江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终10251号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京磊博石材市场有限公司，住所地南京市雨花台区梅山街道九号路。法定代表人：林承瑜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪吕兵，江苏爱信律师事务所律师。委托诉讼代理人：万宇，江苏爱信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京松鼠家具有限公司，住所地南京市雨花台区板桥街道建勇路1号磊博市场D幢3号。法定代表人：梁先财，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩冰，江苏诺法律师事务所律师。原审第三人：南京建通墙体材料总公司，住所地南京市雨花台区中华门外新建。法定代表人：喻卫民，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏征，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑞文，江苏泰和律师事务所实习律师。原审第三人：南京新工投资集团有限责任公司，住所地南京市玄武区唱经楼西街65号。法定代表人：蒋兴宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：王倩靓，女，该公司员工。原审第三人：南京市雨花台区人民政府板桥办事处，住所地南京市雨花台区板桥街道振兴路59号。负责人：梁震，该办事处书记。委托诉讼代理人：江红琴，江苏宁创律师事务所律师。上诉人南京磊博石材市场有限公司（以下简称磊博公司）因与被上诉人南京松鼠家具有限公司（以下简称松鼠公司）、原审第三人南京建通墙体材料总公司（以下简称建通公司）、南京新工投资集团有限责任公司（以下简称新工公司）、南京市雨花台区人民政府板桥办事处（以下简称板桥办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初2810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。磊博公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求并判决被上诉人支付上诉人使用费446600元或发回重审。事实与理由：同上诉状，无变更和补充。1、一审认定事实不清，搬迁非合同无效造成，系配合“263”环境环境专项整治原因。2、一审对于评估报告的采纳不当，一审中各方当事人并未就评估范围达成一致，评估范围不明确，对于水电安装评估并无实物印证。该评估报告的评估费用中包含了增值税的费用，而被上诉人并未提供税务凭证。3、关于房屋的使用费，被上诉人于2018年8月17日交付钥匙，期间一直由其控制，房屋由其占有，应承担该期间房屋使用费，故不应计算至2018年6月。被上诉人提供证据表明被上诉人直至2018年6月都在正常经营，一审按2/3计算无事实和法律依据。4、一审适用法律不当。一审适用法律不一致，认定合同无效，而对于上诉人反诉的使用费又按照合同约定要求提前1个月通知，属于法律适用不当。松鼠公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。建通公司辩称，我方不是本案纠纷的当事人，一审判决认定上诉人与被上诉人的租赁合同无效，同意一审判决。新工公司辩称，新工集团和本案没有直接的关系，应该由建通公司独立承担责任。板桥办事处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我方不是该租赁关系的当事人，对租赁关系的履行过程中发生的任何问题均不知情。一审法院已经认定该租赁合同无效，该合同的无效与263环境整治要求其搬迁，并没有必然的联系。上诉人要求我方承担赔偿责任没有任何法律依据和事实依据。松鼠公司向一审法院起诉请求：1、磊博公司赔偿松鼠公司因租赁合同无效产生的损失1052500元；2、磊博公司退还租赁保证金5000元；3、本案的诉讼费、鉴定费由磊博公司承担。