浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初9549号 原告：朱富岳，男，1957年2月13日出生，汉族，无固定职业，住宁波市。 委托诉讼代理人：南虹，浙江宇豪律师事务所律师。 被告：徐淼达，男，1966年11月3日出生，汉族，职业不详，住宁波市鄞州区。 第三人：周小君，女，1970年8月25日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：钟杰，浙江灵桥律师事务所律师。 第三人：宁波鄞州农村商业银行股份有限公司邱隘支行，住所地宁波市鄞州区邱隘镇东港路66号，统一社会信用代码913302121443980540。 法定代表人：张莲琴，该行行长。 委托诉讼代理人：王科，该行员工。 委托诉讼代理人：郑魁，该行员工。 原告朱富岳为与被告徐淼达、第三人周小君债权人撤销权纠纷一案，于2019年6月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员郭敬波适用简易程序审理，在审理过程中依原告的申请对现登记于第三人周小君名下的涉案房屋实施了保全。因被告徐淼达下落不明，本案依法转为普通程序组成合议庭，于2019年10月10日第一次公开开庭进行了审理，原告朱富岳及其委托诉讼代理人南虹、第三人周小君及其委托诉讼代理人钟杰到庭参加诉讼，被告徐淼达经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案在审理中发现该涉案的坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋已经由第三人周小君抵押登记于宁波鄞州农村商业银行股份有限公司邱隘支行，宁波鄞州农村商业银行股份有限公司对当事人双方的诉讼标的有独立请求权，本院依职权追加宁波鄞州农村商业银行股份有限公司作为本案第三人参与诉讼。本案于2020年4月8日第二次公开开庭进行了审理，原告朱富岳及其委托诉讼代理人南虹，第三人周小君及其委托诉讼代理人钟杰，第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司邱隘支行委托诉讼代理人王科、郑魁到庭参加诉讼，被告徐淼达经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱富岳起诉称：原告自2016年1月12日至2017年12月13日期间分数次共借给被告3200000元，2018年12月14日，经宁波市镇海区人民法院（2018）浙0211民初4407号民事判决书判决，被告应于2019年1月9日前返还原告借款3200000元，并支付自2018年10月1日起至实际履行之日止按年利率12%计算的利息。后由于被告未按该判决书履行，原告于2019年1月18日向宁波市镇海区人民法院申请强制执行，在执行过程中，原告经查询得知，被告在原告债务到期且多次催讨的情况下，将其名下坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号、宁波市镇海区五里牌镇宁东路886号1-8室的房屋，均以明显不合理的低价转让给第三人周小君，上述行为严重损害了原告的合法利益。请求判令：一、撤销被告将坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋转让给第三人周小君的行为；二、撤销被告将坐落于宁波市镇海区五里牌镇宁东路886号1-8室房屋转让给第三人周小君的行为；三、本案诉讼费、律师费等均由被告负担。 被告徐淼达未作答辩，也未向本院提交书面证据。 第三人周小君答辩称：涉案的坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋，其系以1120000元价款从被告处购买，因该房屋之前被告有贷款存在，由其以451000元返还了该贷款，后陆续又支付被告280000元，其在购买该房屋后于2018年11月2日以1250000元的评估价抵押，由被告所经营的宁波永宏家私有限公司向宁波鄞州农村商业银行股份有限公司贷款870000元，其中360000余元作为剩余房款支付被告，其余款项也直接出借给被告。涉案的坐落于宁波市镇海区五里牌镇宁东路886号1-8室房屋，系被告的拆迁安置房，因被告当时没钱支付购房款，也系由其支付，其以980000元的价款向被告购买。上述两处房屋均系其以市场价款从被告处购买所得，不存在低价转让的情况，对于被告欠原告借款情况，其并不知晓，故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司邱隘支行答辩并提起诉讼请求称：对于原、被告之间的借款关系其并不清楚，涉案的坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋由第三人周小君抵押给其，为被告经营的宁波永宏家私有限公司贷款，其已经尽到了合理的审查义务，请求确认其对该房屋享有抵押权，并在贷款本金870000元、罚息30498.16元（暂计算至2020年4月8日，后续罚息按合同约定计算至实际清偿之日止）的范围内对该房屋享有折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿权。 