贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初662号 原告：重庆普华物业管理有限公司大方分公司，住所地：贵州省毕节市大方县奢香大道南段华屹锦城I组团1号楼负三层。统一社会信用代码：915205210720298141 法定代表人：谢小刚，系公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：**，系公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪健，系公司员工。 被告：杨生林，男，1975年8月19日出生，汉族，现住贵州省毕节市大方县。 委托诉讼代理人：杨柳，女，1998年5月14日生，穿青人，现住贵州省毕节市大方县。 原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司（以下简称普华物业大方公司）与被告杨生林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序于2020年3月31日公开开庭进行审理，原告普华物业大方公司委托诉讼代理人**、汪健，被告杨生林及其委托代理人杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普华物业大方分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费7098元；２、请求判令被告支付从起诉之日起，以所欠费用为基数，每日千分之三的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年4月22日与华屹锦城开发商签订了《前期物业服务协议》，约定了物业服务费和公摊费用标准，双方的权利义务与违约责任等。被告是华屹锦城的业主，其享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业管理费。但被告无故拖延缴纳2010年7月1日至2019年12月31日的物业管理服务费7098元，经多次催收，仍拖欠不交。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告辩称，华屹锦城开发商与被告签订的商品房买卖合同中所包含的前期物业服务内容乃是御景物业与业主所签订的《华屹锦城前期物业服务协议》，2013年，华屹房地产开发有限公司再与重庆普华物业签订的《前期物业服务协议合同》从性质上来说并非前期物业合同。华屹房地产开发公司或者普华物业管理有限公司均从未对解聘御景物业管理公司与改聘重庆普华物业管理有限公司提请业主共同决定，据此不能认定业主同意华屹房地产开发公司有解聘和选聘行为，原告与华屹锦城开发商签订的《前期物业服务协议》对业主不具有法律约束力，原告无权基于《前期物业服务协议》向业主主张物业费。原告对公共部位的维修、养护管理不到位，未尽到公共卫生清洁义务，基于公平原则，鉴于原告仅履行了部分环境卫生清洁义务，被告愿补偿原告2500元环境卫生清洁费用。 本院经审理认定如下事实：被告杨生林是贵州华屹房地产开发有限公司开发的大方县华屹锦城I组团4栋C单元101号房屋的业主，其房屋面积为124.52平方米。2010年4月2日，被告杨生林作为甲方，贵州御景物业服务有限公司大方分公司作为乙方，签订《华屹锦城前期物业服务协议》，约定被告杨生林接受贵州御景物业服务有限公司提供的服务，多层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米0.50元收取，商业物业管理费按建筑面积每月每平方米1.00元收取。2013年4月22日，重庆普华物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的贵州华屹房地产开发有限公司签订《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》，合同约定由乙方为甲方提供物业管理服务，委托管理期限贰年，自2013年6月1日至2015年5月30日止。2013年6月1日，原告普华物业大方公司进住华屹锦城，并按合同约定为小区业主提供物业管理服务。2015年6月8日，重庆普华物业管理有限公司与贵州华屹房地产开发有限公司续签《大方县华屹锦城前期物业服务合同》，合同期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止。2017年5月30日，双方再次签订《大方县华屹锦城前期物业服务合同》，约定高层电梯住宅物业费1.20元/月/平方米，3层（含）及以下1.00元/月/平方米；多层步梯住宅0.50元/月/平方米，期限自2017年6月1日起至业主委员会成立之日，并约定在合同期限内业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同时，本合同自行终止。被告生林交纳了2010年7月1日之前的物业管理费后，未再交纳物业服务费，庭审中，原告放弃请求判令被告支付从起诉之日起，以所欠费用为基数，每日千分之三的违约金的诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》《华屹锦城前期物业服务协议》、物业服务的图片，被告提供的《商品房买卖合同》、物业服务的图片、视频等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案中，虽然与被告签订《华屹锦城前期物业服务协议》的是贵州御景物业服务有限公司大方分公司，但在该公司退出后，贵州华屹房地产开发有限公司重新选定了重庆普华物业管理有限公司，并与其签订了《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原、被告虽未直接签订物业服务合同，但被告也应按贵州华屹房地产开发有限公司与重庆普华物业管理有限公司签订的《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》交纳物业服务费，故原告请求被告支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对被告辩称华屹房地产开发有限公司与重庆普华物业签订的《前期物业服务协议合同》从性质上来说并非前期物业合同,对业主不具有法律约束力,原告无权向业主主张物业费的意见，本院不予采纳。原告普华物业大方分公司向被告杨生林提供物业服务的时间是从2013年6月1日开始，其主张的物业服务费应从2013年6月1日起开始计算，从2013年6月1日至2019年12月31日共计79个月，被告杨生林应交纳的物业服务费为4918.54元（建筑面积124.52平方米×单价0.50元/月/平方米×月数79个月）。本案中，根据原被告双方提供的物业服务图片来看，原告虽然履行了物业服务义务，但在物业服务过程中存在一定的瑕疵，故本院酌情扣减10%的物业服务费，即被告应交纳的物业服务费为4426.686元。原告放弃请求判令被告支付从起诉之日起，以所欠费用为基数，每日千分之三的违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准予。 综上，依照《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 被告杨生林于本判决生效之日起十日内支付原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司2013年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4426.686元。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杨生林负担。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  ：王琼 二〇二〇年四月七日 法官助理：魏海洋 书记员  ：周一 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场 所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。