北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3804号上诉人（原审原告）：李喆，男，1978年6月25日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李振，山东道义为范律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汪英伦，男，1997年3月25日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：汪嘉波（汪英伦之父），1959年6月7日，住北京市海淀区。上诉人李喆因与上诉人汪英伦房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初2979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李喆上诉请求：同意一审判决第一项至第三项，请求撤销原判第四项，改判汪英伦支付我违约金26000元。事实与理由：一、双方《租赁合同》约定因维修房屋影响乙方使用的，应减少租金或延长租赁期限。暖气不制热及空调不制冷问题虽然出租人最终实施了维修义务，但设备维修前以及设备维修过程中长达一个多月时间我方权益受到损害。我方租赁别墅是高消费需求。在北京炎热的高温环境下，导致我及家人无法入住，对方应退还相应租金。二、《租赁合同》第九条规定，不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋，乙方有权单方解除合事并要求对方承担违约责任。暖气不制热及空调不制冷问题已经严重影响我的入住体验，为我生活带来较大麻烦，属于致使我无法使务及违建拆除，并依据合同第十条的规定，对方应向我方支付违约金。汪英伦针对李喆的上诉辩称，不同意李喆上诉请求，坚持我方上诉意见。汪英伦上诉请求：同意一审判决第一项、第三项、第四项，撤销一审判决第二项，改判驳回李喆要求返还押金的诉求。事实与理由：一审判决已经认定对方不享有合同解除权，其单方提出退租构成违约。按照《租赁合同》约定，押金应在抵扣租金、费用及违约赔偿责任后，剩余部分返还。但对方违约给我方造成的经济损失包括我方给予对方的免租期租金、我方支付的中介费以及我方为缩短空置期而降低此后的租赁价格等，已经远超于押金数额，抵扣后没有剩余，不应返还。李喆针对汪英伦的上诉辩称，不同意汪英伦上诉请求，坚持我方上诉意见。李喆向一审法院起诉请求：1.撤销双方签订的《北京市房屋租赁合同》；庭审中，李喆将该项诉讼请求明确为要求确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年8月8日解除；2.判令汪英伦返还李喆押金26000元；3.判令汪英伦支付违约金26000元；4.判令汪英伦支付6个月租金32414元；5.判令汪英伦支付维修费800元；6.判令汪英伦提供允诺的租房发票；7.本案诉讼费由汪英伦承担。一审法院认定事实：2017年5月3日，汪英伦购得北京市顺义区后沙峪镇房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积258.24平米。2017年7月9日，汪英伦（出租方，甲方）与李喆（承租方，乙方）及安信瑞德公司（居间方，丙方）三方签订了《北京市房屋租赁合同》，约定李喆承租涉诉房屋。合同第三条约定：（一）房屋租赁期自2017年8月10日至2019年8月9日。甲方应于2017年7月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙之后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条约定：（一）租金标准及支付方式，26000元/月，按季支付。支付方式，押1付6，各期租金支付日期，第一笔租金在2017年7月10日支付，其余每笔租金提前7日支付。（二）押金人民币贰万陆千元整（26000元），租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。