天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初434号原告：张金花，女，1972年11月19日出生，汉族，居民,住天津市宝坻区。被告：天津市金滩实业有限公司，注册住所地天津市宝坻区潮阳街道工业区管委会路（6）号。法定代表人：陈小毛，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯熹微，天津欧诺律师事务所律师。原告张金花与被告天津市金滩实业有限公司（以下简称金滩实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告张金花、被告金滩实业公司的委托诉讼代理人冯熹微到庭参加诉讼。期间，因法定事由扣除相应审理期间。本案现已审理终结。张金花向本院提出诉讼请求：要求金滩实业公司履行2016年3月26日签订的《天津市商品房买卖合同》及2011年11月5日的《承诺书》，赔偿张金花逾期交房利息26038.95元，支付逾期交房违约金31248元，合计57286.95元。事实和理由：2016年3月26日，张金花与金滩实业公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定张金花购买金滩实业公司开发的坐落于宝坻区商品房，价款371985元。2016年3月31日一次性交付首付款11985元，余款贷款支付。金滩实业公司应于2017年10月30日前交付房屋。合同签订后，张金花按约交付了全部购房款。2017年11月5日，金滩实业公司就逾期交房向业主出具承诺书，如不能按时交付房屋按照合同约定的银行同期贷款利率赔付利息，同时按照每日商品房价款的2?支付违约金。但金滩实业公司仍未能按照承诺书中承诺的时间交付房屋，直到2018年12月26日才交付房屋。张金花多次找金滩实业公司催要利息及违约金未果，故提起诉讼。金滩实业公司辩称，对张金花诉讼请求计算标准不认可，双方签订合同后，在2016年-2018年政府下发了停工令文件，导致金滩实业公司停工。根据主合同和补充合同的约定，相应的停工期间属于不可抗力，不能归责于金滩实业公司，不应承担违约责任，因此，在计算利息和违约金时应扣除相应的停工期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年3月26日，张金花（乙方）与金滩实业公司（甲方）签订合同编号2016-0010200的《天津市商品房买卖合同》，约定张金花购买金滩实业公司开发的坐落于宝坻区商品房，建筑面积79.64㎡，按建筑面积计算价格4670.83元／㎡，价款371985元。甲方于2017年10月30日前将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：予以延期。合同第四条付款方式及时间：乙方应于2016年3月31日前一次性存入商品房首付款111985元，其余价款办理贷款。合同第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，甲方如未按照本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。补充合同约定：在主合同的第三条、第五条中所涉及的不可抗力因素包括但不限于“甲方不可预见、不可避免、不可克服的异常天气、异常地质情况、市政规定变化、政府行为等”。合同签订后，张金花向金滩实业公司支付了全部购房款。因金滩实业公司未能如期交房，于2017年9月26日向儒林轩小区1-7号楼业主邮寄《延期交房通知书》，对逾期交房表示歉意的同时阐述了逾期原因是治理大气污染的停工令，承诺交房时间顺延至2018年7月30日。2017年11月5日，金滩实业公司对逾期交房问题又向各位业主出具《承诺书》，承诺如下：一、我公司建设的儒林轩项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）计划整个工程于2017年12月31日前把室内水、电、电梯、门窗工程完工。如不能完工，按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的2?违约金赔付给各业主直至完工。二、我公司建设的儒林轩项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）交房日期为2018年5月20日。如未如期交房，由2018年5月21日起按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的2?违约金赔付给各业主，直至交房日止。三、2017年10月30日至2018年4月30日房屋延期问题后期协商。2018年12月21日，张金花所购房屋所在的5号楼完成竣工验收。2018年12月26日，张金花办理了收房手续。金滩实业公司针对答辩所述迟延交付房屋存在不可抗力因素，提交了本院作出并已发生法律效力的（2019）津0115民初4550号民事判决，该判决中对相关停工通知进行了列举和认定，包括：⑴2016年11月12日，美丽天津一号工程指挥部文件[美丽天津一号工程（2016）27号]《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，通知内容：2016年11月15日至2016年12月31日（47天），允许全运会场馆、全运村建设、地铁、今冬必须连续施工的重要民生项目和冬季植树造林项目特许施工外，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。⑵2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发布、天津市宝坻区人民政府2017年8月26日予以转发的《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》[美丽天津一号工程（2017）9号]，要求各施工企业于2017年8月25日至9月10日（17天）期间停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔槽等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。⑶2017年9月21日，天津市城乡建设委员会文件[津建工程（2017）362号]，要求各有关单位认真贯彻执行《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，限制施工要求：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目，涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，确实无法停工的可以申请特许施工。