新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终516号      上诉人（原审原告）：周彪，男，1957年9月18日出生，汉族，新疆维吾尔自治区阿克苏医院退休干部，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：李红伟，新疆天沃律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：新疆百斯特汽车销售有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）曲扬街3402号办公楼215-001室。   法定代表人：孙菁，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周学义，新疆银石律师事务所律师。   上诉人周彪因与被上诉人新疆百斯特汽车销售有限公司（以下简称百斯特汽车销售公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初12024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭于2020年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人周彪的委托诉讼代理人李红伟、被上诉人百斯特汽车销售公司的委托诉讼代理人周学义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   周彪上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判支持周彪的全部诉讼请求，即：1．判令解除周彪与百斯特汽车销售公司签订的《房屋租赁合同》；2．判令百斯特汽车销售公司因合同违约赔偿周彪违约金200,000元；3．判令百斯特汽车销售公司返还周彪6天的房屋租赁费17,391元；4．判令百斯特汽车销售公司赔偿周彪其他损失：（1）广告宣传费56,000元；（2）展厅外围亮化费6,600元；（3）消防整改费993元；（4）地砖翻新维修费3,644元；（5）百斯特汽车销售公司宽带欠费3,323元。事实和理由：一审判决认定事实错误。首先，一审判决认定我与百斯特汽车销售公司签订的《房屋租赁合同》为部分有效，部分无效合同，并认定合同有效部分已经履行完毕，没有依据。百斯特汽车销售公司在明知其与原出租人的租赁合同即将到期的情况下，还与我签订《房屋租赁合同》，且在我交纳的租赁费还剩7天时原租赁合同就到期了，明显存在欺骗行为。一审法院却认定合同有效部分已经履行完毕，与事实不符。其次，双方当事人在合同中约定了违约金200,000元，且百斯特汽车销售公司在双方合同履行过程中存在欺骗我签订合同、收回约定给我使用的免费车辆展位的违约行为，理应向我赔偿违约金。最后，我向法庭提交的录音资料中，百斯特汽车销售公司的经理艾小龙对我在广告宣传、展厅外围亮化及装修方面的资金投入予以认可，并对百斯特汽车销售公司的违约行为和我搬出租赁房屋的时间进行了确认。现合同无法继续履行，百斯特汽车销售公司理应对我因此遭受的损失予以赔偿。综上所述，请求二审法院支持我的上诉请求。   百斯特汽车销售公司辩称，不同意周彪的上诉请求以及依据的事实和理由。首先，一审判决将我公司与周彪签订的《房屋租赁合同》认定为部分有效、部分无效，符合事实及法律规定。其次，根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》的约定，违约金条款适用的前提是我公司解除合同或者将房屋租给他人。现我公司并无上述违约情形，故不应适用违约金条款。且本案的事实情况是，出租人朱海英愿意与我公司续签租赁合同，但周彪已经找到了新的租赁场地，不愿意继续履行租赁合同。周彪在一审中提供的录音证据是周彪的合伙人录制的，其与周彪存在利害关系。且该录音在公共场合录制，未经被录音者同意，为非法证据，不应采用。同时，该录音证据也不能证明周彪的主张。再次，一审庭审中，周彪提供的证据在时间、金额上均不能证实是本案租赁房屋导致的损失，一审法院未予支持并无不妥。最后，周彪所称我公司存在欺诈行为，则其应当行使撤销权，并要求我公司赔偿损失，而非主张违约金。综上，周彪的上诉无事实及法律依据，请求二审法院驳回周彪的上诉，维持一审判决。   周彪向一审法院起诉请求：1．