山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终42号 上诉人（原审被告）：山东澳力尔通用设备有限公司，住所地泰安市岱岳区夏张镇府前街。 法定代表人：齐鹏飞，总经理。 委托诉讼代理人：李传温，泰安泰山财源法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：泰安鲁能投资开发有限公司，住所地泰安市迎胜东路16号3号楼。 法定代表人：尹衍利，执行董事。 委托诉讼代理人：胡勺强，山东东岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，山东东岳律师事务所律师。 上诉人山东澳力尔通用设备有限公司（以下简称澳力尔公司）因与被上诉人泰安鲁能投资开发有限公司（以下简称鲁能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 澳力尔公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鲁能公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定澳力尔公司与鲁能公司存在房屋租赁合同关系，无事实依据，认定主体适格错误。本案的合同主体是由澳力尔公司与鲁能公司华美达大酒店，鲁能公司华美达大酒店虽然不是独立的企业法人，但具有非法人营业执照，有独立的财产，独立对外承担民事责任，可以作为当事人参加诉讼。二、澳力尔公司所租赁的涉案房屋应当按照商品房的水电气标准收费，一审判决认可鲁能公司华美达大酒店的收费标准是错误的。三、鲁能公司华美达大酒店没有按照合同约定提供房屋维修和服务，存在违约行为。由于该房屋没有达到约定的条件，其租金价格也应当依法调整，一审判决认可30万元的租金不合理。四、违约金按照24%进行调整没有法律依据，也不合理。五、一审判决认定诉讼费用全部由澳力尔公司负担，显失公平。六、一审判决的第二、三项超出了鲁能公司的诉讼请求，且判决结果于法无据。 鲁能公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。澳力尔公司的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。首先，双方在《别墅7-1租赁合同》中明确约定了，租赁期间水、电、燃气费用的承担问题。租赁合同第五条第三款第二项明确约定：乙方（上诉人）入住期间水电空调费燃气费自付。水费、电费、空调费、燃气费按照工程部实际测量为准，并在下月5日前付清。实际履行合同过程中，澳力尔公司所租赁的房产有单独的水、电、天然气计量表，2018年9月之前工程部在每月查表完毕后，均让实际居住人签字并将查表结果给予签字人，澳力尔公司则按照测量数额安排人支付相应的水电天然气等费用。其次，双方在房屋租赁合同中明确约定了合同解除条款，澳力尔公司违反合同约定的行为，达到了合同解除条款约定的条件。租赁合同第八条第四款明确约定：乙方欠缴各项费用达1000元的，甲方有权解除合同并收回房屋。澳力尔公司自2018年10月起延迟交付9月份水、电、燃气费用，截止2018年12月29日，澳力尔公司欠缴2018年9、10、11月水、电、燃气费用共计4983.46元。鲁能公司多次催促其缴纳欠缴费用，澳力尔公司始终推诿不缴纳，至今仍旧未按照要求进行缴纳。再次，截至目前，澳力尔公司仍旧强行霸占涉诉房产，给鲁能公司造成不良影响及损失。根据双方签订的《别墅7-1租赁合同》，双方约定的租赁期限自2017年9月10日起至2019年9月10日止。截至目前，澳力尔公司仍旧霸占涉诉房产居住使用，并且拒不缴付水电燃气费用及房屋占用费用。 鲁能公司向一审法院起诉请求：1.解除鲁能公司和澳力尔公司于2017年9月1日签订的《别墅7-1租赁合同》，澳力尔公司立即腾退美达二期别墅7-1房屋，并清缴各项费用；2.澳力尔公司向鲁能公司支付违约金600000元；3.本案诉讼费、保全费由澳力尔公司负担。诉讼过程中，鲁能公司明确诉讼请求第一项中各项费用为2018年9月至2019年4月的水、电、气费用共计47855.14元。 一审法院认定事实：泰安鲁能投资开发有限公司东尊华美达大酒店（以下简称鲁能公司华美达大酒店）系隶属鲁能公司的分公司。泰山区尊华美达大酒店二期7-1幢，1-3层，建筑面积352.27平方米，所有权人为鲁能公司。