湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3632号原告：中国银行股份有限公司湘潭分行，住所地为湘潭市岳塘区建设路街道建设路口国际金融大厦。负责人：齐志钢，系该分行行长。委托诉讼代理人：陈旭，湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人：包世豪，湖南潭州律师事务所律师。被告：黄小军，男，1983年2月26日出生，汉族，湖南省邵东市人，住邵东市。被告：肖金，女，1988年4月10日出生，苗族，湖南省绥宁县人，住绥宁县。被告：湘潭美江房地产开发有限公司，住所地为湘潭市九华经济区富洲路98号604室。法定代表人：梁艳红，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗桃荣，湖南勤人坡律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司湘潭分行（以下简称原告）与被告黄小军、肖金、湘潭美江房地产开发有限公司（以下简称美江房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人包世豪到庭参加诉讼，被告黄小军、肖金、湘潭美江房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告黄小军、肖金签订的《个人一手住房贷款合同》；2、判令被告黄小军、肖金偿还原告贷款本金420912.38元及利息、罚息、复利10517.35元（暂计算至2019年6月12日，后续利息、罚息、复利自2019年6月13日起按合同约定计算至实际偿还全部款项之日止）；3、判令原告对被告黄小军、肖金坐落于湘潭市九华示范区房产享有优先受偿权，并通过拍卖、变卖或者折价等方式对该抵押物的价款优先受偿；4、判令被告黄小军、肖金承担本案律师代理费等原告为实现债权而发生的一切费用；5、判令被告美江房地产公司对上述债务承担连带保证责任；6、判令被告黄小军、肖金、美江房地产公司承担本案诉讼费用及保全费用。原告当庭变更诉请：第二项诉请因原告从被告美江房地产公司扣除了部分保证金，因此请求判令在被告黄小军、肖金需向原告偿还的贷款本金、罚息、复利等款项中扣除该部分费用。事实和理由：2016年8月5日，被告黄小军、肖金与原告下辖的中国银行股份有限公司湘潭市熙春路支行（以下简称熙春路支行）签订了合同编号为2016年房贷字第049号的《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告黄小军、肖金向熙春路支行贷款450000元整，用于购买房屋，贷款期限240个月，合同约定的年利率4.896%，按月结息。被告黄小军、肖金自愿将合同项下贷款所购买的位于湘潭市九华示范区支行，并办理了抵押权预告登记。被告美江房地产公司作为保证人为被告黄小军、肖金偿还上述贷款承担连带保证责任。贷款合同签订后，熙春路支行依约将450000元贷款支付至被告黄小军指定账户，但被告黄小军、肖金未按合同约定按时归还贷款，已经构成严重违约，原告有权根据合同约定与被告黄小军、肖金解除《个人一手住房贷款合同》，并要求被告黄小军、肖金共同承担归还贷款本金、利息、律师费等原告为实现债权而发生的一切费用的连带偿还责任。为此，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。被告黄小军、肖金未到庭答辩，也未向本院递交答辩状。被告美江房地产公司未到庭答辩，向本院递交答辩状辩称：1、被告美江房地产公司在本案中无需承担保证责任，被告美江房地产公司虽然与原告签订了《房屋按揭贷款合作协议》，但该协议仅仅是框架协议，并非针对本案借款人黄小军、肖金所签，被告美江房地产公司是否对借款人承担保证责任、如何承担保证责任应当另行签订保证合同或者担保条款，但根据原告提交的《个人一手住房贷款合同》，虽然将被告美江房地产公司列为保证人，但未明确担保的具体债权，也没有约定保证人的具体责任，因此被告美江房地产公司无需承担保证责任；2、即使被告美江房地产公司承担担保责任，也应先通过抵押担保实现债权，且被告美江房地产公司依法享有追偿权。根据相关法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，本案中，原告所主张的债权既有物的担保也有人的担保，且担保物为被告黄小军、肖金自己名下的房屋，但各方并未约定实现债权的顺序，因此原告应先就该房屋的担保实现债权；3、根据相关法律规定，保证人承担保证责任后，有权向债权人追偿，被告美江房地产公司在承担保证责任后，依法享有向借款人追偿的权利，目前，被告美江房地产公司已实际代被告黄小军偿还了按揭贷款32,257.19元；3、原告诉请的罚息、律师费不应支持。原告诉请的罚息、律师费依据是借款合同附件，而该借款合同及附件是原告提供的格式合同，承担罚息、律师费的约定明显具有加重合同相对人责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，因此该合同内容无效，更何况该合同附件并无借款人、保证人签名，甚至无证据证明该附件已经送达给借款人和保证人，因此该格式合同附件不能作为本案裁判依据，原告要求计算罚息及律师费的诉讼请求缺乏依据，不应支持。另外律师费并未实际发生，主张赔偿律师费缺乏事实依据。本院经审理，查明如下事实：2016年8月5日，原告下辖的熙春路支行与被告黄小军、肖金、美江房地产公司签订编号为2016年房贷字049号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同第十一条附件中规定：“下列附件及经各方共同确认的其它附件构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合同相同法律效力，附件包括《附件一：特别签订条款》、《附件二：个人一手住房贷款合同通用条款》，本合同当事方确认：本合同当事方在本合同上的签字或盖章即视为对本合同附件的确认。除贷款人要求外，无需另行在《附件一：特别签订条款》、《附件二：个人一手住房贷款合同通用条款》上签字或盖章”。该合同《附件一：特别签订条款》中约定：“被告黄小军、肖金向原告贷款450000元，贷款期限为240个月，还款方式为等额本息，贷款用途为被告黄小军、肖金购买位于湘潭市九华示范区的房屋，购房合同号为2016080344Ｂ486219824元，房屋面积为123.59平米，购房总价款为642915元。贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，利率定价方式为浮动利率方式，每12个月为一个浮动周期。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%”。被告黄小军、肖金以湘潭市九华示范区房屋为在原告处的贷款办理抵押权预告登记，被告美江房地产公司为被告黄小军、肖金在原告处的贷款提供阶段性担保。同时，合同《附件二：个人一手住房贷款合同通用条款》第4条第3款约定：“如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。”