山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初4781号原告：济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵凤存，董事长。委托诉讼代理人：赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。被告：李凯，男，1982年2月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：傅强，山东鹏飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：董恩升，山东鹏飞律师事务所律师。原告济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）与被告李凯商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告海尔绿城公司的委托诉讼代理人赵鹏，被告李凯的委托诉讼代理人董恩升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海尔绿城公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认海尔绿城公司与李凯于2009年12月27日签订的《济南市商品房买卖合同》已经解除；2.请求依法确认海尔绿城公司与李凯于2010年7月22日签订的关于车位的《海尔绿城全运村车位使用权转让协议》已经解除；3.请求依法判令李凯腾出案涉房屋和车位；4.请求依法判令李凯赔偿海尔绿城公司律师费8万元；5.请求依法判令李凯向海尔绿城公司支付违约金212611元；6.本案诉讼费由李凯承担。事实与理由：2009年12月27日，海尔绿城公司与李凯签订关于房屋的《济南市商品房买卖合同》（以下简称购房合同）一份，约定：李凯购买海尔绿城公司开发的位于本市历下区海尔绿城全运村百合园15号楼2-1001室房屋一套（以下简称案涉房屋），总房款为2126110元，该房款的支付方式为银行按揭贷款。另，购房合同附件四第二条还约定：“若买受人（李凯，下同）采用银行按揭方式支付房款，且未按借款合同约定偿还借款，导致出卖人（海尔绿城公司，下同）向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售。出卖人解除合同的，有权向买受人追索已代为清偿的本金、利息、赔偿金及追索债权的费用（包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费等），赔偿金按房屋总价款的10%计算。任何一方解除合同的，补充协议以及车位、车库等全部协议一并解除”。次年7月22日，海尔绿城公司、李凯双方又就车位签订《海尔绿城全运村车位使用权转让协议》一份，约定李凯购买E地块-1层293号车位一个，价款为97386元。购房合同签订后，李凯在海尔绿城公司提供担保情形下向银行申请贷款。2016年3月21日，海尔绿城公司收到贷款银行通知，告知李凯出现逾期偿还银行贷款本息的情况，后海尔绿城公司代李凯偿还了剩余的银行贷款本息。海尔绿城公司认为，李凯逾期偿还银行贷款本息的行为，违反了合同约定，侵犯了海尔绿城公司的合法权益，属于严重违约行为，为此，海尔绿城公司诉至法院，请求依法裁决。李凯辩称，李凯与海尔绿城公司在2009年12月27日签订的《济南市商品房买卖合同》是合法有效的，应该受到法律的支持与保护，建议法庭能依法驳回海尔绿城公司的一审诉求，具体答辩理由：一、购房合同合法有效，李凯已经交足了购房款，不存在违约问题，但海尔绿城公司对交付的案涉房屋拒绝履行维修义务，对此应承担相应的违约责任。二、李凯与海尔集团财务有限责任公司（以下简称海尔财务公司）在2012年2月9日签订的《个人住房借款合同》也是合法有效的，在本案发生之前，李凯一直是按期还贷，从未违约。海尔绿城公司在未经李凯允许的前提下，代李凯向海尔财务公司偿还银行贷款，实为一种越俎代庖、多管闲事、目的不纯的表现，并无事实和法律依据，对此所产生的不利后果应由海尔绿城公司承担。三、李凯认为，海尔绿城公司与海尔财务公司，虽为两个企业法人，但同属海尔集团旗下，实为一家人，但本案中的购房合同与贷款合同却是两个不同的法律关系，二者不能混为一谈。海尔绿城公司拒绝维修房屋的行为，李凯也向海尔财务公司反映过，希望其能帮忙做工作使海尔绿城公司履约，但海尔财务公司与海尔绿城公司站在同一立场，无奈之际，李凯停止了部分还贷。另，购房合同约定的房屋建筑面积为247.79平方米，但在房管局登记的注册面积却是150.09平方米，针对上述房屋面积差异，李凯多次找过海尔绿城公司和海尔财务公司，但他们置若罔闻，拒绝回答，这也是李凯停止向海尔财务公司偿还贷款的另一原因。2014年，本诉之前，该案涉房屋已经由槐荫区人民法院查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。李凯对海尔绿城公司提交的编号为0010499和0010500的特种转账凭证两份及结算清单有异议，认为这么大的数额应当提供银行流水，该证据是海尔财务公司提供的转账凭证及结算清单，能够证明海尔绿城公司已经向海尔财务公司偿还贷款本息，本院确认为有效证据。对海尔绿城公司提交的《解除合同通知书》及邮件回执有异议，称没有收到该文件，不认识签收人，对该证据本院不予采信。对李凯提交的证明房屋现状的照片，本院不予采信。对李凯提交的房屋权属状况信息系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予采信。对李凯提交的起诉状，系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月27日，海尔绿城公司与李凯签订《济南市商品房买卖合同》，编号为销售（字）200942427，双方合同约定：李凯购买案涉房屋一套，建筑面积为247.79平方米，总价款为2126110元，合同约定付款方式为买受人（李凯，下同）于合同签署的同时支付首付款人民币476110元，剩余购房款人民币1650000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。