福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终184号 上诉人（原审原告）：林天喜，男，1970年4月8日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：苏多强，福建衡兴明兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵海波，男，1979年2月8日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县。 上诉人（原审被告）：赵海艳，女，1983年8月8日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李瑞庆、王云龙，山东运策律师事务所律师。 上诉人林天喜因与上诉人赵海波、赵海艳财产损害赔偿纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。 林天喜上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、本案是借名买房，并非一审法院认定的共同出资买房。除了以赵海波的名义办理按揭贷款之外，赵海波并未有任何实际出资，若如赵海波所述，涉案房产系赵海波用于投资，难道仅仅只是用信用记录投资。赵海波并未参与任何交易环节，仅仅出现在房管局和银行签字环节。同时除必须由名义买房人面签外，所有的签字均由林天喜单独完成，《收据》、《收条》均向林天喜出具，这些文件里没有任何一处体现赵海波共同出资买房的事实。赵海波庭审时陈述是基于投资目的而买房，但却在市场价格明显高于15000元/平方米的行情时，以低于10000元/平方米的价格匆匆出售，明显不符合逻辑和投资习惯。一审认定双方共同出资购买与事实不符，涉案房屋确系林天喜出资购买，仅是借赵海波的名义办理银行按揭贷款而已。二、退一步讲，即使本案是共同出资买房，但赵海波实际出资并非是一审法院认定的480000元，一审法院以房屋抵押贷款480000元系赵海波名义申请为由，认定该笔款系赵海波出资，属于认定事实错误。赵海波并未有任何的实际出资，银行贷款并非实际出资，该笔贷款系基于涉案房产的抵押贷款，并非普通的借款。三、一审法院认定涉案房屋出售价为1190000元系认定错误。房屋出售价格应当是客观明确的，涉案房屋交易时，同地段房产的市场价格不低于15000元/平方米，若无法客观明确的计算房屋价格时，应当申请专业鉴定机构进行房屋价格鉴定。林天喜在庭审时多次要求进行价格鉴定，或由一审法院调查实际交易情况，但一审法院并未对该重要事实进行调查认定，明显错误。四、一审遗漏重要事实，林天喜缴纳的税款12797元应当判令赵海波返还。 赵海波、赵海艳答辩称：一、林天喜所称的借名买房不成立。首先林天喜未实际占有、控制、管理涉案房屋。赵海波委托赵海艳帮助管理、对外出租，获取房租收益，符合投资购房的事实。其次，林天喜手中的购房材料并不能有效证明借名买房或共同出资购房，不能证明其就是实际购房人，也不能证明购房首付款由其支付。林天喜是最初的购房者，因为资金问题不能全额付款，后因信用问题又不能贷款，只能放弃购房，因林天喜不想承担违约责任，让赵海艳联系赵海波购房，所以林天喜手中有这些材料就合乎情理。再次若真是借名买房，除了贷款外赵海波不需要到漳州，直接委托公证委托林天喜办理就可以，没有必要多次亲自来漳州办理手续。事实上，所有的交易环节赵海波都参加了，而且交通费都是自己支付的。最后，林天喜主张借名买房通常的交易习惯或是民事行为来看，应当签订顶名购房协议，或者是出具证明，但本案中没有相关顶名购房的直接或间接约定。二、林天喜与赵海波并非共同出资买房，林天喜若有资金应认定为借款。本案中林天喜并没有证据证明其出资330000元，其在庭后提交的2015年6月19日取款的银行交易明细在一审时并没有经过赵海波、赵海艳及代理人质证，该证据无效。即使二审经过质证该银行交易明细真实，也只能证明林天喜使用的资金最多不超过250000元（包含30000元定金），其余70000元为赵海波支付，赵海波一审已经提供证据证明通过自己账户和父亲的账户分别向赵海艳账户转账30000元和20000元，当天赵海艳与林天喜一同取出50000元，赵海波在交易当天携带现金，支付了购房首付款。