河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终550号上诉人（原审原告）：郑云志，男，汉族，住河南省叶县。上诉人（原审原告）：郑文彬，男，汉族，住河南省叶县。郑云志、郑文彬的共同委托诉讼代理人：李海超，河南首位律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张晓磊，男，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：刘鹏超，河南靖和律师事务所律师。上诉人郑云志、郑文彬因与被上诉人张晓磊房屋租赁合同纠纷一案，不服叶县人民法院（2019）豫0422民初2397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑云志、郑文彬上诉请求：撤销一审判决，查明事实后改判支持郑云志、郑文彬一审合理的诉讼请求；一审、二审诉讼费由张晓磊承担。事实和理由：2019年1月11日郑云志、郑文彬与张晓磊签订《房屋租赁合同》，将自己所有的位于叶县东环路郑庄村水泥构件厂扩建房屋1-4层及后院出租给张晓磊使用。双方约定租期自2019年1月11日至2020年5月11日，年租金20万元；并约定张晓磊2019年5月11日前付清所有租金。协议签订后，张晓磊将郑云志、郑文彬之前装修的饭店拆除，改造成“滑轮爱好者俱乐部”。张晓磊承租以后一直拖欠租金，在郑云志、郑文彬多次催要下仍然未支付，已经构成根本违约。2019年6月8日，张晓磊突然给郑云志、郑文彬寄来一份《解除合同通知书》，单方面宣布解除合同。郑云志、郑文彬为了避免损失进一步扩大，同意解除合同，但是保留追究张晓磊违约责任的权利。张晓磊不但拖欠五个多月房租未给，又把郑云志、郑文彬花46000元装修的吧台、餐厅等设施拆除一空。后郑云志、郑文彬诉至一审法院，该院在没有查明事实的情况下驳回郑云志、郑文彬的全部诉讼请求。一、一审法院没有查明本案事实真相。郑云志、郑文彬确实对张晓磊的解除合同请求于2019年6月11日回复同意解除，但是保留了追究其违约责任的权利。郑云志、郑文彬自2019年1月11日至2019年6月11日一共租给张晓磊5个月，每月租金16666.66元，5个月一共欠付租金83333.33元。在郑云志、郑文彬多次催要下，张晓磊于2019年5月11日支付了15000元，剩余68333元租金至今没有支付。根据合同法第九十七条、民法通则第一百一十五条的规定，郑云志、郑文彬有权在合同解除后根据双方签订的《房屋租赁合同》依法要求张晓磊支付房租。一审法院在没有查明事实的情况下，直接对郑云志、郑文彬的租金主张全部不予支持，显然不公平。二、一审举证责任归属错误。关于10000元违约金的问题，根据证据规则，举证责任在张晓磊，张晓磊负有举证证明其是否按合同约定期限、数额足额支付了租金的义务，如果没有按合同约定支付租金，就应当依法承担违约责任。一审法院将该举证责任分配给郑云志、郑文彬，显然是错误的。三、关于46000元装修损失的问题。郑云志、郑文彬有装修部门负责人出具的证明为证，这些支出是客观存在的，张晓磊一审庭审中也没有否认拆除装修的事实。一审法院以损失没有进行评估为由予以否认，没有法律依据。四、关于合同约定装修期间的房租问题。张晓磊因自身原因请求郑云志、郑文彬解除合同，其占用房屋4个月期间给郑云志、郑文彬造成的损失应予赔偿。根据公平原则，应当参照租金标准计算郑云志、郑文彬损失。五、关于郑文彬是否是适格当事人的问题。一审时郑云志、郑文彬的代理人已经阐明，该地块的土地使用权人是郑云志，楼房是郑文彬出资建造的，实际上该租赁房产是郑云志、郑文彬父子的共有财产。因此，郑文彬应当是一审适格原告。综上，一审判决未查明案件事实，且适用法律错误。