四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终769号 上诉人（原审被告）：陈勇，男，1969年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人（原审被告）：宜宾市翠屏区水木东方酒店，住所地四川省宜宾市翠屏区东城交通街首席滨江4幢（裙楼）4层3号。 经营者：陈勇，男，1969年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：陈和银，男，公司员工。 被上诉人（原审原告）：聂学梅，女，1971年7月出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审原告）：聂洪争，男，1969年5月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：石庆华，四川大经律师事务所律师。 上诉人陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店（以下简称宜宾水木东方酒店）因与被上诉人聂学梅、聂洪争房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈勇、宜宾水木东方酒店上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5477号民事判决；2.将本案发回重审或者改判不准予解除陈勇、宜宾水木东方酒店与聂学梅、刘德群、侯小明、陈先利等九人于2017年12月5日签订的房屋整体《房屋租赁合同》，以及2018年9月3日签订的《补充协议》，继续履行合同；3.一审、二审诉讼费用由聂学梅、聂洪争负担。事实与理由：1.本案房屋租赁合同系整体合同，只有全部甲方的自然人一起起诉才符合程序要求，且聂洪争不是本案诉讼主体；2.一审法院不应当驳回陈勇、宜宾水木东方酒店的反诉，聂学梅、聂洪争未交付赠予动产违约；3.本案不符合解除《房屋租赁合同》的要件，聂学梅、聂洪争不具有合同解除权；4.一审超过聂学梅、聂洪争的诉讼请求判决。 聂学梅、聂洪争辩称，1.本案不是必要共同诉讼案件，无须所有出租人同时起诉维权；2.聂学梅、聂洪争主体适格，出租的房屋实为聂学梅、聂洪争共有，合同的履行也是房屋所有权人共同履行；3.聂学梅、聂洪争享有单方解除合同的权利，其依照合同约定行使合同解除权符合法律规定，《房屋租赁合同》和《补充协议》已于2019年10月19日解除；4.一审判决未超出聂学梅、聂洪争的诉讼请求。 聂学梅、聂洪争向一审法院起诉请求：1.判令确认双方签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》于2019年10月19日解除，并判令陈勇、宜宾水木东方酒店即刻以现状返还位于四川省宜宾市翠屏区交通街首席滨江房屋；2.判令陈勇、宜宾水木东方酒店连带支付租金至房屋返还日止，截止2019年9月30日欠付的租金为37597元；3.判令陈勇、宜宾水木东方酒店完清返还房屋日前的水、电、气、物管、通信等费用，暂计算至2019年8月31日差欠的费用为100元；4.判令陈勇、宜宾水木东方酒店连带支付聂学梅、聂洪争因维护自身合法权益支出的律师费，仅计算一审为2476元；5.案件诉讼费、保全费全部由陈勇、宜宾水木东方酒店承担。 一审法院认定事实：2017年12月5日，陈勇与侯小明、刘德群、王洋分、聂学梅、袁里涛、兰梅、陈先利、韩梅、易遵平签订《房屋租赁合同》，该合同约定：侯小明、刘德群、王洋分、聂学梅、袁里涛、兰梅、陈先利、韩梅、易遵平自愿将其所有的位于四川省宜宾市翠屏区首席滨江4栋的房屋（其中，聂学梅、聂洪争所有的房屋位于宜宾市翠屏区首席滨江4幢，房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第XXXX1号和第××号；国土证号：宜市翠国用（2015）第××号）租赁给陈勇经营管理；租赁期限为10年，从2017年12月5日至2027年12月4日；陈勇在合同签订之日起3日内向出租人支付综合费50万元，出租人用去清理前承租人搬离后给房屋使用造成的障碍，了结与前租客的纠纷，与陈勇无关；双方同意前承租人遗留的动产应保持原状，若前承租人表示放弃遗留物品的所有权，则该等物品所有权归属于陈勇，为保障双方基于本条约定的权利义务，双方同意就前述动产清点列表拍照，作为本合同附件；承租人给予陈勇一个月免租期，陈勇一个月缴纳一次租金，租金两年后每个租赁年上浮5%（其中聂学梅，面积268.5平方米，第1年租金10742元／月，第2年租金10742元／月，第3年租金11279元／月，第4年为租金11843元／月，第5年租金12435元／月，第6年租金13057元／月，第7年租金13710元／月，第8年租金14395元／月，第9年租金15115元／月，第10年租金15871元／月），陈勇在租赁期间应提前缴付下个月的房租，约定于每月28日缴纳下月的房租，逾期15个自然日未缴纳房租，出租人有权选择与承租人协商或者解除租赁协议，出租人选择解除的，自出租人通知之日，陈勇应当立即搬离该物业；陈勇应缴纳每户物业一个月租金的押金，合同终止时，陈勇交清租金及水电、燃气、物业、通信等相关费用后，出租人即可退还押金；由陈勇直接向物业管理、水电燃气、通信等上述相关部门缴纳相关费用；陈勇逾期15个自然日缴纳房租，则视为实质性违约，出租人有权收回房屋并且处置房屋内的固定设施，并不退还陈勇押金，陈勇不再要求赔偿；租赁期满或合同解除，陈勇必须立即将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给出租人；本合同如有不尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力；违约方应承担对方因主张其权利而导致的包括律师代理费在内的合理开支。