海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终805号 上诉人（原审原告）：张圣琳，女，1957年12月16日出生，汉族，住琼海市。 被上诉人（原审被告）：海南大印房地产开发有限公司，住所地琼海市嘉积镇金海路192号。 法定代表人：王雅琪，该公司董事长。 上诉人张圣琳因与被上诉人海南大印房地产开发有限公司（以下简称大印公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初3899号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张圣琳上诉请求：1.撤销一审判决主文第三项：“驳回张圣琳要求大印公司退回专项维修资金3647.40元的诉讼请求”判决；2.将上诉人已经向大印公司缴交的商品房专项维修资金转交琼海市住房保障与房产管理局（以下简称琼海房管局）。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人已经被强制缴纳了专项维修资金。上诉人于2013年6月29日购买了被上诉人开发的琼海市××路房屋一套，签订了《琼海市商品房买卖合同》。被上诉人交房的同时，给上诉人下达了缴费通知书，强制要求如不缴清全部费用，则不予交房。上诉人在被迫情况下缴纳了缴费通知书上的全部费用，其中专项维修资金3647.40元。被上诉人当天将房屋交付给上诉人，上诉人到物业办理了入住手续。自上诉人将专项维修资金交给被上诉人后，被上诉人一直未将上诉人缴纳的专项维修资金交给琼海房管局，导致上诉人入住的小区房屋维修和设备更新至今无法进行，使专项维修资金所有权人的利益受到侵害。二、被上诉人侵占专项维修资金，侵犯上诉人的利益。按照物权法和自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定的“住宅专项维修资金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房管局监管，也可以将维修资金划转到业委会，由业主委员会行使管理权力”。被上诉人侵占小区业主专项维修资金，侵犯的是小区全体业主的利益，并且已经构成侵占资金罪，所以，我们有权向开发商追讨。法院应坚定地支持我们向被上诉人追缴专项维修资金，至于追缴回来以后以何种方式上缴琼海房管局，法院可以与业主协商，我们举双手赞成由法院直接转交给琼海房管局。三、《商品房买卖合同》第二十二条关于专项维修资金约定：买受人应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金，物业专项维修资金应存入由琼海市房产行政主管部门在银行设立的专用账户。并提供了琼海市房管局的开户名、开户银行、银行账号。上诉人没有委托被上诉人代收代缴，是被上诉人单方面给上诉人下达了缴费通知书，强行要求上诉人缴纳专项维修资金。被上诉人这种行为已构成违约行为。上诉人要求追缴已经缴纳给被上诉人的专项维修资金正是为了履行《商品房买卖合同》第二十二条关于专项维修资金的约定，将专项维修资金上缴给琼海房管局。四、经过小区业主的多次上访，市领导针对我们小区的办证问题召开了各相关职能部门的联席会议，并在会上决定“将小区的办证问题作为历史遗留问题来解决，暂时放弃对专项维修资金的监管，优先为业主办理不动产权证，后期由业主继续向开发商追缴专项维修资金”。但目前开发商人去楼空，没有将专项维修资金交付琼海房管局，现小区许多地方需要维修和设备更新都无法进行，业主的合法权益无法保证。我们多次寻求琼海房管局帮助，琼海房管局也多次与被上诉人联系，要求被上诉人转交专项维修资金，但无果。琼海房管局支持我们通过诉讼向被上诉人追讨。 大印公司未提交答辩意见。 张圣琳向一审法院起诉请求：1.被告给原告退还购房时预交的2％契税5728.84元；2.被告给原告退回购房时缴纳的专项维修资金3647.40元；3.责令被告退回重复缴纳的办证费用300元。 一审法院认定事实：2013年6月29日，原告向被告购买其开发的位于琼海市××路房，建筑面积60.79平方米。购房时原告已向被告支付全部房款286442元，同时向被告缴纳3％契税8593元、专项维修资金3647元、办理不动产证工本费300元。2018年4月17日，被告发出缴纳办证费用通知，要求业主缴纳办证费用300元。同年4月20日，原告再次向被告缴纳办证费用300元。被告已向琼海市税务局缴交契税2864.42元。因被告未按合同约定期限为原告办理房屋产权证，原告于2018年间通过诉讼并向人民法院申请强制执行，于2019年2月2日，原告取得涉案房屋的琼(2019)琼海市不动产权第XXXX号《不动产权证书》。至目前，原告未曾向房管部门再次缴纳过涉案房屋的专项维修资金。 一审法院认为：原告与被告系商品房买卖合同关系，原告按合同约定履行了向被告支付购房款的义务，同时向被告缴纳了契税、专项维修资金、办证工本费用等。关于退还契税款的问题，被告已收取原告契税款8593元，但是办理不动产权证书仅需缴纳契税2864.42元，尚剩余契税款5728.58元，该剩余契税款属于原告的合法财产，现双方并未约定剩余契税款归被告所有，故原告请求被告退还剩余契税款5728.58元，合法有据，予以支持。关于退还专项维修资金的问题，专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，系由业主按照规定缴纳得来。因此，原告缴交专项维修资金系其应尽的义务，但是目前原告尚未向琼海房管局缴纳，故原告要求被告退还专项维修资金3647元并由其自行缴纳的诉讼主张，缺乏理据，不予支持。关于退还多收取办证工本费的问题，被告在原告购房时已收取办证费用300元，2018年4月20日再次收取办证费用300元，确实属于重复收取办证费用，故原告要求被告退还多收的办证费用300元，理由正当，予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、限被告海南大印房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张圣琳退还契税款5728.58元；二、限被告海南大印房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张圣琳退还办证费用300元；三、驳回原告张圣琳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告张圣琳负担19元，由被告海南大印房地产开发有限公司负担31元。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人提出的二审诉求，本案二审需解决的争议问题是：上诉人请求法院判决将其已经向被上诉人缴交的住宅专项维修资金转交琼海房管局是否有法律依据？ 根据原建设部、财政部联合制定发布的《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的专项维修资金，没收违法所得。本案中，被上诉人于2013年6月29日向上诉人出售案涉住宅的同时，已经收取了上诉人缴交的住宅专项维修资金，但被上诉人代收取上诉人缴交的住宅专项维修资金后，至上诉人于2019年11月15日起诉之前，一直未将该笔专项维修资金交存至相关行政主管职能部门监管的银行账户，应认定被上诉人的行为构成挪用住宅专项维修资金行为。根据上述规定，应由当地县级以上房地产主管职能部门予以追缴或处理。上诉人应向当地行政主管职能部门请求作出处理。上诉人二审请求法院判决被上诉人直接将该笔住宅专项维修资金交付琼海房管局，没有法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张圣琳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 林芝静 审 判 员 吴罗南 二〇二〇年四月十日 法官助理 梁 莹 书 记 员 陈小娜 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。