四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1702民初629号原告：严朝均，男，1951年7月8日出生，汉族，达州市***退休职工，住成都市龙泉驿区。原告：杨先涛，女，1955年1月24日出生，汉族，达州市通川区***退休职工，住成都市龙泉驿区。二原告共同委托诉讼代理人：易开均，四川奥飞律师事务所律师。被告：李兴红，男，1978年9月10日出生，汉族，个体，户籍地四川省渠县，现住达州市。被告：谯述波，女，1982年4月20日出生，汉族，无业，户籍地四川省达州市达川区，现住达州市。原告严朝均、杨先涛与被告李兴红、谯述波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告严朝均、杨先涛及其委托诉讼代理人（特别授权）易开均、被告李兴红、谯述波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严朝均、杨先涛向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与二被告于2014年1月24日所签订的《房屋买卖合同协议》及2015年10月15日所签订的《房屋买卖补充协议》，由二原告收回《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》项下的房屋即达州市*****住房一套（面积198平方米）及楼下库房一间（约25平方米）；2.判令二被告向二原告支付违约金170400元。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告也系夫妻关系。二原告作为甲方与二被告作为乙方于2014年1月24日签订了《房屋买卖协议》，约定甲方将其所有的达州市*****住房一套(面积198平方米)及楼下库房一间(约25平方米)出售给乙方，房屋总价852000元，付款方式：在签订协议时乙方向甲方付款202000元，乙方在2014年2月28日前向甲方付款150000元，乙方在2015年10月18日前向甲方付款460000元，余款40000元在甲方协助乙方办完房屋产权变更手续后由乙方向甲方付清。《房屋买卖协议》签订后，二被告先后向二原告支付了购房款202000元和150000元，共计352000元。因二原告以《房屋买卖协议》项下的房屋向银行抵押贷款460000元，贷款期限2012年10月19日至2015年10月18日，故双方约定乙方在2015年10月18目前向甲方付款460000元，再由甲方将此款向银行结清，从而解除抵押。由于乙方即二被告筹措资金困难，无法在2015年10月18日前向甲方即二原告付款460000元，二原告与二被告于2015年10月15日签订了《房屋买卖补充协议》，约定二被告推迟6个月至2016年4月18日向二原告付款460000元并由二被告承担推迟期间二原告应向银行承担的所有经济责任和法律责任；《房屋买卖补充协议》第三条还约定“乙方必须在2016年3月18日前，同时向甲方和银行提出还清贷款的申请，并筹措人民币460000元”，该补充协议第四条约定乙方在2015年12月30日前向甲方支付购房余款40000元。《房屋买卖补充协议》第六条“违约责任”第2款约定：“乙方若违反本补充协议第一条、第三条的约定，在2016年3月18日前筹措不到银行贷款本金，则视为乙方严重违约，甲方有权收回该房屋另作处置，而且乙方需按此房屋出售总价852000元的20％向甲方支付违约金。”二被告没有在2016年3月18日前筹措银行贷款本金460000元，已经构成严重违约。2017年2月14日二原告抵押贷款银行达州农村商业银行股份有限公司城区支行向原告发出2017第*****号《逾期贷款催收通知书》载明“逾期本息合计479605.93元”。二被告应承担因其严重违约行为所导致的后果：甲方即二原告有权收回该房屋另作处置，而且乙方即二被告需按此房屋出售总价852000元的20％(170400元)向甲方支付违约金。由二原告将二被告支付的购房款352000元退还给二被告。原告为维护其合法权益，遂诉至本院。被告李兴红、谯述波辩称，签订房屋买卖协议之后，他们一直在履行，也愿意继续履行。原告的第二、三条诉讼请求不成立。被告谯述波还辩称她只签订了第一次购房合同，并不知道第二次签订的违约合同。原告严朝均、杨先涛围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原、被告的身份信息资料及结婚登记信息；房屋登记薄业务查询结果；证明；房屋买卖协议及房屋买卖补充协议；承诺书；调查笔录；逾期贷款催收通知书；历史交易流水；证人蒲松的证言。上列证据经当庭举证、质证，被告李兴红对证据的真实性、合法性、关联性均无异议；被告谯述波提出她只签订了第一次购房合同，不知道第二次签订的违约合同，对其他证据无异议。经审核，原告提交的证据具备合法性、真实性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告严朝均、杨先涛系夫妻关系，被告李兴红、谯述波系夫妻关系。原告严朝均、杨先涛共同共有位于达州市通川区*****号（现变更为**号）*****住房一套（建筑面积195.46平方米）。2012年10月，二原告将上述住房作为抵押物在原达县农村信用合作联社城区信用社（现达州农村商业银行股份有限公司城区支行）抵押借款46万元，抵押借款期限3年即从2012年10月19日起至2015年10月19日止，并在达州市房产管理局办理了抵押登记。