山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终713号上诉人（原审被告）：周玉荣，女，汉族，1988年1月24日出生，住山东省临沭县。委托诉讼代理人：郑文明，山东超信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙庆文，男，汉族，1968年10月4日出生，住临沂市兰山区。被上诉人（原审原告）：王忠美，女，汉族，1986年11月1日出生，住临沂市兰山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王亮，山东图文律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：石祥红，山东图文律师事务所实习律师。原审第三人：山东福居房地产营销策划有限公司，住所地临沂市兰山区解放路109号1号楼1705。法定代表人：尹传明，总经理。委托诉讼代理人：王建，系公司职员。上诉人周玉荣因与被上诉人王忠美、孙庆文及原审第三人山东福居房地产营销策划有限公司（以下简称福居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂经济技术开发区人民法院(2019)鲁1392民初2443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周玉荣上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁1392民初2443号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人实施了挂网销售涉案房屋的行为，明显错误。1.被上诉人并无充分证据证实上诉人实施了挂网销售涉案房屋的基本事实。2.上诉人提交了网售的截屏，截屏房产信息与涉案房屋无等同对照信息参考，且注明的联系人为周荣荣女士，联系电话为183××××0088，该信息与上诉人无关，并非上诉人实施的挂网行为，也未授权他人挂售涉案房源。一审法院认定，上诉人实施了挂网销售涉案房屋，无事实依据，无证据支持，明显错误。二、一审法院认定上诉人违约，并承担违约责任，明显错误。双方于2019年5月13日，签订的第二份《山东福居房地产房屋买卖契约》，是应上诉人方要求签订的，上诉人因资金需要急需出卖涉案房屋变现，所以约定了30个工作日的交易时间，其手写添加部分，未能体现上诉人的本意，第三人作为服务房屋买卖的中介机构，应当承法律责任。上诉人在30个工作日内未能收到房款，通知房屋不再出让被上诉人，不能认定上诉人构成违约，不应承担违约责任。三、一审法院判决上诉人承担赔偿34万元定金损失无事实和法律依据。1.定金赔偿的责任主体不符。被上诉人通过微信缴纳的购房定金17万元，收款主体为第三人山东福居房地产营销策划有限公司，上诉人并未收取、收益购房定金，不应承担17万元定金的赔偿义务。2.定金赔偿的责任承担方式错误。“以定金的两倍对乙丙方进行赔偿”的内容，在《山东福居房地产房屋买卖契约》第六中出现，该条文的主旨内容是对违约责任的约定，“定金的两倍”的理解应为对违约责任的认定。3.本案中被上诉人将17万定金缴纳第三人，定金产生的孳息收益，由第三人享有，上诉任并未获取任何权益；定金交付后，被上诉人并无定金损失，如果主张定金损失，其定金损失为定金产生的孳息。而被上诉人在一审诉讼请求中明确34万元的性质为违约金，其诉求体现权益要求。一审法院判决内容定性为“定金损失赔偿”明显不当，突破了合同对于违约条款的约定，同时驳回或否决了被上诉人诉权的处分权利，一审法院此项判决创设了新的违约责任承担方式，是对现行法律及司法解释的责任承担方式的突破。四、一审法院对于判决赔偿66万元的经济损失无事实及法律依据。1.一审法院酌情认定涉案房屋市场价位425万元，无证据支持。2.一审法院判决上诉人承担经济损失赔偿金，无证据支持，一审中被上诉人并未提供其因购房造成的实际损失的相关证据，仅根据上诉人对于二手房屋市场的估算，判令支持被上诉人的经济损失，无事实及法律依据。3.一审法院判令支付34万元定金赔偿与赔偿66万元经济损失，两者之间存在法律责任承担方式的冲突。首先，根据我国《合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其它损失的，应当赔偿损失。守约方主要可采取三种救济方式：继续履行、采取补救措施、赔偿损失。《合同法》第一百一十四和第一百一十五条规定了违约金和定金这两种补偿方式，两者之间应当是包含关系，根据《合同法》第一百一十二条是对违约责任的一个总括性规定，它所谓的“赔偿损失”，实际上包括了定金、违约金以及《合同法》第一百一十三条规定的赔偿损失。所以，作为《合同法》第一百一十二条规定的“赔偿损失”与违约金约定条款是属于总分关系，不能一并提出主张判决。其次，《合同法》第一百一十四条第二款之规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综上，一审法院判决上诉人承担损害赔偿金的经济损失，同时，又判决了上诉人承担定金损失34万元，明显冲突不当。王忠美、孙庆文辩称，一审法院认定事实清楚，我方不存在违约行为，上诉人存在根本违约行为。