山东省单县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)鲁1722民初2283号 原告：仪金龙（曾用名仪国军），男，1972年3月20日出生，汉族，住山东省单县。 原告：丁伦秀，男，1976年7月23日出生，汉族，住山东省单县。 原告：徐效范，男，1962年11月27日出生，汉族，住山东省单县。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢怀庆，山东荣清律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：姜小强，单县君正法律服务所法律工作者。 被告：单县今朝商贸有限公司。住所地：单县舜师路财富广场。统一社会信用代码：91371722050924981D。 法定代表人：张勇兵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：周晨，男，1986年1月22日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。系公司聘任兼职法律顾问。 委托诉讼代理人（特别授权）：王东东，山东荣清律师事务所律师。 原告仪金龙、丁伦秀、徐效范与被告单县今朝商贸有限公司（以下简称单县今朝公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仪金龙、丁伦秀、徐效范及其委托诉讼代理人谢怀庆、姜小强、被告单县今朝公司委托诉讼代理人王东东、周晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仪金龙、丁伦秀、徐效范向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告的解除合同请求无效；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告向原告发出的落款时间为2017年4月26日的解除合同通知书，解除双方签订的《单县义乌商贸城东区D1、D2、D3楼工程施工合同》、《房屋租赁意向书》、《补充协议》没有任何的事实根据和法律依据。原告依照协议履行了自己的合同义务，期间并通知被告协商签订正式合同的相关事宜，但被告置之不理，虽然双方没有签订正式合同，但双方已经按照意向书实际履行，况且原告方已进行大量投资。在没有任何理由的情况下，被告突然向原告发出解除合同通知，既不符合合同约定，亦不符合合同法规定。为维护原告合法权益，特诉请人民法院依法确认被告解除合同请求无效。 被告单县今朝公司辩称，2017年4月26日被告向原告发出的解除合同通知书是被告为的一种民事法律行为，没有违反法律的规定，不存在法律规定的无效民事行为的情形，其行为合法有效，原告诉求确认被告的请求无效，没有事实和法律依据应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告为证明自己主张，提供如下证据： 1、仪金龙、丁伦秀、徐效范居民身份证复印件及单县今朝商贸有限公司企业信息四张；证明原、被告的身份及资格问题。 2、2017年4月26日解除合同通知书；证明被告在2017年4月26日向原告发出了解除合同通知，原告依据合同法第96条规定请求人民法院确认解除合同通知无效的效力依法有据。 3、2016年12月10日单县今朝商贸有限公司与仪国军、丁伦秀、徐效范签订的房屋租赁意向书及2017年2月10日的补充协议及2016年12月10日单县今朝商贸有限公司的委托书、中国工商银行的转账证明、2017年1月3日吕旭东出具的收据、中国工商银行出具的对公账户交易明细二张；证明在2016年12月10日双方签订了房屋租赁意向书及补充协议，证明原告依据合同及协议履行了自己的义务，向被告支付了相应的租金，并不存在解除合同的法定情形。双方所签订的房屋租赁意向书及补充协议也没有约定解除合同的条件，证明被告所发出的解除合同通知书没有合同上的依据以及法律上的依据。 