安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初396号 原告：淮南市和泰物业管理有限责任公司，住所地安徽省淮南市舜耕西路（通达大厦四层），统一社会信用代码913404007489129900（1-1）。 法定代表人：刘芷萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁允安，安徽俊诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周荣静，安徽俊诚律师事务所律师。 被告：张开宾，男，1980年2月23日出生，汉族，安徽省淮南市大通区马庄小学教师，住安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南市和泰物业管理有限责任公司（以下简称和泰物业公司）与被告张开宾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告和泰物业公司的委托诉讼代理人梁允安、周荣静，被告张开宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决张开宾支付物业费3852.89元(2016年9月1日至2019年12月31日止共计40个月)及逾期支付物业费的违约金603.62元(暂计算至2019年12月31日,之后违约金计算至付清之日止)，共计4456.51元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月31日由于淮南市田家庵区云景华城小区的物业管理公司撤离，同时该小区的业主大会无法召开,导致该小区物业管理无人承担。淮南市通达房地产开发有限责任公司（以下简称通达公司）作为该项目的建设单位，无奈选聘和泰物业公司作为该小区的前期物业管理单位。2018年4月18日淮南市田家庵区公园街道考虑到该小区业主大会无法召开，无法通过业主大会选聘物业管理单位，于是指导淮南市田家庵区公园街道龙园社区与和泰物业公司签订了《物业服务合同》。该合同中明确约定和泰物业公司对云景华城一期提供物业服务并有权收取物业服务费。和泰物业公司已对小区进行了规范的物业服务，投入了大量的人力、物力，为全体业主创造了优美的生活环境。张开宾作为云景华城2号楼801室面积为90.87平方米的物业业主,依据《物业服务合同》的约定,每月应当按照每平方米1.06元缴纳物业费96.32元。但张开宾自2016年9月1日开始拖欠物业费。和泰物业公司虽多次上门做工作、贴催款通知、申请支付令，但张开宾仍不支付物业服务费，恶意拖欠，严重侵害了交费业主和和泰物业公司的合法权益。和泰物业公司无奈诉至法院,望判如所请。 张开宾辩称：1、和泰物业公司只出示了三份合同，没有提供物价部门颁布的《经营性收费许可证》、《前期物业服务收费审核表》、《服务价格登记证》，无法说明其收费的起始时间。根据《国务院物业管理条例》第四十二条、《淮南市物业管理条例细则》第二十二条、第二十六条，物业服务企业应当到房管局和价格主管部门备案。《淮南市前期物业公共服务等级收费标准》中对淮南市物业服务公司收取物业费有规定：普通住宅前期物业服务收费实行《服务价格登记证》管理制度，物业服务企业须向所辖区价格主管部门提交与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费审核表》、企业资质证书等资料，并办理《服务价格登记证》后方可实行收费。2、和泰物业公司提供的《前期物业管理服务合同》并没有生效，属无效合同。该合同第六十条规定，本合同经甲乙双方法定代表人或委托代理人签字并加盖公章之日起生效。(1)合同上没有双方签字，不能算生效。(2)根据《物权法》第七十六条，《国务院物业管理条例》第十一条、第二十四条、第五十六条，《淮南市物业管理条例细则》第二十二条、第二十三条规定，建设方选聘物业应召开业主大会，公开招投标。而这份《前期物业管理服务合同》的签订没有召开业主大会、没有公开招投标，合同本身也没有在本小区内进行任何公示、通知。业主完全不知情，侵害了业主的权利，没有在房管部门备案，也没有取得收费资质。3、和泰物业公司出示的《电梯维保合同》是一份无效合同。合同中约定每月维保费用5000元，按月支付，维保日期从2016年9月1日起，但提供的转账证明没有9月份的，只有一张10月份的，而且只有1000元，没有足额支付，不能说明电梯维保正常化。合同本身也没有法定代理人签字生效。4、关于违约金，由于和泰物业公司在收费时不能出示《收费服务证》，所以张开宾不存在恶意欠费一说，不存在违约。对于2018年4月23日取得《服务价格登记证》之后的物业费用，张开宾一直是表示愿意缴纳的。5、《民事裁定书》中的支付令自行失效，和泰物业公司直接起诉业主至法院不合法。综上所述，请求人民法院查明事实真相，依法驳回和泰物业公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的营业执照复印件、法人身份证明、身份证复印件、户籍信息等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、和泰物业公司提交的证据。 1.云景华城一期《前期物业管理服务合同》一份、《物业服务合同》二份，证明：和泰物业公司物业管理权限的来源。张开宾质证意见：合同没有法定代表人签字，印章不知道真假。本院认证意见：经审查，对该组证据的真实性依法予以确认，对于和泰物业公司是否有管理权限，本院将结合全案证据综合认定。 2.云景华城电梯维保合同及电子转账凭证一份，证明：和泰物业公司对小区提供了规范的物业服务。张开宾质证意见：合同没有法定代表人签字,合同本身有问题。合同约定按月支付每月5000元，转账凭证只有1000元，不能说明电梯维保正常。没有证据证明和泰物业公司参与维保。