湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初13928号原告：长沙市国有资本投资运营集团有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区滨江景观道6号滨江新城展示中心3楼306房。法定代表人：刘剑锋，董事长。委托诉讼代理人：刘浩，男，1981年6月24日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。系公司员工。委托诉讼代理人：谢博洪，湖南金州律师事务所律师。被告：长沙市吉安机动车驾驶员培训学校，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓街道麓山南路尾第2栋。法定代表人：彭国其。委托诉讼代理人：李桢，女，1968年10月22日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。系被告员工。委托诉讼代理人：舒英武，女，1970年11月2日出生，汉族，住长沙市开福区。系被告员工。原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司（以下简称“长沙国投公司”）诉被告长沙市吉安机动车驾驶员培训学校（以下简称“吉安驾校”）返还原物纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法由审判员秦海松适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员谭佳担任庭审记录。原告长沙国投公司的委托诉讼代理人谢博洪、刘浩，被告吉安驾校的委托诉讼代理人李桢、舒英武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长沙国投公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即腾退房屋；2、请求依法判令被告以15元／月／ｍ2的标准从2018年7月1日支付至实际腾退之日止房屋占有使用费427500元（现暂时计算到2019年10月1日）；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费、保全费等。事实及理由：2010年12月30日，长沙中意电器集团公司长沙冷柜厂破产终结，长沙市国有资产经营集团有限公司（简称“长沙国资公司”）拍得位于长沙岳麓区的土地及地上物业。2018年6月22日，长沙市国资委发文《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》（长国资产权【2018】92号）载明：同意将长沙国资公司位于岳麓区土地使用权29259.71平米（权证号为长国用（2007）第044431号及相对应的房屋资产10756.71平米和7处构筑物）按现状无偿划转至长沙市国有资本投资运营集团有限公司（简称“长沙国投公司”），与资产相关的债权债务一并划转；2018年6月30日，长沙国资公司与长沙国投公司签订《国有资产划转协议》，协议签订后长沙国投公司承担与桐梓坡路178号土地及地上建筑物相关的所有权利义务；2018年7月4日，长沙国资公司与长沙国投公司联合发函告知被告资产转让一事要求被告与长沙国投公司办理租赁关系转移的手续。2019年5月28日，长沙国投公司二度发函告知被告2019年6月20日前到长沙国投公司对接相关事宜，逾期长沙国投公司将收回房屋。2019年7月18日，长沙国投公司与长沙国资公司三度联合发函告知被告逾期未到长沙国投公司处理房屋租赁事宜的，长沙国投公司将收回房屋并按市场价格依法收取房屋占有使用费。至今，被告仍无权占有使用原告房屋，为保障原告的合法权益，无奈诉至贵院请求贵院依法判处。在本案审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为请求依法判令被告以15元／月／ｍ2的标准、32元／月／ｍ2的标准、4.2元／月／ｍ2的标准，从2018年7月1日支付至实际腾退之日止房屋占有使用费754451元，现暂时计算到2019年10月1日。事实与理由：一共占用了四块地方，一个1639ｍ2的厂房，评估价为15元／月／ｍ2，一个是房屋85.88ｍ2，18.64ｍ2以32元／月／ｍ2计算，路面使用共计3191ｍ2，以4.2元／月／ｍ2标准计算，占用的已上锁的面积预估为600ｍ2的厂房，以15元／月／ｍ2计算，上述相加为754451.1元。被告吉安驾校辩称：我方认为原告的三个请求事项均不成立，请法院不予支持。