辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1242号上诉人(原审被告)：杨伟，男，1969年6月16日出生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：刘吉权，辽宁海通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕妮，辽宁海通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋小军，女，1979年11月6日出生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：邓泽金，辽宁森杰律师事务所律师。上诉人杨伟因与被上诉人宋小军租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初3323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨伟上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人实际使用案涉柜台的时间是2018年2月，并不是一审判决认定的2018年5月，所以，被上诉人应向上诉人支付2018年2月至2018年5月31日期间的租金，剩余租金，上诉人同意返还。2.被上诉人不能继续使用承租场地是由国家政策导致的，属于不可抗力，因此，上诉人不构成违约，不应双倍返还押金。即使存在上诉人违约的情形，依据我国合同法司法解释二的相关规定，被上诉人主张的违约金过高，法院应酌情减免。且被上诉人既主张利息，又主张违约金，不符合法律规定。宋小军辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。主要理由为：1.上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，应为有效。上诉人在与被上诉人签订合同时，隐瞒了奇峰购物店已经注销及部队要求收回房屋的事实。关于被上诉人实际接手案涉柜台的时间，一审判决认定事实清楚，并不是上诉人所述的2018年2月，而是2018年5月。2.被上诉人主张双倍返还押金符合双方约定。利息系上诉人赔偿被上诉人的损失，二者不冲突。宋小军向一审法院起诉请求：一、判令杨伟退还宋小军支付的摊位、场地、柜台租金390000元，利息28620元（按中国人民银行一年以上贷款利率4.75%计算：1.300000元自2018年2月15日至2019年8月31日共计563天，计利息21980元；2.90000元自2018年2月11日至2019年8月31日共计567天，计利息6640元）；二、判令杨伟双倍返还宋小军40000元押金，计80000元；三、由杨伟承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年2月10日，宋小军与杨伟签订一份《租赁合同》。约定：杨伟将位于大连市旅顺口区奇峰购物店海鲜收银台前8平方米的海鲜豆柜台租赁给宋小军经营，租赁期为2018年3月15日至2019年3月14日，年租金90000元一次性交付，杨伟于2018年3月15日移交柜台，宋小军交押金20000元，如果杨伟违约，按宋小军交纳押金额的双倍赔偿宋小军。合同签订当日，杨伟收取宋小军租金90000元、押金20000元。2018年2月14日，宋小军与杨伟又签订一份《租赁合同》。约定：杨伟将位于大连市旅顺口区奇峰购物店内建筑面积80平方米（具体地点为海鲜收银台食品摊位、门口室外场地100平方米）租赁给宋小军经营，租赁期为2018年3月20日至2019年3月20日，年租金300000元一次付清，杨伟于2018年3月20日前将摊位、场地移交宋小军，宋小军交押金20000元，如果杨伟违约，按宋小军交纳押金额的双倍赔偿宋小军。合同签订当日，杨伟收取宋小军租金300000元、押金20000元。案外人中国人民解放军92538部队保障部（以下简称92538部队）与杨伟房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年1月31日立案，于2018年4月18日作出（2018）辽0212民初335号民事判决，解除92538部队与杨伟间的租赁合同，杨伟腾退位于旅顺口区房屋和场地，给付92538部队租金116.8万元。该判决已经生效。事实认定部分记载：2010年7月25日，杨伟与92538部队签订租赁合同，杨伟租用92538部队位于旅顺口区房屋经营奇峰购物店；2015年5月双方续签合同，租期延续至2020年5月4日；2017年5月8日杨伟注销奇峰购物店；2016年2月16日中央军委下发文件要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动，杨伟租赁的房屋和场地在清理范围；在该案审理过程中，92538部队增加诉讼请求要求杨伟给付欠付租金，杨伟表示为支持国家军队建设，自2018年2月4日起其即开始准备腾退房屋、停止营业，92538部队应减免3个月租金作为搬迁费。本案一审庭审中，关于案涉柜台、摊位和场地移交问题，宋小军称杨伟于2018年5月初移交柜台、摊位和场地，5月下旬因奇峰购物店所在房屋被案外人92538部队收回，宋小军自柜台、摊位和场地撤出；杨伟则称合同签订前宋小军已实际使用案涉柜台、房屋和场地，宋小军实际使用至5月31日，但未提交证据证明。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。宋小军与杨伟签订的两份《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。