江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5045号上诉人（原审被告）：章爱兰，女，1964年5月10日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：范蕾，无锡市惠山区惠衡法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孟公严，江苏开炫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张英亚，女，1970年12月8日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：缪炯，江苏锡惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈冠林，江苏双汇律师事务所律师。上诉人章爱兰因与被上诉人张英亚房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初4702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。章爱兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张英亚的一审诉讼请求；一审和二审诉讼费用均由张英亚负担。事实和理由：一、本案诉争标的物为非规划内集体土地上建造的仓库，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，一审适用法律错误。根据该解释第一条的规定，该解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。规划范围内的房屋即是指行政主管部门（规划局）负责组织编制、审查、报批和实施城市总体规划、分区规划、详细规划、专项规划、体系规划和城市设计，通过对建设用地和建设工程的规划管理，审查设计方案，核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的房屋。其租赁的仓库系建造于玉祁街道礼舍村的集体土地之上，即非城市规划又非乡、村规划。该仓库的性质应由行政部门认定，而非人民法院认定。二、案涉仓库虽未办理两证，但并不符合合同法第五十二条规定的无效情形。一审法院适用合同法该条款认定合同无效亦属于适用法律错误。自双方签订仓库租赁合同后，该合同得到了切实履行。除张英亚向其隐瞒了“一房数租”“结欠货款”“民间借贷”等事实，其为此提前支付了大量款项外，双方并无损害国家、集体或第三人的利益。从保护交易的角度出发，法院不应认定该合同无效。另《中华人民共和国城乡规划法》第四十条关于“申请办理建设工程规划许可证”的规定应为管理性的强制规定，一审法院不应以此作为认定合同无效的法律依据。三、苏高法【2018】86号文件明确规定，在集体土地上建造的房屋，即使未办理手续仍然具有使用价值，并可以进行评估拍卖。参照此观点，一审法院对于“仓库”因未办理规划许可证而导致租赁合同无效的认定错误。张英亚在2007年按照《烟花爆竹安全管理条例》的规定，经检查通过，办理了烟花爆竹经营（批发）许可证，可见该仓库具备使用条件，且经过了相关行政部门的审核。获得烟花爆竹存储条件的前提是满足建筑物规划要求，故从取得经营许可证也可以推断出涉案仓库可以出租，满足经营条件。四、即使法院认定合同无效，也应将无效的法律后果一并处理。双务合同中不能仅要求承租人单方履行合同义务，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。五、一审对双方的钱款往来未查明。其实际向张英亚累计支付的款项达到457.96万元，其中银行转账220.7万元，现金支付有收条的为41万元，微信转账支付4.5万元，现金支付但无收条的有186.76万元。一审仅将2019年3月13日的5万元作为租金支付，对其他款项的支付未查明，就简单采信了张英亚的抗辩。张英亚应对是否收到上述款项及收款性质承担举证责任。另在二审中，章爱兰又表示双方实际已转为仓库买卖合同关系。事实是双方签订股权转让合同并支付了股权转让款后，张英亚又向其要款，其提前支付了租金200万元。