大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初454号原告：梁晶，女，1986年6月7日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张世广，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张译文，北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告：杨峰枝，男，1976年12月14日出生，汉族，住大连市甘井子区。第三人：大连沙河口区仟亿家房屋信息服务部，住所地大连市沙河口区西安路60号1单元12A层07号，注册号：210204604501779。经营者：赵伟，男，1979年1月5日出生，汉族，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：张成明，男，该服务部员工，住黑龙江省佳木斯市前进区。原告梁晶与被告杨峰枝、第三人大连沙河口区仟亿家房屋信息服务部房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告梁晶及其委托诉讼代理人张世广、第三人大连沙河口区仟亿家房屋信息服务部的经营者赵伟及委托诉讼代理人张成明均到庭参加了诉讼，被告杨峰枝经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告返还房屋押金1万元；2.被告支付违约金11600元（月租金5800元×2）。事实及理由：2018年8月19日，原告经第三人介绍承租被告位于大连市沙河口区188平米的房屋一处，三方并签订《房地产租赁居间服务合同》一份，约定租赁期限为1年，自2018年9月19日起至2019年9月18日止，年租金70000元，抵押金10000元。租金分三次支付，分别为2018年8月19日、2018年11月17日、2019年2月17日。违约责任中约定：“乙方入住后、合同期满前，除甲乙双方协商一致外，否则任何一方提出退租均属违约行为，而且需要提前一个月通知对方。若甲方违约，甲方按乙方实际租住天数退还剩余租金和抵押金，并给予乙方贰个月租金作为赔偿金”。合同中特别备注：“梁晶（租客）租赁沙河口区鞍山路XX号美都园X号X单元X层X号XX楼，如甲方（杨峰枝）不能按时交房费或其他因素导致梁晶不能正常使用房子，甲方承担一切责任（房费、误工费）”。合同签订后，原告即在当日向被告支付27500元，包含首期三个月的租金17500元和押金10000元，2018年11月18日又支付第二笔三个月租金17400元。原告也投入较大资金对房屋进行了装修开始办公使用，然而在2019年1月，原房东忽然通知原告腾退房屋，说因二房东杨峰枝拖欠房租，要收回房屋，原告无奈于2019年3月17日腾退房屋，被告虽承诺返还原告押金及支付违约金，但拖延至今以困难为由仅付给原告2000元。原告认为，根据三方订立的租赁合同约定及合同法相关规定，被告行为已构成违约，应依法承担违约责任，故提起本诉，请求人民法院依法维护原告合法权益。原告向法庭提交下列证据：证据1、房地产租赁居间服务合同，证明事项：2018年8月19日，原告作为承租人、被告作为出租人，双方签订案涉合同。合同内容为原告承租被告位于大连市沙河口区1XX平米的房屋一处，租赁期限为1年，自2018年9月19日起至2019年9月18日止，年租金70000元，抵押金10000元。租金分三次支付，分别为2018年8月19日、2018年11月17日、2019年2月17日。违约责任中约定：“乙方入住后、合同期满前，除甲乙双方协商一致外，否则任何一方提出退租均属违约行为，而且需要提前一个月通知对方。若甲方违约，甲方按乙方实际租住天数退还剩余租金和抵押金，并给予乙方贰个月租金作为赔偿金”。合同中特别备注：“梁晶（租客）租赁沙河口区鞍山路XX号美都园X号X单元X层X号XX楼，如甲方（杨峰枝）不能按时交房费或其他因素导致梁晶不能正常使用房子，甲方承担一切责任（房费、误工费）”。该合同实际系第三人作为居间方中介成交的。证据2、收条1张、转账记录查询单及对应微信截屏各1张，证明事项：原告已按合同约定履行了支付租金及保证金（押金）的义务，即2018年8月19日支付被告租金17500元和保证金10000元；2018年11月18日支付租金17400元，原告通过招商银行转账至被告中国银行6216610500008115666的卡里，并通过微信告知被告。至此原告已交付了半年的租金，即2018年9月19日至2019年3月18日。证据3、房屋交接确认书1份，证明事项：因被告拖欠房东房租，导致房东代表程刚与其终止租赁合同，即该房屋交接确认书中表述的因杨峰枝放弃履行租赁合同，导致原告被迫腾退房屋的原因，证明被告违约的事实以及原告于2019年3月17日腾退房屋的事实。证据4、房屋产权登记证明、授权委托书及《房屋租赁合同》各1份，证明事项：该组证据来源于第三人向原告提供，当时是为了审查被告对案涉房屋是否具有出租的权利。