济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)鲁0112民初1173号 原告：陈延湖，男，1977年10月24日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：李栋斌（特别授权代理），山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽红（一般授权代理），山东国曜律师事务所实习律师。 被告：张婧洁，女，1987年11月11日出生，汉族，无业，住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：陈磊、孙宗（特别授权代理），均系山东海蔚律师事务所律师。 被告：济南宝阳房地产咨询有限公司，住所地济南市历城区。 法定代表人：亓志远，总经理。 委托诉讼代理人：刁存江（特别授权代理），山东盈德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高姗姗（一般授权代理），山东盈德律师事务所实习律师。 原告陈延湖与被告张婧洁、被告济南宝阳房地产咨询有限公司（以下简称宝阳房地产咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈延湖及其委托诉讼代理人李栋斌、张丽红，被告张婧洁的委托诉讼代理人陈磊、孙宗，被告宝阳房地产咨询公司的委托诉讼代理人刁存江、高珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈延湖向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告房屋买卖合同，被告返还原告购房款本金222000元；2、判令两被告连带赔偿原告房屋差价损失154000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2016年9月3日签订《房屋买卖合同》，原告购买被告张婧洁位于历城区房产一套，总价款140万元。合同约定原告于2016年9月13日前支付首付款50万元。原告于2016年9月7日支付50万元首付款后得知，被告张婧洁出卖的该套房产是济南泉景隆悦置业有限公司(以下简称隆悦公司)顶账给山东平安建设集团有限公司(以下简称平安公司)的顶账房，被告张婧洁又从平安公司订购该房产。被告张婧洁与平安公司约定需支付差额款278000元和301611元首付款后方可与隆悦公司签订购房合同，但其仅支付了1万元定金，其后转手将该房产卖与原告。因被告张婧洁未向平安公司支付购房款，导致原告无法与隆悦公司签订购房合同办理网签登记。为购得该房产原告于2016年9月29日代被告张婧洁向平安公司支付首付款301611元，2016年10月28日又向其支付2万元。现平安公司、隆悦公司已将该房产另行出卖，平安公司已将原告购房款退还。被告张婧洁违反约定导致原告无法取得所购房产，并拒绝退还购房款的行为严重侵害了原告的合法权益。被告宝阳房地产咨询公司作为专业房产中介机构在居间合同履行中存在严重过错，导致原告损失。因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告张婧洁辩称，原告陈述与事实不符，本案原、被告三方签订的房屋买卖合同属于格式合同。具体的合同条款均使用宝阳房地产咨询公司的格式条款，但并不影响到原告在签订该合同时已经知晓该涉案房屋为顶账房。另外还需要交纳房屋差价后到开发商处进行更名手续等相关事宜。2016年11月22日，山东元序律师事务所作为平安公司的委托代理人，向原告邮寄律师函，该函说明是原告怠于行使购房权利，不履行合同约定的义务。被告于2016年9月7日向平安公司支付差额款278000元，平安公司出具证明，将涉案房产更名为原告。原告向其支付了首付款。因此，原告与平安公司存在房屋买卖合同关系。之后，由于原告怠于行使购房的权利，案外人平安公司退还了原告的首付款。由于国家出台限购政策，故原告丧失了购房资格，过错在原告。综上，原告对购买涉案房产的相关事宜均是知情的，因原告个人原因导致没有办理网签，责任不在被告。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告宝阳房地产咨询公司辩称，原告起诉被告，没有事实和法律依据。原告与被告张婧洁签订的《房屋买卖合同》系双方在自愿的基础上签订的，被告仅作为该合同的见证方，并非合同相对方。在该合同的履行过程中，原告已经变更了合同的相对方即案外人平安公司，并向其履行了合同的义务。