江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终381号上诉人（原审原告）：赵碧丽，女，1966年10月26日生，汉族，住浙江省文成县。上诉人（原审原告）：刘微微，女，1968年7月23日生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：盛杰（受赵碧丽、刘微微的共同授权委托），浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚文化（受赵碧丽、刘微微的共同授权委托），浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡六龙城商业管理有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区洛社镇人民南路40号。法定代表人：舒策张，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷鹏飞，江苏伟嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟馨，江苏伟嘉律师事务所实习人员。上诉人赵碧丽、刘微微因与被上诉人无锡六龙城商业管理有限公司（以下简称六龙城公司）委托租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵碧丽、刘微微向本院提起上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实及理由：一、六龙城公司利用格式合同《商铺委托经营管理协议书》第一条第3.2款中“商铺租赁决策权归乙方”等约定，非法排除业主的知情权和监督权，导致其对名下商铺租赁情况一无所知。二、六龙城公司擅自突破委托经营管理协议中关于收取租金的7%作为服务费的限制，故意以物业管理费和商业管理费名义拆分租金，提高物业管理费和商业管理费收费比例以降低租金收入。一审中六龙城公司被迫交出了《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，经审查发现，《商铺管理合同》不是真实版本，理由是：第三条中从2017.4.1后商业管理费栏打上“/”，并不能证明实际免收，因为3-1款和3-2款约定商业管理费按租用面积计算并按季度收取(从2017年3月1日后)，况且后文中陆续提到商业管理费，尤其是违约责任中以商业管理费计价承担责任。六龙城公司在第四年开始后未经其同意，免费将商铺提供给承租人使用9个月时间，而六龙城公司却收取全年的物业管理费和商业管理费。现对无锡六龙城商业中心新兴西路3-2299号商铺（以下简称案涉商铺）的租金收益和六龙城公司收益比较如下：每月租金收益：48.15平方×0.3元/天/平方×30天=433.35元；每月物业管理费：6元/平方×48.15平方=288.9元；租赁服务费、维修基金(《委托经营管理协议书》中约定)：433.35元×10%=43.34元；每月商业管理费：48.15平方×0.2元/天/平方×30天=288.9元。(1)按被上诉人所称的免收商业管理费计算：其年收益：(433.35-43.34)×3=1170.03元；(以2017年4月1日后略有递增的实际收益，也没能超过2000元)六龙城公司年收益：(288.9+43.34)×3+288.9×9=3596.82元；六龙城公司年收益/上诉人年租金收益=3596.82元/1170.03元=307.41%；(2)按收取商业管理费计算：其年租金收益没变，六龙城公司年收益：(288.9+288.9+43.34)×3+(288.9+288.9)×9=7063.62元；六龙城公司年收益/其年租金收益=7063.62元/1170.03=603.71%。这说明六龙城公司恶意榨取租金收益。且六龙城公司对金绍楷商铺的物业管理费收取18元/月/平方，对邓爱华商铺的物业管理费收取10元/月/平方，可见六龙城公司对物业管理费收费标准任意定价调整，损害业主利益。三、六龙城公司故意要求其重复提供相关资料，还要求其将《领款委托书》的受托人处空白，由六龙城公司填写。