四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0903民初1917号 原告：李友海，男，生于1958年9月16日，汉族，住四川省大英县。 被告：四川省永明房地产开发有限公司，住所地遂宁市开发区兴和东街永明丽景。 法定代表人：张宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢保勇，四川斗城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹家林，四川斗城律师事务所律师。 原告李友海诉被告四川省永明房地产开发有限公司（以下简称永明公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年5月11日起诉来院。本院受理后，依法适用简易程序于2016年6月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告李友海、被告永明公司的委托诉讼代理人曹家林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李友海向本院提出诉讼请求：1、判令被告给原告按时办理住房产权证和土地使用证的权属证明；2、判令被告支付未按合同约定的时间交房的违约金，违约金以已付购房款286915元为基数，从2012年6月30日起计算至符合交房之日止，以日万分之三为标准进行计算；3、判令被告未按合同约定给原告办理产权证的违约金，违约金以已付购房款286915元为基数，从2013年6月30日起计算至原告实际领到房屋产权证及土地使用证之日止，以日万分之一为标准进行计算；4、判令被告支付原告催办两证和索要相关资料租车等费用2000元；5、判令被告退还原告已缴纳的物业费3214元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年8月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于遂宁市河东新区永明·东海岸三期50栋第22层2204号住房一套，总价款为286915元。2012年6月30日，被告通知原告接房，但被告拿不出该栋楼房交房条件的相关资料，原告未接房。2012年11月30日，原告才接收了该房屋。接房时原告没有看到合同约定的交房条件：一是该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案书；二是《住房工程质量分户验收表》和被告已取得该商品房所在楼栋的权属证明。被告所交付的房屋不符合双方签订《商品房买卖合同》和法律规定的交房条件。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第一款第2项之约定：被告应支付原告2012年6月30日至2016年6月30日共1468天原告已付房屋总价款286915元，每日万分之三的未按约定条件交房的违约金126248元。 被告永明公司辩称：1、本案是重复起诉，原告李友海于2015年2月就该房屋买卖合同纠纷已向船山区人民法院起诉，经法院调解已达成和解协议，由被告永明公司向李友海一次性支付赔偿款46000元，并承担本案诉讼费1700元。被告支付赔偿款后李友海撤诉，应按《最高人民法院关于适用的解释》第247条之规定，驳回原告起诉；2、被告永明公司因未及时办理两证已向原告李友海支付了相应的赔偿，不应再支付违约金，且原告主张的违约金过高，应依法予以调整；3、原告李友海主张的过路费、油费、电话费、退物业管理费没有合同及法律上的依据。综上，请求驳回原告的起诉。 本院经审理认定事实如下:2010年8月25日，原告李友海与被告永明公司签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于遂宁市河东新区永明·东海岸三期50栋第22层2204号住房一套，面积为96.53平方米，单价为每平方米2964元，总价款为286915元。付款方式为分期付款。该合同第十一条约定：出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付应当符合：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。第十三条约定：逾期交房超过30日……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。第十五条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条的规定处理。第二十条第（一）项约定：出卖人应当在2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；该条第（二）项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定于2010年1月12日支付给被告购房款114000元，同年8月25日支付144115元，2012年10月30日支付28800元，共计286915元。2012年6月30日，被告通知原告接房，原告认为被告拿不出该栋楼房交房条件的相关资料，原告未接房。2012年11月30日，原告接收该房屋并居住。原告认为被告所交付的房屋不符合双方签订《商品房买卖合同》的约定和法律规定的交房条件，已构成违约，原告于2015年2月5日向本院提起诉讼，要求被告承担违约责任。同年7月24日，在本院主持下，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告永明公司于2015年7月24日前一次性给付原告李友海本次诉讼所涉及的全部赔偿金额46000元；二、永明公司承诺在2015年12月31日前为李友海办好“两证”，所产生的办证费用按原购房合同执行；如永明公司未能在2015年12月31日前为李友海办好两证，由永明公司向李友海支付已付房款金额每日万分之三的违约金；三、本调解协议签订后，李友海向法院申请撤回本次诉讼。同日，被告永明公司支付原告一次性赔偿款46000元，原告于同日撤回起诉。截止2015年12月31日，被告永明公司仍未为原告李友海办理好该房屋的两证，原告认为被告已违反2015年7月24日达成的协议，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 上述事实，有双方的身份信息、商品房买卖合同、收据、调解协议、民事裁定书、收条、庭审笔录等材料在卷为证。 本院认为，原告李友海与被告永明公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。 关于原告提出的要求被告给原告按时办理住房产权证和土地使用证的权属证明的诉求，双方在《商品房买卖合同》第二十条中明确约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。即按照约定，被告应当在2013年6月30日前将原告所购房屋的权属登记至原告名下。按照《中华人民共和国物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让、建设部《房屋登记办法》第三十条规定，合法建造房屋需要进行房屋所有权初始登记，因此，对合法建造的商品房应当由开发商进行房屋所有权初始登记后才能办理权属转移登记，而被告至今未有办理房屋所有权初始登记，当事人可待被告办理后另行起诉，因此对原告提出的这一诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的本案属于重复起诉的抗辩意见，原告虽然就本案于2015年起诉过，双方已达成调解协议，原告撤诉，但由于被告未依照当时达成的调解协议确定的时间为原告办理两证，视为被告已违约，原告有权再次起诉要求被告承担违约责任，故本案不属于重复起诉。 关于原告提出的要求被告支付逾期交房的违约金及逾期办证违约金的诉讼请求，庭审查明，2015年7月24日，在本院主持下，原、被告双方当事人自愿达成如下协议：一、被告永明公司于2015年7月24日前一次性给付原告李友海本次诉讼所涉及的全部赔偿金额46000元；二、永明公司承诺在2015年12月31日前为李友海办好“两证”，所产生的办证费用按原购房合同执行；如永明公司未能在2015年12月31日前为李友海办好两证，由永明公司向李友海支付已付房款金额每日万分之三的违约金。由于该调解协议是双方真实意思表示，对双方均应约束力。从该协议的内容来看，2015年12月31日前的违约金双方已经结算确认，且被告已实际支付该违约金46000元。对此，本院予以确认。根据上述协议的约定，被告永明公司没有在2015年12月31日前为原告办理两证，被告还应当向原告支付已付房款金额每日万分之三的违约金，即286915元×违约天数（自2016年1月1日始至实际办证之日止）×0.0003。关于被告提出的违约金过高，请求法院予以调整的抗辩意见，因上述调解协议对违约金作出了明确约定，且该约定不违反法律规定，本院不予调整，按双方的约定执行为宜。故对被告要求调整违约金的抗辩意见不予采信。 关于原告要求被告支付原告到被告处催办两证和索要相关资料租车等费用2000元的诉求，因原告没有向本院提供相关证件予以证实，本院不予支持。关于原告要求被告退还原告已缴纳的物业费3214元的诉求，由于该房屋已交付给原告使用，依法应由原告支付物业费，故对原告的这一诉求本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告四川省永明房地产开发有限公司在本判决生效后十日内按如下标准向原告李友海支付逾期交房及逾期办理房屋所有权证违约金，违约金的计算方法为：以已付房款286915元为基数，按照每日0.03%的标准进行计算，从2016年1月1日始至实际办证之日止； 二、驳回原告李友海的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1300元，由被告四川省永明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长 王 剑 人民陪审员 韦 芬 人民陪审员 杨 强 二〇一七年七月十七日 书 记 员 古雪丁