北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1862号上诉人（原审被告、反诉原告）：边久立，男，1964年4月23日出生。委托诉讼代理人：甘巍宏，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京东方天远投资管理有限公司，住所地北京市密云区育才路9号檀营乡政府办公楼215室-508。法定代表人：吉国华，经理。委托诉讼代理人：段吉胜，北京劲翔律师事务所律师。上诉人边久立因与被上诉人北京东方天远投资管理有限公司（以下简称东方天远公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初11651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。边久立上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东方天远公司的一审全部诉讼请求，支持边久立的一审全部反诉请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。边久立在2019年1月8日搬家时曾明确表示房屋内的东西不要了并且告知解除合同，因此东方天远公司应当自行及时止损。2.一审判决适用法律错误。因东方天远公司存在恶意上锁等根本违约行为，导致边久立无法进入、无法将房屋腾空，不能正常营业，因此边久立不用支付房屋租金和占有使用费。3.在一审法院联系工商管理部门时涉案房屋能够办理营业执照，并不能证明在2019年1月9日之前能够办理营业执照的迁入手续。边久立承租房屋的主要目的是将房屋随时用于公司的正常运营，因此涉案房屋应当随时能办理公司的迁入手续和公司住所变更手续等。因东方天远公司不能及时为边久立办理营业执照，导致边久立的合同目的无法实现。4.涉案合同是东方天远公司预先拟定的、未与边久立协商的格式合同，其中第八条第3项、第九条、第十一条、第十二条等未采用足以引起边久立注意的文字、符号、字体等特别标识，并未对于格式条款予以说明，前述条款从整体上免除东方天远公司的责任、加重边久立的责任、排除边久立的主要权利，因此前述格式条款应属无效。涉案合同中的诸多条款并非边久立的真实意思表示，并且存在显失公平的情形。5.东方天远公司提供给边久立实际使用的面积约为600平方米，不足合同约定的800平方米，东方天远公司未按照合同约定提供租赁房屋面积平面图和权属证明文件，其欺诈目的明显。东方天远公司辩称，同意一审判决，不同意边久立的上诉请求和理由。东方天远公司向一审法院起诉请求：1.判令边久立给付租赁费475675.30元；2.边久立给付2019年3月18日至2019年8月17日期间的占有使用费666666.65元。边久立向一审法院反诉请求：1.判令双方2018年10月8日签订的《房屋租赁服务合同》已于2019年1月9日解除；2.判令东方天远公司返还边久立的房屋租金92054.76元、物业费4992元、押金100000元，共计197046.76元；3.判令东方天远公司赔偿边久立的室内装修损失210000元及安装室内外牌匾损失40500元、店内环境布置损失50000元、开荒保洁费5000元，以上共计305500元（装修的实际损失以边久立认可的鉴定意见为准）；4.判令东方天远公司赔偿边久立因此支付员工工资的损失，其中店长工资人民币4615元、美容师工资人民币4237元、两名康复理疗师工资人民币10525元、饭店保洁人员工资5846元、员工餐费4000元，水电费损失8800元、取暖费28200元：店内产品及仪器损失138000元，养生保健品220000元，化妆品30000元，以上共计454223元；5.判令东方天远公司赔偿边久立因此另行寻找替代房屋周转期间所受的损失800000元（按照六个月租金的标准计算），前述费用共计1756769.76元。一审法院认定事实：2018年10月8日，出租方东方天远公司（甲方）与边久立（乙方）签订《房屋租赁服务合同》，甲方将位于北京市昌平区九号楼地上一层房屋出租给乙方。合同主要约定：房屋租赁期限自2018年10月10日起至2019年12月31日止；租赁用途为健康咨询；年租金1600000；乙方自签订合同后于2018年10月8日向甲方支付第一次租金及房屋租赁押金192054.76元；乙方自租期开始之日起每年向甲方支付租赁房屋所在楼宇公共区域的水、电、暖、气等相关公共事业代收服务费，物业服务费；自本合同签订生效之日起二日内，乙方向甲方支付房屋租赁押金，人民币100000元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时一周内将房屋租赁押金无息退还给乙方；乙方无故未履行合同约定义务或无故未按时交纳租金或服务费超过十个工作日的，在给甲方造成了实际发生的经济损失后，甲方有权不退还房屋租赁押金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金并足额赔偿甲方因此遭受的所有实际发生的经济损失；租赁期内乙方用水、电、暖、气、通讯、网络等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需要进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后解除合同时，必须无偿移交给甲方。