青海省西宁市中级人民法院 民 事 判 决 书（2020）青01民终77号上诉人（原审原告）：孙建奎，公民身份号码630102195703061239，男，汉族，1957年3月6日出生，青海省纺织品公司退休职工，住西宁市城东区德令哈路8号3-212室。上诉人（原审被告）：马富贵，公民身份号码63010219740509041X，男，回族，1974年5月9日出生，无固定职业，住西宁市城东区七一路锦峰滨河苑12号楼5号房。上诉人孙建奎与上诉人马富贵租赁合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2011号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙建奎上诉请求：改判马富贵支付房屋设施损坏修复款343元。事实与理由:住房各项设施被损坏是事实,执行现场录像、录音及执行笔录都可证实。孙建奎为减少恢复设施相关费用都选用最便宜的修复材料，自行修复后以每月1000元出租给他人居住。房屋修复费用有事实与完整的证据链。一审法院仅以马富贵口头不予认可而判定不予支持不妥,请求对此节重新审理改判。马富贵辩称，孙建奎无证据证明马富贵破坏涉案房屋，其不应承担房屋设施损坏修复款。马富贵上诉请求：一、撤销原判，改判驳回孙建奎的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由孙建奎承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。涉案租房合同系孙丰林与马富贵签订，马富贵不应给孙建奎付租金。马富贵在2017年4月20日与案外人张玉民签订了位于八一西路86号1号楼2单元241室的租房合同后，于2017年4月20日从孙建奎的八一西路86号1号楼2单元231室中搬出，后多次打电话与孙建奎商谈交房事宜，孙建奎始终不接电话，使马富贵无法正常交付房屋。2017年7月，孙建奎的八一西路86号1号楼2单元231室厨房漏水，使楼下的其他房屋被淹，孙建奎的妻子在打扫房屋，以上事实有证人证言为证。综上，孙建奎已实际占有房屋。一审法院将无关联性的执行卷宗内的谈话笔录和执行录像作为定案根据，但执行卷宗内的谈话笔录中没有对该房屋强制执行的记录，法院执行局从未就该房屋强制执行的事宜与马富贵联系，也从未见到法院执行局张贴的通告，执行录像也不能证明马富贵没有腾房。二、一审严重违反法定程序。根据民事诉讼法相关规定，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。一审庭审时，孙建奎所提供的证据没有进行质证。一审法院依孙建奎申请调取的执行卷宗内的谈话笔录和执行录像的关联性存在问题，一审法院未对其关联性进行质证，程序严重违法。请求二审法院支持马富贵的上诉请求。孙建奎针对马富贵的上诉未作书面答辩。孙建奎向一审法院起诉请求：马富贵给付各项经济损失共计10193.94元，并承担本案全部诉讼费用。原审法院查明，孙建奎与马富贵于2015年4月30日签订租房合同，约定孙建奎将其位于西宁市八一西路86号1号楼2单元231室的房屋租赁给马富贵使用，双方约定租赁期限自2015年4月30日至2016年5月1日止，每月房租800元，年租金9600元。租赁期满后，双方对合同约定的内容作了修改，马富贵续租，约定第二年（2016年4月30日至2017年5月1日）房屋租金为10400元，期间，双方为续租房屋租金和退房发生争执。孙建奎于2017年5月10日将马富贵诉至一审法院，请求判令马富贵退房并承担违约金和滞纳金，一审法院于2017年6月8日作出（2017）青0102民初1472号民事判决书，判决马富贵于判决生效后3日内将涉案房屋交付给孙建奎。孙建奎不服此判决上诉于本院，本院于2017年7月28日作出（2017）青01民终1054号民事判决书，维持原判决。孙建奎对该判决仍不服，遂提出再审，2018年4月26日本院作出（2018）青01民申4号民事裁定再审，2018年8月6日作出（2018）青01民再8号民事判决书，判决撤销（2017）青01民终1054号民事判决，维持一审法院（2017）青0102民初1472号民事判决第一项，即马富贵于判决生效后三日内将位于西宁市八一西路86号1号楼2单元231室房屋一套交付给孙建奎。