湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1354号上诉人（原审原告）：汨罗市罗江镇汨东村刘花洲5组，住所地汨罗市罗江镇汨东村。负责人：胥方会，组长。上诉人（原审原告）：汨罗市罗江镇汨东村刘花洲6组，住所地汨罗市罗江镇汨东村。负责人：胥建清，组长。上诉人（原审原告）：汨罗市罗江镇汨东村刘花洲18组，住所地汨罗市罗江镇汨东村。负责人：胥胜利，组长。上诉人（原审原告）：汨罗市罗江镇汨东村刘花洲21组，住所地汨罗市罗江镇汨东村。负责人：胥胜余，组长。上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：胥全峰，男，1974年6月17日出生，汉族，住汨罗市。被上诉人（原审被告）：喻楚北，男，1954年9月26日出生，汉族，住汨罗市。上诉人汨罗市罗江镇汨东村刘花洲5组、6组、18组、21组（以下简称刘花洲5组、6组、18组、21组）因与被上诉人喻楚北土地租赁合同纠纷一案，不服汨罗市人民法院（2019）湘0681民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘花洲5组、6组、18组、21组的共同委托诉讼代理人胥全峰，被上诉人喻楚北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘花洲5组、6组、18组、21组上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一审判决认定被上诉人2017年5月4日解除了租赁合同错误。被上诉人未提供证据证明其跟5组组长胥方会电话商量过解除合同，即使行使解除权，也应该向其他各组一并提出，而不是仅向5组提出。虽然政府关停公告是2017年3月28日发布的，但被上诉人并未立即关停砖厂，而是一直占用租赁土地进行销售。合同解除时间应当认定为向一审法院起诉时即2018年9月。一审判决认定租金已付至2017年4月10日错误，双方口头约定每年农历年底付租，这也符合逢五、八腊交付的交易习惯，被上诉人最后一次付租应是付至2016年农历年底，即2017年1月27日。本案尚欠的租金也应自2017年1月28日付至2019年1月28日，被上诉人共应支付租金154200元。喻楚北辩称，其经营的砖厂因政策原因已于2017年4月被政府关停，依据在生产经营过程中，若市场或其他原因答辩人无法继续生产，本合同土地使用租金随之终止的合同约定，合同已经在2017年4月份解除，租金也已付至关停之日，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回被答辩人的诉讼请求。刘花洲5组、6组、18组、21组向一审法院提出诉讼请求：判令喻楚北立即支付土地租金152400元及逾期付款利息并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年，刘花洲5组（实际上是老5组，包括5组、21组）、6组、18组与喻楚北签订《刘花洲新建砖厂合同书》，约定：一、租用范围及土地面积：1、刘花洲5组、6组、18组所属土地总面积为100亩，现暂定喻楚北50亩。2、按喻楚北生产发展的需要，刘花洲5组、6组、18组应在100亩范围内按同等价格提供给喻楚北使用，按实际使用面积另行计价。二、租期为15年（2006年4月10日至2021年4月10日止），租金从2006年4月1日开始计算。三、租金价格暂定每年每亩按300元的价格计算，5年内不变，第二轮5年每年每亩租金不超过350元，第三轮5年每年每亩租金不超过400元。五、财产归属：在生产经营过程中，若市场不景气或其他原因喻楚北无法继续生产，本合同土地使用租金随之终止。所有喻楚北的固定资产仍归喻楚北所有，其有权自由安排。同时，喻楚北资产撤走过程不能超过6个月时间，如办理转让手续须通知刘花洲5组、6组、18组，刘花洲5组、6组、18组不得有异议，必须协助喻楚北办理相关手续，付清当年租金。八、取土场按刘花洲18组的粮田取平位置。九、合同终止后，土地必须平整，废渣一律清除。