4、单县亿隆商贸有限公司企业信息登记及原告方向被告所发出的催促函时间是2017年4月16日及该催促函的邮寄单和投递查询情况表；证明原告在2017年4月16日向被告发出了催促函督促被告尽快与原告方完善房屋租赁合同的相关手续，但是被告拒绝接收原告方的函件，由于被告的原因致使双方无法继续协商相关的合同内容，所以原告暂停支付租金，是为了督促被告与原告完善合同，并不是拒付。 5、原告方人员与被告方人员（被告方的王立民、赵建光、盛成华）微信群聊天记录一份(当庭出示手机上显示的微信群聊内容)；证明在承租方对所承租的房屋进行装修，期间与被告方进行沟通协商，经被告方同意方进行了装修的施工。 6、录音一份（当庭播放），是被告方人员徐某的谈话录音一份；证明原告方所发出的催促函另经徐某带回其公司，但被告并未与原告方进一步洽谈房屋租赁合同的相关完善事宜，原因完全在于被告而不是原告。 7、在原告方对D1号楼、D3号楼进行装修时有单县法院执行庭工作人员到现场口头告知了原告方，对2号楼不允许装修使用，因为D2号楼即将进行评估拍卖，所以在这种情况下，原告方积极与被告方相关人员联系来完善相关合同事宜并调整租金，被告方不予配合所以原告停止支付以后的相应租金。对此有证据：（2017）鲁1722执他1号对外委托工作移交单一份、（2012）金浦执民字第1388、1389、1390-8号执行裁定书、（2012）金浦执民字第1388、1389、1390号执行通知书、（2012）浦执民字第1388、1389、1390号委托执行函、（2017）鲁1722执他1号执行裁定书各一份。 8、单县市场监督管理局针对单县亿隆商贸有限公司出具的企业信息三张；证明：单县亿隆商贸有限公司是由三原告为股东成立的，公司登记地便是所租赁的D1号楼，三原告成立公司的目的就是以该公司的名义对所租赁被告的房屋进行经营管理，所以才以该公司的名义向被告发出催促函，催促被告尽快来商谈房屋租赁协议。 9、丁伦秀、徐效范与徐某的对话录音光盘和对应文字版，证明原告向被告发出的催促函，被告拒绝接收，三原告又让被告方的人员徐某捎带一份催促函交给吕旭东，但是吕旭东并未与原告方来商谈租赁房屋事宜。因为Ｄ2楼已经被查封拍卖，租金面临调整，所以原告方才发出了催促函，原告行为并不是拒付租金。 被告单县今朝公司质证认为：对于证据1无异议，对于证据2的通知书真实性无异议，但是对于原告证明目的有异议，根据合同法96条之规定，可以请求人民法院和仲裁机构确认解除合同的效力，而不是原告方所依据的法律规定。即本案原告诉求的确认被告2017年4月26日所发通知的行为无效，即原告诉求的确认被告请求无效，原告方没有诉求被告解除涉案三份协议书的行为无效，确认请求无效与要求确认解除合同的效力是两个不同的法律概念，即虽然如果判令解除合同通知书的行为无效，不能够必然的推论出被告解除三份涉案合同的行为无效。所以合同法96条的规定不是原告的法律依据。对于证据3的第一份证据房屋租赁意向书和补充协议真实性无异议，但对对方的证据目的有异议；对于2016年12月10日的委托书因为庭审前没有看到该委托书，所以并没有向公司核实该委托书的真实性，庭后予以确定；关于中国工商银行的转账凭证和2017年1月3日吕旭东出具的收据庭后向公司予以核实，但是该两份证据不能够证明原告方已经按照租赁意向书和补充协议履行了房租的支付义务，从房屋租赁意向书和补充协议约定的内容可以看出原告方并没有按照意向书和补充协议的约定来履行自己的义务，因为根据意向书和补充协议截止今天开庭前原告方应当向被告支付租金及定金应当是390万元。同时工行的转账凭据和吕旭东的收据并没有载明200万元是租金或者是50万的定金。对于原告提交的两份对公账户交易明细没有载明汇给被告的钱款，如果委托书是真实的，那么跟李娜的交易有3笔，交易金额为160万，该160万根据意向书和补充协议的约定仅仅是支付到了前两笔租金即2017年2月15日和2017年3月16日，此后的租金并没有缴纳。对于证据4与本案的关联性提出异议，本案并不涉及单县亿隆商贸有限公司，该信息其证据形式不合法，没有任何单位加盖的公章，也证明不了信息来源的合法性。催促函与本案的关联性有异议，因为根据租赁意向书和补充协议，本案相对方当事人是本案的原告和被告而不是单县亿隆商贸有限公司。