广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂民终76号 上诉人（一审原告）：黄春燕，女，1979年4月19日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：杨建军，广西中远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐小明，广西中远律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：桂林市嘉豪房地产开发有限公司，住所地广西桂林市三多路一号八桂大厦八楼。 法定代表人：周和强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赖平德，广西古方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄楠，广西古方律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：张建华，男，1971年8月15日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：田应武，上海永松健律师事务所律师。 上诉人黄春燕和上诉人桂林市嘉豪房地产开发有限公司（以下简称嘉豪公司）因与被上诉人张建华房屋买卖合同纠纷一案，不服桂林市中级人民法院（2016）桂03民撤6号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄春燕的委托诉讼代理人唐小明、上诉人嘉豪公司的法定代表人周和强及委托诉讼代理人赖平德和黄楠、被上诉人张建华的委托诉讼代理人田应武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄春燕上诉请求：1、撤销桂林市中级人民法院（2016）桂03民撤6号民事判决，撤销桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第286号民事判决和桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第712号民事判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）一审法院认定黄春燕对讼争房屋因未支付全部价款而不享有物权期待权是错误的。物权期待权是指权利人已取得物权之部分要件，对将来取得的物权全部要件所享有的受法律保护的合理期待权的利益。黄春燕于2009年12月16日与嘉豪公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，约定嘉豪公司将其开发的位于桂林市芳华路“华盛苑”第5栋2单元6层2号房出售给黄春燕，房屋建筑面积95.01㎡，总价款26万元。黄春燕于2009年8月12日预付首期购房款9万元及附属费3850元，合同约定余款以银行贷款方式支付。随后，嘉豪公司出具售房发票并办理了房屋交接手续，将房屋交付给黄春燕使用，房屋交接后，黄春燕将有线电视、燃气、水表、电表过户到自己名下并装修居住至今。根据相关司法解释的规定，黄春燕与张建华均享有讼争房屋的所有权期待权。一审法院认定张建华对讼争房屋享有物权期待权，没有认定黄春燕对讼争房屋享有物权期待权，属认定事实错误。（二）一审法院对物权期待权的保护条件适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条以及司法实践掌握的标准，不动产物权期待权的保护条件应当符合以下条件：①权利人与他人签订了以变动标的物所有权为目的的合同;②权利人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务；③对标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；④物权没有变更登记的原因不可归责于权利人。四个要件必须全部具备，缺一不可。一审法院以“已经履行了买卖合同全部付款义务”作为不动产物权期待权的保护条件之一违背司法解释的基本精神，适用法律错误。（三）根据法律规定及司法实践，对于房屋“一房二卖”的处理，应坚持占有在先的原则。黄春燕与张建华均未办理讼争房屋所有权转移登记，未取得讼争房屋所有权，由于黄春燕已经实际合法占有使用讼争房屋长达七年之久，故应依法先履行黄春燕与嘉豪公司签订的《商品房买卖合同》，黄春燕依法有权取得讼争房屋的完整物权。综上，一审判决因认定事实错误导致实体处理错误，严重损害了黄春燕的合法权益，依法应予撤销，请求二审法院公正裁决，支持黄春燕的诉请。 