浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初8800号 原告（反诉被告）：茅雅琴，女，1967年1月23日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：李瑾,浙江海音律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邰国梁，男，1987年5月5日出生汉族，住宁波北仑区。 被告（反诉原告）：吴璐瑶，女，1993年3月11日出生汉族，住住宁波北仑区。 两被告共同委托诉讼代理人：周艳云,浙江铭生律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：陈春香,浙江铭生律师事务所律师。 原告茅雅琴为与被告邰国梁、吴璐瑶房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月31日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，由审判员孙丽丽适用简易程序审理。后因案情复杂，转为普通程序组成合议庭审理。被告邰国梁在法律规定期限内提起反诉，经审查，本院决定予以受理并与本案合并审理。本案于2020年1月6日公开开庭进行了审理，茅雅琴的委托诉讼代理人李瑾，邰国梁、吴璐瑶的共同委托诉讼代理人周艳云到庭参加诉讼。审理中，双方当事人向本院申请庭外和解，但最终和解未果。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。现已审理终结。 茅雅琴起诉称：2018年5月17日，茅雅琴与邰国梁、吴璐瑶签署了《房屋租赁合同》，约定茅雅琴将宁波市鄞州区银晨商务中心1幢1号楼7-3的房屋租给邰国梁、吴璐瑶使用，房屋租赁期为2018年6月10日至2023年6月9日；租赁期限内，未经双方协商一致不得提前解约；租金支付时间为每年5月10日和每年11月10日，在到期日前30天支付；水、电、物业费等由承租人承担；逾期支付租金的，每逾一天按月租金的50%支付滞纳金。邰国梁、吴璐瑶在2019年5月10日前未支付第二年应付租金，经茅雅琴催告后仍不支付。茅雅琴认为，邰国梁、吴璐瑶不支付租金已构成根本违约，茅雅琴因此行使法律规定的不安抗辩权，要求支付已到期和未到期的全部租金368742元，同时支付2019年5月10日前应支付租金部分的滞纳金2200元。为此，请求判令：1.邰国梁、吴璐瑶支付茅雅琴2016年6月10日至2023年6月9日期间未付租金368742元、滞纳金2200元，合计370972元（打入租赁合同指定的帐户，户名为沈磊，开户行为浙商银行宁波海曙支行，账号62×××75）2.邰国梁、吴璐瑶支付茅雅琴2019年6月1日至2023年6月9日的未付物业费31534.16元。 被告邰国梁答辩称：根据合同相对性，涉案租赁合同当事人是茅雅琴和邰国梁，吴璐瑶不是合同主体。2018年5月17日，邰国梁与茅雅琴签订《房屋租赁合同》，就租金、租赁期限、租金支付时间、违约金等作了相应约定。租赁期间，因茅雅琴提供的租赁场所已被他人注册为公司住所地，邰国梁的公司住所地不能变更（落户到承租房屋处），加上公司经营状况发生变化，于2019年年初向茅雅琴提出解除合同，退还租金，另行物色新的承租人。但因邰国梁已支付租金至2019年6月9日，茅雅琴不同意退还租金，无奈，邰国梁只有等到2019年6月1日通知茅雅琴，搬离承租房屋，同时结清了物业费、水电费。搬离当日，邰国梁通知了茅雅琴，经茅雅琴同意后，物业公司出具了放行单。邰国梁认为，作为承租方不再缴纳租金并已腾退房屋的客观情形表明邰国梁已无意继续履行房屋租赁合同，茅雅琴作为出租方强行要求继续履行合同亦无可能。邰国梁同意按照合同约定支付7400元违约金，但水电押金应予以退还。为此，邰国梁提起反诉请求：1.确认邰国梁与茅雅琴于2018年5月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月1日解除；2.茅雅琴退还水电押金2800元。 吴璐瑶答辩意见同邰国梁上述答辩、反诉意见。 茅雅琴就邰国梁的反诉请求答辩称：邰国梁在租赁房屋期间，没有就房屋退租事宜与茅雅琴进行协商，茅雅琴也不知道邰国梁要退租，目前该房屋大门紧锁，邰国梁没有与茅雅琴做过任何交接。不认可租赁合同已于2019年6月1日解除，要求继续履行合同。 