张晓磊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回郑云志、郑文彬的诉讼请求并无不当，郑云志、郑文彬的上诉没有事实和法律依据。一、张晓磊并未拖欠郑云志、郑文彬的房屋租金。张晓磊向郑云志、郑文彬主张解除合同，是因为郑云志、郑文彬未按照合同约定向其交付全部租赁房屋，致使张晓磊租赁房屋的目的无法实现，郑云志、郑文彬主张张晓磊支付房租于法无据。二、依据“谁主张，谁举证”的基本证据规则，郑云志、郑文彬诉请张晓磊支付违约金，其应举证证明张晓磊存在违约情形，否则应承担举证不能的不利后果。因郑云志、郑文彬未能证明张晓磊未按照合同履行，故一审对其违约金的诉求不予支持并无不当。三、依据涉案合同第六条的约定，张晓磊可以对涉案房屋进行装修，张晓磊拆除该房屋部分结构并无违反合同约定。且依据张晓磊一审提供的证据能够证明，张晓磊与郑云志、郑文彬就如何恢复拆除部分协商一致，后张晓磊恢复了涉案房屋，郑云志、郑文彬现要求张晓磊赔偿拆除部分的损失违反了双方约定。故张晓磊不应承担郑云志、郑文彬的所谓装修损失。四、依据一审查明的事实，涉案合同当事人是郑云志与张晓磊，郑文彬经郑云志同意、代表郑云志与张晓磊签订了涉案合同，郑文彬并不是该合同当事人，故其不是本案的适格当事人。综上，郑云志、郑文彬的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。郑云志、郑文彬向一审法院起诉请求：1．依法解除双方签订的租赁合同；2．判令张晓磊支付郑文彬、郑云志租金84000元；3．判令张晓磊支付违约金10000元；4．判令张晓磊赔偿郑云志、郑文彬损失46000元；5．案件受理费由张晓磊负担。一审法院认定事实：郑云志系郑文彬的父亲。郑云志在叶县××乡××村东环路东有房产一处，房权证号为叶房屋字第××号。2019年1月11日，郑文彬经郑云志同意，代表郑云志与张晓磊签订房屋租赁合同一份，载明：“甲方：郑云志（郑文彬代签）；乙方：张晓磊。甲方同意将叶县东环路东郑庄村水泥构件厂扩建房屋1-4层及后院出租给乙方使用。1．租期从2019年1月11日至2020年5月11日止。2．房租200000元（贰拾万元整），支付方式为2019年5月11日付完所有房租，计200000元。（附：到2021年5月11日两年内租金维持不变，年租金200000元。）3．所租房屋产生的水、电、煤气、有线电视、网络费用由乙方承担。4．乙方应合理合法使用房屋，不得从事违法经营活动。5．在房租到期超过三个月，乙方还没有交齐房租，属违约行为，甲方有权追究乙方违约责任，乙方要交纳违约金为年租金的百分之五。6．由于甲方出租房屋没有装修，乙方需装修，租赁期限内乃至装修期间，如果因为房屋产权土地使用性质造成的问题，甲方需要全权处理，造成的损失由甲方负责。7．房屋租赁期间，房屋的使用权限全由乙方使用，乙方如需转租、转让，需经甲方同意方可进行。租赁期满，乙方有优先续约权，双方另立合同；如乙方不再续租或双方协商不成的情况下，乙方应于协议到期后30日之内搬出房屋内物品，如不搬离，默认为甲方所有，甲方有权对屋内物品、设施进行处理。”合同签订后，郑云志将部分房屋交付给张晓磊使用，张晓磊对部分房屋原有设施进行了拆除、装修。2019年5月12日，郑云志收到张晓磊房租费15000元。后郑云志、郑文彬与张晓磊因房屋租赁使用发生纠纷，张晓磊于2019年5月16日电话通知郑文彬、郑云志解除合同，郑文彬、郑云志于2019年6月11日同意解除合同。因租赁费等发生纠纷，郑云志、郑文彬于2019年7月5日提起诉讼。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郑文彬代表郑云志与张晓磊签订房屋租赁合同时，张晓磊认可郑文彬与郑云志的身份关系，双方签订的房屋租赁合同系真实意思表示，为有效合同。