北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2831号上诉人（原审被告）：北京易达新电气成套设备有限公司，住所地北京市西城区右安门内大街72号（万博商厦702室）。法定代表人：蔡俊，执行董事。委托诉讼代理人：薛辰，北京声驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京聚圣金源酒店管理有限公司，住所地北京市西城区牛街20号楼1层101-2、3层301、4层401、5层501、6层601。法定代表人：任俊卿，董事长。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。上诉人北京易达新电气成套设备有限公司（以下简称易达新公司）因与被上诉人北京聚圣金源酒店管理有限公司（以下简称金源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初43053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，经双方当事人同意,依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。易达新公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或改判驳回金源公司一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由金源公司承担。事实和理由：1.一审法院就本案关于合同订立背景、合同变更的情形、增加经营项目、是否存在转租、水电费交费情况等基本事实均未查清，且事实认定错误。关于合同解除，2016年12月10日，金源公司法定代表人任俊卿向我公司法定代表人蔡俊交付北京市西城区牛街20号商铺的钥匙，而非一审法院认定的2017年2月。2016年12月21日，我公司在该商铺的装修图纸经金源公司审核后，才开始进行装修。按照装修计划将商铺被划分为5个区域、4个施工区，需要开通4个入口供消费者进入商铺，但交付钥匙时只有1个入口，金源公司承诺为我公司开通4个入口。后第二施工区开通入口被城管勒令停止，第4施工区入口至今无法开通，但我公司需要每日支付租金。在此情况下，我公司于2017年4月14日就租赁面积为1253.78平方米的《商铺租赁合同》，向金源公司发出《终止租赁告知函》，一审法院就此事实未查明。关于往来函件，2019年6月11日的《退租函》、6月20日的函件、7月4日的《确认函》系对租赁面积的协商沟通，而非对租金支付方式的意思表示，一审法院对此认定错误。关于经营项目，咖啡店的经营项目中有热食，爆肚也是热食，故我公司并未超出合同约定的经营范围。关于转租，金源公司提交的与满毅的录音表明满毅与我公司是合作关系，老爆肚满是独立品牌，我公司美思咖啡的经营许可证等证实爆肚仅是咖啡经营中增加的一个热餐项目，我公司与满毅合作，唯一的经营实体是思美咖啡。关于水电费，我公司向金源公司催要水电费交费凭证，金源公司至今未向我公司送达，我公司没有交费依据。2.合同支付方式的变更是金源公司与我公司在履约过程中磋商、协商的结果。合同自2018年2月面临新一期租金支付问题。2017年5月，任俊卿与蔡俊签订《解除协议》，解除1253.78平方米的租赁合同，2017年6月，我公司为正常履约与金源公司签订《补充协议》，放弃追究金源公司前合同的违约责任，同时与金源公司签订新的860平方米的《商铺租赁合同》，并将时间倒签回2017年2月。2018年2月双方就新一期租金交纳方式展开协商，金源公司虽然在函件中要求我公司按照合同约定支付房租及相关费用，但在实际履行过程中，双方磋商结果为我公司在2018年3月29日支付800000元、2018年4月4日支付4个月（3月—6月）房租231757.35元，金源公司同意变更合同付款方式，而非按照合同约定的一次性支付6个月房租。我公司自2017年7月将租金按月付至金源公司新设立的太原东泽行商贸有限公司（以下简称东泽行公司）账户，任俊卿为我公司按月出具收到资金的收据，双方在2019年8月前未发生争议。