福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终158号 上诉人（原审原告）：程林勇，男，1964年2月5日出生，汉族，身份证住址南平市延平区，现住南平市延平区。 被上诉人（原审被告)：福建省南平市长城房地产开发有限公司，住所地南平市滨江中路445-447号B幢0901室。 法定代表人：臧庆东，执行董事。 被上诉人（原审被告)：国网福建省电力有限公司南平供电公司，住所地南平市八一路211号。 负责人：熊益红，总经理。 委托诉讼代理人：伍晓聪，男，国网福建省电力有限公司南平供电公司员工。 委托诉讼代理人：聂文攀，福建汇德律师事务所律师。 上诉人程林勇因与被上诉人福建省南平市长城房地产开发有限公司（以下简称长城房地产公司）、国网福建省电力有限公司南平供电公司（以下简称南平供电公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程林勇上诉请求：撤销一审判决第二项和第三项，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.涉讼房产归南平供电公司所有，亦以南平供电公司的名义对外销售，南平供电公司的真实意思是将集资楼部分房产交由长城房地产公司出售，所得售房款用于抵偿长城房地产公司垫付的资金及投资利益，故南平供电公司是委托长城房地产公司销售部分集资房产。2.涉讼房产销售过程中，南平供电公司亦派人参与售楼。程林勇按南平供电公司的要求提供了资料，经审核符合购房条件后，与南平供电公司签订了《职工集资住宅预售合同》。《职工集资住宅预售合同补充协议》是对主合同《职工集资住宅预售合同》的补充，程林勇认为南平供电公司对外销售房屋均由长城房地产公司进行代理，因此长城房地产公司构成表见代理，南平供电公司作为被代理人应当承担违约责任。3.《职工集资住宅预售合同》为有效合同，南平供电公司违反合同约定，拒不办理房屋产权登记，应当赔偿程林勇的损失。程林勇因无法利用该房产通过银行融通资金，需要向社会融资，利息差每月超过1%，造成成本费用增加。4.延期办证的主要原因是南平供电公司与长城房地产公司的诉讼纠纷，南平供电公司存在明显过错，侵犯善意第三人程林勇的利益。 南平供电公司答辩称，1.南平供电公司一直都愿意配合办证，涉讼房产尚未办理产权证并非南平供电公司的原因。2.南平供电公司并非《职工集资住宅预售合同补充协议》的签订主体，其不受该协议约束，程林勇应当知道涉讼房产归长城房地产公司所有。3.南平供电公司与长城房地产公司明确约定，长城房地产公司的对外行为及其责任由其承担。程林勇明知其所购房产属于集资房，说明其已明确知晓或应当知晓购买该类房产的基础关系和权利义务划分，并在此基础上自愿签署购房协议，足以表明程林勇应知、已知由此产生的责任应当由长城房地产公司承担，也应当了解交易的办证方式及风险。4.程林勇对于购置涉讼房产存在重大过错。在预备购置重要资产前，程林勇应当对交易标的物进行详细了解，知道交易背景。从涉讼合同的约定可以看出办理涉讼房产产权存在一些不合规、无法实际履行的情形，程林勇在此情形下，仍选择购买涉讼房产，自身存在过错。5.长城房地产公司或程林勇违约行为在先，导致无法办证，与南平供电公司无关。6.程林勇关于违约金的诉请已超过诉讼时效。2008年7月底，涉讼房产已交付，程林勇已经实际入住，办证期限应自2010年7月底起算，违约金的起算点应是2010年8月底，程林勇对逾期办证违约金的诉讼请求已远远超过法定诉讼时效期间。6.延期办证并非南平供电公司与长城房地产公司的诉争造成。南平供电公司的诉讼行为并不影响程林勇诉权的行使，且南平供电公司与长城房地产公司的诉讼已于2013年终结，程林勇2019年才起诉，只能证明其怠于行使诉权。7.合同约定的违约金过高。一审判决确定长城房地产公司应当承担的违约金过高，未考虑诉讼时效、实际损失、涉讼房屋已交付，及未影响程林勇实际使用等因素。 长城房地产公司未作答辩。 程林勇向一审法院提出诉讼请求：1.长城房地产公司、南平供电公司将南平市延平区黄墩菜园里113号A幢902室房产和国有土地使用权证转移登记至程林勇名下；2.