云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初5143号原告：李燕，女，1987年10月28日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：周东臣，云南雁序律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄佳泰房地产开发有限公司，住所地楚雄市开发区鹿城北路（楚雄日报社一至二楼），统一社会信用代码：91532300797205707X。法定代表人：张立新，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师（特别授权）。第三人：刘海燕，女，1968年5月22日生，汉族，大专文化，云南省元谋县人，云南省元谋火车站职工，住云南省元谋县。委托诉讼代理人：屈建枚，云南楚安律师事务所律师（特别授权）。原告李燕与被告楚雄佳泰房地产开发有限公司（以下简称佳泰公司）、第三人刘海燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日作出（2019）云2301民初1069号民事判决。原告李燕不服该判决提起上诉，楚雄彝族自治州中级人民法院于2019年10月22日作出（2019）云23民终1193号民事裁定，发回重审。本院于2019年11月11日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李燕的委托诉讼代理人周东臣、被告佳泰公司的委托诉讼代理人张伟、第三人刘海燕及其委托诉讼代理人屈建枚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付楚雄市枫华盛景3幢第1-4层3-6号房屋，并办理产权登记手续到原告名下；二、判令被告向原告支付自2010年9月20日至2019年3月20日的延期交房违约金93090元，违约金计算到交付房屋之日止，每天按30元计算；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月25日，原、被告签订商品房购销合同，约定原告向被告购买其开发的楚雄市枫华盛景3幢第1-4层3-6号房屋，价款为969000元，其中485000元为首付款，剩余484000元通过银行贷款方式支付；被告于2010年9月20日前交付房屋，产权登记手续（房产证、土地使用证）由被告代办。签订合同当日，原告向被告支付首付款485000元。2010年9月14日，原告向楚雄兴彝村镇银行股份有限公司（以下简称兴彝村镇银行）办理了抵押贷款484000元。合同签订后，原告已依约履行付款义务，被告却严重违反合同约定，未在2010年9月20日前交付房屋，也未将房产证、土地使用证交付给原告，至今不能办理房屋过户手续，原告多次要求被告履行合同义务均未果。被告佳泰公司辩称，原、被告签订商品房购销合同是为了套取兴彝村镇银行的按揭贷款，双方不存在真实的房屋买卖关系。原告没有向被告支付过首付款，该房屋的按揭贷款在2015年5月之前均是由被告偿还。原、被告签订的商品房购销合同违反了法律的禁止性规定，为无效合同。第三人刘海燕述称，原告李燕的起诉无事实和法律依据。第三人刘海燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告为第三人办理楚雄市枫华盛景3幢第1-4层3-6号房屋的产权登记手续；二、判令被告向第三人支付自2012年9月1日至2019年4月30日的逾期办理房屋产权证违约金415243.50元，违约金计算到房屋产权证办理完毕之日止；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月22日,第三人与被告签订商品房购销合同，约定第三人向被告购买其开发建设的楚雄市枫华盛景3幢第1-4层3-6号房屋,房屋价款为884752元,签合同时支付首付款404752元,尾款由第三人向银行办理按揭贷款后支付，被告于2011年2月30日（应为28日）前将经建设单位组织验收合格,并符合合同约定的商品房交付给第三人；第三人向被告提交办理产权证的完备资料后，被告必须在20个工作日内向产权机关申请办理产权过户手续,由产权登记机关在相应工作日内将产权过户手续办理完毕。合同签订后,第三人按照合同约定向被告支付了全部购房款884752元。2011年2月份,被告向第三人交付了房屋,后第三人又按被告要求交付了办理产权证的相关资料及办证税费、配套费等。后来第三人多次询问被告办理产权证的相关情况，被告前几次说还没有办好,后面说已经办好,因办理了银行按揭贷款所以扣押在银行。2019年4月3日，被告的工作人员将原告提起本案诉讼一事告知第三人，第三人才起诉至法院。原告李燕针对第三人刘海燕的诉讼请求及事实和理由辩称，原告不知道第三人购买诉争房屋的情况，原告在房管部门查询备案情况时，未发现记载有第三人的任何信息，第三人购房不产生任何物权登记即物权公示效果。