山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终75号上诉人（原审第三人）：威海中安恒泰电梯安装有限公司，住所地威海市环翠区海滨北路8号602。法定代表人：马海峰，总经理。委托诉讼代理人：王爱妮，山东领威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔晓钦，女，1972年8月20日出生，汉族，住威海市环翠区。被上诉人（原审原告）：崔晓丽，女，1967年7月19日出生，汉族，住威海市环翠区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：尹广甜，山东康桥（威海）律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张相江，山东康桥（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海港领置业有限公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路120号。法定代表人：闫凤芝，经理。委托诉讼代理人：姜胜阳，山东德衡（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋玉娇，山东时中律师事务所律师。上诉人威海中安恒泰电梯安装有限公司（以下简称“中安公司”）因与被上诉人崔晓钦、崔晓丽、威海港领置业有限公司（以下简称“港领公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2019)鲁1092民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。中安公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回崔晓钦要求港领公司在具备办理所有权转移登记条件后协助办理所有权转移登记的诉讼请求。事实和理由：1.崔晓钦、崔晓丽与港领公司签订的是房屋认购书，欠缺相关法律规定的约定交付使用条件及日期等主要内容，一审判决将该合同认定为房屋买卖合同错误；2.一审判决认定涉案房屋已经交付给崔晓钦和崔晓丽属于认定事实错误，崔晓钦和崔晓丽与威海港控商业管理有限公司签订的标的物委托经营合同实际上是港领公司的营销手段，并非真实的委托经营合同。且中安公司于2018年6月27日接收房屋时涉案房屋仍为毛坯房，没有装修和居住适用的情况。3.中安公司在购买房屋时尽到了注意义务，在签订合同前先进行了现场查看，并进行了网签，全额支付了房款，中安公司在房屋买卖过程中没有任何过错。综上，中安公司依法购买房屋且实际居住使用，请求撤销一审判决并依法改判。崔晓钦、崔晓丽辩称，1.崔晓钦与港领公司签订的《认购书》应认定为商品房买卖合同；2.港控公司分别于2016年6月30日、2016年12月29日、2017年7月1日向崔晓钦账户支付的款项为租金，证明崔晓钦已经实际占有和使用案涉房屋；3.中安公司在买房过程中是否有过错，不影响本案事实的认定。综上，中安公司的上诉理由不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。崔晓钦、崔晓丽向一审法院起诉请求：1.解除其与港领公司签订的关于金地众邦2003室房屋的认购书；2.港领公司返还购房款600934元及利息；3.港领公司支付定金120186.80元；4.港领公司承担600934元的赔偿责任。诉讼过程中，崔晓钦变更诉讼请求为：港领公司协助办理该房屋的所有权登记手续。一审法院认定事实：2015年4月18日，崔晓钦、崔晓丽与港领公司签订一份《金地众邦商品房认购书》，约定：崔晓钦、崔晓丽认购港领公司位于威海市房屋，面积56.32平方米，认购价8670元/平方米，房款488294元，装修款2000元/平方米，总价112640元；崔晓钦、崔晓丽采用一次性付款的方式，在签订本认购书时交纳350934元作为购房定金，2015年6月25日前再交纳250000元；如崔晓钦、崔晓丽未按约定时间补足房款，逾期十日内，按房款总额1‰/日加收违约金，逾期超过十日，其已交定金及房款不予退还，港领公司可将房产另售他人；在约定签订《商品房预售合同》的时间内，港领公司将预订房产另售他人的，应返还崔晓钦、崔晓丽已付定金及房款；本认购书及原收据在签订正式的《商品房预售合同》时自动作废。2015年4月19日，崔晓钦、崔晓丽（委托方）与威海港控商业管理有限公司（以下简称港控公司，受托方）、港领公司（监管方）签订《标的物委托经营合同》，约定崔晓钦、崔晓丽将上述房屋委托港控公司进行商业经营，期限为2016年6月30日至2026年6月29日，崔晓钦、崔晓丽承诺签订代租协议后转交该标的物管理权，代租期自崔晓钦、崔晓丽将房屋交付港控公司时起10年，自租期第一年开始每年租金标准为总金额600934元的10%，即60093元，自下一循环租赁期开始，港控公司根据市场运营及周边商圈市场价格确定租金。