宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初291号 原告：宁波市大学科技园发展有限公司（统一社会信用代码：91330211750360363W）。住所地浙江省宁波市镇海区庄市街道中官西路777号。 法定代表人：程玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金晓洁，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晶，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波山得水装饰设计有限公司（统一社会信用代码：91330211316878135J）。住所地宁波市镇海区庄市街道中官西路777号。 法定代表人：龚青保，该公司经理。 原告宁波市大学科技园发展有限公司（以下简称大学科技园公司）与被告宁波山得水装饰设计有限公司（以下简称山得水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告大学科技园公司的委托诉讼代理人金晓洁，被告山得水公司的法定代表人龚青保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间的房屋租赁关系于2019年7月2日解除；2.请求判令被告立即支付自2018年8月3日起至2019年7月2日的租金为39600元；3.请求判令被告立即支付自2017年8月3日至2019年7月2日止的物业管理综合服务费14490元、自2016年8月1日至2017年9月31日止的水电费2114.65元；4.请求判令被告立即支付2017年8月3日起至2019年7月2日止的违约金22814.01元；以上金额共暂计为79018.66元；5.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年7月31日，原告与被告签订了《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》，被告向原告承租位于宁波市镇海区庄市街道中官西路777号宁波市国家大学科技园A区汇智大厦八楼804-805面积为120平方米的办公用房，租期壹年，租赁期限为2015年8月3日至2016年8月2日，并于2015年8月3日正式入驻，双方约定了租金、物业管理综合服务费、公用设施设备日常维修费、租赁期限、租赁面积、违约金等内容。后双方每年继续发生租赁关系，但未签订书面合同。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。但被告自2017年8月3日起拖欠房屋租金、物业费等费用，原告多次向被告催讨，但一直未履行，被告的行为给原告造成了重大损失。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告山得水公司辩称，双方签订租赁合同属实，合同约定租期为一年，自2015年8月3日起至2016年8月2日止。原告给予被告三年免租期，后因续租问题没有谈好，被告就不续租了，农历年过后（2017年2月）就搬离了。搬离的时候通知了物业公司并结清了水电费，当时物业公司只让被告搬小件东西，不让搬大件家具等物品，说合同约定不能搬的，被告就没有搬走。被告已经缴了两年的物业费，现被告没有租满两年，多余的物业费原告应该退还，还有在原告处的押金4000元也没有退还，如果被告结欠了原告的相关费用，可以直接从押金和多交的物业费中扣除。 原告向本院提交了以下证据： 1.《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》（2015年）1份，拟证明被告向原告承租位于宁波市国家大学科技园A区汇智大厦八层804、805室，双方就租赁期限、租金、物业费、水电费、违约责任等进行了明确约定的事实。经质证，被告对此无异议，本院予以认定。 2.水电费《证明》1份，拟证明被告拖欠水电费2114.65元的事实。经质证，被告认为，水电费不属实，空调和水费都是公摊费用，从抄表数看，被告每月的用电都是四五度，这么少的用电被告如何办公，而且这么均衡，显然不合理。本院认为，被告的异议成立，故对该证据不予认定。 3.房产证、授权委托书各1份，拟证明所有权人宁波亚创电子信息工业开发有限公司委托原告运营管理汇智大厦的事实。经质证，被告对此无异议，本院予以认定。 4.《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》（2019年）1份，拟证明原告于2019年7月收回涉案租赁场地并另行出租给他人的事实。经质证，被告表示对此不知情，与被告无关，因该证据涉及案外人利益，故本院对该证据不予认定。 被告山得水公司未向本院提交证据。 