济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初134号原告济南市历下区商务局，住所地济南市。法定代表人田耕，局长。委托代理人司玲玲，山东保君律师事务所律师。被告济南中侨商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人桑红云，职务不详。原告济南市历下区商务局（以下简称历下商务局）与被告济南中侨商贸有限公司（以下简称中侨商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告历下商务局的委托代理人司玲玲到庭参加了诉讼。被告中侨商贸公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告历下商务局诉称，2011年8月4日，原告历下商务局与被告中侨商贸公司签订了《委托经营管理协议》一份，约定原告历下商务局将其所有的位于济南市******号商铺委托给被告中侨商贸公司经营管理，被告中侨商贸公司每年按总房款的7%（即1869991元）向原告历下商务局支付经营收益，经营收益每三个月支付一次，另约定合同期限自2011年8月28日至2017年8月27日。合同签订后，被告中侨商贸公司每年均按约向原告历下商务局支付了经营收益，但自2015年11月至今，被告中侨商贸公司一直以种种理由推脱，对拖欠原告历下商务局的经营收益迟迟不予支付。故请求依法判令被告中侨商贸公司向原告历下商务局支付经营收益1778327元（暂计算至2016年12月27日，2016年12月27日至2017年8月27日期间的经营收益按照合同约定另行计算）及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年2月28日起计算至实际履行之日止）。原告历下商务局为证实其主张，提交以下证据：证据一，原告历下商务局与山东新开元置业有限公司签订的《商品房买卖合同》13份、山东新开元置业有限公司向原告历下商务局出具的购房款收据三份，证明原告历下商务局对涉案房屋享有所有权，有权委托被告中侨商贸公司对涉案房屋进行经营管理。证据二，山东新开元置业有限公司的营业执照复印件、组织机构代码证复印件及法定代表人张迪生的身份证复印件各一份；编号分别为历下国用（2006）第***号、历下国用（2006）第****号和历下国用（2006）第*****号的国有土地使用权证复印件各一份；编号为****的建设用地规划许可证复印件一份；编号为建字第***号的建设工程规划许可证复印件一份；编号为*****的建筑工程施工许可证复印件一份；编号为济建开预许字第*****号的商品房预售许可证复印件一份；济南市住房保障和房产管理局盖章认可的“预测绘成果数据挂接证明”复印件一份。上述证据证明涉案房屋系经相关部门批准建设的，具有合法的建设、规划和预售手续，可以依法进行买卖，不存在违反法律规定的情形。证据三，《委托经营管理协议》、经营收益分配的“证明”（复印件）各一份，证明原、被告之间签订了《委托经营管理协议》一份，约定原告历下商务局将开元广场一期地上一层****号商铺委托给被告中侨商贸公司经营管理，委托期限为2011年8月28日至2017年8月27日，且原告历下商务局明确告知了被告中侨商贸公司经营收益的分配形式，被告中侨商贸公司在实际履行的过程中也是按照这个收益分配分别支付的。证据四，济南市历下区土产杂品公司于2015年9月15日出具给被告中侨商贸公司的发票一张、被告中侨商贸公司于2016年1月28日向济南市历下区土产杂品公司转账19125元的回单一份，证明2015年8月28日至2015年11月27日的经营收益，扣除10%的物业费后，被告中侨商贸公司已按照原告历下商务局告知的分配金额支付给济南市历下区土产杂品公司，但之后未再支付。证据五，被告中侨商贸公司于2016年1月28日向济南市历下区蔬菜副食品公司的下属企业济南市历下区兴华百货批发部支付经营收益30750元的银行业务回单、证明、记账凭证各一份；济南市历下区兴华百货批发部给被告中侨商贸公司出具的33750元的发票一份，证明2015年8月28日至2015年11月27日的经营收益，扣除10%的物业费后，被告中侨商贸公司已向济南市历下区蔬菜副食品公司支付30750元，尚欠3000元未支付，且之后也未再支付。证据六，济南市历下区饮食公司于2016年1月28日向被告中侨商贸公司出具的金额为112948元的发票一张；被告中侨商贸公司于2016年1月28日向济南市历下区饮食公司支付40000元的转账凭证一份；济南市历下区饮食公司的记账凭证一份，证明2015年8月28日至2015年11月27日的经营收益，扣除10%的物业费后，被告中侨商贸公司已向济南市历下区饮食公司支付40000元，尚欠72948元未支付，且之后也未再支付。