河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫03民终1861号上诉人(原审原告):张勇，男。委托诉讼代理人:张浩然，男。被上诉人（原审被告）：洛阳顺驰房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市高新区丰华路6号银昆科技园6217室。法定代表人：单颂曦，该公司董事长。上诉人张勇与被上诉人洛阳顺驰房地产开发有限公司（以下简称顺驰公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民三初字第533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成了合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张勇的委托诉讼代理人张浩然到庭参加了诉讼，被上诉人顺驰公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。张勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，本案诉讼费用由顺驰公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、2013年10月3日，上诉人张勇与被上诉人顺驰公司签订《房屋定购协议书》并交纳预约金2万元。在签订协议时，被上诉人的工作人员在协议中手写“定金不退”时，上诉人明确询问过被上诉人的销售人员，如果最终未签订商品房买卖合同，所交的2万元是否可以退，销售人员明确表示是可以退的。其销售人员在工作期间履行的是职务行为，其所说能够代表被上诉人的立场。社会上的房地产公司都会为了业绩使用这种手段来捆绑客户，被上诉人的销售人员明显使用了这种手段哄骗上诉人，致使上诉人对《房屋定购协议书》有重大误解才违背自己的真实意思签订了该协议书。且《房屋定购协议书》是被上诉人提供的格式合同，条款均是有利于被上诉人的，大多是约定购房者的义务，而购房者想要购买房屋就必须在签订正式合同之前签订订购协议书，很大程度上约束了购房者的权利，致使购房者在定金不退的压力下违心地与房地产企业签订合同，这样的合同显失公平。根据《合同法》第五十四条规定，因重大误解、在订立合同时显失公平的，当事人一方有权要求人民法院予以撤销合同。2、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则，要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。本案中，按照社会上的一般认识，买房子都要签订这种受制于人的协议书并交纳定金，却没有考虑过协议书是否自始有效，相对于房地产企业，购房者明显处于弱势地位，房地产企业提供的格式合同的效力如何，购房者的真实意思是否体现在合同中，合同是否显失公平，这些问题一审并未考虑，只是简单的主观认定合同有效，认定上诉人违约，作出草率判决，实在不能让人信服。二、一审判决违反法定程序，程序违法导致实体判决不公。《民事诉讼法》第146条规定，人民法院适用普通程序审理的案件应当在立案之日起六个月内审结。本案一审的立案时间在2015年1月，作出判决的时间在2015年11月27日，审理期限长达10个月。根据《民事诉讼法》第134条的规定，当庭宣判的，应当在10日内发送判决书，定期宣判的，宣判后立即发给判决书。而一审判决在2015年11月27日作出后，直到2015年12月15日才送达上诉人，程序严重违法，导致判决的公正性和权威性在上诉人心中荡然无存。根据《民事诉讼法》第153条第四款的规定，一审判决违反法定程序，影响了案件的正确判决，应撤销原判，发回原审法院重审。顺驰公司未提交答辩意见。张勇向一审法院起诉请求：1、顺驰公司退还购房预约金20000元及从2013年10月3日起至退还20000元时止的银行同期贷款利息；2、本案诉讼费由顺驰公司承担。一审法院经审理查明，2013年10月3日，原告张勇（乙方）与被告顺驰公司（甲方）签订《房屋定购协议书》一份，约定：张勇所定购房屋座落于洛阳市××西区××路东侧××号，建筑面积195.08平方米，销售单价6017元/平方米，总价款1173796元，付款方式为按揭。双方约定签订预约合同书时缴纳预约金2万元，签订预约合同书三日内即2013年10月10日前张勇与被告签订正式合同及购房所需的其他文件。合同另约定了双方的权利与责任：若正式签署合同前，因顺驰公司的原因致使房屋不能成交，顺驰公司须双倍返还定金；若张勇在签订协议书并交付定金后要求退还定金的，顺驰公司有权拒绝退还定金；该部分第3条明确了张勇已对合同标的进行了全面、细致的了解，并详细阅读了本定购协议书和将要签订的正式合同的全部条款及附件，若张勇未能在约定的期限内与顺驰公司签署正式合同，视为张勇违约，其所交定金不予退还。同日，张勇向顺驰公司交付了2万元定金。后，张勇未按照合同约定与顺驰公司签订正式购房合同。2013年11月19日，顺驰公司向张勇邮寄送达一份要求其签订《商品房预售合同》的催告函，催促张勇于2013年11月29日下午17时前到顺驰公司签订《商品房预售合同》，办理相应的购房手续；若逾期张勇仍未办理相关手续，顺驰公司将按其自动放弃购买房屋的权利，顺驰公司将自行处理该房屋，已支付的定金将不予退还。2014年4月20日，顺驰公司到洛阳市××区公证处对邮寄送达行为进行公证。顺驰公司向张勇邮寄送达了《解约函》，通知张勇因其严重违约，顺驰公司解除与其之间签订的订购书，其已支付的2万元定金不予退还。张勇对催告函和解约函的真实性均无异议，但称其到顺驰公司以承兑汇票的形式交付房款，顺驰公司的营业人员称没有先例，不予收取。后，张勇向顺驰公司主张退还定金未果，引发本案。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张勇与顺驰公司签订的《房屋定购协议书》，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。法律规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方在签订定购协议书时已明确约定了签署正式合同的日期及逾期未能签订的各方义务，原告张勇经被告顺驰公司多次催促未能正式签署购房合同，其行为已构成违约。顺驰公司依据法律规定及合同约定不予返还其定金，并无不当。原告的诉讼主张，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：驳回原告张勇的诉讼请求。本案受理费300元，由原告张勇负担。本院经审理查明，双方当事人签订的《房屋定购协议书》共四条，分别为：一、所定购房屋情况，其中明确了房屋的坐落、房号、面积、单价总价及付款方式等；二、定购定金，约定：乙方于本协议书签署之日向甲方交纳定金2万元，该定金在双方签订《商品房预售合同》或《商品房现房买卖合同》时自动转为购房款。其中的定金金额为大写手写填写并加括号注明“定金不退”；三、正式合同签署；四、双方的权利与责任。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，张勇称系被顺驰公司的销售人员误导产生重大误解而签订《房屋定购协议书》，但未能提供证据证明这一事实的存在，该定购协议由张勇签署，协议内容及表述清晰明确，并不晦涩难懂，故对于张勇的该项理由，本院不予采纳。本案中，双方当事人在定购协议中约定交付的2万元为定金。关于定金，我国法律有明确的规定。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案双方当事人所签订的《房屋定购协议书》中对于定金的约定符合法律规定，条款中并无违反法律强制性规定之处，为有效协议。张勇上诉主张该协议是单方提供的格式合同、条款显失公平的理由不能成立，本院不予支持。因张勇未按照定购协议约定与顺驰公司订立正式购房合同，其无权要求顺驰公司返还定金，原审判决对此处理并无不当。此外，原审判决程序并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元由张勇承担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一七年七月二十日书记员  周 颖