湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终146号 上诉人（原审被告、反诉原告）：汤晓红，女，汉族，1965年12月15日出生，住广东省深圳市。 委托诉讼代理人：张劲松，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘凡贞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：周诚，男，土家族，1979年3月17日出生，住湖南省慈利县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：许菊炎，女，土家族，1981年7月23日出生，住湖南省慈利县。 两上诉人周诚、许菊炎的共同委托诉讼代理人：杨梦军，湖南金州（张家界）律师事务所律师。 上诉人汤晓红因与上诉人周诚、许菊炎合伙协议纠纷一案，湖南省张家界市永定区人民法院于2016年8月8日受理周诚诉汤晓红合伙协议纠纷一案，于2018年3月15日作出（2016）湘0802民初2051号民事判决。汤晓红不服提起上诉，本院于2018年5月31日立案后，在审理过程中通知了被上诉人周诚的妻子许菊炎参加调解，各方于2018年7月26日达成调解协议，并制作（2018）湘08民终334号民事调解书，但许菊炎拒绝签收调解书，该调解书未生效。后本院恢复审理，于2019年9月18日作出（2018）湘08民终334号民事裁定书，以遗漏必须参加诉讼的当事人为由将本案发回重审。重审中，湖南省张家界市永定区人民法院依法追加许菊炎参加本案诉讼，于2019年12月6日作出（2019）湘0802民初4355号民事判决，汤晓红与周诚、许菊炎均不服，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后,依法组成合议庭。经过阅卷，询问各方当事人，本院认为原审案件基本事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人汤晓红的上诉请求：1、撤销原审判决第二项,改判驳回周诚、许菊炎的起诉或全部诉讼请求；2、撤销原审判决第一项、第三项，改判支持上诉人汤晓红的全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由周诚、许菊炎承担。事实和理由：1、原审认定事实错误，《合伙经营酒店合同》对租金的约定不明，虽并未违反法律法规的强制性规定，但与合同其他条款冲突，同时对租金的减免也是对方的承诺，汤晓红有合理理由相信其无需向周诚、许菊炎支付房屋租金；2、原审判决认定“自2016年3月周诚向汤晓红催讨按照合同约定的酒店房屋租金”明显错误，周诚从未向汤晓红主张租金，主张租金已超过法律规定的诉讼时效。原审判决认定双方的租赁关系一直处于延续状态，对汤晓红辩称的周诚、许菊炎要求支付房屋租赁费已超过诉讼时效的观点不予支持明显错误；3、受张清公路修路和高铁站建设的影响，涉案酒店自2016年8月份开始基本处于停业状态，2016年11月13日正式处于完全停业，根据双方合同约定，无需支付停业期间的租赁费；4、原审对《合伙经营酒店合同》的解除日期及房屋使用权转让费的计算有误，涉案酒店受张清公路和高铁站建设影响自2016年8月开始基本处于停业状态，2016年11月13日正式完全停业，应按合同第九条规定，由双方协商是否解除合同，双方2016年8月诉讼，也提出解除合同，实际作出终止合同履行，因此合同解除应为反诉之日，即2016年8月，故2016年9月至2018年7月的房屋使用权转让费应当全部返还。 周诚、许菊炎答辩称：1、关于《合伙经营酒店合同》系汤晓红拟定，是汤晓红的真实意思表示，但不符合法律规定，法院可以依职权确认合同效力，依照《最高人民法院关于审理城镇租赁房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第五条的规定，原审以合同约定的租金计算房屋占用使用费，于法有据；2、《合伙经营酒店合同》第五条明确约定在房屋使用权外，经营方需要支付租赁费，实际将租赁费分两部分:一部分是装修装饰15年使用权作价每年24万元，15年总计作价360万元；第二部分就是每年的租金约定；3、周诚从2014年主张租金，且持续至2016年，2016年后对方明确表示否认，故2018年8月诉讼时并未过诉讼时效；4、《合伙经营酒店合同》第九条明确约定，经营期间，周诚无故终止合同，除支付转让款240万元外，还要支付违约金。