北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2110号上诉人（原审被告、反诉原告）：邵蔚，女，1973年3月17日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：占乐胜，北京天斗律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘芳，女，1977年2月24日出生，住北京市朝阳区。上诉人邵蔚因与被上诉人刘芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初38521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邵蔚上诉请求：撤销一审法院判决第四项，依法支持我的全部反诉请求。事实和理由：刘芳拒绝返还车位违反合同约定，应当赔偿邵蔚因此造成的损失。停车位系基于租赁房屋办理，是房屋附随的租赁标的，租赁合同解除时应当返还该附随租赁物。返还停车位是刘芳的附随协助义务，其不返还车位的行为导致邵蔚无法向第三方交付车位。刘芳违反合同约定的付款义务，应承担违约责任。聊天记录中就以押金抵扣房租的提议，邵蔚因手误打出“可以”字样后立刻表明了不同意，并不是之后表示反悔。刘芳未支付租金，已构成违约。刘芳辩称，同意一审判决，请求维持原判。刘芳向一审法院提出诉讼请求：1.判令邵蔚支付提前解约的违约金16000元；2.本案诉讼费由邵蔚负担。邵蔚向一审法院提出反诉请求：1.双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月13日解除；2.刘芳给付迟延支付租金的违约金16000元；3.刘芳赔偿家具损失、垫付水电费损失及违约金损失13570元；4.本案诉讼费均由刘芳负担。一审法院认定的事实：2014年7月10日，刘芳与邵蔚签署《北京市房屋租赁合同》，约定由刘芳承租涉诉房屋，租期自2014年7月13日至2015年7月12日。2015年7月8日，邵蔚（甲方）与刘芳（乙方）签订《公寓租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉诉房屋，期限为2015年7月13日至2016年7月12日，租金为每月6200元，押金为6200元；因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方已经结清使用该房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金和押金，并赔偿乙方相当于二个月的房租的违约金；乙方未按期交纳本合同约定的各项费用，累计金额超过一个月房租的，甲方有权解除合同、无须退还乙方押金，如押金不能赔偿因此而给甲方带来的经济损失，甲方有权向乙方追偿；甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反合同约定，应支付未违约方两个月房租为违约金。此后，双方陆续签订四份为期一年的续租协议，涉诉房屋的租期被延至2019年9月13日，双方并约定2018年9月14日至2019年9月13日的月租金为8000元。上述四份续租协议均记明：如停止出租或提前退租需提前一个月告知对方，“其他与原合同一致”。刘芳已依约交纳截至2019年3月13日的房租，按照续租协议，刘芳应于2019年3月13日交纳此后三个月的房租。刘芳认可应向邵蔚支付涉诉房屋内装饰玻璃及橱柜把手损失、租住期间水费等共计2070元，并要求自邵蔚应付的违约金中抵扣。现邵蔚仍持有刘芳交纳的押金8000元。2019年4月13日，邵蔚提前收回了涉诉房屋，双方当庭确认租赁合同已于2019年4月13日解除。承租涉诉房屋期间，刘芳与小区物业签订合同，承租了小区内的停车位一个，租期截至2019年9月13日。由于涉诉房屋仅拥有一个停车位租赁名额，因刘芳拒绝解除停车位租赁合同，涉诉房屋的所有权人暂无法承租小区内停车位。就上述情况，邵蔚在收回涉诉房屋前既已知晓。庭审中，邵蔚主张刘芳使用不当致使涉诉房屋内吊顶脱落、椅子扶手损坏、冰箱无法使用，刘芳应分别赔偿300元、500元及1200元，另应赔偿室内清扫费200元。刘芳仅同意赔偿椅子破损的费用300元，不同意赔偿其他损失。