云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异18号案外人：刘勇,男,彝族,1972年11月10日出生,身份证登记住址:云南省昆明市西山区,申请执行人：富滇银行股份有限公司昆明新民支行。统一社会信用代码：91530000216531505N。住所：云南省昆明市西园路126号融城?优郡B5-B区1层和2层。负责人：黄晓宇。委托诉讼代理人：马阳，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：顾蕾，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：昆明誉和酒店有限公司。统一社会信用代码：91530112597115221Q。住所：云南省昆明市西山区东寺街300号和谐时代公寓。法定代表人：罗双英。被执行人：云南誉和物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530112568831309R。住所：云南省昆明市西山区东寺街300号金碧商城1-6幢B座502号。法定代表人：杨丽萍。被执行人：罗双英，女，彝族，1965年10月24日出生，身份证登记地址：云南省安宁市。被执行人：谢职宁，男，哈尼族，1976年10月13日生，身份证登记地址：云南省昆明市五华区。本院在执行申请执行人富滇银行股份有限公司昆明新民支行（以下简称“富滇新民支行”）与被执行人昆明誉和酒店有限公司（以下简称“誉和酒店公司”）、云南誉和物业服务有限公司（以下简称“誉和物业公司”）、罗双英、谢职宁金融借款合同纠纷案件的过程中，案外人刘勇向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人刘勇提出异议请求称，请求人民法院中止对(2018)云0112民初370号民事判决书作出的执行案号为(2018)云O112执4901号案件的执行,即中止对:1、被执行人誉和酒店名下位于昆明市东寺街300号金碧商城1-6幢A座5层521号房屋(房产证号:20××23);2、被执行人云南誉和物业服务有限公司名下位于昆明市东寺街300号金碧商城1-6幢B座6层619号房屋(房产证号:20××48)共计两套房屋的执行。事实与理由为:申请执行人富滇新民支行与被执行人誉和酒店、誉和物业公司、罗双英、谢职宁借款合同纠纷一案,昆明市西山区人民法院(2018)云0112民初370号民事判决书已经发生法律效力。在(2018)云0112执4901号案件执行中,法院要求被执行人及居住在521号房屋和619号房屋的所有人员于2019年11月26日之前自行迁出并移交法院评估、拍卖。在此,案外人提出执行异议。因为在2013年7月31日,案外人就已经承租了被执行人誉和酒店名下521号房屋和被执行人誉和物业公司名下619号房屋使用,双方签订了租赁合同并支付租金后移交了房屋和房屋钥匙,案外人占有使用上述房屋至今。据此,案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定,向人民法院提出执行异议,请求人民法院查明事实,支持案外人的请求。申请执行人富滇新民支行答辩称，一、案外人刘勇提出的执行异议无事实与法律依据,不应得到支持。(一)、案外人刘勇与誉和酒店、誉和物业公司、罗双英、谢职宁租赁合同关系不真实,案外人刘勇无权对本案提起执行异议。1、租赁合同约定房屋租赁期为15年(自2013年8月1日至2028年7月31日止),违背一般租赁合同的正常合理租赁期。2、租赁合同约定4套房年租金为3200O元，平均一套房屋(平均面积约5O㎡)的月租金约666元，涉案房屋位于昆明市中心地带，此租金价格明显低于涉案房屋所在地段的市场价格。3、案外人刘勇并未向涉案房屋产权人支付房屋租金。涉案房屋的产权人为誉和酒店、誉和物业公司。案外人刘勇提供的证据仅能证明其卡号为6222O82502*****5379的持卡人有资金往来。4、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”及《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定“房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。”案外人刘勇并未向主管部门办理房屋租赁登记备案。5、案外人刘勇提交的证据不能证明其已占有涉案房屋以及何时占有的,租赁权没有成立。综上所述，案外人刘勇对涉案房屋没有实体权利也并非此案利害关系人,无权提出执行异议。（二）、案外人刘勇依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一第一款之规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”向法院请求中止对上述涉案房屋的执行实属理解、适用法律错误。此法规的前提是承租人已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产,再次是阻止向受让人移交占有被执行的不动产,而案外人刘勇提交的证据不能证明其已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产,并且申请执行人是本案涉案房屋的抵押权人并非受让人。(三)、如果执行标的上案外人的租赁权成立在先，申请执行人的抵押权设立在后，则租赁权不受抵押权行使的影响，执行标的可以通过强制变现实现财产价值,从而消灭抵押权，执行标的受让人承受已经设立的租赁权即可。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”这种情况下,承租人的租赁权不能阻止抵押权的实现。二、申请执行人依法向法院申请强制执行,符合法律相关规定,应得到保护与执行。(一)、本案中，因被执行人誉和酒店、誉和物业公司、罗双英、谢职宁未按照与申请执行人签订的合同约定归还贷款本息及承担相应责任，构成违约，申请执行人因此提起诉讼,法院作出(2018)云0112民初370号民事判决书。