新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4301民初1019号 原告：柏成，男，1970年3月17日出生，汉族，无固定职业。 委托诉讼代理人：程秀岩，新疆兰河律师事务所律师。 被告：北屯红河房地产开发有限责任公司。住所地，北屯阿山路红河小区内。 负责人：孔德水，系该公司经理。 委托诉讼代理人：周湖，新疆克兰律师事务所律师。 原告柏成与被告北屯红河房地产开发有限责任公司（以下简称红河房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年8月27日立案后，作出（2018）新4301民初615号民事判决书。原告柏成不服判决，提起上诉。2019年7月8日阿勒泰地区中级人民法院作出（2019）新43民终157号民事裁定书，撤销原判发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告柏成委托诉讼代理人程秀岩到庭参加诉讼、被告红河房地产公司第一次开庭未到庭参加诉讼、第二次开庭被告红河房地产公司的委托诉讼代理人周湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柏成向本院提出诉讼请求，请求判令1、被告返还房款188000元，赔偿已交房款一倍188000元及房屋装修费100000元，承担原告支出全部费用的利息损失67680元（2012年12月5日至2018年4月30日），共计543680元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月17日，原告为经营家庭宾馆，购买被告位于××路房屋，面积为144.8平方米。双方约定被告为原告办理房屋银行按揭贷款手续。原告依照约定缴纳了房款、维修基金、契税、银行保证金等共计188000元。2012年12月，被告向原告交付了房屋。原告对该房屋进行了装修，并准备开始营业家庭宾馆，但被告一直未办理银行按揭手续、房屋消防手续、房产手续，导致原告一直无法正常经营，给原告造成巨大经济损失。原告到城建规划局了解情况得知被告出售的房屋为开发商自用房，不具备商品房销售条件，无法办理房产手续。 被告红河房地产公司辩称，原告从被告处购置房屋，双方形成买卖合同关系。原告占有被告房屋经被告多次催要未按约定交清房款；原告将房屋私自改为宾馆对外经营；原告私自违反房屋用途装修房屋。原告违约在先，其要求被告退还房款、支付利息，于法无据；被告未违约，不应向原告支付违约金。 原告柏成为证明自己的主张向法庭出示如下证据： 证据1-1、2012年4月17日被告出具的10000元收款收据一张。证明原告购买被告248.27平方米房屋，向被告交付购房定金10000元，该定金应最终抵作房款；该收据上注明房屋单价2588元/平方米，可享5%的优惠价格，按照5%优惠后房屋价格为每平方米2458.60元/平方米。1-2、2012年5月4日被告向原告出具的130000元收款收据一张。证明原告向被告交付了购房款130000元，履行了付款义务。1-3、2012年12月5日被告向原告出具的15972元收款收据一张,证明原告缴纳房款15972元。原告证据1-1、1-2、1-3金额共计155972元，证明被告向原告出售的××屯，144.80平方米，价款是355972元，原告已支付部分房款。1-4、2012年12月5日被告向原告出具的收据一张，被告代收原告维修基金8251元、契税10677.80元。证明被告收取原告相应的费用，但至今也未向相关部门缴纳，被告应当支付利息。1-5、2012年12月5日被告向原告出具的13000元收据一张。证明原告向被告缴纳部分房款，双方约定余款由被告为原告办理按揭。被告向原告收取贷款保证金13000元后未办理贷款业务，该款被告应支付利息。1-6、2012年12月5日被告向原告出具的装修押金款收据一张，金额为800元。证明被告已按照约定将北屯天源小区附属工程一102室交付给原告使用，原告已自行装修，被告收取的装修押金款800元应予返还并支付利息；以上证据共同证明原告向被告实际缴纳房款及相关费用189200元，诉讼请求188000元计算错误，经考虑原告不变更诉讼请求。 证据2、原告房屋装修票据2-1至2-25，共计25张，总计金额232655元。证明原告对该房屋进行了装修，被告的行为给原告造成经济损失。 证据3、涉案房屋装修照片一组4张。证明原告对房屋进行装修。 证据4、涉案房屋的照片2张，证明北屯天源小区附属工程一、附二楼房与1、2号楼房的区别在1、2号楼有商品房买卖许可证，附属工程一、附二楼没有商品房买卖许可证。 证据5、原告从中国人民银行调取的原告个人信用报告。证明原告个人征信没有问题，被告故意隐瞒所售房屋没有商品房买卖预售许可证的事实，谎称原告个人征信有问题。 