四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终195号 上诉人（原审被告）：徐占明，男，生于1955年5月1日，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人（原审被告）：王义方，女，生于1956年10月6日，汉族，住四川省仁寿县。 上列上诉人委托诉讼代理人：朱丽娟，四川典扬律师事务所律师。 上列上诉人委托诉讼代理人：郭白平，四川典扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李远强，男，生于1990年10月20日，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：张伟，四川英冠律师事务所律师。 上诉人徐占明、王义方因与被上诉人李远强房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐占明及其与王义方的共同委托诉讼代理人朱丽娟、被上诉人李远强及其委托诉讼代理人张伟参加了诉讼。本案现已审理终结。 徐占明、王义方上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判其支付被上诉人9个月经营性损失7076.25元（即：31.45元/月/m2×25m2×9个月），装修补偿费以被上诉人实际产生的装修损失为准。事实与理由：1.被上诉人明知租赁房屋将被拆迁，要求续签租赁合同，上诉人因文化程度受限，对该合同条款没有进行阅读便与之签订。合同签订后，被上诉人只交了一年的租金，剩下9个月的租金因合同被解除而得到了返还。经营损失补偿是补偿性质，是对其门市租金的损失补偿，李远强有损失才补偿。即使按租赁协议补偿经营性损失也只应计算9个月。2.装修损失应由被上诉人提供证据证明，以实际装修损失计算。 李远强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 李远强向一审法院起诉请求：1．判令解除其与徐占明、王义方之间的租赁合同关系；2.判令徐占明、王义方向其赔偿搬迁费2,000元、装饰装修费24,300元（以政府评估为准）、经营损失40,759元、门市奖励50,949元、共计118,008元；3．本案诉讼费由徐占明、王义方承担。庭审过程中，李远强将第二项诉讼请求变更为：判令徐占明、王义方向其退还租金11，515.45元、搬迁费2,000元、装饰装修费24,300元（以政府评估为准）、经营损失40,759元、门市奖励39,433.55元、共计118,008元。 一审法院认定事实，2017年4月16日，李远强（乙方，承租方）在前承租人转租期届满后与王义方（甲方，出租方）签订《租赁合同》，租用徐占明名下位于仁寿县，属于徐占明、王义方共同共有的农村集体土地上的自建营业用房，用于“手机数码”经营使用。《租赁合同》约定：甲方将其合法拥有的座落于仁寿县门面出租给乙方用于经营；租赁时间自2017年4月10日至2019年4月10日；合同租赁期内租金15000元／年，租金按年缴纳；因政府行为（例如拆迁等）所导致对租赁房屋内装修费及经营活动的赔偿归乙方拥有；合同还对其他事项作了约定。租赁合同到期后，双方于2019年4月15日签订了租赁合同（合同签订时写为了《租凭合同》），约定：甲方将其合法拥有的门市位于仁寿县，该门面出租给乙方用于商业经营，该门面建筑面积共25ｍ2；租赁时间自2019年4月10日至2022年4月止；合同租赁期内租金14800元／年，租金按年缴纳；因政府行为（例如拆迁等）所导致对租赁房屋内装修及经营活动赔偿归乙方拥有；合同还对其他事项作了约定。 2019年5月10日，四川天府新区眉山管理委员会办公室发布《关于印发的通知》。2019年5月30日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》。2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于启动环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置签约的通知》。 徐占明、王义方系夫妻关系，被纳入本次拆迁范围。2019年6月26日，徐占明（乙方）与拆迁人仁寿县视高镇人民政府（甲方）签订《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》。协议载明：1.门市价值补偿（评估），面积278.65m2、标准18,870元/m2、补偿金额5，258，125.5元；2.经营损失补偿（计发48个月），面积278.65m2、标准31.45元/月/m2、补偿金额420，650.04元；3.