辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终37号上诉人（原审原告）：李瑞涵，女，1989年1月20日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张誉腾、郝建华，辽宁智投律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：齐兴芝，女，1938年12月31日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：孙立群，女，1966年5月12日生，汉族，齐兴芝女儿，住大连市中山区。委托诉讼代理人：王艳波，辽宁拓衡律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：大连天意房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区大连湾镇前关村。法定代表人：杜宏，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：孙晓旭，上海市协力（大连）律师事务所律师。上诉人李瑞涵因与被上诉人齐兴芝、大连天意房地产开发有限公司（以下简称天意公司）所有权确认纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初4067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李瑞涵上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉请。事实与理由：一、一审判决认定的以下事实错误。1.一审认定2015年10月19日孙浩转账给天意公司的30,000元错误。该款项系上诉人给孙浩的款项，由孙浩转账支付给了天意公司。2.一审认定上诉人仅有两次向孙浩支付6600元偿还房屋贷款错误。孙浩的证明已陈述2016年8月至2017年5月上诉人以现金的形式已支付给孙浩偿还房屋贷款的款项。3.一审认定孙浩的两份证明是有条件将房屋给上诉人错误。4.一审认定2019年3月27日的还款行为是在本案诉讼过程中的行为，天意公司是明知案涉房屋有争议的。大连市住房公积金管理中心甘井子区办事处也是应当追加的当事人。上诉人早已将45万元款项提存在辽宁住邦律师事务所。5.上诉人与孙浩达成的口头协议借名买房，应合法有效，并不违反法律法规的强制性规定。2019年3月29日的发证行为是在本案诉讼过程中的行为，应当予以撒销。上诉人向大连市甘井子区人民法院提起了行政诉讼，要求撤销大连市自然资源局发给齐兴芝的不动产权证，甘井子区人民法院作出（2019）辽0211行初72号行政裁定书，以案件的审判需以相关的民事案件的审理为依据中止了该行政诉讼。二、一审判决适用法律错误。一审认定孙浩的两个证明是有条件的是认定事实，适用法律错误。本案是借名买房，实际购买人为上诉人。孙浩的《证明》中的还清贷款协助办理过户手续是对有房地产贷款办理过户的事实陈述，不影响上诉人的实际购买行为。依据在诉讼中的故意还款行为以超过50%认定房屋所有权人，适用法律错误。三、一审应当追加大连市住房公积金管理中心甘井子区办事处，不应因还款而未追加，程序违法。齐兴芝辩称：不同意上诉人的上诉请求。天意公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。李瑞涵向一审法院起诉请求：1.判令确认预告登记号为#的大连市甘井子区博艺园#号房屋归原告所有；2.判令被告协助办理房屋登记变更至原告名下的手续；3.判令第三人协助办理变更登记手续。一审法院认定事实：2015年10月19日，被告齐兴芝之子孙浩通过其名下账号为62×××07的账户向第三人天意公司转账支付30,000元。2015年12月30日，第三人（出卖人）天意公司与被告之子孙浩（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买第三人开发的房屋，建筑面积117.88平方米，单价5,508.83元，总金额649,381元，首期房款199,381元（含定金30,000元）买受人应于2015年12月30日前付清，余款450,000元买受人采取公积金贷款方式支付。2015年12月30日，原告李瑞涵通过其名下账号为62×××88（00003）的账户向第三人天意公司转账支付169,381元。