广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民终22676号上诉人（原审被告、反诉原告）：龙鹏，男，1983年8月16日出生，汉族，住广西博白县。委托诉讼代理人：杨红超，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽珊，广东品济律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周耀真，男，1975年4月8日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：沈振，广东众帮律师事务所律师。原审第三人：卜声胜，男，1974年10月1日出生，汉族，住广西博白县。委托诉讼代理人：凌华，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。上诉人龙鹏因与被上诉人周耀真及原审第三人卜声胜房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙鹏上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回周耀真的全部诉讼请求；3.改判支持龙鹏的全部反诉请求；4.一、二审诉讼费用全部由周耀真承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.一审法院认定“不能证明龙鹏将涉案房屋即权属证明交付给了周耀真”是认定事实错误。涉案房屋是启胜公司与李溪村合作开发后由李溪村分配给启胜公司的，李溪村只认可启胜公司，因此尽管签订了《房屋及商铺买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充合同》，但是涉案房屋的对外销售也只能以启胜公司的名义进行，这就是为什么经由周耀真向李*敏等销售的房屋，合同签订的主体仍为启胜公司与李*敏等的原因。房屋和权属证明本来属于龙鹏，然而经过启胜公司与李*敏等签合同出卖给李*敏，李*敏等向周耀真、钟*津付款后拿走了房屋和权属证明，造成了涉案房屋现在被李*敏等占有使用的现状，假如龙鹏需要退还通过周耀真转账给龙鹏的款项，则李*敏等也应当将涉案房屋及权属证明返还给龙鹏，否则，龙鹏既没有收到对价，也失去了房屋和权属证明，极其不公平。2.一审法院认定“6160000元均未购买中航嘉园的款项”是认定事实错误，2015年2月15日、2015年5月26日的《补充合同》的第一条双方确认的已收款都明确写明包括中航嘉园和易发公寓，一审法院的前述认定与双方当事人书面确认的内容截然相反，不符合事实。根据龙鹏提交的易发公寓12份合同，易发公寓12套物业总价300万元，该300万元张*全直接转款给了周耀真，结合中航嘉园周耀真经手卖出的房产总价约3131219元，合计共6131219元，金额与周耀真转账给龙鹏的总金额相当。一审法院以张*全的银行流水不能证明是张*全购买易发公寓的款项为由，不认定616万元中包含易发公寓的300万元，不符合事实。一审法院以“不能排除李*敏等人向周耀真付款是代卜声胜偿还对周耀真的债务”为由不认定剩余316万元款项是李*敏等支付涉案物业的对价，不符合事实。根据李*敏等的陈述，对于涉案物业的对价其中一部分李*敏等支付给了周耀真，周耀真参与了涉案房屋的交易，佐证了李*敏等收取权属证明是经过周耀真同意的，在涉案房屋以启胜公司名义与李*敏等人交易时，实际权利人已经是龙鹏，不可能用于冲抵卜声胜对周耀真的债务，故一审法院认定616万元全部是周耀真支付的中航嘉园对价款不符合事实。3.一审法院没有查清李*敏等人直接支付给周耀真、钟*津、卜声胜的款项明细情况，是认定事实不清。对于李*敏等支付的款项，付至龙鹏名下的，由于龙鹏是实际权利人，龙鹏收款有收据；付至周耀真名下的，由于周耀真是经手人，如果认可是支付涉案房屋对价并已经转给了龙鹏的，也可以视为周耀真收款有依据，但是付至钟*津的款项，钟*津既不是权利人也不是相对人也不是经手人，其没有依据收款。如前所述，因启胜公司与李*敏等交易时涉案物业实际的权利人已经是龙鹏，李*敏等的款项不可能是卜声胜对周耀真的债务，一审法院应查明李*敏等向周耀真支付的款项明细。（二）一审法院适用买卖关系的裁判规则裁判本案是适用法律错误，本案发回重审前的案件中，原案一审法院认定龙鹏与周耀真之间构成的是买卖关系，二审法院以双方之间的关系不构成买卖关系、一审法院认定事实不清为由发回重审，在此情况下，本案一审法院仍然认定本案的法律关系为买卖关系，并依据适用买卖关系的裁判规则裁判本案，是适用法律错误。（三）不论本案是买卖关系还是承揽销售关系，涉案房屋及权属证明已经由龙鹏交付周耀真，或者龙鹏经周耀真同意交付李*敏等人，假如龙鹏需要向周耀真返还款项的，周耀真也应当向龙鹏返还房屋及权属证明。（四）一审判决中，周耀真一方有如下细节自相矛盾：1.蓝*金在（2018）粤0114民初5360号案中是钟*津的代理人，在本案一审中钟*津自认蓝*金是其与周耀真的法律顾问，说明蓝*金与周耀真是一伙的；2.被周耀真抵押给钟*津的13套物业的问题，5360号案中的《借款合同》显示，周耀真将13套房抵押给了钟*津借款130万元，在该案庭审中周耀真明确表示《借款合同》没有履行，而钟*津的代理人蓝*金表示该13套房仍属于启胜公司。