北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终938号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京多彩艺苑广告有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：孟志文，总经理。委托诉讼代理人：于爱军，北京市金洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯亚东，男，1980年12月15日出生，汉族，该公司职员，现住北京市昌平区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘社保，男，1962年11月7日出生，汉族，现住河北省三河市。委托诉讼代理人：刘少辉，北京市广渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王连庆，北京市广渡律师事务所律师。原审第三人：北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会，住所地北京市昌平区北七家镇平西府村。法定代表人：汪博，主任。上诉人北京多彩艺苑广告有限公司（以下简称多彩艺苑公司）因与被上诉人刘社保、原审第三人北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会（以下简称平西府村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初13819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。多彩艺苑公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，改判为多彩艺苑公司退还刘社保租金为143835．62元（比一审判定的退还租金少22864．38元）。2、请求撤销一审判决第三项，判令多彩艺苑公司向刘社保支付的房屋腾退补偿款为1106476．89元（其中增建部分补偿费由651154．02元改判为216650．92元，装修补偿费由1004427．98元改判为889825．97元）。3、请求判令刘社保支付一审阶段的鉴定费用65000元。4、请求由刘社保承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1．按照租房合同约定，租金50万元，我方应退105天的租金，退付租金金额：500000元/365天×105天=143835．62元。一审判决退还房租166700．00元，多判了22864．38元。2．增建部分评估价1752元/平米，我方实际得到补偿是评估价的70%，故实际补偿额是541627．3元（441．64平米×1752元/平米×70%=541627．3元）。3．增建部分是在我方原有建筑之上搭建，利用了我方的原建筑屋顶和地基，而建筑评估没有考虑地基单独评估补偿，而且刘社保是私自搭建，所以我方认为对刘社保的加建部分的补偿只能享有50%的受益，同时再考虑到合同约定的80%分配比列，对加建部分我方只能对刘社保补偿金额为216650．92元（541627．3元×50%×80%=216650．92元）。刘社保辩称，同意一审判决。平西府村委会未提交意见。刘社保向一审法院起诉请求：1．判令多彩艺苑公司退还剩余租金166700元，利息15821．9元，共计182521．9元；2．判令多彩艺苑公司及第三人北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会连带向刘社保支付腾退安置补偿费用6080514．338元；3．一切诉讼费用由多彩艺苑公司负担。多彩艺苑公司向一审法院提出反诉请求：1．请求判令刘社保向多彩艺苑公司支付占用承租房屋和场地的使用费195616．44元及逾期交付使用费的利息6559．85元，合计202176．29元（从2017年10月1日起暂计至2018年4月22日，使用费计取标准为双方所签租赁合同的约定的标准，逾期利息按银行同期贷款利率年利率6%计算，使用费到实际交付为止，利息的截止时间为刘社保实际支付完毕为止）；2．