磊博公司一审反诉请求：1、松鼠公司支付2017年11月1日至2018年8月17日的房屋使用费446600元（共计290天，按每天1540元计算）；2、松鼠公司承担反诉全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月6日，松鼠公司与磊博公司签订了摊位租赁合同一份，在摊位和租金方面双方约定：松鼠公司承租磊博公司D幢3-9摊位，共7间用于经营木材、家具加工、提供喷漆场地项目，摊位实际租赁面积为4160平方米。租赁期限三年，自2016年11月1日至2019年10月30日止。合意租金为每平方米10元，季度租金124800元，租金三年不变。租金支付方式为每季度支付，先付后用。合同签订后支付定金5万元，该定金在支付租金时全额抵减首季度租金，以后租金在第一季度到期前10日内支付（租金不含税金，若需提供发票，税金由松鼠公司另行承担）。在管理服务费方面双方约定：因磊博公司提供的综合管理服务，松鼠公司同意按每年度摊位4500元标准向磊博公司缴纳管理服务费用。在履约保证金方面双方约定：磊博公司按5000元的标准向松鼠公司收取履约保证金。如在经营期限内未发生扣付保证金的情况，该保证金将在本合同期限届满之日起一个月后退还给松鼠公司（不计利息）。在双方的权利义务方面约定为：磊博公司于计租之当日将摊位交付松鼠公司使用，并应明确告知该租赁摊位存有的各类瑕疵以及该租赁摊位附属设施使用存在的缺陷。合同期限内遇非磊博公司原因，如政府规划调整、拆迁等导致合同无法履行的，松鼠公司必须无条件服从，搬迁费用根据国家规定执行。在违约方面双方约定为：合同期内除国家建设需要或不可抗力原因外，双方不得擅自变更或提前解除合同，如遇擅自违约，由违约方按租赁期租金的10%赔偿守约方。在提前终止合同的要求和责任方面约定了，如松鼠公司提前解约，须提前1个月书面通知磊博公司。2017年3月7日，松鼠公司与磊博公司签订了补充协议一份，约定磊博公司同意松鼠公司增租D2号摊位，用于经营木材、家具加工项目，该摊位实际租赁面积为480平方米，租赁期自2017年4月1日至2019年10月30日止，支付条件与摊位租赁协议一致，现整体租赁面积为4640平方米，租赁价格每月增加租赁费为4800元，补充协议其他条款不变。2017年12月6日，板桥办事处向建通公司及建通大院各承租企业发出告知书，称确定到2017年，除与金陵石化、南钢、梅钢等重点骨干企业紧密配套企业外，完成四大片区范围内其他中小工业企业基本实现全部关停。贵单位在梅钢片区范围内，请加快落实，加紧推进，确保在2017年12月31日前完成厂区内各级承租户的清理及关停任务。2017年12月15日，磊博公司向松鼠公司发出终止合同告知函，称磊博公司与松鼠公司签订的摊位租赁协议，租赁期为2016年11月1日至2019年10月30日，合同约定“合同期限内遇非磊博公司原因，如政府规划调整、拆迁等导致合同无法履行的，松鼠公司必须无条件服从。”根据江苏省委、省政府“263”专项整治行动精神，2017年12月6日，板桥办事处向磊博公司发函，要求磊博公司在2017年12月30日前完成各承租户的清理及关停。基于以上原因，磊博公司与松鼠公司签订的协议因政府规划的原因实际上已无法再履行，磊博公司现正式通知松鼠公司终止上述协议。磊博公司将配合政府部门要求在2017年12月31日对磊博市场实施进一步的关停措施。望松鼠公司在收到该终止合同告知函后，及时处理好上、下游供应商的业务往来以及再生产业务，安置好公司职工，以防止损失扩大。2017年12月16日，磊博公司向所有承租户发出动力电断供通知，称接上级政府、供电部门通知要求，为配合“263”环境整治要求，磊博公司拟定于2017年12月25日前后对市场内生产动力用电中断供应。请各商户及时做好生产、经营调整的安排工作，防止损失的进一步扩大。2017年12月29日，雨花城管局向磊博公司发出限期拆除告知书，称2017年11月20日，接举报反映雨花台区板桥街道建通公司院内南京磊博石材市场有限公司有违法建设并严重影响市容环境。2017年11月23日，该局执法人员前往建通公司院内，对磊博公司所建的房屋进行了现场勘察，磊博公司于2006年10月，未办理相关建设工程规划许可手续，在建通公司院内建设了8处连体钢结构厂房、13处砖混结构房屋、1处钢结构棚披以及2处活动板房，面积共76178.61平方米，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条“在城市规划区内建设、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”之规定。