辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终284号上诉人（原审被告）：李巍巍，女，1982年10月13日出生，汉族，无职业，住址朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：王宝林，辽宁思韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张岐谋，男，1978年12月9日出生，汉族，个体，住址北票市。委托诉讼代理人：孙冰洁，辽宁开疆律师事务所律师。原审第三人：朝阳市磊鑫房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区文化路四段53-1-2号。统一社会信用代码91211302788789827M。法定代表人：任志军，董事长。上诉人李巍巍因与被上诉人张岐谋、原审第三人朝阳市磊鑫房地产开发有限公司（以下简称磊鑫地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2019）辽1302民初3204号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人委托诉讼代理人王宝林，被上诉人委托诉讼代理人孙冰洁，原审第三人委托诉讼代理人胡燕到庭参加诉讼。李巍巍的上诉请求是：撤销一审法院判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、上诉人与被上诉人之间无房屋买卖事实，“三方协议”实际上为上诉人与磊鑫地产公司的以物抵帐协议，被上诉人只是磊鑫地产公司指定的房屋接收人，被上诉人在协议中不受任何约束，上诉人与被上诉人之间没有任何债权债务关系，不是一审法院认定的债权债务关系，上诉人不应向被上诉人给付欠款。上诉人之所以延期过户房屋，主要因为磊鑫地产公司应返还的营业税配套费及维修基金未予返还，上诉人才怠于办理房屋过户。二、被上诉人请求返还的购房款320万元，实际上不是购房款而是债务，被上诉人并没有请求偿还债务。一审法院判决按照中国人民银行同期贷款利率四倍给付违约金违反法律规定。三、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议时，知晓案涉房屋有抵押存在，被上诉人起诉前未向上诉人提起解押请求，上诉人在一审庭审前，明确告知被上诉人随时过户给其案涉房屋，并且案涉房屋没有任何抵押，上诉人可以继续履行合同。张岐谋辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。磊鑫房地产公司未到庭、提交答辩意见。张岐谋向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间的房屋买卖合同;2、被告返还原告购房款320元及违约金5万元，（违约方应按成交总额的千分之五作为违约金赔偿1.6万元。另外3.4万元是按合同违约规定的甲方应向乙方支付违约金每逾期一日按交费价格的千分之一计算，要求被告自2019年7月16日起支付至房款全部给完止）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年12月19日，被告在第三人处购买新华路滨河花园商网网点两户，共615.95平方米，房款570万元整，但被告只支付了250万元，余款320万元。2019年3月5日，经原、被告及第三人三方协商，签订《房屋买卖协议》，被告用其位于.6平米，以每平米7500元的价格总计320万元的房款抵顶欠第三人的房款，被告按照第三人的指定将抵账房屋在6月10日前直接过户到原告名下（抵顶第三人向原告购买建筑材料的货款）。协议签订后，原告及第三人多次找被告办理房屋过户手续，但被告以各种理由拖延不办。2019年5月27日，被告找到原告，要求以其他等价值的房产替换原来的抵账房屋。为了能办理过户手续，双方又签订《房屋买卖协议》，约定被告将坐落于双塔区北大街滨河花园建筑面积为283.53平米的商网以320万元的价格转给原告，在2019年7月15日前办理过户手续，逾期办理，每日按交易价格1‰向原告支付违约金。如有违约情况，违约方应按成交价总额的5‰作为违约金赔偿守约方。合同签订后，被告依然不能将约定的房屋过户到原告名下，经原告查询才知，案涉房屋被告已抵押给贷款银行广发银行，致使原告无法过户。现原告以其合同目的无法达到为由诉至法院，要求解除合同，被告返还房款，并承担违约责任，并由被告承担诉讼费。上述事实，有原告当庭陈述笔录、原告提供的2019年3月15日原告与被告及第三人签订的房屋买卖协议、收款收据、2019年5月27日原告与被告签订的房屋买卖协议、被告提供的商品房认购书及商品房买卖合同、微信聊天记录、2017年5月4日欠条一份、收据5份等证据载卷为凭，经一审法院审查，予以采信。一审法院判决认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同，（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的。原告张岐谋与被告李巍巍及第三人磊鑫房地产公司三方基于债权转让关系而签订的房屋买卖协议等合同不违反法律规定，应认定合法有效。双方约定因被告尚欠第三人购房款320万元，第三人尚欠原告购买材料款320万元。被告将其房屋以320万元的价格转给原告张岐谋，用以抵偿第三人所欠原告张岐谋的债务即欠款本金320万元。原、被告及第三人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。但在合同履行过程中，被告李巍巍未按照合同约定履行合同义务，协议签订后，原告及第三人多次找到被告并要求其办理房屋过户手续，由于被告已将涉案房屋另行抵押给银行，根本无法过户。