江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终950号上诉人（原审被告）：喻小建，男，1964年7月22日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：曾金峰,江苏宁联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄立明，女，1979年5月2日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：濮方伟（系黄立明丈夫），男，1977年12月22日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：王玉新,江苏宗域律师事务所律师。上诉人喻小建因与被上诉人黄立明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初4510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。喻小建上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院判决认定的事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、上诉人不需要退还给被上诉人自2017年11月17日至2018年8月8日的租金。—审法院经审理已经认定的事实是：2019年6月中旬，案涉房屋被拆除，直至案涉房屋被拆除，被上诉人一直未将房屋钥匙交还上诉人。被上诉人一直占用着该房屋，用于经营餐饮使用，而案涉的房屋租赁合同期限截止2018年8月8日，因此，上诉人应该不需要退还租金。与之相反的是，被上诉人应该向上诉人支付自2018年8月9日至2019年6月中旬止的案涉房屋的占有使用费。二、上诉人不需要支付给被上诉人案涉房屋装修、附属物补偿款。一审法院认定2016年7月1日签订的租赁合同是合法有效的，这个合同是被上诉人的前夫何忠明与上诉人签订的，在上诉人与何忠明商谈签订合同过程中，何忠明是明确表示案涉房屋的装修及附属物补偿款是上诉人的，因此，在合同中约定：合同期内如遇国家拆迁，乙方无条件搬出，甲方退还剩余房租。三、上诉人不需要支付被上诉人的停产停业损失。从2017年11月16日作出征收决定起，到2019年6月10日送达房屋补偿决定书止，这个期间是属于征收公告期间，并没有实施征收拆除房屋的具体措施，被上诉人是完全可以正常经营餐饮店的，并没有因征收决定而停止营业，被上诉人不存在停产停业损失。四、上诉人不应该在判决生效之日起十日内支付给被上诉人补偿款。上诉人就案涉房屋被征收一事仍在与南京市溧水区人民政府进行诉讼，上诉人到目前为止没有领取到案涉房屋被征收的补偿款，因此，上诉人既没有责任和义务支付，也没有经济能力支付。综上所述，请求二审法院查清事实真相后依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。黄立明辩称，上诉人的上诉事实及理由不成立。原审法院只是部分支持我方一审诉请，我方之所以没有提起上诉，主要是考虑到本案历时较久，喻小建仍然在就征收补偿事项与区政府进行诉讼，在诉讼过程中，喻小建同意接受征收补偿确定的数额处理本案。同时，考虑到原审法院在审理本案期间的负责态度，且程序合法，故我方并未提起上诉。一、关于退还租金问题，实际上征收决定第一次是2017年5月份下达，该决定在下发时就已经进入实施阶段，双方的租赁关系至此终止，一审法院认定政府第二次下达决定时间即11月16日为合同终止期限，在租金退还上并未充分保护我方利益。且涉案合同约定若遇到拆迁或者征收，理应退还剩余租金。二、关于装修补偿款问题，我方从事餐饮行业，自2011年至2017年，我方对涉案房屋进行多次装修，对于装修补偿款的归属及数额确定是明确的，理应归我方所有。三、关于停业损失，实际经营人是我方，上诉人只是出租涉案房屋给我方使用，出于公平考虑，双方均应承担一半的停业损失，原审法院认定我方享有40%的停业损失是错误的。四、关于搬迁补助费问题，根据法律规定该补偿应给予实际使用人。本案很明确涉案房屋的实际使用人即我方，原审法院的判决是过低的。