江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终223号上诉人（原审被告）：唐小艳，女，1982年3月25日生，汉族，住沭阳县。委托诉讼代理人：程江黎，江苏言子律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市火力王焊接材料有限公司，住所地宜兴经济开发区巷头东路68号。法定代表人：吴泽建，该公司总经理。上诉人唐小艳因与被上诉人无锡市火力王焊接材料有限公司(以下简称火力王公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院(2019)苏0282民初9715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐小艳上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实与理由：1.陈程并非是唐小艳委托的诉讼代理人，唐小艳只给法律工作者许云龙出具过有唐小艳签字的两份空白授权委托书。故陈程在一审的出庭代理行为系无权行为，唐小艳对其在一审庭审中的陈述不予认可；2.火力王公司是不是合同当事人，唐小艳与火力王公司并未签订过租房协议，一审判决认定事实错误。火力王公司辩称，唐小艳的一审诉讼代理人是否有权代理，由法院认定；案涉租房协议是吴泽建与唐小艳签订，吴泽建当时系火力王公司股东，有权代表公司进行房屋出租，且租房协议第一条明确写明唐小艳所租区域为火力王公司办公楼三楼。唐小艳租用了公司房屋，应当按约支付租金。火力王公司向一审法院起诉请求：判令1.解除双方签订的租房协议；2.判令唐小艳立即腾出所租赁的房屋；3.判令唐小艳支付违约金1万元，电费2370元，逾期房租4个月的租金23330元，扣除租房押金5000元合计30700元；4.判令唐小艳承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月16日，吴泽建（甲方）和唐小艳（乙方）签订住房协议一份，由唐小艳承租火力王公司位于宜兴市，租期为五年，自2018年4月16日至2023年4月15日止；第一年年租金为陆万元，付款日期在2018年5月1日前付清，第二年年租金为柒万元，付款日期在2019年3月15日前付清，第三年年租金为捌万元，付款日期在2020年3月15日前付清，第四年和第五年租金根据市场浮动定，并约定押金为5000元；租房期间乙方所产生的各种费用，全部由乙方自己承担，甲方不负任何费用（水费4元／吨，电费1.2元／度，代收生活垃圾费500元／年）；如乙方不遵守协议规定的任何一条，甲方有权终止本合同，在租房期间如出现乙方原因不租，则甲方不退剩余房租及押金，乙方还需支付违约金一万。2017年7月21日，唐小艳出具承诺保证书一份，载明“本人唐小艳关于租用宜兴市巷头东路68号厂区内三楼办公用房，于2018年8月15日前付清2018年4月—2019年3月房租款项叁万圆整，包括以后定在合同合约期内按时付清房租金，如不能如期履行，房东吴泽建有权立即收回该办公用房，并按违约处理。本人自愿要求以上承诺，备注：每天下班时间保证在22：00前下班”，该保证书上另盖有江苏唐氏文化传播有限公司宜兴分公司（以下简称唐氏宜兴分公司）的公章。又查明，涉案办公楼未办理产权登记，但该办公楼有2014年11月8日的建筑工程施工许可证（编号为宜2004-092号），并经过消防验收及备案。另查明，2019年3月5日和3月13日，吴泽建通过微信向唐小艳提醒支付第二年的租金，3月15日吴泽建将银行卡图片通过微信发给唐小艳，在3月26日吴泽建在微信中说“发你信息你不回复我，3月16号傍晚你与我说20号付我房租……我先礼在前，你回我厂后，请你速付清房租（不要与去年一样，太麻烦了）”，唐小艳回复说“吴姐好，对不起。这是我的问题，我不做解释。尽快落实到位，谢谢。”同日晚上唐小艳在微信中问“吴姐，在吗？第二年是7万是吗？”吴泽建说“在，7万。”至3月27日，唐小艳在微信中说“吴姐，对不起。到现在才给您信息。我四月十号给您打款4万，四月三十号之前给您打款3万。不用您催。请多包涵。谢谢您和姐夫。”4月11日，唐小艳在微信中说“吴姐，夜晚好，和您和姐夫说声对不起！这是我的问题，我没有及时告诉您，12号（周五）下午四点左右会有人钱直接打在您农行卡上。您应该有短信提醒的。”后吴泽建于4月17日和4月18日通过微信向唐小艳发出通知，要求唐小艳支付房租，否则按照承诺书约定按违约处理并解除合同，并在唐小艳租用房间的门上贴上书面通知，但唐小艳并未支付第二年房租，并且在6月4日的微信聊天中，唐小艳和吴泽建二人因租金问题矛盾升级。