湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初122号原告：湖南民泰资产管理有限公司，统一社会信用代码91433100682804910U。住所地：湖南省吉首市镇溪办事处砂子坳社区湘西自治州民族体育学校办公楼二楼。法定代表人：廖卫果，董事长。委托诉讼代理人：黎之昊，湖南通程律师事务所律师。被告：吴兰英，女，1954年8月14日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：周燕，女，1982年3月7日出生，住湖南省张家界市永定区。与被告吴兰英系母女关系，系被告吴兰英的特别授权代理人。原告湖南民泰资产管理有限公司（以下简称民泰公司）与被告吴兰英排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告民泰公司的委托诉讼代理人黎之昊，被告吴兰英及委托诉讼代理人周燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告民泰公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告排除妨害，立即向原告腾空并交付位于张家界市永定区房屋；2、判决被告赔偿因占用房屋导致原告受到的损失154128.58元（暂计算至具状之日，之后的实际损失计算至被告向原告腾空并交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月18日，张家界晟昊商业经营管理有限公司（以下简称晟昊商业公司）与被告订立了两份《租赁协议书》，被告承租张家界永定区火车站国际旅游商业城Ａ区Ａ1栋一层133Ａ、135、136、137、141、143号房屋，租金分别为48439.2元／年和38916.3元／年。2015年8月31日，原告因与张家界市晟昊置业有限公司（以下简称晟昊置业公司）的合同纠纷，张家界市中级人民法院裁定对张家界市永定区火车站国际旅游商业城Ａ1、Ａ2两栋房产进行了查封。2016年8月23日，张家界市中级人民法院对晟昊置业公司时任总经理的胡开华进行调查并制作了调查笔录，胡开华在该份笔录中承认晟昊置业公司为规避涉案房屋的查封，恶意与包括本案被告在内的多人倒签《租赁协议书》。2016年9月30日，张家界市中级人民法院对包括胡开华在内的多位晟昊置业公司高管以查封房屋恶意倒签租赁协议为由，作出了罚款的处罚决定。2018年1月25日，张家界市中级人民法院裁定将张家界永定区火车站国际旅游商业城Ａ1、Ａ2两栋房产的所有权由晟昊置业公司转移至原告，原告依法取得该两栋房产的所有权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条的规定，被告与晟昊置业公司签订《租赁协议书》的时间系在房屋被人民法院查封之后，因此对原告不发生法律效力。故被告无权使用涉案房屋，但被告一直未将涉案房屋腾空并交付给原告且一直占用该房屋，导致原告受到了损失。为了维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告吴兰英辩称，一、原告要求被告腾退案涉门面依法无据，依法不能成立。1、被告系合法占有，原告无权以后取得所有权对抗在先租赁权；被告与晟昊商业公司签订《租赁协议书》的时间为2015年7月18日，原告于2018年1月25日才取得案涉房屋的所有权；2、被告就案涉房屋成立的租赁关系截止本案诉讼时止并未发生终止，被告与案外人晟昊商业公司签订的《租赁协议书》租期为10年即自2016年3月1日至2026年2月28日止，原告诉请腾退请求条件不成就。二、原告诉请被告赔偿损失，依法无据，无法成立。1、被告对案涉房屋占有系合法占有，并未侵害原告的合法权益；2、原告就案涉房屋物权取得后，并未以任何方式向被告主张物权变更后租赁履行主体变更及收益主体变更的通知及告知义务。三、原告诉请被告重复支付费用，属于突破债权相对原则，违反法律规定。在合同履行过程中，被告按协议履行了自己的义务，缴纳了应当缴纳的租金，没有违反协议，原告又请求被告支付该期间使用费，显属重复请求。综上，原告所提起的诉讼，依法无据，与客观事实不符，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2014年5月1日，晟昊置业公司（委托方）与晟昊商业公司（受托方）签订《授权委托书》，内容为：为保证商业城的统一管理和正常运营，商铺经营权对外招商、商铺租赁等与商铺管理相关的一切事宜，在此授权晟昊商业公司作为晟昊置业公司的合法代理人，全权代表晟昊置业公司办理一切事项，对晟昊商业公司在办理上述事项过程中所签署的有关文件，晟昊置业公司均认可，委托期限自2014年5月1日至2033年4月30日。2015年7月18日，晟昊商业公司（甲方）与吴兰英（乙方）签订两份《租赁协议书》，内容为：甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，现就乙方租赁甲方所属的张家界国际旅游商业城商铺相关事宜达成本合同，以兹共同遵守：承租商铺为张家界国际旅游商业城A1栋一层133A/135/136/137号商铺、商铺面积为132.71平方米及141/143号商铺、商铺面积为106.62平方米，租期均为15年（2016年3月1日至2031年2月28日）。自签订本协议之日起至2016年3月1日为乙方的免费装修期，2016年3月1日至2017年月28日为乙方的免租期。租金为每年人民币48439.2元和38916.3元，付款方式均为2017年开始，每年的2月1日支付下一个整年的房租；2017年3月1日至2021年2月28日的租金抵扣乙方在张家界国际旅游商业城投入的门面砌墙、卷闸门安装、酒店打孔、水电安装等各项费用。