北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终956号上诉人（原审被告、反诉原告）：华润置地发展（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：蒋智生，董事长。委托诉讼代理人：张希，北京双鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张某，男，1972年3月8日出生。委托诉讼代理人：郝亮亮，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜来，北京市岳成律师事务所律师。上诉人华润置地发展（北京）有限公司（以下简称华润置地公司）因与被上诉人张某商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华润置地公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持我公司一审全部反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定案件事实不清，张某违约在先，并以其行为表明不再继续履行合同，应承担违约责任。1、一审法院故意忽略张某拒绝网签（具备购房资格）在前复婚（丧失购房资格）在后的事实。2、一审法院遗漏张某书面承诺如其违反限购政策导致合同解除将承担赔偿责任的关键事实及证据。二、张某通过先离婚再复婚的方式导致《北京市商品房预售合同》解除，同时在其尚未复婚的情况下谎称其已复婚，并明示无法继续履行合同，违反诚实信用原则。三、一审法院适用法律错误，应适用合同法第94条之合同法定解除权的规定。四、张某并未实际收房，并未因延期交房而产生任何损失，从公平原则出发，也应返还华润置地公司向其支付的65000元。同时，一审法院以“与之前的自认不一致”否定华润置地公司支付65000元包含因限签政策所支付违约金的意见，显然错误。张某辩称，一、张某不存在华润公司所谓“拒绝网签在前复婚在后”的情况，华润置地公司也未提供充分的证据证明存在上述情况。二、张某早就告知过华润置地公司自己有复婚计划，并且也是在明确表示了要退房且华润置地公司也同意的情况下才办理复婚的，不存在“以复婚的形式违约”的可能。三、张某在签署合同时具备购房资格，如果华润置地公司按时办理网签，双方的合同是完全可以履行的。但是由于华润置地公司怠于办理网签的义务，最终导致合同无法履行。四、华润置地公司作为专业的房地产企业，对于房产政策的了解程度比张某更高，却在合同履行过程中出现问题时消极回避，极端不负责任。五、华润置地公司支付的逾期交房违约金，是在双方合同履行期间，其已出现逾期交房的违约行为的情况下，按照合同约定应当承担的，也是华润置地公司自愿给付的，而且相对其逾期时间，也仅承担了很少部分的违约金。另，华润置地公司对该笔违约金性质前后不一的表述，也能反映出其未向法院如实陈述的态度。六、张某的诉求非常合理，一审法院判决结果正常，依法应予维持。张某向一审法院起诉请求：1、请求确认双方于2018年5月16日签订的《北京市商品房预售合同》于2019年2月19日解除，2、请求判令华润置地公司返还购房款23204893元，3、请求判令华润置地公司按中国人民银行同期贷款利率支付购房款利息（以23204893元为基数，自2018年5月2日起算，计算至实际付款之日）。华润置地公司向一审法院反诉请求：1、要求判令华润置地公司与张某于2018年5月16日签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议于2019年8月5日解除，2、要求判令张某支付华润置地公司违约金2320489元，3、要求判令张某返还华润置地公司65000元，4、要求判令张某给付华润置地公司律师费10万元。一审法院认定事实：2018年4月25日，张某与华润置地公司签订《北京市商品房认购书》及补充协议，约定：张某所认购商品房位于门头沟区401号房（以下简称401号房屋），购房款23204893元。当天，张某向华润置地公司交纳购房定金20万元。2018年5月2日，张某向华润置地公司交清全部购房款，金额共计23204893元（含此前20万元定金）。2018年5月9日，张某将其名下的石景山房屋过户至其配偶王某名下。王某名下另有一套朝阳房屋。2018年5月11日，张某与王某离婚。