广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初11139号原告：罗伟，男，1981年12月16日出生，汉族，住湖南省衡山县，原告：董洪明，男，1984年1月11日出生，汉族，住湖南省衡山县，原告：董洪琪，男，1986年11月26日出生，汉族，住住湖南省衡山县，三原告的共同委托代理人：吕春，广东尊品律师事务所律师。被告：东莞市智造产业园投资管理有限公司，住所地：东莞市石碣镇四甲庆丰路6号。法定代表人：胡海江。被告：胡海江，男，1983年12月1日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县，两被告的共同委托代理人：习召军，广东众坚律师事务所律师。原告罗伟、董洪明、董洪琪诉被告东莞市智造产业园投资管理有限公司（下称“东莞智造公司”）、胡海江合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄薇适用简易程序，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告罗伟、董洪明、董洪琪的共同委托代理人吕春，被告东莞智造公司、胡海江的共同委托代理人习召军参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗伟、董洪明、董洪琪三人共同起诉称，三人合伙投资承包饭堂，以罗伟名义与被告东莞智造公司签订《饭堂租赁合同书》，合同主要约定：租赁期限为6年（自2015年08月10日至2021年08月09日），免租装修期为120天，起租日期为2015年12月10日，每月租金13500元，第三年递增10%，每月5号前向被告胡海江的银行账户上转账支付或者向被告东莞智造公司现金支付当月租金及上月水电费；被告东莞智造公司只允许原告方经营饭堂，不允许出现第二家饭堂，外卖只允许送到园区门口，宿舍不允许做饭。《饭堂租赁合同书》签订后，被告东莞智造公司又要求原告罗伟额外加收进场费188000元，故三原告共计向二被告支付了押金40500元、进场费188000元、预付一个月租金13500元，后进场开始装修，装修费用共计156890元。三原告在前期尚能正常经营饭堂，后来，由于被告东莞智造公司的保安擅自将外卖人员放行，外卖送餐逐渐抢占了原告方在园区内经营饭堂的份额；而且被告东莞智造公司也放任宿舍做饭，加之园内部分工厂撤场造成用餐人员减少等因素，导致三位原告经营的饭堂逐渐亏损。原告在不断加强自身经营菜品品质的同时，多次要求被告东莞智造公司遵守《饭堂租赁合同书》第十四条规定，禁止外卖送进园区，禁止宿舍做饭。但每次交涉，被告东莞智造公司完全不顾及原告方的经营成本，只是一味地、毫无根据的指责菜品品质不好才导致园区进入饭堂用餐人员流失。原告方经多次与被告东莞智造公司交涉无果后，于2016年10月5日暂停向其按时缴纳租金，被告东莞智造公司以原告方拖欠租金为由强制原告方经营的饭堂实施断电、导致原告方至今无法经营饭堂。原告认为，被告东莞智造公司行为已然构成对原告相应合法权利的侵害。原告为维护自己权益，特向法院起诉，请求法院判令：1、解除原告罗伟与被告东莞智造公司于2015年08月10日签订的《饭堂租赁合同书》；2、两被告连带返还给三原告进场费188000元、押金40500元。3、两被告连带赔偿给三原告饭堂装修损失156890元。4、两被告承担本案全部的诉讼费用。被告东莞智造公司和胡海江答辩称，第一，由于原告于2016年10月开始拖欠租金，被告多次催讨原告并要求与原告协商解决问题均被原告拒绝，故被告只能报警收回饭堂，故双方的租赁合同已经解除，原告存在违约行为导致合同解除，其应自行承担相应的损失。第二，案涉合同约定了原告属于独家经营，故额外收取了相应的费用，但费用数额是138000元。原告向被告的付款只有192000元，并非原告诉称的数额。第三，原告一直拖欠被告5个月的租金和水电费。经审理查明，2015年8月10日，罗伟与东莞智造公司签订《饭堂租赁合同书》，承租东莞市石碣镇四甲庆丰西路6号深莞智造产业园F区一楼用于经营饭堂，期限自2015年8月10日至2021年8月9日。