福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终276号 上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：陈苑然，男，1973年10月12日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审原告）：陈拾，女，1973年1月19日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人陈苑然、陈拾商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持欣盛丰公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同》及附件六未约定陈苑然、陈拾应提交的文件资料的范围及时间且欣盛丰公司对自己的主张未举证证明错误。《商品房买卖合同》第六条第3款、附件六第三条第2、3款约定陈苑然、陈拾应提交的文件资料的范围及时间。按时提供并签署全部按揭文件、资料是陈苑然、陈拾的合同义务，陈苑然、陈拾是否取得贷款不影响其应承担的付款义务。陈苑然、陈拾主张其已完成递交按揭文件及资料的义务，应对此承担举证责任，一审判决认定由欣盛丰公司承担举证责任错误。二、一审判决认定《商品房买卖合同》及附件六未约定陈苑然、陈拾支付按揭贷款的时间且未采纳欣盛丰公司关于合同条款及交易习惯的推定及合理期限的适用错误。虽然《商品房买卖合同》及附件六未约定陈苑然、陈拾支付按揭贷款的时间，但《商品房买卖合同》已约定陈苑然、陈拾应于合同签订当日递交全部按揭文件、资料，且根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，银行在递交按揭文件、资料后一至两个月即可完成审批、抵押及放款手续，结合同期其他买受人办理按揭贷款的情况及民事活动遵循的公平原则，陈苑然、陈拾应于签约之日起60日内支付按揭款。一审判决加重欣盛丰公司的合同义务及举证责任。三、一审判决认定逾期交房违约金计算至2018年12月11日错误。陈苑然、陈拾未举证证明其2018年11月9日前持欣盛丰公司2018年11月2日《催告收房通知书》办理交房手续被拒绝，一审判决根据大量业主持欣盛丰公司2018年11月2日《催告收房通知书》办理交房手续被拒绝认定欣盛丰公司拒绝交付案涉房屋错误。在案涉房屋已达到交付条件、欣盛丰公司通知交房的情况下，欣盛丰公司不可能拒绝交房。故逾期交房违约金应计算至2018年11月9日。 陈苑然、陈拾辩称，一、陈苑然、陈拾不存在逾期支付购房款及逾期签订按揭贷款合同的行为。1.陈苑然、陈拾不存在逾期办理贷款及逾期支付按揭贷款的行为。《商品房买卖合同》未约定办理贷款、支付按揭款的具体时间，实际要根据贷款银行审核通过后的通知时间及办理贷款后银行的交易情况来确定。陈苑然、陈拾在签约当日向欣盛丰公司交付结婚证复印件、首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、征信证明等办理贷款所需的所有材料，欣盛丰公司将陈苑然、陈拾签名后的《商品房买卖合同》原件取回盖公章，至今未向陈苑然、陈拾出示、交付，原件由欣盛丰公司交付银行办理按揭贷款，并由贷款银行保管。根据附件六《合同补充协议》第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是欣盛丰公司的义务，贷款方式及贷款金额由欣盛丰公司与贷款银行交涉，欣盛丰公司何时将材料提交贷款银行影响贷款的进度，欣盛丰公司一审无法确认其向贷款银行提交材料的时间。根据附件六《合同补充协议》第三条第6款的约定，只有贷款银行通知陈苑然、陈拾后，陈苑然、陈拾才能去办理贷款手续。陈苑然、陈拾2016年9月5日接到贷款银行通知后依约及时办理了按揭贷款，不存在逾期办理贷款的行为，贷款银行何时向欣盛丰公司支付按揭款与陈苑然、陈拾无关。《商品房买卖合同》未约定按揭贷款到账的时间，欣盛丰公司主张根据行业交易习惯，按揭款一般在合同签订后60天内到账与事实不符，于法无据。2.欣盛丰公司应就陈苑然、陈拾对逾期办理贷款存在过错承担举证责任。欣盛丰公司作为《个人住房组合借款/担保合同》的保证人，对何时可以办理按揭贷款手续比陈苑然、陈拾更清楚。欣盛丰公司将陈苑然、陈拾已付购房款金额及需要贷款金额、贷款方式等情况告知银行后，银行才根据陈苑然、陈拾的贷款金额拟定《个人住房组合借款/担保合同》文本，通知陈苑然、陈拾前去签订。欣盛丰公司无证据证明其有通知陈苑然、陈拾前去办理贷款，亦无证据证明其在陈苑然、陈拾之前签订《个人住房组合借款/担保合同》。二、一审判决认定陈苑然、陈拾不存在逾期收房正确。1.案涉商品房所在项目至今尚未完全竣工，规划、人防、环境等尚未通过验收，尚未达到法律规定及合同约定的交付条件。2.陈苑然、陈拾不存在逾期收房的行为。欣盛丰公司2017年9月28日在未取得“五方”验收、消防验收及综合验收的情况下发出的《商品房交付通知书》无效。欣盛丰公司2018年11月2日发出《催告收房通知书》，陈苑然、陈拾于2018年11月7日上午与其他业主一同到欣盛丰公司指定的物业公司和售楼处办理交房手续，但遭到拒绝，福建电视台综合频道对此进行报道，生效判决已认定欣盛丰公司未履行交房义务。故陈苑然、陈拾无法按时收房的原因在于欣盛丰公司。3.根据附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，即使案涉商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，陈苑然、陈拾未按时接收商品房的，商品房视为交付，商品房的毁损、灭失责任等风险即转由陈苑然、陈拾承担，陈苑然、陈拾不存在逾期收房的问题。三、一审判决对逾期交房违约金的标准及计算时间认定正确。欣盛丰公司2019年1月6日才向陈苑然、陈拾履行交房义务，已构成违约，应支付逾期交房违约金。陈苑然、陈拾2018年12月8日收到《催告收房通知书》，逾期交房违约金应计算至2018年12月11日。欣盛丰公司主张逾期交房违约金计算标准过高违反合同约定。四、陈苑然、陈拾在一审判决后就本案向一审法院申请财产保全并缴交保全费869元，本案的案件受理费、保全费应由欣盛丰公司承担。 陈苑然、陈拾向一审法院起诉请求：判令欣盛丰公司向陈苑然、陈拾支付逾期交房违约金94046.08元。 一审法院认定事实：2016年4月24日，陈苑然、陈拾与欣盛丰公司签订编号为03274698《商品房买卖合同》，2016年4月25日，双方又签订附件六《合同补充协议》。合同约定，陈苑然、陈拾购买欣盛丰公司开发的欣盛园7#楼A梯16层1605室商品房，建筑面积为114.15平方米，总价款为1277800元。合同第六条第3款约定，买受人于2016年4月22日前支付了首付款387800元，同年5月2日又加付20000元。余款870000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条第1款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。