2019年8月5日后的函件系金源公司要求我公司按照原合同支付租金的单方意思表示，不存在双方合意。3.一审法院认定金源公司解除权未超过除斥期间系适用法律错误。2018年3月，我公司租金支付方式即与合同约定的租金支付方式存在不一致，金源公司立即向我公司发函表示行使解除权，但最终未行使，现距合同变更已超过15个月，已超过解除权除斥期间。4.一审法院判决解除合同将给我公司带来严重的经济损失，同时导致上百位员工失业，上千份服务合同无法履行等一系列社会连锁反应。金源公司辩称，同意一审判决，不同意易达新公司的上诉请求。易达新公司上诉第一点理由论述的是双方早已解除的第一份合同，与本案无关。我公司从未同意过将合同约定的租金半年付变更为租金月付，易达新公司单方按月支付租金，我方收款不能成为付款方式变更的证据，且我公司多次致函易达新公司要求其按照合同约定履行付款义务，2019年7月4日易达新公司在《确认函》中也明确表示按照原合同履行。我公司于2019年8月5日，在易达新公司未支付租金、水电费、违法转租、违法装修的情况下，致函要求其停止违约行为，按照合同约定支付6个月租金及拖欠的水电费，停止违法转租、违法装修，否则解除合同，但易达新公司依然我行我素。易达新公司的上述行为已达到合同约定的解除条件，故我公司提起本案诉讼。一审法官曾要求易达新公司提供与满毅的合作协议，易达新公司明确表示只是有合作意向，没有协议，其二审又出示合作协议，该协议明显不真实。易达新公司私自装修、私自转租，一会儿退租部分租赁面积，一会儿又要改变租金支付方式，我公司无奈才起诉解除合同，并不存在解除权丧失的情况。关于水电费，易达新公司一审中已承诺按照我公司主张的数额交纳。金源公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2017年2月28日就位于北京市西城区牛街20号商铺860平方米的面积（以下简称涉案商铺）签订的《商铺租赁合同》；2.判令易达新公司将其占用的涉案商铺全部返还我公司使用；3.判令易达新公司支付我公司房屋占用费，时间从2020年1月1日开始至实际返还房屋为止，标准按照每日10027元计算；4.判令易达新公司支付我公司拖欠水费1957元、电费34983元，共36940元（2019年8-10月）、暖气费38700元（2019年1月-2020年3月），共计75640元；5.判令案件受理费由易达新公司负担。一审法院认定事实：2017年2月28日，甲方金源公司（出租方）与乙方易达新公司（承租方）签订《商铺租赁合同》，主要内容有：第一条、租赁范围及用途。1.1甲方同意将涉案商铺（该商铺具体地址以房产证中标示为准）在良好及可租赁的状态下租给乙方作为商业使用，出租商铺的面积为860平方米。1.2该商铺为商业用途，乙方租赁房屋用于经营美容，美发，养生，咖啡，便利店，未经甲方书面同意，乙方不得变更经营项目。1.3乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。第二条、租赁期限。2.1租赁期限为10年，自2017年3月1日起至2027年2月28日止。2016年10月31日起至2017年2月28日，为甲方给乙方的免租期。第三条、租金及付款方式。3.1承租第一年按以下第（一）种付款方式支付，次年按以下第（二）种付款方式支付。（一）年付。租金单价：11/天/平米。押金1200000元，租金付1年，出租面积：860平方米，按年计，总计租金：3452900元，于每年2月1日前付清次年房租。（二）押1200000元付6个月。租金单价：11.5/天/平方米。押金为1200000元，租金付6个月，以后以此类推。出租面积：860平方米，按月计，每月租金：300820元，6个月合计1804920元，于每年2月1日前、8月1日前付清半年房租。3年后，每3年在原租金的基础上按5%递增。3.2租金（指公历月）计算。乙方以现金或银行转账方式将租金支付至甲方指定的如下账户：甲方开户银行：中国建设银行股份有限公司北京牛街支行，户名：北京聚圣金源酒店管理有限公司，账户：×××。3.3甲方收款账户若有变更，甲方将以书面形式通知乙方，并由甲方授权代表签字并加盖甲方公章。