北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终953号上诉人(原审原告、反诉被告)：郭万军，男，1973年5月28日出生。委托诉讼代理人：张碧飞，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：北京多彩艺苑广告有限公司，住所地北京市昌平区平西府镇王府街22号。法定代表人：孟志文，总经理。委托诉讼代理人：于爱军，北京市金洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯亚东，男，该公司职员。原审第三人：北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会，住所地北京市昌平区北七家镇平西府村。法定代表人：汪博，主任。上诉人郭万军、上诉人北京多彩艺苑广告有限公司（以下简称多彩艺苑公司）与原审第三人北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会（以下简称平西府村委会）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初13250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭万军上诉请求：撤销一审判决，改判多彩艺苑公司支付我补偿费3039400元。事实和理由：1.一审判决对补偿款基数(1019461.61元)缺少明确的计算过程。同为租户的鲁可胜的补偿款计算基数比郭万军高30余万元，而鲁可胜和郭万军的房间数量、装修面积都差不多。2.郭万军已经对涉案房屋的装修和数量、面积按照法院的要求进行了鉴定，能够确定装修价值，但一审法院未予采纳。3.鉴定意见书中虽然有争议部分，但法院不应认定争议部分的举证责任由郭万军负担。4.郭万军的房屋高度比其他人都高，装修也更好，按照房间数量划分补偿款对郭万军不公平。5.郭万军花费了440万元承接租赁房屋，但房屋补偿金才81万元，损失巨大。针对郭万军的上诉请求和理由，多彩艺苑公司辩称：不同意郭万军的上诉请求和理由。多彩艺苑公司上诉请求：1.变更一审判决第二项为多彩艺苑公司退还郭万军308230.14元。2.鉴定费由郭万军负担。事实和理由：1.郭万军交付租金的截止时间为2018年3月31日，租金标准为每年54万元，因提前交付租金优惠，实收租金39.2万元，多彩艺苑公司应退还郭万军287天租金，合计308230.14元。2.一审法院确定的多彩艺苑公司应支付郭万军的拆迁补偿数额依据的是原评估单等其他证据，而非鉴定机关的鉴定意见书。郭万军的鉴定意见书并未起到支持其主张的作用，应由郭万军承担鉴定费。针对多彩艺苑公司的上诉请求和理由，郭万军辩称：不同意多彩艺苑公司的上诉请求和理由。平西府村委会未提交书面意见。郭万军向一审法院起诉请求：1.判令多彩艺苑公司返还郭万军交纳的租金326700元及利息40000元；2.判令多彩艺苑公司支付郭万军补偿费4969293元；3.判令多彩艺苑公司承担鉴定费41696元；4.判令平西府村委会对多彩艺苑公司应支付郭万军的补偿费及营业损失承担连带责任。事实和理由：2014年多彩艺苑公司与栾某签订三份租赁合同，约定栾某租赁多彩艺苑公司的北京市昌平区北七家镇王府街22号院房屋，双方租赁合同约定：“乙方享有转租、转让之权利，甲方不得拒绝，转让后继续履行原合同（合同内容、条款不得变更）。”2016年9月1日，栾某与郭万军签订《资产及租赁合同转让协议》，约定栾某将其与多彩艺苑公司的权利与义务全部转让给郭万军，同时多彩艺苑公司同意栾某与郭万军签订该协议，多彩艺苑公司与栾某签订的租赁协议均由郭万军代替继续履行。2017年5月，平西府村委会通过广播的方式告知郭万军承租的房屋将要拆迁。2017年6月18日，平西府村委会向郭万军发送《致全体租（住）户的一封信》，告知租赁房屋将采取停水停电措施，郭万军生产经营活动已经受到极大影响，无法正常经营。