广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22910号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州南润物业租赁有限公司。住所地：广东省广州市海珠区昌岗中路74号首层101房自编A16铺。法定代表人：张昌益，总经理。上诉人（原审被告）：王彩虹，女，1975年5月27日出生，汉族，身份证住址江西省九江市湖口县。上诉人（原审被告）：王翼翔，男，1973年1月8日出生，汉族，身份证住址江西省九江市湖口县。上诉人（原审被告）：张昌益，男，1979年9月20日出生，汉族，身份证住址广西壮族自治区灵山县。以上四上诉人的共同委托诉讼代理人：刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。以上四上诉人的共同委托诉讼代理人：刘晓东，广东诺臣律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：何元义，男，1966年1月15日出生，汉族，身份证住址广西壮族自治区平南县。上诉人（原审被告）：广州市番禺区大石祥义家具商店。住所地：广东省广州市番禺区大石街礼村口怡景花园A幢首层A16号。以上两上诉人共同委托的诉讼代理人：曾利霞，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州万力集团物业管理有限公司。住所地：广东省广州市海珠区工业大道金沙路9号大院自编7栋106-109室。法定代表人：尹里，总经理。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。原审被告：王君，男，1975年9月18日出生，汉族，户籍住址黑龙江省牡丹江市爱民区。上诉人广州南润物业租赁有限公司（简称南润公司）、王彩虹、王翼翔、张昌益，何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店与被上诉人广州万力集团物业管理有限公司（简称万力物业公司），原审被告王君房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益的上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判驳回万力物业公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费及反诉费由万力物业公司承担。事实与理由：一、关于南润公司与万力物业公司的合同纠纷及责任划分。南润公司与万力物业公司于2015年2月1日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定由南润公司向万力物业公司租赁涉案物业，租赁期限由2015年2月1日至2020年12月31日止。同日，南润公司与万力物业公司签订了《综合服务协议书》，服务期限与上述租赁期限相同，万力物业公司向南润公司收取了保证金人民币12500元。诉争的时间段，南润公司与广州万力集团有限公司及万力物业公司约定，涉案商铺的租金及物业管理费按照每月117.57元/平方米计算，其中：租金占70%即为人民币19566元、物业管理费占30%即为人民币8554元。同日，南润公司与案外人何元义签订了《广州市房屋租赁合同》，将涉案物业转租给何元义。2016年起，因万力物业公司未能对租赁物业的房屋质量隐患进行及时修复、万力物业公司将涉案租赁物业的3号、6号商铺前行进行分割通道导致租赁面积的严重缩水、商铺外设置围墙严重影响商户的经营活动等问题导致南润公司及分租户无法正常使用租赁物业，对此，南润公司多次致函万力物业公司，万力物业公司均置之不理，导致了南润公司及分租户使用商品的合同目的落空，无法正常经营；为此，南润公司及分租户与万力物业公司之间产生了纠纷。由于上述原因，万力物业公司承诺对涉案商铺自2016年8月至2017年8月期间，租金及管理费从原来的每月人民币117.57元/平方米调整为按每月人民币100元/平方米计算，而南润公司、万力物业公司就租金及管理费的比例计算，租金占总额的30%即每月人民币30元/平方米。因此，万力物业公司应就上述期间退回多收的物业管理费。2017年7月下旬，万力物业公司未得到南润公司的同意下，擅自强行收回了商铺，并要求分租户直接向万力物业公司缴纳租金，导致南润公司从该时间起无法向分租户收取租金及相关费用。2017年9月15日，万力物业公司在未与南润公司协商一致、未得到南润公司同意的情况下，擅自向涉案物业分租户吴海媛发函，单方提出已经与南润公司于2017年8月31日解除了租赁合同关系，万力物业公司将重新对涉案物业进行对外公开招租。万力物业公司同时要求涉案物业分租户，自2017年9月1日起直接向万力物业公司缴纳租金，租金按分租户与南润公司约定的租金标准缴纳。但根据本案诉讼中万力物业公司提交的证据显示，万力物业公司于2017年11月29日才寄发所谓的《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》。综上所述，万力物业公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，并赔偿南润公司的全部损失，退回多收的款项。二、关于股东的责任问题。王翼翔、王彩虹股东将股权转让给张昌益、及王君股东、以及将公司注册资本进行变动的行为合法有效，没有违反法律法规的强制性规定，法律法规并没有禁止股东转让股权，各方也完成了工商变更手续，上述行为均应受法律保护。根据公司法相关司法解释的规定，股东承担责任的前提是公司在债务不能清偿的情况下，本案中，所谓的债务并未得到生效法律文书的认可，案件也没有进入执行阶段，现阶段没有任何证据证明南润公司没有履行所谓债务的能力，导致债务不能清偿，也就是说，南润公司要不要承担责任、承担多少责任、有无能力承担责任、未能承担责任的范围是多少等等，都没有任何证据支持。