福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0181民初3313号 原告（反诉被告）：福清市广益艺都家居有限公司，住所地福建省福清市音西街道音西村清荣大道洋埔段福建省福清市广益家具建材实业有限公司7#楼。 法定代表人：林金来，董事长。 本诉原告委托诉讼代理人：吴志成、余小燕，福建亚恩律师事务所律师。 反诉被告委托诉讼代理人：王敏灵，女，系反诉被告福清市广益艺都家居有限公司员工。 反诉被告委托诉讼代理人：林学海，男，系反诉被告福清市广益艺都家居有限公司员工。 被告（反诉原告）：林兴强，男，1983年12月12日出生，汉族，住福建省福清市。 本、反诉委托诉讼代理人：俞柳英，福建宽达律师事务所律师。 原告福清市广益艺都家居有限公司（以下简称“艺都家居公司”）与被告林兴强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月24日立案后，被告林兴强对原告艺都家居公司提出反诉，本院予以受理，并依法适用普通程序，对本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告艺都家居公司的委托诉讼代理人吴志成、余小燕，被告（反诉原告）林兴强及其委托诉讼代理人俞柳英，反诉被告艺都家居公司的委托诉讼代理人王敏灵、林学海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艺都家居公司向本院提出诉讼请求：被告林兴强即时偿还原告艺都家居公司租金23,249.36元，经营服务费46,498.71元，物业费11,624.68元，电费2198元，租金滞纳金99,910.29元，以上共计183,481.04元。诉讼中，原告艺都家居公司增加诉讼请求:被告林兴强依约向原告艺都家居公司支付其租期届满装设物拆除及恢复租赁区域恢复原状的费用10,000元。事实和理由：原告艺都家居公司与被告林兴强于2014年5月5日签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》，约定原告艺都家居公司将广益家居市场7#楼第三层第7-302号商铺出租给被告林兴强使用，并约定租期、租金、履约保证金、付款方式、违约责任等。合同签订后，原告艺都家居公司根据约定交付了该商铺。2015年12月起，被告林兴强未按约履行合同义务，拖欠原告艺都家居公司租金、经营服务费、物业费、电费等。原告艺都家居公司多次向被告林兴强催讨其拖欠的费用，被告林兴强以各种理由推脱，拒不履行合同义务。按照双方合同第6条的约定,在原告艺都家居公司通知被告林兴强进行处理时，被告林兴强怠于行使义务，原告艺都家居公司在合同到期后按约自行处置，还原费是按照市场工人施工实际费用及垃圾清运产生的费用。诉讼中，原告艺都家居公司陈述诉求中滞纳金是按照日1%标准，计至2016年5月17日止，具体详见原告艺都家居公司提交的欠费一览表，该欠费一览表中载明每季度经营服务费为30,546.60元、物业费为7,636.65元，租金、经营服务费、物业费从2016年1月1日起均分别计至2016年5月17日止。原告艺都家居公司请求判如所请。 被告林兴强辩称，在2016年1月时原告艺都家居公司以被告林兴强拖欠租金为由通过断电、加锁的方式收回商铺，以实际行为表示解除双方合同，被告林兴强从2016年1月开始已实际失去对商铺的控制，原告艺都家居公司要求被告林兴强支付2016年1月1日至2016年5月17日期间的租金、经营服务费、物业费、电费等于法无据。且原告艺都家居公司收回商铺后应采取适当措施积极防止损失的扩大，原告艺都家居公司待租赁期限届满后再要求被告林兴强支付该扩大损失期间产生的损失，明显不合理。原告艺都家居公司未实际提供经营服务，亦未提供任何代垫的证据，且该经营服务费约定为格式条款，加重了被告林兴强的义务，减轻了原告的责任，且未经提示说明，依法应为无效条款。