河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2602号上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴桐，男，1988年8月8日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘娜娜，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。上诉人河南恒龙置业有限公司因与被上诉人吴桐房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初26495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法适用独任制，于2020年4月3日通过云间网上法庭系统公开开庭审理了本案。上诉人河南恒龙置业有限公司的委托诉讼代理人刘梦浩，被上诉人吴桐的委托诉讼代理人刘娜娜、赵宁月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南恒龙置业有限公司上诉请求：1.撤销原判第三项利息部分，依法改判或发回重审；2.撤销原判第五项，依法改判或发回重审；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。商品房买卖合同第九条作为本案的违约金条款，理应适用于本案。《商品房买卖合同》对违约金的计算方式有明确的约定。而利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其损失，不应一并适用。一审法院却对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。二、一审法院案件事实认定不清，遗漏证据，判决有失公允。根据上诉理由一，违约金与利息不应一并适用在同一案件中，不仅违反法律规定，也违反了公平公正的法律原则。若法院认为本案合同约定违约条款过低不予适用，则在判决总额中应当扣除上诉人已经支付的违约金。一审诉讼过程中，上诉人已经按照合同的约定支付了部分违约金给被上诉人。上诉人于庭审中出具了收条、付款回单等作为证据，收条中也写明，若被上诉人退房，则款项从总额中扣除。在一审判决主文中法院也予以承认上诉人提交的证据，但一审法院并未从判决中扣除，且重复认定。三、因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，上诉人不应当承担违约责任。在郑州恒大悦龙花园项目的施工过程中，因近年来国家对于大气污染防治，每到秋冬季节，郑州地区出现雾霾重污染天气需要治理，涉案项目常常根据政府、管委会及相关部门的指令，采取封土令等暂停施工措施，严重影响了交房周期，上诉人对于逾期交房并不存在过错。综上，一审事实认定不清，判决遗漏证据，且适用法律错误，请二审法院依法改判或发回重审，支持上诉人的上诉请求。吴桐辩称：一、利息和违约金应当一并得到支持。在房屋买卖合同纠纷中，利息的给付并非合同的本来目的，而是合同无法正常履行的法律后果。上诉人占用被上诉人所支付的购房款资金期间享受了利息收益，被上诉人因上诉人的违约行为受到了利息损失。因此，利息给付反映的是合同法律关系被破坏后产生的民事法律责任，在当事人没有特别约定的情况下，合同解除返还购房款的同时对法定孳息利息应当一并返还。就违约金而言，合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，违约金的运用并不以实际损害为前提，不论是否产生了损害，当事人均应当支付违约金。不仅如此，双方约定的违约金仅针对上诉人逾期交房的违约行为，并不针对合同解除后上诉人依法应负的赔偿责任，两者依据不同，指向不同，可以一并主张。事实上，本案《商品房购房合同》对违约金的约定过低，低于购房款按照银行同期同类贷款利率计算的利息数额，上诉人因违约行为给被上诉人造成的实际损失远高于合同约定的违约金数额。二、一审法院认定事实清楚，并未遗漏证据。上诉人上诉状中提到已向被上诉人支付了部分违约金，被上诉人认可于2019年7月11日收到上诉人支付的违约金47961元。一审法院判决书对此证据已经在一审判决书中审理查明部分中予以认定，并在“本院认为”中，已经认定根据合同约定上诉人应当支付被上诉人全部房款1%即51570.85元违约金，扣除被上诉人于2019年7月11日已支付的47961元违约金，上诉人仍应当退还被上诉人违约金3609.85元，且一审法院在判决主文中也予以认定。本案认定事实清楚，并未遗漏证据。三、上诉人声称大气污染防治导致上诉人逾期交房，不构成情势变更。大气污染防治开始的时间远早于本案合同的签订时间，上诉人能够预见到治理大气污染可能采取的限制措施。同时，上诉人作为颇有经验的房地产开发公司，大气污染防治属于其正常的经营风险，不应转嫁给买受人，且我国没有任何法律及相关司法解释规定政府政策调整属于情势变更。不仅如此，上诉人并未提供证据证明相关行政主管部门确实向其下发过停工通知，不能证明其确实停工以及停工的期限。本案中，涉案购房合同签订之前客观情况已经存在，双方在签订合同时已经可以预见到实际情况，上诉人自愿承担相应的风险，因此订立合同前后均是公平的，不应当适用情势变更，故交房期限不应延期。上诉人逾期交房构成违约，应根据合同约定承担相关的法律后果。吴桐向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园补充协议》；被告向原告退还全部房款5157085元、维修基金11913元，合计5168998元及利息（利息计算标准为：自2016年12月2日起，以5168998元为基数按中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至起诉之日，以后应继续计算至被告实际清偿之日止）；2.判令解除原告与被告签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，被告退还原告停车位价款470000元及利息（从2018年1月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部支付之日止）；3.判令被告向原告支付逾期交房的违约金51689.98元；4.判令被告承担本案原告律师费18000元和本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月2日，原告与被告签订合同编号为D16002949912的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买的商品房为预售商品房，房屋位于郑东新区××外环路以东、××街以北××单元××房，户型为四室二厅；付款方式及期限：一次性于2016年12月2日支付房屋价款5157085元。交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告在合同出卖人处加盖公章确认，原告在买受人处签字捺印确认。当日，原、被告另签订《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》一份，约定经双方友好协商，就商品房买卖合同未尽事宜订立补充协议。被告于2017年1月10日向原告出具发票，显示收到原告交付的涉案房款5157085元。原告于2016年12月2日向被告支付维修基金11913元。2018年1月14日，原告与被告签订《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》两份，约定被告恒龙公司同意原告吴桐使用郑州恒大悦龙花园楼盘B区B1-015号、C区C1-290号车位。2018年1月20日，原告吴桐按照协议约定将车位款共计470000元全部支付给了被告恒龙公司，被告恒龙公司向原告出具了相应收据。2019年7月11日，原告出具收条一份，载明：今收到河南恒龙置业有限公司延期交房赔付违约金47961元（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。2019年7月11日，原告收到被告支付的逾期交楼违约金47961元。