北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终241号上诉人（原审被告、反诉原告）：意昂投资（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：张爱国，经理。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊璐璐，北京市中产律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京嘉业兴城投资管理有限公司，住所地北京市通州区嘉创路。法定代表人：陈进，执行董事。委托诉讼代理人：覃海娜，女，公司人事行政主管。委托诉讼代理人：何承介，北京智勇律师事务所律师。上诉人意昂投资（北京）有限公司（以下简称意昂公司）因与被上诉人北京嘉业兴城投资管理有限公司（以下简称嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初12353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人意昂公司之委托诉讼代理人李顺涛、樊璐璐，被上诉人嘉业公司之委托诉讼代理人覃海娜、何承介到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。意昂公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、五项，改判嘉业公司：1.支付2019年3月1日至2019年4月2日期间（共33天）的租金损失92598元；2.以256048元为基数，自2019年3月1日起至2019年4月2日止，按照日万分之五的标准支付滞纳金；3.支付装饰装修损失350000元；4.支付中介费损失80000元；5.支付空置期损失170698元。事实和理由：1.一审判决已经认定我公司所出租的房屋在2019年3月1日装修完毕，但嘉业公司却并未按约支付租金，同时以不合法的理由拖延收房，已经构成违约且违约在先，拖延收房期间的租金损失理应由嘉业公司承担。一审判决认定该违约行为“不合理行为”，属于事实认定错误。2.我公司有关合同签署及解除均需加盖公章并送达方可生效，我公司基于嘉业公司拖欠租金的违约行为，于2019年4月2日书面发送盖章的解除通知，该通知系我公司真实意思表示，且嘉业公司也认可2019年4月2日收到解除通知，认可解除时间为2019年4月2日。嘉业公司提供的录音证据，经核实并非张义潇本人的录音，一审判决认定2019年3月26日我公司发出解除通知进而认定我公司构成违约，认定事实不清。即使认定我公司于2019年3月26日发出解除通知系解除合同行为，那么我公司行为也符合合同法第九十四条“合同的法定解除”中关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定。微信证据可以证明我公司于2019年3月1日即催告嘉业公司交纳租金，于3月22日再次催告其交纳房屋，且在3月22日也给嘉业公司发过最后的通知，可以充分说明嘉业公司本应在3月1日支付租金，但经过我公司多次催告，嘉业公司一直无理由拒绝支付租金，根据法律规定，我公司于2019年3月22日之后也已经完全具备法定解除权。无论认定合同于2019年3月26日解除或者2019年4月2日解除，我公司均不构成违约。3.双方合同未约定违约金，不代表双方互不负违约责任，一审判决混淆了违约金及违约责任的概念。4.根据合同法第一百零七条、第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合规定的，给对方造成损失的，应予赔偿，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审判决已经认定嘉业公司存在违约行为，就应判决其承担违约行为给我公司造成的损失，但一审判决并未依法适用，属于法律适用错误。5.嘉业公司违约导致逾期收房，逾期收房的违约责任即为租金损失，嘉业公司理应承担。6.装饰装修是根据嘉业公司出具的图纸、依照嘉业公司的具体要求进行，且并非主体结构的装饰装修，我公司无法使用和收益，且涉案房屋至今也未出租出去，一审判决对于该项事实的认定没有法律依据及证据支持。7.因嘉业公司的违约，必然会给嘉业公司造成空置期损失，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条之规定，房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？因承租人根本违约行为导致的房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失，可予支持，但合同另有约定的除外。