判令解除周彪与百斯特汽车销售公司签订的房屋租赁合同；2．判令百斯特汽车销售公司因合同违约赔偿周彪违约金200,000元；3．判令百斯特汽车销售公司返还6天的房屋租赁费17,391元；4．判令百斯特汽车销售公司赔偿周彪其他损失：（1）广告宣传费56,000元；（2）展厅外围亮化费6,600元；（3）消防整改费993元；（4）地砖翻新维费3,644元；（5）百斯特汽车销售公司宽带欠费3,323元。   一审法院认定事实：2018年7月6日，百斯特汽车销售公司（出租人、甲方）与周彪（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，约定（一）出租方出租的房屋坐落位置为乌鲁木齐市××区，建筑面积727.58平方米；（二）租期自2018年7月7日至2019年11月21日止；（三）每年租金1,100,000元包含物业费，2018年7月7日至2018年11月21日租金为400,000元，签订合同当日付清，甲方2天内必须向乙方交接完毕，2018年11月21日至2019年11月21日1年的租金为1,100,000元2018年11月21日前付清；（四）甲方2天内必须向乙方交接完毕，保证水电正常，消防合格无遗留问题，甲方有义务协助乙方办理有关手续，2018年7月10日前的一切费用由甲方承担与乙方无关，2018年7月10日后乙方承担该厅相关费用，甲方必须免费向乙方提供4辆外展车位，保证门前车位正常使用，乙方两个月内暂时向甲方提供三间办公室和门前一侧车位，有关费用协商解决；（五）若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给别人，视为出租方违约，负责赔偿违约金200,000元，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金200,000元。同日，周彪向百斯特汽车销售公司支付400,000元租金，百斯特汽车销售公司向周彪出具2018年7月7日-2018年11月21日房屋租金400,000元的收据。2018年7月7日，百斯特汽车销售公司将涉案房屋交付周彪使用。另查，2017年11月13日，案外人朱海英（甲方）与案外人艾小龙（乙方）签订房屋使用协议，协议约定甲方以其租赁的乌鲁木齐市××路商铺提供给乙方使用，使用期限为12个月，自2017年11月15日至2018年11月14日止。合同中约定，本合同到期后自动终止，如需继续使用应提前两个月向甲方书面告知，乙方有继续使用的优先权，否则视为放弃权利，合同终止后，三日内将房屋恢复原状交付甲方，如到期未及时腾退房屋，甲方有权强行进入使用屋内，同时视为乙方放弃其在使用房屋内的个人财产所有权，甲方有权单方处置该财产。该房屋使用协议中甲方落款处有朱海英签字，乙方落款处未签字也未盖章。经一审法庭询问，百斯特汽车销售公司称艾小龙为其业务经理，艾小龙系代表百斯特汽车销售公司与朱海英签订的房屋使用协议。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，百斯特汽车销售公司与朱海英的租赁期限为2017年11月15日至2018年11月14日止，后百斯特汽车销售公司将涉案房屋转租周彪，租赁期限为2018年7月7日至2019年11月21日止，百斯特汽车销售公司转租的期限超过了其剩余承租期限，超过部分的约定无效，即周彪、百斯特汽车销售公司约定的2018年11月15日至2019年11月21日部分无效。对于周彪、百斯特汽车销售公司之间2018年7月7日至2018年11月14日的部分，周彪已交付了2018年7月7日至2018年11月21日房租400,000元，百斯特汽车销售公司也已于2018年7月7日将涉案商铺交付周彪，故2018年7月7日至2018年11月14日期间周彪、百斯特汽车销售公司已履行完毕。综上，周彪、百斯特汽车销售公司签订的房屋租赁合同为部分有效、部分无效，有效部分双方已履行完毕，故周彪主张解除周彪与百斯特汽车销售公司签订的房屋租赁合同，应不予支持。周彪主张百斯特汽车销售公司赔偿违约金200,000元，一审法院认为，周彪依据双方签订的房屋租赁合同中第五条的约定主张百斯特汽车销售公司支付200,000元违约金，但第五条的约定内容为“若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给别人，视为出租方违约，负责赔偿违约金200,000元”。