河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初25601号原告（反诉被告）郝冰璐，女，1987年11月13日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人张金灿，河南领英律师事务所律师。委托代理人季亚楠，河南领英律师事务所实习律师。被告（反诉原告）王瑛琦，男，1991年9月26日出生，汉族，住河南省新郑市。委托代理人刘彦臣，郑州市新郑市中信法律服务所法律工作者。被告王秀玲，女，1965年8月22日出生，汉族，住郑州市金水区。第三人郑州方大房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区天赋路28号20号楼1-2层附4号。法定代表人邵长太，总经理。委托代理人王航，该公司员工。第三人永威置业集团有限公司，住所地郑州市郑东新区九如东路6号21号楼1-3层。法定代表人李伟，董事长。委托代理人芦保华，该公司员工。第三人中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行，住所地郑州市金水区经三北路32号3号楼。负责人邢锴，行长。委托代理人刘友志、贾磊，河南睿辰律师事务所律师。原告（反诉被告）郝冰璐与被告（反诉原告）王瑛琦、被告王秀玲、第三人郑州方大房地产营销策划有限公司（以下简称方大房地产公司）、第三人永威置业集团有限公司（以下简称永威置业公司）、第三人中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行（以下简称工商银行财富广场支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2019年5月15日作出（2018）豫0191民初21252号民事判决书。被告王瑛琦不服该判决并向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年8月9日作出（2019）豫01民终13926号民事裁定书，将该案件发回重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郝冰璐委托代理人张金灿、被告王瑛琦委托代理人刘彦臣、被告王秀玲、第三人方大房地产公司委托代理人王航、第三人工商银行财富广场支行委托代理人刘友志到庭参加诉讼。第三人永威置业公司经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告郝冰璐诉称：2016年5月24日，在第三人方大房地产公司居间下，原告与被告王瑛琦(被告王秀玲系其代理人)签订了《商品房买卖合同》，约定被告王瑛琦将自己所有的位于郑东新区明理路东、姚桥路北13号楼2单元22层2203号房屋出售给原告，总价款为1250000元（含维修基金）。该合同签订时，房屋尚未取得房产证，双方约定在房产证下发之日起60个工作日内，共同到房管局办理房产过户及相关手续。合同签订后原告依约支付房款300000元，被告将该毛坯房屋交付原告使用，原告斥巨资对该房屋进行了装修。该房屋现已符合办证条件，但被告一直不提交相关资料配合办证，导致交易无法继续进行。经原告及中介多次催促沟通，被告不再接听电话，其怠于履行合同的行为已构成违约。原告于2017年底将被告诉至法院，期间被告王瑛琦突然中断房贷，被工商银行财富广场支行诉至金水区人民法院，要求其一次性偿还贷款本息及律师费等费用，并导致原告居住的该房屋被法院查封。（2018）豫0105民初13890号民事判决进入执行程序后，被告王瑛琦未履行生效判决义务，金水区法院执行局多次告知原告准备腾房拍卖。经原告与贷款银行及执行法官沟通，原告代被告王瑛琦偿付了其应承担的生效判决所确认的债务共计649688.04元，本案已无任何阻碍双方履行合同的因素。故请求判令：1、被告继续履行2016年5月24日的《房屋买卖合同》，第三人永威置业公司配合原被告将豫（2017）郑州市不动产权第0058960号房屋过户到原告名下，原告于过户手续办理完毕当日将剩余房款300311.96元支付给被告；2、第三人工商银行财富广场支行配合原被告办理解押、解封手续。被告王瑛琦辩称：1、我认为违约方是原告而不是我方，由于原告的违约造成我方经济损失，现已提起反诉，要求解除双方签订的合同及补偿协议，并由原告承担违约责任。2、不同意将该房屋过户给原告，因为原告一直未按合同及补充协议的约定支付除定金外的另一笔300000元款项，造成我方无法办理解押手续，故本案纠纷系因原告原因造成。3、原告称其偿还了649688.04元，我方对此不知情，该房屋被法院如何执行与原告无关。如果是我方原因造成房屋被法院执行，该怎么承担就怎么承担，但事实是原告单方违约造成我方被工商银行起诉。原告在我方不知情的情况下向法院履行的还款执行义务与本案无关。