作为汤晓红对房屋的现状及经营风险应该考虑清楚，其损失自己承担；5、汤晓红称周诚违约，但没有证据证明，实际上酒店一直营业，并有分红，只是2016年后国家建设及政策对酒店生意有影响；6、原（2018）湘08民终334号民事调解系周诚违心调解，致使周诚合法权益受到侵害；7、涉案房屋系周诚通过合法途径取得，符合合同约定用途，未办理房产证系历史遗留问题。故周诚要求支付租金请求符合法律规定，应得到支持，反之汤晓红的诉请不符合事实，应予以驳回。 上诉人周诚、许菊炎上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，依法改判支持周诚、许菊炎诉讼请求，判令周诚、许菊炎返还汤晓红房屋使用权转让费1506666.67元，并由汤晓红承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、原审判决认为周诚、许菊炎应该承担该经营期间房屋使用权转让费的55%，没有事实和法律依据；2、原审判决“汤晓红应给付周诚、许菊炎房屋租金72万元”，但无视合同“逾期缴纳租金，应按照费用总额支付万分之五的违约金”的约定，成功减免掉956193.54元错误；3、合同并未约定试营业期，原审认为有6个月试营期，并利用这6个月得出与（2016）湘0802民初2051号民事判决完全一致的租金总额72万元。最终判决与原程序违法的《民事调解书》120万及利息总额高度吻合；4、本案汤晓红通过其市委政法委的同学干预办案，二审汤晓红的同学会继续插手本案，上诉人会向省纪委监委中央纪委监委检举到底。 汤晓红答辩称：签订合同时，周诚称涉案房屋可以办证，并称很快就能办到证，故汤晓红才同意签15年，支付现金240万元，但周诚隐瞒该房屋为违章建筑的事实，属于合同欺诈；2、一审判决与调解书没有关联，周诚在本案存在违约，比如房产证、税务登记证至今未办，不能实现合同目的；3、未达到租金交纳条件，更不用说违约金，综上，请求法院依法支持汤晓红的上诉请求，驳回周诚、许菊炎的上诉请求。 周诚、许菊炎向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告履行《合伙经营酒店协议》中约定的义务，即缴纳2013年度至2018年7月被告方应当承担的房租共计100.5万元，并按逾期额每天万分之五支付违约金直至付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。 汤晓红向一审法院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉原告与两反诉被告签订的《合伙经营酒店合同》；2、判令两反诉被告共同退还反诉原告全部经营权（即房屋使用权）转让费240万元，并向反诉原告支付违约损失240万元；3、本案所有诉讼费用由两反诉被告共同承担。 一审法院认定事实如下：2012年11月10日，周诚（甲方）与汤晓红（乙方）双方签订了一份《合伙经营酒店合同》，其中合同约定：第一条、合同标的：1、房屋位于张家界市永定区张清公路吉首大学张家界学院居民安置区；2、房屋建筑面积共计2580平方米，共7层。……。4、甲乙双方共同对上述房屋现有的附属设施设备进行确认，作为交接依据。第二条、合伙经营方式：1、经营项目包括但不限于酒店客房、餐饮、休闲、购物等。2、甲方（周诚）将标的房屋装修及15年使用权的66.67%出售给乙方（汤晓红），自己保留33.33%。出售期间房屋产权仍然100%归甲方所有。双方按该比例合伙对标的房屋进行酒店经营。3、甲乙双方按照33.33%：66.67%的权益比例注册自然人合伙或有限责任公司（以下简称经营方），对酒店进行经营管理，双方按照比例进行利润分成。乙方作为经营方的代表总体负责酒店经营，甲方有权监督、查看经营全部过程。4、甲乙双方进行交接完毕后，从酒店试营业开始之日起六个月内，乙方作为经营方代表可对上述所接管的具体设施设备的使用性能、物品质量等以现有的为准。如上述物品存在使用性能、质量问题，可在一个月内要求甲方维修或更换。……。