湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初135号原告：张霞，女，汉族，1977年9月19日出生，住湖南省株洲市石峰区。特别授权委托诉讼代理人：许志超，株洲市法学会法律服务中心法律工作者。被告：廖志立，女，汉族，1974年3月12日出生，户籍所在地：湖南省株洲市石峰区，现住株洲市石峰区。原告张霞与被告廖志立租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张霞的委托诉讼代理人许志超、被告廖志立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告依合同约定立即缴纳2019年8月、9月租金12000元、物业管理费1957.93元、水电费，直至门面返还之日止；立即缴纳违约金10000元，合计23957.93元。庭审中，原告向本院申请撤回要求被告缴纳水电费的诉讼请求；2、判令被告依合同约定立即返还原告位于荷塘区兴城御景东方1.3.7栋115号门面，并交纳门面租金直至返还之日止；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年11月21日签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》）。《合同》第二条约定：“承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同、收回房屋：3、承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金10000元。”《合同》第五条第1款约定：“物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳；”第2款约定：“水电费：由乙方自行缴纳；”。但被告（承租人）自2019年8月起累计拖欠租金12000元长达68天（截至起诉之日）之久。经原告催收，被告仍未按《合同》约定缴纳租金等。被告的行为严重违反了《合同》约定，侵害了原告的合法权益，故诉至人民法院，望判如所请。被告廖志立辩称：合同签订时，双方口头约定：租金由每三个月支付改为每月支付当月租金。因生意不好，被告与原告协商租金需要到10月15日支付，原告不同意。前期也有拖延租金的事，原告要求被告支付违约金，被告的意见是违约金不支付，被告交了10,000元押金，可以折抵房租。2019年9月23日原告到电业局停了被告的电，致使被告无法经营，员工人心涣散，要求结算工资离职。被告冰箱里储存的冰冻食材全部腐坏，给被告造成了较大损失。因为原告的无情停电，被告才拒付租金。从2019年9月23日起，被告就没有营业了。2019年9月底，原告发了一个解除合同的通知。2019年11月12日，原告再次发出了解除合同的通知，被告交了10,000元押金，只是欠了9,000元的租金。从2019年9月23日后，被告没有经营了。被告认为这10,000元抵了9,000元的租金，被告就没有理会这件事了。2020年1月20日，被告才知道被原告起诉的事情。如果门面能够成功的转让，双方能够尽量减少自己的损失。被告认为租赁合同的双方都有责任，被告拖欠租金是事实。经审理查明，位于株洲市荷塘区浙江兴城·御景东方1.3.7栋115号门面系原告张霞所有，建筑面积67.93㎡。2018年11月21日，被告廖志立（乙方）因经营需要与原告张霞（甲方）签订了《商铺租赁合同》，被告承租原告位于株洲市荷塘区浙江兴城·御景东方1.3.7栋115号门面（以下简称该门面），双方约定了以下内容：“1、租赁期限。租赁五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止。承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：（1）承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）承租人利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；（3）承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金10000元。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门面租金涨幅作适当的调整；2、租金、保证金及租金交纳期限。（1）第一、二年租金为人民币6000元／月；（2）从第三年起租金第一年递增5%（即第三年为75600元／年，第四年为79380元／年，以此类推，交纳租金方式按季度交付，每季的最后一月的10日前缴纳下个季度租金）；（3）乙方每三个月缴纳一次租金，乙方以现金或银行转账方式支付租金；（4）乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金3%加收滞纳金；（5）为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳人民币10000元作为房屋使用保证金及水电费保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金退还给乙方（保证金不计算利息）；3、租赁期间房屋修缮。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。阁楼属出租方提供给承租方使用，如承租方不再使用出租方的门面后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构的前提下，搬空所有能移动的物件，否则视为承租方放弃，出租方有权自行处理。4、各项费用的缴纳。（1）物业管理费。乙方自行向物业管理公司交纳；（2）水电费。由乙方自行缴纳，直至合同期满；（3）使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备费用）；5、违约金和违约责任。（1）若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金100000元整；（2）若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金100000元整。如因此造成甲方的房屋损坏的，还应负责赔偿；6、争议的解决方式。本合同在履行中发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。原、被告均在《商铺租赁合同》上签名、捺印，留下联系电话号码，且原告向被告提供了其中国银行卡号62×××80。2018年11月23日，被告与文武签订了《转让协议》，被告以72500元价格（包括门店内所有物资）接手受让了文武承租经营的位于株洲市荷塘区浙江兴城·御景东方1.3.7栋114号、115号门面的“特色牛肉店”，并向文武支付了门面押金20000元，房东《租赁合同》中注明的门面押金20000元归被告所有。《商铺租赁合同》签订后，原告将其门面交付给被告使用，文武向原告交纳的10000元保证金转为被告向原告交纳的保证金，被告对该门面进行了装修。