第三人称其已接收诉争房屋不属实，原告在立案前去看过，房屋处于闲置状态。第三人与被告签订的商品房购销合同经过了修改，其贷款手续不符合商品房购销的正常操作流程。原告对诉争房屋享有物权，不知道被告与第三人之间是否存在真实的房屋买卖关系，如被告与第三人存在其他经济纠纷，则属于债权处理范畴。综上，请求依法驳回第三人的诉讼请求。被告佳泰公司针对第三人刘海燕的诉讼请求及事实和理由辩称，对第三人的第一项诉讼请求无异议。鉴于被告目前财务状况严重恶化，公司的财产以及全部银行账户已被查封，无能力承担违约责任，请求第三人免除违约金。原告李燕围绕其诉讼请求及所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.商品房购销合同（含商品房买卖合同登记备案表）、发票；2.借款合同、借款借据、贷款抵押合同、保证担保贷款合同；3.存款明细、贷款还款明细；4.照片；5.照片。被告针对其辩解和理由向本院提交以下证据：1.云南省收款专用发票（发票代码253000820088，发票号码004××××5283，客户名称徐建武）；2.兴彝村镇银行储蓄存折（户名李燕）；3.兴彝村镇银行个人业务凭证；4.徐建武的商品房买卖合同登记备案表、身份证、枫华胜景房产证签领登记本。第三人为证明诉讼主张及所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.商品房购销合同（含补充协议）、发票；2.个人购房借款/担保合同、借款凭证；3.交纳物业费发票、预交电费收据；4.交纳办证税费、配套费、电视开户费的收据;5.购房贷款还款明细单。本院组织当事人进行了举证质证，本院认为，原告提交的证据1-3，能证明原、被告签订商品房购销合同及办理按揭贷款的情况部分，本院予以采信；证据4、5，能证明诉争房屋的部分现状，本院予以采信。被告提交的证据1、4，能证明案外人徐建武向被告购买枫华盛景23幢2单元101号房屋，2010年11月17日，被告向徐建武出具了金额为142718元、发票代码为253000820088、发票号码为004××××5283的购房首付款发票，后徐建武取得前述房屋的产权证，并于2013年2月19日从被告处领取了产权证的事实，本院予以采信；证据2、3，能证实原、被告签订商品房购销合同，原告在兴彝村镇银行办理的按揭贷款484000元发放至账号为5323017701101000075478的存折内，该存折由被告持有、保管至今，被告归还了该贷款自2010年10月起至2015年4月止的贷款本息，本院予以采信。第三人提交的证据1、2、5，能证明第三人与被告签订商品房购销合同及合同对双方权利义务的约定，第三人向被告支付购房首付款、向银行办理及归还按揭贷款的事实，本院予以采信；证据3、4，能证实第三人为诉争房屋交纳物业服务费、预交电费、税费、配套费、电视开户费等费用的事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2010年8月25日，原、被告签订编号为枫字第386号的商品房购销合同，约定原告向被告购买其开发建设的楚雄市枫华盛景3幢第1-4层6号房屋（现房），房屋参考套内建筑面积为279.84平方米，总价969000元；付款方式为首付485000元，办理按揭贷款484000元；被告应于2010年9月20日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；被告逾期交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，原告有权决定是否解除合同，原告决定继续履行合同的，被告每逾期一天支付违约金30元；产权登记手续（房产证、土地使用证）由被告代办，原告配合相关事项；商品房购销合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2010年9月10日，原告与兴彝村镇银行签订个人购房借款/担保合同，办理购房按揭贷款484000元，借款期限自2010年9月10日至2030年9月10日。同日，原告与兴彝村镇银行签订贷款抵押合同，约定用前述房屋为贷款提供抵押担保；被告与兴彝村镇银行签订保证担保贷款合同，约定由被告为原告向兴彝村镇银行办理的购房按揭贷款484000元及利息等提供连带责任保证担保。2010年9月14日，兴彝村镇银行将484000元贷款转入原告在兴彝村镇银行开立的存折（存折账号为5323017701101000075478）内，该存折为贷款发放及归还账户，该存折自按揭贷款发放之日起至今由被告持有、保管，贷款484000元亦由被告使用。前述按揭贷款484000元，自2010年10月至2015年4月的本息由被告偿还，自2015年5月至2018年5月的本息140600元（37个月×3800元）由原告偿还。