河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初515号原告河南大亚置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路28号17层1号。法定代表人张敬国，董事长。委托代理人高苏昊，男，1985年2月20日出生，汉族，住郑州市金水区。系公司员工。被告王宏伟，男，1967年4月18日出生，汉族，住河南省郏县。原告河南大亚置业有限公司（以下简称河南大亚置业）诉被告王宏伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托其代理人高苏昊到庭参加诉讼。被告王宏伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号为D130××××8619、D130××××5392、D130××××5456的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理前述《商品房买卖合同》的合同备案注销手续、预告登记注销手续、抵押权预告登记注销手续；3、判令被告承担违约金30000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月31日、6月28日，原告与被告分别签订编号为D130××××8619、D130××××5392、D130××××5456的《商品房买卖合同》及补充协议。被告购买房屋均以按揭贷款方式支付，与银行签订了《个人购房贷款合同》，原告在其中承担阶段性担保责任。合同签订后，被告未按约定支付首付款也未按约定偿还银行按揭贷款，导致按揭银行起诉被告终止《借款合同》，并要求原告承担担保责任。现原告因被告的违约行为，已经承担了所有担保贷款本息。根据《商品房买卖合同》附件四第三项第六款规定，买受人构成严重违约，出卖人可解除合同。依据双方合同约定及法律规定，被告不履行付款义务，严重损害原告合法权益，故诉至法院，请求维护原告合法权益。被告王宏伟未答辩。经审理查明：2013年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：D130××××5392）约定：被告购买原告名下位于郑东新区××、××通路南××房，套内建筑面积172.2平方米；商品房单价为9500元，总金额2238390元；付款方式约定为约定金额1138390元，付款方式：现金，约定付款时间：2013年5月31日，交纳比例：50.86%；约定金额1100000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2013年6月30日，交纳比例：49.14%。2013年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：D130××××5456）约定：被告购买原告名下位于郑东新区××、××通路南××房，套内建筑面积172.2平方米；商品房单价为9500元，总金额2238390元；付款方式约定为约定金额1138390元，付款方式：现金，约定付款时间：2013年5月31日，交纳比例：50.86%；约定金额1100000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2013年6月30日，交纳比例：49.14%。2013年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：D130××××8619）约定：被告购买原告名下位于郑东新区××、××通路南××房，套内建筑面积197.74平方米；商品房单价为9500元，总金额2570415元；付款方式约定为约定金额1290415元，付款方式：现金，约定付款时间：2013年6月28日，交纳比例：50.2%；约定金额1280000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2013年7月28日，交纳比例：49.8%。三份合同均约定：被告如未按合同规定的时间付款，逾期在60日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四第六条约定，如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。2013年8月30日，被告因购买原告位于郑东新区××、××通路南××房、××房、××房，与广发银行股份有限公司郑州金水路支行（以下简称广发银行金水路支行）签订个人购房贷款合同三份，合同编号均为131139002334，贷款合同约定：借款金额分别为110万元、128万元和110万元，借款期限10年。被告采用等额本息偿还法，每月20日为还款日。被告以位于郑东新区××、××通路南××房、××房、××房屋抵押担保。原告、河南正商置业有限公司为被告按揭贷款提供阶段性连带责任保证，如发生被告不履行到期债务，广发银行有权选择就物的担保实现债权或要求保证人承担保证责任。担保范围包括本合同项下的全部债务。合同签订后，广发银行金水路支行依约向被告发放贷款。后因被告未及时偿还银行欠款。原告提交广发银行2019年12月18日出具的代偿证明显示：借款人王宏伟因购买河南大亚置业开发的位于郑州市郑东新区××、××通路南××楼××号××正××大厦写字楼××套，2013年8月30日与广发银行签订个人购房贷款合同，贷款合同号为：131139002334，贷款金额为348万元，到期日为2023/09/02，由河南大亚置业、河南正商置业有限公司提供担保。该笔贷款于2013/09/03按照约定金额受托支付发放至河南大亚置业在广发银行金水路支行账户。贷款发放后借款人王宏伟未按合同约定按期还款，在广发银行金水路支行起诉借款人王宏伟及保证人河南大亚置业、河南正商置业有限公司后，要求终止借款合同，偿还全部贷款，后广发银行金水路支行通过直接扣划保证人账户款项和法院直接扣划方式，共计扣划河南大亚置业、河南正商置业有限公司账户金额3827446.17元。经查，本案涉案房屋现登记信息为：郑东新区万通街85号1号楼8层805不动产权证号：1501141829，2013年8月16日预售商品房预告登记，1309060444，权利人：王宏伟；2013年9月3日预售商品房抵押权登记，1307058308，权利人：广发银行股份有限公司郑州金水路支行，抵押金额1280000元。郑东新区万通街85号1号楼8层806不动产权证号：1501141830,2013年6月19日预售商品房预告登记，1309043548，权利人：王宏伟；2013年9月3日预售商品房抵押权登记，1307058307，权利人：广发银行股份有限公司郑州金水路支行，抵押金额1100000元。郑东新区万通街85号1号楼8层807不动产权证号：1501141831,2013年6月19日预售商品房预告登记，1309043549，权利人：王宏伟；2013年9月3日预售商品房抵押权登记，1307058305，权利人：广发银行股份有限公司郑州金水路支行，抵押金额1100000元。本案所涉三房屋均存在查封、预查封，原告称截止庭审之日，房屋尚未交付。以上事实，由原告提交的商品房买卖合同、个人购房贷款合同三份、代偿证明、不动产登记资料查询结果证明及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订商品房买卖合同约定，被告购买原告位于郑东新区××、××通路南××房、××房、××房，被告为此与广发银行签订个人购房贷款三份，贷款金额共计348万元。被告逾期偿还贷款，广发银行金水路支行出具的代偿证明显示，原告及河南正商置业有限公司已为被告代偿共计3827446.17元。本案所涉房屋虽存在查封、预查封，但原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，且房屋尚未交付。被告逾期偿还银行贷款超过60日，已达到合同约定的解除合同条件，原告有权解除合同。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或依职权解除其占有或排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，并未禁止非以规避执行行为为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。故对于原告诉请解除编号为D130××××8619、D130××××5392、D130××××5456的合同，本院予以支持，被告应协助原告办理D130××××8619、D130××××5392、D130××××5456商品房买卖合同的登记备案注销手续、预告登记备案注销手续、抵押权预告登记注销手续。对于违约金，合同附件四第三条第6项，约定买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，但鉴于当前房屋价格上涨，房屋增值部分价格足以弥补原告因被告违约行为导致其遭受的损失，故对于违约金不予支持。被告王宏伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南大亚置业有限公司与被告王宏伟签订的编号为D13001358619、D13001335392、D13001335456的商品房买卖合同；二、被告王宏伟于本判决生效后十日内协助原告河南大亚置业有限公司办理本判决第一项合同的登记备案注销手续、预告登记备案注销手续、抵押权预告登记注销手续；三、驳回原告河南大亚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费550元，减半收取275元，由被告王宏伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇二〇年四月二日书记员  秦 亚