河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1173号上诉人（原审被告）：郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地郑州高新区冬青街55号。法定代表人：姚桂兰，系该公司经理。委托诉讼代理人：王松，河南格思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈泉宏，女，1970年3月14日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：崔永卫，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧君，河南路德律师事务所实习律师。上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司因与被上诉人陈泉宏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初20839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法适用独任制，于2020年3月27日通过云间网上庭审系统公开开庭审理了本案。上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司的委托诉讼代理人王松，被上诉人陈泉宏的委托诉讼代理人崔永卫、卢慧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州高新科技企业加速器开发有限公司上诉请求：1.撤销原判第一、二项，并依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人支付被上诉人延迟交房损失没有依据。二、一审法院忽视在上诉人和被上诉人履行合同时发生情势变更的客观情况，认定上诉人承担违约责任，属事实认定不清，适用法律错误。众所周知，自2016年8月之后，郑州市因政府部门职能调整，原在房管局办理的不动产登记改为到不动产局进行不动产登记，相关不动产登记工作均受到了影响。而且，被上诉人购买的本案所涉房屋位于郑州高新企业加速器产业园，该产业园系上诉人在工业用地上建设的科技园区。该园区不同于一般商品房住宅小区，园区内的房屋也不属于商品房，园区相关不动产登记工作的办理受政策的影响更大。在上述政府部门职能调整时，就整个高新区相关产业园不动产证登记办理也进行了部门调整，相应政策也有所变化。在2018年高新区产业园恢复办理不动产登记时，又因为高新区管委会主任会议纪要《郑开会纪[2018]15号》第四项中，关于不动产登记涉及工业用地分割转让问题中遗漏了郑州高新企业加速器产业园，再次导致加速器产业园不动产权属证书办理遇到困难。而且根据高新区管委会政策要求，购买园区内的房屋办理产权证书前应当进行入园审批，而被上诉人陈泉宏至今未完成入园审批。以上种种情况均不是上诉人在签订合同时可以预见和控制的，应属于情势变更。一审法院忽视上述种种政策调整、变化情况，简单认定被上诉人未在合同约定的期限内获得房屋权属证书，就判决上诉人承担迟延办证的违约责任，而不论该情况是不是由上诉人本身的原因引起的，属事实认定不清，适用法律错误。二、一审法院判决按照年利率6%计算被上诉人迟延办证期间的损失，属适用法律错误，造成合同双方权利义务严重失衡。本案诉争的房屋，上诉人已经交付给了被上诉人，被上诉人未获得本案所涉房屋的权属证书并不影响其对该房屋占有、使用、受益的权利，并未给被上诉人造成实际损失。而且在一审庭审中，被上诉人也确实并未提供任何证据证明其因未获得房屋权属证书而遭受到了损失。至于目前房屋所属土地被查封，被上诉人也可以行使其他相关救济权利（例如通过执行异议或执行异议之诉）来阻却该查封。双方签订的《房产转让协议》中也并未约定若发生迟延办理房屋权属证书的情况而会产生违约责任以及违约金或违约金计算方法。一审法院酌定的年利率6%明显是参考的民间借贷纠纷案件的迟延还款的利息计算方式，完全与本案的纠纷形式不符。法院应当根据本案的实际情况，按照公平合理的原则就被上诉人的过高主张进行调整，可以从房屋所属土地被查封后，参照双方合同中关于延迟交房的违约责任来酌定。综上所述，一审法院事实认定不清、适用法律错误，本案应当依法发回重审或改判。陈泉宏辩称：一、上诉人主张其违约行为由情势变更造成无事实及法律依据。首先，郑开会纪〔2013〕15号、郑开会纪〔2018〕15号文件内容并不涉及案涉房屋的过户登记问题。其次，该两份文件作为郑州高新区管委会的办公会议纪要，仅是该管委会制定的工作部署文件，不具有改变上诉人、被上诉人双方房产转让协议约定的法律效力。且被上诉人从未接到上诉人要求其重新办理入园审批的通知，在购房时上诉人对被上诉人的主体身份未提出任何异议，却在本案诉讼时声称被上诉人无办证资格，若该理由成立，则也是上诉人过错所致。上诉人在双方房产转让合同中作出明确意思表示，逾期过户的责任由上诉人承担。