河北省秦皇岛市抚宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀0306民初1947号 原告（案外人）：任某，男，2006年4月17日出生，汉族，居民，现住北京市朝阳区。 法定代理人：兰某（原告任某母亲），女，1976年11月21日出生，汉族，居民，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：张建松，河北周德让律师事务所律师。 被告（申请执行人）：李德利，男，1975年3月18日出生，汉族，工人,现住秦皇岛市海港区。 被告（申请执行人）：李向荣，女，1964年10月25日出生，汉族，工人，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：刘尊思，北京市天伦怡达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙公司），地址秦皇岛海港区安居东里7-1-3号。统一社会信用代码：91130300784864893。 法定代表人：牛磊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘世超。 委托诉讼代理人：韩燕，河北沃法律师事务所律师。 原告任某诉被告李德利、李向荣、第三人秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月8日立案受理，依法适用普通程序，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告任某法定代理人兰某及其委托诉讼代理人张建松、被告李德利、李向荣委托诉讼代理人刘尊思、第三人秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘世超、韩燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决撤销秦皇岛市抚宁区人民法院（2016）冀0306执异字第33号执行裁定书;2.判决中止对原告购买的中国红色公寓15Ａ-12Ａ号商品房的执行，并解除对该房屋的查封；3.判决确认中国红色公寓15Ａ-12Ａ商品房归原告所有；4.本案的案件受理费由被告负担。事实与理由：2012年7月22日，原告任某之母决定购买瑞龙公司开发的中国红色公寓15Ａ-12Ａ商品房，当天向瑞龙公司交付了205000定金。2012年8月4日，原告任某之母以任某的名义同瑞龙公司签订了商品房买卖合同，合同约定原告任某购买被执行人瑞龙公司开发的中国红色公寓15Ａ-12Ａ商品房一套，单价为每平方米15932.76元，总金额为人民币963931元，建筑面积为60.5平方米。原告任某之母当天将剩余房款、契税38557元、公共维修基金3630元、产权代办费700元、配套费510元和物业费1815元交付给了瑞龙公司。瑞龙公司为原告出具了收据，并将中国红色公寓15Ａ-12Ａ号商品房交付给了原告。原告对中国红色公寓15Ａ-12Ａ号商品房进行了验收，实际占有了该商品房。同时，原告与秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司、瑞龙公司签订了委托经营协议。该协议约定，原告将该房屋委托给秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司经营管理，秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司向原告支付委托经营收益，瑞龙公司作为担保方。之后秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司也曾经向原告支付了委托经营收益。原告对中国红色公寓15Ａ-12Ａ号商品房享有所有权。 然而（2016）冀0306执异字第33号裁定书认定：“因双方已于2011年9月9日就所签订的商品房买卖合同在房管部门办理了商品房预售买卖备案登记，将红色公寓15Ａ-12Ａ号房屋备案登记在李向荣名下，故任某与瑞龙公司就红色公寓15Ａ-12Ａ号房屋所签订的买卖合同而获得的该商品房的期待物权（所有权）的实现应以该备案登记撤销为前提。综上，在备案登记未撤销前，本院对涉案抵押物所涉套房屋的查封符合法律规定，并无不当，案外人任某的异议不成立。”该认定实属错误，理由如下：1.原告任某与第三人秦皇岛瑞龙房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示。该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司应当为原告办理房地产权属登记。原告购买中国红色公寓15Ａ-12Ａ号商品房后，虽然没有办理产权登记，但是原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今，而且原告在整个商品房买卖过程中没有任何过错。为此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告在取得红色公寓15Ａ-12Ａ号商品房的过程中以及在本案中并无任何过错，原告在得到抚宁区人民法院查封的通知之前，并不知道该房屋已经抵押备案给了被告李向荣，原告属于善意第三人。因此，抚宁区人民法院不应查封、扣押、冻结原告所有的中国红色公寓15Ａ-12Ａ号商品房；2.被告李向荣和李德利曾经恶意诉讼，想通过诉讼的手段取得本案房屋的所有权。