浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初1662号 原告：龚关良，男，1965年9月1日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：胡彬，浙江纵伸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晶晶，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：龚昌财，男，1963年5月4日出生，汉族，住义乌市。 被告：龚昌能，男，1950年12月30日出生，汉族，住义乌市。 第三人：龚樟炉，男，1948年8月27日出生，汉族，住义乌市。 第三人：龚惠英，女，1954年7月14日出生，汉族，住义乌市。 第三人：龚丝玲，女，1961年2月8日出生，汉族，住义乌市。 原告龚关良与被告龚昌财、龚昌能、第三人龚樟炉、龚惠英、龚丝玲分家析产纠纷一案，原告于2019年12月23日向本院提起诉讼，本院先以引调方式予以立案，后因调解未果于2020年2月24日正式立案受理。本案依法适用简易程序，由审判员舒怡独任审判，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告龚关良及其委托诉讼代理人胡彬、被告龚昌财、龚昌能、第三人龚樟炉、龚惠英、龚丝玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚关良诉称，何彩菊于2014年6月8日死亡。生前育有四子二女，四子为龚关良、龚昌财、龚昌能、龚樟炉，二女为龚惠英、龚丝玲。2004年11月7日，在征得母亲何彩菊同意的情况下，经原告与被告龚昌财、龚昌能及第三人龚樟炉协商决定，签订分家析产性质的《协议》一份，将何彩菊旧村改造取得的36平方米宅基地使用权归原告享有。协议签订后，原告即按协议约定支付给被告龚昌财、龚昌能及第三人龚樟炉各补偿款54000元。2008年1月25日，何彩菊审批取得36平方米安置面积。随后，村委会将上述的36平方米宅基地使用权安置面积与原告审批取得的安置面积共同安置于义乌市，由原告出资建造。房屋建成后，何彩菊生前一直居住于该房屋，直至病故，并未提出异议。第三人龚惠英、龚丝玲对上述《协议》已认可，并于2019年12月10日出具情况说明一份。现案涉房屋已可以办理初始登记与房屋转移过户手续，但因被告龚昌财、龚昌能拒绝协助，致使原告无法办理。综上，原告与被告龚昌财、龚昌能及第三人龚樟炉签订的分家析产性质的《协议》系各方真实意思表示，合法有效，且各方已实际履行。现被告龚昌财、龚昌能拒绝协助原告办理案涉房屋产权手续，实属违约。为此，原告诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告龚昌财、龚昌能及第三人龚樟炉于2004年11月7日签订的分家析产性质的《协议》合法有效；2.被告龚昌财、龚昌能协助原告办理义乌市中分家析产取得的36平方米不动产初始登记及过户到原告名下的转移登记手续。 被告龚昌财辩称，按照协议的约定母亲要在房子里住到死，但是母亲后来在养老院住了几年，母亲到养老院后她住的那间房子被原告出租了。母亲辛辛苦苦把原告培养成人，还帮原告带孩子，但是原告把他的丈人、丈母娘接到家里来，有什么好吃的都给他们吃，导致我母亲不高兴。36个平方4个儿子每个人分9个平方，当初为什么这么便宜把9个平方卖给他，是因为母亲要住在他家里，后来我自己花了更高的价格买回来了9个平方。原告审批取得的54个平方是老房子的54个平方，也应该要我和原告两个人分的。 被告龚昌能辩称，当时考虑到原告是居民户口，平方少一点，那时候就同意便宜点把平方卖给原告，但是约定了母亲要在房子里住到死。母亲给原告当了几年的保姆，后来母亲行动不便了就让母亲回到乡下去，还住了几年养老院。是原告违反协议在先，所以我们也可以不遵守协议。 第三人龚樟炉、龚惠英、龚丝玲均陈述，对原告的诉请及事实与理由没有意见。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，协议一份，证明原告与被告龚昌财、龚昌能及第三人龚樟炉约定，母亲何彩菊旧村改造36平方归原告所有；原告已按约支付全部补偿款给被告龚昌财、龚昌能及第三人龚樟炉。 证据2，审批表核对件一份，证明何彩菊于2008年1月25日审批取得案涉36平方宅基地使用权。 证据3，安置情况登记表一份，证明原告将案涉36平方宅基地使用权与本户审批所得的54平方宅基地使用权联建于楼下村11幢1单元。 证据4，义乌市死亡人口户籍注销信息查询一份，证明母亲何彩菊于2014年6月8日死亡。 证据5，分配情况说明一份，证明第三人龚樟炉、龚惠英、龚丝玲认可案涉协议并愿意协助原告办理案涉36平方米初始登记及过户到原告名下的转移登记手续。 证据6，情况说明一份，证明原告与被告龚昌财、龚昌能及第三人龚樟炉、龚惠英、龚丝玲均系何彩菊子女；何彩菊父母及配偶先于其死亡。 