新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终104号 上诉人(原审被告)：新疆荣汇房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌苏市乌鲁木齐南路东侧林场门面房2-29号。 法定代表人：周砚文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：时浩宸，男，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王培战，奎屯市团结路法律服务中心法律工作者。 被上诉人(原审原告)：梁永生，男，1979年9月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 上诉人新疆荣汇房地产开发有限公司因与被上诉人梁永生商品房预约合同纠纷一案，不服乌苏市人民法院(2019)新4202民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人新疆荣汇房地产开发有限公司(以下简称荣汇房产公司)的委托诉讼代理人时浩宸、王培战、被上诉人梁永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣汇房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.双方签订的《认购书》合法有效，且已实际履行，不应解除。上诉人在房屋达到交付条件时，向被上诉人发送了交付房屋通知，要求被上诉人办理相关手续，逾期将由上诉人托管代租。时至今日被上诉人既不到上诉人处办理相关手续，也不履行交付剩余房款的义务，为此上诉人将其代为招租的房屋租金留存，如被上诉人愿意交付剩余房款，上诉人同意将租金支付给被上诉人。2.双方签订的《认购书》应继续履行，上诉人不应返还购房款，应驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人预定的房屋达到交付标准，不存在被上诉人预约合同的目的不能实现及上诉人违约的事实。3.双方签订的《认购书》符合《商品房买卖合同》的要件，应认定为《商品房买卖合同》。因当地气候条件，上诉人将2号楼二层、三层东侧原敞开式走廊设计为玻璃幕墙封闭式走廊，获得设计单位的审批。设计变更后2号楼二层封闭式更加符合商户的使用条件，更加安全、美观，不应解除。 梁永生辩称，1.一审判决认定事实正确，上诉人称一审认定事实有误，没有任何证据。上诉人在2016年宣传时的沙盘和效果图显示本人购买的商铺是独立商铺，商铺门与一楼一样是对外开放的，但涉案商铺现状是封闭的，是内铺，处于一个开放的大厅内，上诉人根本没有钥匙可以交付，上诉人明显违约。2.上诉人应当支付全部已付款赔偿损失。上诉人违约事实清楚，根据合同法规定，被上诉人可以要求解除合同，并有权要求赔偿损失。上诉人所说的短信通知无理而且无效，交房是一个实际履行的行为，发短信不能证明已经履行了交房，而且到目前为止，上诉人都交不了房。 梁永生向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2016年4月1日签订的××街6号商铺、8号商铺《认购书》两份；2.被告返还购房款460000元、支付资金占用期间的利息69000元（460000元×5‰/月×30个月，自2016年10月1日至2019年5月1日），两项合计529000元。 一审法院认定事实：2016年2月21日，原告向被告出具收据一份，载明收到原告2号楼6号商铺、08号商铺定金10000元。2016年2月24日，原告向被告出具收据一份，载明收到原告2号楼6号商铺、08号商铺首付款100000元。2016年4月1日，原告与被告签订了《荣汇·时代天街认购书》(以下简称《认购书》)两份，约定原告购买被告开发建设的乌苏市××街商铺两套，建筑面积各50平方米，单价7800元，总价每套390000元，定金230000元。约定的付款方式为：2016年2月21日交定金5000元，2016年2月24日交房款50000元，2016年4月1日交房款175000元，并优惠5000元，剩余房款155000元于交钥匙前一个月交清。两份《认购书》的内容一致。当日，原告向被告支付了购房款350000元，被告向原告出具了收据两份。原告共计向被告支付了购房款460000元。另查明，1.被告在2016年宣传时的沙盘和效果图显示原告购买的商铺是独立商铺，商铺门与一楼一样是对外开放的，但涉案商铺现在的实际情况不是独立商铺，与其他商铺一起处于一个开放式的大厅内，且原对外开放的商铺门已全部封闭；2.原、被告在《认购书》中未约定交房日期，也未约定签订《商品房买卖合同》的日期，被告于2015年11月17日取得了商品房预售许可，但截至目前，原、被告双方未就涉案商铺签订《商品房买卖合同》；3.在庭审过程中，原告自愿放弃对定金10000元的主张。一审法院认为，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，原告与被告签订的两份《认购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法、有效。