浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0602民初9880号原告：朱小青，男，1975年1月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告：赵爱根，男，1955年8月9日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告：陈红慧，女，1966年8月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告：丁勇，男，1969年4月14日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告：王锦全，男，1944年12月31日出生，汉族，住绍兴市越城区。上述五原告委托诉讼代理人：孔天喜、傅燕敏，浙江学通律师事务所律师。被告：浙江省绍兴市越城区灵芝街道天和社区居民委员会，住所地绍兴市越城区灵芝街道绍兴·天下花园小区社区服务中心。负责人丁诗玮，社区主任。委托诉讼代理人：范丹，浙江金道（绍兴）律师事务所律师。被告：绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司，住所地绍兴市越城区胜利东路39号中兴商贸大厦9楼906室。负责人：裘子健，经理。委托诉讼代理人：俞敏慧，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。原告朱小青、赵爱根、陈红慧、丁勇、王锦全诉被告绍兴·天下花园业主委员会（以下简称天下花园业委会）、绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司（以下简称绿城物业）确认合同无效纠纷一案，于2018年12月27日向本院提起诉讼，本院以原告无权起诉确认业主委员会与物业管理部门签订的合同效力为由，裁定驳回原告的起诉。原告不服本院裁定，上诉于绍兴市中级人民法院。绍兴市中级人民法院作出撤销本院的民事裁定，本院于2019年10月16日受绍兴市中级人民法院的指令继续审理本案，本院依法由审判员戴伟章适用简易程序进行审理。在本案审理过程中，原告以业主委员会于2016年10月到期届满后未进行换届工作，该业主委员会相关职能由绍兴市越城区灵芝街道天和社区居民委员会履行为由，申请将被告天下花园业委会变更为被告绍兴市越城区灵芝街道天和社区居民委员会（以下简称天和社区），本院予以准许，并于2019年11月7日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告王锦全及五原告共同委托代理人孔天喜、傅燕敏，被告天和社区的委托代理人范丹，被告绿城物业的委托代理人俞敏慧到庭参加诉讼，原告赵爱根参加了2019年11月7日的庭审。本案现已审理终结原告朱小青、赵爱根、陈红慧、丁勇、王锦全诉称：五原告系绍兴天下花园业主。2013年11月25日，天下花园业委会和绿城物业签订《绍兴·天下花园物业服务合同》，由被告绿城物业对绍兴·天下花园提供物业管理服务，合同期限自2013年11月25日起至2016年12月31日止，具体标准为高层公寓每月每平方米1.38元，排屋每月每平方米2.8元，幼儿园每月每平方米1.5元，地下车位每月每个50元，在合同期内需提高物业服务收费标准应征得专有部分面积占总面积二分之一且人数占总人数二分之一以上的业主同意，合同签订后五原告依约交付物业费。2015年1月1日，天下花园业委会和绿城物业签订《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》，对2015年1月1日起至2015年12月31日期间的物业服务收费标准调整为高层公寓1-4层每月每平方米1.78元，高层公寓5-18层每月每平方米1.8元，高层公寓19-顶层每月每平方米1.82元，排屋每月每平方米3.05元。2016年1月1日起至2016年12月31日期间的物业服务收费标准调整为高层公寓1-4层每月每平方米1.98元，高层公寓5-18层每月每平方米2.00元，高层公寓19-顶层每月每平方米2.02元，排屋每月每平方米3.25元。2015年1月10日，天下花园业委会和印制《关于绍兴·天下花园物业费调整及能耗收取方式变更的业主意见征询表（高层）》1份、《关于绍兴·天下花园物业费调整及能耗费收取方式变更的（排屋）》1份，并于2015年4月2日发布公告。公告发布后包括五原告在内的业主对公告提出质疑，要求撤销物业费涨价决定，但天下花园业委会未作回应，被告绿城物业则按补充协议的标准收费，并先后对五原告提起诉讼。