江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10500号上诉人（原审原告）：范志国，男，1977年3月9日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：徐婷，女，住南京市鼓楼区，南京市玄武门街道百子亭社区推荐。被上诉人（原审被告）：南京中交万正置业有限公司，住所地南京市雨花台区石华街18号-117。法定代表人：蔡奉祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：程莉云，男，该公司法务。上诉人范志国因与被上诉人南京中交万正置业有限公司（以下简称中交公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初4309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范志国上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判中交公司全面履行与范志国签订的《南京市商品房预售合同》，交付附件2套型及分层平面位置图中阴影所标识的适用范围；二、本案诉讼费由中交公司负担。事实与理由：一、关于阳台面宽：范志国在一审时出具了中交公司印发的宣传册以及“中交锦致微信公众号”中的宣传，明确载明该房型亮点为“面宽约5.4米开敞式阳台”，此事实一审法院已认定。一审时，中交公司根据双方签订的《商品房预售合同》附件《合同补充协议一》第十.1条约定：“广告宣传资料仅供买受人购房时参考，不视为要约内容”，辩称“案涉商品房的宣传资料属于要约邀请，不属于要约”，中交公司不因广告、宣传资料而承担任何义务。但该《商品房预售合同》第十九条第一款亦明确约定“补充协议中内容不合理地鉴定或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或者不合理地加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋即相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。上述关于阳台面宽的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。阳台是一户家庭日常生活的重要空间，5.4米面宽阳台作为销售宣传卖点，对合同订立有重大影响，中交公司无故缩短阳台面宽，在补充协议中又故意减轻其责任，严重侵犯范志国的权利，应视为无效。综上，中交公司并没有全面履行销售承诺及《商品房预售合同》。二、关于空调机位。范志国在一审时出具的《商品房预售合同》以及中交公司印发的宣传册均以阴影划定及图示方式标明了所购A2户型的房型图包含本案所涉及的空调机位，而与范志国相邻的A3户型的房型图中并没有标识出该空调机位，且该空调机位与A3户型的空间并不连接。依照中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB500961.0.8规定，“住宅设计应以人为核心”；《南京市建筑工程建筑面积计算规则》第8.4条规定，与阳台相接的各类建筑外部构件，无论是否与阳台隔断，均作为阳台控制并计算面积；《国家空调安装标准》第1条规定，“空调器应安装在儿童不易触及的地方”、第8条规定，“空调器的室外机应尽可能远离相邻方的门窗和绿色植物，与对方门窗距离不小于3米”。设备平台不同于设备层，《中华人民共和国物权法》并未规定设备平台为业主共有。三、中交公司辩称该设备平台“设计时就考虑了两家合用的需要”，但其销售过程中、房屋建造过程中均未将此告知购房人范志国，也未在《商品房预售合同》中写明，更未曾向范志国展示相应报建图。而相应报建图亦仅显示该设备平台设置了两个空调机位，并不能证明这两个空调机位分属两户使用。中交公司却在张贴于案涉小区的《关于中交锦致小区空调机位的说明》中称，下层机位归范志国的邻居使用，上层机位归范志国使用，而下层机位底板是范志国家阳台底板的延伸，上层机位仅用一扇百页窗相隔，放置空调外机后震动、噪音、儿童安全、无法封闭阳台、入室盗窃隐患等诸多问题显而易见，显然违背了“以人为核心”的设计规范，也违反了国家空调安装标准。阳台空间如果毗连，那么阳台隔板是套与套之间明确的分界线，对居民的领域起保证作用，对安全防范有重要作用。范志国邻居家的阳台与该空调机位之间并不相接，空间独立。该空调机位底板仅与范志国房屋的阳台底板紧密相连，依法应作为范志国房屋阳台控制并计算面积。