2014年1月24日，原告严朝均、杨先涛（甲方）与被告李兴红、谯述波（乙方）签订了《房屋买卖协议》，约定：甲方将上述住房一套及楼下库房一间(约25平方米)出售给乙方；房屋总价85.2万元；付款方式：在签订协议时乙方向甲方付款20.2万元，2014年2月28日前向甲方付款15万元，2015年10月18日前向甲方付款46万元，由于甲方用此房向信用社抵押贷款46万元，自签订此协议之日起，该贷款利息（月利率0.82%）由乙方承担，余款4万元在甲方协助乙方办完房屋产权变更手续后由乙方向甲方付清；甲方出售给乙方的房屋，应包括室内设施设备、物品物件、家具家电等；乙方若不按期按额支付该协议所述的银行贷款利息，由此所产生的后果由乙方负责；该协议正式签订后，乙方拥有该房屋的所有权，甲方不能将此房再出售给第三方，否则视为违约，甲方应向乙方支付总房款的50%违约金……《房屋买卖协议》签订后，二被告向二原告先后支付了购房款20.2万元和15万元，共计35.2万元。2014年1月24日，二原告将案涉住房交付给二被告居住使用至今；2015年2月，二原告将案涉库房交付给二被告使用至今。由于二被告筹措资金困难，不能按约定在2015年10月18日前向二原告支付购房款46万元。2015年10月15日，原告严朝均（甲方）与被告李兴红（乙方）签订了《房屋买卖补充协议》，约定：甲方同意乙方延期6个月支付购房款46万元（自2015年10月19日至2016年4月18日止）；乙方必须依据甲方与银行达成的协议按时足额向银行支付贷款利息，否则由此造成的所有经济和法律责任均由乙方承担；乙方必须在2016年3月18日前，同时向甲方和银行提出还清贷款的申请，并筹措人民币46万元；乙方在2015年12月30日前向甲方支付购房余款4万元；乙方若不按时足额向银行支付利息，按未履行部分的三倍向甲方支付违约金；乙方若在2016年3月18日前筹措不到银行贷款本金，则视为乙方严重违约，甲方有权收回该房屋另作处置，而且乙方需按此房屋出售总价85.2万元的20％向甲方支付违约金；本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方自签字之日起生效……上述协议签订后，二被告按照约定支付了借期内的贷款利息。借款期限届满后二被告偿还了部分借款本金44507.16元和罚息11277.67元，但从2015年10月19日起未按照约定结清借款利息。2017年2月14日、2017年5月12日，达州农村商业银行股份有限公司城区支行向原告先后送达两份《逾期贷款催收通知书》，载明逾期借款本金为415492.84元、逾期利息分别为64113.09元、76957.77元。本院认为，原、被告双方所签订的协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于被告谯述波辩称她没有在补充协议上签字，不清楚违约责任的约定，根据本案已查明的事实，二被告系夫妻关系，购房应属家庭重大事宜，是经被告夫妇商议的，该《房屋买卖补充协议》一式两份，原被告双方各执一份，其内容被告谯述波应当知晓。被告谯述波当庭仅简单否认，未提供相关证据证明，本院不予采信。原告按照约定交付了房屋，被告未按照约定履行给付购房款的义务，双方约定“被告若在2016年3月18日前筹措不到银行贷款本金，则视为被告严重违约，原告有权收回该房屋另作处置”，实际是约定解除权成立的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告至今亦未向原告或向银行支付下欠款项，双方约定解除权条件成就，原告主张解除《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可以参照合同法第114条第2款的规定处理”的规定，原告有权收回案涉房屋，并要求被告承担违约金。但双方约定的违约金17.04万元（852000元×20％)过高，因我国合同法所确立的违约金制度是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告的实际损失主要表现为以455492.84（852000-352000-44507.16）元为基数的利息损失，按照合同约定的标准判决，将导致原、被告利益严重失衡。故尽管被告没有请求予以适当减少，综合本案情况，本院依照公平原则、当事人的过错程度等认为被告逾期给付购房款的违约金宜在达州农村商业银行股份有限公司城区支行应收的逾期利息基础上增加10%给付。原告应将被告支付的购房款35.2万元及被告已代为偿还的借款本金44507.16元退还给被告，并按中国人民银行发布的人民币同期同档贷款基准利率计付资金利息。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三款第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决如下：一、解除原告严朝均、杨先涛与被告李兴红、谯述波签订的《房屋买卖协议》及原告严朝均与被告李兴红签订的《房屋买卖补充协议》；二、被告李兴红、谯述波在本判决生效后十五日内返还位于达州市通川区*****住房一套（建筑面积195.46平方米）及楼下库房一间（约25平方米）；三、被告李兴红、谯述波在本判决生效后次日向原告严朝均、杨先涛支付违约金（从2015年10月19日起至本判决生效之日止，按达州农村商业银行股份有限公司城区支行应收的逾期利息×110%计付）；四、原告严朝均、杨先涛在本判决生效后次日返还被告李兴红、谯述波人民币396507.16元及资金利息（其中352000元从2014年1月24日起至付清该款之日止，44507.16元从2014年2月28日起至付清该款之日止，均按中国人民银行发布的人民币同期三年至五年档贷款基准利率计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14002元，由被告李兴红、谯述波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  潘红伟审 判 员  张 阳人民陪审员  陈 静二〇一七年七月二十七日书 记 员  刘 尧