浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初1089号 原告：上海雪豹羽绒有限公司海宁分公司。住所地：海宁市海宁中国皮革城出口加工区31-32号。统一社会信用代码：91330481775749754B。 代表人：应芬媚，负责人。 委托诉讼代理人：陈妲烨、卢国会（实习），浙江天音律师事务所律师。 被告：海宁恒一绣品有限公司。住所地：海宁市海昌街道皮革城加工区31-32号。统一社会信用代码：91330481568172278C。 法定代表人：田芝双，执行董事。 被告：田芝双，男，1981年2月1日出生，汉族，住海宁市。 上列二被告委托诉讼代理人：姜苏瑾，浙江圣文律师事务所律师 原告上海雪豹羽绒有限公司海宁分公司（以下简称“雪豹海宁公司”）与被告海宁恒一绣品有限公司（以下简称“恒一公司”）、田芝双房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法于同年3月20日、4月8日二次公开开庭进行了审理。原告雪豹海宁公司的委托诉讼代理人陈妲烨、卢国会（实习）、被告恒一公司的法定代表人即被告田芝双（参加第一次开庭）及该二被告的委托诉讼代理人姜苏瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雪豹海宁公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告恒一公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除，判令被告于判决生效之日起十日内返还房屋；2.判令被告恒一公司支付租金172083元、水电费7917元（每月租金为49167元、水电费为10833元，均自2019年10月1日起计算至2020年1月15日止，水电费已扣除支付的30000元），且以欠付租金172083元为基数、自2020年1月15日起、每日按万分之六承担逾期付款违约金；3.判令被告恒一公司每月按60000元的标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止（自2020年1月16日起暂计至2020年1月31日为30000元）；4.判令被告恒一公司赔偿房屋空置损失295000元（自房屋实际腾退之日起计算，按六个月租金标准算）；5.判令被告田芝双对上述四项款项承担连带清偿责任。诉讼过程中，原告变更其全部诉讼请求为：1.确认原告与被告恒一公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月19日解除，判令被告于判决生效之日起十日内返还房屋；2.判令被告恒一公司支付租金146049.58元（每月租金为49167元，自2019年10月1日起计算至2020年1月18日止，扣除已支付的30000元。计算方式：49167元×3个月＋49167元÷31天×18天－30000元），且以欠付租金117501元（2019年10月至12月的租金扣除30000元）为基数、自2019年3月2日起每日按万分之六承担逾期付款违约金至实际支付之日；3.判令被告恒一公司每月按49167元的标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止（自2020年1月19日起暂计至2020年3月31日为118952.42元）。此款，原告同意免除49166.67元；4.判令被告恒一公司赔偿房屋空置损失295000元（自房屋实际腾退之日起计算，按六个月租金标准算）；5.判令被告田芝双对上述第二至第四项款项承担连带清偿责任。 事实和理由：2018年3月1日，原告与被告恒一公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于海宁市皮革加工区31-32号房屋出租给被告恒一公司，建筑面积7800平方米，租金每年1591200元。2018年租金分三期支付，即2018年3月12日支付300000元，3月30日支付700000元，2018年5月10支付591200元，以后每年租金于当年3月1日前付清。水电费按月结算，每月结清前个月的。逾期支付租金的，每逾期一日，按所欠租金的千分之一收取违约金。逾期超出10日以上的，原告有权解除租赁合同。后双方将租赁建筑面积进行减少调整，房屋租金调整为每年590000元。2019年9月29日，被告田芝双对房屋租赁合同的履行提供担保责任。双方口头约定，十月份及以后租金按月提前支付。但被告恒一公司从未按时支付租金及水电费。2019年10月14日，原告起诉二被告至海宁市人民法院，后经法院调解，双方达成了调解协议，法院制作了（2019）浙0481民初7649号民事调解书，约定租金和水电费均结算至2019年9月30日。该调解书出具后，二被告未履行任何义务。