浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初11934号 原告：宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司鄞州分公司（统一社会信用代码为91330212MA281GRQ14）。住所地：宁波市鄞州区天源巷125号。 法定代表人：许斌辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：岑萍萍，浙江共业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑依杰，浙江共业律师事务所律师。 被告：周玲，女，1982年12月16日出生汉族，住宁波市鄞州区。 被告：陈斌，男，1980年1月7日出生汉族，住宁波市鄞州区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：施维靖，浙江法校（宁波）律师事务所律师。 原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司鄞州分公司（以下简称太平洋物业）与被告周玲、陈斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理，本案原由宁波市鄞州区人民法院审判员范津审理，后因工作调动原因，由审判员卫胜男继续审理。本案分别于2019年9月10日、2020年1月9日公开开庭进行了审理，原告太平洋物业的委托诉讼代理人岑萍萍（第一次庭审）、郑依杰（第二次庭审）及两被告委托代理人施维靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太平洋物业向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告支付原告物业管理服务费67796元（综合服务费62443元，公共维修费5353元），合计67796元；2.判令被告立即支付原告因拖欠物业费所产生的逾期付款违约金2019.70元（从2018年1月1日起算至2018年7月15日止，自2018年7月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际付清日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 事实和理由：2010年始，宁波南源酒店物业服务有限公司（以下简称南源物业）为宁波市南苑国际小区提供物业管理服务。服务内容为建筑共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理，公共环境卫生，绿地管理等；物业管理服务费收取包括物业管理综合服务费和公共设施维修费，物业管理服务费用按业主拥有的建筑面积计算。南源物业为该小区服务到2016年1月31日。2016年2月1日，原告开始为南苑国际小区提供服务，物业收费与之前相同。2017年10月，南源物业将被告拖欠的物业费（2016年2月1日以前）以债权的形式转让给原告，并通知了被告。被告系南苑国际小区天源巷53号(2层)、55号（1-2层）、57号（2层）的业主，建筑面积分别为109.27平方米、83.2平方米、166.4平方米。原告已按约向被告提供了物业服务，但被告未按约支付2012年1月16日至2019年6月30日期间的物业管理服务费。原告已多次通过上门催收、书面发函等方式要求被告支付，但被告至今拖欠未付，原告遂诉至法院。 被告周玲、陈斌辩称，1.原告的主张全部已超过诉讼时效。2.原告未提供物业服务合同，收取综合服务费没有相应依据；原告无权主张公共维修费，根据宁波市物业专项维修资金管理办法的规定，专项维修资金应由业主自主管理，原告未提交由其代为收取的委托文件，无权收取该笔费用；原告主张违约金亦无相应依据。3.原告提交的债权转让协议中债权转让数额不明确，无法确认被告尚欠款项。4.被告提供的物业服务有瑕疵，要求减免物业费。请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定以下事实：被告周玲、陈斌系宁波市鄞州区钟公庙街道南苑国际小区天源巷53号(2层)、55号（1-2层）、57号（2层）的业主，物业费用计价面积为358.87平方米。2010年2月1日至2016年1月31日期间由南源物业为该南苑国际小区提供物业服务，其收取的物业管理服务费包括物业管理综合服务费及公共设施维修费，物业综合服务费按甬南物[2010]020号文件规定收取，其中商铺的物业管理综合服务费自2011年2月1日起至2013年1月31日止按照每月每平方米建筑面积1.6元计算，自2013年2月1日后按每月每平方米建筑面积2元计算。2016年2月1日起，由原告太平洋物业接替南源物业为该小区提供物业服务，物业收费与之前相同。2017年10月，南源物业将被告周玲、陈斌拖欠的应由其收取的2016年2月1日之前的物业费以债权转让的形式转让给原告，并以信件邮寄的方式通知被告周玲，该信件于2018年4月15日由收发室代收。南源物业于2018年7月25日在《宁波晚报》A15版面上刊登债权转让公告，通知包括被告在内的业主。原告太平洋物业于2017年2月20日向被告通过EMS邮寄律师函一份，向被告催缴2012年1月16日至2016年12月31日期间的物业服务费46264元，被告于次日收到该邮件。 另查明，被告周玲、陈斌未按约支付自2012年1月16日至2019年6月30日的物业服务费用。 以上事实由原告提供的《证明》、《关于南苑国际小区调整物业综合服务费的报告》（甬南物[2010]020号）文件、南苑国际小区物业综合服务费收费调整后新标准、《债权转让协议》、《债权转让通知书》、邮寄信封及物流查询单、报纸、宁波市不动产登记信息查询结果、EMS快递面单及查询回执、律师函、（2018）浙0212民初13260号民事判决书、（2018）浙0212民初11194号民事判决书以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为：根据查明的事实，南源物业及原告实际为宁波市南苑国际小区提供物业管理服务，原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自权利和义务。原告作为物业服务企业，应对物业管理区域内的房屋及配套的设施、设备和相关场地进行管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。被告作为业主，也负有按时交纳物业服务费用的义务。被告拒付物业管理费用，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益。 关于被告辩称的诉讼时效问题，1987年1月1日起施行的民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2017年10月1日起施行的民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。最高人民法院2018年7月18日公布的于2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，原告请求的2015年9月31日之前的物业费已超过民法通则第一百三十五条规定的二年诉讼时效，因此该部分物业费不应予以支持。对于原告主张的2015年10月1日至2019年6月30日期间的物业费，本院认为南源物业将其享有的被告自2011年2月1日起至2016年1月31日止应付物业费以债权转让的形式转让原告，并于2018年7月25日在《宁波晚报》刊登债权转让公告，应视为已通知债务人，该债权转让行为符合法律规定，原告自公告之日起获得相应债权。债权转让通知书中南源物业要求被告向原告履行全部付款义务，且原告曾于2017年2月21日向被告发送律师函，要求被告支付尚欠的自2012年1月16日至2016年12月31日止的物业费，上述催讨行为均构成诉讼时效的中断，故原告有权主张自2015年10月1日起至2019年6月30日止的物业费，计32298.30元。 关于原告主张的公共设施维修费，原告未提供其收取该项费用的依据，故其无权要求被告支付该项费用。关于违约金，并无证据证明原、被告之间约定了业主逾期缴费的相应责任，也未约定明确的缴纳物业服务费用的期限，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告辩称因原告经营用房使用不当造成被告房屋漏水，致使其财产受损，要求减免物业费的意见，本院认为其提供原告物业服务存在瑕疵依据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业服务收费管理办法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周玲、陈斌于本判决生效后十日内支付原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司鄞州分公司2015年10月1日至2019年6月30日的物业管理综合服务费32298.30元； 二、驳回原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司鄞州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1889元，由原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司鄞州分公司负担914元，由被告周玲、陈斌负担975元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  卫胜男 人民陪审员  李艳明 人民陪审员  严 敏 二〇二〇年四月十四日 代书 记员  吴飞凡