河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2988号上诉人（原审原告）：郑州市管城区心智启航托管中心，住所地郑州市管城回族区紫荆山路72号4号楼5层6号。经营者：曹培培，女，1978年9月25日出生，汉族，住广东省高州市。被上诉人（原审被告）：河南一安物业管理有限公司，住所地郑州市紫荆山路72号。法定代表人：刘丽敏，该公司经理。委托诉讼代理人：孙爱红，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吕尚文，河南见地律师事务所律师。上诉人郑州市管城区心智启航托管中心（以下简称托管中心）因与被上诉人河南一安物业管理有限公司（以下简称物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授予最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员独任审理了本案。上诉人托管中心的经营者曹培培，被上诉人物业公司的委托诉讼代理人吕尚文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。托管中心上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16344号民事判决，依法改判支持托管中心的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由物业公司承担。事实和理由：一审认定事实错误。一、托管中心自2014年11月开始就在位于郑州市××区××花园××楼××、××层内经营。2018年11月21日，托管中心进行了工商登记注册，办理了个体工商户营业执照，系政府部门同意在上述地点经营，手续完全符合国家法律的相关规定。经营期间托管中心没有拖欠过物业费用，承租的也并非物业公司的房屋。本地段系商业区，其他公司在此经营的有多家，而物业公司只让托管中心搬出没有道理。二、托管中心在经营期间一直注意维护小区的良好秩序。学生基本上没有占用过公共电梯，全部走楼梯，托管中心要求午托学生午休，保持安静，从未影响到邻里，同时托管中心也非常关注消防安全问题。物业公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。托管中心租赁裕鸿花园二期4号楼四层、五层用于经营，但根据裕鸿花园二期的建设用地规划许可证及商品房预售许可证显示，裕鸿花园二期4号楼1-3层用途为商业服务，4-28层用途为成套住宅。托管中心作为从事托管服务的个体工商户，明知租赁的房屋是住宅用途，仍然改变房屋用途，从事商业行为，违反了城市房屋规划管理，给小区业主的生活造成不良影响。在物业公司多次制止后仍不改正，为此小区业主联名要求托管中心搬离是正常、合理的要求。物业公司作为物业管理者对其管理区域内的违反治安、环保、物业装修管理和使用等方面的行为，有权制止和及时向有关政府行政部门报告。二、物业公司要求托管中心搬离的措施是适当的，不构成侵权。物业公司通过联合辖区多家职能部门对托管中心进行检查，并多次在园区内张贴限期搬离通知。托管中心在多次告知后仍拒不搬离，无奈情况下物业公司才采取限制学生上楼的措施要求其搬离。托管中心因搬离小区而造成的损失，是其可预见并可避免的，物业公司正常行使职权，对托管中心的损失不存在主观过错，且手段适当，不应承担任何责任。三、需要再次说明，托管中心办理营业执照是其开办托管业务的必要条件，只能证明其可以从事午托行为，并不是允许其从事违规行为。本案的关键是能否在住宅房屋内改变房屋用途从事商业行为。无论租赁谁的房屋都不能从事违法违规行为。托管中心向一审法院起诉请求：1.判令物业公司赔偿托管中心经济损失293836元；2.本案诉讼费由物业公司承担。一审法院认定事实：托管中心的负责人曹培培自2014年11月开始在位于郑州市××区××花园××楼××、××层内经营托管业务。2018年11月21日，托管中心进行工商登记注册，办理了个体工商户营业执照，经营范围为托管服务、餐饮服务。物业公司于庭审中陈述，因其服务的紫荆山路72号裕鸿花园小区内有二十多家托管机构即午托班进行经营，物业公司在日常管理中发现很多问题，午托班属于人员密集场所，存在极大消防、卫生等安全隐患；小区房屋为住宅性质，已经改变了房屋的使用性质；各午托班疏于管理，学生随意在园区内追逐嬉戏、大吵大闹、乱丢垃圾，严重影响园区卫生环境及其他业主的正常生活；有多名业主因午托人员多，坐不上电梯，学生噪音等原因拒交物业费。物业公司为解决上述问题，自2017年开始对小区内多家午托班采取各项措施进行清理，并联合所在社区、辖区工商局、税务局、安检办、消防大队、东大街派出所、教体局、食品卫生检查局等多家单位对午托班进行检查，并让各午托班负责人签收“停办通知书”。物业公司为证明上述陈述，提交裕鸿花园二期的建设用地规划许可证及商品房预售许可证，显示裕鸿花园二期4号楼1-3层用途为商业服务，4-28层用途为成套住宅。物业公司提交《前期物业管理协议》及《业主公约》，《前期物业管理协议》约定，物业公司有责任维护小区内生活秩序良好；《业主公约》中显示，在本物业管理区域内，不得擅自改变房屋建筑的设计用途。物业公司提交2017年、2018年、2019年张贴在小区内的多份通知，显示物业公司多次通知小区内的各午托班及培训班限期搬离,其中物业公司于2019年6月13日张贴通知，要求小区内各午托班于2019年6月30日前搬离裕鸿花园小区。物业公司提交郑州市防火安全委员会于2016年12月16日作出的《关于加强幼儿园、午托部消防安全管理工作的通告》，显示：幼儿园、午托部宜设置在独立的建筑内，不得设置在建筑4层及以上楼层或地下室等建筑内。