……3.5为确保出租房屋设施完好及租期内相关费用如期结算，乙方付给甲方1200000元作为房屋使用履约保证金。3.6待合同终止时，若乙方无违约行为，而且向甲方交清合同约定各项费用，及按照合同约定归还该商铺后，甲方应将履约保证金在七日内不计利息返还乙方；乙方在店铺内的物品应该在七日内予以清除完毕，否则甲方有权自行处理。在乙方违约的情况下，甲方有权没收履约保证金。3.7在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、暖、卫生费、物业管理费由乙方自行承担。……第六条、装修和改建。6.1乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造、及安装必要设施设备等（以下统称装修），相关费用由乙方承担。6.2乙方及乙方聘请之装修人员应服从物业公司管理。6.3乙方装修，需向甲方提交装修方案，并经甲方同意，同时取得政府有关部门许可（如有法律要求）后方可进行，费用由乙方承担。6.4乙方对装修方案的合法性合理性及后续任何事宜负责，并承担相应责任；甲方同意乙方装修方案，并不代表其同意对该装修方案产生的任何纠纷、损害及损失等负责或承担责任，因乙方装修产生的纠纷或责任由乙方独立承担。……第七条、转租、分租或出借。7.1未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分。……第九条、合同解除。9.1按本合同规定下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回铺位。如由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿。9.1.1乙方拖欠租金费用超过15天；9.1.2乙方使用过程中致使铺位或设备严重损坏的，不承担维修责任或支付维修费用；9.1.3乙方违反国家有关法律法规或违法经营的。……第十条、违约责任及赔偿。10.1甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方陆倍返还乙方租赁保证金，乙方在承租期内退租，押金不退还。10.2乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修无偿归甲方所有。从乙方书面通知甲方《终止租赁告知函》起，不论乙方经营与否，均需继续支付3个月房租，若甲方新承租户进场，则以实际承租时间计算交费。10.3乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的0.1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过10日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。第十一条、提前终止合同约定。11.1承租期内，甲方有商铺经营知情权，若乙方不愿继续租赁，应提前6个月与甲方以书面形式告知甲方提前终止租赁。期间乙方应正常履行租赁义务。若期间有承接方，以乙方实际使用时间为准核算租赁费；6个月期限满，甲方需全额、不计息退还乙方租赁保证金。合同签订后，金源公司向易达新公司交付了涉案商铺。2017年4月14日，易达新公司法定代表人蔡俊向金源公司法定代表人任俊卿发出《终止租赁告知函》，主要内容为：在乙方承租期内，因该商铺历史遗留问题，部分商铺不具备经营条件，致乙方在经营过程中层层受阻，双方多次沟通未果，致谈判破裂；故乙方认为该商铺已不再适合经营使用，根据合同之约定，乙方即日起正式向甲方提出《终止租赁告知函》，等等。2017年4月18日，任俊卿向易达新公司发出《对乙方告知函的回复》，对《终止租赁告知函》的内容不予认可。2018年3月7日，金源公司向易达新公司发出《告知函》，主要内容为：贵公司租我公司的房租于2018年2月28日已到期，由于租房合同到期时间是春节，我公司秉着长期与贵单位友好合作的基础未催款，现春节已过，望贵公司尽快交房租（付款方式我方只接受合同的约定，年付或半年付，详见合同第三条3.1）。