综上所述，请求二审法院查明事实后，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。黄立明向一审法院起诉请求：1.要求喻小建支付因房屋征收终止租赁合同补偿款384890元（含应退2017年11月5日至2018年8月8日期间的租金82499元、押金1000元、附属物补偿15315元、装修补偿64768元、停产停业损失110654元、搬迁补助费110654元）；2.要求喻小建承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋原位于南京市溧水区，产权人登记为喻小建。黄立明与何忠明原系夫妻关系，二人从喻小建处租赁案涉房屋用于经营“何记川菜馆”，该菜馆登记名称为“南京市溧水区何家菜馆”，登记类型为个体工商户，经营场所登记为南京市溧水区，经营者登记为黄立明。2011年8月9日，黄立明作为乙方与甲方喻小建签订了房屋租赁合同，约定甲方将位于溧水县门面租赁给乙方使用，租期为五年；房租第一年、第二年肆万伍仟元整，第三年开始每年按10%递增；乙方在租赁期内不得损坏甲方设施，不得随意改变原房屋结构；租赁期内的水费、电费、物业管理费、有线电视费、卫生垃圾费均由乙方自理；甲乙双方在签订协议时，乙方须向甲方交纳住房（含水电家用设施合同保证金）押金人民币壹仟元整。在租赁期内，乙方如损坏设施（含家电），则按市场价格赔偿，费用在押金中扣除。如乙方遵守以上条例，甲方在租赁期满后将租房押金全额返还给乙方。双方还对其他事项作了约定。2015年10月12日，何忠明作为乙方与甲方喻小建签订了房屋租赁合同。双方约定甲方将位于溧水区门面租赁给乙方使用，租赁期8年，自2016年8月9日起至2024年8月8日止。房租前三年年租金为110000元，第四年起每年递增10%。乙方在租赁期内不得损坏甲方设施，不得随意改变原房屋结构。甲、乙双方签订协议时，乙方向甲方交纳住房押金2万元。在租赁期间如损坏设施，则按价赔偿。如乙方遵守以上条例，甲方则在租赁期满后，将租房押金全额返还乙方。合同还对其他事项作了约定。但该合同未能实际履行。2016年7月1日，何忠明作为乙方与甲方喻小建重新签订了房屋租赁合同。双方约定甲方将位于溧水区门面租赁给乙方使用，租赁期二年，自2016年8月9日起至2018年8月8日止。房租第一年100000元，第二年110000元。乙方在租赁期内不得损坏甲方设施，租赁期内的水费、电费、物业管理费、有线电视费、卫生垃圾费均由乙方自理；甲乙双方在签订协议时，乙方须向甲方交纳住房（含水电家用设施合同保证金）押金人民币壹仟元整。在租赁期内，乙方如损坏设施，则按市场价格赔偿，费用在押金中扣除。如乙方遵守以上条例，甲方在租赁期满后将租房押金全额返还给乙方（无利息）。合同期内如遇国家拆迁，乙方无条件搬出，甲方退还剩余房租。以本合同为准，以前所有合同无效。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，何忠明向喻小建支付了第一年房租100000元和租房押金1000元。2017年5月18日，南京市溧水区人民政府作出了关于溧水区永阳街道双塘路以东、财贸入口、实小西北角、财贸新村卫生服务站对面地块旧城区改造项目国有土地上房屋征收决定，文号为宁溧府征字[2017]9号，该征收决定将案涉房屋纳入了征收范围。后因喻小建提出行政复议，上述征收决定未能施行。2017年6月2日，黄立明与何忠明在溧水区民政局协议离婚并办理了离婚登记手续。双方在离婚协议中约定：位于溧水区的何记川菜馆归女方（即黄立明）所有，位于溧水区的何记川菜馆归男方所有。双方还对其他事项作了约定。2017年8月17日，黄立明向喻小建的妻子陈金女汇款110000元。同日，陈金女向黄立明出具收条一张“今收到黄立明房租壹拾壹万元整。如遇拆迁，剩余房租退还本人”。2017年10月12日，黄立明与柴建荣、赵嵩平签订转让合同，约定柴建荣、赵嵩平将位于溧水区名都苑门面转让于黄立明使用，转让时间为2017年10月12日-2018年12月28日，转让费19万元。2017年10月14日，黄立明向柴建荣汇款167500元。2017年11月16日，南京市溧水区人民政府下发了宁溧府征字[2017]16号文，决定对包括案涉房屋在内的溧水区永阳街道双塘路以东、财贸新村以南、财贸巷以西、交通路以北的国有土地上房屋进行征收。