河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1993号上诉人（原审被告）：郑州御邦置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区经南三路与第八大街交汇处恒大绿洲综合楼。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马旭，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵红霞，女，1980年9月9日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：黄宗豪，河南针石律师事务所律师。上诉人郑州御邦置业有限公司因与被上诉人赵红霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。郑州御邦置业有限公司上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30634号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已在合同约定的交房日期前将符合交付使用条件的房屋交给被上诉人使用，出现非因上诉人的原因造成验收及市政配套、安装延误的，上诉人有权对交付日期予以延期，且不承担违约责任。1.根据《商品房买卖合同》补充协议第二条的约定，双方已经对涉案房屋交付标准进行了变更，即上诉人需将“验收合格的商品房交付买受人使用”。“该商品房验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全验收合格证》。涉案房屋交付时已经取得上述文件，已经符合交付标准。2.涉案房屋未按期达到永电是因为上诉人于2016年3月14日获得的《建设工程规划许可证》上开闭所的尺寸为15×6平方米。2017年6月30日，上诉人申请永久用电，报装资料符合要求，但供电局却答复上诉人要求其按9×14平方米的尺寸整改开闭所。上诉人认为，郑州市规划局作为政府职能部门，开闭所的尺寸是经规划局规划并预留的合理尺寸，应是满足上诉人用电需求的，上诉人基于信赖，按照该规划许可的尺寸建设开闭所应是符合规定，而供电局却要求上诉人对开闭所进行扩宽，显然与市规划局的规划许可相矛盾。且不谈上诉人扩宽开闭所需要的额外巨大开支，上诉人现在也是面临“左右为难”的境地，一方面扩宽不符合规划，另一方面供电局一直不予正式供电。但是，在出现上述问题后，上诉人多次积极与规划局和供电部门协调，并且现已经按照供电局要求的尺寸对开闭所进行投资建设。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，非因出卖人的原因导致基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，上诉人不应承担违约责任。3.虽然涉案房屋是临时用电，但在此期间，该临时用电一直正常、安全、稳定的供应。上诉人开发建设的恒大绿洲商铺已正式开业，其他商铺比如海底捞、屈臣氏等从装修到营业期间也从未有过断电情况或因使用零电造成其损失。故一审法院认定上诉人交付的房屋不符交付条件，判决上诉人承担违约责任，属于认定事实错误。二、涉案商铺在交付被上诉人后能否出租出去及何时出租是由很多因素决定的，并不是上诉人所能决定，且根据市场交易规则，承租人与出租人签的房屋租赁合同后，会预交定金或者几个月的租金，也就是说，被上诉人很可能已经收到了涉案商铺的租金，其并没有任何损失。一审法院仅凭被上诉人与案外人签的房屋租赁合同，就判决上诉人赔偿被上诉人从商铺交付之日的租金损失，明显事实认定不清，判决显失公平。三、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人物业费损失没有事实与法律依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，由被上诉人与金碧物业有限公司郑州分公司签订《前期物业服务协议》，且物业费是由物业公司收取的，被上诉人应向物业公司主张。且物业公司已经对物业服务区域内进行保洁、公共秩序进行维护、公共部位公用设施进行日常维护、绿化养护等，实际上被上诉人已经实际享用了物业服务，并没有任何损失。一审法院未查明以上事实，判决上诉人赔偿被上诉人物业费损失实属错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，被上诉人诉讼请求依法不应予支持。