湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1935号上诉人（原审被告）：湖南长晟誉信商贸有限公司，住所地长沙市芙蓉区韭菜园街道韶山北路28号长城公寓二单元1306室。法定代表人：方玮霖，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：九龙仓（长沙）置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放西路270号（国金中心）。法定代表人：陈国邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。原审被告：湖南长晟誉信商贸有限公司九龙仓分公司，住所地长沙市芙蓉区定王台街道东牌楼长沙国金中心第二层L273A号。法定代表人：方玮霖，该公司执行董事兼总经理。上诉人湖南长晟誉信商贸有限公司（以下简称长晟公司）因与被上诉人九龙仓（长沙）置业有限公司（以下简称九龙仓置业公司）及原审被告湖南长晟誉信商贸有限公司九龙仓分公司（以下简称长晟九龙仓分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初6962号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。长晟公司上诉请求：依法改判长晟公司与九龙仓置业公司2018年4月26日签订的《租赁合同》于2019年1月29日解除，长晟公司不予承担租赁场地占用费64463.59元，并由九龙仓置业公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定长晟公司与九龙仓置业公司签订的租赁合同于2019年1月16日解除的事实认定错误。长晟公司在2018年12月份向九龙仓置业公司提出商铺撤场请求，并就欠缴租金事宜同九龙仓置业公司协商，在2019年1月15日九龙仓置业公司发送解除合同的通知函后，双方就解除合同和撤场事宜仍在进行协商。九龙仓置业公司工作人员于2019年1月21日向长晟公司提出要求长晟公司营业至2019年1月31日并撤出场地，相关费用结算至2019年1月31日，故双方之间的租赁合同在2019年1月16日并未解除。二、一审判决认定长晟公司应支付场地占用费事实认定错误，且判决长晟公司应按日租金的1.5倍支付场地占用费标准过高。长晟公司在2019年1月29日撤场后，九龙仓置业公司当天就把店铺打上围挡、上锁，实际控制占有该商铺，长晟公司无法进入商铺进行复原工作和清场，不应支付场占用费。原审法院判决所有具有违约性质的赔偿金共计近20万元，而长晟公司所欠租金仅12万余元，明显过分高于九龙仓置业公司的损失。即使需要长晟公司承担场地占用费，场地占用费的标准也应该参照租金标准才不失公允。九龙仓置业公司辩称，双方之间的租赁合同自长晟公司及长晟公司九龙仓分公司收到九龙仓置业公司解除通知之日依法解除，双方的往来邮件仅仅是关于将店铺复原及撤场的沟通意见，不影响租赁合同解除时间的认定。租赁合同解除后，长晟公司没有将场地交还给九龙仓置业公司，且仍有物品留在租赁场地，九龙仓置业公司为避免损失，委托公证机关保全后再收回租赁物。因长晟公司未开展经营活动，为避免对商场造成影响，九龙仓置业公司在租赁物的外围设立围挡，但并没有上锁。根据租赁合同的约定，长晟公司应当支付场地占用费，该约定不违反法律规定。请求驳回上诉，维持原判。九龙仓置业公司向一审法院起诉请求：1.判令确认九龙仓置业公司与长晟公司于2018年4月26日签订的《租赁合同》于2019年1月16日解除；2.判令长晟公司、长晟九龙仓分公司共同向九龙仓置业公司支付租金122466.77元、推广费2848.06元、商场服务费19936.45元、电费8398.06元、滞纳金6405.28元（滞纳金以分段所欠各项费用为基数，按照每日0.03％的标准暂计算至2019年3月31日，之后的滞纳金按照上述标准计算至被告付清所欠费用之日止）；3.判令长晟公司、长晟九龙仓分公司向九龙仓置业公司支付租赁场地占用使用费64463.59元、损失赔偿费123930元、装修期租金69660元、租赁场地复原费99197.40元、律师费15968元、公证费3000元;4.