新疆生产建设兵团第六师中级人民法院   民 事 判 决 书     （2019）兵06民终330号   上诉人（原审原告）：陈增祥，男，1938年8月5日出生，汉族，乌鲁木齐市医药公司退休工人，住新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。   委托诉讼代理人：董梅，新疆崇德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：石娟，新疆崇德律师事务所实习律师。   上诉人（原审被告）：新疆元强房地产开发有限公司，营业场所新疆乌鲁木齐市七道湾北路881号3楼右第三间。   法定代表人：李恩淮，该公司总经理。   委托诉讼代理人：安玉明，男，该公司副总经理。   委托诉讼代理人：苏青，女，汉族，原新疆元强房地产开发有限公司出纳，现自谋职业。   上诉人陈增祥与上诉人新疆元强房地产开发有限公司（以下简称元强公司）商品房买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年6月12日作出(2018)兵0603民初273号民事判决，陈增祥不服向本院提起上诉，本院于2018年9月27日作出(2018)兵06民终284号民事裁定，裁定发回一审法院重审；一审法院重审后，于2019年5月16日作出(2019)兵0603民初14号民事判决，宣判后双方当事人均不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈增祥的委托诉讼代理人董梅，上诉人元强公司的委托诉讼代理人安玉明、苏青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   陈增祥上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人已支付购房款一倍的损失60万元；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1、一审判决适用法律错误，确定民事责任明显违背法律规定。一审判决中已经认定上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同合法有效，上诉人已经按照合同约定支付全部购房款，合同履行不能的原因完全是因被上诉人的过错造成的。一审法院没有按照法律规定支持上诉人要求被上诉人承担赔偿责任的诉讼请求，属于适用法律错误；2、一审法院以上诉人在案件中存在过错为由驳回上诉人要求赔偿一倍购房款的诉讼请求没有事实及法律依据。   元强公司辩称，不同意陈增祥的上诉理由。涉案的商品房买卖合同是虚假的，是不真实的，元强公司从未与陈增祥签订过任何商品房买卖合同，也从未收到过陈增祥购房款；陈增祥诉称其购买了元强公司的六套房屋，但陈增祥购买的房屋并不在同一楼层，且面积大小不等，应当有不同的价格，但陈增祥主张六套商品房的价格均为10万元，不符合常理；陈增祥在一、二审庭审中对房款交给元强公司的出纳苏青还是案外人荣卫说法前后不一，元强公司财务帐上并无陈增祥交房款的转帐记录，应当驳回陈增祥的全部诉讼请求。   元强公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回陈增祥的全部诉讼请求；2、由陈增祥承担本案诉讼费用。事实及理由：陈增祥交纳的60万元购房款，元强公司并没有收到，元强公司只是给陈增祥出具了收款收据，因此该欠款事实不成立；关于60万元购房款的去向，是陈增祥私自借给案外人荣卫的，且荣卫认可是其虚构的购房合同，荣卫已将借款本金还给了陈增祥，荣卫表示愿意承担相应的利息，涉案款项与元强公司无关；在重审期间，陈增祥没有提供银行提款证明，且提款金额亦不符合交易事实。   陈增祥辩称，元强公司称其没有收到陈增祥60万元购房款没有事实依据，陈增祥一审出具了其与元强公司签订的六份商品房买卖合同、元强公司开具的六份收款收据及房屋门锁钥匙，上述证据相互印证，证明元强公司的确收到陈增祥60万元购房款，且元强公司亦认可收款收据的真实性；元强公司有完善的财务管理制度，完全知道开具收据的法律后果，在没有收到购房款的情况下，就在签订商品房买卖合同的当天给陈增祥开具六份收款收据不符合常理；陈增祥作为80多岁的老人，有现金交易的习惯，且陈增祥提供了其取款的证据，元强公司称陈增祥给荣卫借款，恰恰证明陈增祥有购房的经济能力；荣卫与苏青的陈述相互矛盾，荣卫称所有的事实都是其安排苏青干的，苏青一直跟着荣卫干，但苏青予以否认，苏青称其在给陈增祥开具收款收据时是元强公司的出纳，并非是跟着荣卫干，元强公司亦认可苏青是公司的出纳；荣卫与陈增祥之间是否存在借贷关系与本案无关，元强公司并没有足够的证据证明涉案借款是荣卫与陈增祥之间的民间借贷，元强公司应承担举证不能的法律后果。   