山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁民终779号上诉人（原审原告）：华融国际信托有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中山路333号。法定代表人：白俊杰，总经理。委托诉讼代理人：王超，上海锦天城（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雅群，上海锦天城（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南东岳汽车集团有限公司，住所地山东省济南市市中区二环南路7308号。诉讼代表人：济南东岳汽车集团有限公司管理人。主要负责人：国浩律师（济南）事务所钟志刚律师。委托诉讼代理人：宋江涛，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：钟志刚，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人华融国际信托有限公司（以下简称华融公司）因与被上诉人济南东岳汽车集团有限公司（以下简称东岳公司）别除权纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2020）鲁民终779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华融公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持华融公司的全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由东岳公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院未查清市中国用(2009)第0200039号土地地上房产的规划、面积、详细权属等相关情况，亦未计算和查清地上房产中74套职工住宅应分摊土地面积数额，仅粗略以地上存在职工住宅，东岳公司无权抵押该等职工住宅分摊的土地为由，认定华融公司对上述土地中的23000余平米不享有抵押权缺乏事实和法律依据。2.万隆鲁评报字(2016)第1001号《资产评估报告》系东岳公司管理人委托万隆(上海)资产评估有限公司山东分公司作出的仅为东岳公司拟实施的破产重整提供价值参考依据的报告，该等报告的出具方万隆(上海)资产评估有限公司山东分公司系资产评估机构，不具有认定职工住宅分摊土地面积及华融公司享有优先受偿权土地面积的资格和能力，一审法院对上述职工住宅分摊土地面积应予查明却未予调查，直接引用该等评估报告内容认定华融公司享有优先受偿权土地面积明显错误。3.涉案土地登记于东岳公司名下，华融公司与东岳公司已就涉案土地签署《抵押合同》并办理了抵押登记手续，华融公司亦取得了《他项权证》，理应对东岳公司抵押的全部土地使用权享有优先受偿权。东岳公司管理人向华融公司出具的《济南东岳汽车集团有限公司破产重整案情通报》记载包括74户职工住宅在内的全部地上居住房产所分摊土地面积仅为16.65亩，即11100平米，因此，即便不考虑东岳公司其他住宅用地，仅用涉案土地23489平米扣除上述全部地上居住房产所分摊土地，华融公司至少应对剩余12389平米享有优先受偿权。4.一审法院未查明涉案土地上权属为东岳公司的房产所分摊土地面积，亦未将该等土地面积计入抵押面积。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用的《城市房屋权属登记管理办法》已被《房屋登记办法》(2008年2月15日发布；2008年7月1日实施)废止失效，一审法院依据该管理办法第六条作出判决显属适用法律错误。三、本案为非财产案件，一审判决在华融公司已按《诉讼费用交纳办法》及一审法院规定和要求预交100元案件受理费的情况下，未作任何告知，径直在判决中将案件受理费判决为444779元，没有任何事实和法律依据，请二审法院一并纠正。被上诉人东岳公司辩称，华融公司上诉理由缺乏事实和法律依据，上诉无理，应予驳回。首先，案涉抵押地块上建有东岳公司职工宿舍楼房屋，东岳公司无权处分，华融公司与东岳公司之间就涉案地块土地使用权抵押无效。案涉市中国用（2009）第0200039号土地使用权证，地上涉及房产5处：1号住宅楼、2号住宅楼、6号住宅楼、5号水塔，并均已办理了房屋产权证，1号、2号、6号住宅楼共有住宅75套，其中，74套居住职工于2007年办理取得了《房屋所有权证》。