河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终83号上诉人（原审被告）：申素波，男，汉族，1979年11月18日出生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：濮阳市强制隔离戒毒所，住所地濮阳市黄河西路272号。负责人：卢刚杰，该戒毒所所长。委托诉讼代理人：赵启建，河南优诚律师事务所律师。上诉人申素波因与被上诉人濮阳市强制隔离戒毒所租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初9840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人申素波，被上诉人濮阳市强制隔离戒毒所的委托诉讼代理人赵启建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申素波上诉请求：1、撤销濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初9840号民事判决，改判驳回濮阳市强制隔离戒毒所的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由濮阳市强制隔离戒毒所负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2012年4月1日至2017年3月31日房租6万元，续签合同时，濮阳市强制隔离戒毒所原任领导已答应免除。2017年9月1日合同的租金，因濮阳市强制隔离戒毒所影响申素波租赁场所的正常经营，亦不应当支付。濮阳市强制隔离戒毒所辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。濮阳市强制隔离戒毒所向一审法院起诉请求：1、依法判令解除与申素波的《房屋及院落租赁合同》合同、限期搬出腾空房屋；2、判令申素波支付拖欠的房租12万元（原欠房租6万元，2017年9月1日至2019年9月1日的房租6万元）及以后的房屋占有使用费（按合同约定的房租价格，按日计算至房屋腾空之日）；3、本案诉讼费由申素波负担。一审法院认定事实：2012年3月13日，濮阳市强制隔离戒毒所（甲方）、申素波（乙方）签订《房屋及院落租赁协议》一份，濮阳市强制隔离戒毒所将位于濮阳市黄河路西段劳教所生产区后院的西墙至东大门、南北为院南墙至车间后水泥路（含现有车间）租赁给申素波使用，租赁期限为5年，自2012年4月1日至2017年3月31日，每年租金为4万元，同时对双方的权利义务进行了约定。2017年9月1日，濮阳市强制隔离戒毒所（出租方、甲方）、申素波（承租方、乙方）签订《房屋及院落租赁合同》一份，约定濮阳市强制隔离戒毒所将位濮阳市黄河路西段劳教所生产区后院的西墙至东大门、南北为院南墙至车间后水泥路（含原劳教所车间）租赁给申素波使用，租赁合同为三年，自2017年9月1日至2020年8月30日止，合同第三条约定申素波在签订本合同前，将原欠租金12万元先交6万元，下欠6万元，该房屋每年租金为3万元，租金每年交纳一次，首次租金应当于签订合同时交清，下欠租金应于第二年租期开始前一个月交齐下年租金，以后租金类推。合同第六条约定乙方对该房屋、院落具有使用权、出租权、收益权。合同第七条约定房屋租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）利用承租房租存放危险物品或进行违法活动；（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；（5）拖欠房租累计30天以上；（6）在合同第三条第一项约定的期限内，未按约定期限付清原欠房租的。合同第九条免责条件2因国家政策、上级决定需要拆除或改造已租赁的房屋、院落，使甲、乙双方造成损失的，互无承担责任。甲方需提供相应文件作为证据。如果甲方违约因其他性质的拆除或改造，甲方应赔偿乙方所有损失。另查明，2018年8月15日，濮阳市发展和改革委员会对濮阳市强制隔离戒毒所建设项目可行性研究报告进行批复。同意项目总建筑面积16800平方米，其中戒毒员用房8750平方米，警察用房870平方米、业务用房6412平方米，附属用房768平方米，同时完成配套基础设施工程等。又查明，一审庭审中，双方均认可申素波租赁了濮阳市强制隔离戒毒所西院生产车间的北边12间房屋，自东向西前三间房屋为TR舞营业房、第4至6号房屋落锁、第7号房屋为卢文林酒吧营业房、第8至9号房屋落锁、第10至12号房屋为小时影吧营业房。