湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初1823号原告：湖南中见建筑设计有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道云栖路559号艾邦科技产业园1栋1704房。法定代表人：陈锦林，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：史文林，湖南揽胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智慧，湖南揽胜律师事务所实习律师。被告：湖南和翔置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道云栖路599号艾邦科技产业园3栋220号。法定代表人：喻菊红，系公司执行董事。委托诉讼代理人：彭友信，湖南联合创业律师事务所律师。第三人：湖南长沙茶亭建筑有限公司，住所地长沙市望城区茶亭镇戴公桥村。法定代表人：廖志刚，系公司董事长。委托诉讼代理人：周青，女，汉族，1990年4月21日出生，住湖南省望城县，系公司员工。委托诉讼代理人：杨志国，男，汉族，1975年5月9日出生，住长沙市岳麓区，系公司员工。第三人：武汉一冶建筑安装工程有限责任公司，住所地武汉市青山区36街坊1幢（中国一冶科技大楼）。法定代表人：易新虎，系公司董事长。委托诉讼代理人：彭浩喆，男，汉族，1980年12月26日出生，住武汉市青山区，系公司员工。原告湖南中见建筑设计有限公司（以下简称“中见公司”）诉被告湖南和翔置业有限公司（以下简称“和翔公司”）、第三人湖南长沙茶亭建筑有限公司合同（以下简称“茶亭公司”）、第三人武汉一冶建筑安装工程有限责任公司（以下简称“一冶公司”）合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中见公司的委托诉讼代理人史文林、陈智慧，被告和翔公司的委托诉讼代理人彭友信，第三人茶亭公司的委托诉讼代理人周青、杨志国，第三人一冶公司的委托诉讼代理人彭浩喆到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告中见公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令原告与被告签订的《债权转让及以房抵债协议》解除；2、请求判令被告向原告返还购房款人民币1269787元及违约金人民币321899.7元（自2018年8月31日起按同期银行贷款利率的4倍19%/年，暂计至2019年12月31日，其后的违约金以此标准计算至实际返还之日）。3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：4、请求判令原、被告签订的洋湖国际创富中心内部认购协议解除。事实与理由：2018年8月31日，原告与被告及第三人一冶公司、茶亭公司签订了《债权转让及以房抵债协议》（以下简称“《协议》”）。协议第一条约定，原告向被告购买岳麓区云栖路洋湖国际创富中心1栋17层1704房（以下简称“房屋”），房款为1269787元。协议第2条约定，被告同意原告将购房款1269787元直接支付给茶亭公司，原告向第三人茶亭公司支付购房款后视为被告收到了原告的购房款。协议生效后，原告于2018年9月17日、2018年11月28日分别向茶亭公司支付了购房款人民币514787元、人民币755000元，共计人民币1269787元。按照协议第四条之约定，茶亭公司应在收到原告购房款后向被告提供相应工程款的发票，被告应在收到工程款发票后60日内为原告提供房屋的网签合同及不动产发票。但被告在收到茶亭公司工程款发票后仅向原告提供了购房款发票，迟迟不与原告签订购房网签合同，也一直未向原告交房，已严重违反双方的约定。协议第六条约定，若被告方在收到相应工程款发票后未在约定时间内为原告提供房屋网签合同与不动产发票的，超过15日时，原告有权解除协议，并有权选择被告返还己缴纳的购房款并要求支付同期银行贷款利率四倍的违约金。被告和翔公司答辩称，1.原告的诉讼请求没有事实及法律依据，原告第一项诉讼请求解除合同还不具备条件。合同解除应当有法定或者约定的解除条件成就。原告合同目的不能实现，对被告没有可归责的理由。被告对第三人武汉一冶的抗辩可以对抗债权的受让人茶亭公司。2.合同解除的法律后果应该是恢复原状采取补救措施赔偿损失，合同解除后的法律效果应该是茶亭公司没有法律上的原因或根据，应当由茶亭公司将收到原告的款项返还给原告。3.网签不能实现，或买卖合同不能签订的责任不在被告，其责任是因为原告未能完成入园审核，实际是原告没有购房资格。4.被告没有违约，四方合同中约定，被告应该在收到第三人武汉一冶的发票后以及根据原、被告的认购协议，办理入园手续的前提下才能签订商品房买卖合同，办理网签。所以不能签订商品房买卖合同和办理网签的责任在于原告，被告没有违约，原告支付的购房款因为四方合同的解除，而应该向第三人茶亭公司主张。第三人茶亭公司答辩称，1.茶亭公司没有向被告开具发票的义务，我们只需要向一冶公司开具发票。2.我方茶亭公司未违约，我方在收到原告款项后就向武汉一冶公司开具了相应金额的工程税务发票。