辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1653号上诉人（原审原告）：大连富民煜明集团有限公司，住所地大连市中山区丹东街46号。法定代表人：王伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：张强，辽宁星业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋玉林，女，1975年7月18日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：宋颜国（宋玉林父亲），男，住址同上。委托诉讼代理人：宫妍岩，辽宁卓政（大连）律师事务所律师。大连富民煜明集团有限公司（以下简称富民公司）与宋玉林物业服务合同纠纷案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初3014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富民公司上诉请求：撤销原审判决，改判宋玉林支付2011年8月至2018年6月的物业费75,902.76元及违约金75,902.76元，合计151,805.52元。主要事实和理由：1、上诉人提供了催缴物业费通知书原件和送达照片，可以充分说明上诉人每年都向被上诉人催缴物业费，原审认定2016年之前的物业费请求已过时效没有事实依据。2、上诉人是优秀的物业企业，提供了优质的物业服务，原审判令被上诉人按70%支付物业费没有事实及法律依据。宋玉林不同意富民公司的上诉请求，答辩意见同于上诉主张。宋玉林上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审。主要事实和理由：1、上诉人一审通过申请调查令，查明2015年3月5日之前业委会已到期，主体资格已不存在，业委会的备案通知书在中山区住建局物业科没有存档，第三届业委会没有选举形成，故业委会与富民公司于2015年3月5日签订的物业管理委托合同无效。2、《关于富民煜民集团在辖区进行物业服务的情况说明》涉嫌伪造，该评选并不存在，且该说明不能作为证明本案事实的证据。3、业委会一届三年，无权签订为期五年的物业委托合同。4、物业管理委托合同将物业费从1元/平方米提高到2元/平方米，加重我方责任，但却未改变服务内容，是乱涨价，该条款无效。5、上诉人买房开设宾馆是大连市招商引资项目，开发商承诺对上诉人不收取物业费，在开发商直属物业公司管理期间也的确未曾向上诉人收取过物业费。富民公司进驻时上诉人已经在经营，其明知上诉人不需物业服务，提起本案诉讼是为了明确以后的收费比例，这给上诉人带来了巨大压力。6、上诉人因经营需要自行配备了保安、保洁、维修工等各类人员，已为此支出较高费用，如再缴纳物业费等于承担双倍费用，超出了上诉人的负担能力。7、上诉人购房开设的宾馆从结构上与公共区域完全独立，电梯、给排水、供热系统、监控等都独立完成，富民公司对上诉人没有物业服务，不应收费。8、富民公司物业服务不到位，经常欺凌业主，消防设施无法使用，存在重大安全隐患，无权收取物业费。富民公司不同意宋玉林的上诉请求，答辩意见同于上诉主张。富民公司向一审法院起诉请求：1、宋玉林支付2011年8月至2018年6月的物业费75,902.76元及滞纳金230,497.07元。一审法院经审理查明，2012年4月8日，原告富民公司与大连市环海公寓业主委员会签订《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》，约定：原告为环海公寓(住宅)环海大厦(商用)提供物业服务，管理期限自2012年4月8日起至2015年4月7日止；物业管理费的收取标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向物业产权人或物业使用人收取，物业产权人、使用人于当年10月31日前交完全年物业服务费；物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。2015年3月5日，原告富民公司与大连市环海公寓业主委员会再次签订《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》，约定：原告为环海公寓(住宅)环海大厦(商用)提供物业服务，管理期限自2015年4月8日起至2020年4月7日止；物业管理费的收取标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向物业产权人或物业使用人收取，自2018年1月1日起公建每月每平方米2元；物业产权人、使用人于当年10月31日前交完全年物业服务费；物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。查，2012年1月17日，大连市中山区海军广场街道办事处春海社区居民委员会与大连市中山区海军广场街道办事处联合发布《公告》，公告当届大连市环海公寓业主委员会的选举结果。2015年4月1日，大连市中山区海军广场街道办事处出具《业主委员会备案通知书》，载明：环海公寓(环海大厦)第三届业主委员会于2015年3月17日成立，任期三年，该情况予以备案。另查，被告宋玉林为大连市中山区荣民街76号1单元4层1号房屋的业主，该房屋在原告提供物业服务的环海公寓(环海大厦)内，面积为852.84平方米。自2010年起，该房屋即被用于开设大连市中山区国华假日宾馆，被告为开设宾馆在己方区域内安装了独立的电梯，并独立完成保安、保洁及消防工作。庭审中，原告以二张照片作为证据，拟证明原告分别于2013年、2015年12月10日和2017年11月10日在被告房屋门上粘贴催缴通知单向被告催收物业费。被告宋玉林不予认可，称从未在房屋门上见过该催缴通知单，该三份证据为原告同一时间填写的。