江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终520号上诉人（原审被告）：叶胜军，男，1966年8月25日出生，汉族，户籍所在地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。上诉人（原审被告）：黄红英，女，1967年5月21日出生，汉族，户籍所在地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。上诉人（原审被告）：叶晨炜，男，1991年4月22日出生，汉族，户籍所在地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：鲍远成（受叶胜军、黄红英、叶晨炜共同授权委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文辉（受叶胜军、黄红英、叶晨炜共同授权委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡华广物业服务有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇洛社展示中心洛城大道102号。法定代表人：任秋宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王鹏宏，江苏元聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：管达文，江苏元聚律师事务所律师。上诉人叶胜军、黄红英、叶晨炜因与被上诉人无锡华广物业服务有限公司（以下简称华广物业公司）物业合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶胜军、黄红英、叶晨炜上诉请求：撤销一审判决，依法改判其支付物业费26275元且不承担滞纳金。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.其在2010年5月4日与无锡市怡庭物业管理有限公司（以下简称怡庭物业公司）签订了前期物业服务协议，根据合同相对性，其仅与怡庭物业公司存在合同关系，与华广物业公司并未签订任何书面的物业服务协议，且怡庭物业公司将小区物业服务转移给华广物业公司时，并未通知其也未得到其同意，故华广物业公司按照每月每平方米建筑面积2.10元的标准收取物业服务费没有合同依据，收取滞纳金也没有合同依据。2.华广物业公司主张的物业费收费标准与在行政部门备案的标准不一致。应当按照备案的每月每平方米建筑面积1.10元标准进行收费，华广物业公司按照每月每平方米建筑面积2.10元的标准收费违反了相关政策法规。3.华广物业公司提供的物业服务质量低下，小区内私搭乱建现象严重、华广物业公司未有效制止；其房屋北面的景观河杂草丛生、布满垃圾，已经变成了臭水沟；小区内建筑垃圾未及时清理。物业服务不符合《无锡市物业服务收费管理办法》中规定的第六级物业服务标准，甚至连第三级服务标准都达不到。二、一审判决适用法律错误。1.《合同法》第一百零七条是关于违约责任承担方式的规定，因双方并未签订物业服务合同，亦未就服务内容、收费标准、服务质量等主要事实达成一致，对于未交纳物业费的结果双方均存在过错，一审判决认定其承担违约责任错误。2.《物业管理条例》第四十二条是关于行政部门加强对物业服务收费管理监督的规定，与本案无关。3.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，华广物业公司并未提供任何书面催交的证明，且其从未否认接受过华广物业公司提供的物业服务，只因华广物业公司的服务质量和收费标准之间存在较大差距才拒交物业费，一审法院在核实华广物业公司服务质量低下的情况下，仅扣减8%物业费属于事实认定不清、适用法律错误。被上诉人华广物业公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、其公司向叶胜军、黄红英、叶晨炜主张物业服务费于法有据。虽然其公司未以自己的名义与叶胜军、黄红英、叶晨炜重新签订物业服务合同，但叶胜军、黄红英、叶晨炜与怡庭物业公司签订了协议，现怡庭物业公司将相应的合同权利义务转移由其承继，涉案小区的物业服务自2011年3月起由其公司负责，对全体业主具有约束力，其有权向叶胜军、黄红英、叶晨炜主张物业服务费。二、双方明确约定了物业服务费收费标准。1.叶胜军、黄红英、叶晨炜与怡庭物业公司签订的前期物业服务协议第4.3条明确约定别墅住宅每月每平方米2元，公共能耗费为每月每平方米0.1元。且叶胜军、黄红英、叶晨炜在一审2019年6月17日的庭审中对于上述物业服务收费标准也是认可的。2.其公司是按照十年前的收费标准收取物业服务费，在物业公司运营成本逐年增长的情况下至今未变动，法院也应对该因素予以考量。3.物业费收取标准政府指导价主要是针对高层建筑等普通住宅，而叶胜军、黄红英、叶晨炜的房产属于别墅，不在备案范围内。且叶胜军、黄红英、叶晨炜也承认没有特别针对别墅的物业费收费标准，那么按照合同约定收取物业费并不违法。