新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终1925号 上诉人(原审被告):新疆伊犁宏城房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市合作区建材路5号中国西部国际建材城B4号楼10楼。 法定代表人：魏紫钰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任勇刚，新疆任远律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：胡勇，男，1982年5月9日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：谭峰，新疆长信合律师事务所律师。 上诉人新疆伊犁宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城房地产公司）因与被上诉人胡勇房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2018）新4002民初3564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人宏城房地产公司的委托诉讼代理人任勇刚、被上诉人胡勇的委托诉讼代理人谭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏城房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡勇的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。胡勇没有按合同约定履行支付购房款义务，至今尚欠其5,263,451元购房款。一审判决错误认定该事实，并判令其公司返还胡勇实际并没有支付的购房款，认定事实显属错误。二、一审判决适用法律错误。首先，胡勇未履行支付购房款义务，其主张解除合同不符合合同约定。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条约定：“房屋交付需满足将全部房款支付为前提条件”，而胡勇并未履行主要付款义务，无权请求其公司办理产权转移登记手续，更无权以逾期办证为由主张解除合同。其次，胡勇解除合同不符合法律规定的程序。《合同法》第九十六条规定：“当事人主张解除合同的，应当通知对方。”而其公司在起诉前从没有收到胡勇解除合同通知。因此，其解除合同的程序不合法。最后，胡勇提出解除合同已超出法律规定的解除权行使期限，本案合同解除权行使期限在2016年7月22日届满，而胡勇在2016年11月才起诉，已超过法律规定的解除权除斥期间，其解除权已归于灭失。 胡勇辩称，宏城房地产公司的上诉请求应当予以驳回，宏城房地产公司向其出具的A3-338、340号购房款收据一张，实际是案外人朱方祥将款项转给本人，宏城房地产公司出具了收据，房款已经全部交清。购房合同没有违反强制性法律规定已备案，属有效合同，一审法院判决正确，应予维持。 胡勇向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》；2.宏城房地产公司返还其购房款5,268,211.2元；3.宏城房地产公司支付已付购房款利息368,774.8元（自2015年7月1日起算至2016年11月1日起诉之日止），并自2016年11月2日起按768.3元/天支付利息直至实际履行之日止。 一审法院认定事实：宏城房地产公司经批准在位于伊宁市××区以南，佛山路以北，天津北路以西编号为3-50-08、09-06-491的地块上建设商品房，暂定名为中国西部国际建材城，该商品房中涉案的中国西部国际建材城A3商铺于2012年8月1日开工，2013年9月15日竣工验收，2015年8月18日向伊宁市城市建设档案馆备案。2014年9月18日，案外人朱方祥与宏城房地产公司签订房屋出售合同，约定由案外人朱方祥购买宏城房地产公司开发的中国西部国际建材城物业为伊宁市天津××路、二层、三层，总价款为1825万元，其中涉案建筑A3栋之三层价款为5,263，780元。2014年11月20日，宏城房地产公司出具“收到朱方祥交来A3三层房款5,263,451元”的收据。后案外人朱方祥与胡勇向宏城房地产公司申请变更转款，将其购买的A3三层商铺变更至胡勇名下，并将原A3三层商铺号变更为A3-338、340商铺，房款总金额为5,268,211.2元，该变更转款申请表有宏城房地产公司经理签字确认。