因此我公司主张嘉业公司违约导致的空置期损失及中介费损失具备法律依据。嘉业公司辩称，不同意意昂公司的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。同意一审判决。嘉业公司向一审法院起诉，请求判令意昂公司：1.返还租赁保证金170698元；2.支付违约金170698元；3.支付自2019年3月1日起至返还租赁保证金之日止的逾期付款利息（以本金170698元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。意昂公司在一审中提出反诉，请求判令嘉业公司：1.支付2019年3月1日至2019年4月2日期间（共33天）的租金损失92598元；2.以256048元为基数，自2019年1月11日起至2019年4月2日止，按照日万分之五的标准，支付滞纳金10497元；3.支付装饰装修损失350000元；4.支付中介费损失80000元；5.支付空置期损失170698元；6.返还盖有意昂公司公章的营业执照复印件5份、盖有意昂公司公章的房产证复印件5份，返还编号为0004339423的门禁卡一张。一审中，嘉业公司围绕本诉及反诉提交了如下证据：1.房屋租赁合同书；2.合同补充协议书；3.催房通知书；4.收房通知书；5.解约通知书；6.微信聊天记录；7.证人证言；8.录音。意昂公司围绕本诉及反诉提交了如下证据：1.房屋租赁合同书、合同补充协议书、不动产权证；2.四层装修图纸4张；3.微信聊天记录；4.工商银行网上电子回单、委托付款说明、发票4张；5.办公室装修合同、装修工程竣工验收单、光盘及补充情况说明、收据、微信转账记录、招商银行历史交易明细、浦发银行电子回单；6.嘉业公司领用明细。一审庭审中，嘉业公司申请证人史某出庭作证，史某系中介的工作人员，史某称，2019年3月1日，意昂公司通知嘉业公司交房款，但当天没有交房，因为装修没有做完，史某亲自到现场进行了确认，意昂公司的负责人张主任说大概还需要20天才能交房。因约定好交房时付全部房款，所以涉及到了四层顺延免租期的问题。因约定的是整体交接，所以整体的房屋都没有交接过。2019年3月21日，意昂公司称下周一交房，后周一当天只把二层的水电进行了交接，三层因为有一个人正在使用，所以当时没有办法进行交接，四层因为露台还没有装修完，等装修完再清算。2019年3月26日，意昂公司电话告知房屋整体不租了。对此史某与意昂公司张主任进行了当面沟通，张主任反馈说领导不让租了。一审法院认定事实如下：2018年12月27日，意昂公司（甲方）与嘉业公司（乙方）签订房屋租赁合同书，合同约定甲方将北京经济技术开发区×××50号楼2层、4层、5层出租给乙方使用，租赁物的用途为办公、仓库。租赁期限为10年，起租日为2019年5月1日，终止日为2029年4月30日，租赁免租期为2019年3月1日起至2019年4月30日止。关于租赁物的交付，甲方承诺四层楼宇面积精装修交付，装修材料标准参照甲方三层装修标准交付，乙方提供装修空间布局图，装修交付时间为2019年2月28日，如装修未能如期交付，则四层免租期顺延。乙方应于2018年12月31日前提供装修空间布局图并支付租赁保证金，甲方收到后开始装修，如因乙方原因装修未能如期交付，则四层免租期不变。租赁保证金为170698元。首期交纳租金时间为装修交付时间2019年3月1日，首期租金金额为256048元。合同5.1条又约定，乙方应于本合同签订之后的十个工作日内，向甲方支付租赁保证金及第一期租金。关于合同的提前终止，12.1条约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过15日，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起15日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方故意欠交租金超过一个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，合同自动终止。2019年1月4日，意昂公司向中介公司支付了中介费40000元。2019年2月22日，双方签订合同补充协议书，将房屋租赁合同书中的租赁楼层变更为二层、三层、四层，面积共计1232㎡，由于调换楼层产生的面积差12㎡不计入房租，租房保证金和房租不变。嘉业公司提供了的装修图纸，其中包括消防、风口、吊灯、灯位、地面铺砖、走道。其上关于露天阳台未做铺砖要求。2018年12月29日，意昂公司（甲方）与保定市旭东装饰装修工程有限公司（乙方）签订办公室装修合同，约定乙方对涉案房屋四层进行装修，工程日期自2018年12月30日至2019年2月22日，工程价款350000元，保修期为2年，剩余10%在保修期结束后一次性支付完。