对于该部分事实，原告未提供其他证据。一审法院认为，大连市环海公寓业主委员会与原告富民公司签订的两份《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》合法有效，被告宋玉林为环海公寓小区的业主，该两份合同对被告有约束力，被告应按照该合同约定交纳物业费。关于被告辩称业主委员会未成立，签订的合同无效一节，因已有证据证明业主委员会依法成立，故被告的该节辩称，不符合事实，不予支持。关于被告辩称原告向被告请求物业费已过诉讼时效一节，因《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告于2019年3月20日起诉时，2016年之前的物业费已过诉讼时效，被告的该节辩称予以支持，本案仅审理原告对2016年1月之后物业费的诉讼请求。关于原告称已在被告房屋门上粘贴催缴通知单一节，因原告提供证据照片无法核实真实性，且没有其他证据予以佐证，故对于原告的该节辩称不予采信。关于被告辩称其在己方区域内安装了独立的电梯，并独立完成保安、保洁及消防工作，无需原告提供该方面服务一节，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告已按合同约定提供物业服务，被告抗辩无需接收原告的物业服务，不符合法律规定，不予支持；另一方面，原告在进驻案涉小区提供物业服务时，被告已经开设宾馆，原告在签订物业服务合同时已知被告无需原告提供物业服务的事实，根据公平原则，应酌情降低对被告物业费的收取标准，以合同约定的70％收取为宜。即被告应交纳2016年1月至2018年6月的物业费为21,492元(1×852.84×24月×70%+2×852.84×6月×70%)。关于原告请求滞纳金的诉讼请求，因被告并非无故拖欠物业费，故对原告请求的滞纳金不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋玉林于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连富民煜明集团有限公司2016年1月至2018年6月的物业费21，492元；若逾期给付则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费3340元，由原告大连富民煜明集团有限公司负担2340元，被告宋玉林负担1000元。二审中，因原审认定富民公司提交的催收照片真伪不明，故补充提交一组催缴通知单的照片及原始载体，进一步证明催收的真实性。宋玉林质证意见如下：多年的催收单都贴在一起未曾摘掉，明显是一起制作一起张贴的，真实性不予认可。本院认为，这些照片不属于新证据，且证明事项同于一审已提交的证据，故不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，负责监督物业管理公司管理运作的一个民间组织，由房管局物业检查部门和所辖街道办事处监管。本案中，大连市中山区海军广场街道办事处春海社区居民委员会与海军广场街道办事处联合发布业委会选举结果公告，海军广场街道办事处还出具备案通知书，证明大连市环海公寓第三届业主委员会于2015年3月17日成立，并予以备案。宋玉林无据否认上述资料的真实性，也未提交确认环海公寓第三届业主委员会未成立或非法成立的生效法律文书，故环海公寓第三届业委会与富民公司签订的物业管理委托合同合法有效，对包括宋玉林在内的业主有约束力。富民公司已为环海公寓提供了物业服务，宋玉林作为业主理应按合同约定标准支付物业费。关于物业费标准，物业管理委托合同约定非住宅房屋按建筑面积1元/月/平方米，自2018年1月1日起按2元/月/平方米缴费，该约定系业委会与物业公司商定的物业费标准，并非物业公司单方涨价，宋玉林理应准照履行，其提出的涨价条款无效的上诉主张没有法律依据，不能得到支持。宋玉林还主张其房屋与环海公寓其余住户相对独立，自己配备了保安、保洁、维修工等各类人员，未享受也无须富民公司提供物业服务，不应支付物业费。对此，本院认为，宋玉林自行聘用的保安、保洁、维修人员主要用于维护其物业范围内的安保、卫生和设施修复，而富民公司则负责整个环海公寓小区公共设施的维修维护、保安保洁、绿化养护等。宋玉林的房屋位于环海公寓范围内，与其他业户外墙相连，消防、给排水互通，是环海公寓小区不可分割的一部分。故宋玉林以物业独立、无须物业服务为由拒缴物业费，没有事实和法律依据，不能得到支持。宋玉林的房屋如确与其他业主对物业服务的需求不同，应与富民公司协商约定物业费缴纳办法，以妥善解决日后权责问题，宋玉林称开发商承诺其无需缴纳物业费，其对此主张负有举证责任，并应承担举证不能的不利后果。关于物业服务质价不符的问题，因对服务质量的感受因人而异，如果个别业主不满意物业服务就不交物业费，势必损害按时缴费业主的利益，故物业服务质价不符不能成为拒缴物业费的合理理由。宋玉林如有证据证明富民公司未按约定履行物业服务职责，可依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，要求富民公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失。关于时效问题，因富民公司未能提供充分有效证据证明其已定期催收，且催收行为能引起时效中断，原审认定其起诉日三年前的物业费诉求已过诉讼时效并无不当。关于物业费比例问题，原审考虑宋玉林房屋的实际情况，酌定宋玉林按70%标准缴纳物业费，二审不宜再作调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4340元（宋玉林已预交1000元，大连富民煜民集团有限公司已预交3340元），由上诉人宋玉林和大连富民煜明集团有限公司各自负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王 迪二〇二〇年四月八日书记员 牛超群