浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0681执异22号 异议人（利害关系人）：诸暨浩泽机械租赁有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道城东路205号。 法定代表人：叶霂。 委托诉讼代理人：丁锋，浙江信顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋婷黎，浙江信顺律师事务所律师。 申请执行人：宝泰顺耀有限公司（PreciousBrightLimited），住所地：香港新界沙田安平街6号新贸中心B座1309室。 负责人：张晓琳。 委托诉讼代理人：周胜军，浙江春森翔律师事务所律师。 被执行人：浙江东晟贸易有限公司。住所地：浙江省杭州市上城区金色城品大楼704室。 法定代表人：应小明。 被执行人：浙江友谊光电缆有限公司。住所地：浙江省诸暨市陶朱街道诸三西路1号。 法定代表人：章巍峰。 被执行人：应小明，男，1963年2月24日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：王小玲，女，1978年6月20日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：章巍峰，男，1977年1月5日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：王晓燕，女，1976年6月10日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：章慧巍，女，1975年5月21日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：蔡欢余，男，1974年4月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 在本院执行申请执行人宝泰顺耀有限公司（以下简称宝泰公司）与被执行人浙江东晟贸易有限公司、浙江友谊光电缆有限公司、应小明、王小玲、章巍峰、王晓燕、张慧巍、蔡欢余金融借款合同纠纷一案中，利害关系人诸暨浩泽机械租赁有限公司（以下简称浩泽公司）对本院的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年3月13日举行了听证，异议人浩泽公司的委托诉讼代理人丁锋、蒋婷黎，申请执行人宝泰公司的委托诉讼代理人周胜军到庭参加了听证。现已审查终结。 浩泽公司称：2019年11月22日，浩泽公司通过淘宝司法网拍拍得了诸暨市××××号工业房地产（以下简称涉案房地产）。后异议人发现该次拍卖存在违规及重大瑕疵：一、涉案房地产拍卖公告上未公示评估报告副本。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示的信息中第三项规定需公示评估报告副本等。本次涉案房地产的拍卖公告未公示评估报告，而评估报告能直接反应房地产的价值及存在的瑕疵，使竞买人更了解竞拍标的，故本次竞拍未公示评估报告存在违规情况。二、涉案房地产挂拍时未写明容积率。浩泽公司拍得涉案房地产后，诸暨市自然资源和规划局告知涉案房地产容积率为0.61。但目前新拍得工业用地均为建筑密度≧30%，容积率≧1.2。涉案房地产挂拍并未写明容积率，未上传评估报告副本，导致异议人拍卖前无法知道房地产的容积率，涉案房地产的容积率严重影响异议人对涉案土地的使用，损害浩泽公司的权益。三、涉案土地未写明曾为火葬场。浩泽公司为温州企业，对诸暨历史文化等认识有所欠缺。浩泽公司认为根据中国传统文化风俗，如涉案房地产为凶宅，则会对价值产生严重的负面影响，是重大瑕疵，但本院并未对该瑕疵进行提示。在二手房交易市场上，凶宅出售是需要特别提示的，即卖方对房屋为凶宅有告知义务，否则买受方可根据合同法相关规定以欺诈要求撤销。2019年江苏南京曾有凶宅拍卖，法院在司法拍卖时公示的评估报告中对此明确写明，且以市场价值的50%计算拍卖价。浩泽公司在法院未作提示的情况下拍得涉案土地，并非浩泽公司的真实意思表示。综上，浩泽公司认为此次拍卖存在未公示评估报告副本等的违规情况，导致本次拍卖重大瑕疵未予以披露，且因涉案房地产为凶宅，严重损害浩泽公司的权益，请求撤销浩泽公司对涉案房地产的竞拍。 宝泰公司答辩称：拍卖公告中没有发布评估报告副本并不影响买受人竞价成交，评估报告中也没有对容积率的描述，异议人对容积率有异议的的话，可以向法院或者来拍法服联系。拍卖标的物曾是殡仪馆不能作为撤销拍卖的理由。作为竞买人应对拍卖须知进行认真查看，一旦作出拍卖决定，就表明接受了标的物的现状，以及一切已知的和未知的瑕疵。因此，异议人要求撤销拍卖的理由是不成立的，要求法院驳回异议人的异议请求。 本院查明：2014年12月16日，浙江省杭州市江干区人民法院对中国农业银行股份有限公司杭州城东新城支行与浙江东晟贸易有限公司、浙江友谊特种钢有限公司、浙江友谊光电缆有限公司、应小明、应小玲、张巍峰、王晓燕、张慧巍、蔡欢余等金融借款合同纠纷一案作出（2014）杭江商初字第836号民事判决书。判决生效后，经浙江省杭州市江干区人民法院审判委员会讨论决定，于2017年8月24日作出（2017）浙0104民监4号民事裁定，再审该案。经浙江省杭州市江干区人民法院再审，于2018年11月8日作出（2018）浙0104民再5号民事判决书，判决：一、撤销（2014）杭江商初字第836号民事判决；二、浙江东晟贸易有限公司归还中国农业银行股份有限公司杭州城东新城支行贷款本金人民币9991904.73元，支付利息人民币56479.43元（计算至2014年4月20日止），共计人民币10048384.16元，于本判决生效之日起十日内付清。