辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终858号上诉人（原审被告）：谭术艳，女，1972年12月28日出生，满族，住吉林省伊通满族自治县。委托诉讼代理人：石庆东（谭术艳丈夫），男，1972年10月16日出生，汉族，住大连经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司大连分公司。住所地：大连市沙河口区绿波小区46号2-4-3。负责人：于歌，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚雪峰，辽宁碧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪晴，辽宁碧海律师事务所实习律师。上诉人谭术艳因与被上诉人长城物业集团股份有限公司大连分公司（以下简称长城物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭术艳上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并返还其非法所得；二、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人主体不适格，上诉人认为案涉物业服务合同的相对人是案外人大连深长城物业管理有限公司，上诉人同意向该公司支付物业费，被上诉人无权向上诉人主张权利。2.即使被上诉人称其向上诉人提供了物业服务，但上诉人认为提供的物业服务达不到大连市规定的特级标准，上诉人自费修理门前500多平方米广场路面，应当在物业费中予以抵扣。小区楼顶的亮化灯破损率达到95%，路灯完好率不足80%，绿化带没有绿树和草坪，消防设备不合格，监控安防设备缺失，且物业费没有包含垃圾清运的服务项目。3.被上诉人无法提供2013年物价局批准的收费许可证和开发商前期的招投标备案文件，被上诉人在一审提交的前期物业合同系伪造的，应承担相应的刑事责任。4.2018年辽宁省最新的《物业管理条例》规定前期物业合同有效期最长三年，超过三年后，业主与物业公司之间不应再存有合同关系。上诉人了解被上诉人系采取非法手段签订的物业合同，应属无效合同，依据合同法第五十二条的规定，因该合同取得的财产，被上诉人应当予以返还。5.被上诉人诉请已过诉讼时效。且2013年5月至2014年5月通讯线路和供热管网没有交工，并不具备入住条件，按照物业条例等相关规定，物业公司不应向业主收取物业费，所产生的相关费用应当由开发商负责。长城物业答辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。不同意上诉人的上诉请求。主要理由为，1.被上诉人已经提交了被上诉人与大连深长城物业管理有限公司签订的协议书，协议书明确载明大连深长城物业管理有限公司将其服务期间的物业费的收取权转交给被上诉人，因此被上诉人有权依据协议书向上诉人主张物业费。且自2016年6月起，上诉人与小区建设单位大连神龙科技有限公司直接签订前期物业服务合同，也是由被上诉人为上诉人所在小区实际提供物业服务。2.被上诉人自2013年12月起至2019年4月，每年都在上诉人案涉房屋外墙张贴物业费催缴通知单，被上诉人诉请没有超过法定诉讼时效。长城物业向一审法院起诉请求：一、谭术艳支付物业服务费207632.8元；二、谭术艳给付拖欠该物业费的违约金186823.46元。一审法院认定事实如下：2013年5月，长城物业母公司长城物业集团股份有限公司（乙方）与案外人大连水农科技有限责任公司（甲方）签订大连东方·优山美地B区商业街前期物业服务合同。前期物业管理运行期的服务期限：自本物业向业主交房之日起三年。2013年5月30日至2016年5月29日，期限三年。合同期满后未出现第11章合同的解除和终止，本合同自动直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效，并由该物业服务企业接管为止。乙方提供的应达到大连市物业服务特级质量标准物业费，具体标准为商业物业每平方米5元/平方米/月，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月十日前履行缴纳义务，业主或使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起，应按付款每日千分之一标准支付违约金。本合同乙方的全资子公司大连深长城物业管理有限公司履行并收取相关款项，对本物业提供前期物业服务。乙方总部每年不少于两次对合同的履行、现场物业管理服务评估监督，确保服务品质。谭淑艳于2013年5月30日在管理规约承诺书中签字。2016年6月，长城物业与小区建设单位大连神农科技有限责任公司签订《大连鲁能·优山美地北区一期商业街16年年度2017年度前期物业服务合同》，受托为谭术艳在内的小区业主提供前期物业服务。合同约定“物业管理服务费为每平方米5元/平方米/月，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月十日前履行缴纳义务。业主或使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起，应按付款每日千分之一标准支付违约金。2018年5月双方再次续签上述合同。长城物业（乙方）与大连深长城物业管理有限公司（甲方）签订协议书，约定双方就大连东方·优山美地拂海园、逸海园、B区一期商业街前期物业服务相关事宜，签订如下协议：2010年6月15日至2012年6月15日期间，甲方基于长城物业集团股份有限公司与大连鲁能置业有限公司签订的前期物业服务合同，受长城物业集团股份有限公司委托管理大连东方优山美地拂海园及逸海园；2013年5月1日至2016年5月29日期间，甲方基于长城物业集团股份有限公司与大连神龙科技有限责任公司签订的前期物业服务合同，受长城物业集团股份有限公司委托管理大连东方·优山美地区B区一期商业街。双方确认大连东方优山美地福海园、逸海园、B区商业街的物业服务相关权责始终属于长城物业集团股份有限公司，根据长城物业集团股份有限公司决定，甲方大连深长城物业管理有限公司早已退出前述小区，不再为前述小区提供物业服务，同时将前述小区物业服务的相关权利及义务一并转交给乙方，由乙方享有相关权利，包括甲方为前述小区提供物业服务期间物业费的收取权。