浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初7482号 原告：张黎峰，男，1971年8月13日出生，汉族，住嵊州市剡湖街道市。 委托诉讼代理人：陈明杰，浙江泽大律师事务所律师。 被告：鲁晓学，女，1975年4月10日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：吕方达，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 第三人：邢仲灵，男，1971年8月2日出生，汉族，住嵊州市。 原告张黎峰与被告鲁晓学、第三人邢仲灵合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，被告鲁晓学于2019年11月19日提起反诉，后于2019年12月11日撤回反诉，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张黎峰及其委托代理人陈明杰与被告鲁晓学及其委托代理人吕方达、第三人邢仲灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张黎峰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《转让协议》；2.判令被告返还原告转让款835000元；3.判令被告支付自2019年9月15日起至付清日止按年利率4.35%计算的利息损失；4.判令被告支付原告因《转让协议》支付的房租损失，暂定为200000元，实际以判决为准；5.判令被告返还原告代为收取的宾馆经营收入3120元；6.判令被告支付原告财产保全担保费1678元；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年至2017年期间，因经营巴瑞量贩KTV资金需要，第三人邢仲灵分四次共计向原告借款900000元。2019年9月9日，被告与原告签订《转让协议》，约定被告将名下巴瑞宾馆以835000元转让给原告，被告同意在2-3天之内协助原告办理宾馆营业执照变更等转让手续，转让生效日期为2019年9月15曰。同日，原、被告双方及第三人邢仲灵签订《关于转让费支付的补充协议》，确认第三人向原告共计借款900000元，至2019年9月8日还有835000元未还。原、被告双方及第三人约定，以上述835000元借款抵作被告名下宾馆的转让费，转让协议生效后，第三人与原告之间的借款协议同时作废，解除一切债权债务关系。2019年9月15日，转让生效，第三人尚欠原告的借款835000元与原告欠付被告的转让款835000元相互冲抵，原告在《转让协议》项下的付款义务履行完毕。之后，原告多次催促被告协助办理宾馆营业执照变更等转让手续事宜，被告以各种理由拖延办理。巴瑞宾馆由原告实际经营后，但因无法按约办理营业执照，被告暂时提供其名下巴瑞宾馆执照供原告使用，美团、携程等平台均与鲁晓学的银行卡绑定，相关经营收入均由鲁晓学代为收取计3120元。2019年10月11日，被告明确表示拒绝履行《转让协议》项下义务，直至起诉之日，宾馆营业执照变更转让手续仍未完成办理。2019年10月23日，原告向被告寄送《解除〈转让协议〉通知书》，通知被告解除《转让协议》，被告已于2019年10月24日收到解除通知，案涉《转让协议》已经解除。另第三人邢仲灵于2019年11月1日向法院提起租赁合同纠纷之诉，要求原告支付案涉宾馆的租金200000元。原告认为，《转让协议》系原、被告双方自愿签署，合法有效，对双方具有法律约束力。原告已按约定支付转让款，被告理应履行合同项下义务，交付宾馆并协助办理营业执照等变更手续。在原告多次催促的情况下，被告以各种理由拖延，甚至明确表示拒绝履行《转让协议》项下义务，严重侵害了原告的合法权益，房东也表示不同意转租，并拒绝配合办理办证手续，《转让协议》的合同目的无法实现。