广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终1230号 上诉人（原审被告、反诉原告）：廖禄永，男，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：韦凤巧，广西铭荟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玉妹，广西铭荟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南宁市国凯实业有限责任公司，住所地南宁市金凯路13号。 法定代表人：文强，该公司董事长。 被上诉人（原审原告、反诉被告）南宁市国凯实业有限责任公司第四分公司，住所地南宁市江南区白沙大道19号。 代表人：甘超亮，该公司总经理。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：谢冬梅，广西桂成律师事务所律师。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杜玉辉，广西桂成律师事务所实习律师。 上诉人廖禄永因与被上诉人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）及南宁市国凯实业有限责任公司第四分公司（以下简称国凯公司四分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人廖禄永上诉请求：1、撤销南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第288号民事判决第一项，改判驳回被上诉人解除《10+1商业大道商铺租赁合同》的诉请；2、变更（2015）江民一初字第288号民事判决第二项为上诉人支付被上诉人欠交2012年11月1日至2013年11月22日的租金399978.84元；3、变更（2015）江民一初字第288号民事判决第三项为扣减被上诉人应向上诉人返还租赁保证金72803元后，上诉人尚须向被上诉人支付327175.84元；4、变更（2015）江民一初字第288号民事判决第四项为上诉人向被上诉人支付欠付租金的违约金80889.64元（违约金从2012年11月1日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。其中，2012年11月1日至2013年10月31日每月基数为30527元，2013年11月基数为33657元。暂计至2016年11月1日违约金为80889.64元）；5、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人负担。事实和理由：1、自征收决定公告之日即2013年11月22日起，涉案铺面的所有权归征收人所有。被上诉人对涉案铺面的物权包括房屋所有权和土地使用权归于消灭。此时，被上诉人对涉案铺面享有的权利，转为按照征收补偿方案，与征收人商谈征收补偿事宜、订立补偿协议、取得补偿款物的权利。同时，征收人征收涉案房屋及土地物权后，可直接与上诉人商谈经营损失补偿事项，订立补偿协议等。上诉人与被上诉人原来的租赁关系终止。2、上诉人廖禄永与被上诉人的租赁合同于征收决定公告之日即2013年11月22日起终止，但涉案铺面尚未发生占有转移的法律效力，虽然与涉案相同的属于拆迁范围内的部分铺面仍在经营，但这些经营行为并不合法。征收决定已导致租赁合同在法律上无法履行，事实状态的可履行即涉案铺面尚未实际拆除无法对抗法律上的不能履行。3、上诉人仅应承担征收决定生效前即2012年11月1日至2013年11月22日的租金399978.84元，不应承担征收决定生效后，即2013年11月23日至2014年12月31日的租金或占用费443787.84元及其违约金。征收决定生效后，被上诉人已不是涉案铺面的所有权人，上诉人无需向其交回铺面，也无需向其支付租金或占用费。4、上诉人欠交租金给被上诉人造成的损失仅为利息损失，故2012年11月1日至2013年11月22日的违约金应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。 国凯公司及国凯公司四分公司辩称，一审判决查明事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求予以维持一审判决。 国凯公司及国凯公司四分公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《10+1商业大道商铺租赁合同》；2、廖禄永向国凯公司及国凯公司四分公司支付自2012年11月至2014年12月31日租金843766.68元以及违约金1657931.72元（当月拖欠租金从当月1日起按日千分之五标准计至廖禄永还清款项止），两项共计2501698.4元；3、本案所有诉讼费用由廖禄永承担。 