浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初454号原告：深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区灵芝街道曲屯村。负责人：谢新平。委托诉讼代理人：李芳丽，浙江德凡律师事务所律师。被告：袁开吉，女，1978年1月2日出生，汉族，户籍地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司（以下简称之平物业公司）与被告袁开吉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司之诉讼代理人李芳丽，被告袁开吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2018年1月-2019年6月物业管理费14172.84元；二、判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金至缴清全部物业费用之日止，截止2019年6月22日应支付滞纳金2052.7元;三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月30日，原、被告签订《前期物业管理协议》，全面委托原告对其购买的“亲亲家园绍荣坊6-103”排屋（建筑面积262.46㎡）进行物业管理。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积每平方米3元/月的标准向原告收缴物业管理费，每季度首月10日前履行缴纳义务。若逾期缴纳，应交管理服务费用总额万分之五的滞纳金。协议生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。原告多次催缴未果，遂成讼。被告袁开吉辩称：原告的物业服务存在严重违约情形，具体如下：1、门卫管理存在问题，只要缴费任何车辆都可以进出小区；2、原告收取的小区公共区域广告收益及停车费，应归小区全体业主所有，原告未公开收费账目及去向；3、原告的保洁人员形同虚设；4、原告将小区绿化景观搞得一塌糊涂；5、小区内河道旁的安全护栏存在严重安全隐患，原告未及时进行修理；6、被告家门口地下室沉降问题已多次向原告反映，但至今未进行修复，严重影响被告出行；7、被告家门口的庭院灯从未亮过，也未修复，晚上一片漆黑；8、小区内夜间巡逻人员严重不足，未做到安全巡逻职责；9、小区内绿化养护管理存在脏、乱、差现象，比如被告家门口已经荒草丛生；10、小区内未进行定期杀虫、灭蚊等措施；11、2018年9月13日，原告在小区内进行了大扫除，可见在这之前的小区脏、乱、差现象情况严重；12、被告自2016年12月入住以来，入户对讲系统至今未安装，其他业主也已经反映多次，但原告一直未解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供前期物业管理协议1份、费用计算清单1份、照片1份，要求证明原、被告签署物业服务协议，约定了相关权利义务，以及原告向被告催讨欠缴的物业管理费的事实。被告对物业协议的签署无异议，对费用计算清单时间计算无异议，但认为没有收到过催缴通知。本院对上述证据真实性予以确认。2、被告提供照片和视频1组，要求证明原告没有尽到物业管理责任，严重违反与被告签订的物业服务协议的事实。被告对证据真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明目的有异议，首先被告提交的上述证据无法证实具体拍摄位置，其次拍摄时间多为2018年9月以后，而被告自2018年1月即未缴纳物业费，明显存在为故意不缴纳物业费找理由，且证据仅能反映拍摄时刻的状态，多为草坪杂草或施工堆放黄沙，不能客观反映原告长期处于未尽到管理义务的状态，不足以证明物业服务和合同约定标准差异明显。本院对证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为亲亲家园小区绍荣坊6幢103室业主，建筑面积262.46平方米。原、被告于2015年4月30日签订一份《前期物业管理协议》，其中协议第三条约定：“一、物业管理费根据不同物业类型、公用设施设备配置等按建筑面积收取，具体收费标准如下：……联体排屋每平方米每月3元……三、物业管理服务费按年交纳，甲方（被告）在入住时一次性交纳一年的物业管理服务费并与乙方（原告）签订银行委托收款协议，第二年起每季度首月10日前履行交纳义务……如甲方未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额万分之五的滞纳金。……”现被告尚有自2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费14172.84元未支付给原告。本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约对被告所居住的小区进行了物业管理，履行了合同义务，被告作为涉案物业的业主，享受了原告提供的安保、卫生等物业服务，故应当在原告提供物业管理期间向原告支付物业管理服务费，现被告未按约向原告交纳物业管理服务费的行为已违反合同约定，应当承担相应的违约责任。被告虽辩称原告的物业服务存在瑕疵,但并不因此构成其拒付物业服务费的正当理由，对原告要求被告支付物业管理服务费的请求，本院予以支持。同时，被告辩称原告的物业管理服务存在一定问题，包括其列举的十多个问题，但被告据以佐证的照片、视频照片多为2018年9、10月份拍摄，内容多为草坪杂草或施工堆放黄沙，也系2018年原告起诉被告支付2016、2017年物业费案件中被告曾向本院提交的证据，现经本院释明后原告也未提供本案近期与被告反映上述问题相关的证据，故对被告认为原告严重违约并长期处于未尽到管理义务的意见，本院不予采纳。关于地面沉降、可视电话安装等问题，被告未提供有效的证据来证明地面沉降系原告侵权造成，或者原告在提供物业服务中因管理不到位、服务不当造成的，另原告已承诺将及时排查线路并安装可视电话，故本院对被告此抗辩不予采纳。关于原告主张的违约金（滞纳金）,对此本院认为原、被告之间曾因物业服务质量（可视电话安装等）发生纠纷,被告逾期交纳物业服务费系事出有因,并非恶意拒不缴纳物业服务费,故对原告主张的违约金本院酌情调整后支持。综上，本院认为，今后在被告履行交纳物业服务费义务的同时，提供物业管理服务的原告应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，积极改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的物业服务合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁开吉向原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司支付自2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费14172.84元及滞纳金1000元，合计15172.84元，于本判决生效之日起一个月内履行；二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取103元，由原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司负担7元，由被告袁开吉负担96元，于本判决生效后七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  裘彬彬二〇二〇年四月二日书记员  傅锦琪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。