吉林省镇赉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0821民初1865号 原告：刘永春，女，1973年3月27日出生，蒙古族，个体，现住镇赉县镇赉镇六合村小六合屯。 委托诉讼代理人：武艳芬，吉林高军律师事务所律师。 被告：于亚水，男，1967年10月3日出生，汉族，个体，现住镇赉县惠民小区2号楼1单元401室。 被告：吉林省润达房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91220183697780261C。 法定代表人：李洪亮职务：总经理。 公司住所：吉林省长春市德惠市东新华街309号。 原告刘永春与被告吉林省润达房地产开发有限公司（以下简称“润达公司”）、于亚水买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告刘永春及委托诉讼代理人武艳芬、被告润达公司法定代表人李洪亮、被告于亚水均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘永春向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令二被告按原、被告于2015年10月16日签订的惠民家苑小区售楼合同的约定交付位于镇赉县惠民家苑小区商服南侧东数第13门市（面积为121.09平方米）的房屋；2、请求贵院判令二被告立即为原告办理房屋产权证；3、请求二被告承担原告自2015年12月30日起至交房之日止的房屋租金损失暂定100,000元（具体以评估价格为准）。事实和理由：被告于亚水挂靠被告润达公司开发镇赉县惠民家苑小区，被告于亚水欠李兴成6138,820元，李兴成欠原告613,820元，被告于亚水、李兴成、原告三方均同意由被告于亚水直接用房屋抵顶欠款，不足部分原告给二被告出具欠款手续。2015年10月16日，原、被告签订了惠民家苑小区售楼合同，被告将位于镇赉县惠民家苑小区商服南侧东数第13门市出售给了原告，经协商，原告的付款方式为一次性付清，不足房款的部分原告已经给被告出具了手续，被告给原告出具了购楼款收据，后被告要求原告交付房屋维修基金、取暖费、装修保证金、物业费、电费等各项入住费用，原告也按被告的要求交付了入住的各项费用，后原告多次找被告交付房屋，被告至今未交付。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求贵院判令：1、二被告按原、被告于2015年10月16日签订的惠民家苑小区售楼合同的约定交付位于镇赉县惠民家苑小区商服南侧东数第13门市（面积为121.09平方米）的房屋；2、二被告立即为原告办理房屋产权证；3、承担原告自2015年12月30日起至交房之日止的房屋租金损失暂定100,000元（具体以评估价格为准），望能维护。 于亚水辩称，1、我与原告刘永春之间签订的房屋买卖合同是李兴成将建平乡大五家子砖厂转让给我，我用开发的楼房替李兴成抵顶欠款，包括欠原告一部分钱。当时用楼房抵顶给原告时，原告给我出具一张楼房差价173,205元欠条，双方商定，原告于2011年1月16日将所欠的173,205元剩余房款给付我，如不能按时给付，楼房就不再抵顶给原告。履行期限届满后，原告没有按时给付我差价款173,205元，我后来将该楼房抵顶给别人了；2、李兴成转给我建平乡大五家子砖厂的财产中，有一部分（砖窑、鱼池）在转让我之前就已经抵押出去了，我已在镇赉县公安局报案了，镇赉县公安局已立案侦查，因为李兴成没有将砖厂的全部财产按照合同转让给我，我也不同意用本案中的楼房替李兴成抵顶欠款，原告应向李兴成索要欠款，楼房买卖合同无效。本案与润达公司无关，润达公司没有义务配合办理房产证，也不应承担房屋租金损失，请求法院驳回原告起诉。 