四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初369号 原告：四川嘉隆物业管理有限公司，住所地四川省巴中市巴州区小街子18号。 法定代表人：胡洋，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨清文，巴中市巴州区东城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨秀贵，男，生于1950年，汉族，初中文化，该公司员工，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 被告：李瑾洋（曾用名李雪梅），女，生于1990年，汉族，大学文化，居民，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨乾（系被告李瑾洋之夫），男，生于1988年，汉族，大学文化，居民，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 原告四川嘉隆物业管理有限公司诉被告李瑾洋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曾晓芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川嘉隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨清文、杨秀贵，被告李瑾洋的委托诉讼代理人杨乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告的物业管理服务费10490元，并承担相应违约损失；2.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：四川嘉隆物业管理有限公司于2014年依法取得回风阳光家苑小区物业管理服务，被告李瑾洋系阳光家苑小区业主，被告于2014年欠原告物业管理服务费1230元，2015年欠原告物业管理服务费1852元，于2016年欠原告物业管理服务费1852元，于2017年欠原告物业管理服务费1852元，于2018年欠原告物业管理服务费1852元，于2019年欠原告物业管理服务费1852元，共计10490元。经原告及阳光家苑小区负责人多次催收无果，现依法提起诉讼，请求依法裁决。 被告辩称：一是，答辩人与被答辩人之间没有签订物业管理服务合同，双方未建立合法的服务与被服务的权利义务关系。二是，被答辩人没有提供与之收取物业服务费用等值相当的物业服务项目、内容和标准。三是，阳光家苑小区分为A栋和B栋，B栋是巴中经济开发区科技园管委会为解决回风三社2008年以来部分被拆迁户的还房安置问题，从江南房产公司购置的，虽然B栋安置还房的房屋装修标准与所售A栋商品房存在较大差异，但被答辩人仍然采取统一的收费标准收取物业服务费。四是，B栋12楼两户业主违法侵占通向楼顶屋面的消防疏散通道，堵塞厕所通气管，小区公共活动区域机动车和非机动车乱停放，阻塞消防通道，存在严重安全隐患。五是，物业服务区域环境卫生脏乱差，楼道杂物垃圾乱推放，墙面贴满了牛皮癣小广告，臭水污水雨水乱排放。六是，被答辩人没有协助小区业主成立业主委员会，只图收取费用，以营利最大化为目的。七是，业主活动室被擅自对外出租。八是，被答辩人收取的停车费、广告位宣传费等费用从未主动公开，也没有应业主要求予以公开。同时，年度物业服务费用的支出情况，也没有公开过。九是，B栋物业服务区域的电梯、楼道照明灯、破损瓷砖、栏杆、消防栓等共用设施设备管理维护不到位。十是，没有提供绿化养护管理服务项目。综上，答辩人从未声明拒绝缴纳物业服务费用，但基于被答辩人自始至终没有提供与收取的物业服务费用等值相当的物业服务项目、内容和标准这个客观事实，被答辩人应降低B栋物业服务费用标准，恳请法院支持老百姓的合理诉求。本案的诉讼费由原告自行承担。 经审理查明：被告系巴中市巴州区阳光家苑小区B栋10楼1号业主，房屋建筑面积128.65平方米。 2013年8月26日，原告（乙方）与巴中市江南房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，双方就权利义务等进行了约定，其中约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳即高层住宅按1.2元/月·平方米；本合同期限自2013年8月26日至2015年8月25日止；本合同期满前，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。该合同尾页书立了补充内容：“……4.本合同期满时，业主委员会未成立的，合同期限延长至业主委员会成立时止”，被告方对该补充内容有异议。同时，被告就其辩称内容提供了图片等证据。 同时查明：同小区同楼栋类案中原告提交的其他业主缴纳物业服务费的收据载明缴费的开始时间为2014年5月1日，但原告提交的巴中市江南房地产开发有限公司“阳光家苑”交房统计表复印件载明被告李瑾洋就案涉房屋的接房时间是2014年12月11日。 现原、被告因上述物业服务费的缴纳问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，原告口头撤回违约损失该项诉请，本院口头裁定予以准许。后因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告身份信息，前期物业服务合同等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，广义的物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。原告作为前期物业服务企业与建设单位签订了《前期物业服务合同》，该合同对被告方具有约束力，被告方应当按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务。 物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，亦可待业主大会成立后依法定程序对前期物业服务企业进行更换；且物业服务是一种综合性、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，被告所辩称的原告服务质量不符合同约定等数种情形，不足以构成免除其交费义务的抗辩事由。 同时，被告方所提供的图片虽能够看出A、B栋建筑物的共有部分装修存在差异，但该差异并非原告造成，其后果不应由原告承担；被告虽对《前期物业服务合同》的补充内容有异议，但未提供相反证据予以佐证，且原告一直在阳光家苑小区提供物业服务，被告仍应缴纳原告服务期间的物业服务费。关于物业服务费金额的问题。类案中原告提交的其他业主缴纳物业服务费的收据不能充分证明“阳光家苑”B栋房屋应从2014年5月1日开始统一计收物业服务费，故本案房屋计收物业服务费的起算时间宜从原告自行提供的“阳光家苑”交房统计表复印件载明的交房时间起算即2014年12月11日至2019年12月31日期间按合同约定计算的物业服务费为128.65㎡×1.2元/月/平方米÷31天×21天+1852元×5年≈9365元。鉴于原告作为物业服务企业对被告方居住的房屋外楼道、电梯等问题未及时维护及清理的情况确实客观存在，故2014年12月11日至2019年12月31日期间按合同约定计算的物业服务费9365元本院酌情调减为8429元，超出部分本院不予支持。 需要说明的是，原告作为物业服务企业，应努力提高自身的物业服务水平，认真听取业主提出的意见和建议，改善物业服务过程中存在的不足；被告方作为业主，也应依约履行交纳物业费的义务，通过合法途径督促物业公司提高、改善物业服务质量，若仅以不交费表达异议，势必会影响物业企业的服务热情及物业服务资金的筹集和使用，进而影响小区整体环境和全体业主的利益，故本院希望双方均能够积极、全面的履行各自义务，构建和谐、美好的小区环境。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李瑾洋于本判决生效之日起十日内向原告四川嘉隆物业管理有限公司支付物业服务费8429元； 二、驳回原告四川嘉隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30元，由被告李瑾洋负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 曾晓芳 二〇二〇年四月一日 法官助理 刘 霞 书 记 员 赵 雯