河南省郑州市中级人民法院行 政 判 决 书(2020)豫01行终22号上诉人（原审被告）郑州市自然资源和规划局，住所地河南省郑州市中原区淮河西路22号。法定代表人孙建功，局长。委托代理人马晶晶，该单位工作人员。委托代理人杨磊，河南荟智源策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尹静丽，女，1964年4月8日出生，汉族，住新疆疏勒县，现住西安市雁塔区。委托代理人刘德宇、张慧洁，金博大律师事务所律师。原审第三人郑州市住房保障和房地产管理局，住所地河南省郑州市郑东新区商务外环路28号。法定代表人赵红军，局长。委托代理人佟帅，该单位工作人员。原审第三人河南捷宏置业有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路127号院2号楼20层2001。法定代表人洪长华，董事长。上诉人郑州市自然资源和规划局因与被上诉人尹静丽及原审第三人郑州市住房保障和房地产管理局、河南捷宏置业有限公司行政登记一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104行初229号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院认定：原告因借用案外人鲁荣杰之名购房（房屋坐落于金水区郑汴路127号院5号楼2单元24层2401号）双方发生纠纷，原告向郑州市金水区人民法院提起民事诉讼，要求确认自己是上述房屋的实际出资购买人。2016年8月18日，郑州市金水区人民法院作出（2015）金民祭初字第1908号民事判决书，确认原告为涉案房屋实际出资购买人。后二人又因变更上述房屋预告权利人登记再次产生纠纷。2018年5月3日，郑州市金水区人民法院作出（2018）豫0105民初4301号民事判决，判令鲁荣杰协助尹静丽将涉案房屋预告登记权利人变更至原告名下。2018年9月，经原告申请法院强制执行，郑州市金水区人民法院作出（2018）豫0105执9178号执行裁定书及协助执行通知书，将位于金水区郑汴路127号院5号楼2单元24层2401号（预告登记证明号：1009050030）房屋预告登记变更至尹静丽名下。2019年3月，原告取得郑州市国土资源局颁发的《不动产登记证明》。2019年3月14日，原告持商品房买卖合同、契税完税证、郑州市金水区人民法院判决书及协助执行通知书、不动产登记资料查询结果证明及不动产登记证明、河南捷宏置业有限公司房屋产权交易确认申请书及授权委托书等相关房产登记材料，向被告提出办理房屋产权登记申请，被告经窗口审查，以开发企业未配合、商品房买卖合同、契税完税凭证、维修基金与申请人信息不一致等为由将申请材料退回，并当场出具了不予受理告知书。原告对此不服诉至法院。原审法院认为，本案争执的焦点是被告对原告的房屋产权登记申请不予受理的理由是否合法。《不动产登记暂行条例》第十六条，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。第十七条，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。从上述规定并结合《不动产登记暂行条例实施细则》及《不动产登记操作规范》等有关规定可以看出，不动产登记应当依照当事人的申请进行，是在登记机构受理申请人的材料后，经过查验、询问、审核、调查后得出的实体结论，故不动产登记的受理以形式要件审查为原则，即只要符合形式要件即应受理，不论是否符合登记实质要件。本案中，原告申请办理房屋产权登记时向被告提交了申请书、身份证明、对申请房屋预售登记所有权作出处置的民事判决书、执行裁定书及协助执行通知书、第三人河南捷宏置业有限公司申请书、授权委托书等材料，所申请的事项属于被告的法定职责，也符合登记受理的形式要件，被告应对其受理并进一步依法审查是否符合登记条件。