浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终57号 上诉人（原审原告）：舟山市港航管理局普陀分局，住所地舟山市普陀区沈家门街道兴建路891号。 法定代表人：陈伟军，局长。 委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈杰，浙江震舟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王优玲，女，1973年3月30日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：苏岗，系王优玲丈夫。 委托诉讼代理人：张隽，上海瀛泰（舟山)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：舟山市普陀华云旅游服务有限责任公司，住所地舟山市普陀区沈家门街道滨港路50号。 法定代表人：吴云岳，执行董事。 委托诉讼代理人：夏邦宏，浙江晓纬律师事务所律师。 原审第三人：谢义，男，1969年10月19日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：周良玉，浙江畅洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张珊珊，浙江畅洲律师事务所律师。 上诉人舟山市港航管理局普陀分局（以下简称港航普陀分局）、王优玲因与被上诉人舟山市普陀华云旅游服务有限责任公司（以下简称华云公司）、原审第三人谢义合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2018）浙0903民初2562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。上诉人港航普陀分局的委托诉讼代理人邵汉军、陈杰，上诉人王优玲的委托诉讼代理人苏岗、张隽，被上诉人华云公司的委托诉讼代理人夏邦宏，原审第三人谢义的委托诉讼代理人张珊珊到庭就案件事实和法律适用发表了各自意见并接受法庭询问。本案现已审理终结。 港航普陀分局上诉请求：1.撤销原判第一项，判决华云公司支付港航普陀分局租金172万元；2.撤销原判第二项，判决华云公司于判决生效之日起三十日内支付港航普陀分局占有使用费不低于215万元3.撤销原判第三项，判决王优玲于判决生效之日起三十日内支付港航普陀分局垫付的水电费1620234.1元；4.一、二审诉讼费用由上诉人和被上诉人依法承担。事实和理由：1.一审判决港航普陀分局与华云公司签订的《租赁合同》继续履行，那么按照合同约定，华云公司应在2019年8月28日前支付2019年9月28日至2020年3月27日的租金，对该部分租金应在本次诉讼中一并判决华云公司予以支付。2.司法实践中关于占用费一般参照租金收取，鉴于本案个案因素，对于租金收取起始日前的房屋占有使用费，上诉人认可法院可酌情扣减，但酌定每年10万元过低，应予纠正。即使考虑利益平衡原则，也不应低于租金的一半即43万元/年，5年应计收215万元以上。3.水电费已由第三方物业公司抄表登记确认。至于案涉消防整改期间的共用水电问题，王优玲已提起赔偿诉讼，应在该赔偿诉讼中根据各自责任予以解决，本案酌情扣减金额过大。综上，请求查明事实，支持上诉人的上诉请求。 针对港航普陀分局的上诉请求，王优玲辩称，王优玲不是案涉《租赁合同》相对方，因此该《租赁合同》对王优玲没有约束力，港航普陀分局上诉请求华云公司支付租金172万元与王优玲无关。一审判决酌情认定租金收取起始日前的占有使用费本是错误认定，既无合同依据，也无法定依据，酌情认定的标准也不符合常理，而港航普陀分局主张参照租金标准认定占有使用费更是毫无法律逻辑；其上诉请求华云公司支付占有使用费不低于215万元缺乏事实和法律依据。港航普陀分局上诉请求王优玲支付水电费1620234.1元事实不清、证据不足，应进一步举证证明水电费实际金额。综上，港航普陀分局的上诉请求缺乏事实和法律依据，事实不清，证据不足，请求驳回其上诉请求。 王优玲上诉请求：1.撤销原判，确认《租赁合同》无效，并改判驳回港航普陀分局一审全部诉讼请求；2.港航普陀分局承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.《租赁合同》系合谋损害国家利益的行为，应认定为无效，原判认定《租赁合同》有效系适用法律错误。2.无论王优玲与谢义、华云公司签订的《租赁合同》（以下代称《转租协议》）是否有效，王优玲都是次承租人，虽港航普陀分局将王优玲列为被告，但其实际诉讼地位是第三人。《转租协议》效力对本案审理没有影响，不属于审理范围。原判认定转租行为有效，超越了本案审理范围，且法律适用错误。3.港航普陀分局的委托拍租公告并没有明确竞拍标的为在建项目，尽管谢义、华云公司在诉讼中承认知晓该情况，但原判仅以《租赁合同》设定宾馆营业日期为起租日，《转租协议》也照抄了该条款，推定王优玲承租时也明知该事实，该推定不能成立。原判认定王优玲知晓涉案房屋出租时未通过竣工验收的事实，缺乏依据。4.