本案中，百斯特汽车销售公司不存在提前解除合同也不存在转租给别人的情形，周彪依据该条款主张百斯特汽车销售公司支付违约金不能成立，故周彪的该项诉讼请求，不应予以支持。周彪主张退还租赁费17,391元，一审法院认为，周彪主张其于2018年11月15日即搬离涉案商铺，并提供录音证据三份，但周彪提供的三份录音中均是案外人通知周彪搬离房屋，不能直接证明周彪于2018年11月15日已搬离房屋的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，因周彪提供的证据不足以证明其主张，故对于周彪的该项诉讼请求，不予支持。关于周彪主张赔偿的其他损失，其中（一）广告宣传费56,000元、展厅外围亮化费6,600元、消防整改费993元，周彪提供了广告制作费56,000元收据、门头亮化款6,600元收据及购买应急灯、消防贴等收据及发货清单等证据，未提供其他证据予以佐证，无法证实周彪支出的上述费用是用于涉案商铺。另，周彪提供的广告制作费56,000元收据的出具时间为2018年12月18日，而周彪主张其在2018年11月15日已搬离了涉案商铺，故无法证实是用于涉案商铺的广告制作，且周彪提供的购买应急灯、消防贴等收据及发货清单中的总金额与周彪主张的993元也无法对应。综上，对于周彪主张的广告宣传费56,000元、展厅外围亮化费6,600元、消防整改费993元的诉讼请求，不予支持。（二）地砖翻新维修费3,644元，一审法院认为，地砖翻新维修属于周彪对涉案商铺的装饰装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，周彪未提供证据证明其对涉案商铺的地砖翻新维修经过百斯特汽车销售公司同意，且周彪提供的证据也无法证实其支出的费用是用于涉案商铺，总金额与周彪主张的金额也无法对应，故对于周彪的该项诉讼请求，不予支持。（三）欠付宽带费3,323元，一审法院认为，周彪、百斯特汽车销售公司签订的房屋租赁合同第四条约定，2018年7月10日前的一切费用由甲方承担与乙方无关，2018年7月10日后乙方承担该厅相关费用。涉案商铺于2018年7月7日交付周彪使用，根据周彪、百斯特汽车销售公司的约定2018年7月10日后产生的费用应当由周彪自行承担，且周彪提供的缴费票据中第一笔缴费时间为2018年9月4日，缴费金额1,065元，票据中显示“上次零头：0.0，本次零头：0.0，余额冲减0.0，本次实收1065.0”，周彪提供的证据也无法证实百斯特汽车销售公司在2018年7月10日前存在宽带欠费的事实，且周彪提供缴费票据总金额为4,388元，与其主张的金额亦不一致，故对于周彪的该项诉讼请求，不予支持。判决：驳回周彪的诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实以及依据的证据予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：1．周彪要求解除其与百斯特汽车销售公司签订的《房屋租赁合同》，有无相应的事实及法律依据；2．百斯特汽车销售公司是否应向周彪返还6天的房屋租赁费17,391元；3．百斯特汽车销售公司是否应向周彪赔偿违约金200,000元及其他损失，包括：（1）广告宣传费56,000元；（2）展厅外围亮化费6,600元；（3）消防整改费993元；（4）地砖翻新维修费3,644元；（5）百斯特汽车销售公司宽带欠费3,323元。   关于第一个争议焦点：周彪要求解除其与百斯特汽车销售公司签订的《房屋租赁合同》，有无相应的事实及法律依据。根据一、二审庭审过程中双方当事人出示的证据及在庭审中的陈述，双方当事人均认可百斯特汽车销售公司作为承租人与出租人朱海英签订房屋租赁合同的租期为2017年11月15日至2018年11月14日，周彪作为次承租人与百斯特汽车销售公司签订《房屋租赁合同》的租期为2018年7月7日至2019年11月21日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应认定超过部分的约定无效。故，一审法院认定周彪与百斯特汽车销售公司签订的《房屋租赁合同》2018年7月7日至2018年11月14日期间部分的约定有效，2018年11月15日至2019年11月21日期间部分的约定无效，符合上述司法解释的规定，本院予以维持。周彪在一审庭审中称其于2018年11月15日搬出租赁房屋，故，一审法院认定双方当事人之间的《房屋租赁合同》中的有效部分已经履行完毕，无需解除，并无不妥。