辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终521号上诉人（原审被告）：朝阳丽璟商贸有限公司，住所地朝阳县柳城街道郭家村。统一社会信用代码91211302564622083T。法定代表人：荀小林，经理。上诉人（原审被告）：朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司，住所地朝阳市双塔区珠江路三段二号。统一社会信用代码91211321719671999W。法定代表人：荀小林，经理。二上诉人委托诉讼代理人：田喜铭，辽宁锟鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏海燕，女，1971年10月10日出生，汉族，个体，住址朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：陈广明，辽宁森盛律师事务所律师。上诉人魏海燕因与被上诉人朝阳丽璟商贸有限公司（以下简称朝阳丽璟商贸公司）、朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称朝阳盘龙房产公司）租赁合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2019）辽1302民初3363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人委托诉讼代理人田喜铭，被上诉人委托诉讼代理人陈广明到庭参加诉讼。朝阳丽璟商贸公司、朝阳盘龙房产公司的上诉请求是：撤销一审法院判决，驳回被上诉人诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：被上诉人于起诉前早已撤离经营场所，放弃经营管理，作为管理方为安全防火，拉闸断电属正常管理行为，且随时可以正常用电。不存在顶棚漏水情况，直到起诉前仍有商家正常经营。合同目的不能实现是被上诉人经营不善造成的，被上诉人获取的证据是离开后收集的，现在地板翘起是因被上诉人放弃管理造成的。租赁合同期限为三年，装修环境使用期限也为三年，不应由上诉人全部承担。魏海燕辩称，同意一审法院判决。魏海燕向一审法院起诉请求：一、解除原被告租赁合同；二、二被告返还原告场地保证金21,715元、装修保证金500元、电表初装费300元，并赔偿装修损失76,478元；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2017年6月8日，案外人吴秀红作为甲方，原告魏海燕作为乙方，双方签订合伙协议一份，甲、乙双方共同投资盘龙三期地下商场15-1经销家具。2017年6月，原告作为承租方（乙方）与原丽璟家居作为出租方（甲方）签订了《租赁合同》一份。《租赁合同》约定甲方将位于盘龙家私三期15-1号商铺出租给乙方，建筑面积238.69平方米。租期自2017年7月1日至2020年6月30日止。签订合同时，乙方须向甲方交纳保证金13,128元。合同期满后，乙方如无违约情形，保证金退还乙方。合同期内，如乙方提出解除本合同或因乙方违约，保证金作为乙方违约金给甲方造成损失的经济赔偿金，不予退还。上述合同还约定了租金标准、租金支付方式及违约责任等条款。同月，原告合伙人吴秀红作为乙方（物业委托方）与原丽璟家居作为甲方（物业管理方）就原告租赁（使用）的经营场地由被告丽璟商贸进行商场管理的有关事宜达成协议签订了《商场管理合同》，《商场管理合同》约定经营方式为乙方自主经营，由甲方进行商场管理。上述合同还约定了商场管理项目、缴费方式及甲、乙方权利和义务等条款。吴秀红于2017年6月13日，向原丽璟家居交纳场地保证金13,128元、2017年6月28日，交纳装修保证金500元、预交电费2171元、电表初装费300元。在原告装修和经营期间，间歇性多次出现顶棚漏水、断电现象，因上述被告场地原因，后导致原告无法正常营业，并陆续有商户撤出租赁场地，至原告于2018年起诉时，仅有5、6家商户尚在营业。2017年11月份，吴秀红与原告协商后退出合伙，变更为由原告自营。原告撤出场地后，一直与被告协商解除合同未果。原告起诉后向一审法院提交评估申请，要求对租赁现场装修情况及货物损失进行评估。2018年12月29日，辽宁政则阳光资产评估有限公司作出辽政评报字[2018]第030号资产评估报告书，鉴定结果为：涉案租赁现场装修损失为76,478元。2018年12月25日，原丽璟家居将名称由朝阳丽璟家居有限公司，变更为朝阳丽璟商贸有限公司。原告针对其诉讼请求向一审法院提供了三期地下商场收费单据、收款收据、储蓄存款凭证、三期地下商场2017年12月份收费单据、合伙协议、转让协议、情况说明、照片、光盘、施工图、预算单、工程造价鉴定报告书、鉴定费收据等证据予以证明。二被告针对其辩解意见向一审法院提供了照片、租赁合同、除湿机照片予以证明。一审法院判决认为，原告合伙人吴秀红与原丽璟家居签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。吴秀红退出合伙后，原告魏海燕独营，魏海燕变更为实际承租人成为本案适格主体。经现场勘验，现场已无法通电、脚踩和肉眼即可感知地板鼓包翘起，与照片情况相符，商户无法正常经营，并导致了装修受损。对于被告关于租赁场地在之前就是经营服装场所，具备经营条件以及商场仍有商户在经营，仍具备经营条件的答辩意见，前期具备经营条件，不能证明后期场所不会漏水，且在原告起诉时，仅有5、6家商户仍在营业，至现场勘验时，仅剩一家商户，可以认定涉案租赁场地经营环境恶劣、不具备经营条件，故一审法院对被告的抗辩意见不予采纳。