甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终309号上诉人（原审被告）：黄瑞，女，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：黄学军（黄瑞之子），男，汉族，住址同上。上诉人（原审被告）：黄学军，男，汉族，住兰州市安宁区。被上诉人（原审原告）：李荣，男，汉族，住甘肃省礼县。上诉人黄瑞、黄学军因与被上诉人李荣房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初1973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄瑞和黄学军上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.判令取消20％违约金ｌ02000元；3.一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.法庭认定上诉人黄瑞无正当理由拒不到庭参加诉讼与实际情况不符（黄瑞属高龄无法到庭，委托其儿媳马秀珍到庭，由于未拿身份证，法院不让进。为此上诉人其子黄学军向当庭法官说明了）因此不能认定为拒不到庭（黄瑞有委托书证明）。2.上诉人与被上诉人约定房屋转让费为45万，2019年2月20日，2019年6月22日，被上诉人分别付的是办事费和领钥匙费总计6万（黄学军给李荣的收据也写的很清楚）怎能与房价45万混为一起算，违约金102000元是如何算出的上诉人不解。3.法庭认定上诉人是造成本次纠纷的主要责任明显不妥。虽然黄瑞委托其子黄学军卖房，但买方李荣与黄学军签订协议后为什么不去公证。明知黄瑞是属于高龄老人，三年多时间内不去找黄瑞确认落实买房一事。4.法庭既已认定被上诉人李荣明知涉案买卖的房屋系拆迁安置房无法更名及过户，仍签订房屋买卖协议，只负相应责任，上诉人表示不解。被上诉人明知不可为的事情，却非要为之，其目的不是真正为了买房。明知上诉人无法办理更名，却强行要求更名办理不成造成纠纷违约，从而获利挣一笔比高利贷还高的利息。双方所签协议应按照国家《经济适用房管理办法》第三十条规定不满5年不得交易的政策判处合同无效。5.无法更名是因**厂政策造成的导致无法交易因属不可抗力的原因。根据《合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，可以自行解除合同。6.法庭认定上诉人拒不履行合同义务，对此上诉人表示不服。上诉人一直在努力去给被上诉人办理更名一事，是厂政策改变无法更名，在此之前是能更名的，有证据可证明。另外更名一事也是由于被上诉人故意拖延所耽误造成的。上诉人曾向被上诉人和中间人孙某提出更不了名无法交易了，退款给被上诉人。对方坚决不让退，李荣丈人康某为此事出言威胁上诉人，对方有强买的行为。7.就协议来说双方只是约定转让费45万，给厂里所交购房款共计15万，应由被上诉人缴纳（签订协议前上诉人已交6.5万），前期所交6.5万被上诉人未退还给上诉人，那么也就是说被上诉人并未付清所有房款。被上诉人给上诉人20％违约金才对。8.上诉人认为既然房子无法交易的情况下双方本应和平协商解决，上诉人也委托邻居刘慧连通过中间人孙某邀请被上诉人协商，但对方要最少ｌ5万赔偿过高，上诉人无法接受。在这期间被上诉人李荣与中间人孙某开始诽谤造谣黄学军，中间人孙某多次打电话给上诉人黄学军恐吓并迫使其接受李荣主方索要高额赔偿。9.上诉人未接受被上诉人李荣一方索要的赔偿后，被上诉人李荣与其丈人康某先后多次到上诉人黄学军妻子马秀珍摊位上大吵大闹采取恶意中伤等手段，对黄学军心理造成极大的影响，造成黄学军家庭不和工作丢失，以致开庭时黄学军都处于精神恍惚高度紧张。在法庭上未能完全陈述对上诉人有利的事实，对上诉人的判决有很大影响。10.上诉人还未终止合同履行中，是被上诉人单方诉讼到法院要求解除合同，属于擅自解除合同应判被上诉人违约并支付20％违约金给上诉人。李荣辩称，1.黄瑞儿媳马秀珍未带身份证未进入法院，造成的后果由黄瑞自己承担。2.双方协议约定的是按付款的50%进行赔偿违约金，按照答辩人已支付的51万元作为基数计算违约金是合适的。3.答辩人只有给被答辩人支付购房款的义务，没有给**厂缴纳房款的义务，《房屋转让协议书》中也没有该15万元购房款应由答辩人支付的约定，根据协议书的约定答辩人已经付清45万元，不存在拖欠。请求驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。李荣向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋转让协议书》；2.依法判令二被告连带返还原告购房款450000元、办事费30000元、领钥匙费30000元，共计510000元；3.依法判令二被告支付原告违约金153000元；4.依法判令诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月13日，黄学军代黄瑞与兰州**航空机电有限责任公司签订《房屋搬迁期房安置协议》，协议约定兰州**航空机电有限责任公司搬迁黄瑞居住的非成套住宅房屋（楼号：**厂福利区×栋×单元×室），建筑面积61.97平方米，产权调换面积为43.38平方米。2017年3月26日，黄瑞出具一份《授权委托书》，载明：“本人因年岁已高、身体多病等原因，不能亲自办理房子转卖等手续，特委托我次子黄学军作为我的合法代理人，全权代表我办理，并如实提供有关材料。对委托人代表我办理的事项和签署的文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：此委托为办理房子转卖及过户完成。