广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初7852号原告（反诉被告）天意科技（深圳）有限公司，住所深圳市龙岗区大鹏街道龙旗湾天意产业园A栋，统一社会信用代码914403007451950253。法定代表人薛卫鸿。委托代理人黄建文，广东承鹏律师事务所律师，执业证号14403201210034688。被告（反诉原告）特富特科技（深圳）有限公司，住所深圳市宝安区新安街道兴东社区留仙一路2号高新奇一期科技股份有限公司D603，统一社会信用代码91440300674802261H。法定代表人李晖。委托代理人刘宏博，女，汉族，1976年4月1日出生，身份证住址广东省深圳市南山区）6A，系公司员工。委托代理人王书云，中伦文德胡百全（前海）联营律师事务所律师，执业证号14403201811043223。委托代理人王翎入，中伦文德胡百全（前海）联营律师事务所律师，执业证号14403201411053070。原告（反诉被告）天意科技（深圳）有限公司（以下简称天意公司）诉被告（反诉原告）特富特科技（深圳）有限公司（以下简称特富特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告天意公司委托代理人黄建文、被告特富特公司委托代理人刘宏博、王书云、王翎入到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天意公司诉称，原被告于2014年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于大鹏新区大鹏街道工业大道8号天意科技工业园部分房产（生产楼五楼，7250平方米），租赁期限为5年，收取租金期限从2016年1月1日起至2020年12月31止。租金约定为：2016年1月1日起至2017年12月31日期间，租金以生产楼五楼7250平方米计算，每平方米每月按12.5元计算。2018年1月1日起至2019年12月31日期间，生产楼五楼每平方米每月按13.80元计算。2020年1月1日起至2020年12月31日期间，生产楼五楼每平米每月按15.20元计算。合同签订后原告依约交付房产给被告使用。2018年5月31日，被告未告知且未办理任何交接手续的情况下，无故搬离租赁房产。原告认为，被告的行为已经严重违反合同约定，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院查明事实，依法判决。请求判令：一、被告向原告支付房屋占有使用费1000500元（自2018年6月1日暂算至2019年3月1日），实际算至修复租赁房产原状为止；二、被告赔偿原告自行修复的工程费用（具体数额、工期以鉴定或评估为准）；三、被告赔偿原告经济损失700350元；四、被告承担本案的全部诉讼费用。被告特富特公司答辩称:第一点、原租赁原房屋租赁合同无效。被告自2014年7月1日与原告签署房屋租赁合同至被告搬离前，甚至在原被告双方就该租赁合同提起民事诉讼即（2018）粤0307民初13127号案一审法庭辩论前，原告方作为出租人及《房屋租赁合同》项下的出租房产的所有权人没有提交产权证或者有关涉案房屋取得建设工程规划许可证、或者经主管部门批准建设的相关证据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效；（2018）粤0307民初13724号生效的民事裁定书，认定双方签署的《房屋租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需另行举证，因此原被告双方签署的房屋租赁合同无效。第二点，原告方应承担合同无效的全部缔约过失责任。根据合同法第五十二条的规定，违反法律行政法规的强制性规定合同无效，原被告方双方签署的房屋租赁合同，是因原告一直没有取得涉案房产建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋无效，属于违反法律行政法规的强制性规定，因此原告方作为涉案厂房的所有权人，应当承担合同无效的全部责任。第三点，被告无权向原告主张支付房屋占有使用费1000500元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。该条文的意思为若合同无效，出租人有权依据实际占有使用的情况主张占有使用费。被告实际使用该租赁物到2018年5月31日，在此期间应该按照双方租赁合同约定的租金标准支付占有使用费用，2018年5月31日被告搬出，并且在2018年5月31日前的租金费用已全部结清，该搬离事实以及时间在原告的起诉状并且在生效的（2018）粤0307民初13742号民事裁定书均有记载，并且得到了原告方的确认。