江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终320号上诉人（原审原告）:孙广栋，男，1989年6月1日出生，汉族，户籍地山东省聊城市东昌府区，现住江苏省无锡市惠山区。上诉人（原审被告）：秦理军，男，1983年9月8日出生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：严海梅，江苏沁园春律师事务所律师。委托诉讼代理人：华天平，江苏沁园春律师事务所实习律师。孙广栋因与秦理军房屋租赁合同纠纷一案，均不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初4612号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙广栋上诉请求：撤销一审判决，支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：1.秦理军承租后未经其同意擅自在屋顶打洞，毁坏其财物，应当赔偿。2.租赁合同约定租赁期限为3年，其提出不续约的前提是秦理军需在2019年5月21日前清理完毕，而秦理军并未同意该条件，而是回复其先找下家再说，如有人租则按期清理。因此，在双方所称解除条件未一致下，并不能认定已经合意解除租赁关系。3.事实上，秦理军也未在该日搬走，因此双方租赁合同仍继续执行。即便到2019年6月5日其书面通知解除，秦理军仍然未完全清理。由于其无权任意处置承租人的财产，一审认为其应主动清理而避免损失扩大，于情于理均不合适，因此，对于占用案涉房屋期间的租金损失，应当由秦理军全额赔偿。秦理军上诉请求：撤销原审判决，驳回孙广栋对其的全部诉讼请求。事实与理由：1.其已于2019年4月22日发信息给孙广栋人，双方协商一致解除《租赁合同》，其实际亦早已不在使用租赁房屋；其于2019年6月20日将租赁房屋交由孙广栋，孙广栋对租赁房屋已经上锁，处于对方控制之下。其未使用房屋，故不存在支付房屋使用费之说。2.根据常理，房屋交还给出租人后，均由下一家承租人对租赁房屋根据需要重新装饰装潢，无须恢复原状。若真需要恢复原状，也仅需要计算清理费用即可，而非按租金计算所谓损失，增加了其负担，也显失公平。孙广栋一审诉讼请求：1.判令秦理军支付逾期支付租金违约金30000元；2.判令秦理军支付2019年5月21日起至清理结束争议商铺为止的租金（按照年租金100000元计算）；3.判令秦理军拆除争议商铺处的广告牌、一二层的屋顶吊顶、屋内楼梯、一层屋内隔间、一二层地面及墙面的瓷砖及装饰、二楼屋内厕所、二楼地面上地板、墙面装饰、二楼隔间、垃圾清理；4.本案诉讼费用由秦理军承担。一审认定事实如下：2018年5月20日，出租方孙广栋与承租方秦理军签订《商铺租赁合同》，约定将位于百乐商业广场40-11号的两层商铺（以下简称争议商铺）出租给秦理军，面积为99.14平米，租期自2018年5月21至2021年6月21日。2018年5月21日至2019年6月21日租金按半年一付（包括2018年5月21日-6月21日的免租期），2019年6月21日至2021年6月21日租金一年一付，即2018年5月21日前支付40000元、11月21日前支付40000元、2019年5月21日前支付100000元、2020年5月21日前支付100000元。若承租方提前解除合同，视为违约，若承租方承租期间给出租方房屋和相关设备造成损害，出租方有权要求其修复或从其租金中扣除维修费用。承租方必须按约缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，出租方有权加收滞纳金，从约定缴纳日第二天起，每天按每月应交租金的百分之五累加；如拖欠租金超出约定缴纳日期半个月，出租方有权收回房屋，仍和损失由承租方自行承担。租赁期满或合同解除，承租方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下交给出租方等内容。秦理军承租争议商铺后，按约支付了前两期的租金共计80000元，并对争议商铺进行架设楼梯（争议商铺交付时虽为两层但无楼梯）、隔间及装修，用于经营“五条人糖水铺”。为了安装空调，秦理军在楼顶打洞，2018年7月2日及3日，双方因此产生口角，孙广栋报警处理。