山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终824号上诉人（原审原告）：孙斌，男，1990年6月20日出生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：刘启金，山东尧舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临沂市广鑫房地产开发有限公司，住所地临沂市河东区集贤路中段路西。法定代表人：谷山明，董事长。委托诉讼代理人：黄兰菊，山东隆泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东升，山东隆泰律师事务所律师。上诉人孙斌因与被上诉人临沂市广鑫房地产开发有限公司（以下简称广鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初2998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后进行了审理。本案现已审理终结。孙斌上诉请求：1.人民法院依法撤销（2019）鲁1312民初2998号民事判决，将案件发回重审或者查明事实后予以改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实不清。本案争议焦点为：一、被上诉人关于向登记机关提供资料备案的行为是否违约；二、如果存在违约行为，是否需要承担违约责任；三、如果承担违约责任，如何承担违约责任。1.本案系上诉人要求被上诉人承担因被上诉人原因导致涉案房产不能在合同约定的时间内具备办理房产证条件违约责任的合同纠纷。预售合同中明确约定了出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。这一行为系本案的关键，直接决定了被上诉人是否存在违约行为。在一审庭审中，上诉人向被上诉人询问了涉案房屋在何时将办理产权登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，被上诉人并未明确回答，只是向法庭提交了涉案房屋初始登记的证明。其中记载初始登记时间为2019年9月3日，也就是说在2019年9月3日之后，涉案房产才具备办理产权登记的条件，由此可以确定被上诉人违反了合同第十五条约定，迟延提交材料备案。而在（2019）鲁1312民初2998号民事判决书中，并未提及该初始登记证明，也未明确被上诉人是否存在违约行为。在一个主张违约责任的案件中，连是否构成违约都不调查，确实令人匪夷所思。2.关于合同第十五条约定，买受人委托出卖人办理产权证书的约定，系出卖人欲在房屋买卖合合同关系之外另行建立的一个委托合同关系。该条款中有“如则”表述，也就是说需要买受人满足一定的条件后，委托关系方可成立生效，系附生效条件的合同约定。而本案中，买受人并未向出卖人提交材料、税费，签署授权委托书，明显委托办证不成立。另外该条款的描述仅是约定的产权证书办理方式，并非是违约责任的承担方式。合同法第一百零七条规定的违约责任承担方式为继续履行、采取补救措施、赔偿损失等，委托办证并非其中一种，反而是出卖人免除责任的一种规避方式。在其他预售房买卖合同版本中对于此约定表述不一，其中有选择双方协商执行的，如果进行类推的话，那么选择协商执行版本的出卖人也无需承担违约责任，只需与买受人协商即可。3.一审中认定因买受人未向出卖人提交相关材料、签署授权委托书、并交纳相关费用导致买受人要求出卖人支付迟延办理房屋权属证书违约金的诉求被驳回，系偷换概念。无论买受人是否委托出卖人办证，无论买受人何时委托出卖人办证均不能阻却出卖人在约定的期限内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。也就是说本案的关键并不是何时办理产权证书，而是何时能够办理产权证书。本案第一项诉讼请求为“请求法院依法判决被告未在合同约定的商品房交付后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案构成违约，并承担因被告原因无法办理房屋所有权登记而产生的违约金67,893元”，实际上是两层诉求，首先查明其是否有违约行为，其次需不需要承担违约金。一审法院将此表述为“要求支付迟延办理房屋权属证书违约金”确实不当。迟延办证能够区分为具备办证条件而不予配合办证与不具备办证条件而无法办证，与诉求中的无法办理有偌大的区别，并且能够掩盖出卖人违约事实。二、原审适用法律错误。1.一审法院将合同第十五条约定的买受人委托出卖人办理产权证书的约定认定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中的特殊约定。该解释第十八条中的特殊约定应当理解为对期限的特殊约定，而并非对违约责任的承担或者免除的特殊约定。该条款旨在督促出卖人履行法定及约定义务，维护买受人的合法权益。如果通过特殊约定，能够免除出卖人对违约责任的承担，显然违背立法本意，亦违背诚信原则。2.被上诉人违反合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定未在期限内履行其义务，应当承担违约责任。