四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初357号 原告：李素珍，女，1954年11月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：涂刚，四川刚顺律师事务所律师。 被告：四川恒辉房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区武侯大道双楠段389号。 法定代表人：易勇，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张小梅，公司员工。 委托诉讼代理人：张宏，营山县朗池法律服务所法律工作者。 第三人：翟绍勇，男，1962年2月28日出生，汉族，住四川省营山县。 原告李素珍与被告四川恒辉房地产开发有限公司（以下简称四川恒辉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，于2020年3月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李素珍及其委托诉讼代理人涂刚，被告四川恒辉公司的委托诉讼代理人张小梅、张宏，第三人翟绍勇到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告李素珍向本院提起诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《商品房认购书》合法有效；2.判令被告立即为原告购买的涉案房屋办理商品房买卖备案登记和不动产登记证；3.判令被告从2010年8月8日起以已交购房款298000元为基数，按银行同期贷款利率6%给付违约金至办理不动产登记之日止；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告将其开发的晨光山水A2幢9层3号住房以279800元的价格出售给第三人翟绍勇。原告后从第三人处购买了该房屋，并与被告重新签订了《商品房认购书》。现被告虽将房屋交付给原告多年，但至今未办理商品房备案登记和不动产权属证书。被告的行为已经构成根本性违约，依法应当承担违约责任。原告遂提起诉讼，请求作出前列请求之判决。 被告四川恒辉公司辩称，其与原告签订《商品房认购书》属实，但至今未签订正式的商品房买卖合同，故《商品房认购书》不具备法律效力。案涉房屋已经于2015年11月3日交付给原告。根据现测绘面积，案涉房屋现实际面积为104.48平方米，原告还有余款未支付。案涉房屋已经被营山县金信小额贷款公司（以下简称营山金信公司）办理抵押登记，由于该公司拒不履行法院判决，解除案涉房屋抵押登记，才导致原、被告无法就案涉房屋签订正式买卖合同并进行备案登记。被告同意案涉房屋被解除抵押登记后与原告签订买卖合同，协助办理相关手续。被告不存在延迟交房，未对原告造成经济损失，故不应当承担违约责任。 第三人翟绍勇陈述，2010年在被告处购买了案涉房屋，当时双方约定第三人有权出售该房屋，并与被告重新签订买卖合同，后来第三人将案涉房屋卖给了原告。请求法院解除查封，并责令被告为原告办理相关手续。 原告李素珍围绕诉讼请求提交了原告及第三人身份证复印件、被告营业执照信息表、商品房认购书、收款收据等证据，被告四川恒辉公司围绕答辩意提交了（2015）营民特字第2号民事裁定书，第三人未提交相关证据，本院依职权出示了（2017）川1322民初1816号民事判决书。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年8月8日，被告四川恒辉公司与第三人翟绍勇签订《商品房认购书》，双方约定：1.第三人认购被告开发的营山县城“晨光山水”项目B幢1单元9层8号房屋；2.房屋面积99.72平方米，总价款276000元，第三人签订该认购书时交200000元整，剩余房款76000元于2010年10月1日付清；3.在签订商品房买卖合同前，第三人有权变更姓名。该认购书还约定了价格和面积的处理、按揭贷款约定、违约责任等事项。2015年10月14日，原告李素珍与第三人签订《购房协议书》，双方约定：1.原告购买第三人在营山县城“晨光山水”项目B2-9-3电梯清水房一套，面积约103.6平方米；2.房款总价360000元。原告于签订该协议书时支付房款100000元后，即可装修，待合同修改到原告名下后再付230000元，尾款30000元待两证办好后一次性付清。2015年11月3日，原告与被告签订《商品房认购书》，双方约定：1.原告认购被告开发的营山县城“晨光山水”项目A2幢9层3号房屋；2.房屋用途为住宅，建筑面积103.63平方米，单价2700元每平方米，总价款279800元；3.被告同意原告一次性付款，在该处，手写备注“款已付清（翟绍勇转）”并捺有手印。