济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初934号原告（反诉被告）张永波，男，1969年11月18日出生，汉族，住济南市。委托代理人司玲玲，山东保君律师事务所律师。被告（反诉原告）李文涛，男，1989年10月2日出生，汉族，住山东省兖州市。委托代理人张旭东，山东圣义律师事务所律师。被告济南历下嘉耀酒店，住所地济南市。经营者李文涛，男，1989年10月2日出生，汉族，住山东省兖州市。委托代理人张旭东，山东圣义律师事务所律师。原告（反诉被告）张永波与被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店（以下简称嘉耀酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张永波的委托代理人司玲玲、被告（反诉原告）李文涛、被告嘉耀酒店的共同委托代理人张旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张永波诉称，2015年10月30日，张永波与李文涛签订《酒店联营合同书》一份，约定张永波将其承租的位于济南市历下区****（即****）房屋出租给李文涛，用于经营嘉耀酒店，期限自2016年1月1日至2027年8月31日。因2016年含有装修期一个月，故第一年的租金实为110万元，李文涛实际支付了61万元，剩余租金未支付。故请求法院依法判令：一、解除原、被告签订的《酒店联营合同书》；二、李文涛、嘉耀酒店向张永波支付固定回报款（按年租金120万元计算至判决生效之日）及逾期付款利息；三、李文涛、嘉耀酒店向张永波支付律师费13000元。原告张永波为证实其主张，提交以下证据：证据1，酒店联营合同书一份，证明张永波于2016年1月1日已经将涉案房屋交付给李文涛使用，且双方在合同中明确约定租金的金额及支付方式。证据2，张永波与济南市历下区住房保障和房产管理局签订的房屋租赁合同及补充协议各一份，证明张永波有权将涉案房屋出租给李文涛使用。证据3，代理合同、增值税发票各一份，证明张永波因本案诉讼支付律师费13000元。证据4，2017年6月1日济南市规划局出具的“关于历下区****（C1号）规划许可情况的复函”、涉案房屋的建设工程规划许可证（复印件）各一份，证明涉案房屋具备建设工程规划许可证。被告李文涛辩称，李文涛、嘉耀酒店确实未向张永波支付2016年6月之后的租金，原因是张永波没有履行双方合同约定的义务，即保证水电及租赁房产的正常使用。在2016年5月开始，济南市进入雨季，涉案房屋严重漏水，给李文涛、嘉耀酒店造成了重大损失，且未能按照预定时间正常营业，李文涛、嘉耀酒店多次向张永波要求维修房屋并由张永波承担重新装修及购置家具等费用，张永波始终不予理睬，李文涛、嘉耀酒店行使先履行抗辩权，暂未向张永波缴纳租金。被告李文涛未提交证据。被告嘉耀酒店辩称，嘉耀酒店并非租赁合同的主体，没有向张永波支付租金的义务。即使嘉耀酒店应当向张永波支付租金，嘉耀酒店也可以行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金。张永波未能履行《酒店联营合同书》第五条第二款约定的“保证水、电及租赁房产的正常使用”的义务。合同签订后，李文涛投入资金对房产进行了装修、购入家具等，并于2016年4月底完成装修，准备2016年6月1日正式营业。但2016年5月，涉案房屋严重漏水，室内墙面、房顶大面积过水，家具设施被淋湿后出现变形、开裂等问题，埋设的强弱电系统也因过水出现严重安全隐患。李文涛曾多次向张永波提出维修房屋并承担重新装修、购置家具的费用，张永波始终推诿。因此，嘉耀酒店有权拒交租金。被告嘉耀酒店未提交证据。反诉原告李文涛诉称，李文涛与张永波于2015年10月30日签订了《酒店联营合同书》，合同明确约定张永波应当保证水、电及房产的正常使用，合同签订后，李文涛投入资金对房屋进行了装修、购入家具等酒店经营用品、设施，预计2016年6月1日正式营业。2016年5月开始，济南进入雨季，涉案房屋严重漏水，房屋内的墙面、房顶大面积过水，室内家具设施被淋，出现变形、开裂，强弱电系统因漏水出现安全隐患。李文涛多次向张永波提出对房屋进行维修，并由其承担重新装修、购买家具的费用，但张永波始终推脱。无奈之下，李文涛自行安排重新装修、购置家具，直至2016年9月30日酒店才正常营业，营业收入损失在66万元以上。因重新装修、购置家具、2016年6月1日至8月31日额外支出的员工工资、水电费共计338564元。