山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0391民初611号 原告：名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司。住所地，淄博高新区鲁泰大道以北西六路以东(淄博名尚国际社区商业楼)。 法定代表人：张凯，董事长。 委托代理人：胡俊，浙江路成律师事务所律师。 被告：张宁，男，汉族，1982年3月8日生，住淄博市张店区。 被委：张岩，山东长城长律师事务所律师。 原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司诉被告张宁房屋租赁合同纠纷一案，于2017年4月10日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李鸿飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司的委托代理人胡俊，被告张宁及其委托代理人张岩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司诉称，原、被告双方于2014年2月28日签订《银泰城租赁合同》一份，约定原告将位于银泰城内购物中心三层3117号商铺租赁给被告用于商业经营；租期期限为3个租约年（自计租日即2014年9月30日开始计算至2017年9月29日），租赁面积计52平方米；固定租金第一、二个租约年均为每月5720元，第三个租约年为每月6006元，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；物业费每月每平方米30元，按季交租并于每个支付期的最后一个月20日前支付；履约保证金11440元、物业服务费保证金3120元，原告有权从上述保证金中扣除欠付的租金、物业服务费、违约金或其他款项；被告迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的原告有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金；本合同因任何原因终止后7日内，被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经原告验收确认符合约定后交还等。合同签订后双方按月履行，但是从2016年第一季度开始至2016年12月31日被告出现欠付租金59800元和违约金15215.2元，合计75015.2元；物业服务费18720元和违约金4291.56元，合计23011.56元。以上共计98026.76元，且至今催要未果，为此，提起诉讼，请求依法判令解除原告与被告于2014年2月28日签订的《银泰城租赁合同》，并将所涉房屋于本合同解除之日起七日内恢复至房屋交付时状态返还给原告；判令被告立即向原告支付租金59800元和违约金15215.2元、物业服务费18720元和违约金4291.56元，共计98026.76元（租金、物业服务费暂计算至2016年12月31日，2017年1月1日至实际房屋返还之日的租金、物业费分别按相应的租约年的标准计算，违约金按照欠费的金额每日千分之一的标准支付）；判令原告有权不予退还被告履约保证金11440元；诉讼费由被告负担。 诉讼中，原告整体变更诉讼请求，请求依法确认原、被告之间于2014年2月28日签订的《银泰城租赁合同》于2016年3月31日解除，被告将所涉房屋于本合同解除之日起七日内恢复至房屋交付时的状态并返还给原告；请求判令被告立即向原告支付欠付租金7280元和违约金2009.28元（以欠付的数额7280元为基数，按日千分之一的标准，自2016年4月1日计算至同年12月31日）；判令被告向原告支付房屋占用费45760元及占用期间物业服务费14040元；判令原告依约不予退还被告履约保证金11440元及质量保证金5000元，共计16440元、案件受理费等诉讼费用均由被告承担。 被告张宁辩称，原、被告在2016年3月31日已经终止租赁合同，按合同中计算租赁费的方式，实际尚欠原告租赁费7280元，扣除被告向原告交纳的5000元质量保证金外，尚欠租赁费2280元，被告并不存在违约而向原告支付违约金的情况；原、被告在2016年3月31日已经终止该租赁合同，原告将被告店铺锁门，扣押被告物品至2017年1月份是原告单方侵犯被告财产权益，并非被告占用原告商铺，因此被告不应当向原告支付2016年3月31日之后的任何商铺占用费及占用期间物业服务费。 经审理查明，原、被告双方于2014年2月28日签订《租赁合同》一份，共同约定:原告将位于银泰城内购物中心三层3117号商铺租赁给被告用于商业经营；租期期限为3个租约年（自计租日即2014年9月30日开始计算至2017年9月29日），租赁面积计52平方米；固定租金第一、二个租约年均为每月5720元，第三个租约年为每月6006元，按季交租并于每个租赁期的最后一个月20日前支付；物业费每月每平方米30元，按季交租并于每个支付期的最后一个月20日前支付；合同签订的当日被告向原告交纳履约保证金11440元、物业服务费保证金3120元，原告有权从上述保证金中扣除欠付的租金、物业服务费、违约金或其他款项，开业日被告向原告交纳货物质量保证金5000元；被告迟延交纳本合同项下的费用，每迟延一日应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的原告有权单方面解除合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收合同项下的履约保证金；本合同因任何原因终止后7日内，被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求，经原告验收确认符合约定后交还等。