山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0105民初1039号原告（反诉被告）：山东省建设建工集团房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：满建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏德华，山东天齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琦，山东天齐律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘良琛，男，1977年5月7日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：王宝民，山东全诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽，山东全诚律师事务所实习律师。原告（反诉被告）山东省建设建工集团房地产开发有限公司（以下简称建工集团公司）与被告（反诉原告）刘良琛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建工集团公司的委托诉讼代理人李琦，被告（反诉原告）刘良琛的委托诉讼代理人王宝民、高丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建工集团公司向本院提出诉讼请求：1、刘良琛向建工集团公司支付购房款24061元并偿付逾期付款违约金10000元；2、案件受理费由刘良琛负担。事实与理由：2002年3月24日，刘良琛购买了由建工集团公司开发建设的建工柳苑小区x号楼（现为五柳庄花园x号楼）x单元xxx室及地下室，总价款为224701元。但是，刘良琛至今尚欠建工集团公司购房款24061元。为此，建工集团公司诉至本院，提出如上所列之请求。刘良琛辩称，1、建工集团公司主张购房款余款已超诉讼时效保护期间。2、刘良琛未交纳剩余购房款是行使不安抗辩权，不应承担违约责任。3、刘良琛仅欠购房款22484元，并非欠24061元。4、建工集团公司所诉涉案楼号与事实不符，应为建工柳苑小区x号楼（现为五柳庄花园x号楼）x单元xxx室及地下室，总价款为127061元。刘良琛向本院提出反诉请求：1、建工集团公司支付刘良琛房屋面积差价款2041元；2、建工集团公司向刘良琛偿付因涉案房产无产权证而导致的拆迁补偿损失37581元、货币补偿奖励损失7516.2元；3、反诉案件受理费由建工集团公司负担。事实与理由：2002年3月10日，刘良琛购买了建工集团公司开发建设的建工柳苑小区x号楼（现为五柳庄花园x号楼x单元xxx室）x单元xxx室及地下室，总价款为127061元。但是，建工集团公司未能按约为刘良琛办理产权登记。因此，建工集团公司应当就此承担违约责任，向刘良琛偿付违约金。为此，刘良琛提出如上所列反诉请求。建工集团公司针对刘良琛的反诉辩称，1、刘良琛主张由建工集团公司承担违约责任并无依据。2、刘良琛要求建工集团公司支付拆迁损失亦无依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并将证据在卷佐证。依据当事人提交的证据及其庭审陈述，本院认定如下事实：1、2002年3月10日，建工集团公司（甲方）与刘良琛（乙方）签订《商品房购销合同》，主要约定：乙方购买甲方在天桥区清河路开发建设的建工柳苑小区x号楼x单元xxx室（建筑面积为93.85平方米）(注：后双方当事人经协议，将该房号变更为建工柳苑小区x号楼x单元xxx室）及东x号地下室，房款共计127061元；乙方于2002年5月10日前支付10000元（定金），于2002年7月1日前支付53531元，于2003年、2004年、2005年、2006年、2007年每年的7月1日前各支付12706元；对于后五年的付款，后两年的付款需按商业个贷利率支付利息；如乙方未按约付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息，利息应自本合同约定的应付款期限第二天起至实际付款之日止，按日万分之四计算；甲方须于2002年7月1日前将经竣工验收合格的商品房交付给乙方使用；如乙方在两年内付清房款，则甲方在乙方入住后两年内办理完房产证；如乙方在入住后两年以上付清房款，则甲方在乙方付清全部房款后三个月内为乙方办理完房产证；房屋实际面积与暂测量面积的差别如不超总面积的±0.8%，房屋总价款不变，超出总面积的±0.8%，单价不变，房款总金额以实际面积为准。除约定了上述主要内容外，合同还对涉案房屋保修责任、设计变更等等事项进行了约定。上述合同签订后，建工集团公司于2002年8月31日将涉案房屋交付予刘良琛，刘良琛亦向建工集团公司交纳了购房款计104577元，现尚欠22484元未予交纳。2、建工集团公司自认，在签订涉案《商品房购销合同》之时以及其后至今涉案房屋一直未曾取得商品房预售许可证。虽然刘良琛曾要求查看包括商品房预售许可证在内的相应证件，但建工集团公司一直未能提供。3、建工集团公司与刘良琛均认可涉案房屋未办理产权登记。