浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初17791号 原告：宁波银隆商业管理咨询有限公司（统一社会信用代码为91330205793034330K）。住所地：宁波市江北区德记巷3号。 法定代表人：方宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈乐、何静，浙江甬信律师事务所律师。 被告：江天宇，男，1983年11月3日出生汉族，住宁波市鄞州区。 原告宁波银隆商业管理咨询有限公司诉被告江天宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日受理后，依法由审判员黄文娟适用简易程序于2020年2月19日进行了公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人何静、被告江天宇到庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波银隆商业管理咨询有限公司诉请：1.确认原、被告签订的《银亿甬江东岸5-3地块租赁合同》已解除；2.判令被告支付自2019年11月1日至2019年11月15日的租金共计4037元；3.被告向原告支付违约金22342元；4.被告向原告支付已享受的装修免租金22036元、经营免租租金7428元；以上第2-4项合计55843元。 被告江天宇答辩称：1.同意合同解除；2.被告已于2019年10月底搬走，不需要支付11月1日至11月15日租金； 3.被告在搬走之前已经口头和书面告知原告撤铺意向，10月30日，原告已经就涉案商铺贴出招商信息，证明原告同意被告撤铺，11月份广场美食节涉案商铺已作为商铺在使用，新入住的商户已于12月1日开始装修，所以原告的撤铺对原告并未造成实质性的损失，原告主张的违约金不成立；4.三个月装修期免租优惠和一个月经营期免租优惠，被告根本没有享受，关于三个月装修期，被告的店铺早在原告规定的装修期之间具备了营业条件，但装修期间原告不能营业，故被告没有享受到装修期间的优惠，而且，原告并未如合同约定的于5月1日开业，而是延迟了半个多月才开业，所以一个月经营期免租优惠也没有实际意义，故原告要求被告退回已享受的免租期优惠的请求不成立。综上，被告同意解除合同，但认为原告要求支付租金、违约金、支付免租期租金等请求纯属无稽之谈，并要求被告退还履约保证金。 本院经审理查明以下事实： 2015年8月28日，原被告签订了《银亿甬江东岸地块5-3地块租赁合同》，主要约定：原告将位于宁波市鄞州区（原江东区）江东北路银亿．甬江东岸地块5-3号抵款2号楼1-14、1-15的商铺出租给被告，建筑面积为48.97平方米（最终以实际产权证面积为准），租赁期限为2016年5月1日至2021年2月28日止；免租装修期为2016年2月1日至2016年4月30日止，经营免租期为租赁前一年内1个月，时间从装修期满的次日起算；商铺租金为年年89730元，自2018年5月1日起，每年按前一年（全年）租赁的年租金5%环比递增；被告应按季度向原告支付租金，于每个计租期结束日的30天前向被告支付下一个计租期的租金，先付后用；被告应向物业管理公司支付原告履约保证金22343元，同时还需支付588元为物业管理费及水电保证金，本合同期满终止或因任何原因提前解除，上述所述履约保证金除用以抵充合同约定的租金、物业费、违约金及其他各项费用外，剩余部分经结算后30天内由原告和物业管理公司将保证金无息退还被告，但本合同另有约定履约保证金不作退还的除外；被告于合同签订后五日内向甲方支付质量保证金3000元作为其销售产品或提供服务的质量保证金，合同终止后的90日内，原告应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给被告；原告应于2016年5月1日开业运营，由于原告原因导致商铺开业时间提前或延后，则合同约定的免租装修期和经营免租期相应提前或顺延（最长不超过90天）；租赁期内，被告不得擅自提前解约；因被告原因致使本合同提前解除的，原告有权不退还履约保证金及已缴纳的其他款项，且被告须向原告另行支付相当于该租赁年度3个月租金作为违约金；如因被告原因导致合同提前解除，除合同已约定的违约责任外，被告应向原告返还合同期内已享受的全部租金减免、免租等所有优惠。合同签订后，被告对商铺进行了装修。商铺所在广场于2016年5月28日举办开业仪式。原告自2016年5月1日向被告计租。