青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终204号上诉人（原审被告）：杨礼，公民身份号码×××，女，汉族，1995年6月11日出生，住西宁市。被上诉人（原审原告）：陈代文，公民身份号码×××，男，汉族,1974年12月11日出生，现住西宁市。原审第三人：刘永忠，公民身份号码×××，男，汉族，1968年6月12日出生，现羁押于青海省看守所。上诉人杨礼因与被上诉人陈代文、原审第三人刘永忠占有物返还纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨礼上诉请求：请求撤销（2019）青0103民初1270号民事判决，驳回陈代文的全部诉讼请求。事实和理由：1.原判关于《商铺租赁合同》、收据，认为因杨礼签订时未满十八周岁，且一次性交纳12年租金与交易习惯不符，未提供租金来源等不认定杨礼与刘永忠之间的租赁合同关系，系认定事实错误。杨礼及其父母、陈代文、刘永忠均是在西宁经商的湖南籍老乡，2013年，杨礼父母与刘永忠谈妥商铺租赁事宜后，因要回老家照顾老人，所以租赁合同以杨礼的名义签订，并交纳了12年的租金，因是一次性交纳，故房租略低于当时的市场价格，后杨礼独自在西宁市经商。一审时第三人刘永忠也认可这一事实。杨礼在签订租赁合同时尚有一个多月就届满十八周岁，其智力水平完全能够理解所签订的合同目的及后果，即便属未成年但所签订的合同未必一定无效，其合同效力只要监护人追认即可，其父母交纳12年的房租即是追认。且杨礼之后一直在履行合同，故一审对于租赁合同关系的真实性不予认定有失偏颇；2.一审认定杨礼支付陈代文50000元占有使用费没有事实依据，证据不足。杨礼占有使用该商铺系基于合法的租赁关系，且租金已交清。即便房屋产权发生变化，也不影响租赁关系。即便存在多收的租金，也应由陈代文向刘永忠主张，不应让杨礼重复支付租金。综上，请二审法院查明事实依法改判，支持杨礼的上诉请求。陈代文辩称，一审法院认定事实清楚，陈代文依据生效的法律文书对案涉房屋取得所有权，故杨礼应腾退房屋，并支付占用费。刘永忠述称，房屋已出租给杨礼，杨礼是其儿媳，其与陈代文之间的纠纷已承担刑事责任，不应再承担民事责任。陈代文向一审法院起诉请求：1.判令杨礼将位于西宁市××区商铺属于陈代文的部分腾退给陈代文（宁房权证城中区字第XXXX号33.33%）；2.判令杨礼向陈代文支付占有使用费50000元（2018年11月至2019年4月止）；3.本案诉讼费由杨礼承担。一审法院认定事实：2018年10月29日，西宁市城东区人民法院作出（2018）青0102执恢28号之一执行裁定书，裁定：一、位于西宁市××区商铺的33.33％份额以1083134.7（除去执行费11835元）的价格抵偿给陈代文。该不动产的所有权（或其他权利）自本裁定送达之日起转移。二、陈代文（身份证号：×××）可持本裁定书到登记机构办理相关产权变更登记手续。另查明，西宁市城中区长江路78号1号楼78-76号的房屋登记在陈法俊、刘永忠名下，陈法俊宁房权证城中区字第XXXX号66.67％，刘永忠宁房权证城中区字第XXXX号33.33％。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，位于青海省西宁市××路字第057945号33.33％）的铺面，经西宁市城东区人民法院裁定，该铺面抵偿给陈代文，不动产的所有权一并转移，现涉案铺面的产权变更归陈代文所有，陈代文取得涉案商铺的所有权后，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，故陈代文要求杨礼将位于西宁市××区商铺属于陈代文的部分（宁房权证城中区字第XXXX号33.33％）予以腾退的诉讼请求成立，一审法院予以支持。关于杨礼提出其与第三人刘永忠系租赁合同关系，所有权的变更不影响租赁合同的效力的抗辩主张，庭审中，杨礼向法庭提交了其与刘永忠签订的《商铺房租赁合同》及收据，杨礼一次性向刘永忠交纳了房屋租金432000元，但该款项的来源及刘永忠是否确实收到该笔租金，无其他证据相印证，且收据中显示的房号057944与涉案商铺房号057955并不一致，故对该抗辩理由，一审法院不予采纳。关于陈代文提出杨礼支付占有使用费50000元（2018年11月至2019年4月止）的诉讼请求，因杨礼占有使用涉案商铺，给陈代文造成经济损失，考虑该商铺所在的位置及同一地段的铺面价格，该项主张在合理范围，一审法院予以支持。遂判决如下：一、杨礼于判决发生法律效力后十日内腾退位于西宁市××区商铺属于陈代文的部分（宁房权证城中区字第XXXX号33.33％）。