合同第八条，合同的变更、终止与解除中，双方约定：甲乙双方可以协商书面变更或提前终止本合同，提前终止的情况，双方如有合理理由，需至少提前两个月协商解决。合同第九条违约责任中，双方约定：乙方拖欠房租或服务费累计十个工作日以上的，甲方有权解除合同，同时甲方有权扣除乙方租赁押金作为违约损失，租赁押金不足以赔偿甲方的所有损失的，乙方应另行赔偿甲方未受赔偿部分的损失。合同第十二条补充条款中，双方约定：如乙方未按合同约定履行的，提前提出退租、终止解除租赁合同等行为，甲方不予退还租赁保证金；同时不追究乙方提前退租、终止解除租赁合同违约责任。合同签订后，边久立交纳2018年11月10日至2018年11月30日期间的房屋租金92054.76元、2018年10月10日至2018年12月31日物业费4992元、押金100000元。2019年1月8日，边久立搬离租赁房屋，东方天远公司工作人员因其欠付租金，将租赁房屋房门上锁。2019年1月12日，边久立与东方天远公司的工作人员沟通营业执照地址变更问题，东方天远公司员工廖某曾陈述：“能迁呀，拿来，这儿就给你迁去，你问题是没找我，你找你代办公司好不好，你给我我给你迁去，我也给别人办照，这的哪个照不是我办的”。边久立表示工商曾过来查过，廖某陈述“我知道……你甭管他……你给我，我去给你办去……”2019年3月17日，东方天远公司向边久立送达《解除房屋租赁服务合同通知书》，主要内容为：“1、依据合同第九条第二款的约定，逾期十个工作日交付房租的，我公司有权解除合同，故我公司正式通知您，自2019年月日（原文处未填写日期）起，我公司与您解除2018年10月8日签订的《房屋租赁服务合同》，请您在2019年月日（原文处未填写日期）前将房屋中属于您的物品清离；2、对您欠缴的房租我公司将保留继续追缴的权利。”东方天远公司认为2019年3月17日应为合同解除时间，边久立对该通知书的真实性认可，但认为因搬家已告知对方，因此合同解除时间为2019年1月9日。本案庭审中，2019年6月19日边久立称租赁房屋内的可移动物品都不要了。案件审理过程中，边久立申请对租赁房屋内装饰装修的价值进行鉴定。北京广达精捷信工程咨询有限公司于2019年8月26日出具不予受理通知书，经审查，因鉴定申请人无法提供造价鉴定计算工作所需图纸等资料，且本案中涉及电线、管道、隔墙轻钢龙骨等暗埋部分，无法进行实地测量，因此不予受理。2019年9月5日，法院审理过程中告知东方天远公司可自行收回房屋，对房屋内的可移动物品自行处置。2019年1月11日，中央军委机关事务管理总局第三保障处向北京市市场监督管理局昌平分局出具《关于为中央军委机关事务管理总局第三保障处回龙观小区109、110号楼商业配套服务用房办理工商营业执照的函》，内容为：中央军委机关事务管理总局第三保障处回龙观经济适用住房小区109、110号楼商业配套服务用房为军队房地产，位于昌平区19号院，军队2016年全面开展停止有偿服务工作以来，已暂停办理《军队房地产租赁许可证》。2018年，经全军停偿办审核，该项目被列为特殊项目暂维持运行；同年，军地联合下发《委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记》通知，规定军队房产可由部队委托管理方进行工商登记。由于当前该项目由我处管理，现申请以我处名义出具证明材料，为其办理营业执照，有效期自2019年1月1日至2019年12月31日止。此期间若管理单位发生变化，我处将告贵局新单位名称，并由新单位为其进行工商登记。为保证该项目正常经营，恳请贵局协助办理工商营业执照为盼。另查，北京回龙观9、10号楼2019年6月12日取得军队房地产使用许可证。许可证中登记的管理方（委托方）为中央军委机关事务管理总局第三保障处，运营方（受托方）为北京东方天远投资管理有限公司，有效期限自2019年6月12日至2019年12月31日。关于该房屋是否可以办理营业执照，经向工商管理部门联系，工作人员答复法院，该房屋现阶段具备办理营业执照的相应条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，东方天远公司与边久立签订的《房屋租赁服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。边久立未按照合同约定交纳房屋租金、于合同未到期限即搬离承租房屋，违反合同约定，东方天远公司有权解除合同。合同应自通知到达对方时解除，现边久立于2019年3月17日收到东方天远公司的解除租赁合同通知书，双方的合同于当日解除。合同解除前，边久立应向东方天远公司支付房屋租金，但2019年1月8日东方天远公司在边久立搬离后上锁，虽然东方天远公司称该行为系对边久立违约行为的抗辩，但亦会妨碍承租人对房屋的使用，因此对2019年1月8日至2019年3月17日期间边久立应负担的租金，法院予以酌减。边久立辩称系因该房屋无法办理营业执照，故提前搬离房屋。但双方在合同中并未明确约定办理营业执照迁入的具体时间，根据边久立提交的录音，2019年1月12日东方天远公司工作人员陈述为，如提交相关材料，其可以代为办理。现未有证据证明边久立于搬离前向东方天远公司工作人员提交办理营业执照的相关材料，结合中央军委机关事务管理总局第三保障处出具的函件，工商管理部门对法院的答复，现阶段房屋已具备办理营业执照的条件，因此边久立以该房屋不具备办理营业执照的条件为由要求解除合同无事实及法律依据，法院不予支持。