广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初2039号原告（反诉被告）陈泽鸿，男，汉族，1991年7月18日出生，身份证住址广东省陆丰市，委托诉讼代理人余翔，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人陈萌萌，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳珑润商业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道梅观高速公路东侧华南国际物流仓储园跨境电商交易展示中心，统一社会信用代码91440300MA5DKLBG5W。法定代表人邓智勇，该司总经理。委托诉讼代理人马晓灵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人林洁钗，广东岭南律师事务所实习律师。被告广州牛集餐饮管理有限公司，住所地广州市天河区五山路141号106房106B房-A6，统一社会信用代码9144010634738543XX。法定代表人夏海林。上列原告陈泽鸿与被告深圳珑润商业管理有限公司（以下简称珑润公司）、被告广州牛集餐饮管理有限公司（以下简称牛集公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈泽鸿及其委托诉讼代理人余翔、陈萌萌、被告珑润公司委托诉讼代理人马晓灵到庭参加诉讼。被告牛集公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告诉讼请求：1、请求判决确认被告于原告签订额《商铺租赁合同》、《合同补充协议》已于北京市盈科（深圳）律师事务所所发送的《关于立即解除商铺租赁相关合同协议的律师函》送达被告之日即2018年11月24日解除；2、请求判令被告返还原告租金、各项押金及物管费、空调费、硬件分摊费等费用，并赔偿原告为商铺运营所投入的全部损失，共计408458元；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。被告珑润公司反诉请求：1、判令反诉被告立即向反诉原告清楚拖欠的租金177145元（租金暂截止到2019年3月）、水电费8008.78元（水电费截止到2018年10月25日）；2、因反诉被告逾期缴纳租金，判令反诉被告承担逾期支付违约金的责任，违约金支付标准为：每逾期一天须支付月租金总额1%，暂计至2019年6月10日，反诉原告主张反诉被告支付违约金230289元；3、因反诉被告擅自单方解除合同，中途退出该商铺，反诉原告有权没收反诉被告缴纳的租赁保证金及已交的一切费用，同时乙方须按反诉被告剩余租期可收取的租金总额30%（即118374.3元）向反诉原告支付违约金，且反诉被告所投入的固定装修归甲方所有，反诉原告不予以补偿；4、判令反诉被告承担本案全部诉讼费。本案相关事实2017年7月29日，原告作为乙方与两被告共同作为甲方签订了一份《商铺租赁合同》，约定被告将位于深圳市××号珑权跨境电商自编1F-13-1铺给原告作为“贡茶”经营场所，用于经营茶饮，租赁期限为36个月，自2017年8月1日至2020年7月31日止，第一年每月租金16428元，其后每年按6%递增；签订本合同时，原告须缴纳保证金32856元、水电周转金5000元，合同期满后，如原告无拖欠水电费、空调及相关费用行为的，被告将管理费押金全额无息退还原告，合同第5条第1点约定，甲方初定于签订合同之日起15日内通知乙方进场（交铺），乙方在收到甲方的进场通知后当日应到甲方处办理进场手续，办理、领取有关的资料，逾期未按照被告要求办理进场相关手续，视为甲方已交付商铺，租金仍按合同约定的租期开始计算；甲方给予乙方45日的装修期供原告自行对该商铺的自费装修，装修期限以甲方出具的《装修许可证》为准，装修期内乙方免交租金，但乙方应按照约定缴交物业管理费，且装修期期间的水电费用由乙方自行承担。如本合同因乙方原因提前解除或终止，则乙方须按合同被解除或终止前三个月平均应向甲方交纳的租金的标准，向甲方交纳免租期内的租金；甲方为深圳市××号珑权跨境电商提供专业的综合管理服务，为原告的正常经营活动提供便利。合同第7条第5点约定，乙方须按照甲方规定的时间进行铺面装修，并按甲方规定的时间开业，如乙方未按甲方规定的时间装修和开业，则乙方所交的履约保证金及其他一切费用则视为违约金归甲方所有，甲方有权即时终止本合约，收回商铺，并有权将该商铺租给第三方。合同第8条第2点约定，在租赁期内，乙方不得擅自单方解除合同或中途退出该商铺，否则甲方有权没收乙方交纳租赁保证金及已交的一切费用，同时乙方须按甲方剩余租期可收取的租金总额30%向甲方支付违约金，且乙方所投入的固定装修、设施、设备归甲方所有，甲方不予以补偿。该条第5点约定，甲方应确保一次消防验收合格和协助乙方办理完毕二次消防验收合同手续，但乙方在装修时必须按消防部门的规定进行设计、施工，否则该二次消防验收手续无法办理的责任由乙方承担。该条第7点约定，乙方遵照甲方所规定的的装修期限要求及开业期限要求，并完成对该商铺的装修及营业准备，完全符合开业经营要求，因甲方单方原因（不可抗力）而延迟开业时间的，甲方应免除乙方相对应时间的租金、物业管理费等费用。签订合同后，原告依约向两被告支付了押金32856元、1个月租金16428元、水电周转金5000元、装修押金10000元、空调安装费用11750元、硬件分摊费40000元。被告依约将涉案商铺交付给原告进行装修。2017年10月19日，被告珑润公司向原告发出《通知函》，称已确定开业时间为2017年12月15日，要求原告配合开业时间正式营业，若商城已开业原告无法正式营业，被告将按照合同相关条款进行处理，现正式通知原告即日起进场装修。2017年12月19日被告珑润公司向原告发出《开业告知函》，通知原告商场将于2018年2月2日上午10点开门营业，要原告按照《商铺租赁合同》的约定，做好开业前各种准备工作。