第三条、房屋使有权出让期限、价格及付款方式：1、房屋使用权出售期限为15年，自从2013年1月1日起至2027年12月31日止。2、转让价款：标的房屋15年使用权总价格360万元，甲方转让15年使用权的66.67%给乙方，计240万元。……。第五条、租赁费用及缴纳方式：1、租赁费用：双方约定在房屋使用权之外，经营方需向甲方支付租赁费。租赁费用分为两阶段：第一阶段2013年至2019年度每年27万元，第二阶段2020年-2027年根据市场行情进行调整，但第二阶段相对第一阶段的租金上涨幅度不得超过20%。2、租赁费用承担比例：甲乙双方按照33.33%：66.67%的比例共同承担租赁费用。3、交纳方式：租赁费自酒店正式开业之日起开始计算。……。第六条、双方权利义务：1、甲方权利义务：……。（3）、甲方及时办理齐全产权证、营业执照等必要的证件。（4）、甲方应按约定向乙方提供合同约定的租赁经营场所及相关附属设施和设备，并将相关的验收合格资料交于乙方。（5）、甲方应努力为乙方创造良好的经营环境。……。第七条、特别约定：1、房屋的交付、回收及验收：（1）、甲方房屋交付乙方经营之前须办妥有关工程验收手续。……。3、酒店的组织结构：（1）、本合同签订之后，甲乙双方着手办理酒店的营业执照等相关营业手续，酒店以自然人合伙或有限公司的形式存在。……。4、酒店经营利润分配：酒店每个季度进行一次财物结算和利润分配，在留下酒店正常运营必要的成本费用后，对可支配利润进行分配、甲乙双方按照33.33%：66.67%的权益比例提取酒店经营利润。……。第八条、合同的变更、解除与终止：……。2、经营期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失：……。（2）、因甲方原因导致酒店主体被有关部门吊销或撤销营业执照，无法经营的；（3）、怠于办理有关批准手续，导致酒店无法继续经营的。……。第九条、违约责任：……。3、乙方逾期缴纳本合同约定的租赁费用和其他费用，每逾期一天，应按逾期缴纳费用总额万分之五向甲方支付违约金。……。9、合同解除后，乙方投入费用的处理原则：……。（4）、因甲方过错导致合同解除时，甲方除退还乙方全部经营权转让费外，还应当向乙方支付违约金240万元，违约金不足以弥补乙方实际损失的，乙方有权另行提出赔偿要求。……。另合同还约定了其他相关事项。之后许菊炎在该合同上进行了签字确认。合同签订后，汤晓红按约定先后分三次将240万元房屋使用权价款支付给周诚，周诚随即按合同约定将该房屋交付给汤晓红进行酒店经营管理。该房屋现有建筑面积为2580平方米，共计7层，但规划部门许可：“准建三层，底层面积278.1平方米，总建筑面积872.1平方米”。2012年4月16日经张家界市规划管理局永定分局进行了处罚：1、责令补办三层的规划手续；2、处工程造价10%罚款。随后，周诚缴纳了相应的罚款。汤晓红接管后，该酒店于2013年3月开始试营业。2013年5月2日，周诚在张家界市工商行政管理局永定分局取得了（永定）名个字［2013］第503号字号名称预先核准通知书，确定成立个体工商户字号名称为：“张家界市永定区天逸酒店”。2013年5月29日，该酒店取得了张家界市食品药品监督管理局颁发的湘餐证字湘2013014000000154号餐饮服务许可证。有效期限为：2013年5月29日至2016年5月28日。到期后，该酒店一直没有重新办理餐饮许可证。2015年11月20日，该酒店取得了个体工商户营业执照。名称：“张家界市永定区天逸酒店”；经营者：周诚；组成形式：个人经营。但周诚并未按双方约定的以“自然人合伙或有限公司的形式”办理营业执照。该酒店在经营过程中，2013年9月14日根据《中共张家界市委办公室、张家界市人民政府办公室（关于公布市中心城区利用违法建筑从事经营活动的经营户名单的通知）》中，该“天逸酒店”已被列入了此名单中。《通知》要求：1、各主管部门不得为该酒店办理相关证照、许可手续及提供相关配套服务；2、不得到此酒店公款消费；3、该酒店不得接待旅游团队消费等。该酒店除已办理的上述两证外，包括与该酒店相关的房屋产权证、土地使用证、消防许可证、特种经营许可证、卫生许可证、税务登记证及该房屋建筑的工程验收手续等至今未予取得。2016年9月9日张家界市公安局发布了《关于张家界高铁站和武陵山大道（城区段）建设施工期间交通管制的通告》。