2017年底，因交通路房屋征收及道路扩宽，相关单位对包括案涉房屋在内的地段进行了围挡。2018年10月中旬，喻小建向何忠明、黄立明通过EMS快递邮寄了一份通知书，喻小建填写的收件人地址为南京市溧水区珍珠北路明都苑何记川菜馆。通知书内容为“何忠明、黄立明：根据你我方在2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》，现通知你如下内容：一、请在2018年10月20日前搬离交通路29-102号门面房，同时清空房屋并交还钥匙给我方。二、因你方逾期搬离门面房导致了我方的损失现按照租金计算，请在搬离时支付给我方；如你方实际产生水电费用而没有缴纳的，请一并支付给我。三、如你方不能按照上述内容行为，我方将通过司法途径解决。通知人：喻小建2018年10月12日”。因喻小建与南京市溧水区人民政府一直未能就案涉房屋的征收达成补偿协议，2019年6月10日，南京市溧水区人民政府向喻小建下发了宁溧府征补字[2019]7号房屋征收补偿决定书，决定就案涉房屋的征收支付喻小建房屋补偿款2766348元，装潢、附属物等合计补偿人民币80083元（如有遗漏，另行补偿，其中装潢补偿64768元、附属物补偿15315元），商业用房搬迁补助费110654元（设备拆除、安装和搬运费），停产停业损失补助费221308元。以上款项共计3178393元，已由征收部门专户存储。2019年6月14日，黄立明出具声明一份，内容为“根据项目建设需要以及征收项目组的通知要求，本人承租的位于交通路29-102号房屋因被拆迁，为配合项目组工作，本人在房东喻小建未给予任何拆迁补偿的情况下，自愿将房屋内所有物品全部搬清，并由公证处公证。今后物品由自己自行保管，如有遗失和损坏，由本人负责，与南京市溧水区拆迁安置有限公司和项目组无关”。2019年6月中旬，案涉房屋被拆除。直至案涉房屋被拆除，黄立明一直未将房屋钥匙交还喻小建。另查明，喻小建就案涉房屋被征收一事仍在与南京市溧水区人民政府进行诉讼，但双方一致同意按照南京市溧水区人民政府宁溧府征补字[2019]7号房屋征收补偿决定书中确定的补偿标准作为处理本案的依据。以上事实，有房屋租赁合同、营业执照、汇款凭证、收条、银行交易流水、声明、离婚协议、离婚证、转让合同、EMS快递单、通知书、南京市溧水区人民政府宁溧府征字[2017]9号/16号文、宁溧府征补字[2019]7号文、国有征收营业性用房房屋补偿汇总表、溧水区国有土地上营业性房屋征收补偿金额分户估价表、装修补偿明细表、附属物补偿明细表、一审法院调查笔录及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，喻小建与何忠明于2016年7月1日所签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且合同内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。由于在合同履行期间所租赁的房屋被政府纳入征收范围，以致涉案房屋的租赁合同履行的基本条件已发生重大变化，故自涉案房屋纳入征收范围后，双方就涉案房屋的租赁合同的权利义务关系已终止。根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收的补偿对象是被征收房屋所有人，即房屋所有人系被征收对象并享受拆迁利益，只是涉及到承租人部分利益可适当补偿。具体的补偿标准，租赁合同中有明确约定的，按照约定，无约定或约定不明的按照法律规定处理。本案中，虽然案涉房屋租赁合同约定合同期内如遇国家拆迁，乙方无条件搬出，但并未约定相应拆迁补偿如何分配，视为对补偿问题约定不明，应按照事实根据法律规定处理。另，案涉房屋租赁合同虽是以何忠明的名义与喻小建签订，但系何忠明在与黄立明婚姻关系存续期间所签，租赁房屋也是用于二人共同经营饭店；后在合同履行期间，何忠明与黄立明协议离婚，并约定以何忠明名义从喻小建处租赁的房屋所经营的何记川菜馆归黄立明所有，且双方离婚后房屋租金系由黄立明交纳，案涉房屋也是由黄立明使用，故喻小建因案涉房屋被征收应退还承租人的款项及应支付承租人的补偿款均应归黄立明所有。