济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0102民初2707号原告：周雪，女，1988年12月18日出生，汉族，山东华仪科技开发有限公司会计，住济南市。原告：郎慷健，男，1988年11月1日出生，汉族，济南市邮政局速递员，住济南市。以上两原告委托诉讼代理人：曹艳林，山东润泉律师事务所律师。被告：蔡玉香，女，1977年6月2日，汉族，无业，住济南市。被告：济南凯富房产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐建荣，总经理。委托诉讼代理人：许兴斌，男，1988年9月9日出生，汉族，济南凯富房产经纪有限公司行政主管，住山东省宁阳县。委托诉讼代理人：王贝贝，男，1989年7月16日出生，汉族，济南凯富房产经纪有限公司中介经理，住山东省禹城市。原告周雪、郎慷健与被告蔡玉香、济南凯富房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2017年7月17日公开开庭进行了审理。本案当事人原告周雪、郎慷健及其委托诉讼代理人曹艳林，被告蔡玉香、济南凯富房产经纪有限公司的委托诉讼代理人许兴斌、王贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周雪、郎慷健（系夫妻关系）向本院提起诉讼请求称：1、请求法院依法判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》，返还购房款40万元，并支付违约金29.97万元，按合同总价款的30%计算；2、判令被告赔偿中介服务费28000元及律师费2.5万元；3、被告济南凯富房产经纪有限公司承担连带责任；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年12月27日原告周雪与被告蔡玉香在被告济南凯富房产经纪有限公司处签订《房屋买卖合同》，约定被告蔡玉香将位于济南市历下区青后小区一区5号楼2-601的房屋卖给原告，价款为99.9万元，原告在2017年1月20日前支付首付款40万元，剩余价款按揭贷款，被告蔡玉香保证该房屋无债务纠纷，且明确抵押权人为中国建设银行。原告向被告济南凯富房产经纪有限公司支付中介服务费28000元，向被告蔡玉香支付定金2万元。2017年1月16日原告向被告蔡玉香转账38万元，完成缴纳首付款的义务，被告与原告到济南市房管局办理网签登记。2017年3月6日原告银行贷款申请通过，联系被告办理过户手续，被告推脱并称抵押权未解除。原告到中介公司查档后发现被告隐瞒房产抵押给个人存在债务纠纷的事实，且被告未及时解除抵押，构成严重违约。被告济南凯富房产经纪有限公司作为房产中介公司，未履行严格审查义务，应承担违约责任。现原、被告不能协商一致，特诉至贵院，请求依法判决。蔡玉香辩称：1、房屋抵押解除不了，因为和抵押公司有纠纷。2、当时在离婚时赠予给孩子了，孩子未满18周岁，房子不能参与买卖，房产虽然名字在我名下，但实际不是我的房产，是孩子的，我无权作出处置。3、上述说的两个问题中介公司均知道，中介公司完全陪同解决的这件事。我的意见是可以退还38万元房款及2万元定金以及在此期间银行产生的利息。济南凯富房产经纪有限公司辩称：我公司不承担任何责任，首先，原告与被告蔡玉香为房屋买卖合同纠纷，原告与被告蔡玉香签订房屋买卖合同，我公司只是房产中介公司，根据合同的相对性原则，不应当承担任何责任。其次，我公司已经履行了中介服务义务，明确告知原告存在房屋抵押情况且在签订房屋买卖合同及在济南市房管局办理网签签订济南市存量房房屋买卖合同明确告知原告该房屋存在抵押情况，原告在知道存在房屋抵押情况下签字。第三，我公司系房产中介已经履行了房产居间合同，不应当退回中介费用。第四，原告与蔡玉香为合同的签订方，合同明确约定了双方的权利义务，我公司只是作为房产中介起到居间作用，不承担任何连带责任及其律师费用。第五，我公司房产中介公司已经履行了严格审查义务，房屋所有权以房屋登记机关出具的证书为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于周雪、郎慷健提交的证据《佣金确认书》蔡玉香称不知情，济南凯富房产经纪有限公司称无异议，本院认为，佣金确认书是周雪、郎慷健与济南凯富房产经纪有限公司之间签订的，济南凯富房产经纪有限公司无异议，故对该证据予以采信。对于周雪、郎慷健提交的证据《济南市存量房买卖合》，蔡玉香无异议，济南凯富房产经纪有限公司对真实性无异议，但认为能够证实周雪、郎慷健在签订房屋买卖合同时明知房屋存在抵押情况，抵押权人李梦战。本院认为，周雪、郎慷健是在办理网签手续时，得知涉案房屋存在抵押情况，抵押权人是李梦战，而非建设银行，对该证据予以采信。对于周雪、郎慷健提交的证据《周雪母亲苏元芳与房产中介公司员工微信沟通记录》一份，蔡玉香称不知情，济南凯富房产经纪有限公司无法确认，本院认为，微信沟通记录真实、合法，对该证据予以采信。经对周雪、郎慷健，蔡玉香、济南凯富房产经纪有限公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：2016年12月27日，周雪与蔡玉香、济南凯富房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定，“蔡玉香为出卖人（甲方），周雪为买受人（乙方），济南凯富房产经纪有限公司为居间人（丙方）。一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市历下区青后小区一区5号楼2-601的房产给乙方，房屋所有权证书号历字第096896；房屋所有权人为蔡玉香；产别：私有房产；房屋建筑面积为68.71平方米；地下室/小房面积4平方米；（以上内容以《房屋所有权证》登记为准），附属设施包含：水、电、天然气、及保持室内固定装修有序不变，含小房使用权一间；房屋抵押、租赁情况：有抵押、有租赁。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为：人民币玖拾玖万玖仟元整（小写999000元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）贰万元整（小写20000元整）；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第二种付款方式：……（二）按揭贷款：乙方于2017年1月20日前，将首付房款人民币（大写）肆拾万元整含定金贰万元整（小写400000元）存入甲方指定账户；剩余房款人民币（大写）伍拾玖万玖仟元整（小写599000元），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的货款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足，若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后柒日内，乙方向甲方结清全部房款。