依据郭万军、多彩艺苑公司之间的协议约定，征地拆迁安置补偿费用按照郭万军、多彩艺苑公司8:2的比例进行分配，但多彩艺苑公司拒绝按照拆迁评估明细表的标准向郭万军支付费用。同时，平西府村委会亦拒绝向郭万军支付上述拆迁费。综上所述，为维护郭万军的合法权益，特诉至法院，望查清事实，判如所求。多彩艺苑公司在一审法院辩称，不同意郭万军的诉讼请求。1.关于租金退还，截止到2019年4月11日涉案租赁房屋才得以拆除，拆除前郭万军占有使用房屋，但未交使用费，我方提起反诉，要求郭万军支付使用费。2.不同意支付腾退安置补偿款，郭万军以《工程量鉴定结果统计》及《工程量鉴定复审明细表》作为向多彩艺苑公司主张拆迁补偿金额的依据，多彩艺苑公司完全不同意郭万军的计算结果。郭万军提出的预算价缺乏证据，完全是主观臆断，预算价系系统工程的概预算范畴，与实际发生的工程造价完全是两码事，造价鉴定需要依据实际的工程情况来确定，包括折旧因素，用工程预算数据作为结算依据显然缺乏科学依据。对郭万军参照评估单中单价的计算方式也完全不予认可，郭万军简单的将评估单中的总价除以数量得出评估价的方式不科学，也不符合评估单上的实际计算标准，事实上原九家租户的相同类别的装修各家所用材质是不一样的，评估价格也不一样。原鉴定机构是根据具体情况评估后累计计算出的总价，郭万军将该总价除以数量作为其自家的装修单价显然不真实、不准确。郭万军所承租房屋中的地面、隔断部分均为多彩艺苑公司所建所有，不涉及给郭万军补偿。具体异议如下：钢质防盗门单价确定依据不准确，混凝土垫层、防水卷材、防水涂料在原评估单上未单列价格，郭万军的价格出处不明，且该类物品在原评估单中是打包计算赔偿的。鉴定复审明细表中隔墙龙骨为6436平方米，而原评估单赔偿面积为5810平方米，郭万军主张铝塑板1338.4平方米，而原评估共赔偿54.98平方米。电缆沿桥架等项目在原评估单中未出现。坐便器郭万军主张153个，而原评估赔偿仅为57个，此类问题应引起法院的重视。本次拆迁属于政府强令拆迁，补偿标准不同于普通拆迁，不能将物品评估价等同于拆迁补偿价，如房屋建筑补偿为评估价的70%，其他项目不是所有本次诉讼中的评估装修物均得到补偿。郭万军主张的铸铁散热器单位为片，而原评估单为平方米。镀锌钢管属于暖气管道，原评估未单独计算。郭万军将鉴定意见书中列为争议部分的项目擅自改为确定部分，对此应予以纠正。此外复审明细表争议部分所列项目是多彩艺苑公司所有或重复计算，网线和手机信号放大器属于可移走物品，未予赔偿。需要提请法院注意郭万军私自将我方原车间二、三层屋顶开天窗两条，共计200平方米，导致评估方未将此部分计入赔偿面积，造成我方损失223300元，应从郭万军所得赔偿款中扣除。需要强调的是原评估单所列项目是包含九家租户的赔偿，本次给予郭万军的赔偿原则，一是必须以多彩艺苑公司实际得到的拆迁补偿依约进行分配，二是给郭万军的分配必须是在扣除其他五家已搬走租户赔偿额及多彩艺苑公司应得赔偿额之后的余额中进行。最后，按照谁主张谁举证的原则，郭万军对其主张应承担举证责任，但郭万军所提计算标准混乱无依据，不是自己主观臆断的单价就是计算有误的单价，参照的原评估价也是漏洞百出，还有重复计算等明显错误，把计算责任完全推诿到法官和多彩艺苑公司身上，郭万军放弃专业评估机构进行涉案造价评估的做法增加了诉累，也应承担举证不能的法律责任。不同意支付鉴定费，由于郭万军委托的鉴定机构出具的工程量鉴定报告与郭万军诉讼的工程造价无直接关联，无法作为法院判决的依据，且郭万军根据自己意见做的造价结算，不科学、不准确，不能作为判案依据，因此鉴定费应当由其自己承担。平西府村委会在一审法院述称，本案是租赁合同纠纷，我方不是合同的当事人，不是本案适格的第三人。我方不存在承担连带责任的法定情形，郭万军要求我方承担连带责任于法无据。我方未有侵害郭万军财产的行为。我方发送通知的时间在签订解除协议后，该文件是倡议性文件，无任何强制执行效力。郭万军要求我方承担连带责任无事实依据。