辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1490号上诉人（原审被告）：那同广，男，1957年12月28日生，满族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：刘晓玲（那同广妻子），女，1962年6月15日生，汉族，住大连市旅顺口区。被上诉人（原审原告）：大连华安物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-18。法定代表人：王勤忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：于瑞，男，该公司员工。上诉人那同广因与被上诉人大连华安物业管理有限公司（以下简称华安物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初3845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。那同广上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人与房屋开发商大连泉城置业有限公司签订的《前期物业服务合同》是无效的，该份合同无法在房产局原始物业档案中查询到，且该合同中加盖的印章是伪造的。被上诉人与大连半岛集团有限公司签订的《物业服务委托合同》也是无效的。前期物业服务单位必须由建设单位通过招投标的程序选聘，并在房产局备案，但被上诉人提供的合同均不符合上述程序。被上诉人在没有提供合法有效合同的情况下，主张的物业费收费标准和收费时间，上诉人都不予认可；2.即使如被上诉人所述，其为上诉人居住小区提供了物业服务，但物业服务存在大量瑕疵，主要体现在安保、保洁人员年龄过大；疫情期间为小区内树木喷洒农药，致使业主无法开窗通风；监控不全；小区门前车辆随意停放。华安物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，根据我国合同法及相关司法解释的规定，物业服务合同不属于需要经过备案才生效的合同，因此上诉人与被上诉人之间的物业服务合同自成立时起生效。同时，合同法规定，应当采用书面形式订立的合同，没有订立书面合同，但是合同一方已经履行了合同的主要义务，相对方接受后没有提出异议的，那么合同成立。虽然上诉人对被上诉人合同主体身份提出异议，但从未否认被上诉人一直为小区提供物业服务的事实。所以，双方的合同关系是成立的，而且被上诉人也履行了物业服务公司应尽的义务。上诉人在享受被上诉人提供的物业服务的同时，应当履行缴纳物业费的义务。华安物业向法院提出诉讼请求：一、那同广给付所欠物业服务费人民币6347元（84.86平方米×1.7元/月/平方米×44个月），违约金人民币1904元（按照物业费6347元的30%主张），共计8251元；二、本案诉讼费用由那同广承担。一审法院经审理查明，2016年5月1日，大连泉城置业有限公司与华安物业签订《前期物业服务合同》，约定由华安物业对“半岛印象”项目提供前期物业管理服务事宜。该合同对物业基本情况、履约保证金与服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项进行了约定。该合同第二条约定：委托管理服务期限为业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；第四十五条约定：双方签字盖章后本合同生效。该合同还约定物业服务费标准为住宅1.7元/月/平方米（建筑面积）。2016年6月14日，华安物业对大连半岛印象小区的物业项目进行了备案登记。大连市旅顺口区房产局经审核同意其备案申请，该备案登记表记载：物业费标准为1.7元/平方米。那同广的案涉住宅位于“半岛印象”小区内，建筑面积为84.86平方米，其与半岛物业签订的《前期物业服务协议》约定的物业服务费收费标准为1.7元/月/建筑平方米。案涉房屋所在的“半岛印象”小区尚未成立业主委员会。那同广未交纳2016年1月1日至2019年8月31日的物业服务费。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。那同广在实际接受华安物业提供的物业服务后，逾期不交纳物业服务费，系违约行为，依法应承担违约责任。关于案涉《前期物业服务合同》的效力问题。华安物业向一审法庭提交的与案涉小区开发建设单位大连泉城置业有限公司签订的《前期物业服务合同》有双方的签字盖章，系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，且已于2016年6月14日在大连市旅顺口区房产局进行了备案，故该合同合法有效。那同广认为该合同违反了应公开招标的相关管理性强制性规定，并不能据此认定该合同无效。案涉房屋所在小区并未成立业主委员会，在业主委员会、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。大连泉城置业有限公司作为案涉小区的开发建设单位有权委托物业服务企业进行前期物业管理。华安物业接受大连泉城置业有限公司的委托，为案涉小区提供物业服务，且收费标准并不高于案涉小区业主同大连半岛物业管理有限公司约定的物业服务费收费标准，故该更换前期物业服务企业的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且华安物业已经依约为案涉小区提供了物业服务，故对那同广的抗辩意见不予支持。那同广应当向华安物业交纳物业服务费。关于华安物业主张的2016年5月1日之前的物业服务费一节。案涉《前期物业服务合同》签订并生效的时间为2016年5月1日，在该合同生效后，华安物业才可依据该合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费及其他费用。华安物业并未向一审法庭提交其在2016年5月1日之前已经实际进入案涉小区提供物业服务或其他能够证实其享有收取2016年5月1日之前物业服务费合法权利的证据，故一审法院仅支持其主张的2016年5月1日之后的物业服务费，那同广应向华安物业支付自2016年5月1日至2019年8月31日的物业服务费5770.48元（1.7元/月/建筑平方米×84.86平方米×40个月）。关于违约金问题，考量双方物业服务关系的基础及延续，立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，该项诉讼请求，本次诉讼不予支持。业主拒交物业服务费势必会影响到物业服务企业的整体服务质量，也会影响到广大业主的利益，包括已交费业主以及那同广自身利益。且小区环境、卫生、安全等多方面更需要业主与物业服务企业来共同维护。为此，那同广应继续及时履行交费义务，华安物业也应不断提高服务质量，加强与业主之间的沟通，才能维护好双方长期、稳定、良好的物业服务关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、那同广自本判决生效之日起十日内给付大连华安物业管理有限公司2016年5月1日起至2019年8月31日止的物业服务费5770.48元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取后为25元，由那同广负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案被上诉人与建设单位大连泉城置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，上诉人作为案涉小区的业主，应受该份合同的约束。上诉人虽然对该份合同的真实性提出异议，但既未提供任何证据证实其主张，亦未提供相反证据推翻该份合同已在大连市旅顺口区房产局审核同意并备案的事实，故，上诉人的此节主张，于法无据，本院不予支持。上诉人在讼争期间接受了被上诉人提供的物业服务，现仅以物业服务存在瑕疵为由拒绝履行支付物业费的合同义务，与法律规定和合同约定不符，本院不予支持。综上所述，那同广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由那同广负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年四月二十三日书记员 牛超群