安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖04民终475号上诉人（原审原告）：长淮信达地产有限公司，住所地安徽省淮南市洞山东路，统一社会信用代码913404007901131054。法定代表人：周增好，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡利利，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：荆涛，男，该公司法律顾问。上诉人（原审被告）：淮南尚锦商贸有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳街道鑫诚花园小区7栋、8栋、9栋商业房106，统一社会信用代码91340400397965803D。法定代表人：李虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏圣兵，安徽昌淮律师事务所律师。上诉人长淮信达地产有限公司（以下简称长淮信达公司）因与上诉人淮南尚锦商贸有限公司（以下简称尚锦商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初2497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。长淮信达公司上诉请求：撤销一审判决，改判尚锦商贸公司支付租金11978000元，并按照每日20169.28元支付2019年4月5日至2019年6月19日期间房屋占有费共计1532900元。事实和理由：1.一审判决对租金计算标准的认定不妥，租金标准是双方合同该约定的范围，不属于法律规定和法院自由裁量权的范围，即使之前生效判决对租金从2015年7月至2016年9月30日租金标准进行调整，也不当然导致从2016年10月以后的租金计算标准的变动，尚锦商贸公司也未提供双方就租金计算标准作出改变的书面证据；2.占有使用费应以每日20169.28元为标准，暂至2019年6月19日止，共计1532900元。尚锦商贸公司针对长淮信达公司上诉，未提交答辩意见。尚锦商贸公司上诉请求：撤销一审判决第一项中“自2019年4月5日至2019年6月19日期间的房屋占有使用费1022529.67元”的部分，改判驳回长淮信达公司要求支付房屋占有使用费的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院没有考虑长淮信达公司存在没有交付符合合同约定的房屋等严重过错，机械套用（2017）皖0403民初1705号民事判决内容支持租金诉讼请求，尚锦商贸公司已严重不服，还在没有事实根据的情形下，支持房屋占用费诉讼请求，明显判决错误；2.从2019年4月5日起，尚锦商贸公司已实际丧失经营权利，基本上所有的次承租人都已经直接和长淮信达公司签订租赁合同，由长淮信达公司收取房租，现长淮信达公司却又主张自2019年4月5日之后的所谓房屋占有使用费，显然收取双重房租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，只有房屋租赁合同被认定无效的情况下，人民法院才可以支持当事人要求支付房屋占有使用费的主张，本案双方房屋租赁合同合法有效，已被生效判决确认，一审支持房屋占有使用费，适用法律不当；3.尚锦商贸公司已向人民法院另行起诉，要求长淮信达公司承担因提前解除房屋租赁合同及违约行为给尚锦商贸公司造成的损失，本案必须以上述案件审理结果为依据，尚锦商贸公司一审要求对本案中止审理，一审法院未予准许，程序违法，此外，一审法院无法定事由超审理期限审结本案，程序严重违法。长淮信达公司向一审法院起诉请求：1.判令尚锦商贸公司支付欠付的2016年10月1日至2019年4月4日期间的租金11978000元；2.判令尚锦商贸公司支付自2019年4月5日暂计至2019年6月19日期间的房屋占有使用费1492526元（计算标准为18294.13㎡×33.075元/㎡/月）。一审法院认定事实：2014年7月17日，长淮信达公司（原淮矿地产有限责任公司）与尚锦商贸公司签订《房屋租赁合同书》，主要约定为：长淮信达公司将其坐落在淮南市洞山东路南侧的上东锦城公寓部分商业出租给尚锦商贸公司，建筑面积18294.13平方米，其中：负一层4805.44㎡、一层2527.74㎡、二层3703.28㎡、三层3614.88㎡、四层3642.79㎡。租赁期限10年，即自2014年7月1日至2024年6月30日。装修免租期8个月，即2014年7月1日至2015年2月28日。租金标准：第一个租赁年度每平方米每月21元，第二个租赁年度每平方米每月27元，第三个租赁年度每平方米每月30元，从第四年度起，租金在上年度基础上环比递增5%（详见租金缴纳表附件三）。违约责任：在租赁期内若拖欠租金累计三个月以上的，长淮信达公司有权单方解除租赁合同、收回房屋，履约保证金不予退还……。2015年10月13日，长淮信达公司起诉尚锦商贸公司，要求解除双方的房屋租赁合同、返还房屋、支付租金、赔偿损失等，案件审理中，尚锦商贸公司提起反诉，要求长淮信达公司承担维修费用、中央空调改造费等。该案判决后长淮信达公司不服判决提起上诉。淮南市中级人民法院裁定撤销一审判决，发回重审。