湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终373号上诉人（原审被告）：湖南富瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段198号新世纪大厦5楼。法定代表人：侯周华，总经理。委托诉讼代理人：李宇光，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盘珂，女，瑶族，1975年11月25日出生，住湖南省长沙市天心区。上诉人湖南富瑞房地产开发有限公司（以下简称富瑞公司）与被上诉人盘珂商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人富瑞公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订《长沙市商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第三条约定，商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、长沙晚报之一作为发布交房通知的媒体，不再另行发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负。第五条，关于交付期限及条件的约定，本条所指商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘验方的验收合格文件。2018年10月31日，商品房买卖合同约定的交房时间届满，因房屋未达到交付条件，上诉人一直在加快办理相关手续。2018年12月19日，建设单位富瑞公司联合监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对富瑞星座1#栋、2#栋以及1#栋、2#栋地下室进行验收。2018年12月26日，上诉人在《长沙晚报》上刊登交房公告。因此，上诉人虽然在合同约定的2018年10月31日未能交房，但经过两个月的时间，涉案房屋已经满足交房条件，是被上诉人迟迟不来收房。故上诉人逾期的时间应该是从2018年11月1日起至2018年12月26日，之后未能交房的过错在于被上诉人。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，纠正一审判决，维护上诉人权益。被上诉人盘珂辩称：2018年6月上诉人要求被上诉人收房，但上诉人未按合同约定未达到竣工验收标准，上诉人属于违约，请求判处上诉人赔偿被上诉人违约金等，并且驳回上诉人的上诉请求维持原判。盘珂向一审法院提出诉讼请求：1.判令富瑞公司因逾期交房而向盘珂支付违约金（从2018年11月1日起至实际交付房屋之日2019年6月29日止，需支付违约金914473×241×0.01%=22038元）；2.诉讼费用由富瑞公司承担。一审法院查明，2018年6月11日，盘珂（买受人）、富瑞公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定1、买受人购买座落于天心区房屋，建筑面积95.91平方米，总房价774473元。2、合同第十条约定了交付期限及条件，即出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。3、合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时《长沙市商品房买卖合同》附件四即《合同补充协议》约定：1、第三条约定商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、《长沙晚报》之一作为发布交房屋通知的媒体，不再另发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负。2、第五条关于交付期限及条件的约定：本条所指商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方的验收合格文件。双方另就相关权利义务进行了补充约定。合同签订后，盘珂向富瑞公司支付购房款774473元，并交纳房屋契税等。富瑞公司则分别于2018年7月9日、2018年7月12日、2019年5月28日向盘珂出具购房款的增值税发票。2018年10月31日，商品房买卖合同约定的交房时间届满，因涉案房屋尚未到达交付条件，盘珂等相关业主遂找富瑞公司解决，富瑞公司承诺2018年12月31日前交房。2018年12月26日，富瑞公司在《长沙晚报》上刊登交房公告，载明“我公司开发建设的富瑞苑1栋、2栋商品房已经具备合同约定的交付条件，现定于2018年12月31日至2019年1月7日分栋办理交房手续。敬请各业主按《交房公告》通知时间内前来办理房屋相关交接手续，逾期视为我公司已履行房屋交付义务。具体事项如下：一、交房地点：富瑞苑1栋5号门面。二、交房时间：1栋2018年12月31日至2019年1月3日；2栋2019年1月4日至2019年1月7日。三、收房应缴清款项及携带证件、资料，需交齐购房相关税费；提供业主身份证原件及复印件、购房合同及交款凭证原件等。另需准备预交1年物业管理费及预交水费200元。四、咨询电话0731-846××××9”。2019年1月4日，盘珂前往案涉房屋验收准备收房，发现卫生间、厨房的外墙渗水，门缝生锈，门锁坏了，墙体有开裂等问题，遂要求富瑞公司整改。经整改后，盘珂对整改效果认可，遂于2019年6月29日办理了收房手续。2019年1月4日，长沙市建设工程质量监督站向富瑞公司、湖南省第二工程有限公司、湖南智埔工程咨询有限公司出具长建质监函[2019]1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，载明“你单位建设、施工、监理的富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程未经验收，就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。现要求你单位立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。否则，我站将按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，报建设行政主管部门进行行政处罚。”2019年2月26日，长沙市住房和城乡建设局信访处收到富瑞苑业主提交的《请求解决富瑞苑房屋质量问题和违规交房的联名信》，并于当日组织业主、富瑞公司、长沙市建设工程质量监督站等进行协调，富瑞公司承诺6个月内达到交房标准。盘珂认为涉案房屋至今未经有关机关验收合格，且迟延交房构成违约，与富瑞公司发生纠纷。另查明，2018年12月19日，建设单位富瑞公司联合监理单位湖南智埔工程咨询有限公司、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位湖南建设集团有限公司建筑规划设计院、勘察单位核工业长沙工程勘察院对富瑞星座1#栋、2#栋以及1#栋、2#栋地下室进行了验收。