辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民再27号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：张玉有，男，1939年5月9日出生，汉族，住鞍山市立山区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：鞍山吉嘉物业服务有限公司，住所地：鞍山市高新区深营路88号。法定代表人：杨鑫印，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾凡保，辽宁东祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟晓彤，该公司员工。再审申请人张玉有因与被申请人鞍山吉嘉物业服务有限公司（以下简称吉嘉物业）物业合同纠纷一案，不服本院（2017）辽03民终737号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年8月28日作出（2019）辽民申3751号民事裁定，指令我院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张玉有、被申请人吉嘉物业的委托诉讼代理人曾凡保、孟晓彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉有申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，请求撤销一、二审判决，判决吉嘉物业公司返还张玉有已交纳的2015年至2017年的物业费、电梯费共计2464元。吉嘉物业辩称：服从二审法院判决。吉嘉物业向一审法院起诉请求：原告为丽山锦苑小区提供物业服务的物业公司，被告为丽山锦苑小区业主。被告入住时与原告签署《前期物业合同》，约定被告于每年3月1日起向原告交纳次年物业费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金，现被告拖欠2015年3月1日至2016年12月31日物业费，经原告多次催要，被告拒不交纳，故请求被告给付2015年3月1日至2016年12月31日物业管理费1598元、电梯费660元，被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：世联物业公司为丽山锦苑小区提供物业服务。2008年12月，张玉有入住该小区，成为该小区的业主。张玉有入住时与世联物业公司签订了《协议》，主要约定：世联物业公司自张玉有入住始为小区提供前期物业服务，物业服务费收费标准为每平方米0.5元/月，按年度交纳，业主未按期足额缴纳，应按照应交金额的0.3‰按日加收滞纳金。2014年8月3日，世联物业公司向该小区业主进行了物业费上调征求意见调查，在接受调查的384户业主中，同意涨价的316户，占全部业主比例的82%，不同意涨价的35户，弃权的有33户。调查结束后，世联物业公司通知业主自2014年10月1日起物业费按每平方米0.8元收取。又查，张玉有居住在丽山锦苑小区3-15-159-4111号房，房屋建筑面积90.82平方米。张玉有自2015年3月1日起未向世联物业公司交纳过物业费。一审法院判决：一、被告张玉有于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山世联物业服务有限公司自2015年3月1日起至2016年12月31日止物业服务费1598元、电梯费660元，合计2258元；二、被告张玉有自2016年10月13日起至判决指定付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准支付原告鞍山世联物业服务有限公司2258元欠款滞纳金。案件受理费50元，由张玉有负担。张玉有不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，驳回世联物业公司的诉讼请求。理由：世联物业公司不是签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》）的法人，与本案无关，起诉条件不成立；2、确认《协议》中第四条“一年到期后物业管理费按年度续交。延期交付按每月0.3%缴纳滞纳金，至交足为止”、第十四条“在业主委员会成立之后，并于本物业管理单位或其他物业管理单位签订《委托管理合同》之后，本协议自动失效。在本协议失效前，各方仍履行相互义务”两条款无效；3、判令2010年3月1日后《协议》无效，因而没有合同；4、判令世联物业公司返还其已收张玉有的物业费4852元；5、由世联物业公司承担全部诉讼费。经本院二审查明，2014年1月在世联物业公司的主持下，对小区业主进行上调物业费至每平方米0.8元/月的表决，表决内容还包括世联物业公司实施新的物业收费标准后为改变园区面貌将逐步进行的举措。表决结果是同意的261户，不同意的68户，同意占调查总户数比例79.3%。从2014年3月起，该小区物业费调整为每平方米0.8元/月。其他事实与一审法院查明的事实一致。另查明，鞍山喜尊达物业管理有限公司于2008年为丽山锦苑小区提供前期物业服务，于2010年3月12日更名为世联物业公司，继续为该小区提供物业服务。该小区于2010年7月1日成立业主委员会。世联物业公司与业主委员会分别于2011年、2012年、2013年相继签订了《物业管理服务合同》。2013年7月，该小区业主委员会任期届满，未选举出新一任的业主委员会。2013年签订的《物业管理服务合同》的委托管理截止期限是2014年2月28日。从2014年3月起，该小区物业费调整为每平方米0.8元/月，世联物业公司对该小区提供物业服务至今。