河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1483号上诉人（原审被告）：李伟，男，1985年3月21日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：千永红，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉雷，河南颂邦律师事务所律师实习律师。上诉人（原审被告）：毛慧，女，1986年6月3日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：千永红，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉雷，河南颂邦律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告）：罗会宁，女，汉族，1976年5月16日出生，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：付颖，河南宇博律师事务所律师。原审被告：雍国春，男,1971年9月15日出生，汉族，住河南省中牟县。原审被告：薛慧宾，男，1982年9月12日出生，汉族，住郑州市金水区。原审被告：连建宏，男，1966年11月20日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人李伟、毛慧因与被上诉人罗会宁及原审被告雍国春、薛慧宾、连建宏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初22552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李伟、毛慧上诉请求：1、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初22552号民事判决书第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：涉案小区已于2016年12月5日达到交房条件，且在2016年12月1日即通知被上诉人办理房屋交接手续，不存在逾期交房情形，上诉人不应承担责任。涉案小区在2016年12月5日由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了共同验收，同日，与施工单位中建二局第二建筑工程有限公司签订《房屋建筑工程质量保修书》。2016年12月10日，郑州锦润置业有限公司出具了郑州市《商品住宅质量保证书》与《商品住宅使用说明书》，2017年1月16日经郑州公安消防支队验收合格，并出具建设工程消防验收意见书。2017年5月27日，郑州市城市建设档案馆向被告发放建设工程档案初验认可证。因此，涉案房屋已于合同约定的交付期限前经五大主体共同验收合格，配套设施也陆续已经具备，已达到交付使用条件。在合同约定的交房日期前后，郑州锦润置业有限公司已多次通知包括被上诉人在内的业主办理房屋交接手续，且在约定时间内多数业主也都办理了收房。被上诉人因自身原因未收房，相应责任应当由其本人承担。根据《房屋买卖合同》第十一条约定，由于买受人原因未能按期交付的，自合同约定交付之日起，所有责任由买受人承担，此房屋视同自合同约定的交付日期起已交付至买受人，并由买受人承担交付后产生的全部费用和风险。因此，本案不存在延期交房情形，上诉人不应当承担违约责任。本案同类型的该小区的其他案件，已经中牟县人民法院、郑州市管城回族区人民法院、郑州市中级人民法院确认郑州锦润置业有限公司不存在延期交房情形，判决驳回了业主关于要求股东李伟、毛慧承担违约金的请求，因此本案也应当改判驳回被上诉人全部诉讼请求。综上所述，涉案房屋在约定的交付时间前已经五大主体共同验收合格，满足交房条件，且已通知被上诉人办理收房，因被上诉人本人原因未收房，该责任应当由其本人承担。郑州锦润置业有限公司不存在延期交房情形，上诉人也不应承担违约责任。因此，请求依法驳回被上诉人罗会宁的诉讼请求。罗会宁辩称:一、《商品房买卖合同》第八条约定，以该商品房取得商品住宅交付使用批准文件为交付条件。交房日期为2016年12月31日。住宅应满足以下列件方可交付使用：1、由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格。2、取得当地规划、消防、人防等有关部门认可或准许使用文件。3、在当地建设行政主管部门进行备案。根据上诉人自己提供的证据，郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，备案日期为2018年8月20日，比约定交付期限工期延迟了595天，如果这都不算逾期交付，不算违约，那么合同的约束力体现在哪里？二、郑州锦润置业有限公司于2017年5月8日已注销，其法人资格消失。现在存续的郑州锦润置业有限公司前身为郑州联创展览有限公司，2018年李伟、毛慧购买此公司，改名郑州锦润置业有限公司，经营范围从产品展示改为房地产开发经营。公司注册地，统一社会信用代码与注销的原郑州锦润置业有限公司不一样。两者为不同的法人。原郑州锦润置业有限公司欠下巨额债务，当法院对其执行时，现在的郑州锦润置业有限公司就以不同的法人为由抗辩，逃避债务。如果有利益收入时，就不会特别说明，让人误以为是同一家公司。