河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1141号上诉人（原审被告）：河南雅宝地产有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路85号1号楼21层2101、2102号，统一社会信用代码：91410100556900012E。法定代表人：訾丽珍,该公司总经理。委托诉讼代理人：靳迎亚，国浩律师（郑州）事务所律师。委托诉讼代理人：冯培源，国浩律师（郑州）事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭红梅，女，1974年8月16日出生，汉族，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：李成德，河南京港律师事务所律师。原审被告：李小龙，男，1977年6月25日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：马胜男，河南弘勋律师事务所律师。上诉人河南雅宝地产有限公司（以下简称雅宝公司）因与被上诉人郭红梅、原审被告李小龙房屋买卖合同纠纷一案，前由河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2019年3月13日作出（2018）豫0191民初22903号民事判决。郭红梅不服，向本院提起上诉，本院于2019年6月17日作出（2019）豫01民终9884号民事裁定书，撤销原判，将本案发回重审。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院另行组成合议庭，经重审于2019年11月30日作出(2019)豫0191民初22106号民事判决，雅宝公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雅宝公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回郭红梅的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由郭红梅承担。事实与理由：一审判决认定，上诉人与郭红梅、李小龙之间达成口头合意，在郭红梅支付完毕房屋款项后，上诉人与李小龙解除之间的商品房买卖合同，李小龙配合办理相关手续，因此判令上诉人配合郭红梅办理涉案房屋过户手续，即按原合同条款与郭红梅签订《商品房买卖合同》并到房管部门办理涉案房屋备案登记手续存在事实认定错误。本案中，涉案房屋系李小龙向上诉人购买，上诉人与李小龙已经解除该房屋买卖合同，涉案房屋产权为上诉人，上诉人没有义务配合其办理房屋过户手续。上诉人就涉案房屋从未与郭红梅、李小龙之间达成所谓的房屋买卖口头合意，郭红梅及李小龙也并未提供证据支持其诉讼请求。此外，郭红梅与李小龙之间的房屋买卖协议与上诉人无关，根据合同的相对性原则，该协议对上诉人没有法律约束力。综上，一审判决认定事实与适用法律严重错误，为维护上诉人的合法权益，现依法提起上诉，请予以改判。郭红梅辩称：一、原审判决认定郭红梅与上诉人及李小龙之间的口头协议合同的效力，符合规定。合同的形式是指当事人合意的外在表现形式，是合同内容的载体。《中华人民共和国民法通则》第56条：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。”和《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”凡当事人无约定、法律未规定须采用特定形式的合同，均可采用口头形式。因此，郭红梅与上诉人及李小龙采用口头形式达成合意，并不违法，原审判决予以支持正确。二、原审判决认定郭红梅与上诉人、李小龙口头合意内容，证据充分。本案中，从以下几点可以证实：第一、上诉人对与李小龙签订商品房买卖合同采用了银行按揭贷款109万元且上诉人系担保人，其已收到了全部房款的事实无异议。第二、李小龙是接到上诉人的偿还交通银行河南省分行到期房贷时，才经上诉人同意将房屋出售给郭红梅的。第三、李小龙与郭红梅售房协议是由上诉人的法律顾问起草签订，且李小龙向上诉人出具了承诺书，该承诺书的目的是为将房屋过户给郭红梅，这是上诉人十分清楚的。且李小龙同时将一份购买协议和一份证明与承诺书一并交给了上诉人法律顾问张国锋。第四、郭红梅是按照上诉人销售经理李蒲所发的手机短信中的还款明细单的还的款，上诉人对郭红梅还的款是李小龙的售房款，而不是借款。第五、2016年5月26日至8月2日期间，郭红梅还款前与上诉人原法律顾问及代理人张国锋的大量短信内容，更加印证了本案口头协议成立。第六、李小龙与上诉人解除房屋买卖合同后，上诉人的销售人员王雨、张冰艺、王一通分别继续与郭红梅在短信中对话承诺催促并承诺涉案房屋过户给郭红梅但均上诉人以多种理由致未办理成过户手续。第七、张国锋收取了郭红梅1万元涉案房屋备案过户代理费，并且代理上诉人骗取了调解书解除了与李小龙的商品房买卖合同。并让李小龙填写房产局需要的解除备案的全部材料。通过上述事实可以看出：一是郭红梅已按照口头协议内容已经履行了全部义务，上诉人已经接受了履行。二是李小龙已按照口头协议内容解除了与上诉人的商品房买卖合同。三是上诉人已全部收取了房款（首付款和按揭款）通过口头协议的履行，又免除了上诉人109万元贷款本息的担保责任，从郭红梅提交的证据来看,已经形成完整有效的证据链，说明李小龙与其解除合同是为了将房过户给郭红梅，绝不是为了无偿将房退给上诉人。由此，一审判决认定郭红梅与上诉人及李小龙达成口头合意，在郭红梅支付完毕房屋款项后，上诉人与李小龙解除双方之间的《房屋买卖合同》，配合办理过户手续，是十分正确的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求依法维持原判，驳回上诉。李小龙辩称：同意郭红梅的答辩意见，请求依法驳回上诉，维持原判。