河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终1982号上诉人（原审被告）：唐山建投房地产开发有限公司。住所地：唐山市路北区学院路34号。法定代表人：李性亮，该公司经理。委托诉讼代理人：刘秀明，河北东明律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹晨轩，河北东明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李彦华，女，1981年8月23日生，汉族，住唐山市玉田县。被上诉人（原审原告）：刘爱华，男，1976年10月13日生，汉族，住址同上。二被上诉人委托诉讼代理人：孙继香，河北耕原律师事务所律师。上诉人唐山建投房地产开发有限公司因与被上诉人李彦华、刘爱华商品房预售合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初3965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐山建投房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘秀明、曹晨轩、被上诉人李彦华、刘爱华委托诉讼代理人孙继香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐山建投房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销河北省唐山市路北区人民法院(2019)冀0203民初3965号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决认定的违约金支付标准违背合同约定。《商品房买卖合同》第九条第2款约定的逾期交房违约金为已付款的万分之一，而不是日万分之一。原审判决以日万分之一判决逾期交房违约金违背了当事人间合法有效的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定。二、原审判决对公开信的认定断章取义且不符合法律规定。1、致业主公开信明确了因政府启动重污染天气响应导致逾期交房并重新确定了交房日期，并承诺自重新确定的交房曰至实际交付之日止，扣除期间因政府启动重污染天气响应造成的二次停工天数后，每日向业主支付已付房款万分之一的违约金。原审判决对致业主公开信内容断章取义，只认定日万分之一的承诺，而对该承诺的前提和条件以及适用期限全然不顾，故意曲解致业主公开信的内容，侵害了上诉人合法权益。2、《合同法》第七十八条规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，既然《商品房买卖合同》对逾期交房违约金有明确约定，双方当事人又未对合同内容变更达成合意，且致业主公开信中按曰万分之一支付违约金为附前提和条件及期限的承诺，原审判决认定按日万分之一支付违约金也违背了合同约定及法律规定。三、原审判决认为上诉人免责事由不成立违反法律规定。《商品房买卖合同》第八条约定：遇双方约定情形，出卖人可以据实延期交房。《合同补充协议》第二十四条第3款约定：政府有关部门原因造成的，遇天气等出卖人不可抗力的原因造成的，出卖人可以据实延期。上诉人作为房地产开发企业正是预见到了政府因空气严重污染启动应急响应而停工、限产对交房期限的影响，才与被上诉人在《商品房买卖合同》中以合同条款的形式确定了“政府有关部门原因造成的，遇天气等出卖人不可抗力的原因造咸的，出卖人可以据实延期”。一审法院要求开发商对政府停工令具有一定能力的预知预判能力，这对于开发商要求显然过高。且多数法院在判决书中将政府停工令认定为开发商逾期交房的免责事由。至此，由于上述原因造成的逾期交房符合当事人约定的据实延期的情形。上诉人所主张的免责事由，符合当事人间合同约定且不违反法律、法规效力强制性规定，原审判决不予支持违背了当事人约定及法律规定。综上所述，原审判决上诉人支付延期交房违约金无论认定事实还是适用法律均存在明显错误，上诉人敬请二审人民法院依法撤销原审判决，并改判驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人李彦华、刘爱华答辩称，唐山建投房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。被上诉人李彦华、刘爱华向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告支付2018年9月1日至2019年4月10日的延期交房违约金共计13385.9元；2、被告立即向原告出示所购房屋竣工验收合格验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用书、消防验收合格手续、正式用电手续、正式用水手续、商品住宅交付使用批准文件、主体经质监部门验收合格手续、商品房综合验收及分期综合验收合格手续；3、被告向原告退还违规收取的物业费、水电费、垃圾费5628元；被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：唐山建投房地产开发有限公司为建投熙湖小区开发企业。2016年11月13日，李彦华、刘爱华（买受人）与唐山建投房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，李彦华、刘爱华购买了唐山建投房地产开发有限公司开发的××区房产，房屋总价款为606971元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年8月31日前将合同约定的验收合格的商品房交付买受人。第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限交付买受人使用的，合同继续履行，自2018年8月31日的第二天至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。当事人双方签订的《商品房买卖合同》还约定了出卖人向买受人交付商品时应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，并在基础设施、公共配套建筑方面保证能够正常运行，不仅限于正式供水、供电达到使用条件。2018年8月24日，唐山建投房地产开发有限公司发布了致业主的公开信，表示因唐山市政府2017-2018年度内启动重污染天气二级应急响应，市、县城市建设区停止所有施工工地的作业，导致停工85天，此原因系政府政策，属于不可抗力，故无法在合同约定的2018年8月31日交付使用，并承诺实际交付时间为2018年11月25日，如延期交付期间再次出现因不可抗力造成的停工，房屋实际交付日期将再次按停工天数向后顺延。