江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终491号上诉人（原审被告）：无锡市恒达星湖湾房产有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘接单锦旺路。法定代表人：张根荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国珍，系该公司员工。委托诉讼代理人：宋菁菁，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余铖辉，男，1986年7月15日出生，汉族，户籍所在地河南省罗山县，住无锡市锡山区。被上诉人（原审原告）：潘月丽，女，1991年1月26日出生，汉族，户籍所在地云南省曲靖市富源县，住江苏省无锡市锡山区。原审被告：无锡星湖投资有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道芙蓉五路。法定代表人：丁国英,该公司总经理。上诉人无锡市恒达星湖湾房产有限公司（以下简称恒达公司）因与被上诉人余铖辉、潘月丽、原审被告无锡星湖投资有限公司（以下简称星湖公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初5505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒达公司上诉称：撤销一审判决，依法改判恒达公司无需立即支付逾期交房违约金；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决我公司立即支付2019年8月31日前的逾期交房违约金，并每六个月给付一次，无法律依据,也违反了“不告不理”的原则。余铖辉、潘月丽未答辩。星湖公司未作陈述。余铖辉、潘月丽向一审法院提出诉讼请求：一、判令恒达公司、星湖公司连带赔偿延迟交房违约金28950元(违约金以房款742330元为本数，按照每日万分之一为标准，自2018年7月1日计算至实际交房之日止，暂计算至2019年7月31日，计28950元)；二、判令恒达公司、星湖公司连带赔偿未如期交付房屋附属设施违约金20042元(该违约金应自2018年11月1日计算至实际交付之日，暂计算至2019年7月31日，计20042元)。事实与理由：余铖辉、潘月丽与恒达公司签订《商品房销售合同》，购买花海家园18幢37单元3202号房屋。房屋总价为742330元，并约定了交房时间及违约责任。现恒达公司未按约交付房屋，应当承担违约金。因星湖公司系恒达公司唯一股东，若不能证明其公司财产独立于股东自己财产的，应对公司债务承担连带责任。综上，为维护合法权益，遂成此诉。一审法院经审理认定事实如下：一、2017年4月19日，恒达公司与余铖辉、潘月丽签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：201704190073，约定余铖辉、潘月丽购买恒达公司开发的位于无锡市锡山区房屋，房总价为742330元。该合同第十条约定：商品房相关设施设备交付条件，房屋“交付时”，对于房屋供水、排水系统、供电、供暖、燃气、电话通信、有限电视、宽带网络等七项附属设施应达到相应的交付条件，未达到相应条件的，应当采取补救措施并按照1元／项向乙方（原告）支付违约金。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条、补充协议第七条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他事项。二、2018年6月30日恒达公司未将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付给余铖辉、潘月丽，逾期至今未交付。余铖辉、潘月丽已按合同约定向恒达公司足额支付了房款742330元。三、审理中，余铖辉、潘月丽认可已收到恒达公司已支付的违约金8908元，且同意在诉请中予以扣除。余铖辉、潘月丽与恒达公司一致同意继续履行《商品房买卖合同（预售）。四、上海力鼎会计师事务所出具的恒达公司2016年起至2018年的年度财务报表审计报告认定，恒达公司的财务报表在所有重大方面按照《企业会计准则》的规定编制，公允反映了其财务状况以及年度经营成果和现金流量。一审法院认为，余铖辉、潘月丽与恒达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。我国《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”恒达公司未按期于2018年6月30日交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应当按合同约定向余铖辉、潘月丽支付延迟交房违约金，余铖辉、潘月丽主张以房款742330元为基数、按每日万分之一为标准、自2018年7月1日起计算至实际交房之日止的违约金，暂计算至2019年8月31日为22789.49元（已扣除恒达公司支付的8908元），符合双方合同的约定，法院予以采纳。每日违约金应为74.233元。对于违约金的给付，由于合同中未明确约定违约金给付时间，已到期的应当立即给付；未到期的，为有利于保护原告权利及考虑违约方的履行情况，予以确定由违约方每六个月结付一次，不足六个月的按实际逾期天数于交房之日一并结付。如于2020年2月29日支付自2019年8月31日起至2020年2月29日的违约金，于2020年8月31日支付自2019年2月29日起至2020年8月31日止的违约金，依此类推；但实际最后截止时间为交房之日。本案中双方当事人的主要争议在于：一、恒达公司是否要承担房屋附属设施未交付的违约金？二、星湖公司是否要承担连带民事责任？关于第一个争议，双方合同对于此项内容的约定中，均载明“交付时”，从合同约定的内容来看，该条款是对于交付时相关设备设施的交付条件的约定，旨在保障房屋交付但相关设施设备不具备条件情况下购房人的权利，从实际情况来看，因附属设施的交付依附于主体建筑即商品房的交付，商品房未交付情况下附属设施亦未实际交付，延迟交房违约金必然涵盖了未按期交付房屋附属设施的实际情况，该商品房交付的违约金约定，相对于该商品房附属设施交付的违约金约定较高，故本案中不再适用附属设施未交付的违约金约定，法院对余铖辉、潘月丽另主张延迟交付房屋附属设施违约金的诉请不予支持。关于第二个争议，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上述法律规定要求一人有限责任公司的股东将公司财产与个人财务严格分离，且股东应就其个人财产是否与公司财产相分离负举证责任。本案中，星湖公司提供了恒达公司的相关审计报告，恒达公司具有独立的财务制度，按《中华人民共和国公司法》第六十二条之规定编制财务会计报告，相关财务报表亦符合会计准则的规定。从本案目前现有的证据材料可以看出，公司财产独立于股东财产，故余铖辉、潘月丽要求星湖公司承担连带民事责任的意见，法院不予支持。一审法院判决：一、恒达公司应给付余铖辉、潘月丽逾期交房的违约金，按每日74.233元为标准自应当交房之日起计算至实际交房之日止。其中，截止2019年8月31日的违约金22789.49元，由恒达公司于判决生效后三日内给付余铖辉、潘月丽；自2019年8月31日后的违约金，由恒达公司每六个月给付一次，不足六个月的按实际逾期天数于交房之日一并给付；二、驳回余铖辉、潘月丽的其他诉讼请求。案件受理费1026元，减半收取计513元，由恒达公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，余铖辉、潘月丽与恒达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己义务。恒达公司未按期于2018年6月30日交付符合合同约定的房屋，已构成违约，余铖辉、潘月丽主张以房款742330元为基数、按每日万分之一为标准、自2018年7月1日起计算至实际交房之日止的违约金，符合双方合同的约定，法院予以采纳。对于违约金的给付，由于合同中未明确约定违约金给付时间，已到期的应当立即给付；未到期的，一审法院从有利于保护原告权利及考虑违约方的履行情况，予以确定由违约方每六个月结付一次，不足六个月的按实际逾期天数于交房之日一并结付，并无不当。综上，恒达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1026元，由恒达公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 毛云彪二〇二〇年四月十三日书记员 宋勇梁