山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终3223号上诉人（原审被告）：王忠胜，男，1961年1月9日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东宝陆地产有限公司，住所地威海市文登区文山东路10号宝陆汤泉南门。法定代表人：毕梦逸，执行董事。原审被告：山东芸祥绣品有限公司，住所地威海市文登区香山北路1号。法定代表人：王忠胜，执行董事。委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。上诉人王忠胜因与被上诉人山东宝陆地产有限公司（以下简称“宝陆地产公司”）及原审被告山东芸祥绣品有限公司（以下简称芸祥绣品公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院(2019)鲁1003民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王忠胜上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回宝陆地产公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。本案虽为房屋买卖合同纠纷，但该诉讼并非是宝陆地产公司的意思表示，而是毕梦逸利用持有公章的便利个人恶意提起的，违反股东会决议内容。王忠胜是宝陆地产公司股东之一，并于2015年10月28日经股东会决议确定为实际经营管理人，股东会决议同时指定王丹为法定代表人，在处理公司内部纠纷时，应是股东会决议指定的法定代表人代表公司。现法定代表人未代表公司提起诉讼，股东会决议也未作出决议起诉王忠胜；2.依据房屋买卖合同关系，王忠胜的房款应该按照王忠胜与宝陆地产公司、王忠胜与另一股东毕梦逸同等的条件解决房款。毕梦逸在一审法院依法审理的(2019)鲁1003民初2406-2413号案件中(该系列案件是王忠胜代表宝陆地产公司起诉毕梦逸及其亲属、员工等人支付购房款)对其妻子毕燕燕、儿子毕家宇、姐姐毕可敏名下的购房款，称可以通过债务抵顶的方式进行处理，这是宝陆地产公司股东之间达成的共识，包括本案王忠胜的房屋均可以通过债务抵顶方式进行支付。现毕梦逸利用宝陆地产公章提起本案，违反了股东与公司之间、股东与股东之间的约定，依法不应支持。且通过毕梦逸在上述系列案件中提交的收入表可知，王忠胜对宝陆地产公司依法享有的债权已经远远超出涉案房款，并涉案房款也已经记录在宝陆地产公司相关账目内。足以证实，宝陆地产公司及宝陆地产公司股东之间对涉案房款的支付已经达成一致，应该在宝陆地产公司房地产项目进行清算中后与王忠胜进行结算。宝陆地产公司要求王忠胜支付房款的时间和条件尚未成就，依法不应支持。3.依据房屋买卖合同，宝陆地产公司交付的房产也不符合合同约定。宝陆御园交付时，其房产没有达到宝陆地产公司对外宣传的高品质、高标准的住宅标准。承诺的精装修、饮用水直供、独立新风系统、全年四季中央空调制冷和地暖制热配套系统、温泉水24小时直供到户、防紫外线功能的LOW-E玻璃、无物业费等服务无法兑现。且王忠胜所购房产至今都未完成综合验收、无法办证。宝陆地产公司违约行为持续已久，王忠胜依法享有同时履行抗辩权和不安抗辩权，依法可不予支付房款。4.原审法院判决自2015年12月31日即宝陆地产公司交付房屋之日起王忠胜应承担赔偿损失无事实和法律依据。基于以上第三条约定，宝陆地产公司要求支付房款的时间和条件尚未成就，一审判决认定的利息错误，应予以改判。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误，王忠胜请求二审法院查明事实，尊重公司内部约定，依法维护王忠胜的合法权益，驳回宝陆地产公司要求王忠胜支付房款及利息的全部诉讼请求。山东宝陆地产有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宝陆地产公司向一审法院起诉请求：王忠胜、芸祥绣品公司支付购房款3233748元，并自2015年1月1日起、以未支付购房款为基数、按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失。