陈增祥向一审法院起诉请求：1、要求解除购房合同，元强公司返还购房款60万元并赔偿购房款一倍的损失60万元，共计120万元；2、本案的诉讼费及送达费由元强公司承担。   一审法院查明：陈增祥于2013年5月14日在元强公司购买了新湖总场檀香雅居小区39号楼4单元401室、41号楼3单元401室、41号楼1单元401室、41号楼1单元502室、41号楼3单元301室、41号楼3单元402室共六套商品房共计60万元，签订了六份《商品房买卖合同》，元强公司给陈增祥出具了共计60万元的收据，元强公司向陈增祥交付了六套商品房钥匙，后又将以上六套商品房分别销售给其他人。   一审法院认为，合同履行不能的，出卖方应当将收取价款予以退回。本案中，陈增祥购买元强公司六套房屋后，元强公司又将涉案房屋另行处理，现双方合同已经履行不能，应予解除，故对陈增祥要求与元强公司解除购房合同的诉讼请求予以支持。对陈增祥要求元强公司退回购房款60万元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。对陈增祥要求元强公司赔偿购房款一倍损失60万元的诉讼请求，因陈增祥在本案中存在过错，对此项诉求不予支持。元强公司辩称的“没有实际收到陈增祥购房款”，因有元强公司给陈增祥开具的收据为证，对元强公司辩称“合同上公司章子与我公司章子不符”，因元强公司没有出示证据予以佐证，故对元强公司的辩称不予采信。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、解除陈增祥与元强公司签订的涉案六份《商品房买卖合同》；二、元强公司退给陈增祥购房款60万元，于判决生效后十五日内付清；三、驳回陈增祥的其他诉讼请求。案件受理费7800元、邮寄费44.4元，合计7844.4元，由陈增祥负担3922.2元，由元强公司负担3922.2元。   本院二审中，双方当事人均未提交新证据。   本院二审查明， 2012年8月6日，陈增祥通过中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐昆仑路支行将291000元转入案外人荣卫的帐户。   陈增祥持有的六份涉案《商品房买卖合同》签订的时间为2013年5月14日，合同上均加盖有元强公司的合同专用章。同日，元强公司的出纳苏青给陈增祥开具了六张收款收据，分别载明：1、今收到陈增祥檀香雅居(檀雅阁)81.72m² 交来39＃楼-4-401室购房款10万元；2、今收到陈增祥檀香雅居(檀雅阁)81.36m² 交来41＃楼-3-401室购房款10万元；3、今收到陈增祥檀香雅居(檀雅阁)81.93m² 交来41＃楼-1-401室购房款10万元；4、今收到陈增祥檀香雅居(檀雅阁)81.36m² 交来41＃楼-3-301室购房款10万元；5、今收到陈增祥檀香雅居(檀雅阁)81.36m² 交来41＃楼-1-502室购房款10万元；6、今收到陈增祥檀香雅居(檀雅阁)81.93m² 交来41＃楼-3-402室购房款10万元。以上六张收款收据金额共计60万元，均加盖了“新疆元强房地产开发有限公司财务专用章”。元强公司对苏青的身份及收款收据的真实性无异议。   陈增祥持有的六份《商品房买卖合同》均没有约定计价方式和单价，没有约定面积差异及面积差异的处理，没有约定付款方式和期限，没有约定买受人逾期付款的违约责任，没有约定交付期限，没有约定出卖人逾期交房违约责任，对产权登记也无约定。   荣卫交给陈增祥的六套涉案商品房门锁钥匙，后被元强公司换掉，并将涉案房屋售予他人。   本院另查明，2017年5月10日，一审法院另案受理了陈增祥请求解除与元强公司签订的12套商品房购房合同双倍返还220万元购房款及要求元强公司履行另六套商品房买卖合同办理房产过户手续的诉讼，上述共计十六套商品房买卖合同中含本案的六套商品房买卖合同。后，陈增祥于2017年11月14日以诉讼方向错误，缺乏法律知识为由，向一审法院申请撤诉，一审法院作出(2017)兵0603民初706号民事裁定书，裁定准许陈增祥撤诉，同日一审法院将含本案在内的十六份商品房买卖合同原件及十六份收据，退还给陈增祥，陈增祥出具了收条。   