海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2020）琼02民终210号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈飞燕，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：范照亮。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒲宝斌，住海南省三亚市。上诉人陈飞燕因与被上诉人蒲宝斌房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初10987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈飞燕及其委托诉讼代理人范照亮、被上诉人蒲宝斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈飞燕上诉请求：1.撤销（2019）琼0271民初10987号民事判决，改判支持陈飞燕一审诉讼请求，驳回蒲宝斌一审反诉请求；2.一、二审案件受理费由蒲宝斌承担。事实和理由：一、原审判决认为陈飞燕的损失仅为两个月的租金，并以此认定约定的违约金过高错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条明确规定违约损失不仅仅指实际损失，还应包括合同正常履行后的可得利益。结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定分析，首先，蒲宝斌在双方未就合同解除达成一致的情况下擅自撤离店铺，属于单方违约，对此应负全部的过错责任。其次，由于涉案租赁物系陈飞燕从三亚市房屋租赁服务中心有偿取得后再行转租，对陈飞燕而言，房屋空置无法出租仅是蒲宝斌单方违约造成的实际损失，租金溢价才是合同正常履行后的可得利益，所以陈飞燕的损失应包括房屋空置的实际损失及合同未履行期限内的租金溢价。蒲宝斌退租时正值春节前期，房屋不易对外出租，截至目前仍未能完成出租，故双方约定10万元违约金并不高，不应调整。二、原审判决以蒲宝斌已承担违约责任为由，判令陈飞燕退还押金，实则混淆了押金和违约金的性质及作用。《租赁合同》第四条明确约定“为保证合同的履行，蒲宝斌在订立合同的同时向陈飞燕支付押金25,200元。本合同终止后，经陈飞燕查实蒲宝斌无相关未缴费用或其他为履行事项及违约等事宜后，押金无息退还蒲宝斌。”由此看出，押金实为履约保证金非违约金，如合同正常履行终止，押金可退还，反之不退。这是双方专门针对押金问题自愿达成的独立性条款。本案中，蒲宝斌单方违约，押金不应退还，与是否已承担违约责任毫无关联。违约金是为维护交易的稳定，防止交易各方擅自违约给对方造成损失而提前设定的具有弥补性和惩罚性措施，二者在作用、性质及适用条件上有明显区别但不冲突，法律亦未对二者兼容作出禁止性规定，故原审在已经认定蒲宝斌单方违约的前提下却作出退还押金的判决，不符合意思自治的原则。三、陈飞燕认为，原审判决违背权利义务一致性原则，判决结果明显偏袒蒲宝斌，有违客观公平公正，给陈飞燕造成难以估量的损失和影响。违约金具有双重性质，即弥补和惩罚，但原审判决却未看出惩罚的内容。蒲宝斌作为违约方仅承担微不足道的违约责任，反观守约方的陈飞燕非但未能弥补损失，还需承担店铺无人承租的局面。更为严重的是其他几十家商铺的出租人正在观望，原审如此判决将造成大面积商户单方解约，给陈飞燕带来更大的经济损失，这与保护守约方利益的法律初衷相违背，亦不利于诚信社会的构建和营商环境的改善。综上，请求二审法院支持陈飞燕的上诉请求。蒲宝斌辩称，2019年5月8日，蒲宝斌与蒲玉娜租赁陈飞燕的商铺，因经济效益差，经与蒲玉娜协商，由蒲玉娜一人经营。2019年8月，蒲宝斌与陈飞燕多次沟通，陈飞燕在微信中表示“你俩谈好就行”等。在征得陈飞燕同意后，蒲宝斌于2019年8月l9日退出涉案商铺，由蒲玉娜继续租赁，陈飞燕已知情，蒲宝斌已非涉案商铺的承租人，陈飞燕起诉蒲宝斌无事实依据，蒲宝斌从未提出单方解除租赁合同。2019年5月8日，蒲宝斌向陈飞燕支付押金25,200元，该款项本就是用于扣除违约金和未结清款项。即使蒲宝斌违约，陈飞燕仅能在押金范围内扣除部分款项作为违约金，陈飞燕主张由蒲宝斌支付违约金10万元及损失25,200元，无法律依据。