被告龚昌财质证：证据1，真实性无异议，但是原告没有尽到抚养母亲的义务，母亲没有在房子里住到去世。证据2，真实性无异议。证据3，真实性无异议，但是原告自己取得的54个平方不是原告一个人的。证据4，无异议。证据5，真实性不确定，但母亲获得的36个平方是我们四兄弟每人给母亲9个平方组成的。证据6，无异议。 被告龚昌能质证：证据1，真实性无异议，但是之前还有一份协议，原告没有拿出来。证据2，无异议。证据3，无异议。证据4，无异议。证据5，这是第三人的事情，跟我无关。证据6，无异议。 第三人龚樟炉质证：均无异议。 第三人龚惠英质证：均无异议。 第三人龚丝玲质证：均无异议。 被告龚昌财、龚昌能、第三人龚樟炉、龚惠英、龚丝玲均未向本院提供证据。 根据当事人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对原告提供的证据认证如下： 对协议的真实性予以确认。对审批表核对件的真实性予以确认。对安置情况登记表的真实性予以确认，结合原告庭后补充提供的义乌市农村住房历史遗留问题审核表，可以证明坐落于义乌市房屋的占地面积108.85㎡系由原告自行审批取得的54㎡、案涉36㎡以及未经批准的18.85㎡组成。对义乌市死亡人口户籍注销信息查询的证明效力予以确认。分配情况说明属于证人证言，因该三位证明人已列为本案第三人且均出庭应诉，故以该三位第三人的庭审陈述为准。对情况说明的证明效力予以确认。 根据上述有效证据及原告、被告、第三人的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 何彩菊（于2014年6月8日死亡）与龚嘉福（已先于何彩菊死亡）系夫妻关系。二人生育有四子二女，四子分别是龚樟炉、龚昌能、龚昌财、龚关良，二女分别是龚惠英、龚丝玲。何彩菊的父母已先于何彩菊死亡。 2004年11月7日，在征得母亲何彩菊及龚惠英、龚丝玲同意的情况下，龚樟炉、龚昌能、龚昌财、龚关良四人签订《协议》一份，约定：“1、经四兄弟协商研究决定，把母亲何彩菊的旧村改造36平方所有权归龚关良孩子所有。2、居委会分配的旧村改造36平方，经兄弟研究以每平方为6000元（陆仟元），36×6000=216000元（贰拾壹万陆仟元）。以四兄弟平分216000÷4=54000元（伍万肆仟元）。有所有权的儿子一次付清其补偿54000元（伍万肆仟元）（丈量屋基时一次付清，每人伍万元整）。3、住房建成后，经兄弟研究决定单独给母亲二楼留一间居住。一直住到百年后（母亲抚养、生病费按上次协议）。4、母亲的36平方按居委会摊配规定执行，不得反悔，本协议一式四份，盖章签字后生效。生效起每兄弟定金4000元（肆仟元），现场付清。”《协议》签订后，龚关良向龚樟炉、龚昌能、龚昌财各支付了补偿款54000元。 2008年1月25日，何彩菊获批建房用地36㎡，其中建房用地审批表原房分家析产情况一栏中记载为“本户从儿子龚樟炉、龚昌能、龚昌财、龚关良四户平均每人拨9㎡，计36㎡”。 后，龚关良用其自行审批取得的54㎡、何彩菊获批的36㎡以及未经审批的18.85㎡，共计108.85㎡建房用地建成坐落于义乌市。 现龚关良以龚昌财、龚昌能拒绝协助办理案涉房屋产权手续为由，诉至法院。 本院认为，龚关良、龚昌财、龚昌能、龚樟炉四人签订的《协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，且得到何彩菊及龚惠英、龚丝玲的认可，应认定为合法有效，各方均应按约履行。现龚关良用依《协议》取得的36㎡建房用地及其他建房用地共同建成案涉房屋一栋，龚昌财、龚昌能应当协助龚关良办理相关不动产的登记手续。由于签订《协议》时案涉房产未办理不动产登记，故应首先协助办理案涉房产的初始登记手续，然后再协助龚关良办理过户登记手续。因不动产登记属行政行为，是否能够进行初始登记及变更登记，以及初始登记在何人名下，均由不动产登记机关审查处理。综上，原告诉请合法有据，本院予以支持。被告龚昌财、龚昌能辩称原告违反协议在先、原告没有尽到抚养母亲的义务，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《不动产登记暂行条例》第三条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告龚关良与被告龚昌财、龚昌能、第三人龚樟炉于2004年11月7日签订的《协议》有效。 二、由被告龚昌财、龚昌能协助办理位于浙江省义乌市不动产首次登记手续并协助办理将该不动产过户到原告龚关良一人名下的变更登记手续，于本判决生效后三十日内履行完毕。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4363元，由被告龚昌财、龚昌能负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇二〇年四月十日 书记员 金倩倩