湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终316号上诉人（原审原告）：钟耀，男，汉族，1982年7月16日出生，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人（原审原告）：梁宇，女，汉族，1985年10月29日出生，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：郭宇，湖南兆弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋维特，湖南兆弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南澳海望洲府房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市望城经济技术开发区普瑞西路一段777号。法定代表人：何金金，董事长。委托诉讼代理人：李进浩，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：康玲，湖南天地人律师事务所律师。上诉人钟耀、梁宇因与被上诉人湖南澳海望洲府房地产开发有限公司（以下简称澳海公司）买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3625号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人钟耀、梁宇上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；3.由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.涉案地面车位不能单独办理产权登记，只是规划可用于停车的一种土地使用权利用形式，而建设范围内的土地使用权已归属于全体业主，因此开发商无权销售车位。2.规划只是从行政要求角度确定被上诉人的建设义务，并非依据规划建设的附属设施都归被上诉人，其性质与其他公共附属设施性质并无不同，权益归属于全体业主。3.被上诉人以约定方式在商品房销售后仍保留涉案车位所占位置的土地使用权并另行出售，违反了法律的强制性规定。4.被上诉人将属于全体业主共有的土地使用权对外转让，侵害了业主的合法权益，属于合同无效情形。二、开发建设的整个地块土地使用权不可就某个非专用车位所占地区域的土地使用权进行单独分割、出售。三、被上诉人要求上诉人先付车位款才能购买住宅，系胁迫行为；且被上诉人出具的增值税普通发票写明的项目是“销售自行开发的房地产项目预收款”，并非车位使用权总价款，税率为“不含税”，损害了国家利益，故协议应当认定无效。四、一审法院错误理解物权法第七十四条的适用条件，车位不占用建筑区划内业主共有道路或其他场地并不占用规划公共绿地面积，只是适用物权法第七十四条的必要条件，而非充分条件。被上诉人澳海公司辩称，一、一审判决认定事实正确。涉案车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位且未占用业主共有的道路、绿地等公共场地以及房屋分摊面积。根据物权法第七十四条以及《湖南省实施物业管理条例办法》第十二条的规定，被上诉人作为小区建设单位有权处分涉案车位。另外，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同补充协议第五条也明确约定买受人对涉案车位不拥有权利，由被上诉人进行出租、转让或保留所有权。该约定系被上诉人与小区业主之间的真实意思表示，不存在强制买卖、捆绑销售的情形，对买受人具有约束力。二、一审法院适用法律正确。被上诉人对涉案车位的处分行为符合物权法第七十四条的规定，不存在合同法第五十二条规定的无效情形。钟耀、梁宇向一审法院提出诉讼请求：1、确认钟耀、梁宇、澳海公司于2017年6月17日签订的《车位使用权转让协议》无效；2、判令澳海公司向钟耀、梁宇返还根据《车位使用权转让协议》收取钟耀、梁宇款项壹拾叁万元整（130000元）；3、判令澳海公司向钟耀、梁宇支付截至2019年7月1日止的资金占用费壹万陆仟零叁拾叁元（16033元），并应支付自2019年7月2日起至全部款项返还之日止的资金占用费（按照年利率6%计算）；4、判令澳海公司承担所有诉讼费用。一审法院认定的事实：钟耀、梁宇通过他人及澳海公司的宣传得知澳海公司在出售澳海望洲府商品房的有关情况。钟耀、梁宇通过了解，有意购买澳海公司澳海望洲府项目中的商品房，并按要求报名参加摇号。钟耀、梁宇通过摇号抽签方式取得了购买澳海望洲府项目中L29幢103号房的资格，并签订了《商品房认购协议》。该房屋旁有L29-C03号规划(配套)车位。钟耀、梁宇、澳海公司在未签订《长沙市商品房买卖合同》之前（即2017年6月17日）签订《车位使用权转让协议》，协议约定，澳海公司将L29-C03号车位的使用权以130000元转让给钟耀、梁宇。车位使用年限为澳海望洲府项目交付土地使用剩余年限，钟耀、梁宇（乙方）已清楚了解该车位的基本情况，位置及周边环境等相关情况，并已实地查看，已清楚了解了钟耀、梁宇（乙方）仅具有该车位使用权，澳海公司（甲方）不再为钟耀、梁宇（乙方）另办该车位的权属证书等内容。