北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2365号上诉人（原审被告、反诉原告）:李欣杰，女，1955年3月18日出生，住吉林省东辽县。委托诉讼代理人：***（李欣杰之女），女，1978年7月8日出生，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：周祥海，北京祥广律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁永科，男，1970年6月23日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：韩永苹，北京市金台律师事务所律师。上诉人李欣杰因与被上诉人丁永科租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李欣杰上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判丁永科赔偿损失650000元；2.一、二审案件受理费由丁永科承担。事实和理由：1.一审判决认识错误，应予以纠正。丁永科未履行协调义务，导致我多支出150000元，该部分费用应确定为我的损失，由丁永科负责赔偿。2.因丁永科的违约行为给我造成的损失，真实、明确、计算合理，应该予以支持。经营期开始后，丁永科并未保证水电的正常使用，未履行其负责申请变压器增容的合同义务，其行为构成违约，导致我无法正产经营，给我造成损失。丁永科辩称：我同意一审判决。李欣杰主张我没有提供协调是不成立的，李欣杰修建公寓期间我们一直在协调，丁永科的儿子一直都在现场协调。丁永科提供了水电，可以正常使用。一审中丁永科提交的证据可以证明李欣杰一直在正常经营出租。丁永科尽到了协调义务，保证了公寓的正常水电，不存在不提供水电的情况。丁永科向一审法院起诉请求：1.判令解除丁永科与李欣杰签订的《租赁合同》；2.要求李欣杰返还租赁场地。3.要求李欣杰支付截至解除之日起的场地实际使用租金。4.判令李欣杰支付丁永科租金450000元（2018年9月1日至2019年8月31日）及逾期付款利息（以450000元为基数自2018年8月1日至实际付款之日止按银行同期贷款利率计算）。5.诉讼费由李欣杰承担。李欣杰向一审法院反诉请求：1.判决丁永科赔偿因其违约行为给李欣杰造成的损失（从2017年6月1日装修之日起至2018年6月12日正常经营之日止，按实际损失计算）650000元。2.本诉及反诉费用由丁永科承担。一审法院认定事实：2017年5月15日，丁永科（甲方）与李欣杰（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租位于北京市房山区良乡镇小营村北共2400平米建设用地租给乙方作为出租公寓使用。合同期限及租金约定：甲方出租地南库2400平米，由乙方出资金三百万元建设公寓，合同期限10年，从2017年6月1日至2027年5月30日，装修免租期为四个月，装修期间甲方保证乙方顺利建成公寓楼，如遇政府部门干涉时，由甲方出面协调关系，由乙方出费用，若协商不成给乙方造成一切经济损失由甲方负责赔偿。租赁期满后，乙方盖得房子无偿归甲方所有，乙方在同等条件下有优先承租权。公寓前三年租金为（每年四十五万元人民币），第四年至第六年（每年四十九万五千元人民币），第七年至第九年（每年五十四万四千五百元人民币），从第十年（五十九万八千九百五十元人民币）。每年九月一日交租金（提前一个月交租金）。在合同期内甲乙双方均不得以任何理由单方终止合同，如有一方违约给另一方造成损失，按年租金十倍支付违约金给另一方。二、租赁期限内甲方不得以任何形式参与公寓的经营权及干预乙方的正常经营，乙方拥有公寓楼的自主经营权。三、租赁期限内如遇第三方干涉造成乙方损失时由甲方负责。四、合同期限内甲方无权将出租地以任何形式抵押，担保或转卖公寓楼。五、经营期间甲方保证乙方水电的正常使用，产生的水费由乙方支付。合同期限内乙方只缴纳经营发生的费用：水电租金等，甲方不得以任何理由加收本合同未明确列出但与本出租地有关的其他费用。六、合同期限内遇到政府部门拆迁时，甲乙双方协商同意公寓楼拆迁补偿款按如下比例分配：拆迁补偿款按甲方与政府拆迁部门签订的补偿合同为标准，甲乙双方各占百分之五十的比例分配（包含经营性赔偿款），如遇政府拆迁，甲乙双方协商同意，不存在经营性赔偿，乙方不得向甲方索要经营性赔偿款。如遇政府部门拆迁时，甲方应返还乙方在接到通知之日起已缴未用的剩余全部租金。七、乙方有权委托第三方公司经营公寓，甲方不得干预。八、甲方负责申请变压器增容，费用由乙方承担。（如与拆迁补偿，甲乙双方各得50%补偿款）。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，丁永科将场地交付给李欣杰使用。李欣杰交纳了2017年10月1日至2018年9月30日的租金四十五万元。另查，2000年5月28日，案外人宋建军与房山区官道乡小营村经济联合社签订场地租赁合同，承租小营村西北侧的坑洼地18亩，租赁性质及用途为集体租赁、工业企业。期限自2000年5月25日至2030年5月24日。2017年5月28日，案外人宋建军（甲方）与丁永科（乙方）签订租赁合同，约定甲方出租2800平米由乙方出资壹仟万元建设公寓，合同期限13年，从2017年6月1日至2030年5月24日，装修免租期6个月，租金250000元，每年从元月1日于30日前付款。在合同期内甲乙双方均不得以任何理由单方终止合同，如有一方违约给另一方造成的损失，按年租金二十倍支付违约金给另一方。经营期间甲方保证乙方水电的正常使用。合同期限内如甲方出现电量不能满足乙方经营需要时，甲方负责申请变压器，发生的费用由乙方支付。2017年6月1日丁永科将涉案场地交付李欣杰使用。