致使原告及第三人无法实现用被告房屋抵账方式来履行债权转让的合同目的。之后被告李巍巍以各种理由拖延仍拒办理过户手续造成原告经济损失。被告构成违约，应承担违约责任。被告不能履行対抵账房屋办理过户手续义务，其应当以向原告返还320万元的方式来替代履行。原告依照合同法规定提出解除合同，以及依照合同约定提出返还320万元及违约金的诉讼请求，依法应予支持。虽然被告李巍巍要求继续履行合同，但其已将房屋抵押给银行根本无法办理过户手续，其辩解理由不能成立。关于被告李巍巍认为，“如与原告的房屋买卖协议不成，我是不能承认欠款320万元的。还有我与第三人的商品房认购协议书中约定总价款为570万元，包含营业税及配套费、维修基金但是总计商品房买卖合同中的价款为565.0725万元差额为4.9275万元。如与原告的协议解除，此差额我请求偿还”。因原、被告及第三人对此项没有具体的合同约定，此项的差额与原告张岐谋无关，被告可以另行向第三人主张权利。一审法院判决如下：一、解除原告张岐谋与被告李巍巍及第三人磊鑫房产公司三方签订的房屋买卖协议等合同；二、被告李巍巍于本判决生效后十日内，给付原告张岐谋人民币320万元，并自2019年7月16日起至欠款320万元全部付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率的四倍给付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延按履行期间的债务利息。案件受理费32,800元，保全费5000元，合计37,800元，由被告李巍巍承担。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明认定的其他事实予以确认。本院认为，本案诉争焦点是：李巍巍与张岐谋约定的以其他等价房产替换原抵账房屋而签订《房屋买卖协议》不能实现，张岐谋诉请返还320万元房款是否应予以支持。上诉人李巍巍因购置磊鑫地产公司滨河花园商铺欠付房款320万元，磊鑫地产公司又欠付被上诉人张岐谋材料款320万元，故磊鑫地产公司与李巍巍、张岐谋三方签订了以债权转让为内容的《房屋买卖协议》，该协议是各方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。上述“三方协议”约定，磊鑫地产公司将拥有的李巍巍抵顶商铺债权，转让于张岐谋并由其接收抵顶商铺。据此，磊鑫地产公司与张岐谋的欠付材料款债务关系因商铺抵顶已履行完毕，且转化为李巍巍与张岐谋之间债权债务关系。此后，因李巍巍抵顶的南大街河畔花园商网，不能办理过户手续，张岐谋未能实际取得该商网所有权。鉴于上述情形，李巍巍与张岐谋又重新签订了《房屋买卖协议》，双方约定李巍巍以另一等价商网抵顶于张岐谋。该协议属双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。后因该商铺存在银行抵押情形，致使合同目的不能实现，张岐谋诉请解除合同，主张返还房款，是其行使对拥有债权的自主处分权利，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定情形。上述事实表明，李巍巍基于“三方协议”债权转让后，作为第三方债务人自愿以等价房产替换原抵账房屋，并经协商一致与张岐谋签订《房屋买卖协议》，属于李巍巍对原磊鑫地产公司与张岐谋债务的主动履行，应视为李巍巍对案涉债务的主动承担或债务加入，且已经各方确认同意，符合《中华人民共和合同法》第六十四条、第六十五条债务承担加入的相关规定。二审期间，李巍巍称房屋不能过户是因磊鑫地产公司未返还相关营业税配套费及维修基金，以及可以继续履行房屋过户手续的抗辩理由，与事实不符，于法无据，本院不予支持。本案张岐谋诉请解除其与李巍巍的《房屋买卖协议》，是因标的物具有银行抵押情形，因而主张返还相应房款，是对合同解除后对其拥有权利的依法行使，并无不当。但张岐谋没有诉请解除张岐谋与李巍巍、磊鑫房产公司三方签订的债权转让的《房屋买卖协议》，该协议对各方债权债务的实际处分是经三方确认同意，合法有效。一审法院认定解除张岐谋与李巍巍及磊鑫房产公司三方签订的房屋买卖协议合同，违反了不告不理的民法原则，属超诉讼请求裁判，适用法律不当，应予纠正。此外，张岐谋与李巍巍签订《房屋买卖协议》载明的违约金具有重复约定情形，于法无据，本院不予支持。一审法院利息计付标准的认定，不符合法律规定，应予以纠正，违约金支付标准应酌情按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。综上，李巍巍的上诉请求部分成立，应予部分支持，一审法院判决认定事实清楚，适用法律部分存在瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、撤销双塔区人民法院（2019）辽1302民初3204号民事判决；二、解除上诉人李巍巍与被上诉人张岐谋双方签订的《房屋买卖协议》；三、上诉人李巍巍于本判决生效后十五日内，给付被上诉人张岐谋人民币320万元，并自2019年7月16日起至欠款320万元全部付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。四、驳回被上诉人张岐谋的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32,800元，二审案件受理费32,400，保全费5000元，共计70,200元。其中，由上诉人李巍巍负担69,000元、由被上诉人张岐谋负担1200元。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年四月二十日书记员  毕 雪