四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终200号 上诉人（原审原告）：项元生（曾用名：项元森），男，1948年2月3日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人（原审原告）：张德群，女，1967年2月10日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二上诉人委托诉讼代理人：李海燕，仁寿县中正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李桂英，女，1971年5月18日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：唐俊忠，四川伦典律师事务所律师。 原审第三人：彭美贤，男，1964年3月11日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原审第三人：刘晓兰（曾用名：刘小兰），女，1964年3月25日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人项元生、张德群因与被上诉人李桂英、原审第三人彭美贤、刘晓兰案外人执行异议之诉一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初3395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 项元生、张德群上诉请求：1、撤销原判，改判停止对位于仁寿县的门市的强制执行并解除查封；2、确认位于仁寿县的门市归上诉人所有；3、判令彭美贤、刘晓兰协助上诉人办理上诉房产的过户登记。4、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、彭美贤、刘晓兰于2007年将位于仁寿县的门市以78800元转让给上诉人，上诉人支付全款后将门市用于出租，至今已12年多。2、上诉人因为多次患病住院、家里修建房屋至人损伤、子女读书等原因致家庭经济困难，故一直未去办理案涉房屋的过户登记手续。直到因彭美贤、刘晓兰涉诉讼案涉房屋被查封，上诉人才得知自己权利受到侵害。3、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定，上诉人对案涉房屋享有物权期待权，可以阻却强制执行。一审认定事实清楚，但适用法律不当。 李桂英答辩称，上诉人上诉理由不成立，其请求依法不应支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 彭美贤、刘晓兰答辩称，同意一审判决。 项元生、张德群一审诉讼请求：一、请求停止对二原告购买的禄加镇光辉街23号门市一间的强制执行并解除对该房产的查封；二、请求确认禄加镇光辉街23号门市（仁国用1999字第1882号、仁房权证禄加镇字第××号）归二原告所有；三、判令彭美贤、刘晓兰协助二原告办理第二项门市的产权过户登记；四、本案诉讼费由被告负担。 一审认定事实如下：项元生与张德群系夫妻关系，第三人彭美贤与刘晓兰系夫妻关系。2007年8月17日，彭美贤、刘晓兰（甲方）与项元生、张德群（乙方）签订门市出售协议，协议约定，“甲方将享有所有权的位于禄加镇光辉街23号门市一间卖与乙方，就门市买卖相关事宜达成如下协议：一、水电、户头及室内设施、房产证、土地使用证等由甲方提供给乙方；第二、交易金额388800.00元，乙方一次性付清；第三、该门市的所有权证：仁房权证禄加镇字第××号，国有土地使用证仁国用（1999）字第1882号由甲方提供给乙方，其本门市的四至界限均以两证为准。同时乙方承担办理该门市的过户登记手续的一切税费。甲方出示相关的资料。第四、本协议自甲乙双方签字之日生效，若一方违约承担对方违约金一万元正。五、本协议一式二份，甲乙双方各持有一份，2007年8月17日。”当日，刘晓兰向项元生出具收条两张，收条分别载明“今收到项元生交来门市一次性购买款总金额38800.00元，此据，收款人刘晓兰2007年8月17日”；“今收到项元生交来门市购买金40000.00元，收款人刘晓兰，2007年8月17日”。后刘晓兰、彭美贤将案涉门市的房产证及国土证交给项元生、张德群保管。2014年8月13日，项元生（作为甲方）与案外人黄泽辉（作为乙方）与签订门市租赁协议，协议约定甲方将位于禄加镇光辉街号门市一间租赁给乙方，租赁期限4年，自2014年8月23日至2018年8月23日止，租赁金额为年租金人民币叁仟元整（每年到期付清3000元租金费）等内容。2016年9月2日，项元生向黄泽辉出具收条一张，收条载明“今收到黄泽辉的房租费2016年至2017年8月23号止的租金贰仟柒百元整，经办人：项元森，2016年9月2日。”2017年9月9日，项元生向黄泽辉出具收条一张，载明“今收到黄泽辉的房租费贰仟伍佰元整，2017年至2018年8月23号止的租期，此据，经办人：项元森，2017年9月9号。”2018年8月22日，项元生与黄泽辉签订门市租赁协议，租赁期限自2018年8月22日至2019年8月22日止，租赁金额为2500元／年。2018年8月23日，项元生向黄泽辉出具收条一张，收条载明“今收到黄泽辉的房租费2018年8月23号至2019年8月22号止的租金费2500元，大写贰仟伍百元正，经办人：项元森，2018年8月23号。” 2018年8月8日，一审法院依据李桂英的申请查封登记在刘晓兰、彭美贤名下的位于四川省仁寿县的门市（监证0019950、唯一号322711号），并于2018年10月23日作出（2018）川1421民初3200号民事判决书，判决刘晓兰、彭美贤偿还李桂英借款550000元，并从2015年11月6日起以550000为基数按月利率千分之二计算利息至借款还清时止（应扣减已支付利息40000元）。后李桂英向一审法院申请执行，一审法院于2019年4月12日作出（2019）川1421执186号执行裁定书，裁定拍卖刘晓兰名下位于仁寿县的案涉房产。项元生、张德群提出执行异议后，一审法院于2019年7月4日作出（2019）川1421执异35号裁定书，驳回项元生、张德群的异议申请，项元生、张德群遂提起本案诉讼。 