山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终153号上诉人（原审被告）：苗某，女，1937年4月22日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。上诉人（原审被告）：张某1，男，1979年9月20日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。上诉人（原审被告）：张某2，女，1971年4月2日生，汉族，泽州县医院工作人员，现住晋城市。上诉人（原审被告）：张某3，女，1963年6月27日生，汉族，原籍晋城市人，阳泉娘子关电厂退休工人。上诉人（原审被告）：张某4，男，1964年9月9日生，汉族，原籍晋城市人，现住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：张某5，男，1967年7月15日生，汉族，晋城市人，邮政集团总公司晋城分公司工作人员，现住晋城市。以上六上诉人共同委托诉讼代理人：赵某，山西君宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国共产党泽州县委员会党校，住所地晋城市北大街207号。法定代表人：李某，该校常务副校长。委托诉讼代理人：陈某，山西泽州律师事务所律师。上诉人苗某、张某1、张某2、张某3、张某4、张某5因与被上诉人中国共产党泽州县委员会党校（以下简称“泽州县委党校”）所有权确认纠纷一案，不服山西省晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人张某1、张某2及上诉人苗某、张某1、张某2、张某3、张某4、张某5共同委托诉讼代理人赵惠广与被上诉人泽州县委党校的委托诉讼代理人陈某到庭接受了询问。本案现已审理终结。苗某、张某1、张某2、张某3、张某4、张某5上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审应当适用普通程序而非简易程序审理。2、一审剥夺了上诉人的举证权和答辩权。3、案涉房屋系张金珠和上诉人苗某、张某1、张某2共同共有，上诉人苗某、张某1、张某2对换房一事不知情，张金珠无权处分共有房屋，故换房协议不成立。4、新房为张金珠全款购买所得，被上诉人并未履行换房义务，故换房协议不成立。5、张金珠出具的保证书不能作为认定换房协议成立的依据。6、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系不成立。泽州县委党校辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。泽州县委党校向一审法院起诉请求：1、要求确认晋城市城区北大街163号泽州党校家属楼1单元301室所有权归原告所有（价值20万元）；2、要求上述被告协助原告办理房屋产权变更登记；3、要求被告张某1立即腾退以上房屋；4、要求被告张某1赔偿其占用该房屋期间给原告造成的损失（2016年1月1日至今）2万元整；5、诉讼费由被告承担。诉讼期间，泽州县委党校变更诉请1为：要求确认原告与张金珠之间换房协议合法有效，诉争房产归原告所有；明确诉请4中的“至今”为开庭审理之日（2019年9月18日）。一审查明：张金珠系被告苗某丈夫，系被告张某1、张某2、张某5、张某3、张某4的父亲，其中张某1、张某2、张某5系苗某子女，张某3、张某4系异母所生。张金珠于2015年9月去世。张金珠生前是原告泽州县委党校的职工。1992年时，原告泽州县委党校分配给其职工张金珠北大街163号（原为北大街56号）泽州党校家属楼1单元301室房屋一套。1993年，晋城市郊区人民政府颁发了房屋所有权证，登记所有权人为张金珠，共有人为苗某、张某2、张某1，合计95.51㎡。