《通告》要求：1、对该酒店门前的主干道实行全封闭，禁止一切车辆通行；2、交通管制时间：2016年9月16日至2018年9月15日。随后该酒店基本处于歇业状态。自2016年3月周诚向汤晓红催讨按合同约定的酒店房屋租金未果后，周诚遂于2016年8月8日向一审法院起诉要求汤晓红支付房屋租金及相应违约金。汤晓红随在诉讼过程中依法提起了反诉，要求解除双方签订的《合伙经营酒店合同》及周诚、许菊炎应共同退还已缴纳的房屋使用权转让费，并支付违约损失。诉讼期间，汤晓红已安排他人看管该酒店，并委托看管人员可经营酒店部分客房。2018年7月31日汤晓红将该酒店的钥匙、房卡全部交由周诚。随后周诚、许菊炎共同经营该酒店至今。另查明：1、周诚、许菊炎系夫妻关系；2、周诚、许菊炎负责酒店装修及购买相关酒店设施、设备费用；3、经营期间，2013年度、2014年度双方已按合同约定对经营利润进行了分配。 一审法院认为，一、关于本诉部分。原、被告双方于2012年11月10日签订的《合伙经营酒店合同》，系双方当事人真实意思的表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同的约定，周诚交房后，若汤晓红认为该酒店现有状况及附属设施设备不能达到酒店正常经营状态，应在试营业六个月期限内提出，并要求周诚进行维修或更换。而汤晓红在接受该酒店后代表经营方一致从2013年3月经营管理至2016年9月，同时按约定双方在此期间已对经营利润进行了分配。汤晓红并未在约定的期限内提出异议，应认定汤晓红已默认该酒店的房屋在交房时及现有设备设施符合正常经营状态。故汤晓红应按照合同的约定支付周诚、许菊炎自2013年9月（从3月份起扣除试营业6个月）至2016年9月的房屋租金。对2016年10月至2018年7月的房屋租金，因张家界高铁站和武陵山大道（城区段）建设施工期间交通管制，该酒店处于歇业状态，应按《合同》第九条第7项的约定处理。本案中，但汤晓红在交通管制期间实际经营了部分酒店客房，应适当（半额）支付周诚、许菊炎房屋租金。但对周诚、许菊炎要求汤晓红支付逾期未给付房屋租金违约金的诉讼请求，因周诚、许菊炎未按合同约定全面履行自己的义务，存在违约行为，一审法院不予支持。按合同约定，周诚交房后，应及时办理与该酒店经营相关的证照，但至今有部分证照未予办理，直接影响了酒店的正常经营。对汤晓红辩称该酒店存在严重质量问题，酒店一直处于试营业状态直至歇业的观点，没有足够的证据证实，一审法院不予采纳。同时对汤晓红辩称周诚已经承诺免除房屋租金的观点，因无证据证实，一审法院不予采纳。另对汤晓红辩称合同约定的房屋租赁费与房屋使用权出让费相抵触的观点，于法无据，一审法院不予支持。因该约定并没有违反相关法律法规的强制性规定。同时对汤晓红辩称的周诚、许菊炎要求支付房屋租赁费已超过诉讼时效的观点，因双方的租赁关系一直处于延续状态，一审法院不予采纳。二、关于反诉部分。汤晓红已于2018年7月31日将酒店的钥匙及房卡全部交付给周诚，应视为双方已自愿协商解除了2012年11月10日签订的《合伙经营酒店合同》。对汤晓红要求周诚、许菊炎退返房屋使用权转让费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对未经营期间的使用费即自2018年8月至合同约定的届满之日，应按每年16万元的标准予以全额退返。对自2013年1月1日至2018年7月31日的房屋使用费，因周诚、许菊炎在本案中怠于办理该酒店正常经营的相关证照等合法手续存在违约行为，同时该酒店部分房屋系违法建筑，对该酒店的正常经营存在较大影响，应承担主要责任（周诚55%，汤晓红45%），依法相应减轻汤晓红给周诚、许菊炎支付房屋使用权转让费的责任。对周诚、许菊炎辩称虽未按约定办理相关证照及该酒店部分房屋系违法建筑，但并未影响酒店正常经营的观点，没有事实依据，一审法院不予采纳。根据2013年9月14日中共张家界市委办公室、张家界市人民政府办公室发布的《通知》要求：1、不得到此酒店公款消费；2、该酒店不得接待旅游团队消费。可以看出对该酒店正常经营实际上已产生了很大的影响。但对汤晓红要求周诚、许菊炎支付违约损失的诉讼请求，一审法院不予支持。根据合同第九条第九项四款的约定，“因周诚、许菊炎的过错导致合同解除的”，才能依法承担违约金。本案中，虽周诚、许菊炎存在违约行为，但并未导致合同解除。