贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初2554号原告：曾熠，男，1983年12月23日出生，苗族，贵州省剑河县人，现住凯里市。被告：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，住所地凯里市金山大道59号。法定代表人：郑红，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司综合管理部经理。原告曾熠与被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称华诚伟业公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告曾熠、被告华诚伟业公司的委托诉讼代理人顾汉业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾熠向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告2017年5月11日向被告缴纳的天然气开户费2,400元、广电开户费（有线电视开户费）880元、交易费299元、两书费30元、手续费200元，合计3,809元，并支付利息2,285.4元（以年利率24%计算至2019年10月18日）；2、判令被告按照年利率24%的标准承担2019年10月18日之后的债务利息至完全清偿欠款之日止；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月14日与被告签署《商品房买卖合同》（编号：2016010415），并通过现金支付和贷款支付的方式向被告支付了足额购房款额，形成了房屋买卖的事实。被告提供的上述《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条的内容是免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的格式条款，且该条规定违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及《贵州省人民代表大会法制委员会关于有关问题询问的答复》的规定，根据《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，依法应属无效条款，被告因此取得的财产依法应予退还原告。被告以业主不缴纳上述费用就不给装修钥匙为要挟，强行向原告收取交易费299元、两书30元、手续费200元共计529元，该费用是独立于房价之外收取的，没有法律依据，亦没有合同依据，属不当得利，依法应予退还。综上，请求人民法院依法判决支持原告的诉求。华诚伟业公司辩称，一、原告的起诉已过诉讼时效。原告曾熠所诉费用是在2017年5月11日交纳，而2009年5月1日实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月17日作出的关于有关问题询问的答复系公开的地方性法规，我公司与原告所签的《商品房买卖合同》第七条也明确规定不再向买受人收取商品房总价款以外的费用。原告交费之日就理应知道我公司要求其交纳相关费用的行为不符合法规的规定，故应从原告交费次日起计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效期间为二年，现原告的诉讼已超过诉讼时效期。二、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》仅对水、电的建设安装费作了规定，贵州省发改委在2018年7月1日出台的《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》第十九条规定“城镇居民新建住宅燃气工程安装费（即居民燃气庭院管网和室内管道安装费）等纳入房价，不得再向业主另行收取”，而我公司与原告签订的《商品房买卖合同》是在2016年12月14日，补充协议作为合同中的补充条款，约定了燃气开户费用由原告承担，且是经过房产部门严格审核后备案的有效合同。我公司代收取的燃气开户费是在办法实施之前。在黔东南州书记、州长群众直通交流台上，书记、州长也明确回复在此办法实施之前的燃气开户费由业主自己承担。三、水、电的开户费不属于建设安装费，建设安装费是由相关的施工单位收取，我公司没有向原告另外收取建设安装费。贵州省人民代表大会法制委员在2014年4月17日给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复中，仅明确新建商品房配套设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中。按照通常理解，“新建”即在2014年4月17日以后修建的商品房，且该答复也未正式公布，所以该案明显不适用于此解释。四、根据原告所签署的《委托书》和《入伙手续书》，证明原告自愿委托我公司办理水、电、天然气开户等相关手续并代缴其相关费用，所交费用也为自愿行为。现有票据证实我公司已将相关开户费交到了相关部门，已为原告办理好相关的开户手续，履行了合同约定的义务。五、我公司代收的广电开户费应当包含两部分，即广播电视用户终端设施费和高清节目费用，该两项费用分别为580元和300元，高清电视节目为原告收看高清节目应承担之费用。六、测绘费是具有房产测绘资格的单位实施实地测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记所产生的费用，是由测绘公司收取。交易费属经营服务性收费，由房地产交易中心提供交易服务，办理交易手续时收取。这两项费用我公司只是代收和代交，并已交到财政局和测绘公司。原告所主张的两书费为发放给原告的《质量保证书》和《使用说明书》工本费，合同也未约定此项费用为我公司承担。综上，请求法院查明事实真相，并依法予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：凯里市金山大道59号华诚·东方领域楼盘是被告华诚伟业公司开发的商业性住宅小区。2016年12月14日原告曾熠与被告华诚伟业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2016010415），以总价款456,097元购买该小区4幢1单元1-2-1号住宅一套。该合同第七条约定“商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十二条约定电话通信、有线电视、宽带网络需要买受人自行办理开通使用手续。合同补充协议（附件十二）第三条约定“出卖人已统一为买受人代为垫付2200元管道燃气安装费给管道燃气特许经营单位，若买受人需使用管道燃气的，必须将出卖人代为垫付的2200元管道燃气安装费交与出卖人，出卖人收到款后就通知燃气公司为买受人开通管道燃气”。