河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1855号上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王昆，女，1997年6月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孔涛，河南国银律师事务所律师。原审第三人：郑州银行股份有限公司东明路支行，住所地郑州市管城区商城东路143号克拉城1号楼附6号。负责人：郭俊卫，系该银行行长。委托诉讼代理人：赵强，河南中赢旗晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙文佳，河南中赢旗晟律师事务所律师。上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称恒龙置业）因与被上诉人王昆、原审第三人郑州银行股份有限公司东明路支行（以下简称郑州银行）房屋买卖合同一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初31457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法适用独任制，于2020年4月3日通过云间网上法庭系统公开开庭审理了本案。上诉人恒龙置业的委托诉讼代理人刘梦浩，被上诉人王昆的委托诉讼代理人孔涛，原审第三人郑州银行的委托诉讼代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒龙置业上诉请求：1.撤销原判第四项利息、按揭费用及第五项，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决事实认定错误，判决结果严重背离事实，超出王昆诉讼请求。解除合同及偿还贷款的责任不应当由上诉人承担。一审判决中要求上诉人退还被上诉人首付款、已偿还贷款本金及利息、剩余贷款本金和利息，此数额明显超出被上诉人诉讼请求；且贷款合同权利义务双方为被上诉人与银行，若法院判决上诉人代替被上诉人偿还银行贷款，则应当判决在合同总额中扣除上诉人代偿的银行贷款后，剩余部分退给被上诉人。对于法院判决第四、五、六项，已经超出被上诉人诉讼请求，判决明显错误。二、一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。商品房买卖合同第九条作为本案的违约金条款，理应适用于本案。《商品房买卖合同》对违约金的计算方式有明确的约定。而利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其损失，不应一并适用。三、一审法院案件事实认定不清，遗漏证据，判决有失公允。1.违约金与利息不应一并适用在同一案件中，不仅违反法律规定，也违反了公平公正的法律原则。若法院认为本案合同约定违约条款过低不予适用，则在判决总额中应当扣除上诉人已经支付的违约金。一审诉讼过程中，上诉人已经按照合同的约定支付了部分违约金给被上诉人。上诉人于庭审中出具了收条、付款回单等作为证据，收条中也写明，若被上诉人退房，则款项从总额中扣除。在一审判决主文中法院也予以承认上诉人提交的证据，但一审法院并未从判决中扣除。2.案涉按揭办理费并非向上诉人支付，被上诉人向上诉人主张该笔款项，于法无据。一审法院判决上诉人向被上诉人支付此笔款项，显然违反事实及法律。四、因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，上诉人不应当承担违约责任。一审法院对上诉人的答辩意见不予采纳，属于事实认定错误。综上，一审庭审中案件事实认定不清，判决遗漏证据，且适用法律错误，请二审法院依法改判，或发回重审，支持上诉人的上诉请求。王昆辩称：一、上诉人逾期交房已经构成违约，被上诉人依约享有诉请解除合同的权利。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条之约定，上诉人应当在2018年10月30日前将竣工验收合格的房屋交付被上诉人。该合同第九条约定，上诉人逾期交房超过180日的，被上诉人有权解除合同。一审认定涉案房屋于2019年6月19日才进行竣工验收备案，已经超过合同约定的交房日期230天，且仍未交付，被上诉人根据合同约定的解除权诉请解除合同具有相应的事实及法律依据。上诉人主张因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，亦无相应的法律依据。双方的合同签订时间为2016年12月8日，为应对大气污染，在合同签订之前的早些年间郑州市已经采取了相应的大气污染防控措施。上诉人作为专业的房地产开发企业，不可能不知道这一点，在签订合同时理应考虑到在交房之前的大气污染防治问题，并合理规划建设和交房周期。故对于大气污染防控问题在合同签订时上诉人非常清楚明了，其主张的大气污染防治不符合法定的情势变更的构成要件。大气污染防治措施也不构成不可抗力。根据不可抗力的不能预见构成要件，在签订商品房买卖合同时，上诉人根据此前政府关于大气污染的防控时间和措施，完全能够预见到在合同履行期间政府可能要采取的防控措施和时间，故被上诉人有理由相信，合同签订后至约定的交房时间前，上诉人是在完全考虑到政府的大气污染防控措施后合理规划的建设和交房周期。故无论是从情势变更或者是不可抗力的角度分析，上诉人构成违约是无可争议的事实。二、合同解除后上诉人应当向被上诉人返还全部购房款，并承担因其违约而向被上诉人支付违约金和赔偿损失的责任。合同签订后被上诉人已经按时向上诉人支付了全部购房款，并支付了契税和按揭办理费。因上诉人违约而导致合同解除，其应当向被上诉人返还所收取的全部购房款。因被上诉人采取首付和按揭的付款方式，一审法院将购房款划分为首付款、银行按揭贷款，其中银行按揭贷款又分为已还贷款本息和未还贷款，并按不同的方式返还，并未超出被上诉人一审要求的返还全部购房款的诉讼请求。因上诉人占有被上诉人支付的购房款获有利益，同时因其占有购房款致使被上诉人丧失了相应的孳息利益，给被上诉人造成损失，故其应当按照银行同期贷款利率的标准向被上诉人返还其占有购房款期间获得的不当得利或者赔偿其占有购房款期间给被上诉人造成的资金占用损失。关于首付款，上诉人应当按照银行同期贷款利率向被上诉人返还不当得利或赔偿资金占用损失；关于银行按揭贷款，该按揭贷款的金额依法属于被上诉人支付的购房款，在合同解除时也应当一并返还被上诉人。因被上诉人已经归还部分本息，该部分应当由上诉人直接返还给被上诉人；被上诉人已经支付的贷款利息，亦是由于上诉人的违约而造成的损失；未归还的贷款部分，由上诉人直接支付给贷款银行，属于合同法所规定的债务人（上诉人）向第三人（贷款人）进行的债务履行。因被上诉人与原审第三人之间存在贷款关系，《房屋买卖合同》解除后，贷款合同已无存在的必要，应一并解除，为方便债务的履行，降低履约成本，一审法院将被上诉人已经支付给原审第三人的本金和利息判令上诉人直接支付给被上诉人，尚未支付的贷款本金，由上诉人代被上诉人直接支付给原审第三人，符合合同法的规定，该判决兼顾了三方的利益，不存在任何的不当之处。