山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终459号 上诉人（一审原告）：日照岚桥物业管理有限公司,住所地日照山海天旅游度假区太公二路199号,统一社会信用代码91371100763698515G。 法定代表人：李业军，总经理。 委托诉讼代理人：于善龙，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：吕一傲，山东中展律师事务所律师. 被上诉人（一审被告）：刘振华，男，1978年12月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：袁奇龙，山东兆利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周东方，山东兆利律师事务所实习律师。 上诉人日照岚桥物业管理有限公司（以下简称岚桥物业）因与被上诉人刘振华物业服务合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初7463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 岚桥物业上诉请求：一、撤销一审判决，改判刘振华缴纳2016年7月至2019年8月物业管理费人民币20705.27元，并按照合同约定的每日千分之五支付逾期缴纳的滞纳金直至缴清上述物业管理费之日止；二、诉讼费用由刘振华承担。事实和理由：1.岚桥物业与刘振华之间存在合法有效的物业服务合同，一审也认定该合同的有效性，刘振华应依照合同缴纳物业服务费及逾期滞纳金。2.别墅区与高层之间的门不符合原规划设计，拆除是应消防和公安联合执法的要求，这不应成为刘振华不缴纳物业费的理由。3.一审判决结论为待双方达成新的物业服务合同或对物业服务费用标准确定后岚桥物业另行主张权利，事实上双方不可能达成新的物业服务合同。 刘振华答辩称：1.岚桥物业认为物业服务合同有效，刘振华自始至终也认为合同有效。物业服务合同是双务合同，物业公司有收取物业费的权利，但前提是提供了符合物业服务合同约定标准的服务。本案中，刘振华并不是一直拖欠物业费，在隔离门未拆除前按时交纳物业费，因岚桥物业擅自拆除隔离门致别墅区管理混乱，物业服务达不到合同约定的质量，刘振华不满意，多次要求岚桥物业整改，而岚桥物业拒不整改，刘振华无奈之下才拒交物业费。一审中刘振华提交证据证明隔离门被拆除后，别墅区居住环境质量和物业服务质量严重下降，而岚桥物业没有证据证明前后服务质量没有变化，一审判决不支持岚桥物业的诉讼请求正确。2.隔离门拆除后，直接导致别墅区的居住环境质量和物业服务质量严重下降，业主均不满意，高层业主有2000多户，高层业主可自由通过别墅区经南门进入商业区，且在别墅区内乱停乱放车辆，乱扔垃圾，加上南门门禁长期损坏，有很多外来人员也随便进出小区参观别墅区，对别墅区业主种植的景观树和其他物品造成损坏，也有盗窃案件的发生，导致别墅区居住环境和卫生均无法保障。岚桥物业在别墅区仅安排两名保安和一名保洁人员，保安主要在门岗处值班，达不到物业合同约定的24小时巡逻值班和区域整洁卫生的标准。业主普遍感到没有安全感和居住舒适感，与拆除隔离门前反差极大。隔离门系开发商安装，是开发商对别墅区业主的保护和承诺，是否拆除应由开发商与业主协商确定，岚桥物业无权擅自拆除。且隔离门本身不会做消防通道通行，隔离门的钥匙掌握在岚桥物业手中，出现火灾紧急情况，岚桥物业及时打开隔离门即可。2017年4月岚桥物业报警称别墅区业主将隔离门上锁，阻碍消防通道通行，消防部门对封闭消防通道的行为要求整改，即不准对隔离门上锁，但未要求拆除隔离门，岚桥物业故意曲解公安消防部门的意思，将隔离门直接拆除，导致矛盾加剧。3.一审中法官多次找双方协商，给出多种调解方案，岚桥物业均不同意，一审判决后，岚桥物业仍没有找刘振华等业主协商处理，也未提高服务质量，现岚桥物业的物业服务仍较差，没有提高服务质量的诚意，却强迫业主支付高额的服务费，明显不合理。