证据6、2018年11月21日阿勒泰市住房和城乡建设局北屯建设分局证明一份。证明被告出售给原告的××屯没有取得商品房买卖预售许可证，被告故意隐瞒原告。 经被告红河房地产公司质证对原告证据1-1的真实性、合法性均认可，对证明目的不认可，原告在被告处购置了房屋，缴纳定金10000元，因其房款尚未付清，双方并未约定该定金是否抵购房款。被告对原告证据1-2的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，原告购置库房缴纳房款130000元，房款尚未付清，仍需履行支付房款的义务。对原告证据1-3的真实性、合法性、关联性认可，证明目不认可，被告认为该款是购买库房的购房款。被告对原告证据1-4、1-5庭后出具证明认可收到相应购房款。被告对原告证据1-6的真实性、合法性、关联性认可，原告缴纳的是库房的装修押金。被告对原告第二组证据的证明目的不予认可，原告购置的是库房，原告改变房屋用途所产生的费用应由其自行承担。原告第三组证据，不予认可，无法反映原告所购买房屋的具体情况。第四组证据，真实性无法确认，无法反映原告所购房屋的位置，原告购置的是库房。被告对原告第五组证据的真实性无法确认，对证明目的不认可，原告个人征信存在问题，所以无法为原告办理房屋贷款手续。被告对第六组证据的真实性没有异议，对于原告的证明目的不认可，原告购置的是库房不是物业用房。 被告红河房地产公司为反驳原告柏成的主张向法庭出示证据： 1-1、2011年阿勒泰市北屯天源住宅小区1、2号商品住宅楼企业投资项目备案登记表；1-2、2012年5月25日阿勒泰市北屯天源住宅小区1号、2号商品住宅楼建设工程施工许可证；1-3、2011年6月9日被告天源小区住宅楼建设用地规划许可证；1-4、2012年被告天源小区附属工程一、附属工程二施工图设计文件审查合格书。证明被告作为建设单位开发阿勒泰市北屯天源住宅小区1、2号商品住宅楼及商品附属工程一、二项目。 2-1、2012年阿勒泰市建设局北屯建设分局制作的天源小区定线、验线、核准单、2-2、天源小区规划审批表。证明原告购置的房屋为库房，该库房符合规划，属于合法的自有房屋。 经原告柏成质证对被告红河房地产公司证据对于证据1、2的真实性、合法性、关联性及证明目的认可。 本院认证意见。对原告证据1-1真实性予以确认，该款为定金，现被告无法为原告办理房产证，被告将该款退还原告。证据1-2收据确认，根据收据上的标注可以证实原告支付了库房小二楼一层房款130000元。庭审中查明被告于2012年12月5日将天源小区附属工程一102室交给原告，故证据1-3上标注所收款项虽标注为附属工程一202室，因被告最终确定向原告交付的房屋为附属工程一102室，本院确认原告所付房款为附属工程一102室的购房款。本院对原告证据1-4、1-5、1-6中原告向被告交付的金额予以确认。原告证据2-13、2-14、2-15为白条，且其中没有说明所列金额是何款项，本院不予确认；2-21中2400元购买小天鹅洗衣机保修单上无卖方盖章，对该票据本院不予确认；2-23、编号6752291收款收据内容字迹不清本院不予确认。原告证据2-1购买空调5台7095元、证据2-2中2013年4月28日定做塑钢门窗、纱窗费用21000元、证据2-3购买防盗门8230元票据、证据2-4购买太阳能2900元、证据2-5购买自动上水仪1台10000元、证据2-6装修材料款18550元、证据2-7、购买装修材料18025元、证据2-8、装修材料款票据2430元、证据2-9、购买灯具1780元、证据2-10改水改电费8000元、证据2-11、改下水道费用5000元、证据2-12购买油漆款5000元的票据、购买乳胶漆墙纸11000元票据，共计16000元、证据2-16购买清洁球阀及特变线等3028元、证据2-17、马桶等12870元、证据2-18日丰管等5562元、证据2-19油漆及糯米胶等17785元、证据2-20、油漆及腻子粉等21900元、证据2-22、购买创维TCL电视8台14400元、创维电视1台4300元、购买油烟机及燃气灶1套3800元，合计金额22500元票据、证据2-24、购买窗帘6000元、证据2-25、购买弹垫5050元票据上分别有售货单位盖章、具体的货物名称、种类、数量、购货人名称、且购货时间在2012年12月5日原告收到被告交付的房屋后，实际进行装修、购买家具、家电，使用房屋的事实相符，本院对相应票据本院予以确认。经核算原告装修花费、购买家具、家电的花费共计210677元，原告只主张100000元装修、购买家具、家电的费用，本院对原告第二组证据的证明目的予以采信。本院对原告证据3予以确认。原告证据4中两张照片与被告证据2-1中的定（验）简线图中房屋的位置相对应，该图中显示2号楼对面标注的“库房”与原告照片中标注的附属一工程位置相对应。