福建省邵武市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽0781民特4号 申请人：邵武市财政局，住所地邵武市溪南路13号楼。 法定代表人：许先明，局长。 委托诉讼代理人：杨仁江、熊喜春，福建欣开元律师事务所律师。 被申请人：福建南翔置业发展有限公司，住所地福建省邵武市城南大道中段东侧美家居城市商业广场C-A4001至C-A4043。 法定代表人：翁玉金，董事长。 被申请人：福建隆鑫实业有限公司，住所地邵武市城南大道中段东侧美家居城市商业广场。 法定代表人：何健，董事长。 申请人邵武市财政局与被申请人福建南翔置业发展有限公司（以下简称南翔置业）、福建隆鑫实业有限公司（以下简称隆鑫实业）申请实现担保物权一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。 申请人邵武市财政局向本院提出申请：1、拍卖或者变卖被申请人南翔置业坐落于邵武市城南大道中段东侧美家居城市（房权证：邵武字第××号，国有土地使用权证：邵国用（2013）第03079号），共计4694.44平方米和营业用房，以实现申请人邵武市财政局享有“房他证邵武字第××号”他项权证书项下的担保物权28189173.31元。2、拍卖或者变卖被申请人隆鑫实业坐落于邵武市富贵名城1幢一层Ａ01号、Ａ02号营业用房，6幢一层及二层Ａ01号、Ａ02、Ａ03、Ａ01夹层、Ａ02夹层、Ａ03夹层等计1081.27平方米营业用房，以实现申请人邵武市财政局享有“闽（2020）邵武市不动产证明第0001743号”他项权证书项下的担保物权9863834.05元。事实和理由：2013年5月9日，邵武市人民政府与被申请人南翔置业、上海红星美凯龙实业有限公司（以下简称红星美凯龙）三方签订《投资框架协议书》一份约定：1、红星美凯龙与南翔置业共同在邵武市商贸走廊美家居城市综合体项目的投资建设工作；2、邵武人民政府在项目附近提供一块面积约40亩的配套住宅用地，以“五通一平”净地挂牌形式出让，项目公司用地价格超过40万元／亩的，将超出部分扣除各项税费和政府规定提留的各类基金后的80%补助给项目公司，该补助资金在项目建成并正式开业后7个工作日内兑现；3、项目公司所涉及项目及其附属下游项目均应在邵武市纳税，营业后第一年税收实现1000万元，力争逐年增加，4、本项目所涉及的广场由红星美凯龙负责统一经营管理10年以上，如经营不足10年提前注销、搬迁、不正常经营的，则停止享受优惠政策等等。2014年4月15日，南翔置业请求邵武市人民政府依据《投资构架协议书》第三条的约定，提前结算并支付其项目补助资金2000万元，其余补助资金决算后，按多还少补原则，予以一次性兑现，该资金款统一支付至其指定的项目公司隆鑫实业账户。南翔置业以自己名下的部分房产和土地资产提供抵押担保。同日，邵武市房地产管理处依法对南翔置业名下的房产和土地（邵武字第××号房产和邵国用（2013）第03079号土地）按价值3500万元抵押登记给了申请人（办理了邵武字第201441886号房屋他项权证）。2014年4月16日，申请人依据市政府安排，先行支付项目补助资金2000万元给隆鑫实业，于2014年7月23日，又再次支付项目补助资金18053007.36元，二次共付补助资金38053007.36元。南翔置业收到申请人先行支付的项目补助资金后，却未能按《投资框架协议书》约定推进项目、产生税收，红星美凯龙亦撤回投资，单方违约。为此，邵武人民政府于2016年12月2日对邵武美家居城市综合体红星美凯龙生活广场项目有关问题形成专题纪要{（2016）73号}，该纪要明确要求：1、南翔置业应退回收到的项目补助资金3805.300736万元；2、南翔置业及其关联企业隆鑫实业应负责还款，并以其所有的房产和土地（邵武字第××号房产和邵国用（2013）第03079号土地）按评估价值的八折即2818.917331万元抵押给申请人，不足的部分由隆鑫实业商住开发项目（富贵名城项目）商用部分补足抵押物。2017年3月16日，申请人与南翔置业、隆鑫实业三方签订《还款抵押协议书》约定：1、南翔置业应于2018年12月31日前归还申请人项目补助资金3805.300736万元；2、南翔置业已经抵押给申请人的房产和土地（邵武字第××号房产和邵国用（2013）第03079号土地），计4694.44平方米的营业用房按抵押价值2818.917331万元继续抵押给申请人，直至约定的欠款归还之日止；3、抵押价值不足付覆盖债权的余额9863834.05元由隆鑫实业开发的富贵名城项目的商业用房1081.27平方米作为抵押物，抵押价值99116600元，隆鑫实业对此项债务承担连带还款责任；4、南翔置业如未能按期还款，申请人有权通过拍卖、变卖或者折价协商变现或折价低于应还款数额，南翔置业公司仍偿还不足部分等等。