江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初4819号原告：施雷明，男，1988年1月26日生，汉族，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市。原告：张洪海，男，1957年6月30日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市天宁区。原告：陶大荣，男，1954年3月6日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市天宁区。原告：常州市新北区融通农村小额贷款有限公司，住所地江苏省常州市新北区友谊家苑2-29号。法定代表人：褚丽萍，该公司总经理。原告：钱良华，男，1965年5月9日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市天宁区。原告：钱建中，男，1960年6月22日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市新北区。原告：张雪皎，女，1956年12月20日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市武进区。原告：蒋雪，女，1983年12月29日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市钟楼区。原告：唐剑峰，男，1968年8月7日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市戚墅堰区。原告：承春波，男，1975年4月15日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市武进区。原告：浦沫翰，女，1985年12月10日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市天宁区。原告：承养浩，男，1944年11月11日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市天宁区。原告：浦景泓，男，1954年10月20日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市天宁区。原告：李小燕，女，1969年5月4日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市天宁区。原告：项相忠，男，1971年12月26日生，汉族，浙江省温州市人，住江苏省常州市天宁区。原告：李伟甦，男，1956年8月21日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市天宁区。原告：蔡立，男，1984年5月3日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市天宁区。原告：高东亚，男，1970年10月21日生，汉族，浙江省乐清市人，住江苏省常州市天宁区。上列原告诉讼代表人：承养浩，男，1944年11月11日生，住江苏省常州市天宁区。上列原告委托诉讼代理人：蒋光鼐，乐天（上海）律师事务所律师。被告：夏国义，男，1947年7月12日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：黄霞，江苏致邦（常州）律师事务所律师。原告承养浩、施雷明、张洪海、陶大荣、常州市新北区融通农村小额贷款有限公司、钱良华、钱建中、张雪皎、蒋雪、唐剑峰、承春波、浦沫翰、浦景泓、李小燕、项相忠、李伟甦、蔡立、高东亚诉被告夏国义建筑物区分所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告承养浩，原告承养浩、施雷明、张洪海、陶大荣、常州市新北区融通农村小额贷款有限公司、钱良华、钱建中、张雪皎、蒋雪、唐剑峰、承春波、浦沫翰、浦景泓、李小燕、项相忠、李伟甦、蔡立、高东亚的诉讼代表人承养浩、原告承养浩、施雷明、张洪海、陶大荣、常州市新北区融通农村小额贷款有限公司、钱良华、钱建中、张雪皎、蒋雪、唐剑峰、承春波、浦沫翰、浦景泓、李小燕、项相忠、李伟甦、蔡立、高东亚的共同委托