湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终213号上诉人（原审被告）：株洲天园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区荷叶冲。法定代表人：项皇锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何赐龙，湖南一星（株洲）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林伟，男，1982年4月8日出生，汉族，住株洲市芦淞区。被上诉人（原审原告）：张礼，女，1985年4月6日出生，汉族，住株洲市芦淞区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李丹红，株洲市南天法律服务所法律工作者。上诉人株洲天园房地产开发有限公司（以下简称天园房地产公司）因与被上诉人林伟、张礼房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院作出的（2019）湘0203民初4109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。2020年3月18日，上诉人天园房地产公司委托诉讼代理人何赐龙、被上诉人林伟、张礼的共同委托诉讼代理人李丹阳到本院接受询问。本案现已审理终结。天园房地产公司的上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案被上诉人并未按合同约定向上诉人支付剩余购房款134350元，一审仅凭一份《湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据》复印件及上诉人将房屋交付给被上诉人，即认定被上诉人已经向上诉人支付了全部房屋首付款154350元不符合合同约定及实际情况，以致上诉人逾期交付房屋认定不当，判决错误。本案系王娟等人采取伪造被上诉人借条方式隐瞒其收取业主购房款的事实，用私自购买的收款收据并加盖私刻上诉人的发票专用章向被上诉人出具购房款收据并收取购房款3664685元。上诉人发现上述情况，向株洲市公安局芦淞分局报案并予以立案，至于后续司法程序上诉人并不知情。本案剩余首付款134350元支付至株洲凯信营销策划有限公司账户，并非合同约定的上诉人指定账户；2、本案办理商品房分户转移登记起始时间是上诉人取得房屋所有权总证后并由上诉人与被上诉人在30日内签署房屋交接书之日起，一审判决以上诉人向被上诉人交付房屋之日开始计算，不符合合同约定，以致上诉人逾期办证期限认定不当，判决错误；3、本案房屋首次登记与转移登记办理期限均为不确定履行期限，根据最高院民二庭法官会议纪要第二十条第九条规定，应首先确定上诉人办理不动产首次登记的合理期限，才能相应确定转移登记开始时间。上诉人承担逾期办证违约责任的起始时间应确定为2019年8月15日；4、一审将合同双方义务确定为上诉人单方义务，判决上诉人为被上诉人办理不动产权证错误。被上诉人林伟、张礼辩称：原审认定事实清楚，证据确实，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回。1、上诉人自认株洲凯信营销策划有限公司系其荷叶名苑楼盘的销售代理公司，株洲凯信营销策划有限公司和答辩人没有直接的法律关系，该公司法定代表人王娟是否违法和答辩人无关联；2、本案的逾期办证期限以实际交付房屋之日开始计算符合诚实信用、公平交易原则。答辩人多次向房管局及国土部门申请办理房屋权属证书，均被告知不符合办理条件，后答辩人多次就办理房屋产权证、土地使用证与上诉人交涉未果，由于上诉人原因，答辩人在合同约定的期限内未能取得房屋权属证书，上诉人应当承担违约责任；3、房屋买卖合同是买方出钱，卖方交房的双务合同，答辩人作为买方已经履行付款义务，上诉人辩称一审将合同双方义务确定为上诉人单方义务的说法不成立。被上诉人林伟、张礼一审诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《株洲市商品房销售合同》合法有效；2、判决被告履行原、被告之间签订的《株洲市商品房销售合同》中的相关义务，协助原告办理房屋的《房屋所有权证》（分户证），并依法承担2018年1月2日起至过户至原告名下止的逾期办证违约责任，赔偿逾期办证违约金50670元；3、被告赔偿原告逾期交房违约金316.4元；4、被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月3日，原告林伟、张礼（买方、乙方）与被告天园房地产公司（卖方、甲方）签订编号为9000313053的《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：乙方向甲方购买《荷塘名苑》芦淞区荷叶冲路120号荷叶名苑5栋802室房屋，政府批准的规划用途为成套住宅。据甲方预（实）测该房屋建筑面积为128.07㎡，单价为3860元/㎡，总房款为494350元。