浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终593号 上诉人（原审被告）钟冠裕，男，1964年8月13日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：钟鸣，浙江舜江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨延根，浙江舜江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李益飞，男，1963年8月19日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：陈波君，浙江民间律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊杰，浙江民间律师事务所律师。 上诉人钟冠裕因与被上诉人李益飞物权保护纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初8850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。钟冠裕及其委托诉讼代理人钟鸣、李益飞的委托诉讼代理人陈波君到庭应询。本案现已审理终结。 钟冠裕上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审未审查房屋的权属是否合法。涉案房屋存在权属争议，李益飞取得不动产所有权不符合法律规定。该房屋原属浙江五洲建设投资集团有限公司，后转让给李益飞。但涉案房屋在浙江五洲建设投资集团有限公司之前属原上虞县食品厂所有，在此过程中钟冠裕及其直系亲属一直居住在该房屋内，且根据当时集资建房时的真实意思表示，该房屋实际在钟冠裕出资后，可长期占有使用。钟冠裕作为使用人应当具有优先购买权，但登记在册的“所有权人”进行转让时并未告知钟冠裕，剥夺了钟冠裕的优先购买权。因此涉案房屋在买卖过程中具有重大瑕疵，侵害了实际使用人的权益。钟冠裕及其直系亲属就涉案房屋有长期居住权。钟冠裕在作为食品厂员工参与集资建房后，一直居住使用该房屋，从未有其他权利人真正向钟冠裕主张过房屋的权属。即使涉案房屋进行了转让，但根据原上虞县食品厂集资造房协议的约定，参照“买卖不破租赁”的原则，钟冠裕及直系亲属享有长期居住权。涉案房屋转让处分也不能影响钟冠裕及直系亲属的长期居住权，并不存在非法侵占的事实。钟冠裕在集资建房时为该房屋支付过相应的对价，应当按照集资建房协议约定获得相应的长期居住权利（包括钟冠裕的直系亲属）。二、一审适用法律错误。解决本案争议首先应当确认李益飞的不动产权属，即李益飞是否合法享有涉案房屋所有权。因此在适用法律规定时，不应当简单适用物权法规定，而应当查明涉案房屋权属合法基础上就集资建房协议进行审查，确认房屋权属的完整性和合法性，在此基础上确认钟冠裕依据集资建房协议是否拥有居住权，甚至是所有权。 李益飞答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。李益飞作为本案房屋的所有权人，有权根据法律规定要求钟冠裕立即腾退，钟冠裕在上诉状中所称的优先购买权也好，买卖不破租赁也好，均不符合本案的情况。上述两个原则的前提是要求有合法有效的租赁关系，而本案的实际情况与租赁关系没有任何关系，也与李益飞没有关系。钟冠裕提到其有长期居住权利，均是依据集资协议，李益飞对该集资协议的真实性有异议。钟冠裕要求参照买卖不破租赁的原则不符合法律。请求二审法院驳回钟冠裕的上诉请求。 李益飞向一审法院起诉请求：判令钟冠裕腾退并返还位于上虞区百官街道胜利路76-6号至76-8号（原）中由钟冠裕占用的一套房屋，面积约30平方米。 一审法院查明事实：坐落于上虞区百官街道胜利路76-6至76-8号的案涉房屋，其房产产权原登记在案外人浙江五洲建设投资集团有限公司名下，房权证号为：上虞市房权证百官街道字第××号，房屋坐落于。2011年10月，浙江五洲建设投资集团有限公司将上述房屋出卖给李益飞、李晓红夫妻俩。嗣后，买卖双方办理了产权转移登记手续，李益飞于2011年10月取得房产权证，证号：上虞市房权证百官街道字第××号，建筑面积223.39平方米；于2012年1月取得土地使用权证，证号：上虞市国用2012第08310号。