河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1403号上诉人（原审原告）：河南正美物业服务有限公司，住所地郑州市郑东新区通泰路。法定代表人：李书剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹慧青，女，该公司员工。委托诉讼代理人:白鸣，女，该公司员工。上诉人（原审被告）：李丽霞，女，1983年3月4日生，汉族，住郑州市惠济区。上诉人河南正美物业服务有限公司因与上诉人李丽霞物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初7140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南正美物业服务有限公司上诉请求：1、请求法院撤销一审民事判决书。2、本案的一审、二审诉讼费由李丽霞承担。事实与理由：一、判决中“正美物业提供服务存在瑕疵”的事实认定错误。清华园业主委员会与正美物业签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》业经一审认定该合同合法有效，李丽霞作为清华园小区的业主，该合同对其具有约束力，正美物业按照该协议向其提供了物业服务，李丽霞作为业主具有缴纳物业费的法定义务。物业管理企业与业主之间的关系是服务与被服务的关系，及时缴纳物业管理费是业主的法定义务，只有在业主充分缴纳物业费的前提下，物业管理企业才能更好的提供更加优质的服务。在一审开庭过程中李丽霞并未提供相关证据能够证实河南正美物业服务有限公司的物业服务存在瑕疵，一审法院对李丽霞的理由也未予以认定，与客观事实严重不符，应当依法撤销其判决。二、一审法院适用法律错误，应当依法予以撤销。李丽霞以服务不到位为由拒不缴纳物业费的理由不能成立。首先，李丽霞没有任何证据能够证实正美物业公司的服务存在瑕疵。其次，退一步说即使李丽霞认为物业公司服务有瑕疵，其可以另行向人民法院起诉，要求物业公司履行相关服务义务，但绝不能成为其拒不缴纳物业费的理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但该解释明确规定业主认为物业服务有瑕疵，可以向人民法院提起诉讼，但并没有赋予业主可以以此为由拒不缴纳物业费的权利，物业公司的服务具有公共性，物业服务费用适用于维护整个小区设施的保养、正常秩序所必须的费用。因此，一审法院依据《合同法》第一百零七条判决李丽霞按物业费八折缴纳，明显属于法律适用错误。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误，李丽霞的诉讼请求缺乏事实和法律依据。敬请二审法院查清事实，依法做出应有的判决。另外，河南正美物业有限公司跟清华园业委会在2018年7月22日签订物业服务合同。当时也是属于应急合同，小区已经将近一个月没有物业服务工作。2018年7月22日至2019年1月21日应急合同到期以后，正美物业服务有限公司做了双过半的一个调查，当时在单元口和单元门上已经进行了公示。但是业委会未与我方签订合同。所以，河南正美物业有限公司于2019年1月21日发出撤场公告，在业委会不与我方签订合同的时候，我方决定撤场。但业委会与社区工作人员做了工作，河南正美物业服务有限公司继续留下来为小区做物业服务工作至今，河南正美物业服务有限公司给小区做的物业服务工作不存在违法行为。李丽霞辩称：一、该物业公司未经业主大会“双过半”选举，入驻清华园小区不合法。二、服务太差劲，无论安全、环境卫生、还是停车管理均是一团糟，这个绝大多数业主都是这样认为的，可以来小区实地调查或者参考业主群业主评论。三、从来没有见到过物业公司的服务标准，0.98元的物业费既是强买强卖，又与实际提供的服务严重不符。基于物业公司的各种弊端，业委会曾专门下达通知给全体业主，呼吁禁止向物业公司缴纳物业费用。以上所述均有证据，材料已提供给法官。李丽霞上诉请求：1、请求依法撤销一审法院民事判决。2、请求依法驳回河南正美物业服务有限公司的所有诉求。3、请求依法判决郑州清华园业主委员会严重违反法定程序、违背业主意志、超越法定职责所作出的与河南正美物业服务有限公司签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》的决定无效，自始就没有法律约束力。4、请求依法追究相关责任人的法律责任。5、请求依法判令河南正美物业服务有限公司向李丽霞赔偿精神损害抚慰金10000元。6、请求依法判令河南正美物业服务有限公司承担全部一审案件受理费、二审案件受理费。事实与理由：《中华人民共和国宪法》第五条规定，中华人民共和国实行依法治国，建设社会主义法治国家。国家维护社会主义法制的统一和尊严。一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究。任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权。