江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5621号上诉人（原审被告）：张燕申，男，1984年9月6日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：朱建南、瞿锦峰，江苏景明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市康裕实业公司，住所地江苏省无锡市锡澄路一号桥堍。法定代表人：张杰，该公司总经理。上诉人张燕申因与被上诉人无锡市康裕实业公司（以下简称康裕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张燕申上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人康裕公司的诉讼请求。事实和理由：一、租赁合同至今仍有效。1.其在收到康裕公司发出的解除房屋租赁协议通知后，便于2018年10月23日将剩余的房屋租金付款至康裕公司账户，康裕公司随后在落款时间为2018年12月18日的补充协议上加盖了公章，对解除房屋租赁协议通知的意思表示作出了变更，并同意租期延续至补充协议约定的2025年12月31日。2.2019年的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条明确“违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”。本案中，其违约程序显著轻微，不影响康裕公司租赁合同目的实现，法院不应支持康裕公司解除合同的请求。二、其虽然曾经拖欠租金，但2018年12月18日其又打款525600元，已经付清了2019年上半年的租金，无需再支付房屋使用费。三、鉴定不应由其提出申请。因康裕公司拒绝提供检材导致无法鉴定的结论，康裕公司应当承担举证不能的法律后果。其对南京东南司法鉴定中心（以下简称鉴定中心）作出的“先盖印印文再打印文字”的意见不认可，该意见与双方的陈述不一致，请求二审法院分配举证责任给康裕公司，并重新启动鉴定。被上诉人康裕公司未作答辩。康裕公司向一审法院起诉请求：1.判令张燕申立即返还坐落于无锡市梁溪区.5平方米）和二楼、122号一楼1件间和二楼房屋；2.判令张燕申按房屋租赁协议的租金标准支付使用费（已退还的房屋按实际使用期间计算为71382元，未退还的房屋计算至2019年4月30日止为108197元，未退还的自2019年5月1日起至实际归还租赁房屋之日止以698.965平方米面积，按原租赁协议的租赁标准1.29元／平方米／天计算）；3.判令张燕申支付违约金90624元。一审法院认定事实如下：1.2012年12月20日，康裕公司与张燕申签订一份房屋租赁协议，约定：由康裕公司将坐落于无锡市民丰路102号-122号房屋出租，租赁期限自2013年1月1日起至2018年12月31日止……租金为2013年元月1日至2015年12月31日年租金为陆拾玖万肆仟元，从2016年1月1日开始年租金为105万元。租金以先付后用为原则，在每年12月份付上半年租金，在每年7月份付清全年租金。如张燕申租金滞纳，要承担租金滞纳金为每天2‰。……张燕申必须按照协议上商定的付款日期，把租金主动交到社区物业管理部，收取租金、水、电费以社区收据为准，若出具正规发票税收由张燕申承担，张燕申累计拖欠租金、水、电二个月，康裕公司有权解除合同，张燕申应承担违约责任等内容。2.一审中，康裕公司与张燕申均提供了一份落款时间为2018年12月18日的补充协议，约定：甲方将坐落在民丰路102号-122号的房屋，房屋面积为2523.62平方米（其中104号、106号、108号一层店面房共计295.12平方米由江苏银行租赁，租金与甲方结算），乙方实际租赁面积为2228.41平方米。根据2012年12月20日甲方与乙方所签协议，乙方租赁房屋期限为2025年12月31日到期，但2019年1月1日以后租金另议内容，特订立如下补充协议：……乙方租金从2019年1月1日至2021年12月31日租金为每年105万元整。从2022年1月1日以后，租金根据市场化要求，租金作相应调整……等内容。康裕公司与张燕申均确认该补充协议于2018年6月份签订。