被告王秀玲辩称：该房屋虽登记为王瑛琦的名字，但真实购房者是我，王瑛琦是我的侄子，从买房到现在的诉讼我一直参与并了解事情的经过。2016年5月，方大房地产公司工作人员娄玉岭给我打电话问卖不卖房屋，因为我不满意对方付款300000元拒绝卖房。后经多次联系中介给我说原告和其丈夫在此前300000元的基础上再加300000元，当时我不同意，我的条件是最低1000000元，后来经协商说付款600000元。我不同意原告的诉讼请求，不愿意继续履行2016年5月24日的合同。对于原告代王瑛琦偿还的649688.04元，我不予认可。要求法院查清事实，终止合同并赔偿我方的经济损失。第三人方大房地产公司辩称：我公司在本次房屋买卖交易过程中完全履行了居间方应尽的义务，在双方发生纠纷后多次进行调解，已尽到了勤勉尽责义务。第三人工商银行财富广场支行辩称：被告王瑛琦在我行的涉案房屋贷款本息及实现债权的费用，已通过金水区人民法院向原告发出协助执行，由原告代被告王瑛琦结清共计649688.04元。涉案房屋已符合解押条件，按照银行内部规定只能出售给王瑛琦本人，但我行愿意依照法律规定及法院生效判决、执行裁定、协助执行等法律文书配合办理解押手续。第三人永威置业公司在质证阶段发表答辩意见称：我公司愿意依照法律规定及法院生效判决、执行裁定、协助执行等法律文书配合办理相关的房屋不动产证等手续，应依照我公司要求支付保证金。反诉原告王瑛琦反诉称：反诉原告与反诉被告郝冰璐、李冬冬及第三人于2016年5月24日签订《房屋买卖合同》，约定2016年6月3日前反诉被告向反诉原告交付定金300000元，其中250000元直接交付给反诉原告，另有50000元由第三人方大房地产公司转交给反诉原告。2016年5月25日三方签订《补充协议》，约定由反诉被告再向反诉原告支付300000元，共计600000元用于偿还该房屋贷款以解押。协议签订后，反诉被告仅支付了300000元定金，未按协议约定支付第二笔房款300000元。在此期间反诉原告多次打电话或通过方大房地产公司通知反诉被告交付第二笔300000元，但其拒不履行合同义务，导致反诉原告无法办理解押和之后的过户登记手续，致使反诉原告的合同目的无法实现。因反诉被告的违约行为导致合同目的无法实现，反诉原告有权解除合同并没收定金。故请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、反诉被告承担违约责任，其无权要求反诉原告返还定金300000元。反诉被告郝冰璐辩称：对于该反诉请求我方不予认可，请求驳回该反诉请求。我方不存在违约行为和违约事实，被告从未找到我方要求办理过户登记手续，且该房屋至今仍未办理房产证。合同第八条约定，被告应保证涉案房屋产权清晰，没有权属纠纷和债务纠纷，但根据工商银行和被告王瑛琦的判决书所示，其已违约在先。综上，被告的反诉事实和理由不成立。王秀玲辩称：认可王瑛琦反诉状所述事实与理由，应支持其反诉请求。第三人方大房地产公司辩称：同本案本诉答辩意见。第三人工商银行财富广场支行辩称：该反诉内容不涉及我方，对此不发表意见。第三人永威置业公司未答辩。经审理查明：2013年10月31日，王瑛琦作为买受人，永威置业公司作为出卖人，签订合同编号为D130××××6397的《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于郑东新区××路东、××北××单元××号的房屋，建筑面积为94.66平方米，总金额为862726元。付款方式为2013年9月28日现金付款262726元，剩余金额600000元于2013年10月28日前以商业贷款方式支付。王瑛琦与工商银行财富广场支行签订有《个人购房借款/担保合同》，以上述房屋作为抵押，贷款600000元用于支付剩余房款，还款期限自2014年4月29日至2044年4月29日。该合同第7.1条并约定，借款人提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人提交书面申请，在获得贷款人审批同意后办理提前还款。2016年5月24日，郝冰璐作为买方（乙方）、王瑛琦作为卖方（甲方）、王秀玲作为卖方代理人、方大房地产公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于郑东新区××路东、××北××单元××号房屋，房屋所有人为王瑛琦，乙方自愿购买甲方上述房屋。甲乙双方协商一致，同意该房屋及其配套设施的总价款为1250000元，此价格包含该房屋的相关配套设施有维修基金。付款方式为按揭贷款，甲乙双方共同委托丙方并全程配合丙方到贷款银行办理相关手续，乙方应按房管局及相关银行实时政策及时足额监管或支付首付款，乙方申请的贷款金额以银行最终审批结果为准。甲乙双方应在房产证下发60个工作日内，共同到房管局办理过户及相关手续。