辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终627号上诉人（原审被告）：光大房地产经纪（大连）有限公司，住所地辽宁省大连保税区洞庭路1号保税大厦607室。统一社会信用代码9121024208905483XG。法定代表人：纪长成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈金钰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：姚旸，辽宁千江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文。委托诉讼代理人：齐文新，辽宁锦连律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐垚。委托诉讼代理人：冯春梅，辽宁研精律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛柔，辽宁研精律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：白松。上诉人光大房地产经纪（大连）有限公司（简称光大公司）因与被上诉人王文、徐垚、白松房屋买卖合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初4990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。光大公司上诉请求：依法撤销一审判决第一、二项，改判驳回王文对上诉人的全部诉请。事实与理由：一、原审判决非买卖关系主体光大公司承担给付购房款的责任突破了房屋买卖合同权利义务的相对性，没有事实和法律依据。根据《房地产买卖合同》的约定，买方徐垚才是负有向卖方王文全面、恰当地履行给付购房款的义务主体。被上诉人王文、徐垚、白松虽签订了一份房地产买卖合同，但该合同包含了两个层面的法律关系，一是房屋买卖法律关系，二是居间法律关系，后者又包括买方与居间方、卖方与居间方法律关系。一方面，王文与徐垚作为买卖房屋的相对方，王文负有向徐垚交付房屋、办理产权证的合同义务，徐垚负有向王文支付全部购房款的合同义务；另一方面，王文、徐垚、白松三方系居间合同的相对方，王文、徐垚负有按照合同约定支付居间费用的义务，白松负有按照约定提供买卖信息和办理相关手续的义务，王文无权突破房屋买卖法律关系向非买受方光大公司主张购房款。本案中，已经查明徐垚将其享有所有权且享有完整支配权的款项自愿交付给白松，现款项依旧由白松占用。即便如徐垚所述，白松代表光大公司，也只能由徐垚按照居间法律关系向光大公司主张返还款项。王文不是前述款项的所有权人，无权向光大公司主张返还。即使徐垚将款项交付给白松，也是一种错误的交付。一审判决光大公司向王文支付购房款实际上是混淆了各方的法律关系，应予纠正。二、从案涉款项性质的角度讲，徐垚交付给白松233,000元中除定金30,000元以外的部分即203,000元不应被认定为购房款，不论王文还是徐垚均无权要求光大公司予以返还。1.从《房地产买卖合同》的约定上看，合同中明确约定238,000元应当存入银行作资金监管。资金监管必须由买方、卖方在监管银行当场签字确认，将款项存入买方设立的账户，进行银行监管。同样，解除监管也必须由买卖双方在银行当场签字确认方能解除。本案中，王文、徐垚、白松三方均认可曾在中国银行做过238,000元的资金监管，后因中国银行贷款没办下来，王文、徐垚解除了资金监管。至此，该238,000元在买方徐垚的控制下。接下来，王文、徐垚应当按照合同的约定，换一家银行作资金监管，但是徐垚违背了合同，将款项中的203,000元分别于2018年6月21日83,000元、2018年6月25日50,000元、2018年6月28日70,000元给付给了白松。徐垚向白松给付款项的行为既没有合同约定，也没有王文出具的授权白松代收房款的授权委托，更没有光大公司授权白松代收款项的授权委托。徐垚向白松给付的203,000元款项系其自有款项，款项性质不能被确认为购房款，给付的目的更不能被确认为一审法院认定的为了结清购房款，否则徐垚明明可以直接支付给王文，而不是给付白松。2.徐垚和白松存在恶意串通，徐垚给付白松的款项性质不是购房款，其数额也无法确认。3.根据一审的举证情况，一审法院认定该203,000元款项性质系购房款的证据仅有徐垚和白松双方形成的3张收据写有定金字样；在认定款项数额方面，仅有一笔83,000元存在银行流水，其余皆为现金给付。不能排除前述收条是双方伪造的，至少不能仅凭当事人之间形成的孤证就认定为购房款。