福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终400号 上诉人（原审被告）:孙艺娜，女，1986年1月2日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：游燕琦，福建必得律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：许志忠，男，1984年7月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：罗燕红，福建九鼎律师事务所执业律师。 上诉人孙艺娜因与被上诉人许志忠房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院(2019)闽0681民初4960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙艺娜上诉请求：撤销原判，发回重审或改判确认案涉合同有效。事实和理由：1.案涉合同签订时，许志忠的案件尚未进入起诉和执行阶段。双方因存在同居关系和债权债务关系，故许志忠同意以物抵债并向孙艺娜出售房屋，并非规避法院执行；2.同居期间，案涉房屋及其权证由双方共同执掌，2012年后案涉房屋及车位均由孙艺娜执掌，一审认定案涉房屋及其权证由许志忠执掌至今错误；3.案涉合同及权证记载案涉房屋系孙艺娜向许志忠购买，交易价款系根据不动产交易中心确定的评估价格，并未低于市场价的70%，银行转帐流水清单及微信聊天内容可以证实孙艺娜向许志忠出借款项90余万元，一审认定双方通谋、以合法形式掩盖非法目的依据不足；4.双方签订案涉合同的意思表示真实并已实际履行，许志忠要求过户亦应先行提起行政诉讼。一审判决直接过户违反法律规定。 许志忠辩称，1.许志忠因为案外人贷款提供担保，为防止名下房屋被强制执行，才在未被起诉之前签订案涉合同过户到孙艺娜的名下；2.案涉房屋自购买后到2019年初许志忠的母亲去世前，都是由许志忠的父母亲在居住，许志忠母亲去逝后，该房屋就空着，孙艺娜从未实际占有该房屋和车位；3.孙艺娜没有借款给许志忠的经济能力。微信内容并无结欠款项的事实，相反却确认该房屋系许志忠父母出资，双方之间没有真实的房屋买卖的意思表示。双方以夫妻名义共同生活期间，经济混同，双方的银行卡之间存在资金往来是很正常的事，仅凭银行流水不足以证明双方存在债权债务关系，且借贷关系的成立，除了有流水外，还必须要有主观上的合意；4.孙艺娜未履行支付购房款的主要合同义务，也未实际占有房屋，案涉合同尚未履行完毕。合同被确认无效后自始无效，孙艺娜具有返还财产的义务，原审法院据此判决房屋变更登记至许志忠名下，符合法律规定。 许志忠向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.判令孙艺娜归还址在芗城区（价值约12万元），并过户至许志忠名下（两项合计约840528元）。 一审法院认定事实：2005年11月7日、11月29日，许志忠的父母出资购买了址在芗城区，2005年11月30日以许志忠的名义与新城房地产集团（福建）有限公司签订《商品房买卖合同》，并登记于许志忠名下，嗣后该房屋由许志忠的父母一直居住至今。2010年12月，许志忠与孙艺娜按民间风俗习惯举行婚礼同居生活，至今未到民政机关办理结婚登记手续，于2011年6月1日生下女儿许珈萁、2019年7月6日生下儿子（尚未取名）。2015年初，由于许志忠为他人的贷款提供了担保，2016年9月23日福建漳州农村商业银行股份有限公司向漳州市芗城区人民法院申请执行漳州市彪马物流有限公司、漳州市顶兴工贸有限公司（法定代表人许志忠）、许志忠、许志军、严志平金融借款合同纠纷。许志忠为逃避法院的执行，避免讼争的房屋被法院查封、拍卖，于2015年6月26日与孙艺娜签订《存量房买卖合同》，约定：卖方房产座落于芗城区；建筑面积：141.28ｍ2;房产成交价：70万元；交易定金：买方应向卖方支付的定金为10万元；房款交付：合同交付：一次性付款：买方于2015年7月10日前支付购房款70万元；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日在2015年7月10日前，将上述房产正式交付给买方，并履行下列手续：…；违约责任：自违约行为发生之日起超过5日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过5日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金；若买方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方，买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿等条款，并于2015年7月22日变更为孙艺娜的名下，孙艺娜取得漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》和漳国用（2015）第174277号《国有土地使用权证》。2016年4月6日，许志忠与孙艺娜签订《存量房买卖合同》，约定：卖方房产座落于芗城区悦港花园6、7、8幢车位012号；建筑面积：58.01ｍ2;房产成交价：5万元；交易定金：（空白）；房款交付：合同交付：一次性付款：买方于2016年4月6日前支付购房款5万元；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日1日内，将上述房产正式交付给买方等条款。