湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终376号上诉人（原审原告、申请执行人)湖南宇凯房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区五一西路三泰街24号景江东方西Z层。法定代表人：胡跃建，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈斌，湖南环海律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：彭青山，男，1966年3月24日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：皮丽，湖南华湘律师事务所律师。原审被告（原审原告、被执行人）：湖南省湘农农业生产资料集团有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路186号。法定代表人：罗巍，该公司董事长。上诉人湖南宇凯房地产开发有限公司（以下简称宇凯公司）因与被上诉人彭青山、原审被告湖南省湘农农业生产资料集团有限公司（以下简称湘农公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初6589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宇凯公司上诉请求：改判支持宇凯公司的诉讼请求，即准许宇凯公司依据（2013）芙民初字第1063-1号民事裁定书行使后续继续冻结的权利，执行湘农公司名下的长沙市芙蓉区韶山路180号农资大厦108号房产。1、原判没有认定湖南银剑拍卖有限公司（以下简称银剑公司）及其业务员戴鑫无权代为收取协商购房款的事实。2、原判认定彭青山向湘农公司支付了购房款属事实认定错误。彭青山在答辩状中和开庭时表述的购房款数额不一致，购房款的具体数额不明确，彭青山也没有按照2011年11月17日签订的《房地产买卖合同》向湘农公司直接支付协商购房款200万元。3、彭青山因自身原因未办理过户。2011年11月17日签订的《房地产买卖合同》买方为彭青山和夏康乐，湘农公司和银剑公司均不承认收到彭青山的购房款，拒不办理过户手续，彭青山具有明显过错。4、原判没有认定宇凯公司已于2013年申请财产保全，涉案房屋于2013年4月18日在（2013）芙民初字第1063号案件中已被冻结的事实。5、宇凯公司已申请再审（2014）芙民初字第30号案件，不应以宇凯公司冻结涉案房屋以后生效的（2014）芙民初字第30号民事判决书为依据。彭青山对执行标的不享有实体权利，不能证明其权利享有排除执行的优先效力。被上诉人彭青山辩称，原判决事实清楚，证据充分。彭青山向湘农公司支付购房事实清楚，证据充分。彭青山与湘农公司签订房屋买卖合同，因湘农公司的账户被银行冻结，湘农公司委托银剑公司收房款。彭青山向银剑公司指定账户打款270万元，后银剑公司员工戴鑫退了25万元给彭青山。涉案房屋没有过户到彭青山名下不是彭青山的原因，湘农公司欠宇凯公司的钱导致宇凯公司申请冻结了湘农公司包括涉案房屋在内的不动产，这是房屋不能过户的主要原因。上诉人不能为实现自身债权而损害彭青山的物权。湘农公司经本院合法传唤未到庭，亦未作书面答辩。宇凯公司向一审法院起诉请求：准许执行长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙执字第1119号执行案件中对湘农公司名下长沙市芙蓉区）108号（权证号码712239282，建筑面积44.64平方米）房屋的执行。一审法院认定事实：宇凯公司与湘农公司合同纠纷一案，宇凯公司于2013年4月12日向一审法院提起诉讼。一审法院受理后，于2013年7月10日作出（2013）芙民初字第1063号《民事判决书》，判决湘农公司向宇凯公司返还借款本金600万元及利息。该判决发生法律效力后，湘农公司没有履行判决所确认的义务，宇凯公司向一审法院申请执行。在执行过程中，一审法院于2013年9月18日作出（2013）芙执字第1119号《执行裁定书》，裁定冻结、划拨、提取被执行人湘农公司6880429元，或者查封、扣押、冻结其价值相当的财产。2015年4月1日，一审法院作出《协助执行通知书》，冻结湘农公司名下位于长沙市芙蓉区，原名湘农大厦）101号房屋产权的抵押、过户等手续，冻结期限为三年（自2015年4月1日起至2018年3月31日止），冻结期限届满前，一审法院依据（2013）芙执字第1119号之二执行裁定书，继续冻结案涉房屋，冻结期限为三年（自2018年1月9日起至2021年1月8日止）。2019年3月28日，彭青山向一审法院提出案外人执行异议，一审法院于2019年4月10日作出（2019）湘0102执异12号《执行裁定书》，裁定中止执行案涉房屋。另查明，2011年9月8日，湘农公司向彭青山发出一份《告知函》，内容为案涉房屋将进行出售，告知案涉房屋的租赁人彭青山有权优先购买该房屋。