基于以上原则，关于黄立明的诉请，一审法院逐项分析如下：一、关于黄立明要求喻小建退还自2017年11月5日至2018年8月8日期间租金82499元的诉讼请求，喻小建辩称黄立明一直占有案涉房屋直至2019年6月中旬房屋被拆除，其不应退还黄立明主张的租金。一审法院认为,南京市溧水区人民政府于2017年11月16日下发了宁溧府征字[2017]16号文，决定对包括案涉房屋在内的溧水区永阳街道双塘路以东、财贸新村以南、财贸巷以西、交通路以北的国有土地上房屋进行征收，案涉房屋租赁合同应于2017年11月16日终止。合同终止后，黄立明应将案涉房屋返还喻小建，喻小建应将租期内剩余租金退还黄立明；且案涉房屋租赁合同约定如果拆迁，退还剩余房租。故喻小建应当退还黄立明自2017年11月17日至2018年8月8日期间的租金80055.5元（110000元/12月*8月+110000元/12月/30天*22天）。关于黄立明该项诉讼请求中超过该金额的部分，不予支持。另外，关于喻小建提出的黄立明占有案涉房屋直至房屋于2019年6月中旬被拆除这一事实，鉴于喻小建未在本案中提出反诉，一审法院不宜在本案中一并处理黄立明应向其支付的费用，喻小建可另行起诉要求黄立明支付房屋占有使用费用。二、关于黄立明要求喻小建退还租房押金1000元的诉讼请求。案涉房屋租赁合同约定出租方在租赁期满后将租房押金全额返还给承租方，现因案涉房屋被征收致双方之间的租赁合同已无法履行而终止，故喻小建应将租房押金1000元返还给黄立明。对于黄立明的该项诉讼请求，予以支持。三、关于黄立明提出因案涉房屋所有装修、附属物的添附均系其承担并据此要求喻小建支付案涉房屋相关装修、附属物补偿80083元的诉讼请求，喻小建辩称案涉房屋主要系其装修，黄立明未经其同意对案涉房屋作的部分装修和添附（装修部分包括所有墙纸、木隔墙、楼梯间的地毯、一层大厅的吧台、博古架、吊柜，卫生间系在原基础上改造所成[不认可卫生间瓷砖系黄立明新装]，改造了烟道；附属物部分包括广告牌、空调、太阳能热水器、宽带、固定电话、监控视频、广告字），不应享有案涉房屋的装修、附属物补偿。一审法院认为，案涉房屋租赁合同并未禁止承租人对租赁房屋进行装修，故黄立明就其对案涉房屋装修、添附部分应当获得相关补偿。关于具体的补偿数额，鉴于双方关于案涉房屋的装修及附属物的添附均未提供证据证明各自的主张，而黄立明曾在庭审中认可租赁案涉房屋后将原房屋装修进行了拆除然后重新装修，喻小建认可黄立明作了部分装修，再结合黄立明及其前夫何忠明自2011年便租赁案涉房屋用于经营饭店，租赁期间为经营需要难免会对案涉房屋进行装修、改造的事实，一审法院酌定除喻小建认可系黄立明装修、添附部分的补偿款28560元[计算方式为：二层南包墙纸1327元+二层中包2284元（墙纸1142+木隔墙1142）+二层北包2234元（墙纸1092+木隔墙1142）+走廊墙纸756元+除瓷砖外的卫生间补偿款1415元（600+163+122+250+180+100）+楼梯间858元（地毯429+墙纸429）+厨房烟道3000元+一层大厅10586元（墙纸2322元+吧台2000元+博古架600元+木隔墙4824元+吊柜840元）+格栅广告牌630元+空调2800元+太阳能热水器800元+宽带200元+固定电话310元+视频监控360元+广告字1000元（600+400）]归黄立明外，其余的案涉房屋装修、附属物补偿款由双方各得50%。即喻小建应支付黄立明案涉房屋装修、附属物补偿款54321.5元[计算方式为（80083-28560）/2+28560]，黄立明该项诉讼请求中超过该金额的部分，不予支持。四、关于黄立明要求喻小建支付停产停业损失补偿110654元的诉讼请求，喻小建辩称案涉房屋直至2019年6月才拆除，在此之前虽然案涉房屋地段有围挡但系因道路维修所致，不影响黄立明营业，不认可黄立明存在停产停业损失。一审法院认为，虽然案涉房屋系2019年6月中旬才拆除，但相关征收决定自2017年11月便已下发，且相关部门对包括案涉房屋在内的地段自2017年底便进行了围挡，客观上确实影响到了黄立明在案涉房屋继续营业。黄立明提供的转让合同及喻小建在向黄立明邮寄通知书时所书写的地址也可证明黄立明在案涉房屋被征收后另寻地址进行营业。以上证据和事实足以证明黄立明因案涉房屋被征收确实存在停业损失。