因此，在此情况下，一审法院直接判令要求股东承担责任，是没有事实依据。因此，本案中，各股东个人均非本案适格的被告，请求驳回万力物业公司对南润公司的各股东的起诉及诉讼请求。何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店上诉请求：1.请求判令撤销番禺区人民法院（2018）粤0113民初1151号民事判决中第二项判决；2.请求改判驳回万力物业公司的第三、四项诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由万力物业公司承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。一审判决认定万力物业公司与南润公司签订的《综合服务协议书》名为物业服务合同实为房屋租赁合同，物业管理服务费实为租金，缺乏事实依据。《综合服务协议书》与《广州市房屋租赁合同》为相互独立的两份合同，合同签署的权利义务双方也各不相同，即服务合同主体为万力物业公司，租赁合同主体为万力集团公司，二者系独立法人应各自承担合同的权利义务。在已有租赁合同约定租金的前提下，万力物业公司与南润公司不可能也无必要通过服务合同再次约定租金，因此一审判决认定该费用实为租金错误。二、一审判决认定何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店因占有使用该房屋，需按《广州市房屋租赁合同》、《综合服务协议书》约定的租金、物业服务管理费，向万力物业公司承担连带清偿责任缺乏法律、事实依据。（一）何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店与万力物业公司从未签订过任何《物业服务合同》，不论是何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店与南润公司的租赁合同，还是广州万力集团公司寄送何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店的告知书中，均未涉及服务费，双方不存在物业服务合同关系。《综合服务协议书》系南润公司与万力物业公司两者签订，何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店未参与协商和签署，要求其承担该服务合同的约定义务，缺乏合同依据，有违合同的相对性原则。（二）何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店与南润公司自2017年12月1日起不存在租赁合同关系，不应与其共同承担对租金、物业服务管理费的连带清偿责任。1、根据《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。一审判决既然认定万力集团公司与南润公司的租赁合同于2017年11月30日解除，那么，何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店与南润公司之间的转租合同应随万力集团公司与南润公司之间的租赁合同之解除而解除。因此自2017年12月1日起，万力集团、南润公司和何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店之间的合同关系均已消灭，此时，不管是万力集团公司还是南润公司要求何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店按原合同承担租金均已失去合同依据。2、民法规定的承担连带责任的情况有如下八种：合伙(包括合伙型联营)中的连带责任；因保证而承担的连带责任；因代理而承担连带责任；因产品不合格造成损害，产品的生产者、销售者承担的连带责任；因共同侵权而承担的连带责任；因出借业务介绍信、合同专用章或盖有公章的空白合同书而承担连带责任；企业法人分立后对原有债务的承担以及开办企业有过错而产生的连带责任。如前所述，自2017年12月1日起，因主、次租赁合同皆已解除，南润公司与何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店已不是合同债务的共同体，不应互相承担连带责任，更不应让何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店连带承担南润公司对万力集团公司应付的原合同责任，一审判决认定何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店应承担连带责任完全没有法律依据。故，在不存在服务合同、连带责任关系的情况下，一审判决要求何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店承担连带责任对服务费予以清偿，显然缺乏法律事实依据。三、万力物业公司未向何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店提供过任何物业服务，也从未向何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店告知应向其缴纳所谓物业服务费，一审判决要求何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店支付服务费缺乏事实法律依据。根据一审判决认定事实，何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店长期向绿城物业缴纳物业管理费，并由绿城物业提供物业管理服务，万力物业公司从未向何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店提供过任何物业服务。