江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11436号上诉人（原审被告）：南京亿乾餐饮管理有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区东吉大道1号。法定代表人：李明，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱涵熙，江苏苏延律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱轩杰，男，1997年5月1日出生，汉族，住安徽省旌德县。委托诉讼代理人：陈旭，南京知识律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，南京知识律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京新城创置房地产有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区湖北路90号。法定代表人：唐云龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈明，男，该公司员工。上诉人南京亿乾餐饮管理有限公司（以下简称亿乾餐饮公司）因与被上诉人朱轩杰、南京新城创置房地产有限公司（以下简称新城创置公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿乾餐饮公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回朱轩杰一审诉讼请求或将发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院未查明新城创置公司与南京新城吾悦商业管理有限公司（以下简称新城商管公司）的关系，遗漏了当事人。且未查明新城创置公司同意并明确知晓上诉人将房屋转租给朱轩杰经营“拾佳客”披萨的事实。另，一审法院认定朱轩杰实际搬离时间为2018年11月12日，无事实和法律依据。二、一审法院适用法律错误，上诉人转租合同有效。新城创置公司是明确知晓转租事实并收取了2000元合同变更费。亿乾餐饮公司与朱轩杰于2018年6月26日就己签订《房屋租赁合同》，新城创置公司在庭审中虽陈述对于转租未同意，但其6个月内未向上诉人提出异议。综上，请求支持上诉人的上诉请求。朱轩杰辩称，亿乾餐饮公司的上诉理由不能成立。一、本案与新城商管公司无关，全部费用均由新城创置公司收取，如果上诉人认为新城商管公司对其利益造成损害，可以另案诉讼。二、上诉人未获得新城创置公司的同意即行转租案涉房屋，故转租合同无效。其所称的口头协议无任何证据证明，且租赁合同明确，上诉人应取得产权人书面同意。三、朱轩杰实际撤离时间是2018年10月22日，11月12日是在其多次要求下，上诉人不得不与其进行结算的时间。一审法院对于装修损失是酌定的，程序并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。新城创置公司辩称，新城创置公司从未同意上诉人将案涉商铺转租他人，亦不知道上诉人的转租行为。新城商管公司受托管理的范围仅限于物业管理、保安保洁、消防管理等内容，关于出租方的权利义务由新城创置公司行使。综上，新城创置公司与本案纠纷无关，不应承担责任，请求二审法院驳回上诉人针对新城创置公司的上诉请求。朱轩杰向一审法院起诉请求：1.确认朱轩杰与亿乾餐饮公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.亿乾餐饮公司向朱轩杰返还押金30000元；3.亿乾餐饮公司向朱轩杰返还租金56462元（74天*763元/天）；4.亿乾餐饮公司、新城创置公司向朱轩杰返还垫付维修费用3000元和停业期间营业损失10000元；5.亿乾餐饮公司、新城创置公司共同偿还朱轩杰为租赁房屋装修等支出的费用74650元。一审法院认定事实：位于南京市鼓楼区的房屋（套内建筑面积为102.78平方米，以下简称B1037室，注：产权人自行分割编号）的登记所有权人为新城创置公司，新城创置公司将其分割对外出租经营，并交给其关联公司新城商管公司进行管理。2017年5月18日，新城创置公司将B1037室出租给亿乾餐饮公司，约定租赁期限为两年，自开业日起算，开业日暂定为2017年12月15日，月租金为46251元，未经新城创置公司的书面同意，亿乾餐饮公司不得对商铺进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营等等。2018年6月26日，亿乾餐饮公司（出租方，甲方）与朱轩杰（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉商铺（系B1037室的一部分，分割出租，面积为48.69平方米）出租给乙方使用，租赁用途为商业经营；租赁期间：自2018年7月6日起至2019年12月14日止；租金按半年交纳，每期租金提前30天支付，2018年7月6日前支付2018年7月6日至2019年1月6日的租金137500元，2019年1月6日前支付2019年2月6日至2019年8月6日的租金137500元；物业管理费60元/㎡/月，活动推广费2000元/年，垃圾清运费73.04元/月，装修管理费2921.4元；本合同签订7日内，乙方向甲方交纳履约保证金30000元，保证金用于乙方在租赁期间的履约担保，本合同期满终止或乙方提前终止本合同或双方协议提前终止时，乙方结清所有费用及款项并按本合同约定的条件退场当日，甲方将保证金退还乙方；在租赁期内，房屋主体结构与屋面防水的维修责任由甲方承担，乙方有权对房屋进行装饰、装修，添加设备、设施，装饰、装修、设备、设施的维修责任由乙方承担，如需改变房屋主体结构的，应得到甲方的许可，并按相关法律法规执行；甲方若非房屋产权持有人，则甲方承诺已获得该房屋产权人的转租许可，若因甲方未经产权人同意私自转租所导致乙方产生的一切损失由甲方承担；双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，亿乾餐饮公司将案涉商铺交付给朱轩杰使用，朱轩杰依约向亿乾餐饮公司支付了押金30000元、半年租金137500元（2018年7月6日至2019年1月6日期间）、装修管理费2921元、活动推广费2000元、物业管理费8763元等等。随后，朱轩杰对案涉商铺装修并开业，营业后不久便发现下水道溢水、天花板漏水，朱轩杰停业进行了维修，为此支付维修费用3000元。