福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽07民终145号 上诉人（原审被告）:季松英，女，1960年5月8日出生，汉族，住浦城县。 委托诉讼代理人：黄敬荣，福建云坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄钰涵，福建云坤律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:浦城县包装材料厂，住所地浦城县。 法定代表人：李盛涛，厂长。 委托诉讼代理人：陆斌，福建皇华律师事务所律师。 上诉人季松英因与被上诉人浦城县包装材料厂房屋租赁合同一案，不服浦城县人民法院（2019）闽0722民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 季松英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回浦城县包装材料厂的诉讼请求。事实和理由：一、法律是允许以口头方式订立合同的，从本案的录言证据可以证实，浦城县包装材料厂的法定代表人与季松英达成了10年的租期约定。一审判决认定，合同终止后，季松英继续占有涉案房屋于法无据。二、一审判决依据非专业的行政公告认定涉案房屋存在建筑质量和消防等方面安全隐患依据不足。三、浦城县包装材料厂的诉讼请求是以《厂房租赁合同》于2019年6月1日终止为基础，一审判决认定《厂房租赁合同》到期后形成不定期租赁关系，否定了浦城县包装材料厂的诉讼请求基础，适用法律错误。四、季松英合法开办养老机构，即便存在一些不足之处，只要通过整改能够达到要求，是政府的错误判定认为养老机构存在安全隐患而不能继续开办，对此事实一审法院未查清。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。 浦城县包装材料厂辩称，一、双方未达成10年的租赁期限的约定，季松英提交的录音资料恰是说明之间达成的租赁期间约定是5年，浦城县包装材料厂法定代表人的答应是一种续签租赁合同的意向，并未形成正式的租赁合同关系，需租赁期间到期后续签才能成就10年的租期。由于该租赁场所存在安全隐患，因此浦城县包装材料厂不能再与季松英续签合同。二、双方签订的《厂房租赁合同》于2018年6月1日到期，此后双方未再续签，根据合同法的规定，之间形成不定期租赁关系。2019年3月6日，浦城县包装材料厂向季松英送达《关于厂房租赁合同到期终止租赁的通知》，通知季松英双方的租赁关系于2019年6月1日到期，故双方的租赁合同关系于2019年6月1日终止。租赁关系终止后，季松英继续占用该租赁场所于法无据，一审判决对此作出的认定并非错误。三、2017年6月14日，经浦城县民政局、安监等部门联合排查，发现涉案租赁场所存在建筑质量及消防等方面重大安全隐患，且无法通过整改达标，要求浦城县包装材料厂限期搬迁、停止经营。一审判决对该事实的认定证据充分，并无任何错误之处。四、2019年6月1日之前双方形成租赁关系，此后租赁合同关系终止的事实认定，一审法院完全是根据本案事实作出的，并无矛盾之处。从2019年6月1日合同终止后，季松英属无权占用涉案房屋，故一审以占用费的法律关系支持浦城县包装材料厂的诉讼请求是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 浦城县包装材料厂向一审法院起诉请求：1.季松英返还其向浦城县包装材料厂承租的现劳英路171号租赁房屋（实际为一层、二层、三层一个房间，以及一层向里延伸到本厂里的仓库、路边车间和二层仓库）；2.季松英支付自2019年6月2日起至2019年9月1日止的租赁场所占有使用费3762元，并自2019年9月2日起至租赁场所返还之日止按年租金15048元的标准支付租赁场所占有使用费。 一审法院认定事实：1987年7月8日，浦城县人民政府作出关于同意成立“福建省浦城县包装装潢材料厂”的批复，同意浦城县二轻局成立“福建省浦城县包装装潢材料厂”，与县伞厂实行两块牌子，一套班子，分列账号，统一核算。1997年6月3日，经浦城县第二轻工业局研究，福建省浦城县包装装潢材料厂重新组建浦城县包装材料厂。坐落于浦城县爱民街劳英路171号（原门牌号为××）房屋即涉案租赁房屋的产权所有人为浦城县雨伞厂，交由浦城县包装材料厂经营管理和使用，包括对外出租。