出租人提供适宜经营的场所是承租人使用承租商铺的前提条件，由于原丽璟家居未能为承租人提供适宜经营的场所，应认定原丽璟家居违约在先。合同法规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，原告拒付租金的行为，是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约，不承担违约责任，因租赁场地顶棚漏水，影响了承租人的正常使用，故原丽璟家居应承担违约赔偿责任，原告交的场地保证金及装修保证金应予返还，原丽璟家居应返还原告场地保证金13,128元、装修保证金500元，共计13,628元。至原告起诉时，整个租赁场地已不具备继续经营条件，合同无法继续履行，合同目的已不能实现，应依法解除。原告对其所承租的场地进行装修，作为商铺添附物已与商铺形成整体，拆除将影响使用价值，因合同的解除是因被告违约导致，故剩余租赁期内装饰装修的损失应由原丽璟家居给予赔偿。原丽璟家居更名为丽璟商贸不影响权利义务的行使与承担。故被告丽璟商贸作为出租人应当向原告承担上述违约责任。鉴定评估费系为确定涉案具体损失而产生的必要费用，故鉴定费2100元应由被告丽璟商贸承担。原告要求被告盘龙集团承担连带赔偿责任的诉讼请求，因没有事实根据和法律依据一审法院不予支持。对于原告要求返还电表初装费300元的诉讼请求，因合同未做明确约定，且如系原告自费安装原告可自行将电表拆除，故一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、解除原告魏海燕的合伙人吴秀红与被告朝阳丽璟商贸公司（原朝阳丽璟家居有限公司）签订的《租赁合同》；二、被告朝阳丽璟商贸公司（原朝阳丽璟家居有限公司）返还原告魏海燕场地保证金13,128元、装修保证金500元，共计13,628元；三、被告朝阳丽璟商贸公司（原朝阳丽璟家居有限公司）赔偿原告魏海燕装饰装修损失76,478元；以上二、三款自本判决生效之日起十日内履行。四、驳回原告魏海燕对被告朝阳盘龙房产公司的诉讼请求及其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费2300元、保全费100元、鉴定评估费2100元,共计4500元，由被告朝阳丽璟商贸公司（原朝阳丽璟家居有限公司）负担。本院二审期间，被上诉人提交了4张案涉租赁商场的现场照片，以证明该经营场所现已改为停车场，合同已无法履行。双方经庭审质证对租赁现场照片的真实性无异议，本院经审查予以采信。上诉人庭审期间未提交新证据。本院对一审查明认定的其他事实予以确认。本院认为，本案诉争焦点是：如何认定双方合同解除的过错责任以及租赁商场装饰装修损失承担问题。被上诉人魏海燕其合伙人吴秀红与原丽璟家居签订的《租赁合同》是双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因吴秀红退出合伙后由魏海燕自营变更为实际承租人，成为本案适格主体，于法有据，双方均无异议。被上诉人在租赁经营活动中，选择租赁经营场所进行装饰装修布展，属于对租赁场所和经营环境的自愿选择和主观认同，其主动进行装饰装修投入是经营成本的组成部分，属于承租经营者应当预见，且需要承担的一般性商业风险。经查明，魏海燕经营之初确有租赁商场顶棚渗漏情形，导致部分装修受损，上诉人具有侵权情形，且怠于维护优化出租商场的营销环境，应承担一定的过错责任，但上述情形并非足以造成商场不能经营致使合同解除的必然原因；承租经营者对市场风险认识和商机预判不足，加之本身经营管理因素，造成经营不善，其出于减损需要，擅自离开商场放弃经营，也应承担一定的过错责任。据此，案涉租赁合同的解除双方具有混合过错情形，均应承担一定的责任。案涉租赁商场现已关停并修建为停车场，致使合同不能履行，应属不可归责于双方的事由导致的。承租经营者将经营成本组成部分的装饰装修投入，直接归责于出租方，转嫁赔偿损失，有失公允。据此，基于公平原则，上诉人应酌情补偿被上诉人租赁经营期间的装饰装修损失30%为宜，即76,478元×30%=22,943.4元，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条(四)项的规定情形。此外，因租赁场所已改建，其装修残值尚有留存的应返还于被上诉人。综上，朝阳丽璟商贸公司、朝阳盘龙房产公司的上诉请求部分成立，应予部分支持，一审法院判决认定事实清楚，适用法律部分存在瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、撤销双塔区人民法院（2019）辽1302民初3363号民事判决的第三项；二、维持双塔区人民法院（2019）辽1302民初3363号民事判决的第一、二、四项；三、上诉人朝阳丽璟商贸公司、朝阳盘龙房产公司于十五日内，补偿被上诉人魏海燕装饰装修损失人民币22,943.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元、二审案件受理费2053元、评估鉴定费2100元、保全费100元，共计6553元。其中，由上诉人朝阳丽璟商贸公司、朝阳盘龙房产公司负担4587元，由被上诉人魏海燕负担1966元。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年四月二十日书记员  毕 雪