上诉人有理由认为二人存在恶意串通：第一，徐垚、白松二人在庭审中多次进行虚假陈述，如徐垚称其将款项给付白松是作资金监管，但资金监管应当是买卖双方和银行，不可能将款项给白松作监管；徐垚称给付白松5000元系房款，但经庭审查明后，徐垚又自认该5000元系其与白松之间的借款等；白松在庭审中反复强调其居间和收款是职务行为，但实际上光大公司在白松与徐垚、王文签订房屋买卖合同之前已经解除了加盟关系，经查明合同和公章均是伪造等等。第二，如果给款性质是购房款，则徐垚应当直接给付王文，或者与王文作资金监管；即便给付白松，除30,000元定金外，也应该一次性给付208,000元，而不是分三天给付，前述给付方式不符合给付首付款的日常行为惯例。第三，关于白松涉嫌诈骗罪的刑事侦查笔录中，白松自认其与徐垚之间有民间借贷款项往来，庭审中徐垚也自认在2018年11月微信转给白松的5000元系借款。故在二者存在民间借贷的情况下，不能排除徐垚给付白松的多笔款项系双方之间的民间借贷。第四，徐垚的哥哥徐超与白松以前是同事，双方在庭审中都称在案涉房屋买卖关系发生前双方不相识，与事实不符，双方隐瞒关系，存在恶意。第五，在白松涉嫌多起诈骗罪的起诉书中描述的犯罪手段与本案相似，徐垚己经向派出所报案，如果前述款项确实被白松诈骗，徐垚应当被列为白松涉嫌诈骗罪的被害人。在徐垚与王文的房屋买卖合同关系中，徐垚应向王文支付剩余房款，后徐垚应当按追赃程序向白松主张。虽然刑事起诉书中不包含本案的数额，但可以通过补充侦查予以追加。白松的行为明显构成诈骗罪，法院应当将其犯罪线索移送公安机关侦查，徐垚作为白松诈骗犯罪的受害人，应当按刑事追偿程序向白松追赃。如果二审法院从表见代理的角度审理本案，本案应中止审理；如果从买卖合同权利义务的角度审理本案，本案不应中止审理。三、案涉238,000元款项性质不能认定为首付款，白松收徐垚款项的行为不构成表见代理。1.白松不符合有权收取首付款的表象特征。白松的居间行为与收取徐垚款项的行为应当区分开来。居间方没有光大公司关于收取首付款的特别授权。白松实施的是诈骗或借贷行为，而非代理行为。2.徐垚不符合表见代理中相对人善意无过失的主观要件。3.王文不具有主张表见代理的主体资格。主张表见代理的主体应当是合同相对方。徐垚是款项的所有权人，王文不是所有权人，其无权向光大公司主张因表见代理而产生的返还款项的权利。四、从案涉各方的过错程度的角度上看，判决光大公司承担全部给付责任不符合公平原则和公序良俗原则。五、一审判决超诉请，程序错误。王文的诉请是徐垚和光大公司连带向其给付购房款余款238,000元。因此，其诉请的主债务人为购房人徐垚，连带责任人为光大公司。根据规定，连带责任的加重责任必须有合同或法律的明确规定，因收取居间费用而承担连带责任没有相关法律依据。本案光大公司也没有收取居间费。六、根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第一款的规定，行为人私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。王文辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判，本案构成表见代理。徐垚辩称，不同意上诉人的上诉请求。1.光大公司是居间人，本案应根据过错方以及还款义务人是谁来确定支付购房款的主体。在合同上加盖的是光大公司的印章。根据白松讯问笔录可知，徐垚将首付款交给白松作资金监管后，如果没有后续光大公司和白松的不良操作，王文的权利不可能受到侵害。2.正是因为要履行合同义务，徐垚才按照光大公司指示向其支付了购房款用于资金监管。3.关于首付款的数额及支付方式上诉人陈述错误，首付款的数额为83,000元、50,000元与70,000元，其中，83,000元、50,000元通过银行支付，70,000元是现金。4.原审认定事实正确，合同签订时白松并未解除加盟协议，即使解除也构成表见代理。光大公司与白松之间存在合法有效的《特许经营协议》，该协议期间自2017年7月1日至2020年6月30日。虽然光大公司称与白松于2018年3月终止协议，但白松在2018年8月依然代表光大公司从事业务，白松本人认可此时未与光大公司解除关系。案涉合同签订于2018年4月，且三人是在光大公司城润万家店签订的合同，该门店一直沿用光大公司标识、商标、文件，具有使社会公众相信其有代理权的权利外观，徐垚并不知晓白松已无授权，本案构成表见代理。本案纠纷的形成，光大公司具有严重过错。5.徐垚支付的是购房款，不存在恶意串通行为，不是与白松的借款，上诉人理解有误，存在大量主观臆测。本案纠纷与白松涉嫌的刑事案件情节不同，不存在无法查清案涉款项是否属于犯罪所得的问题。