审理中，唐小艳提供唐氏宜兴分公司的工商注册登记资料，资料显示该公司系2018年4月18日登记设立，江苏唐氏文化传播有限公司（以下简称唐氏公司）系总公司，该资料中有一份唐氏公司和火力王公司盖章的房屋租赁合同（租期为2018年4月10日至2018年10月9日）及火力王公司的房产证复印件，文件上均盖有火力王公司的公章，在公章上写明“仅供办证使用”字样，用以证明唐小艳是唐氏公司的法定代表人，她是代表唐氏公司来承租房屋并开办唐氏宜兴分公司的，承租人是唐氏公司而不是她；火力王公司质证认为房屋是租给唐小艳的没有租给所谓的唐氏公司，第一年房租也是唐小艳支付的。另唐小艳提供手写装修清单及唐小艳的微信转账记录证明其装修损失，火力王公司对此不予认可。以上事实，有租房协议、微信聊天记录、建筑工程施工许可证及法院开庭笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，第一，火力王公司的办公楼有相应的建筑工程施工许可证及经过消防部门验收，故涉案的租赁合同有效。第二，租赁合同系唐小艳个人签订，房屋用途明确为美蝶梦公司办公室，2017年7月21日的承诺保证书上也表明系其租用房屋，虽唐小艳提供的唐氏宜兴分公司的工商登记材料中有火力王公司盖章的房屋租赁合同，但火力王公司盖章处明确写有“仅供办证使用”，该工商登记中的租赁合同作用仅仅为企业设立办理工商登记使用，与涉案租房协议的性质完全不同，故并不能证明系唐氏公司签订的租房协议。相反，唐小艳提供的装修费用支付凭据可以看出系其个人支付装修费用。第三、根据微信内容，唐小艳未能依约按时支付房租，应承担相应的违约责任，其主张装修损失于法无据，一审法院不予支持。火力王公司要求解除租房协议归还租赁房屋的诉请以及要求唐小艳支付逾期支付的四个月房租计23330元、违约金10000元，于法有据，一审法院予以支持。电费2370元缺乏证据佐证，一审法院不予支持。火力王公司诉请中明确扣除5000元押金，一审法院予以确认。综上,唐小艳应支付火力王公司28300元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条之规定，判决：一、解除火力王公司和唐小艳于2018年3月16日签订的租房协议；二、唐小艳于判决发生法律效力之日起十五日内将宜兴市巷头东路68号厂区内三楼办公用房交还给火力王公司；三、唐小艳于判决发生法律效力之日起十日内支付火力王公司28300元；四、驳回火力王公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取284元，由火力王公司负担22元，由告唐小艳负担262元。火力王公司同意其预交的诉讼费用中的剩余部分262元由唐小艳向其直接支付，一审法院不再退还，由被告唐小艳在判决生效之日起十日内向原告火力王公司支付。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：1.涉案办公楼建筑工程施工许可证记载，建设单位为“无锡市火力王焊接设备有限公司”；火力王公司于2019年11月7日变更法定代表人为吴泽建，在此之前，吴泽建原系火力王公司股东;2.唐小艳签名出具的授权委托书上，受委托人为宜兴市红塔法律服务所许云龙与陈程，宜兴市红塔法律服务所出具的出庭函上亦明确“委派法律工作者许云龙与陈程接受唐小艳的委托参加本案诉讼。”陈程在参加一审庭审时将授权委托书与出庭函上许云龙的名字划掉，并实际由陈程一人代表唐小艳参加本案一审的诉讼。本院认为，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。本案中，案涉房屋建设单位为火力王公司，吴泽建作为火力王公司的股东，与他人签订案涉房屋的出租协议，火力王公司并未提出异议，故该出租行为主体可以认定为火力王公司，吴泽建与唐小艳签订租赁合同、收取租金等行为皆可代表火力王公司。现唐小艳承租房屋却未依约按时支付租金，应按约承担违约责任。一审判决支持双方解除租房协议、唐小艳归还租赁房屋并支付逾期支付的四个月房租计23330元、违约金10000元，有事实和法律依据，并无不当，应予维持。另，陈程具有唐小艳签字确认的授权委托，亦有所在律所出具的出庭函，其代理出庭行为系代表唐小艳本人。唐小艳认为陈程系无权代理，缺乏事实依据，该项上诉请求，不予支持。综上所述，唐小艳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费568元，由唐小艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  毛云彪审 判 员  张朴田二〇二〇年四月三日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