2015年5月份，原告艺都家居公司将三楼消防通道出租给新商户“旭日灯饰”，该店在装修时将消防过道并入其商铺，使得被告林兴强日常前往洗手间需从其他商铺中通行，给被告林兴强正常经营带来诸多不便。被告林兴强多次要求原告艺都家居公司协调，但原告艺都家居公司不予理睬。原告艺都家居公司要求被告林兴强支付2016年1月1日至2016年5月17日期间的租金、经营服务费、物业费、电费的滞纳金，于法无据。按照合同附件第二条2.01a约定，被告林兴强拖欠2014年5月18日至2014年8月17日期间的租金和经营服务费时，才需向原告艺都家居公司按每日1%缴纳滞纳金，而原告艺都家居公司诉请的相关费用不在滞纳金约定的范围内，不应支持。且滞纳金的支付标准也应根据遭受的损失来确定,原告艺都家居公司在未认真审查合同和计算实际损失的情况下,要求被告林兴强支付183,481.04元的滞纳金，明显过分高于所遭受的损失。合同未约定还原费的具体标准，原告艺都家居公司应当提供证据证明是否有发生还原费。2016年6月，有商户打电话告知被告林兴强商铺内的货物被搬走，被告林兴强遂前去查看，发现灯具、家具等货物基本被搬空。当时物业经理、楼管（负责现场）等人都在场，因怕被告林兴强阻止原告艺都家居公司搬货，还叫来了保安，后店内货物被搬完了，具体搬到哪里被告林兴强不清楚，因为被告林兴强到场时已经收尾，店内装修都没有破坏，并由现在的商户在使用。2016年6月20日，10号楼的商户到被告林兴强店里拿东西，原告艺都家居公司不让拿还报警。请求驳回原告艺都家居公司的诉讼请求。 被告林兴强向本院提出反诉请求：1.反诉被告艺都家居公司返还反诉原告林兴强收取经营服务费193,461.80元和合同保证金75,274元；2.反诉被告艺都家居公司将扣留的价值150,000元（窗帘、版本、红木茶桌、空调、灯具等）的货物返还或赔偿给反诉原告林兴强；3.反诉被告艺都家居公司补偿反诉原告林兴强店内装修价值50,000元。4.本案反诉的诉讼费由反诉被告艺都家居公司承担。诉讼中，被告林兴强变更反诉请求2为：反诉被告艺都家居公司赔偿反诉原告林兴强货物损失150,000元。事实和理由:2014年5月5日，双方签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》，约定反诉被告艺都家居公司将广益家居市场7#楼第三层第7-302号面积506.2平方米商铺出租给反诉原告林兴强经营。反诉原告林兴强向反诉被告艺都家居公司交纳了保证金75,274元和经营服务费193,461.80元,并投了30余万元装修费用，但在履行中反诉被告艺都家居公司从未提供过任何经营性的服务，反诉原告林兴强对此提出过异议，但未被理睬。2016年1月，反诉被告艺都家居公司以反诉原告林兴强延付租金为由对商铺断电加锁，强行终止合同及附件，将反诉原告林兴强存放在商铺内总价值150,000元的货物全部扣留。 反诉被告艺都家居公司对反诉原告林兴强的反诉辩称，根据《房屋租赁合同（附件）》第八条的8.01条约定，反诉被告艺都家居公司有权对履约保证金、质量保证金及其他费用不予退还，并可追究反诉原告林兴强的违约责任，合同终止后，反诉原告林兴强未支付所有的欠款并撤出商场，反诉被告艺都家居公司有权处置滞留在商场内的一切物品等。反诉被告艺都家居公司对反诉原告林兴强提出的货物数量、价值均有异议，有关材料均系反诉原告林兴强单方制作，没有正式发票，亦不知道被告林兴强2011年3月定的货物到2016年期间的货物、数量是否有变更。反诉被告艺都家居公司有完善的运营团队，不存在反诉原告林兴强所述的不提供任何经营性服务及未向任何主体代垫款项等,反诉原告林兴强本应在2015年12月15日交纳2016年1月1日至5月17日的经营服务费，但到2016年2月仍未进行缴纳，已超过支付时间10天以上，且沟通未果，在此情况下，反诉被告艺都家居公司在2016年2月23日对反诉原告林兴强的商铺进行断电。2016年3、4月间，反诉原告林兴强未经反诉被告艺都家居公司的允许私自搬运物品，视为逃场，反诉被告艺都家居公司为防止损失扩大，才进行加锁。