2018年7月，案外人宋建军以丁永科未按照约定交付租金为由诉至法院，请求解除租赁合同，支付租金及违约金。该案审理过程中，2018年12月3日，宋建军（甲方）与丁永科（乙方）签订和解协议，约定：一、自合同签订之日起三日内，乙方支付甲方2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金250000元。二、甲方、乙方及李欣杰重新商定合同签订事项，拟定甲方与李欣杰新签协议，商定赔偿乙方就执行项目过程中的相关损失陆拾万元。如甲方、乙方与李欣杰能重新签订协议，则按照新协议执行；如果三方不能达成新协议，则乙方委托甲方代为管理和收取李欣杰的房租。所收取的房租归甲方，委托管理和收取房租的时间自2019年9月至原合同截止日期。如乙方与李欣杰的租赁纠纷，乙方收回李欣杰2018年9月、2019年8月的房租450000元，则乙方需支付甲方2019年租金200000元。三、自甲方收到乙方上述第一条250000元后三日内甲方向房山法院申请撤诉。和解协议签订后，丁永科给付宋建军房屋租金250000元。后因宋建军并未撤回起诉，法院于2019年5月20日作出（2018）京0111民初13596号民事判决书，判决驳回了宋建军的诉讼请求。在该案中，丁永科曾辩称，宋建军没有按照此约定给丁永科提供用水和用电。该案判决生效后，本案开庭审理中，李欣杰表示同意交纳租金。一审庭审中，李欣杰称，2018年6月12日，李欣杰因水电问题向案外人宋建军交纳水电安装费50000元，并不主张丁永科赔偿，对2017年9月18日，李欣杰因协助装修问题向案外人宋建军交纳业务费150000元，主张丁永科赔偿。丁永科对此不予认可。审理中，法院依法向小营村村委会调查，该村委会负责人表示，诉争地块现在属于建设用地，之前出租给宋建军时，宋建军建造了库房，对于建造公寓，并没有向村委会审批备案。2019年7月左右，政府下发了红头文件，不得建造两层以上建筑。丁永科对李欣杰提交的录音证据，一直未提供质证意见。一审法院认为，丁永科与李欣杰双方签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，该合同并未侵犯国家、集体及其他人的合法权益，双方均应按照合同约定履行。合同约定由李欣杰出资建造公寓楼，且约定双方不得以任何形式单方终止合同，合同中亦未约定合同解除的事项，丁永科请求解除合同并无合同依据。丁永科主张李欣杰未按照约定支付租金而主张解除合同，但因丁永科被原场地出租人起诉解除租赁合同，该案的结果直接影响李欣杰履行租赁合同，故李欣杰未支付租金具有法定事由，系履行不安抗辩权的表现，李欣杰的行为并未构成根本违约，丁永科请求解除合同的依据不足，法院不予支持。在宋建军起诉丁永科的案件生效之后，李欣杰应当按照合同约定的租金支付年租金。针对李欣杰的反诉请求，对李欣杰主张的因装修问题向宋建军支付的十五万元，李欣杰并未提供充足有效的证据证明，且亦未证明丁永科没有出面协调，双方合同也并未明确约定由出租方支付协调的费用，该部分请求法院不予支持；另外，其主张的经营损失，因其建造的公寓并没有合法的手续，该公寓出租经营行为收入严格意义上亦不能视为完全合法权益，且李欣杰亦未充足举证证明经营损失大小，对该部分请求，法院亦不予支持。鉴于李欣杰在建造、装修公寓楼及沟通水电、装修过程中遇到的各种问题，且双方对相关费用的负担存有争议，另考虑到丁永科与其出租人的纠纷等，丁永科请求李欣杰支付延期支付租金的逾期付款利息，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月判决：一、李欣杰于判决生效之日起十日内给付丁永科2018年10月1日至2019年9月30日的租金450000元。二、驳回丁永科的其他诉讼请求。三、驳回李欣杰的诉讼请求。二审审理中，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。李欣杰主张其向宋建军支付的150000元系由宋建军负责协调各方关系的协调费用。关于水电扩容问题，李欣杰主张涉案公寓原有的水电不能满足公寓运营要求，故向丁永科申请水电扩容，但丁永科未予协调，李欣杰只好向宋建军支付50000元水电安装费，在宋建军的协调下进行了扩容。丁永科主张其未拒绝协调水电扩容，但水电扩容需要支付费用，李欣杰未及时支付费用，故水电扩容拖延了一段时间。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，丁永科与李欣杰签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。双方当事人二审中争议的主要问题是丁永科是否应当向李欣杰赔偿损失。根据李欣杰的主张，其损失分为两部分，一部分系其向宋建军支付的协调费用150000元，另一部分系丁永科未按时提供水电导致其经营损失500000元。关于其向宋建军支付的150000元，李欣杰主张系丁永科拒绝履行协调义务，故其向宋建军支付150000元，由宋建军进行协调。因李欣杰未提交证据证明丁永科拒绝履行协调义务，且李欣杰与丁永科签订的租赁合同中亦约定由李欣杰承担协调费用，故本院不能认定李欣杰主张的该150000元系李欣杰的损失，本院对其该项请求不予支持。关于李欣杰主张的经营损失500000元，考虑到涉案公寓楼并未经过合法审批手续，而李欣杰已实际经营公寓楼并对外出租获利，现有证据不足以证明水电扩容延期系丁永科拒绝配合所致，亦无确实充分的证据证明李欣杰所主张的经营损失，一审法院对其该项请求不予支持，并无不当，本院予以支持。综上所述，李欣杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由李欣杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  白 松审 判 员  刘慧慧二〇二〇年四月三日法官助理  张增彬书 记 员  刘梓晨