江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11112号上诉人（原审被告）李晨，男，1979年9月5日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：丁晓俊，江苏振泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐春云，女，1951年3月17日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）胡宏保，男，1949年2月28日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。上诉人李晨因与被上诉人徐春云、胡宏保财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初3256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晨上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院未查清案件事实，导致判决不公。一、被上诉人胡宏保是房屋买卖的出卖方，是明知涉案房屋的买卖性质的，而被上诉人徐春云和胡宏保是夫妻关系且生活在一起，故被上诉人徐春云也应当是明知的，徐春云和胡宏保自述将售房款借给了案外人高巍，且两被上诉人在此之前曾经将案涉房屋抵押套取贷款，并将套取的款项借给高巍以牟利，因此，两被上诉人是为了牟利而卖房，两被上诉人存在过错并应当承担主要责任，一审法院认定上诉人李晨承担主要责任是错误的。二、一审法院未查明案涉房屋现有的市场价格，而没有市场价格就无法确认损失的数额，一审法院酌定上诉人应赔偿2000000元无依据，是错误的。三、被上诉人徐春云和胡宏保自述在2008年9月15日签订房屋买卖合同并过户后的一个月就明知上当受骗了，但是，两被上诉人直至2017年6月12日才向法院提起诉讼，要求判令买卖合同无效，在明知损害发生的情况下，两被上诉人不及时采取合理措施导致损失扩大，因此，两被上诉人应当对扩大的损失承担责任。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。胡宏保辩称，我和徐春云是夫妻关系，但徐春云转让给李晨是虚假转让，并不是为了高巍多贷款，我只有一套房，不可能转让，高巍和我是20多年的朋友，这是我终身的教训，突破了我的底线，高巍和李晨都去市检察院抗诉，也被驳回了。即使现在一审判决赔偿我200万元，而涉案房屋的地区房价已经涨到5万元/平方米，我买不起当地其他的房屋，所以我也不服一审判决。徐春云未到庭答辩。徐春云、胡宏保向一审法院起诉请求：判令李晨赔偿南京市秦淮区火瓦巷26-3号5幢605室房屋价款3000000元。一审法院认定事实：徐春云与胡宏保系夫妻关系。1998年11月，胡宏保按房改政策购买南京市秦淮区火瓦巷26-3号5幢三单元605室（以下简称605室），建筑面积为91.61平方米。徐春云、胡宏保一直在该房屋内居住生活至今。2008年9月15日，胡宏保与李晨签订《南京市存量房买卖合同》，约定胡宏保将605室以952000元的价格出售给李晨，李晨应于2008年9月15日支付定金10000元、于9月20日前支付380000元、于10月15日将余额付清，双方于11月5日前交付房屋等内容。合同签订当日，胡宏保与李晨双方办理605室的房屋所有权过户登记手续。李晨在买卖过程中办理银行按揭贷款570000元，该款于2008年10月23日转入胡宏保的银行账户，后又转入他人账户。自2011年起，上述按揭贷款部分由李晨归还。2014年4月26日，李晨将605室以2550000元价格出售给唐张飞、刘震，双方签订了《南京市存量房买卖合同》，李晨于当日出具唐张飞已支付900000元购房款的付款证明，但在产权登记部门备案的合同是李晨与唐张飞在2014年9月12日签订的合同，该合同约定价款为1630000元。同年9月10日，李晨将剩余贷款446369.29元归还。同年9月30日，唐张飞、刘震作为共有人取得605室房屋所有权。2014年10月，唐张飞因购买605室向中国工商银行股份有限公司南京城东支行（以下简工行城东支行）贷款1650000元，并签订《个人购房借款/担保合同》，同时又与刘震共同签订《南京市房地产抵押合同》，由唐张飞、刘震将605室作为借款担保，并办理了抵押登记手续。此后，唐张飞、刘震因向其他案外人借款又将605室作为担保并办理抵押登记。2017年6月12日，徐春云至南京市秦淮区人民法院诉讼，要求判令胡宏保与李晨签订的关于605室房屋买卖合同无效。该院于同年12月9日作出（2017）苏0104民初5095民事判决书，判决胡宏保与李晨签订的关于605室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效。该判决现已生效。2017年9月22日，一审法院就工行城东支行与唐张飞、刘震借款合同纠纷一案作出（2017）苏0102民初2986号民事判决书，判决唐张飞、刘震共同偿还工行城东支行相应欠款本金及利息，工行城东支行对唐张飞、刘震名下的605室房屋折价、拍卖、变卖所得价款在价值1650000元范围内享有优先受偿权。工行城东支行在该判决发生法律效力后，于2018年1月23日向一审法院申请执行，案号为（2018）苏0102执414号。