但是在本案中钟*津又表示是卜声胜将13套房屋抵押给钟*津借款130万元；3.钟*津所谓交付130万元现金给卜声胜的问题，交付是子虚乌有，高达130万元的金额以一次性交付现金的方式交付不符合常理，且交付大额现金后没有收据不合理，钟*津也并未提供相关借款协议等；4.关于B栋501房的问题，从该房屋的付款等情况看出，张*敏将房屋卖出后部分款项按照周耀真的指示转让给了周耀真指定的人，部分款项张*敏自己收取了，充分印证了本案合同签订后的交易习惯和方式，即只要周耀真同意或者指定，龙鹏就按照周耀真的指示将对应的权属证明交给周耀真指定的人；5.5栋501房是以启胜公司名义签订合同后，曾*喜将全部的房屋对价款直接支付给了周耀真，同样，假如龙鹏没有按照周耀真的指示将权属证明给曾*喜，曾*喜不会直接向周耀真付款，周耀真没有理由收取该房屋转让对价。周耀真二审答辩称，（一）一审法院认定“不能证明龙鹏将涉案房屋及权属证明交付给了周耀真”的事实正确，龙鹏确实并未将房屋权属证明交付给周耀真。根据2015年1月20日签订的《房屋及商铺买卖合同》及2015年2月15日签订的《补充协议二》约定，中航嘉园和易发公寓的权属证明由龙鹏负责保管，待龙鹏收齐1100万元后，再将权属证明交给周耀真，现周耀真仅支付了6903656元款项给龙鹏、卜声胜，并未交齐1100万元，故龙鹏未将权属证明交给周耀真。在原一审中，龙鹏反诉周耀真要求将2015年5月29日周耀真以中航嘉园13套房的权属证明为抵押向钟*津借款130万元，周耀真自龙鹏处拿走了权属证明并返还给龙鹏，可见中航嘉园的权属证明一直由龙鹏保管。李*敏、钟*津一审中的证词明确陈述是启胜公司向其交付的房屋及权属证明，并未陈述是周耀真向其交付，因此周耀真从未占有涉案房屋及权属证明。龙鹏在上诉状中多处承认其收取了房屋的权属证明并由其保管，在龙鹏自认拥有涉案房屋及其权属证明的情况下，结合李*敏在一审证词中所称的“每次付钱的时候龙鹏都在场”可以看出，作为李*敏房屋交易的经手人，龙鹏是同意卜声胜及其启胜公司要求李*敏根据其出具的付款委托书支付购房款的，至于卜声胜的启胜公司为什么会出具付款委托书要求李*敏将其购房款支付给龙鹏、周耀真，则属于卜声胜与龙鹏、卜声胜与周耀真之间的经济关系。龙鹏将张*全对刘*华享有的300万元债权与周耀真所付的616万元购房款混为一谈，龙鹏恶意捏造周耀真收了张*全300万元购房款企图混淆视听，目的是恶意侵吞周耀真支付的300万元购房款。（三）周耀真并未如龙鹏所述经手卖出了中航嘉园16套房，卖出了中航嘉园3131219元物业总价，龙鹏纯属歪曲事实、混淆视听。根据龙鹏提交的关于周耀真经手销售的中航嘉园物业统计表及《李溪安置区合作建房合同》15份等证据，周耀真不予确认，周耀真仅认识其中的李*敏并介绍李*敏购买了中航嘉园的7套房，并介绍同学周*安购买了中航嘉园1套房，其他人周耀真并不认识。（四）因涉案房屋并非龙鹏开发建设的，龙鹏也未借款给卜声胜开发建设涉案房屋提供资金支持，龙鹏应提供其取得涉案房屋相关权益的根源性证据，如果不能证明，则其不具备收取周耀真款项的资格，应退回周耀真全部款项。仅凭龙鹏提供的《房屋抵债/转让合同》及《李溪安置区房屋抵债转让合同》是不够的，龙鹏为证明其具有卖房并收取购房款的资格，还应当提供包括但不限于卜声胜向庞庆借款的证明材料、龙鹏为卜声胜向庞*借款作担保的证明材料、庞庆授权或要求龙鹏向卜声胜追债处理涉案房屋事宜的证据材料。（五）关于龙鹏提交的补充证据2中龙鹏与张*全的通话录音证据，没有事实依据，不应采信，周耀真没有欠张*全300万元，刘*华也没有欠周耀真300万元，刘*华不可能帮周耀真还300万元给张*全，刘*华出钱收回张*全12套房完全是刘*华自发的商业行为，目的是收回房产赚取差价，刘*华出钱收回张*全12套房不是应周耀真的请求，周耀真事先不知情。（六）卜声胜多次向周耀真借款确是事实，有大量的证据可以证明卜声胜与周耀真之间存在债权债务关系，一审判决关于周耀真与卜声胜之间存在债权债务关系、并不能排除李*敏等人向周耀真付款是代卜声胜偿还对周耀真的债务的认定是正确的。（七）因卜声胜、龙鹏在履行与周耀真签订的《房屋及商铺买卖合同》过程中，存在众多严重违约行为，致使周耀真决定停止支付购房款、退出房屋交易、解除合同、退款，理由充分，正当合法。（八）龙鹏、卜声胜与周耀真一直交易的只有中航嘉园，没有易发公寓，一审判决认定周耀真支付的616万元均为中航嘉园购房款是正确的。（九）关于周耀真购买中航嘉园的目的，周耀真当初是看好中航嘉园物业升值价值的，周耀真当初设想买回来既可以开发度假公寓又可以将中航嘉园价值超出800万元的部分房屋卖掉，用于收回卜声胜所欠周耀真债务，而2015年5月26日签订的《补充合同》约定的房屋超值部分应归周耀真所有，也是周耀真签订所有合同的目的之一。卜声胜二审述称，同意龙鹏的上诉意见。周耀真向一审法院起诉请求：1.周耀真、龙鹏于2015年1月20日签订的《房屋及商铺买卖合同》及2015年2月15日、2015年5月26日签订的三份补充合同中关于广州市花都××花东镇李溪村安置区即中航嘉园BCD栋的住宅楼、商铺、地下车库的房屋买卖关系无效；2.龙鹏返还6903656元购房款；3.龙鹏支付利息，自起诉之日起计，按年息百分之二十四计息；4.本案的诉讼费由龙鹏承担。龙鹏向一审法院反诉请求：1.