湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终60号上诉人（原审被告）:耒阳市金辉广告中心，住所地：耒阳市金阳路。经营者：刘艳辉。委托诉讼代理人：陈亚辉，耒阳市灶市法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）:耒阳市五环星城业主委员会，住所地：耒阳市体育中路五环星城四楼。代表人（该业主委员会主任）：谢小禾。委托诉讼代理人：刘延泉，湖南教正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴原园，湖南教正律师事务所律师。耒阳市金辉广告中心（以下简称金辉广告中心）、耒阳市五环星城业主委员会（以下简称五环星城业委会）因租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月18日对上诉人金辉广告中心、五环星城业委会进行了调查询问。本案现已审理终结。金辉广告中心上诉请求：依法撤销原审判决，驳回五环星城业委会全部诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院准许五环星城业委会撤回对景强房地产公司的起诉违反了民诉法第一百三十二条共同诉讼的规定，程序违法。2、一审法院判决金辉广告中心向五环星城业委会交纳租金处理不当，因为广告中心与业委会并无合同关系。五环星城业委会辩称，一审法院准许业委会撤回对景强公司的起诉是合法的，业委会有收取租金的权利，有生效判决予以支持。五环星城业委会上诉请求：依法撤销原审判决，公正改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，根据已经生效的（2017）湘0481民初618号和（2018）湘04民终1256号民事判决，涉案广告位年租金应为4万元，而不是26400元。业委会并没有放弃请求2017年的租金，但原审判决称原告只要求被告支付2018年度租金违背了本会的意愿。金辉广告中心辩称，广告中心与业委会从未发生租赁关系，与业委会没有签订过租赁合同。按照广告中心与景强公司的租赁合同，年租金24000元，不是4万元。广告中心的广告牌占用了景强房地产公司的窗户，景强房地产公司与本案有直接利益关系，应为本案的当事人。原审法院准许业委会撤回对景强公司的起诉违反法律规定。五环星城业委会向一审法院起诉请求：1、被告与原告签订外墙墙体“LED”广告牌租赁合同；2、被告向原告支付2017年度租金40000元，自2018年1月1日起至2019年3月31日止按月利率0.5%支付逾期利息2600元，自2019年4月1日起至实际支付日止按月利率0.5%向原告支付逾期利息；3、被告向原告支付2018年度租金40000元，自2019年1月1日起至2019年3月31日止按月利率0.5%支付逾期利息600元，自2019年4月1日起至实际支付日止按月利率0.5%向原告支付逾期利息；4、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：耒阳市体育路五环星城由景强房地产公司开发建设，于2010年底向五环星城业主交付使用。2011年12月14日，景强房地产公司与被告签订广告位租赁合同，由景强房地产公司将五环星城东南角转角外墙二楼以上部分出租给被告设置多媒体电子屏广告位，广告位面积为10米×11米，租赁期限自2012年1月1日起至2017年12月31日止，年租金24000元。经耒阳市城市管理监察大队批准后，被告在五环星城东南角转角外墙二楼至三楼安装了一块10米×11米的LED液晶显屏广告位，安装完毕后即投入使用，并按合同约定的标准向景强房地产公司支付了至原告起诉日前的全部租金。2016年1月，原告成立后，以景强房地产公司无权对外出租二楼外墙为由，向景强房地产公司主张权利，要求将租金收入归原告所有，并多次找被告协商处理未果。原告于2017年3月13日向本院提起诉讼，本院于2018年4月10日作出(2017)湘0481民初618号民事判决，判决景强房地产公司将向被告收取的2016年度的租金40000元交给原告，景强房地产公司不服，提起上诉。衡阳市中级人民法院于2018年9月3日作出(2018)湘04民终1256号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告（即甲方）与景强房地产公司（即乙方）于2018年11月16日达成调解协议：1、关于室外广告位，法院已经做出判决，乙方按照法院所做出的判决执行；2、关于乙方收取的五环星城户主的燃气开户费，乙方退还每户1000元；3、关于四楼架空层产权问题，乙方将其现有的办公室在三年内移交给五环星城业主永久无偿使用，但只能用于业主公益事业；4、乙方三年内每年赞助耒阳市五环星城业主委员会10000元用于业主委员会以及业主的办公与活动费用；5、甲、乙方不再就五环星城的以上问题等提起诉讼；6、甲、乙双方就上述协议所约定的内容限双方在2018牟12月31日前全部落实到位，如乙方未落实到位，甲方有权向人民法院继续提起诉讼；如乙方落实到位后，甲方再就上述协议等问题提起诉讼，则甲方应退还乙方已支付的上述款项及移交给甲方的办公室。2018年12月份，景强房地产公司将2016年度LED液晶显屏广告位的租金40000元转交给了原告，原告向景强房地产公司出具了领条。