浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初12266号 原告：浙江昌迪医药有限公司，住所地东阳市江北街道轻工业园区。 法定代表人：葛中伟。 委托诉讼代理人：施旭阳，浙江无双律师事务所律师。 被告：东阳市总部中心开发建设有限公司，住所地东阳市江北街道广福东街23号总部中心C幢东楼101室。 法定代表人：赵日炎。 委托诉讼代理人：郭向济，浙江国翔律师事务所律师。 原告浙江昌迪医药有限公司（以下简称昌迪公司）与被告东阳市总部中心开发建设有限公司（以下简称总部中心开发公司）合同纠纷一案，及反诉原告总部中心开发公司与反诉被告昌迪公司合同纠纷一案，本院分别于2019年11月20日、11月29日立案受理。因反诉原告总部中心开发公司未在期限内缴纳案件受理费，本院已裁定按撤回反诉处理。本案先依法适用简易程序由审判员吴玻独任审判，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序组成合议庭进行审理，于2020年3月18日第二次公开开庭审理了本案。原告昌迪公司的法定代表人葛中伟及其委托诉讼代理人施旭阳，被告总部中心开发公司的法定代表人赵日炎及其委托诉讼代理人郭向济到庭参加全部二次庭审。本案现已审理终结。 原告昌迪公司诉称，原告作为联建户参加被告开发的东阳市总部中心一期工程，并按约定于2013年1月-4月期间分三次预付了625万元联建款。2015年3月，被告就总部中心一期的特殊楼层发布竞投公告，原告参与竞投。同年5月5日，原告竞得总部中心一期G地块4号东座24层办公楼（案涉楼层）。东阳市公证处出具（2015）浙东证经内字第287号公证书，但该公证书最后载明案涉办公楼包括连廊，连廊按实测面积以竞得价计价。竞投公告载明连廊的初算面积为650㎡，但被告出具的连廊最终面积为924.87㎡，两者相差274.87㎡，占全部建筑面积的18.5%，远远超过国家规定的正负3%的面积误差。对此，原告不能接受，在被告要求与昌迪公司签订《实测面积补充协议书》时，就向被告提出不接受连廊部分，但被告不予认可，且对原告竞得的案涉楼层2401、2402室也一直不予交房。后原告又在庭审中陈述其在参与竞投时对案涉楼层包含有连廊不知情。请求：1.判决确认案涉楼层中的连廊部分拍卖行为无效；2.判令被告履行案涉楼层2401、2402室的交房义务。后原告将诉讼请求变更为：1.判决确认案涉楼层中的2402室与连廊部分拍卖行为无效；2.判令被告履行案涉楼层2401室的交房义务。在本院释明后，原告增加诉请要求在判决确认案涉楼层中的2402室与连廊部分拍卖无效后，由被告退还原告多支付的款项2659619.86元。 原告昌迪公司提供了下列证据： 一、银行汇款凭证3份（复印件），以证明原告已交纳房款625万元的事实。 二、竞拍公告（讨论稿）、特殊楼层竞投方案（讨论稿四）各1份（复印件），以证明连廊初算面积为约650平方米的事实。 三、公证书1份（复印件），以证明原告竞得案涉楼层的事实。 四、实测面积、补充协议书各1份，以证明案涉办公楼楼层面积以及原告不予确认的事实。 被告总部中心开发公司答辩称，一、双方的基础法律关系是合作开发，由被告牵头，各入企业共同集资联建，土地通过公开挂牌联合申请方式受让，并非普通的商品房买卖关系。二、原告对客观事实存在认识错误。虽案涉楼层中的2401室产权现已登记在原告名下，原告据此认为案涉楼层可以分割不符合本案事实。事实情况是案涉楼层中的2401室、2402室和连廊是一个整体的，无法将连廊和办公室进行分割。三、原告存在定性错误。原告主张竞投方案备注连廊初算面积为650㎡应当视为要约并受此约束，但案涉拍卖公告（竞投方案）既没有确定价格，连廊面积650㎡系单方初算面积，且公证书已载明连廊按实测面积计算。四、原告的诉请不符合法理。