浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初5979号 原告：杨利兵，男，1990年5月5日出生，汉族，住兰溪市， 委托诉讼代理人：李鑫，浙江泽鉴律师事务所律师。 被告：金华市嘉华房地产开发有限公司，住所地金华市婺城区胜利街487号。 法定代表人：曹根生。 委托诉讼代理人：薛爱芬，浙江一剑律师事务所律师。 原告杨利兵与被告金华市嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告杨利兵的委托诉讼代理人李鑫、被告嘉华公司的委托诉讼代理人薛爱芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨利兵向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告交付金华市金东区东市北街嘉华佳园4幢1-1003室，并办理不动产权证后立即交付给原告；2、判令被告立即向原告支付因逾期交房的违约金106698元（违约金自2019年3月1日起止按日万分之二算至2019年12月16日止，此后违约金按本金1839614元，日利率万分之二计算至涉案房屋实际交付原告之日）；3、判令被告立即向原告支付逾期交付权属证书的违约金40472元（违约金自2019年8月28日起暂至2019年12月16日止，此后违约金按本金1839614元，日利率万分之二计算至涉案房屋不动产权证办妥并实际交付原告之日止）；4、诉讼费用由被告承担（共计147170元）。 事实与理由：2017年9月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于金华市的商品房，购房总价款为1839614元整，并在第九条约定出卖人应当在2019年2月28日前将商品房交付买受人使用。在第十条约定，逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；同时出卖人承诺于交付日后半年内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。并约定如果出卖人不能再上述约定期限内交付相应权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房价款。然而，直至今日，被告仍未依约交付给原告所购买房屋以及相应的权属证书。原告曾多次和被告协商，均无果。无奈，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 被告嘉华公司答辩称，针对第一项诉讼请求，该房屋于2019年9月16日达到了法律上的交房条件，2019年11月28日取得不动产权证，已达到可以过户到原告名下的条件。从2019年4月份至今，我公司多次通知原告来公司办理交房及做证手续，原告至今未办理，原告无权向被告主张该诉请。第二项诉请时间过长，应当扣除被告因创卫创文明等原因导致停工时间，及因金华市竣工验收备案手续变更导致迟延的时间，及应当扣除原告本身的原因导致不能交付的时间。第三项诉请，房屋未交付，根据合同约定交付后半年内办证，且办理产权证需要原告配合，被告无法单独办证。因此该诉请应当予以驳回。进一步讲，被告已经完成初始登记，原告至今未提供作证资料，因原告自己的原因引起的逾期作证也应当承担不利的法律后果。即使要计算违约金，请求法院对违约金的计算时间予以调整。针对事实和理由，当时我公司电话通知了原告，由于原告自身的原因，房屋至今未交付。8号楼是一个历史遗留问题。在2004年8号就与1号做了同一本施工许可证。当时由于驿头村民闹事，后来由于规划局要求被告对8号减少面积，由11层调整为8层，因此，8号在2016年与4号5号再重新审批施工许可证，事实上8号面积减少被告已经很吃亏。由于8号在2016年施工时一直被驿头村村民阻拦，2017年被告向村老年协会、村经济合作社支付10万元款项，帮平息此事。8号直到2017年10月份才正常施工。2018年金华市创全国文明、卫生城市，全市经常进行专项整治。在整治期间，被告为了配合政府的要求，经常被要求停工，该停工时间属于不可斥力，在计算违约金时应当扣除。由于现存的这些客观情况，被告为了赶工期先施工4号5号楼，4号5号楼在2018年12月份竣工。实际上在当时已经达到交房条件。但是，由于4号5号8号使用同一本施工许可证，8号楼无法和4号5号同时竣工，因为竣工备案手续政策变化原因导致4号5号不能在2018年12月份单独竣工验收，导致迟延竣工验收。