陕西省延安市宝塔区人民法院陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书                      （2020）陕0602民初644号 原告延安民政福利油料综合加工厂法定代表人：许永光，系该厂厂长。住所地：陕西省延安市宝塔区圣地路580号16号楼3单元202室委托代理人：韩树玲、韩磊磊，（实习），系陕西屹立律师事务所律师韩树玲、韩磊磊（实习），系陕西屹立律师事务所律师。被告白新武，男，汉族，1968年9月10日出生，陕西省延安市宝塔区居民，现住延安市宝塔区，公民身份号码：61272XXXX809106012白新武，男，汉族，1968年9月10日出生，陕西省延安市宝塔区黑龙沟社区居民，现住延安市宝塔区博城仕佳B8号楼2单元502，公民身份号码：612727196809106012。委托代理人：魏磊磊，系陕西旷达律师事务所律师。第三人延安城市建设投资（集团）有限责任公司法定代表人：魏存荣，系该公司董事长。住所地：陕西省延安市宝塔区XX园XX路XX号枣园西川河南路1号。统一社会信用代码：91610600735381553b委托代理人：李楠、高晓甜，（实习），系陕西捷声律师事务所律师李楠、高晓甜（实习），系陕西捷声律师事务所律师。原告延安民政福利油料综合加工厂与被告白新武、第三人延安城市建设投资（集团）有限责任公司合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，由审判员张虎独任审判，依法公开开庭进行了审理，原告延安民政福利油料综合加工厂委托代理人韩树玲、韩磊磊（实习），被告白新武委托代理人魏磊磊，第三人延安城市建设投资（集团）有限责任公司李楠、高晓甜（实习）均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，1988年10月8日，原告与兰州军区XX房西安房管处签订了《协议书》，受让位于延安市宝塔区XX沟小砭沟原二营的一至六院全部房地产、树木及所有建筑房地产，四至范围清楚。2017年11月22日延安市宝塔区人民政府延区政字（2017）97号文件再次确认原告的物权主体，2014年10月28日，延安市土地征收管理办公室征收了位于延安市宝塔区XX村小砭沟村原告延安民政福利油料综合加工厂的第五院房产，由第三人负责开发安置，原告向宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂出具了授权书，交由宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂与延安市土地征收管理办公室和第三人先行结算补偿款单项业务，宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂领取了补偿安置费用2308702.63元，确定了第三人应补偿的16套房产（6-2-601、6-2-2204、6-2-2304、6-2-2301、6-2-2201、4-504、2-703、2-702、2-603、2-502、2-602、3-3203、5-1-703、5-1-503、6-2-2101、3-3202），宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂于2015年5月21日被注销，被告白新武作为新武沙发厂的经营者和负责人，都要承担连带责任，宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂实际经营者被告白新武仅交给原告补偿款200万元，其余款项被告至今占用，现在被告未经原告同意，在2018年擅自处置第三人给原告返还的拆迁安置房，单从其签订的卖房协议形式要件来看，宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂不具备主体资格，以其名义签订的合同也必然归于无效合同。同时涉案房屋属于拆迁安置房，尚未取得土地使用权证和房屋所有权证，未依法办理上市交易手续，且未补缴土地出让金和相关税费，不得进行交易，其与买受者签订的房屋买卖协议违反法律强制性规定，也应属无效，损害了原告合法权益，因宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂已被注销，应当由其实际经营者被告白新武承担返还义务，原告函告并与第三人多次协商，第三人告知须有人民法院的确权文书，才能向原告交付上述安置房。原告认为，原告系延安福利油料综合加工厂第五院房产的实际产权人，确权的土地使用人，原告仅授权宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂结算拆迁补偿款，其在丧失代理资格、超越授权范围擅自处置行为无效，宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂因注销丧失主体资格，被告白新武作为新武沙发厂的经营者应承担责任，被告和第三人应将拆迁安置返还的16套房移交给原告，为维护原告合法权益，现诉至法院。