不能认为徐垚和白松之间存在5000元的借款就认定双方之间存在其他的民间借贷关系，在白松的笔录也陈述了自己都没有证据证明（详见白松笔录第3页）。本案不需要中止审理，在一审已提出，检察院通知过徐垚称本案属于民事纠纷，通过民事诉讼方式予以解决。白松未到庭，未提交书面答辩意见。王文向一审法院起诉请求：1.判令二被告徐垚和光大公司连带向原告给付购房余款238,000元；2.本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费、法律服务费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年4月3日，原告王文作为卖方、第一被告徐垚作为买方、第三人白松以第二被告光大公司名义作为居间方，三方在对外显示“光大地产”标志和名称的光大公司大连开发区城润万家店签订了《房地产买卖合同》(编号为0000098)。约定：王文将其所有的位于大连经济技术开发区XX房屋卖给徐垚，房屋建筑面积为104.11平方米，成交价格为768,000元。定金30,000元于双方交接房屋时冲抵房款，买受人应于本合同签订之日支付。定金以实际支付金额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管。买方申请商业贷款，于合同签订之日起10个工作日内备齐首付款231,000元，同时三方将该款存入银行作资金监管，买卖双方委托居间方选择贷款银行，具体贷款额度、年限和利率以银行最终审核为准，首付款多退少补。买卖双方在交接房屋时交接房款，另有约定的除外。在合同落款处，卖方王文、买方徐垚分别签字并捺手印，居间方加盖“光大房地产经纪(大连)有限公司合同专用章”。合同签订后，当日徐垚将定金30,000元以银行转账方式支付给白松，白松以光大公司名义向徐垚出具《专用收据》(编号为0000051)。嗣后，徐垚于2018年6月21日、同年6月25日、同年6月某日向白松给付83,000元、50,000元、70,000元，三次合计203,000元，其中83,000元和50,000元为银行转账方式，70,000元为现金方式，白松以光大公司名义分别向徐垚出具了《专用收据》(编号为0000110、0000109、0000092)。上述四张《专用收据》上面均有经手人白松签名，并加盖“光大房地产经纪(大连)有限公司合同专用章”。白松称，其收到203,000元后，两次进行了银行资金监管并于后来分别解除资金监管，第二次解除资金监管后，其将该款项取出用于个人支配。原告和第一被告认可对该款项曾经做过银行资金监管，但由于第三人的原因后被解除监管。虽然三张专用收据上“款项用途”栏写有“购房定金”或“定金”，但徐垚和白松均认可三次款项用途实为购房首付款。2018年10月22日，徐垚通过银行贷款向王文支付了房款530,000元。王文已将案涉房屋过户到被告徐垚名下，徐垚已实际取得并使用案涉房屋。白松以光大公司名义收到上述定金和购房首付款合计233,000元，直至起诉时未向王文支付。原告王文尚未收到的购房款为238,000元(768,000元-530,000元)。2019年9月24日庭审中，第一被告徐垚向法庭出示了其于2018年11月14日通过微信转账方式交付给白松5000元钱的手机记录并称该付款为案涉款项，而原告和第三人认为该款项与购房款无关。后第一被告当庭自认，微信转账的5000元为第三人白松向其借款，确与购房款无关。另查，光大公司作为甲方(特许方)与白松作为乙方(受许方)于2017年7月1日签订了《特许经营合同》，约定：本合同“特许经营”是指拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源的企业以合同的形式，将其所拥有的经营资源，许可其他经营者使用；受许人按照合同约定在统一经营模式下开展经营并向特许人支付特许经营费用的经营活动。甲方将“光大地产”经营技术体系，在特许区域的非独占性特许权授予乙方，乙方有权在特许区域使用“光大地产”经营技术体系经营本合同所规定的特许业务。甲方授予乙方非独占特许权行政区域为城润万家店周边半径300米。特许权有效期限为自合同生效日起三年，即自2017年7月1日至2020年6月30日。本合同终止，乙方必须立即停止使用所有“光大地产”经营技术体系；应在合同终止后十日内将含有“光大地产”或任何类似名称、标记、称号等销毁或交付给甲方且不得作任何的备份；应立即停止以“光大地产”受许人名义刊登广告，包括但不限于立即将乙方营业场所内外含有“光大地产”标记或其他类似标识标记的招牌拆除，若乙方未能拆除，乙方在此授权甲方进入乙方场所内拆除所有含有“光大地产”字样的各种标志，以及标志乙方与“光大地产”关系的一切其他标志。再查，一审法院于2019年3月4日另行受理了2019辽0291民初1536号房屋买卖合同纠纷一案。