湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初559号原告：熊易平，女，1963年9月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：聂瑶，湖南揽胜律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：王和平，经理。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告熊易平与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊易平的委托诉讼代理人聂瑶到庭参加诉讼，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊易平向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店立即支付欠付的租金130335元（以每月3535元的标准暂时计算至2020年3月31日，应计至实际清偿之日）；2、请求判令被告张家界大成酒店支付违约金16403.81元（截止到2020年3月31日，应计至实际清偿之日）；3、判令被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店对被告张家界大成酒店的上述债务承担连带清偿责任：4、本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：原、被告于2009年12月29日就湖南张家界大成山水国际大酒店中的山水座【幢】【座】第4层408B号房，签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，并于2015年1月1日签订了《张家界市大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》。按补充协议第三条约定：甲、乙双方同意在甲方与丙方（张家界大成酒店公司）所签订的《张家界大成山水国际大酒店投资经营合同》租赁期满后，丙方在上述延长回购期限内继续租赁经营。在延长的租赁经营期限内，丙方每月底向甲方支付当月租金3535元。原告一直按约定将上述房屋出租给张家界大成酒店公司经营使用至今，被告在2016年8月之前也一直按约定每月底按时支付租金。从2016年9月开始，被告开始停付或少付租金，至2020年3月31日，拖欠租金总额133335元。除应付甲方的投资收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度收益的万分之三作为违约金，违约金从违约之日第二天开始计算，从2016年9月20日至2020年3月31日，被告应支付违约金16403.81元（3535元×12×0.0003×1289天）。且合同约定被告张家界山水置业公司与被告湖南大成酒店提供连带担保责任。综上，为维护原告的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告张家界大成酒店、湖南大成酒店、张家界山水置业公司共同答辩：1、依法公正处理本案，降低违约金；2、驳回要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店承担担保责任。事实与理由：一、支付情况及违约金情况，2016年9月1日至2020年3月31日，张家界大成酒店已向原告支付租金21607元；二、原告主张的违约金过高，请求人民法院按照下欠投资收益款的1%计算违约金；三、被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且合同到期后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认以下法律事实：2009年12月29日，原告熊易平购买了张家界山水置业公司开发的张家界大成山水国际大酒店山水座4层408Ｂ号房屋，并于同日与被告张家界大成酒店（合同乙方）、张家界山水置业公司（合同丙方）、湖南大成酒店（合同丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》各一份，《房屋投资经营合同》约定：甲方投资的物业位于XXX市XX区坪的张家界大成山水国际大酒店第4层408Ｂ号房，建筑面积为37.2平方米；甲方将投资的房屋交由乙方统一管理经营；甲方授权委托乙方按该房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中约定的时间与丙方办理该房屋交接手续，乙方接受该房屋视同甲方从丙方接受该房屋，也视同该房屋从甲方交付乙方；双方协商同意该房屋的投资期限为最短时限不少于3年，最长不超过5年，投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益；甲、乙、丙、丁四方同意在该房屋投资期限内，本合同为不可撤销合同，投资期满，本合同自动失效。投资收益为每月2015元，每月20日前乙方将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户；违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的10%作为违约金。合同同时约定，丙方、丁方对合同投资期内所限定的权利与义务提供连带担保，丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积为46466㎡，土地证号分别为张国用出让字第2003-0018号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。该《房屋投资经营合同》履行期间，原被告双方未发生争议。2015年1月1日，张家界山水置业公司作为出卖人与买受人熊易平、李云丽签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，约定出卖人将坐落于南庄坪的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座【幢】【座】第4层408号、建筑面积56.74平方米（套内建筑面积40.96平方米、分摊建筑面积15.78平方米）的房屋一套以479322元的价格出售给买受人熊易平、李云丽，房屋共有情况为熊易平占63.33%、李云丽占36.67%。合同签订后，原告熊易平、李云丽于2015年1月1日、2009年12月3日分别交付了全部购房款，并将该房屋租赁给湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司经营酒店业务。因合同到期后被告方未按双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》履行房屋回购义务，2015年1月1日，原告熊易平(合同甲方)与张家界山水置业公司（合同乙方）、张家界大成酒店（合同丙方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，约定：甲、乙、丙三方就甲方购买乙方的商品房延期回购和延期租赁问题达成如下补充协议：1、甲、乙、丙三方于2009年12月29日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为241800元，原购金额升值款为24180元整，结清总金额为339322元，甲方同意该合同约定的商品房回购期限届满后，乙方延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2018年1月1日。