海南省第二中级人民法院民事判决书(2020)琼97民终182号海南省第二中级人民法院民事判决书（2020）琼97民终182号上诉人（原审被告）：钟殿雄，男，1971年9月12日出生，汉族，现住海南省临高县。委托诉讼代理人：黄燕飞，男，1950年7月7日出生，汉族，现住海南省临高县。被上诉人（原审原告）：东方龙岳实业有限公司，住所地海南省东方市友谊路。法定代表人：林道和，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈向权，北京长安（海口）律师事务所律师。原审第三人：临高县农贸市场管理局，住所地临高县行政路9号。法定代表人：许建海，该局局长。委托诉讼代理人：周民兴，男，1948年8月25日出生，汉族，现住海南省临高县。原审第三人：海南省临高县农副产品贸易有限公司，住所地临高县临城镇沿江南路1号。法定代表人：洪炜昊，该公司总经理。上诉人钟殿雄因与被上诉人东方龙岳实业有限公司（以下简称：东方龙岳公司）、原审第三人临高县农贸市场管理局（以下简称：临高市场管理局）、临高县农副产品贸易有限公司（以下简称：临高农贸公司）合同纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2019）琼9024民初1217号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月20日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钟殿雄上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判确认钟殿雄与临高市场管理局签订《租赁合同书》合法有效；2.维持一审判决第二项；3.一、二审诉讼费由东方龙岳公司负担。二审期间，钟殿雄对上诉请求第2项提出更正，称为笔误，应是撤销一审判决第二项。事实与理由：一、一审法院对本案部分事实认定有误，对适用法律曲解，导致判决错误。一审法院错误援引《中华人民共和国物权法》第十五条处理本案，导致判决错误。其一，该条规定不应作为效力性规范认定；其二，没有取得土地使用权证书而转让土地，首先产生的是无处分权的问题，因而东方龙岳公司是不适格的诉讼主体；其三，东方龙岳公司与临高农贸公司签订《土地使用权转让合同书》转让方在起诉前仍未取得出让土地的使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，属于违反法律行政法规的强制性规定，应认定合同无效。二、一审判决适用法律不当，严重损害钟殿雄的合法权益，钟殿雄与临高市场管理局签订《租赁合同》后，已投入大量资金进行装修租给他人经商使用至今，没有任何单位和个人提出异议。事实证明钟殿雄与临高市场管理局之间已经形成租赁关系。租赁合同合法有效，受法律保护。退一步讲，合同签订的期间即使超过临高农贸公司委托管理和运营期限，也不影响《租赁合同》的效力。三、根据临高县人民政府的文件，充分证明临高县各乡镇农贸市场的财产属于国有资产，一直由临高市场管理局管理使用，临高市场管理局对摊位地享有占有权和经营管理权。因此，钟殿雄与临高市场管理局签订的《租赁合同》合法有效。一审判决确认合同无效，没有依据，应依法予以改判。恳请二审法院对一审法院作出的错误判决予以纠正，使钟殿雄合法权益得到保护。东方龙岳公司答辩称：一、一审判决认定事实及适用法律正确，钟殿雄认为一审判决错误援引法律的理由不能成立。东方龙岳公司购买临高农贸公司该土地使用权的事实和证据在一审审理中已得到确认，双方交易行为是双方意思表示真实，不违反法律和行政法规强制性、禁止性规定，合同合法有效。一审判决适用《中华人民共和国物权法》第十五条正确。二、钟殿雄与临高市场管理局签订的《租赁合同书》，约定的租赁期限明显超出被授权的运营管理期限，且没有证据证明事后获得追认。因此，一审判决认定超出授权期限的部分无效是正确的，不存在错误和前后矛盾。三、钟殿雄上诉所提投入资金装修不是事实，亦无证据，东方龙岳公司一审提交的照片显示，案涉铺面仍是原先老旧铁皮房，胡乱搭建，既破旧又违反消防安全，本属于违章违法建筑，钟殿雄已违反合同约定，转租他人牟利。钟殿雄称收取租金为解决职工社保问题更是无稽之谈。事实上，东方龙岳公司是临高县政府通过主动招商引进对美良旧市场进行升级改造的企业，系当地政府的民心工程之一，得到当地政府和百姓的支持。