天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6908号上诉人（原审原告）：戈庆敏，女，1970年2月5日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王春华，天津安拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱毅，女，1981年7月8日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王一涵，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范雨乔，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：天津朗荷教育信息咨询有限公司，住所地天津市河西区友谊南路与珠江道交口西南侧凤水园2-140-05-01。法定代表人：任晓旭。被上诉人（原审第三人）：任晓旭，男，1987年5月6日出生，汉族，天津朗荷教育信息咨询有限公司法定代表人，住天津市红桥区。上诉人戈庆敏因与被上诉人朱毅、原审第三人天津朗荷教育信息咨询有限公司（以下简称朗荷公司）、任晓旭房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2018）津0103民初13619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭,于2020年1月14日公开开庭进行审理。上诉人戈庆敏之委托诉讼代理人王春华，被上诉人朱毅及委托诉讼代理人王一涵、范雨乔到庭参加诉讼，被上诉人朗荷公司、任晓旭经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。戈庆敏上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定朱毅的行为不构成转租系事实认定错误。一审判决认定戈庆敏将涉案房屋的大门锁上导致被上诉人无法腾房，无法经营，无法取出办公用品系明显事实错误。一审法院适用法律错误。朱毅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。朗荷教育及任晓旭未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。戈庆敏向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告及第三人立即腾空位于天津市河西区并返还原告；3、判令被告支付自2018年4月1日至2018年7月10日的房屋使用费110696元、自2018年3月7日至5月6日的水费59.5元、自2018年3月7日至5月6日的电费1427.8元、自2018年4月1日至11月30日的物业费25130.48元，以上共计137313.78元；4、判令被告按照每日1096元的标准计算支付原告自2018年7月11日至实际腾房之日的房屋使用费及至实际腾房之日产生的物业费、水电费；5、判令被告支付将租赁物内部恢复原状的费用30000元；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告系坐落于天津市河西区房屋所有权人。2014年3月8日原、被告就涉案房屋签订《租房合同》，该合同抬头出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为朗荷教育。双方约定将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2014年3月8日至2017年4月8日。房屋月租金1000元，按年结算。每年年初10日内，乙方向甲方支付全年租金。原告在合同落款甲方处签字，被告在合同落款乙方处签字、盖章，同时注明朗荷教育的名称。2014年3月18日，原告将涉案房屋交予被告，被告向原告出具“今日验房，收到房东戈姐钥匙四把，水电费已结清。一切正常，已收房。承租人：朱毅2014.3.18”的验房收房单。另查明，被告系朗荷教育原法定代表人，该公司成立于2014年3月20日，股东为被告及案外人刘桂玲二人，公司住所登记为涉案房屋，被告在涉案房屋内开办hello少儿英语培训。2018年2月26日经股东会表决，朗荷教育法定代表人由被告变更为任晓旭，被告及案外人刘桂玲将在朗荷教育的股份全部转让给任晓旭。此后，朗荷教育由任晓旭负责经营，公司名称、住所未发生变化。2017年3月18日原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定由被告承租涉案房屋，租期三年，自本合同生效之日开始计算。租期内租金每年40万元。2018年3月31日前的租金、物业费以及2018年3月7日前的水电费，被告已付清。后原、被告沟通房屋租赁的相关问题时，原告通过微信于2018年3月15日向被告表示“我八点半去锁门”，次日被告发现涉案房屋被锁，被告为此报警。2018年3月22日，原告通过EMS向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》并将该通知书张贴在涉案房屋的墙壁上，通知书内容为：“本人戈庆敏于2018年3月发现您擅自将天津市河西区友谊路与珠江道交口凤水园140-5B房屋转租，根据甲、乙双方于2017年3月18日签订的《房屋租赁合同》中规定，乙方因擅自转租他人并收取房租等行为，根据《合同法》规定以及租赁合同约定乙方构成违约。本人现郑重通知您，自即日（2018年3月22日）起，解除与您于2017年3月18日签订的《房屋租赁合同》，终止与您之间的房屋租赁关系，并收回房屋。由此产生的后果和全部损失，由您自行承担。”次日，被告收到该通知书。2018年7月10日原告就同一事实向一审法院提起诉讼，后撤诉。现原告再次诉讼来院，请求判如所请。庭审中，原、被告均认可涉案合同于2018年3月22日解除，但双方对被告是否存在转租房屋以及涉案房屋锁门等事实各执一词，案经调解未果。