港航普陀分局交付的房屋不符合合同约定的用途，系不当履行合同的违约行为。原判以承租方知晓该房屋未经验收，港航普陀分局没有故意怠于办理相关手续，认定宾馆不能正常营业属于各方应预见的风险，该认定从事实和法律上都不能成立，也有违日常生活常理。5.原审中华云公司、谢义、王优玲均提出，港航普陀分局未交付符合合同约定用途的房屋，违约在先，后履行义务一方有权主张先履行抗辩。原判未依法认定港航普陀分局的违约行为、没有支持先履行抗辩属适用法律不当，而且还判决支持港航普陀分局没有任何合同依据的50万元占有费，情理上都说不过去。因此，港航普陀分局要求支付租金的请求不应予以支持。6.原判以开业前后水电费对比来推定宾馆营业情况有违生活常理。综上，港航普陀分局公开设置条件限制竞拍人参与，在拍租成交后，又抛弃设置的条件，系合谋损害国家利益的行为，该《租赁合同》应为无效。退一步讲，即使该《租赁合同》有效，由于出租人未履行其根本性义务，承租人有权迟延支付租金。港航普陀分局的诉请应予驳回。 针对王优玲的上诉请求，港航普陀分局辩称，1.《租赁合同》合法有效。案涉租赁合同，是经过公开竞拍，由合同双方（港航普陀分局、华云公司）一致认可的，不存在恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的情形。至于转租给王优玲，因《租赁合同》中并未禁止转租；作为出租人，选择具有实力的企业作为合同的相对方是完全可以理解的，实力越强，则越容易保障合同的有效履行，且在竞拍时选择具有实力的单位作为竞拍者，恰恰是对国有资产一种负责的态度。在华云公司作为合同相对一方的前提下，港航普陀分局对转租的认可是根据当时的特殊情况（包括可能近期内无法解决消防问题、王优玲一方具有从业经验、能引进品牌等），也符合客观实际。因此，王优玲以合谋损害国家利益为由认为原租赁合同无效，没有事实根据。对转租关系的效力问题，一审判决认定是正确的。2.王优玲一方在承租房屋时，对案涉房屋未通过竣工验收是明知的。华云公司、谢义知晓案涉房屋出租时未通过竣工验收的事实，如果王优玲不知道，那么也是华云公司、谢义（转租时）刻意欺诈王优玲，与港航普陀分局无关，是承租人和转租承租人之间需自行解决的问题。同时，根据王优玲和承租人签订的《转租协议》约定的内容，在王优玲签订租赁协议时，对房屋未通过消防验收、当然未通过竣工验收是明知的。王优玲对该基本事实予以否认，有违诚信。3.关于50万元的占用费问题，法院判决的支付主体是华云公司，并不是王优玲。华云公司对此并未提起上诉，王优玲以此抗辩港航普陀分局，违反合同的相对性原则。至于该费用是否合理，我方已经提出了上诉，由法院依法裁决。4.关于水电费，由法院依法裁决。综上，王优玲的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求。 针对港航普陀分局、王优玲的上诉请求，被上诉人华云公司辩称、原审第三人谢义述称，均认同一审判决。 港航普陀分局向一审法院起诉请求：1.判令解除《租赁合同》；2.判令华云公司、王优玲立即腾退舟山市普陀区沈家门街道兴建路891号（即沈家门墩头客运中心客运大楼中轴线以西的4、5、6、7层）（以下简称沈家门兴建路891号）房产；3.判令华云公司支付自2017年10月14日起至实际腾空之日止的租金，并自2017年10月14日起至全部租金及违约金清偿之日止，每日按月租金的0.5%支付违约金；4.判令华云公司支付拖欠的水电费（截至2018年7月31日）1620234.1元；5.判令华云公司支付2013年2月1日至2017年10月13日按照年租金86万元为标准计算的房屋占用费4042000元；6.本案诉讼费等由华云公司、王优玲承担。 一审法院认定事实：位于沈家门兴建路891号（即沈家门墩头客运中心在建客运大楼）房产系港航普陀分局及沈家门客运公司共同建设，该房屋原为办公用房。2011年9月28日，由港航普陀分局向普陀区人民政府请示，将其中空闲的约5310平米办公用房作为商务宾馆使用，要求转变用房性质。普陀区人民政府以抄告单形式对该请示予以回复：“根据区政府、市港航局项目实施前商定的意见，同意部分用房临时转性，请规划部门予以支持办理”。2012年3月，港航普陀分局进行公开拍租。根据《沈家门兴建路891号营业用房拍租须知》规定，交易的标的为坐落于舟山市普陀区沈家门兴建路891号（即沈家门墩头客运中心在建客运大楼中轴线以西的4、5、6、7层）营业用房的五年租赁权，建筑面积约2800平方米，租赁期限为2013年2月1日起至2018年1月31日止，如遇特殊情形，则标的移交日期为租赁起始日。2012年3月29日，谢义受华云公司委托参加竞拍，经公开竞拍，最终由华云公司以年租金86万元的价格竞拍成功，并签订了成交确认书（由谢义代盖华云公司印章）。后华云公司依约交纳了履约保证金100万元及相应的交易手续费和拍卖佣金。2012年8月9日，由谢义作为乙方和甲方港航普陀分局签订《租赁合同》，载明：1.租赁期限为五年，自2013年2月1日起至2018年1月31日止，如遇特殊情况，则以宾馆的营业日期为租赁起始日。2.租金支付按照“先付后用”的方式，半年一付，首期租金应在标的移交前付清；以后每期的租金在前一租赁期到期前一个月付清。