周耀真将花都××花东镇李溪安置区中航嘉园23套住宅房（C403、C704、C603、C703、C501、B601、B704、B504、B804、B501、B304、D201、D302、D303、B201、B203、B204、B503、B603、B703、B803、B901、B903房）2间铺面（C栋5号铺、6号铺）及其相关权属证明返还给龙鹏；2.诉讼费由周耀真承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都××花东镇李溪村安置区即中航嘉园BCD栋的住宅楼、商铺、地下车库，未办理产权证。2012年9月20日，广州市易胜投资有限公司（甲方）、广州市启胜房地产开发有限公司（乙方，以下简称启胜公司）、广州市花都××花东镇李溪村第二十经济合作社（丙方）、广州市花都××花东镇李溪经济联合社（丁方）共同签署合作建设合同，约定合作开发位于花都××××区中心大道的村民公寓。2011年11月15日、2011年12月14日、2012年3月20日，卜声胜分三次共向案外人庞庆借款11900000元，龙鹏作为担保人。由于卜声胜未按时偿还借款本息，2013年5月19日，卜声胜作为甲方、龙鹏作为乙方共同签署一份房屋抵债/转让合同，约定甲方愿意将位于广州市白云区人和镇方华公路旁，人和华侨医院对面投资兴建的四栋10层商业物业中的持股股份2750平方米的房屋转让给乙方，转让金额为8000000元，作为乙方为甲方担保部分借款的抵押，由乙方负责转让出租或以房屋抵押偿还部分借款。除此之外，2014年3月13日，启胜公司作为甲方、龙鹏作为乙方还签订一份李溪安置区房屋抵债转让合同，约定：甲方将花都××花东镇李溪安置区中航嘉园B、C两栋共48套房屋以及B、C两栋商铺800平方米、车库800平方米，总面积共6198.03平方米，现以1800元/平方米，共计11156454元作为乙方为甲方担保部分借款的抵押，由乙方负责转让出租或以房屋抵押偿还部分借款。2015年1月20日，龙鹏作为甲方一、卜声胜作为甲方二与周耀真作为乙方签订一份《房屋及商铺买卖合同》，经甲方一、甲方二、乙方三方友好协商，就中航嘉园B、C、D栋住宅楼，B、C栋全部商铺及B、C、D栋地下全部车库（附房屋及商铺、车库清单）达成以下买卖协议：1.本合同所买卖的房屋及商铺、车库的成交价为人民币：捌佰万元整，（￥8000000.00元），乙方应在2015年2月10日前支付完毕，否则视乙方违约。2.自协议签订之日起，上述房屋及商铺、车库即交由乙方全权销售，乙方售楼的价格不得低于1800元／㎡，否则甲方有权取消买卖合同。3.乙方每销售一套，甲方一、甲方二将所售房屋的合同及权属证明交给乙方。4.甲方一、甲方二保证本次买卖的房屋及商铺、车库的合同及权属证明真实有效，不存在一房多卖，否则属违约，甲方一、甲方二并须赔偿乙方的所有损失。5.甲方收到乙方房款人民币捌佰万元整后，必须即时将上述房屋及商铺、车库的合同及权属证明交付给乙方，之前的一切债务如：（工人费、材料费、水电费等）由甲方二全部负责，今后房屋所产生的一切债权债务与甲方一无关。6.如乙方未能在2015年2月10日前付清所有房屋款，则甲方每天按乙方所欠款的百分之十收取违约金。该违约金从乙方所交房款里扣除，所扣除的违约金金额达到乙方所交的房屋款时此协议作废（注明：合同作废后乙方须确保不得干预甲方一对中航嘉园所剩余房屋的所有权、使用权、出租权、转让权、继承权等合法权益）。7.本协议签订后，三方均不得反悔。如中途取消买卖，均属违约。8.三方如违反上述条款，均属违约。如乙方违约，则乙方所交购房款归甲方所有，无须退还给乙方。如甲方违约，则甲方一、甲方二按乙方所交购房款的五倍向乙方支付违约金。9.本协议壹式三份，甲方一、甲方二、乙方各一份。均具有同等法律效力，如有纠纷三方协商不成，提交当地法院裁决。10.本协议所涉及的所有款项，必须打入甲方一龙鹏银行账户（甲方二对此没有异议），凭银行进账单据为准，否则此中航嘉园协议书无效。2015年2月15日，龙鹏作为甲方一、卜声胜作为甲方二、周耀真作为乙方签订《补充合同》，对上述合同进行如下变更和补充：1.乙方购买甲方一、甲方二所有的花都××花东镇李溪安置区中航嘉园及人和易发公寓两项目，两项目乙方合计应付甲方一、甲方二购房款共￥11000000元正，现乙方己支付￥5000000元正。2.乙方欠付甲方一购房款共陆佰万元正（￥6000000元正）。3.乙方分三期向甲方一支付购房款陆佰万元正（￥6000000元正）：2015年2月28日前支付￥1500000元正；2015年3月10日前支付￥1500000元正；2015年4月15日前支付￥3000000元正；4.乙方在2015年4月15日前支付￥200000元利息给甲方一。5.如在2015年4月15日前不能全额向甲方一支付￥6000000元，则视乙方违约，违约方按原合同第6条处理。同时甲方一有权处理花都××花东镇李溪和人和易发两项目的房屋，并且收回上述房屋的所有权、使用权、出租权、转让权、继承权等合法权益。6.乙方将广州市白云区人和镇龙腾花园19间房屋抵押给甲方一作为付款保证。2015年2月15日，龙鹏作为甲方一、卜声胜作为甲方二、周耀真作为乙方再次签订《补充协议二》，约定将上述《房屋及商铺买卖合同》及《补充合同》再次补充：l.甲方一与甲方二于2013年5月19日所签的《房屋抵债／转让合同》、2014年3月13日所签的《李溪安置区房屋抵债转让合同》交给乙方保管。