山东省惠民县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1621民初1840号原告：寇明花，女，1941年1月1日出生，汉族，农民，住惠民县。委托诉讼代理人：李霞，山东聚法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李风林，男，1963年7月30日出生，汉族，农民，住惠民县，与原告系母子关系。被告：王寿民，男，1963年6月20日出生，汉族，农民，住惠民县，现服刑于鲁北监狱。被告：苏秀芹，女，1963年8月21日出生，汉族，农民，住惠民县。两被告委托诉讼代理人：王明龙，男，住惠民县，系两被告之子。原告寇明花与被告王寿民、苏秀芹商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告寇明花及其委托诉讼代理人李霞，被告王寿民及被告苏秀芹的委托诉讼代理人王明龙，到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告寇明花的委托诉讼代理人李霞、李风林，被告王寿民、苏秀芹的委托诉讼代理人王明龙，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寇明花向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原、被告之间的房屋买卖及补签的《房屋买卖协议》合法有效；2、要求依法判令被告立即协助原告办理房屋过户手续，将涉案房屋过户到原告或原告指定人名下；3、按合同约定支付原告所享有的租赁费14万元。4、本案一切诉讼费用均由被告负担。事实和理由：两被告系夫妻关系，2008年5月份两被告与原告丈夫李永福协商将房屋转让给原告方，并由原告方支付相应购房款，被告为原告出具收款凭证。后2013年原告的丈夫李永福去世，其生前所在保险柜中的涉案房屋房产证经确认为伪造的，为避免发生纠纷，原告儿子李风林与两被告补签了《房屋买卖协议》，协议明确被告王寿民名下所属淄角镇中大街青龙商城的房产东北角靠大济路下两间、上三间，已于2008年5月1日转让给原告寇明花所有。截止补签《房屋买卖协议》时，涉案房屋因系统原因仍不能及时办理过户手续，但双方就付款及租赁费支付等问题进行结算，除去结清所有购房款及借款外，被告尚欠原告方房屋租赁费55700元，且因当时涉案房屋与被告的一部分房屋合伙以每年7万元的租金租给了第三方经营电信业务，确认涉案房屋租金为每年23800元，由原告方享有。但之后每年应付原告的租赁费亦未能按时支付原告方，仅在2018年春天“三利快餐”开业时，原告有女儿出面说不同意继续租赁，被告出面协调并给付租赁费10000余元，其余均拖欠至今。2018年8月份，被告王寿民因非法吸收公众存款罪被刑事拘留，并被多人因民间借贷纠纷提起民事诉讼，经原告方查询得知，涉案房屋因一直登记在被告名下不能办理过户手续，导致一并被滨城区人民法院以（2018）鲁1602民初26号民事裁定书进行了保全，为此，原告方曾积极主张权利，提出异议申请，但最终以“…未能提供交付房款的银行转账凭证…”为由，裁定驳回。综上所述，原、被告之间补签的《房屋买卖协议》真实有效，且是双方对房屋买卖事实的真实确认及履行，之所以一直未能过户的原因，责任并非在原告方，而是因当时房管部门的系统原因，无法办理过户手续。但截至2015年结算时，原告早已支付全部购房款并自2008年5月1日起受让该房屋并享有收取租金至今。现因被告方的原因，导致原告作为实际所有权人的房屋被查封，严重损害了原告方的合法权益。请依法支持原告的诉讼请求。被告王寿民辩称，双方签订的房屋买卖协议不是真实意思表示，李风林与我签订该协议有其他目的。其真实原因是李风林做生意亏损严重，牵扯到一些涉嫌违法的行为，在这种情况下双方签了协议。被告苏秀芹辩称，关于卖房子的事情我不知道，也不清楚具体情况，他们签订协议时我在滨州给儿子带孩子。本案经审理认定事实如下：原告寇明花与李永福原系夫妻关系。2008年5月份，李永福经与被告王寿民协商，购买被告名下位于惠民县房屋一套，双方商定购房款为350000元。为此，李永福分别于2008年5月1日支付房款80000元，于2008年11月10日支付房款150000元，于2008年11月26日支付房款50000元，以上共计支付给被告购房款280000元。同时，被告王寿民分别为李永福出具了收款凭证三份。