辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2134号上诉人（原审原告）：大连胜利商业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区胜利广场28号，统一社会信用代码912102027234702250。法定代表人：刘英华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王芸，辽宁德中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传强，辽宁德中律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苑少峰，男，1984年7月14日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：苑孛（苑少峰父亲），男，1956年12月10日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：李雪峰，辽宁华夏律师事务所律师。上诉人大连胜利商业管理有限公司（以下简称胜利公司）因与被上诉人苑少峰物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胜利公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持其一审全部诉讼请求；诉讼费用由苑少峰承担。事实和理由：双方签订的管理公约中对物业费标准的确定作出了明确约定，至今该公约依然有效，胜利公司仍按该公约的约定提供物业服务，业主也应按照公约的内容履行缴纳物业费的义务。胜利公司每年都在公示栏中公示上年度物业费用收支情况和本年度收费标准，业户均应按照公示的标准支付物业费，该收费标准面向所有业户，已执行了九年，且已有生效判决确认了该收费标准。一审法院采用的大价房字[1999]26号批复中的物业费标准是1999年的物价标准，物价标准至今发生很大变化，所以双方才签订了管理公约对物业费标准重新进行约定。大价发[2001]20号、大价发[2016]19号文件中均已放开非住宅物业的物业费标准，由业主和物业服务方自行约定。苑少峰辩称，不同意胜利公司的上诉请求，答辩称：1.《大连胜利广场发展有限公司管理公约》第三章明确约定物业费按经营面积40元/M2/月计算，双方在此之后从未就物业费调整一事达成过新的合意，故仍应按原标准执行。业委会至今未成立，根据大价房字[1999]26号文件的规定，本案亦应执行40元/M2/月的物业费标准。另外，参照类似商圈的收费标准，40元/M2/月符合行业标准。2.原审驳回上诉人关于专项维修资金的诉请系事实认定正确，应予维持。3.上诉人强调其每年都在显著位置公示收支账项和收费标准不是事实，被上诉人从未看见过，上诉人提交的照片不真实。胜利公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付大连胜利购物广场B1D059店铺的物业管理费及逾期交纳物业管理费的滞纳金共计160,932元（其中支付物业管理费69,372元，期间为自2012年1月1日起至2014年6月30日止及自2014年10月1日起至2018年12月31日止，应支付滞纳金91,560元，期间为自2012年1月1日起至实际给付之日止，暂计至2018年12月31日）；2.判令被告向原告支付大连胜利广场B1D059店铺的专项维修资金及逾期交纳专项维修资金的滞纳金共计人民币15,695元（其中应支付专项维修资金6911元，期间为自2011年10月1日起至2018年12月31日止；应支付滞纳金8784元，期间为自2011年10月1日起至实际给付日止，暂计至2018年12月31日）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.被告苑少峰系大连胜利广场的业主，其购买的商铺位于中山区胜利广场28号B1F层D059号，该商铺建筑面积为21.18平方米。被告苑少峰（甲方）与大连胜利广场物业管理有限公司（乙方）于2001年签订《大连胜利广场发展有限公司管理公约》，双方约定：2001年度的物业管理费用暂定为按经营面积40元/平方米/月计算，此费用包括但不限于人事费用、办公费用、水/电费、蒸汽费、宣传装饰费、清洁费用、各种设施/设备的装修保养费、园艺及绿化费、保险费、营业税及其他税费；管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准；甲方欠缴物业管理费及其他税费，管理者应向甲方做出通告，详列所欠款项和清还期限，若逾期未缴，管理者可收取未缴款项自应付之日起到甲方实际缴付日按日千分之一计算滞纳金；管理者有权对商场进行有效的管理和维护，并为此负责，包括（但不限于）下列事项：（5）防止任何人未经管理者书面同意或未按本公约约定占用或使用公共地方及公共设施。