经审理本院认定下列事实： 2018年5月17日，吴璐瑶作为邰国梁（承租方、乙方）的代理人与茅雅琴（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有的位于宁波市鄞州区银晨商务中心1幢1号房号7-3的房屋租给乙方使用，用途为办公；装修情况为办公装修，两个铝合金隔间，两台吸顶空调，无室内物品；租赁期限共60个月，自2018年6月10日起至2023年6月9日止，免租期为2018年6月1日至2018年6月9日，免租期开始水、电、物业等费用由乙方承担；乙方在合同未满提前退租的，免租的优惠按月份平摊赔偿给甲方；租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约；房屋总租金为457542元，前三年租金均为88800元，半年一付，每年5月10日、11月10日各支付44400元，第四年租金为93240元，5月10日、11月10日各支付46620元，第五年租金为97902元，5月10日、11月10日各支付48951元；甲方收款账户为沈磊的浙江银行宁波海曙支行账户；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按月租金的5%支付滞纳金，经催告后拖欠租金超过10天，甲方有权收回出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任；甲方应向乙方出示该房屋的《房屋所有权证》或有权决定该房屋出租的相关证明，以便乙方办理相关证件之用，乙方知晓并确认甲方对房屋户型进行重新分割与原户型产权证不一致；租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督，合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施（除甲方确认该房屋装修格局影响下次出租的可要求恢复原状），甲方也无须对以上设施进行补偿；合同期内甲、乙双方任何一方解约必须提前2个月通知对方，但仍然要承担违约责任；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在2018年5月20日前支付甲方7400元作为押金，乙方若无违约甲方应于房屋租赁期满且注册地址变更后将此押金无息退还乙方；未经甲方同意，乙方不得以押金抵付租金、水、电、物业等任何费用；乙方应在2018年5月20日前支付水电押金2800元；若甲乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求；租赁期内若乙方中途擅自退租，视为乙方违约，在甲方未找到下一租户之前，多余租金概不退还；乙方拖欠租金达10天、合同期满未与甲方续签房屋租赁合同、未通知甲方自行锁门离去的，甲方有权入室清理，乙方遗留物件不受保护；过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，双方同意违约金为7400元；若违约金不足弥补无过错损失，则违约方还需将不足部分支付给无过错方；等等。 2018年6月1日，邰国梁向合同约定沈磊账户转账支付半年租金和水电押金合计47200元，同年11月20日再次支付租金44400元。合同约定7400元押金也已如约支付。吴璐瑶曾向浙江亚太酒店物业服务有限公司宁波第一分公司转账支付涉案租赁房屋的水电、物业费。截至2019年5月31日止的水电、物业费均已结清。2019年6月1日，邰国梁搬离租赁房屋。 涉案租赁房屋面积为140平方米，综合服务收费标准为4.5元/M2/月，公共设施日常维修费为2元/M2/年。 另查明：邰国梁与吴璐瑶系夫妻。邰国梁租赁涉案房屋系用于其经营的宁波宇轩教育科技有限公司（以下简称宇轩公司）经营办公。2019年6月，邰国梁另向案外人宁波智技教育咨询有限公司租赁位于宁波工程学院12幢的办公用房。邰国梁系宇轩公司的独资股东，并任该公司法定代表人，吴璐瑶任该公司监事。2019年4月3日，宇轩公司住所地自宁波市鄞州区银晨商务中心*幢*号*幢（7-5）（集中办公区）变更为宁波市鄞州区百丈东路796号（19-1）1915室。 以上事实由原告提供的房产证（复印件）、《房屋租赁合同》、客户电子回单（复印件）、网上银行交易凭证（复印件）、增值税电子普通发票（复印件）、物业管理收费标准（复印件）、情况说明，邰国梁提供的证明、《房屋租赁协议》、交易明细、企业信用信息公示信息（打印件）以及当事人陈述为证。 本院认为：茅雅琴与邰国梁之间的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定全面履行合同义务。邰国梁主张其已于2019年6月1日搬离承租房屋，并通知了茅雅琴，涉案租赁合同已于2019年6月1日解除。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除，合同违约方一般不享有单方解除合同的权利。