辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1383号上诉人（原审原告）：韩依桐，女，1991年5月4日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人:徐兰香（上诉人母亲），女，1963年12月23日生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。被上诉人（原审被告）：大连金万科置业有限公司，住所地大连市甘井子区山东路9-9号。法定代表人：潘猛，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁红、迟小宇，辽宁智库律师事务所律师。上诉人韩依桐因与被上诉人大连金万科置业有限公司（以下简称金万科公司）商品房预约合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初7633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韩依桐上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除双方签订的《付款预定书》，判令大连金万科置业有限公司立即返还所收韩依桐定金5万元；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审只认定《付款预定书》中对被上诉人有利的事实是错误的。一审应当了解案件的全部事实，即使单独依据付款预定书，其中对于付款比例的约定为空白，也不应该直接引用合同中的相关格式条文来否定售楼人员口头承诺的事实。正常金万科公司是应在空白处标明的，因白如军口头回复可贷70%的。几百万元的房屋对于普通购房者贷款不可能没有比例的要求。《付款预定书》为格式合同，其中的很多条款作为上诉人母亲徐兰香（房屋的实际购买人）因为相信金万科公司的品牌和信誉，所以认为其员工答复的事肯定是靠谱的。作为普通的消费者对口碑好的正规公司根本没有任何防范能力，法院在裁判时应予考虑。二、一审没有对销售员的口头答复能贷款70%和合同中对首付比例的空白作出有利于上诉人的解释是错误的。虽然正常应以书面合同为准，但对于金万科公司这样的大公司，其售楼人员对于上诉人的口头承诺，在上诉人有证据证明的情况下，应得到支持和保护。口头有承诺、书面为空白、事后有微信和录音等证据，均证明上诉人是正常履行口头约定70%贷款购房人。三、一审适用法律错误。1、没有准确适用合同法第六十条。白如军口头承诺能够贷款70%，但由于银行不予贷款70%导致上诉人无法购房。2、应适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。大连金万科置业有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、被上诉人从未口头承诺上诉人符合70%的贷款资格，上诉人主张被上诉人承诺其符合贷款70%的资格，无事实依据。首先，被上诉人与上诉人之间的付款预定书仅约定总房款为325万元，鉴于上诉人是否具备银行贷款资格以及其能贷款的比例，被上诉人无法确定，故双方对按揭贷款的首付款比例并未明确约定；其次，为进一步明确上诉人的购房贷款能力，在上诉人签署的《大连万科八栋墅项目签约须知》“签约流程”部分第2条“银行按揭贷款”再次提示上诉人“买受人与银行确认贷款资质”，以明确上诉人具有履行双方付款预定书，购买房屋的能力。上诉人与银行之间系金融借款合同法律关系，有且仅有贷款银行有资格审核上诉人是否具有贷款资格，以及其是否符合贷款70%的付款比例，上诉人主张被上诉人曾承诺其符合70%的贷款比例无事实依据。二、因上诉人原因致双方未订立正式的商品房买卖合同，上诉人已经构成违约，一审法院适用合同法第六十条之规定，判决驳回其诉请，法律适用正确。上诉人与被上诉人系在平等、自愿、公平的基础上签订的《付款预定书》，该付款预定书系双方当事人的真实意思表示，合法有效。案涉付款预定书约定了上诉人拟购买的房屋位置、面积、认购时间、付款方式，不存在双方无法达成一致的情形。本案系上诉人不具备贷款资质的原因致双方未能在约定的期限内订立正式的商品房买卖合同，系上诉人原因所致，被上诉人有权依照担保法第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双方返还定金。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双方返还定金。”之规定，同时依照双方合同约定，没收该定金。被上诉人没收定金的行为具有事实、合同依据，法律依据。韩依桐向一审法院起诉请求：判令被告立即返还所收取原告定金50,000元。一审法院认定事实：2018年4月14日，原告的母亲徐兰香代原告与被告签订《付款预定书》约定，买受人韩依桐，购买房屋大连市甘井子区万科八栋墅项目房屋，总房款325万元。