河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终180号上诉人（原审被告）：王龙敏，女，1988年3月22日出生，汉族，住河南省武陟县。被上诉人（原审原告）：武陟县澳通置业有限公司，住所地：河南省武陟县迎宾大道北段。法定代表人：王小虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：张克礼，焦作市武陟县法律服务所法律工作者。上诉人王龙敏因与被上诉人武陟县澳通置业有限公司(以下简称澳通置业)、原审被告武陟县易佳快捷宾馆（以下简称易佳宾馆，诉讼中已注销）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院（2019）豫0823民初3795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。本案现已审理终结。王龙敏上诉请求：撤销原审判决第一项，改判不支付租赁金36666.5元和滞纳金以及按照每月18333元的50%计算的房屋占有使用费；撤销原审判决第二项，改判澳通置业不能阻挠王龙敏腾空租赁房屋。事实和理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误。一、澳通置业存在重大过错，王龙敏之所以未能腾空房屋，主要是澳通置业无理阻挠，坚持让缴纳所谓的滞纳金而并非王龙敏不想腾空房屋，对未能腾空租赁房屋王龙敏不应当承担任责任。二、主体门窗应当包含在拆除范围内。澳通置业辩称，一、王龙敏应当承担主要过错责任，应当承担所造成的损失：王龙敏违反约定不交租赁费，由此产生纠纷，澳通置业诉诸法院，审理中法院多次调解，王龙敏不接受调解，拒不搬出租赁房屋。王龙敏一直占有租赁房屋不予腾出，存在过错，造成商铺不能出租的损失应当由她承担。二、商铺的主体门窗不应当包含在拆除范围内。大楼主体门窗系主体结构一部分，不会包含在双方约定的15万元设备当中。澳通置业向一审法院起诉请求：1、解除2017年5月10日原、被告签订的《澳通苑商铺租赁合同》；2、被告支付给原告从2019年5月10日以来3个月的租金55000元；3、被告支付所欠原告房租滞纳违约金24750元（55000元X5‰X90天﹦24750元）；4、被告支付从2019年8月10日以后的租金，租金按每月18333元计算，直至被告将该商铺内的设备设施全部腾出，并将商铺拆除时产生的垃圾清理完毕为止；5、被告支付从2019年8月10日以后的违约金，违约金按每天所欠房租总额的5‰计算，直至被告将该商铺内的设备设施全部腾出，并将商铺拆除时造成的垃圾清理完毕为止；6、被告及时搬出所租赁原告的房屋；7、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月10日，澳通置业（甲方）与易佳宾馆（乙方）签订《澳通园商铺租赁合同》，易佳宾馆承租澳通置业位于澳通苑小区的商铺。合同约定租赁房屋内现有设备设施，甲方以拾伍万元（注：原审判决此处存在笔误，错为伍拾万元）转让给乙方，乙方支付完设备设施价款后所有权归乙方所有。租赁期限为四年，第一年房租与设备设施价款于2017年11月15日内付清，每月支付伍万元，共计支付叁拾伍万元，前三个月为支付设备设施价款，支付完毕后设备设施归乙方所有，后四个月为支付第一年房租。第二年房租于2018年5月1日前支付拾万元，2018年11月1日前支付剩余拾万元。第三年房租于2019年5月10日前一次性付清贰拾贰万元。乙方应按期交纳房租，逾期则按每天所欠房租总额的5‰，交滞纳违约金，如逾期15日后仍不交纳租金，甲方有权终止合同。2019年7月10日，双方就解除房屋租赁合同达成一致意见，但就易佳宾馆在房屋内滞留的设施设备等相关物品如何处理未达成一致。2019年7月11日，武陟县易佳宾馆开始拆除搬离其在租赁房屋内的物品，但截至诉前，仍未拆除完毕。另查明，易佳宾馆仅将房屋租金交纳至2019年5月10日。