贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终559号上诉人（一审被告）：贵州安顺豪峰门业制造有限公司。住所：贵州省安顺市经济技术开发区。统一社会信用代码：522520000038068。法定代表人：刘艳。上诉人（一审被告）：刘艳，女，汉族，1977年1月21日生，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。上诉人（一审被告）：张发贵，男，汉族，1981年3月10日生，贵州省织金县人，现住贵州省安顺市西秀区。三上诉人共同委托代理人：张锐雪，女，贵州能盛律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）：安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司。住所：贵州省安顺市西秀区欢喜岭村。统一社会信用代码：9152040058411430X6。法定代表人：刘兴贵。上诉人贵州安顺豪峰门业制造有限公司（下称“豪峰门业公司”）、刘艳、张发贵因与被上诉人安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司（下称“兴贵物流公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初4843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴贵物流公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2012年8月3日签订的《土地租赁协议》；2.判令三被告向原告支付所欠租金4479790.50元，并从2019年9月1日起计算租金至被告实际交付土地给原告之日止；3.判令被告支付原告违约金，违约金为被告所欠原告租金总额的5%；4.本案诉讼由被告承担。事实及理由：2012年8月3日原告与被告签订土地租赁协议，原告将自己从安顺市西秀区欢喜岭村通过合法租赁取得的土地转租给被告豪峰门业公司搭建钢材市场使用。协议约定租赁土地面积为34018.65㎡（租赁平方单价按合同约定为准），截止2019年9月1日被告共欠原告的租金合计人民币4479790.50元，经原告多次索要租金未果，原告认为被告的行为已严重违约，对原告造成巨大损失。豪峰门业公司、刘艳、张发贵一审辩称，1.不同意解除双方签订的租赁协议，被告不存在违约，没有及时支付租金是因为原告对涉案土地所有人违约，为维护社会稳定，被告还代原告支付了租金140万元，合同不存在约定或者法定的解除情形；2.我们是同意支付租金的，但是要进行对账，对于实际差欠的租金我们愿意支付；3.被告不构成违约，不应该支付违约金，且违约金约定过高；4.原告诉称的租赁土地的面积我们不认可，与我们算的有差异。综上，请求法院判决我们与原告继续履行土地租赁协议，拖欠的租金没有差欠那么多，待进行对账后，我们愿意支付。一审法院认定事实：2012年8月3日，原告作为甲方与被告豪峰门业公司作为乙方签订《租赁协议》，约定：乙方向甲方租用市场建设用地约45亩，按实测面积为准，租赁期限为20年，依甲方与欢喜岭村所定租赁期限为准，租赁费用分段计收标准：1、前五年月租金标准为3.5元/㎡，2、第六年至十年月租金标准为6.5元/㎡，3、第十一至二十年月租金标准为14元/㎡，租金支付方式原则为先交租金后使用土地，起算时间自甲方完成“三通一平”交地给乙方于2012年12月1日开始计算租金，付款方式一年一付。甲方违约：不能如期交场地给乙方进行建设，按每月150%支付乙方所交保证金的资金占用费，如果政府干预造成所有损失由甲方负责，支道的公摊面积甲方占三分之二，乙方占三分之一，乙方违约：不租赁违约的交给甲方的保证金归还甲方所有，不交租金违约按租金金额的每月5%支付违约金给甲方。合同签订后，原告将租赁土地交给被告豪峰门业公司，被告豪峰门业公司交清了2015年12月31日前的租金。2017年10月28日，双方对2016年1月1日起的租金进行结算，被告欠一期钢材市场的租金2016年1月1日至2018年1月1日和二期钢材市场占用路三亩土地租金2013年7月1日至2017年7月7日共计1457366元，被告刘艳并向原告出具《欠条》。2018年2月11日，西秀区华西办事处、欢喜岭村民委员会向原告出具《告知书》，载明：原告因未及时兑付土地租金，经村支两委开会一致同意并报请上级政府后决定，由村委向土地实际使用者收取租金后发放村民，相关后果由原告承担。同年2月12日，西秀区华西办事处向被告豪峰门业公司出具《证明》，载明：为保证社会稳定，确保欢喜岭村村民租金兑现，经欢喜岭村支两委协商，决定由被告豪峰门业公司先行向欢喜岭村委交付租金1400000元兑现村民。2018年2月15日被告豪峰门业公司代原告向欢喜岭村民委员会交纳土地租金人民币1400000元。同时查明：被告向原告租赁的一期市场面积为31704.19㎡，市场内道路面积为6964.38㎡，二期钢材市场占用路三亩即2000.01㎡，年租金为43200元。被告租用的二期钢材市场占用路三亩2017年7月1日起至2019年9月1日止的租金，原告已另案起诉。一审法院认为，原告与被告豪峰门业公司签订《场地租赁协议》系双方真实意思表示，双方应按合同约定全面履行合同义务。协议签订后，原告将租金土地交付被告豪峰门业公司，被告豪峰门业公司应按约定支付租金。被告豪峰门业公司已向原告付清2016年1月1日前的租金，对于2016年1月1日至2018年1月1日期间的租金，被告豪峰门业公司法定代表人刘艳经与原告对账结算后，向原告出具《欠条》，载明了实欠金额，被告豪峰门业公司应向原告履行支付义务。