江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终362号上诉人（原审原告）：南京明福奇石文化艺术培训有限公司，住所地南京市浦口区泰山街道泰西路2号浦东大厦（1-4）层302、303、304室。法定代表人：许磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈荣花，江苏衡鼎（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王轲，江苏衡鼎（江北新区）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王友才，男，1983年2月13日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：孙云飞，江苏六骏律师事务所律师。上诉人南京明福奇石文化艺术培训有限公司（以下简称明福奇石公司）因与被上诉人王友才房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明福奇石公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.被上诉人向上诉人支付第一年欠付的物业空调管理费62415元;3.被上诉人向上诉人支付2019年1月1日至2019年3月27日的租金76471元及物业管理费30780元;4.被上诉人向上诉人支付2019年3月28日至2019年6月30日的租金（95天）84474元及物业管理费30780元；5.被上诉人按照租赁合同约定向上诉人承担违约责任履约保证金50000元不予退还及违约金36936元；6.一、二审诉讼费、律师费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定自2019年1月明福奇石公司停止空调服务，王友才于2019年3月自行安装空调用于店铺经营，王友才不支付空调能耗费属于认定事实错误。王友才提供的空调安装凭证并不能足以证明其安装的空调用于店铺经营，该空调的效果根本无法覆盖其承租的面积。一审法院认定明福奇石公司停止提供空调服务，属于事实认定不清，并不是明福奇石公司不提供服务，而是王友才未缴纳相关费用。二、一审法院驳回明福奇石公司要求王友才支付第一年租约年欠付的物业管理费和空调费，理由牵强，没有事实和法律依据。双方签订的合同明确约定了租金的计算方式。在缴费合计表栏分项也记载了具体金额，但总计栏计算总和与分项计算总和不一致，财务审核发现错误后法定代表人许磊进行了催缴，催缴没有超过法律规定的诉讼时效。另外，其他承租户也只是免房租不免物业费及空调能耗费。三、一审法院认定2019年1月至2019年3月系免租期，驳回明福奇石公司对上述期间的租金请求，没有事实和法律依据。四、关于违约责任的认定，王友才未按照合同约定支付租金及物业空调能耗费用，构成违约，明福奇石公司主张的违约金符合合同及法律的约定，应当予以支持。王友才辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。王友才上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用重新按比例分担。事实和理由：王友才与明福奇石公司于2018年签订的《租赁合同》约定王友才在每个租期提前一个月向明福奇石公司支付下期租金。王友才己经支付租金至2018年12月31日，按照约定应该在2018年11月30日左右支付下期半年租金。但双方履约期间，明福奇石公司给予王友才3个月免租期，即2019年1月1日至3月31日。明福奇石公司给予免租期，并未明确表明应以缴纳下期的租金为条件，王友才认为，因为有免租期，则缴纳下期租金的时间应当顺延至免租期到期日前一个月，而非一审认定的合同原到期日前一个月。因而，上诉人并未违约，也不应支付相应违约金。明福奇石公司辩称，根据租赁合同的约定，2018年10月30日至2018年12月30日，是王友才支付第二年半年租金及其他费用的时间，但王友才一直没有交纳，虽然双方后续进行了协商，但是王友才均没有按照双方协商的金额去交纳租金，故其应承担违约责任。综上，请求驳回上诉人上诉请求。明福奇石公司向一审法院起诉请求：1.判令明福奇石公司、王友才之间的租赁合同于2019年3月27日解除，并立即将房屋返还明福奇石公司；2.王友才向明福奇石公司支付2019年1月1日至2019年3月27日期间的租金76471元,物业、空调管理费30780元，并自2019年1月1日起至实际给付之日止每日按1‰计算的滞纳金；3.王友才自2019年3月28日起至实际返还房屋之日止，按1.3元/日/㎡的租金标准向明福奇石公司支付房屋占用期间的使用费，按15元/月/㎡的标准向明福奇石公司支付物业空调管理费。一审审理中，明福奇石公司将1.3元/日/㎡变更为2.6元/日/㎡；4.王友才向明福奇石公司支付违约金36936元；5.王友才向明福奇石公司支付第一年欠付的物业、空调管理费62415元；6.王友才承担本案诉讼费、律师费。一审法院认定事实：明福奇石公司与南京商盛商业管理有限公司（以下简称商盛管理公司）就位于南京市六合区荣盛莉湖城项目B馆三层B3001、B3002、B3003、B3004、B3005、B3006商铺签订租赁合同。