请求驳回上诉，维持原判。 岚桥物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘振华缴纳2016年7月至2019年8月物业管理费人民币20705.27元；2.判令刘振华按照每日千分之五支付逾期缴纳的滞纳金直至缴清上述物业管理费之日止。 岚桥物业围绕其诉讼请求，提交以下证据： 1.企业变更情况表一份，证明岚桥物业的名称由日照天诚物业管理有限公司变更为日照岚桥物业管理有限公司； 2.前期物业服务协议一份，证明岚桥物业分别与刘振华签订物业服务协议，刘振华认可该物业服务协议的内容； 3.书面计算方法一份，证明刘振华欠物业费20705.3元，违约金69988.1元； 4.小区设计规划图一份，证明刘振华所说的门在小区规划设计图上并不存在，自2014年岚桥物业接手管理时，此门亦不存在，后经过别墅区业主要求，开发商安装了铁门，铁门现在的状态是已经拆除。2017年9月21日，经高层业主举报，别墅区业主私自对连接消防通道的两道铁门用11把钢丝锁或链条锁封闭，阻碍消防通道，后应现场消防和公安联合执法的要求，岚桥物业在两部门监督下予以拆除； 5.责令立即整改通知书复印件及日照日报社新闻报道打印件一份，证明通知书上明确写明该门因“封闭消防车通道，妨碍消防车通行”原因被拆除，除此之外，还有当时黄海晨报针对此事的报道截图。 刘振华质证称，对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，前期物业服务协议第一条岚桥物业的物业服务包括共用设施设备的维护、绿化、环境卫生，安全防范、公共秩序、车辆管理等，而岚桥物业提供的以上服务业主都不满意，物业服务协议第五条交通秩序车辆停放，岚桥物业承诺对车辆进出和停车泊位进行管理，保证车辆行驶停放有序，保持小区安定，维护交通秩序，岚桥物业没有做到；对证据3不认可，岚桥物业诉讼请求第二项是要求判令刘振华支付滞纳金，滞纳金在物业服务协议没有约定，不予认可；岚桥物业违约在先，对物业管理存在漏洞的地方不予整改，刘振华有正当理由拒绝交纳物业费，不存在违约的情况，故无需支付违约金；且约定的日千分之五明显过高。物业费数额不认可，具体数额回去核实，七日内回复。 刘振华为证明其主张，提交以下证据： 1.《前期物业服务协议》一份，证明协议是岚桥物业的格式合同，岚桥物业在协议上盖章，视为岚桥物业自己的承诺，岚桥物业应履行，对逾期物业费按日千分之五收滞纳金不认可，别墅按4元/㎡收物业费过高，岚桥物业承诺了安全防范、车辆进出管理、停放有序、绿化卫生等； 2.业主多次投诉、反映情况记录一宗，证明业主多次向岚桥物业书面反映别墅区物业管理混乱，要求整改的情况； 3.电话录音一份，通话人是郑俊峰与姚丽娜，证明售楼处对别墅区单独封闭管理的承诺，别墅区是单独的区域，高层业主不可以随便进出别墅区域，铁栅栏门在业主买房时就存在，建设方天诚物业交房时也经过消防验收，岚桥物业不能不经业主同意随便拆除，也不能阻碍消防抗辩； 4.“行风在线”栏目对铁栅栏门的答复一份，证明岚桥物业以消防管理为借口的理由不成立，铁栅栏门存在不影响消防，观澜天地小区有三个门，一个南门，是别墅区专用，一个西门和一个北门由高层业主使用，即使有铁栅栏门（可以及时开门，也可以由其他门进入）也不影响消防车进出，该答复系别墅区13号楼103室业主吕义明2018年12月份收听“行风在线”节目市消防支队有关领导答复的； 5.视频一份，证明别墅区南大门行人门门禁早已损坏，外来人员，不管是高层还是小区外人员随便进出； 6.照片一宗，证明外来车辆在别墅区乱停乱放，外来车辆穿过别墅区到高层区域，高层车辆经常将车辆停在别墅区，占用别墅区业主车位； 7.照片一宗，证明保洁人员在别墅区业主空地种庄稼，种菜，证明岚桥物业管理没有达到物业协议承诺的标准，管理混乱，业主多次投诉，但岚桥物业至今未整改； 8.