广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5122号上诉人（原审原告）：宋弼强，男，1978年12月7日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：张锐涛、陈晓东，均系广东红棉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马镇均，男，1964年11月14日出生，汉族，住广州市黄埔区。上诉人宋弼强、马镇均因农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初3274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宋弼强上诉请求：1.撤销一审判决第二项内容，判令马镇均向宋弼强返还购房款709000元；2.本案上诉费用由马镇均承担。事实和理由：一、现有证据足以证明马镇均除了收取宋弼强以转账方式支付的购房款61万元外，还收取了宋弼强以现金支付的购房款99000元。首先，宋弼强提交的手机谈话录音足以证明马镇均收到的购房款总额为709000元。一审开庭时，宋弼强向一审法院提交了与马镇均之间谈话录音的文字内容，并当庭用手机播放了录音，马镇均确认该谈话内容的真实性。在该段谈话中，马镇均确认收到宋弼强支付的购房款金额分别为9000元、10000元、600000元和90000元，合计709000元。上述金额中，60万元和1万元是通过银行转账和微信转账的方式支付，剩余的9000元和90000元是以现金支付。其次，马镇均在微信中曾确认收到宋弼强购房定金19000元，其中的9000元为宋弼强以现金形式支付。马镇均在一审庭审时确认宋弼强提交的微信聊天记录的真实性，在微信聊天记录里，马镇均说已收到宋杰（即宋弼强）定金19000元。在马镇均已明确收到19000元定金的情况下，一审法院却只认定宋弼强支付了10000元，另外的9000元不予认定，明显违背案件客观事实，损害了宋弼强的合法权益。二、马镇均一审庭审时明确表示至少收到宋弼强现金66万元，一审判决最终却只认定马镇均收取宋弼强购房款61万元，明显属于认定事实有误。一审开庭时，法院曾多次询问马镇均究竟收到宋弼强多少购房款，虽然马镇均对70.9万元的总额未表示认可，但其明确承认至少收到了宋弼强支付的购房款66万元，然而，一审法院在最终判决时却只认定马镇均收到宋弼强购房款61万元，比马镇均自认的收款金额还少了5万元，该认定与事实明显不符。从马镇均自认至少收到66万元购房款，再结合双方谈话录音的内容，可以清楚的看出马镇均除了收取转账支付的61万元购房款外，还收取了宋弼强以现金方式支付的购房款，否则，无法解释马镇均收取了66万元的款项。综上所述，一审法院认定事实有误，宋弼强特提起上诉，请求改判马镇均向宋弼强返还购房款70.9万元。马镇均二审辩称：宋弼强知道本人儿子欠债，自动找上门用假名字做名片，来沟通购买本人的房子。宋弼强叫本人写个借条并支付押金，让本人一个月内搬出，在交付房屋的时候宋弼强付款。其后宋弼强支付了1万元定金，后来又支付了合同一半的价款即60万元，但次日宋弼强又要本人转回给他，互相转款，使银行流水账达到借条所写的260万元，到时候去法院起诉判决下来就把本人的房子给宋弼强，宋弼强就是这样套路本人的，且本人一直都不知道宋弼强的真名，直到一审开庭的时候才知道。至于双方之间的信息，当时本人到宋弼强的办公室，他叫本人当面向他追款，然后再发信息给他，内容是本人周转不来迟点再还，这些信息是宋弼强当面叫本人如何回复的，他要来留底，并且还录了音，可见宋弼强是有预谋的。马镇均上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判马镇均返还宋弼强购房款60万元；2.一、二审诉讼费由宋弼强承担。事实和理由：一、一审判决认定宋弼强与马镇均买卖涉案房屋的行为因违反法律强制性规定而无效，该认定错误。马镇均与宋弼强之间虽没有签订书面的购房合同，但是双方之间成立购房法律关系，由于宋弼强欺诈马镇均，因此双方之间的购房合同因宋弼强的欺诈而无效，不是因违反法律强制性规定而无效。二、由于宋弼强的欺诈而双方之间的购房合同无效，宋弼强应承担相应的违约责任，即马镇均没收宋弼强购房定金1万元。因此，马镇均仅需向宋弼强返还60万元。