广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民一初字第2076号 原告（反诉被告）：北海帝豪商务娱乐会所有限公司，住所地北海市北部湾中路10号。 法定代表人：刘活，总经理。 委托代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：庄亚辉，男，汉族，1969年1月28日出生，住广西北海市海城区。 委托代理人：伍韦华韦华，广西易桂律师事务所律师。 原告（反诉被告）北海帝豪商务娱乐会所有限公司诉被告庄亚辉（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年11月9日受理后,本院依法组成由代理审判员汪润生担任审判长，人民陪审员李石珍、赖晓晔参加的合议庭,于2016年11月16日公开开庭进行了审理。后由于工作变动原因，重新组成由审判员钟新友担任审判长，与人民陪审员李石珍、杜有燕参加的合议庭，于2017年5月5日公开开庭进行审理，书记员林广青担任法庭记录。原告（反诉被告）北海帝豪商务娱乐会所有限公司的委托代理人曾华，被告（反诉原告）庄亚辉的委托代理人伍韦华韦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司诉称：2012年11月16日，被告因经营餐饮业，与原告协商一致，签订了《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于北海市北部湾中路10号的帝豪会所一楼2000平方米的房屋及附属设施出租给被告，租金每月8.8万元，租期8年，由被告于签订合同5天内向原告交纳55万元履约保证金，原告给予被告75天装修时间不计租金。被告每满三个月提前10天向原告交纳三个月的租金。合同约定，被告如不按期交租金超过30天的，原告有权单方解除合同，不退回履约保证金。同日，原、被告双方还签订《补充协议》一份，约定从被告进场装修起，每月向原告支付大堂、广场维修费、保安费、清洁费和垃圾费等合计1万元及其他相关事项。2012年12月1日，双方又签订《第二份补充协议》一份，约定原告将帝豪会所二楼右边800平方米的房屋租给被告装修为餐厅包厢和办公室使用，每月租金3万元，租期为8年，被告在协议签订5天内向原告交纳履约保证金18万元，原告给予被告120天装修时间，不计租金。《第二份补充协议》还约定了从被告进场装修日起，每月向原告支付大堂、广场维修费、保安费、清洁费和垃圾费等，合计1万元，应在第二年起每年递增10%至合同期终止，以及被告交纳水电费的方式等相关内容。以上合同、协议签订并在被告交纳履约保证金后，原告依约将约定的房屋交由被告装修、经营及使用。在履行以上的合同、协议过程中，被告多有拖欠原告租金、水电费等现象。从2015年4月起，被告拒绝向原告交纳原告代缴的水电费及大堂、广场维修费、保安费、清洁费和垃圾费，从2015年5月1日起，被告拖欠原告租金拒不缴纳。原告多次通知被告，要求被告支付以上拖欠的费用，但被告均予拒绝，并于2015年6月3日关门停业。被告关门停业后，原告多次催促被告办理解除合同及交接租赁房屋的相关事宜，但被告避而不见。在此情形下，原告为避免损失的继续扩大，原告于2015年10月31日在被告员工的见证下，打开被告锁在租赁房屋的门锁，自力收回了租赁房屋。被告在原告收回房屋后，以原告没有退还其履约保证金为借口，纠集大批社会闲散人员对租赁房屋及场所打砸抢，严重地妨碍了原告的正常经营。原告认为，被告长期拒不支付租金、水电费等行为已构成根本违约。为此，诉至本院请求判决：1、解除原、被告于2012年11月16日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及2012年12月1日签订的《第二份补充协议》；2、被告支付原告房屋租金人民币648000元（其中一楼租金从2015年5月1日起计至2015年10月31日，共6个月，每月租金按88000元计，共528000元；二楼租金从2015年7月2日起计至2015年10月31日，共4个月，每月租金30000元，共120000元。两项合计共648000元），水电费79482元（其中5月份水、电费36719元，6月份水、电费42763元），大堂、广场维修费、保安费、清洁费和垃圾费77000元（按每月11000元计，从2015年4月1日起计至2015年10月31日，共7个月），三项合计806964元；3、被告向原告交纳的履约保证金73万元不予退回。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有:1、房屋租赁合同，证明原、被告存在房屋租赁的权利义务关系；2、补充协议，证明原、被告存在房屋租赁关系；3、第二份补充协议，证明原、被告存在房屋租赁关系；4、停业证明，证明被告聘请的员工证明被告拖欠工资，因经营不善，于2015年6月3日关门停业；5、短信往来，证明原告催促被告交纳拖欠的租金和电费；6、解除合同通知书，证明原告通过快递、张贴、登报公告等方式要求解除与被告签订的租赁合同；7、业务回单，证明被告2015年5月、6月拖欠的水电费由原告垫付；8、水电费抄表数，证明被告确认拖欠的2015年5月、6月份水电费；9、房屋租赁合同，证明反诉原告提交的补充协议与本诉原告提交的原、被告签订的租赁合同并非是同一份合同，反诉原告的反诉不成立。 