天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终8283号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋凤兰，女，1982年12月4日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市辰星燃气表具技术有限公司，住所地天津市河北区王串场重光路1号。法定代表人：刘猛，董事长。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。上诉人宋凤兰因与被上诉人天津市辰星燃气表具技术有限公司（以下简称辰星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(2019)津0105民初4284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宋凤兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的全部反诉请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，服务费每年30400元不应无条件列为房租之列。一审法院两次酌定房屋租赁合同房租比例标准有失公平。被上诉人在有效合同期内无故单方解除合同，停水停电关闭大门，房屋使用价值远远低于合同约定价值。一审法院未能客观判定上诉人不予腾退房屋的具体原因。在上诉人已经租赁其他房屋的情况下，上诉人与被上诉人协商损失承担问题，被上诉人不予理睬，上诉人无奈不得不推迟腾退房屋。辰星公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。辰星公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告将占用的位于天津市河北区院内房屋（面积约360平方米）返还原告；2.依法判令被告按照每月12666.67元的标准支付自2019年1月1日至返还该房屋之日止的房屋使用费；3.案件受理费由被告负担。宋凤兰反诉请求：1.依法判令辰星公司继续履行《房屋租赁合同》并赔偿因合同期内无故停水、停电造成的装修办公室经济损失8600元，退还租赁服务费30400元及退还2018年5月至2018年12月期间房屋租金39733元，共计78733元；2.依法判令天津市辰星燃气表具技术有限公司退还此前交纳的租赁保证金20000元；3.本案全部诉讼费由天津市辰星燃气表具技术有限公司负担。一审法院认定事实：坐落河北区王串场重光路1号房屋的所有权人登记为天津市自动化仪表十厂，2016年1月2日天津市自动化仪表十厂为原告辰星公司出具《委托书》一份，授权权限为：1.进行物业招商；2.与成交单位谈判及签署相关备忘录、协议、合同等法律文书；3.处理在有关物业经营管理过程中所需办理的其他任何事项，包括向合同相对方提起诉讼及仲裁等。2017年1月1日，原告辰星公司（出租方，甲方）与被告宋凤兰（承租方，乙方）的代理人何瑞金签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于河北区，建筑面积360平方米（土地使用证附图2号建筑中的部分，即本诉涉案房屋），用途为存放瓷砖；租赁期限共1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；房租及服务费为房租每年45600元、服务费每年30400元，合计76000元，该费用分两次支付，每半年支付38000元；乙方承担租赁房屋的水、电费；履约保证金为20000元（在天津市自动化仪表十厂账内），合同终止乙方结清各种费用和款项后，甲方将保证金返还乙方，如乙方未结清各种费用和款项，甲方有权将保证金先折抵乙方债务，不足部分由乙方补齐；合同期满后，如乙方继续承租房屋应在合同终止日前30日向甲方提出书面续租请求，甲方同意后双方重新签订房屋租赁合同，合同期满后双方商定，如乙方想继续承租房屋，按照本合同租金总额递增5%，才可重新签订房屋租赁合同；本合同签订后视为房屋的建筑结构和设施符合建筑标准以及消防等方面的安全条件，承租方应保障房屋及附属物品、设施设备处于使用和安全状态，房屋出现主体结构、设施的自然损坏和屋顶漏雨等情况时，乙方应及时自行修复，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及附属物品、设备、设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方迟延支付房屋租金或各项费用，每迟延一天承担2%的违约金，迟延超过三十天（含三十天），甲方有权利解除合同。乙方迟延交纳的相关费用，甲方还可以采取停止供应水、电的措施，促使乙方交纳；合同解除或终止后，乙方未能如期腾出并返还房屋，迟延期间支付双倍租金，并视为放弃存放于房屋内的财物和门锁的所有权，甲方可任意处置；同时双方还就其他权利义务一并进行了约定。被告将涉案房屋大部分用于存放瓷砖，其中一小间用于瓷砖展示。