钟殿雄的无理阻挠导致该拆除工作无法进行，给当地民众造成不良影响和生活不便，也造成答辩人的重大利益损失。四、钟殿雄在上诉请求中要求维持一审判决第二项，二审再提出变更，不符合法律规定，应以其提交的上诉状为准。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。临高市场管理局答辩称：一、临高县全县各乡镇的农贸市场是国有资产，其产权的处置权在临高县人民政府，临高市场管理局只有使用权。二、临高县调楼镇政府无权处置旧美良农贸市场。三、临高市场管理局与钟殿雄签订的《租赁合同书》是行使使用权的合法权利。四、旧美良农贸市场的产权不属于临高农贸公司。1.临高县人民政府没有批文确认该市场产权转让给临高农贸公司；2.临高市场管理局与临高农贸公司签订《关于委托运营调楼、美良市场与收费项目的协议书》阐明临高县人民政府文件只是确认临高农贸公司投资开发新建成调楼、美良两个新农贸市场自我经营管理收费，临高农贸公司没有旧美良市场的产权和经营权；3.《关于委托运营调楼、美良市场与收费项目的协议书》内容中“含旧美良市场”的产权、经营权归甲方所有没有法律效力同，协议的双方都没有权利处置旧美良农贸市场资产。综上所述，旧美良农贸市场是国有资产，临高市场管理局与钟殿雄签订的《租赁合同书》合法有效。请二审法院依法判决。临高贸易公司答辩称：临高贸易公司根据临高县政府135号，通过竞拍依法取得案涉农贸市场土地使用权。临高市场管理局与钟殿雄签订的合同期限，已超过我方的授权期限，应当是无效的。东方龙岳公司向一审法院起诉请求：一、确认钟殿雄与临高市场管理局签订的《租赁合同书》自2015年1月1日起无效；二、判令钟殿雄搬迁出东方龙岳公司所受让的临高县调楼镇博兴路农贸市场，并赔偿东方龙岳公司经济损失12000元整；三、判令钟殿雄承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2003年12月2日，临高县人民政府作出临府函[2003]135号《临高县人民政府关于同意在调楼镇和美良政府旧址兴建新农贸市场及有关问题的批复》，同意在原调楼镇址和美良镇址分别新建调楼、美良农贸市场，对调楼、美良旧农贸市场予以关闭、评估后进行处置。2004年5月15日，临高县调楼镇人民政府发出《关于拍卖国有土地使用权公告》，向社会公开拍卖转让位于原美良镇旧农贸市场用地面积1657.8平方米的国有土地使用权，临高农贸公司于2004年6月10日通过竞拍以人民币127000元应价取得该地使用权。拍卖成交后，临高农贸公司已全额缴纳了土地转让款。2010年1月1日，临高农贸公司与临高市场管理局签订《关于委托运营调楼、美良市场与收费项目的协议书》，协议约定临高农贸公司将新调楼农贸市场、新美良农贸市场及旧美良市场委托给临高市场管理局运营管理、收取摊位租金费及卫生管理费，委托运营期限从2010年1月1日至2014年12月31日。临高市场管理局与钟殿雄于2011年5月1日签订《租赁合同书》，将位于美良墟美良旧市场内原猪肉摊位区的铁皮棚（长40米，宽8米，面积为320平方米）出租给钟殿雄经营使用，租赁时间为十年，即自2011年5月1日至2021年5月1日，每年租金为500元，按每5年缴纳1次，分两次缴清。2011年11月20日，钟殿雄向临高市场管理局缴纳自2011年5月1日至2016年5月1日的租金2500元；2015年11月20日，钟殿雄将2016年5月2日至2021年5月1日的租金2500元交给了临高市场管理局工作人员王远轩，王远轩向其出具了收据。期间，钟殿雄自行将该摊位区改造成了12个摊位转租给他人经营。2015年12月27日，临高农贸公司向临高市场管理局、调楼农贸市场、美良农贸市场所发出《告知函》，告知近期要对美良、调楼农贸市场进行升级改造和拆除市场内的违章建筑，美良、调楼市场内的卫生、摊位等收费至2015年12月31日止，以后的收费另行告知。临高市场管理局工作人员王远轩于同日签收。2016年5月30日，临高农贸公司与东方龙岳公司签订《土地使用权转让合同书》，将坐落在临高县调楼镇博兴路的土地（原美良旧农贸市场）转让给原告，土地转让价格为150000元。合同签订后，东方龙岳公司全额支付了土地转让款，但至今未办理土地使用权登记或者变更手续。东方龙岳公司进入原美良旧农贸市场准备进行升级和改造，与大多数租户达成了搬迁协议，但钟殿雄拒绝搬迁。