证据七，被告中侨商贸公司于2016年1月28日向济南市三好速冻食品公司支付50000元的工行业务回单一份；济南市三好速冻食品公司的收款收据及记账凭证各一份，证明2015年8月28日至2015年11月27日的经营收益，扣除10%的物业费后，被告中侨商贸公司已向济南市三好速冻食品公司支付50000元，尚欠82525元未支付，且之后也未再支付。证据八，被告中侨商贸公司于2016年1月28日向济南市历下区百货公司支付60125元的转账凭证一份；济南市历下区百货公司的记账凭证一份；济南市历下区百货公司向被告中侨商贸公司出具的金额为122400元的发票一份，证明2015年8月28日至2015年11月27日的经营收益，扣除10%的物业费后，被告中侨商贸公司已向济南市历下区百货公司支付60125元，尚欠62275元未支付，且之后也未再支付。证据九，被告中侨商贸公司出具的证明一份，证明其尚欠原告历下商务局2015年8月28日至2015年11月27日的经营收益22万余元。被告中侨商贸公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。经审理查明，2011年8月4日，原告历下商务局（甲方）与被告中侨商贸公司(乙方)签订《委托经营管理协议》一份，约定甲方将位于济南市******号商铺委托给乙方经营管理，委托经营期限自2011年8月28日至2017年8月27日。该合同第四条第一款约定：“甲方给予乙方三个月的试营业免租期，即从2011年11月28日开始计收经营收益。双方同意甲方每年的经营收益按照商铺总房款的7%计算，即每年的经营收益为￥1869991。经营收益每三个月支付一次，即每期的经营收益为￥467498，第一期的经营收益乙方应于2011年12月31日前支付，以后乙方应在每三个月最后15天前支付该期的经营收益。”合同第五条约定：“委托经营的前三年，乙方免收甲方的委托经营管理费，自第四年起，甲方应按照实际年经营收益的10%向乙方支付委托经营管理费。”合同第七条第二款约定：“委托经营期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回所出租的商铺：……（3）拖欠经营收益达6个月以上的。”合同第十条第二款约定：“如乙方未按本合同约定向甲方支付经营收益，应按照拖欠金额的同期银行贷款利率支付违约金。”该合同签订后，原告历下商务局即将涉案房屋交付被告中侨商贸公司使用。2011年12月13日，原告历下商务局向被告中侨商贸公司出具证明一份，要求将双方签订的《委托经营管理协议》中的经营收益做如下分配：济南市历下区百货公司年收益544000元，每期收益136000元；济南市三好速冻食品公司年收益589000元，每期收益147250元；济南市历下区饮食公司年收益501991元，每期收益125498元；济南市历下区蔬菜公司年收益150000元，每期收益37500元；济南市历下区土产公司年收益85000元，每期收益21250元。上述合同签订后，被告中侨商贸公司按约向原告历下商务局支付了2015年8月27日之前的经营收益。原告历下商务局主张2015年8月28日至2015年11月27日期间的经营收益，被告中侨商贸公司尚有220758元未支付。为证实其主张，原告历下商务局提交被告中侨商贸公司于2016年1月28日出具的证明一份，该证明载明：“2016年1月28日支付商务局返租款人民币贰拾万元整（其中土产19125元结清；历下兴华30750元，余3000元未付；历下饮食40000元，余72948元未付；历下百货60125元，余62275元未付；三好速冻本次支付50000元，发票尚未提供。”原告历下商务局主张该证明中涉及到的已支付和未支付款项均为2015年8月28日至2015年11月27日期间的经营收益。此外，原告历下商务局主张《委托经营管理协议》第五条中约定的10%的委托经营管理费实际为物业管理费，因2015年8月28日之后，被告中侨商贸公司已不再正常经营，故其应支付的经营收益中不应再扣除该10%的委托经营管理费。另查明，涉案房屋系原告历下商务局从山东新开元置业有限公司处购买，该房屋已取得建设工程规划许可证（编号****）、建筑工程施工许可证（编号：*****）及商品房预售许可证。本院认为，原、被告签订的《委托经营管理协议》合法有效，本院予以认定。