一审法院认定事实：2016年4月27日，王忠胜与宝陆地产公司签订商品房买卖合同共五份，约定王忠胜购买宝陆地产公司开发的文山东路10-3号2单元603室、文山东路10-3号2单元604室住宅及文山东路甲10-101号、文山东路甲10-103号、文山东路甲10-14号非住宅，价款分别为526406元、547175元、38790元、47850元、59400元已付清，房产于2015年12月30日前交付。该合同已在房管部门备案。庭审中，王忠胜认可4－7－4是4－6－4的阁楼，4－7－3是4－6－3的阁楼，并表示阁楼已包含在网签合同当中。宝陆地产公司向王忠胜出售案涉房产、车位的价款是宝陆地产公司诉讼主张的价款还是王忠胜主张的备案合同载明的价款，是本案审查焦点。宝陆地产公司提供收入表一份，主张该表形成于2016年1月份，载明用房及电梯明细毕总-5270311；用房（附表）芸祥-7646043元。落款宋艳春2016.1.19隋芸2016.1.261月20日王忠胜书写“具体金额等以确认”。宝陆地产公司主张上述金额系公司两股东分别购买房屋的欠款总额，王忠胜是以芸祥绣品公司的名义挂账。在本院审理的（2019）鲁1003民初862号案件中，王忠胜、芸祥绣品公司对该证据的真实性无异议，但认为王忠胜对表中的数据并未进行确认，需要结合公司相关账目、合同、审计等材料综合确认。宝陆地产公司提供2016年1月形成的芸祥房屋明细表、毕总用房明细表，其中芸祥房屋明细中王忠胜载明：房屋位置4－6－4面积127.25开盘价8677折扣90%折后价7809.3总价993733；位置4－7－4面积81开盘价7000折扣90%折后价6300总价510300；位置4－6－3面积122.42开盘价8677折扣90%折后价7809.3总价956015；位置4－7－3面积80开盘价7000折扣90%折后价6300总价504000；车位3面积19.8开盘价6000总价118800；车位4面积12.53开盘价6000总价75180；车位5面积12.62开盘价6000总价75720。合计3233748元。该表使用的是内部编号，具体以相对应的备案合同标明的号牌为准。2016年9月14日，英达信审计所审计问题清单第19条毕总及其员工用房：毕梦逸和毕家宇及其员工用房总面积1330.94平米，应付房款总额9786133.03元，已交款2655753.40元，未交款7130379.63元。（详见明细表）第20条芸祥员工用房：王忠胜及其员工共用房屋1424.47平米，应付房款总额10366418元，已交款3775529.08元，未交款6590888.92元。（详见明细表）针对审计所列出的问题清单，2016年10月15日，毕梦逸、王忠胜、林献志、宋艳春、隋芸等9人召开会议，会议议题是关于审计问题的答复。该会议纪要19条：毕总及其员工用房答复：丛林是开盘时个人现金买房，不应算在毕总个人账户上。王茂军、刘承华也不记在毕总账，其他人算毕总个人账。双方无异议。20条：王总及其员工用房答复：需会计查询中强建材供货有无上浮，经会计查询，有合同、凭证及工程量签字可说明，2013年和2014年供货无上浮，供货金额分别为770843.6元、111840.9元。房价双方按同一个标准价格核算，双方无异议。（上浮后共计1134209.08元）。在（2019）鲁1003民初862号案件中，宝陆地产公司陈述审计问题清单第20条“未交款6590888.92元”是在扣除应付中强建材加气砖款项后得出的数据，宝陆地产公司认为该部分款项不应扣减，应另案处理。王忠胜、芸祥绣品公司认可“王总及其员工用房”中的员工包括王忠胜，虽然以上内容记载附有明细表，但该被告表示未见到明细表，二被告认可宝陆地产公司欠中强公司货款1134209.08元用以抵顶王忠胜应付宝陆地产公司的房款，该事实系经三方同意，并在会议纪要中进行了记载。另，在（2019）鲁1003民初2406号、2407号王忠胜、王忠利起诉被告毕梦逸、毕燕燕、毕家宇等案件中，王忠胜、王忠利请求被告向宝陆地产公司支付购房款2440683元、1678466元，王忠胜在该案中陈述毕梦逸方有关人员购买房屋总金额为9786133.06元，已交款2655753.4元，欠付宝陆地产公司房款7130379.63元。王忠胜在该案提交的明细表，与宝陆地产公司在本案提交“毕总用房明细表”载明的房屋价格一致。一审法院认为，审计问题清单中明确载明存在毕总及其员工明细表、芸祥员工用房明细表，毕梦逸、王忠胜及财会等人员形成的会议纪要对毕梦逸及员工、王忠胜及其员工用房逐一进行详细答复，且王忠胜对纪要中关于将中强建材对宝陆地产公司的债权转让给王忠胜（芸祥）抵顶房款表示认可，结合王忠胜在2406号、2407号案件中主张毕梦逸等人欠付房款金额并提供明细等，可以认定当时已经形成芸祥员工明细表，王忠胜、芸祥绣品公司拒不提供，应承担不利后果。