浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初356号 原告：樊明，男，1986年2月11日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：周建平、彭亚,浙江六律律师事务所律师。 被告：杭州中冠房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐庐县富春江镇七里垅大街建行后。 诉讼代表人：杭州中冠房地产开发有限公司管理人。 负责人：汪红妖。 委托诉讼代理人：王玮兴、钟璐瑶，管理人工作人员。 原告樊明诉被告杭州中冠房地产开发有限公司（以下简称中冠公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告樊明的委托诉讼代理人周建平、彭亚，被告中冠公司的委托诉讼代理人王玮兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊明诉称：1、判决确认原告与被告中冠公司签订的编号0017795《商品房买卖合同》项下商品房不属于被告的破产财产；2、判决被告协助原告办理不动产登记手续将位于桐庐县商品房登记到原告名下；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买坐落于杭州市桐庐县商品房；建筑面积为290.16平方米，单价为4365.50元，房屋总价为1266670元。合同第九条约定：被告应当在2014年2月15日前将符合下列各项条件的商品房交付原告使用。2013年12月20日，根据被告中冠公司向原告出具《指定付款说明书》的要求，原告于2013年12月20日向黄海翔转账666667元，于2014年2月11日向黄海翔转账40万元，共计1066667元，并于2014年1月23日向中冠公司支付20万元。2014年2月11日被告中冠公司向原告出具了收到购房款1266670元的收款收据。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告已经依约履行了合同义务，被告也已于2014年2月5日向原告交付案涉房产。2019年6月12日贵院以被告不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由裁定受理被告中冠公司破产清算一案，现已指定破产管理人。现管理人拟将案涉房产作为破产财产进行变价处置，原告认为，根据最高人民法院《关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。”商品房买卖属于特定物买卖，涉案商品房虽未办理产权证，但原告已支付全部购房款，应不属于被告的破产财产。综上所述，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求法院依法判决。 被告中冠公司答辩称：1、2013年12月20日，中冠公司与樊明签订《商品房买卖合同》，购买富春江镇红旗北路1、3、5、7号商铺，建筑面积290.16平方米，单价为每平方米4365.50元，总价款1266667元，并约定签订协议当日支付给黄海翔666667元，其余在2014年2月15日前付清。该合同未办理网签备案手续。同日，中冠公司出具《指定付款说明书》一份：樊明于2013年12月20日向中冠公司购买“春江左岸”红旗北路1、3、5、7号营业房，房款为人民币1266667元，现因中冠公司要归还黄海翔借款利息请按中冠公司指定收款人为黄海翔，账号为10×××88，开户行为中国建设银行股份有限公司浙江省分行营业部转账汇款。该说明书加盖中冠公司公章。根据樊明提供的打款凭证，2014年2月11日樊明向黄海翔转账人民币400000元。付款用途显示往来款；2013年12月20日樊明向黄海翔转账人民币666667元，付款用途为往来款；2014年1月23日樊明向中冠公司转账200000元，附言借款。中冠公司于2014年2月19日，2月21日分别向樊明转账11万元、9万元，并附言还款。鉴于中冠公司与樊明之间有多笔往来款，且根据现有转账附言的内容，樊明称“已支付全部购房款”的主张与现有的打款凭证等证据材料相矛盾，并不符合《关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的情形，无法认定樊明已支付了全部购房款。2、案涉商铺中冠公司并未开具销售不动产统一发票，中冠公司的财务账单显示亦未收到樊明的购房款。依据中冠公司以往销售房屋的流程，如樊明已付清房款，则中冠公司应予开具相应的购房款发票，且将樊明所支付的购房款入账。据此，樊明所称的已付购房款的主张亦与中冠公司财务现状不符。3、该案涉商铺并未实际交付给樊明，樊明亦未实际占有该商铺。从现有证据看，该商铺是由中冠公司出租给相关人员的。根据《租赁协议》，出租人为中冠公司、蔡炜，承租人为马文政，租赁期为2015年10月1日至2020年9月30日止，房租金打入童美琴，中国邮政储蓄银行62×××27账户。《租赁协议》加盖了中冠公司的公章，该商铺所产生的物业管理费也是由物业公司向中冠公司主张。据此，管理人认为该房屋一直处于中冠公司占有、使用状态。这与樊明的主张亦有矛盾，如樊明如其所述，是房屋的买受人，出租人及租金接收人应为樊明本人，这与事实不符。4、管理人于2019年12月18日赴桐庐县规划和自然资源局查询不动产权属信息，显示桐庐县非住宅房产，有查封、无抵押，权利人为中冠公司，权证号为桐房权证初字第××号。