河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0103民初671号原告：张树英，女，1969年12月20日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：崔会英，河南聚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱昱菡，河南聚邦律师事务所律师。被告：河南省多元投资开发有限公司，住所地郑州市二七区长江东路2号院商业2号楼5层501室。法定代表人：王紫煜，总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅、原甫（实习），河南思敬律师事务所律师。原告张树英诉被告河南省多元投资开发有限公司（以下简称多元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张树英的委托诉讼代理人崔会英、朱昱菡，被告多元公司的委托诉讼代理人宋鹏帅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张树英向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金47440.28元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月21日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于郑州市二七区长江路南、京广南路东14号楼3单元1层101号房产出售给原告，房屋面积123.52㎡，房屋总价款1134935元，交房时间为2017年12月31日，逾期交房的，被告按日向原告支付已交房屋价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告直至2019年3月31日才向原告交付涉案房屋。2018年11月6日，被告承诺“若2018年12月31日前无法交房，按照《商品房买卖合同》的约定，翻倍向业主赔付。”被告的行为已构成违约，应按照约定向原告赔付逾期交房违约金，故原告为了维护自身合法权益，特依法向贵院起诉，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、根据合同约定及法律规定，发生不可抗力情形的交房日期等应当予以顺延，多元公司不应当承担任何逾期交房违约金。业主与多元公司签订《商品房买卖合同》后，多元公司积极履行合同义务，但受政府政策、政府通知停工等客观因素影响，严重影响工程进度。根据统计，多元公司因政策以及环保要求等影响交房的天数共计534天，而且该事项属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，应当适用于不可抗力相关规定。同时根据《商品房买卖合同》第八条约定，《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条规定，因在合同履行过程中发生不可抗力，多元公司不承担民事责任，交房期限应当相应顺延，即自合同约定交房之日（即2017年12月31日）起顺延534天，多元公司已经于2019年3月27日向业主交付涉案房屋，根据顺延后的期限多元公司不存在逾期交房行为，不应当承担逾期交房的违约责任；2、业主支付首付款的时间晚于合同约定时间到账，多元公司交付房屋的时间应当予以顺延。根据双方《商品房买卖合同》第六条、第八条约定，业主应当按照合同约定时间向多元公司支付购房首付款，但业主首付款并未按照合同约定时间支付，而是通过借款方式向多元公司提出了为期两年的无息缓交的付款方式，故业主超过《商品房买卖合同》两年左右才偿还清所有的首付款。鉴于业主严重超出合同约定的时间支付首付款，故按照《商品房买卖合同》第七条、第八条约定，多元公司交付房屋的时间应当予以顺延，同时业主应当按日向多元公司支付逾期应付款的万分之0.5的违约金。多元公司认为如法院认定多元公司承担逾期交房违约责任的，相应的逾期付款期限应当予以顺延，业主因为逾期付款产生的逾期交款违约责任应当与逾期交房违约责任进行抵销；3、出于缓和双方关系考虑，多元公司已经就相关交房延期问题向业主支付了补偿款，原告再次起诉属于重复主张，不应当被支持。多元公司与业主曾就相关逾期交房问题进行多次沟通解决，而且多元公司也向业主支付相应的补偿款，该补偿款已经足以弥补相关损失，但是业主多次反复的向多元公司主张，现业主再次通过诉讼方式重复主张逾期交房违约金，妄图通多诉讼获得更多的利益，这种情况是不应当被支持的；4、业主多次提到“多元承诺”，但是业主并没有任何证据证明该承诺真实有效。根据业主提供的承诺材料，该承诺并不能说明是多元公司出具的，也不能说明翻倍的基数和翻倍后的标准，更不能说明翻倍计算的期间是哪些期间，故业主诉讼请求中所计算的金额和明细是没有任何依据的，业主所主张的违约标准与《商品房买卖合同》严重不符，应当予以驳回；5、业主所主张的违约责任过重，应当予以减免。根据《合同法》第一百一十四条、《合同法解释(二)》二十九条规定，原告按照日万分之0.5的标准主张违约金过高，不符合损失填平的原则，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及外界客观因素等，综合认定相关责任。鉴于未按期交房主要原因在于不可抗力，而且多元公司也采用各种方式加快工期，业主并未因此受到损失，故应当在抵扣不可抗力天数后，按照合理的赔偿标准进行赔偿。经审理查明：1、2016年5月21日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定：被告将位于郑州市二七区长江路南、京广南路东14号楼3单元1层101号房产以1134935元的价格卖与原告，原告按照下列方式进行付款：2016年5月21日现金支付首付款283935元，剩余851000元付款方式为商业贷款，付款时间为2016年6月21日。原告逾期付款在60日内，应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之0.5的违约金，超过60日的，经被告同意，合同继续履行，应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之0.5的违约金。被告应当在2017年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告，但遇到下列原因，被告可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人；2.买受人在交房之前未付清全款的，除按照合同第七条承担违约责任，交房时间相应顺延；3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。被告逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之0.5的违约金，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约支付了首付款，并于2016年6月22日支付了剩余房款。2019年3月27日，被告将涉案房屋交付原告。另被告共向原告支付自2019年1月1日至2019年3月20日期间的违约金4482.99元。现原告认为被告逾期交房构成违约，故诉至本院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。按照合同约定被告应于2017年12月31日向原告交付房屋，被告实际交房时间为2019年3月27日，同时，根据合同约定原告购房时逾期付款，按照合同约定被告可以顺延交房日期，顺延后被告仍逾期交房,应向原告支付逾期交房违约金，原告应于2016年6月21日支付涉案房屋的剩余房款，原告实际付款时间为2016年6月22日，逾期1天，故被告可顺延交房1天，扣除被告顺延交房的天数，被告实际逾期交房450天，被告应承担相应的违约责任。但基于以下几点，应当酌定减轻被告的违约责任：（1）被告施工期间，基于环保政策需要，确实存在停工多日的情形；（2）无证据证明因被告的逾期交房给原告造成了损失。故本院酌定被告应向原告支付逾期交房违约金4369元[=1134935元×0.005%×(70天+7天）],原告的其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南省多元投资开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张树英支付逾期交房违约金4369元；二、驳回原告张树英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费986元，减半收取493元，原、被告各负担246.5元。本判决为终审判决。审判员  张西俊二〇二〇年四月八日书记员  高重坤