辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1853号上诉人（原审被告）：蔡国珍，女，1987年4月28日出生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：徐林，男，1982年2月22日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：谭秋琴（被上诉人母亲），女，1957年9月8日生，汉族，住大连市中山区。上诉人蔡国珍因与被上诉人徐林房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初9959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蔡国珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：2017年4月24日，上诉人与被上诉人已就合同终止、解除租赁合同达成一致，当时在场的人有被上诉人的母亲、房屋中介工作人员及居住人之一纪亚军，上诉人提出的解除合同方案为：押金不予返还，只退还一个月租金，被上诉人接受了这个意见，各方和解后解散，当时中介工作人员在场。被上诉人曾于2017年就上诉人第二季度所欠租金诉至大连市中山区人民法院，上诉人没有接到传票，原审法院开庭并做了判决，在这份庭审笔录中被上诉人自述进到房子中查看了屋内设备，足以证明双方的租赁合同到此结束，且被上诉人手里已有上诉人交付的房屋钥匙。双方之间的租赁合同是通过中介公司介绍建立的,在处理上述租赁事宜当中，中介公司始终参与，掌握了解双方之间的所言所行，所以能够证明双方的租赁合同到第二季度结束。徐林辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、案涉房屋租赁合同合法有效，不存在已经解除的情况，上诉人称2017年4月24日双方已就合同终止、解除租赁合同达成一致是没有事实依据的，2017年5月17日夜间，上诉人的员工因为和邻居吵架被110带走，这说明上诉人仍占用房屋。被上诉人在2017年2月23日签订房屋租赁合同后就将房门的钥匙交给了上诉人，应该交房租时电话联系不上上诉人，租赁期满也联系不上上诉人，上诉人至今也没有归还被上诉人钥匙，没有办法被上诉人在2018年3月8日通过当地派出所请人开锁，修门后进屋发现水电煤气费被人使用，说明上诉人一直在使用，被上诉人与上诉人仅在2017年2月23日签订合同时以及2019年11月27日一审庭审时见过面，在此期间被上诉人联系不上上诉人，没有见过面，又怎么能够对解除房屋租赁合同等事宜进行协商。所以，案涉房屋租赁合同合法有效，被上诉人已履行交房的合同义务，上诉人逾期支付房屋租金已构成违约，应当承担支付房租和违约的责任。二、依据大连市中山区人民法院作出的（2017）辽0202民初4227民事判决书可知，被上诉人已就上诉人未按期支付案涉房屋第二季度的租金事项向法院提起过诉讼，请求是2017年5月24日至2017年9月23日期间的租金，而上诉人在一审庭审时针对该份判决称，当时因与我方签订的合同，故在收到判决书的时候房屋系由我自己居住，另已经按照判决履行了判决的内容，说明上诉人对（2017）辽0202民初4227号民事判决书是认可的，即认可2017年5月24日至2017年9月23日期间被上诉人与上诉人之间存在房屋租赁关系，这与上诉人所称双方于2017年4月24日协商解除了房屋租赁合同也是矛盾的。三、合同约定中介人员在合同签订后不得参与甲乙方的事宜，所以，中介人员没有在4月24日参与解除合同协商过程，如果4月24日协商解除了，被上诉人完全可以通过中介重新招租，用不着起诉索要第二季度的租金。徐林向一审法院起诉请求：1、要求被告付7500元房租（2017年9月24日至2018年2月23日）；2、要求被告付400元开锁及修防盗门钱；3、清理卫生费200元；4、被告使用的电费及煤气费112.96元；合计8212.96元；5、被告承担本案诉费用。一审法院认定事实：2017年2月23日，原告委托谭秋琴与被告、中山区小当家房屋信息咨询服务有限公司签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：被告承租原告所有的位于大连市中山区房屋，租赁期限为1年，自2017年2月24日至2018年2月23日，房屋月租金为1500元，履约保证金1500元，租赁期间该房屋的水电气有线宽带的使用费用由被告承担；租金结算时间和方式：2017年2月24日前交付2017年2月24日至2017年5月23日房屋租金4500元，2017年4月24日前交付2017年5月24日至2017年8月34日房屋租金4500元，2017年7月24日前支付2017年8月24日至2017年11月23日房屋租金4500元，2017年10月24日前支付2017年11月24日至2018年2月23日房屋租金4500元。另外，三方还对其他权利义务作出了约定。