而在合同中并未约定违约金且损失难以确定，应当依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任的问题18.合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”计算违约金。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予以支持；”。上诉人要求被上诉人因违约而承担的违约金并未超出法律规定，应当予以支持。广鑫公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉。合同约定如因买受人原因致使办理产权证逾期，则出卖人不承担任何责任。购房人提出登记办证申请是启动转移登记的前提，上诉人在起诉前未提出过申请。双方约定在提交相关资料，签署授权委托书，缴纳相关费用后三年内为上诉人办理产权证书。上诉人对产权办理时间是有心理预期的，这在房价中也有所体现。孙斌向一审法院起诉请求：1、被告未在合同约定的商品房交付后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案构成违约，并承担因被告原因无法办理房屋产权证书而产生的违约金67,893元；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月10日，原告与被告订立编号YS335414的商品房预售合同，约定原告购买被告开发的慧谷花香丽舍G5号楼2单元1702号房屋及－214号储藏室，总价款407,308元，被告应当在2015年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方选择下列第（2）种方式办理产权证书。……。（2）买受人委托出卖人办理产权证书，如买受人在商品房交付后叁拾日内向出卖人提交相关资料，签署授权委托书，并按规定缴纳相关费用（包括契税、测绘费、登记费、交易手续费，以上费用均由买受人承担），则出卖人应于该商品房交付之日起三年内办理完毕房屋产权证。如因买受人原因致使办理产权证逾期，则出卖人不承担任何责任。”合同签订后，原告按照合同约定交付房款，被告于2015年5月31日交付房屋。一审法院认为，一、被告是否存在违反合同约定向登记机关提供资料备案的违约行为，是否应承担违约责任；二、如被告承担违约责任，原告主张的违约金数额是否过高。原告主张，被告未在合同约定时间内完成备案构成违约，双方约定的委托被告办理产权证书是附条件的约定条款，在原告未在房屋交付后30日内向被告委托的情况下该条款并不发生效力，且因被告违约原告无法缴纳相关费用，委托合同亦无法成立，双方未约定因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的违约责任，因此被告应按年利率6%的标准向原告承担违约责任。被告主张，双方签订合同时约定在原告委托办证后三年内为原告办理产权证书，原被告对于产权办理时间是有心理预期的，双方的约定属于特殊约定，原告未举证证明其存在任何损失。原告与被告之间签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同要求全面履行义务。合同第十五条没有约定迟延办理房屋权属证书的违约责任，但该项条款约定了如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的处理方式即买受人委托出卖人办理产权证书，同时约定了关于办理产权证书的条件、期限，该项条款应当认为是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的当事人有特殊约定的情形，应当尊重双方的约定。原告未提交证据证明在约定的期限内向被告提交相关资料，签署授权委托书，并按规定缴纳了相关费用，故对于原告要求被告支付迟延办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告孙斌的诉讼请求。案件受理费1,497元，由原告孙斌负担。保全申请费720元，由原告孙斌负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审相一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，并不违法律规定，其法律效力应予认定。根据双方合同约定，上诉人在房屋交付后未在合同约定的60日内自行到产权登记机关办理产权证书，被上诉人根据合同约定不承担责任。此后，双方应按合同约定的第二种方式办理产权证书，即上诉人应向被上诉人提交相关资料，签署授权委托书并按规定缴纳相关费用。上诉人未办理房产证，其不能证明其履行了合同约定的上述义务，现其以被上诉人违约为由要求被上诉人支付违约金无事实和法律依据。综上所述，上诉人孙斌的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1497元，由上诉人孙斌负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年四月九日书记员  张 寒