江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终444号上诉人（原审原告）：金福元，男，1971年12月24日出生，汉族，住无锡市锡山区。被上诉人（原审被告）：无锡长祥房地产开发有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区长泰国际社区15-101。法定代表人：赵长甲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许雪松、赵小舟，江苏海辉律师事务所律师。上诉人金福元因与被上诉人无锡长祥房地产开发有限公司（以下简称长祥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金福元上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.购房合同附件四补充条款第七条第一款作为格式合同中不平等的霸王条款，赋予了长祥公司不受约束的自由权力，在银行贷款政策允许的情况下，其提供了贷款所需的完整资料，还必须要开发商提供相关证明资料来配合，故其能否按约顺利贷款成功，完全取决于长祥公司是否配合。只要长祥公司不配合或拖延配合，其付款义务就无法按约完成或者被迫延迟。该条款违反公平原则，应认定无效，长祥公司逾期交房应为56天而不是44天。2.关于门窗质量问题，一审认为应按照瑕疵履行的责任承担方式，由长祥公司承担“修理、重作、更换”的违约责任，适用法律错误。“修理、重作、更换”是长祥公司承担的一项保修服务，在保修过程中，长祥公司多次维修均敷衍了事，维修后很快又恢复原故障，存在服务欺诈行为，损害了其利益，应适用《消费者权益保护法》第五十五条。3.一审未对其反映有关地下室漏水、电梯不合规定的事实给予认定，未保障其在以后取得诉讼资格后的诉讼权利。4.一审以“合同纠纷”案由直接驳回其要求长祥公司赔礼道歉的诉请不当，其对案由如何确定没有责任和义务，一审未对相关事实进行调查和审理。被上诉人长祥公司辩称，1.双方于2016年4月14日签订的商品房买卖合同及补充协议真实有效，合同对双方具有约束力，一审计算逾期交房违约金金额正确无误。2.有关门窗质量问题，其多次表述愿意进行完善至功能恢复完全，但金福元始终不予接受，坚持要求其支付尚未发生的损失，于理于法都缺乏依据。3.金福元提出的其他理由，一审法院在庭审中多次向金福元进行释明，金福元也表示认可，相关诉求已撤回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金福元向一审法院起诉请求：1.判令长祥公司支付违约金23621.6元；2.判令长祥公司赔偿损失28755元；3.判令长祥公司向其赔礼道歉。一审法院查明事实：2016年4月14日，长祥公司与金福元、刘扬签订《商品房买卖合同》，约定：金福元、刘扬向长祥公司购买长泰国际社区XXX室房屋，建筑面积为194.51平方米，单价为6853.12元/平方米；合同第六条约定付款方式为2016年4月14日支付房款273000元，余下房款1060000元办理银行按揭，具体见合同附件四补充条款；合同第八条约定长祥公司于2016年7月14日前将通过分期交付使用竣工验收的商品房交付金福元、刘扬；合同第九条第一款第一项约定逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；合同第十三条约定长祥公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，金福元、刘扬有权要求长祥公司按约定标准完善；第十六条约定《住宅质量保证书》未本合同的附件，长祥公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，长祥公司应当履行保修义务。附件三约定门窗采用中空玻璃铝合金门窗。附件四第四条第一款第三项约定金福元、刘扬选择贷款付款时，应于2016年5月25日前将贷款1060000元付至长祥公司银行账户；第四条第三款约定除长祥公司原因外，金福元、刘扬按揭贷款不能在合同约定之日全部到长祥公司账户的，金福元、刘扬即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任；第四条第五款约定若因国家有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求金福元、刘扬增加首付款比例的，金福元、刘扬应在长祥公司通知的合理期限内增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求；第七条约定金福元、刘扬付清全部房款和其他代收代缴费用后方可与长祥公司办理房屋交接手续。因金福元、刘扬未付清全部房款和其他代收代缴费用而未能办理商品房交接手续，长祥公司有权推迟交付房屋并不承担逾期交房的违约责任。房屋交付期限自动变更为付清全部房价款之日起15个工作日内。上述合同签订后，金福元按约支付了首付款，所申请的银行贷款1060000元于2016年7月5日支付至长祥公司账户。长祥公司于2016年9月8日向向金福元交付了长泰国际社区17-801室房屋及该房屋的《住宅质量保证书》，其中载明门窗翘裂、五金件损坏的保修期限为1年，保修责任为保修期内因施工质量问题出现的门窗翘裂、五金件损坏，建设单位将无偿进行维修，并载明质量保修受理部门为长泰国际社区物业服务中心。2017年6月17日，金福元向小区物业公司反映其房屋的窗户存在质量问题。一审中金福元自认物业公司曾派人上门维修铝合金门窗，但未修复至今仍存在如下问题：所有百叶窗无法开合，外卫、厨房、书房、南面次卧、北面卧室的窗户都存在难以开合或晃动的情况。2019年6月24日，法院组织双方当事人至长泰国际社区17-801室房屋内勘察，经物业公司现场调试，解决了房屋内所有百叶窗无法开合的问题，但外卫、厨房、书房、南面次卧、北面卧室的窗户存在的难以开合或晃动的情况确实存在且未能修复。对此，长祥公司表示同意立即对上述窗户进行维修、更换相应有瑕疵的五金件，保证修复至功能恢复。但金福元不同意长祥公司的上述方案，坚持要求自行委托他人进行修复，并要求长祥公司承担修复费用。关于修复费用的计算方法：由缺陷的断桥铝平开内倒窗和移门共计18.755平方米，修复方案为全部更换，更换的平均单价为1000元/平方米，因此修复费用18755元。