2017年9月1日，鲁能公司华美达大酒店作为甲方、澳力尔公司作为乙方就上述房屋签订《别墅7-1租赁合同》，该合同主要约定，租赁用途为茶楼休闲、住于一体；租赁期限自2017年9月10日至2019年9月10日，共计两年；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准及支付方式为300000元/年/套，押金50000元/年。租金支付方式为一年一结。协议签订当日一次性付清第一年租金及押金，第二年租期开始10日前一次性付清第二年租金。租金及押金乙方以人民币支付，并汇入鲁能公司华美达大酒店在建设银行泰安市岱宗支行账号尾号为6888的账户。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方义务为保证乙方入住期间中央空调正常使用，负责乙方入住期间的物业费，为乙方每周简单清理卫生一次，换洗床上用品一次等。乙方义务为入住期间水、电、空调费、燃气费自负，水费、电费、空调费、燃气费按照工程部实际测量为准，并在下月5日前付清；合同解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金及押金达10日的。2.欠缴各项费用达1000元的。3.擅自改变房屋用途的。4.……；违约责任（一）乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。签订合同后，澳力尔公司缴纳了50000元押金及两年租金600000元。鲁能公司称澳力尔公司拖欠其2018年9月至2019年4月水、电、气费用，共计47855.14元，澳力尔公司的违约行为构成涉案合同约定解除情形，要求解除涉案合同。为此，鲁能公司向一审法院提交如下证据：一、2018年9月至2019年4月鲁能公司华美达大酒店制作的外租商业月度能源抄表记录表8组。该记录表使用单位名称为7-1，能源类别为水、电、气，每月水、电、气均记载有起码、止码、用量，前月的止码与次月的起码相同。其中除2018年10月电记录表使用单位签字处为空白外，2018年9月电记录表下方使用单位为韩签字，其余记录表为郜英玲签字。二、鲁能公司依据上述水、电、气使用量计算的每月费用明细各一份，水费5.05元/立方×用量，电费1.2元/度×15×用量，气费2018年9月-10月为2.93元/立方×用量、2018年11月为3.36元/立方×用量，其余均为3.51元/立方×用量。2018年9月至2019年4月水、电、气费用为2437.07元、2501.09元、4983.46元、9568.09元、10690.02、10292.48元、3821.92元、3553.05元，共计47847.18元。证据三、2018年12月29日山东东岳律师事务所律师函（存根）及EMS回执各一份。律师函主要记载：根据涉案合同中第八条第四款第2项规定，贵方欠缴各项费用达1000元的，甲方有权单方面解除合同并收回房屋；第九条第一款规定，贵方若有第八条第四款约定情形之一的，贵方应当按租金的100%向委托方支付违约金。经委托方核实确认，截至发函之日止，贵方欠缴2018年度9月、10月、11月水费、电费、燃气费共计人民币4983.46元。委托方已按照约定将上述费用单据交付贵方，贵方尚未清缴上述款项。贵方的行为已严重违反了涉案合同。由此，委托方函告你方如下：一、委托方自贵方收到本函之日起解除涉案合同；二、请贵方于收到本函之日起一周内办理上述房产交接手续，清缴贵方尚欠委托方的水、电、燃气等费用。三、请贵方于收到本函之日起一周内，按照合同约定支付违约金。EMS回执显示邮件妥投，于2018年12月29日他人收。对上述证据，澳力尔公司质证称，对证据一抄表记录表真实性及证明目的均有异议，该别墅所产生水、电、气费用应由自来水公司、电业局和燃气公司出具的凭据为准，鲁能公司东尊华美达大酒店单方制作的抄表单没有法律效力，不清楚使用单位签字人员是谁。对证据二计算明细有异议，计算方式及数额均系其单方制作，不予认可。对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，律师函已收到，但该通知是其单方意思表示，不符合租赁相关事实，不能作为处理本案的依据，且律师函中注明的委托方系鲁能公司华美达大酒店，不是鲁能公司。