河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1121号上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：郑丽娜，女，1983年12月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘娜娜，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。上诉人河南恒龙置业有限公司因与被上诉人郑丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初26751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法适用独任制，于2020年4月3日通过云间网上法庭系统公开开庭审理了本案。上诉人河南恒龙置业有限公司的委托诉讼代理人刘梦浩，被上诉人郑丽娜的委托诉讼代理人刘娜娜、赵宁月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南恒龙置业有限公司上诉请求：1.撤销原判第二、第四项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.撤销原判第三项的利息部分，依法改判驳回被上诉人的诉求或发回重审；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决解除《停车位合同》，违反合同法律规定。根据合同的独立性，合同的解除应根据该合同的约定或者法定解除条件，本案中，《停车位合同》是基于双方意思表示一致的基础上签订的，合法有效，与本案商品房买卖合同非同一法律关系，也非附属关系，且不符合合同法规定的解除条件。法院以“因商品房买卖合同解除，致使停车位使用协议的目的无法实现”为由，解除双方合法有效的《停车位合同》，明显有违法律规定。另，若被上诉人坚持按照合同约定解除合同，则其依据的是《停车位合同》第12条约定，根据该约定，被上诉人单方解除《停车位合同》的，需按车位总价款的10％向上诉人支付违约金，其无权要求上诉人全额退还车位款及支付利息。一审判决第二项、第四项判决《停车位合同》与《商品房买卖合同》一并解除并要求上诉人给付利息，无法律依据，且判决上诉人全额退款并支付利息也无事实和法律支持。二、一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。商品房买卖合同第九条作为本案的违约金条款，理应适用于本案。《商品房买卖合同》对违约金的计算方式有明确的约定。而利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其损失，不应一并适用。三、一审法院案件事实认定不清，遗漏证据，判决有失公允。根据上诉理由二，违约金与利息不应一并适用在同一案件中，不仅违反法律规定，也违反了公平公正的法律原则。若法院认为本案合同约定违约条款过低不予适用，则在判决总额中应当扣除上诉人已经支付的违约金。一审诉讼过程中，上诉人已经按照合同的约定支付了部分违约金给被上诉人。上诉人于庭审中出具了收条、付款回单等作为证据，收条中也写明，若被上诉人退房，则款项从总额中扣除。在一审判决主文中法院也予以承认上诉人提交的证据，但一审法院并未从判决中扣除。四、一审法院在审理笔录中释明对合同备案一并处理，但判决并未体现，可能损害银行利益，且会增加三方当事人诉累。根据不动产条例等相关规定，商品房作为不动产，在进行交易时要在不动产中心进行登记、备案等相关手续。银行按揭贷款合同作为商品房买卖合同的从属合同应一并诉予解除，一审中因被上诉人未提起一并解除，故上诉人追加银行作为第三人参与诉讼，但一审法院并未准许追加。作为商品房登记交易的附属条件，贷款合同作为商品房买卖合同的附属合同，法院在审理解除合同纠纷时应当对备案事项、贷款合同进行一并处理，且一审法院在开庭审理过程中，对上诉人释明会一并进行处理，但判决不仅未对合同备案事项进行处理，也未判决一并解除贷款合同。故上诉人请求二审法院在审理中对于合同备案登记、银行按揭贷款等相关事宜一并处理。五、因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，上诉人不应当承担违约责任。在郑州恒大悦龙花园项目的施工过程中，因近年来国家对于大气污染防治，每到秋冬季节，郑州地区出现雾霾重污染天气需要治理，涉案项目常常根据政府、管委会及相关部门的指令，采取封土令等暂停施工措施，严重影响了交房周期，上诉人对于逾期交房并不存在过错。一审法院对上诉人的答辩意见不予采纳，属于事实认定错误。综上，一审庭审中案件事实认定不清，判决遗漏证据，且适用法律错误，请二审法院依法改判，或发回重审，支持上诉人的上诉请求。郑丽娜辩称：一、《停车位合同》应当与《商品房买卖合同》一并解除。《停车位合同》具有从属性，被上诉人是基于商品房买卖的前提才签订的停车位合同。商品房买卖合同基于上诉人违约行为被解除，致使停车位的合同目的无法实现。故停车位合同应予解除，被上诉人有权要求上诉人退还全部车位款及支付利息。再者，根据《物权法》第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。最高院及各级法院的相关判例均支持：为了保证‘首先满足业主的需要’，开发商不能将规划修建的车库、车位出卖给业主之外的第三人。商品房买卖合同解除后被上诉人不再是业主，亦无权持有车位。因此应在解除《商品房买卖合同》的同时解除《停车位合同》。二、利息和违约金应当一并得到支持。在房屋买卖合同纠纷中，利息的给付并非合同的本来目的，而是合同无法正常履行的法律后果。上诉人占用被上诉人所支付的购房款资金期间享受了利息收益，被上诉人因上诉人的违约行为受到了利息损失。因此，利息给付反映的是合同法律关系被破坏后产生的民事法律责任，在当事人没有特别约定的情况下,合同解除返还购房款的同时对法定孳息利息应当一并返还。就违约金而言，合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，违约金的运用并不以实际损害为前提，不论是否产生了损害，当事人均应当支付违约金。不仅如此，双方约定的违约金仅针对上诉人逾期交房的违约行为，并不针对合同解除后上诉人依法应负的赔偿责任，两者依据不同，指向不同，可以一并主张。