一审中，法院向金福元释明：按照双方合同约定及相关法律规定，本案中承担质量责任的方式不包括赔偿损失，是否需要变更诉讼请求，金福元坚持不变更诉讼请求。刘扬向法院出具说明，表明同意由金福元主张《商品房买卖合同》项下权利，其不会另行向长祥公司主张权利。一审法院认为：长祥公司与金福元签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。关于金福元的几项诉讼请求，其中金福元并非地下室的所有权人，其主张地下室渗水主体不适格，且10000元的金额缺乏计算依据，法院不予支持。本案系商品房销售合同纠纷，赔礼道歉并非合同违约责任的承担方式，法院依法对金福元的第三项诉讼请求不予支持。本案中双方的争议焦点为：一、逾期交房违约金应该如何计算；二、涉案房屋门窗存在质量问题，长祥公司应如何承担违约责任？金福元的主张能否支持？关于争议焦点一，《商品房销售合同》附件四第四条第一款第三项约定应于2016年5月25日前将贷款1060000元付至长祥公司银行账户，但实际银行贷款于2016年7月5日付至长祥公司账户。而无论支付方式为何，支付房款系金福元、刘扬的义务，附件四第四条第三款亦约定除长祥公司原因外，金福元、刘扬按揭贷款不能在合同约定之日全部到长祥公司账户的，金福元、刘扬即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。本案中金福元不能证明贷款发放逾期系长祥公司原因，故银行贷款未能按期支付应系金福元、刘扬的责任。按照附件四第七条的约定，房屋交付期限自动变更为付清全部房价款之日（2016年7月5日）起15个工作日内，即2016年7月26日以前。现房屋实际交付日期为2016年9月8日，比2016年7月26日推迟了44天，因此逾期交房违约金为11730.4元（1333000*0.02%*44）。关于争议焦点二，《住宅质量保证书》中约定门窗的质量保修期限为一年，金福元自2016年9月8日接收房屋后，在保修期内向《住宅质量保证书》约定的质量保修受理部门反映了门窗的质量问题，且现有证据表明涉案房屋的铝合金窗户确实存在质量问题，长祥公司应当承担相应的违约责任。按照《商品房销售合同》第十三条约定，长祥公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，金福元、刘扬有权要求长祥公司按约定标准完善。故长祥公司应按约承担违约责任，即按照合同约定标准对涉案房屋的门窗进行完善。但金福元坚持不变更诉讼请求，其主张的赔偿损失实际系更换门窗的费用，该费用并未实际发生，而本案中的门窗虽存在质量问题，但并无证据证明已达需要更换的程度，故法院对金福元要求长祥公司赔偿损失18755元的诉讼请求依法不予支持。综上所述，长祥公司应向金福元支付逾期交房违约金11730.4元，对于金福元的其他诉讼请求，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、长祥公司应于判决生效后10日内向金福元支付逾期交房违约金11730.4元；二、驳回金福元的其他诉讼请求。一审案件受理费1110元，由金福元负担860元，由长祥公司负担250元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于逾期交房违约金的问题，双方在合同附件四中对贷款方式、贷款到账日期、交房时间等作出了补充约定，相关条款不存在合同法规定的无效情形，金福元主张购房合同附件四补充条款第七条第一款应无效的意见，于法无据，本院不予采信。由于支付房款系金福元、刘扬的义务，合同约定的2016年5月25日前贷款到账仅构成金福元、刘扬的预期。而银行何时发放贷款并不受双方的制约，贷款实际于2016年7月5日付至长祥公司账户。双方订立商品房销售合同后，即使长祥公司有配合办理贷款的义务，通常情形下，长祥公司作为开发商为了尽快取得房款以回笼资金，一般不会刻意拖延提交办理贷款所需的资料。本案中金福元未证明贷款发放逾期系长祥公司原因，故按照附件四第七条的约定，房屋交付期限自动变更为付清全部房价款之日（2016年7月5日）起15个工作日内。长祥公司实际交付房屋日期为2016年9月8日，一审将2016年7月26日作为逾期交房日期的起算点，据此确定逾期交房日期为44天，并无不当。金福元提出长祥公司逾期交房应为56天的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。关于门窗质量问题，金福元与长祥公司之间存在商品房买卖合同关系，长祥公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的质量标准。金福元自2016年9月8日接收房屋后，多次反映门窗有质量问题，《住宅质量保证书》约定的质量保修受理部门也多次进行了维修。一审诉讼过程中，经一审法院现场勘查，发现涉案房屋的铝合金窗户确实存在质量问题。按照合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法已明确规定了当事人承担违约责任的方式，故本案无需适用《消费者权益保护法》的相关规定。本案中的门窗虽存在质量问题，但并无证据证明已达需要更换的程度，长祥公司在一审中亦明确表示同意按照合同约定标准对涉案房屋的门窗进行完善，故由长祥公司对门窗修理完善是适当的承担责任方式。一审法院就长祥公司承担违约责任的方式向金福元释明后，金福元仍坚持不变更诉讼请求，鉴于其主张的赔偿损失实际系更换门窗的费用，该费用并未实际发生，故金福元要求长祥公司赔偿损失的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。当然，长祥公司就其在诉讼中承诺的维修义务，并不因此免除。关于金福元上诉提出的公用地下室漏水、电梯不合规定等问题，因金福元不是适格的权利主体，且与本案非同一法律关系，一审不予理涉并无不当。另金福元要求长祥公司赔礼道歉的诉求，因本案系合同纠纷，赔礼道歉作为承担违约责任的一种方式，在合同纠纷的处理中并不适用。故金福元的该上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人金福元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1110元，由上诉人金福元负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年四月十四日书记员  翁 强