被告李德利和李向荣曾经在2013年以秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司为被告，向抚宁县人民法院起诉，要求秦皇岛瑞龙开发有限公司交付本案中的房屋。但是抚宁县人民法院最终做出了（2014）抚民二初字第1321号判决书，该判决书驳回了李德利和李向荣的诉求。随后李德利和李向荣在其他同类的33套商品房诉讼中撤回了起诉以及上诉。在向秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司索要35套商品房败诉后，李德利和李向荣才向秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司主张债权。被告李向荣和李德利曾经的恶意诉讼行为，也侵犯了原告的合法权益；3.原告享有中国红色公寓15Ａ-12Ａ号商品房的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第四十条规定：“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”因此被告李向荣和李德利不得损害原告对中国红色公寓15Ａ-12Ａ号商品房的所有权；4.商品房预售合同登记仅仅是备案的作用，商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。理由如下：第一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售登记备案制度，是商品房预售人将商品房预售合同进行登记备案，登记的是预售合同，而并非的所出售房屋的产权证明；第二，我国商品房预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力。因此，被告李德利和李向荣对中国红色公寓15Ａ-12Ａ号商品房合同进行的备案登记并不能影响原告取得该房屋的所有权。 综上所述，为了保护自身的合法权益，原告根据相关法律规定提起执行异议之诉，恳请法院查明事实，依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告李德利、李向荣辩称，一、任某与瑞龙公司签署的房屋买卖合同无效。1.我们认为，原告所购房屋并未取得房屋预售许可证。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故原告与瑞龙公司签署的房屋买卖合同无效。2.原告购房时间为2012年7月，被告与瑞龙公司签署买卖合同的时间为2011年9月8日，并于次日进行了预售合同的登记备案，被告签约在先，原告签约在后。原告应明知涉案房屋的预售应进行预售登记，但其未进行预售登记，也未查询涉案房屋的预售登记，因而就已签署了预售合同的房屋；其再次签署商品房买卖合同存在过错，并非善意购房人，不应受法律保护；二、原告就涉案房屋并无物权，本案不存在物权优于债权的问题。就涉案房屋而言，原告并未进行转让登记，因而该房屋的物权并未转移至原告所有，原告对该房屋并不享有物权。因此，其对瑞龙公司享有的也是请求办理过户的请求权，也是一种债权，而非支配权和排他权，对涉案房屋享有的权利而言，原告并不享有优先权；三、关于法律适用问题。我们认为，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。在该《规定》涉及对于不动产提出的执行异议有两条规定，分别为第二十八条、第二十九条。其中第二十八条是二手房转让，第二十九条是关于一手房转让。而本案中，原告系从瑞龙公司直接购买房屋，而转让方瑞龙公司系房地产开发企业，因而应直接适用第二十九条。依据该第二十九条之规定，原告与瑞龙公司签署的房屋买卖合同无效，且其所购房屋并非居住用房，而是用于投资，故其无权要求解除被告的查封；四、被告对涉案房屋享有合法的权利。根据法院查明的事实，被告将款项出借给瑞龙公司，并以买卖房屋的形式提供担保，这种担保方式系合法的。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当瑞龙公司未履行借款合同时，被告有权申请拍卖买卖合同标的物。因而，被告要求法院查封涉案房屋应当被支持。另需要说明的是，被告以房屋买卖的形式为借款债权提供担保，而且进行了预售登记，对外进行了公示，拥有公信力，更应该被法院支持；五、原告现有证据并不能证明其支付了全部购房款，也不能证明其收受了房屋。综上，我们认为，被告以房屋买卖的形式为借款债权提供担保是合法有效的，原告也并未取得涉案房屋的物权，原告并不具备足以排除强制执行的民事权益。而根据《规定》第二十九条之规定及本案查明的事实，原告与瑞龙公司签署的房屋买卖合同因未取得房屋预售许可证而无效，且原告所购房屋并非用于居住，而系投资，现有证据不能证明其支付了购房款，被告不认可原告已收房，因而其诉讼请求不应被支持。 第三人秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司辩称，我们公司与原告是真实买卖关系。所有的买卖交易手续已经全部在几年前完成，房屋也于几年前交付原告占有、使用。我公司与被告是民间借贷关系，所签署的买卖合同属于民间借贷担保合同，这一点已有贵院（2014）抚民二初字第1321号民事判决书为证。 原告针对争议焦点进行了陈述并举证：1.商品房买卖合同一份，证明2012年8月14日，原告与秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订了正式的商品房买卖合同，购买了中国红色公寓15Ａ-12Ａ商品房；2.