山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终464号 上诉人（原审被告）：日照盛元房地产开发有限公司，住所地莒县振兴东路南侧盛元御景沿街楼，统一社会信用代码9137112276098804XT。 法定代表人：刘海波，经理。 委托诉讼代理人：朱先涛，山东沭章律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：日照翔宇物业管理有限公司，住所地莒县城阳街道桃园南区，统一社会信用代码91371179732719X2。 法定代表人：徐巧云，经理。 委托诉讼代理人：赵来军，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：姚记全，山东隆诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐国红，女，1968年11月24日出生，汉族，居民，住莒县桃园北区。 上诉人日照盛元房地产开发有限公司（以下简称盛元房产）因与被上诉人日照翔宇物业管理有限公司（以下简称翔宇物业）、徐国红合同纠纷一案，不服莒县人民法院（2019）鲁1122民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 盛元房产上诉请求：1.改判驳回翔宇物业的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由翔宇物业承担。事实与理由：一审认定事实不清，证据不足。1.一审认定尚有384300元押金在盛元房产处未返还给翔宇物业错误。通过翔宇物业提供的有效证据，并经盛元房产核实账目，尚在盛元房产处代收的押金为358300元。另外，盛元房产已支付装修押金102400元，一审认定支付82400元错误。一审对部分证人进行调查核实，但未向盛元房产出示，更未让盛元房产发表质证意见，故该证据未经质证不能作为认定本案事实的依据。2.一审判令盛元房产付还翔宇物业电费610097.95元错误。盛元房产对翔宇物业主张的施工用电总数不予认可，翔宇物业提供的证据不足以证实用电总数，其应提供垫付水电费的发票等，其一审仅提供1667.096元的发票，证据不足。另外，施工用电在物业服务合同和建设工程施工合同未明确约定由盛元房产垫付还是由直接使用者(施工单位)支付的情况下，应当由使用者施工单位支付。盛元房产与施工单位青岛亿联集团股份有限公司的建设工程施工合同纠纷[案号为（2016）鲁民终719号]一案，法院未支持盛元房产垫付追偿的请求。且盛元房产已经支付工程用水电费547209.49元。一审法院对姚运东进行调查，但未向盛元房产出示，更未让盛元房产发表质证意见，故该证据未经质证不能作为认定本案事实的依据。3.一审判令盛元房产偿还翔宇物业维修费65686元错误。翔宇物业主张房屋存在质量问题未提供充分证据予以证实，且其主张的部分损失发生时间已超过法定保修期内，根据《建设工程质量管理条例》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，故即使房屋存在质量问题在保修期内需要维修，也应当向施工单位主张维修，而不是盛元房产。另外，盛元房产已经支付维修费33570元。4.一审认定本案未超过诉讼时效期间错误。按照法律规定，诉讼时效应以权利受到侵害之日起起算(盛元房产最后一次代收维修押金费用时间为2014年9月22日，最后一次给翔宇物业出具施工用电证明时间为2012年7月21日，翔宇物业最后一次垫付维修费用时间为2013年9月18日)，是否进行结算不是诉讼时效中断的情形。翔宇物业未提供证据证明在诉讼时效期间内曾向盛元房产主张权利，故其诉讼请求已超过了法定的诉讼时效期间，盛元房产一审答辩时也已提出诉讼时效抗辩，一审法院应驳回翔宇物业的诉讼请求。 