2.中航嘉园29套由李溪村委会所盖章的权属证明交给甲方一保管，当甲方一全额收到乙方购房款￥11000000元后再交回给乙方。3.当甲方全额收到乙方购房款￥11000000元后，甲方一将所有中航嘉园和人和易发公寓两项目的产权等资料交给乙方，并且所有甲方一和甲方二所签有关中航嘉园和人和易发公寓两项目的合同和协议等资料即时作废。2015年5月26日，龙鹏作为甲方一、卜声胜作为甲方二、周耀真作为乙方第三次签订《补充合同》，对原合同作如下补充：1.乙方购买甲方一，甲方二所有的花都××花东镇李溪安置区中航嘉园及人和易发隔壁公寓两个项目，两个项目乙方合计应付甲方一购房款11000000元正，现已支付5700000元。2.乙方不能因甲方二及冯*通等所有与甲方二的债权债务有关的人以及花都××花东镇李溪安置区和易发隔壁公寓楼两个项目的房屋的一切债权债务如（工人工资、材料款、水电费）等为借口而不支付购房款。3.乙方确保必须在2015年6月30日前向甲方一全额支付5500000元整，如在2015年6月30日前不能全额向甲方一付清5500000元整，则视乙方违约，甲方一有权按乙方所欠款总额的0.03%每月底收取乙方违约金，直到乙方还清甲方购房款为止，该还款方式及违约金，乙方没有任何异议。同时甲方一有权处理花都花东镇李溪安置区中航嘉园和人和易发隔壁公寓楼两个项目的房屋，并且收回上述房屋的所有权，使用权、出租权、转让权、继承权等合法权益。4.甲方一、甲方二因资金回笼，有权销售以上房屋，李溪安置区中航嘉园不低于2000元／平方米。易发酒店公寓不低于5000元／平方米。超过最低价销售的同样按销售价计算。所有的房款用于支付乙方所欠的房款，直到甲方一收齐房款为止。剩余归乙方所有。上述合同签订前后，周耀真通过周某真的银行账户共向龙鹏支付了6160000元，其中：2015年1月8日支付了1100000元，2015年2月2日支付了300000元，2015年2月12日支付了1995000元，2015年2月15日支付了1605000元，2015年2月17日支付了100000元，2015年4月21日支付了700000元，2015年5月30日支付了300000元，2015年6月15日支付了60000元。龙鹏收到款项之后对2015年1月8日、2月2日、2月12日、2月15日的款项开具了收据。周耀真称除了上述6160000元之外还通过现金的方式代龙鹏、卜声胜支付了人工费、材料费、水电费共计743656元，并提交了《房屋及商铺买卖合同》附件中航嘉园第一期住宅楼B栋的清单予以证明，该清单底下手写注明：于2015年1月21日已支付743656元正。下有卜声胜、龙鹏的签名及指模。对于上述两笔款项共计6903656元，周耀真在原审一审中称均是中航嘉园的购房款，在本案诉讼中则称2015年2月15日之前支付的款项属于中航嘉园的购房款，之后的款项并未区分是哪个项目的购房款。龙鹏确认上述签名的真实性，但是不确认周耀真的陈述。同时，龙鹏称其收到的6160000元中2015年1月8日的1100000元支付时间在《房屋和商铺买卖合同》签订之前，与本案无关。剩余5060000元中的3000000元系案外人张*全支付的易发公寓12套房屋的对价，除此之外的款项则是李*敏、曾*华等人支付的中航嘉园13套房屋的对价。为此，龙鹏提交了其与张*全的录音、张*全与卜声胜于2015年2月11日签订的易发公寓合作建房合同12份、张*全的银行流水以及李*敏、曾*华等人分别与广州市启胜房地产开发有限公司签订的李溪安置区合作建房合同15份、收据3份、张*军的银行历史明细、龙鹏及卜声胜的银行流水予以证明。龙鹏与张*全在2019年3月21日的聊天记录中，张*全说：“当时就是说周耀真全部收购阿卜的产业，阿卜产业和你有份。”龙鹏说：“其实就是收购我的，但是当时签名都是我们两个一起签的，包括易发公寓。”周耀真认为卜声胜与张*全签订的合作建房合同，与周耀真无关，反而证明易发公寓的权属证明由张*全持有，而非周耀真；对张*全的银行流水真实性确认，张*全向周耀真转账的285000元是对周耀真的借款，之后周耀真无力偿还，用案外顺祥楼6个车位作价300000元冲抵了该笔借款。对录音材料的真实性不予确认，该录音材料中没有任何谈话内容显示周耀真收取了张*全3000000元，而且张*全签订合同时周耀真尚未取得易发公寓的出售权；对李*敏等人与启胜公司签订的合同真实性、合法性确认；对龙鹏及卜声胜的银行流水真实性确认，龙鹏向周耀真转账的50000元是周耀真介绍李*敏购买涉案房屋的回扣。同时，龙鹏提交的银行流水恰恰可以证明收取了李*敏的房款375570元。而卜声胜向周耀真支付的180000元系偿还周耀真的债务。张锡军的银行流水并不能证明张锡军将购房款支付给了周耀真，反而是向李*敏转账，有可能是李*敏介绍购房，其不认识张锡军。为此，周耀真提交了特发事件应急处置立据文书、与卜声胜的借款合同、借据2份证明其向张*全借款及以物抵债的事实以及卜声胜向周耀真借款的事实。龙鹏称其并非借款合同、借据的当事人，并不清楚上述借贷关系。对特发事件应急处置立据文书不予确认，该证据内容并没有显示周耀真所述的向张*全借款285000元。