湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2603号上诉人（原审被告）：长沙渡桥投资管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一中路6号第012栋三楼西头。法定代表人：戴桂梅，该公司总经理。委托代理人余亮，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托代理人雷丹娜，湖南湘军麓和事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南新物产物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道333号新物产集团后栋一层。法定代表人：李红旗，该公司总经理。委托代理人佘智海，湖南天地人律师事务所律师。上诉人长沙渡桥投资管理有限公司（以下简称渡桥公司）与被上诉人湖南新物产物业管理有限公司（以下简称新物产物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，渡桥公司不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初10942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人渡桥公司上诉请求：1.请求依法撤销长沙市芙蓉区人民法院(2018)湘0102民初10942号民事判决第一项，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，被上诉人新物产物业公司对2017年7月1日前的租金依法不具有诉讼主体资格。一审判决认为“本案《房屋租赁协议》、《补充协议》等合同合法有效。新物产集团公司已委托新物产物业公司负责涉椠房屋的对外招租事宜，新物产物业公司有权以自己名义主张租金。”但上诉人与被上诉人的租赁合同仅从2017年7月1日开始，被上诉人并非涉案房屋的产权方，无权以被上诉人自己的名义主张2017年7月1日前租金的权利。1、原审判决错误地将湖南新物产集团集团有限公司(以下简称“新物产集团公司”)委托新物产物业公司负责涉案房屋的对外招租事宜等同于被上诉人具有诉讼主体资格，从而认为新物产物业公司有权以自己名义主张租金，显属认定事实错误。根据渡桥公司与新物产物业公司、新物产集团公司三方于2015年10月签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》(以下简称“原合同”)，新物产物业公司和产权方新物产集团公司之间存在的是委托代理关系，被上诉人新物产物业公司仅系涉案房屋的物业管理方。根据《合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。据此可知，新物产物业公司能够行使诉权的仅为其与第三人签订的合同期间，即2017年7月1日以后与上诉人签订的租赁合同期间，在2017年7月1日以前的租金不具备诉讼主体资格，即便得到产权方授权，也不能以新物产物业公司自身的名义对外行使诉讼当事人资格。故对其主张上诉人应支付2016年4月至2017年6月30日期间的租金及管理费的请求依法应当不予支持。2、上诉人于2016年5月即搬离了涉案7楼，并另行租赁了其他房屋使用，自2016年5月-2017年6月30日的租金及管理费应当予以免付。根据原合同约定，该合同于2016年9月30日到期，上诉人以实际行动表明合同到期终止，不再继续使用涉案房屋7楼。虽然上诉人与被上诉人于2017年9月7日订立了租期自2017年7月1日起至2020年6月30日止的房屋租赁合同，但2016年9月30日至2017年6月30日期间双方未订立房屋租赁合同,原租赁双方也并未续签合同，故不符合《合同法》第236条规定的不定期租赁合同的情形，该期间上诉人与被上诉人不存在房屋租赁合同关系。原审认定上诉人应支付该期间的租金，显属认定事实错误，在上诉人并未实际使用房屋的情况下，应当免付租金。二、原审判决认定租金数额偏高，仍应当予以减少，甚至认定予以免付。一审判决认为“新物产物业公司将未经改造的电梯投入使用被行政处罚，涉案房屋电梯停运，导致渡桥公司未正常使用七楼东半层，新物产物业公司构成违约，且双方在2017年9月7日的补充协议中亦达成了减免部分租金的意向。故本院酌情将此期间的租金调整为26万元”，但是该租金及管理费数额认定缺乏事实依据，数额偏高。1、在涉案大楼发生电梯坠亡事故后，新物产物业公司及新物产集团公司一直未履行电梯维修义务，电梯停用期间租金依法应当减少或免付。