北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终939号上诉人（原审被告）：北京多彩艺苑广告有限公司，住所地北京市昌平平西府镇王府街22号。法定代表人：孟志文，总经理。委托诉讼代理人：于爱军，北京市金洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯亚东，男，北京多彩艺苑广告有限公司副总经理。被上诉人（原审原告）：鲁可胜，男，1971年10月7日出生。委托诉讼代理人：刘少辉，北京市广渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王连庆，北京市广渡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林枫，男，1977年3月20日出生。被上诉人（原审被告）：田莹，女，1981年8月20日出生。原审第三人：北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会，住所地北京市昌平区北七家镇平西府村。法定代表人：汪博，主任。上诉人北京多彩艺苑广告有限公司（以下简称多彩艺苑公司）因与被上诉人鲁可胜、林枫、田莹、原审第三人北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会（以下简称平西府村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初13818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。多彩艺苑公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，判令上诉人向被上诉人支付的房屋腾退补偿款1386305.38元（其中增建部分补偿费由1140950元改判为379557.31元，装修部分补偿费由1208097.31元改判为1006748.07元）。2.请求判令鲁可胜支付全部鉴定费用36000元。3.请求判令一、二审全部诉讼费用由鲁可胜承担。事实与理由：1.关于增建部分补偿费，多彩艺苑公司实际取得的补偿费为评估价的70%，另外，鲁可胜自建部分实际是对原主体建筑的改造，其补偿比例亦应降低，扣除多彩艺苑公司原自有建筑在增建部分中受偿部分，在此基础上鲁可胜可以取得增建部分补偿的70%应为379557.31元。2.关于装修补偿部分，依据合同，对于原建筑部分1080平方米的建筑补偿90%归鲁可胜，其他部分的装修补偿70%归鲁可胜，一审判决装修补偿的90%归鲁可胜错误。3.一审判决作出是依据《房屋及附属物评估单》等证据对补偿额进行的酌定，鉴定意见书并未起到支持鲁可胜主张的作用，故鉴定发生的费用应由鲁可胜承担。鲁可胜辩称，同意一审判决。林枫、田莹提交书面意见辩称，同意一审判决。平西府村委会未提交意见。鲁可胜向一审法院起诉请求：1.判令林枫、田莹退还剩余租金500000元，利息52500元，两项共计552500元；2.判令北京多彩艺苑广告有限公司及北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会连带向鲁可胜支付腾退安置补偿费用4188437.62元；3.一切诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2001年9月20日，平西府村委会（甲方）与多彩艺苑公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：经协商甲方将平西府村东四合院东南场地（以下简称涉案场地），东西80米、南北123米租与乙方使用。一、面积：东西80米，南北123米，合计14.76亩。二、租期：2001年10月1日至2030年9月30日。三、租金及付款时间：1.合同签订时交齐全年租金，以后每年10月1日前交齐租金。2.交款方式：一至三年每年每亩租金壹仟元整（1000元/亩），四至五年每年每亩租金壹仟伍佰元整（1500元/亩），六至十年每年每亩租金贰仟元整（2000元/亩），十至十五年每年每亩租金贰仟伍佰元整（2500元/亩），十五年至合同终止每年每亩租金叁仟元整（3000元/亩）。