湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘11民终401号 上诉人（原审原告）：周金凤，曾用名周云军，女，1962年11月12日出生，瑶族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：周四清，湖南君义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周菊珍，曾用名周云军，女，1966年11月2日出生，瑶族，教师，住湖南省江永县。 委托诉讼代理人：高润全（系周菊珍丈夫），1966年4月20日出生，居民，住湖南省江永县（特别授权代理）。 被上诉人（原审被告）：高润全，系周菊珍丈夫，1966年4月20日出生，居民，住湖南省江永县。 上诉人周金凤因与被上诉人周菊珍、高润全返还原物纠纷一案不服湖南省江永县人民法院作出的(2019)湘1125民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 周金凤上诉请求：1.依法撤销江永县人民法院（2019）湘1125民初1315号民事判决；2.依法改判二被上诉人将江永县证号为第X号《房屋所有权证》交还给上诉人，并责令二被上诉人限期搬出该房屋；3.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、依原审判决结果，本案根本不适用简易程序；二、被上诉人的抗辩没有事实根据，原审认定被上诉人的证据均是错误的；三、房屋买卖应当订立书面合同，本案没有书面合同，不能凭一些无效的证据认定房屋买卖客观存在。 周菊珍、高润全辩称，一、答辩人与上诉人双方就争议房屋达成的口头买卖合同真实、合法、有效；二、上诉人周金凤所借答辩人周菊珍一家的钱已经转化为答辩人的购房款；三、上诉人的毁约行为严重损害答辩人的合法权益，有悖诚实信用、相互友爱的公序良俗；四、上诉人周金凤的上诉理由不成立，依法应予驳回。 周金凤向一审法院起诉请求：1.依法责令二被告将江永县证号为第X号《房屋所有权证》交还原告，并限期搬出该房屋；2.责令二被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1997年11月28日，原告以江永县粮食局职工周云军名义购得一套，面积99.2平方米，产权证号为第X号。1998年原告周金凤向法院提出离婚诉讼，法院作出（1998）永法消民初字第110号民事判决书，判决江永县一套归原告周金凤所有。1999年原告调离江永县到冷水滩工作。因原告周金凤与被告周菊珍系同胞姐妹，此前原告向被告借了钱未还，2001年高润全调县城工作，原告将房屋交高润全居住。交房后至2007年4月前，江永县政协催收10,000元购房欠款多次找原告，原告均未交款，2007年4月20日，被告高润全代原告周金凤交清购房款，江永县政协将该房的房产证交给了高润全。2011年，江永县房产局对房屋所有权证进行换证登记，因原告周金凤的曾用名叫“周云军”，被告周菊珍的户籍登记的曾用名也叫“周云军”，周菊珍、高润全遂以户主为“周云军”的旧证（第X号）直接向江永县房产局申领了新证第X号（江永县房权证潇浦镇字第X号），户主名周菊珍，共有权人高润全。2011年12月14日9点25分，周金凤发手机信息给周菊珍：“菊珍，我以前借了你多少钱，我现在可以还你了，请你发信息告诉我，顺便把账户号码给我”。同日9点40分，周金凤再次发手机信息给周菊珍：“为了给娜一个交代，房子不能给你了，我只能还钱给你，你只能住，不能要产权，请你把产权按照原来的就好，因为那个名字是我户口本上的曾用名”。2012年，周菊珍、高润全向法院提出房屋买卖合同纠纷诉讼，后撤诉；2013年向江永县房产局信访，要求撤销第X号房产证，江永县房产局撤销了第X号房产证，将第X号房产证归还给周菊珍。后周金凤申请复议，2014年江永县人民政府法制办给予了回复。2016年5月周金凤向省委巡视组信访。因原告信访并未得到预想的结果，向法院提出返还原物之诉讼。 另查明，2005年何永兴收高润全在争议房屋顶打遮阳棚材料及人工费7000元，补漏1000元，合计8600元；2017年何平收高润全屋顶铁棚、卫生间、补漏材料及人工费13,200元，两项合计21,800元。 一审法院认为，被告周菊珍、高润全认可讼争房屋是原告周金凤购买以及房屋产权证仍然由被告周菊珍保管的事实，法院予以确认。