辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终802号上诉人（原审原告）：大连可尔制衣厂，住所地辽宁省大连市西岗区香园街37号。统一社会信用代码912102037169621097。法定代表人：朱燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：林伊伟，辽宁天合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连金通房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区拥政北街14号。统一社会信用代码912102002423866980。法定代表人：季福堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐绍栋，辽宁博昂律师事务所律师。上诉人大连可尔制衣厂因与被上诉人大连金通房屋开发有限公司合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初3494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。大连可尔制衣厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人对案涉用于互换的房屋享有处分权。上诉人在一审提交的证据证明，上诉人合法承继了大连民运服装厂的权利和义务。华运工贸企业总公司只是名义上的房屋产权人,实际产权人是大连民运服装厂,转制后由华运工贸企业总公司协助上诉人办理房屋过户事宜。因此,上诉人对案涉互换房屋享有占有、使用、处分、收益等完整的权利,有权利签订本案《协议书》,进行房屋产权置换。二、一审判决关于合同性质的认定是错误的,双方之间《协议书》约定的是产权互换,而不是使用权互换。房屋置换是一种特殊的房屋买卖方式,是不同房屋之间价差交换或等价交换的产权交易形式,其特殊性在于双方买卖行为同时进行,一次置换成功,相当于进行了两次交易。本案双方1999年10月17日签订的《协议书》完全符合房屋产权置换合同生效的要件。1.协议书第一条明确了双方房屋的面积,并特别强调案涉房屋系“自有产权”,双方均有权进行产权互换。2.协议书第二条约定了“厂房折价”,这里的“折价”,指的就是产权的折算价格,使用权置换则无需强调折价;并特别强调“乙方厂房折价140万元（以2000元/平方米计算）”,这也是房屋买卖合同通常的计价方法。3.协议第三条约定:“置换方式为甲、乙方厂房置换,差价乙方以人民币结算”。还明确了差价的具体支付时间,很显然,这个差价,就是房屋产权价值的差额,即一方以永远丧失房屋所有权为代价的、一次性产权交易行为,而不是使用权的互换。4.使用权的互换,必定要约定互换的时间,而所有权的互换则是永久的,当然无须约定期限。本案即是如此。因此,本案协议书明确了置换标的、价格、付款期限、差价补偿、交付时间等,从协议书的文义和签约目的来看,双方对产权互换已经完全达成了合意,明显属于房屋所有权的交换。一审法院机械司法,仅以协议书未提及产权问题,就武断的认为本案争议不属于产权纠纷,从而对合同性质作出了错误的判定。请二审法院予以纠正。三、上诉人曾多次催促被上诉人办理房屋的产权登记手续。一审法院认为“双方达成互换协议并实际履行近二十年,至今未交换产权,双方均未提出异议”。这根本不是事实。事实是,协议书签订后,上诉人曾多次催促被上诉人办理产权手续,被上诉人却以“办理费用过高”、“不办证不影响使用”等多种理由搪塞。2007年10月,在上诉人的一再要求下,被上诉人才委托大连市房地产测绘中心对位于西岗区香园街37号地下一层互换给上诉人的房屋进行了测绘,并出具了《房屋面积测绘成果报告》,该测绘报告的原件是被上诉人交给上诉人的,其中明确标明了测绘目的就是为房屋权属登记提供面积依据。上诉人一审程序中提交的《房屋面积测绘成果报告》（原件）,足以证明上诉人曾强烈要求被上诉人办理案涉互换房屋的产权登记。四、上诉人解除合同的诉讼请求有明确的事实和法律依据。上诉人与被上诉人之间的厂房场地互换是产权的互换,而被上诉人在《协议书》中宣称的享有自有产权的厂房,却系审批手续不全的建筑,根本无法办理相应的产权登记手续,故而上诉人亦无法取得该厂房相应的不动产权证书,合同目的无法实现。大连金通房屋开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持一审判决。大连可尔制衣厂向一审法院起诉请求：解除原被告之间1999年10月17日签订的《协议书》。一审法院认定事实：1999年10月17日，大连民运服装厂与被告签订《协议书》，约定两方进行厂房对换。协议另约定了厂房折价价格、被告支付差价的时间和数额，及双方的搬迁准备工作等。协议签订后，两方对换厂房。