辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1888号上诉人（原审被告）：大连香洲田园城开发有限公司，住所地大连市瓦房店市谢屯镇前进村。法定代表人：王青洲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林荣泉，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地大连市瓦房店市岗店办事处西长春路西段143-7号、143-25号、143-26号。负责人：脱明，该行行长。委托诉讼代理人：徐绍利，辽宁昌信律师事务所律师。原审被告：黄俊宝，男，1970年4月15日出生，汉族，住大连市普兰店区。上诉人大连香洲田园城开发有限公司因与被上诉人华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行、原审被告黄俊宝金融借款合同纠纷案，不服瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大连香洲田园城开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判原审判项第一项、第二项，撤销第三项或发回重审。主要事实和理由：1.借款合同53.1条贷款提前到期的条款加重了借款人责任，是格式条款，应无效；该条款属擅自加重保证人责任条款，根据司法解释第30条之规定，不应约束保证人。2.约束保证人的按揭合作协议成立于案涉借款合同之前，上诉人不应依此承担连带保证责任，且上诉人已使案涉房屋具备办理产权的条件，至于是否办理产权和他项权利，是被上诉人与原审被告之间的事实，上诉人不参与，也不能控制，因此，“保证期限至他项权证办理完毕”应被解释成保证期限至房屋具备办理产权条件之日止。本案中，上诉人对于未办理房屋抵押没有过错，不应承担违约责任。3.原审对于欠款本金、利息、罚息、复利数额仅凭被上诉人单方制作表格，并未要求其说明起止时间、利率和计算方法，原审对此未查清，二审应补充查明。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。原审被告二审未应诉。华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行向一审法院起诉请求：1.判决被告黄俊宝偿还给原告借款本金286,075.26元；2.判决被告黄俊宝支付给原告利息24,981.01元（截止2018年9月20日），以上合计311,056.27元；3.判决被告大连香洲田园城开发有限公司对被告黄俊宝承担偿还的本金及利息、罚息和费用承担连带清偿责任；4.判决原告对抵押的房屋享有优先受偿权（抵押的房产座落于辽宁省瓦房店市；5.诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2014年7月21日，被告黄俊宝与被告大连香洲田园城开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告黄俊宝购买被告大连香洲田园城开发有限公司开发的位于辽宁省瓦房店市的商品房。为支付该房款，被告黄俊宝于2015年1月26日向原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行申请借款，并于2015年4月16日与原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行签订《个人房屋抵押借款合同》，合同主要条款约定：借款金额为280,000元，借款金额指的是本金，不包括应计收的利息和其他费用；借款期限为20年，自2015年4月16日始至2035年4月16日止；贷款利率为年利率6.15%，利息自贷款发放之日起计算；若合同签订日至贷款发放日期间，遇中国人民银行调整贷款基准利率，利率按调整后的同档次基准利率依照合同第8条约定的浮动比例执行，贷款发放后遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，合同利率按结息周期调整，自基准利率调整后的下一结息周期适用；贷款采用受托支付的方式进行发放和支付，被告黄俊宝不可撤销地委托原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行将全部贷款划入被告大连香洲田园城开发有限公司在兴业银行股份有限公司大连分行的账户（账号为53×××54）；贷款本息的归还方式为等额本息还款法分期还本付息，除首期和末期外，每期以相等的金额偿还贷款本息，还款日为每月20日；借款人不按合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息；对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；合同贷款利率发生变更的，合同项下的罚息利率自动作相应变更，并与合同贷款利率同时开始适用，分段计算；如借款人未按合同约定还本付息，则贷款人有权停止发放贷款，宣布合同项下已发生的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和/或要求保证人承担连带保证责任。为了确保《个人房屋抵押借款合同》项下债权人的债权得以实现，被告黄俊宝以其购买的位于辽宁省瓦房店市房屋为借款提供抵押担保，但该房屋未取得房屋所有权证，亦未办理抵押登记。另，原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行与被告大连香洲田园城开发有限公司于2014年7月1日签订《按揭合作协议》，由原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行为在被告大连香洲田园城开发有限公司开发的银湖花园购房的客户提供贷款，被告大连香洲田园城开发有限公司为购房者发放的个人住房贷款提供连带责任保证，保证期限为自借款合同生效之日起至所购房屋竣工，且借款人所购房产抵押登记办理完他项权证止。保证范围为：贷款本金、利息、罚息和应收取的违约金、赔偿金，以及包括律师费在内的贷款人实现债权的费用。2015年10月21日，原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行按照合同约定将贷款280,000元汇入指定账户中。被告黄俊宝自2017年1月开始不按约定日期和金额偿还贷款本息，截止至2019年8月6日，被告黄俊宝尚欠原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金270,111.18元、利息33,316.24元、罚息2272.72元、欠息复利3207.99元，总计308,908.13元。一审法院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，借款人应当按约定的期限返还借款。