辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终235号上诉人（原审被告）贾丽，女，1961年8月20日出生，满族，退休职工，住喀左县。被上诉人（原审原告）朝阳安平集团物业管理有限公司，住所地朝阳市朝阳大街三段60号。法定代表人刘艳芹，经理。委托诉讼代理人王国文，辽宁达冠律师事务所律师。上诉人贾丽因与被上诉人朝阳安平集团物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服喀左县人民法院（2019）辽1324民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾丽，被上诉人朝阳安平集团物业管理有限公司的委托诉讼代理人王国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾丽上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误，被上诉人于2019年7月1日单方宣布终止合同，于2019年7月1日撤出小区，但被上诉人拒不退出，强行提供服务，上诉人不接受被上诉人的强制服务，不应该缴纳2019年7月1日至2019年9月30日期间的物业费；2、被上诉人物业管理混乱，履职不力，推卸责任，致使小区业主一致提出要求被上诉人退出小区，被上诉人拒绝移交；3、一审法院拒绝采信上诉人提交的相关证据，被上诉人在该小区服务期间，服务质量差，环境受到了破坏引发该小区业主不满，导致业主上访。朝阳安平集团物业管理有限公司表示服从一审法院判决。朝阳安平集团物业管理有限公司向一审法院提出的诉讼请求：请求法院判令被告给付拖欠至2019年9月30日物业服务费用人民币3399元本金及利息；本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，被告系壹品城小区业主，居住在该小区10号楼2单元401室，房屋面积为131.73平方米。2012年11月1日，原告同该小区开发企业喀左金鼎置业有限公司签订物业服务合同，约定由原告为该小区1、2、3期提供物业服务，服务期限为2012年11月1日至2014年1月1日;2013年12月30日，原告同金鼎置业有限公司签订了补充合同“将合同服务期限延续至2014年7月31日；2014年7月26日，原告同金鼎置业有限公司继续签订物业服务承包合同，合同约定的物业服务期限自2014年8月1日至小区成立业主委员会止。”物业服务承包合同内容为：1、对房屋建筑本体共用部位的养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备机房等大中小型维修需要动用维修基金的，向喀左当地物业主管部门申请；2、房屋建筑本体共用设施设备的维护、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、电梯配电系统、公共消防设备、中央供水系统等大中小型维修需要动用维修基金的，向喀左当地物业主管部门申请；3、物业规划和红线内属物业管理范围的市政公用设施的养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、自行车棚、地下停车位等；4、公共环境的清洁卫生，垃圾的收集；5、车辆行驶、停泊及地下车场管理（室外空地不允许停车）；6、组织开展小区文化娱乐活动。收费标准为0.5元/平方米/月。2017年8月30日，原告朝阳安平集团物业管理有限公司同壹品城小区临时业主委员会签订物业服务合同，合同约定服务期限自2017年7月1日至2018年6月30日。2018年7月1日，原告同临时业主委员会继续签订物业服务合同，两份合同约定的服务内容为1.本住宅区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。大中小型维修需要动用维修基金的，向喀左当地物业主管部门申请。2.本住宅区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。大中小型维修需要动用维修基金的，向喀左当地物业主管部门申请。3.本住宅区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施，（道路、室外上下水管道、化粪池、池、井、绿化、室外泵房、路灯、地下停车位等）的维修、养护和管理。4.根据本住宅区开发商喀左金鼎置业有限公司的承诺，在开发项目续存期间（未正式撤离前）房屋全部售完前发生的建筑质量问题，由喀左金鼎置业有限公司负责。5.本住宅区公共环境的清洁卫生、垃圾收集等。6.本住宅区交通、车辆行驶、停泊及地下停车场，地面车库管理。7.本住宅区的文化娱乐活动。8.本住宅区的安全管理，配合和协助当地公安机关做好小区的保安工作9.