2019年4月22日，秦理军通过微信聊天方式告知孙广栋“你的房子到期了我不租了，我的店搬到百乐里面去了”，孙广栋回复“那到期前你把东西清空吧”，“你这什么时候到期？”秦理军回复“6月20日吧”，孙广栋回复“你如果不接着交第二年的钱了，你就5月21日之前把你的东西都清掉，我也好租给别人”，秦理军回复“反正你先找了再说吧，有人租的话我就5月20日左右清掉”“反正里面东西已经不多了”，孙广栋回复“奥，你也可以转租，但是不能拆墙的，谁和谁也不想结怨，你只转你余下两年的，之后的你不能说了算”；5月5日，孙广栋告知秦理军“你如果确定下一年不续租的话，你就5月21日前把你的东西清一下，我好把房子租给别人”，“明天商铺里的东西搬走吧，我要租出去了”，秦理军“楼梯和空调你问下他们要不要用”，孙广栋回复“不用，他们自己弄”，秦理军回复“等个二三天，我叫人拆掉”；5月20日孙广栋告知秦理军“你拆吧，他们做的行业不一样，不知道怎么布局”；5月21日孙广栋告知秦理军“你今天还搬不走，那就要续第二年房租，就算违约金，你这样搞，让我没办法做，你新店不是搬屈臣氏旁边了吗，那大家就都愣着呗”，之后双方产生口角。2019年6月5日，孙广栋出具《租赁关系解除通知》，载明秦理军在屋顶打洞未通知孙广栋，不续租房屋也不搬走，未缴纳租金及违约金，孙广栋决定于2019年6月5日解除与秦理军的租赁关系，收回房屋，不再由秦理军使用，并保留追索损失等内容。该通知孙广栋以微信图片发给秦理军，并张贴在争议商铺门上。2019年6月20日，秦理军将空调拆除并对楼顶打的洞进行修补，并以微信聊天方式告知孙广栋“房顶洞已补好，门口锁也拿掉了”。但秦理军未拆除楼梯、隔间及装修，未清理遗留垃圾。2019年7月8日，孙广栋诉至本院。庭审中，孙广栋陈述其于秦理军通知其搬离后10天左右委托中介出租争议商铺，秦理军在8月初拍摄到的争议商铺照片上显示的锁可能是中介加的；另孙广栋自述其于2019年8月19日开庭前几日对争议商铺自行上锁。以上事实，由微信截图、不动产证、商铺租赁合同、争议商铺现状照片、争议商铺毛坯照片、解除通知、张贴现场照片及相邻商铺照片、派出所证明及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，法院予以确认。对于秦理军已经支付的80000元租金，其认为因约定了免租期，故已经支付租金的期限应当计算至2019年6月20日，孙广栋则认为免租期是建立在租赁期为3年的基础上，而秦理军实际只承租1年，不能享受免租期约定；对此，法院认为，双方在合同中明确约定了免租期，并未有提前解除合同则免租期需补足租金的约定，但根据公平原则，免租期约定在3年租期的租金具体缴纳方式的同一条款内，按照通常理解也应当是出租方对于建立较为长期租赁关系的一种让利，故按照双方实际租赁期限与约定租赁期限的占比计算实际免租期更符合公平原则精神，即按此方法计算认定秦理军已经支付租金至2019年6月1日更为合理。根据微信聊天记录内容，双方已在2019年4月22日协商一致于2019年5月21日解除合同，秦理军在5月21日之前清理并迁出争议商铺，故孙广栋主张秦理军因未支付之后一年的租金而承担逾期付款违约金，无事实和法律依据，法院不予支持。合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。争议商铺至一审辩论终结前仍处于空置状态，孙广栋要求秦理军继续清理，法院予以支持。但其要求清理的项目中，主张拆除争议商铺的一二层的屋顶吊顶、屋内楼梯、一层屋内隔间、一二层地面及墙面瓷砖、二楼屋内厕所、二楼地板、二楼隔间的请求，不符合资源节约及环保原则，法院不予支持；但其主张秦理军清理广告牌、墙面装饰、垃圾清除，法院予以支持。秦理军未按约清理广告及遗留垃圾，使租赁物在“清洁、良好状况下”交还，孙广栋主张秦理军赔偿实际被占用期间的占用费，法院予以支持。当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大，未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。秦理军未及时清理，孙广栋应及时自行清理以减少损失，清理支出费用损失可另行主张为宜，但孙广栋未自行清理导致损失扩大，其主张由秦理军承担迁出之日至由实际清理结束为止全部占用费，于法无据，法院不予支持，由秦理军赔偿孙广栋已经缴纳租金计算到期日的次日起即2019年6月2日起至清理完毕之日止，按照约定年租金100000元计算的占用期间损失的50%为宜。