朱轩杰主张在维修期间给其造成了营业损失10000元，并提供了营业期间的营业额明细。一审庭审中，朱轩杰向一审法院陈述，因遭到了案涉商铺的管理者新城商管公司的阻挠，朱轩杰不得已于2018年10月22日停业搬离。2018年11月12日，朱轩杰与亿乾餐饮公司的工作人员结清水电费。一审法院另查明，亿乾餐饮公司将案涉商铺转租给朱轩杰未征得新城创置公司的书面许可，朱轩杰在经营过程中遭到了新城创置公司的受托人即案涉商铺的管理者新城商管公司的阻挠。因案涉商铺的装修现场已被拆除，无法鉴定其装修余值，朱轩杰为证明其装修损失向一审法院提交了装修合同、添置厨具、耗材收据等证据。一审法院认为，违法建筑物的租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的租赁合同均为无效的租赁合同。本案中，亿乾餐饮公司将案涉商铺转租给朱轩杰未征得新城创置公司的许可，新城创置公司在得知双方的转租行为后明确表示不予认可，故亿乾餐饮公司将案涉商铺出租给朱轩杰所签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。朱轩杰关于确认其与亿乾餐饮公司就案涉商铺签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。因《房屋租赁合同》无效，亿乾餐饮公司应将收取的押金30000元退还朱轩杰。关于返还租金问题。根据法律规定，租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于朱轩杰搬离案涉商铺的时间，朱轩杰虽称是2018年10月22日，但并未提交相应的证据证明其主张，结合朱轩杰与亿乾餐饮公司结算水电费的时间即2018年11月12日，一审法院酌定亿乾餐饮公司返还朱轩杰租金50000元。关于亿乾餐饮公司、新城创置公司支付维修费用及停业损失问题。朱轩杰为维修案涉商铺，向他人支付维修费用3000元，虽然《房屋租赁合同》无效，但根据法律规定，出租人应承担维修租赁物的义务，故朱轩杰请求亿乾餐饮公司支付3000元维修费用，有事实根据，一审法院予以支持。对于营业损失，因双方签订的合同无效，且朱轩杰提供的证据不足以证明其营业损失，故对其营业损失，一审法院不予支持。由于朱轩杰与新城创置公司并无合同关系，故朱轩杰要求其承担维修费用及赔偿停业损失的诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。关于亿乾餐饮公司、新城创置公司赔偿装修损失问题。因案涉商铺的装饰、装修现场已被拆除，无法进行造价鉴定，结合朱轩杰与亿乾餐饮公司的过错程度、朱轩杰提交的装修合同、收据等，一审法院酌定亿乾餐饮公司赔偿朱轩杰装修损失30000元，超过部分，一审法院不予支持。对于朱轩杰要求新城创置公司承担该损失责任的主张，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、朱轩杰与南京亿乾餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、南京亿乾餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向朱轩杰支付押金30000元、租金50000元、维修费用3000元、装修损失30000元；三、驳回朱轩杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3782元，由南京亿乾餐饮管理有限公司负担（朱轩杰已预交，亿乾餐饮公司在履行上述义务时加付此款）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于新城创置公司是否同意案涉房屋转租的事实。上诉人亿乾餐饮公司提交其与新城商管公司工作人员黄诗洁的微信聊天记录截屏一份，认为其与新城创置公司所签订的租赁合同约定，其在经营中需要服从案涉商铺所有人及经营方的管理，其在日常工作中均是与新城商管公司的黄诗洁联系，而其根据黄诗洁的指示支付了合同变更费，说明新城创置公司对转租是明知的。朱轩杰对聊天记录的真实性与关联性均不予认可，认为该记录上并未明确退款名目。新城创置公司对该证据的真实性与关联性亦不予认可，认为其与新城商管公司系互相独立的法人主体，上诉人与新城商管公司所签协议与其无关。对于上述事实及证据，本院经审查认定，上诉人所提交的微信聊天记录中黄诗洁的身份并无证据予以印证，亦无法确认该聊天记录的真实性，新城创置公司亦不认可黄诗洁的身份及亿乾餐饮公司的证明目的，故本院对该聊天记录不予采信。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人亿乾餐饮公司将案涉商铺转租给被上诉人朱轩杰未征得被上诉人新城创置公司的许可，而新城创置公司在得知该转租行为后亦明确表示不予认可，故亿乾餐饮公司与朱轩杰就案涉商铺所签订的《房屋租赁合同》应属无效。亿乾餐饮公司认为新城创置公司与新城商管公司实为同一公司，而新城商管公司对案涉商铺的转租行为明知且予以认可，亦应认定新城创置公司认可其转租行为。对此，因新城商管公司与新城创置公司不同的法人主体，即便案外人新城商管公司同意亿乾餐饮公司变更合同名称，亦不足以认定新城创置公司同意其转租房屋，故对上诉人此项上诉主张，本院不予采信。亿乾餐饮公司认为新城创置公司未在6个月内提出异议，应当视为同意转租。根据司法解释的相关规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该规定是对出租人同意转租的推定，但根据新城创置公司的陈述，其在诉讼时才知道亿乾餐饮公司转租的事实，且在诉讼中明确表示未同意转租，亦未对转租作出追认，现本案中并无其他充分证据证明新城创置公司知道亿乾餐饮公司转租的时间，故亿乾餐饮公司要求适用该司法解释认定新城创置公司同意转租，缺乏法律依据，本院不予采信。新城商管公司并非案涉租赁合同主体，其与上诉人之间亦非租赁合同法律关系，上诉人认为一审法院未追加新城商管公司参加诉讼程序违法，本院不予采纳。综上，一审法院在现有证据基础上认定案涉转租合同无效，并依据合同无效的相关规定对各方权利义务作出认定，结果并无不当，本院予以确认。综上所述，亿乾餐饮公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2560元，由上诉人南京亿乾餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年四月十六日书记员  郭旭冬