关于该《房屋租赁合同》中的无效部分，因无效合同自始无效，因此，亦无需解除。综上，周彪要求解除其与百斯特汽车销售公司签订的《房屋租赁合同》的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予采纳。   关于第二个争议焦点：百斯特汽车销售公司是否应向周彪返还6天的房屋租赁费17,391元。根据查明的事实，2018年7月7日，百斯特汽车销售公司已将租赁房屋交付给周彪使用，现周彪认为其于2018年11月15日搬出了租赁房屋，并要求退还未使用部分的已付租金，则应当由周彪承担相应的举证证明责任。一审庭审中，周彪向法庭出示的录音资料仅能证明周彪与三位案外人就房屋租赁事宜进行商谈的过程，无法证实其实际搬出该租赁房屋的时间。故，对周彪要求返还其已经交纳的6天房屋租金17,391元的上诉请求举证不足，本院不予采纳。   关于第三个争议焦点：百斯特汽车销售公司是否应向周彪赔偿违约金200,000元及其他损失，包括：（1）广告宣传费56,000元；（2）展厅外围亮化费6,600元；（3）消防整改费993元；（4）地砖翻新维修费3,644元；（5）百斯特汽车销售公司宽带欠费3,323元。结合上述关于第一个争议焦点的论述，因周彪与百斯特汽车销售公司签订的《房屋租赁合同》2018年7月7日至2018年11月14日期间部分的约定有效且已经履行完毕，而2018年11月15日至2019年11月21日期间部分的约定无效，故周彪针对已经按约履行完毕部分的合同和无效部分的合同主张违约金，不符合事实及法律规定，但可主张因合同无效部分给周彪造成的损失。周彪上诉认为百斯特汽车销售公司在签订合同过程中存在欺诈行为，但根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和第五十八条的规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”可见，若确实存在因一方欺诈使对方在违背真实意思表示情况下订立合同的情形，受损害方可以起诉请求撤销或变更合同，合同若被撤销后，当事人可以请求有过错的一方赔偿损失。而本案中，涉案《房屋租赁合同》为部分有效、部分无效合同，且周彪诉讼请求为解除合同并赔偿违约金，不符合上述法律规定。因此，本院对周彪要求百斯特汽车销售公司向其赔偿违约金200,000元的上诉请求，不予采纳。对于周彪主张的其他损失，本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审理并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，双方当事人对周彪承租涉案房屋并用于经营至2018年11月的事实并无异议，结合周彪向法庭提交的收款收据及日常经验，本院确认周彪在租赁期未届满前就被动搬离承租房屋，必然会产生损失，故，对周彪主张的其他损失结合本案的实际情况酌情支持10,000元。一审判决认定周彪提供的收款收据无法证实其存在损失的事实及具体数额，但未对实际情况进行综合考量，对周彪主张赔偿损失的诉讼请求全部未予支持不妥，本院予以纠正。   综上所述，周彪的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定，判决如下：   一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初12024号民事判决；   二、新疆百斯特汽车销售有限公司向周彪赔偿损失10,000元；   三、驳回周彪的其他诉讼请求。   以上应给付款项10,000元，限本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案请求标的287,951元，判决给付标的10,000元，占请求标的的3.47%，应收一审案件受理费2,809.63元（周彪已预交），由周彪负担96.53%即2,712.14元，由百斯特汽车销售公司负担3.47%即97.49元；二审案件受理费5,619.26元（周彪已预交），由周彪负担96.53%即5,424.27元，由百斯特汽车销售公司负担3.47%即194.99元。   本判决为终审判决。         审  判  长   董慧   审  判  员   庞艳   审  判  员   高茜         二 ○ 二 ○ 年 四 月 三 日     书  记  员   刘杨