本院对原告证据4为涉案房屋的照片予以确认。证据4中未显示出附属工程一、附属工程楼房是否办理了商品房买卖许可证，本院对原告的该证明目的不予采信。原告证据5可证实原告银行征信无不良记录。原告证据6为单位出具的证明，被告对其真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认；将被告证据定（验）简线图物业用房标注的位置与原告证据照片中2号楼及附属房屋的位置进行对照，原告所购买房屋在图纸上标注为库房。该证据结合被告证据1、2可以印证原告所购房屋未取得商品房预售许可证。本院对被告证据1予以确认。对被告证据2的真实性予以确认。被告向原告出售的房屋未取得商品房预售许可证；被告提供建设审批手续中均载明为所开发商品房的附属工程。对被告证据2证明涉案房屋为库房的证明目的予以确认。 本案经审理认定事实如下：2012年原、被告口头约定原告购买被告位于××镇房屋。2012年被告向原告出具10000元收款收据，注明收到库房一层定金10000元。2012年5月4日原告向被告缴纳房款130000元，被告向原告出具收款收据，注明预售库房小二楼一层房屋，面积248.27平方米的房屋，单价2588元／平方米,每平方米可优惠5%。2012年12月5日原告向被告交付房款15972元，被告向原告开具收款收据虽注明所收款项为附属一楼房202室，但2012年12月5日被告向原告实际交付的××屯。 2012年12月5日被告收取原告维修基金8251元、契税1067.78元、办证费500元。2012年12月5日被告收取原告房屋银行按揭贷款保证金13000元，承诺为原告办理购房贷款手续。2012年被告收取原告装修押金800元。被告于2012年12月5日将天源小区附属工程一102室房屋交给原告。原告收到房屋后对房屋进行了装修，并添置家具、家电，作为宾馆对外经营使用。2012年至2013年经核算原告房屋装修、购买空调5台、购买太阳能、自动上水仪、购买TCL电视8台、创维电视1台、油烟机及燃气灶1套、弹垫3个、窗帘花费共计210677元。 2012年5月25日北屯镇建筑工程规划审批表报建项目包括北屯天源小区1号楼、2号楼、附属工程一、附属工程二；其中附属工程一为地上一层地下一层。附属一工程未按照规划图纸地上一层地下一层进行施工，实际将两层均建造为地上房屋。北屯天源小区1号楼、2号楼已于2012年9月29日取得商品房预售许可证；附属工程一、附属工程二在北屯镇建筑工程规划审批表上分别标注为库房和物业用房，均未注明取得商品房预售许可证。以上房屋的建设方均为被告。2018年住建局出具情况说明一份，内容为天源小区附属工程一并非为商业用房，该房屋未取得商品房预售许可证。 本案争议焦点：原、被告之间的房屋买卖合同是否有效，被告应否向原告退还房款188000元，赔偿已交房款一倍损失，赔偿原告房屋装修、添置家具、家电损失100000元，承担原告所付款项的利息损失67680元。 本院认为，原、被告口头约定被告将其开发的北屯天源小区房屋附属工程一中的房屋向原告出售。原、被告虽未签订书面的商品房买卖合同，但被告出售的房屋在城镇，且被告承诺原告的房屋能够办理房产证。原、被告之间的房屋买卖合同应当认定为商品房买卖合同。被告将未取得商品房预售许可证的商品房附属房向原告出售，且称该房可以办理房产证，可认定被告将涉案房屋作为商品向原告出售。根据《最高人民法院》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告向原告出售房屋时未取得商品房预售许可证，且至本案法庭辩论终结前被告仍未取得商品房预售许可证，故原、被告之间的商品房买卖合同无效。根据《最高人民法院》第九条第(一)项的规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者通过虚假商品房预售许可证明导致合同无效的，原告有权请求被告返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。本案被告隐瞒涉案未取得商品房预售许可的事实，应向原告返还已付购房款、赔偿损失、承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。 原告向被告交付的费用包括房款130000元、15972元各一笔、购房定金10000元、被告代收原告房屋维修基金8251元、契税10677.80元、办证费500元、房屋银行按揭贷款保证金13000元、装修押金800元，共计189200.80元。原告只要求被告返还189200.80元费用中的188000元，本院予以支持。原告向被告交付的189200.80元费用中130000元、15972元两张票据中注明为房款；购房定金在合同正常履行的情况下，应当抵作房款，故原告向被告交付的购房定金10000元应当算作购房款。