台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1003民初445号原告：浙江埃克盛商贸有限公司，统一社会信用代码913310035623543020。住所地：台州市黄岩西城街道后洋村。法定代表人：郑乐娣，执行董事。委托代理人：秦文红，上海星原律师事务所律师。被告：翁江渔，男，1955年11月8日出生，汉族，住玉环市。委托代理人：陈佳音，台州市求正法律服务所法律工作者。被告：台州市黄岩富士名家酒店有限公司，统一社会信用代码91331003MA28G29T5P。住所地：台州市黄岩区西城街道世纪大道21号。法定代表人：朱明，执行董事。委托代理人：陈桂平，台州市求正法律服务所法律工作者。原告浙江埃克盛商贸有限公司（以下简称埃克盛公司）与被告翁江渔、台州市黄岩富士名家酒店有限公司（以下简称富士名家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法由审判员秦伟适用简易程序，于同年3月19日公开开庭进行了审理。原告埃克盛公司的委托代理人秦文红、被告翁江渔的委托代理人陈佳音、被告富士名家公司的委托代理人陈桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告埃克盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付租金1510549.3元，并按逾期金额按每日1%向原告支付自2019年11月13日起至实际付清之日的逾期付款违约金（暂计8万元）；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：“台州市富士大酒店”原系被告翁江渔出资设立的个人独资企业，于2015年11月10日核准注销登记。原告与被告翁江渔就“台州市富士大酒店”双方于2012年5月29日就原告将其所有的台州市黄岩区西城街道世纪大道21号四层的房屋（面积3917.04平方米）出租给“台州市富士大酒店”事宜，签订了《租赁合同协议》一份，原告为甲方，“台州市富士大酒店”为乙方。原告于2012年5月29日将房屋交付给“台州市富士大酒店”。双方合同约定：由“台州市富士大酒店”承租该房屋作为经营使用。租赁期限为12年，自2012年5月29日起至2024年10月27日，租赁期限从本协议约定的免租期结束后下一日开始计算。免租期为5个月，2012年5月29日到2012年10月28日。免租期结束后下一日称租金起算日，自租金起算日向后推算连续十二个月的期限为一个“租约年”。第一个租约年内每平方米建筑面积1.3元，第三个租约年开始，每一个租约年的租金在前一个租约年基础上递增5%.自租金起算日开始至租赁期满，乙方每一个租约年支付一次租金，实行先付后用。乙方应于每个租约年之首月15日内向甲方支付该次租金。合同还约定，乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项年，每天向甲方支付欠款1%的违约金。合同签订后，双方一直正常履行合同。2016年3月10日，被告翁江渔与被告富士名家公司向原告谎称“台州市富士大酒店”名称变更为被告富士名家公司，并签订了补充协议，约定由被告富士名家公司继续履行原告与“台州市富士大酒店”签订的租赁合同。之后的租金均由被告富士名家公司支付。根据租赁合同，承租方应当于2019年11月13日之前向原告支付租金2490749.30元。但虽经原告多次催讨，至今为止，被告富士名家公司仅支付了100万元（其中以被告富士名家公司名义支付72万元，以刘楠名义支付28万元），尚欠一1490749.30元至今未付。原告拟提出诉讼时进行查询，才发现“台州市富士大酒店”已经注销，而被告富士名家公司是2015年11月1日新成立的有限公司。直到2019年7月11日将股权转让给他人且不再担任法定代表人之前，被告翁江渔一直是被告富士名家公司的股东和法定代表人。因此，被告富士名家公司并非由“台州市富士大酒店”名称变更而来，被告富士名家公司与“台州市富士大酒店”完全是不同的法律主体。原告认为，被告富士名家公司自愿受让“台州市富士大酒店”享有的租赁合同的权利义务，且自2016年至今一直使用房屋并支付租金，因此被告富士名家公司理应承担原租赁合同约定的合同义务，应当按约定向原告支付租金及违约金。由于被告翁江渔和被告富士名家公司是采取了向原告谎称被告富士名家公司是“台州市富士大酒店”变更而来的方式，骗取原告与被告富士名家公司签订了补充协议，因此签订补充协议并不代表原告放弃了要求“台州市富士大酒店”履行合同义务的权利。被告翁江渔作为个人独资企业“台州市富士大酒店”的出资人，依法应当对“台州市富士大酒店”的企业债务承担无限责任，在“台州市富士大酒店”在注销后，被告翁江渔也应当对“台州市富士大酒店”的合同义务继续承担法律责任。