山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终886号上诉人（原审被告）：曹新栋，男，1981年3月25日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：张吉伦，德州开发大明镜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘德志，男，1989年10月15日出生，汉族，住德州市陵城区。被上诉人（原审原告）：郑敏，女，1990年7月24日出生，汉族，住德州市陵城区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：秦旭，北京市京师（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尚静，女，1977年3月24日出生，汉族，住德州市陵城区。委托诉讼代理人：李建，德州德城务实法律服务所法律工作者。原审第三人：山东康博置业有限公司，住所地德州市经济技术开发区宋官屯街道办事处东风东路1888号。法定代表人：高晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨春华，山东九公律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨书杰，山东九公律师事务所律师。上诉人曹新栋因与被上诉人刘德志、郑敏、尚静及原审第三人山东康博置业有限公司（以下简称康博公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹新栋上诉请求：1.撤销德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初1363号民事判决，发回重审或改判驳回刘德志、郑敏的诉讼请求；2.诉讼费由刘德志、郑敏、尚静负担。事实和理由:1.尚静与刘德志、郑敏签订的《房屋买卖居间合同》无效。案涉房产属于曹新栋、尚静的夫妻共同财产，尚静无权独自处分。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产,应当经全体共同共有人同意。曹新栋至今也没有同意或追认尚静与他人签订的买卖合同有效，尚静在曹新栋毫不知情的情况下处置了属于共同共有的房产，损害了曹新栋的合法权益，案涉《房屋买卖居间合同》应属无效。2.一审判决认定尚静处分房产的行为属于表见代理无事实和法律依据。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据上述法律规定，以被代理人名义签订合同是代理关系成立的基础，而尚静与刘德志、郑敏签订的《房屋买卖居间合同》中仅有尚静的签名，所以根本不能构成表见代理。3.刘德志、郑敏不属于善意取得。曹新栋、尚静二人与康博公司签订的购房合同，二人是该房产的共有权人。刘德志和郑敏明知该事实还与尚静单独签订买卖合同并支付价款，其主观存在恶意，不属于善意取得。4.一审法院判令曹新栋为刘德志、郑敏办理更名手续违背法律规定。《中华人民共和国婚姻法解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的，已经交付给受让人。本案中，曹新栋不认可尚静与刘德志、郑敏的买卖合同关系，且房产尚未办理变更登记手续，所以，一审法院判决曹新栋为刘德志、郑敏办理更名手续违背法律规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判。刘德志、郑敏辩称，1.尚静与刘德志、郑敏签订的《房屋买卖居间合同》是各方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，完全合法有效。刘德志、郑敏是通过正规房产中介公司购买房屋，经过实地查看确认当事人身份和房屋资质等规范操作程序后，双方才签订协议，刘德志、郑敏没有理由去怀疑尚静的代理权，不管曹新栋是否事后追认，尚静的行为均构成表见代理，交易完全合法有效。曹新栋原本同意卖房，后因房价问题和夫妻感情破裂而反悔，违背了最起码的诚实信用原则。至于曹新栋是否起诉与尚静离婚，是二人之间的事情，与本案没有关联性，不能成为房屋买卖正常交易的阻却事由。2.表见代理制度是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间的特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之的民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担的一种特殊的无权代理。适用表见代理需要符合两个条件，一是权利外观要件即行为人无权代理行为，在客观上形成具有代理权的表象。二是主观因素要件即合同相对人善意且无过失地相信行为人有代理权。本案中，尚静未经曹新栋书面委托，事后也未得到曹新栋的追认，属于无权代理，符合表见代理的第一个构成要件，即行为人无代理权。