边久立辩称该房屋供暖不达标，但对其主张并未提供充分证据，法院不予采信。合同解除后，边久立未将房屋腾空，其虽然在2019年6月19日法庭询问中表示“可移动物品不要了”，但在审理过程中提出鉴定申请，影响了出租人对该房屋的占有使用。东方天远公司主张2019年3月18日至2019年8月17日的占有使用费有事实依据，但东方天远公司在送达解除通知后，亦有自行止损的义务。法院综合考虑涉案房屋的控制情况、实际使用情况、双方的过错程度，对该期间的占有使用费酌情予以确定，对东方天远公司主张的过高部分不予支持。边久立以房屋无法办理营业执照及供暖不达标为由要求解除合同并要求东方天远公司退还已交纳的租金、物业费并赔偿损失无事实及法律依据，法院不予支持。关于退还保证金100000元，因双方在合同中约定如乙方未按合同约定履行的，提前提出退租、终止解除租赁合同等行为，甲方不予退还租赁保证金，因此对边久立的该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认边久立与北京东方天远投资管理有限公司之间签订的《房屋租赁服务合同》于2019年3月17日解除；二、边久立于本判决生效之日起十日内给付北京东方天远投资管理有限公司房屋租金380443元；三、边久立于本判决生效之日起十日内向北京东方天远投资管理有限公司支付房屋占有使用费199999.5元；四、驳回北京东方天远投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回边久立的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，东方天远公司与边久立签订的《房屋租赁合同》中约定年租金160万元，该年租金标准并非直接与房屋面积相关，而是当事人双方认可的特定房屋的租金，合同约定的租金标准为固定数额，东方天远公司依约交付该特定房屋，边久立在合理期限内未提出异议，现边久立以房屋租赁面积不足等为由认为东方天远公司构成欺诈，但边久立并未曾就此提起撤销之诉，本院对其该项主张不予支持。东方天远公司与边久立签订的《房屋租赁服务合同》虽系最初由东方天远公司提供的合同文本，但该《房屋租赁服务合同》中的条款并非是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，故边久立上诉主张《房屋租赁合同》系格式合同的上诉理由，本院不予支持。对边久立主张合同中存在显失公平条款的上诉理由，其并未就此提供证据予以证明且并未曾就此提起撤销之诉，本院不予支持。对边久立主张合同中部分条款并非其真实意思表示的上诉理由，其并未提供证据予以证明，本院不予支持。东方天远公司与边久立签订的《房屋租赁服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。房屋租赁合同中，承租人的主要合同义务系按约支付房屋租金。边久立在合同约定的租期内，仅支付了2018年11月10日至2018年11月30日期间的房屋租金92054.76元，并于2019年1月8日搬离租赁房屋，前述行为系在履行期限届满之前以自己的行为表明不履行主要债务，东方天远公司因此享有法定解除权，边久立于2019年3月17日收到东方天远公司的解除租赁合同通知书，一审法院判令《房屋租赁服务合同》于2019年3月17日解除正确，应予维持。《房屋租赁服务合同》中并未明确约定东方天远公司有配合办理营业执照迁入的义务和营业执照迁入的具体时间，现未有证据证明边久立于搬离房屋前曾向东方天远公司提交办理营业执照的材料并要求东方天远公司配合为其办理营业执照而被拒绝，故对于边久立上诉主张因东方天远公司不能及时为其办理营业执照导致边久立的合同目的无法实现的上诉理由，本院不予支持。因边久立不享有合同解除权，其上诉主张《房屋租赁服务合同》于2019年1月9日解除，于法无据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，边久立应当支付合同解除之前的租金。考虑到东方天远公司在边久立搬离涉案房屋之后确实因边久立曾存在欠付租金行为而将房门上锁，影响边久立在此期间对房屋的正常占有使用，故一审法院对于租金数额予以酌减，所作处理并无不当。合同解除后，边久立应当腾退返还涉案房屋，边久立虽上诉主张其在2019年1月8日搬家时曾明确表示房屋内的东西不要了，但并未就此提供证据予以证明，且边久立在一审法院审理过程中还曾提出鉴定申请，故其仍应当对合同解除之后占有使用涉案房屋的期间支付相应的占有使用费，但对于边久立应支付的占有使用费数额应予相应减免。一审法院综合考虑涉案房屋的控制情况、实际使用情况、双方的过错程度，对该期间的占有使用费酌情予以确定，所作处理并无不当。边久立上诉所称其不应当支付租金和占有使用费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。本案系因边久立违约导致合同解除，故对于边久立反诉主张的相应损失，一审法院未予支持，所作处理并无不当。综上所述，边久立的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25496元，由边久立负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 黄晓丰二〇二〇年四月八日法官助理 刘 瑾法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