一审法院认为，澳通置业与易佳宾馆所签订的《澳通园商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行合同义务。关于澳通置业与易佳宾馆之间的租赁关系是否解除的问题。根据王龙敏提供的电话录音及庭审查明的事实，可以确认双方于2019年7月10日在电话中对易佳宾馆不再承租涉案房屋已达成一致，故法院对双方于2019年7月10日解除双方所签订的《澳通园商铺租赁合同》予以确认，对澳通置业要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求不再处理。关于澳通置业要求被告支付房屋租金及滞纳金问题。根据双方所签订的租赁合同约定2019年房租为220000元，但易佳宾馆仅将房租支付至2019年5月10日，2019年5月11日至2019年7月10日两个月的房租为36667元未支付，故易佳宾馆应支付澳通置业欠付的两个月的房屋租金36666.5元，合同约定按照所欠房租总额的5‰支付滞纳金，该约定已超出年利率24％，约定过高，应按照年利率24％自2019年5月11日起至实际搬离完毕之日止计算滞纳金，对超出部分不予支持。关于澳通置业要求被告支付自2019年7月11日起的房屋租金及滞纳金问题，审理认为双方于2019年7月10日已就解除租赁合同已达成一致，且易佳宾馆也于2019年7月11日开始搬离案涉房屋，根据庭审查明的事实，由于易佳宾馆在搬离房屋过程中因转让费、承包费、垃圾清运费、电费等问题产生纠纷，未搬离完毕，截至一审诉前，涉案房屋内仍遗留有室内门窗、电线、消防栓、消防楼梯、消防管道、室内装饰物品。根据法律规定，双方解除合同后，当事人均应履行恢复原状的义务，涉案房屋至今未搬离腾空双方均有过错。易佳宾馆作为承租方，在搬离过程中虽与澳通置业产生纠纷，但其应主动沟通，尽快搬离，而不是将物品搁置至租赁的房屋内，影响澳通置业的再次租赁。澳通置业作为出租方也应主动配合易佳宾馆搬离，腾空租赁的房屋，而不能放任自己的损失无限扩大。综合案情，可以认为自2019年7月12日之后至易佳宾馆实际搬离腾空为止的房屋占用费用，参照双方签订的租赁合同的租金，双方各自承担50％。关于易佳宾馆在涉案房屋中的设备拆除问题，双方的租赁关系已经解除，易佳宾馆应尽快搬离、腾空租赁房屋，并将拆除设备时的垃圾清理完毕，在拆除时造成房屋毁损的，应当恢复原状。双方针对租赁房屋内的上述物品应当由易佳宾馆搬离拆除均无异议，但就主体门窗应否包含在拆除范围存在争议。根据双方签订的租赁合同第二条第1项约定“租赁房屋内现有设备设施，甲方以拾伍万元（注：原审判决此处存在笔误，错为伍拾万元）转让给乙方，乙方支付完设备设施价款后所有权归乙方所有”可以认定，主体门窗不应包含在拆除范围内。一审法院判决：一、被告武陟县易佳快捷宾馆、王龙敏应于本判决生效之日起十日内支付原告武陟县澳通置业有限公司房屋租金36666.5元、滞纳金（自2019年5月11日起至实际搬离完毕之日止，以36666.5元为本金，按照年利率24％计算），以及自2019年7月12日起至实际搬离完毕之日止的房屋占用使用费，按照合同约定的每月租金18333元的50％计算；二、被告武陟县易佳快捷宾馆、王龙敏应于本判决生效之日起三日内将涉案租赁房屋搬离、腾空完毕，并将垃圾清理完毕；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2414元，由武陟县易佳快捷宾馆、王龙敏负担1414元，武陟县澳通置业有限公司负担1000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相一致；另外查明：原审被告易佳宾馆登记类型为个体工商户，经营者为王龙敏，王龙敏在2019年12月9日提交的《情况说明》中称该宾馆已注销；本院经公开查询，企信宝APP系统亦显示该宾馆经营状态为注销状态。二审当中，澳通置业具体表示其起诉要求拆除的对象包括宾馆房屋内的房门、隔板，以及隔板和天花板上的有关消防设施等，不包括建筑主体的消防箱、消防设施，对此，王龙敏表示认可。