北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3354号上诉人(原审被告)：贵州新湃传媒有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州安龙县栖凤街道办事处市府大道华苑商贸城1号。法定代表人：王鑫，董事长。委托诉讼代理人：何平，北京大铭律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京力拓联创企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园四区11号楼13层1301-05室。法定代表人：关梦远，经理。委托诉讼代理人：韩冬，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。上诉人贵州新湃传媒有限公司（以下简称新湃传媒公司）因与被上诉人北京力拓联创企业管理有限公司（以下简称力拓联创公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法开庭进行了审理。本案现已审理终结。新湃传媒公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判新湃传媒公司与力拓联创公司之间的《办公室租赁合同》以及《补充协议》于2019年6月14日解除；2.撤销一审判决第二、三、四、五项，并改判驳回力拓联创公司的全部诉讼请求；3.判令力拓联创公司退回新湃传媒公司多缴纳的租金人民币259121.43元；4.维持一审判决第六项；5.本案一审、二审诉讼费用全部由力拓联创公司承担。事实和理由：一、一审不采纳新湃传媒公司一审提交的证据，造成认定事实错误。本案的核心问题系案涉房屋是否有甲醛等有害物质超标。一审过程中，新湃传媒公司提供了案涉房屋确有甲醛等有害物质超标的完整证据链，予以证明案涉房屋甲醛等有害物质超标，一审法院将新湃传媒公司提交的全部证据链条割裂开来，以检测结果没有第三方盖章和新湃传媒公司员工检测结果未获得力拓联创公司代理律师的认可为由，忽略新湃传媒公司证据之间的相互佐证、环环相扣，断然否定案涉房屋甲醛等有害物质超标的客观事实，造成本案事实认定严重错误。二、一审在错误认定事实基础上作出错误判决。力拓联创公司作为案涉房屋出租方，向作为承租方的新湃传媒公司交付有害物质超标的租赁标的，不仅属于加害给付，致使新湃传媒公司自始合同目的不能实现，而且严重违反《民用建筑工程室内环境污染控制规范》及GB/T18883-2002《室内空气质量标准》对甲醛含量的规定（均要求甲醛的含量不得超过0.1ms/m3）。《中华人民共和国合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第8条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。力拓联创公司违反了先合同义务，即力拓联创公司应确保租赁标的物处于事实上的适租状态，而且因为力拓联创公司违反的该先合同义务致使新湃传媒公司自始无法实现合同目的。1.关于双方之间房屋租赁关系的解除时间：新湃传媒公司于2019年6月14日晚搬离，据此，新湃传媒公司请求法院确认新湃传媒公司与力拓联创公司之间的房屋租赁法律关系于2019年6月14日解除；2.关于新湃传媒公司是否拖欠力拓联创公司2019年6月17日至2019年7月1日的房租的问题，一方面，力拓联创公司将房屋加害（甲醛等有害物质超标）交付新湃传媒公司，致使新湃传媒公司合同目的自始不能实现，力拓联创公司应承担新湃传媒公司因此造成的损失；另一方面，新湃传媒公司与力拓联创公司之间的房屋租赁合同法律关系应依法于2019年6月14日解除；第三，房屋租赁合同法律关系解除后，新湃传媒公司积极要求将房屋交还力拓联创公司，但因力拓联创公司及其关联物业的原因，致使房屋钥匙未能及时交付。