2015年12月30日，第三人天意公司向孙浩出具销售不动产统一发票，不动产项目名称为金地艺境，销售的不动产地址为#，建筑面积117.88平方米，单价5,508.83元，预收款199,381元。2016年3月27日，孙浩出具证明记载，孙浩位于金地意境三期房屋归李瑞涵所有（房屋首付是李瑞涵付的，贷款由孙浩本人去办理，还款由李瑞涵个人承担，孙浩没有还款责任）房屋到期去更换名，孙浩不得占有此房屋。2017年5月3日，孙浩出具证明记载，金地意境三期#房屋首付贰拾万元人民币由李瑞涵已付，贷款每月贰仟贰佰元从2016年捌月份至2017年伍月份李瑞涵由现金的形式已付给孙浩，从2017年6月份每月贷款由转账方式还给孙浩，至贷款还清。如提前还款，孙浩有责任义务配合完成相关手续，房屋所有使用居住权、支配权归李瑞涵所有，房贷还清后孙浩配合更名。2017年8月31日，大连市公安局侯家派出所出具户籍证明记载，齐兴芝之夫孙玉良于2011年5月24日死亡注销户口，齐兴芝长子孙浩，1976年7月8日出生，于2017年8月26日死亡注销户口。2018年6月27日，大连市不动产登记中心房屋信息查询记载，房屋坐落甘井子区博艺园#号，建筑面积117.88。无权利登记信息。他项权登记信息抵押权人大连市住房公积金管理中心甘井子办事处，被担保主债权450,000元，债务履行期限2016年7月15日至2041年7月14日。预告登记信息权利人孙浩身份证明号2102121976××××××××，义务人大连天意房地产开发有限公司。商品房合同备案信息，权利人孙浩身份证明号2102121976××××××××，权利类型所有权，合同编号46760450。2018年7月6日，大连市住房公积金管理中心甘井子办事处出具证明记载，借款人孙浩，身份证号2102121976××××××××，合同号#，购房地址甘区博艺园#号，贷款金额450,000元，申请年限25年，放款日期2016年7月15日。2016年8月15日至2017年12月15日期间，孙浩通过其公积金账户余额按月偿还案涉房屋贷款，每月还款金额为2,192.92元。2018年1月15日，孙浩公积金账户余额偿还案涉房屋贷款593.18元。2018年7月15日，孙浩公积金账户余额偿还案涉房屋贷款54.69元。2017年6月19日，原告向孙浩转账7月份房贷2200元。2017年6月25日，原告向孙浩转账8、9月份房贷4400元。2018年1月30日至2019年3月11日期间，被告及其女儿孙立影通过向孙浩公积金账户内存现的方式按月偿还案涉房屋贷款，存现金额合计32,200元。2019年3月27日，被告对案涉房屋的公积金贷款予以一次性提前全部偿还，还款金额合计417,934.04元,其中还本金417,481.77元，还利息452.27元。2019年3月29日，大连市自然资源局向被告颁发中华人民共和国不动产权证书，该证书记载，被告齐兴芝系案涉房屋的权利人。一审法院认为：本案系所有权确认纠纷。根据本案现有证据，孙浩与第三人天意公司签订了《商品房买卖合同》，并向大连市住房公积金管理中心甘井子办事处办理抵押贷款，系案涉房屋的买受人。孙浩去世后，被告齐兴芝作为孙浩的唯一继承人继承取得案涉房屋，于法有据。至于原告主张的案涉房屋系以孙浩之名代为购买并办理银行贷款，原告系案涉房屋实际所有权人一节。虽然原告向法庭提供了孙浩的手书证明两份及原告交付案涉房屋部分首付款169,381元的证据，可以证明案涉房屋的首付款及部分贷款实际系由原告李瑞涵出资，但原告李瑞涵并未按照孙浩的两份手书证明中所述完成案涉房屋贷款的偿还，直至贷款全部还清为止，则该两份手书证明中所约定的原告李瑞涵取得案涉房屋所有权的条件（原告李瑞涵独自完成案涉房屋全部贷款的偿还）及期限（贷款还清后）均未成就、届至。事实上，在2017年5月3日孙浩出具证明后，原告仅在2017年6月19日、6月25日分两次通过微信转账的方式向孙浩支付案涉房屋贷款合计6600元，其后再未偿还过案涉房屋的贷款。而自2017年10月至2019年3月期间内，被告齐兴芝通过其子孙浩及其亲属名下的财产累计偿还案涉房屋贷款合计四十余万元，其对案涉房屋的实际出资比例超过案涉房屋总房款的50%。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告现有的证据材料不足以证明其系案涉房屋的所有权人，故对于原告请求确认案涉房屋归原告所有、被告及第三人协助变更房屋登记至原告名下的诉讼请求，不予支持。