关于被上诉人支付的契税和按揭办理费，因上诉人违约导致合同解除，给被上诉人造成损失，其也应当向被上诉人返还（赔偿）该款项，也应当赔偿利息损失，此为债法之金钱债务最基本的原理。三、上诉人应支付的违约金和返还购房款并支付的利息不存在重复计算的情形。首先，支付购房款利息是基于被上诉人解除合同后，上诉人构成不当得利或占有购房款期间给被上诉人造成损害的事实。上诉人在占有被上诉人购房款期间获得利息收益，该利息收益属于购房款本金产生的法定孳息，故合同解除后上诉人不仅应当返还原物（购房款）应同时返还原物所生的孳息（利息）；被上诉人要求支付违约金是基于上诉人逾期交房的违约行为，根据买卖合同司法解释之规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。其次，由于上诉人违约，被上诉人解除合同，但合同约定的违约金不足以弥补被上诉人的损失，依据合同法之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；被上诉人要求返还购房款利息也是要求上诉人赔偿损失的一种形式。故支付购房款利息和支付违约金是基于不同的事实主张，不存在重复的情形，只有同时支付违约金并支付购房款利息方能弥补上诉人因其违约而给被上诉人造成的损失，真正的符合损失填补规则。四、一审法院已将上诉人多支付的逾期交房违约金在判令返还的首付款中进行了扣除。上诉人认为不应支付任何违约金无事实及法律依据。因上诉人逾期交房时间达到合同约定的180天，故被上诉人享有解除合同的权利，被上诉人行使该权利解除合同，并不是基于《无理由退房协议书》和《无理由退房承诺书》进行的退房。故上诉人主张的被上诉人退房不应支付违约金无任何事实依据。综上，上诉人的上诉请求无任何事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉请求依法应予以驳回。郑州银行述称：根据法律规定，主合同解除，从合同必然随之解除。本案中《商品房买卖合同》已经解除，《个人贷款合同》已无存在之必要。为避免诉累，一审法院判决解除两份合同符合法律规定，上诉人应当将剩余贷款本息归还郑州银行。王昆向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园补充协议》；2.被告向原告退还购房款5803106元及违约金和利息（以1743106元为基数，自2016年11月30日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付完毕之日止；以4060000元为基数，自2016年12月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付完毕之日止）；3.被告向原告支付按揭办理费1666元、维修基金13188元并支付利息（以14854元为基数，自2016年12月29日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付完毕之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月8日，原告与被告签订合同编号为D16002964632的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买的商品房为预售商品房，房屋位于郑东新区××外环路以东、××街以北××房，户型为四室二厅；付款方式及期限：约定金额1743106元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年12月8日，交纳比例30.04%；约定金额4060000元，付款方式：现金，约定付款时间为2016年12月11日，交纳比例69.96%；备注：余款406万元需在2016年12月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告在合同出卖人处加盖公章确认，原告在买受人处签字捺印确认。当日，原、被告另签订《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》一份，约定经双方友好协商，就商品房买卖合同未尽事宜订立补充协议。2016年12月19日，原告（××）与第三人郑州银行（贷款人）、被告（保证人）签订个人贷款合同，约定本合同项下贷款用途为购住房，贷款金额为406万元，贷款期限自2016年12月19日至2046年12月18日止。贷款年利率4.41%，借款人选择等额还本付息还款方式偿还贷款本息。账户明细对账单显示原告于2017年1月21日开始每月向第三人郑州银行偿还贷款。原告于2016年11月23日向被告支付5万元，于2016年11月30日向被告支付1693106元，以上系房屋首付款，共计1743106元。被告于2017年1月4日向原告出具发票，显示收到原告交付的总涉案房款5803106元。原告于2016年12月8日向被告交付代收按揭费1666元，于2016年12月29日向被告支付维修基金13188元。2019年6月17日及7月19日，原告分别出具收条一份，载明：今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园5号楼1单元102号房延期交房赔付违约金53969元（截止2019年1月31日）、88787元（赔付时间2019年2月1日至2019年7月2日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。2019年6月18日及8月8日，原告分别收到被告支付的逾期交楼违约金53969元、88787元。工程竣工验收备案表显示恒大悦龙花园5号楼工程于2019年6月19日竣工验收备案。以上事实由《商品房买卖合同》《恒大悦龙花园商品房买卖合同补充协议（不备案）》、个人贷款合同、发票、收据、国内支付业务付款回单、账户明细对账单、工程竣工验收备案表及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园商品房买卖合同补充协议（不备案）》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月30日，涉案房屋于2019年6月19日竣工验收备案，被告逾期交房已超过180日，故原告要求解除《商品房买卖合同》《恒大悦龙花园补充协议》符合合同约定，且符合法律规定，该院予以支持。商品房买卖合同解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，个人贷款合同应一并解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告应向第三人郑州银行返还自判决生效之日起的剩余贷款。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人郑州银行应及时解除涉案房屋上的抵押登记。