北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1860号上诉人（原审原告）：北京新安贞医院投资管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇七北路42号院4号楼4层3单元404。法定代表人：张某2，董事长、经理。委托诉讼代理人：王艺，北京市中喆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会，住所地北京市昌平区北七家镇郑各庄村。法定代表人：黄福水，主任。委托诉讼代理人：秦艳，北京市奥援律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京宏福建工集团有限公司，住所地北京市昌平区宏福创业园。法定代表人：赵文有，总经理。委托诉讼代理人：秦艳，北京市奥援律师事务所律师。上诉人北京新安贞医院投资管理有限公司（以下简称新安贞公司）、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称郑各庄村委会）因与被上诉人北京宏福建工集团有限公司（以下简称宏福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初13574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新安贞公司上诉请求：1、撤销一审法院判决第二项、第三项，依法改判支持新安贞公司一审中关于利息的诉讼请求。2、保全费5000元由郑各庄村委会、宏福公司共同承担。3、保全担保费54000元由郑各庄村委会、宏福公司共同承担。事实和理由：1、一审法院判决关于利息损失赔偿标准的认定，与事实不符，新安贞公司的损失包括资金占用损失、交易机会损失和郑各庄村委会、宏福公司不交房也不退款造成的扩大损失。2、一审法院没有对合同无效和利息损失承担正确归责，一审法院酌定的损失赔偿比例不当。3、一审法院关于利息损失起算点为“2013年9月26日”的认定错误。4、一审法院关于保全费和保全担保费的处理不当，相关费用应当由郑各庄村委会和宏福公司承担。郑各庄村委会上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法改判驳回新安贞公司的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一审法院判决对合同无效引起的返还义务只做了部分处理，未做全面处理。《购房协议书》和《补充协议书》经法院确认无效后，新安贞公司应当将因合同无效取得的房屋全部进行返还，一审法院只判定对其中一部分返还错误。郑各庄村委会针对新安贞公司的上诉请求辩称，不同意新安贞公司的上诉请求和理由。新安贞公司针对郑各庄村委会的上诉请求辩称，不同意郑各庄村委会的上诉请求和理由。1、郑各庄村委会和宏福公司虽提出要求全面返还房屋，但是未提出反诉。2、对于已经入住的职工，郑各庄村委会和宏福公司与职工另行签订了《北京宏福苑房屋买卖合同书》等，形成了多重法律关系，郑各庄村委会和宏福公司无权主张返还。宏福公司辩称，同意郑各庄村委会的上诉请求和理由。不同意新安贞公司的上诉请求和理由。新安贞公司向一审法院起诉请求：1、郑各庄村委会和宏福公司共同向新安贞公司返还购房款27144242元；2、郑各庄村委会和宏福公司赔偿新安贞公司利息损失（以本金27144242元为基数，自2010年8月30日起至实际支付之日止，按年利率24%标准计算）；3、郑各庄村委会和宏福公司赔偿新安贞公司保全担保费54000元；4、诉讼费用及保全费5000元由郑各庄村委会和宏福公司承担。一审法院认定事实：2010年8月22日，北京安贞医院管理有限责任公司（乙方、以下简称安贞公司）与宏福公司、郑各庄村委会（甲方）签订《购房协议书》，约定甲方将北京宏福苑小区楼房按照合作企业内部优惠价格出售给乙方，其中地上建筑面积大约43000平方米，每平方米6800元，地下建筑面积不少于10000平方米，每平方米2600元，乙方购房户需向甲方支付总购房款暂定318400000元，乙方预定购买甲方的楼房可自行调整价格分配给其内部购房户。2013年1月，双方签订《补充协议书》，约定第一批配套房源为北京宏福苑小区内安贞专家公寓楼8#楼，房屋地上建筑面积约11000平方米，地下建筑面积约2500平方米。2011年8月至2013年9月期间，案外人张某1通过其个人账户向北京市昌平区北七家镇郑各庄村经济合作社（以下简称郑各庄经合社）支付了购房款共计79000000元，郑各庄经合社出具了相应的收据，收据载明的付款人为安贞公司。