北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2324号上诉人（原审被告）：王建元，男，1971年3月10日出生，汉族，住北京市延庆区。上诉人（原审被告）：黄川卉，女，1970年3月2日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：秦军，男，1968年6月24日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：黎晨杰，北京市延庆区延庆镇法律服务所法律工作者。上诉人王建元、黄川卉因与被上诉人秦军房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2018）京0119民初9263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建元、黄川卉上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回秦军一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审认定事实不清，《协议书》中并无北房两间的买卖约定；2.《协议书》中约定的两间北房是公产房，我们只享有租赁使用权，该房屋在2000年8月并不具备房屋买卖的基础；3.秦军一审中提交的已收“房款”的证据形式上存在严重瑕疵；4.一审适用法律错误，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定，房屋买卖应当签订书面合同。秦军辩称，同意一审法院判决。秦军向一审法院起诉请求：请求法院判令我与王建元、黄川卉就位于延庆区48号院1户两间北房达成的买卖协议有效。一审法院认定事实：1.2000年8月11日，王建元就北京市延庆县供销合作总社向其分配的北京市延庆区48号公房两间（均为北房，以下简称“两间北房”），与秦军签订《协议书》，约定：秦军（甲方）租用48号王建元（乙方）使用的两间北房，租期为2000年8月13日至2002年2月13日，共计18个月，每月租金130元，共计2340元，一次付清；甲方应按照该巷一贯传统按时交纳水电费；甲方不得在租用房中从事违法经营，否则一切后果由甲方承担。同日，秦军与王建元又签订另一份《协议书》，约定：秦军（甲方）购买王建元（乙方）48号自用灶房一间，甲方投资改造乙方小灶房为临街门脸，今后属甲方所有，乙方不得以任何理由占用或中断甲方使用；甲方应按该巷一贯传统按时交纳水电费，不得拖欠或因此与本巷邻居发生矛盾而使乙方承担责任；如遇拆迁等不可抗拒之因素，乙方不承担任何损失赔偿。签订上述两份协议当天，秦军向王建元一次性支付了2340元，并开始占有使用两间北房。期间，秦军将小灶房拆除，改造为四间临街门脸房。2.签订上述协议次日，即2000年8月12日，秦军向王建元付款4500元，王建元向秦军出示收条一张，载明“今收秦军付房款肆仟伍佰元整（￥4500元）。收款人：王建元2000年8月12日”。3.2002年4月7日，秦军给王建元打欠条一张，载明“今欠王建元现金柒仟贰佰元整…（欠条内容有缺失）…2002年4月30日之前付清。秦军2002.4.7”。2002年4月28日，王建元向秦军出具收条，载明“房款已付。王建元2002.4.28”，此收条中，“款”字缺失，但秦军与王建元在庭审中均认可实际内容为“房款已付”。上述欠条与收条写在同一张纸上。4.秦军称，双方自2000年8月11日签订协议后，其将两间北房和改造后所建的四间临街门脸房先后出租给胡某、北京梅凤居骨头馆、北京大拇哥小吃店。其中，北京梅凤居骨头馆的经营人刘芳在办理个体工商户开业登记申请手续时，在《经营场所证明》中载明：本房产权归延庆县某居民委员会所有，并加盖了该居委会公章；北京大拇哥小吃店的经营人郭怀艳在《经营场所证明》中载明：本房产产权归王海先（注：王海先系秦军妻子）所有，产权证正在办理之中，并加盖了延庆县延庆镇南辛堡村民委员会的公章。5.2000年12月28日，王建元向两间北房的产权单位北京市延庆县供销合作总社交纳1999年7月-2000年12月、2001年1月-6月房租，2002年4月29日交纳2001年7月-2002年12月房租，之后无人再向产权单位北京市延庆县供销合作总社交纳房租。直至2016年9月23日，王建元一次性向北京市延庆县供销合作总社交纳了2003年-2016年8月的房租共计7035.60元。次日，即2016年9月24日，王建元作为购房人（乙方），与售房单位北京市延庆区供销合作总社（甲方）签订《购买公有住宅协议书》，由王建元购买两间北房。6．