新湃传媒公司入住案涉房屋进驻时间为17天，依据《办公室租赁合同》及《补充协议》的约定，日租金为人民币（含物业费、取暖费、发票）16615.10元，17天的总租金应为人民币282456.7元，而新湃传媒公司实际支付给力拓联创公司的定金及租金总计人民币541578.13元（定金人民币100000元、租金441578.13），新湃传媒公司多支付力拓联创公司人民币259121.43元。因此，力拓联创公司应返还新湃传媒公司多支付的人民币259121.43元。3.力拓联创公司不仅违反了先合同义务，而且系造成房屋租赁合同解除的过错方，损失理应由力拓联创公司承担，新湃传媒公司不应支付力拓联创公司免租期租金；4.新湃传媒公司不应承担违约责任，无须支付力拓联创公司违约金；5.双方之间租赁合同被解除的过错方为力拓联创公司；力拓联创公司不得再依据房屋租赁合同约定要求新湃传媒公司承担其律师费。力拓联创公司辩称，同意一审判决，不同意新湃传媒公司的上诉请求及理由。力拓联创公司向一审法院起诉请求：1.确认力拓联创公司与新湃传媒公司签订的《办公室租赁合同》、《补充协议》于2019年6月10日解除；2.新湃传媒公司支付拖欠力拓联创公司的2019年6月17日至2019年7月1日期间的房屋租金249226元；3.新湃传媒公司支付力拓联创公司2019年4月17日至2019年5月16期间的免租期租金498453.13元，并以该款项为基数按照日千分之五的标准支付力拓联创公司自2019年7月1日至实际支付之日止的逾期违约金；4.新湃传媒公司支付力拓联创公司违约金1495359.39元；5.新湃传媒公司支付力拓联创公司律师费87291元；6.案件受理费由新湃传媒公司承担。一审法院认定事实：一审法院经审理认定事实如下：2019年3月19日，力拓联创公司与新湃游戏（鄂尔多斯）有限公司签订了一份《定金协议》，约定由新湃传媒公司承租力拓联创公司出租的位于北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目3号地1801-1804、1806、1808室，合同约定租赁期限自2019年3月25日至2021年3月24日，免租期为2019年3月25日至2019年4月30日。该协议约定新湃传媒公司应于2019年3月19日前向力拓联创公司支付定金498453.13元。2019年3月21日，新湃传媒公司向力拓联创公司支付定金10万元。2019年3月25日，力拓联创公司、新湃传媒公司双方就上述房屋签订了一份《办公室租赁合同》，租赁办公室面积1725平方米，合同约定租赁期限自2019年3月25日至2021年3月24日，月租金为498453.13元（含物业费、取暖费、发票），其中物业费为每月43125元。合同约定免租期为2019年3月25日至2019年4月30日。2019年5月13日，力拓联创公司、新湃传媒公司双方就上述房屋又签订了一份《补充协议》，该补充协议约定：“鉴于：1、甲（力拓联创公司）乙（新湃传媒公司）双方于2019年3月21日签订《定金协议》，乙方需在2019年3月29日前向甲方支付共计定金498454.13元，但截至今日乙方仅支付10万元，已经构成违约。2、基于乙方要求，甲乙双方于2019年3月25日签订有关北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目3号地1008-627地块商业金融项目用地4号商务办公楼18层1801-1804、1806、1808号房屋（以下简称“租赁房屋”）的《办公室租赁合同》。现乙方一直未能按照约定支付租金、物业费及租赁保证金，已经构成违约。3、乙方确认甲方按约履行《办公室租赁合同》。甲方于2019年4月17日通知乙方收房，乙方一直未能收房，导致逾期收房租金损失。经甲乙双方协商，对《办公室租赁合同》的部分内容及履行问题签订如下补充协议：一、甲乙双方确认《办公室租赁合同》的租赁期间调整为2019年4月17日至2021年4月16日。免租期调整为2019年4月17日至2019年5月16日。二、甲方于2019年5月10日将租赁房屋交付乙方，乙方确认已经接受租赁房屋，并确认租赁房屋处于适租状态。因乙方拖延收房，因此双方协商确认按照2019年4月17日作为房屋交接日期并计算租金、免租期、物业费及其他费用的起始日期，双方均不得提出异议。