甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终320号上诉人（原审被告）：周某，男，汉族，住兰州市皋兰县。被上诉人（原审原告）：王某某，男，汉族，住甘肃省永登县。上诉人周某因与被上诉人王某某房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周某上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一审法院认定事实错误，适用法律不正确。2018年6月23日，周某与王某某通过兰州东方房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，2018年7月19日双方又签订《房屋买卖(转让)协议》，对转让价格做出约定。首先，王某某并未按照协议于2019年5月31日前向周某支付30000元，王某某也认可只是在2018年6月23日向周某支付了500000元。一审法院认定事实是“合同签订后，原告依约向被告交付530000元。”明显属于认定事实错误。其次，按照周某与王某某签订的《房屋买卖(转让)协议》约定在符合“开发商向甲方(即上诉人)交付房屋后，甲方结清相关入住费用”这个条件后的1个月内甲方履行向乙方交付房屋的义务。2018年9月1日兰州幸福家园?黄河明珠收(验)楼通知书仅通知王某某于2018年9月10至12日内办理收(验)楼，并非实际交房时间。事实上因开发商迟延交房和周某未按期交付房屋尾款，双方一直在协商中，所以至2018年9月1日案涉房屋并未实际交付到周某手里，合同约定的周某履行交房义务的条件还未达到。故一审法院认定周某违约属认定事实错误。即使周某违约，根据双方均有过错的合同履行情况及被上诉人的实际损失，一审法院判决周某向王某某支付220000元违约金完全属于过分高于造成的损失。王某某辩称，一、案涉房屋已符合王某某与周某约定的交付条件，王某某已完全履行了自己的合同义务，原审认定事实清楚。（一）案涉房屋已符合王某某与周某双方约定的交付条件，周某拒不交房的行为已构成违约。1.案涉房屋已由开发商交付给周某。开发商于2018年9月7日向周某寄送了收楼通知，周某也收到了该通知。但，周某由于自己的原因并未接受案涉房屋。周某与兰州幸福家园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定，案涉房屋已由开发商交付给周某。2.案涉房屋开发商于2018年9月7日向周某交付房屋之日至本案原审开庭审理之日已将近1年。但在这期间周某以各种理由拒绝向王某某交付房屋。根据《房屋买卖（转让）协议》第五条第四款约定在开发商向周某交付案涉房屋后，周某结清相关入住费用后1个月内周某向王某某交付房屋，案涉房屋已经符合交付条件。3.周某故意阻止案涉房屋交付条件的成就，应视为案涉房屋已符合交付条件。首先，周某未从案涉房屋的开发商处接收房屋属于主观故意。其次，周某未向王某某交付房屋属于主观故意。周某从事房屋销售相关行业，深知案涉房屋目前的价格已远高于双方签订合同时的价格。周某故意阻止案涉房屋交付条件的成就。案涉房屋已符合王某某与周某双方约定的交付条件，周某拒不交房的行为已构成违约。（二）王某某已严格履行了自己的合同义务，不存在违约行为。根据《房屋买卖（转让）协议》第三条约定的付款时间和数额，王某某已严格按照合同约定支付第一笔购房款500000元。周某未履行交房义务，王某某可依法行使先履行抗辩权。二、原审判定的违约金数额符合合同约定和法律规定，适用法律正确。1.原审判定的违约金数额符合合同约定。案涉房屋已符合交付条件，周某拒不交房的行为已构成违约，根据《房屋买卖（转让）协议》第二十条约定，违约金数额应以周某违约时案涉房屋市场评估价值20%的标准计算，但王某某仅以买卖合同签订时约定的房屋价款的20%主张违约金。因此，原审认定的违约金数额符合合同约定。2.本案中，周某在一审庭审中所有的陈述均未涉及约定的违约金，更未向法庭提出调整违约金的请求，也没有举证证明违约金过高，因此，一审认定的违约金符合法律规定，二审法院不应对周某在上诉状中要求二审法院调整违约金的请求进行审查。王某某向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即向原告交付位于兰州市安宁区房屋；2.依法判令被告立即向原告支付违约金220000元，律师费15000元，共计235000元；3.依法判令被告立即向原告支付原告应付的房屋租金15637元（以每月1100元的标准，从2018年7月起暂计算至2019年7月，直至被告向原告交付完毕前述房屋之日）；4．本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月14日，被告与兰州幸福家园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定被告购买位于兰州市安宁区，515号规划路以南第9幢1单元801号房（建筑面积122.68平方米）一套。2018年7月19日，原、被告签订房屋买卖（转让）协议一份，约定，原告购买被告位于兰州市安宁区房屋（面积122.68平方米），房屋总价为1100000元，约定2018年6月23日被告已向原告支付500000元，2019年5月31日前被告向原告支付30000元，办理过户当日向原告支付570000元。第五条约定“在开发商向甲方（即被告，下同）交付房屋后，甲方结清相关入住费用后1个月内甲方向乙方（即原告，下同）交付房屋。并将钥匙、水电卡等物品一并交予乙方。”