在完全违反《中华人民共和国物权法》“第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，“第七十六条下列事项由业主共同决定，其中（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项（包括（四）和（七）），应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；国务院《物业管理条例》“第十一条下列事项由业主共同决定，其中（四）选聘和解聘物业服务企业；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，“第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的方式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条规定的其他事项（包括（四）和（七）），应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，“第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”，“第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：其中（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，“第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”；《河南省物业管理条例》“第二十二条业主大会履行下列职责：（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。决定前款其他事项（包括（五）），应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”等相关法律、行政法规的强制性规定的前提下，郑州清华园业主委员会严重违反法定程序、违背业主意志、超越法定权限，未经业主大会，并未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，就于2018年7月21日擅自做出各种违法决定（包括但不限于与河南正美物业服务有限公司签订《郑州清华园小区物业管理委托合同》）的这一系列民事法律行为已经严重侵犯了李丽霞及其他广大业主所应依法享有的知情权、共同决定权和监督权等合法权益。而该《郑州清华园小区物业委托管理合同》在本质上也是属于郑州清华园业主委员会严重违反法律、行政法规的强制性规定，所作出的违法决定，只不过是以书面合同形式表现出来，并与河南正美物业服务有限公司达成约定，不仅共同严重侵犯了李丽霞及其他广大业主所应依法享有的知情权、共同决定权和监督权，也严重侵犯了李丽霞及其他广大业主所应依法享有的人身权和财产权等合法权益。而且迄今为止，李丽霞仅见过落款日期为2018年7月22日的《公告》（详见附件），还从未见过清华园业委会将《郑州清华园小区物业委托管理合同》进行公示。再依据《中华人民共和国民法总则》“第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”，“第一百三十五条民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式”，“第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”，“第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”；《中华人民共和国合同法》“第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，“第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”，“第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”，“第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三方利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，“第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”等相关国家法律规定，即使李丽霞不向人民法院请求判决无效，郑州清华园业主委员会严重违反法律、行政法规的强制性规定，于2018年7月21日擅自做出各种违法决定（包括但不限于与河南正美物业服务有限公司签订《郑州清华园小区物业管理委托合同》）的这一系列违法侵权的民事法律行为也应当无效，并自始就没有法律约束力。而在本质上也是属于郑州清华园业主委员会严重违反法律、行政法规的强制性规定，所作出的一系列违法决定，只是以书面合同形式表现出来的《郑州清华园小区物业管理委托合同》也同样应当无效，并自始没有法律约束力。基于以上确凿的事实和充分的理由，在与河南正美物业服务有限公司违法侵权签约的郑州清华园业委会缺席庭审的情况下，在河南正美物业服务有限公司声称半年后被社区和业委会挽留却没有当庭提供证据的情况下，郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初7140号判决审判程序错误、认定事实错误，适用法律错误，确定性质错误，导致李丽霞合法权益遭受损失。李丽霞对该判决完全不服，现特提起上诉。