2015年1月22日，胡勇与宏城房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：胡勇购买宏城房地产公司开发的位于伊宁市××区以南，佛山路以北，天津北路以西名为中国西部国际建材城第A2-A7号楼338号、340号商品房，预测建筑面积共444.38平方米，其中套内面积339.11平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积105.27平方米，计价方式为按每平方米4448元计算，总金额为5,268,211.2元（伍佰贰拾陆万捌仟贰佰壹拾壹圆贰角）。付款方式为一次性付款，买受方应当在2015年1月22日前支付全部房价款，出卖方应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》还约定：“商品房交付使用后，双方共同在180个工作日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内办理房屋所有权登记的，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”当日，宏城房地产公司向胡勇出具收到A3-338、340房款5,263,451元的收据，出具收到A3-340，4760元的收据，以上金额合计5,268,211元。2015年4月15日，案外人朱方祥出具说明“本人因赠与弟弟胡勇，因跟父亲姓胡，本人跟母亲姓朱，将在中国西部建材城所购买商铺A3三层，房号338、340商铺转入胡勇”并证明其与胡勇为亲兄弟。2016年10月19日，胡勇委托新疆长信合律师事务所律师谭峰向宏城房地产公司发出新长律（2016）函字第20号律师函，其陈述“由于贵公司未在约定的期间内办理其商品房的所有权登记，至今也未办理商品房所有权登记手续，已违约，应承担违约责任。其合同的目的无法实现，依法解除双方订立的《商品房买卖合同》，其房款5,268,211.2元应予以返还给委托人，并按银行同期贷款的利率计算利息。”并要求宏城房地产公司“接到律师函后三个工作日内办理解除商品房买卖合同，并承担应承担利息。”2016年11月1日，胡勇提起民事诉讼，同时就本案诉争事实向法院提出财产保全申请书，要求冻结宏城房地产公司价值580万元财产，并以新疆鼎盛诉讼保全担保有限责任公司担保函为保全担保，担保金额580万元，担保费用15,000元。12月31日，胡勇向法院缴纳保全费用5000元。2016年12月21日，伊宁市人民法院发出（2016）新4002民初6860-1号民事裁定书，裁定冻结宏城房地产公司580万元银行存款或查封、扣押等值财产。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。双方经自愿协商签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法有效。本案中，双方在商品房买卖合同中约定房屋交付时间为2014年12月31日，庭审中，双方认可实际交付房屋为2015年2月。按照双方合同约定，交付房屋180个工作日内办理房屋所有权登记，但胡勇至今未取得房屋所有权。宏城房地产公司认为未办理房屋所有权登记的原因是胡勇拒绝将开具的收据换成发票及缴纳契税和维修基金，导致其无法办理涉案楼宇的产权初始登记，但实际上，办理房屋所有权初始登记的前提是宏城房地产公司作为出卖人已经取得该栋楼的房屋产权手续，据查明的事实，宏城房地产公司至今未取得该房屋的土地大证。审理中，宏城房地产公司举证的不动产权证为“XXXX号楼1148号商铺”，未提交证据证实该A4号楼产权包括涉案A3号楼，不能认定宏城房地产公司已经取得涉案房屋产权，因此，未办理房屋所有权登记的责任应由宏城房地产公司承担。由于双方之间合同目的无法实现，根据法律规定，胡勇有权解除合同，对胡勇提出解除合同的诉讼请求，予以支持。对于宏城房地产公司抗辩认为依据双方合同约定，在交付房屋180个工作日内办理所有权登记，现胡勇主张解除合同已过了除斥期间，胡勇请求解除合同的主张不应当得到支持。因导致双方合同解除的原因系宏城房地产公司未提供可以办理产权登记的相关手续致使合同目的无法实现所致，此行为不适用法律规定的除斥期间，对于宏城房地产公司的此项辩称意见，不予采信。对于宏城房地产公司提出购房款5,263,451元系案外人朱方祥而不是胡勇支付，所以胡勇无权主张返还该购房款。