福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终417号 上诉人（原审原告）：福建农林大学，住所地福州市仓山区上下店路15号。统一社会信用代码12350000726430923A。 法定代表人：兰思仁，校长。 委托诉讼代理人：何年霖，福建方圆统一律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李育鑫，男，1989年11月10日出生，汉族，住漳州市芗城区。 上诉人福建农林大学因与上诉人李育鑫土地租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初4492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 福建农林大学上诉请求：撤销原判第三项，改判支持福建农林大学的全部诉讼请求，即判令李育鑫自行拆除讼涉土地上的建筑物，恢复土地原状。事实和理由：1.福建农林大学与李育鑫签订的《土地临时使用协议书》合法有效。讼涉土地为教育用途的划拨地，一审引用的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《土地管理法》的相关规定属于管理性规范，对上述《土地临时使用协议书》的效力并无影响。该协议亦不存在损害国家及社会利益的情形，应为合法有效。2.一审认定福建农林大学应对李育鑫的固定资产投资承担50%责任缺乏事实和法律依据。一审中李育鑫并未提出赔偿损失的反诉请求，一审对其假设的财产损失作出责任划分，违反不告不理的原则，损害当事人合法权益。根据讼涉协议的约定，李育鑫在签订协议时已经明知期满后福建农林大学将无偿收回讼涉土地，其搭建的建筑物在期满后应依约自行拆除，不存在赔偿损失的问题。李育鑫在讼涉土地上搭建建筑物用于生产经营多年，已获得相应的利润，其搭建建筑物属于投资成本的一部分，一审认定福建农林大学应承担部分拆除损失错误。3.福建农林大学要求李育鑫拆除讼涉土地上的建筑物，恢复土地原状，符合合同约定及法律规定，应予以支持。一审以对合同无效负有责任及应赔偿李育鑫损失为由，驳回福建农林大学的合法诉求，明显错误。 李育鑫辩称：讼涉土地租赁期间并未出现校部扩建或国家征用的情形，依协议约定李育鑫可以续租讼涉土地。福建农林大学在租赁期届满后才发出不予续租的通知，其提交的《科研用地申请表》等证据真实性无法确定，不能证明讼涉土地将用于科研用途。 李育鑫上诉请求：撤销原判，驳回福建农林大学的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.本案属于土地租赁合同纠纷，一审中福建农林大学经释明，仍坚持表示本案属于物权保护纠纷，其所主张的法律关系的性质与法院认定的不一致，依法应驳回其起诉或诉讼请求。2.福建农林大学主张支付讼涉土地占用费不能成立。福建农林大学向李育鑫送达不予续租通知的行为已经明确表明李育鑫免交租金，其无权主张土地占用费。且福建农林大学于2019年1月8日起诉主张占用费，已经超过了一年的诉讼时效。3.李育鑫可续租讼涉土地至协议约定的“校部扩建或国家征用”之时。讼涉协议约定的租赁期限虽暂定为1年，但已明确约定租赁期限届满后如无校部扩建或国家征用等情形，福建农林大学负有与李育鑫续签租赁协议的义务。本案中，并未出现校部扩建或国家征用等情形，福建农林大学擅自决定不予续租构成违约，应赔偿李育鑫不能正常使用讼涉土地所造成的损失。4.根据讼涉协议约定，在符合收回讼涉土地条件后，福建农林大学应在收回土地前三个月内，赔偿我方在讼涉土地上投建的建筑物的造价损失。5.一审引用的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《土地管理法》的规定不属于强制性规定，认定讼涉协议无效属适用法律错误。李育鑫在本案中不存在过错，无需承担50%的责任。 福建农林大学辩称：1.法律关系方面。漳州中级法院指令实体审理本案的裁定书已就本案的法律关系作出认定，一审法院在实体审理本案时并未向福建农林大学作出选择法律关系的释明，且无论是基于租赁合同或物权保护的法律关系，福建农林大学的诉求均应得到支持。2.占用费方面。