河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1894号上诉人（原审被告）：郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地郑州高新区冬青街55号。法定代表人：姚桂兰，该公司经理。委托诉讼代理人：王松，河南格思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州华路天成信息技术有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区长椿路23号3号楼1栋。法定代表人：朱保华，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔永卫，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧君，河南路德律师事务所实习律师。上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司（以下简称加速器公司）因与被上诉人郑州华路天成信息技术有限公司（华路天成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。加速器公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，并依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。一、一审法院忽视在上诉人和被上诉人履行合同时发生情势变更的客观情况，认定上诉人承担违约责任，属事实认定不清，适用法律错误。自2016年8月之后，郑州市因政府部门职能调整，原在房管局办理的不动产登记改为到不动产局进行不动产登记，相关不动产登记工作均受到影响。而且，被上诉人购买的本案所涉房屋位于郑州高新企业加速器产业园，该产业园系上诉人在工业用地上建设的科技园区。该园区不同于一般商品房住宅小区，园区内的房屋也不属于商品房，园区相关不动产登记工作的办理受政策的影响更大。在上述政府部门职能调整时，就整个高新区相关产业园不动产证登记办理也进行了部门调整，相应政策也有所变化。在2017年，整个高新区相关产业园的不动产登记均暂停办理。高新区管委会主任会议纪要（郑开会纪〔2018〕15号）第四项中，关于不动产登记涉及工业用地分割转让问题中遗漏了郑州高新企业加速器产业园，导致加速器产业园不动产权属证书办理遇到困难。而且根据高新区管委会政策要求，购买园区内的房屋办理产权证书前应当进行入园审批。以上种种情况不是上诉人在签订合同时可以预见和控制的，应当属于情势变更。二、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一审法院适用法律错误。案涉房屋不属于商品房，一是园区所属房屋出售不用办理商品房预售许可证、不必办理合同网签；二是购买方需要办理入园审批手续，购买方必须是符合政策规定的高新科技企业或者和符合政策规定的高新科技企业有关联（比如股东、法定代表人等）的自然人，而非面向全部社会公众出售。因此，本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围，不应适用该司法解释的相关规定。三、一审法院判决按照年利率6%计算被上诉人迟延办证期间的损失，属适用法律错误，造成合同双方权利义务严重失衡。首先，本案属于买卖合同纠纷。上诉人作为出卖方，合同主要目的是获得全部价款；被上诉人作为买受方，合同主要目的是获得合同约定的房屋。而本案诉争的房屋，上诉人已经交付给被上诉人，其未获得所涉房屋的权属证书并不影响其对该房屋占有、使用、收益的权利，并未给被上诉人造成实际损失。而且一审庭审中，被上诉人也确实并未提供任何证据证明其因未获得房屋权属证书而遭受到了损失。至于目前房屋被查封，被上诉人也可以行使其他救济权利来阻却查封。其次，双方签订的《房产转让协议》并未就迟延办理权属证书的情况会产生违约责任以及违约金或违约金的计算方法。一审法院酌定的年利率明显是参考民间借贷案件的计算方式，与本案纠纷不符。第三，本案房屋在被查封前，上诉人在履行合同中并无违约责任的情况下，法院应当根据本案实际情况，按照公平合理原则就被上诉人过高主张进行调整，可以从房屋被查封后，参照双方合同中关于迟延交房的违约责任来酌定。但一审法院判决上诉人以被上诉人已付购房款为基数，从合同约定的办理证书截止日起，按照民间借贷纠纷案件的6%年利率标准计算被上诉人的损失，明显未从公平角度出发，造成合同双方权利义务严重失衡，对上诉人极不公平。