2018年5月16日，张某签订《北京市商品房预售合同》及其补充协议草稿，载明：出卖人（甲方）：华润置地公司，买受人（乙方）：张某，商品房为401号房屋，预测建筑面积570.62平方米，总价款23204893元，十一、交付时间详见补充协议约定；十九、出卖人应当自本合同签订之日起7日内（不超过30日）办理商品房预售合同联机备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，预售合同登记备案详见补充协议约定；补充协议：九、2018年9月30日之前，主合同及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款到达甲方账户25个工作日以上的，甲方在2018年9月30日前交付房屋；十六、出卖人有权在收到全部房款（一次性支付）后，签订主合同及本补充协议，并同时完成网签系统备案；二十五、1.主合同及本补充协议签订前，出卖人已充分告知买受人国家及省、市有关部门对新购商品房的限制性规定及政策要求，买受人已充分知悉并理解以上限制性规定，确认其目前完全具备购买该商品房的资格条件。如因买受人不符合有关规定导致合同无法登记备案的，出卖人有权解除主合同及本补充协议，并要求买受人按主合同及本补充协议约定的标准承担违约金；6.5因买受人原因导致本合同解除或无效的，买受人除需承担逾期解除合同备案及注销预售登记等相关手续违约金外，除本合同另有约定，买受人还应按总房款10%的标准向出卖人承担违约金；6.7出卖人有权在买受人已付款项中扣除应由买受人承担的违约金，如因买受人违约给出卖人造成的所有直接和间接损失（包括但不限于律师费）均由买受人承担；6.11若出现法定或约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃解除权。华润置地公司未在上述合同中签章。2018年6月至9月，华润置地公司在北京市新建商品住房签约统筹平台将401号房屋多次上报网签，北京市住房和城乡建设委员会一直未安排网签时间。2018年7月，张某询问华润置地公司销售人员王渠涵网签事宜。2018年7月16日，王渠涵通过微信向张某表示：“政策管控，现在全北京的豪宅都无法网签，开发商也很难办，今天领导不在，我明天和领导说一下您的想法。”2018年10月17日，华润置地公司向张某支付违约赔偿金65000元。本案中，对该款项的性质，华润置地公司前后陈述不一致。在2019年4月17日华润置地公司提交的答辩状中，华润置地公司表示该款项系因华润置地公司延期交房支付的补偿金。在2019年8月5日华润置地公司提交的答辩状及反诉状中，华润置地公司表示该款项系因延期交房及限签政策支付的补偿金。张某表示该款项仅系延期交房的违约金。后张某未收房。2018年11月26日，张某向华润置地公司销售人员王渠涵通过微信表示：“你记着你往上报退款的钱，然后还有这几个月的利息呢。”王渠涵表示和领导提一下。2018年12月初，华润置地公司再次在北京市新建商品住房签约统筹平台将401号房屋上报网签。2018年12月6日，张某与华润置地公司销售人员王渠涵通话，后王渠函通过微信向张某表示：“已经把建委的网签计划退回，不再提交。”对此，审理中，张某表示：“我开始问华润置地公司11月16日能不能办网签，华润置地公司说不一定，后来说办不了，我跟华润置地公司说我将要在11月底办复婚，12月要办移民的身份，需要夫妻的证明。”2018年12月14日，华润公司向张某邮寄交付通知书。2018年12月16日，张某收到交付通知书。2018年12月18日，张某与王某复婚。至此，张某已不具备购房资格。2018年12月27日，张某向华润置地公司销售人员王渠涵发送微信表示：“收房通知书是怎么回事？”王渠涵表示：“经过公司领导商议，因为您的购房合同已经签署，且已经款清，具备收房条件，所以给您发的入住通知书。”张某表示：“11月16日不是跟你说过退房事宜，你说一月份左右差不多吗？”，王渠涵表示：“确实，您和我们提过，因为已经不具备购房资格，放弃网签。但是因为已记入本年度业绩，退房手续需要1月份才能启动。”张某表示：“9月22日我和你们党总在他办公室提出网签的事宜，到现在也没有任何答复，当时你也在，当时说十一前给消息也没信。”王渠涵表示：“您当时和我们接触，提出了要求，只是售楼处层面无权给您书面答复，但是我们一直在努力与建委沟通，争取尽快网签。”张某表示：“你说党总出差了，什么时候回来，帮我约一下党总吧。”2019年1月7日，张某与王渠涵在微信中提及网签事宜，张某表示：“你明天如果提交网签的话，什么时候能有准确的日期？”，王渠涵表示：“您这边能顺利买房，当年是两好搭一好。明天我给您报上去，然后周四会给我答复，结果就能看出来他让不让了。”审理中，经询问，张某表示这是要办一下看看还有没有资格。2019年1月8日，王渠涵向张某发送王渠涵与华润置地公司营销总监党巍的聊天记录显示：王渠涵表示：“党总，张某仍然要求想见您，想让我们帮助确认如果网签以后能否顺利办房产证，他本人已经向12345求证了，但是12345也并没有给出明确答复，如果不能保证后期顺利办房产证的话，就只能协商退房的事儿了。”党巍表示：“我们再落实一下他的情况是否能办理房产证，然后再说。”王渠涵询问：“周五可以给答复吗。”党巍表示不知道。