河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1171号上诉人（原审被告）：郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地郑州高新区冬青街55号。法定代表人：姚桂兰，该公司经理。委托诉讼代理人：王松，河南格思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张杰，男，1972年11月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：高治平，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人:闫艳，河南路德律师事务所实习律师。上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司（以下简称加速器公司）因与被上诉人张杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初20845号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。加速器公司上诉请求：1、请求依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初20845号民事判决书第一项，依法发回重审或改判；2、本案一、二审诉讼费用、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院忽视上诉人和被上诉人履行合同时发生情势变更的客观情况，认定上诉人承担违约责任，属事实认定不清，适用法律错误。自2016年8月之后，郑州市因政府部门职能调整，原在房管局办理的不动产登记改为到不动产局进行不动产登记，相关不动产登记工作均受到了影响。而且，被上诉人购买的本案所涉房屋位于郑州高新企业加速器产业园，该产业园系上诉人在工业用地上建设的科技园区。该园区不同于一般商品房住宅小区，园区内的房屋也不属于商品房，园区相关不动产登记工作的办理受政策的影响更大。在上述政府部门职能调整时，就整个高新区相关产业园不动产证登记办理也进行了部门调整，相应政策也有所变化。在2017年，因高新区某产业园出现问题，整个高新区相关产业园的不动产登记均暂停办理。而原本根据郑州高新区管委会主任办公会议纪要《郑开会纪〔2013〕15号》文件第八项，加速器产业园房产转让是经过高新区管委会准许的，也可以办理相关产权证书。但在2018年高新区产业园恢复办理不动产登记时，又因为高新区管委会主任会议纪要《郑开会纪〔2018〕15号》第四项中，关于不动产登记涉及工业用地分割转让问题中遗漏了郑州高新企业加速器产业园。再次导致加速器产业园不动产权属证书办理遇到困难。而且根据高新区管委会政策要求，购买园区内的房屋办理产权证书前应当进行入园审批。而因高新区管委会政府部门职能调整，从2019年起，该入园审批由原来的河南省国家大学科技园管理办公室负责改为由高新区梧桐园区运营中心负责。根据梧桐园区运营中心的政策要求，在郑州高新企业加速器产业园办理不动产权属证书的企业或个人，该企业本身或该个人的关联企业（比如个人是该企业的股东、法定代表人等）的工商登记和税务登记地址必须办至郑州高新企业加速器产业园内。以上种种情况均不是上诉人在签订合同时可以预见和控制的，应属于情势变更。一审法院忽视上述种种政策调整、变化情况，简单认定被上诉人未在合同约定的期限内获得房屋权属证书，就判决上诉人承担迟延办证的违约责任，属事实认定不清，适用法律错误。二、一审法院判决按照年利率6％计算被上诉人迟延办证期间的损失，属适用法律错误，造成合同双方权利义务严重失衡。首先，本案属于买卖合同纠纷。上诉人作为出卖方，合同主要目的是获得合同约定中房屋出卖后的全部价款；被上诉人作为买受方，合同主要目的是获得合同中约定的房屋。而本案诉争的房屋，上诉人已经交付给了被上诉人，被上诉人也在该房屋内办公，其未获得本案所涉房屋的权属证书并不影响其对该房屋占有、使用、受益的权利，并未给被上诉人造成实际损失。而且在一审庭审中，被上诉人也确实并未提供任何证据证明其因未获得房屋权属证书而遭受到了损失。至于目前房屋被查封，被上诉人也可以行使其他相关救济权利（例如通过执行异议或执行异议之诉）来阻却该查封。其次，双方签订的《房产转让协议》中也并未就若发生迟延办理房屋权属证书的情况而会产生违约责任以及违约金或违约金的计算方法。一审法院酌定的年利率6％明显是参考的民间借贷纠纷案件的迟延还款的利息计算方式，完全与本案的纠纷形式不符。结合本案案情，在本案房屋所属土地被查封前，上诉人在履行合同中并无违约责任的情况下，法院应当根据本案的实际情况，按照公平合理的原则就被上诉人的过高主张进行调整，可以从房屋被查封后，参照双方合同中关于延迟交房的违约责任来酌定。但一审法院判决上诉人以被上诉人己付购房款为基数，从合同约定的办理证书截止日起，按照民间借贷纠纷案件的6％的年利率标准计算所谓被上诉人的损失，明显未从公平角度出发，造成本案合同双方权利义务严重失衡。该计算方式对上诉人来讲是极其不公平的。综上所述，一审法院事实认定不清、适用法律错误，本案应当依法发回重审或改判。