山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终703号上诉人（原审原告）：张喻玮，男，1989年4月22日出生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：刘启金，山东尧舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临沂市广鑫房地产开发有限公司，住所地临沂市河东区集贤路中段路西。法定代表人：谷山明，董事长。委托诉讼代理人：黄兰菊，山东隆泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东升，山东隆泰律师事务所律师。上诉人房德生因与被上诉人临沂市广鑫房地产开发有限公司（以下简称广鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初2997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张喻玮的委托诉讼代理人刘启金、被上诉人广鑫公司的委托诉讼代理人黄兰菊、张东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张喻玮上诉请求：撤销河东区人民法院作出的（2019）鲁1312民初2997号判决，依法改判或裁定发回重审；一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据采信错误，适用、理解法律错误。1、《物权法》界定上诉人与临沂市广鑫房地产开发有限公司签订商品房预售合同的根本目的是进行不动产登记，《不动产登记暂行条例》明确上诉人所购买的位于河东区慧谷领御小区F1号楼1单元1101室需要不动产登记以定纷止争。不动产登记的前提即开发商将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，双方签订《商品房预售合同》第15条约定：出卖人应当在商品房交付后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，这是本案的主要争议焦点，一审法院未查明临沂市广鑫房地产开发有限公司是否在合同约定的期限内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，一审法院庭审过程中并未调查落实临沂市广鑫房地产开发有限公司登记备案的信息。一审法院存在认定事实不清。2、商品房预售合同中关于买受人委托出卖人办理产权证书的约定是从合同条款，而上诉人与临沂市广鑫房地产开发有限公司之间的委托代理合同为主合同。主合同是无须以其他合同存在为前提即可独立存在的合同。这种合同具有独立性。从合同，又称附属合同，是以其他合同的存在为其存在前提的合同。从合同的存在是以主合同的存在为前提的，故主合同的成立与效力直接影响到从合同的成立与效力。在本案中双方并未签订关于涉案房屋办理产权证书的委托合同，即主合同不存在，因此作为从合同条款的买受人委托出卖人办理产权证书的约定是无效的。此外，该约定只是是一种办理房产证的方式，并不是违约责任的承担。一审法院以上诉人未提供证据证明在约定的期限内向广鑫公司提交相关材料，并签署委托书为由驳回原告诉求，存在事实认定不清，证据采信错误。3、买受人委托出卖人办理产权证书亦是一种附生效条件的合同条款。本案中，原告被告双方并未签订合同，该条款未生效。一审法院以上诉人未提供证据证明在约定的期限内向广鑫公司提交相关材料，并签署委托书为由驳回原告诉求，存在事实认定不清，证据采信错误。4、对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。临沂市广鑫房地产开发有限公司所提供的商品房预售合同是其预先制定、重复大规模适用的格式条款，除当事人有特殊约定外的理解应为出卖人应当在商品房交付后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案楼房具备首次不动产登记的条件，一审法院将商品房预售合同中未产生效力的委托事项作为《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的特殊约定，应为适用法错误。被上诉人进行初始登记的时间是2019年9月3日，其违约事实存在。办证方式不是法律强制性规定，应当由被上诉人予以办理，上诉人具有选择办理房产证的选择权。特殊约定只是针对办证时间的约定，并不是对办证方式的约定。广鑫公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉。合同约定如因买受人原因致使办理产权证逾期，则出卖人不承担任何责任。购房人提出登记办证申请是启动转移登记的前提，上诉人在起诉前未提出过申请。双方约定在提交相关资料，签署授权委托书，缴纳相关费用后三年内为上诉人办理产权证书。上诉人对产权办理时间是有心理预期的，这在房价中也有所体现。张喻玮向一审法院起诉请求：判令被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金97488元；本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月15日，张喻玮与广鑫公司签订编号为YS336617的《商品房预售合同》一份，合同约定张喻玮购买广鑫公司开发的慧谷花香丽舍F1号楼1单元1101室住宅，房屋代码为2040507，总价款584859元，广鑫公司应当在2015年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付张喻玮使用。合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方选择下列第（2）种方式办理产权证书。（1）买受人自行到产权登记机关办理产权证书，保证在房屋交付后60日内办理完毕。逾期出卖人不负责任。（2）买受人委托出卖人办理产权证书，如买受人在商品房交付后叁拾日内向出卖人提交相关资料，签署授权委托书，并按规定缴纳相关费用（包括契税、测绘费、登记费、交易手续费，以上费用均由买受人承担），则出卖人应于该商品房交付之日起三年内办理完毕房屋产权证。如因买受人原因致使办理产权证逾期，则出卖人不承担任何责任。”合同签订后，张喻玮按照合同约定交付房款，广鑫公司于2015年5月31日交付房屋。后因办理产权证问题，双方协商未果，产生纠纷，张喻玮诉至法院。一审法院认为，张喻玮与广鑫公司之间签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同要求全面履行义务。合同第十五条没有约定迟延办理房屋权属证书的违约责任,但该项条款约定了未在期限内取得房屋权属证书的处理方式,即买受人委托出卖人办理产权证书，同时约定了关于办理产权证书的条件、期限，该项条款应当认为是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的当事人有特殊约定的情形，应当尊重双方的约定。而张喻玮未提供证据证明在约定的期限内向广鑫公司提交相关资料，签署授权委托书，并按规定缴纳了相关费用，故对于张喻玮要求广鑫公司支付迟延办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告张喻玮的诉讼请求。案件受理费2237元，财产保全费1020元，由原告张喻玮负担。本院二审期间，当事人均未提交证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，并不违法律规定，其法律效力应予认定。根据双方合同约定，上诉人在房屋交付后未在合同约定的60日内自行到产权登记机关办理产权证书，被上诉人根据合同约定不承担责任。此后，双方应按合同约定的第二种方式办理产权证书，即上诉人应向被上诉人提交相关资料，签署授权委托书并按规定缴纳相关费用。上诉人未办理房产证，其不能证明其履行了合同约定的上述义务，现其以被上诉人违约为由要求被上诉人支付违约金无事实和法律依据。综上所述，张喻玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2237元，由上诉人张喻玮负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年四月九日书记员  李璐彤