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告于2017年3月18日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同生效后，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经查，原、被告于2014年3月8日就涉案房屋即签订《租房合同》，该合同抬头出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为朗荷教育，原告在合同落款甲方处签字（原告不认可签字的真实性，但不申请笔迹鉴定），合同落款处乙方除被告签字盖章外亦注明朗荷教育的名称，而朗荷教育成立于2014年3月20日，被告是公司的法定代表人，住所登记为涉案房屋。上述事实证明，原告向被告出租涉案房屋时，对被告在该房屋内经营朗荷教育之事实明知。原、被告于2017年3月18日签订《房屋租赁合同》时，原告对此亦未提出异议。虽然朗荷教育的法定代表人和股东于2018年2月26日发生变更，但公司名称、住所等并未发生变化。基于此，被告与任晓旭及案外人刘桂玲之间关于朗荷教育法定代表人和股权变更等问题达成的协议与被告转租房屋并非同一概念，原告以此为由主张被告转租房屋，证据不足。原告于2018年3月22日通过EMS方式向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，以被告擅自转租他人并收取房租等行为构成违约为由，要求自2018年3月22日解除合同。庭审中，被告并不认可原告解除合同的理由，但同意合同于该日解除。鉴于此，一审法院认定原、被告于2017年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月22日解除。关于原告主张判令被告及第三人立即腾空涉案房屋并返还原告之诉讼请求，被告称因原告违约在先，将涉案房屋的大门锁上导致被告无法腾房，无法经营，无法取出办公用品。综合审核原、被告双方提交的证据及庭审陈述，原告确曾于2018年3月15日通过微信向被告表示“我八点半去锁门”，而在梅江派出所对任晓旭的询问笔录中，任晓旭亦陈述教育机构的办公地被房主给锁了。因此，涉案房屋房门加锁应是原告所为。但由于被告表示该房屋内尚有被告及第三人物品，故原告主张判令被告及第三人腾空涉案房屋并返还原告之诉讼请求，一审法院应予支持。关于原告主张判令被告支付自2018年4月1日至2018年7月10日的房屋使用费110696元、自2018年3月7日至5月6日的水费59.5元、自2018年3月7日至5月6日的电费1427.8元、自2018年4月1日至11月30日的物业费25130.48元以及判令被告按照每日1096元的标准计算支付原告自2018年7月11日至实际腾房之日的房屋使用费，及至实际腾房之日产生的物业费、水电费之诉讼请求，由于原告在2018年3月16日对涉案房屋加锁，导致朗荷教育无法正常经营，且原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2018年3月22日解除，故以合同解除日作为节点，根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同的实际履行情况，一审法院确定2018年3月22日之后的房屋使用费、物业费、水电费不应再由被告承担。另根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告使用涉案房屋产生的水电费、物业费应由被告承担，但被告并非将上述费用交付原告，且原告并未垫付2018年3月7日至2018年3月22日期间的水电费、物业费，故原告的上述诉讼请求，一审法院均不予支持。关于原告主张判令被告支付将租赁物内部恢复原状的费用30000元之诉讼请求，由于原告表示该费用是估算的，原告对此并未提交证据，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、原、被告于2017年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月22日解除；二、自本判决生效之日起10日内，被告朱毅及第三人天津朗荷教育信息咨询有限公司、任晓旭将坐落于天津市河西区房屋腾空并返还原告戈庆敏；三、驳回原告戈庆敏的其他诉讼请求。案件受理费3645元，由原告戈庆敏负担3565元，由被告朱毅负担40元，由第三人天津朗荷教育信息咨询有限公司、任晓旭负担40元。公告费600元，由被告朱毅负担300元，由第三人天津朗荷教育信息咨询有限公司、任晓旭负担300元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对戈庆敏提供的2014年4月8日戈庆敏和朱毅签订的租赁合同的真实性予以认可，证明目的不予认可，戈庆敏提供的任晓旭与戈庆敏的微信记录截图无法证明证据来源，对该证据真实性不予认可。朱毅、朗荷教育及任晓旭二审期间未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案围绕房屋租赁问题成讼。二审期间的争议焦点是：1.朱毅与朗荷教育是否构成转租关系；2.朱毅是否应给付戈庆敏2018年4月1日起的房屋使用费及各项费用并给付戈庆敏涉案房屋恢复原状费用，围绕争议焦点阐述如下：本院认为，本案中，根据在案三份租赁合同，分别为2014年3月8日戈庆敏与朱毅签订的《租房合同》、2014年4月8日戈庆敏和朱毅签订的《房屋租赁合同》和2017年3月18日签订的《房屋租赁合同》，根据朱毅原为朗荷教育的法定代表人，2018年2月26日朗荷教育法定代表人由朱毅变更为任晓旭，以及朱毅租赁涉案房屋后直至本案涉诉前涉案房屋一直被用于少儿英语培训的事实，戈庆敏应明知朱毅租赁涉案房屋用于少儿英语培训，且多年来未提出异议，虽然朗荷教育的法定代表人发生了变更，但不能据此认定朱毅将涉案房屋转租给朗荷教育，故戈庆敏关于朱毅转租涉案房屋的主张不能成立。关于朱毅是否应给付戈庆敏2018年4月1日之后房屋使用费及水电费等费用的问题，戈庆敏提交的任晓旭在公安机关的询问笔录显示涉案房屋被戈庆敏加锁，再结合朱毅提交的戈庆敏的微信记录，能够认定2018年3月15日前后，戈庆敏对涉案房屋加锁导致涉案房屋不能正常使用，故戈庆敏要求三被上诉人支付2018年4月1日之后的房屋使用费及水电等费用的主张，依据不足，本院不予支持。关于戈庆敏要求三被上诉人支付恢复原状费用30000元，戈庆敏不能提供证据证明该30000元的计算依据，故对其该项主张，本院不予支持。综上所述，戈庆敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3645元，公告费560元，由上诉人戈庆敏负担。本判决为终审判决。审判长  孟夏审判员  薛晨审判员  曹静二〇二〇年四月十六日书记员  穆艺