四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终496号 上诉人（原审被告）：重庆鑫泽实业有限公司，住所地重庆市渝北区两路双凤路201号。 法定代表人：秦福丽，执行董事。 委托诉讼代理人：童世彬，重庆兴潼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖慧，重庆兴潼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：屏山县自然资源和规划局，住所地四川省屏山县屏山镇同心街。 法定代表人：许顺东，局长。 委托诉讼代理人：刘宗模，四川戎星律师事务所律师。 上诉人重庆鑫泽实业有限公司（以下简称鑫泽公司）因与被上诉人屏山县自然资源和规划局国有建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服四川省屏山县人民法院(2019)川1529民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人鑫泽公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判鑫泽公司支付屏山县自然资源和规划局滞纳金以4350000元为基数，自2014年12月21日至2015年11月10日，以银行同期贷款利率计算；驳回屏山县自然资源和规划局其他诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由屏山县自然资源和规划局承担。事实和理由：一、关于补缴土地出让金问题。根据凤凰阁广场项目的验收显示，该项目地下面积为7418.07平方米。1.上诉人与被上诉人签订的《国有建设用地使用权出让合同》未作地下空间的约定。自然资源和规划局对地下空间收取出让金的依据是2014年12月18日《屏山县人民政府常务会议纪要》，该文件出台于合同签订后，且系针对psx2011-08号宗地，双方当事人并未就地下空间的土地出让金达成一致意思;2.根据住房和城乡建设部出台的《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁收受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法转让、租赁”，上诉人依法对该项目地下工程进行投资开发即合法所有。二、关于迟延支付土地出让金的滞纳金。1.关于滞纳金计算期限：鑫泽公司在一审中举示的2014年7月4日屏山县县城财富广场暨5个城市广场指挥部《会议纪要》第九期，足以证明屏山县自然资源和规划局及屏山县相关部门同意鑫泽公司延期缴纳土地出让金。即使该《会议纪要》未被审定，屏山县自然资源和规划局未及时通知鑫泽公司，扩大了损失，一审法院未对此进行评价。该份《会议纪要》与2014年12月18日作出的《屏山县人民政府常务会议纪要》形式相同，性质相同，而2014年12月18日的《屏山县人民政府常务会议纪要》可以作为收取出让金的依据，本会议纪要却被根本否定，明显有失公允;2.关于滞纳金标准。屏山县自然资源和规划局未举证其损失，一审判决违约金达到229万元过高。三、关于抵押合同。1.抵押合同签订是基于被上诉人职权所在，其无法通过验收和办理产权证书被迫无奈签订的;2.即使合同有效，合同约定违约金的担保期限是自合同签订之日至2019年9月12日止；地下空间出让金的担保期限为自合同签订之日至2018年9月12日止，本合同已期限届满。被上诉人的抵押物权因合同期限届满而消灭。 被上诉人屏山县自然资源和规划局答辩称,1.地下空间面积部分土地出让金补缴问题，“可建”与“应缴”是两个不同的概念，法规是解决可建的问题，未说土地出让金不应缴纳；2.地下空间补缴的问题，物权法第一百三十六条确定了土地使用权可以在地表、地上、地下设立，双方签订的土地出让合同包括规划条件，没有就地下开发部分约定相应的土地出让金，而鑫泽公司在进行房地产开发的过程中确实进行了地下空间的开发，应当按照相关规定补交地下开发空间土地出让金，同时屏山县人民政府的会议纪要虽然指向的是PSX2011-08地块，但其内容具有普遍适用性，一审法院按照40元每平方米计算收取土地出让金符合法律规定；3.双方当事人签订的抵押合同，双方当事人对补交土地出让金一事进行了结算和确认;4.土地出让合同中约定了鑫泽公司无偿代建广场且约定广场竣工时间是2014年1月31日前，不存在为代建广场而延误施工日期的问题，且2014年7月4日作出会议纪要，2014年12月30日屏山县国土资源局就向鑫泽公司发出《出让金催缴通知》，已告知其政府未审定延期之事;5.对于违约金的标准，双方在合同中明确了延迟交付的滞纳金按照千分之一的标准计算，国办发（2006）100号第7条，明确了土地出让合同应按照千分之一的标准收取滞纳金;6.双方当事人签订的抵押合同，也办理了抵押登记。鑫泽公司称签订抵押合同受到胁迫，却没有提供任何证据证明。如果政府以胁迫的手段使其签订抵押合同，是一个可以撤销的合同并且法律规定了一年除斥期间，鑫泽公司迄今为止未提出和主张任何权利;7.