磊博公司的行为属于擅自建设建筑物的违法行为，且磊博公司的建设行为至今未纠正，属于连续或持续状态的违法建设行为，现已严重影响城市规划，应当依法予以拆除。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，限磊博公司七日内自行拆除76178.61平方米违法建筑。2017年12月31日，松鼠公司向磊博公司发出告知函，称2017年12月15日，接磊博公司要求解除租赁合同，并要求松鼠公司搬离现场的通知书。现告知磊博公司，如磊博公司解除租赁合同具有事实和法律依据，考虑到松鼠公司的实际生产经营需要，松鼠公司将争取在2018年2月14日前完成场地的设备清理工作，正式搬离，届时双方就松鼠公司承租期间所进行的投入、搬离的损失，双方协商解决。如磊博公司终止租赁合同，要求松鼠公司搬离无事实和法律依据，那么磊博公司属于违反双方之间租赁合同的约定，给松鼠公司造成的前期投入搬离损失等等一些后果，松鼠公司将依法向磊博公司主张权利。当日，磊博公司杨礼进签收了该告知函。2018年4月16日，建通公司向磊博公司发出通知，称接上级通知要求，为全面落实建通大院“263”整治工作要求，磊博市场内目前尚未关停的个别企业必须在接此通知后立即停止生产和加工，违者请磊博市场安排断水断电。2018年8月10日，一审法院委托江苏中企华中天资产评估有限公司（以下简称中天资产评估公司），对建通路1号磊博市场D幢房屋装修价值进行评估。松鼠公司租赁合同约定的面积为4640平方米，于2016年9月开始装修并于11月投入使用，提供的装修合同金额为183.39万元。中天资产评估公司经过现场清查核实，装修实际占用及装修面积为5365平方米，评估的装修资产包括：门卫房装修、厨房装修、公卫、油漆房装修、一至八车间装修、水电安装。委托评估资料中所附装修资产明细中已在拆解搬运的中设备，部分已拆解无实物的固定物，包括门卫房的钢构瓦棚和固定家具，公卫的水箱，油漆房的烤箱和油房风机，第一车间和第二车间的排气扇、固定家具，第三至第六车间的排气扇，第七车间和第八车间的电动感应器、固定货架、非机动车棚等，不在本次评估范围中。中天资产评估公司评估的资产价值为105.25万元，其分析的与183.39万元的差异主要原因是：1、部分装修资产因已拆除无实物等原因不在本次评估范围内，该部分金额合计12.66万元。2、于本次评估基准日装修资产已使用一年多，按其经济耐用年限存在一定价值贬损。松鼠公司就其支付租金和实际搬迁等问题向一审法院出具情况说明称，松鼠公司确实自2017年11月1日起未再支付租金，其原因是磊博公司坚决要求松鼠公司搬迁，不同意再收取租金。由于松鼠公司是生产型企业，更换生产场地需要包括寻找厂房、搬迁、对新厂房装修改造等时间，因此松鼠公司一直断断续续使用涉案厂房直至2018年中左右。2018年5月，磊博公司见松鼠公司仍未完全搬迁，因此要求松鼠公司交纳50000元厂房使用费，松鼠公司也于当月18日交纳了50000元。2018年8月17日，松鼠公司与磊博公司交接了房屋钥匙。另查明，2017年9月30日，磊博公司向松鼠公司开具当月18704元电费收据。2017年10月30日，磊博公司向松鼠公司开具当月7769元电费收据。2017年11月30日，磊博公司向松鼠公司开具当月10064元电费收据。2017年12月29日，磊博公司向松鼠公司开具当月6538元电费收据。2018年1月31日，磊博公司向松鼠公司开具当月7563元电费收据。2018年3月30日，磊博公司向松鼠公司开具一、二月份5539元电费收据。2018年4月30日，磊博公司向松鼠公司开具当月7139元电费收据。2018年5月30日，磊博公司向松鼠公司开具当月7569元电费收据。2018年6月30日，磊博公司向松鼠公司开具当月4697元电费收据。一审法院认为，关于磊博公司出租涉案厂房给松鼠公司行为的效力问题，以及如果合同无效是否与租赁合同不能履行有关的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案磊博公司出租的厂房在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，因此双方之间租赁涉案厂房的行为无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，本案租赁合同无效是松鼠公司搬迁、返还租赁物并主张相应装修设施等折价赔偿的原因。