山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终190号 上诉人（原审原告）：临清市青年路街道办事处北关居民委员会，住所地：临清市南环路中段。 法定代表人：陈刚，主任。 委托诉讼代理人：陈玉祥，男，1963年7月3日出生，汉族，该居委会成员，住山东省临清市。 委托诉讼代理人：王明辉，临清新华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈华，男，1953年4月6日出生，汉族，居民，住临清市。 委托诉讼代理人：李以柱，山东荣润律师事务所律师。 上诉人临清市青年路街道办事处北关居民委员会（简称北关居委会）因与被上诉人陈华租赁合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2019）鲁1581民初2962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 北关居委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发还重审。2.被上诉人陈华承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，在未查明相关事实的基础上，草率作出了判决，违反了相关法律规定。1．一审法院认定上诉人与陈华之间2005年1月1日签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，明显系适用法律错误，根据《合同法》第二百一十四条之规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。一审法院却认定租赁期为29年的租赁合同有效，而判决驳回上诉人的诉讼请求，明显不当。2.一审法院认定租赁合同有效，显示公平，根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；……从一审法院的判决书中可以看出陈华陈述：为落实临清市人民政府2003年12月10日南环路拆房通告，带头拆房388.51平方，因东屯社员阻止无法进行，陈华带头拆房无补偿。其多次找拆房各级领导要求赔偿并上访，后被社区和办事处领导劝阻，由上诉人研究、拆房领导同意用租赁上诉人的房租作为补偿，补偿方式为生资公司租房每年5000元，同意免交20年。但是，依据临清市人民政府2003年12月10日《关于对南环路两侧进行综合整治的通告》第六条规定，对既没有建设工程许可证，又没有土地使用证，房屋所有权证的，按违法占地，违章建筑处理，最积极配合者，可酌情给予一定数额的搬迁费，根据2003年12月17日，临清市建设局下达的临建行拆字2003第017号《违法建筑限期拆除通知书》，陈华所拆迁388.51平方米的建筑系无建设用地规划许可证，又无建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城市规划法》，属违法建筑，按照市政府的要求和临清市总体规划的需求，依据相关法律规定，限陈华自2003年12月17日至2003年12月26日自行拆除其违法建筑，并清理现场，通过上述证据可以看出，陈华并非自愿配合拆迁，其所拆迁房屋为违章建筑，若不自行拆除违章建筑，陈华应当受到相应的处罚，其即便是积极配合也只享有酌情给予的一定数额的搬迁费。但是若干年后，陈华却以多次找拆房各级领导要求赔偿并上访的手段威胁行政部门，迫使与本案无关的上诉人签订了免除陈华20年租赁费的决定。另外，根据临清市人民法院(2019)鲁1581民初2961号民事判决书中陈华所称，陈华于2004年至2009年曾任上诉人书记、主任职务，在其任职期间陈华恶意串通自己代表居委会与自己签订免租决定，其行为损害国家、集体利益，根据《合同法》第五十二条规定，免除租赁费的决定应当依法认定为无效。一审法院对此却未能查明案件基本事实，其作出的驳回判决，支持了陈华的违法行为，且严重损害了上诉人集体的合法权益，一审法院在审理本案时未能考虑以下因素：陈华的违章建筑按照临清市人民政府要求自行拆除，是否与上诉人居委会有关；陈华自行拆除违章建筑，却由上诉人承担其违法损失是否显示公平；陈华的损失金额应如何认定；免除陈华20年租赁费是否合法、合理；陈华在自己担任居委会书记、主任期间损害集体利益，在未经全体居民大会同意的情况下作出决定免除自己20年租赁费，是否严重侵害了上诉人的合法权益。对于上述事实一审法院却未能审理查明，明显不当。综上所述，上诉人恳请二审法院依法改判。 被上诉人陈华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.上诉人的诉求是要求解除双方于2005年1月1日签订的租赁合同，并补缴租金。从上诉人的诉求可以看出，其对租赁合同的效力是认可的，只是要求解除合同并补缴租金，故双方争议的焦点是，上诉人要求解除合同并补缴租金有无事实和法律依据。