多彩艺苑公司向一审法院反诉请求：判令郭万军向多彩艺苑公司支付占用承租房屋和场地的使用费625360元（从2018年4月1日起计至2019年4月10日止，计取标准为双方所签租赁合同的约定的租金标准）及逾期交付使用费的利息（逾期付款利息从2018年4月1日起计至交付完毕上述使用费为止，逾期利息按银行同期贷款利率年利率6%计算）；事实与理由：作为出租人的多彩艺苑公司与作为承租人的郭万军及第三方栾某于2016年9月1日签订了《资产及租赁合同转让协议》，郭万军与多彩艺苑公司就租赁物情况、租赁期限及租金数额、租金交付方式、双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，多彩艺苑公司交付了涉案场地和房屋，郭万军也交付了相应的租金，租金交至2018年3月31日。2017年6月，出现了双方租赁合同约定的涉案场地征地拆迁的情形，依据双方合同的约定，双方所签租赁合同自动终止，郭万军腾退涉案场地和房屋，双方互不承担违约责任，但郭万军未依约进行腾退，继续占有承租场地和房屋至今，且以房屋租赁合同纠纷为由起诉多彩艺苑公司，要求多彩艺苑公司进行拆迁补偿，贵院已受理此案。鉴于郭万军所交付的租金于2018年3月31日到期，而郭万军至今仍然占有、使用承租场地而拒付租金以及本次反诉与本诉基于同一租赁法律关系的实际情况，故多彩艺苑公司有权要求郭万军支付其占用但未交付租金期间的场地（房屋）使用费（参照双方租赁合同的租金标准）及逾期利息。郭万军在一审法院针对反诉辩称，郭万军未占用使用相应的租赁场地，不应当承担相应的费用。一审法院认定事实：2001年9月20日，平西府村委会（甲方）与多彩艺苑公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：经协商甲方将平西府村东四合院东南场地（以下简称涉案场地），东西80米、南北123米租与乙方使用。一、面积：东西80米，南北123米，合计14.76亩。二、租期：2001年10月1日至2030年9月30日。三、租金及付款时间：1.合同签订时交齐全年租金，以后每年10月1日前交齐租金。2．交款方式：一至三年每年每亩租金壹仟元整（1000元／亩），四至五年每年每亩租金壹仟伍佰元整（1500元／亩），六至十年每年每亩租金贰仟元整（2000元／亩），十至十五年每年每亩租金贰仟伍佰元整（2500元／亩），十五年至合同终止每年每亩租金叁仟元整（3000元／亩）。4.如遇政府规划搬迁，由使用方合理予以乙方补偿。双方还在合同中约定了其他内容。多彩艺苑公司在取得上述土地使用权后，在涉案场地上进行了厂房建设。北京市昌平区北七家镇人民政府出具土地证明，载明：北京市昌平区北七家镇平西府王府街22号，建筑面积8000平方米，该场所不是非法建筑用地，土地用途为工业，同意北京多彩印刷有限公司其在此经营。2014年，多彩艺苑公司（甲方、出租方）与栾某（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定：第一条库房（空地、场地）情况：1.位于北京市昌平区北七家镇王府街22号院内的库房及（空地、场地）（以下简称：租赁地块）租赁给乙方使用。（1）办公楼西侧车间上方的第三层房屋（车间场地），分别为南北43米、东西32米，建筑面积单层约为1376平方米。2.租赁地块为甲方唯一合法权利人，承诺对租赁地块享有完整的使用、收益、处分等权利，不因权利瑕疵或纠纷而导致乙方在租赁期间因使用租赁地块造成损失。第二条租赁期限及租金支付方式：1．租赁期限为16年，合计192个月，自2014年起至2030年9月30日合同终止。2.租金及支付方式：（1）每年租金人民币壹拾捌万元整（￥180000.00元），租金每三年递增一次，每次递增人民币壹万元整（￥10000.00元）。（2）自本合同签订后乙方在十日内向甲方支付租金叁拾陆万元整（￥360000.00元，一次性支付两年租金）。3.租期的计算：自甲方实际将租赁地块交付给乙方使用之日起第四个月满为止，为免租期，第五个月起计算该租赁地块的租金计算方式为：（1）2015年4月1日之前为免租期，2015年4月1日之后起正式计算租金，若甲方实际将租赁场地交付期限延迟，租金计算方式往后顺延。