合同签订后，双方按合同约定予以履行。付款方式约定为每年的初一一次性付清，后因喻楚北资金周转困难，双方协商改为每年农历年底一次性交纳租金。2011年11月8日，红花乡调解委员会主持喻楚北与刘花洲老5组（现为5组、21组）进行调解，双方达成调解协议，从2011年11月18日起至2017年11月18日止，喻楚北每年支付10000元给刘花洲5组用于基础水利设施建设。2013年喻楚北因无地取土，继续找刘花洲5组、21组协商。双方签订《土地租赁合同》（以下简称《取土合同》）。约定：一、甲方将本组自留地22.3亩承包给乙方。甲方租给乙方做砖取土用；二、租赁期限：租赁期限为7年，自2014年1月1日起至2020年12月30日止，以公历为准；三、甲方的权利和义务：甲方每年向乙方收取取土费400元/亩的租赁费用，另加当年取土补助费7万元，甲方不承担乙方的自负盈亏。租赁费不得低于同等砖厂的最低价。乙方在合同期间，如经营不善或其它变故，有权终止合同，以每年1月1日为准；四、乙方自2014年起，逐年交纳承包费，当年取土补助费交纳时间为当年的中秋节。喻楚北同意自2014年起每年向刘花洲5组支付租金112200元，继续在刘花洲5组、21组取土生产。2017年1月24日，喻楚北向刘花洲老5组支付了2016年4月10日至2017年4月10日的租金112200元。2017年3月28日汨罗市人民政府发布了关于全面关停从事黏土砖企业的通告，并随后关停了砖厂。喻楚北于2017年8月1日搬离了砖厂。喻楚北向汨罗市罗江镇政府支付了3万元清理废渣和平整费用。汨罗市罗江镇政府在2017年11月委托刘花洲5组对土地进行了废渣清除和部分平整，砖厂尚有深坑未予填平。刘花洲5组、6组、18组、21组找喻楚北催讨租金，喻楚北以砖厂无法进行生产为由拒付，双方遂酿成纠纷。刘花州5组、21组在历史上为一个组，后八十年代在行政形式上划开，但在当地风俗习惯仍为一个组，称5组或老5组。经当庭询问，双方表示两组租赁给喻楚北土地已混同，无法分开，权益只能共同享有，双方今后自行分配。自2014年起，5组、21组的租赁地面积由原来的45亩变更为68亩，6组为12亩，18组没有。刘花洲5组、6组、18组、21组在本案处理过程中曾诉请喻楚北完成土地平整义务，后对该项诉求提出撤诉。一审法院认为，本案争议焦点问题为：1、诉争的《刘花洲新建砖厂合同书》是否有效？是否已经解除？二、喻楚北是否欠刘花洲5、6、18、21组的租金、租金计算时间及是否应当承担违约金。一、关于诉争的《刘花洲新建砖厂合同书》是否有效，是否已经解除？经庭审查明，该协议是双方的真实意思表示，合法有效，合同双方均应按合同的约定予以切实履行。根据合同的第五条第2款约定，在生产经营过程中，若市场不景气或其他原因喻楚北无法继续生产，本合同土地使用租金随之终止。所有喻楚北的固定资产仍归喻楚北所有，其有权自行安排。同时喻楚北资产撤走过程不能超过6个月时间，如办理转让手续须通知刘花洲5、6、18组，刘花洲5、6、18组不得异议，必须协助喻楚北办理有关手续。付清当年的租金。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2017年3月28日，汨罗市人民政府发布了关于全面关停从事生产黏土砖企业的通告是因环境保护的需要，关停从事生产黏土砖企业。符合合同约定的解除条件，喻楚北可以解除合同。根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。汨罗市人民政府将关停通告粘贴在村上，刘花洲5组、6组、18组、21组均认可知道该情况，喻楚北在2017年5月4日与5组组长胥方会电话商量过强制关停与租金一事，应视为行使了解除权。合同事实上也已无法履行。合同第九条明确约定，合同终止后，土地必须平整，废渣一律清除。庭审中，双方均认可废渣已清理，土地未平整完毕。刘花洲5组、6组、18组、21组曾诉请喻楚北完成土地平整义务，后撤回该项请求，依法允许。二、关于喻楚北是否欠刘花洲5组、6组、21组的租金及租金计算时间段、是否应当承担逾期利息。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。