江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初7029号原告：江苏国信物业管理有限公司，住所地：江苏省南京市鼓楼区汉中路180号星汉大厦18楼。法定代表人：杨飞，董事长。委托诉讼代理人：徐建华，江苏红杉树律师事务所律师。被告：刘志，男，1966年5月1日生，汉族，住徐州市。原告江苏国信物业管理有限公司诉被告刘志物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐建华、被告刘志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付自2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费12710元。诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年3月21日签订徐州市新城区上城叠院小区《国信上城前期物业服务协议书》，约定由原告向被告提供物业服务，收费标准为1.4元/月/平方米，被告自2014年1月拒不缴纳物业费，请求法院依法处理，判如所请。被告辩称：根据《国信业主手册》，《国信上城前期物业服务协议》、《江苏省物业管理条例》，我需要先明确物业服务项目落实情况：一、综合管理；二、房屋及小区共用部位共用设施、设备日常维护；三绿化；四、保洁；五、公共秩序维护；六、停车管理；七、消防管理；八、公共收益；九、其他有关说明。《国信业主手册》开篇提到，你们坚持以诚实信用为根本，以服务质量为生命，秉承想业主所想、急业主所需的服务理念，全力提供更专业、精湛、完善的优质生活，全心全意提供安全文明、整洁、舒适、便捷、温暖、现代的高品质生活环境，还提到目标是零投诉。物业是说得好还是做得好，我有图片和录像证明。我们首先从综合管理看，共用财产和公共事务的管理，有没有制定物业管理服务工作计划，并组织实施；每年是否有一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；白天是否有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间是否有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修，有没有做到半小时内到现场；管理规章制度是否健全，服务质量标准是否完善，物业管理档案资料是否齐全；是否与业主签订物业服务合同等手续，是否公开服务标准、收费依据及标准；有没有每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%；是否建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构人员和具体措施等，一旦发生能不能随时投入运行。房屋及小区共用部位、共用设施、设备日常维护，按《徐州市住宅公共维修基金使用管理办法》。共用部位公用设施、设备一般应包括的范围、内容为准，不包括另行收费的设备设施，电梯、水泵、暖气等设备，确保居住小区内楼房，共用部位、共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括楼房及小区内共用部位、共用设施设备的日常养护和小修。有没有执行《房屋及其设备小修服务标准》？有没有保证护栏、围墙、桌椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用，道路、甬路、步道活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅。是否确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井、相关设施有无破损？有没有定期清洗外墙。小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地有没有按市园林局规定的二级养护标准养护。小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁、卫生，包括有没有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集倒垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼站、箱、道、桶及垃圾进行管理；每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，有没有进行一周一次清扫；按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位、公用设施、设备有没有进行通风、清洗、消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。小区规划红线以内，业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，相对封闭，做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；有没有维护交通秩序，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、花草树木等，做没做到看管；夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录（实际是1人）。