广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终2428号 上诉人(原审被告、反诉原告)：周利华，男,1967年2月9日出生，汉族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：梁丽娟，广西知君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄惠琴，广西知君律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：百色市山基房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区东笋路与建华路口交汇处，统一社会信用代码914510007322168194。 法定代表人：曾跃林，公司董事长。 上诉人周利华因与被上诉人百色市山基房地产开发有限公司（以下简称山基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2018）桂1002民初623号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，于2019年12月13日公开开庭审理了本案。上诉人周利华及其委托诉讼代理人梁丽娟、黄惠琴，被上诉人山基公司的法定代表人曾跃林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周利华上诉请求：一、请求撤销一审判决第一、第三、第四项，依法改判为：1.上诉人不应支付被上诉人商铺租金及违约金1723202元。2.被上诉人应支付上诉人因商场漏雨、渗水地板维修费72450元，家具损坏85923元，吊顶维修费94000元，20天租金损失76356元，合计328729元。3.被上诉人应赔偿给上诉人涉案商铺未使用年限装修残值净值2970035.73元。4.上诉人与被上诉人2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月4日解除。二、本案的一审、二审案件受理费及鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：（一）本案是被上诉人先构成根本性违约，造成合同无法继续履行，导致合同解除。一审法院认为“上诉人未按期支付租金，且未履行通知解除合同义务，就从商场搬走经营的物品，以自己的行为表明不履行合同，构成违约，导致合同解除，故自行承担装修残值损失”是错误的。本案导致合同解除的原因是被上诉人提供的租赁物（商场）从2015年4月份就开始存在漏水、渗水现象，被上诉人未按合同约定履行修缮义务，影响上诉人使用，导致无法经营，是合同解除根本原因。且被上诉人勒令上诉人清场，上诉人才无奈搬离。一审法院故意规避被上诉人提供的租赁物长期存在漏水、渗水现象是构成根本性违约的事实。上诉人从商场搬离物品的原因是被上诉人的法定代表人曾跃林在2016年7月4日通过短信的方式告知其决定在2016年年底收回商场，同意给上诉人几个月搬离时间。被上诉人在自己构成根本性违约的情况下，于2017年1月8日、9日、10日用暴力手段分别用车、泥土堵住门口，并拉电闸、水闸，对商场进行停水停电，导致整个卖场无法经营，勒令上诉人清场。（二）一审法院认定上诉人支付被上诉人商铺租金及违约金1723202元是错误的，应予以纠正。上诉人不缴纳租金是根据《房屋租赁合同》的第6.1、6.2、11.3条的约定，行使不安抗辩权。本案中，按照《房屋租赁合同》的约定，上诉人应当支付给被上诉人2016年7月1日至2016年9月30日的租金343602元，但是由于被上诉人提供的租赁物（商场）长期存在漏水、渗水现象，且被上诉人未尽修缮义务，上诉人因商场漏雨、渗水地板维修费72450元，家具损坏85923元，吊顶维修费94000元，20天租金损失76356元，合计328729元。根据合同6.2条约定，两项相抵以后，上诉人尚欠被上诉人的租金为14873元（当时去交此款，山基公司财务以不同意抵扣原因不收）。上诉人未按时缴纳10-12月份的租金是根据山基公司董事长2016年7月4日短信违约收回房屋并给几个月的搬货期限，也是因为租赁房屋不符合约定条件，影响上诉人使用，是行使不安抗辩权，一审法院认定错误。（三）一审法院认定涉案商铺未使用年限装修残值净值2970035.73元不应由被上诉人承担是错误的，应予以纠正。上诉人与被上诉人签订的合同租赁期是10年，上诉人租赁商场投资1000多万元装修、上货做生意，计划经营10年，因被上诉人没有按照合同约定，提供的租赁房屋不符合约定条件，严重影响上诉人正常使用，并有采用暴力手段勒令上诉人清场等行为，构成根本性违约，是本案发生纠纷的根本原因。