天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1475号上诉人（原审被告）：天津卓越天下投资有限公司，住所地天津市武清区高村乡乡府大街168号。法定代表人：李文韬，经理。委托诉讼代理人：李君升，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：金顺海，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵瑞清，男，1973年2月27日出生，汉族，住北京市西城区。原审第三人：天津振伟木业有限公司，住所地天津市武清区河西务镇孝力村。法定代表人：周海涛，经理。上诉人天津卓越天下投资有限公司（以下简称卓越天下公司）因与被上诉人赵瑞清、原审第三人天津振伟木业有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初10594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卓越天下公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回赵瑞清的一审全部诉讼请求。事实和理由:1.赵瑞清不享有法定解除权，其向卓越天下公司发送的解约函不能达到合同解除的效果。在限购政策出台后，其他与赵瑞清情形相同的非津籍买受人**、范立等均与卓越天下公司签署了商品房买卖合同并办理了不动产预告登记，说明限购政策并不影响2017年4月1日之前签署合同的买受人。因此，即使赵瑞清目前不具备购房资格，双方之间的《委托承建意向书》及补充协议目前也不存在客观上不能签署商品房买卖合同的履行障碍，赵瑞清以此为由要求解除《委托承建意向书》、《补充协议》，理由明显不能成立；2.一审法院的判决内容超出了赵瑞清的诉讼请求。赵瑞清第一项诉讼请求为:请求法院依法解除三套房屋的《委托承建意向书》、《补充协议》及认购协议。即使解除理由成立，解除时间也应该是判决作出之日；3.根据《补充协议》第6条约定，如果卓越天下公司退还赵瑞清委托承建款，利息按照银行同期活期存款利率给予补偿。一审法院按照人民银行同期贷款利率以及全国银行间同业拆借贷款利率计算利息，违反双方合同约定；4.天津泉丰房地产经纪有限公司、卓达房地产集团有限公司均对赵瑞清主张的539773元、534558元、528474元承建款开具收据，收款人是第三人也不是卓越天下公司，卓越天下公司至今未收到赵瑞清交纳的1602805元承建款，一审法院事实认定错误。赵瑞清、天津振伟木业有限公司同意一审法院判决。赵瑞清向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告双方签订的3号楼702室委托承建意向书，卓达镜湖项目补充协议及房产认购协议书；解除原、被告双方就3号楼1202室签订的委托承建意向书，卓达镜湖项目补充协议，房产认购协议书；解除原、被告双方就3号楼1303号签订的委托承建意向书，卓达镜湖项目补充协议，房产认购协议；2.判令被告返还原告房价款1602805元，并对该1602805元支付自2017年3月21日起至款项还清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算的资金占用费；3.判决被告承担案件受理费、保全费以及为保全而支出的保函费用。一审法院认定事实：赵瑞清提交的收款专用收据及房屋认购协议书，卓越天下公司虽对真实性不持异议，但主张涉案款项并未进入其公司账户。一审法院审查认为，卓越公司向赵瑞清出具盖章收据的金额与双方所签《委托承建意向书》中约定的已交款金额一致，第三人也认可被告确实通过其POS机账户收取过购房款，同时三份原、被告双方签订的委托承建意向书第二条载明“甲方已交纳委托承建款即人民币539773元”，“甲方已交纳委托承建款即人民币534558元”，“甲方已交纳委托承建款即人民币528474元”，可以认定在签订委托承建意向书时，卓越天下公司已经认可原告向其交纳了1602805元。根据当事人陈述和举证情况，一审法院认定事实如下：原告（甲方）与被告卓越公司（乙方）于2017年3月23日签订委托承建意向书，约定原告委托卓越公司承建天津市武清区高村镇泊岸馨苑（推广名：卓达镜湖3号楼1303室中户东），建筑面积86.92平方米，委托承建款共计1452433元，甲方已缴纳委托承建款539773元。委托承建意向书第三条第一款约定，待本项目具备商品房买卖合同签约条件之日起7日内，甲方向乙方交纳全部委托承建款或交纳所委托承建房屋办理贷款所需的首付款；第三条第四款约定，甲方签订本意向书时对项目不具备商品房预售许可条件的事实已明知，不追究乙方包括延期办理房产证、延期交房等在内的任何责任；第五款约定，甲乙双方的其他违约责任以正式签订的商品房买卖合同中约定内容为准，并根据商品房买卖合同中约定的户型、面积等办理入住及房屋权属证书。第四条约定，本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效。2017年4月13日，原告与被告签订卓达镜湖项目补充协议一份，约定：鉴于天津市2017年4月1日出台天津房地产限购新政，基于甲乙双方已经签订的《委托承建意向书》（以下简称原协议），经双方友好协商，达成如下约定：一、因受天津市限购政策影响，在原来协议基础上，从即日起至2019年12月31日前，甲方给乙方增加一次免费更名权。乙方完成更名后，新客户同样享受本协议项下公司政策。……三、根据限购政策，甲方给予乙方充足的准备时间，乙方需于2019年12月31日前向甲方提供在天津范围内连续缴纳两年社保和完税证明的凭证，并到甲方项目所在地办理网签及银行按揭手续。原告（甲方）与被告卓越公司（乙方）于2017年3月23日签订委托承建意向书，约定原告委托卓越公司承建天津市武清区高村镇泊岸馨苑（推广名：卓达镜湖3号楼1202室中户西），建筑面积86.92平方米，委托承建款共计1447218元，甲方已缴纳委托承建款534558元。该份委托承建意向书的其他内容与上述委托承建意向书的内容一致。2017年4月13日，原告与被告就该份委托承建意向书签订卓达镜湖项目补充协议一份，内容与前述补充协议内容一致。原告（甲方）与被告卓越公司（乙方）于2017年3月21日签订委托承建意向书一份，约定原告委托卓越公司承建天津市武清区高村镇泊岸馨苑（推广名：卓达镜湖3号楼702室中户西），建筑面积86.92平方米，委托承建款共计1441134元，甲方已缴纳委托承建款528474元。