九、解除抵押：该房产在中国建设银行设有房地产权抵押，甲方应当在2017年1月20日前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为甲方。十二、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权限解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费勇、交通费等）……”同日，蔡玉香出具《购房定金收条》载明，“今收到周雪购买历下区青后小区一区5号楼2单元601室的购房定金人民币贰万元整（￥20000元）。在此期间买方毁约，卖方不退定金；卖方毁约双倍返还买方定金。中介费由毁约方承担。”周雪与济南凯富房产经纪有限公司签订《佣金确认书》（编号1000753），载明“客户名称：周雪；物业地址：历下区青后小区一区5号楼2-601；佣金金额：￥28000；支付约定：此费用包含居间服务费、贷款、评估等费用。”另载明，“现已支付￥26000，剩余￥2000，于2016年12月28日18:00支付，时间为2016月12月27日。现已收到全部费用28000元，时间为2016年12月28日。”2017年1月16日，周雪、郎慷健与蔡玉香签订《济南市存量房屋买卖合同》，约定，“第一条房屋状况：（一）房屋基本情况，《房屋所有权证》证号：历096896，出售房屋坐落于历下区青后小区一区5号楼2-601，建筑面积68.71平方米，用途：住宅。（二）该房屋的抵押情况为：有抵押。抵押权人为李梦战，抵押金额为530000元。出卖人于申请办理房屋权属转移登记前注销该房屋抵押登记。（三）出卖人保证对该房屋享有合法的处置权，出卖意愿真实。保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第二条，买卖双方约定该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价格640000元（大写：陆拾肆万元整）。现双方协商一致：给予资金监管。”2017年1月16日，周雪通过中国银行向蔡玉香转账38万元。2017年3月6日，中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市杆石桥支行向郎慷健出具《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，载明“您申请的房屋按揭贷款，现已审批通过，决定给予您贷款金额/额度为人民币（大写）伍拾玖万玖仟元整（小写￥59.9万元）。请您自通知日期起10个自然日内，按借款申请时约定事项办妥相关手续。特此函告。”本院认为，蔡玉香与周雪、郎慷健、济南凯富房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合当事人的陈述，本案之所以产生纠纷，主要因为对房屋抵押情况及房屋因抵押无法解除而无法过户产生的争议。对于房屋的抵押情况，当事人签订的《房屋买卖合同》中约定，涉案房产在中国建设银行有房地产权抵押，并且蔡玉香应当在2017年1月20日前办理解押手续。房屋抵押一直未解除抵押，且在2017年1月16日的《济南市存量房屋买卖合同》中载明，抵押权人为李梦战，抵押金额为53万元。本院认为，蔡玉香隐瞒了房屋的存在的实际抵押情况。且蔡玉香陈述，涉案房屋中李梦战的抵押因与抵押公司有纠纷，无法解除。周雪、郎慷健依约履行了支付定金、首付款、办理房屋按揭贷款手续及网签的义务，而蔡玉香隐瞒了涉案房屋存在的实际抵押情况，致使《房屋买卖合同》目的无法实现，存在违约行为，故对于周雪、郎慷健要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。周雪、郎慷健于2016年12月7日向蔡玉香支付了2万元为定金，于2016年12月7日向蔡玉香支付了38万元的首付款，并提交了充分的证据证明，同时蔡玉香同意返还，故对于周雪、郎慷健要求蔡玉香返还购房款40万元的诉讼请求，本院认为，蔡玉香应向周雪、郎慷健返还定金2万元及购房款38万元。蔡玉香存在违约行为，且合同中约定，因发生与蔡玉香有关的权属纠纷或者债务纠纷，应向周雪、郎慷健承担违约责任，违约责任的方式由守约方选择。故周雪、郎慷健依据合同约定选择按总房价30%支付违约金计29.97万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。在定金购房定金收条中明确约定中介费由毁约方承担，故对于周雪、郎慷健要求蔡玉香赔偿中介服务费28000元的诉讼请求，本院亦予以支持。在合同中有明确约定违约方赔偿给对方造成的损失，包括律师费，故对于周雪、郎慷健要求蔡玉香赔偿律师费2.5万元的诉讼请求，本院予以支持。当事人签订的房屋买卖合同，济南凯富房产经纪有限公司只是作为中介公司起居间作用，对于周雪、郎慷健要求济南凯富房产经纪有限公司承担连带责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告周雪、郎慷健与被告蔡玉香、济南凯富房产经纪有限公司于2016年12月27日签订的《房屋买卖合同》；二、被告蔡玉香于本判决生效之日起十日内向原告周雪、郎慷健返还定金2万元；三、被告蔡玉香于本判决生效之日起十日内向原告周雪、郎慷健返还购房款38万元；四、被告蔡玉香于本判决生效之日起十日内向原告周雪、郎慷健支付违约金29.97万元；五、被告蔡玉香于本判决生效之日起十日内向原告周雪、郎慷健赔偿中介服务费2.8万元；六、被告蔡玉香于本判决生效之日起十日内向原告周雪、郎慷健赔偿律师费2.5万元；七、驳回原告周雪、郎慷健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13790元、财产保全费3020元，由被告蔡玉香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 东人民陪审员  赵德荣人民陪审员  錡 榕二〇一七年七月二十五日书 记 员  郭 帅