2010年9月14日，被告将其与原告签订的商品房购销合同进行登记备案，现诉争房屋商品房买卖合同仍备案在原告名下。因原告未取得诉争房屋产权证，兴彝村镇银行至今未对诉争房屋进行抵押登记。至原告起诉时，原告未向被告交纳配套费、维修基金等费用，亦未要求被告交付房屋。另查明，被告出具的客户名称为原告、落款时间为2010年8月25日、金额为485000元、发票代码为253000820088、发票号码为004××××5283的购房款发票系伪造，该发票真实的付款人系案外人徐建武，徐建武因购买被告开发建设的楚雄市枫华盛景23幢2单元101号房屋，于2010年11月17日向被告支付购房首付款142718元，并于2013年2月19日从被告处领取了产权证。兴彝村镇银行发放购房按揭贷款484000元至今，被告未向原告出具过484000元的购房款发票。2019年4月10日，兴彝村镇银行以原告自2018年6月起未按约定偿还贷款本息为由，起诉至本院，要求解除与原告签订的借款合同，由原告归还贷款本息，并由被告对原告应还贷款本息承担连带清偿责任等。2019年4月18日，兴彝村镇银行以涉案房屋商品房买卖合同登记备案在原告名下为由，向本院申请查封房屋。同日，本院作出（2019）云2301民初1309号民事裁定书，查封了涉案房屋，限额为365242.11元，查封期限为三年。本院作出（2019）云2301民初1309号民事判决，判决：一、解除兴彝村镇银行与李燕于2010年9月10日签订的编号为楚兴村银2010借字第472号的借款合同；二、由李燕于本判决生效后十五日内偿还兴彝村镇银行借款本金365242.11元及支付截止2019年4月8日的利息21500.39元，自2019年4月9日起李燕继续按年利率8.085%计算支付利息至借款本息清偿完毕之日止；三、佳泰公司对李燕应归还兴彝村镇银行的上述借款本息承担连带清偿责任。原告不服提起上诉，楚雄彝族自治州中级人民法院于2019年9月20日作出（2019）云23民终1294号民事判决，维持（2019）云2301民初1309号民事判决。本院同时查明，2010年12月22日，第三人与被告签订编号为枫字第408号的商品房购销合同，约定第三人向被告购买其开发的枫华盛景3幢第1-4层3-6号房屋（现房），房屋参考套内建筑面积为272.52平方米，建筑面积为279.79平方米；房屋总价为884752元，付款方式为首付款404752元，办理按揭贷款480000元；被告应于2011年2月30日（应为28日）前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给第三人；产权登记手续（房产证、土地使用证）由被告代办，第三人需配合以下事项：1.支付全部房价款及合同补充协议约定按国家相关部门规定应交的相关费用；2.双方办理房屋交接手续；3.第三人签订委托被告办理产权证委托书、产权登记申请书；4.第三人向被告支付办理产权证的完备资料（如购房发票等），在第三人办理完以上事项后，被告必须在20个工作日内向产权登记机关申请办理。商品房购销合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，第三人（乙方）与被告（甲方）签订补充协议，约定：“一、合同商品房价款不包含配套设施的费用……三、合同商品房价款不包含公共维修基金及国家规定应由乙方缴纳的相关税费。按现行国家规定收取以下费用：房屋公共维修基金、契税及印花税标准按国家规定甲方代为收取，甲方代为办理产权证时乙方需每户预缴150元，该费用办理产权证时多退少补。乙方应在交房后，甲方规定时间内将以上费用缴清，以保证及时办理产权证。四、乙方在接房前必须同甲方选定的物业公司签订前期物业管理服务合同，并缴纳相关费用……”。2011年1月26日，第三人与中国工商银行楚雄分行签订个人购房借款/担保合同，向银行办理购房按揭贷款440000元。2011年2月1日，银行按第三人的指定将贷款440000元转入被告的银行账户。被告于2011年1月24日、2012年7月30日分别为第三人出具了金额为40000元、844752元的购房款发票。2012年7月30日，被告向第三人代收了办证税费（含维修基金）24998元、配套费12050元、电视开户费450元。2012年8月20日，第三人向楚雄安居物业管理有限公司交纳了诉争房屋自2011年3月1日至2012年3月1日的物业管理服务费2686元，并预交了电费200元，同时办理了接房手续。第三人自接房至今，未对房屋进行装修。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，本案中，原、被告虽签订商品房购销合同并办理了合同备案登记手续，但商品房买卖合同登记备案是行政主管部门通过网络对房地产市场进行监管的一种手段，此备案行为不具有物权公示效力，被告关于双方签订商品房购销合同系为获取银行按揭贷款供其使用，双方之间不存在真实的商品房买卖关系的辩解成立，故原、被告以虚假的意思表示签订的商品房购销合同应依法认定为无效。