山东省青岛市市南区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）鲁0202行初60号 原告董旭，女，汉族，1985年5月18日出生，住青岛市。 委托代理人张曜，山东北极之星律师事务所律师。 被告青岛市国土资源和房屋管理局，住所地青岛市巫峡路6号。 法定代表人张希田，局长。 委托代理人任岩磊，青岛市国土资源和房屋管理局工作人员。 委托代理人刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。 第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区海尔路190号。 负责人范国德，行长。 委托代理人，孟珍、侯文遥，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 第三人万滨，男，汉族，1973年9月8日出生，住青岛市。 第三人王颋，男，汉族，1970年10月24日出生，住青岛市市南区。 第三人王倩，女，汉族，1977年8月19日出生，住青岛市市北区。 第三人朱锦明，男，汉族，1972年1月19日出生，住淄博市临淄区。 原告董旭不服被告青岛市国土资源和房屋管理局、第三人万滨、王颋、王倩、朱锦明房产行政登记一案，经本院（2011）南行初字第60号案件判决之后，青岛市中级人民法院作出（2017）鲁02行终489号行政裁定书，裁定发回重审，本院于2018年3月7日受理后，因中国民生银行股份有限公司青岛分行与案件处理有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年6月26日公开开庭审理了本案。原告董旭及其委托代理人张曜，被告委托代理人任岩磊、刘曰刚，第三人中国民生银行股份有限公司委托代理人孟珍、侯文瑶到庭参加诉讼。第三人万滨、王颋、王倩、朱锦明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涉案房屋位于青岛市××××楼1204户。2010年10月25日，被告青岛市国土资源和房屋管理局将涉案房屋所有权人由原告董旭转移登记至第三人万滨名下，并为第三人万滨颁发青房地权市字××号房地产权证。 原告董旭诉称，原告系涉案房屋合法产权人。原告经查询房产档案，发现涉案房屋转移登记至第三人万滨名下。房产过户档案中原告的身份证和签字均系伪造，原告与万滨没有任何关系，原告也未到现场办理房屋过户手续。被告没有履行法定职责，将原告房屋错误登记至万滨名下。请求依法判令：1、撤销青房地权市字××号房地产权证；2、本案诉讼费由被告承担。 原告向本院提交以下证据： 1、从被告处调取的关于涉案房屋的抵押权证复印件一份，证明办理撤押的银行抵押权证系伪造； 2、本次庭审补充证据：补充协议一份，证明根据该协议案外人万乃忠逾期支付房款合同应当予以解除，万乃忠应当在3日内将房屋和房产证原件返还给原告。 被告青岛市国土资源和房屋管理局辩称，一、原告主张的涉案房屋所有权已被生效刑事判决书所羁束，原告的诉讼请求已无法实现，原告应通过刑事退赔程序主张权利。2010年10月16日，万乃忠经李伟介绍，与原告签订合同，购买原告名下涉案房产。在支付96.5万元购房款后，原告将房产证原件和钥匙交与李伟所在的中介公司。万乃忠在原告不知情的情况下，从李伟处取得房产证和房屋钥匙，指使孙孟将涉案房屋过户至亲属万滨名下，后以该房屋作抵押进行民间借贷。万乃忠、孙孟以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取原告财产，构成合同诈骗罪。该两人已被青岛市市南区人民法院、青岛市中级人民法院判处有期徒刑，并处罚金，并责令两人退赔卖房人剩余房款。根据上述生效判决，判令万乃忠、孙孟退赔卖房人剩余房款，而非退还房屋，故涉案房屋所有权转移已被生效刑事判决所确认，原告应通过刑事退赔程序主张权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（九）项规定，诉讼标的已为生效裁判所羁束的，应当裁定驳回起诉。二、2010年10月25日，第三人万滨与申请人“董旭”共同向被告提交了房地产转移登记申请表，并提交了登记申请书、身份证、房地产权证书、房屋买卖合同等相关材料原件及复印件。被告工作人员受理后，依法对申请材料进行审查，并对登记事项是否是申请人真实意思表示、材料是否是真实合法有效、材料上签字是否申请人所签以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人，询问结果经申请人签字确认。根据《房屋登记办法》的规定，被告向第三人颁发了涉案房地产权证。后虽经刑事案件查明当事人申请房地产转移登记所提交的材料中原告签名非本人签署，但是在办理转移登记时，材料的形式符合法律规定。 被告向本院提交了以下证据、依据： 1、审核表，证明被告于2010年10月25日受理了涉案房屋转移登记申请，进行了登记审核，第三人万滨于次日领取了青房地权市字××号房地产权证； 2、身份证，证明申请人提交了原告、第三人万滨的身份证； 3、登记申请书，证明申请人提交了涉案房屋转移登记申请； 4、询问笔录，证明被告工作人员对登记事项是否是申请人真实意思表示、材料是否是真实合法有效、材料上签字是否申请人所签等有关事项询问申请人，询问结果经申请人签字确认； 5、买卖合同，证明申请人提交了房屋买卖合同； 6、青房地权市字第××号房地产权证，证明申请人提交了涉案房屋的房地产权证，原告是该房屋的权利人； 7、契税完税证； 8、山东省非税收入缴款书（存根）； 9、青岛市房地产交易中心税费通知单。 