湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初488号原告：湖南正昊置业发展有限公司，住所地长沙市天心区新开铺路423号。法定代表人：孙小华，董事长。委托诉讼代理人：苏丹丹，女，汉族，1984年12月12日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谭梅林，湖南金州律师事务所律师。被告：曾永平，男，汉族，1990年6月14日出生，住湖南省瑶族自治县。第三人：华夏银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市芙蓉区五一大道389号华美欧大厦1楼门面，第2、3、4、21楼。负责人：肖钢。委托诉讼代理人：田云峰，湖南崇民律师事务所律师。原告湖南正昊置业发展有限公司（以下简称正昊公司）诉被告曾永平、第三人华夏银行股份有限公司长沙分行（以下简称华夏银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正昊公司的委托诉讼代理人苏丹丹、谭梅林、被告曾永平、第三人华夏银行委托诉讼代理人田云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正昊公司请求：判令：1、确认原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201804522706）于2019年8月28日解除；2、被告向原告支付违约金193642.2元，直接从原告应向被告退还的房款中扣除；3、被告归还原告垫付的按揭款31083.48元（暂算至2019年12月20日），直接从原告应向被告退还的房款中扣除；4、被告向原告支付律师费36000元，直接从原告应向被告退还的房款中扣除；5、被告于判决生效后3日内配合原告办理撤销克拉美丽山庄项目二期13栋2706号房的预售商品房抵押权预告登记、预售商品房买卖预告登记、商品房预售合同登记备案的手续；6、被告于判决生效后3日内将其交付的物业维修专项资金过户到原告名下；7、被告承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费；8、第三人于判决生效后3日内配合原告办理撤销克拉美丽山庄项目二期13栋2706号房抵押权预告登记的手续。事实与理由：2018年10月23日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的克拉美丽山庄项目13栋2706房，房屋总价968211元，采用银行按揭贷款方式付款，首付款298211元，银行按揭贷款670000元。补充协议约定：若买受人接到出卖人还款通知书之日起15日内仍不履行还款义务并支付违约金，或出卖人累计3个月承担连带责任的，或出卖人在接到银行要求出卖人承担担保责任通知后通知买受人在3日内向银行偿还贷款而买受人未能偿还的，则买受人同意出卖人可以顺延办理房屋交付手续和顺延办理房屋权属登记证书，并不承担违约责任，同时出卖人有权解除本合同，且买受人应按本合同房价款的20%向出卖人支付违约金。上述合同签订后，被告支付了首付款298211元并向第三人申请了按揭贷款。原告办理了该商品房的预售商品房抵押权预告登记、预售商品房买卖预告登记、商品房预售合同登记备案的手续。由于被告未按时向第三人偿还按揭贷款，第三人要求原告承担连带担保责任，并从原告银行账户扣款19450.52元（暂算至2019年10月1日）以偿还被告按揭贷款。原告多次要求被告按时履行还款义务并支付原告垫付的按揭款，但被告未还款。原告于2019年8月20日向被告发出《关于解除商品房买卖合同的通知》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，该通知已在2019年8月28日送达给被告。原告认为被告的行为已违约，原告依据双方合同行使合同解除权的行为合法有效，原告有权要求被告按约定支付房屋总价款20%的违约金；合同解除后，双方权利义务消灭，基于原合同办理的抵押权预告登记、买卖预告登记、预售合同登记备案应予注销，被告应予配合。合同解除后，第三人有义务配合原告撤销该商品房的抵押权预告登记，原告愿在应退还给被告的房款范围内，将被告尚欠的贷款本息直接返还给第三人。合同解除后，被告应将物业维修专项资金过户给原告，原告按约退补被告所交的物业维修专项资金；被告还应返还原告已代还的银行按揭贷款、承担诉讼费、律师费等费用，均从原告应向被告退还的房款中扣除。被告曾永平辩称：签订买卖合同的时候没有补充协议，补充协议是后面补签的，被告当时已经交了5万元定金，如果不签订补充协议，定金就要没收；违约金也超过了承受范围；垫付按揭款的金额、律师费有异议。