济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初1250号原告:杨爱红，女，1981年8月20日出生，汉族，北京惠通荣翔科技有限公司员工，住济南市。被告：王光平，男，1970年1月12日出生，汉族，山东银座圣洋物流中心职员，住济南市。第三人：李海波，男，1981年3月30日出生，汉族，无业，住济南市。第三人：中国银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市。法定代表人：宫明，负责人。委托诉讼代理人：郑民、刘玉国，均为该行员工。原告杨爱红与被告王光平、第三人李海波、中国银行股份有限公司济南历城支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月21日公开开庭进行了审理，原告杨爱红、被告王光平到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，于2017年6月7日公开开庭进行审理，原告杨爱红，第三人李海波、中国银行股份有限公司济南历城支行到庭参加诉讼，被告王光平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨爱红向本院提出诉讼请求：1.王光平继续履行双方签订的房屋买卖合同；2.王光平2个月内配合办理房屋过户手续。事实与理由：2014年4月24日杨爱红、王光平签订《房屋买卖合同》，杨爱红购买王光平所有的姚家小区5号楼2单元402室房屋，价款人民币72万元。2014年5月4日，杨爱红向王光平支付购房款人民币21万元，同年7月8日支付人民币13万元，7月8日支付14万元。然而，王光平迟迟不办理房产过户手续，后杨爱红得知王光平之上述房屋因不能按期偿还中国银行股份有限公司济南历城支行按揭贷款被历城区人民法院司法查封，不能办理过户手续；王光平声称已将支付的购房款挪作他用，无法偿还。《房屋买卖协议》第七条约定王光平自合同签订之日起五日内起积极配合办理房产过户事宜；如因单方原因造成合同无法继续履行，则依据第十条第2款之约定“如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖合同的相对方支付本合同总房价千分之三的违约金”承担违约责任。杨爱红认为，王光平迟延履行义务已构成违约，且不归还购房款的行为严重侵害了杨爱红的合法权益。王光平辩称，2014年与杨爱红签订过房屋买卖协议，杨爱红前后共计支付过48万元购房款，我也已经将房屋钥匙给了杨爱红，但杨爱红迟迟未将剩余购房款支付给我。因为我未及时向中国银行股份有限公司济南历城支行偿还涉案房屋贷款，银行已经起诉，涉案房屋也已经被查封。并且现在房屋价格大幅度上升，我与杨爱红约定的购房价格太低，我不同意出售涉案房屋了。李海波述称，截止2017年6月7日，王光平尚欠我151170元，如果杨爱红代王光平偿还上述款项，我方同意。中国银行股份有限公司济南历城支行述称，截至2017年6月7日，王光平尚欠我行339703.03元，如杨爱红代王光平偿还该款项，我行同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。当事人对如下证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：1、房屋买卖合同及协议书；2、王光平向杨爱红出具的收条及银行转款凭证；3、我院出具的（2016）鲁0102民初207号民事判决书；4、济南市历城区人民法院出具的（2015）历城商初字第1304号民事判决书。对杨爱红申请的证人刘发勋的证言王光平有异议，但认可在合同签订后不久证人刘发勋曾在中介办公场所跟自己发过脾气，并自认与杨爱红签订协议书是双方对尾款的支付时间重新协商，但没有约定具体的支付时间。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月24日，王光平为甲方，杨爱红为乙方，济南兄弟房地产营销策划有限公司为丙方（居间方），签订房屋买卖合同一份，约定王光平自愿出售位于济南市历下区姚家小区5号楼2单元402室房屋；房产及其配套设施的总价款为72万元，付款方式为杨爱红于2014年5月2日前将人民币20万元整存入甲方指定账户，剩余房款于乙方现房抵押放款之日前存入甲方指定账户。合同第十条第2款约定，双方在签订合同后，任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付合同总房价款千分之三的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。2014年7月8日，杨爱红与王光平签订协议书一份，约定杨爱红于2014年5月4日支付王光平购房款21万元，于2014年7月8日支付购房款13万元，于2014年7月9日支付购房款14万元，剩余房款24万元于杨爱红现房抵押通过之后银行放款之日一次性支付王光平。