证据8-10，证明万滨缴纳了各项税费； 10、（2012）南刑初字第417号刑事判决书； 11、（2015）青刑二终字第95号刑事裁定书； 证据10-11，证明万乃忠、孙孟因合同诈骗罪被判处有期徒刑，并处罚金，并责令两人退赔卖房人的剩余房款，涉案房屋所有权转移已被生效刑事判决所确认，原告诉请已无法实现，原告的房款损失应通过刑事退赔程序解决。 12、本次庭审补充证据：民生银行抵押登记信息及注销登记材料（包括他项权证、询问记录、登记申请书、董旭身份证复印件），证明房屋在转移登记在万滨之前，原告董旭已经将给房屋抵押给民生银行青岛分行并办理了抵押登记，民生银行取得了抵押权证。在转移登记给万滨时已经注销，注销的原因是民生银行和董旭共同提交了撤销登记申请书注明还清贷款，因此抵押权予以注销。 法律依据：《房屋登记办法》。 第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行辩称，1、关于涉案房产被被告违法登记到万滨名下是错误的。2、民生银行已经取得了支持民生银行抵押权的生效判决，并执行立案，房屋登记在万滨名下且被万滨的其他债权人另外查封的客观事实会影响民生银行实现抵押权。3、王颋、王倩从未在诉讼时效期限内行使抵押权，该双方的权利不应成为不撤证的理由。综上请求法院支持原告的诉讼请求。 第三人向本院提交（2012）南商初字第30008号民事判决书，证明民事银行涉案房屋的抵押权已经被生效判决支持。 第三人万滨、王颋、王倩、朱锦明经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见或证据。 经庭审质证，被告对原告的证据真实性无异议，但认为补充协议签订于2011年2月18日，也就是已经过户给万滨以后接近4个月形成的补充协议，该协议表示董旭真实的买卖房屋意思表示，而且从协议可以看出原告董旭在没有收到全部售房款之前已经将房产证原件交给中介李伟，将房屋交给了万乃忠。因此原告由于未尽到合理的审慎注意义务，由此造成的扩大损失应当承担相应的责任。 第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行对原告的证据真实性无异议。 原告对被告证据质证如下：证据2中原告身份证复印件系伪造；证据中所有原告签字均系伪造，不是原告本人签署，被告应对转移登记进行实质审查，导致原告被冒名登记，应承担赔偿责任；证据10-11真实性无异议，证明万乃忠与被告工作人员串通，利用伪造的原告身份证、抵押权证等材料骗取房屋登记，万滨与万乃忠系亲戚关系，并非善意取得涉案房屋，被告管理混乱，应承担相应法律后果。证据12民生银行抵押登记信息真实性无异议，董旭的房屋确实在民事银行办理了抵押，关于注销抵押登记材料不予确认，这些注销材料都是万乃忠伪造的，包括身份证、他项权证、还款证明，在办理时董旭均不知情，没有到场也没有委托人任何人到场，上述事实经（2012）南刑初字第417号刑事判决书予以确认，本案被告作为行政机关在事实如此清楚的情况下还向法院作出这种虚假的陈述，我们认为应当依法追究被告的责任。 第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行对被告提交的证据质证意见与原告一致，关于注销抵押权一事不知情。 原告对第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行提交的证据真实性无异议。 被告对第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行提交的证据真实性无异议，但是认为民生银行的抵押优先受偿权不成立，因为判决第一条是解除借款合同，主合同解除了就不应当继续支持民生银行的抵押权，主合同解除从合同也应当解除。 本院对原、被告、第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行所提交的上述证据认定如下： 对于原告证据的认定，被告、第三人对原告提交的证据真实性均无异议，本院予以确认。 对于被告提交证据的认定，证据10-11系生效判决书，与本案相关联，本院予以确认；证据1-9系被告作出涉案转移登记所依据的材料，结合证据10-11生效判决认定的事实，上述材料中涉及董旭的签字均系伪造，原告董旭对本次转移登记并不知情，本院对此予以确认。证据12民生银行抵押登记信息原告、第三人均无异议，本院予以确认，注销抵押登记材料已被（2012）南刑初字第417号刑事判决书确认系案外人万乃忠伪造，且办理了撤押手续，故本院不予确认该合法性，但对于抵押权已被注销的事实本院予以确认。 对于第三人证据的认定，因该证据系生效法律文书，对真实性本院予以确认。 经审理查明，涉案房屋位于青岛市××××楼1204户，原登记产权人为本案原告董旭。