辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终223号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司营口分行，住所地辽宁省营口市西市区建新西里15-1号。负责人，柳学松，行长。委托诉讼代理人：夏明，该单位员工。委托诉讼代理人：刘志，该单位员工。被上诉人（原审被告、执行案外人）：马歆阳，男，1972年2月12日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：方立勇，辽宁元久律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：王虹，女，1973年5月29日出生，汉族，营口市人，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人：方立勇，辽宁元久律师事务所律师。原审被告（被执行人）：王晓婷，女，1986年8月30日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。原审被告（被执行人）：营口嘉信商贸有限公司，住所地辽宁省营口市渤海大街西107号。法定代表人：赵淑芹，总经理。委托诉讼代理人：高丽华，女，1959年7月29日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。原审第三人（执行案外人）：高丽华，女，1959年7月29日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。原审第三人（被执行人）：张爽，男，1983年4月2日出生，汉族，营口市人，住辽宁省营口市站前区。原审第三人（被执行人）：曲琳琳，女，1982年1月15日出生，汉族，营口市人，现辽宁省女子监狱第七监区服刑。上诉人中国农业银行股份有限公司营口分行因与被上诉人马歆阳、王虹、原审被告王晓婷、营口嘉信商贸有限公司、原审第三人张爽、曲琳琳、高丽华执行异议之诉纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2019）辽0803民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中国农业银行股份有限公司营口分行的委托诉讼代理人夏明、刘志，被上诉人马歆阳及其与被上诉人王虹共同的委托诉讼代理人方立勇，原审第三人高丽华、原审被告营口嘉信商贸有限公司的委托诉讼代理人高丽华到庭参加诉讼。原审被告王晓婷、原审第三人张爽、曲琳琳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人中国农业银行股份有限公司营口分行上诉请求：1、请求依法撤销营口市西市区人民法院（2019)辽0803民初215号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一二审诉讼费用由被上诉人马歆阳、王虹承担。理由：一、一审法院对上诉人与被上诉人之间就涉案房屋营口市站前区市府路南64丙-甲26号的事实认定不清，做出错误判决。上诉人与第三人因借款合同纠纷一案于2017年8月30日经营口市西市区法院判决，判决书编号：（2016)辽0803民初1658号。判决生效后，上诉人启动执行程序，营口市西市区法院于2018年1月23日做出（2018)辽0803执127号裁定书，并对涉案房屋营口市站前区市府路南64丙-甲26号进行评估。评估中，被上诉人提出执行异议，营口市西市区法院于2018年7月19日做出（2018)辽0803执异26号执行裁定书，认为被上诉人对涉案房屋享有实体性权利。涉案房屋唯一凭证是开发商出具的购买收据（非正式发票），收据上注明用途为车库。车库上面是（营口市站前区市府路南64丙-1号房、产权人张爽，也就是抵押物），在建筑时已预留与楼上连接的楼梯口；车库前面是空置地。车库经第三人张爽改造，与上面房屋形成上下楼格局，已产生主物与从物关系；与前面空置地形成小院结构，并设置小院大门。