四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川3401民初359号 原告（反诉被告）：四川省西昌汽车运输（集团）有限责任公司西昌汽车客运中心。 负责人：冯晓强，该客运中心站长。 委托诉讼代理人：苏飞，四川金固律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：魏仲萍，女，汉族。 委托诉讼代理人：刘枞、郝萍，四川鼎仁律师事务所律师（特别授权）。 原告（反诉被告）四川省西昌汽车运输（集团）有限责任公司西昌汽车客运中心（以下简称：西昌客运中心）与被告（反诉原告）魏仲萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人与被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西昌客运中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离原告的门市，并恢复原状；2、判令被告支付2017年1月1日起至被告搬离门市止的租金，租金为9000.00元/月；3、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中变更第二项诉讼请求为：判令被告支付2017年1月1日起至被告搬离门市止的门市占用费，按9000.00元/月计算。事实和理由：被告与原告于2006年11月15日签订了《租赁合同（门面）》，由被告租赁原告位于西昌汽车（旅游）客运中心的两间门市用于经营小卖部，该门市面积为64.39㎡。2008年1月1日，原告与被告对原《租赁合同（门面）》部分内容进行了变更，原告降低了租金及管理费用，租赁期间变更为2008年1月1日至2013年12月13日。2014年1月1日，双方签订《西昌汽车客运中心门市（房屋）租赁合同书》，租金为7200.00元/月，管理费为1800.00元/月，租期为2014年1月1日至2016年12月31日。现该合同租赁期已经届满，原告决定收回门市自用，原告于2016年10月10日、2016年12月2日两次向被告发出书面通知，告知其合同租赁期届满后双方不再续签，要求其在2016年12月31日前与原告办理退租手续，被告一致拖延不予退还门市，直到原告起诉时，被告仍未向原告返还房屋。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。 被告魏仲萍辩称：1、原告提出的收回门市自用无事实依据，且不具有合理性。即使现原告与被告的租赁合同到期，只要原告不再将此房屋对外租赁，被告没有理由强行租赁，但在合同约定的优先权保障下，除非原告将该门市留作车站公共服务性设施等情况的自用，不对外出租，否则在同等条件下，被告均有优先租赁权。2、原告在未经协商和给予合理的处置货物时间情况下，要求立即收回房屋，不符合双方在合同的约定，违反了合同约定的合同期满进行协商的义务，侵害了被告的优先承租权，并造成了被告的损失。3、原告请求被告支付2017年1月1日起至被告搬离门市止的租金，该要求没有事实和法律上的依据，应当不予支持。被告于2016年12月22日按照双方交易惯例续缴了一季度的房租27000.00元，2016年12月30日，原告才退回被告续缴的房租。2017年1月1日，原告对门市停水停电，2日凌晨，原告安排保安锁闭门市。原告的行为使该门市和门市内的货物实际已处于原告管控状态，原告要求被告支付2017年1月1日后的房租没有事实根据，应予以驳回。请求人民法院依法驳回原告的不当诉讼请求，依法公正判决。 反诉原告魏仲萍向本院提出诉讼请求：1、请求确认反诉原告在同等条件下享有优先承租权；2、请求判决反诉被告给予合理搬迁期限处理搬迁事宜；3、请求判决反诉被告承担违约收回门市导致的损失231128.00元；4、本案本诉和反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2006年9月23日经公开拍卖取得反诉被告西昌市汽车（旅游）客运中心的两间门市经营权用于经营小卖部，双方于2006年11月15日签订房屋租赁合同，租赁合同期满后双方续签了合同，因在历次签订的租赁合同中，均确定了在同等条件下反诉原告的优先承租权，所以双方签订合同一直采取确定一定年限的承租期，合同期满就续签的方式，自2006年至2014年双方多次签订合同，已成为双方的交易习惯。2016年12月31日合同期满后，反诉被告并未按照合同约定与反诉原告协商签订租赁合同的相关事宜，在没有事先通知和协商的情况下，强行将门市锁闭，已违反合同约定。反诉被告收回门市后，只要将房屋出租，反诉原告在同等的租金价格条件下，均有优先承租权，请求法院对此予以确认。现反诉被告提起诉讼，要求反诉原告搬离门市，支付租金，实际上该门市自2017年1月1日起一直处于反诉被告管制下，反诉被告不仅禁止反诉原告处理存货，而且采取停水停电的措施，使得反诉原告无法继续经营处理存货，导致反诉原告大量货物过期、变质，损坏，造成反诉原告经济损失，应当承担损害赔偿责任。反诉原告为维护其合法权益，提起反诉，请求依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告辩称：1、反诉原告要求同等条件下享有优先承租权是不成立的，我方没有继续租赁房屋的事实。