华路天成公司辩称：一、上诉人主张逾期过户的原因是情势变更，无事实及法律依据。首先，郑开会纪〔2013〕15号、郑开会纪〔2018〕15号文件内容并不涉及案涉房屋的过户登记问题。其次，该两份文件作为郑州高新区管委会的办公会议纪要，仅是该管委会制定的工作部署文件，不具有改变上诉人与被上诉人房产转让协议约定的法律效力。最后，政府部门职能调整的时间为2016年8月份，但涉案房屋应于2017年2月20日前办理房屋权属登记手续，该期间不受政府职能部门调整的影响，且被上诉人从未接到上诉人要求其办理入园审批的通知，在购房时上诉人对被上诉人的主体身份未提出任何异议，却在本案诉讼时声称被上诉人无办证资格，若该理由成立，则也是上诉人过错所致，其在双方房产转让合同中作出意思表示，逾期过户的风险理应由上诉人承担。上诉人将政府职能调整辩解为“情势变更”，其主张无事实及法律依据，不应采信。二、一审法院适用法律正确，应予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中未限定“商品房”只包括民用住宅，自然工业厂房应当包括在内。双方签订的《房产转让协议》属于商品房买卖合同的范围，上诉人称涉案房屋不属于商品房范围无法律依据，一审法院适用法律正确无误，应当予以维持。三、上诉人违约，理应依法向被上诉人承担逾期过户的违约赔偿责任。上诉人未能按照《房产转让协议》约定为被上诉人办理产权证，其已违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由此可见，承担逾期过户的违约责任并不以受有实际损失为前提，上诉人称被上诉人无实际损失便不承担违约责任更无法律依据。另，一审根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）第三条之规定，判决上诉人按照年利率6%的标准向被上诉人支付违约金于法有据，应当予以维持。四、造成涉案房屋无法办理权属证书的根本原因是上诉人为案外人提供担保导致涉案房屋土地被多次查封，现仍无解封能力。依据《不动产登记资料查询结果证明》（宗地）可知，涉案房屋土地已被查封。但上诉人在对外经营过程中，为案外人提供担保，其长期占有涉案房屋，为案外人担保数额高达数亿元。现因案外人未及时偿还借款，债权人将上诉人起诉并申请采取保全措施，致使上诉人名下土地被法院轮番查封，此系上诉人的故意行为所致。上诉人根本无解封能力，且其从未向被上诉人披露此信息，上诉人的欺诈行为是导致涉案房屋未能办理权属证书的根本原因，一审法院判决上诉人违约向被上诉人承担违约责任事实认定清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。五、一审法院以涉案房屋请求过户现不具有履行可能性从而驳回被上诉人办理过户登记的诉请，增加了当事人诉累。经一审法院对案件基本事实进行认定，确定了上诉人有义务给涉案房屋办理权属登记，其理应在判决书中说明待办理产权证书条件成就后为被上诉人办理，否则造成同案不同判现象，增加当事人诉累，不合理之处应当予以改判。华路天成公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告迟延办理房屋权属证书期间的损失1254285元（以6520000元为基数，自2017年2月20日起按照年利率4.75%的1.5倍计算至实际办理房屋权属证书之日止）。2.被告为原告办理该房屋权属证书。3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月23日，原、被告签订房产转让协议，约定原告购买被告位于郑州市××区长××楼××栋房屋（建筑号：郑州高新企业加速器产业园C6-4号楼），转让价为652万元，付款方式为签订协议当日原告预付首期款3320000元，剩余3200000元以银行贷款方式支付；被告应当自2015年8月31日前将房屋交付原告；房屋交付使用后，被告在365个工作日内将房屋权属证书办至原告名下，并协助原告办理领取房产证。2016年9月19日，被告出具的发票显示原告已交纳房款652万元。庭审时，双方确认涉案房屋已于2015年8月31日交付原告使用；被告称因涉及其他诉讼，涉案房屋所在土地现被查封。一审法院认为，原、被告签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，根据原、被告的转让协议约定，被告应当于房屋交付使用后（即2015年8月31日后）365个工作日内，将涉案房屋权属证书办至原告名下。