3.2018年10月17日，康裕公司向张燕申发出一份解除房屋租赁协议通知书，内容包含：……根据前述约定，贵方应当于2018年7月31日前付清下半年租金，但是截至今日，2018年上半年租金贵方仅支付了20万元，余款至今未付，逾期交付上半年租金近10个月之久，下半年租金至今分文未付，逾期支付已达2个多月，贵方上述行为已经属于严重违约行为。……鉴于贵方的严重违约行为，我单位经慎重考虑，决定行使解除权，解除贵我双方签订的房屋租赁协议，特向贵方发送本解除房屋租赁协议通知书，双方房屋租赁协议自本通知发出之日起解除。请贵方在收到本通知书之日起十日内腾退房屋、付清所欠租金、费用，并承担违约责任。一审中，张燕申确认收到该通知书。4.2018年10月17日，张燕申向民丰合作社支付20万元。2018年10月23日，张燕申向民丰合作社支付65万元。张燕申主张其已经付清了案涉房屋2018年的租金；并主张其在付清租金后，康裕公司于2018年10月底在落款时间为2018年12月18日的补充协议上加盖了公章，康裕公司加盖公章的行为即对2018年10月17日的解除房屋租赁协议的意思表示作出了变更。张燕申陈述相应房屋租赁协议和补充协议均由其与康裕公司的周和平经手办理。康裕公司确认收到该款，但否认系收款后在补充协议上加盖康裕公司印章。5.康裕公司申请案涉房屋租赁协议和补充协议的经手人周和平出庭作证。周和平陈述：其是康裕公司负责物业管理的，主要是负责房屋出租事宜；由其决定和谁签订合同及办理房屋租赁手续事宜；康裕公司与张燕申签订的租赁协议于2018年12月底应就价格重新确定，张燕申于2018年5月来民丰村委商量，6月上旬签订协议；协议内容为其和张书记跟张燕申商量后确定的，确定后直接由其和张燕申在补充协议上签字；由于补充协议的抬头是民丰股份经济合作社，补充协议是上午签订的，加盖的是民丰股份经济合作社的章，当时已经签好；当天下午张燕申来其办公室，说老的合同上加盖的是康裕公司印章，所以补充协议需要补一个康裕公司的印章；其就直接去会计处加盖了康裕公司的章，盖完康裕公司的章后马上就给张燕申了；张燕申于2018年10月17日、23日的付款当时不清楚，后来会计到银行查账时才知道了这个事；其在2018年10月底从未见过张燕申。6.张燕申申请对其提供的落款时间为2018年12月18日的补充协议中康裕公司印章形成时间是否为2018年12月底（2018年10月24日-31日）进行鉴定。法院委托鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2019年9月5日退回该鉴定并说明：送检检材印文“无锡市康裕实业公司”系红色印油盖印形成，与打印字迹有交叉重叠，经显微镜下检查发现交叉部位表面呈现出印文油墨被文字色料覆盖的现象，反映系先盖印印文再打印文字的特点。该中心函请委托方补充提供符合条件的样本未果，故不能对印文“无锡市康裕实业公司”是否系2018年10月24日至2018年10月底形成做进一步的检验。7.康裕公司自认房屋租赁协议所涉部分房屋已由其与案外人另行签订租赁协议，康裕公司与张燕申均确认尚未归还的房屋坐落与康裕公司的诉请一致，面积按698.965平方米计算。8.关于康裕公司与民丰合作社的关系，康裕公司陈述，康裕公司与民丰合作社均系无锡市梁溪区黄巷街道民丰社区居民委员会（以下简称民丰社居委）的下属集体经济实体组织，董事长均由民丰社居委党总支书记兼任，实行二块牌子一套班子的管理，康裕公司仅保留了公司名称，一般不从事经济活动，因为涉案房屋登记在康裕公司名下，所以才以康裕公司的名义对外签订房屋租赁合同。法院结合房屋租赁协议、补充协议、解除房屋租赁协议通知书中均加盖民丰合作社和康裕公司的印章及张燕申于2018年10月17日、23日付款至民丰合作社名下账户的事实，对康裕公司的该陈述予以认可。9.张燕申主张截至2018年12月31日的房屋租金已支付完毕，康裕公司自认截至2018年12月31日的房屋租金及房屋使用费已支付完毕。双方虽表述不同，但所确认内容均指向截至2018年12月31日止的租金或房屋使用费已结清，法院对该事实予以确认。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，康裕公司与张燕申在2012年12月20日签订的房屋租赁协议中约定了张燕申逾期支付租金的情况下康裕公司有权解除合同。