文书内容贵州省遵义市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)黔03执异76号异议人（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（下称长城公司贵州分公司）。住所地：贵阳市枣山路11号。负责人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：秦英羽，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：牟启蔚，国浩律师（贵阳）事务所律师。被执行人：贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司（下称中天房开公司），住所地：遵义市红花岗区银河路桃溪河畔小区内。法定代表人：刘建国，该公司执行董事。被执行人：刘建国，男，汉族，1960年10月29日出生，住贵阳市白云区。被执行人：杨强，男，汉族，1958年4月10日出生，住贵阳市白云区。被执行人：姚国和，女，汉族，1957年6月21日出生，住贵阳市白云区。在本院执行长城公司贵州分公司与中天房开公司、刘建国、杨强、姚国和借款合同纠纷一案中，异议人长城公司贵州分公司对本院（2018）黔03执90号之二执行裁定解除被执行人中天房开公司名下桃溪河畔九、十组团1-17号楼109套住房的查封不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定异议人称，1、法院根据红花岗区政府的请求解除涉案房屋的查封违反法定程序，对执行标的有异议应由购房人提出，红花岗区政府无权提出解除查封的请求，法院作出解封裁定未通知异议人参加，剥夺了异议人答辩、举证、质证等基本权利。2、解封裁定认定的事实无相关证据证明。3、解封裁定适用法律错误。异议人对解封房屋享有优先受偿权，购房人权利能否排除执行，应适用民事诉讼法227条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定进行审查，而不能直接适用《》相关条款解除查封。为此，请求撤销（2018）黔03执90号之一执行裁定，重新查封解封的房产。中天房开公司及刘建国、杨强、姚国和未作答辩。本院查明，2016年2月6日，工行遵义分行与中天房开公司在遵义市国土资源局办理“黔（2016）遵义市不动产证明第0004204”号《不动产登记证明》，对中天房开公司位于红花岗区银河西路桃溪河畔九、十组团部分住宅设定抵押权，债权数额4361万元；同日办理“黔（2016）遵义市不动产证明第0004207”号《不动产登记证明》，对桃溪河畔九、十组团设定抵押权，债权数额6039万元；同年2月17日，双方又办理“黔（2016）遵义市不动产证明第0004267”号《不动产登记证明》，对桃溪河畔九、十组团再次设定抵押权，债权数额3500万元。上述抵押贷款总额13900万元，中天房开公司先后还款1800万元，尚欠本金12100万元及利息4262624.16元。2017年4月5日，本院受理工行遵义分行与中天房开公司、刘建国、杨强、姚国和金融借款合同纠纷一案，诉讼中工行遵义分行申请对中天房开公司抵押房产进行保全。本院于2017年6月13日作出（2017）黔03民初513号民事裁定，对中天房开公司名下桃溪河畔九、十组团已经抵押给工行遵义分行的229套房屋〔产权证号：黔（2016）遵义市不动产证明0004207、黔（2016）遵义市不动产证明0004204、黔（2016）遵义市不动产证明0004267〕予以查封。同年6月28日,本院向遵义市不动产事务登记中心发出(2017)黔03执保88号协助执行通知书对上述房屋予以查封。2017年9月6日，本院作出（2017）黔03民初513号民事判决，确认中天房开公司应偿还工行遵义分行本息125262624.16元，并对抵押房产享有优先受偿权。判决生效后，工行遵义分行于2018年2月2日向本院申请执行。执行过程中发现，中天房开公司在开发红花岗区银河西路桃溪河畔九、十组团项目过程中，因经营不善、资金链断裂等原因，导致项目停工，大量拆迁安置房屋、已售房屋不能按期交付、办证，工程款、材料款、民工工资不能及时支付，引发相关权利人频繁到各级党政机关上访，严重影响社会稳定。遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组将其列为问题房开企业集中整治，要求“三个月见成效、一年解决问题”。红花岗区人民政府专门成立世纪中天御龙湾项目处置工作领导小组对其债权债务、项目复工、拆迁还房、购房交付、办证等突出问题进行清理处置。2018年6月26日，红花岗区政府以区府函（2018）159号文将查封房屋中的109套房屋清理情况函告本院，请求依法解封。红花岗区问题房开办核实的情况为（详见清单）：查封的109套住房中，在本院查封前出售52套，购买人王庆琨等48人（其中遵义市华信会计师事务所购买5套，登记在法定代表人王庆坤名下）均签订了书面买卖合同，王庆坤等44人交清了全部房款，王杨等4人交款超过50%，均已占有入住；红花岗区法院2015年2月15日以（2015）红执字第883、884-1号执行裁定抵偿给李静1套；红花岗区问题房开工作组协调抵偿贵州冶金建设公司工程款56套，由冶金公司联系购买人，中天公司完善销售手续，销售款打入红花岗区问题房开工作组专用账户，由其监督支付。该批抵债的房屋，在本院查封前出售9套，购买人为杨明华等9人；在本院查封后出售32套，购买人为罗云利等32人。以上购买人均签订了书面买卖合同，罗云利等26人王庆坤交清了全部房款，刘萍佑交款95%，苟君齐等5人交款超过50%，均已占有入住。剩余15套未售出的抵债房登记在冶金公司项目部潘仁才名下6套、昝义明名下4套、杨相志名下5套。经本院审查，认定红花岗区政府来函请求解封所涉房屋情况属实，该109套住房系在本院查封前已经实际销售或抵债，并已交付占有，仅因贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司差欠债务等原因未能办理产权过户登记。本院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第一款第（六）项之规定，于2018年9月30日作出（2018）黔03执90号之二执行裁定，解除对贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司开发的桃溪河畔九、十组团1-17号楼109套房屋的查封（详见清单）。2019年1月9日，本院向遵义市住建局发出协助执行通知书，解除了对上述房屋的查封。2019年5月9日，遵义市不动产登记事务中心根据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组要求，注销了黔（2016）遵义市不动产证明第0004204、0004207、0004267号三个权证。2019年7月，工行遵义分行将债权转让给长城公司贵州分公司，本院于2019年7月19日作出（2018）黔03执90号之三执行裁定，变更长城公司贵州分公司为本案申请执行人。本院认为，本案的焦点问题有三个：一是解除涉案房屋的查封是否违反法定程序的问题；二是解封裁定证据是否确实充分的问题；三是买受人的权利能否对抗异议人的抵押优先权问题。关于解除涉案房屋的查封是否违反法定程序的问题。问题房开是特定时期出现的特定社会问题，事关民生和社会稳定，人民政府依法进行清理整治并无不当。本院依据行政机关提供的依据，在审查属实、符合解除查封相关法律规定的基础上，本着快捷合法、减少诉累的原则，依职权解除涉案房屋的查封并无不当。关于解封裁定认定事实的证据是否充分的问题。本院解封裁定认定事实的依据为红花岗区人民政府区府函（2018）159号函，该函系国家机关依职权制作的公文，符合证据的真实性、关联性、合法性原则，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，其证明力大于其他书证，具有第一层级证明力。因此，本院解封裁定认定事实清楚，证据确实充分。抵押权债权消费者关于购买人的权利能否对抗异议人的优先权问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确，建筑工程承包人的工程价款优先受偿权优于和其他；交付购买商品房的全部或者大部分款项后取得的物权期待权优于工程价款优先受偿权。本案部分买受人作为消费者，从房开商手中购买商品房，已交付全部或者大部分款项并已合法占有，享有消费者物权期待权，其权利能够对抗异议人的抵押权；部分以物抵债房屋，系人民政府组织进行的协议抵债，虽有部分房屋系在本院查封后销售，但抵债行为发生在本院查封前，且其抵偿的是工程款，对其变现款承包人具有优先于抵押权受偿的权利，故亦能对抗抵押权。解封房屋中，个别房屋因其他法院在本院查封前已裁定以物抵债，物权已变更，本院解除查封并无不当。综上所述，异议人的异议理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项规定，裁定如下：驳回中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向贵州省高级人民法院申请复议。审判长  刘晓波审判员  徐忠显审判员  余德平二〇二〇年四月十三日书记员  李泾蕾            附         (2018)黔03执90号之二裁定解封房屋清单                  序号              房号              业主姓名              购房时间              购房凭证                   认购书              收款收据              不动产发票              付款额度%              备注                  1              1-3-2              王庆琨              2014.12.26              √              √                             100              查封前出售                  2              1-7-1              赵琼芬              2017.2.11              √              √              √              100              查封前出售                  3              1-8-2              何淇伟              2017.1.23              √              √              √              100              查封前出售                  4              1-9-1              唐秀萍              2017.1.17              √              √                             100              查封前出售                  5              1-9-6              唐道远              2017.1.17              √              √                             100              查封前出售                  6              1-10-3              