安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终156号 上诉人（原审原告）:谢卉，女，1974年4月11日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：张成龙，安徽金亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余才能，安徽金亚太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:陈超，男，1982年8月2日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 上诉人谢卉因与被上诉人陈超房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初2221号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 谢卉的上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定上诉人不属于征收补偿对象错误。上诉人基于租赁关系占有、使用承租房屋，将承租的房屋用于生产经营，一旦房屋被征收，上诉人必然产生相应的经济损失。因此，就政府的征收行为而言，上诉人是利害关系人，因政府征收行为产生的经济损失，应当是补偿对象，享有补偿请求权，现有地方立法及司法判例中也承认承租人是房屋征收过程中的补偿对象；2、案涉租赁合同已于2019年3月27日终止。依据《物权法》第二十八条规定，案涉房屋自征收公告发布之日即2019年3月27日开始，产权就不再属于被上诉人。房屋被征收后将被拆除，对于租赁双方来说，征收行为产生的法律效果应相当于租赁物灭失的法律效果，再产生返还租赁物的合同义务。上诉人认为,根据征收行为的特殊性,其在租赁合同法律关系上产生租赁期限到期而终止的法律效果。而如果按照原审法院的认定,租赁合同双方当事人是享有合同的解除权,那么就是赋予了出租方合同解除的自由选择权,这明显与客观事实不符。因此，被上诉人应当返还上诉人已经缴纳的2019年3月27日之后的租金3332元；3、本案应依据被上诉人与青阳县政府签订的《房屋征收补偿安置协议书》认定上诉人相关损失数额。上诉人对承租房屋享有占有、使用和收益的权利，因征收行为房屋无法使用，上诉人的权利受到损害，有权要求补偿实际损失。另外，青阳县人民政府根据《房屋征收补偿安置方案》确定的标准，结合第三方评估公司的评估报告，对被征收房屋的房屋价值、装修及附属物补偿费、临时安置费、搬迁费、停产停业损失等进行了确认，并与被上诉人签订《补偿安置协议书》。《补偿安置协议书》对因征收行为造成的各项损失进行了客观认定，上诉人主张的装修及附属物损失、搬迁费损失、过渡安置费损失等应依据上述标准确定金额；4、一审判决认定搬迁费438元、装饰装修损失3608.5元属于上诉人所有,上诉人对此无异议,上诉人作为实际经营者，主张搬迁奖励费、临时过渡安置费及停产停业费等于法有据，原审法院应当予以支持。 谢卉向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认谢卉与陈超之间的《房屋租赁合同》终止，终止期限为2019年3月27日；2.判令陈超向谢卉支付搬迁费、停业损失、装饰装修物损失、搬迁奖励、过渡安置费等合计150000元（具体以“房屋征收补偿安置协议书”认定的金额为准）；3.判令陈超返还租金计6000元；4.判令陈超承担本案的全部诉讼费用。一审诉讼过程中，谢卉明确第二项诉讼请求为，搬迁费438元、停产停业损失161245.32元、临时过渡安置费10512元、搬迁奖励7008元、附属物损失4532元，合计183735.32元；第三项房租损失变更为3332元。 一审法院查明：青阳县蓉城镇陵阳路蓉城市场1幢104、105号房屋（以下简称104、105号房屋）两间两层，建筑面积共计188.93㎡，产权人为陈超。