事实上，本案《商品房买卖合同》对违约金的约定过低，低于购房款按照银行同期同类贷款利率计算的利息数额，上诉人因违约行为给被上诉人造成的实际损失远高于合同约定的违约金数额。三、一审法院认定事实清楚，并未遗漏证据。关于上诉人上诉状中提到已向被上诉人支付了部分违约金，被上诉人认可于2019年6月13日收到上诉人支付的违约金51253元。一审法院判决书对此证据已经在一审判决书审理查明部分中予以认定，并在本院认为中，已经认定根据合同约定上诉人应当支付被上诉人全部房款1%即55110.43元违约金，扣除上诉人于2019年6月13日已支付的51253元违约金，上诉人仍应当退还被上诉人违约金3857.43元，且一审法院在判决主文中也予以认定。本案认定事实清楚，并未遗漏证据。四、本案可以仅处理商品房买卖合同纠纷，不存在损害贷款银行的利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，贷款银行可以作为独立请求权第三人提出诉讼请求，但本案贷款银行并未提出诉讼请求。依据上述规定，一审法院可以仅处理商品房买卖合同纠纷，并未损害贷款银行的任何利益。五、上诉人声称大气污染防治导致上诉人逾期交房，不构成情势变更。自2016年11月开始，各级政府发布通知限制施工作业，但大气污染防治开始的时间远早于本案合同的签订时间，上诉人能够预见到治理大气污染可能采取的限制措施。同时，上诉人作为颇有经验的房地产开发公司，大气污染防治属于其正常的经营风险，不应转嫁给买受人，且我国没有任何法律及相关司法解释规定政府政策调整属于情势变更。不仅如此，上诉人并未提供证据证明相关行政主管部门确实向其下发过停工通知，不能证明其确实停工以及停工的期限。本案中，涉案购房合同签订之前客观情况已经存在，双方在签订合同时已经可以预见到实际情况，上诉人自愿承担相应的风险，因此订立合同前后均是公平的，不应当适用情势变更，故交房期限不应延期。上诉人逾期交房构成违约，应根据合同约定承担相关的法律后果。郑丽娜向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园补充协议》；被告向原告退还全部房款5511043元、维修基金11835元，合计5522878元及利息（暂计604388元，利息计算标准为：以1672878元为基数，自2017年3月1日起，按中国人民银行同期贷款利率的一倍计算至被告实际清偿之日止；以3850000元为基数，自2017年4月1日起，按中国人民银行同期贷款利率的一倍计算至被告实际清偿之日止）；2.解除原告与被告签订的《停车位合同》，被告退还原告停车位价款230000元及利息（从2018年5月19日按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部支付之日止）；3.被告向原告支付逾期交房的违约金55228.78元；4.被告承担本案原告律师费等诉讼费用。一审法院认定事实，2017年3月22日，原告与被告签订合同编号为D17003225569《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于郑东新区××外环路以东、××街以北××房，户型为四室二厅；商品房价款总金额5511043元；付款方式及期限：约定金额1661043元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年11月27日，交纳比例为30.14%；约定金额3850000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为69.86%；备注余款385万元需在2016年11月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。当日，原、被告另签订《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》一份，约定经双方友好协商，就商品房买卖合同未尽事宜订立补充协议。2017年2月23日，原告（借款人）、被告（保证人）与中信银行股份有限公司郑州分行（贷款人）签订《中信银行个人购房借款合同》，约定：贷款金额3850000元，贷款期限为360个月，即自2017年3月31日起至2047年3月31日止。还款方式为按月等额本息还款法。被告作为保证人自愿为原告因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证。2017年4月29日，被告出具《河南省增值税普通发票》一份，载明收到原告房款5511043元。2017年3月21日，被告出具收据显示，原告交来维修基金11835元。原告实际于2017年3月1日通过银行转账支付被告1672878元。原告与被告于签订《停车位合同》一份，约定：停车位为被告开发的郑州恒大悦龙花园号车库C1-103号停车位，停车位总价款为230000元。2018年6月25日，被告出具收据，收到原告交来车位款230000元。原告实际于2018年5月18日、19日通过银行转账支付被告17万、6万。2019年5月24日，原告出具收条一份，载明：今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园8号楼1单元2102号房延期交房违约金51253元（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准。后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。2019年6月13日，郑丽娜收到被告通过中国银行郑州商鼎路支行支付的逾期交楼违约金转款51253元。工程竣工验收备案表显示恒大悦龙花园8号楼工程于2019年6月19日竣工验收备案。以上事实由《商品房买卖合同》《恒大悦龙花园商品房买卖合同补充协议（不备案）》《停车位合同》、发票、收据、《中信银行个人购房借款合同》、国内支付业务付款回单、银行流水、竣工验收备案表及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》《恒大悦龙花园商品房买卖合同补充协议（不备案）》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月30日，涉案房屋于2019年6月19日竣工验收备案，被告逾期交房已超过180日，故原告要求解除《商品房买卖合同》《恒大悦龙花园补充协议》符合合同约定，且符合法律规定，该院予以支持。