湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初343号 原告：深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司。 负责人：罗新民，男，汉族，1954年11月27日出生。 委托诉讼代理人：左弦鑫（特别授权），女，汉族，1970年1月5日出生，系该公司员工。 委托诉讼代理人：罗宜燕，湖南怀天律师事务所律师。 被告：黄乐朋，男，汉族，1972年12月5日出生。 被告：段吉红，男，苗族，1977年3月17日出生。 原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司与被告黄乐朋、段吉红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理，原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司委托诉讼代理人左弦鑫、罗宜燕，被告黄乐朋到庭参加诉讼，被告段吉红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司向本院提出如下诉讼请求：一、依法判决被告黄乐朋向原告支付物业服务费等共计5801、52元（期限暂计为2015年1月1日至2019年12月31日，后续欠费另行起诉)；二、依法判决被告黄乐朋支付原告不及时支付物业服务费的资金占用损失1119.11元（按同期贷款利率计算，期限暂计为2015年1月1日至2019年12月31日，后续欠费损失另行起诉)；三、依法判决被告黄乐朋支付由原告垫付的生活垃圾处理费504.48元（期限暂计为2015年1月1日至2019年12月31日，后续欠费另行起诉)；四、依法判决被告本案诉讼费用。被告段吉红在2015年租赁了涉案房屋，要求段吉红承担物业服务费等费用的连带支付责任。湖南中怀房地产开发有限公司(以下简称中怀公司）位于湖天大道的天星尚品星城物业小区委托原告从事物业管理，双方于2013年4月18日双方签订《前期物业服务合同》，合同第七条约定：业主/住户收房后物业服务费用由业主按其拥有的物业证上标示的产权建筑面积交纳物业服务费用，其中商业物业按每平方米2.5元/月收取。合同第二十九条规定了未按时足额交纳物业服务费用的，可以向业主或物业使用人索取违约金。被告黄乐朋于2013年11月16日与中怀公司签订购买尚品星城小区2栋***号高辅，面积共计42.04平米的买卖合同。该合同第十八条约定：“买受人同意将所购房屋委托深圳市城建物业怀化分公司进行物业管理，房屋交付后应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时交纳物业管理费用及水电等费用。”2014年6月13日、黄乐朋进行收房并签署了收房单。原告组织人力物力为小区提供物业服务，根据原告在该小区统一的物业费标准，原告按每平米2.3元每平米每月的标准向被告计收物业服务费用，黄乐朋于2014年6月17日交原告交纳物业服务费1160元（时间段为2014年1月至2014年12月底共计6个月），之后费用经原告累次催交及多次协商未果。根据《前期物业服务合同》的约定，因此产生违约金。根据地方政策，被告作为业主应向怀化市鹤城环境卫生办公室交纳生活垃圾处理费(每平米0.2元)，被告一直未支付，原告不得不垫付了上述行政性收费。截止2019年12月31日，被告黄乐朋已拖欠原告各项费用7425.11元，具体计算如下：1、物业服务费42.04㎡×2.3元/月×60=5801.52元；2、资金占用损失1119.11元；3、垫付的垃圾处理费42.04×0.2×48=504.48元。原告与被告协商无果，现依据合同法的规定提起诉讼。 被告黄乐朋、段吉红均未作答辩。 经审理查明，湖南中怀房地产开发有限公司委托原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司从事物业管理，双方于2013年4月18日签订了《前期物业服务合同》，约定由深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司为湖南中怀房地产开发有限公司位于怀化市天星广场南侧、名称为天星.尚品星城、面积为98100平方米的住宅、商业综合小区物业提供前期物业管理服务，合同第七条约定：业主/住户收房后物业服务费用由业主按其拥有的物业证上标示的产权建筑面积交纳物业服务费用，其中商业物业按每平方米2.5元/月收取。第八条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方，业主与物业使用人未交纳物业服务费用的，由乙方自行解决，与甲方无关。合同第二十九条规定了未按时足额交纳物业服务费用的，可以向业主或物业使用人索取违约金。2013年11月16日被告黄乐朋与湖南中怀房地产开发有限公司签订了《怀化市商品房买卖合同》，被告黄乐朋购买了尚品星城小区2栋***号商辅，面积共计42.04平米，用途为商业。