请求判令刘社保承担本次反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2001年9月20日，平西府村委会（甲方）与多彩艺苑公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：经协商甲方将村东四合院东南场地（以下简称涉案场地），东西80米、南北123米租与乙方使用。一、面积：东西80米，南北123米，合计14．76亩。二、租期：2001年10月1日至2030年9月30日。三、租金及付款时间：1．合同签订时交齐全年租金，以后每年10月1日前交齐租金。2．交款方式：一至三年每年每亩租金壹仟元整（1000元／亩），四至五年每年每亩租金壹仟伍佰元整（1500元／亩），六至十年每年每亩租金贰仟元整（2000元／亩），十至十五年每年每亩租金贰仟伍佰元整（2500元／亩），十五年至合同终止每年每亩租金叁仟元整（3000元／亩）。4．如遇政府规划搬迁，由使用方合理予以乙方补偿。双方还在合同中约定了其他内容。多彩艺苑公司在取得上述土地使用权后，在涉案场地上进行了厂房建设。北京市昌平区北七家镇人民政府出具土地证明，载明：北京市昌平区22号，建筑面积8000平方米，该场所不是非法建筑用地，土地用途为工业，同意北京多彩印刷有限公司在此经营。2014年8月21日，多彩艺苑公司（甲方、出租方）与刘社保（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定：第一条库房（空地、场地）情况：1．位于北京市昌平区22号院内的库房及（空地、场地）（以下简称：租赁地块）租赁给乙方使用。（1）办公楼第三、四层房屋及屋顶（场地），分别每层为南北43米，东西16．5米，建筑面积每层约为709平方米。2．租赁地块甲方为唯一合法权利人，承诺对租赁地块享有完整的使用、收益、处分等权利，不因权利瑕疵或纠纷而导致乙方在租赁期间因使用租赁地块造成损失。第二条租赁期限及租金支付方式：1．租赁期限为16年，合计192个月，自2014年起至2030年9月30日合同终止。2．租金及支付方式：（1）每年租金人民币叁拾万元整，租金每三年递增一次，每次递增人民币零万元整。（2）自本合同签订后乙方在十日内向甲方支付租金陆拾万元整（一次性支付两年租金）。3．租期的计算：自甲方实际将租赁地块交付给乙方使用之日起至第四个月满为止，为免租期，第五个月起计算该租赁地块的租金，计算方式为：（1）2015年10月1日之后起正式计算租金，若甲方实际将租赁地块交付期限延迟，租金计算方式往后顺延。（2）第一笔租金第一年和第二年一次性支付一次（支付两年），从第三年开始，乙方必须在前一个租赁年度期满前一个星期将下一年度的租金一次性支付给甲方。第三条使用租赁地块：……4．如在投入正常经营期间，合同租赁期限内遇到国家政策变动、征占土地或其他因素被动拆迁时，本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任，征地拆迁安置补偿费用分配比例为以下方式：（1）装修部分补偿费归乙方所有，原有主体建筑物__平方米归甲方所有；（2）增建部分第1年至第8年补偿费：甲方占比20％，乙方占比例为80％；（3）第9年至第16年（合同终止）补偿费，甲方占比例为50％，乙方占比例为50％。双方还在合同中约定了其他内容。2014年12月22日，多彩艺苑公司（甲方、出租方）与刘社保（乙方、出租方）签订《租赁合同》，合同约定：第一条库房（空地、场地）情况：1．位于北京市昌平区22号院内的库房及（空地、场地）（以下简称：租赁地块）租赁给乙方使用。（1）办公楼第一、二层房屋，分别每层为南北43米，东西16．5米，建筑面积每层约为709平方米；（2）办公楼东侧（场地、空地）为南北50、东西12米，（场地、空地）面积为600平方米。2．租赁地块为甲方唯一合法权利人，承诺对租赁地块享有完整的使用、收益、处分等权利，不因权利瑕疵或纠纷而导致乙方在租赁期间因使用租赁地块造成损失。第二条租赁期限及租金支付方式：1．租赁期限为189个月，自2015年1月1日起至2030年9月30日合同终止。2．租金及支付方式：（1）第一、第二年分别每年租金为人民币贰拾万元整；（2）第三年起至合同终止，每年支付一次租金为人民币叁拾伍万元整；（3）租金在本合同期内不得递增；（4）自本合同签订后乙方在七日内向甲方一次性支付两年租金，合计人民币肆拾万元整。3．