陈飞燕所诉请的违约金明显过高，假设蒲宝斌违约，蒲宝斌原交纳租金对应的期限为2019年11月7日，陈飞燕于2019年11月起诉，已明确知悉其可另行租赁给第三方，蒲宝斌实际造成商铺闲置的期限未超过十日，陈飞燕可在押金中扣除相应的闲置期间的占用费。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。陈飞燕主张违约金10万元，明显超出了其实际损失，应当予以减少。陈飞燕主张其遭受损失，并未提出相应的证据佐证。陈飞燕在起诉前，已明确知悉其可另行出租给第三方，涉案商铺的闲置，属于陈飞燕未采取合理避免损失的措施，应由其自行承担相应损失。陈飞燕向一审法院起诉请求：1.蒲宝斌向陈飞燕支付单方解除合同违约金10万元；2.蒲宝斌赔偿陈飞燕经济损失25,200元；3.案件受理费由蒲宝斌承担。蒲宝斌向一审法院反诉请求：陈飞燕向蒲宝斌返还押金25,200元。一审法院认定事实：2017年5月9日，三亚市房屋租赁服务中心与陈飞燕签订三亚市本级行政事业单位国有房屋（保障房小区配套铺面）《租赁合同》，约定：三亚市房屋租赁服务中心将位于三亚市××区”一、二期A1、A2、D1、D2栋一层铺面出租给陈飞燕，铺面租金每月193元/㎡，租赁期间可转租等。2019年5月8日，陈飞燕与蒲宝斌签订《租赁合同》，约定：陈飞燕将面积约48㎡的三亚市××区商铺出租给蒲宝斌经营海南小吃；租赁期限自2019年5月8日至2022年5月7日；第一年每月租金为12,600元，租金缴纳方式为每半年缴纳一次，下半年租金须提前15天一次性付清。其中，第四条约定，蒲宝斌在订立合同时向陈飞燕支付押金25,200元，本合同期满终止后，经陈飞燕查实蒲宝斌无违约等事宜后，押金无息返还蒲宝斌。第十条第2项约定：若双方在没有违反本合同的情况下，提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有10万元的违约金等。当天，蒲宝斌向陈飞燕支付押金25,200元，并支付2019年5月8日至2019年11月7日半年租金75,600元，陈飞燕将涉案商铺交给蒲宝斌经营海南小吃。蒲宝斌在经营过程中，打算将商铺转给其姐姐经营，自2019年8月15日起，蒲宝斌就发信息告诉陈飞燕，想将租赁合同改成其姐姐名字。陈飞燕同意交给蒲宝斌姐姐经营，并要求蒲宝斌拟定协议，蒲宝斌拟好协议后放在陈飞燕弟弟的药店里，但双方没有签订变更协议。2019年10月26日，陈飞燕发信息给蒲宝斌，要求其支付下半年的租金75,600元，11月11日，蒲宝斌回复陈飞燕“不租了啊”。蒲宝斌随后搬离商铺，将商铺钥匙交陈飞燕。陈飞燕因此提起诉讼。一审法院认为，陈飞燕与蒲宝斌签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，系有效合同。一、关于蒲宝斌是否违约的问题。蒲宝斌提出由其姐姐承租经营涉案铺面，陈飞燕也同意，但在双方未能达成一致的情况下，擅自撤离商铺，属于单方违约，蒲宝斌应承担违约责任。二、关于违约金和赔偿损失的问题。陈飞燕收取租金是合同履行的可得利益，蒲宝斌单方解除合同所造成的损失是未履行期限的租金收益。2019年11月11日，蒲宝斌已经明确告知陈飞燕解除合同，陈飞燕应采取措施，另寻租户，避免损失的扩大。根据《租赁合同》的约定，陈飞燕向蒲宝斌收取相当于两个月的租金25,200元作为押金，是为了保证合同履行。蒲宝斌已经单方解除合同，则房屋空置的合理期限依约为两个月，陈飞燕的损失为两个月租金即25,200元，蒲宝斌向陈飞燕支付的违约金酌定为32,760元（25,200元×130%）。《租赁合同》约定，蒲宝斌提前解除合同应负担违约金10万元，明显过高，蒲宝斌请求调整，予以采纳。蒲宝斌向陈飞燕支付违约金32,760元，足以弥补陈飞燕的损失，涉案合同不能履行，已经没有发生的实际损失，陈飞燕再请求蒲宝斌赔偿损失，不予支持。三、关于退还押金的问题。陈飞燕与蒲宝斌已经解除租赁合同，双方法律关系已经不存在，蒲宝斌也向陈飞燕承担了违约责任，则陈飞燕应退还蒲宝斌押金25,200元。对蒲宝斌的反诉请求，予以支持。蒲宝斌违约导致双方发生纠纷，本案的诉讼费由蒲宝斌承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、蒲宝斌向陈飞燕支付违约金32,760元；二、陈飞燕向蒲宝斌退还押金25,200元；三、上述第一、二项判决相抵，蒲宝斌应于判决生效之日起5日内向陈飞燕支付7,560元；四、驳回陈飞燕的其他诉讼请求。