四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终132号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邓世友，男，1957年6月27日出生，汉族，原住四川省乐至县天池镇集贸巷67号3幢9号，现住四川省资阳市乐至县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗莉，女，1963年6月13日出生，汉族，原住四川省乐至县天池镇集贸巷67号3幢9号，现住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：罗冬（系当事人所在社区推荐的公民），男，1960年11月21日出生，汉族，住四川省乐至县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:安岳县畅宏物业服务有限公司乐至分公司，营业场所四川省资阳市乐至县天池镇千业路128号（香域蓝山）6-102号。 负责人：唐辉，总经理。 委托诉讼代理人：陈小利，四川中部律师事务所律师。 上诉人邓世友、罗莉因与被上诉人安岳县畅宏物业服务有限公司乐至分公司（以下简称畅宏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐至县人民法院（2019）川2022民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。上诉人邓世友及上诉人罗莉的委托诉讼代理人罗冬、被上诉人畅宏物业公司的委托诉讼代理人陈小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓世友、罗莉上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判畅宏物业公司不得再收取物业费；2.判令畅宏物业公司退还违规收取的公用电费和水景绿化费用计168元、发电机燃油费100元、装修电梯维护费300元；3.判令畅宏物业公司赔偿电梯主机损失510.83元；4.由畅宏物业公司承担全部诉讼费用。事实及理由：1.畅宏物业公司伪造虚假证据进行虚假诉讼，一审法院在明知其出示的《前期物业服务合同》未经过公开招投标的法定程序且在法庭规定时限内无法对该证据进行合法解释的情况下，仍然采信该证据，导致错误判决；2.一审存在认定证据、认定事实和适用法律错误，影响了本案的公正判决；3.一审法院在认定畅宏物业公司存在服务瑕疵的同时，认定按欠费总额的85%交纳欠费，但最终计算缴费金额时未体现，存在计算错误。 畅宏物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。 畅宏物业公司向一审法院起诉请求：1.调解或判决邓世友、罗莉支付物业服务费1899元及滞纳金3071元（从2017年9月8日起至2019年2月28日止，以1899元为基数，每日千分之三，按539天计算）。审理中畅宏物业公司变更此项请求为：调解或判决邓世友、罗莉支付物业服务费2113元及滞纳金3797元（从2017年9月8日起至2019年5月1日止，以2133元为基数，每日千分之三，按599天计算）；2.由邓世友、罗莉承担本案的诉讼费。 邓世友、罗莉向一审法院反诉请求：1.判令畅宏物业公司前期物业服务期限的截止时间确认为香域蓝山小区召开首届业主大会时；2.判令畅宏物业公司因履行前期物业服务合同约定的义务不得按照原标准收取物管费；3.判令畅宏物业公司退还违规收费计568元[水电公摊费168元（指公用电费每月5元及水景绿化费每月2元）]、发电机燃油费100元、装修电梯维修费300元）；4.判令畅宏物业公司赔偿邓世友、罗莉所在3栋两台电梯主机损坏的维修更换分摊费用500元，审理中变更赔偿金额为：510.83元；5.由畅宏物业公司支付违反《住宅室内装饰装修服务协议》的违约金2000元；6、判令畅宏物业公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：鸿腾香域蓝山商住小区由四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司（以下简称鸿腾公司）承建。2014年1月1日，畅宏物业公司与鸿腾公司签订《前期物业服务合同》，入驻鸿腾香域蓝山小区并提供物业服务。合同约定与本案有关的内容：第三十五条：物业服务期限：2014年1月1日起至×年×月×日止。但在本合同期限内，业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十六条：本合同期满前×月，业主大会尚未成立的，鸿腾公司与畅宏物业公司双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，鸿腾公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。服务的内容与质量：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运及雨污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。