2020年1月22日，原告申请法院对二被告进行强制执行【案号为（2020）浙0481执359号】，目前未执行到款项。另，被告恒一公司继续占有使用房屋至今，双方口头约定每月按照60000元支付租金和水电费，但被告恒一公司仅支付了30000元水电费。因此，原告于2020年1月15日发函解除租赁合同。综上，被告恒一公司未按照《房屋租赁合同》履行义务，被告田芝双也未履行担保责任，均已构成违约。为此，原告起诉至法院。 被告恒一公司、田芝双辩称，第一，对水电费金额有异议。第二，原告诉求的每日按万分之六计算违约金没有事实依据，且过高。第三，双方没有就每月按60000元支付租金和水电费达成一致约定。第四，被告在2019年10月后支付的30000元是租金。第五，原告要求房屋使用费按60000元计算没有事实依据。而且，今年的疫情属于不可抗力，疫情期间，被告恒一公司未实际经营，该期间的租金应当减免。第六，原告要求被告承担房屋空置损失没有依据，原告也没有产生该损失。第七，被告田芝双在《租金、水电明细》上签字是因为原告要求经办人员在上面签字，不存在担保意愿，不需要承担担保责任。综上，被告不同意解除房屋租赁合同。 原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据： 1.不动产登记信息查询证明、《房屋租赁合同》各1份。证明：原告系海宁市海昌街道皮革城加工区31-32号房屋的所有权人；原告与被告恒一公司签订了前述合同，约定了租金、付款时间、水电费支付、违约责任等。 二被告的质证意见：对真实性无异议。但是，合同签订后，双方口头约定租金变更为590000元一年。由于双方对合同载明的租赁面积、租金作出了实质性的变更，故合同原有的违约条款也应当根据租金的变更作出相应的变更。 2.《租金、水电明细》1份。证明：被告田芝双为《房屋租赁合同》项下被告恒一公司应承担的付款义务提供连带责任保证。 二被告的质证意见：被告田芝双在上面签名,不是要提供担保的意思表示，是原告要求经办人在明细上签字才签的。而且《租金、水电明细》写明是房屋租赁合同的保证人，但是《房屋租赁合同》已作出了变更，被告田芝双签字时存在重大误解，故该份证据应予以撤销。 3.《解除租赁合同的函》、微信截屏、短信截屏打印件各1份，顺丰速运单5份及网络查询单1份。证明：原告通过顺丰速运、微信、短信方式向被告发送《解除租赁合同的函》，其中顺丰速运的被退回。 二被告的质证意见：微信和短信均已收到。 4.浙江增值税专用发票复印件3份（水电费由原告代缴后再由原告向被告开具发票收取）。证明：被告自2019年9月20日至同年12月19日期间的水电费用。 二被告的质证意见：对真实性无异议，发票均已收到。被告认可原告主张的2019年10月1日至2020年1月15日期间的水电费每月按10833元计算，但之后的水电费应以实际为准。 5.（2019）浙0481民初7649号民事调解书1份。证明原、被告对2019年9月30日前的租金已处理完毕。 二被告无异议。 6.平面图4份，照片28张。证明：被告恒一公司租赁原告的宿舍、办公室、厂房的实地情况，面积（包括楼梯间等共用部分）共计约3338.08平方米。 二被告的质证意见：对证据无异议，租赁房屋的位置、间数无异议，但面积可能因计算方式不同而有差异，被告计算为2500平方米。 本院认证意见：对原告提供的证据1、证据3、证据5、证据6，二被告无异议，本院予以确认。对证据2，被告对真实性无异议，但对证明内容有异议，对此，本案将在本院认为部分予以阐述。关于证据4，由于原告撤回了该项诉请，故本院对此证据不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系海宁市海昌街道皮革城加工区31-32号房屋的所有权人。 原告与被告恒一公司于2015年开始建立房屋租赁合同关系。2018年3月1日，原告（出租人）与被告恒一公司（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋坐落在海宁市皮革加工区31-32号，建筑面积7800平方米；租赁期限从2018年3月1日至2021年2月28日；租金按17元/平方米/月计算，合计1591200元；租金在每年3月1日前一次性付清当年租金，2018年的租金分三期支付，3月12日支付300000元，3月30日支付700000元，5月10日支付591200元；承租人负责支付出租屋的水费、电费等，水电费按月结算，每月结清前个月的水电费（示例：3月结清1月），年底水电费统一结清；租赁房屋的用途为生产用房；承租人有不交付或不按约定交付租金达10天以上、所欠各项费用达50000元以上等情形的，出租人有权解除合同。合同解除后，承租人应立即腾退房屋，承担合同解除后至实际腾退之日止房屋占有使用费，并承担相当于六个月租金的房屋空置损失；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付逾期付款金，每逾期一天，按所欠租金的1‰收取滞纳金。