河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终1993号上诉人（原审原告）：董丽娜，男，女，1975年1月26日出生，汉族，现住唐山市。上诉人（原审原告）：王福祥，男，1974年3月15日出生，汉族，现住唐山市。委托诉讼代理人：郁成永，男，1972年1月20日生，汉族，现住唐山市。上诉人（原审被告）：唐山市华瑞房地产开发有限公司，住所地唐山路南区南新西道19-26号。法定代表人：孙彦来，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘敬强，河北东明律师事务所律师。上诉人董丽娜、王福祥因与上诉人唐山市华瑞房地产开发有限公司（以下简称“华瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董丽娜、王福祥上诉请求：上诉人不服河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初2144号民事判决书。上诉人认为原审法院认定事实不清，现提起上诉；2、一、二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与华瑞公司于2012年2月5日签署商品房买卖合同，购买华瑞公司房地所开发的位于唐山市市××路一套，房屋总价款588791元。合同约定，商品房交付日期为2013年10月31日。2012年2月10日。上诉人向华瑞公司支付了购房款408791元，2012年2月29日银行发放剩余购房款贷款180000元。2014年12月28日，华瑞公司发布公告，对违约金标准进行调整。2016年1月16日，华瑞公司两次发布公告，公告内容为：尊敬的嘉美一期住宅业主，为满足部分业主亟待装修设计住房的要求，我公司决定一期住宅自2016年1月18日开始陆续交房。每户业主交房领钥匙时间以电话通知为准，因项目现场尚未完全完善，对嘉美一期延期交房违约金作如下说明。l、双方截止到2016年1月18日违约金进行计算确认，1月18日以后违约金照常计算。2违约金截止日期和物业费另行公告通知。3、业主可用延迟交房的违约金冲抵交房费用、面积差补房款。入住后，物业费购买公司的其他产品等费用，到2016年3月25日，接到嘉美广场入住通知书，对逾期交房违约金数额已确认。截至2016年3月25日，华瑞公司欠付上诉人违约金额39514元，扣除抵顶交房费用8306元，尚欠上诉人31208元未付。直到2016年4月21日，上诉人才领到嘉美广场楼宇交接书和钥匙l套7把。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条中明确规定：对房屋的转移占有视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。据此，上诉人认为一审判决违约金的日子不是到2016年3月25日，应该到房屋转移占有转移交付使用时止，即领钥匙时间为准，应到2016年4月21日。由2016年3月25日到2016年4月2日，所产生的违约金按开发商公告违约金标准计算，房屋总价款588791*万分之二27天，共计3179.47元。加上2016年3月25日前违约金共计34387.47元。唐山市路南法院对2016年3月25日到2018年5月31日违约金共计101625.3元的诉求不予支持，认为上诉人入住不应再主张违约金。上诉人认为，开发商公告2明确说明，为满足业主装修设计住房要求，又因现场尚未完全完善，2016年1月18日以后违约金照常计算，违约金截止曰另行公告。期间一直没有接到开发商的任何公告，直到2018年5月31日收到开发商公告3，明确说明因两年有余，公司发生变动，物业已换天津名德物业，不再是开发商下属单位，违约金不能再继续抵扣物业费等。违约金到2018年5月31口止。另据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条中明确规定：对房屋的转移占有视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外上诉人认为办理了入驻手续，但业主和开发商另有约定违约金到2018年5月31口为止，入住是普通公众常用概念，通常理解为：房屋具备能居住使用的条件。交房是指开发商办理了符合国家商品房验收标准和交房条件达标的房屋，才达到正经交房条件。因此，上诉人认为唐山市路南法院应当判决华瑞公司支付2016年3月25日到2018年5月31日期间产生的逾期交房的违约金101625.3元。附加诉求：因为华瑞公司2013年10月31日至2016年3月25日，开发商因逾期交房产生的违约金，远远不够上诉人的租房费用，按当时的同地段、同类房屋的租金，每月在1400左右，2013年10月31日至2016年3月25日29个月，共计40600元，比开发商交房逾期产生的违约金多出9392元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由，应当以违约金超过造成的百分之三十为标准适当减少，当事人约定的违约金低于造成的损失为由，请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，上诉人要求华瑞公司支付因逾期交房造成的违约金低于房租所产生的9477元费用。上诉人唐山市华瑞房地产开发有限公司上诉请求：请求人民法院依法撤销河北省唐山市路南区人民法院(2019)冀0202民初2144号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，故意偏袒被上诉人一方，被上诉人于2016年4月21日办理入住，根据当时《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。”被上诉人于2019年10月31日向人民法院起诉立案，已超出规定的诉讼时效。上诉人董丽娜、王福祥向一审法院起诉请求：1.判令被告支付到2016年1月18日以前延期交房违约金计31961元；2.