湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民再1号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：欧阳素苗,女。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邓阳,男，系欧阳素苗之子。上述两再审申请人共同委托诉讼代理人：刘鸿，湖南指点律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郴州市耀华房地产有限公司,住所地湖南省桂阳县龙潭街道园艺路欧阳海广场旁。法定代表人:廖耀华,该公司董事长。委托诉讼代理人:刘涛,男,该公司法律顾问。再审申请人欧阳素苗、邓阳因与被申请人郴州市耀华房地产有限公司（以下简称耀华公司）商品房预售合同纠纷一案，欧阳素苗、邓阳不服湖南省桂阳县人民法院(2017)湘1021民初1010号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月8日作出（2017）湘10民终2642号民事判决。欧阳素苗、邓阳仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2018年6月29日作出（2018）湘民申910号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭进行了审理。再审申请人欧阳素苗及其委托诉讼代理人刘鸿,被申请人耀华公司委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧阳素苗、邓阳申请再审请求：1.依法撤销郴州市中级人民法院（2017）湘10民终2642号民事判决;2.依法改判耀华公司以已交房款285766元为本金，按每天万分之五计算违约金，并按上述计算方式计算违约金至房屋符合交房条件之日止;3.依法判决一审、二审诉讼费用由耀华公司承担。事实和理由：1.二审法院认定耀华公司建设的房屋2015年10月28日验收合格缺乏证据证明。根据合同约定，耀华公司应当提供《竣工验收备案表》。二审法院以耀华公司提交的由建设单位、监理单位、设计单位、施工单位进行的内部验收报告作为房屋达到竣工验收的条件，违反了法律规定和合同约定；2.二审法院认定耀华公司交付房屋时间为交房公告之日中载明的2015年10月31日，不符合合同约定，且缺乏证据证明。根据合同约定，耀华公司无论以何种方式通知买受人收房，都应当以买受人反馈确认为准；3.二审法院将违约金计算方式从每天以已交房款的万分之五减为已交房款为本金按照同期银行贷款利率6.175%的标准计算不符合事实。在其他相同类型案件的判决书中，桂阳县人民法院、郴州市中级人民法院、湖南省高级人民法院都确定以每天万分之五来计算违约金，二审法院出现同案不同判与我国的立法原则、立法宗旨相悖。被申请人耀华公司辩称：1.耀华公司逾期交房是为了迎接在桂阳召开国际山水旅游节，完成县政府交办的任务，因不可控事件造成的；2.耀华公司交付的房屋符合合同约定的交房条件，有《建设工程竣工验收报告》、《单位工程竣工验收记录》、桂阳县建设工程质量安全监督站出具的验收合格《证明》为证；3、二审法院认定逾期交房时间为2014年1月1日至2015年10月31日，共计668天与事实相符；4.二审法院酌情将违约金的标准调整为已付房款285766元为本金，按同期银行贷款利率4.75%（1-3年）再上调30%即6.175%的标准计算利息损失，确定违约金数额于法有据，处理恰当。请求驳回再审，维持原判。欧阳素苗、邓阳向一审法院起诉请求：1.判令耀华公司因逾期交房而向欧阳素苗、邓阳支付约金183,600元(暂计至2017年5月31日)；2.本案全部诉讼费用由耀华公司承担。一审法院审理查明：2012年9月13日,欧阳素苗、邓阳与耀华公司签订了《商品房屋买卖合同》,欧阳素苗、邓阳购买了耀华公司开发的“耀华•金都汇”楼盘D3栋1015号房星,该房建筑面积107.35m,单价为2,662元/m3,总房价款为285,766元,合同签订的当天,欧阳素苗、邓阳向耀华公司支付了首付款145,766元,以公积金按揭的方式支付了剩余的140,000元,耀华公司开具了收据给欧阳素苗、邓阳。按双方合同约定,耀华公司应在2013年12月31日前,将验收合格的商品房交付给欧阳素苗、邓阳。同时该合同第九条还约定,逾期交房由耀华公司从最后交付期限的第二天起向买受人按日支付总房价款的万分之五的违约全,直至房屋实际交付日止。因种种原因,耀华公司才于2015年10月28日通过竣工验收合格。2015年10月31日,耀华公司以电视台广告和报纸公告播放、刊登了交房通知。一审法院认为，本案的争议焦点是:1.耀华公司是否违约的问题;2.耀华公司逾期交房的时间;3.耀华公司因逾期交房应支付给欧阳素苗、邓阳的违约金数额。焦点一,耀华公司是否违约的问题。本案系商品房预售合同纠纷,双方签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方的真实意思表示,合法有效,双方均应按合同的约定履行自己的义务。