中交公司虽辩称“未计入公摊和套内面积”，但结合合同所示户型图标识，应视为赠送，不能改变该空调机位作为阳台控制的事实。中交公司企图以“空调机位未计入套内面积和分摊面积”为由要求两户共同使用该空调机位，严重侵犯了范志国的合法权益，明确违反了《南京市建筑工程建筑面积计算规则》。中交公司辩称，一、其已依法全面履行了《商品房预售合同》，范志国要求其交付5.4米阳台缺乏合同依据及法律依据，应予驳回。1.《商品房预售合同》明确约定了案涉房屋的建筑面积、价款及其他权利义务。经房地产管理部门备案登记的案涉房屋套内面积为63.33平方米（阳台面积为3.27平方米），分摊面积为22.01平方米。案涉房屋的房产证注明，相应阳台面宽4.6米。范志国按房屋面积支付房款，中交公司严格按合同约定履行了交付房屋等相应义务，并未就建筑面积之外收取价款，也没有义务向范志国交付5.4米宽的阳台。2.案涉商品房宣传资料属于要约邀请，不属于要约。双方在《合同补充协议一》第十.1条以加粗字体并以下划线重点标注提示，该附件已由范志国签署，对范志国具有约束力。因此，双方已通过约定排除了宣传广告作为合同内容的可能性。此外，项目宣传资料封面下方已明示：“本资料为要约邀请，买卖双方的义务以合同为准”。可见，范志国明知宣传内容仅是要约邀请，其所购买的房屋阳台面宽应以合同约定为准。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定在本案中不适用，面宽5.4米阳台的宣传不能作为《商品房预售合同》的内容，对双方不具有约束力。本案中，中交公司关于案涉商品房阳台面宽约5.4米的说法一方面从文义理解，显然是粗略估计的约数，并非具体、明确的内容。更为重要的是，对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的是楼盘的位置、面积大小、户型、开发商信誉等因素。锦致雅苑项目是位于南京南站板块核心区域的住宅综合项目，具有显著的地段价值、向对价格偏低（政府限价）等显著优势。正是这些优势使得购房人决定购买锦致项目。因此，本案不应适用上述规定。二、该空调机位不属于范志国的专有部分，范志国无权主张独占控制。1.《中华人民共和国物权法》规定，区分所有建筑物分为专有部分和共有部分，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，对于共有部分，范志国无权主张独占使用，只能享有共有和共同管理的权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分属于业主的共有部分。该空调机位经南京市建筑工程施工图设计审查管理中心审查通过，设置在外墙，被设计为上下两层，供范志国及其邻居各放置一台空调外机，且并未计算在范志国的房屋建筑面积之内，因此，不属于范志国的专有部分，范志国无权主张独占使用权。2.《南京市建筑工程建筑面积计算规则》第八.4条规定，“与阳台相接的各类建筑外部构件，无论是否与阳台隔断，均作为阳台控制并计算面积”，但该文件第四条另规定，“建筑物外围护结构之外设置进深大于0.6米的各类建筑构件（如墙、梁柱、板、花池、花架、装饰性阳台、构件等）”，因此，该空调机位不属于上述八.4条规定的各类建筑物外部构件，范志国称该空调机位应作为阳台控制，系对该规定的曲解。范志国向一审法院起诉请求：一、中交公司全面履行合同义务：向范志国交付面宽5.4米的阳台、确认双方签订的《南京市商品房预售合同》的附件2套型及分层平面位置图中阴影所标示的面积范围（包括南阳台西侧的面积约0.8平方米范围内的所有空调机位，该空调机位位于范志国房屋客厅的正南位置）都归范志国所有和独占使用；二、本案诉讼费由中交公司承担。一审法院认定事实如下：2016年11月10日，范志国（乙方）与中交公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发建设的南京市雨花台区南站南广场锦致雅苑5幢2303室（以下简称案涉房屋）；建筑面积85.54平方米，其中，套内建筑面积63.42平方米，共有共用分摊建筑面积22.12平方米，计入上述共有公用分摊面积的建筑部位见附件3；房屋总价款合计2560041元；甲方于2018年12月31日前向乙方交付该商品房。双方对付款方式、交付标准、权利义务等做出相应约定。该合同附件2套型及分层平面位置中用阴影部分标注了南阳台西侧独立于南阳台外的空调机位（即诉争空调机位）位置；合同附件3中计入共有公共分摊面积的共有部分为：外墙体一半、楼梯间、电梯井、管道井、通风井、前室、公共过道、电梯厅、公共门廊、公共门厅、公共走廊、电梯机房、电表间。