河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终529号上诉人(原审原告、反诉被告)：王威风，男，1992年10月10日出生，汉族，无业，住河南省兰考县。委托诉讼代理人:李国栋，河南恪法律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：刘建伟，男，1975年4月16日出生，汉族，职业经理人，住郑州市中原区。委托诉讼代理人:罗明浩、曹康帆，河南英泰律师事务所律师。上诉人王威风因与被上诉人刘建伟房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王威风上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人返还合同保证金6万元或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人在2019年5月份均有解除涉案合同的意思表示，该表示也均已通知到对方，故双方签署的涉案合同及补充协议已于2019年5月11日依法解除，第二期租金属于尚未履行的状态，应当终止履行，上诉人支付的6万元保证金应当返还；2、被上诉人未提供建设工程规划许可证，未履行协助上诉人办理消防安全手续的义务，被上诉人的行为已经构成违约，应当承担违约责任。刘建伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人的催缴律师函仅仅是为了催上诉人缴纳房屋租金，并无解除合同的意思表示，上诉人的起诉状也可以印证双方合同并未解除。上诉人擅自撤场，导致会员报警堵门，给被上诉人造成巨大经济损失。涉案房屋已经办理房产证，而且一楼局部及2-7层均已取得建设工程消防验收意见书。一审法院认定事实：2018年12月10日，王威风（承租方，乙方）与刘建伟（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于未来路、石化路交汇处朗客时尚酒店二楼整层（建筑面积约885平方米）出租给乙方；房屋用途为健身康体等商业；租赁期限6年（自2018年12月15日至2025年2月28日），租期包含79天免租金装修期；房屋租金分三年为一个周期进行递增，递增幅度9％；第一个周期（2019.3.1-2022.2.28）年租金基数为360000元；2018年12月1日-2019年2月28日为免租装修期，因乙方考虑距离春节时间较短，要求甲方免租装修期由30天延长到79天；首年付款方式为押二交三（合同签订后二日内乙方向甲方支付合同定金60000元、租金90000元），次年以后付款方式为押二交六（即60000元合同保证金，6个月的租金），保证金待租赁合同结束后甲方无息退还给乙方；租赁物业具备上下水、强电、一次性消防设施、中央空调、地板砖、简易吊顶；租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担相关责任，甲方可以协助乙方办理相关手续；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的主体结构、装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，投资由乙方自理；租赁期间，土地的产权税由甲方依法交纳。同日，王威风按照合同约定向刘建伟支付租赁保证金60000及房屋租金90000元。2019年1月26日，王威风（乙方）与刘建伟（甲方）签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定：原合同土地产权税改为土地使用税；乙方未取得管城区消防大队下发的消防审核意见书，内部装修工作不得进行，否则出现的经济和其他处罚由乙方承担。另查明，2010年12月16日，郑州市公安消防支队向郑州朗客时尚酒店有限公司出具建设工程消防验收意见书（郑公消验复[2010]第0035号），主要载明：你单位进行竣工验收消防备案的室内装修工程，位于郑州市石化路与未来路交叉口，该工程装修层为地上1至7层，装修面积3500平方米，所在建筑属于多层民用建筑。原建筑内设有室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警。经现场复查，认为该工程已按要求整改并提出以下意见：该工程仅限一层局部、3至7层使用；……经向郑州市住房保障和房地产管理局调查核实，涉案房屋于2012年8月28日办理房屋所有权证，产权证号：1201157225，房屋所有权人：中铁七局集团建筑工程有限公司，房屋坐落：管城回族区石化路18号1-8层。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反禁止性法律规定，应为有效合同，双方应按照约定的内容全面履行各自的义务。原告诉称涉案房屋消防设施不达标，无法办理消防安全检查合格证，导致其承租此房屋后一直无法投入经营，签订合同的根本目的无法实现，故要求解除合同，并要求被告退还保证金、赔偿损失。针对原告的诉讼请求，被告辩称同意解除合同，但称原告违约在先，应承担违约责任。本院经审查认为，涉案房屋的一层局部、3至7层已于2010年12月16日取得建设工程消防验收意见书，1-8层已于2012年8月28日取得房屋所有权证，且合同中约定由原告执行有关部门防火安全规定并承担相关责任，被告可以协助原告办理相关手续，故原告主张被告违约证据不足，本院不予支持。虽然原告诉请解除合同的事由不成立，但是鉴于原、被告双方互信合作的基础已丧失，涉案合同事实上已不可能继续履行，解除合同在结果上符合双方意愿，故本院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。关于被告诉请的租金及违约金，被告将涉案房屋交付原告后，原告一直占用至今，被告诉请原告支付第二期租金90000元，证据充分，理由正当，本院予以支持。原告未按期支付租金，已构成违约，应承担违约责任；由于双方约定的违约标准过高，本院结合拖欠租金的时间及金额，酌定违约金以20000元为宜。原告支付给被告的60000元合同保证金冲抵该20000元违约金及40000元租金后，尚欠被告租金50000元，应予支付。关于被告诉请的恢复原状或赔偿损失，因其未提交证据证明涉案房屋的原状为何，且其提交的恢复原状汇总表系单方制作，原告方亦不予认可，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告王威风与被告刘建伟于2018年12月10日签订的《房屋租赁合同》及于2019年1月26日签订的《房屋租赁合同补充协议》；二、原告王威风于本判决生效后十日内支付被告刘建伟房屋租金50000元；三、原告王威风于本判决生效后十日内将位于郑州市管城回族区未来路、石化路交汇处朗客时尚酒店二楼整层的房屋腾空并返还给被告刘建伟；四、驳回原告王威风的其他诉讼请求；五、驳回被告刘建伟的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于第二期租金应否支付、6万元保证金应否返还问题。一审庭审期间，上诉人王威风陈述称“2019年5月1日撤场，东西没有搬走。”从后续的行为来看，上诉人系在双方未就合同解除问题达成一致意见的情况下私自撤场，且未将房屋返还被上诉人，故一审判决判令上诉人支付第二期租金并无不当。关于被上诉人是否履行协助办理消防安全手续、是否构成违约问题。郑州市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书载明内容证明涉案房屋能够办理消防安全手续，上诉人称被上诉人未履行协助办理消防手续的义务但并未提交证据予以证明。综上所述，王威风的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人王威风负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇二〇年四月八日书记员 石梦媛