河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0702民初2154号原告：新乡市春秋置业有限公司，住所地新乡市东大街53号。法定代表人：罗来洲，总经理。委托诉讼代理人：闫冰，河南贤明律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张利霞，河南贤明律师事务所律师，特别授权。被告：杜习安，男，1973年8月7日，汉族，现住新乡市。原告新乡市春秋置业有限公司（以下简称春秋公司）诉被告杜习安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春秋公司委托诉讼代理人闫冰、张利霞，被告杜习安到庭参加诉讼。本院依法进行了审理，现已审理终结。原告春秋公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付拖欠租金950941元（自2015年6月5日暂算至2017年4月26日），具体支付金额以合同约定时间和金额为准；2、要求被告向原告支付违约金95094元；3、要求被告承担本案的诉讼费。事实及理由，2015年6月5日，原被告分别签订了两份《关帝庙历史文化街商铺租赁合同》，约定原告将位于新乡市东大街面积为164.91平米的D-116号商铺及面积为1414.71平方米的D-117、D-203、D-302号商铺租赁给被告。2016年6月3日，原告委托新乡市捌玖零商业物业管理有限公司与被告杜习安签订《关帝庙星巴赫临时补充合同》，对租金价格及支付时间等进行了调整。2016年11月30日，原被告双方对租赁事实再次进行调整。截止2017年4月26日，被告已拖欠原告租金950941元，且原告多次催要，被告均拒不支付，故诉至法院。原告当庭增加诉讼请求，增加2017年4月27日至2017年6月9日期间的租金76252元，要求被告向原告支付拖欠租金1027193元。被告杜习安辩称：对于原告的租金有争议，承租原告房屋之后，原告未向被告提供符合国家标准的主要是消防通道，导致无法办理营业执照。在装修、试营业期间，发现房屋存在质量问题存在问题要求修补，但是原告一直推拒，2016年7月9号大雨，房屋漏雨造成100多万的损失，致使我无法继续经营，因此是原告违约在先，我才拒绝支付租金，装修费用巨大无法拆卸，造成巨大损失，由于原告违约在先，原告对我的损失补充赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：对春秋公司所举商铺租赁合同、补充协议、物业合同的真实性予以确认，对证明问题，虽杜习安提出异议，但并未提交相反证据予以佐证，故本院对该证据的证明问题予以认定。对租赁费拖欠费用明细单真实性予以认定，对证明问题，虽杜习安提出异议，但并未提交相反证据予以佐证，故本院对该证据的证明问题予以认定。对终止合同通知单、邮寄单，虽杜习安提出异议，但杜习安庭审中自认曾接到春秋公司通知其签收解除合同通知的电话，结合春秋公司向杜习安邮寄送达的快递单，改退批条载明“电联自取，长期不来，到期退回”的情况可知，杜习安对解除租赁合同是明知的，未收到通知书的过错在于其本人，其应当承担相应不利法律后果，故本院对该证据作为有效证据予以认定。对欠费明细单真实性予以认定，对证明问题，虽杜习安提出异议，但并未提交相反证据予以佐证，故本院对该证据的证明问题予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月5日，春秋公司（甲方）与杜习安（乙方）签订的《关帝庙历史文化街商铺租赁合同》两份，主要约定：甲方同意分别将位于D-117、D-203、D-302的租赁面积约1414.71平方米的房屋，位于D-116的租赁面积约164.91平方米的房屋出租给乙方；位于D-117、D-203、D-302的房屋租赁期限为9年，自交付日起180自然天内是无偿使用期，无偿使用期满之次日为约定计租日，无偿使用期限内前120天为装修期，乙方应在本合同签订后的1个工作日内向甲方支付人民币70000元为履约保证金，交纳租金保证金190695元，