2013年6月21日，安贞公司经北京工商行政管理局朝阳分局核准注销，原股东一致确认原安贞公司所有债权、债务及业务均由新安贞公司承继。新安贞公司股东同意承继安贞公司注销前所有债权债务及相关法律责任，并负责办理安贞公司与宏福公司、郑各庄村委会的未尽事宜。在上述房屋买卖合同履行过程中，就涉案房屋渗水、工程质量、购房款的支付等问题，宏福公司、郑各庄村委会与新安贞公司在2012年11月至2013年1月期间曾有过数次函件来往，其中宏福公司、郑各庄村委会在2013年1月5日致新安贞公司的函中称因新安贞公司迟迟无法付清购房款，故通知其只保留8#楼和7#楼1单元、2单元部分住房等。另查，本案涉案房屋未取得合法的建设审批手续。2015年，新安贞公司将宏福公司与郑各庄村委会诉至法院，要求宏福公司与郑各庄村委会履行《购房协议书》、《补充协议》的交付房屋的义务，将未依约交付的北京宏福苑小区安贞专家公寓楼8#楼的地上34套房屋（建筑面积约为3571.95平方米）和49套地下室（建筑面积约为1098.07平方米）交付，并赔偿逾期交付使用房屋的租金，承担不能交付房屋的违约责任及案件评估费、鉴定费和诉讼费。2018年9月14日，法院以（2015）昌民初字第15191号民事判决书判决新安贞公司与宏福公司、郑各庄村委会之间的《购房协议书》、《补充协议书》无效。案件宣判后，新安贞公司不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）。2018年12月24日，一中院作出（2018）京01民终9343号民事判决书判决驳回新安贞公司的诉讼请求。在上述民事判决书中载明“经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。……本案所涉房屋的建设未取得合法的建设工程规划审批手续，违反法律、行政法规的强制性规定，就涉案房屋订立的房屋买卖协议及相应的补充协议应属无效”。经法庭询问，新安贞公司坚持主张本案合同无效及现有诉讼请求，宏福公司及郑各庄村委会坚持答辩意见并不在本案中提出反诉。诉讼过程中，新安贞公司与宏福公司及郑各庄村委会一致认可在新安贞公司支付79000000元购房款的情况下，宏福公司及郑各庄村委会应当给付新安贞公司地上房屋90套、地下室89套；宏福公司及郑各庄村委会尚未交付新安贞公司的地上房屋为34套、面积3571.95平方米、单价为6800元/平方米，地下室48套、面积为1072.51平方米、单价为2600元/平方米。新安贞公司向法院申请财产保全，申请冻结宏福公司和郑各庄村委会银行账户内的存款30000000元，存款不足的，查封、冻结宏福公司和郑各庄村委会相应价值的财产。为此，新安贞公司向法院提交中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司出具的《诉讼保全责任保险保单》及《诉讼保全责任保险担保书》，并向该公司支付保费54000元。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，新安贞公司与宏福公司、郑各庄村委会之间的《购房协议书》、《补充协议》已经被生效判决认定为无效。新安贞公司与宏福公司、郑各庄村委会均应将因上述合同而取得的财产返还给对方。现新安贞公司坚持本案的诉讼请求，宏福公司及郑各庄村委会坚持答辩意见并不在本案中提出反诉，法院尊重当事人的意思自治。根据查明的事实，当事人对宏福公司、郑各庄村委会尚未交付给新安贞公司的地上房屋及地下室套数、面积、单价均不存在争议，当事人争议的焦点集中在新安贞公司已经向宏福公司及郑各庄村委会支付的购房款数额上。对此，法院认为新安贞公司已经向宏福公司及郑各庄村委会支付了共79000000元购房款。首先，在（2015）昌民初字第15191号案件及（2018）京01民终9343号案件均已确认郑各庄经合社出具了79000000元购房款的收据，收据载明的付款人为安贞公司。其次，本案中，宏福公司及郑各庄村委会认可新安贞公司已经支付购房款数额为58200000元。对于宏福公司及郑各庄村委会陈述的北京新安贞医院管理有限公司（以下简称新安贞管理公司）在2011年3月10日向郑各庄村委会转账4000000元是因其对宏福公司及郑各庄村委会另有债务的意见，其并未提交证据予以佐证，而新安贞公司提交的新安贞管理公司当时法定代表人张某2的说明、经办人李某的证人证言及中国农业银行转账支票与存根复印件、新安贞管理公司资金计划审批单复印件，可以相互印证该笔款项为新安贞管理公司代新安贞公司支付的购房款。对于张某1在2012年3月21日向宏福公司转账的800000元，法院认为该款项应为张某1代新安贞公司支付的购房款。在该日期之前及之后张某1均有通过个人账户向宏福公司及郑各庄经合社转账支付涉案购房款的情形，而且郑各庄经合社亦均在转账日期附近出具了相应款项的收据。