翔宇物业辩称，1.盛元房产与翔宇物业签订前期物业服务合同，合同签订后翔宇物业入驻涉案小区提供物业服务，入驻时小区内的其他楼盘正在开发建设。盛元房产向业主交房时，从翔宇物业领取盖有翔宇物业公章的空白收款收据，并收取业主的装修押金，但押金并没有交给翔宇物业，后期业主持押金条到翔宇物业处要求退还，一审中翔宇物业提供了业主的押金单，且业主出具的证明已经盛元房产质证，不存在未质证问题。2.因小区其他楼盘建设施工中用电从翔宇物业电表使用，但电费双方未进行结算，施工过程中所使用的电费应由盛元房产支付。一审翔宇物业提供的证据有盛元房产工作人员的签字，对用电总数亦有明确的记载，且盛元房产的工作人员姚运东也证实施工所用电费应由盛元房产支付给翔宇物业，该部分电费应由盛元房产支付。盛元房产对有姚运东签名的电费明细质证后没有异议，后一审法院为核实该证据的真实性对姚运东进行调查，姚运东签名的证据已经盛元房产质证并认可。（2016）鲁民终719号案件翔宇物业并未参加，该案的裁判结果对翔宇物业没有任何约束力。盛元房产已经支付工程用水电费并不包括翔宇物业主张的本案所涉水电费。3.关于维修费，翔宇物业入驻小区后，业主房屋在保修期内出现质量问题，多次找翔宇物业及通过市长热线反映，但盛元房产一直不维修，翔宇物业提供的维修单据上有盛元房产工作人员姚运东及齐玉春的签名，能够证实翔宇物业代盛元房产对业主房屋进行维修，该维修费应由盛元房产支付。4.自签订合同以来，双方账目没有经过对账结算，不存在超过诉讼时效期间的问题。一审认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原判。 徐国红未答辩。 翔宇物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令盛元房产返还装修押金、物业费用1769580元及利息；2.诉讼费由盛元房产承担。 一审法院认定事实如下：盛元房产系莒县盛元御景小区的开发商，2007年12月27日翔宇物业与盛元房产签订盛元御景小区前期物业服务合同，盛元房产将莒县盛元御景小区的前期物业委托给翔宇物业统一管理，合同签订后盛元房产陆续将建成的楼盘物业管理交付给翔宇物业。在合同履行期间，盛元房产作为小区楼房的开发商，向业主交付房屋时，借用翔宇物业的收款单据向业主收取了部分装修保证金、消防押金及物业费等费用，其中装修保证金和消防押金盛元房产收取后一直没有转交给翔宇物业，后期业主要求退还以上保证金时由翔宇物业退还了保证金，翔宇物业将盛元房产出具给业主的收据收回。翔宇物业提供了装修及消防押金单据原件286份和复印件30份，其中单据是原件的金额计371200元，复印件的金额计34600元，两项共计405800元，翔宇物业还提供了单据复印件的业主书写证明材料19份，一审对以上证明材料中的部分证人进行调查，找到其中的9份提供证明材料的证人进行核实，证人均称原件丢失持复印件找翔宇物业退回押金的事实，另外以上原件72份及复印件1份单据中未有盛元房产工作人员收款人徐国红签字，因为翔宇物业也收取过押金，故无法确认未签字的单据是否盛元房产工作人员收款人徐国红的填写，因此一审仅认定有盛元房产工作人员徐国红签字的单据原件214份金额310500元和复印件29份金额33800元共计344300元是盛元房产收取，翔宇物业还提供了盛元房产于2009年4月3日收到翔宇物业向业主收取的押金40000元，以上两项共有押金384300元尚在盛元房产未返还给翔宇物业。 另查明，翔宇物业、盛元房产于2007年12月27日签订合同后，翔宇物业入住该小区提供物业服务时，盛元房产的其它楼盘正在开发施工过程中，盛元房产施工时所用的电均通过翔宇物业电表使用，翔宇物业主张共为盛元房产缴纳施工用电费用610097.95元，盛元房产对于其中的54708元电费不予认可，认为该电费是青岛亿联集团股份有限公司施工时产生的电费，应当由施工单位青岛亿联公司支付，不应由盛元房产支付，对其中的555389.95元电费，盛元房产认为也应当由其它施工单位支付，盛元房产同意配合翔宇物业催收。