双方签订上述《认购书》时，被告就讼争房屋已取得预售许可证，具备签订《商品房买卖合同》的条件。《认购书》签订后，双方当事人形成预约合同关系，虽然《认购书》并未约定双方具体签订《商品房买卖合同》的时间，但《认购书》签订的目的是为了签订《商品房买卖合同》，被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，且被告在2016年宣传时的沙盘和效果图显示原告购买的商铺是独立商铺，商铺门与一楼一样是对外开放的，但涉案商铺现在的实际情况不是独立商铺，与其他商铺一起处于一个开放式的大厅内，且原对外开放的商铺门已全部封闭，被告的行为明显违约，致使原告不能实现预约合同的目的，应当承担违约责任。因此，对于原告请求解除两份《认购书》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，原告支付的购房款460000元，被告应予返还，并应支付资金占用期间的利息，原告主张被告按照年利率6%支付460000元自2016年10月1日至2019年5月1日期间的利息69000元，符合法律的规定，该院予以支持。在庭审过程中，原告自愿放弃对定金10000元的主张，该院予以确认。判决：一、解除原告梁永生与被告新疆荣汇房地产开发有限公司于2016年4月1日签订的《认购书》两份；二、被告新疆荣汇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内返还原告梁永生购房款460000元、利息69000元，合计529000元；三、驳回原告梁永生的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提供的新证据1.上诉人于2016年5月4日、5月13日、5月24日分别给乌苏市城乡规划局递交的《关于申请调整荣汇时代天街2号楼、3号楼规划设计方案的报告》；2.乌苏市城乡规划局2016年5月30日《关于荣汇时代天街项目规划设计方案调整的答复》；3.上诉人于2016年8月23日给乌苏市城乡规划局递交的《关于荣汇时代天街项目调规的申请》；4.2016年9月30日中国市政工程华北设计研究总院有限公司第五设计研究院变更设计审批通知及变更后的设计图纸。证明：根据当地气候条件(指北方冬季防冷取暖)、项目实际情况、使用功能，将2号楼二层及三层东侧原敞开式走廊设计为玻璃幕墙封闭式走廊。获得批复，并获得设计单位的审批及变更后设计图纸，证明上诉人没有违约。5.照片六组，证明：设计变更后更加符合商户的使用条件，更加安全、美观。被上诉人对上述证据均不认可，认为是上诉人为了自己的利益才更改房屋的设计及结构，上诉人没有征求过被上诉人的意见。认证：对上述证据的真实性予以认定，但因不能证明上诉人不存在违约行为，对其证明目的不予认定。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人是否存在违约行为，双方签订的《认购书》是否符合解除条件。 本案双方当事人于2016年4月1日签订的两份商铺《认购书》，为双方当事人的自愿意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。《认购书》的内容仅包括房号、面积、总价及付款方式等内容，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的十三项主要内容，为预约性质的合同，不属于《商品房买卖合同》，应定性为商品房预约合同纠纷。一审认定案由正确，上诉人关于本案应定性为商品房买卖合同纠纷的上诉理由不能成立。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中双方当事人均认可《认购书》确定的商铺从沙盘和效果图均显示为独立商铺，商铺门对外开放，该允诺内容系对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容。而现在建成的商铺属于开放式大厅，原敞开式走廊设计变更为玻璃幕墙封闭式走廊，明显不符合双方合同约定，该重大设计变更亦未征得订购人同意，应认定上诉人存在违约行为。现上诉人建成的商铺已不符合双方合同约定的条件，被上诉人有权请求解除合同，上诉人主张“设计变更后更加符合商户的使用条件，更加安全、美观”不属于双方合同约定的内容，其以此为由抗辩解除合同不符合法律规定。因上诉人违约导致本案合同解除，上诉人依法应当向被上诉人返还购房款，并应承担损失赔偿责任。被上诉人一审主张返还购房款460000元及利息损失69000元，符合法律规定。 综上所述，新疆荣汇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9190元，由上诉人新疆荣汇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  范淑桂 审判员  马桂兰 审判员  茹荷娅 二〇二〇年四月十三日 书记员  **孜