长城房地产公司、南平供电公司向程林勇支付逾期办证的违约金（从2010年8月1日起至前述房屋权属转移登记至程林勇名下之日止，以27万元为基数，按每月1%标准计算）。 一审法院认定事实：2007年8月27日,长城房地产公司（甲方）与程林勇（乙方）签订了《职工集资住宅预售合同补充协议》。协议约定根据乙方于2007年8月27日同原福建省电力有限公司南平电业局（以下简称南平电业局）签订的《职工集资住宅预售合同》，甲方作为南平电业局集资房代理单位就乙方参与集资建房经充分协商一致，同意《职工集资住宅预售合同（合同编号：ＨＤＪＺＬＡ0902号）》作为乙方届时办理集资房产权手续之使用，有关集资建房过程中的权利义务以《职工集资住宅预售合同补充协议》为准。如《职工集资住宅预售合同补充协议》与《职工集资住宅预售合同》有冲突部分，以《职工集资住宅预售合同补充协议》为准。协议约定坐落于南平市，建筑面积约116.21平方米（其中套内面积99.38平方米，公共部位与公用房屋分摊面积16.83平方米，其中阳台按半面积计算，为非闭式）的集资房，按集资房建设销售单价为每平方米2780元，折后单价2577元，折后总金额为299555元，双方同意以集资房单价计算（注：本单价含公共走道及配套用房公摊面积，不含底层架空层的产权及使用权的价格，且架空层面积不纳入公摊面积）。首期购房款200000元（含定金30000元），须于签署补充协议时付清。第二期购房款70000元，须于2007年9月27日前付清，如逾期则按月向甲方支付70000元百分之一的赔偿金计700元。第三期购房款29555元，须在乙方取得土地证和房屋产权证后三日内付清，因协议约定的面积和登记产权证面积有差异时，差异部分价款在乙方支付尾款29555元时，按多还少补方式进行结算。甲方在分期收到乙方支付的款项后提供相应的收款收据。乙方应以交清全部购房款后方可交房。协议第七条第二款约定办理集资住宅楼产权证期限及违约责任：本集资房交付使用2年内（即2010年6月30日前），由甲方参照公有住房出售办证的方式，给予统一办理集资建房产权证，并注明个人产权比例100%。如甲方超过指定期限30日还未能为乙方办理集资建房产权证及土地证的，则甲方按月（以超过指定办理权证期限30日后开始计算）向乙方支付已交付房款百分之一的违约金。第八条约定，在交房时，乙方应支付售房金额契税、产权证印花税、产权证二本等办理产权证需由乙方缴纳的费用，由甲方代收代办产权证，差额多还少补。 程林勇于2007年8月17日、2007年8月27日、2007年9月27日分三次向长城房地产公司支付首期及第二期购房款计27万元。2008年7月，程林勇入住涉讼房屋，但至今未取得涉讼房屋的权属证书。 另查明，一审法院对谢玮与长城房地产公司、南平供电公司房屋买卖合同纠纷一案作出的（2014）延民初字第1015号民事判决查明：2003年12月23日，南平市住房委员会办公室作出《关于福建省南平电业局集资建房的批复》，同意南平电业局在其下属的原黄墩变电站生活区范围内1＃、2＃和3＃楼旧址上建职工集资住房，核定参加集资建房人员住宅类别和数量为一类住宅84套、二类住宅32套、三类住宅4套，南平电业局有120户职工登记参与集资建房。2004年2月10日，南平市发展计划委员会作出《关于南平电业局黄墩区职工集资楼项目立项的批复》，同意南平供电公司在经市规划局Ｘ2003071号《建设项目选址意见》中审核划定的黄墩生活区内建设黄墩区职工集资楼Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ楼项目。同年5月19日，南平市发展计划委员会作出《关于南平电业局黄墩区集资楼调增建筑面积的批复》，同意南平电业局黄墩去四栋集资楼按照实际需要增加电梯前室面积及顶屋间面积698平方米（包括除在南政计［2004］投资11号文增加的1000平方米），Ｃ、Ｄ幢地下室806平方米，底层车库面积1438.5平方米，合计调整增加面积为3942.8平方米。