照片一宗，证明外来人员采摘别墅业主果木的果实，外来人员没有经过业主同意就采摘，物业人员也不制止； 9.别墅区业主证明和声明四份，其中有郑俊峰、13栋103户、12栋102户、18栋104户，证明这四个业主购买别墅时隔离门是存在的，其中2013年8月1日13栋103户吕义明购买别墅时通过售楼代表王海英说买房时实际看过多次，当时东西两侧过道都有隔离门，售楼代表安排看房时从小区西门进，走到隔离门处用物业的钥匙打开隔离门才能进到别墅区域，别墅和后面高层前后分离。2013年8月1日岚桥物业相关问题的回复称2014年接手管理时此门不存在时间上矛盾，岚桥物业说的是假话，几个业主都陈述，售楼代表出售别墅时均承诺别墅区分离独立管理，五星级服务，安全有保障。别墅区的业主可以到高层住址区的水景处和健身器材玩耍，高层业主不可以到别墅区； 10.郑俊峰持有的西隔离门门禁卡一张，卡号是0605，这张卡只有别墅区业主才有，后面高层业主均不持有。 岚桥物业质证称，对证据1的真实性无异议，岚桥物业留存的业主已经签字，但是刘振华的协议没有签字，物业协议明确约定了物业服务内容，不能证明刘振华的主张；证据2业主投诉记录是业主一方形成的文字内容，不能证明岚桥物业的物业服务没有达到合同约定的标准，业主有过对栅栏门的沟通，书面材料经核实确认收到过，且对相关问题向业主做出了答复；对于证据3电话录音的真实性有异议，无法确定双方通话人员的身份，即使该证据是真实的，刘振华所说的隔离门的问题并没有在物业协议中明确约定，不能证明刘振华的主张；对证据4的真实性有异议，无法核实，即便是真实的行风在线这个节目组也不是国家有权部门，其言论不能作为是否符合消防要求的依据；对于证据5-8视频、照片的真实性无法确定，即使是真实的也不能证明岚桥物业提供的物业服务不符合物业协议中约定的内容，总之刘振华提交的上述证据均不能证明其证明目的，而仅仅是提出要求；照片、视频是涉案小区的环境；经庭后核实，证据5中的南门门禁确实存在损坏的情况，已经维修，现一切正常；证据9的四份证明和声明中有三份不是本案当事人，该份证明和声明与岚桥物业所主张的物业费没有任何关系；对于证据10门禁卡的真实性不能确认，而且与本案无关联。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，一审法院认定事实如下：刘振华购买了日照市东港区怡海路天诚?观澜天地别墅区的15－108室楼房。2015年3月20日，日照天诚物业管理有限公司（甲方）与刘振华15-108（乙方）签订了《前期物业服务协议》，主要内容为：物业名称为天诚?观澜天地小区；甲方的权利义务为对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、公共秩序，车辆管理等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；依据与开发商签订的《前期物业服务协议》的规定，向乙方收取物业管理费用及其他相关费用；向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；乙方交费时间为每月1-10号，收费标准为4元/㎡，业主别墅车库、高层阁楼不收物业费，但收供暖费；乙方必须遵守物业管理规定，如出现违反本协议及《装饰装修管理协议》的现象，乙方必须在物业公司规定的时间内进行整改，否则物业公司有权进行停水停电处理及其他强制措施，直至乙方停止违约行为、拆除违建并回复原样为止；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，不按照约定交纳物业管理服务费的，超过三个月后，甲方按每逾期一日加收应交纳的5‰支付违约金。上述协议有岚桥物业的盖章捺印，刘振华的签字。 刘振华所居住别墅区与北面的高层住宅均系同一开发商建设，别墅区与高层住宅区中间有一通道相连。别墅区业主入住后，楼房开发商在别墅区与高层住宅区之间的通道上安装一隔离门，别墅区业主可凭卡通过该隔离门出入高层住宅区。