反诉原告的该项诉讼请求与本诉没有关系，不应在本案中一并处理。2、虽然双方多次续签租赁合同，但不是交易习惯，反诉被告在合理期限内明确告知反诉原告在合同届满后不再继续出租门市的意愿，不能按按交易习惯要求继续承租。3、双方签订的合同中没有约定承租期满需要协商，合同第二条第二项只约定了优先承租权需要双方协商。4、反诉原告称反诉被告自2017年1月1日就将门市进行管制的说法不成立，反诉原告能够自行经营门市，反诉原告未将门市钥匙交予反诉被告，反诉被告无法进入门市。5、反诉原告要求必要时间处理货物的请求不成立，反诉被告已经在2016年10月10日、12月2日向反诉原告发出了书面告知，在此期间，反诉原告有时间处理货物，但反诉原告不予退还门市，不是反诉被告的责任；同时，反诉原告的损失是其自己的行为造成，与反诉被告无关，反诉被告不应承担任何赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：1.原告（反诉被告）提交的《租赁合同》两份、《西昌汽车客运中心门市（房屋）租赁合同书》两份、客户收付款入账通知书一份、中国农业银行结算业务申请书一份，被告（反诉原告）仅对其证明目的有异议，本院对以上证据予以采信；2.原告（反诉被告）提交的《通知》两份、短信记录，因《通知》无被告（反诉原告）的签收记录，亦无其他证据证明该《通知》已送达给被告（反诉原告），不能达到原告（反诉被告）的证明目的，本院不予采信；短信记录来源不明，本院不予采信；3.被告（反诉原告）提交的《拍卖成交确认书》、2006年11月15日《租赁合同》、2008年1月1日《租赁合同》、2013年11月7日《西昌汽车客运中心门市（房屋）租赁合同书》、2006年至2014年租金及管理费等收据42张、农业银行转账交易记录、接（报）处警登记表，原告（反诉被告）仅对其证明目的有异议，本院对以上证据予以采信；4.被告（反诉原告）提交的2015年10月凉山州同创佳业商贸有限公司收款收据、凉山州同创佳业商贸有限公司销售合同、凉山州天宜装饰有限责任公司装饰装修清单，与本案无关联性，本院不予认定；5.被告（反诉原告）提交的锁闭在门市内的货物清单、损坏食品清单、2017年1月1日至2017年9月1日过期货物清单，系被告（反诉原告）自行记录，本院对以上证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（反诉原告）魏仲萍于2006年9月23日通过竞买取得西昌汽车站2号门市经营权，该门市位于西昌市春城路，面积为64.39㎡。原告（反诉被告）西昌客运中心与魏仲萍分别于2006年11月15日、2008年1月1日、2013年11月7日就该门市签订《租赁合同书》，2013年11月7日签订的两份《西昌汽车客运中心门市（房屋）租赁合同书》约定：租期为2014年1月1日至2016年12月31日止；承租期满，经双方协商，在同等条件下，乙方有优先承租权；租赁费为每月7200.00元、每月管理费为1800.00元；租赁费及管理费按季交纳；出租期满，门市完好无损交还西昌客运中心。2016年12月22日，被告（反诉原告）通过银行转账向原告（反诉被告）预交2017年一季度的租金27000.00元，原告（反诉被告）于2016年12月30日通过银行转账将该款退还原告（反诉被告）。2017年1月1日，因被告（反诉原告）未搬离门市，原告（反诉被告）对该门市采取了断水断电措施，并由原告（反诉被告）的管理人员将门市卷帘门上锁，导致留守门市的潘诗玉被锁在门市内，在潘诗玉向西昌市公安局西郊派出所报警后，才将潘诗玉放出。被告（反诉原告）未处理的货物现仍在该门市内。 本院认为，一、原告西昌客运中心要求被告魏仲萍搬离原告的门市，并恢复原状的问题。原被告双方于2013年11月7日签订的《西昌汽车客运中心门市（房屋）租赁合同书》明确约定被告承租原告位于西昌市春城路一楼门市（64.39㎡），租赁期限至2016年12月31日止，现租期届满，被告应退还原告的门市，原告要求被告搬离门市的诉讼请求，本院予以支持；因双方签订的合同中并未约定被告在退还门市时需要恢复门市原状，故原告要求被告在搬离门市时恢复门市原状的诉讼请求，本院不予支持，但双方的合同中约定承租期满，门市应完好无损交还原告，因此，被告在交还原告门市时应确保该门市的完好状态。二、原告要求被告按9000.00元/月支付2017年1月1日起至被告搬离门市止的门市占用费的问题。原告在该门市租期到期后即对门市断水断电，并安排其管理人员将该门市卷帘门上锁，该门市的使用实际已由原告控制，被告已无法使用该门市，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。三、反诉原告魏仲萍要求确认反诉原告在同等条件下享有优先承租权的问题。反诉原告享有优先承租权的前提条件为能够确定反诉被告在收回该门市后继续将该门市出租，本案反诉被告已明确表示收回该门市后系自用，并无继续出租该门市的意愿，反诉原告要求确认对该门市享有优先承租权的条件不成就，对反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。四、反诉原告要求反诉被告给予合理搬迁期限处理搬迁事宜的问题。因反诉原告已租赁该门市多年，其认为在租期届满后能够继续租赁该门市，而反诉被告未提供充分证据证明在该门市租期届满前已通知反诉原告不再续租，导致反诉原告未能在租期届满前及时准备搬离事宜，现反诉原告的货物仍堆放在该门市内，对反诉原告要求给予合理搬迁期限处理搬迁事宜，本院予以支持，该期限以十五天为限。