河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1866号上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张果，女，1978年6月26日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：孔涛，河南国银律师事务所律师。原审第三人：郑州银行股份有限公司东明路支行，住所地郑州市管城区商城东路143号克拉城1号楼附6号。负责人：郭俊卫，该行行长。委托诉讼代理人：赵强，河南中赢旗晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙文佳，河南中赢旗晟律师事务所律师。上诉人河南恒龙置业有限公司因与被上诉人张果及原审第三人郑州银行股份有限公司东明路支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初31438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。河南恒龙置业有限公司上诉请求：依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初31438号民事判决书第四项利息、按揭办理费、第五项，依法改判。事实和理由：一审法院判决事实认定错误，判决结果严重背离事实，超出被上诉人诉讼请求。一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。一审法院案件事实认定不清，遗漏证据，判决有失公允。因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，上诉人不应当承担违约责任。张果辩称，上诉人逾期交房已经构成违约，被上诉人依约享有诉请解除合同的权利。上诉人主张因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，无相应的法律依据，无论是从情事变更或者是不可抗力的角度分析，上诉人构成违约是无可争议的事实。合同解除后上诉人应当向被上诉人返还全部购房款，并承担因其违约而向被上诉人支付违约金和赔偿损失的责任。一审法院将购房款，划分为首付款、银行按揭贷款，其中银行按揭贷款又分为已还贷款本息和未还贷款，并进行不同的返还方式，并未超出被上诉人一审要求的返还全部购房款的诉讼请求。因上诉人占有被上诉人支付的购房款获有利益，同时因其占有购房款致使被上诉人丧失了相应的孳息利益，给被上诉人造成损失，故其应当按照银行同期贷款利率的标准向被上诉人返还其占有购房款期间获得的不当得利或者赔偿其占有购房期间的给被上诉人造成的资金占用损失。关于银行按揭贷款，因被上诉人已经归还部分本息，该部分应当由上诉人直接返还给被上诉人；被上诉人已经支付的贷款利息，亦是由于上诉人的违约而造成的损失；未归还的贷款部分，由上诉人直接支付给贷款银行，一审法院将被上诉人已经支付给原审第三人的本金和利息判令上诉人直接支付给被上诉人，尚未支付的贷款本金，由上诉人代被上诉人直接支付给原审第三人，符合合同法的规定，该判决兼顾了三方的利益，不存在任何的不当之处。关于被上诉人支付的契税和按揭办理费，因上诉人违约导致合同解除，给被上诉人造成损失，其也应当向被上诉人返还（赔偿）该款项。上诉人应支付的违约金和返还购房款并支付的利息不存在重复计算的情形。一审法院已将上诉人多支付的逾期交房违约金在判令返还的首付款中进行了扣除。上诉人认为不应支付任何违约金无事实及法律依据。综上，上诉人的上诉请求无任何事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉请求依法应予以驳回。郑州银行股份有限公司东明路支行述称，根据法律规定主合同解除，从合同必然随之解除。本案中《商品房买卖合同》已经解除，《个人贷款合同》已无存在之必要。为避免诉累，一审法院判决解除两份合同符合法律规定，上诉人应当将剩余贷款本息归还郑州银行。张果向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D16002945925）和《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》；2、被告向原告退还购房款5225590元及违约金和利息（以1575590元为基数，自2016年11月30日起按照按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止；以3650000元为基数，自2016年12月1日起按照按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、被告向原告支付按揭办理费1625元、维修基金12038元并支付利息（以13663元为基数，自2016年11月30日起按照按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月30日，原告与被告签订合同编号为D16002945925的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买的商品房为预售商品房，房屋位于郑东新区××外环路以东、××街以北××单元××房，户型为四室二厅；付款方式及期限：约定金额1575590元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年11月30日，交纳比例30.15%；约定金额3650000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间为2016年12月3日，交纳比例69.85%；备注：余款365万元需在2016年12月3日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告在合同出卖人处加盖公章确认，原告在买受人处签字捺印确认。当日，原、被告另签订《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》一份，约定经双方友好协商，就商品房买卖合同未尽事宜订立补充协议。2016年12月1日，原告（××）与第三人郑州银行（贷款人）、被告（保证人）签订个人贷款合同，约定本合同项下贷款用途为购住房，贷款金额为365万元，贷款期限自2016年12月1日至2042年11月30日止。贷款年利率4.41%，借款人选择等额还本付息还款方式偿还贷款本息。账户明细对账单显示原告于2017年1月21日开始每月向第三人郑州银行偿还贷款。被告于2016年12月29日向原告出具发票，显示收到原告交付的总涉案房款5225590元。原告于2016年11月30日向被告交付代收按揭费1625元、维修基金12038元。2019年6月18日及8月15日，原告分别出具收条一份，载明：今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园4号楼2单元501号房延期交房赔付违约金48598元（截止2019年1月31日）、79952元（赔付时间2019年2月1日至2019年7月2日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。2019年6月18日及9月30日，原告分别收到被告支付的逾期交楼违约金48598元、79952元。工程竣工验收备案表显示恒大悦龙花园4号楼工程于2019年6月19日竣工验收备案。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园商品房买卖合同补充协议（不备案）》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月30日，涉案房屋于2019年6月19日竣工验收备案，被告逾期交房已超过180日，故原告要求解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》符合合同约定，且符合法律规定，该院予以支持。