一审认为：本案争议的焦点为：一、项元生、张德群与彭美贤、刘晓兰签订的《门市出售协议》是否成立有效；二、项元生、张德群是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 关于焦点一，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；恶意串通损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的。”第五十六条规定：“无效的合同、或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。”本案中《门市出售协议》系项元生、张德群与彭美贤、刘晓兰的真实意思表示，双方签订的门市出售协议第四条明确约定自签字之日生效，虽然项元生、张德群在庭审中认可协议中载明的价格与实际交易存在差距是为了避税，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条规定，交易价格条款的无效，并不影响门市出售协议其他部分的效力，李桂英也未提供证据证明该《门市出售协议》存在其他无效的情形，因此项元生与彭美贤、刘晓兰之间签订的《门市出售协议》成立、有效。 关于焦点二，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，项元生、张德群与第三人彭美贤、刘晓兰签订位于禄加镇的门市（监证0019950、唯一号322711号）门市购买协议成立、有效，但对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如项元生、张德群欲取得案涉门市具有排他效力的物权，将物权从第三人彭美贤、刘晓兰变更为项元生、张德群，应当履行法定的公示方式，本案中显然项元生、张德群未进行登记变更，在不动产登记没有变更的情况下，案涉门市物权变动并未完成，项元生、张德群不能成为物权法所指的房屋所有权人。项元生、张德群与第三人彭美贤、刘晓兰签订门市出售协议后，第三人向项元生、张德群交付了案涉门市，项元生、张德群支付了购买门市的价款，并占有了该门市对外出租收取租金，项元生、张德群取得了基于合同关系对案涉门市享有的物权期待权，其本质上仍然属于债权范畴，项元生、张德群如要排除人民法院的执行，需要满足已经签订购买合同、给付价款、实际占有使用、非自身原因导致没有过户的条件，但项元生、张德群在诉状中自认未办理过户登记系自身原因导致，庭审中进一步陈述未办理过户登记的原因为：1．家庭经济紧张，过户需要钱；2．与第三人之间是同村，基于信任没有过户；3．法律没有明文规定必须过户，也没有规定在什么时间内过户。第三人对是否协助过户的解释是：签订门市出售协议后，将房产证、土地使用证交给了项元生、张德群，过户的事情属于项元生、张德群，没有再管过户的事情，曾经提醒过项元生、张德群过户的税费涨了可以去过户了。根据项元生、张德群与第三人的陈述可以看出，门市出售协议签订后未办理过户登记的原因系项元生、张德群自身经济、基于对出卖人的信赖等过错原因造成，并非第三人不予配合办理过户登记造成，故人民法院对案涉门市的查封并无不当，项元生、张德群不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，项元生、张德群要求确认对案涉门市享有所有权，要求解除对案涉门市查封及要求第三人彭美贤、刘晓兰协助过户的诉讼请求，一审不予支持。 一审遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告项元生、张德群的诉讼请求。本案受理费770元，由原告项元生、张德群负担。 二审中双方均未提交新的证据 二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，项元生、张德群在本案中主张系登记在刘晓兰名下的案涉房屋的买受人，并基于自己是案涉房屋所有权人请求排除强制执行。故本案应就项元生、张德群对案涉房屋享有的民事权益是否能够排除强制执行进行审查。 首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，通常情况下登记人即为权利人。本案争议的房屋所有权及土地使用权登记在刘晓兰名下，虽然项元生与刘晓兰就案涉房屋签订了《门市出售协议》，但项元生未提供证据证明其向不动产登记中心提交了变更房屋所有权和土地使用权登记的申请，故项元生、张德群主张其对案涉房屋享有所有权，不符合上述法律规定。 其次，本案争议房屋因未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力，不能认定属于项元生、张德群的财产，项元生、张德群与刘晓兰、彭美贤之间的合同关系是否足以阻却执行行为应当依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定对项元生、张德群的主张的民事权益进行实质审查，进而对该民事权益能否排除强制执行作出判断。项元生在人民法院对案涉房屋采取强制措施前已与刘晓兰签订了《门市出售协议》、支付了全部转让价款并实际占有使用案涉房屋，但自2007年双方签订《门市出售协议》至今，项元生未办理案涉房屋的权属转移登记。项元生、张德群主张的家庭经济紧张、信任第三人是同村人、法律没有明文规定必须过户、何时过户等未办理权属转移登记的原因，均系其自身主观原因，不能认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，故其虽因案涉房屋交易与刘晓兰、彭美贤之间形成债权关系并对案涉房屋享有一定的权利，但按照前述法律规定，其享有的权利并不能排除强制执行。 最后，项元生、张德群要求刘晓兰、彭美贤协助办理过户登记的请求不是案外人异议之诉的审理范围，且其主张就案涉房屋确权不成立，故该请求已无评述必要。 综上，项元生、张德群上诉理由不成立，其请求应不予支持。依照《关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委会员讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费770元、二审案件受理费770元，共计1540元，均由项元生、张德群负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 覃 棱 审判员 罗卫平 二〇二〇年四月十四日 书记员 张 瑜