江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终10589号上诉人（原审被告）：南京水秘方科技有限公司，住所地南京市中山东路532号金蝶软件园H1栋315室。法定代表人：陆裕强，董事长。委托诉讼代理人：田守龙，男，1954年12月1日生，汉族，该公司总经理,住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：南京屹腾资产管理有限公司，住所地南京扬子江大道399号五号楼6楼601室。法定代表人：倪婷，执行董事。委托诉讼代理人：马翔，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人南京水秘方科技有限公司（以下简称水秘方公司）与被上诉人南京屹腾资产管理有限公司（以下简称屹腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院(2019)苏0104民初6061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。水秘方公司上诉请求：1、撤销南京市秦淮区人民法院（2019)苏0104民初6061号判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、案涉房屋在被上诉人转租给上诉人时是毛胚房，上诉人支付了大量的装修费、购置了办公家具后才能够作为办公使用，合同中所谓的免租期，实质上是装修时间，是必须的非使用时间，一审法院对此事实只字未提。2、上诉人的行为不构成根本违约，不应解除合同。在被上诉人起诉之前，上诉人己经缴纳租金，被上诉人单方拒绝履行合同，将租金退还。此外，合同虽然约定租金缴纳时间为3月31日，但上一期的租金实际付到了4月30日，且预交了一个月的押金，故上诉人虽有拖延缴纳租金的行为，但被上诉人至起诉时并未产生实际损失。被上诉人完全可以选择租赁合同中约定的滞纳金、罚金等条款。解决上诉人拖欠租金的问题，而不是采用最极端的解除合同。况且，在4月11日当天，被上诉人擅自将大门上锁，导致上诉人无法正常经营，被上诉人的行为才是根本违约，一审法院只认定被上诉人的行为对上诉人使用房屋构成影响，实际上是无法使用并非只是构成影响。3、一审法院查明“5月14日被上诉人通知上诉人于5月16日腾空房屋，否则将视为上诉人丢弃”，但却判令上诉人自5月16日起至实际迁出之日止按照470元/天标准支付房屋使用费。即便一审法院支持被上诉人诉请，判决解除合同，也应当按照合同约定视为上诉人放弃了房屋内物品，上诉人不必支付使用费。二、关于本案的诉讼费。本案系租赁合同纠纷，财产标的只有6万余元，却收取了17000元的诉讼费，被上诉人的诉讼请求也未得到全部支持，案件的诉讼费不应判令上诉人一方全部承担。屹腾公司辩称，一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。1、《房屋租赁合同》第八条约定：“乙方对房屋进行装修的，应当提前三个工作日向甲方申请。房屋装修应严格按照装修管理规定进行，装修方案及施工图纸应当得到甲方的书面认可并获得政府相关部门的批准，乙方自行承担装修费用”。依据该约定，上诉人进行装修应得到被上诉人的书面认可方能进行，且装修费应由其自行承担，与被上诉人无关。2、关于“上诉人的行为不构成根本违约，不应解除合同”问题。根据《房屋租赁合同》第六、十六条约定：上诉人实际付款时间已经超过约定的最后期限，且仍未全额支付，在被上诉人已提前通知上诉人解除合同的情况下，有权按照合同约定解除合同，更换门锁。纵观上诉人的租金支付记录，其不仅本次未在规定时间内足额缴纳租金，往期的租金也均未按照规定时间支付，故而其不仅达到了拖欠租金超过7日的解除条件，同时也达到了累计拖欠租金达到三次的解除条件。3、关于“既然一审法院判决合同解除，屋内物品视为上诉人放弃，为何还要支付房屋占用费”的问题。自上诉人产生违约事实、被上诉人与上诉人协商无果并起诉到秦淮法院，直至一审判决，上诉人自始自终拒绝与被上诉人解除合同、腾空房屋并迁出工商注册登记。