我方与长沙国资公司签订的房屋租赁合同及厂地租赁协议合法有效，原告应承继该协议，双方应按合同约定条款履行。从长沙国资公司与原告资产转移文件和协议说明，租赁标的物管理权转移，租赁协议应继续履行。应按协议约定的租赁递增幅度缴纳租金，即按上年度租金单价的3%递增。由于与原告租赁合同未签订，被告仍按时向长沙国资公司以上年度标准缴纳租金，申请将此部分已交长沙国投公司租金向原告划转，并向原告补交递增部分租金。经审理查明，2009年7月30日，长沙中意电器集团有限公司（甲方）与被告吉安驾校（乙方）订立了《房租租赁合同》，内容载明乙方租赁甲方桐梓坡路178号面积约1400平方米车间50平方米平房。房屋租金为每月11500元，每季度缴纳一次，先交后用，且每季度提前10天交清。交款时甲方向乙方出具收据。合同生效后，乙方进场前向甲方交纳一个季度的租金。合同签订时，乙方向甲方交纳保证金10000元，合同解除时，乙方无其他违约行为，甲方如数退还保证金。若甲方房屋不遇政策性的开发或拆迁，乙方按时交纳房租，可连续租用甲方场地。若甲方房屋遇政策性开发或拆迁，甲方和长沙市企业国有资产经营公司处置土地时，本协议无条件解除，乙方不得追索甲方责任，但甲方需提前一个月通知乙方，退场时退还乙方保证金和剩余租金。2011年1月21日，长沙国资公司（原长沙市企业国有资产经营有限公司，甲方）与被告吉安驾校（乙方）订立了《房屋租赁合同》，内容载明乙方与长沙中意电器集团公司于2009年7月30日签订《房屋租赁合同》，租赁长沙中意电器集团公司位于岳麓区冷柜厂内车间，面积约1400ｍ2车间、50ｍ2平房。鉴于上述房屋已于2010年12月5日通过公开拍卖由甲方成功受让，根据中华人民共和国合同法相关规定，现就乙方继续承租甲方房屋相关事宜，达成一致并签订本合同，以便共同遵守。乙方与长沙中意电器集团公司于2009年7月30日签订的《房屋租赁合同》继续有效，原合同约定的长沙中意实业发展有限公司的权利义务由甲方依法承继。自2011年1月1日起，乙方向甲方履行义务，包括但不限于按原房屋租赁合同约定的租金标准和支付方式支付至甲方指定账户。乙方向甲方支付房屋租赁保证金10000元，乙方原向长沙中意电器集团公司已交纳的保证金由长沙中意电器集团公司移交给甲方，由甲方统一更换保证金凭据。租赁关系终止时，如不存在扣款事由，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方。2013年8月1日，长沙国资公司（甲方）与被告吉安驾校（乙方）订立了《厂地租赁协议》，内容载明甲方将其合法拥有的位于长沙市面积约为3191ｍ2的厂地租赁给乙方使用，用于机动车驾驶员培训之用。2013年8月3日至资产处置移交时止（以甲方书面通知为准）。若遇甲方土地处置移交时，本协议无条件解除，乙方不具有优先购买权。甲方不给予乙方任何补偿也不承担违约责任，但甲方需提前一个月通知甲方，乙方应在接到通知后，应当按照通知要求时间无条件搬出，逾期未搬出的物品甲方按照废品处理。乙方原已向甲方支付8000元作为保证金，租赁期满，待乙方租金全部缴清并确认无违约后甲方将保证金如数返还给乙方，保证金不计利息。租金标准为4.2元／ｍ2／月，每月13402元。首期三个月租金（40206元）乙方应于2013年8月2日前支付，其余租金乙方应当在每个季度的终了前10天向甲方支付下一季度租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日以欠付租金的万分之五向甲方支付违约金。若甲方资产处置日期超过一年，即从2014年8月2日起租金采取年度递增方式，每次递增幅度为上年度租金单价的3%。甲方因土地处置、政府重大决策等原因需要提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，租金按实际租赁天数收取，甲方不承担违约及任何经济补偿责任。2018年6月22日，长沙市人民政府国有资产监督管理委员会出具《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》（长国资产权［2018］92号），内容载明：长沙市国有资产经营集团有限公司，你公司《关于国有资产划转有关问题的请示》（长国资集团【2018】79号）收悉。根据《关于组建长沙市国有资产经营集团有限公司和长沙市国有资本投资运营集团有限公司的批复》（长政函［2016］15号）文件精神，现就你公司所拥有的部分资产无偿划转事项批复如下：一、同意将你公司位于岳麓区土地使用权29259.71平米【权证号为长国用（2007）第044431号及相对应的房屋资产10756.71平米和7处构筑物（详见附表）】按现状无偿划转至长沙市国有资本投资运营集团有限公司，与资产相关的债权债务一并划转。