在合同未解除前，喻楚北应当承担支付租金的义务。经核查，喻楚北已经向刘花洲5、6、21组支付了2016年4月10日至2017年4月10日的租金。2017年5月4日，喻楚北与胥方会电话商量砖厂被强制关停及租金一事，应视为合同解除之日，亦为租金计算截止之日。故喻楚北尚欠刘花洲5、21组自2017年4月11日至2017年5月4日的租金7377.5元（112200元÷365天×24天），6组328.77元（5000元÷365天×24天）。至于刘花洲5、6、21组要求喻楚北支付逾期利息，因合同未约定违约金，故对于该诉请不予支持。经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、由喻楚北支付刘花洲5组、21组的租金7377.5元，6组租金328.77元；二、驳回刘花洲5组、6组、18组、21组其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3348元，由刘花洲5组、6组、18组、21组承担3000元，喻楚北承担348元。二审期间，刘花洲5组、6组、18组、21组向本院提交了下列证据：1、汨东村委会的证明，2、2019年11月2日拍摄的砖厂照片8张；拟证明罗江镇政府支付了3万元用于清理砖窑及废渣的费用，不是平整土地费。照片证明土地没有平整，被上诉人违约。3刘花洲5组、21组组长的记录，拟证明支付租金不是4月1日，而是按照习惯年底支付。喻楚北则提交了汨罗市建筑总公司出具的证明，拟证明2017年4月1日砖厂就已停止了经营。经质证，喻楚北认为刘花洲5组、6组、18组、21组提交的证明及照片均不属实，其已支付土地平整费，土地是否平整已与其无关。刘花洲5组、21组组长的记录是自己写的，不予认可。刘花洲5组、6组、18组、21组对喻楚北提交证据的真实性不予认可。本院经审查认为，刘花洲5组、6组、18组、21组提交的证据1、2，其在一审中已放弃了要求平整土地的诉讼请求，该证据与本案无关。证据3看不出租金交付时间，不能达到上诉人的证明目的。喻楚北提交的证据与本案无关。综上，本院对双方提交的证据均不予采信。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方在合同中约定在生产经营过程中，若市场不景气或其他原因喻楚北无法继续生产，本合同土地使用租金随之终止。2017年3月28日，汨罗市人民政府发布了关于全面关停从事生产黏土砖企业的通告，符合合同约定无法继续生产的情形，刘花洲5组、6组、18组、21组亦知道汨罗市人民政府关停砖厂致合同无法履行的情形，即使喻楚北未通知解除合同，喻楚北亦可以以“其他原因喻楚北无法继续生产，本合同土地使用租金随之终止”的合同约定不支付租金，故刘花洲5组、6组、18组、21组称2017年5月4日未接到电话通知解除合同，合同解除应从2018年9月开始计算的理由不能成立，本院不予支持。二、本案租金一年一交，2016年2月2日，喻楚北交纳了2015年的租金112200元，根据《刘花洲新建砖厂合同书》“租期为15年（2006年4月10日至2021年4月10日止），租金从2006年4月1日开始计算”的约定，喻楚北交纳的租金应是2015年4月10日至2016年4月10日的租金。2017年1月24日，喻楚北交纳的租金应为2016年4月10日以后至2017年4月10日，故一审判决认定喻楚北的租金已付至2017年4月10日并无不当。刘花洲5组、6组、18组、21组称一审判决认定租金已付至2017年4月10日错误，被上诉人最后一次付租应是付至2016年农历年底，即2017年1月27日，本案尚欠的租金也应自2017年1月28日付至2019年1月28日，被上诉人共应支付租金154200元的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由上诉人汨罗市罗江镇汨东村刘花洲5组、6组、18组、21组共同负担。本判决为终审判决。审判长  姚孟君审判员  周四平审判员  王延红二〇二〇年四月八日书记员  羿 林