诉讼代理人蒋光鼐，夏国义及委托诉讼代理人黄霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告承养浩、施雷明、张洪海、陶大荣、常州市新北区融通农村小额贷款有限公司、钱良华、钱建中、张雪皎、蒋雪、唐剑峰、承春波、浦沫翰、浦景泓、李小燕、项相忠、李伟甦、蔡立、高东亚向本院提出诉讼请求：1、判令夏国义停止对常州市商场室内，商办房业主共有的4523.80平方米范围内的自行车库、汽车库、部分通道、管理房、1-8-1号商办房及商场专用配电间、商场消防盛水用水泵房等出租的侵权行为，立即归还上述财产；2、判令夏国义先归还上述侵权所得不当得利的收益暂计50000元（此款具体审计后确定）；3、本案诉讼费用由夏国义承担。事实和理由：常州市博爱公寓是1997年规划批建的公寓商办、住楼（不是2004年后批建的博爱公寓住宅小区）。公寓商办、住楼的整个一层都是商场，名称为1号，是商业用地。承养浩等18位原告是1998年左右向开发商购买取得1号商场商办房产权用于经营活动（如原告诉讼代表人房屋是1-11-1号、1-9-7号）。一层商场商办用房室内总建筑面积4523.80平方米，包括一层商场室内部位的自行车库、汽车库、通道、管理房、1-8-1号商办房及商场专用配电间、商场消防盛水用水泵房等配套设施，为一层商场商办房业主户共有。商场商办房的房价为每平方米8000元，是按照商场配套设施的要求在购房价中分担的（以上说明这商场是1997年由开发商建造的、公开出售的商场房及配套设施，1998年左右由购买商场商办房业主买下后作为商场经营活动，不是公共、政府的商场）。公寓商办、住楼的二层以上是住宅部分，名称为博爱公寓某幢某室，2幢3幢一联有一座露天大楼梯供住宅业主进出到。4幢5幢一联有一座露天大楼梯供住宅业主进出到，住宅业主总建筑面积12199.24平方米，包括每户住宅室内都有配套设施如厨、卫、厅、水、电、电话线、有线电视线、液化气管道、专用楼道及电子防盗门等在内，每户房价是不分楼层为每平方米2600元，是按照当时居住生活用商品房的配套设施要求，在购房价中分担。公寓商办住楼在1997年是开发商建造出售的商品房，不是政府1997年前建的居民新村房及单位自建的安置房。那时政府没有规定开发商一定要为商品住宅房配套车库等，因为那时没有私人汽车，政府要求商品住宅房配建车库是在2004年10月9日后和2006年8月23日前这两年要配建车库，这说明公寓商办住楼房与公寓住宅小区楼房的位置、性质、用途、房价等是截然不同。夏国义是公寓商办住楼的博爱公寓住宅二幢甲单元601室业主，夏国义冒用并不存在的博爱公寓业主委员会和博爱公寓业主自治管理办公室名义，将承养浩等18位原告共有的商场商办房室内室外的配套设施等擅自出租给他人，非法获利并私下处分，没有得到商场商办房业主同意授权，这是典型的侵权侵占行为。根据我国法律规定和上述事实，夏国义无权侵占使用承养浩等18位原告商场商办房室内室外的配套设施等进行出租收取利益，夏国义应当立即停止侵权、侵占，归还上述财产，并将取得的不当得利返还给承养浩等18位原告。由于夏国义一直无视承养浩等18位原告的正当权益，无视政府调解努力，承养浩等18位原告特向法院提起诉讼。被告夏国义辩称，第一、常州市物业管理办法第69条规定，业主可以对物业实施自行管理。目前，博爱公寓小区实行全体业主自治管理，小区的日常事务由全体业主共同委托博爱公寓自治办公室进行依法管理（包括对业主共有物业自行车库、汽车库等行使出租收益权）。这是小区全体业主的共同决定，政府部门都无权干涉，更何况至今并未纳入小区统一管理的商业房业主。这些商业房业主从未缴纳过物管费用，故无权对小区的业主自治及博爱公寓自治办公室的日常管理工作指手划脚，更不能针对自治办公室的某个成员进行打击报复。第二、承养浩等18位原告将夏国义列为被告错误。夏国义是博爱公寓的业主，同时也是博爱公寓自治办公室的工作人员，其在履行职务的过程中一直以来都是兢兢业业，认真勤勉。从未以个人名义将自行车库等小区的相关设施对外出租，并且以个人名义收取租金。故承养浩等18位原告要求夏国义承担侵权责任存在被告主体错误，对夏国义的起诉既无事实根据，又无法律依据。第三、承养浩等18位原告在诉状所称自行车库、汽车库、通道、配电间的地理位置并不在常州市商场内，而是设置在博爱公寓小区内。这些设施从博爱公寓小区建成以来，自始至终都是博爱公寓的基本配套专用设施，属于博爱公寓建筑区划内的共有部分，应归博爱公寓全体业主共有。