第七条规定：（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方应保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第九条规定：（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同：……2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第十条约定：（一）甲方有第九条第二款约定情形之一的，按月租金的100%向乙方支付违约金……（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金。2017年7月10日，李喆、汪英伦对房内物品进行清点，并签署了房屋交接清单。李喆签订房屋租赁合同之后，由田玉麒在该房屋内实际居住，因汪英伦本人在外求学，故委托母亲姚力全权办理涉案房屋出租事宜。2017年7月10日，李喆依约支付汪英伦押金及房租十八万两千元。当日，姚力将燃气壁挂炉维修师傅及物业联系电话以微信形式告知李喆和田玉麒。2017年10月24日，田玉麒发现家中暖气不热，将该情况向姚力反映，姚力建议联系物业，物业派奉师傅上门检查后发现水泵安反。在征得姚力同意后奉师傅将水泵正过来，但暖气依旧不热。姚力表示该壁挂炉系6月份购买，还在保修期内，建议田玉麒拨打说明书上的电话咨询厂家师傅。厂家上门检修后，表示机器没问题，是管道的问题，不属于厂家保修范围。物业奉师傅认为除管道问题外，机器也有部分问题。2017年10月26日，姚力将壁挂炉安装收据及售后师傅电话发给田玉麒。同日，姚力针对田玉麒反馈的房屋问题进行书面答复，认为房屋墙壁渗水问题物业有义务解决，壁挂炉厂家有安装调试壁挂炉的责任，建议联系厂家重新安装，如果田玉麒认为物业可以调好，姚力对此无意见，但不负责费用。后经壁挂炉厂家二次检修，认为机器没问题，是水压不足，建议加一个压力泵，同时需要维修整个暖气。2017年10月31日，田玉麒向姚力转达，奉师傅说可以加一个泵来解决水压问题。姚力向田玉麒表示同意加装水泵，并提出再买一个壁挂炉安装在二楼卫生间是否可行的方案，如何修以田玉麒的意见为主，想换新暖气也行。2017年11月1日，姚力将燃气壁挂炉的保修单及发票邮寄田玉麒。2017年11月5日，姚力告知田玉麒，暖气清洗请联系物业，费用由姚力承担，2017年11月7日，姚力派人送去两台电暖气，之后又送去一台电暖气。2017年11月10日，田玉麒发现有两个屋子没有暖气，遂联系物业。2017年11月28日，物业卞经理将奉师傅的暖气维修方案及维修费用告知姚力，姚力表示尊重师傅意见。2017年12月3日，物业安排奉师傅上门维修。12月4日，卞经理反馈姚力：奉师傅已安装一个泵并更换了管箍等材料，维修后租户反映问题的那个房间以及租户没反映过问题的厨房都已经热了。姚力遂支付卞经理1500元维修费。此后，物业没有收到过租户关于暖气不热的报修。李喆对此不予认可，认为暖气经维修，只有一个房间和厨房有暖气，其余均没有暖气，汪英伦并没有尽到维修义务。2017年11月23日，空港街道办事处在涉案房屋大门处粘贴通告，内容为“经检查，发现你处存在彩钢板建筑，有建筑耐火等级不符合要求等重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共安全。请你11月25日12：00前自行拆除完毕，消除消防安全隐患。特此通告。”同日，姚力向物业打电话说明房屋没有彩钢建筑，并微信告知田玉麒“物业就2168无彩钢板一事已做登记。建议不再就此事打扰物业”。田玉麒语音回复“……如果你跟物业通过电话了，物业认为这个不需要任何改动，那就谢谢了……”。2018年2月2日，李喆支付汪英伦共计十五万六千元房租。2018年7月3日，田玉麒联系物业表示二楼中央空调不制冷，物业卞经理遂联系姚力，表示租户有两个问题，一是小铁门门环坏了，二是二楼空调不好用，两个问题需由奉师傅解决，铁门门环可焊接，空调需要租户在家时进行检修，且会产生相应费用，姚力对此表示同意。2018年7月6日，物业《客户报修/回访记录表》载明，11：10，房号2168，问在不在家，要去他家给他看空调，不在家，说是在家的时候自己跟物业联系，到时候再打电话，并注明田玉麒手机号。