被告方并没有接到原告方所谓的督促函，查询记录和填写的发货单证明不了被告方曾经收到过原告当庭提交的催促函，再者被告与单县亿隆商贸有限公司没有任何关系。对于证据5微信聊天记录内容的真实性和本案的关联性均提出异议，群聊记录的来源不明不能证明其原始的载体及群聊的人员不清楚，群聊的内容不能够证明是涉案单县义务商贸城东区D1、2、3号楼工程施工合同中约定的工程。证明不了原告方的证明目的即原告方已经按照涉案意向书及补充协议的约定履行的义务。对于证据6证据内容真实性及与本案的关联性均提出异议。该份录音无法证明其录制的时间、地点、环境及双方通话人员的身份，且无其他证据能够印证该录音的真实性。所以该录音无法证实原告方的证明目的。对证据7真实性没有异议，与本案的关联性提出异议，对于涉案房产被查封，原告方是明知的，并且就此事原告方前往浙江省浦江县进行协调，在签涉案租赁协议时，对于该事实原告方是明知的，正是因为原告方对该事实明知所以原告方要求将涉案的工程承包合同签订时间提前到在签订租赁合同之前。原告方认为这样才能够确保工程承包合同的合法性。对证据8的真实性没有异议，但与本案的关联性以及原告方的证明目的均有异议，涉案合同是由三原告与被告签订的，与单县亿隆商贸有限公司不具有任何关联性，不能因为单县亿隆商贸有限公司的股东是三原告，单县亿隆商贸有限公司就与被告形成法律关系。对证据9仍然坚持庭审时的质证意见，另外需要补充一个事实，涉案的工程承包合同实质上是签订在涉案租赁合同之后，是对涉案租赁合同当中约定的装修工程做进一步的约定，工程承包合同施工范围既是涉案租赁合同中的装修工程，是对装修工程的特别约定，所以工程承包合同不再另行支付工程款。 被告单县今朝公司为支持自己的辩论观点，提供如下证据： 1、情况反映； 2、2015年4月18日单县今朝商贸有限公司与仪金龙签订的单县义乌商贸城东区D1、D2、D3号楼工程施工合同； 3、2016年12月10日单县今朝商贸有限公司与仪国军、丁伦秀、徐效范签订的房屋租赁意向书及2017年2月10日的补充协议。证明目的：证明就房屋租赁双方尚未达成协议书仅仅是双方的意向，意向书的效力不应当等同双方在达成一致意见后应当签订的房屋租赁合同，退一步讲就是按照涉案的意向书和补充协议，证明原告首先违约，将租赁费仅仅支付到2017年3月16日，之后的租金分文未交纳。由于原告方首先违约致使意向书和补充协议无法达到其合同的目的，已经严重损害了被告方的利益，根据合同法有关对合同解除相关条款的规定，无法实现合同目的的，一方首先违约的守约方依法可以解除合同。对于该问题原告方解释为2017年4月16日以单县亿隆商贸有限公司的名义向被告方发过催促函，但是，单县亿隆商贸有限公司无权对被告发出催促函，因为涉案方的当事人不是单县亿隆商贸有限公司，所以2017年4月16日的催促函不是原告不予缴纳租金的正当理由，恰恰相反这份证据足以证明了原告方从来也没有向被告要求延期履行补充协议义务的请求，对于本案原告方仅仅缴纳了补充协议中2月15日和3月16日的租金，而其后的租金没有缴纳这个事实，原告方是予以认可的。原告方没有按照意向书和补充协议履行自己的义务，已构成首先根本违约，被告方依法有权单方解除租赁合同。证明涉案的工程施工合同违反法律规定，该工程施工合同为无效合同，该合同自始无效，因为原告方仪金龙没有施工资质，无效的合同不应当继续履行。 4、（2012）金浦执民字第1389-3号执行裁定书复印件、（2012）金浦执民字第1389-3号协助执行通知书复印件、（2012）金浦执民字第1389-3号委托送达函复印件及单县人民法院刘剑工作证复印件各一份； 5、（2015）金义商初字第7745号民事裁定书复印件、（2015）金义商初字第7745号协助执行通知书复印件、浙江省义乌市人民法院王剑锋、洪金星执行公务证复印件各一份； 6、（2017）浙0783民初3983号民事裁定书复印件、（2017）浙0783民初3983号协助执行通知书复印件、东阳市人民法院英卓高、陈特执行公务证复印件。 证据4、5、6系被告单县今朝公司提交给代理人的，据今朝公司称是从平安商贸公司、平安银行股份有限公司义乌分行及楼永财处索取。