河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1397号上诉人（原审原告）：河南正美物业服务有限公司，住所地郑州市郑东新区通泰路66号院12号楼3单元3层198号。法定代表人：李书剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹慧青，女，该公司员工。委托诉讼代理人：白鸣，女，该公司员工。上诉人（原审被告）：曹楠楠，女，1988年12月7日出生，汉族，住郑州市惠济区。上诉人河南正美物业服务有限公司（以下简称正美物业公司）因与上诉人曹楠楠物业服务合同纠纷一案，均不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初7145号民事判决，分别向本院提起上诉，本院2020年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。正美物业公司上诉请求：1.撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初7145号民事判决；2.本案的一审、二审诉讼费由曹楠楠承担。事实与理由：一、一审判决认定“正美物业公司提供服务存在瑕疵”，属于事实认定错误。清华园业主委员会与正美物业公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》业经一审判决认定合法有效，曹楠楠作为清华园小区的业主，该合同对其具有约束力，正美物业公司按照该协议向其提供了物业服务，曹楠楠作为业主具有缴纳物业费的法定义务。物业管理企业与业主之间的关系是服务与被服务的关系，及时缴纳物业管理费是业主的法定义务，只有在业主充分缴纳物业费的前提下，物业管理企业才能更好地提供更加优质的服务。在一审开庭过程中，曹楠楠并未提供相关证据能够证明正美物业公司的物业服务存在瑕疵，一审法院对曹楠楠的理由也未予以认定，与客观事实严重不符，应当依法撤销其判决。二、一审法院适用法律错误，应当依法予以撤销。曹楠楠以服务不到位为由拒不缴纳物业费的理由不能成立。首先，曹楠楠没有任何证据能够证实正美物业公司的服务存在瑕疵。其次，即使曹楠楠认为正美物业公司服务有瑕疵，其可以另行向人民法院起诉，要求正美物业公司履行相关服务义务，但绝不能成为其拒不缴纳物业费的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定业主认为物业服务有瑕疵，可以向人民法院提起诉讼，但并没有赋予业主可以以此为由拒不缴纳物业费的权利。物业公司的服务具有公共性，物业服务费用适用于维护整个小区设施的保养、正常秩序所必须的费用。一审法院依据《合同法》第一百零七条判决曹楠楠按物业费八折缴纳，明显属于法律适用错误。曹楠楠辩称，请求依法驳回正美物业公司不合法的诉讼请求；依法判令正美物业公司承担本案的一审、二审诉讼费。在完全违反《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条，国务院《物业管理条例》第十五条等国家法律、行政法规的强制性规定，完全违反法定程序，完全未经业主大会并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的前提下，郑州清华园业主委员会超越法定权限所与正美物业公司涉嫌非法签订的《郑州清华园小区物业管理委托合同》严重侵犯了曹楠楠作为业主依法享有的知情权、共同决定权、监督权等合法权益，应当属于无效的法律行为，自始就没有法律约束力。正美物业公司非法强行提供单方面服务，给曹楠楠带来极大人身和财产安全隐患。在一审庭审过程当中，正美物业公司也承认当时进驻清华园小区没有经业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，称是应急委托服务，但应急委托服务就可以违法进驻吗？曹楠楠没有义务给非法入驻清华园小区的正美物业公司缴纳任何费用。正美物业公司进驻小区一年多期间，清扫人员数量极少，卫生不达标，监控全面瘫痪，行人门禁形同虚设，消防设施过期无更新，绿化干枯旱死，非法拦截业主机动车并强行索要停车费。正美物业公司入驻后不久地下车库自动识别系统出现问题，没有购买车位的业主将车辆停放在地下车库前面的空地，导致曹楠楠购买的车库无法停放车辆，且地下车库一下雨就积水，反映给正美物业公司也是敷衍了事。曹楠楠上诉请求：1．依法撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初7145号民事判决；2．依法驳回正美物业公司的所有诉求；3．依法判决郑州清华园业主委员会严重违反法定程序、违背业主意志、超越法定职责与正美物业公司签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》无效，自始就没有法律约束力；4．依法追究相关责任人的法律责任；5．依法判令正美物业公司向曹楠楠赔偿精神损害抚慰金10000元；6．依法判令正美物业公司承担全部一、二审案件受理费。事实与理由：郑州清华园业主委员会严重违反法定程序、违背业主意志、超越法定权限，未经业主大会并未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，就于2018年7月21日擅自做出各种违法决定（包括但不限于与正美物业公司签订《郑州清华园小区物业管理委托合同》），严重侵犯了曹楠楠及其他广大业主的知情权、共同决定权、监督权、人身权、财产权等合法权益。