2020年3月6日，申请人又与隆鑫实业公司签订《共同申请抵押登记协议书》约定：1、隆鑫实业应于2020年3月10日前将建筑面积1081.27平方米的商业房为南翔置业债务提供抵押担保登记手续；2、南翔置业如果在2020年3月20日前未清偿申请人3805.3万元债务的，申请人可以对抵押房屋启动变现手续等。2020年3月9日，隆鑫实业将坐落于邵武市富贵名城1幢Ａ01号、Ａ02号等房产（不动产单元350781005087ＧＢ00324Ｆ00030098等）抵押给了申请人{抵押权证号为闽（2020）邵武市不动产证明第0001743号}，抵押担保债权数额为986.38万元。南翔置业承诺于2018年12月31日前还款届满后，至今未能归还分文，隆鑫实业也未主动履行共同还款义务。综上，申请人认为，申请人与南翔置业、隆鑫实业三方签订《还款抵押协议书》、《共同申请抵押登记协议书》及相应的抵押均合法有效，被申请人南翔置业承诺的还款期限以届清偿期，申请人实现担保物权的条件已经成就，故向人民法院申请实现担保物权。 被申请人南翔置业、隆鑫实业在法定期限内，均未提出书面异议及相应的证明材料。 本院经审查认为，被申请人南翔置业、隆鑫实业以其所有的房地产为主债务人南翔置业对申请人邵武市财政局的38053007.36元债务提供抵押担保，办理了抵押登记手续，抵押权依法设立。债务期限届满后，南翔置业未按约定归还债务，合同约定的实现担保物权的情形已经具备，故申请人提出的实现担保物权申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零四条、第三百六十七条、第三百六十九条、第三百七十一条、第三百七十二条、第三百七十四条之规定，裁定如下： 一、准许拍卖、变卖被申请人福建南翔置业发展有限公司所有的位于邵武市城南大道中段东侧美家居城市（房权证：邵武字第××号和国有土地使用权证邵国用（2013）第03079号、抵押权证房他证邵武字第××号），建筑面积为4694.44平方米的营业用房，申请人邵武市财政局对变价后所得款项在28189173.31元的范围内优先受偿。 二、准许拍卖、变卖被申请人福建隆鑫实业有限公司所有的位于邵武市富贵名城1幢Ａ01号、Ａ02号、6幢一层及二层Ａ01号、Ａ02、Ａ03、Ａ01夹层、Ａ02夹层、Ａ03夹层（不动产权证：闽【2019】邵武市不动产权第××号、0002239号、0013756号、0013757号、0013758号、0013753号、0013754号、0013755号；抵押权证：闽【2020】邵武市不动产证明第0001743号），建筑面积共1081.27平方米营业用房，申请人邵武市财政局对变价后所得款项在9863834.05元的范围内优先受偿。 申请费77355元，由被申请人福建南翔置业发展有限公司、福建隆鑫实业有限公司负担。 如不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。 审判长 危 艳 审判员 徐希法 审判员 李森中 二〇二〇年四月七日 书记员 何甘杰 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零四条实现担保物权案件，人民法院裁定拍卖、变卖担保财产的，申请费由债务人、担保人负担；人民法院裁定驳回申请的，申请费由申请人负担。 申请人另行起诉的，其已经交纳的申请费可以从案件受理费中扣除。 第三百六十七条申请实现担保物权，应当提交下列材料： （一）申请书。申请书应当记明申请人、被申请人的姓名或者名称、联系方式等基本信息，具体的请求和事实、理由； （二）证明担保物权存在的材料，包括主合同、担保合同、抵押登记证明或者他项权利证书，权利质权的权利凭证或者质权出质登记证明等； （三）证明实现担保物权条件成就的材料； （四）担保财产现状的说明； （五）人民法院认为需要提交的其他材料。 第三百六十九条实现担保物权案件可以由审判员一人独任审查。担保财产标的额超过基层人民法院管辖范围的，应当组成合议庭进行审查。 第三百七十一条人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。 被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。 第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理： （一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产； （二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产； （三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。 第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。 对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。