辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终97号上诉人（原审被告）：抚顺银行股份有限公司，住所地：抚顺经济开发区芳庭街7号。法定代表人：毕国军，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵丹，该公司职工。委托诉讼代理人：高启龙，该公司职工。上诉人（原审被告）：辽宁金信园拍卖有限公司，住所地：抚顺市新抚区西三街15号。法定代表人：闫火焱，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈成文，该公司职工。委托诉讼代理人：周伟，辽宁久鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁良，男，1965年1月2日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：丁玮，抚顺市顺城区正皓法律服务所法律工作者。上诉人抚顺银行股份有限公司（以下简称抚顺银行）、辽宁金信园拍卖有限公司（以下简称金信园公司）因与被上诉人梁良房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初2159号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺银行委托诉讼代理人赵丹、高启龙、上诉人金信园公司委托诉讼代理人沈成文、周伟、被上诉人梁良委托诉讼代理人丁玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺银行上诉请求：1、依法改判抚顺市顺城区人民法院作出的（2019）辽0411民初2159号民事判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、一审案件受理费、鉴定费及上诉费均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。1、上诉人委托原审被告金信园公司于2011年6月将案涉房屋进行拍卖，后被上诉人在《拍卖规则与竞买须知》、《承诺书》等文件上签字，表示对拍卖标的的实际情况和瑕疵情况充分了解，并愿意接受任何瑕疵并承担可能带来的损失；同时，被上诉人与上诉人签订了房屋交接单，被上诉人已经接收了案涉房产。上诉人已经尽到了应尽义务，原审认定上诉人有违约行为与事实不符。一审法院通过案涉房屋整栋楼的房屋所有权证附图认定单层楼的面积应为128.48平方米，而河北乡政府出具的证明中所说的一楼过间楼梯和锅炉房系在案涉房屋整栋楼外所建，一审法院推定案涉房屋面积为128.48平方米，扣除一楼过间和一楼锅炉房，后结合辽宁省城乡建设规划设计院的面积鉴定报告认定案涉房屋建筑面积为110.92平方米，认定事实不清。2、被上诉人接收房屋后即将房屋先后出租给韩帝假日旅行社和金某，每年都有租金收入。根据金某提供的租赁合同显示，案涉房产从2011年10月11日起至2018年10月出租给金某，每年租金7.2万元，租期七年。被上诉人从金某处已取得了50.4万元的租金收入。3、案涉房屋交付已有八年之久，房屋的建筑结构已被改造，房屋已与韩帝宾馆连接在一起，早已不是当时状态。现如今的测量四至并不一定是当时交付时的房屋四至。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决依据《合同法》第九十四条合同的法定解除条款解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同属于法律适用错误。本案中，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已经履行完毕，被上诉人已经接收了上诉人移交的案涉房屋。上诉人没有违约行为，也没有致使合同目的不能实现。被上诉人没有通知上诉人解除合同，上诉人也不同意解除合同，被上诉人并不具备解除合同的法定条件。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。该条法律并没有规定一方当事人可以请求法院解除合同。原审法院依据该条法律规定判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同侵害了上诉人的权益，法律适用错误。本案应适用拍卖法，案涉房屋系经拍卖由被上诉人竞买所得，根据特别法优于普通法所以本案应适用拍卖法，拍卖法第61条规定拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任，因拍卖标的存在瑕疵未声明的请求赔偿的诉讼时效期间为一年，至当事人知道或者应当知道权利受到损害时计算，本案中拍卖人已向被上诉人声明了案涉房产没有产权证，面积如有误差由产权部门登记为准等瑕疵，不承担瑕疵担保责任，假使瑕疵未声明的，被上诉人也应在一年内起诉赔偿，而不应在8年后起诉解除合同，因此原审适用法律错误。