该合同第十八条约定：“买受人同意将所购房屋委托深圳市城建物业怀化分公司进行物业管理，房屋交付后应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时交纳物业管理费用及水电等费用。”该《商品房买卖合同》还对争议的解决方式及违约责任等内容作出了约定。2014年6月13日、黄乐朋进行收房并签署了收房单。原告组织人力物力为小区提供物业服务，根据原告在该小区统一的物业费标准，原告按每平米2.3元每平米每月的标准向被告计收物业服务费用，黄乐朋于2014年6月17日交原告交纳物业服务费1160元（时间段为2014年1月至2014年12月底共计6个月），2014年6月17日，深圳城建物业湖南分公司出具了一张收款收据，该收据注明：“今收到天星-尚品星城2幢***号门面（面积为42.04平方米、业主为黄乐朋）的物业管理服务费1160元。”根据地方政策，被告作为业主应向怀化市鹤城环境卫生办公室交纳生活垃圾处理费(每平米0.2元)，由于被告一直未支付，原告垫付了被告作为业主应向怀化市鹤城环境卫生办公室交纳生活垃圾处理费。2015年10月13日被告黄乐朋与被告段吉红签订《店面租赁合同》，合同约定：被告黄乐朋将位于怀化市鹤城区天星东路130号（尚品星城下天星广场旁）门面租给被告段吉红经营使用，合同第一条约定“门面租赁期为五年，从2015年10月13日到2020年10月13日”，合同第四条约定“水费、电费、物业管理费、工商、税收、卫生、房屋出租税费等一切费用由乙方（段吉红）负责”。 另查明,2009年5月27日怀化市人民政府第三届市人民政府第十七次常务会议研究通过了《怀化市城市生活垃圾处理费征缴使用管理办法》，其中第七条规定，市环境卫生管理处负责城市生活垃圾处理费的征收管理工作，收费方式可采取直接征收和委托征收。2010年10月27日，怀化市物价局就怀化市环境卫生管理处关于城市生活垃圾处理收费标准的批复（怀市价【2010】164号），怀化市城区生活垃圾处理费征收标准表显示经营场所垃圾处理费自0.2元/㎡.月至1.5元/㎡.月。2016年4月25日，怀化市鹤城区发展和改革局关于城市生活垃圾处理收费标准的批复（鹤发改价费【2016】31号文件），同意怀化市鹤城区环境卫生工作管理办公室继续按怀市价【2010】164号文件收取城市生活垃圾处理费。原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司一直代为征收尚品星城生活垃圾处理费。2016年1月1日起，怀化市鹤城区城市生活垃圾处理收费征收办公室出具书面征收委托书，委托深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司征收尚品星城生活垃圾处理费。原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司于2016年1月10日向怀化市鹤城区非税收入管理局汇缴结算交纳2015年下半年怀化市鹤城区城市生活垃圾处理费4500元。2018年原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司向怀化市鹤城区非税收入管理局汇缴结算交纳2018年1-12月怀化市鹤城区城市生活垃圾处理费15000元。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证、辩论，有原告工商信息、被告黄乐朋人口信息、被告段吉红的身份信息、怀化市商品房买卖合同复印件、收房单复印件、前期物业协议复印件、收款收据复印件、催费通知复印件、怀化市物价局关于规范居民住宅小区有关服务性收费项目和标准的通知—怀市价（2011）106号、物业收费申报审核表复印件、城市生活垃圾处理费征收委托协议（2015年至2019年）、生活垃圾处理费代缴凭证复印件、怀政办发（2009）29号、怀市价（2010）164号、怀鹤发改价费（2016）31号文件复印件、生活垃圾处理运输费复印件、资质证书复印件、店铺租赁合同、产权证复印件及庭审笔录予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案建设单位湖南中怀房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，对被告黄乐朋、具有约束力，原告依据合同约定为被告提供物业服务，被告黄乐朋应当交纳物业费。《前期物业服务合同》签订后，深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司已按照《前期物业服务合同》的约定履行了提供物业服务的义务，被告黄乐朋应当从所购买的房屋交付使用之日起按照《前期物业服务合同》第七条约定履行交纳前期物业费的义务。