贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初2628号原告：冯敏，男，1965年5月31日出生，汉族，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市。被告：凯里市屹东房地产开发有限公司，住所地凯里市清江路39号，统一社会信用代码91522601785461711E。法定代表人：顾贵先，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲辰，贵州维律律师事务所律师。原告冯敏与被告凯里市屹东房地产开发有限公司（以下简称屹东房开公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告冯敏与被告屹东房开公司的委托诉讼代理人张哲辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯敏向本院提出诉讼请求:1.判决确认原、被告2010年10月29日签订的《商品房买卖合同》补充协议附件五中第4条“水、电、天然气、电视、电话、宽带等开户费用由买受人承担”无效；2.判决被告十日内返还原告天然气开户费2,200元、电视开户费265元、电开户费529元，合计2,994元；3.判决被告十日内支付原告资金占用利息1,259.95元（以2,994元为基数，按年利率6%自2013年6月17日起计算至2019年12月31日）；4.判决被告向原告支付资金占用利息按年利率6%自2020年1月1日起计算至全部款项实际支付完毕为止（以2,994元为基数）；5.案件受理费由被告负担。事实及理由：2010年10月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于凯里市清江路龙泉明珠1幢3单元22-4号房。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2013年6月17日，被告向原告收取天然气开户费2,200元、电视开户费265元、电开户费529元，并向原告出具了收据。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条的规定：“商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺及相关权益，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。本案涉及的天然气等开户费属于被告的建筑成本费用，被告以合同条款约定方式将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。被告的行为违反了国家法律及合同约定，侵害了原告的合法权益，依法应退还原告交纳的相关费用及利息。屹东房开公司辩称，1、被告不应退还三通费；2、双方签订的合同附件五补充协议第四条约定房屋价款不包括上述费用，被告没有将三通费计入房屋价款；3、合同约定由原告另行承担的上述费用都是有关单位要求被告代收代缴的费用；4、根据贵州省物价局关于规范管道燃气设施建设及服务收费的通知和贵州省物价局、贵州省广播电视局的相关通知，燃气公司和广播电视信息网络公司是可以收取相关费用的；5、《贵州省城镇房地产开发经营条例》属于地方性法规，不存在因违反合同法第52条关于违反法律强制性规定而导致合同无效的情形；6、双方签订的合同第14条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，被告仅约定供水供电在交房时达到使用条件，因此双方约定天然气和闭路电视开户费由买受人自行承担，并未加重买受人负担；7.原告的起诉已经过了诉讼时效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：凯里市清江路龙泉明珠楼盘是被告屹东房开公司开发的商业性住宅小区。2011年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2011001806），以总价款494,208元购买该小区1幢3单元22-4号住宅一套。双方在附件五“合同补充协议4”中约定，水、电、天然气、电视、电话、宽带等开户费用由买受人承担。2013年6月17日，被告收取了原告天然气开户费2,200元、电视开户费265元、电开户费529元。原告认为其交纳的购房价款已包含了上述费用，被告的行为侵害了其合法权益，遂具状向本院起诉。上述事实，有原告提供的身份证、企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据复印件等证据予以证明，且有庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，财产权利的取得应当依照法律规定或者约定。依照约定取得财产权利的，必须以合法性为前提。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项“商品房买卖合同应当包括下面内容……(七)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”、第二款“前款约定的商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，供水、供电、闭路电视、天然气均属于商品房的建设成本，供水、供电、闭路电视、天然气的开通费用应当包含在商品房价格中。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是贵州省人大常委会制定的地方性法规，对在贵州省范围内从事房地产经营的主体具有约束力，违反该条例规定的情形应视为违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告订立的《商品房买卖合同》发生在该条例施行之后，约定应当遵从该条例的规定。然而，双方在《商品房买卖合同》附件五补充协议第4条中用格式条款将已包含在商品房价款中的水、电、天然气、电视、电话、宽带等开户费用约定由买受人承担，该约定符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，约定无效，被告依据该无效条款取得的财产应当予以返还。现原告要求确认该条款无效，主张被告退还燃气、供电、闭路电视开户费，并支付相应的利息，于法有据，本院应予以支持。关于原告主张的利息，因被告收取上述费用时无合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准对资金收取之日即2013年6月17日起至实际退清款项之日止的利息予以支持。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是贵州省人大常委会制定的地方性法规，对在贵州省范围内从事房地产经营的主体具有约束力。违反该条例规定的情形可视为违反法律、行政法规的强制性规定。因此，被告以该条例不是法律、行政法规进行抗辩，不能成立。民事活动中的时效性是针对合法的民事行为而言。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，故不存在受诉讼时效调整的问题。原、被告在补充协议中约定开户费由买受人承担属无效条款，故被告抗辩原告退还开户费主张已过诉讼时效，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告冯敏与被告凯里市屹东房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第4条无效；二、被告凯里市屹东房地产开发有限公司自本判决生效之日起九十日内退还原告冯敏天然气开户费2,200元、电视开户费265元、电开户费529元，合计2,994元，并以2,994元为基数从2013年6月17日起按中国人民银行同期同类存款利率支付利息至实际退清款项之日止；三、驳回原告冯敏的其他诉讼请求。义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由凯里市屹东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵白茹二〇二〇年四月十四日法官助理黄惠珍书记员李佳学贵州省凯里市人民法院民事判决书(2020)黔2601民初2628号诉讼代理人：张哲辰，执业律师。原告：冯敏，男，1965年05月31日出生，汉族，住凯里市清江路131号龙泉明珠3单元22层04号，居民身份证5102211965××××××××。被告：凯里市屹东房地产开发有限公司，组织机构代码91522601785461711ｅ。。冯敏与凯里市屹东房地产开发有限公司合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇二〇年四月十五日书记员李佳学