自2017年12月1日广州万力集团公司与南润公司解除租赁合同后，何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店一直只向业主广州万力集团有限公司缴纳租金，业主开具的收据内容记载“租金”，与此同时，何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店继续向绿城物业缴交案涉物业的物业管理费，在长达9个月的时间内，万力物业公司未对此提出过任何异议，从未发函告知应向其缴交物业管理费，或者催告欠缴管理费。在目前仍由绿城物业提供物业管理的客观情况下，何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店向绿城物业交纳物业费合情合理，何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店没有义务另行向从未提供过服务的万力物业公司缴纳服务费。四、退一步讲，即便按一审说法诉争服务费实属租金的话，由于2017年12月1日至2018年8月19日期间，何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店与业主万力集团均以行为方式达成了新的《不定期租赁合同》，业主对于何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店缴纳的租金金额是认可的，从未提及尚欠所谓服务费的情形，故，何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店不存在未缴清租金情形，何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店也无需再向万力物业公司缴纳该笔服务费。一审判决认定事实错误。万力物业公司二审答辩：同意一审判决，不同意南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益及何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店的上诉请求。理由如下：一、万力物业公司与南润公司之间订立、履行物业服务合同关系的事实清楚，南润公司依约应向万力物业公司支付管理费及逾期支付违约金。1、根据南润公司与万力物业公司上级单位、物业产权人广州万力集团有限公司签订的《租赁合同》第四条第4款：“甲方授权广州万力集团物业管理有限公司对乙方承租房屋进行租赁及管理，乙方应积极配合、自觉接受监督和管理。乙方在履行本租赁合同的同时，另需与广州万力集团物业管理有限公司签订《综合服务协议书》，依时缴交管理费”，可反映南润公司明确知晓应当向万力物业公司支付管理费的依据及事实。2、根据万力物业公司与南润公司签订的《综合服务协议书》，可反映南润公司依约应于每月10日前向万力物业公司支付管理费，逾期支付将应承担违约责任，向万力物业公司支付逾期支付的违约金。结合南润公司逾期拖欠房屋租金及管理费的事实，一审判决南润公司向万力物业公司支付管理费及逾期支付违约金具备充分事实依据。二、万力物业公司受万力集团委托经营管理涉案物业，有权向物业使用人按照租金收入的30％比例收取管理费，一审判决对该部分判决查明事实清楚，适用法律正确。涉案物业由万力物业公司上级单位、广州市政府全资设立的国有企业万力集团与万力物业公司签订《委托经营管理物业协议书》，委托由万力物业公司对涉案物业进行经营管理，根据《委托管理协议》第七条7．1款：“甲方按租赁收入的30％向乙方支付委托管理费用。为方便收支，在与承租人签订租赁合同时，原则上将租赁收入分为房屋租金(70％)和管理费(30％)两部分，并按上述分配比例，由乙方代甲方与承租人签订租赁合同，及乙方与承租人签订综合服务协议书。”的约定，涉案房屋租金己由万力集团分割成两部分，租金中的30％由万力物业公司向物业承租人／使用人收取作为管理费，因此，万力物业公司向物业承租人或实际使用人收取涉案管理费具备充分事实依据。三、涉案管理费金额由《服务协议》约定，南润公司主张多支付管理费要求退回的主张并无任何事实依据，万力物业公司并无退还所谓多支付管理费的义务。1、如前所述，南润公司作为物业承租人，理应承担向万力物业公司按时缴纳管理费的义务。为催促被南润公司履行支付义务，万力物业公司已多次发函及委托律师发出《律师函》主张权利，但南润公司怠于按要求履行缴付租金及管理费的义务，己构成严重的违约行为，应当向万力物业公司承担违约责任。2、南润公司主张万力物业公司多收其管理费要求返还，但却未能予以举证证明，应承担举证不能的不利后果。涉案物业的管理费数额乃是根据双方《服务协议》确定，万力物业公司从未向其多收管理费，相反，南润公司长期拖欠房屋租金及管理费，其所谓多支付管理费的主张完全没有事实依据，实为逃避本案债务而故意歪曲事实，依法不能成立。南润公司依据其一审提交的两个自然人之间的《微信聊天记录》，主张万力物业公司多收其管理费明显缺乏依据。该微信是由两个自然人之间的聊天记录，并非正式合同文件，且仅是部分截图，不能排除存在篡改或删除的可能。且该两自然人也并非协议主体，其之间的微信聊天记录并不能代替或变更万力物业公司与南润公司双方签订的《服务协议》约定，对于协议约定的管理费双方并未有过协商进行调整并补偿签订书面协议，南润公司也未能举证予以证明，且该聊天记录反映的内容是向南润公司的负责人催收租金及管理费，但南润公司却未能予以支付并构成违约的事实，而并不能证明南润公司主张的存在所谓多收管理费的问题。四、南润公司南润公司股东未依法缴足注册资本、违法减少注册资本，依法应共同向债权人(答辩人)承担债务清偿责任，一审判决对此查明事实清楚，适用法律正确，南润公司上诉理由依法不成立。