安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1302民初6141号 原告：林百奎，男，汉族，1960年10月10日出生，住浙江省杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：马峰，薛云蕊，安徽君光律师事务所律师。 被告：安徽宏丰钢结构有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区经济技术开发区金江路以南、金泰二路以东。 法定代表人：杨节富，系该公司总经理。 第三人：杨节富，男，1963年11月7日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 共同委托诉讼代理人：张峰，安徽君峰斌律师事务所律师。 原告林百奎与被告安徽宏丰钢结构有限公司（以下至判决主文前简称宏丰公司）、第三人杨节富租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告林百奎及其委托诉讼代理人马峰、薛云蕊、被告宏丰公司的法定代表人及第三人杨节富及共委托诉讼代理人张峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林百奎向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原、被告于2015年9月1日签订的《工业厂房租赁合同》，由第三人连带赔偿原告损失；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：第三人杨节富为个人经营资金周转，分别于2012年9月28日、2013年2月1日向原告借款合计500万元。后经原告与第三人对账尚欠原告本息共计614.7万元，原告多次找第三人讨要未果，第三人便故意隐瞒被告办公楼及厂房已设立抵押的事实，将第三人已经抵押给银行的，坐落在安徽省宿州市经济开发区的公司厂房，租赁给原告冲抵人借款本息。原告认为自家在杭州根本用不着该厂房，而第三人却称给原告联系好了承租人，原告可收取租金，从而达到其向原告还款的目的。原告认为不论何种方式能把自己借出去的钱收回来都可以。于是在2015年9月1日同被告签订《工业厂房租赁合同》。2015年9月17日抵押权人徽商银行召集会议，明确了对现有抵押物出租的条件，租金优先收取等。2015年11月27日抵押权人徽商银行发出《通知》，通知原、被告终止租赁行为，原告认为如果租赁费需交付银行，自己不能受益，便告知被告和第三人要求解除合同。因此自原、被告和第三人签订《工业厂房租赁合同》至今，被告未按约定将租赁物实际交付原告使用，未实际履行合同义务。原告认为第三人故意隐瞒被告厂房已设定抵押和联系好实际租赁人的事实，致使原告违背真实意思签订合同，且被告至今未依约将该厂房交付原告使用，现该厂房已被抵押权人申请执行并进行了拍卖，致使原告不能实现合同目的。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院依法判决支持原告的诉求。 被告宏丰公司答辩及第三人杨节富陈述：案涉租赁合同已经生效的法律文书确认合法有效，被告及第三人已经履行相关义务，原告行使单方解除权，必须符合解除条件。本案双方履行合同中无解除合同的条件，不存在不能实现合同目的逾期违约等法定解除情形，单方要求解除行为无效。徽商银行宿州分行风险管理部系内设机构，其所发出的相关文件是内部协调，无法律效力。被告财产虽抵押，所有权未转移，被告明确告知原告租赁物已抵押的事实，原告参加了徽商银行的专题会议，主观知道抵押明确，不存在故意隐瞒的情形，后又发布招租信息，原告始终占用、使用、出租该厂房，解除合同于法无据。案涉合同于2015年9月1日签订，系双方真实意思表示，以租赁费用冲抵欠款，拖欠的租金195.3万元原告未予偿还，原告要求解除合同无法律基础。合同解除权系形成权，除斥期间一年，原告行使权利超期，解除权灭失。徽商银行申请执行不属于不能实现合同目的的情形，买卖不破租赁租赁权排除执行，根据上述法律规定，原告以徽商银行申请执行为由要求解除无法律依据。原告诉请请求第三人连带无法律依据，依法予以驳回。 经审理查明：2015年9月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《工业厂房租赁合同》，约定：甲方（出租方）；乙方（承租方），根据2012年9月28日及2013年2月1日签订借款合同金额为500万元整，甲方已归还100万元，尚欠本金400万元，利息214.7万元已逾期，经双方协商，将甲方厂房出租给乙方，该厂房租金来归还乙方所欠本息，将签订以下条款：一、出租厂房情况及租赁期限：整体厂房南二跨、加附房、西边横跨，三四两层办公楼，一层办公楼双方公用，办公楼南边车库，门卫相应部分；厂房租赁期限为五年，从2015年10月15日始至2020年10月14日止；厂房类型为钢结构，出租给乙方，厂房及办公楼总面积约30000平方米，租金总额为人民币捌佰壹拾万元整，每平方4.5元×12个月×约30000平方×5年=8100000元；二、厂房租赁期限及交付：1、甲方按租赁物现状交付乙方使用，双方在2015年9月1日本合同生效后双方已交付……三、租金支付时间：1、甲、乙双方约定，租金支付时间：合同生效后租金614.7万元作为归还乙方借款，余款195.3万元2015年10月30日付清。2、付款方式及期限：采用先付后用形式。3、上述租赁价格为含税价格，其他所需上交的一切税款归甲方承担支付，（包括租厂房税款、土地使用税）。乙方为净收入。四、其他费用：1、租赁期间用电，用甲方电力变压器，电费按电力局价格支付，不得加价。