大楼电梯作为办公的核心设各，如不修复运行，对日常办公、使用将产生严重影响，而且该大楼出现坠亡事故，基于情理和道德角度出发，根据一般人在同等情况下做出的判断，“凶屋”将对办公环境必然造成一定影响，对此办公的员工心理也造成影响，而且实际上也给大楼租户的经营造成了不利影响。涉案大楼电梯于2016年4月停用后上诉人于2016年5月另行租赁了房屋，实际未使用涉案房屋7楼，并通知了新物产物业公司及客户。实际上，上诉人因新物产物业公司及新物产集团公司的违约行为实际遭受了巨大损失，被上诉人直至2018年4月才将电梯调试开通运行。故该部分租金应当减少或免付。2、对应不同租赁时期，租金应当予以减少或免付。对2016年5月-2016年9月30日(原合同期内)和2016年7月1日-2017年6月30日(未签合同期内)上诉人未使用涉案房屋期间的租金应当予以免收。2017年7月1日-2018年4月12日(新合同期内)大楼电梯仍未开通，根据双方2017年9月房屋租赁合同，合同签订后被上诉人新物产物业公司一直承诺电梯将尽快投入使用，但直到2018年4月13日电梯才开始正常运行，并承诺对电梯事故期间的租金予以减免，只是未对减免具体金额达成一致。结合上述因素，被上诉人存在严重违约行为，上诉人因受电梯影响另行租赁房屋遭受多种损失且未提出反诉，“凶屋”对上诉人的经营实际造成不利影响，依法应当予以减免或免收。若认定上诉人需要支付租金及管理费,建议在26万的基础上综合考虑前述应当予以减免或免收租金情形，酌情考虑应付租金及管理费在十万元以内为宜。综上所述，一审法院认定事实错误，上诉人恳请二审法院依法查明事实，依法撤销长沙市芙蓉区人民法院(2018)湘0102民初10942号民事判决第一项，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人新物产物业公司答辩要点：一、答辩人诉讼主体适格，一审法院认定事实准确。1.答辩人已分别于2015年3月17日、2015年9月2日取得湖南新物产集团有限公司（以下称新物产集团）书面授权，答辩人依法享有对本案所涉房屋进行出租、管理的权利。答辩人与新物产集团于2017年7月28日签订了《委托管理协议》，协议第一条委托事项中明确约定了答辩人负责本案所涉房屋所在大楼的对外租赁、租金收缴、欠缴租金的清收等事项；2.2017年9月7日，就被答辩人实际控制和使用的本案所涉房屋所欠缴的租金及管理费的核算事宜，答辩人与被答辩人签订了《补充协议》。根据《补充协议》的约定，双方确定了本案所涉房屋在2016年4月至2017年6月30日期间的租金及管理费核算标准及金额，并约定由被答辩人于2017年10月前将欠缴租金及管理费的50%支付至答辩人账户，剩余款项于2017年12月前支付。二、被答辩人于自2015年10月22日一直承租并实际占用本案所涉房屋，应承担支付租金及管理费的义务。租赁期限届满后，被答辩人并未按照约定腾空并退出承租房屋，根据合同法第236条规定，《房屋租赁合同》应继续有效，租赁期限为不定期。另外，答辩人与被答辩人于2017年9月7日签订的《补充协议》，明确了本案所涉房屋在2016年4月至2017年6月30日期间的租金及管理费的结算标准，实际上被答辩人认可了在该期间实际占用、使用本案所涉房屋的事实。三、一审法院已针对电梯停运事宜及双方约定的减免意向对本案所涉房屋的租金进行了减免。根据答辩人与被答辩人于2017年9月7日签订的《补充协议》内容，双方一致同意2016年4月至2017年6月30日期间被答辩人所欠租金及管理费核算为25万元，在该核算标准上的租金减免优惠额度，应由被答辩人自行与新物产集团协商。在被答辩人未与新物产集团达成一致意见前，被答辩人应按照该标准支付。另外，根据《补充协议》约定，被答辩人应按照新物产集团给予优惠政策支付2017年7月1日至10月30日期间的租金及管理费，按照合同约定标准支付2017年11月1日至2018年4月13日期间租金及管理费，即按照三方《房屋租赁协议》约定的租金及管理费标准核算本案所涉房屋2017年11月1日至2018年4月13日期间的租金及管理费为9万元。因此，按照双方约定，在未计算2017年7月1日至2017年10月30日四个月期间的租金及管理费的情况下，被答辩人应向答辩人支付本案所涉房屋2016年4月至2017年6月30日及2017年11月1日至2018年4月13日期间租金及管理费共计34万元，现一审法院酌情将2016年4月至2018年4月13日期间的租金调整为26万元，已属于充分考虑了双方约定的减免意向以及电梯停运的客观情况。新物产物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.渡桥公司向新物产物业公司支付2016年4月至2018年4月12日欠付的租金及管理费406667元；2.