江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11065号上诉人（原审原告）：郭超，男，1985年12月6日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王希武，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：明发集团南京浦口房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道凤凰大街10号。法定代表人：黄焕明，该公司董事长。委托诉讼代理人：闻博文，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈晗，女，该公司员工。上诉人郭超因与被上诉人明发集团南京浦口房地产开发有限公司（以下简称明发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院作出的（2019）苏0111民初5009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭超上诉请求：1.撤销一审判决，改判明发公司返还购房定金10万元并按照银行同期贷款利率承担利息；2.本案一审、二审诉讼费用由明发公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实、证据错误。第一、根据规定，房地产开发企业具有严格审查购房人是否有购房资格的义务。明发公司作为南京市一家大型的房地产开发企业，在房屋销售过程中应当严格审查购房人是否具有购房资格，上诉人属于不符合条件的购房人，且其不是从事于房地产行业的从业者，明发公司在知晓国家调控政策和南京市限购政策以及上诉人属于不符合条件的购房人的情况下仍然出售商品房，属于违规销售的情形，理应对于双方不能如期签订正式的《商品房预售合同》承担全部责任。第二、明发公司在房屋销售过程中存在哄骗上诉人签订《商品房认购协议》以及《承诺书》的情形。上诉人在与明发公司签订《商品房认购协议》前，已告知名下有一套房的事实，明发公司明知上诉人属于不符合条件的购房人，再三向上诉人给予保证继而哄骗上诉人与之签订《商品房认购协议》。双方签订《商品房认购协议》时，明发公司并未按照认购协议第十一条约定将《商品房认购协议》原件给上诉人一份。后在上诉人的再三要求之下，明发公司于2019年3月10日将一份没有明发公司盖章的协议拍照发给上诉人。根据南京市不动产登记局于2016年9月26日发布的《关于开具购房证明的告示》规定，在签订商品房买卖合同或存量房买卖合同前，应出具购房证明。明发公司明知上诉人名下有房产、无购房资格且无法开出购房证明，依旧跟上诉人签订认购协议并约定于2018年9月19日签订《预售合同》，其理应清楚上诉人不可能按照《商品房认购协议》约定在三天时间内完成房屋出售过户，出具新的《购房证明》与其签订正式的预售合同。因此，上诉人签下如此不符合常理的认购协议唯一的可能性就是明发公司哄骗上诉人签字。双方签下《商品房认购协议》后，明发公司明知上诉人不可能在三天内与之签订预售合同，故继而胁迫上诉人签订了《承诺书》以及《延期签约承诺书》。而被上诉人在一审庭审中陈述《承诺书》以及《延期签约承诺书》是由上诉人单方主动作出，但事实并非如此。第三、上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议》并未成立。根据上诉人提交的其与明发公司销售顾问曹楠楠的聊天记录中可知，被上诉人截至2019年3月10日仍未在双方签订的《商品房认购协议》上加盖公章，且根据《商品房认购协议》第五条约定，双方应于2018年9月19日签订《预售合同》，而双方截至目前仍未签订正式的《预售合同》，双方签订《商品房认购协议》的目的仍未达成，也不符合《合同法》第三十七条之规定，因此上诉人与被上诉人签订的认购协议自始并未成立。另外，双方均未在认购协议上明确签约时间以及地点，截至起诉之日双方仍未在认购协议上补签。第四、《商品房认购协议》、《承诺书》、《延期签约承诺书》均系被上诉人单方提供，并未与上诉人协商，上诉人只是应被上诉人的要求签字，并不知晓其内容，该三份材料存在大量的格式条款，免除提供格式条款的被上诉人主要义务而排除上诉人的主要权利，完全有利于被上诉人而不利于上诉人，该格式条款应属无效。第五、即使双方签订的认购协议成立具有法律效力，不能签订预售合同的责任也并不完全在于上诉人。第六、原审法院对于证据的认定上存在错误。上诉人在一审中已向原审法院提交南京市人民政府下发的“宁政办发（2016）140号通知，证明明发公司具有严格审查购房者是否具有购房条件的审查义务，而原审法院却忽视上诉人提交的该份证据。