对原告的诉讼请求均不认可。第三人华夏银行辩称：第三人作为抵押权人，如合同解除，要求先归还第三人的贷款，贷款归还后第三人才配合办理相关手续。根据当事人的主张和举证情况，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：2018年10月23日，正昊公司与曾永平签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201804522706）及补充协议，约定由被告购买原告开发的位于天心区房屋，建筑面积109.39㎡，总房价968211元；购房款采用银行按揭方式；首付款298211元，剩余房款670000元向银行申请贷款；出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付商品房。同日签订的《合同补充协议》第二条第3款约定：因买受人未及时偿还贷款导致银行要求出卖人承担担保责任，买受人应在接到出卖人还款通知后3日内将出卖人代为支付银行的款项（含本金、利息、罚息及其他相关费用等）归还，将出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、执行费、律师费等损失）支付给出卖人，并应每日按上述代付款项的万分之五向出卖人支付违约金；若买受人在接到出卖人还款通知之日起15日内仍不履行还款义务并支付违约金，或出卖人累计3个月承担连带责任的，或出卖人在接到银行要求出卖人承担担保责任通知后通知买受人在3日内向银行偿还贷款而买受人未能偿还的，则买受人同意出卖人可以顺延办理房屋交付手续和顺延办理房屋权属登记证书，并不承担违约责任，同时出卖人有权解除本合同，且买受人应按本合同房价款的20%向出卖人支付违约金，买受人已付款项无息退还，其中买受人应付银行的款项、出卖人代付银行的款项、或买受人应承担的违约金由出卖人直接扣划，剩余部分由买受人自行到出卖人处办理退款手续；第七条第2款约定：买受人应按照合同约定（无约定的按出卖人通知时间）时间配合出卖人办理合同约定的各项手续（如有），包括但不限于注销商品房预告登记、合同备案手续、抵押登记；买受人应在合同解除之日起15日内将其交付的物业维修专项资金过户到出卖人名下。2018年11月18日，被告曾永平向原告交纳房屋首付款298211元。2019年1月2日原告办理了案涉房产湘（2019）长沙市不动产证明第0000561号《不动产登记证明》。2018年11月14日，曾永平（甲方，借款人）与第三人华夏银行（乙方，贷款人）及正昊公司（丙方，保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》，约定：甲方向乙方借款人民币670000元用于购买房屋，借款期限30年，自2018年11月14日至2048年11月14日止；丙方对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任；甲方自愿以本合同第53条所列之房产向乙方提供抵押，作为本合同项下贷款的担保；甲乙双方应于贷款发放前15个工作日内共同到法定登记机关办理相应的抵押登记。第三人将贷款发放。因被告曾永平没有按照约定履行还款义务，2019年6月26日第三人华夏银行要求原告承担保证责任，归还被告应还款项本金741.5元及利息3123.75元。2019年6月28日，原告代被告归还第三人739.54元及利息3125.71元。至2019年12月20日，原告正昊公司为被告垫付其应归还给第三人的贷款本息31083.48元。原告垫付款项后，多次按合同约定地址向被告曾永平发送律师函，要求被告按时履行还款义务并立即支付原告垫付的按揭款，被告未予回复。2019年8月20日，原告依照合同约定的送达地址和被告提供的工作单位地址向被告发出《关于解除商品房买卖合同的通知》，通知被告曾永平：一、自本通知送达之日正式解除贵我双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议；二、请您在本通知送达之日起三个工作日内配合我公司到房屋产权登记主管部门办理该商品房的网签备案撤销手续；三、请您尽快到我公司办理《长沙市商品房买卖合同》解除后的其他相关手续【含领取您的已付购房款扣除您依据上述约定应承担的违约金（按房价款的20%计算）后的剩余款项，退还我公司开具给您的购房款发票等】。2019年8月28日被告签收上述通知。2019年12月6日，原告与湖南金州律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托湖南金州律师事务所代理原告与被告商品房买卖合同纠纷案的一审诉讼事务，代理费为36000元。