一审法院另查明，启胜公司于2015年1月至6月分别与案外人签订了李溪安置区合作建房合同，将中航嘉园第一期C栋5号商铺、6号商铺、403房、703房、704房出售给李*敏，将B栋304房出售给曾*华，B栋501房出售给廖*栋、王*林，B栋504房出售给邝*达，B栋601房出售给谭*明，B栋704房出售给邝*稷，B栋803房出售给李*朝，C栋203房出售给宋*功，C栋501房出售给曾*喜，C栋603房出售给谭*立，C栋903房出售给张*娟、张*兴。2018年4月23日，启胜公司以上述购房人员（除张*娟、张*兴）为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷系列案，案号为（2018）粤0114民初4665-4675，请求上述购房人员返还购置的相应房屋及权属证明。一审法院经审理后支持了启胜公司的上述诉讼请求。上述系列案中的被告不服一审判决，向本院提起上诉，本院以遗漏诉讼参与人为由，将上述案件发回重审，现上述案件尚在审理过程中。一审法院再查明，本院在审理（2019）粤01民终字1778号案件过程中，向广州市花都区国土资源和规划局调查中航嘉园所在土地的性质、权属以及建筑物规划报建情况。该局回复称：涉案土地所有权性质为国有土地。经核查，中航嘉园第一期在现行城市总体规划中，规划为适建区；在现行土地利用总体规划中，地块大部分规划为城乡建设用地，少部分规划为交通水利用地，在现行控制性详细规划中，地块规划为二类居住用地。未查询到报建相关情况，未查询到国有土地使用权登记信息。一审诉讼中，周耀真申请证人周某真出庭作证，周某真陈述：“周耀真是我的堂哥，周耀真购买中航嘉园的钱是通过我的银行账户转账支付的。由于周耀真当时担任村领导，不方便转账，所以用我的账户进行转账，我一共转了616万元给龙鹏，具体付款时间与付款委托书上记载的时间一致，付款委托书是因为诉讼事后签订的。我与龙鹏之间并没有其他经济往来，我也不认识张*全，但是张*全有往我的银行账户中打过285000元，是周耀真向张*全的借的钱，用来转给龙鹏的，事后我也转给了龙鹏。我不认识钟*津，但是钟*津有向我的银行账户转钱，钟*津与周耀真之间经常有经济往来，经常过我的账户转账。钟*津向我银行账户转的一笔818000元是周耀真向钟*津借的钱。”一审诉讼中，一审法院于2019年6月11日向李*敏、杨明师等人询问其购买中航嘉园房屋的有关情况。李*敏称：“我是通过一个熟人介绍认识了卜声胜、周耀真。卜声胜、周耀真说他们在李溪村建了两栋房屋，小区名称为中航嘉园，由于缺乏建设资金，叫我一起来投资，将来分配一些房屋给我。过了一两天，我约了一些亲戚朋友去卜声胜的办公室考察，然后和亲朋好友商量筹集了3000000元，涉案约1970000元，全部由我通过转账代付给了龙鹏、周某真、钟*津等人。至于为何要将款项支付给上述人员而非启胜公司，不清楚，反正是根据启胜公司的付款委托书进行支付，启胜公司均书写了收据，并将村委的权属证明交付给我持有。定金100000元是通过现金方式支付给了卜声胜。周耀真参与了房屋的交易，他有时在场有时不在场，他也没有说他是房屋的出售方还是中介方，但是每次付钱的时候龙鹏都在场，至于龙鹏、周耀真、卜声胜之间是什么关系，我不清楚，听说是合作开发关系，反正我只认开发商。”谭*立称：“我是李*敏的亲戚，通过李*敏介绍购买中航嘉园的房屋，购房款都是交给李*敏，由李*敏代为付款。启胜公司将权属证明及收据交付给了我方。签合同时，周耀真、卜声胜、龙鹏都在场，至于他们之间的关系以及周耀真与涉案房屋是否存在关系，我不清楚。”谭天明、杨明师与谭*立陈述的内容大致相同。曾*华称：“我是李溪安置区一个姓王的朋友告诉我卜声胜那里有房屋出售，介绍了之后，我就去看了房，然后签订了合同。合同签订后，我通过银行转账的方式向卜声胜支付了180000元，由于卜声胜没有将权属证明给我，我没有向他支付剩余的30000元购房款。周耀真与涉案房屋是否存在关系，我不清楚。”廖成栋称：“我和李溪村的书记张*敏是朋友，他说他们村有房屋出售，他和开发商很熟悉，可以直接向他买，我就直接向他买了中航嘉园的房屋。我向张*敏支付了购房款，张*敏将房屋权属证明以及钥匙都交给了我。后来我不想要那个房子了，就和张*敏协商，张*敏将钱退还给了我们，我们也将钥匙和权属证明退还给了张*敏。整个交易过程都没有和启胜公司的任何人员打交道，我也不认识周耀真。”钟*津称：“周耀真介绍我认识了启胜公司的老板卜声胜，由于卜声胜急需用钱，故向我借钱，卜声胜用中航嘉园13套房屋做抵押，抵押期限三个月。我借钱给卜声胜当日即2015年5月29日还签了一份收据及房屋买卖合同。当天下午，我在周耀真的办公室将1300000元现金一次性交给卜声胜。当时约定如果卜声胜不能按时还款，我将以市场价向卜声胜购买房屋，1300000元抵做房款。当日卜声胜将13套房屋的钥匙交给了我方。当时周耀真以及周耀真的法律顾问蓝*金也在场，我和周耀真是朋友关系，周耀真以朋友的身份介绍我买房，并没有收取我任何款项。”一审诉讼中，龙鹏提交了周耀真与钟*津签订的借款合同、借据以及收据，拟证明周耀真与钟*津签订借款合同，擅自将中航嘉园13套物业抵押给了钟*津借款1300000元，该13套物业现在由钟*津实际控制。借款合同约定周耀真向钟*津借款1300000元，周耀真将中航嘉园一期B栋201、203、204、304、503、603、703、803、901、903房，D栋201、302、303房作为抵押。