服务费用：多层住宅收费标准：每月0.5元/㎡、高层住宅收费标准：每月1.2元/㎡、商业房屋收费标准：每月2元/㎡。业主应于交房之日起交纳物业服务费用，每年交纳一次。物业服务费用主要用于以下开支：……（2）物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用…。 2014年9月8日，畅宏物业公司与邓世友、罗莉签订了《住宅室内装饰装修服务协议》，其协议与本案有关的内容……三、服务内容：1、对进场施工的人员进行管理；2、对施工期间提供用水，用电的有偿服务；3、负责对装修工程施工工程中的监督、检查；4、协助协调邻里关系；5、负责楼道及公共区域的清洁卫生和建筑垃圾的统一管理及清运；6、参与装修工程的竣工验收；7、提供《住宅室内装饰装修管理办法》中规定的其他服务内容。……七、保证金及装修管理服务费：在装修期间，畅宏物业公司应收取以下相关费用，1、装修保证金每户按1500元收取，装修工程竣工验收合格后无息退还；2、装修垃圾清运费4元/㎡；3、装修管理服务费每户300元；4、施工人员出入证，工本5元/个；5、电梯装修材料运输管理费按每户300元收取；6、公共电费每户每月5元；7、水景绿化公用水费每月每户2元。 邓世友、罗莉系香域蓝山小区3幢1单元25楼5号业主，房屋建筑面积为83.73㎡，从2017年9月8日后未再交纳物业管理费。 畅宏物业公司已收费情况：2014年9月8日收取装修管理服务费300元、装修电梯维修费300元、装修垃圾清运费335元、公用电费12个月计60元、水景绿化费12个月计24元。2015年9月8日收取物业管理费1206、发电机燃油费100元、公用电费12个月计60元、水景绿化费12个月计24元，并注明：2015年9月8日至2016年9月8日。 2017年2月22日，香域蓝山小区业委会向畅宏物业公司致函反映该小区存在的问题：1、小区脏、乱、差问题；2、有关违规收取每户电梯维护费300元、发电机燃油费每户100元、装修押金每户1500元……；3、小区存在将住宅改为茶楼的住改商的情况；4、在物业管理中存在将绿化地、底层平台等公用部位占为私用的事实。2018年3月14日，该小区业委会再次致函反映小区存在的问题：……2、小区脏、乱、差问题严重且一直不予整改；3、小区乱搭建，住宅改商业等占用公共部位，严重侵害业主权益；……5、外墙砖隐患，6、7、8栋之间渗水问题严重；……7、小区监控系统、门禁系统长期失效，不能正常工作；8、6栋底楼排水主管长期堵塞或返水。 另查明：2017年2月6日，香域蓝山小区成立业委会，乐至县天池镇人民政府于2017年3月13日向乐至县房地产管理局以天府函（2017）13号文件作出“关于抄送仙鹤观社区第十小组香域蓝山小区业委会备案材料的函”，次日向仙鹤观社区居民委员会以天府发（2017）27号文件作出“关于选举产生仙鹤观社区香域蓝山小区业委会的通知”。 2018年4月29日，香域蓝山小区业委会与乐至县鼎诚物业管理有限公司签订《乐至县天池镇香域蓝山小区物业管理服务合同》，乐至县鼎诚物业管理有限公司为香域蓝山小区提供物业服务，服务期限为3年，从2018年6月1日起至2021年5月31日止。 2018年6月，香域蓝山小区3栋电梯故障停运。2018年7月11日，上海华建电梯工程有限公司出具《维修检查告知书》，载明：“乐至县天池镇香域蓝山小区业委会，经我司和四川布菜克尔电梯有限公司先后检查，确认香域蓝山小区3号楼两部电梯因机房屋顶渗水导致主机线圈损毁并产生高温致磁钢、轴承损坏，需要及时更换主机”。2018年7月22日，该小区业委会向乐至县房地产管理局申请“关于整改电梯机房渗漏的紧急请示”，其主要内容：对小区3栋电梯一台主机于7月底前安装到位，要求畅宏物业公司对造成渗漏部位进行整改。 香域蓝山小区3栋更换了二台主机，小区业委会分别于2018年8月10日、11月5日支付因维修电梯主机所花费用40080元、39080元，共计79160元，该费用已由乐至县房地产管理局用该小区的房屋维修基金支付。 2019年3月5日，香域蓝山小区业委会向畅宏物业公司出具《函告》，其工作人员吴延全于次日签收。其内容：根据《四川省物业管理条例》第54条的规定和《香域蓝山物业服务协议》第17条约定，香域蓝山前期物业服务已经终止。业委会多次以书面形式函告你司，要求办理移交手续退场，但你司一直以不合法的理由拒不退场。为此，再次函告你司，应立即办理移交手续并退场，如你司既不移交，也不退场，业委会将根据国务院《物业管理条例》第59条和《四川省物业管理条例》第73条依法追究你司责任。同时，在此期间产生的一切费用依法由你司承担，如应退期间发生的一切人身、财产、设备安全事故的责任，亦应由你司承担。 2018年8月10日，本院受理郭海、陈洪斌、唐世兵、林子靖诉香域蓝山小区业主大会、第三人乐至县鼎诚物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案，郭海、陈洪斌、唐世兵、林子靖请求撤销香域蓝山小区业委会于2018年4月21日作出的选聘第三人乐至县鼎诚物业管理有限公司作为小区物业服务企业中标公司的决议。该案本院认为，业主大会作出的关于选聘物业管理公司的决议违反法律、法规，应当由小区所在地的房地产行政主管部门、乡镇人民政府责令其限期改正或者撤销其决定，属于应当由其他机关处理的争议，遂于2018年12月24日作出（2018）川2022民初2103号民事裁定：驳回原告的起诉。