广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初11515号原告：东莞市福威房地产开发有限公司，住所地：东莞市南城区周溪宏图路88号福威大厦一楼。法定代表人：古志勇。委托代理人：吴康平，广东立慧律师事务所律师委托代理人：潘颂宇，广东立慧律师事务所律师被告：梅亚平，男，1966年7月11日出生，汉族，住湖北省蕲春县，原告东莞市福威房地产开发有限公司（以下均简称“福威公司”）与被告梅亚平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄薇适用简易程序于2017年6月30日公开开庭进行了审理。原告福威公司的代理人吴康平、潘颂宇，被告梅亚平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告福威公司起诉称，原、被告于2014年12月31日签订《租赁合同书》，由原告将位于东莞市南城区××路××福××大厦××室出租给被告使用，租赁期限为2015年1月1日至2018年6月30日，租金在2016年12月31日前为每月3168元、2017年1月1日开始为每月3485元，物业管理费每月336元，每月5号前支付租金及管理费、水电费。同时，合同约定若拖欠租金超过一个月，原告有权解除合同及要求被告承担滞纳金及违约金。被告从2016年5月开始无故拖欠租金，原告无奈只能提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告于2014年12月31日签订的《租赁合同书》；2、被告向原告支付拖欠的租金截止至双方合同解除时，暂计算至2017年3月31日为35799元；3、被告向原告支付物业占用费，按每月3485元的标准从法院判决解除租赁合同之日计算至被告实际归还租赁物之日；4、被告向原告支付从2016年5月开始计算的物业管理费、电费至租赁物返还之日，暂计算至3月31日为4911.60元；5、被告向原告支付滞纳金（从2016年5月起以每月拖欠的租金及物业管理费、水电费之和为本金，按本金的1%的标准计算至租赁物实际归还之日）；6、被告支付解除合同违约金10455元；7、被告承担本案诉讼费用、律师费用。被告梅亚平答辩称，其同意解除合同，但对原告主张的租金存在异议，并认为合同约定的违约金过高，原告同时诉请滞纳金和违约金属于重复计算。经审理查明，原告福威公司系福威大厦的开发商，持有该大厦的《建设工程规划许可证》。2014年12月31日，福威公司与被告梅亚平签订《租赁合同书》，原告将位于南城××路××福××大厦××单元的物业出租给被告用于网络营销；租赁期从2015年1月1日起至2018年6月30日；2015年1月1日至2016年12月31日的租金为每月3168元、2017年1月1日至2018年6月30日的租金为每月3485元，物业管理费每月336元，租金和物业管理费应于每月5日前支付，拖欠租金等相关费用须支付违约金，违约金为拖欠天数乘以缴租金额的1%，拖欠租金、管理费、水电费等费用10日以上有权给予停水停电等处理措施，逾期交租金1个月经发出通知10日内不处理，有权单方解除合同，不退回租赁保证金并收回租赁物……；签订合同时支付租赁保证金9504元；拖欠租金一个月以上的，有权解除合同收回租赁物并不予退还保证金，保证金作为违约金的一部分，且还应当支付相当于3个月标准的租金。原告提交的《收费通知单》显示，被告从2016年5月开始拖欠租金、管理费以及水电费用，截止至2017年3月份，拖欠的租金35799元、管理费3696元、电费1215.60元；该通知单还显示被告从2017年2月份开始电费均为0元。原告于2016年12月25日向被告发出费用催交函，但未果，故提起本案诉讼。原告主张为追讨前述费用，委托广东立慧律师事务所提起诉讼，支付律师费用3000元。被告确认因资金关系从2016年5月份开始有拖欠租金、管理费和电费等，也与原告协商过，但原告从2016年年底开始锁门导致被告无法营业。原告表示是在2017年年初锁门，且双方都有锁门，被告确实未搬走物品。庭审中，被告同意解除租赁合同，但表示只同意支付到2016年12月的租金费用，原告则不予同意，表示若被告结清到目前的费用则同意其搬走租赁物内物品。上述事实，有租赁合同书、收费通知单、费用催交函、委托合同、律师费发票、建设工程规划许可证以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告从2016年5月份开始拖欠租金、管理费和电费，已经违反了合同中关于按时支付相关费用的约定，因此，原告要求解除合同，符合合同的约定，也符合法律规定。原告向本院提起诉讼后，案涉起诉状副本于2017年6月5日送达被告，应视为原告要求解除合同的通知于该日到达被告，且被告在庭审中亦明确表示同意解除合同，故本院确认双方之间的《租赁合同书》于2017年6月5日解除。被告从2016年5月开始拖欠租金、管理费和电费，其应当予以补缴，但由于双方在2016年年底和2017年年度之间发生纠纷并锁门，且被告从2017年2月开始亦未再产生电费，考虑电费一般都是第二个月抄表支付的惯例，可以认定被告从2017年1月开始已未实际使用租赁物业，因此，相关的租金、管理费应支付至2016年12月，电费应当支付至2017年1月。由于双方均对案涉租赁物业采取锁门措施，被告虽未能使用物业但也没有与原告对物业进行交接，且双方解除合同后也未对物业进行交接，故原告诉请被告支付相关占用费存在合理性，但占用费应参照租金的一半来计算较为公平，故，被告应从2017年1月开始，按每月1742.50元的标准向原告支付占用费直至将案涉物业实际交还给原告时止。由于系被告存在违约行为导致合同解除，故原告诉请要求被告承担解除合同的违约责任，符合法律规定，《租赁合同书》约定：拖欠租金一个月以上的，有权解除合同收回租赁物并不予退还保证金，保证金作为违约金的一部分，且还应当支付相当于3个月标准的租金，故原告诉请按3个月租金标准支付违约金10455元，本院予以支持。虽然《租赁合同书》中还约定拖欠租金等相关费用须按拖欠天数乘以缴租金额的1%支付违约金，但该条款属于逾期付款违约金的约定，由于原告已经诉请因逾期付款导致合同解除的违约责任，对其再诉请逾期付款违约金，本院不再支持。由于被告违约导致原告需要聘请律师提起诉讼追讨相关费用，且原告也提交了合同和律师费用发票证明其实际支出该笔费用，对原告诉请要求被告承担律师费用3000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市福威房地产开发有限公司与被告梅亚平签订的关于东莞市南城区周溪宏图路88号福威大厦1403室的《租赁合同书》于2017年6月5日解除。二、被告梅亚平应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市福威房地产开发有限公司支付拖欠的租金25344元（2016年5月至2016年12月）元、管理费2688元（2016年5月至2016年12月）、电费（2016年5月至2017年1月）1215.60元。三、被告梅亚平应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市福威房地产开发有限公司支付物业占用费，占用费从2017年1月开始按每月1742.50元的标准支付至案涉物业实际返还之日止。四、被告梅亚平应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市福威房地产开发有限公司支付解除合同违约金10455元。五、被告梅亚平应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市福威房地产开发有限公司支付律师费3000元。六、驳回原告东莞市福威房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1373.18元，由被告梅亚平承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 黄 薇二〇一七年七月二十五日书记员 袁苑儿