山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初557号原告：山东鑫苑置业有限公司,住所地济南市，现办公地济南市法定代表人：张立洲，董事长。委托诉讼代理人：李小刚，男，该公司人力行政总监。委托诉讼代理人：随雪婷，女，该公司行政与人力资源部行政主管。被告：李素娟，女，1974年1月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：卢成龙，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告山东鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑公司）与被告李素娟案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2017年5月2日公开开庭进行了审理。原告鑫苑公司的委托诉讼代理人李小刚、随雪婷与被告李素娟及其委托诉讼代理人卢成龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫苑公司向本院提出诉讼请求：1、请求停止对济南市房屋的执行;2、请求确认济南市房屋为原告所有。本案审理过程中，原告鑫苑公司申请变更诉讼请求，并将诉讼请求明确为：请求停止对济南市房屋的执行。事实与理由：被执行人杨红购买原告开发的济南市房屋，该房屋尚未交付，更没有办理产权过户登记，仅仅对杨红与原告签订的《商品房买卖合同》进行了网签，而网签仅仅是一种行政备案手续，并非是具有物权性质的登记，杨红所享有的是请求原告交付房屋的债权请求权，而不是物权请求权，杨红尚未取得该房屋的物权所有权。根据《物权法》的第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第十六条：不动产登记薄是物权归属和内容的根据的规定，杨红所购房屋依法不属于任何法律另有规定的情形，杨红不享有该房屋的所有权，该房屋的所有权仍归原告所有。因此，贵院将该房屋作为被执行人杨红的财产予以查封并执行，不符合法律规定。因被执行人杨红逾期偿还按揭贷款，贷款银行已从原告帐户中划扣多笔款项，原告为杨红承担了担保责任，按照原告与被执行人杨红签订的《商品房买合同》的约定，原告有权解除关于涉案房屋《商品房买合同》，并要求被执行人杨红应向原告支付违约金、赔偿原告的全部经济损失，杨红对原告的债权请求权也即将消灭。原告与杨红之间的《商品房买卖合同》已符合该合同约定的解除条件，且原告已将杨红诉至济南市天桥区人民法院，案号为(2016)鲁0105民初字3651号，要求解除与杨红之间的商品房买卖合同。杨红将丧失对原告的债权请求权，其更不可能取得该房屋的所有权。另外，涉案房屋并不存在预告登记，历下区人民法院（2016）鲁0102执异63号裁定事实认定错误。综上，被执行人杨红尚未取得该房屋的所有权，该房屋所有权权属仍归原告所有，被告李素娟审对该房屋实施的任何物权处分行为均不具有事实和法律依据，请求贵院依法停止对该房屋的执行。被告李素娟辩称：被执行人杨红购买的涉案房屋已经通过支付首付款及银行贷款的形式支付了全部购房款，并且办理了涉案房屋的网签备案登记，杨红自2011年购买该房屋后，该房屋已具备交房条件，并非系杨红的原因导致房屋未办理正式交接手续。但杨红曾向申请执行人李素娟表示其已实际使用该涉案房屋。同时，执行过程中执行法院已查明对该网签出让房屋办理了预告登记，因此杨红在交纳了全部购房款的情况下已取得了涉案房屋所有权。未办理不动产权登记证不是杨红的原因。根据相关法律规定，杨红对该房屋已经取得了物权的期待请求权及所有权，在本案中被列为应执行财产依法有据。另外，根据目前涉案房屋的办证情况，原告对该小区已办理了大证，涉案房屋随时具备办理小证的可能性及条件。考虑到双方买卖合同主要合同义务已经履行完毕及该房屋在执行过程中已经被评估完毕等待拍卖的情况，基于公平的基本原则，李素娟同意将评估拍卖房屋的价款中预留原告向银行承担担保责任而代偿的银行贷款，在不会导致原告遭受客观损失的情况下，应当将涉案房屋作为被执行财产予以继续执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：1、济南市商品房买卖合同、中国农业银行个人购房担保借款合同各一份；2、[2016]鲁0105民初字4567号案件案件受理通知书、传票、举证通知书、起诉状各一份；3、中国农业银行个人财产凭证及业务凭证37张；4、通知函一份；5、EMS单据（编号：1064416518518）一份；6、鑫苑名家物业管理处开具的证明一份；7、（2016）鲁0102执异63号执行裁定书一份；8、房地产估价报告一份；9、（2013）历民初字第274号案件的民事判决书、（2015）历执恢字第137号执行裁定书各一份；10、济房权证天字第246599号房屋所有权证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月24日，鑫苑公司（出卖人）与杨红（买受人）签订合同编号为销售（字）201132635的《商品房买卖合同》一份，约定：由杨红购买鑫苑公司开发建设的济南市鑫苑名家2号楼3单元2204室的商品房一套（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积94.89平方米，总价款819470元；买受人应于2011年5月24日支付首付款249470元，剩余房款570000元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行将全部贷款支付给出卖人；如买受人没有按照与贷款银行的约定按时归还贷款本息，导致贷款银行要求出卖人履行保证责任的，出卖人有权解除本合同收回商品房，买受人按照本合同总金额的10%支付违约金，并赔偿出卖人的损失；出卖人应当在2013年9月1日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该合同签订后，杨红依照合同约定支付了房屋首付款249470元，鑫苑公司于2011年5月24日为杨红办理了房屋网签备案手续。