文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终155号上诉人（原审原告）：陶寅生，男，1962年7月26日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：陈洪平，江苏学益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江市润州江南房地产开发公司，住所地镇江市南徐路9号。法定代表人：丁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：**，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。上诉人陶寅生因与被上诉人镇江市润州江南房地产开发公司（以下简称江南公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初3276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶寅生上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.本案双方签订的购房协议书中明确约定办理房屋产权证的期限为2011年10月底前。江南公司未能按约办证的原因是其未能取得合法的土地开发手续、未能取得销售许可证导致。根据双方协议的约定，江南公司逾期办证构成违约。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人原因，买受人未按约定期限取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，江南公司长达近10年时间未能为陶寅生办理房屋产权证书，客观上导致其对所购买的房屋无法出售、无法抵押融资、无法对正规单位出租，双方签订的合同中也没有对出卖者的免责条款，故其理应赔偿陶寅生的损失。3.一审法院对诉讼费用承担计算有误。陶寅生在一审中的诉请原为退房退款并赔偿损失合计500多万元，故其缴纳诉讼费5万多元。后因诉讼期间，江南公司为陶寅生办理了房屋产权证书，故其变更了诉讼请求仅要求赔偿损失1008708元。一审法院对其已缴纳的5万多元诉讼费不作判决，是错误的，该部分诉讼费应全部由江南公司承担。被上诉人江南公司辩称：1.陶寅生的诉讼请求已过法定诉讼时效。根据协议约定2011年10月底前办理产权登记。期满时，陶寅生的权利已受到侵害，但其一直没有向江南公司主张权利，直至2019年8月才提起诉讼，明显已过诉讼时效。2.江南公司的行为未给陶寅生造成任何损失。江南公司按照协议约定，按时将房屋交付陶寅生使用，2013年9月6日正式经营富润园饭店至今，依据合同法第112条的规定，江南公司不应再赔偿损失。如按陶寅生的算法，江南公司等于白送涉案房屋，显然违背公平、诚信原则。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陶寅生向一审法院起诉请求：判令江南公司赔偿其损失1008708元（以已支付购房款1807722元为基数，按月利率6‰自2011年11月起计算至2019年7月底），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年8月10日，本案双方签订《协议书》，约定陶寅生购买江南公司开发的富润华庭二区25幢121、123、126、127室的门面房，房屋总价款为1807722元；陶寅生支付全部购房款后两天内，江南公司将房屋交付陶寅生；办理产权证的期限为2011年10月底前，到时由江南公司提供相关手续并协助陶寅生办理产权登记。合同对延期办理产权登记未约定违约责任。协议签订后，陶寅生按约支付了全部购房款，江南公司亦将房屋交付陶寅生。2019年7月23日，江南公司书面通知陶寅生于2019年7月29日前往江南公司处办理产权登记所需相关手续。其后，陶寅生将所购房屋进行了不动产登记并取得不动产权证。一审中，陶寅生未能提供因江南公司未按约定期限协助其办理不动产权登记给其造成损失的证据。一审法院认为：本案双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，一审法院确认其效力，双方均应当按照房屋买卖合同的约定履行各自的义务。房屋买卖合同约定的办理不动产权登记的期限为2011年10月底前，但江南公司至2019年7月才通知陶寅生办理相关手续，即其违约状态自2011年10月持续至2019年7月，故江南公司认为本案陶寅生的诉讼已过诉讼时效期间的答辩理由，与事实不符，一审法院不予采信。陶寅生在支付全部购房款后，江南公司已按约将房屋交付陶寅生；陶寅生所支付购房款通过使用房屋实现了其购房目的，即其支付的购房款未产生损失，陶寅生要求江南公司支付购房款利息损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。江南公司未能按约定期限提供办理不动产权登记所需相关手续，至陶寅生未能按期获得不动产权证，已构成违约；该违约行为可能给陶寅生造成诸如融资、出卖房屋等障碍，从而产生损失；但陶寅生未能提供因江南公司违约给其造成损失的证据，且双方在合同中也未约定违约损失的金额或计算方法，其赔偿损失的诉讼请求，因无相关损失的依据或约定依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回陶寅生的诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，首先，陶寅生与江南公司签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同中约定的房屋产权办理期限为2011年10月底前，但江南公司实际通知陶寅生办理房屋产权登记手续的时间是2019年7月。江南公司未能按约定期限提供办理不动产权登记所需相关手续，致陶寅生未能按期获得不动产权证，其行为构成违约。且根据一审中陶寅生提供的相关证据和当事人陈述可以认定，本案房屋产权证长期未能办理的原因系江南公司的相关手续不全导致。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，江南公司抗辩陶寅生长期将涉案门面房出租他人收取租金收益，并无损失产生。对此，陶寅生不予认可。涉案房屋买卖合同对于逾期办证的违约金未作约定，而本案逾期办证时间较长，客观上确实会对买受人造成损失，且该损失的具体数额往往很难举证。故依法可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。其次，关于陶寅生主张的逾期办证损失是否超出诉讼时效的问题。本案中，江南公司逾期办证的违约行为持续的时间是2011年11月1日至2019年7月29日。陶寅生在合同约定的办证期限届满之日起就应当知道其权利受损的事实。但是因为江南公司的违约行为是持续发生的，其造成的损失亦随着时间推移而不断增加。故陶寅生于2019年6月24日向一审法院起诉，并不当然失权。陶寅生就江南公司逾期办证违约行为所享有的违约金给付请求权是一种继续型债权，随时间推移不断发生变化，每一阶段的违约金债权应当分别适用诉讼时效。因此，陶寅生主张的2016年6月24日之前的违约金部分，已经超出诉讼时效，本院对该部分损失不予支持。自2016年6月25日至2019年7月29日期间的损失，并未超出诉讼时效，依法应当予以支持。故江南公司应当支付陶寅生逾期办证违约金345584元（1807722元×4.75%×1.3×1130天÷365天）。最后，关于陶寅生主张一审诉讼费用有误的问题。经查，陶寅生在一审法庭调查终结前曾申请变更诉讼请求，提出减少诉讼请求数额。经核算，一审法院根据其变更后的诉请标的计算的诉讼费数额并无不当。至于陶寅生变更诉请前已缴纳的诉讼费，依照《诉讼费用交纳办法》第二十一条的相关规定，可按照减少后的诉讼请求计算退还。陶寅生关于其多缴纳的诉讼费应当全部由江南公司承担的主张，缺乏法律依据，不能成立，其应在本判决生效后，依法向人民法院申请退费。综上所述，陶寅生的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初3276号民事判决；二、镇江市润州江南房地产开发公司于本判决生效之日起十日内支付陶寅生逾期办证违约金345584元；三、驳回陶寅生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13878元，财产保全费5000元，合计18878元，由镇江市润州江南房地产开发公司负担6468，由陶寅生负担12410元；二审案件受理费13878元，由镇江市润州江南房地产开发公司负担4755，由陶寅生负担9123元。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 张 剑审判员 田 原二〇二〇年四月七日书记员 柳婷婷