江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11405号上诉人（原审被告、反诉原告）：李奡，男，回族，1990年9月4日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘静，江苏瑞格律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，江苏瑞格律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈新凤，女，汉族，1970年11月27日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李子林，江苏永元律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾成军，江苏永元律师事务所律师。上诉人李奡因与被上诉人陈新凤房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初4894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李奡上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用及反诉费。事实与理由：一、一审法院仅仅审查涉案的合同效力，并且将涉案的合同效力问题作为本案审理的核心事项，与本案的诉讼请求及反诉请求均不一致，涉案的合同效力问题仅仅是合同继续履行或者解除的前提条件。涉案合同买卖的房产是公房，作为一项福利房是国家特定政策的产物，不仅仅涉及原产权单位及房产管理部门的公共利益，同时也侵害了上诉人作为被保障人的个人利益。即使涉案合同有效，也没有继续履行的法律依据，己经过了法定的诉讼时效期间。二、上诉人与被上诉人的诉求均是债权问题，受法定的诉讼时效限制。涉案房屋在2000年7月21日起可以办理产权过户，双方约定最迟在2000年年底过户，根据当时的相关规定即受到五年的上市交易限制，应该最迟在2005年12月31曰办理过户手续。涉案协议形成了双方的债权债务关系，应当受法律规定的诉讼时效的限制，自2006年1月1日起，陈新凤应当知道自己的权利受到侵害，诉讼时效计算至2008年1月1日，而这一时间距离本案诉讼已经过了十几年，早已经过了法律保护的时间，应视为陈新凤主动放弃了时效利益。三、涉案合同事实上无法继续履行，而且继续履行会严重侵害上诉人的合法利益，应该予以解除。涉案房产不是遗产，而是上诉人的个人财产，不能直接将房产当作王桂花的遗产来履行涉案合同。王桂花作为卖方，直至去世都没有实现完全获取房屋价款的目的，涉案合同应当解除。涉案房屋如果继续履行就是在继续严重侵害上诉人的利益，而陈新凤没有任何损失,不符合公平的原则。本案目前的现状是被上诉人的原因导致的，王桂花在订立涉案合同时是无法预见的，上诉人则更无法预料目前的情形，本案合同经过近二十年的时间，履约的客观情况和社会背景均发生了巨大变化，涉案房屋的市值已经高达100多万元，继续履行涉案协议明显对上诉人不公平，符合适用情势变更原则的情形。四、一审法院对（2018)苏0106民初10464号案件结果认定错误，不能直接以此为由要求李奡承担涉案房产的过户义务。(2018)苏0106民初10464号案件虽然认定李奡和案外人王全红签订的买卖合同无效，但是并没有对无效的法律后果作出任何认定，无法直接得出李奡应该把涉案房产直接过户给被上诉人的结论。五、本案的处理结果直接关系到上诉人的生存利益，是上诉人生活的希望所在。上诉人在本案中存在王桂花继承人、利益被侵害人、涉案房产登记所有人的三重身份，对于上诉人来说，涉案房产是其唯一的生存保障，也是其精神的寄托。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，给上诉人一个公平、公正的裁决。陈新凤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈新凤向一审法院起诉请求：1、判令李奡继续履行1999年12月7日王桂花（系李奡母亲，已去世）与陈新凤签订的《房屋转让协议》，由李奡将名下位于南京市秦淮区不动产权转移登记至陈新凤名下；2、判令李奡支付违约金15000元；3、本案诉讼费、保全费由李奡承担。李奡向一审法院提出反诉请求：1、判令解除王桂花与陈新凤于1999年12月7日签订的《房屋转让协议》，并由陈新凤返还涉案不动产；2、判令陈新凤支付反诉人违约金15000元；3、本诉及反诉的诉讼费用均有陈新凤承担。