讼涉协议约定的租赁期限已经届满，双方并未续签协议，因科研项目用地需要，福建农林大学已经两次通知李育鑫自行清理并返还讼涉土地，李育鑫至今仍非法占用讼涉土地，理应支付相应的占用费。民法总则施行后诉讼时效已经延长到三年且李育鑫一审中并未提出诉讼时效抗辩，其关于诉讼时效的主张不应予以支持。3.李育鑫主张福建农林大学负有继续出租讼涉土地的义务是对合同条款的曲解。福建农林大学收回讼涉土地后将用于育种等科研项目，这符合合同约定的校部建设的条件。并且讼涉合同约定的未遇校部建设或国家征用可续签协议也不等同于必须续签协议。即使续签协议，也应由双方就合同条款进行协商，若协商不成，也就不存在续签协议的问题。4.讼涉协议所约定的租赁期已经届满，李育鑫依约依法均应将讼涉土地清理完毕后返还给福建农林大学，其非法占用讼涉土地，应承担相应的法律责任，福建农林大学无须赔偿其任何损失。 福建农林大学向一审法院起诉请求：1.李育鑫向福建农林大学返还位于龙海市琥珀岭的1200平方米土地并自行拆除地上建筑物，恢复土地原状；2.李育鑫向福建农林大学支付自2017年1月1日起的土地占用费（计至实际返还土地之日为止）。 一审法院认定事实：1994年1月龙海市土地管理局发证给福建农学院漳州分部《国有土地使用证》［证号：龙国用（1994）字第00003号］，载明:土地使用者福建农学院漳州分部;地址龙海市琥珀岭;用途教育;用地面积19578.64平方米，其中建筑面积1460.82平方米。2016年1月18日，福建农林大学科教基地管理中心（甲方）与李育鑫（乙方）签订一份《土地临时使用协议书》，约定：甲方同意乙方按原协议继续临时使用福建农林大学漳州科教基地内一块场地（讼涉土地属上述《国有土地使用证》项下的一部分）；乙方临时使用场地面积为1200平方米；临时使用期限1年，自2016年1月1日至2016年12月31日，到期后如无遇到校部扩建或国家征用，可续签协议；该场地临时使用收费标准为人民币1.50元／月·平方米，每月1800元，全年合计21600元；场地临时使用费支付方式为先付后用，即在2016年1月28日前缴清2016年上半年场地临时使用费10800元，2016年6月15日前缴清下半年场地临时使用费10800元；逾期缴纳按每天应交金额1%增交滞纳金，直到全部租金交清，逾期15天仍未交清，视为放弃租用，甲方有权另租给他人，所建建筑物不予补偿；乙方临时使用的场地只作为加工、仓储及办公之用，未经甲方同意不得他用，一经发现挪为他用，甲方有权立即收回，已交的临时使用费不予退还；如在协议期内，由于甲方校部建设需要收回场地，乙方在收到甲方书面通知书起3个月内自行处理清楚，无偿交回场地，清理其间免交租金，如遇到国家或开发商征用拆迁，乙方所建地面建筑物获得赔偿归乙方所有，甲方协助办理所需手续；甲方向乙方提供照明用电及生活用水，乙方自行布线装表，按表交费，工业用电、用水遵守甲方有关用电、用水管理办法，按表交费，并跟一起用电有关厂场分摊由于公共用电设施添置、更换、维护引起的费用；乙方临时使用期间应遵守本校有关规章制度，乙方搭建建筑物因按国家规定申办有关手续，如违反规定被拆除责任自负；乙方在经营活动中自负经济、法律责任，经营活动中应遵守国家法律，依法办证，照章纳税，雇用人员应符合公安部门有关规定，生产经营不得违反国家环保条例及有关法规等。之后，李育鑫继续租用该场地。李育鑫交纳了2016年12月31日之前的租金。租赁期届满后，从2017年1月1日起至今，因双方履行发生争议，福建农林大学尚未向李育鑫收取从2017年1月1日起的租金（或占用费），现李育鑫继续占用该租赁场地。2016年12月30日福建农林大学科教基地管理中心向李育鑫发出“关于福建农林大学漳州科教基地租赁不予续租的通知”，通知内容是：“协议于2016年12月31日到期，由于本地块本校另有用途，不予续租，按原协议约定，自收到本通知起停止使用，请在3个月内（2017年3月31日前）将场地自行清理交回本中心”。2018年5月22日福建农林大学科教基地管理中心再次向李育鑫发出“关于清退漳州科教基地临时租用地（房）的通知”，通知内容是：“协议于2016年12月31日到期，鉴于本地块我校另有用途，于2017年1月1日起不予续租，我中心于2016年12月30日向各租户下达了《关于福建农林大学漳州科教基地租赁不予续租的通知》，并限定在3个月内（2017年3月31日前）将场地自行清理交回本中心。