安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终198号上诉人(原审被告）：谢伟，男，1973年5月3日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。委托诉讼代理人：吴金彪，安徽众佳律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：凌玉静，男，1967年4月12日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。被上诉人(原审原告）：谢贵姐，女，1972年12月13日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：宋运文，枞阳县横埠镇法律服务所法律工作者。原审第三人：凌玉平，男，1964年11月23日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。上诉人谢伟因与被上诉人凌玉静、谢贵姐，原审第三人凌玉平合同纠纷一案，不服安徽省枞阳县人民法院(2019)皖0722民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢伟上诉请求：撤销一审判决，改判谢伟将铜陵市郊区陈瑶湖镇花园村瑶湖水都第3栋1单元101室房屋一套交付给凌玉静和凌玉平兄弟按面积平分，且不赔偿3万元损失。事实与理由：双方当事人签订合同时缺乏法律知识，违反了法律强行性规定，现老房屋已拆除，价值无法计算，新房交付了2套，按照之前的约定和据实赔偿原则，还有半套房屋没有交付，应当履行3栋1单元101室半套房屋交付手续。凌玉静、谢贵姐二审答辩称，合同明确约定谢伟交付的房屋一共三层，第一层门面房五间，每间为3.5米×11米，第二、三层为住宅房，但谢伟擅自将第一层房屋结构更改成车库，其只同意给付第一层一套房屋让凌玉静兄弟二人分摊，违背了合同约定。一审判决谢伟赔偿凌玉静3万元，远低于实际损失。请求二审法院维持原判。凌玉静和谢贵姐一审诉讼请求：1.确认凌玉静、谢贵姐与谢伟双方之间于2015年3月24日签订的《合同书》无效。2.谢伟限期向凌玉静、谢贵姐交付房屋（一层东面二开间、西面一大开间）。3.如果法院以涉案第一层房屋现有建筑面积的二分之一判归凌玉静、谢贵姐，谢伟应赔偿因建筑面积减少的损失184625元及因改变房型的损失125000元。一审法院查明事实：凌玉平、凌玉静及案外人凌玉杰系同胞兄弟。2015年3月24日，凌玉静、谢贵姐、凌玉杰（甲方）与谢伟（乙方）为土地使用权转让（交换）一事，双方经协商一致签订了《合同书》，约定：一、甲方自愿将坐落在陈瑶湖镇花园村三组所有房产（包括宅基、余基、脚基）全部有偿转让给乙方；二、房产位置及四址，东起大房塘为界，西至谢高风为界，南至凌来保为界，北邻谢玉国为界；三、房屋数量及宅基、余基、脚屋面积，正房三间二层面积210平方米，脚屋一间面积15平方米，总面积225平方米，余基500平方米；四、甲方应在乙方通知后15天内将室内外的物品清理干净，届时甲方不得进入清拆场地，不听劝阻强行进场造成的安全事故与乙方无关；五、甲方负责周边界线的指定；六、甲方因家庭内部矛盾与乙方无关；七、补偿房屋结构，毛坯房，开间为3.5×11米，结构为六层，大瓦封顶，外墙统一贴面，混凝土浇筑框架与甲方交换；八、交易方式，乙方以坐落在陈瑶湖镇花园村三组的在建楼房门面房五间（每间3.5×11米，一至三层，总体为六层）与甲方交换，具体位置按甲方现有房屋的走向，在原基基础上排序确定；九、水电到户，费用由乙方承担，内部水电布局安排，甲方自主，费用自理，房屋质量符合国家行业标准；十、补偿房屋交付时间，自乙方拆除甲方房屋起一年内交付房屋（如甲方房屋拆除而长期未动工，可赔偿甲方建新房款40万元整）；十一、甲方逾期不清移自己的物品，妨碍乙方施工，视为违约，应赔偿违约金20万元，乙方逾期交付房屋，视为违约，应承担甲方逾期期间的房屋实际租金；十二、若乙方应客观原因（如政府干预）可有权终止本协议，但应在拆房前一个月内向甲方提出，逾期应给付甲方损失2万元等。协议签订后，谢伟即开始拆建房屋。2015年4月3日，凌玉静又与凌玉杰签订协议，约定凌玉静与凌玉杰共同房屋面临拆迁（开发商赔偿五间三层住房），每人两间半等。