湖南省涟源市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1382民初4176号 原告：涟源市园林管理局，驻涟源市。 法定代表人：黄伟英，该局局长。 委托诉讼代理人：刘小红，男，1970年12月2日出生，汉族，居民，住涟源市，系该局副局长。 委托诉讼代理人：黄建良，湖南真理律师事务所律师。 被告：刘志中，男，1953年8月11日出生，汉族，农民，住涟源市。 被告：梁经常，男，1962年11月29日出生，汉族，居民，住涟源市。 二被告委托诉讼代理人：黄志锋，湖南三浦律师事务所律师。 原告涟源市园林管理局与被告刘志中、梁经常追偿权纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涟源市园林管理局的委托诉讼代理人刘小红、黄建良，二被告的委托诉讼代理人黄志锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告涟源市园林管理局向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告垫付的贺四桂赔偿款38075元；2、判令被告支付原告垫支的拆除欧式装饰排除安全隐患的维修款112700元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年12月28日，被告刘志中、梁经常与原告的上级机构涟源市城市管理局签订《协议书》，约定由被告投资开发建设将儿童公园文艺路门面改造成综合大楼，其中约定“综合大楼建成后，土地使用权及房屋所有权归甲方（涟源市城市管理局），综合大楼二、三层房屋归乙方无偿使用19年，综合大楼南起6个至23个门面及本综合大楼全部地下室，无偿给乙方（被告）使用16年。”综合大楼2006年建成，被告2006年9月依约定开始投入使用。2018年5月14日，涟源市城市管理局发现被告承建且一直无偿使用的上述综合大楼范围内屋顶水泥饰块有多处裂缝及松动情况，随时可能高空坠落，存在严重安全隐患，发函给被告要求其整改，但被告拒不整改。2018年7月9日，涟源市蓝田办事处胡家村老人贺四桂途径综合大楼西大门时，被楼上水泥饰块脱落致伤住院，于2018年9月3日出院。因原告作为涟源市城市城市管路局的下属机构，儿童公园及上述综合大楼属于原告职责管理范围。2018年9月28日，贺四桂要求原告赔偿，原告告知其向被告索要赔偿，但被告不赔偿，后经原告与贺四桂家人协商调解，向贺四桂支付了赔偿款38075元了结此事。原告为了避免再次发生类似甚至更恶劣的事故发生，主动整改拆除上述欧式装饰排除隐患，垫支工程款112700元。原告认为，致伤贺四桂的上述存在安全隐患的建筑，尽管所有权归原告，但该建筑自2006年建成以来至现在，实际一直都由被告使用收益，并且该建筑也一直未交付给原告。所以原告认为，对贺四桂的赔偿款及房屋隐患排除的维修款都应由被告承担。现诉至法院，请求判如所请。 被告刘志中、梁经常辩称，1、原告向被告追偿没有任何事实和法律依据，也没有合同约定。原告作为综合大楼的所有权人和管理人，应当承担该建筑物致人损害的侵权责任，没有理由向被告追偿。同时，双方签订的协议书也没有约定该建筑物致人损害应由被告承担赔偿责任。原告调解赔偿的38075元和整改拆除垫支工程款没有和被告协商，并通过被告同意支付，系原告的单方行为，被告不承担该费用的支出。2、原告的建设工程已过保修期限。该大楼由被告投资建设，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条:“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。该工程实际是2007年9月完工，不是原告起诉书中所称2006年9月依约定开始投入使用。到2018年7月，已经远远超过了保修期限，被告作为建设方无须承担保修责任；3、原告应当承担该大楼的维修和管理作用。根据双方的协议约定，被告只是该大楼以投（建）代租的租用人，该大楼的所有权始终是原告的，使用期限届满后要交回原告的，最终还是由原告进行使用管理。在合同没有约定的情况下，原告应当主动履行该大楼的物权所有人义务，进行修缮管理，履行职责确保安全，根据法律的公平原则，也应该由最终受益的原告方承担该大楼的维修及管理费用，同时在双方签订的协议书第四点明确约定了被告付给园林局65万元作为被告给园林局的项目受益。该笔费用实际上是计算出所有建设成本后另外加上65万元作为所使用房屋的租金，也就是原告与被告之间是房屋租赁关系，原告作为出租房，当然应当承担该大楼的维修和管理责任，而不能要求被告这个租户来承担。综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告涟源市园林管理局与被告刘志中、梁经常围绕各自的诉辩主张分别提交了证据，本院依法在庭审中组织到庭的当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的被告有异议的证据，本院将结合其他证据予以综合认定。 本院根据对证据的分析和认定以及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实： 原告涟源市园林管理局系涟源市城市管理局的二级机构，具有独立的法人资格。2005年12月28日，涟源市城市管理局（甲方）与被告刘志中、梁经常（乙方）签订了《协议书》，甲方将儿童公园文艺路门面改造新建综合大楼，甲方曾与乙方协商由乙方投资开发建设，并于2005年10月18日签订了协议书，因土地权属等有关政策问题，甲乙双方一致同意废止2005年10月18日签订的协议书，并就建设投资，使用等有关问题协商一致，达成如下协议，协议内容如下:“一、工程地点：市儿童公园文艺路门面（市园林局办公室北端至文艺桥南端）。