以上证据证明原、被告双方租赁合同当中约定的单县义乌商贸城东区D1、D2、D3号楼在债权人也就是平安商贸公司、平安银行股份有限公司义乌分行及楼永财主张权利申请人民法院执行期间，双方签订的租赁协议应属无效，因为其会妨碍债权人实现债权，该租赁协议不是在债务履行期间，而是在债务实现期间。 7、最高额抵押担保合同书一份，系被告与平安银行签订的，涉案出租物Ｄ1、Ｄ3号楼已抵押给债权人平安银行有限公司义乌分行。证明涉案出租物Ｄ1、Ｄ3号楼已被抵押且已被人民法院查封，因此涉案租赁合同的目的已无法实现，根据合同法的相关规定，无法实现的合同被告有权解除，同时还证明债权人即平安银行也可以向人民法院提起诉讼，请求解除原、被告双方签订的租赁协议，因此涉案租赁合同的目的根本无法实现。原告对于涉案出租物已被人民法院查封这个事实是明知的，对此被告方申请证人徐某、朱某出庭作证，但是由于证人未能及时赶到现场无法出庭，但是原告对于涉案出租物已被查封是明知的，据被告称原告仪金龙曾前往平安公司与该公司的员工黄涛座谈过两次，当时是由朱某和徐某一起陪同前往的。 8、2017年7月9日单县公安消防大队临时查封决定书复印件一份，证明原告严重违约，房屋租赁意向书中约定的允许承租方进行装修的工程，严重的不符合原、被告签订的单县义乌商贸城东区D1、D2、D3号楼工程施工合同，以至于其装修不符合消防的相关规定而被查封，由于原告方的严重违约，被告依法可以解除租赁协议。 原告质证认为：对证据1真实性无异议，但是该证据证实王立民、徐某、盛成华、赵建光是被告方派驻在原告施工现场的监督人员。对证据1的情况反映部分内容有异议，因为从被告方提供的施工合同来看是被告方与原告仪金龙个人签订的，与另外二原告无任何关系，况且在施工现场并不是原告仪金龙在履行施工合同，而是三原告履行租赁合同的装修义务。对证据3虽然是复印件但对其真实性无异议，从证据3显示原被告双方在合同中并没有约定合同的解除条件，另外还显示原告方在签订租赁合同后，自行组织装修等相关事宜活动，在履行合同当中，原告方并没有存在任何违约行为，退一步讲即使是原告方没有给被告方发出督促函或要求被告来完善合同进而没有及时支付租金，这也不构成根本违约，根据合同法第227条规定，被告方并没有向原告方催促缴纳租金，即使是原告方在这一点上违约也不符合合同法94条规定的相关解除的情形。根据合同法96条的规定，采用通知的方式送达解除合同只有法律规定的两种情形，一种是93条第二款规定的情形，一种是94条规定的情形，但是即使违约延期缴纳租金也不符合根本性违约。关于施工合同实际上是一个没有履行的合同，据原告仪金龙介绍被告当时是想将该房产装修好后对外招租，在这种情况下原告仪金龙与被告签订了施工合同，但是在合同尚未履行时被告又改变主意让仪金龙帮忙联系是否有租赁的，所以原告仪金龙联系了另外二原告共同与被告签订了租赁意向，所以该施工合同虽然签订但是并没有实际履行。对于证据4、5、6，对楼永财的相关裁定没有异议，因为在庭审当中原告方也提交了相应的执行裁定，是在原告方准备对涉案Ｄ2号楼进行装修时，单县人民法院执行庭告知该房产准备评估拍卖，不允许装修时原告方才知道，但是原告方在签订合同时对此并不知情。对平安银行、中天控股的裁定真实性没有异议，但是与本案的关联性及被告的证明目的有异议，该两份裁定并不是在执行期间的裁定，而是审理期间的裁定，另外该两份裁定从法律意向来讲，是“活封”而非“死封”，也就是说法院只查封了被告方Ｄ1、Ｄ2号楼的处分权，而作为被告方仍然享有对房屋的使用、管理、收益权，也就是说作为被告仍然可以将该房屋进行出租或者自己使用，并不能由此来推定租赁合同无效。该两份裁定原告方是在被告提交证据后才了解的，在签订合同时并不知情，如果在签订合同时原告方对上述情况了解的话，原告方不可能与被告签订租赁合同，并投入大量资金进行装修，继而进行大量招租活动，所以原告方将保留在特定情况下，要求被告赔偿损失的权利。对证据7，该份证据是复印件，对于其真实性暂不发表意见，即使是真实的，但是对与本案的关联性及被告的证明目的有异议，即使是涉案房产被抵押，但是在条款中并没有特别约定涉案房产不能被使用、出租等。从相关条款上只能说明不允许涉案房产进行转让，并不能由此来说明因为有抵押而不允许出租，进而说明出租合同无效。