南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0113民初7073号原告：邹豪珏，男，汉族，1978年12月28日出生，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：付志，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文婷，江苏冠文律师事务所律师。被告：王陈媛，女，汉族，1973年12月7日出生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：莫燕雯，江苏中虑律师事务所律师。原告邹豪珏诉被告王陈媛相邻关系纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理，适用简易程序，分别于2019年1月3日、11月8日公开开庭进行了审理。原告邹豪珏的委托诉讼代理人付志、张文婷，被告王陈媛及其委托诉讼代理人莫燕雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹豪珏向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告赔偿原告因房屋漏水产生的装修损失153553元；2、判令被告赔偿原告租金损失14万元（自2018年9月至2019年10月），此后租金损失按每月1万元标准计算至原告实际入住房屋为止；3、鉴定费、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2016年8月15日购得位于南京市栖霞区房屋，后对该房屋进行了精装修并安装了新风系统，准备2018年10月后入住。国庆节后原告发现其房屋的一层及负一层内被水浸泡多日，负一层天花板、木地板、新风系统等由于长时间被积水浸泡出现脱落、严重损坏，后经查找原告得知，造成房屋被水浸泡的原因系被告所有的X幢X单元XXX室管井内被告使用的太阳能供水阀被被告家擅自打开，且未及时关闭，太阳能热水器内的水蓄满后，经出水管自然流出，通过管井自上而下流淌至原告房屋的一层，大量灌入原告家一层及负一层，由于国庆期间无人发现水流数天，造成原告房屋的一层及负一层被告水浸泡多日，损失严重，事件发生后，原告多次与被告协调未果，故诉来法院，请求判如所请。被告王陈媛辩称，漏水的原告并非是从被告家中漏水，是公共区域，该公共区域系物业公司管理范围。原告的损失与被告的行为间不具有因果关系；发现漏水时被告家尚未入住，被告不应承担责任，根据原告提供的证据可以看出原因是开发商未按图施工，太阳能出水管未入户才导致本案情况发生，应当由开发商和物业公司承担责任；对于评估报告确定的损失被告方有异议，认为负二层非原告产权面积，鉴定报告中确定的赔偿数额较高，没有事实和法律依据。对于租金损失，原告在起诉状中主张5000元/月，但在其后的庭审中变更为10000元/月，变更没有依据，且原告在本市有其他房屋可以居住，此系原告方自行扩大损失，不予认可。请求驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，对事实本院确认如下：邹豪珏于2016年8月15日购买了位于南京市栖霞区房屋，后对该房屋进行了精装修并安装了新风系统，待装修完成后拟于2018年10月后入住。王陈媛系某某园X幢X单元XXX室房屋产权人，2018年国庆节前，XXX室正在装修，尚未入住。2018年国庆节假期后，原告邹豪珏到其房屋检查装修情况时发现XXX室的一层及负一层内被水浸泡。邹豪珏遂联系物业公司查找原因，发现水来源于公共管井内的同幢XXX室使用的太阳能热水器，该热水器出水管悬挂在公共管井的水管外，未进入XXX室户内。后与XXX室业主联系其家装公司，得知XXX室的装修工人在试水时，误将XXX室的太阳能热水器供水阀打开，未及时关闭，该太阳能热水器公共管道井内底部未做防水措施，出水管亦未入户，太阳能热水器内进水蓄满后流入公共井内漫溢至一楼住户房屋内，因国庆节放假期间无人发现现场状况，致水浸泡造成损失。后双方对漏水原因及损失协商未成，遂诉至本院要求处理。审理中，邹豪珏向本院提交鉴定申请，申请对漏水原因及损失进行司法鉴定。江苏天仁房地产土地资产评估有限公司接受本院委托对某某园X幢X单元XXX室房屋装修损失进行了司法评估，于2019年8月15日出具了苏天仁评字（2019）第19090号资产评估报告，评估结论为，截至评估基准日2019年4月15日，栖霞区某某园X幢X单元XXX室因漏水导致的房屋装修财产损失的评估价为153553元，原告为鉴定支付了鉴定费14000元。对该评估报告，原告邹豪珏无异议，被告王陈媛提出异议，并申请鉴定人出庭，后因鉴定人出庭费用问题，被告又变更请求由鉴定机构函询，鉴定机构对被告王陈媛提出的异议理由书面给予了函复意见，并在庭审中予以质证。对于漏水原因的司法鉴定，江苏方测建筑工程技术有限公司和南京东南建设工程安全鉴定有限公司接受委托后均因无法对漏水原因进行了鉴定作退回鉴定处理。江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司接受委托后经审核认为，案涉房屋的漏水问题涉及给排水及设备问题，超出了该鉴定机构的技术条件，无法进行鉴定，也将鉴定做退案处理。致漏水原因鉴定未成。原告邹豪珏主张的租金损失，在起诉状中注明月租金为5000元。后在庭审中变更为月租金为1万元。原告提供的证据为与出租人于2018年9月16日签订的租赁合同，租赁期限自2018年7月16日至2019年7月15日。支付租金14万元的支付凭证，其中2018年12月29日手机转账4万元；2019年10月22日手机转账10万元，该两笔转账均未标明用途。本院就租金问题向原告邹豪珏进行了询问，原告陈述：其在本市他处也有房屋，购买案涉房屋是为了孩子就近上学。