原告以被告豪峰门业公司违约为由要求解除协议，但因《欠条》未约定付款时间，欠条出具后原告又无证据证实向被告催收过该部份租金，而2018年1月1日后的租金因被告豪峰门业公司在接到西秀区华西办事处、欢喜岭村民委员会的告知书，要求直接向欢喜岭村民委员会支付，被告豪峰门业公司于2018年2月15日代原告向欢喜岭村民委员会交纳土地租金1400000元，且原告无证据证实向被告豪峰门业公司提交面积实测图，租赁面积一直处于不完全确定状态，故原告要求解除协议的诉请，暂不予支持。原告要求被告豪峰门业公司支付所欠租金，按原告提交的计算清单自认租赁面积34018.65㎡，不超过实测图纸中被告租赁的市场面积及市场内道路面积中应由被告公摊1/3之和，认定一期租赁面积为34018.65㎡。被告欠原告一期钢材市场2016年1月1日至2018年1月1日的租金和二期钢材市场占用路三亩土地2013年7月1日至2017年7月7日的租金共计1457366元，已结算并出具《欠条》明确欠款金额，对该结算予以采信。经核算，被告应支付2018年1月1日至2019年9月1日一期钢材市场租金人民币（20个月×6.5元/㎡×34018.65）4422424.5，加上《欠条》尚欠款1457366元，扣除已支付租金1400000元，共计尚欠4479790.5元租金未支付。现原告主张要求被告豪峰门业公司支付所欠租金4479790.5元，予以支持。原告诉请要求被告豪峰门业公司支付违约金。因双方协议中对违约金“不交租金违约，按租金金额的每月5%支付违约金”的约定过高，原告自行调整诉请主张违约金为被告欠原告租金总额的5%，该主张不过高，予以支持。该违约金为4479790.5×5%=223989.5元。原告要求被告刘艳、张发贵承担共同支付责任。因《租赁协议》上张发贵在乙方处的签字，庭审中其本人自认是作为股东签字，也自认是作为欠款人签字，故被告张发贵应对全部租金欠款及相应违约金承担共同支付责任；被告刘艳在《欠条》上的签字，其本人自认是代表公司也代表个人，其应对《欠条》中尚欠款项承担支付责任。被告2018年2月15日支付的1400000元，应先冲抵先到期欠款1457366元，故被告刘艳应承担支付责任的款项为57366元及相应违约金57366×5%=2868.3元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1、由被告贵州安顺豪峰门业制造有限公司、张发贵于本判决生效后十日内向原告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司支付所欠至2019年9月1日止的租金人民币4479790.5元；2、由被告贵州安顺豪峰门业制造有限公司、张发贵于本判决生效后十日内向原告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司支付违约金人民币223989.5元；3、被告刘艳对上述所欠租金中的人民币57366元及相应违约金人民币2868.3元向原告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司承担共同支付责任；4、驳回原告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币47168元，减半收取人民币23584元，保全费人民币5000元，共计人民币28584元，由原告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司承担25元，由被告贵州安顺豪峰门业制造有限公司、张发贵承担28559元。豪峰门业公司、刘艳、张发贵上诉请求：撤销一审判决，改判豪峰门业公司、张发贵支付欠兴贵物流公司至2019年9月1日止的租金4306990.5元，不承担其他责任。上诉理由：1.一审将兴贵物流公司与张发贵、案外人吴华、吴洪玉签订的《协议》涉及的3亩土地包含在本案45亩土地中，重复计算租金，应当在本案租金中减去3亩土地的租金172800元；2.上诉人未及时支付租金并非违约，不应承担违约责任，自2018年2月，因兴贵物流公司对案涉土地所有权人欢喜岭村委违约，造成村民集体上访；同时，豪峰门业公司在接到华西办与欢喜岭村委通知后，就不敢再支付租金给兴贵物流公司，怕支付租金给兴贵物流公司后被撵出市场，因此，未及时支付租金不是豪峰门业公司违约，而是兴贵物流公司对欢喜岭村委违约造成，不应将后果归责于豪峰门业公司。同理，上诉人刘艳亦不应当对所欠租金承担违约责任。兴贵物流公司二审未答辩。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理，确认一审查明的事实。本院认为，二审围绕三名上诉人的上诉理由审理。首先，对于上诉人提出3亩土地租金涉及其他合同，不应计算在本案的上诉理由，2017年10月28日刘艳出具《欠条》已明确包含该3亩土地租金，且一审明确本案中该3亩地的租金计算期间为2013年7月1日至2017年7月7日，而对于此后的租金，兴贵物流公司已另案起诉。因此，不存在重复计算该部分租金的情况。其次，对于上诉人提出因兴贵物流公司对欢喜岭村委违约，华西办事处与欢喜岭村委通知上诉人后，上诉人不敢再向兴贵物流公司支付租金的情况，民事主体在民事活动中的法律地位，一律平等，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不属于可以变更、终止其履约义务的抗辩理由。且据上诉人称，该事由出现于2018年2月后，但此前上诉人便已拖欠租金，即便具有特殊原因导致不能向出租人直接支付租金，上诉人也应当采取符合法律规定的方式处理，本案其欠付租金的行为不具正当事由，对该上诉理由，不予采信。综上所述，豪峰门业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47168元，由贵州安顺豪峰门业制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 黄光美二〇二〇年四月七日法官助理孙南书记员陈秋君