贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2575号上诉人（原审原告）：李兴云，男，1976年5月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人（原审原告）：刘静，女，1981年3月19日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：贵州美成房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区解放西路222号。法定代表人：肖玉方。原审第三人：贵州雅仕居物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区解放西路345号五层。法定代表人：王平。上诉人李兴云、刘静因与被上诉人贵州美成房地产开发有限公司（以下简称：美成房开）、原审第三人贵州雅仕居物业管理有限公司（以下简称：雅仕居物业）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初8393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新独任审理了本案。现已审理终结。上诉人李兴云、刘静上诉请求：一、撤销原判第二项；支持上诉人要求被上诉人协助办理商品房转移登记有关文书的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人负担。理由是，《商品房买卖合同》的签订系双方真实意思表示，合同约定被上诉人应当在2016年12月31日前向上诉人转移办理产权登记的有关文书，但时至今日被上诉人都没有办理初始登记，因此，不是被上诉人客观不能，而是其恶意违约，应当判令其协助上诉人办理商品房所有权转移登记的有关文书。被上诉人美成房开及原审第三人雅仕居物业没有进行答辩。原审原告李兴云、刘静的诉讼请求为：1.判令被告协助原告办理位于花溪区房屋商品房转移登记的有关文书（包括不限于不动产登记申请审批表、商品房买卖合同登记备案表、商品房销售现房证明书或商品房注册证、被告不动产产权属证书、购房发票、房屋分层分户平面图、宗地图等，上述材料以贵阳市不动产登记中心要求为准），并配合原告办理商品房转移登记；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记违约金（自2017年1月1日起每日按原告已支付的房价款万分之零点五计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书时止，暂计算至2019年8月1日为20037.75元）；3、诉讼费由被告承担。原审经审理查明：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于花溪区房屋出售给原告,总价款为425430元。该合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”；第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列处理：……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。合同签订后，原告向被告支付了合同约定的全部房款。现原告因被告未能按照合同的约定交付办理转移登记的相关文书，遂提起诉讼。一审庭审中，原告提交了不动产权登记中心张贴的服务指南，其上载明商品房买卖所需材料：1.不动产登记申请审批表；2.申请人身份证明；3.购房合同；4.商品房买卖合同登记备案表；5.《商品房销售现房证明书》或《商品房注册证》，2016年后还需要提供房开办理的大证；6.购房发票；7.房屋分层分户平面图；8.代办需提供购房人出具的委托书及受委托人身份证，以此证明其第一项诉讼请求的依据。另，为妥善处理本案，一审法院依职权于2019年11月14日向贵阳市不动产登记中心经济技术开发区不动产登记站发出《协助调查函》，函询被告美成房开开发建设的位于贵阳市花溪区美成新都是否办理了初始登记？该单位答复：美成房开开发建设的贵阳市经济技术开发区松花江路124号“美成新都”项目未在贵阳市经开区不动产登记站申请办理首次登记。原审认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。本案中，合同约定被告于2016年12月31日前取得商品房初始登记并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，超过180个工作日，被告按已付房价款每日万分之零点五的标准向原告支付违约金。现被告未在约定期限内履行前述义务，已构成违约，应按法律规定和合同的约定承担违约责任。对于原告要求被告交付办理案涉房屋转移登记的有关文书（包括不限于不动产登记申请审批表、商品房买卖合同登记备案表、商品房销售现房证明书或商品房注册证、购房发票、房屋分层分户平面图等）的请求，根据补充调查的情况，被告美成房开现尚未办理初始登记，原告该请求因客观条件属于法律规定的事实上履行不能和不适合强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，对此不予支持。关于原告诉请被告支付的违约金的请求，符合双方合同的约定，予以支持，即被告应当以已付房款425430元基数，从2017年1月1日起，按照每日万分之零点五的标准向原告支付逾期办证违约金，直至其取得该商品房所有权初始登记，并通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、贵州美成房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李兴云、刘静支付以购房款425430元为基数，按照每日万分之零点五的标准，从2017年1月1日计算至其取得该商品房所有权初始登记，并通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告李兴云、刘静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元（已减半收取），由被告贵州美成房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审认定的事实予以确认。另外，被上诉人美成房开书面陈述，造成案涉项目未进行综合验收是因为A、B、C三个组团商业和车位未取得规划许可证以及D组团19号楼顶楼违章搭建占用消防通道所致。本案事实，有当事人陈述、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，上诉人已经按照合同约定支付购房款，则美成房开亦应当按照约定时间交付房屋及将办理产权过户所需文书资料交付买受人，但由于美成房开至今未办理案涉楼盘的初始登记，导致无法办理产权过户，则美成房开对买受人构成违约，依法应当承担违约责任。本案的焦点问题是应否在本案判决中判令美成房开履行配合办证义务。当事人违约行为存在主观故意和客观不能之分，如果存在主观故意的违约行为时，人民法院应当判令违约方承担继续履行合同的义务;客观不能是指在现有条件下或一定时间内确实无法履行的情况。对于具有给付内容诉讼请求，如本案中上诉人要求美成房开支付逾期办证违约金，因具有可强制执行性，人民法院应当支持。对于上诉人要求美成房开履行作为的行为，如系客观不能履行，人民法院即使判决亦不具有强制执行性。美成房开二审向法庭陈述，其未能依约办理案涉项目商品房初始登记是因案涉项目未进行综合验收，而未综合验收又是因为A、B、C三个组团商业和车位未取得规划许可证以及D组团19号楼顶楼违章搭建占用消防通道，从美成房开的该陈述可以看出，由于A、B、C三个组团的商业用房和车库部分没有取得规划许可证，美成房开存在“未规先建”的违法行为，其何时能够取得规划许可证尚不可知，完成案涉楼盘商品房初始登记及向买受人交付办理产权过户所需文书资料确系其客观不能。在此条件下，不宜判决美成房开办理转移登记、限期办理转移登记或在达到条件时办理转移登记，否则将导致执行不能，原审仅支持上诉人要求支付违约金的请求并无不当。当然，本案未判令美成房开履行交付办理产权登记所需文件并非免除美成房开的该项义务，上诉人可在具备办理转移登记手续条件时，要求美成房开进行办理。对于逾期办证的违约后果，美成房开应当以违约金的方式对上诉人进行赔偿。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张不能成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李兴云、刘静负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二０二〇年四月九日书记员 唐正艳