合同签订后，双方在履行合同中发生纠纷，张晓磊提出解除合同，郑云志同意解除合同，双方的合同已于2019年6月11日解除，现郑云志要求解除与张晓磊签订的房屋租赁合同，理由不足，不予支持。郑云志要求张晓磊支付2019年1月11日至6月11日五个月的房租，认为扣除张晓磊已付房租15000元，下余房租84000元应当支付，对此张晓磊不予认可。经一审法院查明，郑云志没有按合同约定将构件厂扩建房屋1-4层及后院全部交付给张晓磊使用，其要求张晓磊支付下余房租84000元如何计算、所租房屋具体间数没有提供证据予以证实，对此该院不予支持。郑云志要求张晓磊支付违约金10000元，因没有提供证据证实张晓磊按合同约定应交房租超过三个月未交的具体数额，对此该院不予认定。郑云志要求张晓磊赔偿前期装修损失46000元，虽张晓磊租赁郑云志的房屋时拆除了原房屋部分装修设施，但郑云志未申请对张晓磊后期装修造成的损失进行评估，证据不足，该院不予认定。郑云志上述损失如有证据证实，可另行主张。郑文彬请求主张权利，因无证据证明其系房屋的出租人，对其主张，该院不予支持。综上所述，一审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告郑云志、郑文彬的诉讼请求。案件受理费3100元，由原告郑云志、郑文彬负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审经审理查明，1．郑云志与张晓磊所签房屋租赁合同约定的租赁物叶县东环路东郑庄村水泥构件厂扩建房屋1-4层建筑面积计1687.06平方米，每层约422平方米，其中一楼共7间，中间1间为大门（通往后院），南3间原由郑云志儿媳（郑文彬弟媳）李爱玲开办天天旺超市，签订租赁合同后未与其他房屋一起交付给张晓磊。郑文彬称当时双方口头商定张晓磊先装修其他房屋，需要南3间房屋的话一个小时给他腾出来，后先腾空交付南3间房屋中的其中2间，仅剩1间张晓磊随时要随时腾空交付。张晓磊认可对方给其说过需要南3间房屋的话一个小时给他腾出来，也认可对方腾出了其中2间，但称该2间房屋的钥匙并没有交给他；张晓磊主张其请装修公司去设计一楼6间房屋的设计图时向郑文彬要南3间房屋，郑文彬推拖不腾。2．二审审理中，郑云志一方申请李爱玲出庭作证，拟证明张晓磊同意天天旺超市暂时经营，如果张晓磊需要随时腾房。李爱玲证言称：其和郑文彬都给张晓磊说过先装修别的房屋，如果需要南3间房屋的话随时可以腾房，但张晓磊迟迟没有装修，也没有催其腾房，并给郑文彬说他用不了那么多房屋，天天旺超市不用腾了；后其腾空其中2间房屋，钥匙交给了张晓磊。张晓磊对该证言有异议，认为李爱玲系郑云志、郑文彬亲属，其证言内容无其他证据证明，证明力明显不足，不足采信。本院经审查认为，李爱玲系郑云志、郑文彬亲属，与本案有一定利害关系，且其证言内容无其他证据予以印证，本院不予采信。3．张晓磊承租涉案房屋后，一楼拆除了北3间房屋内1个吧台、1个卫生间和1个单间，三楼、四楼拆除了两个房间中间的隔墙和公共卫生间，后院拆除了1个厨房，对一楼北3间房屋进行了部分装修。后双方就解除合同问题进行过口头协商，但最终未形成协议、达成一致意见。双方协商过程中，张晓磊对上述三楼、四楼拆除的两个房间中间的隔墙和公共卫生间、后院拆除的厨房进行了复建。4．关于双方解除合同的原因，郑云志一方主张主要原因是张晓磊开办轮滑爱好者俱乐部的资金无法到位，招生情况不理想，借助了一楼南3间房屋交付问题这一因素；张晓磊主张主要原因是郑云志一方未交付全部租赁房屋，致使其租赁房屋的目的无法实现。除此外，本院对一审判决认定的其他基本事实予以确认。