证明案涉房屋实际所有人为王继元，王继元授权程刚对外出租房屋，案涉房屋由程刚于2017年8月7日出租给被告，租赁期限是2017年9月10日至2022年9月9日，程刚（即上述房屋交接确认书中的接收人）与被告签订案涉房屋的租赁合同并解决相关租赁事宜，案涉合同及程刚的行为合法有效。证据5、微信对话记录截图21张，证明事项：微信对话记录从2019年1月9日至2019年9月26日，根据对话内容，可以证明从2019年1月初开始，被告便开始因拖欠租金与大房东产生纠纷，原告便此时大房东便已通知原告着手腾退房屋，2月份时候被告虽承诺返还押金和违约金，但其后一直以各种借口拖延，2019年3月9日被告也跟大房东交接完毕，直到2019年4月17日才支付给原告2000元，但是从6月份之后便不接电话不回信息了，直到9月份原告提出将通过诉讼解决，被告才提出一些无关理由继续拖延。该组证据证明了被告违约的事实以及背景原因，也证明被告对于承担违约责任和返还押金是认可的。因被告拖欠大房东房租，双方合同已经终止，导致原告于2019年3月17日开始被大房东程刚撵走。被告未提交答辩状。第三人述称，原告起诉的事实和理由没有异议。根据当事人的陈述，围绕当事人的举证及本院当庭质证，可以确认如下事实：2018年8月19日，原告经第三人居间介绍与被告签订《房地产租赁居间服务合同》，原告承租被告位于大连市沙河口区X平米的房屋用于办公使用。合同规定：租赁期限一年，自2018年9月19日至2019年9月18日止，年租金为7万元，抵押金1万元，租金分三次给付，分别为第一次应于2018年8月19日前交付租金17500元及抵押金1万元，合计27500元，第二次于同年11月17日交付，第三次交付租金日期为2019年2月17日，但后两次交付租金未规定具体金额。合同还规定如被告违约，被告应按原告实际租住天数退还剩余租金和抵押金，并给付原告两个月租金作为赔偿金，中介方已收取的中介费不予退还；因被告系转租房屋，被告保证按时向出租人交付房租，如因交租或其他因素导致原告不能正常使用案涉房屋，被告承担一切责任。合同签订后，原告于当日向被告给付首期三个月的租金17500元和抵押金1万元，被告将案涉房屋交于原告承租使用。2018年11月18日经双方约定原告又向被告给付三个月的租金17400元（因计算时将每月租金小数点后舍去时少计算100元，下次交租金时补齐），原告继续租赁使用。另查，案涉房屋系案外人王继元所有，王继元于2016年9月27日委托程刚代办房屋出租事务，程刚于2017年8月7日与被告签订了《房屋租赁合同》，程刚将位于大连市沙河口区房屋租赁给被告使用，租赁期限为2017年9月10日至2022年9月9日，每年租金16万元，被告在租赁期间就所承租房屋可以对外转租，案涉原告与被告之间的租赁合同系该租赁合同中部分房屋。2019年3月间，由于被告拖欠出租人程刚房租与之发生纠纷，出租人程刚与被告解除了房屋租赁合同，被告放弃履行租赁合同，故出租人程刚以此为由要求原告立即解除与被告之间的房屋租赁合同并要求原告立即腾退案涉房屋，原告于2019年3月17日从案涉房屋中搬离，并与出租人程刚签订了《房屋交接确认书》，至此原告仅实际租赁案涉房屋半年期限。上述事实有原告提供的起诉状、房地产租赁居间服务合同、收条、转账记录查询单、微信截屏、房屋交接确认书、房屋产权登记证明、授权委托书、房屋租赁合同、微信对话记录截图21张及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案原告承租的位于大连市沙河口区房屋系被告承租程刚位于大连市沙河口区房屋的一部分，而两份合同所涉及的房屋全部为案外人王继元所有，因此王继元对上述房屋有出租权，现王继元委托程刚对上述房屋租赁经营，并且程刚将房屋出租给了被告，被告又将其中一部分即案涉房屋出租给了原告，其租赁合同系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规等强制性规范，双方当事人均应自觉遵守履行，任何一方违约均应承担法律责任。原告在合同签订后按约向被告交付了抵押金1万元并分两次向被告交付了半年租金，被告系转租房屋，理应按其租赁合同如期向出租人程刚交付租金，由于被告拖欠出租人程刚房屋租金，导致出租人程刚与被告解除了房屋租赁关系，致使原告亦无法履行与被告剩余的租赁合同，且在出租人程刚的要求之下，原告提前搬离了承租房屋，其结果系被告违约所致，故被告应对原告承担违约的民事责任，现原告依双方《房地产租赁居间服务合同》的规定，请求被告立即返还所欠抵押金1万元并要求被告赔偿原告违约金11600元即两个月的租金（7万元÷12×2=11667元，原告诉讼请求中取整，要求按11600元计算），符合双方合同约定，本院应予支持。鉴于被告经本院合法传唤未到庭，应视为被告放弃辩解，同时对原告的证据予以默认。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告杨峰枝于本判决生效之日起10日内返还原告梁晶租房押金10000元；二、被告杨峰枝于本判决生效之日起10日内给付原告梁晶违约金11600元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  马尚升二〇二〇年四月一日书记员  马倩倩