山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0105民初1026号原告（反诉被告）：山东省建设建工集团房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：满建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏德华，山东天齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琦，山东天齐律师事务所律师。被告（反诉原告）：牛秀刚，男，1972年9月10日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：王宝民，山东全诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽，山东全诚律师事务所实习律师。原告（反诉被告）山东省建设建工集团房地产开发有限公司（以下简称建工集团公司）与被告（反诉原告）牛秀刚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建工集团公司的委托诉讼代理人李琦，被告（反诉原告）牛秀刚的委托诉讼代理人王宝民、高丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建工集团公司向本院提出诉讼请求：1、牛秀刚向建工集团公司支付购房款50000元并偿付逾期付款违约金30000元；2、案件受理费由牛秀刚负担。事实与理由：2002年5月10日，牛秀刚购买了由建工集团公司开发建设的建工柳苑小区x号楼（现为五柳庄花园x号楼）x单元xxx室及地下室，总价款为108699元。但是，牛秀刚至今尚欠建工集团公司购房款50000元。为此，建工集团公司诉至本院，提出如上所列之请求。牛秀刚辩称，1、建工集团公司主张购房款余款已超诉讼时效保护期间。2、牛秀刚未交纳剩余购房款是行使不安抗辩权，不应承担违约责任。牛秀刚向本院提出反诉请求：1、建工集团公司支付牛秀刚逾期办证违约金62597元；2、建工集团公司向牛秀刚偿付因涉案房产无产权证而导致的拆迁补偿损失28014.7元；3、反诉案件受理费由建工集团公司负担。诉讼中，牛秀刚将其诉讼请求第1项变更为：建工集团公司支付牛秀刚逾期交房违约金2183元、面积差额款1455元、逾期办证违约金58959元。事实与理由：2002年5月10日，牛秀刚购买了建工集团公司开发建设的建工柳苑小区x号楼（现为五柳庄花园x号楼）x单元xxx室及地下室，总价款为108699元。但是，建工集团公司未能按约向牛秀刚交付涉案房屋。因此，建工集团公司应当就此承担违约责任，向牛秀刚偿付违约金。另，因涉案房产未能办理产权登记，在拆迁过程中损失28014.7元。为此，牛秀刚提出如上所列反诉请求。建工集团公司针对牛秀刚的反诉辩称，1、牛秀刚主张由建工集团公司承担违约责任并无依据。2、牛秀刚要求建工集团公司支付拆迁损失亦无依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并将证据在卷佐证。依据当事人提交的证据及其庭审陈述，本院认定如下事实：1、2002年5月10日，建工集团公司（甲方）与牛秀刚（乙方）签订《商品房购销合同》，主要约定：乙方购买甲方在天桥区清河路开发建设的建工柳苑小区x号楼x单元xxx室（建筑面积为69.8平方米）(注：后双方当事人经协议，将该房号变更为建工柳苑小区x号楼x单元xxx室）及东x号地下室，房款共计108699元；乙方于2002年5月10日前支付10000元（定金），于2002年5月10日前支付21700元，于2002年7月31日前支付26999元，分别于2003年、2004年、2005年、2006年、2007年每年的7月31日前各支付10000元；对于后五年的付款，前三年免息，后两年的付款需按商业个贷利率支付利息；如乙方未按约付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息，利息应自本合同约定的应付款期限第二天起至实际付款之日止，按日万分之四计算；甲方须于2002年7月31日前将经竣工验收合格的商品房交付给乙方使用；如逾期交付房屋，乙方有权按已交房款向甲方追究违约利息，按本合同约定的房屋交付期限的次日起至实际交房之日止，按日万分之四计算，逾期超过三个月，乙方有权要求甲方向乙方支付双倍定金数额的违约金；如乙方在两年内付清房款，则甲方在乙方入住后两年内办理完房产证；如乙方在入住后两年以上付清房款，则甲方在乙方付清全部房款后三个月内为乙方办理完房产证；房屋实际面积与暂测量面积的差别如不超总面积的±0.8%，房屋总价款不变，超出总面积的±0.8%，单价不变，房款总金额以实际面积为准。除约定了上述主要内容外，合同还对涉案房屋保修责任、设计变更等等事项进行了约定。上述合同签订后，牛秀刚向建工集团公司交纳了购房款计58699元，尚欠50000元未予交纳。2003年3月25日，建工集团公司与牛秀刚又签订《补充协议》，约定建工集团公司向牛秀刚返还购房款2183元。同日，建工集团公司向牛秀刚交付了涉案房屋。2、建工集团公司自认，在签订涉案《商品房购销合同》之时以及其后至今涉案房屋一直未曾取得商品房预售许可证。虽然牛秀刚曾要求查看包括商品房预售许可证在内的相应证件，但建工集团公司一直未能提供。