由于被上诉人违约在先，其应当依法承担涉案商铺未使用年限装修残值净值2970035.73元责任。（四）一审判决不支持上诉人反诉请求因商场漏雨、渗水地板维修费72450元，家具损坏85923元，20天租金损失76356元（合计328729元）是错误的，恳请二审法院予以纠正。一审法院认定上诉人雇请的施工人员没有维修资质，在开始施工过程就操作失误造成商场消防管爆裂，导致商场遭受水灾，商场内的家具、地板因泡水受损，是造成经济损失的直接责任人，造成被告的经济损失应由被告雇请的施工人员自行承担，原告不应承担赔偿责任是错误的。水灾的日期是2016年3月27日下午4点多发生的，发现的时候已经淹了一百平方有3公分深的水了。打电话给山基地产公司的工作人员没有人接，只有江总接了上诉人的电话说：“星期天公司没有人上班，如果水灾可控等明天上班再修，如果水灾不可控你就自己请外面人修，做完多少工钱明天再说”。水灾在紧急扩散的情况下，上诉人为了减少损失进行自救。2016年3月27日晚上10点多开挖地板挖出水管查出造成水灾的真正原因是：1.消防水管是冷镀管，在地下埋藏多年生锈爆裂。2.山基公司工作人员以星期天不上班的原因未到现场，耽误救灾时间导致水灾扩大。原一审法院认定是上诉人雇请的施工人员没有维修资质造成是错误的。被上诉人应当承担上述合计328729元的相关费用。（五）一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2017年6月12日解除是错误的，应予以纠正。被上诉人的法定代表人曾跃林于2016年7月4日发短信给上诉人，说决定收回商场自用，并给了几个月的搬货期限，单方决定解除了合同。合同已于2016年7月4日解除，上诉人依法不需要支付2016年7月5日以后的租金及违约金。 被上诉人山基公司答辩称，其公司出租房屋是经过消防验证才提供使用，上诉人在二次装修没有备案和合法依据，所以二次装修造成的各方面损失是由自己承担，我方作为出租方要承担房产租赁费和公司管理费，租金在合同中明确约定，需要先付清租金，才能使用场地；上诉人违约在先，欠缴租金、物业费产生违约损失由上诉人承担；被上诉人在租赁房屋中是配合房屋管理后续服务，不由出租方物业进行管理，对于水管破裂，上诉人抢修造成的损失，作为承租人没有成立维修小组，没有在双方协商下进行抢修，承租人一贯使用强制扣除手法，多次将租金作为维修费用，是不合理不合法的，使用没有资质的维修工修理水管，产生的损失和责任由承租人承担；残值净值依据在一审判决时候已经很明确，一审判决是正确的；被上诉人将场地租给上诉人，在产生其他各方面的原因，应按照合同明确双方的责任。综上一审判决是正确的。 山基公司向一审法院起诉请求：1.判令被告周利华支付原告山基公司2016年7月1日起至2017年6月12日商铺租金1305687.60元；2、判令被告周利华支付原告因逾期交纳2016年7月1日至2016年9月31日商铺租金所产生的违约金238458.40元；3、判令被告周利华支付原告因逾期交纳2016年10月1日至2017年6月12日商铺租金所产生的违约金175236元；4、案件受理费由被告承担。 周利华向一审法院提出反诉请求：1、请求法院判决解除原告与被告于2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令原告赔偿被告因商场漏雨、渗水、消防水管爆裂造成地板损坏维修费用72450元、吊顶损坏维修费用94000元；3、请求法院判令原告赔偿被告因商场漏雨及地下消防水管爆裂造成家具泡水损坏维修费用85923元；4、请求法院判令原告赔偿被告商场装修未得使用年限剩余价值2970035.73元。 一审法院认定事实如下：2014年5月11日，原告的董事长曾跃林代表原告与被告周利华签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告承租百色市建华路1号欧景花园15栋一层商铺做淘宝实体商城，租赁期限为十年。被告从2014年7月1日起至2014年12月31日止享有半年的装修免租金期限。在租赁的前三年（即从2015年1月1日起至2017年12月31日止），被告每年向原告支付商铺租金1374408元。从2015年1月1日起，被告须按季度向原告支付租金，先交租金后使用商铺，并且要在每季度的1日前向原告支付季度租金343602元。合同第6.1条约定“若租赁房屋或附属设施有损坏或出现故障，出租方应接到承租方通知后2日内进行维修。逾期不维修，承租方可以选择代为维修，费用由出租方承担。因维修房屋影响出租方使用的，承租方可以选择要求出租方减少租金或延长租赁期限。”第7.2条约定“承租方装修及添加附属设备的费用由承租方自行解决，添加设备的产权属于承租方所有。