2、租赁期间用水及水费自行交纳。3、租赁期间税款，甲方按国家规定上交一切税款，由甲方开具发票给实际租用方。……十二、租金支付：乙方应付租金人民币810万元给甲方，甲方公司（杨节富）于2012年9月28日向林柏奎借款人民币200万元整；2013年2月1日借款300万元整，双方在2014年9月18日对账至2014年9月30日止尚欠本金400万元，利息118.7万元，计人民币伍佰壹拾捌万柒仟元整，2014年9月30日至2015年9月30日利息96万元，合计本息陆佰壹拾肆万柒仟元整（614.7万元），该房租作为归还乙方借款，余款（195.3万元）2015年10月30日前支付甲方，……。原告、被告及其法定代表人杨节富分别在该合同乙方和甲方处签名和加盖印章予以确认。 在原、被告双方签订案涉合同之时，案涉租赁物即已抵押给银行用于贷款。案涉租赁物房地产权利人为被告宏丰公司，产权证号为：房地权证宿字第××号系单独所有，坐落于宿州市开发区南侧，建筑面积44449.26ｍ2，现案涉租赁物并未实际使用，由被告宏丰公司雇佣人员负责值班。本院于2016年1月28日作出（2016）皖1302民初959号民事裁定，裁定查封案涉租赁物及所附土地的土地使用权，于2016年8月9日作出（2016）皖1302民初959号民事判决，判决徽商银行股份有限公司宿州埇桥支行享有处分被告安徽宏丰钢结构有限公司抵押物（包括案涉租赁物）处置后所得价款的优先受偿权，该判决现已生效。本院于2017年1月29日作出（2016）皖1302民初10185号民事判决，判决驳回原告林百奎请求撤销与被告安徽宏丰钢结构有限公司于2015年9月1日签订《工业厂房租赁合同》的诉讼请求，该判决已生效。2017年7月26日原告林百奎委托安徽君光律师事务所律师马峰向被告及第三人签发了律师函一份，要求解除原被告双方于2015年9月1日签订《工业厂房租赁合同》。 上述事实有《工业厂房租赁合同》、《民事裁定书》、《民事判决书》、《民事调解书》、照片、《律师函》、房产证复印件及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同对合同当事人均具有法律约束力，合同当事人均应依约履行合同所约定的义务。案涉合同是合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效，对原、被告产生法律约束力，故被告及第三人关于案涉租赁合同合法有效的答辩及陈述意见于法有据，本院予以采纳。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；……”，现已查明案涉租赁物本院于2016年1月28日作出（2016）皖1302民初959号民事裁定予以查封，且于2016年8月9日作出（2016）皖1302民初959号民事判决，判决抵押权人徽商银行股份有限公司宿州埇桥支行享有处分包括案涉租赁物在内的抵押物处置后所得价款的优先受偿权，对于案涉租赁物的查封及该案进入执行程序的处置显然影响到了对案涉租赁物的使用，处置后将导致案涉租赁物无法使用。且该司法解释第二十条对合同法第二百二十九条所规定的买卖不破租赁原则规定了两种除外情形，即房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押发生所有权变动的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的。根据特别法优于普通法的法律适用原则，本案应优先适用特别法的规定，即买卖不破租赁的原则在本案特定条件下排除适用，因而被告关于买卖不破租赁租赁权排除执行的答辩意见不适用于本案不应采纳，故原告关于解除案涉合同的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。 当事人对其主张的事实或反驳对方所主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或所提交的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告虽然主张要求第三人杨节富连带赔偿其损失，但是本案原告所提交的证据不足以证明案涉合同对其造成的损失及应否由第三人杨节富承担连带赔偿责任，故对原告林百奎的该项主张本院暂不予处理，可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，第一百五十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下： 一、原告林百奎与被告安徽宏丰钢结构有限公司于2015年9月1日签订的《工业厂房租赁合同》自本判决生效之日起依法解除； 二、驳回原告林百奎本次诉讼的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告安徽宏丰钢结构有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状或直接向安徽省宿州市中级人民法院递交上诉状（同时预缴上诉费80元，上诉费账号12×××75-608，开户行中国农业银行宿州城中支行，收款人宿州市财政局。通过银行转账的，请务必在汇款用途栏注明编码05301-053101，并在汇款后3个工作日内将银行回执交付我院，否则按自动撤回上诉处理），并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  史经一 人民陪审员  马兆飞 人民陪审员  冯西廷 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  臧栩萌