该房产于2016年5月4日变更为孙艺娜的名下，孙艺娜取得漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》和漳国用（2016）第187269号《国有土地使用权证》。房屋和车位买卖过程中的税费由许志忠支付，孙艺娜未支付款项，房屋的所有权证和土地使用权证由许志忠收执，讼争的房屋和车位由许志忠占有、使用至今。 自2014年8月29日至2015年9月29日，孙艺娜与许志忠资金往来83次，孙艺娜转账给许志忠1110340元，许志忠转账给孙艺娜168792元。嗣后许志忠与孙艺娜因感情问题发生争执，2019年9月26日，孙艺娜向漳州市自然资源局申请公告挂失芗城区房屋的漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》和漳国用（2015）第174277号《国有土地使用权证》，以及芗城区悦港花园6、7、8幢车位012号的漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》和漳国用（2016）第187269号《国有土地使用权证》。本案在审理过程中，许志忠申请对讼争标的财产保全，该院依法作出（2019）闽0681民初4960号民事裁定，裁定：“一、查封被申请人孙艺娜址在漳州市芗城区。期限为三年。二、查封被申请人孙艺娜址在漳州市芗城区。期限为三年”并已执行。 一审法院认为，房屋买卖是指当事人约定一方交付房屋并移转所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的行为。许志忠认为案涉合同系双方当事人虚假的意思表示，应认定房屋买卖合同无效的问题。当事人之间的意思表示构成通谋虚假表示行为的，伪装行为无效，双方之间法律关系的性质应根据隐藏行为进行判断，进而依照法律规范确定其效力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”根据上述法律规定,认定合同是否无效的关键事实在于双方是否存在通谋虚伪的意思表示。本案中，一、双方签订了《存量房屋买卖合同》，依照常理，双方之间当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为，形成了房屋买卖的意思表示，但是结合所有权属性、居住情况、合同条款、付款情形，结合查明的事实发现，1.孙艺娜无购买房屋的真实意思表示；2.孙艺娜没有支付购房款；3.双方约定的价款低于市场价的70%以下；4.孙艺娜主张其“以物抵债”，其提供的证据明显是正常生活中的转账流水，与房屋买卖支付价款的民事法律特征明显不符，因此，可以认定许志忠与孙艺娜的通谋行为，不是真实的意思表示，双方签订的存量房买卖合同是无效合同。许志忠的主张符合法律规定，应予支持，孙艺娜应当予以返还。孙艺娜主张已完成“以物抵债”，并已经将案涉房屋和车位过户至其名下，与法不符，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决：一、原告许志忠与被告孙艺娜于2015年6月26日签订的《存量房买卖合同》无效；二、原告许志忠与被告孙艺娜于2016年4月6日签订的《存量房买卖合同》无效；三、被告孙艺娜应在本判决生效后的十日内变更漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》、漳国用（2016）第187269号《国有土地使用权》、漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》和漳国用（2015）第174277号《国有土地使用权》至原告许志忠名下。本案受理费12205.2元，适用简易程序减半收取6102.6元，由孙艺娜负担。案件申请财产保全费4723元，由许志忠负担。 案经本院审理，孙艺娜对一审认定许志忠2015年为他人贷款提供担保、案涉房屋及其权证由许志忠占有、收执的事实有异议。许志忠认为签订案涉合同时尚未进入执行阶段，一审关于其为逃避法院执行的表述不当。对一审认定的其他事实，当事人没有异议，本院予以确认。对异议的事实，本院将结合相关证据及对争议焦点的分析进行认定。 本院二审期间，孙艺娜提交：1.《漳州市房屋所有权登记申请书》，拟证明案涉房屋确系其向许志忠购买，不存在通谋及虚假意思表示；2.福建漳州农村商业银行股份有限公司通北支行的贷款详细资料、中国移动通信集团福建有限公司漳州分公司的业务受理单，拟证明案涉房屋及其权证均其占有、使用和收执；3.孙艺娜与许志忠的聊天记录，拟证明许志忠多次向孙艺娜借款；4.龙海市人民法院的传票、应诉通知书等五份证据，拟证明许志忠原以赠与合同起诉，后变更为买卖合同，可见许志忠未如实陈述。 许志忠质证认为，1.对《漳州市房屋所有权登记申请书》真实性无异议，但申请书里的记载只是反映了表面的法律关系，不能反映当事人的真实意思表示；2.对贷款详细资料的真实性无异议，对业务受理单的真实性不清楚。因当时双方还以夫妻名义共同生活的，许志忠父母都是居住在案涉房屋，孙艺娜为照顾许志忠父母曾在讼争房屋里面居住过一段时间，但非全天居住。故上述证据不能证明孙艺娜主张的事实；3.