一审法院认定事实：1999年7月30日，王桂花（乙方、买方）与南京市秦淮区扇骨营军队干休所（甲方、卖方）签订南京市公有住房买卖契约，约定甲方将案涉的公有住房出售给乙方，房价款17560元，乙方以一次付款（或分期付款、抵押贷款）的付款方式支付价款，实际支付房价款15101元，乙方购买公有住房后，房屋所有权归乙方所有，使用五年后，可依法进入市场，并按《南京市出售公有住房实施细则》的规定，履行其权利和义务等等。1999年12月5日，王桂花（甲方、卖方）、陈新凤（乙方、买方）、南京市鼓楼区新永辉市场信息中心（丙方、中介方）签订房屋转让协议，约定经丙方介绍，甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，乙方经看房和慎重考虑，同意接受最终转让价为80000元；付款方式为甲方最迟于1999年12月底之前腾空房屋、结清水、电话等费用，并交付给乙方，乙方于1999年12月7日公证后首付43000元房款给甲方，甲方保证此房无纠纷、矛盾、证件齐全、无条件配合过户，甲方尽力在最短时间内办理好产权证、土地证，办理好证件之后甲乙双方同时到房地产交易中心办理过户手续，乙方在过户之前付清余款37000元；80000元房款包括电话一部、装修、家具等，并提供房屋相关资料；过户手续由丙方协助办理，过户手续中所需税费按政策规定交纳（由乙方全部承担）；如果因国家政策致使该房不允许上市出售，双方均不承担违约责任，甲方同时返还乙方购房款，乙方同时无条件搬出此房等等。1999年12月7日，王桂花（甲方、卖方）与陈新凤（乙方、买方）再次签订房屋转让协议，约定经新永辉市场信息中心介绍，甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，最终转让价为80000元；付款方式为甲方最迟于2000年1月3日前腾空房屋，结清水、电、电话等费用，并交付给乙方居住，院内物品于2000年4月中旬前腾空交付乙方，乙方在公证后首付43000元房款给甲方，乙方在过户前付清余款37000元；双方均不得违约，违约方须付15000元等等。该房屋转让协议经南京市第三公证处公证。1999年12月14日，王桂花出具收据一张，载明今收到陈新凤购房预付款43000元。2000年1月3日，王桂花将涉案房屋交付陈新凤。陈新凤对涉案房屋进行装修后居住使用至今。陈新凤另有余款37000元未付。2009年7月23日，王桂花（甲方、卖方）与王全红（乙方、买方）签订南京市存量房买卖合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积46.93平方米，房屋转让价款为150000元，乙方于2009年7月23日一次性支付给甲方150000元；甲、乙双方定于2009年8月1日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋等等。2009年7月29日，涉案房屋转移登记至王全红名下。2016年9月30日，王全红（甲方、转让方）与李奡（乙方、受让方）签订南京市存量房交易合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为50000元，双方对涉案房屋交付时间未约定。涉案房屋于2016年10月10日登记在李奡名下。2018年2月11日，陈新凤以王全红、李奡为被告另案诉至一审法院，请求判决：确认王桂花与王全红2009年7月23日就本市秦淮区扇骨里小区28幢104室房屋签订的南京市存量房买卖合同无效。一审法院依法立案审理，案号为（2018）苏0106民初2124号。经审理，认为王桂花与王全红系姐弟关系，王桂花在已经将涉案房屋交付陈新凤居住使用的情况下，仍与王全红签订南京市存量房买卖合同，存在恶意，王全红作为王桂花的近亲属，亦应对王桂花的居住情况有所了解，王全红在未对涉案房屋查看的情况下即与王桂花签订南京市存量房买卖合同，双方存在恶意串通，损害了利害关系人陈新凤的利益，故王桂花与王全红就涉案房屋签订的南京市存量房买卖合同应为无效。后因王全红提出上诉，二审判决“驳回上诉，维持原判”。该判决现已生效。2018年11月27日，陈新凤以王全红、李奡为被告另案诉至一审法院，请求判决：确认王全红与李奡2016年9月30日就涉案室房屋签订的南京市存量房买卖合同无效。依法立案审理，案号为（2018）苏0106民初10464号。一审法院以上述相同的理由认定王全红与李奡就涉案房屋签订的南京市存量房买卖合同应为无效。后因李奡提出上诉，二审判决“驳回上诉，维持原判”。该判决现已生效。