廖禄永向一审法院提起反诉请求：1、双方于2010年10月29日签订的《房屋租赁合同》自2013年11月22日起解除；2、国凯公司及国凯公司四分公司返还租赁保证金72803元；3、国凯公司及国凯公司四分公司承担因租赁房屋质量问题导致廖禄永无法正常经营而造成的经济损失合计246268元（包括维修费53000元，员工工资支出75190.5元，水电费及公摊14780.75元，物业费1709.80元，租金24268元，可得利益损失77318.95元）；4、国凯公司及国凯公司四分公司承担本案的所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年5月10日，国凯公司将权属归其所有的南宁市亭洪路两侧10+1商业大道10栋二层45－67号、10栋三层97－119号商铺，委托国凯四分司全权出租管理。 2010年10月29日，国凯四分司作为甲方与廖禄永作为乙方签订了一份《10+1商业大道商铺租赁合同》（合同编号：10栋二层45－67号；三层97－119号），合同相关主要内容有：约定由廖禄永承租前述商铺（实际无54、64、104、114号；二层面积786.64㎡；三层面积778.19㎡）；交付商铺时间为2010年11月1日前；第五条商铺的维修：“乙方所承租商铺内部维修之有关事项由乙方承担，涉及公共部位的维修事宜按有关法律规定解决”；租赁期从2010年11月1日至2015年12月31日，免租期从2010年11月1日至同年12月31日；租期内每年度从当年11月1日至次年12月31日，第一年度（即2010年11月1日至2011年10月31日，其后类推，共五年度，最后一年度至2015年12月31日为14个月）二层的租金标准为17元/㎡/月，三层的租金标准为14元/㎡/月，其后每年递增2元/㎡/月；每月25日前缴交下个月租金；乙方向甲方交纳租赁保证金72803元，如“有违约行为须支付违约金而尚未付清的，甲方有权直接用租赁保证金抵扣”；第十三条为“商铺的装修”内容；第十四条有“因房屋质量原因致使乙方不能正常合理使用房屋并造成乙方经营损失的，由甲方负责赔偿”；第十五条有“商铺内部设施有渗水漏水现象，经过甲乙双方友好协商乙方有自觉维护商铺营商环境的责任和义务，由乙方自行承担商铺的整修费用”；第十八条“合同的终止和解除条件”，约定有，“遇有不可抗力或政府行为导致本合同无法继续履行或无继续履行的必要，本合同终止”,“乙方不按时缴交租金、水电费、物业管理费、经营推广费，逾期15天的，甲方有权解除合同”,“甲方未能保证房屋主体结构的安全，对乙方的营业造成严重损害，乙方有权解除合同”；第十九条违约责任有“乙方不按合同规定时间交付租金及其它相关费用，甲方除有权收取应收款项外，还有权自乙方拖欠之日起向乙方按日加收欠交金额总额5‰的滞纳金，逾期15天乙方仍未缴纳上述费用的，甲方有权解除本合同”。 合同签订后，国凯公司及国凯公司四分公司向廖禄永交付了租赁标的物，廖禄永亦依约向国凯公司及国凯公司四分公司支付了租赁保证金72803元。自2012年11月起，廖禄永未再向国凯公司及国凯公司四分公司缴纳租金。2013年7月26日，国凯四分公司向廖禄永发出追缴租金的通知书，一歌帝KTV的职员在追缴通知书中签字。 2013年11月22日，南宁市人民政府发出南征[2013]33号《南宁市人民政府关于对南宁糖业亭洪片区旧城改建项目实施房屋征收决定的公告》，内容有：1、本次公告的期限为2013年11月22日—2013年11月29日。房屋征收签约的期限为：自房屋征收决定公告期限届满之日起6个月内；2、房屋被征收的，国有土地使用权同时收回；3、房屋征收部门：南宁市城乡建设委员会，日常管理工作由南宁市国有土地房屋征收补偿办公室负责。上述公告发出后，截止第一次庭审（2015年4月14日）时，讼争房屋仍未被实际征收拆除，仍由廖禄永占有，廖禄永自认补偿仍未到位，政府要求商铺维持现状，廖禄永也不愿意将房屋返还国凯公司、国凯四分司。 2014年12月2日，南宁市江南区房屋征收补偿和征地拆迁办公室出具一份《关于南宁糖业亭洪片区旧城改建项目工作进展的证明》，明确涉案房屋“目前尚未开展协商签约及拆除工作，具体启动时间由上级部门根据工作进展情况另行通知”。 2015年9月23日，江南区人民政府与涉案商铺的承租户签订《南宁市国有土地上房屋征收承租户搬迁补偿协议书》。2016年6月13日，南宁市城乡建设委员会委托南宁市江南区房屋征收补偿和征地拆迁办公室与国凯公司签订涉案商铺的《房屋征收货币补偿协议书》。 一审法院认为，关于国凯公司、国凯四分司请求解除《10+1商业大道商铺租赁合同》的问题：双方签订的《10+1商业大道商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，国凯公司及国凯公司四分公司已按约向廖禄永支付了商铺，根据合同的约定，国凯公司及国凯公司四分公司可在廖禄永不按时缴纳租金逾期15天的情况下解除合同，现廖禄永承认没有交过国凯公司及国凯公司四分公司诉请期间的租金，其已明显违约，故国凯公司、国凯四分司请求解除与廖禄永签订的《10+1商业大道商铺租赁合同》合法有据，一审法院对此予以支持。根据中华人民共和国合同法的规定，一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，现国凯公司、国凯四分司的起诉状于2015年2月27日送达对方，则双方合同于该日解除。关于廖禄永反诉主张双方合同于2013年11月22日南宁市人民政府发出拆迁公告时自动终止的问题：双方在租赁合同中约定，遇有不可抗力或政府行为导致合同无法继续履行或无履行必要时，合同终止。