云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初809号原告：朱会分，女，汉族，1980年5月6日生云南宣威市人，小学文化，农民，住云南省宣威市。委托代理人：余孟南，云南靖嘉律师事务所律师。（特别授权）被告：杨林柱，女，汉族，1976年5月13日生云南宣威市人，初中文化，自由职业，住云南省宣威市。委托代理人：徐学现，男，汉族，1979年6月5日生住云南省宣威市。与被告杨林柱系夫妻关系。（特别授权）被告：杨玉朋，男，汉族，1979年1月8日生宣威市人，初中文化，自由职业，住云南省宣威市。原告朱会分诉被告杨林柱、杨玉朋房屋租赁合同、买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱会分及其委托代理人余孟南，被告杨林柱及其委托代理人徐学现，被告杨玉朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱会分向本院提起诉讼请求：判令解除原、被告签订的《协议书》；由被告向原告返还转让费51800.00元，承担违约金15540.00元；案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年1月1日，被告杨林柱与案外人曲靖仟源农产品有限责任公司签订《商铺租赁合同》，约定案外人将位于曲靖市麒麟区商铺出租给被告杨林柱用于经营小吃店，租赁期限一年，届满后可以续签。同时，合同第九条约定合同解除情形包括擅自转租、转让、转借他人。两被告共同经营一家“曲靖市麒麟区玉朋小吃摊”。2019年6月，由于经营不善，与原告协商签订《协议》一份，约定以51800.00元予以转租经营权。协议签订后，原告投资对小吃店予以装修，购置了厨具，尔后进行了经营，但在经营过程中，曲靖仟源农产品有限责任公司认为原告不是实际的承租人，以未得到允许擅自转让为由要求原告停止经营。在停止经营后，经了解，转租须经出租人同意。曲靖仟源农产品有限责任公司与被告杨林柱协议解除了《商铺租赁合同》，退还了自2019年7月26日至2020年1月9日期间的租金9555.00元，随后，将商铺重新出租于他人。所以，原告不能继续承租予以经营，签订合同的目的不能实现，同时，两被告的违约行为给原告造成了损害，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。杨林柱辩称：答辩人在朱会分了解转租事宜时，告知了出租人不允许转租，然而，其承诺可以找关系处理此事，于是双方协商达成协议，以51800.00元的价款转租，此价款包括家具、设备、餐具、桌椅、装修添附部分及剩余租期相应租金13000.00元。原告接收后予以经营，还聘请答辩人。2019年8月出租人对铺面予以重新装修，9月8日可重新开业，便要求朱会分缴纳租金，而其以没有时间为由未缴纳。其行为导致出租人以未经允许擅自转让为由不让答辩人续租，答辩人及时通知原告接收出租人退还租金，而其请求答辩人代为收取。在朱会分经营期间，出租人还多次通知其开会，出租人的行为是以默认的方式同意转租。另外，杨玉朋与原告没有合同关系，也无其他经济关系。不存在朱会分所称的“曲靖市麒麟区玉朋小吃摊”。原告所依据的事实不真实，也不合理，对其请求不认可。杨玉朋辩称：答辩人与朱会分没有合同和其他关系，不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，当事人就原告提交的身份证复印件、银行流水（交易明细单）、收款收据、收条等证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：一、争议的证据和事实（一）、被告对原告提交的以下证据有异议1.答辩人夫妻协商同意转租后，由丈夫代答辩人与朱会分签订协议，落款处的“杨玉朋”也是诉讼代理人书写的，实际与杨玉朋没有关系。转让款51800.00元不是单纯的转让金，包含答辩时陈述的内容。2.答辩人没有见过《商铺租赁合同》，不知是否真实。3.食品摊贩备案卡是答辩人杨玉朋经营该商铺时使用的，不是答辩人杨林柱拿给朱会分的。4.情况说明证明的是被告未经出租人同意予以转租不实，在原告经营两个月期间，出租人通知原告开会，说明出租人知道转租的事实。出租人与承租人解除合同并另行出租给他人是因为朱会分没有按时缴纳租金。（二）、原告对被告提交的手机照片截图（此照片是出租人拍摄后转发给被告杨林柱，开会内容主要是就商铺如何改造作详细说明，以及改造后用于经营餐饮业，所需要的桌椅板凳、排烟设施由出租人提供）的三性不予认可，理由如下：1、照片中没有原告朱会分本人；2、该照片并非第一手最原始的照片，照片来源不予认可；3、该照片没有拍摄时间、地点，无法证明原告朱会分参与了出租人所召开的会议；4、被告杨林柱转告原告于8月16日参加出租人召开的第一次会议，不是出租人通知的，所以出租人不知道转租事宜。（三）、证据与事实的认定1.在质证过程中，原告对被告就转让金构成的陈述无异议。根据被告的质证意见与原告的诉称所依据的事实，协议双方当事人为原告与被告杨林柱，协议记载了转让标的、转让价款，转让人、受让人，具备了合同的构成要件，此证据本院予以确认为定案的依据，证据的证明力本院予以确认。2.《商铺租赁合同》是空白的格式合同，对双方当事人不具有法律拘束力，本院不予确认为定案的证据。原告欲证明的目的不成立。3.