自2012年7月开始，谢卉租赁陈超105号房屋楼下一间，用于饲料经营，租金一年一付，年租金为10000元，双方未签订书面租赁合同。2015年12月8日，谢卉办理了名称为“青阳县蓉城镇三角洲饲料经营部”，经营场所为安徽省池州市青阳县蓉城镇陵阳路蓉城市场104、105号，经营者为谢卉的个体工商户《营业执照》。2017年7月21日，谢卉向陈超支付租金10000元，陈超向谢卉出具了一张内容为“今（）到谢卉人民币（大写）壹万元整，￥10000.00元，事由17-18年度房租，具条人：陈超，2017年7月21日”的条据。2018年7月20日，谢卉向陈超账户转存10000元作为2018年7月至2019年6月一年的房租。 因公共利益的需要，县政府决定对县城区“三角洲”及周边地块城改（棚改）工程项目国有土地上房屋等附属物实施征收。2019年3月27日，县政府发布青政房征字[2019]1号文件《征收公告》及附件“补偿安置方案”，对土地和房屋征收范围、补偿安置方式、奖励及补助等进行了规定:一、货币化补偿安置款主要有被征收房屋市场评估价值（含土地价值）、被征收房屋装修及附属物补偿费、六个月的临时安置费、搬迁费、签约与搬迁奖励等六个部分构成。二、对按照规定签订协议书、在规定时间内搬迁完毕并交付拆除的，给予搬迁奖励，按经认定的主房面积160元／㎡计发。三、经营、生产、仓储用房依据实际经营面积按10元／㎡计付搬迁费。四、施行货币化补偿的门面房，按照被征收房屋市场评估价的10％计付停产停业损失费；实际正在生产、商业经营用房按每月25元／㎡标准一次性计付12个月的停产停业损失费。本案陈超所有的104、105号房屋在拆除范围内。2019年3月27日至5月20日期间，受青阳县征地拆迁管理办公室的委托，铜陵华诚房地产土地评估有限责任公司（以下简称华诚评估公司）对案涉房地产、装潢及附属物公开市场价值进行了评估，并于2019年5月20日制作了青阳县蓉城镇三角洲地块1号楼-陈超《房地产分户报告》，估价结果：青阳县蓉城镇三角洲地块1号楼-陈超房地产及装潢、附属物在估价时点的征收补偿总价为4857000元，其中：房地产总价4814600元、装潢总价37600元、附着物总价4300元、设备设施搬迁拆装补偿费600元。该房地产分户报告中的房产评估汇总表，分别附有房屋建筑物评估明细表、房屋建筑物-装潢评估明细表、构筑物及其他辅助设施评估明细表、设施设备移装补偿费评估明细表，注明或备注上述各评估对象的名称、结构、单价、评估价，其中：一、房屋建筑物评估明细表注明估价结果为4814618元（房地产分户报告确定评估价格为4857000元）；二、房屋建筑物-装潢评估明细表注明评估价为37561元（（房地产分户报告确定评估价格为37600元）；三、构筑物及其他辅助设施评估明细表注明评估价为4268元（房地产分户报告确定评估价格为4300元）；四、设施设备移装补偿费评估明细表注明移装补偿费为600元。2019年6月3日，陈超作为房屋产权人与征收人县政府签订《补偿安置协议书》,主要约定有：一、由县政府对陈超的建筑物、附属物拆除；被征收的房屋选择货币化补偿方式；县政府补偿陈超房屋建筑物4814600元、附属42500元、搬迁奖励31260.80元，以上三项应补偿金额合计4888360.8元，陈超可在搬家结束后十日内凭《搬迁完毕证明》等到县政府一次结清。二、县政府补偿陈超临时过渡安置费一层面积87.72㎡×40元/㎡×6月为21052.8元、二层及以上面积107.66㎡×20元/㎡×6月为12919.2元，搬迁费经营生产仓储用房：按实际经营面积195.38㎡×10元/㎡计1953.8元、停产停业损失费按货币化补偿门面房停产停业损失费4814600×10%为481460元，以上三项应补偿金额合计517385.8元，由陈超凭《搬迁完毕证明》到县政府一次结清。三、如陈超在本协议生效之日起7日内未能按期搬迁，不得享受相关奖励。2019年6月10日，陈超申请县公证处向谢卉公证送达了一份“房屋租赁期满不再续租、要求交还房屋的通知”，通知谢卉因县政府规划拆迁，该房屋已列入拆迁范围，为此解除双方租赁合同，并通知谢卉于2019年6月30日将房屋腾空并交还给陈超。