贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终937号上诉人（原审原告）：王晓琴，女，1964年9月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：李倩，贵州好时律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵阳保利龙谷房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬大厦。法定代表人：王浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘元芳，女，1985年7月14日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县，系该公司员工。委托诉讼代理人：潘冠青，女，1996年7月19日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区，系该公司员工。王晓琴与贵阳保利龙谷房地产开发有限公司（以下简称保利龙谷公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓琴上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积差异3%以上部分应双倍返还购房款，双方签订的合同虽约定面积不足部分按面积差值返还购房款，但该合同系格式合同，保利龙谷公司未尽到提示与说明义务，王晓琴对条款内容并不知晓，系无效约定，故对于面积差异超过3%部分应双倍返还购房款；2、案涉房屋套内建筑面积误差巨大，高达110.515平方米，误差比绝对值为4.49%，无法排除保利龙谷公司存在欺诈的可能。保利龙谷公司答辩称，双方签订的商品房买卖合同是行政机关制定的范本合同，并非保利龙谷公司当方制定的格式合同，贵州永信房地产测绘有限公司于2015年11月17日对案涉房屋作出的测绘报告与预售面积相符，保利龙谷公司对面积差异并不存在欺诈。保利龙谷公司上诉请求：1、撤销原审第一项判决内容，依法改判保利龙谷公司支付王晓琴购房款1,169,291.8元，不支付利息；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、依据合同约定，保利龙谷公司享有按预测套内面积收取购房款的权利，只有待实测套内面积小于预测套内面积时，保利龙谷公司才负有退还多收取的购房款的义务，合同第十五条约定面积不足部分仅退还的购房款，未约定支付利息，保利龙谷公司收取或退还购房款是基于商品房买卖合同关系，与资金占用无关，一审判决保利龙谷公司支付购房款利息缺乏事实依据，即便保利龙谷公司应当支付利息，利息的起算时间应为王晓琴办理产权之日，即2019年3月；2、王晓琴诉求的利息计算基数为785,400.336元，而一审判决利息计算基数为1,169,291.8元，一审判决超出王晓琴诉讼请求，属程序违法。王晓琴向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告面积误差款1,553,183.37元（绝对值3%以内的购房款785,400.336元＋绝对值超过3%购房款的2倍767,782.929元）；2、判令被告支付利息91,168.84元，以785,400.336元为基数，按银行同期贷款年利率4.35%自2016年11月11日计算至付清之日，暂计算至2019年7月15日；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月10日，王晓琴作为买受人，夏涤斌作为按份共有人与保利龙谷公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：王晓琴购买保利龙谷公司位于乌当区房屋，建筑面积2543.05㎡，套内面积2474.39㎡；单价10580.39元／㎡，按套内面积计算，总价款2618万元；房款于2013年4月10日前分两期付清。其中面积差异处理条款约定：双方同意以本合同约定单价作为结算依据，就实测套内建筑面积与本合同约定的预测套内建筑面积差异部分，在办理房屋所有权证时据实结算，多退少补。2013年12月20日，王晓琴付清购房款2618万元。2016年11月11日，王晓琴到保利龙谷公司处开具发票，发票显示房屋面积与《商品房买卖合同》一致。2019年3月王晓琴、夏涤斌办理不动产产权证书，载明房屋建筑面积为2419.75㎡，其中专有建筑面积为2363.875㎡，分摊建筑面积为55.87㎡。2019年3月13日，夏涤斌将其房屋产权份额全部转让给王晓琴，涉案房屋为王晓琴单独所有。2019年6月13日保利龙谷公司《业主投诉问题记录表》记载，王晓琴就房屋实际面积与合同签订面积存在差异问题向保利龙谷公司反应，主张以《商品房买卖合同》约定的单价据实结算，多退少补。王晓琴在该《业主投诉问题记录表》上签字。一审法院认为：本案的争议焦点为：对于涉案房屋实际面积与《商品房买卖合同》约定面积的差异部分，保利龙谷公司应当如何返还给王晓琴。对于涉案房屋实际面积与《商品房买卖合同》约定面积的差异部分，保利龙谷公司应当按照合同约定价格据实结算退还王晓琴。理由如下：依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理（二）……房屋实际面积小于合同约定面积的……面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，适用“面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的前提是“合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照此原则处理”。本案中王晓琴与保利龙谷公司签订《商品房买卖合同》时，对面积差异处理明确约定：双方同意以本合同约定单价作为结算依据，就实测套内建筑面积与本合同约定的预测套内建筑面积差异部分，在办理房屋所有权证时据实结算，多退少补。因此，王晓琴主张房屋面积差异超过3%的部分保利龙谷公司应当双倍返还的请求一审法院不予支持，对差异面积金额保利龙谷公司按照合同约定单价退还王晓琴，计算如下：（2474.39㎡-2363.875㎡）×10,580.39元/㎡＝1,169,291.80元。关于利息，被告无偿占有原告资金使用，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”的规定，从公平原则考虑，被告应当支付原告利息。原告主张从2016年11月11日起按银行同期贷款利率计算，一审法院予以支持。关于利息基数，原告诉请中是将购房款以绝对值3%以内为785,400.336元和绝对值超过3%购房款2倍为767,782.929元分别主张为利息和双倍购房款，对双倍购房款一审法院不予支持，因此利息的计算以应退还的购房款1,169,291.80元为基数，从2016年11月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至购房款付清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项之规定，判决：一、被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告王晓琴购房款1,169,291.8元并支付利息（利息以1,169,291.8元为基数，从2016年11月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至购房款付清之日止）；二、驳回原告王晓琴其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,800元，由原告王晓琴负担2,450元，由被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司负担7,350元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据本案查明的事实，保利龙谷公司向王晓琴出售的案涉房屋实测面积小于双方合同约定的面积，按照合同约定，多收取的购房款1,169,291.80元保利龙谷公司应当退还给王晓琴。保利龙谷公司无偿占有使用了多收取的该部分房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，一般认为房屋面积误差比绝对值在3%以内系合理、正常范围，考虑到本案房屋面积误差比绝对值超过3%，一审基于公平原则考虑判决保利龙谷公司以多收取的购房款1,169,291.8元为基数，从2016年11月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至购房款付清之日止并无不当。根据王晓琴的诉讼请求，王晓琴实际将保利龙谷公司占用其购房款造成的损失分两部分进行主张，即房屋面积误差比绝对值3%以内主张按银行同期贷款年利率支付利息，超出3%部分主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定双倍返还购房款767,782.929元，根据一审判决结果，一审未支持王晓琴就房屋面积误差比绝对值超出3%部分要求双倍返还的主张，对于房屋面积误差比绝对值超过3%部分系按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，该标准实际低于王晓琴主张的双倍返还购房款的标准，故一审判决结果并未超出王晓琴诉讼请求。王晓琴上诉主张房屋面积误差比绝对值超过3%部分应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定双倍返还购房款与双方合同约定不符，本院不予支持。综上所述，双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,986元，由王晓琴负担2,450元，贵阳保利龙谷房地产开发有限公司负担4,536元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年四月七日书记员 岳立莲