浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初11515号 原告：吕丹，女，1992年10月30日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：李淮，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 被告：陈露，女，1992年8月7日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：吴兰英，浙江理脉律师事务所律师。 第三人：周萍，女，1964年11月30日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 原告吕丹与被告陈露、第三人周萍合同纠纷一案，本院于2019年7月30日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告吕丹及其委托诉讼代理人李淮、被告陈露及其委托诉讼代理人吴兰英到庭参加诉讼。第三人周萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吕丹起诉称：1.确认原、被告之间的《商铺转让合同》于2019年7月23日解除；2、被告返还原告商铺转让款145000元（即转让费126200元及押金18800元）；3、被告赔偿原告物品购置等经济损失11381元；4、被告赔偿原告停业损失45000元（营业损失按每日500元计算，自2019年7月15日起至2019年10月14日）；5、被告赔偿原告工商行政处罚款20000元，审理中变更为5000元，上述2-5项合计206381元。 事实与理由：涉案商铺位于宁波市鄞州区贺丞路3号和3-1号，登记在案外人楼允斌、赵宁菊名下，楼允斌、赵宁菊租给第三人使用。第三人在楼下经营车辆保养，将楼上两间转租给被告。2019年3月15日，第三人同意，原告与被告签订《商铺转让合同》一份，约定被告将鄞州区贺丞路3号和3-1号楼上两间店面转让给原告，原告经营下午茶，租期三年。合同订立后，原告按约向被告支付了首期转让费126200元及押金18800元，合计145000元，并因店铺营业所需添置了部分物品。合同履行期间，原告发现被告与第三人之间存在涉案店铺楼板掉灰的装修遗留问题，说楼板掉灰影响其给车辆上漆。第三人先后于2019年4月14日、5月17日、6月18日三次发函，要求收回商铺。2019年7月起，第三人多次扰乱原告的经营，强行剪断原告的门锁，换成她自己的锁，阻挠原告营业。原告开门总要通过报警，无法正常营业。原告及时告知被告前述情况，要求被告妥善处理，保证原告正常营业，但被告一直回避。2019年7月15日，原告不得不停止营业，7月23日原告向被告发函，要求解除与被告之间的商铺转让合同，被告未予回复。2019年8月底，第三人通知原告把店内东西拿走。原告过去后发现店里已经停电了，放在冰箱里的牛奶等原材料已经坏了，绿植也坏了，原告只拿走自己购买的那些东西，被告转让的东西没动。另，原告在合同签订后多次要求被告和第三人提供办理营业执照所需材料，但一直未予提供，导致原告无法正常营业，并被工商部门行政处罚5000元。原告认为，被告在转让合同前未告知楼板掉灰的装修瑕疵，未能妥善处理因此而引发的纠纷，导致矛盾激化，原告无法使用店铺，合同目的不能实现，请求解除合同，支持原告的各项诉讼请求。 被告陈露答辩称：1、《商铺转让合同》是原、被告自愿签订的，是双方真实意思表示，合法有效，不符合解除的情形，原告提出的一些问题都是第三人造成的，与被告无关，原告应向第三人主张权利；2、《商铺转让合同》已经在履行，原告向被告支付转让费是应该的，不必返还；3、原告在涉案商铺中一直正常营业，不存在营业损失，即使有损失，也是第三人造成的，应该向第三人主张；4、关于营业执照，被告于2019年4月22日注销了自己的商店，原告可以办理营业执照了，但第三人未提供租赁房屋产权证和租赁合同，甚至到工商局去举报说被告给原告办理营业执照的材料是假的，导致原告不能办理营业执照而被罚款，所以原告被工商部门处罚与被告无关；5、原告未在5月15日之前向第三人支付租金，构成违约，原告对发生本案纠纷也有责任。综上，法院应该驳回原告的诉讼请求。 