贵公司欠的2017年度电费也要尽快付清，共享车位一事也期望贵公司给予明确答复，如果逾期15天未收到房租及电费，我公司将依照合同条款十条10.3执行。2018年3月8日，易达新公司向金源公司发出《回函》，主要内容为：鉴于付款方式不能谈拢，我公司同意停止合同执行。今履行合同停止执行告知义务。在我司未离店前，保持正常经营。正常交纳租金，贵公司开展其它活动不得影响我公司正常经营。离店之前，一切费用作统一结账。2018年3月12日，金源公司向易达新公司发出《告知函》，主要内容为：贵公司2018年3月8日回函我公司已收到，由于贵公司要求终止合同执行，请贵公司依照原租房合同第十条10.1、10.2、10.3款之约定，继续支付房租，交清2017年度已结算欠下的电费和2017年度11月至2018年2月底未结清的电费及相关费用。贵公司如已交了租金及相关费用，贵公司可正常经营。贵公司回函所提离店之前，一切费用作统一结账，即没有合同约定，我公司也绝不同意。依照合同约定的贵公司付款时间是2018年2月1日前，由于2018年2月份是春节，我公司秉着友好合作之基础已做出宽限。现已过了付款期限，今日再次告知贵公司应近期内交纳租金及相关费用（2018年3-8月租金及相关费用）。告知函发出10日内贵公司未履行交纳租金及相关费用，我公司将依照合同（第十条10.1、10.2、10.3）之条款执行，所造成的相关损失由贵公司承担。2018年3月20日，金源公司向易达新公司发出《告知函（3）》，主要内容为：蔡总，您给李工的微信回复我公司已收到，请贵公司尊重原合同条款，贵公司现已违约，我公司只认可原合同中所约定条款，不接受合同以外的任何条款，如果贵公司不依照合同条款执行，我公司将依据合同违约条款执行。本周星期三上午10点前贵公司再不交房租，我公司将断水断电。2019年6月11日，易达新公司向金源公司发出《退租协议书》，主要内容为：我公司计划将现租赁的一层南边（现咖啡区）、二层南边（现伊元区）退租。依照合同约定，我公司提前3月通知您。您可以安排人来看房；3月内有人承租，提前转租；如未有新的租户，这部分面积我公司的租期是到9月10日。当然，您若觉得分租不变，也可以要求我全部退租，请按照合同提前书面通知我公司。分租之后，我公司这边没有大门，我自己去相关政府机构协商开门事宜。二楼伊元这部分空间，可以从酒店入；也可以从我这边楼梯入，但要分摊面积，及交纳部分使用费。后附退租面积平面图及退租面积核算。2019年6月20日，金源公司向易达新公司发出函，内容有：贵公司6月11日有关房屋退租的函收悉，现就相关事宜答复如下：根据我方与贵公司所签订的房屋租赁合同第11条之规定，贵公司如果提前终止合同，应提前6个月书面通知我方。所以贵公司租期是到2019年12月10日。我方与贵公司所签订的房屋租赁合同第10条2款规定，乙方违约解除合同，乙方租赁保证金抵做违约金。不论乙方经营与否，均需继续支付3个月房租。本着友好协商、愉快合作、遵守契约的精神，希望通过我们共同努力，有一个双方都满意的结果。2019年7月4日，易达新公司向金源公司发出《确认函》，内容有：关于2019年6月11日的部分退租协议，因协商未果，我公司决定继续履行原租赁合同。特此确认。2019年8月5日，金源公司向易达新公司发出《告知函》，主要内容为：贵公司要求继续履行合同，现告知贵方如下内容：一、请贵方严格按照合同约定支付下半年租金，下半年租金按照合同约定8月1日前应该支付，贵方已经违约，到8月15日如果还收不到下半年租金，我方解除合同。二、请贵方不要私自装修房屋，如果需要装修，一定先得到我方同意，否则贵方构成违约，如果已经私自动工，请自行恢复原状。三、请贵方不要改变租房时承诺经营范围，否则贵方构成违约，将造成不必要损失。现正式函告贵方，请严格按照合同条款履行义务，一旦违约，我方将依法解除合同。2019年8月7日，易达新公司向金源公司发出《回函》，内容为：我公司2019年8月6日收到《告知函》。关于《告知函》租金付款调整要求：我方从2018年7月份开始，已经持续目前付款方式，我方建议当前还是延续目前付款方式。若确需要调整，建议从2020年1月份开始。我方已编制ERP财务结算模式，涉及软件变更；确需调整将在年末统一进行。请理解！