故请求法院依法判令张永波向李文涛赔偿损失338564元。反诉原告李文涛为证实其主张，提交以下证据：证据1，照片10张，证明房屋漏水及室内损失的情况。证据2，李文涛与范先成于2015年11月3日签订的装修合同及工程竣工验收单各一份，证明涉案房屋在漏水前的装修为室内装修工程，且于2016年4月26日竣工验收。证据3，李文涛与范先成于2016年6月1日签订的装修合同一份、范先成出具的收据两份、2016年9月30日的工程竣工验收单一份，证明在向张永波交涉无果后，李文涛自行委托重新装修，并解决房屋受潮漏水问题，因此支付工程款133375元，此次装修于2016年9月30日全部完成。证据4，嘉耀酒店2016年6、7、8月员工薪酬表一份，证明李文涛在不能正常经营期间支出员工工资68344元，根据嘉耀酒店与格林豪泰总公司的约定，由嘉耀酒店聘请总公司指派的店长，每月工资为1万元，共额外支出店长工资3万元。证据5，嘉耀酒店2016年6、7、8月水电费缴费单据，证明不能经营期间额外支出水电费11388.3元。证据6，增值税发票一份，证明嘉耀酒店在遭受漏水后，重新更换部分家具，共支出76840元。反诉被告张永波辩称，李文涛的反诉请求无任何事实与法律依据，张永波不应当承担赔偿责任。张永波已于2016年1月1日将涉案房屋交付给李文涛，直至2016年5月底，张永波向李文涛催交租金时，李文涛才提出房屋漏水问题，并要求减少租金。自房屋交付至房屋漏水，时间长达5个月之久，该期间李文涛对房屋进行了装修，房屋漏水是房屋交付时即已经存在的问题，还是施工人员在装修过程中造成的，无法确定。在李文涛未能对此提供证据证明的情况下，其主张的损失不应由张永波承担。反诉被告张永波未提交证据。经审理查明，2015年9月1日，张永波（乙方）与济南市历下区住房保障和房产管理局（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方所有的位于济南市历下区****（****）房产，租赁期限自2015年9月1日至2027年8月31日。该房产取得了建设规划许可证。2015年10月12日，张永波与济南市历下区住房保障和房产管理局签订《补充协议》一份，约定济南市历下区住房保障和房产管理局同意张永波对济南市历下区****（****）房产进行转租。2015年10月30日，张永波（乙方）与李文涛（甲方）签订《酒店联营合同书》一份，约定：甲、乙双方共同设立酒店，甲方以货币投资，负责酒店组建、登记、注册、经营事宜，乙方以房产使用权投资；期限自2016年1月1日至2027年8月31日；乙方所承租的济南市历下区****（****）作为酒店经营场所使用；甲、乙双方同意继续以乙方名义向历下区房管局交纳租金；乙方保证水、电及租赁房产的正常使用；酒店经营期间所产生的税费、水电、物业费等费用由甲方或酒店承担。该合同书第四条约定：“甲方或酒店公司按以下标准固定向乙方支付固定回报：含酒店公司租金，每年120万元，自签订之日起三日内付2016年1月-3月份回报，2016年3月中旬支付4月-6月份回报，后期每半年支付一次，每半年交费期届满前二个月支付下期固定回报。固定回报每三年递增一次，每次递增5%，直至合同期满。……甲方逾期支付的，按欠款额度的年息24%标准向乙方支付违约利息，逾期30日以上的，乙方有权解除合同，并要求甲方按本合同未履行部分标的的标准支付违约金。”该合同第五条第三款约定：“本合同双方任何一方如违反本合同之任何一项规定即为违约，违约方按全部固定回报总额5%向守约方支付违约金。”合同第六条约定：“本协议内容执行中如发生争议，双方协商解决，如协商不成，可向房屋所在地法院提起诉讼，败诉方除承担本案诉讼费外，还应当承担胜诉方的诉讼代理费、取证费及因诉讼而产生的差旅费。”该合同签订后，张永波即将涉案房屋交付李文涛使用。张永波、李文涛均认可第一个租赁年度中含有一个月的装修免租期，故2016年1月1日至2016年12月31日期间李文涛应向张永波支付的租金为110万元，李文涛已支付61万元，尚欠49万元。李文涛主张其未向张永波支付租金的原因是涉案房屋在2016年5月份发生漏水，造成室内装修及家具被淋而损坏。为证实其主张，李文涛提交照片十张，照片显示房屋墙壁、房顶有洇水、表层脱落情况。李文涛主张，在发生房屋漏水后，其通知了张永波。张永波认可在2016年5月底其催收租金时，李文涛告知其房屋漏水。李文涛主张张永波在得知房屋漏水后，拒绝维修，其遂自行对房屋漏水部位进行了重新装修，更换了被淋家具，因此造成经济损失。