浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初1032号 原告:夏咸军，男，1981年8月3日出生，汉族，户籍所在地江苏省射阳县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：竺育祥，浙江明显律师事务所律师。 被告：谢佳丽，女，1991年12月3日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市临安区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：童余（系被告谢佳丽之母亲），女，1971年10月4日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市临安区。 原告夏咸军与被告谢佳丽房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏咸军的委托诉讼代理人竺育祥，被告谢佳丽的委托诉讼代理人童余到庭参加诉讼。证人徐某、谢某到庭作证。本案现已审理终结。 原告夏咸军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告租赁关系于2019年12月28日解除；2、判令被告支付原告从2018年12月28日起至2019年12月27日止的营业房占用费30000元，并支付自起诉之日起至款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、判令被告支付原告营业房2017年物业费3000元、水电费245.9元及营业房2019年物业费、空调费、水电费4840元（小计8085.9元），并支付自起诉之日起至款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，以上两项合计38085.9元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月22日，原告与绍兴县建达置业有限公司签订《绍兴中国轻纺城北七区市场四楼营业用房租赁协议书》一份，约定由原告承租绍兴中国轻纺城北七区市场四楼营业用房共计102间。2015年12月28日，原告与被告签订《中国轻纺城营业用房租赁协议书》两份，约定原告将绍兴中国轻纺城北七区市场四楼4079、4071号2间营业房租赁给被告使用租赁期间为（农历）2015年12月285日至2018年12月27日，三年租金分别为4.5万元和4.5万元，并约定了营业房费用包括物业费、水电费等由被告承担。但被告从2017年开始拖欠物业费，2018年12月27日组考虑期限到期后，未办理腾退手续，一致占用以上营业房，拖欠以上两间营业房的租金（占用费）15000元、15000元，合计30000元。原告基于合同关系于2019年1月5日、2019年2月22日、2019年7月27日短信通知被告，2019年12月22日书面通知邮寄被告，要求被告交清费用及腾退营业房，但是被告置之不理。另外，原告支付了以上2间营业房2017年物业费3000元、水电费245.9元及营业房2019年物业费、空调费、水电费4840元。（小计8085.9元）。以上营业房于2019年12月28日被市场公司强制腾退。 被告谢佳丽辩称，1、原、被告之间的租赁关系已于2018年12月28日解除，不存在事实占用关系。双方签订的租房合同期限为2015年12月8日至2018年12月27日，双方之间的租赁关系已于合同到期之日终止，且被告在合同到期时已主动搬离该营业房，不存在事实上的租赁关系；2、被告不应承担2018年12月28日起至2019年12月27日止的营业房占用费及利息。被告已2017年1月12日与董华程签订营业房租赁合同，将原承租营业房转租，又于2018年3月15日由堂兄谢某代理与梁美花签订租赁合同，再次将原租赁房屋转租，与梁美花合同到期后自动解除，梁美花主动腾空房屋后与被告结算清楚，押金由谢某现金交付梁美花。之后，原、被告之间的租赁合同三年到期，合同解除，被告于2019年1月5日、2019年2月27日下午将营业房钥匙分别交至市场四楼办公室和市场管理人。所以在2019年以后就不存在占用的事实，不应承担占用费和利息。3、被告不应承担营业房2017年物业、水电、营业房2019年物业费、空调费、水电费和利息。2017年度，2017年市场管理与商户产生纠纷，原告不履行义务导致市场经营环境恶化，导致商户不满，并联合市场其他商家一起与原告就市场管理问题进行协商，协商结果是原告承诺免除开门营业商家2017年物业费，故2017年物业费已经不存在了，当时的市场上也一直没有人来收取2017年的物业费。原告称于2019年1月5日、2月22日、7月27日短信通知以及12月22日书面通知被告交清费用及腾退营业房，被告置之不理，这不符合实际情况。实际上，被告每次在收到原告通知后都会委托母亲亲自去市场找原告委托人说清楚这些事宜，并协商要求退还房屋押金4000元，但是对方踢皮球，需要联系原告本人才能退回押金，但是原告始终无法联系上。至于2019年物业、水电等费用，租赁合同已经解除且被告搬离了营业房，也没有续租，不存在相应的占用费、物业费等费用。故请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求，并要求原告退还被告房屋押金4000元。 证人徐某应被告谢佳丽的申请出庭作证并陈述称，我是案涉市场的管理方人员，今天是以个人身份出庭作证。为何出庭作证，因为这个案件，我是给他们做个协商调解过的，有必要来一下。