四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终227号 上诉人（原审被告）：广元空港房地产开发有限公司，住所地四川省广元市利州区东坝办事处万源新区万源三号路，统一社会信用代码：9151080206445516XF。 法定代表人：胡卫东，执行董事。 委托诉讼代理人：刘钟，四川经川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周宇峰，男，汉族，系该公司客服部经理。 被上诉人（原审原告）：何运波，男，1989年2月5日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人广元空港房地产开发有限公司因与被上诉人何运波房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市昭化区人民法院（2019）川0811民初1333号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广元空港房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、一审计算违约金时依据不当。关于违约金的问题，补充协议11.3条约定的非常明确按每年已付房款的0.1%计算。一审庭审中已查明被上诉人的首付款（即已付房款）只有151196元，应该按照151196元为基数计算违约金，房产证已经于2018年12月29日办理，按照合同约定，从2017年1月4日到2018年12月29日的违约金为302元，一审法院却错误的将总房款作为已付房款当作计算依据。2、上诉人不应当向被上诉人赔偿物业服务费662.85元。2018年12月29日办理不动产登记证书后，被上诉人迟迟不履行办理抵押登记的义务，导致上诉人不能将产权证交予被上诉人，办理抵押登记是被上诉人的义务，上诉人仅仅是协助，被上诉人不履行必须由本人亲自办理的手续，上诉人无法提供协助。根据被上诉人和上诉人以及工商银行广元分行三方签订的《个人购房借款/担保合同》第二十条抵押登记条款中20.1、20.2的约定，因被上诉人的原因导致未办理抵押，导致上诉人未将产权证书发放给被上诉人，不应当向被上诉人赔偿物业服务费。 何运波答辩称，1、银行代我支付了购房款，我与银行存在债权债务关系，应当以银行全款为基数计算违约金；2、银行一直没有通知我办理抵押登记，上诉状与借款担保合同明确获得房产证后办理抵押，由于我没有获得，无法办理；3、我没有委托对方办理抵押登记，事实上诉人也代我办理抵押登记，但是我没有授权，故对方理由不能成立。 何运波向一审法院提出诉讼请求：1.被告办理房屋产权转移登记；2.支付逾期未办理房屋产权转移登记的违约金4万元；3.被告承担诉讼费用。在一审庭审中，原告当庭撤回请求被告办理房屋产权转移登记的诉讼请求，将请求被告支付违约违约金4万元的诉讼请求变更为请求支付逾期未办理产权登记的违约金为16800元与承担逾期办证从2019年2月1日起至2019年6月28日期间按每月每平方米1.50元计算的物业费。 一审法院认定的案件事实：2015年2月28日，原告向被告支付购买天悦府商品房定金1万元。2015年3月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《天悦府商品房买卖合同补充协议》。双方约定，被告将其开发修建的位于广元市利州区建筑面积为88.38ｍ²（套内面积71.52ｍ²，公摊面积16.86ｍ²），套内面积商品房单价5190.10元，总价款371196.00元的住宅一套出售给原告。合同还约定了付款方式、交房时间、办理房屋产权登记证、违约责任等多个事项。根据合同约定，被告应当在2015年8月20日前向原告交付该商品房，代原告办理房屋转移登记手续，并在商品房交付后540日内办妥房屋所有权登记；原告应在协议约定或出卖人通知的时间内提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费；被告逾期办证则每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金；原告逾期交税、费，逾期提交办证所需要资料，则每天200.00元向被告支付违约金。 2015年3月20日，原告向被告支付商品房首付款151196.00元（包括2015年2月28日支付的10000.00元定金和银行刷卡141196.00元）。2015年6月10日原告与中国工商银行股份有限公司广元分行签订了个人购房借款/担保合同，办理了银行按揭贷款220000.00元向被告支付了下余商品房尾款。2015年7月5日，原、被告办理了商品房交接手续，并填写了交房登记表，登记表中注明了资料未交齐，在庭审中，被告特别授权委托诉讼代理人承认原告在接收房屋时向被告交纳了除契税票据外的其他全部资料。在交接房屋的同时原告向被告支付了由被告代收代缴的契税、维修基金、工本费、手续费等共计12213.60元（其中契税为3711.96元），同时原告缴纳了半年物业服务费796.30元。 2016年7月14日被告代原告向广元市地方税务局缴纳契税3711.96元。2017年7月31日、2017年8月1日、2017年11月30日、2017年12月1日被告在QQ群发“领取契税税收证明”公告。