湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终489号上诉人（原审被告）：长沙星联投资有限公司，住所地：长沙市天心区五凌路328号欧洲城16栋8楼。法定代表人：贾哲，董事长。委托诉讼代理人：李迎军，湖南环楚律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司长沙湘春路分公司，住所地：湖南省长沙市开福区湘春路266号。负责人：徐皓淳。委托诉讼代理人：韩伟，福建天翼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南大业建筑劳务有限公司，住所地：长沙市开福区万达广场A座15楼。法定代表人：潘永平，董事长。委托诉讼代理人：范巍，男，1980年11月3日出生，汉族，住长沙市雨花区，该公司副总裁。委托诉讼代理人：张永强，男，1979年9月19日出生，汉族，住山西省临猗县，该公司法务。被上诉人（原审第三人）：唐巍，男，1988年11月18日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：朱辉，湖南言顺律师事务所律师。原审第三人：王玲，女，1987年2月10日出生，汉族，住湖南省桃江县，系“原味粉店”经营户。原审第三人：段袁芝，女，1970年9月21日出生，住湖南省冷水江市，系“画忆江南”经营户。原审第三人：卢五明，男，1962年7月28日出生，住湖南省长沙市开福区，系“湘春酒店”经营户。原审第三人：胡燕山，男，1971年8月16日出生，住湖南省长沙市开福区，系“回家．味下爱厨”经营户。原审第三人：郑玄，女，1983年8月21日出生，住长沙市岳麓区，系“独一处东北酱骨饺子馆”经营户。上诉人长沙星联投资有限公司（以下简称星联公司）、汉庭星空（上海）酒店管理有限公司长沙湘春路分公司（以下简称汉庭长沙分公司）与被上诉人湖南大业建筑劳务有限公司（以下简称大业公司）、唐巍及原审第三人王玲、段袁芝、卢五明、胡燕山、郑玄房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2019）湘0105民初3262号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人星联公司上诉请求：1、撤销一审法院（2019）湘0105民初3262号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人不是不交租金，是因涉案房屋权属至今都存在争议，导致无法支付租金，且被上诉人大业公司诉求超过诉讼时效，上诉人星联公司最多支付从2016年11月25日或10月15日开始至2017年4月16日止的房屋租金给大业公司，因为从2017年4月16日至今的房屋租金已经由汉庭公司交纳到一审法院，其中包含了上诉人应当收取的租金差价，足以支付涉案房屋的租金。一审法院再次判决属于重复支付租金，显然对上诉人不公平。二、被上诉人唐巍主张租金超过诉讼时效，不应支持，且房屋转让后，上诉人没有收取任何租金，被上诉人当庭予以承认其直接向次承租人收取了租金的事实。涉案房屋如系唐巍声称的抵债，其已经直接签署了合同并向租户收取租金，不存在再次向上诉人主张租金。一审法院认定事实错误，导致唐巍重复获利租金，明显不当。三、补充意见，一审法院计算租金的面积错误，房屋租赁合同以实际丈量为准，没有现场测量，一审法院单方认定整体房屋面积，推算各自租金面积，属事实认定错误。综上，请求二审法院支持上诉请求。上诉人汉庭长沙分公司上诉请求：1、撤销一审法院（2019）湘0105民初3262号民事判决第九项，依法改判大业公司和唐巍继续履行星联公司与汉庭长沙分公司于2011年9月30日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院适用法律错误。大业公司和唐巍取得涉案房屋时，星联公司仍享有合法承租权，星联公司将该房产分别出租给汉庭长沙分公司和其他租户，依据买卖不破租赁原则，大业公司和唐巍应继续履行汉庭长沙分公司与星联公司签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议。若大业公司和唐巍与星联公司的《房屋租赁合同》解除，会影响到汉庭长沙分公司次承租合同的履行，造成巨大经济损失。汉庭长沙分公司履行次承租合同没有过错，也没有违反合同约定拖欠租金，故汉庭长沙分公司的权益应当得到法律保护。请求二审法院依法予以改判。被上诉人大业公司辩称，针对汉庭长沙分公司的上诉答辩如下：汉庭公司未对原判决事实部分提出异议，仅就判决理由提出上诉，故原判决事实部分正确。对于转租合同的解除问题，原判决从合同的自愿原则和相对性原则进行了论述，认为要求大业公司履行转租合同违反合同自愿原则，汉庭公司的权利应当按照转租合同约定向转租人主张权利，其要求大业公司履行义务无事实及法律依据，请求驳回汉庭公司上诉，维持原判决第九项内容。针对星联公司的上诉答辩如下：关于租金缴纳的问题，二份赔偿协议书的真伪性，一审判决已进行了论述，我公司接手房产以来已就缴纳租金问题向星联公司发函，对方以其他理由没有支付，一审法院论述非常清楚。关于诉讼时效问题，我公司接手房产以来，书面送达了催收函，从未超过法律规定的诉讼时效。现有房屋面积应该大于或等于4943.64平方米，依据最高法院司法解释，即便是违章面积也应缴纳租金，何况没有被确定为违章建筑。星联公司的上诉理由无事实和法律依据，请求依法驳回上诉。被上诉人唐巍辩称，针对汉庭长沙分公司的上诉答辩如下：买卖不破租赁原则是适用于原租赁合同，即原环球公司与星联公司之间的房屋租赁合同，作为次租赁合同的承租方，并不是原租赁合同的当事人，在原租赁合同中只享有代为履行请求权，而上诉人汉庭长沙分公司并未向继受取得租赁权的大业公司和唐巍请求代为履行，只是在大业公司提起诉讼后按照法院要求将承租费交法院指定账户，其法律地位为协助执行义务人，在本案中并不具有独立的请求权，其提起的独立诉讼请求不应得到支持。针对星联公司的上诉答辩如下：1、上诉人星联公司以涉案房屋权属存在争议无法支付租金为由拒绝向新的权利人履行按期交纳租金的合同义务，明显没有任何事实和法律依据。