丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初355号 原告：叶新平，男，1968年3月13日出生，汉族，住青田县，现住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴宗福，丽水市莲都区政通法律服务所法律工作者。 被告：张柳池，男，1947年9月14日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐凯、李凤斌，浙江丽大律师事务所律师。 原告叶新平与被告张柳池确认合同效力纠纷一案，原告叶新平于2020年1月15日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告叶新平的委托诉讼代理人吴宗福、被告张柳池及其委托诉讼代理人徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶新平诉称：原告于1996年投资成立丽水新特利皮鞋厂，企业性质为个人独资。该皮鞋厂于2013年7月5日经股东、股东会决议解散。原告于1996年以皮鞋厂名义购得案涉土地，土地性质为工业用地。1996年11月3日，原告将案涉工业用地：位于丽水市工业区（现丽水市莲都区开发北路116号）所属地基两间卖给被告。双方签订《厂房地基转让拍卖断契》约定：原告将上述两间地基以人民币31000元出售给被告张柳池。该地基位于丽水市工业区（土名蛤蟆坑），总地基分前后两排，一排五间，现甲方将前排西起一、二两间，每间宽3.7米，长12米，建挑头1米。四至界限：东至叶新平中墙对开为界，南至大路为界，西至家具厂为界，北至园内路为界。被告购得土地后在该地基上建造了房屋。丽水市土地管理局认定该建房行为违法，于1998年9月28日对该案涉房产作出[丽土管罚字（98）字第65号]土地违法案件行政处罚决定书，没收上述房产。1998年11月30日，丽水市土地管理局又对案涉房产作出[丽土管监处（98）字第65号]关于非法占地建筑没收后折价购回的处理决定，决定由原告将案涉房产折价购回使用。原告支付了相应罚款（案涉房屋第一层）全额罚款为原告支付。此后进行了房屋权属登记至今一直在原告名下。权证号为：01082570。2005年8月5日，双方又立下《协议书》约定：张柳池、陈圣宝、徐永龙三人提出需叶新平帮助给三人房屋手续办理或房屋办公证等叶新平都要提供手续方便帮助公证，以后叶新平个人不收开支费用，如办理公证或其他手续费用由三人自负，叶新平永远不收三人开支费用，补给叶新平办理罚款等费用各人贰仟元包括办理房产证完毕。政府如需拆迁或不拆迁应该房屋都由三人各自平方面积各自所有权，以后如拆迁需要叶新平手续随时随地提供一切手续及不收一切开支费用。永远不得反悔。即便办证厂名及综合用房、房屋三人所有。2018年11月18日，案涉房屋列入拆迁范围，被告以《厂房地基转让拍卖断契》为据认为案涉房屋系其所有，将动迁补偿协议：《征收集体所有土地房屋补偿安置协议书（产权调换）编号为（丽土征决20186-1016）签于被告儿子张伟彬和张根彬名下，将拆迁补偿权益共计人民币3289056元据为己有。《厂房地基转让拍卖断契》和《协议书》案涉地基为原告厂房名义审批下来的工业厂房用地，被告买去后改变了土地使用主体及土地使用性质且未经主管部门批准。我国《土地管理法》所确立的土地利用类型是强制性和效力性的，不容违反和规避，根据合同法第五十二条，原、被告签署的案涉两份协议均为无效。为此，请求：1、依法确认原、被告之间的《厂房地基转让拍卖断契》和《协议书》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告张柳池辩称：1、原告诉称的1998年11月30日丽水市土地管理局[丽土管监处（98）字第65号]中的罚款由其全额支付与事实不符。