广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初2209号原告：刘明，女，1976年3月16日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：闫涛，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州市富南置业有限公司，住所地广州市南沙区富街东街4号首层，统一社会信用代码914401016618150121。法定代表人：陈光明，职务执行董事。委托代理人：吕雪梅、黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。原告刘明诉被告广州市富南置业有限公司（以下简称富南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘明的委托代理人闫涛，被告富南公司的委托代理人吕雪梅、黄国炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明诉称：2012年11月12日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发的位于优山美寓C1-C22号自编X幢X号房，房款总价1000000元。购房合同约定，被告应于2013年8月31日前将标的房屋交付原告使用，第二十一条约定，被告应于该房屋交付给原告之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将房地产权证交付给原告。购房合同的《补充协议》第八条对合同第二十一条作了修改，修改为被告发出通知后15个工作日内由原告提供办证资料，被告自收到办证资料且符合其它条件后的270天内向产权登记机关提交办证申请。购房合同签署后，原告按约定交付房款，办理按揭手续，实际接收标的房屋。但被告迟至2015年10月1日才向原告发出《办理产权证通知书》，通知原告于2015年12月31日前向被告提供办证所需资料。购房合同是原被告双方的真实意思表示，双方均应按照约定履行合同义务。根据购房合同约定，涉案房屋交付时间2013年8月31日，被告最迟于2014年7月4日前办妥产权登记手续交付给原告。购房合同补充协议第八条属于格式条款，并且未经合理提示和告知，排除了原告主要权利，是无效条款，应按合同第二十一条执行。现被告未如期为原告办理产权证，致原告未能如期取得产权证。据此，原告请求判令被告以1000000元为基数按中国人民银行同期逾期贷款利率向原告支付赔偿金，自2014年7月5日起计至2015年12月31日止为84993.05元。诉讼中，原告变更诉讼请求为被告以1000000元为基数按中国人民银行同期逾期贷款基准利率上浮30%向原告支付赔偿金，自2014年7月5日起计至2015年12月31日止为110490.96元。被告富南公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。1、双方明确了关于被告办证的条件、时间、标准，双方在补充协议第8条对主合同第21条做了进一步补充，由原来的被告在房屋交付之日起的210个工作日办妥房产证补充为被告在收到原告提供完整的办证资料270天内递交办证资料给政府办证机构。即只要被告在该约定的时间内递交办证资料就不算违约，实际上，被告在2015年10月16日就已经通知原告递交办证资料，原告在收到被告的办证通知之后，至今没有提交办证所需资料和缴纳契税，对于没有办证的后果和风险由原告承担，被告无需承担。2、涉案的合同以及补充协议不是格式合同，也不存在排除原告权利，免除被告责任的情况。况且，双方在签订合同至今已经有5年时间，原告是没有提出异议的，说明是认可合同以及补充协议效力的。另外，本案合同不是原告制定的，是由广州市国土资源房管局制定，广州市工商局监制的，合同中均有说明；合同附件是由原被告双方协商制定的，合同首页以及合同第33页第十三条第二款有明确不是格式条款的说明，原告在签名前应当知道签名的风险后果。既然原告签名确认了，合同以及补充协议的内容对双方均有约束力。3、退一步说，即使原告认为被告存在违约行为，也应该在2016年7月份之前向被告主张权利，或者其自行单方申请办证。原告是在2017年5月才起诉，原告的诉请已经超过了时效。因为原告主张的逾期办证违约金是按日计算的，其请求是属于债权的请求权，应当是受到诉讼时效限制，其请求不应得到法律的保护，从原告实际收楼之日扣除210个工作日后为2014年8月10日，最迟在2016年8月10日主张权利。4、再退一步说，即使原告认为被告违约，其计算违约金的标准也是错误的，因为按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十八条规定，关于违约金的计算方法没有约定的情况下是按照银行贷款利率计算。实际上，双方在补充协议第8条已经约定，如果出现纠纷，应该适用该条款，按照每逾期一日100元计算违约金，并非原告主张。本院审理查明：富南公司是位于广州市南沙区优山美寓的开发商。2012年11月12日，富南公司（甲方、卖方）与刘明（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：乙方向甲方购买广州市南沙区优山美寓自编X号（自编）X房，总金额1000000元。