3.若逾期支付租金，每逾期一天，按月租金的0.5%支付滞纳金。且港航普陀分局有权解除租赁合同，收回出租房，华云公司须按照实际居住日交纳租金并负担违约责任。后华云公司向港航普陀分局出具一份《确认书》，明确竞拍时委托谢义参加竞拍的授权委托书中“参加竞买（竞拍）的相关手续”包括和港航普陀分局签订租赁合同，同时对2012年8月9日谢义代表华云公司签订的租赁合同予以确认。2012年8月20日，华云公司作为转让方（甲方）与谢义作为受让方（乙方）签订一份《转让协议》，约定甲方同意将沈家门兴建路891号营业用房五年租赁权转让给乙方使用。但该《转让协议》没有港航普陀分局签名，也无证据证明该《转让协议》得到了港航普陀分局的同意。2012年10月17日，港航普陀分局出具一份《意见书》，载明“乙方谢义租用甲方（指港航普陀分局）座落于沈家门兴建路891号2-7楼房屋。现根据工程进度，同意乙方按规定办理各类手续后同意按图施工”。2013年3月22日，港航普陀分局又出具一份《房屋租赁说明》，对将案涉房屋转租给王优玲实际经营的事实表示同意。后王优玲对案涉房屋进行装修，根据其自述于2013年9月装修结束。但因消防验收等原因，未能取得经营宾馆所需的证照，一直未能正常营业。期间，王优玲在案涉房屋开设的“如家酒店”因在未取得经营特种行业许可证的情况下，接待旅客住宿，依法受到行政处罚。后经过改造，案涉房屋于2017年10月13日正式通过消防验收，符合用于宾馆经营要求。所有证照办理齐全的日期为2018年3月27日（即最后一个证照—特种行业经营许可证取得时间）。自房屋交付后，港航普陀分局一直未收到租金。王优玲曾于2014年11月19日函告谢义，要求谢义一方与出租方协商整改，于2014年11月30日前协调处理好消防整改及通过验收事宜，并将该告知函抄送了港航普陀分局。王优玲正式经营后，向谢义交付过约定的半年租金95万元及押金30万元，谢义认可收到过该款项，亦认可因其认为港航普陀分局违约在先故而未向港航普陀分局交付租金。在一审期间，王优玲以书面形式向港航普陀分局表示，因租赁房屋涉诉，各方对主体存在争议，故在诉讼结束前不再向谢义或港航普陀分局交纳租金。案涉房屋现实际由王优玲使用，并作为宾馆经营。 一审期间，港航普陀分局于2019年7月29日取得案涉租赁房屋的建设工程规划核实确认书。王优玲在第二次庭审中承诺代承租人履行支付租金及违约金等义务，但在一审法院明确向其释明并预留准备时间后，其未在法院指定的时间内交纳任何承诺履行的保证金。2019年10月21日，一审法院收到华云公司提交的情况说明一份，表示其对关于本案主体问题作出意思变更，同意华云公司继续作为本案租赁合同的承租人，认可谢义之前所做的行为均是作为华云公司的委托代理人行使，其与谢义之间的转让协议系双方内部关系，由双方协商处理，不在案件中处理；并提出之前未向港航普陀分局支付租金系对自身承租人地位不明确所致，并非故意违约，且港航普陀分局从未直接向其催讨过租金或其他费用，然在案件审理过程中，其既已明确自己的承租人身份，愿意在法院判决前先行向法院交纳港航普陀分局起诉时已经到期的租金129万元（按合同约定的年租金86万元，每半年交付一次，计算三期应当交纳的租金），并在一审法院指定的时间内向法院交纳了其承诺的租金。 对各方当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 1.各方当事人对于案涉房屋在出租时未通过竣工验收的事实是否知晓。港航普陀分局认为，其在出租案涉房屋时在拍租公告中即明确案涉出租房屋为在建工程，且在签订租赁合同时将租赁起始日修改为“如遇特殊情况，则以宾馆的营业日期为租赁起始日”，可见租赁双方对案涉房屋在出租时未通过竣工验收的事实是明确知晓的，且从修改租赁起始日来看，双方对竣工验收通过的时间可能会较长并可能影响正常营业应当有所预见，故才作出上述特别约定。为此，其提交了交易（拍卖）规则、《沈家门兴建路891号营业用房拍租须知》、《租赁合同》各一份。华云公司、谢义对上述证据三性无异议，认可对案涉房屋出租时未通过竣工验收的事实已经知晓，但认为港航普陀分局在拍租时即明确案涉房屋是营业用房，且用作宾馆经营，应当按照合同约定交付符合开设宾馆条件的房屋，而其迟迟未通过竣工验收导致案涉房屋无法实现合同使用目的的事实是承租人签订租赁合同时无法预见的。王优玲对上述证据三性无异议，但认为不能以此证明其对案涉房屋未能通过竣工验收是明知的，其从华云公司及谢义处转租来时，只是在《转租协议》中参照《租赁合同》对租赁起始日予以明确，且基于港航普陀分局公开拍租的可信赖性，未对案涉房屋短期内无法通过竣工验收产生怀疑，故而进行大额装修投入，直到装修完成申请消防验收时，才被相关部门告知案涉房屋无法通过消防验收的事实。一审法院认为，对港航普陀分局提供的证据因各方均无异议，对其证明力可予认定。