江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终851号上诉人（原审被告、反诉原告）：王纯祥，男，1990年1月2日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：李新，江苏鸿国律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张冬梅，女，1982年12月28日生，汉族,住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：殷宏贵，系张冬梅丈夫，住江苏省泗阳县。上诉人王纯祥因与被上诉人张冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初7282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王纯祥上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判；2.由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院判决上诉人按照55000元/年的标准支付被上诉人房屋占有使用费错误，应当予以纠正。被上诉人租赁的涉案商铺年租金为59800元/年，其在没有通知出租人的情况下，将商铺一半转租给上诉人，租金为55000元/年。上诉人与被上诉人于2018年3月19日签订的《金宝市场商铺租赁合同》被法院确认无效。合同无效后，上诉人赔偿被上诉人的商铺占有使用费的损失应当按照被上诉人承租商铺租金标准的一半计算。被上诉人违法转租牟利应当得到纠正。另外，二审法院收取的案件受理费过高，请求予以调整。张冬梅辩称，王纯祥称其承租的房屋只有一半不是事实，被上诉人承租房屋面积的90%都给了上诉人使用。被上诉人承租涉案房屋时支付了48万元的转让费，且每年都有物业费、管理费、水电费、电梯增容费、空调费的支出。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张冬梅向一审法院起诉请求：1．判令解除双方2018年3月19日签订的《金宝市场商铺出租合同》；2．判令王纯祥返还租赁标的物并支付使用费（按55000元/年的标准自2018年4月1日起计算至租赁标的物返还之日止）；3．判令王纯祥支付违约金16500元（55000元×30%）；4．判令王纯祥承担本案诉讼费。王纯祥向一审法院反诉请求：1．确认2018年3月19日双方签订的《金宝市场商铺出租合同》无效；2．判令张冬梅返还2018年12月至2019年3月的租金18000元（4500元×4个月）；3．判令张冬梅赔偿装修损失79550元；4．判令张冬梅承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月19日，张冬梅（甲方）与王纯祥（乙方）签订《金宝市场商铺出租合同》一份，约定甲方将南京市江宁区莱茵达路金宝装饰城五金厅13栋2号整间的一半加顶部出租给乙方；租期三年，自2018年4月1日起至2021年4月1日止，每年提前6个月付下一年房租，每年租金55000元，第二年前不涨房租，到第三年，根据市场涨的价格金额，双方共同承担一半。合同签订后，王纯祥支付了第一年租金。2018年9月10日，南京金宝商业投资集团股份有限公司（以下简称金宝公司，甲方）与张冬梅（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将金宝装饰城市场B区13-2号租赁给乙方使用，面积62.425平方米，租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日。合同另约定乙方私自转让、转租租赁物和转让经营权（柜台、包间）的，甲方有权解除合同，并将其清除出场，且不退还保证金和当期租金，如造成甲方经济损失，则还须承担实际赔偿责任；甲、乙双方不履行本合同任何一条，均视为违约，必须承担违约金，违约金为月租金的壹倍。2018年10月9日，金宝公司向张冬梅送达《违反约定通知书》，载明“你户于2018年9月30日，违反租赁合同约定第6条私自转租的行为，现对你户给予10天的时间到市场接受处理，否则后果自负”。2018年10月18日，张冬梅支付金宝公司5000元违约金。一审审理中，张冬梅陈述其与金宝公司就转租事宜已处理完毕，其交纳违约金后金宝公司同意其转租，但对此未提交证据证明。2019年4月4日，张冬梅向王纯祥送达《告知函》，载明“自2018年10月1日您应当给付2019年度的商铺租赁费用，您至今未履行给付义务……现告知您在收函之日起三日内给付2019年的商铺租赁费用，否则将解除双方签订的《金宝市场商铺出租合同》并让您承担违约金及经济损失”。一审审理中，一审法院于2019年8月16日至现场勘验并形成笔录，案涉商铺正在正常经营。