湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3663号上诉人（原审原告）：广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司，营业场所浏阳市关口办事处商会大厦8楼。负责人：齐鹏超。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李凡池，男，1965年3月23日出生，汉族，住浏阳市。委托诉讼代理人：陈志强，浏阳市正义法律服务所法律工作者。上诉人广州奥园物业服务有限公司（以下简称奥园物业公司）与被上诉人李凡池物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初11801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥园物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。上诉人的物业服务义务应根据合同约定以及法律规定进行判定，而被上诉人在一审中提出的抗辩理由以及提交的证据反映的问题主要涉及相邻权侵权、公共设施设备的更新改造等明显超出上诉人义务范围的情形，不能以此认定上诉人违约。被上诉人提交的关于卫生清理、墙面清洁等情况的照片、视频等证据无法证明该状态长期存在，无法达到证明目的。2、一审判决适用法律错误。即使一审认定上诉人的物业服务存在瑕疵无误，被上诉人的提出的抗辩理由也不足以对抗上诉人的全部债权，被上诉人拒交全部物业费同样应认定为违约，应当按照合同约定向上诉人支付违约金。李凡池辩称：1、上诉人为广州奥园物业服务有限公司下设的分公司，无独立法人资格，不能从事物业管理服务。2、上诉人为按约定提供服务，减少部分物业费符合法律规定。奥园物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李凡池立即交纳所拖欠的物业费等费用合计3808.93元(2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2823.52元、违约金985.41元)；2、本案诉讼费由李凡池负担。一审法院认定事实：奥园物业公司系一家经批准从事物业管理服务的公司。2016年10月27日，李凡池与浏阳奥园广场房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》1份，购买了浏阳奥园广场房地产开发有限公司所有的位于浏阳奥园广场项目2栋301号商铺。浏阳奥园广场房地产开发有限公司于2017年8月15日向李凡池发出《收楼通知书》，内容包括：1、阁下购买的房屋已具备与我司签订的《商品房买卖合同》约定的交付使用条件，请在2017年8月30日前办妥接收手续及缴清相关费用；2、本通知书告知的收楼之日，房屋已符合交付标准，您应按约向广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司缴纳物业管理服务费。2018年1月21日，李凡池作为甲方，奥园物业公司作为乙方，签订《前期物业服务协议》，协议约定：1、甲方所购物业为该广场2栋301单元，面积为50.42平方米，物业类型为商铺；2、物业管理期限由2017年8月30日起至业主委员会依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，甲方接受乙方为该广场的物业服务企业；3、物业管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、喷泉、建筑小品等的养护和管理，公共环境卫生，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、外墙清洗、垃圾的收集和清运等；4、物业管理服务费按甲方单元的建筑面积计算，2017年9月1日至2019年8月31日期间按3元/月/平方米的标准向甲方收取；2019年9月1日起按5元/月/平方米的标准向甲方收取。每月物业管理服务费为人民币151.26元。不满一个月者，依日计算；5、每月度物业服务费及其他应缴费用等由甲方于该月度10日前向乙方缴付；6、甲方未按本协议约定期限交付物业服务费、水电费及其他费用，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠费用，并按所欠费用总额每日2‰标准支付违约金，违约金的计算期自应付之日起开始计算。合同还对其他事项进行了约定。另查明：1、浏阳奥园广场房地产开发有限公司（甲方）与奥园物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业名称为浏阳奥园广场项目，甲方按照法律、法规和有关规定，采用议标方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理。2、奥园物业公司主张的涉案小区的物业服务收费标准已经相关部门审批通过。3、李凡池于2018年2月8日、6月19日各缴纳物业服务费5000元，合计缴纳10000元。因奥园物业公司起诉李凡池物业服务合同纠纷共计12案，分摊至本案的费用为1815.12元，即扣减自2017年9月1日至2018年8月31日止的物业服务费后，奥园物业公司要求李凡池支付自2018年9月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费。诉讼中：李凡池答辩称奥园物业公司非独立法人，不能从事物业服务；李凡池与奥园物业公司签订的前期物业服务协议无效；李凡池所购房产本设计有公共卫生间、第三层两边有连廊与其他商业区互通，但在交付时却没有公共卫生间及连廊，失去了商业区应有的功能，故只应按商品房住宅物业收费标准收费；奥园物业公司所提供的服务没有达到基本要求：包括物业区域内的停车场本属于公共使用区域，奥园物业公司却收取停车费；从1楼到3楼的排烟道密封不严，油烟味溢出导致三层无法居住、办公；3楼露天地面未采取防滑措施，3层无监控，存在安全隐患；物业区域内长期粘贴广告，影响小区形象；排水管道漏水；消防管道未通水，形同虚设；整栋的楼道、通道无照明灯光。李凡池认为其基于上述理由，可以拒交或者少交物业费。一审法院认为：根据相关法律规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构可以作为民事诉讼的当事人。本案中，浏阳奥园广场房地产开发有限公司与奥园物业公司签订的《前期物业服务合同》以及奥园物业公司与李凡池签订的《前期物业服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。奥园物业公司按照合同约定为浏阳奥园广场小区提供了物业服务，李凡池作为该小区业主，理应按合同约定向奥园物业公司交纳2018年9月1日至2019年11月30日期间的物业服务费用2571.4元。但李凡池提交了照片、视频等证实奥园物业公司的物业服务在一些方面存在瑕疵，一审法院依法酌情认定李凡池应缴纳物业服务费2571.4元的90%即2314.26元。综上所述，对于奥园物业公司要求李凡池支付物业服务费2314.26元的诉讼请求，一审法院依法予以支持，超出该部分的请求，一审法院不予支持。对于奥园物业公司主张的违约金诉请，虽然双方在《前期物业服务协议》中对此有约定，但李凡池提交了相关证据证实奥园物业公司的物业服务存在一定瑕疵，而并非故意拖欠，故对奥园物业公司的违约金请求，一审法院依法不予支持。诉讼中，李凡池称其所购房产本设计有公共卫生间、第三层两边有连廊与其他商业区互通，但在交付时却没有公共卫生间及连廊，失去了商业区应有的功能，因房屋设计及质量问题系李凡池与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业服务费的交纳则属于李凡池与奥园物业公司之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。且浏阳奥园广场房地产开发有限公司与本案原告系两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任，故对李凡池的该点抗辩意见，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李凡池于本判决生效之日起十日内支付奥园物业公司自2018年9月1日至2019年11月30日期间产生的物业管理服务费2314.26元；二、驳回奥园物业公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50元，减半收取25元，由奥园物业公司负担5元，由李凡池负担20元。二审过程中，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：浏阳奥园广场房地产开发有限公司与上诉人签订的《前期物业服务合同》及上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》均系当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。被上诉人享受了上诉人提供的物业服务，理应向上诉人支付物业费，鉴于上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，被上诉人并非恶意拖欠物业费，一审法院酌定被上诉人按照90%的标准向上诉人缴纳物业费并对上诉人要求被上诉人支付违约金的主张不予支持并无不妥。综上所述，奥园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长  文春桃审判员  刘 凯审判员  金新贵二〇二〇年四月三日法官助理周卓书记员乐中园附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。