山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终483号上诉人（原审被告）：枣庄金天鸿基置业有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区临山路312临山花园，统一社会信用代码：91370400760987741U。法定代表人:黄友才,总经理。委托诉讼代理人：薛连川，山东薛国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，山东薛国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘呈前，男，1984年7月10日出生,汉族,住山东省微山县。上诉人枣庄金天鸿基置业有限公司（以下简称金天鸿基公司）因与被上诉人刘呈前商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，通过互联网公开开庭进行了审理。上诉人金天鸿基公司的委托诉讼代理人薛连川、王东，被上诉人刘呈前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金天鸿基公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市薛城区人民法院(2019)鲁0403民初2734号民事判决，改判驳回刘呈前的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由刘呈前承担。事实和理由：一、《退房申请》复印件具有证明力，能够证明双方之间的商品房买卖合同已经解除，金天鸿基公司不再负有向刘呈前交付房屋的义务，一审判决交付房屋错误，双方的合同应当按照刘呈前申请退房处理。一审中，虽然双方对于金天鸿基公司持有的《退房申请》复印件的取得方式有不同意见，但是双方对于金天鸿基公司在庭审中提交的复印件是从刘呈前处取得，复印件的内容确实是刘呈前所写，刘呈前曾有退房的意思表示均是认可的。且一审中金天鸿基公司提交视频能够证明《退房申请》真实存在，系刘呈前亲笔书写，内容与《退房申请》复印件一致，结合金天鸿基公司在《退房申请》上的签字，能够证实双方就退房一事已经达成合意，是否能够提供原件不影响双方就解除商品房买卖合同已经达成合意的事实。该原件在刘呈前处，刘呈前应当提交该原件。二、一审判决金天鸿基公司支付违约金没有事实和法律依据。双方签订的商品房买卖合同约定2016年5月1日交房，2016年3月6日刘呈前申请退房，在约定的交房日期之前双方的合同已经解除，金天鸿基公司不负有交付房屋的义务，当然也不承担违约交房的违约金。另《退房申请》以及双方在一审中的主张也能够证实，刘呈前曾主动提出退房，双方对退房事宜也进行了一系列的协商，因而导致房屋延迟交付，过错并非金天鸿基公司造成，其无需承担违约金。刘呈前在一审中没有提供证据证明其实际损失，一审判决金天鸿基公司承担违约金没有依据。刘呈前辩称，一、金天鸿基公司应在规定的时间内依法向刘呈前履行交房义务。1.在一审庭审中，金天鸿基公司明确表示可以交房。2.金天鸿基公司提供的《退房申请》为复印件，不是刘呈前主动提交，且内容部分伪造，证据来源不合法，不具备法律效力。刘呈前若有意申请退房，必定会提交原件，并且签名按指印。3.金天鸿基公司是违约方，未经刘呈前同意无权解除合同，双方从未协商过退房事宜，3张交付房款收据仍在刘呈前手中。4.仅凭一张内容不真实的复印件，没有其他佐证能够证明合同已解除。二、金天鸿基公司应在规定的时间内依法向刘呈前支付违约金。双方签订的商品房买卖合同约定，金天鸿基公司应当于2016年5月1日前向刘呈前交付房屋，并于交付日7日前书面通知刘呈前，交付时应当出示约定的证明文件，上述义务金天鸿基公司至今未履行，构成违约，应按约定支付违约金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘呈前向一审法院起诉请求：1.判令金天鸿基公司履行交房义务；2.判令金天鸿基公司支付延期交房违约金147，651元；3.案件受理费由金天鸿基公司承担。一审法院认定事实：2015年9月7日，刘呈前与金天鸿基公司签订商品房买卖合同，约定：刘呈前购买金天鸿基公司开发的位于薛城区永福中路1476号金鼎国际商业广场X层X号建筑面积75.58平方米的房屋一套，总价款为248，153元。第十条约定：出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付商品房；该商品房交付时应当符合1.已取得建设工程验收合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十二条约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理(1)逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。2014年6月4日、2015年8月27日、2015年9月7日，刘呈前分三次向金天鸿基公司付清购房款248，153元。2016年上半年，刘呈前书写了一份金鼎国际商业广场退房申请。该申请书载明了业主姓名、所购房号、合同编号、合同金额、退房原因等内容。该申请书金天鸿基公司仅存有复印件，该复印件的落款日期为2016年3月6日。