聂学梅、侯小明、刘德群、王洋分、袁里涛、兰梅、陈先利、韩梅、易遵平分别作为出租方签名并捺印，陈勇作为承租方签名并捺印；李帆作为实际经营人签名并捺印。2018年9月3日，聂学梅、侯小明、刘德群、王洋分、袁里涛、兰梅、陈先利、韩梅、易遵平与陈勇、宜宾水木东方酒店签订《补充协议》，主要内容为：按2017年12月5日双方自愿签订的房屋租赁合同约定，现由于陈勇相关手续完善为宜宾水木东方酒店，故经双方再次商议，将原房屋租赁合同中实际经营人李帆变更，全权由承租人陈勇及宜宾水木东方酒店负责，合同其他事项不变。聂学梅、侯小明、刘德群、王洋分、袁里涛、兰梅、陈先利、韩梅、易遵平在出租人一栏签名并捺印，陈勇和宜宾水木东方酒店分别在承租人一栏签名并捺印加盖公章。签订上述合同后，案涉承租方将案涉物业交由陈勇、宜宾水木东方酒店经营使用至今，后在租赁过程中，双方发生纠纷，聂学梅、聂洪争遂提起诉讼，诉如所请。 另查明：1.聂洪争向一审法院出具授权委托书，内容主要载明其认可并履行了聂雪梅向陈勇、宜宾水木东方酒店出租案涉房屋一事。2.诉讼中，宜宾水木东方酒店向一审法院说明，其向聂学梅、聂洪争交纳案涉房屋的租金共计181539元，聂学梅、聂洪争陈述收取了租金185816.72元和保证金10742元，转让费38755元。3.2019年9月6日，聂学梅、聂洪争委托四川戎星律师事务所代理本案，双方签订了《委托代理合同》，为此向四川戎星律师事务所支付了代理费2476元，四川戎星律师事务所于同日向其出具了相应金额的发票一张。4.2019年10月19日，聂学梅、聂洪争认为宜宾水木东方酒店、陈勇逾期交纳租金已符合双方合同解除条件，遂将《关于解除租赁合同及催收租金的函》张贴于宜宾水木东方酒店大门处，并将该函送达了陈勇。 一审法院认为，1.关于本案诉讼主体的问题：本案所涉的《房屋租赁合同》以及《补充协议》中，可以明确，承租人系陈勇和宜宾水木东方酒店。出租方虽然为聂学梅、侯小明、刘德群、王洋分、袁里涛、兰梅、陈先利、韩梅、易遵平，但双方合同中对每户的出租面积和租金收取均约定明确，且案涉房屋的另一所有权人聂洪争也认可并履行了聂雪梅与陈勇、宜宾水木东方酒店签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，故虽然所有的出租人与承租方陈勇、宜宾水木东方酒店共同签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》,但聂学梅、聂洪争作为本案的诉讼主体，一审法院认为适格。2.关于本案合同解除的问题：根据双方合同的约定，若承租人逾期15个自然日未缴纳房租，出租人有权选择与承租人协商或者解除租赁协议，出租人选择解除的，自出租人通知之日，承租人应当立即搬离该物业。本案中，陈勇和宜宾水木东方酒店没有按双方合同约定的时间交纳租金，已逾期15个自然日以上，因此聂学梅、聂洪争诉请要求解除双方签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》，符合双方约定的解除条件。陈勇和宜宾水木东方酒店已于2019年10月19日收到了聂学梅、聂洪争发出的《关于解除租赁合同及催收租金的函》，因此双方签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》于2019年10月19日解除。3.关于返还案涉租赁物的问题：本案中，双方合同解除后，陈勇、宜宾水木东方酒店应当返还聂学梅、聂洪争所有的案涉租赁物，但双方均没有按合同约定对租赁物中的动产清点列表拍照作为合同附件，聂学梅、聂洪争提供酒店设备设施明细一份，作为租赁物中的动产清单，宜宾水木东方酒店、陈勇对此予以否认，因此一审法院无法核实双方租赁时租赁物中的具体动产清况，故只支持在双方合同解除后，陈勇、宜宾水木东方酒店应当将位于宜宾市翠屏区首席滨江4幢房屋（房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第XXXX1号和第××号；国土证号：宜市翠国用（2015）第××号）腾退聂学梅、聂洪争。4.关于租金的问题：双方对所交纳的租金的具体时间和金额，提供的证据均不能证明，在租赁合同中，承担交纳租金义务的是承租人，因此宜宾水木东方酒店、陈勇应对此承担举证责任，故一审法院采信聂学梅、聂洪争的陈述，即宜宾水木东方酒店、陈勇交纳案涉房屋的租金为185816.72元、保证金为10742元。截止到双方合同解除之日即2019年10月19日，宜宾水木东方酒店、陈勇应当支付给聂学梅、聂洪争的租金为230879元（10742元／月×11个月＋10742元／月×10个月＋10742元／月×12个月÷365天×15天），品迭宜宾水木东方酒店、陈勇已经支付的185816.72元后，还应支付的租金为45062元。