租期的计算：自甲、乙双方签订合同之日起至第四个月满（即：2015年1月1日至2015年4月30日），甲方必须将该租赁地块交付给乙方使用。自甲方实际将租赁地块交付给乙方使用之日起至第四个月满为止为免租期，第五个月起计算该租赁地块的租金，计算方式为：2015年10月1日之后起正式计算租金。（1）免租期的起始日从甲方将该地块交付乙方使用的日期开始计算，若甲方实际将租赁地块交付期限延迟，租金计算方式往后顺延。（2）从第三年开始，乙方必须在前一个租赁年度期满前一个月将下一年度的租金一次性支付给甲方。第三条使用租赁地块：……4．如在投入正常经营期间，合同租赁期限内遇到国家政策变动、征占土地或其他因素被动拆迁时，本合同自动终止，甲、乙双方互不承担违约责任，征地拆迁安置补偿费用分配比例为以下方式：（1）原有主体建筑物1400平米归甲方所有；（2）装修部分补偿费和增建部分第1年至第8年补偿费：甲方占比20％，乙方占比例为80％；（3）第8年至第16年（合同终止）补偿费，甲方占比例为50％，乙方占比例为50％。双方还在合同中约定了其他内容。上述两份合同签订后，刘社保缴纳了相应的租金，双方均认可刘社保交纳租金至2017年9月30日。刘社保在承租涉案房屋后进行了增建及装饰装修。2017年6月18日，平西府村委会发布《致全体租（住）户的一封信》，载明：“工业大院清理整治工作已于2017年5月4日全面启动，在各承租企业（个人）的大力支持和配合下，清理整治工作正在积极开展中，随着清理整治工作的深入推进，已签约户建筑物拆除工作已经全面启动，由此将不可避免的会出现消防安全隐患等问题，为降低相关风险，供水、供电部门将于近期停止为村工业大院提供水、电服务。……请村工业大院内各承租企业（个人）积极配合清理整治工作，最晚限于6月23日之前与本村洽商承租合同解约补偿事宜，尽快完成签约、清退工作，同时请各租（住）户，在此期限之前尽快搬家，否则停止水电服务造成的损失将自行承担。……。”2017年6月18日，平西府村委会、北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社（甲方）与多彩艺苑公司（乙方）签署《解约协议》。协议约定：一、腾退标的：乙方正在使用的位于昌平区村南工业大院范围内的集体土地，地上房屋及附属物27984．83平方米（其中甲方原有房屋及附属物0平方米），乙方建设房屋及附属物27984．83平方米。二、原协议的解除：就腾退标的，甲乙方双方已签署《土地租赁合同》等相关协议（以下简称“原协议”），现双方共同确认，原协议自本协议签署之日起解除，双方就腾退标的不存在任何法律关系。乙方不再享有土地使用权，土地使用权收归甲方所有，甲方向乙方支付地上物腾退补偿。三、解约补偿：1．原协议解除、甲方收回承租土地后，乙方可取得解除合同补偿金56204911元（大写人民币伍仟陆佰贰拾万零肆仟玖佰壹拾壹）。除此之外，甲方无需再向乙方支付其他任何费用。五、支付办法：解约补偿款分如下两期支付：1．第一期为解约补偿款总额的30％，即16861473元（大写：壹仟陆佰捌拾陆万壹仟肆佰柒拾叁），甲方于本协议签署并经审计审结后的5个工作日内支付；2．第二期为解约补偿款总额的70％，即39343438元（大写：叁仟玖佰叁拾肆万叁仟肆佰叁拾捌），乙方持交房验收单及本协议原件、身份证复印件、就腾退标的曾签署的全部书面协议、营业执照复印件、法定代表人身份证明（企业必须提供），及其他需要提交的相关材料提出余款支付申请。甲方在乙方腾空房屋、清退全部人员、交付房屋且按照上述要求提出支付申请后的20个工作日向乙方支付。双方均主张租赁合同自2017年6月18日解除，但就后续的补偿款、租金退还等问题未达成一致意见，未办理交接手续。刘社保称腾退的时间是2017年6月18日，仅占用租赁场地中一间管理室未腾退。多彩艺苑公司称涉案房屋全部在刘社保的控制之下。诉讼过程中，法院调取了涉案房屋的平面图和《房屋及附属物估价单》，双方均认可真实性，但多彩艺苑公司主张房屋重置成新价没有全部支付，仅收到估价单中的70％。因双方当事人对补偿款、涉案房屋的装修、设备及附属物的工程量无法达成一致，经刘社保申请，法院依法委托北京建基业工程管理有限公司对涉案房屋的装修、设备及附属物的工程量（包含项目及数量）进行鉴定。2018年6月19日，北京建基业工程管理有限公司出具《工程造价鉴定意见书》（JJY-（价鉴）-2018-012号），其中锅炉房设备、建筑物外立面及室外停车场地为争议项。