文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终423号上诉人(原审被告)：欧阳林，男，1970年10月25日生，汉族，户籍地镇江新区镇江，住镇江市。被上诉人（原审原告）：镇江市金山典当有限责任公司，住所地镇江市永安路9幢109.209室。法定代表人：夏海峰，该公司总经理、董事长。上诉人欧阳林因与被上诉人镇江市金山典当有限责任公司（以下简称金山典当公司）租赁合同纠纷一案，欧阳林不服镇江经济开发区人民法院作出的（2019）苏1191民初3479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧阳林上诉请求：1、撤销镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初3479号民事判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，导致一审判决错误。涉案房屋原是本人所有。1998年左右本人向金山典当公司借款68万元本金，月息35%的高利贷。其为了躲避高利贷于2014年9月24日离家出走，但是从1998年至2014年9月24日之间本人一直归还利息。金山典当公司向京口区人民法院起诉，京口区人民法院将涉案房屋判给了金山典当公司。2015年京口区人民法院让本人搬离案涉房屋，本人与金山典当公司沟通签订了房屋租赁协议，只是一个形式，不是其真实意思表示，涉案房屋是全家的唯一住所，其已经支付金山典当公司14400元是事实，但未提交证据证明。被上诉人金山典当公司未作答辩。金山典当公司向一审法院起诉请求：1、判令欧阳林支付所欠租金7200元及违约金20000元；2、终止双方签订的房屋租赁协议；3、欧阳林立即腾空搬离交还所租房屋且承担至还房之日止的租金（按每月1200元计算）；4、欧阳林承担诉讼费用。事实与理由：2018年6月1日，金山典当公司与欧阳林签订房屋租赁协议，约定欧阳林承租公司所有的位于镇江市房屋（以下简称涉案房屋），租赁期从2018年6月1日起至2019年1月31日止，月租金1200元；欧阳林如不能按期支付租金或租期结束欧阳林不能主动立即搬离房屋，则须承担违约金20000元。租期结束后欧阳林同公司协商还需再租一段时间。2019年4月后欧阳林未能依约支付租金，经多次催要无果。2019年10月12日，公司送达了书面通知，要求欧阳林十天内搬离，现提起诉讼。一审法院经审理认定事实如下：金山典当公司与欧阳林签订房屋租赁协议，约定金山典当公司将涉案房屋出租给欧阳林，租期8个月，自2018年6月1日起至2019年1月31日止，每月租金1200元，于6月1日、10月1日分别支付4800元；租赁期内水电、煤气、物业费等与该房屋相应的费用由欧阳林承担；欧阳林承诺租期结束主动搬离房屋，房屋内家具等可带走；如欧阳林不能按期支付房租或约定租期期满后不能主动搬离，承担违约金20000元。审理中，金山典当公司提出欧阳林已支付2018年6月1日至2019年3月的租金每月1200元。欧阳林提出已支付2018年6月1日至2019年3月的租金14400元，但未提供相关证据材料，金山典当公司对此不予认可。由于欧阳林未按约支付租金，金山典当公司于2019年10月12日在涉案房屋大门上张贴通知，载明欧阳林租赁的涉案房屋租期已满，金山典当公司不再租赁，请欧阳林10日内清空室内物品并搬离房屋。否则，金山典当公司将通过诉讼解决，造成损失，后果自负。另查明，2015年4月21日，金山典当公司将本案欧阳林和张华香诉至京口区人民法院，请求判令本案欧阳林和张华香归还借款本金30万元及利息；以抵押的涉案房屋拍卖、折价、变卖所得价款优先受偿等。京口区人民法院于2015年9月30日作出（2015）京民初字第916号民事判决，判令本案欧阳林和张华香归还借款本金30万元及逾期付款利息；以抵押的涉案房屋拍卖、折价、变卖所得价款优先受偿。该判决已生效。金山典当公司于2018年5月24日取得涉案房屋产权证。一审法院认为：金山典当公司、欧阳林签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应诚信恪守。