北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3178号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京恭圣通健身中心（普通合伙），主要经营场所北京市丰台区造甲街110号2号平房（新村企业集中办公区）。负责人：王紫璐，经理。委托诉讼代理人：任杨，北京市北方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵书英，女，1959年3月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邢腊梅，女，1982年8月14日出生，汉族，中国平安保险公司职员，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邢伟利，男，1984年5月8日出生，汉族，北京润德桓宇建筑工程有限公司职员，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邢伟东，男，1987年8月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上述四被上诉人之共同委托诉讼代理人：张力，北京市观澜律师事务所律师。上诉人北京恭圣通健身中心（普通合伙）（以下简称恭圣通健身中心）因与被上诉人赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东（以下简称赵书英等4人）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初30564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恭圣通健身中心上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。事实和理由：1.我中心不清楚租赁标的的产权情况及所占土地性质，出租人邢海青保证出租物在出租期间合法有效，并提供了相关文件以证明租赁标的是政府所有，如果我中心与邢海青签订的协议无效，我中心认为北京市丰台区人民政府大红门街道办事处（以下简称大红门街道办事处）和邢海青签订的协议是否有效也是一个问题，一审法院遗漏了重要诉讼当事人，对该事实没有查清。2.一审法院对占用费的金额认定不准确，缺乏法律依据。一审法院认定租赁合同无效，合同约定的4000平方米包括自建部分，赵书英等4人一审时也称自建房没有收取房租，现一审判决要求我中心按照4000平米交纳占用费是不合理的。赵书英等4人辩称，我们同意一审判决，不同意恭圣通健身中心的上诉请求。恭圣通健身中心的上诉理由不成立，其主张不清楚租赁场地的性质不是事实；因双方所签合同第二条双方权利与义务条款中第11项明确约定，即便4000平方米中的自建部分被拆除也不影响我方收取租金,恭圣通健身中心主张不应按4000平方米计算占用费毫无道理。赵书英等4人向一审法院起诉请求：1.确认我们与恭圣通健身中心于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效，并判令恭圣通健身中心返还全部租赁物；2.判令恭圣通健身中心支付2017年1月1日至2019年10月31日期间的占有使用费2900000元（2017年1月1日至2017年12月31日年租金1000000元，2018年1月1日至2018年12月31日年租金1100000元，2019年1月1日至2019年10月31日期间一共1000000元，恭圣通健身中心已经支付200000元，共2900000元）。恭圣通健身中心向一审法院反诉请求：判令赵书英等4人赔偿我中心经济损失1037663元（防水、修缮部分）及停产停业3个月的经济损失600000元。一审法院认定事实：2010年1月1日，甲方大红门街道办事处（出租方）与乙方邢海青（承租方）签订《协议书》，约定甲方将位于远洋自然小区北面街心花园绿地交由乙方认养，面积约14000平方米；同时，甲方将位于绿地西侧的土地和建筑物租赁于乙方使，租赁物面积为900平方米。租赁期限从2010年1月1日起至2020年12月31日止。该合同还对其他内容进行了约定。2017年1月1日，甲方邢海青（出租方）与乙方恭圣通健身中心（承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：一、租赁合同基础条款。1.甲方将大红门西路远洋自然北侧街心公园西现有建筑物（原售楼处和西侧、北侧乙方自建建筑物共约4000平方米，以下简称涉案房屋）租赁乙方使用。租赁场地：南至人行步道，东至现有建筑墙，北至北墙以北国槐树南（计20米），西至人行步道。2.乙方租赁期限同甲方与大红门街道办事处签署的租赁期限一致。3.本期合同第一年租金共为1000000元。缴款方式为上交款。合同签订日缴纳500000元，自合同签订日起满6个月时缴纳剩余部分租金，计500000元。2017年至2018年每年租金为1100000元。2019年至2020年每年租金为1200000元。4.租赁场地用于体育健身项目及物业租赁……。二、双方权利与义务条款。1.甲方提供符合基础使用标准房屋给乙方，乙方接手时甲方完成合同交付义务。乙方根据经营的需要进行改动，不得影响房屋的整体结构并确保安全，否则由乙方承担全部责任。……4.甲方协助乙方解决租赁期间遇到的相关问题，费用由乙方负担，如因甲方原因使乙方不能正常经营及使用租赁物，甲方负责赔偿乙方因此造成的全部损失。5.乙方不得拖欠甲方房屋租金，拖欠或是缓交日期超过1个月未缴纳的，甲方视为乙方自动退租，乙方应在7日内搬离房屋，并支付搬离日前拖欠房租和违约金（违约金按照本合同2个月房租计算）……11.健身中心西侧、北侧经甲方认可后的现有房屋属于乙方自建建筑，如遇国家有关部门要求需拆除的，乙方应及时完成搬迁任务，甲方不承担拆除造成的任何责任，即使因拆除致使乙方租赁面积减少，房屋年租金不因此减少，乙方自行处理与其他各方的纠纷，且与甲方无关。该合同还对其他内容进行了约定。乙方负责人处由案外人徐长荣签字，并加盖了恭圣通健身中心公章。此合同签订后，邢海青依约交付了涉案房屋及场地，恭圣通健身中心于当日通过现金支付房租500000元，于2017年6月26日通过银行转账支付200000元，后未再支付相关费用。涉案房屋、场地现仍由恭圣通健身中心使用。2017年12月7日，邢海青去世，邢海青第一顺序法定继承人为其妻子赵书英，女儿邢腊梅，儿子邢伟利和邢伟东。