本院认为，本案主体方面，诉讼当中易佳宾馆已注销，由此其诉讼主体、法律主体已经消亡，因此已不再是适格诉讼主体，亦无法成为本案民事责任的承担者。王龙敏作为个体工商户性质的易佳宾馆的经营者，澳通置业亦将其列示为了被告，王龙敏是本案的适格被告和应当承担民事责任的合法主体。本案实体方面，双方签订的租赁合同依法成立并生效，租赁期间双方通过电话沟通，达成解除合同的口头协议，原审据以确认了双方租赁合同解除的事实。双方争议主要在于合同解除的后果、民事责任问题，对此，第一，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案双方的合同虽然口头协议解除，但合同解除之前、履行期间欠付的租赁费用和合同约定的滞纳违约金，王龙敏依法仍应当负担；同时，原审以双方约定标准为高为由对滞纳违约金予以调整，平衡了当事人的权益，照顾了王龙敏的权益。原审判决王龙敏向澳通置业支付租金和滞纳金符合法律规定，但滞纳金支付截止期间与搬离时间无关，王龙敏可以早日、随时支付欠付的租金以及时承担责任并减少滞纳金的支付，原审判决支付至实际搬离完毕之日止不准确，本院予以纠正。第二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据上述法律规定和立法精神，本案租赁合同解除后，王龙敏应当恢复房屋原状，将房屋交还澳通置业，未交还期间的房屋占有使用费亦应当由其承担。王龙敏始终坚持主张其对于宾馆内的隔板、门、消防设施等拥有所有权，而这些物品至今未予拆除、搬离，造成房屋不能交还；对于未能拆除、搬离的原因，双方各持主张，但确实存在着王龙敏未交清租金、双方因对房屋清理等事项发生争议而造成没有完成搬离、交还房屋的客观事实。原审根据本案事实认定双方对于房屋未能在约定解除时交还均有过错，并判决王龙敏按照合同约定租金标准的50%计算、承担占有使用费，判决比较适当。综上，王龙敏上诉主张其不应当向澳通置业支付租金、滞纳金和占有使用费，没有事实和法律依据，不能支持。因拆除、搬离而产生的垃圾清理显然属于恢复原状的当然之内容，原审判决支持澳通置业要求将垃圾清理完毕的诉讼请求并无不当。关于腾空、拆除的具体内容、范围。除了本院另行认定事实当中双方无争议的事项以外，关于门窗，澳通置业主张诉讼请求当中要求拆除的是宾馆房间内的门、窗，王龙敏主张除了上述门窗外，一楼大门、外墙的窗户亦为双方争议内容，属于其有权拆除对象。经审理，一楼大门、外墙窗户系建筑主体结构内容，不属于房屋内的设备设施，原审判决的有关认定正确，一楼大门、外墙窗户的所有权，王龙敏不能主张，不属于其有权拆除的范围。另外，王龙敏系本案被告，依法不能提出诉讼请求，其上诉要求改判澳通置业不能阻挠她腾空租赁房屋，没有法律依据，而且属于执行当中的事务，本院依法不予处理。综上所述，王龙敏的上诉请求基本不能成立。因本案诉讼当中发生了当事人主体变化的新事实、原审关于滞纳违约金支付判决不准确，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省武陟县人民法院（2019）豫0823民初3795号民事判决；二、王龙敏于本判决生效之日起十日内支付武陟县澳通置业有限公司房屋租金36666.5元、滞纳金（自2019年5月11日起至实际支付之日止，以36666.5元为本金，按照年利率24％计算），以及自2019年7月12日起至实际搬离完毕之日止的房屋占有使用费，按照合同约定的每月租金18333元的50％计算；三、王龙敏于本判决生效之日起三日内搬离、腾空涉案租赁房屋，并将垃圾清理完毕；四、驳回武陟县澳通置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2414元，由王龙敏负担1414元，武陟县澳通置业有限公司负担1000元。二审案件受理费2414元，由王龙敏负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二〇年四月三日书记员 刘           颖