福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终960号 上诉人(原审被告)：漳州晟达置业有限公司，住所地福建省南靖县山城镇锦绣路65号。统一社会信用代码913506270603997709。 法定代表人：郭顺辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔡清良，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简晓冬，福建南州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢秋霞，女，1974年11月27日出生，汉族，住福建省南靖县山城镇安美路72号。公民身份号码350627197411270027。 被上诉人（原审原告）：**华，男，1974年10月6日出生，汉族，住福建省南靖县山城镇安美路72号。公民身份号码350627197410060570。 被上诉人**华委托诉讼代理人:谢秋霞，女，1974年11月27日出生，汉族，住福建省南靖县山城镇安美路72号。公民身份号码350627197411270027。 上诉人漳州晟达置业有限公司因与被上诉人**华、谢秋霞商品房预售合同纠纷一案,不服福建省南靖县人民法院（2019）闽0627民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人漳州晟达置业有限公司的委托诉讼代理人简晓冬、被上诉人谢秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州晟达置业有限公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回**华、谢秋霞一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由**华、谢秋霞负担。事实和理由：1.漳州晟达置业有限公司存在非出卖人原因（因第三人原因）造成逾期交房的事由，依约可免除违约责任，一审未予认定是错误的。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一第五条第3点约定如遇下列情形之一，出卖人可以据实顺延交房时间：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书告知买受人的；（2）施工中遇有异常困难或重大技术问难以解决；（3）施工中因故变更设计；（4）日降雨量18mm以上或6级（含6级）以上大风、5级（含5级）以上地震等自然灾害；（5）停水、停电；（6）政府规划变更或政府批准文件延迟发放；（7）其他非出卖人所能控制的延误，如相关市政配套设施不能按时提供配套或有关部门强制性禁令影响施工或本合同签订之后因新的法律法规、政策等的实施导致出卖人不能正常施工。发生以上可以延期的事实，出卖人可以据实顺延交房期限而无需通知买受人。据此，施工中发生变更设计、施工中遇有异常困难、停水停电等因素属于双方约定的可以据实顺延交房时间的情形。一审法院仅扣除因台风天气、日降水量18mm以上的天数以及中考、高考、高职入学考试的停工天数，但未对施工中遇有异常困难、停水停电等等其他可以顺延交房期限的天数予以计算和扣除是错误的。2.即使如一审认定漳州晟达置业有限公司需支付逾期交房的违约金，合同约定的违约金标准过高，由于**华、谢秋霞也并未举证证明其因违约所受到的损失，漳州晟达置业有限公司无需支付违约金18252元。 **华、谢秋霞辩称，本案不存在施工中发生变更设计、施工中遇有异常困难、停水停电等其他可以顺延交房期限的，这些也不包括在不可抗力之内。要求驳回上诉，维持一审判决。 **华、谢秋霞向一审法院起诉请求：判令漳州晟达置业有限公司立即向**华、谢秋霞支付逾期交房违约金23868.3元（从2018年6月1日起至2019年7月30日止每日按照购房款万分之一计付），并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年3月29日，**华、谢秋霞与漳州晟达置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：350627010001032017001118），合同约定：**华、谢秋霞购买漳州晟达置业有限公司开发建设的位于南靖县山城镇溪边村晟水名都3号楼402室房屋，建筑面积为138.73平方米，总价款为561607元；漳州晟达置业有限公司应当于2018年6月1日前将经竣工验收合格的上述商品房交付**华、谢秋霞使用；商品房的交付条件是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件与取得房屋测绘报告；逾期交房，逾期超过30日的，买受人同意不解除合同，出卖人每日按照买受人已付购房款的万分之一向买受人支付自逾期之日至商品房具备交房条件之日的违约金；具体交房时间以出卖人发出的交房通知确定的时间为准。