为本合同的履约定金；2）2016年1月13日前付房款300000元；3）2016年2月20日前付房款508552元；4）2016年3月31日前付2000000元；3、如买受人未在合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；4、如解除合同的，买受人应在接到出卖人通知后3日内，协助出卖人办理撤销合同预告登记、合同备案登记等手续；买受人不协助的，出卖人有权不退还该房款，且每逾期一日，买受人按日向出卖人支付总价款万分之四的违约金。 上述合同签订后，两被告仅支付了部分房款880000元，余下房款一直未付。2016年11月30日，原告以两被告违约为由向两被告发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，并要求两被告在2016年12月1日前配合办理撤销备案及解除合同的相关手续。两被告于2016年12月1日收到上述解除合同通知。此后，两被告未按原告通知要求配合办理解除合同的相关手续，原告遂于2017年2月16日起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明：经本院向南宁市房屋产权交易中心查询，原、被告已于2016年2月2日办理了本案商品房买卖合同登记备案手续，但尚未办理房屋预告登记手续。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘耀泽、樊璐经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告与两被告于2016年1月27日签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。 一、关于本案合同是否已解除的问题。 根据合同约定，买受人应当在2016年3月31日前付清全部购房款2888552元，逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。本案中，两被告在合同签订后仅向原告支付了部分购房款880000元，余下购房款一直未付，截至2016年11月30日原告发出《解除合同通知书》之日止，两被告逾期付款已超过60日，故本案合同已具备解除的条件，原告依法享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，两被告已于2016年12月1日收到原告发出的解除合同通知，其又未在法定期间内请求人民法院就解除合同通知不发生效力作出认定，故根据前述法律及相关司法解释的规定，原告的解除合同通知已经发生法律效力，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》已于解除合同通知到达被告时即2016年12月1日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故原告要求两被告协助其撤销商品房买卖合同备案登记的诉请，于法有据，本院予以支持。因原、被告并未在南宁市房产部门办理涉案房屋的预告登记手续，故原告要求两被告协助其注销涉案房屋预告登记的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于原告的其他诉请是否合理有据的问题。 根据合同约定，如解除合同的，买受人应在接到出卖人通知后3日内，协助出卖人办理撤销合同预告登记、合同备案登记等手续；如买受人不协助的，买受人按日向出卖人支付总价款万分之四的违约金。本案中，原告通知两被告解除合同并要求两被告协助办理撤销备案及解除合同的相关手续，两被告于2016年12月1日收到该通知后，应于2016年12月4日前协助原告办理撤销合同备案登记的手续，但至今为止，两被告仍未履行该协助义务，已构成新的违约，故被告除应承担因其逾期付款导致合同解除的违约责任即按累计应付款的3%支付违约金86655.66元外，还应承担不履行协助义务的违约责任，故本院对原告要求两被告支付不履行协助义务的违约金的诉请予以支持，计算方法为，以总房款2888552元为基数，从2016年12月5日开始，按每日万分之四计算至两被告履行完该协助义务之日止。对于合同解除后的房款返还问题，因两被告未就此提出反诉，本院无法在本案中一并处理，两被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下： 一、确认原告广西中房置业有限责任公司与被告刘耀泽、樊璐于2016年1月27日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为YS01731326）已于2016年12月1日解除； 二、被告刘耀泽、樊璐协助原告广西中房置业有限责任公司办理商品房买卖合同备案撤销手续； 三、被告刘耀泽、樊璐向原告广西中房置业有限责任公司支付因其逾期付款导致合同解除的违约金86655.66元； 四、被告刘耀泽、樊璐向原告广西中房置业有限责任公司支付不履行协助办理撤销合同备案义务的违约金（计算方法：以总房款2888552元为基数，从2016年12月5日开始，按每日万分之四计算至被告刘耀泽、樊璐履行完该协助义务之日止）； 五、驳回原告广西中房置业有限责任公司的其他诉讼请求。 本案受理费3119元，由被告刘耀泽、樊璐负担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17）。逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  陈泽林 人民陪审员  钟新燕 二〇一七年七月十七日 书 记 员  覃树鹏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。