此后至合同期满前，反诉被告艺都家居公司有以短信方式发送给反诉原告林兴强，通知其缴纳尚欠费用和处理后续事宜。合同期满后，反诉被告艺都家居公司将商铺内的物品搬离并当作垃圾进行清运，清运时没有通知反诉原告林兴强,而后对该商铺进行还原,不清楚具体是什么物品。诉争租赁商铺已于2016年8月出租给案外人,也是在当月清场。 经审理查明，2014年5月5日，原告（反诉被告）艺都家居公司（出租人、甲方）与被告（反诉原告）林兴强（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定有：甲方将位于广益家居市场7#楼第三层第7-302号商铺（以下简称租赁区域），出租给乙方使用，租赁区域建筑面积为506.2平方米，月租金总额为5062元，乙方应于2014年5月18日交付首期（从2014年5月18日起至2014年8月17日止）租金，金额为15,186元；从2014年8月18日起至2016年5月17日止，交付方式为季度支付一次，每次共计15,186元，先付后用，具体的缴款日期为每季度末的15日之前缴纳下一季度的费用。本合同签订之日，即2014年5月18日乙方须向甲方交纳履约保证金45,558元。甲方向乙方返还租赁履约保证金的条件和程序由双方在《房屋租赁合同（附件）》中另行约定。本合同期限自2014年5月18日起至2016年5月17日止。《房屋租赁合同（附件）》为甲、乙双方签定的《房屋租赁合同》不可分割的一部分，与《房屋租赁合同》具有同等法律效力等条款。 同日，原告（反诉被告）艺都家居公司（出租人、甲方）与被告（反诉原告）林兴强（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同（附件）》，约定：甲方向乙方提供的租赁区域已经具备商业经营所需的基本装修。甲方有偿提供公用部分的配套装修，乙方租赁区域范围内公用部分的配套装修（玻璃墙隔断、专柜门面等）费用由乙方承担。乙方若因经营需要重新装修，须经甲方同意，乙方重新装修租赁区域的设计费、装修费用由乙方自行承担。乙方在甲方基本装修基础上进行重新装修后，无论在任何条件和情况下终止合同履行时，乙方必须对甲方基本装修进行恢复，或经甲方同意保留乙方装修归甲方所有，用以补偿甲方的装修损失。乙方在甲方商场内的租赁区域经营窗帘商品（品牌附件《经营品牌申报表》）。本合同经甲乙双方商定的租赁区域每月的经营服务费代垫款为：12,655元；乙方应于2014年5月18日交付首期（从2014年5月18起至2014年8月17日止）费用，金额为37,965元；从2014年8月18日起至2016年5月17日止，乙方的交付方式为：季度支付一次，每次共计37,965元，先付后用，具体的缴款日期为每季度末的15日之前缴纳下个季度的费用。如乙方未按期向甲方缴清租金和上述费用，甲方每日按所拖欠金额的百分之一向乙方收取滞纳金。如乙方未按期向甲方缴清月物业管理费，甲方每日按所拖欠金额的百分之一向乙方收取滞纳金。租赁合同期满，如乙方应缴的所有费用已经结清，并签订《房屋租赁合同终止协议书》后，则履约保证金及质量保证金在合同期满后六个月之后以不计息方式退还乙方。租赁合同期满，若乙方有未缴清的费用，或商品质量“三包”期发生的费用，甲方有权从乙方的履约保证金和（或）质量保证金中扣除。乙方有拖欠应交款项十日以上（含十日）、乙方的严重违约行为等情形之一，为乙方根本违约，甲方随时有权单方面终止和解除本合同。甲方行使单方终止和解除合同时，履约保证金和质量保证金及其他费用均不予退还，并可视情况追究乙方的违约责任。合同终止和解除后，乙方在三天内支付所有欠款并撤出商场，否则甲方有权处置乙方滞留在商场内的一切商品和物品。合同期未满，乙方如果要求提前终止合同，须提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可撤场，履约保证金和质量保证金及其它费用均不予退还，并赔偿甲方的经济损失。