丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙1102民初237号原告：浙江中林地质勘测设计有限公司。住所地：丽水市莲都区天宁工业区132幢4楼。统一社会信用代码：913311020669135583。法定代表人：刘超。委托代理人（特别授权）：娄丽伟、林志魏，浙江丽阳律师事务所律师。被告：浙江茂耀置业有限公司。住所地：丽水市绿谷大道238号1001办公室。统一社会信用代码：91331100099242340P。法定代表人：周丽华。委托代理人（特别授权）：潜玉林，浙江博翔律师事务所律师。原告浙江中林地质勘测设计有限公司与被告浙江茂耀置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法由审判员李斌独任审判，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告浙江中林地质勘测设计有限公司的委托代理人林志魏、被告浙江茂耀置业有限公司的委托代理人潜玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江中林地质勘测设计有限公司诉称：2018年1月16日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》（以下简称合同）。签订合同时原告名称为“丽水探明地质岩土勘测研究院有限公司”，于2018年3月29日变更为“浙江中林地质勘测设计有限公司”（即本案原告）。合同第三条约定，买受人购买的商品房为丽水市南城华侨总部大厦2#楼905；合同第七条约定，买受人应支付的总房款为人民币1059299元；合同第九条约定，出卖人应当在2019年4月3日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。合同第十条约定，出卖人如未按照合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期将超过90日后，买受人有权要求出卖人自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人交付已交付房价款万分之四的违约金。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。且出卖人承诺于2019年10月31日前，取得前述土地、房屋权属证书交付给买受人，出卖人不能在该期限内交付权属证书，在约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的1‰承担违约责任；在约定日起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金。截至起诉日，被告已经逾期19天，若逾期超过90天，原告将按照合同约定的“逾期90日后按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金”向被告主张违约责任。合同生效后，原告依约支付了购房款，被告未按照合同约定的期限将该商品房交付给原告，直到2019年9月26日，该商品房才实际交付给原告。原告曾多次要求被告交付土地、房屋权属证书，被告一直未按合同约定交付，截至起诉日，被告仍未向原告交付土地、房屋权属证书。综上，原告认为，被告逾期交房、逾期交付土地和房屋权属证书的行为，已构成违约，为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告浙江茂耀置业有限公司向原告交付逾期交房的违约金（违约金自2019年5月1日起，按原告已交付房价款的日万分之四计算至被告实际交房之日即2019年9月26日止，为人民币62710.5元）；二、被告浙江茂耀置业有限公司向原告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金（逾期90日内按已付房款的1‰计算为1059.3元；若逾期超过90日，违约金自2019年11月1日起，以原告已交付房价款为基数，按日1‰计算至被告实际交付土地、房屋权属证书之日止）。被告浙江茂耀置业有限公司辩称：1、合同约定2019年的4月30日之前交房，我们通知交房的时间是2019年的8月15日，故实际交房时间应该为8月15日，非原告诉请的9月26日。2、因为市政建设、地下电力电缆管线未处理，而使答辩人无法按时正常施工及竣工。后经建设主管部门确定相关的开竣工时间予以调整，将竣工时间调整顺延至2019年的10月15日。买卖合同第九条约定：有特殊情况的，应视答辩人不构成违约。3、虽然商品房买卖合同约定逾期交房的，要按照日万分之四来计算承担违约责任，该比例过高。违约金承担是补偿原则，延期交房时间为2019年的5月1日至2019年的8月15日，有3.5个月的时间。开发区房租水平15-20元每平方米，按此计算，原告的损失约为5500元-7500元。综上，被告认为就是按照商品房买卖合同的约定时间，本次延期交房客观存在，但因不可归咎于被告的元原因，政府主管部门根据该原因，也给与竣工顺延至2019年的10月15日。从这个商品房开发的，这个主管部门的，这个确定你竣工时间之后的6个月内要进行交房。按照这样一个推算的话，顺延到10月15日，从10月15日起算6个月内交房都应认为被告是不构成违约的。