在上诉人拒绝腾空并交还房屋的情况下，一审法院判决上诉人支付房屋占用费合法有据。二、一审法院判决诉讼费由上诉人承担并无不当。首先，人民法院对于解除合同诉求的案件受理费一般是按照合同剩余履行价值计算，案涉合同的剩余履行价值约140万元，故一审法院计算案件受理费为17000元正确。其次，按照《房屋租赁合同》第十六条的约定，在上诉人违约且不同意解除合同搬出承租房屋的情况下，被上诉人有权打开房屋更换门锁。一审法院酌情减半计算房屋占用费充分考虑到上述情况而定，并非具备合同或法律依据。实际上，若按照合同约定，被上诉人的一审诉请应当全部得到支持。因此，一审法院在酌定减少房屋占用费标准的情况下，不影响上诉人作为败诉方全额承担案件受理费的责任。屹腾公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》（编号：18110101）；2、判令水秘方公司支付屹腾公司2018年11月1日起至2018年12月16日止的房屋租金42709.16元；3、判令水秘方公司支付屹腾公司房屋使用费18569.2元并按照928.46元/天的租金标准支付至水秘方公司实际返还房屋之日止;4、判令水秘方公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2018年11月1日，屹腾公司（甲方）、水秘方公司（乙方）双方签订一份《南京市房屋租赁合同》。合同约定，屹腾公司将承租于南京金蝶投资有限公司位于本市秦淮区中山东路532-1号南工院·金蝶大学科技园H1栋312室（装修状况为毛坯），建筑面积357.10平方米的房屋转租给水秘方公司作为办公用房，租赁期限自2018年11月1日至2023年5月31日，租金第一年为季付，分别为于2018年11月1日支付第一季度（2018年11月1日-2019年1月31日）租金66152.78元、于2018年12月31日支付第二季度（2019年2月1日-2019年4月30日）租金60582.02元、于2019年3月31日支付第三季度（2019年5月1日-2019年7月31日）租金84721.98元、于2019年6月30日支付第四季度（2019年8月1日-2019年10月31日）租金84721.98元，之后租金为半年支付一次，租金并逐年递增；合同第五条第三款约定，屹腾公司给予水秘方公司46天免租期，自2018年11月1日起至2018年12月16日止，并以租金的形式在第一次和第二次付款中分别直接扣除，第一次扣除20天的房屋租金，第二次扣除26天的房屋租金，如水秘方公司在免租期或合同租期内退租，视为违约，水秘方公司需要支付除违约金以外相应使用免租期产生的租金，并结清免租期产生的物业等相关费用；合同第七条约定，水秘方公司须向屹腾公司缴纳相当于一个月租金共计28240.66元作为履约保证金，支付时间为2018年11月1日前，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由水秘方公司承担的费用、租金及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还水秘方公司；合同第十四条第一款约定，水秘方公司拖欠租金或物业管理费等其它费用超过7日或累计拖欠超过三次，屹腾公司有权解除合同收回房屋并要求水秘方公司承担违约责任；合同第十六条第三款约定，水秘方公司未依约如期向屹腾公司支付租金或履约保证金或其它费用，每逾期一日，水秘方公司须按逾期支付部分费用的千分之三向屹腾公司缴纳滞纳金。水秘方公司逾期七日仍未交付，则屹腾公司有权解除合同，水秘方公司已支付的履约保证金不予退还，屹腾公司有权开启该房屋并更换门锁，屋内的物品包括但不限于家俱、装置等视为水秘方公司丢弃，屹腾公司有权将上述物品搬出该房屋并将该房屋腾空收回，屹腾公司对因此而引起的损坏及水秘方公司之损失概不负责，不足以弥补屹腾公司损失的，水秘方公司还应当承担相应的赔偿责任。合同签订后，水秘方公司入住租赁房屋并交纳了租赁押金28232.75元。