曹楠楠仅见过落款日期为2018年7月22日的《公告》，从未见过郑州清华园业主委员会将《郑州清华园小区物业委托管理合同》进行公示。郑州清华园业主委员会违反法律、行政法规的强制性规定与正美物业公司签订的《郑州清华园小区物业管理委托合同》，应当无效，并自始就没有法律约束力。在正美物业公司诉称半年后被社区和郑州清华园业主委员会挽留却没有当庭提供证据的情况下，一审判决程序错误，认定事实错误，适用法律错误，确定性质错误，导致曹楠楠合法权益遭受损失。在郑州清华园业主起诉郑州清华园业主委员会违反法定程序、违背业主意志、超越法定职责与正美物业公司签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》涉嫌违法侵权一案中，一审法院（2019）豫0108民初7155号民事判决认为，郑州清华园业主委员会仅以公告方式，在未召开业主大会情况下，径直决定签约选聘正美物业公司，业主委员会的决定违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、第七十八条第二款等规定，侵害了业主权利，受侵害的业主可以请求撤销该决定。等于依法判定郑州清华园业主委员会违反法律、行政法规的强制性规定的行为无效。正美物业公司进驻1年多期间，清华园小区监控全面瘫痪，行人门禁形同虚设，消防设施过期而无更新，绿化不时干枯旱死，且绿化等公共场地不时被人为非法损毁并挪作它用，公共收益从未公示，非法拦截业主机动车并强行索要停车费，对曹楠楠正常的日常生活带来了极其严重的精神干扰和侵害，人身和财产也无时不处于各种安全隐患之中。请求依法公正判决，并依法追究相关责任人的法律责任。正美物业公司辩称，一审判决认定“正美物业公司提供服务存在瑕疵”，属于事实认定错误。郑州清华园业主委员会与正美物业公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》业经一审法院认定合法有效，曹楠楠作为清华园小区的业主，该合同对其具有约束力，正美物业公司按照该协议向其提供了物业服务，曹楠楠作为业主具有缴纳物业费的法定义务。物业管理企业与业主之间的关系是服务与被服务的关系，及时缴纳物业管理费是业主的法定义务，只有在业主充分缴纳物业费的前提下，物业管理企业才能更好地提供更加优质的服务。曹楠楠以“行人门禁形同虚设，消防设施过期无更新、绿化干枯旱死等”为由拒不缴纳物业费的上诉理由不能成立。首先，曹楠楠没有任何证据能够证实正美物业公司的服务存在瑕疵。其次，即使曹楠楠认为物业服务有瑕疵，其可以另行起诉，要求正美物业公司履行相关服务义务，但绝不能成为其拒不缴纳物业费的理由，也无法律依据，曹楠楠应全额缴纳物业费。另外，正美物业公司、郑州清华园业主委员会于2018年7月22日签订的物业服务合同属于应急合同，当时案涉小区已经将近一个月没有物业服务工作。应急合同到期后，正美物业公司做了双过半的调查，当时在单元门口和单元门上进行了公示，但是郑州清华园业主委员会未与正美物业公司签订合同。正美物业公司于2019年1月21日发出撤场公告，决定撤场。但郑州清华园业主委员会与社区工作人员做工作，正美物业公司继续留下来为小区做物业服务工作至今，不存在违法行为。郑州清华园业主委员会代表全体业主的利益，与正美物业公司签订物业服务合同并不是想损害业主的利益的，也没有损害业主的权益。进驻案涉小区时没有消防，监控线路全部剪断，水泵瘫痪导致业主没水吃，103个单元楼层照明全无，绿化到处杂草丛生。正美物业公司进驻案涉小区后修复水泵、拔除杂草、清理杂物、修复楼层照明等，做了大量的物业服务工作，恢复小区正常生活。关于监控问题，正美物业公司至少整理了不下10种方案，但郑州清华园业主委员会没有授权，也没有签订合同，正美物业公司无法独立完成该项工作。正美物业公司向一审法院起诉请求：1、判令曹楠楠向正美物业公司支付物业费3019.5元；2、本案诉讼费由曹楠楠承担。一审法院认定的事实：曹楠楠系郑州市惠济区南阳路170号院2号楼4单元6-7层西户房屋所有权人，该房屋为多层住宅，建筑面积为256.76平方米，所在小区为郑州市清华园小区。2018年7月21日，正美物业公司（乙方）与郑州清华园业主委员会（甲方）签订了《郑州清华园小区物业委托管理合同》，约定：甲方委托乙方对清华园小区实行物业管理服务；物业类型为多层住宅、高层住宅及部分商业，建筑面积约为188269平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务费用的标准为多层住宅0.98元/平方米/月；本合同约定的服务期开始的第一个月（2018年7月22日至2018年8月21日）暂时不向业主或使用人收费；第二个月（2018年8月22日至2018年9月21日）由甲方号召动员业主缴纳物业费；第三个月（2018年9月22日起）开始乙方向业主或使用人收取应收费用，乙方按上述标准向业主收取物业服务费用，计费期限在合同约定的服务期开始之日起算；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金；本合同系应急委托服务合同，期限为六个月，自2018年7月22日起至2019年1月21日止；在合同约定的合同期限内（六个月），乙方提供的物业服务得到甲方认可同时取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，甲方与乙方签订为期三年的物业管理委托合同；本合同期满后，乙方未能与甲方签订为期三年物业管理委托合同的，乙方应将从甲方处接受的相关设备及相关的维修保养记录完好交付给甲方，乙方拒绝交接或不配合交接或交接不符合要求的，视为乙方违约；合同并约定了其他事项。