2004年8月26日，南平市人民政府作出《关于福建省南平电业局职工集资住宅楼建设项目用地的批复》，同意南平电业局位于南平市菜园里113号地段（南平电业局黄墩变电站生活区的职工集资住宅楼项目用地；该项目总用地面积4467平方米，其中：3885.63平方米国有土地使用权出让给南平电业局，作为建设职工集资住宅楼用地，另外581.37平方米作为市政道路用地；该项目用地用途为住宅用地，土地使用年限为70年，核定土地使用权出让金为892140.65元。之后，长城房地产公司以南平电业局的名义向南平市国土资源局缴纳了土地出让金892140.65元，2004年6月21日，南平电业局取得了黄墩菜园里黄墩变电站生活区的《建设用地规划许可证》。同年8月30日，南平电业局取得了南平市菜园里113号地段的《建设用地批准书》。2005年5月12日，南平电业局取得黄墩菜园里黄墩变电站生活区的《建设工程规划许可证》。2006年2月20日，南平电业局取得南平市菜园里113号的《建设工程施工许可证》。 2006年1月25日，南平电业局与南平市延平昌隆建筑有限公司（以下简称昌隆公司）签订一份《协议书》。协议约定，昌隆公司承包施工南平市菜园里113号工程；资金来源：职工全额集资；合同价款14560827元。因南平电业局参与集资建房登记的120户职工中有75户职工放弃集资建房，仅有45户职工愿意参与集资建房。2006年1月27日，南平电业局与长城房地产公司及昌隆公司签订一份《南平电业局黄墩职工集资楼A、B、C、D幢建设工程施工合同补充条款》（以下简称补充条款），《补充条款》第一条[甲方（即南平供电公司）的权利及义务]约定：……4、提供本工程的建设用地4626平方米交乙方（即长城房地产公司）建房；5、房屋建成后，乙方无偿返还给甲方A、B、C、D幢±0.00标高的架空层的房产，合计面积约1291.7平方米。该部分房产的土地证、产权证手续由乙方负责办理，办理证件的费用由甲方缴纳；6、甲方集资建房报名职工共45户，享有在B幢及A幢01支5套（合计45套）优先选房的权利。第二条[乙方（即长城房地产公司）的权利及义务]约定：1.负责按时支付原合同中14560827元（含甲方回购房款）的建安工程款给丙方（即昌隆公司）；2.负责办理开工前、后手续及缴纳相关费用……；3.工程竣工后十个月内，负责办妥甲方房产的土地证、产权证手续；4.房屋建成后，除A、B、C、D幢架空层及甲方集资房回购45套住宅的房产归甲方所有外，其余房产归乙方所有，所得的售房款亦归乙方所有，该部分房产产生的所有税费及债务均由乙方承担，甲方不负连带责任。第四条[其他补充条款]约定：4.由乙方销售的房产在办理土地证、产权证时，甲方应及时给予出具乙方提供的购房名单作为职工花名册的证明材料。2008年7月24日，南平电业局的黄墩集资楼A、B幢通过竣工验收，南平电业局参与职工集资楼的45户职工全部搬入集资房，并已办理了产权证书。黄墩集资楼C、D幢已竣工，但至今仍未通过竣工验收。2008年10月27日，南平电业局分别向南平市规划管理局和南平市人民政府递交《关于请求批准我局黄墩职工集资楼架空层改建方案的报告》、《关于请求批准我局黄墩职工集资楼架空层改建方案的请示》，要求将A-D幢大楼的架空层面积1255.86平方米及C、D幢负1-负3层及阳台的面积3140.71平方米改建为单位公有住房和职工住房，合计增加51套4396.57平方米规模指标。2009年10月21日，南平市城乡规划局向南平市人民政府递交《关于南平电业局黄墩变电站生活区职工集资楼架空层改建为住宅规划意见》。2010年1月28日，南平市城乡规划局对南平电业局作出《行政处罚决定书》，决定对南平电业局罚款242388.60元。同日，长城房地产公司为南平电业局缴纳了该罚款。南平城乡规划局当日作出《关于南平电业局黄墩职工集资楼架空层改为住宅的批复》，同意黄墩职工集资楼A、B楼底层架空层及C、D楼底层、负一、负二和负三层架空层改造成住宅，增加建筑面积4396.57平方米。2010年3月5日，南平电业局向南平市国土资源局递交《关于申请将黄墩职工集资楼架空层改造为住宅方案并办理土地用途变更的函》。3月22日，南平市国土资源局向南平市人民政府递交《关于南平电业局黄墩职工集资楼架空层改造增加建筑面积补缴地价款的请示》。