2019年1月24日，张某向华润置地公司发送《关于催告办理网签手续等事宜的函》，载明：“张某多次催告华润置地公司办理网签手续，但华润置地公司一直未予履行，未给予任何合理解释，目前张某已于2018年12月结婚，家庭名下有2套住房，现致函如下：一、请对拖延办理网签行为作出解释。二、张某签订合同时所作的购房资格核验是否仍具有效力？以本人目前的家庭住房情况，是否仍可购买该房屋，是否可以办理过户手续？三、如本人仍具有购房资格，请明确办理网签的具体时间。”2019年1月25日，华润置地公司收到上述函件。2019年2月18日，张某向华润置地公司发送《解约函》，载明：“一、自本函送达华润置地公司之日起，双方于2018年5月16日签订的《北京市商品房预售合同》即告解除。二、华润置地公司应于本函送达之日起三日内，退还本人已付全部房款共计23204893元，并支付利息。”2019年2月19日，华润置地公司收到上述函件。经法院与王渠涵调查，王渠涵表示：“我2016年9月至2019年1月中旬在华润置地公司担任置业顾问。张某2018年四、五月份买房。5月份草签合同后，口头交涉什么时候网签，当时预计2018年五、六月份网签，当时因为建委对大额房屋买卖合同有管控，我们开始预计2018年6月份能网签，但后来建委一直管控到2018年12月份。2018年5月后，华润置地公司应该向建委报过网签，如果建委同意这户进行网签，则建委给华润置地公司反馈一个每一户房屋进行网签的时间，如果建委存在调控的情况，则不给安排网签的时间表，华润置地公司得到建委安排的时间表后，如果客户能在建委安排的时间进行网签，是选对号，反之则选择叉号。2018年12月6日，张某和我微信语音通话表示他已经不具备购房资格了，要求撤回网签，所以我们在建委的时间表上选择了叉号。当时我和张某说建委安排的网签时间已经下来了，是2018年12月12日2点半到2018年12月13日12点，我问张某是否复婚，还有无购房资格，他说已经复婚了，没有购房资格了。我之前在2018年6月同张某进行过交流，张某很关注网签时间，从6月之后，我和张某就一直就网签时间进行交流，那时张某提出不能无限期地等，因为他要复婚。张某是为了买房离婚，离婚后取得了购房资格，建委的操作流程有一个漏洞，就是如果一个人先离婚，通过了购房资格审核，然后再复婚，此时再报网签应该可以通过。但是张某比较严谨，他担心即使在复婚后，通过了网签，将来办理房屋所有权证的时候也会产生障碍，所以从2018年6月至12月一直在各方求证此事，但没有一个单位明确回复张某。这个过程和华润置地公司给张某多次报网签是同时进行的。2018年12月6日，当时我问张某是否有购房资格，他说已经没有购房资格了，让我不再提交网签了。张某是为了买401号房屋离婚。对微信中提到的2019年1月7日双方又要报网签的事记不清了。我印象中就给张某的购房资格审了一次，就是在他离婚后。2018年12月6日，张某跟我说他已经复婚了。当天我是听张某说他复婚了，没有见到书面材料。当时北京所有的一手房在网签时都要经过建委的统筹，这个状态到现在都没有结束，从张某签约之前这个状态就开始了，当时预计2018年五、六月份完成网签已经是打了富余量了。2018年6月开始，因为没有办理网签，张某一直在与华润置地公司交涉，一个是什么时候能办网签，另一个是如果办不了网签怎么处理，华润置地公司一直没有明确回复，只是说等着。”经质证，张某表示：“真实性认可，其中有一部分与事实不符，对2018年12月6日王渠涵与张某通话内容有异议，没有提到复婚的问题，复婚的计划在之前就表示过，年底要复婚。”华润置地公司表示认可。经法院与北京市住房和城乡建设委员会电话联系，询问总价2000万以上的房屋网签有无限制，该委表示：“确实有这方面的工作，不是限制，会根据全市的申报情况做一个统筹，是网签调度，会要求报签约计划，但是去年并没有说一直在限制多高总价，最后去年的签约有上亿的房子也签了，得看他具体的时间。这是一个临时性措施，这个工作现在还有，二、三千万的房子，那个时间段不行，后来也行了，他可能会有一定的延缓，不存在说会持续到什么时间，根据市场情况会有变动、调整。现在不会再影响，根据市场情况，相对集中的时候会有一些延缓。从2018年年底就不再有延缓了，基本上可能一周、二周左右都会完成签约。2018年到12月份就可以签了。2018年的延缓的期间是七、八月份到十二月份，每套房子情况不一致，根据全市情况做统筹。”经质证，双方对此认可。2019年7月15日，北京双鹏律师事务所向华润置地公司开具了共计10万元的律师代理费的发票。审理中，华润置地公司在2019年8月5日开庭时表示张某存在违约行为，要求判令双方《北京市商品房预售合同》及其补充协议于当天解除。张某于当天收到相应反诉状。一审法院认为，合同法第三十七条规定，“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，张某已向华润置地公司全额支付房价款，华润置地公司接受，《北京市商品房预售合同》及其补充协议成立。