浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初205号 原告：曹佰君，男，1965年10月29日出生，汉族，住金华市。 原告：周旭梅，女，1965年10月19日出生，汉族，住金华市。 原告：曹罗丹，女，1989年10月19日出生，汉族，住金华市。 原告：曹俊达，男，1993年10月17日出生，汉族，住金华市。 共同委托诉讼代理人：安朝林，浙江勇往律师事务所律师。（特别授权） 被告：方森余，男，1962年7月2日出生，汉族，住金东区。 委托诉讼代理人：洪友红，浙江金奥律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：陈巧烨，浙江金奥律师事务所律师。（特别授权） 被告：张艳芬，女，1963年10月17日出生，汉族，住金东区。 原告曹佰君、周旭梅、曹罗丹、曹俊达诉被告方森余、张艳芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理，因疫情影响，本案予以了延期审理。依法由审判员蔡航适用简易程序于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告曹佰君、周旭梅及共同委托诉讼代理人安朝林，被告方森余及委托诉讼代理人洪友红、陈巧烨到庭参加了诉讼。被告张艳芬经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的房屋买卖协议无效；2、判决原告与被告相互返还房屋和房屋转让价款，人民币壹万零捌万元；3、由被告承担本案的诉讼费。 事实和理由：2012年7月29日，原告曹佰君、周旭梅与被告方森余、张艳芬签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：甲方（原告）同意将坐落于金华市金东区房屋一栋，建筑面积400.5平方米，房产权证号：金婺字第××号，土地证号：集用（2001）字第6-17号，土地用途：住宅，适用权类型：划拨，转让给乙方（被告）。转让价款壹佰零捌万元。协议签订后，被告支付了转让价款，原告交付了房屋。现原告了解到根据国家相关土地管理法律法规农村宅基地房屋除同村村民之外是不允许买卖的，故原告于2019年11月23日向金东区人民法院提起诉讼，请求法院判决确认原告与被告签订的《房屋买卖协议》无效。法院受理后确定2019年12月23日开庭审理，但在开庭前几天，被告方森余以需要调取证据为由提出延期审理申请。经查，在此期间，被告方森余于2019年12月13日与被告张艳芬办理了离婚手续；12月19日又与塘雅镇含香村的王艳香登记结婚，同日即去塘雅派出所办理了户口迁移手续，将被告方森余在塘雅镇下吴村茶园巷25号的户口迁到了含香村。另，案涉房屋的宅基地中有原告曹罗丹、曹俊达的份额，房屋买卖未经其同意，损害了原告曹罗丹、曹俊达的宅基地使用权。原告认为，案涉房屋的买卖协议违反了国家土地管理法律法规的强制性规定，应属无效。被告为了规避法律，弄虚作假，其行为并不能使得违法买卖合法化，为此请求法院依法作出判决。 原告向本院提交了以下证据： 1、四原告身份证复印件各一份，证明原告诉讼主体资格； 2、《房地产买卖协议》复印件一份，证明原告与被告之间的房地产买卖关系； 3、《集体土地使用证》复印件一份、《房屋所有权证》复印件一份，证明原告是金东区塘雅镇含香村地号6-23-0-1宅基地的使用权人； 4、房屋的现场照片一张，证明涉案房屋的现状； 5、离婚登记审查处理表一份、离婚协议书一份、结婚登记审查处理表一份，证明被告方森余于2019年12月13日与张艳芬离婚，2019年12月19日又与含香村的王艳香结婚的事实； 6、情况说明一份、村民名单一份，证明方森余不是塘雅镇含香村经济组织的成员，不享含香村经济组织成员的待遇。 被告方森余辩称，一、原、被告双方签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效。第一，原告曹佰君、周旭梅系成年人，是具有订立合同的完全行为能力人，其与被告签订《房地产买卖协议》、收取购房款、交付涉案房屋等一系列行为均是其真实意思表示。第二，被告方森余于2019年12月19日将户籍迁入涉案房屋所在的塘雅镇含香村含香自然村，取得了该集体经济组织成员资格，其依法享有向该集体经济组织申请获得该宅基地的权利，而该村村民委员会在《房地产买卖协议》上盖章并且同意方森余户籍迁入的行为，故该《房地产买卖协议》并未违反法律、行政法规的强制性，是合法有效。第三，现行法律仅对本集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖行为进行了禁止性规定，并未对同一集体经济组织内的买卖行为进行限制。