文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终164号上诉人（原审原告）：包华东，男，汉族，1971年10月21日出生，住镇江市。委托诉讼代理人：任浩，江苏丹正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江润林市场管理有限责任公司，住所地镇江市运河路69号。法定代表人：徐懿，该公司董事长。委托诉讼代理人：王俊杰，江苏金荣恒顺律师事务所律师。原审第三人：镇江市润州区房屋征收和拆迁安置中心，住所地镇江市黄山南路12号。法定代表人：池鹤云，该中心主任。原审第三人：镇江诚信房屋征收服务中心，住所地镇江市黄山北路京口闸管理房5楼。法定代表人：裴乐，该中心总经理。原审第三人：镇江市润州区人民政府房屋征收办公室，住所地镇江市黄山南路12号。法定代表人：徐建春，该办公室主任。原审第三人：镇江装饰城，住所地镇江市。法定代表人：文强，该公司总经理。上诉人包华东因与被上诉人镇江润林市场管理有限责任公司（以下简称润林公司）及原审第三人镇江市润州区房屋征收和拆迁安置中心（以下简称润州拆迁安置中心）、镇江诚信房屋征收服务中心（以下简称诚信征收服务中心）、镇江市润州区人民政府房屋征收办公室（以下简称润州区征收办）、镇江装饰城不当得利纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。包华东上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定的房屋装饰装修征收补偿款为15500元，存在错误。根据相关评估报告，本次征收的装饰装修补偿单价603.68元每平米，包华东承租的房屋为57.1平米，故其装修装饰补偿款应当为34470.1元。2.2013年2月2日，润林市场以讼争地块所有权人镇江罐头食品厂的名义与镇江市交通投资建设发展公司达成了征收搬迁协议书，并在2013年春节后开始清退承租户。同年7月30日，润林公司向全体承租户发出清退《通知》，关闭市场，导致包华东无法继续经营，但其未迁出房屋。直至2014年年初包华东被清退出涉案的租赁房屋。故房屋征收部门的征收行为不是自2019年开始的，而是2013年2月就开始了。故一审法院以2019年1月前包华东已自行离场为由不支持其关于其他征收补偿的诉请，是错误的。3.润林市场在2015年5月28日的招租承诺，表明征收过程中承租户应得的收益，归承租户所有。上述公告发布之时，润林公司与包华东之间存在事实上的租赁关系，且该公告是针对不特定对象发出的单方承诺。因此，停产停业损失、搬迁补偿费等补偿，都应属于包华东所有。润林公司领取本应属于包华东的补偿款，构成不当得利，依法应当予以返还。被上诉人润林市场辩称：1.润林公司是被拆迁房地产的所有权人，依据所有权取得拆迁相关利益不属于不当得利。且包华东与镇江装饰城签订合同的租用期是至2013年9月27日止。2013年年底润林公司已将市场内所有房屋和场地的经营管理权收回，镇江装饰城在2013年年底之前已经完成了所有腾退工作。润林公司与包华东从未签订过任何合同，双方之间不存在合同或事实上的法律关系。包华东若与镇江装饰城之间存在纠纷，因向正确的主体主张相应权利。2.包华东诉请的金额是其自行估算，没有事实及法律依据。包华东也非涉案地块的合法产权人，在政府拆迁时也未合法占有使用涉案房产，其对案涉地块的拆迁事宜不享有任何权益。3.包华东当时承租的场地上的建筑属于违法搭建的建筑，根据相关法律法规规定，土地征收时对违法建筑一律不予补偿。违法建筑的相关纠纷也不属于人民法院受理的民事诉讼范围。综上，包华东的诉请缺乏事实依据，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人润州拆迁安置中心、诚信征收服务中心、润州区征收办、镇江装饰城在二审中均未发表答辩意见。包华东向一审法院起诉请求：1.