宋小军于合同签订时将租金和押金支付杨伟，杨伟于2018年5月初移交柜台、摊位和场地，因92538部队将柜台、摊位、场地所在房屋收回，宋小军于5月下旬自柜台、摊位和场地撤出，致使双方合同不能履行，现宋小军要求杨伟返还租金，一审法院应予以支持，但应扣除宋小军实际使用期间的租金，因宋小军不能明确双方交接的具体时间，根据宋小军陈述，一审法院酌定宋小军占用时间为20天，宋小军占用期间的租金分别为4931.50（90000元÷365天×20天）、16438.36元（300000元÷365天×20天），合计为21369.86元（16438.36元+4931.50元），剩余租金368630.14（300000元+90000元-21369.86元）杨伟应当返还宋小军，杨伟辩称宋小军于合同签订前已实际使用案涉柜台、房屋和场地，因无证据证明，一审法院不予采信。尽管双方合同不能履行是92538部队收回房屋导致，但根据已生效的（2018）辽0212民初335号民事判决，杨伟自2018年2月4日起即开始准备腾退房屋、停止营业，杨伟在明知92538部队要收回房屋的情况下，仍与宋小军签订租期合同，收取宋小军一年的租金和押金，并约定其违约双倍返还押金，杨伟应对其行为承担相应的法律责任，杨伟以公平原则不同意支付利息和双倍返还押金，理由不成立，一审法院不予采纳。宋小军要求杨伟给付租金利息和双倍返还押金，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。由于宋小军计算利息时未扣除其占用期间的租金，一审法院对宋小军主张的利息数额予以调整，按照宋小军主张利息的期间，第一份合同应返还租金85068.5元（90000元-4931.50元）自2018年2月11日至2019年8月31日（计567天）按年利率4.75%计算的利息为6277元（85068.5元×4.75%÷365天×567天），第二份合同应返还租金283561.64元（300000元-16438.36元）自2018年2月15日至2019年8月31日（计563天）按年利率4.75%计算的利息为20775.75元（283,561.64元×4.75%÷365天×563天），杨伟应支付宋小军利息数额合计为27052.75元（6277元+20775.75元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、杨伟返还宋小军租金368630.14元及利息27052.75元，于本判决生效之日起十日内付清。二、杨伟双倍返还宋小军押金80000元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8780元，减半收取4390元，由宋小军负担202元，杨伟负担4188元。本院二审期间，上诉人提交三份新证据，第一份证据为大连市旅顺口区人民政府于2018年5月10日作出的旅政函发[2018]25号《旅顺口区人民政府关于商请将奇峰购物商场军队房地产实施委托管理的函》，该函系大连市旅顺口区人民政府发给92538部队的函，商请军方将奇峰购物商场所在房地产委托地方政府管理。但上诉人提交的该函中不包括附件。第二份证据为92538部队保障部战勤计划处于2020年3月19日出具的一份《证明》，主要内容为：旅顺口区人民法院判决解除部队与杨伟签订的《军队房地产租赁合同》。判决下达后，在旅顺口区政府的大力协调下，部队与杨伟进行了多次协商后达成一致意见，杨伟不再上诉，并于2018年9月30日将房屋及场地交还部队。第三份证据是上诉人于2018年5月29日支付电费的凭证。上诉人提交三份新证据拟证明被上诉人实际腾退租赁场地的时间为2018年5月30日。经审查，一审法院已认定被上诉人实际腾退日期为2018年5月31日，上诉人提交上述证据再次佐证该节事实，本院予以采信。被上诉人在二审提交其与上诉人之间的短信通信截屏，拟证明其在2018年4月还没有实际占用案涉承租场地。经审查，该短信截屏中只有被上诉人单方陈述，没有上诉人的回复，对该份证据本院不予采信。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人实际接手案涉租赁场地的时间。上诉人与被上诉人虽然在案涉两份《租赁合同》中明确约定了上诉人交付租赁场地的时间，但双方都主张并未按照合同约定实际履行。上诉人主张被上诉人早在2017年就承租了案涉场地，本案的两份《租赁合同》实为续签。被上诉人对此不予认可，称上诉人系在2018年5月初才向其实际交付租赁场地。本院认为，上诉人作为租赁场地的交付方，应对租赁合同的履行情况负有举证责任。上诉人既未提供任何证据证明其主张，亦未提供相反证据推翻被上诉人所陈述的事实，应承担举证不能的后果。至于押金和违约金是否应该赔付的问题，2016年2月，中央军委即下发文件要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动，2018年1月部队即起诉本案上诉人要求腾退案涉租赁场地在内的房屋，上诉人在应当知晓上述纠纷的情况下，仍与被上诉人签订场地租赁合同，但却主张案涉租赁合同无法继续履行并非其违约造成，与事实不符。双方在案涉租赁合同中明确约定，如上诉人违约，则需承担双倍返还押金的责任。该条约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。一审法院根据双方的此节约定认定上诉人双倍返还已收取的押金，于法有据，本院予以维持。在被上诉人退出承租场地后，上诉人即应立即将已收取的剩余租金返还给被上诉人，逾期返还，上诉人应承担由此产生的违约金。一审法院按照年利率4.75%的标准计算违约金，并无不妥，本院予以维持。综上所述，杨伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8780元（上诉人已预交），由上诉人杨伟负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年四月十四日书记员 黄月妍