青海省果洛藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青26民终2号 上诉人（原审被告）：卢定全，男，1968年4月21日出生，汉族，个体工商户，甘肃省甘谷县人，住青海省玛沁县。 委托诉讼代理人：吴强，青海金戈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广东伟图投资有限公司，住所地：广州市天河区粤垦路623号2214房，统一社会信用代码：91440101569788613M。 法定代表人：张定生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马文魁，青海阿尼玛卿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张世亮，青海阿尼玛卿律师事务所律师。 原审被告：卢定忠，男，1965年4月25日出生，汉族，个体工商户，甘肃省甘谷县人。 上诉人卢定全因与被上诉人广东伟图投资有限公司（以下简称伟图公司）、原审被告卢定忠房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省玛沁县人民法院（2019）青2621民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭。于2020年3月31日公开开庭进行了审理。上诉人卢定全及其委托诉讼代理人吴强，被上诉人伟图公司的委托诉讼代理人张世亮到庭参加诉讼。原审被告卢定忠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢定全上诉请求：1、撤销（2019）青2621民初171号民事判决，依法驳回伟图公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由伟图公司承担。事实和理由：一、卢定全、卢定忠与伟图公司间不存在房屋买卖合同，一审判决认定事实错误。一是原审法院认定伟图公司与卢定全、卢定忠达成口头买卖合同协议，约定该房屋买卖总价款700000元（伟图公司向不动产登记中心提供的备案票据为500000元），但伟图公司无证据予以证实且口头约定不能成立。二是一审法院认定涉案标的错误，即收据注明的9-19号与不动产权证中的9-18号商铺不符，没有证据与事实证明9-18号与9-19号商铺为同一标的。三是伟图公司提交虚假资料、虚构委托事实、假冒签字按印等情形，一审法院未予认定，属认定事实错误。二、房屋买卖合同当事人按照相关法律规定必须签订书面转让合同，无书面合同为无效民事法律行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《城市房地产转让管理规定》第七条规定：“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同”，第八条规定：“房地产转让合同应当载明下列主要内容：（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；（二）房地产权属证书名称和编号；（三）房地产座落位置、面积、四至界限；（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（五）房地产的用途或使用性质；（六）成交价格及支付方式；（七）房地产交付使用的时间；（八）违约责任；（九）双方约定的其他事项。”卢定全、卢定忠与伟图公司之间无书面转让合同，违反强制性法律规定，为无效民事法律行为。三、一审判决未区分合同成立与合同生效，未对合同是否生效进行认定，适用法律错误。一审判决在“本院认为”部分论述“合同的形式只是当事人意思的载体，法律是为了保障当事人的交易安全，如果一方当事人已经按照约定履行完主要义务，另一方也已经接受，说明双方有交易的事实，双方之间的合同成立”，而伟图公司存在下列情形：没有预售或销售现场；没有对国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书进行公示；没有向卢定全、卢定忠明确说明商品房位置、装修标准、竣工日期、公共面积分摊、合同价款等情况；没有与卢定全、卢定忠签订国家有关部门印发的《商品房买卖合同示范文本》；未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》作为合同附件；未在主管部门进行登记备案；擅自变更规划、设计；未在规定时限内通知买受人，以及未履行预售承诺等等行为均违反了法律规定，不能认定合同成立。