意昂公司支付了装修款309890元。2019年2月25日，意昂公司对装修工程进行了验收。关于装修情况，意昂公司称，其于2019年2月25日装修完毕，装修完毕后通知了嘉业公司，3月1日，嘉业公司去现场。嘉业公司称，3月1日，中介通知嘉业公司去看房，但发现露台没有装修，便通知了中介，由中介与意昂公司进行沟通。关于没有收房的原因，嘉业公司称原因有三，第一是因露台没有装修。第二是因洗手间的蹲厕没有达到要求，按照合同约定，装修应当比照三、五层的装修进行，但四层的蹲坑高度与其他楼层不一致。第三是因为在2019年3月26日，中介反馈称意昂公司不愿意再将涉案房屋出租。嘉业公司提交了2019年3月26日史某与张义潇的现场沟通录音。张称“我们这几个老总商量之后，房屋（租赁）合同可定不继续往下履行……即使走法律手段，我们也不继续往下履行了”。意昂公司称张义潇已经离职，其自称录音不是本人。庭审中，意昂公司未就录音的是否为张义潇本人申请鉴定。嘉业公司提交了2019年3月27日的催房通知函与2019年4月4日的收房通知函，要求意昂公司尽快交房，嘉业公司主张3月27日的催房通知书系通过中介送达给意昂公司的，但意昂公司称其未收到上述通知。2019年4月2日，意昂公司向嘉业公司发送解约通知函，称嘉业公司没有按照约定时间支付第一期租金，构成违约，在该通知函发出之日起，合同自动终止。嘉业公司称已经收到上述通知函，并同意合同已经于2019年4月2日解除，但认为解除原因是意昂公司单方解除。意昂公司提供了张义潇与中介方史某的微信聊天记录，史某当庭认可该聊天记录的真实性，其中2018年12月26日张称，“装修四层，免租期到3月1日，未装修完可以顺延，其他两层的免租期就是3月1日”，史称“明白，3月1日是起租期”。3月1日，张称“今天该交房租了”，并称“你把王总他们那边设计的电话给我一下，我让装修的跟他联系一下，他说那个蹲坑改一下，那个位置不能那么留着，蹲坑的台子太高”。3月21日，张称“阳台后来跟我说的，阳台没弄，其他地方都弄好了，里边已经装修完了，阳台尽快安排”。3月22日，史称“二层三层的起租期是3月1日，四层顺延，扣掉顺延时间一起打款”，张称“这个不影响装修，已经结束了，装修已经完成，阳台没在租房面积，我答应铺就肯定会办，不能拿这个来告诉不能付款”，并称“要付今天就付”。2019年1月2日，嘉业公司陈超领取意昂公司房本复印件5份、营业执照复印件5份、门禁牌1个。经查，租赁合同中未约定违约金，嘉业公司称其主张的违约金是参考租赁保证金估算的。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉业公司与意昂公司签订的房屋租赁合同符合法律、行政法规的强制性规定应属有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。合同4.2条对于首期租金的交纳时间约定为装修交付时间为2019年3月1日，合同5.1条对于租金的交纳时间约定于合同签订后十个工作日内（即最晚于2019年1月10日前交纳），上述约定虽有所矛盾，但根据微信聊天记录，意昂公司于2019年3月1日催促嘉业公司交纳租金，此前并未进行过催促，可见意昂公司亦按照合同4.2条的约定实际履行，故法院认为双方已经就租金交纳的时间达成了一致意见，即2019年3月1日。双方争议的焦点在于，2019年3月1日是否完成了对4层装修的交付。嘉业公司认为装修未交付的主要原因在于露台的铺砖问题及厕所蹲便的高度问题。虽然证人陈述3月1日并未装修完毕且证人认为不仅仅是露台及蹲便的问题，而是房屋的基础装修也没完成，但其未提交其他证据佐证，且嘉业公司在证人出庭前的陈述也未提及到该问题。法院认为，因为意昂公司的装修系按照嘉业公司提供的装修图进行的，而嘉业公司在图纸中并未要求对露台进行铺砖，故露台的铺砖问题不能作为意昂公司未完成装修的依据。关于蹲便的高度问题，租赁合同及装修图纸中确未对蹲便高度进行约定，合同中关于装修材料标准参照三层装修标准的约定，并不涉及蹲便的高度标准。且蹲厕的高度亦并非租赁合同履行中的关键性因素，该问题不影响房屋的整体交付使用，嘉业公司以此为由不收房不具有合理性。按照合同约定，嘉业公司应于2019年3月1日交纳首期租金，其未按时交纳构成违约。根据合同约定，若嘉业公司欠交租金超过一个月，则意昂公司享有解除权。但在2019年3月26日，意昂公司明确表示不愿再出租涉案房屋，且嘉业公司已经知悉该通知，虽然意昂公司抗辩该录音不是张义潇本人，但其未提供证据证明，法院对此该项质证意见不予采纳。此时意昂尚未享有合同解除权，其单方解除合同没有法律依据，构成违约。基于以上事实，双方在合同履行过程中均存在违约行为，加之合同中未对违约金进行约定，故法院认为双方互不负违约责任，对于嘉业公司要求支付违约金的诉讼请求不予支持。