之后张英亚仍向其要款，双方已对涉案仓库的买卖达成一致，价款为350万元，这从其向张英亚支付了400余万元的款项可以看出。张英亚辩称：1.章爱兰提出案涉仓库具备烟花爆竹存储条件的主张与事实不符。一审已经查明章爱兰提出的烟花爆竹经营许可证在本案起诉前已经被撤销，故涉案仓库已经不能再存储烟花爆竹，章爱兰在无烟花爆竹经营许可证的情况下，将烟花存放在仓库内，是违法使用和违法存储烟花爆竹。如果仓库还存放的烟花爆竹发生事故，后果不堪设想。2.关于双方之间钱款往来，一审已经做了查明，并在判决中做了说明。一审不存在遗漏的问题，所做的认定是经过审查之后的认定，并告知了章爱兰对于免租期内的钱款往来可以通过其他途径进行主张。3.章爱兰称双方实际上是买卖关系缺乏事实和法律依据。一审中章爱兰也认可双方是租赁关系，只是对合同效力双方存在争议。章爱兰现又提出双方是买卖关系，是不遵守诚实信用原则的行为。4.章爱兰虽然对一审法律适用提出异议，但是并未提供事实依据证明自己提出的观点有依据，只是做了没有事实依据的探讨。5.在合同被认定无效之前，章爱兰实际上一直占用案涉仓库，就应当对照租金向出租人支付相应占用费。一审判决章爱兰向其交付房屋使用费是合理的。房屋至今都没有返还给其，还是由章爱兰占有使用。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张英亚向一审法院提出诉讼请求：1.判令章爱兰立即迁出无锡市惠山区社生态园仓库；2.判令章爱兰立即赔偿其未搬迁造成的损失（自2018年9月2日起至实际迁出之日按每年10万元计算）。理由：其租赁给章爱兰的仓库，章爱兰是用于存堆烟花爆竹，章爱兰经营的烟花爆竹经营（批发）许可证被无锡市应急管理局撤销，章爱兰的烟花爆竹仍存放在其仓库，存在极大危险，为此诉讼至法院，请求判如所请。在审理期间，张英亚变更诉讼请求为：1.请求判令双方于2015年9月9日签订的仓库租赁合同无效；2.请求判令被告立即迁出租赁房屋，并按租金标准支付实际使用期间的占有使用费（自2018年9月2日起至实际迁出之日按每年10万元计算）。事实和理由：章爱兰自其处租赁仓库，该仓库并未办理任何建设规划许可，双方签订的租赁合同应属无效；章爱兰实际使用了仓库，应按照租金标准支付使用费；现诉至法院，望判如所请。章爱兰一审辩称：双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按约继续履行合同；张英亚认为合同无效并未提供相应依据，其不得任意无故解除合同；请求法院依法判决。一审法院经审理认定事实如下:2008年9月，惠山区玉祁街道礼社村村民委员会将位于生态园部分集体土地5000平方租用给张英亚。2015年9月9日，张英亚（甲方）与章爱兰（乙方）签订《仓库租赁合同》，约定甲方将无锡市惠山区生态园的仓库租赁于乙方；租赁期限为二十年，自2015年9月9日起至2035年9月9日止；免租期为2015年9月10日至2018年9月1日止；每年租金为拾万元整，租金每半年支付一次；合同还就其他事项进行了约定。同日，张英亚（甲方）与章爱兰（乙方）签订《股权转让协议》，张英亚将无锡晶晶烟花爆竹销售有限公司（以下简称晶晶公司）的90%股权计45万元转让给章爱兰。2015年9月21日，晶晶公司股东由张英亚变更为张英亚、章爱兰。后，双方再次签订《股权转让协议》，张英亚将其在晶晶公司的10%的股权以5万元转让给章爱兰。晶晶公司现名称为无锡晶友顺商贸有限公司。2016年3月22日，张英亚（甲方）、章爱兰（乙方）及丁世泉（丙方）签订了补充协议，协议载明：晶晶公司的仓库（1号库、2号库，面积共计600平方）、办公楼（200平方）是由张英亚个人出资建造，不属于晶晶公司所有。2019年3月5日、3月11日，江苏神阙律师事务所接受张英亚委托分别向章爱兰邮寄送达《律师催款函》《律师函》，3月5日催款函主要内容为要求章爱兰于收函后三日内支付2018年9月2日至2019年3月1日的租金，3月11日律师函主要内容为告知章爱兰解除仓库租赁合同并要求其五日内搬离等。另查明：2019年6月4日，无锡市应急管理局向晶晶公司下达《锡应急撤决（2019）3号》撤销行政许可决定书，告知该公司因隐瞒持有有效烟花爆竹储存作业证工作人员离职事实，并以相应工作人员作业证作为申请材料取得烟花爆竹经营（批发）许可证，决定撤销该公司烟花爆竹经营（批发）许可证，3年内不得再次提出烟花爆竹经营许可申请。在审理期间，章爱兰存放在涉案仓库内的烟花爆竹已清空。