天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7530号上诉人（原审原告）：罗慧，女，1974年12月15日出生，汉族，职工，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：袁会坤（上诉人之夫），男，1975年7月2日出生，汉族，职工，住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：天津金居置业发展有限公司，住所地天津市南开区黄河道与广开四马路交口西南侧格调大厦2-206。法定代表人：许显文，董事长。委托诉讼代理人：袁一杰，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李民，上海锦天城（天津）律师事务所律师。上诉人罗慧因与被上诉人天津金居置业发展有限公司（以下简称金居置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院(2019)津0104民初9630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗慧的委托诉讼代理人袁会坤、被上诉人金居置业公司的委托诉讼代理人袁一杰、李民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗慧上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人逾期交房违约金及利息48520.9元及恢复合同约定的地采暖设施；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：合同中上诉人购买的房屋优惠100000元是被上诉人在国庆假期中对特定户型的优惠促销活动，而不是作为被上诉人任意违约免赔的借口。故上诉人与被上诉人签订的补充合同，属于极不平等合同。金居置业公司辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罗慧向一审法院起诉请求：1.判令金居置业公司履行合同义务，为罗慧所购房屋补装地采暖设施；2.判令金居置业公司给付罗慧逾期交房违约金93125元；3.诉讼费用由金居置业公司负担。一审法院认定事实：罗慧、金居置业公司于2017年10月21日签订《天津市商品房买卖合同》，约定：罗慧向金居置业公司购买坐落于天津市南开区，2号楼-2-1-913号居住型公寓一套，建筑面积60.59平方米；总房款2060336元；金居置业公司于2018年11月1日前将竣工验收合格的商品房交付罗慧使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期，双方互不追究违约责任；金居置业公司未按约定日期交付商品房的，逾期在90日内的，罗慧有权向金居置业公司追究已付款利息，利息自合同约定金居置业公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如逾期超过90日的，罗慧有权向金居置业公司追究已付款利息，利息自合同约定金居置业公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，金居置业公司还应每日按商品房价款的十万分之一向罗慧支付违约金；罗慧采用贷款方式支付购房款，于2017年10月28日前一次性存入商品房首付款1240336元，其余价款办理贷款；罗慧未按合同约定时间支付房款，逾期在90日内的，金居置业公司有权追究罗慧逾期付款及其利息，利息自合同约定罗慧应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。《天津市商品房买卖合同》所附鼎福大厦交工标准中关于采暖系统的约定为：供热站集中供热、室内地板采暖、各户热表均设于管道井内、分水器设置在各户厨房内。罗慧、金居置业公司2017年10月21日签订的补充合同中约定：“不可抗力”包括执行法律、法规或其他政府规章、政令、规划调整等强制性文件及相关政府部门的停工要求等；罗慧如按按揭贷款方式付款，须于《天津市商品房买卖合同》备案登记之日起30日内付清商品房贷款部分。如因罗慧原因未能使贷款于上述期限到达金居置业公司账户，则视为罗慧逾期付款，罗慧每逾期一日，应按贷款额的1%承担违约责任；无论罗慧选择何种方式支付房款，如未能按合同约定的时间付款，则除承担前述逾期付款的违约责任外，金居置业公司有权延迟交付房屋，并不承担延迟交付房屋的违约责任；如金居置业公司交付使用的商品房质量和设备标准与《天津市商品房买卖合同》中的约定标准不符，金居置业公司有义务使其达到约定标准或向罗慧补偿相应差价，但如金居置业公司修改后的标准或相关材料等同于或高于原标准的，金居置业公司不承担相关违约责任，罗慧不以此作为拒绝接受商品房的理由；本合同项下的商品房总房款优惠金额合计为10万元，如因金居置业公司发生违约情况需支付利息、违约金等各项费用，金居置业公司可在应支付的款项中扣减上述优惠金额。