另外作为原告来讲在签订合同之前以及到今天的庭审之前，对该抵押合同并不知情，再者被告方谈到原告方相关人员曾经与所谓的债权人进行过座谈，但是并没有提供足够的证据来证实被告方的主张，事实是原告方在租赁该房屋之前并不知情，如知道上述情况，作为原告方不可能投入那么大的资金进行装修，然后对外进行大规模的招租。对证据8，对其真实性没有异议，该证据与本案没有关联性，同时该证据也不能显示被告方的证明目的即原告方严重违约，该决定书是未经消防审核擅自施工而进行的临时查封，并不是像被告说的原告严重违约所致。 庭审后，对于原告方提交的2016年12月10日的委托书、中国工商银行的转账凭证和2017年1月3日吕旭东出具的收据的真实性，被告方未按要求将核实的情况告知本院。另外本院要求被告方对原告提供微信中涉及被告方相关人员的身份进行核实，被告亦未提供，但被告提供的情况反映能证明上述相关人员均为被告的工作人员。结合施工合同和房屋租赁意向书、补充协议书，均有被告单县今朝公司有关人员吕旭东的参与，被告方对此未提出相反证据，可以确认以上证据的真实性。对于原、被告提供的证据，原、被告对真实性无异议的且与本案有关联的，均可作为证据使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于被告单县今朝公司合法使用的座落在山东省菏泽市单县开发区舜师路南湖西财富广场D1号楼、D2号楼、D3号楼，被告单县今朝公司曾与原告仪金龙签订了一份单县义乌商贸城东区D1、D2、D3号楼工程施工合同（原告仪金龙无建筑资质），签订时间注明为2015年4月18日（被告单县今朝公司认为该签订时间不实，应在签订房屋租赁意向书时间之后，但未提交相应证据）；被告单县今朝公司与三原告签订一份房屋租赁意向书（对房屋的座落、面积、租赁期限、租金及支付方式、支付时间、双方权利与责任进行了约定），签约时间注明2016年12月10日；被告单县今朝公司于2017年2月10日与三原告签订补充协议，对2016年12月10日签订的房屋租赁意向书里面的部分付款条款进行调整，调整内容如下：1、租赁物业（单县财富广场D1#、2#、3#）的年租金为249万/年。2、2017年2月15日乙方（指三原告）支付甲方（指被告单县今朝公司）租金的100万元。2017年3月16日乙方支付甲方租金的60万元。2017年4月16日乙方支付甲方租金的60万元。2017年4月16日乙方支付甲方租金的60万元。2017年5月16日乙方支付甲方租金的60万元。2017年6月16日乙方支付甲方租金的60万元。2017年7月16日乙方支付甲方租金的60万元。......。 三原告在与被告单县今朝公司签订房屋租赁意向书后，即按约定开始了装修工程，截止到三原告起诉之日，装修工程已经进入扫尾阶段，三原告为此支付了相当数量的工程款。 三原告根据上述房屋租赁意向书和补充协议的约定，通过工商银行转给被告单县今朝公司指定的李娜账户20万元，吕旭东于2017年1月3日出具收到20万元的收据一张。2017年1月11日三原告作为股东成立单县亿隆商贸有限公司（该公司经营地点即为三原告租赁的单县财富广场东区D1号楼），2017年2月16、17日三原告通过单县亿隆商贸有限公司转给被告单县今朝公司指定的李娜账户100万元，2017年三原告通过单县亿隆商贸有限公司转给被告单县今朝公司指定的李娜账户60万元。 三原告准备装修D2号楼时，遭到本院执行庭的阻止，原因为：被告单县今朝公司欠他人款项，浙江省浦江县人民法院依法判决后进入执行程序，浦江县人民法院委托本院对该D2号楼进行评估拍卖（本院于2017年4月7日委托评估机构对D2号楼评估）。三原告为此催促被告单县今朝公司派人完善房屋租赁合同的相关手续，并告知如不来人，将影响下一期协议的履行，2017年4月16日三原告以单县亿隆商贸有限公司名义向被告单县今朝公司通过特快专递的形式寄出催促函，但该催促函被退回，三原告又通过被告今朝公司有关人员捎带的形式发出该催促函，有原告与被告单县今朝公司有关人员的录音为证，可以认定以上事实。被告单县今朝公司表示对此不知情，于2017年4月26日向三原告发出解除合同通知书，认为三原告未按双方签订的施工合同、意向书、补充协议和催告函（被告单县今朝公司未提交该证据）履行合同及相应的义务。