本院认证意见：经审查，该电梯维保合同由和泰物业公司与淮南市至安机电设备销售有限公司（以下简称至安公司）于2016年9月1日签订，对该合同及电子转账凭证的真实性，本院予以确认。 3.情况说明、处罚决定书一份，证明：和泰物业公司的权限是紧急来源，介入时间是2016年9月1日。张开宾质证意见：电梯没有维保，不认可和泰物业公司的说法，因为电梯脱保，和泰物业公司没有证据证明进行维保。本院认证意见：经审查，该处罚决定书由淮南市田家庵区市场监督管理局于2016年9月2日对淮南市安民物业管理公司（以下简称安民公司）作出的处罚决定；该情况说明由通达公司作出，说明安民公司因云景华城电梯脱保等原因，在2016年8月31日合同到期后自行撤离的情况，以及通达公司紧急委托和泰物业公司进行小区物业管理的情况；对其真实性本院均予以确认。 4.淮南市田家庵区人民法院民事裁定书一份，证明：和泰物业公司已向张开宾催收过物业费。张开宾质证意见：支付令没有见过，而且支付令失效没有支付效力。本院认证意见：该民事裁定书是本院于2019年10月15日作出，裁定为：终结本案督促程序；本院（2019）皖0403民督第604号支付令自行失效。对上述情况，本院予以确认。 5.服务价格登记证二份，证明：和泰物业公司已经完善登记手续具有合法的收费权限。张开宾质证意见：真实性无异议，价格服务证首页约定了收费时间。本院认证意见：张开宾对证据的真实性无异议，证据本院予以采信。该服务价格登记证由淮南市田家庵区物价局于2018年4月23日和2019年4月8日颁发，有效期限分别为一年和三年，对和泰物业公司具有经营资格的情况本院予以确认。 6、淮南市至安机电设备销售有限公司证明、和泰物业公司2020年4月8日情况说明，证明：2016年9月1日起张开宾房产所在的2号楼电梯正常运转。张开宾质证意见：2016年年底电梯进行大修，维护造成的损坏，所以和泰物业公司与至安公司所说不是事实。本院认为，至安公司作为电梯维保单位，能够证明电梯的运转情况，该证据本院予以采信。情况说明系和泰物业公司自行作出，张开宾不认可，本院不予采信。 7、淮南市物价局房产局淮价服（2009）70号《关于淮南市城市高层住宅区物业综合服务费实行等级收费标准的通知》，证明：和泰物业公司按照每平方米1.08元收费符合相关法律法规文件规定。张开宾质证意见：该文件可以证明和泰物业公司收取物业费需要取得收费资格。本院认证意见：本院经审查对该证据予以采信。 8、（2014）田民一初字第00077号民事判决书及该判决书涉及的淮南市阳光物业管理有限公司的企业登记信息，证明：生效判决确认淮南市高层物业按照每平方米1.08元收费。张开宾质证意见：与本案无关。本院认证意见：该证据与本案无关联性，本院不予采信。 9、淮南市安民物业管理有限公司的《前期物业管理服务合同》复印件，证明：张开宾房产在2016年9月1日以前就是按照每平方米1.06元标准收费。张开宾质证意见：该证据与和泰物业公司无关。本院认证意见：该证据与本案无关联性，本院不予采信。 二、张开宾未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张开宾系淮南市田家庵区云景华城一期2号楼801室的业主，其房屋建筑面积为90.87㎡。通达房产公司为云景华城开发商。2016年8月31日前，通达房产公司委托安民公司对小区进行管理，后因云景华城电梯脱保原因，安民公司在物业合同到期后自行撤离。2016年9月1日，通达公司（委托方、甲方）与和泰物业公司（被委托方、乙方）签订《“云景华城一期”前期物业管理服务合同》，约定：通达公司选聘和泰物业公司为云景华城一期前期物业管理服务单位，委托管理的事项包括：（1）物业公用部位的管理及维修养护。（2）公用设施如（包括但不限于）电梯、二次供水、消防喷淋、火灾自动报警、楼宇对讲、小区监控及其它自动报警系统的设施设备的管理及养护。（3）公共秩序和环境卫生的维护。（4）绿化养护和管理。（5）车辆（机动车和费机动车）行使、停放及场所的管理。（6）供水、供气、供电、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。（7）日常安全巡查、执勤服务。（8）业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可接受委托并合理收取费用。（9）负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费和政府规定的各项费用。……管理服务期限暂为4年，自2016年9月1日起至2020年8月30日止。当本小区业主委员会成立时，本协议自动终止。物业管理服务标准：按《淮南市高层住宅小区物业管理公共服务等级标准》三级执行。物业管理公共服务费：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.06元向乙方交纳；……。收费前应取得相关部门核发的《经营性收费许可证》。物业管理服务费每年交纳一次。本合同经甲乙双方法定代表人或委托代理人签字并加盖公章之日起生效。通达公司在合同下方甲方栏加盖公章，和泰物业公司在合同下方乙方栏加盖公章。同日，和泰物业公司与至安公司签订《安徽省电梯维保合同》，约定：由至安公司对云景华城15台电梯进行维保，结算方式为按月支付，每月5000元，期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止。 2018年4月8日，淮南市田家庵区公园街道办事处龙园社区居民委员会（以下简称龙园社居委，甲方）与和泰物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：本物业管理公共服务费：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.06元向乙方交纳；高层二次加压供水和加压设备的维修保养费用由业主共同分摊收取；装修垃圾清运费及其他费用按淮南市政府指导价向业主收取，不准乱收费。