现原告为维护自身合法权益，依据相关法律法规，特向法院提起诉讼。 被告鲁晓学辩称，原告诉请无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.被告从未向原告承诺协助原告在协议签订后2至3天内协助办理变更手续；2.原被告之间签订的《转让协议》合法有效，原告诉称的解除条件不存在，虽原告向被告发送要求解除协议的函件，但原告提出解除的理由均不符合法定或者约定的解除情形。综上，原告要求解除转让协议、返还转让款及赔偿损失等主张均不成立。 第三人邢仲灵陈述称，1.第三人向原告借得的款项均通过银行转账取得，不存在现金交付之情形，且所借款项系个人所需，并非原告诉称的用于经营KTV；2.原、被告、第三人在达成转让协议前，第三人已经明确告知原告案涉房屋的租赁状况及案涉土地存在“工转商”等情形；3.因原告所需支付的转让款实际系用第三人尚欠原告的借款进行抵扣，故即使合同解除，被告也无需向原告返还转让款；4.因案涉房屋的所有权人同意转让行为，故原告只需向市场监督管理部门提交案涉房屋房产证、租房合同等材料，即可办理营业执照等行政手续。 原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1.借条三份、借条协议一份、借款协议一份，证明在2015年至2017年期间，因经营巴瑞量贩ktv的资金需要，第三人邢仲灵分4次，共计向原告借款900000元的事实。 2.《转让协议》及《关于转让费支付的补充协议》各一份、录音资料二份，证明2019年9月9日，原、被告签订《转让协议》，约定以被告名下巴瑞宾馆，作价835000元转让给原告，并确认邢仲灵向张黎峰借款90万元，尚欠835000元未归还，以邢仲灵欠付原告的835000元借款抵作宾馆转让费，并且口头同意在2到3天内，协助原告办理营业执照变更手续；转让生效的时间是2019年9月15日，故2019年9月15日，原告与邢仲灵之间的债权债务消灭，原告已经支付转让费，因案涉房屋所有权人明确表示不同意转租且不配合办证，因此营业执照无法办理。张黎峰不得已才暂时借用了鲁晓学的营业执照，后鲁晓学抢走营业执照系因其与原告配偶发生了口角，故意不让张黎峰正常经营。 3.录音及个体户办营业执照温馨提示各一份，证明个体工商户的营业执照办理，需要房东提供书面同意转租的证明，但因案涉房屋所有权人不同意转让，并且明确表示拒绝配合办证营业执照，没有办法办理合同，目的无法实现。另邢仲灵曾经与鲁晓学沟通，希望配合办证，但鲁晓学明确表示拒绝协助办证。 4.短信聊天记录一份，证明原告多次催促被告协助办证，并要求提供整套的办证手续，但被告一直拖延，并且明确告知原告不再履行合同义务。 5.《解除转让协议通知书》、EMS快递单号、物流详情、短信通知各一份，证明原告已经向被告寄送了解除转让协议通知书，并且向被告发送短信，被告已收到短信以及解除通知及转让协议已经解除。 6.保单、付款凭证、发票各一份，证明原告为本案支出财产保全责任保险费用1678元的事实。 7.临时改变房屋用途的批复、临时改变房屋用途征收土地收益情况表、录音资料各一份，证明邢仲灵和鲁晓学承诺，在合同签订之后2到3天内可以办理营业执照，而案涉房屋是工业用房，是临时改变为商业用房的，案涉房屋转性已于2018年12月27日到期，不符合办证的要求，而且房屋所有权人不同意转租办理营业执照，合同目的无法实现。 8.张小明的证明一份，证明被告破坏了案涉宾馆的广告设施的事实。 9.原、被告通话记录一份，证明自2019年9月22日至10月29日，原告多次打电话给被告，但被告均未接听及回电的事实。 10.录音一份、吕胜君的证明一份、吴晗玲的证明一份，证明案涉房屋所有权人不同意转让宾馆，被告与第三人同居多年，对外以夫妻名义相称，关系极为密切的事实。 11.裘夏明、相武英、张小珍出具的证明各一份，证明三人与原告约定投资宾馆，因案涉宾馆未能及时变更至原告名下，且宾馆停业后会对后续经营产生重大影响，故三人均决定不再投资，合同已不具备继续履行的条件。 