辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终762号上诉人（原审被告）：大连香洲田园城开发有限公司，住所地辽宁省大连市瓦房店市谢屯镇前进村。统一社会信用代码91210281570879395N。法定代表人：王青洲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林荣泉，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：牟名，女，1971年2月12日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：徐凯，辽宁隽品律师事务所律师。原审第三人：大连天河能源有限公司，住所地辽宁省大连市庄河市栗子房镇林坨村（政府第二办公楼343室）。统一社会信用代码91210200759918212C。法定代表人：钱韬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王家鸿，男，该公司经理。上诉人大连香洲田园城开发有限公司（以下简称香洲公司）与被上诉人牟名、原审第三人大连天河能源有限公司（以下简称天河公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人香洲公司不服瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初6423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香洲公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回牟名的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审认定解除《商品房买卖合同》和《三方协议》认定事实错误。1、上诉人无义务向牟名交付房屋，原审认定错误。上诉人与牟名签订的《商品房买卖合同》为上诉人配合天河公司再出售的手续办理，便于牟名后续合同备案、过户的办理使用，并不实际履行。案涉房屋的买卖双方为天河公司与牟名，故对牟名房屋的交付义务人是天河公司，原审以上诉人未按商品房买卖合同约定的交付期限向牟名交付房屋而解除合同及三方协议是错误的。2、原审认可被上诉人牟名以房屋不能交付为由解除《商品房买卖合同》及《三方协议》证据不足。案涉房屋已竣工验收，可以交付使用。根据谁主张谁举证的原则，牟名未举证证明房屋不符合交付条件，故不应解除《商品房买卖合同》及《三方协议》。3、牟名无权解除《商品房买卖合同》及《三方协议》。本案无论是《商品房买卖合同》还是《三方协议》，都约定了牟名不得以延期交房为由主张协议解除，系各方真实意思表示，原审以格式条款认定无效系错误的。二、原审不应解除全部《三方协议》。牟名的合同相对方为天河公司，与上诉人不存在合同关系，其只能对其与天河公司之间的合同关系提出解除主张。而案涉的三方协议除涉及牟名与天河公司之间的房屋买卖合同关系外，还存在上诉人与天河公司的房屋抵顶合同关系。故无论牟名的主张是否能得到支持，不应对上诉人与天河公司之间的合同关系产生影响，二者是独立的合同法律关系。原审应当释明牟名变更诉请或只针对牟名在三方协议中的权利义务作出裁判，而不应将三方协议全部解除。三、三方协议中因商品房是抵顶工程款，所以房屋交房日期发生延误时，乙丙方不追究甲方责任，该条应为合法有效。1、上诉人先将房屋抵顶给天河公司，天河公司再卖给牟名，该房屋买卖交付时间不能依据商品房买卖合同的约定来约束各方。2、商品房买卖合同为上诉人为天河公司出具的转卖房屋手续，该合同并不实际履行。关于房屋交付的条款，应按照三方协议中的约定履行。牟名辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：三方协议形成时间是2016年5月20日，而商品房买卖合同形成时间是2016年8月8日，商品房买卖合同形成时间晚于三方协议，双方对于商品房的交付时间在商品房买卖合同中约定为2016年12月31日，上诉人未能在该期限内交付房屋，延期交房已达三年多，严重违约。牟名行使合同解除权是依据合同法的规定行使的，是合法有效的，应予支持。天河公司述称，不同意上诉人的上诉请求，同意牟名的答辩意见。牟名向重审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告、第三人于2016年5月20日签订的《三方协议书》（协议书编号：0001451）；2、判令解除原告与被告于2016年8月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201602924）；3、本案诉讼费用由被告及第三人承担。重审法院认定事实，2016年5月20日，原告牟名（丙方）与被告香洲公司（甲方）、第三人天河公司（乙方）签订《三方协议书》（协议书编号：0001451），约定：乙方承包煤炭采购建设工程，双方约定用商品房抵顶工程款，抵顶房屋为颐家瓦房区园南山路楼253号楼，建筑面积为245.88平方米的一处房屋，单价为15800元/平方米，抵顶总金额为3884904元。乙方将房屋转让给丙方，并收取了房款。甲方代乙方为丙方出具购房手续，乙方与丙方之间的债权债务与甲方无关。当出现退房纠纷时，丙方将房屋退还乙方，乙方将购房款退还丙方。所抵顶的房屋竣工验收后一年内办理产权……由于是以商品房抵顶工程款并转卖房屋，所以交房日期发生延误时，乙丙不追究甲方责任。本协议是届时甲方与丙方签订的商品房买卖合同的补充协议，与其具有同等法律效力。