叶胜军、黄红英、叶晨炜主张占用公共空间资源更大的别墅与普通高层住宅按照统一标准收费的观点显失公平。三、物业服务瑕疵不是叶胜军、黄红英、叶晨炜拒付物业费的合法理由。其公司履行了物业服务义务，对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、治安等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，对于小区公共卫生也指派专人进行维护。其公司限于人力、物力、财力并不能做到全天候地服务，难免存在工作上的疏漏，也就业主提出的问题努力进行改善。一审判决针对其公司在管理服务方面存在的不足已经扣减了相应的物业服务费，但该不足并非叶胜军、黄红英、叶晨炜拒绝交纳物业服务费的理由。四、叶胜军、黄红英、叶晨炜未按时交纳物业服务费应承担相应的违约责任。叶胜军、黄红英、叶晨炜在一审2019年6月17日的庭审中对于其公司提供的催交物业费的证据并无异议，叶胜军、黄红英、叶晨炜享受了物业服务未按时交纳物业服务费，理应承担违约责任，向其公司支付逾期付款违约金。华广物业公司向一审法院提出诉讼请求：叶胜军、黄红英、叶晨炜支付2013年1月1日至2019年3月31日的物业管理费50162元、滞纳金10032元（按拖欠物业管理费的20%计算），合计60194元。一审法院认定事实：怡庭物业公司于2008年9月与江苏华广置业有限公司（以下简称华广置业公司）签订前期物业服务合作协议，约定由怡庭物业公司为洛城上院、德院提供物业管理服务。叶胜军、黄红英、叶晨炜系洛城上院小区108号业主，其物业建筑面积为318.49平方米，于2010年5月4日与怡庭物业公司签订了前期物业服务协议。前期物业服务协议约定物业服务费按房屋建筑面积收取，收费标准为每月每平方米建筑面积2.10元（含公共能耗费每月每平方米建筑面积0.10元）；叶胜军、黄红英、叶晨炜首次按年交纳物业公共服务费，以后每月、季或年交付当期前期物业服务费（于每期5日前交纳），公共能耗费按年交纳，实行包干使用；逾期交费的从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。2011年2月28日，怡庭物业公司与华广置业公司签署协议终止了前期物业服务，转由华广物业公司自2011年3月1日起承继怡庭物业公司为洛城上、德院小区提供前期物业服务，并报取相关行政管理部门同意。叶胜军、黄红英、叶晨炜已装修入住，但经华广物业公司催告，未按约支付该房屋自2013年1月1日至2019年3月31日的物业管理费并产生了滞纳金。一审中，叶胜军、黄红英、叶晨炜认为华广物业公司接管小区内的物业管理服务后，不尽物业管理服务义务，对景观河长年不予清理、栏杆等损坏不予修理、绿化不予维护，且对小区内的违建现象未尽管理义务，并提供了小区内存在违章建筑、景观河长年不予清理等照片。华广物业公司承认小区内存在违章建筑现象，但认为其已经过阻止、报请行政管理部门的管理义务，行政管理部门也对部分违建进行过拆除，但事后业主又进行了违建，同时提供了拆除违建的现场照片，但未提供其就小区内违建现象进行阻止和向有关行政管理部门投诉的证据；叶胜军、黄红英、叶晨炜提供的景观河照片即使真实，也仅能证明物业服务某个时间点存在瑕疵。叶胜军、黄红英、叶晨炜则认为华广物业公司并未提供证据证明其对小区内的违建现象尽过管理义务。为此，一审法院根据华广物业公司的申请向有关行政管理部门进行了核实，但并未发现其在本案物业管理服务期内曾就小区内违建现象进行投诉的记录。同时召集双方就景观河及周边的情况进行了实地勘察，根据现场勘察可以确定：该景观河长年未曾清理，河边的景观亭栏杆等长年失修等，应属长年未予维护所致。以上事实，有商品房买卖合同、前期物业服务协议、装修管理协议、前期物业服务终止协议、物业服务项目移交确认书、物业服务公司变更申请报告、现场照片、核实记录、房屋登记簿证明当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费，逾期未付的，应当承担违约责任。华广物业公司主张叶胜军、黄红英、叶晨炜自2013年1月1日至2019年3月31日止未按约支付物业服务费，叶胜军、黄红英、叶晨炜予以承认，法院对华广物业公司的主张予以确认。现华广物业公司要求叶胜军、黄红英、叶晨炜立即支付拖欠的物业服务费及滞纳金的诉讼请求合法有据，法院予以支持。经核实、现场勘察，可以认定华广物业公司对小区内的违建现象未尽管理义务、对景观河及周边环境等未尽到管理维护等义务。因此，根据服务与收费相匹配原则，同时结合华广物业公司未尽义务项目在物业管理服务全部项目中所占比例以及对叶胜军、黄红英、叶晨炜所造成的不利影响程度等，物业服务费应予扣除8%。据此，叶胜军、黄红英、叶晨炜在上述缴费期间内应付物业服务费确定为46149元[（2.10元/平方米·月×318.49平方米×75月）×92%，取整数]；对华广物业公司超出部分的诉讼请求不予支持。华广物业公司因管理服务不到位虽应扣除相应的物业服务收费，但叶胜军、黄红英、叶晨炜对其余应交的物业服务费仍应按约交纳，拒不交纳应承担违约金（滞纳金）。