该份委托承建意向书的其他内容与上述委托承建意向书的内容一致。2017年4月13日，原告与被告就该份委托承建意向书签订卓达镜湖项目补充协议一份，内容与前述补充协议内容一致。另，涉案房产截止法庭辩论终结前尚未取得销售许可证。一审法院认为，本案的主要争议焦点是：1、涉案委托承建意向书系预约合同还是本约合同；2、涉案委托承建意向书及补充协议是否因限购政策原因应当解除。对于第一个问题，预约是指将来订立一定契约的契约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，虽然原告与被告签订的委托承建意向书中约定了双方准备交易的房屋位置、面积、总价等商品房买卖应当具备的主要内容，但是原告在签订涉案委托承建意向书时，已经明知其要购买的房屋不具有销售许可证，不能签订正式的商品房买卖合同，并约定“对于其他的违约责任以正式签订的商品房买卖合同中约定内容为准”,“本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日自动失效”，从而可见，双方在违约责任等方面还需要进一步磋商，并且第四条明确约定将来订立一个新的商品房买卖合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，一审法院认为涉案委托承建意向书应认定为预约合同。该意向书不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。对于第二个问题，2017年3月31日，天津市政府发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见的限购政策，该意见载明非本市户籍居民家庭，在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明，不得作为购房有效凭证。据原告提交的退休证、参保缴费证明，能够确定原告非本市户籍居民，且无在本市3年内连续2年以上社会保险证明，根据该限购政策，原告在本市无购房资格。原告并非本市居民，也未在天津市工作，2017年4月13日，原、被告在签订补充协议时，对这一情况是明知的。现因限购政策原告已失去在本市购房的资格，无法再与被告签订正式的商品房买卖合同，故双方签订本约的合同目的无法实现，应予解除。原告已经向被告发出了解约函，明确告知被告因其不具备在天津市购买商品房的资格而解除《委托承建意向书》及《卓达静湖项目补充协议》，被告也已经于2018年9月15日收到，故原、被告签订的委托承建意向书及补充协议自被告收到解约函时已解除。关于房产认购协议书，被告对该证据的真实性没有异议，既然原告已经向被告发出解约函，解除了委托承建意向书及补充协议，故而原告主张与委托承建意向书对应的房产认购协议书一并解除，应予支持。造成合同解除的原因系政府限购政策原因，不可归责于原、被告双方，但原告已经向被告支付了相应价款，且该款自原告交款后一直在被告处占有使用，被告对此有使用原告资金的获益行为，同时原告有资金被占用的损失，根据公平原则，应由被告向原告支付相应的资金占用利息。原告提交的交款收据时间为2017年3月21日和3月10日，其主张自2017年3月21日起按中国人民银行同期贷款基准利率计息，主张的利率标准也符合资金占用损失，一审法院予以支持。但是自2019年8月20日，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故有反应支持以1602805元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2017年3月21日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止的利息。一审法院判决：“一、确认赵瑞清与天津卓越天下投资有限公司签订的3号楼702室《委托承建意向书》、《卓达镜湖项目补充协议》，3号楼1202室《委托承建意向书》、《卓达镜湖项目补充协议》，3号楼1303室《委托承建意向书》、《卓达镜湖项目补充协议》已经于2018年9月15日解除；解除赵瑞清与天津卓越天下投资有限公司签订3号楼702室、3号楼1202室、3号楼1303室的房产认购协议书；二、天津卓越天下投资有限公司于判决生效后五日内返还赵瑞清合同价款1602805元，并按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2017年3月21日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止的利息；三、驳回赵瑞清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10963元，保全费5000元，由天津卓越天下投资有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，现因限购政策赵瑞清已失去在本市购房的资格，无法再与卓越天下公司签订正式的商品房买卖合同，故双方签订本约的合同目的无法实现，且卓越天下公司仍未取得房屋销售许可证，赵瑞清购房的预期目的亦无法实现，故双方相关合同应予解除。赵瑞清基于此向卓越天下公司发出了解除合同的解约函系合法行使权利，一审法院判令卓越天下公司收到解约函时，双方相关合同即解除并无不当，卓越天下公司应将基于合同收取的款项予以返还，并承担占用购房款期间的利息损失，一审法院依据中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算卓越天下公司返还赵瑞清合同款项的利息，亦无不当。卓越天下公司已经为赵瑞清出具收款专业票据，认可赵瑞清向其交纳了1602805元，现卓越天下公司主张未收到赵瑞清交纳的款项，理由不能成立，且有悖于交易习惯，卓越天下公司该主张本院不予支持。综上所述，卓越天下公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19225元，由天津卓越天下投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年四月九日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……