双方合同解除后即2019年10月20日开始的租金（即房屋占有使用费）应当按双方合同约定标准计算至宜宾水木东方酒店、陈勇腾退房屋之日止。5.关于聂学梅、聂洪争诉请的水、电、气、物管、通信等费用的问题：根据双方合同约定，上述费用均由承租人直接向相关部门缴纳，且聂学梅、聂洪争也没有提供证据证明其予以代缴，故对聂学梅、聂洪争的该项诉请，不予支持。6.关于聂学梅、聂洪争诉请的律师代理费的问题：双方合同约定，违约方应承担对方因主张其权利而导致的包括律师代理费在内的合理开支。本案中，系宜宾水木东方酒店、陈勇逾期交纳租金导致双方合同解除，因此对聂学梅、聂洪争诉请的律师代理费2476元，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、聂学梅、聂洪争与宜宾市翠屏区水木东方酒店、陈勇于2017年12月5日签订的《房屋租赁合同》和2018年9月3日签订的《补充协议》均于2019年10月19日解除；二、陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店于判决生效之日起30日内腾退位于宜宾市翠屏区首席滨江4幢房屋（房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第XXXX1号和第××号；国土证号：宜市翠国用（2015）第××号）给聂学梅、聂洪争；三、陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店于判决生效之日起30日内支付聂学梅、聂洪争截止到2019年10月19日的房屋租金45062元；四、陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店于判决生效之日起30日内支付聂学梅、聂洪争房屋占有使用费，该费用从2019年10月20日开始计算，以房屋租赁合同约定的租金为计算标准，计算至陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店搬离宜宾市翠屏区首席滨江4幢房屋（房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第XXXX1号和第××号；国土证号：宜市翠国用（2015）第××号）之日为止；五、陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店于判决生效之日起30日内支付聂学梅、聂洪争律师费2476元；六、驳回聂学梅、聂洪争的其他诉讼请求。如果上述义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904元,由陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店承担。 二审中，陈勇、宜宾水木东方酒店提交侯小明签字的《补充协议》，拟证明一审判决错误。本院认为，侯小明在《补充协议》上签字并不能证明一审判决错误，陈勇、宜宾水木东方酒店的证明目的与提交的证据材料没有关联性，本院不作为二审新证据采用。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：聂学梅、聂洪争是否具有合同的单方面解除权。经本院审查，合同的出租方虽然为聂学梅、侯小明、刘德群、王洋分、袁里涛、兰梅、陈先利、韩梅、易遵平，但双方合同中对每户的出租面积和租金收取均约定明确，且《房屋租赁合同》第四条约定“逾期15个自然日未缴纳房租，甲方有权选择与承租人协商或者解除租赁协议”，第十条约定“因承租人违约导致的单方面解除权的行使，不在前述单方面解除合同的范围内，因为出租人不构成违约”，现陈勇、宜宾水木东方酒店自2019年1月起开始差欠房租，因此本院认为依照合同约定，出租人具有单方解除权。至于部分出租人与陈勇、宜宾水木东方酒店签订补充协议，继续履行房屋租赁合同，但并未与本案的聂学梅、聂洪争达成合意，因此不能约束本案的聂学梅、聂洪争。 关于陈勇、宜宾水木东方酒店未支付部分房租是否系行使同时履行抗辩权的问题。本院认为，陈勇、宜宾水木东方酒店认为聂学梅、聂洪争未交付前承租人遗留动产，但这并非合同约定可拒付租金的条件，在未与聂学梅、聂洪争协商一致的情况下，自行减少房租支付不符合合同约定，且陈勇、宜宾水木东方酒店也未提交因聂学梅、聂洪争与前承租人之间的争议影响其正常经营、或未交付遗留动产的证据。因此陈勇、宜宾水木东方酒店的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院未将陈勇、宜宾水木东方酒店的反诉并入本案并未违反法律规定，陈勇、宜宾水木东方酒店可以另案起诉。 关于一审是否超诉讼请求判决的问题。经本院审查，聂学梅、聂洪争的诉讼请求为“支付租金至房屋返还日止”，因此一审法院未就聂学梅、聂洪争在起诉时暂时计算到2019年9月30日计算的租金金额进行判决并无不当，陈勇、宜宾水木东方酒店的该点上诉理由不能成立。 综上，陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1794元，由上诉人陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  张力骁 二〇二〇年四月十七日 法官助理  匡小玲 书 记 员  刘洋杨