自签字之日起至该事项办理完结为止”。同日，黄学军代黄瑞与李荣、见证人孙某签订《房屋转让协议书》一份，该协议约定黄瑞自愿将自己所属的一套位于兰州市安宁区（正在建筑）面积90.13平方米房屋转让给李荣，转让费450000元（不含楼层费）。付款方式为分期支付，李荣在签订协议后向黄瑞支付200000元，同时黄瑞向李荣交付与**厂签订的购房票据与其他收据作为凭证。第二次付款按**厂交款时李荣向黄瑞再次支付100000元，其余150000元待交房拿到钥匙后李荣向黄瑞全部付清。协议约定双方在房屋第二次付款时办理房屋更名及过户手续，产生的费用双方各承担一半。协议还约定签订交付房款后协议发生法律效力，任何一方违约将按付款的50%赔偿违约金，如李荣违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾一日，黄瑞按应购房款的千分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，黄瑞有权单方解除合同，李荣应承担全部购房款20%的违约金。2017年3月26日，黄学军出具一份200000元的首付房款收条，2017年7月2日，黄学军出具一份二次房款100000元房款的收条，2018年1月24日，黄学军出具一份20000元房款收条，2018年11月4日，黄学军出具一份130000元房款收条，2019年6月22日，黄学军出具一份30000元领钥匙钱收条，2019年2月20日，黄学军出具一份30000元办事款收条。另查，黄瑞与黄学军系母子关系。一审法院认为，当事人的合法财产权益应受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，黄瑞授权黄学军与李荣签订的《房屋转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，应予以确认。李荣诉请要求解除双方签订的《房屋转让协议书》，因本案涉案房屋系兰州**航空机电有限责任公司分配给黄瑞的拆迁安置房，黄瑞拒不履行合同义务，拒绝向李荣交付涉案房屋，并因单位政策无法办理房屋更名手续，故双方签订的《房屋转让协议书》李荣已无法实现合同目的，据此，李荣要求解除双方签订的《房屋转让协议书》的诉请本院应予支持。关于李荣要求二被告连带返还原告购房款450000元、办事费30000元、领钥匙费30000元，共计510000元的诉请，因黄瑞出具委托书委托黄学军办理涉案房屋买卖的所有事项，庭审中黄学军认可收到上述510000元款项，现李荣及黄学军代黄瑞双方签订的《房屋转让协议书》无法继续履行，黄瑞作为涉案房屋的权利人及合同相对方理应返还收取的510000元购房款。黄学军答辩称上述款项其收取后并未交付黄瑞，已由其用于购买收藏人民币、纪念币等，其庭审中愿意退还李荣支付的全部购房款，故应认定黄学军与黄瑞作为共同还款人偿还李荣支付的购房款。关于李荣主张要求二被告支付违约金153000元的诉请，双方签订的《房屋转让协议书》第六条约定“双方本着公平、自愿的原则达成本协议，签订交付房款后本协议产生法律效力，任何一方违约将按付款的50%进行赔偿违约金”，庭审中，李荣主张将协议约定的违约金降低为已付款项的30%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，虽黄瑞是造成本次纠纷的主要责任人，但李荣明知涉案买卖房屋系拆迁安置房屋无法办理房屋更名及过户手续仍与黄瑞签订房屋买卖协议，对造成此纠纷也负有相应责任，故本院酌情定于黄瑞按李荣已付全部款项510000元的20%承担违约责任,共计支持违约金102000元;综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除李荣与黄瑞于2017年3月26日签订的《房屋转让协议书》；二、黄瑞、黄学军于本判决生效后十日内返还李荣购房款450000元、办事费30000元、领钥匙费30000元，以上共计510000元;三、黄瑞于本判决生效后十日内支付李荣违约金102000元；四、驳回李荣其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10430元，减半收取5215元（李荣预交），由黄瑞、黄学军承担，并与上述款项一并支付李荣。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案二审的争议焦点是一审判决确由黄瑞、黄学军承担已付款20%的违约金有无事实和法律依据。二审的裁判意见和一审相同，具体理由如下：第一，《房屋转让协议书》中涉案房屋系兰州**航空机电有限责任公司分配给黄瑞的拆迁安置房，黄瑞拒不履行合同义务，拒绝向李荣交付涉案房屋，并因单位政策无法办理房屋更名手续，主要责任在黄瑞、黄学军一方。第二，《房屋转让协议书》约定，任何一方违约将按付款的50%进行赔偿违约金。根据查明事实，已付款为510000元，李荣主动将违约金降低为已付款项的30%后，一审法院考虑到本案的实际情况，李荣也有责任等因素，将违约金调整为20%，已经最大程度的平衡了双方权利义务。第三，黄瑞、黄学军上诉状称以450000元计算违约金与协议书约定不符，上诉称李荣及中间人给其造成影响致使一审未能充分行使诉讼权利无事实依据，本院不予采信。综上所述，黄瑞、黄学军的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，裁判结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元，由上诉人黄瑞、黄学军负担。本判决为终审判决。审判长 石    林审判员 ???刘桂刚审判员 ???李淑琴二〇二〇年四月一日法官?助理???王彦茹书记员 ???王彦茹