因租赁合同未实际履行，故对于嘉业公司主张返还租赁保证金的诉讼请求法院予以支持，其主张的逾期利息，法院仅支持2019年4月3日以后至实际返还期间的利息。因涉案房屋未进行交付，嘉业公司也未实际占有房屋，故对于意昂公司反诉要求支付租金、滞纳金的请求法院不予支持。关于装修损失，法院认为根据意昂公司提供的装修图纸，其装修部分为基础装修，不影响其后续使用及收益，故对其该部分反诉请求法院不予支持。对于其主张的中介费损失、空置期损失没有法律依据，法院不予支持。对于其主张返还营业执照复印件、房产证复印件及门禁牌的诉讼请求，有证据证明，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、一百零八条之规定，判决如下：一、意昂投资（北京）有限公司于判决生效之日起十日内返还嘉业兴城投资管理有限公司租赁保证金170698元；二、意昂投资（北京）有限公司于判决生效之日起十日内返还嘉业兴城投资管理有限公司租赁保证金利息（以170698元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年4月3日计算至实际返还之日止）；三、嘉业兴城投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还意昂投资（北京）有限公司盖有意昂投资（北京）有限公司公章的营业执照复印件5份、房产证复印件5份、编号为0004339423的门禁牌一张；四、驳回嘉业兴城投资管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回意昂投资（北京）有限公司的其他反诉请求。对于一审判决认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院另查明，双方房屋租赁合同书第四条4.2约定，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金的万分之五。本院认为，本案中双方当事人对于房屋租赁合同提前解除均无异议，双方争议在于合同提前解除的过错责任以及合同解除后法律后果的承担，本院分述如下：关于合同解除的过错责任，首先，嘉业公司关于意昂公司未按其要求装修四层房屋的主张，依据不足，本院不予支持。一审判决认定嘉业公司以露台铺砖、蹲厕高度等问题为由不收房不具有合理性，并认定嘉业公司未按时交纳首期租金构成违约，处理正确，本院予以确认。其次，关于2019年3月26日现场沟通录音中意昂公司工作人员张义潇关于合同不履行的意思表示，一方面，诉讼中意昂公司否认录音系张义潇本人，但意昂公司未就此提供反驳证据，一审判决未采信意昂公司的质证意见并无不当。另一方面，虽然截至2019年3月26日，嘉业公司逾期交纳首期租金的期间尚未超过一个月，未达到双方合同约定解除权的条件，但是，支付租金系嘉业公司的主要合同义务，在此之前，意昂公司已于2019年3月1日、2019年3月22日向嘉业公司催交租金，但嘉业公司在合理期限内未交纳且未交租金的理由不能成立，在此情况下，意昂公司作出不再履行合同的意思表示，不违反法律规定，不应认定为违约，一审判决对此认定欠妥，本院予以纠正，意昂公司就此提出上诉意见的合理部分，本院予以采纳。综合上述分析，本院认为，嘉业公司应对双方合同提前解除承担全部过错责任，应当向意昂公司承担违约责任，一审判决关于双方当事人互不负违约责任的认定有误，本院予以纠正。关于意昂公司主张的2019年3月1日至2019年4月2日期间的租金损失，虽然双方合同约定2019年3月1日至2019年4月30日为免租期，但是，合同系嘉业公司原因提前解除，双方约定的10年租期未能履行，由嘉业公司享有上述免租利益有违公平，且根据查明的事实，涉案房屋于2019年3月1日已经具备交付条件，因嘉业公司原因造成房屋未能交付使用，嘉业公司应当赔偿意昂公司上述期间的租金损失，一审判决以房屋未交付、嘉业公司未实际占有房屋为由未支持意昂公司该项请求，处理有误，本院予以纠正。关于意昂公司主张的逾期支付首期租金的滞纳金，具有合同依据，其中，关于滞纳金标准，经本院释明，嘉业公司不申请调整，本院按照双方合同约定的标准予以确定。意昂公司主张从2019年3月1日起计算滞纳金至2019年4月2日止，并未超出合理范围，本院予以支持。关于意昂公司主张的四层装饰装修损失350000元，一方面，虽然双方合同约定意昂公司承诺四层精装交付，但是，意昂公司系按照嘉业公司提供的装修空间布局图进行的装修，空间布局体现嘉业公司的个体需求，现系嘉业公司原因造成合同提前解除，无法继续履行，嘉业公司应当承担由此产生的相应法律责任。