2018年3月30日，东方龙岳公司、调楼镇人民政府在原美良旧农贸市场内通过张贴通知书等方式，限期钟殿雄拆除搬迁出原美良旧农贸市场，钟殿雄以其在租赁期内为由仍拒绝拆除搬迁。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、东方龙岳公司的主体是否适格；二、钟殿雄与临高市场管理局签订的《租赁合同》是否有效；三、东方龙岳公司诉请钟殿雄搬迁出原美良旧农贸市场并赔偿经济损失12000元是否有事实和法律依据。1关于东方龙岳公司的主体资格问题。临高县调楼镇人民政府经临高县人民政府批复同意，对位于原美良镇旧农贸市场用地面积1657.8平方米的国有土地使用权进行拍卖处置，临高农贸公司通过竞拍获得该地使用权后再转让给原告东方龙岳公司的行为，不违反法律和行政法规强制性、禁止性规定，且临高农贸公司与东方龙岳公司签订的《土地使用权转让合同书》系双方真实意思表示，该合同合法有效，其转让行为亦合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，临高农贸公司与东方龙岳公司签订《土地使用权转让合同书》后，虽未办理涉案土地使用权的登记或变更手续，但不影响转让合同的效力。东方龙岳公司基于有效合同享有原美良旧农贸市场的占有、使用、收益等权利，钟殿雄与临高市场管理局签订《租赁合同书》承租原美良旧农贸市场内的部分摊位，该《租赁合同书》与东方龙岳公司有直接的利害关系，故东方龙岳公司有权提起本案诉讼，是本案适格的原告主体。钟殿雄提出东方龙岳公司未取得国有土地使用权，无权诉求确认钟殿雄与临高市场管理局签订的《租赁合同书》无效的答辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。2关于钟殿雄与临高市场管理局签订的《租赁合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。临高农贸公司依法取得原美良旧农贸市场土地使用权后，委托临高市场管理局对该市场进行运营管理，委托运营管理期限从2010年1月1日至2014年12月31日。临高市场管理局未将受托运营管理期限如实告知被告钟殿雄，而以自己的名义与钟殿雄签订《租赁合同书》，将该市场内原猪肉摊位区的铁皮棚（长40米，宽8米，面积为320平方米）出租给钟殿雄，租赁期限自2011年5月1日起至2021年5月1日，租赁期限明显超出被授权的运营管理期限，且没有证据证明事后已获权利人的追认，现临高农贸公司和东方龙岳公司均明确表示不予认可，故该《租赁合同书》超出授权期限的部分无效。东方龙岳公司诉请确认钟殿雄与临高市场管理局签订的《租赁合同书》自2015年1月1日起无效，一审法院予以支持。3关于东方龙岳公司诉请钟殿雄搬迁出农贸市场并赔偿12000元是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，钟殿雄与临高市场管理局签订的《租赁合同书》无效后，钟殿雄应当返还租赁的摊位区，故对东方龙岳公司提出钟殿雄搬迁出东方龙岳公司所受让的临高县调楼镇博兴路农贸市场的诉求，一审法院予以支持。钟殿雄已依《租赁合同书》约定履行了支付租金的义务，且钟殿雄在上述缔约过程中并无过错，东方龙岳公司诉请钟殿雄赔偿其经济损失12000元，于法无据，一审法院不予支持。关于钟殿雄提出东方龙岳公司该项诉讼请求超过诉讼时效的意见，因钟殿雄拒绝搬迁出原美良旧农贸市场的行为持续至今，故东方龙岳公司诉请其搬迁未超过诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认钟殿雄与临高县农贸市场管理局签订的《租赁合同书》自2015年1月1日起无效。二、限钟殿雄于本判决生效之日十日内自行搬迁出东方龙岳实业有限公司所受让的临高县调楼镇博兴路农贸市场，即钟殿雄与临高县农贸市场管理局签订的《租赁合同书》项下的原美良旧农贸市场内原猪肉摊位区（长40米，宽8米，面积为320平方米）。三、驳回东方岳龙实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费112.5元，由钟殿雄负担。