凌玉平在得知拆建房屋事宜后，向法院提起诉讼，要求确认凌玉杰用以与谢伟交换的原房屋归其所有，枞阳县人民法院(2015)枞民一初字第01573号民事判决书及安庆市中级人民法院（2016）皖08民终126号民事判决书确认坐落在枞阳县陈瑶湖镇花园村三组的楼房靠南边第一层一间、第二层两间及该楼房的南边厨房一间（现已拆除）的所有权，归凌玉平所有。2016年11月1日，凌玉平与谢伟签订《协议书》，依据枞阳县人民法院(2015)枞民一初字第01573号民事判决结果，约定谢伟将赔偿凌玉杰和凌玉静的五套房屋其中二套半分割给凌玉平（其中两套半房屋位于谢伟所建的楼房第二层，具体位置，待凌玉平回来后与谢伟协商确定），另半套房屋位于该楼房的第一层。本案双方当事人未履行相关审批手续即订立合同，有偿转让宅基地使用权并在其上开发建房，谢伟亦不具有建筑施工企业资质。谢伟将合同约定的房型结构改变为单元住宅房屋。房屋建成后，已交付给凌玉静的房屋位于安徽省铜陵市郊区陈瑶湖镇花园村瑶湖水都第3栋1单元201室及301室各一套，交付给凌玉平的房屋是第2栋2单元201室和3栋1单元202室各一套；另有位于3栋北头一层一套房屋（1单元101室）因就具体如何分配及房型改变赔偿事宜，双方未能协商一致而没有交付。枞阳县人民法院根据双方要求，委托枞阳县房地产测绘队对涉案第一层房屋的建筑面积进行了测算，测算的建筑面积为118.65平方米（其中公用分摊面积6.88平方米）。该第一层房屋的现状为东面三间，建筑面积为62.16平方米；西面一大间及一小间，面积为49.61平方米。一审法院认为，谢伟不具有房地产开发及建筑施工资质，其与凌玉静有偿转让农民集体所有的土地使用权用于房地产开发的合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，谢伟对此应负主要过错责任。鉴于房屋已经竣工，谢伟以建成的房屋对凌玉平及凌玉静进行补偿符合实际。凌玉平和凌玉静已各自接受了谢伟交付的两套房屋，对尚未交付的第一层的一套房屋，谢伟亦应尽快予以交付。参照谢伟和凌玉平达成的协议，从有利于使用和方便生活考虑，谢伟可将3栋101室东面三间给付凌玉静和谢贵姐。鉴于谢伟现所建房屋未经对方同意改变了房型结构且减少一层房屋面积，对凌玉静、谢贵姐造成了一些损失，可酌情由谢伟赔偿3万元。凌玉平未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决：一、确认凌玉静、谢贵姐与谢伟于2015年3月24日签订的《合同书》无效；二、谢伟于本判决生效后十日内将位于安徽省铜陵市郊区陈瑶湖镇花园村瑶湖水都第3栋1单元101室东面的三间房屋（从北到南）交付给凌玉静、谢贵姐，并赔偿凌玉静、谢贵姐损失3万元；三、驳回凌玉静、谢贵姐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由凌玉静、谢贵姐负担4000元，谢伟负担1800元。二审中，双方当事人均未提交新证据，举证质证意见同于一审。本院认证意见同于一审，对一审查明的事实予以认定。本案二审争议的焦点为，谢伟应如何补偿凌玉静和谢贵姐的换房损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失。根据案涉土地使用权转让（交换）协议的约定，谢伟拆除凌玉静、谢贵姐的老房后，应补偿凌玉静和谢贵姐面积约为96.25平方米的门面房及二、三层同等面积的住宅，谢伟擅自更改了房型，且只交付了第二、第三层两套住宅房，不能如约交付第一层门面房，以致成讼。案涉合同虽已确认无效，但可参照相应约定由谢伟以适当的建成房补偿凌玉静和谢贵姐的损失。一审法院从有利生产、方便生活原则出发，判决谢伟向凌玉静、谢贵姐交付3栋1单元101室东面三间面积约为62平方米的房产，并无不当。谢伟与凌玉平达成尚需交付半套房产的协议，不能当然约束凌玉静和谢贵姐，谢伟称3栋1单元101室应由凌玉静兄弟平分的上诉理由不能成立。由于谢伟交付的房产不符合当初的约定，不能完全弥补凌玉静和谢贵姐的损失，一审法院酌情判定由谢伟另行赔偿凌玉静和谢贵姐3万元，亦在合理范围内。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，谢伟的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人谢伟负担。本判决为终审判决。审判长 赵 萍审判员 钱韦玮审判员 陈锦松二〇二〇年四月十日法官助理廖继贵书记员杨子瑶附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；