2009年12月29日，原告董旭与第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行签订《个人房产最高额抵押理财额度借款合同》，约定原告以涉案房产作抵押向被告借款298万元，该房产依法办理了抵押登记手续。2010年10月16日，案外人万乃忠经李伟介绍，与原告董旭签订合同，购买董旭名下的涉案房产，合同价格380万元，在支付部分房款后，董旭应要求将房产证原件和房屋钥匙交与李伟所在中介公司。万乃忠在原房主董旭不知情的情况下，从李伟处取得房产证和房屋钥匙，于2010年10月25日指使孙孟以伪造的房地产权证和民生银行的还款证明，办理了该户房产撤押手续，又于当日通过被告工作人员将房产过户至万乃忠亲属即第三人万滨名下，为第三人万滨颁发青房地权市字××号房地产权证。后万乃忠以涉案房产作抵押，于2010年10月26日向第三人王颋、王倩贷款370万元，并办理抵押登记，他项权证号为青房地权市他字第××号；于2011年11月1日向第三人朱锦明贷款200万元，并办理涉案房屋抵押登记。 2015年3月31日，本院作出（2012）南刑初字第417号刑事判决书，对上述事实予以查明，并判决被告人万乃忠、孙孟（含上述违法行为在内）犯合同诈骗罪，责令该二人退赔董旭的剩余房款。2015年7月9日，山东省青岛市中级人民法院作出（2015）青刑二终字第95号刑事裁定书，维持上述一审判决。 另查明，2011年11月1日，被告在未将青房地权市他字第××号他项权证收回的情况下，注销了该他项权证。第三人王颋、王倩对被告作出的该注销行为不服，诉至本院。本院作出的（2011）南行初字第132号《行政判决书》确认了被告青岛市国土资源和房屋管理局注销青房地权市他字第××号房地产权证的行政行为违法。山东省青岛市中级人民法院作出的（2011）青行终字第350号《行政判决书》维持了本院作出的上述《行政判决书》。 本院认为，《房产登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”本案中，经本院（2012）南刑初字第417号生效刑事判决书确认，被告青岛市国土资源和房屋管理局为第三人万滨办理涉案房产转移登记时，原告董旭未到场，所有原告签名均系伪造，即该登记行为并非原告真实意思表示，本次转移登记行为不符合“双方共同申请”的条件，被告作出该不动产转移登记行政行为所依据的主要证据不足，本应依法予以撤销。但是，涉案房产办理虚假的转移登记后，第三人万滨作为无处分权人，又以涉案房产向第三人朱锦明进行抵押借款，并办理了抵押登记手续。关于上述抵押权的认定及对原所有权产生的影响，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证据证明责任”，首先，第三人朱锦明获得涉案房屋抵押权是在2011年，即本院（2012）南刑初字第417号刑事判决书生效之前，无证据证明其知道转让人万滨无处分权，故可推定其取得抵押权时是善意的，其次，上述第三人在受让抵押权时支付了相应数额的借款，且上述抵押权已经房产部门登记，故上述第三人抵押权的取得构成善意取得，该抵押权的善意取得阻断了原所有权人的追回权，原告董旭作为原房主，失去了对该房产的所有权，但其可根据上述规定及生效刑事判决书向无权处分人请求赔偿损失，退赔房款。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”，因涉案房产抵押权已被第三人朱锦明善意取得，本院确认涉案转移登记行为违法，但不予撤销。关于被告辩称“原告主张的涉案房屋所有权已被生效刑事判决书所羁束，原告的诉讼请求已无法实现，应当裁定驳回起诉”的主张，本院认为，本案审理的标的是被告作出的转移登记行为，是对行政行为合法性的审查，本院（2012）南刑初字第417号刑事判决书判决的是责令退赔房款，并未对房产权利作出判定，本案中原告诉讼标的并未被生效刑事判决予以羁束，故对于被告驳回原告起诉的主张，本院不予支持。关于第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行辩称“其抵押权已被生效的民事判决所支持，涉案房产违法登记在第三人万滨名下的行为及后续抵押行为将影响其抵押权实现的主张”，本院认为，第三人中国民生银行股份有限公司青岛分行所述的抵押权已于2011年10月25日被注销，其后才发生了涉案房屋转移登记的行政行为及后续抵押行为，即无论原房产权利人董旭的所有权是否发生转移，涉案房产有无再进行抵押，其抵押权客观上已不能实现，其权利受损与抵押权灭失有直接关系，而与本案房产转移登记行为及后续抵押行为无直接关系，其可就抵押权受损的事实提起相关民事或者行政诉讼，而无权就本案主张权利，本院对该第三人的主张，依法不能支持。综上，案经合议庭评议，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下： 确认被告青岛市国土资源和房屋管理局2010年10月25日为第三人万滨核发青房地权市字××号房地产权证的具体行政行为违法。 案件受理费人民币50元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  叶长青 人民陪审员  臧 玲 人民陪审员  陈素青 二〇一七年七月二十五日 书 记 员  耿 毅