诉讼请求：1、请求依法确认延安市宝塔区XX村小砭沟村延安民政福利油料综合加工厂的第五院房产归原告所有，并由第三人向原告移交延安民政福利油料综合加工厂返还拆迁安置房屋16套（6-2-601、6-2-2204、6-2-2304、6-2-2301、6-2-2201、4-504、2-703、2-702、2-603、2-502、2-602、3-3203、5-1-703、5-1-503、6-2-2101、3-3202），该房产总价值320万元；2、案件受理费、保全费由被告承担。被告辩称，原告的诉请违背基本诚实信用原则。本案中原告诉请的十六套房屋（实际应为十五套）均是在原告同意情况下，由被告在第三人处登记的，而在登记后，原告也同意被告对部分返还房屋进行出售，并获取了相应的出售款，同时原告已将其中的一套房屋（4-504）已经过户登记到原告法定代表人许永光女儿许某甲许童惠名下，原告在提起诉讼时，毫不提及其获得五套房屋出售款及一套房屋变更名称的事实，向被告所要十六套房屋完全违背了基本诚信，违反了当事人应当向法庭如实陈述案件事实的法定义务；原告部分诉请不能成立，首先，对返还的拆迁安置房中的6-2-2301、6-2-2304、6-2-2201、3-3202四套房屋，被告既未占有也未出售，在第三人处将返还的拆迁安置房登记到被告名下也是原告自己的真实意思表示，被告也从未拒绝向原告移交，白新武是宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂的实际经营人，被告随时可以将上述四套房屋向原告移交，原告针对上述房屋提起诉讼完全是浪费司法资源，增加被告负担；其次，返还的拆迁安置房中的5-1-503、5-1-703、2-703、2-502、2-603五套房屋已经原告同意并出售，5-1-503号房以38万元出售、5-1-703号房以39万元出售、2-703号房以38万元出售、2-502号房以38万元出售、2-603号房以38万元出售，五套房屋的售房款共计191万元，且被告已经通过转账等多种方式将上述款项共分十笔支付给了原告及其指定的代收人1217567.56元，另外的69万元售房款是现金支付给了原告的，原告法定代表人及亲属实际获取的该五套争议房屋的出售款，却从未对被告支付的款项提出退还或其它异议，可见原告已经认可被告的处置行为，原告针对该五套房屋的诉请没有依据，应予驳回；通过中介公司3-3203号房以38万元出售、6-2-601号房以50.6万元出售，两套房屋中介费费用为7500元，两套房屋的售房款878500元我未向原告支付，原告针对该两套房屋的诉请没有依据，应予驳回；再次，返还的拆迁安置房中的4-504现已过户到原告法定代表人许永光的三女儿许某甲许童惠名下，原告针对该套房屋的诉请没有依据，应予驳回；最后，返还的拆迁安置房中的6-2-2204、2-602、2-702三套房屋的面积327.14㎡，系第三人对被告在第五院四至范围内修建的六间瓦房的拆迁安置返还，原告认可被告新建6间工房的事实，所以因被告修建房屋获得的相应权益归属已通过双方协议约定明确，被告获得该三套房屋的权属合法、合理，而对于原告所述建房材料由其提供毫无依据，如果单纯系工时费原告不可能无力支付，也无需将巨额补偿费约定支付给被告，据此被告不应向原告返还327.14㎡拆迁返还的6-2-2204、2-602、2-702三套房屋，另外原告诉称的6-2-2101号房不存在，这个房屋的拆迁面积的0.93平米，不能返还一套房屋。原告诉述被告领取的补偿费用后随后被告交给原告补偿款200万元，结合被告补偿提供的银行流水被告获得补偿款是2014年10月30日而于2014年10月31日即向原告支付了200万元，原告诉状与银行流水完全可以相互应证，并非原告所述后面的交易与200万元相互重叠，综上，被告认为，原告既授权被告代其履行房屋返还相应事宜，又在被告管理过程中实际获取了相应售房款、变更了部分房屋名称，则可见原告知晓并同意了被告的相应处置行为，并非超出原告单项授权范围（后期口头授权事实清楚），被告并不存在擅自处置其安置房、损害原告权益的问题。人民法院依法应查明本案事实，驳回原告的诉讼请求。第三人述称，本案的案由定性为合同纠纷定性错误，应当定性为物权确认纠纷，第三人与宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂签订的《延安市土地统征管理办公室集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》仅约束合同双方当事人，根据合同相对性原理第三人仅对本案被告负有安置交付的义务，故就原告诉请的要求第三人向其移交诉请的拆迁安置房屋需以物权确权为基础，在尚未确权前第三人并无向其交付拆迁安置房屋的义务，第三人作为集体土地房屋拆迁安置的主体，愿意积极配合法院在依法作出物权确权判决后将拆迁安置房交付权利人。经审理查明，原告系集体企业于1997年7月15日注册登记成立，2000年12月18日因原告未参加营业执照年检，被原延安市工商行政管理局吊销营业执行，宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂成立于2013年8月13日，经营者为被告白新武，宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂于2015年5月21日被工商部门注销。