山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终250号上诉人（原审被告）：王某，男，1979年3月6日出生，汉族，居民，住梁山县。上诉人（原审被告）：武某，女，1946年8月15日出生，汉族，居民，住梁山县。二上诉人委托诉讼代理人：赵继山，梁山京九法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：张某，女，1977年11月19日出生，汉族，居民，住梁山县。委托诉讼代理人：关现军，山东浒源律师事务所律师。原审第三人：梁山银都房地产开发集团有限公司，住所地梁山县文化路东首。法定代表人：董辉，董事长。上诉人王某、武某与被上诉人张某、原审第三人梁山银都房地产开发集团有限公司因案外人执行异议之诉一案，不服梁山县人民法院（2019）鲁0832民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年01月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王某、武某上诉请求：依法撤销原审判决第一、二项，改判为驳回张某诉讼请求或发回重审。一、一审法院认定事实不清。一审法院认为张某与第三人梁山银都房地产开发总公司集团有限公司签订房屋买卖合同，主体适格，内容并不违反法律法规的相关规定，系有效合同，且双方均按合同履行了各自义务。第三人梁山银都房地产开发总公司集团有限公司于本院查封前将涉案房屋的钥匙交付张某，且张某已实际居住至今，因此，应认定张某已取得涉案房产的所有权。一审法院的认定无事实根据和法律依据。二、就张某而言：在一审举证阶段，根本未举证证明张某与第三人签订任何合法有效的房屋买卖合同，张某虽口头说明与第三人签订房屋买卖合同，但未实际提交该合同，也没有将涉案房屋钥匙交付张某的证据。一审法院却认定张某与第三人签订房屋买卖合同，第三人于查封涉案房屋前将涉案房屋钥匙交予张某是不真实的，脱离客观事实；张某在一审举证阶段自认并举证（原告证据6）证明：于2018年11月6日张某及家人已实际居住在涉案房屋至今，及提交证据8被上诉人自认于2019年3月份才交电费159.69元，那么张某在此居住，每个月不交电费，怎么正常生活。张某无法证明其开始居住时间。张某与第三人转款无法证明是交付涉案房屋的购房款，只能证明系张某的债权，无法证明张某取得涉案房屋的物权。三、涉案房屋泰和园E5-101室系第三人开发建设的房产，初始登记在第三人名下，我国现行法律明确规定如果第三人在未取得出售房产行政许可，任何买卖房产行为均属于违反法律强制性规定，属于无效的民事法律行为，涉案房产已于2017年4月被梁山县人民法院依法查封，查封后涉案房产不当进行买卖，第三人公司的法人于2017年2月份左右，因涉嫌刑事案件，被采取强制措施，该公司濒临破产，处于无法经营状态，这是众所周知的事实，2017年2月份以后张某所举证据于第三人公司无任何意义。张某、梁山银都房地产开发集团有限公司在二审中均未提交书面答辩意见。张某向一审法院起诉请求：1、依法判决停止对梁山县银都泰和园E5-101室房产的执行，并确认梁山县银都泰和园E5-101室房产归原告所有；2、诉讼费用由被告负担。一审法院审理查明，本院在审理武某、王某诉董辉、张丽、梁山银都房地产开发有限公司、银都集团民间借贷纠纷一案中，于2017年4月13日作出（2017）鲁0832民初2256号民事裁定书，查封梁山银都房地产开发有限公司、银都集团名下D6-2-401、D9-3-301、D9-3-302、E2-1-104、E4-1-103、E5-1-101。本院于2018年6月1日作出（2017）鲁0832民初2256号民事判决书，判决：一、被告银都集团于本判决生效之日起十日内偿还原告王某、武某借款1000000元，并支付利息（利息以1000000元为基数，自2016年2月22日起按年利率24%计算至被告实际给付之日止）。二、驳回原告王某、武某的其他诉讼请求。该判决生效后，因银都集团未履行上述生效判决书确定的义务，武某、王某向本院申请强制执行，本院于2018年10月11日立案执行。另查明，原告张某与第三人银都集团达成房屋买卖协议，约定原告张某购买第三人银都集团开发的泰和园E5-101室房产，房产价款为190万元，原告张某于当日转账支付第三人银都集团100万元，于2015年9月30日向第三人银都集团转账支付42万元、28万元，于2015年12月21日转账支付第三人银都集团剩余房款20万元及装修保证金、预收电费、开口费等共计205100元，并于2015年12月21日签订购房合同。第三人银都集团于2015年12月21日将涉案房产的钥匙交付给原告张某，原告张某于2018年入住至今。在本院执行过程中，原告张某对本院查封并执行涉案房产提出书面异议，本院执行局经审查于2019年4月1日作出（2019）鲁0832执异15号执行裁定书，驳回了张某的异议请求。一审法院认为，原告张某与第三人银都集团签订的房屋买卖合同，主体适格，内容并不违反法律、法规的相关规定，系有效合同，且双方均按合同约定履行了各自的义务。第三人银都集团于本院查封涉案房产前将涉案房产的钥匙交付给原告张某，且原告张某已实际居住至今，因此，应认定原告张某已取得涉案房产的所有权。因此，原告张某请求依法确认位于梁山县银都泰和园E5-101室房产归原告张某所有的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然原告张某未办理案涉房屋所有权登记，但并非原告张某自身的原因。根据本案查明的事实，本院于2017年4月13日查封案涉房屋时，原告张某已合法占有该房屋，原告张某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告张某请求停止对涉案房产执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得对梁山县银都泰和园E5-101室房产执行。二、确认位于梁山县银都泰和园E5-101室房产归原告张某所有。当事人在二审中均未提交新证据。二审中查明，原告之夫王传启于2018年11月6日与梁山县奥德燃气有限公司签订管道燃气供用气合同，合同记载用气方为银都泰和园E5101室，同日梁山县奥德燃气公司出具300元燃气收款收据。梁山县杰森热力有限公司于2018年11月1日出具2018-2019年度的暖气费4605元收款收据，该收据上记载用户名称为王传启，用**址银都山庄E5南D。二审审理查明的其它事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，张某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经审查，原审法院于2017年4月13日作出（2017）鲁0832民初2256号民事裁定书，查封了梁山银都房地产开发有限公司、银都集团名下的涉案房产。在本案中查明，张某于2015年9月28日、2015年9月30日、2015年9月30日、2015年12月21日向银都集团转账支付100万元、42万元、28万元，及装修保证金、预收电费、开口费等共计205100元。结合2015年12月21日张某交纳装修保证金的事实，原审法院认定原审第三人于2015年12月21日将涉案房产的钥匙交付给张某符合客观事实。结合张某之夫王传启于2018年11月交纳燃气费及暖气费的事实，足以认定原审法院于2017年4月13日查封案涉房屋时，张某付清涉案房款且已合法占有该房屋。王某、武某上诉主张，张某向银都集团转款无法证明是交付涉案房屋的购房款，只能证明系张某的债权，上诉人在一审及二审中均没有没有提供证据证明以上款项系张某的债权，原审法院依据查明的事实，认定系张某交付的涉案房款，认定张某取得涉案房屋的物权事实清楚，证据充分。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21900元，由上诉人王某、武某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年四月七日书记员  翟梦若