2018年11月7日、16日，水秘方公司两次支付屹腾公司4万元、26152.78元，合计66152.78元作为第一期租金；2019年1月16日、1月18日、1月30日，水秘方公司三次向屹腾公司支付租金5000元、1万元、15582.02元，另外现金支付屹腾公司3万元，以上合计60582.02元作为第二期租金。2019年3月31日，水秘方公司应当按约定交纳2019年5月1日至2019年7月31日的租金84721.98元，但水秘方公司并未按约交纳，屹腾公司工作人员魏浩于2019年4月1日通过微信告知水秘方公司法定代表人陆裕强要求其在七日之内交纳房租，水秘方公司法定代表人陆裕强回复“应该可以交”，屹腾公司工作人员魏浩明确告知“不交就只能收房了，按合同流程来了”，后水秘方公司仍未交纳，屹腾公司工作人员杜立恒于2019年4月9日通过微信告知水秘方公司法定代表人陆裕强“今天最后一天，如果钱没到按照合同你就违约了”。后水秘方公司仍未交纳，2019年4月11日，屹腾公司将水秘方公司租赁的房屋锁上，致使水秘方公司无法办公。2019年5月8日，水秘方公司向屹腾公司支付第三期租金中的4万元，屹腾公司收到后于次日退回，并备注“已违约，房租如数退还”。2019年5月14日，屹腾公司通过微信向水秘方公司发函要求水秘方公司迁出，内容为：“贵公司承租我公司位于南京市秦淮区中山东路532-1号南工院·金蝶大学科技园H1栋312室房屋已违约，根据合同第十六条第三项，贵公司已逾期支付超过7日，我司有权开启该房屋并更换门锁，屋内的物品包括但不限于家具、装置和其它添置物或装修、附着物品等视为乙方已丢弃，甲方有权将上述物品搬出该房屋并将该房屋腾空收回，现向贵公司发出此函通知贵公司即日起至2019年5月15日搬走屋内可移动的物品，否则我司将视为贵公司放弃该房屋内的物品，我司将自行处理不再另行通知，对此发生的任何损失概不负责”。后水秘方公司仍未腾空迁出，2019年5月16日，水秘方公司法定代表人陆裕强因担心物品失窃，故报警。因双方无法解决纠纷，故屹腾公司诉至法院要求：1、确认双方合同于2019年5月15日解除，水秘方公司腾空并迁出租赁房屋；2、判令水秘方公司立即支付屹腾公司2018年11月1日起至2018年12月16日房屋租金42709.16元；3、判令水秘方公司支付屹腾公司2019年5月1日至2019年5月15日的租金；4、判令水秘方公司按928元∕天的标准支付屹腾公司自2019年5月16日起至实际迁出时止的房屋使用费。对于水秘方公司已交纳的租赁押金，屹腾公司认为因水秘方公司违约，根据合同约定不应退还。水秘方公司认为，水秘方公司承租后装修等投入巨大，如解除合同，屹腾公司应当退还水秘方公司已交纳的押金及20天的租金，同时还需屹腾公司补偿水秘方公司的装修损失。屹腾公司对此不予认可，认为根据合同约定系水秘方公司违约，屹腾公司并无补偿及退还相关费用的义务。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行自己的权利义务。根据合同第十四条第一款约定，水秘方公司拖欠租金超过7日或累计拖欠超过三次，屹腾公司有权解除合同收回房屋并要求水秘方公司承担违约责任。2019年3月31日，水秘方公司未按约交纳2019年5月1日至2019年7月31日的租金84721.98元，且催告后仍拖欠租金超过7日，故依据合同约定，屹腾公司可以解除合同并收回租赁房屋，因屹腾公司于2019年5月14日发函告知水秘方公司于2019年5月15日腾空房屋，故双方签订的租赁合同确认于2019年5月15日解除，合同解除后水秘方公司应当腾空并迁出租赁房屋。另合同还约定，屹腾公司给予水秘方公司46天免租期系以租金的形式在第一次和第二次付款中分别扣除，如水秘方公司在合同租期内退租，视为违约，水秘方公司仍需要支付相应使用免租期产生的租金。因水秘方公司未能按合同约定履行交付租金的义务，致使合同解除，故水秘方公司仍应当支付屹腾公司46天免租期的租金42709.16元。