事实上，该部分金额由被告自己支付，当时被告与其他两位购房者都是将款项交给原告叶新平，由原告叶新平统一缴纳，因此票据只有一张，而原告叶新平也以票据只有一张交给三个人中的任何一人均有瑕疵，故由原告叶新平统一保管；2、原告以合同法第52条第（5）项规定主张《厂房地基转让拍卖断契》无效不能成立。首先，案涉不动产系厂房及综合用房，法律法规并未禁止该类型的不动产不能转让，也没有规定该不动产适用于特殊主体。从原告叶新平系浙**田县人，仍然可以申请不动产登记，可见主管部门也未规定需要特殊主体，并且被告的户籍也顺利迁入案涉房屋。以上种种均可见，本案的不动产有别集体土地上申请宅基地建房需要本集体组织成员的要求，原告如此主张无效系混淆概念。其次，本案曾经以丽水市新特利皮鞋厂名义起诉过，当时所陈诉的主张无效理由是“不按约定使用土地”（房子改变土地使用用途），被告认为该理由同样不能成立。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第16条的规定，土地使用权人不按约定使用土地的，承担的是违约责任，任何法律法规都没有规定该行为将导致合同无效。上述《决定》对不按约使用土地的处理主要规定了两种方式：第一种是收回土地使用权，对土地使用权人给予相应的补偿；第二种是补缴土地出让金。目前案涉土地房屋已经被国家征收收回土地的使用权，在征收时已经确定了被补偿人为张根彬、张伟彬。从补偿协议可以看出本次征收补偿并未按照政策规定的1:1.35比例给予补偿，仅有1:0.6左右的比例，同时在上次的案件中被告已经提交了拆迁部门的情况说明，补偿款中还有每平方米2100元左右的款项被扣除，并且在补偿时对不按约定使用土地的行为作出了处理。并且如果以“不按约定使用土地”为理由主张合同是否有效的主体也应该是土管部门，而非原告。如原告对政府的认定及处理方式持有不同意见，应通过行政诉讼方式进行，而非民事诉讼。3、原告以合同法第52条第（5）项规定主张《协议书》无效不能成立。根据之前的诉讼及原告在民事起诉状中的陈诉，双方对于《协议书》的真实性不存在争议，对被告已经按照约定支付了协议书中的款项，房屋系被告建造，被告占有使用处分案涉不动产等事实均没有异议。而该协议书的内容是针对如何负担办理手续的费用，如遇拆迁或者不拆迁时对案涉不动产权利归属等问题的约定，该部分内容属于合同双方可自由处分的内容，不存在违反法律法规强制性规定的情形，依法应认定为有效；4、对于双方的合同效力政府部门已经做出了处理。根据《中华人民共和国土地管理法》第16条的规定，有关土地使用权争议，当事人协商不成的，由人民政府处理。就本案而言，案涉土地位于莲都区工业区，隶属岩泉街道办事处，在征收过程中认定土地使用权人（即签约主体）时，法定的处理单位“岩泉街道办事处”作为征收实施单位已经以签订协议的方式确认了被告是案涉土地的合法使用权人并与被告同意的张根彬、张伟彬签订拆迁补偿协议。根据“行政权不干预司法权。司法权不干预行政权”的原则，在行政机关已经通过行政行为作出认定的情况下，原告不认可的只能通过行政诉讼解决，民事诉讼中不能直接变更行政行为所作的认定结果。5、本案已经超过诉讼时效并且判定合同是否有效已经失去评价意义。原告在民事起诉状中陈诉的内容自发生时即已经知道，如果真的存在无效的情形也早就知晓，但原告一直没有提出任何主张。目前案涉不动产已经被国家征收并且相应土地已经再次拍卖给了绿城集团，现在评价合同效力已经丧失法律意义。根据法律规定，即使合同存在无效情形，但在诉讼过程中无效情形已经消失的或者一方取得了相应权利的，合同应认定为有效。本案中不管之前合同的效力如何，之后政府经审查已经确认的被告一方具备相应权利，故不符合存在确认无效的理由。 经审理查明：原告叶新平于2001年投资成立丽水市新特利皮鞋厂，企业类型为个人独资企业，该皮鞋厂已于2013年7月5日注销。1996年8月，原告叶新平以兴办新特利皮鞋厂名义与原城关镇九里村委会签订工业用地协议书，征用案涉工业用地。1996年11月3日，原告叶新平与被告张柳池签订《厂房地基转让拍卖断契》，约定：原告将案涉位于丽水市工业区（土名蛤蟆坑）前排西起一、二两间（每间长12米，宽3.7米，建挑头1米）以人民币31000元卖给被告张柳池。