不管涉案房屋权属是否存在争议，上诉人均有义务与新的权利人及时沟通交纳租金事宜，确实无法确定如何交纳租金，也应向有关部门进行提存。一审法院以上诉人星联公司拒绝履行合同主要义务而判决大业公司和唐巍有权解除合同，符合法律规定，依法应予支持。2、上诉人星联公司称自2017年4月16日起没有收过涉案房屋任何租金，从而拒绝承担交付租金的义务，根据合同相对性原则，星联公司在与原环球公司租赁合同有效期内，不论其是否有收益，均应履行合同约定的支付租金义务，其是否取得收益或因何原因未取得收益均与本案无关，不能成为拒不履行合同义务的合法理由。3、上诉人星联公司在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，根据最高法院司法解释规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。而且根据民法总则规定，诉讼时效统一为3年，故星联公司关于诉讼时效的上诉理由不应得到支持。4、唐巍仅与郑玄就94.22平方米面积另外签订租赁合同，其余由汉庭公司占有部分，星联公司并未通知汉庭公司向唐巍交纳租金，因而未发生租金转付行为，唐巍并未重复获利租金，一审判决星联公司向唐巍支付租金部分剔除了94.22平方米的面积，认定事实清楚，适用法律正确。5、一审判决明确除产权面积之外，其余未计入面积部分适用使用权的规定，即使是违章建筑面积，也应按合同约定交纳租金，如重新丈量，现有房屋面积应大于或等于合同约定的面积。综上，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求依法维持原判，驳回上诉。原审第三人均未陈述。大业公司在原审中向一审法院起诉请求：1、请求判决解除《房屋租赁合同》；2、判令星联公司向大业公司支付所欠租金及房屋占有使用费5775125元整（暂算至2017年2月24日，应算至房屋租赁合同解除终止之日）；3、请求判决因星联公司未按合同约定支付租金的违约金1111856元（暂算至2017年1月20日，应按欠付金额的1％计算至实际支付之日）；4、本案诉讼、鉴定费用由星联公司承担。重审中，大业公司增加要求星联公司向大业公司腾空并交付房屋的诉讼请求。汉庭长沙分公司在原审中向一审法院提出如下独立诉讼请求：若判决确认大业公司与星联公司的《房屋租赁合同》解除，请求判决大业公司继续履行星联公司与汉庭长沙分公司于2011年9月30日所签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议。重审中，因唐巍作为第三人参加诉讼并提出独立诉讼请求，汉庭长沙分公司在重审中增加了如下诉讼请求：若判决确认唐巍因取得长沙市开福区不动产所有权而与星联公司形成的《房屋租赁合同》解除，请求判决唐巍继续履行星联公司与汉庭长沙分公司于2011年9月30日所签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议。唐巍向一审法院提出如下独立诉讼请求：1、请求驳回大业公司就唐巍所有的部分产权向星联公司主张的各项诉讼请求；2、确认唐巍因取得长沙市开福区不动产所有权而与星联公司形成的房屋租赁合同部分解除，星联公司将长沙市开福区交付给唐巍；3、判令星联公司向唐巍支付租金税费834851元，（暂计算至2019年4月24日，应计算至实际支付租金和税费之日）；4、判令星联公司向唐巍支付违约金211382元；5、本案诉讼费用由大业公司、星联公司承担。一审法院认定事实：2011年11月25日，案外人环球公司（甲方）与星联公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方坐落于长沙市的场地及房屋，总占地面积4.5亩，房屋建筑面积约为4943.64平方米（以实际丈量数据为准）；其中房屋建筑面积分别为：院内南向1312.38平方米；西向1139.48平方米；北向1343.02平方米；东向违章建筑面积约1148.76平方米；以上作为甲方租赁物整体出租给乙方，甲方保证以上租赁物未被法院或其他政府机构采取查封、扣押等强制措施，由乙方自主经营；乙方租赁期限为15年，自2011年11月25日至2026年11月24日，甲方同意从签约之日起给予乙方100天的装修时间，免收租金；双方约定的上述场地及房屋租金在第一年至第三年月租金为137500元，季度租金为412500元，年租金为165万元人民币，从第四年开始递增租金，租金的递增以每三年为一个递增周期，递增标准为上期基础上递增5％，此外，甲方不得以任何理由任意调整租金；当双方就租赁一事形成共识后，乙方即向甲方支付承租定金412500元，合同履行期间定金转为履约保证金，合同终止结清所有账款后，甲方全额将履约保证金退给乙方（不计利息）；在本合同正式签订完的当日，甲乙双方立即启动交接，交接完成当日乙方向甲方支付第一个季度的租金，租金以三个月为一个付款期，每个付款期乙方应提前十五日向甲方支付下期租金，依此类推；乙方按本合同约定时间逾期未交租金，逾期15日后，按所欠租金总额，以每日ｌ％交纳滞纳金，若甲方书面催款二次未果，乙方已缴的定金，甲方不予退还，转为违约金；乙方迟延支付租金，当甲方向乙方发出书面催款通知二次后，乙方自第二次收到该催款通知超过30天仍未付款的，则本合同自行终止；因乙方违约、逾期支付租金超过规定期限的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担相当于本合同当年6个月租金的违约金，违约金不足弥补甲方损失的，还应赔偿损失与违约金的差额；乙方承担本合同租赁物所发生的税费，乙方每年支付给甲方税费16万元包干；租赁物（长沙市开福区）院内，东向建筑因相关原因，未办理房产权证，系违章建筑，其面积大约1148.76平方米。《房屋租赁合同》还就其他事项进行了约定。2011年9月26日，案外人环球公司向星联公司出具一份《转租证明》，证明“我司作为长沙市湘春路266号（与233号为同一地址）房屋的合法产权人，已就该房屋同星联公司建立了租赁关系，租赁期限为2012年2月1日至2027年6月30日，现我司同意给予星联公司该房屋的完全转租权。星联公司即陆续将上述租赁物分别进行转租：于2013年1月6日与段袁芝（“画忆江南”经营户）签订了《物业租赁合同》，约定将上述租赁物西栋全部和北栋1楼门面部分（50平方米左右）的约800平方米的面积转租给段袁芝使用。