判令被告按交房公告中从2016年1月18日以后截止到2018年5月31日期间所产生的交房违约金，违约金计算法律依据：房屋总价款588791元的万分之二，每天117.75元×逾期863天，共计101625.3元；3.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月23日，当事人双方签订《商品房买卖合同》，王福祥、董丽娜向华瑞公司购买位于××区交叉口华瑞嘉美广场（一期）4楼2门1601号商品房，合同约定商品房交付日期为2013年10月31日，房屋总价款588791元。2011年12月14日，王福祥、董丽娜向华瑞公司缴纳了购房房款首付款408791元，2012年2月29日，银行发放剩余房款贷款180000元。2014年12月28日，华瑞公司发布公告，公告内容为：“嘉美广场商品房业主关于逾期交房的违约金问题处理方法如下：原《商品房买卖合同》约定交房日期为2013年10月31日，违约金按购房款每天万分之0.1计算，因先期交房日期调整为2014年12月31日，所以从2013年11月1日至2014年12月31日仍按《商品房买卖合同》约定的‘每天万分之0.1’标准赔偿，按已交房款计算。现将交房日期调整为2015年6月30日，调整违约金标准，从2015年1月-6月调整为每天万分之0.5计算；2015年7月1日起直至交房调整为每天万分之2计算（违约金计算按签定《商品房买卖合同》实际已付房款计算）。新购房业主《商品房买卖合同》约定交房日期已改为2015年6月30日，违约金仍按万分之0.1，因已在交易中心合同模板备案，所以违约金按约定计算”。2016年1月16日，华瑞公司再次发布公告，公告内容为：“尊敬的嘉美一期住宅业主：为满足部分业主亟待装修、设计住房的要求，我公司决定：一期住宅自2016年1月18日开始陆续交房，每户业主交房、领钥匙的时间以电话通知为准。因项目现场尚未完全完善，对嘉美一期延期交房的违约金作如下说明：1.双方对截止到2016年1月18日的违约金数额进行计算、确认，1月18日以后违约金照常计算。2.违约金截止日期和物业费收取时间另行公告通知。3.业主可用延迟交房的违约金冲抵交房费用、面积差补房款、入住后的物业费、购买公司其他产品等费用”。2016年3月25日，华瑞公司通知王福祥、董丽娜交房，2016年4月21日，王福祥、董丽娜办理入住。2018年5月31日，华瑞公司第三次发布公告，对2016年1月16日的公告予以废止。当事人双方对截至2016年3月25日的逾期交房违约金数额予以确认，截至2016年3月25日，华瑞公司欠付王福祥、董丽娜违约金数额为39514元，扣除抵顶交房费用8306元后，尚欠王福祥、董丽娜31208元未付。一审法院认为，当事人双方签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。关于华瑞公司提出诉讼时效的抗辩，华瑞公司分别于2014年12月28日、2016年1月16日、2018年5月31日三次对逾期交房违约金问题发布的公告，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，故王福祥、董丽娜起诉并未超过诉讼时效，对华瑞公司该抗辩意见不予采纳。王福祥、董丽娜依合同约定交付华瑞公司购房款，华瑞公司未按合同约定将商品房及时交付王福祥、董丽娜，构成违约，王福祥、董丽娜要求华瑞公司承担逾期交房违约金，应当予以支持。华瑞公司于2016年3月25日通知王福祥、董丽娜交房，2016年4月21日，王福祥、董丽娜办理入住，且双方对截至2016年3月25日扣除冲抵相关费用的欠付违约金金额予以确认，故对王福祥、董丽娜主张的要求华瑞公司给付截至2016年3月25日扣除冲抵相关费用后的欠付违约金的诉讼请求，予以支持。关于王福祥、董丽娜提出的因华瑞公司未达到验收合格的交房标准，而要求华瑞公司支付违约金至2018年5月31日的主张，商品房验收属建设行政主管等相关部门调整的范畴，本案不予涉及，华瑞公司通知王福祥、董丽娜交房且王福祥、董丽娜已办理入住手续后，王福祥、董丽娜再主张其之后的逾期交房违约金，理据不足，对该主张不予支持。判决：一、被告唐山市华瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付王福祥、董丽娜逾期交房违约金31208元；二、驳回王福祥、董丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2972元，减半收取1486元，由被告唐山市华瑞房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人王福祥、董丽娜收到法院催缴案件受理费的通知后申请不再缴纳案件受理费。当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。本院认为，因上诉人王福祥、董丽娜未缴纳案件受理费，本院依照法律规定按其自动撤回上诉处理。本案争议焦点为上诉人主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》是在平等协商的基础上自愿签订，不违反法律的强制性规定，应属有效合同，本院予以确认。上诉人华瑞公司认为上诉人王福祥、董丽娜的主张超过规定的诉讼时效。上诉人王福祥、董丽娜虽于2016年4月21日办理入住，但上诉人华瑞公司于2014年12月28日、2016年1月16日、2018年5月31日三次对逾期交房违约金问题发布了公告，当事人双方也依公告内容对逾期交房违约金扣除冲抵相关费用，而诉讼时效期间应自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，故上诉人王福祥、董丽娜主张给付逾期交房违约金并未超过规定的诉讼时效，一审法院认定于法有据，并无不当。综上所述，唐山市华瑞房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2875元，由上诉人唐山市华瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵阳利审 判 员 毕作宝审 判 员 吴 凡 二〇二〇年四月八日法官助理 王 涛书 记 员 李 莹