南润公司股东未足额出资、违法减资的事实清楚，证据充分，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）第十三条第二款、第三款、第十四条第二款、第十九条以及第二十一条等相关规定，依法应共同向万力物业公司承担本案清偿责任。一审判决要求公司股东在南润公司不能清偿部分承担补充清偿责任具备充分事事实法律依据。且在另外关联案件中，市中院已经做出（2019）粤01民终19306号二审生效民事判决，认定南润公司的股权应该向出租人及万力物业公司承担债务清偿责任，故南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、丁德妹的上诉、抗辩理由不能成立。五、次承租人、实际使用人依法应对本案管理费承担连带责任。1、根据(2019)粤0l民终22909号案丁德妹、洗水洪一审提交的证据2《综合服务协议书》，可反映次承租人(实际使用人)在与南润公司签订租赁合同支付租金的同时，也仍另向南润公司支付每月数万元的管理费，并需再另向物业所在地的管理处(绿城公司)支付物业管理费。由此也可充分反映次承租人(实际使用人)明确知晓《综合服务协议书》所约定的管理费实为租金的事实，至于其另向物业所在地的管理处(绿城公司)支付的物业管理费与本案管理费并不存在所谓重复支付的问题。2、结合上述万力集团委托由万力物业公司对涉案物业进行经营管理，以及将租赁收入分割成两部分，由万力物业公司收取租赁收入中的30％作为管理费的事实，一审判决据此认为该管理费实为租金也符合客观事实，万力物业公司据此要求次承租人(实际使用人)与南润公司共同向万力物业公司支付管理费应具备充分事实依据，次承租人，又以其非物业服务关系当事人为由拒绝向万力物业公司支付涉案管理费明显缺乏依据。3、需要值得关注的是，即使按照万力物业公司主张的管理费标准及违约金标准，也远低于次承租人与南润公司签订的《综合服务协议书》约定的费用标准，次承租人此前拒不向万力物业公司交回房屋，正是因为其代为南润公司向万力物业公司支付占有使用费及管理费反而有利可图，故如再按次承租人的主张其不应与南润公司共同承担占有使用期间的费用，则将反而使得其获取更大的不当利益，进而损害万力物业公司合法权益。原审被告王君经合法传唤，未到庭参加诉讼，未陈述意见。万力物业公司于2018年1月26日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.南润公司立即向支付广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层自编6号房屋自2016年9月1日起至南润公司迁离房屋之日止的物业服务费及逾期付款违约金，暂计至2017年11月30日止的物业服务管理费为人民币108195元，逾期付款违约金人民币为10819.5元（物业服务费计算标准按《综合服务协议书》第二条约定计算，具体为：2016年9月1日至2016年9月31日欠付服务费金额为1111元，2016年10月1日至2017年1月31日每月为8386元，2017年2月1日至2018年1月31日每月为8554元，2018年2月1日起至2019年1月31日每月为8725元，2019年2月1日至2020年1月31日每月为8900元，2020年2月1日至2020年12月31日每月为9078元。违约金计算标准：违约金均自当月的11日起计，每逾期一日，按应付物业服务管理费额（基数）1%的标准计算至付清之日止）；2.王彩虹、王翼翔、张昌益、王君在其未出资本息范围内对上述第1项诉请债务承担连带清偿责任；3.何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店共同对上述第1项共同承担连带清偿责任；4.本案所有诉讼费用由七被告共同承担。南润公司在一审中提起反诉，诉请：1.万力物业公司双倍退回保证金人民币25000元；2.万力物业公司退回多收管理费（自2016年8月至2017年8月）人民币15335.76元（每月多收租金1277.98元×12个月）；3.反诉费由万力物业公司承担。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层的房地产权属人为广州万力集团有限公司，建筑面积为3092.80平方米，套内面积为3062.78平方米。万力物业公司为广州万力集团有限公司的下属公司。王彩虹、王翼翔为南润公司的原股东，其二人对南润公司各自认缴出资250万元，实缴出资额各为5万元。2017年9月27日，南润公司的股东变更登记为张昌益、王君，张昌益、王君亦未对南润公司全面履行出资义务。2015年2月1日，广州万力集团有限公司与南润公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定由南润公司向广州万力集团有限公司承租位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层自编6号的房屋作商业用途，建筑面积242.50平方米，租赁期限自2015年2月1日起至2020年12月31日止。同日，万力物业公司与南润公司签订《综合服务协议书》，约定受南润公司全权委托，负责涉案物业的经营和管理工作。服务期限自2015年2月1日至2020年12月31日止，其中2016年2月1日至2017年1月31日每月管理费为8386元，2017年2月1日至2018年1月31日每月管理费为8554元，2018年2月1日至2019年1月31日每月管理费为8725元。管理费按月结算支付，由南润公司在每月10日前按银行转账付款方式交付当月管理费给原告。南润公司逾期或不足额交付管理费的，万力物业公司除追缴管理费外，每逾期一日，南润公司需按当月管理费金额的1%向万力物业公司支付违约金。