因此，本案中部分商业房业主无权对此单独主张任何权利。对于自行车库的归属问题，常州仲裁委员会2009常仲经裁字第212号仲裁裁决书和江苏省常州市中级人民法院（2009）常民一仲字第12号民事裁定书已经明确为博爱公寓建筑区划内的配套公共设施，属该小区全体业主共有。所以，本案承养浩等18位原告业主单独主张自行车库等设施只属于商业房业主共有完全属于无稽之谈，并且也无权单独作为权利人作为本案的原告。第四、对于诉状中承养浩等18位原告所称通道并未出租，如果是4号楼与5号楼中间商场内的通道，实际上已经为商业房业主占用。对于承养浩等18位原告所称管理房，实际上是楼道空间，事实上根本不可能出租。所称水泵房具体位置位于博爱公寓3号楼内，当时紫阳物业公司改造后于2002年5月出租给姚伟平作为仓库使用，一直沿用至今。第五、博爱公寓全体业主共同向法院呼吁，承养浩是商业房业主，其频繁骚扰博爱公寓小区业主，给小区全体业主造成了财力物力人力的损失，还将商场的窗户改成大门，作为商铺店面房对外出租，严重影响小区的安全和宁静，侵犯了全体小区业主的合法权益。综上所述，博爱公寓小区实行业主自治合理合法，夏国义作为小区自治办公室的工作人员依法履行职责。承养浩等18位原告诉状所陈述事实颠倒黑白，混淆视听，起诉既缺乏事实根据，无法律依据。本院经审理认定事实如下：承养浩等18位原告系在常州市内的房屋所有权人，承养浩等18位原告的房屋与常州市博爱公寓1、2、3、4幢房屋均系同一规划区域内的房屋，部分房屋主体结构相连，是使用功能不同的两种类型房屋，有江苏紫阳房地产开发有限公司建造。2008年9月26日，常州市天宁区房产管理局作出关于博爱公寓徐江婷等店面业主代表反映问题的答复意见，答复意见的内容：“徐江婷等店面业主代表：你们向政府相关部门反映博爱公寓住宅区居民在实施自治管理中的有关问题的来信收悉，现答复如下：一、因博爱公寓99户住宅业主入住后即由紫阳物业公司实施物业管理，收取物业服务费。而33户店面房从未缴纳物管费。因此，成立业主委员会时，住宅区业主没有将商铺业主们考虑在内。二、经与博爱公寓业委会沟通，业委会同意店面房业主纳入小区统一管理，因住宅区业主已表决通过实施自理，如店面房业主要加入，应按照自治管理要求，按商业用房的标准积极缴纳管理费用，方可同等享受权利并承担义务。三、原小区管理单位紫阳物业撒走时，将原紫阳开发公司补建的多间房屋交与业主委员会管理，弥补管理房及经费的不足。四、根据小区业主要求，经小区业主代表会议决定，为了保护值班室人员的安全和新设信报箱的管理，将原有大门向前移动。至于你们反映的铁栅栏，则是紫阳物业在管理期间就已安装好的。五、如水、电设施需要改造，则按政府相关文件精神执行。如按规定需原建设单位承担费用的，应由紫阳开发公司承担，而不是紫阳物业公司承担，更不能用开发公司移交的房屋收入来补偿。六、至于小区是实行专业化的物业管理还是实行业主自治，需由博爱公寓全体业主决定，政府部门无权干涉。但是，无论采用哪种管理模式，小区都会产生管理费用，这些费用都需要业主们承担。七、博爱公寓业主委员会委托自治管理办公室工作人员收取停车费的问题已向物价局汇报，并根据物价部门出台的收费标准执行。至于你们反映业委会收费无发票，则是因为业委会不是法人组织。业委会也多次相关部门呼吁，建议政府尽快出台对小区自治管理中如何实施收费的管理办法。八、根据小区目前发生的问题，我们已要求业主委员会妥善处理。建议店铺业主们在统一认识的基础上可选派代表与业主委员会沟通、协商。”2010年6月30日，常州市天宁区房产管理局作出关于博爱公寓商铺业主承养浩等人反映问题的答复意见，答复意见的内容：“承养浩等商铺业主：你们来信反映博爱公寓商铺业主和住宅业主在小区管理问题上的来信已被我局办理，现答复如下：关于区域划分。我局认为根据现有资料，博爱公寓（含住宅、商铺和车库等配套设施）是统一规划、同时建设，且商铺和往宅主体结构相连的独立区域，商铺和住宅只是同一区域内使用功能不同的两种房屋类型，无法将住宅和商铺划为两个区域。关于成立业主委员会。现业主委员会已经届满，应当换届。我局已会同天宁街道、博爱社区多次指导，要求在换届时，由现业主委员会按照全体业主的意见（含住宅业主和商铺业主），选举产生新一届博爱公寓业主委员会。业主委员会应当根据博爱公寓业主大会的意见，共同决定整个区域的管理和公建配套的经营收入分配等事项，其中，涉及商铺和住宅的服务内容和收费标准可以通过业主大会议事规则约定执行。