《物权法》第一百五十五条规定：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。这一规定实际上表明农村宅基地使用权可以转让。而一户一宅规定属行政调整的范畴，并不影响涉案房屋买卖行为本身的效力。二、原告曹罗丹、曹俊达未在《房地产买卖协议》上签字并不影响该协议的效力。首先，被告方森余系善意第三人，涉案房屋的房屋所有权证以及集体土地使用证上的权利人均是曹佰君，并且该权利证书上并未注明其他共有人，被告有理由相信曹佰君有权处分该房屋。其次，在签订《房地产买卖协议》时，曹罗丹、曹俊达就已经年满十八周岁，是完全民事行为能力人，协议签订后，被告向原告支付购房款，原告将房屋交付给被告使用，在协议签订后长达八年的时间里，曹罗丹、曹俊达二人并未对房屋买卖行为以及两被告占有使用房屋的行为提出异议，可以推断二人默认同意。最后，根据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”可知，即便是未经曹罗丹、曹俊达二人同意，也不影响合同效力。三、根据《房地产买卖协议》第7条“由于该房屋所有证件都在曹佰君名下，因受当时政策限制，不能办理过户手续，为此特立此据”约定可知，原告曹佰君在2012年签订协议时明知被告方森余为外村人，涉案房屋是不能买卖过户的，并非是起诉时才知悉。四、原告向被告交付房屋后，被告开始着手对涉案房屋进行装修，并在原先的基础上加建一层，花费的装修费用约为60余万元，至今已经占有使用6年多，形成稳定的占有关系，原告的行为有违诚实信用原则。五、涉案房屋的相邻地块为国有土地使用权证，证明案设房屋可以办理国有土地使用权。 被告方森余未向本院提供证据。 被告张艳芬未作答辩，也未提供证据。 对原告提供的证据，被告质证意见如下： 对证据1、2、3三性均无异议，根据买卖协议原件都已经交给被告，真实性无异议；本院予以确认。对证据4真实性无异议，从照片可以看出被告对房屋已经进行装潢；本院予以确认。对证据5关联性有异议，事实是存在，与本案无关。本院对真实性予以确认，对证据6，对真实性由法院判断，对证明内容有异议，情况说明提到，与本案没有关联，原被告签订的房屋买卖合同中有见证人，有含香村村委盖章，也有相关人员的签字，与二十一生产队村民名单中的人员有重叠，含香村作为行政村，有生产队，这里仅仅是二十一生产队，证明被告没有享受经济组织的待遇，与这无关。本院认为，该证据与本案不具有关联性，不予确认。 经审理，本院认定本案的事实如下： 2012年7月29日，原告曹佰君、周旭梅（作为甲方，住址为金东区塘雅镇含香村）与被告方森余、张艳芬（作为乙方，住址为金东区签订《房地产买卖协议》一份，约定经甲乙双方协商，甲方将坐落于金东区塘雅镇含香村三间三层店面房房产权永久性转让给乙方所有。具体协议如下：1、甲方同意将坐落于金东区塘雅镇含香村房屋一栋，南靠方祥华、北靠方张山、西靠马路、东靠良田，建筑面积400.5平方，房产权证号：金婺字第××号，土地证号集用（2001）字第6-17号，土地用途：住宅，使用权类型：划拨，转让给乙方。2、转让价格总价为人民币壹佰零捌万元整。3、付款方式，乙方已付甲方定金人民币150000元整，余款在签订协议时全部付清。4、在签订协议付款同时，甲方应将曹佰君、周旭梅的身份证复印件、房产证原件、土地使用证原件，上交村费用的发票原件以及向农户买地补偿收据原件等有关材料交给乙方。5、甲方不得变动不动产、签约后房产当即移交给乙方使用。6、房产过户、如过户，甲方应出具相关证明材料，积极协助乙方办理相关的过户手续。7、由于该房屋所有权证都在曹佰君名下，因当时受政策限制，不能办理过户手续，为此特立此据。从签约日起，该房屋的产权及所有证件全部属于乙方所有，今后对房屋的使用、转让等任何行为，甲方无权干涉，如遇拆迁机房应积极协助乙方到各管理部门办理相关手续，并按乙方授意签署相关文件，任何收益都归乙方所有，与甲方无关。8、该房屋周围原甲方所有的土地使用权随房产附属物一并归乙方所有。9、甲方应保证房屋产权权属清楚，出让时该房屋必须未设置任何担保抵押，无产权纠纷。如因产权归属不清或因甲方的行为引起的有关房产纠纷或者债权债务由甲方负责。因上述原因给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。10、协议一经签订，永不反悔。11、本协议一式四份，双方签字后生效。金华市金东区村民委员会及曹贤亮、余建平等八人作为见证人在该协议书上盖章和签名。在金华市金东区村民委员会盖章处写有“同意”两字。