汤晓红一直代表经营方在经营管理酒店，只是因张家界高铁站和武陵山大道建设施工期间交通管制的原因，才导致酒店歇业，合同无法继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院（关于民事诉讼证据的若干规定）》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周诚、许菊炎与被告（反诉原告）汤晓红双方于2012年11月10日签订的《合伙经营酒店合同》，自2018年7月31日解除；二、被告（反诉原告）汤晓红给付原告（反诉被告）周诚、许菊炎房屋租金72万元；三、原告（反诉被告）周诚、许菊炎返还被告（反诉原告）汤晓红房屋使用权转让费199.80万元；四、驳回原告（反诉被告）周诚、许菊炎其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）汤晓红其他诉讼请求。上述二、三项限本判决生效后一个月内履行完毕。案件本诉受理费11800元，反诉费22600元，共计34400元，由原告（反诉被告）周诚、许菊炎与被告（反诉原告）汤晓红各负担17200元。 二审期间，上诉人汤晓红于2020年3月11日向本院申请财产保全，并出具由担保人中国人民财产保险股份有限公司张家界分公司在200万元限额内提供担保的保函，本院经审查认为符合法律规定，于2010年3月11日作出（2020）湘民终146号民事裁定书裁定：冻结被申请人周诚、许菊炎银行存款130万元或查封被申请人周诚、许菊炎位予张家界市永定区天逸酒店房产及许菊炎名下位于张家界市永定区（金业公司）1402房屋（湘（2018）张不动产第0011400号）。周诚、许菊炎于2020年3月18日以汤晓红恶意保全、超涉案标的要求撤销保全裁定，向本院提出复议申请书。本院经审查，于2020年3月23日驳回周诚、许菊炎的复议申请。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。 经审理查明：1、周诚、许菊炎将房屋及相关设施、设备等物件资料交付给汤晓红并无相关交接手续。2、《合伙经营酒店合同》第五条（租赁费用及缴纳方式）第4项、交纳方式：租赁费自酒店正式开业之日起开始计算，按年交纳，每个年度开始前15日按本合同约定的标准向甲方（周诚）缴纳当年度租赁费用。3、周诚、许菊炎与汤晓红双方对2016年8月前的合伙经营利润进行了分配。4、2019年1月15日，周诚给汤晓红转账20万元。其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为合同的效力及相关法律后果。 一、关于《合伙经营酒店合同》是否有效。周诚、许菊炎与汤晓红签订的《合伙经营酒店合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容为周诚、许菊炎将其七层房屋15年的66.67%的房屋使用权（折价240万元）出售给汤晓红，周诚、许菊炎保留33.33%（折价120万元）的房屋使用权。周诚、许菊炎与汤晓红按33.33%：66.67%的比例合伙经营酒店，按上述比例进行盈利分红及分担房屋租金。据此涉案合同既有租赁条款约定，又有合伙经营的条款内容，故本案案由为合同纠纷更为妥当。而周诚、许菊炎既是租赁关系中的出租人，又是合伙经营的承租人，存在身份重叠。根据本案当事人的诉请，双方对合伙经营期间的合伙事务并无争执，纠纷的根源为房屋租赁关系中的权利义务，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，周诚、许菊炎现有建筑面积2580平方米的七层房屋，未按照“准建三层，底层面积278.1平方米，总建筑面积872.1平方米”的《规划许可证》修建房屋，且至今未办齐相关合法证照，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定。”的合同无效，故《合伙经营酒店合同》中关于租赁条款部分无效。关于合伙事务的约定没有违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原审判决认定《合伙经营酒店合同》全部有效，属适用法律错误，应予纠正。 