海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终420号 上诉人（原审原告）：陈延龙，男，1953年8月1日出生，汉族，现住海南省琼海市。 上诉人（原审被告）：琼海万泉美地物业服务有限公司,住所地海南省琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区。 法定代表人：陈玫，该公司经理。 委托诉讼代理人：王兆冠，海南坤和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵征，海南坤和律师事务所律师。 上诉人陈延龙与上诉人琼海万泉美地物业服务有限公司（以下简称美地公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈延龙上诉请求：1.撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定上诉人与美地公司签订的前期物业服务协议中关于“住宅暂按建筑面积每月每平米2.3元”的物业费收取标准的物业费条款合法有效，认定事实不清，适用法律错误。双方签订物业协议的时间是2014年1月15日。琼价费管【2011】154号文件规定“实行政府指导价的物业费收费，应当按规定报价格主管部门备案。”美地公司未按照上述规定在指定期限内到物价部门备案登记，违反了政府的强制性规定。2.琼价费管【2015】123号文件对于收费标准，需由市场主体协商确定。然而一审判决在事实认定上，在双方未进行协商定价的情况下，不能认定“双方协商确定2.3元/平方米月收取物业服务费”的事实。3.一审判决认定“每月每平米2.3元的定价标准，美地公司已在小区公告栏里张贴公示且业主未有异议”与事实不符。美地公司张贴的公告是伪造的公告，公告里未将备案登记的三期物业费定价标准每月每平米2.3元。4.美地公司作为物业服务企业，并未按照约定提供合格的服务，电梯不能正常运行，小区内乱打乱建随处可见，不给维权业主充值水电，不让机动车出行等，均表明美地公司的服务不合格。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持上诉人的请求，维护上诉人的合法权益。 美地公司辩称，1.一审判决认定案涉《前期物业管理服务合同》合法有效完全正确。《前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。其次，美地公司作为具有物业管理资质的公司，已按合同约定为小区全体业主提供了物业服务，小区业主也实际得到了应享有的物业服务内容。本案前期物业服务委托合同已实际履行逾五年时间，一直没有业主提出过异议。2.本案合同约定的物业管理费标准虽然高于政府指导价，但随着社会经济的发展，物业公司支出的成本也会随之增加，而本案物业管理收费多年来一直按统一标准收取，在物业管理服务内容没有变化的情况下，按合同约定的标准收取物业管理费是合理的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 美地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人主张退还装修管理费500元、电梯使用费300元、垃圾清运费393元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定装修管理费、垃圾清运费系擅自扩大收费范围向业主违规收取属于事实认定错误，适用法律不当。1.美地公司向陈延龙收取装修管理费、电梯使用费、垃圾清运费等有事实根据和法律依据，不属于违规收费。双方于2014年1月15日签订的《万泉美地前期物业管理服务协议》第二条第三款第4项约定“小区的建筑垃圾运到物业公司指定点堆放，由物业公司统一清运出小区，并实行有偿清运”，双方均同意对建筑垃圾按有偿清理执行。且2014年3月7日双方还共同签订了《装修押金及各项费用缴纳明细表》、《装修材料、垃圾搬运协议》，这两份文件中均明确记载陈延龙应缴纳装修管理费500元、电梯使用费300元及垃圾清运费393元，因此陈延龙对上述收费项目及金额均表示知悉且同意。2.美地公司收取的装修管理费、电梯使用费及垃圾清运费业经双方协商一致，并已提供相应服务和管理，不应退还。3.一审判决适用法律错误，导致作出错误判决，应予改判。本案中，美地公司收取的相关费用符合《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，且双方签订《万泉美地前期物业管理服务协议》、《装修押金及各项费用缴纳明细表》、《装修材料、垃圾搬运协议》等均明确约定相关收费项目，可见美地公司收取相关费用不违反以上司法解释规定。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 陈延龙辩称，物业公司未尽物业管理责任，装修期间也存在诸多违法行为，并没有人管理装修现场，物业收取管理费没有依据。垃圾是由装修公司自行清运的，也不存在物业公司另行收取费用的问题。电梯费也是包含在装修费当中的，属于重复收费。 陈延龙向一审法院起诉请求：1.判决原告与被告于2014年1月15日签订的万泉美地前期物业管理服务协议中的第五页第四条的第二项“住宅按建筑面积每月每平方米2.30元”的物业费的条款无效；2.判决被告向原告退还原告在2015年、2016年、2017年、2018年，共计4年支付的物业服务管理费，合计6168.80元整；3.判决被告退还原告于2014年3月7日支付的装修管理费500元、电梯使用费300元、垃圾清运费393元，合计1193元。 一审法院认定事实：原告向开发商琼海美地房地产开发有限公司以价款636890元购买并验收入住××村房，开发商向其出具了发票。美地物业公司系从事物业管理、酒店管理等业务有限责任公司，其成立于2010年5月24日，营业期限至2030年5月24日，负责原告小区的物业管理服务。