河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3169号上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司，住所地中牟县刘集镇财政所院内二楼，统一社会信用代码91410100079443305D（1-1）。负责人：王广忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张领叶，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李海明，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨倩，女，1985年5月14日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：宋雪兰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付鹏，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司因与被上诉人杨倩物业服务合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司上诉请求：1.依法撤销河南省中牟县人民法院作出的（2019）豫0122民初9005号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：原审判决将被上诉人杨倩本应正常缴纳的物业服务费按照70%计算，且对于被上诉人应当按照《前期物业管理服务协议》约定向上诉人支付的违约金不予支持，如此判决，没有任何事实和法律依据，认定事实不清，适用法律严重错误。本案中，根据上诉人与被上诉人双方于2014年1月15日签订的签订《前期物业管理服务协议》约定，由上诉人按照服务协议约定为被上诉人提供物业服务，双方构成物业服务合同关系，被上诉人应当按照服务协议约定的标准向上诉人支付物业费：自2017年01月01日起至2019年10月10日止，共计33个月零10天，物业服务费共计37143.4元［（4.2元/月/平方米×33个月＋4.2元/月/平方米÷30天×10天）×265.31平方米］。原审判决以“因本案具体情况及上述房屋一直未装修、入住，该院酌定被告向原告支付物业服务费为26000.38元，即按照原告主张物业费37143.4元的70％计算”为由，将被上诉人本应依法依约承担的物业服务费按70%进行计算，且对于上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求不予支持。原审判决如此判决，没有任何事实和法律依据，上诉人完全不能信服。根据上诉人与被上诉人双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务相关费用第三款的明确约定：“乙方应在商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论乙方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务资金。…………”，该约定系当事人双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。上诉人按照《前期物业管理服务协议》约定的标准和要求提供了物业管理服务，即便被上诉人未装修、入住，其也当严格按照《前期物业管理服务协议》约定足额缴纳物业服务费。被上诉人在无任何正当理由的情况下，拒不支付物业服务费的行为构成严重违约，上诉人有权要求被上诉按照《前期物业管理服务协议》的约定足额缴纳（补缴）拖欠的物业服务费并支付协议约定的违约金。原审判决在《前期物业管理服务协议》对物业服务费的缴纳标准和要求均有明确约定的情况下，肆意运用所谓的“自由裁量权”，将被上诉人本应依法依约承担的物业服务费按70%进行计算，且对于上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求不予支持，极大地损害了上诉人的合法权益以及其他正常缴费业主的利益。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律严重错误，上诉人恳请二审法院在查明本案事实的基础上，依法撤销河南省中牟县人民法院作出的（2019）豫0122民初9005号民事判决，依法改判或将本案发回重审。杨倩对雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司的上诉请求辩称：一、一审认定事实清楚，法律适用正确，本案应予维持。1.被答辩人物业公司没有按照《前期物业管理服务协议》提供相应的物业服务义务，涉案小区常年下雨积水，由于被答辩人排水不及时，导致污水倒灌，答辩人的房屋根本无法居住，物业费应当减免。根据《前期物业管理服务协议》第二条约定，物业管理服务内容：一、房屋共用部位及共用设施设备的维护和管理共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等。第三条约定，物业服务质量要求二、设备运行：设备运行状态良好，使用正常，维修及时，做好消防日常宣传，消防系统设备定期检查，使用正常。可自从答辩人收房后，涉案小区每次下雨，小区都会发生积水，由于被答辩人排水不及时，水泵不能使用，排水不畅，导致污水倒灌，答辩人家中多次被污水浸泡，导致答辩人房屋墙皮脱落、地板发霉等一系列房屋质量问题；正是因为小区长期排水不及时，每逢下大雨时污水倒灌等问题不解决，造成答辩人无法装修房屋，房屋至今无法居住。另外，小区景观照明线路漏电短路，无法使用；地库消防箱内器材配备缺失，损坏，卷帘不能和监控链接。被答辩人提供的物业服务不符合合同标准，因此，根据《人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定被答辩人无权按照合同约定全额收取物业费。基于此一审法院判决物业费酌情减免，合情合理合法。2.被答辩人未按照约定提供公共秩序维护义务。依照《物业管理条例》第四十六条的规定，物业管理人应当负有公共秩序维护、安全防范等事项的管理义务。被答辩人作为物业管理人，其提供的小区内的监控设施长期无法使用，答辩人的人身财产安全存在很大隐患，被答辩人未尽到上述义务，无权按照合同约定全额收取物业费。3.被答辩人未经业主同意随意更改绿化，将原本属于绿化的地方变成垃圾场、停车场。17楼110家门前方原本是小区的大门，周围种满了植被，由于小区的停车场无法正常使用，被答辩人将17号楼110家门前的小区大门封闭，将周围郁郁葱葱的植被砍伐，将大门处的面积改成了停车场，给17号楼110的业主带来很大影响；另外，19号楼112家原本是购买的小区17号楼的中间楼层，为了能够观赏19号楼外花园的景色，以多出17号楼数万元的价格购买了19号楼112，结果，被答辩人在19号楼业主不知情的情况下，将19号楼下花园的植被砍伐，将花园变成了垃圾场，因此，被答辩人提供的物业服务不符合合同标准，无权按照合同约定全额收取物业费。综上所述，被答辩人未提供合格的物业服务，涉案小区排水不及时，污水倒灌，答辩人整个负一楼像污水池一般，房屋根本无法居住。答辩人购买别墅本是为了好好享受生活，被答辩人每平方收取4.2元高额的物业费，却没有提供高端的物业服务，甚至连最基本的物业服务给小区安装监控、保持排水管道通畅，及时排水，优化小区绿化环境都没有做好。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，被答辩人没有按照物业服务合同提供相应的服务，被答辩人不应当收取物业费，即便是收取，也应当减免。综上，一审认定事实清楚，法律适用正确，请求贵院查清事实，驳回上诉，维持原判。雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告按每月1114.3元的标准向原告支付自2017年01月01日起至实际付清之日止的物业服务费，现暂计至2019年10月10日，拖欠的物业服务费为37869.49元；2.请求法院判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的千分之一向原告支付违约金；3.请求法院判令被告承担原告为追讨物业服务费而产生的律师费1000元整；4.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，被告杨倩系中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）18幢1-4层102复式住宅的业主，房屋建筑面积265.31平方米。2014年1月15日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，双方约定：原告为上述房屋提供前期物业管理服务，物业管理服务内容为房屋共用部位及公用设施设备的维护和管理、公共场所（地）的维护和管理、环境卫生、绿化维修服务、公共秩序维护服务、交通秩序与车辆停放服务、房屋装饰装修管理服务、社区文化管理服务。关于物业管理服务相应费用，四层连排每月每平方米4.2元，该物业为连排，该物业的房屋建筑面积为265.31平方米。关于违约责任，乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每天按所拖欠费用的千分之一向甲方交纳违约金，且甲方有权提起诉讼，并由乙方承担为追讨该款项而产生的费用（包括但不限于由此产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）。2017年11月14日，原告向被告邮寄催缴物业服务费的律师函，载明被告已拖欠2017年1月1日至2017年11月14日的物业服务费共计12240.59元，违约金1606.6元，共计13847.2元，告知被告收到律师函之日起七日内向原告支付上述物业服务费及违约金。2019年4月22日，原告再次向被告邮寄催缴物业服务费的律师函，告知被告在收到律师函5日内支付截至2019年4月30日的物业服务费共计31183.69元及相应违约金。被告至今未向原告交纳物业费，原告催要未果，诉至该院，请求判令支持原告的诉讼请求。另查明，2019年10月11日，原告与河南国基律师事务所签订《补充协议》一份，约定甲方（原告）因与被告杨倩等十案物业服务合同纠纷，委托乙方（河南国基律师事务所）律师代理，每个案件代理费为1000元。后原告通过中国基行郑州自贸区分行营业部向河南国基律师事务所支付律师代理费共计10000元。再查明，原告雅居乐生活服务公司曾将张振杰【中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）20幢1-4层101号房屋业主，与本案被告杨倩系同一小区业主】诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，要求其支付2016年1月1日至2017年6月30日的物业管理费16109.6元。郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2018）豫0191民初2678号民事判决，因张振杰房屋尚未装修、入住，酌定张振杰支付物业管理服务费用11276.72元，并根据案件具体情况不支持违约金。后原告雅居乐生活服务公司对该判决不服，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终8548号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，原、被告均认可涉案房屋为毛坯房，一直未装修、入住。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，原告按照合同约定为被告提供物业服务，双方构成物业服务合同关系，被告应向原告支付物业费，自2017年01月01日起至2019年10月10日止，共计33个月零10天，物业费共计37143.4元［（4.2元/月/平方米×33个月+4.2元/月/平方米÷30天×10天）×265.31平方米］，但因本案具体情况及上述房屋一直未装修、入住，该院酌定被告向原告支付物业服务费为26000.38元，即按照原告主张物业费37143.4元的70%计算，过高部分，不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，结合本案具体案情，该院不予支持。关于原告要求被告支付律师代理费1000元的诉讼请求，有原告提供的其与河南国基律师事务所签订《补充协议》及发票为证，根据原、被告双方合同约定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告杨倩于本判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司物业服务费二万六千元三角八分；二、被告杨倩于本判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司律师费一千元；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费614元，已减半收取，由被告杨倩负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实除同原审相一致外，另查明，涉案房屋曾发生雨水倒灌情况，该问题截止到二审庭审，尚未得到解决。本院认为，雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司系涉案房屋建设单位郑州雅居乐房地产开发有限公司选聘的前期物业公司，其有义务也有能力就杨倩购买的涉案房屋雨水倒灌问题，向建设单位反映并督促建设单位进行整改，但其未提交证据证明履行了此项义务。双方当事人签订的根据《前期物业管理服务协议》约定，雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司负有对上下水管道、加压水泵等设施的维护管理义务。雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司认为，涉案房屋的雨水倒灌问题，系开发商设计问题及市政道路施工未完成等综合原因造成，在其所称的问题未得到解决之前，雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司有义务及时采取临时措施，防止涉案房屋因雨水倒灌而无法入住。但雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司未提交证据证明，其实际采取了措施并取得良好成效。杨倩购买了涉案房屋后，因雨水倒灌问题无法入住，在客观上亦减少了雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司对涉案房屋的安保、清洁的费用支出。一审法院综合上述情况，判决酌减物业费并不支持雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司关于违约金的诉讼请求，并无不当。雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费614元，由上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年四月十五日书记员  张倩倩