郭红梅向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告李小龙签订的房屋买卖协议和原告与被告河南雅宝地产有限公司、李小龙达成的债权债务转移协议有效；2、被告河南雅宝地产有限公司配合原告办理过户手续即判决被告河南雅宝地产有限公司立即按原合同条款内容与原告郭红梅签订《商品房买卖合同》并到房管部门办理涉案房屋备案登记手续；3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月31日，被告李小龙与被告雅宝公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：D130××××5574），约定原告购买被告位于郑东新区祥盛街北、中兴路西2幢1单元8层805号房，房屋总金额为1562363元，约定2013年8月31日前付款472363元，剩余109万元由被告李小龙采用商业贷款的方式支付。2016年4月26日，被告李小龙向原告出具协议书，显示被告李小龙将涉案房产出售给原告，由原告偿还涉案房屋银行按揭款109万元本金、利息及其他费用。原告将按揭款支付给银行后，被告李小龙承诺与被告河南雅宝地产有限公司解除上述《商品房买卖合同》，并配合原告郭红梅将该房屋办理房产证。该房屋首付款已付清。被告雅宝公司以被告李小龙逾期偿还贷款致使银行要求其承担保证责任为由诉至该院，请求解除上述《商品房买卖合同》，本院于2016年7月28日作出(2016)豫0191民初11950号民事调解书，达成调解协议如下：被告李小龙与被告雅宝公司解除双方之前签订的关于郑东新区祥盛街北、中兴路西2幢1单元8层805号房的商品房买卖合同（合同编号：D130××××5574）。2016年8月25日，被告雅宝公司与被告李小龙签订《解除合同协议书》一份，载明：被告双方于2013年8月31日签订的商品房买卖合同，房屋坐落于郑东新区祥盛街北、中兴路西2号楼1单元8层805号，合同号为D130××××5574。因李小龙合同违约致使其无法继续履行合同，经协商双方同意于2016年8月25日予以解除该套合同。同日，双方另签订《告知》一份，载明：商品房买卖合同撤销备案后，所退房源在郑州市房地产网电子楼盘表上同步公示，所退房源公开销售。商品房买受人不得将预购商品房进行转让。庭审中，原被告共同确认被告与李小龙签订的《商品房买卖合同》真实性无异议，被告李小龙已经支付首付款，另对涉案（2016）豫0191民初11950号民事调解书载明的协议内容无异议。被告雅宝公司于2019年8月30日向本院出具《情况说明》一份，载明：涉案房屋总价1,562,363元，其中首付款472,363元，银行贷款109万元，我公司已收到全部房款。另截至2019年8月30日，涉案房屋房产证尚未办理。涉案房屋目前登记在被告河南雅宝地产有限公司名下，没有对外出售。因对涉案房屋的所有权有异议，原被告三方引发纠纷，诉至法院。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告李小龙向原告出具协议书，载明在原告偿还涉案房屋银行贷款后，被告李小龙解除其与被告雅宝公司签订的《房屋买卖合同》，并配合原告办理涉案房屋房产证；被告雅宝公司与被告李小龙签订的《商品房买卖合同》因被告李小龙未按照约定履行偿还银行贷款的义务而协商解除，上述行为均系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。原告要求确认其与被告李小龙签订的房屋买卖协议有效，该院予以确认。原告要求确认与被告雅宝公司、李小龙达成的债权债务转移协议有效，该院认为，债务人将合同义务全部转让给第三人的，应当经债权人同意，但原被告三方均未提供三方达成的书面的债权债务转移协议，故该项诉请缺乏事实基础，该院不予支持。原告要求被告雅宝公司配合原告办理过户手续即判决被告雅宝公司立即按原合同条款内容与原告郭红梅签订《商品房买卖合同》并到房管部门办理涉案房屋备案登记手续，该院认为，审理中被告雅宝公司确认涉案房屋总价1562363元，其中首付款472363元，银行贷款109万元，其公司已收到全部房款。另截至2019年8月30日，涉案房屋房产证尚未办理，目前登记在被告雅宝公司名下，没有对外出售。结合原被告提供的证据及审理查明，原被告已口头达成合意，在原告支付完毕房屋款项后，二被告解除之间的商品房买卖合同，被告李小龙配合办理相关手续。故原告的该项诉请，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告郭红梅与被告李小龙签订的房屋买卖协议有效；二、被告河南雅宝地产有限公司于本判决生效后三十日内配合原告郭红梅办理涉案房屋（位于郑东新区祥盛街北、中兴路西2幢1单元8层805号）过户手续，即按原合同条款与原告郭红梅签订《商品房买卖合同》并到房管部门办理涉案房屋备案登记手续；三、驳回原告郭红梅的其他诉讼请求。案件受理费27600元，由被告河南雅宝地产有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的案件事实同一审一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协议、保密等义务。本案中，李小龙将购买的案涉房屋出售给郭红梅，郭红梅支付了李小龙购买案涉房屋支付的首付款项、银行贷款本金及利息，李小龙解除与雅宝公司之间的《商品房买卖合同》后雅宝公司未退还李小龙已付首付款的事实，一审已提供李小龙向郭红梅出具的协议书、短信截屏、付款凭证等证据在卷为据。上述事实，足以认定郭红梅所主张的当事人三方达成房屋买卖口头合意的事实是存在的，雅宝公司作为案涉房屋的开发商、出卖人，已收取案涉房屋的全部购房款，已实现合同目的，一审判令雅宝公司协助郭红梅办理产权过户登记手续等并无不当。雅宝公司称其与郭红梅不存在商品房买卖合同关系的上诉主张不能成立。综上所述，河南雅宝地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27600元，由上诉人河南雅宝地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马增军审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇二〇年四月二日书记员  刘佳辉