安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1252号上诉人（原审被告）：芜湖市镜湖宜居投资有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：刘萍，总经理。委托诉讼代理人：徐进，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芜湖正地物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：陶春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗如黄，该公司员工。委托诉讼代理人：李明泉，安徽宇润律师事务所律师。上诉人芜湖市镜湖宜居投资有限公司（以下简称“宜居公司”）因与被上诉人芜湖正地物业管理有限公司（以下简称“正地公司”）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初6528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宜居公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回正地公司的诉讼请求，或者发回重审。事实和理由：根据宜居公司与正地公司签订的《前期物业服务合同》约定，高层电梯运行、二次加压水泵电费、经区物业办核算后，由宜居公司按实际发生额按月给予正地公司全额补贴。电梯的维修费、年检费、维修费等根据实际发生情况，由宜居公司按实际发生额给予正地公司补贴；宜居公司有权按照政府出台的相关政策停止补贴，或者按照新政策调整补贴方式及内容。2016年1月东方龙城·湛露苑小区业主委员会成立。2016年5月24日，芜湖市镜湖区人民政府印发镜政办【2016】37号文“镜湖区安置小区物业管理经费补助实施方案”，该方案将原安置小区物业费用补贴、公共能耗、电梯等类别费用，统一转化为安置小区物业管理补助经费。其中，高层房屋差额补助：前期物业管理安置小区，业主委员会成立此项费用终止；空置安置房物业费用：费用标准为物价部门核准小区物业收费标准的50%，并以每年5月、11月区征收办、区建投公司审核结果予以支付。并规定了公共能耗补助费用、电梯补助费用的核定等事项具体标准及支付方式。上述经费由宜居公司直接拨付至各相关公共服务中心（街道），所在公共服务中心（街道）在对安置小区进行物业考核后，根据考核结果拨付经费至各物业企业。因此，宜居公司有权按照芜湖市镜湖区人民政府镜政办【2016】37号文“镜湖区安置小区物业管理经费补助实施方案”，核定案涉小区物业费用、公共能耗、电梯等类别费用，而不是继续按照《前期物业服务合同》进行核定。按照镜政办【2016】37号文的规定，案涉小区的物业管理经费补助应当经镜湖区征收办、镜湖区建投公司审核后予以支付。宜居公司已按镜政办【2016】37号文的规定将案涉小区的能耗和电梯等物业管理经费补助拨付给镜湖区大砻坊公共服务中心，该公共服务中心已经拨付给正地公司。按照镜政办【2016】37号文的规定，宜居公司不再对案涉小区的物业管理进行考核。综上，正地公司在一审中仍基于《前期物业服务合同》主张空置房补贴费、物业补贴费、能耗费、电梯维保费、电梯维修材料费等错误。正地公司称不知晓镜政办【2016】37号文也不符合客观事实。宜居公司在一审中已经举证进行了抗辩，但一审法院未能采纳依据公司的主张。正地公司辩称，宜居公司的上诉请求无事实和法律依据。一审法院认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。正地公司向一审法院起诉请求：1.判令宜居公司支付正地公司空置房补贴费和物业补贴费220816.83元、电梯维保费68250元和电梯维修材料费11580元、水电能耗费157312元，合计457958.83元（以上各项自2015年6月1日计算至2017年6月30日）。一审法院认定事实：2014年11月19日，正地公司（乙方）与宜居公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为东方龙城·湛露苑小区（安置小区）提供物业服务。合同约定了物业服务内容、标准、违约责任等。物业区域内的空置房，由甲方宜居镜湖区政府制定的相关政策规定标准（即50%）缴纳。空置费用及补贴费用由乙方开具相关发票凭证，甲方签署付款凭证，每合同期的半年下一个月前拨付上半年补贴款项。合同第九条第二、三款约定“2、根据《安置小区物业公司补贴专题会议纪要》精神及前期操作惯例，甲方对下列内容实施补贴，具体如下：（1）未安置房屋经区征收办审核后，按物价部门核准物业收费标准的50%给予乙方补贴。对已安置但安置人未入住的按《关于空置房物业综合服务收费的通知》（芜价经费【2011】142号）的规定向业主收取。（2）按物价部门（芜价经备【2012】07号）给乙方核定的高层物管费收取标准0.88元/月·平方米，与甲方要求乙方按多层收费标准收取之间的差额，即每平方米0.28元据实补贴。（3）若小区业主委员会成立，高层入住户物业费差额补贴停止。（4）高层电梯运行、二次加压水泵电费、经区物业办核算后，由甲方按实际发生额按月给予乙方全额补贴。（5）电梯的维保费、年检费、维修费等根据实际发生情况，由甲方按实际发生额给予乙方补贴。3、甲方有权按照政府出台的相关政策停止补贴，或按照新政策调整补贴方式及内容”。另约定，物业服务期限一年，自2014年11月20日至2015年11月19日。本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。双方同意续签，应在本合同到期前60日内签署新的物业服务合同”。2016年1月12日，正地公司发函给被告宜居公司，建议双方在合同到期后续签前期物业服务合同，宜居公司签收了联系函但未予回函，正地公司遂继续在该小区进行物业服务。