由于该原因导致的迟延交付房屋，这不是被告的主观过错导致的。被告认为由于政策变化的原因引起的长达4个多月的时间迟延验收，该时间不应该计算违约金。综上请求法院对违约金时间予以调整。 原告杨利兵向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明2017年9月11日，原告向被告购买位于金华市的商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，并在合同中约定了房屋价款、交房条件、违约责任等内容的事实；2、浙江增值税普通发票，证明原告已经按照合同约定的交付方式，交付了涉案房屋的款项的事实；3、2019年10月19日在嘉华佳园涉案房屋现场拍摄的照片；4、浙里办金华建设工程质量安全监督管理总站对于嘉华佳园4、5号楼没有安装电表和全部门窗，不具备验收条件和消防备案的回复；5、2019年10月13日的小强热线新闻节目对于嘉华佳园房屋不符合交付条件仍要求业主来进行交房的光盘。证据3、4、5共同证明嘉华佳园小区内的涉案房屋的窗户仍未安装完毕，电未完工，不符合原告和被告在《商品房买卖合同》中第九条第三款中约定的交付条件必须为用电等具备商品房正常使用的基本条件，被告房屋未达到交付条件，逾期交房，已构成违约的事实。 被告嘉华公司向本院提交了以下证据：1、竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书原件各一份，证明涉案房屋于2019年9月16日已达到交房条件的事实；2、建设工程施工许可证复印件（原件由建设局收回）、疑难问题解决会办表复印件（原件由档案馆留存）、竣工图、会议纪要、竣工验收记录、竣工验收报告原件各一份，证明：1、被告开发的4号楼、5号楼、8号楼使用同一个施工许可证。2、涉案房屋所在的4号楼、5号楼在2018年12月前已经竣工的事实；3、交房通知书原件三份、邮件交寄清单复印件一份。证明被告于2019年4月5日、2019年9月16日、2019年10月17日向原告书面送达交房通知书，2019年9月12日、16日电话通知原告交房的事实；4、2004年规划许可证。规划变更意见，证明8号楼规划变更是因为规划局的要求进行规划而调整的，8号楼的变更与4、5号楼无关的事实。5、收款收据两张，证明位于小区的8号楼与驿头村相邻，嘉华佳园原所在地属于驿头村所有。6、报警记录，证明8号楼开工时驿头村村民阻拦施工，被告员工报警导致8号楼延期施工的事实。7、不动产权证，证明涉案房屋已于2019年11月28日取得产权证的事实；8、金政发（2018）39金华市人民政府文件，证明由于该文件的事实导致上诉人开发的，该文件事实的时间为2018年9月25日。9、情况说明、疑难问题解决会办表，证明金华市竣工验收手续变更，导致4、5号楼验收时间迟延4个月的事实；10、金东创建办（2018）22号规范性文件、金东区创建全国文明城市工作领导小组出具的阶段性重点工作任务，证明2018年11月14日至12月10日，金东区创建文明城市，被告为了配合，被告要求停工27天的事实。 对原告提交的证据，被告质证意见如下：复印件已经核实过，不需要提供原件。对证据1、2无异议；对证据3、4、5证明目的均有异议。竣工验收表可以证实涉案房屋在2019年9月16日已经全部竣工验收，同时也证实水、电、消防等设施也全部验收合格达到交房条件。4号5号楼的房屋每户都是通水通电的事实。照片显示的是阳台，阳台是计算一半面积的，因此不需要安装窗户。假如安装了窗户，就不按照阳台面积计算，而是按照全面积计算。小强热线是新闻媒体，其实根据业主单方面的陈述做出的报道。电表没有安装到户并不代表未通电，没安装电表但是都预留了电缆，只是假如业主要用电，由开发商支付电费，并且在其内容里也显示住建局工作人员明确告知涉案房屋已经达到交付条件。至于其热线电话采访的工作人员的回答，我们认为不事实，使其交房不是因为人防工程引起的，涉案小区的人防工程早在2006年就验收合格。 对被告提交的证据，原告质证意见如下：1、对竣工验收备案表的真实性无异议，证明目的有异议。此证据仅能证明涉案房屋是于2019年9月16日竣工验收，此时间已经远远超过了商品房买卖合同中约定的交房时间。对住房质量保证书、住宅使用说明书三性均有异议。此材料均是被告单方制作。涉案房屋尚未达到商品房买卖合同中约定的交房条件，无法达到被告的证明目的。2、对建设工程施工许可证、工程竣工验收记录、工程竣工验收报告真实性无异议，竣工图的真实性不清楚，由法院核实。对证据2的关联性和证明目的均有异议。涉案房屋是否达到竣工验收标准，要以竣工验收备案表时间为准。