山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初1745号原告：穆丽，女，1973年出生，汉族，山东京鲁律师事务所员工，住济南市。委托代理人：陈秀伟、杨君，山东京鲁律师事务所律师。被告：山东中建房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：高波，董事长。委托代理人：王鹏、黎汝志，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告穆丽与被告山东中建房地产开发有限公司（以下简称中建公司）业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告穆丽委托代理人陈秀伟、杨君，被告中建公司委托代理人王鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。穆丽提出的诉讼请求：1、依法判令被告支付原告应分配的楼顶广告收益约5万元（中建文化广场A座楼顶三面广告位自交付之日至起诉之日的市场价值的二十一分之一，具体以司法鉴定为准。起诉之日以后的收益另行主张。）；2、本案诉讼费用、司法鉴定费用由被告承担。事实与理由：2012年7月2日，原告与被告签订济南市商品房买卖合同，购买了由被告开发的中建文化城二期（即中建文化广场）办公楼A座12层，双方合同第十七条约定：该商品房所在楼琮的屋面使用权属归出卖人（即被告），其他任何单位或者个人无权私自使用。原告认为，涉案楼宇的楼顶属于业主的建筑物区分所有权，原告拥有所有权的二十一分之一。所有权包括占有权、使用权、收益权、处分权四项，为了涉案楼宇的整体管理及美观，原告同意屋面使用权归被告统一行使，但原告并没有放弃收益权及处分权，故原告有权要求被告按照市场价格支付相应收益。为此，原告特依法诉至贵院，请求判如所请。中建公司辩称，一、原告无权以个人名义单独对被告提起业主共有权诉讼，法院应依法驳回其起诉。业主的建筑物区分所有权中的共有权具有从属性和不可分割性的法律特征。如存在侵害小区共有部分权利的行为，也是损害小区全体业主的共同利益，业主个人在未经业主大会授权的情况下，无权以个人名义提起诉讼。鉴于共有权的不可分割性，小区全体业主共同享有权利、承担义务，即使存在侵害小区共有部分权利的行为，诉讼标的也是共同的，因此，本案属于必要共同诉讼，是不可分之诉，应由建筑物区分所有权中的全体共有人一同起诉一同参加诉讼，而必要共同诉讼人不能单独提起诉讼。根据我国物权法第83条第2款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定，针对损害小区共有部分权利的行为，业主大会和业主委员会有权提起诉讼；未设立业主大会或业主委员会的，需召开全体业主大会，推选代表人提起诉讼。因此，业主无权以个人名义单独对被告提起业主共有权诉讼。本案原告并不具备该必要共同诉讼的起诉资格，法院应依法驳回其起诉。二、原告对法律规定理解错误，即使物业共有部分存在收益，其个人也无权要求分配。我国物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。从上述法律规定可以看出，物权法所规定的业主建筑物区分所有权中的共有，不同于一般的按份共有，是指全体业主共同享有权利、承担义务。业主建筑物区分所有权中的业主对共有部分的共有是不能分割的，对共有部分经营收益的分割也不能按照每个业主的个人意愿自由分割，应当由业主大会按照法律规定的程序决定如何分配共有部分的收益。如业主大会没有决定对共有部分的收益进行分配，业主个人要求分配的，法院不应予以支持。并且，从上述法律规定还可以看出，物权法所规定的业主的建筑物区分所有权中的共有，也不是业主所错误理解的对共有部分的占有、使用、收益和处分的权利，该权利与业主对其建筑物专有部分的所有权不同。因此，原告在诉状中所称享有涉案物业楼顶二十一分之一所有权是对法律的错误理解，该理由依法不能成立。原告并无对共有部分经营收益的单独分配请求权，更无对共有部分的处分权，另外原告在诉状中也自称同意其物业所在楼宇屋面的使用权统一归被告行使，根据其与被告在商品房买卖合同中的约定，可视为其作为业主与其他购房的全体业主在购房时已做出了一致的安排，一致同意由被告统一行使该楼宇楼顶屋面的使用权。综上，本案中原告并无单独起诉的资格，其对物业共有部分经营收益不享有单独分配请求权，不存在对涉案物业享有二十一分之一所有权的问题，其更无权要求被告向其支付所谓的物业共有部分经营收益，因此原告提出的收益鉴定已无必要，请求法院依法驳回原告的起诉。经审理查明，2012年7月2日，穆丽与中建公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的中建文化城二期办公楼1单元12层的房屋。中建文化广场A座楼顶安装了三块广告牌，北面和南面是“中国建筑”的字样和Logo，东面是“中国人民保险”的字样和Logo。本院认为，关于原告穆丽是否是适格的主体的问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。这里的“权利人”包括小区的业主。故业主有权利对侵害自己权利的人提起诉讼，对于被告关于原告诉讼主体不适格的主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第八十条，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。根据《物业管理条例》第五十五条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。对建筑物共有部分的收益的分配的前提是该部分有收益，本案中，原告穆丽并没有提供证据证明A座楼的楼顶有收益，被告也否认有收益。原告所主张的楼顶广告位的“市场价值”是楼顶广告位的潜在价值和未来收益，但现在该位置并没有产生实际的收益，如该楼顶广告位未来产生了实际的收益，原告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告穆丽诉讼请求。案件受理费100元，由原告穆丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  修 芳人民陪审员  赵洪玲二〇一七年七月十七日书 记 员  王 云