2018年1月11日原告作为乙方与珑润公司作为甲方签订《合同补充协议》，约定乙方确认在2018年2月2日开业，如果无法如期开业，乙方自动放弃本协议中所有甲方给予乙方的优惠政策及内容。甲方同意给予乙方以下优惠政策及内容：1、原合同免租期调整为3个月，所免租金分成12期，分别在原合同租金里扣减，即从2018年2月2日至2019年2月1日期间，每月租金由原来的16428元调整为12321元；2、如果总免租期结束，而商场电影院仍未开业，则免租期顺延至电影院开业前一日，所免租金分成12期，分别在原合同每月租金里扣减；3、原合同每年租金递增仍未6%，时间调整为2019年8月1日至2020年7月31日。乙方同意从2018年2月2日开始起算并向甲方缴纳租金。因涉案商场2017年8月11日装修发生事故后停止进场装修，故涉案商场未能在2018年2月2日开业。2018年4月3日原告向被告珑润公司发出《履约催告函》，2018年7月27日发出《催促商场开业及水电费欠缴说明的律师函》，催告被告珑润公司履行合同义务。被告珑润公司确认收到上述文件，但主张函件内容均为原告单方制作，与事实不符。2018年11月23日原告向被告珑润公司发出《律师函》，通知珑润公司解除双方签订的《商铺租赁合同》及《合同补充协议》，《律师函》于2018年11月24日由被告珑润公司签收。原告主张对商铺进行装修支出装修费用95000元，提交与深圳市科大建设工程有限公司签订的《装饰装修工程施工合同》、竣工验收表、收款收据予以证明；主张为经营店铺支出代理费105000元、货款50000元及运费1120元、房租41304元，提交餐饮服务协议书及收据、银联POS签购单、物料费货运费流水及收据、物料保质期及生产日期详情、房屋租赁合同、微信转账记录及相关收据予以证明。被告珑润公司主张对上述证据的真实性均无法确认，且与本案无关联性。另查明，涉案商场已取得建设用地规划许可证、临时建设工程规划许可证，涉案商场（华南物流跨境电商交易展示中心）属于临时建筑，发证时间为2016年4月27日，载明“临时建筑使用期限两年，使用期满或城市建设需要时必须无条件拆除，如需延期，须经合法机关批准”。裁决结果及理由根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案商铺的建设许可于2018年4月27日到期，因此原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《合同补充协议》应为部分无效合同，对于2018年4月28日起至2022年11月30日止租赁期间的合同为无效合同，原告请求自2018年11月24日解除租赁合同，于法无据，本院不予支持。关于租金、空调安装费用、硬件分摊费。原告主张涉案商铺未如期开业以至于不能经营，其提交的照片显示至2018年4月17日商场并未开业。被告主张商场已经整体开业，未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的主张不予采信。因商场未能整体开业，原告没有实际使用涉案商铺，被告应向原告返还已收取的首月租金16428元、空调安装费用11750元、硬件分摊费40000元，被告珑润公司反诉要求原告支付租金的请求本院不予支持。关于水电费。被告主张截止2018年10月25日原告已产生水电费8008.78元，原告未举证证明其已按时缴纳水电费，应承担举证不能的不利后果，故扣除原告已预交水电周转金5000元后，原告还应向被告补缴水电费3008.78元。关于违约金。因原告是在合同处于无效期间提出的解除合同，故被告以原告提出解除合同为由主张违约金并没收押金，于法无据，本院不予支持。被告应向原告返还租赁押金32856元、装修押金10000元。关于原告为商铺运营所投入的损失。原告主张因装修商铺支出95000元，提交了装修合同、竣工验收表、收款收据予以证明，因商铺装修完工后未正常经营使用，故装修现值损失可根据装修实际支出认定。原告主张的代理费、货款、运费、房租等费用并非因合同无效的直接损失，故本院对原告的主张不予采纳，原告请求被告支付代理费105000元、货款50000元及运费1120元、房租41304元，于法无据，本院不予支持。被告牛集公司未到庭应诉，视为放弃举证、质证的权利，相应的法律后果自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）深圳珑润商业管理有限公司、被告广州牛集餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内一次性返还原告（反诉被告）陈泽鸿首月租金16428元、空调安装费11750元、硬件分摊费40000元、租赁押金32856元、装修押金10000元。二、被告（反诉原告）深圳珑润商业管理有限公司、被告广州牛集餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告（反诉被告）陈泽鸿装修损失95000元。三、原告（反诉被告）陈泽鸿自本判决生效之日起十日内一次性支付被告（反诉原告）深圳珑润商业管理有限公司水电费3008.78元。四、驳回原告（反诉被告）陈泽鸿的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）深圳珑润商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8804元，由原告承担人民币4363元，由被告承担人民币4441元；反诉案件受理费人民币3325元，由原告（反诉被告）承担人民币18元，由被告（反诉原告）承担人民币3307元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张    媛人民陪审员 孙  振  刚人民陪审员 钟  祥  全二〇二〇年四月九日书 记 员 罗秋霞(兼)书 记 员 黄  梦  园附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。