江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4947号上诉人（原审原告）：汤小雷，男，汉族，1980年6月19日生，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：王占明，男，汉族，1970年2月18日生，住江苏省灌南县。被上诉人（原审原告）：李春栋，男，汉族，1972年8月2日生，住灌南县。委托诉讼代理人：程佃进，灌南县李集法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江苏省江天建设工程有限公司，住所地连云港市海州区朝阳中路29号假日大厦602室。法定代表人：魏根忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：张贵，江苏路卓律师事务所律师。原审第三人：灌南县佳宜房地产中介有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇沂河路北侧（灌南春天第2幢107室）。法定代表人：王东，该公司经理。上诉人汤小雷因与被上诉人李春栋、江苏江天建设工程有限公司（以下简称江天公司）、原审第三人灌南县佳宜房地产中介有限公司（以下简称佳宜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初2382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日受理后依法组成合议庭，于2019年12月23日公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人汤小雷上诉请求：1.改判一审判决第二项的利息部分为“按月利率1%计算，其中以400000元为基数，从2018年5月18日起至2019年2月3日止；以300000元为基数，从2019年2月3日起至实际给付之日止，违约金138700元）；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：第一，一审法院认定合同对办理贷款时间未做明确约定属于认定事实不清。取得房屋权属证的先期条件是要付清购房款，合同中约定首付款是400000元，剩余款项以贷款方式支付，还约定合同签订20日后上诉人完全取得房地产权证书，故贷款办理的时间应在合同签订20日前完成。第二，合同约定了因被上诉人过错造成上诉人不能在合同签订之日起20日内取得房屋权属证书的，被上诉人应退还上诉人全部已付款，并按房屋成交价的20%支付违约金。一审时上诉人提交录音证明是被上诉人不能履约，被上诉人对该录音无异议，一审法院判决利息的起算点和不支持违约金的做法是错误的。被上诉人李春栋答辩称，一审法院判决正确，适用法律恰当，请求二审驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。被上诉人江天公司答辩称，第一，虽然江天公司没有上诉，但是对于合同的效力属于人民法院主动审查范围。江天公司及李春栋不是房屋的所有权人，各方之间的买卖关系在未得到追认前，合同效力属于不确定状态。本案应当依法追加兆隆房屋开发公司作为本案第三人参加诉讼，一审法院遗漏兆隆公司属于程序错误，本案应当依法发回重审。第二，通过一审查明事实，由于上诉人自己向李春栋提出单方终止协议，不存在一审法院判令的违约问题。江天公司并没有收取上诉人的相关款项，按照相对性原则，应当由实际款项收取人予以返还，一审判令江天公司承担连带责任属于认定事实不清，证据不足，这也是发回重审的理由之一。建议法庭将本案发回重审。原审第三人述称，佳宜公司同意上诉人汤小雷的上诉请求。汤小雷向一审法院起诉请求：1.请求依法解除汤小雷、李春栋、江天公司及佳宜公司于2018年4月28日签订的《房屋买卖合同》，李春栋退还汤小雷购房款300000元及利息（按月利率1%计算，其中以400000元为基数，从2018年5月8日起至2019年2月3日止；以300000元为基数，从2019年2月3日起至实际给付之日止）、违约金138700元（693500元*20%）；2.江天公司对承担连带清偿责任；3.李春栋、江天公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明:2018年4月28日，汤小雷（乙方）通过佳宜公司（丙方）中介，与李春栋（甲方）代理人、江天公司（甲方）就汤小雷购买加州水岸二期31号楼1单元1004室房屋的买卖合同，约定房屋面积143.01平方米，房屋总价693500元，付款方式：签订合同之日给付首付款肆拾万元，余款采取贷款方式付款。房屋交付：甲方应于乙方贷款下发后腾出该房屋，交付给乙方占有、使用、移交该房屋的门钥匙，作为房屋转移占有的标志。违约责任：一、除不可抗拒力影响外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的20%向甲方加付违约金；逾期超过叁日的，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，应书面通知乙方。乙方应按该房地产成交总价的20%向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款。二、甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向双方支付贰万元违约金，直至实际履行完毕之日止。因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起贰拾天内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的交易税费。合同签订后，汤小雷按约定向李春栋支付首付款400000元，李春栋向汤小雷出具一收条，收条载明：“收到汤小雷购买兆隆加州水岸二期31号楼1单元1004室，购房首付款：肆拾万元整，￥400000元”。因余款293500元申请贷款手续一直未能办理下来，李春栋即通知汤小雷要求以现金方式支付，汤小雷即称暂无法筹措资金交纳余款，双方经协商，由李春栋退还汤小雷交纳的购房首付款400000元，汤小雷出具承诺书，承诺书载明：“本人汤小雷，身份证号：，在此承诺因资金不足，自愿放弃购买李春栋身份证号坐落在灌南县，面积为143.01平方的所属地工程款房屋”。