我方与上诉人签订《山东福居房地产房屋买卖契约》后，我方一直积极履行合同义务，于契约签订之日即交付定金17万元，并在2019年6月4日办理完贷款签字手续后，在联名账户里存入房屋首付款1030849.79元（约定的首付款为70万，后由应银行要求增加），由此可见我方购买该房产的诚意和决心。但在贷款手续审批通过后，我方多次请求上诉人协助办理房屋过户时，上诉人却以被上诉人超期为由，拒绝办理过户，上诉人的行为构成根本违约且有违诚信。一审法院将双方合同条款中特别约定的“30个工作日左右办理完过户手续”认定为是对贷款获批后完成过户手续的期限约定，遵循了正常的市场交易习惯，也符合法律公平正义的基本原则。且在双方未解除合同的情况下，上诉人又将涉案房产挂到网上出售，其一房二卖的行为也构成根本违约，严重损害了我方的权益。综上，一审法院认定上诉人拒绝继续履行合同、并将涉案房屋另行挂网出售的行为构成根本违约，认定事实清楚，证据充分。二、一审法院适用法律正确，判决结果适当。民诉法司法解释第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于自己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，上诉人违约的根本原因是涉案房产价格上涨较快，上诉人觉得自己卖便宜了、吃亏了，这从上诉人另行挂网出售的价格和庭审中上诉人自认的房产价格就可以明确证实。一审法院依据上述有关法律规定并综合我方提交的相关证据以及上诉人的自认，判令上诉人赔偿原告的定金损失34万元，以及原告的实际损失66万元，适用法律正确，判决结果适当。福居公司述称，请求二审依法判决，要求违约方承担中介费9万元。王忠美、孙庆文向一审法院起诉请求：1.依法判令被告继续履行原、被告双方于2019年5月13日所签的《山东福居房地产买卖契约》；2.依法判令被告协助原告将位于临沂市河东区的房产过户至原告名下；3.依法判令被告赔偿原告违约金34万元；4、若被告拒不同意协助原告履行过户义务，请求法院判令被告赔偿原告经济损失108万元；5、本案案件受理费和保全费由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月13日，原告孙庆文与被告周玉荣经协商一致，正式签订《山东福居房地产房屋买卖契约》一份，合同约定：甲方为周玉荣、乙方为孙庆文，丙方为福居公司。甲方同意将坐落在临沂市经济区御山河别墅2202室的房产出售给乙方，建筑面积为362平方米。乙方在丙方业务经理的带领下，对该房屋产权状况、室内装修配套及周边环境作了充分了解和查看，在同甲方、丙方协商后，买卖双方一致同意，该房屋成交价为342万元，买卖契约签订时乙方须支付17万元作为购房定金交由丙方保管，在房屋办理完过户手续后，丙方有权优先从定金中扣除中介费（房屋成交总价的百分之三），剩余定金退给乙方。付款方式为乙方以贷款方式支付房价款，将首期支付70万元，存入房管部门的专用账号托管，其余272万元向银行申请贷款，在银行放款到房管部门托管账户后，甲乙双方办理产权过户转移登记手续，流程走完，房价款由房管部门托管方以开具支票去银行兑付的方式支付给甲方。其中契约第六条约定，本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方和丙方，购房定金不退还，以此款对甲方及丙方进行赔偿；甲方中途悔约的，应书面通知乙方和丙方，以定金的两倍对乙方及丙方进行赔偿，如双方提出解除合同的，经双方协商同意，可以解除，但丙方的中介费仍应按该房交易价的百分之三收取。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方拿到全额房价款不能按时向乙方交房的，每逾期一日，违约方需支付房价款的百分之三十的违约金，任何一方逾期10日以上未履约的，另一方有权力上诉法律部门进行裁决赔偿，但双方另有约定合同除外。其他约定事项约定，①甲方让利了房价，乙方赠送甲方1针干细胞针药。②从今日起15个工作日甲方将不动产证办出来，双方立即去银行办理贷款签字手续。30个工作日左右办理完过户手续，交易完成。2019年5月1日签订的合同从今日起作废，乙方的合同已收回，甲方未收回也作废。合同还约定了房产交付、税费承担等内容。二原告及被告分别签字并按印确认，第三人福居公司在丙方处盖章确认。上述两份合同签订同日，原告孙庆文分别向第三人通过微信方式支付购房定金共计17万元，由第三人开具收据予以确认。2019年5月21日，被告周玉荣办理完毕涉案房产的不动产权证书。2019年6月4日，原告王忠美与被告周玉荣办理中国工商银行贷款联名卡，作为房屋买卖契约中约定的房管部门托管账户，二原告累计向该银行卡打款103万元。2019年8月8日，二原告向中国工商银行股份有限公司临沂兰山支行申请的贷款通过审批，原告王忠美于当日向被告协商过户事宜，被告以超期为由不予同意。后二原告多次与被告周玉荣协商要求其继续履行合同约定义务，被告未予履行。原告查询后，得知被告已经于2019年8月2日将涉案房屋挂网出售，售价480万元。二原告遂诉至一审法院。本案在审理过程中，就是否同意继续履行2019年5月13日签订的房屋买卖契约，一审法院书面征询了被告的意见，被告书面回复不同意继续履行，理由是原告未按时交易。一审法院认为，原、被告经第三人居间签订的《房产买卖契约》是在买卖双方充分协商的基础上达成的合意，合同真实有效，对当事人均有约束力。