2017年1月之后，被告继续使用涉案广告位，至今亦未拆除，期间的租金于2017年6月13日已向景强房地产公司交纳26400元（即自2017年4月1日至2018年3月31日止的租金），2018年4月1日至今的租金尚未交纳，从而引起纠纷。另查明，景强房地产公司与五环星城业主签订的商品房买卖合同第十八条第二项约定：该商品房所在楼宇的外墙使用权归出卖人即景强房地产公司所有。2014年4月15日，景强房地产公司取得了五环星城1幢2层0201、0202产权登记（证号为耒阳房权证五里牌字第00104089号）。2015年1月28日取得了五环星城1幢2层0203、0204房屋产权登记（证号分别为耒阳房权证五里牌字第00113800号、00113799号），上列房屋均属景强房地产公司单独所有，规划用途为营业。该院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，被告虽曾与景强房地产公司就涉案广告位签订了租赁合同，但该合同已到期，且在租赁期间，出租人主体资格经人民法院判决，确定为原告，因此，被告在原租赁合同到期后继续使用该广告位，与原告建立了不定期租赁合同，应依照原合同约定向原告支付租金，即2018年4月1日起以被告与景强房地产公司约定的年租金24000元支付。原告只要求被告支付2018年度的租金，应为2018年4月1日至12月31日止的租金，该期间9个月租金为18000元（24000元/年÷12个月×9个月），原告要求被告支付2018年4月1日之后的租金40000元中的18000元，符合法律规定，予以支持。被告不按时支付租金，应承担违约责任，可按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付逾期利息，原告要求被告按月利率5‰支付逾期利息，不符合法律规定，过高部分不予支持。在此之前的租金，被告已支付给景强房地产公司，且原告与景强房地产公司就该部分租金达成了协议，故不予支持。至于之后的书面合同，双方应采取要约、承诺方式订立，任何一方无权强行订立，原告请求判令被告与原告就涉案广告位签订书面租赁合同，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告耒阳市金辉广告中心在本判决生效之日起20日内向原告耒阳市五环星城业主委员会支付2018年度不定期使用LED液晶显屏广告位的租金18000元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2018年4月1日支付逾期利息至清偿之日止；二、驳回原告耒阳市五环星城业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1880元，减半收取940元，由被告负担125元，原告负担815元。原告已垫付125元，被告应在执行中清偿。原告预交的另940元予以退还。二审期间双方当事人均未提供新的证据。原审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，金辉广告中心上诉称景强房地产公司应是本案必要的共同诉讼当事人，原审法院准许五环星城业委会撤回对景强公司的起诉违反法律规定。必要的共同诉讼是指当事人一方为二人以上，对同一诉讼标的有共同的利害关系而形成的共同诉讼。根据相关法律规定，必要共同诉讼当事人须为挂靠关系当事人、个人合伙、遗产继承人、共同侵权人等，景强房地产公司在本案中不符合该相关规定的情形，加之已经生效的（2017）湘0481民初618号判决，认定金辉广告中心的租赁费须向五环星城业委会交纳，因此，原审法院准许五环星城业委会撤回对景强公司的起诉符合本案事实和法律规定。金辉广告中心还称广告中心因未与业委会签订合同，故不应将租赁费交给业委会。如前所述，（2017）湘0481民初618号判决确认金辉广告中心的租赁费向五环星城业委会交纳，且五环星城业委会与景强房地产公司又于2018年11月16日达成调解协议，景强房地产公司实际履行了将2016年的租金交给五环星城业委会的义务；且案涉广告牌实际占用了五环星城的外墙，业委会作为全体业主的代表可以收取租赁费。综上，金辉广告中心的上诉理由不成立，本院不予支持。五环星城业委会上诉称涉案广告位年租金应为4万元，而不是24000元，根据本案现有证据，金辉广告中心与景强公司所签合同中的租赁费为24000元，因此，原审认定的租赁费有事实依据，五环星城业委会的该项上诉理由不成立。至于五环星城业委会还称其并未放弃2017年的租金，原判却只对2018年的租金进行裁判，经查，金辉广告中心在一审时已经提交其将2017年的租金交予景强公司的证据，故原审法院只对2018年的租金进行了裁判。业委会可向景强房地产公司主张2017年的租金。五环星城业委会的上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人耒阳市金辉广告中心、耒阳市五环星城业主委员会各自预交的二审案件受理费1880元由各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹 驰审 判 员  杨丹慧审 判 员  高 斌二〇二〇年四月二日法官助理  郭小军书 记 员  王 敏打印责任人：高斌校对责任人：王敏