……5.如遇政府规划搬迁，由使用方合理予以乙方补偿。双方还在合同中约定了其他内容。多彩艺苑公司在取得上述土地使用权后，在涉案场地上进行了厂房建设。北京市昌平区北七家镇人民政府出具土地证明，载明：北京市昌平区北七家镇平西府王府街22号，建筑面积8000平方米，该场所不是非法建筑用地，土地用途为工业，同意北京多彩印刷有限公司其在此经营。后多彩艺苑公司（甲方、出租方）与田莹、林枫签署《租赁合同》，合同约定：第一条：库房（空地、场地）情况：1.位于北京市昌平区北七家镇王府街22号院内的库房及（空地、场地）（以下简称：租赁地块）租赁给乙方使用。（1）办公楼南侧库房（场地），原有建筑为南北18米、东西60米，建筑层数为一层，面积为1080平方米。2.租赁地块为甲方唯一合法权利人，承诺对租赁地块享有完整的使用、收益、处分等权利，不因权利瑕疵或纠纷而导致乙方在租赁期间因使用租赁地块造成损失。第二条租赁期限及租金支付方式：1.租赁期限为×年，合计×个月，自2014年起至2030年9月30日合同终止。2.租金及支付方式：（1）每年租金人民币×万元整，租金每三年递增一次，每次递增人民币×万元整。（2）自本合同签订后乙方在十日内，乙方向甲方支付租金×万元整（一次性支付两年租金）。3.租期的计算：自甲方实际将租赁地块交付给乙方使用之日起至第四个月满为止，为免租期，第五个月起计算该租赁地块的租金计算方式为：2014年×月×日之前为免租金期；2016年2月1日后正式计算租金，若甲方实际将租赁地块交付期限延迟，租金计算方式往后顺延。（2）第一笔租金第一年和第二年一次性支付一次（支付两年），从第三年开始，乙方必须在前一个租赁年度期满前一个星期将下一年度的租金一次性支付给甲方。第三条使用租赁地块：……4.如在投入正常经营期间，合同租赁期限内遇到国家政策变动、征占土地或其他因素被动拆迁时，本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任，征地拆迁安置补偿费用分配比例为以下方式：（1）原有主体建筑面积1080平方米补偿费归甲方所有，装修部分补偿费归乙方所有；（2）增建部分第1年至第8年补偿费：甲方占比20%，乙方占比例为80%；（3）第9年至第16年（合同终止）补偿费，甲方占比例为50%，乙方占比例为50%。双方还在合同中约定了其他内容。2016年6月18日，田莹、林枫（出租方、甲方）与鲁可胜（承租方、乙方）签署《租赁合同》，合同约定：第一条库房情况：1.位于北京市昌平区北七家镇王府街22号院内的库房租赁给乙方使用。（1）办公楼南侧库房，原有建筑为南北18米、东西60米，建筑层数为壹层，面积为1080平方米。2.租赁地块为甲方唯一合法权利人，承诺对租赁地块享有完整的使用、收益、处分等权利，不因权利瑕疵或纠纷而导致乙方在租赁期间因使用租赁地块造成损失。第二条租赁期限及租金支付方式：1.租赁期限合计为：171个月零12天，自2016年6月18日起至2030年9月30日合同终止；2.租金及支付方式：（1）每年租金人民币：伍拾万元整（500000.00元）。租金每三年递增一次，每次递增人民币：伍万元整（50000.00元）。分别：A.第三年伍拾万元整；B.第四年至六年每年分别为伍拾伍万元整；C.第七至九年每年分别为陆拾万元整；D.第十至十二年每年分别为陆拾伍万元整；E.十三年以后每年分别为柒拾万元整。（2）本合同签订后，乙方向甲方支付租金：壹佰万元整（1000000.00元）。（一次性支付两年租金）。3.租期的计算：（1）2016年6月18日之日起正式计算租金。（2）第一笔租金第一年和第二年一次性支付（支付两年），从第三年开始，乙方必须在前一个租赁年度期满前一个月将下一年度的租金一次性支付给甲方（即：每年每次付租金都应在5月18日之前付清）。第三条使用租赁地块：4.如在投入正常经营期间，合同租赁期限内遇到国家政策变动、征占土地或其他因素被动拆迁时，本合同自动终止，甲、乙双方互不承担违约责任，征地拆迁安置补偿费用分配比例为以下方式：（1）原有主体建筑物1080平米归甲方所有；装修部分补偿费90%归乙方所有；（2）增建部分第1年至第8年补偿费：甲方占比30%，乙方占比例为70%；（3）第8年至合同终止补偿费，甲方占比例为60%，乙方占比例为40%。