山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1183号上诉人（原审被告）：李丽，女，1968年8月10日出生，汉族，住山东省武城县城区。被上诉人（原审原告）：张奇璐，女，1985年2月4日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：杜淑芳，德州德城政鑫法律服务所法律工作者。原审被告：李志刚，男，1962年4月27日出生，汉族，住山东省武城县。原审被告：李志强，男，1963年5月14日出生，汉族，住山东省武城县城区。上诉人李丽因与被上诉人张奇璐、原审被告李志刚、李志强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李丽上诉请求：1.撤销德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初1365号民事判决书；2.本案一审、二审诉讼费及一审财产保全费由被上诉人张奇璐承担；3.本案房屋没有办理过户，房屋所有权没有发生变动，被上诉人于2011年11月从年近90岁痴呆老人即上诉人父亲李朝明手中骗走房屋钥匙用于出租至今，月租600元，请求二审法院判令此房屋出租收益归一审被告方所有。事实与理由：1.本案合同签订人李朝明（上诉人父亲）年近90岁，多年患有老年痴呆，属于无民事行为能力人，在其去世前28天，没有监护人陪同的情况下与被上诉人签订的合同无效；2.涉案合同系因重大误解订立的合同、显失公平订立的合同，欺诈订立的合同，属于可撤销的合同，涉案房屋位于新影街，现市场价为10000元每平方米，上诉人父亲李朝明在被上诉人及中介的欺骗下做出错误意思表示，以4000元每平方米的价格出售涉案房屋，该合同应予撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，上诉人要求二审法院对涉案合同予以撤销。3.根据合同法相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当一方当事人死亡时，合同的法律约束力自然对其丧失效力并不会转移到合同以外的第三人身上，合同的效力因一方当事人的死亡而终止。当事人可约定当一方当事人死亡时，合同不终止，而是以其他方式继续履行，但涉案合同没有此约定，故涉案合同随着李朝明的死亡而终止；4.一审法院没有给原、被告双方提供对方的联系方式，致使原、被告无法取得联系，无法履行判决；5.被告李志强没有出庭参与审理，一审法院违法缺席判决，应当予以撤销。张奇璐辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案《房屋买卖居间合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，自签订之日起具有法律效力。作为出卖方的李朝明生前已收取张奇璐按合同约定给付的10万元购房款，李朝明已将房产证及房屋钥匙交于张奇璐，合同已经实际履行。一审中，张奇璐向法院提交了《房屋买卖居间合同》、李朝明收到10万元房款的收据、张奇璐转账证明、见证书、涉案房屋不动产权证明、李朝明户口注销证明，足以证明上述事实。在房屋买卖中，将房屋的所有权转移给买受人，配合办理过户手续，系出卖人的法定义务。出卖人李朝明去世后，上诉人及李志刚、李志强作为其继承人继承了涉案房屋，从而继承了涉案合同的权利义务。上诉人主张涉案合同为无效、可撤销合同没有依据，上诉人也不享有撤销权。一审程序合法，上诉人及李志刚、李志强均已收到开庭通知，不存在遗漏当事人、违法缺席审判的事实。李志刚未出庭，亦未提交陈述意见。李志强未出庭，亦未提交陈述意见。张奇璐向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告履行房屋买卖合同义务，将房屋过户到原告名下；2.诉讼费和保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月12日，原、被告及德州市沐兴房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定由原告购买李朝明单独所有的坐落于德州市德城区房屋，建筑面积36.92平方米，不动产权证号：鲁(2018)德州市不动产权第0028656号，房屋成交价格为155000元，2020年10月12日前办理产权过户手续，买方同时交付对方购房尾款55000元。合同签订当日，原告支付李朝明定金10000元。合同签订后，原告于2018年10月14日、10月15日分两次向李朝明银行账户转款40000元、50000元，李朝明于2018年10月15日给原告出具了100000元的收条，同时将不动产证和房门钥匙交付给原告张奇璐，张奇璐实际占有、使用该房屋。