江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5411号上诉人（原审被告）：陈晓萍，女，1990年1月12日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：洪卫华，江苏联嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆平，女，1972年12月7日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：肖永军（系陆平的丈夫），住江苏省无锡市梁溪区。原审被告：董洪龙，男，1988年11月14日生，汉族，住江苏省扬州市宝应县。上诉人陈晓萍因与被上诉人陆平、原审被告董洪龙房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初4471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈晓萍上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1.陆平严重违约。董洪龙与陆平于2017年1月8日签订购房合同，约定房款为110万元，陆平应于2017年3月1日付清，董洪龙于2017年3月1日交付房屋。合同履行过程中，董洪龙将房屋交付陆平，但陆平只支付了60万元，尚欠50万元房款，显然是陆平违约。2.所谓补充协议、合同二的订立基础不存在，其内容并非当事人的真实意思表示，不具有约束力。3.一审法院判决陈晓萍承担违约责任与事实不符，适用法律错误。出售房屋完全是董洪龙的个人行为，房屋买卖合同中也是董洪龙个人签名。所谓委托书上的签字是2017年11月，董洪龙持事先写好的委托书，要求陈晓萍配合办理他项权证才得知出售房屋，是程序上需要陈晓萍配合才签的字。4.陆平以150万元取得涉案房屋，超出110万元的损失应由陆平自负。5.陆平在诉求中主张的是违约金，一审以实际损失为由判决，于法无据。陆平辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陆平向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的合同号为J0000959的无锡市观山名筑113号3003室房屋（以下简称案涉房屋）买卖合同；2.董洪龙、陈晓萍归还房款60万元；3.董洪龙、陈晓萍支付在2017年5月20日前未及时办理房产证导致合同无法履行的违约金3万元；4.董洪龙、陈晓萍支付无法过户违约金68万元；5.陆平有权以抵押房产折价或者以拍卖、变卖抵押房产所得价款在100万元范围内优先受偿；6.本案受理费由董洪龙、陈晓萍承担。一审法院认定事实：2017年1月8日，陆平与董洪龙签订合同一，约定董洪龙将案涉房屋出售给陆平，总价110万元，陆平于2017年1月8日支付定金50万元，2017年3月1日支付房款60万元。合同一签订后，陆平于合同签订当日支付了50万元，于2017年2月21日支付了10万元，董洪龙于2017年3月1日将房屋交付给陆平使用。2017年6月4日，陆平与董洪龙签订《补充协议》和合同二，《补充协议》主要内容载明：董洪龙未能按时履行房屋买卖合同的约定，承诺支付给陆平3万元作为赔偿，董洪龙应于2017年6月7日前将办理产权证资料交到办证部门，以产权证办理完毕为准将案涉房屋过户给陆平，如因董洪龙个人原因未能按时过户，董洪龙应赔偿陆平50万元，董洪龙在取得产权证时起两年内如因国家政策导致未能过户给陆平，董洪龙应赔偿陆平18万元和60万元本金。合同二主要内容为：房屋总价107万元，陆平于2017年1月8日支付首付款60万元，2019年9月1日支付47万元。《补充协议》和合同二尾部陈晓萍名字均由董洪龙代签。2017年6月5日，陈晓萍出具委托书，声明其委托董洪龙全权办理案涉房屋的出售事宜，董洪龙办理的事宜其均认可。另查明：董洪龙、陈晓萍于2017年6月27日取得案涉房屋产权证。董洪龙、陈晓萍于2017年11月17日将房屋抵押给陆平，担保债权金额为100万元。还查明:因董洪龙、陈晓萍未能按约偿还案涉房屋的银行按揭贷款，担保公司作为案涉房屋的担保人代董洪龙、陈晓萍偿还了该笔贷款，担保公司为此于2018年9月7日向梁溪法院提起诉讼，向董洪龙、陈晓萍行使追偿权。该院于2018年10月30日判决董洪龙、陈晓萍支付担保公司垫付款466275.20元和相应利息，以及律师费36100元。后因董洪龙、陈晓萍未能履行该判决，案涉房屋由梁溪法院通过司法拍卖，于2019年10月10日裁定以150万元价格拍卖给陆平丈夫肖永军，肖永军为此支付15000元房屋契税。一审法院认为：本案争议焦点为：董洪龙、陈晓萍是否违约，如违约，应支付多少违约金。董洪龙、陈晓萍构成违约，应支付445000元违约金。理由如下：其一，关于董洪龙的违约责任。陆平与董洪龙签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均合法有效，双方均应按约履行其合同义务。