福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1871号 上诉人（原审被告）：张桂芳，女，1951年9月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审原告）:陈峰，男，1970年4月10日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审被告）:林文，男，1974年6月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人张桂芳因与被上诉人陈峰、被上诉人林文房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初5975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张桂芳上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判张桂芳无需向陈峰支付85000元租金和违约金；2.陈峰退还押金30000元。事实和理由：1.讼争《房屋租赁合同》已被确定无效，无效的民事法律行为自始没有约束力，一审法院以无效合同要求张桂芳向陈峰支付85000元房租和扣除30000元押金违反法律规定,陈峰不但应返还其取得的财产还应赔偿张桂芳的损失。2.陈峰一审中自认租赁房的实际使用人是林文，而林文已于2019年6月30日向陈峰作出还款及退场的承诺书，张桂芳出具的还款承诺系在7月23日被陈峰胁迫下出具的。3.房屋租期还有6年，需要继续履行，一审判决张桂芳搬离有误。若确认合同无效，应返还财产，赔偿损失。 陈峰辩称，1.案涉房屋虽未取得建设规划许可证，但并非违章建筑，系陈峰合法所有，并不导致租赁合同无效。2.即使讼争合同被认定无效，张桂芳已写下承诺书确认拖欠租金的事实，张桂芳应按承诺支付租金。3.签订租赁合同的是张桂芳，林文与张桂芳系母子关系，张桂芳将房屋交给林文实际经营。4.案涉房屋因本案诉讼一直无法使用，张桂芳的上诉增加了诉累，其一直不搬离案涉房屋，应支付2019年8月30日之后的占用费。 林文未作答辩。 陈峰向一审法院起诉请求：1.判令林文、张桂芳向陈峰支付拖欠的租金115000元；2.判令林文、张桂芳向陈峰支付拖欠的水电费2147.5元；3.判令支付逾期支付租金的违约金39180元；4.判令林文、张桂芳立即搬离租赁房屋；5.判令林文、张桂芳支付自2019年9月至搬离之日止的占用费（按月租金23000元计算）。 一审法院认定事实：2010年6月21日，陈峰（甲方）与张桂芳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方陈峰将上街一栋集资自建房租赁给乙方使用。第二条约定甲方出租给乙方的房子位于福建省福州市闽侯县，建筑面积约2000平方米。第四条约定定金30000元，承租方在签订合同之日交给甲方，该房屋租赁期限15年，合同履行完毕后甲方收回房屋时退还。乙方向甲方承诺租赁该房屋作为老年公寓敬老院等，用于居住、休养、康复等使用。第五条约定该房屋......自2015年9月15日至2020年9月15日每月租金为22000元，一年租金合计264000元......租金五年为一周期，每年一付。次年的租金提前一个月付清。合同签订之后，张桂芳按约支付押金30000元。 在承租期间，张桂芳之子林文于2019年6月30日出具《承诺书》，内容为：本人承租位于，按租赁合同未到期，由于本人经营不善，2019年7月15日退场，尚欠三个月半房租计80500元到退场时一并还清及结清水电费，于2019年7月15日交还钥匙。上述约定时间届满后，林文未支付租金，故2019年7月23日张桂芳出具《承诺书》，内容为本人因原来院长林芳及林文尚欠房东陈峰房租款5个月，现在由张桂芳来承担以上租金115000元，约定7月30日前还清，如果本人无力偿还自愿退出。 2019年9月10日陈峰向张桂芳发送《通知书》，内容为因你经营管理不善，停交房屋租金，当方违约，造成与陈峰在2010年6月21日签订的房屋租赁合同不能续约，合同终止，现限你在一个月内（截止2019年10月10日）付清所欠的房租及水电费余款并搬离该场......。 一审法院认为，陈峰就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与张桂芳订立《房屋租赁合同》，该租赁合同无效，张桂芳应将租赁场地返还陈峰。