签订本合同时，该房屋建设工程建设到符合预售许可，乙方应当按本合同约定时间足额将房款汇入甲方的预售款监管账户，即被告天园房地产公司在工商银行株洲清水塘支行的账号为1903020419200100244的账户。乙方按贷款方式按期付款，即于合同签订日交清首付款共计人民币154350元，剩余房款人民币340000元，乙方选择商业贷款支付。甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，甲方如未在本合同约定的时间内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之零点壹计算，违约金自本合同约定的最后交付期限的第二天起算至实际交付之日止。在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权证总证后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起720日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋的所有权证》（分户证）。原、被告双方在签订《株洲市商品房预销售合同》的同时，签订了《补充条款》，约定：“…如因甲方的原因造成乙方《房屋所有权证》（分户证）延误办了，则乙方不同意解除合同。甲方向乙方支付已付总房款0.1%的违约金。…”合同签订当日，两原告即向被告支付购房首付款154350元，被告向原告出具《湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据》。2016年1月12日，两原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行签订一份《个人购房/购车借款及担保合同》，约定两原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行贷款340000元，用于购买芦淞区荷叶冲路120号荷叶名苑5栋802室房屋。贷款资金的收款账户为被告天园房地产公司的在中国邮政储蓄银行株洲市分行的账号为94300201001308888的账户。该合同签订后，中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行已经发放了该笔340000元的贷款到被告天园房地产公司账户。2016年1月13日，原告支付了预付办证费12359元；又于2017年9月4日支付维修资金14088元。另查明，被告于2017年9月4日向原告交付了房屋。至今未按约为原告办理房屋不动产权证，原、被告经协商未果，酿成本案纠纷。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：一、原、被告双方签订的《株洲市商品房预销售合同》是否合法有效，被告是否应当按照该合同履行相关义务并协助原告办理房屋所有权证（分户证）；二、原告是否已全额交清购房款；三、被告有无存在逾期交房和逾期办证行为，应否承担逾期交房和办证的违约金。现评议如下：一、关于原、被告双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》是否合法有效，被告是否应当按照该合同履行相关义务并协助原告办理房屋所有权证（分户证）的问题。原、被告双方于2016年1月3日签订的编号为9000313053的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《株洲市商品房（预）销售合同》成立并合法有效，对双方当事人具有法律约束力，被告应当按照该合同约定的内容履行合同义务。根据《株洲市商品房（预）销售合同》约定的“甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起720日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋的所有权证》（分户证）”之规定，被告天园房地产公司有协助原告办理《房屋的所有权证》（分户证）的义务，故该院对原告主张双方签订的《株洲市商品房预销售合同》合法有效，并要求被告按照该合同履行相关义务，协助原告办理房屋所有权证（分户证）的诉讼请求依法予以支持。二、关于原告是否已全额交清购房款的问题。根据原、被告双方于2016年1月3日签订的《株洲市商品房预销售合同》附件一的约定，原告应当在签订《株洲市商品房预销售合同》时交清首付款154350元，剩余房款340000元，由原告通过商业贷款支付。被告对已经收到的按揭款340000元无异议，对首付款154350元中的20000元无异议，对剩余的134350元有异议，认为其未收到该款。该院认为，结合原告提交《湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据》，该票据上的收款金额为154350元，收款时间为2016年1月3日，且加盖了被告天园房地产公司的公章；又结合被告已经将房屋交付给原告使用；根据市场交易习惯以及证据的高度盖然性规则，该院有理由相信原告已经向被告支付了房屋首付款154350元。