庭审中，翔宇物业提供了青岛亿联集团股份有限公司同意翔宇物业先向盛元房产收取然后盛元房产再从其工程款扣除的证明，翔宇物业还提供了盛元房产同意支付青岛亿联集团股份有限公司施工用的电费然后再从工程款中扣除的证明，该证明中有盛元房产原工作人员姚运东的签字。审理中，法庭依法对姚运东进行了调查，姚运东系盛元房产原工作人员，在盛元房产负责工程管理，其证明翔宇物业提供的电费起止码记录单上是其本人签字，记录属实，并称以上电费当时约定由盛元房产支付，具体给没给翔宇物业不清楚。 再查明，盛元房产出售给业主的楼房因在保修内需要维修，翔宇物业替盛元房产进行了维修，翔宇物业提供维修单复印件57份共计金额65686元，以上维修单上有盛元房产工作人员姚运东、齐玉春的签字，在对姚运东的调查笔录中，姚运东证实，该维修费用属实，是否支付了不清楚，维修单原件交给盛元房产，复印件交给翔宇物业，盛元房产从施工单位工程款中扣除后再返给翔宇物业维修人员，姚运东还证实维修单上另一签字人齐玉春也是盛元房产的职工；还查明，在此期间盛元房产共支付给翔宇物业82400元。 经翔宇物业申请，一审法院于2019年1月9日以（2019）鲁1122民初410号民事裁定书依法查封了盛元房产名下的位于莒县楼一处【鲁（2018）莒不动产权第0000916】。 一审法院认为，翔宇物业与盛元房产在平等、自愿、协商一致的基础上签订的盛元御景前期物业服务合同，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，该合同有利于维护业主的共同利益，使业主更好的履行权利和义务，双方应当和谐相处，处理好相互之间的账目交接及物业承接关系，更好地为业主的生活秩序提供有效的服务，盛元房产作为建设单位将物业出卖给业主时预收的装修消防押金，业主装修完楼房后，盛元房产应及时退还给业主，因此翔宇物业应业主的要求代盛元房产退还押金后，盛元房产应当将收取的装修消防押金返还翔宇物业，翔宇物业主张的该事实和请求有理有据，予以支持；翔宇物业主张盛元房产返还垫付的用电费用610097.95元，一审认为盛元御景小区系盛元房产开发，楼盘施工建设过程中使用翔宇物业的电费是事实，不管盛元房产跟施工单位合同约定电费如何支付都不能侵害翔宇物业的权利，对其中的54708元电费翔宇物业、盛元房产及施工单位青岛亿联集团股份有限公司三方明确约定了由盛元房产付给翔宇物业后再从青岛亿联集团股份有限公司的工程款中扣除，对其中的555389.95元电费，盛元房产工作人员姚运东也认可双方约定由盛元房产支付，因此翔宇物业请求盛元房产支付以上电费有理有据，予以支持；翔宇物业请求盛元房产返还垫付的维修费用65686元，一审认为翔宇物业的维修单上载有盛元房产员工姚姚运东、齐玉春及相关业主的签字确认，该支出费用有理有据，且姚运东证实该支出费用均在盛元房产的保修期内，盛元房产未提供证据证明已支付，对于该请求，予以支持；关于翔宇物业主张因盛元房产16号楼延期交付，盛元房产减免了业主的物业费89861.9元，要求盛元房产赔偿问题，一审认为盛元房产无权减免翔宇物业向业主应当收取的物业费，以上翔宇物业的物业费损失可以向业主主张，翔宇物业要求盛元房产支付物业费无理无据，不予支持；关于翔宇物业主张因房屋质量问题给业主造成物品损失245700元，翔宇物业支付了以上赔偿款，要求盛元房产赔偿问题，一审认为翔宇物业提供的证据中没有盛元房产的签字认可及授权，并且因楼房质量问题造成的损失应当由业主向盛元房产主张，翔宇物业要求盛元房产支付以上赔偿款无法律依据，不予支持；盛元房产主张已支付给翔宇物业82400元，事实清楚，予以认定，该款可从翔宇物业主张的以上装修消防押金中扣除；盛元房产关于本案诉讼时效的抗辩，一审认为双方自2007年12月27日签订合同以来账目至今未进行结算，盛元房产主张本案已超过诉讼时效，不予支持。