庭审中上诉人又补充意见：1.被上诉人迟延于2019年8月30日办理涉案商铺交楼手续时，未向上诉人提出任何有关房屋异议，且根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第二款的约定，房屋交付时，买受人对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。被上诉人并未向监督管理部门提出复核申请，其对涉案商铺办理交楼手续，这就表明其对涉案商铺交付时的配套现状及房屋用电情况予以认可并以接受的，涉案房屋的交付是达到合同约定的交付标准的，上诉人起诉要求被上诉人承担涉案商铺自交付至达到合同约定交付条件之日的违约金无事实及合同依据。2.虽然涉案房屋是临时用电，但在此期间，该临时用电一直正常、安全、稳定的供应，并未影响涉案商铺和其他商铺的正常经营使用。上诉人开发建设的恒大绿洲商铺已正式开业，所交付的商铺也陆续根据各自情况自行开业，其他商铺譬如海底捞、屈臣氏、商超等大型用电商铺从入驻至今从未有过断电的情况或因使用零电造其损失。被上诉人一审时未提交证据证明涉案商铺因临电交付造成其损失，应由其承担举证不能的不利后果。被上诉人拖延至2019年8月30日才完成涉案商铺收房手续，试问，房屋不收房怎么能对外出租呢？一审法院判决上诉人承担这期间被上诉人的房屋租金损失实属认定事实错误。并且涉案商铺于2019年10月29日向物业申请装修，由此可以看出，如被上诉人按照合同约定的时间办理收楼手续，是可以及早将涉案商铺出租的。涉案商铺至今已经开业经营，一审法院未查清此事实就判决上诉人赔偿被上诉人房租损失，属于认定事实错误，与涉案商铺同层位置较好的143、144商铺均已对外出租并已正常营业，被上诉人之所以主张租金损失，重要的原因是其购买的涉案商铺的位置不太好，较于其他位置优越的商铺，自然难以出租，但这属于投资风险，被上诉人在购买涉案商铺时其自身应有充分、明确的认知，该租金损失的风险不应由上诉人承担。赵红霞辩称：一审法院认定事实清楚，被上诉人已按合同约定足额支付购房款，上诉人就应将符合合同约定，且符合使用条件的房屋交付被上诉人使用。但是，涉案房屋一直无法接通永久正式用电，影响被上诉人对涉案房屋的正常经营使用，严重侵害了被上诉人的合法权益，故上诉人应承担违约责任。一、《商品房买卖合同》补充协议第二条中对合同第八条的变更仅仅是针对“该商品房建设工程竣工验收合格，并取得建设行政主管部门竣工备案表”的条件进行的变更，并未对配套设施、公共设施及前期物业管理其他的标准进行了变更。《商品房买卖合同》第十四条明确约定了双方对配套设施的交付标准，双方并未对此有任何补充约定。上诉人认为商品房验收合格的即符合交房条件，其他配套无所谓的观点属于严重的偷换概念，原合同约定商品房应当取得竣工备案表，这种交付标准相对严格，补充协议中约定成商品房验收合格，降低了交付标准，但是双方并未就配套、物业等交房时附随的标准与义务进行修改，上诉人仍应当履行各种配套、物业等附随义务。上诉人单方面认为涉案房屋验收合格就符合了交付标准，刻意遗漏合同约定的后续备案、配套设施、公共设施及前期物业问题。其交付至今一直未完善配套设施，已构成违约。二、上诉人迟迟未按照供电局要求对开闭所进行扩宽，进而导致一直无法对涉案房屋按照合同约定接通永久用电，这是上诉人的原因造成的违约。根据上诉人提交的证据显示，2017年6月2日，国家电网就已经向上诉人答复，说明了开闭所的尺寸。2018年5月9日，国家电网又向上诉人进行答复，说明了开闭所的尺寸。但是，上诉人未按照国家电网的标准进行施工，导致供电不能取得验收合格证明，涉案房屋一直未接通正式用电，而且涉案商场因此不能正式开业，导致被上诉人的房屋不能正常使用，给被上诉人造成了严重的经济损失。施工事项是由上诉人负责，上诉人在已经知道正确尺寸后，仍未按照国家电网的要求进行施工，导致供电不能取得验收合格证明，这属于上诉人自己的原因造成的，跟第三方无关。而且，本案案由是房屋买卖合同纠纷，上诉人与国家电网之间的纠纷与本案无关，在国家电网也不是本案当事人的情况下，不能去认定他们之间关于涉案房屋开闭所具体的客观事实。三、涉案房屋的用途为商业，被上诉人购买房屋是为了经营使用，一审时被上诉人提交了公证书能够证明，因为供电、电梯等问题，建筑材料堆积，电梯未通电，各种配套设施不完善，导致房屋满足不了使用条件，涉案商场一直未正式开业，这给被上诉人造成了严重的经济损失，上诉人应当承担违约责任。综上，一审判决认定上诉人违约，认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当依法予以维持，上诉人的上诉请求明显不能成立，应当依法予以驳回，维持原判。