在该案中，原告为王文，第一被告为徐垚，第二被告为光大公司，王文诉讼请求为“二被告连带给付剩余购房款30,000元(由定金转化而成)”。2019年7月11日，经王文申请，一审法院准予其撤回起诉，该案已审结。在该案审理中，经光大公司申请，一审法院委托辽宁学苑司法鉴定中心进行司法鉴定，鉴定意见为：2018年4月3日《房地产买卖合同》(编号为0000098)和白松向徐垚出具定金30,000元专用收据(编号为0000051)上所加盖的“光大房地产经纪(大连)有限公司合同专用章”与光大公司提供司法鉴定的同名样本印文不是同一印章盖印。本次重审庭审中，各方当事人对该鉴定意见均无异议，并且，第三人自认其向第一被告出具的另三张专用收据(编号为0000110、0000109、0000092)上加盖的印章与光大公司提供司法鉴定的同名样本印文不是同一印章盖印。又查，第三人白松涉嫌诈骗罪的刑事案件正在一审法院审理中，公诉机关所指控的犯罪事实中不包括本民事案件房屋买卖的事实。本案原审中，经王文申请，一审法院依法对案涉房屋进行了财产保全，保全价值238,000元。一审法院认为：卖方王文与买方徐垚以及居间方三方签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且买方已将530,000房款通过银行贷款给付卖方，卖方已将房屋过户给买方，买方已实际取得并使用房屋，故该合同应为合法、有效，相关当事人均负继续依约履行之义务。在第一被告已将包括定金在内的233,000元首付房款支付给第三人，而第三人并未将此款支付给原告，且除233,000元以外尚欠5000元房款的情况下，需要根据案件事实、证据和法律规定，对相关主体应承担的法律义务和责任进行评判。关于第三人收取233,000元款项行为性质的认定。1.《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效。”案涉合同签订和履行过程中，第二被告并未授权第三人另行刻有自己的印章在开展对外业务中使用，亦未授权其可以代收买方交付的购房款，而第三人在此情形下，引见买卖双方到具有第二被告“光大地产”标志和名称的城润万家店洽谈房屋买卖事宜、签订房屋买卖合同，到第二被告光大公司总店办理房屋买卖相关业务，并代收购房首付款，在合同和专用收据上均加盖其自行刻制的“光大房地产经纪（大连）有限公司合同专用章”。第三人的上述行为虽系无权代理但却存在有权代理的客观表象形式要素，作为其相对人的买卖双方有理由相信其为有权代理。2.第一被告将定金和购房款合计233,000元分次支付给第三人的行为，其目的是为了结清购房款，无据证明其存在与第三人之间的恶意串通或者该款项系与购房款无关的他项经济往来，而且在相信第三人具有代理权方面，其并无明显的主观过失。第三人收到该款项后，自称进行过两次资金监管，原告和第一被告也承认曾经作过银行资金监管，但根据现有证据，无据证明该款项一直或最终处于被监管状态。相反，第三人认可该款项最终由其个人取出占用，而未支付给卖方。居间方未按行业规范和合同约定确保将首付购房款实行银行资金监管，并擅自代收代管客户房款，应承担相应的法律后果。本案中，因资金监管方面出现问题，原告最终未获取首付购房款，其责任应归属于居间方而非买卖双方。3.第二被告在与第三人建立特许经营关系过程中，根据双方约定，其作为特许方对受许方具有教育、培训、指导的义务，即使解除合同后也应履行进入场所内清除所有含有“光大地产”字样的各种标志或者以一定方式向客户进行公示的义务。而第二被告并未完全履行对第三人特许经营过程中的监管控制义务。鉴于上述评析，第三人的行为已经构成表见代理。第二被告提出第三人不构成表见代理、光大公司不应承担向原告给付233,000元购房款责任的辩解意见，无事实和法律依据，一审法院对此不予采纳。关于欠付原告238,000元购房款的责任承担。在原告已履行将案涉房屋过户并交付给第一被告的合同义务情况下，由于第三人构成表见代理，其收取30,000元定金、203,000元购房款合计233,000元未向原告给付的责任，在本案中依法应由第二被告光大公司承担。庭审中第一被告最终自认2018年11月14日其向第三人微信转款5000元缘于第三人白松向其借款，第三人亦认为收到的5000元不属于购房款，一审法院确认该款项与案涉房款无关。由于原告与二被告之间对给付购房款已经产生争议，为有效解决纠纷，一审法院确认第一被告应承担向原告给付剩余购房款5000元的责任。