山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终646号 上诉人（原审被告、反诉原告）：麻佃其，男，1961年2月16日出生，汉族，居民，住兰陵县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张美英，女，1959年9月28日出生，汉族，居民，住兰陵县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：赵方明，山东品众元律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：周华，山东品众元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖常春，男，1962年6月7日出生，汉族，居民，住兰陵县。 委托诉讼代理人：冀雪峰，山东兰郡律师事务所律师。 上诉人麻佃其、张美英因与被上诉人肖常春农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省兰陵县人民法院（2019）鲁1324民初2175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 麻佃其、张美英上诉请求：依法发回重审或改判驳回被上诉人肖常春的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求。事实和理由：一审判决麻佃其、张美英返还肖常春房屋、院落改建费用10,000元、赔偿肖常春经济损失160,000元并驳回麻佃其、张美英要求肖常春赔偿租金损失的反诉请求没有相应的证据和法律依据，属于认定不清，适用法律不当。一、一审判决上诉人返还被上诉认房屋、院落改建费用10000元，事实不清、证据不足。首先，案涉房屋交付主房、东西平房数量与评估时的数量一致，即不存在被上诉人主张的使用期间新建主房、东西平房的事实；一审判决也未认定被上诉人新建房屋的事实。其次，案涉资产评估报告，除房屋仅对构筑物及其他辅助设施进行评估，评估结论价值为1501.5元。在被上诉人未能提供证据证明除一般修缮，还有其他改建或添附的情况下，在一审并未明确认定被上诉人“对部分房屋及设施进行了改建”具体科目的情况下，一审判决酌定上诉人返还补偿款10000元，事实不清、证据不足。二、一审判决认定被上诉人经济损失，事实不清、证据不足。一审判决据以认定被上诉人经济损失的证据，仅有案涉资产评估报告。因委托程序，评估程序均不合法，宅基地土地使用权市场价值评估无任何依据，该资产评估报告不能作为认定案件事实证据使用。1.一审法院未通知上诉人选择评估机构。案涉资产评估报告出具之前，上诉人对被上诉人申请法院委托评估不知情，一审法院也未通知被上诉人在指定期间内协商确定评估机构，而是直接指定评估机构，程序违法。2.评估机构未通知上诉人参与现场勘查，也未要求上诉人提供任何材料或向上诉人调查。根据资产评估报告评估明细表，主房一间、东西平房两间的建成年月为2010年。本案一审判决尚未认定被上诉人在房屋使用期间新建主房、东西平房，价格评估机构在上诉人毫不知情的情况下，直接根据被上诉人的陈述认定房屋建成年月，评估房屋价值不客观真实。关于资产评估报告所附询问笔录，询问人、记录人均不是出具本案资产评估报告的资产评估师。特别是上诉人事后了解到，被询问人陈立中并未接受询问，而是由被上诉人书写内容之后，让其签字。因此，即使存在询问过程，但询问内容也受到被上诉人的干扰，并非被询问人的真实意思表示。3.资产评估结论也缺乏依据。首先，根据《人民法院委托评估工作规范》，房地产类、土地类评估，所必需的材料包括权属证明、合法来源证明、抵押等其他权属证明、法院查明的财产权属、质量瑕疵等材料。一审法院委托评估的材料仅有评估申请书、民事起诉状，资产评估报告所列参考资料也仅有委托方提供的资产清单，没有明确具体资料。其次，案涉资产评估报告没有明确对宅基地使用权价格评估的任何依据，也没有说明评估方法。案涉资产评估报告资产评估价值总额为350820.25元，其中土地使用权一项价值就高达311178.11元。该评估结论缺乏评估资料，无任何评估依据，未列明评估方法，评估结论显然不具有参考价值。4.评估结果假设了宅基地在公开市场交易前提。根据法律规定宅基地使用权无法在市场上进行交易。事实上，按照案涉资产价格评估报告的结论价格，在案涉房屋村域完全可以购置一处新建沿街二层楼房，而案涉房屋实际是建造三十余年的旧瓦房。足以说明资产评估报告结论严重违背客观事实。因此，在被上诉人未能提供其他证据证明其经济损失的情况下，在案涉资产评估报告不能作为认定案件事实证据的情况下，一审判决认定被上诉人经济损失属于事实不清、证据不足。