谢佳丽一方在租赁合同到期差不多在2018年年底、2019年年初想退押金退不了，市场警务室以经济纠纷不予管理，最后由我、谢佳丽、夏咸军一方的小军（音译，具体全称名字不清楚，是夏咸军在市场的人员）三方在七区市场警务室协商。谢佳丽一方想退押金，夏咸军一方认为2017年物业费没交，我中间协商沟通，认为物业费应该缴纳的。后来经过协商，谢佳丽同意缴纳2017年物业费3000元，夏咸军一方退4000元押金，但是没有书面协议的，都是口头的。至于合同到期后，谢佳丽有没有使用营业房等情况，公司已经出具情况说明，以公司出具的为准。夏咸军的物业费等费用已经全部缴纳给物业公司。 证人谢某应被告谢佳丽的申请出庭作证并陈述称，我是谢佳丽的堂伯。谢佳丽的母亲在收到2019年1月5日的短信后，委托我去交钥匙。我交钥匙是想交给徐某主任的，但是徐主任说是让我交给我们的承租方夏咸军，我就去四楼把钥匙交给了夏咸军的工作人员，他们也没有给我手续，只说门开着就行，之后没有占用营业房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：2015年12月22日，原绍兴县建达置业有限公司（甲方）与夏咸军（乙方）签订《绍兴中国轻纺城北七区市场四楼营业用房租赁协议书》一份，协议书约定，乙方承租甲方绍兴中国轻纺城北七区市场四楼营业用房共计102间，租赁期间在2015年12月28日始至2019年12月27日止，无续租权；乙方在签订本协议书时一次性向甲方缴纳合计租金411万元；在本协议签订时，乙方应缴纳履约保证金50万元（不计息），并约定了物业费的缴纳方式。2015年12月28日，夏咸军（原承租者，甲方）与谢佳丽（新承租者，乙方）签订《中国轻纺城营业用房租赁协议书》两份，该两份协议书约定，甲方自愿将中国轻纺城七区四楼4079、4071营业用房租给乙方经营使用，租期为三年，自2015年12月28日至2018年12月27日止，每间营业房三年租金合计45000元，物业管理费每间1500元，水电押金每间2000元，并约定物业费、国地税、水电、电话和报刊等费用均由乙方承担。2017年6月8日，原绍兴县建达置业有限公司向夏咸军发送律师函，催讨物业费，并要求夏咸军开门营业。2019年1月5日、2月22日、7月27日、12月22日，夏咸军通过短信、书面通知的方式要求谢佳丽退房。2020年1月14日，夏咸军与市场人员（含证人徐某）签署营业房交接确认书。现夏咸军所租赁的102间营业房到期已由市场公司腾退。 另查明，绍兴市柯桥区红建物业管理有限公司（案涉市场管理方）向本院出具情况说明一份，载明“绍兴市建达置业有限公司（下属北区市场四层）共有102间营业房于2015年12月通过社会公开招标，由夏咸军中标并招商经营……2019年市场开业后，市场物业公司工作人员在日常物业巡查中未发现4071、4076号两件营业房有营业人员和营业现象。现原告要求被告缴纳营业用房占用费、物业费、水电费等，被告则以租赁协议已经到期、2017年的物业费已经免除等为由予以抗辩，遂成诉。 本院认为，原、被告签订的《营业用房租赁协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，应确认有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《营业用房租赁协议书》明确载明，原、被告双方的租赁期限为2015年12月28日起至2018年12月27日止，之后双方并不存在续租的事实，故《营业用房租赁协议书》于2018年12月27日到期终止。因此，对原告要求确认双方租赁关系于2019年12月28日解除的诉请，本院不予支持。原告诉请要求被告支付2019年度的营业房占用费，应基于被告在租赁合同到期后继续占用营业房的事实，但本案中，原告无证据证明被告在租赁合同到期后仍然继续占用营业房这一基本事实，故本院对原告这一诉请，亦难以支持。至于原告要求被告支付2019年物业费、空调费、水电费的诉请，因2019年双方之间无事实租赁合同关系和占用的事实，本院不予支持。至于2017年物业费、水电费问题，根据原、被告双方之间租赁协议，物业费、水电费等应由被告承担。本案中，被告没有按约缴纳的事实清楚，被告主张原告已经免除该年度物业费，无证据证明，故本院对被告该项辩称，不予支持。被告应按照合同约定，向原告支付2017年物业费和水电费。 对于被告在答辩状中提出的，要求原告返回押金，被告未明确提出诉讼请求，本院不宜处理，被告可另寻途径予以主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告谢佳丽应向原告夏咸军支付2017年度物业费3000元、水电费245.9元，合计3245.9元，并支付该款自2020年1月16日起至款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于本判决生效后十日内履行； 二、驳回原告夏咸军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费752元，减半收取376元，由原告夏咸军负担351元，由被告谢佳丽负担25元，被告谢佳丽应负担部分限本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  徐少华 二〇二〇年四月十日 书记员  骆俊斌 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 ?第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 ??第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取其补救措或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。