2015年8月31日，张家界市中级人民法院作出（2015）张中民二初字第25-1号民事裁定书，裁定查封晟昊置业公司的位于张家界国际旅游商业中心西区两栋房产和Ｄ1栋15、16、17层房产。2016年9月30日，张家界市中级人民法院作出（2016）湘08司惩03号决定书，胡开华在2015年5月22日被任命为晟昊置业公司副总经理期间，私自将张家界市中级人民法院已经查封的张家界国际旅游商业中心西区两栋房产未经张家界市中级人民法院同意，弄虚作假以提前签订合同日期方式租赁给多名第三人，张家界市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条第一款、第三款的规定，对胡开华罚款人民币10万元。2018年1月25日，张家界市中级人民法院作出（2016）湘08执43-2号执行裁定书，裁定：一、将晟昊置业公司所有的位于张家界国际旅游商业中心西区两栋房产（未包含Ａ2栋第105、106、108、130、131、132、133、133Ａ号房）建筑面积合计为9847.22平方米，作价156400000元现状交付民泰公司抵偿126640000元债务，张家界国际旅游商业中心西区两栋房产（未包含Ａ2栋第105、106、108、130、131、132、133、133Ａ号房），建筑面积合计为9847.22平方米所有权自本裁定送达民泰公司时起转移；二、民泰公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同日，张家界市中级人民法院将该执行裁定书送达给原告民泰公司。上述事实，有当事人陈述、授权委托书、张家界国际旅游商业城租赁合同书、民事裁定书、决定书、执行裁定书、送达回证等证据证实，本院予以确认。关于长沙巨鹰物业管理有限公司项目管理处给吴兰英的通知，其内容是以（2016）湘0802民初1888号民事判决书的判决结果为依据，经查明，这是被告为燕梅的一审判决结果且没有发生法律效力。具体经过是原告晟昊置业公司、晟昊商业公司与被告燕梅确认合同效力纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月14日作出（2016）湘0802民初1888号民事判决，被告燕梅不服，上诉于张家界市中级人民法院，张家界市中级人民法院于2018年11月7日作出（2018）湘08民终468号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2018年11月7日重新立案，另行组成合议庭，依法追加民泰公司、李接住、罗铁建、陈利文、向明光作为第三人参加诉讼。本院于2019年3月5日作出（2018）湘0802民初3880号民事判决书，判决驳回晟昊置业公司、晟昊商业公司的诉讼请求。第三人民泰公司不服，上诉湖南省张家界市中级人民法院，湖南省张家界市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）湘08民终491号民事判决书，驳回民泰公司的上诉，维持原判。故该通知对被告吴兰英不产生任何法律效力。判决的理由与结果本院认为，2018年1月25日，张家界市中级人民法院作出的（2016）湘08执43-2号执行裁定书将晟昊置业公司所有的位于张家界国际旅游商业中心西区两栋房产（建筑面积合计为9847.22平方米）的所有权转移至民泰公司，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物的所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，该执行裁定书送达给民泰公司时，民泰公司依法对上述房产拥有所有权。民泰公司有权行使其作为所有权人的权利，不得损害他人的合法权益。从查明的事实来看，在民泰公司取得所有权之前，被告吴兰英就已从晟昊商业公司取得了案涉房屋的承租权，双方之间建立了租赁关系，该租赁关系并没有被法院撤销，被告吴兰英与晟昊商业公司之间也没有就双方之间的租赁关系达成解除或者变更的协议，说明双方在继续履行租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，民泰公司即是取得了房屋所有权，也不能对抗吴兰英在先租赁权，故对于原告民泰公司要求判决被告吴兰英排除妨害，立即向原告腾空并交付位于张家界市永定区房屋的诉讼请求，本院不予以支持。关于原告民泰公司要求判决被告吴兰英赔偿因占用房屋导致原告受到的损失154128.58元的诉讼请求。由于原告民泰公司没有提交证据证明其已履行向吴兰英送达房屋所有权人变更的通知，且租赁合同继续履行，故在没有接到房屋所有权人变更的通知之前，吴兰英与案外人晟昊商业公司按双方签的租赁合同继续按合同的约定履行，与本案不是同一法律关系，不在本案中处理，故对于原告民泰公司要求判决被告吴兰英赔偿因占用房屋导致原告受到的损失154128.58元的诉讼请求，不予支持。关于原告民泰公司认为，被告吴兰英与案外人晟昊商业公司签订的两份《租赁协议书》的时间是倒签的，且在出租前已被人民法院依法查封的诉称理由。从原告民泰公司提交的证据来看，没有充分的证据证实被告吴兰英与案外人晟昊商业公司签订《租赁协议书》的时间是倒签的，且对倒签的问题，原告民泰公司可主张被告吴兰英与案外人晟昊商业公司签订《租赁协议书》无效来保护自己的合法权益，是另一个法律关系，不在本案中处理，故对原告民泰公司的该诉称理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告湖南民泰资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费3382元，适用简易程序审理减半收取1691元，由原告湖南民泰资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇二〇年四月八日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。