因此，被告非该涉案合同当事人，原告要求被告承担合同解除后的法律义务没有事实和法律依据。对于2016年9月3日，原告和被告张婧洁签订的《房屋买卖合同》，被告的居间服务无过错。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失154000元缺乏依据。首先，被告无需承担合同履行过程中因合同当事人双方违约而产生的责任。其次，原告即便有损失，也应有案外人平安公司承担。由于在合同履行过程中，原告向平安公司支付房屋首付款。因此，原告以自己的行为表明不再履行该《房屋买卖合同》。故本案真正的合同当事人应该是原告和案外人平安公司。综上，驳回原告陈延湖对被告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2016年9月3日，原告陈延湖（买方，乙方）与被告张婧洁（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》。合同编号：0000248。 合同第一条：甲方自愿出售位于济南市历城区XX路XXXXX号楼X单元XXX室的房产给乙方，房屋所有权人为张婧洁；产别：（一手房）私有房产房屋建筑面积为111.00平方米；房屋抵押、租赁情况：无抵押、无租赁。甲方承诺和保证此房产无任何权属及其它经济纠纷，并如实陈述房产权属状况、设施、装饰情况和相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。第二条：甲乙双方经协商一致，同意本合同上述房产及其配套设施的成交总价款为140万元整。定金：乙方先交付甲方购房定金3万元整。第三条：按揭贷款，乙方于2016年9月13日前向甲方交付首付款人民币50万元整。甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时七日内积极配合乙方办理过户手续。第四条：甲、乙双方办理过户手续所产生的税费：甲方承担开发商改合同费用，乙方承担办理房产证所产生的费用。第八条：若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。若乙方未按照第三条的约定并逾期3日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权以前述之约定获取违约金。第九条：甲方负责给乙方所购买的此房屋进行基础装修，费用由乙方承担，甲方将费用控制在10万元以内；乙方同意甲方使用此房屋做样板间展示叁到陆个月；若乙方不允许甲方装修则须追加2万元房款给甲方。 2016年9月3日，原告向被告张婧洁支付购房定金3万元。9月5日，原告又向被告张婧洁支付购房首付款5万元。9月7日，原告再次向被告张婧洁支付购房首付款42万元。原告共向被告张婧洁支付购房款50万元。 2016年9月7日当日，原告与被告张婧洁一同去了平安公司，张婧洁向平安公司支付了278000元款项，平安公司向原告陈延湖开具了收据。2016年9月29日，原告陈延湖又向平安公司支付了301611元，平安公司向原告陈延湖开具了收据。2017年2月16日，平安公司向原告陈延湖返还了278000元和301611元购房款。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告陈延湖签订房屋买卖合同时对涉案房产的权属状况是否知情。被告张婧洁以平安公司出具的1万元购房定金收据在被告宝阳房地产咨询公司登记转售其购房资格权，在被告宝阳房地产咨询公司的居间下原、被告三方于2016年9月3日签订了《房屋买卖合同》。在三方签订《房屋买卖合同》时，两被告对张婧洁对涉案房屋并未取得所有权或处分权是明知的，两被告称原告陈延湖对此亦是明知的，对此原告予以否认。从三方签订的《房屋买卖合同》内容分析，虽在合同第四条中有“甲方承担开发商改合同费用”内容，但是仅能推定出原告陈延湖在签订合同时是知道涉案房产没有办理产权登记手续的结论，但不能推定出原告陈延湖明知被告张婧洁与开发商没有签订房屋买卖合同的结论，且在该《房屋买卖合同》的第三条付款方式的约定中，双方对90万元购房款以过户后办理按揭的支付方式亦做了明确的约定。因此，本院对被告述称的原告陈延湖对涉案房屋情况是明知的辩称意见，不予采信。 2、原、被告三方于2016年9月3日签订的《房屋买卖合同》应当解除，被告张婧洁应当返还原告购房款222000元。被告张婧洁辩称其向平安公司交付的差额款278000元是被告代替原告陈延湖交纳的，余款222000元是其将购房资格转让给原告并帮助原告在平安公司完成了更名手续后应得的。