上述合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。经法院与王渠涵及北京市住房和城乡建设委员会调查，双方合同成立后至2018年12月份能够正常网签期间，住建部门一直对房屋买卖网签安排存在延缓情况，直至2018年12月份上述措施影响结束。对401号房屋迟至2018年12月份不能网签的情况，双方就此均不存在违约行为，现因张某已复婚，不具备购房资格，法院确认双方合同解除，双方就此互不承担违约责任，因双方就此均不存在违约行为，双方均不享有法定解除权，法院确认双方合同于本判决生效之日起解除。对华润置地公司所提张某复婚系恶意违约的答辩意见，因我国实行婚姻自由的婚姻制度，华润置地公司的相应答辩意见没有法律依据，法院不予采纳。合同解除后，华润置地公司应返还购房款，故法院确认华润置地公司应返还张某购房款23204893元，并以23204893元为基数，自2018年5月2日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率，返还张某利息。对张某、华润置地公司各自主张合同解除的理由及时间，法院均不予认定。对张某主张利息过高部分，法院不予支持。对华润置地公司主张的违约金2320489元，无法律依据，法院不予支持。对华润置地公司主张的违约赔偿金65000元，根据华润置地公司2019年4月17日的答辩状，该款项系针对华润置地公司延期交房的违约金，支付该违约金当时，华润置地公司延期交房的违约行为已经发生，故该款项不应退还。对华润置地公司在此后的答辩意见中所提该款项包括了因限签政策所支付违约金的意见，与华润置地公司之前的自认不一致，且缺乏证据证实，法院不予采纳。对华润置地公司要求张某支付律师费10万元的诉讼请求，张某不存在违约行为，该项请求无事实及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第九十七条，判决：一、张某与华润置地发展（北京）有限公司订立的《北京市商品房预售合同》及其补充协议于本判决生效之日起解除；二、华润置地发展（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内返还张某购房款23204893元，并以23204893元为基数，按照中国人民银行同期存款利率支付张某利息，自2018年5月2日起计算至实际付清之日止；三、驳回张某的其他诉讼请求；四、驳回华润置地发展（北京）有限公司的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，双方当事人均认可2018年7月至9月，华润置地公司在北京市新建商品住房签约统筹平台将401号房屋多次上报网签，北京市住房和城乡建设委员会一直未安排网签时间。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，华润置地公司与张某签订的《北京市商品房预售合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。关于华润置地公司上诉主张因张某违约导致合同解除，张某应承担违约责任，根据本案查明事实，双方签订合同后，张某已向华润置地公司全额支付购房款，而合同未能按双方预计时间履行的原因是住建部门对房屋买卖网签安排存在延缓情况。2018年12月18日张某复婚后，已不具备购房资格，合同无法继续履行。因本案合同系因不可归责于双方当事人的原因导致网签迟延时间过长，最终履行不能，双方对此均不存在违约行为，互不享有法定解除权，一审法院判决解除合同的处理正确，本院予以确认，并对华润置地公司上诉主张的违约金及律师费不予支持。关于华润置地公司上诉主张的张某复婚系恶意违约，因我国实行婚姻自由的婚姻制度，该主张没有法律依据，本院不予采纳。关于华润置地公司上诉主张的张某应返还违约赔偿金65000元，因华润置地公司在一审答辩状自认该款项系华润置地公司延期交房的违约金，且华润置地公司延期交房的违约行为确实发生，故该款项不应退还，本院对该上诉主张不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，一审法院判决华润置地公司返还购房款及利息的处理正确，本院予以确认。综上所述，华润置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费157824元，由华润置地发展（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 赵 蕾二〇二〇年四月二日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