江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6417号原告：南京嘉耀房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320100080292559C，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地（寅春路18号）。法定代表人：李志贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：张春，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炎，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：姚伯礼，男，1988年4月20日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被告：王瑶，女，1991年9月1日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：姚伯礼，男，1988年4月20日出生，汉族，被告王瑶丈夫，住江苏省南京市玄武区。原告南京嘉耀房地产开发有限公司（以下简称嘉耀公司）与被告姚伯礼、王瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉耀公司的委托诉讼代理人张春、李炎，被告王瑶的委托诉讼代理人暨被告姚伯礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉耀公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号：宁房预售合字2017035119号）及补充协议；2、判令两被告以房屋总价款的10%向原告支付违约金，计人民币395276.2元，并在原告应退还被告的房屋价款中优先扣除；3、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月28日，原告与两被告签订《南京市商品房预售合同》（合同号：宁房预售合字2017035119号）及《商品房预售合同补充协议》，约定两被告购买原告开发的某某景苑小区E-07幢X单元XXX室房屋，建筑面积141.16平方米，单价28002元/平方米，总房款3952762元。购房合同签订当日，两被告支付了首付款402762元。根据购房合同第五条第一款约定，两被告应于2018年6月30日前支付第二期款项1580000元，但两被告未按期支付。2019年1月21日，原告向两被告发出催款函，要求两被告及时向原告支付拖欠的购房款，但两被告依然无故拒绝支付，其行为已构成根本性违约。另，案涉购房合同第五条第三款约定，若被告迟延支付合同价款，经原告催告后10日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，原告有权解除合同。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告姚伯礼、王瑶共同辩称，被告在签订认购协议和定金协议时并不知道必须在七日内签订商品房预售合同，在签订定金协议之前，原告公司销售人员宣称E-07幢房屋均已销售完毕，只剩案涉房屋这一套。在此情况下，双方才签订了认购协议，在销售人员的安排下签订了预售合同。当时被告明确向销售人员表明资金不足，销售人员提出可以向公司申请延迟交付首付款，被告一再咨询是否会产生违约金或滞纳金，销售人员说从未发生过向买房人收取违约金和滞纳金的情况。在签订预售合同时，销售人员并未向被告说明违约条款，所以被告只以为是适用定金罚则，定金不予退还。2019年春节，原告向被告发送了催款函，被告立即去售楼处与之沟通，那时原告才说明了违约情况，且销售人员已更换。被告向销售人员提出是否有其他协调途径，但该销售人员当时不清楚双方签的是认购协议还是预售合同，让被告书写了一份退房申请书。销售人员也提出可以帮助代卖案涉房屋，所以被告就默认案涉房屋一直处于销售状态。直到2019年6、7月份，原告的销售人员通知被告办理退房手续，被告又向其提交了一份退房申请。被告同意解除合同，但是希望适用定金罚则来计算违约金，不同意按照原告主张计算。对于诉讼费用，应由原被告平摊或者由原告承担。本院经审理认定事实如下：2018年3月26日，原告嘉耀公司与被告姚伯礼、王瑶签订一份商品房认购协议，约定乙方同意认购甲方开发建设的某某景苑E-07幢X单元XXX室的商品房，建筑面积141.16平方米，总房款3952762元，付款方式为首付加商业贷款；乙方同意签订本协议时向中国农业银行股份有限公司南京洪武路支行监管账户缴交定金人民币壹拾万元整，作为甲乙双方当事人订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款；甲乙双方应于2018年4月2日前签订《预售合同》。被告于2018年3月19日支付2万元，3月26日支付8万元，合计10万元。因被告在卖房买房，且大部分资金在理财，经申请，原告同意于2018年4月30日前付1成（含定金）签约，2018年6月29日前补齐3成首付并办理按揭贷款。2018年4月28日，原告嘉耀公司（预售人、甲方）与被告姚伯礼、王瑶（预购人、乙方）签订《南京市商品房预售合同》及补充协议，载明：甲方预售给乙方的商品房为栖霞区迈皋桥街道某某景苑E-07幢X单元XXX室（以下简称案涉房屋），建筑面积141.16平方米，总价款3952762元；乙方应于2018年3月26日前向甲方支付定金10万元，如选择贷款方式付款，在支付首付款时抵充合同价款。该合同第五条为付款方式、时间和迟延付款的责任，其第一款约定乙方应于2018年4月28日前支付402762元，应于2018年6月30日前支付1580000元；预购商品房抵押贷款为商业性贷款970000元，公积金贷款1000000元，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期；第二款约定乙方迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的万分之三/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；第三款约定乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的1%的，甲方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：按合同总价款的10%向甲方支付违约金，甲方于解除和注销本合同各项登记手续60天内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方，乙方尚有该商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，不足部分由乙方补足，造成甲方其他损失的，乙方须依法承担赔偿责任（乙方要求继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行自本合同规定的应付款期限之第二天起，至实际金额支付完毕之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金），乙方应在甲方解除本合同7日内，协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续，因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方按照总价款的万分之三/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。