合同签订后，双方最初均如约履行，原告交付了房屋，被告亦如期交纳了各项费用。2015年12月31日，被告向原告提出了终止合同的请求，后原告同意双方并为此签订了《终止协议》，约定：截止到2016年3月31日，被告欠原告租金5720元、物业费16120元，折抵被告先前交纳的履约保证金11440元、物业服务费保证金3120元，被告尚欠原告7280元，原告之前交纳的质量保证金5000元不予退还；因系被告擅自提起终止租赁合同，原告有权依据《租赁合同》的约定追究违约责任等。现原告认为对被告催要相关费用后未果，为此，提起诉讼，提出了上述诉称中的诉讼请求。 上述事实，有原告提供的房屋所有权证、《租赁合同》、收据、签购单，被告提供的《终止协议》、录音材料等证据以及原、被告的当庭陈述予以综合证实。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院确认有效，双方均应予遵守。在合同履行过程中，因原告不想继续经营，进而提出了终止合同的意思表示，经被告同意后双方签订了《终止协议》，约定截止到2016年3月31日经折抵后被告尚欠原告费用7280元，原告之前交纳的质量保证金5000元不予退还，被告应当遵守上述约定并依约履行。同时，对于原告请求确认双方签订《租赁合同》于2016年3月31日解除的主张，本院予以支持，被告应当依约将所涉房屋于本合同解除之日起七日内返还给原告，对于原告主张的要求被告恢复至房屋交付时的状态，本院认为，双方在合同中约定的系要求被告应当使所涉房屋恢复到合同附件4的各项标准要求进行归还，但在诉讼过程中原告并未提交合同附件4，因此，本院自此无法确认最初房屋交付时的状态，对于原告的该项主张，不予支持。对于原告主张的违约金，本院认为，虽然双方签署了上述《终止协议》，但协议中已明确确认了系被告提起终止（实际为违约）的事实，且协议中亦约定了原告继续追究违约责任的条款，因此，对于原告主张违约金的事实，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持，但数额应当为1965.6元（以欠付的数额7280元为基数，按日千分之一的标准，自2016年4月1日计算至同年12月31日共计9个月），原告主张2009.28元系计算错误，对于多主张的部分，于法无据，本院不予支持。关于原告请求判令不予向被告退还履约保证金11440元的主张，与双方在《终止协议》中的约定不符，本院不予支持。关于原告请求判令被告向原告支付房屋占用费45760元及占用期间物业服务费14040元的主张，本院认为，首先，双方在签订《终止协议》中已明确约定双方的合同于2016年3月31日解除，从常理上讲双方的权利义务自此终止；其次，原告没有提供证实被告在上述解除日期之后继续占铺经营，反之，被告提供了相关录音证据能够与其陈述的事实相互印证，自上述解除之日原告已经将涉案商铺进行了上锁等控制行为，被告自此没有再经营。综上，本院确认原告主张的该项事实无证据证实，其该项主张本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司与被告张宁在2014年2月28日签订《租赁合同》于2016年3月31日解除。 二、被告张宁于上述合同解除之日起七日内将位于银泰城内购物中心三层3117号商铺返还给原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司。 三、被告张宁于本判决生效后十日内支付原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司租金、物业费等共计7280元。 四、被告张宁于本判决生效后十日内支付原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司违约金1965.6元。 五、原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司不予退还被告张宁质量保证金5000元。 六、驳回原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2489元，减半收取1244.5元，由原告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司负担1082.5元，由被告张宁负担162元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  李鸿飞 二〇一七年七月三十一日 书记员  祝 宏