合同解除之前，水秘方公司交纳租金至2019年4月30日，故其仍应当交纳自2019年5月1日至2019年5月15日租金，考虑到本次纠纷虽系水秘方公司违约引起，因屹腾公司对租赁房屋上锁也事实上对租赁房屋使用构成影响，故一审法院酌定水秘方公司按租金一半的标准支付屹腾公司即7060元（14120.33元/2），之后的占有使用费水秘方公司也应按原租金标准的一半即470元∕天支付屹腾公司自2019年5月16日起至实际迁出时止。对于水秘方公司主张退还已交纳的押金及补偿装修费用等意见，根据合同约定，水秘方公司逾期七日仍未交付，屹腾公司有权解除合同，水秘方公司已支付的履约保证金不予退还，且屹腾公司有权开启该房屋并更换门锁，屋内的物品包括但不限于家俱、装置等视为水秘方公司丢弃，屹腾公司有权将上述物品搬出该房屋并将该房屋腾空收回，屹腾公司对因此而引起的损坏及水秘方公司之损失概不负责。根据以上约定，水秘方公司要求退还押金依据不足，一审法院不予支持，水秘方公司主张的装修损失补偿，根据合同约定亦应由水秘方公司自行承担风险，故水秘方公司要求补偿装修损失依据不足，一审法院也不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、确认双方签订的《南京市房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；二、南京水秘方科技有限公司于本判决生效后十日内将其承租的位于本市秦淮区中山东路532-1号南工院·金蝶大学科技园H1栋312室的房屋（建筑面积357.10平方米）腾空并返还给南京屹腾资产管理有限公司公司；三、南京水秘方科技有限公司于本判决生效后十日内给付南京屹腾资产管理有限公司公司免租期租金42709.16元；四、南京水秘方科技有限公司于本判决生效后十日内给付南京屹腾资产管理有限公司公司自2019年5月1日至2019年5月15日止租金7060元；五、南京水秘方科技有限公司于本判决生效后十日内给付南京屹腾资产管理有限公司公司自2019年5月16日起至迁出时止的房屋使用费（按470元∕天的标准计算）。案件受理费17000元，由水秘方公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《房屋租赁合同》合法有效，根据合同约定，上诉人水秘方公司拖欠租金超过7日或累计拖欠租金超过三次，被上诉人屹腾公司有权解除合同收回房屋并要求水秘方公司承担违约责任。上诉人水秘方公司未按合同约定时间交纳2019年5月1日至2019年7月31日的租金，且经催告后仍拖欠租金超过7日，故被上诉人屹腾公司依据合同约定可以解除合同、收回房屋并要求上诉人水秘方公司支付免租期的租金。上诉人关于其行为不构成根本违约、不应解除合同的上诉主张，本院不予支持。根据案涉合同约定，装修费应由上诉人自行承担，且涉案合同因上诉人的违约而致解除，故其该项上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。因上诉人始终拒绝与被上诉人解除合同、腾空房屋，在上诉人水秘方公司拒绝腾空并交还房屋的情况下，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定上诉人水秘方公司按租金一半的标准支付被上诉人屹腾公司自2019年5月16日之后至实际迁出时止的占有使用费并无不当，应予维持。关于案件的诉讼费问题，本案当事人的诉讼请求是解除合同、支付租金和占有使用费，一审法院据此确定案件受理费为17000元并无不当。因案涉合同系因上诉人违约而致解除，一审法院在酌定减少房屋占用费标准的情况下，判令上诉人承担案件受理费并无不当。上诉人的该项上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，水秘方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17000元，由南京水秘方科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年四月十日书记员  杨文艳