江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1535号上诉人（原审被告）：无锡世界中心贸易有限公司，统一社会信用代码91320200762420482H，住所地江苏省无锡市梁溪区太湖东大道68号。法定代表人：李焱然，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱晨冰，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋圆，江苏开炫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李佳路，女，1992年10月16日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人无锡世界贸易中心有限公司（以下简称世贸公司）因与被上诉人李佳路商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初8166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世贸公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、房产认购书上的甲方签字人员系公司工作人员，并未加盖公章，双方尚未建立正式的商品房买卖合同关系，且认购书不具备买卖合同主要内容，甚至交房时间都没有明确，不应认定为商品房买卖合同的本约。2、上诉人不存在故意隐瞒房屋已经抵押的情况。认购书第7条明确，在签订认购协议时，被上诉人已充分了解房屋的详细情况，并确认无异议。该详细情况当然包括抵押等全面情况。房屋的抵押等权利登记情况，在房产信息网上是公示的，被上诉人可以随时查到，上诉人不存在隐瞒的可能性。被上诉人通过中介公司认购房屋，中介公司作为专业的房产服务机构，也可以直接查询到房屋权利状态，上诉人要实施隐瞒更无可能。3、被上诉人主张已付房款的一倍赔偿，明显过高，法院应当根据客观情况酌情予以确定。李佳路答辩称：1、认购书明确约定了所购房屋的位置、价格及支付方式，已具备了房屋买卖合同的实体权利、义务内容，对合同双方能够产生实际约束力，且本人已按约支付了相应购房款，故案涉认购书实属房屋买卖合同。2、多次购房商议过程中，包括中介方均未向被上诉人提及任何关于房屋已抵押的事实。并且在因抵押导致无法网签时，上诉人仍未向包括被上诉人在内的所有购房者表示房屋无法网签的原因系存在抵押的情况。上诉人无论是在购房前还是购房后，均一直隐瞒房屋已抵押的情况。3、根据商品房销售管理办法第九条，出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人有权要求上诉人承担已付房款一倍的赔偿，该赔偿要求符合法律规定。李佳路向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2017年3月30日签订的房产认购书；2、判令世贸公司返还购房款472610元并支付利息（以472610元为基数自2017年4月21日起至被告实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3、判令世贸公司承担李佳路已付购房款一倍的赔偿责任即472610元；4、本案诉讼费由世贸公司承担。一审法院认定事实：李佳路于2017年3月30日与世贸公司签订《无锡世界贸易中心·世贸公寓》认购书一份，约定由其向世贸中心认购位于无锡市的房屋（以下简称涉案房屋），房屋产权面积约120.97平方米，总价款为1572610元，应付定金10万元,实付定金2万元。付款方式为按揭贷款（签约时带齐应付首付款），贷款110万元，首付30%即472610元，5天内付清。李佳路承诺在签订本认购书后于2017年3月30日-2017年4月5日之前，携带签约所需材料赴世贸公司售楼中心签订商品房销售合同，付清首期款或全款，完成所有按揭贷款手续的办理。若李佳路未按时完成上述所有手续的办理，根据无锡商品房网上交易原则的规定，视作李佳路自动放弃认购该物业的权利，世贸公司有权将没收李佳路所付的定金，世贸公司单方解除本认购书，将李佳路所认购物业收回另行出售，且获得的一切款项均归世贸公司所有，世贸公司不承担任何违约责任。上述认购书签订后，李佳路分别于2017年3月30日支付定金20000元，于2017年4月21日支付购房款452610元。另查明，世贸公司将涉案房屋于2015年6月9日抵押给平安银行股份有限公司无锡分行及渤海国际信托股份有限公司。关于双方就本案购房合同未办理网签的原因，世贸公司认可系涉案房屋存在抵押，但解除抵押尚有障碍。一审法院认为：预约是指当事人约定在将来订立一定合同的合同，本约是指为履行预约而订立的合同。预约的目的和效力是将来按照预约约定的条件订立本合同，预约本身不发生实体权利义务，而本约的目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务。本案中，双方签订的认购书，已明确约定所购房屋的坐落、价格及支付方式，已具备了房屋买卖合同的实体权利义务内容，对双方已产生实际拘束力，且购房人已实际履行部分付款义务，故就本案认购书的性质，虽名为认购，但从其内容及当事人履行情况来看，实属房屋买卖合同。现因世贸公司将涉案房屋抵押给他人导致无法办理商品房买卖合同的网签手续，导致李佳路购房的目的无法实现，世贸公司应承担相应的法律责任。世贸公司抗辩称其未对李佳路隐瞒涉案房屋已抵押的事实，但无证据证明，故其应承担相应不利后果。综上，李佳路现主张解除双方的认购书、退还款项及赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及第九条之规定，一审法院判决：一、解除世贸公司与李佳路于2017年3月30日签订的《无锡世界贸易中心·世贸公寓》认购书。二、世贸公司于判决发生法律效力之日起十日内退还李佳路购房定金及购房款共计472610元及利息（以472610元为基数，自2017年4月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算及自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、世贸公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿李佳路损失472610元。一审案件受理费13252元，保全费5000元，合计18252元，由世贸公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本案经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉认购书虽未加盖世贸公司公章，但系其公司工作人员签字确认，且世贸公司已经按认购书约定收受了购房款，应当认定该工作人员的行为构成表见代理。本案双方签订的认购书，具备房屋坐落、面积、价款等房屋买卖合同主要条款，且世贸公司已经按约定收受了购房款，因此应当认定双方商品房买卖合同关系已经成立。按照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款关于“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况”的规定，世贸公司出卖案涉房屋时，应当向李佳路告知房屋已抵押的情况，以便李佳路决定是否购买有抵押权负担的房屋，李佳路作为消费者并没有主动审查房屋是否存在抵押情况的法定义务。世贸公司应当告知而不告知，可以认定其故意隐瞒。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。世贸公司故意隐瞒真实情况，将已抵押的房屋出卖给李佳路获取房款，而将不能取得房屋的风险转嫁给李佳路，其主观恶意明显，一审判决其承担已付购房款一倍的赔偿责任，符合法律规定，并无不当，本院予以支持。综上所述，世贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13252元，由上诉人无锡世界中心贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 缪 星审判员 刘 芸审判员 潘华明二〇二〇年四月十五日书记员 陆奕匀