三、一审未判决被上诉人赔偿上诉人的租金损失也是认定事实、适用法律错误，造成双方因合同无效利益失衡。根据《合同法》第58条的规定，因合同无效造成损失的，有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉合同因违反法律规定而无效，一审判决认定双方均有过错。同时，一审判决认定被上诉人自2009年5月至今一直占用案涉房屋的事实。上诉人作为出卖人，其直接损失主要是买受人居住使用期间的占有使用费用，该损失系因案涉合同确认无效，而客观存在的损失。上诉人参照同类房屋出租的租赁费用主张租金损失，符合法律规定。一审判决无视上诉人客观存在的租金损失，和前述法律规定，仅以“无事实依据”，径行驳回上诉人的该项诉讼请求，也属于认定事实、适用法律错误。一审判决判令上诉人承担过错赔偿责任，却未判令被上诉人赔偿上诉人的房屋租金损失，造成双方因合同无效利益失衡，判决错误。四、一审未依法追究被上诉人伪造重要证据的法律责任。一审中，被上诉人为证明其在房屋使用过程中，新建主房一间、东西平房各三间的主张，向法庭提交了一份《苍山县村镇私房所有权证》（编号：苍村房字第××号）。该房产证显示颁发时间为1991年II月26日，主房种类平房3间。事实上，上诉人交付房屋为主房4间、东西平房各2间。1991年时，确曾存在办理更换房产证的情况，但上诉人因没有钱款支付办理费用，所以没有更换房产证。经比对其他居民1991年更换后的房产证，被上诉人提交的房产证系伪造的。一审判决既没有明确对被上诉人提交的证据的认定意见和理由，也没有依法追究被上诉人伪造证据的法律责任，径行作出判决错误。 肖常春辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉。1.关于10000元修建费补偿款的问题。在原审法庭调查过程、法院委托鉴定机构进行鉴定的过程中，已经对现场进行勘验，我方对涉案房产改建是已经法院进行现场勘验确认的了事实。并且已经在原审调查过程中查明：房屋买卖合同签订后，上诉人对涉案房屋进行了如下添附：“主房一问、东西平方各三间、装修铺设了水泥路面。”因此，原审法院判决的改建费10000元，与实际发生的改建费用，只少不多。房屋、院子的修建费用属于我方使用房屋期间的必要、合理性支出，也属于直接性的损失；因涉案房屋买卖合同依法确认无效，导致我方应当返还房屋给上诉人，其对房屋的修建、修缮利益自然的就归属于上诉人，因此一审法院判决由上诉人向我方返还房屋、院落改建费用10000元，公平合理。2.关于160000元经济损失赔偿款的问题。本案中，双方签订《宅基地及房屋转让契约》己十年多，签订合同后双方即交付房屋，付清购房款，我方已经接收使用涉案房屋并进行修建、添附，上诉人在时隔10年之后主张合同无效并要求返还涉案房屋。上诉人的行为有悖于民事活动的诚实信用原则，对房屋买卖合同的无效存在重大过错；涉案的房屋价值在买卖后至今已经产生了大幅度升值，依据合同无效将房屋返还给上诉人，上诉人取得该房屋后进而会因房屋升值会获取巨大利益。因此，原审法院判决因涉案房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等变化而产生及土地升值部分，判决由上诉人在过错程度内承担部分赔偿责任合法合理。根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审过程中，对于法院委托的评估机构及评估报告，上诉人并未提供证据证明评估机构和评估人员不具备资质、评估程序严重违法、评估结论明显不足，对价格评估报告的真实合法性应当予以确认。3.关于房屋租金损失的问题，我方通过购买方式占有涉案房屋，对房屋的适用也不是基于租赁关系，上诉人主张的房屋租金无事实和法律依据。 肖常春向一审法院起诉请求：1.判令被告麻佃其、张美英返还购房款34000元及资金占用期间的债务利息20400元（自2009年5月计算，计算至2019年5月，按照年息6%计算）；2、赔偿新建主房1间、东西平房2间的价值70000元；3、赔偿因房地产升值而产生的经济损失200000元。 麻佃其、张美英向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告肖常春返还其占用反诉人的房屋（主房四间，辅房四间），价值约15万元。2、判令被反诉人赔偿反诉人房屋租金损失100000元。 一审法院认定事实：麻佃其系兰陵县卞庄街道办事处柞城村居民，与张美英系夫妻关系。肖常春户籍所在地是黑龙江省黑河市嫩江县。2009年5月1日，麻佃其和肖常春签订宅基地及房屋转让契约，内容为：甲方：麻佃其。