判令长晟公司、长晟九龙仓分公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月26日，九龙仓置业公司与长晟公司签订《租赁合同》，约定长晟公司承租九龙仓置业公司坐落于长沙市芙蓉区牌楼长沙国金中心商场第二层Ｌ273Ａ号商铺，租赁面积为81平方米；租赁期限为自租赁合同约定的实际交付之日起3年；长晟公司应每月向九龙仓置业公司支付保底租金（即固定租金），首年的租金为430元／月／平方米，第二年的租金为480元／月／平方米，第三年的租金为530元／月／平方米，长晟公司享有装修期，装修期以九龙仓置业公司将租赁场地交付长晟公司的实际交付日期起计2个月，在此期间，长晟公司无需向九龙仓置业公司支付租金，但仍应如期支付合同约定的商场服务费、推广费及其他杂费；长晟公司应每月向九龙仓置业公司支付租金、商场服务费、推广费及其他杂费，商场服务费为70元／月／平方米，推广费为10元／月／平方米，长晟公司应于每月首个工作日或之前向九龙仓置业公司支付保底租金，同时应于账单指定的日期前支付商场服务费、推广费及租赁场地所使用或消耗的煤气、水、电、电讯费及有关费用；长晟公司须向九龙仓置业公司支付租赁保证金和装修保证金，如长晟公司违反合同约定，则九龙仓置业公司有权没收保证金；逾期未付租金或其他费用，长晟公司应从第二个工作日起向九龙仓置业公司按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项；如长晟公司一直拖欠九龙仓置业公司的款项超过7日，九龙仓置业公司有权终止租赁合同，收回租赁场地；如长晟公司违反租赁合同约定，导致九龙仓置业公司提前终止合同，九龙仓置业公司除了有权依本租赁合同约定不退还长晟公司支付的全部保证金外，有权要求长晟公司补交装修期内全部租金，同时有权要求长晟公司赔偿因租赁场地空置而产生的损失及可获取的预期收益损失，损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本租赁合同当月长晟公司应向九龙仓置业公司支付租金、商场服务费、推广费标准之三个月应付金额；未经九龙仓置业公司书面同意可以逾期返还租赁场地的，每逾期1日，长晟公司应以本租赁合同所约定的日租金标准的1.5倍向九龙仓置业公司支付租赁场地占用使用费；长晟公司在租赁期结束或依本租赁合同提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，以九龙仓置业公司交付给长晟公司使用时的状态（合理损耗除外）交还九龙仓置业公司；九龙仓置业公司向长晟公司书面催讨租金、商场服务费、推广费或其他杂费而引起的所有合理费用的开支（包括但不限于合理的律师费），或九龙仓置业公司因行使本租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由长晟公司承担。长晟公司于2018年3月27日、4月10日分别向九龙仓置业公司支付租赁保证金159210元、装修保证金40250元，保证金合计199460元。九龙仓置业公司于2018年4月9日向长晟公司交付长沙国金中心商场第二层L273A号商铺。2018年8月10日，长晟公司、长晟九龙仓分公司与九龙仓置业公司签订《转让经营权的协议》，协议约定自转让日起，长晟九龙仓分公司向九龙仓置业公司支付《租赁合同》项下应由长晟公司支付的一切费用；《租赁合同》项下的权利义务仍由长晟公司承担，如长晟九龙仓分公司违反《租赁合同》约定，九龙仓置业公司有权向长晟公司及长晟九龙仓分公司追究责任，长晟公司必须依《租赁合同》向九龙仓置业公司直接承担一切法律和赔偿责任。上述合同签订后，长晟公司和长晟九龙仓分公司于2018年10月起未按照租赁合同约定支付租金、推广费、商场服务费及电费等费用，拖欠2018年10月1日至2019年1月16日租金122466.77元，2018年10月1日至2019年1月16日推广费2848.06元，2018年10月1日至2019年1月16日商场服务费19936.45元以及2018年7月11日至2019年2月21日电费8398.06元。2018年12月28日，国浩律师（长沙）事务所受九龙仓置业公司委托向长晟公司、长晟九龙仓分公司邮寄《律师函》，要求长晟公司和长晟九龙仓分公司支付拖欠的租金、推广费、商场服务费、电费等费用,如拒不支付，九龙仓置业公司将行使合同解除权。