三原告认为在没有任何理由的情况下，被告单县今朝公司突然向原告发出解除合同通知，既不符合合同约定，亦不符合合同法规定，请求人民法院依法确认被告解除合同请求无效。被告未提供在发出解除合同通知之前，曾向三原告催要租金的证据。 在原、被告签订租赁意向书之前，涉案D1、D2、D3号楼已被相关法院查封，D1、D3号楼已抵押给债权人用于贷款。2017年7月9日单县公安消防大队以未经消防审核擅自施工为由，向单县亿隆商贸有限公司下发临时查封决定书，责令该公司进行消防整改。 本院认为：本案争执焦点为原告要求依法确认被告的解除合同请求无效的事实和法律依据。原告诉讼请求为依法确认被告的解除合同请求无效，被告认为原告的诉讼请求是对被告向原告发出解除合同通知书这种行为的效力进行确认，并认为这种行为是被告为的一种民事法律行为，没有违反法律的规定，不存在法律规定的无效民事行为的情形，其行为合法有效，原告诉求确认被告的请求无效，没有事实和法律依据，应当予以驳回。原告对此予以解释：被告解除合同的请求，是被告向原告方所发出的解除合同通知书所记载的内容，所以原告诉讼请求中所要求解除合同请求实际就是对被告所发出的解除合同通知书所要求的内容确认无效。本院经审查认为原告民事诉状中原告陈述的事实和理由，原告均未对被告向原告发出解除合同通知书这种行为的效力要求确认，而是将该解除合同通知书中通知解除合同和协议的内容理解为被告的一种请求，即是要求对被告解除合同和协议的效力进行确认，故原告的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定。 被告向原告发出的解除合同通知书中通知原告解除以下合同和协议：（1）2015年4月18日签订的《单县义乌商贸城东区D1、D2、D3号楼工程施工合同》；（2）2016年12月10日签订的《房屋租赁意向书》；（3）2017年2月10日签订的补充协议。原告在法定期限内提出异议，请求本院确认解除合同的效力，合同解除有法定解除和约定解除两种情况，原告属于何种情况，应当由解除合同的被告承担举证责任。经审查原、被告提供的证据，本院认为： 第一，2015年4月18日签订的《单县义乌商贸城东区D1、D2、D3号楼工程施工合同》系被告与无建筑资质的原告仪金龙签订的，依照《最高人民法院》第一条第一款第一项规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的……”,上述工程施工合同不论是否具体实施，依法均应认定为无效合同，故对此施工合同并不存在合同解除情况。 第二，2016年12月10日被告作为甲方与三原告作为乙方签订的《房屋租赁意向书》，该意向书是双方真实意思的表示，双方对出租的房屋位置、面积、用途、租赁期限、租金及支付方式、支付时间、权利与责任进行了约定，符合合同的基本要件，被告已经将租赁房屋交付于三原告，三原告已投入相当数量的资金进行了装修，并以三原告作为股东成立了单县亿隆商贸有限公司对外经营。2017年1月3日，原告根据委托书将20万元通过银行转账方式转到李娜账户中，被告方有关人员吕旭东为原告出具收据一张，后经原、被告协商针对意向书里面的部分付款条款进行了调整，并达成补充协议，原告据此协议，分别于2017年2月16日转入被告指定账户90万元，2月17日又转入10万元，3月16日转入60万元。由此可见，上述房屋租赁意向书与补充协议，已具备合同基本要件并得以履行，应为有效合同。2017年4月初，因被告的债务问题，浙江省浦江县人民法院委托本院对三原告所租赁的D2号楼进行评估拍卖（本院于2017年4月7日委托评估机构对D2号楼评估），本院执行庭责令三原告不准对D2号楼施工，故三原告对D2号楼无法进行正常施工并使用，为此原告向被告发出催促函，要求被告派人完善房屋租赁相关手续，但被告拒收，原告基于此又向被告在单县的有关人员告知并送达了催促函，由于被告未能尽快办理D2楼解除保全的相关手续，致使原告无法使用该楼，在此种情况下，按照约定，被告负有交付D2号楼的义务，原告负有支付到期租金的义务，双方互负债务，但没有约定先后履行顺序，从公平角