河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1626号上诉人（原审被告）：河南正泰置业有限公司，住所地荥阳市中原西路与飞龙路创新创业综合楼。法定代表人：克泰禛，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王坤，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白旭京，男，1985年9月17日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：徐亚鸽，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙碧琦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭丽瑾，女，1985年8月31日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：徐亚鸽，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙碧琦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人河南正泰置业有限公司因与被上诉人白旭京、郭丽瑾房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初26326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南正泰置业有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，存在错误，理由如下：1.被上诉人应当按照合同约定向上诉人足额支付购房款并承担相应的举证责任，并对其举证不能承担相应的不利后果。被上诉人向案外人董予德支付购房款116万元的行为并不能证明上诉人实际足额收到了相应的合同价款654530元。2.董予德既非上诉人职工，上诉人也没有委托董予德收取购房款或任何其他款项。本案二被上诉人在上诉人不知情的情况下与董予德签订合同、委托董予德付款的行为，证明责任在被上诉人。退一步讲，即便董予德曾向上诉人或残联支付过款项，也应当查明董予德交款的事由，交款是否用于支付涉案房屋款项、是否足额支付？但一审中没有查清被上诉人及董予德是否向上诉人或残联足额支付了完整的购房款，片面认定二被上诉人通过残联履行义务，属于认定事实错误。本案中上诉人提前为其开具发票、收据及交付使用的行为属于善意行为，但并不能以此证明被上诉人全额向上诉人支付了购房款。3.被上诉人向上诉人提出办证要求时上诉人明确告知其应付清购房款。上诉人请求足额购房款既是合同约定的履行顺序，也是上诉人维护自身权益的一种保障。上诉人行使同时履行抗辩权和先履行抗辩权并无不当。涉案小区大部分业主均按照合同履行了相关义务，上诉人按照合同约定为其办理房屋手续；但为其他业主办理房屋手续并不能代表本案中二被上诉人支付或足额支付了涉案房屋的购房款。二、上诉人在本案中不存在过错，一审判决上诉人承担违约金没有事实根据和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，有一个前提条件“由于出卖人的原因……”。可以看出开发商承担逾期办证的违约责任是以过错责任为归责原则的。在上诉人不存在违约行为及办证条件的情况下，一审判决上诉人承担违约金违背事实、没有法律依据。退一步讲，即使上诉人存在违约过错行为，也应按照具备合法合规的办证日期起计算期间，一审草率判定办证日期的作法明显不当。三、一审判决在被上诉人存在明显过错的情况下仍然偏袒被上诉人，显失公平。被上诉人向案外人董予德支付购房款的行为不能视为上诉人收到了足额购房款。假设被上诉人支付了部分购房款，仍不能免除其违约责任，上诉人也按照残联的指示为被上诉人办理了交房、开票等义务。故本案中被上诉人另行签订合同、拒不配合上诉人说明情况并补交剩余购房款，给上诉人足额收取造成障碍和损失，应由被上诉人承担相应的违约责任。综上，一审判决没有以事实为依据，以法律为准绳。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。白旭京、郭丽瑾辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。1.上诉人在上诉状第一部分阐述的事实均系其狡辩事实，与客观事实不符，法院不应采信。第一，本案中，被上诉人以116万元的房屋价款自河南省××人联合会（以下简称残联）员工董予德处购得涉案房屋，被上诉人已支付董予德全部款项，该事实客观清楚。董予德收取涉案房屋款项的行为是其转让涉案房屋的行为，该事实也经上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》并开具发票的客观行为予以印证，并且上诉人自2013年7月即将涉案房屋交付被上诉人使用，并代为办理了涉案房屋的契税、维修基金。