岭澜房产收款通知单一份、中国工商银行业务凭证三张、商品房购房发票一张及收据五张。证明原告按照约定向第三人支付了购房款及相关费用，完成了买受人的义务；3.房屋交接证明一份、验房签字文件一份、物品交接明细表一份。证明原告在支付完房款后，同第三人完成了交接工作，已经实际占有了涉案房屋；4.委托经营协议一份及银行卡交易明细清单一张、物业公司出具的证明一份，证明原告已经将涉案房屋正常使用，进行了委托经营的处分并获得了收益，原告已经充分行使了对涉案房屋的所有权；5.2015年10月4日，第三人为原告出具的承诺书一份，证明涉案房屋没有给原告办理产权登记的过错并不在原告，原告对第三人也行使了催办的权利；6.出生医学证明，证明原告任某与兰某是母子关系。 被告质证观点：对证据1的意见：1.我们认为这个合同是无效的，涉案房屋是没有预售许可证的。2.这个合同是没有备案的。3.他的合同签署时间是在晚于被告房屋买卖合同时间的。4.这个房屋的性质是综合用地，使用时间是50年，这个不属于住宅房屋；证据2是复印件，真实性不认可，不认可他的证明效力；对于收据问题，他的这些房屋是不合法的。也就是说原告提交的证据不能证明他真实的付款，而且收据其中一个是034455号，本来是2013年后来又改成2012年，时间上显然是2013年。这些收据不能证明原告交付房款，单纯的收据是不能够证明的，因为他没有银行流水。关于发票，首先形成时间的2016年8月5日，这个时间显然是法院查封之后做出来的。对证据4物业证明不是签署委托经营协议的公司，签署协议的秦皇岛丽都隆泽，出证明的是丽都润华；他的委托经营是兰某，购房人是任某。兰某没有权利签署委托经营协议的，我们不认可该协议的效力；对证据5承若书的是瑞龙公司单方出具的，我方不予认可。对证据6没有异议。 第三人质证观点：对任某提交的所有证据真实性、合法性、关联性均无异议，第三人也确实收到了原告的房款。关于委托经营协议上，受托人秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司是秦皇岛丽都润华物业服务有限公司前身，并没有直接关系，只是后面的秦皇岛丽都润华物业服务有限公司接替前面的秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司。 被告对争议焦点进行陈述并举证：1.商品房买卖合同、交接单、房卡各一份，证明被告与瑞龙公司于2011年9月8日签署了商品房买卖合同，并办理了预售备案登记手续，瑞龙公司已将涉案房屋交付给被告。任某购房时应知涉案房屋已销售，其签署购房合同有过错，不应保护。2.借款合同复印件一份，原告与瑞龙公司借款合同约定，以涉案房屋作为担保，担保方式为签署房屋预售合同。3.（2015）抚民一初字第1442号民事判决书，抚宁区法院判决瑞龙公司向原告（指李德利、李向荣）偿还借款本金1230.32万元及利息。4.（2014）抚民二初字第1321号民事判决书，抚宁县法院认定，原告实现担保债权时，对设定的担保财产应当以适当的方式受偿。也就是说，生效判决已经认定了原告对涉案房屋享有担保权。5.（2016）冀0306执异字第33号执行裁定，抚宁区法院查封了涉案房屋，并驳回了原告的执行异议。 原告质证观点：对证1合同内容不具有真实意思表示，被告方与第三人之间只是借贷关系，而并非真正的买方卖方关系；被告方所说的备案仅仅是此份合同的备案，并非是15A-12A房屋产权权属登记备案；房卡、交接单并不能证明第三人已经向被告方交付房屋，交接单并没有第三人的盖章，交接单上没有标注交接物品的明细，接卡人也并非是被告，房卡不是房屋钥匙，涉案房屋可以用作酒店也可用作临时住宿，房卡背面有注明离店前请将此卡交到总台结账，说明此该卡是临时住宿用的，并非房屋交接；该合同第十一条约定了出卖人还应提供住宅质量保证书和使用说明书，被告方并没有提供，所以被告方也并不是真正的买房行为；另外抚宁县房地产市场管理所进行了盖章，说明本案所涉房屋并不是违法建筑；对证2首先该合同更加证明了被告与第三人是借贷关系，而非买卖关系，其次该借款合同中，也没有写明本案中的房屋15A-12A号。15A-12A号房不是在该借款合同中担保的房屋，该借款合同并不能证明涉案房屋用于担保。因此被告方无权对原告所有的房屋进行查封、拍卖；对证3的真实性、合法性认可，我方认为对于瑞龙公司欠被告方的借款，被告应执行第三人的财产，而非原告的名下财产；对证4该判决书进一步证明被告与第三人是借贷关系，同时证明了被告方曾经主张支付购房款，要求瑞龙交付房屋，被法院依法驳回。被告方的行为严重侵犯了原告方的合法权益，因此有过错的一方是被告方，而不是原告方；对证5，我方认为，现在已经启动执行异议之诉，因此该裁定不再适用本案。 第三人质证观点：对交接单和房卡不予认可，这份证据是物业交付给被告的，不能证明第三人与被告有房屋买卖关系。其他意见同原告质证意见。 第三人针对诉讼请求进行陈述并举证：1.商品房预售许可证复印件一份，证明2009年底第三人已经取得了预售许可证；2.抚宁区城乡规划局验收意见和建设行政处罚执行完毕证明，证明第三人开发的项目已经接受了规划局的验收，是合法的开发项目。 原告质证观点：对上述证据真实性予以认可，该证据也证明了原告方在购买房屋时，该房屋是可以合法出售的，原告方的购房行为是受法律保护的。 