（6）对商场的公共地方和公共设施进行管理、清洁、维护、保养及合理利用。（7）乙方为甲方提供可正常使用的中央空调、照明电源及特殊业种经营所需的水、电及其它能源。另查，大连胜利广场物业管理有限公司于2015年4月7日更名为大连胜利商业管理有限公司。2.本案双方均认同物业费以店铺套内面积8.47平方米为基数进行计算。原告主张物业管理费的收费标准2012年1月1日至2012年3月31日期间为1128元/平方米/年，2012年4月1日至2014年6月30日期间为1242元/平方米/年，2014年10月1日至2016年3月31日期间为1242元/平方米/年，2016年4月1日至2018年12月31日期间为1182元/平方米/年。专项维修资金的收费标准2011年10月1日至2012年3月31日期间为90元/平方米/年，自2012年4月1日至2014年3月31日期间为100元/平方米/年，2014年4月1日至2014年6月30日期间为125元/平方米/年，2014年10月1日至2018年3月31日期间为125元/平方米/年，2018年4月1日至2018年12月31日期间为135元/平方米/年。3.2014年7月1日至2014年9月30日期间被告已经按照上述标准缴纳了物业管理费及专项维修资金，被告抗辩该款项是由当时使用其店铺的朋友支付的，被告虽然知情但并不清楚具体交费金额，不能据此推定被告认可新的缴费标准。4.被告围绕其抗辩理由提交了大连市物价局《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》（大价房字﹝1999﹞26号），该批复内容为：同意在胜利广场业主委员会成立前，商场物业管理费收费标准暂定为每平方米使用面积不超过40元的基础上由物业管理部门与业主协商议定，具体收费标准待业主委员会成立后，重新核定，多退少补。经查，胜利广场业主委员会至今未成立。5.被告提交了大连大都会物业管理有限公司出具的证明，内容为：凯旋商城地下二层的物业费收费标准按照36元/月/平米收取，并附有相关发票，该证明加盖有大连大都会物业管理有限公司出入证专用章。被告同时提交了大连温州城商服物业管理协议书以及相关收费标准，内容为：大连温州城物业管理费收费标准按照45元/月/平米收取。被告依法申请温州城商铺业主何丽作为证人出庭作证，对上述物业费标准予以佐证。6.被告为证明原告提供的物业服务存在瑕疵，提交了若干照片及视频资料，照片显示：胜利地下商城的公共区域如卫生间因维修暂停使用、保洁不到位、电梯停运、走廊内的墙壁有损坏未维修。视频资料为被告的母亲代被告参与维权，并向公安机关报案，被告报案的原因是认为原告私自更换其店铺的门锁。被告依法申请隔壁商户的业主石磊作为证人出庭作证，证实原告提供的物业服务不到位及因业主以原告擅自更换店铺门锁为由向公安机关报警。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1.被告应缴纳的物业费收费标准如何认定；2.原告主张的专项维修资金应否支持；3.被告主张的诉讼时效抗辩事由应否支持；4.原告主张的逾期缴纳物业费的滞纳金应否支持。根据本案的案情及相关的法律规定，做出如下判定：1.本案系物业服务合同纠纷，在合同履行过程中，双方当事人均有义务按照约定全面及时履行各自的义务。原告胜利管理公司实际上已经为被告苑少峰经营的店铺提供了物业服务，被告应按照约定的标准给付原告物业费用。按照原、被告双方签订的《大连胜利广场发展有限公司管理公约》之约定，“2001年度的物业管理费用暂定为按经营面积40元/㎡/月计算。”同时约定“管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准”。即双方当事人在该公约中并未明确约定案涉争议期间物业费的收费标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，该种情形应属于价格约定不明，在此情形下，原告作为物业公司对其主张的物业费价格标准以及案涉专项维修资金的收取标准负有举证责任。现原、被告双方就2001年度之后的收费标准并未达成合意，原告单方提高物业费应具有充分的依据。结合被告提交的凯旋商场、温州城物业费缴纳标准，在没有新的政府指导价的情况下，未经合同相对人同意，原告单方面提高物业收费标准，实质上是单方主张变更合同履约标准，其诉求缺少事实和法律依据，依法不予支持。对于被告欠付的物业费，仍应按合同约定的标准即40元/㎡/月进行收取。双方均认同物业费以店铺套内面积8.47平方米为基数进行计算，即被告每月应交纳物业费349.6元。据此计算，2016年3月27日至2018年12月31日期间的物业服务费11583.41元（349.6元/月×33月+349.6元/月÷30天×4天）。2.