2、本案中解除合同的期限已过。《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。合同解除权的行使期限由法律规定或者当事人自行约定；没有法律规定或者当事人约定的则为催告后的合理期限。但是法律并没有对“合理期限”做出明确规定。基于此，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被上诉人没有对上诉人进行催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。而本案中的房屋买卖发生在2011年，显然被上诉人在2018年主张解除合同超过法定期限；3、原审判决在论述诉讼时效及撤销权时，模糊适用了重大误解和显失公平两个条款。如认为双方在签订合同时存在重大误解，则根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，被上诉人“知或应知”发生的时间为2018年10月，却在2019年7月23日起诉，已经超过3个月，撤销权消灭。且根据事实，上诉人交付房屋于2011年，被上诉人对案涉房屋已经进行出租使用，因此对案涉房屋的状况的知或应知发生时间应发生在2011年，故该合同的撤销权时效已过。4、原一审判决仅解除了上诉人与被上诉人间的房屋买卖合同，并判令上诉人返还购房款及利息，但却没有判令被上诉人返还房屋，也没有判令被上诉人返还因房屋出租所获得的租金50余万元（韩帝假日宾馆租金不详）及租金所产生的利息，判决错误。依据《民法总则》以及《合同法》第97条规定，法律行为已经履行或部分履行，无论当事人是否请求返还，均应相互返还财产，不能返还的折价补偿，有损失的按照过错分担。本案判项违反法律规定，侵害了上诉人的权益。梁良辩称，答辩人签订的拍卖规则竞买须知及承诺书是其单方制定的格式条款，并没有向答辩人告知，也没有告知房屋面积有瑕疵。辽沈晚报抚顺版公告的房屋面积是148.83平方米。交易的方式是每平方米5200元。抚顺银行是按面积出售的，应以实际履行为准。答辩人将房屋出租与本案没有关联性。同样抚顺银行也占用答辩人773916元购房款至今，也同样取得收益。答辩人用该房屋获得多少利益是答辩人的经营技能，抚顺银行占用购房款获得多少利益也是同样，但本案的违约方是抚顺银行，其应对自己的违约行为承担不利后果，且本案审理也不是租赁合同纠纷。一审时抚顺银行称有一车库，一审法院三次到现场查看及走访调查并未发现，结合抚顺银行向一审法院提交的产权证上的图纸，也没有车库的存在，其图纸与现状一致，不存在建筑结构改变问题。一审抚顺银行对面积鉴定技术报告书予以认可，鉴定时抚顺银行也到现场确认。一审法院适用法律正确。该房屋出售面积为148.83平方米，经过鉴定面积为110.92平方米，相差37.91平方米。由于抚顺银行的严重违约行为，致使不能实现合同目的，应当解除合同。答辩人2018年与刘某协商要将该房屋出售给刘某，答辩人去抚顺银行索要房屋手续，抚顺银行拒不提供。当时刘某向答辩人交纳5万元定金后，2018年10月对房屋的装修进行设计，设计时发现房屋面积不足148.83平方米。经与答辩人协商，刘某通过关系找到抚顺市房产经营总公司工程科，带仪器对房屋进行测量发现面积不足110平方米。答辩人于2019年5月22日立案诉讼，结案时间是2019年12月4日，审理6个月，至今已10个月，其中一审法院也组织过调解，抚顺银行接到一审法院送达的起诉状视为答辩人已经通知抚顺银行。答辩人知道面积不足未超过一年主张权利符合法律规定，抚顺银行对答辩人出租房屋推定答辩人应当知道的时间在2011年是没有根据的。答辩人认为抚顺银行作为房屋出售者才应当知道房屋面积不足，隐瞒事实真相，将面积减少37.91平方米的房屋出售，欺诈答辩人，即应承担惩罚性赔偿，解除合同后应双倍返还37.91平方米的购房款。如抚顺银行给付答辩人一审判决的款项，答辩人同意返还房屋。一审法院适用法律正确，判决公平，请求二审法院驳回抚顺银行的上诉请求。金信园公司辩称，对抚顺银行上诉请求不发表意见。金信园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、原审法院判决认定的法律关系错误。本案三方当事人存在两个法律关系，一是金信园公司与抚顺银行股份有限公司之间委托拍卖合同关系，二是金信园与被上诉人之间拍卖合同关系。原审法院判决“解除原告梁良与被告抚顺银行股份有限公司之间房屋买卖合同”属法律关系错误。二、原审法院判决合同解除属适用法律不当。1、本案不是商品房房屋买卖合同纠纷，原审法院不应参照适用最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案。