在一审法院审理(2017)兵0603民初706号案件的期间，一审法院于2017年7月18日询间陈增祥，陈增祥陈述：我和荣卫没有关系，是张自军介绍(认识)的，他也是开发商，介绍我和荣卫认识是为向我借钱盖房子，荣卫盖房子，荣卫是元强公司的；我给荣卫的是110万元，2012年、2013年陆续给荣卫200多万。一审法院询问陈增祥“买这么多房子干嘛”，陈增祥回答：不是我买这么多房子，是我借钱出去不放心，人家把房子抵押给你。当初是借钱出去，借钱的时候就把房子抵押给我了，荣卫抵押的。2017年9月18日，一审法院向案外人荣卫做询问笔录，荣卫陈述：荣卫在2011年、2012年是元强公司的负责人，负责檀香雅居小区开发建设，该小区有四家开发商，荣卫是其中一家，荣卫是实际投资人。元强公司股东没有荣卫，荣卫用元强的资质，挂靠在元强公司，(檀香雅居小区)39号楼至46号共计8栋楼是荣卫开发的……荣卫向陈增祥借钱，用这十六套房屋作抵押。元强公司对陈增祥和荣卫的笔录认可。   元强公司在一审法院审理的(2017)兵0603民初706号案件中当庭陈述：荣卫是负责建筑的，是一般员工，他是江苏帝都建筑公司的项目经理，有时候也去售房部帮忙，介绍客户。元强公司在本案一审陈述：对涉案的商品房买卖合同的真实性认可，但系公司的空白合同，其上无公司法定代表人的私章。元强公司在本案二审中陈述：荣卫是挂靠在江苏帝都的实际施工人，是元强公司的一个施工方。荣卫让苏青开具了收款收据，荣卫是江苏帝都建筑公司的施工方，元强公司欠他施工款……。   上述事实有六份《商品房买卖合同》及收款收据，一审法院(2017)兵0603民初706号民事裁定书及陈增祥的撤诉申请和收据，陈增祥及荣卫的询问笔录以及双方当事人的陈述为证。   本院认为，民事法律行为以意思表示为基本要素。意思表示是指民事主体将设立、变更或消灭一定民事法律关系的内在意思以一定的方式表示于外部的行为。意思表示是民事法律行为的基本构成要素，没有意思表示就没有法律行为。意思表示真实，是民事法律行为的实质有效要件之一。本案中，陈增祥与元强公司之间真实的意思表示是为借款行为提供担保，还是通过支付房屋对价获得房屋所有权。从陈增祥持有的六份《商品房买卖合同》的内容看，合同中没有约定计价方式和单价、没有约定面积差异及面积差异的处理方式、没有约定付款方式和期限、没有约定违约责任等合同主要条款，商品房买卖是居民生活中的重大事项，购房合同主要条款没有约定的行为不符合常理；陈增祥本人陈述，签订合同的目的并非为了买房，而是对借款的担保；元强公司在商品房买卖合同上加盖公章，并出具收款收据的行为，系对以房对借款提供担保的认可，故双方之间签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是为借款行为提供担保，而非通过支付房屋对价获得房屋所有权实现商品房买卖合同的目的；双方之间实质构成让与担保合同法律关系，即元强公司将担保标的物六套商品房转移给担保权人陈增祥，在债务不履行时，陈增祥可就担保物商品房优先受偿的一种非典型担保，双方签订的《商品房买卖合同》有效。故陈增祥不能基于商品房买卖合同关系主张元强公司双倍返还60万元购房款，其只能基于双方之间的抵押关系主张权利。在抵押物已转让的情形下，向抵押人主张约定的抵押物的抵押价款即60万元，故本院对陈增祥主张双倍返还60万元购房款的上诉请求不予支持。   本案中，陈增祥持有六份《商品房买卖合同》上盖有元强公司合同专用章，同时时任元强公司的出纳苏青给陈增祥出具收款收据，收款收据上加盖有元强公司的财务专用章，元强公司对此事实并无异议；元强公司将涉案的六套房屋的门锁进行了更换，说明其知情荣卫将钥匙交给陈增祥的事实。故对元强公司上诉主张陈增祥持有的合同是公司空白合同，其上无公司法人的私章合同不成立，且元强公司没有实际收到陈增祥购房款应当驳回陈增祥的全部诉讼请求的上诉请求本院不予支持。   综上，上诉人陈增祥与上诉人元强公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审法院认定部分事实不清，但判决元强公司返还陈增祥60万元适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   上诉人新疆元强房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费9800元，由上诉人新疆元强房地产开发有限公司负担；上诉人陈增祥交纳的二审案件受理费9800元，由陈增祥负担。   本判决为终审判决。   审判长  赵群   审判员  刘君   审判员  刘新建   二〇二〇年三月二十日     书记员  王玲      1