甲、乙双方另签订《合同补充协议一》，其中第十条第1款约定：甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供买受人购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方之间的权利义务以合同及其附件为准。甲方在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表示意向和信息，不构成合同内容，双方不受约束。合同签订后，范志国已向中交公司支付了购房价款。住宅竣工后，中交公司向范志国交付了案涉房屋，坐落为南京市雨花台区。经实测，案涉房屋的建筑面积为85.34平方米，套内面积63.33平方米（阳台面积3.27平方米），分摊面积22.01平方米。在《房屋共有共用部位测算说明》中，计入房屋分摊面积的共有共用部位名称中没有空调机位。一审另查明，中交公司在出售涉案房屋时，向范志国出示了相关户型宣传图，范志国房屋户型所对应的A2户型宣传单页上关于南阳台部分显示：“面宽近5.4米开敞式阳台，贯连客厅与卧室，兼具观景与使用功能”；南阳台一侧有空调机位的标志，南阳台与空调机位之间的隔断以粗实线显示。该宣传页下中交公司印有一行小字，载明：本资料为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。本户型面积所标尺寸、面积仅供参考，具体面积以合同约定为准。因案涉小区业主对A2户型中空调机位的位置持有争议，中交公司在小区内发布《关于中交锦致小区空调机位的说明》：关于预售合同的套型图为甲方自行绘制，反映的是该户型有可能涉及到的使用范围，并不表示权属意义，交房作为开发企业无权做任何房产面积方面的界定，权属范围应以房产部门出具的房产预测报告或实测报告为准；关于中间户所提的空调机位在合同阴影范围内的问题，该处空调机位设计时就考虑了两家合用的需要，所有从报建图开始就按上下两层机位的图纸报建通过（详见审查图纸），满足设计规范及常规使用功能需要。一审中，中交公司提交上述报建且经通过的分层平面图及立面图图纸，案涉房屋南阳台一侧空调机位的位置独立于开敞阳台之外，且该位置设计为上下两层。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方签订的《商品房预售合同》及补充协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。中交公司向范志国交付案涉房屋，案涉房屋经房地产管理部门备案登记的房屋建筑面积为85.34平方米，而案涉房屋对应的房屋测绘结果显示，案涉房屋的专有面积部分并不包含范志国所主张的空调机位的位置；且涉案《商品房预售合同》及《房屋共有共用部位测算说明》中，计入房屋分摊面积的共有共用部位并不包含空调机位，即，诉争空调机位也未计入案涉房屋面积的公摊部分。范志国提交的证据不能证明其对诉争空调机位权属的主张，故其要求确认《商品房预售合同》的附件2套型及分层平面位置图中阴影所标示的面积范围（包括南阳台西侧的面积约0.8平方米范围内的所有空调机位都归其所有，无事实依据，一审法院不予支持。案涉房屋已经交付，南阳台面积经房产部门备案确定，故范志国主张中交公司交付长度5.4米的阳台，在事实上已无履行可能，一审法院对范志国的该项主张亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回范志国的诉讼请求。一审案件受理费200元，减半收取计100元，由范志国负担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本案二审中，范志国提交《国家空调安装标准》（GB17790-2008）节选复印件一份，其中第5.8.4.2条规定，空调器的室外机组应尽可能的远离相邻方的门窗和绿色植物，与对方门窗距离不得小于下述值：a)空调器额定制冷量不大于4.5kW的为3m；b)空调器额定制冷量大于4.5kW的为4m。用于证明如诉争空调机位的下层供其邻居放置空调外机，则其坐在室内客厅沙发上耳朵离邻居的空调外机不足1米，显然不符合国家空调安装标准的规定。中交公司质证认为，对上述证据的真实性予以认可，但不能证明范志国的证明目的。该标准系空调安装规范，并非空调机位规划设计规范，且“尽可能”是建议性的规定，而非强制性的规定。诉争空调机位系经专业设计机构设计，并经南京市建筑工程施工图设计审查管理中心审查通过。二审中，范志国陈述，其既依据宣传册，又依据《商品房预售合同》向中交公司提出本案主张，现案涉房屋阳台不含诉争空调机位的面宽是4.6米，诉争空调机位是0.8米，加起来正好是5.4米的面宽（不含外墙）。