2、我国《民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”，“当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”。原审法院支持被上诉人解除合同请求不符合法律规定。3、原审法院适用合同法第九十四条（四）款规定，以“不能实现合同目的”为由解除合同不符合事实。本案纠纷原因是双方对房屋存在的面积瑕疵均存在重大误解，这是因房屋来源复杂、各方当事人注意不够所致。双方存在纠纷是事实，但没有影响被上诉人对房屋的使用和处置，不存在合同目的不能实现问题。买卖合同双方因重大误解而存在的面积瑕疵，被上诉人完全可以通过法律途径避免合法权益遭受损失。三、关于对本案事实部分我们认为除了被上诉人将房屋租赁给他人获得50万元的利润，这个事实原审法院未予以确认，此外我们认为事实清楚。原审法院判决书第7页比照了司法解释予以解除，理由是因为拍卖合同的特殊性，对买受人梁良造成的差价损失。我认为所谓的特殊性就是市场对房屋的需求及房价的走势，如今房产的房价下来了，严重导致了抚顺银行的损失，对抚顺银行不公，我们认为这种逻辑思维不适合。四、请求二审法院撤销一审判决，依法公平改判，维护各方当事人合法权益，依据买卖房屋存在的客观瑕疵以及各方当事人过失责任承担被上诉人损失。梁良辩称，金信园公司作为拍卖房屋的受托方，拍卖前应当对房屋面积进行核准，没有核准导致违约，应当返还拍卖费。请求驳回金信园公司的上诉请求抚顺银行辩称，从现在被上诉人提供的房屋测量来看，现有房屋门市房的面积确实少于148.83平方米，但不能确定缺少的面积是被上诉人接管后丢失转卖等原因导致的缺少还是抚顺银行当初就交付少了，所以被上诉人已经在接收时明确表示接收了148.83平的房屋，所以不存在对被上诉人不公平的情况。对金信园公司上诉请求没有意见。梁良向一审法院起诉请求：1、依法判决梁良与抚顺银行、金信园公司解除或撤销位于抚顺市顺城区面积为148.83平方米的门市房房屋买卖合同法律关系；2、返还梁良购房款、拍卖费共计812611元及利息，利息从2011年6月17日起至返还购房款、拍卖费之日止，按年利率6%计算；3、依法委托测绘机构对抚顺市顺城区面积为148.83平方米的门市房的房屋面积进行实际测绘；4、诉讼费、执行费、鉴定费由抚顺银行、金信园公司承担。一审法院认定事实：2011年5月12日，抚顺市商业银行（2011年5月23日更名为抚顺银行股份有限公司）与金信园公司签订一份《委托拍卖合同》，委托金信园公司对包括案涉房屋在内的多处房产进行拍卖，在其出具的《抚顺市商业银行抵贷房产及闲置房产待处置意见表》中，本案案涉房屋信息为“地址：顺城区、性质：无产权（不负责办理手续）、用途：门市、建筑面积：148.83”。2011年5月20日，金信园公司在辽沈晚报抚顺版刊登《门市房拍卖公告》，写明：金信园公司受有关单位委托，于2011年6月9日10时在抚顺友谊宾馆二楼多功能厅对包括本案诉争房屋（位于抚顺市顺城区面积为148.83平方米的门市、起拍价2500元/平）在内的门市房及综合楼进行拍卖（有保留价）。梁良获知拍卖信息后参与拍卖，2011年6月4日，梁良在金信园公司出具的《拍卖规则及竞买须知》、《承诺书》上签字，《拍卖规则及竞买须知》、《承诺书》的主要内容为梁良“已充分了解拍卖标的的实际情况和瑕疵情况，愿意接受任何瑕疵并承担可能带来的损失”，“本人已了解拍卖标的的实际情况（包括但不限于面积、数量、质量、瑕疵等状况），拍卖标的的质量、数量、面积等实际状况与权属证书、设计图纸等相关鉴定资料记载不相符的，以拍卖标的的实际状况为准，按现状拍卖。”2011年6月9日，金信园公司向梁良出具《拍卖成交确认书》，成交价为5200/平，佣金比例为5%。2011年6月17日，金信园公司向梁良出具《收款收据》及《发票》，《发票》载明收到梁良交纳的房屋成交款773916元及佣金38695.8元。2011年6月22日，梁良与抚顺银行、金信园公司签订《房屋交接单》，交接内容为：1、房产信息，房屋地址：顺城区；面积：148.83平方米；买受人姓名：梁良；2、交接内容：房屋钥匙二把，电能卡一张，其他无。房屋交接后，梁良一直占有、使用。庭审中，梁良申请证人刘某出庭作证，证人证实：2018年10月份左右，证人在梁良处购买案涉房屋，证人交5万元定金后，同梁良协商办理产权事宜，证人及梁良数次找过金信园公司及抚顺银行咨询相关手续问题，抚顺银行、金信园公司均告知没有什么手续了。证人欲将案涉房屋作售楼处使用，在准备装修时发现面积少了，后经单方测量案涉房屋面积在100平方米左右，证人告知梁良房屋面积不对，证人不再购买案涉房屋。另查明，抚顺市商业银行于2011年5月23日更名为抚顺银行股份有限公司，案涉房产系抚顺市商业银行抵账所得，抚顺银行认为案涉拍卖房屋包括111.09平方米房屋及39.20平方米车库，合计面积150.29平方米，两处房产相连在一起为抚顺银行出售房产。