判令润林公司返还包华东不当得利款项78826.6元；2.本案诉讼费用由润林公司承担。一审法院认定事实：镇江市运河路69号土地及地上建筑属于镇江罐头食品厂，该处总建筑面积约19336平方米，性质为工业厂房，其中15468.8平方米的建筑改为营业用房，前期由镇江装饰城作为建材装饰市场进行经营管理，2013年后由润林公司继续作为建材装饰市场进行经营管理。包华东因经营需要，于2013年4月25日与镇江装饰城签订了《镇江装饰城市场设施有偿使用合同书》一份，合同约定包华东租用案涉建材装饰市场D区29号营业用房，面积57.1平方米，有偿使用费标准20元/平方米/月，计1142元/月、13704元/年。租赁期限自2013年4月28日至2013年9月27日。为确保市场设施完好和包华东所售商品及提供服务的质量，包华东在交纳首期使用费时还需交纳保证金3000元，公共费用500元。另外，合同还约定包华东如需对房屋进行个性化装修或增扩设备，在保证不破坏房屋结构设施、危害房屋安全的前提下，向镇江装饰城提出申请，征得镇江装饰城同意，方可进行，费用由包华东自理。迁出时包华东可自行拆除可移动物，但应恢复房屋及设施原状，确保设施处于良好适租状态。使用期满或因其他原因提前终止合同时，包华东应将全部设施以良好、适租状态交还镇江装饰城。如因政府行为致使合同无法履行，镇江装饰城应提前一个月告知包华东，并协助包华东做好善后工作，但不承担包华东因此产生的损失。2013年2月2日，镇江市交通投资建设发展公司与镇江罐头食品厂就案涉运河路69号土地及地上建筑物、附着物达成征收搬迁《协议书》，约定对该地块的征收补偿，以实际测量面积严格按照市政府相关政策及规定进行征收搬迁补偿，针对该地块上存在的特殊性，镇江罐头食品厂承诺从合同签订时起，凡到期或陆续到期的承租户，一律不再签订承租合约，镇江市交通投资建设发展公司于2013年春节后派人协助镇江罐头食品厂对该地块的原承租户进行到期清退，主要负责政策咨询，并对清退完毕的房产进行登记清理，以便双方进行核算，承租户的清退工作由镇江罐头食品厂负责，于2013年10月结束。2013年7月30日，润林公司向承租户发出清退《通知》，内容为：“我公司租赁给你们的房屋从2013年9月30日将收回另作他用，到时将不再提供相关设施，不再行使市场功能，为避免各租户的经营损失，请各租赁户提前做好迁出市场的准备，逾期未迁出的，所造成的一切损失自行负责。”后因案涉地块未能如期拆迁，润林公司又公开发布了《招租》公告，内容为：“镇江润林装饰材料市场（原镇江装饰城，运河路69号）是已有几十年经营历史的老装饰材料市场，在镇江中心区域，有极好的区位优势，市政府原计划对市场重新拆迁规划，一度使市场处于停滞状态。根据目前的情况，决定暂停开发，重启市场功能，凡签订合同的商户，可签订三年合同，在合同期内，若遇政府拆迁，公司将补偿经营户的装潢、搬迁损失，对新来的经营户给予合理的装潢期限以及优惠的租金待遇。公司现拥有2.5万平方米的经营场地，有与经营相配套的仓储、管理、保卫等设施。目前市场在正常营业中！现市场拥有一些旺铺对外出租……”。因征收问题，包华东于2013年停止经营。从包华东提交的其承租房屋被盗现场图片来看，其停止经营后，除玻璃门、地板、吊顶、橱柜、隔断等不易拆除或拆除后无实际使用价值的装饰装修外，房内物品已被搬离清空。2015年8月12日，镇江罐头食品厂和润林公司共同向镇江市交通产业（集团）公司（原镇江市交通投资建设发展公司）发出书面《通知书》，大体内容为，镇江罐头食品厂按照2013年2月2日签订的征收拆迁《协议书》，履行了清退承租户的任务，但该地块并没有如期拆迁，致使企业无法正常运转，并造成职工信访，经多次向镇江市交通产业（集团）公司（原镇江市交通投资建设发展公司）反映，均未予答复。如在2015年8月底前，镇江市交通产业（集团）公司（原镇江市交通投资建设发展公司）仍不予理睬和书面回复，其将采取自救措施，并保留追诉镇江市交通产业（集团）公司（原镇江市交通投资建设发展公司）违约行为，要求赔偿损失的权利。