山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终107号上诉人（原审被告）：景园园，女，1979年1月16日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵军良，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：温岳东，山东明朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市仁方堂综合经营有限公司，住所地烟台市芝罘区毓岚街2号。法定代表人：郝炬，该公司经理。委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕君妮，山东德扬律师事务所律师。上诉人景园园因与被上诉人烟台市仁方堂综合经营有限公司（以下简称仁方堂公司）返还原物纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初5893号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。景园园上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一、二项，并改判驳回仁方堂公司的该项诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由仁方堂公司承担。事实和理由：一审法院认定仁方堂公司系涉案房屋的相关权利人证据不足，属于认定事实错误。在一审法院审理过程中，仁方堂公司为证明其为涉案房屋的相关权利人仅仅提供了一份烟台市芝罘区资产经营有限公司出具的证明一份，该证明载明“龙海家园A区社区商业服务中心建筑面积15600平米，目前该建筑已竣工验收，房产登记手续在办理之中，暂未取得房产证，目前该建筑已按照租赁方式交由烟台市仁方堂综合经营有限公司使用”。景园园认为，首先该证明的出具人即烟台市芝罘区资产经营有限公司在一审过程中并未提供任何证明材料证明其自身系涉案房屋的所有权人，在烟台市芝罘区资产经营有限公司并未证明其系房屋所有权人的情况下为他人所出具的有关房产的一切证明是根本不具备任何证明效力的，即便涉案房产并未取得不动产登记证书，那么也应当提供竣工验收报告等材料来证明相关产权情况；退一步讲，若烟台市芝罘区资产经营有限公司确为涉案房产的所有权人，那么其所出具的证明也仅仅只能证明涉案房产于2015年曾出租给仁方堂公司使用，而本案诉讼发生之时，涉案房产是否仍属于烟台市芝罘区资产经营有限公司出租给仁方堂公司使用的状态并无任何证据证明。综上，一审法院认定仁方堂公司系涉案房产的相关权利人并无任何证据支撑，在这种情况下直接判定景园园向仁方堂公司腾交房产属于认定事实错误。一审法院判定景园园向仁方堂公司支付2017年5月20日至2018年4月20日期间的房屋占用费110916.60元属于认定事实错误，适用法律错误。一审判决认为“因青岛渚洲锦鲤特种水产品有限公司（以下简称渚洲公司）与烟台四林商贸有限公司（以下简称四林公司）的转租合同、四林公司与景园园的分租合同均是以渚洲公司的租赁权存在为基础，故在仁方堂公司与渚洲公司的房屋租赁合同于2017年4月15日解除后，渚洲公司与四林公司的转租合同、四林公司与景园园的分租合同所涉租赁关系亦应归于消灭”。景园园认为，因仁方堂公司与渚洲公司的房屋租赁合同于2017年4月15日解除后四林公司与景园园之间的租赁合同关系并不当然解除，理由如下：（1）《中华人民共和国合同法》第93、94条分别规定了合同的约定解除及法定解除，而96条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，因此无论是法定解除还是约定解除都应当以享有解除权的人将解除事由通知到另一方当事人时才能产生解除的法律后果，景园园并非仁方堂公司的次承租人，在仁方堂公司与渚洲公司的房屋租赁合同于2017年4月15日解除后仁方堂公司通知景园园解除租赁合同之前，景园园与四林公司之间的租赁关系并不当然解除。在该租赁关系解除之前景园园是不应当向仁方堂公司支付租赁关系解除之前的占用使用费的。（2）一审法院作出的（2017）鲁0602民初6058号判决“限被告张言平、刘君梅自2017年5月11日起至实际返还租赁房屋之日止按7338元/天的标准计付占用费”，而本案一审判决将（2017）鲁0602民初6058号判决的上述债务又判决给了景园园并注明“两案在执行中应相应抵减”，景园园认为一审法院将相同的债务在不同的判决里判决给不同的主体明显属于适用法律错误，另外，因景园园与张言平、刘君梅之间并无任何法律关系，一审法院认定该债务可以进行抵减更是无任何法律依据的。