四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1102民初5501号 原告：王位中，男，汉族，1963年1月7日出生，住四川省乐山市市中区。 原告：王维林，男，汉族，1969年2月11日出生，住四川省乐山市市中区。 上列二原告的委托诉讼代理人：黄志刚（与二原告系表兄弟关系），男，汉族，1969年11月14日出生，住四川省乐山市市中区。 被告：庞才华，男，汉族，1986年11月23日出生，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：郭洪中，四川正心律师事务所律师。 原告王位中、王维林与被告庞才华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院于2019年12月30日裁定转为普通程序并依法组成合议庭，于2019年11月28日、2020年3月20日两次公开开庭进行了审理，原告王位中、王维林的委托诉讼代理人黄志刚、被告庞才华及其委托诉讼代理人郭洪中到庭参加诉讼。审理期间，原告王位中、王维林和被告庞才华申请庭外和解1个月。本案现已审理终结。 原告王位中、王维林向本院提出诉讼请求：1.解除原告王位中、王维林与被告庞才华签订的《补充协议》，并由被告庞才华支付二原告违约金6万元；2.本案诉讼费用由被告庞才华承担。事实与理由：2018年8月1日，二原告与被告签订《补充协议》，由被告继续租用二原告所有的位于四川省乐山市市中区的厂房，租用时间从2018年8月1日起至2021年7月31日止。该《补充协议》内容是原、被告延续了2014年7月17日签署的《租房协议》，明确了双方的责任和义务，并约定双方不得违约，违约方赔偿对方6万元违约金。后因被告违约，经二原告多次向被告催讨无果，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告庞才华辩称，第一，案涉租赁标的物无相关权属证明，包括建设工程许可证、建设用地许可证、宅基地审批档案等，案涉协议应属无效协议。因本案租赁标的物无权属证明，导致被告无法依法办证经营，故此协议无法履行，被告无法达到合同目的，因此被告就无法继续履行，不得不搬走。综上，被告不存在违约行为，请求人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告王位中、王维林系亲兄弟。 2014年7月17日，原告王位中、王维林（甲方）与被告庞才华（乙方）签订《租房协议》，约定：乙方租用甲方位于四川省乐山市市中区的厂房900平方米，住房200平方米（王位中的二楼）。厂房所有权：王位中335平方米，王维林565平方米（厂房租金分配王位中21600元，王维林38400元，以后每年租金就按此比例分配）。租用时间自2014年8月1日至2019年7月31日。乙方租用甲方的厂房、住房用于乙方的厂房、库房、办公室及员工生活住宿。租金：厂房900平方米，第1年至第2年每年6万元，第3年至第5年每年上涨10%，第6年起随行就市；住房200平方米，第1年至第5年每年6000元，第6年起随行就市。双方还就付款方式、双方的权利义务进行了约定。王位中、王维林在该协议甲方处签字捺印，庞才华在该协议乙方处签字捺印。该协议签订后，庞才华即租用王位中、王维林的厂房用于铁皮加工。 2018年8月1日，王位中、王维林（甲方）与庞才华（乙方）签订了《补充协议》，约定：1.甲乙双方就2014年8月1日签订的厂房租用事宜补充，通过协商达成如下协议；2.租期从2018年8月1日至2021年7月31日，租金为每年6万元；3.付款方式为先付后租；4.本协议一式二份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签字后生效。双方不得违约，违约方赔付对方一年的租金，及相关的经济损失。如有其他争议由双方共同协商解决。王位中、王维林在该补充协议甲方处签字捺印，庞才华在该补充协议乙方处签字捺印。该协议签订后，庞才华支付了租金后继续租用王位中、王维林的厂房用于铁皮加工。2019年6月中旬，庞才华搬离所租用王位中、王维林的厂房，王位中、王维林遂以庞才华违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，案涉厂房位于四川省乐山市，属于乐山市城市规划区范围。王位中、王维林改建的案涉厂房未办理建设工程规划许可证，也未取得城市规划主管部门的建设工程设计方案审查文件，案涉厂房无权属证书。 审理中，原告王位中、王维林陈述，二人于1996年分别向牟子镇三桥村提出了申请，在自己的自留地和承包地上修建养鸡场，养鸡场是用砖砌的墙，盖的水泥；2013年因为环保未过关未再养鸡，遂用砖把墙砌高，将水泥瓦换成彩钢棚，将养鸡场改建成案涉厂房，案涉厂房未办理相关报建手续；本案中诉请庞才华支付的违约金只涉及租用的前述案涉厂房，不涉及住房，被告庞才华已付清案涉厂房的租金。 审理中，本院当庭向原、被告释明双方签订的《补充协议》无效，原告王位中、王维林依照法律规定可以变更诉讼请求。原告王位中、王维林坚持认为《补充协议》有效，要求解除与被告庞才华签订的《补充协议》，要求被告庞才华向二原告支付违约金6万元。 上述事实，有原告王位中、王维林提交的《租房协议》《补充协议》，被告庞才华申请本院调取的乐府通[2014]1号《关于进一步加强乐山市城市规划管理的通告》、乐山市城市总体规划（2011-2030）（2017版），本院制作的调查笔录、查看现场的视频光盘、现场照片以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，根据诉辩双方的陈述意见，本案的争议焦点是《补充协议》是否有效。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”本院认为，《补充协议》应为无效协议，理由如下：其一，案涉厂房占用的是原告王位中、王维林的自留地和承包地，违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定。其二，案涉厂房位于四川省乐山市城市规划区内，根据《中华人民共和国城乡规划法》第二条关于“在规划区内进行建设活动，必须遵守《中华人民共和国城乡规划法》”的规定及该法第四十条关于“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证……”的规定，王位中、王维林自认其在2013年将养鸡改建成案涉厂房时，并未向乐山市城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证，其擅自将养鸡场改建成案涉厂房的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的前述规定，原告王位中、王维林亦未能提供相关证据证明案涉厂房属合法建设。其三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”该司法解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。故本案中王位中、王维林与庞才华签订的《补充协议》因违反法律法规效力性强制性规定，合同无效。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”。经本院依法向原、被告释明双方签订的《补充协议》无效，原告王位中、王维林可以变更诉讼请求后，原告王位中、王维林坚持认为《补充协议》有效，并要求解除与被告庞才华于2018年8月1日签订的《补充协议》以及要求被告庞才华支付违约金6万元，故原告王位中、王维林提出的前述诉讼请求，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第二条、第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下： 驳回原告王位中、王维林的全部诉讼请求。 本案受理费1300元，由原告王位中、王维林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  万 敏 审 判 员  王 涛 人民陪审员  邓海斌 二〇二〇年四月八日 书 记 员  万 宇