（2）第一笔租金第一年和第二年一次性支付，从第三年开始，乙方必须在前一个租赁年度期满前一个星期将下一年度的租金一次性支付给甲方。第三条使用租赁地块。4.如在投入正常经营期间，合同租赁期限内遇到国家政策变动、征占土地或其他因素被动拆迁时，本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任，征地拆迁安置补偿费用分配比例为以下方式：（1）装修部分补偿款归乙方所有，原有主体建筑1376平方米归甲方所有；（2）装修部分第1年至第8年补偿费：甲方占比例为20％，乙方占比例为80％；（3）第9年至第16年（合同终止）补偿费：甲方占比例为50％，乙方占比例为50％。双方还在合同中约定了其他内容。2014年，多彩艺苑公司（甲方、出租方）与栾某（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定：第一条库房（空地、场地）情况：1.位于北京市昌平区北七家镇王府街22号院内的库房及（空地、场地）（以下简称：租赁地块）租赁给乙方使用。（1）办公楼西侧车间上方的第二层房屋（车间场地），分别为南北43米、东西32米，建筑面积单层约为1376平方米。2.租赁地块为甲方唯一合法权利人，承诺对租赁地块享有完整的使用、收益、处分等权利，不因权利瑕疵或纠纷而导致乙方在租赁期间因使用租赁地块造成损失。第二条租赁期限及租金支付方式：1.租赁期限为16年，合计192个月，自2014年起至2030年9月30日合同终止。2.租金及支付方式：（1）每年租金人民币壹拾捌万元整（￥180000.00元），租金每三年递增一次，每次递增人民币壹万元整（￥10000.00元）。（2）自本合同签订后乙方在十日内，乙方向甲方支付租金叁拾陆万元整（￥360000.00元）（一次性支付两年租金）。3.租期的计算：自甲方实际将租赁地块交付给乙方使用之日起第四个月满为止，为免租期，第五个月起计算该租赁地块的租金计算方式为：（1）2015年4月1日之前为免租期；2015年4月1日之后起正式计算租金；若甲方实际将租赁场地交付期限延迟，租金计算方式往后顺延。（2）第一笔租金第一年和第二年一次性支付，从第三年开始，乙方必须在前一个租赁年度期满前一个星期将下一年度的租金一次性支付给甲方。第三条使用租赁地块。4.如在投入正常经营期间，合同租赁期限内遇到国家政策变动、征占土地或其他因素被动拆迁时，本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任，征地拆迁安置补偿费用分配比例为以下方式：（1）装修部分补偿款归乙方所有，原有主体建筑1376平方米归甲方所有；（2）装修部分第1年至第8年补偿费：甲方占比例为20％，乙方占比例为80％；（3）第9年至第16年（合同终止）补偿费：甲方占比例为50％，乙方占比例为50％。双方还在合同中约定了其他内容。2014年，多彩艺苑公司（甲方、出租方）与栾某（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定：第一条库房（空地、场地）情况：1.位于北京市昌平区北七家镇王府街22号院内的库房及（空地、场地）（以下简称：租赁地块）租赁给乙方使用。（1）办公楼、车间以西侧原员工宿舍及食堂第二、三层房屋，分别每层为南北31米、东西12米，建筑面积每层约为356平方米。2.租赁地块为甲方唯一合法权利人，承诺对租赁地块享有完整的使用、收益、处分等权利，不因权利瑕疵或纠纷而导致乙方在租赁期间因使用租赁地块造成损失。第二条租赁期限及租金支付方式：1.租赁期限为16年，合计：192个月，自2014年起至2030年9月30日合同终止。2.租金及支付方式：（1）A：若（屋顶）没有增建建筑物，租金每年以按人民币壹拾叁万元整（￥130000.00元），租金每三年递增一次，每次递增人民币壹万元整（￥10000.00元）。B：否则每年租金人民币壹拾捌万元整（￥180000.00元），以实际增建时间计算，多退少补。每三年递增一次，每次递增人民币：壹万元整（￥10000.00元）。（2）自本合同签订后乙方在十日内向甲方支付租金贰拾陆万元整（￥260000.00元，一次性支付两年租金）。