辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初17855号原告:王书华，女，1943年6月20日出生，回族，住址沈阳市沈河区。委托代理人：邢小龙，辽宁瀛沈律师事务所律师。被告：辽宁昊宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区教场路24号。法定代表人：丁福国，该公司董事长。委托代理人：郑可心，辽宁开宇律师事务所律师。被告：金华市万胜房地产有限公司，住所地金华市文苑路5号5楼。法定代表人：李淑芳，该公司执行董事。委托代理人：刘轶，该公司员工。被告：刘钢，男，1960年6月3日出生，汉族，现住沈阳市和平区。原告王书华与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、被告金华市万胜房地产有限公司、被告刘钢商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员潘强担任审判长，与审判员刘芳、人民陪审员史秋卓组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王书华及其委托代理人邢小龙，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司的委托代理人郑可心，被告金华市万胜房地产有限公司委托代理人刘轶，被告刘钢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王书华向本院提出诉讼请求：1、要求被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、金华市万胜房地产有限公司、刘钢撤销刘钢名下摩根凯利1座1-22单元7号商品房的合同备案登记手续；2、要求被告辽宁昊宇房地产开发有限公司为原告办理摩根凯利1座1-22单元7号房屋的商品房买卖合同备案登记手续，并将该房屋产权登记至原告名下；3、案件受理费用由被告承担。事实及理由：2012年9月20日，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司与原告王书华签订《商品房买卖合同》，将摩根凯利项目1座1-22单元7号商品房出售给原告。合同签订当日，原告一次性支付全部房款，被告于当日交付房屋，并由原告入住使用至今，但被告一直未按商品房买卖合同约定将合同进行备案登记，致使原告无法取得房屋产权证书。后原告得知，被告金华市万胜房地产有限公司曾伪造辽宁昊宇房地产开发有限公司印章，将该房屋买卖合同备案至被告刘钢名下。2014年1月9日，中国国际经济贸易仲裁委员会作出（2014）中国贸仲京裁字第21号裁决书，认定金华万胜公司将该房屋备案到刘钢名下的行为造成了实际购房人与备案人不一致，并裁决辽宁昊宇公司与金华万胜公司在30日内解决房屋实际购房人与合同登记不一致的问题。该裁决生效后，辽宁昊宇公司与金华万胜公司未按裁决书要求撤销刘钢名下的合同备案登记。2018年8月18日，沈阳市沈河区人民法院作出（2018）辽0103民初民初7710号民事判决书，认定原告王书华与辽宁昊宇房地产公司之间的商品房买卖合同合法有效，原告王书华为该房屋的真实购买人及权利人，但因辽宁昊宇公司与金华万胜公司未撤销刘钢名下的合同备案登记，致使原告无法办理合同备案登记，不能取得房屋产权证书，影响了原告合同的正常履行，侵害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请法庭查明事实，支持原告诉讼请求。被告辽宁昊宇房地产开发有限公司辩称，1、原告的诉求在（2018）辽0103民初7710号单独向被告昊宇提起过，且在该案件中另向昊宇主张商品房买卖合同违约金。该案中生效判决确认了其违约金的主张请求，对其他诉求即本案中的相应诉求予以全部驳回，原因是涉案房屋备案在刘钢名下，原告未主张撤销，刘钢的备案未撤销之前，昊宇无法为原告办理合同备案，更无法为其办理产权证。根据昊宇公司与金华万胜进行的国贸仲裁裁决，裁决认为金华对包括本案案涉房屋在内的143套房屋，将其备案在李沈生、刘钢等五人名下，该事实造成了实际购房人和房产局和商品房买卖合同人不一致，引发了不必要的纠纷。即金华将房屋备案在非实际买受人名下的这一行为，造成了本案纠纷，其应承担相应的法律责任。另，裁决书还认为金华应尽快解决实际购房人与合同备案人不一致的问题。昊宇公司有义务配合金华解决上述问题。故，被告认为本案涉案房屋的实际买受人是原告，且已实际入住，应当取得相应的权利。被告刘钢系金华公司对外融资的对象，因其借款形成了特殊的担保，造成了本案纠纷，应由金华公司承担相应的撤销备案等主要义务。2、因案涉房产工程未骏工验收，尚不具备办理房屋产权登记，请求法院驳回第二项诉求。根据裁决工程骏工验收的具体工作由金华公司组织实施，昊宇公司配合完成验收工作。现因金华公司拖欠工程款及其他原因，等到骏工验收工作无法开展。故不具备办证条件，但昊宇公司可以在具备条件以后履行配合义务，为原告办理相关权证。3、关于诉讼费，本案纠纷源自于金华公司以刘钢等非房屋实际买受人名义进行合同备案，导致实际购房人与合同备案人不一致而产生的纠纷，金华有完全的责任和过错。昊宇在条件具备时，可以承担配合义务，并没有推卸责任，故不应承担本案诉讼费。