机动车、非机动车在停车场（存车处）、位的管理，有没有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证、出门凭证放行；保证停车有序，有没有24小时设专人看管，有无发生紧急情况预案；长期存放的，有没有签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。公共区域消防设施的维护及消防管理。有没有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；消防设施有没有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。公共收益使用情况，属业主的70%收益用在哪个地方，请说明。消防安全、放火安全，消防重点区域的设置、防护，灭火器的设置、消防通道问题；用电安全，配电箱、配电柜、配电房内都没有灯，私拉乱接电线；设施设备维护不当、不及时，造成安全问题，电灯开关损坏较多，维护不力的有道路护栏、木凳及铁器的防腐处理，没有及时的防锈，当损坏后不修不问，不设置安全防护；护栏、楼梯、道路不平整缺失，草坪上有坑洞。安全问题都是相互关联的，是关乎生命财产安全的大事，物业都是这样工作的！漏水问题，《江苏省物业管理条例》第76条规定要立即对住宅共用部分进行应急维修、改造、更新。房屋防水损坏的问题，有照片证明是6月8日、6月9日，7月16日，7月27日、8月18日、9月7日以及10月19日，因下雨车库上面排水槽积水满溢，无人疏通，造成车库顶棚、墙壁及室内被水浸泡，导致车库内所放物品悉数被毁。2018年6月27日，已出现积水深处三厘米左右，2018年11月16日，积水一直没有人处理。2019年7月23日，因大雨倾盆导致水满溢出来致人无法通行，反映给物业，物业回复已安排人处理。2019年7月24日，管家任林林在群里发布台风大雨公告，提醒水漫电线处，注意防止触电。2019年7月25日，问题依旧存在，业主再次联系物业，物业回复已经报地产公司维修。期间其他住户也多有反映，直至2019年8月28日，都没有彻底解决漏水问题。期间水顺着线箱顺流直下，万一漏电什么后果？2019年11月19日，地下室漏水问题，仍没有解决，时刻威胁电梯安全，同时光线昏暗，沙袋威胁业主行走安全，会导致绊倒摔伤，防水沙袋都破了。再看看门都成什么样了，有人问吗？设备维修更换，2012年12月就已上房，2013年4月才开始安装供水设施，小区入户门虽有门禁设备，但是按键损毁严重，无人维护，数字输入不准确，业主入户困难。2019年7月1日，地库通风管吊顶支撑防护钢筋锈蚀脱落，至2019年11月19日仍无人处理，存在安全隐患。车库地面用水冲刷也是一个问题，造成了新问题，浪费了公共能耗费，反映也没有用，当初的地坪也没有了。江苏省《物业管理条例》第76条规定公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的，要立即修复护栏。我有照片证明，自2017年以来，护栏就损坏变形，到了2018年12月13日，护栏消失了。至2019年11月19日还是缺失护栏。到底是谁损坏的护栏，有责任人吗？监控可以找吗？同样的还有煤气表箱、电表箱，这些关乎安全的保障，不知物业放不放在心里。电表箱房内，单元暖气阀门房内，至今无灯，开关还损坏。2019年10月10日，物业群内公告刷防锈漆只是刷了两个局部位置。用电安全，2012年12月就已上房，2013年3月才开始安装配电设备，单元楼内电表箱空置。2018年底居住以来，通往车库的路灯一直损坏。经多次反映后，灯亮了，室内线在室外，没有防护，没有灯罩，只是灯亮了。物业需要专业化的修复，灯罩太脏，还是什么原因，也不知道。同样的问题还存在电梯内，灯罩不忍目睹，电线乱接，小区里最亮的是广告，最黑的是灯。所有的配电箱、控制柜不及时锁闭，小区经常性跳闸，没有电动车充电处，充电飞线情况严重，曾经建议设立电动车充电处但未采纳。小区内路面随意停车，公共通道被占。车辆进出极不方便，道路交通安全台阶的随意设置，道路的中段石板路的缺失，主通道及统一停车车位或车库周围设置的防范措施是否符合合同约定？业主将车停放在指定的车位或车库，应视为将车委托给物业公司代为保障其安全。如夜间巡逻、电子监控设施、单独的值班室及值班人员等等，防范程度应当与业主支付的服务费对等。正如你不能要求豪华宾馆与一般招待所对住宿顾客的人身、财物的安全注意义务是一样的。木地板平台的维护在上房以来未见维护。木地板拆除后，物业未对不平整的地面做任何处理。道路不平，没有石板，在雨天危险很大，且没有路灯，业主有的都自备路灯了。楼前的木板凳损坏，2019年11月14日，群公告工程师傅维修木板凳，为何楼下木板凳不见修复。绿化环境、卫生，看我每天生活区域里绿化问题成了笑话，草长莺飞，草长得真好！卫生死角特别多，垃圾长期得不到处理，地下室的一处垃圾放了一个多月。绿化灌木里草多，枯枝败叶也没有见清理过。邻居说杂草丛生，蚊虫满天飞，就像生活在臭水沟旁边，物业有没有开展灭杀蚊虫这项工作？道路清扫存在问题，看看群里面的信息，业主的汽车接连地去修轮胎。从小区规范和秩序看，治安防范就是一纸空谈，值班员登记未见实效。车辆随意停放，半夜被堵的车辆会长鸣笛。提供清洗油烟机服务的人，挨家挨户地敲门。物业公司权力问题，这体现了物业的服务意识，更体现了物业管理层的责任心，这个关系到小区文明和谐和物业公司说的温暖。物业公司的权力滥用，没有监督。物业的各种线路可以不讲安全的自由奔跑，物业可以任意地毁坏绿化且不恢复原样，就那样裸露着土地，展示着土地的伤口，物业公司违反了《江苏省物业管理条例》第六十七条第（八）项规定，也违反了现在徐州环保有关规定。物业公司对物业用房随意处置，对车位随意出租的行为，违反了《江苏省物业管理条例》第61条、第62条。再看看那楼梯一楼一特色，物业公司的标准规范是什么？你们的标准由你们执行吗？请问你们的专业化就是随意就好，还是我的地盘我做主？