安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0602民初721号原告：淮北农村商业银行股份有限公司淮丰支行，住所地安徽省淮北市相山区古城路南相山路东名族大厦一层。统一社会信用代码91340600684967561J。负责人：朱家为，该行行长。被告：赵利梅。被告：赵书芳。被告：中泰广场（淮北）置业有限公司，住所地安徽省淮北市中泰广场天象大厦A座21层。统一社会信用代码91340600744886350U。法定代表人：王继法。委托诉讼代理人：郭健，该公司员工。原告淮北农村商业银行股份有限公司淮丰支行（以下简称淮北农商行淮丰支行）与被告赵利梅、赵书芳、中泰广场（淮北）置业有限公司（以下简称中泰置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淮北农商行淮丰支行负责人朱家为、被告赵利梅、赵书芳、中泰置业公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淮北农商行淮丰支行向本院提出诉讼请求：1、判令赵利梅偿还贷款本金47296.45元、利息1392.82元、罚息1237.49元（利息、罚息均计算至2020年2月6日，之后至欠款还清之日止数额按借款合同约定另行计算），判令赵书芳、中泰置业公司对上述款项承担连带清偿责任；2、请求以抵押物相山区人民中路202号中泰广场2#2023（淮预房淮房字第××号）拍卖、变卖的价值优先受偿权；3、本案诉讼费等由被告承担。赵利梅、赵书芳辩称：对向银行借款无异议，但是我们违约是因为中泰置业公司先欠付我们租金，希望公司偿还租金后我们再还给银行。中泰广场（淮北）置业有限公司辩称：1、请求核实法院欠款金额，我公司按规定在银行缴纳了保证金，目前均已被扣划；2、赵利梅、赵书芳所说的租金的问题不是本案审查的范围。本院查明的事实：一、2010年1月28日，赵利梅向淮北农商行淮丰支行提交借款申请表，同日，赵利梅与淮北农商行淮丰支行签订个人购房担保借款合同，合同约定，赵利梅向淮北农商行淮丰支行借款36万元，用于购买位于淮北市相山区人民路与相阳路交汇处中泰广场2幢2层2023号房产；借款期限自2010年1月28日起至2020年1月28日止，共计120个月；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮10%，执行年利率6.534%；分期还款，每壹个月为一个还款周期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，采用等额本息还款法；对逾期借款从逾期之日起在约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对保证人、抵押人的违约行为，违约金按本合同项下借款本金数额的百分之零点五计算等；二、同日，中天置业公司、赵书芳作为保证人在上述合同签章、签名，保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年等；其中，中天置业公司提供阶段性连带责任保证，自本合同签订之日起至借款人取得房地产权权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；2010年1月28日，赵利梅、淮北农商行淮丰支行对上述合同所购房产办理预购商品房抵押权预告登记；三、2010年1月29日，赵利梅向淮北农商行淮丰支行出具借款凭证，记载：借款金额36万元，合同利率月利率5.4450000等；四、自2019年2月起，赵利梅开始逾期还款。截止2020年2月6日，赵利梅下欠淮北农商行淮丰支行本金47296.45元，利息1392.82元，逾期利息1237.49元；五、赵利梅在签订个人购房担保借款合同时，就所购商铺与淮北市中天泰富实业有限公司签订了商铺租赁合同。本院认为：赵利梅、赵书芳、中天置业公司与淮北农商行淮丰支行签订的个人购房担保借款合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立，具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。合同签订后，淮北农商行淮丰支行已经按照借款合同的约定提供了贷款，赵利梅取得贷款后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为构成违约，应当按照借款合同的约定偿还尚欠的本息，事实清楚，证据充分，予以支持。赵书芳作为保证人，根据合同约定，应当承担连带担保责任。赵利梅系与淮北市中天泰富实业有限公司签订商铺租赁合同，向其支付租金应系该公司而非本案中泰置业公司，故对赵利梅、赵书芳辩称中天置业公司应向其支付租金的辩由不予采信。关于淮北农商行淮丰支行请求对抵押物享有抵押权并优先受偿问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。淮北农商行淮丰支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享现实抵押权。因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，故淮北农商行淮丰支行要求对预抵押登记的房屋享有抵押权并优先受偿，于法无据，不予支持。中泰置业公司为赵利梅与淮北农商行淮丰支行签订的个人购房担保借款合同提供阶段性保证担保，故担保行为有效。因案涉房屋至今未能办理房屋抵押登记手续，淮北农商行淮丰支行也未取得抵押房屋他项权证书，依据合同约定，中泰置业公司应对上述债务承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、赵利梅于本判决生效之日起3日内偿还淮北农村商业银行股份有限公司淮丰支行借款本金47296.45元，利息（含逾期利息）2630.31元（暂计算至2020年2月6日），之后利息等按合同约定继续计算至本金清偿完毕之日止；二、赵书芳、中泰广场（淮北）置业有限公司对上述款项承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向赵利梅追偿；三、驳回淮北农村商业银行股份有限公司淮丰支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1048元，减半收取524元，由赵利梅、赵书芳、中泰广场（淮北）置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  安静二〇二〇年四月二日法官助理王波书记员杨梦雅附1、本院银行账号（汇款时请备注案号）：户名：淮北市杜集区人民法院开户行：建行高岳支行账号：34×××612、相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。