刘社保为此支付了鉴定费65000元。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人平西府村委会经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中刘社保与多彩艺苑公司签订的两份《租赁合同》标的房屋未取得建设工程规划许可证，故为无效合同。虽然合同无效，但多彩艺苑公司因地上物及附属设施从平西府村委会处取得了相应的腾退补偿，故合同无效后出租人取得的腾退利益应当在出租人和承租人之间予以分割。结合双方的意见以及认定的证据和事实，双方争议的焦点主要集中在两点，即一、刘社保交纳的涉案房屋租金（占有使用费）是否存在退还情形；二、涉案房屋的腾退安置补偿费用应当如何分配。为了对双方争议的焦点作出全面、明晰的分析，法院分别论述如下：一、刘社保交纳的涉案房屋租金（占有使用费）是否存在退还情形刘社保在取得涉案房屋后，依约向多彩艺苑公司支付房屋租金至2017年9月30日，双方均对此予以认可。刘社保主张其于2017年6月18日收到村里的腾退公告后剩余期间的租金（占有使用费）应当予以退还，多彩艺苑公司不同意退还，称刘社保仍在占有使用涉案房屋。双方均认可《租赁合同》自2017年6月18日腾退公告发布起不再履行，对于2017年6月18日起刘社保是否应当交纳占有使用费，法院认为首先，在平西府村委会发布腾退公告后刘社保已经积极将其涉案房屋的相关承租户进行了清理，并将绝大部分房屋清空，仅保留一间管理室为看管剩余物品之用，因此可以认定刘社保已经履行了清退义务，其仅留存的一间房屋也未从事生产经营之用；其次，在平西府村委会发布腾退公告后，涉案房屋就进入停水停电状态，已无法进行正常生产经营活动，因此不具备租赁的条件，已不能满足租赁物的使用目的；最后，因双方就腾退补偿无法达成一致意见，而拆迁时的估价单为较大范围内房屋的总体评估，不能区分哪些属于刘社保承租的部分，就涉案房屋内的增建部分、装修及附属设施等如何确定工程数量和补偿款需要通过鉴定程序解决，在这种情况下，刘社保为鉴定之需要未与多彩艺苑公司办理交接手续具有合理的理由。故多彩艺苑公司要求刘社保交纳2017年10月1日之后的房屋占有使用费及利息的反诉请求无事实和法律依据，法院不予支持。刘社保要求多彩艺苑公司退还剩余租金的诉讼请求，法院予以支持。鉴于双方就腾退及补偿事宜存在争议，未办理交接手续，刘社保要求多彩艺苑公司支付利息的诉讼请求无法律及事实依据，法院不予支持。关于应当退还的涉案房屋占有使用费数额，双方均认可刘社保交纳租金至2017年9月30日，2017年6月18日至2017年9月30日共105日，按照合同约定，经法院核算，应当退还的金额为186986元，刘社保要求退还166700元，不高于法院核实的金额，对此法院不持异议。二、涉案房屋的腾退安置补偿费用应当如何分配在刘社保取得涉案房屋的使用权后，对涉案房屋进行增建和装饰装修，应当在腾退时依据其增建和装饰装修行为对该部分享有相关利益，现在双方对如何分配该利益无法达成一致意见。法院认为，多彩艺苑公司依据《解约协议》取得腾退补偿金，其中包含了刘社保增建、装饰装修部分的利益，虽然双方的租赁合同被法院确认为无效，但就拆迁所获得的金钱补偿双方的约定可以作为分割拆迁补偿款的参考依据，刘社保能够分得的拆迁利益亦应当以《解约协议》及《房屋及附属物估价单》、《鉴定意见书》为依据。依据双方签订的合同，原有主体建筑的腾退补偿部分归多彩艺苑公司所有，一、二层装饰装修部分和增建部分在第1至8年的补偿费刘社保占比为80％，三四层装修部分装修部分补偿费归刘社保所有，增建部分第1年至第8年补偿费刘社保占比80％。依据《鉴定意见书》及《房屋及附属物估价单》的内容，法院核算如下：1．新建五层主体部分：《房屋及附属物估价单》中14（2-5）层面积为2461．72平方米，14一层面积为673．36平方米，根据平面图的显示，14楼1-4层面积相同，第5层面积小于1-4层，故第五层的面积为441．64平方米，根据《房屋及附属物估价单》中对应的单价1843元以及合同中约定的80％的比例，该部分补偿款刘社保应分得的金额为651154．02元。多彩艺苑公司关于房屋重置成新价没有全部支付，仅收到估价单中的70％的主张，未提供任何证据证明，对此法院无法予以确认，故对其主张法院不予采信。2．装修部分：刘社保对于钢梯（铁梯）补偿款的计算错把《房屋及附属物估价单》中的数量当做单价，法院予以纠正。