2001年，泽州县委党校为解决家属住房问题新建家属楼事宜于当年7月份召开职工住房分配会议并进行记录，会议记录载明：原住旧房的调房户（旧房调新房）为7户，现加上张金珠、李振河共9户，退旧房、分新房……凡是集资户按工龄、职称、职务、计生等标准进行打分，原则上由分高的往下依次挑选住房……根据打分情况进行排队，顺序为：……4、张金珠……张金珠总分29.5分……要求算出楼房的粗略价格和楼层差价，大房以100000计，小房以75000计……楼层差价1层、4层一个价，以标准价计……要求计算出住宅楼地下室各小间建筑面积。泽州党校北家属区职工住宅楼（单元楼）示意图显示张金珠为东单元1楼大房。后来张金珠陈述不要大房而要小房，分房领导组会议调查后将张金珠的房子由东单元1楼大房变为东单元1楼小房。张金珠参加了2001年7月17日调查旧房的有关人员会议，对旧房进行分配，王国河至张金珠房……旧房还剩三套，王国河房……2002年7月份，泽州县委党校作出《关于分房退房有关事宜的补充规定》，内容为：1.原红楼九户要新房者和旧房调换者，必须按原来价格退出旧房。……6.原退旧房者，学校又没分配交房对象的，也要在九月二至五日交回旧房钥匙。有关装修费问题，校方分配住户后再达协议。7.现居住党校东楼、南楼下的教工现已分到新房的，也必须在九月二至五日将住党校房子钥匙交回党校。……10.本规定实施后，仍不签合同或保证书的，视为自动放弃要房资格。……2002年7月9日，张金珠作为立书人在《保证书》上签字，保证书内容为：1、我保证遵守学校制订的关于分房、退房的一切规定；2、愿将原住旧房的房产证书交给党校，对新房进行装修；3、愿将原住旧房和钥匙于9月1日至5日交回党校；4、遵守学校对房子装修部分费用的评估，签约等办法；5、如有违犯或拒不执行学校的规定，愿接受学校一切行政、经济处罚。之后张金珠按照保证书内容于2002年9月5日前交回了该房屋的房产证原件，原告亦向张金珠交付了新房子以及新房子的钥匙。随后张某1一直居住在涉案的房屋里至今。以上事实有原告提供的《泽州县党校职工住房分配会议记录》、北大街56号房屋的房屋所有权证、保证书，以及原、被告陈述等在案佐证。针对保证书，被告也提供了一份，被告提供的保证书上有铅笔书写的“……谁都没有见过保证书不是本人写，而是随心所欲打印几条欺压人的条款，让人签上名就万事大吉了……”内容。被告陈述，该铅笔书写部分是张金珠亲笔所写。原告对以上保证书铅笔书写的内容不予认可。另外，原告还提供了泽州县委党校2005年1月至2015年年底职工工资花名表、取暖费发放表及付款凭证、账册等，其上张金珠一栏未有签名。原告陈述，因涉案房屋未进行分配，应张金珠的借住要求我们让其暂时住在里面，后来因为张金珠一直未腾房，便与张金珠于2005年达成协议，按照每月370元的标准来支付房租，从张金珠每月的工资中予以扣除，上述表中签字的代表领走钱，没有签字的代表没有领走钱。2015年张金珠去世后，因我们工作人员的疏忽未向被告们要过租金，但与张金珠形成租赁关系是确实的。被告质证称：370元中水电费是包含新房和旧房的，而且签字表没有签字代表没有同意，上述证据只能证明每月扣了370元，但不能证明这370元扣的是什么，原告的证据无法证明涉案房屋是张金珠租住的。一审认为，原告提供的相关证据可以证明张金珠在2001、2002年泽州县委党校就职工住房分配问题形成会议纪要时其有所参与并知情，对于与泽州县委党校以涉案房屋换取新建房屋的换房关系也知情，而其后张金珠书写保证书以及退还房屋所有权证原件的行为也表明了其在履行该换房协议的义务，原告向张金珠交付新建房屋晋城市城区北大街251号泽州党校家属院2号楼1单元101室的行为也表明了原告履行了该换房协议的主要义务，故原告与张金珠之间的换房协议有效。换房后，晋城市城区北大街163号（原为北大街56号）泽州党校家属楼1单元301室房屋应归原告泽州县委党校所有。被告张某1作为房屋实际使用人，原告要求其腾退房屋，一审法院予以支持。至于被告提出对保证书的合法性有所怀疑，一审法院认为，张金珠对于原告分配房屋事宜均知情并参与，而且张金珠也已经实际退还房屋所有权证原件，故对被告该说法，一审法院不予认可。