于2013年3月14日与王玲（“原味粉店”经营户）签订了《门面租赁合同》，约定将上述租赁物的103号门面转租给王玲使用。于2013年7月29日与胡燕山（“回家．味下爱厨”经营户）签订了《房屋租赁合同》，约定将上述租赁物的194平方米面积转租给胡燕山使用。于2016年3月2日与胡燕山签订《房屋租赁合约》，约定将上述租赁物的1栋1楼101号（原经营9577便利店）转租给胡燕山使用。于2012年7月1日与卢细纯（“湘春酒店”经营户卢五明姐姐）签订了《房屋租赁合同》，约定将上述租赁物的97平方米面积转租给卢五明使用。于2016年12月1日与陈章英（“楚济堂大药房”经营户）签订了《门面租赁合同》，约定将上述租赁物的94.22平方米面积转租给陈章英使用。2017年2月20日，张洋、唐巍与郑玄（“独一处东北酱骨饺子馆”经营户）签订了《租赁合同》，将陈章英使用的上述94.22平方米面积租赁给郑玄使用。2011年9月30日，星联公司（甲方）与汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定由甲方将上述租赁物约4300平方米的面积，包括南栋2-3层，北栋和东栋全部转租给乙方下属的第三人汉庭长沙湘春路分公司作酒店及酒店相关配套经营使用；甲方于2012年2月1日向乙方交付房屋，装修免租期为5个月（2012年2月1日至2012年6月30日），租赁期自2012年7月1日起至2027年6月30日止共计15年；自2012年7月1日起，租金、设备费、物业费共计130万元每年，每季度支付一次，之后第3年递增5%，即2015年7月1日至2018年6月30日每年137万元，2018年7月1日至2021年6月30日每年143万元，即2021年7月1日至2024年6月30日每年150万元，2024年7月1日至2027年6月30日每年158万元。后星联公司、第三人汉庭长沙湘春路分公司、贾哲三方签订一份《＜房屋租赁合同＞补充协议》，约定三方同意星联公司将前述《房屋租赁合同》的权利义务全部转让给贾哲。2013年3月19日，星联公司向贾哲出具一份《授权委托书》，委托贾哲代为出租、管理涉案房屋，认可贾哲为此与汉庭星空（上海）酒店管理有限公司签订的有关协议文件并同意承担相应的合同义务，委托期限至2027年6月30日止。2013年4月27日，环球公司出具一份证明，同意贾哲将涉案房屋全部转租给汉庭星空（上海）酒店管理有限公司作酒店及酒店相关配套经营使用，对贾哲与汉庭星空（上海）酒店管理有限公司所签订有关该房屋的租赁合同及相关文件均予以认可。2013年5月22日，星联公司、汉庭星空（上海）酒店管理有限公司、第三人汉庭长沙湘春路分公司、贾哲四方在之前所签订的一系列补充协议的基础上，又签订了一份《＜房屋租赁合同＞有关免租事宜的补充协议》，约定免租期延长至2012年7月15日，原合同约定的起租日、付款日、租赁期限及租金递增作相应的顺延。此后第三人汉庭长沙湘春路分公司按合同约定向星联公司及贾哲支付了2017年4月15日前的租金。自2017年4月16日起，因本案诉讼保全，第三人汉庭长沙湘春路分公司将租金交至一审法院。贾哲系星联公司法人代表，邓昉系贾哲妻子，邹军芳系贾哲其他公司股东何金强妻子。2013年12月17日，环球公司与邓昉、邹军芳分别签订三份《房屋买卖合同》，约定环球公司将名下位于长沙市开福区的房产，即本案租赁部分房屋（房屋所有权证号码分别为713310851、713310852、713310848，面积分别为120.83平方米、258.78平方米、57.96平方米，规划用途均为工业）出售给邓昉、邹军芳，上述房屋成交总价分别为15万元、3万元、7万元。《房屋买卖合同》签订后，长沙市开福区房屋的所有权均于2014年1月6日登记在邓昉、邹军芳名下。大业公司提供的该房屋的房屋所有权证、不动产登记情况表登记及现场测绘图证明：该房屋登记为砖木结构、层数一层，建成时间分别为1963年、1962年、1961年。大业公司认为现场无与之相吻合的房屋，原房屋应因年代久远已拆除，现东面建筑为一栋三层、独立的违章建筑，并由环球公司出租给星联公司。环球公司名下的位于长沙市开福区的房产，即本案租赁的另一部分房屋（房屋所有权证号分别为：长房权证开福字第××号、第××号、第××号，面积合计为3426.4平方米）及相应土地，经长沙市中级人民法院于2014年1月14日依法委托拍卖，由大业公司于2014年2月19日以2494.42万元的最高价竞得。长沙市中级人民法院于2014年3月11日作出的（2013）长中民执字第00529-3号《执行裁定书》对此予以确认，并裁定上述房产所有权及相应土地的使用权及相应的其他权利归大业公司。上述房屋的所有权均于2014年8月1日登记在大业公司名下，其中：第1栋登记的建筑面积为1312.38平方米；第2栋登记的建筑面积为771平方米，另有违章建筑369.48平方米未计产权，共计1140.48平方米；第3栋登记的建筑面积为1343.02平方米。以上共计建筑面积3785.88平方米（含未计入产权369.48平方米）。2016年10月14日，大业公司向星联公司出具并送达了《关于尽快支付租金的函》，称大业公司通过司法拍卖程序于2014年2月依法竞买了位于的土地及房屋，依据“买卖不破租赁”原则，原产权人环球公司与星联公司签订的《房屋租赁合同》出租人的权利由大业公司享有，原租金已付至2013年11月25日，后续租金及税费要求星联公司依据《房屋租赁合同》的约定在5日内一并向大业公司支付。2016年10月19日，星联公司向大业公司出具并送达了《回函》，称根据2012年9月16日星联公司与长沙市环球汽车有限公司签署的《赔偿协议》，租金从2014年11月25日开始抵扣至2016年11月24日结束。因此，星联公司现无须支付租金。2016年10月26日，大业公司向星联公司出具并送达了《关于支付租金的函》，称对于星联公司回函中有关免租期的问题，大业公司将进行调查核实，并要求星联公司支付星联公司所提免租期之外的租金，即2014年2月21日至2014年11月24日和2016年11月25日至2017年2月24日的租金。