在场人丁永利在承诺书中备注：“李春栋与2019、1、30号之前将预付款退还给汤小雷”，李春栋在该备注中按印，同时在承诺书的注明“退还预付款卡号：62×××31（肆拾万元）农村商业银行、汤小雷，负责退款人：李春栋”。嗣后，李春栋仅于2019年2月3日退还给汤小雷100000元，余款均以种种理由一直未能退还。为此，汤小雷诉来一审法院。另查明，江天公司系涉案房屋的承建方，与李春栋向汤小雷提供声明书，声明将坐落于灌南县加州水岸二期31楼号1单元1004室，面积143.01平方米的所属抵工程款房屋同意以总价陆拾玖万叁仟伍佰元（￥693500.00）整套出售给汤小雷。一审法院认为，依法签订的合同，应受法律保护。汤小雷、李春栋、江天公司及佳宜公司签订的《房屋买卖合同》，该合同中约定汤小雷交纳首付款40万元后，对余款虽约定采取贷款方式支付，但未约定办理贷款的截止时间及如未能办理贷款情况下如何支付余款的方式，属约定不明确。嗣后，在贷款手续无法办理及汤小雷无法筹措资金交纳余款的情况下，通过双方进行协商，由李春栋退还汤小雷交纳的购房款400000元，根据双方当时的意思表示，视为双方经协商同意解除《房屋买卖合同》，故对汤小雷要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求应予支持。对汤小雷主张的要求李春栋、江天公司承担逾期退还购房款的利息的问题，根据合同及承诺书中的约定，李春栋应于2019年1月30日前退还，但李春栋仅于2019年2月3日退还100000元，余款一直未能退还，故对汤小雷要求李春栋退还购房款300000元及逾期退还的利息（按月利率1%计算，其中以400000元为基数，从2019年1月30日起至2019年2月3日止；以300000元为基数，从2019年2月4日起至实际给付之日止）的诉讼请求应予支持；对汤小雷主张的要求汤小雷承担违约金138700元（693500元*20%）的问题，双方在合同中约定违约责任，由于双方在合同中对办理贷款的时间及如未能办理贷款的情况下如何支付余款的方式未作明确的约定，现汤小雷以江天公司存在过错，不能在签订合同之日起贰拾日内取得房地产权属证书为由，要求江天公司承担违约责任，因缺乏事实和法律依据，故对汤小雷要求江天公司承担违约金138700元（693500元*20%）的诉讼请求不予支持。综上，为了保护当事人的合法权益不受侵犯，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除汤小雷与李春栋、江苏江天建设工程有限公司、灌南县佳宜房地产中介有限公司签订的《房屋买卖合同》。二、李春栋于一审判决发生法律效力之日起十日内退还汤小雷购房款300000元及利息（按月利率1%计算，其中以400000元为基数，从2019年1月30日起至2019年2月3日止；以300000元为基数，从2019年2月4日起至实际给付之日止），江苏江天建设工程有限公司承担连带给付责任。三、驳回汤小雷的其他诉讼请求。一审案件受理费10735元，由汤小雷负担2000元（已交纳），李春栋负担8735元，江苏江天建设工程有限公司承担连带给付责任（汤小雷已交纳，李春栋于一审判决生效之日向汤小雷给付）。本院二审期间，汤小雷提交2019年12月19日拍摄的涉案房屋照片四张。证明李春栋故意违约，造成汤小雷不能依法获得涉案房屋，李春栋霸占房屋。涉案房屋已经被李春栋装修好了的事实。经过质证，被上诉人李春栋经质证认为，房子还在兆隆公司的名下，李春栋没有霸占涉案房屋，房子现在被用来做办公室，门和地砖都是李春栋贴的。房子的钥匙在李春栋手里。房子还没有装修结束。被上诉人江天公司经质证认为，对该组照片三性均有异议。从案件查明事实看，由于汤小雷的单方原因终止了协议，照片不能反映汤小雷证明的事实。原审第三人佳宜公司对照片予以认可。通过举证、质证，本院的认证意见为：对照片的真实性、合法性、关联性予以确认，但该证明不能证明李春栋故意违约致使汤小雷不能获得房屋的事实，该证据不能证明汤小雷的证明目的。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.导致涉案房屋买卖合同解除的责任应当如何认定；2.被上诉人退还购房款的利息起算点如何确定。关于第一个争议焦点，本院认为，根据汤小雷于2019年1月24日出具的承诺书载明，其因资金不足自愿放弃购买涉案房屋，李春栋对此也予以确认，由此可以看出本案房屋买卖合同解除的原因是双方自愿解除。汤小雷主张李春栋、江天公司应当承担不能办理贷款致使合同解除责任依据的是2018年4月28日房屋买卖合同中违约责任的相关约定，但承诺书出具的时间远远晚于房屋买卖合同的时间，且该承诺书上载明汤小雷自愿放弃购买房屋的原因是自身资金不足，并不要求李春栋及江天公司再承担相关的违约责任，因此本院认为，在汤小雷已经出具承诺书的情况下，其仍然依据房屋买卖合同中违约责任的相关约定向李春栋、江天公司主张合同解除的责任不能成立。关于第二个争议焦点，本院认为，根据2019年1月24日承诺书载明，江天公司、李春栋应当于2019年1月30日前退还汤小雷全部已付款及利息，因江天公司、李春栋未按时退还全部已付款及利息，所以应当负有退还剩余房款、负担利息的责任。汤小雷上诉认为根据合同约定了其缴纳首付款后20日内，江天公司、李春栋应该帮其办理所有产权手续，但江天公司、李春栋没有按约完成，所以应当从签订合同后的20天即2018年5月18日开始计算利息。对此本院认为，双方在合同第七条第二项对退房后已付房款的退还有明确的约定，双方应当根据该约定执行，根据承诺书载明，李春栋、江天公司应当从2019年1月30日开始以40万元本金计算利息，又因李春栋于2019年2月3日退还了10万元，故应当从2019年2月4日再次以30万元本金计算利息，一审法院计算利息的方式并无不当，汤小雷的上诉主张的利息计算方式没有依据，本院依法不予支持。综上，上诉人汤小雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元（汤小雷已预交），由上诉人汤小雷负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年四月十日法官助理 韩增丽书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×