山东省莘县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1522执异9号 异议人（案外人）：聊城经开置业有限公司，住所地：聊城经济技术开发区物流园区京通路1号兴业大厦。 法定代表人：黄性运，董事长。 委托诉讼代理人：高伟晓，山东慎远律师事务所律师。 申请执行人：陈一前，男，1983年2月12日出生，汉族，住莘县。 被执行人：席笑，女，1986年12月13日出生，汉族，住聊城。 异议人（案外人）聊城经开置业有限公司与申请执行人陈一前、被执行人席笑民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）聊城经开置业有限公司对执行标的预登记在被执行人席笑名下位于聊城开发区英伦花园6号楼1单元112室（房屋序号179712）房产的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人（案外人）聊城经开置业有限公司称，申请人与被执行人席笑的商品房预售合同已经解除，被执行人席笑并未取得案涉房屋的物权权利，案涉房屋不具有可被执行的前提与基础。申请人与被执行人于2016年6月7日签订了商品房预售合同（合同编号YS0000126063）及相关补充协议，约定被申请人以2065017元的总价认购了申请人销售的英伦花园小区第6幢1单元1-2层112号房屋，付款方式为合同签订时支付765017元，其余款项130万元于向银行申请贷款后支付。合同第九条第（3）项明确约定“买受人与银行签订按揭贷款合同后，并于按揭款项到达出卖人账户之日起，必须无条件按照按揭贷款合同约定，按期足额偿还银行贷款；若买受人未能按期足额归还银行贷款（包括不限于每月应还贷款额），而只是银行直接从出卖人银行账户中扣划买受人应还贷款数或向出卖人发出《催收逾期贷款通知书》或其他类型通知的，则视为买受人违反商品房买卖合同，出卖人有权单方解除双方签订的商品房买卖合同及相关补充协议，出卖人解除合同的书面通知到达买受人时即可生效”。2019年3月20日，被执行人席笑开始逾期，便未再偿还贷款。为保护申请人合法权益，申请人于2019年9月21日依据合同约定定向被申请人送达了解除合同通知书，通知被申请人商品房预售合同（合同编号YS0000126063）及相关补充协议解除，并告知其受到本通知后即腾空交还房屋，配合办理解除备案手续。基于以上事实，申请人认为，虽然案涉房屋备案在被执行人席笑名下，但在办理房产正式登记之前，该房产并不发生物权变动的效力，房屋所有权人仍然为申请人。在2019年9月21日，申请人向席笑送达解除合同通知书后，其便对房屋不具有任何权利，席笑不再享有过户请求权，此时，案涉备案房产便不在存在可被执行的前提和基础。另外，申请人了解到案涉房产被多人轮候预查封，所以申请人未将席笑首付交纳的款项退还席笑本人，申请恩同意协助法院将应退还给席笑的款项付至法院。综上，为维护申请人的合同权益，请贵院立即中止（2019）鲁1522执520号之一执行裁定书对预登记在被执行人席笑名下位于聊城开发区英伦花园6号楼1单元112室（房屋序号179712）房产的执行。 申请执行人陈一前称，被执行人席笑基于办理聊城开发区英伦花园6号楼1单元112室（房屋序号179712）房产预告登记的事实，依法享有该套房产的准物权；案外人基于商品房预售合同的相关约定解除该合同，只能产生债权请求权，未经登记依法不能获得该套房产的物权，故案外人依法不享有据以排除强制执行的权利，恳请法院依法驳回其执行异议的申请。理由如下：一、被执行人席笑依法享有案涉的聊城开发区英伦花园6号楼1单元112室（房屋序号179712）房产的准物权，依据物权法第二十条第一款之规定，被执行人席笑依法获得的准物权可以对抗本案的案外人暨该套房产的开发商聊城经开置业有限公司。1、2016年6月7日，被执行人席笑从案外人处购买该套房产，与案外人签订了商品房预售合同。后经被执行人席笑依法申请，2016年7月8日，聊城不动产登记管理部门为被执行人席笑办理了预告登记（证号：聊房开字第0000128061号），依据物权法第二十条第一款，被执行人席笑依法获得的准物权，未经席笑同意，案外人不享有包括处分该套房产在内的任何权利，案外人称被执行人席笑未取得涉案房产的物权于法相悖，其申请理由没有法律依据。2、2016年6月23日，被执行人席笑、王振与兴业银行聊城分行，保证人聊城经开置业有限公司签订了个人购房抵押（保证）借款合同，根据该合同，案外人已经明确认可被执行人席笑、王振系该套房产的共有人、抵押人，即认可被执行人席笑、王振享有该套房产的物权，并同意被执行人席笑、王振系以所有权人的身份将该套房产抵押给兴业银行聊城分行，此也可证明该套房产的物权已经转移给被执行人席笑、王振。二、即使案外人依据商品房预售合同的约定，通知解除与被执行人签订的商品房预售合同，但其法律后果仅能产生债权请求权，即要求被执行人席笑移交物权，不直接导致物权的变动。理由为：1、被执行人席笑办理预告登记后，该套房产的准物权已经转移给被执行人席笑，案外人已经不再享有该套房产的物权。2、案外人提供的证据不能证明已经将解除合同的通知书送达给被执行人席笑，依法不产生解除合同的法律效力。3、即使案外人已经将解除合同的通知书送达给被执行人席笑，依据合同法等相关规定，其仅能享有债权请求权，其并没有引起物权变动，案外人主动所谓物权的情形不符合物权法第九条“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，故案外人不享有案涉房产的物权等，其依法不享有排除执行的权益。4、即使案外人聊城经开置业有限公司行使债权请求权，起诉要求席笑、王振移交物权，鉴于涉案房产已经被法院依法查封，故案外人的债权请求权也不可能得到支持。