二、你公司应做好划转资产的账务处理，及时办理划转的相关手续。三、你公司按照制定的《债务处置方案》，做好相关债务处置的工作，协调好与相关债权人的关系。2018年6月30日，长沙国资公司（甲方）与原告长沙国投公司（乙方）订立了《国有资产划转协议》，内容载明：被划转企业原长沙中意电器集团公司长沙冷柜厂，位于长沙岳麓区，注册资本为人民币2221万元，2010年12月30日破产终结（详见市中院（2008）长中民破字第0528-10号《民事裁定书》），现工商登记状态为“注销”。本次划转标的为甲方在被划转企业中拥有的土地、房屋建筑物和构筑物，具体如下：（一）土地1宗：位于长沙市岳麓区宗，权证号为长国用（2007）第44431号，面积为29259.71ｍ2，使用权类型为工业划拨地。（二）房屋建筑物18项：甲方原拍卖受让被划转企业的11处有权证房屋，面积为7382.13ｍ2；甲方原拍卖受让被划转企业的5处无权证房屋，面积为3199.95ｍ2；未纳入拍卖范围但被划转企业已移交的2处无权证房屋，面积为174.63ｍ2。（三）构筑物7项：未纳入拍卖范围，但被划转企业已移交给甲方的7处构筑物。本协议签订生效后，甲方需在10个工作日内办理完成划转资产实物交付乙方的所有相关工作，包括但不限于甲方现有的资产清单、资产相关管理档案资料（如有租赁合同、权属证明书原件则一并提供）等，并办理完成资产实物交付乙方控制的相关手续。同时，甲方需协助乙方办理相关登记手续，以保证本次资产划转依法顺利进行。交付资产中存在租赁关系的在本协议签订生效后，租赁关系转移给乙方，即自本协议签订生效之日起租赁收入由乙方享有。2019年5月28日，长沙国投公司作出《通知》，内容载明：长沙市吉安机动车驾驶员培训学校，长沙市岳麓区地块及地上物业经市政府批准，已于2018年6月30日由长沙市国有资产经营集团有限公司（下称“国资公司”）划转至长沙市国有资本投资运营集团有限公司（下称“国投集团”）名下，国资公司和国投集团已于2018年7月4日向贵方联合发函告知上述事项，贵方前期与国资公司签订的房屋租赁合同已到期，而贵方继续使用该房屋，未向国投集团支付任何费用。根据有关法律规定，国投集团有权收回该房屋。经研究，国投集团近期将对该房屋进行清退处理，现通知如下：1、贵方自收到本通知书之日起至2019年6月20日前到我公司对接相关事宜。2、逾期未对接或无法达成一致，将视为贵方不再继续租赁该房屋，我司有权收回该房屋。该份通知被告已经收到。2019年7月18日，长沙国资公司与长沙国投公司共同作出《通知》，内容载明：根据长沙市人民政府《关于组建长沙市国有资产经营集团有限公司（下称“国资集团”）和长沙市国有资本投资运营集团有限公司（下称“国投集团”）的批复》（长政函［2016］15号）及长沙市国资委《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》（长国资产权【2018】92号）文件要求，长沙市岳麓区地块及地上物业（下称“桐梓坡物业”）已于2018年6月30日由国资集团划转至国投集团。国资集团、国投集团已于2018年7月4日向贵方联合发函告知了上述事项。根据《合同法》有关法律规定，国投集团有权收回该房屋。现国资集团、国投集团再次函告如下：1、国资集团与贵方的物业托管协议已于资产划转前的2018年3月1日到期，双方委托管理关系已经解除。此后，国资集团、国投集团均未就物业托管事宜与吉安驾校达成任何书面或口头协议，且国投集团已经对物业自行管理，故国资集团、国投集团自2018年3月2日起不再就物业托管事项向贵方支付任何费用。2、截至本通知发出之日，贵方仍持续使用国投集团名下物业，但未与国投集团书面签订任何协议，亦未向国投集团支付任何费用。请贵方自收到本通知书之日起五个工作日内前往国投集团对接房屋租赁的相关事宜。若贵方逾期未对接或未与国投集团就房屋租赁事宜达成一致的，国投集团将依法收回该房屋，并按照市场价格依法向贵方收取房屋占用费。3、国投集团自2019年7月1日起对出入桐梓坡物业的车辆收取停车费用（具体收费标准详见该物业院内设置的停车费告知牌）。请贵方遵守相关规定按时支付停车费用。该份《通知》已于2019年7月24日送达给了被告。另查，1、被告吉安驾校一直向长沙国资公司支付租金。2、原告委托湖南艾普瑞资产评估有限公司对其持有的涉案房地产进行租金价格评估，得出如下评估结论：在评估基准日2019年5月10日，被告所租赁的房产评估租赁单价为15元/m2/月。3、被告吉安驾校认可其租赁的面积为4641m2（3191m2的路面、1400m2的厂房、50m2的平房），且认为2018年8月2日至2019年8月1日的年租金标准应为319012元。