杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9143号 原告：胡旭阳，男，1969年11月25日出生，汉族，住杭州市上城区。 原告：韦崇岚，女，1971年11月18日出生，汉族，住杭州市上城区。 两原告的共同委托诉讼代理人：蒋伟政，浙江斯玛特律师事务所律师。 被告：吕启昭，男，1978年5月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：王菁，女，1981年1月19日出生，汉族，住杭州市西湖区。 两被告的共同委托诉讼代理人：周惠琴，浙江惠崇律师事务所律师。 原告胡旭阳、韦崇岚与被告吕启昭、王菁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人蒋伟政、两被告及其共同委托诉讼代理人周惠琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与两被告于2019年8月6日签订的《杭州市房屋转让合同》及《房产转让补充协议》；2.两被告向两原告支付违约金1350000元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年7月23日，两原告与两被告签订《杭州市房屋转让合同》及《房产转让补充协议》，约定两原告将其所有的位于杭州市西湖区房屋转让给两被告。2019年8月6日，双方又重新签订《杭州市房屋转让合同》及《房产转让补充协议》，约定两被告通过贷款付款方式支付房款，监管银行为杭州联合农村商业银行股份有限公司吴山支行（以下简称联合银行吴山支行），两被告须于2019年8月30日前支付首期款4080000元，银行贷款2695000元。合同约定两被告逾期付款的违约责任为支付两原告违约金1350000元。2019年8月20日，两被告发函通知两原告，因两被告征信问题无法继续履行合同，要求解除房屋转让合同。两原告认为，两被告的行为已构成违约，给两原告造成了较大经济损失，故诉至法院。 两被告辩称：两被告无需承担违约责任，应由中介机构杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）承担合同无法履行的全部责任，两原告因其自身原因造成的损失向两被告主张违约责任没有事实及法律依据，应判决驳回两原告全部诉讼请求。一、两被告系因银行政策原因导致无法贷款，因不可归责于自身的原因导致合同不能履行，且在合同实际履行之前便及时向两原告发出解除合同的通知，以避免给两原告造成损失，因此双方应互不追究违约责任。2019年7月23日，双方约定委托中国工商银行对交易资金进行监管，后因两被告不符合银行贷款政策无法通过贷款审核，而两被告迫切想购买该房屋，故不断尝试其他银行是否可以贷款。2019年8月6日，双方重新签订合同，将监管银行变更为联合银行吴山支行。但因银行政策原因，两被告始终未能获得银行贷款。合同约定若因国家、银行政策调整导致需增加首付或审批不通过的，双方协商解除合同，协商不成的，互不追究违约责任。而两被告无法按时支付款项的原因确因银行政策问题，属于不可抗力。2019年8月17日，两被告在房屋转让合同实际履行之前即约定的首付款支付时间2019年8月30日前便向两原告寄送《二手房转让合同解约通知》，要求解除房屋转让合同，未给两原告造成损失。二、华邦公司作为中介应按《杭州市房地产经纪服务合同》约定为两被告办理银行贷款审批，应审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料。华邦公司未尽到必要的注意义务未能发现两被告不符合银行贷款政策可能导致合同无法履行的情况，促使原、被告双方签订了第一份转让合同。在签订第一份转让合同后，华邦公司在明知两被告已无法通过银行贷款审批的情况下，还诱导两被告重新签订了第二份转让合同，致使两被告的损失进一步扩大。对于房屋转让合同无法履行致使两原告遭受的损失，华邦公司应承担全部责任。三、本案从双方签订合同到开庭仅3个月时间，两被告也在知道无法获得银行贷款后第一时间向两原告寄送了解除通知，以避免造成不必要的损失，两被告并未给两原告造成实际损失。但两原告明知两被告已无法履约，仍在接到解除合同的通知后与案外人解除了案涉房屋的租赁合同，给自己造成了不必要的损失。因此，两原告的损失是其自己造成的，两被告的行为未给两原告造成损失，两原告要求两被告支付违约金并无依据。违约金的性质以补偿性为主，主要功能为填平守约方的损失，而不是严厉惩罚违约方，而两原告主张的违约金过高，存在诱发道德风险的可能。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告系杭州市西湖区房屋的所有权人。两被告欲购买该房屋，于2019年7月21日支付给原告胡旭阳100000元定金。2019年7月23日，两原告作为甲方、两被告作为乙方签订《杭州市房屋转让合同》。合同约定：甲方将该房屋转让给乙方，房屋总价为6775000元。甲乙双方委托中国工商银行股份有限公司杭州之江支行对房产交易资金进行监管支付。付款方式为贷款付款（公积金+商业贷款），乙方须于2019年8月30日前支付首付款4080000元；余款乙方申请银行贷款，须于2019年8月30日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续；银行贷款2695000元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；乙方贷款数额不足以支付房款余额时，双方届时根据实际情况协商解决。