度来讲应当同时履行，由于被告的原因不能交付正常使用的D2楼，原告为此暂时停止支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，原告暂停支付租金的行为并无不当，同时即使不存在同时履行债务的情形，原告的行为亦构不成根本性违约，因为原告暂停支付租金后，被告无证据证明其要求原告在合理期限内支付上述租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，且原告暂停支付租金后无证据证明其明确表示不履行主要债务或者造成被告无法实现合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二、四项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，由此可见，被告只要根据原告发出的催促函，来人与原告协商，完全可以实现合同目的，由于原、被告未约定合同解除条件，被告要求解除房屋租赁意向书和补充协议，又不符合法律规定的解除条件，即被告无解除权，则被告发出的解除合同通知到达对方时并不能产生合同解除的效力，合同应当继续履行。故被告要求解除与三原告于2016年12月10日签订的房屋租赁意向书和2017年2月10日签订的补充协议无效。 关于被告将法院查封的诉争D1、D2、D3号楼出租给三原告、D1、D3号楼抵押贷款的问题，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的…”，第二十条第一款第二项规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”，另外依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定："订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。"，由此可见，司法机关或行政机关查封房屋后出租的以及抵押财产后出租的，法律并无明文规定加以禁止（除非法院查封房屋时明确裁定不得对外出租），故上述原、被告签订的租赁合同是合法有效的。但在法院查封房屋后出租的以及抵押财产后出租的，不再适用“买卖不破租赁”，如果被查封或者抵押的租赁房屋产权发生变化，承租人可与取得产权的债权人另行协商租赁事宜，协商不成，承租人无法继续租赁房屋时造成的损失，在出租人无证据证明承租人明知租赁房屋被查封或抵押的情况下，承租人可根据法律规定向出租人主张权利。综上，被告主张出租法院查封的房屋或已抵押的房屋的行为无效，因无法律依据，本院依法不予支持。 被告依据单县公安消防大队下发的临时查封决定书，认为原告已构成严重违约，其有权要求解除合同，但该决定书查封的理由是未经消防审核擅自施工，并非被告所主张的原告的装修行为严重不符合原、被告签订的工程施工合同，故对被告的上述主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第一款第二、四项、第九十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院》第一条第一款第一项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项、第二十条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决如下： 一、确认原告仪金龙与被告单县今朝商贸有限公司于2015年4月18日签订的《单县义乌商贸城东区D1、D2、D3号楼工程施工合同》无效； 二、确认被告单县今朝商贸有限公司要求解除与原告仪金龙、丁伦秀、徐效范于2016年12月10日签订的房屋租赁意向书和2017年2月10日签订的补充协议无效。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告单县今朝商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员 王 坤 二〇一七年七月十八日 书记员 黄文亚