福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终448号 上诉人（原审被告）：吕荣白，男，1984年8月26日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：周金雨，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄进国，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李丽梅，女，1995年8月11日出生，汉族，住福建省德化县。 原审第三人：漳州台商投资区三立房地产中介服务有限责任公司，住所地福建省漳州台商投资区角美镇洪岱路5号中骏四季阳光二期104号店面。统一社会信用代码：91350681MA2YMRUC4U。 法定代表人：赖燕山，总经理。 上诉人吕荣白因与被上诉人李丽梅、原审第三人漳州台商投资区三立房地产中介服务有限责任公司（以下简称三立房产中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初3215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕荣白上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由李丽梅负担。事实和理由：1、一审对讼争房屋的交付和现状未作调查和认定。2、一审对吕荣白替李丽梅代付讼争房产按揭款的事实和总金额未作认定。3、一审对讼争合同继续履行未进行认定。4、一审判决认定210000元违约金过高，显示公平应予纠正。根据《合同法》解释（二）第二十九条规定，李丽梅未提供任何证据证明其受到经济损失，且讼争房屋目前价值高于吕荣白购买价，李丽梅不存在房屋差价损失。李丽梅有能力继续履行合同，弥补双方的经济损失。要求吕荣白在腾退讼争房屋的同时按购房全款的百分之二十支付违约金明显显失公平，应予公平。 李丽梅未作书面辩称。 三立房产中介公司述称，同意吕荣白的上诉意见。 李丽梅向一审法院提出诉讼请求：1、解除李丽梅与吕荣白、三立房产中介公司签署的《房产买卖居间协议书》；2、吕荣白立即腾空上述房屋并退还交付给李丽梅；3、由吕荣白向与李丽梅支付违约金210000元；4、由吕荣白承担本案诉讼费用。 一审法院查明：2018年4月11日，李丽梅与吕荣白及三立房产中介公司签订《房产买卖居间协议书》一份，约定李丽梅将其名下的坐落于漳州市台商投资区的房产出售给吕荣白，房产总价为1050000元；吕荣白应于签约当日支付20000元，同年4月13日前支付30000元，共计定金50000元，李丽梅收到定金之日应当将房屋交付吕荣白使用；因该房产尚未取得房屋产权证，故约定于办理出产权证后15个工作日内吕荣白向李丽梅支付270000元用于办理房屋按揭的解押手续；2018年5月1日至解押单当日，该房屋商业贷款本息由吕荣白负担，吕荣白每月应提前7日汇款至还款账户，否则视为违约，若迟延15日李丽梅有权收回房屋；余欠购房款730000元由吕荣白向银行申请贷款，由银行直接转至李丽梅银行账户；若吕荣白不能按期向李丽梅支付购房款的，应向李丽梅承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达10日的，李丽梅有权解除合同，并视为对方悔约要求其承担总房款的20%违约金的违约责任等。合同签订后，吕荣白按约支付了50000元定金，且从2018年5月起按约支付房屋按揭款至2019年4月份，但2019年3月份少交795元；李丽梅也按约将房屋交付给吕荣白使用。2019年3月6日，李丽梅通过微信告知吕荣白：产权证已办出来，双方可以办理房产过户手续，可以付用于房屋解押手续的270000元房款，以及3月份房屋按揭款还差795元等。但吕荣白一直以尚在筹款为由，拖延支付270000元房款，5月份的房产按揭款也未再继续缴交，李丽梅通过微信、中介多次催促未果，于2019年5月25日将该房屋门锁更换掉。之后，双方再发生交替更换门锁的事情。因双方协商无果，李丽梅遂具状诉至法院。 一审法院认为，李丽梅与吕荣白及三立房产中介公司签订《房产买卖居间协议书》，系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对签约各方具有法律约束力。