湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1121号上诉人（原审被告）：蒋细波，男，1980年1月13日出生，汉族，住长沙市望城区。被上诉人（原审原告）：长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道联诚花园小区13栋。负责人：周宏泉，该公司经理。委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘尔卿，湖南仁润律师事务所律师。上诉人蒋细波与被上诉人长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司（以下简称万夏园丁物业公司）物业服务合同纠纷一案，蒋细波不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人蒋细波上诉请求：1.撤销长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初字第4956号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由要点：一、被上诉人主体诉讼主体不适格。上诉人仅与望城万夏物业有限公司发生往来，上诉人提供的证据进一步佐证。望城万夏物业有限公司具有独立的主体资格，万夏物业望城分公司不能提起诉讼。万夏园丁望城分公司工商注册日期为2011年5月24日，而根据被上诉人提交的资料，被上诉人与长沙联诚国际城前期物业管理委托合同签订的日期为2011年1月1日未注册为法人或其他组织即签合同，未成立前明显不具备物业管理资质，明显与事实不符，应当为无效合同或虚假合同。二、业务维权难，诉讼时效超期，且物业公司故意为之。截止2019年8月28日从未收到万夏物业望城分公司任何书面缴费通知，万夏万夏物业望城分公司也无任何工作人员或者委托方与答辩人沟通，被上诉人超过三年的诉讼时效。2017年开始，联城国际房地产公司保修期过后，物业推脱相关维修补偿责任，并态度强硬催缴物业费。三、诉讼标的与事实不符。四、物业公司的物业服务未完全履行。业主放在门口外的垃圾和道路的垃圾，没有人进行清理，门禁系统被上诉人一直未处理，一直不能使用，禁止业主车辆进入地下停车场。五、上诉人房屋渗水现象严重，物业怠于作为，未解决业主实际问题。被上诉人万夏园丁物业公司答辩称：上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，无论是开发商前期签订的物业合同，还是业委会签订的物业服务合同，对全体业主都是有有约束力的。上诉人既然接受了被上诉人提供的物业服务，就应该支付物业服务费。本案中，上诉人提及的房屋质量问题在于开发商，而非被上诉人，至于上诉人认为被上诉人存在的其他问题，一来难以鉴定，二来并不影响被上诉人约定主要义务的事实，上诉人不能据此抗辩其主要义务，因而上诉人应该依据合同缴纳物业服务费。万夏园丁物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令蒋细波向万夏园丁物业公司支付物业服务费14444.22元及滞纳金1778元，共计16222.22元（滞纳金暂计算至2019年6月20日，要求按照日千分之一计算至全部付清之日止）；2.判令蒋细波承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2011年万夏园丁物业公司与长沙联诚房地产开发有限公司签订《联诚国际城前期物业管理委托合同》，约定由万夏园丁物业公司为联诚国际城小区提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为住宅1.5元/平方米/月，同时约定合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止，双方无异议或业主委员会未另签委托合同，合同自动延期，至新合同签订生效之日止。2017年3月29日，万夏园丁物业公司与涉案小区业主委员会签订《联诚国际城小区物业服务合同》，约定由联诚国际城小区业主委员会聘请万夏园丁物业公司为涉案小区提供物业服务，约定合同期限为2年，自2017年4月1日起至2019年3月31日止；普通住宅按产权建筑面积每平方米每月1.5元收取（包含保洁费；化粪池清掏费；垃圾清运费；保安费；小区绿化费；门禁、监控、消防系统运行费、公共照明费、水泵运行费、电梯维保检验费、电费、公共设施及共有部分小型维修费）。业主或物业使用人交纳物管费用或由物业代收、代交的费用逾期的，从享受服务满三月之日起万夏园丁物业公司可以加收滞纳金，逾期一天加收千分之一的滞纳金。2011年5月19日，蒋细波与长沙联诚房地产开发有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城区房屋，房屋面积为141.56平方米。该合同附件四《补充协议》中约定“……在该小区业主委员会成立并选举物业管理机构前，由长沙联诚房地产开发有限公司选聘物业管理公司对联诚国际城小区实施前期物业管理服务……”。庭审中，万夏园丁物业公司陈述自2013年2月1日至2018年9月30日止，蒋细波共拖欠14444.22元的物业管理费未交。万夏园丁物业公司多次催收未果，故提起诉讼。另查明，万夏园丁物业公司提供物业服务存在瑕疵。蒋细波在答辩状中陈述“蒋细波于2018年9月29日明确表示愿意缴纳2017年4月至今的物业服务费，但物业员工拒绝收取（必须捆绑之前的费用）……”。