河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1808号上诉人（原审被告）：郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号。法定代表人：焦笑言，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李宏图，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赖晓鹏，男，1992年11月6日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：张圣涛，河南天荣律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司郑州文化支行，住所地河南省郑州市文化路102号。负责人：丁峰，该支行行长。委托诉讼代理人：田地，该支行员工。上诉人郑州建业高新置业有限公司（以下简称高新置业公司）因与被上诉人赖晓鹏及原审第三人中国银行股份有限公司郑州文化支行（以下简称中国银行郑州支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32360号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月17日立案后，依法采用独任制公开开庭对本案进行了审理。上诉人高新置业公司的委托诉讼代理人李宏图、被上诉人赖晓鹏的委托诉讼代理人张圣涛、原审第三人中国银行郑州支行的委托诉讼代理人田地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高新置业公司上诉请求：1.依法改判河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32360号民事判决第三项为：高新置业公司返还赖晓鹏首付款305981元及已偿还月供中的本金部分；2.依法改判河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32360号民事判决第六项为高新置业公司赔偿赖晓鹏维修基金、登记费4676元；3.本案一、二审诉讼费由赖晓鹏承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，导致判决结果错误，按揭费不应由高新置业公司承担。一审法院认定按揭费等损失为赖晓鹏履行合同的合理费用，属认定事实不清。按揭费系赖晓鹏委托他人代为办理相关手续所支出的费用，非赖晓鹏合理和必要支出，且高新置业公司并未收取该费用，不应由高新置业公司承担该费用的赔偿责任。二、一审法院适用法律错误，高新置业公司不应同时承担合同约定的违约金及赖晓鹏的损失。赖晓鹏在一审中主张的损失有如下部分组成：1.赖晓鹏支付首付款的利息；2.赖晓鹏向中国银行郑州支行已支付的贷款利息；3.赖晓鹏支付的维修基金、认购金、按揭费等损失。赖晓鹏主张的违约金为《商品房买卖合同》约定计算的相当于房屋总价款2%的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。即：违约金的目的即是为了赔偿因一方违约而导致的另一方的损失。合同中如果约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，则接受违约金的一方不得再另行要求损失赔偿责任。从司法解释的相关规定来看，我国法律关于违约赔偿责任采取的是补偿性的态度，不主张守约方因违约方的违约行为而获益。一审判令高新置业公司向赖晓鹏支付解除合同违约金已经对赖晓鹏的实际损失如贷款利息等进行了填补，一审法院又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定在判决的第三项、第六项分别判令高新置业公司承担赖晓鹏的损失显然属于适用法律错误。高新置业公司仅应赔偿赖晓鹏解除合同违约金。赖晓鹏辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。按揭费、维修基金等相关费用均是由高新置业公司逾期交房行为造成的直接损失，一审法院对此进行支持，有事实和法律依据。中国银行郑州支行述称，根据三方签订的贷款合同约定，如果合同解除，由高新置业公司和赖晓鹏协商解决，高新置业公司的上诉与中国银行郑州支行无关。赖晓鹏向一审法院起诉请求：1.判令解除赖晓鹏、高新置业公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令解除赖晓鹏与中国银行郑州支行签订的《个人一手住房贷款合同》；3.判令高新置业公司返还赖晓鹏已付购房款首付款305981元及利息30642.72元（自2017年5月8日暂计算至2019年6月6日，共计759天，按照银行同期贷款利率4.75%计算共30642.72元），以及暂计至2019年6月1日的月供84833.05元，共计421456.77元；4.判令高新置业公司支付赖晓鹏违约金8127.85元；5.判令高新置业公司赔偿赖晓鹏维修基金、不动产登记费、按揭费等损失共计5698元；6.判令高新置业公司偿还赖晓鹏尚欠中国银行郑州支行的贷款本息；7.判令高新置业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年5月8日，赖晓鹏与高新置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容包括：第三条、第四条房产情况及计价方式：赖晓鹏购买高新技术产业开发区漳河路商品房一套，总金额为1015981元。第六条付款方式及期限：约定金额305981元，付款方式为现金；约定金额710000元，付款方式为商业贷款。第八条交付期限：高新置业公司应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中高新置业公司承诺的基础设施、公共配套建筑达到条件的商品房交付赖晓鹏使用；前期物业管理已经落实条件的商品房交付赖晓鹏使用。第九条高新置业公司逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，高新置业公司如未按本合同规定的期限将商品房交付赖晓鹏使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，高新置业公司按日向赖晓鹏支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，赖晓鹏有权解除合同。赖晓鹏解除合同的，高新置业公司应当自赖晓鹏解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按赖晓鹏累计已付款的2%向赖晓鹏支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，赖晓鹏即向高新置业公司交付首付款305981元。为履行上述商品房买卖合同，赖晓鹏与中国银行郑州支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，赖晓鹏为借款人，中国银行郑州支行为放款人。