辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2269号上诉人（原审原告）：大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司，住所地大连市中山区港景园1号2单元4层2号，统一社会信用代码91210202MA0YDNA486。负责人：金山，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张颖，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杜维奇，辽宁翊鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周雪梅，1947年6月20日出生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司（以下简称国宝典藏公司）因与上诉人周雪梅物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初10241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人国宝典藏公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判支持上诉人关于违约金和律师费的诉讼请求。主要事实和理由：物业合同对于违约金的支付有明确约定，现被上诉人违约，应当给付。原审考虑到非法定和约定原因，未支持上诉人该两项诉讼请求，应当改判。周雪梅不同意国宝典藏公司的上诉请求，主要答辩意见如下：因国宝典藏公司地下室车库结冰，我被摔伤，后被送至老房子居住，我受伤是因物业服务不当造成，又因此未在小区实际居住，国宝典藏公司无权向我收取物业费。原来的经理向我承诺不收我物业费，但现在人走了，物业公司又起诉我要物业费，还不给我赔偿。后来我搬进案涉小区居住后，烟道油烟冒烟严重，我被呛得受不了，物业公司也不给解决。我搬出后，房屋因物业公司的原因多次漏水，造成我财产损失，但一直没赔付。我老伴的车在小区内停放时被撞，物业公司也不管，物业的种种不作为使我受到极大的精神伤害。上诉人周雪梅上诉请求：撤销原审判决，改判驳回国宝典藏公司的诉讼请求。主要事实和理由：1.双方地位不平等，物业公司霸道，是一种捞金行为。2.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，我有正当理由，有权拒交物业费。3.原物业公司造成我损害，新物业公司强调继承原债权，也应当解决遗留问题。4.物业公司偷偷在我门上贴催收单并拍照，是激化矛盾。5.原物业公司服务还不错，新公司接手后服务质量下滑。6.对于我主张的损害赔偿问题，一审让我反诉并交费，因我治疗疾病没那么多钱，希望二审给予一并解决，我要求对方赔偿我损失5万元，免除物业费11,736元。国宝典藏公司不同意周雪梅上诉请求，主要答辩意见如下：按照合同约定，周雪梅应当按照足额缴纳物业费，其以各种理由推卸缴费责任，不应得到支持。国宝典藏公司向一审法院起诉请求：1.支付2013年1月1日至2018年12月31日物业费11,736元(1.9元×85.83平方米×72月)。2.支付违约金11,736元。3、支付律师费500元。共计23,972元。一审法院经审理查明，被告系大连市甘井子区柳韵园20-2-401房屋业主，原、被告均认可该房屋面积85.83平方米。案涉房屋所在小区为大连中体奥林匹克花园，开发商系大连乐百年置业有限公司(以下简称“乐百年公司”)。2010年1月20日，乐百年公司与广东中奥物业管理有限公司大连分公司(以下简称“中奥公司”)签订《大连中体奥林匹克花园前期物业服务合同》，约定：乐百年公司选聘中奥公司对案涉项目提供前期物业服务事宜，多层及小高层住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，业主应在每周期前10日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向业主收取应交款每日3‰的违约金。2011年5月8日，乐百年公司向被告交付房屋时，中奥公司又与被告签订了《大连中体奥林匹克花园前期物业服务协议》，约定：被告同意中奥公司全权管理所有共用物业及相关事务工作；普通住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，被告应在每周期前15日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向被告收取应交款每日3‰的违约金，如被告连续三个月未交纳，中奥公司将采取法律途径追缴物业费及滞纳金，由此产生的诉讼费、律师费等一并由被告承担。2019年2月18日，乐百年公司、中奥公司、原告三方向红旗街道柳树村民委员会提交《关于中体奥林匹克花园小区变更物业公司的申请》，记载：案涉项目位于红旗街道柳韵园。我司委托的前期物业管理公司是中奥公司，该公司总部在广州，在辽宁只有一个项目，管理经验和综合能力不能满足业主要求，为提升小区物业服务水平，现特向物业主管部门申请变更项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司，由大连国宝典藏物业管理有限公司承接中奥公司相关权利义务，并申请在大连市相关房地产、商品房公示网站中，变更本项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司。2019年2月20日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会做出《公告》，载明：中体奥林匹克花园小区全体业主：前期乐百年公司委托中奥公司为该小区物业管理公司，由于该公司物业管理经验和综合能力不能满足业主要求，在该公司在管理该小区期间，柳树村委会接收到来自民心网、民意网、12345投诉平台、电话、信访等多方面的大量投诉，但绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，为提升小区物业服务水平，更好的服务广大业主，乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依法召开该小区业主大会，会议表决形式为入户表决，通过后，按照相关规定完成物业公司的交接。2019年3月1日，乐百年公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定乐百年公司选聘原告为中体奥林匹克花园提供前期物业服务事宜；需要通知房屋所有权人即业主的相关重大事项，原告已在小区公告栏、电梯内、各单元门、B101/108商业业户大门张贴后即视为送达，如有不同意见应在张贴之日起三日内以书面形式向原告提出，否则视为同意、无异议或已接到通知。