庭审中，胡勇认可涉案房屋系案外人朱方祥赠予，房款由案外人朱方祥支付，经过宏城房地产公司同意后，由胡勇、宏城房地产公司签订了商品房买卖合同，依据合同相对性原则，胡勇、宏城房地产公司作为合同双方签订合同，且宏城房地产公司向胡勇出具收到房款5,263,451元的收据，应当认为宏城房地产公司认可房款系胡勇支付，又因胡勇另行支付A3-340号商铺购房款4760元，已付房款总额为5,268,211元（5,263,451元+4760元），现双方解除商品房买卖合同，宏城房地产公司理应立即返还其支付的房款5,268,211元。胡勇主张宏城房地产公司支付已付房款利息368,774.8元（自2015年7月1日起算至2016年11月1日起诉之日止），并自2016年11月2日起至实际退还已付房款之日按768.3元/天支付利息，根据商品房买卖合同约定退还房款的同时应按银行同期贷款利率计付利息，本案中房款收据日期为2015年1月22日，胡勇主张自2015年7月1日起算利息是对其自身诉讼权利的处分，认定宏城房地产公司应向胡勇支付自2015年7月1日至实际退还已付房款之日止的利息（以5,268,211元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。故对胡勇主张宏城房地产公司支付自2015年7月1日至实际退还已付房款之日止利息的请求（其中自2015年7月1日起算至2016年11月1日起诉之日止的利息为368,774.8元），予以支持。对于胡勇主张保全费5000元，该保全费系胡勇因诉讼所发生的合理费用，故对此项主张，予以支持。对于胡勇主张保全担保费15,000元，因该费用双方对此并未约定，且该费用并非必要的损失支出费用，故对胡勇的此项主张，不予支持。判决：一、解除胡勇与宏城房地产公司于2015年1月22日签订的商品房买卖合同；二、宏城房地产公司退还胡勇已付房款5,268,211元；三、宏城房地产公司支付胡勇自2015年7月1日至2016年11月1日资金占用期间的利息368,774.8元；四、宏城房地产公司支付胡勇自2016年11月2日至实际退还已付房款之日止资金占用期间的利息（以5,268，211元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 宏城房地产公司提交以下证据： 证据一：2012年3月6日土地使用权转让协议书及收据三份，拟证明：1.该土地宏城房地产公司是从伊宁市投资公司转让所得。2.其按照转让合同约定履行了土地出让金的义务。3.该协议第4条明确约定国有土地使用权变更宏城房地产公司名下是由出让方办理，造成国有土地使用权延办的原因不在宏城房地产公司。 证据二：2014年9月18日房屋出售合同，拟证明：1.案外人朱方祥与宏城房地产公司签订的房屋出售合同包括本案涉及房产，从合同约定第1条可以印证，房产转让而非房款，房款均由案外人按其协议履行，胡勇并未履行支付房款义务。2.该房产构成工程抵款750万元、现金330万元、银行贷款475万元、承兑70万元、三次支付现金200万元，包括胡勇本案争议财产，共计为1825万元。3.该协议书第7条明确工程抵款及现金330万元必须要经该项目施工单位广汇公司出具收据后才能确定该付款成立，但广汇公司至今未出具收据确认，1080万元还属于待确定状态，胡勇的房款也属于待确定状态。 证据三：2019不动产第××号土地使用权证，拟证明：宏城房地产公司与胡勇诉讼期间，宏城房地产公司已经取得不动产产权证，已经可以履行商品房买卖义务。 证据四：工程款抵付明细表，拟证明：当时宏城房地产公司要求抵付750万元，但广汇公司只认可550万元，并非胡勇所说全部认可，致使宏城房地产公司至今未收到剩余200万元房款。 胡勇质证意见：对证据一真实性、合法性认可，但对方说按照第四条政府延迟观点不认可，宏城房地产公司应当把资料备齐后双方进行办理，并未提供政府相关延迟的证据，未提供宏城房地产公司办证相关材料。对证据二真实性认可，对对方说的第五条、第七条的观点不认可，广汇公司收到案外人工程款都出了收据，在一审中其为了证明该观点向一审朱芳祥案件中申请调查，经法院核实也确定，1080万元全部已经确实。因为广汇公司是施工单位，宏城房地产公司是发包方，朱芳祥案件中七份商品房买卖合同的价格合计1200万余元加上给胡勇的526万余元，恰好是1825万元。原审卷中的93-95页，对一审庭审中作为答辩自认的事实存在矛盾，证明目的不认可。对证据三真实性、合法性认可，证明目的不认可，双方是2016年就开始诉争，当时并未有这个证。