山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终804号上诉人（原审原告）：孙成府，男，1972年5月1日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：付可现，山东嘉锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临沂华府置业有限公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山路10号开元上城国际B座1210室。法定代表人：孔锋，董事长。委托诉讼代理人：闫秋江，男，1983年10月17日生，临沂华府置业有限公司职工。上诉人孙成府因与上诉人临沂华府置业有限公司（以下简称华府置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初10195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙成府及其委托诉讼代理人付可现、上诉人华府置业公司的委托诉讼代理人闫秋江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙成府上诉请求：1.查明事实，依法判令华府置业公司不仅返还孙成府购房款1,204,072元，赔偿孙成府房屋差价损失、利息、物业费、契税、维修基金、鉴定费、律师费，并承担已付购房款一倍的赔偿责任；2.本案的一、二审诉讼费由华府置业公司承担。事实和理由：一审法院对孙成府主张的华府置业公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求不予支持，法律适用错误。一审法院对于华府置业公司在销售涉案房屋时存在对孙成府隐瞒所销售的房屋规划性质为储藏室，使得孙成府认为所购房屋是住宅性质，从而与其签订房屋买卖合同的事实及华府置业公司对孙成府存在欺诈行为的事实予以认定，对孙成府的撤销商品房买卖合同的诉讼请求予以支持，但认为孙成府要求华府置业公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定不予支持，是违背该解释的立法目的的。从该解释的内容可以看出，该解释所列出的三种情形系列举式解释，从解释的本意来看是，对房屋销售者对房屋购买者存在欺诈行为时设定的惩罚性责任，只要房屋销售者对购买者存在欺诈行为，就应当参照该解释判令房屋销售者承担已付购房款一倍赔偿责任，这也符合立法及司法解释的本意，体现立法价值。华府置业公司行为虽然不在该解释的列举范围内，但其行为构成欺诈，仍应参照该解释判决临沂华府置业有限公司承担已付购房款一倍赔偿责任，更符合立法本意及诚实信用原则。再者，依据《中华人民共合同法》第一百一十三条第二款规定经营者对消费者提供的商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担赔偿责任。依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款的规定，经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的三倍。本案按照该法律规定，诉讼请求的数额也没有超过该退一赔三的数额，孙成府要求华府置业公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求也应当得到支持。一审法院对于孙成府主张的物业费仅支持了6767.8元，显失公平。一审法院查明了孙成府自2016年6月30日起按前期物业服务合同约定的标准即1.8元每平方米交纳物业服务费，虽然孙成府仅提交了6767.8元的物业费收据，但事实上孙成府是从2016年7月1号开始交纳，实际交纳到2019年8月31号，共计交纳了12,859.2元，一审法院仅判决支持了6767.8元显然判决有误，有失公允。对于要求承担已付购房款一倍赔偿责任、律师费等诉讼请求没有支持，有悖于立法及司法解释的价值目的，有悖于诚实信用原则及公平原则。虽然一审中上诉人起诉房屋价值是按照300万起诉的，但评估报告评估的房屋价值为3186600元，对于超出的186600元并没有超出上诉人的诉讼请求的总额，该评估超出的价值也应当判决予以支持。华府置业公司辩称，一、上诉人要求被上诉人承担已付购房款一倍赔偿责任，没有任何法律依据。1、上诉人对最高法院商品房买卖合同纠纷案件司法解释第九条擅自作了扩大解释。该条款明确规定了出卖人承担不超过一倍购房款赔偿责任的情形，本案中被上诉人并不具备该条款中规定的任情形；2、房屋买卖合同纠纷并不属于消费者权益保护法的调整范畴，并且被上诉人在一审答辩、举证中也已证明，房管部门具的相关文件显示涉案房屋的性质确为住宅，被上诉人在销售时也自然以住宅出售，并不具有任何欺诈的故意，应属于重大误解导致的合同解除。上诉人要求被上诉人承担赔偿责任，完全没有法律依据。二、一审法院判决退还上诉人已付购房款及因解除合同导致的差价损失，且不论差价部分损失是否高于实际市场价，判决结果足以弥补上诉人因合同撤销产生的实际损失。即使合同完全履行,上诉人的可得利益不会超过审判决结果。一审判决符合民法公平正义的原则。三、涉案房产在销售时取得预售许可证，许可证号为：临房预售证第2013196号，时间为2013年9月29日。四、经被上诉人核实，上诉人所缴纳的维修基金，契税等，在合同解除后，拿着相应判决书或调解书自行到相关部门退还即可，不属于实际损失。物业服务费是上诉人基于物业服务合同，并已实际享受物业服务产生的费用，也不应认定为上诉人的实际损失，请求法院重新核实，上述费用的支付方式予以调整。