原告对案涉房屋的出资款项可另行通过债权之诉予以主张。一审法院判决：驳回原告李瑞涵的全部诉讼请求。案件受理费10,200元（原告李瑞涵已预付），由原告李瑞涵承担。本院对一审判决查明事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。虽然系孙浩与天意公司签订的购买案涉房屋的商品房买卖合同，且天意公司向孙浩出具收到购房首付款的发票，并以孙浩名义办理了公积金按揭贷款。但孙浩于2016年3月27日、2017年5月3日两次出具证明，表示案涉房屋归李瑞涵所有，房屋首付款是李瑞涵支付的，贷款以孙浩名义办理，还款责任由李瑞涵承担，贷款每月2200元从2016年8月至2017年5月李瑞涵以现金形式已付给孙浩，从2017年6月每月贷款以转账方式还给孙浩至贷款还清。且李瑞涵又提交了其于2015年12月30日通过其账户向天意公司转账支付首付款169,381元的凭证及于2017年6月19日向孙浩转账当年7月份房贷2200元，于2017年6月25日向孙浩转账当年8、9月份房贷4400元的凭证予以佐证。由此可知，孙浩生前已与李瑞涵达成合意，李瑞涵借孙浩名义购买案涉房屋，案涉房屋产权归李瑞涵所有，支付房款的责任由李瑞涵承担。对李瑞涵要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。至于李瑞涵诉请齐兴芝及天意公司协助办理房屋过户手续一节，如上所述，李瑞涵借孙浩名义购买房屋，各方当事人在孙浩去世后对案涉房屋物权的归属发生争议，李瑞涵可以请求确认权利。李瑞涵与孙浩之间非房屋买卖关系，故李瑞涵对孙浩不享有物上请求权，对李瑞涵要求齐兴芝及天意公司协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。齐兴芝及其女儿偿还的案涉房屋贷款本息，可另行向李瑞涵主张。关于齐兴芝主张从孙浩出具证明内容“李瑞涵所有房贷还清后孙浩配合更名”可知，孙浩与李瑞涵间为附条件的合同关系，李瑞涵不偿还完贷款，孙浩无权配合更名一节，本院认为，孙浩于2017年5月3日出具的证明记载“案涉房屋首付20万元由李瑞涵已付，贷款每月2200元从2016年8月份至2017年5月份李瑞涵由现金的形式已付给孙浩，从2017年6月份每月贷款由转账方式还给孙浩，至贷款还清。如提前还款，孙浩有责任义务配合完成相关手续，房屋所有使用居住权、支配权归李瑞涵所有，房贷还清后孙浩配合更名。”从该证明内容来看，孙浩重新确认了李瑞涵购买案涉房屋的全过程，明确案涉房屋归李瑞涵所有，首付款系李瑞涵支付，且李瑞涵已偿还2017年5月之前贷款及李瑞涵还需继续支付以后每月需偿还的贷款，并明确若李瑞涵提前还款，孙浩有配合义务。证明中记载“房贷还清后孙浩配合更名”是因房贷未还清，未经抵押权人同意，不具备孙浩配合李瑞涵更名的客观条件，孙浩与李瑞涵并未约定若李瑞涵未按时偿还贷款，案涉房屋所有权归孙浩所有。本案因孙浩死亡，李瑞涵与齐兴芝对案涉房屋产权发生争议，故李瑞涵在孙浩死亡后未继续偿还每月贷款，而是由齐兴芝及其女儿继续偿还贷款。且在本案发回重审后，齐兴芝对案涉房屋公积金贷款予以一次性提前全部偿还，并由天意公司协助齐兴芝办理了案涉房屋的产权登记。但齐兴芝及其女儿偿还了部分贷款不能产生案涉房屋物权变动的效力，即不因齐兴芝方偿还了李瑞涵所有的案涉房屋的部分贷款，案涉房屋产权即变更为齐兴芝所有。如上所述，齐兴芝方偿还的案涉房屋贷款本息可另行向李瑞涵主张。故对齐兴芝该项主张，本院不予支持。关于齐兴芝主张案涉房屋购买时使用孙浩的公积金贷款，根据国务院《住房公积金管理条例》第五条规定，公积金只能本人买房使用，不能挪作他用，故李瑞涵与孙浩的口头约定及孙浩出具的两份证明违背了我国强制性法律规定，属于无效行为一节，本院认为，《住房公积金管理条例》系管理性规定，而非效力性规定。李瑞涵借孙浩名义购买案涉房屋，并由孙浩进行公积金贷款支付购房款尾款，并不违反效力性、强制性法律规定。对齐兴芝该项主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初4067号民事判决；二、确认大连市甘井子区博艺园#号房屋归李瑞涵所有；三、驳回李瑞涵其他诉讼请求。一审案件受理费10,200元（李瑞涵预交），由齐兴芝负担；二审案件受理费10,200元（李瑞涵预交），由齐兴芝负担。本判决为终审判决。审判长  张萍萍审判员  王 亮审判员  季 烨二〇二〇年四月二十三日书记员  杜玉洁