二、本案案件性质为房屋买卖合同纠纷，但原审法院仅适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定就作为审理本案的判决依据是明显错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，上诉人与被上诉人因南京市出台的限购政策导致双方未能签订预售合同，属于不可归责于当事人双方的事由。明发公司应当将定金返还给上诉人。根据江苏省高级人民法院的相关规定：“双方当事人明知或者应当知道订立的合同违反调控政策，一方当事人请求继续履行的，人民法院不予支持。”本案中，双方均明知其签订的认购协议违反南京市的调控政策，已然无法继续履行下去。因此，本案中双方均就该认购协议无法继续正常履行，明发公司应将定金返还给上诉人。三、原审法官不充分听取上诉人代理律师的意见，上诉人代理律师的诉讼权利在一审庭审过程中并没有得到充分的保障。明发公司辩称，2018年9月16日双方签订商品房认购协议。同时，郭超向被上诉人提交承诺书及延期签约承诺书。该三份文件均系双方真实意思表示，没有违法法律、行政法规的强制性规定，依法有效。该三份文件均明确写明上诉人自愿购买涉案房屋并承诺若因自身原因，不能或未能及时与我方在约定时间内签订商品房预售合同的，被上诉人有权没收定金，房屋另售。上诉人自愿承担相关风险。事实上，上诉人确实未能在约定时间内与被上诉人签订预售合同，构成根本违约，根据规定其应承担相应违约责任，被上诉人有权没收定金。郭超在明知自己不符合购房条件，无购房资格的情况下，仍坚持与被上诉人签订认购协议，不惜承诺自愿承担定金被没收的违约责任，以确保能够与被上诉人顺利签约，达到购买房屋的目的。一审中不动产权证书、南京市限购政策以及微信聊天记录等证据可以看出郭超明知其不符合限购政策，但相信自己可以通过卖掉一套房屋的方式来获取购买涉案房屋的资格。基于郭超迫切的买房愿望与书面承诺，被上诉人与上诉人签订了商品房认购协议，无任何过错，郭超出具的两份承诺书也证实被上诉人尽到了审查义务，且双方也并未约定被上诉人在审查上有应尽的义务。第二，郭超称被上诉人在房屋销售过程中存在哄骗、胁迫与其签订认购协议及两份承诺书的行为与事实不符。第三，郭超未能够与被上诉人签约的原因，是明知自己不具有购房资格的情况下，仍执意与被上诉人签订认购协议，应当承担违约责任，并不属于不可归责于当事人双方的事由。一审法官认定事实正确清楚，判决公正合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭超向一审法院起诉请求：1.判令明发公司立即返还购房定金10万元及利息（自2018年9月18日起按银行同期存款利率计算至判决实际履行之日止）；2.判令由明发公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年9月16日，双方当事人签订了商品房认购协议，约定郭超认购明发公司开发的阅山居项目，宁房销第2018700013号商品房预售许可证项下的商品房，房屋工程编号为27幢1单元101室，规划用途成套住宅，房屋面积223.77平方米，付款方式为首付加商业贷款。郭超同意签订认购协议时，向中国民生银行监管账户内缴纳定金10万元，作为签订预售合同的担保，签订预售合同后，支付的定金转为房款。双方于2018年9月19日前签订预售合同，如未在上述时间内签订预售合同，认购协议自动终止。同日，郭超向明发公司出具了承诺书，作出了如下承诺：一、本人承诺符合购房条件及贷款条件，因本人原因于签订认购协议时未能提供全面的符合购房和贷款条件的证明材料，本人自愿承担不能签订购房合同或合同无法备案或无法办理贷款的风险；二、若因本人不符合购房条件无法签订购房合同，认购协议自行终止，同意明发公司没收定金房屋另售。郭超在承诺书手写备注：本人郭超已认真阅读并全面理解以上内容，并对以上内容确认，承担相应法律后果。同时，郭超再次向明发公司出具了延期签约承诺书，因个人原因申请延迟至2018年11月15日签约，并承诺签约当天支付不低于1512140元首付款，如本人违反上述承诺，明发公司有权拒绝签订购房合同，视为郭超自动放弃购买，明发公司有权按照认购协议没收支付的定金10万元。郭超分别于2018年9月16日、2018年9月18日向明发公司交付了2万元、8万元，共计10万元定金。明发公司向其出具了收据。郭超2014年7月22日购买了位于南京市浦口区香溢紫郡花园（雅园）21幢1单元102室。郭超于2014年7月22日将案涉房屋抵押在中国农业银行城东支行，抵押金额为60万元。截至庭审，郭超未能偿还上述房屋上存有的抵押债权。2016年10月5日，南京市人民政府发布了宁政办发[2016]143号关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知，其中本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房，拥有1套住房且房贷未结清，再次申请商业个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于80%。