上诉人将政府职能调整辩解为“情势变更”，其主张无事实及法律依据，一审法院认定上述会议纪要不能证明上诉人证明目的，应当依法予以维持。二、上诉人违约，其理应依法向被上诉人承担逾期过户的违约赔偿责任。上诉人未能按照《房产转让协议》约定在2018年5月7日前为被上诉人办理产权证，其已违约，一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决上诉人对逾期过户承担违约责任于法有据，应予以维持。承担逾期过户的违约责任并不以受有实际损失为前提。三、造成案涉房屋无法办理权属证书的根本原因是上诉人为案外人提供担保导致案涉房屋被多次查封。依据《不动产登记资料查询结果证明》可知，案涉房屋产权证已办理至上诉人名下。但上诉人在对外经营过程中，为案外人提供担保，数额高达数亿元。现因案外人未及时偿还借款，债权人将上诉人起诉并申请采取保全措施，致使上诉人名下多处房产包括案涉房屋被法院轮番查封，此系上诉人的故意行为所致。上诉人根本无解封能力，且其从未向被上诉人披露此信息，上诉人的欺诈行为是导致案涉房屋未能办理权属证书的根本原因，一审法院判决上诉人向被上诉人承担违约责任事实认定清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。四、一审法院以案涉房屋请求过户现不具有履行可能性从而驳回被上诉人办理过户登记的诉请，以及对案涉房屋自一审判决后至实际办理过户登记之日止期间的损失暂不处理，增加了当事人诉累。经一审法院对案件基本事实进行认定，确定了上诉人有义务给案涉房屋办理权属登记，其理应在判决书中说明待办理产权证书条件成就后为被上诉人办理，上诉人给被上诉人造成的损失理应支持至为被上诉人办理房屋权属证书之日止。不合理之处应当予以改判。陈泉宏向一审法院起诉请求：1.被告支付原告迟延交房期间的损失16946.88元；2.被告支付原告迟延办理房屋权属证书期间的损失398406.25元（自2018年5月7日起，以550万元为基数，按年利率4.75%的1.5倍支付至2019年5月8日，并继续计算至实际办理房屋权属证书之日止）；3.被告为原告办理该房屋的权属证书；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月29日，原告作为受让人（乙方），被告作为转让企业（甲方），签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份，约定：乙方所购标的物位于郑州××新区碧桃路××楼××栋（企业加速器产业园D8-4号楼），地上3层，面积共550平方米，预约转让价款为550万元。本协议签订当日乙方需向甲方支付购房款470万元，2016年10月10日前向乙方支付购房款80万元。甲方应在2016年10月31日前，将标的物交付乙方。若不具备以上条件延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率向乙方支付逾期利息，逾期利息自本协议约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证，乙方应积极配合甲方办理相关手续。上述协议签订后，原告按协议约定向被告支付了购房款。2016年11月3日，被告向加速器产业园业主发布《交房通知》一份，称“D8-4栋楼已经通过相关部门竣工验收，具备正式交付条件，现我司定于2016年11月18日开始办理房屋交接手续”。2016年11月4日，被告向原告出具《交房通知书》一份，称“陈泉宏您好，您购买的郑州高新企业加速器产业园D8-4号房已经具备房屋交接条件，请您于2016年11月4日至郑州高新企业加速器招商中心办理相关手续”。庭审中原告称交房时间为2016年11月18日，被告称交房时间为2016年11月4日。被告并称该房屋目前尚未登记至其名下，之前是因为政府职能调整没办下来，后来土地被查封。以上事实，有原告提交的郑州高新企业加速器产业园房产转让协议、交房通知单、交房通知各一份、收据四份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。被告提交有会议纪要复印件二份、情况说明一份，欲证明为原告逾期过户登记的责任并不在被告。因上述证据并不能证明被告该证明目的，故对上述证据该院不予采纳。一审法院认为，原被告签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。被告于2016年11月3日出具的《交房通知》记载为“定于2016年11月18日开始办理房屋交接手续”，现被告主张实际交付时间为2018年11月4日，但其作为负有房屋交付义务一方，其对该主张并未提交房屋交接书等证据予以证明，应自行承担相应不利后果，故对原告所述交房时间为2016年11月18日的主张该院予以采纳。原被告签订的协议约定“甲方应在2016年10月31日前将标的物交付乙方。延期交房需按中国人民银行公布的同期活期利率向乙方支付逾期利息，自本协议约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止”。