2018年10月18日被告作出《承诺书》，并在天悦府物业服务公示牌张贴。该《承诺书》内容如下：“应广元天悦府业主要求，关于小区不动产证办理业主提出的相关问题，我公司现承诺如下：一、关于办证时限我公司承诺：2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，并发放给业主。对于分户产权证的办理情况，自公告之日起，我公司每半个月会在业主群通过物业公司进行发布和通报。二、违约责任承担1.承担物业费。如果在2019年1月31日前拿不到不动产证，之后的物业费由我公司承担，直至交付不动产证之日止；2019年1月31日前的物业费还是由业主支付。2.承担延期办理不动产证的违约金。若未在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，我公司自2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金，每月支付一次，2019年1月31日前的违约金，于2019年1月31日前按购房合同约定支付业主。3.如因部分业主自身原因或手续不齐导致不能如期办理不动产权证，不在此承诺范围内。三、对于已支付首付款，但因房产商手续不全、未办理贷款的业主，我公司在2019年1月30日前办完房产证，公积金放款后交房。”2018年10月19日，被告作出《关于办理不动产证的通知》，通知要求各业主在10月24日前提供办理不动产证的各项资料，“逾期不提供者导致产权证办理延期的业主不在2018年10月18日的承诺范围内”。 2018年10月24日原告在2栋契税明细表“领取人签字”一栏签名，“领取日期”一栏填写为“2018.10.24”，在2栋契税发票原件收取登记表“业主签字”一栏签名，“日期”一栏填写为“2018.10.24”。2018年12月29日被告为原告办理了房屋转移登记。被告于2019年5月8日为原告房屋按揭贷款办理了抵押登记。2019年6月26日被告短信通知原告领取不动产登记证，双方确认原告领取不动产权登记证的时间为2019年6月26日。在开庭审理过程中，原告当庭撤回判令被告办理房屋产权转移登记的诉讼请求。 另查明，2015年3月20日原告与成都泓济物业服务有限责任公司广元分公司签订了《×××前期物业服务协议》，约定物业公共服务收费面积为《商品房买卖合同》约定的测绘面积，收费标准为高层住宅2.00元/平方米·月（自本物业正式交付使用起，前36个月按1.50元/平方米·月标准收费）。2017年10月19日广元市人民政府作出广府复〔2017〕56号《关于天悦府项目增加容积率事项的批复》同意将天悦府项目东侧和西侧宗地拉通计算，并将容积率由不大于3.0调整为不大于3.5，2018年5月17日被告与原广元市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，协议将被告受让的土地计容面积增加，并对补交土地出让金的金额，缴款期限进行了约定。 一审法院认为，合法有效的合同应受法律保护，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。 本案争议焦点一，被告逾期为原告办证是否购成违约？本案中，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同约定的交房时间为2015年8月20日前，被告于2015年7月5日将房屋交付于原告，根据“出卖人应当在商品房交付后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记”的约定，被告应当于2017年1月4日前为原告办理房屋所有权登记。而被告于2018年12月29日被告为原告办理了房屋转移登记，故被告逾期为原告办理房屋产权登记的行为构成违约。 争议焦点二，被告逾期办证是否系原告未及时提交相关材料导致及被告是否应当承担违约责任？根据双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，双方约定“买受人应在本协议约定或出卖人通知的时间（以先到者为准）内提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或者未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任”，根据本院查明的事实，原告在接收房屋当日，已向被告提交了办理房屋转移登记所需的除契税发票外的其他资料，同时向被告交纳了由被告代收的办理房屋权属转移登记所需缴纳的契税、维修基金、工本费、手续费等相关费用，被告又于2016年7月14日向税务机关代缴了契税，加之根据被告提交的公证书中被告多次在业主QQ群中通知业主领取契税发票以及2栋契税明细表等能相互印证，证明被告代原告缴纳契税的发票一直在被告处，没有必要将该契税发票要求原告及其他业主领取又交回被告处。故被告辩称的被告逾期办证系原告未提交办证所需资料的理由不成立；另外，被告认为因天悦府项目因增加容积，系广元市人民政府没有履行会议纪要内容，遭遇了不可抗力原因，导致逾期为原告办证。