江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终377号上诉人（原审被告）：无锡上晟服装贸易有限公司，住所地无锡市青龙山128号青龙山工业园B区3号房。法定代表人：龚艳红，该公司董事长。上诉人（原审被告）：龚艳红，女，1979年11月7日生，汉族，住无锡市。被上诉人（原审原告）：无锡市滨湖区荣巷街道青龙山股份经济合作社，住所地无锡市青龙山路查巷1号。负责人：陆景安，该合作社董事长。委托诉讼代理人：陈美霞，江苏双汇律师事务所律师。上诉人无锡上晟服装贸易有限公司（以下简称上晟公司）、龚艳红因与被上诉人无锡市滨湖区荣巷街道青龙山股份经济合作社（以下简称青龙山合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初4668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上晟公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判上晟公司支付青龙山合作社租金、物业费、违约金合计100000元，龚艳红对上述债务不承担连带责任；二审诉讼费用由青龙山合作社承担。事实与理由：1.涉案租赁房屋内有一套完整的自动消防设备，其在租赁时支付了购买费用150000元。现解除租赁，其完整交还给青龙山合作社，该项费用应当在欠付租金中扣除。2.龚艳红在对账单中只承担2018年房租部分的连带还款责任，对2019年部分未承诺承担责任。现2018年的房租已支付完毕，龚艳红不应当再承担连带责任。3.在一审过程中双方达成了初步调解意向，当时约定其将厂房内设备处理，支付青龙山合作社100000元了结本案，但在处理过程中一审判决已经做出，后来其处理掉的设备款40000元已经由第三方直接支付给了青龙山合作社。4.其在租赁涉案房屋时交纳了20000元保证金，该保证金应当在欠付款项中扣除。龚艳红上诉请求、事实理由与上晟公司一致。被上诉人青龙山合作社辩称，1.关于消防设备补偿款，租赁合同中已经明确约定租赁结束后上晟公司应当完整返还消防设备。本案是因上晟公司违约导致合同解除，故也不应当再根据实际租期折算费用。2.对账单中所涉债务截止到2019年3月31日，龚艳红明确对此承担连带责任，并未限制仅承担2018年债务。3.双方确实在一审过程中做过调解，但未达成一致意见。其是在一审判决过后收到了上晟公司支付的40000元，该款项其同意在一审判决的金额中扣除。4.上晟公司确实缴纳了保证金20000元，但合同中明确约定因上晟公司原因导致合同提前终止、解除或违约时，合同保证金不予退还。现上晟公司违约，其有权不退还保证金。上晟公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与上晟公司的厂房租赁合同；2.判令上晟公司支付租金及物业费共计188914.98元（截止2019年5月）；3.判令上晟公司支付违约金37783（188914.98元×20%）元；4.判令上晟公司支付律师费14000元；5.龚艳红对上述债务承担连带责任；6.诉讼费由上晟公司、龚艳红负担。一审法院认定事实如下：青龙山合作社系无锡市青龙山128号青龙山工业园B区3-4号房屋所有权人。2015年12月2日，甲方青龙山合作社与乙方上晟公司签订租赁合同一份，约定：乙方租赁甲方位于青龙山社居委工业园B区内3号楼楼上楼下厂房，合计3441.6平方米；出租厂房的物业管理费由甲方按统一标准收取，此项费用不包含在厂房的年租金内，由乙方按季提前支付给甲方（具体事宜另签协议）；租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；2016年1月1日至2017年12月31日，每年按120元/㎡计算，其中房屋年租金227145.6元，场地及道路等辅助设施年租金185846.4元，每年租金合计412992元；2018年1月1日至2020年12月31日，每年132元/㎡计算，其中房屋年租金249860.16元，场地及道路等辅助设施年租金204431.04元，每年租金合计454291.2元；租赁期间，甲方有偿提供乙方使用200KV用电量，甲方每年向乙方收取租赁费10000元，此电量为乙方专用；租赁费采用先租后用的原则，年租金按季度支付，订立合同时先付第一季度租金，每季度中旬支付下季度租金；若乙方逾期支付的，每逾期一天应当按照年租金的千分之一向甲方支付逾期付款违约金，若经甲方书面催讨，乙方在甲方给定的期限内仍不支付的，甲方可立刻解除本租赁合同，并由乙方承担违约责任，甲方除不予返还保证金外，还有权要求乙方支付实际占用期间的使用费。2015年12月2日，甲方青龙山合作社与乙方上晟公司签订工业园区物业管理协议一份，约定：乙方委托甲方实施青龙山工业园的物业管理。乙方应向乙方支付垃圾清运费、门卫管理费、绿化维护保养等费用，物业管理费按每月0.88元/㎡计算，乙方租赁面积为3441.6㎡，每年管理费合计36343.3元。