被告未按合同约定期间交付房屋，已构成违约，故被告应以总房款550万元为基数，按中国人民银行公布的同期活期利率标准向原告支付利息损失，自2016年11月1日计算至2016年11月18日。原告请求被告将本案房屋过户登记至其名下，因该房屋所在土地目前已被查封，其该请求不具有履行的可能性，故对其该请求现不予支持。原告请求被告支付迟延办理房屋权属证书期间的损失。双方签订的合同约定为“房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证”。原告已按合同约定向被告付清购房款，被告至今未将该房屋权属证书办至乙方名下，且该房屋所在土地现已被查封，导致相关手续已无法实际办理，被告该行为已构成违约。双方签订的转让协议并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，该院酌定按年利率6%的标准计算该迟延办理期间损失。本案房屋实际交付时间为2016年11月18日，交付后满365个工作日的次日为2018年5月7日，因本案房屋暂不具备办理过户登记条件，故该院认定被告应以原告已付款550万元为基数，按年利率6%的标准支付原告自2018年5月7日至本案判决之日（共计586天）的损失，经计算为529808元（550万元×6%×586/365）。原告自本判决作出之日后至实际办理过户登记之日止的损失尚未产生，该院暂不予处理。对于原告请求该损失数额过高部分该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告陈泉宏迟延交房利息损失（以550万元为基数，自2016年11月1日至2016年11月18日，按中国人民银行公布的同期活期利率标准计算）。二、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告陈泉宏迟延办理房屋权属证书损失529808元。三、驳回原告陈泉宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3765元，由被告负担。二审中，郑州高新科技企业加速器开发有限公司向本院提交以下证据：第一组证据：1.2013年9月25日，郑州高新区房产管理局《关于高新企业加速器产业园项目相关问题的回复》一份；2.2014年11月7日，郑州高新区管委会郑开管文〔2014〕250号文件一份；3.2014年12月31日，郑州高新区房产管理局《证明》一份；4.陈泉宏关联公司新乡市罗蒙机电设备有限公司的《河南省国家大学科技园产业基地企业入驻审批表》。证明目的：结合被上诉人一审提交的双方签订的《房产转让协议》关于合同需由管委会审批的约定及上诉人一审提交的郑开会纪〔2013〕15号文件可以证明：郑州高新企业加速器产业园系上诉人在工业建设用地上建设的科技园区，该园区建设不属于房地产开发行为，不办理商品房预售许可证，出售的房产不属于商品房，在园区购买房产的企业应当办理入园审批，该入园审批是合同生效的条件之一，也是为被上诉人办理房产权属证书的必要材料之一。本案纠纷不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围。第二组证据：5.2018年8月28日，郑州高新区管委会梧桐园区运营中心梧桐园区〔2018〕5号文件及《梧桐园区企业入驻审批制度》一份（电子版打印件，摘录）；6.《郑州高新区梧桐园区运营中心企业入驻审批表》一份。证明目的：结合上诉人一审提交的郑开会纪〔2018〕15号文件可以证明，2018年高新区产业园恢复办理不动产登记时，高新区管委会主任会议纪要郑开会纪〔2018〕15号第四项中，关于不动产登记涉及工业用地分割转让问题中遗漏了郑州高新企业加速器产业园。之后虽然在上诉人的积极努力下，加速器产业园区不动产登记恢复了办理，但又因高新区管委会政府部门职能调整，入园审批由原来的河南省国家大学科技园产业基地负责改为由高新区梧桐园区运营中心负责，所有审批手续需要重新办理。迟延办证并非上诉人自身的原因造成，上诉人不应承担违约赔偿责任。陈泉宏质证认为：一、对第一组证据的证据1真实性无异议，但对其证明目的有异议。证据1恰好说明了案涉房屋办理产权证书的要求是上诉人与被上诉人签订完毕《房产转让协议》，待案涉房屋竣工并通过验收后，上诉人应按照《房屋登记办法》规定为被上诉人办理产权登记手续。被上诉人履行了全部义务，是上诉人违反《房产转让协议》约定时间延期办证，其应当向被上诉人承担违约责任。二、对第一组证据的证据2、3、4的真实性无异议，但对其证明目的有异议。证据3与本案没有关联性，只能说明2014年时上诉人不在郑州市高新区房管局处办理商品房预售许可证，并不能说明案涉房屋不是商品房，更不能当然的得出双方协议不适用商品房买卖司法解释的结论，不能达到其证明目的。入园审批只是上诉人内部审批流程，并非双方合同生效的条件，《房产转让协议》对入园审批与办理产权证并无明确约定。入园审批表的签订说明了被上诉人完全符合入园审批条件即具有购买房屋的资格，且一直配合上诉人办理产权登记相关事宜，反倒是上诉人违约，一直拖延办证，给被上诉人造成损失。