江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏08执复26号复议申请人（异议人）：吴永忠，男，1974年3月5日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：朱明坤，江苏引航律师事务所律师。申请执行人：淮安市金达建筑构件有限公司，住所地淮安经济技术开发区。法定代表人：李锦柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：王光明，男，该公司员工。被执行人：中海洋建设（江苏）有限公司（原为江苏宏信建设工程有限公司），住所地淮安市。法定代表人：陈文浩，该公司董事长。复议申请人吴永忠不服淮安经济技术开发区人民法院（以下至裁定主文前简称开发区法院）（2020）苏0891执异5号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。开发区法院在执行淮安市金达建筑构件有限公司与中海洋建设（江苏）有限公司买卖合同纠纷一案过程中，异议人吴永忠对该院作出的执行行为不服，提出书面异议。吴永忠提出异议称，2013年8月1日，被执行人与案外人陈剑凯签订房屋租赁合同，将淮安市淮阴区瑞林国际广场1幢301室、401室房屋租赁给案外人陈剑凯，租期4年。之后，案外人陈剑凯在租赁房屋注册淮阴区大启宾馆进行经营。2017年5月5日，陈文浩向案外人吕骏借款300万元，被执行人、案外人陈剑凯及陈剑翔提供担保，案外人陈剑凯以面积约1700㎡的大启商务酒店场地经营权（收益权）作为质押。2017年6月1日，异议人与案外人吕骏签订债权转让协议，约定案外人吕骏将对陈文浩、陈剑翔、陈剑凯等享有的150万元债权及利息等转让给异议人，并通知相关债务人。异议人认为，被执行人与案外人陈剑凯将租赁合同中的权利转归异议人，原有设施、人员均由异议人接管，异议人与被执行人签订的房屋租赁合同不属于新的租赁合同关系，而是对案外人陈剑凯在租赁合同中权利义务的概括性承受，故异议人与被执行人的租赁合同起算时间应为2013年8月1日，而非2017年8月30日，在申请执行人向法院申请查封涉案房屋之前。根据买卖不破租赁的原则，司法拍卖行为不能阻却异议人对涉案房产租赁权利的行使，异议人可以基于租赁合同继续使用涉案房产，拍卖公告中注明的去租拍卖即“现有使用权人须自动搬离房屋，不得有破坏、损毁房屋现状及其他妨碍执行的行为”与法律规定的“买卖不破租赁原则”相悖，侵犯了异议人的合法权益。故请求撤销（2019）苏0891执恢313号拍卖公告，停止对执行标的以去租拍卖的方式进行拍卖，并确认异议人对执行标的物享有租赁权益。开发区法院审查查明：2017年9月29日，开发区法院对淮安市金达建筑构件有限公司诉江苏宏信建设工程有限公司买卖合同纠纷一案，作出（2017）苏0891民初649号民事判决：江苏宏信建设工程有限公司于判决生效后十日内向淮安市金达建筑构件有限公司支付货款10115374.7元、利息90万元并承担利息及违约金（以500万元为基数，于2017年1月21日起；以100万元为基数，2017年3月16日起；100万元为基数，于2017年4月16日起；100万元为基数，于2017年5月16日起；以100万元为基数，于2017年6月16日起；以1075374.7元为基数，于2017年7月16日起，均按年利率24%标准计算至实际给付之日），案件受理费82492元，财产保全费5000元，合计87492元，由江苏宏信建设工程有限公司负担。江苏宏信建设工程有限公司不服上诉，2017年12月4日，淮安市中级人民法院作出（2017）苏08民终3331号民事裁定，以上诉人经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼为由，裁定按上诉人自动撤回上诉处理。2017年4月6日和4月11日，开发区法院根据淮安市金达建筑构件有限公司申请，作出（2017）苏0891民初649号民事裁定书和协助执行通知书：查封江苏宏信建设工程有限公司瑞林国际广场1幢201室、301室、401室。根据淮安市金达建筑构件有限公司的申请，开发区法院于2017年12月13日立案强制执行，案号为（2017）苏0891执2358号，该案在执行过程中因淮安市金达建筑构件有限公司撤回执行申请，开发区法院于2018年8月9日作出（2017）苏0891执2358号执行裁定，终结（2017）苏0891民初649号民事判决书的执行。