民事判决书生效后依据《中华人民共和国民事诉讼法(2017修正)》第二百三十六条规定:“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行。”向法院申请执行,申请执行人申请强制执行的行为并未违反法律规定也未损害相关权利人等的合法权益,所以应受到法律保护,且法院也应当继续执行(2O18)云0112民初37O号民事判决书。(二)此外,在强制执行的过程中，法院对于执行财产采取的强制措施,要求腾空标的房屋的行为符合法律法规的相关规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定:“强制迁出房屋或者强制退出土地,由院长签发公告,责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的,由执行员强制执行。”因此,案外人刘勇应当在公告指定期限内腾空、移交标的房屋。综上所述,案外人刘勇提出的执行异议无事实与法律依据，不应得到支持,恳请法院依法裁决,驳回案外人的异议。案外人刘勇为支持其主张，向本院提交了以下证据材料：1，房屋租赁合同及房屋产权证；2，银行转账凭证；3，案外人占有使用昆明市东寺街300号金碧商城A521号、B619号房屋的图片。以上证据材料均为复印件。本院查明，申请执行人富滇新民支行与被执行人誉和酒店公司、誉和物业公司、罗双英、谢职宁金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）云0112民初370号民事判决书已生效，该民事判决书载明：一、由被告誉和酒店公司于本判决生效后十日内归还原告富滇新民支行借款本金2800000元、截止至2017年11月24日的利息、罚息、复利605985.85元及相应利息；二、被告誉和酒店公司于本判决生效后十日内支付原告富滇新民支行律师代理费8000元；三、如被告誉和酒店不履行第一项、第二项判决内容，原告富滇新民支行享有对521号房屋折价或者拍卖、变卖该财产后所得价款在540000元限额内优先受偿的权利。在对上述抵押权实现后仍有不能清偿的部分，原告富滇新民支行享有以下担保权：对619号房屋折价或者拍卖、变卖该财产后所得价款在370000元限额内优先受偿的权利；…本案案件受理费34368元由被告誉和酒店公司、誉和物业公司、罗双英、谢职宁连带承担。诉讼过程中，本院依原告富滇新民支行申请，于2018年3月5日作出（2018）云0112民初370号民事裁定书，保全查封了被申请人云南誉和物业服务有限公司名下昆明市东寺街300号金碧商城1-6幢B座6层619号房屋(房产证号:20××48)、被申请人昆明誉和酒店有限公司名下位于昆明市东寺街300号金碧商城1-6幢A座5层521号房屋(房产证号:20××23)，查封期限三年，自2018年3月23日至2021年3月22日。判决生效后，由于义务人未按照生效民事判决书履行义务，权利人向本院申请执行，本院于2018年9月17日立案执行，执行案号为(2018)云0112执4901号。进入执行程序后，上述房产的保全查封措施自动转为执行过程中的查封措施，本院于2019年11月11日张贴腾房公告，责令被执行人及居住在上述房产的所有人员于2019年11月26日之前将自行迁出并移交本院评估、拍卖抵偿所欠债务。案外人对此不服，提出以上执行异议。本院认为，首先，生效法律文书确定的义务是当事人必需履行的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。”第二百四十二条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。”本案中，由于义务人未按照生效民事判决书履行还款义务，进入执行程序后仍不履行，本院依法对登记在被执行人昆明誉和酒店有限公司、云南誉和物业服务有限公司名下案涉房屋采取强制执行措施符合法律规定。其次，对于案外人刘勇主张对案涉房享有租赁权并提出排除执行的异议请求，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本条规定了案外人主张不动产租赁权异议的审查标准，对于本案中案外人主张案涉房屋尚处于有效租赁期内并提出排除执行的异议请求，应当适用上述法律规定予以审查。具体到本案中，根据案外人自述及其提交的证据材料显示，案外人与被执行人就包含A座五层521号房屋、B座六层619号房屋在内的房屋签订房屋租赁合同，合同约定租赁期共15年，自2013年8月1日至2028年7月31日止，租金每年32000元整，十五年租金合计人民币480000元，十五年租金一次性支付。本院认为，其一，案外人与被执行人签订的租赁合同租期过长，租金约定一次性支付不符合房屋租赁交易习惯，无法认定案外人与被执行人之间存在合法有效的租赁合同法律关系；其二，案外人提交的银行转款凭证显示，案外人分别于2013年7月31日、2013年8月1日、2013年8月2日共计向被执行人谢职宁名下卡号为6222O82502*****5379转账人民币480000元，但该转账记录与支付租金并无直接关联，无法认定案外人已按合同约定支付租金；其三，案外人并未提交相关物业费收据、证明以及水电煤气费缴费记录等证据材料证明其占有使用案涉查封房屋，无法认定案外人在法院查封之前已占有使用案涉房屋。综上所述，本院无法认定案外人与被执行人之间就案涉房屋建立合法有效的租赁合同法律关系，故案外人主张对案涉房屋享有租赁权并提出排除执行的异议请求依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百三十六条第一款、第二百四十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人刘勇的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 刘 龙人民陪审员 王 苹人民陪审员 李沙佧二〇二〇年四月一日法官助理周志良书记员曾子媚