江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终104号上诉人（原审被告）：宜兴恒东房地产开发有限公司，住所地宜兴市宜城街道荆溪中路773号。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋磊，江苏施源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周再云，女，1962年3月7日生，汉族，住宜兴市。被上诉人（原审原告）：季建营，男，1962年8月10日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：周毅（受周再云、季建营的共同授权委托），江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。第三人：北京均豪物业管理股份有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道阳羡东路南大街528号誉珑湖滨2栋1楼物业用房。负责人：于庆新，该分公司总经理。委托诉讼代理人：邓仁韶，该公司员工。上诉人宜兴恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）因与被上诉人周再云、季建营财产损害赔偿纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2018）苏0282民初10626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，本院依职权追加案涉物业的物业服务企业北京均豪物业管理股份有限公司宜兴分公司（以下简称物业公司）作为第三人参加二审审理活动。本案现已审理终结。恒东公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回周再云、季建营的诉讼请求。事实与理由：1.根据《住宅质量保证书》，“电器管线、给排水管道、设备安装”保修期限为2年。涉案房屋于2013年12月31日就交付，被上诉人于2018年7月才报修管道问题，显然超出了2年的保修期限。2.如果是公共区域的管道问题，就不属于房屋质量问题，而为侵权纠纷。因公共区域的维修保养责任方是物业公司，故侵权的过错责任在物业公司，被上诉人无权向其公司主张。3.根据房屋买卖合同相关法律规定，被上诉人请求赔偿修复费用和其他损失的前提是房屋存在质量问题且在保修期内，对此被上诉人均未举证证明，一审法院却支持了被上诉人诉请属适用法律不当。被上诉人周再云、季建营辩称，1.发生管道腐蚀的区域并非恒东公司出售给其的房屋之内，而属于公共区域。恒东公司系楼盘的建造商，对公共区域管道腐蚀问题应当承担侵权责任。2.腐蚀的管道并不属于其所购买房屋之内，不受住宅质量保证书2年保修期的约束，且电线管道的国家标准使用寿命一般为25年，涉案管线腐烂是恒东公司交付房屋时就存在的质量问题，不应当适用保修期规定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第三人物业公司陈述，恒东公司使用了不合格材料导致水管腐蚀，该情形不应适用质保期的规定。水管腐蚀与其公司的公共设施维护义务无关，且周再云、季建营起诉的被告是恒东公司，本案与其公司无关。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。周再云、季建营向一审法院起诉请求：1.判令恒东公司赔偿其修复费用240360.15元及预订酒店进屋酒席的定金损失5000元。2.判令恒东公司赔偿其因延期装修入住造成的损失20000元（以受灾之日起按照购房房款每日万分之一计算至起诉之日），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：恒东公司、周再云、季建营于2012年7月23日签订商品房买卖合同，约定周再云、季建营以价2056653元购买恒东公司位于誉珑湖滨一期8幢103室房产，该合同第九条约定，出卖人如逾期交房，合同继续履行的，按买受人已交房款每日万分之一支付违约金。第十四条约定，若买受人不能正常使用该商品房的，按合同第九条处理。2018年7月、8月，周再云、季建营的房屋因雨后进水受损，周再云、季建营于2018年9月13日诉来一审法院。审理中，周再云、季建营提供2018年7月14日修葺通知单，载明门牌号为××，报修详细内容：大雨后电线管进水，电线管严重腐烂，造成地下室严重漏水结水（结水约30公分）；2018年8月的修葺通知单，载明门牌号为××，报修详细内容：地下室严重漏水，原电线管铁管严重腐烂，引起大面积漏水近二十公分，强烈要求即刻维修，损失减少到最少。