张金花对上述文件及通知表示知晓，对具体停工期间的扣除同意由法院核实。庭审中，张金花对利息及违约金的计算方式进行了陈述，利息是根据合同约定以总房款为基数，按照银行同期贷款利率计算2017年10月31日至实际交房之日；违约金以总房款为基数，按照承诺书约定的每日2?标准，计算2017年10月31日至交房之日。金滩实业公司对上述损失不认可从2017年10月31日起算，称因为承诺书重新约定了交房时间，利息和违约金均应从承诺书约定的交房时间起算，扣除相应停工期间。张金花认为停工不应影响对利息的计算。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方在协商一致基础上签订的《天津市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方均应严格履行各自义务。金滩实业公司未能按照合同约定期限交付房屋，已构成违约。在此情况下，金滩实业公司为业主邮寄《延期交房通知书》，阐明逾期原因并作出交房时间承诺，后又出具《承诺书》，对交付房屋时间再次承诺。张金花持该《承诺书》提起诉讼，并按《承诺书》约定的违约金支付标准请求赔偿，说明其对《承诺书》予以接受，应视为双方对交付房屋时间重新进行了约定。但金滩实业公司仍未能按照承诺的时间交付房屋，仍然构成违约，应承担违约责任。根据涉案证据可确定案件争议焦点是因停工令造成迟延交房情况下金滩实业公司如何承担违约责任。对理由分述如下：一、金滩实业公司迟延交房是否存在不可归责于其自身的原因。金滩实业公司认为虽然存在迟延交房的事实，但符合合同补充条款约定的原因，属于不可抗力，而且要求停工的文件、通知相关联，导致金滩实业公司连续性停工，不应承担违约责任。因法律关于不可抗力的规定比较原则，所以允许当事人在合同中进行必要的具体补充，明确合同当事人的权利义务。但当事人约定的不可抗力的范围，不得违反法律的规定而任意扩大范围。双方签订《天津市商品房买卖合同》后，又签订《补充合同》对不可抗力因素进行了列举，包括了市政规划、政府行为等。对因停工令造成逾期交房的归责问题应根据法律规定结合具体情况进行综合分析。颁布停工令的目的是为了全面贯彻京津冀及周边地区秋冬季大气污染综合治理攻坚行动，切实保障环境空气质量，而不是针对某企业作出的行政处罚。因此，可以认定双方在补充合同中补充列举的不可抗力因素不属于违反法律规定的任意扩大范围。正是因受政府停工令的直接影响，导致金滩实业公司无法在合同约定时间将商品房交付买受人，应认定合同迟延履行属于不可归责于金滩实业公司的情形，可以根据停工令确定的天数并结合案件具体情况，免除金滩实业公司相应的逾期交付商品房违约责任。上述停工令发布时间均在涉诉合同签订之后，2016年11月12日发布的（2016）27号通知内容是2016年11月15日至2016年12月31日（47天）除特许项目可施工外，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。2017年8月25日发布的（2017）9号通知要求2017年8月25日至9月10日（17天）期间停止所有施工工地的土石方作业。2017年9月21日发布的（2017）362号文件要求2017年10月至2018年3月，全市建成区内除特许施工外停止各类建设工程作业。双方签订的涉诉合同成立于2016年3月26日，上述文件限制施工的时间对于金滩实业公司而言确属于不可归责于其自身的情形，张金花对停工的事实及原因亦知道，根据合同约定应允许交房时间予以顺延。二、关于违约金起算时间、标准问题。根据上述限制施工令，2016年11月15日至12月31日、2017年8月25日至9月10日、2017年10月1日至10月30日期间内不能正常施工，是合同约定的交房时间前的合理顺延期间。因后一次停工令截止时间是2018年3月31日，故允许的交房合理顺延期间为停工令截止日后再延续94天，即2018年7月3日止。双方交接房屋时间是2018年12月26日，故违约金支付时间应截止2018年12月25日。金滩实业公司为业主邮寄《延期交房通知书》后，又在停工期内向业主出具了《承诺书》，承诺交房日期为2018年5月20日，逾期则按合同约定的银行贷款利率赔付利息，并按购房款的每日2?标准支付违约金。金滩实业公司在停工期出具的《承诺书》，应该是其根据施工进度通过综合考量后出具，该行为足以说明其有能力在承诺期内交付房屋。张金花选择使用《天津市商品房买卖合同》和《承诺书》的约定，对违约起算时间选择前者约定，对支付标准选择后者约定，也违背诚实信用原则，不予采信。据此，本院确定金滩实业公司支付违约金的起止时间为2018年5月21日至2018年12月25日（219日）。对张金花要求违约金按《承诺书》约定的日2?标准计算予以支持，金滩实业公司应支付违约金16292.94元（371985元×日2?×219日）。张金花要求金滩实业公司按照银行同期贷款利率支付逾期利息符合合同约定，予以支持。根据以上对违约起止时间的论述，对利息计算的起止时间也应是2018年5月21日至2018年12月25日。金滩实业公司应以371985元购房款为基数，向张金花支付该违约期间的利息。张金花要求从2017年10月31日起算利息，不符合《承诺书》的约定，不予采信。经查阅，中国人民银行同期贷款年利率为4.35%，据此确认金滩实业公司应向张金花支付利息9843.65元（4.35%÷360日×371985元×219日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后10日内向张金花支付逾期交房利息9843.65元；二、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后10日内向张金花支付逾期交房违约金16292.94元；三、驳回张金花其他诉讼请求。（当事人可将上述款汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1232元（张金花已预交），由张金花负担779元，天津市金滩实业有限公司负担453元（于本判决生效后10日内给付张金花或向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判长  杨志强审判员  杨旭东审判员  郝志军二〇二〇年四月九日书记员  杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。