因开发商原因，涉案房屋无法正式产权，无法办理正式抵押登记，导致上诉人无法登记到借款合同当中，办理抵押登记，第三人张爽、曲琳琳于2015年1月9日出具承诺书，承诺如未能按时偿还贷款本息时，上诉人有权依法处置，并保证在贷款未全部清偿前，不对外抵押、转让和出租。因第三人张爽因与被上诉人出现个人借款纠纷，于2015年8月15日将涉案房屋及小院抵偿部分债务给被上诉人，只是签署了抵债协议，并未正式交付被上诉人使用，而非法侵占至今。就被上诉人侵占涉案房屋一事，上诉人提出了执行异议之诉的维权措施，在庭审时第三人张爽、高丽华出庭作证，同时出示了录音、钥匙、小院大门照片、室内物品照片等大量的人证物证，而一审法院仍做出的（2019)辽0803民初215号判决，上述人认为该判决存在事实不清的错误判决。具体如下：(一）录音证据，说明被上诉人非法侵占的事实。在一审庭审时，上诉人出具第三人与被上诉人就侵占涉案房屋一事对话的手机录音（其中部分）：张爽：昨天我妈又去了，问怎么回事。在一个就是马哥，那房子说不让你们进去，不让你们进去，你怎么进去的？银行那天去评估，我妈去了，我一直没回去，你们咋进去的？马歆阳：我不进不行啊，我不进连房子都要不着了，你也不给我钱，我现在什么都没有，是这么回事吧。张爽：我之前不是和你、嫂子说过的，不让你们进，等我回去。你是怎么进去的，是撬进去的？还是把坡璃咂了？马歆阳：等你回来不赶趟了，等你回来赶趟吗？张爽：你没得到我的允许，你就进去了，把我在银行那边弄得很被动。以上，被上诉人已明确表达了对对涉案房屋进行非法侵占的事实。(二）报警时间及未处理问题，不能证明涉案房屋是真实交付使用的证据。一审判决书中强调“涉案房屋被侵占一个多月后才报警，时间间隔长不符合常理”一事。原因为，涉案房屋持有人张爽（第三人）常年在外地打工，不经常回家，对涉案房屋被侵占根本不知情，是在上诉人进行评估时才发现涉案房屋被侵占，然后委托其母高丽华（第三人）采取报警措施。鉴于此种事实，何来“不符合常理”之说。派出所未立案处理，是因第三人张爽与被上诉人之间的抵债协议原因，建议走民事解决是很正常的处理方法，怎能凭此推断是真正交付使用的证据。因此，上诉人认为，报警时间及未处理问题，不能证明涉案房屋是真实交付使用的证据。(三）第三人高丽华交付被上诉人的钥匙是小院的大门钥匙，而不是涉案房屋的钥匙，不能证明涉案房屋是真实交付使用的证据。被上诉人以运送装修材料为由，借到涉案房屋小院的大门钥匙。因第三人张爽未在本市（常年在外打工），委托其母高丽华将小院的大门钥匙交给被上诉人。当时被上诉人不在家，第三人将小院钥匙直接交到了装修工人手里（一审庭审时，被上诉人亲口所述）。被上诉人以此为由，强占涉案房屋至今（有录音记录）。一审判决书中强调“第三人张爽、高丽华与被执行人各执一词，双方证据均不充分”一事。上诉人认为，涉案房屋内有80多万元的红木家具，各种家电等大宗物品不要了吗、或是抵债了吗、被上诉人有抵债清单吗，第三人张爽、高丽华给出了明确的答案，交付的是小院钥匙，并不是涉案房屋钥匙，涉案房屋并没有交付被执行人使用，并出示了家里所有的钥匙，仅缺少小院的大门钥匙。另外录音证据也能证明这一点。二、一审判决适用法律错误。本案为执行异议纠纷，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、第25条、第26之规定，进行公证审理。综上，一审法院在事实认定不清、避重就轻和适用法律错误的情况下，对上诉人与被上诉人因执行异议产生纠纷做出的错误判决，因此请求法院依法维护上诉人合法权益，依法撤销营口市西市区人民法院（2019)辽0803民初215号的民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人马歆阳、王虹辩称，答辩人不认同上诉人的上诉理由，答辩人认为一审判决认定事实清楚，判决正确。本案诉争的房屋有单独的票据、房号，完全是一个独立的房产，所以上诉人上诉称房屋是其他房产的从物的观点根本不成立。本案中上诉人在给第三人张爽贷款时，第三人的抵押贷款的房产里根本没有诉争的房产，只是第三人后来给上诉人写了一个承诺书，而诉争的房产没有办理抵押和抵押登记，没有办理抵押登记的房产不能对抗他人，所以上诉人依法对诉争房屋没有优先权。与此相反的是答辩人与第三人张爽之间有用该房抵押的协议，表明答辩人与第三人之间达成以房抵债的合意并交付钥匙，虽然后来第三人反悔了，但答辩人与第三人的以房抵债协议足以证明当时双方用房抵债的合意。