另查明：1.东方龙城·湛露苑小区业主委员会于2016年1月成立，业委会成立后与宜居公司签订《物业委托管理合同》，约定合同期限自2017年7月1日起。2.2016年5月24日，芜湖市镜湖区人民政府印发镜政办【2016】37号文“镜湖区安置小区物业管理经费补助实施方案”，该方案将原安置小区物业费用补贴、公共能耗、电梯等类别费用，统一转化为安置小区物业管理补助经费。其中，高层房屋差额补助：前期物业管理安置小区，业主委员会成立此项费用终止；空置安置房物业费用：费用标准为物价部门核准小区物业收费标准的50%，并以每年5月、11月区征收办、区建投公司审核结果予以支付。并规定了公共能耗补助费用、电梯补助费用的核定等事项具体标准及支付方式。上述经费由宜居公司直接拨付至各相关公共服务中心（街道），所在公共服务中心（街道）在对安置小区进行物业考核后，根据考核结果拨付经费至各物业企业。方案自2016年1月1日起施行。3、正地公司自认在2016年7月29日至2017年7月11日期间收到芜湖市镜湖区大砻坊公共服务中心拨付给湛露苑小区的能耗和电梯相关费用124450元。一审法院认为，正地公司、宜居公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法、有效，对双方具有约束力。正地公司依约完成了合同约定的物业服务义务，宜居公司应当按照合同约定支付相应的补贴费用。正地公司自认大砻坊公共服务中心已拨付能耗和电梯相关费用124450元，故该款应从上述费用中予以扣除。虽然合同约定，在小区业主委员会成立后，该合同自动终止，但正地公司在合同到期前函告宜居公司要求继续履行合同，宜居公司亦签收了函件，且在宜居公司未予答复、该小区业主委员会成立的情况下，正地公司继续在该小区提供物业服务至今，作为小区管理单位的宜居公司对此应是明知的，正地公司提供了相关物业服务，其依法就应当享有获得相应报酬的权利；合同虽然约定宜居公司有权按照政府出台的相关政策停止补贴，或按照新政策调整补贴方式及内容，但该文件出台的目的应是加强对相关物业服务单位的监管、促进相关物业单位提高服务质量，其不能剥夺或减损宜居公司在签订合同时的可期待利益，且宜居公司并未举证证明正地公司在履行合同中存在违约或瑕疵；同时，在2016年5月24日“镜湖区安置小区物业管理经费补助实施方案”已经出台后，作为管理单位的宜居公司也没有及时向正在按照原合同约定的内容提供物业服务的正地公司履行告知义务，告知其新的补贴办法，正地公司并不知晓该文件，其不应对正地公司产生约束力；综上，对宜居公司关于正地公司只能对2015年11月19日前的相应费用主张权利、具体款项应在核对账目后按照区政府镜政办【2016】37号文件予以扣减的辩解意见不予采纳。结合双方对账及正地公司提供的证据材料，宜居公司应支付给正地公司的项目及数额为：1、空置房补贴费及物业补贴费215531.44元；2、能耗费157312元（即原告主张的水电能耗费）被告不予核算，以原告主张的数额计算；3、电梯维保费68178元；4、电梯维修材料费11580元，上述费用共计452601.44元，由于大砻坊公共服务中心已经代宜居公司向正地公司支付了124450元，此款应从宜居公司应付款中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：芜湖市镜湖宜居投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付芜湖正地物业管理有限公司空置房补贴费、物业补贴费、能耗费、电梯维保费、电梯维修材料费共计328151.44元（以上各项费用系自2015年6月1日至2017年6月30日发生的费用）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的利息。案件受理费减半收取4085元，由正地公司负担1157元，宜居公司负担2928元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实同一审认定的事实。本院认为，本案二审的争议焦点为一审法院依据正地公司、宜居公司签订的《前期物业服务合同》对正地公司主张的空置房补贴费、物业补贴费、能耗费、电梯维保费、电梯维修材料费予以支持是否正确。正地公司、宜居公司虽然在《前期物业服务合同》约定，在小区业主委员会成立后，该合同自动终止。但本案东方龙城·湛露苑小区业主委员会于2016年1月成立，在业主委员会成立后正地公司一直按照《前期物业服务合同》为东方龙城·湛露苑小区提供物业服务，宜居公司对正地公司提供物业服务的事实也予以认可。在2016年5月24日，芜湖市镜湖区人民政府印发镜政办【2016】37号文“镜湖区安置小区物业管理经费补助实施方案”出台后，宜居公司作为管理单位也没有及时向正地公司履行告知义务，并默认正地公司按照《前期物业服务合同》为东方龙城·湛露苑小区提供物业服务。在此情况下，一审法院根据正地公司依约完成了合同约定的物业服务义务，判决宜居公司按照合同约定支付相应的补贴等费用并无不当。因此，本院对宜居公司上诉认为宜居公司有权按照芜湖市镜湖区人民政府镜政办【2016】37号文“镜湖区安置小区物业管理经费补助实施方案”，核定案涉小区物业费用、公共能耗、电梯等类别费用，而不是继续按照《前期物业服务合同》进行核定的上诉理由不予采纳。综上所述，一审判决并无不当，宜居公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6222元，由上诉人芜湖市镜湖宜居投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年四月十五日书记员 冯杨艳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。