安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终186号上诉人（原审原告）：宋廷平，女，1965年7月21日出生，汉族，居民，住安徽省淮南市毛集社会发展综合实验区。委托诉讼代理人：李磊，安徽大潜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮南文商房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市毛集社会发展综合实验区康泰佳苑。法定代表人：池建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王体勇，安徽韶美律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓帆，安徽韶美律师事务所律师。上诉人宋廷平因与被上诉人淮南文商房地产开发有限公司（以下简称：文商房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2019）皖0421民初4650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，决定不开庭审理。本案现已审理终结。宋廷平上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定宋廷平未按约定交付购房款违约在先，与事实不符，宋廷平已经按约定交付了全部购房款，文商房地产公司并未提出异议，故不能认定宋廷平违约在先。2.根据双方合同第十五条约定，文商房地产公司不能在规定期限内取得房地产权证书，宋廷平可以解除合同，因此宋廷平的诉讼请求符合双方约定，依法应予以支持。3.根据法律规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持。本案双方约定房屋交付期限为2016年1月5日前交付房屋，而直到目前文商房地产公司仍未能给宋廷平办理产权证书，宋廷平要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，应予支持。4.文商房地才公司违约事实清楚，应承担违约责任支付违约金，宋廷平主张按人民银行同期贷款利率计算违约金符合法律规定。5.文商房地产公司一审中仅提供了税务局要求其补交税款的通知，并不能证明其未如期办理产权证是由于房产管理部门的原因。文商房地产公司提交书面答辩状称，1.在案的交款证据及商品房买卖合同能充分证明宋廷平未按约定交付购房款违约在先。2.根据商品房买卖合同第十五条的理解，文商房地产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而不是宋廷平认为的应在交付使用后180日内，将产权证书办理交付给宋廷平。合同未约定办理并交付权属证书的具体时限，不能以在房屋交付使用180日后，宋廷平未取得权属证书即推断是由文商房地公司造成的，因为合同中约定了因当地房地产管理部门的原因，文商房地产公司不承担违约责任，同时在案涉合同履行期间，恰恰发生了税务政策调整和房地产登记部门调整的情形，这是众所周知的事实，而且毫无疑问的会延误房产权属证书的办理时间，宋廷平在一审中并未举证证明房屋权属登记证书未办理并交付，是文商房地产公司造成的，应承担举证不能的不利后果。直到2019年11月文商房地产公司收到诉状后，才知道宋廷平要求退房，而此时产权登记证书已办理完毕。根据法律规定，宋廷平的解除权已经消灭，其诉请解除商品房买卖合同，既无事实也无法律依据。3.与案涉商铺类似的有307套，均已交付使用，且买受人已经获益，大部分商铺已在经营中，买受人签订商品房买卖合同的目的已经实现，权属证书在2019年8月已办理到位，买受人的利益并未受损。宋廷平在房屋交付使用三年多后提出解除买卖合同，其真实目的是想迫使文商房地产公司给其高额赔偿，这会危害商品房买卖交易安全，更会严重损害当地经济秩序和社会稳定。宋廷平向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2015年3月21日签订的文商城A1#座137/237《商品房买卖合同》及文商城A1#座138/238《商品房买卖合同》；2.判令文商房地产公司退还购房款955325元及契税、维修费、办证费等48847元，合计1004172元；3.判令文商房地产公司赔偿经济损失252447元；4.判令文商房地产公司自2019年9月21日起至全部购房款付清之日起的利息损失（按本金1004172元、年利率6%计算）。一审法院认定事实，2015年3月21日，宋廷平与文商房地产公司签订二份商品房买卖合同，对双方的权利义务进行了约定。其中，合同第六条1约定买受人于2015年3月24日一次性付清房款。合同第八条约定出卖人应在2016年1月5日前交付房屋。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。3、如因本地房地产管理部门的原因，出卖人不承担违约责任。”宋廷平分别购买文商城A1#座137/237及文商城A1#座138/238商铺二套。从2015年3月21日至2016年1月9日，宋廷平共缴纳购房款合计865325元及缴纳契税等费用合计48867元。该二套房屋文商房地产公司于2016年1月5日交付给宋廷平。2017年12月15日，文商房地产公司给宋廷平出具发票二份，记载购房款合计955325元。文商房地产公司办理了涉案房屋所在单元楼的房产证，并于2019年9月9日通知宋廷平到公司办理房产证，被宋廷平以请律师起诉要求解除合同为由拒绝。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，宋廷平与文商房地产公司签订商品房买卖合同，文商房地产公司已经按照合同约定时间即2016年1月5日将房屋交付给宋廷平，完成了合同的主要目的，并已经于2019年9月9日通知宋廷平办理房产证，履行了合同的主要义务，实现了合同目的。现宋廷平依照合同第十五条约定即“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。3、如因本地房地产管理部门的原因，出卖人不承担违约责任”要求解除合同，一审法院认为，宋廷平未按照合同约定按期交付购房款，违约在先，同时现文商房地产公司已经履行了合同主要义务，使双方签订的合同目的得以实现，涉案合同不宜解除，故宋廷平要求解除其与文商房地产公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，不予支持。本案中，文商房地产公司未按照合同约定时间为宋廷平办理产权证书，构成违约，应承担违约责任。双方在合同中明确约定出卖人按已付房款的0.5%予以赔偿，故文商房地产公司应支付给宋廷平违约金4777元（955325元×0.5%）。宋廷平的其他诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：1.驳回宋廷平要求解除与淮南文商房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同的诉讼请求；2.淮南文商房地产开发有限公司给付宋廷平违约金4777元，于判决书生效后10日内给付；3.驳回宋廷平的其他诉讼请求。案件受理费16110元，减半收取8055元，由宋廷平负担8024元，淮南文商房地产开发有限公司负担31元。二审中，双方均未提交新证据，对一审认定的事实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：案涉两份《商品房买卖合同》应否解除；一审判决的违约金有无不当。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。案涉房屋在2016年1月5日完成交付，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，文商房地产公司应当在交房后180日内完成初始登记，文商房地产公司已按约交房，虽未按约定时间完成办证，但双方签订《商品房买卖合同》的主要目的已经实现，而宋廷平在房屋交付使用的三年内一直未提出解除合同要求，怠于行使自己的权利，从维护合同稳定性的角度，一审判决案涉合同不宜解除并无不当。关于一审认定违约金的问题，因宋廷平诉请的是赔偿损失，一审法院认定文商房地产公司构成违约，判决其承担违约金确有不妥，但考虑到文商房地产公司对此未提出异议，且案涉合同未解除，宋廷平在一审中也未能举证其损失依据，根据合同约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金”，从减少当事人诉累的角度考虑，一审判决文商房地产公司依约支付违约金并无不当。综上所述，宋廷平的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16110元，由宋廷平负担。本判决为终审判决。审判长 刘 瑞审判员 王元元审判员 张 晨二〇二〇年四月十日法官助理姚丽娅书记员高继鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。