辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1614号上诉人（原审被告）：大连开成房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树村。统一社会信用代码91210200736428683H。法定代表人：韩明福，该公司董事长。委托诉讼代理人：周世杰，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李岩，女，1983年12月22日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：郭德升，辽宁乾均律师事务所律师。上诉人大连开成房地产开发有限公司因与被上诉人李岩房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初13449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人开成公司的委托诉讼代理人周世杰，被上诉人李岩的委托诉讼代理人郭德升在互联网法庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连开成房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判按照上诉人主张的时间作为计算违约金的截止时间。事实和理由：一审判决对上诉人应承担的违约金的截止时间认定不当，且对本案事实未予查清。出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人原因”导致买受人无法按时获得房屋权属证书，且根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人在办理房屋产权证书过程中所承担的是协助配合义务。故出卖人在履行协助办理房屋权属证书义务的过程中是否存在过错，是判断出卖人是否应当承担违约责任的重要依据。本案中，案涉房屋于2017年7月17日已经符合办理房屋产权的条件，且上诉人已于2017年7月25日以短信方式通知被上诉人可以办理房屋产权证的相关事宜。故截至2017年7月25日，上诉人已经完成了全部的协助办理房屋权属证书义务，并已经将案涉房屋符合办理房屋产权证书条件的情况告知了被上诉人。此时，上诉人在配合办理房屋产权证书一事上已经不再处于违约状态，不应继续计算违约金。本案中，被上诉人为贷款购房，被上诉人在购买房屋时上诉人就已经将用于办理房屋产权登记的全部手续交付了贷款银行的代办公司。因此，当房屋符合办理产权证书条件时，被上诉人无需上诉人进行任何配合，只需与银行代办公司沟通即可完成房屋产权证书的办理，本案中被上诉人也正是通过这种方式在上诉人没有进行任何配合的情况下完成了相关手续的办理并取得了房屋产权证书。上诉人在通知被上诉人房屋符合办理产权证书条件后就已经完全履行了协助办理房屋产权证书的义务。并且，被上诉人自得到上诉人通知后也从未到上诉人处要求上诉人提供用以办理房屋产权证书的相关手续，其在一审中所提交的证据也不能证明其有过向上诉人提示要求配合办理房屋产权证书的行为。故，被上诉人自2017年7月25日后未能取得房屋产权证书的过错不在于上诉人，但原审判决对该节事实并未予以查清，依法应予以纠正。综上，即便认定上诉人在配合办理房屋产权证书一事上存在违约，那么违约状态也已经于2017年7月25日结束，违约金计算期限亦应截止于2017年7月25日。李岩辩称,不同意上诉人的上诉请求，应维持原判。理由：1、上诉人群发的一条短信并未说可以办理房屋产权证相关手续，而只是通知换取结算发票。另外上诉人原法定代表人组织相关购房人召开会议可以看出，上诉人明确向参会人员告知，对于配合其签署所谓承诺书的，给予换取结算发票，对于没有想好是否签署承诺书的人员，可再等等，不签署承诺书的就不予办理。由此可见，上诉人虽在2017年7月25日通知换取结算发票，但是上诉人公开表明换取发票是有前提条件的，并不是无条件全部换取，至于签署了对开发商免责承诺才可以进行换取。因此上诉人主张逾期办证违约金应截至其短信通知之日不能成立。根据红旗街道办事处请示，红旗街道明确指出已发生上访事件，作为购房人是急于办理房证的，没有任何买房人不着急办证，之所以未能办理完全是因为开发商在具备办证条件之后人为设定障碍，拒绝为业主办理产权登记。开发商完成初始登记后并不是仅仅换取结算发票就完成其行为，按照不动产登记规定，在业主办理产权过程中，需要提供由开发商和业主共同签字的申请表以及开发商的营业执照复印件、初始登记证书复印件。原审中被上诉人也提供了案外业主通话录音可以证实上诉人拒绝为不签协议的业主换取发票，直至双方诉讼到甘井子法院上诉人才表示可以办理。李岩向一审法院起诉请求：判令被告支付违约金112,072元。一审法院认定事实：一、2010年12月27日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，被告将大连市甘井子区恩泽南园15号楼1-3-1号商品房销售给原告，面积为88.76平方米，总价款127.5481万元，根据合同约定，被告应于2012年5月30日前交付房屋，并于2013年5月30日前办理完毕产权登记备案手续，双方合同还约定：在商品房交付使用后的120日内，出卖人将办理权属登记需要由出卖人提供的全部资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人在上述120日内不能取得房屋产权证的，出卖人继续办理。若出卖人超期一年未能办理完毕，一年期满买受人可以退房。如不退房，自一年期满之次日起出卖人向买受人支付已付房款日万分之一的违约金，直到可以办理。买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告如期支付全部房款，被告实际的交付房屋时间为2014年8月1日，出具办理产权证书的发票时间是2018年1月。二、2016年12月28日，大连市甘井子区红旗街道办事处向大连市城乡建设委员会发出《关于呈请批准核发竣工验收备案证的请示》，2017年7月17日，案涉房屋已经符合办理房屋产权的条件。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》基于双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约享受权利，履行义务。