从《租赁合同》约定的租赁期限来看，该约定不属于常见的房屋租赁合同中对租赁期限的约定，应该属于特别约定，从各方陈述及拍租须知等证据来看，各方对于租赁物系在建工程，尚未竣工验收应该都是知晓的，在此情形下，合同约定“如遇特殊情况，则以宾馆的营业日期为租赁起始日”才符合常理；王优玲在转租时亦参照了《租赁合同》对租赁期限的约定，其对该事实亦应知晓，华云公司、谢义及王优玲虽然提出异议，但该异议系其对责任认定的意见阐述，不能作为其对事实不知情的意见，故对各方均知晓案涉房屋在出租时未通过竣工验收的事实予以确认。 2.关于案涉房屋的起租时间。各方当事人均认可案涉房屋的起租时间应当按照合同约定“以宾馆的营业日期为租赁起始日”，但双方对营业日期如何确定有争议。王优玲自认的正式营业日期为2018年4月1日，但其未提供相应的证据予以证明，其他当事人对该事实也无法确定。港航普陀分局认为承租人提前装修，故在消防验收通过后，实际已经符合经营条件，应当以消防验收通过可以办理后续证照的时间推定为营业日期，即以消防验收通过的次日2017年10月14日为起租时间，为此提交了消防验收报告一份；华云公司、王优玲、谢义对消防验收报告的真实性无异议，但均认为该报告仅能证明通过消防验收的时间，而之后还要办理其他证照才能正常营业，最后一份特种经营许可证办出的时间为2018年3月27日，故应当以所有证照办理齐全的次日推定为营业时间。因双方对于各类证照办理的时间无异议，对正式营业时间又无法达成一致意见，且王优玲作为实际经营人也没有提供证据来证明其正式开始营业的具体日期。一审法院认为，通常而言，所有证照办理齐全是宾馆正式经营的必要条件，合同约定的营业日期应当是法律上允许的合法经营日期，即使王优玲存在无证经营的事实，但无证经营不应认定为正式的营业日期。在各方对正式营业日期有争议的情况下，以全部经营所需证照办理齐全后的次日作为营业日期较为合理，且港航普陀分局亦无证据证明王优玲存在故意拖延办证的情形，故认定案涉房屋的起租时间为2018年3月28日。 3.关于港航普陀分局垫付水电费的具体金额。港航普陀分局认为其作为兴建路891号大楼的水电开户单位，已经向水电管理部门足额支付了水电费，案涉房屋应当缴纳的水电费系港航普陀分局垫付，为此提交了舟山市自来水有限公司普陀营业所出具的用水情况查询清单（用户名为港航普陀分局）、国网舟山供电公司电力客户服务中心普陀分中心出具的证明各一份，拟证明其已经足额交纳水电费的事实；港航普陀分局出具的情况说明、舟山港海通客运有限责任公司沈家门分公司（吸收合并了原沈家门客运码头）出具的情况说明各一份，拟证明兴建路891号大楼的水电费均由港航普陀分局根据总表抄数支付，舟山港海通客运有限责任公司及下属分公司未直接交纳水电费或替王优玲经营宾馆代交水电费的事实；舟山市锦盛物业管理有限公司普陀港航普陀分局物业管理服务中心出具的“宾馆水电结算表”一份，拟证明按照物业每月对各分表的抄数确认的王优玲经营宾馆应当承担的水电费金额。王优玲对港航普陀分局代其交纳水电费的事实及证据予以认可，亦认可曾经向港航普陀分局交纳过部分水电费，且宾馆正式营业后，自2018年8月起即根据物业抄表数向港航普陀分局交纳水电费，对水电费的收取标准无异议，对物业公司出具的结算表的形式予以认可，对其上载明的各分表位置予以认可，但对其上载明的具体数额提出异议，认为应当证明各分表在案涉房屋移交时度数均为“0”，且在案涉房屋消防整改期间，存在部分时期港航普陀分局与宾馆共同使用水电的事实，该部分由港航普陀分局使用的水电费应当从总数中予以扣除。华云公司、谢义因不是该部分水电的直接使用人，故对上述证据的真实性及关联性未发表意见，均同意王优玲的意见。一审法院认为，上述证据均有出具部门或机构的盖章，华云公司、王优玲及谢义也未对证据的真实性提出相反证据，故对上述证据的真实性予以认定。王优玲虽然对水电费的具体金额提出异议，但未提供相反的证据予以证明，且其自认自2018年8月起已经按照物业抄表的数额向港航普陀分局交纳水电费，亦能说明其对港航普陀分局提出的水电费收取方式及计算方式均予以认可；且根据双方无争议的事实，案涉房屋在实体建造完成（尚未完成竣工验收）后即交付给实际使用人王优玲用于装修及后续作为宾馆经营使用，现所使用的水电分表也是为宾馆经营专门设立，故即使双方在移交时未对水电分表的度数进行确认，也可以推定前期使用水电的数量较为微小或几乎为零，综合考虑港航普陀分局对消防整改期间共用案涉房屋水电的事实予以认可，但该部分水电费无法准确区分的事实，以物业出具的结算表载明的水电使用数量及双方认可的收费标准计算得出的金额，酌情扣减20万元作为对消防整改期间双方共用水电以及交付时未进行初始计数固定的补偿。据此，经核算，确认港航普陀分局为王优玲经营的宾馆垫付的水电费金额为1420234.1元。关于王优玲提出因消防整改对其装修的足浴房及部分客房进行了拆除，该部分损失曾与港航普陀分局进行口头协商，约定损失与王优玲应付的水电费予以折抵的事实，因王优玲无法对该事实提供相应的证据予以证明，且港航普陀分局认为对王优玲的具体损失金额及承担比例尚未确定，王优玲也已另案就赔偿事宜提起诉讼，故在本案中不应折抵。因该事实未有相应的证据予以印证，且王优玲已就损失部分另案提起诉讼，故对损失折抵水电费的事实不予审理。 