同日，崔晓钦、崔晓丽与港控公司另签订一份《委托装修协议》，约定在代租期内，崔晓钦、崔晓丽委托港控公司作为装修监管方全权代理金地众邦项目整体商业及本物业对外出租时的所有相关事宜，装修按照2000元/平方米标准核算，总装修款为112640元，崔晓钦、崔晓丽在购买此物业时向港控公司支付装修工程款并授权港控公司调配使用。崔晓钦在上述时间另与港领公司、港控公司签订了金地众邦小区2002号商品房的《金地众邦商品房认购书》、《标的物委托经营合同》、《委托装修协议》，该房屋价款约定为523844元、装修费121120元，共计644964元。2015年4月至6月，崔晓钦、崔晓丽向港领公司支付了2002、2003室房屋的房款共计1245898元，港领公司出具了收款收据。2016年6月30日，港控公司向崔晓钦、崔晓丽账户转账62295元，2016年12月29日，港控公司向崔晓钦、崔晓丽转账29023元、27042元、2017年7月1日，港控公司向崔晓钦、崔晓丽转账27042元、29023元。案涉房屋于2016年11月25日网签给赵德强，2016年11月26日注销网签备案，2017年9月4日网签给王伟健，2017年9月4日注销网签备案。2018年4月4日，港领公司与中安公司签订关于2002、2003室房屋的两份《商品房买卖合同（预售）》，港领公司将该两房屋出售给中安公司，约定7500元/平方米，2002室总价款为454200元，2003室总价款为422400元，共计876600元。两份合同均约定：签订本合同前中安公司已经向港领公司支付定金10万元，中安公司应当于2018年4月4日前支付全部购房款。同日，案涉房屋网签给中安公司，但未办理预告登记手续。2018年3月30日至2018年4月4日，中安公司分别向威海众来物业服务有限公司、威海来悦商业管理有限公司（以下简称来悦公司）转账支付了上述房款，并对款项形式备注为房款，港领公司向其出具了收款收据。2018年6月27日，中安公司与港领公司又签订一份《购房补充协议》，约定中安公司交纳全款后当日完成交接，承诺于2019年3月30日前办理不动产权证，到期未办理，港领公司按合同价款10%作为追加违约金支付给中安公司或免费协助中安公司办理房产更名手续，购房总价款为1110360元。同日，中安公司向来悦公司支付233560元，港领公司向其出具了收据。另查明，案涉房屋于2016年12月6日单体验收合格，2018年12月取得《竣工验收备案证》。一审诉讼过程中，中安公司提供物业费、水电费等收据及银行交易明细一宗，证实其在补交房款后实际使用该房屋，崔晓钦、崔晓丽对此不予认可，港领公司对此予以认可。本案有争议的事实为：第一，崔晓钦、崔晓丽与港领公司签订的认购书的性质；第二，崔晓钦、崔晓丽、中安公司合法占有使用案涉房屋的时间。关于第一个争议事实，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，崔晓钦、崔晓丽与港领公司签订的虽为认购书，但该认购书中对房屋的坐落、面积、商品房的价款、付款方式、付款时间等均有明确的约定，虽未约定房屋交付时间，但通过崔晓钦、崔晓丽、港领公司当日与港控签订的《标的物委托经营合同》中对租赁期限的约定，可以认定双方约定的交付时间为2016年6月30日。故应当认定该认购书对房屋买卖的主要内容均有明确的约定。另外，崔晓钦、崔晓丽在2016年4月4日前即付清了全部购房款，故该认购书具备商品房买卖合同的性质。关于第二个争议事实，崔晓钦、崔晓丽、港领公司及港控公司签订的《标的物委托经营合同》以及崔晓钦、崔晓丽与港控公司签订的《委托装修协议》能够认定双方约定的交付时间为2016年6月30日，且崔晓钦、崔晓丽已经交纳了装修费用，委托港控公司进行装修。从崔晓钦、崔晓丽提供的港控公司向其转账的明细看，2016年6月30日转款的数额即为港控公司应付的租金数额，2016年12月29日、2017年7月1日的数额均相同，崔晓钦、崔晓丽称是港控公司扣除税费后的租金，一审法院依法予以认定。港领公司抗辩称该款项实际为其向崔晓钦、崔晓丽退还的购房款，证据不足，依法不予认定。上述事实可以认定崔晓钦、崔晓丽最迟在2016年6月30日即委托港控公司接收了案涉房屋。中安公司提供的物业费收据及银行交易凭证，能够看出其在2018年6月27日之后交纳了水电费押金、物业费等费用，能够认定中安公司在2018年6月27日接收了案涉房屋。一审法院认为，本案的争议焦点为：崔晓钦、崔晓丽要求港领公司为其办理案涉房屋的过户登记手续有无事实和法律依据。本案中，港领公司于2015年4月8日、2018年4月4日分别与崔晓钦、崔晓丽、中安公司签订了关于案涉房屋的买卖合同，该两份合同均合法有效。港领公司抗辩称其曾通知崔晓钦、崔晓丽签订预售合同，但被其拒绝，故双方合同已经解除。港领公司对其该主张未提供证据证明，依法不予认定。因崔晓钦、崔晓丽、中安公司对于案涉房屋均未办理物权登记或预告登记手续，故均不具有物权效力。现崔晓钦、崔晓丽及中安公司均要求继续履行合同，则应当考虑占有使用房屋的先后顺序。