4、2016年3月3日，刘良琛与济南市天桥区城乡建设委员会签订《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》，主要约定：刘良琛产权所有的被征收的建工柳苑x号楼（即涉案房屋现楼号）x单元xxx室（建筑面积为92.28平方米），货币补偿金额为714039.57元（按95%计算），刘良琛选择货币补偿方式，刘良琛需于2016年3月3日前腾空涉案房屋，并将其交付于济南市天桥区城乡建设委员会拆除。另，该协议还对涉案房屋装饰装修补偿、附属物补偿、设备迁移补偿及其他费费用等事项进行了约定。5、刘良琛自认，涉案房屋现已被济南市天桥区城乡建设委员会实际征收。对此，建工集团公司予以认可。基于上述事实，建工集团公司才诉至本院要求刘良琛支付剩余购房款24061元并要求其偿付逾期付款违约金10000元；而刘良琛则以建工集团未能为其办理涉案房屋产权登记等理由提起反诉，要求建工集团公司支付房屋面积差价款2041元、拆迁补偿损失37581元、货币补偿奖励损失7516.2元。诉讼中，因涉案房屋在预售时未能取得商品房预售许可证，涉案《商品房购销合同》可能为无效合同，本院就此向双方当事人进行释明后，建工集团公司当庭将其主张变更如下：如涉案《商品房购销合同》为无效合同，则要求刘良琛赔付建工集团公司实际损失24061元及自2006年7月1日起至2016年1月1日止的利息损失10000元；刘良琛亦当庭将其主张变更如下：如涉案《商品房购销合同》为无效合同，则要求建工集团公司赔付损失，损失数额即按房屋面积差价款2041元、拆迁补偿损失37581元、货币补偿奖励损失7516.2元予以主张。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，依建工集团公司自认，双方当事人在签订《商品房购销合同》之时以及其后至今，建工集团公司一直未能就涉案房屋取得商品房预售许可证，因此，双方当事人所签订的《商品房购销合同》违反了上述规定，属无效合同。合同无效之后果，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，在合同无效的情况下，双方当事人均不能再依据《商品房购销合同》之约定予以主张权利，而仅能围绕合同无效之后果予以主张其权利。也即，无论系建工集团公司要求刘良琛支付剩余购房款并赔付违约金的请求，还系刘良琛所提要求建工集团公司支付违约金并赔偿损失的反诉请求，均因《商品房购销合同》无效而无法再予以主张，双方当事人能够进行主张的，应系《商品房购销合同》无效所致的权利。鉴于双方当事人在经本院释明后均已明确了其变更后的请求，所以，对于双方当事人所提原本诉请求及反诉请求本院不再予以论述。对于双方当事人在经本院释明后所提之请求，本院分析如下：1、对于建工集团公司的请求。鉴于涉案房屋已被征收，刘良琛无法再向建工集团公司予以返还，故本案已不存在当事人之间相互返还因《商品房购销合同》所取得的财产之必要。但是，因刘良琛已实际占有了涉案房屋，并未付出相应合同对价，故应当就此向建工集团公司予以折价补偿。刘良琛因涉案房屋被征收所获得的对价应视为涉案房屋现价值，按理应当以此为标准来计算建工集团公司的损失，该现价值远超建工集团公司于本案中所主张的损失数额，故建工集团公司要求刘良琛按照其尚欠的房款余额（应以建工集团公司于诉讼中自认的尚欠购房款22484元为准）赔偿损失合理有据，对此本院予以支持。因建工集团公司所主张的系合同无效后的损失，故其要求刘良琛自2006年7月1日偿付利息损失并无依据，且导致涉案合同无效其本身即有过错，因此，对其要求刘良琛偿付利息损失的请求本院不予支持。2、对于刘良琛的反诉主张，如上所述，刘良琛本就未能向建工集团公司支付合同对价，在签订涉案合同时亦有过错（在建工集团不能提供商品房预售许可证时仍签署涉案合同），且其现已因涉案合同获得相应拆迁利益，所获拆迁利益远超其所付出的合同对价，对于其拆迁利益损失及其他损失其提交的证据亦无法予以直接证实，故其再要求建工集团公司赔付其损失并无依据。因此，对于刘良琛的反诉请求，本院均不予以支持。关于诉讼时效，因建工集团公司于本案中经本院释明后所主张的系涉案合同无效后的损失赔偿问题，应自涉案合同被认定为无效之时起算诉讼时效，故建工集团公司该主张不存在超出诉讼时效保护期间的问题。综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘良琛于本判决生效之日起10日内赔付原告山东省建设建工集团房地产开发有限公司损失22484元；二、驳回原告山东省建设建工集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘良琛的全部反诉请求。本诉案件受理费650元，由原告山东省建设建工集团房地产开发有限公司负担221元，被告刘良琛负担429元；本诉财产保全申请费370元,由原告山东省建设建工集团房地产开发有限公司负担126元，由被告刘良琛负担244元；反诉案件受理费490元，由反诉原告刘良琛负担。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  张清国审判员  曹新建审判员  田炳美二〇一七年七月二十五日书记员  苏 婷