原告诉请被告返还购房首付款1743106元、维修基金、按揭办理费及利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，商品房买卖合同及补充协议解除后，被告亦应将原告支付的购房款项返还原告，并赔偿原告因此产生的损失，故被告应返还原告购房首付款及利息（以未返还购房款数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至实际清偿之日止）、房屋维修基金13188元、按揭办理费1666元及利息（以14854元为基数，自2016年12月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）。商品房买卖合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有义务协助配合被告办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助配合被告办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。”原告已付了全部房款5803106元，按照1%计算，被告应当支付原告违约金为58031.06元。原告已经实际收取被告支付的逾期交房违约金142756元，并承诺后期如退房，同意将被告赔付的违约金从购房款中扣除，现合同解除，应将该部分款项从被告应当支付给原告的款项中予以扣除，扣除被告多支付给原告的违约金84724.94（142756-58031.06）元，原告诉请违约金，该院不予支持。另，被告应当退还原告的购房款数额为1658381.06元及利息（以1743106元为基数，自2016年11月30日起计算至实际支付完毕之日止）。被告辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，该院不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王昆与被告河南恒龙置业有限公司于2016年12月8日签订的合同编号为D16002964632的《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议》；二、解除原告王昆与被告河南恒龙置业有限公司、第三人郑州银行股份有限公司东明路支行于2016年12月19日签订的《个人贷款合同》；三、原告王昆于本判决生效后十五日内协助配合被告河南恒龙置业有限公司办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，并办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记；四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王昆购房款1658381.06元、房屋维修基金13188元、按揭办理费1666元及利息（以1743106元为基数，自2016年11月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以14854元为基数，自2016年12月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）；五、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王昆自2017年1月21日至判决生效日已向第三人郑州银行股份有限公司东明路支行归还的贷款本金及利息（以第三人郑州银行股份有限公司东明路支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内偿还第三人郑州银行股份有限公司东明路支行自本判决生效日起就《个人贷款合同》剩余的贷款（以第三人郑州银行股份有限公司东明路支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、驳回原告王昆的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29101元，由原告王昆负担19171元，被告河南恒龙置业有限公司负担9930元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人河南恒龙置业有限公司与被上诉人王昆签订的《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。王昆已按照合同约定足额支付购房款，上诉人作为商品房出卖人，应按照合同约定的期限向王昆交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日前，案涉房屋于2019年6月19日竣工验收备案，上诉人逾期交房已超过180日。根据合同约定，王昆作为守约方，有权解除合同，一审法院判决解除双方《商品房买卖合同》及补充协议并判令上诉人返还王昆购房首付款并无不当。《商品房买卖合同》解除后，案涉商品房担保贷款合同的目的无法实现，第三人亦主张一并解除贷款合同，故一审法院判决解除三方当事人的《个人贷款合同》，判令上诉人支付王昆自2017年1月21日至一审判决生效日已向第三人归还的贷款本金及利息，判令上诉人偿还第三人自原审判决生效日起就《个人贷款合同》剩余的贷款，兼顾了三方当事人的利益，判决内容并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定，逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%。本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补王昆的实际损失，一审判决利息损失与违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。对于上诉人多支付给被上诉人的违约金，一审法院已在上诉人应退还被上诉人的房款数额中予以扣除。上诉人上诉称一审判决违约金条款与房款利息系重复认定，主张一审法院事实认定不清。因该主张理由不足，故本院不予支持。因上诉人的违约行为导致《商品房买卖合同》被解除，上诉人应当返还王昆各项费用并支付相应利息。一审法院对王昆主张的按揭办理费予以支持并无不当，应予以维持。上诉人称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，主张不应当承担违约责任。上诉人的该项主张事实和法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，河南恒龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9511元，由河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年四月十六日书记员  韩 冰