宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初1225号 原告：宁波亿嘉商业广场管理有限公司。统一社会信用代码：91330201094863607Q。住所地：浙江省宁波市高新区江南路2000号1-4层。 法定代表人：刘世南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。 被告：李云苏，女，1986年5月26日出生，汉族，住云南省大理白族自治州宾川县。 原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司为与被告李云苏房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月5日诉至本院，诉请判令：1.解除双方2018年1月2日签订的租赁合同；2.被告立即腾退房屋；3.被告立即支付2018年4月28日起至2019年3月28日的租金80850元及计算至腾退之日止的租金或占有使用费、物业费23100元、能耗费5682元、违约金28350元，并补交装修期内租金7350元。 事实与理由：原、被告双方于2018年1月2日签订《宁波金沙码头奥莱公园租赁合同》一份，原告将位于宁波市高新区江南路2000号宁波金沙码头奥莱公园编号2F-13、面积70㎡的房屋出租给被告用于零售类SKOHOUSE品牌项目经营，租赁期自2018年4月22日至2021年4月21日止，第一年租金88200元，合同期内物业服务费30元/㎡/月，以一个季度为一个缴费期限，被告在每个缴费期最后一个月的30日前支付下个缴费期的租金和物业费。后被告自行停止营业，但被告拖欠2018年4月28日至2019年3月28日止的租金80850元、同期物业费23100元、截止2019年2月28日的能耗费5682元、违约金28350元（按三个月租金及物业费计算）、装修期租金差价7350元。被告不按约支付租金购成违约，原告有权解除合同并要求被告腾退房屋。 被告答辩称：同意解除合同并腾退房屋，拆除屋内鞋架及屋外门头；不同意支付违约金，2018年10月12日，原告强行将被告逐出店外并将店面上锁，被告之后无法再使用店面，并非原告违约，且原告在推销商铺的过程中所做宣传均未在开业后予以实现；商铺内未通水，电费认可前三个月的，金额没有那么高；租房时交了10000元押金，后续交了3000元物业费。 经审理，本院认定如下事实： 原告与被告签订《宁波金沙码头奥莱公园租赁合同》一份，载明：被告向原告租赁位于宁波市高新区江南路2000号宁波金沙码头奥莱公园第2层编号2F-13、面积为70平方米房屋用于“SKOHOUSE”品牌经营。租赁期为2018年4月22日至2020年4月21日。为扶持被告经营，原告同意在第一年给予被告租金折扣，即2018年4月22日至2019年4月21日年总租金为88200元，折后年总租金为58800元。如因被告原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，被告应当向原告返回已享受的租金折扣金额。租金以一个季度为一个缴费期，除第一期和最后一期租金外，其余租金均按自然季度缴纳，被告应在每个缴费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴费期的租金。其中第一期租金应于本合同签订后三个工作日内支付给原告，收费期为2018年4月22日至2019年4月21日。物业费、物业费保证金由被告直接向原告指定的物业管理公司支付。租赁房屋内的水电等相关费用由物业公司收取，每月收取一次。装修期为2018年3月22日至2018年4月21日止，装修期内被告无须支付租金，但如果因被告违约导致租赁合同提前解除的，被告应于租赁合同解除时向原告补足装修期内的租金，租金标准按第一年折扣前固定租金标准收取。被告应自2018年4月22日起正式对外营业。若开业日由原告原因延迟的，原告需将开业延迟以书面方式通知被告。被告应于租赁期限届满或租赁合同提前解除后3日内，将该租赁房屋交还原告。除原告另行书面确认同意保留的装饰、装修或安装、改造的设施设备外，被告应将该租赁房屋及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状况(正常损耗除外)交还原告。否则，无论被告对该租赁房屋进行装饰、装修或安装、改造设施设备时是否取得原告或物业公司同意，均视为被告已放弃该租赁房屋内的装饰、装修及安装、改造的设施设备的所有权。如被告需于租赁合同约定的该商业项目营业时间内暂停或停止营业的，被告应事先书面向原告申请并在获得原告同意后方可暂停或停止营业，否则被告连续3天暂停或停止营业，视为重大违约，原告有权解除合同。如被告未按租赁合同约定的时间、条件将该租赁房屋交还原告的，在租赁合同终止或提前解除之日起第4日，即视为被告已经搬离该租赁房屋；被告授权原告在交还期满后开启该租赁房屋的门锁并更换门锁，将该租赁房屋内的物件包括但不限于家居、装置和其他添置物等搬出该租赁房屋，并将该租赁房屋腾空收回。对于被告遗留在该租赁房屋内的物品，包括该租赁房屋内的装饰装修、设施设备、物品等物件，均视为被告放弃了所有权及一切权利。被告逾期交还该租赁房屋的，每逾期一日，被告应按逾期前最后一个月租金2倍标准向原告支付租赁房屋被占用期间的使用费。原告按照租赁合同约定清理该租赁房屋内被告的物品、设施及设备的合理期间，视为被告逾期交还期间。未经双方协商一致被告单方面提出解除合同的，被告已付的租金、保证金及其他费用均不退还，同时还需要向原告支付相当于3个月租金和3个月物业费之和的金额作为违约金。