本住宅区物业、业主、管理服务档案、资料的建立、保管和使用的管理10.对业主和物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金。11.在本合同签订后，新规定的应由物业管理公司承担的其他事项。收费标准为0.4元/平方米/月，按年度收取，同时约定了服务标准。物业合同签订后，原告按物业合同约定为被告提供了物业服务。2019年6月30日，原告向小区张贴了关于解除喀左壹品城物业服务合同的通知，但仍继续为该小区提供物业服务。从2015年1月1日起至2019年9月30日被告应缴物业服务费为3399元，至今未缴。为此原告诉讼来院，请求被告给付2015年1月1日至2019年9月30日物业服务费3399元，被告承担本案诉讼费用。一审法院判决认为，合法的物业合同关系受法律保护，本案原告同壹品城小区开发商喀左金鼎置业有限公司签订的前期物业合同和同该小区临时业主委员会签订的物业服务合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依据合同为该小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，接受了原告为其提供的物业服务，应履行缴纳物业服务费的义务。被告在答辩中称，原告服务不到位，物业服务存在问题，依据《辽宁省物业管理条例》的有关规定，被告应向业主委员会或有关物业行政管理部门反映，本案庭审中被告并未提交其向有关物业行政主管部门反映问题及行政部门处理结果的证据，该答辩不予采信。关于小区内改变房屋结构、侵占、损坏公共绿地及基础设施、附属设施、乱停乱放等问题，均系个别业主违反相关规定的行为，应由有关行政部门依法处理。关于合同签订时间问题，原告从2012年起至今一直未间断的为该小区提供物业服务，因此合同签订时间不影响该合同效力。关于2019年6月30日宣布退出该小区又收费问题，虽然原告宣布退出但仍坚持按合同约定为该小区提供服务，因此原告主张并无不当。关于诉讼时效问题，原告有证据证明向业主催交过物业费，因此该答辩意见不予采信。综上，被告的答辩意见不能成为拒交物业费的正当理由。关于原告主张利息的诉讼请求，本院认为，前期物业服务合同并没有约定具体缴费时间。原告同小区临时业主委员会虽约定物业费年缴，但并未约定逾期交款应承担的责任，对于该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、中华人民共和国国务院公布的《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：被告贾丽于本判决生效后15日内给付原告朝阳安平集团物业管理有限公司2015年1月1日至2019年9月30日欠缴的物业服务费人民币3399元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。二审期间，被上诉人提交本院作出的（2017）辽13民终2392号民事判决书一份，用以证明同样的案由，同样的小区，同样的物业服务合同纠纷案件已经生效法律文书予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，合法的物业合同关系受法律保护，本案中被上诉人与壹品城小区开发商喀左金鼎置业有限公司签订的前期物业合同和同该小区临时业主委员会签订的物业服务合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被上诉人依据合同为该小区提供了物业服务，上诉人作为该小区业主，接受了被上诉人为其提供的物业服务，应履行缴纳物业服务费的义务。上诉人称小区内存在改变房屋结构、侵占、损坏公共绿地及基础设施、附属设施、乱停乱放等问题，因这些问题均系个别业主违反相关规定的行为，应由有关行政部门依法处理，上诉人应向业主委员会或有关物业行政管理部门反映。对于上诉人提出的消防存在隐患问题，可向消防部门投诉，但该抗辩不能作为其拒绝缴纳物业费的理由。对于上诉人提出的小区绿化不到位、小区内杂乱无章等物业服务不到位的问题，虽然上诉人提供了照片，但亦不足以证明其主张，并且物业公司提供的证据可证明该公司对该小区的物业服务进行了大量投入。关于物业公司2019年6月30日宣布退出该小区又继续收费问题，虽然被上诉人宣布退出，但在新的物业公司接管该小区前仍坚持按原合同约定为该小区提供服务，事实上的物业服务合同关系存在，故上诉人作为该小区业主应缴纳相应的物业费。综上，上诉人提出的上诉意见不能成为其拒交物业费的正当理由。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人贾丽负担。本判决为终审判决。审判员  张九东审判员  王海娇340487023812500审判员刘永志二〇二〇年四月十七日书记员  贲 娜