一审法院认为，富瑞公司与盘珂之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系真实、合法、有效的合同，双方应按照合同内容履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，富瑞公司未按合同约定于2018年10月31日前向盘珂交付房屋，且未提交盘珂符合延期交付条件以及盘珂、富瑞公司另行变更交房时间的相关证据，富瑞公司的行为确已构成违约，应承担相应的民事责任。现就双方的争议焦点评析如下：富瑞公司于2018年12月26日向盘珂交房的行为是否存在违约问题。盘珂、富瑞公司双方根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，对房屋交付的条件产生分歧，是否违约各执己见。富瑞公司认为在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定交房条件为经五方验收合格即达到商品房验收合格的标准，现涉案房屋已经建设、监理、施工、设计、勘察验收合格，就已到达交房条件，且富瑞公司已履行了通知交房义务，富瑞公司不构成违约。盘珂则认为富瑞公司的五方验收仅为其内部验收，且被相关部门认定为违法交房，富瑞公司的行为构成违约。本案中，富瑞公司在合同约定的交房期间内未能完成交房义务，直至2018年12月19日涉案房屋经建设、监理、施工、设计、勘察验收后，富瑞公司于2018年12月26日再行通知盘珂等业主交房。但在2019年1月4日，建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站向建设单位即富瑞公司、施工单位即湖南省第二工程有限公司、监理单位即湖南智埔工程咨询有限公司出具函件，明确上述建设、施工、监理的富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程未经验收，就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。要求立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。对此，一审法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接受建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当有规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，长沙市建设工程质量监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明条件。现建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站针对涉案楼房富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程的建设、施工、监理未经验收，就交付使用，违反相关法律法规作出认定，且长沙市建设工程质量监督站要求涉案楼房的建设、施工、监理单位组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。富瑞公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需长沙市建设工程质量监督站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。富瑞公司已取得的五方验收记录不能否定建设行政主管部门对于五方验收未合格的认定。故一审法院对富瑞公司的上述辩称不予采信。同时，涉案楼房富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程系主体工程，长沙市建设工程质量监督站认定其建设、施工、监理未经验收，涉及对房屋的正常使用造成较大影响以及存在人身财产安全隐患等问题。综上，一审法院认为案涉房屋在2018年12月26日通知交房时并未达到交付条件，富瑞公司的行为已构成违约。关于违约金数额问题，盘珂主张富瑞公司从2018年11月1日起，按照盘珂所购房屋总房款万分之一每日的标准支付违约金至实际交房之日（即2019年6月29日）止，符合合同约定，亦未超过法律保护范围，一审法院予以支持。经核算，富瑞公司应向盘珂支付违约金18587.35元（774473元×0.1‰/天×240天）。盘珂主张购房总款为914473元，但合同约定的房屋总价为774473元且开具的购房款增值税发票金额亦为774473元，盘珂未提供有效证据证明该主张，故一审法院对其超出部分的诉求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、限湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付盘珂违约金18587.35元；二、驳回盘珂的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取350元，减半收取175元，由湖南富瑞房地产开发有限公司承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。盘珂与富瑞公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。盘珂已按照合同约定履行交付房款等义务，富瑞公司亦应依约将符合法定及约定条件的房屋交付给盘珂。长沙市建设工程质量监督站作为建设工程质量的监督管理机关，其于2019年1月4日出具《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》足以证涉案房屋所在建筑并未达到竣工验收的交房标准，故对富瑞公司提交的2018年12月19日的竣工验收记录本院不予认可，福瑞公司应承担逾期交房的违约责任。富瑞公司逾期交房的期间应从2018年12月19日起计算，虽涉案房屋尚未取得竣工验收，但盘珂已于2019年6月29日实际接收房屋，盘珂主张自2018年12月19日起至2019年6月29日期间的逾期交房违约金的诉求，此系盘珂行使处分权的表现，应予支持。按盘珂与富瑞公司签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，富瑞公司应向盘珂支付的违约金为18664.80元（774473元×0.1‰/天×241天），盘珂认可一审判决的违约金金额18587.35元（774473元×0.1‰/天×240天），本院亦予以确认。综上所述，上诉人富瑞公司的上诉主张不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费350元，由湖南富瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年四月二日法官助理苏逢连书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。