第六条第三款约定甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之三/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；第四款约定甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后180日内仍未交付的，乙方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：甲方应按照合同总价款的10%向乙方支付违约金，甲方应在本合同解除后60天内，将已收价款和甲方应当赔偿的金额一并支付给乙方，乙方尚有预售商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还和支付给乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，若乙方解除合同时，其所购买的商品房市价与购买时相比有波动的，甲方对房价波动所导致的损失不承担赔偿责任，若乙方要求继续履行合同的，本合同继续履行，甲方应自起迟延交付之日起至完成交付之日止，按照合同总价款的万分之三/天的标准向乙方支付违约金，乙方应在收到以上约定的款项后7日内，协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续，因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方按照总价款的万分之三/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，乙方在收到以上约定的款项之日起三十日内仍未配合甲方办理注销相关登记手续的，乙方还需承担甲方因此而启动司法程序所支付的律师费用和其他相关的费用。商品房预售合同补充协议第三条第二款约定乙方如采取银行按揭或公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向贷款银行提交完整的按揭申请资料，并办妥按揭手续，在贷款审核中，若贷款银行或公积金中心要求补充或更新贷款资料的，乙方应当在接到通知（书面或工作人员电话、短信通知）后七个工作日内提交，以使得房价款按照本合同约定的期限支付至甲方账户，否则视为乙方逾期付款，乙方应按本合同正文第五条的相关约定向甲方承担违约责任；第四条第一款约定合同中“迟延支付合同价款”指乙方迟延支付本合同约定的任何一期应付款项或其中一部分，包括房价款、面积补差款、违约金、赔偿金等；第二款约定发生乙方迟延付款后，乙方支付的拖欠房款，甲方有权根据违约金、面积补差款（如有）、其他费用（如有）、购房款的顺序先后抵扣乙方所交的拖欠房款，抵扣前述款项或费用后，仍有不足的，由乙方另行补足，并以此类推，乙方应最迟在甲方指定并书面通知的交房日期前补齐，否则，甲方有权拒绝或迟延交房，也可以视乙方的违约程度按照本合同正文第五条的相关约定处理。合同签订当日，原告又支付首付款302762元。之后，被告便未再按约支付房款。2019年1月21日，原告向被告发送书面催款函，催告其支付第二笔房款158万元，但被告仍未支付。庭审中，原告提供一份销售人员与被告姚伯礼的微信聊天记录，其中显示2018年6月26日销售人员询问“老哥，最近房子卖到哪步啦，情况如何”，被告姚伯礼回复“现在还只签了协议，合同都还没签上呢”、“首先我还在办理解压，客户贷款审核估计得一个月，一个月以后差不多可以过户，能不能拿协议去办理延期”，销售人员回复“好的，了解了，我这边延期流程准备走了”、“行，反正后面有新进展你随时跟我说”，姚伯礼回复“好的，我肯定是加急，稳住过户后一个半月，如果政策不改的话”，销售人员回复“行，晓得了”。2018年7月20日，销售人员又发送“马上接近交付了，马上到8月份客户需要办贷款的，银行要停止接贷啦，要到转为现售合同后才可以重新办理贷款”，姚伯礼回复“贷款可以同步进行吗，就是我这边还没拿到我客户的尾款直接去办贷款”，销售人员回复“不行，您要办公积金，没法进审批”、“没有催您的意思，告知您这个事”，姚伯礼回复“哦”、“我拿到审批报告后马上通知你”，销售人员回复“OK”，姚伯礼回复“到时候直接开始做相关手续”，销售人员回复“嗯嗯好的”。2018年8月28日，销售人员再次询问姚伯礼卖房情况，姚伯礼告知其被客户违约，已在降价急卖，要求销售帮忙拖一段时间，销售人员表示理解，但告知其领导也在催，要求其尽快，销售人员也尽力帮忙周旋。2018年11月18日，销售人员继续询问其卖房情况，并告知时间拖太久，可能会收取违约金，姚伯礼则告知其房屋尚未卖出，再等等。本院认为，原告嘉耀公司与被告姚伯礼、王瑶签订的商品房预售合同及其补充协议是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照预售合同、补充协议全面履行义务。被告在经原告延期、催告后未按约定支付第二笔房款158万元，已构成违约，理应承担违约责任。根据预售合同第五条第三款约定乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的1%的，甲方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：按合同总价款的10%向甲方支付违约金，甲方于解除和注销本合同各项登记手续60天内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方。在原告于2019年1月向被告发出书面催款函后，被告仍未支付应付款项，且未付款金额已达到总房款的1%，原告依约有权解除合同，并要求被告支付违约金。关于违约金数额，合同约定为合同总价款的10%被告主张该违约金过高，请求予以调整，本院综合根据合同约定的付款时间、被告实际付款时间和金额、原告的成本和损失以及本院查明的其他事实，酌定被告应支付原告违约金为300000元。综上，对原告要求解除双方签订的《商品房预售合同》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持，同时被告应支付原告违约金300000元。被告已付首付款402762元，予以冲抵其应支付的违约金300000元后，剩余102762元由原告退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告南京嘉耀房地产开发有限公司与被告姚伯礼、王瑶于2018年4月28日签订的关于南京市栖霞区迈皋桥街道某某景苑E-07幢X单元XXX室房屋的《南京市商品房预售合同》及补充协议；二、被告姚伯礼、王瑶于本判决生效之日起十日内支付原告南京嘉耀房地产开发有限公司违约金人民币300000元（此款直接以被告姚伯礼、王瑶已支付的首付款402762元抵扣）。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7229元，减半收取3614元，由被告姚伯礼、王瑶负担，被告姚伯礼、王瑶于本判决生效之日起十日内向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××63），逾期不缴本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 陈 培二〇二〇年四月十五日书记员 吴菲菲