辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2372号上诉人（原审被告）：刘东，男，1970年9月29日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：桓绍武，辽宁峰慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连润泽房屋开发有限公司，住所地大连市中山区南山路46号。法定代表人：孙宝广，该公司经理。委托诉讼代理人：赵东玉，辽宁辰信律师事务所律师。上诉人刘东因与被上诉人大连润泽房屋开发有限公司（以下简称“润泽公司”）租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初3001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘东上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回润泽公司的起诉或诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人没有签订《场地租赁合同》，也没有形成事实上的场地租赁合同关系，所以，被上诉人无权就所谓《场地租赁合同》向上诉人主张任何权利；二、上诉人与大连大良仓储贸易公司签订的《场地租赁合同》至今仍合法有效，该合同与被上诉人没有任何关系，被上诉人无权以该合同向上诉人主张任何权利；三、自2013年12月5日以来，被上诉人非法强行占据上诉人所租赁的场地及上诉人在该场地上建设的房屋，并对外租赁谋取非法利益，致使上诉人蒙受重大经济损失，被上诉人依法应对此承担相应的法律责任。综上，原审判决没有事实依据和法律依据，应依法纠正。润泽公司辩称，不同意刘东的上诉请求。一、虽然润泽公司没有与刘东签订租赁合同，但案涉租赁场地由润泽公司竞拍取得所有权，根据买卖不破租赁的原则，刘东与润泽公司继续履行租赁合同。而刘东在租赁期间内不交租金，润泽公司单方行使解除权，已经跟刘东解除了租赁合同关系，润泽公司有权行使对租赁场地的各项权利。二、刘东应该向新的权利人润泽公司履行租赁合同的义务。自2013年12月5日，因为刘东一直不履行给付租金的义务，故润泽公司有权解除租赁合同。润泽公司向一审法院起诉请求：1.刘东给付租赁费16万元（2012年1月-2013年12月）；2.刘东因违法占用润泽公司场地、仓库的赔偿金40万元（2014年度-2018年度）；3.本案诉讼费由刘东承担。一审法院认定事实：被告刘东与案外人大连大良仓储贸易公司签订《场地租赁合同》,合同约定，一、被告承租的场地位于大良仓库东区，面积约为5700平方米。二、租期19年，从2007年6月1日起至2026年5月31日止。三、租金及租金交纳方式,年租金为人民币80,000元，租金实行上交租。即每年6月1日前被告一次向案外人交纳。五、权利与义务（2），案外人有权对被告欠租欠费进行催交，催交无果时可单方面解除合同。《场地租赁合同》签订后，被告与案外人如约履行。2011年12月6日，原告大连润泽房屋开发有限公司通过辽宁嘉禾国际拍卖有限公司主持拍卖竞拍取得了案涉土地及附属物的使用权，一审法院以(2010)甘民执字第896、897号执行裁定书予以确认。另查明，2010年9月15日，大连市甘井子区城市管理行政执法局向大连丰泽木业有限公司发出《强制拆除决定书》,其中载明：“你在甘井子区大良仓储场地内建设建筑物四处(面积共计4600平方米)未办理规划审批手续的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款的规定，已责令你于2010年9月14日前将此违章建筑物、构筑物和其他设施无偿拆除，但至今未予拆除……经甘井子区政府批准，决定强制拆除此建筑物、构筑物和其他设施”。再查明,被告未将2012年、2013年场地租金交付给润泽公司。一审法院认为，原告通过合法手续取得被告所承租的土地及附属物的使用权，根据买卖不破租赁的原则，被告有权继续承租案涉库房和场地，并应按照《场地租赁合同》的约定向原告履行合同义务。现原告要求被告向其给付2012年1月至2013年12月的租金16万元，理由正当，一审法院予以支持。关于原告主张被告赔偿损失的诉讼请求,因原告未能提供证据证明实际损失数额，其主张以租赁合同中约定的租金为标准计算损失，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。被告刘东经合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见,视为放弃自己的申辩权利。一审法院作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，被告刘东给付原告大连润泽房屋开发有限公司租金人民币160,000元；二、驳回原告大连润泽房屋开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4850元,由原告大连润泽房屋开发有限公司负担3468元，由被告刘东负担1382元。二审中，润泽公司提供一份交接单，刘东对真实性并无异议，本院对该证据的真实性予以确认。该证据显示，2012年8月15日，润泽公司与案外人大连粮油食品进出口集团公司就（2010）甘民执字第896、897号执行裁定书所列土地及地上建筑物交接完毕。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院补充查明，2012年7月11日，大连市甘井子区人民法院作出（2010）甘民执字第896、897号执行裁定书，该裁定书确认润泽公司竞拍购买案涉土地使用权、建筑物、附属物合法有效；润泽公司自接到该裁定之日起到大连市国土资源和房屋局办理相关手续；地上建筑物的所有权及其他相应权利自该裁定生效之日归润泽公司所有。二审中，双方当事人均认可，润泽公司于2013年12月5日采取措施限制刘东进入案涉租赁场地，刘东停止经营。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为润泽公司是否有权收取刘东2012年至2013年度的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，在案外人大连大良仓储贸易公司与刘东的《场地租赁合同》履行期限内，润泽公司通过法院拍卖程序竞买取得案涉租赁场地的所有权，不应影响大连大良仓储贸易公司与刘东之间租赁合同的效力，只是出租人变更为润泽公司，刘东作为承租人应向润泽公司履行支付租金等义务。至于刘东应支付租金的时间，应自润泽公司实际取得案涉租赁场地所有权时起算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条的规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。本案中，大连市甘井子区人民法院于2012年7月11日作出（2010）甘民执字第896、897号执行裁定书，润泽公司自认其于2012年8月15日收到该裁定书，并提交了其与大连粮油食品进出口集团公司就（2010）甘民执字第896、897号执行裁定书所列土地及地上建筑物已交接完毕的交接书，故本院认定润泽公司自2012年8月15日起享有案涉租赁场地的所有权，自此时起刘东应向润泽公司支付租金。关于支付租金的截止时间，双方当事人均认可润泽公司于2013年12月5日采取措施限制刘东进入案涉租赁场地，刘东停止经营，故本院认定租金支付的截止时间为2013年12月5日，刘东应支付租金的天数共计478天。按照大连大良仓储贸易公司与刘东签订的《场地租赁合同》约定的租金标准，刘东应向润泽公司支付的租金数额为104,767元（80,000元÷365天×478天），对于润泽公司诉请的合理部分，本院予以支持。一审法院对本案的处理结果欠妥，本院依法予以纠正。综上所述，刘东的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初3001号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初3001号民事判决第一项为：刘东自本判决发生法律效力之日起10日内给付大连润泽房屋开发有限公司租金104,767元；三、驳回大连润泽房屋开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4850元，由大连润泽房屋开发有限公司负担1674元，刘东负担3176元；二审案件受理费3500元，由大连润泽房屋开发有限公司负担1208元，刘东负担2292元。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年四月十七日书记员  宋敏