浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙09民终75号上诉人（原审被告）：张寅平，男，1973年5月21日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。被上诉人（原审原告）：舟山市普陀区东港街道南岙村股份经济合作社，住所地浙江省舟山市普陀区东港街道南岙村南岙路486号。法定代表人：张善学。委托诉讼代理人：张满忠，系舟山市普陀区，由舟山市普陀区东港街道南岙村股份经济合作社推荐。上诉人张寅平因与被上诉人舟山市普陀区东港街道南岙村股份经济合作社（以下简称南岙村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2019）浙0903民初2283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张寅平上诉请求：依法改判驳回南岙村经济合作社对张寅平提出的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由南岙村经济合作社负担。事实与理由：1.张寅平承租的厂房屋顶有漏洞，要求南岙村经济合作社维修，但南岙村经济合作社一直未予维修，造成张寅平存放的电瓶车因屋顶漏雨而受损；2.南岙村经济合作社没有公开、公平对待承租人，张寅平是以19元一平方米承租的房屋，而其余房屋的租费却是15元一平方米；3.南岙村经济合作社长时间占用张寅平承租的约30平方米的部分房屋，按9元一平方计价，三年共计9720元，请求法院判决退回。南岙村经济合作社辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。南岙村经济合作社向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年3月11日订立的《财产租赁合同》，并要求张寅平腾退厂房；2.判令张寅平立即向南岙村经济合作社支付从2019年1月21日起至2019年3月10日按每月每平方米9元（共计495平方米）支付租金，从2019年3月11日起至房屋腾退之日止按照每月每平方米19元（共计495平方米）支付租金；3.本案受理费由张寅平承担。一审法院认定事实：双方于2019年3月11日签订《财产租赁合同》，双方就租赁标的物、租期、租金及支付方式、违约责任、保证金等事项达成一致约定的事实与南岙村经济合作社诉称的一致，即经东港街道招投标中心进行公开招标，张寅平以每平方每月19元的价格中标位于南岙村创业园区东2号标准厂房、中间1-2间、西厂房，共计495平方的厂房租赁使用权。双方于2019年3月11日签订了《财产租赁合同》。合同约定：厂房租期3年，自2019年3月11日起至2022年3月10日止；租金一年度一付，先付后用。第一次租金在合同签订时付清，以后每年度租金在下一合同年度开始前15天付清下一年度租金；第一年租金112860元，第二年起每年按上年度租金递增5%；合同履约保证金为9000元；逾期十五天未付款，出租方可通知承租方单方面解除合同。因张寅平未及时支付租金，南岙村经济合作社诉至法院。另查明，南岙村经济合作社与案外人舟山天宁环保科技有限公司就涉案厂房于2016年1月21日签订《财产租赁合同》，约定租期自合同签订日起至2019年1月20日止，租金第一年为53460元，第二年起每年按上年租赁费递增5%。张寅平认可，2019年1月20日起至3月11日期间，由其实际使用涉案厂房。一审法院认为，双方所签订的《财产租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。就张寅平主张租费不合理的抗辩意见，因涉案厂房系公开竞租，涉案厂房的租费标准是张寅平参与竞标时自行报价，张寅平的该项抗辩依据不足。就张寅平主张南岙村经济合作社未履行维修义务致其财物受损及南岙村经济合作社占用租赁物的抗辩意见，因张寅平未提供证据予以证明，对该抗辩意见不予采纳。张寅平未及时支付租金，南岙村经济合作社要求解除合同的条件成就。张寅平应及时支付租金并腾退房屋，返还租赁物；如未及时腾退，还需支付占用使用费。就张寅平要求其所缴纳的押金在本案应付租费中予以抵扣的抗辩意见，因南岙村经济合作社不认可张寅平已支付押金，张寅平也未提供缴费凭证，对该抗辩意见，不予采纳。南岙村经济合作社要求张寅平支付2019年1月20日起至3月11日期间的租金，因该时间段由张寅平实际使用厂房，南岙村经济合作社要求参照原《财产租赁合同》的租费标准计收租金，尚属合理，对该请求可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除南岙村经济合作社与张寅平于2019年3月11日所订立的《财产租赁合同》。二、限张寅平于判决生效之日起十日内将南岙村创业园区东2号标准厂房、中间1-2间、西厂房予以腾退，并返还给南岙村经济合作社。三、限张寅平于判决生效之日起十日内向南岙村经济合作社支付租金及占有使用费（自2019年1月20日起至2019年3月10日止，以495平方米按9元/平方米/月的标准计算；自2019年3月11日起至实际腾退日止，以495平方米按19元/平方米/月的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1651元，减半收取825.50元，由张寅平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张寅平提交了10张照片拟证明其所租赁房屋存在漏水现象并造成其损失。南岙村经济合作社质证认为这些照片均不属于二审新证据，且与本案缺乏关联性。本院对上述照片的证据效力问题，在下文中阐述。另查明，张寅平已与南岙村经济合作社签订了两期房屋租赁合同，第一期房屋租赁合同已履行完毕，第二期即本案讼争的租赁合同。本院在二审期间查明的事实（除本院另查明的事实以外）与一审认定的事实一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，《财产租赁合同》系双方自愿签订的，且合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该合同合法有效是正确的。现双方当事人对合同的内容、张寅平未按约支付房租以及按合同计算的欠付租金金额均没有异议，本案的争议焦点是：1.张寅平应按何标准向南岙村经济合作社交付租金；2.南岙村经济合作社未履行维修义务致张寅平财物受损，张寅平是否可以此为由少付租金；3.因南岙村经济合作社占用部分租赁物，张寅平是否可以此为由要求南岙村经济合作社返还部分租金。关于焦点一，张寅平应按何标准交付租金问题。张寅平上诉称合同约定的租金标准高于南岙村经济合作社向其他租户收取的租金标准，明显不合理，因此，要求参照其他租户的交付租金标准，向南岙村经济合作社交付租金。本院认为,双方均承认南岙村经济合作社是通过公开竞租的方式，将涉案厂房出租给张寅平的。故张寅平在签订租赁合同并履行了部分义务后，再要求降低租金即变更合同，缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院根据南岙村经济合作社的诉请，判令张寅平按照《财产租赁合同》的约定支付租金是正确的，应予以维持。关于焦点二，南岙村经济合作社未履行维修义务，对张寅平的财产造成损失，张寅平是否可以此为由少付租金问题。因张寅平在一审中未提供证据予以证明，故一审法院对该抗辩意见不予采纳是正确的。在二审中，张寅平仅提供了上述10张照片，可仅凭这些照片，难以认定张寅平所主张的事实成立，故本院对张寅平这一上诉理由不予支持。关于焦点三，南岙村经济合作社占用部分租赁物，张寅平是否可以此为由要求南岙村经济合作社返还部分租金问题。在二审中，张寅平承认南岙村经济合作社是在其第一个租赁期间（已履行完毕）就将部分物品存放在案涉厂房内，约占用面积30平方米，后在第二个租赁期（即本案案涉合同期）开始后2-3月才清理。由此可说明张寅平是在明知其租赁的厂房中存放有南岙村经济合作社物品的情况下租赁案涉厂房的，且双方在所签订的《财产租赁合同》中对此未作出约定，现再以此为由要求南岙村经济合作社返还部分租金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，张寅平的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1651元，由上诉人张寅平负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇二〇年四月九日法官助理牟聪代书记员 何璐