另查，2018年3月9日，孙建奎依据一审法院作出的（2017）青0102民初1472号判决申请一审法院强制执行，一审法院于2018年4月11日将涉案房屋执行交付给孙建奎。现孙建奎要求马富贵给付房屋占用期间的房屋租金及造成的房屋损失费，遂成本案纠纷。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中双方达成的租房合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。双方约定了租赁期限，马富贵应当在租赁期限届满时将租赁房屋交付给孙建奎，但在租赁期届满后，马富贵既未续租，又未将房屋交付孙建奎，理应承担占用涉案房屋期间的租金。马富贵提交租赁协议只能证明其租赁他人房屋的事实，不能证明其向孙建奎交付房屋，马富贵无证据证明其于2017年4月20日已将涉案房屋交付孙建奎，且生效的判决书中亦确定马富贵应于判决书生效后3日内将涉案房屋交付孙建奎，故其所持不应承担在此期间房屋租金的抗辩意见不能成立。孙建奎主张马富贵支付房屋占用期间租金的诉讼请求，一审法院予以支持。涉案房屋经孙建奎申请一审法院强制执行，于2018年4月11日将该房交付孙建奎，故房屋租金应计算至此日期。关于孙建奎主张的各项损失，其提交的证据，马富贵不予认可，且不足以证明马富贵给其房屋及设施造成损失，故孙建奎要求马富贵赔偿修复房屋损失的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、马富贵于判决生效后十日内支付孙建奎房屋租金9830.14元；二、驳回孙建奎的其他诉讼请求。案件受理费54元，由马富贵负担。二审中双方当事人均未提交新证据。二审中，本院依职权调取西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初1472号案件庭审笔录，庭审中马富贵陈述“我不欠原告房租，我就把门关上了，本来原告给我交房的时候就没锁。现在我把门关上了。是我自己安的锁。2017年4月20日我把房子腾空了，钥匙在我手里。”本院依职权调取了本院（2017）青01民终1054号孙建奎诉马富贵房屋租赁合同纠纷一案二审民事卷宗，送达回证显示孙建奎于2017年8月3日签收该案二审民事判决书。以上案卷内容证明马富贵认可其于2017年4月20日将房屋腾空上锁并持有钥匙的事实及孙建奎于2017年8月3日签收（2017）青01民终1054号民事判决书的事实。经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，且双方当事人均无异议，本院予以确认。另查，位于西宁市八一西路86号1号楼2单元231室房屋所有权证登记的房屋所有人为孙凤林。该房屋由孙建奎出租并收取租金。根据双方的诉辩理由，本案的争议焦点为：一、孙建奎与马富贵之间是否存在房屋租赁合同关系?二、马富贵应否支付孙建奎2017年5月1日至2018年4月11日的房屋租金?三、马富贵应否赔偿孙建奎房屋修复款343元?本院认为，一、关于孙建奎与马富贵是否存在房屋租赁合同关系的问题。马富贵主张涉案租房合同系其与孙凤林签订，马富贵不应向孙建奎支付房租，但马富贵认可2015年4月其与孙建奎协商租房事宜，并在涉案房屋所有权人孙凤林、孙建奎均在场的情况下签订租房合同，且将房屋租金及押金实际支付给了孙建奎，该事实说明房屋所有权人孙凤林认可孙建奎管理出租涉案房屋的事实。马富贵在承租期间孙建奎依照合同约定交付了房屋，马富贵依约给孙建奎支付了房租，其从未向孙凤林支付涉案房屋的租金，故孙建奎为房屋租赁合同的实际履行人。双方因涉案房屋租赁纠纷多次诉讼中，马富贵并未对孙建奎的出租行为提出异议，双方多次诉讼中房屋所有权人孙凤林也未主张权利，且西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初1472号民事判决书和本院（2018）青01民再8号生效民事判决书均认定双方签订的租房合同合法有效。因此，孙建奎与马富贵均已实际履行房屋租赁合同的权利与义务，马富贵上诉所持不应向孙建奎支付租金的上诉理由与事实不符，不予支持。关于马富贵应否支付孙建奎2017年5月1日至2018年4月11日的房屋租金的问题。