另查，王桂花与王全红系姐弟关系，王桂花与李奡系母子关系。王桂花于1991年离婚后未再婚，与李奡共同生活。2016年1月16日，王桂花死亡。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，而本案王桂花与陈新凤订立《房屋转让协议》是双方真实的意思表示，合法有效，双方应如约履行。虽然李奡认为，王桂花在出售涉案房屋时，该房屋还属公有住房，即便过户后也仍受《南京南京市出售公有住房实施细则》所制约，属合同无效。对此一审法院认为，上述细则属南京市地方法规，并不属合同法规定的禁止性强制性法律规范的范畴，即使存在侵害也只是特定的原产权单位，并不构成损害社会公共利益情形，应当属于无权处分行为，但并不影响合同效力和继续履行。对李奡的抗辩理由，不予支持。关于李奡辩称的诉讼时效，因本案审理的核心事项是该合同效力，是法律意义上的形成权，诉讼时效只适用于债权，因此，该理由不能成立。考虑到双方在合同中约定了先履行问题，李奡在办理过户前，陈新凤需先行履行尾款37000元给付义务。至于该房款迟延支付是否给李奡所造成的经济损失，李奡在审理中并未进行权利主张，如确有需要，可另案诉讼，其仍享有合同权利。李奡反诉的事项已涵盖在上述的理由之中，不必赘述。关于陈新凤主张的由李奡承担违约金15000元，一审法院认为除王桂花存在违约情节外，陈新凤在合同的履行过程中，也应当积极向王桂花或李奡主张合同权利，存在一定的过错，不予支持。由于李奡既是合同权利承受人，又是（2018）苏0106民初10464号案件中的共同侵权责任人，其有责任承担涉案房产的返还中的协助过户义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、李奡于陈新凤向李奡支付房屋尾款37000元之日起十日内由协助陈新凤将李奡名下南京市秦淮区不动产权转移登记至陈新凤名下，相关税费按政策由各自承担；二、驳回陈新凤其他诉讼请求；三、驳回李奡所有诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行判决义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行期间的迟延履行金。一审案件受理费88元、减半收取44元，反诉费44元，保全费5000元，合计5088元，由李奡负担。二审中，上诉人李奡提交以下证据，证据1、王振山的证人证言原件、干部退休证及身份证复印件，证明王振山曾两次陪同王桂花去涉案房屋，找陈新凤解决问题，但并未找到陈新凤。证据2、姜胜生的证人证言原件及身份证复印件，证明姜胜生曾两次陪同王桂花去涉案房屋，找陈新凤解决问题，但并未找到陈新凤。证据3、吴秀英的证人证言原件，证明吴秀英曾见过王桂花与姜胜生一起去过涉案小区。证据4、王桂花追悼会的悼词整理，证明王桂花生前有相对稳定和真实的工作单位，品行良好，不是陈新凤主张的无法联系的状态。被上诉人陈新凤质证认为，对于该四组证据，真实性无法确认，且与本案无关。即使该四组证据是真实的，我也不可能一直待在涉案房屋内，王桂花留下的固定电话8458×××6最近几年才报停，之前一直是正常使用的。我曾经也因为找王桂花去派出所报案。我购买涉案房屋后一直居住在涉案房屋内，2017年因为孩子上学问题才搬出了涉案房屋，王桂花要找我很容易。本院认为，上述证据不属于新证据，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，王桂花与被上诉人陈新凤签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，陈新凤按约履行了合同的主要义务，支付了首付款，作为合同的守约方，有权请求继续履行合同。因王桂花已经去世，上诉人李奡作为其继承人，承继该房屋买卖合同中王桂花的权利和义务，同时李奡又是（2018）苏0106民初10464号案件中的共同侵权责任人，其有责任承担涉案房产的返还中的协助过户义务。故一审判令陈新凤向李奡支付房屋尾款，李奡协助陈新凤办理涉案房屋产权变更登记手续，于法有据，本院予以维持。李奡上诉主张，陈新凤现主张继续履行合同要求办理过户手续已超过法定的诉讼时效期间，对此，本院认为，双方合同未明确约定办理过户手续的具体时间，且双方互有未履行完毕的合同义务，故对该上诉理由，本院不予采信。综上所述，李奡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由上诉人李奡负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年四月二日书记员  孙雪松