签署本预定书同时，买受人应缴纳购房定金5万元，该购房定金在买受人与出卖人签订正式《商品房买卖合同》后转作等额的房款，第2条约定，签署本预定书后15天内即2018年4月30日前，买受人应到大连万科签约中心签订《商品房买卖合同》、补充协议及附件，并按按揭贷款方式付款，买受人应当于《商品房买卖合同》签署之日向出卖人缴纳首付款不少于总房款的比例未书面约定，具体首付款金额以金融机构要求为准，并同时提交办理银行贷款所需的材料并按时支付余下房款。买受人已充分了解国家有关部门或者金融机构现有信贷政策，并可能随时会对现行信贷政策进行调整，无论贷款政策是否再行变化，买受人在此保证其具备支付房款的履约能力。如买受人未按期签订《商品房买卖合同》及补充协议、附件，或未按期交付本预定书规定之房款，属买受人违约，则本预定书于第2条约定的期限届满的同时终止，出卖人无须通知买受人即有权将预定房屋另行出售于他人，买受人已缴纳的定金不予退还，作为赔偿金归出卖人。买受人选择按揭贷款的，须在金融机构进行征信查询，并清除了解按揭贷款以及相关税费等事宜，且向出卖人承诺买受人征信状况良好，具备金融机构要求的贷款办理条件。本预定书签订前，买受人已完全了解国家、省及市有关部门对新购商品住房包括套数、贷款政策、税费等规定、政策要求，买受人已充分考虑相关因素影响，仍决定购买该房屋。买受人在此承诺其具备签订本预定书、购买该房屋的资格及条件；如因买受人不符合国家、省、市已有规定、政策，导致买受人无法在预定书约定期限内与出卖人签署《商品房买卖合同》、继续购买该房屋的，本预定书于第2条约定的期限届满的同时终止，出卖人无须通知买受人即有权将房屋另行出售予他人，所产生的影响将由买受人自行承担，买受人已付定金不予退还并归出卖人所有。收款回执记载，购房人韩依桐、款项性质定金，收款时间2018年4月15日，收款内容大连八栋墅一期4-2单元201，金额50,000元。一审法院认为：原、被告签订的《付款预定书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性效力性规定，应为有效。按照《付款预定书》的约定，原告采用按揭贷款方式支付房款，应已充分了解国家有关部门或金融机构现有信贷政策，并可能随时会对现行信贷政策进行调整，无论贷款政策是否再行变化，买受人在此保证其具备支付房款的履约能力。现原告以银行拒绝贷款70%为由要求原告返还定金50,000元，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告韩依桐的诉讼请求。案件受理费已减半收取525元（原告韩依桐已预交），由原告韩依桐负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，双方当事人签订《付款预定书》，此后，因上诉人主张被上诉人未能按承诺的比例为其办理贷款，故双方未能依约订立《商品房买卖合同》。本案争议的焦点为上诉人要求被上诉人返还50,000元定金的诉讼请求是否应予支持。首先，对于首付款与贷款比例的问题，双方签订的《付款预定书》中并未对买受人应向出卖人缴纳首付款与总房款的比例作出书面约定，上诉人称应以被上诉人销售人员口头承诺的贷款比例作为合同空白的填补，但是，仅从上诉人提供的微信记录和通话录音中无法证实被上诉人曾经明确作出可以为上诉人办理70%比例贷款的承诺，且上诉人在二审中也未提供新证据证明其主张的该节事实，被上诉人对此亦不认可，故上诉人依法应承担举证不能的法律后果。其次，案涉《付款预定书》第2条载明“买受人已充分了解国家有关部门或者金融机构现有信贷政策，并可能随时会对现行信贷政策进行调整，无论贷款政策是否再行变化，买受人在此保证其具备支付房款的履约能力。”，被上诉人已对该条款以黑色加粗字体予以特别标注，可以认定被上诉人对于贷款政策及履约方式问题已尽到了合理说明的义务。上诉人虽称系因相信被上诉人的品牌信誉，故没有看内容直接签字，但上诉人作为完全民事行为能力人，理应在签署案涉《付款预定书》之前进行基本的内容审查，尤其是涉及到房屋买卖的重大财产处置事项，上诉人理应审慎审查合同内容，充分了解合同订立后的法律后果。因此，上诉人以未看内容直接签订合同为由要求免除合同义务的抗辩理由于法无据，不能予以支持。再次，上诉人的按揭贷款情况需由贷款银行通过审核上诉人提交的贷款材料并综合考察上诉人的资信情况、贷款是否存在风险及现有信贷政策等因素来决定是否发放、如何发放，上诉人对此亦应结合自身情况充分了解清楚，再对买卖合同的权利义务作出约定和安排。现上诉人以贷款比例与其要求不符为由表示无法支付房款，致双方未能最终订立《商品房买卖合同》，一审认定上诉人存在未能按约履行的违约行为并无不当，上诉人依法无权要求被上诉人返还定金。而且，被上诉人在双方未依约签订《商品房买卖合同》后，亦已按照《付款预定书》中上诉人所填写的通讯地址向上诉人邮寄了《签约催告函》、《另售通知书》，尽到了合理的通知义务。故上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，韩依桐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人韩依桐负担。本判决为终审判决。审判长 季    烨审判员 吕    瑛审判员 王    亮二〇二〇年四月九日书记员 房忠玉（代）