浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙09民终55号上诉人（原审原告）：梅峰，男，1987年7月4日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：苗邦法，浙江五奎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方志伟，男，1968年5月17日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。上诉人梅峰因与被上诉人方志伟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梅峰上诉请求：撤销一审判决，改判支持梅峰的一审诉讼请求。事实和理由：一、解缆费14040元应全归梅峰。梅峰是案涉房屋的唯一承租户，解缆费是政府基于租期未到要拆迁而给予承租户的，一审将解缆费进行分割是错误的。二、房屋装修及附属物应归梅峰。1.2016年11月，梅峰承租案涉房屋后进行了装修，添置了附属物，有当时参加装修的工人可以作证。2.自2018年拆迁工作启动以来，双方一直为装修补偿费的分配金额进行协商、调解，直至发生肢体冲突。双方只是对金额有争议，对梅峰是否装修的事实无争议。3.梅峰搬离案涉房屋时把空调、脱排油烟机、监控等附属物拆除搬走，方志伟无异议。以上事实说明梅峰对案涉房屋有过装修，并且方志伟是默认同意的。方志伟辩称，驳回上诉，维持原判。梅峰向一审法院起诉请求：要求方志伟向梅峰支付租房解约费14040元和租房装修附属物征收补偿费31214.18元，共计45254.18元。一审法院认定事实：1.根据梅峰提供的房屋产权证书，确认讼争房屋分两层。梅峰承租一层，面积为38.72平方米。2.2018年8月18日，方志伟作为乙方与甲方舟山市定海区旧城区改造建设办公室签订《房屋征收产权调换协议》和《房屋征收货币补偿协议》，约定定海区人民政府对乙方坐落于定海区气象台路50号房屋及其附属物实施征收，甲方补偿乙方解缆费（解约费）14040元（54㎡×65元/㎡×4个月），附属物补偿金额为152312元；乙方签订协议并上交房产证、土地证，待房屋征收补偿协议生效后一个月内，甲方向乙方支付10%征收补偿款，在乙方搬迁腾空后三个月内再支付90%，协议还约定了其他内容。方志伟自认其从征地部门获得解缆费的依据是梅峰、方志伟于2016年11月1日签订的《租房合同》。3.方志伟在本案审理过程中确认2018年1月7日的《租房协议》因未经梅峰签名而不成立。对有争议的证据和事实，认定如下：关于梅峰是否对讼争房屋进行装修和安装空调、水电、监控、照明、脱排油烟机等设施设备。根据方志伟提供的营业执照，可以确认讼争房屋在出租给梅峰前已用于店面经营。按常理，该房屋应已配备有空调、水电、照明等基础设施设备以及基本装修。2016年11月1日的《租房合同》约定“乙方（梅峰）因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应征得甲方（方志伟）同意后方可施工”。如梅峰确实对讼争房屋进行了装修和上述基础设施设备的安装，应能提供“征得甲方同意”和实施装修、安装设施设备的相关证据，现梅峰未能提供证据。综上，确认梅峰对讼争房屋进行装修和安装相关设施设备的主张，不成立。一审法院认为，梅峰、方志伟于2016年11月1日签订的《租房合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。梅峰、方志伟的《租房合同》履行过程中，出租房屋被国家征收，致使《租房合同》无法履行而解除。梅峰作为承租人，因《租房合同》的解除利益受损，其可向方志伟主张违约补偿金。政府因征收房屋尚在租赁期内，给予作为征收对象的方志伟按每平方米每月65元计算4个月的解约补偿金。梅峰要求按此标准计算违约补偿金的主张，可予支持。政府给予方志伟的解约补偿金计算面积为54平方米，梅峰承租房屋面积为38.72平方米，梅峰要求其可获得的违约补偿金为14040元的主张，不能成立。确认梅峰按比例获得违约补偿金9912.32元。梅峰关于装修及附属物补偿款的主张，缺乏依据，不能成立。综上所述，梅峰要求方志伟支付违约补偿款9912.32元的诉讼请求，可予支持；超出部分不予支持。梅峰要求方志伟支付装修及附属物补偿款31214.18元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、方志伟于判决生效之日起十日内向梅峰支付违约补偿款9912.32元；二、驳回梅峰的其他诉讼请求。案件受理费466元，由梅峰负担416元，方志伟负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。梅峰提供五组证据：证据一，证人郑某、梅某、李某证人证言，拟证明其由刘姓人员雇佣在案涉房屋内做过水电、木工等工作。证据二，证人王某证人证言，拟证明其曾在案涉房屋内安装空调两台，梅峰支付其安装费300元。证据三，舟山市成安装饰有限公司出具的装修清单及该公司营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，拟证明案涉房屋由该公司装修以及装修内容、时间。证据四，舟山成安装饰有限公司货物销售销货凭证，拟证明出庭证人王某是提货人。证据五，舟山市公安局定海区分局行政处罚决定书一份，拟证明双方诉前因装修费发生过争执。方志伟质证认为，对证据一、二不予认可；对证据三真实性有异议；证据四是销货凭证并非税务发票，且无法证明提货人与安装工是同一个人；证据五与本案没有关联性。本院认为，证据一、二、三符合证据形式要求，对其证据资格予以认定，对其证据效力在本院认为部分予以阐述。证据四、五与本案不具有关联性，不予采信。二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，梅峰、方志伟均认可2016年11月1日签订的《租房合同》为真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为：一、梅峰主张其可享受全部解缆费的理由是否成立。二、梅峰主张其可享受案涉房屋的装饰装修及附属物拆迁利益的理由是否成立。关于争议焦点一，梅峰主张其为案涉房屋的唯一租户，解缆费是对租赁方的补偿，因而其应当享受全部的解缆费。本院认为，梅峰对政府职能部门与方志伟达成的房屋征收产权调换协议并无异议，该协议第一条中载明：建筑面积62平方米……其中“住改非”商业用房面积54平方米，计贰间。后续相关补偿金额也是按照商业用房面积54平方米计算。案涉房屋租赁合同对于租赁面积虽未有明确约定，但梅峰、方志伟均认可梅峰仅承租了第一层，梅峰作为该层的承租户可以享有相应的解缆费。在无法确定梅峰承租房屋具体面积的情况下，一审根据方志伟土地使用权证载明使用面积为38.24平方米，按比例计算梅峰可获得的解缆费，并无不当。关于争议焦点二，梅峰主张其在承租案涉房屋后进行了装修和添附，应当享受装修补偿。本院认为，当事人对其主张的事实应当提供相应的证据。梅峰主张其委托舟山成安装饰有限公司对案涉房屋进行了装修，应当提供相应的证据。从梅峰在本案中所提供的证据来分析，1.水电工、木工等三人的证人证言，既难以证明梅峰所主张的装修事实成立，也难以证明装饰装修的内容、范围与时间。2.仅凭装修公司出具的装修清单，无装修事项的具体沟通过程、款项的结算支付等证据，且该证据无具体形成时间，难以证明梅峰所主张的装修事实的成立。3.空调安装工人证言仅能证明其在案涉房屋内安装过两台空调，梅峰支付了相应的安装费。安装空调不能等同于装饰装修，且该证人证言内容与梅峰提供的装修清单部分内容存在矛盾，梅峰亦未能进行合理的解释。综上，因梅峰未能提供充足证据，一审判决驳回其主张装修及附属物补偿款的主张，正确。综上所述，梅峰的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费684元，由梅峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇二〇年四月十五日法官助理杨涛代书记员 何璐