辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终480号上诉人（原审被告）:郭丽，女，1981年8月17日出生，汉族，住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：营口国合物业管理有限公司，住所地营口市站前区民主里15号。法定代表人：李宝森，该公司总经理。委托诉讼代理人：李树岐，男，1944年9月12日出生，汉族，该公司员工，住营口市西市区。上诉人郭丽因与被上诉人营口国合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2019）辽0802民初850号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人郭丽，被上诉人营口国合物业管理有限公司委托诉讼代理人李树岐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭丽上诉请求：1.请求判决撤销营口市站前区人民法院（2019）辽0802民初850号民事判决书，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。1.被上诉人未按合同约定履行物业管理职责，故应承担违约责任。2015年5月11日，被上诉人与怡景国际小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定服务内容为：公共环境保洁服务；公共绿化养护服务；公共秩序维护服务；保修期外房屋公共部分、公共设施设备维修服务。物业费收费标准为每平每月0.8元，电梯费收费标准为每平每月0.2元。一审法院错误的认定被上诉人按约履行物业管理义务。被上诉人实际管理下的怡景国际小区情况为：（1）园区内环境脏、乱、差：垃圾到处堆放，随处可看到成堆的垃圾，长时间不做清理。园区地面常常是丟弃的废物，无人打扫清理；（2）小区内绿化改菜园。小区业主把公共绿化陆续改为私家菜园，原告未采取任何行动阻止，任由业主从一块块圈地到目前全部私人占有；（3）被上诉人从未履行维护公共秩序。其一，单元楼道成为停车棚，业主随意停放自行车，占用应急通道，步行尚勉强通过，生病及发生紧急情况，成为安全隐患。其二，小区保安未履行安保职责，上诉人从未见到保安巡逻；（4）部分业主把公共停车位私下筑上隔离桩，不知原告是另行收费还是有心包庇，从未阻止或者拆除占有的隔离桩；（5）园区内公共设施原告怠于维修，监控器不好使、路灯不亮、井盖和道板缺失等安全隐患问题严重。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“物业服务企业不履行或者完全不履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”上诉人在一审中列举了大量被上诉人物业管理服务中存在的诸多问题，一审法院仅以“对小区管理存在瑕疵”，使被上诉人逃避了违约责任是显失公平的。2.被上诉人物业服务未达到物业合同约定的每月0.8元/平方米服务标准，应酌情减免物业费50%为宜。被上诉人提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显，合同签订的物业服务费收费标准是每月0.8元/平方米，被上诉人无法提供物价局批准的收费的文件证明及项目明细。根据相关规定每月0.8元/平方米为二级收费标准，而被上诉人物业服务根本不达标，连最末级的物业服务都不能实现，故应减免物业费。被上诉人营口国合物业管理有限公司辩称，一、上诉人诉称与事实不符。答辩人按照物业服务合同标准约定提供了“四项”服务：保洁服务、绿化服务、公共秩序维护服务、维修服务。2018年，在业主委员会亲自组织，答辩人密切配合下，对小区物业进行了重新规划，更新改造，重铺道板，重修道路，井盖重换，灯光、监控检修，先后施工历时三个月，投资百余万元，使小区物业整体面貌焕然一新。2019年又升级了门禁系统。二、答辩人于2012年已经办理了批准收费的手续，批准收费的机关及文号是营发改收费（2011）74号、营物业收费备案（2012）1174号，收费标准是：每建筑平方米月收费1.1元。三、对物业服务企业所提供的物业服务标准及质量的评价主体只能是物业行政主管部门，业主个人不具备这一主体资格，不能把业主的个人意见作为减免物业费的依据，因此上诉人对减免物业费的诉求是不能得到法律支持的。营口国合物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即支付所欠原告的物业费6241.54元、电梯费共计人民币1560.38元及滞纳金2190元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告营口国合物业管理有限公司是服务于营口市站前区怡景国际小区的物业企业，被告郭丽是该小区的业主，住该小区11甲-3-402，建筑面积108.36平方米。