另，原告在7710案件中提起的诉讼，诉讼费已由昊宇公司承担，如本案受理费再次由昊宇承担，则明显加重了昊宇的责任。且昊宇公司已进行破产程序，根据目前管理人调查和接管的财产状况，昊宇公司无任何现金资产，对外的诉讼尚拖欠，无力承担。被告金华市万胜房地产有限公司辩称，我公司与昊宇为联建关系，15层房产归我公司对外销售，并获取收益，案涉房产位于15层以上，应由我公司销售并收益，然而昊宇公司违背联建协议的约定，擅自且明知将已登记在刘钢名下的涉案房屋出售给原告，既侵害了我公司的权益，也侵害了原告的权益，该行为导致涉案房屋出现纷争。对此，我公司认为应由昊宇公司承担对原告的赔偿责任，并将涉案房屋归还我公司。第三人刘钢辩称，原告提出要撤销本人名下的商品房合同备案登记手续，将涉案房屋备案至原告名下，并将其所有权归原告所有，于理于法都毫无根据。我自己花钱买的房，并在房产部门做了备案登记，我购买的房屋是真实合法有效的，对涉案房屋拥有无可争辩的所有权。现在既然同一套房屋有两个《商品房买卖合同》，又都自称是真实的，那就要看谁购买在先，谁购买的房屋合法合规。首先，从涉案房屋的购买时间和签订《商品房买卖合同》的时间上来看，我购买的时间是2009年1月15日，而原告的购买时间据《起诉状》上说是2012年9月20日，整整差了三年半的时间。第二，本人的购房是真实的购房行为，支付了购房款，有真实的付款及凭证，这些都不是可以伪造的。另外，本人还与开发商辽宁昊宇房地产开发有限公司签订了《商品房回购合同》，证明本人购买房屋是真实的购买关系，而非其他什么行为。第三，从该房屋的登记情况上来看，本人购买的房屋在沈阳市房产交易权属中心进行了备案登记，登记的合同编号是0902001351，而原告的《商品房买卖合同》，与开发商并未办理产权登记，没有发生不动产物变动，只是一个不受法律保护的白合同。房产管理部门进行商品房买卖合同登记备案的重要作用，就是防止房产开发公司的房屋一房两卖。按照沈阳市的规定，购房者与开发签署了《商品房买卖合同》之后，开发单位应持合同到市房地产交易中心申请备案登记后，将登记的合同返还给购房者，这是最正常的手续。我的房子就是这么做的，合规、合法、有效。合同登记备案，是消费者所购商品房的安全有效的保证书，这是保证书本人有，而原告没有。被告认为，本案的焦点在于辽宁昊宇房地产开发有限公司用已正式出售的房产与原告签订所谓的《商品房买卖合同》，造成一房两卖的事实，这个合同本身就是无效的、非法的、原告应该向开发商主张和追讨自己的房款，而不是这套房子，因为这套房子的所有权早已经属于本人了。故，请求法院驳回原告的上述请求。经审理查明：2012年9月20日，原告王书华与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区房屋（建筑面积115.74平方米），总价款578，700元，同日，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司出具收款收据两张，载明收到原告王书华交纳的购房款578，700元。并于同日出具《摩根凯利入住通知书》一份，原告随即入住该房屋，但被告一直未按商品房买卖合同约定将合同进行备案登记，致使原告无法取得房屋产权证书。2018年5月22日，原告王书华向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求被告辽宁昊宇房地产开发有限公司为原告王书华办理涉案房屋商品房买卖合同备案，将该房屋产权登记至原告名下；被告辽宁昊宇房地产开发有限公司支付逾期办理产权登记的违约金9866.16元。2018年8月18日，沈阳市沈河区人民法院作出（2018）辽0103民初7710号民事判决书，认为涉案房屋已备案至刘钢名下，在刘钢的商品房买卖合同备案未撤销之前，被告无法为原告办理商品房买卖合同备案，判决被告辽宁昊宇房地产开发有限公司给付原告王书华违约金9866.16元，驳回了原告王书华的其他诉讼请求。现原告王书华以要求被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、金华市万胜房地产有限公司、刘钢撤销刘钢名下摩根凯利1座1-22单元7号商品房的合同备案登记手续及要求被告辽宁昊宇房地产开发有限公司为原告办理摩根凯利1座1-22单元7号房屋的商品房买卖合同备案登记手续，并将该房屋产权登记至原告名下起诉来院。另查明，2009年1月15日，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司与被告刘钢签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告刘钢购买位于上述地址的沈阳市沈河区商品房，其中包括本案所涉房产沈阳市沈河区市府大路286号摩根凯利大厦1座1-22-7号房屋，该房屋总价值347220元。同日，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司为被告刘钢在沈阳市房屋产权权属登记中心办理了包括涉案房屋在内的上述29套房屋商品房买卖合同的房产登记备案。2009年1月16日，被告刘钢通过张忠将上述29套房屋的购房款4927000元存入沈阳东森房地产开发有限公司财务部出纳吴增卫账户内，同日被告辽宁昊宇房地产开发有限公司为被告刘钢开具347220元的收款收据并出具入住通知书。