二、综合大楼西向与园林局办公楼齐平，进深约11米，占地面积约1650㎡（以规划局批准并实地放线为准），二层以上西向悬挑0.5米（同市园林局办公楼），共建三层（不含地下层）。综合大楼外墙装饰必须与市园林局新办公大楼保持一致。三、工程投资：综合大楼由乙方负责投资建设，工程建设有关手续由甲方为主办理，乙方协助，有关费用由乙方付20万元给甲方包干（另外设计费、合同费、审图费、议标费用由乙方承担）。四、综合大楼建成后，土地使用权及房屋所有权归甲方所有。甲方将二、三层房屋无偿给乙方使用19年；综合大楼南起第六个至第23个门面及本综合大楼全部地下室，无偿给乙方使用16年。乙方使用的门面、地下室及二、三层房屋的使用期从综合大楼竣工验收合格之日开始计算。乙方使用期满后，来装去丢，无偿退还给甲方。上述门面、房屋及地下室在乙方使用期间需缴纳的有关税费由乙方承担。乙方付给园林局65万元作为乙方给甲方的项目受益。五、房屋内装饰要求：乙方使用的地下室、门面及二、三层房屋由乙方负责装修。甲方使用的门面由乙方负责地面找平，墙面抹光；每个门面水、电安装入户，门面内的卫生间铺装好防滑地板砖，安装好蹲式大便器。六、乙方必须按设计及有关工程质量、安全技术规范施工，保证工程质量、安全事故及工农矛盾均由乙方承担全部责任及费用，因征用土地产生的矛盾由甲方负责，同时甲方负责本单位内部一切矛盾的调处。七、本工程完工后，其人行道板由甲方负责铺设。八、违约责任：任何一方违约，负责赔偿对方损失50万元。……。”该综合大楼建成后至今未验收。其中原告主张其拥有所有权和使用权的一层门面于2006年9月开始使用。二被告主张其拥有使用权的一层门面和二、三层房屋于2007年9月开始使用。 2018年5月9日，因涉案综合大楼屋顶欧式水泥饰块存在脱落的安全隐患，被告刘志中、梁经常向原告法定代表人以微信方式发去《关于消除安全隐患的函》，请求原告消除综合大楼屋顶欧式水泥饰块存在的安全隐患。2018年5月18日，原告向被告发出《关于尽快采取整改措施消除安全隐患的函》，要求被告对综合大楼屋顶欧式水泥饰块存在的安全隐患进行整改。2018年7月9日，案外人涟源市蓝田办事处胡家村老人贺四桂途径综合大楼西大门时，被涉案综合大楼楼上欧式水泥饰块脱落致伤，住院56天，花去医疗费19075元。2018年8月17日，原告向被告发出《关于迅速整改安全隐患的函》，要求被告对综合大楼屋顶欧式水泥饰块存在的安全隐患进行整改。2018年9月28日，原告与案外人贺四桂家人达成了调解协议，向案外人贺四桂赔偿了38075元。2019年1月28日，原告与案外人谭沛如签订《园林局综合楼欧式装饰拆除维修承包合同》，对本案综合大楼欧式装饰进行拆除维修，支付了工程款112700元。原告认为，贺四桂的赔偿款及房屋隐患排除的维修款都应由被告承担，故诉至本院。 本案的争执焦点为：被告是否应当向原告支付原告已支付的贺四桂赔偿款38075元及拆除欧式装饰排除安全隐患的维修款112700元。 本院认为，二被告与原告通过合同的约定，虽然名义上是无偿取得部分门面和房屋的使用权，但是这是被告在投入了建设成本和支付了65万元收益金才取得的使用权，其对门面使用16年，对房屋使用19年的代价实质是提前投入了建设资金和65万元的收益金，被告是以投（建）代租的承租人，故原告与被告的涉案法律关系实质是房屋租赁合同关系。根据《合同法》规定，出租人应当履行对租赁物的维修义务。原告作为该栋综合大楼的所有人，对综合大楼负有修缮管理的义务。原告对大楼进行拆除欧式装饰排除安全隐患，是行使自己的物权权利，亦是履行管理、维修义务；对综合大楼屋顶欧式装饰饰块脱落造成案外人贺四桂损害的赔偿也是履行自己因为没有及时维修而应承担的赔偿义务。对于二被告的责任，首先，双方在建房的协议中并未约定因建筑物脱落造成他人损害以及建筑物维修的责任分担；其次，根据《建筑工程质量管理条例》对建设工程的保修期的规定，装修工程保修期为二年，涉案综合大楼不论是原告主张的2006年9月投入使用，还是被告主张的2007年9月投入使用，被告尽管作为建设方，但该建设工程已远远超过了保修期限。虽然被告作为承租人对综合大楼具有一定的管理义务，但是，二被告在发现安全隐患后，在第一时间，在事故没有发生前也向原告提出了维修建议，已尽到了管理人的义务，原告没有及时维修给他人造成的损害，应由其本人承担相关责任。综合以上分析，原告对本应由自己承担的费用，对二被告进行追偿没有事实和法律依据，故对原告请求被告支付原告已支付的贺四桂赔偿款38075元及拆除欧式装饰排除安全隐患的维修款112700元的诉讼请求，本院不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十条、《建筑工程质量管理条例》第四十条之规定，判决如下： 驳回原告涟源市园林管理局的全部诉讼请求。 本案受理费3316元，由原告涟源市园林管理局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  彭 晗 人民陪审员  谭云霞 人民陪审员  万 虹 二〇二〇年四月七日 法官助理潘端中 书记员肖孟怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国侵权责任法》 第八十五条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十条出租人应当履行出租物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 《建筑工程质量管理条例》 第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年。