2018年7月22日，郑州清华园业主委员会在小区内张贴公告，告知全体业主与正美物业公司签订的物业委托合同基本情况，并在公告最后载明：“清华园小区历经几次洗劫，加上设施设备老旧瘫痪，可以说是百废待兴，希望全体业主团结一心，同仇敌忾，共渡难关，为复兴清华园尽一份力！业委会随时欢迎大家献计献策，群策群力共建美好家园！”合同签订后，正美物业公司入驻清华园小区提供物业服务。2019年1月21日合同到期后，正美物业公司继续在该小区提供物业服务合同至今。曹楠楠欠正美物业公司自2018年7月22日至2019年7月21日期间的物业费3019.5元未付。案件审理中，曹楠楠承认没有交过物业费，认为正美物业公司入驻不合法，物业服务合同无效，其买的车库挡杆没有正常工作，其他业主的车阻挡通道，导致车辆无法正常通过，且车库下雨时有很深的积水，管理不到位，其不应当交纳物业费；正美物业公司称物业进驻时期情况特殊，当时已经一个月没有物业管理，签订的是六个月的应急合同。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。清华园业主委员会为了清华园小区全体业主的利益，在小区将近有一个月的时间内未有物业公司提供服务的情况下应急与正美物业公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》，虽然可能存在程序瑕疵，但是未有侵害业主利益的行为，故该院确认其合法有效。至于郑州清华园业主委员会在签订该物业管理委托合同前是否履行召开业主大会讨论等程序，属于其内部管理问题，不影响业主委员会对外的代表效力。曹楠楠认为郑州清华园业主委员会签订该合同的行为不符合相关规定，涉及业主大会的民主程序及业主大会对业主委员会的监督等内部问题，可另循途径解决，本案对此不予处理。物业服务合同到期后，郑州清华园业主委员会虽然未与正美物业公司续签书面合同，但是其继续接受正美物业公司提供的物业服务，曹楠楠作为清华园小区业主，应当继续履行交纳物业费义务。曹楠楠应缴自2018年7月22日至2019年1月21日的物业费1509.75元；鉴于正美物业公司物业服务存在瑕疵，该院酌定合同外（2019年1月22日至2019年7月21日）物业费按八折1207.80元缴纳为宜，以上共计2717.55元。关于曹楠楠提出的正美物业公司存在监控、门禁、消防、绿化等物业服务不到位的辩解意见，该院认为，物业公司的服务具有公共性，物业服务费是用于维护整个小区设施的保养、正常秩序所必需的费用，正美物业公司未履行服务义务，曹楠楠可以依法另行提起诉讼要求正美物业公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任，但不能因此免除曹楠楠交纳物业服务费的义务，故曹楠楠的该辩解意见，该院不予支持。但正美物业公司作为物业公司，应认真听取业主意见和建议，不断改进物业服务，依约履行合同义务，避免物业纠纷再发生。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、曹楠楠于本判决生效后五日内支付河南正美物业服务有限公司物业服务费2717.55元；二、驳回河南正美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，河南正美物业服务有限公司负担5元，曹楠楠负担20元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。正美物业公司提交《关于正美物业进驻清华园小区意见征集结果公示》复印件一份，拟证明2019年1月21日合同到期后对小区业主进行“双过半调查”，有面积占比53.98%、户数占比55.25%的业主同意正美物业公司对清华园小区继续提供服务。曹楠楠质证称，对证据的真实性、合法性、证明目的均有异议，“双过半调查”应提前15日贴出公告通知业主，且需要召开业主大会，该证据的取得程序不合法。“双过半调查”仅是对满意度进行调查，不是继续提供物业服务的依据。曹楠楠一审提交郑州清华园业主委员会2019年7月21日向正美物业公司出具的公函，可以证明正美物业公司提供的服务有瑕疵，正美物业公司的证明目的不能成立。曹楠楠未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为曹楠楠对正美物业公司提交的证据不予认可，且不能支持其证据目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，曹楠楠与郑州清华园业主委员会之间的问题，与本案不是同一法律关系，本案对此不予处理。郑州清华园业主委员会与正美物业公司签订了物业服务合同，正美物业公司也实际提供了物业服务，曹楠楠应当缴纳物业费。物业服务合同到期后，郑州清华园业主委员会虽然未与正美物业公司续签书面合同，但正美物业公司实际提供了物业服务，曹楠楠亦从中受益，一审法院基于正美物业公司系合同外履行服务，且物业服务存在瑕疵，酌定按照合同内费用的80%支持物业费用，并无不当。希望双方当事人能够采取合法手段，妥善处理好双方之间的法律关系。综上所述，上诉人河南正美物业服务有限公司、上诉人曹楠楠上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南正美物业服务有限公司负担25元，上诉人曹楠楠负担25元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年四月七日书记员 马倩倩