浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初1033号 原告:夏咸军，男，1981年8月3日出生，汉族，户籍所在地江苏省射阳县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：竺育祥，浙江明显律师事务所律师。 被告：陆国，男，1976年10月12日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）:娄渊凤（系被告陆国之妻子），女，1975年1月1日出生，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）:陆雨晴（系被告陆国之女儿），女，1997年12月2日出生，汉族，安徽省蒙城县。 原告夏咸军与被告陆国房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏咸军的委托诉讼代理人竺育祥，被告陆国及其委托诉讼代理人娄渊凤、陆雨晴到庭参加诉讼。证人徐某、陈某到庭作证。本案现已审理终结。 原告夏咸军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告租赁关系于2019年12月28日解除；2、判令被告支付原告从2018年12月28日起至2019年12月27日止的营业房占用费30000元，并支付自起诉之日起至款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、判令被告支付原告营业房2017年度、2018年度的物业费6000元及及营业房2019年度物业费、空调费、水电费4928.6元（小计10928.6元），并支付自起诉之日起至款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，以上两项合计40928.6元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月22日，原告与绍兴县建达置业有限公司签订《绍兴中国轻纺城北七区市场四楼营业用房租赁协议书》一份，约定由原告承租绍兴中国轻纺城北七区市场四楼营业用房共计102间。2015年12月28日，原告与被告签订《中国轻纺城营业用房租赁协议书》两份，约定原告将绍兴中国轻纺城北七区市场四楼4050、4059号2间营业房租赁给被告使用，租赁期间为（农历）2015年12月28日至2018年12月27日，三年租金分别为4.5万元和4.5万元，并约定了营业房费用包括物业费、水电费等由被告承担。但被告从2017年开始拖欠物业费，2018年12月27日租赁期限到期后，未办理腾退手续，一直占用以上营业房，拖欠以上两间营业房的租金（占用费）15000元、15000元，合计30000元。原告基于合同关系于2019年1月5日、2019年2月22日、2019年7月27日短信通知被告，2019年12月22日书面通知邮寄被告，要求被告交清费用及腾退营业房，但是被告置之不理。另外，原告支付了以上2间营业房2017年度、2018年度物业费6000元及营业房2019年物业费、空调费、水电费4928.6元。（小计10928.6元）。以上营业房于2019年12月28日被市场公司强制腾退。 被告陆国辩称，1、原、被告之间的租赁关系已于2018年12月28日解除，不存在事实占用关系。双方签订的租房合同期限为2015年12月8日至2018年12月27日，双方之间的租赁关系已于合同到期之日终止，且被告在合同到期时已主动搬离该营业房，不存在事实上的租赁关系；2、被告不应承担2018年12月28日起至2019年12月27日止的营业房占用费及利息。3、被告不应承担营业房2017年度、2018年度的物业费及营业房2019年度物业费、空调费、水电费及利息。2017年度，原、被告因市场管理问题产生纠纷，被告因原告未履行其义务对物业管理不到位恶化市场经营状况而行使抗辩权才未缴纳物业费，后又跟市场上其他商家一起与原告就市场管理问题进行协商，当时协商的结果是原告承诺免除被告及在场的其他开门营业商家2017年度的物业费，所以2017年度的物业费问题实际上已经不存在，原告无权向被告收取2017年度的物业费。2018年度的物业费以及退押金的问题，因为被告联系不上原告，被告已经默认从原告因订立租房合同而交付的三年押金中扣除（多退少补），在合同到期后，被告也未在向原告索要房租押金，而原告至今也并未退还被告的三年押金。原告称于2019年1月5日、2月22日、7月27日短信通知以及12月22日书面通知被告交清费用及腾退营业房，被告置之不理。但事实上被告并未置之不理，被告在原告第二次发短信通知就同时以短信回复其已经搬离，原告所提交的短信证据也可以看出被告对原告作出通知。被告在租房合同到期后，因试图解决物业费、房屋装修及押金问题而频繁联系原告，但是原告联系不上，甚至原告将被告电话拉黑，无法沟通。因此被告只好在办理好腾退手续后以短信通知的方式通知原告，并默认以押金对物业费多退少补。至于2019年的物业费以及水电空调费更是子虚乌有，原、被告租赁关系已经于合同到期之日终止而解除并主动搬离原营业房，根本不存在2019年一整年的占用期，当然也不存在相应的物业费及其他费用。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 证人徐某应被告陆国申请出庭作证并陈述称，我是案涉市场的管理方工作人员，被告是案涉市场的经营户。今天是我以个人身份出庭作证。我今天来是主要是为了后面谢佳丽案件来作证的。因为后面谢佳丽的案子，我自己是给双方做过协商调解的，当初口头已经谈好了的，所以我有必要来一下。这个案子陆国也想让我出庭作证。双方发生纠纷后，陆国向我来反映过情况。我们公司的营业房是通过公开招标的方式租给了夏咸军，租期是四年，夏咸军租给商户的是三年。在这三年期间，市场行情不断变化，有部分门市部不开，商户来向我们市场公司反映，我们也给双方协商过的。2017年的物业费是否免除，对于我们物业管理公司与夏咸军之间来讲，是不免除的，夏咸军已经缴纳了2017年的物业费等，至于夏咸军与商户之间是否免除，我并不清楚。