合同签订后，原告全额支付了购房款，被告理应如期履行交房及协助办理产权过户的义务。被告在2014年8月1日向原告交房，应当在交房后120日内协助原告取得房屋产权证，超过上述期限一年未能办理，被告需承担违约责任。原告于2017年12月13日（记载有误：应为2018年4月9日）办理产权证书，双方争议焦点为案涉房屋所在的开成领地小区无法及时取得竣工验收备案证的原因、被告与之有无过错、违约起止时间的确定。一审法院认为，被告应承担违约责任，其抗辩理由不能成立。理由如下：第一，针对被告提出的案涉小区之所以不能办理产权证，系因业主私自拆改房屋导致质监站不能及时发放竣工验收备案证的抗辩，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，被告主张逾期未办证并非其自身原因，乃系原告私自拆建所致，则其应对此进行举证。然而被告提供的红旗街道出具的《关于呈请批准核发竣工验收备案证的请示》，原告拆改房屋对比照片等证据均无法证明案涉工程于2017年7月17日才通过竣工验收备案系因原告改拆房屋所致。故被告的该节抗辩证据不足，一审法院不予采纳。第二，针对被告提出的原告的行为影响了房屋安全，导致房屋不能通过竣工验收。一审法院认为，首先，被告并未能举证证明原告的行为对房屋的整体承重结构和房屋安全的影响；其次，《商品房买卖合同》中并未约定被告履行产权登记义务的前提是原告不得进行拆改，如被告认为原告的拆改行为改变了建筑主体结构、承重结构，影响房屋安全，可通过相关行政部门进行处理，或通过其他法律途径解决，其以此作为不履行产权登记义务的抗辩，并无依据；最后，该小区内部分业主已对房屋进行了拆改，但仍取得了房屋产权证书，亦与被告的该节抗辩理由相矛盾。据此，一审法院认为被告的抗辩理由不能成立，其构成违约，应协助原告办理产权登记备案手续并支付相应的违约金。关于违约金起止时间的确定，一审法院认为，关于起算日期，双方合同约定：“被告在2014年8月1日向原告交房，应当在交房后120日内协助原告取得房屋产权证，超过上述期限一年未能办理，被告需承担违约责任。”对条款按照文义解释原则，应为被告协助原告办理产权登记期限为120日，超期后被告继续协助办理，在120天届满后一年时间内仍未办理完毕，被告需承担违约责任，被告抗辩一审法院予以支持，起算日起应为2015年11月29日。关于截止日期，一审法院认为应当以被告向原告开具结算发票的日期为准，即为2018年1月1日，被告抗辩意见，一审法院不予采纳。双方约定违约金以已付房款的日万分之一计算，该标准亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院认定被告应向原告支付的违约金为：自2015年11月29日起，按127.5元/日计算，截止至2017年12月31日止(共计763天)，共计97，282.5元(127.5元/天×763天)。一审法院判决：一、被告大连开成房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李岩支付逾期办证违约金97，282.5元。二、驳回原告李岩其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1271元(原告已预交)(减半收取)，由被告承担1103元，原告承担168元(自本判决发生法律效力之日起十日交付)。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了其向大连市不动产登记中心提交办理案涉房屋所在楼宇房地产权首次登记所需全部备案资料后大连市不动产登记中心出具的《不动产登记收件回执》及房地产初始登记清册，拟证明上诉人于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉小区全部商品房办理初始登记的全部备案资料，案涉房屋包含在本次申请办理不动产初始登记的范围内。被上诉人对此未提出异议。经本案审查，该组证据具有真实性、合法性、关联性，应予采信。除“出具办理产权证书的发票时间是2018年1月。”外，本院对一审查明的其他事实均予以确认。二审另查：1.开成公司出具办理产权证书的发票时间是2011年3月11日。2.原告于2018年4月9日办理案涉房屋的产权证书。3.开成公司于2017年7月25日向李岩发送手机短信，通知李岩换取结算发票。4.上诉人于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉房屋所在楼宇办理初始登记的全部备案资料，案涉房屋包含在本次申请办理不动产初始登记的范围内。本院认为，上诉人对于一审认定其构成逾期办证应向被上诉人承担逾期办证违约责任没有异议，二审中上诉人对逾期办证违约金的截止时间有异议，认为应截至其向被上诉人发送短信之日。故本案二审争议焦点为：上诉人应承担的逾期办证违约金的截止时间是否应为上诉人向被上诉人发出短信之日。本案中，上诉人早在2011年3月11日房屋尚不具备办证条件时就向被上诉人出具了结算发票，依据双方合同约定，开成公司作为商品房出售一方负有配合被上诉人办理房屋权属证书的协助义务，在案涉房屋具备办证条件后，上诉人应及时通知被上诉人。上诉人于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉房屋所在楼宇办理初始登记的全部备案资料，案涉房屋于2017年7月17日办理房地产权属初始登记后，上诉人于2017年7月25日向被上诉人发送短信，通知被上诉人到上诉人处换取结算发票，但短信中并无通知被上诉人案涉房屋可以办理权属证书的内容。同时，上诉人也并未提供证据证明其通过贷款银行的代办公司将房屋可以办证的情况通知给被上诉人。对于房屋已经具备办证条件的信息，上诉人对被上诉人既无直接通知，也无间接通知，不能认定上诉人已经充分履行了协助办证义务。上诉人的上诉理由不能成立。故违约金计算的截止时间应结合李岩实际取得房屋权属证书的时间确定。但鉴于一审判决认定违约金计算的截止时间为2017年12月31日，李岩未提起上诉，表明其对一审判决予以认可，故本院对于一审判决依法予以维持。综上所述，上诉人开成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1271元（上诉人已预交），由上诉人大连开成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  王亮审判员  季烨二〇二〇年四月九日书记员  宋敏