按照“地随房走，房随地走”的权利合一原则，以及《物权法》第一百四十七条、《城市房地产管理法》第三十二条等相关法律规定，房产转让人负有将所售房屋占用的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋土地使用权移转给自己的权利。本案中，由于济南市权属办理的政策以及东岳公司自身等原因，涉案土地使用权，未及时办理使用权人的变更登记，但依法东岳公司74户等职工作为地上建筑的所有权人已经是该地块相应土地使用权的实质权利人。由此，在2012年，东岳公司已无权处分涉案地块的土地使用权。其次，东岳公司住房职工等对土地使用权享有共有权利，是享有土地使用权的真正权利人，因此，东岳公司无权处分，东岳公司向华融公司进行土地使用权的抵押应属整体无效。第三，华融公司作为专业的金融信托机构，根据中国银行业监督管理委员会关于加强信托公司房地产业务监管的规定要求，以及自身对信托资产、自身资产进行信贷类业务的操作规范，在接受东岳公司涉案土地使用权抵押的过程中，应当审慎进行贷前调查，只要到东岳公司现场勘查，以及调取地上建筑物房产证书等，即可发现问题。第四，国土资源局在没有核实涉案土地上建筑所有权归属情况下，为华融公司办理抵押登记备案，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房地产抵押管理办法》《房屋登记办法》的有关规定，登记行为及所办理的他项权证均属无效。第五，东岳公司目前处于破产重整程序中，管理人委托评估公司就东岳公司的破产财产依法进行了评估。根据东岳公司涉案地块地上建筑用途及现状以及权属登记情况，评估确定了相关权益和价值，其评估结果客观公正，照顾到了各方利益。因此，在制定企业破产重整计划草案过程中，采用了《资产评估报告》对案涉土地的评估数值。华融公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认华融公司对东岳公司抵押于华融公司的位于济南市市中区面积为23489平方米的市中国用（2009）第0200039号国有土地使用权享有优先受偿权；2.本案诉讼费由东岳公司承担。一审法院认定事实：2006年2月6日，济南市国土资源局与济南东岳轿车修理有限公司签订济国土资合字[2006]18号国有土地使用权出让合同，约定济南市国土资源局将济南市市中区35547平方米土地，出让给济南东岳轿车修理有限公司。随后，济南东岳轿车修理有限公司办理了上述土地的土地使用权证。2007年，济南东岳轿车修理有限公司位于济南市市中区土地上的1号、2号、6号职工住宅楼74套房产办理了房屋所有权证，登记所有权人均为职工个人。2008年4月25日，济南东岳轿车修理有限公司更名为东岳公司。2012年5月28日，东岳公司将济南市市中区市中国用（2009）第0200039号23489平方米国有土地使用权抵押与华融公司，为东岳公司向华融公司的借款提供抵押担保。2012年6月5日，该抵押土地办理了抵押登记手续，济南市国土资源局向华融公司发放市中他项（2012）第0200011号《他项权证》。2015年12月29日，一审法院裁定受理东岳公司破产重整申请，指定国浩律师（济南）事务所担任管理人。华融公司向管理人申报债权，经管理人审查、债权人会议核查，一审法院于2016年6月17日作出（2015）济商破字第1-2号民事裁定，确认华融公司债权金额合计152957602.18元。2016年3月30日，万隆（上海）资产评估有限公司山东分公司对东岳公司破产重整中涉及的房地产出具万隆鲁评报字（2016）第1001号资产评估报告，认定根据房屋土地现状，扣除职工住宅等分摊土地后，抵押给华融公司的市中国用（2009）第0200039号土地剩余土地面积为292.92平方米，评估价值为1019362元。据此，东岳公司管理人认定华融公司可获清偿重整抵押债权数额为1019362元。一审法院认为，2012年6月5日，东岳公司将济南市市中区市中国用（2009）第0200039号23489平方米国有土地使用权为华融公司的借款设定抵押时，该土地上业已存在职工住宅楼，并已办理了74户房屋所有权证。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”依据上述法律规定，虽然抵押登记只针对市中国用（2009）第0200039号23489平方米国有土地使用权，但依法应视为国有土地使用权与其上建筑物一并抵押。