贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终134号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520502314331435G,住所地贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：李承锦，贵州威迪律师事务所律师，执业证号15224201710981350。被上诉人（原审原告）：王涵立，男，1998年2月25日生，彝族，住贵州省毕节市。委托代理人：周旭，贵州众正律师事务所律师。委托代理人：阮敏,贵州众正律师事务所律师。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园房开公司）因与被上诉人王涵立商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省七星关区人民法院（2019）黔0502民初9301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告王涵立向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告截止2019年7月31日的逾期办理、交付商品房转移登记文书违约金137,698.00元，2019年8月1日后的违约金以1,256,373.00元为基数，按日万分之二计算至实际办理、交付商品房转移登记文书之日；2.案件受理费及相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区房；建筑面积252.58平方米，套内建筑面积220.83平方米，该商品房总价款为1256373.00元。合同第二十二条约定“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。……（四）……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……（五）……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”。《补充协议》第十条约定“关于房屋登记……（三）……按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行”。双方签订的《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局……：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款为1256373.00元。2016年10月3日，被告向原告代收了维修基金13891.90元。2017年10月9日被告向原告代收了办证税费共计95.00元。2019年7月30日被告向原告出具发票，原告取得税收完税证明。2019年8月16日，涉案商品房登记在原告名下。因被告未按照合同的约定于2018年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，未为原告办理房屋权属转移登记，故原告诉至一审法院。一审法院认为，原告王涵立与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告王涵立已支付了购房款，被告未按《商品房买卖合同》的约定于2018年1月29日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应承担违约责任，即支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金。虽然原、被告双方在合同第二十二条中约定“从约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”，但是原、被告双方在该表述中并未选择按照哪一项处理，即对逾期交付该商品房转移登记有关文书的违约责任计算标准没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180日，违约金可以按照原告已付购房款总额1,256,373.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2018年1月30日起计算。另，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告无需再向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告不能提供证据证明其何时已向不动产登记部门提交了办理涉案商品房转移登记的相关文书，故以涉案商品房登记在原告名下之日（2019年8月16日）为被告提交之日。因此，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应以原告已交付房价款1,256,373.00元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年1月30日起计算至2019年8月15日。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故对被告的该抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王涵立逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已交付房价款1,256,373.00元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年1月30日起计算至2019年8月15日；二、驳回原告王涵立的其他诉讼请求。案件受理费1,527.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。上诉人碧桂园房开公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决未厘清逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的性质。一审判决认定原告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，与《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任不是同一种违约责任错误。上诉人作为商品房出卖人，《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的上诉人应当履行的合同义务为将办理商品房转移登记的有关文书交付至办证部门。而履行该义务的前提为取得商品房所有权初始登记，方才具备办理转移登记的前提条件。一审判决认为《商品房买卖合同》第二十二第三款中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任与《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任属不同的责任，也就是说一审法院认为在不具备办理转移登记的前提条件（未取得商品房所有权初始登记）的情况下，上诉人已经可以履行向办证部门交付相关文书的义务。这是完全没有搞清楚上诉人应履行的合同义务，也没有查清楚办理商品房权属转移登记的具体流程。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定：“出卖人承诺于2018年1月29日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。《委托办理权属登记协议书》第四条约定若上诉人未履行交付商品房转移登记有关文书义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。从上诉人应履行的义务来看，其义务为在被上诉人授权委托之后，交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知原告，而上诉人要向办证部门交付办理房屋转移登记有关文书的前提为取得商品房所有权初始登记。在未取得商品房所有权初始登记的情况下，上诉人不可能履行该义务。故《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的条款实质上与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任为同一个违约责任。二、即便认定上诉人存在违约，也应以《委托办理权属登记协议书》第四条的约定作为违约金适用的依据。承前所述，《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的违约责任与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任实质上为同一个违约责任。