12.吴晗玲的证明一份，证明：（1）巴瑞宾馆的公章和财务章全部都由被告掌管；（2）开票系统由被告与第三人掌控，开具发票严格按照被告制定的财务管理制度，自2019年9月16日至19日总共开具了4份发票，之后被告不再同意开具发票，也不同意在收款收据上盖章，极大影响了宾馆的正常经营。 13.招商银行户口历史交易明细表一份，证明原告向招商银行贷款30万元，并取现交付给第三人，第三人于2017年2月6日之后归还的款项中绝大部分支付银行贷款利息。 14.民事起诉状一份，证明第三人起诉原告，要求原告支付案涉宾馆租金20万元。 被告鲁晓学质证认为，证据1非被告出具，其真实性无法确认，但根据第三人陈述，原告与第三人之间的债权债务未达到90万元，实际尚欠金额也无835000元，故原告证明目的无法达到；对证据2中的转让协议及补充协议的真实性无异议，恰能证明案涉宾馆已经转让，借款已经抵消在转让款中的事实，对录音资料有异议，实际系原告未配合办理；对证据3中个体户办理执照温馨提示无异议，对录音资料有异议，不能达到原告的证明目的；证据4不能体现被告不同意履行合同的意思表示；证据5中短信通知确实收到，但不符合解除合同的条件；证据6无异议，但与本案无关联性；对证据7中的临时改变房屋用途的批复、临时改变房屋用途征收土地收益情况表真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，对录音资料有异议，被告从未作出会在2至3天内办好证件的承诺；对证据8，证人未出庭，无证明力；证据9不能达到原告的证明目的；证据10与本案无关联性，且证人未出庭作证；对证据11，证人未出庭，无证明力，且与本案无关；对证据12，证人未出庭，无证明力；对证据13的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的；对证据14的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。 第三人质证认为，对证据1的真实性无异议，但双方之间债权债务往来均系通过银行转账，不存在现金交易；对证据2的转让协议及补充协议无异议，835000元的交易价是根据被告对宾馆的估价确认，对录音资料，实际系原告未予配合办理导致；对证据3，实际原、被告及第三人在2019年9月11日即前往房屋所有权人处商量转让一事，当时房屋所有权人同意转让的；对证据4、5、6，被告不清楚；对证据7，第三人从未承诺2至3天内办好工商登记；对证据8、9、10、11，第三人不认识张小明，广告设施属于巴瑞KTV，对原告受让宾馆后如何经营，与第三人无关；对证据12不予认可；对证据13，双方之间从未有过现金交易；证据14真实性予以认可。 被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 15.准予临时改变房屋用途决定书及收益金缴款书各一份，证明案涉宾馆的房屋已改成商业性质，可以直接办理证照。 16.临时改变房屋用途的批复及土地收益金情况表，证明案涉宾馆房屋改成商业期限为5年，至2019年8月15日止。 17.房屋租赁合同、房产证、土地使用权证各一份，证明协议约定案涉房屋宾馆的租赁期限，土地性质为工业转型的期限为5年等事实。 18.案涉房屋所有权人出具的证明一份，证明案涉宾馆的房屋政府转商第一期已于2019年8月15日到期，第二期正在办理中，且所有权人同意在宾馆和ktv分开租用等事实。 19.营业执照一份，证明宾馆可以合法经营，具备转让条件。 20.通话记录一份，证明被告多次要求电话通知原告办理变更手续，原告未予理睬。 21.报警电话记录一份，证明被告要求原告签订安全责任承诺书，因原告不同意签订，故被告报警等事实。 22.不同意解除合同，函告邮政面单查询单，以及发短信告知各一份，证明被告不同意解除合同的事实。 23.