租赁期满，退还租赁房屋时，承租方添加的设备能够拆除而不损坏原建筑结构的，承租方可以拆除”。第10.4条约定“承租方未按照约定期限向出租方支付租金，每逾期交付一日，应当按年租金的万分之五向出租方支付违约金，超过30天仍未付清租金的，出租方有权解除合同，并承担出租方由此造成损失的责任。”合同签订后，被告周利华即找人装修该商场并成立一家名叫广西万家利家居有限责任公司万利家居淘宝实体商城在该商铺对外进行营业。2015年4月，雨季来临，天一下雨商场就出现漏水、滴水、墙壁渗水等现象，被告立即向原告反映，但原告派工程人员到场后，没有从根本上解决商场漏水、渗水问题。2015年9月，原告派人做了一些防水处理，效果比之前好一点，但没有根本解决问题，天一下雨，商场还是有几十处漏水、渗水。2015年9月15日，被告周利华向原告提交的《关于商城防水及堵漏事宜的申请》，要求从2015年第四季度应交的租金343602元当中扣除维修商场费用，但原告不同意。2015年9月21日，原告向被告递交《关于商城防水及安全事宜》的第二次申请。2015年9月30日，原告致万利家居淘宝商城实体店《关于商场防水及堵漏事宜申请的再次回函》，认可租赁商场存在漏水、渗水现象，但不同意原告的赔偿请求，并要求被告按时缴纳商场租金。2015年10月1日，被告周利华在交纳2015年第四季度租金给原告时，擅自从2015年第四季度应交的租金343602元当中扣除了3万元做维修商场费用。2015年11月12日，被告周利华向原告递交《关于商城防水及安全事宜》的第三次申请，但原告没有回复。被告多次报告商场漏水、渗水给原告，但原告均未修缮好商场给被告，被告迫不得已于2016年3月27日雇请外面没有资质施工队对商场漏水、渗水进行维修，由于施工人员操作不当，造成商场消防总管破裂。被告告知原告工作人员，但原告工作人员没有及时关闭水总闸，造成商场遭受水灾，商场家具、地板泡水，原告最后派人做停水处理。2016年4月3日，被告周利华缴纳2016年第二季度商铺租金343602元给原告，原告出具《收据》给被告周利华。2016年4月5日至4月25日，被告周利华雇请许凤斌对商场内受到损坏的天面、吊顶及地板进行维修，商场停业20天。经被告周利华核算，其认为经济损失共计328729元，其中包括家具泡水损坏85923元、租金损失76356元、地板泡水损坏维修费用72450元、天面吊顶泡水损坏维修费94000元。2016年5月17日，被告把受损情况列好清单后提交原告，要求原告赔偿损失，但原告在2016年6月6日回函中，认为商场受到水灾系被告私自雇请没有维修专业资质人员进行维修商场，才造成消防总管破裂的，责任在于被告，其不承担任何民事责任。被告强烈要求后，原告通过其下属机构欧景花园工程指挥部参照市场价格对被告受损家具的损失和装修费用进行核对，并于2016年7月8日作出一份《工作联系函》及《万利家居更换地板的费用清单（按市场价）》、《家具城漏水修补工程清单（按市场价）》，确认被告更换地板的费用为82931.58元，漏水维修费用18093.15元。对于原告工程部评估被告更换商场地板的费用82931.58元，原、被告没有异议，但对于商场漏水维修费用18093.15元，被告则认为与其实际维修产生的费用差异太大，故不予以认可。且原告认为责任在于被告，被告的损失由被告自负，双方最后没有达成赔偿协议。2016年7月1日、2日、4日，原告的董事长曾跃林与被告周利华就2016年第三季度租金交付问题、被告维修商场费用和家具泡水损失、原告解除合同收回商场自用等问题进行短信协商。但双方争议太大，协商没有成功。2016年9月28日，被告针对商场漏水、渗水问题及原告董事长曾跃林要求解除双方签订合同的意见，向原告递交了《关于欧景万利家居撤场报告》，要求原告给被告几个月时间进行清货并要求原告赔偿损失。原告工作人员收到后在《关于欧景万利家居撤场报告》上签“具体答复意见需讨论”。2016年11月2日，因被告没有交纳2016年度商场第三、第四季度租金，原告起诉被告至该院，被告应诉后提出反诉。2017年1月8日，有人用车堵住被告承租的商场门口，又于2017年1月9日拉泥土堵住商场门口，于1月10日拉下商场电闸水闸，对商场进行停水停电，导致被告无法继续营业，遂开始撤场清货。 另查明，被告周利华于2016年11月30日向一审法院提出司法鉴定申请，要求对其装修百色市建华路1号欧景花园15栋一层商铺装修的残值净值即未得使用年限的经济价值进行评估2017年4月12日，百色华辉资产价格评估有限责任公司作出华估字[2017]05号价格评估结论书，认定被告装修铺面的装修净值为2970035.73元。因鉴定机构在进行现场价格评估时，未指派具有合法资质的价格评估师亲自到现场勘察，违反相关法律规定，鉴定程序不合法，一审法院对被告的司法鉴定申请，重新委托广西桂科资产评估有限公司进行评估鉴定，广西桂科资产评估有限公司于2019年5月20日发函答复：申请人及被申请人未能就评估范围、评估基准达成一致，且原装修或已遭到破坏，无法进行评估。