该组证据也无法证明是因为政府政策原因，导致4号5号楼进行竣工验收，反而可以看出是由于被告自身规划原因导致4号5号楼无法竣工验收，被告在进行8号楼规划变更时，是能够预见到此变更行为会导致4号5号楼无法竣工验收，故此组证据无法达到被告的证明目的。对证据3的真实性无异议，对证据目的有异议。原告在接到被告通知后都积极地想要办理相应手续，但是，被告房屋一直无法达到合同中约定的交付条件，导致涉案房屋一直无法交房。对证据4的真实性无异议，关联性和证明目的有异议。此组证据的变更内容中写道：同意8号楼由11层变为8层。这是一份因被告申请变更规划，后得到政府许可同意的材料，无法寄到被告的证明目的。对证据5的三性均有异议，此组证据是被告8号楼和案外人的一些其他纠纷，此组证据说明的事实无其他证据佐证，无法证实其真实性。本案的涉案房屋并不在8号楼，和本案没有直接的关联性，并且此材料也无法证明该事实，造成了延期施工18个月的事实。对证据6的三性均有异议。此组证据是村民房子不得到赔偿与被告有纠纷的事情，和本案没有任何关联性。第4、5、6三组证据中根据被告自认的事实，8号楼变更规划是因为村民阻拦施工闹事，为了不让村民继续闹事，才不得已进行规划变更。根据被告自己提供的证据，金华市住房和城乡建设局2016年11月25日对被告的嘉华佳园4号5号8号工程颁发的建筑工程施工许可证上载明的合同工期为430天，被告如能按照施工许可证上载明的工期完成开发，即不存在4号5号楼单独竣工验收的问题。证据7的取得时间已经远远超过了合同约定的交付日期，被告已构成违约。证据8的真实性不清楚，由法院核实。对关联性和证明目的有异议。此材料并不是对竣工验收标准进行改变，如果被告能够把所有房屋准时完工，不会存在问题，现仍是因为被告的原因导致房屋无法准时完工，无法达到被告的证明目的。对证据9、10中的创卫创文明、工作真实性无异议。疑难问题解决会办表的真实性由法院审核。对二组证据的关联性和证明目的有异议。被告所述延期时间的理由并不能构成法定的可以延期的情形。且此材料无法证明创卫创文明对被告的工期有影响，且影响了四个月事实。 本院认证如下：对原告提交的证据1、2被告均无异议，本院予以确认。证据3、4、5，被告对其真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。对被告提交的证据1中的竣工验收备案表、证据2中的建设工程施工许可证、工程竣工验收记录、工程竣工验收报告、证据3、证据4、证据9、证据10原告对其真实性无异议，本院予以确认，对证据5、6、7、8的真实性本院予以确认。关于案涉房屋是否已达到交房条件，本院将综合全案证据予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 2016年8月18日，相关政府部门同意嘉华公司开发的嘉华佳园8号楼由11层调整为8层。2016年11月25日，金华市住房和城乡建设局对嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号、8号楼工程颁发了建筑工程施工许可证，准予施工，许可证载明合同工期为430日。 2017年9月11日，原告杨利兵（买受人）与被告嘉华公司（出卖人）签订备案合同编号为170911000125的《商品房买卖合同》一份。合同第三条约定，买受人购买的商品房为嘉华佳园4幢1-1003号，建筑面积126.8平方米，该商品房有阳台3个，其建筑样式为非封闭式。合同第五条约定，该商品房房款合计1839614元。合同第九条约定，出卖人应当在2019年2月28日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接清单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十六条第二款约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；第三款约定，出卖人承诺于交付日后半年内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；第四款约定，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还对其他事项做出了约定。合同签订后，原告已付清全部房款1839614元。 2019年4月5日，嘉华公司向原告寄送交房通知书，告知原告在接到本通知书后到嘉华公司销售中心办理交房有关手续。2019年9月16日，嘉华公司向原告寄送交房通知书，告知原告在接到通知书后，在2019年9月27日前到嘉华公司销售中心办理交房有关手续。