乙方未按合同约定的时间付款，逾期付款超过10天，应向甲方支付违约金1350000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方；甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。除不可抗拒的因素外，甲方未按合同约定时间交房的，逾期交付超过10天，应向乙方支付违约金1350000元，合同终止；乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。同日，双方签订《房产转让补充协议》，主要内容为：关于付款方式按以下补充约定执行：若因乙方个人原因导致商业按揭审批通不过，则甲乙双方同意在接到中介方通知后7天内根据中介方与银行协调结果增加首付成数或变更按揭银行或调整为商业按揭或自筹资金付款，甲乙双方应当积极配合变更交易相关合同；若因国家、银行政策调整导致需增加首付或审批通不过的，则甲乙双方协商解决，若协商不成，则甲乙双方解除合同及相关协议，双方互不追究违约责任。甲方同意将已收到的乙方购房定金100000元于领取首付款后当日退还给乙方。乙方知晓该房存在租客关系，甲方承诺于交房前解除租客关系并腾空房屋，若甲方逾期交房则甲方每天补偿乙方150元，逾期不得超过2019年10月31日。 2019年8月6日，两原告与两被告协商一致修改了《杭州市房屋转让合同》及《房产转让补充协议》，付款方式变更为贷款付款（商业贷款），甲乙双方委托联合银行吴山支行对房产交易资金进行监管支付。 合同签订后，两被告向银行申请按揭贷款，因两被告征信问题导致按揭审批未通过。2019年8月17日，两被告向两原告发送《二手房转让合同解除通知》，主要内容为：因两被告此前未查询征信，中介也未告知征信的重要性，导致合同签订后才发现征信记录中有17条，因此银行贷款无法审批通过。两被告咨询了各家银行，均表示因该征信问题无法受理贷款申请。故告知两原告解除《杭州市房屋转让合同》，并要求将已支付的100000元定金退还。两原告于2019年8月19日收到该解除通知。 另查明，2019年11月22日，杭州联合农村商业银行股份有限公司解放路支行出具证明，载明：“吕启昭、王菁于2019年8月12日向我行申请按揭贷款……因需要购房按揭首付，根据我行个人贷款管理办法要求，个人征信涉及逾期记录较多，不符合个贷准入条件，故吕启昭、王菁的住房按揭贷款申请无法审批通过”。 再查明，2018年6月4日，两原告与杭州爱家物业服务有限公司签订《房屋出租托管合同》。两原告将案涉房屋出租托管给该公司，期限自2018年6月20日至2020年6月19日。合同约定若两原告托管期未满提前收回房屋，须支付二个月租金作为违约金。两原告因欲出售该房屋，故与杭州爱家物业服务有限公司提前解除《房屋出租委托合同》，并支付了违约金11400元，租金结算至2019年8月25日。 原、被告后因合同解除及违约金问题未能协商一致，两原告诉至本院，要求判如所请。 本院认为，两原告为购买案涉房屋与两被告前后签订了两份《杭州市房屋转让合同》及《房产转让补充协议》，后一份合同是对前一份合同的变更。双方之间的权利义务以后一份即2019年8月6日签订的合同及补充协议为准，双方均应依约履行。本案争议焦点为两被告是否违约，应否承担违约责任。就此，本院认为，合同约定两被告应于2019年8月30日前支付首付款4080000元并向银行办理贷款审批手续，但两被告未按时支付首付款，且因其个人征信存在过多逾期记录导致贷款审批无法通过，已违反合同约定。《房产转让补充协议》约定若因乙方个人原因导致按揭审批通不过，应采取增加首付成数或变更按揭银行或调整为商业按揭或自筹资金付款的方式解决。在两原告未违反合同约定的情况下，两被告无权直接要求解除合同。两被告于2019年8月17日发出的《二手房转让合同解约通知》并不产生解除合同的法律效果，两被告仍应依约履行合同义务。两被告辩称其按揭贷款申请未能通过系因银行政策原因，该情形不可归责于两被告，属于不可抗力，两被告无需承担违约责任。但两被告未就此提交任何证据证实，本院对两被告该项抗辩意见不予采信。至于两被告与华邦公司之间的争议与案涉争议不属同一法律关系。鉴于两被告至今仍未支付首付款并办理按揭贷款手续，且明确表示不再履行合同，已构成根本违约，两原告现诉请解除《杭州市房屋转让合同》及《房产转让补充协议》，本院予以支持。两被告违反合同约定，应承担相应的违约责任，但合同约定的违约金过高，本院根据两原告的实际损失、两被告的过错程度等因素酌情调整为140000元。两被告已支付100000元定金，故还应支付给两原告40000元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 解除胡旭阳、韦崇岚与吕启昭、王菁于2019年8月6日签订的编号为2019转让0554486更1的《杭州市房屋转让合同》及《房产转让补充协议》； 二、吕启昭、王菁于本判决生效之日起十日内支付胡旭阳、韦崇岚违约金40000元； 三、驳回胡旭阳、韦崇岚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16950元减半收取计8475元，由胡旭阳、韦崇岚负担8224元，吕启昭、王菁负担251元。 原告胡旭阳、韦崇岚于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告吕启昭、王菁于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 高 瑛 二〇二〇年四月十四日 书记员 倪倩虹