第4条第4款约定：“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。”第3条第2款约定：“出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施，……（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。”原告下辖的熙春路支行作为贷款人在合同上盖章，被告黄小军、肖金作为借款人在合同上签字并摁手印，被告美江房地产公司作为保证人（开发商）在该合同上盖章。上述合同签订后，原告依约于2016年9月14日向被告黄小军指定的被告美江房地产公司的账号为59×××95的账号发放贷款450000元。但之后被告黄小军、肖金未按约向原告偿还贷款，原告多次向其催还均未果，为此，原告按照约定从被告美江房地产公司的保证金账户中先后扣除了共计41200.19元，截至2020年3月18日，被告黄小军、肖金还欠原告贷款本金409693.91元，利息及罚息、复利等10409.97元。此外，2013年12月1日，被告美江房地产公司还与原告下辖的熙春路支行就湘潭九华美江国际社区房屋按揭贷款合作事宜签订《中国银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议》，该协议第六条中约定：“乙方（被告美江房地产公司）为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证自《借款合同》生效之日起，至甲方（原告下辖的熙春路支行）取得借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》所办抵押的《他项权证》后止”。另查明，被告黄小军、肖金系夫妻关系，二人于2013年7月5日在原邵东县（现为邵东市）民政局登记结婚。上述事实，有原告提交的原、被告身份信息、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件、湘潭市房屋他项权利登记收件依据、贷款放款回单、贷款已还款明细清单、《中国银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议》，被告美江房地产公司提交的还款明细及还款凭证以及庭审中当事人的陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案系金融借款合同纠纷，原告与被告黄小军、肖金签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当严格按照合同约定履行其合同义务。在原告依约发放贷款后，被告黄小军、肖金即应当按约偿还贷款，现其未履行，构成根本违约，对原告要求解除双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，并要求被告黄小军、肖金偿还该合同项下截至2020年3月18日的贷款本金409,693.91元，利息及罚息、复利等10,409.97元的诉请，有事实及法律依据，本院依法支持。对合同解除后的后续利息（含罚息及复利），根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同权利义务终止后，不影响合同清理和结算条款的效力，合同中有关违约后计收逾期罚息及复利的约定应为合同的清理及结算条款，在合同解除后仍旧有效，故对原告要求被告黄小军、肖金按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定支付后续利息、罚息、复利至实际偿还全部款项之日止的诉请，本院依法支持。对于原告要求对被告黄小军、肖金坐落于湘潭市九华示范区的房屋享有优先受偿权，并通过拍卖、变卖或者折价等方式对该抵押物的价款优先受偿的请求，虽然原、被告已经办理了抵押预告登记，但该房屋未取得房屋权属证书，亦未办理房屋抵押登记手续，而办理抵押预告登记并不产生设立抵押权的法律后果，故原告请求对涉案房屋处理并享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。对原告要求被告黄小军、肖金承担原告为实现债权支出的律师代理费等费用的诉讼请求，因原告在本案中并未提交证据证实律师费的实际支付情况，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对原告要求被告美江房地产公司对被告黄小军、肖金的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，因被告美江房地产公司在合同中盖了章，担保方式为连带担保，且被告黄小军、肖金至今未取得房屋权属证书，未办理房屋抵押登记手续，原告亦未收到他项权证，因此被告美江房地产公司提供的连带保证担保仍在保证期限内，其应当按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及《中国银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议》的约定承担连带保证责任。原告要求被告美江房地产公司对被告黄小军、肖金的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。但保证人被告美江房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告黄小军、肖金追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司湘潭分行与被告黄小军、肖金签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告黄小军、肖金于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司湘潭分行借款本金409,693.91元，利息及罚息、复利等10,409.97元（利息、罚息、复利等计算至2020年3月18日），2020年3月18日之后的利息、罚息、复利以本金409,693.91元为基数，按照合同约定的标准计收至借款本息全部偿还之日止；三、本案抵押权登记办妥且原告中国银行股份有限公司湘潭分行收到他项权证之前，被告湘潭美江房地产开发有限公司对本判决第二项被告黄小军、肖金的给付义务承担连带清偿责任，被告湘潭美江房地产开发有限公司在承担保证责任之后有权向被告黄小军、肖金追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司湘潭分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,770元，财产保全费2,820元，公告费560元，共计11,150元，由被告黄小军、肖金、湘潭美江房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  彭良春人民陪审员  冯旅东人民陪审员  黄灵敏二〇二〇年四月七日法官助理肖三响书记员邓乐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。