原郑州锦润置业公司在2017年5月4日解散，解散后法人资格消失，此后现郑州锦润置业公司的商事行为，不属于与罗会宁签订房屋购买合同中的出卖人。现在取得工程竣工验收备案表的郑州锦润置业有限公司，不是与罗会宁签订房屋购买合同中的合同相对人。三、《公司法》规定，公司清算应该通知债权人并在报纸上公报。本次诉讼中，被上诉人未看到通知及报纸公告方面的证据。《公司法》规定，清算组应清理公司财产，编制资产负债表和财产清单，制订清算方案。本次诉讼中，被上诉人亦未看到以上方面的证据材料。截至目前，原郑州锦润置业公司仍然是注销状态，怎么能以法人名义进行商事活动并取得竣工验收备案，这是一个不解之谜。但原郑州锦润置业有限公司在公司注销时，未按《公司法》规定，未实际履行清算程序，故罗会宁要求其股东李伟、毛慧应对公司债务承担连带责任，于法有据，事实清楚，法院应予支持。原审被告雍国春、薛慧宾、连建宏未到庭未陈述意见。罗会宁向一审法院起诉请求：1、判令被告李伟、毛慧以693744元为基数，自2017年1月1日起按日万分之五的标准计算至实际交房之日止的逾期交房违约金；2、被告雍国春、薛慧宾、连建宏对上述债务承担连带责任；3、判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月19日，原告与锦润公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买锦润公司开发的位于中牟县××沙镇康庄大道东侧、热电厂西侧C座1单元4层401号房，房屋总价款为693744元；锦润公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。锦润公司如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过60日，自2017年1月1日起至实际交付之日止，锦润公司按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2017年1月1日起至实际交付之日止，锦润公司按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，锦润公司应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，锦润公司应当出示该商品房取得商品住宅交付使用的批准文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，锦润公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，锦润公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由锦润公司承担。2014年5月19日，锦润公司出具发票一张，载明罗会宁一次性支付丹桂苑购房款693744元。被告提交有章EMS邮寄查询单一份，载明2019年4月5日向原告邮寄交房通知。一审法院另查明，锦润公司已于2017年5月8日注销，李伟、毛慧系锦润公司原股东。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。锦润公司未在约定的时间内取得商品住宅交付使用批准文件并交付涉案房屋，应承担相应的民事责任。李伟、毛慧作为锦润公司股东未经合法的清算程序便注销该公司，应对锦润公司的债务承担连带责任。对于原告要求被告李伟、毛慧自2017年1月1日起至实际交房之日止支付违约金的请求，该院予以支持，但因合同约定的违约金过高，该院酌定以已付房款为基数按日万分之三计算。对于原告要求被告雍国春、薛慧宾、连建宏承担连带责任的请求，证据不足，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李伟、毛慧于判决生效后十日内向原告罗会宁支付违约金(以693744元为基数，自2017年1月1日起按日万分之三的标准计算至实际交付房屋之日止)；二、驳回原告罗会宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3665元，由被告李伟、毛慧负担。二审期间，上诉人李伟、毛慧向法庭提交以下证据：第一组证据，证据1.《单位工程质量竣工验收记录》、证据2.《房屋建筑工程质量保修书》、证据3.郑州市《商品住宅质量保证书》、证据4.郑州市《商品住宅使用说明书》、证据5.《特种设备注册登记表》及电梯使用标志、证据6.郑州市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》、证据7.《建设工程档案初验认可证》、《建设工程档案合格证》、证据8.郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明目的:涉案房屋已在合同约定的交付期限前经五大主体验收合格,配套设施也已经完善，满足法定及合同约定的交付使用条件。第二组证据，证据1.2016年12月1日由郑州锦润置业有限公司发送给被上诉人的短信记录一份、证据2.交房签到表、证据3.丹桂苑交房信息统计表、证据4.2017年1月9日《交房须知》一份。证明目的:涉案丹桂苑小区在2016年12月1日即短信通知包括本案被上诉人在内的业主办理收房手续，且部分业主也在约定时间内办理收房，2017年1月同时在小区及物业处内张贴交房须知,证明涉案小区在合同约定的时间内已经具备交房条件,郑州锦润置业有限公司履行了通知交房的义务，不存在逾期交房。