浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初750号 原告（执行案外人）：施晓鸣，男，1976年10月9日出生，汉族，住浙江省海宁市。 委托诉讼代理人：邹欣、殷志浩，浙江海翔律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司海宁市支行。住所地：浙江省海宁市海洲街道海昌路100号。统一社会信用代码：91330481846719924P。 代表人：凌跃强，该行行长。 委托诉讼代理人：周江烈，男，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：马海峰，浙江紫薇律师事务所律师。 第三人（被执行人）：孙幼慧，女，1968年6月5日出生，汉族，住浙江省海宁市。 第三人（被执行人）：海宁中海置业有限公司。住所地：浙江省海宁市盐官镇丰士庙丰兴路347号。统一社会信用代码：91330481710966096H。 法定代表人：夏杰，该公司执行董事兼经理。 原告施晓鸣与被告中国农业银行股份有限公司海宁市支行（以下简称海宁农业银行）、第三人孙幼慧、海宁中海置业有限公司（以下简称中海置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施晓鸣的委托诉讼代理人邹欣、被告海宁农业银行的委托诉讼代理人马海峰、周江烈到庭参加诉讼。第三人孙幼慧、中海置业公司经传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施晓鸣向本院提出诉讼请求：1．撤销海宁市人民法院作出的（2020）浙0481执异1号执行裁定书；2．解除对海宁市盐官镇德圣苑13幢505室房屋及车库（以下简称涉案房屋）的查封措施，终止对该房屋及车库的执行；3．确认原告对涉案房屋享有所有权。庭审中原告变更诉讼请求，撤回第一项诉讼请求，变更为请求确认原告与第三人签订的商品房买卖合同有效并确认涉案房屋为原告实际所有。第二项诉讼请求变更为请求停止对涉案房屋的执行。第三项诉讼请求变更为请求撤销（2019）浙0481民初4196号民事判决书第二项判决内容。事实和理由：2015年9月1日，原告与孙幼慧签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告向孙幼慧购买涉案房屋，成交价389000元。合同依法成立后，原告于2015年9月1日、2015年9月20日、2015年9月24日分三次分别支付孙幼慧购房款200000元、59000元、100000元，共计359000元，余款30000元按约应于涉案房屋过户时支付给孙幼慧，该房屋至今尚未办理产权证，付款条件未成就。 涉案房屋依法转让给原告后，2015年12月22日，孙幼慧将 涉案房屋抵押给被告并办理了抵押贷款，贷款金额250000元，中海置业公司为该笔贷款提供阶段性连带责任担保。2015年12月24日，被告取得涉案房屋的预购商品房抵押预告登记。2019年5月31日，被告起诉孙幼慧、中海置业公司，2019年7月9日，海宁市人民法院在孙幼慧、中海置业公司缺席情况下作出（2019）浙0481民初4196号民事判决书，判令孙幼慧于判决生效之日起十日内归还被告借款本金177083.45元并支付利息3734.1元，支付律师代理费5424元。被告有权就上述款项对孙幼慧所有的抵押物（涉案房屋及其国有土地使用权）折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。中海置业公司承担连带清偿责任。 上述判决生效后，因孙幼慧、中海置业公司未履行判决所确定的义务，被告向海宁市人民法院申请执行。在执行过程中，海宁市人民法院于2019年10月16日在涉案房屋处张贴了腾退公告，原告得知情况后，于2020年1月3日向海宁市人民法院书面提出执行异议，2020年1月10日，海宁市人民法院作出（2020）浙0481执异1号执行裁定书，裁定驳回原告执行异议请求。 原告认为：1、（2020）浙0481执异1号执行裁定书审查事实不清。理由如下：（1）《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示、合法有效，原告已履行大部分的购房款支付义务，且余款付款条件尚未成就，也非原告原因。涉案房屋已实际交付原告并使用至今。（2）从成立时间上看，涉案房屋先转让后抵押，原告的请求权早于申请执行人的债权。（3）从性质上看，被告与孙幼慧、中海置业公司之间的债权债务关系，发生于涉案房屋转让后，涉案房屋实质上已因转让行为成为原告的财产，不再成为孙幼慧的责任财产。（4）从发生的根源上看，原告因买卖合同关系获得房屋所有权，与申请执行人的债权相比，原告享有的请求权具有优先性。2、被告仅为抵押预告登记权利人，涉案房屋并未办理正式抵押登记，故被告对涉案房屋的抵押权实际并未成立。3、被告在办理抵押贷款时未尽审慎义务，对自身损失亦存在过错。 被告海宁农业银行辩称，根据生效的法律文书，被告对涉案房屋享有抵押权，被告有权就涉案房屋及其国有土地使用权折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。