福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终670号 上诉人（原审被告）：龙海市通华房地产开发有限公司,住所地龙海市石码镇,统一社会信用代码91350681611454239A。 法定代表人：郭胜通，总经理。 委托诉讼代理人：陈同裕，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洁，福建英合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭雅观，女，1978年3月10日出生，汉族，住漳州市芗城区胜利东路玫瑰园3幢甲502室，公民身份号码350600197803102049。 被上诉人（原审原告）：林志彬，男，1976年4月25日出生，汉族，住址同上，公民身份号码350627197604251017。林**，女，1974年1月4日出生，汉族，住址同上，公民身份号码350621197401048045。 林志彬委托诉讼代理人：郭雅观（系林志彬配偶），住漳州市芗城区胜利东路玫瑰园3幢甲502室。 上诉人龙海市通华房地产开发有限公司（下称通华公司）因与被上诉人郭雅观、林志彬商品房预售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初1970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 通华公司上诉请求：撤销原判并发回重审，或改判驳回郭雅观、林志彬的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由郭雅观、林志彬负担（二审当庭放弃律师费由郭雅观、林志彬负担的主张）。事实和理由：1.一审遗漏当事人，致使案件事实未查明且造成通华公司未按照合同约定时间交付房屋的主要责任不在通华公司。福建腾强建筑工程有限公司于2012年9月21日，腾强与通华公司解除了嘉华苑项目施工合同，施工合同约定竣工时间为2014年3月22日。案涉房屋已经出售给了郑亚滨，郑亚滨再出售给郭雅观、林志彬，通华公司仅是配合出具手续而已。郑亚滨在明知前述竣工日期的前提下，对外签订交付日期为2013年12月31日的商品房预售合同，显然是以此来套取通华公司的资金。其后，福建省龙江建设有限公司未按照合同约定按时履行施工合同，导致没有及时竣工验收，商品房预售合同相对方事实上是郑亚滨不是通华公司，一审未追加郑亚滨属于程序错误且造成事实不清。2.即便通华公司是适格当事人，郭雅观、林志彬未及时履行合同义务也是导致通华公司未按照合同约定时间纠纷的原因之一，一审未查明，属于认定事实不清。根据双方签订的《商品房预售合同》第十八条约定及《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条的规定，郭雅观、林志彬在房屋交付前并非仅有支付购房款这一项合同义务，还应依法交存住宅专项维修资金的法定义务，郭雅观、林志彬直至2019年11月25日前才交存，故通华公司有权拒绝履行交房义务而不应当承担违约责任。三、即使通华公司应当承担违约责任，一审法院在郭雅观、林志彬已经自认的情况下仍然要求通华公司进行举证，且未予调减违约金属于适用法律错误。郭雅观、林志彬在一审的诉讼请求已经明确了延期交房给其造成的损失为延迟交房期间的租金损失，自认至多88500元，通华公司无需对此再进行举证证明，但一审仅机械适用所谓的“同案同判原则”迳直判决郭雅观、林志彬需要支付高达188239.9元的违约金，明显远超郭雅观、林志彬的损失，违背了公平原则，也违反了合同法的相关规定。从我方了解到，龙海市当地的逾期交房违约金都是按照日万分之三来判决的，除了这个楼盘。 郭雅观、林志彬辩称，1.郭雅观、林志彬与通华公司在售楼部也是通华公司的办公地点签订了《商品房买卖合同》，有合同、通华公司盖公章及出具的购房发票为据，施工单位与通华公司之间的关系由他们依据施工合同关系去解决，本案《商品房买卖合同》关系的相对人是通华公司。2.无法按照交房的原因是开发商企业管理不善导致本案楼盘嘉华苑项目未能及时竣工验收造成的，而非郭雅观、林志彬未及时缴纳住宅专项维修资金。依据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，需要房屋达成交房条件。而因开发商企业管理不善导致在2018年7月26日还仅仅处在办理“建设工程竣工验收消防备案”，依据《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，且至今开发商未能向郭雅观、林志彬提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，涉案嘉华苑楼盘还是未达到交房条件。另外，住宅专项维修资金是政府部门代管资金，郭雅观、林志彬不会因拒缴不足2774.4元住宅专项维修资金而去影响交房，正是开发商延误工期过长无法交房。3.房屋未按时交付的,且商品房买卖合同有约定违约金的数额标准及计算方法的,应按合同的约定履行。本案依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷的解释》第十七条规定，直接依据合同约定确定违约金。综上，要求驳回上诉，维持原判。 郭雅观、林志彬向一审法院起诉请求：1.判令通华公司支付郭雅观、林志彬延误交房违约金、租房费用共计276739.9元。2.本案诉讼费由通华公司承担。 一审法院认定事实：通华公司以出让方式取得位于龙海市石码镇人民东路东北侧地块的土地使用权，经批准开发建设“嘉华苑”商品房。2012年7月30日，通华公司取得“嘉华苑”商品房预售许可证。