2016年8月8日，原告牟名（买受人）与被告香洲公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201602924），合同约定，被告将香洲颐家瓦房区谢屯镇南山路253号1层2号房屋卖给原告，建筑面积245.88平方米，总价款3884904元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:……5.建筑工程验收合格”。合同第九条中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金……”2.见附件四：合同补充协议。”2016年8月8日，原告牟名（买受人）与被告香洲田园城（出卖人）签订《合同补充协议》（即《商品房买卖合同》附件四），该协议约定：一、如出卖人逾期交房超过90日后，买受人未在第91日起七日内提出书面解除合同要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止，买受人在接受房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人放弃因逾期问题而向出卖人索赔的权利。另查，被告至今仍未将案涉房屋交付原告。重审法院认为,原告牟名与被告香洲公司签订的《商品房买卖合同》及双方与第三人天河公司签订的《三方协议书》系各方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应合法有效,各方均应依约履行合同义务。《商品房买卖合同》明确约定了房屋交付的时间为2016年12月31日前，但被告至今仍未将案涉房屋交付于原告，逾期超过了合同约定的九十日，致使《商品房买卖合同》与《三方协议书》约定的以房抵债的目的未能实现，构成违约，原告有权解除《商品房买卖合同》与《三方协议书》。被告辩称，根据《三方协议书》中第二段及《合同补充协议》的约定，原告未在合同约定的期限内书面提出解除合同的视为同意延期，被告不承担相关责任，所以原告以逾期交房为由解除合同没有事实及法律依据。重审法院认为，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，被告在上述合同条款中明显免除己方责任，且该条款仅给予买受人七天行使合同解除权的时间，限制了原告方依法行使合同解除权的民事权利，应当认定无效，对原告没有约束力。故对被告的辩称意见，重审法院不予采纳。据此，重审法院判决:一、解除原告牟名与被告大连香洲田园城开发有限公司、第三人大连天河能源有限公司于2016年5月20日签订的《三方协议书》（协议书编号：0001451）；二、解除原告牟名与被告大连香洲田园城开发有限公司于2016年8月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201602924）。案件受理费200元（原告牟名预交），由被告大连香洲田园城开发有限公司负担。原告牟名已预交的41777元案件受理费，退还给原告牟名41577元。二审中，各方当事人均未提交新证据。对重审查明的事实本院予以确认。另查，二审过程中，上诉人称案涉房屋至今未经过竣工验收。上述二审查明事实有二审询问笔录在卷为凭。本院认为，上诉人香洲公司与被上诉人牟名签订的《商品房买卖合同》以及与原审第三人天河公司签订的《三方协议书》系各方真实意思表示，各方均应依约履行合同义务。《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2016年12月31日前，但案涉房屋至今未经过竣工验收，不符合《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，案涉房屋何时能够通过竣工验收亦不能确定，致使《商品房买卖合同》及《三方协议书》中约定的牟名购买房屋的目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故《商品房买卖合同》及《三方协议书》中与牟名买卖房屋相关的内容应予解除。《三方协议书》中还涉及到香洲公司与天河公司以房抵债的约定，该约定的合同双方香洲公司与天河公司均未在本案中以反诉原告或有独立请求权第三人的身份提出解除以房抵债约定，而牟名作为原审原告虽然提出解除《三方协议书》全部内容，但牟名并非以房抵债约定的相对方，以房抵债约定也未影响牟名的权益，故《三方协议书》中涉及到的香洲公司与天河公司以房抵债约定不应在本案中一并处理。重审法院将《三方协议书》全部内容予以一并解除不妥，应予纠正。关于香洲公司主张《商品房买卖合同》及《三方协议书》中均约定香洲公司未在合同约定的期限内书面提出解除合同的视为同意延期，合同不应解除的上诉理由，如上所述，案涉《商品房买卖合同》及《三方协议书》中与牟名相关的内容符合法定解除的情形，合同约定内容不能作为针对法定解除的有效抗辩。综上所述，上诉人大连香洲田园城开发有限公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初6423号民事判决第二项；二、变更辽宁省瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初6423号民事判决第一项为：解除原审原告牟名与原审被告大连香洲田园城开发有限公司、原审第三人大连天河能源有限公司于2016年5月20日签订的《三方协议书》（协议书编号：0001451）中涉及到牟名的内容。一审案件受理费200元（原审原告已预交），由原审原告牟名负担50元，由原审被告大连香洲田园城开发有限公司负担150元；原审原告牟名已预交的41,777元一审案件受理费，退还给原审原告牟名41,577元；二审案件受理费200元（上诉人已预交），由上诉人大连香洲田园城开发有限公司负担150元，由被上诉人牟名负担50元。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年四月三日书记员  宋敏