北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3785号上诉人（原审原告）：北京市丰台第七中学，住所地北京市丰台区新村四里三号。法定代表人：刘君，校长。委托诉讼代理人：邵庆梅，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱嫄嫄，北京谦君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张涛，男，1959年11月20日出生，汉族，个体户，住北京市东城区。委托诉讼代理人：马辉，北京市道商律师事务所律师。上诉人北京市丰台第七中学（以下简称丰台七中）因与被上诉人张涛合同纠纷（一审误为房屋租赁合同纠纷）一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。丰台七中上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我单位的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：根据我单位与张涛之约定，张涛只能阶段性使用涉案房屋，一审判决超出了双方之约定，将张涛对涉案房屋的使用期限由双方约定的固定期限延长至没有期限，架空了我单位的房屋使用权。双方签订的《联合建设教室协议书》的合同性质应为合作建房，在国有土地上建设房屋属于合作开发房地产合同，而双方后续签订的数份《联合建设教室协议书补充协议》属于房屋租赁合同性质。因涉案房屋只建设了一层，并未建设二层，故《联合建设教室协议书》无法履行，双方实际履行的系《联合建设教室协议书补充协议》，现补充协议已经于2013年12月31日到期终止，且到期后张涛未向我单位缴纳租金，应当将涉案房屋腾退交还给我单位。双方签订的《联合建设教室协议书》应属无效协议，涉案房屋占用的土地为国家划拨用地，张涛用于经营使用，违反了土地用途管制制度、国有土地有偿使用制度等强制性规定，张涛属于以合法形式掩盖非法目的，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第二条与第四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四到十六条之规定，该协议应属无效，双方从未约定共同经营，张涛只是按照一定数额向我单位交纳管理费，实际上张涛提供的资金转化为房屋建成以后的使用费或房租。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，双方签订的《联合建设教室协议书补充协议》性质上应为房屋租赁合同，如果没有考虑张涛的建设行为，张涛不可能以如此低之成本使用涉案房屋。我单位的合同目的没有实现，协议约定为联合建设补习教室，但实际上由张涛经营使用，张涛改变了划拨土地的性质，我单位在补充协议到期前已经通知张涛不再续约，合同终止后，张涛亦未再向我单位缴纳房屋使用费，故请求撤销一审判决第一项，支持我单位的诉讼请求。张涛辩称，同意一审判决，不同意丰台七中的上诉请求及理由。丰台七中主张双方签订的《联合建设教室协议书》为无效协议缺乏法律依据，该协议系双方真实意思表示，订立协议的目的系为了建设两层楼房做教室，因审批手续的办理出现问题导致两层楼房没有建成，并非丰台七中所述以合法形式掩盖非法目的；且双方约定建设房屋亦非用于销售获益，故不属于房地产开发行为，应属合法有效的合同。一审判决并未超出双方合同约定，只是表示对于另外50%的使用面积并未到期，并不表明我的使用期限是无限的。《联合建设教室协议书补充协议》到期后双方没有续签，双方应在平等的基础上协商协议如何继续履行。丰台七中关于合同目的无法实现的主张应建立在合同有效的基础上，与其主张的合同无效的基础相矛盾，请求法院驳回其上诉。丰台七中向一审法院起诉请求：1、张涛腾退位于北京市丰台区新村四里三号其占有使用的房屋并返还丰台七中；2、张涛向丰台七中以每年35000元为标准支付自2014年1月1日起至实际腾退涉案房屋的占有使用费；3、诉讼费由张涛承担。一审法院认定事实：坐落于北京市丰台区新村四里3号房屋所有权人为北京市丰台区教育局。1995年，经有关部门批准组建丰台区教育委员会，撤销文教办公室、教育局和成人教育局。2000年1月26日颁发的《建设工程规划许可证》载明，坐落于丰台区新村的教室建设单位为北京市丰台区教育委员会房管所，面积为211.4平方米。2000年9月5日，丰台七中（甲方）与张涛（乙方）签订《联合建设教室协议书》，约定：“甲乙双方经友好协商，本着互利互惠的原则，就联合建设位于丰台区新村四里三号《业余文化补习学校》教室，达成如下协议：一、项目情况：1、项目地点：丰台区新村四里三号；2、项目内容：建设《补校》教室，建设面积211.4*2平方米。二、合作方式：甲方提供建设用地，乙方提供该项目所需的建设资金，（三通一平费用除外），并负责该项目的全部建设管理工作。