二、杨礼于判决发生法律效力后十日内给付陈代文占有使用费50000元。案件受理费1350元，减半收取675元，由杨礼负担（该款陈代文已预交，由杨礼随上述款项一并支付给陈代文）。本院二审期间，杨礼向本院提交以下新证据：证据1：2013年4月28日案外人曾×从湖南星沙农村商业银行股份有限公司湘龙支行取款900000元的取款凭证，拟证明：案涉房屋的租金是杨礼父母从亲戚曾×处所借，向曾×借款350000元，其余款项自筹，凑够432000元后向刘永忠交付；证据2：（2019）青01民终1607号刑事判决书，拟证明：陈代文与刘永忠之间没有真实的借贷关系。陈代文对上述证据质证认为：对证据1的真实性认可，对证明方向不认可。账户名称为曾×，此人不是杨礼父母，取款金额900000元与本案所涉的租金金额不一致，故该证据与本案无关联性。证据2与本案无关联性，不予认可。刘永忠对上述证据均予以认可。本院认为，证据1取款凭证与杨礼主张的其父母向曾×借款后交付租金的待证事实之间缺乏关联性，本院不予采信。证据2的刑事判决书与本案无关联性，本院不予采信。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。二审中，刘永忠向本院申请中止本案的审理，认为案涉房屋是否为其所涉的刑事犯罪的赃物尚无法确定，故本案应待其刑事案件判决作出后再行审理。本院认为，本案所涉的房屋系陈代文与刘永忠民事纠纷案件中经执行程序确认给陈代文的，与刘永忠的刑事犯罪无关，故对其中止审理的申请本院不予准许。本院认为，本案的争议焦点为杨礼主张其与第三人刘永忠之间存在合法有效的房屋租赁合同关系故案涉房屋的所有权的变更不影响租赁合同关系的存续的抗辩理由是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该规定所称的租赁合同应系真实、合法、有效的租赁合同。本案中，杨礼向本院提交了2013年5月5日其与第三人刘永忠签订的《商铺房租赁合同》，该租赁合同约定杨礼承租案涉的位于西宁市××区的位于西宁市××区商铺属于陈代文的部分（宁房权证城中区字第XXXX号33.33％），租赁期限为18年，自2013年5月5日至2031年5月5日，租金432000元于签订合同当日一次性付清。签订该租赁合同时，杨礼未满18周岁，其亦未提交《中华人民共和国民法总则》第十八条第二款所规定的“十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人”的相关证据，故杨礼属于限制民事行为能力人。根据《中华人民共和国合同法》第四十七条的规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。本案中，杨礼与第三人刘永忠签订该《商铺房租赁合同》的目的系租赁经营性商铺，需向刘永忠一次性交纳租金432000元，且租赁期限长达18年，显然不属于该规定第二款所称的纯获利益的合同或与未满18周岁的未成年人智力、精神健康状况相适应的合同，故该合同需经杨礼的法定代理人追认后方可生效。杨礼虽向本院提交了2013年5月5日其向第三人刘永忠交清租金432000元的收据壹份并称租金系其父母为其筹措后交纳，认为其父母作为法定代理人自愿履行租赁合同即是对该租赁合同的追认，但杨礼对数额较大的432000元租金以现金交付的款项来源、交付细节等未提交有效的证据证明，且该收据上的房号057944与租赁合同上的房号057945不一致，故该收据与本案所涉的房屋之间的关联性无法确认，该收据无法证明案涉房屋的租金杨礼确已向第三人刘永忠实际交付，亦不能证明其法定代理人对该租赁合同进行追认。在杨礼与第三人刘永忠签订的《商铺房租赁合同》未经杨礼的法定代理人明示追认的情形下，该租赁合同尚未生效，杨礼根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定主张其对房屋享有占有、使用、收益等承租权利，故不应腾退房屋并交付房屋占用费50000元的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由杨礼负担。本判决为终审判决。审判长 赵甲宁审判员 王 鹏审判员 李 娟 二〇二〇年四月七日（法官助理 王 珊书记员 唐发红附:本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第十八条成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。《中华人民共和国合同法》第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。