6月3日，南平市国土资源局与南平电业局签订一份《国有建设用地使用权出让合同》之补充合同一，合同载明：“二、受让人（南平电业局）应向出让人（南平市国土资源局）补缴土地出让金总计283271元。”6月4日，长城房地产公司以南平电业局的名义补缴了该土地出让金。2013年1月17日，长城房地产公司以南平电业局名义向南平消防支队递交《关于南平电业局黄墩职工集资楼A、B幢架空层使用功能变化申请消防设计审核的报告》和《关于南平电业局黄墩职工集资楼C、D幢架空层及负三层使用功能变化申请消防设计审核的报告》。同年1月27日，长城房地产公司以南平电业局的名义向南平消防支队递交《关于南平电业局黄墩职工集资楼A、B幢架空层使用功能变化申请消防验收的报告》和《关于南平电业局黄墩职工集资楼C、D幢架空层及负三层使用功能变化申请消防验收的报告》。2013年11月27日，南平市住房委员会办公室出具《关于南平电业局黄墩变电站生活区集资建房的认定意见》，认定：南平电业局黄墩变电站生活区范围内A、B、C、D幢属职工集资建房，不属于经济适用住房。 2012年12月28日，南平电业局向一审法院提起诉讼，请求判决解除其与长城房地产公司、昌隆公司于2006年1月27日签订的《南平电业局黄墩职工集资楼A、B、C、D建设工程施工合同补充条款》第二条第四项及第四条第四项的约定。一审法院于2013年8月16日作出（2013）延民初字第289号民事判决，驳回南平电业局的诉讼请求。南平供电公司不服该判决，提起上诉。2013年11月7日，南平市中级人民法院作出（2013）南民终字第904号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2013年8月22日，福建省电力有限公司南平电业局变更为国网福建电力有限公司南平供电公司。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、长城房地产公司、南平供电公司是否应当将诉争房屋的权属转移登记至程林勇名下；二、长城房地产公司、南平供电公司是否应当支付程林勇逾期办证违约金。 关于第一个争议焦点。长城房地产公司与程林勇签订的《职工集资住宅预售合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。程林勇向长城房地产公司交付了补充合同约定的首期及第二期购房款，已履行买受人的付款义务。长城房地产公司作为出卖人应按照补充合同约定在约定的时间内给程林勇办理集资建房产权证，才完成房产买卖的交付行为。买卖合同的履行完毕应以标的物权属转移为标准。作为涉讼标的物房屋的所有权应以其不动产物权登记作为权属转移登记为要件，长城房地产公司未及时对出售给程林勇的房屋办理权属登记，已经构成违约，需要承担违约责任。因长城房地产公司与南平供电公司签订的《补充条款》第二条[乙方（即长城房地产公司）的权利及义务]第3项约定：工程竣工后十个月内，负责办妥甲方（南平供电公司）房产的土地证、产权证手续；第4项约定：房屋建成后，除A、B、C、D幢架空层及甲方集资房回购45套住宅的房产归甲方所有外，其余房产归乙方所有，所得的收房款亦归乙方所有，该部分房产产生的所有税费及债务均由乙方承担，甲方不负连带责任。第四条[其他补充条款]第4项约定：由乙方销售的房产在办理土地证、产权证时，甲方应及时给予出具乙方提供的购房名单作为职工花名册的证明材料。故涉讼房产系南平供电公司将其集资楼部分房产交由长城房地产公司出售，长城房地产公司是在南平供电公司授权的范围内以自己的名义与程林勇签订的《职工集资住宅预售合同补充协议》，程林勇主张长城房地产公司、南平供电公司将涉讼房屋所有权和国有土地使用权转移登记至其名下的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，予以支持。 关于第二个争议焦点。《职工集资住宅预售合同补充协议》第七条第二款约定：“办理集资住宅楼产权证期限及违约责任：本集资房交付使用2年内（即2010年6月30日前），由甲方参照公有住房出售办证的方式，给予统一办理集资建房产权证，并注明个人产权比例100%。