湖南省衡阳市珠晖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0405民初3935号 原告（反诉被告）：周效杉，男，1964年3月29日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。 委托诉讼代理人：周晓球，男，1959年11月23日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。 被告（反诉原告）：衡阳市珠晖城市建设开发公司，住所地：衡阳市珠晖区。 法定代表人：陆健飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：佘珍君，湖南金雁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡迭绵，湖南金雁律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）周效杉与被告（反诉原告）衡阳市珠晖城市建设开发公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周效杉及其委托诉讼代理人周晓球、被告（反诉原告）城建公司的委托诉讼代理人佘珍君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周效杉向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金50140.78元（从2017年1月1日起计算暂至2019年10月15日，以缴纳的房款为基数，按每日万分之一计算）,此后的违约金计算至法院裁判文书生效之日止；2、判决被告向原告交付购房全款的不动产统一销售发票；3、判决被告向原告提交补交房款的合法依据；4、判决被告终止向原告在交房之前先交纳物业管理费再交付房屋钥匙的不正当行为；5、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年12月21日，原告与被告签订了《衡阳市商品房买卖合同》，并办理了网签手续，合同约定被告应在2016年12月31日前将符合合同条件的商品房交付给原告，并约定了逾期交房和办证的违约责任。原告按照合同约定在2015年12月21日前将购房款492542元付清给被告，但被告未能按合同约定的时间交付房屋。被告于2019年1月8日才书面向原告通知收房。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。 被告（反诉原告）城建公司辩称，一、原告购买的房屋属于团购房，房屋价格远低于市场价，且团购房只针对珠晖区从事公务的职工，不能转让出售，原告不是团购房的对象，违反珠晖区政府的规定，原、被告之间的买卖合同无效。二、被告在建设该房屋的过程中，遇到环保督查、文明创建等不可抗力导致停工，延期交房并非被告的原因造成。三、合同约定的违约金过高，被告认为应当参照实际损失及租金来计算，被告已经对房屋租金进行了评估。四、通知交房的时间是2018年7月25日。五、被告已经于2019年1月将办理产权的资料提交给国土局和规划局了，因为政府在重新组建自然资源规划局一直没有审批下来，所以产权证也一直没办下来。六、房屋已经验收合格，没有质量问题；七、原告诉请的租金损失没有事实和法律依据。 被告（反诉原告）城建公司向本院提出诉讼请求：1、判决原告（反诉被告）周效杉支付被告（反诉原告）城建公司房屋保管费17900元，按50元/日计算自2018年10月17日至2019年10月10日；2、判决原告（反诉被告）周效杉承担本案反诉费。事实与理由：被告已于2018年10月16日短信通知原告办理收房手续，但原告一直未办理收房，按照双方签订的房屋买卖合同约定，原告应向被告支付每日逾期50元的房屋保管费。故被告特向法院提起反诉。 原告针对被告的反诉，提出如下答辩意见：一、原告是2019年1月8日和2019年7月6日两次收到被告邮寄的书面收房的通知。原告到被告处收房时，被告工作人员未出具房屋验收文件，还要求先补交房款和缴纳物业管理费之后才能收房，原告认为被告的行为违法，故未收房。故被告反诉的房屋保管费无事实和法律依据，依法应当驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的短信，原告有异议认为其没有接收到短信，本院认为，被告未提交短信原件核对，故本院不予采纳。被告提交的珠晖区人民政府和中共衡阳市珠晖区委办公室的文件及房屋转让协议，原告认为与本案无关，本院认为，该证据客观真实，与本案有关，故予以认定。被告提交的停工报告、整顿通知、复工报告、珠晖区安全生产监督管理局的决定书等，原告认为与本案无关，本院认为，该证据真实客观，且与本案有关，故予以采纳，是否能达到被告的证明目的，本院将在本院认为部分进行阐述。被告提交的工程质量竣工验收记录表，原告有异议，本院认为，该证据与本案有关，原告认为该证据不真实，但未提交证据证明，故对该证据予以认定。被告提交的情况说明属于被告一方的陈述，不属于证据范畴，本院不予认定。被告提交的中共衡阳市委办公室衡办【2019】38号文件，原告认为与本案无关，本院认为，该文件只能反映政府机构组建的有关内容，被告无法证明与本案的关联性，故不予采纳。被告提交的湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司出具的2份评估报告，原告认为与本案无关，本院认为，该2份鉴定报告是鉴定某某园小区的房价和租金，与本案有关，故予以采纳。 