上诉人在一审中提交的表格已经证明被上诉人于2013年7月10日签订合同，恰能印证被上诉人的购房资格已经得到上诉人以及残联的认可，与被上诉人提供的购房合同、契税、维修基金等证据相互印证。第二，关于上诉人收取涉案房屋款项问题。本案中，上诉人认可涉案房屋所在楼栋的房款均通过残联的专有账户收取，收取的款项为几笔大额款项，款项并不一一对应购房人的房号、面积以及房款信息。同时，上诉人提交的表格显示，被上诉人作为第一批签约客户，无论从事实逻辑还是从法律逻辑上来讲，均不可能存在款项未支付完毕的情形。从房屋买卖的交易习惯来讲，均是先付款后开具发票（如果涉及分期付款，发票是分别开具的），房款支付完毕后，方可缴纳房屋契税、维修基金。种种事实表明，涉案房屋款项均已支付完毕。2.上诉人延期办理房屋权属证书的行为明显违约，依法应承担违约责任。本案中，上诉人在2013年交付涉案房屋的情况下，理应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的办证时间履行其办证的法定义务，其逾期办理（法定时间交付后90日）明显存在过错，应承担违约责任。二、本案中，因涉案楼栋的房款是发生在上诉人、残联之间的，涉案房屋房款以及涉案房屋所在楼栋房款是否已足额支付应由上诉人举证，其拒不提供应承担不利的法律后果。上诉人在上诉状中辩称的被上诉人应承担相应的举证责任，但本案中，涉案房屋款项是上诉人通过残联收取的，其收取款项的证据系由上诉人持有，该观点上诉人已在一审中予以认可，且与客观事实相符，即：上诉人是在确认残联缴纳的房款中包含被上诉人全部房款的情况下，才与被上诉人签订了商品房买卖合同，进而才会按照合同金额为被上诉人开具了全额发票。上述举证责任在上诉人，在一审庭审中法官要求其提交，但其拒不提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，上诉人关于被上诉人未足额支付房款的主张不能成立。综上，上诉人上诉请求无事实和法律依据，依法应驳回上诉，维持原判。白旭京、郭丽瑾向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理金水区文化路西、东风路南康泰小区1栋1单元906号房屋权属登记至原告名下；2.判令被告支付逾期办证违约金暂定17885.95元（自2015年4月1日起，以654530元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，应计算至实际取得房屋权属登记证书之日止）；3.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年2月3日，原告白旭京与董予德签订商品房转售协议书，约定：董予德将坐落在郑州市金水区东风路七号院康泰小区东单元九层西户自有住房出售给原告白旭京，房屋建筑面积170.95㎡，总金额116万元。2013年2月4日，原告白旭京支付董予德30万元；2013年7月11日，原告白旭京支付董予德86万元。协议书约定款项已结清。2013年7月10日，原告白旭京、郭丽瑾与被告正泰公司签订编号为13001369445号《商品房买卖合同》，约定：原告白旭京、郭丽瑾购买被告正泰公司建设的金水区文化路西、东风路南住宅楼1单元906号房屋，该商品房建筑面积172.44平方米，单价为3700元/平方米，总价654530元，付款方式一次性付款，付款时间2013年7月10日；出卖人应当在2015年3月2日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；除上述内容外，合同还对双方其他权利义务进行约定。2013年7月10日，被告正泰公司向原告出具维修基金为11499元的财务收据一份。2013年8月1日，被告正泰公司开具金额为654530元的销售不动产统一发票一份。2013年8月23日，原告白旭京、郭丽瑾就涉案房屋取得了契税完税凭证，2013年9月，涉案房屋已交付原告白旭京、郭丽瑾使用。另查明，涉案房屋所在的康泰小区为河南省××人联合协会（以下简称：河南残联）团购房，包括涉案房屋在内的全部团购房屋款项均通过河南残联向被告正泰公司支付。庭审过程中，被告正泰公司认可河南残联向其支付多笔大额款项，原告白旭京、郭丽瑾系团购房屋的第一批签约客户，并认可河南残联通过康泰小区房款专用账户向被告正泰公司支付的团购房屋款项不包含购房人名单、房号、款项支付时间、收付款账号等购房人信息。一审法院认为，原、被告双方签署的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告通过河南残联已履行了自己的合同义务，但被告正泰公司未按约定履行自己的合同义务，已经构成违约，应承担继续履行合同义务并承担相应的违约责任。庭审中，被告正泰公司认可已为涉案小区其余业主办理完毕权属转移登记，进一步说明涉案房屋已经具备办理房屋权属登记的条件，故关于原告白旭京、郭丽瑾请求被告正泰公司协助原告办理金水区文化路西、东风路南康泰小区1栋1单元906号房屋权属登记至原告名下的诉讼请求，该院予以支持。