抵押合同虽约定了担保期限，但最高法《关于适用担保法若干问题的解释》第十二条规定，该约定无效。 屏山县自然资源和规划局向一审法院提出诉讼请求：1.判决鑫泽公司支付其土地出让金296723元、违约金2295480元；2.对鑫泽公司提供的抵押物享有优先受偿权；3.本案诉讼费由鑫泽公司承担。事实和理由：2013年8月21日，重庆福禧实业有限公司（以下简称福禧公司）竞拍取得屏山县县城（A17-2）PSX-08地块建设用地使用权。次月2日，屏山县自然资源和规划局与福禧公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要约定：该宗地土地出让金8700000元，首期出让金4350000元在2013年10月2日前缴清，第二期出让金4350000元在2014年5月30日前缴清；出让人在受让人支付首期出让金之日起三十日内将宗地交付受让人；逾期缴纳出让金的，自滞纳之日起，每日按1‰的标准缴纳违约金。之后，受让人于同年9月6日、10日分两次缴纳首期出让金4352500元。屏山县自然资源和规划局于2013年9月10日向受让人交付出让宗地。2014年12月4日，福禧公司更名为鑫泽公司。受让人直至2015年11月10日才缴清出让金。受让人迟延缴纳天数达528天，应按照约定承担违约金2295480元。该宗地开发完成后，经验收，其地下建筑面积为7418.07㎡。按照屏山县人民政府于2014年12月18日作出《屏山县人民政府常务会议纪要》的规定，在该纪要出台前，经批准进行地下空间开发，且需办理国土使用证的项目，按40元/㎡补缴土地出让金。按照该规定，本案项目地下建筑部分应补缴土地出让金296723元。2017年9月5日，屏山县自然资源和规划局与鑫泽公司签订《抵押合同》，约定鑫泽公司将其开发的该项目部分房产对前述违约金、补缴出让金提供抵押担保。之后，双方办理抵押登记。对前述债权，经屏山县自然资源和规划局多次催收未果，故诉至法院。 一审法院认定事实：2013年9月2日，出让人屏山县国土资源局与受让人福禧公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要约定：1.受让人竞得宗地编号为ＰＳ××13-08，位于屏山县地块的国有建设用地使用权，土地出让金8700000元，其中受让人在合同签订之日起三十日内缴清首期出让金4350000元，在2014年5月30日前缴清第二期出让金4350000元；2.出让人在受让人支付首期出让金之日起三十日内将宗地交付受让人；3.受让人逾期缴纳出让金的，自滞纳之日起，每日按1‰缴纳违约金；4.本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应当符合规划条件，其中建筑总面积≤3954.51㎡（不含地下建筑面积）；5.本合同项下宗地如因规划指标依法调整，实际建成的房屋建筑面积超过本合同约定的房屋建筑面积高限的，依法按相关规定补缴土地出让金。同月6日、10日，受让人先后两次缴纳出让金1052500元、3300000元，计4352500元。同月10日，出让人向受让人交付宗地。 2014年2月17日，屏山新县城财富广场暨6个城市广场项目指挥部（以下简称指挥部）成立。同年7月4日，指挥部发出《会议纪要（第九期）》，载明“……17-4、17-2、08地块广场建设已全面开工，因先建广场后开发商业的建设时序，导致建设单位资金短缺，加之今年降雨量相对较大，地质情况复杂，延误了施工工期。为了能让广场如期竣工向县城居民开放，会议同意三个广场开发商的二期土地出让金推迟至2014年12月20日，延期期间不收取土地滞纳金，上报县政府审定延期缴纳事宜。” 2014年12月2日，福禧公司更名为鑫泽公司。 2014年12月15日，受让人鑫泽公司等建设单位再次向指挥部申请，延期缴纳二期土地出让金至2014年12月20日。2014年12月18日，屏山县人民政府办公室发出《屏山县人民政府十五届第48次常务会议纪要》，主要载明：1.凡在《屏山县地下空间开发建设管理办法》出台前，经住建部门批准进行地下空间开发，且需办理国土使用证的项目，按照县政府第十五届第19次常委会研究确定的40元/㎡标准补缴土地出让金；2.《屏山县地下开发建设管理办法》出台后的地下空间开发项目严格按新规定执行。 2014年12月30日、2015年9月25日，出让人先后两次发文向鑫泽公司催缴第二期出让金及违约金。2015年10月15日，鑫泽公司向屏山县人民政府请示免缴本案宗地土地滞纳金（违约金）。2015年11月10日，鑫泽公司缴纳出让金4347500元。 2015年11月18日，指挥部发出《会议纪要（第六期）》，载明“……三个广场代建方都已交纳土地出让金，未交滞纳金……由广场建设方分别写出申请，国土局和住建城管局审核后以两家名义报县政府常务会议审定。” 2015年12月10日、2016年7月7日、2017年1月4日，出让人先后三次发文向鑫泽公司催缴逾期528天缴纳二期出让金的违约金2295480元。 2016年1月21日，本案宗地建设工程，经屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局验收备案，其中地下建筑面积7418.07㎡。 