但是在租赁合同中，对于承租人而言其签订租赁合同的目的是能够依照合同约定或依房屋的性质正常使用租赁房屋，如承租人确实无租赁的需要，继续履行合同对其显失公平，守约方拒绝解除合同也有违诚实信用原则，因此违约方有权起诉请求解除合同。另外，根据合同约定，“合同期内甲、乙双方任何一方解约必须提前2个月通知对方，但仍然要承担违约责任”、“租赁期内若乙方中途擅自退租，视为乙方违约，在甲方未找到下一租户之前，多余租金概不退还”，即使没有法定事由，承租人也可以在自愿承担违约责任的前提下要求解除涉案租赁合同。本案中，被告邰国梁在合同约定租赁期限内擅自退租，构成违约，但鉴于其已于2019年6月1日搬离房屋并已另行租赁房屋，继续履行涉案房屋对其显失公平，故邰国梁有权起诉要求解除合同。邰国梁主张涉案租赁房屋无法注册登记为公司住所地，对此本院认为，涉案租赁合同未约定租赁房屋必须能够用于承租人注册公司之用，不能注册为公司住所地不必然影响房屋使用，且宇轩公司目前的住所地与其现承租房屋所在地也非同一地址，因此租赁房屋无法登记为公司住所地不能成为邰国梁提前退租的合理理由。关于邰国梁主张的房屋面积、格局等问题，本院认为邰国梁订立合同承租房屋时即应知晓，其签订租赁合同即视为其接受房屋现状，无权以此主张茅雅琴违约。综上，本院认为邰国梁作为违约方有权起诉解除合同，但无权通知解除，因《合同法》第九十六条规定的通知解除限于约定解除和非违约方的法定解除权，邰国梁不享有法定解除权，也未提供证明证明其与茅雅琴就合同解除协商一致，因此本院对邰国梁要求确认合同自2019年6月1日起解除不予认定。邰国梁在反诉状中解除合同意思表示明确，本院认定合同自反诉状送达茅雅琴之日2019年12月17日起解除。合同解除之前，邰国梁应按合同约定继续支付租金和物业费。本院对茅雅琴主张的自2019年6月10日至2019年12月17日期间的租金46346.30元、物业费4094.14元予以支持。合同约定邰国梁应于2019年5月10日支付租金44400元，逾期支付的需按月租金的5%支付滞纳金，现邰国梁就该部分租金主张滞纳金2200元，未超过合同约定和法律规定，本院予以支持。 合同解除之后，尚未履行的终止履行，茅雅琴要求邰国梁继续履行合同并主张行使不安抗辩权要求邰国梁支付至合同到期日止的租金和物业费，于法无据，本院不予支持。但邰国梁仍应就其违约行为承担违约责任。邰国梁同意以已付的7400元租房押金抵付违约金，本院予以确认。因经释明茅雅琴依然坚持原诉讼请求、不作变更，故茅雅琴若有其他损失可另行主张，本案中本院不作处理。 关于已付水电押金2800元。涉案租赁合同未就水电押金2800元的退还问题作出约定，按照一般交易习惯租赁合同终止后出租人应当退还押金，且本案中茅雅琴未提出要求以已付押金抵销邰国梁的上述债务，故本院对邰国梁要求退还水电押金2800元的反诉请求予以支持。关于吴璐瑶的民事责任。本院认为，邰国梁租赁涉案房屋系用于宇轩公司办公经营，而宇轩公司是邰国梁一人独资企业，吴璐瑶任该公司监事，可见宇轩公司系邰国梁和吴璐瑶夫妻共同经营，而且从合同签订、物业费用支付等情况看吴璐瑶知晓并经手房屋租赁事宜，因此，应当认定涉案债务用于邰国梁、吴璐瑶夫妻共同生产经营，吴璐瑶应对邰国梁上述债务承担共同清偿责任。综上，本院对茅雅琴、邰国梁合理的本诉请求、反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邰国梁、吴璐瑶支付原告茅雅琴2019年6月10日至2019年12月17日期间的租金46346.30元、物业费4094.14元，合计50440.44元； 二、被告邰国梁、吴璐瑶支付原告茅雅琴滞纳金2200元； 三、确认反诉原告邰国梁与反诉被告茅雅琴签订的《房屋租赁合同》自2019年12月17日起解除； 四、反诉被告茅雅琴退还反诉原告邰国梁水电押金2800元； 上述一、二、四项相抵后，被告邰国梁、吴璐瑶尚需支付原告茅雅琴49840.44元，限于本判决生效后五日内履行完毕； 五、驳回原告茅雅琴的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告邰国梁的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费7337元，由原告茅雅琴负担6221元，被告邰国梁、吴璐瑶负担1116元；反诉案件受理费25元，由反诉被告茅雅琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  孙丽丽 人民陪审员  刘曼红 人民陪审员  柯亚顺 二〇二〇年四月二日 代书 记员  陆烨炯