4、延期办证的是由于政府的原因，导致我们竣工也延迟而导致交房延期，因此办证的时间也应当顺延。按照商品房买卖合同的约定，应在交房之后的6个月内办理，即在2019年10月31日前办理权属证书，答辩人均不属于违约。并且答辩人已经于2019年11月20日向办证机关提交了相应的所有的资料，因为工作量大，办证机关未能出具证明，并且2019年12月份开始，由于受到疫情不可抗力的影响，导致主管部门停办了相应的手续，只是办证延误，故该违约责任无需被告承担。2020年3月23日，办证部门出具了正式的办证受理书，4月份应当可以办理。经审理，本院查明的事实与原告陈述的相一致。另查明，案涉房产项目的电力电缆管线改造工程于2017年8月15日验收合格，经丽水经济技术开发区管委会会议纪要确定将该项目的开工时间顺延至2017年8月15日，并将竣工时间延期至2019年10月15日。被告的工作人员于2019年9月5日通过电话通知原告于9月26日办理交房，双方于2019年9月26日办理了交房手续。被告目前尚未将房屋权属证书交付给原告。本院认定上述事实并据以采信的证据有原告提供的原告的营业执照复印件、企业变更登记情况、被告工商登记情况、浙江省商品房买卖合同、浙江省增值税普通发票、交付费用结算单、收款收据、被告提供的建设工程竣工档案验意见书、房屋建筑工程竣工验收备案表及竣工测绘成果图、会议纪要、审签意见表、办证受理书及到庭当事人庭审陈述。本院认为：原告浙江中林地质勘测设计有限公司与被告浙江茂耀置业有限公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。关于被告有无存在逾期交房、逾期交付权属证书的问题，被告辩称其逾期交房、逾期交付权属证书系因为政府原因导致工期延后，应当适用商品房买卖合同第九条的可延期的第二种情形，且工程竣工时间已经被批准延期至2019年10月15日。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同时间为2018年1月16日，当时被告已经知晓存在绿谷大道进出口未落实、地下电缆管线需要整改等因素，且地下电缆管线改造工程已经于2017年8月15日验收合格，被告应当对其实际竣工的日期作出正确的预判，从而确定合理的交房期限以及交付房屋权属证书的期限。因为案涉工程可能导致延期竣工的情形发生在前，而商品房买卖合同在后，故不属于双方签订的商品房买卖合同中的第九条约定的出卖人可据实予以延期的情形，会议纪要重新确定的竣工期限与原、被告之间签订的商品房买卖合同无关联性，被告应当根据合同承担相应的违约责任。被告该辩称意见，无事实和法律依据，本院不予认可。关于交房逾期期限的问题，原告诉称实际交房日为2019年9月26日，被告辩称其工作人员已于2019年8月15日已通知交房。经过庭审，原、被告均确认被告工作人员于2019年9月5日通过电话通知原告，告知其于2019年9月26日办理交房手续，故本院认可实际交房之日为9月26日。关于逾期交房后的逾期违约金计算问题，依照双方的合同约定，逾期交房超过90日的，原告有权选择继续履行合同，并要求被告支付从最后交付期限的第二天起至实际交付之日违约金（按照已交付房款价万分之肆按日计算）。被告辩称违约金过高，要求按照同地段同类房屋租金标准确定为5500元-7500元，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，显然本案不适用于上述规定。本院综合考虑本案的具体情况，结合双方的约定以及原告可能产生的实际损失，酌情认定违约金按照日万分之二为宜。故被告应当向原告支付逾期交房违约金31567.11元（1059299×0.0002×149）。关于交付房屋权属证书逾期期限问题，原、被告双方合同约定为2019年10月31日前，但被告至今未履行此义务。被告辩称应当予以顺延，无事实依据，本院不予认可，被告应当承担相应的违约责任。关于逾期交付房屋权属证书违约金问题，被告辩称疫情属于不可抗力，客观上延缓了办证的进度，并要求不支付该项违约金。但本院认为疫情的发生系在合同约定的2019年10月31日原告违约之后发生，被告该辩称无事实与法律依据，本院不予认可。本院认为合同约定违约金过高，综合考虑本案的具体情况，酌情认定逾期交付房屋权属证书的违约金90日之内按照合同约定的1‰计算为1059.30元，超过90日的按照日万分之二计算。为此，对原告的诉请的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：一、被告浙江茂耀置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告浙江中林地质勘测设计有限公司逾期交房违约金人民币31567.11元元；二、被告浙江茂耀置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江中林地质勘测设计有限公司逾期交付土地、房屋权属证书违约金（2020年1月31日前违约金为1059.30元，之后违约金以房屋总价款人民币1059299元为基数按日万分之二计算至实际交付土地、房屋权属证书之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1394元，减半收取697元，由被告浙江茂耀置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员  李 斌二〇二〇年四月九日代书记员  沈琛琛