本案争议的焦点为：1、被告是否存在违约行为；2、承担违约责任的方式。关于焦点1，根据原、被告提供的证据以及庭审查证，能够认定自2019年5月13日签订《房屋买卖契约》，原告按照合同约定的付款方式向第三人交付了定金17万元，然后与被告一起办理了房管部门托管账户并向该银行卡打款103万元，剩余款项申请了银行借款。而在2019年8月8日贷款完成审批后，被告拒绝履行合同约定的办理过户手续的义务。被告辩称原告未在30天内完成贷款审批已经违约，对此分析如下：综合合同内容可以看出，合同条款约定“30个工作日左右办理完过户手续”不能理解为“30天完成贷款审批手续”的意思，而是对贷款获批后完成过户手续的期限约定，且该条款也并非双方设定的合同解除条件的条款，且原告向银行申请贷款后，银行于2019年8月8日完成审批，该期间并非为原告可以控制，故原告完成贷款审批后积极联系居间人和被告要求过户，不能认定原告违约，被告的辩称理由不能成立。相反，被告在贷款手续办理期间，未与原告协商一致解除合同的情况下将涉案房屋另行挂网出售，且经一审法院征询意见其表示不同意继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、四款规定，被告的行为构成根本违约，应承担的违约责任。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告明确表示不同意继续履行合同，合同解除。根据合同约定，应以定金的两倍赔偿对方，原告已经支付定金17万元，故被告应赔偿原告定金损失34万元，因定金17万元在第三人处，被告可在承担赔偿责任后与第三人就居间合同关系进行结算；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条规定，被告挂网出售涉案房屋标价480万元，在庭审中，被告自己主张涉案房屋现行交易价格为400－450万元，一审法院采取折中的方式，酌定涉案房屋现价为425万元，与合同约定的成交价342万元差额部分系原告的实际损失，因定金损失不足以弥补原告的损失，故被告双倍返还定金外，还应赔偿原告损失66万元。原告向托管账户支付的资金103万元应予返还归原告所有，被告应予协助。综上所述，原、被告签订的《房屋买卖契约》已经实际履行不能，应予解除。原告要求被告赔偿损失108万元，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告孙庆文、王忠美与被告周玉荣于2019年5月13日签订的《山东福居房地产房屋买卖契约》；二、被告周玉荣于判决生效后三十日赔偿原告孙庆文、王忠美定金损失34万元；三、被告周玉荣于判决生效后三十日赔偿原告孙庆文、王忠美实际损失66万元；四、被告周玉荣应当协助原告孙庆文、王忠美办理103万元的返还手续；五、驳回原告孙庆文、王忠美的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17580元，保全费5000元，均由被告周玉荣负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审相一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。本案的争议焦点为：一、上诉人拒绝继续履行涉案合同的理由是否成立；二、一审对违约责任及定金、损失赔偿的认定是否恰当。关于争议焦点一。本案中，各方对“30个工作日左右办理完过户手续”理解有分歧。上诉人主张合同条款约定的上述应当认定为被上诉人应当在30个工作日左右的时间内完成贷款审批事项。但是合同并未将之约定为合同解除条件，且上诉人未采取合同约定的措施请求法律部门介入进行裁决，亦未通知、协助被上诉人将已经交付的103万的款项进行收回，此情况一直延续到被上诉人完成贷款审批事项。故上诉人的履行合同行为与其主张对合同条款的理解有出入，本院依法不予采信。因本案贷款事项涉及到二手房买卖的贷款，一审法院根据日常交易习惯、合同各方当事人的陈述及合同当事人的履约行为，对“30个工作日左右办理完过户手续”的含义进行认定，并无不当。故，一审认定上诉人主张不继续履行合同的理由不能成立，亦无不当。关于争议焦点二。现上诉人明确表示不能继续履行合同，应当认定因上诉人违约，导致合同目的不能成立，合同被解除。而根据法律规定，合同解除必然涉及到后续的恢复原状、采取其他补救措施及赔偿损失问题。至于违约责任的承担方式，一方面是定金罚则，此为双方的合同约定，系对违约方的约束及惩罚性责任。另一方面是守约方的损失赔偿，具体到本案就是房产的升值部分。根据禁止反言原则，在庭审中上诉人自认涉案房产的价值为400－450万元，对此其他诉讼参与人并未提出异议，一审根据上诉人的自述认定涉案房产价值为425元，并无不当。上诉人主张挂网销售涉案房屋行为并非本人所为的上诉理由无证据予以证明，且该争议并不影响本案违约行为的认定，本院对此不予采信。故，上诉人的上诉理由没有合同及法律依据，本院均依法不予支持。综上所述，上诉人周玉荣的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17580元，由上诉人周玉荣负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年四月九日书记员  张 寒