江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终197号 上诉人（原审被告）：中国四冶兴业房地产开发有限责任公司，住所地江西省贵溪市建设路436号，统一社会信用代码91360681733930678J。 法定代表人：邓海兴，该公司董事长、总经理。 委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吕强，男，1988年7月27日出生，汉族，住江西省贵溪市。 委托诉讼代理人：吕军，男，1982年6月14日出生，汉族，住江西省贵溪市，系吕强的哥哥。 上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司（以下简称四冶兴业公司）因与被上诉人吕强房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 四冶兴业公司上诉请求：一、撤销江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2042号民事判决，改判驳回吕强的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由吕强承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.原审判决认定四冶兴业公司至今未向吕强交房，与事实不符，四冶兴业公司交房时间应认定为2016年9月。虽然吕强至今没有实际收房，但是在2016年9月份，四冶兴业公司就书面通知过包括吕强在内的购房户办理交房手续，之后每个月都有业主陆续到四冶兴业公司收房，所以本案交房时间应按照兰亭苑小区第一个业主收房时间即2016年9月确定。2.一审判决认定吕强的起诉没有超过诉讼时效与事实不符，适用法律错误。本案《商品房买卖合同（预售）》明确约定交房时间为2016年5月1日前，如果吕强要主张我方逾期交房的违约责任，则应从2016年5月1日起计算诉讼时效，而吕强于2019年9月16日起诉明显超过了三年的诉讼时效。3.一审判决认定出卖人应按日计算向买受人支付不低于全部房价款万分之三的违约金与事实不符。在四冶兴业公司与吕强签订的合同第十二条1、（2）中明确约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无的违约金。由此可见，双方就该情形出现时，是约定了不支付违约金的，而非一审判决中认定的按全部房价款的日万分之三支付违约金。4.即使四冶兴业公司要承担逾期交房的违约金，一审判决支付的违约金比例依旧过高。虽然一审判决中考虑了当地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，确定按全部房屋价款的日万分之一点五支付违约金，但仍对四冶兴业公司不公。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。吕强的实际损失仅是每月支付房租的费用，而根据房屋租赁市场租金情况可知，吕强的房屋租金费用最多不超过800元/月。即使按此案一审判决中确认的收房时间计算逾期时长也未满一年，按月租金的130%计算违约金才4200元，但一审判决四冶兴业公司向吕强支付逾期交房违约金76905.35元，显然比例过高。综上所述，一审判决认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院依法支持四冶兴业公司的上诉请求。 吕强答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回四冶兴业公司的上诉请求，维持一审判决。 吕强向一审法院起诉请求：1．判令四冶兴业公司向吕强承担逾期交付的违约责任140462.98元（计算至2019年5月31日，此后的违约责任计算至四冶兴业公司具备交付条件之日止）；2．本案诉讼费由四冶兴业公司承担。 一审法院认定事实：2015年，吕强向四冶兴业公司购买贵溪市建设大道北侧、财政局东侧兰亭苑-Ⅱ2#楼1单元2601室商品房，并与四冶兴业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：GX2015011701）。合同中与本案有关的内容如下：1．该商品房总价款为415817元，吕强应当在2015年5月7日前付清；2．四冶兴业公司应当在2016年5月1日前向吕强交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房；3．若四冶兴业公司逾期60日之内交房，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，由四冶兴业公司以全部房价款为基数按日万分之三的标准向吕强支付违约金，逾期超过60日吕强要求继续履行合同的，四冶兴业公司按日计算向吕强支付房价款万分之无（该比率应当不低于日万分之三）的违约金。合同签订后，吕强向四冶兴业公司支付了全部房价款，但四冶兴业公司至今未向吕强交付房屋。现吕强以四冶兴业公司逾期交付商品房构成违约为由诉至该院，要求四冶兴业公司支付逾期交房违约金。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。