合同生效是指已成立的合同发生了拘束当事人的法律效力。合同成立是合同生效的前提。一个合同只有成立才能考虑其效用性，但是合同成立不意味着合同一定生效。卢定全、卢定忠与伟图公司没有按照相关法律规定签订书面转让合同，违反强制性法律规定，双方之间不存在有效买卖合同。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销一审判决。 伟图公司未提交书面答辩意见，但在庭审中辩称：一审认定事实清楚，程序合法，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 伟图公司向一审法院起诉请求：1、判令卢定全、卢定忠履约并支付约定价款140000元整；2、判令卢定全、卢定忠承担自2014年5月1日起至判决之日的违约逾期利息33250元；3、判令卢定全、卢定忠承担本案诉讼费。事实和理由：2013年3月30日，卢定全、卢定忠从伟图公司处购买位于青海省玛沁县大武镇团结路327号玛沁县民族贸易市场9号楼18号商铺（其与9号楼19号商铺属同一商铺）。按照约定，该交易标的总价款为700000元，伟图公司于2013年3月30日收取了卢定全、卢定忠分两次支付的房款560000元后，将交易标的物交付卢定全、卢定忠使用至今。根据卢定全、卢定忠委托办理了交易标的《中华人民共和国不动产权证书》。虽伟图公司完整和全面履行了约定义务，但卢定全、卢定忠并没有按照约定的时间和期限向伟图公司支付房屋交易尾款140000元。致使伟图公司出现周转资金链断裂和后续经营停滞等其他连锁损失。为债权实现需要的同时避免损失扩大，在伟图公司屡屡催促卢定全、卢定忠履约无果的窘境之下，伟图公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提出告诉。恳请法院判如所请，维护伟图公司合法权益为盼。 一审法院经审理认定事实如下：2013年3月30日，伟图公司，卢定全、卢定忠就位于青海省玛沁县大武镇团结路327号玛沁县民族贸易市场9号楼18号商铺房达成口头买卖协议，约定该房屋买卖总价款为700000元。卢定全分别于2013年3月30日、12月14日向伟图公司支付房款560000元，对剩余尾款140000元至今未支付，伟图公司将涉案商铺交付卢定全、卢定忠使用至今。2017年11月23日伟图公司在玛沁县国土资源局为卢定全、卢定忠办理了9号楼18号商铺的《房屋不动产权证书》。 一审法院根据双方当事人的诉辨意见，归纳本案的争议焦点为：一、卢定全、卢定忠是否应支付伟图公司尚欠房款140000元；二、卢定全、卢定忠向伟图公司支付2014年5月1日起至判决之日的违约逾期利息33250元是否合理。一审法院认为，合同的形式只是当事人意思的载体，法律是为了保障当事人的交易安全。如果一方当事人已经按照约定履行完主要义务，另一方也已经接受，说明双方有交易的事实，双方之间的合同成立。伟图公司，卢定全、卢定忠虽未签订商品房买卖合同，但卢定全、卢定忠在支付了大部分房款后，占有、使用该涉案房屋至今。双方之间已形成买卖合同关系。卢定全、卢定忠作为房屋买受人，有义务向伟图公司支付尚欠房款，故对伟图公司主张卢定全、卢定忠支付尚欠房款140000元的请求，一审法院予以支持。因卢定全、卢定忠逾期付房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第二款之规定，原告应按140000元为基数，自2014年5月1日起计算至判决之日止，按中国人民银行同期同类基准利率计息。对卢定全、卢定忠的委托诉讼代理人提出伟图公司与卢定全、卢定忠双方口头约定的房屋买卖合同无效，从玛沁县不动产登记中心调取的证据，可以证实卢定全已将房屋全款给付清，伟图公司在办理房屋产权证时存在隐瞒事实擅自办理的行为，伟图公司应退回多支付的60000元房款的意见，一审法院认为，伟图公司，卢定全、卢定忠虽未采用书面形式，但伟图公司已向卢定全、卢定忠交付了房屋，卢定全、卢定忠已接受房屋并支付了大部分房款，且卢定全提交的证据均为复印件，亦未提交其他证据印证，故卢定全的辩解意见一审法院不予采纳。