为恢复科研项目用地，现我校漳州分部围墙工程已完成招标工作，为进一步做好工程施工及后续科研项目进驻工作，请各租户自收到本通知起10日内（2018年6月1日前）将场地自行撤除、清理交回本中心，否则出现任何问题由原租户自行负责”。一审中，福建农林大学提交2017年3月10日需要使用漳州科教基地内25亩土地作为科研项目用地的《科研用地申请表》、《测绘协议书》、《地理测绘信息图》、《四至图》及《中标通知书》，欲证明其需要科研土地并进行围墙建设等情况。李育鑫认为，对《科研用地申请表》不清楚，《中标通知书》与本案无关，对有关测绘的证据真实性没有异议。李育鑫没有提供讼土地地建构物的建设审批手续。李育鑫一审庭审陈述：“2015年6月搭建过程中，九湖城管进行阻挠，后来由福建农林大学出面协调解决，2015年年底完工。在2015年间对讼涉土地进行硬化，并在该土地上搭建建构物，建构物占地面积约1200平方米，为铁皮建筑，水泥围墙，钢结构建筑，最高8米，完工时大概30万元。场地全部出租给别人。”福建农林大学委托代理人一审庭审陈述“对租赁场地的四至不明，以现场测量为准”。李育鑫至今仍掌管及使用该场地，没有清理该场地上的建筑物及恢复原状交回福建农林大学。一审庭审中，经释明，福建农林大学代理人明确表示本案诉讼是“基于物权保护提起的侵权之诉”。李育鑫表示在本案中对讼涉土地上建构物现值不申请鉴定，另案主张。福建农林大学漳州分部原名福建农学院漳州分部，1994年2月福建农学院改名福建农业大学，2000年9月福建农业大学与福建林学院合并，改名为福建农林大学。2014年5月福建农林大学成立科教基地管理中心，漳州分部为福建农林大学科教基地管理中心下属单位，后改称福建农林大学漳州科教基地。 一审法院认为，福建农林大学与李育鑫于2016年1月18日所签订的《土地临时使用协议书》，系对之前双方存在的租赁合同关系的续签。福建农林大学将讼涉土地出租给李育鑫使用，该土地性质为教学，而李育鑫在该土地上建构建筑物用于生产经营，改变土地用途。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情形外，不得转让、出租、抵押。”该条例第四十五条规定，“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人”。本案中，双方签订合同时未按规定办理出租及批准手续，且福建农林大学属于教育机构，不属于条例第四十五条第一款第一项规定的四类使用权人，不符合办理批准出租的条件，也无法补办批准手续。所以双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同。另外，根据《中华人民共和国土地管理法》规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。因讼涉土地性质为教学用地，具有社会公益性质，福建农林大学对外出租国有划拨土地用以营利，损害了国家利益和社会公共利益。且李育鑫承租后改变土地用途，构建建筑物，违反相关法律规定，故双方签订的合同亦属无效。本案中，福建农林大学作为土地使用者，明知系国有划拨土地，未办理出租及批准手续，仍向李育鑫出租该块土地，存在明显过错。李育鑫在承租土地时，应有适当的谨慎，应自行审查土地的产权性质和相关手续是否齐全，其未经审批就在租赁土地上建构建筑物，对合同无效亦有相当的过错。综合上述情况，对造成合同无效双方均有过错，各承担50%的责任。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。福建农林大学要求李育鑫返还土地及支付占用期间的占用费的请求诉讼，应予以支持；由于李育鑫在讼涉土地上投资搭建建构物，在将租赁土地返还给福建农林大学后其固定资产等投资必然遭受损失。虽然李育鑫在本案诉讼中没有提出要求福建农林大学赔偿财产损失的反诉请求，但其原因是以继续履行合同为抗辩理由。现因李育鑫的抗辩理由不能成立，在合同被确认无效后，针对李育鑫在租赁土地上的投资本应在本案诉讼中一并审理解决更有利于避免出现遗留问题，体现较好社会效果。李育鑫在未取得规划许可和施工许可的情况下私自建构建筑物，而福建农林大学在应当知道李育鑫进行建设的情况下未予阻止，并允许李育鑫将建筑物作为加工、仓储使用。