审理过程中，为证明支付租金及租赁期限的情况，章爱兰提供：1.张英亚出具的收条一份，载明收到章爱兰订金壹拾万元整；2.张英亚出具的承诺书一份，载明其承诺将位于无锡市惠山区的晶晶公司的3号仓库由章爱兰使用二十年；3.录音资料，其中提及租金事宜；4.农业银行交易记录，载明2019年3月13日章爱兰转账支付张英亚5万元。经质证，张英亚对上述证据真实性无异议，但认为免租期章爱兰陈述支付租金不合理，上述款项实际均为双方之间股权转让款。章爱兰同时提供收条、银行本票及转账记录等证据复印件，证据显示章爱兰、丁民主在2015年、2018年7月均支付款项给张英亚。经质证，张英亚表示相应证据即使属实，付款期限也不符合租金支付期限，应为股权转让款，与本案无关。以上事实，由仓库租赁合同、补充协议、律师催款函、律师函、EMS回单、撤销行政许可决定书公告、股权转让协议、工商登记资料、收条、银行交易记录、承诺书、惠山区某村村民委员会证明、惠山区集体土地使用权租赁合同及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。张英亚租赁土地后建造仓库并未办理相应规划许可，其与章爱兰之间签订的租赁合同应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。出租人要求承租人迁出租赁房屋，应予支持。章爱兰提供的2019年之前的相应付款发生在双方约定免租期内，且相应金额与每年租金金额、支付期限也不相符，张英亚抗辩相应付款并非租金更为可信，章爱兰与张英亚在免租期前的款项纠纷不是本案理涉范围，章爱兰可通过其他途径处理。章爱兰于2019年3月13日支付的5万元，时间与张英亚催缴租金时间、金额吻合，章爱兰主张该款项为仓库租金，更为合理，法院予以采信。张英亚主张的参照双方约定租金标准支付自2019年3月2日起至章爱兰返还租赁仓库之日的房屋使用费，法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、确认张英亚与章爱兰之间签订的《租赁合同》无效。二、章爱兰于判决发生法律效力之日起十五日内迁出张英亚在无锡市惠山区，同时将上述仓库及办公室交付给张英亚。三、章爱兰于判决发生法律效力之日起十五日内支付张英亚自2019年3月2日起至实际交付上述房屋之日止的房屋使用费（按100000元／年标准计算）。四、驳回张英亚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由张英亚、章爱兰各半负担，该款已由张英亚预交，章爱兰应负担部分于判决发生法律效力之日起十五日内直接支付给张英亚。二审对一审已查明的事实予以确认。二审中，章爱兰提供四份烟花爆竹经营（批发）许可证、两份安全生产标准化证书及一份拆迁安置通知书。该拆迁安置通知书显示是惠山区玉祁镇人民政府于2008年5月8日发出，内容为“张英亚（无锡晶晶烟花公司）：根据区委、区政府的总体规划要求，为了加快玉祁镇平湖城的开发建设，结合周边地区的实际建设发展情况，将玉祁镇民主村统一拆迁安置，为了确保晶晶烟花储存仓库的安全问题，经与有关部门共同协商，现将无锡晶晶烟花仓库移地拆迁安置到玉祁镇礼舍村，由镇政府协调安置好。”章爱兰表示：1.四份烟花爆竹经营（批发）许可证均是晶晶公司的，有效期从2007年延续到2021年，证明一审关于仓库无建设规划许可证的认定错误，即使没有办理建设规划许可证，并不影响仓库的实际使用。虽然2019年6月4日晶晶公司被撤销行政许可，但原因是持证人员的离开，并非仓库存在不可使用的原因。2.拆迁安置通知书可以反映当时仓库是相关政府协调安置，属于经过批准的，是合法安置的。张英亚质证认为：1.对所有证据的真实性无异议，但是从法律效力上说，除了拆迁安置通知书之外，所有的其他证据都是无效的，因为都已经被行政机关撤销了相应的行政许可。章爱兰在仓库不能存储爆竹，也不能从事烟花爆竹批发。2.烟花爆竹经营许可证是在章爱兰自己经营公司期间由于没有按照规定每年去办理年检审核手续被撤销，该责任是在章爱兰。3.拆迁安置通知书可以反映涉案仓库是符合区政府的土地规划要求，是在规划内的，故一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定是正确的。