2018年7月13日，姚力询问卞经理空调维修情况，卞经理回复住户说家里没人，联系过两次了，一直在等住户电话。2018年8月1日，《客户报修/回访记录表》载明，13：41，房号2168，田先生致电物业空调问题，后添加备注“住户又不修了”；16：24，房号2168，住户田先生给奉师傅打电话，表示不用去看空调了。2018年8月3日，姚力督促物业公司曹成去催促田玉麒交纳下一期房租。2018年8月4日，曹成回复姚力，表示下午去找租客要房租，租客态度很不好，如果周一（8月6日）、周二（8月7日）不把空调修好，租客就不打算租了，房租也不给了。2018年8月5日，姚力再次询问卞经理空调维修情况，卞经理回复上次跟奉师傅及住户已经约好，住户临时有事外出，说稍晚让我们过去，但后来奉师傅打电话到前台，说住户暂时不修了，后来住户找到卞经理反映房屋各种状况，并表示未跟奉师傅说过不修。同日，姚力联系曹成，请其联系空调维修师傅，曹成回复，北京乐翔伟业机电设备有限公司的马师傅已上门检修，马师傅还出具书面材料，认为空调存在年久失修、线路老化、管道脏等问题。田玉麒为此支付马师傅上门检修费600元。晚上，曹成告知姚力空调大修需要两三天，姚力请曹成转告租户，周二早晨八点后一定家里留人，维修师傅大概需维修两天。田玉麒为维修空调方便，给曹成留了一把房屋钥匙。8月6日曹成与田玉麒约好第二天上午九点到房屋维修空调，田玉麒表示同意。2018年8月7日9：33，曹成联系姚力，表示租客要求退租，原因是周二前没有修复空调及房子存在诸多问题，如冬天没暖气，夏天没空调，院子大门及屋子小门锁不上，下雨漏水，房屋存在违建等。10：06姚力向曹成提出让田玉麒交房，按违约条款执行，水电费结清。当天马师傅来修空调，田玉麒与曹成做了交接，交了院子大门、房门钥匙及小区门禁，燃气房的钥匙说抽时间再送来，水电费也抽空再交。李喆对汪英伦所述田玉麒首先提出退租一节不认可，认为田玉麒没有明确向汪英伦提出过退租，交钥匙只是为了维修中央空调，而且也没有对室内的物品进行清点和交接。2018年8月8日，姚力经验收空调后支付马师傅4200元空调维修款，马师傅出具质保证明。同日，姚力向李喆微信发送《给李喆的告知书》，内容为“昨天（2018年8月7日）上午9点34分，房屋中介人员曹成微信通知，你方决定中止2017年7月9日签署的《北京市房屋租赁合同》。我即回复同意，按违约条款执行，请于8月9日（含当天）退房。今天（2018年8月8日）上午九点，我与曹成到达房屋，空调已维修正常，你方未有人员到场，我仅与曹成按照合同物品交接清单进行了初步核对。姚力认为，房屋交接是合同甲乙双方在场交接签字确认后才算完成，曹成不能代表李喆，故房屋交接工作没有完成；另有燃气壁挂炉说明书、购买发票、煤气卡、壁挂炉房间钥匙、俄罗斯制造大脚丫造型石头笔筒丢失，房屋入户门钥匙也只有一把；水电费欠缴1193.96元；卫生状况不忍入目，未达到退租交房标准；院落中未经姚力同意私搭狗舍，退房时应恢复原状；另按照合同要求，下6个月的房租应于2018年8月3日前交付，且退租应提前30天通知对方，鉴于上述种种违约行为，我不予退还押金，以押金抵违约金。丢失物品，评估损失后，需你方另行赔偿。按合同约定，明天（2018年8月9日含当时）是你方交房最后期限，请你方于2018年8月10日9时前，将房屋进行保洁后连同所有钥匙交予我方，同时确认丢失物品清单后，双方完成退租交房手续”。姚力同时将上述告知书转发曹成，曹成将告知书中注意事项转发田玉麒，田玉麒回复OK手势。2018年8月9日8：13，姚力通过曹成转达田玉麒，要求就告知书内容进行书面回复，要求全部保洁完成，庭院恢复原状后交接，并要求李喆到场，如果李喆不到场，请到场人员携带能查验身份的证件以及李喆书写的委托书。11：34曹成转达姚力，田玉麒已把告知书内容解决，并希望尽快办理交接。12：22田玉麒向曹成发送微信语音，表示“房屋没有任何居住条件，居住条件很差是其提出退房的主要因素，现在房主以经济和安全问题拒绝退房，房屋如果不退就算了，田玉麒先搬走了，退房理由非常正当，姚力没有正当理由不来办交接，其信任曹成，把钥匙给曹成，姚力把钥匙擅自拿走”。田玉麒于2018年8月9日支付物业200元用于拆除院落狗舍及清理杂草。