授权收款委托书、钱袋宝商户服务协议、订单、吴晗玲的证明工资单各一份，证明2019年9月15日起，被告已经按照合同约定，将巴瑞宾馆交由原告实际经营，原告未经被告同意擅自私刻公章等事实。 24.宾馆的房价、发票各一份，证明原告经营期间未按房价开具发票，有可能造成风险等事实。 原告张黎峰质证认为，证据15系复印件，真实性无法确认，即使是真实的，该决定书的落款时间是2019年12月18日，即在协议签订后的近3个月内是不符合办证条件的；对证据16的真实性无异议；对证据17系复印件，真实性无法确认，即使真实，租赁协议明确写明，转租须房屋所有权人同意；对证据18，真实性无异议，但根据原告提交的证据，房屋所有权人是不同意转租的；证据19不能证明案涉宾馆可以转让；对证据20的真实性有异议，原告从未收到相关电话，即使真实，也不能证明被告打电话给原告，不能证明具体的聊天内容；证据21不能达到被告的证明目的；对证据22，因原告享有法定解除权，故被告是否同意解除均不影响转让协议的解除；对证据22真实性无法确认；对证据23真实性无法确认；证据24恰能证明宾馆的开票系统一直都是由鲁晓学掌控。 第三人邢仲灵质证认为，对上述证据均无异议。 第三人邢仲灵向本院提交如下证据： 25.房屋租赁契约一份，证明第三人与房屋所有权人就案涉宾馆租赁一节达成协议的事实。 26.支付宝转账记录及银行流水账单一组，证明原告与第三人之间的债权债务往来均系通过银行转账，且转让协议约定的转让款835000元系三方协商一致的金额，并非实际借款金额。 原告张黎峰质证认为，对证据25的真实性无异议，但不能证明原告在签订协议时便知悉案涉土地的性质；对证据26，根据原告提交的证据，能够反映双方之间的真实借款金额及尚欠金额。 被告鲁晓学质证认为，对上述证据的真实性均予以认可。 本院认证认为，证据1、26系原告与第三人之间的债权债务关系，与本案无关联性，本院不予认证；对证据2中转让协议及补充协议，各方当事人均无异议，本院依法予以认定；对证据3中的个体户办营业执照温馨提示，各方当事人均无异议，本院依法予以认定；对证据5、6、7中的临时改变房屋用途的批复、临时改变房屋用途征收土地收益情况表、13、14、15、16、17、19、22、23、24、25、26的真实性，本院予以认定；对各方当事人提供的证人证言，因证人无正当理由均未出庭作证，对其证明力本院不予认定；对证据18，确系案涉房屋所有权人出具，对其真实性本院予以认定；至于原、被告提交的录音资料、手机通话等，本院将在说理部分予以阐述。 本院经审理查明事实如下：2019年9月9日，原告张黎峰与被告鲁晓学签订《转让协议》一份，约定：1.被告将其名下的巴瑞宾馆以835000元的价格转让给原告，转让生效日期为2019年9月15日；2.被告需协助原告办理宾馆营业执照变更等转让手续。同日，原、被告与第三人邢仲灵签订《关于转让费支付的补充协议》一份，载明：因经营巴瑞量贩KTV需要资金周转，邢仲灵向张黎峰共计借款90万元，至2019年9月8日835000元未还。经三方共同协商，现决定以835000元抵作鲁晓学名下的宾馆转让费，转让协议生效后，邢仲灵借款协议同时作废。协议签订后，原告随即开始经营案涉宾馆，后2019年10月23日，原告以被告不配合办理营业执照变更转让手续、房屋所有权人不同意转让为由解除《转让协议》，被告后向原告发函不同意解除《转让协议》。 2019年11月18日，案涉房屋所有权人嵊州市照明电器有限公司出具证明一份，载明：政府转商第一期2014年8月15日至2019年8月15日五年已期满，第二期手续正在各部门办理中，等手续全部办齐，交好所有规费，在法律允许且合法经营范围内，如要求三楼宾馆同KTV分开租用，厂方同意分开租用，原KTV租用期限不变。2019年12月18日，嵊州市自然资源和规划局作出嵊规临改201901003号《准予临时改变房屋用途决定书》一份，同意案涉房屋自2019年8月19日至2021年8月18日间为商业用房。 