事后，原告与被告恒一公司以口头方式变更了《房屋租赁合同》约定的房屋面积，同时变更租金为每年590000元。具体租赁房屋包括厂房和宿舍楼，宿舍楼包括一楼的北1至北9、南1至南6共15间宿舍，二楼的办公室，三楼的301、303、305、307、309、311、317、319、321、323、314、316、318、320、322、324室共16间宿舍，详细见原、被告确认的平面图。 2019年9月29日，因被告恒一公司拖欠租金、水电费，原告制作了《租金、水电明细》一份，载明：致田芝双、恒一公司，本公司与贵方往来账款，下列数据出自本公司账簿记录，如与贵方记录相符，请在本函下端“信息证明无误”处签章证明；如有不符，请在“信息不符”处列明不符金额后签章；截止2019年9月29日，贵公司欠我司租金817175元（2018.3.1-2019.9.29房租，年租金为590000元）、厂房水电费417510元，我司欠绣花加工费194240元抵扣水电费。因此，截止2019年9月29日，田芝双、恒一公司尚欠我司租金和水电费1040445元。左下方的“记载信息证明无误”处有“经办人（公司盖章）”一栏和“租赁合同保证人（保证范围包括租金、水电费、违约金等）”一栏。后被告田芝双在“租赁合同保证人”一栏处签名并在签名上盖具恒一公司公章。 2019年10月14日，原告向本院起诉二被告。该案后经本院主持调解，双方达成调解协议：一、被告恒一公司尚欠原告租金817175元、水电费223270元(租金、水电费均支付至2019年9月30日)，支付违约金59579元，合计1100000元。此款，由被告恒一公司于2020年1月15日前支付500000元，于2020年6月30日前支付600000元。若被告恒一公司未能履行第一期付款义务，则被告应另行支付原告违约金100000元，且原告有权就剩余未到期部分款项一并申请强制执行，若被告恒一公司未能履行第二期付款义务，则被告恒一公司应以尚欠款项为基数、自2020年7月1日起按月利率2%支付违约金至实际付清之日止；二、被告田芝双对上述第一项付款义务承担连带清偿责任；三、原告自愿放弃其余诉讼请求。本院亦据此制作了（2019）浙0481民初7649号民事调解书。此后，二被告均未能履行调解书确定的义务，因此，原告于2020年1月向本院申请执行，现该案尚在执行中。 2020年1月14日，原告制作了给被告恒一公司的《解除租赁合同的函》，并于当日通过顺丰速运寄送被告恒一公司，后退回。同月15日，原告通过其经理的微信向被告田芝双送达了《解除租赁合同的函》，又于当月19日通过俞永乐律师以短信方式向被告田芝双发送了《解除租赁合同的函》。《解除租赁合同的函》载明：《房屋租赁合同》签订后，你司未按照《房屋租赁合同》支付租金及水电费。（2019）浙0481民初7649号民事调解书明确你司需于2020年1月15日前付款500000元，该款至今未付，而自2019年9月29日起至今（2020年1月14日）的租金、水电费，你司仅支付了30000元（庭审中，原告确认为支付租金30000元）。鉴于你司的情况，我公司决定根据《房屋租赁合同》第十一条约定，现立即解除与你司的《房屋租赁合同》。限你司在2020年1月20日前腾退房屋，同时，我公司将根据《房屋租赁合同》约定要求你司支付占有使用费及空置损失。特此函告。此后，被告恒一公司继续使用案涉租赁房屋至今。 本院认为，原告与被告恒一公司之间的房屋租赁合同关系真实合法有效，被告恒一公司租赁了原告的房屋后未能按双方签订的《房屋租赁合同》约定履行支付租金的义务，应当承担相应的违约责任。第一，根据本院查明事实，被告恒一公司拖欠自2018年3月起的房租至今，故根据《房屋租赁合同》第十一条约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，原告有权解除《房屋租赁合同》，合同自解除通知到达被告恒一公司时解除。本案中，原告通过三种方式向被告恒一公司送达解除通知，现原告选择短信送达的时间即2020年1月19日作为合同解除时间，并无不妥，本院予以确认。第二，《房屋租赁合同》解除后，被告恒一公司应当将租赁房屋向原告腾退，并支付尚欠的2019年10月1日起至2020年1月18日期间的租金。关于租金，原告请求按146049.58元支付并无不当，应予以支持。另，关于此部分租金的支付时间，原告陈述双方曾口头约定每月支付，但未提供证据证实，且被告予以否认，认为仍应按《房屋租赁合同》约定支付，故根据《房屋租赁合同》约定，2019年的租金117501元应当于2019年3月1日前支付。现被告恒一公司逾期未付，依据《房屋租赁合同》的约定，原告有权请求被告恒一公司自2019年3月2日起承担逾期付款违约金。合同约定的违约金1‰显然偏高，但现原告请求按日万分之六计算，并不违背相关法律规定，应予以准许。