南润公司逾期支付管理费超过60日，万力物业公司可以解除协议并由广州万力集团有限公司同步解除与南润公司签订的租赁合同，收回房屋，没收租赁保证金，并要求南润公司依本协议及租赁合同的约定承担其他违约责任、赔偿损失。上述《广州市房屋租赁合同》《综合服务协议书》还对其他相关事项进行了约定。广州万力集团有限公司与南润公司签订《广州市房屋租赁合同》后，广州万力集团有限公司已依约将涉案房屋交由南润公司使用，南润公司并于2015年2月1日与何元义签订《广州市房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给何元义使用，租赁期限自2015年2月1日至2018年1月31日止，每月租金为38040元。万力物业公司称南润公司于2016年9月起欠交租金及管理费，2016年9月南润公司应交管理费为8386元，实际交纳管理费为7275元，因南润公司欠交租金、物业服务费，万力物业公司多次向南润公司催讨，并于2017年11月29日向南润公司寄送《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》。万力物业公司述称在2017年11月至2018年8月期间次承租人代南润公司向万力集团公司交纳了部分管理费，具体支付情况如下：2017年11月交纳12000元、2017年12月交纳9000元、2018年1月交纳10000元、2018年2月交纳5000元、2018年3月交纳5000元、2018年4月交纳5000元、2018年5月交纳4000元、2018年6月交纳2000元、2018年7月交纳2000元、2018年8月交纳3000元。万力物业公司并称分租户在2018年8月19日交回涉案商铺。2016年7月21日，万力物业公司向南润公司出具收款收据，确认收到南润公司交纳的消防安全保证金12500元。2018年1月28日，万力物业公司将南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君诉至一审法院。何元义是广州市番禺区大石祥义家具商店的个体经营者，在本案审理过程中，万力物业公司以广州市番禺区大石祥义家具商店是涉案商铺的实际使用人为由，申请追加何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店作为本案共同被告。何元义称其除了租赁涉案物业6号商铺外，还租赁了7号和8号商铺，三个铺面的租金均是一起支付。其与万力物业公司工作人员达成一致意见，确定场地使用费的标准，自2017年9月起至2018年8月向万力物业公司交纳涉案商铺的临时用地场地费，交纳总额和万力物业公司统计的金额一致，但是万力物业公司自行将其交纳的金额分类。何元义向一审法院提交了其向案外人广州市绿城物业管理有限公司交纳物业服务费的凭证，拟证实其已经交纳了涉案物业2017年3月1日至2018年8月31日期间的物业服务费。何元义并向一审法院提交了其向南润公司交租的收据及其向万力物业公司缴费的凭证，拟证实其已经足额向南润公司交纳了2017年8月31日前的租金，其自2017年9月开始向万力物业公司缴费，但万力物业公司并未向其开具收据。根据何元义向一审法院提交的缴费凭证，何元义最早于2017年10月12日向万力物业公司支付10000元。南润公司称，万力物业公司与南润公司签订《综合服务协议书》时广州万力集团有限公司与南润公司签订《广州市房屋租赁合同》，服务期限与租赁期限相同，双方约定涉案商铺的租金及物业服务费按每月117.57元每平方米计算，其中租金占70%即19566元，物业服务费占30%为8554元。因涉案物业年久失修，广州万力集团有限公司将涉案物业进行分割通道导致物业面积缩水、涉案物业二三楼拟长期进行大面积装修，影响涉案物业的正常经营，南润公司也曾多次发函给广州万力集团有限公司要求万力物业公司解决相关问题，但未果。次承租人因涉案物业存在问题与南润公司及万力物业公司产生纠纷。南润公司并向一审法院提交了万力物业公司向次承租人发出的《告知书》，载明“广州万力集团有限公司已于2017年8月31日与南润公司正式解除物业租赁合同，南润公司无权向次承租人收取租金，次承租人需按照向南润公司缴交租金的标准向万力物业公司交纳租金。如有承租意向可参与涉案商铺的公开投标。”，南润公司并称，万力物业公司收租的工作人员“李宪原”与其协商将2016年8月至2017年8月的租金及管理费标准按100元每平方米计算，南润公司并向一审法院提交了其工作人员与“李宪原”的微信聊天记录及“李宪原”向其发送的租金计算统计表。南润公司称广州万力集团有限公司未经其同意已经于2017年7月实际收回涉案商铺，要求次承租人直接向其交纳租金。因万力物业公司存在违约行为，无权没收保证金，且损害南润公司赚取租金差额的利益，故南润公司主张原告双倍退回保证金、退回多收取管理费。万力物业公司确认“李宪原”是原告方及广州万力集团有限公司负责催收租金及物业服务费的人员，但称其无权代表公司调整租金、物业服务费标准。万力物业公司还向一审法院提交了由广州市城市规划勘测设计研究院出具的《房屋面积测量成果报告书》，该报告书中载明涉案物业分割后总面积为241.4096平方米。因王君下落不明，一审法院特向王君发出开庭公告，公告期满，王君仍未到庭应诉。一审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。就涉案商铺的租赁事宜，广州万力集团有限公司与南润公司签订的《广州市房屋租赁合同》及本案万力物业公司与南润公司签订的《综合服务协议书》不违反法律规定，应为合法有效的合同，依法成立的合同，对合同当事方具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。综合全案事实，万力物业公司与南润公司签订的《综合服务协议书》名为物业服务合同，实为房屋租赁合同，万力物业公司本案中主张的物业管理服务费实为租金。