结合原、被告无异议的陈述及本院采纳的有效证据，认定事实如下： 2009年8月27日，衡阳市珠晖区人民政府向衡阳市规划局出具“关于在白渔潭园艺场征地建设区机关家属楼的函”，珠晖区拟参照石鼓、蒸湘的运作模式，由房地产开发公司负责建设商住房，区机关工作人员通过自行购买获得住房，区财政不补贴一分钱，恳请市规划局同意珠晖区在白渔潭园艺场内征用土地144亩用于机关家属楼建设。2010年5月6日，珠晖区委办公室和珠晖区政府办公室联合发布珠办通【2010】20号通知，通知要求各单位职工于2010年5月19日前支付首期购房款5万元，只限团购对象范围内的人员购房，不得转让、赠送、出售购房指标。雷开生取得了购房指标，并于2014年4月1日之前共支付了购房款150000元。此后，原告周效杉受让了雷开生的购房指标。 2015年12月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，1、原告购买被告开发的位于衡阳市某某区东某某路3号某某园11号楼2**3室，建筑面积为170.43平方米，单价为2890元/平方米，房款总金额492542元；2、被告应当在2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，如因不可抗力，被告在发生之日起30日内告知原告；3、被告未按照本合同规定的期限将房屋交付原告使用的，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.2%支付违约金；原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；4、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；5、由于原告原因，未能按期交付的，原告应在被告通知规定的商品房交付时间内办理房屋交接手续，由于原告原因，未能按期办理交接的，原告应向被告支付每逾期一日50元的房屋保管费。逾期超过15日，原告仍未办理房屋交接手续的，即视为被告已将本合同项下物业交付了原告，物业管理等相关费用自被告通知房屋交付之日起计算；6、双方均同意办理房地产产权手续采取委托代办的方式办理，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金；7、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房。当天，原告将剩余购房款342542.7元支付给被告。 2018年7月25日，被告城建公司在珠晖区人民政府网站上发布“关于某某园业主办理交房手续的通知”，通知的内容为：某某园项目已竣工验收，于2018年6月1日开始进行交付，各位业主在某某园小区购买的房屋，现可以办理交房相关手续，由于项目规模大，楼栋多，避免交房出现误差，决定采用分期分批形式进行交房，从7月26日开始交付13栋、15栋，其他楼栋根据工作安排依次交付，请您在接到我公司工作人员电话或短信通知后，按照有关流程，依法依规办理交房手续。2019年1月8日和2019年7月6日，原告分别收到了被告邮寄的收房通知书，但原告以被告收房程序不合法及未出示房屋验收证明等为由拒绝收房。 另查明，2018年8月至9月，某某园项目的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位均签字盖章表示某某园项目的13栋楼分别验收合格。某某园项目建设的过程中，出现了以下停工的事实：1、2015年3月24日，珠晖区安全生产监督管理局给被告出具强制措施决定书，因某某园项目民工死亡，要求某某园项目立即停止建设，待作出调查结论后再予以复工。2015年4月21日，珠晖区安全生产监督管理局查阅相关资料，证实民工死亡属于因病死亡，不属于安全生产事故，同意被告复工。2、2014年10月9日和2015年6月25日、2016年3月17日，衡阳市建设工程安全监督站分别给被告出具停工整顿通知书，原因均是该监督站工作人员在监督检查时，发现某某园项目存在严重施工隐患。3、2015年4月20日，衡阳市环境保护局珠晖分局给被告出具责令停工整治的通知，原因是某某园项目施工场地内有部分土方未覆盖，影响周边大气质量。4、2017年4月，被告给衡阳市珠晖区住房和城乡建设局出具停工报告，为迎接中央环保督察组进入湖南督察，所有原材料供应商企业都在进行整治改造，暂停混凝土等材料的供应，因此被告决定停工自查自纠。 被告开发建设的某某园项目，我院目前受理的包括原告在内的同类型情况基本一致的案件有多件。在本院受理的原告钟文蒙起诉被告的房屋买卖合同纠纷一案中，被告申请了对某某园小区的房屋市场售价及市场月租金进行鉴定。本院依法委托湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司对位于衡阳市某某区东某某路3号某某园小区2016年1月期间的房屋市场价格、楼层差价和2017年1月至2018年7月毛坯房市场租金进行鉴定，2019年10月12日，湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司出具湘明评字（2019）第10120702号、湘明评字（2019）第10120701号评估报告，评估某某园小区市场均价为3630元/平方米，楼层差价为10元/平方米；某某园小区2017年1月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米，建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告辩称，原被告签订的房屋买卖合同无效，本院认为，虽然珠晖区委办公室和珠晖区政府办公室联合发布珠办通【2010】20号通知只限珠晖区职工团购，不得转让、赠送、出售购房指标。