合同约定：饭堂起租日为2015年12月10日；租金每月13500元，第三年递增10%；水、电费以实际用量加10%的损耗收取；签订合同后收取三个月的押金40500元和一个月租金13500元，合同期满押金无息退付；每月房租、当月其他定性费用及水电费在当月5日前以现金或转账方式支付给东莞智造公司；拖欠租金水电费达半个月的，东莞智造公司有权给予停水停电处理，单方终止合同，不退还押金并追缴对方所欠一切费用，终止合同带来的损失承租方自行负责；只允许承租人经营饭堂，不允许出现第二家饭堂；外卖只允许送到园区门口；宿舍不允许做饭。合同签订后，原告主张其支付了押金40500元和预付一个月租金13500元，还额外支付了“进场费”188000元，其中有20000元现金系支付给给东莞智造公司的经理罗争明。银行转款记录显示，2015年7月30日由董洪明通过手机银行转账20000元定金给胡海江，2015年8月10日签订合同当日罗伟转账支付50000元、董洪明转账支付142000元。东莞智造公司对于原告主张现金支付给罗争明的款项不予确认。押金收据和2015年12月的租金收据均显示开具日期为2015年8月10日，金额分别是40500元和13500元，并注明“农行”。双方确认原告缴清了截止至2016年8月的水电费和2016年9月的租金，原告主张由于被告东莞智造公司违反了合同约定，允许外卖进园区和员工做饭，故其从2016年10月开始拒绝支付租金和水电，但被告随即采取停电措施，导致原告从2016年10月18日后无法继续经营。被告东莞智造公司则主张已经尽到了管理义务禁止外卖进园和宿舍做饭，但由于园区过大且公司较多，难以杜绝，并认为原告拖欠租金其有权停电，系原告自己的原因造成停业。被告东莞智造公司主张2017年2月28日通过微信发送一份《欠费通知》给原告，要求单方终止合同，并要求原告在收到通知的三个工作日办理相关退租手续，逾期其在园区的厂房的所有物品将收回处理。由于原告没有理会，故其报警处理收回了厂房，当时厂房已经由原告清空，其收回后另行租给其他人经营，但被告没有提交相关报警材料。原告表示其在2017年3月3日确实收到被告的微信，但当时未理会，也未去现场，其于2017年3月底诉讼补充立案材料时到现场发现饭堂的卷闸门已经更换门锁，并表示之前饭堂内的相关设备设施并未搬走。原告提交的照片和视频资料显示，有外卖直接送到园区内办公楼和宿舍楼内，部分宿舍的阳台和走廊上放置有锅碗等餐具。另外，原告提交的录音和录像资料显示，2016年10月18日，由于原告未缴纳租金和水电费，被告实施了停电措施，原告打电话给被告要求恢复用电，但被告要求原告缴纳租金，由于未能协议一致，原告表示其关门不再营业。2016年11月5日，原告就停电事项再次打电话给被告，要求被告保证外卖不能进园区和不能做饭，恢复用电，被告则要求原告缴纳租金，双方仍未能协商一致。原告提交的视频资料还显示，原告经营的饭堂有进行简单装修，饭堂内有电灯、吊扇、座椅、厨具等设施设备。原告主张其装修费用损失共计156890元，并提交了19份收款收据、送货单等凭证，价款共计106151.50元。另查明，原告主张罗伟是签约代表，案涉《饭堂租赁合同书》实际由原告三人合伙承租并开办饭堂进行经营。案涉房屋产权人为东莞市君正贸易有限公司，该公司于2015年1月13日与深圳娄山关产业投资管理集团有限公司签订《厂房租赁合同》，将房产出租给深圳娄山关产业投资管理集团有限公司。深圳娄山关产业投资管理集团有限公司出具证明表示将房产物业交由其全资子公司即本案被告进行经营、收益和管理，被告与园区内租户因租赁合同产生的权利义务由被告享有和承担。上述事实，有《饭堂租赁合同书》、收款收据、银行对账单、业务凭证、录音视频资料、照片、房地产权证、裁定书、缴费通知书、证明等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，虽然案涉《饭堂租赁合同书》由原告罗伟与被告东莞智造公司签订，但三原告主张罗伟是代表三人签约，案涉租赁物实际由三原告共同出资合伙租赁并经营饭堂，且三原告确实均有支付案涉相关费用，故本院认定《饭堂租赁合同书》所涉承租方的相关权利义务由三原告共同享有和承担。案涉《饭堂租赁合同》系双方真实意思表示，内容不存在违反法律法规强制性禁止规定，本院对其效力予以确认。被告主张已经将解除合同的《欠费通知》通过微信方式发送给原告，原告亦确认于2017年3月3日收到该微信，故本院确认案涉《饭堂租赁合同书》已经于2017年3月3日解除，对原告诉请要求解除合同，本院不再支持。