北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1039号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京湘山宏叶商贸有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：杨建英，总经理。委托诉讼代理人：曹静，北京芬芳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：崔幼萍，女，1962年4月20日出生。委托诉讼代理人：郑晓雷，北京恒都（上海）律师事务所律师。上诉人北京湘山宏叶商贸有限公司（以下简称湘山公司）因与被上诉人崔幼萍房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初36047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湘山公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持湘山公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：崔幼萍在出售房屋时，隐瞒其婚姻状况及取得购房资质的方式，对湘山公司构成欺诈，违背了湘山公司的真实意思，应撤销购房合同，并由崔幼萍返还湘山公司购房款并支付利息。崔幼萍辩称：同意一审判决，不同意湘山公司的上诉请求及理由。湘山公司于2018年4月向一审法院起诉请求：判令撤销湘山公司、崔幼萍签署的房屋买卖合同；崔幼萍返还湘山公司已经支付的房款588万元；崔幼萍以588万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付湘山公司自2017年3月27日至实际返还之日的利息。崔幼萍向一审法院反诉请求：湘山公司支付崔幼萍购房款百分之二十的违约金180万元，以及自2017年6月19日至违约事项消除之日止每日购房款900万元万分之五的违约金；湘山公司继续履行房屋买卖合同，将尚欠崔幼萍的购房款312万元支付给崔幼萍，并以312万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付崔幼萍至实际支付之日止的利息。一审法院认定事实：2017年2月26日，崔幼萍作为出卖人，与王芝华作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由王芝华向崔幼萍购买位于北京市朝阳区东苇路万象新天家园×号×层×号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积137.25平方米，成交价格310万元，家具家电装饰装修及配套设施设备作价590万元。买受人向出卖人支付定金50万元。同日，双方签订《补充协议》，约定王芝华应在2017年3月25日前将第一笔购房款538万元（不包含前期支付全部定金）以第三方担保支付的方式支付崔幼萍。王芝华于过户前五个工作日内将第二笔购房款310万元以建委监管支付的方式支付崔幼萍。双方均同意在办理缴税后十个工作日内具体以建委网上预约为准，共同办理房屋所有权转移登记手续。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；如王芝华拒绝购买该房屋或逾期履行付款义务超过十五日的，构成根本违约，崔幼萍有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，王芝华在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向崔幼萍支付违约金。王芝华按照上述合同约定支付了定金及首付款合计588万元。上述合同签订后2017年4月4日，崔幼萍与王芝华签订《补充协议二》，约定在办理涉案房屋权属转移登记手续之前，崔幼萍同意王芝华变更该房屋的买受人为符合北京市购房资格的企业或个人。崔幼萍需配合王芝华签署变更买受方协议。2017年6月8日，王芝华与崔幼萍及案外人王磊、居间方北京链家房地产经纪有限公司签订《变更买受方协议书（链家）》，将涉案房屋的买受方变更为王磊。2017年9月1日，湘山公司作为新买受方与王磊、崔幼萍及北京链家房地产经纪有限公司再次签订《变更买受方协议书（链家）》，约定将涉案房屋的买受方变更为湘山公司。另查，2013年11月27日，崔幼萍未取得北京市购房资格，在其与配偶何跃田的合法婚姻关系存续期间与李珍在北京市延庆区民政局婚姻登记处登记结婚，取得购房资质后于同年12月25日与李珍办理离婚手续。北京市延庆区人民检察院于2018年5月21日出具京延检公诉刑不诉【2018】16号《不起诉决定书》，认为崔幼萍违反了一夫一妻制度故意重婚构成重婚罪，但因其仅为取得北京市购房资质，并未与李珍共同生活，犯罪情节轻微故决定不起诉。2019年4月24日，北京市住房和城乡建设委员会就崔幼萍申请商品住房购房资格过程中存在故意重婚的违法行为，违法取得购房资格对崔幼萍作出了5年内不得在本市购买住房的处理。庭审中，湘山公司主张崔幼萍隐瞒房屋系违法途径取得购买资质，对其构成欺诈，故主张撤销涉案房屋的买卖合同，崔幼萍对此不予认可，称涉案房屋的取得方式与湘山公司无关，崔幼萍也没有欺诈。崔幼萍另主张湘山公司系崔幼萍重婚案件的举报人，对崔幼萍重婚取得购房资质一节早已知悉，其行使撤销权应当在知道被欺诈情形一年内，现在已经超过了撤销权的除斥期间。湘山公司对此不予认可，称系知道不予起诉决定之后才知道的。