租赁协议载明的租赁期限为2018年6月1日至2019年1月31日，租赁期间届满，欧阳林继续使用涉案房屋，金山典当公司没有提出异议的，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于欧阳林未按约支付租金，金山典当公司于2019年10月12日在涉案房屋大门上张贴通知，载明欧阳林租赁的涉案房屋租期已满，金山典当公司不再租赁给欧阳林，应视为租赁协议已于2019年10月12日解除，欧阳林应及时搬离涉案房屋并将房屋返还金山典当公司。因欧阳林尚未能搬离涉案房屋并将房屋返还金山典当公司，应向金山典当公司支付房屋占用费，法院参照租赁协议中约定租金计算自2019年11月1日起至房屋返还之日的占用费（按照1200元/月计算）。欧阳林未按约定支付租金，搬离涉案房屋房屋，构成违约，应支付违约金。租赁合同约定的违约金20000元明显过高，法院酌定违约金为一个月租金即1200元。欧阳林提出已支付金山典当公司2018年6月1日至2019年3月的租金14400元，但未提供相关证据材料，金山典当公司对此不予认可，对此抗辩意见本院不予采信。欧阳林应支付金山典当公司自2019年5月至2019年10月的租金7200元（1200元/月×6个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认金山典当公司与欧阳林之间的租赁协议于2019年10月12日解除；二、金山典当公司于本判决生效之日起十日内支付金山典当公司租金7200元和违约金1200元；三、欧阳林于本判决生效之日起三十日内搬离位于镇江市的房屋，并将房屋返还金山典当公司；四、欧阳林于本判决生效之日起十日内支付金山典当公司自2019年11月1日起至房屋实际返还之日的房屋占用费（按照1200元/月计算）；五、驳回金山典当公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取240元，由欧阳林承担。本院二审期间，欧阳林上诉认为金山典当公司取得涉案房屋所依据的债权不合法，并提交承诺书要求在六个月期限内向京口区人民法院申请复查该债权。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。本院认为，欧阳林对其与金山典当公司签订房屋租赁协议及按该租赁合同已履行部分义务的事实予以确认，因欧阳林欠付租金，涉案房屋租赁期间届满后，金山典当公司提起诉讼，要求终止涉案房屋租赁协议、欧阳林腾空搬离交还租赁房屋，并支付所欠租金及违约金。欧阳林上诉称涉案房屋原系本人所有人，因向金山典当公司借高利贷未还，其2014年9月24日躲避高利贷离家出走。后金山典当公司起诉，京口区人民法院将涉案房屋判给了金山典当公司；2015年京口区人民法院让欧阳林搬离案涉房屋，欧阳林与金山典当公司沟通签订了房屋租赁协议，签订房屋租赁协议只是个形式，是为督促其还款。欧阳林在法律规定期限内未对该租赁协议行使撤销权。现欧阳林质疑金山典当公司取得案涉房屋所依据债权的合法性，并以父母年迈、涉案房屋是全家唯一住房为由要求继续使用。鉴于本案在“套路贷虚假诉讼”专项整治期间，应准许欧阳林在合理期限内向京口区人民法院申请复查金山典当公司取得案涉房屋所依据债权的合法性，据此，一审判决解除双方租赁协议返还案涉房屋不利于双方定分止争，金山典当公司现要求终止双方租赁协议及欧阳林搬离案涉房屋的诉讼请求，不予支持。经审查排除金山典当公司存在“套路贷虚假诉讼”情形后，金山典当公司可另行诉讼。根据法律规定，欧阳林对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的欧阳林承担不利后果，故欧阳林其他的上诉请求，本院不予支持。综上所述，欧阳林部分上诉理由成立，一审判决难以维持，应予纠正。依照《华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初3479号民事判决第一项、第三项。二、维持镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初3479号民事判决第二项、第四项、第五项。三、驳回欧阳林其他上诉请求。一审案件受理费减半收取240元，由欧阳林承担。二审案件受理费480元，由上诉人欧阳林负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年四月二日书记员  何婧静