一审法院认为，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，根据被告提交的证据证明广元市人民政府对天悦府项目增加容积率的批复时间为2017年10月19日，被告2018年5月17日与原广元市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，并不影响双方约定的2017年1月4日前为原告办证，被告在2018年10月18日作出承诺时，应当考虑到前述事项是否会影响办证，且被告与政府之间的相关事宜系另一层法律关系，与本案被告为原告办理不动产登记一事无关。因此，被告的该答辩理由不成立，被告应当承担违约责任。 争议焦点三、被告承担违约责任的组成？被告于2018年10月18日在天悦府物业服务公示牌张贴了《承诺书》，虽然该《承诺书》不是合同的内容，但被告作出公开承诺后，原告积极按被告的要求于2018年10月24日在被告提供的2栋契税明细表、2栋契税发票原件收取登记表上签字确认，系对被告承诺的认可，被告应当按照《承诺书》的内容履行义务，否则应当按承诺内容承担责任。在该《承诺书》中，被告向业主承诺于2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，并发放给业主。被告已于2018年12月29日为原告办理了的不动产转移登记，未向原告交付不动产权证的原因，被告辩称系因为根据原告与银行签订的个人购房借款/担保合同，办理抵押登记是原告的义务，因原告未亲自办理，故被告因代原告办理抵押登记导致未在承诺的时间将房屋不动产权证交与原告，逾期交付房屋产权证系原告造成的。经查，原告与中国工商银行股份有限公司广元分行签订的人购房借款/担保合同，被告为该合同的保证人，该合同约定原告在获得房屋所有权证书后，应在30天或者贷款人要求在合理时间内办妥正式抵押登记手续，并未约定抵押登记由被告代为办理。因此，被告的该答辩理由不成立。故被告应当按照《承诺书》内容承担违约责任。根据《承诺书》内容，违约责任的承担内容及方式：关于物业费，在《承诺书》中“……二、违约责任承担1.承担物业费。如果在2019年1月31日前拿不到不动产证，之后的物业费由我公司承担，直至交付不动产证之日止；2019年1月31日前的物业费还是由业主支付。”被告于2018年12月29日为原告办理了的不动产转移登记，但未向原告交付不动产权证，被告应当按照此条款承担物业费，故对原告诉请被告承担2019年2月1日至2019年6月28日期间的物业费的请求本院予以支持，物业费为662.85元（88.38㎡×1.5元/㎡×5个月）；2.关于延期办证的违约金。关于违约金，《承诺书》中“……二、违约责任承担2.承担延期办理不动产证的违约金。若未在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，我公司自2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金，每月支付一次，2019年1月31日前的违约金，于2019年1月31日前按购房合同约定支付业主。”根据此承诺内容，被告应当在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，而被告已于2018年12月29日为原告办理了的不动产转移登记，被告未违反该承诺，故被告仅应当按照购房合同的约定按已付房款0.1%/年，向原告支付2017年1月4日至2019年1月31日期间的违约金，即742.00元（371196元×0.1%×2年）。 另外，在一审审理过程中原告以被告已将不动产证发放给原告为由当庭撤回要求被告办理房屋产权转移登记的诉讼请求，系其真实意思表示，且案涉房屋的不动产权证被告已实际办理并交付原告，故应予以准许。 综上所述，经一审法院审判委员会讨论，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告何运波支付违约金742.00元；二、被告广元空港房地产开发有限公司在一审判决生效之日起10日内向原告何运波赔偿物业服务费662.85元；三、驳回原告何运波的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提供新证据。 二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人未对一审法院根据合同约定的违约金比例的裁判观点提出异议，应认定为双方均接受。对上诉人提出关于“已付房款”的理解，根据双方签订的《天悦府商品房买卖合同补充协议》第11.3条“出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，已付房款既包括被上诉人支付的首付款，又包括按揭贷款，上诉人也未出示是什么时间收到涉案房屋的按揭款的证据。故一审法院将总房款作为已付房款计算违约金是正确的。至于物业费，一审法院根据上诉人的承诺书相关内容判决，并无不妥。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广元空港房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 夏茂中 审 判 员 吕 晶 审 判 员 徐小雁 二〇二〇年四月九日 法官助理 刘 骁 书 记 员 黄 琴