山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1126号上诉人（原审被告）：德州聚耀酒店管理有限公司，住所地山东省德州市德城区湖滨北路37号（4-9主楼及4-5副楼）。法定代表人：张文刚，该公司经理。委托诉讼代理人：王洪涛，德州开发大明镜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：皇明太阳能股份有限公司，住所地山东省德州经济开发区太阳谷大道。法定代表人：黄鸣，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘爱菊，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人德州聚耀酒店管理有限公司（以下简称“聚耀公司”）因与被上诉人皇明太阳能股份有限公司（以下简称“皇明公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初4729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚耀公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判一审判决第一项、第二项；2.因疫情原因，请求减免2020年2月至4月的房租；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人与被上诉人于2014年6月签订《房屋租赁合同》，上诉人承租被上诉人位于德州市德城区附楼，建筑面积3695平方米，租赁期限8年。双方约定租金价格及物业费价格。上诉人在履行合同过程中向蔚来城物业公司支付了物业费，对此被上诉人予以认可。被上诉人在一审中对上诉人已缴纳的物业费予以扣除，由此可知上诉人的物业费不应向被上诉人支付，而应向蔚来城物业公司支付。一审判决上诉人向被上诉人支付物业费无事实和法律依据；2.被上诉人作为出租人应保障出租房屋正常使用。2019年12月28日上午，上诉人在没有接到任何通知的前提下被停电，并且上诉人员工被禁止进入承租房屋的地下室，因此上诉人全面陷入停业状态，已造成严重经济损失；3.一审判决上诉人于法律文书生效后15日内腾退租赁的房屋无法履行。上诉人投资530余万元进行营业，员工及设备的安置，重新租赁适当房屋并进行装修等均需要相应时间，请二审法院酌情考虑。皇明公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正、公平，请求依法驳回上诉，维持原判。皇明公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾退租赁的房屋；2.请求依法判令被告向原告支付至2019年10月15日的房屋租金1154254元、违约金249365.24元，并支付自2019年10月16日起至被告腾退房屋之日止的房屋占用使用费及自2019年10月16日起至付清之日止按年利率24%计算的未付房屋占用使用费的违约金；3.请求依法判令被告向原告支付至2019年10月15日的物业费48035元及自2019年10月16日起至被告腾退房屋之日止的物业费；4.请求依法判令本案财产保全保险费由被告承担；5.本案诉讼费用由被告承担。皇明公司一审庭审时将诉讼请求第2项中要求聚耀公司支付的违约金数额变更为269850.32元。一审法院认定事实：2014年6月16日，皇明公司（甲方）与聚耀公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，乙方承租甲方位于德城区湖滨北路皇明文化大厦4-9楼主楼及4-5楼副楼的房屋，出租面积为4870平米，租期为8年（自2014年6月16日至2022年6月15日），合同签订前期免三个月房租。租金价格为0.7元／平／天，月租金102270元，每三年上浮10%，即自2017年6月开始月租金112497元，自2020年6月份开始月租金123746元，物业费每月1元／平,水电费按照当期市价计算，保证金50000元（原保证金继续有效）。租金每半年的15日前支付一次，合同签订后15日内支付首个半年度租金，之后每半年的15日前支付一次。合同第九条约定：“有下列情形之一，甲方有权解除合同：1.乙方不交付或者不按约定交付租金达2000元；2.乙方所欠各项费用达10000元；……”第十一条第2项约定：“乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每逾期一天，应向甲方支付未付租金1%的违约金。”2017年9月20日，皇明公司（甲方）与聚耀公司（乙方）签订《租赁合同变更协议》，协议约定原租赁合同于2017年9月16日予以变更，缩减租赁面积1175平，乙方实际租赁面积为3695平。