经重审，淮南市田家庵区人民法院于2018年11月8日作出（2017）皖0403民初1705号民事判决，其中部分内容为：“淮矿地产公司未向尚锦商贸公司交付全部符合案涉合同约定的房屋和设备，影响了尚锦商贸公司对涉案房屋二、三、四层的正常使用，但并不会导致二层、三层、四层完全不能使用，故尚锦商贸公司主张拒付租金，无事实和法律依据，应减少相应楼层应付租金。案涉房屋的直立客梯在2015年12月份已由尚锦商贸公司申请通过年检，可以看出尚锦商贸公司能够采取积极措施完善房屋正常使用条件，但其并未积极采取措施，对涉案房屋二层、三层及四层长期无法正常使用，尚锦商贸公司也存在过错。综上，根据淮矿地产公司交付的房屋和设备存在的问题及尚锦商贸公司在处理上述问题中存在的过错，依法认定尚锦商贸公司按《房屋租赁合同书》的标准支付的案涉房屋二层、三层及四层的租金酌定减少50％。尚锦商贸公司应付租金为：负一层4805.44㎡、一层2527.74㎡从2015年7月1日至2016年7月1日的租金为1847961元（7333.18㎡×21元／㎡×12个月），2016年7月1日至同年10月1日的租金为593987元（7333.18㎡×27元／㎡×3个月）。二层3703.28㎡、三层3614.88㎡、四层3642.79㎡从2015年7月1日至2016年7月1日的租金为1381079元（10960.95㎡×21元／㎡×12个月×50％），2016年7月1日至同年10月1日的租金为443918元（10960.95㎡×27元／㎡×3个月×50％），上述租金共计4266945元。扣除1100000元的保证金后，尚锦商贸公司应向淮矿地产公司支付租金3166945元。2016年10月1日之后的房屋租金，淮矿地产公司可另行主张……判决如下：一、解除原告（反诉被告）淮矿地产有限责任公司与被告（反诉原告）淮南尚锦商贸有限公司于2014年7月17日签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）淮南尚锦商贸有限公司于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）淮矿地产有限责任公司返还案涉《房屋租赁合同书》项下所有租赁房屋；三、被告（反诉原告）淮南尚锦商贸有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）淮矿地产有限责任公司支付房屋租金3166945元（计算至2016年10月1日）……”双方对该判决均提起上诉，二审审理期间，双方均提出撤回上诉请求，淮南市中级人民法院于2019年4月3日作出（2019）皖04民终316号民事裁定，裁定：“准许长淮信达地产有限公司、淮南尚锦商贸有限公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。”之后，长淮信达公司于2019年4月22日提起本案诉讼。一审另查明：2019年1月2日，长淮信达公司企业名称由“淮矿地产有限责任公司”变更为“长淮信达地产有限公司”。一审法院认为，法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，（2017）皖0403民初1705号生效判决对双方租赁关系期间2016年10月1日之前的租金作出处理，并明确2016年10月1日之后的房屋租金长淮信达公司可另行主张。从尚锦商贸公司在本案庭审中提交的“尚锦商贸拖欠租金数额”一览表看出，其对拖欠租金的期限即自2016年10月1日起至2019年4月4日止没有异议，仅对租金标准和责任比例有异议。经审查，双方虽在租赁合同中明确约定了租金标准，但生效判决已对租金标准进行了调整，即2015年7月1日至2016年7月1日租金为每平方米每月21元，2016年7月1日至2016年10月1日的租金为每平方米每月27元，以此类推。关于责任比例，生效判决已认定案涉房屋二层、三层及四层的租金酌定减少50％。故尚锦商贸公司应支付租金为：负一层4805.44㎡、一层2527.74㎡合计7333.18㎡从2016年10月2日至2017年6月30日的租金为1781962.74元（7333.18㎡×27元／㎡/月×9个月），2017年7月1日至2018年6月30日的租金为2639944.8元（7333.18㎡×30元／㎡/月×12个月），2018年7月1日至2019年3月31日租金为2078956.53元（7333.18㎡×31.5元／㎡/月×9个月），2019年4月1日至2019年4月4日租金为30799.36元（7333.18㎡×31.5元／㎡/月÷30天×4天）；二层3703.28㎡、三层3614.88㎡、四层3642.79㎡合计10960.95㎡从2016年10月2日至2017年6月30日的租金为1331755.43元（10960.95㎡×27元／㎡/月×9个月×50%），2017年7月1日至2018年6月30日的租金为1972971元（10960.95㎡×30元／㎡/月×12个月×50%），2018年7月1日至2019年3月31日租金为1553714.66元（10960.95㎡×31.5元／㎡/月×9个月×50%），2019年4月1日至2019年4月4日租金为23018元（10960.95㎡×31.5元／㎡/月÷30天×4天×50%）。上述租金共计11413122.52元。