河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1969号上诉人（原审被告）：王瑞辉，女，1986年7月29日出生，汉族，现住河南省新郑市。被上诉人（原审原告）：郑州市高择置业有限公司，住所地郑州市郑东新区夏令街6号龙之梦东苑19号楼1层102号。法定代表人：徐春元，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王盼龙，男，该公司员工。上诉人王瑞辉因与被上诉人郑州市高择置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初21964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法适用独任制，于2020年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人王瑞辉、被上诉人郑州市高择置业有限公司的委托诉讼代理人王盼龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王瑞辉上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、本案一审遗漏当事人，程序错误，也未查明案件事实，应发回重审，应当追加马芳龄为本案第三人，本案给被上诉人所造成的损失应当由第三人马芳龄承担。本案一审遗漏当事人，上诉人与案外人马芳龄针对涉案房产的诉讼正在进行中，上诉人与马芳龄之间对房屋产权有纠纷，且在马芳龄与王鸿根签订的房屋买卖合同中明确约定，马芳龄应于2017年3月10日前向甲方支付500万元用于银行解押，归还银行贷款，否则此房屋月供由乙方（马芳龄）承担。但马芳龄未按照约定支付该笔解押款，导致了未及时偿还贷款，所造成的损失完全是由于马芳龄未按照合同约定履行付款义务才导致的，该损失也应当由马芳龄承担。一审未将马芳龄列为第三人，未将案件事实查清，也属于程序错误，遗漏了当事人，二审应当予以纠正。二、经郑州市中级人民法院作出最终判决，判决涉案房产归马芳龄所有，马芳龄自行办理房屋解押手续，因该房屋所造成的逾期还款责任应当由马芳龄承担。郑州中院已经判决认定该房屋归马芳龄所有，并且由马芳龄归还银行贷款。但本案被上诉人诉讼系银行贷款的垫付款，也属于银行贷款的一部分，所以依据马芳龄与王鸿根签订的合同约定，此责任应当由马芳龄承担。况且该房屋已经归马芳龄所有，按照权利与义务相统一的原则，马芳龄也应当归还本案贷款。不能将房产判决归马芳龄所有，而房屋贷款却由上诉人来承担，这样的处理结果有失偏颇，二审应当予以纠正。综上所述，一审认定事实不清，程序错误，恳请二审法院查明事实，也为了减少诉累，请求将马芳龄追加为本案第三人，在此案件中一并处理，依法公判，维护上诉人合法权益，支持上诉人的上诉请求。郑州市高择置业有限公司辩称：一审程序合法，不存在遗漏有利害关系的第三人。上诉人以按揭贷款的方式购买了被上诉人开发的房屋后，在取得房屋产权证之前断供，导致被上诉人向银行代偿按揭贷款。根据合同相对性的原则，上诉人将房屋转让给第三人并不影响其应向被上诉人偿还垫付金钱的义务。一审认定事实清楚。上诉人因其自身原因迟迟不缴纳契税，导致案涉房屋至今仍不能办理房产证。根据物权法的规定，该房屋的所有权仍为被上诉人，上诉人转让房屋系无权处分行为，转让的合同虽然有效，但并不发生物权转移的效力，所以上诉人应当承担双重违约的责任风险。被上诉人代上诉人偿还的银行按揭贷款，2019年5月份之后，被上诉人分别于2019年6月28日、7月31日、8月29日、9月27日分别代偿了26483.26元、26510.3元、26499.48元，26483.26元，以上的代偿金额是在原一审判决后重新发生的。郑州市高择置业有限公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号D16002275878）于2019年4月18日解除；2.依法判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记撤销和预告登记撤销手续；3.判令被告偿还原告为其垫付的按揭款项319477.7元，并向原告支付合同违约金（违约金以319477.7元为基数，其中107021.78元自扣款日2018年9月30日起、53139.54元自扣款日2018年11月27日起、53177.68元自扣款日2019年1月30日起、53128.91元自扣款日2019年3月29日起、26499.48元自扣款日2019年4月29日起、26510.31元自扣款日2019年5月31日起，按日万分之五标准计算至实际支付之日止）；4.判令被告向原告支付解除合同违约金73990元；5.被告承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年1月11日，原、被告签订了合同编号为D16002275878的《商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买原告位于郑东新区××中××、××街东××单元××房，总价款为7399008元，签约当日支付首付款2409008元，下余4990000为商业贷款。《商品房买卖合同》附件四合同补偿协议第6条载明，如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人未按第（1）小项向约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任，则买受人处应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。2016年2月24日，被告作为借款人、原告作为担保人与交通银行股份有限公司河南省分行签订了《贷款合同》一份，约定被告向交通银行股份有限公司河南省分行贷款499万元用于购房，贷款期限360个月，贷款资金以被告购房款名义支付至原告账户；原告对贷款承担连带责任保证。