江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初838号原告:马顺来,男,1972年10月30日出生,汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人彭勇，广东都汇律师事务所律师。被告:连云港市瑞嘉置业有限公司,住所地东海县青湖镇青北村**。法定代表人颜大勇。委托代理人吕洲，东海县牛山法律服务所法律工作者。原告马顺来与被告连云港市瑞嘉置业有限公司（以下简称瑞嘉公司）债权转让纠纷一案，本院于2017年2月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、判决被告连云港市瑞嘉置业有限公司向原告退还购房款600万元，并按中国银行同期贷款利率计付利息，自2012年9月27日起至实际清偿之日止（2016年11月29日）利息为：123.6822万元。事实与理由：2012年4月25日吴某与被告连云港市瑞嘉置业有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定吴某向被告购买位于连云港市东海县商品房，具体房号（合同编号）为：1-1-301室（合同编号为：LYGSPF2012169751）；1-1-302室（合同编号为：LYGSPF2012169902）；1-1-306室（合同编号为：LYGSPF2012169912）；1-1-307室（合同编号为：LYGSPF2012169913）；1-1-308室（合同编号为：LYGSPF2012169914）；1-1-309室（合同编号为：LYGSPF2012169915）；1-1-310室（合同编号为：LYGSPF2012169916）；1-1-2401室（合同编号为：LYGSPF2012169918）；1-1-2402室（合同编号为：LYGSPF2012169920）；1-1-2403室（合同编号为：LYGSPF2012169922）；1-1-2407室（合同编号为：LYGSPF2012169925）。2012年4月25日吴某向被告连云港市瑞嘉置业有限公司汇款600万元，其中上述12套房产合计497.554万元，其中102.446万元是吴某向被告连云港市瑞嘉置业有限公司购买其他商品房的款项，但被告并未按约定与吴某签订《商品房购买卖合同》。2014年2月20日原告马顺来与原购房人吴某签订《债权转让协议》。双方约定就吴某向被告连云港市瑞嘉置业有限公司购买的上述合同项下所有债权转让给予原告马顺来，2014年2月21日原告马顺来向吴某转账受让款项200万元。吴某与被告连云港市瑞嘉置业有限公司双方协商一致变更合同，后双方于2012年9月27日向连云港市房产局递交申请表要求变更商品房买卖合同。但被告至今未向吴某退还任何款项，《商品房买卖合同》项下的**房屋已被告连云港市瑞嘉置业有限公司售予他人。原告马顺来受让该所有债权后，于2016年11月2日发出通知及于2016年11月17日登报公告通知要求被告连云港市瑞嘉置业有限公司履行退还购房款的义务，但至今被告都未向原告支付任何款项，甚至无法联系到被告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告至今未向原告履行退款义务，严重违背了诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益，为此原告特向法院提出诉讼，请求依法裁决。被告辩称，吴某不是涉案房屋买卖合同的权利人，其无权转让涉案的债权，因此，原告起诉没有事实依据和法律依据，依法应予驳回。本院经审理认定的事实如下：2012年4月24日，案外人佛山市利某置业投资有限公司（乙方），该公司法定代表人为吴某，与被告连云港市瑞嘉置业有限公司（甲方）签订了《晶都瑞嘉花园写字楼、商铺买卖合同》，约定：乙方自愿整体购买甲方开发的位于东海县写字楼，含地下2层、地上**、裙楼及周边广场、空地，2012年2月14日取得该商品房预售许可证〔东房预字第（2012）007号〕，及5号、6号、7号楼的首层全部商铺，2011年9月9日取得商品房预售许可证，东房预字第（2011）058号。写字楼价款13053.15元，商铺的购房款3407.3万元，总价款16460.45万元。付款方式约定：合同签订后乙方向甲方指定账户支付人民币定金1000万元，分两期支付，首期定金500万元，合同签订后2个工作日内，乙方向甲方指定的账户支付；第二期定金500万元，于乙方收到甲方交付的首批登记备案的合同总金额500万元的《商品房买卖合同》和定金人民币500万元收据后支付，但不晚于2012年5月31日。甲方的账户为：开户银行：中国农业银行东海支行开户名：连云港市瑞嘉置业有限公司帐号：10×××53写字楼的付款约定：乙方自2012年6月起，每月5日前向甲方账户支付写字楼购房款不低于500万元人民币。但出现下列情形之一的，乙方可暂停按本条款的约定向甲方付款：1）甲方有任何一期未能依照合同约定与乙方或乙方指定的公司或个人（以下简称乙方指定的第三方）签署《商品房买卖合同》并办理登记备案手续的；……商铺购房款约定：乙方付清写字楼购房款人民币13053.15万元后次月起，于每月25日前向甲方支付商铺购房款不低于人民币100万元，但出现下列情形之一的，乙方可暂停按本条款的约定向甲方付款：1）甲方有任何一期未能依照合同约定与乙方或乙方指定的公司或个人（以下简称乙方指定的第三方）签署《商品房买卖合同》并办理登记备案手续的；……合同备案条款中约定：甲方应在乙方支付定金（共两期，每期各500万元）后的3个工作日内，按乙方要求与乙方或乙方指定的第三方签订价款总额各为500万元相应建筑面积写字楼的《商品房买卖合同》（合同份数及每份合同的面积由乙方决定）并出具总额各为500万元的正式发票，交付乙方或乙方指定的第三方。另查明，上述合同签订后第二天即2012年4月26日，乙方从其法定代表人吴某的账户向约定的甲方账户汇款500万元。