被告庄亚辉辩称：原、被告于2012年11月16日签订的《房屋租赁合同》、2012年12月1日签订的《第二份补充协议》系未生效且双方未实际履行的合同；原告应将73万元退还给被告；请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告庄亚辉对其答辩意见向本院提交的证据有：1、补充协议，证明反诉被告与广西大白鲨渔港餐饮管理有限公司签订租赁合同；2、工商登记咨询单及相关材料，证明广西大白鲨渔港餐饮管理有限公司是合法存在的公司。 被告庄亚辉同时反诉称：反诉人与被反诉人分别于2012年11月16日、12月1日签订的《房屋租赁合同》及《第二份补充协议》，系未生效且双方未实际履行的合同，因为被反诉人于同年12月12日与广西大白鲨渔港餐饮管理有限公司（以下简称“大白鲨公司”）另行签订了名为《补充协议》的租赁协议，反诉人虽然是该大白鲨公司的股东（占股30%），但实际租赁物系由大白鲨公司占有使用而不是反诉人，故反诉人不应当是房租、水电费的承担人，但被反诉人却是实际收到反诉人的73万元保证金，故被反诉人应当将该保证金退回给反诉人。因此被告庄亚辉提起反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2012年11月16日签订的《房屋租赁合同》、12月1日签订的《第二份补充协议》系未生效且双方未实际履行的合同；2、判令反诉被告退回73万元保证金给反诉原告；3、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。 反诉原告庄亚辉对其反诉诉请所提供的证据与本诉提交的证据一致。 反诉被告北海帝豪商务娱乐会所有限公司针对反诉原告庄亚辉的反诉辩称：反诉原告所提交的补充协议与反诉被告提交的合同是两份不同的合同，反诉原告提交的合同出租的是二楼三楼，是反诉被告出租给大白鲨公司经营卡拉OK的，反诉被告提交的合同出租的是一楼，是反诉被告出租给反诉原告经营餐厅的，二者是完全不同的两份合同。 反诉被告北海帝豪商务娱乐会所有限公司对其答辩提交的证据有：房屋租赁合同，证明反诉原告提交的补充协议与本诉原告提交的原、被告签订的租赁合同并非是同一份合同，反诉原告的反诉不成立。 经过开庭质证，原、被告质证意见如下： 被告庄亚辉对原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司举证的证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议，合同是真实的，但双方没有实际履行；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关；对证据5的真实性、合法性无异议，关联性有异议，对其证明内容无异议；对证据6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，解除合同的对象不是被告，而是大白鲨公司；对证据7、8的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关；对原告的当庭提交的证据9举证已经超过举证期限，不予质证。 原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司对被告庄亚辉举证的证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，但这份补充协议是原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司与大白鲨公司签订的出租二楼、三楼的另外一份租赁合同的补充协议，与本案无关；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。 对当事人提供的证据经审查质证，对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对有异议的证据，因无相反证据予以否定，且该类书证确与原被告主张的事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 经审理查明：2012年11月16日，原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司(甲方)与被告庄亚辉（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于北海市“帝豪会所”一楼2000平方米出租给乙方经营餐饮业，“帝豪会所”一楼原装有的空调（大堂部分空调）、消防、音响、监控、电视、厨房、设备、包厢用具交乙方使用，一楼南面外走廊乙方可以使用，租金每月8.8万元，租期8年（租期从乙方履约金进甲方账户算起）。租期从第四年起，每年租金递增10%。第四年1-12月，每月租金9.68万元；第五年1-12月，每月租金10.648万元，第六年1-12月，每月租金11.713万元；第七年1-12月，每月租金12.884万元；第八年1-12月，每月租金14.172万元；租金支付方式：合同签订后5天内，乙方先向甲方交55万元履约保证金才能进场开展工作（甲方给予乙方75天装修时间，不算租金）。开张营业前10天，乙方必须向甲方交头三个月租金，以后每满三个月租期，乙方提前10天向甲方交三个月租金，直到租期满8年；乙方进场后，水、电使用多少则按有关部门收费标准算出水电费，乙方交款到甲方财务，由甲方向有关部门缴费。水表、电表由甲方出资安装，每月双方派员抄表；甲方负责保安、清洁工作，承担有关部门收的保安费和垃圾费；乙方不按期交租金，延期超过15天（包括15天），甲方则有权断一楼水电，延期超过30天（包括30天），甲方有权单方解除合同，要求乙方搬出帝豪会所，并且不退回履约保证金；合同期内，如甲方单方违约，终止本合同，应双倍返还乙方所交履约保证金，以赔偿乙方的经济损失；如乙方违约，甲方有权单方解除合同，乙方所交的履约保证金不予退回。