待王光平收到全部房款之日，需积极配合杨爱红办理房产过户事宜，如王光平拖延则依据房屋买卖合同第十条第2款执行违约责任。本着友好互利的原则，杨爱红在付清全部房款之日，另行支付王光平2000元作为对王光平经济损失的补偿。2014年4月24日房屋买卖合同签订当日，杨爱红向王光平支付定金1万元；同年5月4日，杨爱红支付购房款20万元、7月8日支付13.2万元、7月9日支付14万元；杨爱红共计向王光平支付48.2万元，杨爱红、王光平均认可2014年7月8日付款中的2000元是延迟支付尾款对王光平经济损失的补偿。协议书约定的杨爱红以现房抵押的银行贷款并未放款，证人刘发勋陈述杨爱红以其他方式筹集齐剩余房款通过中介约王光平办理过户手续，但王光平拒不配合。王光平对证人证言有异议，但认可在合同签订后不久证人刘发勋曾在中介办公场所跟自己发过脾气，并自认与杨爱红签订协议书是双方对尾款的支付时间重新协商，且没有约定具体的支付时间。王光平已将涉案房屋的钥匙交付杨爱红，涉案房屋现处于杨爱红的控制之下，但双方未办理房屋的过户登记手续。2016年3月29日，济南市历城区人民法院出具（2015）历城商初字第1304号民事判决书一份，该判决书认定王光平、朱花群（该判决书记载系王光平配偶）应偿还中国银行股份有限公司济南历城支行借款本金300386.54元及利息、罚息，且中国银行股份有限公司济南历城支行有权对抵押的涉案房产申请法院拍卖、变卖，并就价款优先受偿。该判决书已生效并经济南市历城区人民法院执行立案，该案中历城区人民法院已依中国银行股份有限公司济南历城支行申请对涉案房产进行查封。2016年10月20日，本院出具（2016）鲁0102民初207号民事判决书一份，该判决书认定王光平应偿还李海波借款本金10万元及利息、经济损失，且李海波对王光平抵押的涉案房产（他项权证证号：济房他证历字第**）享有优先受偿权。该判决书已生效且该案中本院已依李海波申请对涉案房产进行查封。庭审中杨爱红明确表示愿代王光平清偿李海波的借款、中国银行股份有限公司济南历城支行的贷款，李海波、中国银行股份有限公司济南历城支行亦同意杨爱红代偿。杨爱红已将50.5万元提存至本院。本院认为，杨爱红与王光平签订的房屋买卖合同及之后的协议书是在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示。针对王光平认为杨爱红未按时支付剩余房款且因房价上涨不再履行合同义务的答辩意见，因双方已就剩余房款的支付达成协议书且王光平根据该协议收取杨爱红2000元的经济补偿，作为第三方的中介公司的经办人员陈述杨爱红将剩余房款准备完毕要求王光平协助办理涉案房屋过户手续，但王光平拒不配合，故对于王光平的上述意见，在其无证据证明的情况下，本院不予采纳。本案中，涉案房屋已分别抵押给中国银行股份有限公司济南历城支行和李海波，且均办理了抵押登记手续，抵押权合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，庭审中杨爱红明确表示代为清偿债务消灭抵押权且于庭后主动向本院提存50.5万元，表示该款项用于偿还中国银行股份有限公司济南历城支行的贷款及李海波的借款。因此，杨爱红与王光平签订的房屋买卖合同及之后的协议书符合物权法关于“受让人代为清偿债务消灭抵押权”的除外规定，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，买卖合同及协议书合法有效。杨爱红关于王光平应继续履行房屋买卖合同、办理房屋过户手续的诉讼主张，符合合同约定，予以支持。杨爱红提存的50.5万元足以清偿李海波、中国银行股份有限公司济南历城支行的抵押债权，故李海波、中国银行股份有限公司济南历城支行对王光平的抵押债权应自本判决生效之日起停止计息，并可就杨爱红的提存款优先受偿。对于杨爱红代为清偿第三人借款及贷款额超出剩余房款部分，杨爱红可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告杨爱红于本判决生效之日起十日内一次性向第三人李海波清偿涉案借款，借款清偿完毕后第三人李海波协助杨爱红办理房屋抵押权注销登记手续及查封解除手续；二、原告杨爱红于本判决生效之日起十日内一次性向第三人中国银行股份有限公司济南历城支行清偿涉案贷款，贷款清偿完毕后第三人中国银行股份有限公司济南历城支行协助杨爱红办理房屋抵押权注销登记手续及查封解除手续；三、被告王光平继续履行房屋买卖合同约定的合同义务，在涉案房屋抵押权注销登记及查封解除后，协助杨爱红办理涉案房屋所有权过户登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，保全费5000元，均由被告王光平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  闫秋芹人民陪审员  李洪有人民陪审员  陈桂芳二〇一七年七月五日书 记 员  董玉凤