二、关于租赁条款无效的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”的规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，周诚、许菊炎主张汤晓红比照合同约定给付租金，应予以支持。上诉人汤晓红认为合同中房屋使用权转让费与租金的约定存在冲突，有合理理由相信无需交纳租金。经审查，从形式上看涉案合同系汤晓红执笔拟定；从内容上看合同第五条约定：双方约定在房屋使用权之外，经营方（汤晓红）需向甲方（周诚、许菊炎）支付租赁费；即便是汤晓红认为该约定存在重大误解或显失公正，汤晓红亦未在除斥期间主张权利；从情理分析，酒店经营者租房屋后，根据自己的经营理念进行房屋装修，而后进行酒店经营。因该酒店系周诚、许菊炎独立装修完成，故双方合伙经营将酒店的装修、配套设施、设备等内容约定为装修折旧费，采用房屋使用权转让费这一名称，符合常理。故汤晓红的该上诉理由与客观事实不符，不予支持。 至于租金数额如何认定，首先是审查违法建筑对租金的给付是否构成影响。从《合伙经营酒店合同》约定“甲方（周诚方）应及时办理齐全产权证、营业证等必要的证件。”的内容看，双方在签订合同时对涉案房屋系无证情况明知，后因酒店系违法建筑被列入限制消费名单后，汤晓红亦未提出撤销或变更合同的主张，双方一直按合同履行直至本案诉讼，鉴于双方对涉案房屋系违法建筑自始至终都明知，故违法建筑不构成对房屋租金给付的影响。至于在经营过程中，利用违法建筑经营致使被列入限制消费名单，酒店经营受到影响，系经营者的经营风险，应自己承担。其次是根据合同履行情况分诉讼前和诉讼后两个阶段分析认定如下： 其一本案诉讼前房屋租金的起止时间及数额认定，根据《合伙经营酒店合同》第五条第3项的约定，租赁费用自酒店开业之日起算。虽然双方当事人对酒店开业时间有分歧，但双方对一审认定2013年3月份开始营业的事实并未提出异议，故认定酒店开业时间为2013年3月。原审认定租赁期限始于2013年3月份，试营6个月后（认定始于2013年9月）系对合同内容的误读，应予以纠正。其截止时间为本案诉讼的前一个月2016年7月，即房屋租金自2013年3月至2016年7月共41个月。按照合同约定，2019年前，汤晓红每年应支付周诚、许菊炎房屋租金18万元，即每月1.5万元。依照《中华人民共和国民法总则》第五条规定的意思自治原则，及充分尊重当事人意思自治的《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，汤晓红应比照合同约定全额支付诉讼前房屋租金61.5（1.5×41）万元。 其二本案诉讼后的房屋租金的起止时间及数额认定，自2016年8月开始起算，虽然双方对退还房屋及房卡等物件的时间为2018年7月31日无争议，但汤晓红认为2016年7月后不存在占用使用房屋，其理由是汤晓红2016年8月向法院诉讼要求解除合同，一直处于诉讼过程中，且2016年9月16日至2018年7月31日处于张清公路和高铁站修建期间，酒店基本处于歇业状态，没有分红。周诚、许菊炎认可上述事实。但根据审理查明的事实，本案诉讼后，汤晓红安排人员留守酒店，且存在经营，故截止时间应认定合同协议解除时间2018年7月，即房屋租金自2016年8月至2018年7月共24个月。鉴于2016年8月双方因诉讼引发纠纷，汤晓红明确提出解除合同，且因张清公路和高铁站的建设致使涉案酒店主干道全封闭，禁止车辆通行，严重影响经营，属于合同外的客观情况发生变化，依照《中华人民共和国民法总则》第六条规定的公平原则，汤晓红应比照合同约定酌定给付该期间的房屋租金的20%较为妥当，即即房屋租金7.2（1.5×24×20%）万元。 综上，汤晓红应支付周诚、许菊炎房屋租金68.7万元。 鉴于《合伙经营酒店合同》中关于租赁条款部分被认定无效，不再涉及租赁条款部分的违约问题，合同中有关逾期交纳租金的相关条款不再适用，故周诚、许菊炎主张违约金不予支持。本案汤晓红一直在占用使用该房屋至2018年7月31日止，且依照《最高人民法院审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，上诉人汤晓红认为周诚、许菊炎主张租金的诉请超过诉讼时效的上诉理由不符合法律规定，不予支持。 三、关于合同的解除。《合伙经营酒店合同》中关于合伙事务的约定对双方当事人均有约束力，均应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的“当事人应当按照约定全面履行自己义务。”