被告至今未履行办理房屋权属证书义务的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因原、被告签订的房产转移协议对逾期办理房屋权属证书并未约定违约金标准，该院酌定按照年利率6％的标准计算违约金，即被告应自2017年2月20日起，以6520000元为基数，按照年利率6％支付原告损失至原告取得房屋权属证书之日止。关于原告诉请被告为原告办理房屋权属证书，因该房屋所在土地目前被查封，原告请求被告将涉案房屋过户登记至其名下目前并不具有履行的可能性，故对其该诉请该院现不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告郑州华路天成信息技术有限公司经济损失（以6520000元为基数，自2017年2月20日起按年利率6％计算至原告取得房屋权属证书之日止）；二、驳回原告郑州华路天成信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8044元，由被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人加速器公司提交三组证据。证据一：1、2013年3月16日，郑州高新区管委会主任办公会议纪要《郑开会纪[2013]15号》文件一份（复印件）；2、2013年9月25日，郑州高新区房产管理局《关于高新企业加速产业园项目相关问题的回复》一份（原件）；3、2014年11月7日，郑州高新区管委会《郑开管文[2014]250号》文件一份（原件）；4、2014年12月31日，郑州高新区房地产管理局《证明》一份（原件）；5、华路天成的《大学科技园产业基地企业入驻审批表》（原件）。拟证明：郑州高新企业加速器产业园系加速器公司在工业建设用地上建设的科技园区，该园区建设不属于房地产开发行为，不办理商品房预售许可证，出售的房产不属于商品房，在园区购买房产的企业应当办理入园审批，该入园审批是合同生效的条件之一，也是为被上诉人办理房产权属证书的必要材料之一。本案纠纷不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围。证据二：6、华路天成所购房屋的《竣工验收备案证》一份（原件）；7、郑州高新企业加速器产业园《园区平面图》。拟证明：本案涉案房屋是在2017年1月13日竣工验收合格，在此之前并不存在正式交房。证据三：8、2018年4月3日，郑州高新区管委会主任办公会议纪要《郑开会纪[2018]15号》文件一份（复印件）；9、2018年8月28日，郑州高新区管委会梧桐园区运营中心《梧桐园区[2018]5号》文件一份（电子版打印件，摘录）；10、《郑州高新区梧桐园区运营中心企业入驻审批表》一份（空白表原件）。拟证明：2018年高新区产业园恢复办理不动产登记时，高新区管委会主任会议纪要《郑开会纪[2018]15号》第四项中，关于不动产登记涉及工业用地分割转让问题中遗漏了郑州高新企业加速器产业园。之后虽然在加速器公司的积极努力下，加速器产业园区不动产登记恢复了办理，但又因高新区管委会政府部门职能调整，入园审批由原来的河南省国家大学科技园产业基地负责改为由高新区梧桐园区运营中心负责，所有审批手续需要重新办理。迟延办证并非上诉人自身的原因造成，上诉人不应承担违约赔偿责任。被上诉人华路天成公司针对上诉人提交的证据质证称：一、对证据一的1真实性无异议，对其证明目的有异议。郑开会纪〔2013〕15号仅是该管委会制定的工作部署文件，不具有改变上诉人、被上诉人双方房产转让协议约定的法律效力。对证据一的2真实性无异议，但对其证明目的有异议。恰好说明了涉案房屋办理产权证书的要求是上诉人与被上诉人签订完毕《房产转让协议》，待涉案房屋竣工并通过验收后，上诉人应按照《房屋登记办法》规定为被上诉人办理产权登记手续。被上诉人履行了全部义务，是上诉人违反《房产转让协议》约定时间延期办证，其应当向被上诉人承担违约责任。对证据一的3、4、5的真实性无异议，但对其证明目的有异议。证据4与本案没有关联性，只能说明2014年时上诉人不在郑州市高新区房管局处办理商品房预售许可证，并不能说明涉案房屋不是商品房，更不能当然的得出双方协议不适用商品房买卖司法解释的结论，不能达到其证明目的。入园审批只是上诉人内部审批流程，并非双方合同生效的条件，《房产转让协议》对入园审批与办理产权证并无明确约定。入园审批表的签订说明了被上诉人完全符合入园审批条件，且一直配合上诉人办理产权登记相关事宜，反倒是上诉人违约，一直拖延办证，给被上诉人造成巨大损失。二、对证据二的6、7真实性无法判定，对其证明目的也有异议。双方的《房产转让协议》并未约定竣工验收合格为交房的前提条件，现实中存在大量先交房后验收的情形，且一审法院已查明了交房时间，双方对此均已进行了确认。