当乙方任何时候不完全履行和遵循本合同的约定，甲方可书面要求乙方纠正该行为，在甲方发出要求三天内，如该行为没有纠正，则视为乙方根本违约。乙方在未履行完其合同义务之前，甲方对乙方的货物享有留置的权力，如乙方不能在规定的期限届满之日起三天内履行其义务，则甲方有权单方售卖乙方留置物品用以补偿甲方的损失。本合同无论在任何情况下终止和解除，乙方均应当承担以下义务：停止租赁区域的使用并且从租赁区域撤离其所有商品、动产和其他财产；修复商场中有形装置上的所有破损和变动，直到达到合同订立时的标准和状态，恢复租赁区域原状等。本合同无论在任何情况下终止和解除，如果乙方在合同终止和解除之日起三天内不能全部撤场，甲方有权使用、出卖或处理滞留的物品、动产、商用固定物和租赁区域内乙方的任何其他财产，无须通知乙方和任何其他人。本合同期限自2014年5月18日起至2016年5月17日止。当《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同（附件）》不一致或冲突时，以《房屋租赁合同（附件）》约定为准等条款。合同签订后，被告（反诉原告）林兴强向原告（反诉被告）艺都家居公司交纳了案涉商铺的履约保证金45,558元。 另查明一，原告（反诉被告）艺都家居公司系本案租赁商铺的房屋所有权人。 另查明二，诉讼中，原告（反诉被告）艺都家居公司自认有收到被告（反诉原告）林兴强支付的质量保证金5000元，被告（反诉原告）林兴强实际租赁到2016年2月23日，并于当日对案涉商铺进行断电。 原告（反诉被告）艺都家居公司与被告（反诉原告）林兴强均确认因原告（反诉被告）艺都家居公司有给予被告（反诉原告）林兴强免租期，方便被告（反诉原告）林兴强装修，故实际租赁期间从2014年5月18日起计算，实际交付时间也是2014年5月18日。 以上事实，有原告艺都家居公司提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》、被告林兴强户籍证明、广益家居市场合同会签单（商铺编号为7-302）、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《福建省福清市广益家具建材实业有限公司股东会决议》复印件，被告林兴强提交的录音光盘1张及其对话内容，反诉原告林兴强提交的《房屋租赁合同（附件）》复印件、《收款收据》等证据以及原告（反诉被告）艺都家居公司、被告（反诉原告）林兴强的庭审陈述为证，经庭审举证、质证和本院审查核实，予以确认。原告艺都家居公司提交的欠费一览表照片打印件、欠费一览表，经被告林兴强质证对其真实性有异议；鉴于该欠费一览表是原告艺都家居公司单方制作，本院不予采信，可作为原告艺都家居公司的单方陈述。原告艺都家居公司提交的短信记录系复印件，被告林兴强提出无原件，不能作为证据使用等；本院对其真实性无法确认，不予采信。原告艺都家居公司提交的广益家居市场合同会签单（商铺编号为7-301）经被告林兴强质证有异议，提出该会签单中没有被告林兴强的签字确认，且原告艺都家居公司诉求的是7-302商铺纠纷，该会签单与本案缺乏关联性；鉴于本案诉争租赁商铺为7-302，故本院对载有商铺编号为7-301的该会签单的关联性不予采信。被告林兴强提交的平面图、照片，经原告艺都家居公司质证对其真实性、合法性、关联性均有异议，提出无法确定拍照的时间，并未有占道经营的情况等；因无法确认其真实性、关联性，本院不予采信。反诉原告林兴强提交的盘点清单、出库证明、销售订单、出库样本证明、订货单、定货单、样本确认书、照片、窗帘杆展示区、录像光盘1张、购买货物的收款收据等证据经反诉被告艺都家居公司质证对其真实性均有异议；鉴于无法确认这些证据的真实性与关联性，本院不予采信。反诉原告林兴强提交的号码为3018036、金额为24,716元的收款收据，鉴于反诉被告艺都家居公司仅确认其收到案涉租赁商铺7-302的履约保证金为45,558元，而该张收款收据是指向7-301商铺，故本院对该张收款收据的关联性不予采信。