另一方面，虽然意昂公司主张其他租户无法利用涉案装修，但是，意昂公司未就涉案装修之前四层房屋的原有情况提供证据，而根据四层装修图纸、旭东装饰装修工程有限公司装修工程竣工验收单等证据，可以认定涉案装修中有部分内容涉及基础装修，故本院对于意昂公司上述主张中的合理部分予以采纳，不合理部分不予支持。综合上述分析，本院根据当事人过错情况、四层房屋装修具体情况等事实，考虑装修后续利用、资源节约等因素，酌情确定由嘉业公司赔偿意昂公司装饰装修损失140000元，对于意昂公司与嘉业公司就此提出的诉辩意见，合理部分，本院予以采纳，不合理部分，本院不予支持，一审判决对此处理欠妥，本院予以纠正。关于意昂公司主张的中介费损失80000元，根据双方当事人陈述，涉案租赁事宜系通过中介公司参与完成，嘉业公司委托中介公司寻找房源，并由中介公司代表嘉业公司与意昂公司联络租赁合同相关事宜，意昂公司向中介公司支付中介费。意昂公司已付的中介费系其订立涉案租赁合同的成本，现双方租赁合同因嘉业公司过错提前解除，意昂公司支付的中介费成本无法通过租赁合同正常履行获得出租收益进行摊销，嘉业公司应当就此承担赔偿责任，对于意昂公司已付的40000元中介费，本院予以支持，对于意昂公司主张的剩余40000元中介费，其未提供付款凭证，本院不予支持。嘉业公司关于中介费损失与合同提前解除没有因果关系的意见，与事实不符，本院不予采纳，一审判决对此处理有误，本院予以纠正。关于意昂公司主张的空置期损失170698元，诉讼中虽然嘉业公司对于意昂公司关于涉案房屋尚未另租他人的陈述不予认可，但嘉业公司未就此提供相反证据，且本案中双方租赁合同提前解除系嘉业公司根本违约行为导致，意昂公司主张的2个月空置期损失亦未超出合理范围，故本院对于意昂公司该项诉讼请求予以支持，一审判决对此处理有误，本院予以纠正。关于租赁保证金，双方合同已提前解除，一审判决意昂公司予以返还，并无不当，本院予以维持，意昂公司就此提出的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于嘉业公司主张的逾期返还租赁保证金的利息，因双方合同提前解除系嘉业公司原因所致，且经本院认定，嘉业公司尚应向意昂公司承担赔偿损失等违约责任，故嘉业公司关于利息的主张，依据不足，本院不予支持，一审判决对此处理不当，本院予以纠正，意昂公司就此上诉请求成立，本院予以支持。综上，意昂公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初12353号民事判决第一、三项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初12353号民事判决第二、四、五项；三、北京嘉业兴城投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿意昂投资（北京）有限公司2019年3月1日至2019年4月2日期间租金损失92598元；四、北京嘉业兴城投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付意昂投资（北京）有限公司滞纳金4225元（以256048元为基数，自2019年3月1日起至2019年4月2日止，按照日万分之五的标准计算）；五、北京嘉业兴城投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿意昂投资（北京）有限公司装饰装修损失140000元；六、北京嘉业兴城投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿意昂投资（北京）有限公司中介费损失40000元；七、北京嘉业兴城投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿意昂投资（北京）有限公司空置期损失170698元；八、驳回嘉业兴城投资管理有限公司的其他诉讼请求；九、驳回意昂投资（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3211元，由嘉业兴城投资管理有限公司负担1605.5元（已交纳），由意昂投资（北京）有限公司负担1605.5元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；一审反诉案件受理费5419元，由意昂投资（北京）有限公司负担1973元（已交纳），由嘉业兴城投资管理有限公司负担3446元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费12482元，由意昂投资（北京）有限公司负担6048元（已交纳），由嘉业兴城投资管理有限公司负担6434元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  何江恒审判员  孟 龙审判员  刘苑薇二〇二〇年四月三日书记员  祝 石