辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终269号上诉人（原审被告）：朝阳市华隆房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区光明街二段14号。法定代表人：宫依群，总经理。委托诉讼代理人：郝建华，辽宁实远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李铁铭，男，1951年12月15日出生，汉族，退休干部，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）王彦华，女，1953年9月23日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：李铁铭（系王彦华丈夫），住朝阳市双塔区。上诉人朝阳市华隆房地产开发有限公司（以下简称“华隆公司”）因与被上诉人李铁铭、王彦华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2019）辽1302民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人华隆公司的委托诉讼代理人郝建华、被上诉人李铁铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华隆公司上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决认定事实错误。一是一审判决认定上诉人构成违约是错误的。被上诉人与上诉人是在2007年10月6日签订的《房屋拆迁协议书》，并按签订协议时的拆迁顺序55号，选定了回迁安置房屋。但是，被上诉人在签订协议后，仅履行了交房验收义务，没有在2007年12月31日前给付上诉人房屋差价款33,658元，且至今也没给，被上诉人已经违约，根据《房屋拆迁协议书》第四条的约定，被上诉人的拆迁顺序已经后延，按签订协议时的拆迁顺序所选定回迁安置房屋的条款也已失效。所以，上诉人变更协议中已经失效的条款所约定的楼房性质，并不构成违约。虽然按签订协议时的拆迁顺序所选定回迁安置房屋的条款已经失效，但被上诉人可在给付上诉人房屋差价款33,658元后，重新确定拆迁顺序并选择回迁安置房屋，不存在上诉人不能按协议约定履行安置房屋义务的问题；二是一审计算并判决上诉人给付被上诉人临时安置补助费93,600元认定事实错误，计算数字错误。上诉人是“华隆公寓”项目的拆迁人，而具体拆迁实施单位是朝阳市房屋拆迁安置办公室，是政府专门做拆迁工作的单位。拆迁工作不给力，拆迁时间长达5年多，导致延长过渡期，是朝阳市房屋拆迁安置办公室造成的，市政府的责任，不是上诉人的责任。所以，一审判决没有区分责任原因，机械的根据《房屋拆迁协议书》签订的时间，根据上诉人的原因责任延长过渡期，计算并作出的判决，属于认定事实错误，计算数字错误。2．一审判决确定的上诉人给付被上诉人拆迁补偿款和违约金的数额，没有证据支持。一审判决确定房屋的单价为5500元／m2，没有任何证据，完全是凭空猜想的。而上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁协议书》中，确定了安置房屋的市场价格为154,300元，被上诉人原有照房屋的市场评估价格为101,490元，并据此综合计算出被上诉人应给付上诉人的房屋差价款为339,658元。假设上诉人应当给付被上诉人拆迁补偿款，且因为时间的推移房屋的市场价格发生变化，那么被上诉人应给付上诉人的房屋差价款也应当发生变化。李铁铭、王彦华答辩称：1．被拆迁人与拆迁人华隆房地产开发有限公司签订的房屋拆迁协议规定被拆迁人回迁的房屋为2号楼二单元三楼三号建筑面积85平方米住宅房一套，该住宅房屋改变规划建成了商网房。2007年10月6日，被拆迁人与拆迁人签订协议后，当即就把原房屋钥匙即房产证交给了拆迁人，拆迁人已验收，拆迁协议第四条约定，被拆迁人应在2007年12月31日前给付拆迁人房屋差价款33,658元，因协议没有约定交款地点和收款人，被拆迁人无法履行，完全是拆迁人的责任，与被拆迁人无关，更谈不上被拆迁人违约。协议约定的临时安置补助费、搬家费已近13年，拆迁人分文没付给被拆迁人，拆迁人必须按协议履行。2．请上诉人举证三楼商网每平方米多少钱出售的，商品住宅房每平方米多少钱销售的。被上诉人认为上诉人的上诉理由不成立。上诉人不履行双方签订的拆迁协议，实属违约，不讲诚信，请求二审法院支持被上诉人的诉讼请求，并驳回上诉人全部诉求。李铁铭、王彦华向一审法院起诉请求：1．