贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0327民初587号原告：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地：重庆市江北区新建东路243号3幢6-3，统一社会信用代码：915001055721011811。法定代表人：赖义福，系公司总经理。委托诉讼代理人：包意，系公司员工。被告：潘宜军，男，汉族，1975年12月26日出生，贵州省凤冈县人，现住凤冈县。原告重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称凯逸物业公司）与被告潘宜军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告凯逸物业公司委托诉讼代理人包意、被告潘宜军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。凯逸物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付2016年7月开始至2019年8月期间的物业服务费4,289元，公摊费252元，违约金2,270元，合计6,811元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是一家依法成立的物业管理有限公司，被告系凤冈县斌鑫中央公园城1栋8-3号业主。2014年4月10日，原告与重庆斌鑫集团贵州渝黔房地产开发有限公司签订了《斌鑫中央公园城项目前期物业服务合同》，而后又于2018年10月22日与凤冈县斌鑫中央公园城一期业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同签订后，原告依据物业服务合同为该小区业主提供了优质的物业管理服务，但被告未依据《物业管理服务合同》向原告缴纳物业管理费。被告房屋面积97.7㎡，从2016年7月开始至2019年8月拖欠原告物业费用为4,289元（其中2016年7月至2018年3月每月每平方米1.2元，共计21个月；2018年4月至2019年8月每月每平方米1.1元，共计17个月），公摊费252元（包干制，每月12元，共计21个月），违约金2,270元（根据斌鑫中央公园城项目前期物业服务合同22条收取），合计6,811元。经原告多次向被告催收，但被告仍未支付。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法裁判。被告潘宜军辩称，我不缴纳物管费的原因主要有以下几点：1、原告收取物业管理服务费与其提供的服务质量不对称，前期物业主要服务的对象是重庆斌鑫集团贵州渝黔房地产开发有限公司，对斌鑫的业主未提供实质的服务，对业主提出的问题和建议置之不理，极大的伤害了业主的切身利益；2、原告是极为不讲诚信和不履行职责的一家物业公司，主要表现在不按时退还装修保证金，小区公共设施损坏后不及时进行维护，环境脏、乱、差，业主的人身安全和财产安全得不到基本保障等；3、斌鑫业主委员会在没有以公开招投标的方式，不顾大多数业主的强烈反对下与原告签订《物业管理服务合同》，原告及小区业主是不认可的，业主也一直强烈要求更换物业公司。当事人围绕自己的诉讼主张依法向本院提交了证据，经举证质证，对原告凯逸物业公司提交的《斌鑫中央公园城项目前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》及《物业管理服务方案》内容调整的通知、物业费催收记录、关于斌鑫中央公园城整改问题的工作联系函、龙泉镇人民政府关于斌鑫地下车库收费事宜和部分工程质量整改问题的会议纪要，双方无争议，本院予以确认。对原告提交的2018年遵义市星级物业项目考评结果公示、工作图片、有关新冠病毒宣传资料、楼层签到表、一期基础建设存在问题的报告、关于《责令（限期）改正违法行为通知书》的回函均系复印件，其证明目的本院不予确认。对被告潘宜军提交的反映意见、业主对物业满意度调查结果、疫情防控期间的图片、业主委员会成员的辞职报告，不符合证据的三性，其证明目的本院不予确认。根据当事人举证、质证、认证的情况，本院确认以下案件事实：2014年4月10日，原告凯逸物业公司（乙方）与被告所购房屋的开发商重庆斌鑫集团贵州渝黔房地产开发有限公司（甲方）签订《斌鑫中央公园城项目前期物业服务合同》，约定由原告为该楼盘提供前期物业服务。双方在合同中对服务范围、服务质量、收费标准、合同期限等均进行了约定。具体为：物业费收取标准为高层电梯房：1.2元∕月/平方米；花园电梯房：1.5元∕月/平方米；商业用房：3.0元∕月/平方米；合同有效期为自签订之日有效，至后期业主委员会与新的物业管理企业签订《物业服务管理委托合同》生效时止。2018年9月21日，凤冈县斌鑫中央公园城一期业主委员会就斌鑫中央公园城一期《物业管理服务方案》内容进行调整：“高层住宅物业管理服务费每平方米每月1.2元”调整为“每平方米每月1.1元（包干价）”。1、在2018年4月1日（不含4月1日）前已缴满一年以上的业主从2018年4月1日（含4月1日）起按本合同收费标准执行；2、在2018年4月1日（含4月1日）至本合同签订之日这个时间段内才满一年的业主，从满一年后的下一个月起按合同收费标准执行；在这个时间段内还没有满一年的业主，要从满一年后的下一个月起按合同收费标准执行。2018年10月22日，原告凯逸物业公司（乙方）又与凤冈县斌鑫中央公园城一期业主委员会（甲方）签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为凤冈县斌鑫中央公园城一期工程范围提供物业管理服务，合同第三条：乙方提供服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第十七条：委托管理期限为两年。自2018年10月23日至2020年10月23日。第二十一条：乙方按建筑面积每平方米每月1.1元收取物业管理服务费，除此费用外，乙方不得巧立名目向业主和物业使用人收取物业管理服务费以外的任何费用。被告潘宜军为凤冈县龙泉镇斌鑫中央公园城业主，所购买房屋为斌鑫中央公园城1栋8-3号室，入住时间为2015年9月，相关物业管理费用交纳至2016年6月30日。其后，因与物业发生纠纷，潘宜军未再向物业公司交纳相关费用。本院认为，重庆斌鑫集团贵州渝黔房地产开发有限公司与原告签订的《斌鑫中央公园城项目前期物业服务合同》、凤冈县斌鑫中央公园城一期业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告潘宜军作为该小区业主，合同内容对其也具有法律效力。上述合同签订后，原告一直对被告所居住的斌鑫中央公园城进行物业服务，该小区运转正常，据此，可以确认原告履行了物业服务协议约定的义务。而被告作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向原告交纳物业服务等费用。被告潘宜军所购房屋为1栋8-3号房屋，房屋面积为97.7平方米，其中，2016年7月至2018年3月，物业费按每月每平方米1.2元计算21个月，金额为2,462.04元；2018年4月至2019年8月每月每平方米1.1元计算17个月，金额为1,826.99元；即自2016年7月1日至2019年8月31日，潘宜军应向原告支付的物业服务费用为4,289元。故对原告要求被告支付物业服务费用4,289元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的公摊费用，因原告与重庆斌鑫集团贵州渝黔房地产开发有限公司签订的合同中对公摊费用未进行具体的约定，故对原告的该诉讼主张，本院不予支持。被告主张原告提供的物业服务不到位，不予缴纳物管费用，但其提交的证据尚不足以证明原告的服务瑕疵已经达到减免物业费的程度，故对被告的反驳意见，本院不予采纳。但需指出，原告作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨。因被告未交纳物业管理服务费，系属对原告的服务存在异议，并非恶意欠交，结合本案实际，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限潘宜军于本判决生效后十日内支付重庆凯逸物业服务有限公司物业服务费用4,289元；二、驳回重庆凯逸物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由潘宜军负担（该款原告已预交，被告在兑现本案时一并付给原告）。本判决为终审判决。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  龙再学二〇二〇年四月十日法官助理刘曼义书记员周玉澳