湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终109号 上诉人（原审被告）：卓辉，男，1970年2月22日出生，汉族，住湖南省慈利县。 被上诉人（原审原告）：卓新建，男，1964年4月16日出生，土家族，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：姚魏，湖南天门律师事务所律师。 原审第三人：慈利沪农商村镇银行股份有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇零阳中路金穗商业街7-112-114。 法定代表人：易楠，董事长。 上诉人卓辉与被上诉人卓新建、原审第三人慈利沪农商村镇银行股份有限公司（以下简称慈利沪农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院（2019）湘0821民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。2020年3月27日，对本案当事人进行了询问，上诉人卓辉、被上诉人卓新建及其委托诉讼代理人到庭参加。本案现已审理终结。 卓辉上诉请求：1.撤销原判决，将本案发回重审；2.案件受理费由被上诉人卓新建负担。事实和理由：1.涉案《房屋转让协议》系受卓新建逼迫签订；2.本案存在高利贷情形，上诉人于2019年2月14日出具的借条是虚假的；3.上诉人提交了通话录音以证明是卓新建不按照《房屋转让协议》履行义务，上诉人提出解除合同，卓新建亦同意解除合同；4.原判决存在超出卓新建诉讼请求进行判决的情形。 卓新建答辩称：1.涉案《房屋转让协议》系卓辉自愿签订；2.根据《房屋转让协议》签订前后的债务和购房款履行情况，涉案房屋的约定房价并不高于市场评估价；3.卓辉在协议履行过程中存在拖延情形，答辩人享有不安抗辩权；4.本案中不存在高利贷情形，双方亦没有达成合同解除协议；5.原判决没有超出答辩人的诉讼请求。综上，请求驳回上诉，维持原判。 慈利沪农商银行未发表陈述意见。 卓新建向一审法院起诉请求：判令卓辉按照双方签订的房屋转让协议将慈影之都1222号房过户给卓新建。 一审法院认定事实：2015年，卓辉在慈利沪农商银行以按揭贷款的方式购买了位于慈利县零阳镇慈影之都1222号房屋一套，并办理了抵押登记。因卓辉欠卓新建借款，卓辉同意将上述房屋转让给卓新建，经双方结算，于2019年6月25日，卓新建与卓辉签订了《房产转让协议》，协议约定的主要内容有：卓辉自愿将慈影之都1222号房屋转让给卓新建。卓新建自愿承担卓辉购买房屋所欠的银行按揭款及开发商所垫付的欠款，不需要卓辉承担任何的风险及其他后果。卓新建在卓辉的房产证办下来之后的一个星期之内，无论交易是否完成必须无条件给卓辉一次性付清下欠房款壹拾柒万元整，同时卓辉给卓新建所签的原始借据全部作废。卓新建办理过户手续时须卓辉签字，卓辉必须无条件配合。合同签订后，卓新建代卓辉向湖南银顶置业有限公司交纳慈影之都1-1222住宅代收银行贷款扣缴（公司代扣部分）68625元；2019年6月26日、7月19日，卓新建分别代卓辉交纳房屋按揭款2165元、2155元；2019年7月3日，卓新建向卓辉支付房屋预付款1万元；2019年7月11日，卓新建代卓辉交纳物业费1164元。在2019年6月至2019年8月期间，卓新建与卓辉就该房产转让协议事宜进行多次协商，但均未达成一致意见，致案涉房产一直未办理过户登记。2019年7月5日，慈利县国土资源局颁发了湘（2019）慈不动产证明第0005351号不动产登记证明，证明权利为抵押权，登记权利人（申请人）为慈利沪农商银行，义务人为卓辉。卓新建、卓辉已将抵押物慈影之都1222号房屋转让情况告知了慈利沪农商银行。另查明，在一审诉讼期间，卓辉于2019年12月存入银行按揭贷款9000元，结清了8、9、10、11、12月份慈影之都1222号房屋银行按揭贷款本金及利息。截至2019年12月21日，慈影之都1222号房屋剩余银行按揭贷款本金为265244.84元及其他相应利息。一审法院认为，卓新建与卓辉签订的《房产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法应为有效。卓辉就慈影之都1222号房屋为慈利沪农商银行设立了抵押权，并办理了抵押登记，依法应已成立并生效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”故虽未经抵押权人同意，抵押人将抵押房屋再转让的，该买卖合同因受让人代为清偿贷款而有效，双方仍应依约履行合同约定的义务。在受让人清偿贷款后，抵押权人应及时办理抵押注销手续，转让人应协助买受人办理过户手续。本案抵押权人慈利沪农商银行在庭审中表示只要能结清案涉房屋按揭贷款，就同意解除抵押。卓新建和卓辉签订的《房产转让协议》约定案涉房屋所欠的银行按揭贷款由卓新建承担，故卓新建代卓辉结清银行按揭贷款解除抵押权后，不影响双方房屋买卖合同的履行。合同签订后，各方当事人均应全面履行自己的合同义务。现卓新建要求卓辉按照双方签订的《房产转让协议》将慈影之都1222号房屋过户给卓新建的诉讼请求，结合审理查明之事实，依据《房产转让协议》之约定，应先由卓新建结清剩余银行按揭款、解除抵押权、支付开发商代收银行贷款的前提下，方可办理过户登记。现卓新建已结清开发商代收银行贷款68625元，并支付了6、7月份的银行按揭款和物业管理费用。且卓新建已预付给了卓辉1万元购房款，卓新建尚欠卓辉购房款16万元。卓新建已按合同的约定履行了部分义务，卓辉未按合同约定协助卓新建办理过户手续，构成违约，违反了诚实信用原则，故对卓新建要求卓辉按照《房产转让协议》将房屋过户给卓新建的诉讼请求，予以支持。