合同签订后，被告交付了第一季度的租金4500元及押金履约保证金1500元，原告向被告交付了案涉房屋。庭审中，原、被告认可案涉房屋的居住人为纪亚军、栾春玲。一审法院于2017年10月12日作出（2017）辽0202民初4227号民事判决，判令被告给付原告2017年5月24日至2017年9月23日期间租金6000元及电费、煤气费、垃圾费用共计143.7元。一审法院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法有效。原告将案涉房屋交付给被告使用后，被告应依约按时足额向原告支付租金及水、电、煤气、垃圾费用，现被告逾期付款已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告诉请被告支付房屋租金7500元一节，被告辩称案涉房屋并不是其实际居住，居住人已经与2017年5月搬离案涉房屋，但其一审法院提供证据证明涉案合同已经解除并同原告进行了交接，故被告辩称，一审法院不予采信。关于原告诉请被告给付开锁、修防盗门钱及清理费一节，原告提供的证据不足以证明其主张，一审法院不予支持。关于原告诉请被告支付电费、煤气费112.96元一节，因一审法院生效判决已经就案涉房屋2017年5月27日前的费用已经确认，原告又主张给付2017年5月费用，一审法院不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告蔡国珍向原告徐林支付2017年9月24日至2018年2月23日期间的房屋租金7500元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡国珍负担。本院二审期间，上诉人提交一组新证据：2017年4月24日房屋实际居住人纪亚军与被上诉人的母亲谭秋琴的通话录音，拟证明双方协商一致于2017年4月24日解除了案涉租赁合同。被上诉人对此组证据不予认可。本院认为，上诉人提供的电话录音能够证明案涉房屋实际居住人与被上诉人的母亲谭秋琴曾就房屋租赁使用问题进行过商谈，但不能证明双方已就案涉租赁合同的解除达成一致并办理了房屋交接。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，案涉房屋租赁合同履行过程中，上诉人主张合同已于2017年4月24日解除并在当日进行了房屋交接，后于2017年5月25日搬离案涉房屋，故上诉人不应承担2017年9月24日至2018年2月23日的房租。双方争议的焦点为上诉人是否应当支付该期间的房屋租金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，上诉人据以主张不交纳租金的理由是双方租赁合同已经解除，且上诉人已经搬离案涉房屋。但从上诉人提交的证据来看，仅能证明房屋的实际居住人曾与被上诉人的母亲通过电话口头协商过房屋的租赁使用问题，但双方并未对合同的解除明确达成一致意见。如果双方对合同解除已经协商一致，按照房屋租赁的一般交易惯例，上诉人理应与被上诉人及时进行房屋交接，清点房屋物品、返还房屋钥匙、结算房屋押金以完成合同解除后的相关事项。但是，上诉人未能提交证据证明双方实际进行了房屋交接，上诉人虽主张在此期间曾多次联系被上诉人但对方未予回复，但上诉人对其该项主张没有提交任何证据加以证明。如果双方确已就租赁合同的解除达成一致意见，被上诉人也并无理由拒绝接收其所有的房屋，以便继续出租房屋进行收益。因此，由于上诉人未能提供充分证据证明其在提出提前解约后已采取积极措施将案涉房屋及时交还给被上诉人，即使上诉人所述双方曾口头协商解除合同的事实存在，上诉人亦未履行合同约定及法律规定的房屋返还义务，上诉人单方作出的提前解约意思表示依法不能产生解除合同的法律效果，故不能认定双方合同已经于2017年4月24日解除。而且，根据大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初4227号民事判决的认定，被上诉人在该案中已向上诉人主张2017年5月24日至2017年9月23日欠付的租金，而该案判决支持了被上诉人的诉讼请求，该租金对应的期间已经超过了上诉人本案所主张的合同解除和房屋腾退时间，上诉人亦已履行了该生效判决确定的租金给付义务。在此情况下，上诉人明知仍负有租金给付义务，却未与被上诉人充分协商确认房屋的居住使用和交接问题，致使房屋租金接续发生和本案诉讼产生，上诉人显然仍应对合同租期内的房屋租金承担给付责任，故一审法院认定上诉人应当按照合同约定支付租金并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不具备事实和法律依据，本院不予采纳。综上，蔡国珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔡国珍负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年四月十三日书记员 王丽秋