河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1886号上诉人（原审被告）：郑州建业高新置业有限公司，住所郑州高新区环保路1号。法定代表人：焦笑言，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李宏图，男，该公司工作人员。被上诉人(原审原告)：袁若琦，女，1992年4月11日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：张圣涛，河南天荣律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市花园路80号。法定代表人：石永拴，该行行长。上诉人郑州建业高新置业有限公司（以下简称建业高新置业）因与被上诉人袁若琦、原审被告中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南省分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。建业高新置业上诉请求：1.依法改判一审判决第三项为:建业高新置业返还袁若琦首付款322832元及已偿还月供中的本金部分;2.依法改判一审判决第六项为:建业高新置业赔偿袁若琦维修基金、登记费4676元；3.本案一审及二审的诉讼费用由袁若琦承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，导致判决结果错误，代办费不应由建业高新置业承担。一审法院认定代办费等损失为袁若琦履行合同所支出的合理费用认定事实不清。代办费系袁若琦委托他人代为办理相关手续所支出的费用，非袁若琦合理和必要支出，且建业高新置业并未收取该费用，不应由建业高新置业承担该费用的赔偿责任。二、一审法院适用法律错误，建业高新置业不应同时承担合同约定的违约金及袁若琦的损失。袁若琦在一审中主张的损失有如下部分组成:1.袁若琦支付首付款的利息;2.袁若琦向建行河南省分行已支付的贷款利息;3.袁若琦支付的维修基金、认购金、代办费等损失。袁若琦在一审中主张的违约金为按照袁若琦与建业高新置业订立的《商品房买卖合同》的约定计算的相当于房屋总价款2％的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。也即是说，违约金的目的即是为了赔偿因一方违约而导致的另一方的损失，合同中如果约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，则接受违约金的一方是不得再另行要求损失赔偿责任的，从司法解释的相关规定来看，我国法律关于违约赔偿责任采取的是补偿性的态度，不主张守约方因违约方的违约行为而获益。一审法院判令建业高新置业向袁若琦支付解除合同违约金已经对袁若琦的实际损失如贷款利息等进行了填补，一审法院又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定在判决的第三项、第六项分别判令建业高新置业承担袁若琦的损失显然属于适用法律错误。基于本上诉状第一条所述之理由，建业高新置业仅应赔偿袁若琦解除合同违约金。综上所述，为维护建业高新置业的合法权益，请求二审法院依法予以改判支持建业高新置业的上诉请求。袁若琦辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。建行河南省分行未答辩。袁若琦向一审法院起诉请求：1.判令解除袁若琦、建业高新置业签订的《商品房买卖合同》；2.判令解除袁若琦与建行河南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令建业高新置业返还袁若琦已付购房款首付款322832元及利息30626.44元（自2017年6月17日暂计算至2019年6月6日，共计449天，按照银行同期贷款利率4.75%计算共30626.44元），以及暂计至2019年4月15日的月供84067.06元，共计437525.5元；4.判令建业高新置业支付袁若琦违约金20856.64元；5.判令建业高新置业赔偿袁若琦维修基金、代办费、不动产登记费等损失共计16128.32元；6.判令建业高新置业偿还袁若琦尚欠建行河南省分行的贷款本息；7.判令建业高新置业承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月17日，袁若琦与建业高新置业签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：袁若琦购买高新技术产业开发区漳河路商品房一套，总金额为1042832元。2、第六条付款方式及期限：约定金额322832元，付款方式为现金；约定金额720000元，付款方式为商业贷款。3、第八条交付期限：建业高新置业应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到条件的商品房交付袁若琦使用；前期物业管理已经落实条件的商品房交付袁若琦使用。6、第九条建业高新置业逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，建业高新置业如未按本合同规定的期限将商品房交付袁若琦使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，建业高新置业按日向袁若琦支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，袁若琦有权解除合同。袁若琦解除合同的，建业高新置业应当自袁若琦解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按袁若琦累计已付款的2%向袁若琦支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，袁若琦即向建业高新置业交付首付款322832元。为履行上述商品房买卖合同，袁若琦与建行河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，袁若琦为借款人，建行河南省分行为放款人。上述贷款合同签订后，建行河南省分行按约定放款72万元至建业高新置业账户，袁若琦于2017年8月21日起每月按时向建行河南省分行偿还月供至今。到2019年1月30日，建业高新置业未能按期交付房屋。袁若琦于2019年4月17日向建业高新置业提交了《告知函》，要求退房解除合同并赔偿经济损失。袁若琦提交有维修基金票据一份，金额为4596元。提交不动产登记费收据一份，金额为80元。提交代办费、印花税、登记费收据一份，金额为1024元。提交契税发票一份，金额为10428.32元。