综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、秦理军应于判决生效后立即清理争议商铺处其遗留的广告牌、墙面装饰及垃圾清运。孙广栋对此予以配合。二、秦理军应于判决生效后10日内支付孙广栋自2019年6月2日起至清理完毕之日止，按照年租金100000元计算的占用期间损失的50%。三、驳回孙广栋其他部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计796元，由孙广栋负担564.61元，由秦理军负担231.39元。二审查明事实与一审法院已查明事实一致，本院予以确认。二审中，秦理军提供照片截图一组，证明在一审判决后，其已至讼争房屋按一审判决的要求对现场作了清理，并于2019年11月7日将清理后的照片通过手机微信方式发送给了孙广栋。孙广栋对上述事实予以确认，但认为清理并未达到其主张的恢复原状的全部要求。上述事实，由当事人的陈述等在卷佐证。本案争议焦点为：一、双方租赁合同何时以何种方式解除；二、合同解除的责任、解除后的损失及相应责任应如何认定？本院认为：关于争议焦点一。合同一经依法成立即发生法律效力，当事人双方均应依约履行；经当事人协商一致，可以变更或解除合同。本案所涉租赁合同系双方当事人真实意思，且无违反法律、行政法规禁止性规定，故一审认定合同合法有效，本院予以确认。根据双方的微信聊天记录，2019年4月22日，秦理军明确告知孙广栋其已搬迁，且在租赁期满后不再承租案涉房屋；对此，孙广栋以“那到期前你把东西清空吧”的方式明确作了回复，并询问秦理军租赁期满的具体日期。上述交流的内容系当事人真实意思表示，明确表明了双方对解除租赁合同关系已经达成了一致。对解除合同的具体日期，根据秦理军对租赁到期日“6月20日”的回复，以及之后孙广栋明确将清理日期确定在“5月21日之前”和秦理军“有人租的话我就5月20日左右清掉”，以及之后双方的沟通内容，5月20日已经完全具备终止合同履行的条件，只是双方对由谁承担现场的拆除、清理责任各执一词，导致对解除后的相关事项未能及时交接。因此，一审法院根据双方意思表示及合同实际履行的情况，综合判定合同因双方协商一致于2019年5月21日解除，并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二。纵观合同解除前双方的各自履行情况，仅是因为装修的问题发生矛盾，但各自主张的利益诉求并未明显超出合理范畴，亦未发生其他根本违约的行为。由于合同系在双方当事人协商的情况下解除，系当事人对自身权利的处分，故一审法院未认定合同解除的原因系因合同任何一方当事人的责任所致，并无不当，本院予以确认。需要指出的是，合同解除并不代表双方再无纠葛，对于因合同履行而取得的财产依法应当予以返回，且双方当事人均应当本着诚信、合作的态度以及遵循防止损失扩大的原则对解除后的未了事宜进行清理、交接。但是，根据双方在合同解除后的各自表现，显然均未能按照上述要求履行解除后返还和止损义务，且均放任租赁房屋空置并产生进一步损失。因此，一审根据秦理军对承租房屋在约定范围内装饰装修的具体情况，认定承租人秦理军应当对出租人确定无法使用的广告牌、墙面装饰进行拆除，并对室内垃圾及时清理的责任；对于明显属于对租赁房屋改善型添附的吊顶、楼梯、隔间、地面及墙面瓷砖、厕所、地板等，无需拆除，该判定不仅符合资源节约及环保原则，也与人民群众的一般生活经验法则相吻合，故本院对此予以确认。在此基础上，鉴于双方就如何清理未能达成一致，且孙广栋未及时自行清理导致损失扩大，据此，一审法院酌定由秦理军赔偿孙广栋已经缴纳租金计算到期日的次日起即2019年6月2日起至清理完毕之日止，按照约定年租金100000元计算的占用期间损失的50%亦无明显不妥，本院予以认定。二审中，由于秦理军已经提供证据证明其于2019年11月7日已经根据一审判决要求对租赁房屋的相关装饰及垃圾作了清理，故对其自行履行的情况，本院依法予以确认，并可以作为一审判决主文第二项所指“清理完毕之日”的认定依据。综上，一审法院事实认定及适用法律均为正确，所作判决结果应予维持。孙广栋与秦理军的上诉均无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1682元，由孙广栋与秦理军各半负担。本判决为终审判决。审判长  潘华明审判员  毛云彪审判员  张朴田二〇二〇年四月七日书记员  宋勇梁