广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初8934号原告深圳市龙岗区某雅百货有限公司（反诉被告，以下简称“某雅百货”），住所深圳市龙岗区。法定代表人张某。委托代理人温某林，该公司法务经理。被告张某超（反诉原告），男，汉族，1987年2月5日出生，住址黑龙江省拜泉县，委托代理人华某，广东创某律师事务所律师。委托代理人刘某，广东创某律师事务所实习律师。上述当事人之间租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告张某超在法定期限内提出反诉，本院依法合并审理，组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经两次开庭，原告委托代理人吴某、邬某发及其变更后的委托代理人温某林，被告张某超本人及其委托代理人华某分别到庭参加诉讼，本案现已审理终结。某雅百货向本院提出诉讼请求：请求判令：1、确认双方租赁合同已于2015年11月26日解除；2、确认原告有权依据合同没收被告履约保证金78000元；3、被告向原告偿还自合同签订之日起至合同解除之日止的欠缴费用共计人民币203313.14元（其中欠缴费用199162.17元，暂计至2015.11.17日滞纳金14150.97元，扣除被告缴纳的水电保证金1000元，最后剩余欠款203313.14元）；4、被告向原告支付场地占用费124800元；5、被告承担本案诉讼费用。张某超辩称，原告诉求无事实和法律依据。原告出租房屋不能提供合法产权证明，也不能提供建设规划许可、土地使用权等合法手续。因此涉案租赁合同系无效合同，原告无权主张合同权利；由于原告过错导致被告无法正常使用涉案房屋，原告应当承担相应责任。原告所出租房屋是从其他人承租而来，也无证据证明其可以转租，请法院依法处理。张某超向本院提出反诉请求：请求判令：1、原、被告双方签订的《某雅百货商铺租赁合同书》无效；2、原告向被告支付装修装饰及各项物品损失350000元；3、原告向被告返还房屋押金78000元；4、本案诉讼费用由原告承担。针对张某超的反诉请求，某雅百货辩称，双方租赁合同合法有效，被告要求装修损失没有依据，房屋押金我方依合同约定可以没收。本案相关情况一、租赁合同签订情况2014年，原、被告双方签订两份租赁合同，部分内容一致，均为约定原告将位于深圳市龙岗区龙某西路XX号XX层部分之XXXX号房产出租给被告，面积约390㎡，租赁合同期限至2019年7月31日。其中经房屋租赁管理部门备案登记的一份租赁合同约定月租金总额为29250元，如被告拖欠租金30天以上或各项费用2000元以上，原告可解除合同并不退还租赁保证金，该合同未约定逾期付款违约金。原、被告双方另行签订的一份租赁合同则约定50天免租期，第1年月租金29250元，第2年月租金29250元，第3年月租金30712.5元，第4年月租金31590元，第5年月租金32175元。租赁保证金78000元，物业管理费每月9750元，水电保证金10000元。被告逾期缴纳租金须按逾期未缴金额的1‰支付违约金，逾期达30天的，原告可解除租赁合同，追究被告违约及赔偿责任，不予退还租赁保证金。原告提交《广告场地使用合同》，证明双方约定将某雅百货XX栋广场灯某旗靠马路一面提供被告使用，被告支付广告费5000元，使用期限自2014年10月1日至2015年9月30日。原告提交“独立商铺工程类协调会议”记录，证明双方约定被告每季度支付隔油池清理200元。被告对《广告场地使用合同》予以确认，本院予以认定。被告对“独立商铺工程类协调会议”记录以原告未提交原件为由不予确认，本院认为原告未提交证据原件，且无其他证据相印证，对该会议记录内容不予认可。二、涉案租赁合同性质原告提交房地产权证书、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、租赁合同等，证明涉案房产经合法登记，权利人为案外人深圳市尚某发展有限公司（以下简称“尚某公司”），原告自尚某公司处承租涉案房产，租赁期限自2012年11月1日起至2027年10月30日止，被告对以上证据不予认可，但未提出反证。本院认为，涉案房产有产权登记，原告出租权利来源合法，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。三、租赁合同履行情况原告主张被告自2014年11月起欠缴水电费和油池清理费，2015年7月起欠缴租金和物业管理费。被告确认自2015年6月起因生意不好拖欠房租。双方确认被告自2015年11月18日离场。原告提交《履行合同催告函》及《解除合同通知书》，主张原告于2015年7月31日催促被告支付欠缴费用171694元，于2015年11月20日通知被告解除租赁合同，办理退场手续，并缴纳欠费197606.48元。被告对以上两份证据均不认可，根据原告提交的送达记录，《解除合同通知书》已于2015年11月26日送达被告。本院认为被告欠缴租金和其他费用超过了30天，符合双方租赁合同约定的解除条件，被告欠租行为导致涉案租赁合同解除，被告张某超应承担本案违约责任，原告已履行适当的通知义务，本院认定双方租赁合同自2015年11月26日起解除。被告要求原告承担装修装饰损失，并申请进行鉴定，本院根据其申请委托深圳市中项资产评估房地产估价有限公司进行鉴定，该公司于2017年5月11日作出评估报告，认定装修支出及室内动产资产评估值为173547元。四、关于违约及赔偿责任本院认为，被告张某超未按期缴纳租金，应承担相应违约责任，被告要求原告支付装修装饰及物品损失，本院不予支持，相关鉴定费用由被告自行承担。张某超应向原告支付自2015年7月1日至2015年11月26日的租金及物业管理费，计189800元【（29250元+9750元）×4+（29250+9750元）÷30天×26天】。原告未举证证明被告2014年11月至2015年6月的水电费欠费情况，本院根据被告确认的欠租时间，支持原告关于被告自2015年7月1日至2015年11月26日的电费请求，计33660.16元，以上共计223460.16元。扣除张某超已支付的水电保证金10000元，张某超仍应向原告支付213460.16元。关于租赁保证金，由于张某超欠付租金超过双方约定的一个月期限，原告依约可以不予退还，本院对被告相关反诉请求不予支持。关于油池清理费，由于原告举证不足，本院不予支持。由于双方签订的两份合同对逾期违约金的约定不一致，且两份合同均为标准合同文本，本院采取对原告不利的一份合同规定，对原告要求逾期违约金的请求不予支持。由于原告对涉案商铺上锁，已实际控制涉案商铺，本院对原告关于解除合同后的商铺使用费的请求不予支持。裁判结果本院认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行义务。由于张某超拒缴租金，符合解除租赁合同且不退还租赁保证金的条件，本院确认双方租赁合同自2015年11月26日解除。根据本院认定，双方抵扣相关款项后，张某超应向原告支付欠缴的租金、水电费等共计213460.16元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市龙岗区某雅百货有限公司与被告张某超之间的租赁合同关系自2015年11月26日解除；二、被告张某超应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市龙岗区某雅百货有限公司支付款项213460.16元；三、驳回原告深圳市龙岗区某雅百货有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告张某超的全部反诉请求；被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7390元（原告已预缴），由被告承担4067元，由原告承担3323元，被告承担部分径付原告。反诉受理费3875元（被告已预缴），由被告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张彩飞人民陪审员  郝兰珍人民陪审员  孙 君二〇一七年七月十六日书 记 员  林瑞宇