辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2228号上诉人（原审原告）：大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司，营业场所辽宁省大连市中山区港景园1号2单元4层2号。统一社会信用代码91210202MA0YDNA486。负责人：金山，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张颖，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杜维奇，辽宁翊鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙承义，男，1955年11月25日出生，汉族，住大连市中山区。上诉人大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司（以下简称“国宝典藏公司”）因与上诉人孙承义物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初10244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人国宝典藏公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判支持国宝典藏公司关于违约金和律师费的诉讼请求。主要事实和理由：物业合同对于违约金的支付有明确约定，现孙承义违约，应当给付。原审考虑到非法定和约定原因，未支持国宝典藏公司该两项诉讼请求不当，应当改判。孙承义针对国宝典藏公司上诉请求辩称，物业公司服务不到位，无权要求物业费、违约金和律师费，不同意国宝典藏公司的上诉请求。上诉人孙承义上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判孙承义减半支付物业费。2.小区停车费、电梯广告费及各种蜂巢药箱进驻小区收益归全体业主所有。3.本案诉讼费由国宝典藏公司负担。事实和理由：物业服务不到位，业主阳台雨水管道漏雨未予维修、窗外的垃圾堆未及时清理影响生活、小区消防设施不完善、绿化不好、停车收费不合理等，因此应减半收取物业费并由国宝典藏公司承担诉讼费。国宝典藏公司针对孙承义上诉请求辩称，孙承义关于小区绿化差和消防设施不完善的主张与事实不符，关于广告费的问题与本案物业费纠纷无关，关于物业费减半收取的问题，孙承义没有证据证明物业公司尽到服务的水平是50%，孙承义的请求没有依据。国宝典藏公司向一审法院起诉请求：1.支付2015年7月1日至2018年12月31日物业费7392元（1.9元/平方米/月×93.11平×42个月）。2.支付违约金7392元。3.支付律师费500元。以上共计15284元。一审法院认定事实：被告系大连市甘井子区柳韵园408-1-301房屋业主，原、被告均认可该房屋面积93.11平方米。案涉房屋所在小区为大连中体奥林匹克花园，开发商系大连乐百年置业有限公司(以下简称“乐百年公司”)。2010年1月20日，乐百年公司与广东中奥物业管理有限公司大连分公司（以下简称“中奥公司”）签订《大连中体奥林匹克花园前期物业服务合同》，约定：乐百年公司选聘中奥公司对案涉项目提供前期物业服务事宜，多层及小高层住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，业主应在每周期前10日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向业主收取应交款每日3‰的违约金。乐百年公司向被告交付房屋时，中奥公司又与被告签订了《大连中体奥林匹克花园前期物业服务协议》，约定：被告同意中奥公司全权管理所有共用物业及相关事务工作；普通住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，被告应在每周期前10日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向被告收取应交款每日3‰的违约金，如被告连续三个月未交纳，中奥公司将采取法律途径追缴物业费及滞纳金，由此产生的诉讼费、律师费等一并由被告承担。2019年2月18日，乐百年公司、中奥公司、原告三方向红旗街道柳树村民委员会提交《关于中体奥林匹克花园小区变更物业公司的申请》，记载：案涉项目位于红旗街道柳韵园。我司委托的前期物业管理公司是中奥公司，该公司总部在广州，在辽宁只有一个项目，管理经验和综合能力不能满足业主要求，为提升小区物业服务水平，现特向物业主管部门申请变更项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司，由大连国宝典藏物业管理有限公司承接中奥公司相关权利义务，并申请在大连市相关房地产、商品房公示网站中，变更本项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司。2019年2月20日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会做出《公告》，载明：中体奥林匹克花园小区全体业主：前期乐百年公司委托中奥公司为该小区物业管理公司，由于该公司物业管理经验和综合能力不能满足业主要求，在该公司在管理该小区期间，柳树村委会接收到来自民心网、民意网、12345投诉平台、电话、信访等多方面的大量投诉，但绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，为提升小区物业服务水平，更好的服务广大业主，乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依法召开该小区业主大会，会议表决形式为入户表决，通过后，按照相关规定完成物业公司的交接。2019年3月1日，乐百年公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定乐百年公司选聘原告为中体奥林匹克花园提供前期物业服务事宜；需要通知房屋所有权人即业主的相关重大事项，原告已在小区公告栏、电梯内、各单元门、B101/108商业业户大门张贴后即视为送达，如有不同意见，应在张贴之日起三日内以书面形式向原告提出，否则视为同意、无异议或已接到通知。同日，中奥公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于大连中体奥林匹克花园物业管理交接协议》，约定：甲方不再承担本小区物业管理服务，由乙方进场履行物业管理服务工作。2019年3月1日前，甲方已收取的物业费、车位费等费用，均归甲方所有，在移交前已产生但甲方尚未收取的物业费、车位费（以交接之日实际核算为准），由乙方按上述费用总额的80%向甲方支付，剩余20%归乙方所有。甲方收到该款项于2019年3月1日17:30交接完毕后撤出中体奥林匹克花园。在甲乙交接前，甲方既未起诉，业主也未自动履行的，由乙方向欠费业主进行全额收缴，该费用归乙方所有；上述2019年3月1日之前业主陈欠的物业费、车位费等甲方债权，全部转让给乙方，并由甲方向业主告知。当日，中奥公司即做出《大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司收取前期欠缴物业服务费用通知》，告知案涉小区业主中奥公司于2019年2月28日撤出案涉小区物业服务，自2019年3月1日由原告接收物业管理服务。