润达公司辩称，原告与被告于亚水之间系个人债务，与我公司无关，我公司不应承担任何责任，请求法院驳回原告的起诉。 庭审中，刘永春向法庭提供了如下证据： 1、2015年10月16日，原告与被告润达公司签订的惠民家苑小区售楼合同。证明被告润达公司将位于镇赉县惠民家苑小区商铺楼南侧东数第13门，面积121.09平方米房屋出售给了原告，总价款为787,085元，竣工时间是2015年12月30日，违约责任是润达公司如不能按期交工，每拖延30天，给付原告100元作为补偿金，双方约定的是交工之日起，原告不能按时交齐房款，领取楼房钥匙，原告将承担交工以后房屋所发生的一切费用，原告如不能按期交付购楼款和按被告润达公司要求提供相关手续，润达公司将按房屋价款的10%留作原告违约金。强调一点，双方是约定交房之日给付剩余的17万左右的购房款，但在客观事实上，原告已经交付了各项入住费用，是被告润达公司未将房屋交付给原告，因此原告也未将剩余17万左右的款项给付被告润达公司。 润达公司质证意见：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该份合同是我公司在不知情的情况下签订的，是偿还个人欠款。 于亚水质证意见：对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，该合同应该无效，我手中有原告给我出具的欠据，欠据上约定了时间。 法院认证：因二被告对上述证据真实性均无异议，本院对该份证据真实性予以确认。 2、2015年10月16日，被告润达公司给原告出具的收款收据。证明被告润达公司用楼房抵付李兴成欠刘永春欠款613,880元算作购楼款，该收据上盖有被告润达公司财务专用章，有具体的经手人，由此可见被告润达公司对原告交付的售楼款予以认可，是以抵账方式作为实际交付的购楼款。 润达公司质证意见：对证据真实性有异议，该收据上所盖的印章，不是我公司的财务专用章，并且颜色不是正常印章所应有的红色，而是浅粉色，并且经手人陈霄鹤，与我公司没有任何关系。 于亚水质证意见：同润达公司质证意见一致。 法院认证：庭审中润达公司要求对该收据上财务专用章进行司法鉴定，为此本院向其释明了有关鉴定的事项及逾期不交纳鉴定申请书的后果，但期限已过，本院并未受到润达公司提交的鉴定申请书。于亚水虽对该收款收据质证意见同润达公司意见一致，但并未向法庭提出鉴定的请求，且于亚水、润达公司双方之间存在挂靠关系，于亚水答辩中也认可用其开发的楼房替李兴成抵顶刘永春欠款的事实，故本院对润达公司和于亚水的质证意见不予采纳，本院对该份证据予以确认。 3、收据6张。证明被告润达公司于2015年10月16日收取惠民小区南侧东数13门商服楼维修基金4,510.6元，经手人是陈霄鹤，在同一天也收取了该房屋的取暖费4,900.42元、装修保证金3,000元、电费200元、测绘费247.02元，物业费435.92元，上述收据均标明三联单，存根是白色，收据是红色，记账是黄色，原告手中持有的收据是红色，这6张收据上都加盖了润达公司财务专用章，都是原告在售楼处交纳的现金，经手人都是陈霄鹤，收据上的单号都是连着的，6张收据证明我们已经交纳了上述费用，被告润达公司应按照售楼合同的约定将该房屋于2015年12月30日前交付。 润达公司质证意见：对6份证据真实性有异议，所有收据上显示的财务专用章不是我公司出具的，我公司并未收到上述6张款项。 于亚水质证意见：同润达公司质证意见一致。 法院认证：认证意见同第2组证据认证意见一致。 于亚水第一次庭审中向法庭提供了如下证据： 借据复印件一份。证明我与原告约定，原告应于2015年11月16日前将剩余房款173,205元给付我，但是期限届满，我并没有收到上述剩余房款，所以合同无效。 