浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0382民初905号 原告：乐清经济开发区投资发展有限公司，住所地乐清经济开发区中心大道268号，统一社会信用代码913303827420145833。 法定代表人：杨树，董事长。 委托诉讼代理人：叶乐一、郑旭灿，浙江名隽律师事务所律师。 被告：温州南开电气有限公司，住所地乐清经济开发区乐商创业园（一期）A幢1-3层，统一社会信用代码913303827410324131。 法定代表人：刘培雷。 诉讼代表人：北京京师（温州）律师事务所，温州南开电气有限公司管理人。 委托诉讼代理人：徐婷婷，北京京师（温州）律师事务所律师。 原告乐清经济开发区投资发展有限公司与被告温州南开电气有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郑旭灿、被告法定代表人刘培雷及其委托诉讼代理人徐婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还租赁厂房，腾空厂房内所有设备和物品；2.判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年11月30日期间剩余租金22732.67元（年租金848198元÷12×4=282732.67元，扣除已经支付的260000元，计22732.67元）；3.判令被告向原告支付2019年12月1日至实际归还租赁厂房之日期间的厂房使用费（按照年租金848198元计算，暂算至2020年1月1日的租金为70683.17元）；4.判令被告向原告支付违约金56546.5元（按照本合同租金总额282732.67元的20%计算，计56546.5元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告将坐落于乐清经济开发区第A幢1-3层租赁给被告，供被告生产经营使用。2019年10月21日，原、被告签订《乐清经济开发区乐商创业园厂房租赁合同》，约定：1.（根据合同第三条）租赁期限自2019年8月1日起至2019年11月30日止。以上租赁期间期满后，乙方有意续租的，应向甲方递交书面续租申请，并于2019年12月31日前一次性补交2019年12月1日至2020年7月31日期间的租金。乙方在以上期限内补缴租金的，本合同自动展期至2020年7月31日，逾期未能交纳的，视为乙方放弃续租，本合同自动终止。乙方未能续租的，应当于2019年12月31日前腾空租赁场所返还甲方，并交纳尚欠的租金、物业管理费等。乙方未履行腾空义务的，甲方有权强制腾退且代以处理留置物，对此造成的腾空、处置等所有费用均由乙方承担。2.（根据合同第四条）乙方租赁不到整幢的，第A幢第一层面积1333.81㎡,租金单价为260元/㎡/年，第A幢第二、三层面积1569.31㎡,租金单价为150元/㎡/年，公共部分分摊面积为117.75㎡,单价为260元/㎡/年，合计年租金金额为848198元。3.（根据合同第九条）乙方未按期缴纳厂房租金和拒缴物业管理费的，甲方有权解除合同，若造成甲方损失的，乙方承担违约责任。4.（根据合同第十条）解除和终止合同的，需履行完毕以下手续：（1）乙方必须按甲方约定的时间自动腾退厂房；（2）厂房和辅助设施设备经甲方验收后均无损坏的；（3）凭物业管理公司和食堂经济关系的结清证明。5.（根据合同第十二条）任意一方违反本合同约定的事项，守约方要求违约方承担违约金的责任，本协议违约金为合同租金总额的20%。根据合同约定，被告未在租赁期满后向甲方递交书面续租申请，也未于2019年12月31日前补交2019年12月1日至2020日7月31日期间的租金，应视为乙方放弃续租，本合同自动终止。被告应于2019年12月31日前腾空租赁场所返还原告，并交纳尚欠的租金、物业管理费等。综上所述，被告既不续租也不返还租赁厂房，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、被告已非案涉厂房实际使用人。被告因不能清偿到期债务，并明显缺乏清偿能力，乐清市人民法院根据宁波梓隆国际贸易有限公司的申请，于2019年12月2日作出（2019）浙0382破申78号民事裁定书，依法受理被告破产清算一案，并于同日作出（2019）浙0382破72号决定书，指定北京京师（温州）律师事务所担任管理人。管理人接受指定后，被告实际控制人刘培雷并未配合管理人进行相关接管工作，涉案厂房一直由刘培雷等人占有使用，与被告无关。二、原告主张疫情期间租金不符合政策要求。根据《中共温州市委温州市人民政府关于坚决打赢新冠××疫情防控阻击战、打好发展主动仗的实施意见》、《温州市人民政府关于印发应对新冠××疫情支持中小企业共渡难关若干措施的通知》系列实施细则：附件11“财政口国有资产类生产经营用房租金减免实施细则”，对承租国有资产类生产经营用房（含政府持有的小微企业园、科技孵化器、众创空间、人才公寓等，下同）的民营企业及个体工商户，免收三个月房租。三、诉争合同违约金过高，应予调整。2019年12月2日法院裁定受理被告破产清算案件前，被告已不能清偿到期债务，并明显缺乏清偿能力。双方于2019年10月21日签订的诉争合同中仍约定20%的违约金明显过高，应予调整。此外，被告已进入破产清算程序，原告仍主张惩罚性性质的违约金有悖破产程序公平清偿之原则。若仍判决被告承担违约金，实际上是由全体债权人承担了本应由债务人履行的惩罚性义务，在债务人财产本不足以支付全部债权的情况下，对全体债权人有失公允。据此，恳请人民法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，原告乐清经济开发区投资发展有限公司就位于乐清市的厂房取得浙（2018）乐清市不动产权第0006808号不动产权证：土地使用权面积20639.68㎡，建筑面积分别为16.27㎡、9524.7㎡、9522.9㎡、9522.35㎡、9519.6㎡，另有30.48㎡属违法建筑、不予登记。 2019年10月12日，被告温州南开电气有限公司分两笔向原告支付预付租金合计190000元。2019年10月18日，被告再次向原告支付预付租金70000元。 