再查明，申素波提交现场照片12张，拟证明前6张照片系被告在该场地建造房屋，铺设地面，购买设备，投资200多万元，解除合同会给被告造成巨大的损失，故合同不应解除。第7、8、9、10张照片，拟证明濮阳市强制隔离戒毒所让申素波使用的大门，濮阳市强制隔离戒毒所已用钢丝网进行隔断，并拆除了门上面的广告牌，濮阳市强制隔离戒毒所构成违约，租赁费不应支付。申素波重新开了一个小门，拆除了一间门市房。第11、12张照片，拟证明濮阳市强制隔离戒毒所经营的场所已经关闭，现在一片狼藉。还查明，崔振亚、郭延波作为申素波的证人到庭作证，崔振亚证明双方签订租赁合同，由濮阳市强制隔离戒毒所提供场地，申素波自己盖房，濮阳市强制隔离戒毒所承诺房屋的所有权为申素波，申素波可一直使用，并承诺免除6万元租金。后来濮阳市强制隔离戒毒所的所长换了，不同意合同细节，要求变更合同，申素波不同意，濮阳市强制隔离戒毒所就采取措施不让申素波继续经营，申素波没办法才同意变更合同。但后又称房屋系申素波从其他人手中购买。郭延波证明一周前左右，申素波跟郭延波说濮阳市强制隔离戒毒所要求申素波搬出。前一合同到期后，濮阳市强制隔离戒毒所强制申素波修改了合同内容，影响濮阳市强制隔离戒毒所经营半年以上。当时还帮申素波疏通关系，现在生意越来越差。一审法院认为，濮阳市强制隔离戒毒所、申素波基于自愿、平等原则签订租赁合同，该合同不违反法律法规强制性规定，对双方均有约束力。因合同双方约定首次租金应于签订合同时交清，申素波拖欠房租累计30天以上及未经濮阳市强制隔离戒毒所书面同意转租、转借承租房屋，濮阳市强制隔离戒毒所有权解除合同。但申素波自签订合同后并非按照约定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未能履行的，当事人可以解除合同。申素波拒不支付租金，致使濮阳市强制隔离戒毒所不能实现合同目的。申素波的行为已经构成根本违约，濮阳市强制隔离戒毒所依法可以解除租赁合同。现濮阳市强制隔离戒毒所诉请解除租赁合同，于法有据，应予支持。濮阳市强制隔离戒毒所、申素波双方签订的《房屋及院落租赁合同》于本判决生效之日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋及院落租赁合同》被解除后，申素波除应当向濮阳市强制隔离戒毒所返还租赁的房屋外，还应当按照合同的约定向濮阳市强制隔离戒毒所支付拖欠的租金。现申素波所举证据不足以证明濮阳市强制隔离戒毒所免除其原欠6万元租金及不应支付2017年9月1日租赁合同的租金，故对申素波上述辩解意见，一审法院不予采纳。2017年9月1日至2019年9月1日，按照每年租金3万元计算，共计6万元。故濮阳市强制隔离戒毒所要求申素波支付租金12万元（6万元＋6万元），一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告濮阳市强制隔离戒毒所与被告申素波于2017年9月1日签订的《房屋及院落租赁合同》；二、被告申素波于本判决生效后10日内向原告濮阳市强制隔离戒毒所支付租金12万元（原欠房租6万元，2017年9月1日至2019年9月1日的房租6万元）；三、被告申素波于本判决生效后10日内向原告濮阳市强制隔离戒毒所返还涉案租赁房屋（西院生产车间北边12间房屋），逾期返还房屋产生的房屋使用费按照每年3万元的标准，自2019年9月2日起计算至房屋实际返还之日止。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。濮阳市强制隔离戒毒所与申素波签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且该合同内容并不违反法律法规强制性规定，该合同双方均应依约履行。申素波现拖欠房租已累计12万元且超过30天，濮阳市强制隔离戒毒所依约可要求解除合同、支付拖欠租金。申素波虽上诉称2012年4月1日至2017年3月31日房租6万元，续签合同时，濮阳市强制隔离戒毒所原任领导已答应免除。2017年9月1日合同的租金，因濮阳市强制隔离戒毒所影响申素波租赁场所的正常经营，亦不应当支付，但未提供证据证明其主张，故申素波的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人申素波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人申素波承担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年四月三日书记员 赵 令