黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民再11号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司佳木斯宏源支行，住所地黑龙江省佳木斯市向阳区西林路451号。负责人：陆淳睿，该行行长。委托诉讼代理人：李德君，该行风险经理。委托诉讼代理人：黄文彬，该行法律顾问。被上诉人（原审被告）：彭艳，女，1981年1月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市（原）永红区。被上诉人（原审第三人）：李尚军，男，1958年9月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。上诉人中国农业银行股份有限公司佳木斯宏源支行（以下简称农行宏源支行）因与被上诉人彭艳、李尚军金融借款合同纠纷一案，不服佳木斯市向阳区人民法院（2018）黑0803民再13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理案件后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。农行宏源支行上诉请求：1.撤销佳木斯市向阳区人民法院（2018）黑0803民再13号民事判决，维持佳木斯市向阳区人民法院（2008）向民初字第873号民事判决；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人彭艳签订的借款合同、抵押合同合法有效；2.上诉人农行宏源支行对案涉房屋的抵押权已依法登记，具有排他性。农行宏源支行向原审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《个人住房按揭合同》；2.被告彭艳偿还所欠全部贷款本金合计44573.14元及至偿还为止时所产生的利息、逾期利息、复利；3.请求判令以抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.案件受理费由被告承担。原审法院原审认定案件事实：被告向原告借款70000元用于购房，借款期限10年，从2003年8月起至2013年8月止，年利率为5.04%，还款方式为月等额还款，被告以坐落在佳木斯市××区××前××综合楼××号、建筑面积108.23平方米的房屋作抵押，双方在佳木斯市房产产权市场管理处办理了抵押物登记，抵押担保的期限为10年。2003年8月21日，原告向被告发放贷款70000元，截至2007年12月21日，被告尚欠原告贷款本金44573.14元。原审法院原审认为，原、被告签订的《个人住房按揭合同》系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，为有效合同。合同签订后，原告如约拨付了贷款，而被告未按照合同约定的期限履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，故对原告要求解除合同，给付贷款本息的诉讼主张予以支持。按揭合同签订后，双方已在房屋管理部门办理了抵押物登记，该抵押关系成立，原告享有对抵押房屋的优先受偿权。原审法院原审判决：一、解除原告中国农业银行佳木斯宏源支行与被告彭艳于2003年8月19日签订的编号32467-2003-0366号个人住房按揭合同；二、被告彭艳于本判决生效之日起十日内，给付原告中国农业银行佳木斯宏源支行截至2007年12月21日的贷款本金44573.14元，从2007年12月22日起至本判决确定的给付之日止的利息、复利按双方合同约定计付；三、如被告彭艳不能清偿上述债务，对其不能清偿部分，应以本案所涉被告彭艳抵押的坐落在佳木斯市××区××前××综合楼××号，房号020602，建筑面积108.23平方米的房屋折价或变卖、拍卖的价款清偿。原审法院再审认定事实：1998年9月1日，第三人李尚军与佳木斯一建房地产综合开发公司签订《商品房投资协议书》，合同约定：第三人李尚军购买位于佳木斯市××区××综合楼××号房屋，第三人李尚军支付购房款159194元。第三人李尚军购房后在该房屋居住至今。2003年8月19日，原审被告彭艳与原审原告农行宏源支行签订《个人住房按揭合同》一份，合同约定：原审被告向原审原告借款70000元用于购房，借款期限10年，从2003年8月起至2013年8月止，年利率为5.04%，还款方式为等额还款，原审被告以位于佳木斯市××区××综合楼××号的房屋作为抵押。2003年8月21日，原审原告按照合同约定向原审被告发放个人住房贷款70000元，截止到2007年12月21日，原审被告尚欠原审原告贷款本金44573.14元。原审法院再审认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（二）、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”。本案中，原审被告彭艳与佳木斯一建房地产综合开发公司签订《商品房购销合同》，并在原审原告农行宏源支行办理个人住房按揭贷款，导致第三人李尚军不能取得案涉房屋的所有权，损害了第三人李尚军的利益。本案争议的焦点是原审被告彭艳与佳木斯一建房地产综合开发公司签订的《商品房购销合同》是否系恶意串通。对恶意串通的认定，应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意，并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容及合同履行情况，在此基础上加以综合认定。本案中，佳木斯一建房地产综合开发公司明知争议房屋已经出售给第三人李尚军又与原审被告彭艳签订房屋买卖合同用于贷款，主观上存在恶意。原审被告彭艳购买住房作为对个人甚至家庭影响重大的行为，未到所购买的房屋进行查看，购买房屋后也一直未向第三人李尚军主张权利（如侵权、或确权诉讼），购买被告彭艳房屋后不去实际占有、使用房屋，不符合正常的交易习惯，更不符合常理，故原审被告彭艳与佳木斯一建房地产综合开发公司签订的《商品房购销合同》应认定为恶意串通，其真实目的是为了获取银行贷款。该民事行为损害了第三人李尚军的合法利益，系无效的法律行为。主合同无效，其从合同即抵押合同亦无效。已经登记的抵押权因为抵押合同无效应当予以撤销登记。原审原、被告签订《个人住房按揭合同》后，原审原告如约拨付了贷款，而原审被告未按照合同约定的期限履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，故对原告要求解除合同，给付贷款本息的诉讼主张予以支持。原审法院再审判决：一、维持本院（2008）向民初字第873号民事判决书第一项、第二项；二、撤销本院（2008）向民初字第873号民事判决书第三项。案件受理费914元（原审原告中国农业银行股份有限公司佳木斯宏源支行交纳），案件受理费3484元（第三人李尚军交纳），公告费600元，由原审被告彭艳承担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明的事实与原审法院再审判决认定事实一致，故本院对原审法院再审判决认定事实予以确认。本院认为，佳木斯一建房地产综合开发公司明知争议房屋已经出售给原审第三人李尚军又与原审被告彭艳签订房屋买卖合同用于贷款，彭艳未到欲购买房屋处了解房屋占有、使用情况即签订房屋买卖合同，其后既未实际占有、使用房屋，也未向实际占有人李尚军主张权利，不符合交易习惯和常理，结合原审法院审理的涉及佳木斯一建房地产综合开发公司其他同类案件审理情况，签订《个人住房按揭合同》的各借款人均以欲购买房屋作为抵押物、抵押物所处位置相同、签订按揭合同时间相同、还款方式及逾期还款时间相同、各借款人均未实际占有、使用房屋也未向实际占有人主张权利等情况，原审法院认定彭艳与佳木斯一建房地产综合开发公司签订的《商品房购销合同》无效，符合法律规定。彭艳采用欺诈手段，使农行宏源支行在违背真实意思的情况下签订了《个人住房按揭合同》，该合同系可撤销的合同，农行宏源支行请求人民法院予以撤销的诉讼请求应予支持。可撤销的合同一经撤销，自始无效。《中华人民共和国物权法》规定，签订有效合同并办理不动产登记始发生不动产物权变动，故彭艳以案涉房屋为抵押物办理的抵押登记因《个人住房按揭合同》的被撤销而不发生物权变动效力，本院对农行宏源支行要求对抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的的上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费914元由上诉人中国农业银行股份有限公司佳木斯宏源支行负担。本判决为终审判决。审判长  赵晓华审判员  王云礼审判员  李海艳二〇二〇年四月十五日书记员  张 晶