案件审理过程中，鲁能公司为证实郜英玲、韩飞系澳力尔公司人员，另向一审法院提交2018年3月至2018年8月鲁能公司华美达大酒店外租商业月度能源抄表记录表6组、依据上述水、电、气使用量计算的每月费用明细6份、中国建设银行单位客户专用回单两份、收据复印件两份。能源抄录记录表的格式与上述2018年9月至2019年4月相同，除2018年7月电记录表中使用单位签字处为空白外，其余记录表为韩飞、齐鹏飞、郜英玲签字。水费均按照5.05元/立方×用量，电费均按照1.2元/度×15×用量，天然气除2018年3月为3.29元/立方×用量，其余均为2.93元/立方×用量。2018年3月至6月水、电、气费用分别为5200.01元、2946.93元、1404.71元、2936.10元，共计12487.75元。2018年7月至8月水、电、气费用分别为4618元、4864.95元。共计9482.95元。2018年7月18日、2018年10月11日，澳力尔公司人员刘学静、韩战分别向鲁能公司华美达大酒店转账12487.75元、9482.95元，用途分别为2-6月水电燃气费、转账。2018年7月18日、2018年10月11日，鲁能公司华美达大酒店分别向澳力尔公司出具收据各一份，收款事由为2018年3月至6月水电费、2018年7-8月水、电、燃气费。对鲁能公司提交的上述证据，澳力尔公司质证称，对抄表记录表真实性有异议，不清楚韩飞、郜英玲是否系公司人员。水、电、气费用应当按照国家规定的收费标准收费，电费除了按照1.2元/度进行收费外，另乘以15的系数，该计算方式没有依据，明显高于国家规定，应按照商品房住宅用水、电、气的收费标准。对银行回单及收据无异议。澳力尔公司为证实鲁能公司华美达大酒店未提供相应服务，存在严重违约，空调自2018年底无法正常使用，房屋漏水及房顶脱落瓦片掉石，故未按时缴纳水、电、气费用，签订合同时公司已缴纳了押金，若公司存在拖欠水、电、气费用情形，应优先从押金中扣除。向一审法院提交手机打印的短信记录一份、照片13张。短信的内容为，张经理，天气冷他们什么时候来修啊，已经快2个小时了。照片系空调、墙面、房顶的局部照片。对上述证据，鲁能公司质证称，对真实性及证明目的均有异议，该证据无法体现承租的我方房屋现状。案件审理过程中，澳力尔公司明确表示对其主张的鲁能公司华美达大酒店存在违约情形，不提起反诉。后澳力尔公司于2019年8月20日向鲁能公司华美达大酒店汇款60000元，备注为预付水电费。澳力尔公司另主张2018年又缴纳了50000元保证金，2019年8月10几号公司另打款100000元水、电、气费用，鲁能公司对此不予认可，澳力尔公司亦未提供相应证据证实其主张。对于违约金600000元，鲁能公司称涉案合同违约责任条款中明确约定，澳力尔公司有合同解除（四）约定的情形之一，应按租金的100%支付违约金，但其未提供相应证据证实其损失。澳力尔公司称鲁能公司没有实际损失，不同意支付违约金，违约金高出了房租的一倍。一审法院认为，鲁能公司华美达大酒店与澳力尔公司签订的《别墅7-1租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。鲁能公司华美达大酒店系隶属鲁能公司的分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故鲁能公司作为原告起诉，主体适格。澳力尔公司陈述其与鲁能公司没有租赁合同关系，鲁能公司要求解除涉案租赁合同没有事实依据的抗辩意见，一审法院不予采信。《别墅7-1租赁合同》合同解除（四）约定，澳力尔公司有下列情形之一的，出租方有权单方解除合同，收回房屋：2.欠缴各项费用达1000元的。现鲁能公司主张澳力尔公司自2018年9月至2019年4月欠缴水、电、气费用共计47855.14元，要求解除涉案租赁合同。为此，鲁能公司向一审法院提交了2018年9月至2019年4月鲁能公司华美达大酒店制作的外租商业月度能源抄表记录表及每月的水、电、气费用计算明细，2018年12月29日律师函（存根）及EMS回执。澳力尔公司虽对上述抄表记录表及计算明细有异议，主张不清楚记录表使用单位签字人员是谁，计算方式及数额均系单方制作，不予认可。但因澳力尔公司对鲁能公司另提交的中国建设银行单位客户专用回单、收据无异议，该证据显示澳力尔公司向鲁能公司华美达大酒店转账的2018年3月至6月及2018年7月-8月水、电、气费用与依据2018年3月至8月抄表记录表中水、电、气使用量计算的费用明细数额相吻合，该期间的抄表记录表中有韩飞、齐鹏飞、郜英玲签字。