乙方肖常春。经甲乙双方协商，甲方自愿将其一位住宅基地以及其上面的房屋转让给乙方。该宅基地东西长20米，南北长15米，面积300平方米，四至为：东临路3米，南邻刘春，西邻汪，北邻张春。房屋为：堂屋四间瓦房，墙体砖石结构，东西平房各两间，为砖混结构。双方自愿遵守如下协议，：一、双方签订契约后，乙方一次性将现金34,000元（人民币）当场交给甲方，同时甲方将其房权证交给乙方。乙方即获得宅基地的使用权和房屋的所有权，同时获得宅院内所有附属物的所有权。乙方可自主使用其使用权和所有权。二、甲方应协助乙方办理房权证等有关手续的过户。三、甲方应负责水、电、路等公共设施协调工作。四、如果乙方需要改建或者扩建房屋，在施工时，乙方自行安排施工队伍和费用。必要时甲方应负责周边环境的协调工作。五、此契约一试两份，甲乙双方各执一份，双方必须认真执行，不得悔约。如有违约，违约一方应付全部法律责任。如此房屋在本协议生效以前有其他争议及抵押贷款等，由卖方负责，协议生效后如有其他问题及抵押贷款等由买方负责。六、本契约自签订之日起生效。甲方：麻佃起（捺印），乙方：肖长春（捺印），二零零九年5月1日。契约中签名“麻佃起”系麻佃其所为。《契约》签订后，肖常春支付麻佃其房屋转让费34,000元。肖常春占有使用涉案房屋至今。 张美英于2019年2月2日以麻佃其、肖常春为被告向一审法院提起诉讼，请求法院确认麻佃其、肖常春签订的宅基地及房屋转让契约无效，一审法院于2019年3月22日作出（2019）鲁1324民初752号民事判决书，确认麻佃其和肖常春于2009年5月1日签订的宅基地及房屋买卖契约无效。庭审过程中肖常春提出：对涉案房屋及院落的现在市场价值及在申请人使用涉案房屋过程中对房屋进行添附主房1间、东西平房各3间、装修、垫及铺设水泥地面）的价值部分进行评估，一审法院依法委托山东金茂达有限公司进行评估，山东金茂达有限公司作出鲁金茂达评报字（2019）第2030号资产评估报告，评估价值净值350,820.25元。 一审法院认为，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织经营、管理，只有本集体经济组织成员才可以申请使用。由于肖常春非本集体组织成员，故其没有资格成为涉案房屋及宅基地买卖的主体，故肖常春与麻佃其间的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出卖人麻佃其与买受人肖常春在签订宅基地及房屋转让契约时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，后因双方签订的宅基地及房屋转让契约因违反法律规定而无效，双方均有过错，故双方皆应对合同无效承担相应责任。肖常春应当将诉争房屋返还给麻佃其、张美英，但麻佃其、张美英也得将卖房款返还给肖常春，对于肖常春要求麻佃其、张美英返还购房款资金占用期间的债务利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。麻佃其、张美英要求肖常春赔偿房屋租金损失100000元无事实依据，一审法院依法不予支持。肖常春主张双方签订契约时主房只有3间，没有东西平房，其使用涉案房屋过程中对房屋进行新建主房1间、东西平房各3间，麻佃其、张美英否认，肖常春未提供充足证据证明。肖常春、麻佃其均认可麻佃其在使用涉案房屋过程中对部分房屋及设施进行了改建，一审法院酌定麻佃其、张美英返还给肖常春房屋、院落的改建费用补偿款10000元。现本案涉诉房屋及院落相关交易行为完成已多年,涉诉房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等均发生变化,房屋及土地价值提升。一审法院在审理期间对涉案土地及房产的价值进行了评估,综合案件实际情况并参照房屋买卖价格、现房屋评估价格确定赔偿金额。对肖常春要求赔偿损失的诉讼请求的合理部分，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）麻佃其、张美英于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）肖常春购房款34000元。二、被告（反诉原告）麻佃其、张美英于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）肖常春房屋、院落的改建费用补偿款10000元。三、被告（反诉原告）麻佃其、张美英于判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）肖常春经济损失160000元。