目前我方计划拆除的墙，为我方自行垒砌的隔断墙；这段墙在经营中多余，拆除后经营空间将更为开阔，有利于经营。还请支持！我方要丰富咖啡经营内容。我方李经理多次联系过贵司，只见到贵司财务人员而未见到店面主要领导是遗憾。因为今年是国家70周年大庆，有关部门要求8月20日前各店面停止一切动土行为，这也是我们在联系不上领导的情况下着急动工的原因。我方只是拆除一段自己垒的隔断墙，和我方过去两年多以来，拆过、补过的若干墙，没有差异；因为不涉及改变房屋承重、框架结构等，软装、简单装修等，都是自己进行。现在确实着急恢复现场，动过的墙上有电线、插座，需要尽快把灰土移走，恢复线路，以免产生其它次生问题。关于经营范围：店面名字依旧为“美思咖啡”；我方的营业执照和餐饮卫生许可证有餐厨相关内容，从2017年营业执照下来后一直在正常经营餐饮，很早也加入并成为牛街地区餐饮协会会员。爆肚和回民小吃，和营业执照不冲突，和合同约定也不冲突。我方不认为改变经营范围。经营范围的认定，应该以营业执照的约定为准。身在回民区，我方的咖啡厅也定位“北京唯一一家回民咖啡厅”（网上早有评价），在咖啡厅增加部分回民小吃，应该不存在经营性质的变化，等等。2019年8月12日，易达新公司向金源公司发出两份《告知函》，再次声明其没有改变经营范围，通知金源公司其准备在咖啡厅的餐饮项目中添加传统爆肚等当地特色回民小吃，计划今天下午4点开始进行门头更换，并附门头方案图。同日，金源公司向易达新公司发出两份《告知函的回复》，主要内容为：不同意贵公司餐饮项目中添加爆肚回民小吃，咖啡和爆肚餐饮不是一个概念，如贵公司一意孤行，将以贵公司违约而要求解除商铺租赁合同，并要求贵公司赔偿一切损失。2019年8月13日，易达新公司向金源公司发出《告知函》，主要内容为：我公司没有改变经营范围。2019年8月14日，易达新公司再次向金源公司发出《告知函》，主要内容为：鉴于2019年8月13日金源公司阻扰我公司正常经营，我公司拒付该日房租，并要求金源公司回到正常履约状态。2019年9月4日，易达新公司向金源公司发出《告知函》，主要内容为：目前我公司计划拆除二层我自行垒砌的隔断墙。不涉及改变房屋承重、框架结构等。另查，易达新公司已支付房屋租金至2019年12月31日。一审审理中，金源公司主张易达新公司构成根本违约，其有权解除合同，理由为：1.易达新公司未按照合同约定支付租金超过15日，并且我公司发出正式通知后，易达信公司仍不按合同约定支付；2.易达新公司拖欠水电费超过15日；3.易达新公司未经我公司同意，将很大一部分租赁面积转租给满毅经营爆肚满；4.易达新公司未经我公司同意擅自装修；5.易达新公司未经我公司同意擅自改变经营范围。易达新公司则主张：1.合同履行过程中，我公司按照金源公司的指示，将租金按月支付至东泽行公司账户，金源公司也按月向我公司出具租金收据，故租金的支付方式已发生实质性变更，变更为按月支付；2.水电费都是由金源公司先向我公司发送告知单，我公司再按照告知单的数额交纳；3.我公司与满毅系合作经营，使用的是我公司的营业执照，我公司没有转租；4.此次装修没有对房屋主体结构进行改造，只是在上一次装修的基础上进行小修和恢复，我公司已书面对金源公司进行了告知；5.我公司的营业执照中包括餐饮，经营爆肚满不属于改变经营范围。易达新公司另主张：1.即便我公司违约，金源公司的解除权也超过了行使期限，解除权已经消灭；2.我公司按月支付租金，并未给金源公司造成损失，即便我公司存在部分违约行为，违约程度也显著轻微，不影响合同目的的实现，合同不应解除。针对合同履行过程中为何多次提出解除合同的问题，易达新公司主张此前公司经营亏损严重，所以想解除合同挽回损失，直到与满毅合作经营爆肚满后，才开始出现盈利，所以希望继续履行合同。法院要求易达新公司提交其与满毅之间签订的相关协议。易达新公司主张由于其与金源公司存在纠纷，其与满毅只是达成了初步的意向，尝试进行经营。金源公司主张2019年8月至10月的水费1957元、电费34983元、2019年11月15日至2020年3月15日的供暖费38700元，易达新公司未予交纳。易达新公司主张由于金源公司未向其发送费用告知单，其无法交纳，现同意按照金源公司主张的数额交纳。