长晟公司、长晟九龙仓分公司于2018年12月30日收到《律师函》后，仍没有支付拖欠的租金和各项费用。2019年1月15日，九龙仓置业公司根据租赁合同约定和法律规定行使合同解除权，向长晟公司、长晟九龙仓分公司作出《解除租赁合同及收回租赁场地通知书》，通知长晟公司和长晟九龙仓分公司自收到本通知之日起解除九龙仓置业公司与长晟公司于2018年4月26日签订的《租赁合同》，并要求长晟公司和长晟九龙仓分公司支付拖欠的费用及产生的违约金。长晟公司、长晟九龙仓分公司分别于2019年1月16日收到该解除租赁合同的通知。长晟公司和长晟九龙仓分公司未将租赁场地复原并交还给九龙仓置业公司，也未向九龙仓置业公司付清所拖欠的款项。2019年2月13日，国浩律师（长沙）事务所受九龙仓置业公司委托向长晟公司、长晟九龙仓分公司邮寄《律师函》，要求长晟公司和长晟九龙仓分公司履行上述义务。2019年2月14日，九龙仓置业公司向长晟公司作出《告知函》，告知内容为九龙仓置业公司将于2019年2月21日14时清点租赁场地并收回租赁商铺，长沙市公证处对《告知函》的内容及向长晟公司寄送过程进行了保全证据公证。2019年2月21日，在长沙公证处对租赁场地内的现状及对留存物品清点的过程和结果进行了保全证据公证后，九龙仓置业公司收回长晟公司租赁的长沙国金中心商场第二层L273A号商铺。九龙仓置业公司为此向长沙市公证处支付两次公证费合计3000元。另查明，九龙仓置业公司与国浩律师（长沙）事务所签订民事委托代理合同，委托国浩律师（长沙）事务所代理九龙仓置业公司与长晟公司、长晟九龙仓分公司房屋租赁合同纠纷一案，九龙仓置业公司按约定向国浩律师（长沙）事务所支付律师代理费15968元。一审法院认为，九龙仓置业公司与长晟公司签订的《租赁合同》及九龙仓置业公司与长晟公司、长晟九龙仓分公司签订的《转让经营权的协议》，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。《转让经营权的协议》约定，如长晟九龙仓分公司违反《租赁合同》的约定，九龙仓置业公司有权向长晟公司和长晟九龙仓分公司主张权利。《租赁合同》签订后，九龙仓置业公司向长晟公司交付了合同约定的租赁场地，长晟公司和长晟九龙仓分公司未按《租赁合同》及《转让经营权的协议》的约定支付租金、推广费、商场服务费、电费等费用，属于违约行为，依法应承担违约责任。对本案当事人的争议事项，本院分述如下：（1）关于《租赁合同》的解除。根据《租赁合同》约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，九龙仓置业公司有权解除与长晟公司签订的《租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除。故双方签订的《租赁合同》自2019年1月16日长晟公司收到九龙仓置业公司作出的《解除租赁合同及收回租赁场地通知书》之日解除，九龙仓置业公司请求确认与长晟公司于2018年4月26日签订的《租赁合同》于2019年1月16日解除，符合法律规定，予以支持。（2）关于支付逾期滞纳金、损失赔偿费、装修期租金问题。《租赁合同》约定，如长晟公司违反租赁合同的约定，则九龙仓置业公司有权没收保证金；逾期支付租金等费用应从第2个工作日起向九龙仓置业公司按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金；因长晟公司原因导致提前解除租赁合同，九龙仓置业公司有权要求长晟公司赔偿九龙仓置业公司因租赁场地空置而产生的损失及可获取的预期收益损失，损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本租赁合同当月长晟公司应当向九龙仓置业公司支付租金、商场服务费、推广费标准之三个月应付金额，九龙仓置业公司同时有权要求长晟公司补交装修期内全部租金。长晟公司、长晟九龙仓分公司拖欠租金等各项费用，应依合同约定承担违约责任，九龙仓置业公司主张赔偿损失、支付装修期租金，予以支持。支付滞纳金和没收保证金的约定具有承担违约金性质，长晟公司承担前述违约责任已填补九龙仓置业公司的损失，根据公平原则，对九龙仓置业公司要求长晟公司支付滞纳金并没收长晟公司所付全部保证金的主张，不予支持。（3）关于支付租金、推广费、商场服务费、电费问题。