收费前应取得相关部门核发的《经营性收费许可证》。服务期限暂定为壹年，自2018年4月8日起至2019年4月8日止。小区业主委员会成立后，该合同自动废止。乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，但业主或物业使用人不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费。2019年4月8日，龙园社居委与和泰物业公司续签《物业服务合同》，合同约定服务期限暂定为叁年，自2019年4月8日起至2022年4月8日止，其他合同内容同之前合同完全一致。 合同签订后，和泰物业公司于2016年9月1日入驻云景华城小区为业主提供包括电梯维保在内的物业管理服务。自2016年9月1日起，张开宾未交纳物业费。 另查明，淮南市物价局淮价服（2009）70号文件规定，淮南市城市高层（小高层）住宅小区物业管理综合服务费等级收费标准为三级每月每平方1.05元，允许上浮20%至1.26元。 再查明，和泰物业公司于2018年4月23日取得《服务价格登记证》，该登记证显示，经淮南市田家庵区物价局审核批准，云景华城2号楼物业综合服务费收费标准为1.06元/㎡/月。和泰物业公司未向本院提交2016年9月1日至2018年4月23日期间的《服务价格登记证》。 本院认为，本案争议焦点为：1、通达公司与和泰物业公司签订的《前期物业管理服务合同》的效力如何认定；2、和泰物业公司是否有权收取2016年9月1日至2018年4月8日期间的物业费；3、和泰物业公司诉请张开宾支付物业费及违约金有无事实和法律依据。 关于争议焦点1。本院认为，国务院《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，根据上述法规和司法解释的规定，通达公司作为建设方在云景华城没有成立业主委员会的情况下，可以选聘和泰物业公司对小区进行服务管理，双方签订的协议对业主张开宾具有约束力。但《前期物业管理服务合同》第六十条对合同生效条件作出了特别约定，即合同经甲乙双方法定代表人或者委托代理人签字并加盖公章之日起生效。而《前期物业管理服务合同》下方甲乙双方处只加盖单位公章，并无法定代表人或者委托代理人的签字，因此《前期物业管理服务合同》未满足生效条件，该合同未生效。 关于争议焦点2。对于张开宾提出的和泰物业公司于2016年9月1日至2018年4月23日期间违反《淮南市物业管理条例细则》第二十二条、第二十六条规定，未向房地产行政主管部门和价格主管理行政部门办理备案手续，未办理《服务价格登记证》，不具有收费资格的问题。本院认为，和泰物业公司是否向房地产行政主管部门、价格主管理行政部门及物业管理行政主管部门办理备案手续和《服务价格登记证》，属于行政管理的职能范畴，本院在此不予评判。即便和泰物业公司违反了行政规章制度，未进行行政报备，也不能据此免除张开宾作为业主应当履行的支付物业管理费的义务。 《淮南市物业管理规定》第二十六条规定：物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。本案中，通达公司与和泰物业公司在《前期物业服务合同中》约定的每平方每月1.06元的收费标准，未违反淮南市物价局公布的服务等级收费标准，和泰物业公司有权依据《前期物业管理服务合同》的约定收取物业费用。 关于争议焦点3。虽然《前期物业管理服务合同》未生效，但是和泰物业公司已经依据该合同实施了物业管理服务，张开宾作为该小区业主，在接受和泰物业公司的管理服务后，应当参照通达公司与和泰物业公司在《前期物业管理服务合同》中的约定支付物业服务费。 住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，在云景华城一期未能选举产生业主委员会的情况下，龙园社居委与和泰物业公司签订《物业服务合同》，对小区物业管理进行了约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，对小区业主张开宾具有约束力。和泰物业公司依据该合同对云景华城小区提供了物业管理服务，张开宾作为该小区的业主，理应根据法律规定及物业服务合同的约定及时交纳物业费。 综上，自2016年9月1日至2019年12月31日，张开宾应当按照每平方每月1.06元支付物业费。庭审中，和泰物业公司和张开宾均认可张开宾住房建筑面积为90.87平方米，故张开宾应支付的物业费为3852.89元。关于和泰物业公司主张违约金603.62元的诉讼请求，因缺乏合同依据，本院依法不予支持。张开宾虽辩称和泰物业公司在进行物业服务管理中存在电梯停运现象，但是未提供证据，其辩解理由，本院不予采信。 依照《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第三十五条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告张开宾于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮南市和泰物业管理有限责任公司物业费3852.89元； 二、驳回原告淮南市和泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告淮南市和泰物业管理有限责任公司负担8元（已交纳），被告张开宾负担17元（应于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  刘芳 二〇二〇年四月十三日 书记员  李雪 附相关法律法规条款： 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。