3、建工集团公司与牛秀刚均认可涉案房屋未办理产权登记。4、2016年3月2日，牛秀刚与济南市天桥区城乡建设委员会签订《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》，主要约定：牛秀刚产权所有的被征收的建工柳苑x号楼（即涉案房屋现楼号）x单元xxx室（建筑面积为68.79平方米），货币补偿金额为532279.82元（按95%计算），牛秀刚选择货币补偿方式，牛秀刚需于2016年3月2日前腾空涉案房屋，并将其交付于济南市天桥区城乡建设委员会拆除。另，该协议还对涉案房屋装饰装修补偿、附属物补偿、设备迁移补偿及其他费费用等事项进行了约定。5、牛秀刚自认，涉案房屋现已被济南市天桥区城乡建设委员会实际征收。对此，建工集团公司予以认可。基于上述事实，建工集团公司才诉至本院要求牛秀刚支付剩余购房款50000元并要求其偿付逾期付款违约金30000元；而牛秀刚则以建工集团未能为其办理涉案房屋产权登记等理由提起反诉，要求建工集团公司支付逾期交房违约金2183元、面积差额款1455元、逾期办证违约金58959元及拆迁损失28014.7元。诉讼中，因涉案房屋在预售时未能取得商品房预售许可证，涉案《商品房购销合同》可能为无效合同，本院就此向双方当事人进行释明后，建工集团公司当庭将其主张变更如下：如涉案《商品房购销合同》为无效合同，则要求牛秀刚赔付建工集团公司实际损失50000元及自2003年7月31日起至2016年1月1日止的利息损失30000元；牛秀刚亦当庭将其主张变更如下：如涉案《商品房购销合同》为无效合同，则要求建工集团公司赔付损失，损失数额即按逾期交房违约金2183元、面积差额款1455元、逾期办证违约金58959元、拆迁损失37303.2元予以主张。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，依建工集团公司自认，双方当事人在签订《商品房购销合同》之时以及其后至今，建工集团公司一直未能就涉案房屋取得商品房预售许可证，因此，双方当事人所签订的《商品房购销合同》违反了上述规定，属无效合同。合同无效之后果，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，在合同无效的情况下，双方当事人均不能再依据《商品房购销合同》之约定予以主张权利，而仅能围绕合同无效之后果予以主张其权利。也即，无论系建工集团公司要求牛秀刚支付剩余购房款并赔付违约金的请求，还系牛秀刚所提要求建工集团公司支付违约金并赔偿损失的反诉请求，均因《商品房购销合同》无效而无法再予以主张，双方当事人能够进行主张的，应系《商品房购销合同》无效所致的权利。鉴于双方当事人在经本院释明后均已明确了其变更后的请求，所以，对于双方当事人所提原本诉请求及反诉请求本院不再予以论述。对于双方当事人在经本院释明后所提之请求，本院分析如下：1、对于建工集团公司的请求。鉴于涉案房屋已被征收，牛秀刚无法再向建工集团公司予以返还，故本案已不存在当事人之间相互返还因《商品房购销合同》所取得的财产之必要。但是，因牛秀刚已实际占有了涉案房屋，并未付出相应合同对价，故应当就此向建工集团公司予以折价补偿。牛秀刚因涉案房屋被征收所获得的对价应视为涉案房屋现价值，按理应当以此为标准来计算建工集团公司的损失，该现价值远超建工集团公司于本案中所主张的损失数额，故建工集团公司要求牛秀刚按照其尚欠的房款余额赔偿损失合理有据（注：因建工集团公司约定向牛秀刚返还购房款2183元，故该款项应自建工集团公司主张的损失中予以扣除），对此本院予以支持。因建工集团公司所主张的系合同无效后的损失，故其要求牛秀刚自2003年7月31日偿付利息损失并无依据，且导致涉案合同无效其本身即有过错，因此，对其要求牛秀刚偿付利息损失的请求本院不予支持。2、对于牛秀刚的反诉主张，如上所述，牛秀刚本就未能向建工集团公司支付合同对价，在签订涉案合同时亦有过错（在建工集团不能提供商品房预售许可证时仍签署涉案合同），且其现已因涉案合同获得相应拆迁利益，所获拆迁利益远超其所付出的合同对价，对于其拆迁利益损失及其他损失其提交的证据亦无法予以直接证实，故其再要求建工集团公司赔付其损失并无依据。因此，对于牛秀刚的反诉请求，本院均不予以支持。关于诉讼时效，因建工集团公司于本案中经本院释明后所主张的系涉案合同无效后的损失赔偿问题，应自涉案合同被认定为无效之时起算诉讼时效，故建工集团公司该主张不存在超出诉讼时效保护期间的问题。综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告牛秀刚于本判决生效之日起10日内赔付原告山东省建设建工集团房地产开发有限公司损失47817元；二、驳回原告山东省建设建工集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告牛秀刚的全部反诉请求。本诉案件受理费1800元，由原告山东省建设建工集团房地产开发有限公司负担724元，被告牛秀刚负担1076元；本诉财产保全申请费870元,由原告山东省建设建工集团房地产开发有限公司负担350元，由被告牛秀刚负担520元；反诉案件受理费1032元，由反诉原告牛秀刚负担。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  张清国审判员  曹新建审判员  田炳美二〇一七年七月二十五日书记员  苏 婷