本院询问中交公司，双方签订的《商品房预售合同》第一条第一款写明，套型及分层位置图间附件2，相应附件2图纸中用阴影标识的户型是否就为范志国购买的房屋户型，阴影面积中除了诉争空调机位外是否均为范志国房屋的专有面积。中交公司回复，是的，但之所以也在诉争空调机位处标注阴影，是因为规划设计图纸不可以全部标识清楚空调机位是上下两层。诉争空调机位被标注阴影并不能成为该机位属于范志国所有的理由，而相应套型图也只能反映户型可能涉及到的使用范围，并不表示均由范志国独占使用，更不表示权属的确定。合同中也未约定标注阴影的面积就应当归范志国使用，范志国的主张没有法律依据。从其在一审中提交的规划设计图纸中能明确看出，诉争空调机位被分隔为两层。范志国陈述，相应图纸并未明确显示应由两家住户共用诉争空调机位。诉争空调机位只在其户型的商品房预售合同中显示为阴影部分，在其隔壁A3户型的合同中并未显示为阴影部分，因此，诉争空调机位的上下层均应归其使用。范志国并就其此项主张提交案涉房屋隔壁A3户型的商品房预售合同附件2套型及分层平面图的照片打印件一页，用于证明其隔壁A3户型的套型及分层平面图中不包含案涉诉争空调机位的面积。中交公司陈述，其在一审中提交的剖面图中可清楚看到，诉争空调机位的下层与范志国房屋的阳台连接处是用实体墙隔开的，仅右侧有可开启的铝合金百叶，范志国无法在该下层机位安装空调外机。而诉争空调机位的上层的左右两侧均为铝合金百叶，均可开启，便于范志国安装空调外机。范志国陈述，普通百姓买房就是看模型和套型图，如果中交公司称阴影部分不代表什么，那么相应套型图也没有任何意义。中交公司也曾在案涉小区内张贴公示，只说明其购买的A2户型房屋跟A1户型共用一个机位，未说明A2户型房屋还须跟隔壁A3户型共用机位。本院询问范志国，案涉房屋的产权证中是否将诉争空调机位的面积计入案涉房屋的阳台面积。范志国回复，没有计入。本院询问中交公司，诉争空调机位的性质如何。中交公司回复，属于全体业主共有公用部分。本院另查明，一审中，范志国提交的宣传图页右上角显示有两种深浅不同的阴影色块，颜色较浅的阴影色块后附说明“此部分不计入建筑面积”，颜色较深的阴影色块后附说明“此部分一半计入建筑面积”。诉争空调机位被颜色较浅的阴影所覆盖，与阳台区域明显区分。相应“面宽近5.4米开敞式阳台”的宣传用语以线段标注指向阳台区域。涉案《商品房预售合同》附件2套型及分层平面图的阴影标识部分，除包含诉争空调机位外，亦包含案涉房屋南阳台外东侧的一处空调机位。范志国认可，该东侧空调机位系其与隔壁A1户型业主共用的空调机位。一审中，中交公司提交了案涉房屋所在楼幢的房产测绘成果报告和房产分层分户平面图。相应测绘报告载明，案涉房屋所在的开明街12号2幢房屋实地外框尺寸与规划核准图一致。相应分层分户平面图显示，案涉房屋的阳台实际面宽4.84米。以上事实，有文件复印件、合同附图复印件、宣传图、房产测绘成果报告以及本院询问笔录等在案为凭。本院认为，范志国与中交公司签订《商品房预售合同》后，中交公司已向范志国履行了交付涉案房屋的义务，且经不动产登记部门登记。范志国主张中交公司交付长度5.4米的南阳台，但是涉案房屋所在楼幢的实地外框尺寸与规划核准图一致，涉案房屋南阳台宽度已经规划批准确定，交付长度5.4米的阳台在事实上不具有履行可能，现范志国坚持该项诉讼请求，故一审法院不予支持，并无不当。范志国关于主张中交公司交付长度5.4米南阳台的上诉理由，无法改变事实上无法履行的现实情况，故本院不予采纳。虽然《商品房预售合同》所附的套型与平面位置图中，范志国所主张的空调机位被标识在阴影面积范围内，但是，涉案房屋已经不动产登记部门登记，该房屋所对应的房屋测绘结果显示范志国所购房屋的专有面积部分并不包含范志国所主张的空调机位的位置；且涉案《商品房预售合同》及《房屋共有共用部位测算说明》中，计入房屋分摊面积的共有共用部位并不包含空调机位。因此，范志国主张涉案空调机位位置属于其单独所有，并要求中交公司交付《商品房预售合同》的附件2套型及分层平面位置图中阴影所标示的面积范围，没有依据，一审法院不予支持，符合法律规定。范志国上诉认为A2户型的房型图包含本案所涉及的设备平台及该设备平台与其阳台相接，并以此主张该设备平台归其所有，本院不予采信。综上，范志国的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由范志国负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇二〇年四月八日法官助理 高礼慧书 记 员 倪 辉