辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终361号上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段。法定代表人：李萍，执行董事。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永禄，男，1949年11月21日出生，汉族，住辽阳市白塔区。上诉人辽宁中南置地有限公司因与被上诉人李永禄房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。辽宁中南置地有限公司上诉请求：一、请求法院依法撤销辽阳市白塔区人民法院作出的（2019）辽1002民初2304号《民事判决书》。二、判决上诉人不予支付逾期办理房屋所有权证书的违约金及面积差异款中双倍赔偿的部分。三、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素。房屋竣工后，上诉人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照己于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是上诉人的过错。此外，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，且本案存在不可抗力的情况，因此上诉人不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，上诉人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致上诉人于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。二、上诉人不应承担面积差异惩罚性的双倍赔偿责任。房屋合同预测面积为107.52平方米，实测面积为103.74平方米，差为3.78平方米。对于面积差在3%的部分，上诉人同意予以返还，但是超出3%部分原告要求双倍返还，上诉人不能认可。这是房产测绘部门因提供错误数据所造成的，预测时上诉人向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误非上诉人责任所致，且上诉人在交房前核查时先于测绘部门发现的错误，并及时要求测绘部门予以更正。因此，造成面积差异并非上诉人恶意所为，上诉人在此事件中没有任何过错，故不能承担惩罚性的双倍赔偿责任。李永禄辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李永禄向一审法院起诉请求：一、判令被告承担逾期交付房屋的违约金7,057.26元（自2016年11月15日+60天起计算至2017年4月5日止，按日万分之二计算）；二、判令被告承担原告不能如期取得房屋产权证书的违约金（自2017年4月5日+180天起计暂计算至2019年6月15日止，按日万分之一计算为26722.93）；三、判令被告按合同约定，退赔面积差异价款17,312.09元，并配合原告办理房屋所有权证，以上合计：51,092.28元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：2016年4月24日，李永禄与辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，李永禄购买辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区房屋一处。该房屋经房产测绘机构预测，其建筑面积共107.52平方米，单价为每平方米4,002.24元，总价款430,321.00元；后经实测，面积为103.74平方米。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房屋。第十三条约定：房屋实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同中买受人通讯地址记载为：辽阳市白塔区民主路30组122-4-31号。第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。辽宁中南置地有限公司于2016年11月23日通过快递邮寄方式，通知李永禄于2016年11月26日办理入住手续。因地址不详，邮件被退还。李永禄于2017年4月5日办理入住。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即辽宁中南置地有限公司。一审法院认为，李永禄与辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。本案中《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付时间为2016年11月15日前，依据辽宁中南置地有限公司提供的证据，该房屋已竣工验收，且于2016年11月23日通过快递邮寄方式通知李永禄11月26日办理入住，未逾期90日，双方未约定违约金，故李永禄要求给付延迟交付房屋违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予支持。李永禄要求给付逾期交付房屋的损失，亦没有依据，不予支持。房屋买卖合同中记载该房屋的预测建筑面积为107.52平方米，而实测建筑面积为103.74平方米，面积差为3.78平方米，故中南置地有限公司应按合同约定承担返还房屋建筑面积差异款的违约责任，即绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故辽宁中南置地有限公司应给付李永禄人民币17,329.70元［（107.52平方米＊3%＊4,002.24元平方米）+（3.78平方米-107.52平方米＊3%）＊4,002.24元/平方米＊2］。李永禄主张给付面积差异款17,312.09元，符合合同约定，予以支持。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，双方应共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但辽宁中南置地有限公司未在约定的时间内办理，且其提供的供电公司的相关证据不足以证明阻却办理所有权登记的行为，故辽宁中南置地有限公司应承担违约责任，并配合李永禄办理房屋所有权证。但本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产初始登记证书，李永禄作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，故该部分损失应当自完成房屋所有权初始登记的期限届满之次日即2016年11月26日+180日计算至2018年8月2日止，违约金为人民币18,719.09元（430,321.00元＊0.01%＊435天）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、辽宁中南置地有限公司向李永禄支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金人民币18,719.09元；二、辽宁中南置地有限公司配合李永禄办理房屋所有权证书；三、中南置地有限公司给付李永禄房屋面积差异款人民币17,312.09元；四、驳回李永禄的其他诉讼请求。上述款项于一审判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费534.00元（已减半收取），由辽宁中南置地有限公司承担349.00元，由李永禄承担185.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，由于出卖人的原因，买受人未能按约定取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。上诉人辽宁中南置地有限公司关于逾期办理房屋权属证书系不可抗力原因其不应承担违约责任的上诉理由，其主张的天气情况不能构成不可抗力情形，双方对逾期办照违约金的计算有明确约定，其应按合同约定承担相应责任，该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，辽宁中南置地有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,068元，由上诉人辽宁中南置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二〇年四月十三日法官助理高石书记员李玉