的规定履行，根据审理查明事实，在诉讼之前，双方一直按照合同约定经营，并进行利润分配。2018年8月汤晓红反诉要求解除《合伙经营酒店合同》，经查，汤晓红已于2018年7月31日将酒店的钥匙及房卡全部交付给周诚，视为双方自愿协商解除，该事实符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致的，可以解除合同。”的规定，故原审判决解除《合伙经营酒店合同》正确，予以维持。 四、关于解除合同的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质。当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，汤晓红要求周诚返还房屋使用权转让费的主张，应予支持。但对房屋使用权转让费数额如何认定，应根据合同履行情况分诉讼前和诉讼后两个阶段分析认定： 其一诉讼前房屋使用权转让费的起止时间及数额认定，根据《合伙经营酒店合同》第三条第1项的约定，房屋使用权出售期限15年，自2013年1月1日起至2027年12月31日止，故房屋使用权转让费的起始时间为2013年1月1日，截止时间为本案诉讼的前一个月2016年7月；即房屋使用权转让费自2013年1月至2016年7月共43个月。根据合同约定，房屋使用权转让费15年240万元，每年16万，即每月16/12=1.33万元。根据意思自治原则及《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，汤晓红应依照合同约定全额支付房屋使用权转让费57.33（16÷12×43）万元。 其二诉讼后的房屋使用权转让费的起止时间及数额认定，鉴于房屋使用权转让费与房屋租金系一个事实状态的两部分费用，故房屋使用权转让费与前述租金的起止时间和情况相同，根据公平原则，汤晓红应比照合同约定酌定给付该期间的房屋租金的20%较为妥当，即房屋使用权转让转6.4（4/3×24×20%）万元 综上，汤晓红应付周诚，许菊炎房屋使用权转让费63.73（57.33+6.4）万元，鉴于汤晓红已给付周诚、许菊炎房屋使用权转让费240万元，已付部分与应付部分两项相抵，最后周诚、许菊炎应返还汤晓红房屋使用权转让费176.27（240-63.73）万元。 至于汤晓红主张周诚、许菊炎怠于办证，未履行及时办证义务，应支付违约金的诉请，虽然《合伙经营酒店合同》约定，因甲方（周诚、许菊炎）方过错导致合同解除时，甲方（周诚、许菊炎）应向乙方（汤晓红）支付违约金。但经审查，汤晓红没有有效证据证明周诚怠于履行办证义务、且办证与否并不必然导致合同是否解除，根据本案事实，涉案合同的解除系合同外的客观情况发生变化，致使合同目的不能实现，故汤晓红主张合同解除违约金的诉求不予支持。 综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初4355号民事判决第一项； 二、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初4355号民事判决第二、三、四、五项； 三、上诉人汤晓红给付上诉人周诚、许菊炎房屋租金68.7万元； 四、上诉人周诚、许菊炎返还上诉人汤晓红房屋使用权转让费176.27万元； 五、驳回上诉人周诚、许菊炎其他诉讼请求； 六、驳回上诉人汤晓红其他诉讼请求。 上述具有给付内容的三、四项相互抵销后，上诉人周诚、许菊炎应给付上诉人汤晓红人民币107.57万元(含已执行的20万元)，限本判决生效后一个月内履行完毕。 如未按指定的期限履行上述义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费11800元，反诉费22600元，共计34400元，周诚、许菊炎负担17200元，汤晓红负担17200元。二审案件受理费34400元，上诉人周诚、许菊炎负担17200元，汤晓红负担17200元。 本判决为终审判决。 审判长  傅辉雪 审判员  刘雪飞 审判员  吕红军 二〇二〇年四月十日 法官助理吴桓熠 书记员卢昭君 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。