辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2346号上诉人（原审原告）：瓦房店嘉盛物业有限公司，住所地瓦房店市岗店办事处长城都市阳光15幢1单元1-2室。法定代表人：景晓莉，该公司经理。委托诉讼代理人：唐金明，辽宁万正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王健，女，1969年12月22日出生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：赵波（王健配偶），男，1971年7月2日出生，汉族，住址同上。上诉人瓦房店嘉盛物业有限公司（以下简称嘉盛公司）因与被上诉人王健物业服务合同纠纷案，不服瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初6592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嘉盛公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判支持上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：1.原审以新旧物业公司交接时未约定物业费由新物业公司继续收取为由，未支持2013年11月6日至2014年12月31日物业费请求，系事实认定错误；2.上诉人退出物业服务后，第三家物业公司承接了相关的权利义务，并提起过诉讼，引起时效中断，故一审认定2015年1月1日至2016年10月15日间物业费已过3年诉讼时效系适用法律错误。被上诉人王健不同意嘉盛公司的上诉请求，同意原审判决。嘉盛公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付欠缴的物业费、垃圾处理费、感应灯费共计6469元（计算方式：2013年11月欠缴物业费为126.57元，2013年12月至2017年3月31日是40个月，欠缴物业费为126.56平方米×40个月×1.2元每平方米每月=6074.8元，合计欠缴物业费6201.37元。2013年11月欠缴垃圾处理费3.33元，2013年12月至2017年3月31日欠缴的垃圾处理费160元，合计欠缴垃圾处理费163.33元；楼道感应灯费每年30元，2013年11月欠缴感应灯费2.08元，2013年12月至2017年3月31日欠缴的感应灯费100元，合计102.08元；上述合计6466.78元）；2.案件受理费由被告承担。一审法院经审理查明，被告王健系瓦房店市都市阳光4·香樱谷小区75号楼2单元5层1号房屋（建筑面积126.56平方米）房屋产权人。2014年12月18日，大连深长城地产有限公司与嘉盛公司签订《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》（以下简称《服务合同》），《服务合同》载明：“多层住宅：1.2元/月·平方米（含电梯运行费）；联排别墅：1.4元/月·平方米；高层住宅：1.2元/月·平方米（含电梯运行费）。”物业服务费用主要用于以下开支：(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；……(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月十日前履行交纳义务。本合同期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲(大连深长城地产有限公司)、乙(嘉盛公司)双方应就延长本合同期限达成协议,双方未能达成协议的，原合同继续履行。2015年1月21日,大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处(甲方)与嘉盛公司(乙方)、大连深长城地产有限公司(丙方)签订的《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》约定:甲乙丙三方一致同意至2014年12月31日十二时开始由乙方对香樱谷小区进行物业管理,甲方终止并退出该项目的物业管理(经丙方同意),2014年12月31日为交接终止日,该终止日为甲、乙双方权利和责任的分界点。被告王健签订了《临时管理规约承诺书》，《临时管理规约承诺书》载明：“4.本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。”另查明，根据《瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法》规定，城市居民按每户每月4元标准征收，由物业公司负责代征。一审法院认为，大连深长城地产有限公司与嘉盛公司签订的《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》成立且有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”之规定,《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》对被告具有约束力,双方均应遵照履行。嘉盛公司有权据此提供物业服务,其为包括被告在内的小区业主提供了物业服务,被告依法负有支付物业费的义务。关于被告主张小区处于弃管状态，原告未提供物业服务的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。被告的上述理由依法不构成其不支付物业费的法定理由,不予采纳。关于原告主张的2013年11月6日至2014年12月31日期间的物业费，因大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处(甲方)与嘉盛公司(乙方)、大连深长城地产有限公司(丙方)签订的《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》第5条并未约定甲方应收未收的物业管理费由乙方继续收取，故原告主张被告支付上述期间的物业费等费用缺乏事实与法律依据，不予支持。