原告还提出被告张某1应赔偿其占用该房屋期间给原告造成的损失（2016年1月1日至2019年9月18日）2万元整，一审法院认为，根据原告提供的自2005年起至2015年每月扣划张金珠370元工资以作为房租的证据来看，虽然被告质证称该370元是包含新房和旧房的水电费，而不是房屋租金，但因水电费每月支出多少必然有差异，总金额也不会一致，而实际上原告在此十年期间一直是以370元扣除，故一审法院认定该370元应为涉案房屋的租金，在张金珠未腾退涉案房屋后原告与张金珠形成了房屋租赁关系，张金珠去世后，原告扣除房租每月370元至2015年12月31日之后再未扣除，被告张某1也一直居住在房屋中，原告现在要求被告张某1支付占用房屋期间的费用，一审法院予以支持。但原告主张被告张某1支付自2016年1月1日起至2019年9月18日止，因原告在张金珠去世后至2019年4月份之前从未向被告张某1主张过房租，对于2016年4月1日之前的租金已经超过了法律规定的诉讼时效，一审法院不予支持，一审法院酌情确定张某1可按照张金珠与原告之间原先形成的租赁费用每月370元来支付2016年4月1日至2019年9月18日的损失即15392元。此外，被告方提出原告的上述诉请已经超过诉讼时效，应不予支持。一审法院认为，原告提出要求确认原告与张金珠之间换房协议合法有效，要求确认晋城市城区北大街163号泽州党校家属楼1单元301室所有权归原告所有（价值20万元），要求被告协助原告办理房屋产权变更登记，要求被告张某1立即腾退以上房屋各项诉请的基础是晋城市城区北大街163号（原为北大街56号）泽州党校家属楼1单元301室房屋，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，不动产物权的权利人请求返还财产的，不适用诉讼时效的规定，故原告上述诉请不适用诉讼时效规定，被告的抗辩，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认2002年原告中国共产党泽州县委员会党校与张金珠之间以晋城市城区北大街163号（原为北大街56号）泽州党校家属楼1单元301室房屋换取晋城市城区北大街251号泽州党校家属院2号楼1单元101室的换房协议（已履行）有效。确认换房后晋城市城区北大街163号（原为北大街56号）泽州党校家属楼1单元301室房屋归原告中国共产党泽州县委员会党校所有。二、被告苗某、张某1、张某2、张某3、张某4、张某5于本判决生效后一个月内将上述房屋产权变更登记至原告中国共产党泽州县委员会党校名下。三、被告张某1于本判决生效后一个月内将晋城市城区北大街163号（原为北大街56号）泽州党校家属楼1单元301室房屋腾退给原告中国共产党泽州县委员会党校。四、被告张某1于本判决生效后一个月内支付原告中国共产党泽州县委员会党校占用房屋期间损失15392元。二审中，被上诉人泽州县委党校提供以下新证据:2001年7月17日房款收据两张，证明新房全款是10万元，张金珠共交房款8万元，旧房已经抵扣了2万元，换房协议是真实存在的，是针对全校职工的，张金珠已经交回旧房证书，并出具了保证书，也已经住进了新房，虽然没有书面协议，但换房协议是真实合法的且已经履行。上诉人张某1质证称：收据予以认可，张金珠共交了8万元现金，如果是以旧房抵顶会在收据中注明。张金珠最终买的是小房，小房应该是75000元，张金珠多交的5000元及旧房房款25000元应该退还。上诉人张某1提供以下新证据：1、2019年4月23日泽州县委党校给张金珠家属的通知及张金珠家属4月27日所做回复，证明张金珠家属不认可党校主张的租赁关系和换房协议，愿意协商解决历史遗留问题。2、取暖费收费凭证及用户信息，证明诉争房屋的取暖设施及取暖费用是被上诉人负担的；3、电表安装费收据，水费收据、民用煤气使用证，证明涉案房屋的水电气暖费用是上诉人承担的，说明党校认可房屋是被上诉人的，否则应当党校承担。