针对黄春燕的上诉，嘉豪公司辩称，（一）同意黄春燕的上诉请求及事实理由。（二）一审法院认定事实及适用法律错误。嘉豪公司与张建华签订的《商品房买卖合同》是名为买卖实为借贷，且双方已签订《商品房退房退款协议书》，实际解除了《商品房买卖合同》。张建华既已选择接受退款，就不能要求继续履行购房合同。（三）即便本案存在“一房二卖”的情况，由于黄春燕已实际占有房屋，应对讼争房屋享有物权期待权。 针对黄春燕的上诉，张建华辩称，（一）黄春燕虽然与嘉豪公司签订了《商品房买卖合同》，但其没有全部付清房款，且对合同无法办理备案登记手续是明知的，故黄春燕与嘉豪公司之间的《商品房买卖合同》属于未完全履行合同，黄春燕对嘉豪公司只享有一般债权，不享有物权期待权。张建华已付清全部房款，并办理了合同备案登记手续，一审法院认定张建华享有物权期待权正确。（二）黄春燕明知讼争房屋已经出售且无法办理备案登记手续，仍与嘉豪公司签订《商品房买卖合同》，故该合同应认定为无效合同，黄春燕对合同无效负有过错责任。综上，一审判决正确，黄春燕的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。 嘉豪公司上诉请求：撤销桂林市中级人民法院（2016）桂03民撤6号民事判决，撤销桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第286号民事判决和桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第712号民事判决。事实及理由：（一）一审法院认定事实错误。嘉豪公司与张建华签订的《商品房退款退房协议书》合法有效，并已实际履行。《商品房买卖合同》因双方签订的《商品房退款退房协议书》而解除，张建华在收取嘉豪公司退房款和违约金后，无权再主张房屋权利。一审法院认定嘉豪公司与张建华签订的《商品房退款退房协议书》没有实际履行错误。（二）一审法院适用法律错误。首先，嘉豪公司与张建华签订的《商品房买卖合同》已解除，在双方没有重新订立有效合同的情况下，张建华不再享有物权期待权。其次，当讼争房屋上的两个购房合同均有效，物权期待权发生冲突时，应按“一房数卖”对讼争房屋所有权归属处理的原则来确定哪一份合同应当得到履行。一审法院在认定讼争房屋已经合法交付黄春燕，房屋已转移占有的情况下，认定张建华对讼争房屋享有物权期待权，属适用法律错误。综上，请求二审法院支持嘉豪公司的上诉请求。 针对嘉豪公司的上诉，张建华辩称，嘉豪公司与张建华签订的《商品房买卖合同》已经生效法律文书确认合法有效，张建华已申请强制执行，嘉豪公司主张合同无效，依法应当按照审判监督程序提起再审，不应在本案中审理。故嘉豪公司的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。 针对嘉豪公司的上诉，黄春燕述称，（一）同意嘉豪公司的上诉请求及事实理由。（二）嘉豪公司与张建华签订《商品房退款退房协议书》后，嘉豪公司分三次向张建华退款共计312850元，一审法院对该事实不予认定错误。根据该协议书，嘉豪公司与张建华签订的《商品房买卖合同》已经实际解除。且2011年11月15日嘉豪公司与张建华在执行阶段达成《执行和解协议》，嘉豪公司已部分履行协议，双方之间的《商品房买卖合同》已实际解除。（三）张建华一人购买七套房屋，且价格明显过低，故张建华与嘉豪公司签订的《商品房买卖合同》有悖常理，应为无效合同。 黄春燕向一审法院起诉请求：1、依法撤销桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第286号民事判决书、撤销或改变桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第712号民事判决书；2、依法确认嘉豪公司与张建华就讼争房屋签订的《商品房买卖合同》无效或已被解除；3、诉讼费由嘉豪公司、张建华承担。 一审法院认定事实：2008年1月25日，张建华与嘉豪公司签订商品房买卖合同七份，合同约定：张建华购买嘉豪公司位于桂林市芳华路“嘉豪·华盛苑”第3栋1单元3层1号房、第3栋1单元7层1号房、第3栋2单元2层1号房、第3栋2单元3层2号房、第4栋2单元2层1号房、第5栋2单元6层2号房、第5栋2单元7层2号房，建筑面积分别为117.57㎡、73.17㎡、139.79㎡、94.86㎡、126.78㎡、95.01㎡、86.85㎡，合计面积为734.03㎡的房屋，合同还约定嘉豪公司应于2008年12月30日前将经验收合格的上述房屋交付张建华使用，并按约定时间交付使用后200个工作日内将房地产权属证书交给张建华。