二审期间，钟殿雄、临高市场管理局向本院提供证据：临高县人民政府临府函【1995】35号《关于同意成立临高县市场开发服务总公司的批复》、临高县机械编制委员会临编（1998）16号《关于成立临高县市场开发服务中心通知》、《工商行政管理机关移交所办市场产权、债权债务及经营服务人员协议书》、中共临高县委员会、临高县人民政府《关于临高县副科以上事业单位及团体机构设置的通知》，证明临高县各乡镇农贸市场的财产属国有资产，其使用权属临高县农贸市场管理局，临高县农贸市场管理局把美良旧市场内原猪肉摊位出租给钟殿雄是农贸市场管理局的合法权益。东方龙岳公司、临高贸易公司质证认为：对以上证据真实性不持异议，但对证据关联性及证明内容均有异议，不予认可。以上文件是发生于2001年以前，关于本案争议的土地权属问题，应当依据临高县人民政府2003年8月1日的《临高县人民政府关于同意在调楼镇和美良政府旧址兴建新农贸市场及有关问题的批复》。临高贸易公司通过竞拍取得该土地使用权，且缴纳了相关税费，依约享有土地转让、出租等权利，临高市场管理局对此是明知的。本院认为，东方龙岳公司、临高农贸公司对以上证据真实性不持异议，本院对证据真实性予以确认；以上四份文件均发生于2001年以前，反映文件作出之时的情况，不能对抗2003年临高县人民政府作出的文件，故对其证明内容不予确认。东方龙岳公司、临高农贸公司向本院提供证据：《关于委托运营调楼、美良市场与收费项目的协议书》，拟证明该协议书中明确了新建调楼农贸市场、新建美良农贸市场（含旧美良市场）的产权、经营权归临高农贸公司，2006年1月1日至2009年12月31日委托临高市场管理局运营管理。钟殿雄、临高市场管理局质证认为：对证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议。临高农贸公司作为民营企业，没有权利把国有资产委托给临高市场管理局运营管理，该证据与钟殿雄承租的摊位没有关联性。本院认为，钟殿雄、临高市场管理局对该证据真实性无异议，本院对证据真实性予以确认；该证据涉及到临高市场管理局运营管理的权限问题，也案涉事实具有关联性，结合一审认定的证据，本院对该证据的关联性及证明力均予以确认。二审另查明，2005年12月30日，临高农贸公司与临高市场管理局签订《关于委托运营调楼、美良市场与收费项目的协议书》，临高农贸公司委托临高市场管理局对调楼、美良市场进行运营、管理，期限从2006年1月1日至2009年12月31日。二审查明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、东方龙岳公司是否具备诉讼主体资格；二、案涉租赁合同的效力应如何认定。关于东方龙岳公司是否具备诉讼主体资格的问题。东方龙岳公司通过与临高农贸公司签订《土地使用权转让合同书》，取得包括旧美良市场在内的土地使用权，享有对该市场的占有、使用、收益等权利。现钟殿雄基于与临高市场管理局签订的《租赁合同书》，继续占有、使用、收益旧美良市场的摊位，东方龙岳公司认为钟殿雄的行为已侵害到自己的权益，故而提起诉讼主张《租赁合同书》部分无效，符合法律规定，具有诉讼主体资格。关于案涉租赁合同的效力应如何认定的问题。根据查明事实，从2006年1月1日起，临高市场管理局是基于临高农贸公司的委托对新建调楼、美良农贸市场及旧美良农贸市场进行营运管理，双方形成委托合同关系。2014年12月31日委托期限到期后，临高农贸公司未再行委托临高市场管理局。临高市场管理局与钟殿雄签订《租赁合同书》时，确系委托期限内，但租赁时间十年却明显超过委托期限，且未经委托人同意，亦未经委托人追认。违反《中华人民共和国合同法》第三百九十九条的规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。”一审判决《租赁合同书》超过委托期限部分无效，于法有据，应予维持。故钟殿雄上诉主张与临高市场管理局的合同期未满，应当继续履行，与法律规定不符，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院予以维持。钟殿雄的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112.5元，由上诉人钟殿雄负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二〇二〇年四月二十日法官助理 白 黎书 记 员 王圣忠附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印16份）