租赁保证金于起租之日起抵顶当季租金，以后租金按季度支付，支付时间为每季度开始前15日内，乙方第一、二、三个租赁年度需付每季度房租190695元，第四、五、六个租赁年度需付每季度房租205951元，第七、八、九个租赁年度需付每季度房租222427元；位于D-116的房屋租赁期限为3年，自交付日起180自然天内是无偿使用期，无偿使用期满之次日为约定计租日，无偿使用期限内前60天为装修期，乙方应在本合同签订后的1个工作日内向甲方支付人民币13000元为履约保证金，交纳租金保证金36669元，租赁保证金于起租之日起抵顶当季租金，以后租金按季度支付，支付时间为每季度开始前15日内，乙方第一、二、三个租赁年度需付每季度房租36669元；合同履行期限届满后，甲乙双方办理完毕租赁房屋交还手续后30日内，如乙方无违约行为且无其他遗留问题，甲方将乙方支付的履约保证金无息退还给乙方；本合同签订之日起60个工作日内，乙方应与甲方或甲方委托关帝庙历史文化街项目的管理公司签署《物业管理服务协议》，否则甲方有权解除本合同，《物业管理服务协议》涉及甲乙双方权利义务的约定…乙方完成对租赁房屋的装修后30日内，应当按照政府相关主管部门的要求以及消防安全规定申请政府主管部门验收，甲方予以配合，截止约定开业日未能通过验收的，甲方有权解除本合同；乙方在本合同履行期间发生的物业管理费及其它应当向甲方或甲方委托的管理公司缴纳的费用，按照乙方与该管理公司签订的《物业管理服务协议》的约定缴纳；甲方应负责在租赁房屋内安装独立水、电总量表…乙方经营实际发生的水、电等费用由乙方自行承担，电费按甲方制定的标准到甲方或甲方委托的管理的管理公司进行缴纳，税费按国家标准到相关部门进行缴纳；乙方未按照本合同约定支付租金，逾期支付租金超过10日的，甲方有权选择提前终止本合同；甲方按本合同的约定履行合同解除权的，自甲方通知乙方合同解除之日起发生法律效力，甲方有权扣除乙方已交纳之定金或履约保证金，因合同解除给甲方带来的任何损失，甲方有权继续向乙方追偿；甲方向乙方发送合同解除通知之日起3日后，甲方及项目管理公司有权不再就租赁房屋提供水、电等配套设施服务；本合同终止、解除或履行期限届满时，甲方有权立即收回租赁房屋，乙方应在本合同终止、解除或履行期限届满之日起10日内将租赁房屋恢复原状并交还给甲方；如乙方未能在上述约定时间内恢复原状，则视为乙方自动放弃滞留财产的所有权，该财产全部归甲方所有，并有甲方自行处理，乙方需承担甲方因处理上述财产所产生的费用，且甲方有权在保证金中直接扣除处置财产的全部费用；乙方未按照本合同约定期限缴纳租金的，每逾期一日，应按照本合同第3.1条约定的乙方应承担租金的总金额的0.05%支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权解除本本合同，乙方应按照本合同第3.1条约定的乙方应承担租金的总金额的10%支付违约金，并赔偿甲方因此造成的一切损失等，合同对双方的其他权利义务也做了约定。2015年6月5日，春秋公司（甲方）与杜习安（乙方）签订《关帝庙历史文化街租赁合同补充协议》，主要约定交付房屋使用时间为2015年5月1日，起租日为2016年元月1日；2016年6月3日，丁陆（甲方）与杜习安（乙方）签订《关帝庙星巴赫临时补充合同》一份，主要约定双方协商第一年租金分期支付，每月提前10日支付下一个月的租金，2016年6月支付10000元，2016年7月支付21554.4元，2016年8月至9月，每月支付40000元，2016年10月至11月，每月支付70000元，2016年12月至2017年1月，每月支付77000元，2017年2月至3月每月支付60000元。2016年11月30日，春秋公司与杜习安签订《补充协议》一份，主要约定为保证乙方正常经营，一楼租金人民币45/平方米/月，二楼租金人民币35/平方米/月，三楼租金人民币20/平方米/月，每2年10%递增，每月实交人民币52000元；乙方每月按时缴纳水电费。