北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3545号上诉人（原审被告）：万物新，男，1981年2月18日出生，现住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京信和物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号9号楼（L座）12层1203室。法定代表人：郭文芝，董事长。委托诉讼代理人：张春艳，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡蒙蒙，北京天驰君泰律师事务所实习律师。上诉人万物新因与被上诉人北京信和物业管理有限责任公司（以下简称信和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初74352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万物新上诉请求：1.撤销一审判决第一项,改判万物新向信和物业公司支付2011年4月1日至2018年12月31日物业费的70%，共18946.07元；2.案件受理费用由信和物业公司承担。事实和理由：信和物业公司的物业服务存在多处重大瑕疵，未能完全履行物业合同，违反《物业管理条例》的多项规定，因此，万物新只同意按照70%的标准支付物业费。具体而言：1.涉案小区5号楼、4号楼、3号楼前违章扩建了商用房，形成对小区公共用地的侵占，信和物业公司知情并一直未制止；2.地下车库原规划空置区域及人防区域被改建为出租房，信和物业公司知情并一直未制止；3.小区电梯广告投放未与业主商议，且广告收入被信和物业公司全部获得；4.小区一直未实行封闭式管理，外来人员可以随意进出小区，对业主的正常生活构成危险隐患；5.信和物业公司对于在小区租用住宅用途房屋开公司办公不进行管理，导致大量公司在小区内租房办公；6.信和物业公司从2011年至今以开发商不同意等多种理由，不给万物新租用地面车位。信和物业公司辩称：同意一审判决，不同意万物新的上诉请求。信和物业公司已经按照物业合同约定履行了义务。1.违章建房问题，信和物业公司已经对侵占公共用地的业主加以制止，信和物业公司作为物业公司，无权对违章建筑进行拆除；2.地下车库问题，万物新的主张没有事实及法律依据；3.电梯广告投放问题，万物新要求调取信和物业公司财务状况，属于滥用司法资源；4.信和物业公司已经给每个小区出口安装门禁，所以不存在安全隐患；5.住宅用途房屋出租问题与事实不符；6.地面车位需要与开发商协商才可以处置，万物新的主张与事实不符。信和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令万物新支付2011年4月1日至2018年12月31日的物业费27065.81元；2.判令万物新支付滞纳金3327.61元。一审法院认定事实：2012年11月13日，信和物业公司名称由北京北辰信和物业管理有限责任公司变更为北京信和物业管理有限责任公司。信和物业公司系涉案房屋所在小区的物业管理企业，万物新系涉案房屋的所有权人，该房屋建筑面积101.76平方米。2007年8月29日，信和物业公司作为乙方与案外人北京北辰实业股份有限公司签订《×区C4区前期物业服务合同》，约定由信和物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业费标准为1号楼至8号楼住宅部分每月每平方米2.86元。物业服务收费项目及收费标准载明：收费对象为天畅园小区业主，收费标准为每月每建筑平方米2.86元，万物新对物业费标准予以认可，且认可其拖欠物业费的事实。关于滞纳金，信和物业公司表示其按照中国人民银行同期贷款利率计算。信和物业公司就其诉讼请求，提供《北苑北辰居住区C4区前期物业服务合同》、物业服务收费项目及收费标准、催缴通知书等予以佐证。万物新就其抗辩提交《北京市商品房预售合同》、照片、录音光盘等，信和物业公司均不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，万物新系涉案房屋产权人，信和物业公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故信和物业公司、万物新之间存在物业服务合同关系。信和物业公司向万物新提供了物业服务，万物新应支付信和物业公司物业费，且万物新就其抗辩理由提供的证据不足以证明其有充分理由拒缴物业费，法院对其抗辩理由不予采信，故信和物业公司主张万物新支付2011年4月1日至2018年12月31日物业费的诉讼请求法院予以支持。关于滞纳金，信和物业公司虽按照中国人民银行同期贷款利率，但其主张的金额仍过高，且信和物业公司提供的证据不足以证明万物新系恶意欠缴，故法院对该诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：一、万物新于本判决生效后七日内支付北京信和物业管理有限责任公司二〇一一年四月一日至二〇一八年十二月三十一期间的物业费27065.81元；二、驳回北京信和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，万物新提交以下证据材料：第一组证据，2020年4月7日、2020年4月10日万物新和城管部门人员的电话沟通记录，用以证明城管部门明确涉案小区3号楼、4号楼是消防通道，不应当是封闭的商业用房，城管也约谈了信和物业公司；第二组证据，中国新闻网2010年1月29日的报道，证明万物新主张的地下车库原规划空置区域及人防区域被改建为出租房的问题；第三组证据，办公地址在小区的公司搜索结果截图、与链家公司的录音，用以证明大量公司在小区内租房办公，信和物业公司没有进行管理；第四组证据，万物新与奥运村街道办、信和物业公司的通话记录，用以证明信和物业公司以开发商协商为由不允许业主使用地面车位违反法律规定。信和物业公司发表质证意见称，第一组证据，真实性不认可，无法确认通话对方主体的身份，即使是和城管部门人员进行的沟通，城管部门也不是物业公司的主管部门；第二组证据，真实性不予认可，中国新闻网并不是司法机关，缺乏一定的公允性，且出租搭建事宜是其他业主的行为，与信和物业公司无关，与本案没有关联性；第三组证据，与本案无关，万物新自行在网上搜索，无法证明信和物业公司构成物业服务瑕疵；第四组证据，真实性、合法性不认可，无法证明是和谁进行的沟通。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案二审争议焦点为，万物新拖欠的物业费是否应当酌减。对于万物新提出的小区内存在违章建筑、房屋出租办公、地下车库和地面车位的管理和分配不当、小区未实行封闭式管理、电梯内投放广告未与业主协商等问题，从万物新提供的证据来看，难以证明信和物业公司在物业管理服务上出现了重大瑕疵，导致业主使用房屋和居住环境严重受影响的情形，不足以构成万物新要求减少物业费的合理理由；此外，自2011年4月至2018年12月，万物新未交纳物业费，但信和物业公司仍正常为小区提供物业服务，小区内垃圾清运、电梯运行等日常工作并未停止，物业服务需要支出成本，信和物业公司为小区提供物业服务有赖于小区业主按时、足额交纳物业费，在长达7年多的时间中，万物新分文未交，却享受了其他业主正常交纳物业费带来的物业服务利益，故从物业服务的整体性考虑，亦不宜仅对万物新应交纳的物业费进行酌减。但是，应当指出，信和物业公司在物业服务过程中确实存在一些令部分业主不满的问题，应在今后不断妥善解决上述问题，虚心听取业主提出的合理意见，制定切实可行的管理措施，不断提高服务标准和质量，让小区业主满意。望在小区业主和信和物业公司的共同努力下，涉案小区成为更加文明、和谐的小区。综上，万物新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费274元，由万物新负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年四月十七日法官助理 矫冰玉书 记 员 陈 萌