2019年7月12日，吴桐委托河南仟问律师事务所向恒龙公司通过EMS发出律师函一份，律师函载明因恒龙公司逾期交房已逾180日，合同约定的解除条款已经生效，双方签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》和《停车使用协议》解除。2019年7月15日，恒龙公司签收了该律师函。另查明：涉案房屋于2019年6月20日通过竣工验收备案，至今仍未交付，已逾期180日以上。以上事实由《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园商品房买卖合同补充协议（不备案）》《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》、《解除合同律师函》、邮寄回单、发票、收据、维修基金缴存凭证、工程竣工验收备案表及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。吴桐已按照合同约定足额支付了购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向吴桐交付房屋，双方约定的交房时间为2018年10月31日，恒龙公司已逾期交房超过180天，根据商品房买卖合同第九条的约定，吴桐作为守约方有权解除合同，故原告吴桐要求解除《商品房买卖合同》《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》符合法律规定和合同约定，该院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故涉案商品房买卖合同被解除后，恒龙公司应当返还吴桐已经支付的购房款及利息（以5157085元购房款为基数，自2016年12月2日计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。《商品房买卖合同》解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有义务协助配合被告办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助配合被告办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。关于原告吴桐要求恒龙公司返还维修基金11913元及利息的诉讼请求，现因为恒龙公司的违约行为导致商品房买卖合同被解除，恒龙公司应当返还吴桐维修基金11913元并支付相应利息（以11913元为基数，自2016年12月2日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的目的亦无法实现，故对于原告吴桐主张解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的诉讼请求，该院予以支持。停车位合同解除后，恒龙公司应当返还原告吴桐车位款470000元并支付利息（以47000元为基数，自2018年1月20日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于违约损失，根据《商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。原告吴桐已支付了全部购房款5157085元，按照1%计算，违约金为51570.85元；现合同解除，原告吴桐已经实际收取恒龙公司支付的逾期交房违约金47961元，扣减被告已经支付的违约金数额，经核算，被告恒龙公司仍应支付原告违约金3609.85元。关于原告吴桐主张的律师费，因合同并未约定，该院不予支持。被告辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，该院不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴桐与被告河南恒龙置业有限公司于2016年12月2日签订的合同编号为D16002949912的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》。二、原告吴桐于本判决生效后十五日内协助配合被告河南恒龙置业有限公司办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，并办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。三、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴桐购房款5157085元及利息（以5157085元为基数，自2016年12月2日其计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴桐维修基金11913元并支付相应利息（以11913元为基数，自2016年12月2日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。五、被告河南恒龙置业有限公司返还原告吴桐车位款470000元及利息（以470000元为本金，自2018年1月20日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。六、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内向原告吴桐支付违约金3609.85元。七、驳回原告吴桐的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56250元，减半收取28125元，由原告吴桐负担125元，被告河南恒龙置业有限公司负担28000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人河南恒龙置业有限公司与被上诉人吴桐签订的《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议》合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。吴桐已按照合同约定足额支付购房款，上诉人作为商品房出卖人，应按照合同约定的期限向吴桐交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日前，案涉房屋于2019年6月20日竣工验收备案，上诉人逾期交房已超过180日。根据合同约定，吴桐作为守约方，有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在《商品房买卖合同》中约定，逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%。该合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补吴桐的实际损失，一审判决利息损失与违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。对于上诉人已经支付给被上诉人的违约金，一审法院已在上诉人应支付的违约金总额中予以扣除。上诉人上诉称一审判决违约金条款与房款利息系重复认定，主张一审法院事实认定不清，法律适用错误，因该主张理由不足，故本院不予支持。因上诉人的违约行为导致《商品房买卖合同》及《停车位使用协议》被解除，上诉人应当返还吴桐购房款、车位款并支付相应利息。上诉人称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，主张不应当承担违约责任。上诉人的该项主张事实和法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，河南恒龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15211元，由河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年四月二十日书记员  韩 冰