徐国红系盛元房产的职工，其行为系职务行为，翔宇物业对其诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条规定，一审法院判决：一、日照盛元房地产开发有限公司于判决生效后十日内付还日照翔宇物业管理有限公司房屋装修消防押金款384300元（该款包含庭审中查明的盛元房产已经支付的82400元）；二、日照盛元房地产开发有限公司于判决生效后十日内付还日照翔宇物业管理有限公司电费610097.95元；三、日照盛元房地产开发有限公司于判决生效后十日内付还翔宇物业日照翔宇物业管理有限公司房屋维修费65686元；四、驳回日照翔宇物业管理有限公司对徐国红的诉讼请求；五、驳回日照翔宇物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10363元，由日照翔宇物业管理有限公司负担4637元，由日照盛元房地产开发有限公司负担5726元；申请保全费5000元，由日照盛元房地产开发有限公司负担。 经本院二审查明：盛元房产一审主张其2013年前后共向翔宇物业支付82400元，二审主张该数额应为102400元，且该款项为支付的装修押金，其在一审时漏算了2万元，见一审提交的2011年9月9日单据（现金收入凭证）。翔宇物业认为，盛元房产一审主张仅向翔宇物业支付82400元，因加盖翔宇物业财务公章的空白收款收据在盛元房产处，不能确定该2万元是否系盛元房产添加，盛元房产还应提供相应的银行付款单据证实。 盛元房产二审提供如下证据：证据1.莒县供电公司电费发票35份、收据10份，拟证实盛元房产已经直接向莒县供电公司支付了建设施工用电费557209.49元，翔宇物业垫付的电费也已经支付。证据2.（2016）鲁民终字719号民事判决书（中国裁判文书网打印）一份，拟证明法院没有认定涉案建设施工用电由盛元房产承担。证据3.支票存根七份、收据五份，维修明细八份，拟证明盛元房产已向维修单位及物业公司支付了维修费用33570元。翔宇物业质证称：证据1不是新证据，且与本案无关联性。盛元房产自己也有一个独立于总表的电表和变压器，后期施工过程中盛元房产及施工单位使用翔宇物业的电。翔宇物业一审提交的用电欠费明细，盛元房产是认可的，其一审并未提出已经支付了电费，其所称的已经支付电费557209.49元与本案电费无关联性，不是同一部分。对证据2的真实性无法认定，请求法庭依法认定，该判决书没有认定电费由谁支付，青岛亿联集团股份有限公司认可在施工过程中部分用电。证据3不是新证据，且与本案无关联性。盛元房产所称的33570元维修费不包含翔宇物业主张的涉案维修费，该组证据中只有2012年1月18日的5510元是给付翔宇物业，其他的款项均是支付给其他维修人员，均与涉案维修费无关。 本院认为，证据1.3非新证据，且与本案不具有关联性，不予采信；证据2虽经核实具有真实性，但与本案不具有关联性，不予采信。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人二审的诉辩主张，本案的争议焦点问题为：一、盛元房产应否返还翔宇物业装修押金384300元；二、盛元房产应否给付翔宇物业电费610097.95元；三、盛元房产应否赔付翔宇物业维修费65686元；四、本案是否已过诉讼时效期间。 关于第一个争议焦点问题。双方当事人对盛元房产向业主交付房屋时借用翔宇物业的收款单据向业主收取装修押金、消防押金等并无异议，双方争议的是收取装修、消防押金的数额及退还押金的数额。