赵红霞向一审法院起诉请求：1.请求被告支付违约金42231.81元（以已付房款1157036元为基数，按照0.01％为标准，自2018年10月31日计算至房屋达到合同约定交付条件之日为止）；2.请求被告赔偿原告损失2538.4元（已交物业费）；3.请求被告赔偿原告损失102951.9元（按照周边商铺租金6／元平方米／天的标准为参考，自2018年11月1日起计算至房屋符合使用条件为止）；4.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街以西，经南三路以南恒大商业综合楼1层146号房屋，用途商业服务，建筑面积47.01平方米，总价款1157036元。合同第八条约定，被告应当于2018年10月31日前将符合合同约定条件的房屋交付原告使用，如被告未在合同规定的期限内将经竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容完成；前期物业已经落实的房屋交付原告使用，逾期不超过180日的，自2018年10月31日第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款0.01％的违约金。第十四条第2款约定供配电设施：2018年10月31日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。如果在规定日期未达到使用条件，非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或者未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。2017年9月12日，该合同进行备案，备案号J17003319277。后，双方签订郑州恒大绿洲《商品房买卖合同》补充协议，第二条第一项约定，双方将第八条变更如下，出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；（3）非出卖人原因对验收及市政配套、安装之延误。2018年5月12日被告开具的发票显示，原告已付房款1157036元，被告于2018年10月31日交付房屋。2018年11月7日郑州市公安局消防支队建设工程消防验收意见书显示被告2018年10月25日申报的恒大绿洲项目商业部分恒大商业综合楼及地下车库建设工程，地上24层，其中地上1至4层为商铺、餐饮、菜市场、电影院等，其他为办公，属于一类高层综合楼，综合评定该工程消防验收合格并提出以下意见……。2019年1月29日，涉案商业综合楼及开闭所经五大责任主体竣工验收备案合格。2016年3月14日郑规建（建筑）字第［410100201629010］号建设工程（建筑）规划许可证核准工程明细表载明，开闭所基地尺寸15.00×6.00，面积90.00平方米。2018年5月9日，高压供电方案答复单载明，供电方案延期，上次答复时间17.6.2……．用电方新建“恒大绿洲A-03”项目，《建设工程规划许可证》郑规建（建筑）字第410100201429009、第410100201629010号。位于经××、××大街西。新建1栋24层商业楼，原有2＊630KVA基建变压器（用户号5073045747）。现申请正式用电变压器安装容量5200KVA，要求双电源供给。正式供电方案开闭所尺寸面积为9×14平方米……用户对供电企业答复的供电方案有不同意见时，应在1个月内提出意见，双方可再行协商确定。逾期该方案失效，供电企业重新拟定供电方案。庭审时，被告称涉案商业综合楼电力设施、开闭所符合规划，已经进行了施工建设，后来在通电审批的过程中，电力部门认为开闭所需要整改，如按整改方案需要拓宽，该问题一直在协调处理，临时用电一直可以使用。金碧物业有限公司郑州分公司收费收据显示，原告于2019年8月30日交纳郑州恒大绿洲写字楼商铺01栋1单元0146号物业服务费2538.4元。原告与案外人贺静签订的房屋租赁合同约定，第一年每月租金150元／平方米……。原告称商场未开业，商铺不能正常使用，上述房屋租赁合同暂未实际履行。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订商品房买卖合同及其补充协议后，原告已支付购房款，被告应按约交付符合合同约定的房屋供原告使用，现因开闭所建设尺寸，无法与供电公司就接通永久用电问题达成一致意见，进而影响原告正常经营使用涉案商铺，故被告应承担违约责任。