广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）粤0307民初16859号 原告（反诉被告）深圳市大鹏鹏城股份合作公司，住所深圳市龙岗区。 法定代表人余少林。 委托代理人陈薏如，广东如智律师事务所律师。 被告（反诉原告）深圳市白鹭健康服务有限公司，住所深圳市大鹏新区。 法定代表人王皓宇。 委托代理人黄镇，国浩律师（深圳）事务所律师。 委托代理人李思莹，女，汉族，1994年1月18日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，律师助理。 原告（反诉被告）深圳市大鹏鹏城股份合作公司诉被告（反诉原告）深圳市白鹭健康服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈薏如、被告委托代理人黄镇、李思莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告于2016年9月28日就位于大鹏新区xx办事处xx社区xx村内的较场尾美食城内x号楼物业租赁事宜签订了《大鹏新区较场尾配套商业项目物业租赁合同》（编号为：PC-xx-xx/SGC-EH.xx-xx-xxx）(较场尾美食城内x号楼以下简称为“租赁物业”)。《大鹏新区较场尾配套商业项目物业租赁合同》约定由被告承租原告租赁物业，每月租金为86520元，同时还约定若被告逾期交租，被告应按每日3％的标准向原告支付违约金。双方签署上述协议后，原告依约向被告支付了上述租赁物业，但自2017年8月起被告未向原告支付租赁物业租金。截止至2019年5月被告仍累计拖欠租金1816920元，违约金累计达402894.8元。被告拒不支付租金给原告造成了严重的损失。 现原告为维护自身合法权益，特将被告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2017年8月至2019年4月期间5号楼的租金共计1816920元（人民币，下同）及违约金402894.8元（租金及违约金计至被告租金支付完毕之日止，暂计至2019年4月30日，计算明细详见附表），暂共计2219814.8元。二、本案诉讼费用由被告承担。 被告深圳市白鹭健康服务有限公司答辩称原被告签订租赁合同后，原告从未提供适租房屋，5号楼出现多处瑕疵问题，由于原告没有履行合同主要义务，被告无需支付租金。原告主张的违约金标准无法律依据，且原告无权要求被告支付租金，违约金请求应予驳回。 被告反诉称2014年，中广核服务集团有限公司接受大鹏新区经济服务局的号召参与较场尾项目招商。2015年1月28日，大鹏新区经济服务局确认中广核服务集团有限公司成为较场尾项目运营商，后经大鹏新区经济服务局同意，由被告作为项目运营单位与原告签订租赁合同。 2016年9月22日，被告与原告签订了《大鹏新区较场尾鹏配套商业项目物业租赁合同》(以下简称“物业租赁合同”)，租赁期限自2016年5月1日起至2026年4月30日至，约定原告向被告出租较场尾项目x、x、x号楼，被告享有对1-5号楼的经营权，可将租赁物业进行部分转租。2016年12月7日，被告向原告支付了履约保证金500，000元。被告将5号楼内商铺分别转租予7家商户。 2017年3月中旬，大鹏新区经济服务局告知被告新区有计划重新定位较场尾美食城1-4号楼项目，并要求被告暂停较场尾美食城1-4号楼的招商。2017年8月11日，深圳市大鹏新区综合办公室发布《新区党工委管委会领导办公会议纪要》确定较场尾1-4号楼用地纳入国有土地储备，不作为经营性用房使用，同时要求被告妥善解决x、x号楼的租户问题。2017年8月22日，原告向被告发送《关于较场尾美食城项目1-4号楼停止经营及后续征收谈判事宜的联系函》，表明因1-4号楼涉及政府征收，要求被告停止1-4号楼的招商经营。被告依照政府指示以及股份公司的要求停止了1-4号楼的招商经营。被告与原告、相关政府部门已就1-4号楼达成了征收赔偿的一致意见，但截止目前，原告仍未向被告支付征收赔偿款1700000元。1-4号楼被征收后，较场尾项目整体情况明显与大鹏新区经济服务局招商时所做出的承诺大不相同，被告已无法取得项目收益，签订租赁合同目的也无法完全得以实现，但在此种情况下，被告仍尽心尽力运营5号楼，依约履行与原告签订的租赁合同，协助5号楼商户开业经营。 在x号楼租赁期间，原告没有依照双方约定提供适租房屋。原告在运营x号楼过程当中出现诸多阻碍，尽管被告曾多次致函原告请求妥善解决x号楼相关问题，但原告始终罔顾被告请求不予任何反馈，最后使得x号楼7家商户与被告之间的矛盾持续激化，并将被告诉至法院请求赔偿损失，而被告的经营收入也无法取回相应收益，产生了重大损失。被告认为，根据《物业租赁合同》约定及《合同法》的相关规定，原告提供的租赁房屋不符合双方约定，且不符合法律规定房屋出租的基本要求，被告有权要求原告就其行为依法承担相应的损失赔偿责任。为维护被告自身的合法权益，请求判令：一、原告向被告赔偿损失1717385元；二、原告向被告返还履约保证金500000元；三、原告承担本案的反诉费用。被告当庭增加反诉请求：一、原告赔偿被告损失10070412.09元；二、原告赔偿被告因租户索赔所造成的损失，具体损失以（2019）粤0307民初13143号、（2019）粤0307民初13144号、（2019）粤0307民初13145号、（2019）粤0307民初13146号、（2019）粤0307民初13147号、（2019）粤0307民初17052号、（2019）粤0307民初9448号共计7个案件的法院生效判决确定的租户损失金额为准。 原告答辩称，一、对被告反诉请求一，请求支付赔偿170多万元，是1到4号楼赔偿诉请，跟本案并无关联，依法应当予以另案处理。二、对被告第二项反诉内容意见是，保证金应当予以抵扣被告拖欠的租金。对被告当庭增加的的反诉请求事项，原告并非涉案物业所有权人，涉案物业内增加的装饰装修物，也不是原告方的不当得利；再者，原告也没有任何的违约情形，案涉房屋已交付，且被告已依据合同将该物业出租给其他商户使用，即合同目的已实现。原告认为原告在被告所述系列案件中作为无独立请求权第三人列席，原告依法可能会就被告诉请事项承担责任，同一案件事实不宜在不同的案件中成重复审理。 本院审理查明,根据原告提交的深圳市大鹏新区临时建设工程规划许可证，显示涉案房屋是临时建筑，建筑层数为两层，有效期至2017年3月18日，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，或者未获得相关主管部门建设规划许可，出租人租赁涉案房屋的，超出临时建筑有效期部分，应为无效。 本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条规定，在诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质和民事行为的效力，与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案涉案房屋属临时建筑，且房屋租赁期限超出临时建筑的有效期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案房屋的租赁合同超出临时建筑有效期部分应认定为无效，原被告均是在合同有效的前提下作出请求，在本院释明相关法律关系及民事行为效力后，坚持原诉讼请求，故本院对原告的本诉及被告的反诉均驳回起诉，原被告对其相应的权利可另寻法律途径主张。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百一十九条之规定，裁定如下： 驳回原告起诉与被告反诉。 本案本诉受理费24558.5元（原告已预交24558.5元），反诉受理费95526.78元（被告已预交24539.08元），本院予以退回。 如不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  黄 俊 人民陪审员  张雪艳 人民陪审员  金海斌 二〇二〇年四月一日 书 记 员  魏灵灵