济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初371号原告：贾某某，女，1980年9月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘宏涛，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：王来静，国浩律师（济南）事务所律师。被告：张某，女，1982年8月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郑伟，山东龙奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴桐，山东龙奥律师事务所实习律师。第三人：济南丰汇房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：李言会，总经理。委托诉讼代理人：刘秀娟，女，1983年4月13日出生，汉族，该单位员工，户籍所在地山东省成武县，现住济南市。原告贾某某与被告张某、第三人济南丰汇房地产经纪有限公司（以下简称丰汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月21日公开开庭进行了审理。原告贾某某及其委托诉讼代理人刘宏涛，被告张某及其委托诉讼代理人郑伟、吴桐，第三人丰汇公司的委托诉讼代理人刘秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾某某向本院提出诉讼请求：1.判决被告双倍返还原告支付的房屋定金4万元；2.判决被告支付原告交纳的中介服务费15760元；3.判决被告支付原告支出的律师费3000元；4.诉讼费、送达费等费用由被告承担。事实和理由：原被告于2017年1月2日在第三人丰汇公司的居间下签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的位于济南市（以下简称某房屋）的房屋，购房款共计60万元。合同签订后，原告依约向被告支付定金2万元，被告向原告出具收条。2017年1月4日，原告向第三人交纳了中介服务费15760元。被告拒不履行合同约定的义务。合同第十一条第一款约定，甲方违约定金双倍返还并由违约方承担中介服务费。现被告的违约导致合同无法继续履行，被告应双倍返还原告支付的2万元定金并支付中介服务费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。诉讼中，贾某某称不再主张送达费。张某辩称，1.责任不完全在被告。双方因某房屋中家具问题产生纠纷，未能达成一致意见，而原告采取不协商的态度，责任不完全在被告。2.丰汇公司作为房产中介服务机构，在提供房产居间经纪服务时，存在工作瑕疵，未履行相应义务，未尽到相应管理服务职责，存在一定过失，其服务行为的过错程度与买卖合同不能继续履行存在因果关系。3.丰汇公司未与委托人签订合法有效的居间服务合同，只有三方共同签订的房屋买卖合同，且该合同也未对丰汇公司作为中介的服务内容、应履行的义务作出明确约定，导致被告对于中介的义务不明确，服务职责尚不清晰，在是否出售房屋和选择交易对象时出现错误的判断和误解，从而影响被告的合法权益。4.丰汇公司存在诸多服务不规范之处，也未尽到必要的、审慎的审查、核实义务。因被告所售房产属于夫妻共同财产，应由夫妻双方共同在合同上签字，但本案只有被告一个人签字，没有被告配偶的签字，也没有配偶出具的对于出售房产的知情同意书或授权委托书，丰汇公司也未对上述材料有所要求，只是在被告提供房产证并向原告出示后，便催促双方尽快签订合同。在配偶一方不知情的情况下，房屋买卖合同应属无效。5.房屋买卖合同系丰汇公司提供的格式合同，丰汇公司未尽到提醒、告知义务，其服务范围不明确，且仅提供了交付定金这一环节的服务，被告不应向原告支付中介服务费，损失应当由中介方丰汇公司承担。6.原被告双方未就律师费的负担进行约定，原告要求被告支付律师费没有法律依据，其主张不应被支持。丰汇公司述称，1.房屋买卖合同虽然只有张某一个人签字，但是签订合同当天，其一直和其丈夫沟通，原告只拿了两千元去中介公司，但是张某和其丈夫不同意，要求将定金提至2万元，原告就借其姐姐的钱交了2万元定金。2.关于家具家电的事情，当时张某说裸房的价格是60万元，家具家电等实际交付的时候再说，如果原告要就再给点钱，如果不要就全部拉走。房屋买卖合同签订后第三天，张某说家居家电必须买，家具家电折合2万元，如果不要的话房子就不卖了。张某跟我说房子卖便宜了，所以从家具家电中弥补一下。但是原告认为家具家电不值2万元，所以不同意。最后经过协商，原告同意3000元购买家具家电，但是张某不同意，说如果不同意2万元购买家具家电房子就不卖了。我向张某说明如果其不卖房子的话属于违约，需要支付违约金，但是张某说违约就让原告告我吧。本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括贾某某提交的房屋买卖合同、房屋权属状况信息、房产证复印件、定金收条、收款收据、律师费发票、诉讼法律服务委托协议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：某房屋系张某与刘某某的夫妻共同财产。2017年1月2日，张某作为卖方（甲方）、贾某某作为买方（乙方）与作为见证方（丙方）的济南丰汇房地产经纪有限公司汇丰第六分公司签订房屋买卖合同一份，合同约定甲方自愿出售某房屋给乙方，房屋所有权证书号：济房权证槐字第xxxxxx，房屋所有权人为张某，共有权人为刘某某，建筑面积为67.55平方米；附属设施包含固定装修；房屋有抵押，有租赁；房屋总价款为60万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元；付款方式为按揭贷款，乙方于网签当日，将首付款18万元（包括定金2万元）存入甲方账户，剩余房款42万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；乙方承担过户手续所产生的相关费用；甲乙双方应于合同签订当日向丙方支付佣金；甲方于收到全款后通知乙方进行房屋验收交接；如甲乙任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同相对方支付总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此造成的损失；甲方违约定金双倍退还，乙方违约定金不退，违约方承担本次成交价的3%的中介服务费；室内所有物品待房东收到全款后，甲乙双方再协商解决（合同第十一条第三款）。