物权法规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，尚锦商贸公司在租赁合同解除后未及时交付涉案房屋，应向长淮信达公司支付房屋占有使用费。尚锦商贸公司应付房屋占有使用费为：负一层4805.44㎡、一层2527.74㎡合计7333.18㎡从2019年4月5日至2019年6月19日的房屋占有使用费为585187.76元（7333.18㎡×31.5元／㎡/月÷30天×76天）；二层3703.28㎡、三层3614.88㎡、四层3642.79㎡合计10960.95㎡从2019年4月5日至2019年6月19日的房屋占有使用费为437341.91元（10960.95㎡×31.5元／㎡/月÷30天×76天×50%）。上述房屋占有使用费共计1022529.67元。关于长淮信达公司主张按照租赁合同约定的租金标准支付对应租期的租金，因与已发生法律效力的判决书所确认的租金标准相悖，对其该项主张依法不予支持。关于尚锦商贸公司辩称长淮信达公司存在没有向其交付符合合同约定的房屋等严重过错的辩解意见，因尚锦商贸公司已另案主张相关损失，本案对该部分内容不作审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，判决：一、淮南尚锦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付长淮信达地产有限公司自2016年10月2日至2019年4月4日期间的租金11413122.52元、自2019年4月5日至2019年6月19日期间的房屋占有使用费1022529.67元，合计12435652.19元；二、驳回长淮信达地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费102623元，由长淮信达地产有限公司负担7884元（已交纳），淮南尚锦商贸有限公司负担94739元（应于本判决生效之日起十日内交纳）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定事实予以确认。本院归纳本案争议焦点为：1.尚锦商贸公司上诉陈述的一审严重程序违法的理由能否成立；2.一审判决对于案涉租金计算标准的认定是否妥当；3.尚锦商贸公司应否支付2019年4月5日至2019年6月19日期间的房屋占有使用费，一审判决对该房屋占有使用费的计算标准的认定是否适当。本院对上述争议焦点评述如下：关于第一项争议焦点，本院认为，尚锦商贸公司另案起诉要求长淮信达公司承担因提前解除房屋租赁合同及违约行为给其造成损失，与本案审理结果没有必然联系，不影响本案审理，故一审法院对尚锦商贸公司申请本案中止诉讼未予准许，符合法律规定。至于一审法院是否超审限审理结案，不属于民事诉讼法和司法解释规定的严重违反法定程序的情形。综上，尚锦商贸公司上诉陈述的一审严重程序违法的理由均不能成立。关于第二项争议焦点，本院认为，双方之前因案涉房屋租赁合同纠纷提起诉讼，淮南市田家庵区人民法院作出（2017）皖0403民初1705号民事判决，认定了长淮信达公司交付的房屋和设备部分存在质量问题，影响了尚锦商贸公司对涉案房屋二、三、四层的正常使用，应减少相应楼层应付租金，故认定尚锦商贸公司按《房屋租赁合同书》的标准支付的案涉房屋二、三、四层租金酌定减少50%，并判令解除双方签订的房屋租赁合同，尚锦商贸公司在判决生效之日起30日内返还案涉房屋，并支付长淮信达公司房屋租金计算至2016年10月1日。该判决于2019年4月4日生效。长淮信达公司未能举证证明2016年10月2日至2019年4月4日期间，双方租赁房屋现状与（2017）皖0403民初1705号民事判决认定的事实有所变化，故一审法院以（2017）皖0403民初1705号民事判决的认定为基础，对2016年10月2日至2019年4月4日期间租金计算标准进行认定，并无不当，予以维持。关于争议焦点三，本院认为，虽然（2017）皖0403民初1705号生效民事判决判令尚锦商贸公司限期返还案涉房屋，但尚锦商贸公司至今尚未返还，该事实其在一审庭审中也予以自认，因此，长淮信达公司主张尚锦商贸公司支付2019年4月5日至2019年6月19日期间的房屋占有使用费，有事实和法律依据，应予支持。尚锦商贸公司上诉称从2019年4月5日起次承租人已直接和长淮信达公司签订租赁合同，由长淮信达公司收取房租，与其自认事实不符，也未能提交证据加以证明，故不予采信。尚锦商贸公司上诉所援引的司法解释规定，仅是人民法院支持房屋占有使用费的一种法定情形，其以偏概全的错误理解，认为一审判决适用法律错误的理由不能成立，不予支持。双方房屋租赁合同被生效判决判令解除后，长淮信达公司无需再向尚锦商贸公司提供按原合同约定的房屋使用，但鉴于尚锦商贸公司至今未返还案涉房屋，一审参照（2017）皖0403民初1705号生效民事判决对租金的计算标准，认定本案房屋占有使用费，并无不当，应予维持。综上所述，长淮信达公司与尚锦商贸公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28481元，由长淮信达地产有限公司负担14478元，淮南尚锦商贸有限公司负担14003元。本判决为终审判决。审判长  李永审判员  张晨审判员  魏宁二〇二〇年四月二十一日法官助理李长梅书记员夏艺桐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。