该案的原告不服上诉，2019年2月8日，四川省资阳市中级人民法院作出维持原裁定的裁定书。2019年3月28日，乐至县房地产管理局作出《关于撤销2018年4月21日香域蓝山小区业主大会作出的决议的通告》。2019年4月19日，香域蓝山小区业委会不服该《通告》，向乐至县住房和城乡建设局申请行政复议。2019年6月10日，乐至县住房和城乡建设局作出决定：确认乐至县房地产管理局作出的撤销2018年4月21日香域蓝山小区业主大会作出的决议的具体行政行为程序违法，责令乐至县房地产管理局自《行政复议决定书》送达之日起60日内重新作出处理。 一审法院认为，畅宏物业公司与鸿腾公司签订《前期物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其合同约定的权利义务对鸿腾香域蓝山小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。畅宏物业公司按约定为该小区提供了物业服务，邓世友、罗莉系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务，现其未交付物管费，构成违约，应承担相应的法律责任。 关于案涉物业服务终止时间问题。前期物业服务合同中约定的物业服务期限是2014年1月1日起，在本合同期限内，业委会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。香域蓝山小区业委会于2017年2月6日成立，并于2018年4月29日与选聘的乐至县鼎诚物业管理有限公司签订物业服务合同，故依照前期物业服务合同约定，前期物业服务合同终止时间为2018年4月29日。但从2018年3月14日业委会要求畅宏物业公司限期整改、2018年6月3栋电梯停运业主要求其组织维修及2019年3月6日业委会向其出具《函告》内容，能证明2018年4月29日后，畅宏物业公司仍继续为该小区提供物业服务，业委会明确拒绝接受服务的时间应为2019年3月6日业委会致函畅宏物业公司时。故在2018年4月29日至2019年3月6日间，该小区业主与畅宏物业公司构成事实物业服务合同关系，其物业管理费可参照原物业服务合同约定的收费标准。邓世友、罗莉反诉请求确认前期物业服务期限终止时间为香域蓝山小区召开首届业主大会时，本院不予支持。 关于邓世友、罗莉交纳物业管理费的金额及是否应支付未交纳物业管理费违约金问题。邓世友、罗莉从2017年9月8日便未支付物业管理费，2018年4月29日至2019年3月6日间，该小区业主与畅宏物业公司构成事实物业服务合同关系，故根据《前期物业管理服务合同》计算其应支付物业管理费的金额为1815.01元（2017年9月8日至2018年9月7日计12月为：83.73㎡×1.2元月/㎡×12个月=1205.71元；2018年9月8日至2019年3月6日计5个月零27天为：83.73㎡×1.2元月/㎡×5个月=502.38元、1205.71元÷365天计3.3元/天×27天=106.92元）。经审理查明，畅宏物业公司在服务过程中存在瑕疵，邓世友、罗莉拒交物业服务费，双方均违约，故畅宏物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。畅宏物业公司的服务虽然存在瑕疵，但也付出了心血和劳动，邓世友、罗莉也应支付相应的费用，故物业管理费酌情按照《前期物业管理服务合同》计算金额的85%计收，即1815.01元×85%=1542.76元。畅宏物业公司主张的水电公摊费，因其与开发商所签订的前期物业合同中未约定该项收费内容，故对其请求不予支持。邓世友、罗莉反诉因履行前期物业服务合同约定的义务不得按照原标准收取物管费，本院认为该请求不是反诉请求，应为物业服务不到位的反驳。 关于邓世友、罗莉反诉主张3栋两台电梯主机的维修更换公摊费是否成立。根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十九条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”、《物业管理条例》第五十四条：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。……”规定，小区电梯属共用设施设备，涉案电梯主机的维修更换付款方为小区业委会，已由业主共有的维修资金支付，而不是业主个人单独支付。故邓世友、罗莉不具有起诉的主体资格，其反诉不成立。 关于邓世友、罗莉反诉主张退还发电机燃油费100元、装修电梯维修费300元、公用电费及水景绿化费168元及违约金2000元是否成立问题。公用电费、水景绿化费及违约金在双方所签订的《住宅室内装饰装修服务协议》中约定，该协议不是本案前期物业服务合同的调整范围，所涉及的是双方住宅装饰装修服务权利义务关系，与物业服务合同不是同一法律关系，其反诉请求不成立，可另行起诉；发电机燃油费、装修电梯维修费的收取无合同约定及法律规定，其性质应属不当得利，与本案不系同一法律关系，可另行起诉。