浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终442号 上诉人（原审原告、反诉被告）：沈国灿，男，1975年1月24日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：陆伟耀，浙江金道（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：绍兴市科业电器有限公司，住所地绍兴市上虞区小越街道吴山村。统一社会信用代码913306047772055312。 法定代表人：李青国，总经理。 委托诉讼代理人：孙兴隆，绍兴市上虞区虞东法律服务所法律工作者。 上诉人沈国灿因与被上诉人绍兴市科业电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初8501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 沈国灿上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判被上诉人赔偿上诉人装饰装修费用51965.8元及上诉人为经营饭店购置物品费用23608元。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。原审中上诉人己提交房屋有关照片，说明房屋的装修己形成附合及物品损失的情况，且双方通话过程中，被上诉人对上诉人的损失情况予以认可，并承诺每年给上诉人补偿。二、上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效，被上诉人应对合同无效承担全部责任，赔偿上诉人装修损失及物品损失。被上诉人系出租方，未主动披露未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的事实，且上诉人在办理营业执照的过程中，被上诉人提供给上诉人假的产权证明才使上诉人成功办理营业执照，上诉人对涉案房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的事实并不知情，被上诉人应对合同无效承担全部责任。根据《中华人民共和国合同法》第58条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条第二款规定，双方的租赁合同无效，被上诉人应对合同无效承担全部责任，赔偿上诉人装修、物品损失。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查清事实后依法判决。 绍兴市科业电器有限公司辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉。 原审原告（反诉被告）沈国灿向一审法院起诉请求：1.判令被告（反诉原告）绍兴科业公司支付2019年2月25日至2020年2月14日的违约金29282元。2.判令被告（反诉原告）绍兴科业公司支付经营损失费计150000元(从2019年2月15日以后所造成的一年经营损失)；3.判令被告（反诉原告）绍兴科业公司支付承租房内装修损失共计45000元；4.判令被告（反诉原告）绍兴科业公司支付承担房屋内物品损失费50000元；5.判令被告（反诉原告）绍兴科业公司归还水电押金1000元；6.判令被告（反诉原告）绍兴科业公司承担搬家费10000元；7.本案诉讼费由被告（反诉原告）绍兴科业公司承担。 原审被告（反诉原告）绍兴市科业电器有限公司向一审法院反诉请求：1.终止2016年2月17日签订的《房屋租赁合同》，立即腾退租赁房屋；2.驳回原告（反诉被告）的本诉请求；3.判令原告（反诉被告）支付房屋租赁费6000元；4.本诉、反诉诉讼费由被反诉人承担。在审理期间被告（反诉原告）自愿放弃上述第2、3、4项反诉请求。 一审法院认定事实：2016年2月17日，绍兴科业公司（原系上虞市科业电器有限公司）与沈国灿签订《房屋租赁合同》一份，合同约定绍兴科业公司将位于上虞区门卫东侧房屋共2间，面积91平方米的房屋租赁给沈国灿。租赁期限为2016年2月25日至2017年2月14日止。该房屋第一年租金为20000元，从第二年起租金为22000元。沈国灿应于2016年2月17日前向绍兴科业电器1年租金20000元，先付后用。以后每年租金应提前一个月，也就是每年的1月25日以前支付。另支付水电押金1000元，到期归还。合同签订后，绍兴科业公司收取了沈国灿水电押金1000元。2016年度沈国灿支付了20000元房屋使用费，2017年度与2018年度，沈国灿均支付了18000元的房屋使用费。沈国灿于2019年3月12日向绍兴科业公司支付2019年度的房屋使用费18000元，但绍兴科业公司拒绝收取该笔房屋使用费。至今，涉案房屋由原告沈国灿占有。另查明，涉案房屋未经主管部门批准建设，至今未取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，关于原、被告签订的《房屋租赁合同》是否有效，关系原告是否应当退还涉案房屋问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋至法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故该院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因原、被告签订的租赁合同无效，故对被告反诉提出的原告退还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。关于原告沈国灿起诉要求被告绍兴科业公司赔偿其经营损失费、房内装修损失、房内物品损失费，因原告未提供有效证据证明上述损失已经产生，故该院对原告要求被告赔偿上述损失的诉讼请求，不予支持。因原、被告双方未对搬家费未作出约定，故该院对该笔费用不予支持。关于原告沈国灿要求被告绍兴科业公司支付违约金的诉讼请求，无法律及事实依据，该院不予支持。原告支付的水电押金1000元，被告绍兴科业公司应予以退还。综上，对当事人合理的诉讼请求，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原、被告于2016年2月17日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）绍兴市科业电器有限公司应于该判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）沈国灿水电押金1000元；三、原告（反诉被告）沈国灿应于该判决生效之日起十五日内将本案所涉的位于绍兴市上虞区小越街道吴山村科业电器沿路门卫东侧二间房屋退还被告（反诉原告）绍兴市科业电器有限公司；四、驳回原告（反诉被告）沈国灿的其他诉讼请求。案件受理费5579元，减半收取计2789.50元，由原告（反诉被告）沈国灿负担。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）沈国灿负担。 二审中，上诉人向本院提交：1.收条一组，证明上诉人装饰装修支出51965.8元；2.上诉人为经营饭店购置的餐具、厨具、消毒柜等物品清单及照片一组，证明上诉人购置物品支出23608元；3.申请证人陆某、夏某出庭作证，证明上诉人装饰装修支出费用。被上诉人质证认为，对收条有异议，均是之后补写的，上诉人的装饰装修已经使用了几年，装饰装修费用需经有关部门鉴定；上诉人购置的物品仍在其租用的房屋内，不存在损失；对证人证言的三性均有异议。本院认证认为，结合收条与证人证言可知，两位证人出具的收条均系近期应上诉人要求补写，且证人亦不能明确上诉人支付的费用金额，其余收条缺乏其他证据佐证，本院对收条及证人证言的证明力均不予确认；物品清单及照片系上诉人单方制作，且不能证明上诉人存在购置物品损失，本院亦不予确认。 被上诉人未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人诉请被上诉人赔偿其装饰装修损失与购置物品损失是否具有相应依据的问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》因涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证而无效。虽《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。然而，本案中，上诉人提交的证据尚不足以充分有效的证明其诉请的装饰装修损失，且双方签订的《房屋租赁合同》约定的租期系自2016年2月25日至2017年2月14日止，而事实上上诉人的使用期间已大大超出该约定租期，即使其在合同期内进行了装饰装修投入，但其合同目的业已实现，现其以合同无效为由主张装饰装修损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人诉请的购置物品损失既无相应法律依据，亦缺乏充分的事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1689元，由上诉人沈国灿负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  韦 玮 审判员  茹赵鑫 二〇二〇年四月九日 法官助理王宇宁 书记员孙心怡