原告对第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司邱隘支行的诉讼请求答辩称：宁波鄞州农村商业银行股份有限公司邱隘支行在贷款时未尽到合理的审查义务，未审查被告存在金额较大的到期债务而为被告提供贷款，故不应享有对坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋的优先受偿权。 第三人周小君对第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司邱隘支行的诉讼请求答辩称：落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋合法抵押于宁波鄞州农村商业银行股份有限公司，对该房屋第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司享有优先受偿权无异议。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1.（2018）浙0211民初4407号民事判决书一份，以证明原告对被告享有合法有效债权的事实； 2.存量房买卖合同两份，以证明被告在原告的债权到期且多次催讨的情况下，分别于2018年10月19日、2018年10月24日以620000元、600000元的不合理低价，将诉争的两套房屋转让给第三人周小君的事实； 3.律师费发票一份、法律服务委托合同一份、杭州银行交易明细一份，以证明原告为提起本起诉讼花费律师代理费64000元且原告已经支付的事实； 4.（2019）浙0211执172号之一民事裁定书一份，以证明被告无其他可供执行财产的事实； 5.网上下载2018年蛟川房价表一份，以证明被告出卖该房屋时当地房屋均价为15000元/平方米的事实。 第三人周小君为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1.房屋买卖合同两份，以证明其实际以1120000元的合同价款向被告购买坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋，以980000元的合同价款向被告购买坐落于宁波市镇海区五里牌镇宁东路886号1-8室房屋的事实； 2.兴业银行宁波镇海支行交易凭证一份，以证明被告坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋在出卖前尚有抵押贷款451000元，系由其于2018年10月16日代为返还并用于支付价款的事实； 3.中国农业银行交易明细一份，以证明其于2018年11月6日分两次向被告转款120000元，于2018年11月10日分三次向被告转款160000元，共计280000元用于支付坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋价款。另其于2018年10月6日、2018年10月9日、2018年11月3日、2018年11月5日分两次、2018年11月6日分两次、2018年11月11日分三次共计十次向被告转款1398600元用于支付坐落于宁波市镇海区五里牌镇宁东路886号1-8室房屋价款，超出部分系向被告出借款的事实； 4.购房款发票、税收交款书及付款凭证、银行现金交款单、取款回单、不动产登记费收据各一份，以证明其代被告向宁波市镇海区土地储备中心交纳案涉坐落于宁波市镇海区五里牌镇宁东路886号1-8室房屋购房款439250元及相关税费，合计446792元的事实； 5.宁波市镇海区不动产登记情况证明一份、最高额抵押合同一份，以证明案涉的坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋已经由其于2018年11月3日抵押给宁波鄞州农村商业银行股份有限公司，用于被告经营的宁波永宏家私有限公司贷款，债权金额1250000元，贷款金额870000元，该870000元由被告经营的宁波永宏家私有限公司贷款后又于2018年11月6日由案外人闻诗杰（系由被告指示）打入其账户的事实。 第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司邱隘支行未向本院提交书面证据。 对于原告提交的证据，第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司邱隘支行质证后均无异议。对于原告提交的证据1、4，第三人周小君质证后认为其对该情况并不知情，因该证据系人民法院生效判决及终结执行裁定，本院予以认定。对于原告提交的证据2，第三人周小君质证后认为，对于涉案房屋买卖网签合同的真实性无异议，但并非被告与第三人周小君真实的房屋买卖合同，真实的房屋买卖合同第三人周小君分别以1120000元、980000元向被告购买，当时为了少交税所以网签合同的价款与真实价款不一致，本院对该组证据的真实性予以认定。对于原告提交的证据3，第三人周小君质证后对律师代理费64000元无异议，但认为不应由第三人周小君负担，本院对于原告为提起本起诉讼花费律师代理费64000元的事实予以认定。对于原告提交的证据5，第三人周小君质证后认为，该均价并非相关行政管理部门发布的，不能作为认定涉案房屋价款的依据。本院认为，第三人周小君的质证意见成立，本院不予认定。 对于第三人周小君提交的证据，第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司邱隘支行质证后均无异议。