孙成府一审诉讼请求：一、依法确认原被告双方签订的商品房买卖合同无效;二、依法判令被告返还已付购房款1204072元、维修基金20680元、契税24081.44元、物业费12859.2元及利息361378.66元、赔偿原告损失1795928元,并判令被告承担已付购房款一倍价款的赔偿金额1204072元,合计4623071.3元;三、诉讼费、保全费及律师费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月13日,原告孙成府与被告华府置业公司签订商品房预售合同（合同编号：YS337062）,合同约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的恒大华府商品房第3号楼2单元301号房,房屋代码为1960975,该商品房的用途为住宅;预测建筑面积188.11平方米,商品房单价为每平方米6404.64元,总金额（人民币）壹佰贰拾万肆仟柒佰柒拾陆元整（1204776元）;付款方式为2013年11月12日前支付首期房款604776元,按揭贷款600000元,须在2013年11月12日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。被告应当在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。被告拟聘请具有壹级资质的金碧物业有限公司临沂分公司物业服务企业，对本项目进行前期物业管理服务，物业费服务标准：由原告按1.8元/平方米建筑面积，每月交纳。业主应自2016年6月30日（或物业交付之日）起按前期物业服务合同约定的标准交纳物业服务费。合同还就其他事项进行了约定。合同签订前，原告于2013年11月9日支付购房定金20000元，于2013年11月12日向银行贷款600000元，同日支付首期付款199248元。合同签订后，原告于2014年11月9日支付特惠首期120478元，于2015年11月9日支付特惠首期132525元，于2016年11月9日支付特惠首期132525元，2019年1月11日原告被退回补差款704元，至此，原告共计支付购房款1204072元,已付清全部购房款。后被告于2019年1月11日向原告出具加盖被告公司印章的山东增值税普通发票，载明“补开营业税发票*销售房地产开发住宅301，金额1204072元，大写壹佰贰拾万肆仟零柒拾贰圆整。”原告支付专项维修基金20680元。原告分别于2018年8月1日向案外人金碧物业有限公司临沂分公司支付物业费2707元，于2019年1月4日向案外人金碧物业有限公司临沂分公司支付物业费（20180901-20190131）1692元，预收款收入2368.8元，共计支付4060.8元，案外人金碧物业有限公司临沂分公司分别向原告孙成府出具了收款收据。2019年1月23日,原告支付房屋买卖契税24081.44元。同日，原告领取鲁（2019）临沂市不动产权第000719号不动产权证书，证书载明房屋用途为城镇住宅用地/储藏室，房产分户图载明兰山区北城新区恒大华府3号楼2-301，产权人孙成府，2015年竣工用途：储藏室。临沂市规划局2013年5月绘制涉案房屋平面图载明涉案房屋性质为储藏室。本案审理过程中，原告孙成府申请对本案山东省临沂市兰山区恒大华府3号楼2单元301室同等面积、同等位置的钢筋混凝土结构、豪华精装修商品住宅现在的市场价值进行评估。经一审法院委托，山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司作出山东坤源估字（2019）第5128号房地产司法鉴定估价报告，报告载明“评估对象于估价时点2019年8月6日的市场价值为：人民币3186600元；大写：叁佰壹拾捌万陆仟陆佰圆整。”原告支出鉴定费12000元。经质证，原告对该评估报告真实性、合法性、关联性均无异议，该报告能够客观反映出涉案房屋同位置的商品房的市场价值，能够证实原告主张的损失的真实性。被告对该评估报告质证称，该评估报告的评估结果高于房产的实际价值，经了解恒大华府小区及周边小区的黄金楼层均价在1.7万-1.75万/平方米。评估对象为高层住宅的三楼，按房产市场通识，楼层间价格均存在差异，据此计算，实际价值在1.5万-1.6万/平方米是正常合理的；评估报告中的评估收益法是房产评估价值虚高的直接原因，正常情况下，采用比较法是比较合理的评估方法。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”；《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案涉案房屋在2013年5月临沂市规划局绘制的平面图载明房屋性质为储藏室，被告在与原告签订商品房买卖合同时，故意隐瞒涉案房屋是储藏室的事实，使原告认为所购买房屋是住宅性质，作出错误的意思表示。原告在2019年1月23日领取不动产权证书后才知道涉案房屋是储藏室的事实，并于2019年6月18日提起诉讼，要求撤销商品房买卖合同，根据上述法律规定，对原告的该主张，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案造成合同被撤销的过错方为被告，原告并无过错，故对原告所交的购房款及利息，被告应予返还，对原告的损失被告应予赔偿。原告的损失应当包含可得利益损失和因该房屋所支出的必要费用。原告的可得利益损失为涉案房屋的升值部分，经原告申请，一审法院委托山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估，经评估现在市场价值为3186600元。本案原告只主张房屋差价损失1795928元，符合法律规定，予以支持。对原告因购买涉案房屋支出的维修基金20680元、契税24081.44元，有相关单据予以证实，被告予以赔偿。对原告所主张的物业费，鉴于原告并未实际居住，被告应以原告实际交纳的费用6767.8元予以赔偿。