3.租期的计算：自甲方实际将租赁地块交付给乙方使用之日起至第四个月满为止，为免租期；第五个月起计算该租赁地块的租金计算方式为：（1）2015年4月1日之前为免租金期；2015年4与1日之后起正式计算租金。（2）第一笔租金第一年和第二年一次性支付，从第三年开始，乙方必须在前一个租赁年度期满前一个月将下一年度的租金一次性支付给甲方。第三条使用租赁地块。4.如在投入正常经营期间，合同租赁期限内遇到国家政策变动、征占土地或其他因素被动拆迁时，本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任，征地拆迁安置补偿费用分配比例为以下方式：（1）装修部分补偿费归乙方所有；原有主体建筑面积712平方米归甲方所有；（2）增建部分第1年至第8年补偿费：甲方占比例为20％，乙方占比例为80％；（3）第9年至第16年（合同终止）补偿费：甲方占比例为50％，乙方占比例为50％。双方还在合同中约定了其他内容。2016年9月1日，栾某（甲方，转让方）与郭万军（乙方，受让方）签订《资产及租赁合同转让协议》，协议约定：一、甲方已与北京多彩艺苑广告公司签订三份租赁合同（详见租赁合同原件），租赁了位于北京市昌平区北七家镇王府街22号院，包含办公楼西侧车间上方的第二层、第三层房屋（车间场地），分别为南北43米、东西32米，建筑面积每层约为1376平方米，及办公楼、车间西侧原员工宿舍及食堂第二、三层房屋，分别每层为南北31米、东西12米，建筑面积每层约为356平方米（以下称租赁场地），租赁期限至2030年9月30日，现甲方同意将其与北京多彩艺苑广告有限公司签订的三份租赁合同全部权利义务转让给乙方，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，租赁物的使用权全部归乙方。二、租赁场地、房屋内现有的装饰、装修以及所有甲方购置的设备、甲方增建的构筑物等资产全部转让给乙方（包括每个房间内的空调、床、大衣柜、电热水器、橱柜、抽油烟机等）。三、转让价款共计肆佰肆拾万元整，本协议签订并经北京多彩艺苑广告公司签字盖章确认后乙方向甲方支付×元，双方进行转让资产、租赁房屋、场地交接，签订交接手续。甲方与北京多彩艺苑广告有限公司签订的租赁合同原件三份及缴纳租赁费收据原件、与各租户签订的租赁合同原件及相关资料（含设备相关资料）等全部手续一并交与乙方，交接完毕乙方一次性支付甲方剩余价款。甲方已经支付北京多彩艺苑广告有限公司租赁费至2018年4月1日，转让价款中已包括了上述租赁费。……四、租赁合同转让给乙方后，乙方同意代替甲方向北京多彩艺苑广告有限公司履行原有租赁合同中所规定的条款。房间共计153间。在落款处载明：我公司同意栾某与郭万军签订的上述协议，我公司原与栾某签订的租赁协议均由郭万军代替继续履行，多彩艺苑公司对上述声明加盖公章。双方还在合同中约定了其他内容。2017年6月18日，平西府村委会发布《致全体租（住）户的一封信》，载明：“工业大院清理整治工作已于2017年5月4日全面启动，在各承租企业（个人）的大力支持和配合下，清理整治工作正在积极开展中，随着清理整治工作的深入推进，已签约户建筑物拆除工作已经全面启动，由此将不可避免的会出现消防安全隐患等问题，为降低相关风险，供水、供电部门将于近期停止为村工业大院提供水、电服务。……请村工业大院内各承租企业（个人）积极配合清理整治工作，最晚限于6月23日之前与本村洽商承租合同解约补偿事宜，尽快完成签约、清退工作，同时请各租（住）户，在此期限之前尽快搬家，否则停止水电服务造成的损失将自行承担。……。”2017年6月18日，平西府村委会、北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社（甲方）与多彩艺苑公司（乙方）签署《解约协议》。协议约定：一、腾退标的：乙方正在使用的位于昌平区北七家镇平西府村南工业大院范围内的集体土地，地上房屋及附属物27984.83平方米（其中甲方原有房屋及附属物0平方米），乙方建设房屋及附属物27984.83平方米。