浙江省庆元县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1126民初201号 原告（反诉被告）：练汉来，男，1980年1月29日出生，汉族，住庆元县。 原告（反诉被告）：陈丹，女，1985年9月17日出生，汉族，住庆元县。 被告（反诉原告）：浙江鑫龙物业管理有限公司，统一社会信用代码91331102MA28J4G8XU，住所地丽水市莲都区长虹街738号。 法定代表人：胡于堂，任总经理。 委托诉讼代理人：叶学荣，浙江天贝律师事务所律师。 原告（反诉被告）练汉来、陈丹与被告（反诉原告）浙江鑫龙物业管理有限公司（以下简称鑫龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）练汉来、陈丹，被告（反诉原告）鑫龙物业公司的法定代表人胡于堂、委托诉讼代理人叶学荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告练汉来、陈丹向本院提出诉讼请求固定为：一、判令浙江鑫龙物业管理有限公司退还：1.装修保证金1000元及相应利息；2.电梯维保费300元；3.多收取的垃圾清运费；4.柴间年费120元；5.因物业公司物业服务达不到标准而多收的物业费，并依照鑫龙物业管理有限公司和汇金城房产有限公司所签合同第二十七条规定每日3‰的标准向原告支付违约金；6.多收取1个月零20天的物业费；7.多收取的一个月零二十天的电梯电费和二次供水费；二、本案诉讼费由被告承担。事实理由：1.退还给原告装修保证金1000元及相应利息。鑫龙物业管理有限公司和汇金城房产有限公司合同中并没有规定业主要交1000元押金，1000元及期间产生的利息应归还原告；2.退还给原告电梯维保费300元。依据庆发改价[2013]30号和丽发改价管[2013]205号文件《丽水市区普通住宅小区前期物业服务收费等级和基准收费标准》之规定，物业公司收取300元的维保费属于重复收费，应当退还给原告；3.退还给原告多收取的垃圾清运费。依据庆发改价[2013]30号和丽发改价管[2013]205号文件《丽水市区普通住宅小区前期物业服务收费等级和基准收费标准》之规定“三、其他收费事项”中的“建筑面积100-150平方米（含100平方米）每套200元。浮动幅度为上浮不超过30%，下浮不低于成本。”要求被告退还给原告多收取的垃圾清运费；4.退还给原告柴间年费120元。汇金城房产有限公司并没有向物业公司或业主移交柴间，要求物业公司归还柴间年费120元；5.退还给原告因物业公司物业服务不达标而多收的物业费，并依照鑫龙物业管理有限公司与汇金城房产有限公司所签前期物业服务合同第二十七条规定每日3‰的标准向原告支付违约金；6.退还给原告多收取的1个月零20天物业费。原告购房合同签订的时间和物业公司出具给原告的物业费收款收据时间都是在2017年的9月，也就是说原告和物业公司从2017年的9月才有合同关系，根据鑫龙物业管理有限公司和汇金城房产有限公司所签合同第七条约定，应从第二个月，也就是2017年的10月开始计费。 被告鑫龙物业公司辩称，1.对原告诉请返还装修保证金无异议，因原告拖欠物业费故未返回；2.被告按合同约定收费合理合法，原告要求被告退还垃圾清运费、柴间年费、电梯维保费等请求无事实和法律依据，应予驳回；3.被告对原告拖欠物业费需提起反诉。 被告鑫龙物业公司提出反诉请求：判令反诉被告练汉来、陈丹在本诉所请求的装修保证金与反诉中所欠的物业费进行抵销后，应向反诉原告支付所欠剩余物业费2765元。事实与理由：2016年7月，反诉原告与庆元县汇金房产有限公司签订《汇金城前期物业服务合同》，约定了服务内容、费用收取标准、合同期限等，反诉原告依约进驻汇金城小区，提供了物业服务，反诉被告缴纳了一年的物业费等计4076元，并交了装修保证金1000元。2017年4月，庆元县汇金房产有限公司致函反诉原告，要求反诉原告按原合同继续履行一年，反诉原告实际提供物业服务至2018年8月10日，即实际延长了13个月零10日。虽经多次催缴，但反诉被告没有缴纳第二次的物业费，至2018年8月10日，反诉原告退出汇金城的物业管理，反诉被告共欠反诉原告13个月的物业费，具体为：物业费1664元、电梯电费1560元、电梯维保费325元、二次供水216.7元，共计3765元。该款与应返还反诉被告的装修保证金1000元抵销后，反诉被告还需支付反诉原告物业费2765元。 反诉被告练汉来、陈丹辩称，1.反诉原告收费项目和标准不合理。2013年6月6日，丽水市发展和改革委员会、丽水市住房和城乡建设局《关于丽水市区普通住宅小区前期物业服务收费标准的通知》（丽发改价管〔2013〕205号文件），其中对市区普通住宅小区前期物业收费等级和收费标准有规定，对照该文件规定，前期物业的电梯维保费不应收取；装修期间垃圾清运费过高，应为200元；且反诉原告收费标准为二级，但原告的服务质量达不到二级，不能按二级标准收费；2.反诉原告提出从2016年7月1日开始计算服务期限无依据，反诉被告的房产于2017年9月从刘明光处买来，钥匙是从物业处领取，反诉被告的物业费应从2017年10月份开始计算。 