合同同时约定，押尾款55000元定于过户当天由德州市沐兴房地产经纪有限公司协同双方一起办理过户手续，同时结清尾款。10月19日，双方到德州开发君晖法律服务所做买卖合同见证，出具了见证书。后来，李朝明去世，原告要求被告继承人办理过户手续遭拒绝。李朝明之妻王佃桂于2017年去世，李朝明去世后，其法定继承人为长子李志刚、次子李志强，女儿李丽三人。一审法院认为，涉案房产系李朝明单独所有，李朝明享有完全的占有、使用、收益、处分的权利，原告与李朝明、德州沐兴房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。合同订立后，双方已按照合同约定履行了大部分义务，原告已支付李朝明购房款10万元，李朝明将房产证及房门钥匙交付给了原告，原告已实际占有了该房屋，因地方政策性的原因，房产证当时未能办理，因李朝明的去世，导致合同暂无法履行。被告李志刚、李志强、李丽作为李朝明的法定继承人，有义务配合原告办理房屋产权过户手续，原告同时将购房尾款55000元支付给三被告。被告李丽主张的“房屋买卖合同无效，被告无协助义务”无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条规定，一审法院判决：被告李志刚、李志强、李丽继续履行其父亲李朝明与原告签订的房屋买卖合同，协助原告于2020年10月12日前办理德州市德城区房屋（不动产权证号：鲁(2018)德州市不动产权第0028656号）的过户登记手续。原告同时将购房尾款55000元支付给被告李志刚、李志强、李丽。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，财产保全费1295元，合计2995元，由三被告共同负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，继承遗产应当清偿被继承人的债务，清偿债务以遗产的实际价值为限，继承人放弃继承的，对被继承人的债务可以不负偿还责任。本案李朝明与张奇璐及德州市沐兴房产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对签订各方均有法律约束力。涉案房屋买受人张奇璐已按合同约定向出卖人李朝明支付部分购房款10万元，李朝明亦将涉案房屋产权证书及房屋钥匙交付张奇璐，该房屋已由张奇璐实际占有，涉案合同约定的大部分义务已实际履行。虽房屋出卖人李朝明在合同履行过程中死亡，但不属于合同权利义务终止的法定情形，涉案合同继续有效。因李朝明的第一顺位法定继承人李志强、李志刚、李丽均未放弃对涉案房屋的继承，一审法院判令李志强、李志刚、李丽继续履行涉案合同，协助张奇璐办理涉案房屋过户手续，张奇璐向李志强、李志刚、李丽支付购房尾款55000并无不当，应予维持。关于李丽提出李朝明系无民事行为能力人，涉案合同无效以及涉案合同显失公平，李朝明在受欺诈情况下签订合同的上诉主张，张奇璐均不予认可，且李丽亦未提交证据证明其事实主张，应当依法承担举证不能的不利后果；关于李丽提出涉案合同的效力因李朝明的死亡而终止的上诉主张，本院认为，房屋买卖合同并非人身依附性合同，合同一方的死亡也不属于《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的合同终止情形，且涉案合同中也未约定一方当事人死亡合同终止履行，故李志强、李志刚、李丽作为李朝明的第一顺位法定继承人，应当继续履行合同义务并享有合同约定的权利；关于李丽提出一审法院违法缺席判决的上诉主张，本院认为，虽然原审被告李志强在一审中未参加庭审，但一审法院已依法向其送达了开庭传票，李志强亦委托其长兄李志刚代其参加诉讼，并向一审法院出具授权委托书，其不参加庭审视为对本人诉讼权利的处分，一审法院不存在违法缺席判决的情形；关于李丽提出一审法院未向案件双方当事人提供对方联系方式，导致判决无法履行的上诉主张，不是二审改判或发回重审的法定事由，对于以上上诉主张，本院不予支持。关于李丽上诉提出要求张奇璐支付涉案房屋自2011年11月份以来租赁收益的主张，因其未在一审中提出反诉，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条的规定，不属于本案二审审理范围，其可另行起诉。综上所述，李丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由上诉人李丽负担。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年四月十七日法官助理齐凤鸣书记员施冬梅