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条：“下列财产不应认定为债务人财产：(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；(三)所有权专属于国家且不得转让的财产；(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”。而红旗北路1、3、5、7号商铺仍登记在中冠公司名下，尚未变更登记至樊明名下，不产生不动产物权变动的效力，也不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条所规定的四种情形，不应排除在债务人财产之外，应属于中冠公司的债务人财产。5、鉴于樊明与中冠公司法人樊志法系叔侄关系，对中冠公司的情况也应清楚和了解，因此并不属于善意第三人。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉请没有事实和法律依据。 原告为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1、商品房买卖合同,证明原告向被告购买位于杭州市桐庐县商品房的事实。 2、指定付款说明书，证明2013年12月20日被告要求原告将购房款支付至指定收款人黄海翔的事实。 3、银行转账凭证；4、收据复印件（收据内容字迹不清楚，无法辨别具体表述）、收条，共同证明原告依约支付全部购房款的事实。 5、通知联，证明被告已于2014年2月5日向原告交付案涉房屋的事实。 6、春江左岸业主前期服务协议及临时规约，证明原告与物业公司签订春江左岸入住合约，并交付相关物业维修基金、物业管理费，即原告已经实际占有和使用案涉房屋的事实。 7、浙江中睿融资担保有限公司、陈建妹申请执行人执行异议之诉二审民事判决书打印件，证明与原告相同情况的同一小区业主陈建妹通过执行异议程序主张房屋所有权，法院考虑到双方已经签订商品房买卖合同、付清全部购房款、实际占有房屋等情况，认定其权利能够排除强制执行的事实。 8、回复函复印件，证明原告向破产管理人提出书面异议，破产管理人驳回异议的事实。 被告中冠公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1、财务凭证，证明原、被告双方存在多笔款项往来，并有借款、还款行为。 2、租赁协议复印件，证明案涉房屋出租人为中冠公司、蔡炜。 3、桐庐县不动产权属信息查询记录，证明案涉房屋权利人为中冠公司，且已于2015年4月17日被法院查封。 4、浙江省公章刻制备案，证明印章编码为3301220093105的中冠公司公章于2017年10月20日刻制备案。 5、樊明异议材料（含异议申请书、商品房买卖合同、指定付款说明书、银行转账凭证、收据、租赁协议），证明樊明就案涉房屋向管理人提出异议的事实。 对原告提供的证据，被告质证和本院认证如下：被告对证据1、2、8的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定；被告对证据3真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，三笔款项中有一笔明确备注是借款，并非购房款，本院对该证据的真实性予以认定；对证据4，被告对其证据三性均有异议，认为收据系复印件，内容看不清楚，收条上所盖中冠公司公章系2017年10月才刻制备案，但收条落款时间为2014年2月15日，本院认为收据系复印件且字迹无法明确辨别，不予认定，收条上的公章于2017年刻制备案，与落款时间明显矛盾，该证据存在严重瑕疵，不予认定；对证据5，被告对其证据三性均有异议，通知联上所盖中冠公司公章系2017年10月才刻制备案，但落款时间为2014年2月15日，本院认为该证据存在严重瑕疵，不予认定；对证据6，被告对其真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，本院对该证据的真实性予以认定；对证据7，被告对其真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，认为该判决书中的业主已付清全部购房款并开具了相应的购房发票，而案涉房屋并未付清全部购房款，本院对该证据的真实性予以认定。 对被告提供的证据，原告质证和本院认证如下：对证据1，原告认为真实性由法院审核，对关联性有异议，财务凭证由被告自行制作，不能对抗原告已支付购房款的事实，本院对该证据的真实性予以认定；对证据2，原告对其真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，该协议是由于承租人办理工商营业执照需要提供产权证及与产权人签订的租赁协议，故由中冠公司、蔡炜作为出租人与承租人签订协议并盖章，实际出租人为樊明。本院对该证据的真实性予以认定；对证据3，原告对其真实性无异议，对证明对象有异议，认为该房屋由于被法院查封原告无法办理过户手续，房屋的实际权利人为原告，本院对该证据的真实性予以认定；对证据4，原告对其真实性无异议，但认为该证据不能证明该公章系2017年第一次刻制，有可能系补刻，即使是后面新刻制的，在收条和通知联上盖章，也是一种法律上的追认。本院对该证据予以认定；对证据5，原告无异议，本院予以认定。 综合上述有效证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实： 2013年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号0017795）一份，约定：原告向被告购买位于桐庐县商品房；建筑面积为290.16平方米，房屋总价为1266670元；被告应当在2014年2月15日前将商品房交付原告使用；被告承诺于交房次日起90天取得土地、房屋权属证书，交付给原告。