辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2229号上诉人（原审被告）：董大舜，男，1959年11月15日出生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连腾辉物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区西南路499号3单元8层3号，统一社会信用代码91210204588093470D。法定代表人：牟世敏，该公司总经理。上诉人董大舜因与被上诉人大连腾辉物业管理有限公司（以下简称腾辉物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初11963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董大舜上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人提交的两份物业服务合同均系伪造，第一份合同有涂抹痕迹，第二份合同印章和日期被撕毁。2.在合同上盖章的营房根本不存在，且92538部队保障部军港营房处、后勤部军港营房处、后勤部基建营房处是三个不同法人单位，不能自证是一个主体，只是名称发生了变更的事实，该份书证未经一审质证，不应被采信。假使三个营房处是一个主体，现在也已没有资格选定物业公司，合同应为无效。3.本案属历史遗留问题，依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，人民法院不应受理。腾辉物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所述问题，均与事实不符，且未提供相关证据佐证，不应得到支持。腾辉物业向法院提出诉讼请求：被告支付原告物业管理费人民币4320元、违约金3000元。一审法院经审理查明，2016年4月25日，原告(乙方)与92538部队后勤部军港营房处(甲方)签订了《大连甘井子杨柳街107号109号楼前期物业管理服务合同》，约定由原告对坐落于大连甘井子杨柳街107号、109号楼提供物业服务，物业服务期限为自2016年4月25日起至2017年4月24日止。物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米1元，物业服务费用按年交纳。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期之日起每日千分之二的标准承担相应的滞纳金。该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。原告自2016年4月25日开始一直在案涉小区服务至今。另查，被告董大舜系大连市甘井子区杨柳街107-3-13-1房屋的业主，房屋面积119.52平方米。被告自2016年6月30日起至2019年6月29日没有交纳物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。92538部队后勤部军港营房处作为案涉小区的建设单位，与原告签订的前期物业服务合同对全体业主有约束力，原告可以依据合同向被告主张权利。但原告提供的两份合同均存有严重瑕疵，落款日为2016年4月25日的前期物业管理服务合同在合同期限处有明显将2017涂抹为2019的痕迹，且和庭前交给本院的复印件存在出入，故一审法院作出对原告不利的认定，认定服务期限至2017年4月24日。原告向一审法院提交的另一份合同，落款处印章被撕毁，无法查明落款日期，且撕毁的部位齐整，系整个纸张笔直撕毁，且原告对此无法做出合理说明，故对于原告递交的该份合同不予采信。为查明案件事实，一审法院于2019年12月20日到中国人民解放军92538部队军港营房处进行了调查，军港营房处对于原告系案涉小区物业服务企业予以认可，表示原告自2016年4月25日之后至今都在案涉小区服务。据此，因案涉小区并未成立业主委员会，建设单位亦认可原告一直在该小区进行服务，其亦从未作出过更换物业服务企业的决定或公示，故被告作为居住在案涉小区的业主，客观上接受了原告为广大业主所提供的服务，应当参照合同的标准向原告缴纳物业费。综上，被告应交纳的逾期物业费计算如下：2016年6月30日至2019年6月29日，物业费1元/月/平方米×119.52平方米×36个月=4302.72元，原告诉请合理部分予以支持。关于原告所提违约金的诉讼请求，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但一审法院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故不予支持原告的违约金主张。关于被告提出的原告的在服务方面存在的瑕疵，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告的物业服务中存在的瑕疵，应当通过及时整改予以纠正，被告以此拒缴物业费无法律依据。判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告董大舜向原告大连腾辉物业管理有限公司支付拖欠的2016年6月30日至2019年6月29日止的物业服务费4302.72元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连腾辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元(原告已预付，已减半收取)，由被告负担，被告负担部分自判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，上诉人提交甘住信公（2019）028号《大连市甘井子区住房和城市建设局政府信息不存在告知书》，拟证明被上诉人提交的物业服务合同未经备案，是其自行伪造的。被上诉人质证称物业服务合同是否备案不影响其效力，为证明案涉物业服务合同的真实性，被上诉人补充提交了一份中国人民解放军92538部队保障部军港营房处于2019年10月25日出具的《情况说明》，拟证明与上诉人签订《大连甘井子经济适用住房出售协议》的“中国人民解放军92538部队后勤部基建营房处”即为接受一审法院调查询问的“中国人民解放军92538部队军港营房处”，现名称为“中国人民解放军92538部队保障部军港营房处”，三者系同一主体，只是单位名称发生过变化。本院经审查，对该份证据予以采信。另外，对于上诉人在二审期间提交的证据材料，因不属于新证据，且与本案双方争议的焦点无关，本院不予采信。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。另查明，中国人民解放军92538部队保障部军港营房处证实其曾使用过“中国人民解放军92538部队后勤部基建营房处”、“中国人民解放军92538部队后勤部军港营房处”等名称。本院补充查明的事实，有被上诉人补充提交的《情况说明》和双方二审庭审笔录在卷为凭，业经庭审质证，可以采信。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业服务费。结合本案事实及双方当事人在一审、二审期间的诉辩观点，可以认定案涉小区的建设单位系中国人民解放军92538部队保障部军港营房处。该营房处证实其与被上诉人曾于2016年签订过物业服务合同，在本案讼争期间，被上诉人一直为案涉小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上诉人关于被上诉人未与房屋的出售单位签订过物业合同，其不受物业合同约束的主张，于法无据，不能得到支持。一审在认定双方存在物业服务合同关系的基础上，判令上诉人向被上诉人给付2016年6月30日至2019年6月29日止的物业服务费4302.72元并无不当，予以维持。综上所述，董大舜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人董大舜负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年四月十六日书记员  黄月妍