一审法院认为，物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，也是维系物业公司正常运转的前提条件，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。故业主应依法依约缴纳物业管理费。关于本案万夏园丁物业公司的诉讼主体资格。2011年5月19日，蒋细波与长沙联诚房地产开发有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及合同附件，在该合同附件四《补充协议》中双方约定“……在该小区业主委员会成立并选举物业管理机构前，由长沙联诚房地产开发有限公司选聘物业管理公司对联诚国际城小区实施前期物业管理服务……”。同年长沙联诚房地产开发有限公司与万夏园丁物业公司签订《联诚国际城前期物业管理委托合同》，约定由万夏园丁物业公司为联诚国际城小区提供前期物业管理服务。2017年3月29日，万夏园丁物业公司与涉案小区业主委员会签订《联诚国际城小区物业服务合同》，约定由联诚国际城小区业主委员会聘请万夏园丁物业公司为涉案小区提供物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。故万夏园丁物业公司与长沙联诚房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及万夏园丁物业公司与涉案小区业主委员会签订的《联诚国际城小区物业服务合同》，对原、蒋细波均具有约束力。现万夏园丁物业公司依合同约定向蒋细波主张其欠缴物业管理费，一审法院认为，万夏园丁物业公司具有万夏园丁物业公司诉讼主体资格。对蒋细波关于“万夏园丁物业公司诉讼主体不适格”的抗辩意见，不予采纳。关于万夏园丁物业公司主张权利是否超过诉讼时效。蒋细波在答辩状中陈述“蒋细波于2018年9月29日明确表示愿意缴纳2017年4月至今的物业服务费，但物业员工拒绝收取（必须捆绑之前的费用）……”。可见，万夏园丁物业公司对于2017年4月之前的物业费是向蒋细波催要过，诉讼时效已中断。因此，本案中万夏园丁物业公司主张权利并未超过诉讼时效。蒋细波关于“诉讼时效超期”的抗辩意见不能成立，不予采纳。关于蒋细波应缴纳的物业费。本案中，万夏园丁物业公司提供物业服务存在瑕疵，但蒋细波并不能以此为理由而拒交物业管理费。从2013年2月1日至2018年9月30日止，蒋细波应向万夏园丁物业公司缴纳物业费14439.12元（141.56平方米×1.5元/平方米/月×68个月）。结合万夏园丁物业公司提供物业服务存在瑕疵等因素，酌情认定蒋细波应缴纳物业费11551.3元（按应交物业费的的80%进行计算，14439.12元×80%）。故对于万夏园丁物业公司要求蒋细波支付物业管理费14444.22元的诉讼请求，予以部分支持。关于万夏园丁物业公司滞纳金的主张，结合万夏园丁物业公司提供物业服务存在瑕疵等因素，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业公司提供更优质、更高效的管理和服务，对万夏园丁物业公司主张蒋细波支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于蒋细波房屋严重渗水的问题。一审法院认为房屋质量问题不在本案审理范围之内，蒋细波可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、蒋细波于本判决生效后十日内向万夏园丁物业公司长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司支付自2013年2月1日至2018年9月30日止的物业管理费11551.3元；二、驳回长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费206元，因适用简易程序减半收取103元，由蒋细波负担73元，长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司负担30元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，被上诉人与长沙联诚房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及被上诉人与涉案小区业主委员会签订的《联诚国际城小区物业服务合同》均合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。上诉人享受了被上诉人提供的物业服务，理应向被上诉人支付相应的物业管理费。上诉人蒋细波主张本案已经超过诉讼时效，但根据上诉人蒋细波在答辩状中所陈述的事实，其在缴纳物业费时万夏园丁物业公司明确要求缴纳在此之前的物业费用，故不能认定万夏园丁的诉讼主张超过诉讼时效。被上诉人提供的物业服务在共用部位维修、养护等方面存在一定瑕疵，原审酌定上诉人蒋细波应缴纳的物业费根据合同约定按照80%标准折算合理，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费206元，由上诉人蒋细波承担。本判决为终审判决。审判长  文春桃审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年四月八日书记员  杨 蓓