对微信聊天记录的真实性有异议，手机里所记录的不一定全是孙艺娜所述，且聊天记录是在2018年底至2019年期间，记录的是双方在共同生活期间经营生意及共同基本生活费用的经济往来，这段时间离双方签订房屋买卖协议期间已经三年多了，出卖人不可能同意让买受人以不确定发生的债权来抵现实的房款；4.龙海法院传票、应诉通知书表面真实性无异议，但以何案由进行起诉，是当事人的权利，对于案件事实的认定并没有必然的联系。 许志忠提供：从裁判文书网下载的（2015）芗民初字第8347号民事判决书、（2016）闽0602民初7081号民事判决书、(2016)闽0602民初7082号民事判决书、（2017）闽0602执1094号执行裁定书，拟共同证明许志忠为案外人借款提供连带保证责任，案涉房屋有可能被法院强制执行才过户给孙艺娜的事实。 孙艺娜质证认为，上述证据的真实性及是否生效无法确认。裁判文书所载款项第一笔是在2013年，但几乎全部有续期且有抵偿标的。签订案涉合同时，许志忠是没有案件的。 对孙艺娜提供的证据，许志忠对部分证据的真实性虽提出异议，但未提供足以反驳的相反证据，本院对真实性予以认定。但上述证据均不足以证明孙艺娜主张的事实，理由是：1.交易行为的表面真实并不足以证明交易的意思表示真实；2.二审诉讼期间，双方确认同居至2019年8月，故同居期间房屋及其权证由谁占有、执掌并无意义；3.案涉合同分别签订于2015年6月和2016年4月，微信聊天记录形成于2018年11月以后，即使聊天内容涉及债务，也无法证明所涉债务的发生时间系在合同签订前还是合同签订后，更无涉及以物抵债内容；4.按赠与合同还是买卖合同起诉是当事人的权利主张，不影响本院综合全部证据判断本案法律关系的性质及当事人陈述的真伪。 对许志忠提供的证据，经本院核实四份法律文书均为真实，可以认定许志忠为他人贷款提供担保的事实。 根据上述认证，本院还查明：2013年5月14日，许志忠为案外人漳州顶兴工贸有限公司公司向福建漳州农村商业银行股份有限公司借款600万元提供连带责任保证，截止2016年5月20日，借款人尚欠本息3119014.82元未还；2013年9月11日，许志忠为案外人漳州彪马物流有限公司向福建漳州农村商业银行股份有限公司借款250万提供连带保证责任，截止2015年6月5日，借款人尚欠本金780万元及利息未还；2014年1月28日，许志忠为案外人漳州顶兴工贸有限公司向福建漳州农村商业银行股份有限公司借款400万元提供连带保证责任，截止2016年5月20日止，借款人尚欠借款本息3571353.71元。许志忠提供的三份民事判决书判决许志忠应对上述债务承担连带清偿责任，并已进入执行程序。经本院查询，（2015）芗民初字第8347号一案的立案时间为2015年9月8日。 本案二审阶段的争议焦点是：案涉合同的效力如何认定。对此，本院分析、认定如下： 孙艺娜主张，许志忠对其负有债务，经双方协商，许志忠同意以物抵债，并与其签订案涉合同。故案涉合同是双方当事人真实意思表示，应认定有效。 许志忠主张，因其为案外人提供借款担保，为防止名下房屋被强制执行，才在未被起诉之前签订案涉合同，将案涉房屋过户到孙艺娜的名下。故案涉合同非当事人真实意思表示，应认定无效。 本院认为，首先，许志忠在签订案涉合同之前，确实存在担保债务，且部分债务为到期债务。许志忠在所涉债务案件到期或即将到期，即将面临起诉和执行之前，与孙艺娜签订案涉合同，并将名下房屋转移登记至孙艺娜名下，明显具有规避强制执行的动机；其次，孙艺娜并未根据案涉合同约定的期限履行支付购房款项的义务，许志忠亦不要求房款实际交付。双方多笔款项往来均发生于同居期间，并均未注明款项用途，不排除是因日常生活和经济活动产生，不足以证明双方存在借款关系。根据现有证据，亦均不能证明双方具有以物抵债的合意；第三，许志忠与孙艺娜虽未登记结婚，但从2010年12月开始，双方即按民间风俗举行婚礼并同居生活，案涉合同签订前，双方还生育一女，两人关系特殊。同居关系期间，许志忠以买卖形式过户房产给孙艺娜并承担税费，之后双方继续共同居住生活，明显不符常理。综上，许志忠自认其为规避执行而签订案涉合同，将案涉房屋转移登记至孙艺娜名下的事实具有高度盖然性。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，案涉合同以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。无效合同自始没有法律效力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。孙艺娜基于案涉合同取得案涉房屋的所有权，依法应予返还给许志忠。根据国务院《不动产登记暂行条例(2019修正)》第十四条第三项规定，人民法院生效的法律文书设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以申请不动产登记。一审法院以判决孙艺娜承担转移登记义务的方式回转财产所有权，符合法律规定。 综上所述，孙艺娜的上诉请求不能成立，应予驳回。原判正确，应予维持。对许志忠规避执行的行为，本院将另行通报执行法院依法处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由孙艺娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈于伦 审判员  叶小铭 审判员  陈育生 二〇二〇年四月七日 法官助理徐明水 书记员吴茵婷