自2018年12月13日起，被告开始经营“三国煮”火锅店，并向原告支付租金至2019年7月止。自2019年8月起，被告没有按约向原告支付租金。经原告多次催讨租金未果，双方发生纠纷。2019年9月20日，原告向被告发出了《解除〈商铺租赁合同〉通知书》。自2019年9月23日起，被告就停止经营“三国煮”火锅店。2019年10月18日，本院立案受理了原告张霞诉被告廖志立租赁合同纠纷一案。2019年11月12日，原告再次向被告发出了《解除〈商铺租赁合同〉通知书》，内容为：“由于你不履行2018年11月21日双方签订的《商铺租赁合同》，据此，根据双方合同第二条约定，根据《合同法》第93条第2款、第96条第1款之规定，自即日起解除《商铺租赁合同》。特此通知。”2019年11月13日，原告向本院申请撤诉。同日，本院裁定予以准许。2020年1月8日，本院再次立案受理了原告张霞诉被告廖志立租赁合同纠纷一案。2020年1月底，发生了新型冠状病毒感染的××疫情。截止2020年3月中旬，新型冠状病毒感染的××疫情防控形势好转，部分餐饮店按照疫情防控的要求安全有序地开张经营，但是被告仍然没有支付2019年8月之后的租金。为此，双方酿成纠纷。另查明，2017年4月16日，株洲市御景东方小区业主委员会与株洲大华物业服务有限公司签订了《物业补充合同》，双方约定：1、双方一致同意《物业服务合同》从2017年4月19日延长续签至2020年4月19日；2、三年期内原定收费标准原则不涨价，即楼梯房0.8元/㎡/月；电梯房1.3元/㎡/月，商业、其它2.8元/㎡/月，按每月收取。被告承租该门面期间即自2018年12月起至2020年3月止，一直没有向株洲大华物业服务有限公司交纳该门面的物业管理费。在诉讼过程中，被告于2020年3月27日向原告交付了门面钥匙，并承诺在2020年4月15日前搬空门面内的物品，逾期没有搬空，该门面内的物品被告自愿放弃。2020年4月1日，本院组织原、被告在该门面内清点物品。在株洲大华物业服务有限公司两位工作人员的见证下，被告确认了该门面内可搬走的物品：中央空调2台、格力空调3台、消毒柜2台、冷柜4台、切片机1台、雪村商用冷柜2台、商用电开水器1台、人像1个、洗水池1个、灶台1个、柜子1个、圆桌13个、椅子95个、方桌3个、不锈钢长桌4个、麻将桌1个（4个凳子）、黑板1个、小茶几7个、烟酒柜1个、监控5个、碗碟等，确认不可移动的装修设施予以放弃。庭审中，原告向本院提出要求被告至少支付违约金1,000元，并申请撤回要求被告缴纳水电费的诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告身份资料、被告身份资料、商铺租赁合同、解除《商铺租赁合同》通知、物业补充合同、御景东方小区物业费收费明细表，被告提供的转让协议、门面装修工程包工包料施工协议、广告业务制作单以及收条、承诺书、现场勘查笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。自2018年12月以来，被告一直承租原告所有的位于株洲市荷塘区浙江兴城·御景东方1.3.7栋115号门面，用于经营“三国煮”火锅店。为此，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，原、被告之间形成了租赁合同关系，该《商铺租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，其内容合法有效。原告向被告提供了租赁房屋，被告应当按约向原告支付租金。因原、被告在《商铺租赁合同》中已约定被告拖欠租金累计达30天的，原告可以中止合同，收回房屋，并可要求被告赔偿违约金10000元，且被告自2019年8月起没有向原告支付租金，自2019年9月23日起停止经营。原告于2019年9月20日向被告发出了解除租赁合同关系的通知，因被告没有按约支付租金，且已停止经营，致使原告出租房屋收取租金的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”可以解除合同以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被告自2019年8月起拖欠原告租金拒不支付，其行为已构成根本违约，原告于2019年9月20日解除合同的行为符合法律规定，即自2019年9月20日起，原、被告之间的租赁合同关系已予以解除。故原告要求被告支付所欠租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告自2019年8月起一直拖欠原告租金，并自2019年9月23日起停止经营，但是被告一直没有向原告返还门面，直到2020年3月27日才向原告交付了门面钥匙，承诺在2020年4月15日前搬空门面内的物品，逾期没有搬空，该门面内的物品被告自愿放弃，并于2020年4月1日确认了可搬走的物品，对不可移动的装修设施予以放弃。故被告应向原告支付自2019年8月起至2020年3月止的租金48000元（计算方式：6000元／月×8个月），但是结合本案被告自2019年9月23日起停止经营的实际情况，并考虑到新型冠状病毒感染的××疫情对租赁合同履行以及餐饮行业产生的影响，本院认定应当免除被告一个半月的租金9000元。因原、被告之间的租赁合同关系已予以解除，原告应当退回被告交纳的保证金10000元，故被告尚应向原告支付自2019年8月起至2020年3月止的租金为29000元。对于原告要求被告支付违约金的主张，被告没有按照合同约定的时间向原告支付租金构成违约，依法应承担支付违约金的违约责任。庭审中，原告提出要求被告至少支付违约金1000元，系其对自己诉讼权利的自由处分，且符合法律规定，本院认定被告应向原告支付违约金1000元。原告提出要求被告支付物业管理费的诉讼请求，因原告已提供证据予以证明，且被告亦无异议，故被告应向原告支付自2018年12月起至2020年3月止的物业管理费为3043.26元（计算方式：67.93㎡×2.8元／㎡／月×16个月）。庭审中，原告向本院申请撤回要求被告支付水电费的诉讼请求，系原告对其诉讼权利的自由处分，本院依法予以准许。经本院主持调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告廖志立在本判决生效后十日内支付原告张霞自2019年8月起至2020年3月止的租金29,000元；二、被告廖志立在本判决生效后十日内支付原告张霞自2018年12月起至2020年3月止的物业管理费3,043.26元；三、被告廖志立在本判决生效后十日内支付原告张霞违约金1,000元；四、驳回原告张霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费398元，减半收取199元，由被告廖志立承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  文勇二〇二〇年四月七日书记员  舒敏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。