2012年8月16日，乙方又以同样的方式向甲方汇款100万元。2012年4月25日，吴某与被告连云港市瑞嘉置业有限公司签订12份《商品房买卖合同》，双方约定吴某向被告购买上述1号楼写字楼12套商品房，具体为：1-1-301室、1-1-302室、1－1－305室、1-1-306室、1-1-307室、1-1-308室、1-1-309室、1-1-310室、1-1-2401室、1-1-2402室、1-1-2403室、1-1-2407室。双方签订了购房合同并办理了备案登记。被告出具了十二套房产的发票，共计为4995540元。吴某没有另行交纳购房款。2012年9月27日，被告与吴某签署了商品房买卖备案合同变更申请表，变更项目为退房。又查明，2014年2月18日，吴某与马顺来签订了《债权转让协议》，吴某将其购买的被告的12套商品房全部转让给马顺来，马顺来同意全部受让该权利，转让价款200万元。2014年2月21日，马顺来将200万元款项转账给吴某。2016年11月2日，吴某向被告的法定代表人颜大勇邮寄了债权转让通知书，邮递部门没有送到，邮件被退回，2016年11月17日，吴某在报纸上公告了债权转让通知书。还查明，2012年12月6日，被告向佛山市利某置业投资有限公司发出了《解除合同通知函》，主要内容为：两公司于2012年4月24日签订了《晶都瑞嘉花园写字楼、商铺买卖合同》，贵公司购买其1号楼写字楼及5号、6号、7号楼首层全部商铺。没有按照合同第三条第一项约定支付定金1000万元，仅在合同约定的期限内支付了首期定金500万元，在约定的期限后支付了100万元。并且没有按照合同约定自2012年6月起，每月25日向我公司账户支付写字楼购房款500万元。至本通知发出之时已拖欠我公司写字楼购房款3000万元。贵公司已构成根本违约，虽经多次催促，贵公司仍拒绝履行上述合同义务，我公司在2012年11月15日向贵公司发出了催告继续履行合同通知书，贵公司口头承诺在2012年12月5日前将拖欠的未付的定金支付完毕，但贵公司至今未履行承诺，为避免双方损失的进一步扩大，特向贵公司书面告知我公司依据双方合同约定解除贵我双方的合同。本函件在贵公司接收之日起生效。被告提供的邮件送达情况的查询单显示2012年12月11日利某公司收到邮件。利某收到后，未予回复。2013年4月23日，佛山市利某置业投资有限公司的名称变更为佛山市人上置业投资有限公司。上述事实有当事人陈述、《晶都瑞嘉花园写字楼、商铺买卖合同》、《商品房买卖合同》、600万的汇款凭证、《债权转让通知书》、《债权转让协议书》、200万元转账凭证、邮件、公告债权转让通知书的报纸、《解除合同通知函》、邮件送达的跟踪记录、商品房买卖备案合同变更申请表等证据在案佐证。在审理过程中，对于为何未支付剩余的400万元定金，原告称当时没有贷款出来。原告在诉状中少列了一套房产。本院认为：利某公司与被告签订的《晶都瑞嘉花园写字楼、商铺买卖合同》中，双方约定利某公司购买被告的1号写字楼，5号、6号、7号楼的首层商铺中的价款、定金等不违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效。但该合同约定被告应当与利某公司指定的第三人签订《商品房买卖合同》的约定应当无效，理由为：利某公司与被告签订《晶都瑞嘉花园写字楼、商铺买卖合同》，双方系买卖合同的当事人，成立一个买卖合同，合同的买受人系利某公司。利某公司购买该房产后，可以另行出售给他人，在此过程中有两个买卖合同法律关系，均应当按照国家的相关规定交纳相关的税费。但是该合同约定被告与利某指定的第三人签订合同，使本来两个买卖关系成为一个买卖关系，规避了其中一个买卖关系应当交纳的税费，损害了国家利益，应当认为该部分约定系双方相互串通，损害国家利益的行为，根据合同法的相关规定，该部分约定应当认为无效。故被告与利某公司指定的合同当事人之外的第三人吴某签订的十二份《商品房买卖合同》不具有法律效力。关于2012年4月26日从吴某帐户汇至合同约定的被告的帐户500万元及2012年8月16日汇给被告的100万元性质问题。前者500万元从汇款的时间、收款的账户看，与合同约定的交纳定金的约定相符，可以认定该款项为利某公司交纳的定金。另外的100万虽未按照约定的时间交纳，但根据合同约定，应先交纳1000万元定金，该100万元计算在内，仅600万元，故也应当属于定金的范围。吴某与被告签订12套商品房的买卖合同，但吴某未实际交纳约500万元购房款，被告同意利某公司交纳的500万元定金用于吴某与被告签订12套商品房买卖合同的购房款，该12套商品房买卖合同虽然签订后又解除，但应当属于无效合同，该款项仍然属于利某交纳的定金。吴某与被告签订12套商品房的买卖合同，其本人实际没有交纳购房款，而用利某交纳的定金作为购房款，鉴于该12份商品房买卖合同签订后又撤销且实质上合同没有法律效力，约500万元款项仍然属于利某交纳给被告的定金，该定金交纳的主体系利某公司，收受人系被告，吴某不享有向被告请求返还该约500万元款项的权利，包括该约500万元在内的利某公司交纳的600万元定金的权利义务主体系利某公司与被告，双方应当按照2012年4月24日签订的《晶都瑞嘉花园写字楼、商铺买卖合同》的有关约定处理定金的纠纷。吴某无权主张，同样，作为债权转让受让人的原告马顺来也无权主张该定金，故原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告马顺来的诉讼请求。案件受理费62458元，由原告负担，已缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费13190元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。审 判 长  井西华代理审判员  曹 凯人民陪审员  马长宜二〇一七年七月十四日书 记 员  霍学聪上诉须知：根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。