被告辩称2017年6月与2018年5月均已积极协调供电公司，但至今未达成稳妥方案，原告也不能以此为由将争议事项久拖不决，影响到商铺买受人正当经济利益。故对被告上述辩解理由，该院不予采纳。考虑到供电问题非被告主观恶意造成，事发后曾努力试图解决，对原告诉请的违约金、物业费及损失，该院酌定一并参照原告与案外人签订的租赁合同租金标准计算，即自2018年11月1日起按7051.5元／月计算至永久用电接通之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告郑州御邦置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告赵红霞违约金、物业费及损失（自2018年11月1日起按7051.5元／月计算至永久用电接通之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1627元，由被告郑州御邦置业有限责任公司于负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：一、《商品房买卖合同》及《补充协议》。证明目的：《商品房买卖合同补充协议》第二条已对涉诉房屋的交付标准进行了变更，且《商品房买卖合同补充协议》第十三条第7款明确载明双方确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，均是双方真实意思表示。二、《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《电梯检验安全合格证》。证明目的：根据《商品房买卖合同》补充协议第二条：出卖人将经验收合格的商品房交付买受人使用。“该商品房验收合格”是指由勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。现涉案房屋已经取得了该条约定的相关文件手续了，已完全达到交付标准。三、物业费收据。证据目的：被上诉人迟延于2019年8月30日办理涉案商铺收楼手续，其未根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第二款的约定，向监督管理部门提出对涉案商铺交付条件异议的复核申请，也未向上诉人提出任何书面异议，表明被上诉人对交楼时涉案商铺的配套设施、用电等现状是予以认可并接受的。四、《建设用地规划许可证》、《高压供电方案答复单》。证明目的：上诉人于2016年3月24日取得建设工程规划许可证，规划证上批准上诉人建设的开闭所的尺寸为15×6平方米，2017年6月30日，上诉人申请永久用电，报装资料符合要求，但供电局却答复上诉人要求其按9×14平方米的尺寸整改开闭所，规划证上的开闭所尺寸与供电答复单上开闭所尺寸不符。五、《郑州恒大绿洲A03地块写字楼永久电工施工合同》。证明目的：上诉人已于2017年11月28日按照规划许可证上要求的开闭所的尺寸建设开闭所，现开闭所的设备设施、配件等均符合永久用电的标准。六、《郑州恒大绿洲A03地块开闭所主体加宽工程施工合同》。证明目的：上诉人已经完成了郑州恒大绿洲A03地块开闭所主体加宽工程。七、截止2020年1月22日郑州恒大绿洲141、142、144、145、146号商铺电表度数，郑州新捞派餐饮管理有限公司电费交款通知单及收款回单、郑州御邦置业有限公司2018年12月至2019年4月电费发票。证明目的：郑州恒大绿洲商铺先期是由开发商郑州御邦置业有限公司进行电费垫付的，至今未向被上诉人的商铺收取任何电费，且涉案商铺临电供电正常，其他商铺均能获得充足、连续供电。八、郑州恒大绿洲各商铺照片一组。证明目的：郑州恒大绿洲商铺已陆续开业经营，不存在被上诉人一审诉状所称商场未开放经营的情形。九、涉案商铺装修许可证、涉案商铺照片。证明目的：①涉案商铺于2019年10月29日申请装修，被上诉人拖延于2019年8月30日才收房，若其按照合同约定按时收房，涉案商铺是可以及时出租的。②涉案商铺现已出租并且正常营业。经质证，被上诉人认为，第一组证据：不属于新证据，一审时已经提交过。双方只是对竣工备案与竣工验收合格这个标准重新约定，但对配套、公共设施及物业等没有进行补充约定。第二组证据：《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《电梯检验安全合格证》均不属于新证据，且竣工验收备案表一审时已经提交。《建设工程消防验收意见书》、《电梯检验安全合格证》对真实性无异议，对证明目的有异议，其仅能证明涉案房屋消防、电梯验收合格，无法证明供电及其他设施同样验收合格。第三组证据：真实性无异议，该证据不属于新证据，对证明目的有异议。