第三人返回后，第三人又是通知答辩人暂时不要入住，又是为了阻止答辩人入住给答辩人录音、又是报警等等都是第三人为了配合上诉人作出的反悔行为的表现，但答辩人与第三人之间的以房抵债协议是受法律保护的，在答辩人拿到钥匙合法入住之后，双方以房抵债协议已经履行，是不受第三人的这些反悔行为影响，不能推翻双方的以房抵债协议以及入住的事实。答辩人的入住是物权法上的占有，具有物权的优先性，足以对抗上诉人的没有优先权的执行。原审被告营口嘉信商贸有限公司、原审第三人高丽华述称：1、马歆阳以装修为由骗取我家进入小院的电子门钥匙，并私自撬开两扇进户门的锁头进入案涉房屋，并且还换了锁，非法占入至今。（在2018年7月20日听证笔录第7页第一行。马歆阳说：“被执行人张爽的母亲给我送的电子钥匙。”）当银行来评估时才发现马歆阳已在涉案房屋居住，我儿子张爽在2018年6月13日于马歆阳通了电话（张爽出差），有通话记录及录音证明，在劝其搬出涉案房屋未果的情况下，在2018年7月13日到南湖派出所报案。2、涉案房屋内现有80多万的红木家具和家庭影院，并未顶给马歆阳，之前站前法院判决书中，顶给马歆阳的部分家电、家具以及被马歆阳搬走，不在现有涉案房屋内，搬走的家具、家电在判决书中有详细记录，现涉案房屋的家具、影院并无任何手续和判决可以证明顶给了马歆阳，并且马歆阳是非法撬门进入的涉案房屋。3、开发城南公关小区的开发商在开盘时，小院和车库（1楼）和2楼就是整体一起出售的，因为是车库所以无法办理产权手续，且我当时将车库装修用于居住，是后改的进户门，原来1楼只是车库卷帘门，当时开发商卖房时是不能单独购买车库的，所以小院和车库（1楼）和2楼是以一个整体的房屋向银行进行贷款的。综上所述，就是要阐明：马歆阳是非法侵占房屋，欠钱并不代表马歆阳可以私自非法占有我儿子张爽的个人财产，希望法院公正判决，立即让他搬出我家。房屋钥匙都在我手中，及录音、通话记录、照片、报警记录，三次法庭审理笔录均能证明。原审被告王晓婷、原审第三人张爽、曲琳琳未到庭陈述。上诉人中国农业银行股份有限公司营口分行向一审法院起诉请求：恢复对营口市站前区市府路南64丙-甲26号房屋的执行。一审法院认定事实：因中国农业银行股份有限公司营口分行与张爽、曲琳琳、王晓婷、营口嘉信商贸有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年8月30日作出（2016）辽0803民初1658号民事判决书，该判决生效后，中国农业银行股份有限公司营口分行向本院申请执行。在执行过程中，王虹、马歆阳提出异议，本院作出（2018）辽0803执异26号执行裁定书，中止对营口市站前区市府路南64丙-甲26号房屋的执行；驳回王虹、马歆阳的其他异议请求。中国农业银行股份有限公司营口分行不服，在法律规定的期限内，提起执行异议之诉。另查，张爽于2011年5月14日购买营口市站前区市府路南64丙-1号（107.15m2）及64丙-甲26号两处房屋，上述房屋结构为楼上楼下，可独立开门，室内楼板预留楼梯口位置。张爽就营口市站前区市府路南64丙-1号房屋取得权属证书（营房权证站字第××），64丙-甲26号房屋应收款收据注明系车库，因开发商原因未办理房屋权属登记。2014年12月9日，张爽向中国农业银行股份有限公司营口分行申请130万元贷款，以营口市站前区市府路南64丙-1号及站前区世纪花园小区16-7号房屋抵押，双方委托评估机构对上述房屋进行评估，估价结果为：1.面积107.15平方米，单价6800元/平方米，价值728620元；2.面积207.5平方米，单价4400元/平方米，价值913000元。中国农业银行股份有限公司营口分行就案涉房屋办理抵押登记并取得他项权证。张爽于2015年1月9日出具承诺书，承诺如未能按时偿还贷款到期本息，在银行行使抵押权时，将位于营口市站前区市府路南64丙-甲26号和62乙-甲16号车库交由银行处理，并保证在未全部清偿前，绝不对外抵押、转让及出租。张爽于2013年5月至2015年7月因作生意累计向王虹、马歆阳借款，2015年8月15日，马歆阳与张爽签订协议书，约定张爽以营口市站前区市府路南64丙-1号房屋及所属院落的所有设施、设备按实际市场价格抵偿部分债务。同月20日，双方签订补充协议，约定抵债房产包括营口市站前区市府路南64丙-1号和对应楼下一楼房屋及所属院落，其中一楼及所属院落抵偿30万元、二楼抵偿120万元。