2011年7月4日，杨红（借款人）与中国农业银行济南市历城区支行（以下简称农行历城支行）（贷款人）、鑫苑公司（保证人）签订编号为ABC（2010）5006-1的《个人购房担保借款合同》，约定：杨红向农行历城支行申请购房借款570000元，借款用途为购买位于济南市鑫苑名家2号楼3单元2204室房产，借款期限自2011年7月4日起至2036年7月3日止，共计300个月；借款人申请并授权贷款人将全部借款直接划入鑫苑公司账户；合同担保方式为阶段性担保+抵押，由保证人鑫苑公司为杨红的借款提供连带责任保证，抵押人杨红以所购济南市鑫苑名家2号楼3单元2204室房产提供抵押担保。该合同签订后，农行历城支行依照合同约定发放了贷款。2016年5月5日，因杨红未能按时还款，农行历城支行向鑫苑公司出具《通知函》，载明：因借款人杨红在农行历城支行借款合同项下贷款发生逾期，自2012年10月3日至2016年3月20日期间，由鑫苑公司为杨红垫付贷款本息共计172511.02元；经农行历城支行审查，借款人杨红已经不具备偿还贷款能力，依据借款合同的相关约定，农行历城支行宣布贷款提前到期，借款人杨红须立即偿还全部贷款及相应利息等款项，通知鑫苑公司为该贷款的清偿履行连带保证责任。鑫苑公司分14期代杨红向农行历城支行偿还了借款本息，并于2016年5月17日结清了该笔贷款。2014年5月16日，鑫苑公司取得了涉案房屋的初始登记，房产大证证号为济房权证天字第246599号。杨红未办理涉案房屋的转移登记。关于涉案房屋是否已向杨红进行交付，原告鑫苑公司主张未与杨红办理过交房手续，涉案房屋一直处于空置状态，并提交了鑫苑科技服务股份有限公司山东分公司鑫苑名家管理处提供的证明一份，该证明载明：“鑫苑名家2-3-2204业主杨红，一直未收房，未办理交房手续，目前房屋为空置状态，且物业费一直未缴纳，特此证明”；被告李素娟主张杨红曾告知其已交付使用，但对此未能提交证据予以证实。鑫苑公司承担保证责任后，于2016年7月向济南市天桥区人民法院提起诉讼，要求解除与杨红签订的《商品房买卖合同》，并要求杨红协助办理撤销网签备案登记、支付代为偿还的贷款本息、滞纳金及违约金，截至2017年5月2日本案法庭辩论终结时，该案尚处于审理阶段。另查明，李素娟因与杨红之间存在民间借贷纠纷，2013年2月李素娟诉至本院，案号为（2013）历民初字第274号。在该案的审理过程中，本院根据李素娟的财产保全申请，于2013年2月25日对涉案房屋进行了预查封。本院经审理，于2014年1月14日作出（2013）历民初字第274号民事判决书，判令杨红、郭有明共同偿还李素娟借款本金177万元。该判决书发生法律效力后，李素娟向本院申请强制执行，本院于2015年2月20日作出（2015）历执恢字第137号执行裁定书，并委托山东明和房地产评估经纪有限公司对涉案房屋及储藏室的价值进行了评估，估价结果为房地产市场价值为110.8982万元。在执行过程中，鑫苑公司向本院提出执行异议，主张因杨红逾期偿还贷款，鑫苑公司为杨红承担了担保责任，《商品房买卖合同》已具备解除条件且鑫苑公司已起诉，杨红已不可能再取得涉案房屋的所有权，故要求中止执行。本院经审查，于2016年10月31日作出（2016）鲁0102执异63号执行裁定书，认为本院查封的房屋预告登记的权利人为杨红，鑫苑公司未提供证据证明预告登记已失效，故鑫苑公司对执行标的提出的异议不能成立，据此裁定驳回了鑫苑公司的执行异议。之后，原告鑫苑公司遂提起本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因杨红未办理涉案房屋的产权过户登记手续，故杨红对于涉案房屋未设立有效物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项的规定，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判决其是否系权利人。根据济房权证天字第246599号房屋所有权证记载，涉案房屋仍登记在鑫苑公司名下，所有权并未发生转移，鑫苑公司仍对涉案房屋享有物权，根据物权优先于债权的原则，鑫苑公司享有的物权优于李素娟的债权。因此，鑫苑公司对涉案房屋所享有的权利足以排除强制执行的效力，鑫苑公司提出的执行异议成立，应当停止对涉案房屋的执行措施。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：停止对位于济南市房屋的执行。案件受理费12000元，由被告李素娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  吴卫平人民陪审员  于平吉二〇一七年七月三日书 记 员  杜 爽