合同第二十条约定“本协议约定的任何行为给付或金钱给付必须及时足额，任何一方违反合同约定并经合同相对人有效催告仍不履行的，均应承担违约时房屋市场评估价值20%的违约金...甲乙双方约定任何一方违约引起的诉讼费、律师费、保全费以及保险公司承保费用均由违约一方承担。”合同签订后，原告依约向被告交付530000元。2018年9月1日，兰州幸福家园房地产开发有限公司向被告发出兰州幸福家园?黄海明珠收（验）楼通知书，通知被告于2019年9月10日至12日办理收（验）楼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则。原、被告签订的房屋买卖（转让）协议系双方真实意思的表示，合法有效，受法律保护。被告辩称，因其与幸福家园协商违约金事宜，未交付房屋首付按揭款导致幸福家园拒绝交付房屋的答辩意见，本院认为，被告未提交证据证明幸福家园拒绝向其交付房屋，且被告与幸福家园之间的纠纷可以通过法律途径解决，不能对抗善意第三人，即原告。原告依约向被告履行付款义务，被告未依约向原告交付房屋，违反了合同约定，故对原告主张被告交付房屋的诉请，本院予以支持。原告主张被告支付违约金及律师费的诉请，符合合同约定，予以支持。关于原告主张被告向其支付房屋租金，原告的证据不足以证明其主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、被告周某于本判决生效之日起十五日内向原告王某某交付位于兰州市安宁区房屋（面积122.68平方米）。二、被告周某于本判决生效之日起十五日内向原告王某某支付违约金220000元、律师费15000元，共计235000元。三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5060元，已减半收取计2530元，由原告王某某负担180元，由被告周某负担2350元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明王某某向周某付款500000元，一审判决中确认王某某向周某交付530000元有误，本院予以纠正。另查明，2018年9月7日，兰州幸福家园房地产开发有限公司向被告发出兰州幸福家园?黄海明珠收（验）楼通知书，通知周某于2018年9月10日至12日办理收（验）楼，一审判决中确认2018年9月1日，兰州幸福家园房地产开发有限公司向被告发出兰州幸福家园?黄海明珠收（验）楼通知书，通知被告于2019年9月10日至12日办理收（验）楼有误，本院予以纠正。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案双方当事人于2018年7月19日自愿签订《房屋买卖（转让）协议》。2018年9月7日，兰州幸福家园房地产开发有限公司向周某发出验楼通知书，通知周某于2018年9月10日—9月12日办理收（验）楼。周某与兰州幸福家园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后，将该房屋出售于王某某，该合同合法有效。即使存在开发商迟延交房、与开发商之间有纠纷等问题，是否接收房屋、是否与开发商协商都应由买受人王某某决定。周某不得以此为由长期不接收房屋损害买受人的利益，周某的行为构成违约，应当承担违约责任。因周某未履行向王某某交付房屋的义务在先，王某某未按双方约定的第二次付款时间支付房款符合行使先履行抗辩权的情形，王某某的行为不构成违约。关于违约金过高一审未抗辩二审能否调整的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人认为违约金过高或过低的可以请求人民法院予以调整。周某在一审中答辩其行为未构成违约，无需支付违约金而未对违约金过高进行答辩。一审判决确定周某构成违约，应按合同约定向王某某支付违约金，周某以违约金过高提起上诉，本院可依法予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案为自然人之间的商品房买卖合同，因周某未能及时履行交房义务，结合案涉房屋同地段同类房屋出租价格，双方合同约定违约时房屋市场评估价值20%的违约金数额高于王某某在此期间的实际损失，因此本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，并结合本案实际情况、同地段同类房屋出租价格，对周某应支付给王某某的违约金标准酌情调整为双方签订合同时房屋成交价的10%，即110000元。关于律师费及其他诉讼费用的承担问题，双方当事人签订的《房屋买卖（转让）协议》第二十一条约定：“甲乙双方约定任何一方违约引起的诉讼费、律师费、保全费、以及保险公司承保费用均由违约一方承担”。一审中王某某提交“委托代理合同”予以佐证，因此，一审判决周某支付王某某律师费15000元判决正确，应予维持。综上，周某的上诉请求部分成立,本院予以支持；一审法院认定事实不清，适用法律部分错误，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持兰州市安宁区人民法院(2019)甘0105民初1373号民事判决第一项、第三项及案件受理费部分；二、变更兰州市安宁区人民法院(2019)甘0105民初1373号民事判决第二项为上诉人周某于本判决生效之日起十五日内向被上诉人王某某支付违约金110000元，律师费15000元，共计125000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人周某预交的二审案件受理费4700元，由上诉人周某负担。本判决为终审判决。审判长  李淑琴审判员石林审判员刘桂刚二〇二〇年四月一日法官助理张琼琰书记员徐倩