南润公司长期欠交租金、物业服务费，根据《广州市房屋租赁合同》及《综合服务协议书》的约定，南润公司欠交租金、物业服务费60天以上，万力物业公司作为守约方即有权解除《综合服务协议书》，现南润公司长期欠交物业服务费已远超60天，属于根本性违约，应当承担相应的违约责任。结合双方所提供的证据，万力物业公司要求解除涉案《综合服务协议书》的通知应当最晚于2017年11月30日送达南润公司，故涉案的《综合服务协议书》应当最晚于2017年11月30日予以提前解除。广州万力集团有限公司已于2018年8月19日将涉案商铺收回，物业服务管理费应当计算至广州万力集团有限公司将涉案商铺收回之日止，万力物业公司主张的超出部分，一审法院不予支持。万力物业公司在本案中主张的物业服务费标准符合合同约定，一审法院予以支持。但双方在《综合服务协议书》约定的逾期付款违约金的计算标准过高，一审法院酌情予以调整为逾期付款违约金以每月应交物业服务费为基数，按照每日万分之五的标准计算至实际付清之日止，累计逾期付款违约金则以每月应缴物业服务费为限。2017年11月至2018年1月期间何元义向万力物业公司超额缴纳物业服务费合共5338元，应予顺位抵扣2018年2月欠费的金额3725元及2018年3月欠费的金额1613元，故南润公司无需再向万力物业公司交纳2017年11月至2018年2月期间的物业服务费，2018年3月欠交的物业服务费为3725元-1613元=2112元。扣除南润公司、次承租人或他人的已付、代付部分，涉案物业欠交物业服务费情况如下：1、2016年9月1日至2017年1月31日期间的物业服务费标准为每月8386元，其中2016年9月南润公司已交物业服务费7275元，欠交物业服务费为1111元，2016年9月1日至2017年1月31日期间欠交物业服务费共计：1111元+8386元×4月=34655元；2、2017年2月1日至2017年10月31日期间的物业服务费标准为每月8554元，欠交物业服务费共计：8554元×9月=76986元；3、2018年3月1日至2018年8月19日期间每月应交物业服务费标准为8725元，2018年3月欠交2112元（3725元-1613元）、2018年4月欠交3725元（8725元-5000元）、2018年5月欠交4725元（8725元-4000元）、2018年6月及7月每月欠交6725元（8725元-2000元）两月合共13450元、2018年8月欠交2347.58元（8725元÷31天×19天-3000元），故2018年3月1日至2018年8月19日期间共欠交物业服务费26359.58元。综上，南润公司应向万力物业公司支付2016年9月1日至2017年10月31日期间及2018年3月1日至2018年8月19日期间欠交的物业服务费合共138000.58元及逾期付款违约金，逾期付款违约金以每月欠交或应交物业服务费为本金，按每日万分之五的标准，从每月11日计至实际清还所欠物业服务费之日止,每月物业服务费的逾期付款违约金分期计算,上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月欠交或应交物业服务费。对万力物业公司主张的超出部分，一审法院则不予支持。何元义未与南润公司签订《综合服务协议书》，在南润公司与万力物业公司的租赁关系尚未解除前，何元义作为涉案商铺的次承租人仅需按照其与南润公司签订的《广州市房屋租赁合同》中确定的租金标准向南润公司交纳租金即可。因何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店并非本案合同的相对方，万力物业公司向南润公司书面提出解除房屋租赁合同的时间为2017年11月30日，故万力物业公司主张何元义及广州市番禺区大石祥义家具商店向其支付2017年3月至2017年11月的服务费及违约金于法无据，也不符合情理，一审法院不予支持。广州万力集团有限公司与南润公司的《广州市房屋租赁合同》及万力物业公司与南润公司的《综合服务协议书》解除后，南润公司仍需按照《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准支付涉案商铺的占有使用费给广州万力集团有限公司，并需按《综合服务协议书》约定的物业服务管理费标准继续支付物业服务费给万力物业公司。万力物业公司在本案中主张的物业服务费实质为租金，故在上述《综合服务协议书》解除后至万力物业公司收回涉案商铺的2018年8月19日期间的物业服务费的实质亦是占有使用费，作为涉案商铺次承租人的何元义应当对南润公司于2018年3月1日至收回涉案商铺的2018年8月19日期间欠付的物业服务费26359.58元及逾期付款违约金承担连带清偿责任。何元义租赁涉案商铺经营广州市番禺区大石祥义家具商店，广州市番禺区大石祥义家具商店亦是涉案商铺的实际使用者，故广州市番禺区大石祥义家具商店应对涉案商铺2018年3月1日至2018年8月19日期间欠付的物业服务费26359.58元及违约金承担连带清偿责任。王彩虹、王翼翔、张昌益、王君分别是南润公司的原股东及现任股东，王彩虹、王翼翔、张昌益、王君对南润公司均存在未全面履行出资义务情形，南润公司从2016年9月起欠交管理费，2017年9月张昌益、王君受让被告王彩虹、王翼翔未足额出资的股权，在未通知万力物业公司的情况下，又将南润公司注册资本减资。因此，王彩虹、王翼翔、张昌益、王君均应在未出资本息范围内对南润公司上述确定债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。对万力物业公司要求王彩虹、王翼翔、张昌益、王君承担连带责任的主张则不予采纳。南润公司在本案中要求返还的是消防保证金而非履约租赁保证金，故该消防保证金应当退还给南润公司，该12500元消防保证金可以在南润公司履行支付拖欠物业服务费时予以抵扣。本案系南润公司违约，其要求万力物业公司退回多收物业服务管理费，显然缺乏事实及法律依据，一审法院不应予以支持。