对于不锈钢玻璃隔断、石膏板吊顶、木地板、镜子等系谁所建双方存在争议的项目，刘社保主张相应的补偿款，应当提供证据证明上述装修工程系其所建，否则应当承担不利后果，现刘社保并未提供证据证明，法院对其该部分装修工程系其所建不予认可。对于铝塑板、坐便器、普通灯、洗脸盆等刘社保主张的工程量和赔偿额已经超过涉案房屋所在工业大院全部数量和赔偿额的项目，法院对刘社保以单价直接乘以数量的计算方法不予认定，此外铝塑板在刘社保提供的计算表中出现多次，而《房屋及附属物估价单》中仅补偿54．98平方米，重复计算的部分不应计入补偿款中。多彩艺苑公司主张按照房间数分具有合理性，法院予以采信。对于刘社保主张的在《鉴定意见书》中有所体现而《房屋及附属物估价单》中不存在的项目，因本案是对多彩艺苑公司因拆迁从平西府村委会处获得的补偿款的分配，对于《房屋及附属物估价单》中不存在的项目，多彩艺苑公司并未因此取得补偿，故对于刘社保要求该部分补偿款的请求法院不予支持。因两份《租赁合同》对于装修部分的分配比例约定不同，一、二层为80％，三、四层装修归刘社保，刘社保主张第五层装修补偿款在计算时均按照80％计算，对此法院不持异议。按照《鉴定意见书》中的工程量及《房屋及附属物估价单》中规定的装饰装修部分的单价，计算腾退补偿金为938778．68元；3．水电暖及1-5层主、副楼梯部分：因《鉴定意见书》中对此部分所进行的工程量鉴定所涉及的项目为地砖地面、铝塑窗、防盗门、镜子、配电箱、吊灯、摄像头等，属于装饰装修的范畴，不属于建筑主体结构，故应按照《租赁合同》中关于装修补偿费的约定处理，在出租人和承租人之间进行分配。因两份《租赁合同》对于拆迁时装修补偿款分配比例约定存在不同，而现无法区分水电暖及1-5层主、副楼梯装修工程中哪些属于一、二层，哪些属于三四层，因此对于该部分补偿款的补偿比例由法院在两份《租赁合同》约定的比例中间酌情确定。该部分补偿款中刘社保对于配电箱的单价主张错误，法院予以纠正。对于刘社保主张的工程数量和金额超出《房屋及附属物估价单》的项目，多彩艺苑公司主张按照房屋数量分，具有合理性，法院予以采信。经计算腾退该部分补偿金为65694．3元。以上腾退补偿款合计为1655627元。关于刘社保要求平西府村委会连带支付腾退安置补偿款的请求，因平西府村委会并非本案《租赁合同》的主体，根据合同相对性的原则，刘社保要求平西府村委会连带支付腾退补偿款于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、刘社保与北京多彩艺苑广告有限公司于2014年8月21日、2014年12月22日签订的《租赁合同》无效；二、北京多彩艺苑广告有限公司于本判决生效之日起七日内退还刘社保166700元；三、北京多彩艺苑广告有限公司于本判决生效之日起七日内支付刘社保涉案房屋腾退补偿款共计1655627元；（以上二、三项共计1822327元）四、驳回刘社保的其他诉讼请求；五、驳回北京多彩艺苑广告有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院按照合同约定的当年租金数额核算应退还租金数额，本院予以确认。多彩艺苑公司主张实际收取数额少于合同约定数额未提交充足证据予以证明，法院不予采信。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审法院已经向村委会及评估单位调取了相关证据，双方均予以认可，现多彩艺苑公司在二审中仍坚持房屋重置成新价没有全部支付，仅收到估价单中的70%的主张，但经本院反复释明仍未提交任何证据予以证明，也未能提供有效的调取证据的新线索，对其主张法院不予采信，对其调取证据的申请法院不予准许。一审法院根据现场状况、鉴定结论、估价单，对增建利用原有结构的因素综合进行了酌情考虑，对增建部分的补偿数额的认定合理，本院予以确认。双方对增建部分的补偿分配有约定，多彩艺苑公司再要求减少依据不足。综上所述，多彩艺苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21201元，由北京多彩艺苑广告有限公司负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  赵 蕾二〇二〇年四月二日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一