天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7650号上诉人（原审原告）：天津市宗教房产公司，住所地天津市和平区卫津路佳怡公寓4-2-1102。法定代表人：胡峰，经理。委托诉讼代理人：高玉芳，天津君辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈汉夫，天津君辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市房地产信托集团有限公司，住所地天津市和平区睦南道74号。法定代表人：张金义，董事长。被上诉人（原审被告）：天津市房地产信托集团有限公司房产交易部，住所地天津市和平区睦南道74号。负责人：李惟，经理。被上诉人（原审被告）：天津市房信物业发展有限公司，住所地天津市南开区水上村望园里房信八处余门。法定代表人：李惟，董事长。三被上诉人委托诉讼代理人：张晓丽，天津四方君汇律师事务所律师。三被上诉人委托诉讼代理人：满朵日娃，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人天津市宗教房产公司因与被上诉人天津市房地产信托集团有限公司（以下简称天房信托公司）、天津市房地产信托集团有限公司房产交易部（以下简称信托交易部）、天津市房信物业发展有限公司（以下简称房信物业公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初5566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天津市宗教房产公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由三被上诉人连带承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、法律适用有误。1．一审法院对于《关于租赁和平区大理道81号院落宗教产房屋的协议》的性质认定不清。该协议系一般民事租赁协议，约定的租赁期限届满后，三被上诉人应当腾房。2．被上诉人拖欠的2016年9月30日之前的租金，没有超过诉讼时效。天房信托公司、信托交易部、房信物业公司辩称，一审法院对涉案租赁关系性质及租金诉讼时效的认定事实清楚、依据充分。另，信托交易部、房信物业公司入住涉案房屋的时间是2017年前后，其没有承担连带责任的基础。综上，请求驳回上诉，维持原判。天津市宗教房产公司向一审法院起诉请求：1．判令天房信托公司、信托交易部、房信物业公司立即将实际占有使用的天津市和平区大理道81号房屋楼内7间居室、5间附属房、1间地下室，院内4间平房、3间附属房腾空并交还给天津市宗教房产公司；2．天房信托公司向天津市宗教房产公司支付1997年8月1日起至1997年12月31日止的房租11427元以及自1998年10月1日起至2017年7月31日止的房租516500.4元；3．天房信托公司向天津市宗教房产公司支付自1998年1月起至1998年9月止应交租金与实交租金之间的差额573.3元；4．天房信托公司向天津市宗教房产公司支付自2017年8月1日起至2019年7月23日的房屋占有使用费54240.16元，并按每月2285.4元，支付自2019年7月24日起至天房信托公司、信托交易部、房信物业公司实际腾房日期间的房屋使用费；5．信托交易部、房信物业公司承担连带支付责任；6．本案诉讼费用由天房信托公司、信托交易部、房信物业公司连带承担。一审法院认定事实：经天津市房地产管理局房管（1994）40号、天津市宗教事务局津宗字（1994）8号联合发文《关于宗教房产移交工作的报告》，该报告中指出，依照市建委（1993）建城字668号《关于天津市宗教房产移交问题的通知》，自1993年7月1日起将房管部门经管的天主教、基督教、佛教、道教房产退还给宗教团体自行管理，房管部门填制移交清册和使用户清册，交给宗教房产公司。和平区大理道81号原管理人天津市和平区体育馆房管站于1993年6月30日制定了移交清册，清册中包括涉案房屋。天津市宗教房产公司认可属于带户移交，天房信托公司对和平区大理道81号对原住户中的7户进行清退。天房信托公司要求与天津市宗教房产公司建立租赁关系，天津市宗教房产公司拒绝，经提交市政府有关领导协调，双方于1997年7月4日订立《关于租赁和平区大理道81号院落宗教产房屋的协议》，约定将涉案房屋出租给天房信托公司使用，期限自1997年8月1日至2017年7月30日。租金每月2604元，每月月底前交纳。天房信托公司不得转让。未尽事宜，可另作补充协议。但对于租赁到期后如何处理，双方均未约定，也未达成补充协议。