2016年12月29日，大业公司再次向星联公司出具并送达了《关于支付租金的催促函》，称大业公司购买了土地和第1、2、3栋房屋，房屋租赁合同明确的租赁物范围中，南向为1栋，西向为2栋，北向为3栋，东向违章建筑依据“房随地走”原则也应归属大业公司，因此，大业公司拥有房屋租赁合同的全部租金收益权；第4、5、6栋房屋无现场房屋相对应，应为已拆除的建筑，这与房屋租赁合同上约定的东栋为后面加建的违章建筑的描述相吻合；并再次要求星联公司支付2014年2月21日至2014年11月24日和2016年11月25日至2017年2月24日的租金及相应税金。2017年1月4日，星联公司向大业公司出具并送达了《回函》，要求大业公司承担环球公司依租赁合同收取的星联公司保证金，保证按合同约定返还，并与邓昉、邹军芳等其他产权人就租金分享份额、收款人等达成一致，在此基础上通过各方结算确认租金数额后，星联公司会据实付款。星联公司向一审法院提交《通知》、《回函》、《赔偿协议》，用于证明在2012年9月10日下午至2012年9月15日，因案外人环球公司未妥善处理职工安置问题，导致数十名高龄退休人员聚集在星联公司租赁物业大门口闹事，严重影响星联公司租户的正常经营，给星联公司造成重大损失，案外人环球公司与星联公司于2012年9月16日签订《赔偿协议》，约定案外人环球公司以抵扣2014年11月25日至2016年11月24日的房租作为赔偿。因大业公司对上述《赔偿协议》有异议，遂申请对《赔偿协议》中加盖的印文“长沙星联投资有限公司”的形成时间进行鉴定，一审法院委托湖南大学司法鉴定中心对大业公司的委托事项进行鉴定，该中心于2018年4月25日作出湖大司鉴中心［2017］文鉴字第524号《司法鉴定意见书》，其鉴定意见为：送检的标注时间为“2012年9月16日”的《赔偿协议》中右下方“乙方：长沙星联投资有限公司”处“长沙星联投资有限公司”印文加盖时间在2013年下半年至2014年初。大业公司为此支付司法鉴定费1.5万元。另星联公司在提供司法鉴定检材时，向一审法院提交其于2012年11月19日与案外人环球公司签订的《协议书》一份，该协议约定：鉴于2012年9月10日至9月15日，因环球公司原因，造成星联公司招商经营户（汉庭酒店）经营受损达十几万元及相关负面阴影；根据双方原合同条款，环球公司应由此负责赔偿星联公司全部损失。从友好合作出发，经双方协商一致，就环球公司原因造成星联公司损失之事，由环球公司赔偿星联公司共计6万元，于本协议签署之日起7日内支付给星联公司，环球公司以转账方式向星联公司支付赔偿款项。《协议书》中另注明：双方同意将环球公司赔偿支付方式改为从星联公司应付下季度租金中一次性扣除6万元。2016年11月18日、11月20日，贾哲、邓昉、邹军芳、何金强向受托人鄢润宇出具三份《委托书》，全权委托鄢润宇办理长沙市开福区房屋的抵押贷款还款、注销抵押、解除他项权证、签订买卖合同、产权过户、收取购房款等房屋出售手续，长沙市望城公证处出具了三份公证书，证明贾哲、邓昉、邹军芳、何金强在《委托书》上的签名和按字印属实。2017年4月30日，邓昉、邹军芳的委托人鄢润宇为甲方和出卖方、第三人唐巍、陈新作为乙方和买受方、张洋作为丙方及房屋的抵押权人和租金收益人共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定由甲方将位于长沙市开福区，建筑面积共计437.57平方米，权证号分别为长房权开福字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号的房屋出售给乙方，总价款为人民币1200万元。并就付款方式、房产交付等事项进行了约定。2017年6月22日和6月26日，长沙市国土资源局就上述房屋分别核发了湘（2017）长沙市不动产权第0144622号、第0144621号和第0148185号不动产权证，该不动产权证均登记权利人为第三人唐巍，单独所有；登记用途为工业；登记房屋结构为砖木。其中第0144622号不动产权证登记房屋坐落于第4栋全部，建筑面积（专有面积）120.83平方米；第0144621号不动产权证登记房屋坐落于第6栋全部，建筑面积（专有面积）57.96平方米；第0148185号不动产权证登记房屋坐落于第5栋全部，建筑面积（专有面积）258.78平方米；上述不动产权证未登记共有宗地面积和未计入产权面积状况，但在附记中载明“该房屋位于长沙市角洲开发建设有限公司红线范围内”。另查，经邓昉、邹军芳申请，长沙市国土资源局测绘院于2017年6月对第4、5、6栋房屋进行了测绘和地籍调查，结果显示：该第4、5、6栋房屋原位于环球公司红线范围内（国土证：开国用（2002）字第423号），第6栋小部分位于规划路幅，5栋小部分超出红线范围，现该三栋房屋长沙市角洲开发建设有限公司红线范围（部分该公司规划路幅）内（国土证：长国用（2011）第006184号）；本宗地所有界址成果依据原发证成果，利用微机配专用程序计算得出宗地面积3155.98平方米，其中有效面积2984.73平方米，规划路幅171.25平方米，与原发证开国用（2002）字第423号面积一致。2018年11月12日，大业公司因不服长沙市自然资源和规划局（原长沙市国土资源局）对邹军芳、邓昉、唐巍就上述房屋所作出的房屋登记行为，向一审法院提起行政诉讼，要求撤销邹军芳、邓昉、唐巍的房屋登记，一审法院立案受理后，在案件审理过程中，大业公司于2019年5月21日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2019年5月21日裁定准许大业公司撤回起诉。本案审理过程中，大业公司和唐巍确认：环球公司与星联公司签订的《房屋租赁合同》中约定的南向、西向、北向房屋是指登记在大业公司名下的第1、2、3栋房屋，约定的东向违章建筑是指登记在唐巍名下的第4、5、6栋房屋。但大业公司只认可唐巍对第4、5、6栋房屋中有产权面积部分有收取租金的权利。认为该房屋的未计入产权部分在权证上没有注明，而原环球公司名下的整个土地使用权已由其通过竞拍取得，该房屋的未计入产权部分的使用和租金收益应归大业公司。