被告质证观点：对上述证据真实性认可，预售许可证发证时间是2009年，这时间还没有被处罚，预售许可证面积和建设规划面积一致，不包含14-16层；从面积上看，规划验收面积是25000平方米，预售面积是21000平方米，增建的4000平方米是14、15、16层，不在预售当中，所以预售房屋不在预售范围之内。 本院对当事人提供的证据作如下综合认定：原告提交的证据，第三人对真实性均无异议，该组证据与被告提交的（2016）冀0306执异字第33号执行裁定认定的事实相符，能够相互佐证，形成了完整的证据链条，被告虽不予认可，但未能提交足以反驳的证据，应予确认。对于被告提交的证据3、4系本院生效判决书，应予确认。证据1、2中的合同已为证据3、4的判决书依法确认，对生效判决确认的事实应予确认。证据5系本院执行裁定，该裁定已进入执行异议之诉法律程序，对其真实性、关联性，应予确认；第三人提交的证据，原、被告双方对其真实性均无异议，具有合法性、关联性，应予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月22日，原告任某的母亲兰某决定购买第三人秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司开发的中国红色公寓15Ａ-12Ａ商品房，7月23日和7月28日通过中国工商银行转账向第三人交付了205000元定金。2012年8月4日，原告任某的母亲兰某以任某的名义同第三人签订了商品房买卖合同，合同约定：原告任某为买受人，兰某为监护人，第三人为出卖人，买受人购买出卖人的预售商品房中国红色公寓15Ａ-12Ａ号商品房一套，建筑面积为60.5平方米，每平方米15932.76元，房款总价963931元；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后60日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同自双方签订之日起生效；自合同生效之日起三十日内由出卖人向抚宁县建设局登记备案。当日，原告通过中国工商银行转账给第三人802328元（2012年8月6日入账），第三人为原告出具了购房款963931元、契税38557元、公共维修基金3630元、产权代办费700元、配套费510元和物业费1815元的收据（2016年8月29日第三人给原告开具了销售不动产发票，发票金额963931元）。当日第三人向原告交付了房屋；原告对房屋进行了验收，并实际占有了房屋。当日，原告与秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司、第三人签订了委托经营协议。约定：原告将房屋交给秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司经营管理，秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司向原告支付经营收益，第三人为担保方。之后，原告将中国红色公寓15Ａ-12Ａ号房屋委托秦皇岛丽都润华物业服务有限公司经营管理。 2011年9月8日，秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司与李德利、李向荣达成协议，并签订借款合同一份（秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司为甲方，为借款人；李德利、李向荣为乙方，为出借人）。合同约定了借款金额、借款期限（八个月，自2011年9月9日至2012年5月8日，实际期限以甲方还款日为准）及还款方式等。合同签订后，李德利、李向荣向秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司履行了部分借款出借义务。同日，秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司与李德利、李向荣就借款合同中的抵押物所涉35套房屋分别签订了商品房买卖合同，并于2011年9月9日在抚宁县房管局办理了商品房预售买卖合同登记备案手续。合同签订后，秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司向李德利、李向荣开具了收取全部购房款收据。2012年5月17日及2012年8月8日，因秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司未能按期还款，秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司与李德利、李向荣就上述借款二次达成协议，重新签订了二份借款合同，分别对借款金额、借款期限及还款方式进行了重新约定。上述三份借款合同中均约定：甲方以其自有的位于北戴河新区为抵押物为借款做抵押，在抚宁县房管局办理商品房预售买卖备案手续；如甲方在合同约定的还款日前还清借款，乙方应无条件到抚宁县房管局办理撤销上述商品房预售登记备案手续，同时与甲方办理退购上述商品房购买合同手续，该商品房权属归还甲方所有，否则乙方按甲方市场销售价格加倍赔偿给甲方，如在合同约定的还款日前甲方未还清欠款，前述抵押物无条件全部归乙方所有，甲方必须协助乙方并按乙方指定的名称办理相关过户手续及乙方售房所需要的手续，否则，以所借款项的双倍赔偿由此给乙方造成的经济损失。2015年12月25日，因李德利、李向荣与秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案本院作出（2015）抚民一初字第1442号民事判决，判令秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司给付李德利、李向荣借款本金1230.32万元及逾期利息。