浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初811号原告（反诉被告）：祝仁法，男，1967年4月13日出生，汉族，户籍地绍兴市柯桥区，现住绍兴市。委托诉讼代理人：陈笑，浙江学通律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江沁铄进出口有限公司，住所地绍兴市中兴大道35-45号。法定代表人：张秋吉，执行董事。委托诉讼代理人：孙孟强，浙江大公律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑜静，女，1996年2月26日出生，汉族，系该公司员工。原告祝仁法诉被告浙江沁铄进出口有限公司（以下简称沁铄公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年3月17日、3月30日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告沁铄公司提起反诉，本院依法予以受理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人陈笑，被告（反诉原告）委托诉讼代理人孙孟强、王瑜静到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告祝仁法向本院提出以下诉讼请求：一、确认原、被告之间就坐落于绍兴市滨海工业区碧海家园38幢2单元204室房屋基于2012年9月17日签订的《房屋转让协议》形成的房屋买卖关系成立并合法有效；二、被告协助原告办理绍兴市滨海工业区碧海家园38幢2单元204室房屋过户手续；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年9月17日签订《房屋转让协议》1份，约定由被告出售位于绍兴市滨海工业区碧海家园38幢2单元204室一套商品房给原告。原告已按约支付房款，但被告一直找借口迟迟不愿配合原告办理房屋过户手续。原告为维护自身合法权益诉至法院。被告沁铄公司辩称：1、原告与被告签订的房屋转让协议被告是认可的。2、被告原告存在逾期付款的违约情形，可按照房屋转让协议第三条付款方式第3点约定的逾期付款应当支付违约金，并补办过户手续，所以被告认为本案应当在全款付清后补办过户手续，目前尚没有到可以办理过户的时间点，但是考虑到案件的实际情况，被告同意在原告按照合同约定付清违约金、滞纳金的情况下按照合同第五条第2款约定房屋过户，期间发生的税费，应该是由原告自行承担。3、本案诉讼费用应该由原告来承担。同时提出反诉诉讼请求：一、判令反诉被告支付逾期付款违约金210176元；二、判令反诉被告承担房屋转让过程中所产生的土地增值税、土地教育附加、城市维护建设税、印花税、教育费附加、增值税、城镇土地使用税、所得税等全部税费；三、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告在2012年9月17日签订房屋转让协议1份，协议约定，反诉原告将位于绍兴市滨海工业区碧海家园38幢2单元204室房屋转让给反诉被告，价格为347997元，付款房屋为：首付174350元，2013年12月30日前支付123647元，2017年9月17日前支付50000元，若逾期付款则需支付每天1%的违约金，协议还约定，反诉被告需承担房屋转让交易发生的各项税费。协议成立后，反诉原告在反诉被告支付首付款后即将前述房屋交付给反诉被告，但反诉被告严重违约，没有按约支付后二期房款，经反诉原告催讨及通过诉讼后，反诉被告才于2020年1月16日付清拖欠的房款173647元，故应按约支付逾期付款违约金，鉴于协议约定之违约金过高，反诉原告自愿将每天1%的违约金调整为每年24%，即反诉被告应支付逾期付款违约金210176元（详见计算清单）。同时，前述协议约定房屋转让交易发生的各项税费均由反诉被告承担，鉴于反诉原告在办理同类房屋转让交易时发生的各项税费有：土地增值税、地方教育附加、城市维护建设税、印花税、教育费附加、增值税、城镇土地使用税、所得税，故反诉原告请求判令前述税费由反诉被告承担。综上，由于反诉被告严重违约，拖欠房款时间达数年之久，而且本案房屋早已由反诉原告按约交由反诉被告使用，故反诉被告的违约故意极大，对其处以年24%的违约金并不过高，同时判令其承担各项税费系协议约定，于法不悖，请于支持。反诉被告祝仁法辩称：1、反诉被告在履行合同义务过程中受到两个因素影响，一是反诉原告明确无法履行合同义务，二是双方对于房屋过户应当承担的税费理解产生了偏差，与反诉被告故意违约有明显的区别，所以反诉被告不存在违约行为。2、针对税费的问题，反诉被告理解的是过户的税费是按照正常的房屋交易所应当缴纳的税费，而反诉原告要求反诉被告替反诉原告承担企业的增值税、印花税等等，鉴于涉案的合同是反诉原告提供的，且系一份格式合同，对于合同项下条款解释产生争议的，应当按照有利于反诉被告来解释。原告（反诉被告）及被告（反诉原告）围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交了房屋转让协议1份、浙江增值税普通发票1份、案外人王全龙与反诉原告的负责人吴国华的电话录音1份、案外人祝仁法、王全龙的补充协议各1份，申请证人曾某、朱某、许某出庭所作证人证言各1份、补充协议书1份，被告（反诉原告）提交的房屋转让协议1份、浙江增值税普通发票1份、催讨房款及办理过户通知书各1份，本院对上述证据的真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。