拆迁补偿（含残值），面积278.65m2、标准20元/m2、补偿金额5，573元；4.装饰装修补偿，面积278.65m2、标准820元/m2、补偿金额228，493元；5．腾房奖若干（备注：若乙方签约后20日内未腾空房屋并交付钥匙，则甲方不支付腾房奖）；协议还对其他事项作了约定。 另查明，李远强主张案涉合同实际使用面积为合同约定的25m2并包含合同未载明的住房，合计面积46.5m2，徐占明、王义方对此持异议。一审法院认为，李远强对租赁房屋实际使用面积并未提供证据予以证明，对其主张的面积不予支持，依据案涉合同载明的内容，确定案涉房屋租赁使用面积为25m2。双方于2019年4月15日签订《租凭合同》后，李远强未对案涉房屋进行装修，其陈述在2016年首次转租案涉房屋时，房屋内进行了地砖的铺设。2019年4月15日《租凭合同》签订后，李远强向徐占明、王义方支付了租金14,800元。因政府拆迁，李远强对案涉房屋进行腾退，并于2019年7月5日将案涉房屋交付徐占明、王义方。《租凭合同》因不可抗力于2019年7月5日解除。 一审法院认为，本案焦点为：1.案涉《租凭合同》的效力？2.案涉《租凭合同》是否解除以及于何时解除？3.李远强主张的各项赔偿是否应当支持？ 一、关于案涉《租凭合同》的效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。徐占明、王义方辩称李远强在明知案涉房屋即将拆迁的情形下与其签订案涉合同，其对合同条款完全不知情，但并未举示证据证明案涉合同存在无效或可撤销的情形。案涉合同有双方的签名确认，李远强支付了租金，徐占明、王义方交付了房屋，双方均全面履行了自己的义务，案涉合同系双方真实意思表示、合法有效。 二、关于案涉租赁合同是否解除以及于何时解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，案涉《租凭合同》因政府拆迁导致客观上无法继续履行，李远强对租赁房屋进行腾退后于2019年7月5日搬离，并将案涉房屋交还徐占明、王义方。故认定案涉《租凭合同》因不可抗力经双方合意已于2019年7月5日予以解除。 三、关于李远强主张的各项赔偿是否应当支持的问题。 环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋的拆迁，是国家建设的需要，徐占明、王义方出租给李远强的房屋属于拆迁范围。案涉《租凭合同》因政府拆迁，无法继续履行而解除，双方对案涉合同的解除均无过错；且《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》规定房屋征收补偿方式系对房屋所有权人实行货币补偿等，补偿费用应归房屋所有权人。在此情形下，李远强主张搬迁费、门市奖励赔偿的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定：依法成立的合同，受法律保护。案涉《租凭合同》第十一项第二款约定:因政府行为（例如拆迁等）所导致对租赁房屋内的装修及经营活动赔偿归乙方拥有。徐占明、王义方虽对该项约定持异议，认为案涉合同由李远强提供，徐占明、王义方在签订合同时未对合同条款进行阅读也限于文化水平无法阅读，同时认为李远强在明知案涉房屋要拆迁的情形下，博取徐占明、王义方同情签订案涉合同，该约定应属无效约定。一审法院认为，合同系双方对合同的性质、价款、目的等的书面约定，签订合同时理应对合同条款进行审核，对争议进行修订和补充。王义方在合同签字确认时作为完全民事行为能力人，在自己知道案涉房屋要拆迁的情况下，更应对房屋是否继续出租进行慎重的思考，对合同的约定尽到更加审慎注意的义务。即便如其所述，对合同约定条款未阅读，但案涉合同签订后实际上李远强交付房租、徐占明、王义方交付房屋，双方均全面履行了案涉合同出租方和承租方的义务，案涉合同已经成立并生效，合同条款对双方当事人均具有法律约束力。同时，对比2017年4月16日双方签订的《租赁合同》，该份合同同样在补充条款中对拆迁导致的装修及经营活动赔偿的归属进行了相同的约定，徐占明、王义方在签订续租合同时，更应对双方权利义务的约定进行注意义务。据此，对徐占明、王义方的辩称意见不予采纳。双方当事人在案涉合同中已对拆迁后案涉房屋的装修及经营活动赔偿进行明确约定的情形下，李远强主张徐占明、王义方赔偿装饰装修费及经营损失，事实和理由充分、于法有据，予以支持。参照《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》明确载明的临街临路门市装饰装修补偿标准820元/m2、结合案涉房屋的租用面积25m2，确定徐占明、王义方赔偿李远强装饰装修费20,500元；对于主张的经营损失，参照《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》明确载明经营损失补偿（计发48个月）标准31.45元/月/m2、结合案涉房屋的租用面积25m2、按照合同解除时的剩余期限33个月，确定徐占明、王义方赔偿李远强经营损失25,946.25元。