2019年10月17日，嘉华公司向原告寄送《函》，主要内容为：您所购买的嘉华佳园4号楼2单元601室房屋已符合交房条件，我公司已于2019年4月5日通知您来交房，您没有来我公司办理交房手续。为此，我公司又于2019年9月16日电话通知您交房，后又再次书面通知您于2019年9月27日前来办理交房手续，您还是没有来办理交房手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，自2019年9月27日起房屋已视为交付使用，房屋毁损、灭失的风险由您承担，自2019年9月27日起物业管理服务费等相关费用由您承担缴纳。 2019年10月19日，嘉华佳园业主向浙里办平台咨询二个问题：第一个，嘉华公司在2019年准备交付的嘉华佳园4号、5号楼在没有安装窗户和电表的情况下交付商品房，四方验收流于形式，实际因商品房窗户、电表等未按图纸施工安装，不具备验收条件；第二个，嘉华公司在2019年5月24日申报竣工验收消防备案，在当天取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》金东住建消竣备字（2019）第0005号文件，消防验收当天通过，是否去现场验收。金华市建设工程质量安全监督管理总站答复：1、嘉华佳园4号、5号楼项目南北阳台铝合金玻璃门及砌体门垛未安装属实。这个情况我站在监督过程中已发现，并书面通知进行整改。竣工前，开发商出具设计联系单，设计明确南北阳台铝合金玻璃门及砌体门垛取消。2、涉及电表未安装的问题，请向电力主管部门咨询。3、涉及竣工验收消防备案的问题，请向金东区住房和城乡建设局咨询。 另查明，就嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号楼工程，金华市住房和城乡建设局于2019年9月16日在工程竣工验收备案表上签署文件收讫予以竣工验收备案。2019年11月28日，金华市自然资源和规划局就本案所涉的坐落于金华市不动产颁发了浙（2019）金华市不动产权第0049262号不动产权证书，权利人为嘉华公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于被告辩称的嘉华佳园8号楼规划调整、政府政策调整导致4号、5号楼不能单独验收及村民阻拦施工等因素是否构成不可抗力问题。本院认为，根据查明的案件事实，嘉华佳园8号楼规划调整是时间为2016年8月18日，金华市住房和城乡建设局2016年11月25日对嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号、8号楼工程颁发的建筑工程施工许可证上载明合同工期为430日，被告主张的平息驿头村村民阻拦施工的时间为2017年9月，而本案原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2017年9月11日，即8号楼规划调整时间在原、被告双方签订合同之前，被告主张的驿头村村民阻拦施工的时间均在9月，被告如能按照施工许可证上载明的工期完成开发，即不存在4号、5号楼单独竣工验收的问题。综上，被告主张的上述因素均不构成不可抗力，对被告的该项辩解，本院不予采信。 关于原告要求被告交付涉案房屋及支付逾期交房违约金的问题。原告主张被告至今未按约交付涉案房屋，被告则主张涉案房屋在原告提起本案所涉之前的2019年9月16日即已符合交房条件，被告也已及时通知原告收房，是原告怠于行使自己的权利，该部分损失应当由原告自行承担。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定了被告向原告交付商品房应符合的条件，现被告已向本院举证证明金华市住房和城乡建设局于2019年9月16日在涉案工程竣工验收备案表上签署文件收讫予以竣工验收备案，故可认定涉案房屋于2019年9月16日已符合交房条件。涉案房屋符合交付条件后，被告即向原告寄送收房通知书通知原告于2019年9月27日前办理收房手续，但原告在收到被告寄送的交房通知书后至今未办理收房手续，原告拒绝接收房屋的行为可视为被告已交付房屋。综上，被告发出书面交房通知书确定的交付期满之日即2019年9月27日可认定为视为房屋已交付日期，对原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。双方合同约定的交房时间为2019年2月28日，被告逾期交房已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的违约责任。