2018年1月5日，明福奇石公司（甲方）与王友才（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于南京市六合区荣盛莉湖城项目B馆三层B3001商铺（即案涉商铺）出租给乙方使用，计租面积为684㎡，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月30日，关于租金、物业管理费、公共空调能耗费标准约定为：4.1.1第一租约年租金标准为0.6元/日/㎡；第二租约年（即2019年1月1日至2019年12月30日）租金标准为1.3元/日/㎡；……4.1.2第一至五租约年物业管理费、公共空调能耗费标准为15元/月/㎡。合同约定的具体缴费合计表格中，载明“第一年：租金149796元，物业+空调124830元，租赁相关费用缴纳总计212211元”。关于缴租期约定为：第一年为年付，后四年以半年付为一个缴租期。乙方应当在每个缴租期提前一个月（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期相关费用。关于违约责任合同约定：21.5乙方延迟缴纳本合同项下租赁费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。21.12双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和减免租赁费政策的前提。如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），乙方须在本合同终止前补交清之前所有欠缴费用。同时在本合同终止后7日内，除乙方的履约保证金不予返还外，乙方须按第一个租约年的租赁费标准另行向甲方缴纳三个月的租赁费用作为违约赔偿金。21.13乙方同意承担甲方催讨乙方应收款或甲方应行使本合同项下任何权利而产生的所有合理费用和开支，包括但不限于合理的律师费、诉讼费。关于该房屋的交还和交还期，合同约定：23.1乙方应当在7日内将该房屋交还甲方。23.3……乙方仍应当按届时所在租约年租赁费标准向甲方支付占用费，承担各项能源费用等。23.5无论任何原因，第23.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第23.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租赁费标准的200%向甲方支付占用费，并承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。合同签订后，王友才支付了第一租约年的租金149796元和物业管理费、公共空调能耗费62415元，向明福奇石公司支付履约保证金50000元，并向商盛管理公司支付装修押金10000元。一审另查明，2018年2月至2018年12月期间，双方多次因空调无法正常使用以及明福奇石公司迟迟未提供商场消防验收报告等事宜进行磋商。2018年12月28日，明福奇石公司法定代表人许磊回复：“今天上午总部师总回复，对你早教减免二个月房租”，2019年1月15日，许磊回复：“今天上午荣盛总部，师总给我回复，你家面积大，再给一个月免租期。一起共三个月，这是最大优惠政策。”2019年1月左右，明福奇石公司停止提供空调服务，王友才于2019年3月份自行安装空调用于店铺经营。当月27日，明福奇石公司委托律师向王友才发出《律师函》，载明因王友才未在合同约定的期限内向明福奇石公司支付租金，逾期交纳租金3个月，双方多次协商未果，其行为已属严重违约，“特郑重声明如下：1、贵方与委托人签订的《租赁合同》于2019年3月27日解除。2、请贵方于收到本函后7日内腾退出房屋，并与委托人办理房屋交接手续。逾期贵方未腾退房屋，不排除委托人采取任何处置措施予以处置，收回房屋，贵方还需要支付房屋占有使用费及物业空调管理费及清空房屋等费用。3、贵方于收到本函后7日内将欠付的租金及物业空调管理费等费用支付至委托人账户。”当月31日，王友才回复明福奇石公司：1.同意双方《租赁合同》于2019年3月27日解除。2.王友才在履行合同中并未违约，明福奇石公司在合同履行过程中未按约定提供适当的中央空调冷暖服务和物业服务，未实现消防验收全部通过、整层所有商铺面积正常营业、王友才免费使用户外广告位一块的承诺，明福奇石公司是真正的违约方。3.不认可7日内腾退房屋和补交2019年1月1日至3月27日的租金、空调和其他费用，曾支付的62415元及10000元装修押金应作为自2019年3月28日始房屋占用使用费。4.保留追究对方责任的权利。一审又查明，明福奇石公司因本次诉讼支付律师代理费10990元。本案审理过程中，王友才于2019年6月30日腾退案涉商铺。一审法院认为，明福奇石公司、王友才之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，一审法院予以确认。明福奇石公司、王友才一致同意于2019年3月27日解除合同，一审法院予以确认。关于明福奇石公司的诉讼请求，1.要求王友才支付第一个租约年欠付的物业管理费和空调费62415元，经查，合同文本由明福奇石公司制作并提供，明福奇石公司出具的212211元收据亦载明为“莉湖城B馆三层B3001第一年的租金”，与合同所列表格中“租赁相关费用缴纳总计”一栏的212211元吻合，可见第一年租赁相关费用为212211元系双方真实意思表示，明福奇石公司在1月份王友才缴款时未对租赁费用提出异议，现以2018年6月会计发现合同缴纳总计计算错误为由，要求王友才支付物业管理费和空调费，于法无据，一审法院不予采纳。