2017年9月12日，屏山县人民政府办公室发出《专题研究鑫泽公司欠缴土地出让金和违约金会议纪要》，主要载明：参照王府井二期采取资产抵押的方式处理，完成资产抵押后，相关部门及时为鑫泽公司办理验收及产权证；鑫泽公司在取得产权证书的一年内缴清地下空间土地出让金，两年内缴清违约金。 2017年9月13日，出让人与受让人鑫泽公司签订《抵押合同》，主要约定：1.被担保债权为抵押人（受让人）鑫泽公司尚欠前述出让合同抵押权人（出让人）逾期缴纳出让金的违约金2295480元、地下空间补缴土地出让金296723元，前述违约金履行期限至2019年9月12日止，前述地下空间补缴土地出让金履行期限至2018年9月12日止；2.抵押人鑫泽公司用其开发的该项目部分房产（详见附件）折价2643750元对前述违约金、出让金提供抵押担保。之后，双方办理抵押登记手续。 2017年9月18日，屏山县国土资源局向鑫泽公司发放工程建设用地竣工验收合格证。 2018年3月30日，当地不动产登记机关向出让人（抵押权人）出具本案川（2018）屏山县不动产证明第0001035号《不动产登记证明》。 另查明，经当地机构改革，上列出让人（抵押权人）屏山县国土资源局由屏山县自然资源和规划局承继。 原判认为：依法成立（设立）的合同及不动产抵押物权受法律保护。本案抵押合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，合法、有效，对当事人具有法律上的约束力。鑫泽公司具有完全民事行为能力，其签订前述抵押合同，办理抵押登记，明知相关法律后果，但直至本案审理中才辩称被迫签订抵押合同，该合同不是其真实意思表示，不合常理，不能成立。即使有可撤销事由，也超过法定1年除斥期间，对合同效力没有影响。 本案抵押合同还具有对事前违约责任约定的再次确认，以及在违约责任（应否扣除2014年12月10日前的逾期缴款时间）、补缴地下空间出让金发生争议后，双方对受让人在2015年11月10日前违约责任及补缴地下空间出让金的事后结算（确认）的真实意思表示，且当事人已办理不动产抵押登记，该类情形与当事人签订基础出让合同时事前约定违约责任的情形不同，受让人应当按抵押合同的约定，继续支付违约金，补缴出让金。受让人鑫泽公司在诉讼中提出的前述前两项抗辩与该事后结算（确认）的事实不符，依法不予支持。 对鑫泽公司提出的本案抵押合同约定的抵押物权期限已届满，抵押物权已消灭的抗辩主张，鉴于前述抵押合同约定的此部分内容是被担保债权的期限而非抵押物权的期限，且即使前述约定期限系抵押物权的期限，但本案不存在不动产抵押物权消灭的法定情形，屏山县自然资源和规划局的“物权法定”辩解理由正确，原判对鑫泽公司该抗辩依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条的规定，判决：一、重庆鑫泽实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付屏山县自然资源和规划局土地出让金296723元、违约金2295480元，计2592203元；二、屏山县自然资源和规划局对重庆鑫泽实业有限公司位于四川省屏山县不动产证明第0001035号不动产登记证明为准】在上列第一项债权范围内享有优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27538元，由重庆鑫泽实业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。 本院认为，双方当事人对原判查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本案双方当事人争议的焦点为：1.建设项目的地下空间是否应补缴土地出让金的问题；2.关于延迟支付土地出让金的滞纳金收取问题；3.抵押合同的效力问题。 关于争议焦点一即鑫泽公司是否应对使用的地下空间补缴土地出让金的问题。本院认为鑫泽公司应承担土地出让金补缴义务。鑫泽公司称双方在《国有建设用地使用权出让合同》中未对地下空间作约定，且2014年12月18日《屏山县人民政府常务会议纪要》对案涉土地不发生效力，双方对土地出让金标准未达成一致。本院认为，第一，按照《中华人民共和国物权法》第一百三十六条“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建筑用地使用权，不得损害已设立的用益物权”规定，对同一用地的地表、地上或者地下可分别设立建设用地使用权。第二，《国有建设用地使用权出让合同》未约定8700000元不仅包括鑫泽公司使用地表、地上空间还包括其使用地下空间应支付的土地出让金，故鑫泽公司不能依据合同认为其当然可在不补缴土地出让金的前提下有权使用地下空间。第三，对于土地出让金的补缴标准，《县政府十五届第48次常务会议纪要》明确按每平方米40元的标准计算。该份会议纪要虽在审定“psx2011-08地块地下空间土地出让金补缴”事宜时做出，但该份会议载明其适用范围“凡在《屏山县地下空间开发建设管理办法》出台前，经住建部门批准进行地下空间开发，且需办理国土使用证的项目”，故该会议纪要具有普适性，并非仅针对“psx2011-08地块”。