租赁价格为0.77元／平／天，月租金85354.5元，年租金1024254元，每三年上浮10%，2020年6月份开始，0.847元／平／天，月租金93889.95元，年租金1126679.4元，物业费1元／平／月，年物业费44340元。该变更协议第五条约定：“本协议为原合同的补充条款。”2019年8月，聚耀公司向皇明公司出具对账单，载明截止2019年7月15日，聚耀酒店尚欠皇明公司房屋租赁费998190.5元、物业费36950元，合计1035140.5元。在对账单上载有：“本次往来对账中未曾体现我司在贵公司的伍万元押金（租赁合同中有明确记录）”。之后，聚耀公司于2019年8月30日、2019年10月18日分别支付租金5万元合计10万元。关于伍万元押金（保证金）的问题，皇明公司称“合同中虽约定了5万元保证金，但聚耀公司并未实际支付”，聚耀公司未能提交交纳保证金的证据。截至2019年10月15日聚耀公司拖欠租金合计为1154254元，具体时间及金额为：1、截至2017年9月15日合同变更之前共欠租金13万元；2、2018年10月1日前应付的2018年10月16日-2019年4月15日期间的租金512127元；3、2019年4月1日前应付的2019年4月16日-2019年10月15日期间的租金512127元。关于聚耀公司拖欠的物业费数额，截至2019年7月15日共欠物业费为36950元，后续三个月的物业费应为3695元/月×3个月﹦11085元。综上，截止2019年10月15日，聚耀公司所欠物业费应为36950元＋11085元﹦48035元。为追索拖欠租金，皇明公司提起本案诉讼，支付案件受理费8932元、财产保全费5000元、财产保全保险费3000元。庭审中，聚耀公司提交一份皇明物业管理处于2019年11月15日出具的《欠费通知单》，通知单上载明物业费的交款银行账户的户名为山东蔚来城物业管理有限公司。聚耀公司认为物业费应向物业公司交，而不应交给皇明公司。经质证，皇明公司称确实曾委托山东蔚来城物业管理有限公司收取物业费。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及租赁合同变更协议，系双方真实意思表示，内容于法无悖，一审法院依法确认为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约交付租赁房屋，被告应按约及时交付租金。截至2019年10月15日被告聚耀公司共拖欠租金1154254元、物业费48035元，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。原告有权按照《房屋租赁合同》第九条的约定主张解除与被告之间的租赁合同，要求被告立即腾退租赁的房屋。截至2019年10月15日被告共拖欠租金1154254元、物业费48035元，除此之外，原告主张被告支付自2019年10月16日起至被告腾退房屋之日止按合同约定（租赁面积3695平，2020年6月份前按0.77元／平／天，之后按0.847元／平／天）计算的房屋占用使用费及物业费的请求，符合法律规定，应予支持。被告主张应作抵扣的5万元保证金问题，被告未提交支付保证金的证据，故本案不予抵扣，被告可另案主张。原、被告签订的租赁合同中明确约定了物业费问题，原告依据租赁合同向被告主张物业费，于法有据，应予支持。对于违约金，原、被告之间在租赁合同中对逾期交付租金作了按未付租金日1%计算违约金的约定。现原告主张按年利率24%计算违约金，被告认为违约金计算过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”另外，根据2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条“除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”本案中，原告主张的按照年利率24%计算违约金，未超过原告租金损失的30%，且在被告未提交证据证明违约金过高的情况下，原告关于违约金的主张符合法律规定，应予支持。其中，截至2019年10月15日被告应支付的违约金共计259608.26元，包括：1、以13万元为基数，自2017年9月16日起按24%计算的违约金6.5万元；2、以512127元为基数，自2018年10月1日起按24%计算的违约金128031.75元；3、以512127元为基数，自2019年4月1日起按24%计算的违约金66576.51元。