河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终529号上诉人（原审被告）：濮阳恒荣置业有限公司，住所地河南省濮阳市开州路与高阳大街交叉口恒大悦珑湾（濮阳市城乡一体化示范区许村东街村民委员会院内）。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：何士振，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李卫峰，男，1978年8月16日出生，汉族，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：姚庆伟，河南泽民律师事务所律师。原审第三人：李卫卫，男，1982年9月5日出生，汉族，住河南省内黄县。上诉人濮阳恒荣置业有限公司（以下简称恒荣公司）因与被上诉人李卫峰、原审第三人李卫卫商品房销售合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初11885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒荣公司委托诉讼代理人何士振、被上诉人李卫峰及其委托诉讼代理人姚庆伟、原审第三人李卫卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒荣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判李卫峰按照总房款的10%支付违约金或者发回重审。2.李卫峰承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对合同条款的适用有误。恒荣公司与李卫峰基于真实意思表示签订商品房买卖合同，该合同对双方均具有约束力。该合同补充协议附件十一第二条明确约定，“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款……逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品总价款的10%作为违约金。”本案中一审法院已经认定因李卫峰个人债务风险的问题不能通过银行贷款审核，对该事实各方均无任何争议，应按照合同补充协议附件十一第二条的约定，判决李卫峰向恒荣公司支付该房屋总价款的10%作为违约金。一审法院适用合同中关于买受人逾期付款的一般条款判决按万分之一支付违约金错误。二、一审法院对合同条款理解有误。一审法院认为，在李卫峰没有行使解除权的情况下不能适用补充协议十一第二条，补充协议十一乃至整个合同均无此约定，李卫峰逾期20天未支付按揭贷款，已视为其单方解除合同，应承担违约责任。三、一审判决李卫峰承担违约金过低，不足以弥补恒荣公司的损失。恒荣公司的工作人员积极配合李卫峰办理各种手续，为帮助其办理银行按揭，恒荣公司委派一名工作人员对李卫峰进行一对一服务，并对推荐成交人支付了佣金，恒荣公司花费了大量人力、物力、财力。一审法院判决的违约金过低，不足以弥补恒荣公司的损失。四、合同解除后未能恢复原状，不符合合同法的规定。恒荣公司与李卫峰签订的购房合同，已在房管局进行备案登记，一审法院判决解除合同，应当同时判决撤销合同备案登记。李卫峰辩称，1.恒荣公司与李卫峰签订的商品房买卖合同，系恒荣公司单方制定的格式条款，约定的权利义务对李卫峰不公平，应作出对恒荣公司不利的解释。2.解除合同受益的是恒荣公司，双方约定的房价为8475.93元每平方米，现在涉案房产单价已经过万，在此种情况下，恒荣公司要求李卫峰支付总房价10%的违约金，极不公平。3.恒荣公司占用李卫峰房款359463元已经一年十个月，给李卫峰造成极大的利息损失，李卫峰再买房要花更多钱，本案中受损害的是李卫峰。4.既然解除合同，李卫峰可以配合撤销备案。综上，请求驳回上诉，维持原判。李卫卫陈述称，一审认定违约金过高，而非过低。对于恒荣公司要求撤销合同备案的问题，李卫卫没有意见。请求二审法院依法处理。李卫峰向一审法院起诉请求：1.判令恒荣公司返还濮阳市恒大悦珑湾15幢2单元13层1302号购房首付款359463元；2.判令解除李卫峰、恒荣公司签订的商品房买卖合同；3、本案诉讼费由恒荣公司承担。一审法院认定事实：2018年9月10日，李卫峰与恒荣公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：李卫峰购买濮阳恒荣置业有限公司开发建设的“濮阳恒大悦珑湾”015幢2单元13层1302号房屋，建筑面积103.76平方米，每平方米8475.93元，总价款879463元；签订合同前买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金在交付首付款时抵作房屋价款；买受人应当于2018年6月28日前支付首期房款359463元，占全部房款的40.87%，余款520000元向银行申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意，逾期在180天内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过180天后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付房屋等。另该合同的《补充协议》中约定：如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10％作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。本案涉案商品房原系第三人李卫卫向恒荣公司购买，因李卫卫在外地工作，将购房事宜委托高宝勤办理，并向恒荣公司交纳了定金和房款359463元，恒荣公司给李卫卫出具了房款收据。