原告关于要求二被告承担诉讼财产保全责任保险费、法律服务费的诉讼请求，因无明确法律根据，案涉房地产买卖合同中买卖双方对此内容亦未约定，故一审法院对该请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、于判决生效之日起十日内，被告光大房地产经纪(大连)有限公司向原告王文支付购房款合计233,000元(其中包括定金转化为购房款30,000元)；二、于判决生效之日起十日内，被告徐垚向原告王文支付剩余购房款5000元；三、驳回原告王文的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4870元，保全费1710元，合计6580元，由被告光大房地产经纪(大连)有限公司负担6442元，被告徐垚负担138元。本院二审期间，光大公司向本院申请调取：1.2017年4月至2018年4月期间徐垚和白松之间的通话记录；2.2017年4月至2019年12月期间徐垚和白松之间的微信聊天记录；3.白松犯诈骗罪的刑事侦查卷宗。因一审已经查明在白松涉嫌诈骗罪的刑事案件中，公诉机关所指控的犯罪事实中不包括本民事案件房屋买卖的事实，故光大公司的调证申请，本院不予准许。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：光大公司应否向王文支付购房款233,000元。本案现已查明的事实是徐垚向白松实际支付了233,000元，其中30,000元定金于2018年4月3日签订合同当日由徐垚以银行转账方式支付给白松，2018年6月通过银行转账给白松支付83,000元、50,000元，通过现金方式支付给白松70,000元。本院认为，徐垚向白松支付该款项的行为构成表见代理，理由如下：第一，本案无据认定徐垚在履行案涉《房地产买卖合同》过程中存在非善意或恶意。徐垚作为买方，其在《房地产买卖合同》签订后积极地支付定金和首付款符合情理，且三方实际进行过资金监管的操作，嗣后因故解除资金监管，徐垚将203,000元按照第一次支付30，000元定金的方式于2018年6月将款项交给居间方光大公司的代表白松。徐垚向银行申请的贷款530,000元亦于2018年10月22日向王文实际支付。第二，上诉人光大公司称徐垚的哥哥徐超与白松曾经是同事，但并未提供证据证明徐垚在2018年4月3日签订合同时已经明确知晓光大公司与白松于2018年3月解除加盟协议一节，徐垚称其对此并不知情。上诉人光大公司称徐垚与白松之间存在多笔民间借贷关系，但除了5000元微信转款以外，本案无证据证明徐垚与白松之间存在其他民间借贷关系，且案涉203,000元均系基于其他民间借贷关系进行的转款。原审结合现有证据，认定该款项系徐垚为履行《房地产买卖合同》而支付的购房款，并无不当。上诉人光大公司关于该款项的性质不是购房款的证据不足，本院不予采信。第三，对于徐垚而言，白松的行为具有构成表见代理的外观特征：三方系在沿用解除加盟前的具有光大公司标识的城润万家店签订的合同，并到光大公司总店办理过房屋买卖相关业务；白松在每次收款后均出具了加盖“光大公司”印章的收据。光大公司称其于2018年3月与白松解除加盟关系，但其对此未及时采取恰当的方式公示，亦未完全履行对白松特许经营过程中的监管控制义务，及时清除城润万家店关于“光大地产”的重要标识及格式文件等。本案无据认定徐垚在明知光大公司与白松解除了加盟关系的情况下，冒着买房人可能重复主张购房款的风险，与白松恶意串通、故意将房屋的首付款违规支付给白松个人。综上分析，白松的行为构成表见代理，徐垚作为买房人，已经将包括定金在内的购房款233,000元支付给居间方，即徐垚已经履行了233,000元购房款的支付义务，光大公司关于徐垚应基于合同的相对性需再次向王文支付购房款的主张，本院不予采信。因白松收取233,000元购房款的行为构成表见代理，其行为后果应由光大公司承担，原审判决光大公司向王文支付购房款233,000元（包括定金转化的3万元）并无不当。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第二款规定：“行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。”本案中光大公司对白松的特许经营监管存在明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系，光大公司关于其不承担责任的上诉意见，本院不予采信。光大公司可在承担责任后依照其与白松之间的特许经营合同向白松依法追偿。光大公司关于本案应中止审理的法律依据不足，本院不予采信。综上所述，光大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4870元，由上诉人光大房地产经纪（大连）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 孙利颖审判员 范瑞瑶二〇二〇年四月二日书记员 王 亮