河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1833号上诉人（原审被告）：裴育。委托诉讼代理人：张世华，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛凌宇，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕鑫。委托诉讼代理人：刘明龙，河南鼎德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小财，河南鼎德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南六合置业有限公司。法定代表人：李兆辉，系该公司执行董事兼总经理。上诉人裴育因与被上诉人吕鑫、河南六合置业有限公司执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初21786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。裴育上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判继续执行（2019）豫0105执异397号执行裁定书，并继续对涉案房屋的查封及执行，驳回被上诉人吕鑫的执行异议之诉；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案上诉人查封该房屋在先，被上诉人吕鑫起诉在后，应当排除吕鑫的执行异议。涉案房产登记在被执行人河南六合置业有限公司名下，一审法院于2014年12月29日作出民事判决书。2017年7月5日一审法院作出（2015）金执字第3366号执行裁定书，裁定查封涉案房屋，而吕鑫协助办理过户的诉讼发生在2018年，故法院对在河南六合置业有限公司名下财产采取执行措施并无不当。二、被上诉人吕鑫与河南六合置业有限公司之间房屋买卖行为存在多处疑点，是吕鑫与河南六合置业有限公司为躲避债务故意所为。1、吕鑫所述购买房屋在2008年1月，其当时未满21岁，理应大学未毕业，不可能有经济来源从鹿邑到郑州购房。2、吕鑫交付购房款的证据不足。3、2014年12月25日，吕强向杨战奇转账726000元，该款项与购房款不一致，且杨战奇并不是河南六合置业有限公司的法人，该款项也不是交到河南六合置业有限公司的公司账户，无法认定该款项为购房款。综上，上诉人诉河南六合置业有限公司的案件早已审理终结，并查封其名下房屋，应当继续执行。吕鑫辩称：一、吕鑫购买涉案房屋，并对涉案房屋进行装修入住的时间早于法院作出查封的时间。吕鑫于2008年1月17日签订购房的相关协议，并支付了全部购房款，2016年6月，吕鑫对涉案房屋进行装修并入住至今。而涉案房屋被查封的时间为2017年11月3日。二、吕鑫从河南六合置业有限公司购买涉案房屋是真实、合法、有效的，不违反任何法律法规。吕鑫与河南六合置业有限公司签订的《商品房认购协议书》中，对房屋的坐落、面积、价款等房屋买卖的主要事项作出了明确约定，系双方真实意思表示，合法有效。吕强代吕鑫已经向当时的河南六合置业有限公司法人杨战奇支付了全部购房款。虽然未办理房屋产权过户手续，但不影响吕鑫对涉案房屋享有权利，另，一直未办理产权登记的过错在于河南六合置业有限公司。三、吕鑫在人民法院查封涉案房屋之前与河南六合置业有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，并合法占有房屋，且已经支付了全部购房款，虽未办理过户登记，但并非吕鑫自身的过错。综上，一审法院判决正确，应当予以维持。河南六合置业有限公司未答辩。吕鑫向一审法院起诉请求：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105执异397号执行裁定书；二、解除对郑州市金水区××楼××单元××号（产权证号：12××02）房屋的查封及执行；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告吕鑫曾就本案争议房屋起诉被告六合置业、陈诗锦，一审法院于2018年10月11日作出（2018）豫0105民初10879号民事判决书，该判决书“经审理查明”部分载明：“2008年1月17日，原告与被告六合置业签订《定向建房选房合同》及《商品房认购协议书》，主要载明：出卖人为被告六合置业，买受人为王丽、吕鑫；认购物业为3号楼1单元23层东北户，建筑面积为128.25平方米，单价为2995元／平方米。优惠后总房款为384109元。签订正式购房合同当日原告应交纳100％的总房款等。2005年12月14日，被告六合置业出具《收据》一份，载明：“今收到王丽人民币壹拾壹万捌仟元整，系付购房首付款40％。同意更名为吕鑫。”2007年10月12日，被告六合置业出具《收据》一份，载明：“今收到王丽壹拾万元，系付房款。同意更名为吕鑫”。2008年1月，被告六合置业出具《收据》一份，载明：“今收到王丽人民币壹拾陆万陆仟壹佰零玖元整，系付房款。同意更名为吕鑫”。原告分别于2015年1月14日、2017年6月16日、2018年7月28日向河南轩合物业服务有限公司交纳物业费，河南轩合物业服务有限公司向原告出具了物业费收据。2010年6月，原告向华润燃气股份有限公司缴纳燃气费19元；2017年1月，原告向华润燃气股份有限公司缴纳燃气费225元；2017年6月，原告向华润燃气股份有限公司缴纳燃气费225元；2018年3月，原告向华润燃气股份有限公司缴纳燃气费225元。原告另提交了发票、收条若干张，证明原告已经缴纳了物业费、电费、天然气费等。2014年12月25日，案外人吕强通过银行转款的方式向被告六合置业经理杨战奇交纳涉案房屋购房款726000元。2018年7月28日，河南轩合物业服务有限公司出具证明一份，载明：兹有我小区居民吕鑫身份证号：现住索凌路1号3号楼1单元23层138号。2010年5月17日。被告陈诗锦与被告六合置业签订合同编号为10600880《商品房买卖合同》，约定被告六合置业将位于金水区劳动路东、北环路南3号楼1单元23层东北户成套住宅出售给被告陈诗锦。