周耀真对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并称上述借款合同并未实际履行，钟*津于2015年5月30日向周耀真转账的818000元，虽然是周耀真向钟*津的借款，但是与上述借款合同约定的款项无关，即使扣除利息，发放的金额也与借款合同约定的不符。龙鹏未提交证据证明其将上述房屋的权属证明交付给了周耀真或者钟*津。2018年5月15日，启胜公司以周耀真、钟*津为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，案号为（2018）粤0114民初5360号，要求周耀真、钟*津返还上述13套房屋及相应的权属证明等，一审法院经审理后以启胜公司的证据不足为由，驳回了启胜公司的该项诉讼请求，该案已经发生法律效力。一审诉讼中，经过一审法院释明，周耀真表示假如《房屋及商铺买卖合同》《补充合同》《补充协议二》《补充合同》均有效，其要求将第一项诉讼请求变更为解除合同。龙鹏则表示不需要变更诉讼请求。关于合同解除的原因，周耀真称卜声胜欠下巨额债务，担心交易风险故从2015年7月份开始未再继续履行合同，而现在龙鹏基本将中航嘉园的房屋出售完毕，合同亦无法继续履行。龙鹏称系因为周耀真资金不足，且迟迟不能按照合同约定销售完毕中航嘉园的物业而导致合同无法继续履行。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、本案法律关系应如何认定？二、《房屋及商铺买卖合同》《补充合同》《补充协议二》《补充合同》效力如何认定？三、周耀真向龙鹏支付款项的情况以及款项性质，龙鹏应否返还给周耀真？四、龙鹏的诉讼请求能否得到支持？关于争议焦点一：房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。委托合同，则是指委托人和受托人约定，由委托人处理委托人事务的合同。委托人应当预付处理委托事务的费用。本案中，三方所签订的合同名称为《房屋及商铺买卖合同》，合同内容中所使用的词句如“达成以下买卖协议”“中途取消买卖”“乙方所交购房款”“乙方购买甲方一、甲方二所有的花都××花东镇李溪安置区中航嘉园及人和易发公寓两项目”等等，均具有房屋买卖的意思表示。合同约定的权利义务为周耀真向龙鹏支付购房款，龙鹏将涉案房屋的权属证明及房屋交付给周耀真，符合房屋买卖合同的交易习惯。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”故一审法院认为本案的法律关系为房屋买卖合同关系。龙鹏辩称《房屋及商铺买卖合同》第2条以及2015年5月26日签订的《补充合同》第4条对房屋出售约定了保价条款，而且周耀真亦自认介绍了李*敏等人购房，故认为本案为委托代理销售合同关系。对此，一审法院认为，虽然《房屋及商铺买卖合同》第2条以及2015年5月26日签订的《补充合同》第4条对房屋出售约定了保价条款，但是该条款亦表示由周耀真全权销售房屋，并无委托销售的意思表示，而且按照委托销售的交易习惯，委托人应该向受托人支付处理委托事务的费用或者报酬，但是双方并无此约定，明显不符合交易习惯，且保价条款并非房屋买卖合同的禁止性条款。另外，虽然周耀真自认介绍了李*敏等人购买了涉案房屋，并收取了龙鹏相应的佣金50000元，也不能证明双方之间存在委托销售合同关系，而可能是居间合同关系或其他关系。最重要的是在龙鹏提交的其与张*全的电话录音材料中，张*全提到周耀真收购卜声胜的产业时，龙鹏回复称是收购他的，更进一步说明其与周耀真是房屋买卖合同关系而非委托销售合同关系。关于争议焦点二，由于涉案房屋所在土地性质为国有土地，并非农村宅基地性质，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然案涉房屋未取得合法的报建手续也未办理产权证，但对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的建筑性质的认定和处理，属于国家相关行政机关的职权范围，并不属于法律的效力性规定，因此周耀真与龙鹏、卜声胜签订的《房屋及商铺买卖合同》《补充合同》《补充协议二》《补充合同》是各方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现中航嘉园的房屋已经由启胜公司作为出售人出售了大部分，而且周耀真及龙鹏均认为合同无法继续履行，因此周耀真要求解除《房屋及商铺买卖合同》及《补充合同》《补充协议二》《补充合同》中关于广州市花都××花东镇李溪村安置区即中航嘉园BCD栋的住宅楼、商铺、地下车库的房屋买卖合同关系，一审法院予以支持。关于争议焦点三，周耀真及龙鹏均确认周耀真向龙鹏支付了6160000元，对该部分款项一审法院予以确认。周耀真称除此之外还通过现金方式代龙鹏支付了工人工资、建筑款743656元。对此，一审法院认为虽然合同附件住宅楼B栋表格下面通过手写体备注“于2015年1.21号已支付743656元正”，但是周耀真并未提交证据佐证其付款情况，也并未举证证明各方达成代付款意思表示，龙鹏亦不予确认，因此，周耀真的上述证据并不足以证明其主张，一审法院对其陈述不予采信。对于周耀真向龙鹏支付的6160000元，龙鹏既表示除张*全支付的3000000元为易发公寓的购房款外，剩余的3160000元为李*敏、曾*华等26套房屋的成交价，又表示2015年1月8日的1100000元支付时间在《房屋和商铺买卖合同》签订之前，与本案无关。