本案中，林天喜因为自己购房，后又因为无法购房经王文学和赵海波同意转让债权债务给赵海波，其出资在双方未有明确约定的情况下，应视为借款或欠款，由赵海波承担偿还，不应当认定为共同购房出资款。 赵海波、赵海艳上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回林天喜的诉讼请求，一、二审诉讼费由林天喜负担。事实及理由：一审判决认定涉案首付款330000元（含定金30000元）为林天喜所支付，与客观事实不符，也并不存在所谓挂名买房。扣除定金后的300000元是由赵海艳领取现金50000元交由赵海波，赵海波自有现金130000元，向林天喜借款150000元（包含30000元定金）构成，总计300000元，林天喜的150000元并非购房出资，该款项与赵海艳的款项一样属于借款，是赵海波为购房从林天喜和赵海艳处借的。林天喜主张其于2015年6月19日从中国工商银行股份有限公司厦门七星路支行取款200000元并没有提供相应证据证明其取款行为，法院不应认定其取款200000元的事实。综合全案证据，涉案房屋是由赵海波出资购买，并不存在挂名买房，林天喜到银行取款是借钱给赵海波买房，林天喜并不是涉案房屋共同购买人，所以不存在返还林天喜购房款330000元及房产增值款和租金收益的问题。 林天喜答辩称：一、涉案首付款330000元由林天喜支付，一审时林天喜已经提供了相应的证据进行证明，一审法院认定事实正确。二、林天喜与赵海波、赵海艳只存在借名买房的法律关系，不存在借贷关系和共同买房的法律关系。 林天喜提出诉讼请求：1、判令赵海波、赵海艳返还林天喜购房款372497元（其中购房款330000元，手续费及税费等12797元，九个月的银行按揭款29700元）；2、判令赵海波、赵海艳给付漳州市角美镇角嵩路2号26号楼606室房产升值利益共计753000元（最终升值利益以实际交易价格为准）；3、判令赵海波、赵海艳向林天喜支付房屋租金35000元（自2015年12月1日起至房屋实际卖出之日止，暂计25个月，每月租金1400元）；三项合计1160497元。4、本案的诉讼费由赵海波、赵海艳承担。 一审法院查明，2015年4月27日，林天喜与案外人王文学及居间方角美龙圣中介签订一份《房产买卖居间协议书》，约定王文学将座落于福建省漳州市龙池开发区角嵩路2号26号楼606室的房产出售给林天喜，成交价款800000元。签订协议当日，林天喜应支付定金30000元，购房款分贰次支付，即于办理产权解押手续当日支付300000元（含定金30000元），于办理产权登记交易手续当日支付500000元，过户交易税费由林天喜承担，双方应于2015年5月31日到相关部门办理交易登记手续和签订房屋买卖合同等内容。当日，王文学向林天喜出具一份收据，载明收到林天喜定金30000元。2015年6月19日，王文学、林天喜及角美龙圣中介又签订了一份补充协议，约定因林天喜自身原因不能一次性付款给王文学，经与王文学协商，付款方式变更为产权解压手续当日支付王文学300000元（含定金），林天喜在办理产权登记交易手续当日向银行申请贷款480000元，该贷款由银行直接转至王文学账户等内容。2015年6月26日，王文学注销对涉案房产设立的抵押。同日，赵海波与王文学签订《存量房买卖合同》，约定王文学将涉案房产出售给赵海波，成交价800000元，赵海波须于2015年6月30日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款320000元，于2015年7月15日前向银行申请贷款，涉及税费，全部由赵海波承担等。2015年7月29日，漳州台商投资区房产权属交易登记发证中心、漳州市地方税务局漳州台商投资区税务管理分局分别出具了缴款人为赵海波的房屋登记费、交易手续费票据，销售不动产统一发票，契税税收完税证明，该票据均由林天喜收执。2015年9月16日，赵海波作为主债务人与妻子栾卫秀和兴业银行股份有限公司漳州角美支行签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定赵海波以涉案房产抵押，借款480000元，分240个月还清，还款人为赵海波，收款人为王文学等内容。