浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终603号 上诉人(原审被告)：绍兴创时房地产经纪有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区昆仑商务中心1幢3302室-2，统一社会信用代码91330602MA29C9FB4H。 法定代表人：汤仲根，公司经理。 委托诉讼代理人：刘峰，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：王森，男，1982年6月18日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 被上诉人（原审原告）：汤蓓蓓，女，1981年12月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄亚飞，浙江大公律师事务所律师。 上诉人绍兴创时房地产经纪有限公司因与被上诉人王森、汤蓓蓓房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初12199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。绍兴创时房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘峰，王森、汤蓓蓓及其委托诉讼代理人黄亚飞到庭应询。本案现已审理终结。 绍兴创时房地产经纪有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1.本案应为居间合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。上诉人系从事房屋买卖居间的房地产经纪公司，并非案涉房屋的产权人，仅提供房屋买卖的机会，房屋买卖合同本案合同主体不适格，合同无效。2.合同目的不能实现系因外部环境变化，因情势变更不能归责于合同双方。合同签订后，原物权人绍兴县中洲置业有限公司被宣告破产，房屋因未缴纳出让金也不符合拍卖条件，且存在被上诉人因出价过低被案外人拍得的不确定因素。三、原判决适用法律错误。1.本案系居间合同纠纷，因情势变更归于无效或可撤销、解除。2.合同目的不能实现系因多种外部因素导致，适用最高20%的定金罚则仍明显不公，请求予以调整。 王森、汤蓓蓓答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人明显违约，应依据合同约定承担违约责任。 王森、汤蓓蓓向一审法院起诉请求：1.要求解除两原告与被告签订的两份《商品房认购书》；2.判令被告双倍返还定金80万元；3.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年3月5日，甲方被告与乙方两原告签订一份《商品房认购书》，约定经双方协商一致后就乙方向甲方认购坂湖明珠公寓物业事宜，订立以下条款；乙方认购坂湖明珠公寓1号楼2单元309室房屋，建筑面积为91.96平方米，认购的物业总价798186元；乙方同意在签订本认购书时向甲方支付定金为20万元，该定金计入房款之中；甲方承诺在本认购书签订后6个月内办理完拍卖、房屋产证及交房手续，乙方承诺在收到甲方通知参加法院拍卖当日如数支付全部剩余房款，乙方须按上述约定按期如数缴付上述房款；如乙方在通知的规定日期未参加法院拍卖或未按时缴付上述之房款，则视为乙方自动放弃其所认购该物业之权利，乙方已缴付之定金不予退还，甲方有权将该物业另行出售(不再另行通知)，因转售而获得一切收益全部归甲方所有，乙方不得要求任何形式之赔偿；如遇不可抗力，甲方有权撤销本认购书，在此情况下，甲方除将乙方已付认购定金退回给乙方外，无须承担其他任何责任等。同日，甲方被告与乙方两原告另签订一份《商品房认购书》，约定乙方向甲方认购坂湖明珠公寓1号楼2单元310室房屋，建筑面积为93.53平方米，认购的物业总价811814元。上述两份认购书的其他内容基本相同。 2019年3月5日，两原告向被告交纳上述两份认购书项下的定金各20万元，合计40万元。被告在认购书约定时间内未通知两原告参与房屋拍卖，亦未完成交房和房屋产权办理手续，遂酿成本案纠纷。 一审法院认为，原、被告之间为买卖案涉房屋即坂湖明珠公寓1号楼2单元309、310室房屋，于2019年3月5日签订两份认购书以及两原告向被告交付定金40万元的事实清楚，可以认定。上述认购书应定性为房屋买卖合同，其体现签约双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。若违约，则应承受定金罚则。被告辩称本案不应定性为房屋买卖合同且所涉认购书为无效合同，缺乏事实依据，该院不予采纳。 针对两原告要求解除两份认购书的诉求，该院认为，合同解除有约定解除和法定解除。在本案中，双方未在合同条款中就解除合同的条件进行明确约定。原告基于法定事由要求法院判决解除。根据认购书的约定，被告应在认购书签订后6个月内办理完案涉房屋的拍卖、房屋产证及交房手续，事实表明，被告未履行自己的上述合同义务，且明确表示认购书无法继续履行，导致两原告的合同目的落空系不争的事实。我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，两原告主张其合同目的不能实现，要求解除合同的诉求，符合上述合同法规定的合同解除情形，该院对两原告的该项诉求予以支持。被告辩称认购书的履行不能系因不可抗力造成，缺乏事实依据，该院不予采纳。 针对两原告要求双倍返还定金的诉求，该院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。该司法解释第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。结合前述分析，案涉认购书不能继续履行系被告之原因造成，被告因此构成根本性违约，故两原告要求被告双倍返还定金的请求，符合上述司法解释之规定，该院予以支持。据此，被告除应返还两原告所付定金40万元外，应适用定金罚则再支付不超过主合同标的额百分之二十的另一倍定金计32.2万元。两原告主张返还双倍定金80万元，与法律规定不符，该院不予采信。 综上所述，该院对两原告诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告王森、汤蓓蓓和被告绍兴创时房地产经纪有限公司于2019年3月5日签订的两份《商品房认购书》；二、被告绍兴创时房地产经纪有限公司应双倍返还原告原告王森、汤蓓蓓定金合计72.2万元，限于判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告王森、汤蓓蓓的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取计5900元，由原告王森、汤蓓蓓负担390元，被告绍兴创时房地产经纪有限公司负担5510元，当事人应负担的受理费均限于判决生效之日起十日内向该院缴纳。 二审中，本案双方均未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方签订的两份认购书，主体适格，内容不违反法律法规强制性规定，应为有效。双方均须依据认购书约定履行各自义务，如不能按约履行，则应依据认购书约定承担违约责任。认购书明确约定了定金，王森、汤蓓蓓要求适用定金罚则，理由正当。绍兴创时房地产经纪有限公司未能履行认购书约定的在认购书签订后6个月内办理完案涉房屋的拍卖、房屋产证及交房手续，并明确表示无法继续履行，应承担违约责任。一审适用定金罚则并认为不应超过主合同标的额百分之二十，亦无不当，绍兴创时房地产经纪有限公司的上诉理由不能成立。 综上，绍兴创时房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3520元，由上诉人绍兴创时房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张百元 审判员  梅 云 审判员  王 瑜 二〇二〇年四月八日 书记员  陶钿钿