所以，一审法院认定合同有效并无不当。2.根据陈华提交的证据，足以证明陈华不存在欠缴租金的事实，一审认定事实完全正确，陈华提交的《同意陈华同志免交租赁费的决定》，证明上诉人免除了陈华自2009年1月1日至2029年1月1日20年租赁费的事实。该决定有村委会成员和办事处分管领导的签字同意，有上诉人的盖章确认，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，符合《民法总则》第一百四十三条之规定，合法有效。该决定还有《对2009年1月1日陈华拆迁村内研究免交租赁费的情况说明》及证人证言相互印证，形成完整的证据链条，真实合法。从证据内容明显的看出，决定的作出存在正当的客观事由，有村委会成员的签字及办事处领导的参与同意，当然不存在陈华恶意串通的事实，一审认定事实非常清楚。综上所述，一审中，上诉人未提交任何足以推翻陈华主张的证据，上诉人要求解除双方于2005年1月1日签订的租赁合同并补缴租赁费的诉求明显证据不足，不能成立。一审判决完全正确，应驳回上诉，维持原判。 北关居委会向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2005年1月1日签订的租赁合同；2.被告立即补缴2009年至2018年的租赁费共计50000元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：陈华系北关居委会居民。2005年1月1日，北关村居民小组（作为“甲方”）与陈华、张宪林（作为“乙方”）签订《租赁合同》，约定甲方将南环路北侧场地院落一处、门市五间租赁给乙方经营使用，乙方每年向甲方缴纳租赁费5000元，租赁期限为29年（自2005年1月1日起至2034年1月1日止）。后来张宪林撤出，由被告陈华自己租赁使用。 原告称，签订租赁合同后，被告仅缴纳了2005年至2008年的租金，之后的租金一直未缴纳，故要求解除原、被告于2005年1月1日签订的租赁合同，并由被告补缴2009年至2018年的租赁费共计50000元。 被告称，原告主张被告欠缴租赁费与事实不符，被告提交的证据清楚的说明了被告可自2009年1月1日至2029年1月1日免交租赁费20年的事实。为此提交：1.2009年1月1日《同意陈华同志免交租赁费的决定》，载明陈华同志在2003年12月7日，根据市建设局和青年办事处拆迁通知书，为促进带动南环路开发建设，在主任冯某的说服下，带头拆除，并无再盖，市拆迁办主任任某测量388.51平方无赔偿，上访社区阻止后，由居委会调解办理，原拆除领导同意，为照顾老党员身体有病，补拆房损失由北关居委会解决，免交生资公司租赁费二十年，从二○○九年一月一日至二○二九年一月一日止。该决定印有北关居委会的公章，同意处显示有陈华、肖某1、郝某（被告称系北关居委会妇女主任兼会计）、陈某（被告称系北关居委会现金保管）、肖某2（被告称系北关居委会记账会计）、刘某、杨某、李某的签字。2.《对2009年1月1日陈华拆迁村内研究免交租金的情况说明》，载明陈华同志为落实临清市2003年12月10日南环路拆房通告，执行北关居委会主任冯某、组长陈某、青年办事处主任李某、杨某、监察大队长马某的要求，带头拆房388.51平方，因东屯社员阻止无法进行。陈华带头拆房无补偿，该同志找拆房各级领导数年要求赔偿并上访，后被社区和办事处领导劝阻。由北关居委会研究，拆房领导同意用租赁北关居委会房租作为补偿。补偿方式：该同志生资公司租房每年伍仟元，同意免交二十年。当时我们同意该支部研究分意见。该情况说明显示有杨某、李某、刘某的签字。3.肖某3、肖某1的书面证言，肖某1称其2009年8月份任北关居委会委员兼治保主任，现任北关居委会治保主任。肖某3称其2019年8月份任北关居委会第四生产队长。二人均称因拆陈华面积388平方房屋给其造成巨大损失，免交陈华租赁北关居生资公司房屋费用二十年，也就是陈华租用南环路北侧门市部五间、院落一处，原来由生资公司租用，2003年退回北关居，现由陈华租用至今。 原告对免交租赁费决定的真实性、合法性有异议，无法定代表人及村主任的签字，不能作为认定事实的依据，且该证据中的388.51平方建筑系违法建筑，不存在赔偿问题，该决定实为处分集体财产，是在未召开村民会议或村民代表会议的情况下作出的，违反相关规定，不具有合法性。对免交租赁费决定上居委会印章认可，当时被告任北关居委会书记。对情况说明的真实性有异议。对两证人证言的真实性有异议，证人应当出庭作证。提交：临建行拆字2003第017号违法建筑限期拆除通知书，拟证明同意被告免除租赁费的决定中的388.51平方建筑物系违法建筑，同时当时北关居委会主任冯某并未在决定中签字，说明该决定是无效的。 被告称，2003年，市里要求拆除南环路两侧的房屋，同时有一个补助通知，动员拆除被告的388.51平方建筑物，为了响应政府号召，被告带头将房屋拆除。