如甲方超过指定期限30日还未能为乙方办理集资建房产权证及土地证的，则甲方按月（以超过指定办理权证期限30日后开始计算）向乙方支付已交付房款百分之一的违约金。”如前所述，长城房地产公司逾期向程林勇办理房屋权属证书已构成违约，根据合同前述约定，长城房地产公司应当从2010年8月1日起向程林勇支付按已付购房款每月1%的违约金。程林勇主张长城房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，依据充分，予以支持。《职工集资住宅预售合同补充协议》的合同相对人为长城房地产公司和程林勇，南平供电公司并非合同相对人。该协议中关于违约责任的约定对南平供电公司不具有约束力。虽然南平供电公司有协助程林勇、长城房地产公司办理权属证书的义务，但不意味着南平供电公司需承担协议约定的违约责任，故对程林勇主张南平供电公司承担逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、福建省南平市长城房地产开发有限公司、国网福建省电力有限公司南平供电公司于判决生效之日起十日内共同协助程林勇将福建省南平市延平区黄墩菜园里113号A幢902室房产所有权证和国有土地使用权证转移登记至程林勇名下；二、福建省南平市长城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付程林勇逾期办证违约金（从2010年8月1日起至前述房屋权属转移登记至程林勇名下之日止，以27万元为基数，按每月1%标准计算）；三、驳回程林勇的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 另查明，本案二审期间，涉讼房产的门牌号码由南平市延平区黄墩菜园里113号Ａ幢902室变更为南平市延平区。 本院认为，本案二审争议焦点为：南平供电公司是否应当承担逾期办证违约责任。 本案系合同之诉，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案《职工集资住宅预售合同补充协议》的缔约主体为程林勇和长城房地产公司，南平供电公司并非该合同的当事人。同时，经南平市住房委员会认定，涉讼房产不属于经济适用房。因此，《职工集资住宅预售合同补充协议》合法有效，对签订合同的双方当事人具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行义务。程林勇认为涉讼房产的所有人为南平供电公司，长城房地产公司签订《职工集资住宅预售合同补充协议》构成对南平供电公司的表见代理，因此涉讼房产的逾期办证违约责任应当由南平供电公司承担。经查，南平供电公司（即原南平电业局）于2006年1月27日与长城房地产公司、昌隆公司签订《补充条款》，其中第二条第4项的约定已明确南平供电公司将涉讼房产的处分权和收益权让渡给长城房地产公司，且在本案诉讼中南平供电公司对《补充条款》该项约定再度予以认可。因此，长城房地产公司有权以自己的名义处分涉讼房产，并独立承担处分涉讼房产过程中产生的义务。而表见代理属于无权处分的一种，要求行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同。本案长城房地产公司系有权处分，并且事实上以自己名义处分涉讼房产，交易过程中体现的是长城房地产公司自身的意思表示，所得售房款亦归其所有，故长城房地产公司处分涉讼房产的行为不属于表见代理。程林勇的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决认定南平供电公司无需承担协议约定的违约责任正确。 综上所述，程林勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2675元，由上诉人程林勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年四月三日 法官助理张钰梅 书记员薛景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。