但随后有很多职工将自己的团购指标进行转让，被告亦同意与受让团购房指标的原告签订《商品房买卖合同》，以上行为，并不违反法律和行政法规的规定，故原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务，原告已按合同约定于2015年12月付清了房款，被告应按照合同约定于2016年12月31日前交付房屋。关于逾期交房的截止时间，被告辩称其于2018年7月25日在珠晖区人民政府网站上发布的“关于某某园业主办理交房手续的通知”即应认定为向业主发出收房通知，本院认为，原、被告的房屋买卖合同中明确约定被告需以书面方式通知原告收房，故被告在网站上发的通知并不是有效的收房通知书。原告于2019年1月8日收到了原告书面的收房通知书，故被告的逾期交房的日期应计算至2019年1月8日，逾期交房计738天。关于逾期交房的原因，被告辩称，延期交房系不可抗力的原因导致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告因施工隐患或土方未覆盖等原因停工的，系其施工过程中的自身原因造成，并非属于不可抗力等因素，不能成为合同违约的抗辩事由。关于2017年4月的停工，虽然停工期间正好是中央环保督察期间，但系被告自主决定停工自查自纠，且该事由发生在合同约定交房时间之后，系因被告自身的原因造成的，其风险应由被告自行承担，被告要求在延期交房的期限内扣除停工时间的意见本院不予采纳。关于2015年3月24日至2015年4月21日（共计29天）的停工，系因民工死亡需要调查造成，且事后查明民工系因病死亡，故该停工是被告公司无法控制及避免的客观情况，可以作为延期的理由。故被告的逾期交房的时间计为709天（738天-29天）。 关于逾期交房违约金，被告辩称合同中约定的违约金过高，应予以调整。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而逾期交房造成的损失，实际上就是不能居住、使用该房屋造成的损失，该损失可以参照同地段同标准住房的租金损失来确定。根据湘明评字（2019）第10120701号评估报告，某某园小区2017年1月至2018年7月建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。合同中约定的违约金远远高于原告的损失，故本院依法将违约金调整至原告的房屋租赁实际损失。原告所购住房建筑面积为170.43平方米，故被告因逾期交房应支付原告的违约金计为9931.63元（170.43平方米×2.5元/平方米/月×12月/年÷365天/年×709天）。 关于原告诉请的购房发票，本院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关依照税收法律法规处理，不属于人民法院处理的范围。原告诉请的发票实际是为了办理房屋产权证，对此，原告可直接要求被告赔偿因未提供发票导致房屋产权证无法办理而给其造成的损失。关于原告诉请要求被告提交补房款的合法依据和要求被告终止先交物业费再交房的不正当行为，本院认为，首先，原告的以上两项诉请没有诉的利益；其次，原告以上两项诉讼请求均未有实质性内容，被告是否设置了以上收房的条件，原告并未有证据证明；再次，如被告确实设置了一些不合法的收房条件而阻碍了原告的收房，则原告可以直接向法院起诉要求被告交付房屋，并承担因此而造成延期交房的责任。故对原告的该两项诉请，本院不予支持。 关于被告反诉的房屋保管费，本院认为，原、被告对于房屋保管费的约定是双方的真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。原、被告在合同中约定，由于原告原因，未能按期办理交接的，原告应向被告支付每逾期一日五十元的房屋保管费，逾期超过15日，原告仍未办理房屋交接手续的，即视为被告已将本合同项下的房屋交付了原告。根据以上合同条款可见，如买房人逾期收房，最多应支付15天的房屋保管费。被告公司于2019年1月8日通知原告收房后，虽然在通知书中被告公司没有明确办理交房手续的期限，但原告应在合理期限内接收房屋，关于接收房屋的合理期限，本院酌定为15天，超过15天未收房即视为逾期收房，但原告至今未收房，故原告应向被告支付15天的房屋保管费750元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起六十日内赔偿原告（反诉被告）周效杉逾期交房违约金9931.63元； 原告（反诉被告）周效杉在本判决生效之日起六十日内支付被告（反诉原告）衡阳市珠晖城市建设开发公司房屋保管费750元； 驳回原告（反诉被告）周效杉的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）衡阳市珠晖城市建设开发公司的其他反诉请求。 如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1053元，由被告（反诉原告）衡阳市珠晖城市建设开发公司负担209元，原告（反诉被告）周效杉负担844元。反诉案件受理费124元，由被告（反诉原告）衡阳市珠晖城市建设开发公司负担119元，原告（反诉被告）周效杉负担5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  谢红春 审 判 员  王小卉 人民陪审员  王凌霄 二〇二〇年四月七日 法官 助理  洪 彪 代理书记员  廖金沙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。