根据合同第四条约定，被告中侨商贸公司应在每三个月最后15天前支付该期的经营收益，而被告中侨商贸公司在2015年11月27日后未再按照合同约定履行支付经营收益的义务，该行为已构成违约。根据合同约定，被告中侨商贸公司每三个月应向原告历下商务局支付经营收益467498元，但应当扣除10%的委托经营管理费。虽然原告历下商务局主张该10%的委托经营管理费实际为物业管理费，并主张因被告中侨商贸公司已经不再正常经营，该10%的委托管理费不应再予扣除，但本院认为，因原告历下商务局未提交证据证明双方约定的委托经营管理费实际为物业管理费，故对原告历下商务局主张的10%的委托经营管理费不应扣除的抗辩，本院不予采信。因此，被告中侨商贸公司每期实际应向原告历下商务局支付的经营收益为420748元（467498－467498×10%）。对于被告中侨商贸公司于2016年1月28日出具的证明中的已付款及未付款，原告历下商务局主张系2015年8月28日至2015年11月27日期间的经营收益，对此被告中侨商贸公司未提出异议，亦未提交反证，故对原告历下商务局的主张本院予以认定。根据该证明，被告中侨商贸公司已支付该期间的经营收益20万元，尚欠220748元，该款项被告中侨商贸公司应当承担继续支付的责任。对原告历下商务局主张的要求被告中侨商贸公司支付2015年11月28日至2017年8月27日期间的经营收益的诉讼请求，根据《委托经营管理协议》的约定，委托期限至2017年8月27日止，故被告中侨商贸公司应向原告历下商务局支付《委托经营管理协议》终止前的委托经营收益。根据《委托经营管理协议》的约定，该期间的委托经营收益应为2945236元(420748×7)。根据《委托经营管理协议》的约定，被告中侨商贸公司应在每三个月最后15天前支付该期的经营收益，若迟延付款，应按拖欠金额的同期银行贷款利率支付违约金。因被告中侨商贸公司于2016年1月28日支付的20万元系2015年8月28日至2015年11月27日期间的经营收益，而该期间的收益应付款时间为2015年11月12日前，故该期间的欠付违约金应当自2015年11月13日起计算。但因原告历下商务局仅主张2016年2月28日后的逾期付款利息，故上述期间的逾期付款违约金应当自2016年2月28日起计算。同理，2015年11月28日至2016年2月27日期间的逾期付款违约金亦从2016年2月28日起计算。2016年2月28日至2017年8月27日期间的逾期付款违约金，应当以每期应付经营收益420748元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自每三个月最后15天前的次日起计算至本判决生效之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告济南中侨商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区商务局支付2015年8月28日至2015年11月27日期间的经营收益220748元；二、被告济南中侨商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区商务局支付2015年11月28日至2017年8月27日期间的经营收益2945236元；三、被告济南中侨商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区商务局支付逾期付款违约金（以220748元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年2月28日起计算至本判决生效之日止；以420748元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年2月28日起计算至本判决生效之日止；以420748元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，分别自2016年5月13日、2016年8月13日、2016年11月13日、2017年2月13日、2017年5月13日、2017年8月13日起计算至本判决生效之日止）；四、驳回原告济南市历下区商务局其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20800元，由原告济南市历下区商务局负担100元，由被告济南中侨商贸有限公司负担20700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  马呈云人民陪审员  于平吉二〇一七年七月二十四日书 记 员  李晓文