根据权证记载，前述房屋的坐落地址已变更为百官街道胜利路76-6至76-8号。在李益飞受让房屋前，其中楼上的一间套房（面积约30至40平方米）由钟冠裕占有使用，受让后，李益飞要求钟冠裕搬离，遭到钟冠裕拒绝，至今仍由钟冠裕占用。在庭审中，钟冠裕陈述：其本人原系上虞县食品厂职工，于1995年自动离职。位于的案涉房屋，约在1988年前后时，由包括其本人在内的原食品厂职工集资建造而成，其本人因出资7000元而分得其中一间套房，根据集资造房协议，集资所建房屋产权归食品厂所有，但在退还集资款之前，其本人及其直系亲属享有长期居住权，可以“住到不愿居住为止”。另查明：原上虞县食品厂因政策原因早已解散。 一审法院认为，所有权人对自己所有的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。包括双方讼争的一间套房在内的位于百官街道胜利路76-6至76-8号的房屋，由李益飞夫妻从案外人浙江五洲建设投资集团有限公司购买所得，并已领取相应的房屋不动产权证，李益飞系本案讼争房屋的所有权人，现因该房屋由钟冠裕占用，李益飞主张房屋所有权，并要求钟冠裕腾退返还房屋，符合法律规定，该院应予支持。钟冠裕辩称，根据原上虞食品厂集资造房协议，在退还集资款之前，钟冠裕享有长期居住权利，应驳回李益飞的诉讼请求。该院认为，即使钟冠裕前述所称内容系事实，因李益飞现系房屋所有权人，对房屋享有占有、使用和处分的全部权能，故，集资造房协议对李益飞不具有约束力，李益飞对钟冠裕主张的居住权无需承担法律责任。另，李益飞主张房屋占用期间的使用费损失，因其未提供有关使用费损失的相应证据，又未明确所主张的损失金额，该院难以认定有关损失的事实，在本案中暂不予处理，李益飞可另行提出主张。综上，对李益飞的诉请，该院部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决：一、钟冠裕应于该判决生效之日起三十日内将其占用的位于上虞区百官街道胜利路76-6至76-8号中的一间套房（面积约30-40平方米）腾空并返还给李益飞；二、驳回李益飞的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，承担相应的迟延履行责任。案件受理费80元，减半收取40元，由钟冠裕负担。 二审中，钟冠裕向本院申请调取涉案房屋所有权人变更登记的所有资料，以证明涉案房屋所有权变更的合法性。经审查，钟冠裕的该项申请并无必要，本院不予准许，具体理由在说理部分阐述。 双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点一是李益飞对讼争房屋是否享有所有权；二是钟冠裕对讼争房屋是否享有居住权以及优先购买权。 关于讼争房屋的权属问题。首先，钟冠裕自认讼争房屋在建房时明确所有权归原上虞县食品厂，且根据钟冠裕提交的集资造房协议，即使真实，也明确载明房屋产权归原上虞县食品厂所有。据此，钟冠裕对讼争房屋不享有所有权。其次，根据李益飞提交的房屋买卖合同以及土地证、房产证，足以证明李益飞从讼争房屋原所有权人浙江五洲建设投资集团有限公司处受让了讼争房屋，系讼争房屋的所有权人。最后，不论讼争房屋建成后如何流转至浙江五洲建设投资集团有限公司，均不影响李益飞从浙江五洲建设投资集团有限公司处取得讼争房屋的所有权，故钟冠裕在二审中申请调取讼争房屋所有权人变更的资料并无必要,本院不予准许。 关于钟冠裕是否享有居住权及优先购买权的问题。钟冠裕主张自己享有居住权以及优先购买权是根据其提交的集资造房协议，根据合同的相对性，钟冠裕应当向协议的相对方主张，但并不能据此对抗讼争房屋的善意受让人李益飞。钟冠裕向李益飞主张居住权和优先购买权缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，钟冠裕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由钟冠裕负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 张百元 二〇二〇年四月十四日 书记员 陶钿钿