双方所建教室采用：5:5比例分成，即甲方分得总建设面积的50%，乙方分得总建筑面积的50%，具体位置为：楼房的第一层211.4平方米。乙方使用年限的起始日期为房屋支付日后的第六十日起至第五十年底后的第六十日终止。……四、乙方责任：1、负责建设项目所需的全部建设资金的投入。（三通一平费用除外）。2、负责建设项目的建设管理工作。3、负责支付该项目的前期工程发生的费用，如：工程设计费，“四源”费，（仅限于发生新建工程的供电、供暖、煤气、给排水工程），如涉及到甲方原有设施与改造，其费用由甲方自负。五、双方权利：教室产权归甲方所有，乙方对总面积的50%有五十年的使用权，甲方须为乙方办理合法有效手续，保护乙方利益。甲方如有意出租己方的50%，乙方有租用的优先权。六、违约责任：1、本协议签订后，双方应严格遵守，任何一方无权单方终止本协议的执行。如有违约，造成的经济损失有违约方赔偿。2、本协议履行期间，如遇到不可抗拒力，确使本协议不能履行，或不能完全履行时，不算违约。双方另行协商解决。（人力不可抗拒与自然灾害、其他事故，施工中遇到的异常困难和重大技术问题不能及时解决，等为不可抗拒力）。如属非自然原因造成协议不能履行（如国家占地需拆除房屋），给乙方造成损失，甲方需协调有关方面只对乙方所建房屋、财产、经营损失予以赔偿。……”该合同下方注：“学校投入资金十万元”。庭审中，双方均认可实际上所有建房资金都是张涛所出的事实。2003年6月9日，丰台七中（甲方）与张涛（乙方）签订《联合建设教室协议书补充协议》，约定：“经双方友好协商在二层楼房未建好之前，乙方使用一层房屋，有关问题协商如下：……四、乙方在二层未建之前，使用一层经营，不管是否亏损都须向甲方交纳管理费，每年向学校交15000元。五、在2003年底前由乙方向上级主管部门申办二层建设的计划及一切手续，并由乙方投资建设，房屋建设期限为一年，截止2004年9月。若政策原因，二层建设无法进行，乙方则根据学校的要求，建设同等面积同等质量要求的平房，在二层或平房建好后，本协议中的第4、5条自行终止，按原《联建协议》的执行。此条款若未按期落实，一层的使用则按甲、乙双方5:5的比例分成享有使用权，乙方的使用则按一层面积的50%向甲方交纳租金。租金另行商议。六、本协议年限五年。备注：由于多种原因，使投资方近三年不能使用，另外房屋装修，以及工商局、环保局、园林局等部门有关手续的办理，还需很长时间。因此2003年9月至12月的管理费甲方不再收取。”2008年12月30日，双方再次签订《联合建设教室协议书补充协议》，约定：“经双方友好协商在二层楼房未建好之前，乙方使用一层房屋，有关问题协商如下：……四、乙方在二层未建之前，使用一层经营，不管是否亏损都须向甲方交纳管理费30000元。五、二层未建好之前，乙方则根据学校的要求，建设同等面积同等质量要求的平房，在二层或平房建好后，本协议中的第4、5条自行终止，按原《联建协议》执行。此条款若未按期落实，一层的使用则按甲乙双方5:5的比例分成享用使用权，乙方的使用则按一层面积的50%向甲方交纳租金，租金另行商议。六、本协议自2008年12月31日至2009年12月31日有效。”此后，双方又分别于2009年、2010年、2013年续签《联合建设教室协议书补充协议》，有效期分别为自2010年1月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日。其中，2013年《联合建设教室协议书补充协议》约定乙方应向甲方缴纳的管理费为35000元。2012年10月31日，北京市丰台区教育委员会发布《关于进一步规范出租房屋管理问题的通知》，载明：“1、对于2012年底到期或已到期未搬家的，各学校立即启动收回程序，原则上一律不再续租。2、对于2013年7月1日之前到期，现在开始和承租户谈并书面通知，到期原则上不再续租。3、对于2013年7月1日后到期，提前向承租户宣传，到期原则上不再续租。各有关学校写出情况说明，存在的困难和问题。4、对于2015年以后到期，提前向承租做好宣传工作，到期后原则上不再续租。5、对于签订20年以上的合同，视为无效合同。请各学校严格按照以上要求执行，未经区教委主任办公会研究同意，一律不得续签出租协议，对于未经区教委批准私自出租房屋行为，视为违规行为。对于已到期不搬家承租户，积极通过法律程序解决。”2013年9月22日，张涛在上述通知上签字并注明“已看过”。2015年1月1日，丰台教委房管所和教委装备处并入到丰台教育发展服务中心。2017年9月15日，丰台区教育发展服务中心向丰台七中发出《学校出租房屋腾退通知书》，载明：“教委要求立即收回你校由张涛承租的出租房屋，对不予腾退的承租人要积极通过司法程序解决遗留及难点问题，确保国有教育资产的安全、正常使用。”2017年9月19日，丰台七中签收该通知，张涛在该通知下方签字注明“张涛已看过”。庭审中，张涛认可《联合建设教室协议书》、《联合建设教室协议书补充协议》等证据的真实性，但认为产权证书未体现涉案房屋，认为所有权人不是丰台七中；现双方均认可涉案房屋产权人是丰台教委，但张涛亦认可丰台七中的主体资格。