综上所述，驳回万力物业公司的其他诉讼请求及南润公司的其他反诉请求。王君经一审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2019年6月20日作出一审判决：一、广州南润物业租赁有限公司应当于本判决发生法律效力之日起七日内支付拖欠的2016年9月1日至2018年8月19日期间的物业服务费138000.58元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分别计算：2016年9月以欠交物业服务费1111元为本金、2016年10月至2017年1月以每月应交物业服务费8386元为本金、2017年2月至2017年10月以每月应交物业服务费8554元为本金、2018年3月欠交物业服务费2112元为本金、2018年4月欠交物业服务费3725元为本金、2018年5月欠交物业服务费4725元为本金、2018年6月欠交物业服务费6725元为本金、2018年7月欠交物业服务费6725元为本金、2018年8月欠交物业服务费2347.58元为本金，按每日万分之五的标准,从每月11日计至实际清还所欠物业服务费之日止,每月物业服务费的逾期付款违约金分期计算,上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月欠交或应交物业服务费）给广州万力集团物业管理有限公司。二、何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店对本判决主文第一项中确定广州南润物业租赁有限公司所负债务的2018年3月1日至2018年8月19日期间的物业服务费26359.58元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分别计算：2018年3月欠交物业服务费2112元为本金、2018年4月欠交物业服务费3725元为本金、2018年5月欠交物业服务费4725元为本金、2018年6月欠交物业服务费6725元为本金、2018年7月欠交物业服务费6725元为本金、2018年8月欠交物业服务费2347.58元为本金，按每日万分之五的标准，从每月11日计至实际清还所欠物业服务费之日止,每月物业服务费的逾期付款违约金分期计算，上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月欠交或应交物业服务费）承担连带清偿责任。三、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君在未出资本息范围内对广州南润物业租赁有限公司在本判决主文第一项确定的债务不能清偿的部分承担补充清偿责任。四、广州万力集团物业管理有限公司应当退回广州南润物业租赁有限公司交纳的消防保证金12500元（该12500元应在广州南润物业租赁有限公司履行本判决主文第一项确定的债务时予以抵扣）。五、驳回广州万力集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回广州南润物业租赁有限公司的其他反诉请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理5648元，由广州南润物业租赁有限公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君共同负担；反诉受理费404元，由广州万力集团物业管理有限公司负担57元、广州南润物业租赁有限公司负担347元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，各方当事人均表示，涉案商铺所在场地由广州市绿城物业管理有限公司提供物业服务。万力物业公司与南润公司确认，南润公司承租包括涉案商铺在内的总共六间商铺，每铺均分别与万力集团公司签订租赁合同，与万力物业公司签订综合服务协议书，南润公司2016年8月之前依约向万力集团公司、万力物业公司分别支付费用，此后合并向万力物业公司支付费用，没有区分租金和服务费，万力集团公司、万力物业公司对所收费用按7:3分配就每一商铺各自作为原告提起诉讼，共十二件案。另查明，（2019）粤01民终13905号民事判决书载明：根据工商登记资料反映，南润公司成立于2006年5月9日，公司注册资本是10万元，原股东是王翼翔、王彩虹，两人对南润公司各认缴出资5万元；2015年2月5日王翼翔、王彩虹将南润公司增资至500万元，两人各登记增资245万元，但王翼翔、王彩虹均未实际缴付出资；2017年9月22日经股东会决议，王翼翔、王彩虹各人将原出资250万元的50%股权以转让金为0元分别转让给王君、张昌益，并经核准南润公司股东变更为张昌益、王君；2017年12月20日张昌益、王君将南润公司注册资本减资至10万元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审对相关问题评析如下：一、万力物业公司与南润公司双方合同关系的性质。就涉案6号商铺，万力集团公司在与南润公司签订租赁合同的同时，万力物业公司与南润公司签订涉案《综合服务协议书》，万力物业公司与万力集团公司均是出租人。一审判决认定该《综合服务协议书》实为租赁合同，该协议书约定的服务费实为租金，本无不当。但一审判决将本案案由确定为物业服务合同纠纷、以物业服务费进行处理，与所认定的租赁合同性质不符，本院对此予以纠正。二、涉案租赁合同解除的责任认定。案件事实表明，南润公司承租涉案商铺后即将商铺予以转租获取差额利益。但南润公司从2016年9月起即停止向万力物业公司交付租金，尤其是南润公司在此后持续实际收取次承租人何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店所交租金的情况下，仍未向万力物业公司交付租金。