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于本诉原告要求本诉被告支付租金及违约金的问题。该院认为，原告的董事长曾跃林代表原告与被告周利华签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，该院予以确认，双方当事人应当共同遵守。原告已按约定将租赁物交付被告，被告应当按照约定的期限支付租金。现被告未按期向原告支付租金，构成违约，应承担违约责任即按合同约定向原告支付租金及违约金。被告于2017年1月8日开始无法利用商场对外营业，但撤场时不履行通知原告的义务，至2017年6月12日才将商场的钥匙交付原告，应承担这期间的商铺的租金，故被告应支付原告商场租金及违约金的时间为2016年7月1日至2017年6月12日止，即3个季度零73天的租金为1309505(343602×3+343602÷3÷30×73)及违约金413697元【其中2016年第三季度租金的违约金为238460元(1374408×0.0005×347)、2016年第四季度租金的违约金为175237元(1374408×0.0005×255)】，共计1723202元。 关于被告（反诉原告）的各项请求有何事实和法律依据的问题。一审院认为，被告反诉提出解除合同，原告亦同意，被告于2017年6月12日向原告交付商场钥匙，视为被告与原告同意解除合同，故原告与被告于2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月12日解除。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。原告作为商铺的出租方在出租商铺出现漏水、渗水的情况，也积极进行了修缮，但未能完全解决漏水、渗水问题。被告采取自救措施雇请人员维修符合法律规定，产生的维修费用应由原告负担。被告雇请的施工人员没有维修资质，在开始施工过程中就操作失误，造成商场消防总管破裂，导致商场遭受水灾，商场内的家具、地板因泡水受损，是造成被告经济损失的直接责任人，造成被告的经济损失应由被告雇请的施工人自行承担，原告不应承担赔偿责任。因原告未尽到维修义务，导致长期漏水致使商铺天面吊顶损坏，被告维修支出的费用94000元，应由原告负担。被告反诉主张原告赔偿因商场漏雨、渗水、消防水管爆裂造成地板损坏维修费用72450元、家具泡水损坏维修费用85923元，该院不予支持。被告未按期支付租金，且未履行通知解除合同义务，就从商场搬走经营的物品，以自己的行为表明不履行合同，构成违约，导致合同解除，且原告未同意利用被告装饰装修的物品，故被告应自行承担装饰装修残值的损失，被告反诉主张原告赔偿商场装修未得使用年限剩余价值2970035.73元，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同案件适用法律若干问题的规定》第十一条第（二）项的规定，判决：一、被告周利华支付原告百色市山基房地产开发有限公司商铺租金及违约金共计1723202元；二、由原告百色市山基房地产开发有限公司赔偿被告周利华天面吊顶维修费用94000元；三、原告百色市山基房地产开发有限公司与被告周利华在2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月12日解除；四、驳回被告周利华反诉的其他诉讼请求。本诉案件受理费20274元，由被告周利华负担；反诉案件受理费33190元，由原告百色市山基房地产开发有限公司负担2150元，由被告周利华负担31040元。 本院二审期间，上诉人提交了新证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。本院对当事人二审争议的事实认定如下：1.消防水管破裂问题。山基公司于2016年6月6日出具的《关于万家利家居渗水、漏水情况后自行抵扣租金的处理意见》称：在4月底（实际为3月27日）家具城发现地下冒水，下午5点左右电话通知我公司相关人员，由于适逢周末，鉴于水渗得并不特别严重，并且考虑到停水施工会影响15号楼住户的用水问题，就提议第二天一早我公司委派专业人员进行处理，但万家利家居未能接受建议，私自聘请人员对漏水管道进行维修。在施工过程中由于施工不当，造成管道爆裂并出现大面积漏水。山基公司的答复函证实了消防水管漏水后，山基公司未及时派人维修，周利华才自行找人维修，在维修过程中导致漏水量加大的事实,是维修造成损坏扩大。2.合同解除时间及周利华撤场问题。