本院二审认为，本案争议的焦点是世联物业公司是否可以向张玉有收取2015年3月1日2016年12月31日期间的物业费。2008年的《协议》约定了协议自动失效的条件，该小区于2010年7月1日成立业主委员会，并于2011年与世联物业公司签订了《物业管理服务合同》，故从2011年签订《物业管理服务合同》起，原《协议》自动失效。2012年、2013年业主委员会又与世联物业公司相继签订了《物业管理服务合同》，委托管理截止期限是2014年2月28日。2014年1月世联物业公司通过与丽山锦苑小区的业主签订《关于提高物业费的表决》表并在该表决表中承诺具体服务措施的方式，取得了近80%业主的同意。根据《条例》第八条“物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”、第11条“下列事项由业主共同决定：（四）、选聘和解聘物业服务企业”、第12条“业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，在业主委员会任期已满，新的业主委员会又未产生的情况下，该小区虽然没有召开业主大会集体讨论决定是否上调物业费以及是否选聘世联物业公司进行物业服务，但世联物业公司采取由当地社区监督指导，由全小区业主签署书面表决的方式，取得了相当于业主大会的认可，被选聘为该小区的物业服务企业，因《关于提高物业费的表决》表的内容不仅是物业费涨价一项内容，还包括世联物业公司对该小区物业服务应尽的义务，故《关于提高物业费的表决》是世联物业公司与全体业主对双方间的物业管理服务合同的修改与完善，导致双方物业服务合同关系仍然延续。按照《条例》的规定，每一业主有义务执行业主大会的决定，按时交纳物业服务费，且事实上，在形成《关于提高物业费的表决》之后的近三年的时间里，世联物业公司继续为该小区提供物业服务，亦得到了该小区业主的认可，小区90%以上的业主按时交纳物业费，张玉有生活在该小区，接受到物业服务而未交纳物业费，系违约行为，故原审法院判决其交纳所欠的2015年3月1日至2016年12月31日期间的物业费及电梯费正确。关于上诉人张玉有提出的世联物业公司不是签订《协议》的法人，与本案无关，起诉条件不成立的问题，二审法院认为鞍山市喜尊达物业管理有限公司于2008年12月18日签订《协议》，（2015）鞍民三终字第00450号民事判决已经认定世联物业公司是由鞍山市喜尊达物业管理有限公司于2010年3月12日更名而来，故从2010年3月起，世联物业公司与业主存在前期物业服务合同关系，《协议》仍然有效。2014年，世联物业公司与该小区近80%的业主签订《关于提高物业费的表决》表，双方对原物业管理服务合同的部分条款进行修改，故世联物业公司基于其与该小区全体业主形成的物业服务合同关系，对未按时交纳物业费的业主向法院提起要求业主交纳物业费的诉讼，符合起诉条件，对上诉人的此项上诉理由不予支持。关于上诉人张玉有提出的确认《协议》中第四条、第十四条条款无效的问题。因张玉有已就该项请求单独提起诉讼，根据一事不再理的原则，就此项请求不予审理。关于上诉人张玉有提出的返还其已交纳的物业费4852元的问题，因张玉有已就该项请求单独提起诉讼，本院已作出（2015）鞍民三终字第00450号民事判决，根据一事不再理原则，对该项上诉请本院不予审理。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张玉有负担。本院再审认定事实与原一、二审查明事实一致。本院再审认为，本案争议的焦点是吉嘉物业公司是否可以向张玉有收取2015年3月1日2016年12月31日期间的物业费、电梯费。经查，张玉有居住的丽山锦苑小区于2010年7月1日成立业主委员会，后于2011年、2012年、2013年，业主委员会与世联物业公司相继签订了《物业管理服务合同》，委托管理截止期限是2014年2月28日。2013年7月，该小区业主委员会任期届满，未选举出新一任的业主员会。2014年1月世联物业公司通过与丽山锦苑小区的业主签订《关于提高物业费的表决》表并在该表决表中承诺具体服务措施的方式，取得了近80%业主的同意，并进行物业管理服务。在业主委员会任期已满，新的业主委员会未产生的情况下，世联物业公司采取由当地社区监督指导，由全小区业主签署书面表决的方式，取得了相当于业主大会的认可，被选聘为该小区的物业服务企业，该小区虽然没有召开业主大会集体讨论决定是否上调物业费以及是否选聘世联物业公司进行物业服务，但因《关于提高物业费的表决》的内容不仅是物业费涨价一项内容，还包括世联物业公司对该小区物业服务应尽的义务，故《关于提高物业费的表决》是世联物业公司与全体业主对双方间的物业管理服务合同的修改与完善，是对双方物业服务合同关系的延续。按照《条例》的规定，业主有义务执行业主大会的决定，按时交纳物业服务费，且事实上，在形成《关于提高物业费的表决》之后的时间里，世联物业公司继续为该小区提供物业服务，亦得到了该小区90%以上的业主的认可并按时交纳物业费，故可以认定世联（吉嘉）物业公司可以向该小区的业主收取期间的物业费、电梯费。张玉有生活在该小区，接受物业服务，应当向物业公司缴纳其应当承担的物业费、电梯费，故原审依照吉嘉物业的请求判决张玉有交纳2015年3月1日至2016年12月31日期间的物业费及电梯费正确。张玉有的请求无理、不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2017）辽03民终737号民事判决。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由张玉有负担。本判决为终审判决。审判长  梁常莉审判员  张 宇审判员  李红兵二〇二〇年四月二日书记员  单国圆