新乡市春秋商业物业管理有限公司（甲方）与杜习安（乙方）同时签订《商业物业管理协议》一份，甲方为乙方上述承租商铺提供物业服务，约定商铺用途为餐饮，经营期间为1年，自2015年5月1日起至2016年4月30日止；乙方在经营期间，每月在10日前向甲方缴纳经营费，经营费按承租商铺建筑面积每平方米10元的物业管理费，共计15796.2元/月；乙方如逾期未缴付相关费用，则每天按未交金额3‰向甲方缴纳滞纳金；乙方如逾期10天未交，则视为乙方违约，甲方有权单方面终止协议，可采取停止向该商铺供水、供电和一切物业服务，同时乙方应承担违约行为引起的一切经济、法律责任及费用；乙方在经营期间，按独立安装的计量或流量表向甲方缴纳实际使用的水、电、气等费用…如逾期缴纳甲方每日按应缴金额3‰收取滞纳金；在本协议生效后，任何一方违反本协议相关条款，则视为违约，双方协商未果的情况下，违约方需向守约方支付年物业服务费的10%违约金；《商铺租赁合同》解除，则本协议自然解除等，协议对双方的其他权利义务也做了约定。2017年4月26日，春秋公司与杜习安共同出具了《租赁费欠费明细》一份，载明：“商户名称为杜习安，签约租赁关帝庙历史文化街D-116、D-117、D-203、D-302店铺，面积1579.62平米，应付月租金75788元；1、2016年3月31日之前欠费369528元，于2016年6月3日支付45000元（含冲卡30000元），欠款324528元（2015年6月5日签约租赁合同）；2、2016年4月至2016年11月合同应交租金429656元，已交款10000元，欠租金419656元（2016年6月3日捌玖零公司代春秋置业签约临时补充协议）；3、2016年12月至2017年4月26日，合同应交租金253067元，已交款50000元（含充卡5000元），欠租金203067元，（2016年11月30日签约补充协议）；4、欠电费3690元；以上欠款合计950941元。杜习安在确认人处载有：“以上第一项多算2个月租金计151576，第二项少算1笔已付储值卡1万元，所以第二项欠租金为409656元（其中有7万为储值卡），以上已与吴军丽会计核对无误”字样。2017年6月10日春秋公司向杜习安邮寄了《通知》一份，载明“你方于2015年5月1日起至今拖欠租金1027208元已严重超过双方签订的《关帝庙历史文化街商铺租赁合同》等约定的租金交付期限，根据双方签订的《租赁合同》第二章2.3条及第九章9.3条之约定，现书面通知你解除2015年6月5日签订的《关帝庙历史文化街商铺租赁合同》、2016年6月3日签订的《关帝庙星巴赫临时补充合同》及2016年11月30日签订的《补充协议》，并于通知之日起3日内搬离租赁场所，逾期将按无主废弃物品处置，由此造成的全部责任均由你方承担”。庭审中，春秋公司称2017年6月10日起涉案房屋已在其实际控制下。本院认为，一、关于被告主体是否适格及违约责任的问题。春秋公司与杜习安签订了《关帝庙历史文化街商铺租赁合同》、《补充协议》、《关帝庙历史文化街租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，各方均应按照合同约定履行各自义务。上述合同签订后，春秋公司按约交付了租赁房屋，杜习安使用后未交纳全部租赁费，其行为显属违约，应当承担违约责任。虽杜习安辩称租赁合同是新乡市亿丰餐饮服务公司与春秋公司签订，其作为本案被告主体不适格，但租赁合同上并未加盖新乡市亿丰餐饮服务公司的公章，仅有杜习安个人签字，按照合同相对性，杜习安为涉案合同的相对人，春秋公司将杜习安列为本案被告并无不当。对杜习安辩称春秋公司交付的房屋没有消防通道，应当承担违约责任的答辩意见，经双方确认，涉案房屋已经通过整体的消防验收，春秋公司作为出租人已履行了交付合格出租房屋的义务，如因杜习安使用租赁房屋从事经营活动需达到消防验收的标准，应由其自行予以处理，春秋公司仅应在合同约定的范围内履行相关配合辅助义务。本案中，因杜习安使用租赁房屋从事餐饮经营，在未通过消防验收的情况下并未积极采取补救措施，因此导致租赁房屋未通过消防验收的过错应归责杜习安，本院对其答辩意见不予采信。二、关于合同的解除问题。杜习安逾期支付租金的行为致使春秋公司签订合同的目的不能实现，春秋公司有权按约解除合同。