另在二审中，本院根据章爱兰代理律师的申请向其开具了调查令，以便于其至无锡市自然资源和规划局惠山分局调查涉案仓库的建设规划许可材料。后经调查反馈为该项目未办理相关规划许可手续。另关于双方的款项往来情况，章爱兰表示其及其丈夫丁民主在2015年9月3日至2019年3月13日期间共计向张英亚支付了458万元，其中有凭证的为251.24万元，其他是现金支付。为证明该主张，章爱兰提交了银行转账凭证及交易明细清单、收条、微信截图等证据。章爱兰表示该458万元中有50万元是股权转让款，其他均是涉案仓库的买卖款项。张英亚对章爱兰主张的付款总额不予认可，表示除租金外，其收到章爱兰的股权转让款及办理晶晶公司烟花爆竹许可证的费用不超过200万元。张英亚称：1.对章爱兰主张的农行转账款项均予以认可，其中只有2019年3月13日转账的3万元是支付的租金，其他均是支付了股权转让款及办理烟花爆竹许可证支付的费用。当时考虑烟花爆竹经营许可证办证的投入大，故在股权转让时也将其投入办证的支出一并算到转让款中，由章爱兰另行支付。2.涉及苏州银行汇款的20万元及2015年9月9日的收条10万元都是股权转让款。3.微信转账及部分收条涉及到的款项是双方的借款往来，其也已经全部归还。另张英亚提供了一份丁民主出具的30.5万元的借条复印件，以说明双方还有其他的往来。章爱兰表示，借条确实是丁民主出具，但该借条中的30.5万元与本案无关，是卖仓库的转让款，因其欠该款未付，所以打了该张借条。后来湖南的东方红爆竹公司起诉晶晶公司货款纠纷，因该货款是张英亚经营期间所欠的债务，标的有36万多，其归还了该货款，相当于已抵消了借条中的30.5万元。张英亚则表示货款与借条没有任何关系。张英亚后在二审中又向法院提供了承诺书、公章交接单、协议书、《烟花爆竹经营（批发）许可证》准予变更决定书、派出所询问笔录等复印件，证明双方曾达成协议，其及晶晶公司同意变更批发许可证至丁世泉明显，章爱兰向其支付368万元作为对价，后也办理了变更许可手续，因章爱兰违反约定，拖欠其转让款，双方还发生了纠纷，其还被带至洛社派出所进行了询问。章爱兰质证认为：1.对承诺书及协议书的真实性、合法性及关联性均不予认可。承诺书中并无其签字，对其无法律约束力。该承诺书中虽有晶晶公司的公章，落款时间是2016年3月30日，但丁世泉是在2016年3月31日才收到公章，之前均由张英亚持有，故该承诺书系张英亚自行加盖印章形成。协议书也并无双方签字，并非其意思表示，且不排除该协议由张英亚私自盖章。2.对《烟花爆竹经营（批发）许可证》准予变更决定书的真实性无异议，但对证明目的不认可。双方就晶晶公司签署了股权转让协议，许可证的变更是履行股权转让协议的结果。3.对询问笔录的形式真实性无异议，但对内容及证明目的不认可。张英亚在2019年5月起诉本案后，在一审多次开庭均未提到晶晶公司的打包转让费为368万元。派出所的询问笔录是在2019年10月8日形成，且是张英亚破坏其店面后由派出所做的笔录。该笔录仅为张英亚的个人陈述，其不予认可。另在二审中，章爱兰又向本院补充提交书面意见，认为：2008年9月张英亚与惠山区某村村民委员会实际是为了晶晶公司，当时是为了安置晶晶公司，由镇政府出面协调，将晶晶公司仓库安置在礼社村，应由晶晶公司承接此协议。张英亚后为经营晶晶公司所建的仓库和办公楼都应归晶晶公司所有，而不是张英亚个人所有。张英亚无权处分案涉仓库。本案双方于2016年签订的补充协议表明仓库和办公楼是张英亚个人出资建造，与晶晶公司无关的协议，属于股东非法转移公司财产，应是无效的。以上事实，有烟花爆竹经营（批发）许可证、安全生产标准化证书、拆迁安置通知书、调查令回执、付款明细、银行转账凭证、银行交易明细清单、收条、微信截图、借条、承诺书、公章交接单、协议书、《烟花爆竹经营（批发）许可证》准予变更决定书、派出所询问笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。本案二审主要争议焦点为：一、双方是否已从仓库租赁关系转变为仓库买卖关系；二、如双方仍为租赁关系，则案涉租赁合同的效力应如何认定；一审对合同无效后的法律后果处理是否合法；章爱兰的已付款应如何认定。关于争议焦点一，本院认为：本案中，双方于2015年9月9日签订了《仓库租赁合同》，从合同约定的权利义务关系来看，双方为明显的租赁关系。章爱兰主张双方已就该仓库转为买卖关系，而张英亚对此予以否认，则应由章爱兰对双方已形成仓库买卖关系承担举证证明责任。