后又因李卫卫的贷款手续出现问题，经与恒荣公司协商后，将购房人变更为李卫峰，李卫峰与恒荣公司签订上述《商品房买卖合同（预售）》，李卫卫所交的房款和定金一并转至李卫峰名下，2019年1月24日恒荣公司给李卫峰出具359463元的房款发票。自李卫峰与恒荣公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，恒荣公司的销售代表便协助李卫峰办理银行贷款手续，因李卫峰名下有260000元的购车贷款，购房贷款未通过银行的贷款审批。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，李卫峰与恒荣公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的权利义务。双方在合同中约定李卫峰支付首期房款后，剩余的520000元房款通过按揭贷款支付，但因李卫峰个人债务风险的问题不能通过银行贷款的审核，剩余的房款不能通过按揭贷款支付。自2018年9月10日，李卫峰、恒荣公司签订《商品房买卖合同（预售）》至本案诉讼，李卫峰一直未能支付剩余520000元的房款。现李卫峰诉请解除李卫峰、恒荣公司之间的商品房买卖合同，并要求恒荣公司返还其已经支付的房款，恒荣公司辩称同意解除双方之间的合同，但要根据双方合同中的约定扣除总房价的10%作为李卫峰违约的违约金。对此，一审法院认为，李卫峰、恒荣公司签订合同中对逾期支付房款有约定，李卫峰自双方签订合同后至本案诉讼一直未通过贷款交纳剩余房款，也没有筹集资金交纳房款，恒荣公司也一直未与李卫峰解除合同，在李卫峰诉请要求解除合同后，恒荣公司才辩称要适用双方签订的商品房买卖合同附带的补充协议中出卖方解除合同时购买方应支付的违约金的条款，但根据本案情况，在恒荣公司没有行使解除权的情况下不能适用该条款，应适用双方关于逾期支付房款“逾期超过180天后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”的约定，即自2018年9月10日双方签订商品房买卖合同后，扣除李卫峰办理按揭贷款的合理期间，自2019年1月1日起开始计算李卫峰的逾期日期至李卫峰提起本案诉讼要求解除合同之日，李卫峰逾期支付剩余520000元房款的违约金计算期限为304天，按520000元的应付房款每日万分之一计算，违约金的数额为15808元（520000×304天÷10000），在扣除该部分李卫峰应支付的违约金后，恒荣公司应向李卫峰返还剩余的房款343655元（359463元-15808元）。综上，李卫峰要求解除双方之间的《商品房买卖合同（预售）》，恒荣公司同意解除，予以支持。对李卫峰要求恒荣公司返还全部已付的购房款359463元的诉讼请求，部分予以支持，即扣除其应向恒荣公司支付的15808元违约金后，恒荣公司应向李卫峰返还剩余343655元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：“一、解除原告李卫峰与被告濮阳恒荣置业有限公司于2018年9月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告濮阳恒荣置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李卫峰购房款343655元。三、驳回原告李卫峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3346元，由原告李卫峰负担152元，由被告濮阳恒荣置业有限公司负担3194元”。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，恒荣公司要求撤销涉案合同的备案登记，李卫峰同意配合办理，可待本案判决生效后予以办理。本案二审的争议焦点为：一审法院对违约金适用条款及数额的认定是否正确。首先，合同条款的适用。恒荣公司与李卫峰签订的商品房买卖合同中约定，买受人逾期付款超过180天的，向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；双方签订的补充协议附件十一第二条约定，买受人的按揭申请未获银行审批同意，买受人逾期20天以上未付清余款的，向出卖人支付该商品房总价款的10％作为违约金。前者系逾期付款违约金的一般约定，后者系逾期付款违约金的特别约定，本案系李卫峰购房贷款未通过银行的贷款审批导致的违约，符合后者的约定，应优先适用后者。其次，违约金数额的认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述规定，实际损失的确定应该是李卫峰签订合同时其可预见到的恒荣公司的损失。李卫峰逾期付款，其可预见到的恒荣公司的损失一般为逾期付款的利息损失，故恒荣公司主张其工作人员积极配合李卫峰办理各种手续，损失了大量人力、物力、财力，一审法院判决的违约金过低，不足以弥补恒荣公司的损失的意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方约定支付商品房总价款10％共计87946.3元的违约金，过分高于恒荣公司所遭受的实际损失，根据上述法律规定，应对双方约定的违约金予以调整。李卫峰逾期付款系未通过银行贷款审批导致，其主观过错较小，李卫峰主张房价呈增长态势，符合常理。综合以上情况及恒荣公司实际占用李卫峰已付房款359463元至今的事实，一审法院认定违约金虽然适用的条款不当，但是认定的违约金数额足以弥补恒荣公司的损失，应予维持。综上所述，恒荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1604元，由濮阳恒荣置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺艳丽审判员  刘 伟审判员  魏献忠二〇二〇年四月十五日书记员  陈亚楠