同日，被告向原告出具《指定付款说明书》，载明：你于2013年12月20日向我公司购买春江左岸红旗北路1、3、5、7号营业房，购房款为1266667元，现因我公司要归还黄海翔借款利息请按我公司指定收款人为黄海翔，账号为10×××88，开户行为中国建设银行股份有限公司浙江省分行营业部转账汇款。就案涉房屋，原告与杭州诚信物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》。 原告于2013年12月20日向黄海翔转账666667元（付款用途：往来款），于2014年2月11日向黄海翔转账400000元（付款用途：往来款），于2014年1月23日向被告转账200000元（附言：借款）。 2015年9月16日，被告中冠公司、蔡炜作为出租人（甲方）与马文政作为承租人（乙方）签订《租赁协议》一份，主要约定：1、甲方将位于桐庐县商铺出租给乙方经营，租赁期自2015年10月1日起至2020年9月30日止；2、房屋租金打入童美琴中国邮政储蓄银行62×××27账户。 2019年6月12日，本院裁定受理被告中冠公司破产清算一案，并指定浙江杭天信律师事务所、江苏百年东吴律师事务所、苏州众勤会计师事务所有限公司、上海汇同清算事务有限公司担任中冠公司的联合管理人。 2019年9月26日，原告向管理人提出异议，请求管理人停止对案涉房屋的变价处置，并提供了商品房买卖合同、指定付款说明书、银行转账凭证、收据、租赁协议。管理人于2019年12月10日回复原告认为其异议不成立。 另查明：1、案涉房屋用途为非住宅，不动产权利人为中冠公司，权证号为桐房权证初字第××号，自2015年4月17日起被多家法院查封；2、印章编码为3301220093105的中冠公司公章刻制备案于2017年10月20日；3、原告在庭审中明确，自2014年起至中冠公司破产受理之前，未向中冠公司提出过办理案涉房屋过户登记的请求，亦未向查封法院提出过执行异议。 本院认为，关于案涉房产是否属于被告的破产财产，本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定。即使在《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》认定案涉房产是否属于破产财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉房产并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于被告的债务人财产。此外，认定案涉房产属于被告的债务人财产也符合《物权法》确定的不动产物权变动登记生效原则。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉商品房至今仍登记在被告名下，所有权仍归属于被告，应为被告的债务人财产。 关于原告要求被告协助变更登记、交付房屋的诉讼请求，本院不予支持，并作如下分析：首先，《中华人民共和国企业破产法》第一条规定，为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法，可见公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。故《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。本案中，案涉房屋的所有权未发生变更，现原告诉请要求被告承担办理房屋变更登记手续的义务，属于要求被告及其管理人对其债权进行个别清偿，违反了破产法的宗旨和相关规定，且案涉房产性质为非住宅，并非日常生活居住所需，不具有优先保护的特殊利益。其次，被告并未向原告开具销售不动产统一发票，原告提供的购房款收据、收条均存在瑕疵，本院不予采信，而原告提供的2014年1月23日的20万汇款凭证上明确备注为借款，结合原、被告之间存在多笔款项往来的事实，原告现有证据并不能证明其已足额缴纳购房款这一事实。再次，商品房买卖合同已约定了过户的时间，而自2014年至2019年长达五年多的时间里，原告未向被告提出过办理过户登记的请求或向房屋登记机构提交过户登记材料等积极行为，且案涉房屋自2015年4月被多家法院相继查封，原告亦未向查封法院提出过执行异议，又不能做出合理解释的，应当认定原告对于未办理过户登记存在过错。 综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告樊明的诉讼请求。 案件受理费16200元，减半收取8100元，由原告樊明负担（已预交）。原告樊明于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  王杰 二〇二〇年四月十三日 书记员  孙红 本案引用的法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》 第二条下列财产不应认定为债务人财产： （一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产； （二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产； （三）所有权专属于国家且不得转让的财产； （四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。