为维护原告自身合法权益，特向贵院提出诉讼，请判如所请。被告翁江渔答辩称：翁江渔与原告原来是有房屋租赁关系，现在不租了，与原告不存在房屋租赁关系，不应支付租金及违约金。被告富士名家公司答辩称：涉案房屋是原告和被告翁江渔共同租给富士名家公司的。原告提供的2016年3月10日的补充协议是原告单方行为是无效的。双方于2017年10月28日签订的补充协议有效，应按该协议履行，富士名家公司已按协议支付房租费72万元，不存在欠租费，故请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案有争议的证据及事实，本院综合认定如下：一、涉案房屋是原告与两被告发生房屋租赁关系还是与被告富士名家公司发生房屋租赁关系。从2012年5月29日的《租赁合同协议》看，涉案房屋的承租人是台州市富士大酒店（工商登记名称为台州市富士名家酒店，由被告翁江渔个人独资企业）。但2016年3月10日三方即原告与被告富士名家公司及台州市富士大酒店（因该酒店于2015年11月10日注销，该协议上由翁江渔签名）签订的《〈租赁合同协议〉补充协议》看，原告同意涉案房屋由台州市富士大酒店承租转为由富士名家公司承租。显然此时的房屋承租人为富士名家公司，至于原告提供的支付房屋费的汇款人是被告翁江渔，就认为是两被告共同租赁，过于牵强。房租汇款人不一定是房屋承租人，应以租赁合约为准。至于原告称被告翁江渔谎称富士名家公司是台州市富士大酒店变更而来，也只能是一个承租人，无非是名称的变更，故原告称两被告共同承租，与事实不符。应当认定涉案房屋的承租人为被告富士名家公司。二、涉案房屋年租费是按原合同约定第8个租约年（2019年）为2490749.30元，还是按被告所称的72万元。从2012年5月29日《租赁合同协议》和2016年3月10日《〈租赁合同协议〉补充协议》看，第8个租约年即2019年11月13日前应支付房租费2490749.3元。而被告提供了2015年10月26日原告与翁江渔签订的《房屋租赁协议》载明，租期自协议签约时间到2024年10月27日止，每月租金6万元。但原告提供了2015年11月9日原告与被告翁江渔双方共同发表的声明载明：2015年10月26日签订的《房屋租赁协议》系办理证照之用，双方之间以2012年5月29日签订的《租赁合同协议》为约束力。另外，被告称2017年10月28日原告与富士名家公司签订的《补充协议》载明的标的额72万元，应为年租金。但该协议载明：“自2017年10月28日起甲方在乙方支付租金之日起20日内以标的额72万元出具增值税金发票，乙方自愿承担19800元开票费用。”应当认定是按72万标的开具增值税发票，不能理解为年租金72万元。再根据原告提供的被告方每租约年支付的租金都是超过72万元，支付金额与原合同约定的每租约年租金也符合。而被告提供的2019年度一张72万元的汇款单想证明年租金为72万元。因双方争执是2019年租约年租金被告没有付清，故该汇款单不能证明年租金为72万元。从上述证据看，房屋第8个租约年租金应当认定是2490749.3元。三、被告富士名家公司欠原告租金额多少。根据前面已认定的年租金，原告提供三张汇款单称被告已支付100万元，被告认可其中二张名家公司汇款单的72万元，对另一张刘楠汇款的28万元没有承认，可能出于对年租金72万元的考虑。应当以原告承认的100万元为准。故应认定被告富士名家公司欠原告房屋第8个租约年租金为1490749.3元。对其双方约定的开票费用19800元，不属于租金，且原告目前没有开具增值税发票，应待开票后再作处理。本院认为，原告与被告富士名家公司之间的房屋租赁合同成立，且不违反法律或行政法规的禁止性规定，应合法有效，双方应按约履行。根据合同约定第8年度（2019年）的房屋租金为2490749.3元，现被告富士名家公司已支付100万元，还欠1490749.3元，事实清楚。被告富士名家公司未按约支付租金，应承担违约责任。但合同约定的违约金按逾期金额每日1%，显然超过了年利率24%，应以年利率24%为限。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告台州市黄岩富士名家酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江埃克盛商贸有限公司房屋租金人民币1490749.3元，并支付自2019年11月13日起至实际履行之日止按年利率24%计算的逾期付款违约金。二、驳回原告浙江埃克盛商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19117元，减半收取计9558.5元，由被告台州市黄岩富士名家酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  秦 伟二〇二〇年四月七日法官助理陈苏苏代书记员  王佳梦