被告辩称房屋首付款中的134350元原告未支付，但未提交反驳证据，该院对该辩称意见依法不予采纳。综上，该院认定原告已经付清全额购房款。三、关于被告有无逾期交房和逾期办证，应否承担逾期交房和办证的违约金的问题。根据房屋预售合同约定，甲方（被告）应于2017年6月30日前将房屋交付给乙方（原告），否则按已支付的房价款日万分之零点一支付违约金，从违约次日开始计算违约金；甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起720日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋的所有权证》（分户证），如因甲方（被告）原因造成乙方（原告）《房屋所有权证》（分户证）延误办理，则甲方（被告）按已付总房款0.1%支付违约金。经该院查明，被告实际于2017年9月4日交付房屋，逾期了65天，按照合同约定被告应支付原告逾期交房违约金，经计算为321.33元。又根据合同约定，被告应当在房屋交付后720天内即2019年8月25日前协助原告到房产部门办理涉案房屋的所有权证（分户证），但被告至今未按约协助原告办理房屋所有权证，被告逾期办证的行为构成违约，依据合同约定应当按照已付总房款0.1%向原告支付逾期办证违约金，经计算为494.35元（494350×0.1%）。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零四条之规定，判决：一、确认原告林伟、张礼与被告株洲天园房地产开发有限公司于2016年1月3日签订的编号为9000313053的《株洲市商品房（预）销售合同》合法有效；二、被告株洲天园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告林伟、张礼办理坐落于株洲市芦淞区荷叶冲路120号荷叶名苑5栋802室房屋不动产权的过户登记手续；三、被告株洲天园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林伟、张礼支付逾期交房违约金321.33元、逾期办证违约金494.35元，共计815.68元；四、驳回原告林伟、张礼的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1074元，减半收取537元，被告株洲天园房地产开发有限公司承担337元，由原告林伟、张礼承担200元（原告林伟、张礼已预交）。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点为：被上诉人是否足额支付购房款；上诉人是否存在逾期交付房屋及逾期办证的违约行为。现分述如下：关于争议焦点一：本案有争议的购房款，由两被上诉人在天园房地产公司开发的荷叶名苑项目的售楼部通过刷卡的方式支付至楼盘销售代理公司株洲凯信营销策划有限公司的帐户，会计向两被上诉人出具了加盖天园房地产公司发票专用章的收据，虽然购房款没有支付至合同约定的指定帐户，但根据交易的场所及收款方株洲凯信营销策划有限公司系天园房地产公司开发的荷叶名苑楼盘的销售代理商的事实，应当认定两被上诉人已经履行了购房款的支付义务。上诉人天园房地产公司以发票专用章系伪造，剩余购房款未支付至合同指定帐户为由主张两被上诉人未按合同约定支付剩余购房款的理由不成立，本院不予支持。因林伟、张礼已经按照合同约定付清合同项下全部价款，天园房产公司以林伟、张礼未足额支付购房款，不应承担逾期交房违约责任的理由与事实不符，本院不予支持。关于争议焦点二：天园房地产公司主张其于2019年8月15日取得首次登记房屋所有权总证，根据涉案合同第十四条的约定，应自取得首次登记不动产权属证书后30日开始起算房屋转移登记办证期限，故不存在逾期办证的违约行为。本院认为，涉案合同没有约定取得房屋所有权总证的时间，但根据约定的交房时间及签署《房屋交接书》之日起720天内，办理所购买房屋的《房屋所有权证》（分户证）的约定，可以确定天园房地产公司为购房者办理房屋所有权证的履行期限，天园房产公司实际交房时间为2017年9月4日，应当按照合同约定在2019年8月25日之前协助林伟、张礼办理房屋所有权证，天园房地产公司逾期未履行其义务，按照合同约定应当承担逾期办证的违约责任，天园房地产公司关于不存在逾期办证的违约行为的理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人天园房地产公司的上诉请求均不予成立，应不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人株洲天园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 蕾审 判 员  彭建爱审 判 员  罗湘武二〇二〇年四月五日法官助理  陈 政书 记 员  余 睿