本案中，自发布公告后，直至第一次庭审时（2015年4月14日），涉案房屋仍未被征收，双方也未与政府签订补偿协议，廖禄永自认政府发出拆迁公告后要求商铺维持现状，涉案铺面也一直由其占有至今，与涉案相同属于该次拆迁范围内的铺面仍在继续营业。故2013年11月22日南宁市人民政府发出拆迁公告并未导致双方合同无法履行，一审法院对廖禄永的反诉主张不予支持。 关于国凯公司、国凯四分司请求的2012年11月至2014年12月31日租金问题：根据双方合同，第二层房屋（面积为786.64㎡）2012年11月至2013年10月的租金为21元／㎡／月，2013年11月至2014年10月的租金为23元／㎡／月，2014年11月1日至2015年12月31日的租金为25元／㎡／月，另第三层房屋（面积778.19㎡）2012年11月至2013年10月租金为18元／㎡／月，2013年11月至2014年10月租金为20元／㎡／月，2014年11月至2015年12月的租金为22元／㎡／月，则上述房屋2012年11月1日至2013年10月31日为21元/㎡/月×786.64㎡×12个月+18元/㎡/月×778.19㎡×12个月＝366322.32元，2013年11月1日至2014年10月31日为23元/㎡/月×786.64㎡×12个月+20元/㎡/月×778.19㎡×12个月＝403878.24元，2014年11月1日至2014年12月31日为25元/㎡/月×786.64㎡×2个月+22元/㎡/月×778.19㎡×2个月＝73572.36元，合计843772.92元，国凯公司及国凯公司四分公司请求843766.68元，一审法院予以确认。现廖禄永承认未交国凯公司及国凯公司四分公司诉请期间的租金，但认为系租赁房屋质量即渗水、漏水问题影响其营业，致使其达不到合同目的，故其拒绝缴纳；并称2011年先后四次维修，相当于停工一个月，应在租金内作出相应抵扣。一审法院认为，双方合同并无因房屋质量问题可以不交或免交租金的约定，且按合同约定，第五条系“商铺的维修”，明确房屋质量问题是由承租方即廖禄永承担，并在第十五条“乙方的权利和义务”中，进一步明确商铺内部设施有渗水漏水是由廖禄永承担整修费用。事实上廖禄永承租涉案房屋后，一直占用至今，房屋渗水漏水问题不能构成其免交租金的理由，而在整个租赁期间，亦未见双方有就减免租金问题进行过协商的证据，故国凯公司及国凯公司四分公司请求廖禄永依约缴纳拖欠的租金于法有据,一审法院对廖禄永的抗辩不予支持。 关于国凯公司、国凯四分司请求的违约金问题：根据双方合同的约定，租户不按合同规定的时间交付租金的，需要自拖欠之日起按日加收欠缴金额5‰的滞纳金，该处的“滞纳金”实属违约金。现廖禄永抗辩国凯公司及国凯公司四分公司主张的违约金过高，一审法院认为现国凯公司及国凯公司四分公司无证据证明其有其他损失，则租户未按时交纳租金，给其造成的应为利息损失，国凯公司及国凯公司四分公司主张按日千分之五计算明显超过了其损失的30%，现廖禄永以违约金过高进行抗辩，予以支持。结合本案的实际情况，一审法院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。按双方的合同，廖禄永应于每月的25日前足额向国凯公司及国凯公司四分公司缴交下一月的租金，现国凯公司及国凯公司四分公司同意按照每月1日起计收当月租金违约金，予以准许，则廖禄永欠交2012年11月至2013年10月31日租金的违约金为：以21元/㎡/月×786.64㎡+18元/㎡/月×778.19㎡=30527元为基数，自每月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。 廖禄永欠交2013年11月1日至2014年10月31日租金的违约金为：以23元/㎡/月×786.64㎡+20元/㎡/月×778.19㎡=33657元为基数，自每月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。 廖禄永欠交2014年11月1日至2014年12月31日租金的违约金为：以25元/㎡/月×786.64㎡+22元/㎡/月×778.19㎡=36786元为基数，自每月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。 关于廖禄永抗辩国凯公司、国凯四分司关于租金、违约金起诉超过诉讼时效的问题：首先，廖禄永自2012年11月拖欠租金，国凯四分公司于2013年7月26日就向廖禄永发出追缴租金的通知，公司积极行使权利，诉讼时效发生中断的效果；其次，虽然各期租金的支付有一定独立性，但该独立性不能否认租金债务的整体性，若诉讼时效从每期租金债务履行期限届满之日分别计算，将割裂同一租赁合同的整体性，导致债权人频繁主张权利，动摇双方信任，故本案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算，国凯公司及国凯公司四分公司的起诉没有超过诉讼时效。一审法院对廖禄永的抗辩不予采信。 关于廖禄永的各项反诉请求是否有事实和法律依据的问题。第一项合同解除问题（廖禄永请求确认双方合同于2013年11月22日解除），在本诉合同解除部分已经进行论述，此不赘述。