庭审中，刘呈前陈述金天鸿基公司处的复印件系金天鸿基公司法定代表人安排其秘书强行复印取得。金天鸿基公司陈述，该复印件系刘呈前主动交付取得。另外，该退房申请书复印件中还载明“同意刘呈前退房，黄友才，2016年3月9日”。另认定，金天鸿基公司当庭陈述可随时交房。一审法院认为，双方于2015年9月7日签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为有效合同。针对在履行合同的过程中，出现的退房申请书复印件的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条之规定，书证应当提交原件，提交原件确有困难的，可以提交复制品。本案中，金天鸿基公司向法庭提交的退房申请书为复印件，庭审中虽解释系刘呈前主动提交的复印件，但刘呈前对该情形予以否认。在此情形下，金天鸿基公司应当进一步举证证明刘呈前主动提交的的确为复印件。结合金天鸿基公司向法庭提交的证据，一审法院对金天鸿基公司提交的退房申请书复印件的证明力不予认可。故双方当事人应按照该商品房买卖合同全面履行各自的义务。按照双方约定，金天鸿基公司应当于2016年5月1日前向刘呈前交付该商品房，并于交付日的7日前以书面的形式通知买受人，且交付时应当出示满足第十条约定的证明文件。本案中，金天鸿基公司至今并未提交其已经书面通知交付的证据，也未提交已经出示第十条约定的证明文件，故金天鸿基公司在本案中构成违约，依法应承担违约责任。按照双方的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。鉴于双方约定的违约金系以日为单位累计计算违约金数额，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”根据上述规定，刘呈前主张的逾期交房违约金应从2016年8月20日开始计算至起诉之日2019年8月21日。鉴于刘呈前要求计算至2019年8月4日，故违约金的数额可以计算至2019年8月4日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，结合涉案房屋所处的位置、面积及刘呈前租房所支出的实际损失等因素，酌情将违约金的数额调整为50，000元。鉴于金天鸿基公司在庭审时陈述可随时交付该商品房，故一审法院对刘呈前要求金天鸿基公司交付房屋的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条之规定，判决：一、被告枣庄金天鸿基置业有限公司自判决生效后十日内向原告刘呈前交付位于薛城区永福中路1476号金鼎国际商业广场X层X号房屋；二、被告枣庄金天鸿基置业有限公司自判决生效后十五日内向原告刘呈前支付违约金50，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，237元，减半收取计3，618.5元，由被告枣庄金天鸿基置业有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题有两个：一是双方之间的商品房买卖合同是否已经解除；二是金天鸿基公司应否履行房屋交付义务并支付违约金。关于第一个焦点问题，刘呈前与金天鸿基公司之间签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。金天鸿基公司主张双方之间的商品房买卖合同已经解除，但其提供的《金鼎国际商业广场退房申请》系复印件，并未提供证据原件，且刘呈前对退房事宜不予认可。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第(四)项规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据，因此,该复印件不能单独作为认定双方合同已经解除的依据，金天鸿基公司未提供其他证据予以证明，一审法院对其证明力不予认可并无不当。金天鸿基公司关于商品房买卖合同已经解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题，合同双方均应按照合同约定全面履行义务，刘呈前已经按照合同约定付清房款，但金天鸿基公司至今未履行交房义务，其行为已经构成违约，应当继续履行交房义务并按约定支付违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，对于违约金的数额确定，双方虽在合同中作出约定，但一审中金天鸿基公司主张合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，结合涉案房屋面积大小、所处位置以及刘呈前租房所支出的实际损失等因素，酌定金天鸿基公司向刘呈前支付违约金50，000元于法有据，并无不当。金天鸿基公司关于其不负有交房义务、不需承担违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，金天鸿基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人枣庄金天鸿基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 英审判员 崔兆军审判员 朱海燕二〇二〇年四月十日书记员 张晓宇