协议签订后，原告将该协议涉及的房屋及集体土地使用证、房屋所有权证（两证均登记在原告曹佰君名下，房屋所有权证记载的设计用途为商住）均交付给被告。被告则向原告付清了该协议的所有款项。 2019年12月13日，被告方森余与被告张艳芬签订《离婚协议书》一份，内容为：男女双方于1989年9月12日在潘村人民政府办理结婚登记，婚后生育一子，取名方炜，现年31岁。因双方性格脾气不合，导致夫妻感情破裂。经双方协商一致，达成如下离婚协议：一、男女双方自愿离婚。二、子女抚养约定：儿子方炜已成人。三、债权债务处理：男女双方在婚姻关系存续期间无债权债务。如发现债权债务归各自享有与清偿。四、房屋财产处理：位于金东区归儿子方炜所有，男女双方享有房屋居住权。各自生活用品归各自所有。对上述财产的分割已经双方充分协商，不存在欺诈、胁迫等情形，相对方应积极协助约定归属方办理交付或者转移登记手续。五、今后男婚女嫁，互不干涉。当日两被告到婚姻登记机关办理了离婚手续。 2019年12月19日，被告方森余与案外人金华市金东区的王艳香办理了结婚登记手续。原告在诉状中被告方森余陈述已将户口迁入含香村。 同时查明，原告认可与两被告所购买房屋相邻房屋的土地使用权均系国有土地出让性质。被告方森余陈述购买房屋后对房屋进行加盖了一层，但未办理有关手续。该房屋目前用于经营超市和居住。 再查明，原告曹佰君、周旭梅、曹俊达曾以原告身份，以被告方森余为被告于2019年11月25日向本院提起诉讼，要求1、判决确认原告与被告签订的房屋买卖协议无效；2、判决原告与被告相互返还房屋和房屋转让价款。案号为（2019）浙0703民初5562号。在该案审理过程中，原告曹佰君、周旭梅、曹俊达以出现了新的事实，需要核实为由，于2020年1月7日向本院提出撤诉申请。本院作出民事裁定书准予原告曹佰君、周旭梅、曹俊达撤诉。 本院认为，从我国第一部《土地管理法》颁布以来，我国集体土地流转政策经历了由较为宽松到收紧，然后逐步放开，逐步规范的历史进程。集体经营性建设用地入市是新修订的《中华人民共和国土地管理法》最大亮点，该法第六十三条第一款规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”法院的判决要兼顾法律效果和社会效果，从法律效果方面看，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，虽然旧的《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；。”但事实上，这两者之间并不存在当然的因果关系，上述法条的立法本意是保护农村耕地，但对于已在其上面建好房屋的宅基地而言，其用途并不因房屋的所有权人或宅基地的使用权人的变更而改变，判决农村房屋买卖有效并不违背这些法条的立法本意。况且该法条已由新的《土地管理法》第六十三条修改后所替代。根据“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的宪法原则，只要是中华人民共和国的公民，不因户籍或其生活的地域（城镇或农村，不同农村之间）的不同而在行使权利时有所区别；另一宪法原则规定，公民对其私有财产可以处置。同时，《合同法》规定只要买卖双方签订的合同不违反法律和行政法规的禁止性规定，就应认定有效等。因此，若判决农村房屋买卖合同无效，不仅无任何法律依据，而且与宪法有关的基本原则相抵触，与《合同法》等基本法律的有关规定不符。从社会效果方面看，认定无效的判决极大地阻碍社会主义市场经济的正常、有序地运行，破坏了交易秩序的安全和稳定。这里不排除当事人为了获得更大的利益，起诉到法院要求确认买卖合同无效的情形，而法院认定无效的判决则无形中助长了故意毁约行为的发生。本案中，原告曹佰君、周旭梅与被告方森余、张艳芬之间签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思的表示，且经过了含香村村民委员会的见证同意。被告受让的房屋属于商住性质，且被告所邻房屋均系国有土地出让性质，应当符合城乡建设规划，而非纯粹的宅基地。被告受让房屋后已实际使用若干年，也未改变房屋的使用性质，故该《房屋买卖协议》可认定有效。原告提出的诉讼请求有违民事主体从事民事活动中的诚实信用原则。同时，原告曹罗丹、曹俊达非合同相对人，其起诉两被告无事实依据。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告曹佰君、周旭梅、曹罗丹、曹俊达的诉讼请求。 案件受理费7260元（系减半收取），由原告曹佰君、周旭梅、曹罗丹、曹俊达负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 蔡航 二〇二〇年四月二十二日 代书记员 江璟