另，一审法院庭后向舟山港海通客运有限责任公司查明，其将其所有的部分房屋出租给谢义，并同意谢义将该房屋转租给王优玲，王优玲经营的宾馆即案涉宾馆实际使用面积包含了本案所涉的港航普陀分局出租的房屋面积以及舟山港海通客运有限责任公司出租的房屋面积，但因用于物业抄数的水电分表无法区分，故舟山港海通客运有限责任公司同意由港航普陀分局直接向王优玲收取应付的水电费，其不再向王优玲主张支付水电费。 4.关于在经营宾馆所有证照办理齐全前承租方是否存在实际占有使用案涉房产的事实。港航普陀分局认为王优玲自装修完成后至消防验收通过前一直有在陆续经营，为此提供了王优玲在取得相应证照之前的部分水电费使用明细（包含于舟山市锦盛物业管理有限公司普陀港航普陀分局物业管理服务中心出具的“宾馆水电结算表”），拟证明取得证照之前的水电使用数量与取得证照之后的水电使用数量相差无几。王优玲认为虽然其于2013年3月即接收了案涉房屋进行装修，并于同年装修完毕，但因为在办理消防验收时遇到阻碍，一直未能取得相应证照符合宾馆经营条件，期间虽有尝试经营的行为，但因被多次处罚而未实际经营，为此提交了舟山市公安局普陀分局行政处罚决定书复印件一份。对处罚决定书的真实性、合法性，各方当事人均无异议，可予确认；对水电结算表的认证意见已在水电费金额认定一节具体阐述，故对上述证据的证明力均予以认定。一审法院认为，根据水电使用情况及王优玲确实因未取得经营特种行业许可证经营宾馆而被行政处罚的事实，可以认定王优玲曾经存在无证经营的事实。关于水电费的使用，王优玲虽然提出因宾馆装修后需要人管理以及相应的锅炉等设备需要维护，故而水电使用量较大的意见，但因根据对照2017年（正式营业前）与2018年（正式营业后）同期月份的水电使用情况，并根据总使用量推算的正式营业前的月均使用量，均显示案涉宾馆的水电使用情况基本维持在同一水平，无法体现正式营业后水电费增加的事实。根据上述分析，结合日常生产生活习惯及经验，可以推定王优玲存在较长时间无证经营的事实，即对案涉房屋进行了实际的占有使用。 一审法院认为，本案所涉的《租赁合同》，根据租赁的标的物，应当为房屋租赁合同，各方当事人之间的争议均围绕房屋租赁合同关系展开，故本案案由应定为房屋租赁合同纠纷。根据诉辩各方的意见，本案的争议焦点如下：1.《租赁合同》是否有效；2.租赁关系中的主体如何认定；3.《租赁合同》是否符合解除的条件；4.各方当事人是否存在违约；5.是否应当支付已经到期的租金；6.租金收取起始日之前的房屋占有使用费是否应当支付；7.水电费应当由谁承担。上述争议焦点分别阐述如下： 1.关于《租赁合同》的效力。港航普陀分局认为，其对外出租的房屋已经取得建设工程规划许可证，并有普陀区政府的抄告单同意部分办公用房临时转性作为营业用房，案涉房屋也经过了公开拍租，符合招投标的相关规定，虽然没有进行最后的竣工验收，尚未取得产权证，但有规划部门出具的规划核实意见，并于法庭辩论终结前向法院提交了建设工程规划核实确认书，且实际使用人已经将案涉房屋作为宾馆经营使用，也取得了经营宾馆的必要证照，说明其交付的房屋是可以作为宾馆使用的，故应当认定租赁合同有效。华云公司同意港航普陀分局的意见，认为其参与公开拍租的行为合法有效。王优玲及谢义均提出合同应为无效的抗辩意见，认为港航普陀分局将在建工程予以公开拍租违反相关法律规定，且案涉房屋至今未完成竣工验收，即使现在取得了建设工程规划核实确认书，但房屋使用性质仍然为办公用房，仍不能作为经营宾馆出租。一审法院认为，相关法律并没有将未经竣工验收作为认定房屋租赁合同无效的理由，虽《中华人民共和国建筑法》第六十一条有“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，但该条系为了规范房屋质量所作的规定，属于管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定。即建设方违反该规定，擅自使用未经验收合格的工程的，应承担房屋质量瑕疵和违反相关行政管理方面的风险，并不影响民事租赁合同的效力。同样，建筑物是否按规划的用途使用，属于相关行政职能部门监督管理的范畴，不是认定民事合同效力的依据。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉租赁房屋已经取得建设工程规划许可证及建设工程规划核实确认书，且不存在合同法规定的认定合同无效的其他情形，因此，依法应认定租赁合同为有效。对于王优玲及谢义提出的案涉房屋租赁合同无效的抗辩意见，均不予采纳。 2.关于合同主体问题。各方当事人虽在第一次庭审及第二次庭审中对合同主体问题，主要是针对承租人为华云公司还是谢义存在争议，但庭后，华云公司以书面形式明确其自认其作为案涉租赁合同的承租人，并以承租人的身份向法院交纳了已到期的租金129万元，其系以实际行为明确合同承租人身份。一审法院在向其他当事人释明后，港航普陀分局及王优玲均表示对华云公司的承租人身份无异议，且该主体认定与其之前的主张一致，均认为华云公司与谢义之间的转让协议系双方内部关系，不应对外发生效力，谢义自始至终皆为华云公司的委托代理人；谢义表示，因其与华云公司协商一致，亦认同华云公司的意思表示，由华云公司作为案涉合同的承租人，其作为华云公司的委托代理人，不再主张其为合同主体。