其拒绝提供该委托书，六龙城公司就拒绝接收银行卡账户和身份证件。直至诉讼中，六龙城公司才勉强同意其提供卡号和身份信息即可，但其后却又以商铺空置为由拒付租金。四、六龙城公司怠于履行受托义务导致商铺出租及使用率较低，致使收益远低于六龙城公司签订合同时作出的承诺，损害其对物业享有的收益权，六龙城公司严重违背诚实信用原则，使其无法继续信任，也使合同目的无法得到实现。其已依法发出解除合同通知，六龙城公司未依法行使异议及抗辩程序，应认定合同已解除。五、其名下商铺属于独立产权商铺，因此，本案中不应将其名下商铺认定为虚拟或共有产权式商铺，更不应以此为由进行整体利益判断，而应充分保障其作为所有权人的权益。六龙城公司二审答辩：1.本案纠纷源于双方就商城经营模式产生分歧，涉案项目是整体委托项目，所有的业主全部签订内容相同的合同，这是为了维护业主的利益，方便资产管理。其从未阻挠业主行使知情权，在审理过程中其也主动提供了相关的材料。在委托经营管理合同中没有义务需要向赵碧丽、刘微微随时汇报租赁商铺的情况。而且商场的租户人数众多，操作上也有不便。2.业主曾承诺放弃前三年的租金收益，合同也明确商业费、物业服务费将向承租人收取，与业主无关，不存在拆分租金和管理费的情况。3.要求业主提供材料是正常的商业行为，如果有出租的话，以便于正常发放租金。4.业主要求单方解除合同没有合同依据。商城中仅有个别业主要求解除合同，该行为影响正常经营。赵碧丽、刘微微虽然发出要求解除委托关系的函件，但法律并没有要求其在收到解除通知的具体期限内回复或者提出诉讼。5.赵碧丽、刘微微的租金已经支付，关于免租期的问题，针对较大的商户其会给予一定时期的免租期，以便于商户进行装修，更好的运营。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵碧丽、刘微微向一审法院提出诉讼请求：1.确认赵碧丽、刘微微和六龙城公司于2014年3月23日签订的委托租赁合同已解除；2.六龙城公司返还案涉商铺；3.六龙城公司支付租金6万元（2017年8月1日至2018年7月31日）及逾期付款违约金（以6万元为基数，以每日万分之三为标准计算）。事实和理由：根据2014年3月23日所签委托租赁合同，赵碧丽、刘微微将案涉商铺委托六龙城公司进行经营管理。赵碧丽、刘微微放弃前三年的租金收益，自第四年起六龙城公司应将租金收益交付给赵碧丽、刘微微。因六龙城公司未履行支付租金的义务，且六龙城公司收取的管理费较高而租金较低，所以赵碧丽、刘微微于2018年12月7日已向六龙城公司发函明确解除上述合同。六龙城公司一审辩称：1.赵碧丽、刘微微解除合同，因未经六龙城公司同意，合同尚未解除；2.赵碧丽、刘微微的商铺已由六龙城公司与他人的商铺合并出租给了商户。因赵碧丽、刘微微未提交银行账户信息，致六龙城公司无法支付租金，所以主张赵碧丽、刘微微尽快提交账户信息以支付租金；3.委托合同第四年起未收取商业管理费。一审认定事实如下：2014年3月23日，赵碧丽、刘微微与六龙城公司签订《商铺委托经营管理协议书》一份。双方约定主要内容：赵碧丽、刘微微是委托人，六龙城公司是受托人；为统一商业业态规划、确保招商质量和运营质量、促进商业中心早日开业和快速做旺，并且为六龙城商业中心的持久稳定繁荣，由管理人提供商业服务，双方就赵碧丽、刘微微购买的商铺全权委托六龙城公司进行出租和经营管理事宜签订本协议；商铺铺位号2299，建筑面积48.15平方米；委托期间十年，自2014年7月31日起算；委托经营期间，考虑到市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商、培育市场，并考虑赵碧丽、刘微微的长远利益，赵碧丽、刘微微自愿放弃商铺前三年的租金收益权等权利；第四至十年，六龙城公司根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归六龙城公司，租金归赵碧丽、刘微微所有，相关租赁税费由赵碧丽、刘微微承担，赵碧丽、刘微微向六龙城公司支付租金收益的7%作为租赁服务费，由六龙城公司在代收租金中直接扣除；商业广场的所有公共物业交六龙城公司经营管理，收益归六龙城公司；委托经营期间，除非经双方协商一致，任何一方不得单方面解除本合同；六龙城公司提前终止协议的，应当提前90日书面通知赵碧丽、刘微微，并征得赵碧丽、刘微微同意，赵碧丽、刘微微同意终止后，六龙城公司按剩余未履行期间的预计总租金的50%（如果预计租金难以计算的，可按购买商铺总价款的8%作为年租金计算）；若六龙城公司延迟付款，应支付每日万分之三的违约金。