河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2119号上诉人（原审被告）：郑州华南城有限公司，住所地新郑市人民路西段南侧，统一社会信用代码91410184596284760U（1-1）。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：王增奎，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张玲玲，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郭纪高，男，汉族，1981年2月13日出生，住河南省新蔡县。上诉人郑州华南城有限公司因与被上诉人郭纪高商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初12496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州华南城有限公司上诉请求：1.请求人民法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由一、按照商品房买卖合同约定，涉案商品房达到交付使用条件的标准是“经验收合格”。而上诉人通知被上诉人交房时,该商品房已经通过勘察、设计、施工、工程监理和建设单位的验收。上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系。判断涉案商品房是否达到交付使用条件的依据应当是买卖合同的约定和法律法规的相应规定。基于合同意思自治原则，只要合同约定不违反法律法规的强制性规定，即为有效。在法律法规并没有强制性规定商品房交付标准的情况下，合同约定的内容就成为判断涉案商品房是否达到交付使用条件的依据。根据《商品房买卖合同》第八条的规定,交付期限，出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。涉案商品房已经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五大主体验收合格，且2019年10月30日，新郑市住房和城乡建设局就华南城中园一组团16#楼工程出具了竣工验收备案证明书，该证明书中载明的竣工验收日期为2019年9月29日。故涉案房屋符合法定交付条件，且已竣工验收合格。二、上诉人向被上诉人通知交付商品房，被上诉人在商品房符合法定交付条件下拒绝接收，且房屋已经竣工验收合格，视为上诉人已经按照合同约定履行了交付义务。根据《商品房买卖合同》第十一条的规定，交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上诉人在2019年9月28日通知被上诉人向其交付房屋，被上诉人拒绝交接，不领取《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，在涉案房屋竣工验收合格的前提下，可视为已向其交付。三、一审法院认为，上诉人通知被上诉人交房时，涉案商品房并未达到交付使用条件，进而认定上诉人逾期交房，承担违约责任，这是错误的。一审法院认为，判断商品房达到交付使用的条件的标准不仅包括“经验收合格”，还得取得竣工验收备案和通过消防验收。本案涉案商品房全部符合以上三项标准，只是时间有所差异。一审法院以这样的标准来认定上诉人逾期交房是不公平的，对上诉人也是苛刻的。上诉人的证据能够证明涉案商品房质量合格，符合合同约定和法律规定。综上所述：上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系。上诉人按照合同约定的时间通知被上诉人交房，尽到了通知交房的义务。本案商品房未能按期交付，是由于被上诉人拒不收房的原因造成的。上诉人不应承担逾期交房的违约责任。郭纪高针对郑州华南城有限公司的上诉辩称：驳回上诉，维持原判。涉案房屋竣工验收备案表还没有下来。郭纪高向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告合格交付商品房；2.判令被告每日按商品房总价款的万分之一向原告支付逾期交房的违约金，自2019年10月1日起计算至实际交付商品房之日止（商品房总价款1014535元，暂计算至起诉之日，逾期交房违约金为4463元）；3．判令被告向原告返还以商铺租金名义收取的购房资格费用15000元；4．判令被告限期将原告所购买商品房的入户门整改为外开门或赔偿损失4500元；5.本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2018年4月17日，华南城公司（出卖人）与郭纪高（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××8323），合同主要内容为：××购买的商品房为孟庄镇创新路东侧、双湖大道南侧华南城中园一组团16幢2单元22层2201号三室两厅成套住房，建筑面积为113.2㎡，单价8962.32元/㎡，总金额1014535元，首付款304535元，2018年4月17日现金支付，2018年6月17日商业贷款710000元。出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府，将经验收合格的商品房交付××使用，逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之0.01的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，××有权解除合同，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.01%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告郭纪高向被告华南城公司付清全部购房款。华南城公司为郭纪高开具了发票及收据。2019年7月20日，郑州华南城中园一组团16#楼经监理单位河南省育兴建设工程管理有限公司、设计单位机械工业第六设计研究院有限公司、勘察单位河南卓越建设工程有限公司、施工单位中国建筑一局（集团）有限公司、建设单位华南城公司验收合格，华南城公司取得《工程竣工验收意见表》。华南城公司于2019年10月16日取得《新郑市住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书》，于2019年10月30日取得《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》。一审法院认为，原告郭纪高与被告华南城公司签订的《商品房买卖合同》，系原、被告双方真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告已经按照合同约定履行完付款义务，被告应当向原告交付符合约定的商品房屋。被告于2019年10月16日《新郑市住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书》，于2019年10月30日取得《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，被告在商品房达到交付使用条件之前，于2019年9月28日向原告交付涉案商品房屋，原告拒收房屋符合《商品房买卖合同》约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接”内容。被告在取得建设工程消防意见书和建筑工程竣工验收备案证明书之后，应当及时向原告发出交房通知。被告无有证据证明其在2019年10月30日后已经通过书面或者口头等形式再次向原告发出交房通知，应当承担举证不能的法律后果，由此产生的延期交房责任，依合同约定，应由出卖人华南城公司承担。被告应按日向原告支付已付商品房价款1014535元的万分之0.01的违约金，自2019年10月1日起计算至实际交付商品房之日止。原告主张被告向原告返还以商铺租金名义收取的购房资格费用15000元，被告限期将原告所购买商品房的入户门整改为外开门或赔偿损失4500元，但原告未向该院提交相应证据，应当承担举证不能的法律后果，对此该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告郑州华南城有限公司应于本判决生效后十日内向原告郭纪高交付郑州华南城中园一组团16幢2单元22层2201号商品房屋；二、被告郑州华南城有限公司在本判决生效后十日内向原告郭纪高支付逾期交房的违约金（以1014535元为基数，按日向原告支付已付商品房价款1014535元万分之0.01的违约金，自2019年10月1日起计算至实际交付商品房之日止）；三、驳回原告郭纪高的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，原告郭纪高负担72元，被告郑州华南城有限公司负担28元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。案涉《商品房买卖合同》第八条约定,交付条件为经验收合格，交付时间为2019年9月30日之前。2019年7月20日，涉案房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，新郑市住房和城乡建设局出具的竣工验收备案证明书中亦载明，案涉商品房已于2019年9月29日经设计、施工、工程监理和有关单位验收，符合约定的交房条件。案涉《商品房买卖合同》第十一条约定,双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接。因该条款并未明确约定合同第八条规定的证明文件为被上诉人郭纪高所称的竣工验收备案表，故郑州华南城有限公司提交了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五大主体验收合格意见表，应视为出示了合同第八条规定的证明文件，郭纪高拒绝接受房屋，没有事实和法律依据。郭纪高起诉要求郑州华南城有限公司合格交付涉案房屋，现涉案房屋符合双方合同约定的交付条件，郑州华南城有限公司愿意交付涉案房屋，且郭纪高未提交证据证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，希望郭纪高尽快接收涉案房屋，减少不必要的损失。综上所述，郑州华南城有限公司上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初12496号民事判决；二、驳回郭纪高的诉讼请求。一审案件受理费200元，减半收取100元，二审案件受理费200元，均由郭纪高负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年四月十三日书记员  张倩倩