三、一审判决遗漏了重要事实未查清楚。在购房过程中，马镇均写过一张260万元的借条给宋弼强，现宋弼强至今未将该借条退还给马镇均，法院也没有确定该借条无效，马镇均担心宋弼强利用该借条起诉马镇均。因此，请求法院确定该260万元的借条无效。综上所述，一审判决认定错误，请求改判马镇均返还宋弼强购房款60万元。宋弼强二审辩称：不同意马镇均的上诉请求。第一，一审法院认定马镇均与宋弼强的买卖涉案房屋的行为是因违反法律强制性规定而无效，该事实认定正确，宋弼强表示认可。第二，宋弼强与马镇均之间的购房合同并不存在宋弼强欺骗或欺诈马镇均的行为或事实。第三，马镇均在上诉状中所提出的260万元的借条，与本案的农村买卖房屋合同无关，应另案处理。因本案纠纷，宋弼强于2019年4月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.宋弼强与马镇均之间的房屋买卖行为无效；2.马镇均立即向宋弼强返还购房款709000元及利息69245元(暂计至起诉之日，利息应以709000元为本金，按照年利率6%从2017年9月6日起计算至马镇均实际清偿之日止)，两项合计为778245元；3.本案诉讼费用由马镇均承担。一审法院经审理查明：2017年7月，宋弼强与马镇均达成口头协议约定宋弼强以130万元向马镇均购买位于广州市黄埔区某某镇某某路自编号XXX号的涉案房屋。宋弼强提交的广州开发区城市建设及房地产档案馆于2017年11月14日出具的广州开发区房地产档案情况证明表载明：查询不到广州市黄埔区某某镇某某路自编号XXX号房屋产权人及产权地址的档案登记信息。马镇均一审当庭确认其没有上述涉案房屋的土地使用权及房屋所有权的相关证据。宋弼强与马镇均均确认以下事实：1.宋弼强未占有、使用过该涉案房屋。2.2017年7月28日宋弼强通过微信转账方式向马镇均支付购房定金1万元。当日，马镇均在房屋买卖（置换）收据上签名确认收到1万元。3.2017年8月30日宋弼强通过银行转账方式向马镇均支付购房款60万元，宋弼强出具的中国工商银行股份有限公司广州院士庭支行2019年4月11日打印的转账汇款单据显示，交易时间为2017年8月30日，付款人宋弼强，卡（账）号62220820070003xxxxx，收款人马镇均，卡（账）号62220236021005xxxxx，金额60万元。宋弼强为证实其以现金方式于2017年9月6日向马镇均支付购房款9万元及以微信转账方式向马镇均支付购房定金1万元，出具案外人周某某的中国建设银行个人活期账户交易明细，该明细显示：周某某名下在中国建设银行的62×××89账号于2017年9月6日现金支取8万元，宋弼强认为当日其将自身携带1万元现金及周某某的中国建设银行个人活期账户支取的8万元共9万元以现金方式支付给马镇均，同时，宋弼强认为其曾以微信转账方式向马镇均支付购房定金1万元，并提交其与马镇均的微信聊天记录截图，该微信聊天记录截图显示，2017年8月5日，马镇均在微信中说：已收到宋杰定金壹万玖仟元。庭审时，马镇均对上述9万元不予确认，明确自己并没有印象收到该9万元现金。对于微信聊天记录，马镇均予以确认，但认为当时并不知道宋弼强的真实姓名为宋弼强，宋弼强只告知其名字为宋杰。宋弼强还出具其用手机录下与马镇均的谈话录音，录音有下列对话内容：宋弼强：我总共给你的是，一个9千，一个1万，一个60万，一个9万，是吧？马镇均：9千、1万，就1万9千，就9万。一个9万，一个60万，我不用记我都记得，反正这几个数，我喝醉酒我都记得。宋弼强：那就70万9千是吧？9万加1万就10万嘛，再加60万就70万，还有一个9千，那就是70万9千，是不是这个数？马镇均：转账是60万嘛，是不是？转账60万，9万是现金嘛。宋弼强：那1万9千也是现金。马镇均：1万9千也是现金，对，三批数，70万9千是不是？宋弼强：那就是709000嘛。马镇均：对、对、对，709000，反正这个数，三批数，我那个簿也写到，我记得的记得的。宋弼强：4批数，4个数，9千，1万，跟一个9万，跟1个60万。2019年6月26日一审庭审质证时，马镇均确认收到宋弼强支付的60万元转账款及现金一笔9万元、另一笔9000元，还有一笔1万元是微信转账，并确认在听了宋弼强提供的录音证据后确认收到宋弼强购房款709000元，分4笔收取。马镇均确认该电话录音为其与宋弼强的谈话内容。