本院认为，原告正昊公司与被告曾永平之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因被告未按约定偿还第三人贷款，导致第三人向原告催收，原告多次向第三人华夏银行代偿被告应偿还的借款本息，被告的行为已经构成违约，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议符合双方合同约定及法律规定。当事人依据合同约定主张解除合同的，自解除通知到达对方时解除。本案原告于2019年8月20日向被告发出解除合同通知，被告于2019年8月28日签收，原告主张2019年8月28日为双方合同解除之日，本院予以确认。因被告不按约偿还银行贷款的违约行为，导致原告正昊公司向华夏银行承担31083.48元的保证责任，原告正昊公司有权向被告曾永平追偿，原告要求被告归还其代被告代为偿还第三人至2019年12月20日前的贷款本息31083.48元的请求，本院予以支持。原告要求被告按照总房价968211元的20%支付违约金193642.2元的要求过高，且未能提供证据证实其实际损失情况，依据合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则，本院酌定被告曾永平按照原告垫付银行代偿款31083.48元的20%支付违约金，即6216.7元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。原告正昊公司与被告曾永平签订的《房屋买卖合同》补充协议对律师费进行了约定，因被告的违约导致原告诉讼及产生相应的诉讼支出，原告要求被告支付律师费36000元，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。因《商品房买卖合同》及相应的补充协议解除，被告应协助原告办理商品房预售合同登记备案手续、预售商品房买卖预告登记手续的撤销。原告要求注销预售商品房抵押权预告登记及要求第三人于判决生效后3日内配合原告办理撤销克拉美丽山庄项目二期13栋2706号房抵押权预告登记的请求，因本案仅审理原、被告间的商品房买卖合同关系，原、被告与第三人的借贷、抵押合同关系，涉及第三人的相关权益，超出本案审查范围，本院对原告的该请求不予支持。原告要求被告于判决生效后3日内将其交付的物业维修专项资金过户到原告名下的请求，因物业维修专项资金系房产权益人向有关部门缴纳的相关费用，该费用缴纳人可在商品房买卖合同解除后自行向有关部门办理。本院对原告的该请求不予支持。原告要求被告承担的上述已认定费用，在被告已支付的首付款298211元中予以冲抵。被告已支付给原告的首付款是否有结余，如有结余、结余数额及后续如何退还等，涉及被告已归还的按揭款数额、原告是否继续履行担保责任代被告对第三人还款及原、被告与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》的履行状况等因素，原、被告及第三人可自行协商或另行主张权利。据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告湖南正昊置业发展有限公司与被告曾永平在2018年10月23日签订的编号为201804522706号的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议于2019年8月28日起解除;二、被告曾永平偿付原告湖南正昊置业发展有限公司银行代其支付给第三人华夏银行股份有限公司长沙分行按揭款31083.48元（算至2019年12月20日，从原告湖南正昊置业发展有限公司应向被告退还的房屋首付款中抵扣）；三、被告曾永平偿付原告湖南正昊置业发展有限公司违约金6218.7元（从原告湖南正昊置业发展有限公司应向被告曾永平退还的房屋首付款中抵扣）；四、被告曾永平偿付原告湖南正昊置业发展有限公司律师代理费36000元（从原告湖南正昊置业发展有限公司应向被告退还的房屋首付款中抵扣）；五、被告曾永平于判决生效后15日内配合原告湖南正昊置业发展有限公司办理撤销克拉美丽山庄项目二期13栋2706号房的商品房预售合同登记、湘（2019）长沙市不动产证明第0000561号《不动产登记证明》手续；六、驳回原告湖南正昊置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5152元减半收取2576元，由被告曾永平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐吉娜二〇二〇年四月一日法官助理兼书记员徐莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。