但卓新建应当给卓辉支付在诉讼期间卓辉已付给慈利沪农商银行的按揭款9000元。卓辉辩称卓新建用高息、空头借条强迫卓辉将房屋转让给卓新建，协议之前系非法借条和已与卓新建协商终止履行该协议的意见，卓辉均未提交相关证据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、卓新建与卓辉继续履行《房产转让协议》；二、卓新建在本判决生效之日起五日内先行向慈利沪农商银行结清卓辉所欠慈影之都1222号房屋剩余按揭贷款本金265244.84元及其相应利息，抵押权登记注销后十日内，卓辉协助卓新建办理房产过户登记手续；三、卓新建欠卓辉购房款16万元，及卓辉已支付的8、9、10、11、12月份银行按揭款9000元，共计人民币16.9万元，于房产过户之日由卓新建支付给卓辉。案件受理费80元，减半收取计40元，保全费1520元，共计1560元。由卓辉负担780元，卓新建负担780元。 本院二审期间，上诉人卓辉围绕上诉请求依法提交了新证据即2019年6月25日收据复印件一份，拟证明对于本案争议的借款，卓辉已经向卓新建偿还1万元的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卓新建对该证据的真实性无异议，但与本案无关。慈利沪农商银行未到庭参加询问，视为对质证权利的放弃。根据民事诉讼证据规则，该证据具备真实性，与本案争议的基本案件事实具有关联性，本院予以采信。二审中，其他当事人均未向法庭提交新证据。 经审查，原判决对证据的分析及案件事实的认定清楚正确，二审予以确认。 二审另查明，2019年6月25日，卓新建向卓辉出具收据一份，载明“今收到卓辉归还现金壹万元整（￥10000.00元），收款人卓新建，2019.6.25”。 本院认为，本案的上诉争议焦点为：（1）涉案《房产转让协议》的效力；（2）购房款的支付金额；（3）原判决是否存在超出诉讼请求进行判决。 一、关于《房产转让协议》的合同效力问题。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。卓辉与卓新建签订的《房产转让协议》系双方的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，合法有效。卓辉上诉主张本案存在高利贷情形，其于2019年2月14日出具的借条是虚假的，涉案《房产转让协议》系受卓新建逼迫签订，双方已经对涉案《房产转让协议》予以解除，根据谁主张谁举证的规则，对于上述主张，上诉人卓辉未提交充分证据证实，本院不予支持。 二、关于购房款的支付金额问题。根据涉案《房产转让协议》约定，结合查明的案件事实，《房产转让协议》签订后，卓新建应继续向卓辉支付购房款17万元。2019年7月3日，卓新建向卓辉预付购房款1万元，故卓新建尚下欠卓辉购房款16万元。卓辉于2019年12月清偿银行按揭贷款9000元，根据《房产转让协议》的约定，该银行按揭贷款应当由卓新建负责清偿，故卓新建应当向卓辉支付该笔款项。另，根据二审查明的案件事实，对于双方当事人在《房产转让协议》签订之前抵扣购房款的借款9万元，卓辉已经向卓新建归还了1万元，故双方当事人之间的借款实际用于抵付购房款的金额应当为8万元。综合上述情形，卓新建应当向卓辉支付款项合计17.9万元。 三、关于原判决是否存在超出诉讼请求进行判决的问题。卓新建在一审中起诉请求判令卓辉按照双方签订的房屋转让协议将慈影之都1222号房过户给卓新建，属于给付之诉。一审判决根据查明的案件事实，依照相关法律规定，认定双方当事人签订的《房产转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，遂判令双方当事人继续履行合同，购房人卓新建履行购房款支付义务，房屋出卖人卓辉协助办理房屋过户手续。本案系房屋买卖合同纠纷，涉案《房产转让协议》属于双务合同，即双方当事人相互承担义务和享有权利，双方当事人应当对等给付。一审判决主文系根据卓新建提出的诉讼请求，判令双方当事人对等履行义务和享有权利，并未超出卓新建提起的诉讼请求。 综上所述，上诉人卓辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、维持湖南省慈利县人民法院（2019）湘0821民初2241号民事判决第一项、第二项，即“卓新建与卓辉继续履行《房产转让协议》”、“卓新建在本判决生效之日起五日内先行向慈利沪农商村镇银行股份有限公司结清卓辉所欠慈影之都1222号房屋剩余按揭贷款本金265244.84元及其相应利息，抵押权登记注销后十日内，卓辉协助卓新建办理房产过户登记手续”； 二、撤销湖南省慈利县人民法院（2019）湘0821民初2241号民事判决第三项； 三、被上诉人卓新建下欠上诉人卓辉购房款17万元，及上诉人卓辉已支付的银行按揭款9000元，共计人民币17.9万元，于房产过户之日由被上诉人卓新建支付给上诉人卓辉。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费80元，适用简易程序审理减半收取40元，保全费1520元，共计1560元，由上诉人卓辉负担780元，被上诉人卓新建负担780元。二审案件受理费80元，由上诉人卓辉负担40元，被上诉人卓新建负担40元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 钟以祥 审判员 黄勇芳 二〇二〇年四月七日 法官助理朱琳 书记员王茜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国担保法》 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。