同日，双方又签订了补充协议，作为合同附件十一。该补充协议约定，出卖人可以据实顺延交房时间的情形:（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；（2）施工中遇有异常困难或重大技术问难以解决；（3）施工中因故变更设计；（4）日降雨量18mm以上或6级（含6级）以上大风、5级（含5级）以上地震等自然灾害；（5）停水、停电；（6）政府规划变更或政府批准文件延迟发放；（7）其他非出卖人所能控制的延误，如相关市政配套设施不能按时提供配套或有关部门强制性禁令影响施工或本合同签订之后因新的法律法规、政策等的实施导致出卖人不能正常施工。发生以上可以延期的事实，出卖人可以据实顺延交房期限而无需通知买受人。合同签订后，**华、谢秋霞已支付购房款561607元，漳州晟达置业有限公司于2019年7月30日向**华、谢秋霞交付了房屋。同时查明，案涉商品房工程项目于2018年11月20日取得房屋面积测绘报告，于2019年7月12日取得建设工程竣工验收备案。还查明，案涉合同签订后，根据南靖县城乡规划建设局关于中考、高考、高职入学考试停工通知，影响本案工程停工天数计16天；根据气象资料分析报告，影响本案工程施工的台风天气有24天，日降水量18mm以上的天数有40天，合计80天。上述事实，有**华、谢秋霞提供的商品房买卖合同、漳州晟达置业有限公司提交的福建省房屋建筑工程竣工验收报告、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、漳州市房屋面积测绘报告、交房公告、交房通知书、南靖县城乡规划建设局文件、气象资料分析报告及当事人的当庭陈述等证据证明，予以确认。 一审法院认为，**华、谢秋霞与漳州晟达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。**华、谢秋霞已付清了全部购房款。漳州晟达置业有限公司未在合同约定的2018年6月1日前交房，于2019年7月30日才将经相关部门验收合格的上述商品房交付**华、谢秋霞使用，已构成违约，应承担违约责任。对当事人争议的逾期交房违约金计算的截止时间问题。根据当事人双方签订的合同约定：逾期交房超过30日的，出卖人每日按照买受人已付购房款的万分之一向买受人支付自逾期之日至商品房具备交房条件之日计算的违约金；商品房的交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件与取得房屋测绘报告。本案逾期交房已超过30日，其逾期交房违约金计算的截止时间应为商品房具备交房条件之日。案涉商品房于2018年11月20日取得房屋面积测绘报告、于2019年7月12日取得建设工程竣工验收备案，本案商品房具备交房条件时间应认定为2019年7月12日。漳州晟达置业有限公司主张逾期交房违约金计算的截止时间为具备交房条件日即2019年7月12日止，符合合同约定，予以采纳。**华、谢秋霞主张逾期交房违约金计算的截止时间为实际交房日即2019年7月30日，与合同约定不符，不予支持。综上，本案商品房逾期交房天数为：从合同约定的交房时间的次日（2018年6月2日）起至商品房具备交房条件之日（2019年7月12日）止，合计405天。对当事人争议的根据合同约定可以顺延交房的天数问题。从合同签订日起至具备交房条件之日止，该期间内影响本案工程施工的台风天气有24天、24小时内降水达18mm以上有40天、政府通知管制期间为16天，符合案涉合同约定的漳州晟达置业有限公司可以据以延期交房的情形，故漳州晟达置业有限公司可以免除责任的天数合计80天。**华、谢秋霞主张本案可以免除漳州晟达置业有限公司责任的天数为39天，与事实不符，不予采纳。漳州晟达置业有限公司主张合同签订后至具备交房条件前可以免除责任的天数合计144天，与事实不符，不予采纳。综上，漳州晟达置业有限公司应承担违约金为18252元[561607×(405-80)×0.01%]。漳州晟达置业有限公司主张由于施工中发生变更设计、施工遇有异常困难等因素，依约可以免除违约责任，因其未能举证证明，对其主张不予以采纳。