安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)皖01民终448号 上诉人（原审被告）：方本权，男，1942年8月18日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：王伟林，安徽江淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡永祥，男，1983年5月12日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市谢家集区，现住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：夏伟，安徽神州行律师事务所律师。 原审被告：方李勤，女，1984年2月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 上诉人方本权因与被上诉人胡永祥、原审被告李方勤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院(2019)皖0191民初5158号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方本权上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回胡永祥诉讼请求。2.请求判令本案诉讼费用由胡永祥承担。事实和理由：一、一审判决仅以双方签字的《房屋买卖合同》是真实意思表示,就认定其合法有效,不符合法律规定。该合同不仅侵犯了第三人的合法利益而且还违背法律规定,损害国家利益。1.居委会证明表明安置对象为方本权、李德芳夫妇,在签订协议时,李德芳已经去世,根据继承法规定,此时二人的子女即因继承而取得房屋的部分所有权,方本权与子女因房屋归属产生纠纷,擅自做主以低廉的价格将房屋转让他人,其与胡水样所签合同明显侵犯了其他所有权人的合法权益。2.该房屋成交价格明显低于正常交易价格,该房屋领取安置房缴纳的房款为57000元,加上装修成本20000余元,合同显示交易价格134000元,除去缴纳的房款及装修成本,仅60000元不到,90平方米的房子,每平米单价仅600多,即使在2006年也明显非正常交易价格。3.该房屋系政府为改善居民生活条件而建设的回迁房,并非商品房,回迁房也分多种类型,不同的土地来源的回迁房处理方式是不一样的。本案中,土地来源是国家划拨而非出让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定:以划拨方式取得土地所有权的,转让房地产时,应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因此,该合同不仅违反了法律规定,而且如果按合同直接判令将房屋过户给胡永祥,会导致国家权利受到损失，一审直接判令方本权将房屋过户给胡永祥并不适当，胡永祥户籍位于淮南并非合肥本地,根据合肥市的限购政策,胡永祥未必具有在合肥买房的资格,因此本案可能存在履行不能的情况。因此在未查清其是否具有购房资格的情况下,直接判令办理过户手续可能会使其规避合肥市的购房政策,直接凭判决书取得房屋所有权。三、一审遗漏必要当事人。本案中,在签订合同时,胡永祥已明知该安置房为方本权与李德芳夫妇所有,在李德芳去世后,必然会发生继承的法律结果,因此,在签订合同前该房屋应当为方本权及其他有继承权的子女共有,因此李德芳的继承人均与本案具有利害关系,应当列为本案当事人,尤其是方本权与胡永祥的交易行为可能会直接侵犯其他共有权人合法利益的情况下,法院应当依法追加为本案当事人并听取其意见。 胡永祥辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。 胡永祥向一审法院起诉请求：1.确认胡永祥与方本权、方李勤签订的《房屋买卖合同》有效；2.方本权协助胡永祥办理合肥市蜀山区卧云路689号卧云小区9幢305室房屋过户登记手续；3、方本权支付胡永祥违约金1万元。 一审法院认定事实：2006年11月5日，胡永祥（乙方）与方本权、方李勤(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定：乙方以134000元的价款购买甲方所有的位于合肥市包河区烟墩乡霍岗村卧云小区9#楼三单元305室，建筑面积88.7平方米，乙方于2006年11月10日前向甲方支付60000元作为购房首付款，现金支付，剩余74000元待付清后即可入住。甲方应在乙方付清房款后，交给乙方使用，并积极帮助乙方转户（过户），违约方承担另一方10000元违约金……。甲方方本权、方李勤签字并捺手印，乙方胡永祥签字，证明人胡传德、方本碧签字。 合同签订当日，胡永祥支付给方本权60000元，并于2017年1月21日将剩余房款74000元支付给方本权。方本权、方李勤于2017年1月21日出具收条并签字按指纹，注明：收到胡永祥购房款134000元。