江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终936号上诉人（原审原告）：孙安妮，女，1988年1月10日生，汉族，住无锡惠山区。上诉人（原审原告）：潘巍，男，1985年6月14日生，汉族，住无锡惠山区。委托诉讼代理人：王一松（受孙安妮、潘巍的共同授权委托），江苏金匮律师事务所律师。上诉人（原审被告）：无锡市滨湖红星置业投资有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖街道周新苑280号。法定代表人：郭大宇，该公司经理。委托诉讼代理人：殷晓刚，江苏太湖律师事务所律师。上诉人孙安妮、潘巍、无锡市滨湖红星置业投资有限公司（以下简称红星公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初8378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙安妮、潘巍的上诉请求：撤销一审判决第一、第二项，依法改判支持其诉讼请求。事实和理由：1.虽然案涉房屋的性质为商业办公，但红星公司是以公寓进行宣传，故其对房屋没有燃气和供暖没有预见性，而没有燃气和供暖必然会对使用房屋造成影响，使房屋价值大幅下降；红星公司未向其出示设计图纸，其未查看图纸并不存在任何过错，一审法院以其未查看图纸为由相应减轻红星公司的违约责任属逻辑判断错误，故其要求按照合同约定的每天10元计收违约金有事实和法律依据，应予支持；2.合同约定了案涉房屋应有供暖系统，但红星公司交付的房屋并未有该系统，且红星公司已经明确提出无法按照合同提供供暖，故其要求红星公司采取补救措施提供两台空调，有事实和法律依据，应予支持。红星公司的上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：1.燃气、供暖条款下方的“/”在合同中应当是否定性的意思表示；2.一审法院对补充协议第十条理解错误，第十条约定的重点是基础设施等以商品房设计图纸为准，设计图纸上并没有约定燃气、供暖设施，故其交付的房屋无需具备燃气、供暖设施，且设计图纸并非法定需要向业主进行公示的内容，合同亦未约定图纸需要向业主公示，一审法院因其没有将设计图纸向业主进行公示而罔顾“基础设施等以商品房设计图纸为准”的约定，属事实认定错误；3.案涉房屋为商业办公用房，而燃气并非办公用房必须，故其未提供燃气并没有给业主造成损失。综上，其交付的房屋符合合同约定，不应当承担违约责任。孙安妮、潘巍答辩称，1.燃气、供暖条款下方的“/”在合同中应并非否定性的意思表示；2.补充协议第十条系红星公司作出的单方承诺，且该条款与主合同的交房标准产生了冲突，实际上系降低了红星公司的交房标准；3.关于违约责任，同其上诉意见。红星公司答辩称，1.案涉房屋性质为商业办公，而非普通住宅，其从未以精装修住宅的名义销售房屋；商业办公用房并无强制性规定必须要有燃气设施，且房屋设计图纸上并未约定有燃气设施，故其交付的房屋符合合同约定，其不应承担违约责任；2.案涉房屋为30-40平方米左右的小户型，多用于投资，且为商业办公用房，无燃气设施并不会对房屋投资价值造成任何的影响，业主并无损失；3.合同中关于供暖的表述为符合供热配件标准、使用城市集中供热，纳入城市集中供热管网，而无锡根本就没有集中供热的先例，故该条款在本案中根本没有意义，不具备可操作性，故业主称用空调代替供热缺乏合同及事实的依据。孙安妮、潘巍向一审法院起诉请求：1.判令红星公司履行《商品房买卖合同（预售）》，为合同涉及的商品房敷设燃气管道，同时赔偿违约金（自2018年10月29日起至燃气管道实际达到使用条件之日止，按每日10元标准）；若不能履行上述义务,要求红星公司支付自其收房之日起至房产证使用年限到期之日止的代履行金(按每日10元计算,为124490元)。2.判令红星公司履行《商品房买卖合同（预售）》，为合同涉及的商品房提供供暖设备(即两台1.5匹的格力空调),同时赔偿违约金（自2018年10月29日起至供暖设备实际达到使用条件之日止，按每日10元标准）。一审法院认定事实：2016年11月6日，孙安妮、潘巍与红星公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（该合同为住建部门制定的备案合同，文本为示范文本），孙安妮、潘巍向红星公司购买无锡市滨湖区星汇商务广场2-5-1529号房屋,合同约定房屋该商品房所占用的土地用途为商业,商品房的规划用途为办公，房屋精装修交付。房屋建筑面积为34.84平方米,总价492991元。合同第十条商品房相关设施设备交付条件，第（一）项基础设施设备的第3点供暖约定，交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，/第4点燃气约定，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，/如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照合同附件十一补充协议处理。