渡桥公司以日利率万分之五的标准向新物产物业公司支付逾期付款的违约金（暂计算至2018年8月17日为60647.5元，具体以实际还款之日为准）。一审法院认定的事实：1、新物产集团公司（甲方）、渡桥公司（乙方）、新物产物业公司（丙方）共同订立《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于长沙市部分房屋出租给乙方作办公经营用房，甲方委托丙方负责上述招租事项及物业管理，逾期支付租金及物业管理费，每逾期一日按所欠租金千分之五支付违约金。新物产物业公司与渡桥公司另订立《补充协议》一份，对上述房屋管理费进行了约定。双方在协议附件中约定七楼整层年租金为40万元。2017年9月7日，新物产物业公司与渡桥公司订立房屋租赁合同一份，约定新物产物业公司将上述七楼整层等房屋出租给渡桥公司，租期自2017年7月1日起至2020年6月30日止。2、2017年9月7日，新物产物业公司与渡桥公司订立补充协议一份，约定七楼东厢半层及管理费2016年4月至2017年6月30日前的租金及管理费（按原合同约定25万元核算）新物产物业公司将自行与新物产集团协调，减免优惠额度，2017年7月1日至10月31日的租金参照优惠政策执行。2017年11月1日起的按照主合同约定标准执行；此协议中另约定，2017年11月1日开始执行的租金，如电梯未开通，则按电梯开通之日开始执行。3、新物产物业公司一直未按上述约定明确减免优惠额度，渡桥公司未支付2016年4月至2018年4月12日期间七楼东半层的租金及管理费。双方在庭审中认可按上述原合同约定标准，未付的七楼东半层的租金及管理费共为406667元。渡桥公司称未付的原因是电梯停运，导致其在此期间未使用该部分房屋，而是另行租赁了其他房屋使用，并提供了房屋租赁合同及租金支付凭证为证。4、2016年8月12日，长沙市质量技术监督局对新物产物业公司作出行政处罚决定，因该公司管理的湖南新物产集团有限公司大楼电梯改造完毕后未经检验即投入使用，故责令该公司停止使用未经检验的电梯等。2018年4月13日，湖南新物产集团有限公司大楼电梯开始投入使用。一审法院认为，本案《房屋租赁协议》、《补充协议》等合同合法有效。新物产集团公司已委托新物产物业公司负责涉案房屋的对外招租事宜，新物产物业公司有权以自己名义主张租金。按原合同约定的标准，2016年4月至2018年4月12日期间七楼东半层的租金及管理费共为406667元。此期间，新物产物业公司将未经改造的电梯投入使用被行政处罚，涉案房屋电梯停运，导致渡桥公司未正常使用七楼东半层，新物产物业公司构成违约，且双方在2017年9月7日的补充协议中亦达成了减免部分租金的意向。故本院酌情将此期间的租金调整为26万元。新物产物业公司未能保障电梯的正常运行，双方对具体的租金金额发生争议。故本院对新物产物业公司主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、长沙渡桥投资管理有限公司本判决生效之日起三日内向湖南新物产物业管理有限公司支付自2016年4月至2018年4月12日期间的租金及管理费共26万元；二、驳回湖南新物产物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费8310元，因适用简易程序审理，减半收取4155元，由长沙渡桥投资管理有限公司承担2600元，湖南新物产物业管理有限公司负担1555元。二审审理期间，当事人均未提供新的证据。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.被上诉人湖南新物产物业管理有限公司是否具备诉讼主体资格？2.原审认定的租金及管理费数额是否合理？关于湖南新物产物业管理有限公司的诉讼主体资格问题，经查，湖南新物产集团有限公司通过《委托管理协议》、《授权委托书》授权上诉人新物产物业公司全权负责案涉房屋的管理，并认可新物产物业公司可以自己的名义开展对委托物业的对外租赁和签订租赁合同等事宜，故本案上诉人新物产物业公司有权以自己的名义主张租赁，并以自己的名义进行诉讼，其具备本案诉讼主体资格，对上诉人渡桥公司的该上诉意见本院不予采纳。关于本案租金及管理费的数额的认定问题。综合本案被上诉人新物产物业公司在履行租赁合同的过程中存在案涉房屋电梯停运等未全面履行租赁合同的违约行为，根据双方在补充协议中达成的减免部分租金的意思表示，原审就本案案涉租金酌情调整为26万元合理，本院亦予以支持。综上，上诉人渡桥公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8310元，由上诉人长沙渡桥投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年四月十七日书记员  杨 蓓