一审判决据此认定南润公司构成根本性违约，处理并无不当。南润公司上诉主张万力物业公司未能对租赁物业的房屋质量隐患进行及时修复、将南润公司承租的3、6号商铺进行分割通道导致租赁面积缩水、商铺外设置围墙，影响商户的经营，但南润公司并未提供充分证据证明其就所述问题及时与出租人、次承租人进行协商，达成变更租金数额、或延缓交付租金的新协议，一审判决不认可南润公司依所述情形作为拒绝支付租金的抗辩，处理并无不当。三、南润公司的违约责任。南润公司停止向万力物业公司交付租金后，并未与万力物业公司就租赁合同关系的解除达成一致意见，南润公司并无证据表明其与万力物业公司办理退交商铺的手续，双方的租赁合同关系持续至万力物业公司2017年11月29日向南润公司寄送《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》，行使合同解除权之时。一审判决认定万力物业公司与南润公司的租赁合同解除时间为2017年11月30日，并无不妥。在此之前，南润公司当应向万力物业公司依约支付租金；在此之后因南润公司未完成对租赁合同解除后果的清理，至涉案商铺实际由万力物业公司收回之时，南润公司需参照租赁合同约定的租金标准承担占有使用费。据此，一审判决南润公司支付从租金拖欠之日至商铺被实际收回之日未付部分的租金、占有使用费及逾期付款违约金，所作处理并无不当。万力物业公司在长时间未能收到南润公司租金的情况下，与实际使用涉案商铺的次承租人直接协商处理租金收取事宜，现有证据不能证明万力物业公司与次承租人直接设立了租赁合同关系，该项事实并不能成为南润公司免除向万力物业公司承担合同违约责任的正当理由。四、本案次承租人何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店的责任确定。何元义通过与南润公司签订房屋租赁合同、综合服务协议使用涉案商铺，在万力物业公司与南润公司房屋租赁合同解除情况下，作为次承租人，对出租人负有腾房义务。据此，一审判决涉案商铺从2017年12月1日起至被实际收回之日期间所生房屋占有使用费，何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店与南润公司一道向万力物业公司承担支付责任，并非没有依据。次承租人该项责任缘于对租赁标的物无权占有而生，有别于承租人南润公司对出租人之间的合同责任。一审判决第二项有关违约金的处理，本院予以撤销。没有证据表明涉案商铺次承租人与南润公司已清理双方之间的转租合同关系，不能认定何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店已向南润公司退交商铺。为此，何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店主张其与万力物业公司直接构成租赁合同关系，依据并不充分。何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店已向万力物业公司所付费用并未依租赁合同、综合服务协议进行区分，万力集团公司、万力物业公司为本次诉讼自行将何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店支付的金额分为租金和服务费两部分，因何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店确认其已交纳的总额和万力物业公司统计金额的总额一致，一审判决依万力物业公司所作区分的金额进行处理，并不增加何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店的履行义务，可予维持。五、关于王翼翔、王彩虹、张昌益是否应就南润公司在本案中所负债务承担赔偿责任的问题。依据已查明的事实，王翼翔与王彩虹作为南润公司的原股东，在未对南润公司实际出资且明知南润公司负有对外债务未清偿的情况下，向张昌益、王君无偿转让股权，而张昌益、王君在无偿受让南润公司的股权后，未对南润公司实际出资并决议大额减资，王翼翔、王彩虹、张昌益及王君的行为降低了南润公司的对外偿债能力，导致万力物业公司对南润公司的债权面临无法清偿的风险，故万力物业公司诉请王翼翔、王彩虹、张昌益及王君作为南润公司的原股东及现股东承担相应的赔偿责任，合法有据。鉴于南润公司实际偿债能力及偿债情况尚不确定，一审判决王翼翔、王彩虹、张昌益及王君在本案中在未出资范围内对南润公司无法清偿万力物业公司的租金、占有使用费及相应的逾期付款违约金承担补充赔偿责任，未违反相关法律及司法解释的规定，可予维持。综上所述，南润公司及王翼翔、王彩虹、张昌益的上诉请求不能成立，何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1151号民事判决第一、三、四、五、六项及诉讼费负担决定；二、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1151号民事判决第二项为：何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店对本判决主文第一项中确定广州南润物业租赁有限公司所负债务的2018年3月1日至2018年8月19日期间的占有使用费26359.58元承担共同清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12449元，由广州南润物业租赁有限公司及王翼翔、王彩虹、张昌益共同负担11990元、由何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店负担459元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇二〇年四月二十一日书记员  张家齐吴敏玲