广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初1802号 原告：成诚，男，1986年2月21日出生，汉族，住湖北省石首市绣林街道文峰路**20-302，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：刘思妤，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁明，广西桂海天律师事务所实习律师。 被告：农广正，男，1982年12月18日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陈昆，女，1983年3月11日出生，汉族，住南宁市青秀区。 第三人：南宁市金浚行房地产代理有限公司，住所地：南宁市青秀区东葛路**南宁市青秀万达广场****。 法定代表人：胡燕，董事长。 委托诉讼代理人：郭冬英，女，1986年12月21日出生，汉族，住广西防城港市防城区，系该公司员工。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2017年2月22日 开庭时间：2017年7月3日 当事人到庭情况：原告成诚及其委托诉讼代理人刘思妤、梁明，被告农广正的委托诉讼代理人陈昆，第三人南宁市金浚行房地产代理有限公司（以下简称金浚行公司）的委托诉讼代理人郭冬英。 原告诉请要点 一、解除原告、被告与第三人于2016年12月3日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告向原告返还已支付的17万元，并向原告支付违约金17万元，两项共计34万元； 三、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、同意解除《房屋买卖合同》，因为原告请求解除合同的理由我方均认可，也符合事实，所以我方同意解除合同； 二、同意返还原告已支付的17万元，但不同意支付违约金。不同意支付违约金是因为我方没有支付违约金的能力。 第三人陈述要点 我方同意解除合同； 被告承认存在违约事实，被告应承担违约责任； 我方未存在违约行为，请法院予以认可。 事实认定 经审理查明：2016年12月3日，原告（买方）、被告（卖方）与第三人（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》（No：JJ0002499），由原告购买被告名下的位于南宁市青秀区枫林路16号中铁·凤岭山语城11号楼A单元11-A-502号房，建筑面积164.01平方米，成交价为194万元。合同第十二条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并需以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止。 合同附件约定买卖双方就楼价款的交付方式及交易程序达成以下协议，由买方按第7种方式支付楼款给卖方：7、买方按揭付款，且买方代卖方偿还银行贷款：于2016年12月3日支付38万元定金作为部分定金，合计定金38万元。卖方收到定金三个工作日内须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续。买方同意经纪方或卖方在收到银行通知提前还贷之日起3个工作日内，将首期房款（不含定金）128万元转入卖方贷款账户内，银行到帐后即视为卖方已收取相应房款。卖方应在15个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在5个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理交易过户手续，如因南宁市房屋产权交易中心或银行原因导致延迟则时间相应延迟，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。 另查明：原、被告口头约定因涉案房屋有二次抵押，由被告自行承担解除第二次抵押的费用，由原告承担解除银行抵押的费用，但由于被告资金不足，无法解除第二次抵押。 又查明：2016年12月3日，被告出具代开收款收据一份，载明：本人农广正，是青秀区枫林路16号中铁凤岭山语城11号楼A单元502房物业之业主，现收到买方成诚交来承购上述物业之定金38万元。被告在收款方签名并盖指模。原、被告均认可虽然收据写被告收到38万元，但该款后由第三人返还21万元给原告，被告实际收到定金17万元。 2016年12月4日，原告向第三人支付服务费及咨询费共计3万元，第三人出具收款收据二份给原告收执。 还查明：2017年1月13日，被告将涉案房屋作价201万元，与案外人重新签订房屋买卖合同。 判决理由 原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均具有约束力。 对于本案《房屋买卖合同》是否应予解除的问题。原告按照《房屋买卖合同》的约定支付定金38万元，后因被告拒不履行合同，第三人将21万元定金返还给原告，被告实际收到定金17万元。现因被告将涉案房屋出售给案外人，原告据此请求解除涉案合同，被告也同意解除合同，本院对此予以确认。由于原告未曾向被告、第三人恒创公司发出过解除合同通知书，而是向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉状副本送达被告之日即2017年5月19日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，原告有权要求被告返还已支付的定金17万元，故对原告要求被告返还定金的诉请，本院依法予以支持。 对于被告应承担的违约金问题。被告自认因他人出价较高而与案外人另行签订房屋买卖合同，也拒绝继续履行涉案合同，故被告应承担相应的违约责任。原告依据《房屋买卖合同》第十二条的约定要求被告支付违约金17万元，被告提出合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。但该合同是原、被告协商一致达成，未违反法律、法规的禁止性规定，双方应当按约定履行。被告在签订合同后拒绝继续履行合同，给原告造成损失中应包含溢价损失。因此，根据公平原则和诚信原则，被告对违约金过高的抗辩未能提供证据予以证实，故对被告的抗辩，本院依法不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、原告成诚与被告农广正、第三人南宁市金浚行房地产代理有限公司于2016年12月3日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月19日解除； 二、被告农广正应向原告成诚返还定金17万元； 三、被告农广正应向原告成诚支付解除合同违约金17万元 本案受理费6400元，由被告农广正负担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院（同时在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理）。 审 判 长 范 俪 人民陪审员 梁 莉 人民陪审员 钟新燕 二〇一七年七月二十五日 法官 助理 肖 哲 书 记 员 覃树鹏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。