华广物业公司按欠交金额的20%主张滞纳金未超出双方约定及法定许可范围，法院予以支持，但计算基数应以上述应交金额为准，故滞纳金确定为9230元[（2.10元/平方米·月×318.49平方米×75月）×92%×20%，取整数]；对华广物业公司超出部分的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、叶胜军、黄红英、叶晨炜于判决发生法律效力之日起十日内向华广物业公司支付自2013年1月1日至2019年3月31日的物业服务费46149元、滞纳金9230元，合计55379元；二、驳回华广物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1304元，由华广物业公司负担104元，叶胜军、黄红英、叶晨炜负担1200元。本院对一审认定的事实予以确认。二审中，叶胜军、黄红英、叶晨炜提供：1.无锡市惠山区物价局关于洛城上院、德院住宅小区前期物业管理公共服务费收费标准的批复（惠发改价[2013]25号），证明华广物业公司在物价局备案的标准为：六级物业服务标准，按照每月每平方米建筑面积1.10元收取公共物业管理费，该批复中并未明确别墅的物业服务收费标准，双方也未就别墅物业服务收费标准另行约定，也应参照每月每平方米建筑面积1.10元收取；2.惠山区物价局关于惠山区洛城上院、德院住宅小区调整前期物业服务等级备案的复函（惠发改价备字[2017]33号），证明华广物业公司在2017年4月将其服务等级调整为三级，且在物价局备案的物业服务收费标准为每月每平方米建筑面积1.10元，应按照该标准收取物业费；3.小区图片、视频一组，证明洛城上院小区内违建现象普遍、基础设施损坏严重、公共绿化遭到侵占和破坏，景观河长期缺乏维护严重影响其居住。华广公司质证认为：证据1和证据2不属于一审判决后出现的新证据，该材料性质属于行政部门对物业服务企业上报收费标准进行备案后的批复，并非行政机关对物业服务企业规定的收费标准所作的限制性规定。其中，惠发改价备字[2017]33号文件是在物业服务企业出现难以与业主协商调整物业服务费用标准这一普遍性难题的情况下，通过调整服务标准（降低等级）来协助物业服务企业控制经营成本。但本案叶胜军、黄红英、叶晨炜的房产属于别墅，实行的是市场调节价的物业服务收费，与高层建筑相比别墅分摊到的物业服务成本理应更高，既然叶胜军、黄红英、叶晨炜已经在前期物业服务协议中约定了物业服务收费标准，理应遵照执行。证据3也不属于新证据，针对物业服务中存在的问题和瑕疵，一审法院已经查明并在物业服务费中进行了扣减，并不能据此免除叶胜军、黄红英、叶晨炜按时交纳物业费的义务。本案二审争议焦点为：叶胜军、黄红英、叶晨炜主张应按照每月每平方米建筑面积1.10元交纳物业服务费的依据是否充分。本院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，因怡庭物业公司与建设单位华广置业公司的前期物业服务合同终止，在涉案小区业主、业主大会选聘物业服务企业前，华广置业公司选聘华广物业公司作为前期物业服务单位于法有据，且对全体业主具有约束力。在华广物业公司承继怡庭物业公司为涉案小区继续提供物业服务后，叶胜军、黄红英、叶晨炜也已实际按照前期物业服务合同的约定交纳了2013年之前的物业服务费，并未对华广物业公司收取的物业服务费提出任何异议。现其二审中又以双方未直接签订书面物业服务合同为由拒绝按照每月每平方米建筑面积2.10元的标准交纳物业服务费，与前述行政法规和合同约定不符，本院不予支持。关于叶胜军、黄红英、叶晨炜抗辩华广物业公司提供的物业服务质量与收费标准不符的意见，一审法院已在综合考量华广物业公司未尽管理义务的项目、以及该事实对叶胜军、黄红英、叶晨炜造成不利影响程度的情况下，对应收取的物业服务费按照8%的比例予以了扣减，应属合理，本院予以确认。关于叶胜军、黄红英、叶晨炜主张应按每月每平方米建筑面积1.10元交纳物业服务费的上诉意见。根据叶胜军、黄红英、叶晨炜提供的物价局批复文件，其中载明的每月每平方米建筑面积1.10元公共物业服务费系针对普通住宅的物业产权人或使用人收取，非住宅、商业用房、别墅等物业服务标准应由物业服务企业根据市场价格水平与业主协商确定。据此，鉴于叶胜军、黄红英、叶晨炜的房产类型为别墅，其依据上述物价局批复文件主张按照每月每平方米建筑面积1.10元的标准交纳物业服务费的依据不足，本院不予支持。因叶胜军、黄红英、叶晨炜未按约交纳物业服务费，理应承担相应的违约责任，一审法院对华广物业公司主张的滞纳金予以支持符合法律规定，叶胜军、黄红英、叶晨炜以其不存在过错为由拒绝承担违约责任于法无据，本院不予采纳。综上，叶胜军、黄红英、叶晨炜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费528元，由上诉人叶胜军、黄红英、叶晨炜负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年四月十三日法官助理 杜凤君书 记 员 程夫栎