江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终378号上诉人（原审原告）：金绍楷，男，1975年8月7日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：盛杰，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚文化，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡六龙城商业管理有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区洛社镇人民南路40号。法定代表人：舒策张，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷鹏飞，江苏伟嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟馨，江苏伟嘉律师事务所实习人员。上诉人金绍楷因与被上诉人无锡六龙城商业管理有限公司（以下简称六龙城公司）委托租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金绍楷向本院提起上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实及理由：一、双方签订的《商铺委托经营管理协议书》已生效，根据合同相对性原则，只对缔约双方具有约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。尽管没有完全支付买卖合同中的价款，但其已是无锡六龙城商业中心新兴西路3-1300、1301商铺（以下简称案涉商铺）的权利人。且六龙城公司也向其送达交房交费表，收取了大修理基金、电梯费等，再结合六龙城公司要求其提供信息，都能够说明六龙城公司认可了其权利人身份。欠款纠纷是另一法律关系，与本案无涉，六龙城公司扣押其租金违约违法。二、六龙城公司利用格式合同《商铺委托经营管理协议书》第一条第3.2款中“商铺租赁决策权归乙方”等约定，非法排除业主的知情权和监督权，导致其对名下商铺租赁情况一无所知。三、六龙城公司擅自突破委托经营管理协议中关于收取租金的7%作为服务费的限制，故意以物业管理费和商业管理费名义拆分租金，提高物业管理费和商业管理费收费比例以降低租金收入。一审中六龙城公司被迫交出了《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，以2017年2月1日至2017年6月30日时间段计算，租金标准为2.28元/天/平方、商业管理费标准为1.52元/天/平方、物业管理费标准为0.6元/天/平方；而2017年7月1日至2019年1月31日租金标准为3.85元/天/平方(10%的服务费和维修基金未扣除)、商业管理费和物业管理费标准保持不变。六龙城公司收益/其租金收益=(1.52+0.6+0.39)/(3.85-0.39)=72.54%。在2019年8月15日与顾卿卿签订的合同中六龙城公司已停收了商业管理费，但是相应提高了物业管理费标准，即从原来的18元/月/平方提高到21元/月/平方，说明六龙城公司迫于诉讼压力而停收了商业管理费，将之归入租金。四、六龙城公司故意要求其重复提供相关资料，还要求其将《领款委托书》的受托人处空白，由六龙城公司填写。其拒绝提供该委托书，六龙城公司就拒绝接收银行卡账户和身份证件。直至诉讼中，六龙城公司才勉强同意其提供卡号和身份信息即可。五、六龙城公司怠于履行受托义务导致商铺出租及使用率较低，致使收益远低于六龙城公司签订合同时作出的承诺，损害其对物业享有的收益权，六龙城公司严重违背诚实信用原则，使其无法继续信任，也使合同目的无法得到实现。其已依法发出解除合同通知，六龙城公司未依法行使异议及抗辩程序，应认定合同已解除。五、其名下商铺属于独立产权商铺，因此，本案中不应将其名下商铺认定为虚拟或共有产权式商铺，更不应以此为由进行整体利益判断，而应充分保障其作为所有权人的权益。六龙城公司二审答辩：1.金绍楷没有付清购房款，不属于严格意义上的物业所有权人，他无权享有业主权利。金绍楷一旦办理好案涉商铺的产权证，相应的租金收益其可以支付。2.合同约定业主曾承诺放弃前三年的租金收益，合同也明确商业费、物业服务费将向承租人收取，与业主无关，不存在拆分租金和管理费的情况。