关于逾期办证违约金，涉案房屋已于2013年9月交付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，被告正泰公司最迟应在2014年1月1日为原告白旭京、郭丽瑾办理房屋转移登记，否则应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，故原告白旭京、郭丽瑾请求被告自2015年4月1日起，以已付购房款654530元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准向其支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、判令被告河南正泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告白旭京、郭丽瑾将郑州市金水区文化路西、东风路南康泰小区1栋1单元906号房屋办理登记至原告白旭京、郭丽瑾名下；二、判令被告河南正泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金（自2015年4月1日起，以已付购房款654530元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，计算至实际办理权属登记之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10524元，由被告河南正泰置业有限公司负担。二审中，白旭京、郭丽瑾未向本院提交新证据。河南正泰置业有限公司向本院提交以下证据：1.短信截图五张。拟证明被上诉人白旭京明知其未足额支付房款，同意在调解中继续补交25000元，但上诉人没有同意。2.根据法院出具的调查令，河南省××人联合会的回函一份。拟证明被上诉人未向残联支付案涉房款，残联不清楚被上诉人是否存在通过第三人向其支付案涉房款的情况，被上诉人不是残联职工。白旭京、郭丽瑾质证认为：对短信截图的真实性、合法性、证明目的均有异议，真实性无法核实。该证据中信息编辑人的身份无法确定，即使如上诉人代理人信息备注为“张兰老公”，其也无权代表白旭京、郭丽瑾；该信息内容自始至终均未表达房款未支付完毕而补缴的意思，仅是调解的意思表示，不能作为认可事实使用，亦不能作为认定案件事实的证据。张兰是另一案件的当事人，上诉人代理人在诉讼过程中与当事人的调解内容不能作为认定事实的依据。对证据2的真实性、合法性、证明目的均有异议。从证据形式看，无法定代表人签名，不符合法人证言的证据形式。从证据内容看，涉案房屋系残联团购房，上诉人已予以认可，残联不进行查询，法院有权对其进行司法处罚。签章版回函与电子版回函的差异，更能证明残联与上诉人串联掩盖本案已足额支付款项的事实。根据当事人举证及质证情况，本院认为，上诉人提交的证据，不足以证明与本案的关联性，本院对上诉人二审中提交的证据不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，被上诉人白旭京通过河南省××人联合会职工董予德购买案涉房屋，白旭京向董予德支付房屋总价款116万元。董予德将相应房款支付给残联，由残联支付给上诉人河南正泰置业有限公司。上诉人于2013年7月10日与被上诉人白旭京、郭丽瑾签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价为654530元，一次性付款，付款时间为合同签订当天即2013年7月10日。该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约全面履行。后上诉人于2013年8月1日开具金额为654530元的销售不动产统一发票。白旭京、郭丽瑾称，上诉人是在确定了案涉房款已经足额支付完毕的情况下才与被上诉人签订的《商品房买卖合同》。上诉人对此不予认可，主张合同是由上诉人与残联职工统一签订的，案涉合同虽约定为一次性付款，但实际并未一次性付款，基于对残联及残联职工的信任提前开具了发票。一审法院已查明，案涉房屋所在的康泰小区为残联团购房，包括案涉房屋在内的全部团购房屋款项均通过残联向上诉人支付。上诉人作为从事房地产开发与经营的企业，在与买受人签订《商品房买卖合同》及开具发票时，对买受人是否已依约付清购房款应当尽到审查义务。上诉人称被上诉人未付清房款，上诉人在签订案涉《商品房买卖合同》及开具发票时均未就此提出异议。现上诉人并未提交充分证据证明案涉房屋房款未付清，上诉人以此为由拒绝协助被上诉人办理案涉房屋的转移登记，理由不足，一审法院对被上诉人要求上诉人协助办理案涉房屋转移登记并支付逾期办证违约金的请求予以支持并无不当。综上所述，河南正泰置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10524元，由河南正泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇二〇年四月十五日书记员  韩 冰