北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2046号上诉人（原审原告）：闫维贞，女，1964年1月2日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：陈鸿，重庆潜卫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯庭，女，1985年5月3日出生，住北京市东城区。上诉人闫维贞、冯庭房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初24370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫维贞上诉请求：撤销一审判决，判令冯庭履行户口迁出义务；冯庭向闫维贞支付房屋总价款5%的违约金163500元，以及从2019年3月11日至实际支付之日止的违约金；本案一、二审诉讼费由冯庭承担。事实和理由：一审在无任何证据证明双方违约金过高的前提下，仅以未造成实际经济损失为依据，直接认定双方约定的违约金标准过高，在此基础上定案，明显缺乏事实基础和证据依据。一审判决忽略冯庭存在直接故意和重大错误的事实；冯庭在房屋买卖前后未将离婚前其前夫户籍落于该房屋之下的事实主动明确告知闫维贞；本案合同中的违约金已经直接约定，并不需要提供实际损失的证据；本案合同中的违约金约定未超过同类型案件的判决标准，可参考（2019）京01民终9848号民事判决书；一审诉讼费分配有误，闫维贞已经完全履行合同约定且无过错，冯庭违约且存在主观恶意，故一、二审诉讼费全部应由冯庭负担。冯庭辩称：我不存在户口违约的直接故意，户口迁入时我与前夫还未离婚，所以当时迁入户口是正常的。卖房当天我就和买家、中介都说明了，房屋上有我前夫的户口，我没有向买家隐瞒情况。从卖房到现在我努力让我前夫迁走户口，我与我前夫也写了迁走户口的协议，买家给我售房款后我也打给了我前夫，都是为了让他尽快迁走户口。我与前夫离婚后无法强制其迁走户口，我也无法代他迁走户口，后来我还求助于司法机关，但是由于房屋易主了，我无法通过诉讼的形式让我前夫迁走户口。对方期初起诉我和我前夫，但是我前夫没有出庭，闫维贞就迫于压力只起诉我，我现在是为他人履行义务，我是受害者。我没有主观故意，也没有重大过失，不应承担违约责任。另外，对方提到的案例与本案无关，不具有参考意义。最后，我不具有过错，不应当承担诉讼费。冯庭上诉请求：撤销一审判决，改判驳回闫维贞的全部诉讼请求，诉讼费由闫维贞承担。事实和理由：一审法院审理程序违法，强制闫维贞撤回对拒不到庭的鞠某的起诉，严重损害冯庭的抗辩权，且未对冯庭要求追加鞠某的申请予以回应，人为遗漏当事人，应追加鞠某为共同被告。一审认定事实不清，说理不清，适用法律错误，一审判令冯庭承担他人拒迁户口的责任，超出了冯庭的权利和义务范围，冯庭本人的户口不存在违约行为，故冯庭不应承担违约责任，对于鞠某的户口，冯庭不具有迁出的权利和能力，本案不是适格被告。闫维贞辩称：一审法院取消冯庭前夫的被告身份是基于合同相对性，对于冯庭前夫的户口迁入涉诉房屋，我方是事后知道的，并不是签订合同时就知道的，对于离婚协议我方也是签订房屋买卖合同之后才知道的，在签订合同之前并不知悉。闫维贞向一审法院起诉请求：1．判令冯庭履行户口迁出义务；2．判令冯庭向闫维贞支付房屋总价款5％的违约金163500元，以及从2019年3月11日至实际支付之日止的违约金，暂时计算至2019年5月21日为114450元；3．诉讼费由冯庭承担。一审法院认定事实：2018年2月21日，闫维贞(买受人)与冯婷婷（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），双方约定：出卖人所售房屋坐落为通州区西潞苑×号楼×层×，该房屋所在楼层为×层，产权证明所载建筑面积共99．06平方米；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起240日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款百分之五的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。涉案房屋总价款为327万元，合同签订后，闫维贞付清了房款，冯婷婷交付了房屋。2018年6月26日，涉案房屋所有权转移登记至闫维贞名下，但冯婷婷至今未将涉案房屋原有户口迁出。另查，冯婷婷系冯庭的曾用名。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，闫维贞与冯婷婷签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行合同义务。根据合同约定，冯婷婷应在房屋所有权转移之日起240日内将原有户口从涉案房屋中迁出，即冯婷婷应于2019年2月21日前将原有户口从涉案房屋迁出，但至今未履行该合同义务，冯婷婷的行为违反了合同的约定，应当承担违约责任。现闫维贞要求冯婷婷支付违约金的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持，由于闫维贞未就其实际损失提供证据以及考虑到当前户籍政策的因素，一审法院认为双方约定的违约金的标准过高，予以适当调整，一审法院根据冯婷婷违约情况，结合本案事实等因素酌情判决冯婷婷自2019年2月22日起至户口实际迁出之日止按每日200元的标准向闫维贞支付违约金。对于闫维贞要求冯婷婷履行户口迁出义务的诉讼请求，因该请求属于公安机关户籍管理范畴，一审法院不予处理。一审法院判决：一、冯庭支付闫维贞自2019年2月22日起至户口实际迁出之日止按每日200元的标准计算的违约金，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回闫维贞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯庭提交：证据一、协议，证明冯庭前夫承诺2018年12月31日前迁走户口，否则承担全部违约责任，在这种情况下冯庭出售房屋不存在直接故意；证据二、交接单，冯庭已经交房一年，家具家电扣在闫维贞处，冯庭没有任何恶意，积极配合买方的所有行为；证据三、招商银行、中国银行交易明细，证明冯庭已将卖房款打给其前夫，冯庭不存在主观恶意。闫维贞认为，证据一与本案没有关联性，其并不知晓该协议存在；证据二与本案没有关联性，且交接单写的是由闫维贞暂时保管，并不是扣留；证据三与本案没有关联性，系冯庭与案外人之间的交易。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，闫维贞与冯庭（曾用名冯婷婷）签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行合同义务。根据合同约定，冯庭（曾用名冯婷婷）应于2019年2月21日前将原有户口从涉案房屋迁出，但其至今未履行该合同义务，冯庭（曾用名冯婷婷）的行为违反了合同的约定，应当承担违约责任。现闫维贞要求冯庭（曾用名冯婷婷）支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据。冯庭（曾用名冯婷婷）主张违约金金额过高，一审法院根据双方陈述、在案证据并考虑当前户籍政策等因素，酌定的违约金标准并无不当，本院予以确认。对于闫维贞要求冯庭（曾用名冯婷婷）履行户口迁出义务的诉讼请求，因该请求属于公安机关户籍管理范畴，一审法院不予处理，亦无不当。综上所述，闫维贞、冯庭（曾用名冯婷婷）的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10938元，由闫维贞负担5469元（已交纳），由冯庭（曾用名冯婷婷）负担5469元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  张 帆审 判 员  周 易二〇二〇年四月十五日法官助理  张钰鑫书 记 员  王秋岩