三、一审法院认定景园园按照331.51元/天的标准向仁方堂公司支付占有使用费属于认定事实错误。一审法院系依据仁方堂公司与渚洲公司之间的租赁关系解除进而认定景园园应向仁方堂公司返还房屋，并判令景园园支付占用费至房产实际返还之日止，一审判决景园园支付占用费的依据系景园园占用涉案房产给仁方堂公司造成了租金损失，而仁方堂公司的租金损失应当按照其与渚洲公司之间关于租金的认定标准，其租金损失并非是景园园与四林公司之间的租金标准，因此一审法院按照景园园与四林公司之间的租金标准判决景园园向仁方堂公司支付占用费属于认定事实错误，二审应予纠正。综上，一审判决无论是在认定事实还是在适用法律方面均有错误，明显损害了景园园的合法权益，因此为维护景园园的合法权益，特依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法改判支持景园园的上诉请求。仁方堂公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。仁方堂公司系涉案房产的承租人，有权进行转租，在仁方堂公司与四林公司租赁合同解除后，作为次承租人的景园园其合同应当予以解除，景园园应当将涉案房产返还仁方堂公司，并应当按照其租赁合同的约定给付仁方堂公司占用期间的使用费用，故应驳回景园园的上诉请求。仁方堂公司向一审法院起诉请求：1、判令景园园立即腾迁，向仁方堂公司返还位于烟台市芝罘区龙海家园A区一层10号的不动产，并分别按照331.51元/天、14.67元/天的标准向仁方堂公司给付自2018年4月21日起至实际腾迁之日止的房屋占用费和管理服务费；2、判令景园园向仁方堂公司给付2017年5月20日至2018年4月20日期间的房屋占用费110916.60元、2017年12月20日至2018年4月20日期间的管理服务费1320元，共计112236.60元。一审法院认定事实:（一）2015年，烟台市芝罘区资产经营有限公司出具证明一份，载明：龙海家园A区社区商业服务中心建筑面积约15600平米，目前该建筑已竣工验收，房产登记手续正在办理之中，暂未取得房产证，目前该建筑已按照租赁方式交由仁方堂公司使用。（二）2015年12月8日，仁方堂公司与渚洲公司签订龙海家园A区社区商业服务中心1－3层租赁合同，约定仁方堂公司将位于烟台市芝罘区龙海家园A区东南角五层建筑的1－3层、建筑面积约为10000平方米的房产出租给渚洲公司，租赁期限8年，自2015年12月10日起至2023年12月9日止。双方还约定了租金的数额及给付时间、方式、解除合同的条件、违约金等。合同签订当日，仁方堂公司将合同项下房产交付给渚洲公司。在征得仁方堂公司同意后，渚洲公司将涉案房屋转租给四林公司。2017年4月10日，仁方堂公司因渚洲公司欠缴房租、多次催要无果，向渚洲公司发送了解除租赁合同通知，通知渚洲公司双方租赁合同于2017年4月15日解除，限渚洲公司于2017年5月10日返还租赁物，并结清欠付费用，渚洲公司于2017年4月13日收到通知，但一直未与仁方堂公司办理房屋交接手续。2017年4月25日，渚洲公司办理了工商登记注销手续，清算组成员为张言平、刘君梅，渚洲公司清算期间未通知仁方堂公司。仁方堂公司为追索欠缴的房租及返还租赁房屋事宜，将张言平及其配偶、四林公司、刘君梅及其配偶诉至一审法院。一审法院立案的案号为（2017）鲁0602民初6058号。该案庭审中，各方一致认可仁方堂公司与渚洲公司签订的龙海A区社区商业服务中心1－3层租赁合同于2017年4月15日解除。（三）渚洲公司成立于2015年2月2日，股东为张言平。四林公司成立于2015年12月11日，股东为张言平、刘君梅。（四）一审法院在审理（2017）鲁0602民初6058号案件时认为，公司清算时，清算组应当按照《中华人民共和国公司法》第一百八十五条的规定，履行通知债权人和在报纸上公告的义务，因未履行上述义务导致债权人未及时申报债权而未获清偿，清算组成员应对债权人因此造成的损失承担赔偿责任。张言平、刘君梅系渚洲公司清算组成员，在明知渚洲公司欠付仁方堂公司房屋租金且未履行房屋交接手续的情况下，未将渚洲公司解散清算事宜书面通知仁方堂公司，致使仁方堂公司未及时申报债权，二人应对仁方堂公司因此造成的损失承担赔偿责任。仁方堂公司与渚洲公司签订的租赁合同合法有效，且于2017年4月15日解除。渚洲公司应缴纳租金至2017年4月15日，扣除已缴租金和以经营保障金冲抵租金后，渚洲公司尚欠仁方堂公司租金1417440元。仁方堂公司与渚洲公司之间的租赁合同解除后，渚洲公司应当于2017年5月10日前将租赁房屋交还给仁方堂公司，但渚洲公司一直未与仁方堂公司办理房屋交接手续，且部分房屋亦由次承租人一直占用，张言平、刘君梅作为渚洲公司清算组成员，负有对渚洲公司注销后的财产进行保管、清理、处理和清偿的责任，故仁方堂公司要求张言平、刘君梅返还租赁房屋于法有据；四林公司与渚洲公司分别为各自独立的法人单位，法律地位平等，仁方堂公司未能提交证据证实曾与四林公司协商由四林公司承接龙海家园A区社区商业服务中心1－3层租赁合同的权利义务，故仁方堂公司要求四林公司承担连带责任于法无据。