山基公司的法定代表人曾跃林于2016年7月4日向周利华发短信，称公司决定收回商场自用，损失由周利华自理。周利华收到短信后要求慎重考虑，曾跃林表示公司管理层都反对出租给周利华，随后周利华回复称有几百万的货物需要时间处理，要求免几个月时间清货，曾跃林回复给几个月搬移已经很宽裕了。周利华从2016年7月18日起印发万家利家居清货的广告。2016年7月22日，欧景花园的物业管理吕经理（吕宁）以山基公司的名义张贴《招租通告》，称“因本商场租户万家利家居拖欠房租及物业费至今未缴纳，我公司决定不在续租，现本商场另行招租！”上述事实可以证明，双方已于2016年7月4日达成解除合同的合意，山基公司同意给几个月时间让周利华搬迁，此后周利华实施了清货促销，山基公司对外重新招租。因此，合同解除时间为2016年7月4日，周利华从2016年7月底开始清货撤场。3.一审法院第一次委托的百色华辉资产价格评估有限责任公司进行价格评估程序是否合法的问题。一审法院于2017年1月20日上午组织评估机构和双方当事人到现场勘察，上诉人周利华、被上诉人的工作人员谢玲莉、庞学标以及评估机构的两名工作人员到场。因参加现场勘察的两名评估机构的工作人员未取得价格鉴证师执业注册证书，导致评估报告能否作为本案定案依据产生争议。《中华人民共和国资产评估法》第二十五条规定：“评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。”第八条规定：“评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。”从上述法律规定看，到现场对评估对象进行现场勘察的评估专业人员可以为具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员，不一定是取得价格鉴证师执业注册证书的评估师。因此，评估机构进行价格评估程序没有违反法律规定。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。一审法院将“万家利家居”笔误写为“万利家居”，本院予以纠正。 本院认为，一、关于周利华在处理租赁房屋的防水、漏水问题上是否符合合同约定，所产生的费用和损失是否合理合法，赔偿责任如何承担的问题。从山基公司于2015年9月25日、9月30日给周利华的复函内容看，山基公司对商场天面长期漏水、渗水的事实予以认可，周利华自己找人对天面漏水、防水进行维修，维修合同约定的维修费用为94000元。一审判决山基公司赔偿房屋天面维修费用94000元，山基公司无异议，本院予以维持。对双方争议的地板维修费用和家具泡水损失以及维修期间停业损失（免20天维修期间的租金）是否客观真实、合理合法问题。本院认为，万家利商场从2015年1月开业，2015年4月起，房屋天面和墙壁逢降雨就渗水、漏水，影响了商场的经营，也损坏了部分地板。因山基公司未及时修缮，周利华多次自行找人修缮。2016年3月27日地下消防水管漏水后，周利华联系山基公司的工作人员要求派人修缮，因当天为周末，山基公司的维修人员不上班，山基公司明确表示无法派人修缮。因消防管道漏水渗出地面，确实影响了商场的正常经营，周利华为了不影响当天的经营，加上之前出现的漏水渗水情况山基公司均未及时处理，都是由周利华找人来维修，因此周利华再次自行找人维修，符合双方签订的《房屋租赁合同》第六条：“出租方应接到承租方通知后2日内进行维修，逾期不维修，承租方可以选择代为维修，费用由出租方承担”的约定。 因天面漏水和消防水管爆裂，地板被水浸泡损坏，需更换、维修地板，周利华与许凤斌签订了《地板维修合同》，合同约定维修费72450元，工期20天。维修费用的支出有许凤斌出具的《收据》证明，一审法院第一次审理时许凤斌出庭作证。2016年7月8日山基公司发给周利华的《工作联系函》，山基公司工程部对更换地板所产生的费用进行核算，确认为82931.58元。现周利华提出赔偿地板损坏维修费用72450元的诉讼请求，没有超出双方在《工作联系函》确认的数额。故对周利华主张的维修地板的费用为72450元予以确认。对周利华主张维修地板工期20天，有合同为证，本院应予以确认，20天租金为76356元。根据合同约定，因维修房屋影响使用的，周利华可以要求减少租金或延长租赁期限，现周利华要求减少租金的请求，符合合同约定，亦符合《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，对周利华要求减少20天租金的请求予以支持。周利华主张家具被水浸泡损坏，损失85923元，周利华于2016年5月17日列出具体的项目、数量和单价交给山基公司的庞学标，并附有相应的照片，证明家具损坏的事实存在，该项主张应予支持。因周利华雇请施工人员进行维修导致损失扩大，周利华对上述损失有一定过错，应自行承担30%的责任，山基公司承担70%的责任。