本诉案件受理费2804元（陈飞燕已预缴1402元），减半收取计1402元，由蒲宝斌负担；反诉案件受理费215元（蒲宝斌已预缴），由蒲宝斌负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，三亚市房屋租赁服务中心于2020年3月30日作出《通知》：为鼓励和支持我市中小微型企业及个体工商户对疫情的有效防控，共渡难关，根据省、市有关政策措施及市财政局意见，拟减免2020年第一季度（1月至3月）租金，请各经营户及时与整体承租人陈飞燕对接办理相关事宜。陈飞燕自认已按照该《通知》规定与租户办理相关事宜。本院认为，本案的争议焦点为：一、《租赁合同》约定的违约金是否过高、是否应予调整及调整幅度的问题；二、押金是否应予退还。一、《租赁合同》约定的违约金是否过高、是否应予调整及调整幅度的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对于双方约定的违约金是否过高、是否应予调整以及调整幅度，本院作如下考量：1.正常的市场经济秩序中鼓励当事人诚实守信，全面严格履行自己的合同义务。因蒲宝斌提前解除双方的租赁合同属于违约行为，应承担相应的违约责任，陈飞燕作为守约方，其合法权益应当予以保护；2.本案中双方解除租赁合同的时间为11月，结合租赁市场的行情为招租淡季，出租人在短时间内寻找新的租户较为困难；3.根据三亚市房屋租赁服务中心作出的《通知》可知由于受“新冠肺炎”疫情影响，政府相关部门已作出暂时调控，该疫情对租赁市场造成了冲击，市场恢复正常秩序仍需继续耗费一定时间，一审判决仅给予两个月的缓冲期限过短；4.陈飞燕除了支付给三亚市房屋租赁服务中心的租金损失和预期可得的溢价租金外，并无其他的损失；5.双方约定房屋租金每6个月交纳一次，因此给予出租人陈飞燕缓冲期限6个月较为合理。在缓冲期内，陈飞燕应当采取适当措施防止损失的扩大。综上，陈飞燕与蒲宝斌双方《租赁合同》中约定合同一经提前解除即负担10万元违约金过高，应予调整，违约金应计算6个月，以陈飞燕每月向三亚市房屋租赁服务中心支付的租金193元/㎡为标准，为55,584元（48㎡×193元/㎡/月×6个月）。该违约金已包含预期可得利益在内，当事人主张超过该数额的部分，本院不予支持。二、押金是否应予退还。根据合同约定，租赁合同终止后，如承租人无相关未缴费用或其他未履行事项及违约事宜后，无息退还承租人。陈飞燕称该押金应没收不予退还，但合同押金并非定金，如存在违约行为即全额没收，则在该租赁合同中同一违约行为要承担两份违约责任（另有违约金10万元的条款），不合法理。陈飞燕主张不予退还押金没有事实和法律依据，不予支持。三、蒲宝斌主张其已于2019年8月l9日退出涉案商铺，由蒲玉娜继续租赁。但蒲宝斌与陈飞燕并未协商一致解除合同，因此，《租赁合同》的相对人仍然是蒲宝斌。综上所述，陈飞燕的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初10987号民事判决第二项、第四项；二、变更三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初10987号民事判决第一项为“蒲宝斌向陈飞燕支付违约金55,584元”；三、变更三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初10987号民事判决第三项为“违约金和押金相抵，蒲宝斌应于判决生效之日起5日内向陈飞燕支付30,384元”。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2804元（陈飞燕已预交1402元），减半收取1402元，由蒲宝斌负担；一审反诉案件受理费215元（蒲宝斌已预交），由蒲宝斌负担；二审案件受理费2804元（陈飞燕已预交），由陈飞燕负担1545元，蒲宝斌负担1259元。本判决为终审判决。审 判 长 李柔翰审 判 员 王晓艳审 判 员 杨冲冲 二〇二〇年四月十四日法官助理 周 秦书 记 员 陈 田附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。