2012年2月22日，原告与营口市站前区八田地办事处惠安社区签订《物业服务合同》，约定原告为怡景国际小区业主物业使用人提供物业服务，并于2015年5月11日，与怡景国际小区业主委员会续签《物业服务合同》，双方建立物业服务关系，合同约定：物业费标准为每平每月0.8元，电梯费收费标准为每平每月0.2元。根据被告购买房屋面积，郭丽每年应付物业费1040.256元(0.8元/平方米*108.36平方米*12个月)。从2013年1月1日至2018年12月31日，被告郭丽连续6年拖欠物业费共计6241.54元，电梯费1560.38元，因此原告诉至本院要求被告给付。一审法院认为，原告营口国合物业管理有限公司与营口市站前区八田地办事处惠安社区、营口市怡景国际小区业主委员会签订物业服务合同依法系双方真实意思表示，应予履行。原告营口国合物业管理有限公司已按约履行了物业管理服务义务，被告郭丽作为接受了其服务的业主，理应支付相应的物业服务费。被告抗辩的原告没有和惠安社区签订物业服务合同及小区没有明确的物业收费标准，原告举证了与惠安社区签订物业服务合同，且合同内明确约定了物业费标准。2013年3月，被告车标被盗，产生了损失，发生被盗事件，说明原告在此期间对小区的管理存在瑕疵，应当减少被告当年年度所应交纳的物业服务费，本院酌定减少30%为宜。被告抗辩因道路损坏而导致被告摔倒住院，未有相关证据予以证明其住院与道路损坏的关联性，被告的辩解理由，本院不予支持。被告抗辩因小区内卫生无人打扫、小区保安形同虚设、小区水井没有盖拒交纳物业费理由不成立，原告的诉讼请求本院予以支持。关于原告诉请的滞纳金，因物业服务合同中的滞纳金条款系格式条款和惩罚性条款，而被告并不是与原告签订物业服务合同的当事人，对该条款不知情，原告没有针对该条款内容向业主履行提示和说明义务，故该条款对被告不应发生效力，原告的该项诉讼请求，本院不予支持，但原告诉请的滞纳金的性质实为违约金，被告迟延交纳物业服务费应承担给付违约金的责任，违约金以原告拖欠的物业服务费5929.46元(1040.256*70%+1040.256*5)为基数按照中国人民银行同期贷款利率自原告起诉之日(2019年4月16日)计算至本判决生效之日止。一审法院判决：被告郭丽给付原告营口国合物业管理有限公司2013年度至2018年度电梯费1560.38元、物业费5929.46元及违约金，违约金以5929.47元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2019年4月16日计算至本判决生效之日止。上述款项被告郭丽于判决生效后十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预交本院，由被告郭丽承担。本院二审期间，被上诉人营口国合物业管理有限公司向本院提供一份情况介绍，证明小区“三乱”问题已经于2016年9月进行了整治，并得到小区业主委员会确认。上诉人郭丽的质证意见是该情况介绍是被上诉人后补的，对其内容不予认可。本院认为，该情况介绍加盖了小区业主委员会印章，可以证明被上诉人物业公司曾于2016年9月会同小区业主委员会对小区存在的“三乱”问题进行了整治，履行了物业管理职能。本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人营口国合物业管理有限公司向上诉人郭丽所居住小区提供物业服务的行为合法有效，郭丽作为由营口国合物业管理有限公司提供物业管理服务小区的业主，接受了营口国合物业管理有限公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定支付相应的物业管理费及电梯费。上诉人郭丽虽在上诉中提到小区存在“脏乱差”、“绿地改菜园”、“业主随意停放自行车”、“部分公用设施怠于维修”等情形，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。上诉人提到的以上不足，仅是被上诉人营口国合物业管理有限公司在物业服务过程中存在一般瑕疵，且营口国合物业管理有限公司在提供物业服务过程中，会同小区业主委员会积极改进相关管理措施，其已基本履行了《物业服务合同》中约定的义务，故上诉人郭丽主张应按50%标准支付物业费的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郭丽的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭丽负担。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  黄晓红审判员  姚 望二〇二〇年四月二日法官助理宫剑书记员徐鹏媛