谭术艳是大连优山·美地商业街55—34室业主，建筑面积565.28平方米。谭术艳按交房时间交纳物业费至2013年11月17日。自2013年11月17日起至2019年12月31日止拖欠物业服务费207628.08元。一审法院认为，长城物业与建设单位签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，明确约定物业服务的事项、范围、服务费收取标准及付费方式等内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对于业主具有拘束力，双方均应依约履行。谭术艳提出长城物业主体资格不适问题，根据长城物业提供的证据，2013年，案涉房屋的前期物业服务合同虽然是长城物业母公司长城物业集团股份有限公司与案外人大连神农科技有限责任公司签订，但是合同明确约定了由大连深长城物业管理有限公司履行并收取相关款项，对案涉物业提供前期物业服务。大连深长城物业管理有限公司又将上述权利义务转让给了长城物业，因此，长城物业具有主体资格。长城物业按照合同约定履行了义务，谭术艳应当按照合同约定支付物业费，长城物业主张的2013年11月17日起至2019年12月31日止的物业费207628.8元，符合合同约定，于法有据，一审法院予以支持。关于谭术艳提出的长城物业提供的物业服务不符合合同约定问题。根据谭术艳提供的方砖压碎的照片证据及抗辩意见，不能证明长城物业不履行或者不完全履行物业服务合同约定，构成了重大违约，并且对小区的生活秩序产生重大影响，不能成为谭术艳拒绝缴纳物业费的理由，一审法院对谭术艳提出的抗辩不予采信。关于谭术艳提出的供暖、电话、宽带未按时交工、房屋质量问题，谭术艳可以向建设单位另行主张。谭术艳主张的回廊积水造成损失问题、垫付维修广场路面的费用问题，与本案不是同一法律关系，谭术艳可另行处理。关于长城物业主张的违约金问题。谭术艳逾期支付物业费的行为，依法应承担相应的违约责任，但考虑到物业服务单位与业主之间应加强沟通，履行各自的义务，在谭术艳未给长城物业造成重大损失的情况下，从化解社会矛盾的角度出发，对于长城物业要求谭术艳支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、谭术艳于本判决生效之日起十日内给付长城物业集团股份有限公司大连分公司2013年11月17日起至2019年12月31日物业费207628.08元；二、驳回长城物业集团股份有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3608元，由长城物业集团股份有限公司大连分公司负担1709元，由谭术艳负担1899元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，1.被上诉人的诉讼主体资格；2.上诉人是否应向被上诉人支付物业费；3.被上诉人诉请是否超过法定诉讼时效。关于第一个争议焦点，根据长城物业集团股份有限公司与大连神农科技有限责任公司于2013年5月签订的涉及案涉小区的前期物业服务合同，为案涉小区提供物业服务的系长城物业集团股份有限公司，而收取物业费的权利，则由长城物业集团股份有限公司委托大连深长城物业管理有限公司来履行。结合上诉人在一、二审的诉辩观点，上诉人对于大连深长城物业管理有限公司有权向其收取物业费的事实是认可的。之后，大连深长城物业管理有限公司与被上诉人签订协议书，大连深长城物业管理有限公司将收取案涉小区物业费的权利转让给了本案被上诉人。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让债权，应向债务人履行通知义务。现被上诉人通过诉讼的方式通知上诉人，未违反法律规定。被上诉人依约受让了讼争债权，故，被上诉人系本案适格主体，上诉人此节主张，本院不予支持。关于第二个争议焦点，上诉人拒绝支付物业费的主要理由为被上诉人提供的物业服务有瑕疵。依据案涉前期物业服务合同及协议书的约定，上诉人作为案涉小区业主，在接受了物业服务的同时，应履行向被上诉人支付物业费的合同义务。上诉人仅以被上诉人提供的服务有瑕疵为由拒绝支付物业费，与案涉合同约定及法律规定不符，本院不予支持。关于第三个争议焦点，被上诉人在本案诉请的欠付物业费期间自2013年11月17日至2019年12月31日，但被上诉人提交的张贴在上诉人案涉房屋墙外的催缴通知单系影印件，从影印件中无法看出催交通知单的内容及张贴时间，且上诉人对于催缴的事实不予认可，被上诉人在未提供其他相关证据佐证的情况下向被上诉人主张2013年11月17日至2016年4月24日期间物业费，证据尚不充分。该期间的物业服务费已超过法定诉讼时效，本院不予支持。被上诉人提起本案诉讼的时间为2019年4月25日，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，以及案涉前期物业服务合同中关于每年的第一个月支付当年物业费的约定，本院对于被上诉人主张的2016年4月25日至2019年12月31日期间共计44个月，合计124361.60元物业费予以支持。综上所述，谭术艳的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初2353号民事判决第二项；二、变更大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初2353号民事判决第一项为，谭术艳于本判决生效之日起十日内给付长城物业集团股份有限公司大连分公司自2016年4月25日至2019年12月31日物业费124361.60元；三、驳回长城物业集团股份有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3608元，由谭术艳负担1118.48元，长城物业集团股份有限公司大连分公司负担2489.52元；二审案件受理费7216元，由谭术艳负担2236.96元，长城物业集团股份有限公司大连分公司负担4979.04元。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年四月七日书记员 李 波