贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1495号上诉人（原审被告）：普安县房地产开发有限责任公司。住所地普安县盘水街道普天大道文笔新苑2号楼。统一社会信用代码：91522323709546588U。法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：雷蕾、姚立平，贵州福万律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓建，女，1982年4月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：石永福，男，1982年6月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人普安县房地产开发有限责任公司（以下简称普安房开公司）因与被上诉人邓建、石永福商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初8808号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。普安房开公司上诉请求：一、撤销原判第一项、第二项，依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项明确约定“…约定日期起180个工作日以后…买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付…按日向买受人支付以交付房价款万分之一的违约金。”本条款约定的违约金计算方式应作系统解释，即与逾期办证一致，应按工作日计算，而非自然日，一审判决以自然日计算逾期办证违约金系认定事实错误。二、一审认定事实错误，被上诉人所购房屋已于2019年9月18日取得初始登记，上诉人已通过登报方式通知被上诉人，故一审判决书认定的逾期办证违约金的止点有误。邓建、石永福向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金39809.90元（以购房款275883元为基数，按照每日万分之一计算违约金，从2015年5月31日至2019年5月13日，共计1443天，违约金计算至达到国家规定的交房条件实际交房日止）；2、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的违约金33243.90元（以购房款275883元为基数，按照每日万分之一计算违约金，从2016年6月30日至2019年10月20日，共计1205天，违约金计算至交付商品房转移登记的有关文书止），以上共计73053元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月8日，原告石永福、邓建与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的白云区房屋，合同第七条约定，该商品房总价275883元。合同第十一条第一款第一项约定，出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，第一款第二项约定，该商品房交付时应当符合下列条件1、取得建设工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3、满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，第二款约定，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90个工作日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90个工作日的，买受人有权退房，并对退房具体事宜进行了约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付。合同第十四条约定，该商品房达到交付条件后出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第二十二条第三项约定，出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期180个工作日的，出卖人按已付房款万分之一承担违约责任，逾期超过180个工作日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同第二十九条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补偿协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同签订后，原告付清了全部价款。2016年7月2日，原告签署《房屋交接验收表》后接收了案涉房屋，被告于2019年5月14日在《贵州都市报》上刊登贵阳市白云区云康新城（白金壹号）棚户区改造项目Ｂ1-Ｂ7栋交房通知。另，被告认可案涉项目至今未取得初始登记。一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。该《商品房买卖合同》签订后，原告按约支付了全部购房款，已履行完毕其合同义务，被告也应当按照合同约定如期向原告交付房屋并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，若被告履行义务延迟的，应当按照合同约定支付相应的违约金。本案争议的焦点是：1、逾期交房及逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金应计算到何时截止；2、违约金应按自然日计算还是工作日计算。对此，一审法院认为，商品房买卖合同第十一条、第十二条对案涉房屋交付时应达到的条件进行了明确约定，当被告向原告交付的房屋未达到合同约定的条件时，原告有权依照合同第十四条约定拒绝接收房屋，由此导致的逾期交房违约责任由被告按照合同第十三条约定承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案双方当事人对交付使用没有特别约定，2016年7月2日原告签订《房屋交接验收表》接收了案涉房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，此后双方又没有就被告交付房屋时案涉房屋不符合合同约定的交付条件是否构成违约及其违约责任达成新的协议，因此原告主张被告支付其实际收房后的逾期交房违约金没有依据，一审法院不予支持。因该项目至今未取得初始登记，无法将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，原告诉请被告从逾期之日起计付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金至其实际交付之日止应予支持。对违约金应按自然日计算还是按工作日计算的问题，双方签订的商品房买卖合同仅对逾期期限按工作日计算进行了约定，对违约金的计算约定的是按日计算，即自然日，因此，原告诉请的逾期交房违约金应从2015年5月31日起计算至2016年7月2日止，共计398日，金额为275883元×万分之一/日×398日=10980.14元；逾期办理商品房转移登记的违约金应从2016年6月30日起计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，截止2019年10月20日，共计1207日，金额为275883元×万分之一/日×1207日=33299.08元，但原告只主张违约金33243.90元，一审法院从其自愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告石永福、邓建逾期交房违约金10980.14元；二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告石永福、邓建逾期办理商品房转移登记的违约金（截止2019年10月20日为33243.90元，2019年10月21日起继续按27.5883元/日向原告计付违约金至其向原告石永福、邓建交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告石永福、邓建的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费813元（已减半，原告已预交），由被告普安县房地产开发有限责任公司负担492元，原告石永福、邓建负担321元。二审审理中，上诉人提交B1栋其他购房户的大产权证，2019年9月20日贵州都市报上刊登的产权证办理公告，证明9月20日就已经在报纸上公告大产权证已办理，通知业主办理小产权证，被上诉人石永福、邓建认可其产权证已经办理。本院经审理查明的其余事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，上诉人普安房开公司与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于上诉人普安房开公司提出逾期办证违约金应按工作日计算，而非自然日之上诉理由，经查，双方在合同中对按照工作日计算的期限均是进行了明确的约定的，而此处就是约定按日计算，并非按工作日计算，故上诉人认为应按工作日计算之上诉理由不符合双方合同约定，该上诉理由本院不予采纳。关于上诉人普安房开公司提出一审对逾期办证违约金止点认定有误之上诉理由，经查，二审审理过程中，上诉人提交证据证实涉案房屋已于2019年9月18日取得初始登记，并于2019年9月20日通过登报的方式通知买受人办理小产权证，故本案逾期办证违约金的止点应为2019年9月20日，即上诉人应支付被上诉人逾期办理商品房转移登记的违约金从2016年6月30日起计算至2019年9月20日，共计1177日，金额为275883元×万分之一/日×1177日=32471元。综上所述，上诉人之上诉理由部分能成立，本院予以采纳。一审判决认定部分事实有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初8808号民事判决第一项、第三项；二、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初8808号民事判决第二项为：普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付石永福、邓建逾期办理商品房转移登记的违约金32471元。一审案件受理费按一审判决确定执行；二审案件受理费1626元，由上诉人贵阳普安房地产开发有限公司负担1000元，被上诉人石永福、邓建负担626元。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二〇年四月一日书记员  陈晓琦