本案起诉前原告已入住租住的房子，当时只是想暂住一段时间，等新房装修好就搬进新房。因为原告和出租人是朋友关系，当时没有付租金。故起诉时并没有支付每月租金1万元，只是按照原告自己房屋所在小区的平均租金为标准大概计算的。10月份得知房屋毁损只能继续租住朋友的房子。被告王陈媛在审理中以开发商存在设计缺陷和工程质量问题，物业公司存在安全管理缺失为由向本院申请追加开发商和物业公司作为被告参加诉讼。因被告主张的请求与本案不属同一法律关系，本院未予采纳。上述事实，有公证文书、商品房买卖合同、现场照片、评估鉴定报告、鉴定机构退案函、谈话笔录、双方当事人当庭陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十二条规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的应当给予赔偿。第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。本案争议焦点有如下方面：一、原告房屋被水浸泡造成损失与被告行为间是否存在因果关系；二、原告的损失应如何认定。对于第一个争议焦点，本院认为，案涉双方房屋为楼上下结构，双方共用公共管道井，综合本案证据，可以认定，造成原告房屋被浸泡的水源来源点为被告家的太阳能热水器出水管，且双方对被告方装修工人因试水打开供水阀未及时关闭的事实均无异议，故可认定，造成原告房屋被水浸泡的事实与XXX室试水有直接关联。因此，被告的行为与原告方房屋受损事实间存在因果关系。对于被告提出的漏水还存在开发商未按图施工，交付的设施存在重大缺陷，物业公司未尽到安全管理义务等原因，应将其他侵权主体纳入本案处理的意见，本院认为，首先，被告主张的开发商未按图施工、交付的设施存在缺陷属建设工程合同纠纷或商品房买卖合同质量纠纷；物业公司未尽到安全管理义务属公共场所管理人责任纠纷与本案的相邻权纠纷分属不同的法律关系，不应一并处理。其次，现有证据尚不能证明原告在案涉漏水损害事实发生过程中存在过错，如追加主体将导致诉讼期限的延长，直接影响到原告实现权利的期限。从诉讼经济和保护当事人合法权益的角度，也不宜一并处理。第三，在司法鉴定的处理中，受委托鉴定机构因技术原因无法进行鉴定，但在退案函中也说明，案涉的漏水原因涉及给排水和设备，鉴定机构不具备鉴定的能力，无法做出鉴定。故在处理本案相邻权纠纷中，关于XXX室太阳能热水器出水管未入户，是否属开发商责任，物业公司是否应承担安全管理责任问题，因证据原因在本院本次诉讼中本院不作考量，被告可另案处理。对于第二个争议焦点，本院认为，原告主张的装修修复损失费用系诉讼中由司法评估机构作出，该评估机构具有相应司法鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定人对当事人函询提出的异议作出了书面函复并经庭审质证，评估结论合法合理，未失公允。故本院予以采纳，作为本院认定损失的依据。对于原告主张的租金损失14万元，本院认为，根据原告庭审中提供的租赁合同和支付凭证，反映出租赁期限自2018年7月16日至2019年7月15日，签订日期为2018年9月16日；支付凭证日期分别为2018年12月29日手机转账4万元，2019年10月22日手机转账10万元，两笔支付款项均未标明用途。而原告在2018年11月8日的起诉状中注明租金损失为月租金5000元，计算至重新装修改造结束止。因两者矛盾，法院要求原告就此项损失作出合理解释，原告在向法院的陈述中作出了补充事实说明：原告与出租人系朋友，在淹水事实发生前已经入住租赁房屋，考虑到2018年10月底即能搬入案涉房屋居住，因系短期居住，原告未支付租金。后因房屋被淹，只能继续租房居住，才支付朋友租金。起诉时是按原告居住房屋周边平均租金计算费用的，原告在本市他处另有房屋。综合双方当事人陈述及本案证据，本院认为，原告关于实际已发生租金损失14万元的陈述事实证据证明力不足，与起诉状自认事实有冲突，作出的解释不合理，本院不予采信。虽然原告在诉状中主张的月租金标准5000元没有相应证明力的证据支持，但案涉房屋本应于2018年11月即可使用，因淹水导致诉讼及重新装修，致原告无法正常使用房屋，原告由此产生房屋使用费损失系直接损失，并不以原告在本市有其他居所为前提，结合案涉房屋周边的市场平均价格，原告主张的5000元/月为合理价格，本院予以采信，作为损失计价标准。计算损失起止时间本院酌定自2018年11月起至2019年10月止，共计12个月。合计支持房屋延迟使用费损失60000元（5000元/月×12个月）。综上，被告王陈媛应向原告邹豪珏赔偿装修损失153553元房屋延迟使用费损失60000元，合计213553元。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十二条、第七十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条第一款第六项、第十九条之规定，判决如下：一、被告王陈媛于本判决生效之日起十日内赔偿原告邹豪珏各项损失213553元。二、驳回原告邹豪珏对被告王陈媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5703元，减半收取2851元，由原告邹豪珏负担769元，被告王陈媛负担2082元（案件受理费由原告预交，扣除原告应承担的769元，本院退回原告4934元；被告应承担的2082元，于本判决生效之日起三日向本院交纳）、鉴定费14000元，由被告王陈媛负担（此款由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 邢小平二〇二〇年四月六日法官助理 卢世容书 记 员 潘明珠