原告认为天下花园业委会和绿城物业签订《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》在前，物业费调整及能耗收取方式变更的业主意见征询表在后，且部分征询表存在造假，天下花园业委会和绿城物业于2015年1月1日所签的《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》是虚假的意思表示，加重了包括五原告在内的全体业主的责任，损害了包括五原告在内的全体业主的合法权益，依法应认定无效。故原告起诉要求：1、确认天下花园业委会和绿城物业于2015年1月1日所签的《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》无效；2、本案案件受理费由被告承担。被告天和社区辩称：1、本案原告针对业主大会的表决起诉，不属于民事诉讼的受理范围，法院应驳回原告的起诉；2、本案业主大会关于小区物业费及能耗收取方式变更的表决程序合法、合规，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告绿城物业辩称：1、原告诉讼请求中主张认为系2015年1月1日签订的补充协议，我们认为协议签订的时间是在4月30日，并非是1月1日；2、本案中绍兴·天下花园业主委员会在业主代表的见证下，经公开书面征询意见，得到小区大部分业主的支持，在此情况下签订协议，该协议的签订真实有效，应属有效；3、本案仅仅调整了价格，并没有影响业主的权利。综上，原告起诉没有法律依据，求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：1、业主委员会成立（换届）备案表1份，证明业主委员会的身份及房屋数量；2、《绍兴天·下花园业主委员会服务合同》1份，证明天下花园业委会和绿城物业于2013年11月25日签订的服务合同对收费标准及调整作出了约定；3、《绍兴·天下花园服务合同补充协议》1份，证明双方对物业服务收费标准调增作出约定；4、绍兴·天下花园总人数和专有部分总面积1份，证明天下花园小区业主拥有建筑面积293730.73平方米、户数为1666户的事实；5、《关于绍兴·天下花园物业费调整及能耗收取方式变更的业主意见征询表（高层）》1份、《关于绍兴?天下花园物业费调整及能耗费收取方式变更的业主意见征询表（排屋）》1份，证明业主委员会实施的业主意见征询不合法、不合规，部分征询表造假，公告内容并非全体业主的真实意思表示；6、关于要求撤销物业费涨价决定的请求1组，证明业主要求相关部门撤销物业服务费涨价决定的请求；7、民事起诉状1份、传票1份，证明五原告系绍兴·天下花园排屋的业主，被告绿城物业此前曾对五原告提起诉讼；8、公告1份，要求证明业主委员会的公章在2019年尚在使用的事实。经质证，被告天和社区认为上述证据1-5的真实性由法院认定，需要说明的是绍兴·天下花园业主大会关于小区物业费及能耗收取方式变更合法，程序合法合规，专有部分面积和人数达到超过半的要求；证据6系原告单方制作，被告不清楚收集的过程，是否系业主的签名也不清楚，故对真实性不予认可；对证据7因被告不是当事人，故对其真实性不清楚；对证据8的真实性无异议，认为因业主委员会解散后，公章和银行账户由社区接收，并代为履行相关职能，故确实存在使用该业主委员会的情况。被告绿城物业认为上述证据1-7中仅有证据6为原件，其余均为复印件。对绍兴·天下花园的总套数为1666套无异议，但直至2015年4月2日，还有77套房屋未流入市场；对证据2、3的真实性无异议，其中物业服务合同补充协议签订的时间为2015年4月份，即召开业主大会以后，在补充协议中约定的收费时间自2015年1月开始，但是便于双方以后进行结算，故时间上进行了倒签，该补充协议对于被告来讲，不存在任何违法或违规的情况；对证据4的证明内容无异议；对证据5，符合法律规定，没有侵犯原告的任何权利，属合法有效；对证据6的三性有异议，该证据没有签名的收集过程，无法证明该签名的真实性；对证据7的三性有异议，在双方签订补充合同后，被告开始按该收费标准对业主征收相应的服务费用，现在该小区的物业费收缴率为95%，说明大部分业主对物业公司的工作是理解和支持的；对证据未予质证。本院认为，上述证据1、2、3、4、5、7、8的来源合法，故对其本身真实性予以确认；证据6，系原告单方制作，且与本案缺乏关联性，故本院对其证明效力不予确认。被告天和社区为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：1、组织机构代码证、证明各1份，证明被告天和社区的印章缺少“浙江省”三个字，组织机构代码证上是有“浙江省”三个字的。以此证明被告的主体适格；2、业主大会统计表1份、业主大会议事规则1份、公告1份，证明根据业主大会规则第7条第2款、第10条第3款、第11条第2款、第13条的规定，绍兴·天下花园业主大会关于小区物业费及能耗收取方式变更合法，程序合法合规，专有部分面积和人数达到超过半的要求；3、《业主委员会备案通知书》1份，证明业天下花园主委员会的成立时间和任期。