原告诉请被告返还原告购房款、维修基金及利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，商品房买卖合同及补充协议解除后，被告亦应将原告支付的购房款返还原告，并赔偿原告因此产生的损失，故被告应返还原告购房款5511043元、房屋维修基金11835元及利息（以1672878元为基数，自2017年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以3850000元为基数，自2017年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）；《停车位合同》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《停车位合同》的目的亦无法实现，故对于原告主张解除《停车位合同》的诉讼请求，该院予以支持。停车位合同解除后，被告应当返还原告车位款230000元并支付利息（以230000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月19日起计算至被告实际清偿之日止）。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。”原告已付了全部房款5511043元，按照1%计算，被告应当支付原告违约金为55110.43元。原告已经实际收取被告支付的逾期交房违约金51253元，故被告应当退还原告违约金3857.43元。被告辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，该院不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑丽娜与被告河南恒龙置业有限公司于2017年3月22日签订的合同编号为D17003225569《商品房买卖合同》《恒大悦龙花园补充协议》；二、解除原告郑丽娜与被告河南恒龙置业有限公司签订的《停车位合同》；三、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告郑丽娜购房款5511043元、房屋维修基金11835元及利息（以1672878元为基数，自2017年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以3850000元为基数，自2017年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）；四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告郑丽娜车位款230000元并支付利息（以230000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月19日起计算至被告实际清偿之日止）；五、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑丽娜违约金3857.43元；六、驳回原告郑丽娜的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28344元，由原告郑丽娜负担2295元，被告河南恒龙置业有限公司负担26049元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，郑丽娜与河南恒龙置业有限公司及中信银行股份有限公司郑州分行签订的《中信银行个人购房借款合同》，签订时间为2017年3月31日，一审法院查明合同签订时间有误，本院予以纠正。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人河南恒龙置业有限公司与被上诉人郑丽娜签订的《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。郑丽娜已按照合同约定足额支付购房款，上诉人作为商品房出卖人，应按照合同约定的期限向郑丽娜交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日前，案涉房屋于2019年6月19日竣工验收备案，上诉人逾期交房已超过180日。根据合同约定，郑丽娜作为守约方，有权解除合同。买受人基于购买商品房的目的而购买该商品房配套的车位，因《商品房买卖合同》及补充协议的解除，将导致买受人不再是该商品房的业主。一审法院判决解除双方《商品房买卖合同》及补充协议的同时，判决解除双方的《停车位合同》并无不当。因本案所涉按揭贷款银行及案涉《商品房买卖合同》备案协助解除问题无当事人提出诉讼请求，相关问题并未形成纠纷，故对于上诉人主张的银行按揭贷款、案涉《商品房买卖合同》备案协助解除应在本案中一并处理的上诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在《商品房买卖合同》中约定，逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%。该合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补郑丽娜的实际损失，一审判决利息损失与违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。对于上诉人已经支付给被上诉人的违约金，一审法院已在上诉人应支付的违约金总额中予以扣除。上诉人上诉称一审判决违约金条款与房款利息系重复认定，主张一审法院事实认定不清，法律适用错误。因该主张理由不足，故本院不予支持。因上诉人的违约行为导致《商品房买卖合同》及《停车位合同》被解除，上诉人应当返还郑丽娜购房款、车位款并支付相应利息。上诉人称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，主张不应当承担违约责任。上诉人的该项主张事实和法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，河南恒龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15904元，由河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年四月十六日书记员  韩 冰