李文涛主张的因房屋漏水造成的经济损失如下：一、重新装修损失133375元。为证实该损失的发生，李文涛提交其于2016年6月1日与案外人范先成签订的《装修合同》、2016年9月30日的工程竣工验收单各一份及莘县东方建业有限公司出具的收款收据两份。其中《装修合同》约定，整体装修竣工后因房屋问题遇到暴雨导致房屋大面积过水，需重新装修，李文涛将****工程以包工包料的形式承包给范先成施工，开工日支付5万元，双方验收合格支付83375元。2016年9月30日，李文涛与范先成签署工程竣工验收单一份。李文涛为证实其支付的装修款，提交莘县东方建业有限公司出具的收款收据两份，金额分别为50000元、83375元。二、家具损失76845元。李文涛为证实其因重新购置家具所支出的费用，提交济南红太阳家具有限公司于2016年8月15日出具的发票一份，金额为76840元。三、2016年6月-8月员工工资损失98344元。李文涛为证实员工工资损失情况，提交2016年6月至8月的员工薪酬一览表一份，记载该期间员工工资共计68344元。但李文涛未提交其与员工之间签订的劳动合同或雇佣合同。此外，李文涛主张根据其与格林豪泰酒店（中国）有限公司签订的特许经营合同，嘉耀酒店应聘请总公司指派的店长，每月工资1万元，共额外支出店长工资3万元，但李文涛未提交向店长支付工资的相关证据。四、2016年6月-8月水电费损失3万元。李文涛为证实水电费损失，提交2016年6月至8月的水电费交纳凭证一宗，金额共计16983.1元。另查明，李文涛承租涉案房屋后，申请设立了嘉耀酒店，该酒店性质为个体工商户，业主为李文涛。张永波委托山东保君律师事务所代理本案诉讼，因此向山东保君律师事务所支付律师代理费13000元。本院认为，张永波与李文涛签订的《酒店联营合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因该合同在张永波与李文涛之间形成的法律关系名为酒店联营，实为房屋租赁。根据《酒店联营合同书》第四条的约定，应当向张永波支付房屋租金的义务主体为“甲方或酒店公司”，且嘉耀酒店为个体工商户，业主为李文涛，故本案中张永波要求李文涛及嘉耀酒店承担支付租金及违约金的义务，符合法律规定及合同约定。根据《酒店联营合同书》第四条的约定，“后期每半年支付一次，每半年交费期届满前二个月支付下期固定回报”，据此，李文涛、嘉耀酒店应于2016年4月30日前向张永波支付2016年下半年的租金60万元，但李文涛仅支付了11万元，剩余租金未付。对于李文涛、嘉耀酒店主张的未付款原因，本院认为，李文涛、嘉耀酒店对涉案房屋漏水的事实，仅提交了10张照片予以证明，而该宗照片无法显示拍摄时间及拍摄地点，故李文涛、嘉耀酒店以此证实涉案房屋发生漏水，证据不足，其以房屋不符合约定的使用条件为由，拒付租金，无事实及法律依据。因此，本院认为，李文涛、嘉耀酒店拒付租金的行为已构成违约，且逾期已超过30日，根据《酒店联营合同书》的约定，张永波有权解除合同，故对张永波要求解除《酒店联营合同书》及要求李文涛、嘉耀酒店支付合同解除前的租金的诉讼请求，本院予以支持。对张永波要求李文涛、嘉耀酒店支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据《酒店联营合同书》第四条的约定，“甲方逾期支付的，按欠款额度的年息24%标准向乙方支付违约利息”，因该条约定的违约金过高，且李文涛、嘉耀酒店提出要求法院予以调整的请求，故本院将违约金计算标准调整为以欠款数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。对于违约金的起算时间，根据《酒店联营合同书》第四条的约定，“后期每半年支付一次，每半年交费期届满前二个月支付下期固定回报”，李文涛应于每年的4月30日前支付本年度7月1日至12月31日期间的租金，应于每年10月31日前支付次年1月1日至6月30日期间的租金，故逾期付款违约金应分别自5月1日、11月1日起计算。但张永波主张2016年7月1日至2016年12月31日期间欠付的租金49万元的违约金自2016年6月15日起计算，应视为其对部分权利的放弃，本院予以支持。对张永波要求李文涛、嘉耀酒店赔偿律师费13000元的诉讼请求，根据张永波提交的其与山东保君律师事务所签订的《委托代理合同》及律师费发票，可以证实张永波因本案诉讼支出律师代理费13000元。