山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初1741号原告：中国人民人寿保险股份有限公司山东省分公司，住所地济南市。负责人：周少武，总经理。委托代理人：陈秀伟、杨君，均为山东京鲁律师事务所律师。被告：山东中建房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：高波，董事长。委托代理人：王鹏、黎汝志，均为山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告中国人民人寿保险股份有限公司山东省分公司（以下简称中国人寿山东分公司）与被告山东中建房地产开发有限公司（以下简称中建公司）业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告中国人寿委托代理人陈秀伟、杨君，被告中建地产委托代理人王鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中国人寿山东分公司提出的诉讼请求：1、判令被告支付截止起诉之日的共有部分的经营性收益约5万元（经营性收益按照原告专有部分占建筑物总面积的比例即二十一分之七计算，具体数字以司法鉴定为准，起诉之日以后的收益另行主张）。事实与理由：位于济南市历下区文化东路16号中建文化城二期办公楼（即中建文化广场），系被告山东中建房地产开发有限公司开发建设，分A、B座，均为独立高层，其中A座22层，一楼为A座大堂（厅）。2012年8月16日，原告与被告签订济南市商品房买卖合同，合同编号为WHC-2012-04，购买了该幢楼A座5-11层，被告在未获得原告同意的情况下，将办公楼公共区域一楼大堂的东侧及南侧出租，收取租金，进行经营性活动。原告认为，原告购买的办公楼建筑面积为8791.58平方米，套内使用面积5613.23平方米，分摊面积为3178.35平方米，分摊率为36.15%，分摊面积3178.35平方米已包含一楼的大堂。根据特权法相关规定。原告作为办公楼的业主，有权按照专有部分占建物总面积的比例享有共有部分的收益。原告多次与被告就占用共有部分事宜进行协商，但被告一直推诿。为维护原告的合法权益，特诉至法院。中建公司辩称，一、原告无权以个人名义单独对被告提起业主共有权诉讼，法院应依法驳回其起诉。业主的建筑物区分所有权中的共有权具有从属性和不可分割性的法律特征。如存在侵害小区共有部分权利的行为，也是损害的小区全体业主的共同利益，业主个人在未经业主大会授权的情况下，无权以个人名义提起诉讼。鉴于共有权的不可分割性，小区全体业主共同享有权利、承担义务，即使存在侵害小区共有部分权利的行为，诉讼标的也是共同的，因此，本案属于必要共同诉讼，是不可分之诉，应由建筑物区分所有权中的全体共有人一同起诉一同参加诉讼，而必要共同诉讼人不能单独提起诉讼。根据我国物权法第83条第2款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定，针对损害小区共有部分权利的行为，业主大会和业主委员会有权提起诉讼；未设立业主大会或业主委员会的，需召开全体业主大会，推选代表人提起诉讼。因此，无论如何，业主无权以个人名义单独对被告提起业主共有权诉讼。本案原告并不具备该必要共同诉讼的起诉资格，法院应依法驳回其起诉。二、原告对法律规定理解错误，即使物业共有部分存在收益，其个人也无权要求分配。我国物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。从上述法律规定可以看出，物权法所规定的业主建筑物区分所有权中的共有，不同于一般的按份共有，是指全体业主共同享有权利、承担义务。业主建筑物区分所有权中的业主对共有部分的共有是不能分割的，对共有部分经营收益的分割也不能按照每个业主的个人意愿自由分割，应当由业主大会按照法律规定的程序决定如何分配共有部分的收益。如业主大会没有决定对共有部分的收益进行分配，业主个人要求分配的，法院不应予以支持。另外，原告物业所在的中建文化城二期办公楼分A、B座，按照《山东省物业管理条例》的规定，以该项目建设用地红线图范围可认定两楼座为同一个物业管理区域。整个物业总建筑面积为62796.79平方米，原告所购物业专有部分建筑面积为8791.58平方米，原告专有部分占建筑物总面积的比例与其在诉状中所称的比例并不一致。因此，原告起诉称要求被告按照原告专有部分占建筑物总面积的比例即二十一分之七，向其支付共有部分的经营性收益，是对法律规定的错误理解，原告并无对物业共有部分经营收益的单独分配请求权，法院不应支持其该项诉讼请求。三、被告已将涉案物业一楼大堂共有部分的出租收益全部转交给物业服务企业，租赁业户也与物业服务企业签订租赁合同，因此，原告主张被告持有物业共有部分经营收益已无事实依据。被告已与中建文化城二期办公楼的物业服务企业签署协议，将中建文化城二期办公楼A座一楼大堂共有部分已收取的出租收益，即被告自与租赁业户签订租赁合同之初至移交前已收取的全部租金，转交给了该物业服务企业，物业服务企业与租赁业户也重新签订了租赁合同。物业服务企业承诺将严格按照《物业管理条例》及相关法律法规规章规定的程序和用途使用该部分租金，并负责该小区共有部分的维修、管理等事宜，之前为该小区共有部分设施设备维修、管理所支出的费用从该共有部分对外出租所得租金中列支。鉴于上述事实情况，现原告起诉被告持有涉案物业共有部分经营收益已无事实依据，法院应依法驳回原告该项诉讼请求。经审理查明，2012年8月16日，原告中国人寿山东分公司与被告中建公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的中建文化城二期办公楼1单元5-11层的房屋。2017年5月20日，中建地产与上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司（以下简称东孚物业）签订《协议书》，约定中建地产将中建文化城二期办公楼A座一楼大厅共有部分对外出租的事宜转交给东孚物业。2014年6月11日，东孚物业和北京东方立业建筑工程有限公司济南分公司签订《商铺租赁合同》，东孚物业将中建文化广场A座大堂A1-02号租赁给北京东方立业建筑工程有限公司济南分公司，租赁期限为三年，租金约为171000元。2014年1月16日，东孚物业和济南山旅酒店管理咨询有限公司签订《商铺租赁合同》，东孚物业将中建文化广场A座101号租赁给济南山旅酒店管理咨询有限公司，租赁期限为15年，租金约为9933836元。本院认为，关于原告中国人寿山东分公司是否是适格的主体的问题，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。这里的“权利人”包括小区的业主。故业主有权利对侵害自己权利的人提起诉讼，对于被告关于原告诉讼主体不适格的主张，本院不予采信。关于被告中建公司的经营收入，中建公司已经提供了相关的合同和银行转账凭证，证明其已经将相关的收入转给了中建文化城的物业东孚物业。根据《中华人民共和国物权法》第八十条，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。根据《物业管理条例》第五十五条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中，中建文化城的业主并没有对业主共有的部分进行约定，也没有成立业主大会或者业主委员会。通过《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《物业管理条例》第五十五条，可以推定，对于这种对共有部分的收益既没有约定，也没有业主大会或者业主委员会时，共有部分的收益应该扣除费用之后用于补充专项维修资金，而不是分配给业主个人。故对于原告中国人寿山东分公司要求分配收益的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十条、通过《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告中国人民人寿保险股份有限公司山东省分公司诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国人民人寿保险股份有限公司山东省分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  修 芳人民陪审员  赵洪玲二〇一七年七月十七日书 记 员  王 云