后因淮安市金达建筑构件有限公司申请，开发区法院于2019年9月24日恢复本案执行，案号为（2019）苏0891执恢313号。在该案执行过程中，开发区法院于2019年10月14日作出（2019）苏0891执恢313号执行裁定：对被执行人位于瑞林国际广场1幢201室、301室、401室不动产进行拍卖，并于2019年12月30日发布拍卖公告。另查明，2013年8月2日，被执行人江苏宏信建设工程有限公司（甲方、出租人）与案外人陈剑凯（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，将淮安市淮阴区瑞林国际广场1幢301室、401室建筑面积1705.24平方米的房屋租赁给案外人陈剑凯，租期4年，自2013年8月1日起至2017年8月1日止。2017年5月5日，被执行人法定代表人陈文浩向案外人吕骏出具借据，借款300万元，被执行人江苏宏信建设工程有限公司及案外人陈剑翔、陈剑凯在借据上签名、盖章提供担保。同日，案外人陈剑凯签订《淮阴区大启商务酒店经营权（收益权）质押合同》，同意以淮安市淮阴区翔宇北道99号面积约1700㎡的大启宾馆场地经营权（收益权）作为质押，权利期限自2017年5月20日起至2027年5月19日止。2017年6月1日，案外人吕骏（甲方、转让人、原债权人）与异议人吴永忠（乙方、受让人、现债权人）签订《债权转让协议》，约定将案外人吕骏对陈文浩、陈剑翔、陈剑凯等所享有本金150万元债权及利息等转让给异议人吴永忠。2017年8月30日，被执行人江苏宏信建设工程有限公司（出租方、甲方）与异议人吴永忠（承租方、乙方）及案外人陈剑凯（原承租方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定将淮安市淮阴区翔宇北道99号瑞林国际广场1幢301、401室建筑面积1705.24平方米的原淮阴区大启宾馆客房40间出租给异议人吴永忠，租赁期限20年，自2017年8月30日起至2037年8月29日，异议人吴永忠一次性向被执行人支付20年租金150万元。再查明，被执行人法定代表人陈文浩及案外人陈剑翔、陈剑凯原系被执行人投资人。2017年7月31日，被执行人将原投资人陈文浩、陈剑翔、陈剑凯变更为陈文浩。2017年12月7日，被执行人将公司名称由江苏宏信建设工程有限公司变更为中海洋建设（江苏）有限公司。开发区法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定,被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，被执行人与案外人陈剑凯于2013年8月2日就涉案301室和401室房屋签订的房屋租赁合同，明确约定租赁期限至2017年8月1日，该合同同时约定如续租双方应当重新订立租赁合同。异议人吴永忠在受让案外人吕骏对陈剑凯等人的债权后，虽于2017年8月30日与被执行人及案外人陈剑凯签订了涉案301室和401室房屋租赁合同，但签订时间在被执行人与案外人陈剑凯所签房屋租赁合同约定的租赁期限届满之后，且未提供证据证明租金支付、租赁房屋占有使用、房屋租赁登记备案等情况，而开发区法院诉讼中根据淮安市金达建筑构件有限公司申请查封被执行人涉案不动产的时间在异议人吴永忠签订该房屋租赁合同之前，应属于先查封后租赁，异议人吴永忠不得以在法院采取保全措施之后取得的租赁权对抗执行。异议人吴永忠认为其与被执行人就涉案不动产的租赁合同关系始于2013年8月1日、在涉案不动产查封之前的主张，因其提供证据不足以证明该事实，本院依法不予采纳。综上所述，异议人吴永忠请求撤销拍卖公告，停止以去租拍卖方式进行拍卖的异议请求不能成立，依法不予支持。开发区法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回吴永忠的异议请求。复议申请人吴永忠向本院申请复议称，请求撤销异议裁定，改判支持异议请求。事实与理由：吕骏对于陈文浩、陈剑翔、陈剑凯及江苏宏信建设工程有限公司的债权是合法有效的债权，吴永忠受让该债权属于合法受让，受让的债权自然包括质押的涉案房屋的租赁权。