至于原告提交的证明材料是否能够证实其符合取得房屋所有权证的条件，属实体审查判断的范畴，被告在受理阶段即以其申请材料不齐全等为由在未进行受理审核的情况下迳行作出不动产登记不予受理告知书，不符合登记程序原则，也不利于维护登记申请人的合法权益，且被告对原告所提交登记申请的事实和证据的真实性不表异议，也未提出相应的反驳证据，故作出的行政行为缺乏证据和法律依据的支持，应承担不利的法律后果。被告的辩称意见，混淆了受理阶段与审查阶段的法定审查范围，其辩称理由不能成立，所作出的不予受理告知书主要证据不足，应予以撤销，原告的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项规定，判决：一、撤销被告郑州市自然资源和规划局2019年3月14日作出的编号为201903145675383号的不动产登记不予受理告知书。二、被告郑州市自然资源和规划局于本判决生效之日起15日内对原告提出的不动产登记申请重新作出行政行为。案件受理费50元，由被告郑州市自然资源和规划局承担。郑州市自然资源和规划局上诉请求：1.依法撤销一审行政判决，改判驳回被上诉人尹静丽的诉讼请求或发回重审；2.由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人提交的材料符合不动产登记受理阶段的形式要件错误。《不动产登记操作规范（试行）》第3节的内容是对受理环节不动产登记机构审查的要点，根据该规范第3.3.1条“不动产登记机构应当查验当事人提交的申请材料是否齐全，相互之间是否一致；不齐全或不一致的，应当要求申请人进一步提交材料”。第3.5.1条“受理条件：经查验或询问，符合下列条件的，不动产登记机构应当予以受理：3.申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致；4．申请登记的不动产权利与登记原因文件记载的不动产权利一致”的规定，不动产登记机构在受理环节有权利审查不动产登记申请人提交的材料权利主体是否一致。而从本案被上诉人提供的证据可以看出，被上诉人申请不动产登记时提交的材料确实存在“商品房买卖合同、契税完税凭证、维修基金与申请人信息不一致”的情形，也不符合登记受理的形式要件，上诉人在受理阶段也未对被上诉人提交的材料进行实质审查。二、一审判决结果违反法律规定。一审庭审过程中，被上诉人明确承认是其自己去申请的不动产登记，第三人河南捷宏置业有限公司并未到场与被上诉人共同申请登记，也未委托被上诉人申请登记。根据《不动产暂行条例》第十四条第一款“因买卖、设定抵押等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”及《规范》第3.2.1“不动产登记机构应当查验申请事项应当由双方共同申请还是可以单方申请，应当由全体共有人申请还是可以由部分共有人申请”之规定，被上诉人所提的不动产登记申请不符合法律规定，上诉人所出具的不予受理告知书也不存在错误。被上诉人尹静丽辩称：一、一审判决认定事实及适用法律正确，上诉人郑州市自然资源和规划局的上诉理由不能成立，二审法院应予维持。1.被上诉人提交材料实际上已经符合申请登记的形式要件，一审判决认定事实及适用法律正确，上诉人应当受理并作出处理。根据《不动产登记操作规范（试行）》9.3.3申请材料，被上诉人为办理案涉房屋不动产转移登记，按要求向上诉人提交有不动产登记申请审批表、商品房买卖合同、契税完税凭证、维修基金缴纳凭证、郑州市房屋登记簿、不动产登记资料查询结果证明和不动产登记证明、河南捷宏置业有限公司按要求提供的案涉房屋转移登记所需的必要文件和身份证明、案涉相关判决书，亦向上诉人说明提交材料与申请人信息不一致的原因是基于借名买房，该事实已经郑州市金水区人民法院判决认定。被上诉人提交材料实际符合9.3.3要求的材料的形式要件，基于本案的特殊情况，上诉人应当受理。《不动产登记操作规范（试行）》9.3.4审查要点的规定，实质上是受理之后的审核问题，审核实质上是否符合登记的实质要件，符合9.3.4的给予登记，不符合的不予登记。被上诉人提交的材料符合申请的形式要件，是否符合登记的实质要件，需要上诉人受理后按照9.3.4进行审核，最终决定是否登记，上诉人综合进行审查后作出不予受理告知书没有事实及法律依据。2.