崔幼萍另提出反诉，主张湘山公司以起诉的方式表明不再继续履行合同，延期支付购房款构成根本违约，要求湘山公司支付违约金并继续履行合同，湘山公司不同意崔幼萍的反诉请求并主张违约金存在重复计算，且数额过高。一审法院认为：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中湘山公司、崔幼萍之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示。崔幼萍确系以违法手段取得涉案房屋的购房资质，但其违法行为已经受到了北京市住房和城乡建设委员会的行政处罚，并经检察机关审查作出了不予起诉决定。现有证据不能证明崔幼萍对涉案房屋的所有权存在瑕疵。故崔幼萍有权出售涉案房屋。在崔幼萍出售涉案房屋时，其以何种方式取得涉案房屋的购房资质一节亦不在其对湘山公司的合理告知范围之内。现有证据不能证明崔幼萍对湘山公司存在欺诈情节，湘山公司亦未因购买涉案房屋产生实际损失，故对于湘山公司主张的撤销合同并返还购房款、支付利息的诉讼请求，法院不予支持。湘山公司逾期支付购房款，确系违约行为，应当承担违约责任。但崔幼萍以违法手段取得涉案房屋的购房资质，在行政机关及检察机关作出相应处理前，湘山公司对购买涉案房屋存在履行不安系属合理反应，故对于崔幼萍主张的购房款利息一节，法院不予支持。在此情况下，崔幼萍主张的违约金数额过高，综合崔幼萍在履行合同过程中的过错程度，法院酌定违约金数额为50万元。湘山公司、崔幼萍签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、及两份《变更买受方协议书（链家）》系双方真实意思表示，合法有效，应予履行。对于崔幼萍要求继续履行合同的请求，法院予以支持。据此，一审法院于2019年9月判决：一、北京湘山宏叶商贸有限公司与崔幼萍于判决生效后十日内前往房地产权属交易机关办理关于北京市朝阳区东苇路万象新天家园×号×层×房屋的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的网签手续；二、北京湘山宏叶商贸有限公司与崔幼萍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》网签合同后十日内一次性给付崔幼萍购房款三百一十万元；三、崔幼萍在北京湘山宏叶商贸有限公司履行判决确定的第二项给付义务后三日内协助北京湘山宏叶商贸有限公司办理位于北京市朝阳区东苇路万象新天家园×号×层×房屋的过户手续；四、崔幼萍在北京湘山宏叶商贸有限公司履行判决确定的第二项给付义务后三日内将北京市朝阳区东苇路万象新天家园×号×层×房屋交付给北京湘山宏叶商贸有限公司并办理物业交割手续；五、北京湘山宏叶商贸有限公司于收取北京市朝阳区东苇路万象新天家园×号×层×房屋当日向崔幼萍支付剩余房款二万元；六、北京湘山宏叶商贸有限公司于判决生效后七日内赔偿崔幼萍违约金五十万元；七、驳回北京湘山宏叶商贸有限公司的全部诉讼请求；八、驳回崔幼萍的其他反诉请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：依据当事人诉辩意见及本院查明事实可知，本案二审争议焦点为：崔幼萍与湘山公司之间的房屋买卖合同应否撤销。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，湘山公司主张崔幼萍在出售房屋时，隐瞒其婚姻状况及取得购房资质的方式，对湘山公司构成欺诈，违背了湘山公司的真实意思，房屋买卖合同应予撤销。但崔幼萍的婚姻状况及取得购房资质的方式并未对其取得涉案房屋所有权造成影响，且湘山公司对其上述主张并未提交充分有效的证据予以证明。故对于湘山公司主张崔幼萍构成欺诈而要求撤销房屋买卖合同，返还购房款并支付利息的主张，本院不予支持。湘山公司、崔幼萍之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。崔幼萍要求继续履行合同的请求，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。在合同履行过程中，湘山公司应当按照合同约定支付剩余购房款，但崔幼萍以违法手段取得涉案房屋的购房资质，在行政机关及检察机关作出相应处理前，湘山公司不能确认合同能否继续履行从而存在履行不安系属合理反应，故对于崔幼萍主张的违约金、逾期付款利息一节，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，一审判决适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第六十八条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初36047号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初36047号民事判决第六项、第八项；三、驳回崔幼萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费79560元，由北京湘山宏叶商贸有限公司负担（已交纳37400元，余款于本判决生效后七日交纳）；反诉案件受理费34971元，由北京湘山宏叶商贸有限公司负担13473元（于本判决生效后七日内交纳），由崔幼萍负担21498元（已交纳）。二审案件受理费46200元，由北京湘山宏叶商贸有限公司负担39819元（已交纳），由崔幼萍负担6381元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 万丽丽审 判 员 杨 夏二〇二〇年四月二日法官助理 李延昭书 记 员 卢园园