合同还对其他事项进行了约定。当日，贾某某向张某支付定金2万元。2017年1月4日，贾某某向丰汇公司支付中介服务费15760元，丰汇公司出具收款收据一份。合同签订后，张某与贾某某就某房屋内家具家电的价格产生争议。张某自述家具家电有：天然气壁挂炉、暖气片、空调挂机、油烟机、炉灶、热水器、浴霸、大衣柜一个、小衣柜两个。2017年1月13日，贾某某与国浩律师（济南）事务所签订诉讼法律服务委托协议一份，协议约定，国浩律师（济南）事务所委托其所律师刘宏涛、王来静为贾某某与张某、丰汇公司房屋买卖合同纠纷一案进行代理，合同约定律师费为3000元。贾某某支付了律师费，国浩律师（济南）事务所向其出具了发票。另查明，张某之夫刘某某接受本院调查时称，其同意出卖某房屋，对张某签订房屋买卖合同一事知情，但张某将合同带回家时，其发现合同并未对房屋内家具家电的价格进行约定，经与贾某某和丰汇公司协商，未就家具家电的价格达成一致意见。其积极与贾某某协商的目的是基于张某患有抑郁症，为了稳定张某的情绪，但经丰汇公司与贾某某联系，贾某某不到场进行协商，所以现在不想卖房子了。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.贾某某向本院提交其代理人刘宏涛与张某之夫刘某某的通话录音及短信记录一份，丰汇公司向本院提交其代理人刘秀娟与张某、刘某某的电话录音两份，均为了证明刘某某知晓房屋买卖的情况，并且在本案诉讼后，积极进行协商妥善处理此事。张某对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，称录音只能证明刘某某帮助协商解决房产纠纷，不能证明其同意卖房的事实，且刘某某只是代表自己的意见，不能代表张某的意见。刘某某之所以表现出这种解决事情的态度是考虑张某存在重度抑郁的情况下，为了妻子才主动和对方联系。丰汇公司对贾某某提交的证据均无异议。贾某某对丰汇公司提交的证据无异议。本院认为，该录音的内容与刘某某本人向本院陈述的相一致，故本院予以采信。2.张某向本院提交门诊病历、票据及诊断报告一宗，证明其患有重度抑郁症，在签订房屋买卖合同时处于患病状态，不愿意与外人交流，不能证明是其本人的真实意思表示。贾某某对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。该证据不能证明张某存在重度抑郁症，且时间为2016年7月6日，而双方签订合同的时间是2017年1月2日，无证据证明其在签订合同时属于发病期，即便张某患有重度抑郁症，也不影响其民事行为能力；通过录音可以证实，开始张某的丈夫刘某某一直在与贾某某及丰汇公司进行协商，但因其出差无法签订合同，才由张某一人签字。丰汇公司对证据真实性无异议，称贾某某起诉后，张某及刘某某出示过这份病历，但未能与贾某某调解成功。本院认为，该组证据的真实性本院予以采信，但不能证明张某在签订房屋买卖合同时处于患病状态，也不能证明其不具备民事行为能力，故对其证明目的本院不予采信。本院认为：某房屋系张某与刘某某的夫妻共同财产，虽然房屋买卖合同上只有张某一个人的签字，但该合同是买方贾某某与卖方张某的真实意思表示，合同内容也不违反法律及行政法规的强制性效力性规定，且刘某某也明确认可其同意、与张某共同出卖房屋的事实，表明刘某某虽未在房屋买卖合同中作为卖方签名，但其也与张某具有共同出卖房屋的意思表示，因此该合同合法有效。双方争议的焦点为：合同签订后，卖方张某是否存在违约行为，以致房屋买卖合同无法继续履行，进而其是否应向贾某某承担双倍返还定金的违约责任。本院通过审理，注意到在《房屋买卖合同》签订后，贾某某按约向张某支付了定金、也向丰汇公司支付了中介服务费，但在其后与张某协商具体的履行过程时，双方因404房屋内的物品价值产生了争议。对此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，房屋买卖合同第十一条其他约定事项第三款约定：室内所有物品待房东（即张某）收到全款后，甲乙双方再协商解决。因双方对室内所有物品的价格没有约定，导致贾某某与张某在签订的房屋买卖合同已经生效后虽经多次协商，也未能达成一致意见。贾某某要求双倍返还定金，是基于双方均不再继续履行合同、合同解除特别是卖方张某存在违约事由的前提下提出的，但合同不能继续履行，是双方就未约定的事项未能达成一致所导致的，不是因一方的违约行为造成的，不能归责于合同一方。双方均应正视在合同订立时存在着的缺陷。因此，贾某某以张某存在违约情形、要求张某按照合同约定承担违约责任，即双倍返还定金，支付中介服务费并承担律师费的请求，于法无据、于事无理，本院不予支持。但因贾某某及张某在本案诉讼中均表明同意合同解除、不再履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中恢复原状即为返还购房定金，故张某应将定金2万元返还给贾某某。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十一条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张某于本判决生效之日起十日内向贾某某返还定金2万元；二、驳回贾某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1269元，减半收取计634.5元，由贾某某负担418.5元，张某负担216元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 辉二〇一七年七月十二日书记员 裴立红