章爱兰现以其实际付款情况来证明双方系仓库买卖关系，因目前仅从付款凭证上无法直接反应双方为仓库买卖关系，而本身双方对付款金额及性质即存在争议，故仅以实际付款情况尚无法认定双方已形成买卖关系。同时，章爱兰在一审中甚至在上诉状中均认可双方是租赁关系，只是对租赁合同的效力存在争议，其现也并未对前后为何陈述不一作出合理解释，且也并无充分依据推翻其之前自认的事实。因此，本院对章爱兰主张双方已转为仓库买卖关系不予采信，本案仍应按照仓库租赁关系予以审查处理。关于争议焦点二，本院认为：《中华人民共和国城乡规划法》第二条规定“本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定”。本案中，根据惠山区玉祁镇人民政府于2008年5月8日向张英亚发出的拆迁安置通知书可以反映涉案仓库所在区域属于规划区域。案涉仓库虽系建造在村集体土地之上，但不能直接以此认定其不在规划区内。即使属于乡、村庄规划区内的房屋租赁，在发生纠纷时亦可参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》予以处理。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条明确规定了在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设单位或者个人应当申请办理建设工程规划许可证，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业建设的，建设单位或者个人需要向主管部门申报核发乡村建设规划许可证。《中华人民共和国城乡规划法》中也明确对违反了上述规定建造的建筑物持否定性评价。违法建筑损害了国家利益，规避了国家对规划体系、建筑产品质量等的监管，故上述规定应认定为效力性的强制性规定，而非仅是管理性的强制性规定。涉案仓库并无任何规划许可手续，一审认定涉案仓库的租赁合同无效并无不当。至于涉案仓库是否实际具有使用价值并不影响涉案租赁合同效力的认定，故对章爱兰主张涉案仓库具有使用价值因而不应认定无效的意见，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，一审法院判令章爱兰将案涉租赁标的物交还给张英亚以及参照合同约定租金标准支付张英亚房屋占有使用费符合法律规定。当然，在合同无效的情形下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如章爱兰因合同无效受到损失，其依法享有向张英亚主张赔偿的权利，但鉴于章爱兰未在本案中提出反诉，一审未对该部分予以理涉并无不当。如果章爱兰因案涉租赁合同无效受到损失，其可另行向张英亚主张权利。关于章爱兰主张的已付款问题，现张英亚除认可2019年3月13日支付的5万元为租金外，对其他付款均不认可系支付的租金，而是主张系因其他往来所支付的款项，不同意抵扣处理。因章爱兰主张的其他付款均是发生在双方约定的免租期内，相应金额与每年租金金额及支付期限也无法对应，而张英亚就其主张双方还有其他往来所产生的付款也提供了初步证据，故上述款项目前不宜在本案中直接抵扣处理。双方就其他款项往来的争议可另行处理。关于章爱兰二审补充提出的案涉仓库应属于晶晶公司的财产，张英亚无权处分的问题。经审查，章爱兰与张英亚于2016年3月22日签订的补充协议中已明确案涉仓库属于张英亚个人出资建造，不属于晶晶公司所有。因章爱兰本身先后从张英亚处受让了晶晶公司的全部股权，其自身作为股权受让人应对晶晶公司的资产状况知悉，而其目前也并无充分依据证明案涉仓库确属晶晶公司的资产。涉案仓库所用土地的租赁合同显示承租人是张英亚，并非晶晶公司，另当时的镇政府拆迁安置通知的直接通知对象也为张英亚，故仅从上述证据中无法体现涉案仓库为晶晶公司所有。因此，章爱兰的该主张依据不足，本院不予采信。综上，章爱兰的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审法院所作判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人章爱兰负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年四月十五日书记员  蒋 懿