沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初5577号原告：李祖铁，男，1970年5月17日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：吕涛，辽宁航盛律师事务所律师。被告：沈阳共和综合市场服务中心，住所沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#），统一社会信用代码：912101065507640051。投资人：王永胜。被告：王永胜，男，1969年11月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告李祖铁与被告沈阳共和综合市场服务中心（以下简称“共和市场”）、王永胜租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李祖铁的委托诉讼代理人吕涛到庭参加诉讼。被告共和市场和王永胜经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李祖铁向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告沈阳共和综合市场服务中心签订的租赁合同自2030年9月30日起无效；2.被告沈阳共和综合市场服务中心返还原告租金78,000元；3.判令被告沈阳共和综合市场服务中心赔偿原告经济损失45,758.3元（暂计算至2018年12月31日止）；4.被告王永胜对第2、3项诉讼请求承担无限清偿责任；5.二被告承担本案诉讼费。后在本院审理过程中，原告撤回第3项诉讼请求。事实与理由：原告（乙方）与被告沈阳共和综合市场服务中心（甲方）于2010年9月9日签订《租赁协议书》并约定：1.甲方新建综合市场一处，分一、二层，水、电、供暖齐全，摊位设施完备。一层每个摊位长1.5米…二层档口长2米。2.甲方出租期限为50年，自签订合同之日起生效。3.一层摊位、二层档口在租期内，每个摊位租金为6万元，4.本协议经双方签字具有法律效力；5.摊位位于粮油区域，C17、18两个摊位。双方还就其他事项进行约定。租赁合同文本系共和市场单方制作的格式文本。合同签订当日原告按照约定实际交纳了13万元租金。2018年下半年，因被告共和市场涉诉，其经营场所被法院强制执行，原告到执行法院申请执行异议，被告知案涉租赁合同租赁期限最长为20年，超过部分无效，法律不予保护，原告才知晓案涉租赁合同后30年系无效，因此共和市场在签订租赁合同时具有严重过错，并以收取租金的名义无偿占有原告大量钱款，给原告造成严重经济损失。另，共和市场系王永胜个人出资设立的个人独资企业。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告共和市场和王永胜在接受本院询问过程中辩称，共和市场的房产是王永胜个人名下的，非企业名下。共和市场在2010年1月公开向社会招商，租赁期限50年，每个租户都是在认可租赁期限是50年的情况下签的租赁合同，签合同时不存在隐瞒和欺诈行为。我的房产是不动产，没有到期年限，所以签订五十年期限的租赁合同没有任何欺诈行为。2010年至今有部分租户把摊位反租出去，现在租金都挣回来了。原告当时因租赁年限长才得以以低价租赁，现又要求我方返还后30年的租金，我方不认可，也不同意原告关于后30年的租金计算方式，租期短的话，平均租金不会这么便宜。经审理查明，2010年9月9日，出租方共和市场（甲方）与承租方李祖铁（乙方）签订《租赁协议书》，约定：“一、甲方新建综合市场一处，分一、二层，水、电、供暖齐全，摊位设施完备。一层每个摊位长1.5米…二层档口长2米。二、甲方出租期限为50年，自签订合同之日起生效。三、一层摊位、二层档口在租期内，每个摊位租金为人民币6万元，不退不换。四、甲方对消防、安保、卫生、水、电，实施全方位管理，以保证乙方正常营业…六、乙方必须按规定交纳电费、管理费、水费、采暖费…九、未尽事宜双方协商解决，争议不决通过法律部门载（裁）定…十一、摊位位置：粮油C17、18。”共和市场在甲方处盖章，王永胜在甲方法人代表处签名，李祖铁在乙方处签名并按手印。当日，原告向被告共和市场交纳租金13万元，共和市场向原告出具收款收据。又查明，被告共和综合市场系王永胜名下的个人独资企业，于2009年12月24日注册成立，位于沈阳经济技术开发区（全部）的房屋系该企业经营场所，房屋登记权利人为王永胜，共有人为吴凤洁。共和市场将其经营场所内的若干门市及档口（摊位）对外出租，租赁期限均为50年。另查明，2018年6月6日，沈阳市和平区人民法院就黄庆新诉共和市场、王永胜民间借贷纠纷一案作出（2018）辽0102民初4129号民事调解书，内容为：“一、被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还原告黄庆新借款本金870万元；二、被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还原告黄庆新利息…三、如被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜未按上述规定的时间足额履行还款义务，原告黄庆新可申请法院执行全部剩余款项（含本息，利息以剩余本金为基数同时按照月利率2%计算）；四、各方就本案再无其他争议。”