一审法院认为：金源公司与易达新公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据双方往来函件可知，在租赁合同履行过程中，易达新公司于2017年4月14日、2018年3月8日两次提出要求提前解除合同，于2019年6月11日提出要求提前解除部分面积的合同。而金源公司在多次回函中均要求易达新公司按照合同约定履行义务，尤其对于租金的支付方式，金源公司多次重申要求按照合同约定的支付方式执行。双方在协商解除及履行合同的过程中，易达新公司存在按月支付租金的行为，金源公司为易达新公司出具了相应收据，但不能以此证明双方就租金支付方式的变更达成了一致意见，易达新公司未按照合同约定方式支付租金的行为构成违约。双方多次协商后，2019年7月4日易达新公司发函明确要求继续履行合同，2019年8月5日金源公司明确发函要求易达新公司按照合同约定的支付方式支付租金，否则将解除合同。在此情况下，易达新公司仍未按照合同约定的支付方式支付租金，拖欠租金已远超15日。由于在租赁合同中，承租方的主要义务即为按时足额支付租金，显然按月支付租金与按半年支付租金的方式存在本质区别，易达新公司的行为已构成根本违约，达到了合同约定的金源公司解除合同的条件，金源公司具有合同解除权。此外，易达新公司还存在以下违约行为：一、租赁合同对于经营项目进行了明确约定，并明确约定未经金源公司同意，易达新公司不得变更经营项目，易达新公司将经营爆肚等回民小吃与经营咖啡等同，难以自圆其说，在金源公司多次明确反对下，易达新公司仍然坚持变更经营项目，系违约行为；二、租赁合同约定，易达新公司装修房屋应先向金源公司提交装修方案并经金源公司同意后方可进行，但易达新公司未经金源公司同意擅自将房屋装修成经营爆肚等回民小吃的场所，违反了合同约定，也不具有合理性，亦属违约行为；三、易达新公司主张其与满毅是合作经营，并非转租，但未能向法院提交双方签订的书面协议，未能尽到其举证责任。纵观合同履行的全过程，易达新公司的违约程度不属于显著轻微，影响了金源公司合同目的的实现。关于解除权的行使期限问题，双方在合同中并未约定解除权的行使期限，易达新公司亦未催告金源公司行使合同解除权，故易达新公司主张金源公司行使解除权超过除斥期间，缺乏依据，法院不予采纳。综上所述，金源公司要求解除合同的诉讼请求，于法有据，予以支持。合同解除后，易达新公司应将涉案商铺返还给金源公司，对金源公司要求返还涉案商铺的诉讼请求，法院予以支持。合同解除前，易达新公司应当按照合同约定支付租金，合同解除后，易达新公司应当参照合同约定的租金标准支付占用房屋期间的使用费，法院对此一并处理。由于易达新公司已支付租金至2019年12月31日，故若易达新公司在2019年12月31日前返还房屋，则无须支付租金及使用费，否则自2020年1月1日起应当支付租金及使用费，金源公司的该项诉讼请求，于法有据，但标准有误，法院予以调整。金源公司要求易达新公司支付水、电费，易达新公司同意支付，法院不持异议。金源公司要求易达新公司支付供暖费的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持，但易达新公司只应支付其实际占用房屋期间的供暖费。据此，一审法院判决：一、解除北京聚圣金源酒店管理有限公司与北京易达新电气成套设备有限公司于二〇一七年二月二十八日签订的位于北京市西城区牛街20号商铺的《商铺租赁合同》。二、判决生效之日起三十日内，北京易达新电气成套设备有限公司将所承租的北京市西城区牛街20号商铺返还给北京聚圣金源酒店管理有限公司。三、判决生效之日起七日内，北京易达新电气成套设备有限公司按照每日9890元的标准支付北京聚圣金源酒店管理有限公司自二〇二〇年一月一日起至实际返还房屋之日止的房屋租金及使用费（若北京易达新电气成套设备有限公司在二〇一九年十二月三十一日前返还房屋，则该判项不执行）。四、判决生效之日起七日内，北京易达新电气成套设备有限公司支付北京聚圣金源酒店管理有限公司水费1957元、电费34983元。