现丰台七中以补充协议2013年12月31日到期后未再续签为由，要求张涛腾退涉案房屋并按每年35000元的标准支付2014年1月1日至实际腾退之日的占有使用费；张涛认可涉案房屋确由其一直占有使用的事实，但不认可双方之间系房屋租赁关系，认为系合作建设与使用的关系；认为后续签订的补充协议都是对二层未建成的临时约定、没有改变《联合建设教室协议书》的约定，其仍享有50年的使用权，但其亦认可2014年1月1日后未再交纳管理费的事实。双方亦均认可张涛从未交过租金、只交管理费到2013年12月31日的事实。经法院现场勘验，涉案房屋坐落于丰台区新村四里三号内，丰台七中南门向西50米处红顶灰色外墙平房，现由张涛用于存放个人私人物品，房屋只有一层，涉案房屋是一个规整的长方形，通过测量，该房屋室内尺寸为长19.33米，宽11.7米，中间线在长9.665米处。庭审中，张涛认为涉案房屋50%的使用面积可以分出来；丰台七中认为没有单独的门，不同意分割。一审法院认为，丰台七中和张涛签订的《联合建设教室协议书》和《联合建设教室协议书补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。现丰台七中以《联合建设教室协议书》无效，2013年补充协议已经到期终止，后续未再签订新的租赁协议为由要求张涛腾退房屋，法院认为结合双方多年来签订合同的内容以及履行合同的情况可以认定双方对一层房屋的使用面积约定应为各占50%，2003-2011、2013年期间通过签订《补充协议》张涛向丰台七中承租的部分应为一层50%使用面积的部分，现该部分使用面积租赁期届满，张涛理应腾退，故丰台七中起诉该部分的请求，法院予以支持；因另外50%使用面积，尚未到期，故丰台七中要求腾退该部分面积的请求，法院不予支持；对于占有使用费一项，虽然双方在《联合建设教室协议书补充协议》对租金的金额未有明确的约定，但双方约定了管理费，考虑张涛确实自2014年1月1日起一直未向丰台七中支付费用，故结合双方约定的管理费，法院酌定占有使用费为每年35000元的标准。综上，一审法院判决：一、张涛于判决生效之日起30日内将北京市丰台区新村四里三号丰台七中南门向西50米处红顶灰色外墙房屋50%面积（自东侧墙向西1/2处为界）腾退交予北京市丰台第七中学；二、张涛于判决生效之日起30日内向北京市丰台第七中学支付占用使用费（自2014年1月1日起至房屋腾退交付北京市丰台第七中学之日止，按照每年35000元标准计算）；三、驳回北京市丰台第七中学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另，二审庭审中，丰台七中提供《北京市丰台区关于进一步加强清理整顿出租房屋工作的通知》（丰教发【2013】28号），欲证明双方未再续签合同的原因系北京市人民政府和北京市丰台区人民政府要求不能再续签类似的补充协议，故双方无法继续履行。张涛对该证据质证称，不属于二审新证据，该文件不能对抗法律规定，双方系平等的民事主体，该文件为单方行为，对张涛没有法律约束力；且根据文件内容，张涛具有合法的使用权，并不在腾退清理的范围之内。本院认为，本案中，丰台七中与张涛先后签订《联合建设教室协议书》及数份《联合建设教室协议书补充协议》，对双方之间的权利义务进行约定。关于双方合同关系的性质，应当根据双方订立合同的真实意思表示及合同约定的权利义务关系的内容进行判断。经分析可见，双方之间的合同关系不具有我国合同法所规定的有名合同类型的典型特征，属于无名合同。现双方发生纠纷，应当按照双方合同约定的内容来确定双方各自的权利义务。《联合建设教室协议书补充协议》系对主合同《联合建设教室协议书》的补充约定，合同内容密不可分，具有一定的关联性，丰台七中对主合同和补充协议的性质分别予以认定的主张，缺乏合同关系逻辑上的统一性。经审查，丰台七中与张涛签订的《联合建设教室协议书》及数份《联合建设教室协议书补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同约定可见，丰台七中与张涛分别享有涉案房屋50%面积的使用权，张涛享有的50%面积的使用权的期限为50年，双方通过数次订立《联合建设教室协议书补充协议》的形式，丰台七中将其享有权利的50%的面积交由张涛使用，现《联合建设教室协议书补充协议》约定的使用期限已于2013年12月31日届满，张涛应将丰台七中交由其使用的面积交还丰台七中。至于张涛所享有的50%的使用面积，因使用期限并未届满，丰台七中要求张涛腾退该部分面积的诉讼请求，一审法院未予支持，并无不妥。至于丰台七中关于使用费的诉讼请求，一审法院根据本案实际情况予以酌定，丰台七中亦未就此提出异议，本院予以确认。综上所述，丰台七中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3683元，由北京市丰台第七中学负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年四月十七日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