广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初13785号 原告：谢新应，男，1951年10月10日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：谢秋玉，女，1978年10月28日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人：谢新应，身份情况同上。 原告：严南芳，女，1951年3月21日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：广西丰华房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道109号投资大厦。 法定代表人：杜军，董事长。 委托代理人：南方，广西昭盛律师事务所律师。 原告谢秋玉、谢新应、严南芳诉被告广西丰华房地产开发有限公司（以下简称丰华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告谢新应、严南芳及被告丰华公司的委托代理人南方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 三原告诉称：2008年12月10日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的南宁市民族大道199号第一大道·尚城街区xx号楼xx单元xxxx号房，被告应在商品房交付使用后720日内将房屋过户至原告名下，并将房屋所有权证书交给原告。被告已于2012年12月24日将房屋交付原告使用，根据约定，被告应在2014年12月23日前将房屋过户至原告名下，但时至今日，被告仍未将房屋过户至原告名下，因此，被告应按合同约定承担违约责任。因合同第十五条约定被告应承担的违约责任过分低于给原告造成的实际损失，应予以提高。故为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：一、被告支付逾期交付房产证的违约金32995元给原告，暂计至2016年11月30日止（从2014年12月24日起，按每日万分之一计算违约金），除此之外，被告还需按照上述方式计付违约金至原告取得房地产权证书之日止；二、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告将第一项诉讼请求中“逾期交付房产证的违约金”变更为“逾期备案的违约金”，违约金的计算方式不变。 被告辩称：一、被告须按合同第十五条承担违约责任的前提是因被告原因未能在商品房交付后720日内办理备案手续，但被告未能在合同约定时间办理备案手续，是因政府道路不通致使涉案项目的环评无法通过，故涉案项目不能办理竣工验收备案，并非被告原因所致，被告不应承担逾期备案的违约责任。二、根据合同第十五条第三项的约定，违约金数额是有上限的，即不能超过总房款的0.5%，故对于原告主张的超出该约定的违约金部分，应不予支持。 经审理查明：2008年12月10日，原告谢秋玉、谢新应、严南芳（买受人）与被告丰华公司（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00016929），约定原告购买被告开发的位于南宁市青秀区，总价款为467354元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，但违约金总额不超过已付房款的0.5%。 上述合同签订后，原告向被告付清了房款，被告于2012年12月24日向原告交付了房屋。后因被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告未能办理房地产权证书，原告遂起诉至法院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。 另查明：被告已于2008年11月17日取得了涉案房屋所在的第一大道·尚城街区S5号楼的《商品房预售许可证》，预售证号为南房预字（2008）第417号。 本院认为：原、被告于2008年12月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据合同第十五条的约定，被告应于商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2012年12月24日将房屋交付原告使用，故被告应在2014年12月13日前完成上述备案义务，但直至今日，被告仍未完成该备案义务。被告辩称未能依约完成报备案义务在于市政道路建设原因导致无法通过环保验收所致，但被告对此未能举证证明，故对被告的上述抗辩，本院不予采纳。综上，被告至今未能完成报备案义务，已构成违约，应承担逾期报备案的违约责任。根据合同第十五条的约定，被告逾期履行报备案义务的，每逾期一日，应按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金，但违约金总额不超过已付房款的0.5%。原告主张该条约定的违约金过分低于其所遭受的实际损失，要求调高违约金。但原告未能举证证明因被告逾期完成报备案义务而导致其有实际损失的存在，也未能举证证明其实际损失远高于合同约定的违约金。因此，对原告的上述主张，本院不予采纳。根据该条约定，被告应从逾期之日即2014年12月14日向原告支付违约金，截止起诉之日即2016年12月2日，被告共逾期720天，应付违约金33649元（467354元×万分之一×720天，四舍五入计算），已超过按已付房款0.5%计算所得的违约金，故被告应向原告支付逾期办证违约金2337元（已付房款467354元×0.5%=2337元，四舍五入计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西丰华房地产开发有限公司向原告谢秋玉、谢新应、严南芳支付逾期报备案的违约金2337元。 二、驳回原告谢秋玉、谢新应、严南芳的其他诉讼请求。 本案受理费625元，由原告谢秋玉、谢新应、严南芳承担581元，由被告广西丰华房地产开发有限公司承担44元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17）。逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  李燕婷 人民陪审员  钟新燕 二〇一七年七月二十七日 书 记 员  郭顺萍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。