2019年2月28日之前，业主欠缴的物业费向原告交纳，并按中奥公司与业主的《前期物业服务协议》履行。2019年4月3日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会出具《证明》，记载：前期乐百年公司委托中奥公司为该小区物业管理公司，由于该公司物业管理经验和综合能力不能满足业主要求，在该公司在管理该小区期间，柳树村委会接收到来自民心网、民意网、12345投诉平台、电话、信访等多方面的大量投诉，但绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，为提升小区物业服务水平，更好的服务广大业主，乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依相关要求，2019年3月23日至2019年3月26日，召开业主大会，会议表决形式为入户走访书面征求意见，经现场唱票，原告通过表决，当选中体奥林匹克花园小区物业公司。现原告主张被告拖欠自2015年7月1日至2018年12月31日物业费未付，被告对此予以认可。一审法院认为，上述乐百年公司与中奥公司之间、乐百年公司与原告之间、中奥公司与被告之间、原告与中奥公司之间分别签订的合同均是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，在本案被告欠缴物业费期间，中奥公司依法为案涉小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应当按照合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。现中奥公司与原告达成合意，中奥公司将2019年3月1日前业主拖欠的物业费、车位费等债权全部转让给原告，故原告有权向被告主张案涉物业费用。原告要求被告给付物业费7392元（1.9元/平方米/月×93.11平×42个月）的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。对于原告主张被告支付违约金、律师费的诉讼请求。一审法院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的该节主张理应得到支持。但是，一方面，柳树村委会出具的《公告》及《证明》均记载了中奥公司在管理案涉小区期间，柳树村委会接收到来自多方面的大量投诉，且绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，即中奥公司在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，应承担一定的责任；另一方面，原告现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对原、被告之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故不予支持原告违约金及律师费的诉讼主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。对于被告抗辩中提到原告代替中奥公司索要物业费的资格问题，法院认为，中奥公司已对其债权转让给了原告，且已向被告在内的小区业主进行了告知，故原告有权享有该债权，被告负有向原告支付案涉物业服务费的义务，因此，对于被告的抗辩意见法院依法不予考虑。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告孙承义自判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司2015年7月1日至2018年12月31日的物业费7392元。二、驳回原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币95元(原告已预交)，由被告孙承义负担。本院二审期间，双方当事人对一审判决认定的事实均没有异议。孙承义围绕其上诉请求提交了光盘一张，拟证明小区消防器材不全。本院组织当事人进行了证据交换和质证。国宝典藏公司对其真实性不予认可，但未提供证据推翻孙承义的主张，本院对上述光盘予以采信。综上，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，孙承义与原物业服务单位中奥公司之间成立物业服务合同关系，中奥公司为案涉小区提供了物业服务，孙承义理应按约支付物业费。中奥公司退出后，国宝典藏公司接管物业服务工作，并受让了中奥公司对业主的债权，国宝典藏公司有权向孙承义主张欠付的物业费。孙承义对于一审认定的其欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令孙承义向国宝典藏公司给付物业费并无不妥。至于上诉人孙承义提出的“物业服务不到位，应减半收取物业费”的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，案涉合同约定，中奥公司对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，中奥公司基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在公用绿地杂物清理不及时、设施不完善、维修不及时等瑕疵问题尚不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然中奥公司作为物业服务公司已经为包括孙承义在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决孙承义全额交费并无不妥。同时，也正是基于中奥公司存在不及时清理公用绿地杂物、设施不完善、维修不及时等瑕疵履行问题，一审法院也已经对国宝典藏公司请求孙承义支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。另外，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。孙承义以中奥公司提供物业服务不到位为由，要求减半支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于上诉人孙承义提出“小区停车费、电梯广告费及各种蜂巢药箱进驻小区收益归全体业主所有”的主张，由于该主张与本案物业服务合同关系项下的物业费纠纷不属于同一法律关系，不属于本案审理范畴，上诉人孙承义可另行主张。国宝典藏公司作为新接手的物业服务单位，对于因原物业单位提供物业服务不尽完善，造成业主不按时交费的问题，应予以充分理解，并应在今后的工作中，加强与业主之间的沟通，积极解决业主提出的问题，以促成物业单位与业主之间的和谐共处。故原审未支持国宝典藏公司主张的违约金和律师费，并无不妥，二审予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司已预付50元，孙承义已预付50元），双方各自负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二〇年四月二十四日书记员  牛超群