“263”环境整治行动并不影响本案合同的效力，本案合同自始无效的状态出现于“263”环境整治行动关停通知之前，无论“263”环境整治行动关停通知是否发出，松鼠公司都有权主张因本案合同无效要求磊博公司返还财产或给予赔偿。因此，对于本案租赁合同不能履行，一审法院对松鼠公司主张系磊博公司出租违建房的无效行为引起的予以采纳，对磊博公司主张是因为租赁物在“263”环境整治行动要求清理和关停的企业范围内、第三人因此也要共同承担责任等抗辩，不予采纳。关于松鼠公司主张的损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审法院认为，磊博公司明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证，仍向松鼠公司出租，且合同约定磊博公司有明确告知该租赁摊位存有的各类瑕疵的义务，对合同无效造成的损失，磊博公司应承担主要责任。磊博公司主张以政府环保整治免责，一审法院不予采信。松鼠公司在承租时、尤其在投入大量装修资金时未审慎核查承租物权利瑕疵，也应承担部分责任。对已形成附合的装饰装修物，磊博公司不同意利用，一审法院委托评估机构进行的现值评估为1052500元。评估机构主要以现场清查装修资产的方式，未直接采用松鼠公司提供的装修合同、装修工程报价单等证据，在鉴定意见中也充分列明了包含和不包含的评估资产范围。故一审法院对评估机构作出的鉴定意见予以采信，对磊博公司就鉴定意见提出的抗辩意见不予采纳。根据双方导致合同无效并造成相应损失的过错大小、合同约定的租期长短和松鼠公司实际使用的时间等因素，一审法院认为磊博公司赔偿2/3的损失即701666元为宜。关于磊博公司主张的厂房占有使用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，虽然松鼠公司和磊博公司之间的租赁关系无效，但是松鼠公司应当向磊博公司支付厂房占有使用费。磊博公司主张的占有使用费计算期限自2017年11月1日至松鼠公司交还钥匙的2018年8月17日。双方均确认松鼠公司的使用费交纳到2017年10月31日。2018年5月18日，磊博公司以松鼠公司未完全搬迁为由，要求松鼠公司交纳50000元占有使用费，而松鼠公司也实际交纳了50000元。磊博公司提供的电费收据，能够证明松鼠公司直到2018年6月仍有经营，故对磊博公司主张松鼠公司应当支付至2018年6月的占有使用费，一审法院依法予以采纳。关于2018年7月1日至2018年8月17日的占有使用费。《摊位租赁协议》第七条仅约定了松鼠公司提前终止合同的要求和责任，系如果松鼠公司提前解约，须提前1个月书面通知磊博公司。根据合同权利义务相一致的原则，如果磊博公司要求终止合同，也应当提前通知松鼠公司。而且磊博公司也没有提交证据证明松鼠公司在2018年7月1日至2018年8月17日的占有使用情况，并非绝对以松鼠公司交还钥匙作为其使用期限，故对2018年7月1日至2018年8月17日的占有使用费，一审法院依法不予支持。关于松鼠公司应否全额支付占有使用费的问题。磊博公司曾书面通知松鼠公司拟对市场内生产动力用电中断供应，在磊博公司的追加第三人申请书中也自认市场存在限制通行等情况，再结合松鼠公司电费走低的事实，一审法院对松鼠公司辩称的自2017年年底开始对涉案厂房并非完全使用，磊博公司不能按照正常履行租赁合同的租金标准收取使用费的抗辩予以采纳。一审法院酌情认定松鼠公司按照46400元/月使用费的2/3进行支付，即247466元，再扣除松鼠公司实际支付了50000元，还需支付197466元。关于磊博公司主张的退还履约保证金问题。《摊位租赁协议》第三条约定，磊博公司按5000元的标准向松鼠公司收取履约保证金。如在经营期限内未发生扣付保证金的情况，该保证金将在本合同期限届满之日起一个月后退还给松鼠公司（不计利息）。因为磊博公司在经营期内未发生扣付保证金的情况，租赁协议终止后也经过了一个月的时间，因此磊博公司应当将履约保证金退还给松鼠公司。