原、上诉人双方在签订《商品房买卖合同》后，签订了《补充协议》，买受人在补充协议的第十八条第一款承诺：买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。买卖双方在该条第二款一致确认:对补充协议及附录的条款含义认识一致，补充协议约定与合同不一致的，以补充协议的约定为准。《补充协议》附录二《委托办理权属登记协议书》第四条约定若上诉人未履行交付商品房转移登记有关文书义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金，该条款系双方当事人的真实意思表示，系对原合同二十二条出卖人逾期交付商品房转移登记有关文书违约金条款的变更。应以变更后的协议确定双方权利义务。故即便认定上诉人存在违约，则逾期交付办理转移登记文书违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元计算至上诉人交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知原告之日止。另，上诉人系2019年7月20日通知被上诉人提交办理转移登记所需的相关材料。即便认定上诉人存在逾期交付办理转移登记文书的违约行为，则违约的截止日期应明确为2019年7月20日。被上诉人王涵立答辩称：1、根据我国合同法的相关规定，商品房买卖合同项下所约定的违约责任在违约事项发生时应当由违约方承担责任，合理合法，且商品房买卖合同是经三方（买卖方、房管局）验收，是合法有效的，被上诉人严格依据该合同要求上诉人承担违约责任，应依法得到支持。2、上诉人主张每天违约金50元的条款，被上诉人是不同意的。一审判决书说明商品房买卖合同的违约责任与委托办理权属登记协议书所约定的违约责任是两种不同的责任。上诉人在上诉状上称其没有侵害被上诉人的合法权益，上诉人需要详细列举疑点。该委托协议第二页第二小点和第三小点均规避了卖方的主要义务，第五条第一小点则减轻卖方义务，第二小点则变相加重买方义务，第三小点在加重买方义务的同时免除卖方的主要责任，第四小点直接加重买方义务，该协议完全违背了我国合同法的有关规定，应属于无效条款。另被上诉人是在一审开庭中才收到该委托办证协议书，该协议上是有被上诉人的签字，但是没有签订时间，除此之外上诉人提交的补充协议也没有签订时间。双方签订买卖合同的同时（2016年10月11日）也签订委托书，委托书详细载明了委托上诉人为被上诉人申办商品房买卖房屋权属的证书，故该委托办理权属登记协议不知从何而来。答辩人未收到上诉人所说的7月20日的通知。二审审理期间，上诉人向本院提交了以下证据：1、首次登记确认书、不动产登记信息查询证明。证明涉案房屋已于2019年6月18日办理商品房幢首次登记，已具备办理转移登记条件。2、短信发送清单、短信通告，（2020）黔05民终4号民事判决书。证明上诉人于2019年7月20日通过短信群发通知的方式通知被上诉人提交办理转移登记所需的相关材料。被上诉人质证意见为：对判决书的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，该判决书与本案无关。通告的三性均有异议，通告内容是通知二期所有业主提交办理资料，短信清单上显示确实有王涵立的电话号码，但是该清单上显示的时间是下午2点49分，短信的内容页面上即通告的内容，载明的时间是7月20日，但是没有年限，无法确认是哪年，且该页面上右下角载明时间为傍晚六点零七分，按我的理解这应当是收到短信的时间，不能与清单上的时间吻合。即便吻合，发送的内容具体是什么不得而知。一审法官庭审时询问上诉方是什么时候办理不动产登记的，其回答的是提交办理不动产资料的时间是2019年8月16日。对此，上诉人的辩驳意见为：按照流程先取得初始登记之后，才提交办证材料。取得初始登记的时间是2019年6月18日，可推定通告上的7月20日是2019年7月20日；2、通告时间和发送时间不一致的问题，所有的短信发送时间都是2点49，提交证据上通告是上诉人随便找了一家业主的短信截屏提交，因为发送内容都是一样的。右下角所显示的傍晚6点07分，应当是上诉人编辑通告的时间，右上角有3点24分的时间显示，该时间应当是截屏的时间。本院认为，上诉人提交的证据1，真实有效，能证明涉案房屋已于2019年6月18日取得初始登记，已具备办理转移登记条件，本院予以采信。证据2，能证明上诉人通过被上诉人预留的手机号码于2019年7月20日，通过群发短信的方式通知被上诉人提交办理转移登记的相关材料，本院予以采信。本院经查明，上诉人于2019年6月28日取得涉案商品房的初始登记。上诉人于2019年7月20日通过短信群发通知的方式，通知被上诉人提交办理转移登记的相关材料。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、是否应按《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任计算标准确定违约金；2、违约金应计算至何时。关于焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条明确约定出卖人承诺于2018年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转让登记的有关文书交付给买受人。但对逾期如何承担违约责任未具体明确，原判根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定确定违约金的计算标准并无不当。作为《商品房买卖合同》附件的补充协议附录二《委托办理权属登记协议书》属格式合同，该协议中违约责任的约定对买受人利益有重大影响，且减轻出卖人的责任。《补充协议》内容较多，作为《补充协议》附录二的《委托办理权属登记协议书》的违约条款未处于明显、醒目位置，作为提供格式条款一方的出卖人未根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，就该条款的内容进行说明，并以合理的方式提请对方注意。作为非专业人士的一般买受人难以在众多的、形式上无明显区别的条款中识别上述条款内容。故上述该条款中关于违约责任的约定对买受人不具法律约束力。上诉人提出应按《委托办理权属登记协议书》约定的每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金标准计算的主张不能成立，应予以驳回。关于焦点2，原判根据上诉人违约事实，依照双方签订《商品房买卖合同》中关于逾期提交办理商品房转移登记的违约金的计算期间，将上诉人应承担的违约金从违约之日起（2018年1月30日）计算至涉案商品房转移登记在被上诉人名下之日止（2019年8月16日）并无不当。上诉人二审审理期间提交证据证明其已于2019年7月20日通过短信告知被上诉人提交办理转让登记应由其提交的资料，是否影响违约金的计算。由于办理转让登记的部分资料须由买受人提交，在收齐买受人提交的资料后上诉人才能向办理机关提交办理转移登记的文书。结合合同履行实际情况，上诉人该提交有关文书的义务转化为具备文书交付条件下的通知义务，即告知买受人其已具备办理商品房转移登记条件，买受人据此得以向出卖人提交应由买受人提交的办证资料，用于代为办理产权转移登记。出卖人尽到前述通知义务，可视为其履行了办证义务。综上，上诉人应承担的违约金计算至其通知被上诉人提交办证资料时止，即2019年7月20日。由于当事人在二审审理期间另行提供证据致原审认定的违约期计算期间有误，应予以更正。综上，上诉人碧桂园房开公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省七星关区人民法院（2019）黔0502民初9301号民事判决；二、上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人王涵立逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以已交付房价款1,256,373.00元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年1月30日起计算至2019年7月20日；三、驳回上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司其他上诉请求；四、驳回原审原告王涵立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,527.00元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担；二审案件受理费3054元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年四月九日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