租赁合同履行期间，原告将位于本诉涉案房屋对面的另一处房屋（土地使用证附图4号建筑中的部分，以下简称4号部分房屋）亦交付被告使用并收取房屋使用费，但双方就该4号部分房屋未签订书面租赁合同。被告在租赁期内陆续交纳涉案房屋2017年的房屋租金，至2017年7月24日向原告支付43800元，《收据》载明“今收到宋凤兰交来房费43800元”，该款中既包含被告欠付的本诉涉案房屋2017年度全部剩余房租，也包含被告预付的本诉涉案房屋2018年度的部分房屋租金，还包含被告支付的4号部分房屋在2017年及2018年的部分房屋使用费，至此被告已将本诉涉案房屋在合同租期内的房屋租金付清。2017年8月7日，被告向原告支付70000元，《收据》载明“今收到宋凤兰交来2018年房费”，该款中包含被告预付的本诉涉案房屋2018年全年房屋租金的剩余部分，也包含被告预付的4号部分房屋2018年全年房屋使用费的剩余部分，至此被告将本诉涉案房屋2018年全年房屋租金及4号部分房屋2018年的全年房屋使用费付清。2018年初，原告曾通知被告腾房。2018年1月16日本诉涉案房屋权利人天津市自动化仪表十厂亦张贴《房屋租赁终止通告》，通知2017年12月31日（含）前租赁协议（合同）到期的租赁户，一律不再续签2018年租赁合同，同时通知相关人员自通告发布之日起30日内搬离，超过30日未搬离的将予以停水停电等内容。租赁合同到期后，双方未再续签书面租赁合同，2018年5月原告对租赁房屋停水停电，此后被告亦未再支付房屋使用费，目前涉案房屋仍由被告占有使用。现原告以诉称为由起诉来院，要求被告腾交本诉涉案房屋（建筑面积360平方米）并按照双倍租金标准支付2019年1月1日至返还该房屋之日的房屋使用费。庭审中，原告表示因被告预付了涉案房屋2018年全年费用故给予了一定优惠，但优惠幅度已无法核实，同时表示在租赁期内交付被告使用的4号部分房屋面积约80平方米，由于该4号部分房屋的使用费已与涉案房屋的费用混同收取，因此现已无法确认4号部分房屋的使用费标准。至于履约保证金20000元，在被告结清各项费用后可由原告退还。被告则表示，涉案房屋的费用标准并未给予优惠，仍为每年76000元，4号部分房屋的使用费在2017年10月至2018年12月的总额为14000元。案经调解，未获协议。一审法院认为，本诉涉案房屋权利人天津市自动化仪表十厂委托原告对其所有的房屋进行物业的招商、经营等相关事项，因此原告作为受托方有权将本诉涉案房屋对外出租并作为诉讼主体，提出诉讼、主张权利。2017年1月1日，原告辰星公司与被告宋凤兰的代理人何瑞金就本诉涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定并已实际履行，应依法确认有效。双方合同期限于2017年12月31日届满，但原告于2017年8月7日已收取本诉涉案房屋2018年全年租金，并在《收据》中载明了交款人姓名、标的性质及数额，该《收据》可以认定为双方已就订立2018年的全年租赁合同达成一致并已采取书面形式，故应认定双方租赁关系延续至2018年年底，被告有权基于租赁合同在2018年继续使用涉案房屋，同时双方的该意思表示亦属于对原租赁合同约定“合同期满后双方商定，如乙方继续承租房屋，按照本合同租金总额递增5%，才可重新签订房屋租赁合同”进行了相应变更。2018年1月至2018年4月30日期间，被告应按照原租赁合同约定的年租金76000元标准支付房屋租金，计25333.33元。原告于2018年初通知被告腾房，2018年5月停水停电的行为应视为原告表示在租赁期内表示不再续租，但其未将预收的2018年5月至2018年12月本诉涉案房屋租金及履约保证金退还被告，此时合同并未解除，且属原告违约。现双方租赁合同已于2018年12月31日期限届满后终止，承租人应返还租赁物，原告要求被告腾交本诉涉案房屋，一审法院依法予以支持。对于原告要求被告按照双倍租金标准支付2019年1月1日至返还该房屋之日的房屋使用费一节，因双方已不存在租赁关系，且属于原告违约在先，故该意见一审法院不予采纳。考虑到本诉涉案房屋2019年一直停水停电，且被告继续占用涉案房屋部分原因在于原告未退回2018年租金，双方争议尚未解决，故一审法院酌定被告应按照原租赁合同的80%标准，计每年60800元向原告支付2019年1月1日起至实际腾交房屋之日止的本诉涉案房屋使用费。关于被告反诉要求原告退还2018年5月至2018年12月期间房屋租金、履约保证金的主张，该请求性质上属于因原告违约而要求减少价款及履行合同解除后的相应义务，被告在2018年5月至2018年12月期间使用本诉涉案房屋应向原告支付房屋租金，但因原告中途拒绝继续履行合同且停水停电，影响房屋正常使用，已构成违约，租金标准一审法院酌定为原租赁合同租金标准的60%，计年租金45600元。被告在2018年5月至2018年12月期间共8个月应付房屋租金为30400元，原告应按该标准将预收本诉涉案房屋2018年5月至2018年12月期间房屋租金予以相应退还，计20266.67元（76000元-25333.33元-30400元=20266.67元）。