原告依据的法理为关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，根据上述解释规定只能是解除合同，而非确认合同有效、无效，故原告的主张不符合法理。五、原告诉请已过除斥期间。解除权行使的除斥期间为一年，本案被告于2016年8月向原告送达实测面积补差协议书，被告自该时起应当知道解除权发生，起诉时间为2019年7月，明显已超过一年的除斥期间。六、原告负有先履行义务。本案合同生效并部分履行，原告应先履行支付款项的义务，被告才可协助原告将案涉楼层2402室及连廊部分产权登记至原告名下。七、案涉办公楼主体于2014年10月结顶，原告参与之前的联建过程，事前也到现场观看，事后也签署确认书，对连廊存在以及现状应该明知，被告通过竞投方案，以及公证文书也尽到告知义务，不存在重大误解。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告总部中心开发公司提供了下列证据： 一、《东阳市总部中心一期G区总部大楼集资联建协议书》及上述案涉楼层竞得中标确认书各1份，以证明原、被告之间的法律关系的事实。 二、公证书及特殊楼层竞投方案各1份，以证明被告已尽到告知义务及涉案楼层整体拍卖、公证文书对案涉楼层包括以实测面积为准的连廊部分的事实。 三、东阳日报、监理日志各1份，以证明案涉楼层主体于2014年10月底结顶的事实。 四、申请书、不动产权属查询结果单各1份，以证明经原告申请案涉楼层中的2401室不动产权证已于2017年1月12日登记在原告名下的事实。 五、补充协议书、测绘文书各1份，以证明经案涉楼层最终实测面积为2174.87㎡，原告尚应补交5776412元的事实。 六、房屋现场照片、图纸若干，以证明案涉2402室与连廊系整体，无法单独分割的事实。 对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 关于原告昌迪公司提供的证据： 证据一、三、四，被告均无异议，予以采纳，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力。证据二，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为初算面积不是合同约定面积，同时也证明被告主张的原告应先交款，被告才能协助办理产权证的事实。本院认为，因被告对真实性无异议，予以采纳。 关于被告总部中心提供的证据： 证据一，原告对联建协议书真实性无异议，关联性有异议，认为该协议书仅能证明当时有这样一个意向，与最终原告竞得案涉楼层的情况在协议书中没有体现，且履行过程中被告对相关要参与竞投方式来确认楼层没有告知正确信息。原告对中标确认书真实性无异议，关联性有异议，认为其仅仅是当时进行一个必要的手续，涉及与本案关联性的是关于连廊的事情，且系格式性的中标确认书，不能证明原告对案涉楼层2402室以及连廊部分的认可，也不能达到被告主张的证明目的。本院认为，因原告对真实性无异议，予以采纳。至于能否证明被告主张的证明目的应依法认定。证据二，原告对公证书真实性无异议，但认为该公证书系被告单方申请制作的，不能以此证明原告对连廊部分确认的事实。虽然竞投方案当时被告提交后经公证处公证，但是原告确实是不知情的，当时明细表附表一明确是没有连廊部分，被告提交的明细表附表一不能证明被告履行了当时明确告知的义务。本院认为，在原告未提供足以推翻公证文书相关证据的情况下，经公证处公证的文书应采纳为定案的有效证据，予以采纳。证据三，原告对《东阳日报》的真实性无异议，但认为当时刊登过不代表原告看到过，参加竞投之前，被告并没有组织让竞投方看标的物，当时看到的现场施工没有完成。对监理日志真实性无异议，对证据目的有异议，只是提到相关连廊的施工情况，不能证明连廊内部具体的情况，刚开始原告没有组织相关人员去看过的。