北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3965号上诉人(原审原告，反诉被告)：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108，实际经营地北京市通州区滨河中路与玉带河大街交汇处通州富力运河十号。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：李瑶，男，1989年9月1日出生。上诉人(原审被告，反诉原告)：北京浩瀚方元装饰工程有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街1号南楼203室。法定代表人：郑波，执行董事。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力通达公司）与上诉人北京浩瀚方元装饰工程有限公司（以下简称浩瀚方元公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初34073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人富力通达公司之委托诉讼代理人李瑶，上诉人浩瀚方元公司之委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力通达公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回浩瀚方元公司的全部反诉请求并支持富力通达公司的全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由浩瀚方元公司承担。事实和理由：1.一审法院认定的解约事由不成立，本案不构成合同解除的法定情形，浩瀚方元公司作为违约方不应享有合同解除权；2.本案判令合同解除所适用的法律条款严重错误，认定解约的法律依据不足；3.一审法院认定浩瀚方元公司财产不足以继续履行合同内容的事实有误，浩瀚方元公司股东与浩瀚方元公司存在人格混同、财产混同，浩瀚方元公司股东理应对浩瀚方元公司的债务承担连带责任，涉案合同能否继续履行需对浩瀚方元公司股东资产进行全面清查后方可予以认定；4.即使经过审理认定合同确实不具备继续履行的条件，一审法院随意酌定违约金，未进行主观恶意审查，忽略违约金的惩戒作用，导致违约成本过低。浩瀚方元公司辩称：不同意富力通达公司的上诉请求及理由。浩瀚方元公司上诉请求：撤销一审判决第三项，一审、二审诉讼费用由富力通达公司承担。事实和理由：一审法院按照预售合同约定、兼顾预售合同的履行情况判令浩瀚方元公司承担183700元违约金，属认定事实不清，适用法律错误。富力通达公司辩称：不同意浩瀚方元公司的上诉请求及理由。富力通达公司于2019年10月向一审法院起诉请求：1.判令浩瀚方元公司支付富力通达公司剩余房款91万元；2.判令浩瀚方元公司支付富力通达公司逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止；3.判令浩瀚方元公司支付富力通达公司面积补差款5126元；4.判令浩瀚方元公司支付富力通达公司前期物业服务费4734元；5.判令浩瀚方元公司承担本案的诉讼费用。浩瀚方元公司向一审法院反诉请求：一、判令解除富力通达公司与浩瀚方元公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；二、判令富力通达公司返还浩瀚方元公司已付房价款2151952元以及印花税1531元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自买受日起至合同解除日的利息；三、判令富力通达公司返还浩瀚方元公司已付逾期付款违约金1100元；四、本案诉讼费用由富力通达公司承担。一审法院认定事实：2016年9月27日，富力通达公司与浩瀚方元公司签订预售合同，约定富力通达公司向浩瀚方元公司出售涉案房屋，房屋所在土地用途为办公，预测建筑面积共78.7平方米，房屋总价款为3061952元。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：于2016年7月31日交纳定金10万元，于2016年9月27日缴纳首期房款311952元（总房款的10%，含定金10万元），于2016年10月27日前交纳二期房款310000元（总房款的10%），于2016年12月27日前交纳三期房款310000元（总房款的10%），于2017年3月27日前交纳四期房款610000元（总房款的20%），于2017年11月30日前交纳五期房款610000元（总房款的20%）,于2018年11月30日前交纳六期房款910000元（总房款的30%）。并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”预售合同签订后，富力通达公司、浩瀚方元公司双方办理了涉案预售合同的联机备案，浩瀚方元公司于2016年9月27日交付购房款311952元（含定金）以及代收印花税1531元，于2016年10月26日交付了31万元，于2016年12月29日交付了31万元，于2017年3月24日交付了61万元，于2018年2月1日交付了61万元，2016年12月29日支付了违约金124元，2018年2月1日支付了违约金976元。后未再向富力通达公司支付剩余房款91万元。本案在审理过程中，浩瀚方元公司称购房时富力通达公司工作人员作出涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传和承诺；并作出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订预售合同，现已无法继续履行。就前项主张，浩瀚方元公司提交了富力通达公司涉案楼盘的宣传材料、样板间照片、其他房屋的收房照片及信访材料等予以佐证。就后一主张，浩瀚方元公司提交了该公司利润表、资产负债表等予以佐证。浩瀚方元公司明确表示其无能力继续履行涉案预售合同。富力通达公司对浩瀚方元公司的上述主张均不予认可。经法院询问，浩瀚方元公司表示愿意承担违约金以解除预售合同，但要求调低预售合同约定的违约金。一审法院认为：本案争议焦点是富力通达公司是否存在违约行为，及是否支持浩瀚方元公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力通达公司是否存在违约行为的问题。