在2016年9月3日三方签订的《房屋买卖合同》中并没有此项约定，且原告亦不明知被告张婧洁转让的是购房资格，原告陈延湖向被告张婧洁支付的50万元首付款是完全按照双方合同约定履行的付款行为。原告要求解除三方签订《房屋买卖合同》，被告张婧洁对涉案房产无转让的权利，且原、被告均同意解除合同，故该合同应当予以解除。合同解除后，被告张婧洁继续占有原告陈延湖222000元购房款无法律依据，应当予以返还。 3、原告陈延湖未购买成涉案房屋产生的损失承担问题。被告张婧洁称2016年9月7日其带领原告陈延湖去平安公司交付278000元差价款时，平安公司向原告出具了收款收据。后原告又向平安公司交纳了301611元购房首付款，平安公司又向原告陈延湖开具了收据，能够证明原告陈延湖已与平安公司建立了新的房屋买卖合同，涉案房屋原告没有买成的原因在于原告，被告张婧洁没有责任。原告陈延湖称其在2016年9月7日得知涉案房屋被告张婧洁并没有和开发商签订购房合同，为了能够顺利买房只能按平安公司要求支付首付款。本院认为，在原告陈延湖知悉了被告张婧洁对涉案房产没有转让权利的情况下，其自愿向平安公司交付房款并且平安公司亦向原告出具了收据，应当认为双方就涉案房产的买卖达成了新的合意。至于原告陈延湖后又因何原因没有购买成涉案房屋系另外法律关系，不属本院查明的范围。 本院认为，原告陈延湖与被告张婧洁签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同解除后，被告张婧洁应当返还原告222000元购房款，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告张婧洁对涉案房屋没有所有权和处分权，在未向原告陈延湖示明的情况下签订合同，应当对合同的不能履行承担一定的过错责任。原告陈延湖虽不知情涉案房屋的具体情况，但做为购房人其应当对所购买房屋的权属情况进行充分的调查和了解，其在未完全了解的情况下签订涉案《房屋买卖合同》，亦应当对该合同的不能履行承担一定的过错责任，其要求两被告全部承担其未购买成涉案房屋产生的差价款无法律依据，本院不予支持。被告宝阳房地产咨询公司在没有向原告陈延湖示明涉案房屋的权属情况下，居间让原、被告签订了《房屋买卖合同》，亦应对该合同不能履行承担一定的过错责任。原告陈延湖因涉案《房屋买卖合同》的签订向被告宝阳房地产咨询公司支付的28000元服务费系原告陈延湖的直接经济损失范围，被告宝阳房地产咨询公司对《房屋买卖合同》的不能履行负有过错责任，应该将服务费退还给原告陈延湖。被告张婧洁明知双方签订的《房屋买卖合同》不能履行，还拒不返还原告陈延湖222000元购房款，亦给原告陈延湖造成了直接经济损失，被告张婧洁应当自其告知原告陈延湖双方《房屋买卖合同》不能履行之日起，即2016年9月7日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算赔偿原告陈延湖经济损失。 综上，被告张婧洁应当返还原告222000元购房款；根据原、被告各自的过错程度和过错责任，被告张婧洁自2016年9月7日起以222000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算支付原告利息损失至判决生效之日止；被告宝阳房地产咨询公司赔偿原告28000元服务费损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告陈延湖与被告张婧洁、被告济南宝阳房地产咨询有限公司于2016年9月3日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告张婧洁于本判决生效之日起10日内返还原告陈延湖购房款222000元； 三、被告张婧洁于本判决生效之日起10日内以222000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算支付原告陈延湖利息损失至判决生效之日止； 四、被告济南宝阳房地产咨询有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告陈延湖服务费损失28000元； 五、驳回原告陈延湖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6940元、财产保全费2470元，均由被告张婧洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  曹亚萍 人民陪审员  王寿莲 人民陪审员  李 娜 二〇一七年七月五日 书 记 员  李 叶