2019年3月26日，经双方对账，截止至2019年3月31日，上晟公司确认结欠青龙山合作社厂房租金375475.87元。上晟公司承诺于2019年5月30日前还清欠款，如未在约定期间还清，青龙山合作社因诉讼产生的律师费由上晟公司承担。龚艳红自愿对上晟公司的上述债务承担连带责任，保证期间两年。对账单签订后，上晟公司于3月26日、4月1日、7月11日、7月15日分别支付80000元、100000元、70000元、20000元，合计270000元。上晟公司于2019年春节后未正常营业。青龙山合作社为防止上晟公司搬走设备物品，于4月初在上晟公司的大门上擅自上锁，致上晟公司使用受影响。龚艳红称当时想把厂房自行转租，故未向青龙山合作社移交原有钥匙，7月第一次开庭后就把大门钥匙交还给青龙山合作社。2019年6月1日，青龙山合作社与江苏双汇律师事务所签订法律服务合同，约定江苏双汇律师事务所受青龙山合作社的委托并指派陈美霞律师在与上晟公司租赁合同纠纷中担任代理人，约定代理费为14000元。江苏双汇律师事务所于2019年6月11日向青龙山合作社开具14000元的律师费票据。一审法院认为，青龙山合作社与上晟公司签订的租赁合同、物业管理协议合法有效，上晟公司应按约支付租金和物业费，拖欠不付应承担相应的违约责任。青龙山合作社与上晟公司、龚艳红签订的对账单合法有效，对签订各方产生相应的法律效力。对青龙山合作社的各项诉请认定如下：1.上晟公司结欠青龙山合作社2019年3月31日前的租金375475.87元未付，承诺于2019年5月30日前还清欠款，逾期承担律师费用，龚艳红自愿承担连带担保责任。但至法庭辩论终结前，上晟公司实际仅支付27万元，尚欠105475.87元未支付，故上晟公司应向青龙山合作社支付2019年3月31日前的租金105475.87元，并支付律师费14000元，龚艳红则对上述租金和律师费承担连带偿还责任。龚艳红承担担保责任后，依法可向上晟公司追偿。2.对账单签订后，青龙山合作社在4月初对上晟公司的大门加锁，影响上晟公司对房屋的使用，龚艳红出于想自行转租厂房的考虑未移交原有钥匙，综合考虑上述因素，认为自2019年4月起上晟公司按照合同约定金额的50%向青龙山合作社支付租金、变压器款和物业管理费，上晟公司应向青龙山合作社支付2019年的4月、5月的相关费用合计41719.54元，龚艳红未确认对该部分费用承担担保责任，故对青龙山合作社要求龚艳红承担担保责任的请求不予支持。3.合同约定上晟公司逾期支付的，每逾期一天应当按照年租金的千分之一向青龙山合作社支付逾期付款违约金，即逾期一日支付逾期付款违约金413元，现青龙山合作社自愿调整按照欠付租金的20%计算应予准许，上晟公司欠付款项合计147195.41元，应支付逾期付款违约金29439元。因未有龚艳红的确认，龚艳红对逾期付款违约金也不承担连带责任。4.上晟公司在2019年7月退还了大门钥匙，青龙山合作社实际接收了大门钥匙，上晟公司的设备物品系青龙山合作社不同意搬离而未能搬走，故双方的租赁合同已于2019年7月协商解除，故对青龙山合作社要求判令解除合同的诉请，不再支持。据此，一审依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决：一、上晟公司于判决生效后立即支付青龙山合作社截止2019年3月的租金105475.87元；二、上晟公司于判决生效后立即支付青龙山合作社2019年4月、5月的租金和物业费合计41719.54元；三、上晟公司于判决生效后立即支付青龙山合作社逾期付款违约金29439元；四、上晟公司于判决生效后立即支付青龙山合作社律师费14000元；五、龚艳红对上晟公司的上述第一、第四项付款责任承担连带偿还责任。龚艳红承担担保责任后，可向上晟公司追偿；六、驳回青龙山合作社的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4910元、保全费2270元，合计7180元，由青龙山合作社负担1493元，上晟公司负担5687元（该诉讼费中的3564元，由龚艳红共同负担）。一审查明事实正确，本院予以确认。二审中，上晟公司、龚艳红提供两张结算凭证，以证明其向青龙山合作社支付了消防设施补偿费150000元及保证金20000元，并认为消防设施补偿费约定使用期为5年，即使不全部扣除，提前归还也应当折扣，保证金20000元应当返还。青龙山合作社对上述证据的真实性均无异议，但认为根据合同约定，消防设施租赁期满后即应交还，且上晟公司违约导致合同解除，补偿金及保证金均无需退还。因双方对上晟公司支付150000元消防设施补偿费及20000元保证金的事实无异议，本院对此予以确认。本院另查明，涉案租赁合同第一条第7点约定：“厂房内的消控系统设施、动力电缆线等所有设施资产为甲方（青龙山合作社）所有。甲乙双方协商一致，乙方（上晟公司）同意承担部分补偿费给予甲方，计人民币150000元。甲方考虑乙方支付了部分设施补偿费，同意在租赁期内将消控系统设施、动力电线缆线给予乙方无常使用，则消控系统设施日常的维修保养由乙方指定专人负责，涉及相关费用由乙方承担。