2017年5月11日，被告收取了原告天然气开户费2,400元、广电开户费（有线电视开户费）880元、交易费299元、两书30元、手续费200元。原告认为其交纳的购房价款已包含上述费用，被告的行为侵害了其合法权益，遂具状向本院起诉要求被告退还上述费用，并按年利率24%支付利息至清偿完毕止。另查明，原告向被告出具一份《委托书》，内容为“本人购买黔东南华诚伟业房地产开发有限公司华诚·东方领域4-1-201一套，现自愿委托贵公司代为办理水、电、广电、天然气开户及办理产权登记等相关手续并代缴其相关费用，并另外支付手续费200元”。被告于2015年6月12日、2016年8月16日向凯里市自来水公司交付水开户费；2016年4月1日、7月6日向凯里供电局支付一户一表费；2016年6月5日向凯里市准捷房屋测绘有限公司支付测绘费；2017年4月6日向凯里市财政局支付住房转让手续费。2015年4月24日，被告与贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司签订《黔东南地区小区有线电视安装协议书》，并于2015年11月12日、2018年6月7日向贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司交付广电设施建设费、高清节目费。上述事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、收款收据、华诚伟业公司出具的《证明》、入伙手续书复印件，被告提供的《委托书》、《补充协议》、水安装开户费发票两张、一户一表发票两张、《黔东南地区小区有线电视安装协议书》、广电设施建设安装费发票两张、高清节目费票据两张、住房转让手续费收据、测绘费发票等证据予以证明，且有庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，财产权利的取得应当依照法律规定或者约定。依照约定取得财产权利的，必须以合法性为前提。根据2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项“商品房买卖合同应当包括下面内容……(七)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”、第二款“前款约定的商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，供水、供电、闭路电视、天然气均属于商品房的建设成本，供水、供电、闭路电视、天然气的开通费用应当包含在商品房价格中。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是贵州省人大常委会制定的地方性法规，对在贵州省范围内从事房地产经营的主体具有约束力，违反该条例规定的情形应视为违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告订立的《商品房买卖合同》发生在该条例施行之后，约定应当遵从该条例的规定。然而，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议时，被告在《商品房买卖合同》第十二条以及附件十二《补充协议》中用格式条款将已包含在商品房价款中的闭路电视、天然气的开户费用转嫁给原告承担，该约定符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，约定无效，被告依据该无效条款取得的财产应当予以返还。因此，原告主张的被告退还有线电视开户费880元、天然气开户费2,400元，本院应予以支持。关于交易费、两书费、手续费应否退还的问题。交易费299元是住房转让手续费，并非燃气、有线电视、电力设施的建设安装费用,且原告未提交交易费不应收取的相关证据，故交易费299元不在退还款项范围内，原告要求退还交易费299元的诉求，本院不予支持。两书费30元是指《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》产生的工本费用，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第四十一条“房地产开发企业交付商品房，应当向买受人出示或者提供下列资料：……；（二）住宅质量保证书和使用说明书；……”的规定，房地产开发企业在商品房交付使用时应当向购买人提供住宅质量保证书和使用说明书，因此，在双方没有约定两书费由谁负担的情况下，被告单方将两书费转移给原告负担，加重了原告的购买责任，原告是可以要求被告退还的。因此，原告要求被告退还两书费30元的诉求，本院应予以支持。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中关于水、电、广电、天然气开户费由买受人承担的约定无效，办理水、电、广电、天然气开户相关手续及代缴相关费用不应由原告承担，但该委托中关于办理产权登记等相关手续及代缴相关费用的委托系原告的自愿委托并自愿另行支付手续费，根据合同法的规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。至于该手续费200元是委托办理一项委托事物还是几项事物的总和，举证责任应在原告，因此，关于原告要求退还手续费200元的主张，本院不予支持。关于原告主张的利息，因被告收取的天然气开户费、有线电视开户费、两书费无合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，原告要求按照年利率24%支付利息至清偿完毕止，本院酌情按照中国人民银行同期同类存款利率为标准计算。关于被告抗辩的诉讼时效问题，本院认为，无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，故不存在受诉讼时效调整的问题。本院在前述论证中已经阐述了原、被告在补充协议中约定开户费由买受人承担属无效条款，故被告抗辩原告退还天然气、有线电视开户费的主张已过诉讼时效，不能成立。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议上没有对两书费进行约定，其诉讼时效应当从被告收到原告缴纳两书费之日起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，原告缴纳两书费的时间尚未超过三年，故被告抗辩原告退还两书费的主张已过诉讼时效，不能成立。被告的其他辩解不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告曾熠交纳的天然气开户费2,400元、广电开户费880元、两书费30元，共计3,310元，并以3,310元为基数从2017年5月11日起按中国人民银行同期同类存款利率支付利息至实际退清款项之日止；二、驳回原告曾熠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵白茹二〇二〇年四月三日法官助理黄惠珍书记员李佳学