合同签订后的当天，张建华依合同约定和嘉豪公司的“付款通知”将上述房屋的全部购房款1027642元付给嘉豪公司，嘉豪公司出具了收条。合同签订一个月后，双方又签订退款退房协议，约定嘉豪公司如不按约定时间退款，则继续履行房屋买卖合同，但嘉豪公司最终没有退款。桂林市房产管理局于2008年1月25日对双方签订的七份商品房买卖合同进行备案登记。2009年10月11日，嘉豪公司在《桂林晚报》第5版刊登了交房“通知”，但对上述房屋，嘉豪公司以是高利贷借款为由，没有将房屋交付张建华，为此张建华起诉至桂林市秀峰区人民法院，请求判决嘉豪公司交付房屋，并办理房地产权属证书，支付逾期办证违约金，以及赔偿逾期交房的租金损失。2010年11月15日，该院作出（2010）秀民初字第712号民事判决：一、嘉豪公司在本案判决生效之日起五日内交付“华盛苑”第3栋1单元3层1号房、第3栋1单元7层1号房、第3栋2单元2层1号房、第3栋2单元3层2号房、第4栋2单元2层1号房、第5栋2单元6层2号房、第5栋2单元7层2号房屋给张建华；二、嘉豪公司在本案判决生效后九十天内为张建华办理好“华盛苑”第3栋1单元3层1号房、第3栋1单元7层1号房、第3栋2单元2层1号房、第3栋2单元3层2号房、第4栋2单元2层1号房、第5栋2单元6层2号房、第5栋2单元7层2号房屋所有权证和土地使用权证并交付张建华；三、嘉豪公司赔偿张建华逾期交付房屋的租金损失，自2009年1月1日起至嘉豪公司实际交付房屋之日止，以“华盛苑”第3栋1单元3层1号房、第3栋1单元7层1号房、第3栋2单元2层1号房、第3栋2单元3层2号房、第4栋2单元2层1号房、第5栋2单元6层2号房、第5栋2单元7层2号房屋的每月租金分别为250元、160元、300元、200元、270元、200元、180元的标准计算；四、嘉豪公司支付张建华逾期办证违约金，自2009年10月18日起至张建华实际取得上述房地产权属证书止，以已付购房款1027642元为基数，按中国人民银行同期贷款利率分段计算。嘉豪公司不服该判决，上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2011年4月11日作出（2011）桂市民终字第286号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2009年8月12日，黄春燕向嘉豪公司账户现金存入93850元；9月18日，嘉豪公司向黄春燕、徐芊芊（案外人）开具《桂林市代收费专用收据》，载明代收办证费、对讲门、一户一表（水电）、有线电视初装费等费用3850元。10月11日，黄春燕和嘉豪公司办理“嘉豪·华盛苑”第5栋2单元6层2号房交接手续，黄春燕并与物业公司签订《前期物业管理服务协议》及缴纳物业服务费。12月16日，黄春燕与嘉豪公司签订《商品房买卖合同》，约定嘉豪公司将桂林市芳华路20号“嘉豪·华盛苑”第5栋2单元6层2号房出售给黄春燕，房屋建筑面积95.01㎡，总价款26万元。合同约定付款方式为签合同当日支付首期房款9万元，余款以银行贷款方式支付。2010年1月15日，嘉豪公司向黄春燕出具发票号码为00140798的《销售不动产统一发票》，载明收到销售上述房屋的预收购房款9万元。房屋交接后，黄春燕将有线电视、燃气、水表、电表等过户至自己名下并装修居住至今。2016年5月20日，桂林市中级人民法院作出（2013）桂市法执字第13－3号《公告》，责令黄春燕限期搬出。2016年6月1日，黄春燕向法院提出执行异议申请，请求中止执行，并提出第三人撤销之诉。7月26日，桂林市中级人民法院作出（2016）桂03执异16号执行裁定，中止对黄春燕异议的审查。 一审法院认为，一、2008年1月25日，嘉豪公司将本案讼争的嘉豪·华盛苑第5栋2单元6层2号房出售给张建华，张建华依约付清全部购房款并在桂林市房产管理局对《商品房买卖合同》进行了备案登记。2009年12月16日，黄春燕与嘉豪公司签订《商品房买卖合同》，嘉豪公司又将该房出售给黄春燕并收取了部分购房款，该房屋也实际交付给黄春燕居住。黄春燕与嘉豪公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。黄春燕对讼争房屋依约享有民事权利，可以作为诉讼活动中的第三人。二、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定：前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。桂林市秀峰区人民法院及桂林市中级人民法院在审理张建华诉嘉豪公司商品房买卖合同纠纷时没有追加黄春燕为第三人参加诉讼活动，现有证据也无法证明张建华在此后向黄春燕主张了权利。