退一步讲即使本竣工验收表是真实的，也并不能否认双方在2015年已经交房的事实。三、对证据三的8、9、10真实性无异议，但与本案没有关联性，对其证明目的也有异议。入园审批主体的变化并不代表被上诉人不符合入园审批的条件，且自被上诉人2015年办理完毕入园审批后，至今未接到上诉人要求其重新办理入园审批的通知。另郑州高新区管委会梧桐园区的工作部署文件，不具有改变上诉人、被上诉人双方《房产转让协议》的法律效力，上诉人违约就应承担不利后果。上诉人不能为被上诉人办理产权证的根本原因不是入园审批主体的转换，而是其对外担保导致涉案房屋的土地被多次查封，上诉人无力解封故无法为被上诉人办理产权证书，上诉人不能达到其证明目的，应就其违约行为向被上诉人承担违约责任。被上诉人华路天成公司提交《不动产登记资料查询结果证明》（宗地）一份，拟证明：被上诉人房屋所属土地已于2019年8月26日、2019年9月4日被郑州市中级人民法院多次查封，上诉人违反《房产转让协议》第二条约定，其应当向被上诉人承担违约责任。上诉人加速器公司针对被上诉人提交的证据质证称：对该证据真实性无异议，被上诉人所购房屋的土地使用权确实于2019年8月26日被郑州市中级人民法院首封。但该查询证明后续的查封和上诉人加速器公司掌握的不太一致，可能是查询时间不同导致。另，《房产转让协议》第二条约定的是“转让的标的物在向乙方转让及办理房屋产权登记时没有抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷”，指的是“转让的标的物”本身。而被上诉人所购房屋的土地使用权被查封，是因为上诉人加速器公司为案外人担保造成的，与房屋及土地使用权本身并无关联，房屋本身并无抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。故，不能证明上诉人加速器公司违反了《房产转让协议》第二条。本院经审查认为，双方对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对双方提交证据的真实性予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。合同签订后，被上诉人足额支付了购房款，上诉人亦将房屋交付被上诉人使用。根据双方合同约定，房屋交付使用后，上诉人在365个工作日内将房屋权属证书办至被上诉人名下，并协助被上诉人取得房产证，上诉人未按双方合同约定的期限将案涉房屋权属证书办理至被上诉人名下，上诉人的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，被上诉人主张逾期办理房屋权属证书的损失，但未提交充分证据证明其因逾期办理房屋权属证书所造成的损失的相关证据，一审判决以已付房款为基数，按照年利率6%的标准赔偿损失不当。本院根据本案实际情况，参照双方关于逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率支付逾期利息”的约定，酌定上诉人向被上诉人支付逾期办理房屋权属证书的损失【以被上诉人交纳的购房款652万元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率即年利率0.35%计算，自2017年2月20日起暂计至被上诉人一审起诉之日即2019年10月22日止（共975天）】，经计算为60958元（652万元×0.35%×975/365）。综上所述，加速器公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30797号民事判决；二、郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付郑州华路天成信息技术有限公司逾期办理房屋权属证书的损失60958元；三、驳回郑州华路天成信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8044元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担440元，郑州华路天成信息技术有限公司负担7604元。二审案件受理费14942元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担726元，郑州华路天成信息技术有限公司负担14216元。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年四月七日书记员 柴涵博