2015年1月19日，案涉商铺登记在赵碧丽、刘微微名下。2016年5月2日，六龙城公司与齐杨龙签订商铺租赁合同。双方约定主要内容：1、六龙城公司将六龙商业中心1282-1294、1312-1316、1172-1175、2101-2121、2173-2183、2222-2229、2297-2307号的商铺（建筑面积合计2141.41平方米）出租给齐杨龙；2、租赁期限为八年，自2016年12月1日至2024年11月30日；3、租金费用：2016年12月1日至2017年3月31日，一楼0.42元／天／平方米，二楼0.3元／天／平方米，每月租金21647元，期间租金64943元。自2017年4月1日起的租金递增，其中2017年4月1日至2019年11月30日月租金36080元、年租金216480元，2019年12月1日至2020年11月30日月租金37883元、年租金113649元，2020年12月1日至2022年11月30日月租金37883元、年租金454602元，2022年12月1日至2024年11月30日月租金39778元、年租金477336元；六龙城公司称为招商和增加市场商业氛围，给予前四年每年给予九个月免租期，即前四年每年仅收取第1、2、12月的租金。第五年开始，全额收取租金。2016年5月2日，六龙城公司与齐杨龙签订商铺管理合同。双方约定主要内容：1、基于齐杨龙租赁上述商铺，为保障项目安全与合理使用，签订本合同；2、合同管理期限为八年，自2016年12月1日至2024年11月30日；3、商业管理费：2016年12月1日至2017年3月31日月共计43296元，2017年4月1日至2024年11月30日不再收取商业管理费；4、物业管理费：自2016年12月1日至2024年11月30日，收取标准为6元／月／平方米。2018年11月28日，浙江震瓯律师事务所制作律师函，向六龙城公司主张：1、因六龙城公司未依约履行支付租金的义务，损害赵碧丽、刘微微的利益，构成根本违约，所以解除上述合同，合同自六龙城公司收到函件后即解除。2、六龙城公司自收函之日起七日内将2299号商铺经营管理权移交给赵碧丽、刘微微并支付拖欠租金。2018年12月7日，浙江震瓯律师事务所将该函件交由EMS邮寄给六龙城公司。次日，六龙城公司签收该函件。2018年12月25日，六龙城公司向赵碧丽、刘微微回函称：1、赵碧丽、刘微微单方解除合同，不发生解除合同的效力；2、2018年4月9日，六龙城公司通过EMS邮寄方式向赵碧丽、刘微微送达授权委托书和提示函，要求赵碧丽、刘微微提供由谁具体收取租金并提供收款人的具体账户信息，但是赵碧丽、刘微微未提供任何信息，希望尽快提供账户信息以便支付租金。2018年12月27日，该邮件被签收。一审中，法院召集双方当事人共同前往2299号商铺实地查看，该商铺与其他业主的商铺由承租人承租经营“水沐年代”。赵碧丽、刘微微向六龙城公司提交了授权委托书和账户信息。六龙城公司也已于2019年11月5日向赵碧丽、刘微微转账支付了2017年的租金664元（2017年12月）、2018年的租金1976.18元（2018年1、2、12月）、2019年租金1298.35元（2019年1、2月）。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订合同，由赵碧丽、刘微微将其所有的商铺交付给六龙城公司统一经营和管理，双方系利益共同体。六龙城公司通过宣传、招商、营销等方式将商铺对外成功出租并收取租金，既能够给赵碧丽、刘微微等业主带来投资收益，又能够实现六龙城公司自身的经济利益。因市场不景气，六龙城公司在租期的前四年给予了承租人较大的租金优惠，属于市场经营行为，是合同约定六龙城公司享有的统一经营管理权，而且给予优惠期间不仅业主无法获得租金，六龙城公司也无法获得服务费。