要求判令被告履行与原告签订的《房屋拆迁协议书》交付原告银领国际2号楼2单元3楼3号楼房一户；2．要求判令被告支付过渡安置费7.66万元；3．由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：被告于2007年8月6日取得朝阳市房产局颁发的拆许字（2007）第18号房屋拆迁许可证，拆迁范围东起南市小区东巷道、西至商业城东侧道路、南起商业路、北至新华路（不含公安局），拆迁期限2007年8月6日至2007年10月6日。2010年7月13日，朝阳市房产局发布房屋拆迁延期公告，内容根据城市建设需要，该局批准签发的【2007】第18号《房屋拆迁许可证》，因种种原因，拆迁人朝阳市华隆房地产开发有限公司，在规定的拆迁期限内未能完成拆迁，根据拆迁人申请，经研究决定，现将房屋拆迁期限延期事宜公告如下，一、原《房屋拆迁许可证》批准文号、房屋拆迁人、房屋拆迁实施人、房屋拆迁范围、安置方式不变。二、拆迁期限，延至2010年12月31日。三、拆迁延期公告下发后，拆迁范围内的被拆迁人要及时与拆迁人就补偿和安置等问题签订书面协议，并在拆迁期限内完成搬迁。四、拆迁人和被拆迁人都要严格遵守国家的拆迁政策，积极配合，保证拆迁按时顺利完成。2007年10月6日，原告李铁铭、王彦华（被拆迁人）与被告（拆迁人）签订房屋拆迁协议书一份，协议约定，在规划图标明的拆迁范围内，拆迁人依据朝阳市房产局颁发的《房屋拆迁许可证》字号【2007】18号进行拆迁。被拆迁人拥有（非）住宅房屋1栋2间，建筑面积59.70平方米，被拆迁的房屋内居住一户，核定户口登记常住人口5人。拆迁人用拟建的（非）住宅楼房同被拆迁人的有照房屋进行产权调换，进行易地安置，安置楼房位置在原酒厂位置区域的房屋住宅楼内，安置楼房的产权归被拆迁人所有。安置户型及面积为三类户型壹套，建筑面积（预计）85.00平方米；每种户型允许误差3平方米。安置楼房同被拆迁人的有照房屋差价结算，用于产权调换，安置房屋的市场价格合计154,300元；被拆迁人有照房屋市场评估价格为101,490元，被拆迁人应付差价款52,810元。被拆迁人房屋附属物作价17,361元（详见附表）。在拆迁公告规定的搬迁期限内，提前签订补偿安置协议的并交房验收、按有照房屋面积每平方米奖励30元、奖金为1791元。双方承付款抵付后，被拆迁人应付拆迁人差额款叁万叁仟陆佰伍拾捌元整，即33,658元，此款应在2007年12月31日前结清，逾期不结清者，其搬迁顺序后延。在规定的过渡期限内被拆迁人自行过渡的，拆迁人给予临时安置补助费，每月440元。拆迁人一次性付给搬家补助费500元。回迁时拆迁人支付。被拆迁人的有照房屋1栋2间59.70平方米由拆迁人拆除。回迁安置按照搬迁和投资的综合得分，由被拆迁人在安置楼房内自行选房，搬迁顺序以签订协议顺序为准，但在签订协议后五日内必须交房验收，否则顺序后延。临时安置过渡期为24个月，因拆迁人的责任延长过渡期的，对自行过渡的被拆迁人，增加临时安置补助费，超期6个月以内的，从超期之日起加发50%的临时安置补助费，超期6个月以上，每月加发100%临时安置补助费。回迁时配套费用和其它找差不再计算。本协议自双方签字、盖章之日起生效。拆迁人：佟华，朝阳市华隆房地产开发有限公司盖章，被拆迁人（签字）：李铁铭，共有人（签字）：王彦华。拆迁实施人：韩书建、张伟。协议签订后，原告将有照房屋交付给被告。原告的房屋拆迁顺序号为55号，时间为2007年8月15日。2018年6月14日，被告取得朝房预售证第延828号商品房预售许可证。2018年10月29日，原告诉至该院，要求被告履行与原告签订的《房屋拆迁协议》，交付原告银领国际2号楼2单元3楼3号楼房一套，并支付过渡安置补助费76,600元。同年12月2日，该院作出（2018）辽1302民初4527号民事裁定，以涉案“华隆公寓”项目工程未经竣工验收或验收不合格的房屋，属于存在风险不得交付使用的房屋，仍属于建设期尚未转入使用权。裁定驳回原告李铁铭、王彦华的起诉。二原告不服，提出上诉。2019年3月18日，朝阳市中级人民法院作出（2019）辽13民终765号民事裁定，撤销双塔区人民法院（2018）辽1302民初4527号民事裁定，本案指令双塔区人民法院审理。一审法院另查明，因涉案楼房的规划改变，原、被告签订协议安置的涉案房屋已建成商网，被告无法为原告在原址进行安置。庭审中，原告变更诉讼请求，因在诉讼过程中，发现房屋规划改变，安置的楼房已不存在，3楼以前是住宅现变成门市房，原告要求按法律规定给付房屋补偿款467,500元，按现在市场价格每平方米5500元计算，面积85平方米，补偿款为467,500元。