本案案件受理费8932元、财产保全费5000元、财产保全保险费3000元，属于原告为实现债权合理必要的支出，原告主张由被告承担，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除皇明太阳能股份有限公司与德州聚耀酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，德州聚耀酒店管理有限公司于判决生效后十五日内腾退租赁的房屋；二、德州聚耀酒店管理有限公司于判决生效后三日内给付皇明太阳能股份有限公司房屋租赁费1154254元、违约金共计259608.26元及自2019年10月16日起至被告腾退房屋之日止的房屋占用使用费（租赁面积3695平，2020年6月份前按0.77元／平／天，之后按0.847元／平／天计算），并支付后续违约金（合同解除前的后续违约金自2019年10月16日起每半年计算一次，以应付未付租金为基数自每半年的首日起按年利率24%计算至实际付清之日；合同解除后的后续违约金，以应付未付房屋占用使用费为基数自合同解除日起按年利率24%计算至实际付清之日）；三、德州聚耀酒店管理有限公司于判决生效后三日内给付皇明太阳能股份有限公司物业费48035元及自2019年10月16日起至被告腾退房屋之日止的物业费（物业费按3695元/月计算）；四、德州聚耀酒店管理有限公司于判决生效后三日内给付皇明太阳能股份有限公司财产保全费5000元、财产保全保险费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取计8932元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据,本院组织当事人进行了质证。聚耀公司提交下列证据：1.《记账平衡月表》五份，用以证明因皇明公司擅自停电，造成聚耀公司营业额损失；2.视频光盘两张，用以证明皇明公司擅自给聚耀公司停电的事实。皇明公司经质证认为，对《记账平衡月表》的真实性和关联性均有异议，并认为该《记账平衡月表》为聚耀公司单方制作，不能真实体现营业差额；对视频的真实性、合法性及关联性均有异议，并认为视频内容不能证实停电的真实原因，即使停电对聚耀公司造成了损失，也与本案不是一个法律关系，聚耀公司应另案主张。皇明公司提交了案外人山东蔚来城物业管理有限公司出具的《证明》一份，用以证明聚耀公司拖欠物业费及物业费向皇明公司支付即视为向山东蔚来城物业管理有限公司支付的事实。聚耀公司经质证认为，对该《证明》真实性无异议，但认为该《证明》实质是一份债权转让协议，更加证明了聚耀公司本应向山东蔚来城物业管理有限公司支付物业费的主张。本院认为，聚耀公司提交的《记账平衡月表》系聚耀公司单方打印，即无公司印章，也无负责人和经办人签名，该证据真实性无法确认，皇明公司对该证据真实性亦不予认可，本院不予采信；关于聚耀公司提交的视频，其无法证明拍摄时间及地点，亦无法确定视频中人员的身份，本院不予采信。关于皇明公司提交的《证明》，形式合法，且与其他证据能够相互印证，聚耀公司对其真实性亦无异议，本院予以采信。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，皇明公司与聚耀公司签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同变更协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格全面履行合同义务。涉案《房屋租赁合同》中明确约定了双方的权利义务、违约责任及合同解除的情形。聚耀公司作为承租人在出租人皇明公司履行完出租房屋的义务后，拖欠房屋租赁费及物业费，已构成违约，应当承担违约责任。一审法院根据双方合同约定判令解除涉案《房屋租赁合同》，聚耀公司向皇明公司支付相应的房屋租赁费、违约金、房屋占用使用费、物业费等费用，并于判决生效后十五日内腾退涉案房屋并无不当。关于聚耀公司提出物业费不应向皇明公司支付的上诉主张，本院认为，双方在《房屋租赁合同》及《租赁合同变更协议》中对物业费的支付标准进行了明确约定，聚耀公司向出租人支付并由出租人代交物业费，或直接向物业公司交纳物业费，均属履行合同，但聚耀公司既未向承租人皇明公司支付，也未向物业公司交纳物业费，已构成违约，皇明公司以涉案合同为据向聚耀公司主张拖欠的物业费，一审法院予以支持并无不当；关于聚耀公司提出皇明公司擅自停电，对其造成经营损失及一审法院判令其十五日内腾退房屋，时间过短无法履行的上诉主张，皇明公司均不予认可，聚耀公司亦未提交充足证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，对于聚耀公司的上述上诉主张，本院均不予支持；关于聚耀公司提出的因疫情原因，请求减免房屋租赁费的上诉请求，属于在二审审理期间增加的上诉请求，因超过法定上诉期限，故本院不予审理。综上所述，聚耀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1001元，由上诉人德州聚耀酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年四月二十一日法官助理齐凤鸣书记员施冬梅