2014年1月15日，原告与被告签订了《万泉美地前期物业管理服务协议》，该协议第四条第二项约定:“住宅按建筑面积每月每平方米2.30元”收取物业管理费，该合同还约定了物业服务费的缴纳时间为每月25日至下月5日前。原告购买的房屋建筑面积为71.41㎡，合同签订后，被告依约为原告提供了物业服务，但原告并未按照合同约定的2.30元/㎡/月缴费标准向被告交纳相关费用，实际仅按1.80元/㎡/月的物业费标准交纳过4年的物业管理费，期间，被告还收取了原告的装修管理费500元、电梯使用费300元、垃圾清运费393元。原告认为，双方签订的协议中按照每月每平方米2.30元的标准收取物业服务费的条款因为违反法律规定而无效，被告收取的装修管理费等各项费用没有事实依据和法律依据，应予以退还，在2016年知道权利被侵害，与被告交涉未果后，原告便不断向物价局、政府服务热线等有关部门投诉被告乱收费问题。被告认为，双方签订的《前期物业服务管理合同》合法、有效，并不存在无效事由，其依约提供了物业服务，原告接受了被告的管理和服务，则应当缴纳相应的费用，原告要求退还相关费用没有依据。双方因此产生纠纷，原告遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。另查明，2015年后，国家政策不再要求物业公司收取物业服务费必须要经过琼海市物价局备案，因此原、被告协商按照每平方米2.30元每月的收费标准收取物业服务费用。一审法院认为，本案系因物业服务合同引起的民事纠纷。争议的主要焦点为：一、原告请求确认双方签订的万泉美地前期物业管理服务协议中的第五页第四条的第二项“住宅按建筑面积每月每平方米2.30元”的物业费的条款无效是否有法律依据；二、原告请求被告退还的物业服务费、装修管理费、垃圾清运费、电梯使用费是否有事实依据和法律依据；三、原告要求退还相关费用是否超过诉讼时效。一、关于原告请求确认双方签订的万泉美地前期物业管理服务协议中的第五页第四条的第二项“住宅按建筑面积每月每平方米2.30元”的物业费的条款无效是否有法律依据的问题。本案中，原告与被告签订《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，既未违反相关法律法规，也未损害国家、集体以及他人的合法权益，且该协议主体适格，故该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方应严格依照该合同的约定履行。在被告已提供物业服务的情况下，原告应按照约定交纳相应的物业服务费用。被告在琼海市物价局备案的物业收费标准虽已到期，但2015年后，国家政策不再要求物业公司收取物业服务费必须要经过所在地价格主管部门备案，可由物业服务管理企业和业主协商确定，因此双方协商确定高层住宅楼2.3元/平方米·月收取物业服务费并未违反双方的约定和法律规定，所收取的物业服务费已在小区公告栏里张贴公示且业主未有异议。故原告请求确认该合同中中的第五页第四条的第二项“住宅按建筑面积每月每平方米2.30元”收取物业费条款无效的诉求无事实和法律依据，不予支持。二、关于原告请求被告退还的物业服务费、装修管理费、垃圾清运费、电梯使用费是否有事实依据和法律依据的问题。原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实、全面履行。合同签订后，被告向原告提供了物业服务，但原告并未按照合同的约定向被告交纳相关费用，实际仅按1.80元/㎡/月的物业费标准交纳过4年的物业费6168.80元。表明原、被告对该物业费标准的认可。原告诉称双方合同约定的物业费标准没有物业部门的核定，超过政府指导价，本案中,原、被告双方存在着物业服务合同关系,依据民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿的原则,原告在接受被告物业服务的同时也应当履行支付物业服务费的义务,原告未举证证明被告收取的物业费违反了法律、法规、部门规章规定，属于违规费用，故原告以上述理由要求被告退还已收取的4年的物业服务费用6168.80元，无事实和法律依据,不予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)》第五条(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。被告擅自收取装修管理费、电梯使用费、垃圾清运费的行为未征得全体业主的同意，也没有提交证据证实其收取该三项费用的合理性。故本院认定装修管理费、电梯使用费、垃圾清运费系被告擅自扩大收费范围向业主即本案原告违规收取，原告要求被告退还该三项费用符合事实依据和法律依据，予以支持。三、关于原告要求退还相关费用是否超过诉讼时效的问题。本案中，原告认为其在诉讼时效期间内行使权利，没有超过诉讼时效。原告称其在2016年查阅有关物业管理的文件知道权利被侵害后，便向被告提出异议，就被告违规收取的装修管理费、电梯使用费、垃圾清运费等问题陆续向物价局、房管局等部门咨询反映，主张权利，本院向有关行政部门了解后，认定原告所述符合客观事实，足以认定已构成了原告诉讼时效中断的情形，予以采信。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条的规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《民法总则》2017年10月1日开始施行，原告知道权利被侵害后，于2016年已不断向有关部门上访反映引发诉讼时效中断，故本案应适用三诉讼时效期间的规定，根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年······诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算······”的规定，被告提出原告要求其返还各装修管理费、电梯使用费、物业费已超过诉讼时效的抗辩主张,不予支持。故被告应返还原告2014年3月7日支付的装修管理费500元、电梯使用费300元、垃圾清运费393元，合计1193元。