物业公司就是专业收物业费的，其他和你们无关？最后说说我家的问题，漏水问题，6月8日、6月9日、7月16日、7月27日、8月18日、9月7日及10月19日，因下雨车库上面排水槽积水满溢，无人疏通，造成车库顶棚、墙壁及室内被水浸泡，导致车库内所放物品悉数被毁，在此要求物业给我们一个交代。门禁可视对讲问题，小区入户门虽有门禁设备，但是按键损毁严重，无人维护，数字输入不准确，业主入户困难。门禁卡交物业充磁，有去无回，物业提供登记记录。可以看到物业的服务，多么不上心，就像供暖季节一样，那是小区业主和供暖公司的事情，是和物业没有关系，不产生利益提不起兴趣的事情。我从来没有拒绝交物业费，只是不愿意向如此不负责任的物业妥协。在此希望物业履行承诺、信守合同，遵守法律法规，给我以保障和最基本的保证。物业应杜绝不作为、乱作为、胡作为的工作。我的诉求是，物业先对前期不负责任的工作给予道歉。物业公司应有责任心、有服务意识、有专业素养，你们如果不能达到承诺的服务，请离开或收取与服务相匹配的物业费。物业应整改存在问题，消除安全隐患，保证以后工作反应及时，发现问题，及时处理，处理问题要有结果有回应，确保业主生活秩序正常稳定。落实管理责任，量化工作标准，细化物业服务合同，将细化的合同公告大家。请物业管理者约束自己的权力，事事执行有依据，多学学法律法规和专业技术知识。物业应细化物业服务合同中的违约责任，特别是问题的解决期限的约定，杜绝物业推诿、扯皮、懈怠现象的屡屡出现。物业应明确物业合同的解约条款，请物业约束自己的权力，事事执行有规范。物业的管理者应定期做民意调查，听听业主的需求，知道自己的问题，在监督下才有可能提高责任心。本院经审理认定事实如下：2013年3月21日，甲方刘志和乙方江苏国信物业管理有限公司签订《国信上城前期物业服务协议书》，合同约定甲方权利义务包括监督乙方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议；遵守本物业的物业服务制度和《国信上城业主临时管理规约；依据本协议规定时限向乙方交纳物业服务费用和其他各项费用等内容。乙方权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、服务和管理；建立健全物业档案资料；保护小区内建筑物及设施的完整性等内容。物业服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生管理；公共秩序；绿化管理等内容。物业服务费用标准，多层住宅1.4元/平方米/月。甲方缴纳费用时间为交房时缴纳一年物业服务费，之后以年度进行缴纳，其时间截点为每年1月1日至12月31日，于每年度1月1日前全额缴纳全年度物业服务费。刘志是本市国信上城叠院小区11-3-301室业主，欠付2014年1月1日至2019年12月31日物业费合计12710元（已按空置房70%折算）。本院认为：涉案物业服务合同合法有效。原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为业主应及时向原告交纳物业服务费。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的费用，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础，业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》规定的业主之法定义务。故被告应向原告缴纳物业服务费12710元。被告反映原告物业服务中存在诸多管理不到位的问题，主要集中在消防和用电安全、设施设备维护、小区秩序管理、公共绿化、房屋漏水质量问题等方面。从被告提供的照片、视频等电子证据可见，被告提出的问题不同程度的在涉案小区内客观存在。但是,电子证据本身无法充分证实上述问题持续存在的时间及是否至今仍未解决。如上述问题仍存在，对于其中涉及小区环境中公共部位、公共绿化、公共设施设备等公共问题，原告应当按照物业法律法规的规定和物业合同的约定积极履行管理服务职责，对上述反映的问题立即整改，不断提升和优化小区环境。否则，法院将可能在此后诉讼中相应扣减应缴物业费金额，以示惩戒。本次诉讼，本院考虑被告反映的问题大部分属于局部服务瑕疵问题，不能证实为根本性、普遍性、大面积、大范围的根本服务质量问题，且物业服务质量的提升需要一个客观过程，不可能立即尽善尽美，故需要给予原告自行整改的机会，故本次诉讼不扣减应缴纳的物业费，以观后效。房屋漏水问题，如漏水原因属于房屋本身存在质量问题，在房屋保修期内的由开发商负责维修。如已经不在房屋保修期内，物业公司或小区业主可以按照程序申请使用小区公共维修基金按照规定用途处理解决。门禁卡不能用、丢失的问题。如果被告门禁卡非因本人原因导致不能使用，比如出现消磁等情况，原告应当主动提供服务，确保能够正常使用。被告如有证据证实确是原告将其门禁卡丢失，原告应当主动对被告予以补办且不得收取工本费，如原告拒不解决问题，原告可以起诉要求赔偿门禁卡损失。此外，物业服务对象和服务内容具有广泛性特点，区别于一对一的单项特约服务。如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，比如提起诉讼，要求原告继续履行物业合同，达到约定标准。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：被告刘志于本判决生效后七日内，给付原告江苏国信物业管理有限公司物业服务费12710元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马 宁人民陪审员  夏文化人民陪审员  侯保存二〇二〇年四月十四日书 记 员  马雪羽