双方还在合同中约定了其他内容。上述合同签订后，鲁可胜与多彩艺苑公司、林枫、田莹双方均一致认为多彩艺苑公司系债务加入、债权债务概括转移，租赁合同的出租方由林枫、田莹变更为多彩艺苑公司，双方均认可鲁可胜交纳了两年的租金1000000元。经询问，鲁可胜退还剩余租金的诉讼请求只针对林枫和田莹。2017年6月18日，平西府村委会发布《致全体租（住）户的一封信》，载明：“工业大院清理整治工作已于2017年5月4日全面启动，在各承租企业（个人）的大力支持和配合下，清理整治工作正在积极开展中，随着清理整治工作的深入推进，已签约户建筑物拆除工作已经全面启动，由此将不可避免的会出现消防安全隐患等问题，为降低相关风险，供水、供电部门将于近期停止为村工业大院提供水、电服务。……请村工业大院内各承租企业（个人）积极配合清理整治工作，最晚限于6月23日之前与本村洽商承租合同解约补偿事宜，尽快完成签约、清退工作，同时请各租（住）户，在此期限之前尽快搬家，否则停止水电服务造成的损失将自行承担。……。”2017年6月18日，平西府村委会、北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社（甲方）与多彩艺苑公司（乙方）签署《解约协议》。协议约定：一、腾退标的：乙方正在使用的位于昌平区北七家镇平西府村南工业大院范围内的集体土地，地上房屋及附属物27984.83平方米（其中甲方原有房屋及附属物0平方米），乙方建设房屋及附属物27984.83平方米。二、原协议的解除：就腾退标的，甲乙方双方已签署《土地租赁合同》等相关协议（以下简称“原协议”），现双方共同确认，原协议自本协议签署之日起解除，双方就腾退标的不存在任何法律关系。乙方不再享有土地使用权，土地使用权收归甲方所有，甲方向乙方支付地上物腾退补偿。三、解约补偿：1.原协议解除、甲方收回承租土地后，乙方可取得解除合同补偿金56204911元（大写人民币伍仟陆佰贰拾万零肆仟玖佰壹拾壹）。除此之外，甲方无需再向乙方支付其他任何费用。五、支付办法：解约补偿款分如下两期支付：1.第一期为解约补偿款总额的30%，即16861473元（大写：壹仟陆佰捌拾陆万壹仟肆佰柒拾叁），甲方于本协议签署并经审计审结后的5个工作日内支付；2.第二期为解约补偿款总额的70%，即39343438元（大写：叁仟玖佰叁拾肆万叁仟肆佰叁拾捌），乙方持交房验收单及本协议原件、身份证复印件、就腾退标的曾签署的全部书面协议、营业执照复印件、法定代表人身份证明（企业必须提供），及其他需要提交的相关材料提出余款支付申请。甲方在乙方腾空房屋、清退全部人员、交付房屋且按照上述要求提出支付申请后的20个工作日向乙方支付。双方均主张租赁合同自2017年6月18日解除，但就后续的补偿款、租金退还等问题未达成一致意见，未办理交接手续。鲁可胜称腾退的时间是2017年6月18日，仅占用租赁场地中一间管理室未腾退。多彩艺苑公司称涉案房屋全部在鲁可胜的控制之下。诉讼过程中，法院调取了涉案房屋的平面图和《房屋及附属物估价单》，双方均认可真实性，但多彩艺苑公司主张房屋重置成新价没有全部支付，仅收到估价单中的70%。因双方当事人对补偿款、涉案房屋的装修、设备及附属物的工程量无法达成一致，经鲁可胜申请，法院依法委托北京华银科技集团有限公司对涉案房屋的装修、设备及附属物的工程量（包含项目及数量）进行鉴定。2018年11月19日，北京华银科技集团有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，载明首层建筑面积960.54平方米，2-4层建筑面积2832.2平方米，装饰工程包含瓷砖地面3353.43平方米、钙塑板吊顶1047.6平方米、PVC吊顶360.58平方米、坐便器160个、塑钢门窗391.69平方米、整体橱柜186米、窗帘杆6.71米、不锈钢护窗43.82平方米、普通防盗门160个，安装工程包括电表160块、暖气172.8平方米。