原告提交的交通银行郑州农业路支行还款凭证及回单显示郑州市高择置业有限公司于2018年5月29日代王瑞辉偿还逾期贷款134102.73元、于2018年9月30日偿还107021.78元、于2018年11月27日偿还53139.54元、于2019年1月30日偿还53177.68元、于2019年3月28日偿还53128.91元、于2019年4月29日偿还26499.48元、于2019年5月31日偿还26510.31元。其中第一笔代偿款134102.73元已由法院另案判决处理，本案中原告仅起诉剩余319477.7元及相应损失。庭审中，就涉案房屋问题，原告称房屋已经交付被告；被告称暂未居住，因涉其他案件被法院预查封，若最终判决房屋归其所有，愿意在两个月内将所欠款全部归还完毕。以上案件事实由《商品房买卖合同》《个人房产抵押贷款合同》、（2018）豫0191民初22494号民事判决书、不动产登记资料查询结果证明、还款凭证、交通银行业务回单及庭审笔录予以证明。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告于2016年1月11日签订《商品房买卖合同》，约定涉案房屋总价款为7399008元。合同签订后，被告按照约定支付首付款2409008元后，下余4990000元通过贷款方式支付原告，同时，原告亦已将涉案房屋交付被告。关于是否解除涉案《商品房买卖合同》问题，因被告未按时偿还建设银行贷款，原告代垫逾期贷款453580.43元（第一笔代偿款134102.73元已由法院另案判决处理，本案中原告仅起诉剩余319477.7元及相应损失）。就涉案《商品房买卖合同》，被告已支付全部购房款，原告也已将房屋交付被告使用，合同已基本履行完毕，虽被告存在违约行为，但原告代垫款项仅占总房款的6.1%，且承诺若最终判决房屋归其所有，愿意在两个月内将所欠款全部归还完毕，根据合同权利义务的一致性及结合鼓励交易、维护合同稳定性的原则，该院认为涉案《商品房买卖合同》不宜直接解除。故对原告解除合同，撤销登记的诉请，该院不予支持。关于垫付款319477.7元及违约金（以代垫款项为基数，其中10721.781元自2018年9月30日起，53139.54元自2018年11月27日起，53177.68元自2019年1月30日起，53128.91元自2019年3月28日起，26499.48元自2019年4月29日起，26510.31元自2019年5月31日起，按照日万分之五标准计算至实际付款之日），根据合同约定，该笔款项应由被告支付，该院予以支持。对解除合同违约金，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王瑞辉于本判决生效后十日内支付原告郑州市高择置业有限公司垫付款319477.7元及违约金（以319477.7元为基数，其中10721.781元自2018年9月30日起，53139.54元自2018年11月27日起，53177.68元自2019年1月30日起，53128.91元自2019年3月28日起，26499.48元自2019年4月29日起，26510.31元自2019年5月31日起，均按日万分之五计算至实际支付之日）；二、驳回原告郑州市高择置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3796元，由原告郑州市高择置业有限公司负担555元，被告王瑞辉负担3241元。二审中，郑州市高择置业有限公司未向本院提交新证据。王瑞辉向本院提交以下证据：证据1.本院（2019）豫01民终13779号民事判决书；证据2.2017年1月7日与马芳龄签订的房屋买卖合同及补充协议；证据3.2017年3月-12月交通银行（河南省分行）已还款明细表；证据4.王瑞辉与马芳龄的短信通话记录；证据5.交通银行的短信通知。证据2、3的原件在上诉人与马芳龄的案件中，已经提交到法院了。短信通话记录可以提交手机原始载体。证明目的：如果认定上诉人与马芳龄的房屋买卖合同有效，则从2017年3月之后的银行贷款应该由马芳龄支付。马芳龄偿还了2019年11月4日的一期银行贷款，剩余的房款470万元已经支付给交通银行，该房屋现已解押，因手续都在被上诉人公司，过户手续尚未办理。郑州市高择置业有限公司质证认为：对证据1的真实性没有异议，其余证据均为复印件，请法庭核实其真实性。对以上五组证据的证明目的有异议。上诉人称其不能办理过户手续的原因是手续均在被上诉人处，但其未办理过户手续的真正原因是其没有交纳该房屋的契税。按照法律规定，没有契税就不能办理房本。该组证据不能证明上诉人的银行按揭贷款应由案外人马芳龄来承担，该组证据的约定不能直接对抗贷款银行及开发商，因为开发商和银行根本不知道其转让合同的存在。根据双方举证及质证情况，本院对王瑞辉提交的第1、2、3、5组证据的真实性予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院另查明，本院（2019）豫01民终13779号民事判决生效后，王瑞辉称马芳龄支付了案涉房屋2019年11月的银行贷款，并将470万余元房款支付给交通银行，案涉房屋现已解押，过户手续尚未办理。本院认为，王瑞辉二审中提交的（2019）豫01民终13779号民事判决，系本院于2019年9月30日作出。该判决第三项为：王瑞辉应继续履行与马芳龄签订的《房屋买卖合同》，待马芳龄清偿银行债务，抵押清除后三十日内办理郑东新区××中××、××街东××单元××房屋（合同编号：3690111）的不动产登记证，并协助马芳龄将房产变更登记至马芳龄名下，变更登记完成之日，马芳龄付清剩余房款。王瑞辉与马芳龄之间的房屋买卖合同纠纷，本院已经作出终审判决，王瑞辉与马芳龄之间的房屋买卖纠纷应按该判决内容执行。本案中，郑州市高择置业有限公司在代王瑞辉偿还了银行逾期贷款后，有权依据与王瑞辉签订的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》的约定，要求合同相对人王瑞辉偿还该公司垫付的按揭款项。王瑞辉上诉主张追加马芳龄为本案当事人，理由不足，本院对其该项主张不予支持。综上所述，王瑞辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6640元，由王瑞辉负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年四月十六日书记员  韩 冰