对于合同无效而造成的李育鑫资产损失双方均有过错，结合合同无效对双方的责任划分，对李育鑫的资产损失双方应各自承担50%的责任。鉴于李育鑫在本案中不申请对案涉土地上建构物现值鉴定评估，故损失不能认定，且李育鑫未提出赔偿的反诉请求，故在本案中对李育鑫的损失部分不予处理，由双方另行协商解决。李育鑫在返还土地后，可能存在证据灭失等情况，其应在返还土地前自行收集、固定其在租赁土地上建构的有关证据，以确保建构物将来评估鉴定的有效性、准确性。关于福建农林大学要求李育鑫将讼涉土地恢复原状后返还，从其诉讼请求目的判断，主要是为了收回土地并排除由于地上定着物的存在而妨碍对土地的利用。李育鑫在讼涉土地上建构建筑物等不动产，不存在迁移的可能，又因福建农林大学对造成合同无效和李育鑫的资产损失负有相应的责任，对福建农林大学要求李育鑫将租赁土地恢复原状的请求不予支持。在诉讼过程中，为化解矛盾，妥善处理双方纠纷，一审法院多次主持双方进行调解，因双方意见分歧大，未能促成双方和解。有关租赁土地上建构物的处理（包括拆除）及赔偿等问题，由双方另行协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，判决如下：一、李育鑫于判决生效之日起三十日内将租赁土地返还给福建农林大学；二、李育鑫于判决生效之日起三十日内向福建农林大学支付土地占用费（自2017年1月1日起至实际返还土地之日为止，按每月1800元标准计算）；三、驳回福建农林大学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费745元，由福建农林大学、李育鑫各负担372.5元。 二审中，当事人未提交新的证据。除福建农林大学对其一审庭审中陈述“对租赁场地的四至不明，以现场测量为准”及表示本案诉讼是“基于物权保护提起的侵权之诉”有异议，主张上述表述是在本案指令实体审理之前的一审作出，而非本案一审中作出外，对原判查明认定的其余事实，双方当事人均无异议，本院对无争议的事实予以确认。 对于福建农林大学对事实提出的异议，本院认定如下：经核查本案案卷材料，福建农林大学系在本案纠纷指令实体审理前的（2019）闽0681民初162号案件的一审庭审中作出上述表述，而非在本案[（2019）闽0681民初4492号]一审中作出上述表述，一审法院将上述表述认定为在本案一审庭审中作出有误，福建农林大学对上述事实的异议成立，予以采纳。本案中，一审法院已就案件性质作出准确定性，李育鑫关于福建农林大学所主张的法律关系错误的上诉主张与事实不符。 另查明，李育鑫在前案[（2019）闽0681民初162号]及本案[（2019）闽0681民初4492号]的一审中，均未就福建农林大学主张占用费的诉讼时效提出抗辩。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、讼涉《土地临时使用协议书》的效力应如何认定；二、福建农林大学是否负有与李育鑫续签租赁合同及赔偿李育鑫损失的义务；三、福建农林大学的诉讼请求应否得到支持。 一、关于讼涉《土地临时使用协议书》的效力问题 虽然《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的转让、出租、抵押作出了限制规定，但该条例并未绝对禁止划拨土地使用权的移转，且其后施行及修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律亦未对出租划拨土地使用权作出禁止性规定。据此，该条例中对划拨地使用权移转的限制应属于管理性规定，而非《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条所规定的“效力性强制性规定”。本案《土地临时使用协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应依约履行各自合同义务。福建农林大学与李育鑫关于合同效力的上诉主张成立，予以采纳。一审认定讼涉协议无效不当，应予纠正。 二、关于福建农林大学是否负有与李育鑫续签租赁合同及赔偿李育鑫损失的义务问题 续签合同问题。