被告黄乐朋于2014年6月17日交原告交纳物业服务费1160元（时间段为2014年1月至2014年12月底共计6个月），说明被告黄乐朋已经接受原告提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，因此对于原告请求被告黄乐朋支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费5801.52元（42.04平方米×2.3元/月×60个月=5801.52元）及资金占用费1119.11元（按同期贷款利率计算）的诉讼请求，本院予以支持。被告段吉红2015年10月13日租赁了被告黄乐朋尚品星城小区2栋***号的商辅，根据《最高人民法院具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，且被告黄乐朋与被告段吉红签订《店面租赁合同》第四条约定“水费、电费、物业管理费、工商、税收、卫生、房屋出租税费等一切费用由乙方（段吉红）负责”。庭审中被告黄乐朋承认自己是从2015年12月11日才开始收取被告段吉红的房租，且被告黄乐朋和被告段吉红约定从收房租之日开始由被告段吉红承担物业费，因此原告请求被告段吉红对2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费4641.25元（42.04平方米×2.3元/月×48个月=4641.25元）及资金占用费895元承担连带责任的主张本院予以支持。 关于涉案房屋物业费的收取标准及逾期不支付物业费所产生的违约金问题、垃圾处理费问题、垃圾清运费问题。首先对于涉案房屋物业费的收取标准问题，根据《前期物业服务合同》第七条“业主/住户收房后物业服务费用由业主按其拥有物业房产证上标示的产权建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅每平方米1.15元/月（以物价局审批标准为准）、商业物业每平方米2.5元/月（以物价局审批标准为准）”之约定及原告提交的2011年以来政府指导价—商铺按每平方米2.3元/月收费，而被告黄乐朋购买的房屋用途为商业，故对原告诉请被告以每平方米2.3元/月收取物业费的诉讼请求，本院予以支持。对于逾期不支付物业费所产生的违约金问题，根据《前期物业服务合同》第二十九条“甲方违反本合同第六条、业主或物业使用人违反本合同的第七、第八条规定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，乙方可采取法律手段，根据《湖南省物业管理收费办法》向甲方、或者向业主或物业使用人索取违约金。”之规定，并未对违约金的收取标准作出明确约定，原告主张按照中国人民银行同期贷款基准利率自逾期缴纳物业费之日开始计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。而对于涉案天星-尚品星城房所产生的垃圾处理费问题，原告提供了怀政办发（2009）29号文件、怀市价（2010）164号文件、怀化市鹤城区发展和改革局怀鹤发改价费【2016】31号文件、怀化市鹤城区城市生活垃圾处理费征收办公室委托书等文件证明原告以0.2元每平方米每月收取垃圾处理费系受政府委托。被告黄乐朋应按房产证确定的建筑面积以0.2元每平方米支付原告代缴的垃圾处理费。故对原告主张的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持。 综合上述内容，对于天星-尚品星城2栋-***房，被告黄乐朋平应当承担的物业费为：42.04平方米×2.3元/月×60=5801元；资金占用费为1119.11元（以拖欠物业管理费为基数，照中国人民银行同期贷款基准利率自逾期缴纳物业费之日开始计算违约金至2019年12月31日止）；垃圾处理费为：42.04平方米×0.2元×48=504.48元。被告段吉红应当承担连带责任的物业费为：42.04平方米×2.3元/月×48=4641.25元；资金占用费为895元（以拖欠物业管理费为基数，照中国人民银行同期贷款基准利率自逾期缴纳物业费之日开始计算违约金至2019年12月31日止）；垃圾处理费为：42.04平方米×0.2元×48=403.58元。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄乐朋在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司支付2015年1月1日至2019年12月31日物业管理费5801.52元及资金占用损失1119.11元； 二、被告黄乐朋在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司支付由原告垫付的生活垃圾处理费504.48元（自2015年1月1日至2019年12月31日）； 三、被告段吉红对上述第一、二项中的物业管理费4641.25元、资金占用损失895元及生活垃圾处理费403.58元承担连带责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄乐朋、段吉红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  欧 燕 二〇二〇年四月三日 代理书记员  何晶晶