2016年8月12日，润州区征收办发布《房屋征收补偿方案公示》，拟对运河路西南侧（含本案所涉房屋和土地）实施征收，拟实施时间2016年10月，对非住宅房屋的征收补偿方式一般实行货币补偿。2019年1月26日，润州区征收办、润州拆迁安置中心、诚信征收服务中心与润林公司签订征收补偿协议，对案涉地块进行征收，将全部旧房移交拆房公司拆除，且已支付了1.24亿元的补偿款。一审法院认为：包华东租赁了案涉被征收房屋，且根据经营需要对案涉房屋进行了个性化装修，现案涉房屋被征收，征收部门也会对案涉房屋内的装饰装修进行补偿，相关装饰装修补偿款应归包华东所有。但因案涉被征收房屋的产权人为润林公司，征收部门也只向被征收房产的产权人即润林公司发放与征收相关的补偿款，故包华东主张润林公司给付本应属于包华东装饰装修的征收补偿款，符合法律规定，一审法院予以支持。关于补偿的费用数额问题，因本案各方均未举证证明包华东所租赁房屋被征收补偿的具体数额或参考价格，为减少讼累，及时定纷止争，一审法院参考其他案件中评估机构确定的房屋装饰装修及附属物评估补偿参考价格，以及包华东提交的其承租房屋被盗现场照片中能够辨认的装饰装修物等情况，酌情认定包华东应得征收补偿款15500元。关于包华东主张的其他费用问题，包华东在本次确定的征收拆迁之前，已经停止在案涉被征收房屋内的经营，迁出了案涉被征收房屋，故包华东向润林公司主张停产停业损失、搬迁补偿费、移机费、初装费、其他补偿等，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、润林公司于本判决生效之日起十日内给付包华东房屋装饰装修征收补偿款15500元；二、驳回包华东其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2013年2月2日，镇江市交通投资建设发展公司与镇江罐头食品厂签订的《协议书》涉及的是对69号土地及地上建筑物、附着物征收搬迁的前期事宜，其性质并非征收补偿协议。《协议书》中亦明确，双方待征收令下达后，在征收令规定的期限内按本协议约定另签协议。而案涉地块和房屋实际于2016年被政府决定征收，润林公司与相关部门签订征收补偿协议的时间系2019年1月26日。因此，包华东主张案涉的房屋征收自2013年2月就已经开始，缺乏事实依据。包华东与镇江装饰城签订的租赁合同约定的租赁期为2013年4月28日至2013年9月27日。2013年7月30日，润林公司向承租户发出清退《通知》，要求相关租户于2013年9月30日前迁出市场。包华东亦认可其于2014年年初被清退出案涉的租赁房屋的事实。因此，一审法院认定包华东在本次确定的征收拆迁之前，已经停止在案涉被征收房屋内的经营，迁出了案涉被征收房屋，并无不当。至于润林公司对外发出的招租公告的性质，依法应当属于要约邀请，并不当然对润林公司与包华东产生约束力。包华东未能举证证明其与润林公司其后签订了租赁合同或存在事实上的租赁合同关系，故包华东关于润林公司单方承诺相关拆迁收益归承租户所有，其应享有停产停业损失、搬迁补偿费、移机费、初装费等其他补偿费的主张，不能成立，本院不予支持。包华东主张案涉房屋装修装饰补偿款应当为34470.1元，依据不足，不能成立。一审法院参考其他案件中评估机构确定的房屋装饰装修及附属物评估补偿参考价格，以及案涉房屋被盗现场照片中能够辨认的装饰装修物等情况，酌情认定包华东应得房屋装饰装修征收补偿款15500元。该认定并无不当，本院予以维持。综上所述，包华东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1770元，由上诉人包华东负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 张 剑审判员 田 原二〇二〇年四月九日书记员 柳婷婷