本案中，浩瀚方元公司主张富力通达公司有涉案房屋可用于商住两用和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。法院认为，首先，富力通达公司、浩瀚方元公司双方订立的预售合同第一条即对商品房所在土地性质为办公进行了明确约定，所谓办公类项目，即在此所建房屋只能用于商业用途，不可改变规划用途为居住。浩瀚方元公司在签订预售合同时对涉案房屋只能用于办公用途应当是明知的，富力通达公司即便在缔约时曾有涉案房屋可商住两用的宣传与承诺，亦不足以使浩瀚方元公司对于涉案房屋的用途产生误解。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力通达公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，浩瀚方元公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，浩瀚方元公司选择签约，即应受预售合同条款约束，故上述浩瀚方元公司主张富力通达公司存在违约行为依据不足，法院不予采纳。浩瀚方元公司未按照预售合同约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力通达公司承担赔偿利息损失的违约责任并要求退还已付违约金，均依据不足，法院不予支持。第二，是否支持浩瀚方元公司解约请求的问题。法院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，浩瀚方元公司明确表示不同意继续履行涉案预售合同并表示公司目前已不具备继续履行预售合同的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除预售合同，法院认为，结合合同约定的退房条款以及浩瀚方元公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案预售合同在事实上已难以强制继续履行，故对于浩瀚方元公司要求解除预售合同并要求富力通达公司退还已付款及印花税之诉求，法院予以支持。浩瀚方元公司表示愿意支付解除预售合同违约金，法院不持异议，但认为违约金数额过高，具体数额由法院按照预售合同的具体约定，兼顾预售合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及已付违约金情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为183700元。关于富力通达公司要求继续履行预售合同并交付剩余购房款91万元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费的诉讼请求，在预售合同已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，法院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年12月判决：一、解除北京富力通达房地产开发有限公司与北京浩瀚方元装饰工程有限公司于2016年9月27日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；二、北京富力通达房地产开发有限公司返还北京浩瀚方元装饰工程有限公司已付房款2151952元、代收印花税1531元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京浩瀚方元装饰工程有限公司给付北京富力通达房地产开发有限公司违约金183700元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回北京浩瀚方元装饰工程有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费6720元，由北京浩瀚方元装饰工程有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉费7824元，由北京浩瀚方元装饰工程有限公司负担（已交纳）。二审审理中，富力通达公司提交中国社会科学院出具的中国住房市场发展月度分析报告（2019年第12期）网络打印件，证明从2017年以来至2019年12月，北京市房价均价下跌了18.5%。浩瀚方元公司认为该证据不属于二审新证据；且房价上涨或下降是市场风险范畴，只能作为参考资料。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、涉案合同是否应当解除；二、浩瀚方元公司是否应当支付违约金以及违约金数额是否适当。关于争议焦点一。房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。本案中，浩瀚方元公司明确表示不同意继续履行涉案合同，并愿意以承担相应违约金为代价解除合同。综合本案证据，浩瀚方元公司在一审审理期间提交的股东个人信用报告、还款计划展示等证据能够形成证据链证明浩瀚方元公司就涉案合同支付的首付款系其股东的借款。一审法院据此判断浩瀚方元公司继续履行涉案合同存在现实困难并支持浩瀚方元公司要求解除合同的诉讼请求，于法有据，并无不当。富力通达公司主张不同意解除涉案合同的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。浩瀚方元公司主张富力通达公司存在违约行为，但是并未提交充分证据予以证明，而浩瀚方元公司未按合同约定支付房款，已构成违约。浩瀚方元公司主张富力通达公司在签约时进行了虚假宣传与承诺，但浩瀚方元公司作为民事主体应当对签订合同的法律后果和购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，浩瀚方元公司签订合同，即应受合同条款约束。综上，浩瀚方元公司应当向富力通达公司支付违约金。关于违约金的具体数额，一审法院依据公平原则，综合合同履行情况所酌情确定的违约金数额尚属适当，并无明显失当之处，本院不再调整。综上所述，富力通达公司、浩瀚方元公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17414元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担13440元（已交纳），由北京浩瀚方元装饰工程有限公司负担3974元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 万丽丽二〇二〇年四月七日法官助理 李延昭书 记 员 卢园园