四至界限：东至叶新平中墙对开为界，南至大路为界，西至家具厂为界，北至园内路为界。被告张柳池购得土地后在该地基上建造了房屋。1998年9月28日，原丽水市土地管理局对丽水市新特利皮鞋厂作出土地违法案件行政处罚决定书[丽土管罚字（98）字第65号]，决定没收在非法占用的土地上新建的上述房产。1998年11月30日，原丽水市土地管理局又作出关于非法占地建筑没收后折价购回的处理决定[丽土管监处（98）字第65号]，决定同意将案涉房产折价由丽水市新特利皮鞋厂购回使用。因办理房屋权属登记，2005年8月5日，原告叶新平、被告张柳池及案外人陈圣宝、徐永龙又签订一份《协议书》，约定：“张柳池、陈圣宝、徐永龙三人提出需叶新平帮助给三人房屋手续办理或房屋办公证等叶新平都要提供手续方便帮助公证，以后叶新平个人不收开支费用，如办理公证或其他手续费用由三人自负，叶新平永远不收三人开支费用，补给叶新平办理罚款等费用各人贰仟元包括办理房产证完毕。政府如需拆迁或不拆迁应该房屋都由三人各自平方面积各自所有权，以后如拆迁需要叶新平手续随时随地提供一切手续及不收一切开支费用。永远不得反悔。即便办证厂名及综合用房、房屋三人所有。”案涉房屋所有权登记在丽水市新特利皮鞋厂名下，权证号为：01082570。因政府拆迁需要，2018年11月18日，被告儿子张伟彬和张根彬与政府拆迁部门签订了《征收集体所有土地房屋补偿安置协议书》（产权调换）编号为（丽土征决20186-1016）。现房屋已被拆迁，案涉土地也已被政府依法拍卖。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告叶新平提供的原告身份证复印件、被告身份证明、个人独资企业登记基本情况、丽水市不动产权属信息查询表、工业用地协议书、厂房地契转让拍卖断契、协议书、原丽水市土地管理局土地违法案件行政处罚决定书和关于非法占地建筑没收后折价购回的处理决定、浙江省罚没财务统一收据、丽水市市区征收集体所有土地房屋补偿安置协议书；被告张柳池提供的收条、行政处罚决定书、收据、违法建筑处理补办手续审批表、房屋所有权证、户口本、申请报告、历月电费明细、华数电视收款收据、租赁合同、个体工商户情况、社区出具的证明及当事人当庭陈述。 本院认为：原告叶新平与被告张柳池于1996年11月3日签订《厂房地基转让拍卖断契》后，被告张柳池在案涉土地上建造了房屋，原丽水市土地管理局已于1998年对丽水市新特利皮鞋厂作出土地违法案件行政处罚决定书和关于非法占地建筑没收后折价购回的处理决定。双方当事人已经按照行政处罚决定和处理决定缴纳了罚款及对案涉房屋进行折价购回，并以丽水市新特利皮鞋厂名义办理了房屋权属登记，即原、被告双方之间买卖工业用地的情形已经政府部门依法处理，并且案涉土地现已被政府依法拍卖。故对原告叶新平诉请要求确认其与被告张柳池签订的《厂房地基转让拍卖断契》无效，本院不予支持。原告叶新平与被告张柳池及案外人陈圣宝、徐永龙在办理房屋权属登记过程中签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容仅涉及双方之间关于开支费用的承担以及约定拆迁权利的归属，并不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。现原告叶新平诉请主张要求确认该《协议书》无效，理由不能成立，本院不予支持。对被告张柳池抗辩要求驳回原告叶新平诉讼请求的意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下： 驳回原告叶新平的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告叶新平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 应建勇 二〇二〇年四月七日 代书记员 史亚男