被上诉人张杰辩称：一、上诉人主张其违约行为是情势变更造成的没有法律依据，一审法院判决上诉人对被上诉人承担违约责任合法，应予维持。上诉人依据郑开会纪〔2013〕15号、郑开会纪〔2018〕15号文件，声称逾期过户是郑州高新区管委会政策变更、机构改革等情势变更原因造成的，该主张没有法律依据。首先，前述两份文件内容并不涉及案涉房屋的过户登记问题。其次，该两份文件作为郑州高新区管委会的办公会议纪要，仅是该管委会制定的工作部署文件，不能具有改变双方房产转让协议约定的法律效力。最后，按照上诉人所说，2016年8月份郑州市开始调整政府部门职能，而被上诉人与上诉人签订房屋转让协议是在2017年4月10日，即双方签订房产转让合同时，政府部门职能调整就已经开始，上诉人应当预见到房屋过户可能存在的困难，其在双方房产转让合同中作出意思表示，逾期过户的风险理应由上诉人承担。上诉人将政府职能调整辩解为“情势变更”，既颠倒了事件发生的先后顺序，又对“情势变更”的法律要义进行了错误理解，其主张没有法律依据。双方签订房屋买卖合同的目的在于转移房屋的所有权，被上诉人作为买受人按照合同约定支付了房屋全部价款后，作为出卖人的上诉人有义务按照合同约定交付房屋并协助买受人办理过户登记。上诉人仅交付房屋，迟迟不按约办理过户登记，使被上诉人无法完整享有对房屋的所有权，虽然被上诉人已经占有、使用案涉房产，但无法行使处分权，不能利用房产所有权中的处分权进行担保，进行企业融资，造成损失是必然的，上诉人的行为已经构成违约是客观事实，其以“房屋已经交付，不影响被上诉人对案涉房屋占有、使用、收益的权利，并未给被上诉人造成实际损失”作为其不承担违约责任的辩解，罔顾事实，不能成立。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由此可见，承担逾期过户的违约责任并不以受有实际损失的具体发生为前提。故一审法院判决上诉人对逾期过户承担违约责任于法有据，应予维持。二、一审法院以案涉房屋目前存在多次查封，请求过户现不具有履行可能性为由，驳回被上诉人办理过户登记的诉求，处理草率，既浪费诉讼资源，又增加当事人诉累。第一，一审法院认为过户不具有履行可能性，与实际情况不符。事实上，虽然案涉房屋存在多次查封，但被上诉人作为案涉房屋的二次轮候查封申请人，已经依法向案涉房屋的首封法院（即贵院）提出案外人执行异议，现正处于异议审查阶段。根据本案实际情况，结合相关法律法规，被上诉人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条关于案外人申请排除强制执行的规定，案涉房屋的查封具有依法排除的合法途径，过户条件能够成就，判决过户并非不能执行。第二，民事审判应当尽可能通过一次审判做到纠纷的全盘、彻底解决，一审法院在没有查清案件事实的情况下，以案涉房屋现不具有履行可能性为由，武断地驳回被上诉人的过户诉求，并未实际解决纠纷，这种处理方式无疑增加了当事人的诉累和维权成本，既浪费司法资源，也有违“案结事了”的民事裁判原则，不利于促进社会和谐。综上所述，一审法院判决上诉人承担逾期过户的违约责任是合法有据的，应予以维持。上诉人加速器公司的上诉请求和理由没有事实和法律依据，应当予以驳回。张杰向一审法院起诉请求：1、被告将位于长椿路23号11号楼1至4层的房屋(郑房权证字第××号)过户登记给原告。2、被告承担逾期过户违约金（按银行贷款基准利率年4.75%的1.5倍计算，自2017年7月31日计算至实际履行过户登记之日。暂计算至2019年4月30日为1246875元)。一审法院认定的事实:2017年4月10日，原告作为受让方（乙方），被告作为转让企业（甲方），签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份，约定：乙方所购标的物位于郑州市××区长××楼（建筑号为C8-4号楼），标的物建筑面积为899.54平方米，地上4层，预约转让价款为1000万元。本协议签订之前乙方需向甲方支付购房款500万元，剩余房款500万元于2017年6月20日之前付清，甲方应在2017年4月20日前，将标的物交付乙方。乙方按约定将全部剩余房款支付给甲方后，甲方于2017年7月30日前配合乙方将不动产证过户办理到乙方名下（乙方须配合缴纳各类产证办理费用），乙方应积极配合甲方办理相关手续。上述合同签订后，原告依约向被告付清了购房款。一审法院另查明:1、本案房屋已于2016年4月22日取得了房产证，证号为郑房权证字第××号，所有权人为被告。2、原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示本案房屋无预告信息、无抵押信息，自2019年3月26日至2019年10月25日期间有多次查封信息。以上事实，有原告提交的郑州高新企业加速器产业园房产转让协议、房屋所有权证复印件、不动产登记资料查询结果证明、（2018）豫0191民初3192号民事判决书打印件各一份、付款凭证一组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有希拓生物科技有限公司营业执照一份，欲证明因被告逾期过户登记给其造成有融资损失。因该证据并不足以证明原告该证明目的，对该证据本院不予采纳。被告提交有会议纪要复印件二份、情况说明复印件一份，欲证明为原告逾期过户登记的责任并不在被告。