本院认为，因原告对真实性无异议，审核具备有效证据的其他认定要件，予以采纳，确认其具有证明被告主张的相应事实的证明力，但不具有证明竞投之前被告有否组织参与竞投单位前往现场查看的事实的证明力。证据四，原告无异议，予以采纳，确认其具有证明被告主张的相应事实的证明力。证据五，原告对真实性无异议，但认为正因为原告发现连廊面积与竞投时的面积相差太大，才导致原告拒绝签订补充协议书。本院认为，因原告对真实性无异议，予以采纳。证据六，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为连廊部分是可以分割的。本院认为，经本院组织双方当事人现场勘验，因案涉楼层2402室与连廊部分整体仅设计一个厕所，且无法更改，故应当认定案涉楼层2402室与连廊部分属一个整体，无法进行分割使用。本院对证据六予以采纳，并确认被告主张的相应事实的证明力。 本院根据上述确认的有效证据，及双方当事人的庭审陈述，查明本案事实如下：根据《东阳市总部中心建设实施办法》和《东阳市总部中心一期G区企业入驻实施细则》的规定，由被告牵头，与原告等数家入驻企业共同集资联建，为此，被告（甲方）与原告（乙方）等数家企业于2012年年底及2013年年初期间分别签订一份《东阳市总部中心一期G区总部大楼集资联建协议书》。协议书对土地取得和产权形式、费用计算及交款方式、建设期限及交付方式、双方权利义务等进行了详细约定。协议书签订后，原告依约于2013年1月22日、4月10日分三次向被告交纳了联建款625万元。上述G区办公楼于2014年10月底结顶。根据被告的安排G区办公楼将于2015年5月8日进行公开统一选房，为此，被告于2015年5月4日发布G区特殊楼层竞投方案，对高度与通常不一致的楼层、含有连廊的楼层，以及顶层等特殊楼层的竞投方案进行了规定。原告提供的特殊楼层明细表附表一中未包含案涉楼层（即4号楼24层），被告提供的特殊楼层明细表附表一中则包含了案涉楼层。被告提供的特殊楼层明细表中载明案涉楼层的面积（初算）为“1250+连廊”㎡，且在备注一栏注明“连廊约650㎡”。原告于2015年5月5日交纳了10万元保证金后参与竞投并竞得案涉楼层。东阳市总部中心建设领导小组办公室于当日向原告出具了一份中标确认书，具体内容为：贵公司参与总部中心G地块特殊楼层竞投，现竞得4号楼（后名称改为D号楼）东座第24层，竞投底价5420元/㎡，竞得单价￥：5678元（大写：伍仟陆佰柒拾捌元整）/㎡。竞得总价与竞投底价差额并扣除保证金后金额为￥：222500元（大写：贰拾贰万贰仟伍佰元整）。请于5月20日前将上述差额缴到总部中心指定账户，逾期竞投保证金不予退还，并视为竞投无效。（总价计价面积暂定1250㎡/层，连廊按实测面积以竞得价计价，结算以实测面积为准，多退少补）。原告陈述上述中标确认书系统一格式，后面的“（总价计价面积暂定1250㎡/层，连廊按实测面积以竞得价计价，结算以实测面积为准，多退少补）”的内容在所有中标确认书中均有，并不单指包含有连廊的楼层。被告不认可原告的主张，认为除原告的中标确认书外其他中标确认书中的结尾部分内容为“（总价计价面积暂定1250㎡/层，按实测面积以竞得价计价，结算以实测面积为准，多退少补）”，即两者相差“连廊”二字。东阳市公证处对整个竞投过程进行了全程监督，并于当日出具（2015）浙东证经内字第287号公证书，内容为：兹证明浙江昌迪医药有限公司以5678元/㎡竞得总部中心一期G地块东座24层办公楼（连廊按实测面积以竞得价计价）。嗣后，原告依约于2015年5月20日前向被告缴纳了上述22.25万元。经被告委托，东阳市弘业测绘大队于2016年5月6日对包括案涉楼层在内的G地块所有楼层进行了测绘，其中案涉楼层总面积2174.87㎡，其中2401室为689.13㎡、2402室（包括连廊）1485.74㎡。被告于2016年7月14日向原告等参与联建的企业邮寄送达实测面积补充协议书，要求原告以测绘确定的案涉楼层总面积补交房款5776412元。