包括案涉房屋（一楼）在内的整栋楼的《房屋所有权证》（房字第××号）载明的所有权人为河北乡民政府，建筑面积为513.93平方米，该《房屋所有权证》附图载明的单层面积为128.48平方米。2019年7月22日，抚顺市顺城区河北乡人民政府出具《证明》，证实“经调查，房字第××号，房屋所有权证载明的河北乡调解中心一楼过间、楼梯和锅炉房属于我乡。其他二、三、四层与房屋所有权证相符”。另，本案诉讼过程中依梁良申请，依法委托辽宁省城乡建设规划设计院有限责任公司对案涉房屋面积进行测量，2019年9月29日，辽宁省城乡建设规划设计院有限责任公司出具《面积鉴定技术报告书》，案涉房屋（一楼）面积为：建筑面积110.92平方米、套内建筑面积103.78平方米、使用面积96.25平方米。梁良为此交纳鉴定费用5000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，抚顺银行认为案涉拍卖的房屋系“包括111.09平方米房屋及39.20平方米车库、合计面积150.29平方米的两处房产相连在一起”拍卖出售的，梁良对其主张负有举证责任，但抚顺银行未举证其主张的“39.20平方米车库”与“111.09平方米房屋”是“如何连在一起的”，诉讼过程中经实地查看也未发现“39.20平方米车库”的具体位置，对此抚顺银行应承担举证不能的不利责任。另，通过案涉房屋整栋楼的《房屋所有权证》附图记载，单程楼的面积应为128.48平方米，结合2019年7月22日抚顺市顺城区河北乡人民政府出具的《证明》“一楼过间、楼梯和锅炉房属于我乡，其他二、三、四层与房屋所有权证相符”，在扣除“一楼过间、楼梯和锅炉房”后，案涉房屋（一楼）面积应小于附图记载的128.48平方米，再结合辽宁省城乡建设规划设计院有限责任公司出具的《面积鉴定技术报告书》中案涉房屋（一楼）面积为建筑面积110.92平方米的事实，能够确认案涉房屋（一楼）面积为建筑面积为110.92平方米，这与抚顺银行委托拍卖的房屋面积148.83平方米相差37.91平方米，误差率约25%，严重超出正常合理范围，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”之规定，因本案拍卖人、委托人不恰当履行瑕疵说明义务可能影响竞买人出价影响拍卖结果，但因拍卖活动的特殊性，对买受人梁良造成的差价损失并非简单根据房屋面积就能直接测算确定，而应通过尽快撤销该拍卖结果，及时重新拍卖确定成交价格才能确定拍卖成交价的差价。本案梁良按照148.83平方米购买拍卖房屋，本案诉讼期间抚顺银行也一直辩称案涉房屋在其使用期间一直按房屋面积150平方米管理、使用、交纳采暖费等，且认为房屋面积系两部分组成，但抚顺银行未举证房屋和车库是否已融为一体，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。因案涉门市用房实际建筑面积与拍卖面积相差较大，抚顺银行存在违约行为，梁良购买门市房屋的合同目的无法实现，故双方的房屋买卖合同应予解除。梁良按房屋面积148.83平方米购买房屋并缴纳房款，实际房屋面积与其相差37.91平方米，故梁良要求抚顺银行返还房款773916元并要求金信园公司返还佣金38695.8元有事实和法律依据，法院予以支持。关于梁良主张的利息损失，梁良按房屋面积148.83平方米购买房屋并缴纳房款773916元，实际房屋面积与其相差37.91平方米，对相差部分的面积价款197132元（37.91平方米×5200元﹦197132元）的利息损失，抚顺银行应自梁良交纳房款时即2011年6月17日起算，梁良其余部分房款的利息损失法院酌定自梁良起诉之日起算为宜。关于抚顺银行辩称的本案超过诉讼时效及超过撤销权行使的除斥期间一节，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”，第五十五条规定“撤销权为一年，自知道或应当知道之日起一年内行使”。合同相对人的撤销权自知道或应当知道撤销事由之日起一年内未行使的，撤销权消灭。通过证人刘某的证实，梁良及证人曾在2019年初向抚顺银行、金信园公司主张协助办理产权手续，梁良将案涉房屋出售且经证人刘某告知后才发现面积存在误差，故梁良属于在知道撤销事由后一年内行使撤销权，本案梁良属于合同相对人的撤销权而不是债权人的撤销权，且梁良系在2019年初才知道权利被侵害，故抚顺银行关于诉讼时效及撤销权除斥期间的抗辩于法无据，法院不予支持。