一审法院认为，案涉租赁合同虽然载明乙方为谢义，但有华云公司出具的授权委托书及《确认书》佐证，可以认定谢义是受华云公司委托参加竞拍及签订合同，且华云公司作为承租人也符合公开拍租时的要求。关于华云公司与谢义之间签订的转让协议，因系对整体租赁权（包含权利、义务）的概括转让，应当取得原权利人港航普陀分局的认可，现港航普陀分局明确表示不予认可，且如若认可将与公开拍租的要求相悖，有违招投标的相关规定。现华云公司与谢义均明确表示关于该转让协议系内部关系，不对本案的租赁合同主体产生效力，故根据各方当事人的意思表示，认定案涉租赁合同的主体为港航普陀分局（出租人）与华云公司（承租人），谢义系华云公司的委托代理人。关于案涉房屋转租给王优玲是否有效的问题，因该房屋的拍租须知以及当事人之间签订的租赁合同中都没有明确不得转租，且港航普陀分局对于转租给王优玲的事实亦予以认可，故应当认定转租行为有效，王优玲应为案涉租赁合同的次承租人。 3.关于合同的解除。港航普陀分局以承租人未按约支付租金为由提出解除租赁合同的诉讼请求。但其他当事人均提出了未付租金的理由及抗辩意见，均认为港航普陀分局迟迟未能交付符合合同目的的房屋，导致案涉房屋无法作为宾馆正常经营，系违约在先，故承租人及次承租人均可以提出先履行抗辩权而拒绝支付租金。第二次庭审中，王优玲作为次承租人，明确提出愿意为承租人垫付应付租金以对抗出租人解除权的意见。但因其未在法院规定的时间内交纳相应的保证金，故对该抗辩意见不予采纳。而华云公司在向法院提交书面的情况说明后，明确以承租人身份预交了部分的到期租金。一审法院认为，虽承租人确实未按时支付租金，但华云公司解释之前未付租金系对其承租人身份的认识有误，并非故意违约，并在本案审理期间明确身份后足额预交了租金。考虑到华云公司就案涉房屋拍租成功后各当事人之间签订的书面材料（包括港航普陀分局出具的意见书及房屋租赁说明）均以谢义作为出租人名义出现，港航普陀分局实际也未向华云公司直接催收租金，华云公司该解释存在合理性。而作为房屋实际使用人的王优玲也提出解除合同对其损失巨大，在合同认定有效的情况下，希望继续履行合同以减少损失的请求。综合考虑本案中实际使用人承租了案涉房屋后，为进行宾馆用房装修而有较大投入，而装修后因相关证照未能办理，确实存在长时间未能正常营业的情况，且目前相关证照已办理，可以正常经营，继续履行合同的条件已具备等因素，华云公司目前未按合同约定支付租金的违约程度属于显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，如果解除合同，会造成双方利益明显失衡，故在本案中，对于港航普陀分局仅以承租人未付租金为由要求解除合同的诉讼请求，不予支持。 4.关于是否存在违约。华云公司及王优玲均认为港航普陀分局迟迟未能交付符合用于宾馆经营需要的房屋，违约在先，应当承担违约责任。港航普陀分局认为，各方对于案涉房屋系在建工程，尚未取得竣工验收，相关证照取得可能会延后的事实应当知晓，因此在拍租须知及租赁合同中对租赁期限的约定进行了变更，虽然各项证照的取得比较晚，但租赁时间按照约定从实际经营日开始，并未对承租人的实际租赁时间造成影响，故不存在违约在先，承租人在可以正常使用房屋后经多次催讨仍未支付租金，应为违约，应当按照合同约定支付延迟支付租金的违约金。一审法院认为，案涉房屋拍租时属于在建工程，从拍租须知及租赁合同中对租赁期限的约定进行变更来看，各方当事人对于租赁合同签订时案涉房屋尚未通过竣工验收的事实应为知晓，因此，合同双方对于合同履行时间可能不确定所带来的相应风险，都应当有一定的预见性。王优玲在转租时对租赁合同的内容亦是知晓，故对其提前装修的风险亦应有所预见，且目前也没有证据证明港航普陀分局存在故意怠于办理相关规划核实及竣工验收手续的情形。故本案因案涉房屋出租时未能及时取得相应规划核实及竣工验收而导致宾馆不能正常经营，属于各方应当能预见的风险，不应认定为任何一方存在违约。承租人延迟支付房租有一定事实依据，但如前所述，承租人一方已作合理的解释，综合考虑本案实际及利益平衡，对港航普陀分局要求华云公司支付违约金的诉讼请求亦不予支持。 5.关于租金的支付。港航普陀分局作为出租人已经完成了交付租赁房屋的义务，且该房屋已经具备出租作为宾馆使用的条件，华云公司作为房屋租赁合同的承租人应当依照合同约定支付相应的租金。根据查明的事实，案涉合同的起租时间为2018年3月28日，按照合同约定每年的租金为86万元，且租金先付后用，半年一付，每期租金在前一租赁期到期前一个月付清。故截至一审判决作出之日，2018年3月28日至2019年9月27日的租金应支付129万元（三期），2019年9月28日至2020年3月27日的租金，虽然根据合同约定采用“先付后用”的租金支付方式，该部分租金应于2019年8月27日前支付，但因该部分租金所对应的租赁期间尚未届满，而判决仅能针对已经发生的事实作出裁判，故针对该部分租金本案中不作判决，港航普陀分局可按合同约定自行向华云公司主张。本案中，华云公司应当向港航普陀分局支付已经到期的租金129万元。因华云公司已向本院交纳了129万元的履约保证金，该部分保证金可以直接转为应付的租金。 6.关于租金收取起始日之前的房屋占有使用费的支付。