第三组证，证据1.中牟县建设工程质量监督站出具的《情况说明》一份。证明目的:涉案小区原应在中牟县建设工程质量监督站进行竣工验收工作,但因郑州市与中牟县进行区域划分,竣工验收工作交由郑州东区质监站,郑州锦润置业有限公司关于竣工验收的相关手续需要重新出具并提交,影响了正常的竣工验收备案工作。第四组证据，证据1.郑州市工商行政管理局郑东新区分局查询的郑州锦润置业有限公司的注销登记材料一份。证明目的：郑州锦润置业有限公司是经过合法程序进行注销，符合公司关于清算注销的法律规定。第五组证据，证据1.河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终21776号民事判决书、证据2.河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终20705号民事判决书。证明目的：涉案丹桂苑小区多民业主起诉上诉人要求承担责任的请求均已被法院依法驳回。罗会宁对上述证据发表以下意见：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。合同约定2016年12月31号交房并取得各种批准交付的文件，但郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表是2018年9月1日才取得，2016年12月份不具备房屋交付使用条件。对第二组证据证据1，由于当时电话卡丢失报补办，约半个月后看到短信，认为不符合交房条件，没有收房。证据2.3.4与被上诉人无关。对第三组证据无异议。对第四组证据，工商信息显示原郑州锦润置业有限公司已经注销，对方没有提供关于对债权人公示、报纸公告、资产负债表、资产清单等证据，不等证明公司注销合法。对第五组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。每个案件的案由、诉讼请求均不一样，不能用别的判决书衡量本案。罗会宁向法庭提交以下证据：第一组证据，商品房买卖合同一份。证明目的：合同约定商品房应于2016年12月31日前交付，并应取得商品住宅交付使用批准文件。第二组证据，国家企业信用信息公示报告一份。证明目的：现在存续的郑州锦润置业有限公司前身为郑州联创展览有限公司，2018年李伟、毛慧购买此公司，改名郑州锦润置业有限公司，经营范围从产品展示改为房地产开发经营。公司注册地，统一社会信用代码与注销的原郑州锦润置业有限公司均不一样。两者为不同的法人。李伟、毛慧对上述证据发表以下意见：上述证据均为一审提交过的证据，不属于新证据。对第一组证据没有异议，对第二组证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，郑州锦润置业有限公司是经过合法程序注销，符合公司清算注销的法律规定。本院二审查明的基本事实与一审法院认定的事实相同。另查明，郑州锦润置业有限公司于2016年12月1日以短信方式向罗会宁发出交房通知，罗会宁称其手机卡丢失，手机卡找回10天后发现该短信通知。涉案房屋于2016年12月5日经建设、监理、施工、设计、勘察五大主体单位验收合格。目前涉案房屋所在小区有部分业主已在合同约定的交付期限内对房屋进行了交接验收，部分业主尚未收房。本院认为，罗会宁与郑州锦润置业有限公司（已注销）签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。罗会宁已按约定交纳了购房款，按约定出卖人应当在2016年12月31日前交房，交付条件为该商品房取得了商品住宅交付使用批准文件。涉案房屋于2016年12月5日经建设、监理、施工、设计、勘察五大主体单位验收合格，郑州锦润置业有限公司于2016年12月31日前通知罗会宁收房，罗会宁接到通知后未及时对房屋进行交接验收。罗会宁认为郑州锦润置业有限公司通知其交房时不符合交房条件，未提供合同约定的交房批准文件。本院认为，双方对于交房批准文件的理解不同，所约定的房屋交付条件并不具体。案涉房屋已于2016年12月5日经建设、监理、施工、设计、勘察五大主体单位验收合格，罗会宁并未提供充分证据证明涉案房屋不具备居住使用条件，且涉案房屋所在小区有部分业主已在合同约定的交付期限内对房屋进行了交接验收，综合本案实际情况，李伟、毛慧主张郑州锦润置业有限公司于2016年12月31日前通知罗会宁收房时涉案房屋符合交房条件的理由成立，本院予以采纳。案涉《商品房买卖合同》约定，由于买受人原因，未能按期交付的，涉案房屋视同自合同约定的交付日期起已交付至买受人，故郑州锦润置业有限公司不存在逾期交房的情形，不应当承担向罗会宁支付违约金的违约责任。由于郑州锦润置业有限公司不应承担支付违约金的违约责任，故罗会宁要求其股东即李伟、毛慧支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。综上所述，李伟、毛慧的上诉请求成立，应予支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初22552号民事判决；二、驳回罗会宁的诉讼请求。一审案件受理费3665元，二审案件受理费3665元，由罗会宁负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年四月十六日书记员 董琳斐