本院认为，当事人二审的争议焦点是：一、郑云志、郑文彬一审诉请判令张晓磊支付租金84000元、违约金10000元、赔偿损失46000元有无事实和法律依据；二、郑文彬是否是本案适格当事人。对此，本院评析如下：一、关于郑云志、郑文彬一审诉请判令张晓磊支付租金84000元、违约金10000元、赔偿损失46000元有无事实和法律依据的问题。2019年1月11日，郑云志之子郑文彬作为郑云志的委托代理人，代郑云志与张晓磊签订房屋租赁合同，约定将叶县东环路东郑庄村水泥构件厂扩建房屋1-4层及后院出租给张晓磊使用，该房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。该合同签订后，郑云志将除涉案楼房一楼南3间房屋外的其他租赁物交付给了张晓磊，张晓磊实际占有使用了这些租赁物，并进行了一定施工活动。后张晓磊因故不愿再继续租赁涉案房屋，双方就解除合同进行了口头协商，但最终未形成协议、达成一致意见。双方协商过程中，张晓磊对其承租后拆除的部分建筑物、建筑物构件等进行了复建。2019年6月8日，张晓磊正式通知郑文彬解除合同；6月11日，郑文彬回复张晓磊，在保留向张晓磊追要房租、追究违约和赔偿损失责任等权利的情况下即日同意解除涉案房屋租赁合同。据此，一审判决认定涉案房屋租赁合同已于2019年6月11日解除并无不当，本院予以确认，本案即是该合同解除后郑云志一方向张晓磊主张房租、违约金和赔偿损失等引起的纠纷。张晓磊主张双方协商解除合同时约定其将前期装修损坏的对方房屋修复，双方的其他损失自担，互不赔偿，事情到底；其已按约定将后院厨房等建筑物、建筑物构件等复建，郑文彬一方的诉讼请求无事实和法律依据。但张晓磊关于双方协商达成上述约定的主张郑文彬一方不予认可，其一审提交的录音资料等证据材料亦不足以证明其该主张，且其2019年6月8日向郑云志一方发出的《解除合同通知书》亦载明“你方在收到本通知五日内，请联系我方办理交接和结算事宜”，说明双方并未“结清”，故张晓磊该主张不能成立。郑云志一方的诉讼请求能否成立，应依据事实和法律予以确定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（一）关于郑云志一方主张的房屋租金问题。二审中，郑云志一方将其主张的租金数额纠正为68333元，即每月租金16666.67元（年租金20万元），乘以5个月（2019年1月11日-6月11日）为83333元，再减去张晓磊已支付的15000元。张晓磊主张郑文彬口头承诺2019年1月11日-5月11日4个月期间为装修免租金期，其只应支付1个月租金，因郑云志一方仅交付了部分房屋，其支付15000元已经足额支付了相关房租。二审审理中，郑文彬否认承诺过2019年1月11日-5月11日4个月期间免租金，称当时说的是张晓磊一次性交纳5年租金100万元的话可以使用6年，即租5年用6年。但郑云志一方上诉状“事实和理由”部分中诉称：“五、关于合同约定装修期间的房租问题。张晓磊因自身原因请求郑云志、郑文彬解除合同，其占用房屋4个月期间给郑云志、郑文彬造成的损失应予赔偿。根据公平原则，应当参照租金标准计算郑云志、郑文彬损失。”结合涉案房屋租赁合同关于“1．租期从2019年1月11日至2020年5月11日止。2．房租200000元（贰拾万元整），支付方式为2019年5月11日付完所有房租，计200000元。（附：到2021年5月11日两年内租金维持不变，年租金200000元。）”的有关约定，可以推定该合同中有关于2019年1月11日至2019年5月11日4个月期间免租金的约定。但按正常理解和一般情理，免除该4个月期间的前提是双方正常履行合同至租赁期满，郑云志一方有相应租金收入；而本案张晓磊刚过该免租金期间即提出解除合同，显然不能满足该条件。