2013年6月1日，浦城县包装材料厂（甲方）与季松英（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将劳英路171号承租给乙方使用，租赁范围包括一层、二层、一层向里延伸到本厂里的仓库、路边车间和二层仓库；租赁期限5年，自2013年6月1日至2018年6月1日，年租金为13000元，3年后每年递增5%；租赁期满，乙方退出，装修、改造、增添的部分（不动产）不得擅自拆走或毁坏，也不能作价给甲方；乙方在租赁期间不得从事违法经营活动，否则相应的法律责任由乙方自负等内容。租赁合同签订后，浦城县包装材料厂依约将房屋交付给季松英使用，季松英按约支付了租金。2017年，浦城县包装材料厂还将浦城县爱民街劳英路171号三层的一个房间出租给季松英使用。2018年1月6日，浦城县包装材料厂与季松英签订消防与安全责任书。《厂房租赁合同》到期后，双方未再签订书面租赁合同，季松英继续承租上述房屋，并于2018年8月3日向浦城县包装材料厂支付了2018年6月1日至2019年6月1日的租金15048元。2019年3月6日，浦城县包装材料厂向季松英送达《关于厂房租赁合同到期终止租赁的通知》，通知上载明“你与我厂签订劳英路71号（171号）厂房，开办爱心托（敬）老院的租赁合同于2019年6月1日到期，根据浦城县人民政府〔2018〕99号会议纪要‘关于无证经营民办养老机构关停工作的专题会议纪要’的规定：我厂决定合同租赁到期收回厂房，不再续租。要求你在到期之日按时退还厂房，不得拖延”。因季松英不同意退出涉案租赁房屋，双方发生争议，浦城县包装材料厂向一审法院提起诉讼。 另查明，浦城县包装材料厂与季松英在签订《厂房租赁合同》时，浦城县包装材料厂口头承诺涉案租赁房屋可让季松英承租10年。季松英承租涉案房屋用于经营浦城县爱心敬老院，该敬老院为个体工商户，经营者为季松英，注册日期为2015年11月23日。2019年1月29日，浦城县民政局、浦城县公安局、浦城县公安消防大队、浦城县人民政府河滨街道办事处、浦城县二轻工业总会联合发布公告，公告主要内容为季松英经营的浦城县爱心托（敬）老院为二轻工业总会下属旧厂房改造，经县民政、消防大队等多部门联合排查，存在房屋建筑质量和消防安全等方面重大安全隐患，政府有关部门已经通知季松英停止经营。2019年1月31日，浦城县民政局与浦城县广播电视台（现已更名为浦城县融媒体中心）签订《广告发布业务合同》，浦城县民政局就季松英经营的爱心托（敬）老院存在重大安全隐患，委托浦城县广播电视台于2019年1月31日至2019年3月1日期间发布提醒老人疏散转移广告，浦城县广播电视台依《广告发布业务合同》约定在浦城1频道播出提醒老人疏散转移的整版字幕广告。 一审法院认为，浦城县包装材料厂、季松英签订的《厂房租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。季松英在《厂房租赁合同》约定的租期届满后，未再与浦城县包装材料厂签订书面的租赁合同的情形下继续承租涉案房屋，因此，浦城县包装材料厂、季松英之间依法形成不定期房屋租赁合同关系。对此，浦城县包装材料厂、季松英均有权随时解除终止双方的房屋租赁合同关系。浦城县包装材料厂在合理期限之前即2019年3月6日向季松英送达《关于厂房租赁合同到期终止租赁的通知》，并在通知中明确租赁合同于2019年6月1日到期，故浦城县包装材料厂与季松英房屋租赁合同关系于2019年6月1日终止。合同终止后，季松英继续占有涉案房屋，于法无据，故浦城县包装材料厂要求季松英返还租赁房屋的诉讼请求于法有据，应予支持。季松英对浦城县包装材料厂要求其支付自2019年6月2日起至2019年9月1日止的租赁场所占有使用费3762元，并自2019年9月2日起至租赁场所返还之日止按年租金15048元的标准支付租赁场所占有使用费的诉讼请求并无异议，对该项诉讼请求予以支持。因《厂房租赁合同》到期后，季松英与浦城县包装材料厂并未续签租赁合同，且季松英租赁涉案房屋用于经营爱心敬老院，该敬老院存在房屋建筑质量和消防安全等方面的重大安全隐患，故对季松英以浦城县包装材料厂在签订《厂房租赁合同》时，答应让其承租10年，不同意返还租赁房屋的抗辩意见不予采纳。