卢定忠经一审法院依法传票传唤未到庭，视为放弃其举证、质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，遂判决：卢定全、卢定忠于判决生效后十日内向伟图公司支付房款140000元及利息（利息以140000元为基数，自2014年5月1日起计算至判决书生效之日止，按中国人民银行同期同类基准利率计息）；案件受理费3765元，由卢定全、卢定忠负担。 本院二审期间，卢定全围绕上诉请求依法提交了以下证据。1、伟图公司的企业信用信息公示报告（2014年—2019年）、深圳市碧桂园房地产投资有限公司的行政许可信息；拟证明一审判决书中对伟图公司统一社会信用代码书写错误，法定代表人张定生不是该公司董事长，而是执行董事兼总经理；伟图公司营业执照在2019年7月3日、2019年11月20日前后两次进行过遗失补领，因此，伟图公司应向法院提交遗失补领后新的营业执照；伟图公司公示报告中2017、2018年的的实缴出资额为零；正规房地产开发企业都有房地产开发资质，而伟图公司在不具备房地产开发企业资质、未取得房地产开发销售许可的情况下违规开发销售。2、商品房买卖合同（预售）示范文本；拟证明商品房的买卖和预售当事人双方应签订正式的书面合同，而不能仅凭收据认定双方房屋买卖合同成立。 伟图公司质证认为，伟图公司的统一社会信用代码一审判决书的确存在书写错误；伟图公司是否具有开发资质，从果洛州中级人民法院作出的付爱军诉伟图公司房屋买卖合同一案的判决就可以得到证实。深圳市碧桂园房地产投资有限公司的开发资质与本案无关；这两份证据不能否定卢定全、卢定忠与伟图公司之间就案涉房屋已达成有效的买卖合同，且无法证明案涉合同无效。 二审中，伟图公司未提交新证据。 根据卢定全的申请，本院从玛沁县自然资源局调取了卢定全、卢定忠9—18号商铺（与9—19号商铺属同一商铺）的登记备案资料：玛沁县人民政府下发的沁政【2014】84号《关于同意玛沁县民族贸易有限责任公司中心市场商铺、住宅区商品房办理国有土地使用证的批复》、青海省非税收入通用票据（票号：QH00882866）、玛沁县国土资源局办理不动产权、土地使用证缴费清单（下藏科江千村2户、朱思伟、尕代、卢定全、卢定忠共5户）、收款收据（票号：2023781）、地籍调查表（地籍号：632621100002005136)、委托书（卢定全、卢定忠委托张伟雄办理玛沁县民族贸易综合市场个人土地使用证）、卢定全、卢定忠、张伟雄三人身份证复印件、关于办理土地证的申请（玛沁县民族贸易综合市场9—18号商铺）、土地登记申请书（申请人名称卢定全、卢定忠）、土地登记审批表（地号：632621100002005136）、土地登记簿（地号：632621100002005136）、《不动产权证书》（编号：63000144292）。 卢定全及其委托诉讼代理人质证认为，对证据的三性不持异议，我方申请法院调取的证据与卢定全在一审时提交的证据是一致的，500000元的收款收据上写的是房款，并注明房款清，证明卢定全和卢定忠已将房款全款缴清；委托书、关于办理土地证的申请、土地登记申请书上都不是卢定全和卢定忠本人签字和捺印的，不动产权证是张伟雄在未取得卢定全和卢定忠授权的情况下办理的；卢定全、卢定忠买的是9—19号商铺，但是办好的不动产权证上却是9—18号商铺，对此一审法院没有查清；伟图公司取得不动产证没有缴纳土地出让金，是不符合法律规定的，商铺房屋的价格根据伟图公司在玛沁县国土资源局的备案价格是500000元，由此可证明商铺价款不应是700000元，卢定全、卢定忠已将房款付清，不存在欠尾款140000元；不动产权证办理取得不合法不合规；土地出让金应当由伟图公司承担，不应当由买受人承担。 伟图公司委托诉讼代理人质证认为，这组证据卢定全、卢定忠在一审时已经提交过，不属于无法取得而需申请法院调取的范围，并且这些备案登记材料都是复印件，没有原件；卢定全将500000元的收款收据认定为房屋的实际价款，以此来证明卢定全、卢定忠二人已将房款付清，认为伟图公司将房屋价款变更为700000元，由此可以说明卢定全已默认案涉房屋合同买卖真实存在，否则何谈价款变更问题。