第三人周萍未到庭，其在（2019）浙0212民初7414号庭审中答辩称：楼允斌、赵宁菊平时在国外，涉案商铺租给第三人，并容许第三人转租。第三人在涉案店面楼下开汽车美容店，楼上两间店面租给被告经营使用。被告租得店面后，将地板重新铺设，破坏了隔空层，导致楼上有人走动时常有沙粒、灰尘掉下来，严重影响楼下第三人给车辆上漆。第三人向被告提出来，被告修理过，但没修好。2019年3月，被告将店铺转给原告后，第三人又提出来，要求被告修好。被告说打胶效果好，但要第三人分担2000元，第三人当然不同意，所以被告没修。因楼上一直掉灰，第三人就不同意原告继续租赁了，打算收回来。 本院组织双方质证，第三人周萍未到庭，视为自动放弃质证权利。本院认证如下： 1、原告提供《商铺转让合同》、转账记录，拟证明原、被告之间的租赁关系及原告向被告支付押金、转让费合计145000元的事实。被告无异议，本院予以认定； 2、原告提供《终止房屋租赁合同通知书》、《房屋租赁合同解除通知》、《终止房屋租赁合同通知书》，拟证明第三人分别于2019年4月14日、5月17日、6月18日将该通知书贴在店铺大门上，要求解除合同、收回店铺的事实。被告质证后表示，被告不知道该事实，第三人未和被告讲过，被告认为第三人贴该通知书是因为原告未按时向第三人支付租金引起的，与被告无关。本院对证据的真实性予以认定，关联性在下文阐述； 3、原告提供微信聊天记录、现场照片，拟证明2019年7月15日第三人将店铺上锁，7月16日第三人微信通知原告禁止处置店铺内物品，7月17日第三人将店铺门锁用502胶水封住，再次要求收回店铺，7月21日第三人再次阻止原告进入店铺，严重影响原告开店经营的事实。被告表示，第三人的不当行为是因为原告未及时向第三人支付租金所致，与被告无关。本院对证据的真实性予以认定，关联性在下文阐述； 4、原告提供微信聊天记录、发给被告和第三人的通知函及回执、行政处罚告知书、发票，拟证明原告要求被告和第三人提供办理营业执照的相关资料，但一直没提供，导致原告不能办理营业执照，且第三人天天逼原告腾退，原告被迫于2019年7月15日停止营业，2019年10月12日鄞州区市场监督管理局以无照经营为由行政罚款5000元的事实。被告质证后表示，被告已经注销店铺，不妨碍原告申领营业执照了，原告不能申领营业执照是第三人阻挠之故。本院对证据的真实性予以认定，关联性在下文阐述； 5、原告提供购置物品清单及购票记录，拟证明原告为商店营业购置绿植、冰滴咖啡壶、保冷箱、小米电饭煲、微波、小米摄像头、各类装饰物、各类原材料，合计11381元，其中绿植网上购置的只是小部分，大部分绿植系原告自行从花鸟市场购买，没留购买凭据，其他电器也是如此。被告质证后表示，对该组证据三性均不予认可。本院认为该组证据真实，予以认定； 6、原告提供营业额清单及凭证，拟证明原告3月份日营业额11965.60元、4月份日营业额15529.90元、5月份日营业额15195.20元、6月份日营业额16986.20元、7月份日营业额5598.80元的事实。被告质证后表示，对该组证据三性均不予认可。本院认为，该组证据结合其他证据予以认定，关联性在下文阐述； 7、原告提供照片，拟证明2019年9月29日原告发现涉案商铺已被第三人占用，原告告知被告的事实。被告质证后无异议。本院予以认定。 8、被告提供《商铺转让合同》、房产证复印件、微信授权证明、《情况说明》，拟证明原、被告之间的商铺转让合同经过第三人同意，合法有效，应继续履行。原告对真实性无异议，本院予以认定； 9、被告提供微信聊天记录，拟证明被告已经明确告知原告应向第三人支付租金，且催促原告及时办理营业执照的事实。原告对真实性无异议，原告曾向第三人支付租金，但第三人不肯收。本院对证据的真实性予以认定； 10、被告提供《个体工商户准予登记通知书》，拟证明被告于2019年4月22日提交个体工商户注销登记申请，原告可以去办理营业执照的事实。原告对真实性无异议，本院予以认定； 11、第三人提交《房屋租赁合同》、产权证（复印件）、授权证明（复印件）等，拟证明涉案房屋位于宁波市鄞州区贺丞路3号和3-1号，分别登记在案外人赵宁菊、楼允斌名下，赵宁菊（姚奕代签）、楼允斌分别与第三人签订《房屋租赁合同》，并容许第三人转租的事实。被告对证据真实性无异议，原告表示授权证明的真实性不好确定，由法院认定。