3.不是由于我方原因导致原、被告双方的合同履行不成功。4.被告的表述中说要原告找茶亭公司退钱，不能成立，因为合同约定原告可以直接找被告退钱，而且我们收到的实际上是工程款，是一冶公司欠付的工程款。原告和被告之间有商品房买卖关秀，我们只是第三人。5.一般是要经过网签后才能正式签订商品房买卖合同。第三人一冶公司答辩称，1.我方认为本案是基于和翔与一冶公司之间具有直接债权债务关系。一冶公司与茶亭公司之间有债权债务关系。中见公司与和翔公司之间具有商品房买卖合同关系。为了解决三方债务，同时达到中见公司购房目的而形成的债权转让及以房抵债协议。根据协议四方内在联系，体现了如下民事法律行为：1.一冶公司将享有的对和翔公司的1269787元债权转让给茶亭公司；2.中见公司向和翔公司购买案涉房屋一套，应付房款也是1269787元；3.和翔公司同意上述购房款直接由中见公司支付给茶亭公司，用于抵消因为债权转让而对茶亭公司所负的债务。答辩人认为根据合同法第79条规定，债权人可以将合同权利全部或部分转让给第三人。合同法第80条，债权人转让债权的应当通知债务人，未经通知该转让不发生效力。本案中一冶公司将享有的和翔公司的1269787元债权转让给茶亭公司，并且以转让协议形式通知了债务人和翔公司，债权转让合法有效。经审理查明：2018年6月14日，被告和翔公司（甲方）和原告中见公司（乙方）签订《洋湖国际创富中心内部认购协议》，约定由乙方自愿认购由甲方开发的洋湖国际创富中心1栋17层1704号房屋，建筑面积240.49㎡，单价5280元/㎡，总价1269787元，该房的全部购房款，以中国一冶公司工程款抵扣方式支付。2018年8月31日，原告中见公司（丁方）与被告和翔公司（甲方）及第三人茶亭公司（丙方）、第三人一冶公司（乙方）签订《债权转让及以房抵债协议》。协议约定：1.乙方持有甲方工程款债权，甲方同意乙方将其持有的1269787元的到期工程款债权转让至丙方；丁方拟购买甲方开发的岳麓区云栖路洋湖国际创富中心1栋17层1704房。2.甲方已知晓并同意丁方将该房款直接支付给丙方，用于抵扣甲方的债务,丁方向丙方支付购房款后视为甲方收到丁方购房款。各方达成如下协议：一、丁方向甲方购买长沙市岳麓区云云栖路洋湖国际创富中心1栋17层1704房，房号为：1栋1704号，面积为240.49㎡，总价1269787元。该房款不包括该房屋办理产权的相关手续费、税费、物业管理费以及维修基金等费用，该费用按照政府有关房屋买卖文件执行，或由甲方与乙方另行签订《商品房买卖合同》确定。二、乙方同意将其对甲方债权中的1269787元转让给丙方，本协议生效后，甲方欠乙方的工程款数额应相应减少1269787元。乙方对丙方的债务相应减少1269787元。但丙方仍需向乙方，乙方仍需向甲方开具相应的工程款发票。三、甲乙双方因上述债权转让，双方互相负有到期债务，一致同意相互抵消债务，本协议生效且甲方为乙方办理完结长沙市岳麓区云栖路洋湖国际创富中心1栋17层1704房房屋产权登记证书后，双方债权债务灭失。四、丙方在收到丁方的购房款后，乙/丙方须在30日内向甲/乙方提供相应工程款项之发票，甲方需在收到相应工程款发票后60日内为丁方提供上述房屋之网签合同与不动产发票。五、各债务人签订本协议，视为收到债权转让通知。六、若丙方在收到丁方购房款后，乙/丙未在本协议约定的时间内向甲/乙方出具工程款发票，或甲方收到相应工程款项发票后未在约定时间内为丁方提供房屋网签合同与不动产发票的，超过15日时，丁方有权解除本协议，有权选择甲方或丙方返还已缴纳之购房款并支付同期银行贷款利率4倍之违约金。解除协议的通知自到达甲乙丙丁四方记载于本协议的制定地址时生效，同时，甲乙丙丁均同意上述地址为司法文书送达之地址。2018年9月17日，茶亭公司出具《收款收据》，载明今收到中见公司基于债权转让及以房抵债协议条款的洋湖国际创富中心1栋17层1704房购房款514787元。2018年11月28日，茶亭公司出具《收款收据》，载明今收到中见公司基于债权转让及以房抵债协议条款的洋湖国际创富中心1栋17层1704房购房款755000元。2018年12月3日，茶亭公司向一冶公司开具了1269787元的工程款发票。2018年12月17日,和翔公司向中见公司开具了1269787元的购房款发票。后和翔公司未与中见公司签订购房网签合同，也一直未向中见公司交付房屋。另查，和翔公司认可案涉房屋其抵押给了银行，且在本案开庭之时尚未解除抵押。和翔公司抗辩称未收到一冶公司开具的案涉款项的工程款发票，但一冶公司不予认可，并表示其向和翔公司开具的发票已经包括案涉购房款在内。上述事实，有当事人的当庭陈述及原告向本院提供的《洋湖国际创富中心内部认购协议》《债权转让及以房抵债协议》、收款收据、长沙银行网上银行电子受理凭证、湖南增值税专用发票，被告向本院提供的《洋湖国际创富中心内部认购协议》《债权转让及认房抵债协议》、第三人茶亭公司向本院提交的工程款发票等予以证实，本院予以认定。本院认为,和翔公司和中见公司签订的《洋湖国际创富中心内部认购协议》（以下简称“认购协议”），中见公司与和翔公司、茶亭公司、一冶公司签订的《债权转让及以房抵债协议》（以下简称“四方协议”）均合法有效,各方均应按约履行各自的义务。