被告自2018年6月1日起至今没有在占有使用涉案的房产，因此原告向被告主张自2018年6月1日后的房屋占有使用费用，没有事实和法律的依据。第四点，原告请求赔偿自行修复的工程费用没有事实和法律的依据：1.截止到庭审时，原告方并没有对涉案房屋进行修复，原告方的修复费用并没有真实的发生，尽管原告申请了法院委托工程质量鉴定单位对修复工程出具了工程造价鉴定意见书，但是该造价是建设方预算之用，实际的结算工程价款往往与造价相差甚远，因此该鉴定意见书是对未发生的事项的预估，而不是对已发生损失的鉴定，并且针对该鉴定意见书被告方已提出了异议，因此该鉴定意见书尚未生效，该鉴定意见书所列的修复费用总共为2049844.45元，超出原告原装修费用882369.97元，近2.5倍，极其不合理，现原告请求被告赔偿原告自行收付的工程费用，没有实际的事实依据；2.根据合同法第五十六条的规定“无效的合同或者被撤销的合同，自始没有法律约束力”，第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任”，原被告双方签署的房屋租赁合同无效，被告应当向原告返还承租的房屋，并且恢复至合同签署时的状态，被告方同意由被告恢复该房产致原状。5.原告向被告主张赔偿原告经济损失700350元，原告方没有提供任何的证据材料，原告方的主张没有事实和法律依据，综上，恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，支持被告的反诉请求被告特富特公司反诉称，双方于2014年7月1日签定《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告位于大鹏新区大鹏街道工业大道8号天意科技工业园部分房产（生产楼五楼，7250平方米），反诉原告按合同约定交付了保证金、租金、水电费押金等；反诉被告一直未向反诉原告出示房屋的合法产权文件。2018年5月原告陆续搬离被告的场地、园区，当原告在2018年6月1日搬离最后一车物品时，被告以原告未在5月全部搬完为由，强行扣押原告的财产；根据2018年9月29日法院现场勘查确认的物品清单与第三方2019年8月16日现场勘查后出具的评估报告比对，特富特公司物品损失共计298306元，因天意公司阻碍特富特公司搬离，导致特富特公司本来的搬运计划被搁置，产生了额外的费用，包括叉车装卸费900元、人工装卸费560元、人工卸车费180元、运输车压车费1500元、吊车及工人拆卸费1900元、外聘拆卸人工费10000元。其后，反诉原告诉至法院。经法院审理查明、作出裁定书才得知反诉原告与反诉被告所签订的房屋租赁合同为无效合同。基于此，请求法院依法判令租赁合同无效。反诉被告返还财产，被赔偿反诉被告因此给反诉原告造成的损失。请法院查明事实，依法维护反诉原告的合法权益，请求判令：一、原被告之间的租赁合同无效；二、反诉被告向反诉原告返还房屋租赁押金人民币271875元；三、反诉被告向反诉原告赔偿装修费用882369.97元；四、被告向反诉原告赔偿保证金利息损失，以271875元为基数，以银行同期贷款利率为计算标准，自2015年11月26日起计算至实际支付日止；五、反诉被告向反诉原告支付扣押财物的损失345766元及其他损失23000元；六、反诉被告承担本案的全部诉讼费用；七、反诉被告承担本案中反诉原告支付的律师费损失90000元。原告天意公司答辩称：第一点、关于房屋的押金，原告认为被告是在未经原告同意，且在未办理任何交接手续的情况下，擅自搬离，无权要求返还房屋租赁押金；第二点，关于诉讼请求扣押的货物的返还的问题，是由于被告一直未办理交接手续或对原告租赁房屋就恢复原状事宜进行协商，该扣押物已在法庭的主持下，将涉案房产的钥匙交由被告自行处理，原告也从未对其物品的数量、价值作出或确认。第三关于装修费用，本案争议的发生是在被告擅自搬离，且根据合同第11条明确约定进行装修，需要经过原告的审核，且经原告存档备案，被告未经原告自行进行的装修损失不应由原告来承担，然后第一小点，首先被告根据自己的经营需要，对涉案房屋进行装饰装修，是其自身经营的需要而进行的投入，而非为出租人。其次，被告在能够预见的期限内已经使用了涉案房屋，其作为理性的经济主体，对涉案房屋的装饰装修、投入与可使用时限之间的关系，应该是明知，在被告擅自搬离的情况下，即使房屋租赁合同被认定无效，其作为承租人，对涉案房屋投入的装饰装修并未受到任何影响，其所投入的装饰装修的价值，已在双方履行期间内，全面得到了实现，或者被告擅自搬离的行为，已视为其自行放弃剩余利益，因此被告作为承租人无权要求原告赔偿装修损失。