谢卉不愿签字，县公证处将通知留置送达。后谢卉未按通知要求腾空并交付房屋，仍在该房屋经营，直至2019年8月12日该房屋被强拆。现谢卉以陈超所签订的《补偿安置协议书》上的征收补偿款部分项目应当归其所有，遂成此讼。另查，因陈超现已领取《补偿安置协议书》中除奖励款之外的补偿款。根据华诚评估公司《房地产分户报告》中“现场盘点汇总表”所载租户谢卉的附属物为11项，“附属物现场勘查明细表”载明1号楼（一楼）陈超（租户谢卉）构筑物名称为：卷闸门3项、塑钢隔断1项、挂壁空调1台、水池1个0.8*0.4*0.9、五合板1项、蹲便器1个、三合板隔断1项、铁门1项，室外广告牌（不带灯）1项1.3*2.68，共计11项；“构筑物及其他设施评估明细表”载明评估项目及评估价值为：水池1个0.8*0.4*0.9，，评估价350元；室外广告牌（不带灯）1.3*2.68*2，评估价1254元；水池1，评估价420元；室外广告牌（不带灯）5.4*2.0，评估价1944元；电表1个，评估价180元；电表1个，评估价120元，合计4268元。 一审法院认为，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”之规定,被征收人与补偿对象为被征收房屋所有权人。县政府对104、105号房屋进行征收，并与房屋所有权人陈超签订《补偿安置协议书》，根据《补偿安置协议书》的约定，征收补偿合同权利人是房屋所有权人陈超，承租人谢卉并不是征收补偿合同中的权利人。本案出租人陈超与承租人谢卉之间为房屋租赁合同法律关系,双方应当依据租赁合同及合同法的约定，主张权利承担义务。则对谢卉的诉请，作如下认定: 1、关于要求确认双方租赁合同终止的诉请。谢卉认为自2019年3月27日县政府发布《征收公告》之后，陈超不再享有104、105号房屋所有权，双方租赁合同应于2019年3月27日终止；陈超认为2019年6月10日，在陈超向谢卉公证送达解除合同的通知时租赁合同解除，即使依据谢卉缴纳租金至2019年6月30日，租赁合同最迟也在2019年6月30日解除。对此，经审查认为，虽然《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但本案县政府发布《征收公告》并与陈超签订《补偿安置协议书》，目的并不是取得陈超房屋所有权，从而取代陈超出租人的地位，而是因公共利益的需要，对房屋通过征收后予以拆迁，同时依据陈超与县政府签订的《补偿安置协议书》，陈超负有将房屋及附属物完整交付县政府拆除的义务，且陈超需在搬家结束后一定期限内凭《搬迁完毕证明》方可与县政府一次结清《补偿安置协议书》上确定的相关补偿安置费，则陈超作为104、105号房屋的原产权人，在104、105号房屋尚未实际交付县政府前，其对104、105号房屋为有权占有。同时，本案谢卉与陈超虽就案涉租赁房屋未签订书面的租赁合同，但根据双方一年缴纳一次房租及谢卉于2017年7月、2018年7月分别向陈超支付租金10000元的事实来看，谢卉租金缴纳的租赁期限应至2019年6月30日前后届满。陈超基于政府规划拆迁，有关部门多次下达通知要求限期搬离情况，于2019年6月10日向谢卉公证送达了解除合同的通知，通知要求谢卉在2019年6月30日前腾空并返还租赁房屋，谢卉在收到通知后未提起诉讼，也未申请仲裁，则依照《合同法》第九十六条：“合同自通知到达对方时解除。”的规定，双方的租赁合同关系应于2019年6月10日解除。 2、关于搬迁费438元的诉请。虽然双方未签订书面租赁合同，对相关搬迁费也未进行口头约定，经审查认为，因该项费用的产生系由于拆迁人对被拆迁房屋需搬迁而支付的一项补助费,谢卉租赁陈超房屋用于经营“青阳县蓉城镇三角洲饲料经营部”在房屋征收公告之后，案涉租赁房屋系谢卉实际占有使用，且在案涉租赁房屋强折时，谢卉系租赁房屋的搬离主体之一，且县政府也是依据经营生产仓储用房的标准进行补偿的，依据公平原则，案涉房屋的相关搬迁费用应当归谢卉所有。