第四，鑫泽公司与屏山县自然资源和规划局已于2017年9月13日签订的抵押合同确认鑫泽公司使用的地下空间应补缴土地出让金，并确认了补缴标准，鑫泽公司的盖章行为表明其认可地下空间应补缴土地出让金，也说明其认可按每平方米40元补缴，故鑫泽公司称地下空间不应补缴土地出让金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二即关于延迟支付土地出让金的滞纳金收取问题。首先，关于土地出让金是否应推迟至2014年12月20日缴纳的问题。本院认为，鑫泽公司支付土地出让金的时间应按双方《国有建设用地使用权出让合同》的约定于2014年6月30日前付清。第一，2014年7月4日《第九次会议纪要》记载本次会议同意将二期土地出让金推迟至2014年12月20日的事宜还需上报县政府审定，2014年12月30日，屏山县国土资源局就向鑫泽公司发出《出让金催缴的函》，以其行为表明《第九次会议纪要》所议事项最终未经县政府审定，到2015年9月屏山县国土资源局还向鑫泽公司发出《出让金催缴的函》，故屏山县国土资源局不存在未告知而扩大损失的事由。《第九次会议纪要》与《县政府十五届第48次常务会议纪要》不同之处在于，《第九次会议纪要》附生效条件，现生效条件未成就，《第九次会议纪要》对双方当事人不具有约束力。第二，2017年9月13日屏山县国土资源局与鑫泽公司签订的《抵押合同》确认鑫泽公司欠付逾期支付土地出让金违约金229548万元，鑫泽公司签署《抵押合同》的行为也表明其认可《第九次会议纪要》未经县政府审定，其应按原合同约定补缴土地出让金。鑫泽公司称《抵押合同》的签订系其“被迫无奈”之举，但未提交证据证明，且就该《抵押合同》效力的论述，鑫泽公司为自己应承担的约定义务提供担保无从谈“被迫无奈”，《抵押合同》对鑫泽公司具有约束力，故鑫泽公司上诉称土地出让金应延迟至2014年12月20日缴纳的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，关于逾期支付土地出让金的违约金是否应予以调整的问题。本院认为因本案合同的特殊性，不应按民事合同规则进行调整。土地出让合同相较于普通的民事合同有其特殊性，其中一方为政府行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然受到相关法律、法规和规范性文件的约束。国务院《国有土地收支通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定，体现在土地出让合同中，不属于双方协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，原则上不宜以私法判决的方式否定其效力，亦不宜依职权作相应调整，而应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。况且，鑫泽公司在签订合同、取得土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，应当对政府主管部门和鑫泽公司双方具有约束力。本案中《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，鑫泽公司作为专业的房产公司在取得国有土地使用权时应当知道违约责任后果，亦不存在其不能预见的情形。因此，一审判决鑫泽公司按每日千分之一支付违约金正确，鑫泽公司对此的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点三即抵押合同的效力问题，也即屏山县自然资源和规划局是否享有担保物权的问题。本院认为屏山县自然资源和规划局享有担保物权。理由如下：1.鑫泽公司称2017年9月13日签订的《抵押合同》是被迫无奈，本院已在上文对该观点进行了论述不予支持；2.关于合同中约定抵押期限的问题。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条第一款“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”及《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”规定，约定的担保期限对担保物权的存续不具有法律约束力，抵押权应在主债权诉讼时效期限内行使。鑫泽公司上诉称合同约定的担保期间届满，屏山县自然资源和规划局不享有抵押权的上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人鑫泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27538元，由上诉人重庆鑫泽实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 洁 审判员 彭晓烽 审判员 龙 雨 二〇二〇年四月二日 书记员 牟岑雪