原告要求被告以188000元为基数，赔偿原告一倍经济损失。本院确认原告交付的购房款为155972元（130000元+15972元+10000元）。被告应按照已付房款155972元为基数赔偿原告一倍房款损失。被告收取原告房款155972元，占用原告资金，给原告造成经济损失。被告应按照同期中国人民银行同期贷款利率向原告赔偿2012年12月5日至2018年4月30日资金占用期间的利息损失。对照中国中国人民银行历年贷款利率表，2015年12月5日始，5年期间同期人民银行贷款利率年息6.55%。被告应向原告支付所收取房款155972元2012年12月5日至2018年4月30日资金占用期间的利息损失为51080.83元（155972×年利率6.55%×5年）。被告收取原告的房屋维修基金8251元、契税10677.80元、办证费500元、房屋银行按揭贷款保证金13000元、装修押金800元，共计33228.80元，并非购房款，被告无需按照已付一倍房款的标准赔偿原告经济损失。被告占用原告资金33228.80元，应按照同期中国人民银行同期贷款利率向原告赔偿2012年12月5日至2018年4月30日资金占用期间的利息损失。被告应向原告支付33228.80元2012年12月5日至2018年4月30日资金占用期间的利息损失为10882.43元（33228.80元×年利率6.55%×5年）。同时原告应向被告返还涉案房屋。原、被告约定被告购买原告房屋一套，但被告向原告出具的两份购房款收据中分别注明为附属工程一102和附属工程一202室，被告实际向原告交付的××屯，本院确认原告购买房屋为北屯天源小区附属工程一102室。 原告2012年收到房屋后对房屋进行装修并经营使用。被告将未取得商品房预售许可证的房屋向原告出售，导致合同无效，被告存在过错。被告应当赔偿原告涉案房屋的装修损失。原告收到房屋后作为宾馆使用，购置了用于宾馆使用的家具、家电，因合同无效，无法继续使用。被告应当赔偿原告为经营宾馆购买家具、家电的损失。经核算本院确认原告装修花费、购买家具、家电的花费共计210677元。原告装修房屋、购买家具、家电后一直在对涉案房屋进行使用，被告应按照装修房屋、购买家具、家电折旧后的损失进行赔偿。原告装修、购买家具、家电花费210677元，原告只主张100000元损失，本院予以支持。被告应向原告赔偿装修、购买家具、家电损失100000元。同时涉案房屋装修、原告为涉案房屋所购置现有的家具、家电归被告所有。 综上，被告向原告返还已付购房款155972元及房屋维修基金等共计188000元、已付房款155972元的利息损失51080.83元、赔偿原告一倍已付购房款155972元、返还收取原告的房屋维修基金等33228.80元资金占用期间的利息损失10882.43元、赔偿原告房屋装修、购买家具、家电损失100000元。本院对于原告的其他诉讼请求不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第九条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告北屯红河房地产开发有限责任公司向原告柏成返还购房款、房屋维修基金、契税、办证费、房屋银行按揭贷款保证金、装修押金，共计188000元，原告柏成同时向被告北屯红河房地产开发有限责任公司返还北屯天源小区附属工程一102室； 二、被告北屯红河房地产开发有限责任公司赔偿原告柏成一倍购房款155972元，购房款155972元资金占用利息损失51080.83元，赔偿原告房屋维修基金8251元、契税10677.80元、办证费500元、房屋银行按揭贷款保证金13000元、装修押金800元资金占用利息损失10882.43元，房屋装修、购买家具、家电的损失100000元，共计317935.30元，北屯天源小区附属工程一102室房屋装修、原告柏成为使用北屯天源小区附属工程一102室所购置现有的家具、家电归被告北屯红河房地产开发有限责任公司所有； 三、以上判决一、二项费用共计505935.30元，由被告北屯红河房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内支付原告柏成； 四、驳回原告柏成其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9238元，由原告柏成负担379元；由被告北屯红河房地产开发有限责任公司负担8859元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。 审 判 长 郑     利 审 判 员 王     博 人民陪审员 李  建  民 二〇二〇年四月三日 书 记 员 多斯波力叶尔波