延期回购期限届满后，甲方同意乙方按人民币339322元回购该商品房；2、甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期届满后，丙方在上述延长的回购期限内继续租赁经营，在延长的租赁经营期限内，丙方每月月底向甲方支付当月租金3535元。上述合同签订后，4层408B号房屋一直由被告张家界大成酒店经营酒店业务。被告张家界大成酒店按补充协议合同约定向原告熊易平支付投资收益款至2016年8月。自2016年9月至2020年3月31日止，张家界大成酒店公司向原告支付投资收益共计21670元。《补充协议》约定的期限届满后，原被告双方未另行签订合同，408B号房屋仍由被告张家界大成酒店经营酒店业务。根据上述查明的事实,张家界大成酒店从2016年9月起至2020年3月止应向原告支付租金为152005元(3535元×43个月),而实际支付的租金为21670元。截止2020年3月底现仍欠租金130335元（152005元－21670元）；本院确认被告张家界大成酒店共欠付原告熊易平租金130335元。原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定：“投资期内被告张家界大成酒店公司逾期超过3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应按日向原告支付该房屋本年度内投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算”。被告张家界大成酒店公司从2016年9月1日起已逾期3个月未按照约定向原告支付投资收益，应按照每年度的投资收益的0.3‰按日支付违约金，故熊易平的违约金为16403.81元（3535元／月×12个月×0.3‰×1289天）。另查明：2019年1月18日，原告熊易平与案外人李云丽向本院提起诉讼，要求被告张家界山水置业公司协助原告将张家界大成山水国际大酒店中的山水座第4层408号房屋产权到权属登记机关办理房屋权属转移登记至原告名下，本院审理后，于同年2月27日作出（2019）湘0802民初308号民事判决：被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告熊易平、李云丽将张家界大成山水国际大酒店中的山水座第4层408号房屋产权到权属登记机关办理房屋权属转移登记，将房产权属转移登记到原告熊易平、李云丽名下。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《张家界市商品房现房买卖合同》、银行流水、（2019）湘0802民初1497号《民事判决书》等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。本案原告熊易平与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。合同约定的租赁期限到期后，原告与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店又签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》一份，约定将408号房屋租赁期限延长至2018年1月1日止。故原《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》仍然有效，合同当事人仍应按合同约定履行。被告张家界大成酒店未按照合同约定向原告支付租金的行为，属违约行为，依法应当承担支付租金及违约金等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中被告所欠付租金为130335元，所欠付租金的30%为39100.5元，而原告主张的违约金为16403.81元，没有超过法律规定，应予认定。现原告要求被告张家界大成酒店支付被告向原告支付所欠租金130335元及违约金16403.81元的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。关于原告要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店承担共同偿还责任的问题。被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店在本案承担保证责任的合同依据是于2009年12月29日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，该合同约定的期限于2014年12月29日届满。被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店承担连带保证责任的保证范围应以合同约定的租赁期限内产生的租金及违约金的支付为限。上述担保范围内的租金被告张家界大成酒店已经全额支付，《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》到期后，原、被告没有续签投资经营合同或租赁合同，且原告与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，没有约定告张家界山水置业公司对投资收益支付进行担保，原告诉请被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店对合同约定的担保范围外的租金和违约金的支付承担担保责任，没有事实及法律依据，故本院对原告要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店对被告张家界大成酒店欠付的2016年9月1日至2020年3月31日的租金和违约金承担共同清偿责任的诉讼请求不予支持。被告张家界大成酒店、张家界山水置业公司、湖南大成酒店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告熊易平支付自2016年9月1日-2020年3月31日止的租金130335元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告熊易平支付违约金16403.81元；三、驳回原告熊易平的其他诉讼请求；本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费3294元，适用简易程序减半收取1647元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  龚君健二〇二〇年四月八日法官助理孙秀婷代理书记员  贺玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。