上述事实，有当事人当庭陈述，原告长沙国投公司提交并经庭审质证的关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知、国有资产划转协议、通知、公证书、房租租赁合同、房屋租赁合同、厂地租赁协议、资产评估报告，被告吉安驾校提交并经庭审质证的兴业银行汇款回单（往账）等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：1、《厂地租赁协议》的效力及解除问题。2、原告是否有权要求被告腾房。3、房屋占用费的计算问题。关于《厂地租赁协议》的效力及解除问题。《厂地租赁协议》系被告吉安驾校与长沙国资公司的真实意思表示,且没有违反法律、行政法规的禁止性规定,内容合法有效,应受法律保护。双方当事人均应按合同履行各自的义务。按照合同约定，长沙国资公司处置土地时，本协议无条件解除。根据《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》《国有资产划转协议》均可以证明长沙国资公司将其名下所有的岳麓区土地及其附属建筑物、构筑物一并转让给原告，故《厂地租赁协议》约定的解除条件已经成就。结合被告已收到原告长沙国投公司于2019年5月28日作出的通知，本院认为《厂地租赁协议》于2019年5月28日解除。关于原告是否有权要求被告腾房的问题。前已述及，长沙国资公司与被告吉安驾校订立的《厂地租赁协议》已解除，依据该协议的约定，被告吉安驾校理应将涉案不动产进行归还，原告主张被告吉安驾校腾退房屋合理有据，本院予以支持。关于房屋占用使用费问题。原告主张被告支付从2018年7月1日至实际腾空之日止的房屋占用使用费。《厂地租赁协议》于2019年5月28日起解除，被告在合同解除后，并未向原告支付租金，而是继续向长沙国资公司支付租金，被告以其已向长沙国资公司支付租金的抗辩理由不足以对抗原告的主张，被告应向原告支付2019年5月28日之后的房屋占用使用费。被告可另行向长沙国资公司主张退还已支付租金。至于被告向长沙国资公司支付的2019年5月28日前的租金，应由原告自行向长沙国资公司主张。《厂地租赁协议》中约定的租赁面积为3191m2，现原告主张被告占有的实际面积为5207.51m2，但其举证不足以证明，本院不予采信；被告认可其承租的范围为4641m2（3191m2的路面、1400m2的厂房、50m2的平房），本院予以确认。另，被告与长沙国资公司之间的《厂地租赁协议》已解除，原告与被告未订立租赁合同，原告主张以租金评估价格厂房按15元/月/m2的标准、房屋按32元/月/m2的标准支付自2018年7月1日至实际腾退之日止的房屋占用使用费，缺乏法律依据，本院结合《厂地租赁协议》中的约定及被告自认的租金标准，酌情认定房屋占用使用费支付标准如下：如被告吉安驾校于2020年4月20日前腾空房屋，则被告吉安驾校应向原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司支付按照26584.33元/月标准自2019年5月28日至腾房之日止的房屋占用使用费；如被告未在2020年4月20日前腾空房屋，后续房屋占用使用费按照35152.2元/月（3191m2×4.2元/月+1450m2×15元/月）标准进行支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条之规定，判决如下：一、限被告长沙市吉安机动车驾驶员培训学校于本判决生效之日起十五日内将所租赁的位于长沙市岳麓区厂房、平房腾空，返还给原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司；二、限被告长沙市吉安机动车驾驶员培训学校于本判决生效之日起十五日内向原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司支付自2019年5月28日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费（具体标准为：2020年4月20日前为26584.33元/月，2020年4月20日起为35152.2元/月）；三、驳回原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应向原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司支付迟延履行金（标准为100元/日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3856元，由被告长沙市吉安机动车驾驶员培训学校承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二〇年四月二日法官助理任青书记员谭佳