重审中，星联公司提出，星联公司于2016年11月与星联公司37债权人代表唐巍、张洋、鄢润宇签订了《租赁权转让协议》，将星联公司与环球公司房屋租赁合同项下所有租赁权转让给唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人抵偿债务，主张唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人系本案房屋租赁合同的实际责任人，请求追加唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人为本案当事人承担本案责任，并提供了一份《租赁权转让协议》和一份《代持承诺书》为证，但未举证证明该租赁权转让经过了部分房屋新的产权人大业公司同意。唐巍对《租赁权转让协议》和《代持承诺书》的真实性予以认可。对此解释称：因星联公司欠唐巍、张洋、鄢润宇等3200多万元，湖南华阳投资置业有限公司欠星联公司2,100万元左右，签订《代持承诺书》是星联公司将2,100万元左右债权转让给37债权人，剩余1200余万元后来以本案4、5、6栋房屋抵偿债务，除收取胡燕山、王玲2016年12月至2017年2月房租外，《租赁权转让协议》没有实际履行。大业公司不认可上述《租赁权转让协议》已经过其同意。一审法院认为：一、大业公司的原告主体资格及唐巍的有独立请求权第三人的主体资格问题。案外人环球公司与星联公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。大业公司因司法拍卖及第三人唐巍因房屋转让取得了涉案租赁房屋，成为涉案租赁房屋新的所有权人，该房屋的所有权变动发生在房屋租赁合同约定的租赁期间，原《房屋租赁合同》中有关出租人的权利应由大业公司及第三人唐巍承继，大业公司及第三人唐巍有权请求原《房屋租赁合同》中有关出租人的权利，星联公司应向大业公司及第三人唐巍履行相应的承租人义务。二、星联公司是否违约及原《房屋租赁合同》是否解除问题。就大业公司而言，长沙市中级人民法院于2014年3月11日裁定涉案第1、2、3栋房产所有权及相应土地的使用权和其他权利归大业公司，上述房屋因生效法律文书已产生物权事实变动的法律效力，星联公司在大业公司发函通知交租后，应向大业公司履行合同义务。就唐巍而言，唐巍系通过房屋买卖而取得涉案第4、5、6栋房产所有权，而房屋转让的出卖方为星联公司法人代表贾哲的妻子邓昉，贾哲与邓昉等人就房屋出售又共同出售了委托书，应认定星联公司对涉案第4、5、6栋房产所有权变动知情，星联公司在知道第4、5、6栋房产所有权变动后，应当向唐巍支付租金。而星联公司主张未付租金不构成违约的理由有三：一是星联公司与环球公司于2012年9月16日达成《赔偿协议》，约定环球公司以2014年11月25日至2016年11月24日的租金抵付了对星联公司的赔偿；二是产权人变动后，大业公司与邓昉、邹军芳未就租金分配份额、收款人等达成一致。三是认为已与唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人代表签订了《租赁权转让协议》，将星联公司与环球公司房屋租赁合同项下所有租赁权转让，主张唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人系本案房屋租赁合同支付租金的实际责任人。对此，一审法院评析如下：其一、2014年11月25日至2016年11月24日的租金是否以赔偿金抵付问题。经一审法院查明，就环球公司因其职工在涉案租赁房屋大门口闹事6天所引起的赔偿问题，环球公司与星联公司就同一事件先后签订过两份赔偿金额相差巨大的协议，其中落款时间为2012年9月16日签订的《赔偿协议》，约定以2014年11月25日至2016年11月24日止的房租赔偿星联公司损失，而落款时间为2012年11月19日签订的《协议书》约定，该6天损失的赔偿为6万元，从下季度租金中抵付。首先，根据房屋租赁合同约定的标准，2014年11月25日至2016年11月24日止，星联公司应支付的房租为346.5万元，《赔偿协议》约定的赔偿金额高达346.5万元，与《协议书》中约定的该6天受损为十几万元的内容不符，且明显不具备合理性；其次、根据湖南大学司法鉴定中心所出具《司法鉴定意见书》有关“《赔偿协议》落款处长沙星联投资有限公司印文加盖时间在2013年下半年至2014年初，远晚于《赔偿协议》的标注时间2012年9月16日”的鉴定意见，应认定该《赔偿协议》在签订时间上不具备真实性；综上情况，由于《赔偿协议》在签订时间上不具备真实性，在赔偿金额上不具有合理性，且与《协议书》的约定内容矛盾，故星联公司根据《赔偿协议》主张2014年11月25日至2016年11月24日的租金已支付，没有事实依据，一审法院不予采信。对环球公司因其职工闹事所引起的赔偿问题应以2012年11月19日所签订《协议书》的内容为准。其二、新的产权人的租金收益权争议是否构成星联公司不付租金、不承担违约责任的理由问题。本案中，虽然大业公司与邓昉、邹军芳及后来的唐巍对第4、5、6栋房屋产权登记的合法性存在过争议，且对第4、5、6栋中的未计入产权部分的租金收益一直存在争议，上述争议客观上也会造成星联公司履行交租义务发生困难，但大业公司竞得涉案第1、2、3栋房屋并办理了相应的产权登记后，其对该第1、2、3栋房屋已有明确的产权依据和计租面积，大业公司与邓昉、邹军芳及后来的唐巍对此并无争议，星联公司在接到大业公司的交租通知后，完全可以就该部分向大业公司支付租金。就出租人存在争议部分，也可以采取积极地方式将争议部分的租金向法定的提存机关提存，而不是以此为借口不付全部租金。其三、星联公司提出的租金收益权转让问题。星联公司于2016年11月与唐巍、张洋、鄢润宇37债权人代表签订《租赁权转让协议》，将星联公司与环球公司房屋租赁合同项下所有租赁权转让给唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人抵偿债务。首先，从该《租赁权转让协议》的内容上来看，该协议实际是约定星联公司将其与环球公司所签订的房屋租赁合同中有关星联公司承租人的权利义务，和星联公司与各次承租人所签订的房屋租赁合同中有关星联公司收取租金的权利转让给唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人抵偿债务。