张伟雄在办理土地证及不动产权证都是受卢定全、卢定忠的委托，并且卢定全本人在一审时亲口说过办理不动产权证时他将身份证复印件主动提交给张伟雄的，因此不存在未授权的情况。卢定全称办好的不动产权证上的9—18号商铺，不是他买的9—19号商铺，不动产权证办理违规，既然认为违规，那么对此卢定全完全可以单独提起行政诉讼。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，本院对归纳的争议焦点分析如下： 1、卢定全、卢定忠与伟图公司的房屋买卖合同是否有效的问题。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，卢定全提出伟图公司不具备房地产开发企业资质违规开发销售，未按正规程序与卢定全、卢定忠签订预售合同，伟图公司的商品房预售许可证取得不合法的主张，一审时伟图公司提交的商品房预售许可证可以证实伟图公司已于2012年12月20日取得商品房预售许可，且双方当事人在2013年3月30日就案涉房屋达成口头买卖协议后，卢定全、卢定忠分别于2013年3月30日、12月14日前后两次向伟图公司支付房款560000元，可以证明伟图公司在取得预售许可后，与卢定全、卢定忠就案涉房屋进行交易的事实。在二审中，卢定全亦未提交相关证据证明伟图公司的商品房预售许可证取得不合法，故卢定全的该主张无事实根据和法律依据，二审不予支持。 本院认为，合同的形式只是当事人意思的载体，法律是为了保障当事人的交易安全。如果一方当事人已经按照约定履行完主要义务，另一方也已经接受，说明双方有交易的事实，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方之间的合同成立。本案中，虽然双方没有签订商品房买卖合同，但双方已明确约定房屋的位置、面积、总价款等事项；且伟图公司向卢定全、卢定忠出具的盖有伟图公司财务专用章的420000元、140000元的收据中明确写明“总房款为70万元，剩余房款交房前付清后签合同”。卢定全、卢定忠向伟图公司前后分两次支付房款560000元，并至今占有、使用该房屋。伟图公司于2017年11月23日将该房屋所有权证办理在卢定全、卢定忠名下，综上，可以认定卢定全、卢定忠与伟图公司已形成事实上的商品房买卖关系，因此，伟图公司已经按照约定履行完主要义务，卢定全、卢定忠也已经接受，应视为双方之间的商品房买卖合同成立并实际履行。该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。故双方的房屋买卖关系合法有效，应受法律保护。卢定全、卢定忠在双方房屋买卖合同已实际履行的情况下，以双方之间未签订书面房屋买卖合同为由，主张双方之间的房屋买卖合同无效，违背了诚实信用原则，也违背了《中华人民共和国合同法》保障交易安全的基本原则。故卢定全、卢定忠主张合同无效的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院认定案涉房屋买卖合同成立且合法有效，符合本案实际，二审依法应当予以维持。 2、关于卢定全、卢定忠是否应当支付剩余房款140000元及利息的问题。 本院认为，双方虽未签订房屋买卖合同，但卢定全、卢定忠在2013年3月30日、2013年12月14日支付了房款560000元后，二人亦认可自2014年5月起实际占有、使用该案涉房屋至今。且伟图公司在出具的收据上明确写明“总房款为70万元，剩余房款交房前付清后签合同”，卢定全、卢定忠作为房屋买受人，在实际占有、使用案涉房屋后，应当向伟图公司支付剩余房款140000元，亦理应承担支付逾期利息责任。因此，一审判决卢定全、卢定忠向伟图公司支付房款140000元及自实际占有案涉房屋起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款的利息并无不当，二审应予维持。 综上所述，卢定全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决收取；二审案件受理费3765元，由上诉人卢定全负担。 本判决为终审判决。 审判长  何艳丽 审判员  拉毛措 审判员  才让太 二〇二〇年四月二日 书记员  柳青青