我们租给夏咸军的是毛坯房，后来这些毛坯商户都进行了装修。根据我们与夏咸军的合同，这些后期的装修都是属于市场公司了，夏咸军在我们这里缴纳了50万元的押金。2019年年底，我们市场公司与夏咸军四年租期到期，夏咸军要来退50万元的押金。为了防止发生纠纷，我们在办理交接时候，是一间间的看过去的，之后我们市场公司与夏咸军签署了《营业房交接确实书》的，夏咸军向我们明确表示是没有任何经济纠纷了的。我们把50万元的押金，退还给了夏咸军。 证人陈某应被告陆国的申请出庭作证，并陈述称，我和陆国都是案涉市场同一层的经营户。我的营业房已于2018年年底腾空了。腾退的过程是，桌子、灯等室内东西都经我处理转卖给了其他经营户。因为夏咸军老板这人是找不到的，打电话也始终是不接的。我找的是夏老板聘请的小伙子，腾退的事情是和这个小伙子说的。我的押金也没有退给我，夏咸军一方的小伙子对于退钱是不管的，说要找夏咸军退。但是夏咸军这个人又是找不到，我的押金退不下来。至于2017年物业费免除的问题，2017年的时候，因为一半营业房没有开门，生意不好，由市场出面调解的，夏老板口头说过是免掉2017年物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：2015年12月22日，原绍兴县建达置业有限公司（甲方）与夏咸军（乙方）签订《绍兴中国轻纺城北七区市场四楼营业用房租赁协议书》一份，协议书约定，乙方承租甲方绍兴中国轻纺城北七区市场四楼营业用房共计102间，租赁期间在2015年12月28日始至2019年12月27日止，无续租权；乙方在签订本协议书时一次性向甲方缴纳合计租金411万元；在本协议签订时，乙方应缴纳履约保证金50万元（不计息），并约定了物业费的缴纳方式。2015年12月28日，夏咸军（原承租者，甲方）与陆国（新承租者，乙方）签订《中国轻纺城营业用房租赁协议书》两份，该两份协议书约定，甲方自愿将中国轻纺城七区四楼4050、4059营业用房租给乙方经营使用，租期为三年，自2015年12月28日至2018年12月27日止，每间营业房三年租金合计45000元，物业管理费每间1500元，水电押金每间2000元，并约定物业费、国地税、水电、电话和报刊等费用均由乙方承担。2017年6月8日，原绍兴县建达置业有限公司向夏咸军发送律师函，催讨物业费，并要求夏咸军开门营业。2019年1月5日、2月22日、7月27日、12月22日，夏咸军通过短信、书面通知的方式要求陆国退房。其中2019年2月22日，陆国回复夏咸军，称租房合同到期已经腾空。2020年1月14日，夏咸军与市场人员（含证人徐某）签署营业房交接确认书一份。现夏咸军所租赁的102间营业房到期，已由市场公司腾退。 另查明，绍兴市柯桥区红建物业管理有限公司（案涉市场管理方）向本院出具情况说明一份，载明“绍兴市建达置业有限公司（下属北区市场四层）共有102间营业房于2015年12月通过社会公开招标，由夏咸军中标并招商经营。此后，由于夏咸军在招商经营过程中未能达到市场营业房开门经营预期，造成部分经营户不满和欠费，经市场、部分经营户和夏咸军三方就市场营业房开门经营一事协商未果。2019年市场开业后，市场物业公司工作人员在日常物业巡查中未发现4050、4059号两件营业房有营业人员和营业现象。现原告要求被告缴纳营业用房占用费、物业费、水电费等，被告则以租赁协议已经到期、2017年的物业费已经免除等为由予以抗辩，遂成诉。 本院认为，原、被告签订的《营业用房租赁协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，应确认有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《营业用房租赁协议书》明确载明，原、被告双方的租赁期限为2015年12月28日起至2018年12月27日止，之后双方并不存在续租的事实，故《营业用房租赁协议书》于2018年12月27日到期终止。因此，对原告要求确认双方租赁关系于2019年12月28日解除的诉请，本院不予支持。原告诉请要求被告支付2019年度的营业房占用费，应基于被告在租赁合同到期后继续占用营业房的事实，但本案中，原告无证据证明被告在租赁合同到期后仍然继续占用营业房这一基本事实，故本院对原告这一诉请，亦难以支持。至于原告要求被告支付2019年物业费、空调费、水电费的诉请，因2019年双方之间无事实租赁合同关系和占用的事实，本院不予支持。至于2017年、2018年物业费问题，根据原、被告双方之间租赁协议，物业费等应由被告承担。本案中，被告没有按约缴纳2017年度、2018年度物业费的事实清楚，被告主张原告已经免除2017年度物业费，无证据证明，故本院对被告该项辩称，不予支持。被告应按照合同约定，向原告支付2017年、2018年度物业费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陆国应向原告夏咸军支付2017年度、2018年度物业费共计6000元，并支付该款自2020年1月16日起至款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于本判决生效后十日内履行； 二、驳回原告夏咸军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费823元，减半收取412元，由原告夏咸军负担387元，由被告陆国负担25元，被告陆国应负担部分限本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  徐少华 二〇二〇年四月十日 书记员  骆俊斌 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 ?第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 ??第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取其补救措或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。