二、原协议的解除：就腾退标的，甲乙方双方已签署《土地租赁合同》等相关协议（以下简称“原协议”），现双方共同确认，原协议自本协议签署之日起解除，双方就腾退标的不存在任何法律关系。乙方不再享有土地使用权，土地使用权收归甲方所有，甲方向乙方支付地上物腾退补偿。三、解约补偿：1.原协议解除、甲方收回承租土地后，乙方可取得解除合同补偿金56204911元（大写人民币伍仟陆佰贰拾万零肆仟玖佰壹拾壹）。除此之外，甲方无需再向乙方支付其他任何费用。五、支付办法：解约补偿款分如下两期支付：1.第一期为解约补偿款总额的30％，即16861473元（大写：壹仟陆佰捌拾陆万壹仟肆佰柒拾叁），甲方于本协议签署并经审计审结后的5个工作日内支付；2．第二期为解约补偿款总额的70％，即39343438元（大写：叁仟玖佰叁拾肆万叁仟肆佰叁拾捌），乙方持交房验收单及本协议原件、身份证复印件、就腾退标的曾签署的全部书面协议、营业执照复印件、法定代表人身份证明（企业必须提供），及其他需要提交的相关材料提出余款支付申请。甲方在乙方腾空房屋、清退全部人员、交付房屋且按照上述要求提出支付申请后的20个工作日向乙方支付。因拆迁本案涉案《租赁合同》无法继续履行，但就后续的补偿款、租金退还等问题双方未达成一致意见，未办理交接手续。郭万军主张自2017年6月18日起租赁合同无法履行，已将其租户腾退。多彩艺苑公司称涉案房屋全部在郭万军的控制之下。诉讼过程中，法院调取了涉案房屋的平面图和《房屋及附属物估价单》，双方均认可真实性，但多彩艺苑公司主张房屋重置成新价没有全部支付，仅收到估价单中的70％。因双方当事人对补偿款、涉案房屋的装修、设备及附属物的工程量无法达成一致。郭万军申请对涉案房屋的装修、设备及附属物的数量及单位进行鉴定，后经法院依法委托，中建精诚工程咨询有限公司于2018年9月20日出具《工程量鉴定意见书》，经当事人提出异议，于2019年3月29日出具《工程造价鉴定复审意见书》，对涉案房屋的工程量的确定部分和争议部分分别予以列明，包含钢质防盗门302.52平方米、塑钢窗436.5平方米、断桥铝合金窗13.81平方米等。郭万军为此支付了鉴定费41696元。栾某将涉案房屋租赁合同的债权债务转让给郭万军后，郭万军在涉案房屋继续进行经营，郭万军与多彩艺苑公司均认可其交纳房租至2018年4月1日（按照合同约定的租期起算时间，实为2018年3月31日）。一审法院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，栾某将其在三份租赁合同中的权利义务全部概括转移给郭万军，合同相对方多彩艺苑公司予以认可，应当认定在郭万军和多彩艺苑公司之间形成租赁合同关系。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中郭万军与多彩艺苑公司之间的租赁合同标的房屋未取得建设工程规划许可证，故为无效合同。虽然合同无效，但多彩艺苑公司因地上物及附属设施从平西府村委会处取得了相应的腾退补偿，故合同无效后出租人取得的腾退利益应当在出租人和承租人之间予以分割。结合郭万军、多彩艺苑公司双方的意见以及认定的证据和事实，双方争议的焦点主要集中在两点：一、郭万军交纳的涉案房屋租金（占有使用费）是否存在退还情形；二、涉案房屋的腾退安置补偿费用应当如何分配。为了对双方争议的焦点作出全面、明晰的分析，法院分别论述如下：一、郭万军交纳的涉案房屋租金（占有使用费）是否存在退还情形按照合同约定的租期计算，郭万军已向多彩艺苑公司支付房屋租金至2018年3月31日。郭万军主张其于2017年6月18日收到村里的腾退公告后剩余期间的租金（占有使用费）应当予以退还，多彩艺苑公司不同意退还，称郭万军仍在占有使用涉案房屋。