江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民初306号原告：陈建红。委托诉讼代理人：殷昌吉，江苏群汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：许士广，江苏群汇律师事务所律师。被告：仲维标。委托诉讼代理人：王冬青，江苏昊震撼律师事务所律师。原告陈建红与被告仲维标房屋租赁合同纠纷一案，陈建红于2019年1月4日向淮安市清江浦区人民法院提出诉讼，该院于2019年3月20日作出一审判决，陈建红对该判决不服，提出上诉。本院于2019年6月19日以一审判决程序错误为由撤销一审判决，裁定该案由本院审理。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈建红的委托诉讼代理人许士广，被告仲维标及其委托诉讼代理人王冬青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋占用费260054.8元（按照年租金28万元自2018年11月28日至2019年11月2日）；2、判令被告承担腾房费用5400元。事实和理由：2017年12月28日，原、被告签订《门面房租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于淮安市门面房；租期为3年，租金第1年27万元、第2年28万元、第3年29万元，租金每年一付，于上一年租金期满之日的前一个月支付；若乙方未按时支付租金，每逾期一天按月租金的5%支付违约金，超过10日的甲方有权收回房屋。至今被告仍未按约缴纳2018年12月28日至2019年12月27日的28万元房租，故诉至法院。被告仲维标辩称：1、涉案商铺因租金上涨过快且租金高于同地段门面房，导致被告经营困难。2018年9月份之后，被告与原告协商解除租赁合同，原告同意解除，被告在2018年9月20日前已将房屋腾空，并发图片告知原告，原告也制作了门面房出租广告张贴在涉案门面房上，对外出租该房；2、原告要求被告支付房屋占用费和腾房费用无事实和法律依据。在2018年9月前原被告经协商一致，已解除了租赁合同，被告已将房屋内的垃圾清理完毕，门面房是干净的，并不存在垃圾。原告对涉案门面房已经进行招租，原告不能将门面房未能出租的损失转嫁给被告，要求被告支付占用费用，违反公序良俗原则；3、被告要求原告返还押金5000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于淮安市清江浦区门面房系原告所有，原告曾将此房出租给他人经营，被告自2010年开始承租此房。房屋租赁期间，被告从未见过原告，仅是将房租汇至原告银行账户，租赁事宜均是原告委托人与李小云联系。2017年12月28日，原告（甲方）委托案外人李小云与被告（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定甲方将上述房屋租赁给乙方，租期为3年，自2017年12月28日起至2020年12月27日止；第1年租金为27万元，第2年租金为28万元，第3年租金为29万元；租金每年一付，押金5000元，在合同期满乙方结清相关费用，将房屋恢复原来结构，且乙方无任何违约，甲方两日内将押金无息返还给乙方；如乙方经营不善，甲方同意乙方转让转租此房屋，但必须跟房主重新签约，且乙方必须支付1万元作为对甲方的补偿；乙方在签订合同三日内给付第1年房租，第二年的租金应在每一年房租期满后，提前一个月支付；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，付清所有欠款项外，每逾期一日应按月租金的5%向甲方支付违约金，超过10日的甲方有权收回房屋，并通过相关措施追要所受损失。被告签订合同时支付了2017年12月28日至2018年12月28日期间的租金27万元。因被告经营烧烤需要，将涉案房屋改建增加了厨房，并砌了灶台，门楼进行了装修改造。2018年9月开始，被告与李小云就对下一年租金能否调整进行磋商，在原告不同意调整租金的情况下，被告明确提出合同到期后不再续租房屋，李小云表示同意并要求被告将涉案房屋清理干净后交出。2018年9月21日，被告微信拍摄涉案房屋腾空的照片及视频给李小云，李小云表示房子里的东西尽量清理干净后，将照片转发给原告，11月15日，李小云发现房屋内尚有部分物品，遂微信通知被告合同履行到2018年12月28日到期，表示要提前一个月张贴招租广告，里面的东西尽快清理。2018年12月14日，原告委托江苏传正律师事务所向被告邮寄律师函，要求被告支付2018年12月28日后的年租金，否则将承担相应的违约责任，该函件由他人签收。12月16日上午，被告再次与李小云联系表示房屋已腾空、水电费已结清，要求李小云收房并退还押金，李小云未给予回应。同日下午，陈建红委托的另一受托人赵慧如短信与被告联系，内容：我是陈总委托人，我姓赵，电话联系过你。