考虑到房屋征收对出租人、承租人都会造成营业损失，而案涉房屋租赁合同系至2018年8月8日到期，相关部门的围挡则自2017年年底开始，且围挡不仅是因房屋征收还存在其他原因。故一审法院酌定黄立明可享有案涉房屋停产停业损失补偿款的40%，即喻小建应支付黄立明停产停业损失88523.2元（计算方式为221308*40%），对于黄立明该项诉讼请求中超过该金额的部分，不予支持。五、关于黄立明要求喻小建支付搬迁补助费110654元的诉讼请求，喻小建辩称黄立明搬出案涉房屋时租赁合同已到期，不应享有搬迁补偿。一审法院认为，自2017年11月16日南京市溧水区人民政府下发征收决定后，案涉房屋上的租赁合同便终止，黄立明之后作为承租人因搬迁产生的损失，喻小建应予以补偿。关于具体的补偿金额：庭审中，黄立明自认除拆除空调费用1400元外，其余物品系自行或请朋友搬迁，未实际产生其他搬迁费用。考虑到黄立明的实际支出及为搬迁产生的人情往来支出，一审法院根据公平原则酌定喻小建支付黄立明搬迁补助费10000元。以上金额合并计算，喻小建应支付黄立明233900.2元（计算方式为：应退租金80055.5元+押金1000元+装修、附属物补偿款54321.5元+停产停业损失88523.2元+搬迁补偿款10000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十二条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、喻小建应于判决生效之日起十日内支付黄立明233900.2元；二、驳回黄立明的其他诉讼请求。一审案件受理费7074元，减半收取计3537元，由黄立明负担1400元，由喻小建负担2137元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。本案中，涉案租赁合同由上诉人喻小建与被上诉人黄立明实际履行，在合同期限内，因2017年11月16日政府发布拆迁公告，对涉案房屋所在地块进行征收，故双方租赁合同应当终止履行。合同终止后，双方应履行相互返还义务，故被上诉人有权请求上诉人退还相应的租金及押金1000元，但至租赁期满，被上诉人仍继续占有使用涉案房屋，其仍应当向上诉人支付相应的占有使用费。考虑到涉案房屋面临征收、房屋周围存在围挡对被上诉人经营存在一定的影响等情况，本院酌定被上诉人按原合同约定的租金标准的50%支付房屋占有使用费至合同履行届满，故上诉人应当向被上诉人退还自2017年11月17日至2018年8月8日期间的租金40027.8元（110000元/2/12月*8月+110000元/2/12月/30天*22天）。虽然案涉房屋租赁合同约定合同期内如遇国家拆迁，乙方无条件搬出，但并未约定相应拆迁补偿如何分配，视为对补偿问题约定不明，双方当事人应当按照法律及相关政策的规定获取相应的补偿费用。上诉人主张其不应当支付被上诉人相应房屋装修附着物补偿款、停业损失，未提交充足的证据予以证明，本院不予采信。一审根据租赁合同履行情况及当事人经营情况，酌定将租赁房屋补偿费用中的装修附属物补偿款54321.5元、停业损失88523.2元、搬迁费10000元、三项费用合计152844.7元补偿给被上诉人，并无不当，本院予以维持。以上金额合并计算，上诉人应支付被上诉人193872.5元（40027.8+152844.7+1000=193872.5）。综上所述，喻小建的上诉部分请求成立，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初4510号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初4510号民事判决第一项为：一、喻小建应于判决生效之日起十日内支付黄立明193872.5元。如未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7074元，减半收取计3537元，由黄立明负担1768.5元，由喻小建负担1768.5元；二审案件受理费3537元，由黄立明负担600元，由喻小建负担2937元。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年四月十五日书记员  孙雪松