上述贷款合同签订后，中国银行郑州支行按约定放款71万元至高新置业公司账户，赖晓鹏于2017年9月1日起每月按时向中国银行郑州支行偿还月供至今。到2019年1月30日，高新置业公司未能按期交付房屋。赖晓鹏于2019年4月4日向高新置业公司提交了《告知函》，要求退房解除合同并赔偿经济损失。赖晓鹏提交维修基金票据一份，金额为4596元；提交不动产登记费收据一份，金额为80元；提交按揭费收据一份，金额为1022元。庭审中，高新置业公司对赖晓鹏要求的违约金数额无异议，该违约金为扣除高新置业公司已支付的交房违约金后，剩余8127.85元违约金未支付。一审法院认为，赖晓鹏、高新置业公司签订的《商品房买卖合同》及赖晓鹏与中国银行郑州支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，赖晓鹏与高新置业公司之间形成合法有效的买卖合同关系，赖晓鹏与高新置业公司及中国银行郑州支行之间形成合法有效的担保借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2019年1月30日，高新置业公司逾期交房已超过60日，赖晓鹏于2018年4月4日以书面形式通知高新置业公司解除合同，高新置业公司亦未对此提出异议，故赖晓鹏要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，也符合法律规定，该院予以支持。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也应当一并解除，高新置业公司应当将赖晓鹏交付的首付款305981元及已经偿还过的贷款本息返还给赖晓鹏，将余下的贷款额返还给中国银行郑州支行。就赖晓鹏请求的首付款利息损失部分，合法有据，该院予以支持，自交付之日计算至实际返还之日。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已于2019年8月20日取消，故赖晓鹏主张的利息，自2017年5月8日至2019年8月19日的利息应按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起计算至实际给付之日的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于违约金，赖晓鹏诉请违约金8127.85元，高新置业公司对此无异议，该院予以支持。关于赖晓鹏请求高新置业公司赔偿赖晓鹏维修基金、不动产登记费、按揭费等损失共计5698元，均是赖晓鹏为履行合同所支出的合理费用，现因为高新置业公司的违约行为导致合同被解除，赖晓鹏的上述损失应由高新置业公司予以赔偿。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除赖晓鹏与郑州建业高新置业有限公司于2017年5月8日签订的合同编号为GX17003308319的《商品房买卖合同》，双方协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续；二、解除赖晓鹏与郑州建业高新置业有限公司、中国银行股份有限公司郑州文化支行签订的《个人一手住房贷款合同》；三、郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内返还赖晓鹏首付款305981元及利息（以首付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2017年5月8日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止），及已偿还的月供（月供数额以中国银行郑州支行中国银行股份有限公司郑州文化支行出具的还款凭证为准）；四、郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内向中国银行股份有限公司郑州文化支行返还赖晓鹏的贷款余额（贷款余额以中国银行股份有限公司郑州文化支行核算为准）。自郑州建业高新置业有限公司清偿上述贷款之日起10日内，中国银行股份有限公司郑州文化支行办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续；五、郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内支付赖晓鹏违约金8127.85元；六、郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿赖晓鹏维修基金、登记费、按揭费等损失共计5698元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3915元，由郑州建业高新置业有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。各方当事人对一审判决查明的本案基本事实均无异议。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，高新置业公司、赖晓鹏签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。本案中，赖晓鹏已按照合同约定及时、足额支付购房款，高新置业公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向赖晓鹏交付房屋。双方约定的交房时间为2019年1月30日，高新置业公司逾期交房已超过60日。根据合同约定，赖晓鹏作为守约方，有权解除合同。一审判决解除双方《商品房买卖合同》、返还购房款，符合法律规定和合同约定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。案涉《商品房买卖合同》约定，逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的2%。故赖晓鹏请求高新置业公司按照约定支付违约金有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金并不足以弥补赖晓鹏的实际损失，且高新置业公司作为违约方在占用赖晓鹏支付的房款期间亦有获益。依据充分保护守约方利益以及对违约方进行适当惩罚的原则，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。故高新置业公司关于不应同时承担合同约定的违约金及赖晓鹏损失的上诉理由，本院不予认可。赖晓鹏主张的按揭费系其履行合同所支出的合理费用，因高新置业公司的违约行为导致合同被解除，该项费用应由高新置业公司承担，一审判决并无不当。综上所述，高新置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1652元，由上诉人高新置业公司负担。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年四月三日书记员  马倩倩