最后不禁要问：作为惠济区刘寨街道办事处的组织、指导、协调下，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的前提下，所选举产生的郑州清华园业委会，以及作为中国物业管理协会副会长单位、全国物业服务标准化技术委员会委员单位、河南省物业管理协会副会长单位、郑州市物业管理协会副会长单位、……的河南正美物业服务有限公司怎么就能这样完全违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，越过业主大会，越过业主双过半同意等法定程序，就擅自与河南正美物业服务有限公司违法侵权而签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》呢？作为明显对比的是河南正美物业服务有限公司在竞聘成功金祥花园物业时，为什么就能事先作出承诺并交纳保证金，遵守国家相关法律、行政法规的强制性规定，先经业主大会，暨业主双过半同意后才签订合同呢？难道郑州清华园就是一个法外之地？不在全面依法治国的范围之内？尤其是在由郑州清华园业主起诉郑州清华园业委会违反法定程序、违背业主意志、超越法定职责所作出的与河南正美物业服务有限公司签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》而涉嫌违法侵权一案中，郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初7155号判决“本院认为，……，但被告清华园业主委员会仅以公告方式，在未召开业主大会情况下，径直决定签约选聘河南正美物业服务有限公司，业主委员会的决定违反了上述规定（《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、第七十八条第二款等规定），侵害了业主权利，受侵害的业主可以请求撤销该决定”。事实上，这已经等同于依法判定郑州清华园业委会违反了上述法律、行政法规的强制性规定，所做出的一系列严重侵犯业主合法权益的违法决定（包括但不限于与河南正美物业服务有限公司签订《郑州清华园小区物业管理委托合同》）无效，自始就没有法律约束力。而该业主也已经将郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初7155号判决递交给清华园所在街道办事处，希望相关政府负责部门能够严格依据国务院《物业管理条例》第十九条“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”，对郑州清华园业主委员会与河南正美物业服务有限公司签订《郑州清华园小区物业管理委托合同》的违法侵权决定进行依法处理，并通告全体业主。在这1年多期间，清华园小区监控全面瘫痪，行人门禁形同虚设，消防设施过期而无更新，绿化不时干枯旱死，且绿化等公共场地不时被人为非法损毁并挪作它用，公共收益从未公示，非法拦截业主机动车并强行索要停车费，可说是无序、混乱、危险，完全成了法外之地，对李丽霞正常的日常生活已经带来了极其严重的精神干扰和侵害，人身和财产也无时不处于各种安全隐患之中。总之，河南正美物业服务有限公司以提供事实服务为名，行的却是强拿硬要的各种违法事实，请求郑州市中级人民法院依法给予公正判决！并依法追究相关责任人的法律责任。河南正美物业服务有限公司针对李丽霞的上诉请求辩称：一审判决中“正美物业提供服务存在瑕疵”的事实认定错误。清华园业主委员会与正美物业公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》业经一审法院均认定该合同合法有效，李丽霞作为清华园小区的业主，该合同对其具有约束力，正美物业按照该协议向其提供了物业服务，李丽霞作为业主具有缴纳物业费的法定义务。物业管理企业与业主之间的关系是服务与被服务的关系，及时缴纳物业管理费是业主的法定义务，只有在业主充分缴纳物业费的前提下，物业管理企业才能更好的提供更加优质的服务。李丽霞以“行人门禁形同虚设，消防设施过期无更新、绿化干枯旱死等”为由拒不缴纳物业费的上诉理由不能成立。首先，李丽霞没有任何证据能够证实正美物业公司的服务存在瑕疵。其次，退一步说即使李丽霞认为物业公司服务有瑕疵，其可以另行向人民法院起诉，要求物业公司履行相关服务义务，但绝不能成为其拒不缴纳物业费的理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但该解释明确规定业主认为物业服务有瑕疵，可以向人民法院提起诉讼，但并没有赋予业主可以以此为由拒不缴纳物业费的权利，物业公司的服务具有公共性，物业服务费用适用于维护整个小区设施的保养、正常秩序所必须的费用。综上所述，本代理人敬请二审法院查清事实，全额缴纳物业费。河南正美物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业费1064.63元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告李丽霞系郑州惠济区南阳路170号院27号楼东1单元2层西户房屋所有权人，该房屋为多层住宅，建筑面积为90.53平方米，所在小区为郑州市清华园小区。