北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2310号上诉人（原审被告）：徐海龙，男，1976年6月12日出生，汉族，住北京市延庆区。上诉人（原审被告）：徐海静，女，1967年12月13日出生，汉族，住北京市延庆区。上诉人（原审被告）：徐海燕，女，1970年4月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。三上诉人共同委托诉讼代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑瑞华，男，1964年6月1日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：王春平，女，1965年4月10日出生，汉族，住北京市延庆区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李凤才，北京市鉴杜律师事务所律师。第三人：北京城建兴华康庆房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区康庄镇工业园区服务中心办公楼316室。法定代表人：王文胜，经理。委托诉讼代理人：冯玮，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘耘君，北京厚大合川律师事务所实习律师。上诉人徐海龙、徐海静、徐海燕因与被上诉人郑瑞华、王春平，第三人北京城建兴华康庆房地产开发有限公司（以下简称城建公司）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初8570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐海龙、徐海静、徐海燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑瑞华、王春平的一审诉讼请求。事实和理由：1.徐建华、闫凤云与郑瑞华、王春平的《买卖房契约》签订于1997年11月16日，郑瑞华、王春平于2018年8月起诉已经超过最长诉讼期限；2.徐建华、闫凤云是北京市延庆区康庄镇三街村村民，名下没有其他住房，在北京市延庆区康庄镇一街村7号（以下简称涉案房屋）实际居住二十多年，并对原房屋进行了翻建和新建，本次拆迁中康庄镇人民政府也认可我们的房屋产权和宅基地使用资格；3.双方签订《买卖房契约》时，当时的法律政策并不限制农村房屋买卖。郑瑞华、王春平辩称，同意一审法院判决，不同意徐海龙、徐海静、徐海燕的上诉请求及理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋是我们的夫妻共同财产。徐建华、闫凤云的户籍在北京市延庆区康庄镇三街村，与我们不是同一集体经济组织成员，无权购买涉案房屋，双方《买卖房契约》应为无效。城建公司同意一审法院判决。郑瑞华、王春平向一审法院起诉请求：依法判决郑瑞华、王春平与徐海龙、徐海静、徐海燕之父母徐建华、闫凤云于1997年11月16日签订的《买卖房契约》的内容无效。一审法院认定事实：郑瑞华与王春平系夫妻关系，王春平在北京市延庆区康庄镇一街村晨光南街5巷7号有宅基地一处。1997年11月16日，郑瑞华、王春平与徐建华、闫凤云签订《买卖房契约》，契约约定：“住户郑瑞华、王春平自建家宅一处，有北房肆间，其宅建筑设备。因工作需要将北房出售，经家庭和买主共同协商，卖给三街社员徐建华、闫凤云名下，永远为业。作价人民币肆万元正（整）。门窗具全，房内包括电水暖气，院内建筑和树木，无凭立字据为证。尺寸按公社批示，东西13.2米，南北15.2米。现金当面付清。四至东至李姓，西至熊姓，南至街，北至街。卖房人郑瑞华、王春平。买房人徐建华、闫凤云。证人费某、张某、沈某、王某。代笔人关某。”徐建华与闫凤云系夫妻关系，二人生育长女徐海静、次女徐海燕、儿子徐海龙。徐建华于2003年12月2日死亡注销户口，闫凤云于2010年9月10日死亡注销户口，二人生前均是北京市延庆区康庄镇三街村村民。另查明，因涉案房屋及院落面临拆迁，2019年1月10日徐海龙、徐海静作为被拆迁人与城建公司签订了《拆迁补偿安置协议》，涉案房屋现已被拆除。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。郑瑞华、王春平与徐建华、闫凤云的房屋买卖行为发生在1997年11月16日，根据1988年《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定：“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准;使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。1993年国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定：“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。”由此可知，根据当时的法律精神，农村人买农村宅基地上房屋，获得宅基地使用权需通过村、乡（镇）人民政府两级批准。本案中，徐建华、闫凤云夫妻二人户籍一直在北京市延庆区康庄镇三街村，其与郑瑞华、王春平签订的《买卖房契约》并未经过村、乡（镇）人民政府的批准，所以双方签订的《买卖房契约》因违反当时法律、行政法规的强制性规定应认定无效。综上，判决：确认郑瑞华、王春平与徐建华、闫凤云于1997年11月16日签订的《买卖房契约》无效。二审中当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。本案中，徐建华、闫凤云均非北京市延庆区康庄镇一街村的村民，郑瑞华、王春平与徐建华、闫凤云签订的《买卖房契约》导致涉案房屋所在的宅基地使用权转让给了北京市延庆区康庄镇一街村集体经济组织成员以外的人，违反国家禁止性规定，该《买卖房契约》应为无效。徐海龙、徐海静、徐海燕主张徐建华、闫凤云名下没有其他住房、在涉案房屋实际居住多年、对原房屋进行翻建和新建等事实，均不能影响《买卖房契约》的效力；徐海龙、徐海静作为被拆迁人与城建公司签订《拆迁补偿安置协议》，亦不代表郑瑞华、王春平与徐建华、闫凤云签订的《买卖房契约》取得了政府相关部门的批准，徐海龙、徐海静、徐海燕据此上诉主张《买卖房契约》有效，无法律依据，本院不予支持。诉讼时效制度针对的是当事人请求权的行使，确认合同无效系确认之诉，不适用诉讼时效制度的规定。徐海龙、徐海静、徐海燕上诉主张郑瑞华、王春平要求确认合同无效超过诉讼时效，无法律依据，本院不予支持。综上所述，徐海龙、徐海静、徐海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由徐海龙、徐海静、徐海燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年四月十五日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