4、《关于对张金珠清房问题的处理意见》，该文件记载了旧房在原价基础上上调75%，其中25%归住户个人，50%归党校，旧房价及25%抵顶新房款，即便按照党校所述被上诉人旧房抵顶了新房款，旧房款共计25000元。被上诉人泽州党校质证称：证据1予以认可，证明了党校主张权利的过程；证据2、3并不影响房屋产权认定，如果上诉人确实垫付了费用，被上诉人可以返还；证据4内容不完整，没有被上诉人签章，不予认可。本院查明的事实与一审一致。二审另查明：张金珠于2001年7月17日交纳新房购房款8万元。张金珠购买的新房东单元2号楼1单元101室面积约为135平米，应交10万元房款。本院认为，关于张金珠与泽州县委党校之间是否形成了换房协议及协议效力的问题。（一）张金珠生前参与了泽州县委党校职工住房分配的会议，对会议内容其知情，且之后张金珠出具保证书，保证遵守学校制定的关于分房、退房的一切规定，并将诉争房屋的房产证交回泽州县委党校；（二）张金珠购买新房应交房款为10万元，但其仅交纳了8万元，说明其以旧房价格抵顶了部分新房房款。上述事实说明张金珠与泽州县委党校虽然未签订书面换房协议，但双方之间形成了换房协议且已实际履行。苗某、张某1、张某2主张其为诉争房屋共有人，对张金珠同意换房一事不知情，张金珠系无权处分，但张金珠作为诉争房屋的所有权人和户主，泽州县委党校与其达成换房协议时有理由相信其有权代理其家庭成员苗某、张某1、张某2，故张金珠与泽州县委达成的换房协议对苗某、张某1、张某2有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的变更，须经依法登记，方才发生法律效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。张金珠与泽州县委党校形成换房协议后，虽将房产证原件交回了泽州县委党校，但涉案房屋至今尚未办理产权登记的变更，故涉案房屋的物权并未发生变动，一审判决径行确认晋城市城区北大街163号（原为北大街56号）泽州党校家属楼1单元301室房屋归泽州县委党校所有，适用法律不当，应予纠正。各上诉人作为张金珠的继承人，既然继承了张金珠所购房屋，自然也应继续履行张金珠与泽州县委党校之间形成的换房协议，故一审判决各上诉人将晋城市城区北大街163号（原为北大街56号）泽州党校家属楼1单元301室房屋产权变更登记至泽州县委党校名下，上诉人张某1将晋城市城区北大街163号（原为北大街56号）泽州党校家属楼1单元301室房屋腾退给泽州县委党校，并无不当。关于张某1是否应支付泽州县委党校房屋占用损失的问题。张金珠生前未履行其在保证书中的承诺腾退房屋，泽州县委党校自2005年起至2015年每月扣除其370元工资，双方虽未签订书面的租赁协议，但双方形成了事实上的房屋租赁关系。2015年张金珠去世后，虽然泽州县委党校并未向张某1主张过房屋租金，但张某1占用泽州县委党校的房屋是客观事实，一审参照2005年至2015年期间的租金标准判决张某1向泽州县委党校支付房屋占用期间的费用，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山西省晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初2660号民事判决第二、三、四项；二、变更山西省晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初2660号民事判决第一项为确认2002年被上诉人中国共产党泽州县委员会党校与张金珠之间以晋城市城区北大街163号（原为北大街56号）泽州党校家属楼1单元301室房屋换取晋城市城区北大街251号泽州县党校家属院2号楼1单元101室的换房协议有效。三、驳回被上诉人中国共产党泽州县委员会党校其他诉讼请求。二审案件受理费4600元，由上诉人苗某、张某1、张某2、张某3、张某4、张某5负担。本判决为终审判决。审 判 长 程 浩审 判 员 郭永会审 判 员 韦 薇 二〇二〇年四月七日法官助理 张晋丽书 记 员 吕 倩