而邵蔚未就吊顶受损原因、冰箱破损状况、清扫费支出情况以及椅子损失超出300元一节提交充分证据。刘芳主张其与邵蔚约定使用押金、违约金抵扣3月13日至4月13日的租金。就此，刘芳向法庭提交与邵蔚的微信聊天记录为证，上述记录显示：2019年3月6日，刘芳问“1个月的房租，我就不转了，折扣押金了，还有两个月的补偿，水费690折算里好了，行吗？”邵蔚答复“可以”；2019年3月26日，邵蔚提起“本来咱们应该3月13号交房租的。当时你说，你钱紧张，要找新房。我说按说不行的。后来我说行吧。你要求我先赔付。我认为不符合流程”；2019年3月26日，邵蔚又提出刘芳应先交房租，刘芳提出“抵扣押金，您同意过的呀”，邵蔚回复“现在我不同意”。邵蔚认可上述聊天记录的真实性，但不认可证明目的。邵蔚主张，因刘芳拒绝交还停车位，其向购买涉诉房屋的案外人支付了车位使用费9000元。就此，邵蔚提交2019年8月23日与案外人签订的《和解协议》及向案外人存款的客户回单为证。刘芳认为上述证据与其无关。邵蔚另主张续租协议已免除提前解约的违约金，且公寓租赁合同约定的违约金标准过高。但邵蔚未就其上述主张提交证据。经询问，刘芳称其因邵蔚提前解约而遭受的损失为已交纳的网费和搬家、租房产生的费用，但刘芳未就其实际损失提交证据。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘芳、邵蔚均认可邵蔚要求提前解约后，双方的租赁合同已于2019年4月13日解除，则该院对此不持异议。邵蔚在租期内提前解约，应依约向刘芳支付违约金，故对刘芳请求邵蔚支付违约金的主张该院予以支持。双方剩余租期为5个月，而刘芳未就其实际损失提交证据，则邵蔚主张调减违约金标准具备事实及法律依据，该院结合案情将违约金酌减为8000元。现有证据显示，邵蔚曾同意刘芳以押金抵扣房租的提议，则双方已就此达成协议，则邵蔚此后的反悔表示并不影响双方该项协议的效力。故邵蔚主张刘芳应另行支付租金、承担迟延支付租金的违约责任，均于法无据，该院不予支持。双方对装饰玻璃、橱柜把手及水费的结算已达成一致，该院对此予以确认。邵蔚未就其所称其他损失提交充分证据，但刘芳认可应赔偿椅子损失300元，则该院仅对椅子损失300元予以确认。应刘芳要求，该院在邵蔚应赔付的违约金中扣减上述款项。至于停车位的问题，停车位的承租系属刘芳与案外人的其他法律关系，并不必然随房屋租赁合同的解除而终止，刘芳亦不负有法定或约定的停车位返还义务，而邵蔚明知刘芳拒绝交付停车位及其相应后果，则邵蔚请求刘芳赔偿其与案外人和解协议项下的款项于法无据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认刘芳与邵蔚的房屋租赁合同于2019年4月13日解除；二、邵蔚于判决生效后七日内向刘芳赔偿违约金5630元；三、驳回刘芳的其他本诉请求；四、驳回邵蔚的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，双方当事人在二审中争议的两个焦点问题是：一、刘芳是否负有在返还房屋的同时返还停车位的义务；二、刘芳是否应支付2019年3月13日至4月13日期间的房屋租金。针于第一个焦点问题，因双方在《北京市房屋租赁合同》中并没有关于停车位的约定，本案所涉停车位的使用是刘芳与案外人之间形成的法律关系，本案争议的房屋租赁合同解除与否与停车位是否应返还不属同一法律关系，房屋租赁合同解除不直接导致刘芳返还停车位的法律后果，刘芳对此不负有法定或约定的义务，邵蔚关于刘芳应在返还房屋同时返还停车位的上诉理由不能成立，本院不予支持；针对第二个焦点问题，因邵蔚在2019年3月6日的微信聊天记录中明确表示同意以押金抵房租，虽然邵蔚在上诉中称其在微信聊天中同意的表示属于手误，但因其并未就此提交充分证据予以推翻，故一审法院据此免除刘芳支付2019年3月13日至4月13日期间房屋租金的处理并无不当，邵蔚关于刘芳违反合同约定的给付房租义务，应承担相应违约责任的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费540元，由邵蔚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  刘 婷审 判 员  徐 冰二〇二〇年四月八日法官助理  任可娜书 记 员  范慧娟