从免交租赁费决定和情况说明书可以看出，当时是作为补偿免除了被告自2009年至2029年的租金。 一审法院认为，原告与被告、张宪林之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。张宪林撤出后，原、被告之间合法有效的租赁合同关系继续存续。现原告主张被告欠缴自2009年至2018年的租赁费，并以此为由要求解除双方于2005年1月1日签订的租赁合同，被告不予认可，主张北关居委会免除其自2009年1月1日至2029年1月1日20年租赁费的事实，并提交《同意陈华同志免交租赁费的决定》、《对2009年1月1日陈华拆迁村内研究免交租金的情况说明》及证人证言，现原告对被告提交的《同意陈华同志免交租赁费的决定》上原告的公章无异议，对被告主张的事实不予认可，但其未提交充分证据推翻被告的主张。故原告要求解除双方于2005年1月1日签订的租赁合同并补缴自2009年至2018年租赁费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告临清市青年路街道办事处北关居民委员会的诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由原告负担。 本院二审中，上诉人提交临清市人民政府对南环路两侧进行综合整治的通告1份，以及中共临清市纪委文件（临纪审【2009】11号）关于给予陈华撤销党内职务处分的决定，根据2003年12月10日临清市人民政府整治通告第5、6、7条之规定，对既没有建设工程许可证，又没有土地使用证、房屋所有权证的，按违法占地、违章建筑处理，对积极配合者，可酌情给予一定数额搬迁费用，逾期不拆除者，市政府将组织有关部门依照有关法律法规强制拆除，并视情节轻重给予相应处罚，所以临清市建设局在2003年12月17日向被上诉人陈华下达了违法建筑限期拆除通知书，责令其在12月17日-26日内自行拆除违法建筑，说明被上诉人所要求的免除租金这一情况是在违背相关法律法规规定的情况下，在其担任北关居委会书记期间利用职权与自己签订了免除租赁费用的补充协议，该协议极大损害了上诉人集体利益，根据临清市纪委文件可以看出，被上诉人陈华自2004年-2009年5月26日一直担任北关居委会支部书记、主任职务，该两份证据充分证实了被上诉人违反国家法律规定，与自己签订免除租金合同，损害了集体合法权益，以合法形式掩盖非法目的，该协议应当认定无效，因此被上诉人自2008年至今未交纳租金的行为违反了合同法的规定，应当依法补交其拖欠租赁费用，另外被上诉人长达十几年的拖欠行为致使2005年租赁合同无法继续履行，上诉人要求依法解除合情合理合法。 被上诉人对上述证据质证称：对于上诉人提交的通告，一是该证据不属于新的证据，上诉人在一审中无正当理由没有提交，根据相关规定，二审中不能作为认定事实的依据；二是该证据系复印件，也没有任何的文号，对其真实性不予认可，没有任何证明效力。对于上诉人提交的纪委文件，同对第一份证据的质证意见，不属于新的证据；该证据和本案双方争议的问题没有任何关联性，当然不能证明免租决定无效，在当时形成免租决定的时候，虽然陈华担任村里的职务，但是拆迁行为发生的时候，陈华并没有担任任何职务，之所以作出这样的决定，是在陈华多次到上级有关部门反映，上级部门责成办事处和居委会的解决下，由办事处领导同意和居委会成员同意的情况下作出的决定，不存在陈华利用职权作出决定的行为，这个决定的作出当时是公开透明的，是对之前遗留问题的处理，所以也不存在以合法形式掩盖非法目的的事实，应当合法有效。 本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，虽然双方约定了租期29年，但在租期20年内的部分合法有效。现该合同仍在履行期内，北关居委会主张陈华欠缴租赁费并以此为由要求解除租赁合同，但陈华不予认可。从一审中陈华提交的证据来看，能够认定陈华带头拆迁，办事处及居委会研究以涉案租赁费作为对陈华的补偿和奖励。二审中上诉人提交证据并主张陈华拆迁的系违章建筑，但是否系违章建筑以及如何处理，应由政府认定和处理，不能推翻办事处及居委会以涉案租赁费作为对陈华补偿和奖励的事实。纪委的文件只能证明陈华被撤销党内职务，不能证明存在恶意串通的情形，故一审认为北关居委会的诉求证据不足，未予支持，并无不当。其二审提交的证据仍不能证明自己的主张，对其上诉请求，本院无法支持。 综上所述，上诉人北关居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽在合同的租期问题上存在个别瑕疵，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人临清市青年路街道办事处北关居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔繁奎 审判员  孙久强 审判员  郭召勇 二〇二〇年四月十三日 法官助理陈守菊 书记员姚迪