三、浙江东晟贸易有限公司支付中国农业银行股份有限公司杭州城东新城支行律师代理费人民币99960元，于本判决生效之日起十日内付清；四、中国农业银行股份有限公司杭州城东新城支行对浙江友谊光电缆有限公司所有坐落于诸暨市××××号的房产在其担保的人民币1604万元范围内享有优先受偿权；……该判决于2018年11月28日发生法律效力。 另查明，中国农业银行股份有限公司杭州城东新城支行于2015年9月18日与中国长城资产管理公司杭州办事处签订债权转让协议，将其对浙江东晟贸易有限公司共计2笔债权（本案债权）转让给中国长城资产管理公司杭州办事处。2015年12月18日，中国长城资产管理公司杭州办事处与宝泰公司签订债权转让协议，将上述债权转让给宝泰公司。经宝泰公司申请，本院于2019年5月8日以（2019）浙0681执5007号立案执行。执行中，本院决定拍卖浙江友谊光电缆有限公司名下的涉案房地产，并将相关拍卖资料上传至本院阿里巴巴网络司法拍卖平台。其中，2019年10月14日发布的《竞买公告》载明：一、拍卖标的：位于诸暨市××××号的工业房地产。诸暨国用（2009）第90101340号《国有土地使用证》，土地使用权面积3863.6平方米，土地用途为工业用地，终止日期2048年4月19日。诸字第F0000082517号《房屋所有权证》所载明建筑物，共计建筑面积1521.4平方米。无权证建筑面积606.48平方米等。二、咨询、展示看样的时间与方式：自公告之日起至拍卖开始前一天15:00止接受咨询，有意者请与委托法院联系等。 2019年11月21日至22日，本院对涉案房地产公开进行网络司法拍卖。11月22日，浩泽公司以682万元的最高价竞得涉案房地产。后浩泽公司向本院提出异议，未在规定期限内向本院交纳除保证金40万元外的拍卖余款。 上述事实，由浙江省杭州市江干区人民法院（2014）杭江商初字第836号民事判决书、（2018）浙0104民再5号民事判决书、执行案件立案审查信息表、拍卖决定书、涉案房产拍卖资料、涉案土地评估报告等证据所证实。 异议人为证明自己的主张，向本院提供诸暨市自然资源和规划局复函，该函中显示，根据《关于明确中心城区二环线内现有工业企业改（扩）建规划调整中容积率控制的说明》文件精神，涉案土地使用权如未遇拆迁，经诸暨市城乡规划管理委员会讨论同意后，该地块容积率允许按照原规划批准容积率0.61批准；如遇拆迁，经诸暨市城乡规划管理委员会讨论同意后，拆迁后剩余土地容积率允许上调至1.0（含）。 本院认为，异议人浩泽公司以《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第十三条及第三十一条规定主张本次司法拍卖未公布评估报告副本，导致本次拍卖重大瑕疵未予以披露，要求撤销网拍。结合异议人的主张，本院分析如下： 本案评估报告副本未公布不足以使买受人产生重大误解，致使购买目的无法实现或严重违反拍卖程序或损害异议人利益的情形。根据《网拍规定》第三十一条之规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；……（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本次拍卖不存在文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实的情形，涉案房地产网拍时未发布评估报告副本显然不符合第三十一条第一项的情形。而本院对涉案房地产在淘宝网上发布的“竞买公告”结合标的物介绍视频及图片，对涉案房地产的基本信息已进行较为全面的公告，虽未发布评估报告属于瑕疵，但亦不属于严重违反网络司法拍卖程序的情形，不符合该条第（六）项规定情形。 关于容积率的问题。异议人主张网拍公告的材料中未公布涉案土地的容积率为0.61，而诸暨市工业用地容积率应为1.0以上，涉案房地产较为破旧，容积率偏低将严重影响异议人的后续土地重置及开发。本院认为，根据住房和城乡建设部关于印发的《建设用地容积率管理办法》第三条之规定，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。又根据《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第六条之规定“城市、县人民政府城乡规划主管部门组织编制城市、县人民政府所在地镇的控制性详细规划（其中包含容积率）”。可见，容积率的规定由当地人民政府规划主管部门制定，且随政策变化不断调整，因土地区域不同有较大差距。异议人主张涉案土地的容积率低于诸暨市工业用地容积率规定，但其未能提供相应证据证明，亦不符合实际情况。再者，涉案房地产系房地产整体拍卖，其评估价值与其容积率等现状各项指标相适。异议人主张容积率影响其后续开发建设，但后续开发建设是否符合房地产规划部门审批条件尚无法确定，异议人即以涉案土地容积率偏低主张损害其利益，理由无法成立。 关于涉案土地的历史用途。异议人主张涉案土地曾建有殡仪馆，系涉案土地的重大瑕疵，本院未尽瑕疵告知义务。本院认为，拍卖标的物的瑕疵主要包括不动产实物现状与登记情况不一致，属于无证房产或部分属于无证房产。即使异议人主张的历史用途属实，特定历史用途显然不属于法律规定的瑕疵范畴。且异议人住所地为诸暨市，竞买公告上亦提示“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物实物现状的确认，责任自负”。故历史用途不属于本院提示范围，但异议人可以通过其他方式进行了解。 综上，浩泽公司提出的异议，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回诸暨浩泽机械租赁有限公司的执行异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向绍兴市中级人民法院申请复议。 审 判 长  周灵锋 审 判 员  边 防 人民陪审员  朱美平 二〇二〇年四月一日 书 记 员  吴 洒