季松英提出，如要其退出租赁房屋，浦城县包装材料厂要赔偿其损失1000000元，季松英并未提供相关的损失依据，对其主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决：一、季松英应于判决生效之日起20日内返还浦城县包装材料厂位于浦城县的租赁房屋（包括一层、二层、三层一个房间，以及一层向里延伸到本厂里的仓库、路边车间和二层仓库）；二、季松英应于判决生效之日起20日内支付浦城县包装材料厂房屋占有使用费（自2019年6月2日起至2019年9月1日止的租赁场所占有使用费3762元，并自2019年9月2日起至租赁场所返还之日止按年租金15048元的标准计算）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：季松英认为一审遗漏认定涉案的房屋已办理产权证及一审认定涉案房屋存在安全隐患的事实依据不足，并提交一份产权证及施工许可证，拟证明涉案房屋不存在安全隐患。本院认为，涉案房屋是否存在安全隐患与房产是否有产权证并无关联，季松英认为一审遗漏认定的该事实与本案审理并无关联，无需作为与本案审理具有关联的事实认定，一审法院未作事实认定并无不当。关于施工许可证，系为对涉案房屋施工的合法性判断依据，与证明该房屋现是否存在安全隐患的事实无关联，该证据本院不予采纳。关于涉案房屋是否存在安全隐患问题，一审法院以由浦城县民政局牵头，浦城县公安局、浦城县公安消防大队等部门联合检查作出涉案房屋存在安全隐患的事实认定。该联合检查的结论从浦城县人民政府〔2018〕99号会议纪要、联合公告可予以证实，因此，一审法院对涉案房屋存在安全隐患的事实认定系有相关证据予以佐证，本院亦予以确认。季松英认为认定涉案房屋存在安全隐患的依据不足的理由不能成立，本院不予支持。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，浦城县包装材料厂与季松英签订的《厂房租赁合同》依法成立并生效。《厂房租赁合同》约定的租期5年，至2018年6月1日。双方于2018年6月1日之后未再签订租赁合同，而季松英仍在继续使用并向浦城县包装材料厂缴纳租金至2019年6月1日。季松英认为，在签订涉案租赁合同时，浦城县包装材料厂的法定代表人答应季松英让其承租10年，因此租赁期为10年，不同意返还租赁房屋。本院认为，对要约作出承诺合同方能成立。本案浦城县包装材料厂法定代表人在签订合同时口头答应由季松英承租10年，只是对双方将来是否再续租的单方允诺，实质上是要约邀请的一种形式，未达到订立租赁合同要约的法律后果，更不是对对方要约作出的承诺，故依此作为季松英的承租期限在届期后再顺延5年租期的依据不足。再者，根据合同法第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面的形式，否则视为不定期租赁。本案的《厂房租赁合同》于2018年6月1日已到期，此后双方要形成超出6个月的租赁关系，应签订书面的合同，至今双方未形成书面的租赁合同，因此双方形成不定期租赁关系。由于自2018年6月1日之后双方形成了不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，浦城县包装材料厂可以随时提出解除租赁关系，但要给予承租人合理的期间。本案浦城县包装材料厂于2019年3月6日通知季松英，双方的租赁关系于2019年6月1日到期。浦城县包装材料厂通知终止的行为符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，一审法院认定双方的租赁关系于2019年6月1日已终止正确。另，涉案房屋存在安全隐患，浦城县包装材料厂作为出租人不能保持租赁物符合正常使用，其不再对该房屋对外出租亦属正当。因双方的租赁关系于2019年6月1日已终止，双方不存在租赁关系，季松英占用涉案房屋没有法律依据，因此之后应以占用的法律关系来处理之间对涉案房屋的权利和义务问题，一审法院对此处理所适用的法律正确。 综上所述，季松英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费270.2元，由上诉人季松英负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年四月十三日 书记员 薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。