上诉人存在对《不动产登记操作规范（试行）》第3节的内容的误读，被上诉人提交的材料符合该条规定且申请材料权利主体一致，上诉人以“所持商品房买卖合同、契税完税凭证、维修基金与申请人信息不一致为由”不予受理被上诉人不动产登记申请并提出上诉，没有事实及法律依据。首先，被上诉人之前的民事诉讼判决认定案涉商品房买卖合同为借名买房性质，并确认被上诉人为实际出资购买人，事实上解释了合同、税票名称与被上诉人不一致的原因。商品房买卖合同作为物权变动的原因行为，在被上诉人之前提起的民事诉讼中已经解决。郑州市金水区人民法院(2015)金民祭初字第1908号民事判决认定案涉商品房买卖合同为借名买房，已经确认被上诉人尹静丽为案涉房屋的实际出资购买人，案涉房屋的房款、税款、维修资金等费用均是由被上诉人实际支付，商品房买卖合同中买受人与被上诉人虽然不一致，但上述判决书实际上认可了被上诉人作为实际上的买受人的法律地位。根据实质重于形式的原则，被上诉人实际上已经履行了作为案涉房屋买受人的全部义务。上诉人以“申请人所持商品房买卖合同、契税完税凭证、维修基金与申请人信息不一致”不予受理被上诉人登记申请，没有事实及法律依据。其次，税票纳税人名称不一致不能成为上诉人不予受理的法定理由。法律规定上诉人具有协税义务，即使被上诉人需要补缴契税，也应当是在上诉人受理不动产登记申请之后被上诉人才能进入补缴程序。2018年开始，郑州市不动产登记中心开始实行“一窗受理、并联办理”，即不动产的交易、登记、税收业务等，由不动产登记中心受理后，统一办理，而上诉人以契税不一致为由不予受理被上诉人的登记申请，导致即使被上诉人所申请登记需要补缴契税，也无法进入缴税程序，故，税票纳税人名称不一致不能成为上诉人不予受理的法定理由。3.开发企业愿意配合完成案涉房屋所有权转移登记，并提供给被上诉人相关配合申请材料，申请材料盖有开发企业的公章，实为双方共同提交申请。河南捷宏置业有限公司已按要求提供了案涉房屋转移登记所需的必要文件和身份证明。据被上诉人陈述及开发企业当庭表示，河南捷宏置业有限公司表示愿意配合，事实上也提供了登记所需申请表等材料，并加盖有开发企业的公章，实为双方共同提交申请。故，开发企业愿意全力协助配合权利人完成涉案房屋所有权转移登记，不存在上诉人所称的开发企业未配合。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”的规定，只是要求双方共同申请，并没有要求双方都到场。上诉人以此为由作出不予受理告知书是对法条理解有误。即使是需要双方共同到场，上诉人也应当当场告知被上诉人进行补正，而上诉人从未告知被上诉人需要双方共同到现场。二、上诉人不动产登记中心已经根据生效的法院判决为被上诉人办理了商品房买卖预告登记，并登记在不动产登记簿。此预告登记具有一定的物权效力，是有力的登记原因文件，且权利人均是被上诉人（申请人）。按照法律规定，上诉人应当为被上诉人办理不动产转移登记。1.预告登记具有一定的物权效力，是请求权物权化的一种具体表现。被上诉人作为预告权利人，对案涉房屋享有所有权。预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。故，预告权利人申请本登记只是时间长短的问题，被上诉人作为预售商品房买卖预告登记权利人，对案涉房屋享有必然物权。上诉人不予受理本登记申请，侵害了被上诉人的实体权利，没有法律依据。2.被上诉人为案涉房屋预告登记权利人，已经登记在簿，其享有申请本登记的权利。上诉人基于预告登记申请办理本登记，符合法律的相关规定。根据金水区人民法院上述判决及执行裁定，上诉人已经将案涉房屋的预告权利人由鲁荣杰更正登记为被上诉人尹静丽，并登记在不动产登记簿。根据不动产登记簿记载信息，被上诉人即是案涉房屋的预售商品房买卖预告登记权利人。根据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”的规定，案涉房屋的所有权人应当是被上诉人，被上诉人享有申请案涉本登记的权利。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第三款“预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”的规定，上诉人应当按照预告登记的类型为被上诉人办理相应类型的本登记。