第四、关于所谓的利息损失，既没有合同依据也没有任何法律依据。第五、关于律师费90000元，被告既没有提交相应的律师费发票，双方也没有就律师费进行过约定。综上请求驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2014年7月1日，特富特公司与天意公司签订《房屋租赁合同》，双方约定特富特公司承租天意公司位于大鹏新区大鹏街道工业大道8号天意科技工业园部分房产（生产楼五楼，7250平方米）做生产办公使用，合同订立后至2015年12月31日期间为免租期；收取租金期限从2016年1月1日起至2020年12月31日止，其中2018年1月1日-2019年12月31日期间，租金按每月13.8元/㎡计算、2020年1月1日至2020年12月31日按每月15.2元/㎡计算租金；约定合同签订后，特富特公司需支付保证金271875元、一个月租金90625元、电费押金50000元，总计412500元；天意公司向特富特公司按现有状况交付租赁房产；特富特公司对租赁房屋进行装修、装饰、改动应征得天意公司审核同意，涉及的土建结构图、管线图等应交天意公司存档备案；合同约定其余事项。合同签订后，天意公司将房屋交付特富特公司使用，特富特公司支付了保证金等款项。2015年12月11日，双方签订《房屋租赁合同之补充协议》，补充内容如下：一、因甲方（天意公司）未取得天意产业园房产的房产证而导致乙方（特富特公司）无法办理企业（市市场监管委、市人居环境委、市交通运输委、市卫计委、市公安局、市民政局、市文体旅游局、市地税局、市消防局、市国税局）的行政审批；二、为保证乙方正常、合法的生产经营活动，甲方现同意协助乙方办理政府以上的行政审批；三、如果因甲方原因，导致乙方无法办理以上政府部门行政审批，甲方应赔偿乙方工厂搬迁费、房屋装修费费用。2018年5月10日，双方又签订一份《房屋租赁合同之补充协议》，天意公司退还特富特公司水电费押金50000元，用于抵扣2018年5月份租金，此后水电费事宜由特富特公司与案外人“鹏远公司”协商处理，天意公司不再负责。双方确认，截止2018年5月31日，特富特公司没有拖欠租金。2018年5月16日，广东省深圳市龙岗区人民法院在执行被执行人天意公司价值4312962元财产或等值银行存款时，依法向特富特公司发出协助执行通知书，要求特富特公司自2018年6月5日起将应付给被告的每月厂房租金支付至龙岗区人民法院执行款账户。2018年5月28日，特富特公司向深圳市龙岗区人民法院作出《关于不能协助执行（2017）粤0307执恢421号的情况说明》，其中载明“因天意科技（深圳）有限公司欠我公司贷款460万元，双方签订的《还款协议》约定，在我公司租赁天意科技（深圳）有限公司厂房应付租金中租约抵扣，直到还清所欠贷款为止，故我公司不能协助贵院执行（2017）粤0307执恢421号执行裁定书。”特富特公司在该说明中附了一份《还款协议》，显示特富特公司（甲方，债权人）与天意公司（乙方，债务人）签订的协议主要内容如下：“第一条，由于乙方资金困难，所欠甲方的款项一直未履行还款义务，为了保证甲方的债权能早日实现，乙方承诺：从2016年01月01日开始，用甲方租赁给乙方厂房租金直接抵扣，直到扣完为止。第二条，如果乙方不同意甲方用租金抵扣货款，甲方有权向所在地人民法院起诉……”甲方落款日期为2014年7月1日，未盖章签字；乙方落款日期为2015年07月01日，盖有乙方公章。庭审中，特富特称天意公司与其的欠款合同，实际是天意公司提供给特富特公司，欠款相关合同只盖了天意公司的公章，当时天意公司是为了逃避法院追究的执行责任，用特富特公司应交付给天意公司的租金去抵扣欠款。而后特富特公司认为风险较大且是不诚信的行为，加上法院协助执行通知书，特富特公司考虑搬离。2018年5月底，在未通知天意公司的情况下，基于上述理由特富特公司自行撤场，并陆续搬迁。2018年5月31日，特富特公司联系了深圳渝通吊装搬运有限公司到涉案房屋搬运设备事宜，并支付了搬迁费13000元。2018年6月1日，天意公司到场阻止特富特公司撤场，直接将涉案房屋的电梯门上锁，特富特公司仍有部分物品被扣留在工业园内。当日上午9时，特富特公司报了警；晚上8时，双方到大鹏办事处人民调解委员会调解，因分歧过大，未能达成一致意见。特富特公司后向天意公司发出《关于解除的函》载明内容如下：“天意科技（深圳）有限公司：特富特科技（深圳）有限公司与贵司于2014年7月1日签署了《房屋租赁合同》，租赁期限与5年。