山西省运城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）晋08执异14号 案外人：马迎革，女，1968年8月30日出生，汉族，住山西省临猗县。 申请执行人：黄创庭，男，汉族，1956年4月25日出生，住山西省河津市。 委托诉讼代理人：卢艳丽，山西弘韬（运城）律师事务所律师。 被执行人：临猗县美育房地产开发有限公司，住所地：临猗县府东街东廷1888号。 法定代表人：马一榛，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马莹，女，1966年9月27日出生，汉族，山西省介休市。系该公司员工。 在本院执行黄创庭与临猗县美育房地产开发有限公司（以下简称：美育公司）民间借贷纠纷一案中，案外人马迎革于2020年3月25日对本院查封美育公司位于临猗县府东街东延1888号美育学府小区7号楼7-15-01、7-15-02、7-15-03、7-15-04、7-15-05、7-15-06案涉6套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人马迎革称,一、自2014年4月15日起至2016年4月27日，异议人马迎革陆续向被执行人美育公司付款2308780元，截至签订《房屋购买合同》之日，本息合计3949235.21元。2019年3月31日，异议人与被执行人签订《抵账协议》，约定由被执行人以其在建住宅楼清偿其所欠借款的本金及利息，该行为并不违反法律、行政法规的禁止性规定，即合法有效。自《抵账协议》签订后，异议人与被执行人双方之间的民间借贷法律关系因此解除，双方之间签订的六份案涉房屋《房屋购买合同》成立时即生效，依法应予以保护。二、自2014年4月15日起至2016年4月27日，异议人陆续向被执行人付款2308780元。截止2019年3月31日，本息合计3543888元。2019年3月31日，异议人与被执行人签订的六份《房屋购买合同》的合同总价款为3543888元（89.56rn2×6595元×6套=3543888元），异议人持有的付款凭证由被执行人收回，全部付款项本金及利息转化为购房款，被执行人为此出具收款收据，金额为590648元×6套=3543888元。因此，异议人已经全额支付购房款。三、异议人有权取得涉案房屋的所有权，被执行人也应当依法履行其交付义务。但是，2019年11月27日运城市中级人民法院依据（2016）晋08执27-1号查封案涉6套住宅楼已归马迎革所有。综上，请求依法解除对案涉房屋的查封措施，并停止对案涉房屋的执行。 马迎革为支持自己的异议请求，向本院提供了以下证据： 1、2019年3与31日，异议人与美育公司签订的六份《房屋购买合同》（共6份均为复印件，房号为7-15-01、7-15-02、7-15-03、7-15-04、7-15-05、7-15-06）； 2、美育公司出具的收款收据（共6页均为复印件，No0002729-0002734）； 3、中国农业银行股份有限公司临猗县支行出具的业务凭证2014年4月3日至2017年8月6日户名为马迎革的银行流水（共8页均为复印件）。 黄创庭答辩称，案涉美育学府小区的六套房屋，是被执行人美育公司的实际控制人马莹在申请执行人黄创庭申请强制执行期间主动提供的房产信息。2019年11月15日，在协商执行过程中，马莹通过微信告知黄创庭的委托诉讼代理人李刚义美育学府小区7-15-01、7-15-02、7-15-03、7-15-04、7-15-05、7-15-06、7-15-07、7-15-08、7-15-09、7-15-10号房尚未销售，可供执行。黄创庭及其代理人因此向法院提交了以上财产线索以供查封。既然上述财产线索是被执行人主动提供的，那么异议人马迎革所述的事实即马迎革与被执行人存在所谓借款债权债务以及以物抵债协议就存在高度可能性是伪造的，属于恶意损害执行人黄创庭的情形。即便二者借款关系及抵债协议属实，双方签订《抵账协议》并进一步签订《房屋买卖合同》的行为构成的也是代物清偿法律关系，在事实上仍然属于以物抵债协议的延续，性质上仍然是以物抵债的法律关系。由于以物抵债协议和《房屋买卖合同》尚未实际履行，房屋并未实际交付，马迎革尚未取得案涉6套房屋的所有权，其所享有的只是普通债权，既不属于物权，也不属于享有优先受偿权的债权，不足以排除司法机关的强制执行措施。 