五、判决生效之日起七日内，北京易达新电气成套设备有限公司支付北京聚圣金源酒店管理有限公司供暖费（按照每日317.21元的标准，自二〇一九年十一月十五日起支付至二〇二〇年三月十五日止；若北京易达新电气成套设备有限公司在二〇二〇年三月十五日前返还房屋，则支付至实际返还房屋之日止）。六、驳回北京聚圣金源酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。另，易达新公司主张一审判决遗漏了以下事实：1.双方之前就北京市西城区牛街20号1253.78平方米的商铺签订了《商铺租赁合同》。2.2017年6月1日，任俊卿与蔡俊签订了《解除合同协议书》，解除了上述协议约定的租赁面积中的346.8平方米，因此2017年4月14日的《终止租赁合同告知函》并非针对本案860平方米的合同而言。3.2019年6月28日金源公司要求我公司支付6个月租金，双方甚至提出解除合同；同年7月3日双方法定代表人见面沟通房租支付方式，当日下午我公司就支付了房租，微信上约定支付凭证上不写房租而写往来款，收款单位也改为东泽行公司，当日任俊卿微信告知蔡俊如继续履约请发书面确认函，说明我公司并未拖欠租金。3.任俊卿微信上多次明确要求蔡俊支付当月房租，蔡俊按要求按月支付了房租。4.2019年7月4日，我公司致函金源公司。易达新公司为佐证其主张，提供如下证据：1.任俊卿与蔡俊的微信聊天记录；2.双方于2016年12月7日就1253.78平方米商铺所签《商铺租赁合同》；《补充协议》，该协议金源公司落款日期为2016年10月25日，易达新公司没有签署落款日期；2017年6月1日双方就上述1253.78平方米商铺中346.8平方米退租问题所签《解除合同协议书》，该协议明确约定双方于2016年12月7日签订的《商铺租赁合同》，自新合同签订之日解除；3.伊芙美思的创刊号；4.美思咖啡大众点评截图；5.易达新公司与北京慧鉴商贸有限公司签订的《合资协议》。易达新公司主张，证据1、2证明基于双方合意，租金支付方式在履约过程中已发生变化；证据3、4证明其并未改变经营项目，未擅自装修，一审判决认定事实错误；证据5证明其并未将涉案商铺转租给满毅，一审判决认定事实错误。金源公司就上述易达新公司主张遗漏的事实和提交的证据认为：1.双方针对1253.78平方米商铺所签租赁协议已经解除，双方就其中的860平方米商铺租赁问题已于2017年2月重新签订了《商铺租赁合同》，故一审判决无需就该事实进行认定。2.双方于2017年2月已就解除1253.78平方米商铺签订的租赁协议达成一致，但因协商一些遗留问题，直至2017年6月1日才签署解除协议，该解除协议主要内容是把原合同的剩余钱款计算到新合同中，所谓新合同即2017年2月双方就涉案商铺所签《商铺租赁合同》。3.关于易达新公司二审提供的证据，均不属于新证据。证据1、2不能证实双方将租金支付方式变更为按月支付。我公司数次致函易达新公司要求其按照合同约定方式支付租金，但易达新公司即便在2019年7月4日给我公司发出《确认函》确认履行原合同的情况下，仍一月一付租金，我公司不能不收取租金，直至一审开庭，易达新公司仍未按照约定支付租金，且证据2与本案无关。对证据3、4的真实性、关联性、证明目的均不认可，合同约定经营项目是咖啡，不是餐饮，回民爆肚和咖啡显然不能混同，易达新公司已私自改变了经营项目，且爆肚满的装修并未经我公司同意。证据5不是新证据，一审法官要求易达新公司就所述合作一事提供证据，其并未出示，二审再行提供，不属于新证据，且不能证实已双方达成将租金变更为按月支付的事实。本院就易达新公司针对一审判决认定事实问题提出的主张认为，易达新公司所述遗漏事实，关于双方签署合同的问题，与本案并无实质联系；其提供的微信聊天记录，虽系客观存在，但不能达到证实双方就变更租金支付方式已达成一致的目的，也不属于遗漏关键事实的情形；双方于2017年6月1日签订的《解除合同协议书》，系客观存在，其内容不仅关于解决双方就1253.78平方米商铺所签租赁合同的解除及善后事宜，且明确约定原协议自2017年2月28日，即双方就涉案商铺所签《商铺租赁合同》签订之日起解除。针对易达新公司提供的证据，本院认为，双方合同约定未尽事宜，应通过补充协议的形式予以明确，易达新公司并未提供直接证据证实双方就变更租金支付方式达成一致意见。