新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新02民终108号 上诉人（原审被告）：克拉玛依居然之家市场管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 法定代表人：吴文河，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郗洋，男，该公司业务部门经理。 委托诉讼代理人：杨建兴，新疆万和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：克拉玛依区银晶卫浴店，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 经营者：王新桥，男，1974年6月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 上诉人克拉玛依居然之家市场管理有限公司（以下简称居然之家公司）与被上诉人克拉玛依区银晶卫浴店（以下简称银晶卫浴店）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2019）新0203民初2041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 居然之家公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回银晶卫浴店的全部诉讼请求。事实和理由：1．一审法院审查基本法律关系错误。一审法院认定本案的基础法律关系为合同法律关系而非侵权法律关系。居然之家公司自2015年9月15日才从房屋所有权人新疆鑫茂投资发展有限公司处取得包括涉案房屋在内的一号馆的承租权。居然之家公司与银晶卫浴店签订《居然之家招商合同》是在2015年11月18日，合同约定的租赁期限为2015年11月28日至2018年7月27日，租金也自2015年11月28日起计算。银晶卫浴店于2015年8月对涉案房屋进行装修直至2015年11月7日发生漏水事件，再至同年11月10日与王云秀签订《家装装饰装修工程施工合同》之时，均不在双方的租赁合同的有效期间。在2015年11月28日之前，居然之家公司并未收取被上诉人任何费用，也没有强制要求被上诉人对房屋进行装修，没有收益，无对等的权利义务关系，就不存在所谓的“违约”，故不应支付“违约损害赔偿”。因此，银晶卫浴店所受各项损失，不应属于基于租赁合同关系而发生的违约赔偿，应当属于侵权法律关系，需向侵权人即深圳南利公司在消防施工过程中导致的受损主张赔偿。2．一审法院认定证据有误。银晶卫浴店与王云秀签订《家装装饰装修工程施工合同》第1.7条约定合同价款88375元，在施工中如果材料、工艺、工作量发生改变，合同价款做相应的调整。合同6.2条约定，甲方分四次支付工程款，分别为35350元、33582.5元、17657.5元、1767.5元。装修合同的暂定价款与实际产生费用数额有差别，这在日常生活中很常见。但一审中银晶卫浴店提供的四张收据的金额、时间与合同约定的每一笔进度款均相吻合，仿佛一开始就明确了所有要用到的材料类别、尺寸大小、每日进度。施工如此精确，合同与实际操作契合度如此之高，明显有违常理，唯一存在的可能就是为了应诉而补签，甚至是伪造装修合同。同样，银晶卫浴店提交的收据也是其负责人王新桥个人书写，在没有其他支付凭证予以印证的情况下，一审法院却忽略上诉人提出的疑点，没有查实证据来源即认定其具有法律效力，存在漏洞。 银晶卫浴店辩称，1.居然之家公司规定的正式开业时间是2015年11月28日，在此之前居然之家公司已经通过招商活动向我方及其他入驻商家收取了租金，并要求在上述规定时间必须准时开业，否则要进行处罚，给予正式开业前近三个月的装修准备时间，故双方在2015年11月28日前实际上已经形成了事实上租赁合同关系，一审认定是正确的，至于居然之家公司与其他公司签合同的准确时间，并未告知我方与我方无关；2.2015年漏水发生时距离正式开业的时间已经非常紧迫了，因居然之家公司对整体开业时间等方面要求很严，故我方和装修公司商谈签订合同时，对装修公司在施工进度方面也提出了较高的要求。装修公司在施工节点上都卡得非常紧，且施工质量也非常好，特别是在消防方面及对吊顶电路的重新更改等，所以我方认为每一笔进度款都很精确是重视合同讲诚信的体现，居然之家公司提出的怀疑是其单方主观推测。 银晶卫浴店向一审法院起诉请求：1.判令居然之家公司赔偿因2015年商场漏水对店铺造成的重新装修损失88375元、保洁人员人工费1000元、停业13天房租损失5004元、4名员工13天基本工资5200元，合计99579元。 一审法院认定事实：2015年11月28日，银晶卫浴店（乙方）与居然之家公司（甲方）签订《居然之家招商合同》，约定：甲方将克拉玛依市克拉玛依鑫茂店一号楼一层面积为201.85平方米，摊位号为JM44-1-1-007场地租赁给乙方用于商业经营，乙方向甲方支付场地租金相关管理费用，并接受甲方的统一管理；乙方产品经营类别为陶瓷洁具，主经营品牌为银晶；租赁期限自2015年11月28日至2018年7月27日共计973天，免租期共计235天，具体时间为：1.自2016年2月1日至2016年2月29日共计29天；2.2016年4月1日至2016年4月30日共计30天；3.2016年6月1日至2016年6月30日共计30天……2018年2月1日至2018年2月28日共计28天；合同期内免租金额共计91548.95元，免租期用于乙方进行开业筹备和市场培育。免租期乙方不用向甲方交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳。若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金。计租期：刨除免租期后的合同期内的其他时间均为计租期，合同期内的计租期共计738天，计租期从免租期期满后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算，月份分大小月；甲方权利义务：1.……4.提供综合配套服务设施，以满足消费者和乙方交易及生活需要；……8.为乙方提供完善的水、电、通信、暖气、空调、保安、消防等物业配套服务；违约责任：1.