江苏省高邮市人民法院行 政 裁 定 书（2019）苏1084行初183号原告王春霞，女，1978年2月11日生，汉族，宝应县人，住宝应县。委托代理人翟宴军，宝应县安民法律服务所法律工作者。被告宝应县住房和城乡建设局，住所地在宝应县苏中中路625号。法定代表人殷九高，局长。第三人江苏宝宇置业集团有限公司，住所地在宝应县时代广场1号楼1208室。法定代表人鲁曙宝，执行董事兼总经理。委托代理人盛金荣，江苏宝宜律师事务所律师。原告王春霞诉被告宝应县住房和城乡建设局要求撤销房屋行政许可一案，原告于2019年11月6日向本院提起了诉讼，本院于同日受理了本案，于同日将起诉状副本及应诉通知书送达被告及第三人。本院依法组成合议庭，于2019年12月11日公开开庭审理了本案，原告王春霞及其委托代理人翟宴军、第三人委托代理人盛金荣到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加本案诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称，原告是第三人开发建设的宝应县新城生态花园四期(御园)的业主。在2018年7月29日购买了宝应县新城生态花园四期(御园)的地下车位。后原告发现购买的地下车位是公共设施，属于全体业主所有，第三人江苏宝宇置业集团有限公司无权出售，被告发放给第三人的宝房销证第2019007号商品房销售许可证是违法的。原告在2019年10月13日要求被告撤销许可证，被告未作出明确答复。因此，被告发放的宝房销证第2019007号商品房销售许可证，侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求撤销被告向第三人发放的宝房销证第2019007号商品房销售许可证。原告向本院提交了下列证据：1、增值税普通发票；2、王春霞等人要求撤销宝房销证第2019007号商品房销售许可证的申请书；3、被告作出的《关于给予陈永春、王春霞、陶爱凤、姚丹丹申请撤销宝房销证第2019007号销售许可证的答复》；4、宝房销证第2019007号商品房销售许可证；5、新城生态花园（御园）地下车位使用权转让协议；6、商品房买卖合同。被告辩称，根据2011年住建部修订的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租货。现案涉工程属于第三人江苏宝宇置业集团有限公司投资建设，其可以获取转让或租赁收益。第三人建设的案涉地下车位，属于建筑区划内规划用于停放汽车之用，同时，该车位的特点是:一是具有构造上的独立性，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用;三是能够登记成为特定业主所有权的客体，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，依法应认定为专有部分。其次，对于地下车位的归属，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十四条第二款规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”虽然该条款没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造房屋、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，建设单位江苏宝宇置业集团有限公司则因建造行为原始取得涉案车位的所有权。此外，通过当事人约定的表述来看，案涉车位的所有权也应归建设单位江苏宝宇置业集团有限公司，该公司有权通过出售的方式加以处置。另，根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售，应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。江苏宝宇置业集团有限公司已按照要求提供上述资料，被告经审查合格后予以许可，符合法律规定。综上，原告认为的案涉车位属于公共设施没有事实和法律依据，被告发放案涉许可证的行为合法有效，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了下列证据：1、宝应县商品房销售申请书（仅有封面）、第三人的营业执照、第三人的房地产开发企业资质证书；2、权利人为第三人的苏（2016）宝应县不动产权第0008577号不动产权证；3、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；4、宗地图；5、宝应县商品房交付使用备案表、备案意见；6、宝应县住宅专项维修资金结算通知单；7、房产测绘成果报告书；8、新城生态花园四期前期物业服务合同。第三人述称：一、第三人对销售的地下车位具有所有权，地下车位并非是公共设施。1、第三人开发的宝应县新城生态花园(御园)因为地质问题，宝应县人民防空办公室作出的扬宝防许准字[2017]第3号准予行政许可决定书，同意该项目不修建防空地下室并易地建设，第三人按照规定缴纳了人防易地建设费。2、新城生态花园(御园)的地下车位符合城乡规划要求，具有构造上和使用上的独立性，符合《房屋登记办法》第十条“有固定界限、可独立使用并且有明确唯一编号(幢号、室号)的房屋或者特定空间”的规定，也符合《物权法》第二条第二款“权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利”的物权概念，第三人对地下车位拥有合法的所有权，故地下车位并非是公共设施。二、《物权法》第七十四条第二款规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”。案涉的地下车位是经过规划管理部门规划同意，并符合规划管理部门有关停车位配置比例范围的车位，该车位是能够办理所有权证书的产权车位，第三人有权对外出售。三、第三人按照《商品房销售管理办法》等相关规定，向被告提交了符合条件的相关材料，被告审核材料后，认为符合核发销售许可证的条件，依法向第三人核准颁发销售许可证，该具体行政行为系依法履行法定职责。综上，原告所诉无事实根据和法律依据，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人向本院提交了下列证据：1、江苏省扬州市宝应县人民防空办公室作出的扬宝防许准字[2017]第3号准予行政许可决定书；2、缴纳异地建设费的收据四份。经审理查明，宝应县新城生态花园（御园）系由第三人开发建设。原告与第三人于2018年7月29日签订《商品房买卖合同》，购买新城生态花园（御园）第73幢第1单位601号房屋。同日，双方签订《新城生态花园（御园）地下车位使用权转让协议》，第三人向原告转让新城生态花园73幢28号地下车位，地下车位总价款计人民币11万元。2019年6月17日，被告向第三人颁发了宝房销证第2019007号商品房销售许可证，项目名称为新城生态花园（御园）地下车库，房屋用途性质为地下车库。原告因后来认为地下车位是公共设施，属于全体业主所有，第三人无权销售，被告向第三人发放的案涉商品房销售许可证是违法的，故提起本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。根据该规定，行政诉讼原告适格的条件之一，即为原告与被诉行政行为具有利害关系。一般认为，所谓“利害关系”是指行政行为对起诉人的合法权益实际产生或可能产生的不利影响。本案中，一方面，原告与第三人于2018年7月29日即已签订《新城生态花园（御园）地下车位使用权转让协议》，被告于2019年6月17日向第三人颁发案涉商品房销售许可证，该许可证并未处分原告的权利义务，即被告向第三人颁发许可证的行为对原告的权利义务并未产生实际影响，因此，原告与被诉行政许可行为不具有利害关系，故不具有提起本案诉讼的原告主体资格。另一方面，“合法权益”既包括制定法所确认和保护的权利，也包括制定法尚未确认，但属于法律值得保护且需要司法保护的正当利益。这里的权利是指主观公权利，只有主观公权利，即公法领域权利和利益，受到行政行为影响，存在受到损害的可能性的当事人，才与行政行为具有法律上利害关系。至于私法上的权利，例如当事人民法上的权益或者习惯法上的权益，只有在有关行政法律规范对其加以保护的情形下，才能成为行政法上保护的权益，才能形成行政法上的利害关系，才能取得原告主体资格，才能请求司法保护该权益。否则，上述相关权益，只宜通过民事诉讼方式来保护。本案中，原告认为地下车位是公共设施，属于全体业主所有，第三人无权销售，但却与第三人签订了地下车位使用权转让协议，原告即便具有法律所保护的利益，但是不能通过本案的行政诉讼来保护。原告如认为自己的合法权益受损，应当与第三人协商解决，协商不成，可通过民事诉讼寻求权利救济。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回原告王春霞的起诉。已预收的案件受理费50元，全额退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  朱远军人民陪审员  赵金龙人民陪审员  陆海琴二〇二〇年四月三日书 记 员  尤 娴