河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终220号上诉人（原审被告）：郑州一建置业有限公司，住所地：河南省郑州市管城区紫荆山路91号。法定代表人：段利民，该公司董事长。委托诉讼代理人：张睿恒，男，该公司营销总监。被上诉人（原审原告）：李兴芹，女，1950年2月21日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：钱东升，男，1979年8月23日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：贾保青，男，1971年10月4日出生，汉族，住河南省孟州市。上诉人郑州一建置业有限公司（以下简称郑州一建公司）因与被上诉人李兴芹商品房销售合同纠纷一案，不服河南省孟州市人民法院（2019）豫0883民初2451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。郑州一建公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回李兴芹的原审诉讼请求；由李兴芹承担诉讼费用。事实与理由：一、双方的合同约定李兴芹放弃追究郑州一建公司逾期办证的违约责任，并非双方对违约责任没有约定。双方的合同系国家建设部和工商总局审核的合格示范文本，该格式合同并非郑州一建公司制定的；合同列举了违约法律后果及处理途径，而双方签订合同时均同意回避该条款，应当认定为当事人放弃了逾期办证违约金的权利。因此本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算违约金。有关案件判例可以予以参考。二、违约金的目的在于弥补守约方的损失，李兴芹并未因逾期办证受到任何损失；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金的增减是以损失大小为参照的，李兴芹要求的违约金明显过高，原审判决的违约金数额过高，应当依法减少或者不予支持，否则有失公平，给房地产行业带来不稳定因素。三、由于房地产登记政策及相关行政管理部门职能调整等因素，本案合同约定的客观情况发生了变化，本案存在有情势变更之事由。具体是，2015年底至2016年6月20日期间新设了不动产登记中心，政府职能有调整，存在着房管局不接收新办房屋初始登记的情况。之后房屋初始登记业务不再存在，法律对于不动产首次登记的办理期限并无明确规定，双方合同亦无约定；不动产登记工作一度停滞，无法进行。根据情势变更法律原理，不应当依据合同约定认定郑州一建公司违约，否则显失公平。李兴芹辩称，双方的合同系国家有关行政部门规范制订的格式，郑州一建公司应当遵守执行。李兴芹从未放弃自身权益，最高人民法院的司法解释对于违约金有明确规定，原审按照逾期贷款利率计算、判决，并不高。郑州一建公司的上诉理由不能成立。李兴芹向一审法院起诉请求：1、判令郑州一建公司立即协助办理房屋不动产证；2、判令郑州一建公司支付逾期办理上述房屋不动产证的违约金69268.953元；3、诉讼费由郑州一建公司承担。一审法院认定事实：本案双方于2016年5月26日在孟州市“大唐名村”售楼部签订购房合同，李兴芹购买郑州一建公司位于大唐名村名人居92073号房，并一次性交齐全部房款366168元，另于2016年9月1日交纳契税5492.52元，于2019年4月25日交纳办证费1080元。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋郑州一建公司已按照约定于2015年5月26日向原告交付，该房屋所在的9号楼于2017年11月24日在孟州市不动产登记中心完成首次登记公告。郑州一建公司至今未完成对大唐名村名人居92073号房不动产登记证书的办理。另查明，李兴芹向一审法院起诉主张权利的时间是2019年5月29日。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号），载明：逾期贷款罚息利率为：在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50％。目前，中国人民银行公布的1-5年贷款年利率为4.75％。一审法院认为，李兴芹与郑州一建公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行义务。李兴芹已履行了合同约定的交付房款等义务，郑州一建公司依约应在商品房交付使用后90日内，即2016年8月26日前将办理权属登记需由郑州一建公司提供的资料报产权登记机关备案，但至2017年11月24日才通过不动产登记部门审核，故郑州一建公司存在违约行为，应承担继续履行，并承担违约责任，但考虑到目前办证的实际情况可酌情给予三十天期限。郑州一建公司辩称，涉案合同当事人在第十五条的第一、二、三项处未填写文字，并在违约金计算标准处划叉，应认定为买受人放弃逾期办证违约金这项权利。对此经审查，该格式合同条款只能认定为双方对逾期办证违约金未约定或者约定不明，郑州一建公司的上述辩称理由不能成立。因李兴芹所主张的违约金，双方在合同中没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因李兴芹提起诉讼时间为2019年5月29日，故郑州一建公司辩称李兴芹的起诉超过诉讼时效，理由不足。一审法院判决：一、被告郑州一建置业有限公司应于本判决生效后三十日内协助原告李兴芹办理大唐名村名人居92073号房的不动产权证；二、被告郑州一建置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告李兴芹违约金33453元；三、驳回原审李兴芹的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1532元，减半收取计766元，由原告李兴芹承担318元，被告郑州一建置业有限公司承担448元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的案件事实与原审认定的事实相同。本院认为，第一，本案双方签订《商品房买卖合同》使用的是国家规定的示范文本，在其中的《商品房买卖合同说明》部分，明确载明同，“对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定”，“实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”据此，双方第十五条关于因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房产权证的处理选项当中，空格处所打“×”不能理解为买房人李兴芹对逾期办证违约金主张权利的放弃，而应理解、认定为双方对逾期办证违约金的负担和数额未作约定。郑州一建公司关于双方在签订合同时李兴芹放弃了对郑州一建公司逾期办证违约责任追究权利的主张不能成立。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案对于郑州一建公司的逾期办证违约责任，应按照上述法律规定认定、判决。郑州一建公司以没有给对方造成损失为由主张不应当支付违约金、违约金数额判决过高没有法律和事实依据，不能予以支持。第三，情势变更是当事人在缔约时按照社会一般观念无法预见的、风险程度远远超出正常人的合理预期、不能防范和控制的、非市场系统固有的风险。我国长期实行改革开放政策，政府机构和职能不断改革、优化，不动产登记制度的改革、实施依法不能认定为情势变更。郑州一建公司亦未就政府职能转化、不动产登记制度改革对其办证造成影响提供充分、客观的证据。双方合同对于办理权属登记表述为房地产权属证书，该证依法原来为房屋所有权证，调整、改革以后变更为不动产权属证书，不能据此就认定双方约定的只是办理房屋所有权证。郑州一建公司以政策调整后国家取消了房屋所有权证的办理为理由，主张其不构成违约，不能成立。郑州一建公司二审提出的情势变更、政府职能转变影响本案等新的观点、主张没有事实依据，不符合法律规定，不予支持。综上所述，郑州一建置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费636元，由郑州一建置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二〇年四月七日书记员 刘           颖