漳州晟达置业有限公司主张违约金计算标准过高应调整，因该计算标准系双方合同约定，且其未能举证证明违约金数额过分高于违约造成的损失，对其主张不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、漳州晟达置业有限公司应在本判决生效后十日内向**华、谢秋霞支付逾期交房违约金18252元；二、驳回**华、谢秋霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397元，减半收取计198元，由**华、谢秋霞负担47元，漳州晟达置业有限公司负担151元。 二审中，漳州晟达置业有限公司提供一份《南靖县住建局关于做好高考期间有关保障工作的通知》（靖建[2019]27号）复印件，要证明中高考是众所周知的事实，一审法院未予扣除2019年的高考是错误的。**华、谢秋霞质证认为，不认可该文件，况且那个时间点已接近交房，不存在真正的施工被耽误的情形。本院分析认定如下：漳州晟达置业有限公司提供的该份文件虽然是复印件，但高考确属众所周知的事实，亦属双方合同补充协议约定的“有关部门强制性禁令影响施工”的情形，故本院对其真实性予以认可。至于该期间是否可以在本案中计入顺延交房的天数，将在下文中一并阐述。 本院查明，双方当事人对一审查明的事实，除了漳州晟达置业有限公司对一审查明的“根据南靖县城乡规划建设局关于中考、高考、高职入学考试停工通知，影响本案工程停工天数计16天；根据气象资料分析报告，影响本案工程施工的台风天气有24天，日降水量18mm以上的天数有40天，合计80天。”有异议，认为此处的“16天”应是“33天”，此处的“80天”应是“95天”。对其他事实双方当事人均没有争议，本院对没有异议的事实予以确认。 对本案的争议焦点，本院分析、认定如下： 一、关于顺延交房实际天数的认定问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，**华、谢秋霞已按合同约定支付了全部房款。漳州晟达置业有限公司未能在合同约定的时间交房，已构成违约。补充协议约定，出卖人可以据实顺延交房时间的情形：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；（2）施工中遇有异常困难或重大技术问难以解决；（3）施工中因故变更设计；（4）日降雨量18mm以上或6级（含6级）以上大风、5级（含5级）以上地震等自然灾害；（5）停水、停电；（6）政府规划变更或政府批准文件延迟发放；（7）其他非出卖人所能控制的延误，如相关市政配套设施不能按时提供配套或有关部门强制性禁令影响施工或本合同签订之后因新的法律法规、政策等的实施导致出卖人不能正常施工。结合本地审判实践，其中台风、高考等因素，根据有关规定应当停工的，其天数可直接予以扣除；但对中雨、六级以上风、停水停电等因素，除了有政府及其相关部门发布文件或数据资料为据外，还应核实是否存在实际停工的事实，在漳州晟达置业有限公司未提供施工日志的情况下，一审直接扣除“日降水量18mm以上的天数有40天”不符合合同“据实顺延”的约定，显有不当。同理，漳州晟达置业有限公司在诉讼中提出由于施工中发生变更设计、施工遇有异常困难等因素依法可免除违约责任，因其没有提供充分有效的实际停工的证据，故本院不予采纳。综合以上因素，漳州晟达置业有限公司二审举证要将2019年的高考纳入顺延交房天数，以及主张影响本案工程停工总天数95天可顺延交房的请求，本院均不予采纳、支持。本案可按一审认定顺延交房的总计80天予以确定。 二、关于逾期交房违约金的计算标准的问题。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定：逾期交房，逾期超过30日的，买受人同意不解除合同，出卖人每日按照买受人已付购房款的万分之一向买受人支付自逾期之日至商品房具备交房条件之日的违约金。故本案逾期交房违约金按总房款日万分之一明确，也无存在明显偏高的情形。漳州晟达置业有限公司认为一审确认的按照买受人已付购总房款日万分之一计算逾期交房违约金明显偏高、要求予以调低的请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，漳州晟达置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费397元，由漳州晟达置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 林        健 审判员 叶    小    铭 审判员 陈育生年四月二十二日 法官助理徐明水 书记员吴茵婷