在尚静向康博公司提交更名申请时，出具了其与曹新栋的结婚证原件、曹新栋身份证原件、二人共同持有的房屋买卖合同原件、共同持有的购房发票、银行出具给曹新栋的借款结清证明以及居间工作人员所描述的与曹新栋沟通的经过，以上表象足以使刘德志、郑敏相信尚静具有代理权，符合表见代理的第二个构成要件。尚静与刘德志、郑敏签订的《房屋买卖居间合同》是双方的真实意思表示，且刘德志、郑敏已经全额支付了对价，故案涉合同应属有效合同。3.刘德志、郑敏作为善意买房人于2017年6月签订了买房合同，支付了117万全额购房款，无任何过错和过失，至今已近三年仍未实现自身权益。该房屋原本为二人的婚房，时至今日仍然未取得房屋产权，给二人造成巨大的精神损失和物质损失。请法院本着公平公正的原则，依法驳回曹新栋的上诉请求，维持原判。尚静辩称，尚静和曹新栋在协商出售涉案房屋时，曹新栋就出售的方式、价款等均知情。曹新栋在58同城发布售房信息后，刘德志、郑敏及中介机构通过电话向曹新栋了解房产信息等情况时，尚静和曹新栋还在一起生活。尚静按照与曹新栋协商的意见向刘德志、郑敏如实讲述了房产信息及售房价格，因此本案交易过程曹新栋是明知的，是二人在充分协商一致的情况下进行的，只是在签订合同及办理更名手续时，曹新栋因工作原因没有到场，让尚静拿着其身份证原件及涉案房产的所有手续原件去办理。尚静认为涉案房产应归刘德志、郑敏所有，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。康博公司述称，2017年6月26日，曹新栋、尚静与康博公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。2018年6月11日，尚静申请将涉案商品房买卖合同更名至刘德志、郑敏名下时，其称丈夫曹新栋有事来不了，全权授权其办理更名。因尚静与曹新栋系夫妻关系，且办理更名时出具了曹新栋的身份证原件、结婚证原件、尚静和曹新栋共同持有的房屋买卖合同原件、购房发票原件以及房屋按揭贷款发放银行向曹新栋个人出具的房屋按揭贷款结清证明并向康博公司交回能够证明尚静、曹新栋对涉案房屋合同享有权利的购房合同、购房发票，故康博公司认为尚静符合表见代理条件，对涉案房屋买卖合同有完全处分权，遂按其申请向刘德志、郑敏开具了购房发票。故本案是曹新栋、尚静反悔办理房屋合同更名导致的纠纷，康博公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。刘德志、郑敏向一审法院起诉请求：1.判令尚静、曹新栋继续履行康博公馆二期11号楼2单元802号房屋的更名手续，立即更名到刘德志、郑敏名下并办理房产备案登记手续；2.判令尚静、曹新栋承担本案诉讼费用。刘德志、郑敏围绕诉讼请求，依法提交证据一、编号2018643《房屋买卖居间合同》及2018640号补充协议，证明与尚静、曹新栋已经通过成诚不动产信息咨询有限公司签署了合法有效的房屋买卖合同，明确约定尚静、曹新栋负责房屋的更名手续，并确保改名成功；证据二、康博公司给刘德志、郑敏出具的购房正式发票，证明尚静带着夫妻双方的身份证、结婚证等身份材料到康博公司处申请更名，构成表见代理；证据三、康博公馆项目客户购房更名申请单，证明尚静、曹新栋承诺由于个人原因将11-2-802号房屋申请更名为刘德志、郑敏并自行承担所有责任；证据四、结清证明，证明尚静、曹新栋已经全款支付给康博公司；证据五、转账凭证，证明刘德志、郑敏已经实际支付117万元购房款，履行了交款义务；证据六、申请证人出庭，中介机构证明曹新栋当时同意转让涉案房产的权利，后来因为与尚静感情及房价问题而反悔，当时曹新栋也在多家中介挂名转让该房屋的权利。尚静对刘德志、郑敏提交的上述证据无异议。曹新栋对证据一的真实性无异议，但认为案涉合同和补充协议没有曹新栋签字，也没有按手印，曹新栋根本不知情；证据二与曹新栋无关，曹新栋没有委托尚静处置该房产，也没有委托尚静与刘德志、郑敏签订购房合同，不存在表见代理关系；对证据三不认可，该签字和手印均不是曹新栋所为，对曹新栋不产生任何效力；对证据四的真实性无异议；对证据五的真实性无异议，但对该笔款项不认可，尚静无权变卖属于共同财产的房产，刘德志、郑敏明知曹新栋是涉案房产所有权人，却将全部款项转给尚静，产生的法律后果应由尚静和刘德志、郑敏承担，与曹新栋无关；证据六证人证言仅能证实刘德志、郑敏与尚静商谈了涉案房产的买卖相关事宜，证人称曹新栋在58同城某，以及与尚静通话中有曹新栋接听，均没有提交相关证据予以证实。证人作为房屋中介公司工作人员，明知曹新栋是涉案房产的共有权人，在没有征得曹新栋书面意见情形下，促成了刘德志、郑敏与尚静之间的房屋买卖合同，其主观存在过错，证人证言不应采信。康博公司对刘德志、郑敏提交的证据一不知情，不予质证；对证据二、三、四的真实性和证明内容均无异议；对证据五不知情，不予质证；对证据六无异议。尚静提交微信聊天截图，证明卖房子曹新栋是知情的。刘德志、郑敏对该证据无异议，认为可以证实曹新栋对于尚静买卖涉案房屋是知情的。曹新栋对该证据真实性无异议，但并不能证明尚静观点，聊天记录中曹新栋并没有明确委托尚静买卖房产。康博公司对该证据无异议。曹新栋提交离婚诉状一份，证明2018年5月29日曹新栋在一审法院提起了离婚诉讼，后该案已经转至德城区人民法院,德城区人民法院判决不准予离婚。