对于原告主张的专项维修资金，根据合同约定，物业费用的范围包括各种设施/设备的装修保养费，原告主张的专项维修资金已包括在被告应缴纳的物业服务费范围内，原告无权主张重复收取。原告以胜利广场开业至今已有二十载，共用部位、共用设备设施时间久远，且已超过保修期，如不及时修理或更新则对广场所有业主的利益产生不良影响；并以其前期已投入大量资金对此进行改造升级，现维修基金利息已不足广场正常维修养护及更新之使用为由主张收取专项维修资金，实质上亦是单方主张变更合同条款，故原告的此项诉讼主张缺少事实依据，依法不予支持。3.关于被告对诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，案涉债权请求权的诉讼时效期间为三年。原告于2019年3月27日起诉主张权利，根据原告提供的催缴通知书，无法证明其向被告进行送达的有效时间节点，亦无法证明在被告经营店铺期间已实际收到该催收单。故而原告据此主张诉讼时效中断证据不足，依法不予支持。原告仅有权要求被告支付三年时效期间的相关费用，该费用应自起诉之日即2019年3月27日起向前推算三年至2016年3月27日起算。对于被告辩称因原告擅自给被告经营的店铺换锁致使其无法正常经营，因此没有义务缴纳物业费的主张，因原告明确予以否认，仅凭被告提供的报案信息等证据尚不足以认定该事实，故而对此项抗辩事由不予支持。4.被告苑少峰提交的照片等证据能够证明原告在履行物业服务合同的过程中，对于公共区域如卫生间、电梯、墙壁的保洁和维修等方面存在一定瑕疵。被告因此拒缴物业服务费主观上并不存在恶意，故而对于原告诉请的滞纳金，依法不予支持。同时鉴于原、被告约定的物业服务标准自2001年至今已近20年，公共设施的损耗客观上无法避免，维修成本逐年增加，虽然原告履行合同过程中存在瑕疵行为，但被告仍应按约定的标准在诉讼时效期限内足额缴纳物业服务费。一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告苑少峰给付原告大连胜利商业管理有限公司2016年3月27日至2018年12月31日期间的物业服务费11,583.41元；上述被告苑少峰应偿付原告之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连胜利商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3830元，由原告大连胜利商业管理有限公司负担3730元、被告苑少峰负担100元。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为苑少峰应按什么缴费标准向胜利公司支付物业费。案涉《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》中对于案涉期间物业费缴费标准未作出明确约定，仅约定胜利公司作为管理者应在公示每年度物业管理费用收支账项的基础上制定出下一年度的收费标准，并未约定具体收费标准。对于公示问题，胜利公司在一审中提供的照片等证据无法充分证明其主张的已向全体业户进行公示的事实，双方就案涉期间的物业费缴费问题已形成本案诉讼亦意味着双方并未就案涉期间的物业费缴费标准达成一致。胜利公司在二审中提供的大价发[2001]20号、大价发[2016]19号文件中虽然已明确规定放开非住宅物业的物业费缴费标准，但仍规定具体的缴费标准应由物业公司与业户（或业主委员会）协商一致确定。在此情况下，一审法院根据[1999]26号文件中规定的物业费标准，参考本市同性质经营场所物业费缴费标准，认定案涉经营区域物业费缴费标准为40元/㎡/月并无不当之处，本院依法予以确认。因双方当事人对案涉店铺的缴费面积无异议，经本院审查，一审法院认定的上诉人苑少峰案涉期间应缴物业费数额正确，本院予以确认。关于物业费滞纳金一节，从双方当事人一、二审陈述及所提供证据看，胜利公司提供的物业服务尚存在若干亟待改善之处，且苑少峰不存在长期恶意欠缴物业费的故意，故胜利物业关于滞纳金的请求本院亦不予支持。关于胜利公司主张的专项维修基金一节，专项维修基金是业户为了建筑公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳的专项资金，胜利商业广场至今未成立业主委员会，胜利公司亦未提供证据证明其主张的专项维修基金标准已得到包含苑少峰在内的全体业户的认可，故胜利公司关于专项维修基金及滞纳金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，胜利公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3730元，由上诉人大连胜利商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 歆审判员  王慧莹二〇二〇年四月二十日书记员  牛超群