根据双方陈述一致内容，谢卉租赁的是陈超楼下一间，面积为43.8㎡，根据《补偿安置协议书》所载搬迁费195.38㎡×10元/㎡为1953.8元，谢卉主张搬迁费438元，且陈超对此无异议，予以支持。 3、关于停产停业损失161245.32元的诉请。本案双方虽未签订书面的房屋租赁合同，但房租一年一缴已持续多年，县政府在2019年3月27日发布《征收公告》，陈超在2019年6月10日通过公证向谢卉送达的通知中也明确是因政府规划拆迁，租赁房屋已列入拆迁范围，实出无奈，需要解除双方租赁合同，则本案县政府征收行为应为不可归责于双方事由导致双方租赁关系解除的唯一客观因素。虽然根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，陈超与县政府签订的《补偿安置协议书》中的停产停业损失系房屋征收部门对被征收人即房屋所有权人给予的补偿。但本案因政府征收行为这一客观因素导致双方租赁合同解除，作为长期承租陈超房屋的承租人谢卉，必然存在另寻场地，需要一定的期限恢复经营，可能存在一定的停产停业损失，而其自身对此应无过错，其损失亦应得到适当补偿。本案谢卉对其停产停业损失未能提供证据证明，根据政府征收致陈超通知解除租赁合同及政府对案涉房屋停产停业损失予以补偿的客观实际，根据公平原则，结合谢卉2018年7月20日缴纳之后一年房租及其于2019年8月12日县政府强拆时方予搬离租赁房屋的事实，同时考虑其经营性质，租金缴纳及其2019年3月5日即重新租了房子的情况，酌情确定由陈超支付谢卉停产停业损失7000元。 4、对于装饰装修物损失4532元的诉请。双方未签订书面租赁合同，但综观本案谢卉一年一缴房租，及2019年6月10日，陈超向谢卉公证送达解除租赁合同通知上所载因政府规划拆迁，及县政府2019年3月27日发布《征收公告》，本案双方对104、105号房屋面临拆迁在一定程度上应均有所预见。陈超2019年6月3日与县政府签订《补偿安置协议书》后，于2019年6月10日向谢卉公证送达解除合同通知并要求谢卉2019年6月30日前交还房屋，则县政府征收行为应为不可归责于双方事由导致双方租赁关系解除，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第十一条第一款第四项规定:“因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”故本案按照公平原则，谢卉应当获得部分装饰装修物损失的补偿，因谢卉并未提供证据证实其装饰装修物损失金额，但鉴于县政府对本案租赁房屋征收并给付相关补偿，则参照《房地产分户报告》及《房屋建筑物-装潢评估明细表》，其中一层面积87.77㎡评估价为5263元，按照谢卉承租房屋面积43.8㎡的比例额，谢卉主张装潢费应为2631.50元；构筑物及其他辅助设施费，参照《附属物现场勘查明细表》中勘查情况及《构筑物及其他辅助设施评估明细表》所载评估价值，对谢卉主张的构筑物补偿费确认为977元。综上，谢卉应当获得的装饰装修物损失合计为3608.50元。 5、对于搬迁奖励7008元的诉请。该费用系征收部门在房屋征收过程中，规定被征收人在一定期限内搬迁完毕而给被征收人的奖励，属于定型化的补偿费用。本案，谢卉作为承租人，在其陈超公证向其送达解除合同通知后，未按法律规定在合理期限内搬离租赁房屋，本身存在拖延交付的情况。其依照《补偿安置协议书》中确定的195.38×160计31260.8元搬迁奖主张其中43.8㎡计7008元搬迁奖，无事实和法律依据，不予支持。 6、关于临时过渡安置费10512元的诉请。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条之规定，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。