本案中，原告主张系被告未履行管理职责导致外卖入园区、宿舍有人做饭且停电构成违约导致合同解除；被告则主张是原告拖欠租金、水电费构成违约导致合同解除，故本案争议的焦点为：究竟哪一方构成根本性违约导致案涉《饭堂租赁合同书》解除。对此，本院分析如下：首先，从原告提交的照片和视频资料来看，确实存在外卖进入园区和宿舍人员做饭的情况，而被告未提交证据证明其已经履行了相应的管理责任，违反了《饭堂租赁合同书》中关于“外卖只允许送到园区门口，宿舍不允许做饭”的约定，构成违约。其次，在被告存在履行合同义务不符合约定的情况下，原告有权要求被告承担相应的违约责任，但在其继续租用房屋经营饭堂且并无证据证明被告的违约行为导致饭堂无法继续经营的情形下，采取拒绝支付租金、水电费的做法，并非属于对被告违约行为的合理抗辩，其该行为违反了《饭堂租赁合同书》关于按时缴纳租金和水电费用的约定，亦构成违约。第三，虽然《饭堂租赁合同书》约定原告拖欠租金、水电费的，被告有权采取停电措施，但由于原告并非属于无故拖欠租金和水电费，被告应当采取积极措施与原告协商解决矛盾和问题，其直接采取停电措施，只能进一步激化双方的矛盾。第四，在被告采取停电措施后，原告亦没有采取积极的措施与被告协商解决问题或是协商解除合同分清责任，只是关门不再营业，亦不支付租金等费用，且在收到被告要求解除合同的通知后亦不理会，消极对待矛盾，导致纠纷再次升级。综上，双方在履行《饭堂租赁合同书》过程中均存在违约行为，对该合同最终导致解除均存在过错，应各自承担相应的责任。原告支付的“进场费”实质上是原告独家经营饭堂的相关对价，在被告未能履行禁止外卖进入园区和宿舍人员做饭的义务的情况下，原告要求被告返还该笔费用，合法有据，本院予以支持。原告主张“进场费”为188000元，但其提交的银行转账记录显示数额为212000元，扣除押金和预付的2015年12月的租金外，数额仅为158000元，其主张支付20000元现金给东莞智造公司的经理罗争明，但对此并无收据等相关凭证，且即使加上该数额也与原告主张的188000元不一致，故本院认定被告应当返还的“进场费”为158000元。由于双方对于导致合同解除均有责任，故对于押金40500元，被告应退还20250元较为合理。至于原告主张的装修费用，如前所述，亦应由被告承担50%的赔偿责任。虽然被告主张在2017年3月3日清场时原告已经搬走了里面的东西，但对此主张其并无提交证据予以证明，从原告提交的视频资料来看，其对房屋确实进行了装修且房屋里有电灯、桌椅、电扇、厨房设备等设施，而被告明确表示已经将房屋换锁且另外出租给他人，导致目前无法对案涉租赁物内部进行勘验或者对装修进行评估，被告应对此承担不利的法律后果。原告提交的相关装修费用凭证金额为106151.50元，考虑其使用1年的折旧率，本院认定装修损失为80000元较为合理，故被告应当赔偿40000元。由于被告胡海江并非案涉《饭堂租赁合同书》的相对人，原告诉请要求被告胡海江承担责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告罗伟与被告东莞市智造产业园投资管理有限公司于2015年08月10日签订的《饭堂租赁合同书》已于2017年3月3日解除。二、被告东莞市智造产业园投资管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗伟、董洪明、董洪琪返还押金20250元。三、被告东莞市智造产业园投资管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗伟、董洪明、董洪琪返还“进场费”158000元。四、被告东莞市智造产业园投资管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗伟、董洪明、董洪琪赔偿装修损失40000元。五、驳回原告罗伟、董洪明、董洪琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3540.43元，由三原告自行负担1254.43元，由被告东莞智造公司承担2286元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 黄 薇二〇一七年七月三十一日书记员 袁苑儿