辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终811号上诉人（原审被告）：大连恒诚房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区锦华中园45-2D号。统一社会信用代码91210200097181644P。法定代表人：王晓平，该公司总经理。委托诉讼代理人：朴琼玉，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：李伦。委托诉讼代理人：李源韬，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人大连恒诚房地产开发有限公司（简称恒诚公司）因与被上诉人李伦房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初6573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒诚公司上诉请求：撤销一审判决第一项至第三项，依法改判驳回李伦的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审对案涉房屋关于上诉人逾期交付的事实认定有误。案涉房屋所在项目的其他同时期约定交付的房屋，上诉人均按约完成交付；李伦因房屋管道不合理、房屋外有线缆垂落等原因拒绝交付不应得到支持，案涉房屋至今未交付系李伦自身原因，上诉人不应承担任何违约责任。案涉房屋管道符合规范要求，且有存在的合理性，上诉人在一审中已提供证据证明。上诉人已通知李伦交付房屋，且房屋符合合同约定的前提下，上诉人不应承担违约责任。2.李伦称案涉房屋外有线缆垂落，上诉人无法核实是否真实存在，李伦也未提供证据证明相关事实及时间，一审据此判决上诉人承担补偿责任不当。依据案涉《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第3款之约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及住宅工程质量分户验收结果表认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋。假使上诉人通知李伦交付房屋时屋外存在线缆垂落，依据该约定李伦不应拒绝接受房屋；另外，房屋外电缆属于电力公司，如因此给李伦造成不便，也是李伦与电力公司之间的纠纷，不应由上诉人承担补偿责任。3.即使上诉人存在逾期交付房屋的行为，也应依据双方签订的商品房买卖合同及补充协议承担违约责任，而一审认定双方签订的补充协议中关于出卖人逾期交付房屋违约责任的约定无效不当。《商品房买卖合同》及补充协议均为双方真实意思表示，且明确约定了如上诉人发生违约行为时应如何承担违约责任，并未排除李伦权利。补充协议中关于逾期交付房屋的违约责任合法有效，应当予以保护及遵守。李伦辩称,不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。逾期交房的责任在上诉人，其没有按合同约定交付房屋，且房屋外有下垂线缆，无法使用。上诉人应按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。一审判决后，李伦找物业要求交房，但物业告知需要按原合同约定的收房时间缴纳物业费、取暖费，而李伦认为应按照实际的收房时间支付物业费等费用，双方未能达成一致，物业公司拒绝交付房屋。李伦向一审法院起诉请求：1.判令被告从即日起向原告交付大连市沙口区XX房屋；2.被告向原告支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止(自2017年1月1日起算，每日按总房款545,097元的万分之一计算)；3.被告支付经济损失91,200元；4.因煤气管道和阀门无法迁移，被告补偿原告10,000元。一审法院认定事实：2015年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买的商品房位于沙口区XX房屋。房屋面积26.95平方米，总金额为545,097元。合同第8条约定，被告应于2016年12月31日前将达到商品房验收合格标准的房屋交付给原告。第九条约定，被告逾期交付房屋超过180日，每日应按已支付房款的万分之一支付违约金，至实际交付之日止。第十八条约定，买受人的房屋仅作非住宅使用。合同补充协议第五条约定，该商品房验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及取得《电梯安全检验合格证》。第六条约定，逾期超过180日后，买受人要求逾期继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。合同签订后，原告交付房款。至2015年11月被告取得房屋建筑竣工验收报告和电梯安装监督检验结论报告。2017年3月30日，物业公司通知原告收房，原告在验房过程时，发现房屋中有多处管道，包括燃气管道、消防管道通风管道、暖气管道及下水管道等设置，原告认为存在安全隐患未收房。此后，原告就上述问题通过微信形式多次与物业公司工作人员沟通，物业工作人员回复向领导反馈。2017年7月、2018年3月原告拍摄的照片显示在案涉房屋门外架有临时用电的电缆。原告又为电缆拆除一事与室内管道问题继续与物业公司工作人员通过微信交涉。现案涉房屋门外的临时电缆已拆除，室内管道未作改动。原告在庭审时要求被告即日交房，双方因原告是否应补缴物业费未达成一致，至今被告未向原告交付房屋。一审法院认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同》合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已按约交付房款，被告应当按时交付符合合同约定合格标准的房屋。合同约定的交付房屋的时间是2016年12月31日，被告称当时其委托物业公司通知原告收房，原告对此不予认可。