合同期满后乙方必须将所有设施完好的移交给甲方，针对消控系统设施必须运转正常达到消防验收的标准要求。”第四条第1点约定：“本合同经双方签字后生效。乙方需支付甲方20000元保证金。此保证金不作为租赁费用，到合同期满时一次性结算（不计利息）。如乙方擅自损坏甲方房屋结构和其他资产，甲方有权在保证金中扣算。如是因为乙方原因导致本合同提前终止、解除时，合同保证金不予退还。”又查明，一审判决后，上晟公司已支付青龙山合作社40000元，青龙山合作社同意在一审判决的上晟公司应付金额中扣除该款项。上述事实由结算凭证、租赁合同、当事人陈述等在卷佐证。本案二审争议焦点为：一、上晟公司支付的消防设施补偿费150000元应否从本案欠付租金中扣除；二、青龙山合作社应否返还上晟公司保证金20000元；三、龚艳红应否对上晟公司欠付的截止2019年3月的租金承担连带还款责任？本院认为，关于争议焦点一。涉案租赁合同明确约定，上晟公司在租赁房屋时支付150000元消防设施补偿费，青龙山合作社同意租期内由上晟公司免费使用上述设施，合同期满后必须交还。也即，青龙山合作社是设备所有权人，上晟公司支付该款后仅享有租期内使用设备的权利，其上诉称自己购买了涉案设备且将设备交还青龙山合作社即应从欠付租金中扣除150000元，与合同约定内容不符，本院不予支持。此外，考虑到合同并未明确约定将设备补偿费分摊计算为每年的租赁使用费，且本案系因上晟公司违约导致合同解除，设备在交还前也已交付使用满3年，故对上晟公司称其提前归还设备青龙山合作社即应抵扣返还部分补偿费的主张，本院亦不予支持。关于争议焦点二。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上晟公司逾期支付租金、物业费等款项构成违约，双方据此协商解除了租赁合同，青龙山合作社在合同约定的违约金以下诉请按照欠付租金的20%收取逾期付款违约金，一审法院予以支持并无不当。虽然租赁合同中也约定因上晟公司违约导致合同解除的，则其缴纳的20000元保证金不予退还，但保证金本质属于履约担保，没收保证金等同于上晟公司支付青龙山合作社违约金或赔偿损失。考虑到因上晟公司逾期支付租金、物业费等给青龙山合作社造成的损失已经在其诉请的违约金中得到弥补，故对上晟公司要求返还该保证金并在欠付款项中扣除的主张，本院予以支持。此外，双方均认可在欠付金额中扣除一审判决后上晟公司支付的40000元，故本院在二审中对此一并处理。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务同时到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。上晟公司在一审判决后支付青龙山合作社的40000元，双方并未明确约定是用于抵充2019年3月以前的租金，还是2019年4、5月份的租金及物业费，两项债务均已到期，故根据上述规定，应当优先抵充没有担保的债务即2019年4、5月份的租金及物业费。扣除该款后，上晟公司应支付青龙山合作社2019年4、5月份的租金及物业费为1719.54元。同理，青龙山合作社应当返还上晟公司的20000元保证金，也应优先抵充无担保的债务，故本院在上晟公司应支付青龙山合作社2019年4、5月份的租金及物业费以及逾期付款违约金中对此进行抵充。抵充上述款项后，上晟公司还应支付青龙山合作社截止2019年3月的租金105475.87元、逾期付款违约金11158.54元、律师费14000元。关于争议焦点三。涉案对账单明确了截止到2019年3月31日上晟公司结欠青龙山合作社的租金，上晟公司承诺按期付款，而龚艳红自愿对上述债务承担连带责任。现龚艳红上诉称其仅承诺对2018年欠付租金承担担保责任，与事实不符，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因上晟公司、龚艳红二审中提出了新证据及新事实，其上诉请求部分成立，故对一审判决作相应调整。因上晟公司、龚艳红逾期提供证据，故二审诉讼费用仍应由其负担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初4668号民事判决第一项、第四项、第五项及关于一审诉讼费用负担的内容；二、撤销无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初4668号民事判决第二项、第三项、第六项；三、无锡上晟服装贸易有限公司应于本判决生效后立即支付无锡市滨湖区荣巷街道青龙山股份经济合作社逾期付款违约金11158.54元；四、驳回无锡市滨湖区荣巷街道青龙山股份经济合作社的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2300元，由无锡上晟服装贸易有限公司、龚艳红共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘华明审 判 员 毛云彪审 判 员 张朴田二〇二〇年四月八日法官助理 李 佳书 记 员 沈秋月