依《租赁合同》约定，长晟公司、长晟九龙仓分公司应向九龙仓置业公司支付拖欠的租金122466.77元、推广费2848.06元、商场服务费19936.45元、电费8398.06元。（4）关于支付租赁场地占用使用费问题。依《租赁合同》约定，长晟公司、长晟九龙仓分公司应按合同约定以本租赁合同所规定的日租金标准的1.5倍向九龙仓置业公司支付2019年1月16日至2019年2月21日的租赁场地占用使用费，九龙仓置业公司主张长晟公司、长晟九龙仓分公司支付租赁场地占用使用费64463.59元，具有事实和合同依据。（5）关于支付租赁场地复原费问题。《租赁合同》约定长晟公司必须在租赁期结束或依本租赁合同提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，以九龙仓置业公司交付给长晟公司使用时的状态（合理损耗除外）交还给九龙仓置业公司。九龙仓置业公司提供的委托湖南高城消防实业有限公司进行消防工程复原和委托湖南双兔机电设备工程有限公司对租赁商铺损坏部分进行维修复原的证据因缺乏证明力，不予采信。九龙仓置业公司委托四川易木东装饰工程有限公司对租赁商铺进行复原，与其签订《长沙国金中心裙楼L273A店铺复原工程合同》，向四川易木东装饰工程有限公司支付复原费73492.83元；委托湖南华之宇广告标识有限公司制作画面围挡，并向湖南华之宇广告标识有限公司支付2415.04元，九龙仓置业公司为此提供的证据能够予以证明，予以采信。对于长晟公司、长晟九龙仓分公司提出的租赁场地复原费用超出市场价格的主张，因其未提交相应的证据予以证明，对九龙仓置业公司主张的租赁场地复原费，一审法院支持75907.87元。（6）关于支付律师费和公证费问题。《租赁合同》约定九龙仓置业公司向长晟公司书面催付租金、商场服务费、推广费和其他费用引起的合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或九龙仓置业公司因行使本租赁合同项下任何权利而引起的一切合理费用均由长晟公司承担。本案系因长晟公司、长晟九龙仓分公司拖欠租金等费用而酿成的纠纷，九龙仓置业公司向长沙公证处保全证据支付公证费用3000元，并按委托代理合同约定向国浩律师（长沙）事务所支付律师代理费15968元，九龙仓置业公司诉请长晟公司、长晟九龙仓分公司承担其支付的公证费3000元和律师费15968元符合合同约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条的规定，判决：（一）确认九龙仓（长沙）置业有限公司与湖南长晟誉信商贸有限公司于2018年4月26日签订的《租赁合同》于2019年1月16日解除；（二）在判决生效后五日内，湖南长晟誉信商贸有限公司、湖南长晟誉信商贸有限公司九龙仓分公司共同向九龙仓（长沙）置业有限公司支付所欠租金122466.77元、推广费2848.06元、商场服务费19936.45元、电费8398.06元、租赁场地占用使用费64463.59元、装修期租金69660元、律师费15968元、公证费3000元，合计306740.93元；（三）在判决生效后五日内，湖南长晟誉信商贸有限公司、湖南长晟誉信商贸有限公司九龙仓分公司共同向九龙仓（长沙）置业有限公司支付租赁场地复原费75907.87元；（四）在判决生效后五日内，湖南长晟誉信商贸有限公司、湖南长晟誉信商贸有限公司九龙仓分公司共同向九龙仓（长沙）置业有限公司支付损失赔偿费123930元；（上述第二、三、四项确定湖南长晟誉信商贸有限公司、湖南长晟誉信商贸有限公司九龙仓分公司应付九龙仓（长沙）置业有限公司的款项合计506578.80元，抵扣湖南长晟誉信商贸有限公司已经向九龙仓（长沙）置业有限公司支付的租赁保证金和装修保证金199460元后，湖南长晟誉信商贸有限公司、湖南长晟誉信商贸有限公司九龙仓分公司应向九龙仓（长沙）置业有限公司支付307118.80元。）（五）驳回九龙仓（长沙）置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9164元，由九龙仓（长沙）置业有限公司负担1000元，由湖南长晟誉信商贸有限公司、湖南长晟誉信商贸有限公司九龙仓分公司共同负担8164元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1.