第三，《房屋租赁合同》解除后，被告恒一公司继续占用租赁房屋至今，故其应当按租金标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。关于被告恒一公司提出的免除其疫情期间的房屋使用费的主张，本院认为，导致《房屋租赁合同》解除的并不是今年发生的疫情，而是被告恒一公司自2018年延续至今的拖欠支付租金和水电费的违约行为。因此，对被告的主张，本院不予采纳。但是，现原告自愿免除被告恒一公司49166.67元房屋占有使用费，此并不违背法律规定，本院应予以准许。第四，关于原告请求的房屋空置损失费295000元，本院认为，由于被告恒一公司违约，导致《房屋租赁合同》提前解除，原告尚需另行寻租，由此可能会产生一定的房屋空置损失。对此，被告恒一公司与原告在《房屋租赁合同》第十一条也进行了约定，即由被告恒一公司承担相当于六个月租金的房屋空置损失。因此，原告要求被告恒一公司赔偿房屋空置损失具有合同依据及法律依据。但是，鉴于本案实际情况，原告请求房屋空置损失自房屋腾退之日起计算六个月，而本案租赁房屋的腾退日期又无法确定，故空置期是不确定的，从而导致因被告恒一公司违约引起的损失不能确定。因此，本院酌情确定由被告恒一公司赔偿原告相当于三个月租金的房屋空置损失147500元。第五，被告田芝双是否应承担连带责任的问题。对此，本院认为，《租金、水电明细》是一份对账单，其下方的“记载信息证明无误”处是对对账结果的确认签章栏，被告田芝双作为被告恒一公司的法定代表人在该栏签名并盖章进行确认并无不当。然而，由于被告田芝双是在确认签章栏的“租赁合同保证人”一栏签名并加盖了公司印章，由此双方发生争议，被告田芝双认为是他的职务行为，原告认为是保证人的保证行为。在此情况下，应当考虑被告田芝双是否有提供保证的真实意思表示。从《租金、水电明细》的形式上看，这是原告制作的格式文件，从其内容看，这仅是一份对账单，核对的是计算至2019年9月29日止的尚欠租金、水电费，其中并没有反映出被告田芝双有自愿对《房屋租赁合同》项下被告恒一公司的全部义务提供保证的意思表示。而且，对账是《房屋租赁合同》双方当事人的行为，而不是与保证人之间进行对账。因此，在原告未能提供充足证据证明的情况下，仅凭此不能认定被告田芝双提供了保证担保。何况，《租金、水电明细》载明的欠款已经由本院的（2019）浙0481民初7649号案件处理完毕。因此，对原告要求被告田芝双承担连带责任的诉讼请求，依据不足，本院应予驳回。 综上所述，对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，对其中的不合理的部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告上海雪豹羽绒有限公司海宁分公司与被告海宁恒一绣品有限公司于2018年3月1日签订的关于租赁坐落于海宁市海昌街道皮革城加工区31-32号房屋的《房屋租赁合同》于2020年1月19日解除。 二、被告海宁恒一绣品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海雪豹羽绒有限公司海宁分公司腾退位于海宁市海昌街道皮革城加工区31-32号的租赁房屋（包括厂房、办公用房及31间宿舍，详见附件即租赁房屋的平面图4份）。 二、被告海宁恒一绣品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海雪豹羽绒有限公司海宁分公司租赁期间（2019年10月1日至2020年1月18日）的租金146049.58元，并自2019年3月2日起以租金117501元为基数按日万分之六计算支付逾期付款违约金至实际付清之日止。 三、被告海宁恒一绣品有限公司应自2020年1月19日起按每月49167元的租金标准向原告上海雪豹羽绒有限公司海宁分公司支付房屋占有使用费（应扣除49166.67元）至实际腾退之日止，并于本判决生效之日起十日内付清本判决生效之日前的房屋占有使用费，其余费用应按月于当月最后一日前付清。 四、被告海宁恒一绣品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海雪豹羽绒有限公司海宁分公司房屋空置损失费147500元。 五、驳回原告上海雪豹羽绒有限公司海宁分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8908元，减半收取计4454元，由原告上海雪豹羽绒有限公司海宁分公司负担1286元，由被告海宁恒一绣品有限公司负担3168元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  朱敏红 二〇二〇年四月十七日 书记员  于 洪 ? ? ? ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。