因此，2019年4月17日至2019年5月10日期间仍视为乙方实际享用的免租期。三、鉴于乙方资金周转因素，乙方保证在2019年5月31日前按照约定支付两个月租金（含物业费）共计996906.26元作为押金；一个月房屋（2019年5月17日至2019年6月16日）498453.13元及2019年4月17日至2019年5月16日期间的物业费43125元。以上共计1538484.39元。四、因乙方在此前已经支付10万元定金，甲乙双方协商确认，该10万元定金直接在乙方支付第三条约定租金款项时，予以折抵。即乙方应在2019年5月31日前支付甲方1438484.39元。……八、如乙方逾期支付任一笔款项超过7日的，甲方有权通知立即解除合同……，乙方必须在3日内将租赁房屋全部腾空并交付甲方，否则视为乙方放弃屋内物品所有权，甲方有权采取换锁、停水停电、将屋内物品作为丢弃物予以丢弃并自行收房，由此导致的所有损失（物品、资料及乙方的装饰装修以及其他）均由乙方自行承担。同时乙方需赔偿甲方三个月租金作为违约金，并支付腾房之前的所有租金（包括免租期间（2019年4月17日至2019年5月16）的租金）。”上述补充协议签订后，新湃传媒公司于2019年5月31日向力拓联创公司支付了租金441578.13元。此后，新湃传媒公司未再向力拓联创公司支付租金。庭审中，新湃传媒公司称其于2019年5月29日入住承租房屋后，发现房屋内气味严重，故新湃传媒公司于2019年6月1日委托天津竹林熊猫环保科技有限公司对室内的甲醛含量进行检测，该机构检测结果为室内甲醛含量为0.15mg，超过国家规定标准。此后，新湃传媒公司自行检测发现甲醛含量为0.5mg－0.6mg之间。此后，新湃传媒公司的工作人员与力拓联创公司的工作人员就承租房屋内的空气质量问题进行沟通。2019年6月6日，新湃传媒公司给力拓联创公司发出一份《法务函》，称新湃传媒公司在2019年5月29日入住承租房屋后发现房屋内的甲醛严重超标，要求力拓联创公司在收到该函件后5日内清洁租赁房屋室内环境，降低甲醛及其他有害物质的含量。2019年6月10日，力拓联创公司向新湃传媒公司发出了一份《解除〈办公室租赁合同〉告知函》，告知新湃传媒公司因新湃传媒公司逾期支付房屋租金、物业费和租赁保证金，双方的租赁合同于2019年6月10日解除，并要求新湃传媒公司在2019年6月13日将房屋腾空交还力拓联创公司。2019年6月18日，新湃传媒公司给力拓联创公司发出了一份《关于解除〈办公室租赁合同〉及〈补充协议〉的通知》，告知力拓联创公司因租赁房屋空气质量不符合国家规定标准，双方的租赁合同以及补充协议于2019年6月20日解除。2019年6月20日，力拓联创公司对新湃传媒公司的上述通知作出《回函》，该回函不认可房屋存在甲醛超标等问题，并认为新湃传媒公司逾期支付租金等费用构成违约，要求新湃传媒公司承担违约责任。庭审中，新湃传媒公司称其于2019年6月14日搬离案涉房屋，并提交了“货拉拉行程单”予以证明。力拓联创公司对新湃传媒公司搬离案涉房屋的时间不予认可，力拓联创公司称新湃传媒公司直至2019年7月1日将承租的房屋腾空交还力拓联创公司。庭审中，新湃传媒公司向一审法院提交了《退租申请》以及有案涉房屋所在楼宇的物业管理部门签字的《单元内设备设施检查记录（退租）》，上述退租申请的日期为2019年6月27日。力拓联创公司向一审法院提交了双方工作人员的微信聊天记录，该记录载明新湃传媒公司的工作人员在2019年7月1日将承租房屋的钥匙交付给力拓联创公司的工作人员。力拓联创公司另向一审法院提交了委托协议以及律师费发票，以此证明力拓联创公司为本次诉讼支付律师费2万元。案件审理过程中，一审法院释明新湃传媒公司是否对案涉房屋的空气质量进行鉴定，新湃传媒公司明确表示不申请鉴定。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，力拓联创公司、新湃传媒公司双方签订的《办公室租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，力拓联创公司、新湃传媒公司双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为力拓联创公司出租给新湃传媒公司的房屋是否存在空气质量不符合国家规定标准的问题。