双方签订的《租赁合同》的解除时间应当如何认定；2.长晟公司是否应当承担2019年1月16日至2019年2月21日期间的场地占用使用费64463.59元。长晟公司九龙仓分公司与九龙仓置业公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表，且无法定无效情形，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。案涉租赁合同约定，长晟公司九龙仓分公司应于每月首个工作日或之前向九龙仓置业公司支付保底租金，同时应于账单指定的日期前支付商场服务费、推广费、电费等有关费用，如长晟公司九龙仓分公司拖欠九龙仓置业公司款项超过7日，九龙仓置业公司有权解除租赁合同，收回租赁场地。因长晟公司、长晟公司九龙仓分公司于2018年10月起未按照租赁合同约定支付租金、推广费、商场服务费及电费等费用，2018年12月28日九龙仓置业公司委托国浩律师（长沙）事务所向长晟公司、长晟公司九龙仓分公司邮寄《律师函》催收租金等费用。长晟公司、长晟公司九龙仓分公司在收到函件后，仍未支付拖欠的租金和各项费用。2019年1月15日，九龙仓置业公司向长晟公司、长晟公司九龙仓分公司邮寄《解除租赁合同及收回租赁场地通知书》，次日长晟公司、长晟公司九龙仓分公司收到上述通知。原审根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十六条的规定，认定双方签订的《租赁合同》自2019年1月16日解除，并无不当。双方在2019年1月16日后就店铺撤场事项进行协商，不影响租赁合同解除时间的认定。租赁合同解除后，长晟公司仍有物品留在租赁场地，未将租赁场地复原交还给九龙仓置业公司，2019年2月21日九龙仓置业公司委托长沙公证处保全证据后，将租赁场地收回。案涉租赁合同约定，因长晟公司原因导致提前解除租赁合同，九龙仓置业公司有权要求长晟公司赔偿因租赁场地空置而产生的损失及可获取的预期收益损失。九龙仓置业公司一审诉请要求长晟公司赔偿三个月的租金、商场服务费、推广费123930元，一审判决支持了九龙仓置业公司该项请求。案涉租赁合同约定，未经九龙仓置业公司书面同意可以逾期返还租赁场地的，每逾期1日，长晟公司应以租赁合同所约定的日租金标准的1.5倍向九龙仓置业公司支付租赁场地占用使用费。长晟公司上诉称双方在解除合同后仍对撤场、交还场地事宜进行了协商，九龙仓置业公司对此未予以否认，虽长晟公司存在逾期交还场地的情形，但鉴于一审法院已判决长晟公司赔偿九龙仓置业公司三个月的租金、商场服务费、推广费123930元，长晟公司承担前述违约责任完全能够填补九龙仓置业公司因长晟公司逾期交还场地造成的损失，从均衡当事人的利益角度出发，本院对长晟公司上诉提出其不应支付租赁场地占用使用费64463.59元的请求予以支持。综上所述，长晟公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初6962号民事判决第一、三、四项；二、撤销长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初6962号民事判决第二、五项；三、由湖南长晟誉信商贸有限公司、湖南长晟誉信商贸有限公司九龙仓分公司共同向九龙仓（长沙）置业有限公司支付所欠租金122466.77元、推广费2848.06元、商场服务费19936.45元、电费8398.06元、装修期租金69660元、律师费15968元、公证费3000元，合计242277.34元；四、驳回九龙仓（长沙）置业有限公司的其他诉讼请求。上述第一、三项确定湖南长晟誉信商贸有限公司、湖南长晟誉信商贸有限公司九龙仓分公司应付九龙仓（长沙）置业有限公司的款项合计442115.21元，限湖南长晟誉信商贸有限公司、湖南长晟誉信商贸有限公司九龙仓分公司在收到本判决书之日起15日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9164元，二审案件受理费1411.59元，合计10575.59元，由湖南长晟誉信商贸有限公司负担7753元，由九龙仓（长沙）置业有限公司负担2822.59元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年四月十五日书记员 姚沐宏