五、反诉原告要求反诉被告承担违约收回门市导致的损失231128.00元的问题。反诉被告在租赁期满后要求收回出租给反诉原告的门市，反诉被告并未违约，但反诉被告在未提前通知反诉原告在租赁期满将收回门市的情况下，在租赁期满当天即采取对门市断水断电、安排管理人员对门市加锁的不理智行为，违反了民事活动应当遵循的公平原则，导致反诉原告不能及时处理、搬迁货物，对反诉原告造成损失，反诉被告应对反诉原告的损失予以补偿，本院酌定由反诉被告补偿反诉原告10000.00元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）魏仲萍于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）四川省西昌汽车运输（集团）有限责任公司西昌汽车客运中心位于西昌市春城路一楼门市（64.39㎡），退还时应保证该门市的完好状态； 二、反诉被告四川省西昌汽车运输（集团）有限责任公司西昌汽车客运中心补偿反诉原告魏仲萍损失10000.00元，此款在反诉原告魏仲萍退还反诉被告四川省西昌汽车运输（集团）有限责任公司西昌汽车客运中心门市时支付； 三、驳回原告四川省西昌汽车运输（集团）有限责任公司西昌汽车客运中心的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告魏仲萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由原告负担；反诉案件受理费2380.00元，减半收取计1190.00元，由反诉原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  刘云川 二〇一七年七月十日 书记员  王宇航 附1：本案证据目录 一、原告（反诉被告）提交证据和证明目的如下： 第一组：证据1.原告《营业执照》，证据2.法定代表人身份证明，证据3.法定代表人身份证复印件。证明目的：原告诉讼主体资格。 第二组：证据4.《租赁合同》两份，证据5.《西昌汽车客运中心门市（房屋）租赁合同》两份。证明目的：原告与被告分别于2006年11月15日、2008年1月1日签订了租赁合同，2013年11月7日签订《西昌汽车客运中心门市（房屋）租赁合同》，2008年1月1日、2013年11月7日均是门市租赁的续签；2013年11月7日签订的合同租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日，租金及管理费共计为9000.00元/月，租赁期限届满，被告应当返还原物，现被告仍然占有租赁房屋不予退还，应当按照 9000.00元/月支付房屋占用费。 第三组：证据6.《通知》两份，证据7.短信记录一份。证明目的：原告于2016年10月10日、2016年12月2日提前书面通知被告在租赁期届满不再继续出租，要求被告在合同到期后搬离门市，与原告办理结算；因合同期满后被告仍然占有租赁物，原告于2017年1月6日短信告知被告，要求被告限期搬离门市、办理结算。 第四组：证据8.客户收付款入账通知一份，证据9.中国农业银行结算业务申请书一份。证明目的：被告于2016年12月22日通过他人向原告转账27000.00元，原告于2016年12月28日将该款退回，原告在合同期限内已明确表达了合同期满后不再继续出租的意愿。 二、被告（反诉原告）提交证据和证明目的如下： 第一组：证据1.《拍卖成交确认书》，证据2.2006年11月15日《租赁合同》，证据3.2008年1月1日《租赁合同》，证据4.2013年11月7日《西昌汽车客运中心门市（房屋）租赁合同书》。证明目的：被告经公开拍卖取得2号门市经营权，自2006年起与原告签订租赁合同持续经营已十年，历次租赁合同均明确合同期满后双方协商的程序，合同期满原告应履行协商和告知的义务以保障被告的优先承租权。 第二组：证据5.原告开具的自2006年至2014年的租金及管理费、押金等收据42张，证据6.农业银行转账交易记录5笔。证明目的：被告自2006年承租门市以来，一直按时交纳房租及其他费用，服从原告的管理，并在2016年12月22日仍然按惯例转账支付了一季度房租，原告于12月30日退还被告，原告未在合理的时间内履行协商及告知义务。 第三组：证据7.2015年10月凉山州同创佳业商贸有限公司收款收据，证据8.凉山州同创佳业商贸有限公司销售合同，证据9.凉山州天宜装饰有限责任公司装饰装修清单。证明目的：被告经原告同意于2015年9月投资12万余元对门市进行了装饰装修，具备持续经营的意愿及预期。 第四组：证据10.接（报）警登记表。证明目的：原告在2017年1月2日凌晨将门市强行锁闭，并且停水停电，门市自此已经无法经营，被告无法处置货物。 第五组：证据11.被告被原告锁闭在门市内的货物清单，证据12.损坏食品清单，证据13.2017年1月1日至2017年4月30日过期货物清单，证据14.2017年5月1日至2017年5月31日过期货物清单，证据15.2017年6月1日至2017年9月1日过期货物清单。证明目的：因原告强行锁闭门市、停水停电，导致大量食品等快销货物损坏及过期，造成巨大亏损。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。