综上所述，原告主张被告退还装修管理费500元、电梯使用费300元、垃圾清运费393元，应予以支持。原告超出上述部分的请求，没有事实根据及法律依据，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告琼海万泉美地物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈延龙退还装修管理费500元、电梯使用费300元、垃圾清运费393元，共计1193元。二、驳回原告陈延龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告琼海万泉美地物业服务有限公司负担。 二审中，上诉人美地公司提交如下新证据：1.住宅装修申请表；拟证明陈延龙于2014年3月7日向美地公司申请装修的事实。2.装修押金及各项费用缴纳明细表；拟证明美地公司在收到陈延龙的装修申请后，双方对案涉费用进行了约定，美地公司为陈延龙提供装修管理及装修过程中电梯维护等服务，陈延龙同意向美地公司支付相应的装修管理费500元、电梯使用费300元，并同意按垃圾清运协议缴纳相关垃圾清运费的事实。3.装修材料、垃圾搬运协议；拟证明美地公司与陈延龙对垃圾清运费进行约定，美地公司负责对陈延龙装修所用的材料及产生的装修垃圾统一安排搬运，陈延龙同意支付垃圾清运费393元的事实。4.二次装修承诺书；5.二次装修管理规定；6.住宅装修防火责任书；这三份证据拟共同证明陈延龙向美地公司申请装修，并在装修承诺书、防火责任书等文件上签名确认的事实。7.住宅装修许可证；拟证明双方就装修事宜达成协议后，美地公司向陈延龙发放装修许可证的事实。陈延龙的质证意见：对证据的真实性无异议，但是对关联性有异议，认为美地公司并未提供其所言的装修管理、运送装修垃圾，此外电梯费已经约定在物业费里，属于重复收费。本院对美地公司二审期间提交的证据认证如下：对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。陈延龙未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2014年3月7日，陈延龙与美地公司在《装修押金及各项费用缴纳明细表》上签名盖章，该明细表载明：装修服务管理费500元/套；垃圾清运费5.5元/平方米，按垃圾清运协议办理；电梯使用费300元/套。同日，双方签订的《装修材料、垃圾搬运协议》载明，美地公司一次性向陈延龙收取垃圾清运费为393元。 本院认为，本案二审需要解决的问题是：1.案涉“住宅按建筑面积每月每平方米2.3元”的条款效力；2.陈延龙诉请美地公司退还2015年至2018年的物业服务管理费6168.80元是否有事实根据和法律依据；3.美地公司应否向陈延龙退还装修管理费500元、电梯使用费300元和垃圾清运费393元。 一、关于案涉“住宅按建筑面积每月每平方米2.3元”的条款效力的问题。 双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意义表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依照约定履行各自的权利义务。陈延龙上诉主张美地公司未按海南省物价局有关文件调整物业费，也未进行备案，属合同无效的情形，案涉条款应无效。本院认为，案涉条款系双方在自愿的前提下自行协商确定，且未违反法律法规的强制性规定，现陈延龙主张案涉条款无效缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。如陈延龙认为美地公司收取物业费的标准未经备案，可向有关行政主管部门反映。 二、关于陈延龙诉请美地公司退还2015年至2018年的物业服务管理费6168.80元是否有事实根据和法律依据的问题。 如前所述，案涉《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应依照约定履行各自的权利义务。美地公司已向陈延龙提供了物业服务，陈延龙也接受了美地公司提供的物业服务，理应向美地公司交纳相应的物业管理费。陈延龙按1.8元/平方米/月的标准交纳物业管理费后，现以未经备案为由诉请美地公司退还已交纳的物业管理费，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。如陈延龙认为美地公司提供的物业服务存在不到位等问题，可另行主张。 三、关于美地公司应否向陈延龙退还装修管理费500元、电梯使用费300元和垃圾清运费393元的问题。 装修管理费、电梯使用费和垃圾清运费是因业主装饰、装修工程增加物业管理服务工作量设置的临时性收费项目，具体收费标准国家没有明确规定，由当事人双方约定。本案中，双方签订了《装修押金及各项费用缴纳明细表》和《装修材料、垃圾搬运协议》，明确载明了上述费用的交纳标准。陈延龙按标准交纳了相关费用后，美地公司已提供了相应的服务。美地公司收取的上述费用并未超出双方在《装修押金及各项费用缴纳明细表》和《装修材料、垃圾搬运协议》中的约定，现陈延龙以美地公司违规收费诉请退还缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决美地公司向陈延龙退还装修管理费500元、电梯使用费300元和垃圾清运费393元不当，本院予以纠正。 综上所述，陈延龙的上诉请求不能成立，应予驳回；琼海万泉美地物业服务有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初1326号民事判决； 二、驳回上诉人陈延龙的上诉请求； 三、驳回上诉人陈延龙的全部诉讼请求。 一审案件受理费25元，二审案件受理费100元，均由上诉人陈延龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 林芝静 二〇二〇年四月十三日 法官助理 梁 莹 书 记 员 陈小娜 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。