2011年9月16日，湘农公司委托银剑公司将湘农公司位于长沙市芙蓉区，原名湘农大厦）一至四层房屋整体拍卖。2011年11月17日，湘农公司与一直租赁使用案涉房屋的彭青山签订《房地产买卖合同》，彭青山已向湘农公司履行完毕支付购房款的合同义务，湘农公司向彭青山已履行交付房屋的义务，但一直未将案涉房屋所有权转移登记至彭青山名下。2017年7月24日，长沙市住房和城乡建设委员会经专业勘测和测绘审批后作出长住建房字芙蓉第2017902419号《长沙市房屋面积确认告知书》，确认湘农公司名下长沙市芙蓉区）一层101号房屋（建筑面积为169.45平方米）拆分成101号房屋（建筑面积为124.81平方米）和108号房屋（建筑面积44.64平方米），其中108号房屋即案涉房屋。一审法院于2017年8月15日作出（2014）芙民初字第30号《民事判决书》，判决湘农公司在本判决生效后十五内协助彭青山将案涉房屋不动产权变更登记至彭青山名下。该判决已经发生法律效力，但湘农公司一直未履行判决内容。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为，彭青山对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2011年11月17日，湘农公司与一直租赁使用案涉房屋的彭青山签订《房地产买卖合同》，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立有效。在一审法院（2013）芙执字第1119号申请执行人宇凯公司与被执行人湘农公司金钱债权执行案中，案涉房屋于2015年4月1日被一审法院冻结房屋产权的抵押、过户登记。在案涉房屋冻结前，彭青山与湘农公司已签订合法有效的书面房屋买卖合同，彭青山已向湘农公司支付全部购房价款，湘农公司已向彭青山交付案涉房屋，彭青山也一直合法占有使用案涉房屋。在彭青山向湘农公司支付购房价款后，湘农公司不予配合案涉房屋所有权转移登记至彭青山名下，且在宇凯公司金钱债权执行案中案涉房屋被一审法院冻结，客观上也阻碍了双方办理案涉房屋的过户登记，未能办理过户登记不能归责于彭青山。因此，彭青山主张排除对案涉房屋执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的保护无过错买受人物权期待权的条件，彭青山已完成其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的证明责任，其权利能够排除对案涉房屋的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回湖南宇凯房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由湖南宇凯房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为彭青山是否享有对涉案房屋排除执行的权益。上诉人宇凯公司主张银剑公司及其业务员戴鑫无权代湘农公司收取涉案房款，彭青山未向湘农公司支付涉案房款，涉案房屋未过户系彭青山的自身原因造成，故彭青山不享有对涉案房屋排除执行的权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。经查，2011年11月17日，湘农公司与一直租赁使用案涉房屋的彭青山签订《房地产买卖合同》，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立有效。在一审法院（2013）芙执字第1119号申请执行人宇凯公司与被执行人湘农公司金钱债权执行案中，案涉房屋于2015年4月1日被一审法院冻结房屋产权的抵押、过户登记。在案涉房屋冻结前，彭青山与湘农公司已签订合法有效的书面房屋买卖合同，彭青山已向湘农公司支付全部购房价款，湘农公司已向彭青山交付案涉房屋，彭青山也一直合法占有使用案涉房屋。在彭青山向湘农公司支付购房价款后，湘农公司不予配合案涉房屋所有权转移登记至彭青山名下，且在宇凯公司金钱债权执行案中案涉房屋被一审法院冻结，客观上也阻碍了双方办理案涉房屋的过户登记，未能办理过户登记不能归责于彭青山。彭青山一审中提交相关证据证明了上述事实。上诉人宇凯公司否认上述事实，则应提交相关证据予以佐证。现宇凯公司未提交充分证据证明己方主张，应承担举证不能的法律后果。故对上诉人宇凯公司的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人宇凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人湖南宇凯房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年四月二日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。