被告（反诉原告）林兴强提交的报警回执，经原告（反诉被告）艺都家居公司质证有异议；鉴于该报警回执无法证实被告（反诉原告）林兴强关于其货物被扣留在商铺内的主张，本院不予采信。 本院认为，原告（反诉被告）艺都家居公司与被告（反诉原告）林兴强签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。 关于合同解除及合同解除时间的问题。诉讼中，原告（反诉被告）艺都家居公司与被告（反诉原告）林兴强对于案涉合同是否已在合同期满前提前解除等存在争议。原告（反诉被告）艺都家居公司主张被告（反诉原告）林兴强实际租赁期间自2014年5月18日至2016年2月23日，但合同应按约定履行至2016年5月17日等；被告（反诉原告）林兴强则抗辩其实际租赁期间从2014年5月18日至2016年1月底，当时诉争租赁商铺已被收回等；且被告（反诉原告）林兴强提出其在2015年12月向原告（反诉被告）艺都家居公司主张解除合同，原告（反诉被告）艺都家居公司于2016年1月通过对诉争租赁商铺断电、封铺的方式主张解除合同，而原告（反诉被告）艺都家居公司则自认是在2016年2月23日对案涉商铺进行断电，双方均未就各自主张向本院提供有效证据予以证实，本院采纳断电时间是在2016年2月。在被告（反诉原告）林兴强未及时交纳租金、经营服务费、物业费等相关费用的情况下，原告（反诉被告）艺都家居公司于2016年2月对被告（反诉原告）林兴强承租的案涉商铺进行断电，已经以实际行为单方解除了合同，视为依约行使单方解除权，在原告（反诉被告）艺都家居公司未进一步举证证实其对诉争租赁商铺进行断电的具体日期的情况下，应承担举证不能的法律后果，本院认定案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》自2016年2月1日解除。 关于租金、经营服务费、物业费的问题。诉讼中，双方对被告林兴强已经支付了2015年12月31日前的相应租金、经营服务费、物业费没有争议，现原告艺都家居公司请求被告林兴强支付2016年1月1日起至2016年5月17日止的租金、经营服务费、物业费，鉴于案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》解除时间为2016年2月1日，故原告艺都家居公司请求被告林兴强支付尚欠原告艺都家居公司2016年1月的约定租金15,186元，本院予以支持。关于经营服务费，合同约定金额为每季度37,965元，但因原告艺都家居公司仅在欠费一览表中主张每季度经营服务费为30,546.60元，系原告艺都家居公司对自己权利的处分,本院予以照准，故被告林兴强应继续向原告艺都家居公司支付2016年1月的经营服务费为10,182.20元(30,546.60元÷3），对于该部分的经营服务费请求，本院予以支持。原告艺都家居公司在欠费一览表中主张物业费按照每季度7,636.65元计算，但其提供的广益家居市场合同会签单（商铺编号为7-302）中体现的叁个月物业费为7593元，故本院对原告艺都家居公司请求的物业费2531元（7593元÷3）部分予以支持。原告艺都家居公司超过部分的租金、经营服务费、物业费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于滞纳金的问题。合同约定有滞纳金的计算方式，但有关滞纳金每日按所拖欠金额的百分之一的约定标准过高，现在被告林兴强请求调整，本院酌情调整为按照年利率6%计算，原告艺都家居公司在庭审中已明确滞纳金计至2016年5月17日止,本院予以采纳,即前述被告林兴强尚欠的租金15,186元、经营服务费10,182.20元、物业费2531元，合计27,899.20元，以该27,899.20元为基数，自2015年12月15日起按照年利率6%计算至2016年5月17日止，计706.78元；原告艺都家居公司该部分的滞纳金请求，本院予以支持；原告艺都家居公司超过部分的滞纳金请求,本院不予支持。 