本案中，原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行与被告黄俊宝签订的《个人房屋抵押借款合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告黄俊宝应当按照《个人房屋抵押借款合同》的约定偿还借款本金及利息，黄俊宝逾期不还的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。因此，原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行请求被告黄俊宝偿还尚欠借款本金及利息、罚息及复利，有事实和法律依据，予以支持。关于原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行请求判决被告大连香洲田园城开发有限公司对被告黄俊宝承担偿还的本金及利息、罚息和费用承担连带清偿责任的诉讼请求，本院认为，在原告和被告大连香洲田园城开发有限公司签订的《按揭合作协议》中，约定了大连香洲田园城开发有限公司对购房者的住房贷款提供连带责任保证，保证期限截止到借款人所购房产抵押登记办理完他项权证止。该约定系双方真实意思表示，双方应当按协议约定履行义务。本案案涉房屋并未取得房屋所有权证书，亦未办理抵押登记，根据《按揭合作协议》的约定，被告大连香洲田园城开发有限公司提供的连带保证担保仍在保证期限内，其应当对被告黄俊宝的未偿还的借款本息承担连带偿还责任。关于被告大连香洲田园城开发有限公司“原告宣布借款提前到期，加重了被告大连香洲田园城开发有限公司保证责任”以及“保证责任担保的主债权未到期”的辩驳意见，《按揭合作协议》约定的贷款担保条款中，只约定了保证期限，未约定履行保证责任的其它条件，只要在借款人所购房产抵押登记办理完他项权证前，被告大连香洲田园城开发有限公司就应当承担保证责任；另，被告黄俊宝逾期不还，已经构成《个人房屋抵押借款合同》中宣布合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息的条件，大连香洲田园城开发有限公司担保的主债权已经到期，被告大连香洲田园城应当在《按揭合作协议》约定的保证范围内承担保证责任。因此，对于被告大连香洲田园城开发有限公司的上述辩驳意见不予采纳。关于原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行请求对位于辽宁省瓦房店市的房屋享有优先受偿权的主张，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，《个人房屋抵押借款合同》虽然约定了被告黄俊宝以其购买位于辽宁省瓦房店市的房屋为借款提供抵押担保，但该房屋并未取得房屋所有权证书，亦未办理房屋抵押登记手续，抵押权尚未设立，因此原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行的该项请求于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄俊宝于判决生效之日起二十日内偿还原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金270,111.18元及截止至2019年8月6日所欠利息33,316.24元、罚息2272.72元、复利3207.99元，合计308,908.13元；二、被告黄俊宝于判决生效之日起二十日内偿还原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行自2019年8月7日起至付清欠款之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《个人房屋抵押借款合同》约定利率计算）；三、被告大连香洲田园城开发有限公司对被告黄俊宝的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5966元，原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行减少诉讼请求部分案件受理费32元，退还原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行，剩余案件受理费5934元，公告费600元，合计6534元，由被告黄俊宝、大连香洲田园城开发有限公司负担。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。另查明，黄俊宝所购案涉房屋已竣工，具备办理产权登记和他项权利登记的条件。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《按揭合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。按照该协议的约定，上诉人为其开发建设并销售的位于瓦房店市银湖花园项目商品房的购房人从被上诉人处获取的住房贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息、罚息和应收取的违约金、赔偿金，以及包括律师费在内的贷款人实现债权的费用，保证期间自借款合同生效之日起至所购房屋竣工，且借款人所购房产抵押登记办理完他项权证止。本案原审被告黄俊宝的债务系其购买前述担保范围内商品房所欠付被上诉人的贷款本金、利息、罚息、复利，案涉房屋至今尚未办理抵押登记手续，该债务仍在《按揭合作协议》约定的保证期间内。因此，黄俊宝对被上诉人所负案涉债务属于上诉人依《按揭合作协议》所应承担连带保证责任的担保范围。一审法院判令上诉人对案涉债务承担连带给付责任并无不妥，二审予以维持。关于上诉人称《个人房屋抵押借款合同》系格式合同，该合同第53.1条加重借款人和保证人责任，该条款无效，保证人应免责一节，本院认为，《个人房屋抵押借款合同》第53.1条是一个违约条款，约定了在借款人不按时还本付息时，贷款人有权宣布借款提前到期，这一约定符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，合法有效，且该合同第61条还载有“甲方已全部阅读并理解本合同条款，乙方已采取合理方式提请甲方、丙方注意本合同项下免除或限制其责任的条款，并按甲方、丙方要求对有关条款予以充分说明，甲乙丙三方对本合同所有条款内容的理解不存在异议”之内容，所以上诉人关于该条款为无效格式条款的上诉主张不能成立。关于《按揭合作协议》中“保证期间自借款合同生效之日起至所购房屋竣工，且借款人所购房产抵押登记办理完他项权证止”的涵义，理应按照字面意思理解，上诉人主张对其作限缩理解为“保证期限至房屋具备办理产权条件之日止”，缺乏合同和法律依据，不予支持。关于一审计算案涉债务数额是否准确一节，一审查明，黄俊宝自2017年1月起不按时还款，被上诉人自此按照借款凭证所载利率5.15%和《个人房屋抵押借款合同》约定的违约责任计算方法，计算得出截至2019年8月6日黄俊宝共计欠付借款本金270,111.18元，欠付利息、罚息、复利合计38,796.95元，计算无误，二审予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5934元，由上诉人大连香洲田园城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年四月三日书记员  黄月妍