一审法院认为，新湃传媒公司提交的检测机构的检测报告未标明检测地点、没有检测机构的名称和公章，该检测报告不能作为认定力拓联创公司出租房屋存在甲醛超标的证据。新湃传媒公司工作人员自行检测的结果并非为专业机构的检测结果，在力拓联创公司不认可的情况下，亦不能作为认定力拓联创公司出租房屋存在甲醛超标的证据。故在新湃传媒公司无充分、有效证据证明力拓联创公司出租给新湃传媒公司的房屋存在空气质量问题的情况下，新湃传媒公司未按照合同和补充协议约定的日期向力拓联创公司支付租金、物业费和定金的行为属于违约行为，新湃传媒公司应当承担相应的违约责任。关于力拓联创公司主张的合同解除时间，一审法院认为，力拓联创公司于2019年6月10日向新湃传媒公司发出的解约通知中并未涉及双方签订的补充协议，在力拓联创公司于2019年6月29日对新湃传媒公司通知的《回函》中明确表示同意解除合同，据此一审法院认定，双方签订的《办公室租赁合同》以及《补充协议》于2019年6月20日解除。关于新湃传媒公司从案涉房屋中实际腾退的时间，一审法院认为，新湃传媒公司虽提交了搬运行程单和退租申请，但上述证据不足以证明新湃传媒公司实际将房屋交还力拓联创公司的具体日期，力拓联创公司向一审法院提交的微信聊天记录可以证明新湃传媒公司将案涉房屋的钥匙交付力拓联创公司的时间，故一审法院认定新湃传媒公司实际将房屋交还力拓联创公司的日期为2019年7月1日。因力拓联创公司、新湃传媒公司双方在《补充协议》中明确约定涉案的房屋计算租金的起算日为2019年5月17日，在新湃传媒公司仅支付一个月租金的情况下，力拓联创公司要求新湃传媒公司支付要求新湃传媒公司支付2019年6月17日至2019年7月1日期间租金和使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于力拓联创公司要求新湃传媒公司支付免租期期间租金的诉讼请求，具有合同和法律依据，一审法院予以支持。关于力拓联创公司要求支付免租期期间租金违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于力拓联创公司要求新湃传媒公司支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，新湃传媒公司在无约定和法定事由的情况下逾期支付租金，构成违约，力拓联创公司的该项诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持，但双方约定的违约金标准过高，一审法院将依法考虑到新湃传媒公司提出的减免违约金的请求，对违约金数额进行酌减。关于力拓联创公司主张的律师费，具有合同依据，一审法院将根据律师代理费的发票确定该部分的金额。判决如下：一、确认北京力拓联创企业管理有限公司与贵州新湃传媒有限公司签订的《办公室租赁合同》以及《补充协议》于二〇一九年六月二十日解除；二、贵州新湃传媒有限公司于判决生效之日起七日内给付北京力拓联创企业管理有限公司二〇一九年六月十七日至二〇一九年七月一日期间的房屋租金和使用费二十四万九千二百二十六元；三、贵州新湃传媒有限公司于判决生效之日起七日内给付北京力拓联创企业管理有限公司免租期期间的租金四十九万八千四百五十三元一角三分；四、贵州新湃传媒有限公司于判决生效之日起七日内支付北京力拓联创企业管理有限公司违约金三十万元；五、贵州新湃传媒有限公司于判决生效之日起七日内支付北京力拓联创企业管理有限公司律师费二万元；六、驳回北京力拓联创企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果贵州新湃传媒有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费一万二千七百二十一元，由力拓联创公司北京力拓联创企业管理有限公司负担五千五百一十六元（已交纳），由贵州新湃传媒有限公司负担七千二百零五元（于判决生效之日起七日内给付北京力拓联创企业管理有限公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据1，臧国彪与步某微信聊天记录截屏打印件一份（臧国彪是新湃传媒公司的员工，步某是中介人员），证明案涉房屋甲醛等有害物质超标，新湃传媒公司于6月14日搬离了案涉房屋。