2009年5月15日，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司（甲方）与被告刘钢（乙方）签订《商品房回购合同》，约定：一、甲方自愿向乙方回购在2009年1月15日出售给乙方的座落于沈阳市沈河区双方议定甲方回购上述商品房的成交总价为8639000元。甲方应按月交付回购款，即在每月15日前交付回购款244500元，余下8150000元回购款，甲方应在2009年7月15日前一次性付清给乙方。如果甲方没能按月交付回购款或在规定期限内没能一次性付清余下回购房价款，则视甲方放弃回购，该房屋将归乙方所有，甲方必须协助乙方办理房屋产权证等相关手续。后被告辽宁昊宇房地产开发有限公司回购部分房产，本案涉诉房产未被回购。2012年4月18日，被告金华市万胜房地产有限公司作为申请人以被告辽宁昊宇房地产开发有限公司作为被申请人就双方合同项下的项目开发承包协议争议一事向中国国际经济贸易仲裁委员会提起书面仲裁申请。中国国际经济贸易仲裁委员会于2014年1月9日，作出裁决书，裁决“金华市万胜房地产有限公司应当在本裁决作出之日起30日内解决143套房屋实际购房人与商品房买卖合同登记不一致的问题，辽宁昊宇房地产开发有限公司配合金华市万胜房地产有限公司解决上述问题。如果逾期，金华市万胜房地产有限公司仍没有解决该问题，由此导致的一切赔偿由金华市万胜房地产有限公司和辽宁昊宇房地产开发有限公司共同承担”，上述提及的143套房屋包括本案所涉房屋。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、房屋备案登记表、收款收据、入住通知书、转款凭证、转款回单、回购协议、民事判决书、仲裁裁决书等证据经庭审质证并在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。关于原告王书华要求被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、金华市万胜房地产有限公司、刘钢撤销刘钢名下摩根凯利1座1-22单元7号商品房的合同备案登记手续的诉讼请求，从本案查明的事实看，原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于2012年9月20日签订了商品房买卖合同，原告按合同约定交纳了全部购房款，并已实际占有使用。双方所签订的商品房买卖合同应为有效且已实际履行。双方的商品房买卖合同关系，符合民事当事人权利处分的意思自治原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间的商品房买卖合同关系应为有效。被告刘刚虽于2009年1月15日与被告昊宇房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的商品房29套（包含本案诉争房产）。但从其双方的实际法律关系及中国国际经济贸易仲裁委员会的仲裁结果看，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司与金华市万胜房地产有限公司和刘刚之间的房屋买卖及备案行为，并非真实的房屋买卖关系。只是对双方之间的借款行为的一种担保形式。故本院对原告要求撤销以刘刚名义办理的诉争房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告辽宁昊宇房地产开发有限公司为原告办理摩根凯利1座1-22单元7号房屋的商品房买卖合同备案登记手续，并将该房屋产权登记至原告名下的诉讼请求。原告王书华与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，交付购房款，且诉争房屋亦由原告实际占有使用，被告辽宁昊宇房屋开发有限公司应当履行房屋买卖合同义务，为原告办理诉争房屋的商品房买卖合同备案手续，并将产权登记至原告名下，但因诉争房屋未取得初始登记证明，客观无法办理产权登记，可待该房屋具备办理房屋产权登记的客观条件时，被告再行协助原告办理房屋产权登记，故对原告要求办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条之规定，判决如下：一、被告刘刚于本判决发生法律效力之日起10日内，协助被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、被告金华市万胜房地产有限公司办理撤销沈阳市沈河区市府大路286号摩根凯利1-22-7(建筑面积115.74平方米)房屋买卖合同的备案登记；二、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于上述第一项义务履行完毕之日起10日内，协助原告王书华办理沈阳市沈河区市府大路286号摩根凯利1-22-7(建筑面积115.74平方米)房屋商品房买卖合同的备案登记手续；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告辽宁昊宇房地产开发有限公司负担50元，由被告金华市万胜房地产有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  潘 强审 判 员  刘 芳人民陪审员  史秋卓二〇二〇年四月十七日书 记 员  祝 丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应承担举证证明责任。