鉴于设定抵押时，地上建筑物职工住宅楼的所有权已经转移给74户职工所有，东岳公司没有权利处分，74户职工亦未追认东岳公司的该处分权，故东岳公司对职工住宅楼占用范围内的土地使用权处分的行为无效。针对东岳公司破产重整中涉及的房地产出具的资产评估报告业已认定,根据房屋土地现状，扣除职工住宅等分摊土地后，抵押给华融公司的市中国用（2009）第0200039号土地剩余土地面积为292.92平方米,故一审法院确认华融公司对东岳公司抵押与华融公司的位于济南市市中区面积为292.92平方米的市中国用（2009）第0200039号国有土地使用权享有优先受偿权。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百条之规定，本案案件受理费应按照财产案件标准交纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国破产法》第五十八条第三款规定，一审法院判决：确认华融公司对东岳公司抵押于华融公司的位于济南市市中区面积为292.92平方米的市中国用（2009）第0200039号国有土地使用权享有优先受偿权。案件受理费444779元，由华融公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利一致的原则。”本案中，在2007年，涉案抵押土地上的1号、2号、6号住宅楼的74套房屋已经办理了房屋所有权证，所有权人为74户职工个人，但因限于当时管理方面的客观情况，该74套房屋并未办理相应的土地使用权登记过户手续。依据上述法律规定，该74套房屋所占用范围内的土地使用权应为74户职工所有。《城市房屋权属登记管理办法》虽已废止，但其第六条的规定，在现行有效的《房屋登记办法》中的第八条中仍有规定。因此虽然一审法院将《城市房屋权属登记管理办法》作为判决的法律依据不当，但是依据本案查证的事实和《房屋登记办法》第八条的规定，一审法院认定涉案土地的使用权归属于74户职工并无不当。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条第一款规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”我国法律在抵押权设定中土地使用权和地上建筑物之间关系方面是采取“房随地走，地随房走”的双向统一原则，即在抵押权设立之时，法律将建筑物和建设用地视为一个整体，不允许将它们分别抵押，无论是以建设用地使用权抵押为目的还是以土地上的建筑物抵押为目的，相应的建筑物或建设用地使用权作为统一的抵押标的物的组成部分。依据上述法律规定，东岳公司与华融公司办理抵押登记的抵押物应系国有土地使用权与其上建筑物一并抵押。如前所述，由于涉案抵押土地上的74户房屋所有权及其该房屋占用范围内的土地使用权归74户职工所有，东岳公司无权处分，因而对于该部分土地使用权的抵押应为无效。一审法院认定东岳公司对74户职工住宅楼占用范围内的土地使用权无权处分并无不当。万隆（上海）资产评估有限公司山东分公司出具的万隆鲁评报字（2016）第1001号资产评估报告，系针对东岳公司破产重整中涉及的房屋建筑物和土地使用权的清算价值进行的资产评估，本案的抵押土地使用权也包括在内，该评估机构及鉴定人员具备相应从业资格，评估程序合法。在评估涉案土地使用权时，需扣除职工住房所分摊土地，扣除6号楼和地下车库所分摊的土地后土地使用权面积为292.92平方米。华融公司主张一审法院对于该评估报告予以采信错误，因其主张证据不足，本院不予支持。一审法院依据该评估报告，认定华融公司对东岳公司抵押的涉案土地面积为292.92平方米的土地使用权享有优先受偿权并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第二百条规定，破产程序中有关债务人的民事诉讼案件，按照财产案件标准交纳诉讼费，但劳动争议案件除外。本案实质是关于债权应否清偿的财产争议，华融公司与东岳公司之间的权利义务无不涉及财产权益，因此，应当按照财产案件标准交纳诉讼费。华融公司主张本案应按非财产案件收取诉讼费，本院不予采信。综上所述，上诉人华融公司的上诉请求不能成立，应予驳回一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费444779元，由上诉人华融国际信托有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑元文审判员  马 红审判员  安景黎二〇二〇年四月六日法官助理吕静书记员周涵宇