三、对第二组证据的证据5、6真实性无异议，但与本案没有关联性，对其证明目的也有异议。入园审批主体的变化并不代表被上诉人不符合入园审批的条件，且自被上诉人办理完毕入园审批后，至今未接到上诉人要求其重新办理入园审批的通知。另郑州高新区管委会梧桐园区的工作部署文件，不具有改变上诉人、被上诉人双方《房产转让协议》的法律效力，上诉人违约就应承担不利后果。四、上诉人不能为被上诉人办理产权证的根本原因不是入园审批主体的转换，而是由于其对外担保导致案涉房屋的土地被多次查封，上诉人无力解封故无法为被上诉人办理产权证书。上诉人不能达到其证明目的，应就其违约行为向被上诉人承担违约责任。陈泉宏向本院提交不动产登记查询结果证明一份，拟证明涉案房屋土地已被第三人司法查封，是导致该房屋无法办理过户手续的根本原因。郑州高新科技企业加速器开发有限公司质证认为：对该证据真实性无异议，被上诉人所购房屋所在的土地确在2019年8月26日被郑州市中级人民法院查封。在2019年8月26之前不存在因土地被查封导致的问题。之前系因高新区管委会针对高新区所有工业园区不动产登记政策变化导致的不动产权证书办理迟延。本院经审查认为，双方当事人对对方当事人在二审中提交的证据的真实性均无异议，本院对双方当事人二审中提交证据的真实性均予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司与被上诉人陈泉宏签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。协议签订后，被上诉人足额支付了购房款，并认可上诉人于2016年11月18日交付房屋。二审中上诉人亦认可该交房日期。因转让协议约定上诉人应于2016年10月31日前将标的物交付被上诉人，而房屋实际交付日期为2016年11月18日。上诉人未按协议约定期间交付房屋，构成违约，一审法院判令上诉人向被上诉人支付迟延交房利息损失并无不当。根据双方协议约定，房屋交付使用后，上诉人应在365个工作日内将房屋权属证书办至被上诉人名下，并协助被上诉人领取房产证。上诉人未按双方合同约定的期限将案涉房屋权属证书办理至被上诉人名下，且因该房屋目前存在多轮查封，现无法办理过户，上诉人的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定。被上诉人主张逾期办理房屋权属证书的损失，但未提交充分证据证明其因逾期办理房屋权属证书所遭受的损失的相关证据，一审判决以已付房款为基数，按照年利率6%的标准赔偿损失不当。综合当事人履约情况，本院参照双方关于逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率支付逾期利息”的约定，酌定上诉人以被上诉人交纳的购房款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率标准即年利率0.35%向陈泉宏支付延期办理房屋权属证书的损失。上诉人应以被上诉人已付款550万元为基数，按年利率0.35%的标准支付被上诉人自2018年5月7日至一审判决之日（共计586天）的损失，经计算为30905.5元（550万元×0.35%÷365×586）。因本案房屋暂不具备办理过户登记条件，一审法院将迟延办理房屋权属证书损失暂计算至一审判决之日并无不当。综上所述，郑州高新科技企业加速器开发有限公司的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，但实体处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初20839号民事判决的第一项，即“被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告陈泉宏迟延交房利息损失（以550万元为基数，自2016年11月1日至2016年11月18日，按中国人民银行公布的同期活期利率标准计算）。”；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初20839号民事判决的第二项、第三项；三、郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈泉宏迟延办理房屋权属证书损失30905.5元；四、驳回陈泉宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3765元，由陈泉宏负担3169元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担596元。二审案件受理费3765元，由陈泉宏负担3169元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担596元。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年四月十三日书记员  韩 冰