欧阳素苗、邓阳已履行了交付购房款的义务,而耀华公司未能依约在2013年12月31日交房。耀华公司认为其逾期交房的原因,是为了完成旅游节接待任务,暂停其在建项目才导致迟延交付,具有不可抗力的因素,耀华公司不应承担违约责任。耀华公司若要以不可抗力免除责任,必须同时具备如下条件:一、必须发生了不能预见、不能避免并不能克服的客观事件;二、不可抗力的免责事实必须是双方签约后发生的;三、耀华公司必须将发生不可抗力的事实及时通知了购房者并出具证明。耀华公司在举证期限内没有向法院提交具备不可抗力的三个必备条件的证据,不属不可抗力情形,耀华公司不能以此为由行使抗辩权。建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定:“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中耀华公司提交的政府会议文件只能证明政府部门为耀华公司的酒店建设和完成旅游节接待任务提供了便利和支持,与耀华公司停建商品房没有因果关系。同时耀华公司在进行商品房销售时,就应当预见自己可能碰到的各种不利因素,合理预计交房时间,确保按期交房,故耀华公司的抗辩理由不能成立。因此,耀华公司应当承担逾期交房的违约责任,支付给欧阳素苗、邓阳逾期交房违约损失。焦点二,耀华公司逾期交房的时间。根据《商品房买卖合同》的约定,耀华公司应书面通知购房户收房,耀华公司于2015年10月30日在《郴州日报》刊登D3栋交房公告,于2015年11月1日起在桂阳县电视台生活频道连续播放交房公告,要求D3栋购房户于2015年10月31日至2016年1月31日办理交房手续。该交房公告可以视为耀华公司已按照合同约定书面通知购房户收房,因此耀华公司交付房屋的时间应为交房公告之日中载明的时间即2015年10月31日,逾期交房时间为原定交房时间的第二天即2014年1月1日至2015年10月31日,共计668天。焦点三,因逾期交房应支付给欧阳素苗、邓阳的违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：“一、限被告郴州市耀华房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告欧阳素苗、邓阳逾期交房违约金32,294元;二、驳回原告欧阳素苗、邓阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,972元,由被告郴州市耀华房地产有限公司承担2,780元,由原告欧阳素苗承担1,192元。”欧阳素苗、邓阳不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判耀华公司向欧阳素苗、邓阳支付违约金183600元；2.一、二审诉讼费用由耀华公司支付。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。耀华公司的房屋不符合交房条件。耀华公司交付的房屋没有向有关部门进行验收备案，没有向欧阳素苗、邓阳提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也没有通过消防部门的验收，且至今也未按照合同约定的方式通知欧阳素苗、邓阳收房。2.一审判决适用法律错误。依照合同约定，耀华公司应该按照已支付房款的万分之五来支付违约金，其他49户业主均是以上述标准计算了违约金，一审法院在同类诉讼中出现两种完全不同的违约金计算标准与我国立法原则和宗旨相悖。耀华公司辩称：1、耀华公司是因为完成桂阳县政府的项目工程才不得已推迟了交房时间，2015年10月28日楼房竣工验收之后，公司在《郴州日报》及电视台刊登、播放了交房公告；2、欧阳素苗、邓阳计算的违约金过高，显失公平。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。本院二审查明：根据耀华公司一审提交的中国邮政集团公司湖南省桂阳县分公司《证明》及清单，耀华公司已于2015年10月31日通过邮政快递向欧阳素苗和邓阳（收件人联系方式：137****4126/44***03，地址：湖南省桂阳县城关镇******，单号9940****1912）邮寄了《耀华金都汇一期D3栋商品房交付通知书》、《业主需携带资料》。本院二审审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院二审认为，本案为商品房预售合同纠纷，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。案涉房屋交易时，已取得商品房预售许可证“预许（2011）第五号”，故双方2012年9月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效。本案争议的焦点是案涉房屋是否符合交房条件及是否按约定通知欧阳素苗和邓阳收房，下调违约金标准是否有法律依据。