庭审中，原告称涉案房屋是经被告六合置业经理杨战奇协调购买的，自2016年6月至今一直由原告居住使用。”该判决书判决如下：“一、被告河南六合置业有限公司于本判决生效后二十日内依照法定程序将位于金水区劳动路东、北环路南3号楼1单元23层东北户的房屋产权证办理至原告吕鑫名下；二、驳回原告吕鑫的其他诉讼请求。案件受理费7062元，由被告河南六合置业有限公司负担。”该判决已于2018年11月8日发生法律效力。另查明，裴育诉被告六合置业房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2014年12月29日作出（2014）金民二初字第8304号民事判决书，判决：被告河南六合置业有限公司于判决生效后十日内返还裴育购房款90万元及赔偿款90万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，由被告负担。后被告六合置业不服该判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。2015年4月21日，河南省郑州市中级人民法院作出（2015）郑民一终字第694号民事裁定书。裁定：本案按撤回上诉处理。该民事裁定书于2015年4月22日向各方当事人送达，已发生法律效力。2017年7月5日，一审法院作出（2015）金执字第3366号执行裁定书，裁定：将被执行人河南六合置业有限公司名下位于郑州市金水区索凌路1号8号楼23层138号（产权证号：12××02）房产予以查封。2017年11月3日，一审法院向郑州市国土资源局送达执行裁定书及协助执行通知书，将上述房产予以查封，查封期限三年，自2017年11月3日至2020年11月2日。不动产登记证明资料查询结果证明显示，坐落于金水区××楼××号的房产，产权人为河南六合置业有限公司，无预告信息，无抵押信息。查封信息：2017年11月3日该房产被河南省郑州市金水区人民法院查封。2019年7月13日河南尚誉物业服务有限公司向原告出具了物业费发票，该物业公司出具居住证明载明：原告现住金水区××楼××单元××号。原告另提交电费发票11张，证明原告自2018年7月至2019年7月持续缴纳索凌路1号3号楼138号电费。一审法院认为，本案争议焦点在于原告吕鑫是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一、本案中，涉案房产登记在被执行人六合置业名下，一审法院所查封的涉案房产的时间为2017年11月3日。经（2018）豫0105民初10879号民事判决书生效判决书查明，早在2008年1月17日，原告已与被告六合置业签订《定向建房选房合同》及《商品房认购协议书》；原告已支付完毕房屋价款并自2016年6月居住使用至今。原告在本案中提交的物业费缴费票据、电费、水费等各项费用票据、河南尚誉物业服务有限公司出具的原告居住证明能够证明原告至今仍在该涉争房屋居住。因被告六合置业不予配合办理过户，原告吕鑫曾就本案争议房屋起诉被告六合置业，一审法院（2018）豫0105民初10879号生效民事判决书，判决被告六合置业将位于金水区劳动路东、北环路南3号楼1单元23层东北户的房屋产权证办理至原告吕鑫名下。即原告在一审法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产且已支付全部价款，同时原告非因自身原因未办理过户登记。二、物权期待优先于债权期待。原告基于同被告六合置业签订房屋买卖合同、支付房款后实际占有使用房屋并经（2018）豫0105民初10879号生效民事判决书确定而产生的对涉争房屋的物权期待，优先于被告裴育基于（2014）金民二初字第8304号生效民事判决书确定的债权期待。被告裴育的债权应由被告六合置业名下的其他可执行财产另行实现。故综上，原告吕鑫对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于郑州市金水区××楼××号（产权证号：12××02）房产；二、驳回原告吕鑫的其他诉讼请求。案件受理费7062元，由被告河南六合置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人裴育提交一份证据。河南尚誉物业服务有限公司的工商注册信息一份。证明该公司于2018年8月10日才注册成立，一审提交的居住证明仅能反映2018年8月10日之后的情况，无法证明之前的居住情况。被上诉人吕鑫质证称，对该证据的真实性无异议。对证明目的有异议，涉案房屋的原物业公司是河南轩合物业服务有限公司，2018年换成了河南尚誉物业服务有限公司，并不冲突，被上诉人吕鑫一直在涉案房屋居住。被上诉人吕鑫提交两份证据。证据一：河南尚誉物业服务有限公司出具的2020年的物业费缴费收款收据一份。证据二：国网河南省电力公司郑州供电公司开具的2019年7月至2020年3月的电费发票票据一份。证明被上诉人吕鑫至今一直在涉案房屋居住，并以自己的名义按时交纳各种费用，诉争房屋自始至终由被上诉人吕鑫实际占有使用。上诉人裴育质证称，对该证据的真实性和证明目的有异议。该证据仅能证明2020年后的事项，无法证明何时占有该房屋。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案中，涉案房屋的查封时间为2017年11月3日，而被上诉人吕鑫与河南六合置业有限公司于2008年1月17日签订《定向建房选房合同》及《商品房认购协议书》，且已经支付全部购房款并于2016年6月入住至今。因河南六合置业有限公司不予配合办理过户，吕鑫已就该争议向人民法院起诉，（2018）豫0105民初10879号生效民事判决书，判决河南六合置业有限公司将位于金水区劳动路东、北环路南3号楼1单元23层东北户的房屋产权证办理至吕鑫名下。被上诉人吕鑫提交的证据足以证明其对涉案房屋享有排除执行的民事权益，故对上诉人的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人裴育的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7062元，由上诉人裴育负担。本判决为终审判决。审判长 胡忠宇审判员范亚玲审判员张晔二〇二〇年四月三日书记员 冯            晋