根据马富贵在（2017）青0102民初1472号案件庭审笔录中的陈述，说明马富贵认可其于2017年4月20日将房屋腾空上锁并持有钥匙的事实。（2017）青0102民初1472号民事判决书认定孙建奎与马富贵为续租房屋租金和退房发生争执的事实，后孙建奎依据该判决申请一审法院强制执行，一审法院执行局于2018年4月11日将涉案房屋腾退完毕并交付孙建奎。以上事实证明马富贵在2017年4月20日后将涉案房屋上锁并持有钥匙，该房屋直至2018年4月11日由一审法院经执行程序交付至孙建奎，马富贵未提交足以证明孙建奎拒绝接收房屋及实际占有使用涉案房屋的证据，因此马富贵所持其于2017年4月20日已交付房屋的上诉理由证据不足，不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”本院作出的（2017）青01民终1054号民事判决书判决“马富贵于判决生效后三日内将位于西宁市八一西路86号1号楼2单元231室房屋一套交付给孙建奎”，该判决于2017年8月3日生效，马富贵应当依照该判决内容至迟于2017年8月6日将涉案房屋交付于孙建奎，其未按判决指定期间履行交房义务，应承担延期交房期间的损失。但孙建奎在判决马富贵交付房屋期限届满后，应及时采取适当措施收回房屋，避免租金损失扩大。虽然孙建奎不服该判决提出再审，但再审期间并不停止对生效判决的执行，而孙建奎在时隔215天后于2018年3月9日才向一审法院申请强制执行，因孙建奎没有采取适当措施致使损失扩大的,对其主张的损失孙建奎也应承担部分责任，但考虑对生效判决通过执行程序收回房屋应有一定的合理期限，故应给予孙建奎申请执行的合理期限30天，该期间租金损失不应由孙建奎承担，从判决收回房屋时2017年8月6日往后顺延30天，至2017年9月6日之前的租金损失应由马富贵承担，故2017年5月1日至2017年9月6日共128天的房屋租金即10400元÷365天×128天=3647元，应由马富贵负担；因孙建奎对租金损失扩大也有一定责任，故2017年9月6日至2018年4月11日收回房屋期间的租金损失应由孙建奎与马富贵各自承担50%，即2017年9月6日至2018年4月11日共217天的房屋租金即10400元÷365天×217天=6183元，由孙建奎与马富贵各自承担50%即3091.5元。马富贵应当支付孙建奎的房屋租金总额应为3647元+3091.5元=6738.5元。马富贵上诉理由部分成立，予以釆信。三、关于马富贵应否赔偿孙建奎房屋修复款343元的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。”马富贵在承租使用涉案房屋期间造成房屋毁损，其理应承担损害赔偿责任，虽然孙建奎提交了收条及收据，予以证明修复马富贵承租房屋期间造成房屋毁损的支出损失，但马富贵对收条、收据的真实性不予认可，孙建奎未能提供相应的证据证明房屋内灯、玻璃、下水管道等房屋设施系马富贵在租赁房屋期间损坏,故孙建奎上诉要求马富贵赔偿其房屋修复款343元的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述,马富贵上诉请求部分成立，予以采信，一审判决认定基本事实清楚,但判决马富贵全部承担租房合同到期后的房屋租金不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定,判决如下:一、维持西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2011号民事判决第二项；二、变更西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2011号民事判决第一项为：马富贵于本判决生效后十日内支付孙建奎房屋租金6738.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54元，由马富贵负担40元，孙建奎负担14元；二审案件受理费108元,由马富贵负担32元，孙建奎负担76元。本判决为终审判决。审  判  长   陈志秀审  判  员   张 磊审  判  员   张 薇二〇二〇年四月二日法 官 助 理   陈 倩书  记  员   李英华附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。