2013年4月23日，郭雅观、林志彬共同向通华公司购买嘉华苑1013号商品房，双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件六）。合同约定郭雅观、林志彬购买的商品房为预售商品房，建筑面积46.24㎡，单价4600元/㎡，总金额212704元；郭雅观、林志彬应于合同签订之日付清总房款60%即人民币127000元作为首付，余款40%为人民币85704元由郭雅观、林志彬向银行输按揭付清；《商品房买卖合同》第八条约定，通华公司应当在2013年12月31日前将商品房交付郭雅观、林志彬使用。如遭遇不可抗力等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，通华公司可据实予以延期，但应在发生之日起30日内书面告知郭雅观、林志彬；合同附件六《合同补充协议》对不可抗力情形做了进一步约定。合同第九条约定，通华公司非前述不可抗力原因逾期交房的，逾期超过60日，郭雅观、林志彬要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向郭雅观、林志彬支付已付款万分之五的违约金。 合同签订后，郭雅观、林志彬依约支付购房款。2018年11月26日，通华公司向郭雅观、林志彬发出《交房通知书》，交房办理时间为2018年12月1-2日。诉讼中，龙海市人民法院依法追加共同买受人林志彬作为共同原告参加诉讼；庭审中，通华公司对其逾期交房1794天没有异议。另查明，龙海市人民法院受理原告刘亚娴等人与被告通华公司商品房预售合同纠纷等系列案件，其中（2015）龙民初字第2341号判决：一、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告刘亚娴自2014年1月1日起至2015年5月12日止的逾期交房违约金55324元。二、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告刘亚娴自2015年5月13日起至实际交付之日止的逾期交房违约金（以购房款223084元为基数、按日万分之五计算）。 一审法院认为，郭雅观、林志彬与通华公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。郭雅观、林志彬已履行付款义务，通华公司未按约定期限交付商品房，应依约承担逾期交房的违约责任；依照合同约定，郭雅观、林志彬请求通华公司支付逾期交房违约金188239.9元，应予支持；请求计算租房费用88500元，不予支持。通华公司要求福建省龙江建设有限公司承担施工合同违约责任，因与本案商品房预售合同并不具有相对性，不予准许，通华公司可另案主张。通华公司要求龙海市城乡规划建设局、龙海市市容管理局、龙海市城建监察大队、龙海市国土资源局、海澄镇人民政府、海澄镇山后村委会因渎职行为而给其造成的巨大经济损失的民事责任，该请求并非民事诉讼的审理范围，不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郭雅观、林志彬逾期交房违约金188239.9元。二、驳回原告郭雅观、林志彬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费5451元，由郭雅观、林志彬负担1743元，通华公司负担3708元。 本案双方当事人对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。双方当事人对逾期交房1794天总天数均无异议，本院一并确认。通华公司上诉提出郭雅观、林志彬未及时按照《商品房预售合同》第十八条约定缴纳住宅专项维修资金构成违约的问题,因一审时通华公司对此未提出反诉,故本院不予审查. 二审中，当事人没有提交新证据。本院围绕争议焦点综合分析、认定如下： 一、关于一审是否遗漏郑亚滨及施工方福建省龙江建设有限公司为本案当事人的问题。 本案系郭雅观、林志彬与通华公司签订了《商品房买卖合同》，商品房买卖合同相对一方的当事人是通华公司，而非郑亚滨，且有合同、通华公司盖公章及出具的购房发票为据。另外,通华公司要求追加福建省龙江建设有限公司承担施工合同违约责任，因与本案商品房预售合同并不具有相对性，属不同的法律关系。综上，通华公司要求追加郑亚滨及施工方福建省龙江建设有限公司为本案当事人的上诉理由均与法不符，不予采纳。 二、关于本案逾期交房违约金标准的认定问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，人民法院可以对当事人约定的违约金过高或过低的标准予以调整。鉴于一审按合同约定以总房款日万分之五计算逾期交房违约金明显偏高，故本院结合本地审判实践，酌情将本案逾期交房违约金调整为按总房款日万分之三计算。通华公司关于一审法院计算逾期交房违约金明显偏高的上诉理由成立，予以采纳。据此，本案逾期交房违约金应确认为114477.29元（212704×1794天×0.03%）。 综上所述，通华公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初1970号民事判决； 二、龙海市通华房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付郭雅观、林志彬逾期交房违约金114477.29元； 三、驳回郭雅观、林志彬其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费5451元,郭雅观、林志彬负担3162元,龙海市通华房地产开发有限公司负担2289元;二审案件受理费5451元,郭雅观、林志彬负担3162元,龙海市通华房地产开发有限公司负担2289元。 本判决为终审判决。 审判长 林 健 审判员 叶小铭 审判员 陈育生 二〇二〇年四月十五日 法官助理杨烨 书记员吴茵婷