郭超的户籍位于南京市鼓楼区，属于主城区范围内。2016年10月6日，南京市不动产登记局出具了关于开具购房证明的补充规定，要求在本市十一区范围内的本市户籍成年单身人士（含离异），2016年10月6日在玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁和浦口八区范围内购买新建商品房或二手住房的，在签订商品房买卖合同或存量房买卖合同前，需开具购房证明。案涉房屋位于南京市浦口区。郭超庭审中陈述，其在签订案涉认购协议时，已经不具有购买案涉房屋的资格，也不存在明发公司拒绝签订预售合同的情形。以上事实有郭超提供的商品房认购协议、收据、身份证、房产证、南京市人民政府限购政策、聊天记录，明发公司提供的承诺书、延期签约承诺书及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，双方签订了认购协议书，系当事人真实意思表示，各方应按照约定履行各自义务。首先，根据认购协议约定，双方应于2018年9月19日前签订预售合同，后郭超向明发公司申请延期签订商品房预售合同，明发公司予以同意，但郭超仍未能按变更后的时间与明发公司签订商品房预售合同，并不存在明发公司拒绝签订预售合同的情形，根据认购协议约定，明发公司无需返还定金。其次，郭超在承诺书中声称其具有购房条件，而南京市人民政府已在2016年颁布了本市户籍成年单身人士限购政策及拥有1套住房且房贷未结清的第二套住房的首付款比例不低于80%；而郭超在延期签约承诺书中支付的首付款金额亦未达到上述规定。郭超认为，明发公司应严格审查购房人的购房资格，在明知购房人不具有购房资格情况下，仍销售房屋给郭超，一审法院认为，双方并无合同约定，郭超是否具有购买案涉房屋资格的审查义务在于明发公司，故其主张缺乏事实依据，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回郭超的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1150元，由郭超负担。本院审理期间，上诉人郭超对一审法院查明“同日，郭超向明发公司出具了承诺书”的相关事实有异议，上诉人认为该承诺书出具日期并非是2018年9月19日，而是交纳定金之后出具，是因为发现上诉人不具备购房资格，明发公司表示如果不签订该承诺书则不退还定金。上诉人对一审法院查明的其他事实没有异议；被上诉人明发公司对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，上诉人郭超提交微信聊天记录截图及商品房认购协议两份，证明：上诉人直到起诉之日都没有收到商品房认购协议及承诺书原件。在上诉人再三要求下，明发公司在2019年3月10日才将商品房认购协议承诺书延期签约承诺书，拍照发给上诉人，且直到2019年3月10日，被上诉人没有盖章，因此双方签订的商品房认购协议并未成立，而明发公司当庭提交的商品房认购协议加盖公章，很有可能是其后期加盖。明发公司质证认为，关于该组证据真实性不予认可，只认可被上诉人在一审过程中提交的双方于2018年9月16日签订的认购协议，双方盖章签字并依法生效，协议由双方各执一份。本院审理期间，被上诉人明发公司未提交新的证据。本案二审争议焦点为：郭超是否构成违约并应承担定金责任。本院认为，首先，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，双方签订的认购协议中约定了定金条款，且郭超已经向明发公司交付定金，故定金合同已经生效，对于郭超主张定金合同不成立的观点，本院不予采纳。其次，本案上诉人未能购买案涉房屋的原因系其不具有购房资格，但在双方当事人签订房屋买卖合同时，相关调控政策已经出台，当事人在进行交易时即已应当对此予以考虑，郭超主张因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的上诉理由不成立，本院不予采纳。第三，郭超主张明发公司应对其购房资格进行审查，并应对无法签订商品房预售合同承担责任，但双方协议中对此并无约定，且通过承诺书等证据可以证实，郭超向明发公司承诺若因其不符合购房条件无法签订购房合同的，其同意开发商没收定金。现郭超要求明发公司就其不具有购房资格承担责任缺乏事实和法律依据，本院对其该上诉理由亦不予支持。综上所述，上诉人郭超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人郭超负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年四月二十三日法官助理 李映碧书 记 员 孙雪松