根据双方当事人签订的两份合同与《补充协议》内容，双方虽在合同一中约定陆平应于2017年3月1日支付案涉房屋的尾款，但董洪龙又在2017年6月4日的《补充协议》中认可其违约，并赔偿陆平3万元，双方在合同二中进一步明确房屋总价为107万元，比合同一约定的总价减少3万元，同时还约定房屋余款47万元陆平于2019年9月1日支付。根据上述事实，可以表明董洪龙与陆平经过协商重新签订了合同二取代合同一，在合同二中对房屋金额及余款支付时间进行了变更，并确认了董洪龙构成违约及承担的违约责任，而且在合同二与补充协议中也没有关于陆平支付房款给董洪龙偿还按揭贷款的约定。因此，董洪龙提出是陆平未能在2017年3月1日支付房屋尾款，致使其无法归还贷款，从而造成本案合同未能履行的抗辩理由不能成立。并且董洪龙、陈晓萍因未能按约偿还案涉房屋的按揭贷款，导致被担保公司于2018年9月7日起诉，又因董洪龙、陈晓萍不能履行该判决，最终致使案涉房屋被依法拍卖用以偿还担保公司债务，因而造成本案合同根本不能履行。综上所述，本案合同不能履行的责任在于董洪龙，董洪龙应当承担返还60万元房款，以及相应违约责任。现案涉房屋已由肖永军以150万元价格通过拍卖取得，并支付了房屋契税15000元，因肖永军与陆平系夫妻关系，肖永军为此支付的房款和契税与合同二房屋总价的差价445000元应是陆平的实际损失，该损失是因董洪龙违约所致，应由董洪龙承担。对于陆平诉请的违约金金额，因该金额与房屋总价以及实际损失相比明显过高，故法院酌情调整违约金为445000元。其二，关于陈晓萍提出的抗辩意见，虽然陈晓萍未在两份合同与《补充协议》上签字，但陈晓萍在其出具的委托书中，明确认可董洪龙办理的房屋买卖事宜均予认可，并且陈晓萍作为案涉房屋的共有权人，在本案合同及《补充协议》签订后亲自办理了抵押登记手续。因此，即使陈晓萍在董洪龙签订合同与《补充协议》时对房屋买卖不知情，但陈晓萍通过出具委托书以及办理抵押登记手续等行为，表明其认可董洪龙签订的合同与《补充协议》，故陈晓萍以其对案涉房屋买卖事宜不知情为由，辩称其不应承担返还房款及违约责任的依据不足，法院不予支持，即陈晓萍应与董洪龙共同向陆平返还已付房款60万元，并承担违约金445000元。关于陆平主张的优先受偿权，因案涉房屋已由董洪龙、陈晓萍依法抵押给陆平，且抵押登记的债权金额为100万元，故陆平主张在100万元范围内对案涉房屋行使优先受偿权，于法有据，应予支持。综上，本案合同因双方当事人均同意解除，并且合同所涉房屋已被依法拍卖，故法院确认本案合同解除；董洪龙、陈晓萍应向陆平返还房款60万元，并支付445000元违约金；陆平有权在100万元范围内对案涉房屋协议折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。一审法院判决：一、陆平与董洪龙签订的合同号为J0000959的无锡市观山名筑113号3003室房屋买卖合同解除；二、董洪龙、陈晓萍于判决生效之日起十日内向陆平返还60万元房款；三、董洪龙、陈晓萍于判决生效之日起十日内向陆平支付违约金445000元；四、陆平有权在100万元范围内对无锡市观山名筑113号3003室房屋协议折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、驳回陆平的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：陆平与董洪龙先后签订两份合同和《补充协议》，上述两份合同及《补充协议》均为双方当事人的真实意思表示，合法有效。从上述两份合同和《补充协议》的签订情况和内容来看，董洪龙与陆平先签订了合同一，后由于董洪龙违反合同一的约定，双方自愿签订《补充协议》和合同二，董洪龙自愿向陆平赔偿3万元，但双方自愿继续履行房屋买卖，并就房屋总价、余款支付等内容重新进行约定。后由于董洪龙未能按时归还房屋按揭贷款，导致案涉房屋被法院拍卖，导致合同二无法履行，由上可以认定合同二未能履行的原因仍然在于董洪龙，陆平并未违约。陈晓萍虽然未在两份合同与《补充协议》上签字，但陈晓萍在其出具的委托书中，明确对董洪龙办理的房屋买卖事宜均予认可，并且陈晓萍作为案涉房屋的共有权人，在本案合同及《补充协议》签订后亲自办理了抵押登记手续，可以认定陈晓萍认可案涉房屋的买卖行为，故从陈晓萍作为案涉房屋的共有权人及其向董洪龙出具委托手续来看，其应与董洪龙共同承担违约责任。董洪龙、陈晓萍应当向陆平返还60万元购房款，并对陆平的损失予以赔偿，一审法院综合考量案涉房屋拍卖价及董洪龙与陆平之间的房屋买卖合同价、税费等因素，酌定违约金为445000元，有事实依据，符合法律规定。综上，对陈晓萍的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21090元，由陈晓萍负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年四月二日书记员  庄茂根