因被告要求退还2018年5月至2018年12月期间房屋租金的计算标准，系以本诉涉案房屋年租金76000元及本诉涉案房屋对面的4号部分房屋2017年10月至2018年12月的使用费总额作为基数，而双方就4号部分房屋的费用标准均未提供证据予以证实，且被告针对退还4号部分房屋费用的反诉主张与本诉无因果关系，亦非基于同一事实，故本案中对该4号部分房屋的费用不予处理，被告可另案起诉。同时，被告在腾交本诉涉案房屋并结清应付房屋使用费后，原告应将本诉涉及租赁合同的履约保证金20000元予以退还。关于被告反诉要求继续履行《房屋租赁合同》的主张，现双方租赁关系已经终止，该项请求没有事实依据，一审法院不予支持。至于被告反诉要求赔偿合同期内无故停水、停电造成的装修办公室经济损失8600元，因双方并未对合同解除或终止后的装修问题作出约定，且亦未举证证实经济损失实际存在，故该项主张一审法院不予支持。对于被告反诉要求退还租赁服务费30400元一节，因该项费用实质上属于房屋租金的一部分并已纳入本诉涉案房屋年租金76000元当中，故该项主张一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百一十一条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，判决：“一、本判决生效后三十日内，被告（反诉原告）宋凤兰将占用的坐落河北区王串场重光路1号建筑面积360平方米房屋一处（土地使用证附图2号建筑中的部分）腾空并交付原告（反诉被告）天津市辰星燃气表具技术有限公司；二、本判决生效后，被告（反诉原告）宋凤兰就坐落河北区王串场重光路1号建筑面积360平方米房屋一处（土地使用证附图2号建筑中的部分），按照每年60800元标准向原告（反诉被告）天津市辰星燃气表具技术有限公司支付2019年1月1日起至实际腾交该房屋之日止的房屋使用费；三、本判决生效后，被告（反诉原告）宋凤兰将坐落河北区王串场重光路1号建筑面积360平方米房屋一处（土地使用证附图2号建筑中的部分）腾交原告（反诉被告）天津市辰星燃气表具技术有限公司并付清该房屋使用费后，原告（反诉被告）天津市辰星燃气表具技术有限公司退还被告（反诉原告）宋凤兰该房屋履约保证金20000元；四、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）天津市辰星燃气表具技术有限公司就坐落河北区王串场重光路1号建筑面积360平方米房屋一处（土地使用证附图2号建筑中的部分）退还被告（反诉原告）宋凤兰2018年5月1日至2018年12月31日期间房屋租金20266.67元；五、驳回原告（反诉被告）天津市辰星燃气表具技术有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）宋凤兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费合计2834元，由原告（反诉被告）天津市辰星燃气表具技术有限公司、被告（反诉原告）宋凤兰各负担1417元。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案围绕房屋租赁问题成讼。二审期间的争议焦点是：涉案房屋租赁合同是否应继续履行，被上诉人是否应给付上诉人装修损失、退还服务费及退还租金的数额，围绕争议焦点阐述如下：本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，内容真实，不违反法律法规，均应依约履行。本案中，上诉人要求继续履行合同，根据查明事实，2018年1月16日涉案房屋的权利人天津市自动化仪表十厂通过张贴《房屋租赁终止通告》的方式告知上诉人不再续签租赁合同，双方的《房屋租赁合同》于2017年12月31日到期，后双方以实际行动表明租赁关系延续至2018年年底，之后被上诉人不再对外出租，双方继续履行合同已无事实依据，上诉人要求继续履行合同的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的装修损失8600元，上诉人并未提供充分证据证实该项损失的实际发生，故对其该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人退还其服务费30400元，服务费在合同中有明确约定，且根据双方实际履行合同的情况，能够表明服务费为租赁费用的组成部分，故上诉人该项主张，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人退还2018年5月至2018年12月的房屋租金39733元，一审法院经过实地勘察，结合本案具体情况，酌定上述期间的租金标准为租赁合同约定的租金标准的60%，并判令被上诉人退还上诉人此期间的租金20266.67元，较为客观公平，上诉人要求被上诉人退还39733元，依据不足，本院不予支持。综上所述，宋凤兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1768元，由上诉人宋凤兰负担。本判决为终审判决。审判长  孟夏审判员  庞艺审判员  曹静二〇二〇年四月八日书记员  穆艺