河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初507号原告：焦作市金望物业管理有限公司，住所地：焦作市新园路9号。法定代表人：路建芳，总经理。委托诉讼代理人：田利娜，女，系单位员工。被告：李艳艳，女，1972年10月30日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：汪勤，男，1973年12月1日出生，汉族，住焦作市解放区。（与被告系夫妻关系）原告焦作市金望物业管理有限公司（以下简称金望物业）与被告李艳艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告金望物业的委托诉讼代理人田利娜、被告李艳艳及其委托诉讼代理人汪勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金望物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠交的物业服务费1606元、违约金4818元，共计6424元(2018年1月1日至2019年8月31日)；2.本案诉讼费及其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在丽景园小区购买住宅一套，面积133.85平方米，原告为该小区物业服务人。物业费收费标准通过小区半数以上业主同意，被告应按每月每平方米0.6元交纳物业费。从2008年7月1日起，被告无故拒绝支付物业服务费，期间原告多次催要无果，故诉至法院，望判如所请。被告李艳艳辩称，1.原告所述与事实不符，本案系因房屋质量问题尚未解决引起，被告家中墙壁开裂，向原告及开发商反映报修，由于没有维修，原告及开发商焦作市金山置业有限公司（以下简称金山置业）答应赔偿，解决方案是赔偿款抵物业费，但具体年限及金额一直在协商中。开发商金山置业与原告虽名义是两个不同公司，但其实是一家，原告系金山置业的子公司，原告法人路建芳是金山置业股东之一，原告的财务和人事等皆由金山置业管理和任命，由于原告与开发商的关系，赔偿款抵扣物业费一直由原告与业主协商，但至今无协商结果；2.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条规定，丽景园小区业委会于2012年7月成立，故原告与金山置业签订的《物业管理委托合同》于2012年7月终止，有焦作市中级人民法院（2015）焦民二终字第00093号判决书认定，在第一届业委会存续期间（2012年7月-2014年7月），原告与开发商于2012年12月10日签订的合同应系无效，对业主没有约束力；3.根据法律规定，物业公司擅自提高物业收费标准，业主对擅自提高的部分可以拒交，原告由0.4元涨至0.6元程序不合法，没有书面征求全体业主意见，没有公示，没有法律依据，原告以发蔬菜诱惑不明真相业主签订的补充协议，不是业主们的真实意思表示，应为无效；4.物业收费标准与服务水平不相当，小区内单元门、摄像头、小木桥、监控坏了之后均不维修，小区西门不开，南门需业主自行开门，影响业主出行，车辆乱停乱放、卫生环境差等，只能达到四级收费标准0.35元；5.严重侵害业主权利，消防通道不畅通，物业将小区主干道路一分为二，一半划成停车位，通行道路不到3米，大型消防车无法通过，给业主生命财产带来严重安全隐患，且被告单元未配置消防器材；公用自行车棚租赁给商户经营变相让业主掏钱；小区出租商户所得租金、违法占道收取的停车费及其他经营费用和业主缴纳的资金均未用于专项维修资金；6.原、被告签订的物业服务合同没有约定违约金，原告主张违约金没有法律依据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。1.关于原、被告之间是否存在物业服务合同关系。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告金望物业与建设单位金山置业于2012年12月10日签订了《前期物业委托服务合同》，内容合法，且不违反法律法规的强制性规定，虽然该合同签订时小区成立有业主委员会，但未选定物业公司，后续第二届业主委员会未成立，且原告一直在为该小区提供物业服务，并于2018年又与涉案小区业主签订了金派广场·丽景园《前期物业管理服务协议》补充协议，故该《前期物业委托服务合同》及补充协议应当依法认定为有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按照协议内容履行各自的义务。原告根据与建设单位签订的前期物业服务合同，提供了相应的物业服务，被告作为该小区的业主，自然应当承担缴纳物业费的义务。2.关于被告拒交物业服务费的理由能否成立。被告辩称其所居住房屋存在质量问题，原告作为小区的物业管理单位，依据《前期物业委托服务合同》约定，其履行的主要义务包括物业共用部位、共用设施设备、公共绿化、清洁卫生等项目的维修、养护、管理，被告的房屋质量问题可以向原告反映并通过法定程序，请求相关义务人承担相应的违约责任，亦与本案并非同一法律关系，被告以此作为拒交物业服务费的理由不能成立。被告称原告同意以房屋质量赔偿款来抵扣物业费用，原告不予认可，且原、被告双方均认可具体事项未达成一致，故该辩解意见不能成立。被告辩称原告物业服务不到位，但未能提交足够证据证明原告存在不履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵的情形，不能作为拒交物业服务费的理由。被告辩称其缴纳的600元应抵扣物业费，但未提交缴费票据予以证明，故该辩解意见不能成立。3.关于物业服务费的收费标准。原告与案外人于2012年12月10日签订的《前期物业委托服务合同》中约定多层住宅的收费标准为自2005年7月1日起0.4元/月/平方米。经生效判决认定，自2018年1月1日起，由原告提供服务的被告所在小区，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业管理服务费上涨至0.6元/月/平方米。被告房产证房屋面积为133.85平方米，经计算，被告2018年1月1日至2019年8月31日需交纳的物业服务费为1606.2元（133.85平方米×0.6元/月/平方米×20个月=1606.2元），原告现主张物业费为1606元，系当事人意思自治，本院予以支持。4.关于原告主张的违约金，本案中，被告拒交物业服务费确因客观事由，与原告的服务质量有待提高不无关系，故原告的该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告李艳艳应于本判决生效后十日内向原告焦作市金望物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年8月31日的物业管理服务费1606元；二、驳回原告焦作市金望物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李艳艳负担。本判决为终审判决。审判员 程 明法官助理张莹莹二〇二〇年四月一日书记员 刘卫平附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。