对于证据四，因为广汇公司没到庭，所以无法证明是否是广汇公司的，其认可朱方祥抵付工程款750万元，至于广汇公司不认可，与本案无关。 由于本案一审，宏城房地产公司对胡勇委托律师在2016年10月19日发律师函解除涉案合同并不认可，胡勇亦未举证证实该律师函确实送达宏城房地产公司，故本院对一审查明的除“2016年10月19日，胡勇委托新疆长信合律师事务所律师谭峰向宏城房地产公司发出新长律（2016）函字第20号律师函，内容为：由于贵公司未在约定的期间内办理其商品房的所有权登记，至今也未办理商品房所有权登记手续，已违约，应承担违约责任。其合同的目的无法实现，依法解除双方订立的《商品房买卖合同》，其房款5,268,211.2元应予以返还给委托人，并按银行同期贷款的利率计算利息。接到律师函后三个工作日内办理解除商品房买卖合同，并承担应承担利息。”之外的事实予以认定。 本院二审另查明：宏城房地产公司于2014年12月30日已将涉案商铺交付案外人朱方祥。 本院认为，本案胡勇以逾期办理房屋产权手续符合约定解除条件为由诉请解除合同，而宏城房地产公司提出胡勇未支付购房款的事由，并不构成办理产权手续的先履行条件，因此,宏城房地产公司对该项上诉理由可依法另案解决。本案双方争议焦点为：一、胡勇解除合同的请求是否符合法定程序；二、胡勇行使合同解除权是否已超出合理期限。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同解除权为形成权，只要合法解除权人通过一定形式向对方当事人传达了解除合同的意思表示且该意思表示为对方知悉，即可发生解除合同的效力。实践中，解除权人在诉讼前通知解除或直接向人民法院诉请解除合同均是传达解除合同意思表示的形式。因此，本案中胡勇直接起诉解除合同，符合解除权行使的法定方式，并无不妥。 关于争议焦点二。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”合同解除权作为一种形成权，依解除权人单方意思表示就可以使民事法律变更和消灭，该权利的行使不能毫无限制，应当在合理期限内行使，以尽快消除合同可能解除带给当事人法律利益的不确定状态，稳定民事法律关系。但我国现有法律对于法律未规定或当事人没有约定解除权行使期限，对方亦未催告解除权行使情形下，解除权行使的“合理期限”未做明确约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖纠纷司法解释》）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”因此，《商品房买卖纠纷司法解释》第十五条第二款规定了开发商逾期交房或买受人逾期付款情形下，对方当事人行使解除权的合理期限。因商品房交付义务和权属转移义务系商品房买卖合同中开发商负有的两项主要义务，当事人对逾期办证解除权行使期限未约定时，行使解除权的合理期限应参照《商品房买卖纠纷司法解释》第十五条第二款的规定，在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，涉案房屋于2014年12月30日实际交付朱方祥，而胡勇根据赠予合同关系，从朱方祥处受让了朱方祥与宏城房地产公司原有《商品房买卖合同》中买受人的权利义务，因此宏城房地产公司向朱方祥交付涉案商铺的时间对胡勇同样具有法律效力，宏城房地产公司应当在交付后180个工作日内，即最迟在2015年8月26日前（已扣除期间的周未及法定节假日）办理涉案房屋产权登记手续。胡勇自2015年8月27日起，其依照《商品房买卖合同》约定享有的逾期办证解除权即合法产生，但胡勇在2016年11月底才向人民法院起诉请求解除涉案合同，已超过解除权行使的合理期限，其合同解除权已合法消灭。一审判决对解除权行使合理期限的适用法律错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人宏城房地产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2018）新4002民初3564号民事判决； 二、驳回胡勇的诉讼请求。 一审案件受理费51,363元、保全费5000元，二审案件受理费51,363元，均由胡勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  芦梦璇 审判员  刘云龙 审判员  李 政 二〇二〇年四月十五日 书记员  马嘉蓉