2019年10月21日，原告乐清经济开发区投资发展有限公司作为出租人（甲方）和被告温州南开电气有限公司作为承租人（乙方）签订《乐清经济开发区乐商创业园厂房租赁合同》，约定：“一、租赁厂房的基本情况：甲方厂房座落于乐清经济开发区……三、租赁期限：租赁期间自2019年8月1日起至2019年11月30日止。以上租赁期间期满后，乙方有意续租的，应向甲方递交书面续租申请，并于2019年12月31日前一次性补交2019年12月1日至2020年7月31日期间的租金。乙方在以上期限内补缴租金的，本合同自动展期至2020年7月31日，逾期未能交纳的视为乙方放弃续租，本合同自动终止。乙方未能续租的，应当于2019年12月31日前腾空租赁场所返还甲方，且交纳尚欠的租金、物业管理费等。乙方未履行腾空义务的，甲方有权强制腾退且代以处理留置物，对此造成的腾空、处置等所有费用均由乙方承担。四、租金、物业管理费用缴纳标准……（二）租金、物业管理费确定及缴纳。1、租金单价、面积及总额：乙方租赁不到整幢的：第A幢第一层面积1333.81㎡，租金单价260元/㎡/年，计346790.6元；第A幢第二层面积1569.31㎡，租金单价150元/㎡/年，计235396.5元；第A幢第三层面积1569.31㎡，租金单价150元/㎡/年，计235396.5元；公共部分分摊面积为117.75㎡，单价260元/㎡/年，计30615元；以上合计年租金金额为848198元。……九、双方的权利和义务……（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，若造成甲方损失的，乙方承担违约责任：……11、未按期缴纳厂房租金的和拒缴物业管理费的；……十二、违约责任……（三）任意一方违反本合同约定的实现，守约方要求违约方承担违约金的责任，本协议违约金为合同租金总额的20%。” 上述2019年8月1日至2019年11月30日租赁期间被告尚欠原告租金22732.67元未支付。后被告在2019年12月31日前未向原告补交2019年12月1日至2020年7月31日期间租金。 另查明，2019年12月2日，本院已受理有关被告温州南开电气有限公司的破产清算申请，并指定北京京师（温州）律师事务所担任其管理人。 以上事实，有原告营业执照、被告公司登记基本情况、乐清市不动产登记信息查询记录（编号：G20200107-0000744）、《乐清经济开发区乐商创业园厂房租赁合同》、转账记录及原、被告庭审陈述等在案为据。 本院认为，当事人之间订立合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。 当事人应当根据合同约定全面履行义务。根据原、被告双方的交易习惯，双方采取先支付租金后签订合同的形式，被告预付的租金尚不足以支付诉争合同约定的2019年8月1日至2019年11月30日期间的租金，被告应当向原告支付未付的租金22732.67元。原告要求被告支付租金22732.67元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 虽然诉争合同中未约定租金的交付时间，但被告直至租赁期满后仍未交付足额租金，已构成违约，应当承担违约责任。根据诉争合同约定，违约金为合同租金总额的20%。但被告已支付了大部分租金，如仍以合同租金总额为基数计算违约金，该违约金将过分高于造成的损失。故本院以被告未付租金金额22732.67元为基数计算违约金为4546.53元。被告辩称原告主张的违约金过高应进行调整的主张，于法有据，本院予以采纳。原告要求被告支付违约金56546.5元的诉讼请求，对于超过部分的金额，本院不予支持。 根据诉争合同第三条约定，被告有意续租的，应当向原告递交书面续租申请并于2019年12月31日前补交续租期间的租金，否则视为放弃续租，合同自动终止。被告未在约定期限内递交申请并补交租金，诉争合同自动终止。合同终止后，被告应当腾空涉案租赁厂房。在涉案租赁厂房腾空之后，原告作为该厂房的所有权人，已无需另行返还。原告要求被告返还租赁厂房的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告要求被告腾空租赁厂房的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 合同终止后，被告继续占有使用租赁厂房，应当参照年租金848198元的标准向原告支付自2019年12月1日至实际腾空之日的厂房占有使用费。被告辩称被告并非涉案租赁厂房的实际使用人，缺乏依据，本院不予采纳。被告辩称疫情期间应减免三个月租金的主张，但在疫情期间双方约定的租赁期限已经届满，被告继续占有使用已不具有法定依据，其占有使用期间应当支付占有使用费而并非租金，故不符合减免租金的情形，本院不予采纳。原告要求被告支付2019年12月1日至实际腾空之日期间的厂房占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告温州南开电气有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾空其承租的位于乐清经济开发区的房屋。 二、被告温州南开电气有限公司应于房屋腾空的同时支付原告乐清经济开发区投资发展有限公司占有使用费（以年租金848198元为基数，自2019年12月1日起计算至实际腾空之日止）。 三、被告温州南开电气有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告乐清经济开发区投资发展有限公司租金22732.67元及违约金4546.53元，合计27279.2元。 上述二、三项确定的款项，均交本院民事审判一庭转付。 四、驳回原告乐清经济开发区投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3931元，减半收取计1965.5元，由原告乐清经济开发区投资发展有限公司负担520元，被告温州南开电气有限公司负担1445.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 员 吴亦贝 二〇二〇年四月一日 代书记员 黄达民 ? 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。