同日，一审法院向金宝公司下属金宝装饰城的副总经理王素巧调查并形成笔录，王素巧称2015年1月张冬梅就案涉商铺与其公司签订了租赁合同书，此后租赁合同一年一签，先付后租；2018年4月，其公司发现案涉商铺在进行局部重新出样，怀疑张冬梅可能有转租转让行为，便去案涉商铺了解情况，当时王纯祥说他是张冬梅雇的员工，张冬梅也是这么说，因此不好认定张冬梅存在转租转让行为；2018年10月，张冬梅、王纯祥闹出矛盾，找到金宝装饰城处理，才讲出双方之间存在转租关系，王纯祥拿出了转租合同，于是其公司向张冬梅送达了违反约定通知书，向张冬梅收取了5000元违约金，并要求张冬梅将转租给王纯祥的店铺收回，其公司不认可张冬梅私自转租的行为；因张冬梅没有收回王纯祥的店铺，双方之间还经常发生矛盾、吵闹，影响其他商户经营，在此情况下，其于2019年4月1日对案涉商铺采取了停电措施，大概停电一周后才恢复供电。张冬梅、王纯祥对上述勘验笔录及调查笔录均无异议。就装饰装修损失，一审庭审中王纯祥变更装饰装修损失金额为79300元，并提交装修费用收条、送货单、出库单等证据予以证明。张冬梅对上述证据不予认可，并陈述王纯祥的装修费用包括样品在内有30000元的样子，并明确对装饰装修物不同意利用。王纯祥在法院规定的期限内未申请对装饰装修现值进行鉴定。一审法院认为，张冬梅未经金宝公司同意将案涉商铺转租给王纯祥，张冬梅与王纯祥之间的《金宝市场商铺出租合同》无效。张冬梅主张其向金宝公司交纳违约金后金宝公司同意其转租，对此金宝公司不予认可，张冬梅亦未提交证据证明，故对于张冬梅的上述意见，一审法院不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张冬梅与王纯祥之间的《金宝市场商铺出租合同》无效，案涉商铺现仍正常经营，张冬梅要求返还案涉商铺并参照合同约定的租金标准55000元/年支付房屋占有使用费，一审法院予以支持。金宝公司基于与张冬梅的租赁合同自2019年4月1日起对案涉商铺停电一周，由此造成王纯祥不能对案涉商铺使用、收益，王纯祥对该期间的占有使用费可不予支付。因王纯祥已支付一年租金，故房屋占有使用费应自2019年4月8日起计算至王纯祥返还案涉商铺之日止。王纯祥主张交付面积不足，对此未提交证据证明，亦未提交证据证明自房屋交付后长达一年时间曾提出过异议，故对其交付面积不足的意见，一审法院不予采纳。王纯祥主张2018年12月至2019年3月因张冬梅原因导致其无法正常经营，该期间租金应当返还，对此亦未提交证据证明，故对王纯祥要求返还该期间租金的诉讼请求，一审法院不予支持。因双方租赁合同无效，故张冬梅要求王纯祥支付违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院亦不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，王纯祥主张装饰装修损失，张冬梅对装饰装修物不同意利用。根据法律规定，对未形成附合的装饰装修物，可由王纯祥拆除。对已形成附合的装饰装修物，因王纯祥不申请对装饰装修现值进行鉴定，应承担举证不能的法律后果，对于张冬梅陈述的装饰装修费用，一审法院予以采信。因张冬梅未经金宝公司同意导致转租合同无效，一审法院酌定张冬梅承担装饰装修现值损失15000元，对王纯祥要求张冬梅赔偿装饰装修损失的诉讼请求，一审法院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张冬梅与王纯祥于2018年3月19日签订的《金宝市场商铺出租合同》无效；二、王纯祥于本判决发生法律效力之日起10日内返还张冬梅南京市江宁区莱茵达路金宝装饰城五金厅13栋2号整间的一半加顶部；三、王纯祥于本判决发生法律效力之日起10日内支付张冬梅房屋占有使用费（按55000元/年的标准自2019年4月8日起计算至租赁标的物返还之日止）；四、张冬梅于本判决发生法律效力之日起10日内支付王纯祥装饰装修损失15000元；五、驳回张冬梅的其他诉讼请求；六、驳回王纯祥的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取1415元，反诉案件受理费1120元，合计2535元，由张冬梅负担972元，由王纯祥负担1563元。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，未经出租人同意的转租合同无效，故一审法院认定张冬梅与王纯祥于2018年3月19日签订的《金宝市场商铺出租合同》无效,适用法律正确。合同无效，但王纯祥在案涉商铺内正常经营，其应当按约支付占有使用费，王纯祥称张冬梅只交付了商铺的一半，但未提交充分的证据证实，且其在商铺交付后正常支付租金未就商铺的交付提出异议，故一审法院对王纯祥主张交付面积不足的意见不予采信，并无不当。一审法院酌定张冬梅支付王纯祥装饰装修损失15000元，于法有据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127元，由上诉人王纯祥负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  郑 慧审判员  马 帅二〇二〇年四月二十一日书记员  戴 苗