乙方在同甲方协商于本合同签订后，最迟不超过2016年6月2日向甲方支付定金300000元，在房产过户时自动转化为购房首付款。本合同签订后，甲方配合乙方到物业处办理交房、装修事宜。2016年5月25日，郝冰璐的丈夫李东东作为乙方、王瑛琦作为甲方、王秀玲作为甲方代理人，签订《补充协议》一份，约定：1、乙方应在2016年6月3日前付给甲方250000元，其中乙方同意将存放在方大房产的购房定金50000元由方大房产转付给甲方，以此作为乙方购买本房的定金共300000元。2、甲方房产现有银行贷款600000元，前期乙方支付的300000元定金由甲方转入本房贷账户，双方协商由乙方提供300000元给甲方用以偿还银行贷款，由乙方转入本房贷款账户。3、甲方应在预约偿还本房银行贷款之日前5日通知乙方筹款300000元，甲方应在收到300000元30个工作日内偿还本房银行贷款完毕并让乙方拿到房产证。4、乙方以银行贷款方式购买此房，贷款额为950000元。5、乙方购买此房总价为1250000元，购房过程中出款300000元定金、300000元解押款。6、甲方在收到银行放款950000元当天，退还乙方300000元。7、丙方承诺，乙方在拿到房产证后交由丙方，乙方、丙方共同到银行预约抵押，20个工作日办理完毕。上述合同及补充协议签订后，郝冰璐按合同约定支付定金300000元，王瑛琦及王秀玲并出具收据一份，载明：“今收到郝冰璐购房定金300000元，五月花城13号楼2-2202”。后双方对该房屋进行了交接，郝冰璐装修并入住该房屋。后郝冰璐与王瑛琦就该《房屋买卖合同》的履行及解押款问题产生纠纷，其并于2018年1月5日向本院提起诉讼。工商银行财富广场支行曾于2018年向郑州市金水区人民法院提起诉讼，称王瑛琦截至2018年3月1日已累计9期未能按时足额归还贷款本期，并请求其归还剩余贷款本息及律师费等费用。郑州市金水区人民法院于2018年6月19日作出（2018）豫0105民初13890号民事判决书，判令王瑛琦偿还贷款本金及利息，并支付律师费28490元，永威置业公司承担连带保证责任。2018年11月28日，郑州市金水区人民法院作出（2018）豫0105执12339号执行裁定书，查封了王瑛琦名下位于郑东新区××路东、××北××单元××号的房产，如王瑛琦、永威置业公司逾期不履行生效法律文书确定的义务，将依法评估拍卖该房产。在该案件执行过程中，郝冰璐于2019年11月20日转款649688.04元，转款附言为“郝冰璐代付王瑛琦执行款，郑州市金水区人民法院”。2019年11月20日，工商银行财富广场支行向郑州市金水区人民法院申请领款共计649688.04元，其中贷款本金553479.64元、利息54394.9元、案件受理费4891.5元、律师费28490元、执行费8432元。郑州市金水区人民法院于2019年11月27日作出（2019）豫0105执恢2965号结案通知书，载明：“中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行与王瑛琦、永威置业集团有限公司借款合同纠纷一案，申请执行标的共计649688.04元。经本院立案执行，由案外人郝冰璐代为偿还。至此，（2018）豫0105民初13890号民事判决书已全部执行完毕，现已结案”。另查明，1、2020年1月3日，郑州市永威物业服务有限公司五月花城服务中心出具证明一份，载明：“兹证明郝冰璐（身份证号码为）为五月花城小区13号楼2单元22楼2202户（合同号13号楼2单元22楼2203）的房屋所有权人”。2、涉案房屋的不动产权证号为豫（2017）郑州市不动产权第0058960号，预告登记权利人为王瑛琦，预抵押登记权利人为工商银行财富广场支行，预售商品房抵押权登记号为1407032180，抵押金额为600000元。3、郝冰璐提交的2019年10月24日的《郑州市个人房屋权属信息表》显示其在郑州名下无房产。以上事实，有郝冰璐提交的商品房买卖合同、郑州市个人房屋权属查询证明、房屋买卖合同、补充协议、收据、个人购房借款/担保合同、郑州市郑东新区预购商品房抵押合同、不动产登记资料查询结果证明、（2018）豫0105民初13890号民事判决书、（2018）豫0105执12339号执行裁定书、协助执行通知书、付款记录、发放案件执行款申请书、（2019）豫0105执恢2965号结案通知书、郑州市个人房屋权属信息表、物业公司出具的证明、微信聊天记录各一份、转款记录二份、POS机刷卡凭条三份、王瑛琦提交的房屋买卖合同、补充协议各一份、王秀玲提交的房屋买卖合同、补充协议各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：郝冰璐与王瑛琦、方大房地产公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，各方均应依约履行各自合同义务。上述合同及补充协议签订后，郝冰璐按合同约定向王瑛琦支付了购房定金300000元，并已实际居住使用该房屋。