宝陆地产公司提供的芸祥房屋明细表，与审计问题清单所列的数据、会议纪要等基本吻合，本院予以采信。因此认定王忠胜应付房款、车位款共计金额为3233748元。网签备案的买卖合同约定的价款，不是双方真实的意思表示，不能作为认定依据。宝陆地产公司欠中强公司货款1134209.08元用以抵顶王忠胜应付宝陆地产公司的房款，该事实系经三方同意，并在会议纪要中进行了记载，该款应从被告王忠胜的应付款中扣除，扣除后被告王忠胜应付购房款数额为2099538.92元。一审法院认为，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、承担案涉商品房买卖合同尚欠购房款的支付主体。案涉房屋买卖合同出卖人系宝陆地产公司，买受人系王忠胜，在合同履行中，系王忠胜通过抵顶交付的部分购房款，案涉房屋、车位亦由宝陆地产公司实际交付给王忠胜使用，因此，案涉合同的相对人系王忠胜，应由其承担支付余款2099538.92元的义务。宝陆地产公司请求、芸祥绣品公司承担付款义务，无合同依据，不予支持。二、案涉房款应何时付清，宝陆地产公司请求自2015年1月1日起按照金融机构逾期贷款利息赔偿损失有无依据。法律规定，买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。宝陆地产公司未有证据证明案涉房产余款的支付期限，且双方均未提交证据证实实际交付时间，故以案涉房产的约定交付时间作为王忠胜付清房款的时间。涉案房产应在2015年12月30日前交付，其在合同标的物交付后仍未付清余款，应承担赔偿损失的责任。认定王忠胜应自2015年12月31日起按照银行同期贷款利率的标准赔偿损失。被告主张的同时履行抗辩及不安抗辩无事实及法律依据，不予采纳。被告要求以其作为股东的身份与其应分得额进行抵顶，但未提交证据证实已经形成确定的债权债务义务，所以对被告的该辩称，一审法院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、王忠胜于判决生效后十日内支付山东宝陆地产有限公司购房款2099538.92元，并以2099538.92元元为基数，自2015年12月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿损失。二、驳回山东宝陆地产有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32670元，由山东宝陆地产有限公司负担11435元、王忠胜负担21235元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据,本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于本案诉讼的合法性问题，经审查，宝陆地产公司的起诉符合法律规定的要件，原审法院予以受理并无不当，王忠胜关于涉案纠纷的诉讼并非股东会决议的结果，不属于本案审查范围，其该项上诉理由不成立。宝陆地产公司要求王忠胜支付房款，提交了芸祥房屋明细表、英达信审计所审计问题清单及会议纪要等证据，上述证据互相印证，能够证实王忠胜购房款项，原审判决据此认定王忠胜房款数额并无不当。王忠胜认可已经接收涉案房屋，但主张其房款应等同于宝陆地产公司的另一股东毕梦逸的房款没有证据证实，本院依法不予采信。从目前证据看，双方对交房标准即如何装修、如何配套尚无明确约定，房屋所附系独立产权的车位或车库亦不明确，在此情况下，王忠胜以此拒付房款理由不当，本院不予支持。双方当事人均认可涉案房屋于2015年12月31日之前交付，宝陆地产公司要求王忠胜赔偿逾期付款的损失合法有据，一审判决按照中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿损失并无不当。如宝陆地产公司存在逾期交房、所交付房屋存在瑕疵，王忠胜可另行主张权利。综上所述，王忠胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32670元，由王忠胜负担。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  蒋 涛审判员  张丽萍二〇二〇年四月一日法官助理孟佳宁书记员丁真真