3.要求业主提供材料是正常的商业行为，以便于正常发放租金。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。金绍楷向一审法院提出诉讼请求：1.确认金绍楷和六龙城公司于2013年10月11日签订的委托租赁合同已解除；2.六龙城公司返还案涉商铺；3.六龙城公司支付租金6万元（2017年8月1日至2018年7月31日）及逾期付款违约金（以6万元为基数，以每日万分之三为标准计算）。事实和理由：根据2013年10月11日所签委托租赁合同，金绍楷将案涉商铺委托六龙城公司进行经营管理。金绍楷放弃前三年的租金收益，自第四年起六龙城公司应将租金收益交付给金绍楷。因六龙城公司未履行支付租金的义务，且六龙城公司收取的管理费较高而租金较低，所以金绍楷于2018年12月7日已向六龙城公司发函明确解除上述合同。六龙城公司一审辩称：1.金绍楷单方解除合同，因未经六龙城公司同意，合同尚未解除；2.金绍楷未付清购房款，房屋所有权仍属于无锡五洲龙盛商业有限公司；3.金绍楷也未提交任何银行账户信息，以便收取租金。一审认定事实如下：2013年10月11日，金绍楷向无锡五洲龙盛商业有限公司购买案涉商铺，并支付了部分购房款。同日，金绍楷与六龙城公司签订《商铺委托经营管理协议书》一份。双方约定主要内容：金绍楷是委托人，六龙城公司是受托人；为统一商业业态规划、确保招商质量和运营质量、促进商业中心早日开业和快速做旺，并且为六龙城商业中心的持久稳定繁荣，由管理人提供商业服务，双方就金绍楷购买的商铺全权委托六龙城公司进行出租和经营管理事宜签订本协议；商铺铺位号1300（建筑面积15.65平方米）、1301（建筑面积24.82平方米）；委托期间十年，自2014年7月31日起算；委托经营期间，考虑到市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商、培育市场，并考虑金绍楷的长远利益，金绍楷自愿放弃商铺前三年的租金收益权等权利；第四至十年，六龙城公司根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归六龙城公司，租金归金绍楷所有，相关租赁税费由金绍楷承担，金绍楷向六龙城公司支付租金收益的7%作为租赁服务费，由六龙城公司在代收租金中直接扣除；商业广场的所有公共物业交六龙城公司经营管理，收益归六龙城公司；委托经营期间，除非经双方协商一致，任何一方不得单方面解除本合同；六龙城公司提前终止协议的，应当提前90日书面通知金绍楷，并征得金绍楷同意，金绍楷同意终止后，六龙城公司按剩余未履行期间的预计总租金的50%（如果预计租金难以计算的，可按购买商铺总价款的8%作为年租金计算）；若六龙城公司延迟付款，应支付每日万分之三的违约金。2017年2月，六龙城公司与罗田安、上海克莉丝汀食品有限公司签订商铺租赁合同。双方约定主要内容：1、六龙城公司将六龙商业中心1300-1302、1326-1328号的商铺出租给罗田安、上海克莉丝汀食品有限公司；2、租赁期限：自2017年2月1日至2019年1月31日；3、租金费用：2017年2月1日至2017年6月30日每月租金10027元，2017年7月1日至2018年1月31日月租金16712元，2018年2月1日至2019年1月31日月租金16712元。2019年8月1日，六龙城公司与顾卿卿签订商铺租赁合同一份。双方约定主要内容：1、六龙城公司将六龙商业中心1300-1302、1326-1328号的商铺出租给顾卿卿用于经营“七分甜”；2、租赁期限三年：自2019年8月15日至2022年8月14日；3、租金费用：第一年租金130944元，第二年租金87296元，第三年租金130944元。同日，双方签订商铺管理合同。双方约定主要内容：1、基于顾卿卿租赁上述商铺，为保障项目安全与合理使用，签订本合同；2、合同管理期限为三年，自2019年8月15日至2022年8月14日；3、物业管理费每年36816元。2018年11月28日，浙江震瓯律师事务所制作律师函，向六龙城公司主张：1、因六龙城公司未依约履行支付租金的义务，严重损害金绍楷的利益，构成根本违约，所以解除上述合同，合同自六龙城公司收到函件后即解除。2、六龙城公司自收函之日起七日内将1300、1301号商铺经营管理权移交给金绍楷并支付拖欠租金。2018年12月7日，浙江震瓯律师事务所将该函件交由EMS邮寄给六龙城公司。