江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终368号上诉人（原审被告）：葛来庭，男，1968年3月19日出生，汉族，户籍地南京市六合区，现住南京市六合区。委托诉讼代理人：葛传伟，男，系上诉人之子。被上诉人（原审原告）：黎加云，男，1952年7月7日出生，汉族，户籍地南京市六合区，现住南京市六合区。委托诉讼代理人：任俊，江苏信棠律师事务所律师。上诉人葛来庭因与被上诉人黎加云房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛来庭上诉请求：1、依法改判，并驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人葛来庭于2015年8月底突发间歇性××入院治疗，因住院环境复杂，故家人将葛来庭接出院照顾，且根据医院要求，葛来庭一直服用药物维持病情稳定并随诊，在2015年12月24日将六合区大厂芳庭潘园74栋2单元107室房屋私下交易时，尚处于服药期间，不具备完全的民事行为能力；涉案房屋是拆迁安置房，并无无房产证，亦系与妻子许春华婚后共同财产，交易时许春华不知情，也未到场在合同上签字。据此，本案房屋买卖合同应视为无效。2、因房屋买卖合同没有明确约定具体的过户时间，故葛来庭不存在违约行为，不应该赔偿18000元的违约金。综上所述，请求二审法院依法查明事实并改判，以维护上诉人的合法权益。黎加云辩称，被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黎加云向一审法院起诉请求：1.判令葛来庭就位于南京市六合区房屋协助黎加云办理产权过户手续，将产权登记过户至黎加云名下；2.判令葛来庭支付违约金38800元。一审法院认定事实：2015年12月24日，黎加云（买受方、乙方）与葛来庭（出售方、甲方）在南京友邦置业顾问有限公司（丙方）居间服务下，签订《房地产买卖中介合同》一份，约定葛来庭将其位于南京市六合区房屋（建筑面积约62.26平方米）出售给黎加云，价款为388000元，甲方需协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应合法有效的证件资料；甲、乙双方无正当理由不履行合同的，应当按标的额的10%，计38800元支付违约金；付款方式为2015年12月24日，乙方支付购房定金10000元，2016年1月6日前，乙方支付购房款350000元给甲方，甲方迁出屋内所有户口并结清所有相关费用交房给乙方，甲乙双方办理产权过户手续同时乙方支付购房款18000元给甲方，领取新产权证乙方付甲方购房款10000元；交易过程中产生的所有税费及中介费均由乙方承担；甲方承诺于2017年1月1日前办理完一手两证（如遇开发商或政策原因导致办证时间推迟，则办理交易时间顺延，甲乙双方再行协商）；经甲乙双方协商，无论以后房价涨跌，双方均以此房价为准。合同签订当日，黎加云即按约支付定金10000元，葛来庭出具相应收条一份。2016年1月6日，黎加云支付房款350000元给葛来庭，葛来庭出具相应收条一份，案涉房屋即交付黎加云居住至今。现案涉房屋已可以办理不动产登记手续，故黎加云诉至法院，要求葛来庭办理不动产登记手续后，协助黎加云办理产权登记过户手续。一审另查明，2014年8月葛来庭因分裂样××入院，同年9月1日出院，出院情况为患者病情较前显著好转，幻觉、妄想基本消除，情绪稳定，自知力部分恢复。葛来庭陈述出院后一直吃药控制，正常上班没有问题，只是容易犯困。案涉《房地产买卖中介合同》系葛来庭在其女儿葛凤媛的陪同下签订。葛来庭陈述案涉合同签订几个月后其妻子、儿子即已知情，其妻子当时不同意卖房，但因不想刺激葛来庭的病情，就想等过户的时候让黎加云加点钱。后黎加云、葛来庭在中介的组织下就加价进行协商未果，黎加云遂起诉。一审再查明，葛来庭家庭现居住在南京市六合区，与案涉房屋属同一小区，且相距较近。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、收条、不动产登记资料查询结果证明、出院记录及黎加云、葛来庭的陈述等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。