河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2250号上诉人（原审原告）：郑州恒林置业有限公司，住所荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜阳，女，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：王廷，女，1971年8月16日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）因与被上诉人王廷房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初9831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。恒林公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的原审全部诉讼请求，或依法发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，上诉人已举证证明合同约定的解除权已成就，上诉人请求解除合同应予支持。一审判决适用法律错误，合同约定的解除条件与法律规定是统一的，上诉人有权依法主张解除合同。王廷虽有代理人参加庭审并发表了意见，但在本判决作出前，仍未提交委托代理手续，视为王廷未出庭应诉并放弃其答辩、质证等诉讼权利。恒林公司向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告签订的编号为XY16002185087的《商品房买卖合同》；2.要求被告配合原告办理撤销合同备案登记和房屋预告登记；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月17日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：XY16002185087）一份，约定：被告购买原告位于荥阳市××鹿村郑州恒大山水城一区2幢1-3层101号房屋一套，总价款为3830199元，被告于2016年4月17日以现金方式支付原告房款1920199元，余款1910000元需在2016年4月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，原告于2016年10月31日前将涉案房屋交付被告使用。该合同附件四第三条第6项约定：被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告；若被告未按上述约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约。原告有权选择立即解除本合同。2016年6月14日，上述《商品房买卖合同》信息备案登记。2016年6月17日，由原告作担保，被告与交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称“交通银行”）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：被告向交通银行贷款1910000元，贷款期限为288个月，自2016年6月17日至2040年6月17日，每期还款11024.01元；原告为该合同项下贷款提供连带责任保证，保证期限为最后一期贷款到期日之日后两年止，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用。原告于2019年6月18日、2019年8月29日、2019年9月26日分别为被告垫付银行贷款11040.35元、11043.27元、11036.84元，共计33120.46元。另查明，原告未向被告交付涉案房屋。原告未向该院提供被告支付其房款及履行按揭贷款情况的相关证据。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议全面履行义务。原告作为保证人为被告垫付按揭贷款33120.46元，有交通银行出具的情况说明为凭，该院予以认定。原告以被告严重违约为由要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告协助其办理撤销合同备案登记和房屋预告登记，因原告未提供其向被告发送告知函的相关证据，合同约定的解除条件未成就，故该院对此不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告郑州恒林置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郑州恒林置业有限公司负担。本院二审期间，恒林公司提交如下证据：证据1：英展-恒函字2020第014号律师函以及快递投递签收单。证明目的：2020年1月14日，因被上诉人逾期还贷导致上诉人被划扣款项，上诉人委托河南英展律师事务所向被上诉人发送律师函，催告被上诉人及时向上诉人归还划扣款项66235.32元。该份律师函通过中国邮政邮寄给被上诉人，寄至双方签订的商品房买卖合同中被上诉人预留的地址，快递投递结果为“拒收（收件人不在收件地址）”。被上诉人变更联系地址未及时通知上诉人，应视为该份律师函已送达被上诉人。根据律师函载明事项，被上诉人应于2020年1月19日前归还上诉人被划扣的款项，但上诉人至今已逾期超过30天，根据双方签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议第三条第6款之约定，上诉人有权解除合同。证据2：交通银行河南省分行出具的情况说明一份。证明目的：2019年6月-2020年2月，因被上诉人逾期未归还银行贷款，贷款银行划扣上诉人保证金88360.25元用于代被上诉人偿还贷款，上诉人承担了保证责任。证据3：中国银行国内业务付款回单1份，贷款本息代偿证明1份，结清证明1份，交通银行（河南省分行）已还款明细表1份。证明目的：因被上诉人逾期归还银行贷款，交通银行河南省分行向上诉人发出债务提前到期通知书，要求上诉人承担保证责任，代为结清被上诉人的剩余贷款本息。2020年4月7日，上诉人根据交通银行要求将被上诉人剩余贷款本息1736680.13元支付至银行指定账户，交通银行荥阳支行进行了扣划。2020年4月9日交通银行河南省分行出具贷款本息代偿证明，证明上诉人于2020年4月7日代被上诉人偿还了贷款1736680.13元，同日交通银行河南省分行出具结清证明，被上诉人涉案房屋按揭贷款形态为“结清”。根据交通银行河南省分行2020年4月9日出具的王廷已还款明细表以及之前出具的代偿证明显示，上诉人累计代偿贷款本息1825040.38元。本院经审查认为，对上诉人提交的证据予以采信。本院经审理查明的事实除与一审法院认定的事实相同外，另查明：2020年4月9日，交通银行河南省分行出具代偿证明，显示：根据恒林公司申请，我行已于2016年6月20日为借款人王廷提供了金额为191万元的贷款，由于借款人王廷未按约定还款，根据保证合同约定，恒林公司已于2020年4月7日代偿王廷所欠贷款本息1736680.13元；交通银行河南省分行出具的王廷的贷款形态为结清。本院认为，本案的争议焦点为恒林公司能否解除案涉《商品房买卖合同》，王廷是否应当配合恒林公司办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一项第二目约定：王廷逾期付款超过180日后，恒林公司有权解除合同。合同附件四合同补充协议第三条约定，如王廷未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求恒林公司承担担保责任，自恒林公司代王廷向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。上述约定明确了恒林公司享有合同解除权，根据本案查明的事实，王廷未按期偿还银行贷款，导致恒林公司承担担保责任，恒林公司于二审中已为王廷代偿了所欠按揭银行的贷款本息，因此恒林公司要求解除合同的条件已成就，恒林公司要求解除案涉商品房买卖合同的主张应予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。预告登记的目的是为了保全一项旨在发生物权变动的请求权，不因债务人之后的物权变动行为而发生目的落空，因此，预告登记总是附属于该请求权并服务于该请求权，在此意义上，预告登记的消灭上亦具有从属性，即请求权因无效、被解除或被撤销而归于消灭时，预告登记的基础不存在，自然也归于消灭。结合本案，案涉《商品房买卖合同》的解除发生在预告登记权利人和预告登记义务人之间为双务合同的场合，合同的解除导致预告登记权利人王廷的请求权消灭，即王廷已丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，涉案商品房的预告登记因合同解除而失效。恒林公司请求王廷在合同解除后履行配合注销房屋预告登记手续以及办理撤销房屋买卖合同备案登记手续的义务，应予支持。不论涉案房屋是否存在案外因素均不能否定王廷在本案买卖合同关系中应当履行的法定义务。案涉《商品房买卖合同》解除后，恒林公司应退还王廷缴纳的购房款及王廷已偿还的银行贷款，但恒林公司和王廷均未提交王廷的缴款情况及王廷履行按揭贷款情况的相关证据，故对上述款项本案不予处理，双方可另行解决。综上所述，恒林公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初9831号民事判决；二、解除郑州恒林置业有限公司与王廷签订的编号为XY16002185087的《商品房买卖合同》；三、王廷于本判决生效后十日内配合郑州恒林置业有限公司办理撤销案涉合同备案登记和房屋预告登记手续。一审案件受理费100元，由郑州恒林置业有限公司负担。二审案件受理费100元，由王廷负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年四月十五日书记员 柴涵博