广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3590号上诉人（原审被告）：广东增城中建实业有限公司。法定代表人：马赖金。委托诉讼代理人：武传胜,广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖思敏,广东南国德赛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑伯树。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。上诉人广东增城中建实业有限公司（以下简称中建公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院判决：一、广东增城中建实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向郑伯树支付从2019年1月1日起至2019年5月30日止的逾期交楼违约金11874.81元；二、广东增城中建实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向郑伯树支付从2019年4月1日起至2019年5月30日止的逾期完成公共设施及配套项目违约金4749.92元；三、驳回郑伯树的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费351元，由郑伯树负担189元，由广东增城中建实业有限公司负担162元。上诉人中建公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、改判上诉人向被上诉人支付逾期交楼违约金（自2019年1月1日起，按每日50元标准计付逾期交楼违约金，违约金总额不得超过购房总价的1%）；3、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、关于迟延交楼的补充协定，未违反法律、行政法规的强制性规定，也不属于无效的格式条款，对双方具有法律约束力，上诉人与被上诉人签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《合同》”）后，专门就迟延交楼违约责任，补充约定了附件七第五条第（三）款：“迟延交楼经认定确属甲方（上诉人）责任的，每逾期一天甲方应向乙方（被上诉人）支付人民币伍拾元的违约金，甲方承担迟延交房的违约金最高不超过乙方已购房屋总价的1%”。该补充约定未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效条款。同时该约定不属于格式条款，更不属于无效的格式条款。因为该条款经由上诉人与被上诉人重新协商后订立，由双方自愿合意达成，既未免除上诉人向被上诉人交付符合安全使用标准房屋的主给付义务，也未排除或减损被上诉人请求上诉人按时交付房屋的主权利，不具备《合同法》第四十条规定的格式条款无效情形。即使该约定客观上确实减损了被上诉人的部分权利，但在订立补充约定前，上诉人已尽到了合理的提示义务。因为该补充协定从属于《合同》附件七，附件七第一条载明“本合同及附件签订前，甲方（中建公司）已提示乙方（被上诉人）详细阅读，并做合理解释，乙方在清楚理解的基础上与甲方签订本合同及附件”，被上诉人在附件七上签名确认，足以表明被上诉人确认上诉人已尽到关于迟延交楼违约责任补充条款的合理提示义务。被上诉人是在清楚理解补充约定的基础上，自愿与上诉人达成补充约定，更何况被上诉人是有权放弃其部分权利的。二、因双方未就《通知》载明的迟延交楼违约金计付至交楼之日止达成合意，所以《通知》不具有变更补充协议条款的法律效力。为解决因迟延交楼产生的争议，上诉人于2019年4月29日向被上诉人发出了通知。该《通知》构成有效的要约。上诉人明确向被上诉人提出关于逾期交楼违约金计算到交楼之日止的意思表示，《通知书》送达被上诉人时要约即生效；因上诉人未限定作出承诺的期限，依据《中华人民共和国合同法》第二十三条第(二)款第（二）项“要约没有确定承诺期限的……要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达”之规定，若被上诉人同意要约，应在《通知》送达之日起合理期限内向上诉人发出承诺，承诺送达上诉人时，双方才达成了关于逾期交楼违约金计算到交楼之日止的合意，才产生变更《合同》附件七关于迟延交楼违约金以购房总价1％为限的法律效力。自《通知》于2019年4月29日送达被上诉人之日起，被上诉人从未向上诉人作出任何承诺；而且，被上诉人己于2019年5月24日向法院起诉上诉人，能够推定被上诉人己明确拒绝上诉人《通知》上载明的要约。因此，双方从未就逾期交楼违约金计算到交楼之日止达成合意。双方应继续按《合同》附件七第五条第（三）款的约定履行，即“以每日五十元标准计付违约金且不超过购房总价的1％承担迟延交楼违约责任”。一审判决错误认定双方已就《通知》上载明的内容达成合意。在上诉人未向上诉人发出任何要约的情况下，一审判决认定上诉人发出《通知》即构成承诺，严重混淆了要约和承诺的定义!双方更不可能在被上诉人没有作出任何有效意思表示的情况下达成合意!三、即使上诉人与被上诉人已就《通知》达成了合意，合意的内容应为迟延交楼违约金按每日50元为标准计付且不超过购房总价的1％。依据《商品房预售合同》第三十三条“本合同连同附件共35页，一式五份，合同持有情况：甲方(上诉人)一份，乙方(被上诉人)乙方，房地产登记机构二份”，附件系《合同》的一部分且作为房地产登记机构备案的《合同》内容，《通知》上载明的《预售商品房买卖合同》已涵盖附件。一审判决认定《合同》主文(第1-18页)系《合同》（第1-35页）的一部分，又否认附件(第19-35页)系《合同》的一部分，既违背《合同》第三十三条双方的意思表示，又存在逻辑矛盾，既然附件不是《合同》的一部分，那合计35页的《合同》难道只有主文部分(第1-18页)?这显然是错误的。因此，即使双方已就《通知》达成合意，其真实意思表示系上诉人按从属于《合同》项下的附件七补充协议向被上诉人支付迟延交楼违约金，即按每日50元且不超过购房总价的1％计付。四、“迟延交付配套设施”是诸多可认定为迟延交楼情形中的其中一种情形，而非迟延交楼之外的另一种违约；上诉人不能就同一违约情形下的两种具体形式重复支付违约金。(一)房屋和配套设施是物权法上的主物和从物，共同构成上诉人主给付义务下的具体内容。依据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条，房屋是主物，配套设施是从物，二者配套使用，配套设施辅助房屋发挥使用性能；除另有约定外，配套设施随房屋一并转让。本案中，上诉人的主给付义务是交“房”。“房”包括主物房屋和从物配套设施，二者分别作为“房”专有部分和共有部分，是从属于“房”的两种具体表现形式，不能相互割裂，违背法理地理解为两个“房”。上诉人未按时交付房屋或配套设施的，都属于未按时交“房”，应按迟延交房承担违约责任。(二)商品房预售合同约定，上诉人迟延交付配套设施的，按迟延交房的违约责任处理。合同第二十四条第(二)款约定上诉人迟延交付房屋配套设施的，应按合同第十四条主张违约责任。依据合同条款设计原理，这是指引性条款，说明上诉人迟延交付配套设施的，属于迟延交房，应按合同第十四条关于上诉人迟延交房违约责任处理。这证明迟延交付配套设施是迟延交房项下的一种具体表现形式，而不是独立于迟延交房之外的另一种违约。被上诉人经本院依法传唤没有到庭发表意见，但提交书面答辩状称同意原审判决。二审庭审期间，上诉人提交了《建设工程规划条件核实意见书》及附件、《单位（子单位）竣工验收报告》、《人防工程专项竣工验收备案意见》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《通邮登记表》、《供水证明》、《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》等证据，拟证明涉案房屋在一审判决后已具备交付条件。被上诉人对上述证据未发表意见。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人虽上诉称要求调整违约金标准，但在本院审理期间，上诉人未有新的事实与理由，其提交新的证据也不能证实其主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324元，由上诉人广东增城中建实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓航审判员  肖逸思审判员  谭健颖二〇二〇年四月十三日本书记员  叶永峰梁月英