且根据已查明的事实可以认定，在履约过程中，易达新公司多次提出解除合同，在此情况下，金源公司为减少风险，按月收取租金，并要求易达新公司支付下月租金，并不能说明其同意易达新公司将租金支付方式变更为按月支付，这一点从其数次致函易达新公司明确表示要求易达新公司按照合同约定履行付款义务可以印证，故易达新公司提供的证据1、2显然不能证实双方就变更租金支付方式达成一致。证据3、4，且不论真实性，就网友的某一时点所见，也不能达到易达新公司的证明目的；证据5并不能证实回民小吃爆肚属于咖啡经营项目。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，约定合同解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。金源公司与易达新公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案双方的争议焦点之一系金源公司行使合同解除权的条件是否成就。首先，关于合同约定的租金半年付是否已变更为按月支付的问题。根据双方往来函件可知，在租赁合同履行过程中，虽然易达新公司在2018年2月前按照合同约定向金源公司支付了租金，但其也曾提出解约。其主张2017年4月14日的《终止租赁告知函》系针对双方2016年12月所签《商铺租赁协议》的履行问题，明显与函件内容及双方2017年6月1日所签《解除合同协议书》约定的原合同自本案《商铺租赁合同》签订之日起解除的意见不相符。此外，易达新公司还曾多次要求提前解除合同，于2019年6月11日又提出要求提前解除部分面积的合同，而金源公司在多次回函中均要求易达新公司按照合同约定履行义务，尤其对于租金的支付方式，金源公司多次重申要求按照合同约定的支付方式执行。在双方协商解除及履行合同的过程中，易达新公司按月支付租金，金源公司为其出具相应收据，亦或向其催收下月租金，都不足以证明双方就租金支付方式的变更达成了一致意见，易达新公司未按照合同约定方式支付租金的行为构成违约。其次，经多次协商后，易达新公司于2019年7月4日致函金源公司明确说明会继续履行合同，但并未按照合同约定向金源公司支付6个月租金。金源公司于2019年8月5日再次致函易达新公司，明确要求其按照合同约定的支付方式支付租金，否则将解除合同。在此情况下，易达新公司仍未按照合同约定的支付方式支付租金，拖欠租金已远超15日，作为承租人易达新公司的行为已构成根本违约，达到了合同约定的金源公司解除合同的条件，金源公司具有合同解除权。再次，易达新公司坚持认为其与案外人合作，在涉案商铺经营爆肚，不属于改变经营项目，因双方明确约定涉案商铺准予经营咖啡而非中餐或回民小吃，故不论其以转租还是合作的方式增加经营内容，均已构成违约。双方的争议焦点之二系金源公司行使解除权是否超过除斥期间。金源公司因易达新公司屡次违约，甚至易达新公司于2019年7月4日致函明确表示要继续履行合同后仍未按承诺履行，故于2019年8月5日再次致函易达新公司，明确告知易达新公司按照合同约定的支付方式支付租金，否则将解除合同。但易达新公司仍未按照合同约定支付本应于2019年8月1日交纳的6个月租金。金源公司基于上述事实，行使解除权，提起本案诉讼。故易达新公司所述金源公司行使解除权已超过除斥期间，并不成立。合同解除后，易达新公司应将涉案商铺返还给金源公司。同时，易达新公司应当按照合同约定标准支付合同期内的租金及合同解除后其占用涉案商铺期间的使用费及发生的水、电费和供暖费。至于易达新公司上诉提出的金源公司并未就其主张的水电费提供详实证据一节，因其一审期间已经同意按照金源公司主张的金额支付水、电费，基于其自认的行为，已经免除了金源公司对此的举证义务，现易达新公司再行对此提出质疑，本院不予采信。经本院审核，一审法院判令易达新公司承担的供暖费数额并无错误，应予维持。综上所述，易方达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费177170元，由北京易达新电气成套设备有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年四月三日书记员 刘 荧书记员 韩 铮