被告未取得原告同意连续3天停止营业的，视为重大违约，原告有权单方解除本合同。 2018年10月18日，原告以邮寄方式通知被告：由于被告在2018年10月12日晚间未知会原告擅自搬空所有货品，闭店停业，原告依据合同享有解除权，原告依据合同与被告解除租赁合同。2018年10月21日，被告收到了该通知。 2019年10月10日，本院现场勘验时查明，被告在涉案租赁房屋内留有货架，大部分货架已清空，部分货架仍留有商品。涉案租赁房屋已由原、被告双方上锁。 另查明，涉案商场于2018年4月28日正式对外开业。被告未向原告支付过租金。 另查明，原告对外宣传称，高新区奥特莱斯广场共四层，其中一层二层定位名品折扣店，三层为儿童乐园，四层为成龙国际影城，负一层是永辉超市。其楼盘对外悬挂的横幅载明：大白鲸儿童乐园、成龙国际影城首入宁波，永辉超市强势登陆。大白鲸儿童乐园一直未引入。 以上事实由原告提交的《租赁合同》、通知函、快递记录、照片、双方当事人的陈述及本院现场勘验情况予以证明。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效。合同签订后，双方当事人均应按合同约定履行义务。被告并未支付过租金，显属违约。1.关于合同解除问题。原告主张被告于2018年10月12日擅自停止营业，依据合同约定，被告擅自停业3天后原告即享有解除权，因此于2018年10月18日向被告发出解除合同通知。被告辩称同意解除合同，但并非停止营业而是原告于2018年10月12日晚将其赶出店铺。本院认为，被告对解除合同并无异议，且未举证证明2018年10月12日之后其尚在继续营业及其停止营业系由于原告强迫，原告向被告发出通知时距离2018年10月12日已满3天，其依据合同约定通知被告解除合同，被告2018年10月21日收到通知，本院认定涉案《租赁合同》于2018年10月21日解除。2.关于房屋腾退及占有使用费问题。原告主张被告在实际占有涉案房屋，被告则主张房屋已有原告上锁导致无法正常经营。本院认为，经本院现场勘察，涉案房屋有原告加锁，虽然被告在租赁房屋内留有货架等物品，但客观上无法进行腾退。结合租赁合同中约定如被告未在限定期限内将房屋交还原告，原告可自行更换门锁，清空房屋，应认定被告已于2018年10月21日腾退涉案租赁房屋为宜，被告在合同解除后未继续使用涉案房屋。原告要求被告支付占有使用费的主张，本院不予支持。3.关于租金问题。原告有权要求被告按合同约定支付租金。被告应按合同约定的折扣前租金标准向原告支付至合同解除之日即2018年10月21日止的租金（自2018年4月28日起）。对于原告主张的上述范围之外的租金，本院不予支持。4.关于装修期内租金问题。《租赁合同》约定装修期为自2018年3月22日自2018年4月21日止，同时约定因被告违约导致租赁合同提前解除的，被告应于租赁合同解除时向原告补足装修期内的租金，租金标准按第一年折扣前固定租金标准收取。本院对原告主张要求被告补足装修期内租金诉请予以支持。5.关于租赁保证金问题。被告辩称其向原告缴纳了保证金，但未提供收据或付款凭证，本院不予认定。6.关于物业费、能耗费（水电费）问题。《租赁合同》明确约定由被告向物业公司交纳或由物业公司负责收取。而原告也未能举证证明其替被告垫付了物业费、能耗费（水电费），故原告向被告主张相应物业费、能耗费（水电费）本院不予支持。7.原告宣传行为的性质及责任。被告认为原告在推销商铺过程中所做的宣传未能兑现。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条之规定:要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当内容具体确定,并表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。本案中，原告为扩大招商，对外宣传称KTV、大白鲨儿童乐园等会入驻，该宣传面向包括被告在内的不特定人群发出，也未作出具体明确的说明和允诺，不符合法律规定的要约的条件,应属于要约邀请。尽管如此，原告对外宣传称大白鲨儿童乐园首入宁波，极易让人理解为该项目肯定会入驻广场，原告的宣传也违背了诚实信用的基本商业经营原则，而被告作为租赁商铺并开展正常商业经营活动的私营业主,在选择所承租的商铺地段及经营条件时,有自主判断及自主选择的权利,其所考虑的因素不单是租金是否合理、地段是否优越,同时也会考虑所在广场的发展前景及运行态势等,并理智评价自身商业经营中的风险。原告宣传的KTV和大白鲨儿童乐园一直未引入，前来消费的客流、人流相比会大量减少，在很大程度上影响了被告的经营活动。综合上述考虑，本院对原告主张违约金均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司与被告李云苏签订的《租赁合同》于2018年10月21日解除； 二、被告李云苏于本判决生效之日起十日内支付原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司租金42385元、装修期租金7350元； 三、驳回原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3207元，由原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司负担2055元，被告李云苏负担1152元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 长  方燕儿 人民陪审员  华琳栋 人民陪审员  俞飞军 二〇二〇年四月十四日 法官助理张碧莹 代书 记员  张 方