2015年10月18日，王文学向林天喜出具一份收条，载明收到林天喜购房款810000元，房款全部付清。角美龙圣中介工作人员连小瑞在收条上签名。2015年10月22日，赵海波取得漳州市人民政府颁发的房屋所有权属证书。2016年11月，赵海艳与他人签订《房屋租赁合同书》，将涉案房产出租他人，期限自2015年12月1日至2016年11月30日，每月租金1400元。2016年11月16日，赵海波将涉案房产出售给案外人宋亮。 一审法院认为，本案主要的争议焦点为是否存在借名买房的事实。对当事人的诉辩意见及其所提供的证据分析认为：一、林天喜与案外人王文学及居间方角美龙圣中介于2015年4月27日签订《房产买卖居间协议书》，以及于2015年6月19日签订变更购房款的补充协议，可以证明林天喜经手购买涉案房产；二、林天喜支付王文学30000元定金，双方均没有异议。赵海艳辩称赵海波已通过其返还林天喜，但未提供相关证据；三、林天喜与赵海波各自提供银行流水账户，欲证明于2015年6月26日王文学注销抵押登记时，向王文学支付涉案房产定金30000元之外的首付款。1、林天喜于2015年6月19日从中国工商银行股份有限公司厦门七星路支行支取200000元和从中国建设有限公司厦门海沧支行支取20000元，其取款时间集中，数额较大，显然目的性较强；赵海波主张的取款数额发生于2015年6月1日至2015年6月24日期间，分十几天领取，每次领取1-5万元不等，加上2015年1月份领取的款项，明显时间跨度长、数额又较零碎，且从其提供的账户明细（2015年1月4日至2015年8月6日期间）可以看出，类似的现金交易发生频繁，该证明力较弱；2、赵海波领取上述款项地点为中国农业银行股份有限公司青岛夏庄分理处，将现金带到福建厦门支付首付款，显然不符合常理。3、双方提供的王文学出具的收条。林天喜出具的是原件，赵海波提供的收条为复印件，且经法院核实，并没有如其所述收条原件保存于兴业银行股份有限公司漳州角美支行。四、涉案房产的税费和其他手续费用12797元，虽票据清单上的缴交人为赵海波，但票据原件由林天喜收执，而非赵海波，赵海艳辩解因其与林天喜同居，票据原件被林天喜带走，缺乏说明力。因此，林天喜提供的证据证明力大于赵海波及赵海艳所提供的证据，涉案首付款330000元及其他费用12797元，应认定为林天喜所支付。但是，本案涉案房产的按揭贷款480000元确系赵海波向兴业银行股份有限公司漳州角美支行所申请，有其与兴业银行股份有限公司漳州角美支行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》为证，该贷款额是购房款的组成部分。因此，在双方没有明确的借名买房协议的情况下，应认定林天喜出资342797元（330000元+12797元）与赵海波出资480000元共同购买涉案房产，并将涉案房产登记于赵海波名下，不存在借名买房的事实。赵海波作为产权证上唯一的产权人，未与林天喜协商一致即将两人享有共同权益的涉案房产转售他人，侵害了林天喜作为房屋共同购买人的权益。林天喜要求赵海波返还其购房款并支付增值部分的款项，符合法律规定，应予准许。 对于涉案房产增值部分，一审法院向漳州台商投资区房产交易中心调取的《存量房买卖合同》载明，赵海波以850000元价款将涉案房产出售给案外人宋亮，但庭审时赵海波和赵海艳陈述出售价为1190000元。因林天喜同意以赵海波为产权登记人，其应清楚可能产生的相关风险，在其无充分证据证明赵海波与宋亮存在恶意串通的情况下，对赵海波主张的房屋出售价为1190000元予以采信，故涉案房产的增值款为367203元（1190000元-810000元-12797元）。另外，涉案房产的租金收益，依据林天喜提供的租赁合同，涉案房产出租一年，租金收入16800元（12个月×1400元）。基于上述林天喜与赵海波各自出资份额，林天喜应得房产增值款和租金收入159985元【（330000+12797）元÷（810000+12797）元×（367203+16800）元】。