该认购书还约定了价格和面积的处理、按揭贷款约定、违约责任等事项。原告在该认购书签名捺印，被告盖有公司及法人印章，落款时间为“2018年8月8日”。同日，被告将该房屋交付给原告。 另查明，2012年6月13日，被告四川恒辉公司与营山金信公司签订《借款合同》、《抵押合同》，被告将包括案涉房屋在内的14套住房和23间营业用房抵押给营山金信公司，贷款3800000元。次日，双方在房管部门办理了抵押登记。因被告未按合同约定偿还借款，2015年5月5日，营山金信公司向本院申请实现担保物权，本院于2015年8月6日作出（2015）营民特字第2号民事裁定书，裁定对设定了抵押担保的23间营业用房予以拍卖（或变卖）。2016年9月29日，本院委托第三方机构对该营业用房进行了拍卖，偿还了营山金信公司部分借款。2017年6月14日，被告向本院起诉，要求解除其与营山金信公司签订的《保证合同》中的12套住房抵押担保，本院于2017年7月18日作出（2017）川1322民初1816号民事判决书，判决驳回被告的诉讼请求。在本案法庭辩论终结前，案涉商品房尚未完成初始登记，仍处于被抵押状态。 庭审中，原、被告及第三人均认可被告与第三人签订的《商品房认购书》中约定的B幢1单元9层8号房屋、原告李素珍与第三人签订《购房协议书》中约定的B2-9-3房屋与原告与被告签订的《商品房认购书》中约定的A2幢9层3号房屋系同一套房屋，第三人已经按照单价2700元每平方米，付清了建筑面积103.63平方米的房款279800元。被告辩称，案涉房屋现实际面积为104.48平方米，双方尚未办理最后的结算。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告李素珍与被告四川恒辉公司签订的《商品房认购书》明确了当事人的名称、姓名和住所，房屋的基本情况，价款与付款方式，价格和面积的处理，违约责任等内容，且被告已经收受了购房款，故该《商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同。该认购书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方应当按照合同约定履行合同义务。原告按照约定支付了购房款，作为商品房出卖人的被告有义务协助买受人办理商品房登记备案和不动产权属证书。待被告为原告办理权属证书时，双方可就房屋尾款及相关费用进行结算。但是，案涉商品房尚未完成初始登记，且处于被抵押状态，现在还不具备办理权属转移登记的前提条件。因此，本院对原告要求被告立即为其办理权属转移登记的请求不予支持。待办理产权转移登记条件成就后，原告可以另案起诉。案涉房屋应否解除抵押登记，不属于本案的审理范围，本案不予处理。 关于逾期办理商品房登记备案和不动产权属证书的违约金问题：被告四川恒辉公司在案涉房屋销售后，又将该房屋用于借款抵押担保，因其未清偿借款，案涉房屋上的抵押登记无法解除，致使无法为原告办理商品房登记备案和不动产权属证书。虽然《商品房认购书》没有特别约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告要求被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担逾期办理房屋权属转移登记违约金的理由成立，本院予以支持。但原告主张给付了15000元手续费，被告不予认可，原告又无相关证据证实，本院不予认可。被告与原告签订《商品房认购书》的时间为2015年11月3日，故被告承担违约金的起始时间为自合同订立之日起90日，即2016年2月2日。因利率改革，人民银行不再发布贷款基准利率，因此无法确定计收逾期贷款利息的标准，本院酌定按买受人已付房款的日万分之一的标准计算违约金，计算至被告能够为原告办理权属证书之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告李素珍与被告四川恒辉房地产开发有限责任公司于2015年11月3日签订的《商品房认购书》合法有效； 二、被告四川恒辉房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力后十五日内，向原告李素珍英支付逾期办理权属证书的违约金（违约金计算方式：以购房款279800元为基数，自2016年2月2日起，按每日万分之一的标准计算至通知被告能够为原告办理权属证书之日止）； 三、驳回原告李素珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费300元，由被告四川恒辉房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 廖万军 二〇二〇年四月一日 法官助理 方 鹏 书 记 员 王小军