根据查明的事实，在取得相关证照正式经营之前，王优玲存在无证经营的事实，即王优玲有实际占有使用案涉房屋获得利益的事实，考虑利益平衡，应当支付相应的占有使用费。但该占有使用不同于正式的经营使用，存在经营收入不确定等实际情况，且王优玲为此被相关机关处罚，故该部分的占有使用费不应当参照合同约定的租金标准支付。考虑案涉房屋长达近五年才正式营业，而造成该事实的主要因素在于港航普陀分局出租在建房屋而未能及时通过消防验收，故港航普陀分局应当对其无法参照租金收取占有使用费的后果承担主要责任。根据租赁房屋实际使用情况，酌情确定2018年3月28日之前的占有使用费为50万元。 7.关于水电费的承担。根据查明的事实，港航普陀分局为王优玲经营的宾馆垫付的水电费金额为1420234.1元。现港航普陀分局基于其与华云公司的租赁合同要求华云公司作为承租人支付欠付的水电费，因该部分水电费包含在王优玲经营的宾馆所产生的整体水电费中，而该宾馆使用的房屋中有一部分系通过谢义从另一房屋出租人舟山港海通客运有限公司处租得，即王优玲经营的宾馆由港航普陀分局出租的部分面积和舟山港海通客运有限公司出租的部分面积组成，且两个出租人出租的面积未分别安装分表计算各自的水电费，导致水电费数额难以区分。因各方当事人对上述水电费实际由港航普陀分局全部垫付的事实均无异议，且另一部分房屋的出租人亦同意由港航普陀分局直接向王优玲收取其出租部分对应的水电费，相关义务人华云公司、谢义对由水电实际使用人王优玲直接向港航普陀分局支付整个宾馆使用的水电费均无异议，且王优玲认可整个房屋租赁合同履行过程中，其经营宾馆的水电费均直接向港航普陀分局支付，从未向华云公司或谢义支付。基于以上各方当事人的意思表述，且考虑如向各自的出租人支付水电费可能存在需要另案起诉增加各方诉讼成本的问题，一审法院在向相关当事人释明并征得当事人明确表示同意的基础上，直接在本案中明确由实际使用人王优玲就其经营的宾馆整体的水电费向水电费的实际代交人港航普陀分局支付。根据本院查明的事实，截至2018年8月，王优玲应向港航普陀分局支付代交的水电费金额为1420234.1元。 综上所述，对港航普陀分局的诉讼请求中合理的部分予以支持。经一审法院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十九条、第八十八条、第八十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：1、华云公司支付港航普陀分局租金129万元，于判决生效之日直接从华云公司向法院预交的保证金中划扣；2、华云公司于判决生效之日起三十日内支付港航普陀分局占有使用费50万元；3、王优玲于判决生效之日起三十日内支付港航普陀分局垫付的水电费1420234.1元；4、驳回港航普陀分局的其他诉讼请求。案件受理费51185元，由港航普陀分局负担16284元，华云公司负担21981元，王优玲负担12920元。 二审期间，港航普陀分局提交了如下证据：1.王优玲诉港航普陀分局损害赔偿纠纷案中提交的《原告证据目录》一份；2.王优玲与谢义于2012年8月签订的《租赁合同》（即《转租协议》）一份。拟证明王优玲在承租时，知晓案涉房屋未通过竣工验收、消防验收之事实。 王优玲质证后对证据真实性没有异议，但认为港航普陀分局同意转租，说明已经看到过这份《租赁合同》，《租赁合同》中已明确了出租方的责任，约定由甲方协助办理完消防验收合格证等，说明房屋验收、消防验收合格是港航普陀分局的义务。 华云公司、谢义对上述证据没有异议。 根据各方当事人举证、质证意见，本院对港航普陀分局提交的上述证据的真实性予以认定，对其证明力将结合各方当事人一审提交的证据材料、诉辩意见、庭审陈述等综合评判后予以认定。 王优玲、华云公司、谢义二审期间未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人诉辩主张，本案二审争议的焦点为：1.港航普陀分局与华云公司签订的《租赁合同》是否有效；2.华云公司应支付的2019年9月28日至2020年3月27日的租金是否应在本案中一并判决；3.华云公司是否应支付租金收取起始日之前的房屋占有使用费及其金额；4.王优玲应承担的水电费金额。 关于争议焦点一：王优玲上诉称，《租赁合同》系以合法形式掩盖非法目的，合谋损害国家利益，应认定为无效。本院认为，所谓恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。所谓以合法形式掩盖非法目的而订立合同，是指行为人为达到非法目的以迂回的方法避开了法律或者行政法规的强制性规定，而订立的表现形式合法的合同。 本案中，港航普陀分局经过上级部门、普陀区人民政府同意，对案涉营业用房租赁权进行公开拍租，程序合法。华云公司以最高价（年租金）86万元价格竞拍成功，并交纳了履约保证金100万元，后双方于2012年8月9日签订《租赁合同》。该《租赁合同》订立，符合招投标法的相关规定，不存在损害国家利益情形。至于华云公司取得该营业用房租赁权后，转租后案涉房屋的实际使用人王优玲与《沈家门兴建路891号营业用房拍租须知》规定的承租人条件不符，而港航普陀分局却同意王优玲使用案涉房屋的问题。