综合上述确认的证据及原、被告（反诉原、被告）双方的庭审陈述，以下事实可以认定：2012年9月17日，原告（反诉被告）祝仁法（乙方）与被告（反诉原告）沁铄公司（甲方）签订《房屋转让协议》1份，约定甲方将位于绍兴市滨海工业区碧海家园小区38幢2单元204室（建筑面积119.32平方米）房屋转让给乙方，房屋价格为347997元。合同约定付款方式为自签订协议之日起7日内，首付房款174350元，2013年12月30日前付房款123647元，余款50000元于2017年9月17日前付清，如逾期付款则按每天收取房款1%违约金收取滞纳金并不办理过户手续。甲方在乙方支付房款10天后将上述房屋钥匙交付给乙方，逾期交房将按房款的0.01%赔偿给乙方。同时约定，房屋产权在付清全额房款之后一年内给予办理过户手续，若不能在约定时间内办理过户的，按已付房价款的1‰承担违约责任。该房屋转让交易发生的各项税费均由乙方承担（甲方负责协助配合办理），并且乙方中途不得提出退房事宜，否则构成违约并按房价的20%向甲方支付违约金。双方对其他权利义务亦进行了约定。该协议签订后，祝仁法向沁铄公司支付了首付款174350元。沁铄公司向祝仁法交付了案涉房屋。由于案涉房屋无法按期办理产权变更登记，原告（反诉被告）祝仁法未向被告（反诉原告）沁铄公司支付剩余购房款。2013年12月30日，沁铄公司（甲方）与祝仁法（乙方）签订《补充协议书》1份，约定：一、甲方同意乙方暂缓2013年12月30日前所约定的付款；二、待甲方通知乙方可以办理产权过户时：1、乙方可以选择付清剩余房款后即办理房产过户手续；2、如乙方仍需按原转让协议执行的，则乙方必须在甲方书面通知之日起7天内付清原转让协议中约定的已逾期应付而未付的款项；如若拖延付款，甲方有权终止该协议，并按原协议约定处置，对此乙方无其他异议。3、此协议中与原转让协议条款不相违背，若与原转让协议有冲突的，以本协议为准。2019年7月27日，沁铄公司向祝仁法邮件《催讨房款及办理过户通知书》1份，载明：2012年9月17日，你向我公司购买了位于滨海开发区，总价347997元。截止本通知出具之日，你尚欠我公司房屋转让款173647元。为尽快履行双方协议约定，顺利办理过户手续，本公司特通知如下：请你在接到本通知后最迟于2019年8月2日（下周五）之前来我公司交清上述欠房款（173647元），并办理房屋过户相关手续，如逾期不来办理，后果自负！我公司不排除依据《房屋转让协议》至约定，通过司法诉讼程序向你追讨除房款外，还有逾期付款滞纳金等违约责任。2019年9月25日，沁铄公司将该房屋抵押给案外人并办理抵押登记，此后又撤销该抵押登记。祝仁法于2020年1月16日向沁铄公司支付了剩余房款173647元。本院认为，本诉部分：原告祝仁法与被告沁铄公司之间签订的《房屋转让协议》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，对原告要求确认双方房屋买卖关系成立且合法有效的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方应当按约履行合同义务。根据合同约定，被告于原告付清房款后一年内给予办理过户手续。现原告已向被告支付了全部购房款且案涉房屋现已具备办理产权变更登记手续的条件，根据合同约定，被告应当于2021年1月16日前协助原告办理案涉房屋产权变更登记手续，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。反诉部分，根据反诉原、被告庭审陈述以及证人证言可知，由于合同签订之后反诉原告告知反诉被告等购房者房屋暂无法办理产权过户手续，为此反诉原、被告又签订《补充协议书》1份，约定反诉原告同意反诉被告暂缓支付购房款，双方对购房款支付的时间进行了变更，但对变更付款时间之后的逾期付款违约金未做明确约定。且反诉原告于2019年7月27日通知反诉被告支付剩余购房款，后又于2019年9月25日未经反诉被告同意将案涉房屋抵押于案外人，反诉被告亦有权拒绝向反诉原告支付剩余购房款。故对反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告承担各项税费的诉讼请求，不属于人民法院受理民事案件审理范围，故在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告祝仁法与被告浙江沁铄进出口有限公司就坐落于绍兴市滨海工业区碧海家园38幢204室形成的房屋买卖合同关系成立且合法有效；二、被告浙江沁铄进出口有限公司应于2021年1月16日前协助原告祝仁法办理坐落于绍兴市滨海工业区碧海家园38幢204室房屋（建筑面积119.32平方米）的产权变更登记手续；三、驳回反诉原告浙江沁铄进出口有限公司的反诉请求。本案案件受理费减半收取3260元，财产保全费2520元，合计5780元，由被告浙江沁铄进出口有限公司负担。反诉案件受理费减半收取2226元，由反诉原告浙江沁铄进出口有限公司负担。上述款项于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇二〇年四月十七日书记员 黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。