剩余5060000元中的3000000元系案外人张*全支付的易发公寓12套房屋的对价，除此之外的款项则是李*敏、曾*华等人支付的中航嘉园13套房屋的对价。对此，周耀真称上述6160000元均为购房款，2015年1月8日支付的1100000元为购房定金，2015年2月15日前支付的5000000元为中航嘉园的购房款，之后的款项并未对项目做出区分。一审法院认为周耀真支付的6160000元均为购买中航嘉园的款项，理由如下：1.对于6160000元款项的来源和性质，龙鹏在一审诉讼中做出自相矛盾的意思表示，却不能做出合理解释，有违诚实信用原则。2.2015年2月15日签订的《补充合同》已经明确约定，截止至2015年2月15日周耀真已经向龙鹏支付了5000000元，1100000元包含在5000000元内，龙鹏现在否认该款项，并没有提交相反的证据予以证明。3.对于龙鹏陈述有3000000元房款属于张*全的购房款的主张，龙鹏提交了其与张*全的录音、张*全与卜声胜于2015年2月11日签订的易发公寓合作建房合同、张*全的银行流水予以证明。一审法院认为，张*全的录音材料中并无张*全陈述将购买易发公寓的购房款支付给周耀真的陈述，且张*全与卜声胜签订合作建房合同的时间为2015年2月11日，此时周耀真尚未取得易发公寓的出售权，虽然张*全在2015年2月12日向周某真支付了285000元，但是并不能证明该款项即为张*全购买易发公寓的款项，而且周耀真提交的特发事件应急处置立据文书也说明张*全与周耀真之间存在其他债权债务关系。因此，龙鹏辩称其中3000000元属于张*全购买易发公寓的购房款的意见依据不足，一审法院不予采纳。4.对于龙鹏陈述剩余款项则是李*敏、曾*华等人支付的中航嘉园13套房屋的对价的陈述，根据一审法院向李*敏、曾*华等人调查的情况，上述人员均称系启胜公司收取了房款，即使有向周耀真付款也是根据卜声胜的委托进行支付，而根据周耀真提交的借据，周耀真与卜声胜之间存在债权债务关系，因此并不能排除李*敏等人向周耀真付款是代卜声胜偿还对周耀真的债务，故龙鹏的抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。合同解除，双方权利义务终止。因此，龙鹏应将收取的6160000元购房款返还给周耀真。由于周耀真明知涉案房屋未取得产权证，房屋交易本身存在巨大交易风险的情况下仍购买涉案房屋，对于合同无法继续履行亦存在过错，因此对其主张的利息，一审法院不予支持。关于争议焦点四，龙鹏要求周耀真将花都××花东镇李溪安置区中航嘉园23套住宅房、2间铺面及相应权属证明返还给龙鹏的主张，龙鹏提交了启胜公司与李*敏等人签订的合作建房合同、钟*津与周耀真签订的借款合同、借据等证明其将涉案房屋及相应的权属证明交付给了周耀真。对此，一审法院认为上述证据仅能证明启胜公司与李*敏、曾*华之间存在房屋买卖合同关系，钟*津与周耀真之间存在借款合同关系，并不能证明龙鹏将涉案房屋及权属证明交付给了周耀真，周耀真对此亦予以否认，李*敏、钟*津等人亦陈述是启胜公司向其交付的房屋及权属证明，与周耀真之间并不存在任何合同关系。因此龙鹏的反诉请求依据不足，一审法院不予支持。卜声胜经一审法院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2019年8月20日作出如下判决：一、解除周耀真与龙鹏、卜声胜于2015年1月20日签订的《房屋及商铺买卖合同》及2015年2月15日签订的《补充合同》《补充协议二》、2015年5月26日签订的《补充合同》中的关于广州市花都××花东镇李溪村安置区即中航嘉园BCD栋的住宅楼、商铺、地下车库的房屋买卖合同关系；二、龙鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向周耀真返还购房款6160000元；三、驳回周耀真的其他诉讼请求；四、驳回龙鹏的全部反诉请求。本诉案件受理费60126元，由周耀真负担6477元，由龙鹏负担53649元；反诉案件受理费50元，由龙鹏负担。本院审理查明：关于涉案地块的情况，一审法院在（2019）粤0114民初6397-6406号案中分别向广州市规划和自然资源局花都区分局、广州市花都区城市管理和综合执法局发函询问。广州市规划和自然资源局花都区分局以穗规划资源花函【2019】977号《关于广州市花都区人民法院调查函（2019）粤0114民初6397-6406号的复函》函复一审法院，该复函中称，“一、关于‘用地单位花都区人民政府与土地权属人花东镇李溪村第二十经济社关系’、用地权属办理情况及办理规划报建主体等问题。……（二）现该地块已取得用地批文（粤国土资（建）字【2011】74号），已办理用地结案，结案面积186484平方米。用地单位为花都区人民政府，尚未转移至安置区集体经济组织，是当时特定历史条件下形成的。用地单位可凭用地结案及其他相关资料向市规划和自然资源局申请办理供地手续后办理产权登记手续，目前尚未办理土地使用权的首次登记手续。……二、关于涉案建筑是否通过规划报建及可否保留等问题。（一）根据《城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。