江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初3378号 原告：徐井超，男，1970年6月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告：杨二红，女，1980年9月12日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：王咏，江苏衡上律师事务所律师。 被告:张建，男，1978年2月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：朱其新，男，1976年4月27日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：韩玉芹，女，1976年12月23日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告徐井超、杨二红诉被告张建、第三人朱其新、韩玉芹案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年4月11日公开开庭进行了审理，原告徐井超、杨二红的委托诉讼代理人王咏、被告张建到庭参加诉讼，第三人朱其新、韩玉芹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、确认沭阳县城市花园B10号房屋归二原告所有，停止对该房屋的强制执行，判决第三人协助办理过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月18日，原告与第三人签订房屋转让协议，第三人将其所有的位于沭阳县城市花园B10号房屋转让给二原告，当日原告交付购房款60万元，双方完成房屋交付手续，涉案房屋由二原告居住使用至今。二原告对没有办理过户手续并无过错，已合法取得涉案房屋的所有权，继续强制执行涉案房屋无法律依据，请求支持原告诉讼请求。 被告辩称：原告在与第三人签订房屋转让协议时，涉案房屋存在抵押贷款，在贷款未归还前或未经银行同意的情况下，双方的转让协议违反强制性规定，应属无效。二原告未按协议约定归还200万元贷款，致使第三人再次使用该房屋办理抵押贷款，导致该房屋无法办理过户手续。因此，原告怠于行使自己的权利，未办理房屋过户手续，自身存在过错，法院裁定查封涉案房屋并无不当，请求驳回原告诉讼请求。 第三人未作陈述。 经审理查明：2013年5月18日，第三人朱其新、韩玉芹与原告徐井超签订房屋转让协议，其内容为“转让人朱其新（甲方）受让人徐井超（乙方），鉴于甲方在沭阳城市花园小区拥有个人产权的别墅一套，已用其抵押贷款200万元。现甲方决定将该别墅转让给乙方，乙方愿意受让，经双方协商自愿订立本协议。一、转让房屋的现状：甲方在沭阳城市花园小区的别墅房号为B10幢，总面积297平方米（具体以房产部门测绘为准）。房屋未装修，以毛坯房现状交付给乙方。二、价款及支付方式：双方约定房屋总价款为260万元，双方签订协议时，乙方已支付60万元。甲方所欠东吴银行贷款200万元本息由乙方代为偿还，乙方还贷本息用以冲抵房屋余款200万元，双方不再另行结算。三、房屋交付及过户：1、乙方给付甲方60万元时，甲方已按现状将房屋交付乙方装修居住使用。2、乙方付清甲方银行贷款200万元本息后，甲方负责将房屋产权过户给乙方，过户产生的税费由乙方负担。四、违约责任：房屋过户条件成就后，如果甲方拒不办理过房（户）手续，应按房屋总价款的日万分之三支付违约金。五、本协议一式两份，双方各持一份，自双方签字时生效。甲方朱其新、韩玉芹（签字捺印）乙方徐井超（签字捺印）签订日期2013.5.18”。同日，原告通过银行转账给付第三人房款30万元，另给付第三人30万元现金。之后，第三人将涉案房屋交付原告，原告对涉案房屋装修后入住至今。但原告未按合同约定偿还200万元银行贷款。 2015年3月，第三人朱其新、韩玉芹以涉案房屋和沭城街道人武小区2幢1单元301室住房作为抵押，向江苏沭阳东吴村镇银行贷款232万元，并经沭阳县房地产管理处办理房屋抵押登记手续。 2015年11月3日，本院立案受理被告张建与第三人朱其新、韩玉芹民间借贷纠纷一案，于2015年12月16日作出（2015）沭民初字第04221号民事判决书，判决朱其新、韩玉芹于该判决生效后十日内归还张建借款90万元及利息。2016年1月5日，本院作出（2015）沭民初字第4221-3号民事裁定书，裁定对朱其新所有的位于沭阳县城市花园B10号别墅予以查封，查封期限三年。因朱其新、韩玉芹未能自觉履行判决所确定的义务，张建向本院申请执行。在执行过程中，本院于2016年3月28日作出（2016）苏1322执1295号公告，限朱其新、韩玉芹在五日内主动履行义务，否则本院将对查封财产予以评估、拍卖。2017年2月23日，徐井超、杨二红向本院提出执行异议，本院作出（2017）苏1322执异51号执行裁定书，驳回徐井超、杨二红的异议申请。 上述事实，有原、被告陈述、房屋转让协议、（2017）苏1322执异51号执行裁定书等证据证实。 本案的争议焦点为：1、沭阳县城市花园B10号房屋的所有权人是谁？2、本院是否应当停止对该房屋的执行。 本院认为：关于本案第一个争议焦点，即沭阳县城市花园B10号房屋所有权人是谁的问题。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，第三人朱其新享有涉案房屋所有权，原告主张其于2013年5月18日从第三人处购买涉案房屋，则应当进行变更登记，才能取得涉案房屋所有权，现原告并未进行变更登记，故涉案房屋所有权人仍为第三人朱其新。原告要求确认其为沭阳县城市花园B10号房屋的所有权人，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于本案第二个争议焦点，即本院是否应当停止对涉案房屋的执行问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告徐井超、杨二红依据与第三人朱其新、韩玉芹的约定，应某第三人朱其新、韩玉芹用涉案房屋作抵押所借的银行贷款还清，还清后即办理该房屋过户手续，但由于原告徐井超、杨二红没有按房屋转让协议的约定归还上述200万元贷款，致使第三人朱其新、韩玉芹于2015年3月再次使用涉案房屋与沭阳县人武小区2幢1单元301室房屋共同作为抵押，重新向银行借款232万元，最终导致涉案房屋无法办理过户手续。对此，原告徐井超、杨二红存在过错，不符合第二十八条第（四）项规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。同时，原告徐井超、杨二红仅交付购房款60万元，余款未能按照协议归还涉案房屋的抵押贷款，不符合第二十八条第（三）项规定的已支付全部价款或支付部分价款并将剩余价款按人民法院的要求交付执行的条件。原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求本院停止执行沭阳县城市花园B10号房屋的请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告徐井超、杨二红的诉讼请求。 案件受理费9800元，由原告负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，开户行：中国农业银行宿城支行，征收单位：宿迁市中级人民法院）预交上诉案件受理费9800元。 审 判 长  左东旺 人民陪审员  武兴国 人民陪审员  单月香 二〇一七年七月二十七日 法官 助理  周思梦 书 记 员  王治红 书 记 员  张姗姗 附录法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。