案涉房屋于2015年10月28日耀华公司出具了《建设工程竣工验收报告》和相关验收单位签署合格的《单位工程竣工验收记录》，2016年4月7日桂阳县建设工程质量安全监督站出具的“金都汇一期D3栋住宅部分已于2015年10月28日通过竣工验收合格，可以正常交房使用”的《证明》，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对房屋进行特别约定，原审法院认定案涉房屋符合交房条件的时间为2015年10月28日并无不当。双方签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》对通知收房的方式约定为“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”“出卖人以信函或公告或广播电视或数字通讯等有效媒介告知买受人收楼并以《商品房买卖合同》确定的通信地址、联系电话等信息通知买受人且予以反馈确认”。耀华公司已按此约定全面履行了通知义务，欧阳素苗和邓阳未及时反馈确认和收房应依约自担其责，其认为至今未收到耀华公司的收房通知没有事实和合同依据。原审法院充分考虑欧阳素苗、邓阳诉请的违约金较之耀华公司逾期交房可能给欧阳素苗、邓阳造成的购房款利息、租金等损失，酌情将违约金标准调整为以已付购房款285,766元为本金,按同期银行贷款利率4.75%(1-3年)再上调30%即6.175%的标准计算利息损失,于法有据，处理恰当。本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3326元，由上诉人欧阳素苗、邓阳负担。”再审期间欧阳素苗、邓阳提交了如下证据：证据一：湖南省高级人民法院作出的（2017）湘民申132号民事裁定书一份,拟证明交房时间应当以业主收到交房信息反馈确认为准，不能以开发商的通知为准。证据二：湖南省郴州市中级人民法院作出的（2015）郴民一终字第972号民事判决书一份,拟证明违约金应当按照已交房款的万分之五每日计算，同一类型案件应当有相同的判决标准，同案同判。耀华公司质证意见：对证据一的真实性没有异议，对证明方向有异议，如果业主收到收房通知后不反馈确认，对开发商不公平；对证据二的真实性没有异议，对证明方向有异议，该判决书针对的是一栋，该栋的违约天数是228天，涉案房屋是三栋，违约天数为688天，涉案三栋违约金数额过高，法院为了平衡违约金数额所以按不同的标准计算了违约金。再审期间耀华公司提交了一份证据：湖南省郴州市中级人民法院作出的（2017）向10民终2641号民事判决书及调解协议书一份，拟证明同案同判。欧阳素苗、邓阳质证意见:对该份判决书的真实性无异议，对证明方向有异议，同类案件的另一当事人邓伟兰向湖南省高级人民法院申请再审，后经该院调解结案，改变了湖南省郴州市中级人民法院的违约金计算标准。对欧阳素苗、邓阳提交的证据，本院认证如下：两份证据均为已生效法律文书，本院对其真实性予以确认。对耀华公司提交的证据，本院认证如下：该份证据为本院作出的判决书，本院对其真实性予以确认。本院再审对原一、二审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案再审的争议焦点为：一、涉案房屋的交房时间如何认定；二、涉案房屋延期交房的违约金应当如何计算。关于争议焦点一：根据耀华公司原一、二审提交的证据，涉案房屋已于2015年10月28日竣工验收合格。耀华公司于2015年10月30日在《郴州日报》刊登交房公告，2015年11月1日在桂阳电视台生活频道连续播放涉案房屋交房公告，并要求各购房户在3个月内办理交房手续,且耀华公司于2015年10月31日通过邮政快递向欧阳素苗、邓阳邮寄了《耀华金都汇一期D3栋商品房交付通知书》、《业主需携带资料》，耀华公司已经全面履行了交房通知义务，本院二审认定逾期交房时间为2014年1月1日至2015年10月31日，共计668天，并无不当，本院再审予以认可。关于争议焦点二：根据欧阳素苗、邓阳在再审过程中提交的类似案件判决书，该判决书涉案房屋为D1栋，逾期交房违约时间较短，为228天，本案涉案房屋为D3栋，逾期交房违约时间较长，为668天。本院一、二审根据《中华人民共和国合同法》违约金衡平原则，酌情调整了违约金的计算标准，于法有据，也无不当，且本院二审不存在同案不同判的情形。综上所述，欧阳素苗、邓阳的再审申请理由不能成立，本院不予采纳，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：驳回再审申请人欧阳素苗、邓阳的再审请求，维持本院（2017）湘10民终2642号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 何双高审 判 员 邹 敏审 判 员 王梅英二〇二〇年四月三日法官助理 胡雅妍书 记 员 段玲凤附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持;原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。