……合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金……4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。陈苑然、陈拾已经向欣盛丰公司支付了全部购房款。 2017年9月28日，欣盛丰公司向陈苑然、陈拾发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月30日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司向陈苑然、陈拾发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月6日，陈苑然、陈拾签收《催告收房通知书》。根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司向陈苑然、陈拾发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月8日，陈苑然、陈拾签收《再次催告收房通知书》。陈苑然、陈拾于2019年1月6日办理收房手续。 另查明，2016年4月24日至2016年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上、高温35度以上的天气共46天。2016年9月15日，超强“莫兰蒂”台风正面登陆厦门市，造成大面积停水停电等破坏性后果。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据陈苑然、陈拾与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付陈苑然、陈拾使用。但截止至2018年6月11日，讼争商品房才具备法定交房条件，欣盛丰公司在具备交房条件后于2018年11月2日才通知陈苑然、陈拾交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数：首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水、35度及以上高温等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向一审法院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，一审法院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，特别是受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房61天。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防备案，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月2日向陈苑然、陈拾发出《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司向陈苑然、陈拾发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月8日，陈苑然、陈拾签收《再次催告收房通知书》。故陈苑然、陈拾最迟应于2018年12月11日前去办理收房手续。陈苑然、陈拾主张的逾期交房违约金，欣盛丰公司逾期交房天数为663天（2017年1月1日至2018年12月11日，共计710天，扣除因天气恶劣顺延的46天，余664天），应当支付逾期交房违约金共计84845.92元（1277800元×万分之一×664天）。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、欣盛丰公司应于判决生效之日起十日内向陈苑然、陈拾支付逾期交房违约金84845.92元；二、驳回陈苑然、陈拾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2151.15元，适用简易程序审理减半收取1075.58元，由陈苑然、陈拾负担105.22元，欣盛丰公司负担970.36元。 对一审判决查明的事实，除欣盛丰公司提出电视台新闻报道的大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍不符合事实外，其余事实当事人均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，欣盛丰公司提交以下证据：1.编号为03276327的《商品房买卖合同》及个人借款凭证；2.编号为03278984的《商品房买卖合同》及个人借款凭证。证据1、2证明同一小区业主陈晓云2016年4月27日签订《商品房买卖合同》，2016年6月24日按揭款到账；同一小区业王晓林2016年4月30日签订《商品房买卖合同》，2016年6月24日按揭款到账。根据合同约定及交易习惯，按揭款应于《商品房买卖合同》签订之日起60天内到账。陈苑然、陈拾质证认为，上述证据真实性无异议，证明对象有异议。业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。 陈苑然、陈拾提交保全费票据，证明陈苑然、陈拾在一审判决后就本案向一审法院申请财产保全，缴交保全费731元，该费用依法应由欣盛丰公司负担。欣盛丰公司质证认为，该证据真实性无异议，但陈苑然、陈拾的保全申请不当，应自行负担保全费。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 陈苑然、陈拾已支付全部购房款，欣盛丰公司应当履行交房义务。生效判决认定新闻报道显示大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，欣盛丰公司对此提出异议，但并无充分证据予以推翻，一审判决认定该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行、欣盛丰公司继续构成逾期交房并无不当，欣盛丰公司主张逾期交房违约金计算至2018年11月9日依据不足，本院不予采纳。本案系陈苑然、陈拾起诉请求欣盛丰公司支付逾期交房违约金，欣盛丰公司并未就陈苑然、陈拾按揭文件及资料的提交、按揭贷款的支付向陈苑然、陈拾提起反诉，一审判决亦未就上述问题作出认定,欣盛丰公司就上述问题提出的主张不影响其交房义务的认定。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1921.15元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （颜映红） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年三月十八日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。