2.要求王友才支付租金76471元、物业空调管理费30780元、相应滞纳金的请求，经查，根据双方微信记录，双方为解决合同履行过程中因空调使用、消防过检以及商场营运环境等因素产生的矛盾，明福奇石公司给予王友才三个月免租期，即自2019年1月1日起三个月租赁期间免租，故对明福奇石公司要求王友才支付相关租金及滞纳金的请求，一审法院不予采纳。关于2019年1月1日至3月27日期间物业管理费和公共空调能耗费30780元，从微信聊天记录可以看出，明福奇石公司于2019年1月前后已停止提供空调服务，故明福奇石公司主张此期间的公共空调能耗费及滞纳金无事实依据，一审法院不予采纳。物业管理费参照明福奇石公司与商盛管理公司的约定，按5元/月/㎡计算，共计10260元。明福奇石公司主张免租期系在付清租赁费用的前提下适用，一方面双方达成免租期协议时未作此要求，另一方面从双方微信聊天记录看，双方因提供空调服务等问题存在矛盾，在多次磋商后达成减免王友才3个月租金的处理方案，此系明福奇石公司瑕疵履行合同义务对王友才的补偿，与是否付清租赁费用无关，故对明福奇石公司相关主张不予采纳。3.关于返还案涉商铺，明福奇石公司、王友才均确认已返还。关于自2019年3月28日起的占有使用费，合同约定的7日搬离期，即2019年3月28日至2019年4月3日，按1.3元/日/㎡的租金标准支付占用费，计6224.4元，物业费仍参照5元/月/㎡计算至2019年6月30日，计10260元，空调能耗费不承担，共计16484.4元；4.关于违约责任，明福奇石公司要求王友才支付自2019年1月1日起迟延支付物业管理费（10260元）的滞纳金、按合同约定支付违约金36936元、50000元履约保证金不予退还、逾期未搬离（即2019年4月4日起至6月30日）按200%的标准支付占用费的意见，经查，明福奇石公司虽给予王友才三个月免租期，但并无证据证明明福奇石公司同意王友才推迟缴纳下一缴租期的租赁费用，王友才应按合同约定按时缴纳租赁费用，逾期未支付已构成根本违约，应承担相应的违约责任，但应以明福奇石公司的实际损失为限。考虑王友才享有三个月免租期，并于6月30日腾退案涉商铺等事实，同一违约事实不重复评价违约责任等因素，一审法院酌情参照合同约定的1.3元/日/㎡计算占用费，计77360.4元，并王友才承担38000元的违约责任，上述款项与履约保证金冲抵后，王友才应向明福奇石公司支付占用费65360.4元。5、关于明福奇石公司律师费10990元，应根据合同约定由王友才承担。关于王友才主张的其交纳的第一年的空调费应予退还的意见，因相关损失已在合同履行过程中以免租期的形式弥补，故对其该项主张一审法院不予采纳。关于装修押金10000元，因该款涉及商盛管理公司权益，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、南京明福奇石文化艺术培训有限公司与王友才的《租赁合同》于2019年3月27日解除。二、王友才向南京明福奇石文化艺术培训有限公司返还位于南京市六合区荣盛莉湖城项目B馆三层B3001商铺（已返还）。三、王友才于本判决生效后十日内向南京明福奇石文化艺术培训有限公司支付物业管理费、占用费、律师费等共计103094.8元。一审案件受理费4400元，由南京明福奇石文化艺术培训有限公司负担2038元，王友才负担2362元。二审审理中，明福奇石公司提交其他两个承租户的合同范本复印件各一页，证明明福奇石公司与其他租户就第一年的物业费、空调费没有减免约定，且约定的标准一致。王友才对该证据真实性无异议，但认为其与其他承租户承租的标的物及承租标准都不一样，故对明福奇石公司的证明目的不予认可。一审法院查明的事实属实,本院予以确认。本院认为，明福奇石公司、王友才于2018年1月5日签订的《租赁合同》合法有效，该合同在履行过程中，双方一致同意于2019年3月27日解除合同，故一审法院依法确认双方的合同于2019年3月27日解除，于法有据。《租赁合同》列明的第一年物业+空调124830元，但租赁相关费用缴纳总计栏为212211元，明福奇石公司认为合同缴纳总计费用属于计算错误，要求王友才补交物业空调费，王友才不予认可，认为总计费用为双方协商的第一年的最终费用，对此，本院认为，明福奇石公司在王友才按照合同载明的数额交纳第一年费用时并未提出异议，并开具了相应的收据，故应当确认212211元为双方确认的第一年总费用，明福奇石公司提交的其他承租合同范本并不能证明涉案合同就第一年的费用没有减免，本院不予采信。双方在合同履行过程中存在空调使用、消防检验及商场营运环境等方面的矛盾，明福奇石公司法定代表人许磊通过微信方式给予承租人王友才三个月免租期，对此应予认可。明福奇石公司于2019年1月前后即停止提供空调服务，且王友才也自行安装空调进行使用，故一审法院对2019年1月之后的公共空调能耗费未予支持并无不当。一审法院根据本案的实际履行情况，酌定物业管理费按5元/月/㎡计算、物业占用费按1.3元/日/㎡计算并由王友才承担38000元的违约金，并无不当。综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6762元，由上诉人南京明福奇石文化艺术培训有限公司负担4400元，由上诉人王友才负担2362元。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇二〇年四月十五日书记员  戴 苗