原告以连廊面积过多为由不同意按上述补充协议书的金额补交联建款，故未在补充协议书中签字。为减轻原告的资金压力，被告准予原告申请，并配合原告将案涉楼层中的2401室房屋不动产权证于2017年1月12日登记至原告名下【权证号为浙（2017）东阳市不动产权第0000697号，建筑面积689.13㎡。】 另查明，案涉楼层2401室可以单独使用，被告至今未履行交房义务。而案涉楼层2402室与连廊系一个整体，无法将2402室与连廊部分分割单独使用。 本案的争议点为，一、原告在参与案涉楼层竞拍时是否明知案涉楼层包含有连廊部分。二、原告竞得案涉楼层是否有效。 关于争议点一，本院认为，被告提供的G区特殊楼层竞得中标确认书、公证书及特殊楼层竞投方案等证据，能够证明被告于2015年5月4日为公开拍卖特殊楼层而发布拍卖公告，案涉楼层系因包含连廊部分才被认定为特殊楼层，以及被告在特殊楼层竞拍公告中载明案涉楼层连廊面积约650㎡等事实，本院依法予以认定。原告在本案审理过程中，起诉状及一开始时均陈述其对案涉楼层包含连廊知情，只不过因为原约定650㎡的连廊最终实测后变成924.87㎡不能接受，后又陈述其对案涉楼层包含有连廊在竞拍时并不知情，故原告的前后陈述不一致，且未提供足以推翻被告主张事实的证据，故对原告关于该部分事实的陈述不予认定。 关于争议点二，本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，由于被告在竞拍公告中载明案涉楼层连廊面积约650㎡，但最终经测绘确定连廊面积为924.87㎡，两者相差42.29%，大大超过常人通常能接受的误差范围。同时，根据原、被告一致确认连廊部分与案涉楼层其他部分（即2401室及2402室中不包括连廊部分）的使用价值相差较大，连廊部分的使用价值明显低于其他部分，如果仍按竞拍公告约定将连廊面积超过650㎡的274.87㎡（924.87-650），也以原告竞得单价5678元/㎡计算价款，对原告显失公平，也不符合相关法律法规的规定。故本案中应当认定被告系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，原告要求确认连廊部分的拍卖无效，符合法律规定，本院本应予以支持。但由于案涉楼层2402室与连廊部分系一个整体，无法分割单独使用，且案涉楼层2401室产权已过户登记至原告名下等事实，为妥善解决纠纷，减少讼累，本院对原告变更后要求确认案涉楼层2402室与连廊部分的拍卖无效的诉讼请求，予以支持。在本院确认案涉楼层2402室及连廊部分拍卖无效后，原告多支付的款项被告应予退还。 虽案涉楼层2401室的产权现已登记在原告名下，但被告至今未履行交房义务（即未将房屋钥匙交给原告），原告要求被告履行上述房屋的交房义务，符合本案事实及相关法律规定，本院也予以支持。 综上，虽原告主张诉请所依据的法律适用有误，但其诉请成立，本院予以支持。 据此，依照《民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决如下： 一、被告东阳市总部中心开发建设有限公司于2015年5月5日关于坐落于东阳市及连廊部分拍卖无效； 二、被告东阳市总部中心开发建设有限公司应于本判决生效后十日内退还原告浙江昌迪医药有限公司款项2659619.86元； 三、被告东阳市总部中心开发建设有限公司应于本判决生效后十日内履行坐落于东阳市房屋的交房义务。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28077元，由被告东阳市总部中心开发建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吴 玻 人民陪审员  许向萍 人民陪审员  王静婷 二〇二〇年四月十日 代书 记员  楼玲菲