甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终303号上诉人（原审原告）：俞某某，男，汉族，无业，住甘肃省景泰县。被上诉人（原审被告）：刘某某，男，汉族，住兰州市西固区。上诉人俞某某因与被上诉人刘某某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（以下简称一审法院）（2019）甘0104民初2692号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。俞某某上诉请求：1.请求法院判令撤销一审法院做出的一审判决并依法发回重审或依法改判;2.本案所有诉讼费用由刘某某全部承担。事实和理由：一、一审法院认定事实严重错误，与客观事实严重不符。1.本案一审法院认定俞某某对所承租的房屋仅做了一定的装修与事实不符；2.刘某某在俞某某不存在违约的情形下强行拆除俞某某用于经营使用的房屋，属于根本性违约行为，导致双方签订的合同无法履行，既违反诚实信用原则和公序良俗原则，也违反了双方签订的合同。一审法院对此认定为“欠妥”，不构成根本违约，有违客观公正原则；3.刘某某私自强行拆除上诉人正在经营使用的房屋的时间是2018年10月8日，一审法院认定2019年1月，事实认定错误；4.俞某某在一审开庭时已提交俞某某修建并维修好的房屋照片、刘某某私自拆除上诉人经营使用的房屋照片、刘某某重建后的房屋照片。俞某某用于经营农家乐的房屋为具有特色的农家乐四合院，而刘某某重建成三层混凝土的住宅，农家乐四合院和三层住宅楼的用途明显存在巨大差异，导致俞某某无法进行正常经营。一审法院却认定没有证据证明导致俞某某无法进行正常经营；5.一审法院认定刘某某强行拆除俞某某正在经营过程中的农家乐房屋后进行的是加盖和部分翻建，但未根本改变房屋、院落结构，严重背离客观事实；6.一审法院认定没有证据证明造成的损失与客观事实不符；7.一审法院认定俞某某提交的票据，大多数为收据，没有交款单位，真实性无法核实，发票五张与本案没有关联性，这一认定严重为违背客观事实和规律；8.一审法院对俞某某提交的西固区税务局通知和个体工商户的年度报表，在认可其真实性的情况下认为俞某某不能证明预期的营业收入，违反证据规则，认定前后矛盾，逻辑混乱；9.一审过程中对刘某某提交的证明其进行危房改造的证据，俞某某对其关联性和证明目的不予认可，一审法院却认定双方对这一证据没有异议，有违案件客观事实。二、一审法院认为不能适用《中华人民共和国合同法》关于法定解除的条款，适用法律错误。刘某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。判决驳回原告的诉讼请求符合法律规定。该房屋的合同是双方自愿签订，价格是3600元/年，是因为基础设施较差、长期租赁所以价格便宜。在履行合同期间当地政府有危房改造的项目，我方提交申请也得到允许。俞某某有损失我方在一审中认可，但合同不构成根本违约。我方利用假期时间进行改造。我方希望继续履行合同，在合同第八条中约定可以经过协商补充签订，目的就是继续合作。危房改造后面积扩大，条件改善，但俞某某要求解除合同并诉讼到法院，其诉讼理由不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。俞某某向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《个人房屋租赁合同》；2.判令被告承担因违反《个人房屋租赁合同》的约定而给原告造成的各项损失共计300000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月8日，原告俞某某与被告刘某某签订《个人房屋租赁合同》，约定被告将自有的坐落于小坪村房屋出租给原告作为餐饮娱乐使用，租期为2017年4月8日起至2023年4月7日止，租金为3600元/年；同时，由于被告的房屋年久失修、门窗破旧，双方还约定由原告自建卫生间、换门窗、铺墙砖及地砖，所产生的费用均由原告承担。合同签订后，被告依约将房屋交由原告使用，原告对房屋进行了一定装修后，进行农家乐经营。2019年1月，被告对房屋进行了加盖，并对部分房屋进行翻建。