故一审法院依法认定，2018年9月至2019年4月抄表记录表中使用单位签字处“韩”及“郜英玲”系澳力尔公司人员，2018年10月电记录表使用单位签字处虽为空白，但因前月的止码与次月的起码相同，2018年9月及2018年11月至2019年4月均有相关人员签字，故鲁能公司提交的2018年9月至2019年4月抄表记录表系该期间澳力尔公司使用水、电、气用量。澳力尔公司虽对依据水、电、气使用量计算的费用明细有异议，主张电费计算方式高于国家规定，应按照商品房住宅用水、电、气的收费标准。但因涉案租赁合同租赁用途明确约定为茶楼休闲住于一体，故对澳力尔公司主张的采用商品房住宅收费标准进行计算的抗辩意见，一审法院不予采信。该期间电费及水费的计算方式与2018年3月至2018年8月相同，澳力尔公司对2018年3月-8月缴纳的费用无异议，故对鲁能公司计算的电费、水费予以认可。气费每平方费用虽有一定浮动，但澳力尔公司未提供相应证据证实该计算标准超出国家规定，故对鲁能公司计算的气费予以认可。一审法院依法确认，2018年9月至2019年4月，澳力尔公司拖欠鲁能公司水、电、气费用共计47847.18元。澳力尔公司虽主张未缴纳费用系因出租方未提供相应服务，存在严重违约。鲁能公司对此不予认可，澳力尔公司提供的照片及短信亦无法证实其主张，且澳力尔公司明确表示不提起反诉，故对澳力尔公司主张的鲁能公司存在违约情形的抗辩意见，一审法院不予采信。2018年12月29日，鲁能公司委托山东东岳律师事务所向澳力尔公司发送律师函，因其欠缴2018年度9月-11月水、电、气费用，要求解除涉案租赁合同。同日，澳力尔公司收到该律师函。澳力尔公司欠缴2018年9月-11月费用共计9921.62元。涉案租赁合同约定了澳力尔公司欠缴各项费用达1000元，出租方享有解除权。鲁能公司已向澳力尔公司发送解除涉案合同的律师函，故涉案租赁合同已于2018年12月29日解除，故对鲁能公司要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，一审法院不予处理。合同解除后，澳力尔公司应向鲁能公司腾退涉案房屋，并结清水、电、气费用。为节省诉累，涉案合同自2018年12月9日解除后，澳力尔公司仍占有涉案房屋，澳力尔公司应按照合同约定的租金标准支付占有使用费，因澳力尔公司已缴纳租金至2019年9月10日，故澳力尔公司缴纳的租金折抵占有使用费，澳力尔公司应自2019年9月11日起支付占有使用费。澳力尔公司于签订合同后缴纳押金50000元，于2019年8月20日缴纳水、电、气费用60000元。澳力尔公司另主张2018年缴纳保证金50000元，2019年8月10几号缴纳100000元水、电、气费用，鲁能公司对此不予认可，澳力尔公司亦未提供相应证据证实其主张，故对澳力尔公司的该陈述，一审法院不予认可。2018年9月至2019年4月，澳力尔公司拖欠水、电、气费用共计47847.18元，用2019年8月20日60000水、电、气费用抵扣后，剩余费用为12152.82元。对于剩余费用12152.82元及澳力尔公司签订合同时缴纳的押金的50000元，共计62152.82元。鲁能公司可扣除澳力尔公司自2019年5月至实际腾退之日止的水、电、气费用及2019年9月11日至实际腾退之日止的占有使用费后仍有余款时将剩余款项返还澳力尔公司，因该数额无法确定，故一审法院不予处理。对于鲁能公司要求澳力尔公司支付违约金600000元的诉讼请求，涉案租赁合同约定澳力尔公司对入住期间水、电、燃气费自负，并在下月5日前付清。澳力尔公司未按时缴纳费用，构成违约，故对鲁能公司要求澳力尔公司支付违约金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同中虽约定澳力尔公司有合同解除（四）约定的情形之一的，应按租金的100%支付违约金。澳力尔公司主张鲁能公司没有实际损失，违约金高出房租一倍，不同意支付违约金。鲁能公司未提供相应证据证实其损失。对于澳力尔公司未按时支付水、电、气费用，鲁能公司的损失应系利息的期待利益的丧失，合同中约定的违约金过分高于澳力尔公司违约行为造成的损失，故一审法院酌定，澳力尔公司自逾期之日起按年利率24%向鲁能公司支付利息。澳力尔公司于2019年8月20日缴纳60000元，结清2018年9月至2019年4月拖欠的费用。