刘永春质证意见：对该份借据的真实性无异议，对证明的问题有异议，首先该借据与惠民家苑小区售楼合同系同一天出具的，合同中也约定不能按期交纳房款的相关责任，也就是要承担房屋所发生的一切费用，这是违约责任；该借据虽然约定了还款时间为2015年11月16日，但这不是合同无效和解除的法定事由和约定事项，未给付房款二被告可以通过该借据主张权利，并不必然导致售楼合同无效。而二被告并未向原告主张权利，原告也同意二被告将房屋给付原告之日，将该款项给付二被告，但是前提条件时需要把房屋交付给原告，这份借据也充分说明了2015年10月16日原告与被告润达公司签订的惠民家苑售楼小区合同，是被告润达公司的真实意思表示，应该继续履行合同即交付房屋并办理相关的产权手续。由于二被告一直未交付房屋，所以款项一直未给付，如果二被告及时交付房屋，我方就及时交付款项。 润达公司质证意见：该借据是原告给被告于亚水个人出具的，我公司并不知情，但该证据显示已经标明了还款期限并且按了手印，应该是原告真实意思表示，该借据与售楼合同都是在我公司不知情的情况下出具的，是原告与被告于亚水之间的行为，因此与我公司无关。 法院认证：因该借据只发生在原告和被告于亚水之间，该借据上未有润达公司印章，润达公司认为与其无关，本院认为合乎常理，又因原告对该借据真实性无异议，本院对该份借据真实性予以确认。 润达公司第一次庭审向法庭提供了如下证据： 李兴成与被告于亚水签订的协议书（镇赉县建平乡兴成空心砖厂转让协议书）一份（含2个附件）。证明李兴成与被告于亚水之间的转让协议是个人行为，我公司并不受益，也与他们之间的转让无任何关系，故转让协议抵顶房屋的所有行为即包含原告与李兴成、被告于亚水之间所有债权债务与我公司无关，且真实性有待判定。 刘永春质证意见：对该协议的真实性我方不了解，但我方想强调的是，这份协议书主合同及两个附件，既然能在润达公司有备案，那么说明这是润达公司对这些合同和协议的一种认可，也正是基于润达公司认可李兴成、于亚水之间的协议，润达公司才于2015年10月16日与原告签订了惠民家苑小区售楼合同，因此润达公司应履行该售楼合同，交付房屋、办理相关产权证，并给付延期交房的损失。 于亚水质证意见：无异议。 法院认证：该组证据润达公司提供的是复印件，没有提供原件，刘永春对该组证据真实性提出质疑，又因李兴成未出庭予以证明，本院无法核实该组证据的真实性，故对其不予确认。 第二次庭审中，本院调取了镇赉县房屋产权交易中心向我院出具的证明、本院对王然峰所作的调查笔录、王然峰身份证复印件、惠民家苑小区售楼合同（韩迎新）、10份收据、房屋买卖合同及以物抵债协议各一份、665,000元的收据和245,458元的收据各一份。 刘永春意见：对证明无异议；对王然峰身份证无异议，但我方认为王然峰不是该房屋的权利人。 对调查笔录有异议，如果王然峰主张房屋的权利，那么我们会将王然峰列为第三人，既然王然峰主动作调查笔录，他自己也应该作为第三人，而王然峰没有将自己列为第三人，说明他已经主动放弃自己的权利。另外调查笔录所述与客观事实不符：首先，王然峰所提供的韩迎新与润达公司签订的惠民家苑售楼合同时间是2015年11月11日，我方要求润达公司对这个房屋进行详细的说明；其次，王然峰所述的提交这份惠民家苑小区售楼合同，我方也要求于亚水对这份售楼合同进行说明，因为润达公司和于亚水要求本案的原告出具剩余房款17万余元的欠据的给付时间是2015年11月16日，并且也约定了交付房屋的时间是2015年11月30日，那么二被告就应遵守原告与二被告签订的惠民家苑小区售楼合同，也就是遵守2015年10月16日前的合同，将房屋即使交付原告，那么韩迎新签订的合同就没有履行的可能性。本案中原告也提供了交付房屋维修基金、取暖费、物业费、装修保证金等相关费用的原件，既然2015年10月16日原告已经交付了上述费用，那么在镇赉县城建局所作的备案应该是原告，既然韩迎新的惠民家苑小区合同没有履行的基础，那么后期签订的协议、合同也就是无效的，也就是说王然峰的这份调查笔录与客观事实不符，也没有履行的可能性。 