因此，一审法院作出（2017）鲁0602民初6058号民事判决书，判决张言平、刘君梅支付仁方堂公司房屋租金1417440元及逾期付款违约金、赔偿仁方堂公司可得利益损失223200元；限期张言平、刘君梅将烟台市芝罘区龙海家园A区东南角五层建筑的1－3层、建筑面积约为10000平方米的房产交还给仁方堂公司，并自2017年5月11日起至实际返还租赁房屋之日止按7338元/天的标准计付占用费；驳回仁方堂公司的其他诉讼请求。该判决已生效，且进入执行程序，因被执行人确再无其他财产可供执行，因此，一审法院以（2018）鲁0602执889号执行裁定书裁定终结本次执行程序。（五）2016年1月20日，四林公司与景园园签订《烟台四林商贸门面房租赁合同》一份，约定四林公司将其拥有的坐落于芝罘区龙海家园A区商业活动中心编号为10、建筑面积共110平方米、装修程度为毛坯的铺位出租给景园园用于经营，合同租赁期自2016年2月28日起至2021年2月27日止，共四年，年租金为121000元，租金金额按照上一年租金的8%每年递增；租赁期内，景园园租赁门面所产生的水、电、物业管理费等由景园园自行承担，其中物业管理费每月每平方米4元，随租金一起按年预付。非违约方有权解除合同，并有权要求违约方支付违约金。合同签订后，四林公司将上述房屋（属于龙海家园A区社区商业服务中心1－3层）交由景园园使用至今。（六）仁方堂公司要求景园园腾迁未果，遂诉来一审法院，请求判令景园园腾迁并支付房屋占用费，支付物业费（即仁方堂公司诉讼请求中的管理服务费）。关于物业费，仁方堂公司主张由其公司为景园园承租房屋所在的单独的商业楼提供物业服务，景园园否认，称其不清楚是谁提供物业服务。仁方堂公司未举证。一审法院注意到，仁方堂公司与渚洲公司签订的租赁合同中约定由仁方堂公司提供物业服务，双方对此合同无异议，但景园园认为仁方堂公司并未为其提供物业服务，其租赁的房屋是网点房，出门就是大街。庭审中，景园园向一审法院提交反诉状一份，要求判令仁方堂公司赔偿因擅自停电给景园园造成的损失40万元。一审法院认为该请求与本案并非同一法律关系，故不予受理，景园园可另行起诉，一审法院告知景园园后，记入了庭审笔录。一审法院认为，（一）烟台市芝罘区资产经营有限公司出具的证明及一审法院生效的（2017）鲁0602民初6058号民事判决书可以证明对于龙海家园A区社区商业服务中心1－3层，仁方堂公司有出租权。涉案房屋由景园园占有的事实清楚。景园园关于仁方堂公司出租房屋是无效的辩解，一审法院不予采信。（二）仁方堂公司与渚洲公司的房屋租赁合同解除后，渚洲公司与四林公司的转租合同、四林公司与景园园的分租合同的效力如何。一审法院认为，因渚洲公司与四林公司的转租合同、四林公司与景园园的分租合同均是以渚洲公司的租赁权存在为基础，故在仁方堂公司与渚洲公司的房屋租赁合同于2017年4月15日解除后，渚洲公司与四林公司的转租合同、四林公司与景园园的分租合同所涉租赁关系亦应归于消灭。（三）景园园是否有腾房义务及房屋占用费如何认定和承担的问题。既然渚洲公司与四林公司的转租关系、四林公司与景园园的分租关系均随仁方堂公司与渚洲公司的房屋租赁合同解除而归于消灭，则景园园作为租赁房屋的实际占有人，有义务将房屋腾空并交给仁方堂公司。仁方堂公司要求景园园腾迁并返还房屋的请求，应当得到支持。值得特别指出的是，因渚洲公司、四林公司通过承租、转租的方式取得的房屋，不仅包括景园园占有的房屋，而且包括其余商户占有的房屋，且在（2017）鲁0602民初6058号案件中，景园园不是该案的当事人，该份判决书不能判决景园园承担义务，但该案与本案的当事人都有返还租赁物的义务。至于两案中涉及的共同部分，如由景园园履行了腾房义务，则对应的张言平、刘君梅在一审法院（2017）鲁0602民初6058号民事判决书中所应负的返还租赁物义务中应返还的包含本案房屋的该部分义务亦即履行完毕，不存在重复问题。关于景园园所称一审法院（2017）鲁0602民初6058号民事判决书判决张言平、刘君梅支付房屋占用费与本案是否属于重复判决的问题。一审法院认为，（2017）鲁0602民初6058号案件中，景园园并非当事人，该案判决书不能约束景园园。而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定了次承租人应承担逾期腾房占有使用费，故对于景园园应依法承担的占有使用费，应在本案中予以确定。