1988年10月18日，原告出资22万元购买了兰州军区XX房西安房营处位于延安市宝塔区XX沟小砭沟中国人民解放军步兵某团二营的房地产共六院，原告就其中的第五院房产于2003年9月22日办理了延凤国用（2003）2950号国有土地使用证、使用面积为4599.70㎡，延凤国用（2003）2952号国有土地使用证、使用面积为861.27㎡，原告于2014年10月15日向延安市统征管理办公室出具了公函一份，载明：关于在枣园镇XX村小砭沟村对延安民政福利油料综合加工厂的第五院地方的拆迁补偿，同意由新武沙发厂先行结算。2014年10月28日，宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂按照原告的委托，与第三人签定了延市土征（2011）第6号《集体土地房屋征迁补偿安置协议书》，征迁面积为1614.75㎡，宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂领取了该第五院四址范围内的补偿安置费用2308702.63元，在集体土地征收附着物登记表、集体土地征收房屋拆迁室内装修登记表、集体土地房屋拆迁基本情况登记表产权人处，均由被告白新武签字并加盖了宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂的公章，第三人根据《集体土地房屋征迁补偿安置协议书》中产权调换安置方式向宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂安置了宝塔区XX镇XX沟XX小区枣园镇小砭沟安置小区的房屋16套，该16套房屋分别登记在白新武等13人名下，其中6-2-2101号房登记的拆迁面积是0.93㎡，安置面积是121.85平米，被告将该0.93㎡及拆迁返还房屋名额转让给了案外人田某某田宇（音），田某某田宇（音）又将该拆迁返还房屋名额转让给了案外人李埃社，李埃社购买该房的总房价为413293.6元（其中0.93㎡是返还面积，20㎡单价为2600元，100.92㎡单价为3580元），李埃社向第三人交付了总房价的50%即206646.8元，拆迁安置房至今不具备交付条件，2014年10月31日被告向许永光银行转账30万元，2014年10月31日被告向杨三喜银行转账20万元， 2014年10月31日被告向陈明刚银行转账120万元， 2018年6月21日被告向许永光银行转账2万元，2018年6月28日转给许永光本人40万元，2018年9月21日转给了许永光本人20万元，原告现认可被告白新武向其支付了过补偿安置费用200余万元，被告向案外人杨某甲杨银巧、许某乙许同超、许某丙许同惠、杨某乙杨飞等的银行转账金额，原告不予认可是被告支付给其的出售房屋款，对被告2014年10月31日转给杨三喜的20万元和转给陈明刚的120万元，原告认可是被告支付的补偿安置费用，对被告2018年5月11日转账给杨三喜的38万元，原告不认可是补偿安置费用和售房款。2012年3月6日，原告法定代表人许永光作为甲方与被告白新武作为乙方签订了协议一份，协议约定：由于甲方油料加工厂的大院在XX沟小砭沟统一开发时，要被征迁利用。甲乙双方合作共办的木器厂要被搬迁，为此，甲乙双方协商同意，如甲方油料厂大院被征迁，就双方合作共同的木器厂有关问题，按以下商定的办法处理，协议第一条约定：如甲方油料厂大院被征迁，开发商或征迁部门支付给木器厂的搬迁费用，全部归乙方支配，支付给油料厂的搬迁费用全部归甲方支配；第二条约定：如甲方油料厂被征迁，开发商或征迁部门支付给甲方的油料厂大院房地产的补偿费用中，其中2007年由乙方新建的6间工房的补偿费，在补偿费由甲方收到后，再支付给乙方，协议还约定了其他内容。原被告在庭审中均认可新建6间工房的长度为17.9米，宽度为12.2米。，庭审中，原被告及第三人均不能确定该6间工房的补偿费的具体金额。以上事实，有原告与兰州军区XX房西安房营处签订的协议书、国有土地证复印件、原告向延安市统征管理办公室出具了公函、延安市土地统征管理办公室情况说明、集体土地房屋征迁补偿安置协议书、拆迁房屋登记表、平面示意图、房屋估价表、原告法定代表人许永光与被告白新武签订的协议书、银行转账凭证、第三人出具的拆迁返还房屋明细表及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。本案中，原告延安民政福利油料综合加工厂向延安市统征管理办公室出具的公函，其内容表示是委托宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂就原告所有的延凤国用（2003）2950号土地证和延凤国用（2003）2952号国有土地证国有土地使用证载明的房产内容，与第三人延安城市建设投资（集团）有限责任公司签订了集体土地房屋征迁补偿安置协议书，原告与宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂形成了口头委托代理关系，虽然在集体土地房屋征迁补偿安置书及其附件中载明被征迁人和产权人为宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂，但延凤国用（2003）2950号国有土地证和延凤国用（2003）2952号土地证国有土地使用证四至范围内地面附着物的所有人是原告延安民政福利油料综合加工厂，宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂于2015年5月21日被工商部门注销，从注销之日起宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂作为代理人的法人终止，原告与宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂委托代理终止，原告与被告白新武从2015年5月21日之后也未形成新的委托代理关系，被告白新武2015年5月21日以后以原告或者自己的名义就延凤国用（2003）2950号国有土地证和延凤国用（2003）2952号土地证国有土地使用证四至范围内地面附着物补偿安置费和产权调换安置方式取得的房屋的处置行为，均未取得原告的委托，被告白新武没有代理权，原告事后也未对被告白新武的行为进行追认，被告白新武应当承担民事责任，原告对被征迁范围内的补偿安置费用和产权调换安置方式取得的16套房屋具有所有权，原告请求确认位于延安市宝塔区XX村小砭沟村延安民政福利油料综合加工厂的第五院房产归原告所有的诉讼请求，因第五院房产已被第三人征迁，在第三人支付了第五院房产补偿安置费用和产权调换安置方式安置的16套房屋后，原告已经对第五院房产已经没有了所有权，原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对原告在第五院房产被第三人征迁后以产权调换安置方式取得的16套房屋，原告请求第三人向其交付以产权调换安置方式安置房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因其中6-2-2101号房第三人已经出售给了案外人李埃社，并已收取了部分的售房款，现原告请求第三人向其交付6-2-2101号房，需对第三人与案外人李埃社之间的房屋买卖合同效力进行确定，原告需另行提起诉讼进行解决，对原告请求第三人交付6-2-2101号房的诉讼请求，本案中不予支持；被告以其处置了15套房屋中的8套房屋是基于受原告委托实行的代理行为的辩解理由，于法无据，本院不予采信，被告以其已经向原告支付了5套房屋售房款191万元的辩解理由，证据不足，本院不予采信，被告以产权调换安置方式取得的15套房屋中有3套房屋是属于征迁其所有的在原告厂址上6间工房的安置房，该3套安置房应由其所有的辩解理由，与查明的事实不符，本院不予采信，被告以产权调换安置方式取得的房屋为15套，而不是16套的辩解理由，与查明的事实不符，本院不予采信；第三人以与其签订《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》是宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂，原告诉请的要求第三人向其移交诉请的拆迁安置房屋需以物权确权为基础，在尚未确权前第三人并无向其交付拆迁安置房屋的义务，在法院依法作出物权确权判决后将拆迁安置房交付权利人，因原告具有其从兰州军区XX房西安房营处购买的、延凤国用（2003）2950号土地证和延凤国用（2003）2952号国有土地证国有土地使用证载明的房产内容，证据充分，该房产原告委托宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂与第三人签订的《集体土地房屋征迁补偿安置协议书》，现作为原告委托人的宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂已被注销，原告与宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂委托代理终止，宝塔区枣园镇XX沟小砭沟新武沙发厂不具有民事行为能力，第三人应当将委托合同中涉及的财产内容交付与委托人，第三人需以物权确权后才能交付的辩解理由，于法无据，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第一百六十一条、第一百七十一条第一款、第一百七十三条之规定，判决如下：一、由第三人延安城市建设投资（集团）有限责任公司向原告移交因拆迁延安市宝塔区XX沟小砭沟延安民政福利油料综合加工厂延凤国用（2003）2950号国有土地证和延凤国用（2003）2952号土地证国有土地使用证四至范围内地面附着物以产权调换安置方式取得的安置房屋15套（6-2-601、6-2-2204、6-2-2304、6-2-2301、6-2-2201、4-504、2-703、2-702、2-603、2-502、2-602、3-3203、5-1-703、5-1-503、3-3202），以第三人发布的交房公告确定的交房时间为准；二、驳回原告延安市宝塔区XX沟小砭沟延安民政福利油料综合加工厂的其他诉讼请求。案件受理费32400元，原告延安市宝塔区XX沟小砭沟延安民政福利油料综合加工厂已预交，现减半收取，申请费5000元，实际由原告负担9200元，由被告负担12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。                            审  判  员    张  虎                              二○二○年四月三日  书  记  员    马亚妮   1