补充协议第10条约定，关于合同第十条基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的补充约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑内容以该商品房设计图纸为准，图纸中载明的供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件，图纸中载明的电话、有线电视、燃气在买受人自行向相关单位办理开通手续后按相关单位规定时间达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，如因出卖人原因造成的，从买受人实际收房之日起至实际达到使用条件之日止由出卖人按每日10元的标准赔偿损失。在合同附件六装修设备交付标准中，关于厨具包含油烟机、电磁炉、水槽、龙头、洗衣机龙头。未有燃气灶和空调的交付。关于合同约定条款后下划线上“/”这一符号，红星公司解释合同说明页第4条约定本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容双方当事人应当协商确定，【】中选择内容以划√方式选定，对于实际情况未发生或双方当事人不做约定时应当在空格部位打×，以示删除。红星公司表示案涉合同中【】中均没有打×，而是以/代替，因此文本中/的意思就是实际情况未发生或者说当事人不做约定，是否定的意思表示。对此孙安妮、潘巍反驳，合同第十条商品房相关设施设备交付条件，第（一）项基础设施设备的第1点供水、排水，第2点供电的条款后方，也均有“，/”，证明该符号并非否定性意思，而应理解为逗号后无正文。对此，红星公司解释，合同中共有149条斜杠，除了供水、供电的两条斜杠外其他斜杠均是否定意思，供水、供电的两条斜杠系其填写合同内容时存在失误。孙安妮、潘巍反驳，在合同的附件7保修约定中，在供热、供冷系统和设备的保修期限一栏的下划线上，红星公司填写了“2个供暖期、供冷期”的内容，红星公司解释该约定系针对住宅用户，本合同所涉房屋为非住宅用户。经查，涉案小区所有房屋性质均为商业办公，不存在普通住宅。另查明：孙安妮、潘巍按约支付了房款，红星公司于2018年10月29日交付涉案房屋。2018年11月，涉案小区业主代表孙安妮、潘巍代表包括孙安妮、潘巍在内的几十户业主向红星公司发函反映涉案房屋未提供燃气和供暖设备。本案审理过程中，孙安妮、潘巍提供了红星公司销售时的样板间照片，照片中显示样板间内设有挂壁式空调，另外在红星公司的销售宣传页中明确房屋系公寓而非商业办公，在宣传页的房屋模型图片中厨房位置有燃气灶。红星公司认为涉案房屋为商住两用，虽然样板间设有空调，但该空调系为了提供舒适的参观条件而安装，交付设备应当以合同附件六装修设备标准范围为准，合同约定的装修设备不包括空调、燃气灶。关于图纸，红星公司提交涉案房屋全套设计图纸，证明涉案房屋所在整个小区的设计图纸中原本就没有燃气和供暖的设计，按照补充协议的约定，燃气和供暖不在房屋交付应当具备的设施设备范围内。对此，孙安妮、潘巍表示红星公司从未向其出示过图纸，故该图纸内容对其不具有约束力。红星公司庭审中认可未向购买房屋的业主出示过图纸，但认为合同约定以图纸为准，未约定其需要出示图纸。关于合同版本及燃气问题法院向产监处进行咨询，产监处工作人员答复备案合同确实为住建局的格式文本，未对住宅、非住宅版本进行区分，合同上的文字无法更改或删除，但是可以通过在后设的下划线填写特别约定的相关内容，或者采用后附补充协议的方式进行特别约定。关于燃气，房屋接入燃气的硬性规定必须为厨房系单独隔离空间，涉案房屋为开放性厨房，不符合燃气接入的条件，所以也无法补充办理燃气接入的相关手续。以上事实，由《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、照片、函件、图纸等证据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同附件补充协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行相应义务。现双方一致确认涉案房屋交付时无燃气、供暖的相关设施。本案的争议焦点为双方关于涉案房屋的燃气、供暖设施如何约定？1.关于/这一符号的含义，在合同燃气、供暖设施条款后方下划线的内容均有/这一符号，该符号为红星公司填写。根据合同说明页约定，对于实际情况未发生或双方当事人不做约定时应当在空格部位打×，以示删除。红星公司关于案涉合同中没有打×，而是以/代替的说法没有合同依据，且孙安妮、潘巍反驳合同供水、排水、供电的条款后方也均有/这一符号，该反驳显然将红星公司的前述说法予以推翻。故法院无法认定燃气、供暖设施条款后方下划线上的/这一符号代表否定性含义。2.关于红星公司辩称备案合同系住建局版本合同其无法修改，条款内容给孙安妮、潘巍造成误解的意见，根据产监处的解释，虽然备案合同上的文字无法更改或删除，但是完全可以通过在后设的下划线填写特别约定的相关内容，或者采用后附补充协议的方式进行特别约定。而纵观本案合同约定，首先在燃气、供暖后方的下划线上红星公司不采用合同约定的符号×，而采用意思含义模糊的/，其次在合同的附件7保修约定中，红星公司在供热、供冷系统和设备的保修期限一栏的下划线上，填写了“2个供暖期、供冷期”的内容，最后在合同补充协议中仍出现了“图纸中载明的电话、有线电视、燃气在买受人自行向相关单位办理开通手续后按相关单位规定时间达到使用条件”这一包括“燃气”字样的条款。