综上，案外人依法不享有案涉房产的物权，亦不享有据以排除强制执行的权利，恳请贵院依法驳回其执行异议申请。 被执行人席笑称，一、申请人于2016年6月7日与经开置业签订商品房预售合同及相关补充协议，购买英伦花园第6幢1单元1-2层112号房屋，并按照商品房预售合同约定支付合同款项。二、申请人购买涉案房屋后即在银行办理贷款，并与银行签订借款合同。后申请人因经济困难，未按时履行与银行签订的借款合同，逾期支付了按揭款项。三、2019年9月21日申请人并未收到经开置业送达的解除合同通知书，且目前不动产登记中心公示系统显示，涉案房产备案预登记的所有权人为申请人。综上，请求贵院依法查清事实，维护答辩人合法权益。 本院查明，原告陈一前与被告席笑等民间借贷纠纷一案，我院于2017年5月24日对涉案房产进行了财产保全查封，于2017年6月8日作出（2017）鲁1522民初2074号民事调解书，调解协议如下：一、被告王振、席笑欠原告陈一前借款4000000元及利息（自2017年6月1日起按月利率20‰计算），于2017年7月1日起每月月底前偿还借款本金350000元及按剩余本金计算的当月利息，至2018年6月30日前付清全部借款及利息。二、被告山东鲁源汽车集团有限公司、聊城万邦新金属材料有限公司、聊城**物流有限公司、聊城市鑫泓源汽车销售有限公司、聊城市圣源汽车销售服务有限公司、聊城市润源汽车销售服务有限公司、山东萌萌哒航空科技有限公司、任怀强、王村萍、张文君、徐建欣、吕玉锋、张洪泉、王小梅、王小敬、王焕忠对上述借款及利息承担连带保证责任。三、如被告王振、席笑未按上述协议确定的还款期间履行任一期还款义务，原告可向被告要求偿还未履行借款及利息，并可申请强制执行。四、原告自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费38800元减半收取为19400元，财产保全费5000元，由被告王振、席笑、山东鲁源汽车集团有限公司、聊城万邦新金属材料有限公司、聊城**物流有限公司、聊城市鑫泓源汽车销售有限公司、聊城市圣源汽车销售服务有限公司、聊城市润源汽车销售服务有限公司、山东萌萌哒航空科技有限公司、任怀强、王村萍、张文君、徐建欣、吕玉锋、张洪泉、王小梅、王小敬、王焕忠承担。 民事调解书生效后，陈一前申请强制执行。执行过程中，我院于2019年12月16日作出（2019）鲁1522执520号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人席笑名下所有的位于聊城开发区英伦花园6号楼1单元112室（房屋序号：179712）房产一套。异议人（案外人）聊城经开置业有限公司发现后，向本院提出执行异议申请。 另查明，2016年6月7日聊城经开置业有限公司与席笑签订商品房预售合同一份，约定席笑以2065017元的价格购买聊城经开置业有限公司出售的涉案标的房产一套。由席笑首付765017元，剩余款项办理银行贷款。合同第九条第（3）项约定：“买受人与银行签订按揭贷款合同后，并于按揭款项到达出卖人账户之日起，必须无条件按照按揭贷款合同约定，按期足额偿还银行贷款；若买受人未能按期足额归还银行贷款（包括不限于每月应还贷款额），而只是银行直接从出卖人银行账户中扣划买受人应还贷款数或向出卖人发出《催收逾期贷款通知书》或其他类型通知的，则视为买受人违反商品房买卖合同，出卖人有权单方解除双方签订的商品房买卖合同及相关补充协议，出卖人解除合同的书面通知到达买受人时即可生效”。2016年6月23日席笑与兴业银行股份有限公司签订个人购房抵押（保证）借款合同一份，以涉案房产作为抵押物、聊城经开置业有限公司作为保证人借款130万元，分期付款。2016年7月8日席笑在聊城市不动产登记中心办理了涉案房产预告登记，所有权证号为聊房预开字第0000128061号。2019年3月20日被执行人席笑开始逾期未再偿还贷款。申请人称于2019年9月21日依据合同约定定向被申请人送达了解除合同通知书（张贴于被执行人涉案标的房产门口），通知被申请人商品房预售合同（合同编号YS0000126063）及相关补充协议解除，并告知其受到本通知后即腾空交还房屋，配合办理解除备案手续。席笑称未收到。 本院认为，本案的焦点问题是异议人（案外人）聊城经开置业有限公司对被执行人席笑名下涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。根据本院查明的事实，商品房预售合同签订在先，抵押保证按揭贷款合同在后。如若聊城经开置业有限公司行使单方解除权，则必然对贷款银行的抵押权形成严重侵害，故在按揭贷款清偿之前，聊城经开置业有限公司不能行使单方解除权。另外，聊城经开置业有限公司的保证责任履行后可以依法行使追偿权，属于债权，并不产生物权变动。且我院已于2017年5月24日对涉案房产进行了财产保全查封，查封期间不允许物权产生变动。席笑作为预告登记产权人，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，对涉案房产依法享有了物权，异议人（案外人）聊城经开置业有限公司对被执行人席笑名下涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。参照最高人民法院民一庭以及山东省高级人民法院执行异议裁判意见，异议人（案外人）聊城经开置业有限公司的异议请求，应依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）聊城经开置业有限公司的异议请求。 异议人（案外人）、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘子周 审 判 员  王海芹 人民陪审员  邹建章 二〇二〇年四月十八日 书 记 员  许丽艳