2016年6月10日，春秋公司向杜习安邮寄送达解除租赁合同的通知，虽杜习安辩称其并未签收，但根据改退批条载明“电联自取，长期不来，到期退回”的情况，未收到通知书的过错在于杜习安，结合庭审时杜习安自认曾接到春秋公司通知其解除合同的电话可知，杜习安对春秋公司要求解除租赁合同的情况是明知的，因此春秋公司已履行了告知义务，符合合同约定，故本院对涉案合同于2017年6月10日解除的情况予以认定，对杜习安的答辩意见不予采信。三、关于租赁费的金额及违约金问题。2017年4月26日春秋公司与杜习安共同出具了租赁费欠款明细一份，对欠付金额进行了明确。庭审中，杜习安对该明细提出异议，认为其在欠费明细中书写的第一项多计算2个月的租赁费不准确，应是多算了6个月物业费，对此，因合同中仅约定了180日的免租期，并未对该期间的物业费予以免除，杜习安对此也未提交证据予以证明，故本院对其该项答辩意见不予采信，但根据春秋公司提供的欠费明细，该项费用包含租赁费227364元，物业费142164元，因此扣减2016年6月3日杜习安支付的45000元租赁费后，尚欠租赁费182364元。对欠费明细第二项载明的金额，虽杜习安称少算了1笔已付租金10000元，但杜习安并未提交证据予以佐证，在春秋公司不予认可的情况下，应当承担举证不能的责任，本院对其该项答辩意见亦不予采信。对第二、三项费用的交款主体，杜习安辩称2016年12月至2017年4月春秋公司将租赁房屋交由杜连成使用，杜连成未将营业款向其分红，其不应再承担付款责任，但杜习安自认使用租赁房屋系用于经营星巴赫餐厅，杜连成系其合伙人，在该期间由杜连成对星巴赫进行营业。因此，春秋公司作为出租人履行了交付房屋的义务，杜习安与其合伙人之间的经济纠纷不能作为其拒付租赁费的理由，杜习安仍应承担该期间的租赁费用，故本院对租赁费欠费明细单上载明的费用予以确认，即杜习安还应支付截止2017年4月26日的租赁费805087元，物业费142164元，电费3690元。因物业合同系杜习安与春秋物业公司签订，按照合同约定，杜习安应当将包含电费在内的物业费用支付给春秋物业公司，春秋公司并非物业合同的相对方，其向杜习安主张物业费用主体不适格，故本院对春秋公司主张物业费及电费的诉请不予支持，如杜习安确欠付物业费，可由春秋物业公司另案主张。对2017年4月26日之后的租赁费，根据杜习安与春秋公司最后一次签订的补充协议，应按照52000元/月计算至合同解除之日即2017年6月10日，共计77998.5元（1733.5元/日×45日），春秋公司仅主张76252元，系对自己权利的合法处置，本院不予干涉，故本院对春秋公司第一项诉讼请求予以部分支持。对违约金部分，因双方在租赁合同中约定违约金按照欠付金额的10%计算，故杜习安还应向春秋公司支付违约金88133.9元（（805087元+76252元）×10%）。另，对于庭审时杜习安称租赁房屋存在质量问题，给对其造成较大损失，要求春秋公司赔偿的答辩意见，因杜习安在本院释明后，当庭表示不提起反诉，故本院不予审理，杜习安可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、杜习安自本判决生效之日起三日内向新乡市春秋置业有限公司支付租赁费881339元及违约金88133.9元。二、驳回新乡市春秋置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14901元，按照简易程序减半收取7450.5元，由杜习安负担6407.43元，由新乡市春秋置业有限公司负担1043.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 闫 雪二〇一七年七月十日书记员 齐翠翠附：本案证据目录原告新乡市春秋置业有限公司向本院递交的证据材料有：1、商铺租赁合同两份、补充协议两份、及物业合同一份，证明原被告之间存在租赁关系，物业费记取标准。2、租赁费拖欠费用明细单一份，证明被告拖欠租金的事实。3、终止租赁合同通知单，邮寄单一份，证明截止到6月9日双方已经解除合同，并已经送达。4、欠费明细单一份，证明了截止到目前被告欠付的数额。被告杜习安未在举证期内向本院递交证据材料。