翔宇物业一审提供的装修及消防押金单据中有金额384300元的单据记载收款人为盛元房产工作人员徐国红，即本案一审被告，结合业主书写的证明材料及一审法院为核实上述单据对部分业主所作的调查，翔宇物业一审提供的证据能够形成完整的证据链，具有高度盖然性。上述装修及消防押金单据、业主书写的证明材料已经盛元房产进行质证，一审采信上述证据并认定盛元房产收取业主押金384300元并无不当。业主装修完楼房后，盛元房产应及时将装修押金退还给业主，本案中翔宇物业代盛元房产向业主退还押金，盛元房产应将其收取的装修押金返还给翔宇物业。对于盛元房产已经支付给翔宇物业的装修押金，其一审主张支付82400元，二审主张因计算失误漏算了2011年9月9日支付的2万元，实际支付102400元。本院认为，盛元房产提交的2011年9月9日单据名称为“现金收入凭证”，该凭证记载的内容为“收到押金款”，而其提交的其他付款单据名称均为“付款凭证”，记载的内容均为“付押金款”，且该2011年9月9日的现金收入凭证无对应的银行付款单据证实，结合双方均认可的盛元房产借用翔宇物业的收款单据向业主收取装修及消防押金的事实，本院对盛元房产主张的已支付翔宇物业装修押金102400元不予采信。一审认定盛元房产已支付翔宇物业装修押金82400元并无不当。 关于第二个争议焦点问题。翔宇物业入住该小区提供物业服务时，盛元房产的其它楼盘正在开发施工过程中，施工时所用电通过翔宇物业电表使用。翔宇物业主张为盛元房产缴纳施工所用电费610097.95元，为此提供了用电明细及发票账簿一宗。用电明细详细记录了用电起止码，有盛元房产工作人员姚玉东、齐玉春的签字，盛元房产一审对上述用电明细及发票账簿的真实性并无异议，仅主张电费不应由其承担，二审又对翔宇物业主张的施工用电总数不予认可，但未提供证据推翻有其工作人员签字的用电明细。一审对该用电明细予以采信并无不当。翔宇物业一审提交的有盛元房产工作人员姚运东签字的证明中明确记载，盛元房产同意支付青岛亿联集团股份有限公司施工用的电费，然后再从工程款中予以扣除，结合其一审提交的青岛亿联集团股份有限公司出具的同意翔宇物业先向盛元房产收取电费，然后再从工程款中予以扣除的证明，和一审法院为核实证明的真实性对姚运东所作的调查，一审判令盛元房产支付电费并无不当。盛元房产主张，其已直接向莒县供电公司支付建设施工用电费557209.49元，其二审提供的莒县供电公司电费发票及收据，与本案不具有关联性，不能证明其已偿还使用的翔宇物业主张的涉案电费。盛元房产关于其不应支付电费，且电费已支付完毕的上诉主张，本院不予支持。 关于第三个争议焦点问题。翔宇物业请求盛元房产返还垫付的维修费用65686元，一审提交了有盛元房产工作人员姚运东、齐玉春及相关业主的签字的工程维修单、证明、收据等，维修单上记载了维修时间，且部分维修单在费用支出方式记载物业支付，证明、收据亦记载了付款时间、付款人。上述费用支出均在房产保修期内，盛元房产一审未提供证据证明已向翔宇物业支付了上述费用，二审提供的支票、收据等，仅能证明其向部分维修单位支付维修费用，不能证明向翔宇物业支付了翔宇物业垫付的涉案维修费。盛元房产关于其不应承担维修费的上诉主张，本院不予支持。 关于第四个争议焦点问题。盛元房产与翔宇物业对双方之间的账目未约定还款时间，翔宇物业可以随时向盛元房产主张权利，盛元房产也可随时履行义务，本案并未超出诉讼时效期间。盛元房产关于本案已过诉讼时效期间的上诉主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。 综上，盛元房产的各项上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费14041元，由日照盛元房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  公衍义 审判员  马德健 审判员  李晓艳 二〇二〇年四月十三日 书记员  周韵扬