后因共和市场、王永胜未履行生效法律文书确定的义务，黄庆新于2018年8月6日向该院申请强制执行。在上述民事案件审理过程中，和平区人民法院应黄庆新提出的财产保全申请，于2018年2月13日向沈阳市规划和国土资源局送达（2018）辽0102财保103号协助执行通知书和民事裁定书，查封了王永胜与共有人吴凤洁名下位于沈阳经济技术开发区产（建筑面积3,685.88平方米）一处（房产及项下土地一并查封），即被告共和市场的经营场所。案件执行过程中，该院于2018年8月20日作出（2018）辽0102执4324号公告，责令被执行人王永胜与共有人吴凤洁及房屋实际占用人于公告张贴后15日内迁出上述房屋。几十户摊位及门市承租人向该院提出执行异议，后又提起案外人执行异议之诉，诉求主要为停止执行，该院经审理查明事实后认为：共和市场签订的租赁协议中约定的摊位租赁期限为50年，该约定违反了合同法第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，但对于租赁期限在20年之内的部分，应认定为合法有效。…本院工作人员进行实地查勘时，该摊位亦正在实际经营中。该情况说明涉案摊位…“占有使用”的事实存在。据此，应认定本案属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”的情形，但同时根据“买卖不破租赁”的原则，对于拍卖等其他执行行为，承租人的上述民事权利不足以阻却。所以，对于承租人主张不得要求其在涉案摊位的租赁期内停止移交占有的诉讼请求，该院予以支持。其中，（2019）辽0102民初2518号民事判决书判定：“一、确认原告与第三人沈阳共和综合市场服务中心（王永胜）于2011年5月10日签订的《一楼门市房租赁协议书》的合同有效期限为2011年5月10日至2031年5月9日；二、上述租赁期限内，不得要求原告王微腾出位于沈阳经济技术开发区门市；三、驳回原告其他诉讼请求。”上述事实，有租赁合同、收款收据、（2019）辽0102民初2518号民事判决书、不动产权证书及庭审笔录、询问笔录等证据在卷佐证，经本院审查，予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期1999.03.15时效性现行有效第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”被告共和市场与原告签订的租赁合同因违反了法律强制性规定，故租赁期限超出二十年的部分应属无效。合同无效后，基于该合同取得的财产应当予以返还，而且涉案摊位所在房屋及土地已被其他法院依法查封，执行法院认为承租人的民事权利不足以阻却拍卖等执行行为，该经营场所存在拍卖可能，租赁合同中后30年的部分亦可能无法履行。综上，本院对原告要求返还租金的请求予以支持。关于应返租金数额问题，原、被告对年租金计算方式存在争议，原告述称根据市场趋势租金应为逐年上涨的，且被告长期无偿占用原告租金，考虑到通化膨胀的因素，货币的购买力是下降的，现原告已放弃了利息请求，在双方未明确约定每年租金标准的情况下按总租金数额平均计算年租金已是底线的公平，被告辩称因租赁年限长所以平均租金低，如果租期短平均租金就不会这么便宜，如果签订20年的租赁合同，档口（摊位）的总租金数额应是4万元，故不同意原告提出的平均租金计算方式。经查，合同中确实未就每年租金标准作出明确约定，被告亦未就自己主张的租金计算标准提供相应证据，结合目前证据和情况，本院认为原告主张的租金标准计算方式较为合理，故予以采纳，并据此计算被告共和市场应返还原告后30年租金数额为130,000÷50×30=78,000元。被告王永胜作为个人独资企业的投资人，根据个人独资企业法法规标题中华人民共和国个人独资企业法制定机关全国人大常委会效力等级法律公布日期1999.08.30时效性现行有效的有关规定，应以其个人财产对共和市场的上述债务承担无限责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认被告沈阳共和综合市场服务中心与原告李祖铁于2010年9月9日签订的《租赁协议书》关于租赁期限自2030年9月9日起之后的部分无效；二、被告沈阳共和综合市场服务中心于本判决生效之日起三十日内返还原告李祖铁租金78,000元；三、被告王永胜对上述第二项确定的债务承担无限责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由被告沈阳共和综合市场服务中心和王永胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 睿人民陪审员  赵玥莹人民陪审员  李 菲二〇二〇年四月九日书 记 员  万 龙本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。