河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1560号上诉人（原审原告）：侯芳婷，女，1988年12月8日出生，汉族，住河南省内黄县被上诉人（原审被告）：河南省明瑞置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区牡丹路38号院11号楼西单元79室。法定代表人：王献军，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶敏，该公司员工。委托诉讼代理人：文宏礼，河南英伦律师事务所律师。上诉人侯芳婷因与被上诉人河南省明瑞置业有限公司（以下简称明瑞置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28859号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月17日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。侯芳婷上诉请求：1.上诉人对一审判决中被上诉人赔偿上诉人2016年8月20日之前的违约金无异议，但对该日期之后的赔偿判决不服，请求判令被上诉人赔偿上诉人违约金19688.1元（2016年8月20日至2017年4月27日）；2.请求判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。而情势变更的原则，是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。被上诉人即没有主张变更合同，又没有主动联系上诉人要求变更合同条款，一审法院却把本应该为受利方强行改变为无利方，保护了被上诉人的利益，却对上诉人的利益熟视无睹，不合理。2.郑州市虽然于2016年8月20日将房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，但是在约定初始登记时间（2017年4月27日）之前发生的事情，说明被上诉人已知晓相关职能部门发生了变动。作为一个正常运行及资深的企业来说，完全可以预测到这种变动所带来的后续影响，而时至今日被上诉人也并未与上诉人就此变动所带来的影响进行沟通或提出变更合同相应条款，说明被上诉人认为在约定初始登记时间去变更后相关部门也可以完成初始登记。3.一审判决中提到“郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，合同中约定的房屋初始登记已无法履行，故该项违约金没有其适用条件”，不能因为相关职能部门变更而导致合同条款强制性泯灭，有失公允。4.从2016年8月20日至2017年4月27日期间250天，被上诉人并未在一审中提供证据证明其延误的时间是相关职能部门变更所导致的，其刻意延误办理不应该让上诉人承担此后果。5.2016年8月20日之后同类型案件审理胜诉的也不在少数，例如：郑州高新技术产业开发区人民法院民事案件（2018）豫0191民初4869号，同样的案件，却出现了不同的结果，显失公允。请求尊重合同约定，依法维护上诉人的合法权益。明瑞置业公司辩称，双方约定被上诉人应当在2015年9月30日前报送初始登记所需资料，否则，按照每日总房款万分之一支付违约金，该约定违约金为按日计付的继续性违约金，应当以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，上诉人在2019年7月12日提起诉讼，2015年10月1日至2016年7月12日之间的违约金债权超过诉讼时效，因此其权利保护的起始时间为2016年7月13日。另外，2016年8月20日之后因政府政策调整，初始登记已不再办理，逾期办理初始登记违约金应计算至2016年8月19日。请求二审法院驳回上诉，维持原判。侯芳婷向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告违约金40557元；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××号房屋，总金额为787524元。合同附件四《合同补充协议》第五条关于产权登记的约定为：“1、产权初始登记。出卖人应当在2015年11月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。”合同签订后，原告按约定交付了房款，被告于2015年10月向原告交付了涉案房屋，原告已取得不动产权证书。原告以被告未按期报送办理房屋初始登记资料为由于2019年7月19日向本院提交诉状，要求被告支付违约金。一审法院另查明，2016年8月20日，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记。以上事实有经原、被告质证的《商品房买卖合同》（含附件）、购房款发票、不动产权证书、不动产登记资料查询结果证明及本案开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当全面履行合同义务。本案中，根据《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2015年11月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金。”被告并没有按约定时间履行报送材料的义务，致使原告直到2017年之后才取得了不动产权首次登记，应当向原告支付违约金。原、被告履行合同期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记，不动产登记部门的机构设立、人员、政策调整变更等客观原因，是被告无法预料也无法避免的，故因情势变更，被告应向原告支付2016年1月1日至2016年8月20日期间的违约金。但是，原告于2019年7月19日向该院递交起诉状，也没有提供诉讼时效中止、中断的相关证据，故2016年7月19日之前产生的违约金因超过诉讼时效该院不予支持，故被告应当向原告支付2016年7月20日至2016年8月20日期间的违约金，经计算为2441.3元（787524×0.01%×31＝2441.3）。原告请求数额过高的部分该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南省明瑞置业有限公司于本判决生效后10日内向原告侯芳婷支付违约金2441.3元；二、驳回原告侯芳婷的其他诉讼请求。案件受理费814元，减半收取407元，由被告河南省明瑞置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，涉案房屋于2017年4月27日完成不动产首次登记，侯芳婷于2017年10月25日取得案涉房屋的不动产权证书。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。侯芳婷与明瑞置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理不动产首次登记与房屋权属初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。本案中，案涉合同约定，明瑞置业公司应当在2015年11月29日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人（明瑞置业公司）在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。合同签订后，侯芳婷按照合同约定支付了全部房款，明瑞置业公司向侯芳婷交付了案涉房屋。虽然办理房屋权属登记的客观情况发生了变化，但明瑞置业公司仍负有办理案涉房屋权属登记的义务，明瑞置业公司其逾期办理应承担相应的违约责任。侯芳婷并未提供诉讼时效中止、中断的相关证据，一审法院对于2016年7月19日之前产生的违约金不予支持并无不当。一审法院认定2016年7月20日至2016年8月20日期间的违约金为2441.3元正确，本院予以维持。鉴于2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送权属登记资料及流程增加的因素，且涉案房屋也已交付使用，综合本案合同履行情况及侯芳婷的实际损失，本院酌情在合同约定违约金标准的基础上予以核减，即按日0.006%的标准计算2016年8月20日之后的违约金。明瑞置业公司于2017年4月27日才完成案涉房屋不动产首次登记，故明瑞置业公司应以侯芳婷已付房款787524元为基数，按日0.006%的标准向侯芳婷支付2016年8月21日至2017年4月26日期间的违约金11765.6元（787524元×0.006%/天×249天）。综上所述，明瑞置业公司应向侯芳婷支付违约金为14206.9元（11765.6元＋2441.3元）。侯芳婷的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决处理不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28859号民事判决；二、河南省明瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付侯芳婷违约金14206.9元；三、驳回侯芳婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费814元，减半收取407元，由侯芳婷负担100元，由河南省明瑞置业有限公司负担307元。二审案件受理费292元，由侯芳婷负担137元，由河南省明瑞置业有限公司负担155元。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年四月七日书记员 田宇恒