当日，方本权将涉案房屋回迁入住证原件和钥匙交给胡永祥。胡永祥即在该房屋居住使用至今。2019年胡永祥得知上述房屋已经能够办理产权登记及过户手续，多次催促方本权、方李勤办理过户手续未果。 方本权系合肥市包河区烟墩乡霍岗村村民，1979年方本权与霍岗村村民李德芳（丧偶，育有二子方世祥、方世立，二女方大林、方二林）结婚，婚后生育方李勤，一家七口共同生活在一起。2002年该村因城市建设被拆迁，方本权、李德芳签订了拆迁补偿协议。协议签订后，李德芳于2002年因病去世。涉案房屋系方本权、李德芳名下的拆迁安置房屋，户主为方本权，安置人为李德芳。方本权于2019年3月27日办理了涉案房屋初始产权证书，载明：权利人：方本权，房屋位于合肥市经开区卧云路689号卧云新村9幢安置楼305室（建筑面积90.84平方米，产权证号：皖（2019）合不动产权第80000824号）。 查明：李德芳之子方世祥、方世立，之女方李勤均为烟墩乡霍岗村村民，各自分得拆迁安置房。 一审法院认为，涉案房屋系拆迁安置房，以家庭为单位进行安置。方本权作为家庭户主，入住证登记在其名下，其有权对涉案房屋进行处置。胡永祥与方本权、方李勤交易房屋并签订房屋买卖合同，且有见证人签字予以证明，胡永祥完全有理由相信方本权、方李勤有处分安置房屋面积的家事代理权。故胡永祥与方本权、方李勤于2016年11月5日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。方本权、方李勤辩称其无权处分其他共有人财产，合同为无效，不予采纳。胡永祥已按约支付了购房款并居住使用至今，涉案房屋产权应属胡永祥所有，方本权应按约将涉案房屋过户至胡永祥名下。胡永祥诉请方本权、方李勤支付违约金10000元，依法不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、确认胡永祥、方本权、方李勤于2016年11月5日签订的《房屋买卖合同》有效；二、方本权于本判决书生效后十日内协助胡永祥将位于合肥市经开区卧云路689号卧云新村9幢安置楼305室（建筑面积90.84平方米，产权证号：皖（2019）合不动产权第80000824号）房屋所有权转移登记至原胡永祥名下；三、驳回胡永祥的其他诉讼请求。一审案件受理费50元、保全费5000元，合计5050元，由方本权负担。 二审期间，方本权向法庭提交了案涉房屋登记备案查询表复印一份，胡永祥质证认为：对真实性有异议，无原件；对证明目的有异议，不能证明划拨土地房产不能转让这一事实，案涉房屋的性质不影响其产权的独立性，且案涉房屋的产权已经合肥市不动产权中心登记，因此，土地的性质是划拨与否与产权是否过户并无关联性，不能证明该房屋属于禁止交易的对象。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，方本权、方李勤与胡永祥签订的房屋买卖合同，意思表示真实，内容合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同义务，任何一方未经对方同意不得擅自变更或者解除该合同。本案中，胡永祥与方本权、方李勤签订的《房屋买卖合同》明确约定将涉案房屋出售给胡永祥并积极帮助胡永祥办转户，且胡永祥已向方本权支付了全部购房款并实际取得案涉房屋。方本权上诉称案涉房屋系其与子女共同共有财产，其与胡永祥签订《房屋买卖合同》未经房屋其他共有人同意，侵害了其他共有人的权益。本院经审查认为，方本权、方李勤与胡永祥签订《房屋买卖合同时》时，案涉安置房尚未进行不动产权登记，房屋入住证户主姓名为方本权，时任房屋所在地村书记胡传德、村主任胡朝根、小区居民方本碧见证并签字，胡永祥有理由相信方本权、方李勤系代表案涉房屋的权利人向其出卖该房屋，其购买房屋善意且无过失，故方本权、方李勤与胡永祥签订的《房屋买卖合同》对该房屋的其他共有人也具有约束力。胡永祥自2006年签订房屋买卖合同至今，占有使用房屋已超过10年，鉴于方本权、李德芳两人的所有子女曾因李德芳死亡后房屋安置问题产生矛盾，在继承的房屋尚未分割的情况下，作为李德芳遗产的共有人，两人子女对共有房屋的处分及占有使用状态应尤为关注，但在案涉房屋被方本权、方李勤出卖并交付胡永祥占有使用10余年里，其他子女并未对此出异议，也未提起诉讼主张权利，应视为其对方本权、方李勤处分案涉房屋是同意的，现案涉房屋具备办理不动产产权变更登记的条件，方本权、方李勤应当按约定履行协助过户义务。一审法院对胡永祥要求方本权、方李勤协助办理产权变更登记的诉讼请求予以支持，并无不当。 综上，方本权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由方本权负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年四月十四日 法官助理陈思 书记员姚静 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审