一审法院（2017）鲁0602民初6058号民事判决书虽然判决张言平、刘君梅承担房屋占有使用费，但因该二人至今并未履行，故本案判决景园园支付仁方堂公司房屋占有使用费，没有实际发生承租人、次承租人重复支付的情况，但一审法院将在判决中予以明确，若景园园支付了房屋占有使用费，则应扣减张言平、刘君梅应支付的房屋占有使用费。仁方堂公司主张的房屋占有使用费标准为331.51元/天（121000元/365天），符合景园园与四林公司签订的协议中的约定，因此，景园园应自2017年5月20日至返还房屋之日止，按上述标准支付房屋占有使用费。（四）关于景园园是否应当承担物业费的问题。一审法院认为，景园园与仁方堂公司之间并无物业费的约定，目前亦无证据证明仁方堂公司为景园园提供了物业服务。即使仁方堂公司为景园园提供了物业服务，其亦应以物业服务纠纷另行主张权利。因此，仁方堂公司要求景园园支付物业费（即诉讼请求中的管理服务费），一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》二百一十二条、二百二十四条以及上述引用条款之规定判决：一、限景园园于判决生效之日起10日内将坐落于烟台市芝罘区龙海家园A区商业活动中心编号为10（烟台四林商贸有限公司与景园园签订的《烟台四林商贸门面房租赁合同》项下），建筑面积为110平方米的房屋腾空并返还给仁方堂公司。二、限景园园于判决生效之日起10日内支付仁方堂公司房屋占有使用费110916.60元，并按331.51元/天的标准支付仁方堂公司从自2018年4月21日至返还房屋之日止的房屋占有使用费[一审法院（2017）鲁0602民初6058号民事判决书中确定应支付的占用费，包含景园园应支付的房屋占有使用费，两案在执行中应相应抵减，不得重复履行]。三、驳回仁方堂公司的其他诉讼请求。如果景园园未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14700元，由景园园负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。仁方堂公司向法庭提交烟台市芝罘区资产经营有限公司于2020年1月14日出具的证明，载明：龙海家园A区社区商业服务中心建筑面积约15600平方米。目前该建筑已经竣工验收，房产登记手续正在办理中，暂未取得房产证。目前该建筑已按照租赁方式交由仁方堂公司有偿租赁使用，双方的租赁合同至今仍在正常履行中。景园园对该证据质证认为，该证据没有记载具体的经办人姓名和联系方式，真实性无法确认。另外，该证明载明房产登记手续正在办理中，具体房产登记于哪一个主体名下是不确定的，且仁方堂公司未向法庭提交租赁合同原件，但景园园不能向法庭提交证据证明涉案房屋的权利人是谁。双方当事人并表示仁方堂公司与渚州公司之间及四林公司与景园园之间签订的租赁合同在租赁面积及租金数额均不一致。景园园只租赁了所有一至三层租赁房屋中的一层。烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初6058号生效判决确认，仁方堂公司与渚州公司签订的租赁合同合法有效，于2017年4月15日解除，渚州公司应当于2017年5月10日前将租赁房屋交还给仁方堂公司。二审查明的其他事实同一审一致。本院认为，本案争执焦点问题为：1、仁方堂公司主体是否适格，是否有权向景园园主张返还租赁房屋；2、景园园应否向仁方堂公司支付房屋占用费及其标准。针对第一个焦点问题，本院认为，结合仁方堂公司提交的烟台市芝罘区资产经营有限公司的证明及烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初6058号生效判决，可以认定，仁方堂公司系涉案房屋的权利人。景园园占有使用涉案房屋的基础是仁方堂公司与渚州公司、四林公司、景园园之间存在租赁及转租赁关系，仁方堂公司因渚州公司欠付租金而与渚州公司解除房屋租赁合同，其与渚州公司解除房屋租赁合同后，景园园相对于仁方堂公司，对涉案房屋已构成无权占有，仁方堂公司依法有权向房屋的实际占有人即景园园主张返还房屋。针对第二个焦点问题，景园园占用使用仁方堂公司房屋，应向仁方堂公司支付房屋占有使用费，对于占用费标准，因仁方堂公司与渚州公司及景园园与四林公司之间的租赁合同中的房屋位置、租赁面积及租金数额均不一致，景园园承租的是一层部分房屋，因此两者的租金标准不具有可比性，一审法院参照景园园与四林公司的租金标准确定景园园的房屋占用费并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。景园园的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4255元，由景园园负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  王守远二〇二〇年四月五日书记员  杨晓丹