但是，大业公司已于2014年3月11日取得涉案房屋1、2、3栋的产权，星联公司将该部分支付租金的义务转让给唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人，该债务转让应当经大业公司同意，现星联公司并无证据证明，故《租赁权转让协议》中约定的有关大业公司的第1、2、3栋部分支付租金的义务转让本身不具有法律效力。其次，《租赁权转让协议》签订时，唐巍是作为37债权人的代表，协议涉及的是星联公司与唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人的债权债务关系，其内容与本案无关，至唐巍个人取得第4、5、6栋房屋产权时，情况已发生变化，协议中有关第4、5、6栋房屋部分的转让已不能实际履行，唐巍作为新的出租人，当然有权依据房屋租赁合同向星联公司主张房屋租金，故《租赁权转让协议》在此之前是否已实际履行，不在本案审查范围，且不影响唐巍作为新的出租人向星联公司主张租赁合同的权利。综上，星联公司的抗辩意见缺乏事实与法律依据，一审法院不予采信。星联公司在出租人变动后，未按合同约定向新的出租人实际支付租金和税费，且未举证证明在出租人变动前，向原出租人环球公司预付了产权变动后的租金和税费，故大业公司及唐巍主张星联公司在其产权变动后一直未支付租金违约，并主张解除合同，具有事实依据，且符合合同的约定，一审法院予以支持。三、大业公司与唐巍就涉案租赁房屋租赁的权利分配问题。第一、大业公司通过司法拍竞得涉案第1、2、3栋房屋并办理了相应的产权登记，唐巍对此没有异议，应确认上述房屋相应的租金收益归大业公司。第二、邓昉、邹军芳从环球公司处购买涉案第4、5、6栋房屋后转让给唐巍，并办理了相应的产权转移登记，大业公司虽然对前述房屋买卖及转移登记提出异议并提起了行政诉讼，但又申请撤回行政诉讼起诉，有权机关并未对上述转移登记合法性进行评判，且大业公司在重审时表示对唐巍取得第4、5、6栋房屋中有合法产权的437.57平方米没有异议，在此情况下，应确认该437.57平方米房屋为唐巍的合法产权，其相应的租金收益归唐巍。第三、第4、5、6栋房屋未计入产权部分的租金收益归属问题。从第4、5、6栋房屋的产权登记和现状来看，该房屋原产权属环球公司，登记房屋结构砖木，内档平面图显示层数为一层，此后经两次转移登记，房屋的结构和层数的登记情况均没有改变，也没有注明未登记建筑面积情况，但房屋现状为1栋3层房屋，栋数、层数等现状与房屋登记情况均发生改变，登记机关实际系根据原房屋登记状况将其中437.57平方米房屋登记为唐巍所有，对其中超出原登记部分的700多个平方，既未登记在大业公司第1、2、3栋房屋的合法产权和未计入产权部分，也未登记在唐巍的第4、5、6栋房屋的合法产权和未计入产权部分，故大业公司和唐巍均无权主张上述房屋的所有权，也不能根据所有权主张上述房屋的租金收益权，应当根据使用权来确定租金收益权，而该房屋依附于唐巍的合法产权之上，在结构上与大业公司所有的第1、2、3栋房屋相对独立，属于由环球公司转让给邓昉、邹军芳，再由邓昉、邹军芳转让给唐巍产权房屋的依附部分，故该房屋的使用权及相应的租金收益权应归属唐巍。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案中，涉案房屋未发生转让之前，均属环球公司所有，其相应的土地使用权登记在环球公司名下并无不当，但涉案第4、5、6栋房屋于2014年1月6日转移登记至邓昉、邹军芳名下，按前述法律确立的地随房走的原则，邓昉、邹军芳对其受让第4、5、6栋房屋所占用范围内的土地依法享有使用权，原环球公司的开国用（2002）字第423号国有土地使用权证的红线范围内的属于第4、5、6栋房屋所占用部分土地使用权应当归属邓昉、邹军芳，至大业公司竞得第1、2、3栋房屋时，开国用（2002）字第423号国有土地使用权证的实际土地使用权已不属环球公司单独使用。至唐巍受让第4、5、6栋房屋时，开国用（2002）字第423号国有土地使用权证的红线范围土地又实际转变为大业公司和唐巍共同使用。唐巍的不动产权证之所以未登记共有宗地面积状况，事实上是因为原环球公司开国用（2002）字第423号国有土地使用权证的红线范围内的宗地面积3155.98平方米，其中有效面积2984.73平方米的土地使用权已于2011年划归长沙市角洲开发建设有限公司红线范围，并核发了长国用（2011）第006184号国有土地使用权证，涉案房屋现均处于长沙市角洲开发建设有限公司红线范围。故大业公司主张其通过竞拍取得的是原环球公司名下的整个土地使用权，与本案事实及相关法律规定不符，一审法院不予采信。鉴于双方争议的700多平方米房屋本身未登记为合法产权，不能根据房随地走的原则确定为大业公司的合法产权，且大业公司主张原环球公司名下的整个土地使用权已由其通过竞拍取得的事实没有事实和法律依据，故一审法院对大业公司针对上述700多平方米房屋的租金收益提出的主张不予采信。综上，根据《房屋租赁合同》约定的租赁房屋面积，涉案租赁房屋建筑总面积约为4943.64平方米，其中与大业公司的第1、2、3栋房屋相对应的，分别院内南向1312.38平方米，西向1139.48平方米，北向1343.02平方米，合计3794.88平方米；与唐巍第4、5、6栋房屋相对应的为东向违章建筑面积约1148.76平方米。故大业公司与唐巍对星联公司的租金、违约金等权利的主张应按各自房屋所占面积的比例进行分配。四、大业公司及唐巍向星联公司主张的租金、税费及违约金的认定问题。第一、星联公司应向大业公司支付租金、税费的认定问题。长沙市中级人民法院于2014年3月11日裁定涉案第1、2、3栋房屋所有权及相应土地的使用权和其他权利归大业公司，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，涉案第1、2、3栋房屋因生效法律文书已产生物权事实变动，大业公司有权从物权事实变动后依据合同约定的标准向星联公司主张租金和税费，由于本判决已认定《房屋租赁合同》有关大业公司的租赁房屋部分解除，有关租金和税费应计算至本判决生效之日止。