李德利、李向荣于2016年1月28日向本院书面申请强制执行，本院于2016年2月1日立案执行。执行过程中，本院于2016年2月29日作出的（2016）冀0306执192号执行裁定书对上述借款合同中的抵押物所涉35套房屋（房号：15Ａ-12Ａ；15Ａ-15Ａ；15Ａ-15；15Ａ-16；15Ａ-18、19、20、21、22、23；15-20、21、22、23；16-03、04、05、06、07、08、09、10、11、12；16-12Ａ；16-15Ａ；16-15、16、17、18、19、20、21、22、23）予以查封。 原告任某于2016年8月8日对执行标的中国红色公寓15Ａ-12Ａ号商品房提出书面异议，本院于2016年9月21日作出（2016）冀0306执异33号执行裁定书，裁定：驳回任某的异议请求。原告不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 本院认为，本案争议焦点：原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。在（2015）抚民一初字第1442号民事判决书确定的“第三人给付二被告借款本金1230.32万元及逾期利息”的金钱债务执行过程中，本院对登记在第三人名下的中国红色公寓15Ａ-12Ａ号商品房采取查封措施，原告（案外人）提起异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，原告应就其对本案诉争房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在审理过程中，原告提交了原告与第三人签订的商品房买卖合同、中国工商银行业务凭证、购房款收据及发票、收款通知单、契税收据、公共维修基金收据、产权代办费收据、配套费收据、物业费收据、房屋交接证明、验房签字文件、房间物品交接明细表、委托经营协议等证据与第三人提交的秦皇岛市抚宁区城乡规划局关于中国红色公寓规划验收意见、建设行政处罚完毕证明等证据，内容明确吻合、时间连贯、相互印证，形成了完整证据链条，证明了在本院于2016年2月29日执行查封前，2012年8月4日原告任某的母亲兰某以任某的名义与第三人签订了商品房买卖合同，约定原告以房款963931元购买第三人的商品房。该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效;合同签订前后，原告通过银行转账等方式不仅向第三人交付了购房款963931元，还根据第三人的要求交付了契税28557元、公共维修基金3630元、产权代办费700元、配套费510元、物业费1815元；合同签订当日，原告对本案诉争房产进行了验收，双方签署了房屋交接证明、验房签字文件、房间物品交接明细表、物业相关协议，第三人将本案诉争房产交付给原告；合同签订当日，原告在第三人提供担保的情况下，将本案诉争房产委托秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司经营管理，收取了经营收益，实现了占有、使用、收益等民事权益。原告购买第三人涉本案房产的商品房买卖合同应备案，申请产权登记时须提交经备案的买卖合同。原告与第三人签订的商品房买卖合同约定：第三人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，在商品房交付使用后60日将办理权属登记资料报产权登记机关备案，自合同生效之日起三十日内向抚宁县建设局登记备案。第三人收取了原告的产权代办费，但未办理合同备案、产权登记手续。2011年9月9日第三人在向二被告李德利、李向荣借贷时，就本案房屋15Ａ-12Ａ号签订的预售商品房买卖合同，在抚宁县房地产市场管理所先行办理了预售商品房买卖合同备案。故本案诉争房产未办理过户产权登记手续，非因原告自身原因所致。综上，原告对涉案不动产提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，对原告的异议应予支持。被告的辩解没有法律和事实依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项:“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的……”的规定，应判决不得执行中国红色公寓15Ａ-12Ａ号商品房。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”的规定，本院不得对执行标的执行的判决生效后，本院的执行异议裁定自动失效。 本案诉争房产，因房产登记部门尚未进行相关登记，故其权属本院无法确认。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行中国红色公寓15A-12A号商品房，本院（2016）冀0306执异33号执行异议裁定于本判决生效时自动失效； 二、驳回原告任某的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由李德利、李向荣共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  李胜华 审 判 员  陈国林 人民陪审员  朱耀兴 二〇一七年七月三十一日 书 记 员  计 凯