一审法院认为，关于宋弼强主张其以现金方式向马镇均支付购房款9万元及以现金方式向马镇均支付定金9000元的问题，虽然宋弼强提供案外人周某某2017年9月6日从周某某的银行账户现金支取8万元的交易明细，但宋弼强没有证据证实其将19000元现金及案外人周某某支取的8万元现金支付给马镇均，马镇均在一审庭审时及电话录音中对宋弼强主张的以现金方式支付的款项的具体金额亦存在反复及不确定性，且2017年8月5日马镇均的微信聊天记录中显示“收到宋杰定金壹万玖仟元”而并非收到宋弼强定金，故宋弼强未提交确凿充分的证据证实其以现金方式已向马镇均支付购房款99000元，一审法院对此不予采信。关于马镇均收取宋弼强购房款数额的问题，双方均确认宋弼强于2017年7月28日通过微信转账的方式向马镇均支付购房定金1万元及宋弼强于2017年8月30日通过银行转账方式向马镇均支付购房款60万元，上述款项共61万元有微信转账记录及银行转帐记录证实，双方不持异议，一审法院予以确认。涉案广州市黄埔区某某镇某某路自编号XXX号房屋的土地属于广州市黄埔区九龙镇枫下村的集体土地，宋弼强不属于广州市黄埔区九龙镇枫下村集体经济组织成员，且马镇均未提交证据证实其具有该涉案房屋的农村土地使用权及房屋所有权，故宋弼强与马镇均买卖该涉案房屋的行为因违反法律强制性规定而无效，马镇均已收取宋弼强的购房款61万元应返还给宋弼强。由于上述行为无效，宋弼强与马镇均双方均有过错，应当各自承担相应的责任，故宋弼强要求马镇均支付利息于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年10月24日作出如下判决：一、宋弼强与马镇均之间购买广州市黄埔区某某镇某某路自编号XXX号房屋的行为无效；二、马镇均于本判决发生法律效力之日起十日内向宋弼强返还购房款61万元；三、驳回宋弼强的其他诉讼请求。案件受理费11582元，由宋弼强负担2504元，由马镇均负担9078元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：首先，马镇均未能提交广州市黄埔区某某镇某某路自编号XXX号房屋的相关权属证书，且宋弼强也并非广州市黄埔区九龙镇枫下村集体经济组织成员，故一审法院认定宋弼强与马镇均买卖涉案房屋的行为因违反法律强制性规定而无效，并无不当，本院予以维持。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，马镇均在一审2019年6月26日的质证笔录中明确表示收到宋弼强支付的购房款金额为709000元，现马镇均在二审中反悔称只收到了610000元，但其未能提交相反的证据足以推翻前述的自认，故本院认定马镇均已收取宋弼强的购房款金额为709000元。鉴于双方的买卖行为无效，马镇均应向宋弼强返还已经收取的购房款709000元。至于马镇均主张在购房款中扣除定金10000元，因双方的买卖行为无效，故马镇均的该抗辩缺乏法律依据，本院不予支持。至于马镇均提及的260万元的借条问题，与本案并非同一法律关系，本院不予调处，马镇均可另行处理。综上，一审认定马镇均应向宋弼强返还购房款并无不当，但是金额应为709000元，本院对此予以纠正。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但对于返还购房款的金额认定有误，本院予以改判。宋弼强的上诉请求成立，本院予以支持；马镇均的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初3274号民事判决第一项；二、撤销广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初3274号民事判决第三项；三、变更广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初3274号民事判决第二项为：马镇均于本判决发生法律效力之日起十日内向宋弼强返还购房款709000元；四、驳回宋弼强的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11582元，由宋弼强负担1031元，马镇均负担10551元。二审案件受理费2325元，由马镇均负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月十六日书记员  黄晶晶眭翘