吕强与四冶兴业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吕强已按合同约定的方式支付全部价款，但四冶兴业公司未按约定的时间交付房屋，构成违约，应当按照合同约定向吕强支付违约金。由于合同约定的违约金比例存在明显歧义，该合同系格式合同，四冶兴业公司系合同的提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应认定逾期交房超过60日后，四冶兴业公司按日计算向吕强支付的违约金应不低于全部房价款万分之三。但鉴于四冶兴业公司主张合同约定的违约金过高，且吕强未能举证证明因四冶兴业公司违约交付商品房所造成的实际损失，该院根据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算。本案中，当事人双方合同约定的交房时间是2016年5月1日前，但四冶兴业公司至今未向吕强交房，故四冶兴业公司因违约给吕强造成的经济损失应自2016年5月1日计算至交房之日止。对于诉讼时效，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。本案中，合同仅约定了四冶兴业公司逾期交付商品房支付违约金的比例，未约定履行期限，因此只有当四冶兴业公司明确表示不履行时，才能认定吕强“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，故对四冶兴业公司认为吕强的起诉超过诉讼时效的答辩意见，该院不予采纳。综上，四冶兴业公司逾期交房的时间至吕强起诉之日即2019年9月16日止为1233天，四冶兴业公司应向吕强支付的该期间违约金为76905.35元（415817元×1.5/10000×1233天）。自2019年9月17日开始的逾期交房违约金，应当继续由四冶兴业公司以房价款415817元为基数按日万分之一点五计算至向吕强交房之日止。对吕强超出上述金额的诉请该院不予支持。综上，吕强的诉讼请求该院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由四冶兴业公司于该判决生效之日起十五日内向吕强支付2019年9月17日以前的逾期交房违约金76905.35元，2019年9月17日开始的违约金由四冶兴业公司以房价款415817元为基数按日万分之一点五计算至向吕强交房之日止；二、驳回吕强的其他诉讼请求。案件受理费3109元，减半收取计1554.5元，由吕强负担693元，由四冶兴业公司负担861.5元。 本院二审期间，四冶兴业公司提交两组证据：证据一、2016年8月16日及2016年9月20日收房通告的原件，证明四冶兴业公司于2016年8月就已经履行了通知业主收房的义务。证据二、2016年9月1日至2016年11月30日兰亭苑服务中心交房收费明细表，证明四冶兴业公司于2016年8月发出通知收房的通告后，同年9月就有不少业主开始陆续收房。吕强对以上两组证据的三性均有异议，吕强并未收到四冶兴业公司发出的任何书面通知，也没有看到小区内张贴的上述通告，案涉商品房从始至终不符合交房条件。本院认为，证据一在一审中已经提交，不属于新证据；证据二与本案无关联性，不能证明四冶兴业公司向吕强交付了房屋，故对四冶兴业公司的上述证明目的，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，四冶兴业公司与吕强签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于交房时间的问题，本案《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房，但四冶兴业公司并未在双方约定的交付时间取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件。一审法院认定四冶兴业公司未按合同约定向吕强交付房屋构成违约，本院予以确认。四冶兴业公司主张交房的时间为2016年9月，却未提供充足的证据予以证明，本院不予支持。关于吕强对逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题，本案《商品房买卖合同（预售）》仅约定了违约金的比例，未约定履行期限。四冶兴业公司逾期交房后，双方均未提出解除合同，四冶兴业公司系持续违约状态，违约事实并未中断，在违约事实结束前，吕强可就整个违约金主张权利。故一审法院认定本案未超过诉讼时效，并无不当。关于违约金数额问题，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条1（2）项约定：“合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”，一审法院依照该条第1（1）项中约定的万分之三的比率计算违约金符合合同的约定。因合同约定的违约金比例过高，一审法院根据当地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算，并无不当。 综上所述，中国四冶兴业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1884.80元，由中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志明 审判员  谢秋荣 审判员  黄文杰 二〇二〇年四月十四日 书记员  罗玉萍