福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终502号 上诉人（原审被告）：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙志伟，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈卉，女，1962年11月2日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市余杭区，现住于福建省福州市晋安区。 上诉人漳州招商房地产有限公司（以下简称“招商地产公司”）因与被上诉人陈卉商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初4883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 招商地产公司上诉请求:撤销一审判决，改判驳回陈卉一审诉讼请求。事实和理由:一、陈卉逾期付款，至今未支付逾期付款违约金，依照补充协议第8、9条等约定，招商地产公司行使先履行抗辩权，可推迟至该款支付后再予以办理初始登记；退一万步说，办证时间至少应自2017年6月30日起算。1、2015年3月19日，双方签订《商品房买卖合同》，合同第六条约定陈卉应在合同签订之日起30日内即2014年4月19日办理完毕按揭贷款并转入招商地产公司帐户，如未能办理贷款，即应在2015年4月19日向招商地产公司一次性付清全部购房款。招商地产公司依照合同法规定，有权予以推迟履行初始登记等义务。同时，依照合同附件6补充协议第9条的约定，招商地产公司“有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止”，陈卉逾期交款达137天，至今亦未支付招商地产公司相应的逾期付款违约金，故招商地产公司具有约定依据延迟交房直到陈卉交付逾期付款违约金之日止。招商地产公司至少有权自2016年12月13日交房之日起再延迟137天即至2017年3月30日交房，再按合同约定至2017年6月30日予以协助办证，并追究陈卉的违约责任,故陈卉诉请支付延迟办证违约金以及自2017年3月14日起算，毫无事实与法律依据。2、依照合同第十四条补充协议第13条之约定，招商地产公司至少至日已履行义务，陈卉主张逾期办证截止为2018年1月24日没有约定依据和事实依据。陈卉没有委托招商地产公司代为办理产权登记，陈卉自行向权属登记机关办理证书，其迟延办证应自选承担责任。二、退一步而论，如果法庭支持违约金，那么陈卉主张的日万分之一的违约金数额过高，应予以调低。1、陈卉未因招商地产的逾期办证行为遭受实际损失。2、本案《商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年12月31日前，招商地产公司主动于2016年12月13日将讼争房产交付给陈卉使用，属于提前交房。陈卉因招商地产提前交房行为获得房产使用利益，应当基于公平原则适当调减违约金数额。3、每日万分之一的违约金过高，应予以调低。 陈卉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持一审判决。 陈卉向一审法院提出诉讼请求：判令招商地产公司偿付其迟延为陈卉办理房屋权属证书所产生的违约金46956.77元。自2017年3月14日起至2018年1月24日止，违约金按1481286（所交款）元*0.01%/日计。2、本案诉讼费由招商地产公司承担。 一审法院认定事实如下：陈卉与招商地产公司于2015年3月19日签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》约定：陈卉向招商地产公司购买由其所建设的漳州开发区南滨大道9号招商卡达凯斯T8幢1001室商品房一套；建筑面积共149.750平方米，总价款为1481286元；产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《商品房买卖合同》第六条约定付款方式及期限为：“合同签订当日交付首期款451286元，其余房款1030000元由买受人在合同签订之日起30日内办理完毕按揭贷款，并将按揭贷款转入出卖人指定账户。《商品房买卖合同》第八条约定，招商地产公司应当在2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付陈卉使用。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六合同补充协议第8条：买受人如选择按本合同第六条第叁种方式付款，即按揭方式付款，则买受人应自行选择办理按揭业务的银行并自行向该银行申请办理按揭贷款手续，出卖人不负责为买受人代办按揭贷款手续，但出卖人应当在买受人办理按揭贷款手续时按照银行的要求提供必要的配合。如因买受人自身原因导致买受人未能在本合同第六条约定的期限内付款，则按照本合同第七条关于逾期付款违约责任的约定处理。第9条：买受人未按本合同第六条约定的时间按时付清相应款项的（包括买受人选择按揭贷款支付时，银行未能按本合同第六条约定的时间将相应款项支付给出卖人），出卖人除了要求买受人承担本协议第9条、第11条的违约责任外，还有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止。买受人支付全部价款完毕，出卖人方始有义务交付房屋。第13条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。2014年8月17日，陈卉与招商地产公司签订《楼宇认购书》，该认购书约定：陈卉认购招商地产公司所建设的招商卡达凯斯T4幢401室商品房，截止2015年2月6日陈卉累计向招商地产公司支付购房款541414元。2015年3月9日，陈卉向招商地产公司申请将前述《楼宇认购书》认购的房产变更为购买漳州开发区南滨大道9号招商卡达凯斯T8幢1001室商品房，招商地产公司予以同意。