2018年8月9日17：53，姚力向李喆出具告知书，载明鉴于你方拒绝交房，根据《北京市房屋租赁合同》中第九条第三款第一则规定，我方将收回房屋。此告知书已同时转达21世纪公司盛家林先生，并当面陈述了有关情况。2018年8月11日，盛家林告知姚力，田玉麒送来了十几把钥匙和燃气卡等物品。一审法院认为：李喆、汪英伦及第三人签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。虽然合同约定房屋承租人为李喆，但实际居住人为田玉麒。根据双方提交的微信聊天记录，在承租期间，就房屋问题始终是田玉麒在与姚力沟通，且关于维修空调、催缴房租以及退房交接等事宜皆是通过曹成沟通，结合2018年8月9日12：22田玉麒发送给曹成的关于提出退房内容的语音，曹成于8月7日向姚力明确提出租户要退租以及李喆在起诉状中所称“房屋已无法满足李喆的居住要求，依据合同约定李喆有权解除合同并要求赔偿”的内容，可以认定田玉麒提出退房在先且退租系其真实意思表示。在田玉麒提出退房后，姚力与李喆就告知书内容、确认交接事项授权委托书效力等问题进行沟通，李喆对此均未表示异议，因此田玉麒退租的意思表示应视为李喆的意思表示。因庭上双方均认可《北京市房屋租赁合同》于2018年8月8日解除，法院对此予以确认。关于26000元押金是否退还的问题，双方约定合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。法院认为，押金不同于违约金，双方并未约定承租人违约的出租人可以以押金抵扣违约金，因此汪英伦主张以押金抵扣违约金、不同意退还押金的抗辩意见，法院不予采纳。李喆要求汪英伦退还押金26000元法院予以支持。本案争议焦点主要在于汪英伦是否未履行约定的维修义务，致使李喆无法正常使用房屋，即李喆能否依据双方约定单方解除合同。李喆认为汪英伦不履行约定的维修义务主要体现在：暖气不制热，空调不制冷，房屋有违建以及房屋存在漏水等问题。关于暖气不制热问题，姚力在接到田玉麒反应的屋内太冷问题后，提出请物业协助上门检修，并将燃气炉维修凭证邮寄至田玉麒处，又主动提供三台电暖气。之后田先生向物业反映房内有两个房间暖气不热，物业上门检修，姚力全程监督维修进程，且对田玉麒转述的维修师傅提出的方案均表示同意，并承担了相关维修费用。经维修，暖气不热的房间均制热成功。此后，田玉麒也未反映过暖气不热问题。综上，姚力已尽到暖气维修义务。关于空调不制冷问题，姚力在2018年7月3日接到物业经理反馈的田玉麒反映二楼空调不制冷问题后，要求物业上门检修，并表示会承担相应维修费用。根据物业经理反馈及《客户报修/回访记录表》显示，自物业接到报修空调问题之日起，便主动联系田玉麒表示要上门维修，但田玉麒均表示不在家或临时有事外出，在此期间姚力也与物业经理保持联系，询问维修进度。2018年8月1日，田玉麒致电物业告知空调不需要维修了。虽田玉麒本人主张其并未向物业维修师傅表示过不修空调了，但未提供证据证明，故法院认为空调维修期较长系因田玉麒个人原因造成，姚力已尽到空调维修义务。关于违建问题，虽有相关部门指出院内有彩钢结构房屋，可能存在重大火灾隐患，但双方争议的锅炉房在李喆承租房屋伊始即存在，且姚力就锅炉房的问题已向物业公司进行了报备并向田玉麒进行了通报，田玉麒之后未再提出异议。李喆未能举证证明涉诉房屋存在威胁其安全、健康的情形，故其以锅炉房为违建为由要求退租的理由不能成立。关于房屋漏水问题，在田玉麒向姚力反映该问题后，姚力于2017年10月26日回复田玉麒，请物业检测后拿出修理方案，具体维修时间可以根据田玉麒的要求安排。但田玉麒之后并未向物业报修过房屋漏水问题。关于电线裸露以及燃气烟囱距离树枝太近等问题，李喆并未提供相关证据证明曾将上述情况告知过汪英伦，故不能以此认定汪英伦未尽到维修义务。综上，法院认定李喆在合同履行期间不享有合同解除权，其单方提出退租构成违约，无权要求汪英伦支付违约金，对其要求汪英伦支付违约金的诉讼请求法院不予支持。关于李喆主张的租金32414元，李喆表示因2017年10月24日至2018年8月8日暖气和空调一直未维修好，期间李喆在宾馆居住或租房居住，因此产生住宿费用，但李喆并未提供住宿发票等付款凭证，故法院对该部分主张不予支持。