根据原告与被告的陈述，食品摊贩备案卡是被告杨玉朋在经营涉案商铺时使用的，不能证明该转让商铺的经营者系被告杨玉朋，原告欲证明的目的不成立。4.根据被告的陈述和质证意见，被告杨林柱与出租人就租赁合同的解除达成协议，其收取了出租人退还的押金2000.00元与剩余租期（2019年7月26日至2020年1月9日）对应的租金9555.00元。此证据的内容真实，形式与来源合法，与本案有关联性，本院予以确认为定案的依据，此证据的证明力本院予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2019年6月13日，徐学现受妻子即被告杨林柱的委托（指派）与原告签订《协议》，将被告杨林柱经营的小吃店以51800.00元的价款转让给原告；转让价款包括家具、设备、餐具、桌椅、装修添附物及剩余租期对应租金13000.00元；从即日起由原告予以经营，经营须遵照市场管理规范。原告予以签名，徐学现书写了被告杨玉朋的姓名。同时，原告向被告杨林柱转款支付了51800.00元，次日，原告接收了小吃店。2019年1月1日，被告杨林柱向出租人曲靖仟源农产品有限责任公司缴纳了租金20000.00元及其他费用1000.00元，取得了收款收据，收款收据记载了租期自2019年1月1日至2020年1月9日。2019年10月12日，出租人以被告杨林柱违反《商铺租赁合同》约定“未经出租人同意不得转租”，与被告杨林柱协商解除了租赁合同，向被告杨林柱退还了押金2000.00元与剩余租期（2019年7月26日至2020年1月9日）对应的租金和卫生费共计9555.00元。同时于2019年10月15日将商铺另行出租于他人。本院认为，本案争议焦点是:原告请求解除合同的理由是否成立；如合同解除后，原告请求返还转让费与赔偿违约金的主张是否成立。一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，守约方可以解除合同。本案因出租人曲靖仟源农产品有限责任公司与承租人杨林柱协议解除租赁合同，收回了租赁物，导致原告不能再使用租赁物予以经营，即被告杨林柱不能再继续履行转租合同，保证原告继续使用租赁物，此行为应为其违反合同之约定“交付租赁物”，构成违约，违约行为导致原告不能使用租赁物以保证其实现经营的目的，原告依法有权要求解除合同。根据双方当事人就转让价款之约定，转让价款除租金13000.00元与装修添附物外还包括家具、设备、餐具、桌椅等物品，即双方约定转让包括房屋转让及物品转让，所涉其他转让物品系动产，动产一旦交付，所有权也随之发生变动。故，原告要求解除房屋转让合同中所涉物品的转让合同没有法律依据。综上所述，原告请求解除其与被告杨林柱之间的房屋转租合同，本院予以支持。涉及物品转让之合同关系，原告要求解除的请求不成立，本院不予支持，原告要求被告返还物品对应的价款本院亦不予支持。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定履行合同不符合合同之约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。本案双方当事人签订转租合同时约定转让价款包括剩余六个月租期对应的租金，结合出租人与承租人约定的租赁期限届满之日即2020年1月9日，本院确认原告与被告约定转租的剩余期限自2019年6月13日至2020年1月9日。根据出租人向承租人退还租金对应的期间（自2019年7月26日至2020年1月9日止），转让租赁合同解除的时间是2019年7月26日。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转让合同也随之相应的变更、解除或者终止。所以，本院确认原告与被告杨林柱转租协议的解除时间为2019年7月26日。据此，原告受让后仅使用租赁物一个月又13天。由于双方当事人就装修部分在租赁届满后如何处理没有约定，现房屋又被重新出租于他人，双方提交的证据不能确认装修的价值或者残值，应由原告承担举证不能之法律后果。原告支付房屋转让租金13000.00元，按六个月180天分摊此租金，每天为72.22元，原告使用房屋的天数是43天，应承担相应租金3105.46元，被告应当向原告返还租金9894.54元。双方当事人未约定违约金及计算方式，其主张违约金应为主张违约损失。被告违约造成原告不能实现经营，给原告造成了可得利益的损失，兼顾原告使用租赁物时间及此损失，考虑原告未举证证明可得利益的实际损失额，本院支持损失10000.00元。根据原、被告的陈述及本院认定的法律事实，被告杨玉朋不是合同的当事人，涉案合同对其没有法律约束力，原告要求被告杨玉朋承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一项之规定，判决如下：一、解除原告朱会分与被告杨林柱于2019年6月13日签订的《协议》中涉及房屋转租合同；二、由被告杨林柱于本判决发生法律效力后三十日内向原告朱会分返还租金9894.54元，支付违约金10000.00元；三、驳回原告朱会分的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1484.00元，由原告朱会分负担484.00元，被告杨林柱负担1000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期限为两年。审 判 长  龚占金人民陪审员  崔连红人民陪审员  徐 辉二〇二〇年四月十三日书 记 员  高吉瑞