关于被告提出原告的部分诉讼请求超出诉讼时效。本案中，被告所欠的物业费即原告的债权，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，原告应自被告欠其物业费之日起三年内向被告主张权利。原告主张其将债权债务转让给天福地公司，天福地公司曾于2017年将被告诉至法院，但天福地公司起诉被告不能作为原告向被告主张债权诉讼时效中断的事由。故至起诉之日即2019年10月16日止，被告所欠原告的自2015年1月1日起至2016年10月15日止的物业费，已超过三年的诉讼时效。因此，对原告提出的该期间的物业费的诉讼请求，不予支持。原告的服务内容包括对物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，感应灯属于共用设施，应当由原告承担维修和养护的责任。且原告未提供被告每年按实耗电费用的电费单，故原告主张被告支付感应灯费的诉讼请求，不予支持。被告应支付2016年10月16日至2017年3月31日（共计5.5个月）的物业费、卫生费（城市生活垃圾处理费）金额共计857元。（计算方式：126.56平方米×5.5个月×1.2元每平方米每月=835元，卫生费每月每户4元×5.5=22元，835+22=857元）。对原告提出的超出上述金额物业费、卫生费的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王健在判决生效后十日内向原告瓦房店嘉盛物业有限公司支付物业费及卫生费（城市生活垃圾处理费）857元；二、驳回原告瓦房店嘉盛物业有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告瓦房店嘉盛物业有限公司承担22元，由被告王健承担3元。如果未按判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二审中，上诉人嘉盛公司提交瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初327号民事判决书作为新证据，拟证明就案涉主张已起诉过一次，本次诉讼未过时效。被上诉人质证意见如下：对真实性没有异议，但不同意上诉人的举证意见，该判决判我赢了，也认为不应支付该部分物业费。本院对该份判决予以采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院补充查明，案涉小区至今聘用过三家物业公司，第一家是大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处，服务期间至2014年12月31日；第二家是本案上诉人，服务期间自2015年1月1日至2017年3月31日；第三家是大连天福地物业管理有限公司，自2017年4月1日起提供物业服务至今。另查，大连天福地物业管理有限公司以王健为被告提起了物业服务合同纠纷之诉，诉讼请求为：1.被告给付2013年11月6日至2017年12月31日物业费7569元、垃圾处理费200元、感应灯费125元，三项合计欠费7849元；2.诉讼费由被告承担。瓦房店市人民法院经审理，于2018年1月30日作出（2018）辽0281民初327号民事判决，认为“对原告主张的2013年11月6日至2017年3月31日的物业服务费，原告提出其已将被告应缴纳的该笔费用交至上一家物业公司。但2013年11月6日至201年3月31日期间，原告并未向被告提供物业服务，根据合同相对性，在此期间原、被告并不存在物业服务合同关系，故原告基于物业服务合同法律关系提出的此期间的物业费，不予支持。”本院补充认定的上述事实，有瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初327号民事判决书和双方当事人陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，上诉人在2015年1月1日至2017年3月31日期间为被上诉人所在小区提供了物业服务，被上诉人拖欠物业费，上诉人的相应诉讼请求应予支持。原审对此认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于2013年11月6日至2014年12月31日的物业费请求能否得到支持一节，该期间系由案外人大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处提供的物业服务，在两家物业公司进行工作交接时，对于该期间业主所欠物业费的债权是否由大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处转让给上诉人未作出明确约定，上诉人主张债权转让的合同依据是交接协议第一条第2项和第8项，但该两个条款主张涉及预收物业费的转交与结算，对于被上诉人是否欠付、欠付多少物业费、是否将该部分债权转让给上诉人均未作出明确约定。因此，上诉人无权向被上诉人主张该期间的物业费，原审未支持上诉人该部分诉请并无不当。关于2015年1月1日至2016年10月15日期间物业费诉请是否已过诉讼时效一节，上诉人未举证证明其向被上诉人催要过该期间的物业费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，上诉人的该项诉请已过诉讼时效，不能得到支持。上诉人上诉主张大连天福地物业管理有限公司曾就同样的诉请内容起诉过王健，能够引起时效中断，上诉人该项主张没有法律依据，不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人瓦房店嘉盛物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年四月十日书记员  黄月妍