2009年6月，王建元的弟弟王建军入住两间北房和四间临街门脸房，用于经营北京和合涵怡包子铺，在2000年8月13日至2002年2月13日两间北房的租赁期满后，王建元与秦军未再续签合同。王建元在庭审中辩称，两间北房的租赁合同到期后，秦军一直占有使用两间北房，直到2009年6月其弟王建军入住两间北房，长达89个月，秦军始终拖欠两间北房房租，但其未就租金主张过权利。2016年10月，王建军搬离两间北房和四间临街门脸房。上述事实，有秦军提交的2000年8月11日的协议书两份、2000年8月12日4500元收条、2002年4月7日欠条、2002年4月28日收条、个体工商户开业登记申请材料、《购买公有住宅协议书》、秦军与胡某的租房合同、王某的书面证人证言等，王建元和黄川卉提交的公房租金交纳收据和发票、王建军个体工商户营业执照、秦军与王建元的短信沟通记录等，以及法院当庭出示的（2017）京0119民初1006号案件起诉书、答辩状和该案两次庭审笔录、2017年4月5日法院现场勘查笔录，（2018）京0119民初505号案件起诉书、答辩状和该案庭审笔录、王建元书写的《几个问题的说明》、《关于秦军伪造证据的指证》、法院对王某的询问笔录等证据在案证实。一审法院认为，本案争议焦点问题是秦军与王建元、黄川卉是否存在房屋买卖法律关系。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。对于双方是否就两间北房成立房屋买卖合同法律关系，法院从以下几方面进行分析论述：第一，经查，2000年8月11日，秦军与王建元就两间北房签署租赁协议，协议中约定月租金130元，租期自2000年8月13日至2002年2月13日，共计18个月。上述租期届满后，一直由原告秦军占有使用两间北房，秦军对此称其系购买的两间北房，故没有必要向对方继续支付租金；而王建元、黄川卉主张双方系房屋租赁合同法律关系。对此，法院认为，2000年8月13日至2002年2月13日租期届满后，直至2009年6月王建军入住两间北房，期间长达89个月之久（将近七年半），两间北房始终由秦军占有使用，处于秦军的实际控制之下，王建元、黄川卉却始终未向秦军主张支付租金等合法权益，明显不符合房屋租赁合同的法律性质和交易习惯。第二，如果按照王建元所述双方成立房屋租赁合同关系，作为出租方，允许承租方在自家宅院范围内建盖永久性建筑（即本案中临街门脸房四间），亦违背常理。第三，王建元向秦军出具收条情况。2000年8月12日，即双方签订两份协议的次日，王建元向秦军出具收条：今收秦军付房款肆仟伍佰元整（￥4500元）；2002年4月28日王建元向秦军出具收条：房款已付（注：庭审中双方均认可该收条中缺失的文字为“款”）。对此，王建元向法庭解释称，该费用实际是秦军占有改造小灶房的费用，秦军让其写成房款，其没有多考虑就写成了房款。对此，秦军向法庭解释称，在签订两份协议的次日，王建元与其协商将租赁改为买卖，因此在2000年8月12日的收条中体现为“房款”。对此，法院认为，根据交易习惯，“房款”系对房屋买卖合同价款的性质的表述，如果如王建元所述系占有改造小灶房的费用，则表述为“房款”不符合常理。第四，关于打条时间顺序问题。根据本案查明的事实，2000年8月12日王建元向秦军出具4500元收条，之后于2002年4月7日秦军向王建元出具7200元欠条。对此，王建元辩称此4500元系7200元的一部分，因为2000年8月12日给付4500元，还欠2700元，故在2002年4月7日让秦军打欠条一张。对此，法院认为，如按照王建元所述，在2000年8月12日之时，秦军与王建元就已经对7200元的价款达成一致意见，则按照交易习惯，应该在2000年8月12日秦军给付王建元4500元时就应对所欠款项出具欠条，而非在2002年4月才出具欠条。也就是说先出具收条、后打欠条不符合交易习惯，故对王建元关于此点的辩解，法院不予采纳。第五，关于王建元、黄川卉多次庭审陈述前后矛盾的问题。秦军曾就双方关于涉诉房屋的买卖协议问题多次诉讼，在本次诉讼之前，均以秦军撤诉结案。经查阅之前多次诉讼的庭审笔录，可以明显发现王建元、黄川卉的陈述存在前后不稳定、甚至相互矛盾冲突之处。对此法院详细予以说明：1>（2017）京0119民初1006号案件，2017年3月28日14时开庭时，秦军向法庭出示2000年8月12日收条一张，证实“4500元购买的是北房两间，另外7200元收条已丢失，一共是11700元”。王建元一方对此质证意见是“在原告要求拆除小灶房改造门脸房时双方协商原告给被告小灶房的赔偿款也就是4500元”；2017年4月6日8时30分第二次庭审笔录第6页被告陈述“被告无权出售公房，有权出售的是小灶房，来源于被告从上一家公房承租人处购买，经过升级改造后再卖给原告，卖价是4500元”。2>（2018）京0119民初505号案件，法院于2018年3月5日开庭审理，王建元当庭提交《几个问题的说明》，其称“双方最终约定：1.