江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民初900号原告：项同梅，女，1962年11月5日出生，，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：刘望将，江苏瀛扬律师事务所律师。被告：张小兵，男，1963年10月19日出生，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：范庄林，江苏序阳律师事务所律师。被告：江苏正宏置业有限公司，统一社会信用代码91321322591171126K，住所地江苏省沭阳县软件产业园8栋12楼。法定代表人：林敦宏，该公司董事长。原告项同梅与被告张小兵、江苏正宏置业有限公司（以下简称正宏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告项同梅的委托诉讼代理人刘望将，被告张小兵的委托诉讼代理人范庄林到庭参加诉讼，被告正宏公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项同梅向本院提出诉讼称，位于沭阳县北丁集乡XXXXX小区3幢2单元401室房屋系被告正宏公司开发。案外人汝治国与杨法宝合伙承建XXXXX小区部分房屋，因正宏公司未支付工程款，且汝治国又欠周某4借款未还，汝治国于2015年10月11日带着周某4到正宏公司签订案涉房屋认购书，以案涉房屋冲抵汝治国欠周某4的借款以及正宏公司欠汝治国和杨法宝的工程款。2016年5月23日，周某4与周某1签订购房合同，约定周某4将案涉房屋出售给周某1并由周某1向周某4支付房款56000元。付款当日，周某4将房屋钥匙交给周某1并由周某1装修入住。周某1于2018年8月16日去世，项同梅系周某1配偶。案涉房屋虽系小产权房，但项同梅作为购房人周某1的配偶，系案涉房屋的共同购房人，对该房屋享有排除人民法院强制执行的实体权益。请求：1.对位于沭阳县北丁集乡XXXXX小区3幢2单元401室房屋停止执行；2.本案诉讼费用由被告负担。张小兵辩称，2013年5月13日，正宏公司以冲抵工程款的方式，将包括案涉房屋在内的10套房屋和9个杂物间出卖给张小兵，双方签订了房屋买卖合同，并由正宏公司将上述房屋和杂物间交付给张小兵。项同梅主张的案涉房屋系被他人强制占有使用，且该房屋从案外人周某4处购买，项同梅与被告正宏公司之间没有签订房屋买卖合同，故项同梅仅对周某4享有普通的合同之债，该权利不能排除人民法院的强制执行，请求驳回其诉讼请求。被告正宏公司未发表答辩意见。经审理查明：张小兵与正宏公司建设工程施工合同纠纷一案，在案件审理过程中，张小兵向江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）提出财产保全申请，沭阳法院于2017年3月7日作出（2016）苏1322民初14438号民事裁定，裁定：一、对正宏公司开发的位于沭阳县北丁集乡XXXXX小区3幢1单元402室房屋、3幢2单元401室房屋、3幢2单元402室房屋、3幢3单元401室房屋、7幢1单元302室房屋、7幢2单元301室房屋、7幢2单元302室房屋、7幢1单元402室房屋、7幢2单元401室房屋、7幢2单元402室房屋以及7幢北001号杂物间、7幢北006号杂物间、7幢北007号杂物间、7幢北011号杂物间、7幢北012号杂物间、7幢北013号杂物间、7幢南001号杂物间、7幢南007号杂物间、7幢南011号杂物间予以查封，查封期间，由正宏公司保管、使用，但不得转让、出租、毁损及设定他项权利；二、上述查封期限自2017年3月7日至2020年3月6日。2017年3月24日，沭阳法院作出（2016）苏1322民初14438号民事判决，判令：正宏公司于判决发生法律效力之日起十日内给付张小兵工程款1518624.27元及逾期付款利息（利息以1518624.27元为基数，自2013年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。根据张小兵的申请，沭阳法院于2017年7月5日立案执行，案号为（2017）苏1322执5059号。后因案件执行需要，本院于2019年4月19日作出（2019）苏13执监15号执行裁定：沭阳法院（2017）苏1322执5059号案件，由本院执行。在本院执行过程中，本院于2019年6月25日作出（2019）苏13执102号拍卖公告，拟对上述已查封的房产进行评估、拍卖，并限期要求占有使用人在2019年7月15日前搬离。项同梅对上述查封行为向本院提出异议，请求对沭阳县北丁集乡XXXXX小区3幢2单元401室停止执行。2019年10月21日，本院作出（2019）苏13执异56号执行裁定，裁定驳回项同梅的异议请求。项同梅不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。另查明：2015年10月11日，案外人周某4（乙方）与正宏公司（甲方）签订XXXXX认购书1份，载明乙方认购甲方开发的XXXXX3栋2单元401室，建筑面积97.1平方米。该认购书对于价格、付款方式未作约定。正宏公司在甲方处加盖该公司印章，周某4在乙方处签字。2016年5月23日，周某4（甲方）与周某1（乙方）签订购房合同1份，约定周某4将其拥有的XXXXX小区3栋2单元401室出卖给周某1，该房屋面积为97.1平方米，价格为56000元，付款方式为一次性付款，自合同签订之日付款。同日，周某4向周某1出具收据1份，载明收到56000元房款钱。周某1与项同梅系夫妻关系，周某1因病于2018年8月16日去世。周某1的法定继承人为：周某1母亲袁某，周某1配偶项同梅，周某1与项同梅共同生育的子女周某2、周某3、周会。本案审理期间，周某1的上述法定继承人向本院书面承诺，放弃本案中的实体权利，由项同梅向张小兵、正宏公司主张权利。位于沭阳县北丁集乡XXXXX小区未取得规划用地审批手续。本院已于2020年3月4日作出（2019）苏13执102号执行裁定，裁定对案涉房屋继续查封，查封期限至2023年3月5日。本院认为，本案系因案外人对被执行财产主张民事权益引发的执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。因此，本案中项同梅对本院在执行程序中处置的案涉房产主张权利，应当承担举证责任。因案涉房产系正宏公司建设，虽然该房产未取得建设用地规划手续，无法办理不动产权属证书，但其具有一定的使用价值和经济价值，可以成为强制执行的对象，故本院对该房产进行查封和处分符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。参照上述司法解释内容看，案外人作为买受人对被执行人名下的不动产提出异议，其订立买卖合同的相对方是指被执行人，而不是与被执行人之外的其他人就执行标的订立买卖合同。本案中，周某1系从案外人周某4处购买案涉房屋并向其支付购房款，周某1只与周某4之间存在房屋买卖合同上的权利义务关系；周某1与正宏公司之间并未直接建立房屋买卖合同关系。被执行人正宏公司作为案涉房屋的开发商，本院依法查封其开发建设的房产并无不当。在周某1与正宏公司之间不存在直接的房屋买卖关系，且周某4与汝治国以及汝治国与正宏公司之间的权利义务关系未经依法确认的情况下，项同梅依据周某1与周某4之间的房屋买卖合同来主张对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益，依据不足，不予支持。综上，项同梅的诉讼请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告项同梅的诉讼请求。案件受理费1200元，由原告项同梅负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年四月七日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。