四、原告（反诉被告）肖常春于判决生效后十日内将位于山东省兰陵县卞庄街道办事处柞城村的房屋及院落返还给被告（反诉原告）麻佃其、张美英。五、驳回原告（反诉被告）肖常春的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）麻佃其、张美英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6166元，由原告（反诉被告）肖常春负担3083元，被告（反诉原告）麻佃其、张美英负担3083元。反诉案件受理费2525元，由被告（反诉原告）麻佃其、张美英负担1500元、由原告（反诉被告）肖常春负担1025元。鉴定费15000元由原告（反诉被告）肖常春负担7500元，由被告（反诉原告）麻佃其、张美英负担7500元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人麻佃其、张美英提交房屋登记记录证明、兰陵县不动产登记自助查询证明、苍山县村镇私房所有权证各一份。拟证明被上诉人提交的苍山县村镇私房所有权证系伪造证据，应依法追究其伪造证据的法律责任。被上诉人肖常春质证称，一、对该组证据证明目的有异议，上诉人的举证方式并不能证明被上诉人在一审中提交的证据系伪造，而且用与本案无关的材料进行对比毫无意义。关于查档证明，农村房屋的登记是在自然资源和规划局，房管局没有备案，房管局出具的证明不能实现证明目的。二、在一审中被上诉人提交的村镇私房所有权证系上诉人交付给被上诉人的，因为签订房屋买卖合同之后，上诉人有向被上诉人交付房屋及房屋相关手续的义务，如果被上诉人所提交的材料是虚假的，也是因为上诉人欺诈行为导致。三、关系村镇私房所有权证虚假的事情已经由兰陵县东关派出所调查落实，不存在伪造虚假的情形。即使对被上诉人提交的真实性有异议，也应当通过行政诉讼的方式将相关案件撤销后另行处理。本院认为，上诉人提交的证据关联性不足，不能达到其证明目的，本院不予采信。 被上诉人肖常春提交被上诉人的邻居出具的证明一份。拟证明被上诉人在购买房屋后对房屋进行增建，包括主屋一间、东平房三间、西平房三间。一审法院判决的1万元改建费用只少不多。上诉人麻佃其、张美英质证称，对该证据属于证人证言，证人未出庭作证，无法确定证明内容以及证明人签字是否真实，相关证明均没有落款的时间，以上证明如果真实存在，也不属于二审新证据。本院认为，该证据属于证人证言，因证人未出庭接受询问，其真实性、合法性存疑，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审相一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。本案的争议焦点为：1.一审认定上诉人向被上诉人支付10000元的改建费补偿款是否恰当；2.一审鉴定程序是否合法；3.一审未支持上诉人要求对方支付租金损失的反诉请求是否适当。 关于争议焦点一。本案中，在上诉人与被上诉人签订的宅基地及房屋转让契约中明确约定转让房屋为四间，上诉人与被上诉人对此虽均有异议，但是均为提交充足证据予以反驳。一审根据体现双方合意的转让契约、涉案宅基地上现存房屋、当事人陈述及其他相关证据，综合认定被上诉人对涉案宅基地上的房屋进行了修建，并酌定上诉人支付被上诉人10000元的改建补偿款，并无不当。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条规定：“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。”本案一审组织双方当事人对涉案鉴定报告进行质证时，上诉人并未对鉴定机构的选择及评估报告中房屋建成时间提出异议，应认定为其对上述事项没有异议。二审中又对鉴定机构的选择及房屋建成时间提出异议，但未对此作出合理说明，本院对此不予采信。上诉人关于鉴定程序违法的异议，均无事实与法律依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”上诉人虽然对法院委托作出的评估报告有异议，但是没有提供足以反驳评估报告的相反证据和理由。故，一审采信涉案评估报告并无不当。 关于争议焦点三。本案系因双方过失导致的农村房屋买卖合同无效纠纷，上诉人在本案关于支付租金的请求无合同及法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，麻佃其、张美英的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由上诉人麻佃其、张美英负担。 本判决为终审判决。 审判长  于晓东 审判员  李国栋 审判员  李大军 二〇二〇年四月八日 书记员  张 寒