除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外（按第四章第十八条的约定计算），还应支付相当于两个月租金的违约金。合同还对价格管理、结算、电子商务、市场淘汰制度等内容进行了约定。2015年8月，银晶卫浴店提前进场对上述租赁场地进行了装修，2015年11月7日，因居然之家一号馆发生漏水，导致银晶卫浴店遭遇水淹，产生各项损失。双方对损失赔偿经多次协商未果，2018年8月27日银晶卫浴店经营者王新桥与居然之家公司法定代表人吴文河曾发生肢体冲突，派出所出警调查后认定双方因漏水赔偿问题产生矛盾互殴。因双方无法协商一致，银晶卫浴店诉至一审法院。一审法院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，双方之间《居然之家招商合同》主要内容为居然之家公司向银晶卫浴店租赁场地，银晶卫浴店支付租金并接受居然之家公司统一管理，故应当认定双方之间建立了房屋租赁合同法律关系。一审认定争议焦点为：1.居然之家公司向银晶卫浴店提供的租赁房屋是否符合约定的用途；2.银晶卫浴店主张各项损失是否具有事实根据及法律依据；3.银晶卫浴店主张各项损失是否已经超过诉讼时效。根据庭审查明的事实，2015年8月银晶卫浴店已接收租赁房屋并开始装修，2015年11月28日，居然之家一号馆整体消防工程竣工验收交接，在此期间的2015年11月7日，该馆内银晶卫浴店租赁的房屋因消防发生漏水，导致屋内装修受损，应当认定系居然之家公司未能交付符合经营用途的租赁房屋，因此产生的各项损失，银晶卫浴店有权依据租赁合同关系向居然之家公司主张违约损害赔偿。对银晶卫浴店主张的装修费用损失，根据其当庭提交的装修合同、工程预算书、收款收据，应当认定漏水发生后，其组织第三方对商铺进行重新装修的事实成立，且上述证据之间对装修数额能够相互印证，应当认定因重新装修产生装修费用88375元的事实成立。居然之家公司抗辩认为收款收据系银晶卫浴店负责人自行填写，对此一审法院认为，收款收据虽为银晶卫浴店负责人书写，但收据上亦有宏创建材店负责人王云秀签字并加盖该店公章予以确认，应当认定已对银晶卫浴店的付款行为进行了最终确认，合法有效，现居然之家公司仅以收款收据填写方式与正常交易习惯不符作为抗辩理由，但并未提供任何证据证明其抗辩、反驳主张，故对其抗辩理由依法不予采纳；对返还未能正常开业期间的租金5004元，结合漏水事实发生的时间、装修合同约定的开工及完工时间、最后一张支付装修费用的收款收据记载时间，可以认定自2015年11月28日至2015年12月10日期间尚在重新装修，未能对外经营，系因漏水造成装修破坏需要重新装修的合理期间，该装修期间根据合同约定属于计租期内，但客观上未按合同目的进行经营使用，故该期间银晶卫浴店已经支付的租金应当予以返还；对家政保洁费用1000元，结合收据记载时间，系在装修结束后的合理期间内，且装修后的卫生清洁属于合理、必要的工序，故对该部分费用一审法院予以支持；对工人工资，因银晶卫浴店并未提供3名员工以及其个人以往工资收入及支付情况，亦未提供上述3人实际为其提供劳务的相关证据，故仅凭收款收据无法认定上述3人与银晶卫浴店之间存在雇佣或者劳务关系，对该部分费用，缺乏事实根据，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题，银晶卫浴店诉讼权利在民法通则规定的2年时效期间尚未届满时，民法总则又颁布施行，故应当按照上述解释，确认其主张权利的诉讼时效自起算之日按照3年计算，即诉讼时效期满之日延长至2018年11月7日；又因2018年8月27日接处警登记表，可以证实该日权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，从中断时起诉讼时效重新计算，故银晶卫浴店于2019年8月27日诉至本院，尚在诉讼时效期间内。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、居然之家公司于判决生效之日起三日内向银晶卫浴店赔偿装修损失88375元、保洁人工费1000元、返还2015年11月28日至2015年12月10日期间的租金4675元，共计94050元；二、驳回银晶卫浴店的其它诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案争议焦点为：1.双方对本案争议应适用何种法律关系；2.银晶卫浴店与王云秀签订装修合同及实际产生损失是否真实。现就争议焦点问题分析如下： 关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据本案中已查明事实，首先对于双方当事人正式签订合同前银晶卫浴店提前缴纳的费用，无论是银晶卫浴店方面认为的租金，还是居然之家公司认为的保证签约意向金，结合银晶卫浴店已经实施装修等事实行为，可以认定双方在正式签订合同前已经就履行合同达成合意，居然之家公司应当交付符合约定的租赁物；其次2015年11月28日系合同约定起算租金的时间，并非双方形成租赁关系时间，且当日居然之家公司正式面向消费者开始营业，开业前给予店面一定装修时间亦是与其他入驻商户实际情况及交易习惯相符；最后即使侵权关系与违约关系存在竞合，受损方亦有权依法选择适用其一。综上所述一审法院认定双方法律关系正确，居然之家公司上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。居然之家公司为反驳银晶卫浴店关于实际产生装修费损失的诉讼请求，对装修单据的真实性提出异议，但经过一审质证及二审调查，居然之家公司均未提供相应的证据证明其主张，且其在二审期间提出的关于另一次漏水事件中，保险公司对其他店铺的赔偿金额与本案相差较大的意见，本院认为与本案争议事实缺乏足够关联性，故不予采信。一审法院结合漏水导致重新装修的事实，及收据中有装修公司负责人签字及公司盖章的基本情况，依法采信该证据并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人克拉玛依居然之家市场管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2151.25元，由上诉人克拉玛依居然之家市场管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李德明 审判员  吴 婷 审判员  严 曦 二〇二〇年四月二十二日 书记员  吴智超