经质证，原告认为天下花园业委会是2018年10月19日届满的；对证据2中的统计表，系被告单方打印件，故对真实性有异议。对证据2的其他证据无异议.对证据，认为该内容与业主委员会议事规则确定任期为5年不符；被告绿城物业对上述证据1、2、3均无异议。本院认为，上述证据1的来源合法，本院对其证明效力予以确认；证据2中的业主大会统计表，无相应部门或单位签名盖章确认，故本院对该证据的证明效力不予确认，对证据2中的其他证据的真实性予以确认。被告绿城物业为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：1、开庭传票及证明各1份，证明因天下花园业委会届满未换届选举，相关权利义务由天和社区代为履行职责，并向法院提起起诉的事实；2、绍兴北辰置业有限公司出具的证明及附件清单1份，证明截止2015年4月2日业主大会投票期间，该小区尚余未售房77套的事实；3、绿城物业服务集团有限公司文件处理单1份，证明诉争合同于2015年4月30日盖章完毕；4、物业收缴率统计表1份，证明绍兴·天下花园物业费涨价以来，物业费收缴费逐年递增，涨价的行为得到了大部分业主们的认可。经质证，原告对证据1的真实性有异议，业委会成立时间为2013年，任期5年，故到期时间不是2015年，业委会届满后，由天和社区代为履行职责，但并不能说具有主体资格；对证据2的真实性有异议，绍兴北辰置业有限公司与被告绿城物业存在利害关系；证据3不符合证据的三性要求，原告不予认可；证据4收费是被告单方的说法，业主即使缴纳了费用，并不表明其认可了合同的有效性。故该证据不能证明被告的待证事实；被告天和社区对上述证据1-4均无异议。本院认为，上述证据1、2的来源合法，本院对其证明效力予以确认；证据3系被告单方制作，与涉案《绍兴·天下花园服务合同补充协议》的落款时间不符，故本院对该证据的证明效力不予确认；证据4系单方制作，无其他相应证据予以佐证，且与本案缺乏关联性，故本院对该证据的证明效力不予确认。经被告绿城物业申请，证人封某出庭所作的证言1份。经质证，原告认为该证人证言不应采信，证人系业主委员会成员，证言内容也与事实相悖；被告天和社区和绿城物业对证人证言无异议，绿城物业认为虽证人原系业主委员会成员，但本身并不代表业主委员会，与本案无利害关系，证言可以证明涉案物业费调价的原因和结果。本院认为，因证人系原天下花园业主委员会成员，故与本案存在利害关系，本院对其证言的证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天下花园业委会成立于2013年10月28日，根据绍兴市住房和城乡建设局于2013年10月28日出具的的《业主委员会备案通知书》，天下花园业委会的任期为三年，截止2016年10月28日。任期届满后，因天下花园业委员会未经换届工作，绍兴市越城区灵芝街道办事处于2018年9月13日出具证明1份，载明：天下花园业委会于2016年10月到期届满未进行换届工作，根据越政办发[2016]27号文件的规定，在业主委员会未能履行只能的情况下，由社区代为履行相关只能，故目前由灵芝街道天和居委会履行天下花园业委会相关职能。2015年1月1日，天下花园业委会与被告绿城物业签订了《绍兴·天下花园物业服务合同》，约定由绿城物业为天下花园提供物业管理服务，合同期限自2013年10月28日起至2016年12月31日止，高层公寓为1.38元/月/平方米、排屋为2.8元/月/平方米、幼儿园为1.5元/月/平方米、地下车位为50元/月/个。合同还对其他事项进行了约定。2015年1月1日，天下花园业委会和绿城物业签订《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》（在本案审理过程中，绿城物业自认该协议的实际签订时间为2015年4月30日，系为便于统一收费时间而采取时间倒签），对2015年1月1日起至2015年12月31日期间的物业服务收费标准调整为高层公寓1-4层每月每平方米1.78元，高层公寓5-18层每月每平方米1.8元，高层公寓19-顶层每月每平方米1.82元，排屋每月每平方米3.05元。2016年1月1日起至2016年12月31日期间的物业服务收费标准调整为高层公寓1-4层每月每平方米1.98元，高层公寓5-18层每月每平方米2.00元，高层公寓19-顶层每月每平方米2.02元，排屋每月每平方米3.25元。2015年1月10日，天下花园业委会和印制《关于绍兴·天下花园物业费调整及能耗收取方式变更的业主意见征询表（高层）》1份、《关于绍兴·天下花园物业费调整及能耗费收取方式变更的（排屋）》1份，并于2015年4月2日发布公告。现天下花园业委会与被告绿城物业签订了《绍兴·天下花园物业服务合同》约定的服务期限已经届满，但仍由绿城物业实际为天下花园提供物业管理服务。