我司在租赁期间收到深圳市龙岗区人民法院发来的协助执行函件，通知我司贵司系与福建省惠五建设工程有限公司宝安分公司（2017粤0307执恢421号裁定书）案件的被执行人，要求我司协助将租金汇入深圳市龙岗区人民法院指定账号。因贵司与福建省惠五建设工程有限公司宝安分公司的纠纷影响我司正常生产经营导致我司合同目的不能完全实现，我司要求解除《房屋租赁合同》。且2018年6月1日上午８时，贵司强行切断我司水电，电梯，封锁大门，扣押我司货运车辆、人员、以及物料滞留厂区至今……我司已于2018年5月31日前将《房屋租赁合同》项下租赁场所内的设施设备予以清理并已付清全部租金，不存在任何拖欠租金、电费、物管费等其他费用的情况。我司拟与贵司就保证金事宜及贵司扣押我司资产以及造成我司严重损失事宜友好协商。”2018年9月29日，法院组织双方至涉案现场（深圳市大鹏新区大鹏街道工业大道8号天意科技园）对涉案物品进行勘查确认，经确认，现场物品除了编号12打包机、编号15木箱、编号23剪脚机、编号44滑轨未在涉案现场看到外，其他与特富特公司提交的《被扣押货物清单》基本一致。2019年5月9日，特富特公司向我院申请对天意公司扣押其物品、已形成附合部分装修现值进行评估。天意公司表示不同意利用已形成附合部分装修。经本院委托，组织双方进行现场勘查，深圳市高丰安资产评估交易有限公司于2019年8月26日作出深高资评（2019）第012号资产评估报告，涉案现场有部分物品缺失，评估机构已造册列明，现存被扣押物品评估价值为159350元、已形成附合部分装修现值为313841元。本院将上述评估报告发送给各方后，告知如有异议，需在限期内提出，双方均未在异议期内提出异议。2019年9月19日，为避免被扣留物品损失扩大，我院组织双方对现存扣押物品进行交接，特富特公司已将被天意公司扣留的现存物品搬离涉案房屋。2019年5月17日，天意公司向我院申请对涉案房屋恢复原状的工程造价及工期预算进行鉴定，经本院委托，广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司经现场勘查，于2019年9月5日作出了《天意科技工业园生产楼5楼修复工程工程造价鉴定意见书》，经鉴定涉案房屋恢复原状工程总造价2049844.45元。本院将上述鉴定意见书发送给各方后，告知如有异议，需在限期内提出。天意公司未在异议期内提出异议；特富特公司在异议期内提出异议，认为涉案房屋的自流平地面是其承租前就已经存在的，并非其铺设。本院将特富特公司提出的异议转交给鉴定机构，鉴定机构对特富特公司的异议进行了回复，并出具了《天意科技工业园生产楼5楼修复工程（自流平地面部分）工程造价鉴定意见书》进行补充说明，确认总造价为2049844.45元，单列存有争议的自流平地面修复部分造价为1682889.74元。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。以上事实，有经庭审质证的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《被扣押货物清单》、深高资评（2019）第012号资产评估报告、《天意科技工业园生产楼5楼修复工程工程造价鉴定意见书》、照片、报警回执等证据及庭审笔录、生效（2018）粤0307民初13724号民事裁定书予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《房屋租赁合同》应为无效合同；特富特公司诉请确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，天意公司应当返还收取的特富特公司押金271875元。特富特诉请天意公司支付律师费、押金利息，于法无据，本院不予支持；天意公司诉请特富特公司赔偿经济损失700350元，未提交相应证据予以证明，本院不予支持。本案的争议焦点：一、天意公司要求特富特公司支付2018年6月1日之后的占有使用费应否支持；二、特富特公司要求天意公司承担的装修损失、物品损失等主张应否支持；三、天意公司要求特富特公司承担涉案房屋恢复原状及赔偿损失应否支持。关于天意公司诉请的占有使用费。租赁合同无效，出租方可以参照租赁合同约定租金，请求承租人支付占有使用费，该占有使用费系基于承租人实际占有并使用涉案房屋的事实。特富特公司已结清2018年5月31日前租金，并于2018年5月31日搬离案涉房屋。天意公司为阻止特富特公司搬离剩余物品，于2018年6月1日将涉案房屋直接上锁控制租赁房屋，天意公司请求特富特公司支付2018年6月1日之后的占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽仍有特富特公司部分物品存留，但房屋空置的原因系天意公司扣留特富特物品的不当行为所致，并非合同无效的原因，该空置期间的损失，应由天意公司自行承担。