钟耀、梁宇于2017年6月21日向澳海公司交纳了130000元。澳海公司向钟耀、梁宇出具了增值税普通发票。2017年7月20日，钟耀、梁宇、澳海公司签订合同编号为20170165103《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，钟耀、梁宇购买澳海公司开发建设的澳海望洲府项目中L29幢103号房屋。其中，补充协议第五条第四项约定：“建筑区划内规划用于停放汽车且未占用业主共有的道路或者其他场地的地面车位，在按政府规定提留一定数量移交给业主共有及物业管理单位外，出卖人有权将其余部分予以转让、出租或保留对该部分车位的所有权”。尔后，钟耀、梁宇以澳海公司系捆绑销售和强制买卖等理由，主张《车位使用权转让协议》无效，向人民法院提起诉讼。另查明，2017年1月13日经长沙市城乡规划局审批的澳海望洲府项目规划图表明，规划车位共3832个，2018年8月3日经长沙市城乡规划局审批的澳海望洲府项目规划图表明，规划车位共3832个，其中地下停车位3253个，地面停车位579个。澳海公司转让给钟耀、梁宇的车位包含在上述规划车位之中。2018年12月，澳海公司委托株洲中天高科技勘测工程有限公司对澳海望洲府L15-L16、L19-L31号栋的房屋占地面积、公共道路（泥清路）占地面积、地砖式车位（除去涉案车位占地面积）占地面积、绿地面积进行竣工验收测量。望城经济技术开发区管理委员会规划建设局依据株洲中天高科技勘测工程有限公司竣工验收测量结果，于2019年1月30日向澳海公司颁发了望经开规工验字（2019）第01005（经开区）号《中华人民共和国建设工程竣工规划验收合格证》。2019年4月12日，长沙市望城区房地产测绘队依据澳海公司的委托，对澳海望洲府L22幢整栋房屋面积进行了测绘，测绘的审批结论为“符合房屋建筑面积计算规则”。一审法院认为，本案焦点，一、澳海公司转让给钟耀、梁宇涉案车位使用权是否符合法律规定？在本案中，从澳海公司提供的证据证实，澳海公司转让给钟耀、梁宇的车位是通过行政规划批准的车位，涉案车位不占用建筑区划内业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，也未占用规划的公共绿地面积。澳海公司转让给钟耀、梁宇的车位符合《中华人民共和国物权法》第七十四条规定。二、钟耀、梁宇主张澳海公司系捆绑销售和强制买卖的行为，是否导致涉案《车位使用权转让协议》无效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。关于销售商不得捆绑或强制消费者接受商品和服务，是《中华人民共和国消费者权益保护法》和《中华人民共和国反不正当竞争法》规定的内容，但上述法律中有关销售商不得捆绑或强制消费者接受商品和服务的条款规定，是管理性规定，不是效力性的强制性规定。现钟耀、梁宇无证据证实双方签订的《车位使用权转让协议》，具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形。综上理由，钟耀、梁宇请求人民法院确认与澳海公司在2017年6月17日签订的《车位使用权转让协议》无效及要求澳海公司返还130000元和资金占用费的理由，一审法院不予支持。关于澳海公司出售涉案车位使用权时，如澳海公司有违反行政管理法律、法规、规章及国家房地产调控政策的行为，属行政部门的行政职能管理范围。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决：驳回钟耀、梁宇的全部诉讼请求。一审案件受理费3220元，因适用简易程序，减半收取1610元，由钟耀、梁宇负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为澳海公司是否有权出售涉案车位。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”本案中，澳海公司将建筑区划内规划用于停放汽车且未计入公共分摊面积及占用公共绿地面积的涉案车位出售给钟耀、梁宇，符合上述法律的规定，系有权处分。钟耀、梁宇主张涉案车位的性质系无法办理产权登记的土地使用权，而建筑区划内的土地使用权已全部随房屋转移至购房人，属于钟耀、梁宇独有或与其他业主共有，故澳海公司出售涉案车位的行为，属无权处分行为。本院认为，钟耀、梁宇的主张与上述法律规定相悖，缺乏法律依据，本院不予采信。此外，钟耀、梁宇主张澳海公司因以胁迫的手段订立《车位使用权转让协议》且损害了国家利益导致协议无效，但未提供充分证据予以证明，故本院亦不予采信。综上，《车位使用权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，上诉人钟耀、梁宇的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人钟耀、梁宇的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3220元，由上诉人钟耀、梁宇负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 陈新华二〇二〇年四月一日书记员 林 巧