对原告的原告主张的被告应承担已付购房款一倍价款的赔偿，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”原告的主张不属于该司法解释规定的由出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的情形，故一审法院对原告该主张不予支持。对于原告主张的律师费，因未提供证据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，判决：一、撤销原被告于2013年11月13日签订的商品房买卖合同，合同编号：YS337062。二、被告临沂华府置业有限公司返还原告孙成府已付购房款1204072元及利息（以819248元为基数，自2013年11月13日至实际给付之日止；以120478元为基数，自2014年11月10日至实际给付之日止；以132525元为基数，自2015年11月10日至实际给付之日止；以131821元为基数，自2016年11月10日至实际给付之日止；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决发生法律效力后十日内付清。三、被告临沂华府置业有限公司赔偿原告孙成府所交纳的维修基金20680元、契税24081.44元、物业费6767.8元、房屋差价损失1795928元,共计1847457.24元，于判决发生法律效力后十日内付清。四、驳回原告孙成府的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43785元，由被告临沂华府置业有限公司负担31209元，由原告孙成府负担12576元。鉴定费12000元，由被告临沂华府置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙成府提交一审律师费收费发票一张。证明上诉人支付一审律师费2万元。华府置业公司质证意见：对该证据真实性无异议，关联性有异议，该费用不是本案产生的合理费用。华府置业公司提交临沂恒大华府1号楼、3号楼商品房预售许可证一份，取得时间为2013.9.29日，证明涉案房产在出售时已取得预售许可证。孙成府质证意见：对该证据真实性无异议，但不能证实被上诉人销售给上诉人的该套房产就在这373套之内，同时被上诉人在2013年5月份由临沂市规划局出具的规划图中涉案房屋明确规划为储藏室，该证据不能否认被上诉人对上诉人存在欺诈行为的事实。本院对上述证据予以采信。本院二审查明：2013年9月29日，被上诉人华府置业公司取得“临房预售证第2013196号”商品房预售许可证。根据被上诉人华府置业公司一审期间提交的房屋分层分户平面图（预售）显示，本案争议房屋性质为住宅。另查明：孙成府为本案一审诉讼支付律师费2万元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。本案争议焦点为：一、上诉人关于被上诉人承担已付购房款一倍价款的赔偿责任的诉讼请求应否予以支持。二、一审对房屋差价损失的判决是否当、上诉人一审期间支付的律师费可否支持。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案争议房产已取得商品房预售许可证，且所附房屋分层分户平面图（预售）显示房屋性质为住宅。该预售许可与规划许可存在不一致的情况。故本案不属于出卖人“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的情形。一审法院对请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求不予支持，并无不当。《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定的惩罚性赔偿原则是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》制定惩罚性赔偿责任的法律根据之一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条未规定的情形，不宜再《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定确定赔偿责任。故，上诉人关于适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的上诉理由，本院不予采纳。关于争议焦点二。上诉人孙成府起诉请求返还及赔偿总额合计4623071.3元。争议房产经一审法院委托评估，现在市场价值为3186600元，房屋差价损失为3186600-1204072=1982528元，该数额未超出上诉人孙成府赔偿损失请求的总数额。故一审判决以损失分项中“只主张1795928元”，支持可得利益损失1795928元不当，本院予以调整。律师费是上诉人孙成府的实际损失，二审中已补交证据予以证实，本院亦予以支持。综上所述，孙成府的上诉请求部分成立，对其合理的上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初10195号民事判决第一项、第二项、第四项及案件受理费负担；二、变更临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初10195号民事判决第三项为：被上诉人临沂华府置业有限公司赔偿上诉人孙成府所交纳的维修基金20680元、契税24081.44元、物业费6767.8元、房屋差价损失1982528元、律师费20000元,共计2054057.24元，于判决发生法律效力后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费43785元，由上诉人孙成府负担23785元，由被上诉人临沂华府置业有限公司负担20000元。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年四月十七日书记员  庞韶青