争议项包括水落管、大石膏吊顶、普通灯、陶瓷池等多彩艺苑公司认为属于厨卫设施、可移动物品、卫生设施的项目，以及广告牌、水泥院地等多彩艺苑公司主张是自己所建的项目，另有首层砌体墙和墙面粉刷两个项目属于《房屋及附属物估价单》以外的项目。鲁可胜为此支付了鉴定费36000元。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人平西府村委会经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中林枫、田莹与多彩艺苑公司签订的《租赁合同》以及鲁可胜与林枫、田莹签订的《租赁合同》标的房屋未取得建设工程规划许可证，故为无效合同。虽然合同无效，但多彩艺苑公司因地上物及附属设施从平西府村委会处取得了相应的腾退补偿，故合同无效后出租人取得的腾退利益应当在出租人和承租人之间予以分割。双方当事人均认鲁可胜签订的《租赁合同》出租方变更为多彩艺苑公司，因此多彩艺苑公司应对因地上物和附属物而取得腾退利益承担支付责任。鲁可胜要求退还租金的诉讼请求只针对林枫、田莹，林枫、田莹实际收取了该笔款项，答辩时也仅是主张鲁可胜实际占用租赁物的期间超出了其交纳的租金对应的期间，未否认其是退还义务人，并称保留对鲁可胜在涉案租赁物拆除前占有租赁场地的使用费追偿的权利，因此，返还租金（占有使用费）的义务应由林枫、田莹承担，而非多彩艺苑公司承担。结合鲁可胜与多彩艺苑公司、林枫、田莹双方的意见以及认定的证据和事实，双方争议的焦点主要集中在两点，即一、鲁可胜交纳的涉案房屋租金（占有使用费）是否存在退还情形；二、涉案房屋的腾退安置补偿费用应当如何分配。为了对双方争议的焦点作出全面、明晰的分析，法院分别论述如下：一、鲁可胜交纳的涉案房屋租金（占有使用费）是否存在退还情形鲁可胜在取得涉案房屋使用权后，依约向林枫、田莹支付了两年的租金（占有使用费）1000000元，按照合同中租期的起算时间，对应的期间应为2016年6月18日至2018年6月17日。鲁可胜主张其于2017年6月18日收到村里的腾退公告后剩余的租金（占有使用费）应当予以退还，林枫、田莹不同意退还，称鲁可胜仍在占有使用涉案房屋。双方均认可《租赁合同》自2017年6月18日腾退公告发布起不再履行，对于2017年6月18日起鲁可胜是否应当交纳占有使用费，法院认为首先，在平西府村委会发布腾退公告后鲁可胜已经积极将其涉案房屋的相关承租户进行了清理，并将绝大部分房屋清空，仅保留一间管理室为看管剩余物品之用，因此可以认定鲁可胜已经履行了清退义务，其仅留存的一间房屋也未从事生产经营之用；其次，在平西府村委会发布腾退公告后，涉案房屋就进入停水停电状态，已无法进行正常生产经营活动，因此不具备租赁的条件，已不能满足租赁物的使用目的；最后，因双方当事人就腾退补偿无法达成一致意见，而拆迁时的估价单为较大范围内房屋的总体评估，不能区分哪些属于鲁可胜承租的部分，就涉案房屋内的增建部分、装修及附属设施等如何确定工程数量和补偿款需要通过鉴定程序解决，在这种情况下，鲁可胜为鉴定之需要未与多彩艺苑公司办理交接手续具有合理的理由。故鲁可胜要求林枫、田莹退还剩余租金的诉讼请求，法院予以支持。鉴于双方就腾退及补偿事宜存在争议，未办理交接手续，鲁可胜要求多彩艺苑公司支付利息的诉讼请求无法律及事实依据，法院不予支持。关于应当退还的涉案房屋占有使用费数额，因鲁可胜交纳了两年的租金1000000元，对应的期间为2016年6月18日至2018年6月17日，故2017年6月18日至2018年6月17日共一年的租金（占有使用费）林枫、田莹应予以退还，计500000元。二、涉案房屋的腾退安置补偿费用应当如何分配在鲁可胜取得涉案房屋的使用权后，对涉案房屋进行增建和装饰装修，应当在腾退时依据其增建和装饰装修行为对该部分享有相关利益，现在双方对如何分配该利益无法达成一致意见。法院认为，双方当事人均认可《租赁合同》的出租方变更为多彩艺苑公司，多彩艺苑公司依据《解约协议》取得腾退补偿金，其中包含了鲁可胜增建、装饰装修部分的利益，虽然双方的租赁合同被法院确认为无效，但就拆迁所获得的金钱补偿双方的约定可以作为分割拆迁补偿款的参考依据，鲁可胜能够分得的拆迁利益亦应当以《解约协议》及《房屋及附属物估价单》、《鉴定意见书》为依据。