2017年9月，王虹、马歆阳将张爽诉至营口市站前区人民法院，要求偿还405万元及利息，营口市站前区人民法院作出（2017）辽0802民初1429号民事判决书，判决张爽、曲琳琳偿还王虹、马歆阳本金350.5万元及利息89.1万元。现王虹、马歆阳使用案涉房屋。一审法院认为，本案的焦点问题是王虹、马歆阳对案涉房屋是否具有对抗法院强制执行的实体权利。在张爽向中国农业银行股份有限公司营口分行申请贷款过程中，抵押登记的财产范围明确为营口市站前区市府路南64丙-1号房屋（营房权证站字第××）,并未包括营口市站前区市府路南64丙-甲26号房屋；张爽虽向中国农业银行股份有限公司营口分行作出以营口市站前区市府路南64丙-甲26号房屋作为抵押财产的承诺，但未办理抵押登记，因此该合意不具有对抗性。另，营口市站前区市府路南64丙-甲26号房屋属于合法建筑，未在不动产登记部门办理所有权登记手续。张爽与马歆阳签订协议书及补充协议书证明双方达成合意，即以营口市站前区市府路南64丙-1号房屋及营口市站前区市府路南64丙-甲26号房屋抵偿债务。张爽虽辩称协议书及补充协议书的签订时间存在“倒签”现象，但无证据证明。2018年6月13日通话录音中有张爽表示马歆阳强占其房屋的言论，但马歆阳未作出认可该行为的意思表示。2018年7月13日，张爽母亲高丽华报警称案涉房屋被强占，派出所未予处理且该报警是在张爽知晓房屋被人占有后一个月才的报警，时间间隔过长也不符合常理。张爽母亲高丽华将院门钥匙交付马歆阳事实存在。虽然双方对钥匙的交付及占有房屋各执一词，但双方的证据均不充分，鉴于张爽与马歆阳达成以房抵债的合意，以及交付院门钥匙的事实，王虹和马歆阳对该房屋享有实体性权利，王虹和马歆阳享有足以对抗法院强制执行的民事权益。驳回原告中国农业银行股份有限公司营口分行的诉讼请求。案件受理费4300元，由中国农业银行股份有限公司营口分行负担（原告已预交）本院二审期间，被上诉人马歆阳、王虹提交一份水电费缴费清单，证明这是两个独立的房子，是独立房号。上诉人中国农业银行股份有限公司营口分行的质证意见：真实性无异议，但缴费时间是现在的时间，证明不了当时的情况，不能证明被上诉人的观点。原审被告王晓婷、营口嘉信商贸有限公司、原审第三人张爽、曲琳琳、高丽华无质证意见。本院认定如下：因上诉人对被上诉人提交的该份证据真实无异议，故对该份证据本院予以采信。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，本院的争议焦点为被上诉人马歆阳、王虹对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，经营口市站前区人民法院作出（2017）辽0802民初1429号民事判决书，判决张爽、曲琳琳偿还王虹、马歆阳本金350.5万元及利息89.1万元，该判决已发生法律效力。此外，在上诉人中国农业银行股份有限公司营口分行对案涉房屋申请执行前，原审第三人张爽已与被上诉人王虹、马歆阳就案涉房屋达成《补充协议》，约定将案涉房屋一楼及所属院落抵顶债务30万元、二楼房屋抵顶债务120万元。综合上述事实，应当认定在上诉人对案涉房屋申请执行前，原审第三人张爽已与被上诉人王虹、马歆阳已经形成合法的债权债务关系，并就案涉房屋达成以房抵债协议，现被上诉人王虹、马歆阳已实际占有使用该房屋，且非因被上诉人王虹、马歆阳的原因导致未办理过户登记，故原审判决认定被上诉人王虹、马歆阳对案涉房屋享有足以对抗法院强制执行的民事权益是正确的。关于上诉人主张的被上诉人王虹、马歆阳对案涉房屋系非法占有一节，原审第三人张爽的母亲将案涉房屋的钥匙交给被上诉人，且双方当事人之间存在合法的以房抵债协议，故以现有证据无法认定被上诉人对案涉房屋系非法占有，上诉人的上诉请求和理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人中国农业银行股份有限公司营口分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人中国农业银行股份有限公司营口分行负担。本判决为终审判决。审判长  陈友占审判员  崔 卿审判员  杨名环二〇二〇年四月七日法官助理张锐书记员王静