河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终421号上诉人（原审被告）：尚巧梅，女，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：张文先，平顶山市鲁山县天健法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：河南田商置业有限公司，住所地河南省郑州市。法定代表人：田留栓，经理。上诉人尚巧梅因与被上诉人河南田商置业有限公司（以下简称田商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鲁山县人民法院（2019）豫0423民初5081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚巧梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回田商公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。涉案房屋为城市商品房，调整此类纠纷的法律依据应是《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的具体规定。本案争议的焦点应是商品房买卖违约责任的确认问题，而不是田商公司对出售的房屋有或没有财产权、出售权问题。因此，仅简单地以《中华人民共和国物权法》认定田商公司有财产权、出售权，从而判决尚巧梅应支付拖欠的购房款，则忽略了特别法对商品房买卖的特别规定。田商公司自建房动工预售至今，均宣传、告知买房人其所售房屋为大产权房（即五证俱全）。尚巧梅拖欠购房款的原因，在于田商公司不能将尚巧梅所购房屋的所有权转移给尚巧梅，即获取所购房屋的所有权证书。不能获取所购房屋的所有权证书的原因，是田商公司开发的房地产没有政府部门批准的《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》等合法证件，以及违法建房所致。根据《最高人民法院关于审现商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条关于“由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，田商公司的诉讼请求不应得到支持，故一审判决适用法律错误。二、一审判决可能带来负面社会效果。田商公司开发的申庄村商品房共8层，其售出房屋的90％只交了部分购房款（另10％交足房款的属顶层，价格特别便宜），均因田商公司不能为购房人办理房权证而呈僵持状态。若一审判决成立，田商公司就会以该判决为依据向其他购房人提起诉讼讨要拖欠的购房款，这样就很可能会出现买受人出足购房款而不能获得所购房屋的产权证、责任也无法落实的负面社会效果。田商公司辩称，尚巧梅的上诉理由没有证据支持，仅是推迟执行判决的借口，不能成立。一、尚巧梅是得知涉案房屋便宜，有大证才购买的，有（2017）豫0423民初851号民事案件中一审法院对尚巧梅的调查笔录为证。二、尚巧梅违约未交付购房款即强行入住涉案房屋四年多，根本就不存在退房的理由。三、尚巧梅不交纳购房款，砸门别锁占有房屋，造成社会负面影响，致使涉案房屋所在小区多人效仿，采取砸门别锁方式强行占有房屋。四、尚巧梅应当拿出涉案楼房8层36套住房除尚巧梅外，还有其他不交纳购房款却入住的住户的证据。五、一审中田商公司没有要求法院将尚巧梅预付的5万元确认为违约金。一审判决合理合法，请求二审法院驳回尚巧梅的上诉，维持原判。田商公司向一审法院起诉请求：判令尚巧梅支付购房款18万元及逾期付款损失（按最高法院关于逾期付款的司法解释规定计算）；本案诉讼费用由尚巧梅承担。一审法院认定事实：2015年1月25日，被告尚巧梅购买了原告田商公司开发的位于鲁山县××大道中段（汇源办事处）1号楼内住房一套，约定价格为18万元。田商公司于当天向尚巧梅出具收据一份，载明：“收据2015年元月25日今收到尚巧梅房款定金人民币伍万元正（整），系付西楼北门栋住宅三层北户，卖重加倍返还。收款人田留栓。”该收据上方注明：“下余13万元正（整）春节前后付清。”证明双方形成了房屋买卖合同关系，尚巧梅已经交付给田商公司定金5万元，需要付清下余房款13万元，但一直未支付，田商公司提起诉讼。一审法院另查明，1．该院于2017年11月29日作出的（2017）豫0423民初851号民事判决认定，田商公司与尚巧梅之间成立房屋买卖关系。该判决已生效。2．田商公司就涉案房屋所在小区已取得了土地使用权出让契税完税证明。3．田商公司于2014年取得涉案房屋所在小区土地使用证，证号为鲁国用（2014）第220004号。4．田商公司于2014年6月3日取得了房屋所有权证，证号为鲁山县房权证鲁阳房字第××号。该证载明：房屋所有权人：河南田商置业有限公司；房屋坐落：鲁平大道中段南（汇源办事处申庄）1号楼；房屋性质：公产；规划用途：商住；房屋状况：总层数7层；建筑面积：5558.33㎡；……发证机关：鲁山县房产管理局。”一审法院认为，田商公司与尚巧梅之间虽没有签订书面房屋买卖合同，但田商公司在收到尚巧梅的5万元购房定金后出具了收据，该收据上注明了房屋的位置及价款，属于建立房屋买卖合同关系的真实意思表示，上述内容具备了房屋买卖合同的基本构成要素，且该房屋买卖合同关系的成立已为生效裁判文书确认，因此该院认为涉案房屋买卖合同已经成立。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。田商公司作为本案争议房屋的出卖方，于2014年6月3日取得了涉案房屋的所有权证书，对涉案房屋依法享有处分权。