桂林市中级人民法院于2016年5月20日向黄春燕等人发出（2013）桂市法执字第13-3号公告，要求其于2016年7月1日迁出讼争房屋。黄春燕于2016年6月20日向法院提起诉讼，没有超过六个月期限，故黄春燕有权提起第三人撤销之诉。三、2011年4月11日，桂林市中级人民法院就张建华诉嘉豪公司商品房买卖合同纠纷案作出（2011）桂市民终字第286号民事判决。该生效判决认定：张建华与嘉豪公司于2008年1月25日签订的包括本案讼争房屋在内的商品房买卖合同合法有效，张建华已经全额支付购房款并且办理商品房买卖合同的备案登记手续，嘉豪公司抗辩称双方之间系以商品房买卖合同之名掩盖民间借贷之实，但因没有提供证据而不予认定，嘉豪公司抗辩称商品房买卖合同显失公平，但未提供证据也未在法定期限内行使撤销权，不予支持，判决嘉豪公司在判决生效之日起五日内向张建华交付讼争房屋。目前，讼争房屋因嘉豪公司履行了其与黄春燕的商品房买卖合同而没有交付给张建华，讼争房屋也没有办理产权登记手续。黄春燕和张建华均主张自己系从嘉豪公司处因买卖而继受取得讼争房屋的所有权。而所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产所有权的继受取得，只有在不动产登记簿上记载之后，买受人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案讼争的房屋尚未办理权属登记手续，故张建华、黄春燕均不能成为讼争房屋的所有权人，对讼争房屋均不享有物权。但因实践中不动产登记制度不完善，对于买卖不动产等需要登记产权的当事人而言，即使没有物权，但如果其因为合同而对该财产享有物权登记请求权等债权符合物权期待权的保护条件的，准予其享有不同于一般债权的物权期待权，并且在与一般债权的实现发生冲突时，法律亦优先保护物权期待权。张建华与嘉豪公司签订了《商品房买卖合同》，该合同被法院生效判决认定为合法有效，张建华已经全部支付了购房款并且办理了商品房买卖合同的备案登记手续，根据法律规定，其对讼争的房屋享有物权期待权。黄春燕与嘉豪公司亦签订了合法有效的《商品房买卖合同》，但合同约定购房款为26万元，黄春燕只给付了9万元，虽然房屋已经合法交付给黄春燕，但其对讼争房屋因未支付全部价款而不享有物权期待权，只享有债权。当张建华的物权期待权与黄春燕的债权保护发生冲突时，依法应当保护张建华的物权期待权。据此，黄春燕以一般债权请求排除物权期待权的主张，于法无据，不予支持。至于黄春燕诉请确认张建华与嘉豪公司就讼争房屋签订的《商品房买卖合同》的效力问题，由于第三人撤销之诉的审理内容，限于第三人的实体权利能否成立，因此，黄春燕的该项诉请不属于第三人撤销之诉的审理范围，依法不予审查。综上所述，黄春燕主张的权利不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第三百条规定，判决：驳回黄春燕的诉讼请求。案件受理费50元（黄春燕已预交），由黄春燕负担。 本院二审期间，上诉人黄春燕、嘉豪公司提交了一份2011年11月25日嘉豪公司与张建华、张国良签订的《执行和解协议》及嘉豪公司依该和解协议向桂林市秀峰区法院付款100万元的二张银行转账凭证，拟证明嘉豪公司与张建华在执行阶段达成《执行和解协议》，嘉豪公司已部分履行协议，双方之间的《商品房买卖合同》已实际解除。被上诉人张建华对该证据的真实性没有异议，但认为嘉豪公司并没有按照和解协议约定的期限给付完和解款项480万元，故依据和解协议的约定，张建华有权按原生效判决确定的内容执行，嘉豪公司与张建华之间的《商品房买卖合同》没有解除。鉴于张建华对黄春燕、嘉豪公司二审提交的上述证据的真实性没有异议，本院对该证据依法予以确认，并据以查明：2011年11月15日，张建华、张国良（申请执行人）与嘉豪公司、周和强、廖军红（被执行人）就（2009）秀民初字第817号、（2010）秀民初字第712号、（2010）秀民初字第713号民事判决书的执行达成和解，双方签订了一份《执行和解协议》，约定三被执行人就上述三案合计给付两申请执行人480万元（含本金和利息），其中2011年11月30日前给付100万元，2011年12月31日前给付100万元，2012年2月29日前给付100万元，2012年3月31日前给付180万元；如果三被执行人未按协议约定的最后期限给付完480万元时，两申请执行人有权按上述三案判决书确定的内容执行。协议签订后，周和强于2011年11月30日向桂林市秀峰区法院支付了100万元，余款未按协议支付。 对于一审判决查明的事实，上诉人黄春燕、嘉豪公司及被上诉人张建华均无异议。