本院庭后与楼允斌和姚奕电话核实后，对该组证据的真实性予以认定； 另，2019年12月31日，本院就本案有关问题问第三人周萍，周萍回答：我一直要求吕丹搬走，在6月份又发通知，限期6月22日搬出，但吕丹一直不肯搬，一直在营业，所以我一直在和她吵架，8月10日左右我强行关掉了吕丹的店铺，8月底在派出所干警的见证下吕丹开车拉走了东西。10月6日我将店铺租给了他人。 经审理，本院认定如下：宁波市鄞州区贺丞路3号和3-1号店面分别登记在案外人赵宁菊、楼允斌名下，赵宁菊、楼允斌租给第三人使用，并同意第三人转租。第三人在这店面楼下开汽车美容店，将楼上两间房间转租给被告。被告租赁后将楼板重新铺设，第三人认为楼板上有人走动时会有灰尘、沙粒掉下来，影响其汽车美容，要求被告修复。被告经过修复，第三人认为没有修好，楼板还是会掉灰。 2019年3月14日，被告将涉案店面转让给原告，第三人在《情况说明》上签字表示同意。《情况说明》载明：本人周萍经赵宁菊委托处理宁波市鄞州区贺丞路3-1号房屋租赁事宜。对于原承租人陈露自2019年3月15日起将该店铺的经营权及承租权转让给吕丹，陈露已告知本人，本人表示同意，但新的受让方需按原承租人一直履行的情况按期支付租金，其中租金每月9400元，六个月付一次，租赁期间为2018年6月15日起至2021年6月14日止，截止今日，承租人陈露已支付两个月房租押金18800元，已支付租金至2019年6月15日。本人要求新的受让方按期支付上述租金，至于其他事宜本人不予管理，特此说明。 2019年3月15日，原、被告签订《商铺转让合同》，约定：一、门面转让：甲方（即被告）与出租方（即第三人）所签订合同的的权利义务由乙方享受和履行，乙方不再与出租方另行签订合同。本合同签订后，甲方不再履行与出租方签订的合同权利和义务，甲方与出租方的权利和义务自行解除；二、租金结算与支付：租赁期限为2018年6月15日至2021年6月14日止，甲方之前实际每月支付租金9400元，已经付至2019年6月15日，剩余两年租金由乙方直接付给出租方。门面转让前未支付的水电费、物业费由乙方负责支付，后续产生的水电费、物业费由乙方负责支付。甲方已向出租方支付押金18800元，由乙方在合同签订后三日内向甲方支付；三、门面现有装修设施在转让后归乙方所有。转让门面租赁期限届满后，该门面装修设施的不动产归店铺权利人所有，营业设备等动产归乙方所有（动产与不动产的区分按原有租赁合同执行）；四、门面转让费：在签订合同后乙方向甲方支付预付款5000元，甲方向乙方交付钥匙，剩余转让款280000元由乙方在2019年3月15日支付140000元，2019年4月15日支付140000元。上述费用包括：甲方向出租方预交的2019年3月15日至2019年6月15日的3个月租金、甲方向出租方支付的押金18800元、第三条所述的装修、装饰、设备（详见《转让财物交接清单》）；五、经营指导服务（略）；六、交接时间：2019年3月15日；七、违约责任：甲方逾期超过20天仍不能交付门面时，乙方有权通知甲方解除合同，并返还已付的门面转让费。乙方逾期超过10天接收门面时，甲方有权通知乙方解除合同，不予返还已付的门面转让费等。《转让财物交接清单》：装修折价大概投入30万元左右，设备名称：冰柜、空调、展示柜、大烤箱、咖啡机、磨豆机、收银系统、制冰机、消毒柜、音响、投影仪、空气炸锅、甜品制作工具、锅碗瓢盆、椅子、桌子、沙发、绿植。 同日，原告向被告支付145000元，被告将涉案店铺交给原告，并于2019年4月22日注销宁波鄞州宁东珀叁特咖啡馆（陈露）。 原告因经营下午茶需要，购置绿植、冰滴咖啡壶、保冷箱、小米电饭煲、装饰物、原材料等，开始营业，其中2019年3月15日至2019年3月31日的营业额为11965.60元，2019年4月1日至2019年5月1日的营业额为15529.90元，2019年5月1日至2019年6月1日的营业额为15195.20元，2019年6月1日至2019年7月1日的营业额为16986.20元，2019年7月1日至2019年7月14日的营业额为5598.80元。 2019年4月14日，第三人以楼板掉灰问题未解决、延付租金为由，向被告发出《终止房租租赁合同通知书》，张贴在涉案店铺大门。通知书载明：我方依法通知您：1、请您在收到本书面通知后90日内（最迟在2019年7月14日12时）搬出店面；2、您将在2019年6月14日将房租结清，超时我方将以日结方式收取房租；3、若您在上述期限内不搬出，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应损失。 