经审理，本院认定如下事实：2016年7月30日，被告鑫龙物业公司与汇金城开发商庆元县汇金房产有限公司签订《汇金城前期物业服务合同》，约定了服务内容、费用收取标准、合同期限等。其中合同第七条约定：业主应于自房屋统一交付使用，购房者（业主）领取钥匙次月首日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；物业费用按年交纳，业主或物业使用人应当及时履行交纳义务；并对电梯费用、以及装饰垃圾清运费等进行明确约定。上述合同签订后，被告依约进驻汇金城，提供了物业服务。因汇金城未成立业主委员会，2017年4月7日，庆元县汇金房产有限公司致函被告鑫龙物业公司，要求被告按原合同继续履行一年，被告实际提供物业服务至2018年8月10日。坐落于庆元县的房产原系案外人刘明光所有。刘明光于2017年9月将该房产转让给练汉来、陈丹。练汉来、陈丹于2017年9月15日向鑫龙物业公司取得钥匙并向鑫龙物业公司交纳了物业费用4076元、装修保证金1000元。被告所交纳的4076元物业费用中包含物业管理费1416元、垃圾清运费600元、电梯电费1440元、电梯维保费300元、二次供水200元。此后，练汉来、陈丹未再交纳物业费用。次年开始，垃圾清运费不再计收。另查明，在鑫龙物业公司提供服务期间，练汉来、陈丹的柴间未交付使用。 上述事实有原告（反诉被告）提交的原告身份证复印件、被告企业信息、《汇金城前期物业服务合同》复印件、收款收据、不动产权证复印件、结婚证复印件、《房地产买卖合同》复印件等证据。被告（反诉原告）提交的营业执照、庆元县东门汇金城2号楼住宅价格明细表、催收通知等证据；本院依职权制作的询问笔录；以及当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，一、对于合同效力问题。依法，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，但物业服务企业不得违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，不得擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。鑫龙物业公司与庆元县汇金房产有限公司签订的《汇金城前期物业服务合同》中约定了业主需每年缴纳电梯维保费300元，但电梯属于小区的共用设施设备，对电梯的正常维护产生费用应包含在物业服务费之中。因此，合同中约定电梯维保费300元属于重复收费，该约定对当事人无约束力，原告要求被告退还该费用，本院予以支持。合同中约定的其他内容不违反法律及行政法规的强制性规定的，应认定为合法有效。二、对于物业费用计算问题。根据前期物业服务合同的约定，物业费用应自房屋交付、业主领取钥匙次月首日起计算。练汉来、陈丹所有的庆元县的房产原系案外人刘明光所有，刘明光于2017年9月将该房产转让给练汉来、陈丹。根据刘明光的陈述，该房产最初交付使用的时间是2016年尾2017年初，本院认定为2016年12月份。且根据刘明光陈述，其未领取钥匙系因准备将该房屋出售，无领取钥匙必要，故依据合同约定该房产的业主应自2017年1月1日起开始承担物业费用。练汉来、陈丹与刘明光签订的房产转让协议约定了相关物业费用均由练汉来、陈丹承担。现鑫龙物业公司认可房产转让前的物业费用由练汉来、陈丹承担，故练汉来、陈丹应承担自2017年1月1日起至2018年8月10日的物业费用。对于柴间的物业费用，因在鑫龙物业公司服务期间，该柴间一直未交付使用，故对柴间年费120元不应计收，已收取的应予退还。经计算，练汉来、陈丹应承担自2017年1月1日起至2018年8月10日的物业费用5524元，扣除练汉来、陈丹已经支付的3656元，尚应支付各项物业费1868元。三、对于装修保证金问题，鑫龙物业公司认可练汉来、陈丹交纳的装修保证金1000元，并同意退还，本院予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、被告浙江鑫龙物业管理有限公司应退还原告练汉来、陈丹装修保证金1000元、电梯维保费300元、柴间年费120元，共计1420元； 二、反诉被告练汉来、陈丹应支付反诉原告浙江鑫龙物业管理有限公司物业费1868元； 三、驳回原告练汉来、陈丹的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告浙江鑫龙物业管理有限公司的其他反诉请求。 上述判决一、二项债务相抵后，练汉来、陈丹应支付浙江鑫龙物业管理有限公司448元，限于本判决生效之日起十日内支付。 如未按本判决指定的期间履行上述义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告练汉来、陈丹负担10元，被告浙江鑫龙物业管理有限公司负担15元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉原告浙江鑫龙物业管理有限公司负担15元，反诉被告练汉来、陈丹负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审判员  吴小才 二〇二〇年四月二十三日 法官助理吴为君 书记员朱丹 -7-