梁良诉求合理部分有事实和法律依据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、解除原告梁良与被告抚顺银行股份有限公司之间的房屋买卖合同；二、被告抚顺银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告梁良房款773916元及利息（利息以576784元为基数自2019年5月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以197132元为基数自2011年6月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告抚顺银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告梁良鉴定费5000元；四、被告辽宁金信园拍卖有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告梁良佣金38695.8元；五、驳回原告梁良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11926元，由被告抚顺银行股份有限公司负担11354元，被告辽宁金信园拍卖有限公司负担572元。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，归纳本案各方当事人争议的焦点为：1、本案抚顺银行经金信园公司拍卖给梁良的房屋面积如何确定；2、关于合同是否应予解除；3、关于梁良购买房屋出租收益是否应认定及解除合同应否返还；4、解除合同后房屋应否判决返还。关于焦点一，抚顺银行在委托金信园公司拍卖案涉房屋时，因该房屋无产权证，作为委托人的抚顺银行及受托人的金信园公司亦未对该房屋的实际面积进行测量，梁良按拍卖时公告面积148.83平方米购买该房屋并支付购房款。后梁良欲将该房屋转让时，受让人对房屋面积提出质疑，并经单方测量与原出售面积存在较大差异。一审审理期间，经具有相关资质的检测部门测量，案涉房屋的实际建筑面积为110.92平方米，与出售面积相差37.91平方米。考虑该房来源复杂，相关产权手续欠缺，出售时亦未实际测量等情况，本院对一审鉴定机关出具的测量面积予以认定。抚顺银行在上诉请求中提出梁良购买房屋后即将房屋出租，与其他建筑物相连，房屋建筑结构已被改变等未提供充分证据证明，一审法官现场勘查及鉴定人测量，亦未发现上诉人主张的上述情况，故本院对一审法院采信鉴定人测量结论予以采信。关于焦点二，本案存在三方法律关系，即抚顺银行与金信园公司系委托关系，金信园公司与梁良为拍卖合同关系，而从房屋出售及支付对价看，抚顺银行与梁良之间为房屋买卖合同关系。一审法院以房屋买卖合同进行审理并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。除债务人迟延履行债务外，如果债务人的其他违约行为，如履行标的物质量、数量、履行地点、履行方式等不符合合同约定，严重影响订立合同时期望的经济利益，也同样构成了根本违约，债权人可以行使法定解除权解除合同。本案中，抚顺银行出售的标的物实际面积与经鉴定机关测量后实际面积差距较大，故梁良虽在拍卖需知及承诺中对标的物瑕疵情况签字确认，但本案不属于面积轻微瑕疵及仅欠缺产权手续，从公平及等价有偿角度考虑，应认定梁良购买房屋未能达到期待的经济利益，抚顺银行应对梁良承担违约责任，一审判决解除双方合同亦无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用的前提是房地产开发企业，一审法院参照适用该项规定表述不当，本院不予认定。关于焦点三，梁良2011年取得房屋后将房屋出租他人并取得一定收益的事实客观存在。因梁良实际取得房屋面积与购买面积差距较大，一审法院区分实际面积与未取得面积计算不同的利息区间可行，本院予以采纳。对于不足部分对应房价款，一审判令从交付款项之日起承担利息，对于实际面积对应的房价款576784元，一审判令从起诉之日计算利息，对于梁良取得房屋使用期间利息并未予考虑。在数年间，存在梁良占用房屋、抚顺银行占用对应部分房价款的实际情况，一审法院区分利息区间已实际平衡了双方的利益关系，即梁良占用房屋无论自用、闲置、租赁他人及租金收益多少，均系其支付房价款后正当经营行为，该收益具有不确定性，亦不应作为抚顺银行主张返还的理由和依据。关于焦点四，房屋买卖合同为双务合同，一审法院仅判决解除合同，判令抚顺银行返还对应本息、金信园公司返还拍卖佣金，而未对房屋判令返还抚顺银行显属不当，本院予以纠正。综上，抚顺银行、金信园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理中存在疏漏部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初2159号民事判决；二、被上诉人梁良于本判决生效后10日内返还上诉人抚顺银行股份有限公司座落于顺城区，经鉴定部门测量为110.92平方米案涉门市房一处。二审案件受理费12356元，由上诉人抚顺银行股份有限公司负担11589元，由上诉人辽宁金信园拍卖有限公司负担767元。本判决为终审判决。审判长  孙小龙审判员  马开智审判员  张庆敏二〇二〇年四月三日书记员  王 宁