因上述证据并不能证明被告该证明目的，故对上述证据该院不予采纳。一审法院认为，原、被告签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同签订后，原告已按约定向被告支付了全部房款，被告应按合同约定将该房屋的权属证书办理至原告名下。该合同约定，乙方按约定将全部剩余房款支付给甲方后，甲方于2017年7月30日前配合乙方将不动产证过户办理到乙方名下。本案房屋已于2016年4月22日登记至被告名下，被告至今未将该房屋的权属证明办理至原告名下，且因其个人债务原因导致该房屋被法院多次查封，现已无法办理过户手续，其该行为已构成违约。原告请求被告将本案房屋过户登记至其名下，因该房屋目前存在多次查封，其该请求现不具有履行的可能性，故对其该请求现不予支持。原告请求被告自2017年7月31日起向其支付违约金。因双方签订的转让协议并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，该院酌定按年利率6%的标准计算该违约金。因本案房屋暂不具备办理过户登记条件，故该院认定被告应以房屋价款1000万元为基数，按年利率6%的标准支付原告自2017年7月31日至本案判决之日（共计866天）的违约金，经计算为1423562元（1000万元×6%×866/365）。从判决作出之日后至实际办理过户登记之日止的违约金尚未产生，该院暂不予处理。对于原告请求违约金数额过高部分该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于判决生效后10日内，支付原告张杰违约金1423562元；二、驳回原告张杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8011元、保全费5000元，由被告负担。本院二审期间，上诉人加速器公司未向法庭提交新的证据。被上诉人张杰于二审中提交（2019）豫0191民初32077号民事判决书的扫描打印件一份，拟证明：该判决支持另案原告的过户请求，系同一小区同样的房屋，因房屋被其他法院查封不能过户，请求法院支持过户的诉讼请求，该判决在条件成就时30日内判令加速器公司履行过户义务。本案与高新区法院同类型案件判决不同，属于同案不同判。上诉人加速器公司发表以下意见：首先，该判决不是生效判决，上诉人已经就该判决上诉至郑州市中级人民法院，目前暂未接到开庭通知。其次，需要说明，本案所涉房屋所在是一个工业园区，并不是住宅小区。每个房屋的情况并不完全一样，不能作为本案裁判的依据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人加速器公司与被上诉人张杰签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。合同签订后，张杰足额支付了购房款，加速器公司亦将房屋交付张杰使用。根据双方合同约定，加速器公司于2017年7月30日前配合张杰将不动产证过户办理到张杰名下。加速器公司未按双方合同约定的期限将案涉房屋不动产证过户办理到张杰名下，且因该房屋目前存在多轮查封，现无法办理过户，加速器公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，张杰主张涉案房屋逾期过户的损失，但未提交充分证据证明其因房屋逾期过户所造成的损失的相关证据，一审判决以已付房款为基数，按照年利率6％的标准赔偿损失不当。本院根据本案实际情况，酌定加速器公司以张杰交纳的购房款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率标准即年利率0.35%向张杰支付房屋逾期过户的损失。因本案房屋暂不具备办理过户登记条件，一审法院暂计算至一审判决之日并无不当。加速器公司应以张杰已付款1000万元为基数，按年利率0.35％的标准支付张杰自2017年7月31日至一审判决之日（共计866天）的损失，经计算为83041元（1000万元×0.35％×866／365）。综上所述，加速器公司的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，但实体处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初20845号民事判决；二、郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿张杰损失83041元。三、驳回张杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8011元，由张杰负担6135元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担1876元。保全费5000元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担。二审案件受理费8011元，由张杰负担6135元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担1876元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年四月十日书记员 董琳斐