但上诉人黄春燕、嘉豪公司认为一审判决对其提交的2008年3月21日周和强取款92850元的交通银行《个人（取款）回单》、2008年6月20日周和强向张建华转账10万元的中国工商银行《个人业务凭证（专用）》、2008年12月26日周和强向张建华转账12万元的广西农村信用社《转账业务凭证》，证明嘉豪公司向张建华退回部分购房款计312850元的事实不予认定，属事实遗漏。本院认为，黄春燕、嘉豪公司于一审诉讼中提交的2008年3月21日的取款回单只能证明周和强将该笔款项取出，不能证明已交付张建华；2008年6月20日和12月26日的两笔转账凭证，在桂林市秀峰区人民法院就张建华与嘉豪公司借款纠纷一案作出的（2009）秀民初字第817号民事判决中确认为嘉豪公司向张建华归还的借款本金。故一审判决对上述证据不予采信正确。黄春燕、嘉豪公司主张一审判决遗漏事实，理由不成立。综上，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，根据诉辩各方的意见，归纳本案争议焦点为：1、嘉豪公司主张其与张建华签订的《商品房买卖合同》已实际解除的理由是否成立；2、黄春燕诉请撤销生效的桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第286号民事判决和桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第712号民事判决，应否支持。 一、关于嘉豪公司主张其与张建华签订的《商品房买卖合同》已实际解除的理由是否成立的问题。嘉豪公司主张依据2008年3月6日其与张建华签订的《商品房退款退房协议书》和2011年11月15日签订的《执行和解协议》，嘉豪公司已向张建华退还部分购房款，双方之间的《商品房买卖合同》已实际解除。但根据查明的事实，《商品房退款退房协议书》约定：若嘉豪公司在2008年4月25日前将全部购房款退还张建华，则张建华将所购买的房屋退回嘉豪公司，否则张建华有权按所签订的《商品房买卖合同》条款执行；《执行和解协议》约定：若嘉豪公司在2012年3月31日前按照约定向张建华付完480万元，则张建华将所购买的房屋退回嘉豪公司，否则张建华有权按原生效判决书确定的内容执行。因为嘉豪公司并未按照《商品房退款退房协议书》或者《执行和解协议》如约向张建华支付完所有款项，所以依据协议的约定，张建华有权选择继续履行《商品房买卖合同》。嘉豪公司上诉主张其与张建华之间的《商品房买卖合同》已实际解除的理由不成立，依法不予支持。 关于黄春燕诉请撤销生效的桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第286号民事判决和桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第712号民事判决，应否支持的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款和第三款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。……前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十六条规定：“民事诉讼法第五十六条第三款规定的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。”依据生效的桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第286号民事判决和桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第712号民事判决的认定，2008年1月25日嘉豪公司与张建华签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同。虽然嘉豪公司又于2009年8月12日与黄春燕签订《商品房买卖合同》，将讼争房屋出售给黄春燕，但无证据证明嘉豪公司与黄春燕之间存在恶意串通的故意，故黄春燕与嘉豪公司签订的《商品房买卖合同》亦合法有效。张建华主张黄春燕明知讼争房屋已出售给张建华，仍恶意与嘉豪公司签订《商品房买卖合同》，没有提供充分证据证明，依法不予支持。涉及本案讼争房屋的两份《商品房买卖合同》均为有效合同，此属于“一房二卖”的情形，导致黄春燕与张建华的民事权利发生冲突。桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第286号民事判决和桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第712号民事判决判令嘉豪公司将包括讼争房屋在内的七套房屋交付张建华，意味着黄春燕与嘉豪公司签订的《商品房买卖合同》无法得到实际履行。