商品房买卖合同解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，个人贷款合同应一并解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告应向第三人郑州银行返还自判决生效之日起的剩余贷款。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人郑州银行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。原告诉请被告返还购房首付款1575590元、维修基金、按揭办理费及利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，商品房买卖合同及补充协议解除后，被告亦应将原告支付的购房款项返还原告，并赔偿原告因此产生的损失，故被告应返还原告购房首付款及利息（以未返还购房款数额为基数，以未返还购房款数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至实际清偿之日止）、房屋维修基金12038元、按揭办理费1625元及利息（以13663元为基数，自2016年11月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）。商品房买卖合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有义务协助配合被告办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助配合被告办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。”原告已付了全部房款5225590元，按照1%计算，被告应当支付原告违约金为52255.9元。原告已经实际收取被告支付的逾期交房违约金128550元，并承诺后期如退房，同意将被告赔付的违约金从购房款中扣除，现合同解除，应将该部分款项从被告应当支付给原告的款项中予以扣除，扣除被告多支付给原告的违约金76294.1（128550-52255.9）元，原告诉请违约金，该院不予支持。另，被告应当退还原告的购房款数额为1499295.9元及利息（以1575590元为基数，自2016年11月30日起计算至实际支付完毕之日止）。被告辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，该院不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张果与被告河南恒龙置业有限公司于2016年11月30日签订的合同编号为D16002945925的《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议》；二、解除原告张果与被告河南恒龙置业有限公司、第三人郑州银行股份有限公司东明路支行于2016年12月1日签订的《个人贷款合同》；三、原告张果于本判决生效后十五日内协助配合被告河南恒龙置业有限公司办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，并办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记；四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张果购房款1499295.9元、房屋维修基金12038元、按揭办理费1625元及利息（以1575590元为基数，自2016年11月30日起计算至实际支付完毕之日止；以13663元为基数，自2016年11月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）；五、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张果自2017年1月21日至判决生效日已向第三人郑州银行股份有限公司东明路支行归还的贷款本金及利息（以第三人郑州银行股份有限公司东明路支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内偿还第三人郑州银行股份有限公司东明路支行自本判决生效日起就《个人贷款合同》剩余的贷款（以第三人郑州银行股份有限公司东明路支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、驳回原告张果的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26817元，由原告张果负担17609元，被告河南恒龙置业有限公司负担9208元。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同〉补充协议（不备案）》均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，张果已按照商品房买卖合同约定支付了购房款，河南恒龙置业有限公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向张果交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日前，河南恒龙置业有限公司逾期交房已超过180日。根据商品房买卖合同约定，张果作为守约方，有权解除商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。故一审法院判决解除案涉商品房买卖合同和借款合同，返还购房款等费用，符合法律规定和合同约定，并无不当。关于河南恒龙置业有限公司认为其不应同时承担合同约定的违约金及张果损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，张果在追究河南恒龙置业有限公司违约责任时要求河南恒龙置业有限公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补张果的实际损失，且河南恒龙置业有限公司作为违约方在占用全部房款期间亦有获益。依据充分保护守约方利益及对违约方进行适当惩罚的原则，综合本案情况，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。故对河南恒龙置业有限公司该项上诉理由本院不予采纳。关于河南恒龙置业有限公司认为因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，河南恒龙置业有限公司不应当承担违约责任的理由，事实和法律依据不足，本院不予采纳。虽然按揭费并非向河南恒龙置业有限公司支付，但由于河南恒龙置业有限公司的违约行为导致商品房买卖合同被解除，河南恒龙置业有限公司应当赔偿该项损失，原审判决河南恒龙置业有限公司支付该项费用及利息亦无不当。由于河南恒龙置业有限公司已收到了全部购房款，现合同解除后，河南恒龙置业有限公司应将所收到的款项全部返还，因此，原审判决河南恒龙置业有限公司返还张果已付的房款及利息、返还张果已付郑州银行股份有限公司东明路支行的贷款本金及利息、返还郑州银行股份有限公司东明路支行剩余的贷款并无不当，该判项并未超出张果的诉讼请求。综上所述，河南恒龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8789元，由河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年四月七日书记员  娄杨杨