对于崔超和栾闯的房屋买卖合同、王然峰与栾闯以物抵债协议及2017年7月1日、2017年11月29日被告于亚水出具的2份收据，这些协议和收据都是后补的手续，与房屋买卖合同、房屋抵债协议的时间不相符，甚至房屋买卖合同与收据、房屋抵债协议收据时间不相符，甚至都没有交易的价款，特别强调的是以物抵债协议中约定：“如果商服楼有争议，产权不清晰，重新追讨欠款，并主张利息”，由此可见该房屋存在争议；对于售楼合同以及收据，既然润达公司认可该合同及收据就说明润达公司“一房二卖”的过程中签订售楼合同在先的应优先履行，并且后一份合同也并没有交付实际价款。综上，我方除了对房产出具的证明无异议外，对其他证据均有异议。 润达公司意见：对镇赉县房屋产权交易中心证明无异议，对王然峰身份证复印件无异议。 对王然峰调查笔录真实性无异议，该调查笔录内容与我公司无关，我公司也不清楚该房屋是如何抵账的，至于王然峰在建设主管部门所交纳过户的相关费用我公司也不清楚； 对韩迎新与我公司签订的售楼合同及10张收据真实性无异议，该房屋交易的具体经办人是于亚水，据于亚水陈述2015年10月16日其与原告签订合同并约定2015年11月16日交齐剩余房款，当日被告于亚水就把房屋钥匙交付原告，后于亚水又与原告沟通几次，要求尽快交齐房款，原告表明无法交齐房款，于亚水征得原告同意后把房屋钥匙取回，且在原告知情的情况下将房屋抵顶给他人，原告承诺尽快把该楼房的收据及售楼合同归还于亚水，但一直未归还，如果原告不同意于亚水的房屋抵顶他人，该房屋在2015年年末已经具备入住及使用条件的情况下，原告一直未主张权利，直到三年后即2019年才主张权利，明显不符合交易常规及办事原则。 对于10张盖有我公司公章的收据真实性无异议外，但我公司强调的是我们并未收到上述款项，于亚水也没有收到。 对于亚水出具的2份收据证明内容有异议，因韩迎新售楼收据购楼金额为787,085元，2份收据金额总计为910,458元，与购楼金额明显不符，因此证明韩迎新未按照售楼合同约定交付购楼款项，对房屋买卖合同、以物抵债协议我公司不清楚。 于亚水意见：对证明无异议，对王然峰身份证复印件无异议，对王然峰调查笔录无异议，但是我只知道我和崔超、韩迎新之间签订的售楼合同，后面发生的事情我不清楚。对于润达公司和韩迎新签订的售楼合同、10张盖有润达公司收据真实性均无异议，但是我没有收到上述钱款，对我出具的收据我说明一下情况，我没有收到上述2张收据的钱款，2015年当年崔超答应给我拉页岩石，于是我先给崔超（韩迎新）出具的售楼合同及售楼合同收据，但至今他二人也没有给我拉页岩石，也没有给付我该房屋的款项，经我屡次索要，崔超表示没有钱，但是他有农机车可以让我出售，可将出售农机车的钱抵付欠该房屋的房款，我才给崔超出具了这2份收据，但是我一台农机也没有卖出去，2份收据我也没有抽出来，他也没有给我房款；对于房屋买卖合同、以物抵债协议我不清楚。 法院认证：因双方对镇赉县房屋产权交易中心向我院出具的证明及王然峰身份证复印件均无异议，本院予以确认。对于韩迎新与润达公司签订的惠民家苑小区售楼合同以及10张收据，因润达公司作为签订合同主体一方未提出异议，崔超（韩迎新）也曾占有该房屋，刘永春庭审中也对崔超（韩迎新）曾占有该房屋的事实不持异议，故本院对该售楼合同以及10张收据真实性予以确认。对于调查笔录、房屋买卖合同及以物抵债协议、665,000元的收据和245,458元的收据等内容，本院认为，本院只审查作为第一买受人的原告刘永春与第二买受人的崔超（韩迎新）之间关于涉案房屋所有权的归属问题，对于该房屋在崔超（韩迎新）之后发生有关该涉案房屋的问题，因与本案无关联性，故本院对调查笔录、房屋买卖合同及以物抵债协议、665,000元的收据和245,458元的收据等证据不予评析。 