本案争议焦点应为：原、被告之间房屋买卖合同关系是否存在。关于该焦点问题，法院做如下认证分析：根据原告提供的江永房信复函X号答复意见书以及被告提供的江永县政协书面证明，讼争房屋所有权证于1997年12月9日制作完毕，因周金凤1997年-2005年欠交10,000元购房款一直未交。政协办证明书中陈述的“周金凤声称该房屋已经转让给其妹妹周菊珍、妹夫高润全，要求与他们联系，商量解决”与2011年12月14日周金凤发给周菊珍的短信中“我以前借了你多少钱，我现在可以还你了...”，“房子不能给你了，我只能还钱给你，你只能住，不能要产权...”与王欣宣证明及法院2012年受理高润全、周菊珍诉周金凤房屋买卖合同纠纷一案中原承办人对唐翠英的调查笔录能形成证据链，相互印证原告将讼争房屋转让给被告以抵偿债务的意思表示，结合原、被告庭审表述以及江永县政协办的10,000元房款收据，而原告在没有其他相反的证据推翻上述证据的情况下，应确认被告于2007年4月20日取得房产证之前已交付原告相应借款的事实，且该借款数额也并未明显低于或者高于当年当地房屋交易价格。故原、被告之间应存在事实上的房屋买卖合同关系，其以房抵债的意思表示真实，法院应当予以尊重，双方应当恪守诚信遵守约定。另外，原告周金凤早于2001年将讼争房屋交付被告周菊珍、高润全一直使用管理至今，且周菊珍、高润全在2005年8年9日、2017年9月20日对该房屋进行重大的修缮，支付8600元、13,200元修缮费用，且原告2018年之前也一直未主张该房屋的所有权，不符合产权所有人对产权管理使用的常理。现原告因讼争房屋近年来增值，产生客观溢价而主张房屋所有权，要求被告返还讼争房屋的诉请无事实和法律依据，法院不予支持。基于前述理由，原告应当协助被告办理产权过户手续，但是被告未在本案中就此提出反诉，故法院在本案中不做处理为宜，被告可与原告另行协商或者另案主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告周金凤的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告周金凤负担。 二审期间双方均未向本院提交新的证据。 本院二审查明，周金凤于2011年12月始先后向江永县人大、县政府、永州市纪委状告江永县房产局和周菊珍、高润全，希望通过行政手段将涉案房产登记到自己名下。周金凤的行为应当视为其主张房产权采取的行为，一审认定“周金凤2018年之前也一直未主张该房屋所有权”认定事实错误，本院不予支持。 本院二审查明其余事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，周金凤与周菊珍之间房屋买卖合同是否成立。 根据《中华人民共和国合同法》规定：法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。本案系周金凤与周菊珍、高润全房屋买卖所引起的纠纷。而从本案相关事实来看，双方虽然达成了关于房屋产权转移的口头约定，但是从未签订书面合同，也未办理产权转移登记手续。也就是说，虽然周金凤事实上将涉案房屋交付周菊珍居住，但是截止2011年周金凤明确表示不再出售房屋，涉案房屋的产权也一直未发生实质转移，因此，双方之间的房屋买卖并未生效，涉案房屋产权应当属于周金凤。 另由于本案房屋买卖未生效给周菊珍造成的损失，周菊珍可另行主张权益。 综上，上诉人周金凤的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院部分认定事实清楚，适用法律错误，处理不当。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1315号民事判决； 二、限周菊珍、高润全收到本案判决书之日起三十日内将涉案房屋产权证交付周金凤，并腾出涉案房屋。 一审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费共计80元，由周菊珍、高润全共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐治生 审 判 员 杨世清 审 判 员 夏宁春 二〇二〇年四月八日 法官助理 刘叶生 书 记 员 曾 嵘 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。