一审法院在执行过程中，依法作出（2018）苏0102执414号执行裁定书及执行公告，裁定拍卖唐张飞、刘震名下的605室，公告责令上述房屋内居住、使用人员腾空并迁出该房。徐春云、胡宏保作为案外人向一审法院提出执行异议被裁定驳回后，提起执行异议之诉，一审法院于2018年11月20日作出（2018）苏0102民初5263号民事判决书，驳回徐春云、胡宏保的诉讼请求。该判决现已生效。审理中，胡宏保陈述高巍与李晨系亲属关系，在向李晨出售605室之前，曾将该房作抵押贷款给高巍，高巍也按期归还贷款。李晨陈述高巍系其舅妈的弟弟。双方主要争议事实有：1.徐春云、胡宏保主张案涉房屋现有价值4500000元，并提供房屋中介公司的网页，证明同地段房屋现售价为每平方米约40000多元，在2008年的售价为每平方米10000元至12000元。经质证，李晨不予认可。2.李晨认为其已按合理对价支付房款，李晨出售房屋系归还其他债务。李晨提供证据有：①2008年8月28日的欠条及承诺书，载明高巍作为借款人向胡宏保借款500000元，李晨承诺提供连带责任担保。②2008年9月20日胡宏保出具收条，载明收到李晨首付款380000元。③2010年4月27日李晨转账给高巍的银行流水账单，证明李晨支付高巍500416元，由高巍归还胡宏保500000元借款。④2014年银行账单，证明李晨向郭某某借款400000多元用于提前归还605室的银行贷款，及卖房后归还其投资借款。⑤南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓刑二初字第81号刑事判决书，证明在被告人韩方非法吸收公众存款罪一案中，李晨作为受害人被骗1000000多元，其中950000元系他人借款，因归还借款而出售房屋。经质证，徐春云、胡宏保对证据①-②真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为李晨没有支付首付款，依李晨陈述上述款再加上银行贷款总计1450000元，远远超过合同价款约定的952000元；对证据③-⑤的真实性没有异议，但对关联性不认可，无法达到证明目的。一审法院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，案涉房屋所有权原登记在胡宏保名下，系徐春云、胡宏保的夫妻共同财产。胡宏保与李晨在2008年9月签订的涉案房屋买卖合同，经法院生效民事判决确认合同无效后，双方应履行相互返还义务，而李晨在依该合同取得案涉房屋所有权后又出售给他人，并办理房屋所有权转移登记，根据现有情况来看，李晨已无法履行返还案涉房屋义务，故徐春云、胡宏保有权主张李晨赔偿相应的补偿款及损失。关于徐春云、胡宏保主张的赔偿数额，应根据案涉无效合同约定的价款、不能返还产生的相应合理损失及双方的过错责任予以综合考量。首先，李晨应承担返还相应的折价款，在案涉无效合同中约定的房屋价款为952000元，从庭审查证来看，已有充分证据证明李晨通过银行贷款方式支付胡宏保570000元，故李晨在赔偿折价款时应扣减该部分款；李晨抗辩已履行全部付款义务，证据不足，不予采纳。其次，徐春云、胡宏保主张按现行市场价格计算案涉房屋价格，理由正当，予以采纳；由于案涉房屋的现有价值大于案涉无效合同约定的价款，超出部分系李晨不能履行返还案涉房屋义务而产生的损失，一审法院将参照现有市场价格，在扣减案涉无效合同约定的价款后，予以酌定合理的损失范围。最后，在案涉无效合同中，胡宏保与李晨都具有过错，胡宏保应承担次要责任，李晨应承担主要责任，徐春云、胡宏保与李晨应根据责任比例承担损失，故李晨抗辩扩大损失部分应由徐春云、胡宏保承担，及其出售房屋系为归还相应债务等，理由不足，不采纳。综上，一审法院酌定李晨应赔偿徐春云、胡宏保2000000元，对徐春云、胡宏保主张数额中超出的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：李晨于判决生效之日起三十日内赔偿徐春云、胡宏保2000000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取15400元，由徐春云、胡宏保负担5128元，李晨负担10272元。徐春云、胡宏保预交的案件受理费的剩余部分10272元由一审法院退回，李晨应承担的案件受理费部分于判决生效之日起十日内向一审法院交纳。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，经生效民事判决确认，上诉人李晨与被上诉人胡宏保就涉案房屋所签订的房屋买卖合同无效。合同无效后，双方应履行相互返还义务，因李晨在取得房屋所有权后又出售给他人，并办理房屋所有权转移登记，根据现有情况，李晨已无法履行返还案涉房屋义务，故徐春云、胡宏保有权请求李晨赔偿相应的损失。一审根据双方的过错程度，在参考涉案房屋的现有市场价值及扣除胡宏保应退还购房款情况下，酌定李晨赔偿胡宏保损失2000000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，李晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人李晨负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年四月一日书记员  戴 苗