吴永忠与江苏宏信建设工程有限公司的租赁合同始于2013年8月1日，系在法院查封涉案房屋之前。在2017年8月1日之后，陈剑凯继续使用租赁房屋，而被执行人没有提出异议，故原租赁合同继续有效。故在陈剑凯的租赁期限内，2017年8月30日，被执行人和吴永忠、陈剑凯签订房屋租赁合同，约定将原租赁给陈剑凯的位于淮安市翔宇北道瑞林国际广场1幢301室、401室“原淮阴区大启宾馆”整体租赁给吴永忠经营，并对租赁期限、租金及支付方式、各方权利义务、违约责任等作出了约定。为了保障吴永忠的债权实现，保障质押权的实现，被执行人与陈剑凯一同将陈剑凯在租赁合同中的权利直接转归吴永忠享有，原设施人员均由吴永忠接管。因此，被执行人与吴永忠签订的房屋租赁合同并不属于新的租赁合同关系，而是对陈剑凯在租赁合同中权利义务的概括承受。故吴永忠与被执行人的房屋租赁合同的起算时间应为2013年8月1日，而非2017年8月30日，时间在法院查封涉案房屋之前。吴永忠对于涉案房屋的租赁合同合法有效，可以基于租赁合同继续使用涉案房产，拍卖公告中注明的去租拍卖行为，侵害了吴永忠的合法权益。异议审查中，吴永忠不仅对执行行为提出异议，还对执行标的提出异议，异议人对租赁物是否享有使用权提出了异议，即对拍卖中认定的去租拍卖方式提出了异议。对于该异议，应为执行标的异议，开发区法院应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查，一审法院对此未作审查，程序违法。申请执行人淮安市金达建筑构件有限公司答辩称，异议裁定适用法律正确，请求予以维持。本院经审查，对异议裁定查明的事实予以确认。本院另查明，淮阴区大启宾馆的经营场所为淮阴区瑞林国际广场1幢301室、401室，经营者为陈剑凯，类型为个体工商户。中海洋建设（江苏）有限公司的登记住所地为淮安市翔宇北道99号（瑞林国际广场小区1幢201室、301室、401室）。本院认为，本案争议焦点为：1.涉案拍卖公告是否应当撤销；2.吴永忠所提异议是否为案外人异议。关于争议焦点一。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”依据上述规定，对于人民法院依法查封的执行标的，被执行人及第三人不得实施设置权利负担等行为。本案中，执行法院于2017年4月11日向淮阴区不动产登记部门送达民事裁定书及协助执行通知书，查封江苏宏信建设工程有限公司名下瑞林国际广场1幢201室、301室、401室房屋，该查封行为已经发生法律效力。第三人陈剑凯于2017年5月5日以淮阴区大启宾馆经营场所即瑞林国际广场1幢301室、401室经营权（收益权）为他人借款设立质押担保，该行为不得对抗执行法院的执行。被执行人江苏宏信建设工程有限公司与陈剑凯签订《房屋租赁合同》，将瑞林国际广场1幢301室、401室房屋租赁给陈剑凯，作为大启宾馆经营场所，租赁合同届满日期为2017年8月1日，而执行法院于2017年4月11日将涉案房屋查封，陈剑凯受法律保护的租赁合同期限应届至2017年8月1日。在执行法院查封涉案房屋后，被执行人及第三人协议延长涉案房屋租赁期限或再行转租吴永忠的行为，均不能对抗执行法院执行，执行法院亦可依法排除相应妨害。吴永忠关于其相应租赁合同权益系概括承受于陈剑凯租赁合同，其租赁合同起始期为2013年8月1日的主张，无事实和法律依据。故对其要求带租拍卖，撤销涉案拍卖公告的主张，不应支持。关于争议焦点二。吴永忠认为法院拍卖行为侵害其合法权益，其系基于租赁物的使用权而提起异议。而经审查，吴永忠在法院查封涉案房屋之后实施签订房屋租赁合同等行为，该行为妨害了人民法院执行，依法不适用“买卖不破租赁原则”，故相应异议应作为执行行为异议进行审查。综上，异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；吴永忠的复议请求无事实和法律依据，依法不应支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回吴永忠的复议申请，维持淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891执异5号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  庞海涛二〇二〇年四月十六日书记员  简 易