2015年3月30日，陈卉申请将前一套房产已支付的541414元购房款转为讼争房产的款项，其中451286元用于支付讼争房产购房首付款，其余款项用于支付讼争房产的契税、专维金、产权登记费、土地发证登记费等。2015年9月6日，陈卉向招商地产公司支付剩余购房款1030000元。陈卉于2016年12月13日接收本案讼争的房屋。2017年1月6日，招商地产公司退还陈卉3165元的面积差价款，讼争房产实际总房价为1478121元，本案讼争房屋的初始登记受理时间为2017年10月25日。 一审法院认为，陈卉、招商地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。关于逾期办证的起算点的问题：招商地产公司辩称，陈卉逾期付款，招商地产公司可以依照合同附件6补充协议第8条、第9条的约定，顺延交付房屋的时间，进而其可以依据此顺延交房时间顺延其向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的时间，但是，合同附件6补充协议第9条约定的是招商地产公司可以根据陈卉逾期付款的时间顺延其交房时间，合同中并没有明确约定招商地产公司可以根据交房时间的顺延进而顺延办证时间，此种顺延是招商地产公司主观上作出了有利于己方的推定；并且，本案《商品房买卖合同》第九条和第十四条关于招商地产公司逾期交房和逾期办证的违约责任分别作了约定，两者是不同的，第十四条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该条款里面的“商品房交付使用”即为“商品房实际交付日”据此，逾期办证的起算点应从商品房实际交付日的第二日起90天后开始计算，故招商地产公司的该辩解不予采纳。综上，招商地产公司应在实际交房日即2016年12月13日的次日起90日内即2017年3月13日前办理房屋初始预登记，但其于2017年10月25日才履行上述义务，已影响陈卉取得房屋权属证书，明显构成违约。关于逾期办证违约金的截止时间问题，根据《商品房买卖合同》第十四条有关约定：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构办理权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”和附件六补充协议第13条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。本案中，陈卉委托招商地产公司代为办理房屋权属证书，系双方按约履行合同权利义务，属双方履行《商品房买卖合同》的组成部分。因双方在补充协议中已约定招商地产公司仅在逾期办理初始登记而导致陈卉迟延取得权属证书才承担违约责任，且本案的委托公证事项并没有具体约定招商地产公司迟延办证所应承担的责任，而招商地产公司于2017年10月25日已办理房屋初始预登记，故招商地产公司应承担逾期办证的违约责任截止日期应为2017年10月24日，共225天。本案逾期办证违约金为33258元（1478121元×0.0001×225天≈33258元）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决：漳州招商房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈卉支付逾期办证违约金33258元；二、驳回陈卉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理973.9元，减半收取计487元，由陈卉负担142元，由漳州招商房地产有限公司负担345元。 二审诉讼中，双方当事人未提供新的证据。 对一审判决认定的事实，双方当事人无异议，本院予以确认。 本院认为，陈卉与招商地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第9条约定：买受人未按本合同第六条约定的时间按时付清相应款项的（包括买受人选择按揭贷款支付时，银行未能按本合同第六条约定的时间将相应款项支付给出卖人），出卖人除了要求买受人承担本协议第9条、第11条的违约责任外，还有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止。买受人支付全部价款完毕，出卖人方始有义务交付房屋。根据上述约定，若陈卉未能按合同约定的时间及时付清购房款，招商地产公司有权推迟交付房屋的时间，但该约定也仅限于未按期支付购房款的，交付房屋的时间可以相应推迟，并未约定可以因此推迟办理产权登记的时间。《商品房买卖合同》第十四条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该条款中的“商品房交付使用”即为“商品房实际交付日”。据此，逾期办证的起算点应从商品房实际交付日的第二日起90天后开始计算，招商地产公司应在商品房实际交付使用日即2016年12月13日的次日起90日内即2017年3月13日前办理房屋初始预登记，2017年3月13日起即为逾期。因此，招商地产公司以陈卉逾期支付购房款等为由，主张行使先履行抗辩权，要求延迟办理产权登记的时间，缺乏事实和法律依据，不能成立。本案《商品房买卖合同》已明确约定逾期办证违约金为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付”，招商地产公司主张该违约金约定偏高应予调整，但并未予以举证证明,应承担举证不能的法律后果，结合本地审判实践，本案可按合同所约定的违约金标准予以处理。 综上所述，招商地产公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费631.45元，由漳州招商房地产有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  叶小铭 审判员  陈育生 审判员  林 健 二〇二〇年四月二日 法官助理杨国栋 书记员吴茵婷 蒋舒红