涉案地块的规划建设应以《建设工程规划许可证》作为建设工程规划许可的依据，来函所附会议纪要不作为涉案地上建筑物已通过规划报建的法律依据。根据花府15届97次【2015】8号会议纪要，区政府考虑到被搬迁村民为国家重点建设项目和我区的发展做出重大贡献，安置区也均属省、市重点项目，后续自留地的开发建设是为了完善安置区的生活配套及增加村民收益，本着尊重历史和对村民负责的原则，特事特办，在暂不能将土地使用证办至村委会名下的情况下，允许原来已经安排的村配套发展用地及经济发展留用地在按照有关规划并保障质量安全的前提下进行建设，故涉案建筑在未经办理《建设工程规划许可证》的情况下实施建设，已建建筑物涉嫌违法建设，需要按照相关规定予以理顺。（二）该项目建筑功能符合规划用地性质，但由于涉案建筑未经规划许可，暂不掌握数据资料，后续需城管部门对涉案建筑立案调查，对涉及建筑进行违法建设测量，根据测量数据资料核查有关建筑面积指标及相关规划等情况后方可判断该项目可否保留。”广州市花都区城市管理和综合执法局以花城市管理函【2019】329号《广州市花都区城市管理和综合执法局关于广州市花都区人民法院调查函（2019）粤0114民初6391-6406号之一的复函》函复称，“一、位于广州市花都××花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园一期A、B、C、D栋的建筑物不属于违法建设，属于违法用地上的建（构）筑物。《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定，‘未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。’现涉案的中航嘉园一期A、B、C、D栋建筑，未取得国有土地使用证、集体土地使用证或不动产权证等合法土地使用手续，属于违法用地上的建（构）筑物，不属于违反《中华人民共和国城乡规划法》的违法建设。从土地管理行政流程来看，在土地合法手续办妥前，仍属于《中华人民共和国土地管理法》调整的范畴，由土地管理行政部门对土地及其地上建构筑物履行查处职责，并未进入《中华人民共和国城乡规划法》中关于建设工程规划许可证的调整范畴，不属于违法建设。二、国土行政主管部门应就上述建筑立案调查。……经查，该项目未取得合法的土地使用证。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款‘农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权’、第三款‘单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权’、第十二条‘依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续’、第四十四条第一款‘建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续’等规定，涉案集体所有的土地在征地批复后，仍需要办理农用地转用审批手续，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权等手续，征地批复并不能代替相关审批手续和变更登记手续。如国土行政主管部门对该涉案地块登记造册，核发土地使用证后，我局将对该地块建筑进行调查，核查是否属于违法建设，如国土部门无法对该涉案地块进行登记造册，核发土地使用证，应由国土部门对该非法行为进行查处。三、该项目能否保留使用，需要征询规划行政主管部门意见……”本院认为：本案中，周耀真的诉讼请求是要求确认案涉《房屋及商铺买卖合同》以及三份补充合同中关于广州市花都××花东镇李溪村安置区中航嘉园BCD栋的住宅楼、商铺、地下车库的房屋买卖关系无效并要求龙鹏返还购房款、利息。龙鹏的反诉请求亦是要求周耀真返还相关物业及权属证明或者在不能返还的情况下折价补偿。由此可见，周耀真的诉讼请求以及龙鹏的反诉请求是以双方就中航嘉园BCD栋的住宅楼、商铺、地下车库的房屋买卖关系无效为前提所提出的。经本院以及一审法院分别向广州市规划和自然资源局花都区分局、广州市花都区城市管理和综合执法局函询所了解的情况，中航嘉园BCD栋的住宅楼、商铺、地下车库不具有相关报建手续，亦无办理相应的产权登记。涉案房屋是否合法建设，属于相关行政主管部门认定和处理的范围，涉案合同的效力和后果处理均应依据行政主管部门的相关处理后，再就案涉纠纷进行民事诉讼处理，在此之前，法院缺乏直接处理的基础。综上所述，涉案房屋是否合法建设须由相关行政主管部门进行认定和处理，周耀真、龙鹏可在行政主管部门的相关处理结果作出之后，再就案涉纠纷进行民事诉讼处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百七十条第一款第二项的规定，裁定如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11302号民事判决；二、驳回周耀真的起诉；三、驳回龙鹏的反诉起诉。周耀真已缴纳的一审本诉受理费87750元，退还周耀真，龙鹏已缴纳的反诉受理费50元，退还龙鹏；龙鹏预交的二审案件受理费54920元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年四月十六日书记员  贾妍胡秀红