一审审理中，恭圣通健身中心称其系从案外人徐长荣处接手涉案房屋，之前涉案房屋由北京恭圣健身中心承租，恭圣通健身中心与北京恭圣健身中心并非同一单位。恭圣通健身中心针对其反诉主张，提交如下证据：1.恭圣通健身中心与北京玉盛龙轻钢彩板有限公司于2018年9月20日签订的《施工合同》，欲证明其对涉案房屋的屋面顶进行了更换，工程造价360000元；2.北京恭圣健身中心与北京昊腾暖通技术服务有限公司于2016年9月16日签订的《工业品买卖合同》，欲证明在其之前租赁涉案房屋的北京恭圣健身中心对场地内供暖锅炉进行了更换，花费208500元，其已将该笔费用支付给了北京恭圣健身中心；3.恭圣通健身中心与北京中建瑞斯防水施工中心于2017年6月29日签订的《防水工程施工合同》，欲证明对涉案房屋屋顶做了简单防水，花费49163.81元；4.恭圣通健身中心与北京优易特建筑设计咨询有限公司于2016年4月15日签订的《工程合同书》，欲证明其进行室内钢结构加层，花费420000元；5.2018年8月30日的临时查封决定书（丰公消封字[2018]第0433号），显示查封北京恭圣健身中心，查封范围：采用夹心材料为聚苯乙烯搭建的所有房屋，查封期限：2018年8月30日14时至2018年9月28日14时，欲证明其因被查封存在停产停业损失。赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东对恭圣通健身中心提交的上述证据均不认可，认为真实性无法核实，亦与本案无关，双方合同已经约定涉案房屋的维修、使用、收益都由恭圣通健身中心进行，尤其是自建部分，双方的租赁范围就是售楼处和范围内用地，用地由恭圣通健身中心自行使用，自建也由其自行决定，自建部分未收租金。恭圣通健身中心未就上述相关花费的必要性以及应由出租方负担进行举证，亦未就被查封、责令整改系因出租方原因导致及停产停业的实际损失提供证据。另，因双方均主张不清楚涉案房屋的产权情况及所占土地性质。一审法院遂向北京市规划和自然资源委员会丰台分局函询。该分局复函，主要内容为：本案涉案房屋所涉地块所在宗地为国有土地，为原大红门住宅区及公建项目代征绿地，由中国石化集团北京石油有限责任公司、北京银帆基业房地产开发有限公司代征，已经取得2005规地字0219号《建设用地规划许可证》；未查询到建设工程规划许可证。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，邢海青与恭圣通健身中心签署的《房屋租赁合同书》应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东要求恭圣通健身中心腾退租赁标的物并支付2017年1月1日至2019年10月31日期间占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。反诉请求一节，恭圣通健身中心未就相关花费的必要性以及应由出租方负担进行举证，亦未就被查封、责令整改系因出租方原因导致及停产停业的实际损失提供证据，故恭圣通健身中心的反诉请求，证据不足，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京恭圣通健身中心（普通合伙）与邢海青与2017年1月1日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、北京恭圣通健身中心（普通合伙）于判决生效之日起十五日内将其与邢海青2017年1月1日签订的《房屋租赁合同书》中所涉租赁标的物腾退交付给赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东；三、北京恭圣通健身中心（普通合伙）于判决生效之日起十五日内支付赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东2017年1月1日至2019年10月31日期间的房屋占有使用费共计2400000元；四、驳回赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东的其他诉讼请求；五、驳回北京恭圣通健身中心（普通合伙）的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提供新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。庭审中，双方一致确认，邢海青去世后，其妻赵书英、女儿邢腊梅、儿子邢伟利和邢伟东并未与恭圣通健身中心就涉案房屋及场地重新签订租赁合同。另，恭圣通健身中心认可涉案房屋交付其使用时并不存在消防问题，其虽主张涉案房屋交付时防水存在问题，但没有提交双方交接时就此问题的确认记录；恭圣通健身中心认可在其使用涉案房屋及场地期间并未因房屋产权或土地性质问题对其造成实际影响；且认可一审判决主文确定其应当支付的使用费的数额计算无误。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经一审法院查询，涉案房屋并无规划审批手续，故双方当事人所签《房屋租赁合同书》当属无效合同。邢海青去世后，其第一顺序法定继承人赵书英等4人承继其合同项下权利义务。现赵书英等4人要求恭圣通健身中心腾退涉案房屋及场地并参照合同约定标准支付占用期间的占有使用费，理由充足，应予支持。关于恭圣通健身中心上诉提出一审法院应当追加大红门街道办事处为本案当事人一节。一则，因合同具有相对性，大红门街道办事处并不必然应当成为本案当事人；二则，根据一审法院的调查结论，毫无疑问的可以确认《房屋租赁合同书》属于无效合同，大红门街道办事处与邢海青所签租赁合同的效力如何，对本案不构成实质影响，也不属于本案审查范围。恭圣通健身中心以此为由要求将本案发回一审法院重审，缺乏事实与法律依据。至于恭圣通健身中心所持不应按照双方约定的租赁面积4000平方米支付占有使用费的意见，明显与相关法律及司法解释的规定不符，加之其认可在使用涉案房屋及场地过程中，并未因房屋产权或土地性质等问题影响其实际使用，故本院对其此项请求实难支持。综上所述，恭圣通健身中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31169元，由北京恭圣通健身中心（普通合伙）负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年四月八日书记员 刘 荧书记员 韩 铮