物业公司提交小区业主联名倡议书，显示裕鸿花园业主于2017年10月10日联名倡议停办小区内的多家午托班。物业公司提交照片显示：在学生放学期间进出小区大门、电梯的拥堵场面，小区内午托班孩子追逐、攀爬场面，小区内多处地方张贴要求各午托班限期搬离的通知，以及辖区各部门对裕鸿花园小区内多家午托班进行检查的过程。2019年8月26日，因托管中心仍在裕鸿花园二期4号楼四层、五层中经营，物业公司的工作人员及小区部分业主在当日上午11时许，围堵托管中心经营所在的4号楼楼栋口，阻止托管中心午托班的学生上楼，导致双方发生争执并报警。接警民警告知双方到相关部门进行反映，或通过法院提起民事诉讼维护自身权利。2019年8月29日，托管中心从裕鸿花园小区搬离。托管中心认为物业公司强制要求其搬离的行为给其造成了损失。托管中心提交《租房协议》、收据、退款凭证、微信转账记录等证据，用以证明因其自裕鸿花园小区搬离造成的各项损失，包含学生家长退款损失100776元、房租损失7000元、租房押金7000元、搬家费4180元、预期收益损失215444元。双方因赔偿经济损失未达成一致意见，引起双方争讼。一审法院认为，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当制止并及时向有关行政管理部门报告。托管中心作为从事托管服务的个体工商户，租赁位于郑州市××区××花园××楼××号的房屋进行经营。根据郑州市城市规划管理局规划，该经营场所的房屋用途为成套住宅。因托管中心在住宅性质的房屋中进行学生托管经营，给小区业主的生活造成不良影响，小区业主联名倡议包括托管中心在内的多家午托班搬离裕鸿花园小区。物业公司作为裕鸿花园小区的物业服务公司，根据物业管理协议的约定，有责任维护小区内生活秩序良好。物业公司自2017年至2019年期间，通过联合辖区内多家职能部门对午托班进行检查，并多次张贴限期搬离通知等方式，要求小区内的午托班限期搬离小区。托管中心作为个体经营者不应在住宅性质的房屋中进行商业活动，应当按照物业公司的要求及时搬离小区另寻合规合法场所进行经营。因托管中心在物业公司多次通知的期限内迟迟不予搬离小区，物业公司于2019年8月26日通过限制在托管中心处托管的学生上楼的方式再次要求托管中心搬离小区，托管中心最终于2019年8月29日搬离。托管中心因搬离小区而造成的各项损失，均是其可以预见并及时避免的。物业公司要求托管中心限期搬离小区的行为未超过物业公司的职责范围，物业公司对托管中心的损失不存在主观过错。故托管中心主张物业公司承担其各项损失，于法无据，理由不当，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，《物业管理条例》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回郑州市管城区心智启航托管中心的诉讼请求。案件受理费6316元，减半收取计3158元，由郑州市管城区心智启航托管中心负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。托管中心新提交以下证据：1.视频资料；2.照片；3.微信截屏。上述证据用以证明：托管中心有政府部门颁发的允许在登记地点经营的营业执照，属于合法经营，物业公司不是执法部门，围堵托管中心每天必经的道路，强制阻止托管中心正常经营，侵害托管中心的合法权益，理应赔偿托管中心的各项损失。托管中心经营的地方位于四楼A户和五楼C户，四楼A户是学生餐厅，五楼C户是学生宿舍，左邻右舍，上下业主均是商户，不会对业主生活造成影响。托管中心日常管理严格，要求学生不坐电梯，在四楼吃过饭后，12:40必须午休，没有给小区业主造成不便。物业公司发表质证意见称，上述证据均不属于新证据，视频资料显示学生放学时人员混乱，已经影响到业主的正常生活。照片显示的信息无法证明其真实性，也与本案争议无关。家长群留言只能证明做好管理是托管中心应尽的基本义务，不能推脱其在小区内经营托管给业主客观造成的影响，也不能证明物业公司侵犯了托管中心的权益。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，公民、法人权利的行使应当符合法律规定，否则得不到法律的保护。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案中，裕鸿花园二期4号楼4层A户、5层C户房屋属于成套住宅，托管中心将其用作学生托管经营场所，违反法律规定，在经营中亦影响了小区其他业主的正常生活。物业公司根据物业管理协议的约定，有权采取措施予以制止。托管中心上诉称其经过了工商行政部门颁发营业执照，属于合法经营，且其对托管学生严格要求，未影响到小区业主的正常生活。但领取营业执照是托管中心从事托管业务的前提，并不能成为其可以改变房屋性质和用途的合理理由，且其提交的证据不足以证明其经营活动已征得有利害关系的业主同意，其主张也与小区业主联名要求其搬离的现实情况相矛盾，故本院不予采信。因此，在物业公司已多次通知托管中心限期搬离，而托管中心仍未搬离的情况下，物业公司采取限制学生上楼的方式要求托管中心搬离，系其履行职责的行为，方式并无不当。托管中心要求物业公司对其因搬离小区造成的损失承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，应不予支持。综上所述，托管中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6316元，由郑州市管城区心智启航托管中心负担。本判决为终审判决。审判员  曾小潭二〇二〇年四月二十四日书记员  刘明雨