即维修地板费用72450元，家具损坏损失85923元，合计158373元，由山基公司赔偿110861.1元（158373元×70%）。20天租金76356元，由周利华自行承担30%，山基公司承担70%，即53449.2元。 二、关于双方签订的租赁合同何时解除，租金和违约金如何计算的问题。如前所述，双方签订的租赁合同解除时间为2016年7月4日。因合同提前解除，应当给予周利华处理货品的合理时间。根据周利华经营的万家利家居商场主要是出售家具的实际情况，酌情给予四个月免租期让周利华搬迁，超过此期间的，应当按照合同约定的租金标准支付相应的房屋占用费。周利华于2017年6月12日将钥匙交给山基公司，因此，周利华应当向山基公司支付2016年11月至2017年6月12日共2个季度零42天的房屋占用期间的租金847551.6元（343602×2+343602÷3÷30×42）。扣除周利华维修20天租金53449.2元（76356×70%），周利华尚应支付租金794102.4元。 因合同已于2016年7月4日解除，山基公司要求支付2016年7月以后未按时支付租金的违约金无事实根据和法律依据，本院不予支持。 三、关于租赁房屋装修残值净值如何确定问题。周利华与山基公司于2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》约定租期十年，装修期限为2014年7月1日至2014年12月31日。周利华从2015年1月起正式营业，至2016年7月4日解除合同，确实存在装修残值损失。百色华辉资产价格评估有限责任公司委派到现场勘察的两名评估专业人员虽没有评估师资质，但符合《中华人民共和国资产评估法》第八条规定的“评估专业人员”条件，评估程序合法，应当以百色华辉资产价格评估有限责任公司作出的评估意见作为确定装修残值损失的依据。 四、关于双方在合同解除中的过错责任及装修残值损失赔偿责任承担问题。山基公司交付的出租房屋从2015年4月雨季来临起，遇到降雨就出现漏水、渗水，山基公司虽派人到现场处理，但未能解决漏水、渗水的问题，2016年3月27日地下消防水管漏水后，山基公司也未能及时派人维修，因此山基公司存在违约行为。山基公司交付的出租房存在瑕疵，影响了周利华的商场经营，在接到周利华要求修缮的通知后未尽到修缮的义务，在双方对漏水、渗水造成的损失承担问题未达成一致意见的情况下，随即提出解除合同的请求。因此，山基公司的违约行为是导致合同解除的主要原因，山基公司对合同解除负主要责任。周利华雇请维修人员在维修中造成损失扩大是合同解除的次要原因，周利华对合同解除负次要责任。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，根据山基公司与周利华在合同解除中所起到的影响、作用和过错程度，确定由山基公司承担70%的责任，周利华承担30%的责任。根据评估报告，房屋装修残值损失为2970035.73元，由山基公司承担70%的赔偿责任，即2079025.01元。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持百色市右江区人民法院（2018）桂1002民初623号民事判决第二项； 二、撤销百色市右江区人民法院（2018）桂1002民初623号民事判决第一项、第三项、第四项； 三、确认上诉人周利华与被上诉人百色市山基房地产开发有限公司2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月4日解除； 四、上诉人周利华向被上诉人百色市山基房地产开发有限公司支付占用房屋期间的租金794102.4元； 五、被上诉人百色市山基房地产开发有限公司向上诉人周利华支付地板维修费、家具损坏费用共计110861.1元； 六、被上诉人百色市山基房地产开发有限公司向上诉人周利华赔偿剩余租赁期内装修残值损失2079025.01元； 七、驳回被上诉人百色市山基房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回上诉人周利华的其他上诉请求。 一审本诉案件受理费20274元，由周利华负担9934.26元，百色市山基房地产开发有限公司负担10339.74元；一审反诉案件受理费33190元、鉴定费83000元，由周利华负担34574.89元，百色市山基房地产开发有限公司负担81615.11元；二审案件受理费46954元，由周利华负担13687.09元，百色市山基房地产开发有限公司负担33266.91元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  邓梅君 审判员  凌文楼 审判员  玉 江 二〇二〇年三月十日 书记员  罗 丹