本案中，黎加云与葛来庭就案涉房屋签订的《房地产买卖中介合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效。葛来庭辩称其签订合同时不具备完全民事能力，但未能提供充分证据予以证实，提交的出院记录系合同签订前一年多，出院时情况也已好转，同时合同签订时系其女儿陪同签订，故对葛来庭的该项辩称意见，一审法院不予采信。葛来庭辩称案涉房屋产权不属于葛来庭一人，家庭成员有四个，只有葛来庭一人签字，合同无效，但葛来庭陈述在合同签订几个月后其妻子即已知晓，且葛来庭家庭亦居住在案涉房屋所在的小区，两房屋距离较近，从黎加云自2016年居住在案涉房屋至今，葛来庭及其妻子均未提出合同无效，不再出售房屋，葛来庭方仅意图加价，黎加云、葛来庭亦仅加价进行协商，故对葛来庭的该项辩称，一审法院亦不予采信。黎加云已按约支付了购房款共计36万元，现案涉房屋已具备办理产权登记进而过户的条件，而葛来庭未按约协助黎加云办理，且表示不再出售案涉房屋，应承担违约责任。故黎加云要求葛来庭办理位于南京市六合区的产权登记手续，进而协助办理产权过户手续，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金，葛来庭当庭表示不再出售案涉房屋，不履行合同义务，黎加云按照合同约定主张支付房价10%的违约金，但案涉房屋在2016年即交黎加云居住至今，且黎加云未举证证明葛来庭不履行合同义务给其造成的损失数额，故黎加云主张的违约金标准过高，一审法院予以调整，酌定违约金为18000元，黎加云超出部分的诉讼请求，一审法院不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、葛来庭于判决生效之日起60日内办理南京市六合区房屋不动产登记手续，并在前述期限内将上述房屋的产权登记协助过户至黎加云名下；二、葛来庭在判决生效之日起60日内支付违约金18000元；三、驳回黎加云超出部分的诉讼请求。一审案件受理费770元，由黎加云负担520元，葛来庭负担250元。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人葛来庭认为一审未能查明房屋交易过程，对一审查明的其他事实无异议；被上诉人对一审查明的事实无异议。一审查明的事实正确，本院予以确认。上诉人葛来庭二审中陈述：拆迁时共拿了3套房屋，儿子一套、我一套、我女儿一套，我现在居住的是我名下的这一套，卖的这套房屋是我女儿葛凤媛的房屋，不过拆迁时写的我的名字。房屋交易当天我在上班，葛凤嫒叫我去与中介签定协议，将涉案房屋卖掉。我与葛凤嫒到了中介处，中介打了一份协议出来，然后在中介处签字，签定协议时对方支付了1万元。签订协议时妻子和儿子并不知道，过了几个月之后知道了卖房屋的事情，但是当时也认为已经卖掉了，再说有什么用，然后就没有再说。一直到对方说要办证了，打电话给我，当时我不在家，不好配合办证，之后对方就起诉了。涉案房屋已经具备办证条件了，但现在还没有办证。以上陈述，有本院询问笔录在案佐证。本院认为，双方当事人就案涉房屋签订的《房地产买卖中介合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应依法全面履行其合同义务。现上诉人上诉称其签订合同时不具备完全民事能力，故而合同无效，但其提交的出院记录等证据与涉案合同签订时间相距较久，上诉人亦自述能够正常上班，签订合同时亦由其女儿葛凤媛陪同，故上诉人这一上诉理由，不能成立。上诉人还认为涉案房屋系其夫妻共同财产，其无权单独处分。对此本院认为，上诉人配偶于合同签订几个月后即知晓涉案房屋出售，但并未主张权利，且上诉人二审中又陈述涉案房屋归其女儿葛凤媛所有，出售时亦由葛凤媛负责并陪同。因上诉人陈述的事实情况与其上诉理由均互相矛盾，故对于上诉人该项上诉理由，本院亦不予采信。现被上诉人已按约支付购房款，案涉房屋亦已具备办理产权登记条件，而上诉人明确表示拒绝出售涉案房屋，故一审法院根据本案情况，判决上诉人办理产权登记、协助过户并承担违约金18000元，并无不当。综上，葛来庭的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由葛来庭负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年四月十七日书记员  朱亚芳