在使用租赁场地期间，张桂芳未支付租金，遂向陈峰出具《承诺书》，承诺原来院长林芳及林文尚欠陈峰房租款5个月租金115000元由张桂芳承担，于7月30日前还清，如果无力偿还则自愿退出，双方确认该115000元租金是计算至2019年8月30日，虽《房屋租赁合同》无效，但张桂芳作为合同相对人仍应按照约定的标准支付房屋占有使用费，张桂芳应按承诺书的承诺向陈峰支付房屋占用使用费115000元，因为双方签订的合同并未对合同无效后定金的处理进行约定，为了避免诉累，张桂芳支付的定金30000元可抵扣其未支付的租金，故张桂芳应向陈峰支付房屋占有使用费85000元。林文虽未与陈峰签订书面合同，但其向陈峰出具《承诺书》，承诺在2019年7月15日支付三个月半房租80500元，故林文应对上述房屋占用使用费中的80500元承担共同还款责任。陈峰要求张桂芳、林文支付水电费2147.5元，但该水电费金额系陈峰单方制作，其并未提供相关水电部门出具的具体水电费金额的凭证，故一审法院对该诉求不予支持。陈峰要求张桂芳、林文支付逾期支付租金的违约金，符合法律规定，一审法院予以支持，林文并未对违约金进行承诺，其不承担该笔违约金，但该违约金过高，一审法院酌定该违约金以未付租金85000元为基数，按月利息2%从2019年8月1日计算至该笔租金支付完毕之日止。陈峰要求张桂芳、林文支付2019年9月至搬离之日止的房屋占用使用费，陈峰于2019年9月10日就已向张桂芳发送《通知书》要求其搬离，之后陈峰并未举证证明其已采取积极措施，避免损失扩大，故一审法院对其该诉求不予支持。 关于张桂芳陈述并举证银行流水证明以证实其目前退休金被扣划，无偿债能力等。一审法院认为，张桂芳此项陈述及其举证，并不是其减免向陈峰支付拖欠租金的理由，故对其陈述及其举证，一审法院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、张桂芳应于本判决生效之日起十日内向陈峰支付房屋占有使用费85000元，林文应对其中的80500元承担共同还款责任；二、张桂芳应于本判决生效之日起十日内搬离租赁房屋；三、张桂芳应于本判决生效之日起十日内向陈峰支付逾期支付租金的违约金（该违约金以未付租金85000元为基数，按月利息2%从2019年8月1日计算至该笔租金支付完毕之日止）；四、驳回陈峰其他诉讼请求。本案案件受理费3427元，减半收取1713.5元，由张桂芳、林文负担（该费用应自本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳）。 本院二审期间，陈峰提供1.《房屋租赁补充合同》，拟证明张桂芳、林文对租赁房屋的证件资料情况明知并接受；2.闽侯县上街镇上街社区居民委员会出具的《经营场所产权证明》，拟证明陈峰的房屋并非非法建筑；3.户口本、建筑设计图，拟证明讼争房屋由闽侯县建筑设计所设计，不属于违法建筑。本院经审查认为，林文、张桂芳对租赁房屋的证件资料是否明知不影响租赁合同效力的认定，且陈峰没有正当理由未在一审阶段提供《房屋租赁补充合同》，故对该合同本院不予采纳；而闽侯县上街镇上街社区居民委员会并非认定房产是否属于违法建筑的有权机关，其出具的证明不具有证明力，本院不予采纳；至于户口本、建筑设计图，亦不足以证明其主张，本院不予采纳。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，陈峰与张桂芳订立的《房屋租赁合同》应属无效，双方关于租赁期限的约定亦属无效，张桂芳理应退还案涉房屋。张桂芳若认为其因合同无效遭受损失，可另行主张，本案不予处理。 讼争合同虽认定无效，但张桂芳仍应支付房屋占有使用费，一审法院依据张桂芳出具的《承诺书》认定其应向陈峰支付房屋占有使用费115000元，并将张桂芳支付的定金30000元予以抵扣并无不当。张桂芳称其系受胁迫出具的《承诺书》，但未能提供证据证明，本院不予采信。张桂芳要求陈峰退还30000元押金，缺乏事实与法律依据，不予支持。 如前所述，讼争合同已被认定为无效，一审法院依据合同约定判决张桂芳、林文支付违约金，没有依据，本院依法予以纠正。 综上所述，张桂芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初5975号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初5975号民事判决第三项、第四项； 三、驳回陈峰的其他一审诉讼请求； 四、驳回张桂芳的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1713.5元，由张桂芳、林文负担；二审案件受理费3427元，由张桂芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年四月九日 法官助理张力群 书记员蔡志前