刘德志、郑敏对该证据真实性无异议，但是尚静、曹新栋是否感情破裂、是否离婚是两人家事，与本案无关。尚静、康博公司对该证据均无异议。康博公司提交证据一、康博公馆项目客户购房更名申请单，证明曹新栋、尚静申请将涉案房屋合同更名至刘德志、郑敏名下；证据二、尚静要求更名时向康博公司出具的曹新栋身份证、结婚证、尚静和曹新栋共同持有的房屋买卖合同、共同持有的购房发票、以及房屋按揭贷款发放银行向曹新栋本人出具的房屋按揭贷款结清证明，证明康博公司完全有理由相信尚静符合表见代理法定条件，对涉案房屋买卖合同有完全处分权；证据三、德城区人民法院第0019245号介绍信，证明该院向康博公司调取曹新栋、尚静商品房买卖合同及刘德志、郑敏的商品房买卖合同。刘德志、郑敏、尚静对上述证据均无异议。曹新栋对证据一有异议，该申请单上曹新栋签名不是本人所签，该更名申请单对曹新栋不产生效力；对证据二的真实性无异议，对证明观点有异议，仅凭曹新栋的身份证复印件不能构成表见代理；对证据三的真实性无异议，但进一步证实曹新栋对刘德志、郑敏与尚静之间的房屋买卖合同毫不知情。一审法院认定事实:2017年6月26日，尚静、曹新栋与康博公司签订《德州市商品房买卖合同》，约定由尚静、曹新栋购买康博公司开发的案涉房屋一套，面积108.88平方米，单价为每平方米7740.78元，总金额842816元。2018年6月3日，尚静与刘德志通过德州市成诚不动产信息咨询有限公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定案涉房屋转让给刘德志、郑敏，总金额为1170000元。签订合同之日刘德志、郑敏支付定金50000元，余款1120000元在办理产权过户登记时支付完毕。双方在2018年6月18日前办理产权过户相关手续。刘德志通过银行分别于2018年6月3日向尚静转款50000元，2018年6月11日转款500000元、160000元、160000元，郑敏通过银行于2018年6月11日分六次向尚静共转款300000元，共计转款1170000元。一审法院认为，本案的争议焦点为尚静在签订和履行房屋买卖合同中是否构成表见代理。所谓表见代理，是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为后果由被代理人承担的代理。表见代理应具备以下构成要件：1.须行为人无代理权；2.须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；3.须相对人为善意且无过失；4.须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。本案中，尚静未经曹新栋书面委托，也未在事后得到曹新栋追认，属无权代理，符合表见代理的第一个构成要件。在尚静与刘德志、郑敏签订《房屋买卖居间合同》时，尚静出具了其与曹新栋的结婚证、曹新栋的身份证、银行出具给曹新栋的借款结清证明以及居间人工作人员所描述与曹新栋沟通的经过，以上表象足以使刘德志、郑敏相信尚静具有代理权，符合表见代理的第二个构成要件。尚静与刘德志、郑敏签订《房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，刘德志、郑敏支付了合理对价，以上符合表见代理的第三、四构成要件。综上，尚静的行为构成表见代理，所签订的合同属有效合同，双方应当依照合同约定履行各自义务。刘德志、郑敏的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：尚静、曹新栋继续履行与刘德志、郑敏签订的房屋买卖合同，于本判决生效后十日内将案涉房屋登记到刘德志、郑敏名下并办理备案手续。案件受理费100元，由尚静、曹新栋承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，曹新栋上诉主张尚静未经其同意与刘德志、郑敏签订的《房屋买卖居间合同》无效，但本院审查认为，尚静一审时提交了其与曹新栋的微信聊天记录，能够证明对于卖康博的房子，曹新栋是知情并同意的，且一审时房屋中介机构也出庭证明当时曾与曹新栋电话沟通，其同意转让涉案房屋。因此，对于曹新栋的该项主张，本院不予支持。案涉《房屋买卖居间合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，应为合法有效。其次，尚静在与刘德志、郑敏签订合同、向康博公司申请购房合同更名时提供了曹新栋的身份证原件、结婚证原件、房屋买卖合同原件、购房发票原件以及房屋按揭贷款结清证明等材料，使相对方能够相信尚静有权代理曹新栋处分房屋，符合表见代理的条件，且刘德志、郑敏已全额支付了购房款，属于善意取得。综上，刘德志、郑敏已按约定履行了付款义务，曹新栋、尚静也应遵照诚信原则按合同约定为其办理登记备案手续。综上所述，曹新栋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人曹新栋负担。本判决为终审判决。审判长 郑   卫   华审判员 高红梅审判员宋珊珊二〇二〇年四月三日书记员 孙   雅   芳