林天喜主张其缴纳九个月的银行按揭款29700元，依据不足，不予采信；因赵海波主张赵海艳是受其委托管理和出租涉案房产，故林天喜要求赵海艳承担共同偿还义务，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国侵权法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、赵海波返还林天喜购房款330000元；二、赵海波支付林天喜房产增值款及租金收益共计159985元。三、驳回林天喜的其他诉讼请求。上述第一、二项两项应于判决生效之日起二十日内履行。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15244元，由林天喜负担8808元，赵海波负担6436元。 二审期间，赵海波、赵海艳提供2015年9月16日赵海波夫妇从青岛到厦门的动车票信息及2016年8月14日、16日青岛和厦门的往返机票信息，用以证明其前往厦门办理购买讼争房屋事宜。经查，一审查明2015年9月16日，赵海波与妻子栾卫秀和银行签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，因此赵海波提供的动车票信息与该时间相符，可以证明其前往厦门办理购房事宜。2015年10月22日，赵海波取得房屋所有权属证书，赵海波主张2016年8月份往返漳州办理购房事宜明显不能成立，综上，赵海波以这两份证据证明其在购房时多次前往厦门的事实不能成立。 案经本院二审审理，林天喜对一审查明的事实无异议。赵海波、赵海艳对一审查明的“房屋登记费、交易手续费票据，销售不动产统一发票，契税税收完税证明，由林天喜收执”的事实有异议，认为因林天喜与赵海艳是男女朋友关系，是林天喜从赵海艳处拿走，对一审查明的其他事实没有异议。本院认为，赵海艳、赵海波主张林天喜从赵海艳处拿走上述材料原件，仅有其陈述，没有提供证据证明，其异议的理由缺乏依据，不予采纳。综上对一审查明的事实本院予以确认。 本案当事人争议的焦点是：1、林天喜与赵海波、赵海艳之间是借名买房关系还是共同买房关系；2、赵海波、赵海艳是否应当返还林天喜购房款及房产增值和租金，数额如何认定。对此，本院分析认定如下： 1、关于林天喜与赵海波、赵海艳之间是借名买房关系还是共同买房关系 本院认为，林天喜主张因自身的信用问题无法贷款，才借用赵海波的名义购买讼争房屋，赵海波主张系林天喜资金出现问题，才由其接手继续履行购房协议，与银行签订贷款合同，并将林天喜的前期出资转为借款。经审查，本案的《房产买卖居间协议书》、定金收据、《补充协议》、全部房款的收条、佣金确认单、中介佣金收据等购房的重要材料中，均载明林天喜是购房人，且原件都由林天喜收执，赵海波、赵海艳主张林天喜从赵海艳处拿走，没有提供证据证明，不能成立。上述材料的内容及原件由林天喜收执的事实可以证明，林天喜参与购买讼争房屋的整个协商过程，赵海波并未参与协商。对于首付款330000元由林天喜支付的事实，已经得到出卖人王文学出具的全部房款的收据予以的确认。且赵海波主张首付款是其支付的，但对于首付款如何支付无法做出合理的解释，其一审提供的银行交易明细，取款时间跨度长达半年，且数额较小，取款频繁，在购房前半年就多次在异地取现金用于支付购房首付款的抗辩主张显然不符合日常生活实际，可能性较小，因此赵海波主首付款是其支付的理由依据不足，不能成立。现赵海波又主张，将林天喜的前期出资转为借款，仅有其陈述，未得到林天喜的同意，双方对于形成借款关系并未形成一致的意见，因此赵海波主张借款关系不能成立。且赵海波一方面否认林天喜有支付首付款，一方面又认为首付款已经转为借款或欠款，其主张明显相互矛盾。综上，可以认定林天喜是讼争房屋的购买者。赵海波与王文学签订《存量房买卖合同》，并与妻子共同向银行按揭贷款480000元用于支付首付以外的购房款。林天喜主张讼争房屋的按揭贷款是其支付的，未能提供证据证明，该主张不能成立，应当认定是赵海波偿还的按揭贷款，赵海波也是讼争房屋的购买者。购买房产是重大的生活事项，在林天喜因资金及信用问题无法支付全部购房款及办理按揭贷款时，若其需要继续买房，应当是寻找自己的亲属或可以信任的人。