合同双方签字盖章后，乙方支付履约保证金55万元到甲方账户之日起，本合同正式生效。同日，双方还签订《补充协议》一份，约定乙方进场装修日起，每月向甲方支付大堂、广场维修费、保安费、清洁费和垃圾费等合计1万元，协议还约定了其他相关事项。2012年12月1日，为了进一步改善乙方经营环境，扩大乙方经营场所，经双方经协商再签订《第二份补充协议》一份，约定甲方将帝豪会所二楼右边880平方米租给乙方装修为餐厅包厢和办公室使用；租金每月3万元，租期为8年；在合同签订5天内，乙方先向甲方交18万元履约保证金才能进场开展工作（甲方给予乙方120天装修时间，不算租金），开张营业前10天，乙方必须向甲方支付头三个月租金，以后每满三个月租期，乙方提前10天向甲方交三个月租金，直到租期满8年止；还约定了从乙方进场装修日起，每月向甲方支付大堂、广场维修费、保安费、清洁费和垃圾费等，合计1万元，应在第二年起每年递增10%至合同期终止；协议还约定了其他内容。合同签订后，原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司已将合同约定的房屋交付被告庄亚辉使用，被告庄亚辉亦分别于2012年11月15日、2012年12月3日通过杜承丽的账户：62×××46向原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司转账支付了55万元、18万元履约保证金，其一楼租金已支付至2015年4月份，二楼租金已支付至2015年6月份，水电费已支付至2015年4月份，大堂、广场维修费、保安费、清洁费及垃圾费已支付至2015年3月份。之后的房租、水电费、大堂、广场维修费、保安费、清洁费及垃圾费被告庄亚辉未按约支付。为此，原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司先后通过短信、邮件向被告庄亚辉催收，且于2015年7月8日在北海日报登报，向被告庄亚辉声明称，因被告庄亚辉违反合同，拖欠租金和水电费，已严重违约，原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司按合同约定通知被告庄亚辉解除合同，但被告庄亚辉接通知后一直未与原告协商善后事宜，为此原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司登报声明与被告庄亚辉解除合同，并保留因被告庄亚辉违约造成原告的经济损失的追诉权。 另查明，广西大白鲨渔港餐饮管理有限公司于2012年12月6日注册成立，后于2014年5月30日更名为广西大白鲨渔港餐饮管理有限公司。2012年12月10日，原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司（甲方）与广西大白鲨渔港餐饮管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于北海市北部湾中路10号的帝豪会所二、三楼3000平方米（二楼左边约1000平方米）出租给乙方经营KTV，租金每月12万元，租期从2012年12月10日至2017年12月10日止。后双方于2012年12月12日签订《补充协议》，约定乙方进场装修起，每月向甲方支付大堂、广场维修费、保安费、清洁费和垃圾费等，合计壹万元。第二年起，每月递增10%至合同期终止，补充协议还约定其他内容。 本案的争议焦点为：一、原、被告于2012年11月16日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及2012年12月1日签订的《第二份补充协议》是否合法有效，是否已实际履行；二、被告庄亚辉尚欠的房屋租金、水电费、大堂、广场维修费、保安费、清洁费和垃圾费分别是多少，是否存在违约行为。 关于第一个争议焦点，本院认为依法成立的合同，自成立时生效。原、被告于2012年11月16日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及2012年12月1日签订的《第二份补充协议》是原、被告双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定,双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《第二份补充协议》是合法有效的。双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司已将合同约定的房屋交付被告庄亚辉使用，被告庄亚辉已于2012年11月15日、2012年12月3日通过杜承丽的账户先后向原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司转账支付了73万元履约保证金，且已支付了部分房租、水电费。原、被告已经实际履行了《房屋租赁合同》、《补充协议》、《第二份补充协议》。被告庄亚辉主张广西大白鲨渔港餐饮管理有限公司是原、被告分别于2012年11月16日、2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《第二份补充协议》的实际履行人，对此本院认为，原、被告分别于2012年11月16日、2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《第二份补充协议》的甲、乙方双方分别是原、被告且73万元履约保证金也是被告庄亚辉通过杜承丽的账户向原告支付的，而且此时广西大白鲨渔港餐饮管理有限公司并没有注册成立，合同的相对方应为原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司与被告庄亚辉。