福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终687号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱彦，女，1982年8月11日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：朱绍武，男，1952年3月25日出生，汉族，住三明市梅列区，系朱彦的父亲。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人朱彦房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱彦全部诉讼请求，一、二审案件受理费由朱彦承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记不是因碧桂园公司的原因所致，而是因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；2.根据双方《商品房买卖合同》的约定，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 朱彦辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 朱彦向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司向朱彦支付逾期办理商品房权属登记违约金24850元（自2017年4月1日开始暂计算至2018年3月21日止，每日违约金按买受人已付款的0.01%计算,此后的违约金继续计算至朱彦取得房屋权属证书之日止）；2.本案诉讼费用由碧桂园公司负担。 一审法院认定事实：1、2014年3月23日，朱彦与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定朱彦向碧桂园公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为698852元；碧桂园公司应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给朱彦使用；碧桂园公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给朱彦。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2、朱彦已依合同约定全额支付购房款。碧桂园公司于2017年1月5日将案涉商品房交付给朱彦使用。碧桂园公司于2018年4月7日通知朱彦领取办理房屋权属证书所需资料，于同日将办理房屋权属证书所需资料交付给朱彦。 关于本案争议的焦点问题： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题。一审法院认为，就房屋权属登记事宜，国务院常务会议于2013年11月20日确定了不动产统一登记的改革方向，并于2014年11月24日颁布《不动产登记暂行条例》。鉴于碧桂园公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日即开始实施，案涉合同约定的交房时间为2016年12月30日前，实际交房时间为2017年1月5日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见，在本案商品房买卖合同卖方合同义务履行期限届满前，碧桂园公司完全具备充分的履行合同义务时间。显然，碧桂园公司以房屋权属登记制度的变化属于情势变更，由此造成碧桂园公司未能按合同约定履行合同义务的责任不在于碧桂园公司的抗辩理由不能成立，不予采纳。朱彦与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致朱彦未能在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司已经构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。鉴于碧桂园公司于2017年1月5日向朱彦交付商品房，依合同约定，碧桂园公司应于商品房交付之次日起第91日（2017年4月6日）开始向朱彦支付违约金。朱彦主张自2017年4月1日开始计算违约金有误,应予以调整。碧桂园公司于2018年4月7日将办理房屋权属证书所需资料交付给朱彦，至此碧桂园公司已尽相应合同义务。因此，违约金应计算至朱彦领取办证所需资料前一日为宜。故朱彦主张的违约金应计算至2018年4月6日止，其要求计算至取得商品房权属证书之日止缺乏事实和法律依据，不予支持。碧桂园公司辩解应计算至案涉房屋所在楼幢首次登记日，并扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，不予采纳。 综上，一审法院认为，碧桂园公司迟延办理案涉房产的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致朱彦不能在案涉房产交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约。故朱彦请求判令碧桂园公司向其支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求，于法有据，但其主张违约金的起止时间有误，应予以调整。即碧桂园公司应自2017年1月5日起第91日（即2017年4月6日）开始计算至2018年4月6日（碧桂园公司交付办证所需资料前一日）止，每日按买受人已付款的0.01%向朱彦支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向朱彦支付违约金（该违约金，每日按已付房款698852元的0.01%计算，自2017年4月6日计算至2018年4月6日止）；二、驳回朱彦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元，因适用简易程序审理，减半收取211元，由朱彦负担11元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担200元，于判决生效之日起七日内向本院交纳。 本案二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，从本案合同约定的交房时间前，到碧桂园公司办理初始登记时的时间上看，在该涉诉房屋产权登记制度改变后（在房屋产权登记制度改变前），碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。根据《商品房买卖合同》约定，本案房屋权属登记系由出让人与买受人双方共同前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给朱彦时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律依据。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费421元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志历 审判员  谢明华 审判员  吴** 二〇二〇年四月七日 书记员  陈月虹 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。