故澳力尔公司应支付的违约金分别以每月欠缴的费用即2437.07元、2501.09元、4983.46元、9568.09元、10690.02、10292.48元、3821.92元、3553.05元为基数，分别自2018年10月6日起、2018年11月6日起、2018年12月6日起、2019年1月6日起、2019年2月6日起、2019年3月6日起、2019年4月6日起，2019年5月6日起，均计算至2019年8月20日止，共计6501元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、山东澳力尔通用设备有限公司于本判决生效之日起十日内，向泰安鲁能投资开发有限公司腾退位于泰山区尊华美达大酒店二期7-1幢，1-3层，建筑面积352.27平方米的房屋；二、山东澳力尔通用设备有限公司于本判决生效之日起十日内，支付泰安鲁能投资开发有限公司水、电、气费用（自2019年5月起，按照水费5.05元/立方×用量、电费1.2元/度×15×用量、气费3.51元/立方×用量，均至实际腾退之日止）；三、山东澳力尔通用设备有限公司于本判决生效之日起十日内，支付泰安鲁能投资开发有限公司房屋占有使用费（自2019年9月11日起，按照合同约定的租金标准300000元/年计算，至实际腾退房屋之日止）；四、山东澳力尔通用设备有限公司于本判决生效后十日内，支付泰安鲁能投资开发有限公司违约金6501元；五、驳回泰安鲁能投资开发有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三、四项泰安鲁能投资开发有限公司可先与山东澳力尔通用设备有限公司缴纳的62152.82元抵扣，若有剩余款项，泰安鲁能投资开发有限公司应自山东澳力尔通用设备有限公司实际腾退房屋之日起十日内，返还给山东澳力尔通用设备有限公司。案件受理费4900元、保全费3770元，共计8670元，由山东澳力尔通用设备有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。澳力尔公司提交泰安市岱宗公证处的公证书一份，证明鲁能公司东尊华美达大酒店与澳力尔公司签订房屋租赁合同后，没有提供符合租赁条件的房屋，该房屋由澳力尔公司承租后，一直出现漏水，鲁能公司和鲁能公司东尊华美达大酒店不予修复，空调至今不能使用，澳力尔公司没有办法，安装了新的空调，由此证明鲁能公司没有提供合同约定的全部的服务。鲁能公司质证称，该公证书无法证实澳力尔公司的主张，并且该公证书系本案涉案合同履行期限结束后形成的，澳力尔公司于一审中已经提交过类似的照片证据，现在只是变更了证据的表现形式，不能作为新证据使用，该公证书中关于涉案房产的现状仅有澳力尔公司及其代理人的陈述，因该房屋的实际居住人并非澳力尔公司及其代理人，因此该陈述存在虚假的情况。鲁能公司未提交新证据。本院对该公证书的真实性予以确认。本院经审理查明，鲁能公司华美达大酒店于2018年12月29日向澳力尔公司发出解除合同通知，澳力尔公司于同日收到该通知，收到该通知后，澳力尔公司未在异议期内向请求人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，后鲁能公司于2019年2月21日向一审法院提起本案诉讼。涉案房屋现仍由澳力尔公司占有使用。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，鲁能公司东尊华美达大酒店与澳力尔公司签订的《别墅7-1租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行各自的义务。鲁能公司华美达大酒店系隶属鲁能公司的分公司，其以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任可以由法人承担。因此，鲁能公司作为原告起诉，主体适格，澳力尔公司的该项上诉请求，依法不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，根据双方合同约定，澳力尔公司欠缴各项费用达1000元时，鲁能公司可以请求解除合同。一审法院查明澳力尔公司自2018年9月至11月已欠缴水、电、气费用共计4983.46元，澳力尔公司对该事实未提出异议，故双方约定的合同解除条件已经满足，鲁能公司华美达大酒店于2018年12月29日向澳力尔公司发出解除合同通知，澳力尔公司于同日收到该通知，收到该通知后，澳力尔公司未在异议期内向请求人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力。