黄创庭为支持自己的异议请求，向本院提供了以下证据：美育学府2期和园在建楼房工地照片（复印件共9页）。 本院查明，黄创庭与美育公司民间借贷纠纷一案，运城仲裁委员会于2015年12月16日作出（2015）运仲裁字第106号裁决书，裁决：“一、被申请人临猗县美育房地产开发有限公司在本裁决生效后十五日内向申请人黄创庭偿还三笔借款本金共计813万元及利息（利息的计算方法为：650万元借款2014年6月30日之前的利息为2102958.34元，2014年7月1日之后的利息按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止；85万元借款的利息按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍自2014年7月31日计算至款项付清之日止；万元的利息按中国人民银行同期贷款利率自2015年7月日计算至款项付清之日止）。二、本案仲裁费用92495元由被申请人临猗县美育房地产开发有限公司承担。被执行人美育公司未履行生效法律文书确定的义务，黄创庭于2016年1月25日向本院申请强制执行，2016年1月26日立案执行，执行中采取如下措施： 本院于2016年2月26日作出（2016）晋08执27-1号执行裁定书，裁定冻结、扣划（扣留、提取）被执行人美育公司的存款（到期、预期收益）1100万元；或查封、扣押其相当数额的财产。 本院于2016年2月26日作出（2016）晋08执27号执行通知书，责令被执行人履行（1）向黄创庭支付813万元及利息；（2）向黄创庭支付迟延履行期间加倍债务利息；（3）负担仲裁费用92495元，申请执行费77800元。 2016年3月11日，本院向被执行人美育公司送达执行裁定书、执行通知书、报告财产令。 本院于2017年11月3日作出（2016）晋08执27号之三执行裁定书，以当事人协商解决，被执行人暂无可供执行财产，裁定终结本次执行程序。该裁定于2017年11月21日向黄创庭送达。 本院于2019年11月27日作出（2016）晋08执27号查封公告，查封被执行人美育公司名下位于临猗县××东××美育学府小区××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号（现状查封）及相应的土地使用权。对上述土地使用权及地上建筑物（建筑面积以实际评估鉴定的面积为准），查封期限为三年（自2019年11月27日起至2022年11月26日止）。同日在临猗县县城府东苑项目部对美育公司工作人员作了问话笔录告知查封案涉房屋后其公司的权利义务。 本院认为：本案的争议焦点问题是，案外人马迎革是否享有足以排除强制执行的民事权益。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案，本院于2019年11月27日查封被执行人美育公司名下的案涉房产（现状查封）及相应的土地使用权。马迎革向美育公司自2014年4月15日起至2016年4月27日付款2308780元，截止2019年3月31日，本息合计3543888元。双方基于解除民间借贷法律关系签订《抵账协议》后，2019年3月31日签订了六份《房屋购买合同》的合同总价款为3543888元，美育公司按照合同约定出具收款收据，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。马迎革基于该合同而享有债权请求权，在完成案涉房产法定登记手续之前，其基于以房抵债关系受让案涉房产并不优先于其他一般债权。依据该合同的履行情况，案涉房产在建中并未实际交付，马迎革并未实际占有案涉房产，其主张享有足以排除强制执行的民事权益，但其所提交的证据亦不能够排除本案的强制执行，故应由马迎革承担举证不能的不利后果。据此，案外人马迎革所提异议事项不符合相关法律、法规、司法解释的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第十七条第(一)项规定，裁定如下： 驳回马迎革的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 程 鹏 审判员 胡 玮 审判员 裴黎杰 二〇二〇年四月十四日 书记员 褚 乐