关于特富特公司要求天意公司承担的装修损失。租赁合同无效，承租人装饰装修经过出租人同意的，已形成附合部分的，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，虽无天意公司同意装修的书面证据，但特富特公司租赁涉案房屋做生产办公用途，约定了免租期，依生活经验可推知装饰装修应属必要，且特富特公司装修后，天意公司自合同签订后至2018年5月份期间近4年之久未及时提出异议，应视为特富特公司装修已获天意公司同意。天意公司不同意利用已形成附合部分的装修，其将未获得建设工程规划许可的涉案房屋出租；特富特公司作为承租人理应负有在缔约时审查相对方资质及标的物合法性的义务，其在签订合同时未合理审查涉案房屋的合法建设手续，其2015年已明知涉案房屋没有产权证后，亦一直占有使用涉案房屋至2018年5月，应对合同无效亦存在较为明显的过错；综上，综合案件情况，本院酌定双方对于合同无效各担50%的过错，根据司法评估结论，已形成附合部分装修现值为313841元，天意公司应承担156920.5元（313841元×50%）。关于特富特公司物品损失。当事人一方行使留置权必须依据合同约定已先行合法占有财产，本案系租赁合同纠纷，天意公司作为出租方对承租人特富特公司物品不享有留置权，其强行扣留特富特公司物品，系不当行为，没有法律依据，因此造成损失的，应承担损害赔偿责任。根据2018年9月29日法院现场组织双方勘查确认的物品清单与深高资评（2019）第012号资产评估报告，被扣押物品存在贬值且有部分已经灭失，本院确认特富特公司物损共计298306元，天意公司应赔偿特富特公司该损失共计298306元。特富特公司主张搬离当天费用23000元（含插车装卸费、人工卸车费等费用），特富特公司搬离其物品系主动行为，且已经搬离部分物品，并非合同无效原因，也未提出充分证据证明该搬迁费用系天意公司原因所致额外增加的费用，故特富特公司该主张，本院不予支持。关于天意公司要求特富特公司承担涉案房屋恢复原状及赔偿损失应否支持的问题。经本院依法委托，广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司经现场勘查，认为涉案房屋修复总造价为2049844.45元，单列有争议的自流平地面修复部分造价为1682889.74元，因对此承担举证责任的一方为天意公司，现涉案房屋地面在出租前是否存在自流平无法查明，应由天意公司对该争议部分承担不利后果，该争议部分的修复费用，本院不予确认；无争议部分的修复费，本院予以确认，特富特公司应支付天意公司修复涉案房屋的费用为366954.71元（2049844.45元-1682889.74元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认双方之间的涉案《房屋租赁合同》无效；二、被告特富特科技（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告天意科技（深圳）有限公司修复涉案房屋费用366954.71元；三、原告天意科技（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告特富特科技（深圳）有限公司已支付的押金271875元；四、原告天意科技（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告特富特科技（深圳）有限公司物品损失298306元；五、原告天意科技（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告特富特科技（深圳）有限公司已形成附合部分装修损失156920.5元；六、驳回原告天意科技（深圳）有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告特富特科技（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费20108元（原告已预交），原告承担15770元，被告承担4338元。反诉受理费19317元（被告已预交29746.37元），由被告承担10610元，原告承担8707元，被告多预交的反诉费10429.37元本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄 俊人民陪审员  张恒增人民陪审员  谢启峰二〇二〇年四月八日书 记 员  张小慧