根据《酒店联营合同书》第六条的约定，“本协议内容执行中如发生争议，双方协商解决，如协商不成，可向房屋所在地法院提起诉讼，败诉方除承担本案诉讼费外，还应当承担胜诉方的诉讼代理费、取证费及因诉讼而产生的差旅费”，据此，李文涛应当承担张永波因本案诉讼支出的律师代理费13000元。对李文涛要求张永波赔偿因房屋漏水造成的经济损失的反诉请求，首先，李文涛对涉案房屋漏水的事实，仅提交了10张照片予以证明，而该宗照片无法显示拍摄时间及拍摄地点，故李文涛、嘉耀酒店以此证实涉案房屋发生漏水，证据不足。其次，根据李文涛提交的其于2016年6月1日与范先成签订的《装修合同》，该合同的施工内容仅为重新装修，并不包含对房屋漏水部位的修缮；李文涛亦未提交其他证据证明其对房屋漏水部位进行了修缮；同时，李文涛主张在发生漏水后，张永波并未对房屋进行修缮；因此，在房屋漏水部位未进行修缮的情况下，李文涛即对房屋室内重新装修，且其未主张在重新装修后房屋再次发生漏水，由此可以证实即使房屋曾经发生漏水，也并非房屋自身原因造成的，否则不可能在未修缮的情况下漏水问题就予以解决。再次，对李文涛主张的重新装修损失，装修合同系与范先成签订，但支付装修费的收款收据却由莘县东方建业有限公司出具，而李文涛未提交证据证明范先成与莘县东方建业有限公司之间的关系，故其以此证实支出重新装修费133375元，证据不足；对其主张的家具重置费用76845元，因李文涛未提交证据证明家具因漏水造成的损失情况，故无法证明该费用的支出系漏水所致；对于李文涛主张的2016年6月-8月员工工资损失，因李文涛仅提交了员工薪酬一览表，未提交其与员工签订的劳动合同或雇佣合同，亦未提交向员工支付工资的财务凭证，故其主张的员工工资损失，证据不足，本院不予认定；对李文涛主张的水电费损失，如前所述，因李文涛提交的证据不足以证实涉案房屋发生漏水，故其主张2016年6月-8月支出的水电费系房屋漏水造成的损失，证据不足。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张永波与被告（反诉原告）李文涛于2015年10月30日签订的《酒店联营合同书》；二、被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张永波支付2016年7月1日至2016年12月31日期间欠付的固定回报款（即房屋租金）49万元；三、被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张永波支付2017年1月1日至2017年6月30日期间的固定回报款（即房屋租金）60万元；四、被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张永波支付2017年7月1日至本判决生效期间的固定回报款（即房屋租金）（按照年租金120万元计算，自2017年7月1日起计算至本判决生效之日止）；五、被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张永波支付逾期付款违约金（以49万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2016年6月15日起计算至本判决生效之日止；以60万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2016年11月1日起计算至本判决生效之日止；以本判决第四项确定的租金数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年5月1日起计算至本判决生效之日止）；六、被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张永波支付律师代理费13000元；七、驳回原告（反诉被告）张永波的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）李文涛的反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21900元，由原告（反诉被告）张永波负担7300元，由被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店负担14600元；反诉案件受理费3190元，由被告（反诉原告）李文涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  修 芳人民陪审员  曹 静二〇一七年七月十八日书 记 员  高理力