崔晓钦、崔晓丽于2016年6月30日起即通过委托港控公司经营、装修的方式取得了对该房屋的占有和使用，且在2016年至2017年取得了房屋对外出租的收益，中安公司主张其在2018年6月27日补交房款后实际占有使用房屋，该时间晚于崔晓钦、崔晓丽合法占有的时间，故崔晓钦、崔晓丽应先于中安公司取得案涉房屋的所有权。转移标的物的所有权是出卖人的法定义务，案涉房屋已经综合验收，但尚未办理所有权初始登记，港领公司应当在具备办理所有权转移登记条件后协助崔晓钦、崔晓丽办理所有权转移登记。至于中安公司的权益可另案向港领公司主张。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决：威海港领置业有限公司于案涉房屋所有权初始登记之日起三十日内协助崔晓钦、崔晓丽办理威海市疏站路-1号2003室房屋的所有权变更登记手续。案件受理费减半收取8349元、诉讼保全费3525元，合计11874元，由崔晓钦、崔晓丽负担5937元、威海港领置业有限公司负担5937元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中安公司提交：证据一、港领公司出具的证明三份，拟证明涉案房屋未向港控公司交付，也未进行经营管理，港控公司向崔晓钦支付的款项实际上是返还的房款；证据二、港领公司向港控公司转款记录复印件，拟证实港控公司向崔晓钦转款的来源是纲领公司而非租金收益；证据三、中安公司办理电话移机、完税证明、租金转款记录等证据，拟证明涉案房屋已经交付中安公司并由中安公司占有使用；证据四、港领公司与案外人签订金地众邦大厦装修合同复印件一份，证据五、证人王某1的证言，拟证明涉案房屋未向崔晓钦、崔晓丽交付，也未向港控公司交付；证据六、证人王某2的证言，拟证明2003室系其联系承租，租金通过王某2转付给中安公司，进一步证明案涉房屋由中安公司实际占有使用；证据七、网络打印的2015年8月6日金地众邦对外销售政策，拟证实租金是港领公司履行返本承诺的方式。崔晓钦、崔晓丽质证认为：证据一中港领公司作为本案当事人，其出具的证明不能作为证据使用，对三份证明内容也不认可；证据二系复印件，对其真实性不予认可，即使是真实的，也无法证明中安公司所要证实的内容；对证据三真实性无异议，但该组证据不能否认崔晓钦、崔晓丽实际占有和使用案涉房屋的事实，反而能够证明中安公司实际占有使用房屋的时间晚于崔晓钦、崔晓丽；证据四是复印件，对真实性不予认可，且内容与本案没有关联性；对证据五王某1的证言证实其于2018年3月介入装修前，案涉房屋已经装修一部分，且不能证明案涉房屋没有向崔晓钦、崔晓丽交付的事实；证据六王某2的证言仅能证实其在2018年12月份承租了案涉2003室房产，对于该日期之前的房产情况并不能证实；对证据七的真实性无异议，但该政策不能证实港领公司向崔晓钦支付款项的性质是返还购房款。港领公司对中安公司提交的证据均无异议。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，本案的焦点问题为：1.港领公司与崔晓钦、崔晓丽签订的认购书是否具备商品房买卖合同的性质；2.崔晓钦、崔晓丽是否实际占有和使用案涉房屋。关于认购书的性质问题。该认购书明确约定了房屋的坐落、房屋面积、房屋价款、付款方式及付款时间，虽未直接约定房屋交付时间，但通过崔晓钦、崔晓丽、港领公司于次日与港控公司签订的《标的物委托经营合同》中对租赁期限的约定，可以认定双方约定案涉房屋的交付时间为2016年6月30日。综合上述因素，该认购书具备了法律规定的商品房买卖合同的性质。中安公司关于该认购书不能认定为商品房买卖合同的主张没有法律依据，本院不予支持。关于崔晓钦、崔晓丽是否实际占有和使用案涉房屋的问题。崔晓钦、崔晓丽、港领公司于2018年4月19日与港控公司签订的《标的物委托经营合同》、《委托装修协议》，后崔晓钦、崔晓丽缴纳了装修费用，委托港控公司进行装修。港控公司于2016年6月30日向崔晓钦、崔晓丽账户转账62295元；于2016年12月29日向崔晓钦、崔晓丽转账29023元、27042元；于2017年7月1日向崔晓钦、崔晓丽转账27042元、29023元。港领公司辩称该款项实际为向崔晓钦、崔晓丽退还购房款，但没有证据证实，本院依法不予认定。上述款项与《标的物委托经营合同》所约定的租金数额虽略有差异，崔晓钦、崔晓丽主张系港控公司扣除税费后的租金比较合理，本院依法予以认定。通过该事实，可以认定崔晓钦、崔晓丽在2016年6月30日即委托港控公司实际接收管理案涉房屋，并从中获得收益。中安公司于2018年6月27日接收案涉房屋，时间在崔晓钦、崔晓丽接收房屋之后，因崔晓丽、崔晓钦、中安公司均未办理案涉房屋的物权登记或预告登记手续，对案涉房屋均不享有物权，应认定崔晓钦、崔晓丽先于中安公司取得占有案涉房屋。中安公司在购买案涉房屋中是否存在过错，并不影响本案事实的认定。综上所述，中安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7986元，由上诉人威海中安恒泰电梯安装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  张丽萍审判员  蒋 涛二〇二〇年四月七日法官助理孟佳宁书记员丁真真