陈超与县政府签订的《补偿安置协议书》约定的补偿安置方式虽然是货币化补偿，但征收部门仍按征收房屋面积给予被征收人临时过渡安置费，则该费用系征收部门与被征收人就房屋征收行为经双方协商一致的结果，与本案谢卉与陈超之间的房屋租赁，不属于同一法律关系，且双方在租赁关系中也未约定租赁合同解除后，陈超应支付谢卉临时安置费或者提供周转用房，且根据《合同法》第二百三十五条的规定，谢卉在超超通知的期限内应将租赁房屋返还陈超，但其直至政府强拆方搬离租赁房屋，同时结合对谢卉主张的停产停业损失的认定，已基于公平原则酌定其一定的恢复经营期的停产停业损失，故其依照《补偿安置协议书》中确定临时过渡安置费一层87.72㎡×40元/㎡×6个月计21052.8元，主张其中的43.8㎡×40元/㎡×6个月计10512元，无事实和法律依据，不予支持。 7、关于返还租金3332元的诉请。谢卉认为陈超因政府征收决定而丧失系争房屋的所有权，仅有支付拆迁补偿款的请求权；另自政府拆迁公告后，周边均是测量、搬迁、拆除房屋的景象，并出现停水等情况，房屋已经不具备经营的条件，因此，其有权要求陈超退还2019年3月27日后每月833元计4个月的租金计3332元。对此，结合对谢卉要求确认双方租赁合同终止诉请的认定理由，陈超作为104、105号房屋的原产权人，在县政府发布《征收公告》104、105号房屋尚未实际交付县政府前，陈超对104、105号房屋为有权占有。且根据双方房租一年一缴及谢卉于2017年7月、2018年7月分别向陈超支付租金10000元的事实来看，谢卉租金缴纳期满应为2019年6月30日左右。但本案谢卉在陈超2019年6月10日向其公证送达解除租赁合同通知后，仍占有使用租赁房屋至2019年8月12日房屋被拆迁，且其租金也仅支付至2019年6月30日左右，其现要求返还4个月租金的主张，无事实和法律依据，不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决:一、确认谢卉与陈超之间的租赁合同关系自2019年6月10日解除；二、陈超于判决生效后十日内给付谢卉搬迁费438元、停产停业损失7000元、装饰装修损失3608.50元，合计11046.50元；三、驳回谢卉的其他诉讼请求。案件受理费3420元，减半收取计1710元，由谢卉负担1672元，陈超负担38元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。谢卉上诉称其系征收补偿对象，并主张参照涉案《房屋征收补偿安置协议书》认定相关损失，但本案并非拆迁安置补偿合同纠纷，陈超与青阳县人民政府之间的拆迁安置补偿合同关系，与本案并非同一法律关系。且谢卉亦非法定的征收补偿主体，其承租损失与拆迁补偿收益无必然关联，故本院对该节上诉理由不予采纳。原审查明，谢卉自2012年起租赁案涉房屋经营店面，但其与陈超一直未签订书面租赁协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，本案双方形成不定期租赁关系，任何一方均有权随时解除合同。在卷证据表明，2019年6月10日，陈超向谢卉公证送达了解除租赁协议的通知。因此，案涉租赁合同依法于当日终止。涉案房屋的所有权虽因政府征收行为而发生变动，但陈超将房屋正式交付给青阳县政府前，对涉案房屋仍系有权占有。原审查明，谢卉缴纳租金至2019年6月30日左右，而其占有使用案涉房屋直至2019年8月12日，故其主张返还租金依据不足，不予采纳。由于本案双方系不定期租赁关系，任何一方均享有法定任意解除权，无需对另一方承担解除合同的违约责任。一审法院根据公平原则，结合房屋经营状况、合同履行情况，酌情支持谢卉停产停业损失、装饰装修损失等合计11046.5元，已充分考虑到对承租人利益的保护。故谢卉上诉主张按原审诉讼请求赔偿损失不予支持。 综上所述，谢卉的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3820元，由上诉人谢卉负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年四月九日 法官助理夏国栋 书记员刘铮