双方签订的合同及补充协议约定，剩余房款以贷款方式支付，郝冰璐另需提供300000元用以偿还银行贷款，庭审中王瑛琦、王秀玲称郝冰璐未再支付该300000元以供解押，系其构成违约。本案合同签订时，涉案房屋尚未取得房产证并存在银行按揭贷款，故该合同的继续履行及办理过户，需以还款解押为前提条件。该补充协议中约定有郝冰璐需承担300000元解押款，但并未约定支付的具体时间，而约定为“甲方应在预约偿还本房银行贷款之日前5日通知乙方筹款300000元”，故根据该约定内容以及《个人购房借款/担保合同》中对于提前还款的规定可知，该解押款的支付需以提出提前还款申请以及预约解押为前提。庭审中王瑛琦及王秀玲称其去银行柜台进行过口头预约解押，但其对此并未提交证据予以证明，且其该主张与《个人购房借款/担保合同》中对于提前还款的规定并不符，郝冰璐对此不予认可，第三人方大房地产公司亦称“履行补充协议时需对涉案房屋进行解押，需王瑛琦配合，但其代理人王秀玲一直联系不上，后期联系上之后，双方对解押一事产生纠纷，郝冰璐对其不再信任”。现王瑛琦并未提交证据证明其已进行了预约解押以及郝冰璐在收到预约解押及付款通知的情况下不予履行该支付解押款义务，其亦未提交证据证明其按补充协议的约定将收到的300000元转入还贷款账户，故在此情况下其仅以郝冰璐未支付第二笔300000元为由，主张郝冰璐拒不支付解押款并构成违约，其该主张依据不足，对此本院不予采纳。王瑛琦与郝冰璐签订本案合同后，王瑛琦存在有逾期偿还贷款的情况，工商银行财富广场支行并于2018年向郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求王瑛琦偿还剩余贷款本息、律师费等费用。在该案件执行过程中，涉案房屋被查封，后由郝冰璐代王瑛琦履行了生效判决所确认的还款义务，共计代偿649688.04元（贷款本金553479.64元、利息54394.9元、案件受理费4891.5元、律师费28490元、执行费8432元），故在该房屋的剩余贷款本息已由郝冰璐实际偿还完毕的情况下，本案《房屋买卖合同》具有继续履行的可能性。该《房屋买卖合同》约定“甲乙双方应在房产证下发60个工作日内，共同到房管局办理过户及相关手续”，该房屋现已符合办理产权登记条件，郝冰璐亦清偿了剩余贷款本息，故其有权请求王瑛琦继续履行该合同，王瑛琦应办理本案房屋的抵押权注销登记手续，工商银行财富广场支行应予以配合。原告与王瑛琦所签合同约定总房款为1250000元，其已支付300000元，并代王瑛琦向工商银行财富广场支行还款649688.04元（其中贷款本息数额为607874.54元）。郝冰璐所清偿的其他部分费用虽系因王瑛琦逾期还贷所产生，但根据其已实际居住使用该房屋的情况，对该部分费用本院不再予以扣除。经计算，郝冰璐应支付王瑛琦剩余房款342125.46元（1250000-300000-607874.54）。王瑛琦在收到上述房款后，应协助郝冰璐办理本案房产的过户手续，永威置业公司应予以配合。王瑛琦提起反诉请求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，其并有权不退还郝冰璐定金300000元，但其对该主张并未提交有效证据予以证明，故其该请求依据不足，对此本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王瑛琦于本判决生效后10日内，办理位于郑东新区姚桥路66号13号楼2单元22层2××2号房产的抵押权注销登记手续（预售商品房抵押权登记号为1407032180），第三人中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行应予以配合。二、本判决第一项内容履行完毕后10日内，原告郝冰璐支付被告王瑛琦支付剩余房款342125.46元。该剩余房款支付完毕后10日内，被告王瑛琦协助原告郝冰璐办理位于郑东新区姚桥路66号13号楼2单元22层2××2号房产的过户手续（不动产权证号为豫（2017）郑州市不动产权第0058960号），第三人永威置业集团有限公司应予以配合。三、驳回原告郝冰璐的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王瑛琦的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16050元、保全费5000元，由被告王瑛琦负担。反诉案件受理费减半收取2900元，由反诉原告王瑛琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十一份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  陈晓菲审判员  汪 涛审判员  申晓娟二〇二〇年四月十日书记员  宋 婕