秦军缴纳占用空间使用费4500元，取得改造及改造后的使用权”，并称“综上：答辩人出具给原告的收条仅有两张：1.一年半的租赁费收条2340元；2.灶房及有关附属设施的赔偿和占用空间使用费4500元。此外，再无任何费用有关书面材料”。在该次庭审中，秦军当庭提交了2002年4月7日欠条和2002年4月28日收条（注：欠条和收条写在一张纸上，在之前的庭审中秦军没有出示），庭审结束后，王建元于2018年3月8日书写了一份《关于秦军伪造证据的指证》，其中称经其回忆，“2000年8月，秦军购买南街5巷48号本人所有的小灶房、煤棚、车棚等设施，共计7200元，只付了4500元之后，一拖再拖到2002年，经王建元无数次催要，秦军书写了这份欠条”。通过对上述庭审笔录、及王建元向法庭提交的相关材料可以看出，王建元的陈述始终在随着秦军向法庭提交的证据情况在不断变化，从最初的“小灶房及有关附属设施的赔偿和占用空间使用费4500元”，变化为7200元，其陈述相当不稳定，前后矛盾。6.关于本案证人证言。庭审中，秦军申请证人胡某、梁某出庭作证，均证实秦军曾向其说起购买了两间北房、其为两间北房产权人的事实。另外，秦军向法庭提交了王某的书面证明一份，证实其负责收附近住户的水电费，2000年左右王建元跟其打招呼说其将两间房卖给秦军了，将来的水电费不要再向其索要了，之后都是秦军交纳水电费的事实。为此，法院向证人王某进一步调查核实了其书面证人证言的真实性，其称其所出具的书面证言属实，当年其住的房系私房，当时住县社公房的有四、五家，其住在最东头第一家，这一排房的水表和电表都在其家中，由其负责收取这一排房屋的水电费，王建元跟其说水电费不要再向他要了，已经将两间公房出售给秦军了。并证实在王建元打招呼后，基本见不到王建元了，有时候能见到秦军和秦军的媳妇，且之后该处院的水电费都是秦军交纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。综合考量本案证据情况，法院认为虽然没有直接证据证实双方签订了房屋买卖合同，但本案的间接证据能够形成完整证据链，能够证实秦军向王建元交付了房屋价款，王建元向秦军交付了两间北房，双方已经就两间北房形成了事实上的房屋买卖合同关系，且房屋买卖合同已经履行完毕。双方没有签订书面房屋买卖合同，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间形成的事实上的房屋买卖法律关系已经成立，并已生效。另外，现涉诉两间北房在2016年9月24日已经由王建元与产权单位北京市延庆区供销合作总社签订《购买公有住宅协议书》，王建元取得了对涉诉两间北房的处分权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案双方在2000年8月11日签订协议时，涉诉两间北房属于公房，王建元尚无处分权，现王建元通过与产权单位签定购买协议，已经将公房转为私房，取得了对两间北房的处分权，故秦军与王建元之间形成的事实上的房屋买卖合同关系有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第五十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决：原告秦军与被告王建元、黄川卉对北京市延庆区延庆镇菜园南街五巷48号1户两间北房所达成的房屋买卖协议有效。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案的争议焦点为王建元与秦军之间是否成立事实上的房屋买卖合同关系。王建元与秦军于2000年8月11日签订《协议书》后，秦军一次性支付全部款项，在王建元分别于2000年8月12日和2002年4月28日出具的收条中，均写有“房款”字样；且秦军占用房屋长达七余年期间，王建元始终未向秦军主张过租金权益，与房屋租赁的交易习惯明显不符。且一审结合当事人在相关诉讼中的陈述，认定秦军与王建元之间就涉诉两间北房成立事实上的房屋买卖合同关系理由充分，本院予以确认。王建元与秦军虽未订立书面的房屋买卖合同，但是双方均履行房屋买卖的己方义务，故双方的房屋买卖合同关系事实上已经成立。涉诉两间北房性质上已经从公房转为私房，可以进行转让，故秦军与王建元的房屋买卖合同应为有效。综上所述，王建元、黄川卉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费151元，由王建元、黄川卉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉审 判 员 刘秋燕审 判 员 朱文君二〇二〇年四月十四日法官助理 李 正书 记 员 杨 帆