依据双方签订的合同，“原有主体建筑面积1080平方米补偿费归林枫、田莹所有，装修部分补偿费90%归鲁可胜所有，增建部分第1年至第8年补偿费：林枫、田莹占比例为30%，鲁可胜占比例为70%”。依据《鉴定意见书》及《房屋及附属物估价单》的内容，法院核算如下：1.增建部分：依据《鉴定意见书》所载，新建主体19（2-4层）建筑面积共为2832.2平方米，《房屋及附属物估价单》中面积与鉴定意见相同，补偿款为3259862元。按照合同约定的比例70%为2281903.4元。对于多彩艺苑公司提出新建主体19（2-4层）并非由鲁可胜新建，而是在原有建筑高度7.2米的基础上改造两层、加建一层，改造两层只有六分之一，加建一层只有六分之五归鲁可胜的主张，具有一定的合理性，但房屋并非立方体，六个面的面积不同，此计算方法存在不科学之处。鉴于租赁场地面积较大，地面与屋顶所占面积较多，故法院对该项补偿款予以酌情减少。在考虑上述因素后，增建主体部分的补偿款法院酌定为1140950元。2.装修部分：对于水泥院地、广告牌、水泥挑檐等系谁所建双方存在争议的项目，以及多彩艺苑公司主张部分窗户和落水管系原建筑所有，鲁可胜主张相应的补偿款，应当提供证据予以证明上述装修工程系其所建，否则应当承担不利后果，现鲁可胜并未提供证据证明，法院对其该部分装修工程系其所建不予认可。对于钙塑板吊顶、坐便器、塑钢隔断等鲁可胜主张的工程量和赔偿额已经超过涉案房屋所在工业大院全部数量和赔偿额的项目，法院对鲁可胜以单价直接乘以数量的计算方法不予认定。多彩艺苑公司主张按照房间数分具有合理性，法院予以采信。扣除上述项目后，按照《租赁合同》的约定、《鉴定意见书》中的工程量及《房屋及附属物估价单》中规定的装饰装修部分的单价，计算腾退补偿款金额为1342330.34元×0.9＝1208097.31元。以上合计为2349047.31元。关于鲁可胜要求林枫、田莹、平西府村委会连带支付腾退安置补偿款的请求，双方当事人均认可《租赁合同》的出租方变更为多彩艺苑公司，从平西府村委会处取得补偿款的也是多彩艺苑公司，林枫、田莹未取得补偿款，因此补偿款的分配应在鲁可胜与多彩艺苑公司之间进行，其要求林枫、田莹连带支付补偿款于法无据，法院不予支持；同时因平西府村委会并非本案《租赁合同》的主体，根据合同相对性的原则，鲁可胜要求平西府村委会连带支付腾退补偿款于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、北京多彩艺苑广告有限公司与鲁可胜之间的租赁合同无效；二、林枫、田莹于本判决生效之日起七日内退还鲁可胜500000元；三、北京多彩艺苑广告有限公司于本判决生效之日起七日内支付鲁可胜涉案房屋腾退补偿款2349047.31元；四、驳回鲁可胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院按照合同约定的当年租金数额核算应退还租金数额，本院予以确认。多彩艺苑公司主张实际收取数额少于合同约定数额未提交充足证据予以证明，法院不予采信。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审法院已经向村委会及评估单位调取了相关证据，双方均予以认可。现多彩艺苑公司在二审中仍坚持房屋重置成新价没有全部支付，仅收到估价单中的70%的主张，但经本院反复释明仍未提交任何证据予以证明，也未能提供有效的调取证据的新线索，对其主张法院不予采信，对其调取证据的申请法院不予准许。一审法院根据现场状况、鉴定结论、估价单，对增建利用原有结构的因素综合进行了酌情考虑，对增建部分的补偿数额的认定合理，本院予以确认。双方对增建部分的补偿分配有约定，多彩艺苑公司再要求减少依据不足。双方约定的装修补偿分配比例应当理解为适用为全部装修，多彩艺苑公司主张仅适用于原有面积不适用于新建部分装修，不符合合同约定。综上所述，多彩艺苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25592元，由北京多彩艺苑广告有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  赵 蕾二〇二〇年四月二日法官助理  郭仁鑫法官助理  黄旭宁法官助理  李昊婷书 记 员  明 玥