后因别墅区与高层区的部分业主对该门的通行意见不一，该门被人用钢丝锁或链条锁锁闭，日照市公安消防支队山海天大队发现该情形，认为锁闭门的行为造成消防通道被封闭，属违法行为，于2017年9月11日向山东岚桥地产有限公司（观澜天地小区）发出责令立即整改通知书，认定违法行为是：封闭消防车通道，妨碍消防车通行。后岚桥物业拆除了该隔离门。 2017年以来，别墅区业主书面向岚桥物业发函，对小区卫生、车辆通行、安全维护、收费标准等事项提出过意见和要求，在岚桥物业拆除该隔离门后也对拆除隔离门提出意见，但双方对该争议未达成解决问题的协议。 岚桥物业主张，刘振华应交纳2016年7月至2019年8月物业管理费20705.27元，欠违约金69988.1元。 另查明，日照天诚物业管理有限公司于2017年7月23日更名为岚桥物业。 一审法院认为：日照天诚物业管理有限公司与刘振华签订的《前期物业服务协议》不违反法律法规的规定，合法有效，双方均按合同约定全面履行义务。日照天诚物业管理有限公司更名为岚桥物业，故岚桥物业应承继日照天诚物业管理有限公司在《前期物业服务协议》中的权利义务。岚桥物业有义务提供合同约定的设施设备维修、保养、治安保卫、清洁卫生、小区绿化等劳务服务，有权向业主收取约定的物业服务费用；刘振华作为案涉住宅小区的业主，有权享受岚桥物业所提供的物业服务，有义务按约定支付物业服务费用。物业服务合同涉及的服务范围、时间、标准等均不同于一般的即时完成交易的合同，需要双方保持协调沟通，按诚实信用原则履行相关义务，以实现合同目的。本案当事人争议的焦点问题是岚桥物业提供的物业服务质量是否符合合同约定质量，刘振华应否按约定数额向岚桥物业支付物业服务费用。刘振华主张岚桥物业服务质量不符合约定的主要原因是岚桥物业拆除了高层住宅区与别墅区之间的隔离门，导致小区内秩序及安全、卫生与之前相比质量下降。隔离门的拆除导致刘振华所居住的别墅区环境发生变化、业主接受服务的质量降低是正常的结果，岚桥物业未能证明在门拆除的前后其提供的服务质量无变化。隔离门系房产开发商安装，是否拆除应由开发商与业主确定，岚桥物业无权自行拆除。消防机关责令改正的违法行为是封闭消防通道的行为，岚桥物业需要改正的是不封闭消防通道，不妨碍消防车通行，如能确保隔离门及时开关不妨碍消防车通行亦不构成封闭消防通道，拆除并非是整改的唯一方式，故岚桥物业以消防整改为由拆除隔离门的主张不成立。从公平确定合同双方利益角度分析，物业服务质量的降低，物业服务费用标准亦应进行调整，现双方对隔离门是否应当安装、物业收费标准应否调整尚存在争议，岚桥物业与业主尚未确定物业服务费用标准，对岚桥物业要求刘振华按《前期物业服务协议》约定的标准支付物业服务费用的请求不予支持，岚桥物业可待双方达成新的物业服务合同或对物业服务费用标准确定后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条规定，一审法院判决：驳回日照岚桥物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费318元，减半收取159元，由日照岚桥物业管理有限公司负担。 二审过程中，岚桥物业提交如下证据：证据1.刘振华入住小区初期的交费凭证，拟证明刘振华对物业管理在初期是满意的，同意支付4元/平方米的物业管理费。证据2.涉案小区业主阎凤霞、孙晓凤、付景娥三人在隔离门拆除后的交费凭证，拟证明隔离门拆除后，经小区业主与物业公司多次协商，物业公司主动将物业费由4元/平方米降至3.2元/平方米。证据3.物业公司致业主的一封信，于2018年6月10日出具，拟证明物业公司经研究决定将物业费由4元/平方米降至3.2元/平方米。证据4.缴费业主清单及徐兵、刘国洋的交费凭证,拟证明一审判决后仍有27位小区业主按时交纳物业费。证据5.物业公司于2019年获得的荣誉证书共计五份，其中观澜天地物业于2019年1月荣获“2018年度优秀物业”、岚桥物业于2019年2月被评为“2018年度优秀物业企业”等，拟证明岚桥物业近年来在服务质量、服务标准均达到基本要求，同时在某些方面表现优秀。