江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4828号上诉人（原审被告）：陈明山，男，汉族，1991年9月4日出生，住灌云县。委托诉讼代理人：董道前,江苏华德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐春，女，汉族，1973年1月14日出生，住灌云县。被上诉人（原审原告）：陈得楼，男，汉族，1973年10月6日出生，住灌云县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨军，江苏明亮律师事务所律师。上诉人陈明山因与被上诉人徐春、陈得楼房屋租赁合同效力纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈明山上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.上诉人与徐春签订《租房合同》及《补充协议》时，徐春是知晓其租赁房屋用于经营饭店，上诉人基于经营的需要，有权对房屋进行必要的装饰装修；2.上诉人对租赁物进行装饰装修时，并没有对租赁物造成损害，一审认定上诉人对涉案房屋的装饰装修有损房屋安全，属认定事实错误；3.上诉人基于合同目的对涉案房屋进行装饰装修，但在被上诉人起诉期间已经对涉案房屋恢复原状。一审判决解除《租房合同》及《补充协议》属于认定事实与适用法律错误。徐春、陈得楼二审辩称：上诉人的行为违反了《租赁合同》约定，不是对房屋进行必要的装修，而是对房屋的承重墙和楼面进行破拆，导致房屋安全受到严重影响，上诉人的行为既违反合同约定，也违反了关于房屋改造的法律规定，上诉人的违约行为发生后，并没有听从我方的劝阻，直至我方诉至人民法院，经开庭后上诉人才对房屋进行了恢复，但是仍然对房屋安全产生无法消除的影响。所以一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉人的上诉请求。徐春、陈得楼向一审法院提出诉讼请求：判决解除其与陈明山于2017年7月20日签订的租赁合同及2018年11月26日签订的补充协议，并由陈明山承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年7月20日，徐春（甲方）与陈明山（乙方）订立《租房合同》一份，约定：乙方租用甲方灌云县伊山镇某路260号房屋，租赁期自2017年7月20日至2020年7月20日，租期三年；第一年租金80000元，乙方在签订合同之日交清。乙方不能按时交租赁费，甲方有权停止营业；乙方在租赁期间未经甲方许可不能转租他人。如乙方擅自将房屋转租他人或进行非法活动，甲方有权解除合同收回房屋；乙方要依法经营，做好防范措施，安全用电。若乙方管理不善，出现火灾、水灾给甲方造成经济损失，乙方要负责赔偿；乙方在租赁期间未征得甲方同意不得进行随意改造，如需要改造，改造费用由乙方承担。乙方在租赁期间损坏设施由乙方负责维修；租赁期间水电费用由乙方负责；乙方在租赁营业期间，因甲方原因造成乙方不能正常营业的，甲方必须负责乙方全部经济损失；乙方同意预交3000元作为保证金，合同终止时，如房屋等设施损坏，乙方要照价赔偿，否则保证金不退；其他：三年不涨价。如果乙方想把本房屋转让他人必须经房东知情才有效。因政府相关部门将对包括涉案房屋在内的沿街建筑统一实施立面改造，2018年11月26日，徐春与陈明山订立《补充协议》一份，约定：1、按原合同时间继续租房三年。每年价格为80000元。2、甲方对乙方转让费装潢费赔偿3万元。3、甲方在县政府改造好房屋后，交给乙方使用（包括改造后的二楼），租房时间以改造好交付计算。之后的房租费用交付，以改造房屋交付时间推后而定。4、续租房屋最后一年只交给甲方50000元，余30000元是赔偿改造后装潢费。5、房屋在租赁期间由乙方自主使用。乙方在26日把一楼改造区域所有物资搬清，支持改造工作。2019月3月22日，陈明山未经徐春、陈得楼同意，对案涉改造房屋的北侧自建房进行装修改造，主要项目有：在墙体上开门3扇；在原卫生间地面水泥预制板上凿洞1个，计划将原有的1个卫生间改成2个。徐春、陈得楼知悉后予以阻止，双方因此发生争执。案件审理期间，陈明山对上述被改造项目作恢复处理。徐春、陈得楼系夫妻关系。案涉房屋位于灌云县，所有权人为徐春，共有人为陈得楼。一审法院认为，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。徐春与陈明山于2017年7月20日订立的《租房合同》，以及于2018年11月26日订立的《补充协议》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。陈明山未经徐春、陈得楼同意擅自改造租赁物，构成违约。陈明山称房屋改造系经徐春、陈得楼同意，徐春、陈得楼否认，陈明山未提出相关证据，一审法院对其此辩解理由不予采信。根据双方以及出庭证人对案涉被改造墙体结构的陈述，案涉房屋属砖混结构自建房屋，其二四墙体应具有承重功能，擅自改造具有承重功能的墙体，以及在水泥预制楼板上凿洞，均有违建设规范，也有损房屋安全。陈明山未按约正当使用租赁物并致租赁物受到损失，徐春、陈得楼请求解除租赁合同于法有据，一审法院予以支持。徐春、陈得楼系夫妻关系，也是案涉房屋共有权人，陈明山关于陈得楼主体不适格的辩解理由依法不能成立。陈明山称如果解除合同应当由徐春、陈得楼赔偿其相关损失，但其未提出反诉，本案不予理涉。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：解除徐春与陈明山于2017年7月20日签订的《租房合同》以及于2018年11月26日签订的《补充协议》。案件受理费1090元，由陈明山负担80元，退回徐春、陈得楼1010元。二审期间，徐春、陈得楼提供的证据有：陈明山对涉案房屋进行改造及恢复现场的照片一组，证明陈明山的行为给租赁房屋造成安全危害，所称的恢复也不能达到房屋应当符合的安全标准。陈明山认为该证据不属于新证据，即使是真实的也不能证明装饰装修对房屋质量造成损害，而且现在已经恢复原样，没有影响到房屋的安全，对该证据的证明目的也不认可。本院认为，上述证据能够证明陈明山对涉案房屋进行改造以及修复的事实，本院予以采信。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。关于上诉人陈明山提出的上诉理由，经查，根据陈明山与徐春签订的租房协议，陈明山在未征得徐春一方同意的情况下不得进行随意改造，因此陈明山擅自改造涉案房屋的行为构成违约，一审判决解除涉案《租房合同》以及《补充协议》并无不当。故对陈明山提出的上诉理由，本院不予支持。本院认为，上诉人陈明山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4500元（陈明山已预交），由上诉人陈明山负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年四月十五日法官助理  孙潘红书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。