一审法院认为：袁若琦、建业高新置业签订的《商品房买卖合同》及袁若琦与建行河南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，袁若琦与建业高新置业间形成合法有效的买卖合同关系，袁若琦与建业高新置业及建行河南省分行之间形成合法有效的担保借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2019年1月30日，建业高新置业逾期交房已超过60日，袁若琦于2019年4月17日以书面形式通知建业高新置业解除合同，建业高新置业亦未对此提出异议，故袁若琦要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，也符合法律规定，该院予以支持。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也应当一并解除，建业高新置业应当将袁若琦交付的首付款322832元及已经偿还过的贷款本息返还给袁若琦，将余下的贷款额返还给建行河南省分行。就袁若琦请求的首付款利息损失部分，合法有据，该院予以支持，自交付之日计算至实际返还之日。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已于2019年8月20日取消，故袁若琦主张的利息，自2017年6月17日至2019年8月19日的利息应按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起计算至实际给付之日的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，建业高新置业按日向袁若琦支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，袁若琦有权解除合同。袁若琦解除合同的，建业高新置业应当自袁若琦解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按袁若琦累计已付款的2%向袁若琦支付违约金”。袁若琦已支付了全部房款1042832元，按照2%计算。违约金为20856.64元，建业高新置业应当向袁若琦支付。关于袁若琦请求建业高新置业赔偿袁若琦维修基金、不动产登记费、代办费等损失共计5700元，均是袁若琦为履行合同所支出的合理费用，现因为建业高新置业的违约行为导致合同被解除，袁若琦的上述损失应由建业高新置业予以赔偿。关于袁若琦支出的契税10428.32元，双方合同解除后其可自行办理相关退税手续。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告袁若琦与被告郑州建业高新置业有限公司于2017年6月17日签订的合同编号为GX17003392967的《商品房买卖合同》，双方协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续。二、解除原告袁若琦与被告郑州建业高新置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。三、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告袁若琦首付款322832元及利息（以首付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2017年6月17日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止），及已偿还的月供（月供数额以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行出具的还款凭证为准）。四、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内向中国建设银行股份有限公司河南省分行返还袁若琦的贷款余额（贷款余额以中国建设银行股份有限公司河南省分行核算为准）。自郑州建业高新置业有限公司清偿上述贷款之日起10日内，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续。五、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告袁若琦违约金20856.64元。六、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告袁若琦维修基金、登记费、代办费等损失共计5700元。七、驳回原告袁若琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4209元，由原告负担110元，由被告郑州建业高新置业有限公司负担4099元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，袁若琦已按照合同约定及时、足额支付购房款，建业高新置业作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限，向袁若琦交付房屋。双方约定的交房时间为2019年1月30日，建业高新置业逾期交房已超过60日，根据合同约定，袁若琦作为守约方，有权解除合同，一审法院判决解除双方《商品房买卖合同》，返还购房款，符合法律规定和合同约定，并无不当。关于建业高新置业认为其不应同时承担合同约定的违约金及袁若琦的损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的2%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，袁若琦在追究建业高新置业违约赔偿损失责任时要求建业高新置业按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金并不足以弥补袁若琦的实际损失，且建业高新置业作为违约方在占用全部房款期间亦有获益。依据充分保护守约方利益以及对违约方进行适当惩罚的原则，综合本案情况，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。故对建业高新置业的该项上诉理由本院不予采纳。一审认为袁若琦主张的代办费系其履行合同所支出的合理费用并无不当，因建业高新置业的违约行为导致合同被解除，该项费用应由建业高新置业承担，本院对建业高新置业的该项上诉理由不予采信。综上，建业高新置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1642元，由郑州建业高新置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年四月九日书记员  张赫男