付继华              2017.2.22              √              √              √              100              查封前出售                  7              1-14-2              杜 刚              2017.1.23              √              √              √              100              查封前出售                  8              1-15-1              刘 碧              2017.1.14              √              √                             100              查封前出售                  9              1-19-4              王 杨              2012.6.25              √              √                             50              查封前出售                  10              1-20-4              刘楠熙              2013.4.23              √              √                             50              查封前出售                  11              1-21-3              吴 可              2016.1.15              √              √                             100              查封前出售                  12              1-21-4              李本其              2014.7.10              √              √                             100              查封前出售                  13              2-7-2              何 君              2015.9.27              √              √                             100              查封前出售                  14              2-10-3              秦 宜              2013.10.29              √              √                             50              查封前出售                  15              2-20-2              税若然              2015.12.17              √              √                             100              查封前出售                  16              3-5-2              赵温彩              2017.1.5              √                             √              100              查封前出售                  17              3-6-3              赵福平              2015.9.29              √              √                             100              查封前出售                  18              3-10-6              马德超              2016.11.30              √                             √              100              查封前出售                  19              3-14-6              张代娟              2017.2.21              √                             √              100              查封前出售                  20              3-15-6              邓 莉              2017.2.21              √                             √              100              查封前出售                  21              3-18-6              高 翔              2017.1.12              √                             √              100              查封前出售                  22              4-3-3              文 信              2016.12.17              √              √                             100              查封前出售                  23              4-7-3              郑杰铧              2015.11.27              √              √                             100              查封前出售                  24              4-7-6              陈 蓉              2014.8.9              √              √                             100              查封前出售                  25              4-8-5              张亚东              2014.10.29              √              √                             100              查封前出售                  26              4-16-4              姚 远              2014.12.26              √              √                             100              查封前出售                  27              4-20-3              戴丽云              2015.6.12              √              √                             100              查封前出售                  28              4-21-6              张玉贵              2015.8.18              √              √                             100              查封前出售                  29              5-2-2              王庆琨              2014.12.26              √              √                             100              查封前出售                  30              5-10-2              王庆琨              2014.12.26              √              √                             100              查封前出售                  31              5-10-3              政府购房              2015                                                           100              查封前出售                  32              5-11-2              王庆琨              2014.12.26              √              √                             100              查封前出售                  33              5-11-3              佘远萍              2016.1.27              √              √                             100              查封前出售                  34              5-13-2              游贵川              2016.7.16              √              √                             50              查封前出售                  35              5-14-2              李保国              2014.12.27              √              √                             100              查封前出售                  36              5-14-4              白 爽              2015.7.21              √              √                             100              查封前出售                  37              5-16-2              李 祥              2014.5.4              √              √                             100              查封前出售                  