对于2017年6月18日起郭万军是否应当交纳占有使用费，法院认为首先，在平西府村委会发布腾退公告后郭万军已经积极将其涉案房屋的相关承租户进行了清理，并将绝大部分房屋清空，因此可以认定郭万军已经履行了清退义务，郭万军也未继续在租赁场地内从事生产经营活动；其次，在平西府村委会发布腾退公告后，涉案房屋就进入停水停电状态，已无法进行正常生产经营活动，因此不具备租赁的条件，已不能满足租赁物的使用目的；最后，因双方就腾退补偿无法达成一致意见，而拆迁时的估价单为较大范围内房屋的总体评估，不能区分哪些属于郭万军承租的部分，就涉案房屋内的增建部分、装修及附属设施等如何确定工程数量和补偿款需要通过鉴定程序解决，在这种情况下，郭万军为鉴定之需要未与多彩艺苑公司办理交接手续具有合理的理由。故多彩艺苑公司要求郭万军交纳2018年4月1日之后的房屋占有使用费及利息的反诉请求无事实和法律依据，法院不予支持。郭万军要求多彩艺苑公司退还剩余租金的诉讼请求，法院予以支持。鉴于双方就腾退及补偿事宜存在争议，未办理交接手续，郭万军要求多彩艺苑公司支付利息的诉讼请求无法律及事实依据，法院不予支持。关于应当退还的涉案房屋占有使用费数额，2017年6月18日至2018年3月31日共287日，按照合同约定，经法院核算，应当退还的金额为408877元，郭万军要求退还326700元，不高于法院核实的金额，对此法院不持异议。二、涉案房屋的腾退安置补偿费用应当如何分配在郭万军取得涉案房屋的使用权后，对涉案房屋进行增建和装饰装修，应当在腾退时依据其增建和装饰装修行为对该部分享有相关利益，现在双方对如何分配该利益无法达成一致意见。法院认为，多彩艺苑公司依据《解约协议》取得腾退补偿金，其中包含了郭万军增建、装饰装修部分的利益，虽然双方的租赁合同被法院确认为无效，但就拆迁所获得的金钱补偿双方的约定可以作为分割拆迁补偿款的参考依据，郭万军能够分得的拆迁利益亦应当以《解约协议》及《房屋及附属物估价单》、鉴定意见为依据。三份《租赁合同》中，有两份合同约定“装修部分补偿费归乙方所有，原有主体建筑物1376平方米归甲方所有”，又约定“装修部分第1年至第8年补偿费甲方占比20％，乙方占比为80％”，存在矛盾之处。另外一份合同（办公楼、车间以西侧原员工宿舍及食堂第二、三层房屋）约定主体建筑物712平方米归多彩艺苑公司所有，增建部分第1年至第8年补偿费，郭万军占比80％。现郭万军按照80％的比例主张权利，对此法院不持异议。鉴于两份鉴定意见书中并未对郭万军租赁的分项标的予以明确，故法院不再针对不同涉案标的进行单独核算。针对《鉴定意见书》中的争议部分以及多彩艺苑公司提出由其施工装修建造的部分，郭万军应当举证证明该部分系由其建设及安装，在郭万军未举证证明上述内容的情况下，主张该部分系由其建设及安装，缺乏事实依据，法院不予支持。对于郭万军主张的在《鉴定意见书》中有所体现而《房屋及附属物估价单》中不存在的项目，因本案是对多彩艺苑公司因拆迁从平西府村委会处获得的补偿款的分配，对于《房屋及附属物估价单》中不存在的项目，多彩艺苑公司并未因此取得补偿，故对于郭万军要求该部分补偿款的请求法院不予支持。对于铸铁散热器、铝塑板、座便器及安装等郭万军主张的工程量和赔偿额已经超过涉案房屋所在工业大院全部数量和赔偿额的项目，或者计算单位与《房屋及附属物估价单》不同的项目，法院对郭万军的上述计算方法和价格不予认定。多彩艺苑公司主张按照房间数分具有合理性，法院予以采信。对于部分计入综合赔偿的项目，郭万军再次将分项列入计算补偿款，属于重复计算，法院不予认定。按照郭万军承继栾某合同主体地位后与北京多彩艺苑广告有限公司就办公楼西侧车间上方的第三层房屋（车间场地）、办公楼西侧车间上方的第二层房屋（车间场地）及办公楼、车间以西侧原员工宿舍及食堂第二、三层房屋签订的《租赁合同》的约定、两份鉴定意见书中的工程量及《房屋及附属物估价单》中规定的装饰装修部分的单价，计算腾退补偿金为1019461.61元×0.8＝815569.29元。