同时，赵碧丽、刘微微和其他多位业主的商铺，由六龙城公司根据承租人的经营需要统一对外出租，如果任意解除合同，也会损害其他业主的权利。而且，六龙城公司仅收取了租期前四个月的商业管理费，在涉及业主利益的2017年8月1日之后，不再收取该费用，所以之前收取的该费用不影响赵碧丽、刘微微任何权益。物业管理费的收取标准也远低于租金的收费标准，而且也符合当下当地商业综合体物业费的收费状况。所以，赵碧丽、刘微微所称的六龙城公司收取的租金低而其他费用高，损害业主利益，并基于此主张单方解除合同并请求法院确认合同已解除，该诉讼请求于法无据，法院不予支持。本案诉讼之前，赵碧丽、刘微微未向六龙城公司提供账户信息致六龙城公司无法支付租金，六龙城公司对此无过错不承担违约责任，赵碧丽、刘微微基于此主张解除合同，无事实依据，法院也不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，作出判决：驳回赵碧丽、刘微微的诉讼请求。一审案件受理费800元，由赵碧丽、刘微微负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。本案的争议焦点为，赵碧丽、刘微微能否解除委托经营管理协议。本院认为：首先，赵碧丽、刘微微认为六龙城公司的行为违背诚信，其作为委托人享有任意解除权。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”委托合同的签订以双方信任为基础，如果一方不守信用，失信于另一方，继续履行合同已无必要。虽法律赋予了委托合同双方当事人主张合同解除的权利，但本案中，《商铺委托经营管理协议书》中约定了“委托经营期间，除非经双方协商一致，任何一方不得单方面解除本合同”，因此合同中已经明确排除了单方任意解除权的行使，也不符合双方协商一致解除合同的情形，故赵碧丽、刘微微主张双方丧失信任关系而要求解除合同，无事实及法律的依据，本院不予支持。其次，赵碧丽、刘微微认为六龙城公司还存在以下违约行为，但赵碧丽、刘微微的该主张无事实依据，理由：第一，赵碧丽、刘微微并未举证证明六龙城公司存在阻挠业主行使知情权及监督权、恶意将租金拆分为物业管理费及商业管理费、故意为难赵碧丽、刘微微提供材料等行为；第二，根据合同约定，商铺租赁决策权归六龙城公司，六龙城公司有权代表业主决定商铺各项租赁事宜，商铺出租后给予一定时间免租期用于装修符合一般市场惯例，且给予免租期亦影响六龙城公司的租赁服务费收取。第三，六龙城公司对于商场物业管理费及商业服务费由六龙城公司向承租人收取，具体金额由六龙城公司与承租人协商确定，物业管理费及商业服务费的金额与租金金额之间并无直接关系，位置、楼层等都是承租人选择商铺的考量因素，不同商铺的租金、商业服务费、物业服务费存在差异也属正常，无法说明六龙城公司恶意拆分租金、任意调整金额标准。案涉商铺承租人交纳的租金与其他费用相比，租金金额高于物业管理费等金额。且六龙城公司作为商业主体从事经营活动获取合法利益是正常市场行为，租金收益与市场行情等因素有直接关系，六龙城公司收益率与业主租金收益率孰高孰低无法证明六龙城公司恶意榨取租金收益；第四，即便六龙城公司在向业主征集信息时确实存在管理瑕疵，但不意味着双方的信任关系破裂，从而影响双方的委托关系继续进行。因此，赵碧丽、刘微微以六龙城公司违约为由要求解除合同无事实依据，本院不予支持。最后，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，一审法院并未将案涉商铺认定为产权式商铺。案涉商铺与其他商铺共同由承租人承租经营，赵碧丽、刘微微的主张势必会影响其他所有权人的合法权益。故赵碧丽、刘微微的该上诉理由无法成立，本院不予采纳。综上，赵碧丽、刘微微的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人赵碧丽、刘微微负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年四月十日法官助理 周喆菁书 记 员 程夫栎