因此，双方合同应依法确认于2018年12月29日解除。确认合同解除的效力及时间，决定了双方各自的返还义务如何负担及损失如何计算，一审判决未对鲁能公司要求解除合同的诉讼请求进行明确处理，本院依法予以纠正。合同解除后，澳力尔公司应将涉案房屋予以返还，但因澳力尔公司现仍对涉案房屋实际占有使用，因此，其已缴纳的2018年12月30日至2019年9月10日合同到期日期间的房屋租金，鲁能公司可不再予以返还。 鲁能公司于2019年2月21日向一审法院提起本案诉讼后，在一审中明确要求澳力尔公司支付的各项费用包含2019年4月30日之前的水电气费用共计47885.14元，因此，一审判决澳力尔公司自2019年5月起按照水费5.05元/立方、电费1.2元/度×15、气费3.51元/立方的标准支付水电气费用，自2019年9月11日起按照300000元/年的标准支付房屋占有使用费用，均至实际腾退房屋之日止，该部分水电气费及房屋占用费数额不确定且超出了鲁能公司的诉讼请求范围，本院依法予以纠正。因澳力尔公司于2019年8月20日向鲁能公司付款6万元，已经超出了鲁能公司在本案中所主张的2018年9月至2019年4月的水电气费用，故对鲁能公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。对于澳力尔公司在继续占有使用涉案房屋期间发生的水电气费及房屋占有使用费，鲁能公司可根据其实际损失，另行主张权利。 因澳力尔公司未按时缴纳水电气费，构成违约，故鲁能公司要求澳力尔公司支付违约金的诉讼请求，依法应予支持。虽然双方合同约定澳力尔公司的违约情形应当按照租金的100%支付违约金，但鲁能公司并未举证证明其实际损失，其实际损失应当是其因垫付水电气费用所产生的资金占用费，合同约定的违约金显然过分高于该部分损失，故一审法院对违约金予以调整，符合法律规定和本案实际情况，但一审判决酌定澳力尔公司按照年利率24%向鲁能公司支付资金占用损失，系参照民间借贷纠纷的利率标准，与本案垫付资金的情况不符，本院酌情将该部分资金占用损失调整为按照每年6%计算，共计1625元。 综上所述，澳力尔公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初972号民事判决第一项，即山东澳力尔通用设备有限公司于本判决生效之日起十日内，向泰安鲁能投资开发有限公司腾退位于泰山区尊华美达大酒店二期7-1幢、1-3层、建筑面积352.27平方米的房屋； 二、撤销泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初972号民事判决第二、三、四、五项，即山东澳力尔通用设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付泰安鲁能投资开发有限公司水、电、气费用（自2019年5月起，按照水费5.05元/立方×用量、电费1.2元/度×15×用量、气费3.51元/立方×用量，均至实际腾退之日止）；山东澳力尔通用设备有限公司于本判决生效之日起十日内，支付泰安鲁能投资开发有限公司房屋占有使用费（自2019年9月11日起，按照合同约定的租金标准300000元/年计算，至实际腾退房屋之日止）；山东澳力尔通用设备有限公司于本判决生效后十日内，支付泰安鲁能投资开发有限公司违约金6501元；驳回泰安鲁能投资开发有限公司的其他诉讼请求； 三、确认泰安鲁能投资开发有限公司东尊华美达大酒店与山东澳力尔通用设备有限公司签订《别墅7-1租赁合同》于2018年12月29日解除； 四、山东澳力尔通用设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付泰安鲁能投资开发有限公司违约金1625元； 五、驳回泰安鲁能投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费4900元、保全费3770元，共计8670元，由泰安鲁能投资开发有限公司负担4323元，由山东澳力尔通用设备有限公司负担4347元。二审案件受理费9800元，由泰安鲁能投资开发有限公司负担4873元，由山东澳力尔通用设备有限公司负担4927元。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年四月一日 书记员  宋姚瑶