湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终390号上诉人（原审被告）：汤光辉，女，1974年1月28日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：王崇求，湖南湘天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市天心区暮云街道芙蓉南路1129号（幸福庄园会所二楼），统一社会信用代码：9143010307056504X7。负责人：倪阳宇。委托诉讼代理人：任建辉，湖南南燕律师事务所律师。上诉人汤光辉因与被上诉人益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司（以下简称益阳福中福公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汤光辉上诉请求：1.请求撤销长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初5106号民事判决书的第一、第二项判决内容；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.判令由被上诉人承担本案及原审诉讼费用。事实和理由：1.上诉人系政府安置居住在幸福庄园，每户安置户扣除5平方米的安置面积用于经营，用该扣除的安置房面积的营业收入作为物业管理费用，上诉人无需另外支付物业管理费。2.被上诉人所提供的物业服务不到位，管理混乱，造成小区设施设备瘫痪，严重侵害上诉人的利益。即使上诉人与被上诉人签订的物业服务合同有效，被上诉人也无权要求上诉人支付物业服务费。益阳福中福公司口头辩称，一审法院认定事实充分，适用法律正确。益阳福中福公司向一审法院起诉请求：1.汤光辉支付物业管理费8447.4元，违约金2534元（多余部分的违约金自愿放弃），总计10981.4元；2.汤光辉承担一审诉讼费。一审法院认定事实：汤光辉系长沙市天心区暮云镇芙蓉南路幸福庄园福园5幢202号房业主，购房合同载明该房屋建筑面积138.91平方米。2014年10月4日,案外人湖南旺福投资有限公司将该房屋交付给汤光辉。同日，益阳福中福公司（甲方）与汤光辉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》（以下简称物业协议），对双方权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等进行了约定。其中第一条甲方的主要权利义务包括对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、道路、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，乙方的权利义务包括监督甲方的物业服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见与建议，依据本协议向甲方交纳相关费用等。第二条、第三条对甲方提供的物业服务内容和质量予以明确。第四条约定住宅按建筑面积每月每平方米高层1.6元的标准计算，交楼时预收半年的管理费，自第七个月起，每季度的管理费合缴一次，管理费缴交止期限为该季度第一月的15日前。第九条主要约定甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每月千分之一交纳违约金，或终止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。2019年4月23日，因汤光辉未按时足额交纳物业费，益阳福中福公司向汤光辉发出《律师函》进行催款。截至2018年12月31日，汤光辉共欠物业管理费8447.4元。双方就物业服务费交纳事宜不能协商一致，益阳福中福公司遂诉至该院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。汤光辉与益阳福中福公司签订物业协议，系双方真实意思表示，该院确认合法有效。益阳福中福公司向小区业主提供物业服务，小区业主应按约履行交费义务。汤光辉未按约交纳物业费，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任。故益阳福中福公司要求汤光辉支付截至2018年12月31日欠缴20个月的物业管理费8447.4元，该院予以支持。依据物业协议约定，应按日千分之一的标准计算违约金，益阳福中福公司自愿调整为按欠款金额30%的标准计算，因该违约金过分高于实际损失，该院酌情调整为按应付款项5%的标准计算，即汤光辉应向益阳福中福公司支付违约金422.37元。汤光辉答辩称其所购买的房屋为安置房而非商品房，不应交纳物业管理费，经查，汤光辉与案外人湖南旺福投资有限公司签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130011202）第二条明确约定，买受人购买的幸福庄园福园5幢202号房屋性质为预售商品房，且益阳福中福公司、汤光辉已签订合法有效的物业协议，故对汤光辉该答辩意见该院不予采纳。汤光辉辩称物业协议缺少合同基本要素，应当认定为无效合同，但提交的证据不能证明该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故对该辩称意见，该院不予采纳。汤光辉辩称物业服务存在瑕疵，并提交房屋照片予以证明，但该照片不足以证明物业服务长期有瑕疵，且业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式提出，或由业主大会决议更换物业公司，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式，故对汤光辉以物业服务不到位为由拒交物业费的答辩意见，该院不予采纳。汤光辉对益阳福中福公司的起诉提出诉讼时效的抗辩，经查，益阳福中福公司自2014年起一直持续为益阳福中福公司提供物业服务，该服务具有长期性、连续性的特征,诉讼时效应自最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，故对汤光辉关于诉讼时效的抗辩，该院不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条的规定，判决：1.限汤光辉在本判决生效之日起十日内支付益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司物业服务费8447.4元；2.限汤光辉在本判决生效之日起十日内支付益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司违约金422.37元（物业服务费8447.4元×5%）；3.驳回益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费162元，减半收取81元，由汤光辉负担。本案二审期间，汤光辉围绕上诉请求依法提供以下证据：证据1、照片、微信聊天记录，拟证明被上诉人长期怠于履行物业管理义务；证据2、市政府暂行通知，拟证明上诉人作为被拆迁安置户已经扣除5平方米的安置面积用于经营并用该营业收入作为物业管理费用。益阳福中福公司质证意见认为：对证据1的真实性、关联性有异议，无法达到证明目的；对证据2的关联性有异议，上诉人购买的是商品房而非安置房，应当缴纳物业费。对于汤光辉提供的上述证据，本院经审查认为，汤光辉提供的证据1、2与本案待证事实无关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1.扣除的安置房屋面积的营业收入是否抵扣物业管理费；2.汤光辉主张益阳福中福公司管理不当能否拒绝缴纳物业管理费。关于扣除的安置房屋面积的营业收入是否抵扣物业管理费。上诉人认为应当用已经扣除的5m2安置面积的营业收入抵扣物业管理费，上诉人无需另外支付物业管理费。本院经审理认为，汤光辉与益阳福中福公司签订的《前期物业管理服务协议》对双方均有约束力，对于物业管理费用的相关事宜该协议有明确约定，汤光辉应当按照协议约定履行义务，汤光辉提出用已经扣除的5m2安置面积的营业收入抵扣物业管理费的主张不能对抗《前期物业管理服务协议》的约定，汤光辉的该上诉意见，本院不予支持。关于汤光辉主张益阳福中福公司管理不当能否拒绝缴纳物业管理费。上诉人认为益阳福中福公司存在管理不当，无权向上诉人收取物业管理费。本院经审理认为，汤光辉与益阳福中福公司签订的《前期物业管理服务协议》中关于违约责任有明确约定，依据该约定，如果益阳福中福公司提供的管理服务质量未达到约定要求，则汤光辉有权要求益阳福中福公司限期改正，逾期未改正给汤光辉造成损失，益阳福中福公司承担相应的法律责任，故上诉人不能以益阳福中福公司存在管理不当为由而拒绝缴纳物业管理费，故汤光辉的该上诉意见，本院不予支持。综上所述，上诉人汤光辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人汤光辉负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇二〇年四月十五日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……