如2018年11月25日因唐山建投房地产开发有限公司原因仍无法按时交房，唐山建投房地产开发有限公司将按照合同约定承担迟延交付的违约责任，自2018年11月25日起至实际交付之日止，扣除延期交付期间因不可抗力造成的二次停工天数后，每日向业主支付已付房款万分之一的违约金。2019年1月13日，唐山建投房地产开发有限公司向李彦华、刘爱华交付涉案合同约定的商品房。当事人双方办理了钥匙及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证》等物品及文件的交接手续。同日，李彦华、刘爱华与案外人河北旅投世纪物业发展有限公司唐山分公司签订了《前期物业管理服务协议》等文件，李彦华、刘爱华向案外人河北旅投世纪物业发展有限公司唐山分公司支付了2019年1月20日至2020年1月19日物业服务费3128元、拆改建筑垃圾费1500元，预存了水费500元、电费500元。当事人双方因违约金的给付等原因产生争议，李彦华、刘爱华诉至法院，请求判如所请。唐山建投房地产开发有限公司认为因政府发布重污染天气应急响应而导致停工134天，属于不可抗力，唐山建投房地产开发有限公司不应承担违约责任，唐山建投房地产开发有限公司提交了专项工程竣工验收记录、主体结构子分部工程质量验收验收记录表、河北省建设工程竣工验收报告、唐山市建设工程质量监督检测站质量监督情况等证据，以证实所交付的商品房具备了法定交付条件，符合合同约定。当事人双方各持己见，未能协议。一审法院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，李彦华、刘爱华与唐山建投房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定唐山建投房地产开发有限公司应当在2018年8月31日前向李彦华、刘爱华交付所购商品房，虽因本市空气污染，政府启动应急响应而停工、限产，但政府因空气污染启动应急响应非最近二年来才开始，唐山建投房地产开发有限公司作为房地产开发企业，具有一定的预知、预判能力，与李彦华、刘爱华签订的《商品房买卖合同》应系唐山建投房地产开发有限公司充分考虑并与李彦华、刘爱华充分协商的情况下签订，故此唐山建投房地产开发有限公司主张政府启动重污染天气应急响应而导致施工停工免责的理由，一审法院不予支持。唐山建投房地产开发有限公司应按《商品房买卖合同》约定承担违约责任，给付李彦华、刘爱华逾期交房期间（2018.9.1-2019.1.13）的违约金8133.41（606971元*0.01%*134天）元。因当事人双方进行商品房交接时，唐山建投房地产开发有限公司向李彦华、刘爱华交付了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证》，唐山建投房地产开发有限公司无需向李彦华、刘爱华再次出示上述两份文件。《商品房买卖合同》系当事人双方的意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并经唐山市建设工程质量监督检测站监督、同意报备案机关备案，据此，涉案商品房已符合双方约定的交房条件。因合同中并未约定唐山建投房地产开发有限公司需向李彦华、刘爱华出示所购房屋的房屋竣工验收合格验收备案表、消防验收合格手续、商品住宅交付使用批准文件、主体经质监部门验收合格手续、商品房综合验收及分期综合验收合格手续，故此，李彦华、刘爱华请求唐山建投房地产开发有限公司出示上述文件的诉讼请求，一审法院不予支持。唐山建投房地产开发有限公司向李彦华、刘爱华交付的商品房，具备了生活使用的必要条件，符合《商品房买卖合同》中水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件的约定。李彦华、刘爱华主张的唐山建投房地产开发有限公司赔偿2018年9月1日至2019年8月31日止期间的房屋租金24000元，因未能提供应赔偿租金的确切证据及理由，一审法院不予支持。李彦华、刘爱华交纳的物业费、水电费、垃圾费等费用，系案外人河北旅投世纪物业发展有限公司唐山分公司所收取，李彦华、刘爱华请求唐山建投房地产开发有限公司返还的诉讼主张，唐山建投房地产开发有限公司主体不符，一审法院不予支持。判决：一、被告唐山建投房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告李彦华、刘爱华逾期交房违约金8133.41元；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费275元，由被告唐山建投房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交有效的新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。本院认为，当事人双方于2016年11月13日签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人主张政府因空气严重污染启动应急响应而停工、限产属于其免责事由。但上诉人未提交相关证据证实唐山市人民政府关于启动重污染天气应急响应的通知对其交房期限的实际影响，亦未提交该项目施工单位因重污染天气期间停产、限产的证据，故上诉人主张的因重污染天气突发，政府启动应急响应而停工、限产，并不不属于免责事由；上诉人主张《合同补充协议》中约定了“政府有关部门原因造成的，遇天气等出卖人不可抗力的原因造咸的，出卖人可以据实延期”的条款。但上诉人作为房地产开发企业，如已预见政府因空气严重污染启动应急响应而停工、限产会对交房期限有影响，应及时通过合同或补充协议的形式与买受人变更交房日期，而其单方公示的《致业主的公开信》并不能作为变更交房日期的依据；上诉人虽主张《商品房买卖合同》第九条第2款约定的逾期交房违约金为已付款的万分之一，而不是日万分之一。但该条款的约定并不明确，上诉人公示的《致业主的公开信》中对交房违约金的承诺可视为对违约金条款的解释。综上所述，唐山建投房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费287元，由上诉人唐山建投房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵阳利审 判 员 毕作宝审 判 员 吴 凡 二〇二〇年四月八日法官助理 王 涛书 记 员 李 莹