恒东公司对上述修葺通知单真实性认可，周再云、季建营是在2018年7、8月份报修的，但是报修的内容是周再云、季建营自己写的，即使物业认可，不代表恒东公司认可，8月份报修之后第二天就去修了，并且已经修好了。审理中，一审法院根据周再云、季建营申请，依法委托东南建设工程安全鉴定有限公司：1.现场检查原、恒东公司双方确认的因漏水造成地下一层装饰装修受损的范围及现状；2.根据现场检验结果，依据国家有关标准、规范，针对装饰装修受损部位制定相应的修复方案。该公司现场检查后出具了相应的修复方案。后一审法院根据周再云、季建营申请，依法委托江苏宁价保险公估有限公司无锡市分公司根据修复方案对本案所涉的誉珑湖滨一期8幢103室房屋的负一楼漏水损失进行鉴定，该公司经评估核定损失为240360.15元。对以上鉴定报告，周再云、季建营无异议，恒东公司对真实性无异议，证明效力要求法院依法认定。审理中，恒东公司提供周再云于2015年11月26日签名的收条复印件一份，载明收到恒东公司购买车位抵用券91665元，对誉珑湖滨项目8幢103室房屋经维修后现在的情况无任何异议，予以全部认可。至此，有关所购房屋与恒东公司的纠纷全部了结，承诺不再就房屋买卖合同履行过程中的一切问题再次向恒东公司提出任何经济补偿及赔偿等。对此，周再云、季建营对真实性没有异议，但提出：1.收条上仅有周再云的签字，不能代表季建营。2.收条上载明的是房屋买卖合同，本案的请求权基础是侵权关系，故收条不能够体现恒东公司的证明目的。3.收条时间为2015年11月26日，故周再云、季建营认为对2015年11月26日之前发生的侵权行为周再云、季建营不再追究恒东公司的过错，但是对2018年7、8月份的房屋侵权及损失，周再云、季建营可以向恒东公司主张。审理中，周再云、季建营主张的预订酒店的进屋酒席定金损失5000元，未举证证明。以上事实，有商品房买卖合同、鉴定报告、评估报告、及庭审记录等证据在卷佐证。一审法院认为，周再云、季建营、恒东公司于2012年7月23日所签订的商品房买卖合同有效，双方均应按约履行。对于恒东公司提供的周再云于2015年11月26日签名的收条，应该是对2015年11月26日之前发生的行为的了结，不能约束之后产生的行为后果。对修复方案鉴定报告及修复费用鉴定报告均予以采纳，对周再云、季建营要求恒东公司赔偿修复费用240360.15元的诉请，予以支持。对周再云、季建营提出的预订酒店进屋酒席的定金损失5000元的诉请，因未举证证明，不予支持。对周再云、季建营提出的要求恒东公司赔偿因延期装修入住造成的损失20000元（自受灾之日起按照购房房款每日万分之一计算至起诉之日）的诉请，参照合同约定，可予支持，但周再云、季建营计算有误，应为12751元（自2018年7月14日起计算至2018年9月13日止共62天）。对恒东公司的抗辩意见，不予采纳。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条之规定，判决：一、恒东公司向周再云、季建营赔偿修复费用240360.15元、延期入住损失12751元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；二、驳回周再云、季建营的其他诉讼请求。一审案件受理费适用简易程序减半收取2338元，鉴定费32100元，合计34438元，由周再云、季建营负担338元，恒东公司负担34100元。周再云、季建营同意其预交的诉讼费由恒东公司向其直接支付，法院不再退还，由恒东公司在判决生效之日起十日内向周再云、季建营支付。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。二审中，鉴于恒东公司提出了侵权责任主体应为物业公司的相关上诉意见，物业公司与本案的审理结果可能存在法律上的利害关系，且为了查明案件事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼”以及第一百七十四条“第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序”的规定，本院决定在二审中追加物业公司作为第三人参加诉讼，物业公司在审理中发表了相关陈述意见。审理中，周再云、季建营陈述，因一楼公共楼梯下水电箱内公共水管腐蚀，导致水通过电线管道和缝隙渗入了其所购买的房屋造成其损失。根据国家相关规定，水管应当采用PVC管或者热镀锌管，使用寿命均不得低于25年，造成腐蚀的原因就在水管的材质不符合国家要求。