给付约定过渡期住房临时安置补助费截止2019年6月份合计108,000元（前24个月每月440元，超过24个月不到30个月为660元，超过30个月每月880元）。对房屋补偿款467,500元按法律规定原告要求双倍赔偿。一审法院认为，原、被告签订的房屋拆迁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。原告按协议约定履行了搬迁义务，被告应按协议约定为原告安置房屋。但由于涉案楼房规划变更，致使拆迁协议中约定安置的涉案楼房已建设成为商网，被告已无法提供约定的房屋，至今未按协议约定履行安置房屋义务，其行为已构成违约，应当向原告承担违约责任。由于协议约定的用于安置的房屋已不存在，客观上被告不能按约实际履行交付房屋义务，被告虽表示再重新安置其他住宅，但原告未予接受，双方未达成补充协议。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告给付其房屋补偿款，该请求不违反法律规定。但其要求被告双倍赔偿的请求，缺乏依据。原告主张的补偿金额应当与协议实际履行时可得利益相当，同时被告应支付一定数额的违约金。但应扣除原告应缴纳的房屋差价款33,658元。原告主张的涉案地段楼房的均价按每平方米5,500元计算，与当前房地产市场价格相符，且未超出合理范围，对此该院予以确认。原告主张的违约金依法可按房屋价款的30%计算。对原告主张的过渡期临时安置补助费的请求，符合协议约定，但计算有误，应予纠正。被告关于原告未履行拆迁协议约定义务的辩解，缺乏事实证据证明。综上所述，原告的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，该院应予支持。被告的辩解理由依法不能成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：被告朝阳市华隆房地产开发有限公司于该判决生效后十日内给付原告李铁铭、王彦华房屋拆迁补偿款人民币433,842元，支付违约金140,250元，给付2007年10月6日至2019年6月6日过渡期住房临时安置补助费112,200元，给付搬家费500元，合计686,792元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,668元（原告预交），由被告朝阳市华隆房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：上诉人华隆公司与被上诉人李铁铭、王彦华签订的房屋拆迁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。李铁铭、王彦华按协议约定履行了搬迁义务，华隆公司应按协议约定为李铁铭、王彦华安置房屋。但由于涉案楼房规划变更，致使拆迁协议中约定安置的涉案楼房已建设成为商网，华隆公司已无法提供约定的房屋，至今未按协议约定履行安置房屋义务，其行为已构成违约，应当向李铁铭、王彦华承担违约责任。由于协议约定的用于安置的房屋已不存在，客观上华隆公司不能按约实际履行交付房屋义务，华隆公司虽表示再重新安置其他住宅，但李铁铭、王彦华未予接受，双方未达成补充协议。庭审中，李铁铭、王彦华变更诉讼请求，要求华隆公司给付其房屋补偿款，该请求不违反法律规定。李铁铭、王彦华主张的补偿金额应当与协议实际履行时可得利益相当，同时华隆公司应支付一定数额的违约金，但应扣除李铁铭、王彦华应缴纳的房屋差价款33,658元。李铁铭、王彦华主张的涉案地段楼房的均价按每平方米5500元计算，上诉人虽然上诉对此价格提出异议，但本案拆迁协议约定的回迁安置房屋被建设成为商网，存在被上诉人因违约受益的情形，且上诉人作为房产开发企业，经询问不能提供同类型房屋价格作为参考。原审认定的房屋价格与当前房地产市场价格相符，未超出合理范围，应予维持，本院对上诉人这一抗辩不予支持。原审认定李铁铭、王彦华主张的违约金依法按房屋价款的30%计算亦无不当。对李铁铭、王彦华主张的过渡期临时安置补助费的请求，原审对于符合协议约定的部分予以支持并无不当。华隆公司关于李铁铭、王彦华未履行拆迁协议约定义务的辩解，缺乏事实证据证明，本院不予支持。综上所述，李铁铭、王彦华的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上，华隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,668元，由上诉人朝阳市华隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年四月十三日书记员  张 多