另原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司与广西大白鲨渔港餐饮管理有限公司于2012年12月10日、12月12日还分别签订了《房屋租赁合同》及补充协议，其租赁物的位置、面积、租金、租赁期限与原、被告于2012年11月16日、2012年12月1日所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《第二份补充协议》是完全不同的，原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司与广西大白鲨渔港餐饮管理有限公司另行签订的《房屋租赁合同》及补充协议，并没有推翻原、被告之前签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《第二份补充协议》，这是两份独立存在的房屋租赁合同，故被告庄亚辉的主张不成立，本院不予采信。至于被告庄亚辉在合同履行过程中，通过何种方式或以何种名义支付房租、水电费、大堂、广场维修费、保安费、清洁费和垃圾费及将租赁物交付给何公司占有、使用，并不能改变被告庄亚辉作为其与原告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《第二份补充协议》中合同相对方的事实。 关于第二个争议焦点，本院认为原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司已将合同约定的房屋交付被告庄亚辉使用，被告庄亚辉应履行按约支付租金合同义务。对于房屋租金，原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司自认被告庄亚辉一楼租金已支付至2015年4月份，二楼租金已支付至2015年6月份，水电费已支付至2015年4月份，大堂、广场维修费、保安费、清洁费及垃圾费已支付至2015年3月分，本院予以确认。从2015年5月1日起计至2015年10月31日，共6个月，按每月88000元计，租金为528000元；二楼租金从2015年7月2日起计至2015年10月31日，共4个月，按每月30000元计算，租金为120000元，一、二楼房屋租金合计648000元；对于水电费，经核算，2015年5-6月份的水、电费合计为79482元（其中5月份水、电费36719元，6月份水、电费42763元）；大堂、广场维修费、保安费、清洁费和垃圾费，从2015年4月1日起计至2015年10月31日，按每月11000元计，合计77000元。被告庄亚辉至今未支付上述的费用，致使原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司不能实现合同的目的，已构成根本性违约。根据双方签订《房屋租赁合同》的约定，被告庄亚辉迟延30天不支付租金的，原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司有权解除合同，并且所收取的保证金不予退回，故原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司请求解除双方分别于2012年11月16日、2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《第二份补充协议》及请求被告庄亚辉支付尚拖欠的房屋租金648000元、水电费79482元、大堂、广场维修费、保安费、清洁费和垃圾费77000元，不退还履约保证金73万元，合理有据，本院予以支持。反诉原告庄亚辉的各项反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条的规定,判决如下: 一、解除原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司与被告庄亚辉于2012年11月16日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及于2012年12月1日签订的《第二份补充协议》； 二、被告庄亚辉向原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司支付房屋租金648000元、水电费79482元、大堂、广场维修费、保安费、清洁费和垃圾费77000元，合计804482元； 三、原告北海帝豪商务娱乐会所有限公司收取被告庄亚辉的履约保证金73万元不予退回； 四、驳回反诉原告庄亚辉的反诉请求。 本诉案件受理费18632元，反诉案件受理费5550元，合计24182元，由被告庄亚辉负担。（本诉案件受理费18632元，原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉本诉案件受理费18632元或反诉案件受理费5550元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟新友 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  杜有燕 二〇一七年七月十七日 书 记 员  林广青 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。