根据《房屋租赁合同》约定的租金标准、租金递增计算方式、每年16万元税费包干的约定和第1、2、3栋房屋面积在租赁房屋建筑总面积所占比例，一审法院对星联公司暂计算至2019年11月15日止，应向大业公司支付的租金和税费核算如下：1、2014年3月12日至2014年11月25日期间，年租金为165万元，年税费16万元，1、2、3栋房屋面积在租赁房屋建筑总面积所占比例为3794.88÷4943.64﹦76.76%，该期间租金和税费为（165万元＋16万元）÷365天×258天×76.76%﹦982,065元；2、2014年11月26日至2017年11月25日期间，年租金为165万元＋（165万元×5%）﹦173.25万元，年税费16万元，该期间租金和税费为（173.25万元＋16万元）×3年×76.76%﹦4,358,049元；3、2017年11月26日至2019年11月15日期间，年租金为173.25万元＋（173.25万元×5%）﹦1,819,125元，年税费16万元，该期间租金和税费为（1,819,125元＋16万元）÷365天×719天×76.76%﹦2,992,569元；以上租金税费合计8,332,683元。第二、星联公司应向唐巍支付租金、税费的认定问题。唐巍通过房屋买卖取得涉案4、5、6栋房屋的产权和依附于该房屋未登记部分的使用权，并于2017年6月22日办理了第4栋（建筑面积120.83平方米）、第6栋（建筑面积57.96平方米）的产权转移登记，于2017年6月26日办理了第5栋（建筑面积258.78平方米）的产权转移登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，唐巍有权在房屋办理转移登记后依据合同约定的标准向星联公司主张租金和税费。由于本判决也认定了《房屋租赁合同》有关唐巍的租赁房屋部分解除，有关唐巍租金和税费也应计算至本判决生效之日止。由于唐巍已于2017年2月20日与次承租人郑玄（“独一处东北酱骨饺子馆”经营户）重新签订了《租赁合同》，将涉案第4、5、6栋中的94.22平方米面积租赁给郑玄使用，在唐巍取得第4、5、6栋产权后，应当认定为唐巍作为新的产权人直接与郑玄建立了租赁关系，原星联公司承租的该部分房屋已自然终止，故该部分租赁面积应从唐巍的总计租面积中剔除。至于该《租赁合同》中有关自签订之日起至唐巍取得第4、5、6栋房屋产权之前的租金问题，因涉及唐巍等人与星联公司的抵债问题，不在本案审查范围。根据《房屋租赁合同》约定的租金标准、租金递增计算方式、每年16万元税费包干的约定和第4、5、6栋房屋在减去上述94.22平方米面积后，所占面积在租赁房屋建筑总面积所占比例，一审法院对星联公司暂计算至2019年11月15日止，应向唐巍支付的租金和税费核算如下：1、第4栋和6栋房屋总面积为178.79平方米，在租赁房屋建筑总面积所占比例为178.79÷4943.64﹦3.62%，其中2017年6月23日至2017年11月25日期间，年租金为165万元＋（165万元×5%）﹦173.25万元，年税费16万元，该期间租金和税费为（173.25万元＋16万元）÷365天×155天×3.62%﹦29,093元；2017年11月26日至2019年11月15日期间，年租金为173.25万元＋（173.25万元×5%）﹦1,819,125元，年税费16万元，该期间租金和税费为（1,819,125元＋16万元）÷365天×719天×3.62%﹦141,130元；以上租金税费小计170,223元。2、第5栋房屋建筑面积258.78平方米，加上4、5、6栋未计入产权部分面积711.19平方米（1148.76平方米－437.57平方米），再减去已出租给郑玄的94.22平方米，应纳入唐巍计算租金和税费的面积为875.75平方米，在租赁房屋建筑总面积所占比例为875.75÷4943.64﹦17.71%。其中2017年6月27日至2017年11月25日期间，年租金为165万元＋（165万元×5%）﹦173.25万元，年税费16万元，该期间租金和税费为（173.25万元＋16万元）÷365天×151天×17.71%﹦138,656元；2017年11月26日至2019年11月15日期间，年租金为173.25万元＋（173.25万元×5%）﹦1,819,125元，年税费16万元，该期间租金和税费为（1,819,125元＋16万元）÷365天×719天×17.71%﹦690,443元；以上租金税费小计829,099元。综上，星联公司应向唐巍支付租金、税费的总额为999,322元。如前述，一审法院虽认定环球公司因其职工闹事对星联公司的赔偿以2012年11月19日所签订《协议书》约定的6万元为准，但该《协议书》同时约定该6万元从下季度租金中抵付，根据该《协议书》签订时间和《房屋租赁合同》有关租金支付的约定进行推算，该《协议书》约定的6万元应当在大业公司取得涉案第1、2、3栋房屋之前就已经抵扣，不应在本案中抵扣星联公司应付的租金和税费。虽然涉案租赁房屋中有部分没有登记为合法产权，该部分房屋租赁应当认定为无效，但出租人仍可按合同约定的标准向承租人请求支付房屋占有使用费，故一审法院对星联公司提出涉案房屋的违章部分不应计算租金的抗辩理由不予采信。第三、违约金的认定问题。星联公司无正当理由拒付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。但《房屋租赁合同》中有关“按所欠租金总额每日l％交纳滞纳金”的约定，针对的是租金迟延支付、合同仍需继续履行的违约情形，本案不适用上述约定，应按《房屋租赁合同》中关于“因乙方违约、逾期支付租金超过规定期限的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担相当于本合同当年6个月租金的违约金”的约定来认定星联公司的违约责任，星联公司违约时当年年租金为173.25万元，根据本判决认定的大业公司和唐巍的计租面积在总租赁面积所占比例，星联公司应当向大业公司支付违约金173.25万元÷12个月×6个月×76.76％＝664,934元，应当向唐巍支付违约金173.25万元÷12个月×6个月×（3.62%＋17.71%）＝184,771元。五、大业公司及唐巍诉请的腾空并交付租赁房屋问题。本案确认大业公司、唐巍与星联公司的《房屋租赁合同》解除，大业公司、唐巍有权依据《房屋租赁合同》的约定要求星联公司向其腾空并交付房屋，但事实上星联公司已将涉案租赁房屋（除第三人郑玄租赁部分外）全部转租，涉案租赁房屋实际由次承租人使用，不由星联公司使用，相应的腾交房屋义务应由次承租人承担，故大业公司及唐巍向星联公司主张腾交房屋不符本案实际，一审法院不予支持，大业公司、唐巍可与次承租人协商解决或另案主张。