证据2，物业出具的内部工作联系单复印件一份，证明新湃传媒公司2019年6月14日晚搬离了案涉房屋搬入新承租的房屋。新湃传媒公司搬入的是隔壁的一栋楼，物业都是同一家。证据3，证人步某的证人证言，证明案涉房屋存在异常气味问题，6月10日，其到过现场，房屋刺鼻、辣眼睛，房屋也放着甲醛的测试，确实是超标。力拓联创公司对证据1的真实性、证明目的均不认可。第一没有出示原件所以无法核实，第二，该对话只是步某对臧国彪的抱怨进行的回复，不能证明新湃传媒公司的主张；对证据2的真实性、证明目的不认可，未出示原件，出具证据的主体是所谓的搬入新的办公地点的物业出具的，与本案没有关联性，证据出具方超出了出证能力。对证据3步某的证人证言，认为新湃传媒公司与步某有利害关系，对其真实性不予认可。本院认为，上述证据1、2均未向出示原件，但即使有原件，证据1因双方仅是感官认识，且步某并非力拓联创公司员工，不能证明力拓联合公司认可案涉房屋甲醛超标；证据2仅能证明新湃传媒公司曾于6月14日搬离案涉房屋，不能证明其实际控制案涉房屋期间。本院对证据1、2证明目的不予确认；对证据3，步某并非专业鉴定人员，其证明案涉房屋甲醛超标证明力不足。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，力拓联创公司与新湃传媒公司签订的《办公室租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应当全面履行各自权利义务。本案争议焦点一，案涉房屋是否适租，是否存在严重空气质量问题，即新湃传媒公司是否应当对《办公室租赁合同》及《补充协议》的解除承担违约责任。本院认为第一，双方自2019年3月19日以来，曾签订《定金协议》、交付定金、并签订《办公室租赁合同》及补充协议，且根据双方《补充协议》约定，案涉房屋于2019年5月10日交付。故新湃传媒公司多次出入、考察过案涉房屋，未提出空气质量问题；第二，案涉房屋曾对外出租多年，且未重新进行装修，无证据显示前租户曾就空气质量问题提出异议；第三，新湃传媒公司称其进行过空气质量检测，但其未能提供有效检测报告。仅凭双方之间有关空气质量问题的沟通无法证明案涉房屋的空气质量是否存有问题，该问题是否达到违反国家强制性标标准之程度以及该问题发生原因是否仅与案涉房屋有关；第四，新湃传媒公司逾期交付房租，已经超过《协议书》约定的7日之限，在此情况下，力拓联创公司有权行使合同单方解除权。综上，根据本案现有证据，无法证明案涉房屋存在空气质量问题，新湃传媒公司不享有合同单方解除权及缓交房租抗辩权，根据双方《补充协议》约定，其逾期交付房租已达到7日之限，系根本违约行为，应当承担违约责任。一审法院依据《办公室租赁合同》及《补充协议》的约定，对双方约定的违约金依法酌减，判令新湃传媒公司向力拓联创公司支付违约金30万元并赔偿律师费损失2万元并无不当，本院予以确认。本案争议焦点二，关于房屋交付日期，即案涉房屋发生之租金数额。新湃传媒公司虽主张其已于6月14日搬离案涉房屋，但其实际于7月1日才将案涉房屋钥匙交付给力拓联创公司，故新湃传媒公司应当支付至2019年7月1日的房租和使用费。一审法院认定双方合同于2019年6月20日解除无误，本院予以确认。新湃传媒公司仅租用房屋一月余即违约，免租期租金不应免除，应当依照合同向力拓联创公司支付。综上所述，贵州新湃传媒有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25442元，由贵州新湃传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  孙 妍二〇二〇年四月十日法官助理  吴 琳书 记 员  卢园园