现原告认为被告加盖及翻建房屋的行为，导致原告的合同目的不能继续实现，故诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同，自始有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，原告诉称由于被告加盖及翻建房屋的行为导致不能实现己方的经营目的，故认为被告构成根本违约，要求解除合同。通过庭审查明，被告确系对房屋进行了加盖和部分翻建，但并未根本改变房屋、院落的结构，被告在与原告未协商一致的情形下拆除院内自建房屋行为欠妥，而至于原告所称由原告租赁后所建造的卫生间等，原告并无证据证明被被告拆除，且根据原告现有证据并不能证明房屋经过加盖和部分翻建后绝对不能满足原告的经营需要，也即原告无足够证据证明其合同目的不能实现，故原告不能证明存在法律规定的解除合同的条件，本院对原告要求解除合同的诉请不予支持。至于原告诉请的损失，经庭审询问，原告明确其损失构成为装修损失121328元、2019年4月8日至2023年4月8日期间的经营损失800000元，两项合计921328元，原告提交购货票据复印件若干张，以证明其装修损失，但该组证据大多系收据，且无交款单位，对真实性无法核实，其中虽存在发票五张，但三张系加油站发票，剩余两张为甘肃国美电器有限公司出具，原告并无证据证明与本案的关联性，故本院认为原告并无充分证据材料证明其装修损失，对原告诉请装修损失本院不予支持；关于原告诉请的经营损失，该项诉请应属可得利益损失，即指一方未全面履行合同等违约行为导致守约方所丧失的财产性损失，该项损失应系以违约行为为前提，被告在与原告未协商一致的情形下即对房屋进行加盖和部分翻建行为欠妥，但尚未构成解除合同的条件，原告亦无证据证明被告构成实际违约，双方仍可继续履约，且原告仅以2017年度报告推算2019年4月8日至2023年4月8日期间的经营状况证据不足，故本院对该诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告俞某某的诉讼请求。减半收取的案件受理费6506.6元，由原告俞某某负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。俞某某提交兰州市西固分局陈官营派出所接处警工作登记表一份，证明被上诉人强行拆除涉案房屋是在2018年10月8日，而不是一审认定的2019年1月；被上诉人在未告知上诉人的情况下拆除上诉人正在经营使用的农家乐，其行为是一个严重的违约行为。刘某某质证认为：对该证据的真实性无异议，证明目的有异议。我方一审有证据证明双方对危房改造的时间进行过多次协商。本院对俞某某提交的接处警工作登记表的真实性、合法性、关联性及所证明时间予以确认。本院经审理查明，一审判决认定的事实，有相关经质证的证据予以证实，本院予以确认。关于刘某某进入案涉房屋进行施工的时间为2018年10月8日，一审判决认定为2019年1月，认定错误，本院予以纠正。本院认为，出租人负有对租赁物进行维修的义务，承租人租赁房屋是为了使用房屋,出租人负有保证租赁房屋具备应有的使用价值,保证承租人能够依约定的用途对房屋进行使用的义务。本案的租赁标的物为农村宅基地自建房，双方约定用途为俞某某仅作为餐饮娱乐使用。虽然刘某某进行危房改造的审批手续不完备，但房屋的高度和层数并不必然导致无法继续用于经营餐饮娱乐，刘某某维修后的房屋并未改变俞某某租赁房屋的用途。因此,刘某某对房屋进行修建的行为，不构成根本性违约。双方签订的《个人房屋租赁合同》中并未对合同解除做出约定，尚不具备行使法定解除权的条件，且庭审中刘某某表示对于维修期间的租金及对俞某某造成的经营损失其愿意与俞某某进行协商，双方签订的《个人房屋租赁合同》仍可继续履行。因此，俞某某的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，俞某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13012元，由俞某某负担。本判决为终审判决。审判长  李淑琴审判员石林审判员刘桂刚二〇二〇年四月一日法官助理张琼琰书记员徐倩