关于电费的问题。案涉合同并未约定电费的计算标准，原告艺都家居公司亦未举证证实被告林兴强尚欠案涉租赁商铺2016年2月1日前的电费，原告艺都家居公司应承担由此带来的不利法律后果，故原告艺都家居公司该部分的诉讼请求，本院不予支持。 关于还原费10,000元的问题。鉴于原告艺都家居公司未提供证据证实其对案涉租赁商铺进行还原并为此支出还原费10,000元，在此情况下，原告艺都家居公司应承担由此带来的不利法律后果，故原告艺都家居公司的该部分诉讼请求，本院亦不予支持。 关于反诉原告林兴强请求反诉被告艺都家居公司返还已收取的经营服务费193,461.80元问题。鉴于经营服务费是案涉合同明确约定的，是双方合意的结果，且该约定内容亦不违反法律规定，故反诉原告林兴强请求反诉被告艺都家居公司返还经营服务费193,461.80元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 关于反诉原告林兴强请求反诉被告艺都家居公司退还合同保证金75,274元问题，案涉租赁商铺是7-302，诉讼中，反诉被告艺都家居公司确认其收到反诉原告林兴强交纳的履约保证金45,558元、保证金5000元，本院予以采纳。鉴于合同已经明确约定，发生反诉原告林兴强拖欠应交款项十日以上（含十日）等违约情形的视为根本违约，在此情况下，反诉被告艺都家居公司有权行使单方解除权，并不予退还履约保证金、质量保证金，故反诉原告林兴强请求反诉被告艺都家居公司退还履约保证金45,558元，本院不予支持。但鉴于质量保证金的收取是为了“为维护消费者的合法权益，甲方的财产安全及良好信誉”，本案中，反诉被告艺都家居公司并未提供证据证明其在案涉合同解除前因为反诉原告林兴强的违约，而向第三人支付过质量保证金，故基于公平原则，本院对反诉原告林兴强请求反诉被告艺都家居公司返还质量保证金5000元，予以支持。反诉原告林兴强请求的其余履约保证金24,716元是有关7-301商铺，不属于本案纠纷处理范围，在本案中不予处理。 关于反诉原告林兴强请求反诉被告艺都家居公司赔偿反诉原告林兴强货物损失150,000元，鉴于反诉原告林兴强就此主张未能提供有效证据予以证实，反诉原告林兴强应承担由此带来的不利法律后果，故反诉原告林兴强的该部分反诉请求，本院不予支持。 关于反诉原告林兴强请求反诉被告艺都家居公司补偿店内装修价值50,000元，鉴于案涉合同中已经明确约定有“乙方重新装修租赁区域的设计费、装修费用由乙方自行承担”，故反诉原告林兴强的该部分反诉请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告林兴强于本判决生效之日起十日内向原告福清市广益艺都家居有限公司支付租金15,186元、经营服务费10,182.20元、物业费2531元及滞纳金706.78元； 二、反诉被告福清市广益艺都家居有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告林兴强质量保证金5000元； 三、驳回原告福清市广益艺都家居有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告林兴强的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4,169.60元，由原告福清市广益艺都家居有限公司负担3,654.40元（已交纳），被告林兴强负担515.20元，限本判决生效之日起七日内交纳；反诉受理费4,165.50元(已减半收取),由反诉原告林兴强负担4,115.50元(已交纳)，反诉被告福清市广益艺都家居有限公司负担50元，限本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  高丽钦 人民陪审员  俞燕娜 人民陪审员  施龙勇 二〇一七年七月十二日 书 记 员  杨 坤