湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2657号上诉人（原审被告）：李雨洪，女，1979年4月24日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。被上诉人（原审原告）：长沙恒大童世界旅游开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道玉兰路433号西枢纽商务中心写字楼T2栋19层。法定代表人：余伟桥。委托诉讼代理人：周雨良，女，该公司法务员。委托诉讼代理人：郑小茜，女，该公司法务员。上诉人李雨洪因与被上诉人长沙恒大童世界旅游开发有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初9077号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李雨洪上诉请求：撤销一审判决，依法改判，由恒大公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：合同约定所购房款总额未全额支付的，开发商才有权单方解除合同，一审理解为每期支付楼款的全额，有偏袒开发商之嫌。开发商有大量房子未卖出，并无损失。另外李雨洪的佣金大概9000元，应当计算在已经支付的房款之内，李雨洪实际已经交的房款是54615元（9000元＋45615元）。恒大公司辩称，李雨洪逾期支付房款超过180天，恒大公司有权依据合同约定行使单方解除权。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。恒大公司向一审法院起诉请求：1.判令李雨洪立即向恒大公司支付其所欠房款456152元；2.判令李雨洪向恒大公司支付逾期付款违约金5155元（该违约金暂计算至2019年5月8日，计算标准为按日支付逾期金额的万分之一，后续违约金按照该违约金标准计算至付清所欠房款之日止）；3.判令李雨洪承担本案的所有诉讼费用。后恒大公司变更诉讼请求为：1.判令解除恒大公司与李雨洪签订的《商品房买卖合同》；2.判令李雨洪向恒大公司支付违约金22807.50元；3.判令李雨洪协同恒大公司到相关政府机构办理案涉房屋《商品房买卖合同》解除手续；4.判令李雨洪承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：恒大公司分别于2018年8月3日、2019年1月10日与李雨洪签订《长沙恒大文化旅游城商品房认购书》、《长沙市商品房买卖合同》及附件，由李雨洪购买恒大公司开发的坐落于岳麓区房屋，该商品房合同约定建筑面积114.12㎡，单价为7994.25元／平方米，总价款为912304元。合同约定，一、关于付款方式和期限，买受人应当在2018年8月5日前支付首期房款（含定金）45615元；于2018年11月3日前支付楼款182461元；于2019年2月3日前支付楼款182461元；于2019年5月3日前支付楼款91230元；于2019年8月3日前支付楼款91230元；于2019年11月3日前支付楼款91230元；于2020年2月3日前支付楼款91230元；于2020年5月3日前支付楼款91230元；余款45617元于2020年8月3日支付。二、关于逾期付款责任，买受人未按照本合同约定时间付款，若逾期在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付一期应付款万分之一的违约金。在该合同附件七的补充协议第三条第2点约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。2018年9月14日，李雨洪依约向恒大公司支付首期楼款45,615元。按照合同约定，李雨洪应于2018年11月3日前付清到期楼款182461元，直至2018年12月10日，李雨洪仍未支付。同日，恒大公司向李雨洪邮寄发出催缴楼款通知书。截止至恒大公司向一审法院起诉之日，李雨洪有三期到期楼款未支付，分别为2018年11月3日支付到期楼款182461元、2019年2月3日支付到期楼款182461元、2019年5月3日支付到期楼款91230元，共计456152元。一审法院认为，第一、关于恒大公司是否达到单方解除合同的问题。恒大公司与李雨洪签订的《长沙恒大文化旅游城商品房认购书》、《长沙市商品房买卖合同》以及附件是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法成立的合同对双方当事人有法律约束力。恒大公司主张李雨洪截止至本案起诉之日，有三期到期楼款未支付，且分别于2018年11月3日、2019年2月3日应支付的到期楼款均已逾期超过180天，按照合同约定，逾期超过180天恒大公司有权单方解除合同。李雨洪辩称，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除合同约定中的“全额”，应为购房款总额，故恒大公司应于最后一期分期款（即2020年8月3日）逾期180天以后才享有单方解除权。结合合同条款的上下文表述以及市场交易的习惯，一审法院认为本案中的“全额”应理解为每期支付楼款的全额，故对于恒大公司请求解除双方签订的商品房买卖合同，予以支持。第二、关于李雨洪主张的违约金标准是否过高的问题。根据合同附件七的补充协议第三条第2点约定，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。一审法院综合考虑恒大公司因李雨洪违约行为可能造成的损失，酌情调整违约金按已付房款的30%计算。故李雨洪应向恒大公司支付违约金13684.50元。第三、根据合同附件七的补充协议第三条第2点约定，合同解除后，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，故恒大公司诉请李雨洪配合办理合同备案登记的注销，理由正当，予以支持。第四、关于佣金问题。李雨洪主张本案涉案房屋系自己当时作为恒大销售员，自己自荐所购买的，应当支付其佣金。恒大公司辩称在《长沙恒大文化旅游城商品房认购书》的抬头上已经标注即恒自荐99折2018060999%，佣金作为购房优惠政策，已经抵扣房款。本案中李雨洪并未提供有效证据证明恒大公司未支付其佣金，且佣金问题不属于本案所受理范围，若李雨洪对其有争议可另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：（一）解除长沙恒大童世界旅游开发有限公司与李雨洪签订的合同编号为XX180082105的《长沙市商品房买卖合同》；（二）李雨洪在判决生效之日起十日内向恒大公司长沙恒大童世界旅游开发有限公司支付违约金13684.50元（该款项可以在恒大公司应退还给李雨洪的购房款中予以抵扣）；（三）李雨洪在收到恒大公司通知后十日内协助恒大公司长沙恒大童世界旅游开发有限公司办理双方于2019年1月10日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX180082105）的解除手续；（四）驳回长沙恒大童世界旅游开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费370元，因适用简易程序减半收取185元，由恒大公司负担75元，李雨洪负担110元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，恒大公司与李雨洪签订的《补充协议》第三条第2点约定：“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担”。原审结合合同条款的上下文表述及市场交易的习惯，认定该条约定的“全额支付”是指每期楼款的全额正确。截至恒大公司向一审法院起诉之日，李雨洪有两期到期楼款已逾期超过180天未支付，其行为已经构成违约，原审根据恒大公司的诉请，判决解除双方签订的商品房买卖合同，具有事实和法律依据。原审按已付房款的30%酌情认定应支付的违约金数额，亦无不当。李雨洪主张其佣金应当计算在购房款之内，一审法院已释明佣金问题不属于本案处理范围，李雨洪可另行主张权利。综上所述，李雨洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由上诉人李雨洪负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年四月十五日书记员 姚沐宏