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第五条第一款，第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）南京磊博石材市场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）南京松鼠家具有限公司赔偿701666元、退还履约保证金5000元，共计706666元；二、原告（反诉被告）南京松鼠家具有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）南京磊博石材市场有限公司支付使用费197466元；三、驳回原告（反诉被告）南京松鼠家具有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）南京磊博石材市场有限公司的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14362元，保全费5000元，反诉案件受理费减半收取4000元，保全费2720元,合计26082元，鉴定费40000元，由南京松鼠家具有限公司负担诉讼费和保全费8694元，负担鉴定费13334元，由南京磊博石材市场有限公司负担诉讼费和保全费17388元，负担鉴定费26666元。二审中，上诉人磊博公司提供了以下证据：1、南京建通墙体材料总公司与南京鑫翔新型建筑材料有限责任公司签订的《土地租用协议》复印件，内容为南京建通墙体材料总公司将本市雨花台区板桥镇三山村土地（地号14－104－513－005）租赁给南京鑫翔新型建筑材料有限责任公司使用。2、2006年10月8日上诉人与南京鑫翔新型建筑材料有限责任公司及南京建通墙体材料总公司的三方土地租赁协议原件。内容为磊博公司向南京鑫翔新型建筑材料有限责任公司租用本市雨花台区板桥镇三山村土地。建通公司质证称：对证据1因无原件，无法核实，且协议上协议上注明的地号磊博公司租用的地号不一致；对证据2的真实性无异议。松鼠公司质证称：上述证据不属于新证据，证据1因无原件，无法核实，对证据2真实性无异议，上述证据与本案没有关联性。新工公司质证称：证据1因无原件，对真实性不认可；证据2因新工公司不是合同签订方，真实性无法核实，与本案无关。板桥办事处质证称：上述两份证据因板桥办事处未参与，对真实性无法核实。建通公司二审中提供了涉案土地使用权证。磊博公司质证称：对真实性无异议。松鼠公司质证称：对真实性无异议，但与本案无关。新工公司质证称：该证据与新工公司无关。板桥办事处质证称：对真实性认可。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人提出，搬迁非合同无效造成，而系配合“263”环境专项整治原因。本院审理认为，案涉合同属于相关法律法规确认的无效合同，因此无法履行，一审法院的认定并无不当。上诉人对一审评估报告有异议，但对其主张未能提供证据予以证明，故一审对其主张不予采纳正确。上诉人提出，房屋使用费问题不应计算至2018年6月。本院经审查认为，松鼠公司2018年8月17日向上诉人交付案涉房屋钥匙，应当认定松鼠公司使用案涉房屋至2018年8月17日。虽然依照合同约定，上诉人终止合同应当提前一个月通知，但是该一个月期间，如果承租人使用房屋，仍然应当交纳相关费用。松鼠公司实际控制房屋期间，是否用于经营由松鼠公司自主决定，如其不经营应当及时返还，否则应当支付相关费用。如果松鼠公司既占用房屋不经营，又不向上诉人返还房屋，则属于恶意扩大损失，也应当承担相应的费用。因此，一审法院以上诉人未证明松鼠公司使用情况为由不支持2018年7月1日至2018年8月17日期间的占有使用费不当，应当予以变更。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初2810号民事判决的第一、三、四项；二、变更南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初2810号民事判决的第二项为：南京松鼠家具有限公司于本判决生效之日起十日内向南京磊博石材市场有限公司支付占用使用费245928元。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14362元，保全费5000元，鉴定费40000元，合计59362元，由南京磊博石材市场有限公司负担39772元，由南京松鼠家具有限公司负担19590元；反诉案件受理费减半收取4000元，保全费2720元,合计6720元，由南京松鼠家具有限公司负担3696元，由南京磊博石材市场有限公司负担3024元。二审案件受理费7999元，由上诉人南京磊博石材市场有限公司负担3600元，由被上诉人南京松鼠家具有限公司负担4399元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  张旭东审 判 员  汪德全二〇二〇年四月十三日法官助理  滕文欣书 记 员  戴 苗