河北省秦皇岛市山海关区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)冀0303民初473号 原告：秦皇岛紫丁香物业服务有限公司，住所地，秦皇岛市山海关区老龙头路241号。 法定代表人：张猛，经理。 委托诉讼代理人：关欣。 委托诉讼代理人：薛贵庆。 被告：李明伟，男，1983年7月13日出生，汉族，住秦皇岛市山海关区。 委托诉讼代理人：周洋，女，满族，1985年2月6日出生，系被告妻子。 原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司与被告李明伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司委托诉讼代理人关欣、薛贵庆、被告李明伟及委托诉讼代理人周洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告给付拖欠的物业管理服务费2888元、代收代缴垃圾处理费144元（2013年4月20日至2017年4月20日）；2、判决被告向原告给付违约金830元（按日万分之五计算，其中415元从2014年4月20日计算至实际给付之日，277元从2015年4月20日计算至实际给付之日，138元从2016年4月20日计算至实际给付之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是山海关区南海花园小区4号楼3单元2号业主，该房为建筑面积87.09平方米，2015年1月21日原告与山海关区南海花园业主委员会签订了《南海花园小区物业服务合同》，合同约定原告向山海关南海花园小区全体业主提供相应的物业管理服务，管理服务费用按建筑面积每月每平方米0.65元进行支付，因2015年3月1日至2016年3月1日为第一年接收，给予业主优惠，优惠期间按建筑面积每月每平方米0.55元收取，如被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，合同签订后原告依约履行了相应的义务，而被告却以各种理由不想原告给付物业费，原告曾多次要求被告给付拖欠的费用并承担相应的违约责任，但一直未果，为维护自身合法权益，特向法院起诉。 被告李明伟辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、请求物业公司提供物业服务的资质证书、与开发商签订的委托从事本小区物业服务的协议书、物业收费标准审批文件及相应公告、公示方面文件资料。2、自2012年雨季开始，我家墙面多次漏水，每次都向物业报修，每次都是不了了之，多次漏水造成屋内墙面发霉、脱落，地板损坏（附图片）。多次向物业公司反映并请求协助联系开发企业进行维修均无果，每次保修及投诉均没有得到受理，要求见物业负责人是都以领导不在为理由答复，直至拖延至今。3、2015年雨季前，在多次沟通无果的情况下，我自己找人对各漏水处进行处理，更换了窗台台面，重新安装窗口等，合计费用2400多元（附图片）。4、2012年8月连降暴雨，导致河流暴涨，为尽快泄洪，政府协同物业人员推到小区外墙进行泄洪，导致下房被淹，直接经济损失1000余元（两辆电动车电瓶及其他），雨季过后政府责成物业对各家进行损失进行登记，此后就杳无音信，物业公司对此没有任何反馈。5、入住后，楼宇门可视对讲正常工作不到两年时间，报修后物业客服人员已超过质保期为由告知不能进行维修。6、物业日常服务方面，维修垃圾堆积成山，随便堆放在路边，这堆装修垃圾堆放时间至少有二十几天了，一直无人问津，投诉无果，而这里8、9号楼业主出行的必经之地，小区住户年轻人居多，孩子都比较小，这样一大推的装修垃圾存在多大的安全隐患（附图片）。前期物业协议明确注明垃圾日产日清。7、单元内，弱电箱破损不堪，多次报修从无人理，存在较大安全隐患（附图片）。8、小区内绿化，树上满是虫子，有的在空中飘着，有的在地上到处爬，导致人行横道上都不敢走（附图片）。小区内杂草丛生，草坪、灌木干枯，杂草长得老高，无人清理和修剪（附图片）。二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履行行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才从2012年起停止交纳物业服务管理费，根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告李明伟居住在山海关海韵丁香小区8栋2单元301号，其住房建筑面积为92.58平方米。2009年2月14日，原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司与被告李明伟签订《前期物业管理服务协议》一份，主要内容为：原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向被告李明伟收取物业服务费；向被告李明伟提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；被告李明伟依据本协议向甲方交纳物业服务费；房屋公用部位的维护和管理是房屋主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；普通住宅按建筑面积每平方米0.65元缴纳物业管理服务费，该费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用；原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司违反协议，为达到管理服务质量约定目标的，被告李明伟有权要求原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司限期改正，逾期未改正给被告李明伟造成损失的，原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司承担相应的法律责任；被告李明伟违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司有权要求被告李明伟补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。上述协议还约定有其他内容。原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司物业管理服务费按照物价局规定的标准即每月每平方米（建筑面积）0.65元收取，收费期限为每年度收取。签订协议后，原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司即开始为被告李明伟等业主提供物业服务，在此期间，山海关区南海花园业主委员会、山海关区路南办事处海景社区居委会多次为原告出具工作评语，对原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司的物业服务予以肯定和认可。被告李明伟从2013年4月20日至2017年4月20日拖欠原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司物业管理服务费2888元、代收代缴垃圾处理费144元。2010年10月13日及2012年6月14日被告李明伟曾向原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司要求对其家窗户漏水进行维修，原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司对被告李明伟报修的窗户进行了维修，但未彻底修好。 本院认为，原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司于2009年2月14日与被告李明伟签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，原被告应当履行合同约定义务，原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司为被告李明伟提供物业服务，被告李明伟应当按照约定向原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司缴纳物业管理服务费。但原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司依《前期物业管理服务协议》未尽到充分的合同义务，对其主张被告李明伟给付拖欠物业管理服务费应适当酌减；因被告李明伟未按期缴纳物业管理服务费，原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司主张给付违约金，因原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司未尽到充分的合同义务，该请求本院不予以支持。由原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司代收代缴垃圾处理费，被告应全额给付。 综上所述，被告李明伟应给付原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司物业管理服务费2021.6元（2888元×70%）、垃圾处理费144元，共计2165.6元；驳回原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司要求被告李明伟给付违约金的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李明伟于判决生效后五日内给付原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司物业费及垃圾处理费共计2165.6元。 二、驳回原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告秦皇岛紫丁香物业服务有限公司负担11元，由被告李明伟负担14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。 审判员  梁德印 二〇一七年七月二十七日 书记员  安 妮