故其该反诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十九条，《物业管理条例》第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，遂判决：一、被告邓世友、罗莉在本判决生效之日起五日内给付原告安岳县畅宏物业服务有限公司乐至分公司物业管理费1815.01元；二、驳回原告安岳县畅宏物业服务有限公司乐至分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告邓世友、罗莉的反诉诉讼请求。案件受理费50元，由原告安岳县畅宏物业服务有限公司乐至分公司负担40元，被告邓世友、罗莉负担10元；反诉案件受理费50元，由被告邓世友、罗莉负担。 二审中，邓世友、罗莉提交了两组证据：1.（2018）川2022民初1866号民事案件庭审笔录（其中涉及3份证据：2018年5月2日、5月12日通知和通告在本案一审中已经提交，二审中不作为新证据提交），证明业委会已于2018年5月2日、12日两次通知畅宏物业公司要求退场并办理移交，前期物业服务期限应于2018年5月30日终止；2.2019年4月11日物管收费发票，证明邓世友、罗莉已向乐至县鼎诚物业公司交纳2019年3月1日至2019年12月31日的物管费901元。畅宏物业公司质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该案目前是中止审理尚未审结，不能达到其证明目的；对证据2的三性均不予认可。本院认证意见：证据1庭审笔录的真实性双方无异议，而庭审笔录涉及到的通知和通告，仅证明双方之间就前期物业服务合同终止问题有过交涉，但因另案诉讼致未实际办理移交等，不能达到其证明目的，本院不予采信；证据2与本案无关联性，不予采信。 二审查明的事实与一审认定事实一致。另查明，因畅宏物业公司提供的物业服务存在瑕疵，邓世友、罗莉所欠物业费应为总额1815.01元的85%，即1542.76元。 本案争议焦点：1.案涉物业服务合同终止时间以及邓世友、罗莉应否支付案涉物业费用；2.邓世友、罗莉的反诉请求应否得到支持。 关于案涉物业服务合同终止时间以及邓世友、罗莉应否支付案涉物业费用问题。根据前期物业服务合同约定，香域蓝山小区与畅宏物业公司物业服务期限终止时间为业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时。案涉小区业委会于2017年2月6日成立，2018年4月29日业委会与选聘的乐至县鼎诚物业管理有限公司签订物业服务合同。故依照前期物业服务合同约定，前期物业服务合同终止时间应为2018年4月29日。但涉案证据能证明2018年4月29日后，畅宏物业公司仍继续为该小区提供物业服务至2019年3月6日，故一审法院认定在2018年4月29日至2019年3月6日期间该小区业主与畅宏物业公司构成事实物业服务合同关系正确。鉴于畅宏物业公司提供服务时存在瑕疵，一审参照原前期物业服务合同约定的收费标准认定邓世友、罗莉应按照欠费总额1815.01元的85%交纳物业服务费用1542.76元，但在判决时仍然按照欠费总额1815.01元判决不当，本院予以纠正。 关于邓世友、罗莉的反诉请求应否得到支持问题。1.两台电梯主机的维修更换公摊费510.83元，根据《中华人民共和国物权法》第七十条和《物业管理条例》第五十四条规定，小区电梯属共用设施设备，其受到损害应由业委会代表业主主张权利，而不应由个人主张权利；涉案电梯主机的维修更换付款方为小区业委会，已由业主共有的维修资金支付，而不是业主个人单独支付，故邓世友、罗莉不具有起诉的主体资格，其反诉不成立。2.退还违规收取公用电费和水景绿化费用计168元，因本案系物业服务合同纠纷，而非邓世友、罗莉与畅宏物业公司因《住宅室内装饰装修服务协议》产生的纠纷，二者不属于相同的法律关系且诉讼请求之间不具有因果关系，其可另行主张权利，一审对此予以驳回并无不当。3.发电机燃油费100元、装修电梯维修费300元，因双方无合同约定也无法律规定，其性质属于不当得利，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，一审判决对此予以驳回并无不当。 综上所述，邓世友、罗莉的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持四川省乐至县人民法院（2019）川2022民初1690号民事判决第三项“驳回被告邓世友、罗莉的反诉诉讼请求”； 二、撤销四川省乐至县人民法院（2019）川2022民初1690号民事判决第二项“驳回原告安岳县畅宏物业服务有限公司乐至分公司的其他诉讼请求”； 三、变更四川省乐至县人民法院（2019）川2022民初1690号民事判决第一项“被告邓世友、罗莉在本判决生效之日起五日内给付原告安岳县畅宏物业服务有限公司乐至分公司物业管理费1815.01元”为“上诉人邓世友、罗莉在本判决生效之日起五日内给付被上诉人安岳县畅宏物业服务有限公司乐至分公司物业管理费1542.76元”。 四、驳回被上诉人安岳县畅宏物业服务有限公司乐至分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由上诉人邓世友、罗莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢祥华 审 判 员 唐晓琼 审 判 员 彭 敏 二〇二〇年四月三日 法官助理 吴 晴 书 记 员 江先兰