甲方应当在2013年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定：由乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条约定：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议（以下简称补充协议）第八条约定：取消第二十二条，根据买卖合同第二十一条的约定，甲乙双方就产权登记进一步约定如下。买卖合同第二十一条与本条不一致的，以本条约定为准。乙方应当在收到甲方书面通知（提供的证件资料）十五个工作日内向甲方提供地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。1、乙方自愿同意甲方在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关：（1）乙方已向甲方付清《商品房预售合同》及其附件约定购房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；（2）乙方已按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切证件资料（如身份证、户口簿）给甲方；（3）乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起270天内未向房地产登记机关递交权属登记资料的，如逾期一天甲方应向乙方支付人民币壹佰元的违约金。若甲方未在规定的时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。2、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权属证书的时间由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何法律责任。3、本协议书第1条第2小点约定的文件若在甲方办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，乙方均应按政府部门的有关规定履行，如乙方不履行而引起的任何后果均由乙方自行承担，与甲方无关。4、乙方委托甲方办理产权登记的，乙方须在交接商品房时或在甲方通知的时间内完成以下委托前事项：（1）缴交完毕全部应由乙方承担的税、费及全部房款；（2）所购房屋有面积误差并需更换实测面积对应值房款发票的，应主动到甲方处换取办理产权证对应之实测面积之发票；（3）向甲方提交办理产权登记所需的全部资料，并签署一切乙方委托甲方办理产权所必要的文件（包括但不限于签署权属转移登记申报手续）。上述委托办理之前置义务未完成的，甲方不承担逾期办证的责任。补充协议第十三条约定：买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。合同签订后，刘明已向富南公司付清了涉案房屋的购房款，于2013年10月10日办理收楼手续。2015年10月16日，富南公司向刘明寄送《办理产权证通知书》，通知刘明应在2015年12月31日前将办证所需资料交给富南公司。2016年3月24日，富南公司向刘明寄送《关于办理的催告函》，催告刘明尽快提交办理房产证所需资料。庭审中，双方确认原告至今未提交办证资料。刘明于2017年5月9日向本院起诉。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均按约定全面履行自己的义务。原告于2013年10月10日办理收楼手续，按合同约定，被告应当在涉案房屋实际交付之日起210个工作日内即2014年8月8日前办妥并交付房地产权证给原告。被告未能依约履行的，应承担相应的违约责任。原告请求保护的民事权利的诉讼时效期间为二年，现原告于2017年5月9日才提起诉讼，又未提供证据证明此前曾向被告提出过相关主张，故原告请求支付2015年5月9日之前逾期办证违约金，超过法律规定的诉讼时效期限，本院不予支持。对2015年5月10日起至2015年12月31日止的逾期办证违约金，被告应予以支付。原告主张以房价款1000000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算，本院予以支持。被告主张根据补充协议第八条的约定确定违约责任和计付违约金的标准，但该条约定被告送交办理权属登记资料的起算时间和前提受制于被告通知原告履行相应的义务，被告对办证期限的起算具有主动权和控制权。原告向被告应付的一切款项、递交资料既不明确，也难以确定。条款约定原告设立的部分条件并不影响房地产权证的办理。因此，被告要求适用补充协议第八条的约定，以每日100元的标准计算逾期向房地产登记机关递交权属登记材料的违约责任，显然有违公平合理原则。本院对被告主张不承担逾期办证违约责任的意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市富南置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘明支付从2015年5月10日起至2015年12月31日止的迟延办证违约金，违约金以总房价款1000000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算；二、驳回原告刘明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962元，由原告刘明负担566元，被告广州市富南置业有限公司负担396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一七年七月三十一日书记员  张大会