2018年7月21日，原告正美物业公司（乙方）与郑州清华园业主委员会（甲方）签订了《郑州清华园小区物业委托管理合同》，约定：甲方委托乙方对清华园小区实行物业管理服务；物业类型为多层住宅、高层住宅及部分商业，建筑面积约为188269平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务费用的标准为多层住宅0.98元/平方米/月；本合同约定的服务期开始的第一个月（2018年7月22日至2018年8月21日）暂时不向业主或使用人收费；第二个月（2018年8月22日至2018年9月21日）由甲方号召动员业主缴纳物业费；第三个月（2018年9月22日起）开始乙方向业主或使用人收取应收费用，乙方按上述标准向业主收取物业服务费用，计费期限在合同约定的服务期开始之日起算；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金；本合同系应急委托服务合同，期限为六个月，自2018年7月22日起至2019年1月21日止；在合同约定的合同期限内（六个月），乙方提供的物业服务得到甲方认可同时取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，甲方与乙方签订为期三年的物业管理委托合同；本合同期满后，乙方未能与甲方签订为期三年物业管理委托合同的，乙方应将从甲方处接受的相关设备及相关的维修保养记录完好交付给甲方，乙方拒绝交接或不配合交接或交接不符合要求的，视为乙方违约；合同并约定了其他事项。2018年7月22日，郑州清华园业主委员会在小区内张贴公告，告知全体业主与原告签订的物业委托合同基本情况，并在公告最后载明：“清华园小区历经几次洗劫，加上设施设备老旧瘫痪，可以说是百废待兴，希望全体业主团结一心，同仇敌忾，共渡难关，为复兴清华园尽一份力！业委会随时欢迎大家献计献策，群策群力共建美好家园！”合同签订后，原告入驻清华园小区提供物业服务。2019年1月21日合同到期后，原告继续在该小区提供物业服务合同至今。被告欠原告自2018年7月22日至2019年7月21日期间的物业费1064.63元未付。案件审理中，被告承认没有交过物业费，认为原告入驻不合法，物业服务合同无效，在小区内丢过电动车、车被剐蹭过，小区服务不到位、安全没保障，物业工作人员态度不好，其不应当交纳物业费；原告称物业进驻时期情况特殊，当时已经一个月没有物业管理，签订的是六个月的应急合同。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”清华园业主委员会为了清华园小区全体业主的利益，在小区将近有一个月的时间内未有物业公司提供服务的情况下应急与原告签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》，虽然可能存在程序瑕疵，但是未有侵害业主利益的行为，故该院确认其合法有效。至于郑州清华园业主委员会在签订该物业管理委托合同前是否履行召开业主大会讨论等程序，属于其内部管理问题，不影响业主委员会对外的代表效力。被告认为郑州清华园业主委员会签订该合同的行为不符合相关规定，涉及业主大会的民主程序及业主大会对业主委员会的监督等内部问题，原告可另循途径解决，本案对此不予处理。物业服务合同到期后，郑州清华园业主委员会虽然未与原告续签书面合同，但是其继续接受原告提供的物业服务，被告作为清华园小区业主，应当继续履行交纳物业费义务。被告应缴自2018年7月22日至2019年1月21日的物业费532.32元；鉴于原告物业服务存在瑕疵，该院酌定合同外（2019年1月22日至2019年7月21日）物业费按八折425.86元缴纳为宜，以上共计958.18元。关于被告提出的原告存在监控、门禁、消防、绿化等物业服务不到位的辩解意见，该院认为，物业公司的服务具有公共性，物业服务费是用于维护整个小区设施的保养、正常秩序所必需的费用，原告未履行服务义务，被告可以依法另行提起诉讼要求原告承担继续履行、赔偿损失等违约责任，但不能因此免除被告交纳物业服务费的义务，故被告的该辩解意见，该院不予支持。但原告作为物业公司，应认真听取业主意见和建议，不断改进物业服务，依约履行合同义务，避免物业纠纷再发生。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告李丽霞于本判决生效后五日内支付原告河南正美物业服务有限公司物业服务费958.18元；二、驳回原告河南正美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告河南正美物业服务有限公司负担5元，被告李丽霞负担20元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实同一审法院认定的事实相一致。本院认为，李丽霞与郑州清华园业主委员会之间的问题，与本案不是同一法律关系，本案对此不予处理。郑州清华园业主委员会与河南正美物业服务有限公司签订了物业服务合同，河南正美物业服务有限公司也实际提供了物业服务，李丽霞应当缴纳物业费。物业服务合同到期后，郑州清华园业主委员会虽然未与河南正美物业服务有限公司续签书面合同，但河南正美物业服务有限公司实际提供了物业服务，李丽霞亦从中受益，一审法院基于河南正美物业服务有限公司系合同外履行服务，且物业服务存在瑕疵，酌定按照合同内费用的80%支持物业费用，并无不当。综上所述，上诉人河南正美物业服务有限公司、上诉人李丽霞上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由河南正美物业服务有限公司负担25元，由李丽霞负担25元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年四月九日书记员 田宇恒