双方当事人于2015年1月25日建立房屋买卖关系，系田商公司在已经取得了涉案房屋所在整栋楼的房屋产权证书的情况下进行的现房销售，故不必再拘泥于是否取得房屋预售许可证。此外，尚巧梅也认可已对涉案房屋进行了装修。综上，该院对田商公司与尚巧梅之间的房屋买卖合同效力予以确认。尚巧梅辩称因田商公司五证不全，其出售涉案房屋给尚巧梅应认定为无效的理由，因缺少事实和法律依据，该院不予采信。田商公司请求尚巧梅支付18万元购房款，涉及是否适用定金罚则的问题。本案中，既然田商公司诉讼请求明确要求继续履行房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”的规定，尚巧梅已经支付的上述5万元定金就应当抵作房款。因此，田商公司以尚巧梅违约为由将5万元定金作为违约补偿的请求没有法律依据，该院不予支持。但是田商公司主张尚巧梅支付其余房款13万元的诉讼请求，于法有据，依法应予支持。关于田商公司要求尚巧梅按照最高法院关于逾期付款的司法解释规定支付逾期付款损失的请求，因双方合同没有明确约定，且现有证据也不能证明合同违约系尚巧梅单方所造成，因此田商公司该部分诉讼请求依法不予支持。经该院依法释明后，尚巧梅明确表示坚持认为合同无效，并表示对此造成的损失等另案主张，因属于当事人对自身权利的处分，故对此依法不予审理。综上，一审根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告尚巧梅于该判决生效之日起十日内支付被告河南田商置业有限公司购房款13万元；二、驳回原告河南田商置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由河南田商置业有限公司负担525元，尚巧梅负担1425元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审审理中，尚巧梅申请证人张某出庭作证，拟证明田商公司开发建设涉案楼房时对外宣称该楼房五证齐全。张某出庭作证称：“2011年田留栓开发涉案房产，当时我负责给田留栓协调外部关系，让我给他宣传卖房子，说房子能办大产权，五证齐全，能办成房产证。后来（具体时间记不清了）吴保清给我说他亲戚（尚巧梅）想买房子，问我是什么情况，我说田留栓给我说房子能办大产权，五证齐全，能办成房产证。”田商公司对张某该证言有异议，认为该证言内容与鲁山县人民法院审理（2017）豫0423民初851号田商公司诉王传军排除妨害纠纷一案时对尚巧梅的调查笔录内容不一致，张某所做的是伪证。经审查，本院认为，在一审法院2017年10月27日对尚巧梅的该调查笔录中，尚巧梅在回答审判人员关于“你把你购买本案涉及房产的情况说一下”的问题时述称：“听吴保清说，房子便宜，才购买的，说的价格是18万（元），说有大证，我把5万元定金交给了吴保清，……”张某证言内容与尚巧梅该述称内容不一致。且张某因购房问题起诉过田商公司法定代表人田留栓，二人存在矛盾纠纷；张某该证言内容亦对本案双方当事人房屋买卖合同关系的效力无直接影响，与本案缺乏关联性，故本院对张某的证言不予采信。除此外，本院对一审判决认定的基本事实予以确认。本院认为，当事人二审的争议焦点是一审判决判令尚巧梅向田商公司支付购房款13万元是否正确，尚巧梅应否向田商公司支付下余购房款。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。田商公司与尚巧梅之间虽没有签订书面房屋买卖合同，但2015年1月25日尚巧梅向田商公司交纳了5万元购房定金，田商公司向尚巧梅出具了收据，该收据上载明了房屋的位置、价款及付款办法等，具备房屋买卖合同的基本构成要素，系双方当事人建立房屋买卖合同关系的真实意思表示，且该房屋买卖合同关系的成立已为另案生效裁判文书确认；田商公司在出售涉案房屋前，已经办理涉案楼房的土地使用证和房屋所有权证（大证），该房屋买卖合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。另案生效判决认定田商公司出具该收据后即将涉案房屋钥匙交付尚巧梅，尚巧梅亦认可其已于2016年装修该房屋的事实，尚巧梅已占有涉案房屋多年，却并未按上述2015年1月25日收据载明的“下余13万元正（整）春节前后付清”支付下欠的13万元购房款，有违双方合同约定；一审判决确认双方之间房屋买卖合同的效力，判令尚巧梅向田商公司支付购房款13万元并无不当。尚巧梅上诉称其拖欠购房款的原因在于田商公司不能为其办理涉案房屋所有权过户登记手续、其不能办理房屋所有权证，并援引《最高人民法院关于审现商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条关于“由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定作为法律依据。但依日常生活经验和一般情理，在无特别约定的情况下，开发商的协助办证义务通常都在买受人支付购房款之后，而本案尚巧梅并未按照约定支付购房款，且在拖欠绝大部分购房款的情况下已实际占有涉案房屋多年，在此期间亦未以田商公司不能协助办理该房屋所有权证为由解除合同，故其该主张依据不足，缺乏说服力，该上诉理由不能成立。如果尚巧梅履行有关义务后田商公司不能履行协助办证义务，尚巧梅可以通过依法要求田商公司承担相应违约责任的方式保障自己的合法权益。综上所述，尚巧梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由尚巧梅负担。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  谢小丽审判员  彭 莉二〇二〇年四月三日书记员  王奚晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。