根据合同约定，交房逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，现被告并未向本院举证证明双方约定的违约金计算标准过高，故被告应向原告支付2019年3月1日至2019年9月27日期间共计211日的逾期交房违约金77631.71元。 关于原告要求被告交付涉案房屋产权证书及支付逾期办证违约金的问题。首先应明确双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定的被告应向原告交付的权属证书是登记在被告名下的初始登记权属证书还是转移至原告名下的转移登记权属证书。对此，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第二款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。”从该款使用的语句字面含义而言，被告办理的系土地及房屋的初始登记手续，取得的只能是相对应的初始登记权属证书，对此理解应当不存在歧义。该条第三款约定：“出卖人承诺于交付日内半年内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。”首先，该款使用“前款”两字表明土地、房屋权属证书即为第二款中的初始登记权属证书；其次，该款两个语句之间的关系属于承接关系，反映了事情的发展顺序：出卖人交付买受人初始登记权属证书，买受人再凭初始登记权属证书委托出卖人办理转移登记。如果出卖人交付的是转移登记权属证书，表明转移登记已经完成，则再作买受人委托办理的约定，显属多余且前后矛盾，不符合语言的逻辑性和连贯性。综上，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第二款、第三款所使用的语句通顺、内容前后衔接、语意连贯，符合一般用语习惯，该条约定的被告应于交付日后半年内即2019年8月31日前办理并交付给原告的土地、房屋权属证书应指初始登记权属证书，被告于2019年11月28日方才取得该初始登记权属证书，已构成逾期，应承担支付逾期办证违约金的违约责任。根据合同约定，交房办证超过60日后，原告不退房的，被告应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，现被告并未向本院举证证明双方约定的违约金计算标准过高，故被告应向原告支付2019年9月1日至2019年11月28日期间共计89日的逾期办证违约金32745.13元。对原告要求被告交付涉案房屋产权证书的诉讼请求，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条虽约定被告应在约定日期交付原告初始登记权证，但因合同同时约定原告委托被告办理权属转移登记手续，故即使被告将初始登记权证交付给原告，被告为原告代办转移登记手续时，原告仍需将初始登记权证交予被告，故被告向原告交付初始登记权属证书已无必要，被告取得土地、房屋权属初始登记权证时即应视为其已完成合同第十六条约定的义务。双方对取得初始登记证书后被告受托办理转移登记的具体时间及违约责任的承担方式没有明确约定，且在办理转移登记手续过程中，需要原、被告的相互配合，既需要被告提供权属初始登记证书，开具案涉商品房的购房发票等法律、行政法规规定的其他材料，也需要原告提交申请书、提供身份证明、缴纳税费等，任何一方在客观上都不可能独自完成转移登记手续。综上，对原告要求被告交付涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告诉请合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十五条第一款的规定，判决如下： 一、由被告金华市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨利兵逾期交房违约金77631.71元； 二、由被告金华市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨利兵逾期办证违约金32745.13元； 三、驳回原告杨利兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1622元，由被告金华市嘉华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  章 敏 二〇二〇年四月七日 代书记员  翁君杰