因此，在黄春燕因不可归责于其本人的原因未能参加嘉豪公司与张建华之间的诉讼的情况下，在法定期限内提起本案撤销之诉，符合法律规定。 而黄春燕的诉讼请求应否得到支持，需进一步判断桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第286号民事判决主文及桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第712号民事判决主文是否存在错误，以及是否损害黄春燕的民事权益。根据公平原则，在“一房二卖”的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优先于未办理房地产登记的；均未办理登记，先占有的优于后占有的。故在本案讼争房屋存在“一房二卖”且均未办理房产所有权证的情况下，应根据先行占有的原则确定合同的先后履行顺序。本案中，房屋所有权人嘉豪公司就讼争房屋分别与张建华和黄春燕订立了两个有效的《商品房买卖合同》，且均未办理房产所有权证，而讼争房屋已由黄春燕先行占有七年多。故在买受方张建华与黄春燕对讼争房屋的合同履行发生争议时，应优先履行实际占有方黄春燕的合同。由于房地产合同备案登记手续属行政管理手段，不具有物权变动的效力，故张建华以此主张优先履行，不予支持。黄春燕与嘉豪公司签订的《商品房买卖合同》约定购房余款以银行按揭方式支付，但未能办理银行按揭并不是黄春燕自身原因造成，亦未影响合同效力，故一审判决以黄春燕未支付完购房款为由，认定黄春燕对讼争房屋不享有物权期待权，没有法律依据，依法应予纠正。 综上所述，桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第286号民事判决主文及桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第712号民事判决主文存在错误，损害了黄春燕的民事权益，黄春燕及嘉豪公司上诉请求撤销上述判决，有事实和法律依据，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第五十六条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十六条的规定，判决如下： 撤销桂林市中级人民法院（2016）桂03民撤6号民事判决； 撤销桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第286号民事判决关于维持桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第712号民事判决第一项中要求桂林市嘉豪房地产开发有限公司在原案判决生效之日起五日内交付“嘉豪·华盛苑”第5栋2单元6层2号房屋给张建华的内容； 撤销桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第286号民事判决关于维持桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第712号民事判决第二项中要求桂林市嘉豪房地产开发有限公司在原案判决生效后九十天内办理好“嘉豪·华盛苑”第5栋2单元6层2号房屋所有权证和土地使用权证并交付给张建华的内容； 撤销桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第286号民事判决关于维持桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第712号民事判决第三项中要求桂林市嘉豪房地产开发有限公司赔偿张建华“嘉豪·华盛苑”第5栋2单元6层2号房每月200元的逾期交付房屋的租金损失的内容； 撤销桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第286号民事判决关于维持桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第712号民事判决第四项中要求桂林市嘉豪房地产开发有限公司向张建华支付逾期办理“嘉豪·华盛苑”第5栋2单元6层2号房房地产权属证书违约金的内容； 驳回上诉人黄春燕和桂林市嘉豪房地产开发有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费50元，由嘉豪公司公司负担。二审案件受理费50元（黄春燕和嘉豪公司分别预交了50元），由张建华负担。黄春燕预交的二审案件受理费50元，由本院予以退还。 本判决为终审判决。 审判长  林金文 审判员  唐海波 审判员  张英伦 二〇一七年七月十日 书记员  梁新华