辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2220号上诉人（原审被告）：郝振佳，男，1969年11月7日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：宫云环，男，1962年9月16日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连腾辉物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区西南路499号3单元8层3号。统一社会信用代码91210204588093470D。法定代表人：牟世敏，该公司总经理。上诉人郝振佳因与被上诉人大连腾辉物业管理有限公司（以下简称“腾辉物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初11970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝振佳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人不认可与被上诉人之间存在物业服务合同关系。被上诉人提交的两份物业服务合同均涉嫌伪造。一审法院虽然没有采信这两份合同，但却依据到92538部队相关部门的调查询问笔录而推定上述合同的期限是不严谨的。且被询问单位——中国人民解放军92538部队军港营房处不存在，与上诉人签订购房协议的主体也不是同一法人。而该部门单方出具证明材料来证实其名称的前后变更，不符合法律规定。2.退一步讲，即使被上诉人提供的物业服务合同合法有效，根据该合同内容，自交房第二年起，物业公司的选聘应由业主委员会决定，92538部队军港营房处也没有资格选定物业公司。即使是该部门选定，也应该通过招投标程序进行，而被上诉人并未对此提交任何证据。3.案涉小区是军产房，是部队的历史遗留问题，本案应适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的相关规定，驳回被上诉人的起诉。腾辉物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所述问题，均与事实不符，且未提供相关证据佐证，不应得到支持。腾辉物业向一审法院提出诉讼请求：郝振佳支付物业管理费人民币4320元、违约金3000元。一审法院经审理查明，2016年4月25日，腾辉物业（乙方）与92538部队后勤部军港营房处（甲方）签订了《大连甘井子杨柳街107号109号楼前期物业管理服务合同》，约定由腾辉物业对坐落于大连甘井子杨柳街107号、109号楼提供物业服务，物业服务期限为自2016年4月25日起至2017年4月24日止。物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米1元，物业服务费用按年交纳。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期之日起每日千分之二的标准承担相应的滞纳金。该合同同时还约定了其他相关权利及义务。腾辉物业自2016年4月25日开始一直在案涉小区服务至今。另查，郝振佳系大连市甘井子区杨柳街107号2-3-1房屋的业主，房屋面积119.52平方米。郝振佳自2016年6月30日起至2019年6月29日没有交纳物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。92538部队后勤部军港营房处作为案涉小区的建设单位，与腾辉物业签订的前期物业服务合同对全体业主有约束力，腾辉物业可以依据合同向郝振佳主张权利。但腾辉物业向一审法院提供的两份合同均存有严重瑕疵，落款日为2016年4月25日的前期物业管理服务合同在合同期限处有明显将2017涂抹为2019的痕迹，且和一审庭前交给一审法院的复印件存在出入，故一审法院作出对腾辉物业不利的认定，认定服务期限至2017年4月24日。腾辉物业向一审法院提交的另一份合同，落款处印章被撕毁，无法查明落款日期，且撕毁的部位齐整，系整个纸张笔直撕毁，且腾辉物业对此无法做出合理说明，故一审法院对于腾辉物业递交的该份合同不予采信。为查明案件事实，一审法院于2019年12月20日到中国人民解放军92538部队军港营房处进行了调查，军港营房处对于腾辉物业系案涉小区物业服务企业予以认可，表示腾辉物业自2016年4月25日之后至今都在案涉小区服务。据此，因案涉小区并未成立业主委员会，建设单位亦认可腾辉物业一直在该小区进行服务，其亦从未作出过更换物业服务企业的决定或公示，故郝振佳作为居住在案涉小区的业主，客观上接受了腾辉物业为广大业主所提供的服务，应当参照合同的标准向腾辉物业缴纳物业费。综上，郝振佳应交纳的逾期物业费计算如下：2016年6月30日至2019年6月29日，物业费1元/月/平方米×119.52平方米×36个月=4302.72元，腾辉物业诉请合理部分一审法院予以支持。关于腾辉物业所提违约金的诉讼请求。一审法院认为，郝振佳存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此腾辉物业的主张理应得到支持。但一审法院考虑，腾辉物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到腾辉物业在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现腾辉物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和郝振佳每天的生活均与腾辉物业相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故不予支持腾辉物业的违约金主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，郝振佳向大连腾辉物业管理有限公司支付拖欠的2016年6月30日至2019年6月29日止的物业服务费4302.72元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连腾辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（腾辉物业已预付，已减半收取），由郝振佳负担，郝振佳负担部分自判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求未提交新证据，但被上诉人为反驳上诉人的上诉请求提交一份中国人民解放军92538部队保障部军港营房处于2019年10月25日出具的《情况说明》，拟证明与上诉人签订《大连甘井子经济适用住房出售协议》的“中国人民解放军92538部队后勤部基建营房处”即为接受一审法院调查询问的“中国人民解放军92538部队军港营房处”，二者系同一主体，只是单位名称发生过变化。本院经审查，对该份证据予以采信。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。另查明，中国人民解放军92538部队保障部军港营房处证实其曾使用过“中国人民解放军92538部队后勤部基建营房处”、“中国人民解放军92538部队后勤部军港营房处”等名称。本院认为，本案二审的争议焦点为，被上诉人是否为上诉人提供了物业服务，上诉人是否为此应向被上诉人支付讼争期间的物业服务费。结合本案事实及双方当事人在一审、二审期间的诉辩观点，可以认定案涉小区的建设单位系中国人民解放军92538部队保障部军港营房处。该营房处证实其与被上诉人曾于2016年签订过物业服务合同，在本案讼争期间，被上诉人一直为案涉小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故，上诉人主张被上诉人未与房屋的出售单位签订过物业合同，并不受物业合同的约束，于法无据。至于讼争期间被上诉人是否为案涉小区提供了物业服务的问题，上诉人虽然对此节事实不予认可，但从上诉人在一审、二审的陈述可以看出，案涉小区在电梯、公共卫生、小区内车辆管理等方面确实存在物业公司的日常管理。上诉人虽然不认可系被上诉人提供的物业服务，但亦未提供相关证据证明为小区提供物业服务的具体单位，所以，在被上诉人主张物业服务合同已履行的情况下，上诉人未提供相反证据推翻被上诉人所主张的事实，应承担举证不能的不利后果。综上所述，郝振佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由郝振佳负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二〇年四月十五日书记员  牛超群