上诉人基于被上诉人的预告登记受理办理本登记，符合法律的相关规定。3.预告登记来源于金水区人民法院民事判决，判决认定了借名买房的事实，法院也判决确定被上诉人为预告权利人，进行了更正登记。合同及税票名称与被上诉人不一致的问题在之前判决中已经认定过，不应当作为上诉人不予受理此次登记申请的理由。郑州市金水区人民法院(2015)金民祭初字第1908号民事判决，对合同问题进行了审查，认定了被上诉人借名买房的事实及被上诉人为实际出资购买人，对于合同及税票名称与被上诉人不一致的问题作出了事实认定，如果名称一致也不会存在借名买房。郑州市金水区人民法院(2018)豫0105民初4301号民事判决书基于1908号民事判决作出判决要求原合同买受人协助被上诉人更正房屋预告登记权利人。上述两个判决能够与被上诉人提交给上诉人的申请材料相互印证，上诉人硬性照搬法律条文进行审查，不顾个案及判决已经认定的事实，明显违背立法本意，应当纠正。综上，一审法院对于被上诉人提交的申请材料予以认可。被上诉人提交的商品房买卖合同、契税完税证、郑州市金水区人民法院判决书及协助执行通知书、不动产登记资料查询结果证明及不动产登记证明、不动产登记申请审批表、河南捷宏置业有限公司房屋产权交易确认申请书及授权委托书等相关登记材料相互印证，能够证明“申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致；申请登记的不动产权利与登记原因文件记载的不动产权利一致”这一受理条件。实际上，被上诉人即是权利人，提交的材料已经符合规范要求。上诉人应该从实际上审查权利主体是否一致以及是否相互印证，应当通过立法本意解释法律，实质解决问题。故，一审法院认定事实及适用法律正确，应当予以维持，请求二审法院依法审理，维护被上诉人合法权益。郑州市住房保障和房地产管理局述称，被上诉人尹静丽申请的是房屋登记，我局已经不具备房屋登记职权，且被上诉人并未向我局提交过申请，本案所涉范围的商品房合同备案已经完成，与我局无关。河南捷宏置业有限公司未提交陈述意见。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第十六条、第十七条，结合《不动产登记暂行条例实施细则》及《不动产登记操作规范》等有关规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，是在登记机构受理申请人的材料后，经过查验、询问、审核、调查后得出的实体结论。故不动产登记的受理以形式要件审查为原则，即只要符合形式要件即应受理，不论是否符合登记实质要件。本案中，被上诉人申请办理房屋产权登记时向上诉人提交了申请书、身份证明、对申请房屋预售登记所有权作出处置的民事判决书、执行裁定书及协助执行通知书、第三人河南捷宏置业有限公司申请书、授权委托书等材料，所申请的事项属于上诉人的法定职责，也符合登记受理的形式要件，上诉人应予受理并进一步依法审查是否符合登记条件。至于被上诉人提交的证明材料是否能够证实其符合取得房屋所有权证的条件，属实体审查判断的范畴。上诉人在未进行受理审核的情况下迳行作出不动产登记不予受理告知书，不符合登记程序原则；且上诉人对被上诉人所提受理申请的事实和证据的真实性不表异议，也未提出相应的反驳证据。综上，上诉人作出的案涉行政行为缺乏证据和法律依据的支持。一审法院判决撤销案涉不动产登记不予受理告知书，并责令上诉人限期重新作出行政行为，认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉请求因缺乏事实和法律依据而不能成立。综上所述，郑州市自然资源和规划局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑州市自然资源和规划局负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  徐 滢审判员  姚付良二〇二〇年四月二日书记员  王玉霞