总之，博爱公寓采取何种管理模式（自治或聘请服务单位实施管理），应当按规定由全体业主共同决定。今后对类似问题的信访，我局不再重复答复。”原常州市商场业主成立自治小组，常州市博爱公寓业主成立业主委员会。2014年12月，常州市商场业主自治小组、常州市博爱公寓业主委员会均未按照有规定取得业主委员会的备案证书。常州市天宁区博爱路社区居民委员会证明常州市博爱公寓2、3、4、5幢楼采用自治小组形式管理小区。另查明，承养浩等18位原告诉夏国义建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2018年6月26日立案（（2018）苏0402民初3173号）。2019年1月21日，本院作出（2018）苏0402民初3173号民事裁定，驳回承养浩等18人的起诉。承养浩等18人不服，提起上诉。江苏省常州市中级人民法院经审查认为，承养浩等18人是否对案涉财产享有所有权，夏国义是否存在侵权行为，被诉的行为是个人行为还是职务行为，行为人的行为是职务行为时是否应承担责任等，属于承养浩等18人的诉讼请求及所依据的事实和理由的问题，需经过实体审理才能确认。2019年7月10日，江苏省常州市中级人民法院作出（2019）苏04民终1608号民事裁定：“一、撤销常州市天宁区人民法院（2018）苏0402民初3173号民事裁定；二、本案指令常州市天宁区人民法院审理。”再查明，夏国义提供情况说明，证明目前博爱公寓成立博爱公寓自治办公室，对小区事务进行日常管理，博爱公寓自治办公室由夏国义等5人组成。夏国义还提供博爱公寓小区收费情况说明，证明对租金收入的记账和入账情况，博爱公寓小区租金收入与其个人无关，由自治办公室成员进行管理。2009年8月6日，常州仲裁委员会受理申请人王洪志、夏国义与常州市宏远物资有限公司租赁合同纠纷一案（2009常裁经裁字第212号），2009年10月23日，常州仲裁委员会作出2009常裁经裁字第212号仲裁裁决书，在仲裁裁决书中，仲裁庭认为本案租赁房屋为自行车库为博爱公寓建筑区划内的配套公共设施，应属该小区业主共有。因常州市宏远物资有限公司不服常州仲裁委员会2009常裁经裁字第212号仲裁裁决，向江苏省常州市中级人民法院申请撤销仲裁裁决。2010年4月7日，江苏省常州市中级人民法院经审查后作出（2009）常民一仲字第12号民事裁定：“驳回宏远物资公司要求撤销仲裁委2009常裁经裁字第212号仲裁裁决的申请。”上述事实，有房屋所有权证、商品房购销合同、照片、关于博爱公寓徐江婷等店面业主代表反映问题的答复意见、关于博爱公寓商铺业主承养浩等人反映问题的答复意见及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，承养浩等18位原告的房屋与常州市博爱公寓1、2、3、4、5幢房屋均系同一规划区域内的房屋，部分房屋主体结构相连，使用功能不同的两种类型的房屋，有江苏紫阳房地产开发有限公司建造。由于目前博爱公寓住宅区成立博爱公寓自治办公室，对小区事务进行日常管理，博爱公寓自治办公室由夏国义等5人组成。博爱公寓小区的日常管理事务，包括对业主共有物业自行车库、汽车库等，行使出租收益权等的管理。承养浩等18位原告提供的依据不能证明夏国义在博爱公寓自治管理中的行为是个人行为，夏国义作为博爱公寓自治办公室的人员，夏国义在博爱公寓自治管理中的行为不是个人行为，不应由夏国义个人承担责任。综上，夏国义辩称合理部分有事实依据，本院予以采纳，不合理部分无事实和法律依据，本院不予采纳。承养浩等18位原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告承养浩、施雷明、张洪海、陶大荣、常州市新北区融通农村小额贷款有限公司、钱良华、钱建中、张雪皎、蒋雪、唐剑峰、承春波、浦沫翰、浦景泓、李小燕、项相忠、李伟甦、蔡立、高东亚的诉讼请求。案件受理费1050元，由承养浩、施雷明、张洪海、陶大荣、常州市新北区融通农村小额贷款有限公司、钱良华、钱建中、张雪皎、蒋雪、唐剑峰、承春波、浦沫翰、浦景泓、李小燕、项相忠、李伟甦、蔡立、高东亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  项易君人民陪审员  钱 玲人民陪审员  李驰白二〇二〇年四月三日书 记 员  夏 艳