同日，中奥公司(甲方)与原告(乙方)签订《关于大连中体奥林匹克花园物业管理交接协议》，约定：甲方不再承担本小区物业管理服务，由乙方进场履行物业管理服务工作。2019年3月1日前，甲方已收取的物业费、车位费等费用，均归甲方所有，在移交前已产生但甲方尚未收取的物业费、车位费(以交接之日实际核算为准)，由乙方按上述费用总额的80%向甲方支付，剩余20%归乙方所有。甲方收到该款项于2019年3月1日17：30交接完毕后撤出中体奥林匹克花园。在甲乙交接前，甲方既未起诉，业主也未自动履行的，由乙方向欠费业主进行全额收缴，该费用归乙方所有；上述2019年3月1日之前业主陈欠的物业费、车位费等甲方债权，全部转让给乙方，并由甲方向业主告知。当日，中奥公司即做出《大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司收取前期欠缴物业服务费用通知》，告知案涉小区业主中奥公司于2019年2月28日撤出案涉小区物业服务，自2019年3月1日由原告接收物业管理服务。2019年2月28日之前，业主欠缴的物业费向原告交纳，并按中奥公司与业主的《前期物业服务协议》履行。2019年4月3日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会出具《证明》，记载：前期乐百年公司委托中奥公司为该小区物业管理公司，由于该公司物业管理经验和综合能力不能满足业主要求，在该公司在管理该小区期间，柳树村委会接收到来自民心网、民意网、12345投诉平台、电话、信访等多方面的大量投诉，但绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，为提升小区物业服务水平，更好的服务广大业主，乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依相关要求，2019年3月23日至2019年3月26日，召开业主大会，会议表决形式为入户走访书面征求意见，经现场唱票，原告通过表决，当选中体奥林匹克花园小区物业公司。现原告主张被告拖欠2013年1月1日至2018年12月31日的物业费未付，被告对此予以认可。一审法院认为，上述乐百年公司与中奥公司之间、中奥公司与业主之间、乐百年公司与原告之间、原告与中奥公司之间分别签订的合同均是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，在本案被告欠缴物业费期间，中奥公司依法为案涉小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应当按照合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。现中奥公司与原告达成合意，中奥公司将2019年3月1日前业主陈欠的物业费、车位费等债权全部转让给原告，故原告有权向被告主张案涉物业费用。原告要求被告给付物业费11,736元(1.90元/月/平方米x85.83平方米x72个月)的诉讼请求，具有事实和法律依据，依法予以支持。对于被告抗辩中提到的原物业公司不作为，墙体管道四次漏水等问题，物业服务是一个动态、持续的过程，个别未能及时解决突发事件等问题不能说明原告没有尽到合同约定的服务义务；被告提到的因地面结冰给其带来的人身损害一事，因该纠纷已由法院判决且义务人已履行，因此被告的此节意见也非拒交物业费的合理事由。因此，对于被告的抗辩意见不予支持。对于原告主张被告支付违约金、律师费的诉讼请求。被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的该节主张理应得到支持。但是，一方面，柳树村委会出具的《公告》及《证明》均记载了中奥公司在管理案涉小区期间，柳树村委会接收到来自多方面的大量投诉，且绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，即中奥公司在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，亦应承担一定的责任；另一方面，原告现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对原、被告之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故不予支持原告违约金及律师费的诉讼主张。希望双方能体谅法院判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周雪梅自判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司2013年1月1日至2018年12月31日的物业费11,736元。二、驳回原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取200元(原告已预交)，由被告周雪梅负担。二审中，周雪梅提交了一份其与一位曹姓人员的微信通话记录，拟证明国宝典藏公司曾有人承诺过不向周雪梅收取案涉物业费。国宝典藏公司认为周雪梅未能提供原始载体，对该份通话记录的真实性不予认可，且认为该材料不属于新证据。本院采纳国宝典藏公司的质证意见，对周雪梅二审提交的证据材料不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，周雪梅与原物业服务单位中奥公司之间成立物业服务合同关系，中奥公司为案涉小区提供了物业服务，周雪梅理应按约支付物业费。中奥公司退出后，国宝典藏公司接管物业服务工作，并受让了中奥公司对业主的债权，国宝典藏公司有权向周雪梅主张欠付的物业费。故一审判令周雪梅向国宝典藏公司给付2013年1月1日至2018年12月31日所欠物业费11,736元并无不妥，二审予以维持。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。至于周雪梅主张的损失，因其在一审未提起反诉，二审中国宝典藏公司不同意一并审理，且双方又无法就此达成和解，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，周雪梅如确因物业公司的原因致财产或身体受到损害，应当另行主张。其要求在本案二审中予以一并解决的主张不能得到支持。国宝典藏公司作为新接手的物业服务单位，对于因原物业单位提供物业服务不尽完善，造成业主不按时交费的问题，应予以充分理解，并应在今后的工作中，加强与业主之间的沟通，积极解决业主提出的问题，以促成物业单位与业主之间的和谐共处。故原审未支持上诉主张的违约金和律师费，并无不妥，二审予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费506元（国宝典藏公司已预付106元，周雪梅已预付400元），双方各自负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年四月八日书记员  黄月妍