上天打电话约你见面，你说没时间，第二天李会计（李小云）带我去你店里找你交接一下，然后找你电话你也不肯见面。现将我的意见告诉你，第一，我方不同意解除租赁合同，第二如果想要解除合同，可以向法院提起诉讼解决，第三造成的损失由谁承担按法院裁决处理。被告对赵慧如的短信没有回应。2019年1月14日原告向淮安市清江浦区人民法院提出诉讼，要求判令被告支付房屋租赁费28万元，并承担违约金54833.33元。2019年1月17日，被告将钥匙送至李小云单位，李小云亦将此事告知原告。清江浦区人民法院在审理该案时，曾向李小云进行调查，李小云证实，原告出租房屋事宜由其负责，整个合同履行过程中，一直由自己出面处理相关事宜，在被告与自己联系要求解除合同时，自己将此事告知了原告，原告亦表示同意。对于2018年12月26日，被告交付钥匙未果，原因是原告说让其他人去管此事，故自己未去被告处拿钥匙。对于合同解除的问题，双方协商的结果就是被告2018年12月28日前要把房子交付，原告即同意解除合同。2019年10月29日，原告以短信向被告发出“告知书”，要求被告在七日内腾空房屋并办理交接手续，否则我方将予以清理，房屋内物品按照废品处理，因腾房所产生的费用由被告承担。因被告未能在限期内清理腾空房屋，原告自行清理，发生相应费用。庭审中，双方一致认可租赁合同的解除时间为2018年11月27日。本案争议焦点：1、租赁合同解除的责任承担；2、合同解除后，原告要求支付房屋占用费的数额如何确定。本院认为，原告陈建红与被告仲维标签订的《门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。原告虽为涉案房屋的所有权人，但房屋租赁事项均系委托李小云代行，合同履行过程亦是李小云与被告联系。2018年9月份开始，因被告认为租金过高而无法接受，与李小云协商调整租金，在遭到原告拒绝后，被告明确提出解除合同，不再租赁涉案房屋。虽然李小云表示合同履行到2018年12月28日到期，被告将房屋清理完毕后可以解除合同，但被告并没有按照合同约定将房屋内部清理并符合交房条件。本院认为，双方合同约定租赁期限三年，被告因其自身经营原因，不能接受合同约定的租金价格，提出解除合同的请求，其行为构成违约，虽然原告同意被告解除合同的请求，但不能因此而认为原告放弃对被告违约责任的追究。根据合同约定，双方解除合同后，被告应当将涉案房屋恢复原状并将相关费用结算完毕后，才符合交房条件。涉案房屋虽系多年前由他人经营后租赁给被告，原告也无法具体明确租赁之前的具体状态，但被告在经营过程中，因经营需要而对涉案房屋进行了相应改造，增加了厨房等设施的事实清楚，但在交房中，被告并没有就其增加的相关设施进行清理恢复，导致双方就房屋交接产生矛盾，房屋无法及时交付，对此被告应当承担相应的责任。对于原告主张的腾房费用5400元，虽然原告提供了部分证人书面证言，因证人并没有当庭接受当事人质询，此部分证据本院不予采信，但被告交房时，确实未能将涉案房屋清理干净，不符合合同约定的交房条件，原告因清理涉案房屋必然支付相应的人工费用，因此，本院根据原告提供的现场照片等证据，结合实际情况酌定原告因清理房屋支出的费用为4000元。双方当事人庭审中一致认可的租赁合同解除的时间为2018年11月27日。在合同解除后，因被告不能将符合合同约定的房屋交付原告，且继续占有涉案房屋，因此应当支付房屋占用费。被告于2019年1月17日将房屋钥匙交给李小云后，李小云也将该情况及时告知原告，原告对涉案房屋实际进行了控制，故此后被告不再支付原告的房屋占用费。因被告已经支付租金至2018年12月27日，自2018年12月28日至2019年1月17日，按照2019年的租金标准计算21天，占用费计16109.59元。由于被告的违约行为使租赁合同提前解除，必然造成原告因重新招租而产生相应的房屋空置期损失。虽然原告诉讼主张的系房屋占用费，但本质上占用费替代的是原告因房屋空置期间的租金损失，审理中原告也同意将该占用费用作为其损失主张，因此，本院酌定被告赔偿原告的房屋空置期损失，按照租赁合同约定的2019年租金标准计算二个月租金，计46666.66元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第第九十七条、二百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告仲维标于本判决生效后十日内支付原告陈建红房屋占用费16109.59元，清理房屋费用4000元，赔偿原告陈建红损失46666.66元；二、驳回原告陈建红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6323元，由原告陈建红负担4733元，由被告仲维标负担1590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  许玉虎审 判 员  黄春丽人民陪审员  成 丽二〇二〇年四月八日法官 助理  骆康璐书 记 员  唐小捷