关于郭万军要求平西府村委会连带支付腾退安置补偿款的请求，因平西府村委会并非本案《租赁合同》的主体，根据合同相对性的原则，郭万军要求平西府村委会连带支付腾退补偿款于法无据，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、郭万军与北京多彩艺苑广告有限公司之间的租赁合同无效；二、北京多彩艺苑广告有限公司于本判决生效之日起七日内退还郭万军326700元；三、北京多彩艺苑广告有限公司于本判决生效之日起七日内支付郭万军涉案房屋腾退补偿款815569.29元；（以上二、三项共计1142269.29元）四、驳回郭万军的其他诉讼请求；五、驳回北京多彩艺苑广告有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费41696元，由北京多彩艺苑广告有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本院经审理查明，根据郭万军二审询问中的表述，其装修优于其他租户的方面主要在于其租赁房屋是跃层，所以每个房屋都架了钢结构，房屋也铺设了木地板。郭万军表述被腾退人为多彩艺苑公司的房屋及附属物评估单第三页中的木地板和钢隔架层的85%为郭万军建设。承办法官询问郭万军有无证据证明时，郭万军表示其对每个房间拍摄了照片，但没有进行公证。一审中，郭万军申请了工程量的鉴定，但没有申请工程造价鉴定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。栾某将其在三份租赁合同中的权利义务一并转移给郭万军，多彩艺苑公司对此予以认可，郭万军和多彩艺苑公司之间形成了租赁合同关系。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁合同标的房屋未取得建设工程规划许可证，应为无效合同。合同虽为无效，但郭万军占有使用了房屋，仍应支付费用。一审法院按照合同约定的当年租金数额核算应返还的数额正确，本院予以确认。多彩艺苑公司主张实际收取数额少于合同约定数额，但提交的证据不足以证明其主张，应不予支持。关于郭万军可分得的腾退补偿金。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。虽然郭万军与多彩艺苑公司之间的合同无效，但多彩艺苑公司因地上物及附属设施从平西府村委会处取得了相应的腾退补偿，郭万军有权利分得部分腾退利益。1.关于郭万军可分得的装修部分赔偿的比例。郭万军主张分得80%的装修部分赔偿，该主张不违反三份《租赁合同》的约定，且符合立约时的本意，应予支持。2.关于《鉴定意见书》中的争议部分。郭万军主张争议部分为其建设及安装，郭万军应负举证责任。郭万军未能证明争议部分系其建设及安装，应由郭万军承担不利后果。3.腾退补偿金是否依据房间数分割。郭万军主张其装修比他人更好，且集中体现在其建设、铺设了钢结构和木地板。考虑到《房屋及附属物估价单》针对的是所有租户，郭万军虽主张其建设、铺设了钢结构和木地板至少占85%，但郭万军的证据不足以证明其该主张，应由郭万军承担相应的不利后果。一审法院依据房间数予以分割的方案更为妥当，本院予以确认。4.郭万军主张的《鉴定意见书》中有所体现而《房屋及附属物估价单》中不存在的项目。因本案是对多彩艺苑公司因拆迁获得的补偿款的分配，对于《房屋及附属物估价单》中不存在的项目，多彩艺苑公司并未因此取得补偿，故对于郭万军要求该部分补偿款的请求法院不予支持。5.依据三份《租赁合同》的约定，两份鉴定意见书中的工程量及《房屋及附属物估价单》中的单价，腾退补偿金应为1019461.61元，郭万军可分得80%，即815569.29元。关于鉴定费分担。多彩艺苑公司虽主张，法院确定的多彩艺苑公司应支付郭万军的拆迁补偿数额依据的是《房屋及附属物估价单》，但一审法院及本院确定腾退补偿金额时，参照了两份鉴定意见书中的工程量。多彩艺苑公司的理由不能成立，本院对鉴定费的负担不再变更。综上所述，郭万军、北京多彩艺苑广告有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费25894元，由郭万军负担24590元（已交纳），由北京多彩艺苑广告有限公司负担1304元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  刘国俊二〇二〇年四月二日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