2019年5月17日，第三人以相同理由又向被告发出《房屋租赁合同解除通知书》，张贴在涉案店铺大门。通知书载明：现通知您：1、乙方（即陈露）需在2019年6月15日24:00前搬出店面；2、乙方需赔偿所产生的房屋设施损坏费用及任何未支付的费用（例如水电、物业费用）将从押金中扣除；3、在6月15日24:00后，如乙方仍有留置的任何物品在未取得甲方（即周萍）同意下，视为放弃，任由甲方处置。 2019年6月18日，第三人以相同理由再次向被告发出《终止房租租赁合同通知书》，张贴在涉案店铺大门。通知书载明：现通知您：1、请您务必在2019年6月26日24点前清空店面；2、您所支付的押金18800元我方将以房屋修复、未结算的水电费用、以及物业费用等，予以扣除；3、您违反《房屋租赁合同》，还需支付我方一个月房租9400元等。 2019年6月28日起，第三人用502胶水堵住锁眼、用锁锁涉案店面大门等方式干扰、阻止原告营业。2019年7月15日，原告停止营业。2019年7月18日，原告向被告发函，要求被告提供出租人的租赁合同等材料用以办理营业执照。2019年7月23日发函解除与被告之间的商铺转让合同。2019年8月底，原告取回部分物品，将店铺交给第三人。 另，2019年10月12日，鄞州区市场监督管理局对原告未经许可擅自从事食品经营（餐饮服务）的违法行为罚款5000元。 本院认为：第三人向赵宁菊、楼允斌租得宁波市鄞州区贺丞路3号和3-1号店面后，享有转租权，现第三人同意被告将涉案商铺转让给原告，故原、被告签订的《商铺转让合同》合法有效，受法律保护。原告按约向被告支付首期转让费，履行了合同义务，但被告未能妥善处理楼板掉灰的装修遗留问题，第三人以此为由将《终止房租租赁合同通知书》等贴在店铺大门上，并封锁店铺大门，更是严重侵犯了原告对店铺的经营使用权，且未协助原告办理营业执照，迫使原告于2019年7月15日停业。原告不能实现合同目的，要求解除合同，理由正当，本院予以支持。合同解除后，原、被告之间的《商铺转让合同》不再履行，被告取得的商铺转让款145000元应予返还。被告辩称矛盾起因系原告未按约交付房租，与被告无关，被告不同意解除合同，本院认为该辩称与事实不符，不予采信。原告于2019年8月底退出店铺，应向被告支付2019年3月15日至2019年8月31日的租金51700元（即9400元/月*5.5个月），与返还的转让款抵扣后，转让款余款为93300元。关于所购物品的经济损失，原告为经营下午茶购置了各类物品，现因第三人干扰而不能经营，必然造成损失，本院酌情确定经济损失为1000元；关于停业损失，本院认为，原告虽然尚未领取营业执照，但实际已在经营，停业期间的经济损失客观存在，根据原告提供的证据，原告在2019年3月15日至7月14日期间的实际营业额约535元/天，现原告按500元/天主张经济损失，低于实际营业额，本院予以支持，酌情认定腾退以后空置期为1个月，故2019年7月15日起至2019年9月30日期间的停业损失为39000元；关于罚款，原告未申领营业执照系被告和第三人未协助所致，故该损失由被告和第三人承担。虽然造成原告停业的主要原因在于第三人，但本案合同相对人为被告，根据合同相对性原则，本案由被告承担因解除合同而形成的赔偿责任，被告向原告承担赔偿责任后可以另行向第三人主张。第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告吕丹与被告陈露于2019年3月15日签订的《商铺转让合同》； 二、被告陈露返还原告吕丹转让款93300元，限在本判决生效后十日内理清； 三、被告陈露赔偿原告吕丹停业损失39000元，限在本判决生效后十日内理清； 四、被告陈露赔偿原告吕丹经济损失6000元，限在本判决生效后十日内理清； 五、驳回原告吕丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉诉讼费4396元，由原告吕丹负担1450元，被告陈露负担2946元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  厉国平 人民陪审员  蔡 静 人民陪审员  王梦佳 二〇二〇年四月三日 代书 记员  俞 霜