经审理，本院查明事实如下：2015年7月31日，原告（出租方、甲方）与被告山得水公司（承租方、乙方）签订《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》1份，主要约定：1.甲方将位于宁波市国家大学科技园A区汇智大厦八楼办公用房804、805室租赁给乙方使用，建筑面积为120平方米。2.乙方于2015年8月3日正式入驻，租赁期限自2015年8月3日至2016年8月2日止，租期一年。3.甲乙双方同意30元/月·平方米的基准租赁价格，乙方租赁的办公用房一年期基准租金共计人民币43200元，符合镇海区文创企业认定的，可享受120平方米共计43200元的房租暂免；乙方应缴纳租赁押金人民币4000元；租金和押金合计4000元，乙方应在本合同签订之日起十个工作日内汇入甲方指定账户。4.甲方委托宁波亚太酒店物业管理有限公司开展物业管理服务。乙方应缴一年的物业管理综合服务费为7200元（120平方米×12个月×5元/月·平方米），应缴一年的公共设施设备日常维修费为360元（120平方米×3元/年·平方米）；物业管理综合服务费、公共设施设备日常维修费、水电费等由甲方代收代缴，一月一缴。5.租赁期满不再续租的，乙方必须及时搬离，若乙方未主动搬离，甲方有权收回办公用房，并有权按合同约定租金标准的150%向乙方收取占用费，并可在押金中扣除。6.乙方需在租期届满前一个月之前与甲方商定续租事宜，乙方确定续租的，应于租期届满前10日内与甲方办理续租手续。7.乙方不得将租赁房屋自行转租、转借或转让。8.乙方应按约及时支付租金及物业费，如逾期，乙方应从逾期之日起按每天应缴费用的0.1%支付违约金，如逾期超过一个月的，甲方有权采取停水停电措施，并有权解除合同，收回办公用房。9.租赁合同期满或解除合同后10日内，乙方应将租赁办公用房交还甲方。逾期，则遗留在房屋内的物品均为乙方抛弃物，无论物品价值大小，均无偿归甲方所有。乙方未按期归还房屋钥匙的，甲方有权更换钥匙进入房屋，对所有物品进行清理。原、被告确认：被告可享受三年的免租期;被告已缴纳了自2015年8月3日起至2017年8月2日止的物业费用；被告在原告处的押金4000元未退回，可抵扣欠款。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案原、被告签订的《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》约定租期为一年，至2016年8月2日止。期满后，双方未再签订书面合同。被告认为其可享受三年免租期，也已交纳了截至2017年8月2日的物业管理费用，实际于2017年2月搬离租赁房屋（该期间免租金），并结清了水电费用。而原告主张双方的租赁关系一直持续至2019年7月2日止，并据此提出相应诉请。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任，故原告应对其该主张承担举证责任。原告认为其主张成立，理由有二：1.提供的水电费《证明》用以说明被告一直使用房屋，产生水电费用。但该证据系孤证，被告也提出合理的异议，原告未提供水电费原始单据等证据予以佐证，故该证据不足以证明被告继续承租或占有使用涉案办公用房；2.原告认为被告未交还房屋并留有部分家具未搬离，说明被告还继续使用该办公用房。被告辩称“是物业公司不让其搬走大件家具，所以就遗弃了。”而根据租赁合同约定：“租赁合同期满或解除合同后10日内，乙方应将租赁办公用房交还甲方。逾期，则遗留在房屋内的物品均为乙方抛弃物，无论物品价值大小，均无偿归甲方所有。乙方未按期归还房屋钥匙的，甲方有权更换钥匙进入房屋，对所有物品进行清理。”即使被告有部分大件家具未搬离，仅视为抛弃物，无偿归原告所有，而不能视为其继续占有使用房屋。故原告的上述理由均不能成立。现原告未能提供充分证据证明原、被告自2017年2月之后至2019年7月2日还存在房屋租赁关系或被告还继续占有使用该房屋，应承担举证不能的不利后果。故本院对原告第1、2、4项诉讼请求及第3项中有关物业管理费用的诉讼请求不予支持。关于第3项有关水电费的诉讼请求。本院认为，原告提供的水电费《证明》也不足以证明被告欠缴水电费，即使被告欠缴水电费，原告主张的水电费也不足4000元，被告在原告处的押金4000元足以抵扣，故原告该项诉请，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告宁波市大学科技园发展有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费888元，减半收取444元，由原告宁波市大学科技园发展有限公司负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  吴 军 二〇二〇年四月九日 代书记员  余竹雁