2002年2月，大连民运服装厂转制为原告。案涉厂房中位于西岗区拥政北街14号楼的厂房所有权单位登记为大连华运工贸企业总公司，位于西岗区香炉礁香园街37号的厂房未办理产权登记。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉厂房对换协议是否包含交换产权的合意。原告主张包含，并以被告未协助其办理交换后的厂房产权为由要求解除合同，被告主张不包含。一审法院采纳被告主张，理由如下：1.原被告在签订厂房对换协议之时，案涉两处厂房的产权均未登记在原被告双方名下，且双方对此明知。原被告双方均无权对案涉两处厂房的产权权属作出处置。2.协议上对各自厂房的面积价格、场地清理与交付及锅炉房等具体事项均作出约定，但并未提及产权问题。3.双方厂房互换达成协议并实际履行将近二十年，至今未交换产权，双方均未提出异议。综合上述理由，原被告在签订协议之时并无交换产权的合意，又未对产权交换部分进行补充协议，原告主张被告违约不成立，原告无权解除合同。故对原告主张解除1999年10月17日《协议书》的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条之规定，一审法院判决：驳回原告大连可尔制衣厂的诉讼请求。案件受理费100元，由原告大连可尔制衣厂负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于上诉人提出案涉的《协议书》系对双方厂房场地产权的置换，现被上诉人无法协助其办理被上诉人用于置换厂房的产权，致使上诉人合同目的不能实现，故要求解除案涉《协议书》一节，从查明的事实显示，案涉的《协议书》签订于1999年10月17日，协议中约定的是双方置换厂房场地，其中载明了各自厂房的面积、折价款、差价补偿、搬迁等一系列问题，但并未约定双方需协助对方将用于置换的房屋产权办理到对方名下。对此，上诉人认为双方是产权置换，被上诉人认为双方系使用权置换。本院认为，虽协议中载明的各自用于置换的厂房面积后以括号形式记载“自有产权”，但双方当事人均认可截至目前双方仍未取得各自用于置换厂房的产权，可见，双方在签订案涉的《协议书》及实际置换厂房过程中，对各自用于置换的厂房并未取得产权是明知的，既然双方在协议中未约定产权办理相关事宜，且截至目前双方仍未取得置换房屋的产权，无法得出双方签订协议时的初衷是厂房的产权置换，既如此，现上诉人以被上诉人仍未取得其用于置换厂房的产权且无法协助上诉人办理为由要求解除案涉《协议书》，不能得到支持。关于上诉人提出协议中约定的厂房折价是指产权折算价格，上诉人对此并未提供证据予以证明，且双方用于置换的厂房存在面积差额及地理位置不同，产生相应的差价并由其中一方折价补偿给对方符合常理，故对上诉人此项主张不予支持。关于上诉人提出双方于2003年1月22日签订了《补充协议》，明确约定了协助办理产权过户事宜一节，从该份《补充协议》形式上看，仅有被上诉人方的印章，协议的相对方大连民运服装厂并未加盖公章，无法看出双方已达成合意且签署了有效的《补充协议》。且双方当事人对该份《补充协议》形成的原因表述意见不一致，上诉人称是因为被上诉人的注册资本要变更，把房子作为被上诉人的注册资本进行验资，所以才起草的《补充协议》；被上诉人表示是因为考虑将来的动迁，以免双方出现纠纷才形成的补充协议，主要是明确房子已更换完毕，但后来由于上诉人方更换领导，新领导不同意该单位用于更换厂房的产权归被上诉人方，所以没有在协议上加盖印章，且该份《补充协议》仅上诉人方持有。本院认为，从该份《补充协议》的形式上看，上诉人方没有加盖印章，说明双方并未形成最终意见，仅是在磋商洽谈过程中；从内容上看，协议中载明的是上诉人方已全额收到被上诉人给付的双方在1999年10月17日签订的厂房置换《协议书》中约定的差价款，上诉人方同意其用于置换厂房的产权归被上诉人拥有，其有义务协助被上诉人办理产权过户事宜，除此之外并未约定被上诉人用于置换的房屋的产权归属及被上诉人的协助办证义务。综上可见，无论该份《补充协议》是否已生效，均不能证明上诉人的主张，故对上诉人的观点不予支持。关于上诉人提出如果双方是厂房使用权互换，应符合我国《合同法》关于租赁合同的相关规定，即期限不超过20年，超过部分无效一节，本院认为，从已查明的事实可见，双方仅约定了厂房互换，至于是否包括办理产权变更，双方在协议中并未约定，根据现有证据无法得出产权互换及协助对方办理置换厂房产权的结论。但即使是使用权互换，也是双方对各自原有厂房使用权永久归对方的意思表示，与上诉人所述的租赁不同，上诉人的理解是对法律的错误解读，本院对上诉人的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由大连可尔制衣厂承担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年四月二十日书记员  王丽秋