38              6-8-2              罗培成              2017.5.29              √              √                             100              查封前出售                  39              6-8-7              熊 红              2015.5.20              √              √                             100              查封前出售                  40              6-17-6              赵 霞              2014.10.26              √              √                             100              查封前出售                  41              6-17-7              张玉贞              2014.12.29              √              √                             100              查封前出售                  42              6-18-2              吴吉清              2014.7.10              √              √                             100              查封前出售                  43              8-2-2              王 娅              2017.1.25              √                             √              100              查封前出售                  44              8-4-1              杜黔              2016.12.29              √              √                             100              查封前出售                  45              10-1-2              王 刚              2014.4.18              √              √                             100              查封前出售                  46              10-3-1              王玉叶              2015.4.16              √              √                             100              查封前出售                  47              11-1-1              王庆琨              2014.4.23              √              √                             100              查封前出售                  48              11-1-2              王世才              2014.12.9              √              √                             100              查封前出售                  49              13-3-2              卢 军              2017.12.12              √              √                             100              查封前出售                  50              16-2-3              焦洪华              2011.9.28              √              √                             100              查封前出售                  51              16-3-6              刘明松              2014.12.16              √              √                             100              查封前出售                  52              17-3-5              何廷平              2011.12.21              √              √                             100              查封前出售                  53              12-1-1              李 静田  雪              2015.12.15红花岗区法院（2015）红执字第883、884-1号执行裁定以物抵债              红花岗法院裁定以物抵债                  合计               查封前出售或执行              53                  1              1-5-2              杨明华              2017.6.4              √              √                             100              省冶建抵      债后出售                  2              1-6-1              罗泽会              2017.6.14              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  3              1-6-2              谈佳云              2017.6.14              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  4              1-8-1              罗云利              2018.3.23              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  5              1-20-1              舒永义              2018.4.17              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  6              1-22-1              李云霞              2018.3.19              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  7              2-2-2              陈木林              2018.3.6              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  8              2-4-1              王凌远              2017.5.12              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  9              2-11-2              杨长海              2018.3.29              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  10              3-2-1              潘仁才              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  11              3-2-2              张 俊              2018.5.28              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  12              3-2-3              刘萍佑              2018.2.1              √              √                             95              省冶建抵债后出售                  13              3-2-6              苟君齐              2018.3.2              √              √                             50              省冶建抵债后出售                  14              3-3-1              潘仁才              2018.5.28              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  15              3-3-2              潘仁才              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  16              3-3-6              邓 莉              2018.3.5              √              √                             50              省冶建抵债后出售                  17              3-4-1              潘仁才              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  18              3-4-2              刘雅玲              2018.5.9              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  19              3-5-1              李 昆              2017.4.18              √                             √              100              省冶建抵债后出售                  20              3-5-3              **龙              2018.1.11              √                             √              100              省冶建抵              债后出售                  21              3-7-3              肖 纯              2018.1.26              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  22              3-9-6              熊 剑              2017.4.18              √                             √              100              省冶建抵债后出售                  23              3-20-6              何良英              2017.4.20              √                             √              100              省冶建抵债后出售                  24              4-2-3              熊 剑              2017.4.18              √                             √              100              省冶建抵债后出售                  25              4-5-4              秦姝悦              2018.2.7              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  26              4-8-2              杨均麟              2018.4.13              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  27              4-8-6              吴 欣              2018.2.7              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  28              4-9-5              夏 勇              2018.1.31              √              √                             50              省冶建抵债后出售                  29              4-13-1              龙 吟              2018.3.28              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  30              4-15-4              陈 宇              2018.4.4              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  31              4-21-1              戴仲贵              2017.4.5              √                             √              100              省冶建抵债后出售                  32              5-2-1              潘仁才              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  33              5-2-3              杨雪梅              2018.3.7              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  34              5-3-2              潘仁才              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  35              5-3-6              昝义明              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  36              5-4-2              刘雅玲              2018.5.9              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  37              5-6-5              毛 伟              2018.5.23              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  38              5-12-2              游章艳              2018.4.20              √              √                             50              省冶建抵债后出售                  39              5-14-6              蒲远欣              2018.5.18              √              √                             100              省冶建抵      债后出售                  40              5-17-1              任佳佳              2018.5.15              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  41              5-17-4              樊光惠              2018.1.16              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  42              6-4-4              刘正英              2018.4.20              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  43              8-4-2              昝义明              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  44              8-5-2              昝义明              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  45              8-6-2              昝义明              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  46              9-4-1              孙光群              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  47              9-5-1              赵婷婷              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  48              10-3-2              杨相志              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  49              10-4-1              董腾飞              2018.4.12              √              √                             50              省冶建抵债后出售                  50              10-5-2              宋垚鑫              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  51              11-2-4              杨相志              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  52              12-2-3              杨相志              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  53              13-6-1              杨相志              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  54              17-2-3              杨相志              2018.5.22              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  55              3-3-3              王玉叶              2017.8.20              √              √                             100              省冶建抵债后出售                  56              13-3-2              卢 军              2017.12.12              √              √                             100              省冶建抵债后出售                                 查封前问题房开办组织省冶建与中天公司2017年3月19日抵债后出售              56                  总计              解封房屋              109