河南省洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0311执异47号异议人（利害关系人）：董前进，男，汉族，1979年7月15日出生，住郑州市金水区。申请执行人：河南省六禾投资有限公司。住所地：郑州市高新区瑞达路68号。法定代表人：乔相鸣。被执行人：王桂兰，女，汉族，1950年12月14日出生，住河南省新乡市卫滨区。被执行人：李忠平，男，汉族，1970年10月10日出生，住河南省济源市。被执行人：洛阳蓝焰燃气有限公司。住所地：洛阳市涧西区中州西路交通物流中心。法定代表人：李忠平。本院在执行申请执行人河南省六禾投资有限公司与被执行人王桂兰、李忠平、洛阳蓝焰燃气有限公司物权纠纷一案中，异议人董前进作为利害关系人对该执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人董前进提起异议称：停止对北京市海淀区紫竹院路1号B座508室房屋的拍卖执行。事实和理由:2013年6月28日，异议人与王桂兰签订《房屋租赁合同》，双方约定，王桂兰把产权属于北京市海淀区紫竹院路1号B座508室自有住房一套出租给异议人使用，异议人用于孩子在北京学习舞蹈钢琴时期的居所。租期自2013年7月1日起至2023年6月30日止，租期内2013年-2016年租金为150000元/年；2016年-2021年上浮为人民币200000元/年;2021年-2023年上浮为人民币250000元/年。合同签订后，王桂兰将房屋交付异议人使用，异议人也如约向王桂兰支付了押金10万元、首付三年房租45万元、第二次五年房租100万元。后在租赁期内，异议人被告知，2014年12月22日，王桂兰将涉案房屋对洛阳光大银行做了抵押担保，后因借款纠纷贵院将要执行拍卖北京市海淀区紫竹院路1号B座508室房屋，但是，依据《物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，订立抵押合同前财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响，异议人与王桂兰签订有效的租赁合同在先，且已经合法占有使用该房屋，异议人对被执行房产有对抗抵押权的权利，贵院对涉案房屋的执行拍卖违反了相关法律的规定，如若拍卖涉案房屋将会严重侵害异议人的权益。现异议人为维护自己合法权益，根据有关法律规定，对以上执行案件提出执行异议，请求贵院査明事实，停止对北京市海淀区紫竹院路1号B座508室房屋的拍卖执行。申请执行人河南省六禾投资有限公司辩称：一、被答辩人要求无理无据，不能排除对被执行房屋的拍卖执行，应当依法驳回其申请。（一）、被答辩人和被执行人王桂兰恶意串通，伪造的房屋租赁协议，不应支持。1.2014年12月22日，抵押权人和被执行人签订的抵押合同第六章抵押人的声明和保证第八条第3项明确声明且保证抵押物上不存在任何形式的担保、租货、托管、共有、其他任何争议、瑕疵或任何限制。2.贵院执行人员于11月20日到住所要求被执行人腾房时，被执行人夫妇还在其居住，并和二人做了相应的笔录。上述足以表明二人在恶意串通，伪造合同，以捏造的事实对执行标的提出异议。有虚假诉讼，干扰正常司法活动之嫌疑，要求贵院查清事实，并追究其法律责任。(二)、退一步，假设房租租赁合同真实有效，也不能排除对被执行房屋的拍卖执行。1.被答辩人提交的证据也不足以证明在人民法院对不动产予以查封前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。就该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，不应支持。2.根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。该规定仅仅是限制性的排除执行行为，并不能排除全部执行措施。而执行中对标的物的处分行为，例如变价、拍卖，承租人之实体权利并不足以排除。换而言之，承租人只能要求租赁期内继续对标的物的占有、使用，而不能阻止标的物所有权的变更。且排除交付的对象仅为受让人，而非申请执行人。综上所述，应驳回其异议申请。经审查查明：原告河南省六禾投资有限公司诉被告王桂兰、李忠平、洛阳蓝焰燃气有限公司物权纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）豫0311民初2609号民事调解书，调解协议内容为：一、原、被告双方确认，被告洛阳蓝焰燃气有限公司、王桂兰、李忠平尚欠原告借款本金200万元、利息350万元，共计550万元；二、被告洛阳蓝焰燃气有限公司、王桂兰、李忠平于2019年1月31日前偿还原告200万元，于2019年4月30日前偿还原告350万元；三、若被告洛阳蓝焰燃气有限公司、王桂兰、李忠平未按第二条的约定向原告履行付款义务，则被告洛阳蓝焰燃气有限公司、王桂兰、李忠平应当以第二条未履行部分为基数按照月息2分从2014年4月29日起支付违约金至第二条实际履行完毕止；四、原告支出的案件受理费24551.5元、申请费5000元、保函费10000元、律师代理费60000元，由被告洛阳蓝焰燃气有限公司、王桂兰、李忠平于2018年12月15日前支付给原告。五、原、被告双方其他无涉。案件受理费49103元，减半收取24551.5元，申请费5000元，由原告河南省六禾投资有限公司负担。诉讼中，河南省六禾投资有限公司向本院申请财产保全，请求冻结被申请人王桂兰银行存款7687881元或查封、扣押同等价值的其他财产。本院于2018年6月12日作出（2018）豫0311民初2609号民事裁定书，于2018年8月21日查封了被申请人王桂兰名下位于海淀区××楼××房产。房产信息显示，上述房产已于2014年12月22日在中国光大银行股份有限公司洛阳分行办理一般抵押登记。董前进作为利害关系人不服提起异议。异议人董前进为证明本案事实提交下列证据：证据一、王桂兰与董前进于2013年6月28日签订的《房屋租赁合同》一份，约定王桂兰把产权属于北京市海淀区紫竹院路1号B座508室自有住房一套出租给董前进使用，租期：自2013年7月1日起至2023年6月30日止。证据二、张蕾于2013年6月28日给董前进出具的收条，显示收到董前进支付的房屋租赁押金100000元整。证据三、中国工商银行境内汇款电子回单一份，显示董前进于2016年7月1日向张蕾转账1000000元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而取消，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而取消，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，因涉案房产登记在被执行人王桂兰名下，故本院对涉案房产的处置行为符合法律规定。关于异议人董前进提交的与被执行人王桂兰于2013年6月28日签订的《房屋租赁合同》和租赁费转账证明，但该证据不能证明涉案房产在2014年12月22日设置抵押之前已出租。故异议人对涉案房屋主张享有租赁权，要求中止对涉案房屋的拍卖的请求于法无据，该异议请求不能排除对涉案房产的执行。按照执行异议形式审查的原则，异议人的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，经合议庭评议，裁定如下：驳回异议人董前进的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长 ：张唯颖人民陪审员 ：王晓燕人民陪审员 ：武幼谦二〇二〇年四月三日书 记 员 ：卢璐璐