关于维修费，根据《北京市房屋租赁合同》第七条第（二）款第1项，乙方代为维修的费用应由甲方承担。因姚力曾明确表示维修空调的费用由其自行承担，故汪英伦应支付李喆为维修空调支出的600元维修费。对于田玉麒支付物业用于拆除院落狗舍及清理杂草的200元费用，因狗舍系田玉麒自行搭建，且交房时承租人有义务将房屋打扫干净、恢复原状，故该200元清理费应由李喆自行承担。李喆要求汪英伦提供房屋租赁发票，法院认为，双方合同中并无关于开具发票的约定，发票开具应属税务部门调整范围，李喆就开具发票一事可通过有关部门解决，本案不予处理。判决：一、确认李喆与汪英伦于二〇一七年七月九日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一八年八月八日解除；二、汪英伦于判决生效之日起七日内退还李喆押金二万六千元；三、汪英伦于判决生效之日起七日内给付李喆检修费用六百元；四、驳回李喆其他诉讼请求。本院二审期间，二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方一审中共同确认诉争租赁合同于2018年8月8日解除，本院不持异议。依据双方的诉辩主张，及本院查明的事实，本案二审争议焦点在于：一、解除诉争租赁合同是否李喆一方提出，其是否享有合同解除权，进而导致合同解除的违约责任如何认定，李喆是否有权要求汪英伦支付违约金；二、在李喆违约解除合同的情形下，是否有权要求汪英伦退还租赁押金。对于焦点一，结合2018年8月7日中介工作人员曹成向姚力明确提出租户要求退租的微信内容，当日李喆一方的实际居住人田玉麒将钥匙、门禁等交付曹力的情况，8月9日田玉麒发送给曹成关于提出退房内容的微信语音内容，以及姚力就告知书内容、确认交接事项等问题与李喆进行沟通，而李喆未提出异议的情况等本案具体情形，本院有理由认为，汪英伦所述系李喆一方首先提出解除合同的事实，具有高度可能性，进而对此予以确认。依据李喆的上诉意见，其认为享有解除权的主要原因在于涉诉租赁房屋存在暖气不制热、空调不制冷问题，导致房屋无法使用，但诚如一审判决所论述，就该两项问题汪英伦一方均尽到了相应的维修义务，李喆不能据此享有合同约定的单方合同解除权，同时亦没有证据显示该两项问题或存在其他事由致使合同目的无法实现，李喆单方提出解除合同，已经构成违约，其依据合同第十条约定要求汪英伦按月租金100%标准支付解除合同违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。对于焦点二，诉争租赁合同约定“押金26000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。”本院认定李喆违约解除合同，汪英伦主张其应承担相应的违约责任具有法律依据，本案中汪英伦虽未就违约赔偿问题明确提出反诉，但以此作为拒绝返还押金的抗辩事由，符合上述合同条款的约定内容以及订立目的，在李喆的违约责任未处理解决前，李喆要求退还押金的条件尚未就成就，且本案没有证据显示汪英伦存在不正当阻止条件成就的行为，故一审判决汪英伦退还押金有误，本院对此予以改判。但同时应指出，汪英伦应在合理期限内就违约责任提出主张，否则应视为为自己的利益不正当地阻止条件成就，届时可视为条件已成就，李喆可另行主张退还押金。综上所述，李喆的上诉请求不能成立，应予驳回；汪英伦上诉请求，符合法律规定，本院予以改判支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初2979号民事判决第一项、第三项；二、撤销维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初2979号民事判决第二项、第四项；三、驳回李喆其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10040元，由李喆负担9990元（已交纳），由汪英伦负担50元，于本判决生效之日起七日内交纳。二审案件受理费900元，由李喆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 张印龙二〇二〇年四月十三日法官助理 曾琪惠法官助理 杨俊逸书 记 员 卢园园