因案涉《租赁合同》的相对人为华云公司，诉讼中华云公司也明确其为承租人，其与谢义间的转让协议系内部关系，由其自行处理，并在一审判决前先行向法院交纳了已经到期的租金129万元。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要权利就是收取租金，故在出租人能按约收取租金情况下，并不存在利益受损的情况。因此，依据现有各方当事人提交的证据，从民事诉讼角度而言，尚无法认定存在港航普陀分局与华云公司有意规避法律或者行政法规的强制性规定订立虚假合同、恶意串通、损害国家利益之情形。诉讼中王优玲也未提交其他证明合同无效的证据，故其认为《租赁合同》无效的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。 关于争议焦点二：港航普陀分局与华云公司订立的《租赁合同》约定，租赁期限为五年，自2013年2月1日起至2018年1月31日止，如遇特殊情况，则以宾馆的营业日期为租赁起始日；年租金为86万元，租金支付按照“先付后用”的方式，半年一付，首期租金应在标的移交前付清；以后每期的租金在前一租赁期到期前一个月付清。根据审理查明的事实，案涉合同的起租时间为2018年3月28日。至2019年11月29日，一审法院作出判决之日，华云公司拖欠的是2018年3月28日至2019年9月27日（一年半、三期的应付）租金129万元。至于2019年9月28日至2020年3月27日期间的租金，虽按合同的约定，该部分租金应于2019年8月27日前支付，但因港航普陀分局在2018年7月23日起诉后并未变更租金支付的诉讼请求，且该部分租金所对应的租赁期间尚未届满，故一审法院对2019年9月28日至2020年3月27日租金不作判决，由港航普陀分局按合同约定再行向华云公司主张，并未损害港航普陀分局利益，也无不当，本院依法予以确认。华云公司也应依约自觉履行支付租金的义务。 关于争议焦点三：根据审理查明的事实，华云公司知晓案涉房屋系在建工程，尚未取得竣工验收；从王优玲与谢义于2012年8月签订的《转租协议》内容看，王优玲知晓该房屋尚未取得消防验收合格、还需进行消防设计改造。因此，一审法院认定“案涉房屋拍租时属于在建工程，各方当事人对于租赁合同签订时案涉房屋尚未通过竣工验收的事实应为知晓，合同双方对于合同履行时间可能不确定所带来的相应风险，都应当有一定的预见性”并无不妥。但是，根据2012年3月，港航普陀分局公开拍租时发布的《沈家门兴建路891号营业用房拍租须知》规定，租赁期限为2013年2月1日起至2018年1月31日止；及华云公司、港航普陀分局签订的《租赁合同》约定租赁期限自2013年2月1日起，“如遇特殊情况，则以宾馆的营业日期为租赁起始日”等内容看，承租人对案涉房屋可能于一年后可用于实际经营有合理的预期。但从房屋交付给承租人至一审判决，作为房屋所有权人的港航普陀分局还未取得竣工验收证书；且至其起诉时，仍还未取得该房屋的建设工程规划核实确认书，无论是作为承租人的华云公司还是作为实际使用人的王优玲，显然不可能预料到作为行政管理部门出租的物产在长达五年多的时间因房屋规划、验收的原因致使其不能正常营业，该合同履行的时间完全超过一般商事主体合理的心理预期。且从租赁合同履行角度分析，在合理时间内提供租赁物竣工验收、消防验收等合格证明，是作为房屋所有权人的基本义务，现因可归责于出租人港航普陀分局的原因，致案涉房屋在2018年3月27日前不能取得合法的营运证照，使宾馆不能正常合法营业，港航普陀分局诉请要求华云公司按年租金的一半支付自交付之日起的占用费215万元，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。但考虑该建筑物实际使用人王优玲于2012年8月接受房屋、装修完毕至2018年3月27日期间确实存在无证经营事实，尤其是案涉《租赁合同》相对方华云公司对一审判令其承担占有使用费50万元并未提起上诉，故对一审判决第二项本院予以维持。 关于争议焦点四：讼争各方对港航普陀分局诉请的兴建路891号大楼的水电费1620234.1元均由其垫付无异议。王优玲认为，在案涉房屋消防整改期间（包括现在，可能）存在港航普陀分局与宾馆共同使用水电的情况，对舟山市锦盛物业管理有限公司普陀港航分局物业管理服务中心出具的“宾馆水电结算表”载明的具体数额有异议。根据现有证据，讼争各方在案涉房屋移交、接受时，并未对水电分表的度数进行确认，也未对案涉房屋消防整改期间，王优玲经营的宾馆与港航普陀分局共用的水电数量进行确认，以致现在无法查清港航普陀分局实际水电用量，对此各方均有责任。一审依据现有证据在港航普陀分局垫付的水电费中酌情扣减20万元作为补偿，并无不当。若将来各方有确切证据证明水电费的具体金额，可再行主张。 综上所述，港航普陀分局、王优玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费51185元，由舟山市港航管理局普陀分局负担25352元，王优玲负担25833元。 本判决为终审判决。 审 判 长 许旭涛 审 判 员 熊俊杰 审 判 员 刘燕波 二〇二〇年四月十五日 法官助理桂婷婷 代书记员 张梦婷