李远强诉请徐占明、王义方退还租金，经双方一致确认截止合同解除时应退还租金为11,343元，予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、李远强与王义方于2019年4月15日签订的《租凭合同》于2019年7月5日解除；二、徐占明、王义方于本判决生效之日起十五日内退还李远强租金11,343元；三、徐占明、王义方于本判决生效之日起十五日内支付李远强装饰装修补偿费20,500元、经营损失补偿费25,946.25元，共计46,446.25元；四、驳回李远强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1，330元，由李远强负担708元、由徐占明、王义方负担622元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。 徐占明、王义方提供了《证明》及四川天府新区眉山管理委员会办公室关于印发《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》的通知。拟证明上诉人的损失是一次性补偿的损失，且包含了租金损失。一审判决认定被上诉人33个月经营损失过高，显失公平。 李远强质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，与上诉人证明目的无关，只能证实房屋被拆迁。 本院对上述证据的真实性予以确认。 二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院依法予以确认。 另查明，四川天府新区眉山管理委员会办公室关于印发《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》载明，经营损失补偿：按不同区域的经营收益评估价计算48个月临街临路门市经营损失（含租金）。装饰装修：根据评估公司出具精装、中装、简装价格标准进行补偿。 本院认为，本案二审争议焦点为：李远强的经营损失及装修补偿费应如何计算。 因环天府新区快速通道建设，徐占明与仁寿县视高镇人民政府签订了《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》。其中：门市价值补偿（评估），面积278.65m2、标准18,870元/m2、补偿金额5，258，125.5元；经营损失补偿（计发48个月），面积278.65m2、标准31.45元/月/m2、补偿金额420，650.04元。双方认可徐占明获得的拆迁补偿门市面积中包含了案涉房屋25m2。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》规定房屋征收补偿方式系对房屋所有权人实行货币补偿等，补偿费用应归房屋所有权人。但因李远强在前承租人转租届满后与王义方签订了两次租赁合同，第一次租期为2017年4月10日至2019年4月10日，第二次于2019年4月15日签订，约定租期为2019年4月10日至2022年4月止。两次签订的租赁合同补充协议中均约定：“因政府行为（例如拆迁等）所导致对租赁房屋内装修及经营活动赔偿归乙方（李远强）拥有”。且王义方与李远强第二次签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，李远强支付了租金，徐占明、王义方向李远强交付了房屋，双方按约定履行了出租人和承租人的义务。王义方在合同签字确认时作为完全民事行为能力人，在自己知道案涉房屋要拆迁的情况下，仍与李远强续签租赁合同，并对装修补偿及经营补偿作出了上述约定，系对自己权利的处分，其应当按照约定履行。因此，一审法院以标准31.45元/月/m2、结合案涉房屋的租用面积25m2、按照合同解除时的剩余期限33个月，确定徐占明、王义方赔偿李远强经营损失25,946.25元，以及按照临街临路门市装饰装修补偿标准820元/m2、结合案涉房屋的租用面积25m2，确定李远强应当获得装饰装修费20,500元，并无不当，本院依法予以确认。对徐占明、王义方上诉主张只计算9个月经营损失，以及按李远强实际装修损失计算的理由不成立，本院依法不予支持。 综上所述，徐占明、王义方的上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实基本清楚，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费961元，由徐占明、王义方负担。 本判决为终审判决。 审判长 覃 棱 审判员 辛利平 审判员 罗卫平 二〇二〇年四月七日 书记员 吴 倩