原告不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《复议规定》）第二十七条规定的除外情形，原告的请求不应支持。 第三人孙幼慧、中海置业公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的《商品房买卖合同》的真实性有异议，被告认为原告提供的银行卡取款回单还需银行交易记录相印证。本院认为，原告提供的商品房买卖合同、银行卡取款回单均为原件，银行卡取款回单反映了原告支付款项的时间、金额、支付对象等。被告虽非交易一方，但在孙幼慧放弃质证的情形下，本院对上述两份证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月1日，原告与孙幼慧签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告向孙幼慧购买涉案房屋，成交价389000元，由原告于2015年9月1日前支付购房款200000元，于2015年9月15日前支付购房款159000元，待办理完房屋过户手续后支付余款30000元。合同依法成立后，原告于2015年9月1日、2015年9月20日、2015年9月24日分三次分别支付孙幼慧购房款200000元、59000元、100000元，共计359000元，该房屋至今仍未登记于孙幼慧名下。 2015年12月22日，孙幼慧将涉案房屋抵押给被告并办理了抵押贷款，贷款金额250000元，中海置业公司为该笔贷款提供阶段性连带责任担保。2015年12月24日，被告取得涉案房屋的预购商品房抵押预告登记证书。2016年1月4日，被告将250000元发放至孙幼慧指定账户，自2019年1月20日起，孙幼慧停止归还借款本息。2019年5月31日，被告起诉孙幼慧、中海置业公司，2019年7月9日，本院作出（2019）浙0481民初4196号民事判决，判令孙幼慧于判决生效之日起十日内归还被告借款本金177083.45元并支付利息3734.1元，支付律师代理费5424元。被告有权就上述款项对孙幼慧所有的抵押物（涉案房屋及其国有土地使用权）折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。中海置业公司承担连带清偿责任。 上述判决生效后，因孙幼慧、中海置业公司未履行判决所确定的义务，被告向本院申请执行。在执行过程中，本院在涉案房屋处张贴了腾退公告，原告得知情况后提出执行异议，被本院（2020）浙0481执异1号执行裁定驳回。原告遂提起本案的诉讼。 本院认为，根据《复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本院生效的（2019）浙0481民初4196号民事判决明确被告有权就孙幼慧所欠的贷款本息、律师代理费对涉案房屋及其国有土地使用权折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。原告的情形不符合《复议规定》第二十八条至第三十条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条等法律、司法解释等明确规定能够阻止执行的情形。《复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告对照《复议规定》第二十八条规定作了理由阐述。本院分析如下，原告未举证证明已合法占有涉案房屋，适用《复议规定》第二十八条的前提是“…登记在被执行人名下…”涉案房屋至今未登记于孙幼慧名下，故原告的情形不符合《复议规定》第二十八条的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条规定，案外人提起执行异议之诉的诉讼请求限于排除对执行标的执行，同时可提出确认执行标的权利。故原告请求确认商品房买卖合同有效、撤销（2019）浙0481民初4196号民事判决书第二项判决内容的诉讼请求不属本案审理范围，本案中不予审理。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。商品房买卖合同的约定并不直接产生物权变动的效力，现涉案房屋至今尚未登记于孙幼慧名下，故原告请求判决涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持。综上，原告不享有排除强制执行的民事权益，其请求停止对涉案房屋的执行的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告施晓鸣的诉讼请求。 案件受理费4025元，由原告施晓鸣负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  吕建忠 人民陪审员  刘文雅 人民陪审员  贾建根 二〇二〇年四月八日 书 记 员  王 玄 ? 附页 如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。