理由如下：首先，原告未向被告支付过购房首付款，被告出具的购房首付款485000元发票系伪造的。其次，原、被告在签订商品房购销合同后，原告向兴彝村镇银行办理的按揭贷款484000元，被告亦对此提供连带责任保证担保，但至今被告未向原告出具过购房尾款发票，原告亦未提交证据证实曾要求被告出具购房尾款发票，且按揭贷款发放及归的存折一直由被告持有、保管，被告自按揭贷款发放的次月即2010年10月起至2015年4月止一直在偿还贷款本息，原告虽主张因其对被告享有其他债权，贷款发放后被告偿还了部分贷款本息，但未提交任何证据证实。最后，原、被告签订的商品房购销合同时诉争房屋系现房，合同约定被告于2010年9月20日前向原告交付房屋，但在本案起诉前，原告未向被告主张过交房，且至今未向被告交纳配套费，亦未向相关部门交纳维修基金、税费等相关费用。原、被告签订的商品房购销合同无效，原告与兴彝村镇银行签订个人购房借款/担保合同已被生效法律文书判决解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告应向原告退还购房款。对于首付款，因本案原告未实际支付过购房首付款，故不存在返还购房首付款的情形，因按揭贷款的实际使用人是被告，原告向兴彝村镇银行归还2015年5月至2018年5月的贷款本息140600元，被告应予返还。剩余按揭贷款本息全部应由被告返还兴彝村镇银行，（2019）云2301民初1309号民事判决书判决原告承担返还责任，则应由被告返还原告剩余按揭贷款。第三人与被告签订的商品房购销合同（含补充协议）是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效。在签订商品房购销合同及补充协议后，第三人向被告付清了购房款，被告亦向第三人出具了购房款发票，被告还向第三人代收了办证税费（含维修基金）、配套费、电视开户费等费用，第三人接收了房屋，同时向物管公司交纳了物业服务费并预交了电费，被告已向第三人履行了交房义务。至今，被告未按合同约定为第三人办理涉案房屋产权证，已构成违约，被告未在合同约定期限内协助第三人办理不动产权证，属违约行为，应承担逾期办证违约责任，协助第三人办理不动产权证并支付违约金。第三人与被告在商品房购销合同中未约定逾期办证违约金，双方关于办理房屋产权登记的期限明确约定为第三人交清相关税费、办理房屋交接手续、提供购房款发票等，第三人办理完约定事项后，由被告在20个工作日内向房屋产权登记机关申请办证，第三人与被告于2010年12月22日签订商品房购销合同，2012年7月30日第三人交纳了办理产权证的相关的费用，约定的办理产权证的时间届满，第三人长期未及时有效主张其权利扩大损失，第三人亦未提交其损失的相关证据，本院按照被告在本案中的过错，酌情支持由佳泰公司支付第三人逾期办证违约金10000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李燕与被告楚雄佳泰房地产开发有限公司于2010年8月25日签订的编号为枫字第386号的《商品房购销合同》无效；二、被告楚雄佳泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李燕返还其已偿还的购房按揭贷款本息140600元；三、被告楚雄佳泰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告李燕支付《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金及利息；四、驳回原告李燕的其他诉讼请求；五、被告楚雄佳泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助第三人刘海燕办理位于楚雄市彝人民居商贸城内枫华盛景3幢第1至4层第3-6号房屋的不动产权登记手续；六、由被告楚雄佳泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向第三人刘海燕支付逾期办证违约金10000元；七、驳回第三人刘海燕的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告李燕案件受理费2128元，减半收取计1064元，由被告楚雄佳泰房地产开发有限公司负担（未交，于本判决生效之日起十五日内缴纳，款交法院）。第三人刘海燕案件受理费7530元，减半收取计3765元，由第三人刘海燕负担1206元（已交），由被告楚雄佳泰房地产开发有限公司负担2559元（未交，于本判决生效之日起十五日内缴纳，款交法院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  孙 燕人民陪审员  陈之忠人民陪审员  曾 珏二〇二〇年四月二十一日书 记 员  纳 锐