六、汉庭酒店长沙湘春路分公司提出的独立诉讼请求问题。本案中，汉庭酒店长沙湘春路分公司提出，其转租涉案租赁房屋经得原房屋产权人同意，买卖不破租赁的原则不但适用于原租赁合同，还应当适用转租合同，故向一审法院提出了若判决大业公司、唐巍与星联公司的《房屋租赁合同》解除，请求判决大业公司、唐巍继续履行星联公司与汉庭酒店长沙湘春路分公司于2011年9月30日所签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议。从本案转租合同与承租合同的法律性质来看，转租合同与承租合同为不同合同主体所订立的两个独立的合同，合同内容均为合同相对方的意思自治，如果确认本案承租合同解除的情况下，强迫不是转租合同相对方的出租人继续履行转租合同，明显违反了合同订立的自愿原则，且侵害出租人对其民事权利的处分权，同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款的规定，买卖不破租赁的原则应当仅适用于原租赁合同，汉庭酒店长沙湘春路分公司主张买卖不破租赁的原则还适用于转租合同，没有法律依据，故一审法院对汉庭酒店长沙湘春路分公司请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，判决如下：一、解除长沙市环球汽车有限公司与长沙星联投资有限公司签订的《房屋租赁合同》中湖南大业建筑劳务有限公司受让的长沙市开福区房屋合法产权及未登记部分的租赁合同关系；二、长沙星联投资有限公司于本判决生效之日起10日内向湖南大业建筑劳务有限公司支付租金及税费人民币8332683元（租金和税费已计算至2019年11月15日，后段租金和税费按合同约定标准和本案确定的计租面积从2019年11月16日计算至本判决生效之日止）；三、长沙星联投资有限公司于本判决生效之日起10日内向湖南大业建筑劳务有限公司支付违约金人民币664934元；四、解除长沙市环球汽车有限公司与长沙星联投资有限公司签订的《房屋租赁合同》中第三人唐巍受让的长沙市开福区房屋合法产权及未登记部分的租赁合同关系；五、长沙星联投资有限公司于本判决生效之日起10日内向第三人唐巍支付租金及税费人民币999322元（租金和税费已计算至2019年11月15日，后段租金和税费按合同约定标准和本案确定的计租面积从2019年11月16日计算至本判决生效之日止）；六、长沙星联投资有限公司于本判决生效之日起10日内向第三人唐巍支付违约金人民币184771元；七、驳回湖南大业建筑劳务有限公司的其他诉讼请求；八、驳回第三人唐巍的其他诉讼请求；九、驳回第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司长沙湘春路分公司的诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费59732元、保全费5000元、鉴定费15000元，共计79732元，由长沙星联投资有限公司负担。第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司长沙湘春路分公司提出的独立之诉受理费40元，由第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司长沙湘春路分公司负担。第三人唐巍提起的独立之诉受理费7108元，由长沙星联投资有限公司负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案外人环球公司与星联公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。大业公司因司法拍卖及第三人唐巍因房屋转让取得了涉案租赁房屋，成为涉案租赁房屋新的所有权人，该房屋的所有权变动发生在房屋租赁合同约定的租赁期间，原《房屋租赁合同》中有关出租人的权利应由大业公司及第三人唐巍承继，大业公司及第三人唐巍有权请求原《房屋租赁合同》中有关出租人的权利，星联公司应向大业公司及第三人唐巍履行相应的承租人义务。星联公司在出租人变动后，未按合同约定向新的出租人实际支付租金和税费，且未举证证明在出租人变动前，向原出租人环球公司预付了产权变动后的租金和税费，故大业公司及唐巍主张星联公司在其产权变动后一直未支付租金违约，并主张解除合同，具有事实依据，且符合合同的约定，应予以支持。次承租人汉庭长沙分公司交至人民法院的租金，可在执行程序中按照生效裁判文书的裁判结果予以处理，一审法院未重复计算星联公司应付的租金数额，该上诉理由不能成立，不予支持。星联公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，且未提供新的证据证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间，现在二审期间提出诉讼时效抗辩，依法应不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款的规定，买卖不破租赁的原则应当仅适用于原租赁合同，汉庭长沙分公司主张买卖不破租赁的原则还适用于转租合同，没有法律依据。租赁合同解除，基于租赁合同的转租合同即失去继续履行的合同基础，次承租人可与出租人另行协商解决。综上，一审判决符合法律规定，处理适当，应予维持。综上所述，上诉人星联公司、汉庭长沙分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82890.26元，由上诉人长沙星联投资有限公司负担；二审案件受理费40元，由上诉人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司长沙湘春路分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 陈新华审判员 金新贵二〇二〇年四月一日书记员 姚沐宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。