同时查明，原告朱小青、赵爱根、陈红慧、丁勇系天下花园排屋业主，原告王锦全系天下花园排高层住宅业主。现五原告以天下花园业委会和绿城物业签订的《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》是虚假的意思表示，加重了包括五原告在内的全体业主的责任，损害了包括五原告在内的全体业主的合法权益为由，起诉要求确认该合同无效。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的诉讼主体是否成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”。本案中，天下花园业委会和绿城物业签订的《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》系双方对此前所签订的《绍兴·天下花园物业服务合同》的补充，属于《绍兴·天下花园物业服务合同》的内容之一，五原告作为业主，是该合同项下权利义务的实际享有者和承担者，有权就《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》的效力提起诉讼，故原告的诉讼主体适格。二、《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》的效力。合同效力是指法律对各方当事人合意的评价。本案中，五原告认为天下花园业委会在与绿城物业签订《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》过程中，分成高层和排屋两个区域对同一事项征询业主意见，不合法、不合规，部分意见征询表作假，并非由业主本人签名，损害了业主权益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应属无效。本院认为，在案证据表明，天下花园业委会经选举产生后已向有关部门备案，该业主委员会在任期之内，有权代表业主与业主大会与物业服务企业签订物业服务合同。虽根据《物业管理条例》第十一条、第十二条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，小区物业服务收费标准属“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经专有部分占建筑总面积国半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，“强制性规定”是指效力性强制性规定，前述《物业管理条例》等相关规定应属于管理性规定，而非效力性规定，故五原告以天下花园业委会签订补充协议未经经专有部分占建筑总面积国半数的业主且占总人数过半数的业主同意为由，要求否定该《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》效力的法律依据不能成立，且即使天下花园业委会在与被告绿城物业签订《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》过程中，确实存在协议中签署的落款时间要早于征询业主意见和发布调整物业服务费公告的时间，以及在整个小区中分高层和排屋两个部分对同一事项进行表决，存在不规范之处，也均属业主自治范围内的事项，不属于民事诉讼审理范围；虽根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款，业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持，但适用该条款时，认定合同条款是否加重了业主责任、排除业主主要权利，应综合考虑物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素合理进行确定。随着社会人力成本、管理成本的普遍提高，根据物业管理的实际需要，在合理范围内上涨物业费系物业公司能维持正常经营的客观要求，现原告亦未能举证证实天下花园业委会在与绿城物业签订《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所规定的加重业主责任的情形，故本院对原告以此为由要求确认该补充协议无效的主张也不予支持。综上，原告主张天下花园业委会在与绿城物业签订《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下：驳回原告朱小青、赵爱根、陈红慧、丁勇、王锦全的诉讼请求。案件受理费80元，由原告朱小青、赵爱根、陈红慧、丁勇、王锦全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 戴伟章人民陪审员孟金虎人民陪审员 吴    来    法二〇二〇年四月十三日书 记 员 朱    黄    莹