该证据同时能够证明上诉人晚于合同约定的交房时间交房，该证据也无法证明被上诉人对交楼时涉案商铺的配套设施、用电现状是认可并接受的。交楼后的房屋配套及供电一直存在问题，被上诉人也一直在找上诉人协商解决，但一直达成一致意见，被上诉人才诉至法院。第四组证据：不属于新证据，但该证据正好能证明上诉人因与供电局之间就开闭所建设尺寸，无法就接通永久用电问题达成一致意见，2017年6月份上诉人就已经得到了供电局的书面答复，但因为上诉人未按照尺寸进行整改，2018年5月份，上诉人又得到了供电局的书面答复。但至今供电仍是临时用电，影响了被上诉人对涉案房屋的正常经营使用。第五组证据：真实性无异议，证明目的有异议，该组证据同样能够证明上诉人与供电局之间就开闭所建设尺寸各持己见，无法接通永久用电，构成违约。第六组证据：真实性无异议，证明目的有异议，该组证据仅能证明上诉人就开闭所加宽工程与施工方签订了合同，不能证明工程已完成，同时亦能证明因上诉人原因一直未接通永久用电。第七组证据：真实性无异议，证明目的有异议。上诉人垫付电费是基于其违约未接通永久用电，违约事实依然存在。第八组证据：真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据为其自行拍摄，整个商场仍未正式开业，虽有个别商铺开门营业，但据被上诉人了解，开业的商铺属于上诉人自己持有、所有，为了招商需要，并未向商户收取租金。对第九组证据真实性、合法性、关联性均有异议。涉案房屋已装修好，但因上诉人违约导致商城整体未开业，涉案房屋无法正常开业。根据当事人举证质证情况，本院经审查认为，对上诉人提交的证据一、二、三、四、五、六、七真实性予以采信，对证据八、九不予采信。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案中，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及《郑州恒大绿洲补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据双方签订的《郑州恒大绿洲补充协议》“关于房屋交付的补充约定”，上诉人应当在2018年10月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。虽然上诉人于2018年10月31日进行了房屋交付，但2019年1月29日涉案商业综合楼及开闭所经五大责任主体竣工验收备案合格。故上诉人于2018年10月31日进行房屋交付时，并不符合双方合同约定的交付条件。上诉人存在逾期交房的行为，应当承担相应的违约责任。根据双方合同约定，上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金，因逾期天数为90天（自2018年11月1日起至2019年1月29日止），故违约金数额为10413.3元（1157036元×0.01%×90=10413.3元）。上诉人一审提交证据证明，上诉人原先建筑的开闭所符合建设规划并经五大责任主体验收合格及备案，但因开闭所尺寸未能达到供电部门的要求，尚未投入使用。虽然案涉房屋所在建筑一直为临时用电，但并未因临时用电而影响房屋的正常使用，且本案中被上诉人亦未提交相应证据证明其因所在建筑为临时用电而遭受损失或其主张的损失与案涉房屋系临时用电存在直接的因果关系，故被上诉人以案涉房屋为临时用电、不符合交付条件为由请求上诉人赔偿其租金损失，本院不予支持。一审法院对违约金、物业费及损失处理不当，本院予以纠正。但上诉人作为案涉商业综合楼项目的建设单位，仍负有继续协调解决案涉建设项目供配电设施达到正常供电要求的合同义务，如案涉建设项目因持续应用临电设施造成买受人损失的，仍需承担相应的法律责任。综上所述，郑州御邦置业有限公司的部分上诉请求成立，故对其上诉请求合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30634号民事判决；二、郑州御邦置业有限公司于本判决生效后十日内支付赵红霞逾期交房违约金10413.3元；三、驳回赵红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1627元，由赵红霞负担1512元，由郑州御邦置业有限公司负担115元。二审案件受理费2359元，由赵红霞负担2193元，由郑州御邦置业有限公司负担166元。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年四月十四日书记员 柴涵博