江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终248号上诉人(原审原告):刘雁雁，女，1962年10月14日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人:刘入涛，江苏宏浩律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：天安财产保险股份有限公司连云港中心支公司，住所地江苏省连云港市海州区朝阳中路168号祥源国际大厦11楼，统一社会信用代码91320700739449957R。法定代表人:曲学全，该公司总经理。委托诉讼代理人:徐泽洲，该公司公司员工。上诉人刘雁雁因与被上诉人天安财产保险股份有限公司连云港中心支公司（以下简称天安财险连云港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市连云区人民法院（2019）苏0703民初2176号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘雁雁上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判，支持上诉人全部诉讼请求。一审判决认定错误，导致判决错误。1.被上诉人变更营业场所是其的经营行为，不能成为解除合同的理由，更不是导致合同目的无法实现的理由，被上诉人单方解除租赁合同是违约行为，依法不能成立。2.一审法院以社会效应、公平原则认为可以解除租赁合同，无法律依据。3.被上诉人至今仍占有涉案租赁房屋，其应当按照租赁合同的约定于2019年9月1日前支付第三季度的租金34720元。被上诉人天安财险连云港公司答辩称：一审法院认定事实正确，判决合理，请求二审法院维持原判。刘雁雁向一审法院起诉请求：判令天安财险连云港公司继续履行《房屋租赁合同》，给付第三年度租金34720元及拖欠的物业费用1932元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月，天安财险连云港公司（甲方）与刘雁雁（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、乙方将坐落于江苏省连云港市连云区中山路369号海城广场1号楼303室，建筑面积共148.71平方米租给甲方作办公室使用。二、租赁期限自零时起至2020年9月27日零时止，共计叁年……五、合同期内每年房租费按以下标准：第一年度按人民币(大写)叁万贰仟伍佰伍拾圆(小写32550元)、第二年度按人民币(大写)叁万叁仟陆佰叁抬伍圆(小写33635元)，第三年度按人民币(大写)叁万肆仟柒佰贰拾圆(小写34720元)。(以上均为含8.5％税价，下同)，税款由甲方承担。租金采用按每年支付一次的方式，按上述各年内标准年租金支付。合同签订后10个工作日内交纳第一期租金。以后每期租金于当年的9月1日前支付。六、其它费用及支付：在租赁期内，租赁期内所产生的水、电、煤气，通信通讯费用，卫生费、物业管理费等均由承租人(甲方)承担，并应按相应规定及时缴纳，拖欠费用所造成的损失由租赁方（甲方）承担。乙方有权督促甲方，租赁方（甲方）在经营活动中产生的债务等均由租赁方（甲方）自行承担。乙方不承担任何连带责任……八、违约责任：任何一方违反合同约定义务将被视为违约。违约方经守约方催告后，10个工作日内仍不改正，应向守约方支付每逾期一日相当于合同总金额1％的违约金，同时守约方有权终止该租赁合同。乙方不得无故终止该合同，否则乙方将向甲方赔付当年房租的10％费用，并退还当年未用租金……合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，天安财险连云港公司向刘雁雁交纳了2000元押金，并按约定相继交纳了第一年度即2017年9月28日至2018年9月27日房屋租金32550元和第二年度即2018年9月28日至2019年9月27日房屋租金33635元。2019年7月24日，天安财险连云港公司向刘雁雁发出《提前解除告知函》，主要内容载明：一、我司将于2019年2月25日提前解除《房屋租赁合同》，自《房屋租赁合同》解除之日起，我司将不再继续租用该房产。二、请您于《房屋租赁合同》解除之日起三日内一次性向我司退还2019年7月28日至2019年9月27日期间的租金5605.83元。三、请您于《房屋租赁合同》解除之日起三日内一次性向我司退还租赁押金2000元。2019年7月31日，刘雁雁向天安财险连云港公司发出《关于“提前解除告知函”的回复函》，主要内容载明：我不同意你们单方无故突然解除受法律保护的该《房屋租赁合同》，同时请尽快缴纳从2018年10月1日至今拖欠的物业管理费和第三年度的房租费用等。2019年8月7日，天安财险连云港公司向刘雁雁发出《提前解除告知函的回复函》，主要内容载明：对于2018年10月1日至今拖欠的物业管理费可以从我司的押金中扣除，不足部分从我司多缴的房租里补齐。另查明，2019年4月8日，中国银行保险监督管理委员会江苏监管局发布苏银保监许可[2019]511号文件，内容载明：同意天安财产保险股份有限公司连云港中心支公司营销服务部营业场所由“连云港市连云区中山路369号海城广场1号楼303室”变更为“连云港市赣榆区黄海西路北侧义塘路西侧邻里中心3号楼105铺”。一审法院认为：刘雁雁与天安财险连云港公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。天安财险连云港公司作为承租人，因营业场所发生变更提出解除合同，在承租人坚持解除合同，出租人坚持要求继续履行合同的情况下，考虑承租人的合同目的已无法实现，不愿继续履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行。从社会效应看，为了充分发挥物的价值，做到物尽其用，从而有效利用资源，减少财产浪费，避免损失继续扩大，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，对于实际上确实无法继续履行的合同，即使不完全符合合同解除条件，也应可以解除，故刘雁雁要求天安财险连云港公司继续履行涉案租赁合同并给付第三年度租金的诉讼请求，依法不予支持。关于刘雁雁主张天安财险连云港公司支付2018年10月1日至2019年9月3日期间的物业费1932元，天安财险连云港公司对该笔费用予以认可并表示愿意用押金冲抵，故该项诉讼请求，依法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、天安财险连云港公司给付刘雁雁物业管理费1932元（从押金2000元中扣除）；二、驳回刘雁雁的其他诉讼请求。案件受理费716元，由刘雁雁承担666元，由天安财险连云港公司承担50元（因刘雁雁已预交，天安财险连云港公司承担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付刘雁雁）。本院二审期间，上诉人向本院提交微信截图三份，证实涉案房屋的钥匙在2019年7月24日已经交到涉案房屋所在物业，接收人是赵某，刘雁雁是知晓的。被上诉人经质证认为，上述证据不属于新证据，被上诉人应该在一审中向法庭举证，且上述证据不予认可，因为被上诉人向赵某或者物业物业交付钥匙，并没有得到上诉人的授权，不能构成向上诉人交付钥匙。而且微信聊天中上诉人明确提出不同意退房，而且也不知道赵某是谁。本院经审查认为，虽然上诉人于2019年7月已经将涉案房屋钥匙交到物业，但是并未得到被上诉人认可，该证据不能证明上诉人的证明目的，本院依法不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案中，被上诉人在租赁期满单方提前提出解除合同，构成违约。但是被上诉人承租涉案房屋系设立公司分支机构，双方签订的房屋租赁合同第一条约定，上诉人将涉案房屋租给上诉人做办公室使用，后因其上级主管部门变更分支机构营业场所，导致被上诉人无法继续承租涉案房屋，故被上诉人提前提出解除租赁合同并非故意违约。且如被上诉人继续履行涉案租赁合同，对其显失公平。故一审法院认为涉案租赁合同可以解除，判决驳回上诉人要求被上诉人继续履行租赁合同并给付第三年度租金的诉讼请求并无不当。但是合同解除后，被上诉人应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。二审期间，经本院释明，上诉人要求被上诉人赔偿因被上诉人单方提前解除合同而造成的损失，即赔偿至2010年5月30日前的房租及物业管理费，被上诉人提出异议，因双方对此争议较大，上诉人可另案主张权利。综上，上诉人刘雁雁的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费716元，由上诉人刘雁雁负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年四月九日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。