故应当根据合同履行情况、解除合同的原因等因素综合确定张晓磊占用涉案房屋5个月应当支付的租金（房屋占用费）数额。从合同履行情况看，合同签订后，郑云志一方向张晓磊交付了绝大部分租赁物（除涉案楼房一楼南3间房屋外的其他租赁物），并未向张晓磊交付合同约定的全部租赁物。但张晓磊接受了该租赁物，亦未提交充分证据证明其向郑云志一方催要该一楼南3间房屋郑云志一方不予交付，且其认可其中2间房屋后已腾空；同时，张晓磊也未在合同约定的2019年5月11日支付约定的20万元房租。从造成合同解除的原因看，双方各执一词，但根据张晓磊在自身存在装修等损失的情况下为郑云志一方复建后院厨房等建筑物、建筑物构件，郑云志一方在未满足己方条件的情况下同意解除合同等情况，认定双方对造成合同解除均有责任更符合本案事实和情理。综合考虑上述情况，本院酌定张晓磊占用涉案房屋5个月期间的租金（房屋占用费）双方各半负担，张晓磊应负担41667元（200000元/年÷12个月×5个月÷2），扣除已支付的15000元，张晓磊应向郑云志一方支付租金（房屋占用费）26667元。一审判决以“郑云志要求张晓磊支付下余房租84000元如何计算、所租房屋具体间数没有提供证据予以证实”为由，对其该诉讼请求全部不予支持不当，本院予以纠正。（二）关于郑云志一方主张的10000元违约金问题。其提出该主张的依据是涉案房屋租赁合同第五条关于“在房租到期超过三个月，乙方还没有交齐房租，属违约行为，甲方有权追究乙方违约责任，乙方要交纳违约金为年租金的百分之五”的约定，但该合同约定的租金交付时间是2019年5月11日，而未至超过三个月，该合同即已于2019年6月11日解除，且郑云志一方存在未按合同约定交付全部租赁物的行为，故本案张晓磊交纳年租金百分之五的违约金的条件未成就，郑云志一方该诉讼请求不能成立。（三）关于郑云志一方主张的46000元损失问题。其主张该46000元前期装修损失，具体是指张晓磊拆除其涉案楼房北3间房屋内原装修的1个吧台、1个卫生间和1个单间造成的损失。客观的讲，郑云志一方肯定会有一定损失，但其提供的证据仅是落款日期为2017年3月6日、加盖“叶县城关乡明明装饰材料销售店”印章的“证明”一份，且未有出具人等签名，证据显然不足。故一审判决以“郑云志未申请对张晓磊后期装修造成的损失进行评估，证据不足”为由，未予支持郑云志一方该诉讼请求并无明显不当，郑云志一方该上诉理由亦不能成立。二、关于郑文彬是否是本案适格当事人的问题。涉案房屋租赁合同是郑文彬以郑云志代理人身份代郑云志签订的，合同出租方当事人是郑云志，且涉案楼房、土地使用权均登记在郑云志名下，郑云志是权利人。依据合同的相对性，只能由郑云志作为当事人提起本案诉讼，一审判决认定郑云志是涉案房屋租赁合同出租方当事人，对郑文彬请求主张权利不予支持并无不当，本院予以确认；张晓磊的上述付款义务亦应当向郑云志履行。综上所述，郑云志、郑文彬的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销叶县人民法院（2019）豫0422民初2397号民事判决；二、张晓磊于本判决发生法律效力之日起十五日内，向郑云志支付租金（房屋占用费）26667元；三、驳回郑云志、郑文彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3100元，由郑云志、郑文彬负担2633元，张晓磊负担467元；二审案件受理费3100元，由郑云志、郑文彬负担2633元，张晓磊负担467元。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  谢小丽审判员  彭 莉二〇二〇年四月二十日法官助理于帆书记员王奚晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。