被告提供的物业通知其他购房人交房的房屋交付确认书不能证明其与原告之间的通知交房义务已经履行，故原告主张被告未按合同约定的交房时间交房成立，被告应当承担逾期交房的违约责任。关于被告逾期交房后，原告应承担的违约金问题，原告提供的微信聊天记录及微信照片显示，原告在2017年3月30日接到物业通知交房后，原告仍未收房的原因一方面是原告认为物业无权通知其收房，另一方面是案涉房屋内各种管道安装不规范，尤其是煤气管道的安装存在安全隐患，而其购买的房屋没有煤气使用功能，被告对在原告房内设置煤气管道并未事先告知。首先，对于物业通知原告收房是否系代表被告的行为，因为在商品房销售后开发商委托物业通知购房人收房是常规做法，且商品房销售合同的补充协议中也对前期物业的选择作出了约定，故物业的通知在得到被告认可的情况下，属于有效行为。原告该项主张不予采纳；关于在室内安装各类管道是否符合规范，在诉讼中经原告申请，一审法院已对原告的上述申请事项委托司法鉴定，但因鉴定机构的鉴定能力范围问题而退鉴。故原告现没有证据证明管道安装不符合规范。但原告购买的房屋是非住宅性质，没有煤气使用的功能，现煤气管道实际在原告房屋内安装，对此被告在销售房屋时并未明确告知原告，而原告作为消费者对此应该具有知情权。故原告要求被告为此支付补偿金10,000元的主张，综合考虑案涉房屋的总价款，对原告的该项主张予以支持。原告提供的微信照片可以证明，在被告通知原告收房后，又出现了在案涉房屋门前临时架设电缆的情况，这也是影响原告收房的原因之一，故原告基于上述原因未收房属于正当，原告对此不应当承担责任。原、被告对于电缆何时已经拆除，均无法说明，而被告作为架设电缆的一方有主要举证义务。现双方均认可诉讼时电缆已撤掉。原告在诉讼中要求被告即日交房，被告又因原告未补缴物业费拒绝交房，但物业费的收费主体并非被告，而被告有交房的义务，故原告主张被告支付逾期交房违约金至实际交房时止，予以支持。对于原告主张的违约金数额，被告抗辩合同约定最高违约金不超过房款的2%，而该条款的约定在签订合同时并未采取显著方式提示向对方，限制了原告的主要权利，故该条款的约定应当认定无效。对原告主张被告自2017年1月1日起，按总房款的日万分之一计算逾期交房违约金至实际交付房屋之日止，予以支持。关于原告主张被告支付经济损失91,200元的问题，因为上述违约金已经具有补偿的性质，原告主张的经济损失为案涉房屋出租获得租金的可期待利益，原告提供的与他人签订的房屋租赁合同及付款凭据不足以证明其已经发生的实际损失，故对原告该项主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告大连恒诚房地产开发有限公司向原告李伦交付大连市沙口区XX房屋；二、被告大连恒诚房地产开发有限公司向原告李伦支付逾期交房违约金，自2017年1月1日起，按总房款545,097元的日万分之一计算至实际交付房屋之日止；三、被告大连恒诚房地产开发有限公司给付原告李伦补偿款10,000元；四、驳回原告李伦其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项均判决生效之日起十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4343元（原告已预交），由原告负担2500元，被告负担1843元。被告给付时间同上。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：恒诚公司应否承担逾期交房违约责任及按何标准承担；恒诚公司应否向李伦支付补偿款10,000元。案涉《商品房买卖合同》约定恒诚公司应于2016年12月31日前交房，恒诚公司称其于2016年底通知过李伦收房，但未提供证据予以证明，李伦称系2017年3月30日由物业公司通知其收房。关于此期间的逾期交房责任，因恒诚公司未能提供充分证据证明其已履行交房通知义务而应承担相应不利法律后果。此后李伦在验房过程中发生争议，李伦购买的案涉房屋并非普通住宅，而是商铺，没有煤气使用功能，现煤气管道实际在案涉房屋内安装而恒诚公司在出售时未向李伦明确告知，侵犯了李伦作为购房人的知情权。煤气管道的客观存在，除安全隐患外，对于将来可能发生的管道检修等应会对李伦正常使用案涉房屋造成相应不便，原审判决恒诚公司因此向李伦补偿10,000元，并无不当。上诉人恒诚公司此节上诉理由，本院不予采信。李伦购房的案涉房屋系商业用途的商铺，其提交的2017年7月、2018年3月拍摄照片显示在案涉房屋门外架有临时用电的电缆。按照生活常识，该电缆的存在必然影响案涉商铺的外观和正常经营，李伦以此为由拒绝收房，恒诚公司未积极协调电力公司及时解决，应承担相应责任。案涉房屋系商铺，其商业价值在取得房屋后才能实现，故恒诚公司关于李伦无故拒绝收房的主张不符合常理。原审诉讼期间和原审判决作出后，李伦均与物业公司沟通要求交房，但物业公司因物业费问题拒绝向其交付。恒诚公司称案涉房屋已委托物业公司交房，那么物业公司拒绝交房行为的法律后果应由委托人恒诚公司承担，故原审判决恒诚公司向李伦交付案涉房屋，并按照《商品房买卖合同》约定的总房款的日万分之一承担逾期交房违约金至实际交房日止，具有事实与法律依据，并无不当。上诉人恒诚公司主张补充协议约定卖方逾期交房违约责任不超过总房款的2%，因恒诚公司未提供充分证据证明其向李伦明确告知且李伦同意；该条款的约定亦未以显著方式提示，且限制了李伦的主要权利；补充协议中关于买方违约责任约定比例分别为总房款的10%、20%、50%。补充协议关于卖方逾期交房违约责任不超过总房款2%的约定明显有失公平，原审认定该格式条款对李伦不发生法律效力，具有事实与法律依据，并无不当。综上所述，恒诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2263元（上诉人已预交），由上诉人大连恒诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 孙利颖审判员 范瑞瑶二〇二〇年四月二日书记员 王 亮