本案本院确定如下案件事实：于亚水借用润达公司资质开发镇赉县惠民家苑小区，双方之间系挂靠关系。李兴成将镇赉县建平乡兴成空心砖厂转让给于亚水，于亚水用其名下借用润达公司资质开发的位于镇赉县惠民家苑小区商服楼南侧东数第13门门市（面积121.09平方）房屋抵顶李兴成欠原告刘永春钱款613,880元，刘永春于2015年10月16日与润达公司签订惠民家苑小区售楼合同，售楼合同中约定该房屋价格为787,085元，并约定了各自的权利义务，润达公司并为其开具收据，该收据显示“购楼款613,880元，李兴成欠刘永春欠款抵账”；并且刘永春为于亚水出具借据一枚，借据上显示“欠购楼款173,205元，还款期限为2015年11月16日前”，同一天，润达公司为刘永春开具该房屋的物业费、电费、测绘费、房屋维修基金、取暖费、装修保证金等相关费用收据。还款期限届满后，刘永春并未将173,205元剩余房款给付于亚水。于亚水将该房屋处分给崔超（韩迎新），韩迎新于2015年11月11日与润达公司签订惠民家苑小区售楼合同，润达公司为其出具购楼款收据及该房屋的物业费、电费、测绘费、房屋维修基金、取暖费、装修保证金等相关费用收据 经查，涉案房屋自2015年10月16日起至今，原告刘永春一直未居住且涉案房屋一直由他人占有。 另查明，涉案的惠民家苑1区17段136-13号房屋（镇赉县惠民家苑小区商服楼南侧东数第13门）（面积121.09平方米），截止到2020年1月22日，镇赉县房屋产权交易管理中心档案显示该房屋未办理预告登记、未办理产权登记、不存在抵押查封登记等情况。 本案需要说明的是，于亚水主张因其受李兴成欺骗，李兴成转让财产、债务不实自己向镇赉县公安局报案，镇赉县公安局已立案，但截止目前，本院并未收到镇赉县公安局关于该案刑事受理通知书，于亚水没有提供相关证据证明李兴成与原告刘永春之间存在恶意串通、欺诈从而损害其合法权益的情形，且即使于亚水受欺骗于李兴成，也仅存在于亚水和李兴成之间，与原告刘永春无关，亦与本案无关，故而本案不需等待刑事立案结果而中止审理。 本院认为，本案构成润达公司及于亚水“一房数卖”的情形，在此情形下，关于本案所涉签订两份房屋买卖合同履行的问题，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，根据本院调取的镇赉县房屋产权交易中心向我院出具的证明可得知，该房屋至今未办理预告登记，未办理产权登记、无抵押查封登记等情况，结合刘永春两次庭审中所陈述的从签订完售楼合同之后自己就一直没有居住过该房屋且该房屋一直被他人占有的事实，且其亦未提供相关证据证明润达公司及于亚水在将该房屋抵顶崔超的当时，崔超（韩迎新）知道该房屋正处在另外一个交易的事实，故而本案无证据证明于亚水及润达公司与崔超（韩迎新）之间存在恶意串通损害刘永春作为第一买受人利益的情形。崔超（韩迎新）曾占有该房屋，即使崔超（韩迎新）未向二被告交纳该房屋的购房款，但属于另一法律关系，不影响崔超（韩迎新）曾合法占有涉案房屋的事实，在刘永春和崔超（韩迎新）均没有办理该房屋的产权登记和预告登记的情况下，应当优先保护已经合法占有该房屋的权利人，如果各个买受人均未办理所有权变更登记，也未合法占有，则才要进一步考察合同履行情况，比如购房款的缴纳情况、买卖合同的登记备案情况等，故而本院认定刘永春主张该房屋的所有权于法无据，其诉请应予全部驳回。至于刘永春因未能取得该房屋的所有权所产生的损失，可另案进行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告刘永春的诉讼请求。 案件受理费2,300.00元,由原告刘永春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判长 莫琳审判员樊杰审判员闫铭铭 二〇二〇年四月八日 书记员 张      秋      阳