同时双方在合同附件四第二条中约定：若买受人采用银行按揭方式支付房款，且未按借款合同约定偿还借款，导致出卖人（海尔绿城公司，下同）向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售。出卖人解除主合同及本补充协议的，有权向买受人追索已代为清偿的本金、利息、赔偿金及追索债权的费用（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同），且有权从买受人购房款中直接抵扣上述费用，不足部分有权向买受人继续追偿。赔偿金按房屋总价款（含全装修价款）的10%计算。任何一方解除《商品房买卖合同》的，补充协议以及车位、车库等全部协议一并解除。2010年2月9日，海尔绿城公司、李凯双方与海尔财务公司签订编号为GQ20100163的《海尔集团财务有限责任公司个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》一份，约定：李凯（借款人、抵押人）为购买个人住房，向海尔财务公司（贷款人、抵押权人）贷款人民币165万元，由海尔绿城公司（保证人、开发商）为李凯贷款提供抵押加阶段性保证担保（抵押加阶段性保证是指海尔财务公司以李凯提供的所购住房作抵押，在李凯取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由海尔绿城公司提供阶段性连带责任保证而向李凯发放贷款的方式）。在保证期间，海尔绿城公司愿对李凯的债务承担全额连带责任，如李凯未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，海尔财务公司有权要求海尔绿城公司就全部债务承担保证责任，海尔绿城公司同意其直接从海尔绿城公司存款账户中直接扣划。同时该合同还约定：李凯应当按合同约定按期归还借款本息，有义务及时办理房屋所有权证，如果李凯借款到期，其未按期清偿贷款本息，并自海尔财务公司发出催还通知书之日起30日内仍未清偿的，海尔财务公司有权解除本合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权处分抵押物或要求保证人履行保证责任。上述个人借款合同签订后，海尔财务公司依约向李凯发放了贷款，并用于了支付购房款，总额为165万元，贷款期限为20年。上述合同签订后，海尔财务公司于2010年2月9日向李凯发放贷款。李凯向海尔绿城公司支付房屋首付款476110元。2010年7月22日，海尔绿城公司、李凯双方签订《海尔绿城全运村车位使用权转让协议》一份，约定李凯购买E地块-1层293号车位一个，价款为97386元。合同签订后，李凯向海尔绿城公司支付车位款97386元。2016年3月21日，因李凯连续6个月未按时还贷，海尔绿城公司收到海尔财务公司通知函，载明：李凯未按合同约定归还贷款本息，经多次催收，仍未履行还款义务。根据合同约定，李凯在借款合同项下未偿还贷款本息1353022.88元（罚息另计）应当由海尔绿城公司承担全额连带责任，将于2016年3月30日前从海尔绿城公司账户中直接扣划。2016年3月31日，海尔绿城公司向海尔财务公司分两次转账共计1353022.88元。另查明，案涉房屋及车位现尚未交付。案涉房屋于2014年被槐荫区人民法院查封。再查明，为处理本案纠纷，海尔绿城公司与山东琴岛（济南）律师事务所签订民商事诉讼委托代理合同，海尔绿城公司向山东琴岛（济南）律师事务所支付8万元律师费。本院认为，海尔绿城公司、李凯双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害其他人权益，应为有效合同，双方应当依约履行合同。关于李凯称房屋存在质量问题，并以此为由停止贷款的辩解意见，本院认为李凯未能提供证据予以证实，另外，即使案涉房屋有质量问题，亦应通过合法途径解决，对上述辩解意见，本院不予采纳。李凯违反合同约定，未按期偿还贷款本息，导致海尔绿城公司按合同约定承担了担保责任，海尔绿城公司与李凯双方约定的合同解除条件已经成就，因此，海尔绿城公司要求解除与李凯签订的商品房买卖合同的诉讼请求，理由正当，应予支持。合同解除后，车位转让协议一并解除。因案涉房屋及车位尚未交付，故对海尔绿城公司请求判决李凯腾出案涉房屋及车位的诉讼请求本院不予支持。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》附件四第二条规定，若因李凯违约导致合同解除，其应按照房屋总价的10%向海尔绿城公司支付赔偿金并支付律师费。因李凯违反合同约定，应当承担违约责任，向海尔绿城公司支付违约金212611元（2126110元×10%），并赔偿海尔绿城公司律师费8万元。故对海尔绿城公司要求李凯赔偿律师费8万元及支付违约金2126110元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南海尔绿城置业有限公司、被告李凯双方于2009年12月27日签订的编号为销售（字）200942427的商品房买卖合同；二、解除原告济南海尔绿城置业有限公司、被告李凯双方于2010年7月22日签订的关于车位的海尔绿城全运村车位转让协议；三、被告李凯于本判决生效之日起10日内支付原告济南海尔绿城置业有限公司律师代理费80000元；四、被告李凯于本判决生效之日起10日内支付原告济南海尔绿城置业有限公司违约金212611元；五、驳回原告济南海尔绿城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24590元，由被告李凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  宁 爽人民陪审员  王力平人民陪审员  卢衍秀二〇一七年七月二十一日书 记 员  王晓菲