安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初583号原告：石金华，男，1972年9月21日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告：汪柳枝，女，1973年12月4日出生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：汪玉明，北京尚晖律师事务所律师。被告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路67号。法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。原告石金华、汪柳枝与被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称宿松鑫鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告石金华、汪柳枝及其共同委托诉讼代理人汪玉明到庭参加诉讼，被告宿松鑫鑫公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。石金华、汪柳枝向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告返还原告购房款42840.9元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年9月13日签订《商品房预售合同》，合同第五条约定：产权登记面积小于合同约定面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款双倍返还买受人。现合同约定建筑面积为119.03平方米，每平方米4100元人民币，总金额488023元人民币。但房产证的登记面积为112.02平方米，因此，该商品房面积误差为7.01平方米，其中绝对值3%以内面积3.5709平方米，绝对值3%以外的面积为3.439平方米。所以被告应当返还的购房款的金额为：4100*（7.01+3.439）=42840.9元。原告知悉后多次与被告协商退还房款事宜未果。为维护自身合法权益，石金华、汪柳枝起诉来院，要求判如所请。宿松鑫鑫公司向本院提交书面辩称，石金华、汪柳枝诉称所购房屋少面积7.01平方米，应退购房款42840.9元没有事实和法律依据。一、双方签订的《商品房预售合同》第五条，对面积的确认及差异的处理，双方均同意选定按该合同第五条的第1种方式进行处理，即以发证部门测量面积为准，据实结算。二、双方签订的《商品房预售合同》第三条第5项中初步预测约定是总建筑面积在119.03㎡以内，并不是绝对面积119.03㎡，因为当时房子还未建成，双方订立的是商品房预售合同，还要等交房时经双方认可后，再经双方申请确认，达成变更为按实际面积按套计价的方式，进行出售确认。且经测绘确认面积与申请变更后面积几乎一致，不到一平方米的误差是正常的。双方同意按签订的《商品房预售合同》第五条第1种的约定方式，处理面积误差。宿松鑫鑫公司实际交付房产时，发证建筑面积为112.02㎡，与变更申请后面积一致，且石金华、汪柳枝当时未提出异议。综上，请驳回石金华、汪柳枝的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年9月13日，宿松鑫鑫公司将其位于宿松县孚玉镇县工业园韩文路南侧经三路东侧金域港湾2幢四单元108室的房屋出售给石金华、汪柳枝，并签订《商品房预售合同》（合同编号2014200863033523）。合同约定：该房屋的建筑面积为119.03平方米，其中套内面积为106.30平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为12.73平方米。该合同第四条计价方式与价款“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4100元，总金额（人民币）488023元”；该合同第五条面积确认及面积差异处理“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理1、双方自行约定：（1）以发证部门测量面积为准，据实结算”。合同签订后，石金华、汪柳枝按约定向宿松鑫鑫公司支付了全部房款、税金等费用，宿松鑫鑫公司也向石金华、汪柳枝交付了该商品房。双方于2018年4月19日办理皖（2018）宿松县不动产权第0002147产权证书。该产权登记证书登记房屋建筑面积112.02㎡，其中专有建筑面积100.54㎡，分摊建筑面积11.48㎡。石金华、汪柳枝于2018年5月2日从宿松鑫鑫公司领取了涉案不动产权证书。因双方协商未果，现石金华、汪柳枝涉诉来院，要求判如所请。上述事实，有石金华、汪柳枝提交的商品房预售合同、增值税普通发票、房产证；宿松鑫鑫公司提交的其营业执照复印件、法人身份证明、领凭证、房屋登记申请书、房屋验收交接单、商品房预售合同等以及当事人陈述予以证实，本院予以认定并在卷佐证。本院认为，石金华、汪柳枝与宿松鑫鑫公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示,内容并不违反国家法律的强制性规定,应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。石金华、汪柳枝接收的房屋权属登记面积比合同约定少了119.03㎡－112.02㎡＝7.01㎡,因双方约定了面积差异处理方式是“以发证部门测量面积为准，据实结算”，故对原告主张面积误差比绝对值超出3%以上部分房价款予以返还，本院不予支持，只支持返还多交房款，即宿松鑫鑫公司应返还石金华、汪柳枝多交的购房款28741元（7.01㎡×4100元/㎡）。本案中双方未重新办理登记变更手续，亦未重新签订新的商品房销售合同，故该《宿松县房屋登记申请书》不应视为双方对涉案商品房计价方式的变更；石金华在《房屋验收交接单》与《不动产证》领取凭证中签字行为，只能视为买受人石金华对双方申请办理不动产权的事项的确认，不应视为对涉案房屋误差面积的相关权利的放弃。再说，即使双方对涉案商品房计价依据进行了变更，但依据《商品房销售管理办法》第十九条“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”之规定，双方若变更商品房销售依据时，应当约定误差范围及处理方式，本案中既未约定误差范围，亦未约定处理方式，作为买受人可以退房或者重新约定总价款。现买受人起诉要求返还误差面积房款的，应视为重新约定总价款的一种形式，故宿松鑫鑫公司辩称以套方式计算价款、不应退还误差面积价款的意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百是四十四条规定,判决如下:一、宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还石金华、汪柳枝多交购房款28741元；二、驳回石金华、汪柳枝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872元，减半收取436元，由原告石金华、汪柳枝负担136元，被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  曹庆党二〇二〇年四月二日书记员  朱席婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。