次日，六龙城公司签收该函件。2018年12月25日，六龙城公司向金绍楷回函称：1、金绍楷单方解除合同，不发生解除合同的效力；2、希望金绍楷提供收款的具体账户信息，以便支付租金。2018年12月27日，该邮件被签收。一审中，法院召集双方当事人共同前往案涉商铺实地查看，该商铺与其他商铺共同由承租人承租经营“七分甜”。六龙城公司称金绍楷尚不是房屋所有权人。金绍楷称签订购房合同后，因为按揭贷款未审批通过，致使购房款尚未付清，目前确实未取得不动产权证。一审法院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，金绍楷因尚未履行完毕买卖合同中支付价款的义务，所以目前尚不是法律意义上商铺的所有权人。金绍楷与六龙城公司所签委托租赁合同的效力，可能因金绍楷履行完付款义务而有效，也可能因金绍楷与房屋出售人之间解除买卖合同而无效。所以该委托租赁合同效力待定。六龙城公司基于委托租赁合同效力的不确定性，而拒绝支付租金，并无不当。此外，即使该委托租赁合同因条件的成就而有效，金绍楷以六龙城公司拒付租金为由主张解除合同，但是金绍楷经催告后未提交自己的银行账户信息以便接收租金。而且，承租人交纳的租金金额远远高于物业费金额，不存在金绍楷所称压低租金以损害其利益的情况。所以，金绍楷主张解除合同，无法律和事实依据，法院不予支持。至于金绍楷至今未办理按揭贷款致无法取得房屋所有权，是归责于金绍楷还是房屋出售人，亦或归责于双方，则是另一买卖合同法律关系，应由双方另行协商或通过其他途径予以解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，作出判决：驳回金绍楷的诉讼请求。一审案件受理费800元，由金绍楷负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。本案的争议焦点为，金绍楷能否享有案涉商铺所有权并主张解除委托经营管理协议。本院认为：金绍楷未支付房款导致其无法取得房屋所有权，故金绍楷不属于案涉商铺的所有权人。虽金绍楷与六龙城公司签订了《商铺委托经营管理协议书》，但并不意味着六龙城公司认可了所有权人的身份。一审法院认定双方签订的合同效力待定，并无不当，本院予以确认。对于效力待定的合同，金绍楷亦无主张解除的权利。即便金绍楷取得案涉商铺所有权，首先，《商铺委托经营管理协议书》系双方真实意思表示，对金绍楷产生约束力。虽法律赋予了委托合同双方当事人主张合同解除的权利。但本案中，《商铺委托经营管理协议书》中约定了“委托经营期间，除非经双方协商一致，任何一方不得单方面解除本合同”，因此合同中已经明确排除了单方任意解除权的行使，本案也不符合双方协商一致解除合同的情形，故金绍楷主张双方丧失信任关系而要求解除合同，无事实及法律的依据，本院不予支持。其次，金绍楷认为六龙城公司还存在违约行为，但金绍楷的该主张无事实依据，理由：第一，金绍楷并未举证证明六龙城公司存在恶意将租金拆分为物业管理费及商业管理费或恶意压低租金、故意为难其提供材料等行为；第二，根据合同约定，物业管理费及商业服务费由六龙城公司向承租人收取，具体金额由六龙城公司与承租人协商确定，物业管理费及商业服务费的金额与租金金额之间并无直接关系，无法说明六龙城公司恶意拆分租金。案涉商铺承租人交纳的租金与其他费用相比，租金金额高于物业管理费等金额。且六龙城公司作为商业主体从事经营活动获取合法利益是正常市场行为，租金收益与市场行情等因素有直接关系，六龙城公司收益率与业主租金收益率孰高孰低无法证明六龙城公司恶意榨取租金收益；第三，即便六龙城公司在向业主征集信息时确实存在管理瑕疵，但不意味着信任关系破裂。因此，金绍楷以六龙城公司违约为由要求解除合同无事实依据，本院不予支持。最后，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，一审法院并未将案涉商铺认定为产权式商铺。案涉商铺与其他商铺共同由承租人承租经营，金绍楷的主张势必会影响其他所有权人的合法权益。故金绍楷的该上诉理由无法成立，本院不予采纳。综上，金绍楷的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人金绍楷负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年四月十日法官助理 周喆菁书 记 员 程夫栎