第二项返还租赁保证金问题，廖禄永在答辩中请求抵扣违约金，国凯公司、国凯四分司表示同意，即实质上国凯公司、国凯四分司同意返还租赁保证金，对此予以确认。第三项因租赁房屋质量问题导致廖禄永无法正常经营而造成的经济损失问题：首先，廖禄永提出的维修费，前已述明，租赁房屋的维修费用双方约定系由廖禄永承担；其次，虽然廖禄永提出对房屋质量鉴定的申请，但其又不预交鉴定费用（视为其撤回房屋质量鉴定的申请），其未完成对房屋质量问题的举证责任，且在经营过程中，其也未有证据证明就房屋质量问题与国凯公司及国凯公司四分公司进行过协商，不能证明租赁期间有因房屋质量问题导致其无法正常经营的事实。一审法院对廖禄永的主张不予支持。另廖禄永反诉请求中的水电费及公摊、物业费、租金、员工工资之出等，只要在租赁期内都必然会正常发生，并非其经营损失，对此不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、国凯公司四分公司与廖禄永于2010年10月29日签订的《10+1商业大道商铺租赁合同》（合同编号：10栋二层45－67；三层97－119）于2015年2月27日解除；二、廖禄永向国凯公司、国凯公司四分公司支付欠交2012年11月1日至2014年12月31日的租金843766.68元；三、国凯公司、国凯公司四分公司向廖禄永返还租赁保证金72803元；上述第二、三项相抵扣后，廖禄永尚须向国凯公司、国凯公司第四分公司支付770964元；四、廖禄永向国凯公司、国凯公司四分公司支付拖欠租金的违约金（违约金计算：廖禄永欠交2012年11月至2013年10月31日租金的违约金为：以30527元为基数，自每月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。廖禄永欠交2013年11月1日至2014年10月31日租金的违约金为：以33657元为基数，自每月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。廖禄永欠交2014年11月1日至2014年12月31日租金的违约金为：以36786元为基数，自每月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。五、驳回廖禄永的其他反诉请求。本诉案件受理费26814元，由廖禄永负担，反诉案件受理费3043元，由廖禄永承担2349元，国凯公司、国凯公司第四分公司承担694元。 当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明：2016年6月27日，南宁市歌帝茶庄才将南宁市江南区亭洪路10+1商业广场的10栋二层45-67、三层97-119号的房屋腾空并交付给南宁市江南区人民政府。南宁市歌帝茶庄系由廖禄永经营的个体工商户字号。 本院认为，国凯公司四分公司与廖禄永于2010年10月29日签订的《10+1商业大道商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。 关于双方签订的合同何时解除的问题。双方合同约定租赁期限至2015年12月31日届满，虽然双方在合同中同时约定，遇有不可抗力或政府行为导致合同无法继续履行或无履行必要时，合同终止。但本案中，自南宁市人民政府发布拆迁公告后，直至2015年9月23日，江南区人民政府才与涉案商铺的承租户签订《南宁市国有土地上房屋征收承租户搬迁补偿协议书》，涉案商铺至2016年6月27日才腾空并交付江南区人民政府，故2013年11月22日南宁市人民政府发出拆迁公告并未导致双方合同无法履行，廖禄永主张双方合同于江南区人民政府发出拆迁公告之日，即2013年11月22日终止，没有依据，本院不予采纳。廖禄永自2012年11月起未再向国凯公司四分公司交纳租金，构成违约，依照双方合同约定，国凯公司四分公司有权行使合同解除权。根据中华人民共和国合同法的规定，一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，现国凯公司、国凯四分司的起诉状于2015年2月27日送达对方，一审法院确定双方合同于该日解除并无不当，本院予以维持。 关于廖禄永应向国凯四分公司交纳的租金如何计算的问题。如上所述，双方合同于2015年2月27日解除，廖禄永应向国凯公司四分公司交纳在此之前拖欠的租金，国凯公司四分公司仅请求廖禄永支付2012年11月至2014年12月31日的租金，并未超过廖禄永应交纳租金的期间，本院予以支持。廖禄永主张其只应支付2012年11月1日至2013年11月22日的租金，没有依据，本院对其该主张不予采纳。关于违约金，双方合同约定按每日5‰计算违约金，一审法院认为合同约定违约金过高，酌情确定按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计算违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，廖禄永上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29857元，由上诉人廖禄永负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 陆 宁 审判员 陆力宁 二〇一七年七月十九日 书记员 梁雯敏