李育鑫上诉主张，讼涉协议租赁期限届满后，并未出现合同约定的“遇到校部扩建或国家征用”的情形，福建农林大学应依约与李育鑫续签租赁合同，否则构成违约。对此，虽然讼涉协议约定租赁期限届满后如无遇到校部扩建或国家征用，双方可续签协议，但并未约定续租的期限、租金等具体条款。故对于讼涉土地的续租仍属于订立新的合同，应遵循合同订立的一般原则，由双方当事人对租赁期限、租金标准等具体条件进行协商并达成合意后方可订立合同。因此，讼涉协议所约定的“可续签协议”并不等同于李育鑫所主张的若无校部扩建或国家征用则福建农林大学必须与其续签租赁协议，否则双方在讼涉协议中约定一年的租赁期限便无意义。据此，李育鑫关于续租的上诉主张违反合同法的意思自治原则，不予采纳。 损失赔偿问题。讼涉协议合法有效并已实际履行完毕，且李育鑫并未就损失赔偿问题提起反诉，故一审以合同无效为由，将李育鑫在讼涉土地上的资产投资作为其损失并划分责任，超出了当事人诉讼请求的范畴。福建农林大学关于一审判令其承担50%损失赔偿责任错误的上诉主张理由成立，予以采纳。 三、关于福建农林大学的诉讼请求应否支持的问题。 返还土地及支付占用费问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。如前所述，讼涉协议合法有效，租赁期限已于2016年12月31日届满，且福建农林大学不予续租并不构成违约，李育鑫应依法将讼涉土地返还福建农林大学。李育鑫在租赁期限届满且出租人催告返还后仍继续占用讼涉土地，其应向福建农林大学支付逾期返还租赁物的占用费。李育鑫以福建农林大学构成违约及应赔偿固定资产投资作为不返还讼涉土地及支付占用费的抗辩理由，与合同约定及法律规定不符，该上诉主张不予采纳。诉讼时效方面，李育鑫一审并未就占用费提出诉讼时效的抗辩，其关于诉讼时效的上诉主张依法不予采纳。 拆除建筑物及恢复原状问题。李育鑫上诉主张，其在讼涉土地上搭建建筑物投入较大，福建农林大学应对其损失承担责任。但首先，根据讼涉协议约定，若福建农林大学因校部建设需要收回场地，李育鑫应在收到通知起3个月内自行处理清楚，无偿交回场地。即协议已经约定了李育鑫在交还讼涉土地时负有拆除地上建筑的义务。李育鑫以其在讼涉土地上投入较大为由主张福建农林大学应与其续约并拒不拆除建筑物，与讼涉协议的约定不符。其次，讼涉土地是以空地的状态出租，后由李育鑫在土地上进行搭建建筑物。如前所述，讼涉协议已经约定了明确的租赁期间且福建农林大学并不负有必然的续约义务。作为具有完全民事行为能力的成年人，李育鑫理应充分考虑在现有租赁期限下合理的土地使用方式与投入幅度。在讼涉土地上搭建建筑物系基于李育鑫的自主选择，其主张福建农林大学承担其固定资产投入，缺乏合同和法律依据。恢复原状方面，福建农林大学未能举证证明讼涉土地的“原状”为何，为明确当事人的权利义务，本案不宜概括性判令李育鑫“恢复原状”。因双方当事人均确认讼涉土地系空地出租，故李育鑫只需依讼涉协议约定将其搭建的建筑物清理拆除即可。 综上，讼涉协议已实际履行完毕，承租人李育鑫应依法依约将其承租的讼涉土地上的建筑物拆除后交还福建农林大学，李育鑫在租赁期限届满后仍继续占用讼涉土地，应向福建农林大学支付讼涉土地的占用费。福建农林大学的上诉主张理由成立，予以采纳。李育鑫的上诉主张与法不符，不予采纳。原判对讼涉协议的效力认定不当，予以纠正，但实体处理结果部分正确，仍予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初4492号民事判决第一、二项，即李育鑫应于本判决生效之日起三十日内将承租的土地返还福建农林大学，并向福建农林大学支付土地占用费（自2017年1月1日起至实际返还土地之日为止，按1800元/月标准计算）； 二、撤销福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初4492号民事判决第三项； 三、李育鑫应于本判决生效之日起三十日内拆除承租的土地上的建筑物； 四、驳回福建农林大学的其他诉讼请求。 一审案件受理费745元，由福建农林大学负担50元，李育鑫负担695元。二审案件受理费745元，由福建农林大学负担50元，李育鑫负担695元。 本判决为终审判决。 审判长  王文平 审判员  叶小铭 审判员  陈育生 二〇二〇年四月七日 法官助理黄兴 书记员马晓斌