对于第三人周小君提交的证据1，原告质证后认为，对该两份房屋买卖合同不予认可，应以房屋管理登记的网签合同为准，且该两份合同签订时间2018年10月22日、2018年10月27日，与转移登记时间2018年10月23日、2018年10月26日相矛盾。本院认为，原告的质证意见成立，对于该两份证据本院不予认定。对于第三人周小君提交的证据2，原告质证后认为，该款项只能证明第三人周小君向被告转款451000元的事实，并不能证明该款项性质，本院对于第三人周小君于2018年10月16日向被告转款451000元的事实予以认定。对于第三人周小君提交的证据3，原告质证后认为，该交易明细表只能证明被告与第三人周小君之间存在着多次转款关系，这些转款无法与房屋价款及房屋转让时间相互对应，故不予认可。本院认为，该交易明细上2018年10月6日、2018年10月9日的转款均系在双方房屋买卖合同签订之前，除2018年10月9日第三人周小君向被告的一笔转款15000元外，其余又均发生在2018年11月3日之后即双方已经办理房屋转移登记手续之后，不符合常理，且2018年10月6日第三人周小君向被告转款20000元，而被告于当天又将20000元转回第三人周小君账户，第三人周小君当庭对此无法做出合理解释，另外2018年11月6日转款3600元显示系第三人周小君转入自己另外的账户，上述交易明细转款往来合计后，也无法与第三人周小君辩称的两套的价款相对应，故本院不予认定。对于第三人周小君提交的证据4，原告质证后认为，对于该组证据的真实性无异议，但认为其中第三人周小君向案外人宁波永宏家私有限公司交款3600元与本案无关联，本院对于坐落于宁波市镇海区五里牌镇宁东路886号1-8室房屋第三人周小君代被告交购房款439250元、契税及印花税3392.64元、登记费550元，共计443192.64元的事实予以认定，对于第三人周小君向案外人宁波永宏家私有限公司交款3600元，第三人周小君无法证明与本案有直接关联，本院不予认定。对于第三人周小君提交的证据5，原告质证后认为，对该房屋已经抵押给宁波鄞州农村商业银行股份有限公司并贷款870000元的事实予以认可，但该870000元系被告经营的宁波永宏家私有限公司贷款，后通过案外人闻诗杰账户转入第三人周小君账户，不合常理，且该抵押行为并不影响债权人行使撤销权。本院认为对于坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋第三人周小君以最高额1250000元抵押给宁波鄞州农村商业银行股份有限公司，用于被告经营的宁波永宏家私有限公司贷款870000元的事实予以认定，但被告经营的宁波永宏家私有限公司贷款870000元，为什么要通过案外人闻诗杰账户转入第三人名下，第三人不能作出合理解释，故本院对于该870000元的款项性质以及与本案的关联性不予认定。 综上所认定的证据并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2018年12月14日，宁波市镇海区人民法院作出（2018）浙0211民初4407号民事判决书，判决被告返还原告借款3200000元，并支付自2018年10月1日起至实际履行之日止按年利率12%计算的利息，另负担案件受理费16200元。后由于被告未按该判决书履行，原告于2019年1月18日向宁波市镇海区人民法院申请强制执行。被告系第三人周小君姐夫，2018年10月19日，被告以620000元的价款将其坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号的房屋出卖给第三人周小君，第三人周小君于2018年10月16日向被告账户转款451000元，双方于2018年10月23日办理完毕转移登记手续。2018年10月24日，被告以600000元的价款将其坐落于宁波市镇海区五里牌镇宁东路886号1-8室房屋（拆迁安置房）出卖给第三人周小君，第三人周小君代被告直接交购房款439250元、契税及印花税3392.64元、登记费550元，共计443192.64元，双方于2018年10月26日办理完毕转移登记手续。2018年11月3日，第三人周小君将坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋以最高额1250000元抵押给宁波鄞州农村商业银行股份有限公司，用于被告经营的宁波永宏家私有限公司贷款，贷款金额为870000元。固定月利率为5.6‰，采用每月付息到期还本的还款方式，借款到期日为2019年11月4日，宁波永宏家私有限公司未按约还款，截至2020年4月8日尚欠第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司本金870000元，罚息30498.16元。2019年5月8日，宁波市镇海区人民法院作出（2019）浙0211执172号之一民事裁定书，确认截至2019年5月6日，该案执行标的已执行到位82714.89元，暂未发现被执行人徐淼达有其他可供执行的财产，裁定终结该院（2019）浙0211执172号案本次执行程序。 根据各方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下： 一、关于讼争房屋的交易价款问题。