被告于2019年10月23日向被告提交了《撤铺通告》。10月25日左右，被告清空了商铺。10月30日，原告在对涉案商铺张贴了招商公告。11月15日，原告邮寄《解除租赁合同通知书》至被告，被告于次日收到。11月中旬，商铺所在广场举办美食节，原告将商铺用作仓库。11月27日，原告与新的承租人就涉案商铺签订了租赁合同。 另查明，涉案商铺的产权人为案外人王月霞、夏静。原产权人授权原告对外出租商铺。 以上事实由原告提供的《银亿甬江东岸地块5-3地块租赁合同》、《商铺租赁授权委托书》两份、《银亿东岸里委托租赁经营管理合同》两份、产权证两份、《撤铺通告》一份、《解除租赁合同通知书》、邮寄凭证、EMS查询单一份微信聊天记录、申通快递单、快递单送达详情及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为：《银亿甬江东岸地块5-3地块租赁合同》系原被告双方真实意思表示，客观真实，合法有效，对原被告均具有法律约束力。被告提前撤铺，已构成违约，原告有权要求被告承担违约责任。原告要求本院确认合同解除，被告无异议，但被告认为合同已于10月底已解除。本院对合同已解除予以认定，鉴于被告已于10月23日通知原告撤铺并于10月25日撤铺，原告也已于10月30日就涉案商铺张贴了招商通告，故合同解除的时间不应晚于2019年10月30日。据此，原告要求被告支付2019年11月1日至11月15日租金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于违约金，原告主张提前解除合同的违约金（22342元，相当于一季度租金）条款与没收保证金（履约保证金22343元、物业管理费保证金588元及质量保证金3000元）条款同时适用；被告辩称，合同提前解除对原告并未造成实际损失，故不认可原告主张的违约金并要求退还全部保证金。对此，本院认为，原告已支付至2019年10月底的租金，被告于2019年11月中旬将商铺作为仓库使用过并于11月27日与新的承租人签订了租赁合同，考虑到商铺空置期损失及招商成本损失，原告主张的一季度的租金作为违约金并未明显过高，本院予以支持，但是，若再同时没收保证金，则违约金明显过高，故本院对原告要求没收保证金的主张不予支持，被告已付的履约保证金应在本案中予以抵扣。原告还要求被告返还优惠期的租金，本院认为，被告辩称其早已装修完毕，并未实际享受3个月的装修免租期，但其并未提供证据证明该事实，故原告要求被告支付3个月装修免租期租金22036元（89370元/365天*90天）的主张本院予以支持；关于经营免租期，因原告未提供证据证明广场开始营业的时间，故本院只能以原告自认的举办开业仪式的时间5月28日作为商铺开始营业时间，故经营免租期只有3天，原告仅能要求被告支付3天的经营免租期的租金737.51元（89730元/365天*3天）。综上，被告应支付被告19184.51元（违约金22342元+装修免租期租金22036元+经营免租期租金737.51元-履约保证金22343元-物业管理费保证金588元-质量保证金3000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波银隆商业管理咨询有限公司与被告江天宇签订的《银亿甬江东岸5-3地块租赁合同》已解除； 二、被告江天宇支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司违约金22342元； 三、被告江天宇支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司装修免租期租金22036元、经营免租期租金737.51元； 上述两项合计45115.51元，扣除被告江天宇已付的保证金25931元，被告江天宇尚应支付原告19184.51元，限被告江天宇于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回原告宁波银隆商业管理咨询有限公司其他的诉讼请求； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。 本案受理费1196元，减半收取598元，由原告宁波银隆商业管理咨询有限公司负担393元，被告江天宇负担205元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 黄文娟 二〇二〇年四月十四日 代书记员 章晨健