另查明，2014年7月1日，第三人邢仲灵与案涉房屋所有权人嵊州市照明电器有限公司签订《房屋租赁契约》一份，约定嵊州市照明电器有限公司将案涉房屋租赁给第三人使用，租赁期限为2014年7月1日至2024年6月30日止；嵊州市照明电器有限公司只保证五年内商业正常使用，五年后如政策允许，可继续办理经营。该份《房屋租赁契约》原告曾在起诉时作为证据副本提供。 再查明，嵊州市巴瑞宾馆系个体工商户，其业主为被告鲁晓学；根据现有政策，当事人个体工商户营业执照的，如店铺、宾馆等发生转让的，营业执照上的经营者不能变更转让，受让方须重新办理个体工商户的营业执照；同时，同一注册地上可以办理不同的营业执照，出让方的营业执照无需注销。 本院认为，本案争议焦点主要为原、被告之间签订的《转让协议》是否符合解除条件。就本案而言，原告主张合同解除的主要理由有：1.案涉房屋所有权人嵊州市照明电器有限公司不同意宾馆转让；2.被告、第三人隐瞒了案涉房屋系工业用房，尚不具备办理营业执照的条件；3.被告拒不协助原告办理营业执照变更手续。本院认为，就第一个理由，原告虽提交了其与案涉房屋所有权人的法定代表人的录音资料，但该录音资料是否属实尚未可知，退一步讲，即使录音真实，根据被告提交的嵊州市照明电器有限公司出具的证明载明的“在法律允许且合法经营范围内，如要求三楼宾馆同KTV分开租用，厂方同意分开租用，原KTV租用期限不变”的陈述可以得出，嵊州市照明电器有限公司实际已经作出统一转让的意思表示；就第二个理由，根据本院查明的事实，原告从被告处受让案涉宾馆后实际已经经营宾馆一段时间，且原告在起诉时提交的案涉房屋所有权人与第三人签订的租赁协议中亦载明案涉房屋涉及“工转商”的情形，加之本案所涉标的为宾馆转让，转让金额达835000元，作为完全民事行为能力人的原告在签订协议前，理应会对宾馆的土地、房屋等性质进行确认；就第三个理由，首先案涉宾馆系个体工商户，现有政策不允许个体工商户营业执照变更，其次即使被告不予注销案涉房屋上的营业执照，根据现有政策原告仍可办理营业执照，故原、被告之间签订的《转让协议》中的“被告需协助原告办理宾馆营业执照变更等转让手续”内容并无实际意义。最后，根据被告提交的证据显示，案涉房屋已经办理“工转商”转变手续，原告完全可以按照规定办理营业执照注册手续。综上，考虑到原、被告、第三人均已经履行转让协议的相应义务，案涉宾馆已经由原告在经营使用，故对原告主张要求解除《转让协议》的诉请，本院依法不予支持；至于原告提出的被告存在擅自收取营业执照、不对原告开具发票、擅自取消美团等网络平台的宣传、破坏广告牌等行为，本院认为，即使上述行为存在，其亦不达到原告可以解除协议的条件，当然，如被告或者第三人确实无正当理由存在上述情形对原告经营宾馆造成损失的，原告可以考虑是否要求被告或者第三人赔偿损失等，该建议是否合情合理，本案中暂不予评论。至于原告提出的“案涉宾馆本身存在合伙情形，因被告不办理过户手续，导致合伙不能实现”主张，本院认为，当事人在交易过程中应当遵循“契约自由”原则，其在交易过程中应当对可能存在的风险作出相应的评估，并对实际造成的后果自行承担责任，故该交易行为只要不符合法定或者约定的解除或者违约条件，双方当事人均应当遵守交易规则。至于原告主张的要求被告返还房款3120元的主张，现原告无充分理由证明被告实际已经收取，亦无证据证明具体的金额，故该部分诉请，本院不予处理；如确存在上述情形的，被告应当协助原告与美团等网上平台沟通。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回张黎峰的诉讼请求。 案件受理费14194元，减半收取计7097元，财产保全费4715元，合计11812元，由原告张黎峰负担；反诉案件受理费7072元，减半收取计3536元，由被告鲁晓学负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  相泽波 二〇二〇年四月一日 书记员  娄 禾