刘振华质证称：除证据4为新证据外，其余证据均不是新证据。对证据1的真实性无异议，刘振华认可初期按时交纳物业费，只是隔离门拆除后因物业服务质量严重下降才拒交物业费；对证据2的真实性请求依法核查，该三人是新购住房，只有交纳物业费才交付钥匙；对证据3真实性不予认可，刘振华从未见到该信；证据4，据刘振华了解该27位业主是为了拿到房产证才交纳物业费；证据5与本案没有关联性，岚桥物业可能在一些方面做得不错，但不能代表其履行了合同义务。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业向业主提供服务，业主向物业服务企业交纳物业费的契约。物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量。本案中，刘振华作为天诚?观澜天地小区的业主，其享受了物业服务，及时、足额交纳物业费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。刘振华称其拒绝交纳物业费的原因是认为岚桥物业未尽到物业管理服务义务，履行物业服务合同没有完全到位。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”及《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，物业服务企业若未完全履行物业服务合同约定或未尽到相应的维修、养护、管理或维护义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、减少价款等违约责任，业主以此作为拒交全部物业费的理由，缺乏相应的法律依据。刘振华一审提交的证据，能够证明岚桥物业在履行合同过程中确有存在违约行为,如管理服务秩序混乱、外来人员进入管理不严、公共卫生保洁不及时等问题，一定程度上增加了刘振华人身及财产安全风险，影响到刘振华的生活质量。但是岚桥物业并非完全不履行合同义务,其配备了保安、门卫及保洁人员，提供了保洁、保安服务，仅是提供物业服务的质量未达到合同约定的标准，属一般违约，但尚不足以构成刘振华拒交全部物业服务费的抗辩理由。从权利义务对等及质价相符的原则来看,物业企业提供的服务质量应与业主交纳物业费的高低相对应，综合考虑小区物业服务情况、双方的违约程度等因素,本院对岚桥物业诉请刘振华欠付物业费的数额酌情予以减免，在双方物业服务合同约定物业费价格基础上适当减少30%。因岚桥物业确有违约之处，业主因此享有一定抗辩权，本着督促物业公司与别墅区业主积极协商解决争议，提高服务水平的原则出发，对于岚桥物业要求刘振华承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。故刘振华应支付岚桥物业2016年7月至2019年8月的物业服务费为18650.6元（197.57平方米*4元/平方米*38个月*70%-2370.84元）。 综上，岚桥物业的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初7463号民事判决； 二、刘振华于本判决生效五日内支付日照岚桥物业管理有限公司2016年7月至2019年8月的物业服务费18650.6元； 三、驳回日照岚桥物业管理有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费318元，减半收取159元，由日照岚桥物业管理有限公司负担16元，由刘振华负担143元；二审案件受理费318元，由日照岚桥物业管理有限公司负担32元，由刘振华负担286元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  公衍义 审判员  马德健 审判员  李晓艳 二〇二〇年四月十四日 书记员  周韵扬