现宏福公司及郑各庄村委会并未提交证据证明该笔800000元系张某1与宏福公司因其他事项而产生的转账。综上，法院认定宏福公司及郑各庄村委会应返还新安贞公司购房款27077786元。关于新安贞公司要求宏福公司及郑各庄村委会赔偿利息损失的诉讼请求，法院认为双方之间的《购房协议书》及《补充协议书》已经被确认为无效，对于上述合同的无效新安贞公司与宏福公司及郑各庄村委会均有过错，当事人应当各自承担相应的责任。故对于新安贞公司的该部分诉讼请求，法院酌情予以支持。关于新安贞公司要求宏福公司及郑各庄村委会赔偿保全担保费54000元的诉讼请求，因该部分支出属于新安贞公司申请财产保全而向保险公司支付的费用，并非进行诉讼所必须发生的费用，故法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会于本判决生效后十日内返还北京新安贞医院投资管理有限公司购房款27077786元；二、北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会于本判决生效后十日内赔偿北京新安贞医院投资管理有限公司利息损失（以27077786元为基数，自2013年9月26日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；三、驳回北京新安贞医院投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。新安贞公司与宏福公司、郑各庄村委会签订的《购房协议书》和《补充协议书》被生效判决认定为无效后，新安贞公司起诉要求宏福公司与郑各庄村委会将未交付的房屋所涉及的购房款予以返还，具有事实和法律依据，应予支持。关于应返还购房款的数额，一审法院根据查明的事实认定并判决宏福公司和郑各庄村委会返还新安贞公司购房款27077786元正确，本院予以确认。关于购房款利息损失。新安贞公司上诉主张一审判决关于利息损失赔偿标准的认定与事实不符，不足以弥补新安贞公司所遭受的损失，并要求按年利率24%的标准计算利息损失。对此，本院认为，新安贞公司作为房屋买受人应在交易中尽到审慎的注意义务，在购房之前应对房屋是否取得以及能否取得合法的建设审批手续等事宜了解知悉。新安贞公司与宏福公司和郑各庄村委会签订《购房协议书》和《补充协议书》被生效判决认定为无效，双方对于合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。新安贞公司支付涉案购房款后未取得涉案房屋，且合同无效后亦无法取得涉案房屋，在宏福公司和郑各庄村委会未返还新安贞公司涉案购房款的情况下，确给新安贞公司造成利息损失，对此宏福公司和郑各庄村委会应予相应的赔偿。对于利息损失的赔偿标准,综合考虑双方对于合同无效的过错程度以及无效合同的实际履行情况、实际损失等因素，一审法院酌情判决宏福公司和郑各庄村委会以27077786元为基数，自2013年9月26日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算赔偿新安贞公司利息损失并无不当，本院予以确认。新安贞公司主张的利息损失计算标准无法律依据，本院不予支持。郑各庄村委会上诉认为新安贞公司应当将因合同无效取得的房屋全部进行返还，其该项上诉主张已超出新安贞公司的一审诉请范围，郑各庄村委会在本案一审诉讼中亦未提起反诉，故郑各庄村委会的该项上诉主张并非本案的审理范围，本案不予处理。郑各庄村委会的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。保全担保费系新安贞公司申请财产保全向保险公司支付的费用，并非诉讼必须发生的费用。一审法院对新安贞公司的该项请求不予支持并无不当，本院予以确认。但一审法院对于保全费的负担处理有误，本院予以纠正。综上所述，新安贞公司和郑各庄村委会的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费177617元，由北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费177617元，由北京新安贞医院投资管理有限公司负担88808.5元（已交纳）；由北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会负担88808.5元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 黄晓丰二〇二〇年四月十六日法官助理 刘 瑾法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