备案合同具有公示效力，为优势证据，结合本案相关事实认定情况，可以认定被告与第三人周小君对于宁波市镇海区虹桥新村A区40号的房屋合同价款为620000元，对于宁波市镇海区五里牌镇宁东路886号1-8室房屋的合同价款为600000元。 二、关于第三人周小君实际交付价款问题。对于第三人周小君为购买被告坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋已付价款451000元，对于第三人周小君为购买被告坐落于宁波市镇海区五里牌镇宁东路886号1-8室房屋已付价款439250元及相关税费，本院予以认定。争议的焦点在于双方银行账户交易明细上的往来款项是否系支付房屋价款，因这些转款无法与房屋价款及房屋转让时间相互对应，故本院难以认定该交易明细的款项往来系用于支付房屋价款。 三、被告是否以明显不合理的低价转让讼争房屋。诉争的坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋在抵押贷款时评估价款为1250000元，而双方的交易价款为620000元，诉争的坐落于宁波市镇海区五里牌镇宁东路886号1-8室房屋被告辩称实际价款为980000元，应视为其认可该价款为市场正常交易价款，而双方交易价款为600000元，两套房屋均达不到市场交易价款的70％，应属明显不合理的低价。 四、被告的转让行为对债权人朱富岳是否造成损害。被告无资产可供执行而被法院终结执行，被告在明知对原告负有未清偿债务的情况下，将其名下的房屋以明显不合理的低价转让给第三人周小君，该行为导致原告的债权无法实现，因而已对作为债权人的原告造成损害。 五、第三人周小君是否知道上述情形。房屋市场价的大致情况属于众所周知的事实，第三人理应知道被告是以明显不合理的低价转让房屋。而被告系第三人周小君姐夫，两人具有身份关系上的特殊性，两人之间明显低价转让的行为本身是一种非正常的交易，第三人周小君作为理性的经济人，在此情况下应当知道这种非正常的交易必然导致被告财产的减少。故在第三人周小君未证明其不知道被告处分财产的行为有害于债权人的利益的情况下，本院认定第三人周小君对于被告以明显不合理的低价转让房屋，对原告造成损害的事实理应明知。 六、第三人周小君将坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋抵押给第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司，是否影响债权人撤销权行使问题。第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司对涉案房屋的权属及价值进行了审查，并办理了抵押登记手续，且已经发放了相应的贷款，其抵押权取得合法有效，宁波鄞州农村商业银行股份有限公司对该房屋依法享有优先受偿权，故对于第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司的诉讼请求本院予以支持。原告撤销被告转让诉争房屋的行为，不能影响第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司的抵押权实现，宁波鄞州农村商业银行股份有限公司仍可在其抵押权范围内对诉争房屋折价或拍卖、变卖所得款项优先受偿。 七、关于本案律师代理费负担问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条之规定：“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担。”原告本提起本起诉讼支付的律师代理费64000元，应由被告负担。 本院认为：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。本案中，被告以明显不合理的低价转让其名下房屋，对作为债权人的原告造成损害，而第三人周小君应知上述情形。原告据此行使撤销权，要求撤销被告将讼争房屋转让给第三人周小君的行为，合法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、撤销被告徐淼达将坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋转让给第三人周小君的行为； 二、撤销被告徐淼达将坐落于宁波市镇海区五里牌镇宁东路886号1-8室房屋转让给第三人周小君的行为； 三、确认第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司对坐落于宁波市镇海区虹桥新村A区40号房屋享有抵押权，该房屋如折价或者拍卖、变卖，第三人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司在本金870000元、罚息30498.16元（暂计算至2020年4月8日，后续罚息按合同约定计算至实际清偿之日止）的范围内对所得的价款优先受偿； 四、被告徐淼达于本判决生效后五日内支付原告朱富岳律师代理费64000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费32400元，保全费5000元，合计37400元，由被告徐淼达负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁波市中级人民法院。 审 判 长  郭敬波 人民陪审员  徐水英 人民陪审员  柯亚顺 二〇二〇年四月十日 代书 记员  陈雪姣