其在一审中提交了鉴定管道材料的申请，但鉴定部门回复因案涉腐蚀水管在其报修后已被更换，无法找到原检材，只能鉴定小区其他部分水管是否符合标准，且鉴定费用昂贵，故该项鉴定没有进一步开展。此外，根据《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准》，建筑给水、排水及采暖工程所使用的主要材料、成品、配件、器具、设备必须具有中文质量合格证明文件，规格、型号及性能检测报告应符合国家技术标准或设计要求。进场时应做检查验收，并经监理工程师核查确认。恒东公司作为楼盘建设方，应当提供上述证据证明其建造的房屋及其配套设施符合国家规范，其未提供证据，应承担举证不能的法律后果。恒东公司称出现问题的管道部位、事件发生过程大致与被上诉人的陈述一致，但被上诉人未能证明其损失与水管破裂有充分关系，故其方不予认可。至于当时水管破裂的维修事宜，物业公司确有通知其公司，是其公司安排楼盘建筑商去处理的。一般情况下，如果涉及到房屋的防水漏水、裂缝问题，其公司均是通知建筑商安排人员维修，维修后经现场查验口头确认，没有书面交接手续。以上由当事人陈述等在卷佐证。本案二审争议焦点为：周再云、季建营的损失是否系恒东公司交付的商品房小区公共管道存在质量问题而引起，恒东公司应否对此承担赔偿责任，可否据《住宅质量保证书》中2年保修期的约定免责？本院认为，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权依法要求其承担赔偿责任。关于涉案公共管道是否存在质量问题。结合修葺通知单、当事人陈述等证据足以认定本案系因恒东公司销售楼盘的公共管道腐蚀，造成漏水渗入周再云、季建营购买的房屋，产生了相关损失。虽然因腐蚀的管道已被替换无法找到原检材，致使未能通过鉴定方式确定是否存在质量问题，但结合如下理由本院认定涉案公共管道存在质量缺陷：1.涉案管道位于公共楼梯的水电箱内，目前并无证据证明业主在使用或装修房屋、配套设施过程中对管道造成了损害，且周再云、季建营在发现问题后已及时向物业公司报修，物业公司、恒东公司均未提出有人为损害问题，故应认定涉案管道是自然腐蚀。2.恒东公司确认，物业公司在业主报修后已向其公司报告，其公司安排了建筑商去维修，且维修完毕后仅口头确认未作书面交接，可认定恒东公司以自己的行为明确应属于建筑质量问题。且物业公司在处理过程中已尽提醒和报告义务，并未擅自维修、处理管道导致无法确定责任方。3.涉案管道发生腐蚀的时间短于一般建筑给排水管道的使用年限，恒东公司对此应当做出合理解释或对管道符合约定质量标准提供相关依据。且根据国家《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准》，建筑给排水工程使用的材料和设备必须具备中文质量合格证明文件，规格、型号及性能检测报告应符合国家技术标准或设计要求，进场时需作检查验收，恒东公司作为涉案楼盘建设单位，应当持有上述证明公共给排水管道符合国家标准或设计要求且质量验收合格的证明材料，但在审理中其未提供相关依据佐证。关于恒东公司是否系公共管道的质量保证主体及其能否据保修期免责的问题。恒东公司与周再云、季建营签订了商品房买卖合同，该合同合法有效，双方均应按约履行。周再云、季建营在购房时支付了套内及公共部位分摊建筑面积的购房款，恒东公司作为出卖人，不仅应当按照约定的质量要求交付商品房，还应当交付符合使用要求的公共配套设施。小区公共管道虽非涉案商品房买卖合同约定的主要标的，但属于合同中约定的配套公共基础设施，恒东公司应当对此承担质量保证义务。《住宅质量保证书》虽约定了电器管线、给排水管道等保修期为2年，但该保修期仅是恒东公司就管道瑕疵承担免费修复义务的期限，并非承担质量缺陷赔偿责任的期限。且业主验收房屋时一般不会涉及公共设施，隐蔽的公共管道质量问题更难以发现，故不应当以周再云、季建营超出质保期提出报修即视为涉案公共管道符合国家、行业标准或技术要求。据此，在已认定涉案公共管道存在质量缺陷的前提下，即使超出保修期，恒东公司仍应就因此造成的周再云、季建营财产损失承担赔偿责任。综上所述，一审法院判令由恒东公司赔偿本案周再云、季建营的相关财产损失，并无不当。恒东公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4676元，由上诉人恒东公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘华明审 判 员 毛云彪审 判 员 张朴田二〇二〇年四月十五日法官助理 李 佳书 记 员 沈秋月