在签订《关于租赁和平区大理道81号院落宗教产房屋的协议》前的1996年11月21日，经市政府领导指示，区政处对双方纠纷进行了协调，并拟出处理建议。该处理建议中还原部分事实为：未与天津市宗教房产公司商妥的情况下，天房信托公司投入200多万元对相关住户进行了清退，被天津市宗教房产公司出租的房屋尽快收回并与天房信托公司建立承租关系，根据房屋使用性质，按略高于国家的房租标准由双方自行商议。天房信托公司提交涉案房屋原承租人的租赁合同及协议，证明其支付了对价（以房换房），以取得当时承租人对涉案房屋的承租权。对于诉讼时效，天津市宗教房产公司未提交证据证明存在诉讼时效中止、中断或延长的法定情形。对于信托交易部、房信物业公司应承担连带责任的事实，天津市宗教房产公司未提交证据予以证明。一审法院认为，本案系租金支付和腾房问题，而非承租权确认纠纷，应属于普通民事案件，天房信托公司、信托交易部、房信物业公司主张不属于人民法院民事案件受案范围的抗辩不能成立，不予采信。对于腾房问题，天房信托公司是基于取得涉案房屋的承租权目的与当时的涉案房屋各承租人订立了换房协议，该行为实质是天房信托公司与当时涉案房屋各承租人对涉案房屋承租权的置换（买卖）协议。虽然天津市宗教房产公司不认可由天房信托公司自行清退，但依据《关于宗教房产移交工作的报告》的精神，房管部门与天津市宗教房产公司之间为带户移交，天房信托公司与其支付房屋对价并清退的原住户性质并无不同，该权利应予以保护。虽经市政府相关领导沟通协调签订了租赁合同，但并未对到期后应如何处理、何时应腾房作出约定或规定，租金标准也并非是市场租金，故双方的租赁合同并非是普通租赁市场的租赁合同，现天津市宗教房产公司以合同到期为由要求腾房不能成立，天津市宗教房产公司的该项诉讼请求不予支持。对于租金和使用费，天津市宗教房产公司未提交证据证明存在诉讼时效中断等情形，应承担举证不能的责任，天房信托公司、信托交易部、房信物业公司主张已经超过诉讼时效的抗辩予以采信。对于天津市宗教房产公司主张的2016年9月30日前的租金，因已经超过诉讼时效不予支持，对于诉讼时效之内的2016年10月1日后租金和使用费，天津市宗教房产公司按每月2285.4元主张并无不当，予以支持。连带责任具有约定或法定性，天津市宗教房产公司主张信托交易部、房信物业公司承担连带支付责任无事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：一、判决生效后三日内，天津市房地产信托集团有限公司支付天津市宗教房产公司2016年10月1日至2017年7月31日期间的租金22854元（2285.4元每月×10个月）及2017年8月1日至2019年9月30日期间的房屋使用费59420.4元（2285.4元每月×26个月），并按每月2285.4元为标准支付2019年10月1日至判决生效之日期间的房屋使用费；二、驳回天津市宗教房产公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9627元，减半收取4813.5元，由天津市宗教房产公司负担3883.5元，由天津市房地产信托集团有限公司负担930元（判决生效之日起三日内直接给付天津市宗教房产公司）。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋虽经本市有关部门认定属天津市宗教房产公司经营管理，但在其由房管部门带户移交天津市宗教房产公司前，天房信托公司支付房屋对价并清退该房屋原有住户，双方亦签订《关于租赁和平区大理道81号院落宗教产房屋的协议》，一审法院结合本案事实及历史背景，认定该协议并非普通租赁市场的租赁合同并无不妥。天津市宗教房产公司以双方租赁合同到期，天房信托公司、信托交易部、房信物业公司应予腾房的主张，本院不予支持。本案双方签订的《关于租赁和平区大理道81号院落宗教产房屋的协议》约定的租金支付方式为每月月底前交纳，该债务系分期履行合同之债，并非同一债务分期履行情形，天津市宗教房产公司未提供证据证实存在诉讼时效中断等情形，其主张的2016年9月30日前的租金已超过诉讼时效，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，天津市宗教房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19254元，由天津市宗教房产公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年四月二日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……