上述约定中，红星公司不但没有对燃气、供暖给予否定性约定，反而多处对燃气、供暖的相关内容进行了明确约定，作为专业的房产开发商，红星公司仅作“订立合同时存在失误”这一解释，难以成立。3.关于图纸，虽然补充协议中约定以设计图纸为准，且图纸中无燃气、供暖的相关设计内容，但红星公司确认未向孙安妮、潘巍出示过图纸，故红星公司应对孙安妮、潘巍明知房屋无燃气、供暖的事实承担举证责任，红星公司未提交相应证据，综上，法院认定红星公司未按合同约定交付相应燃气、供暖设施，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于孙安妮、潘巍要求红星公司继续敷设燃气管道的诉讼请求，经相关行政主管部门明确，涉案房屋不符合敷设燃气管道的强制性条件，故该诉讼请求无法实现，红星公司应当以赔偿损失的方式承担违约责任。关于供暖，合同约定条款为“供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网”，该文字表述内容含义显然为使用锅炉房或热电厂等集中热源向每户进行供暖，因涉案房屋所在城市无锡属我国南方地区，要求红星公司提供供热系统不具有操作可能性。至于孙安妮、潘巍主张的空调与合同约定的“供暖系统”显然非同一内容，空调交付应属于精装修标准而非基础设施范畴，是否交付空调应以双方合同约定的交付设备标准为准，双方合同约定的装修设备中并无空调，孙安妮、潘巍要求红星公司提供空调的主张无相应依据。关于孙安妮、潘巍主张违约金按照合同约定每天10元计算至房屋使用年限到期之日，红星公司辩称其即便违约也未对孙安妮、潘巍造成实际损失。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金应当结合因违约产生的损失予以确定。就本案而言，红星未提供燃气、供暖设施显然会对孙安妮、潘巍造成一定损失，但涉案房屋为商业办公这一性质系双方合同明确约定，该房屋与一般家庭住宅在使用属性上具有显著区别，燃气、供暖均非该房屋的必要设施。结合涉案房屋面积、成交价格、燃气与电费差价及一般商业用房使用情况等综合因素，加之孙安妮、潘巍未查看图纸即签订合同亦存在部分过错，法院酌定由红星公司向孙安妮、潘巍支付违约金1万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决：一、红星公司于判决生效之日起5日内支付孙安妮、潘巍违约金1万元；二、驳回孙安妮、潘巍的其他诉讼请求。本案受理费2950元，由孙安妮、潘巍负担2900元，由红星公司负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点为：一、红星公司交付的房屋无燃气、供暖设施是否构成违约；二、因涉案房屋无供暖实施，红星公司是否需要提供两台空调；三、案涉房屋无燃气、供暖设施是否给孙安妮、潘巍造成损失，若造成损失，一审判决的违约金是否过低。本院认为，关于争议焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，案涉合同燃气、供暖设施条款后方“/”这一符号并不能认定系代表否定性含义，因为合同中明确约定对于实际情况未发生或双方当事人不做约定时应当在空格部位打“×”，以示删除，而非打“/”,且合同中供水、排水、供电的条款后方也均有“/”这一符号，但红星公司交付的房屋是具备供水、排水、供电设施的；其次，合同附件及补充协议中多处对燃气、供暖的相关内容进行了明确约定；第三，虽补充协议中约定以设计图纸为准，且设计图纸中无燃气、供暖的相关设计内容，但红星公司确认未向孙安妮、潘巍出示过图纸，也未提供证据证明孙安妮、潘巍明知房屋无燃气、供暖的事实。根据上述事实，应当认定合同约定了红星公司交付的房屋应当具备燃气、供暖设施。现红星公司交付的房屋无燃气、供暖设施，应当认定构成违约。关于争议焦点二，合同约定的供暖为“供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网”，孙安妮、潘巍主张的空调与合同约定的“供暖系统”显然非同一内容，且空调交付应属于精装修标准而非基础设施范畴，而合同约定的装修设备中并无空调，故孙安妮、潘巍要求红星公司提供空调的主张无相应依据。关于争议焦点三，违约金的数额以不超过损失额为限。本案中，红星公司向孙安妮、潘巍交付的房屋无燃气、供暖设施，在使用经济便利方面明显会对孙安妮、潘巍造成负面影响。红星公司应就此问题给孙安妮、潘巍带来的相应损失予以赔偿。一审法院结合案涉房屋的性质、房屋面积、成交价格、燃气与电费差价及一般商业用房使用等综合因素，判定红星公司向孙安妮、潘巍支付违约金1万元，不违反法律规定，并无不当。综上，上诉人孙安妮、潘巍、红星公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2950元，由上诉人孙安妮、潘巍负担2900元、上诉人红星公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年四月三日书记员 周桂芳