原告请求判令解除《洋湖国际创富中心内部认购协议》符合相关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案认购协议内容属预约合同性质，在该认购协议及四方协议签订并且中见公司支付购房款后一年多时间，被告和翔公司一直不与原告中见公司签订正式商品房买卖合同，甚至连网签合同都未签订，符合上述司法解释中“一方不履行订立买卖合同的义务”情形，原告有权解除该认购协议。而且在案涉四方协议中涉及以房抵债部分解除后，该认购协议事实上亦无法履行，原告的合同目的无法实现，根据案件的实际情况，也宜予以解除。案涉四方协议包括两个方面的内容，即债权转让的内容和以房抵债的内容。根据《四方协议》第六条之约定：“若丙方在收到丁方购房款后，乙/丙未在本协议约定的时间内向甲/乙方出具工程款发票，或甲方收到相应工程款项发票后未在约定时间内为丁方提供房屋网签合同与不动产发票的，超过15日时，丁方有权解除本协议，有权选择甲方或丙方返还已缴纳之购房款并支付同期银行贷款利率4倍之违约金。”中见公司在合同约定的两种情况下，均享有四方协议的解除权。本案中见公司已经按约将购房款支付给茶亭公司，按照四方协议约定，丁方（中见公司）向丙方（茶亭公司）支付购房款后视为甲方（和翔公司）收到丁方（中见公司）购房款。2018年12月3日，茶亭公司向一冶公司开具了1269787元的工程款发票。2018年12月17日,和翔公司向中见公司开具了1269787元的购房款发票。但之后一年多时间，和翔公司一直未与中见公司签订案涉房屋的购房网签合同，也一直未向中见公司交付案涉房屋。和翔公司认可案涉房屋其抵押给了银行，且在开庭之时尚未解除抵押。故本院支持解除四方协议中以房抵债部分的内容。即根据四方协议的内容，只要原告中见公司基于协议约定解除合同，就可以选择要求被告和翔公司向其返还购房款1269787元并承担违约责任。故原告有权选择和翔公司向其返还已缴纳之购房款并向其支付违约金。和翔公司抗辩称未收到一冶公司开具的工程款发票，但一冶公司不予认可，并表示其向和翔公司开具的发票中已经包括案涉购房款在内。按照四方协议第六条的约定，本案中见公司已按约支付购房款，即使被告和翔公司未收到第三人武汉一冶的工程款发票，中见公司仍享有对案涉四方协议相应内容的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销。根据案涉四方协议的约定：“二、乙方同意将其对甲方债权中的1269787元转让给丙方，本协议生效后，甲方欠乙方的工程款数额应相应减少1269787元。乙方对丙方的债务相应减少1269787元。……五、各债务人签订本协议，视为收到债权转让通知。”结合本案实际情况来看，案涉《四方协议》中所约定的债权转让行为已经发生并且已经通知到位并履行完毕了。即中见公司将案涉购房款支付给茶亭公司后，和翔公司欠一冶公司的工程款数额已相应减少1269787元。一冶公司对茶亭公司的债务也相应减少了1269787元。原告要求解除案涉四方协议，因为涉及债权转让部分的内容已经履行完毕，而且债权转让的通知不能撤回，故对该部分无法解除，亦不必解除。合同解除的情况下，当事人之间返还财物、赔偿损失的权利义务自合同解除后产生。本案中,中见公司系于2020年2月21日在法院起诉解除案涉协议,中见公司主张以已付购房款1269787元为基数，按照同期银行贷款利率的4倍（即年利率19%在）的标准计算违约金，其主张过高，和翔公司请求予以调低。中见公司未就其遭受损失的情况向本院提供相关证据。本院结合和翔公司的违约行为和本案的实际情况，站在公平公正和平衡双方利益的角度，酌情认定由和翔公司向中见公司支付以1269787元为基数，按年利率10%的标准，从2020年2月21日起计算至实际给付完毕之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定,判决如下:一、解除原告湖南中见建筑规划有限公司与被告湖南和翔置业有限公司于2018年6月14日签订的《洋湖国际创富中心内部认购协议》；二、解除原告湖南中见建筑规划有限公司与被告湖南和翔置业有限公司、第三人湖南长沙茶亭建筑有限公司、第三人武汉一冶建筑安装工程有限公司于2018年8月31日签订的《债权转让及以房抵债协议》中以房抵债部分的内容;三、被告湖南和翔置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南中见建筑规划有限公司返还购房款1269787元并支付违约金（以1269787元为基数，按年利率10%的标准，自2020年2月21日起计算至实际给付完毕之日止)。四、驳回原告湖南中见建筑规划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取9563元,由被告湖南和翔置业有限公司负担9000元，由原告湖南中见建筑规划有限公司负担563元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒秋膂二〇二〇年四月十六日法官助理孙颖书记员刘恋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。