吕荣白未按合同约定于办理出房屋产权证后15个工作日内（即2019年3月28日前）向李丽梅支付270000元，且未按期缴交按揭房款，经对方催告，仍未履行，已构成严重违约，达到双方约定的单方解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案李丽梅享有合同约定的合同解除权，其主张解除与吕荣白、三立房产中介公司签订的《房产买卖居间协议书》，有事实和法律依据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，李丽梅请求吕荣白腾空讼争的房屋并退还交付，并承担总房款的20%违约金的违约责任向李丽梅支付违约金210000元，依法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”规定，违约金与定金不能同时并用，李丽梅选择适用违约金，则其已收取的定金50000元，及已支付的房屋按揭款应当退还吕荣白。至于吕荣白辩称因李丽梅换锁行为致其5月份停止支付按揭房款，与事实不符，吕荣白未按约于当月提前7日汇款支付按揭房款，且迟延15日以上仍未支付，李丽梅换锁行为才发生，故吕荣白的辩称，不予采信；其亦辩称房屋装修花费90000多元等，举证不能，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条和第一百一十六条规定，判决：一、解除李丽梅与吕荣白、漳州台商投资区三立房地产中介服务有限责任公司于2018年4月11日签订的《房产买卖居间协议书》。二、吕荣白应于本判决生效之日起十五日内腾空址在漳州市台商投资区的房屋并退还交付给李丽梅。三、吕荣白应于本判决生效之日起十五日内向李丽梅支付违约金210000元。四、吕荣白已支付李丽梅的定金50000元，及已支付的房屋按揭款，由李丽梅于吕荣白向李丽梅支付违约金210000元的同时，退还吕荣白。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，减半收取7125元，由吕荣白负担。 二审期间，除三立房产中介公司对一审查明“之后，双方再发生交替更换门锁的事情”提出异议外，对其他事实没有异议。吕荣白提出一审遗漏认定装修费82290元。 对于所提异议，本院认为，三立房产中介公司主张李丽梅没有举证证实有更换门锁的事实，一审期间，李丽梅陈述到在2018年5月25日由李丽梅换锁后，吕荣白有无换锁不清楚，并无其他当事人的陈述认可。对此，一审作出该认定不当，应予纠正。对于是否遗漏认定装修款问题，因吕荣白在一审期间提出其所付装修款不需要李丽梅返还，一审未予认定并无不当。 吕荣白在二审期间提交新的证据，1、手机页面截屏（微信、银行转账）及明细表；2、照片（房屋装修后）；3、安居客网截图、贝壳找房网页截图；欲证明没有房款差额的损失。因该主张在一审时已经明确不需要李丽梅返还，现提出该主张，不予支持，故对该部分证据不予质证。 本院认为，李丽梅与吕荣白及三立房产中介公司签订《房产买卖居间协议书》，系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对签约各方具有法律约束力。吕荣白未按合同约定于办理出房屋产权证后15个工作日内（即2019年3月28日前）向李丽梅支付270000元，且未按期缴交按揭房款，经对方催告，仍未履行，已构成严重违约，达到双方约定的单方解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案李丽梅享有合同约定的合同解除权，其主张解除与吕荣白、三立房产中介公司签订的《房产买卖居间协议书》，有事实和法律依据，应予支持。李丽梅请求吕荣白腾空讼争的房屋并退还交付，并承担总房款的20%违约金的违约责任向李丽梅支付违约金210000元，依法有据，应予支持。李丽梅已收取的定金50000元及已支付的房屋按揭款应当退还吕荣白。吕荣白上诉提出一审未对讼争房屋的交付及现状未作调查认定的理由，一审对于房屋交付及门锁更换的查明认定，就是对于讼争房屋的交付及现状作出相应的认定。关于讼争房屋按揭款的总金额认定问题，因双方当事人对由吕荣白交纳按揭款数额及交纳期间没有异议，且吕荣白自己未提供具体交纳按揭款的证据，但吕荣白所交按揭款期间确定，双方当事人可以在执行中确定，对此，一审处理并无不当。关于是否能继续履行问题及违约金是否过高问题，根据《房产买卖居间协议书》约定，吕荣白构成违约，李丽梅有权选择解除合同，且吕荣白在一审期间也明确表示同意解除合同，违约金系合同约定，该约定并未超出也符合相关规定，吕荣白一审期间也未对此提出抗辩，故该上诉理由不予支持。 综上，吕荣白的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实正确，所作判决结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14250元，由吕荣白负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶小铭 审判员  陈育生 审判员  林 健 （） 二〇二〇年四月八日 法官助理黄倩茹 书记员吴茵婷