林天喜与赵海艳是男女朋友关系，赵海艳与赵海波是兄妹关系，且讼争房屋交付后也是由赵海艳对外出租并收取租金。因此从高度盖然性分析，讼争房屋是由林天喜与赵海波共同出资购买的情形，比较符合客观的交易习惯。 2、关于赵海波、赵海艳是否应当返还林天喜购房款及房产增值和租金，数额如何认定的问题 本院认为，赵海波将与林天喜共同出资购买的讼争房屋出售，其应将所得的价款按出资比例返还给林天喜。关于讼争房屋再次出售的价格问题。赵海波与他人签订《存量房买卖合同》载明，其以850000元价款将涉案房产出售给案外人宋亮，但一审庭审中赵海波和赵海艳陈述出售价为1190000元，该价格高于合同载明的价格，对赵海波和赵海艳不利，一审采纳其自认的价格并无不当。林天喜主张实际交易价格应不低于当时的市场价格15000元/平方米，对此应当承担举证责任。林天喜要求法院调查林天喜与案外人宋亮的实际交易情况，该请求与已查明的房管局的备案材料相悖，且林天喜亦可自行向宋亮询问交易价格并进行举证，其要求法院调查并无依据。林天喜一审中要求支付的是讼争房屋的房产增值利益（最终升值利益以实际交易价格为准），其主张是以实际交易价格作为诉求计算的依据，并未要求对讼争房屋的增值及损失进行鉴定，二审中提出应当进行鉴定的主张，不能成立。因此林天喜主张实际交易价格不低于15000元/平方米，因不能提供证据证明存在其他的实际交易价格，应承担举证不能的法律后果。关于讼争房屋的租金问题。依据林天喜提供的租赁合同，涉案房产出租一年，时间至2016年11月30日，租金收入16800元。赵海波与宋亮于2016年11月16日签订《存量房买卖合同》，赵海波出售房屋的时间与租赁合同期满的时间相差不多，现有证据证明讼争房屋至出售前仅出租一年。林天喜要求赵海波、赵海艳支付25个月的租金，缺乏事实依据，超出16800元的部分，一审判决不予支持正确，林天喜上诉请求赵海波支付25个月的租金，不予采纳。关于涉案房产的税费和其他手续费用12797元，虽票据清单上的缴交人为赵海波，但票据原件均由林天喜收执，应认定为林天喜所支付，赵海波应当予以返还。一审遗漏了对林天喜出资税费12797元的处理，林天喜上诉要求赵海波返还税费12797元，合法有据，应予支持。林天喜主张本案的按揭贷款29700元亦是由其支付的，未能提供证据证明，不予采纳。因此林天喜对讼争房屋的出资为首付款330000元+税费12797元，即3412797元，赵海波对讼争房产的出资为以其名义向银行贷款480000元。林天喜主张赵海波向银行贷款的480000元不是赵海波的出资，只是借用其名义向银行的贷款。本院认为，赵海波以其名义向银行贷款，利用了赵海波的信用额度，且贷款的还款责任及相应的风险均由赵海波承担，林天喜主张银行贷款不能作为赵海波的出资，不能成立。现赵海波将讼争房屋以1190000元的价格出售给他人，并收取16800元的租金，一审判决赵海波将林天喜的首付款330000元返还给林天喜，将其出售讼争房产所得的溢价房款及房产租金按林天喜的出资比例返还给林天喜，合法有据。林天喜、赵海波上诉主张全部的房款及租金均为其各自所有的理由，不能成立。 综上所述，上诉人林天喜上诉要求赵海波返还税费12797元合法有据，应予采纳，其他上诉理由不能成立，应予驳回。上诉人赵海波的上诉理由均不能成立。一审判决正确，但遗漏了对林天喜出资的税费的处理，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初892号民事判决第一、二项； 二、撤销福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初892号民事判决第三项； 三、赵海波应于本判决生效之日起二十日内返还林天喜12797元； 四、驳回林天喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15244元，由林天喜负担8640元，赵海波负担6604元。 二审案件受理费15244元，由林天喜负担8640元，赵海波负担6604元。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年三月三十日 法官助理杨国栋 书记员邹晓倩