合同签订后，罗慧于2017年10月28日前给付金居置业公司房款620336元、2017年12月19日给付金居置业公司620000元，房屋贷款820000元于2018年4月23日到金居置业公司账户。罗慧、金居置业公司签订的《天津市商品房买卖合同》于2018年3月2日备案登记。金居置业公司于2019年4月22日通知罗慧于2019年4月30日办理入住。金居置业公司交付的房屋供热设施并非地采暖而是壁挂式暖气片。本案中，罗慧、金居置业公司争议焦点为：一、金居置业公司逾期交房是否应承担违约责任。金居置业公司提交2019年9月21日天津市城乡建设委员会关于印发《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场烟尘治理攻坚行动方案》，证明因政府部门要求2017年10月至2018年3月建设工程水泥搅拌、浇筑等作业停工，导致金居置业公司逾期交付房屋。金居置业公司主张逾期交房符合合同关于“不可抗力”免责条款的约定。罗慧认为该停工令发布在《天津市商品房买卖合同》签订之前，不能作为金居置业公司免责事由。关于双方签订的补充合同中，罗慧逾期付款，金居置业公司有权延迟交房不承担违约责任以及金居置业公司违约需支付的利息、违约金自罗慧享受房款优惠额100000元中扣减的约定，罗慧主张是销售人员同意其逾期支付房款，罗慧享受的房款优惠100000元也是国庆节期间针对特定户型的销售方案，不同意适用补充合同中相关条款的约定。二、金居置业公司变更合同约定的采暖设施是否应承担违约责任。金居置业公司提交天津市越洋建设工程造价咨询合伙事务所出具的《鼎福大厦室内采暖工程单价分析审核报告》，其中审核说明干式地采暖每平方米造价85元，实际安装的鼎福暖气片系统每平方米造价125.87平方米。罗慧对审核报告不持异议，但认为金居置业公司擅自变更供热设施，影响了房屋面积的使用，故金居置业公司应承担违约责任。三、罗慧违约金计算方式是否合理。罗慧陈述其主张的违约金93125元计算方式如下：逾期交房利息51039元（以总房款2060336元为基数，逾期交房共计180天，按五年期贷款利率4.9%标准计算）、违约金37086元（以总房款2060336元为基数，逾期交房共计180天，按日万分之一标准计算）及改装地采暖所需费用5000元。罗慧要求金居置业公司在改装地采暖或赔偿5000元中选择一种方案来承担变更供热设施的违约责任。金居置业公司认为罗慧计算逾期交房利息及违约金的标准不符合合同约定。一审法院认为，罗慧、金居置业公司签订的《天津市商品房买卖合同》及补充合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定内容全面履行各自的义务。关于金居置业公司变更采暖设施一节，罗慧、金居置业公司签订的补充合同中约定变更后的设施标准如高于原设计，金居置业公司不承担违约责任，金居置业公司提交的证据证明现有供热设施单价高于原设计地采暖单价，故罗慧要求金居置业公司承担违约责任，一审法院不予支持。政府主管部门的停工令发布在罗慧、金居置业公司签订《天津市商品房买卖合同》之前，金居置业公司在签约时已经可以考虑该因素的影响，与罗慧约定合理交房日期，故其主张逾期交房系“不可抗力”停工所致，不予认定。金居置业公司逾期交房共计180天，按照合同约定的标准计算，应支付的利息为44812.3元（以总房款2060336元为基数，逾期交房共计180天，按六个月期贷款年利率4.35%标准计算），违约金为3708.6元，总计48520.9元。按照罗慧、金居置业公司签订的补充合同的约定，应自房屋优惠100000元中扣除。罗慧要求金居置业公司支付逾期交付房屋的利息及违约金的主张，不予支持。罗慧主张不应适用补充合同的约定，于法无据，不予支持。综上，罗慧的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告罗慧的诉讼请求。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明事实依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人是否应对涉案房屋恢复合同约定的地采暖设施并给付上诉人逾期交房违约金及利息48520.9元。关于被上诉人是否应对涉案房屋恢复合同约定的地采暖设施并给付上诉人逾期交房违约金及利息48520.9元的问题。首先，被上诉人变更后采暖设施的标准高于原设计，符合双方补充合同约定，该行为不构成违约；其次，被上诉人虽存在逾期交房的违约行为，但因双方补充合同约定应在已优惠的房款中扣除，且该条款不属于应认定无效的格式条款。据此，被上诉人不应对涉案房屋恢复合同约定的地采暖设施并给付上诉人逾期交房违约金及利息48520.9元。综上所述，罗慧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1013元，由上诉人罗慧负担。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年四月十日法官助理杨纪雷书记员李燕1附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……