此后，原告方又支付给被告王寿民购房款20000元。以上共计支付给被告购房款300000元，双方未签订具体的购房合同。2013年农历7月20日，李永福因病去世。根据李永福生前与被告的购房行为，2015年6月12日，原告寇明花之子李风林以原告的名义与被告补签了《房屋买卖协议》一份。该协议进一步明确：1、原告方已于2008年5月1日起共支付给了被告购房款300000元。2、该涉案房屋自2008年5月1日起被告已经同意归李永福所有。尤其是该协议第五条又明确约定，“特此由王寿民签字证明房屋权属，涉案房产已经转让给寇明花所有”，寇明花自2008年5月1日起有支配该房屋的一切权利；3、因涉案房屋在出卖给李永福后与被告的房屋已经共同整体出租给了他人经营使用，且所有出租房屋的租金均由王寿民支配。被告与李永福约定同意所尾欠的50000元购房款，在李永福购房后所应分割享有的相应租金中扣除。目前除去购房尾欠款50000元已经全部在应分得租金中扣除外，被告还应支付给原告租金分割款55700元。另查明，本案涉案房产所占用土地系国有土地，其土地所有权属惠民县淄角镇人民政府所有。此后，因淄角镇人民政府拖欠惠民县太和建筑公司债务。后淄角镇人民政府、惠民县太和建筑公司及王寿民三方于2007年9月30日达成书面协议。此宗国有土地折抵债务转让给惠民县太和建筑公司，该建筑公司有偿转租给被告王寿民使用，但所有权不变。该宗国有土地的使用期限至2057年9月30日止。到期后，淄角镇人民政府有权决定终止、续租或提出新的使用方案。基于此协议约定，惠民县太和建筑公司在该宗土地上建成包括涉案在内的沿街楼房若干。此后，该建筑公司将涉案房产转让给了被告王寿民、苏秀芹，根据当时的房产管理政策，被告在惠民县房管局办理并取得了编号为2-0233的房产产权证书。2008年5月份，被告王寿民又将该房产卖给了李永福。此后，上述房产发生买卖后，一直未能办理过户手续，仍旧登记在本案被告王寿民、苏秀芹名下。2018年8月份，被告王寿民因犯罪被追究刑事责任，现服刑于鲁北监狱。在此前后，被告王寿民因拖欠他人多笔借款，被多次起诉。其中，因涉及一起拖欠他人借贷，上述涉案房屋被滨城区人民法院以（2018）鲁1602民初26号民事裁定书进行了查封保全，目前已经进入拍卖程序。为此，本案原、被告产生纠纷，原告诉至法院。庭审中，被告王寿民主张，双方签订的房屋买卖协议不是真实意思表示，李风林与其签订该协议有其他目的。但未向法庭提交相关证据予以证实。以上事实由双方当事人陈述、惠民县不动产交易中心涉案房产档案资料、被告苏秀芹的录音等证据予以证实。本院认为，当事人订立合同，包括口头形式、书面形式和其他形式。依法成立的合同自成立时生效。此外，当事人还应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉及的房屋买卖，从协议形式上看，无论是李永福生前与被告王寿民口头达成的买卖协议，还是事后与原告寇明花达成的书面补充协议，均是当事人真实意思的表示，且不违反强行法的规定。从协议实际履行来看，原告方已经支付了相应的房款，履行了相应合同义务，并通过分割租金的形式间接占有了该房屋。因此，上述原被告双方房产买卖行为及补充协议真实有效。此外，从被告王寿民所出卖涉案房产所占有的土地来看，系转租惠民县淄角镇人民政府的土地，并未办理相应的国有土地变更手续。故原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉求，因被告未办理相应的国有土地变更手续，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，无法办理产权过户手续，原告的此项诉求本院不予支持。另外，原告要求被告按合同约定支付原告所享有的租赁费140000元，此项诉求与本案并非同一法律关系，原告可另行主张权利，本院不予裁判。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告寇明花与被告王寿民、苏秀芹之间的房屋买卖及《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告寇明花的其他诉讼请求。案件受理费3600元，由原告承担1600元，由被告王寿民、苏秀芹负担2000元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判长  李炳镇审判员  刘 振审判员  赵洪良二〇二〇年四月十八日书记员  李 娇