且双方均认可本案所涉的补充协议签订时间在2018年6月份，故康裕公司于2018年10月17日向张燕申发出的解除房屋租赁协议通知书到达张燕申时，房屋租赁协议和补充协议一并解除。康裕公司与张燕申均确认补充协议的签订时间在2018年6月份，张燕申主张康裕公司于2018年10月底在补充协议上加盖了印章，系对解除合同意思表示的变更。法院认为，张燕申的该主张系积极主张，应由其对该主张承担举证责任。但张燕申并未就补充协议上的印章系康裕公司在2018年10月底加盖提供足够的证据，依法应承担举证不能的不利后果。相反，鉴定中心在对检材初步检查后发现“交叉部位表面呈现出印文油墨被文字色料覆盖的现象，反映系先盖印印文再打印文字的特点”，结合双方均认可该补充协议的书面材料形成于2018年6月的事实，更不能得出张燕申所主张的事实。综上，法院对张燕申的该主张不予认可。合同解除后，张燕申应当向康裕公司返还所承租的房屋。双发均确认尚未归还的房屋坐落与康裕公司的诉请一致，面积按698.965平方米计算，法院对康裕公司的该诉请予以支持。合同解除后，在房屋返还康裕公司前，张燕申应当支付房屋使用费。关于自2019年1月1日起的房屋使用费，康裕公司主张截至2019年4月30日按179579元计算，自2019年5月1日起至实际返还之日止，以698.965平方米为使用面积，按照1.29元/平方米/天的标准计算，符合双方约定和法律规定，法院予以确认。张燕申未按约支付涉案房屋2018年的租金，康裕公司主张张燕申承担支付违约金的违约责任，符合双方约定。双方在房屋租赁协议中约定的张燕申逾期支付租金的，应按照每日2‰的标准支付滞纳金，现康裕公司自认该违约金标准过高，主动减少为按照年利率24%的标准计算为90624元，不违反法律规定，法院亦予以确认。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出判决：一、张燕申应于判决发生法律效力之日起十日内向康裕公司返还坐落于无锡市梁溪区.5平方米）和二楼、122号一楼1件间和二楼房屋；二、张燕申应于判决发生法律效力之日起十日内向康裕公司支付房屋使用费（截止至2019年4月30日按179579元计算；自2019年5月1日起至实际返还之日止，以698.965平方米为使用面积，按照1.29元／平方米／天的标准计算）；三、张燕申应于判决发生法律效力之日起十日内向康裕公司支付违约金90624元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6784元，由张燕申负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人张燕申与被上诉人康裕公司已确认落款日期2018年12月18日的补充协议系于2018年6月签订，而根据鉴定中心的检查，该补充协议中的文字系覆盖了“无锡市康裕实业公司”印文，据此可以推断上述印文不可能晚于2018年6月形成。张燕申主张印文于2018年10月形成，系提出了完全相反的事实，其负有举证责任。鉴定中心的检查意见系第三方专业机构对事实的描述，专业性、客观性较双方当事人更高，可以作为认定事实的依据。张燕申对检查意见有异议，至少应提交足以反驳检查意见的证据，仅仅否认，并不足以否定检查意见的证明力，不足以启动新的鉴定程序，故对其异议不予采纳。张燕申与康裕公司约定，从2016年1月1日开始年租金为105万元，先付后用，每年12月份付次年上半年租金，7月份付清全年租金。就2018年的租金支付情况，张燕申不仅拖欠应于7月份付清的下半年全部租金，还拖欠应于年前付清的上半年大部分租金，其逾期的时间达10个月，远远超过康裕公司行使解除权的最低2个月期限，违约程度严重，康裕公司有权主张解除合同。解除权系形成权，解除通知达到张燕申时，合同即已解除。张燕申接到通知后支付租金的行为，不影响合同已解除的法律后果。综上，张燕申的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6784元，由上诉人张燕申负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年四月十四日书记员  范 洁