吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终496号上诉人（原审被告）：魏义臣，男，1972年9月22日生，汉族，现住松原市宁江区。被上诉人（原审原告）：松原市彦杰物业管理有限公司，住所地松原市宁江区，统一社会信用代码9***7B。法定代表人：王建峰，系经理。委托诉讼代理人：胡月香，女，1989年4月10日生，汉族，系原告公司职员，现住吉林省松原市宁江区。上诉人魏义臣因与被上诉人松原市彦杰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初3944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭公开对该案进行了审理。上诉人魏义臣、被上诉人松原市彦杰物业管理有限公司委托诉讼代理人胡月香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏义臣上诉请求：请依法撤销吉林省松原市宁江区人民法院(2019）吉0702民初3944号民事判决，并驳回松原市彦杰物业管理有限公司的上诉请求。一、二审诉讼费由松原市彦杰物业管理有限公司承担。事实与理由一、一审法院判决认定事实错误，魏义臣与松原市彦杰物业管理有限公司之间根本没有签订物业服务合同,而小区业主委员会成立是违法造假操作产生的，假的业委会不具有民事权利能力，其所签的物业服务合同自然是无效的,假业委会的违法行为剥夺了魏义臣等大多数业主的合法权利。一审法院认定松原市彦杰物业管理有限公司与松原市宁江区政府家属楼业主委员会签订了《物业服务委托合同》是有效的，此判决无事实依据，该合同是无效的。首先，物业之所以能够进驻**家属楼小区，其关键条件就是那份物业服务合同，而一份合同之所以能够合法有效，主要就是签订合同的甲乙双方要具有其身份的合法性，也就是他具有法律赋予他的权利，而从《松原市**家属楼小区物业服务委托合同》签订的主体来看，委托方即甲方为松原市宁江区政府家属楼业主委员会，但这个业主委员会的产生是前进街道和前程社区控制宁江区政府家属楼业主委员会选举权，操纵选举过程造假，选举委员会利用仅十几个人转圈排队搞假签字，违法制造假的189户472人选举通过的申请表（业主委员会选举造假有证人，并在宁江区法院一审庭审中出庭作证)。根据《中华人民共和国合同法》第二章第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”。而违法产生的假业委会不具有行使业委会的民事权利，也没得到小区其他居民的委托，其与物业签订的合同也就没有法律效力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;”假的业委会故意隐瞒其身份的不合法，与物业公司签订了物业服务合同，彦杰物业的物业服务费追讨对象应是这5个假业委会代表，而不是小区其他无辜的住户。二、物业公司只为收取物业费，并用“黑恶”手段采取强制服务。本案中，彦杰物业公司一方在进驻小区后，不但不为全体业主尽职服务，还采取砸门、断电、断闭路、甚至殴打业主等一切非法行为,不允许业主提出不同的意见,用“黑恶”手段进行强制服务，损害了全体业主的人身权利和财产权利。针对物业这种黑恶行为，宁江区法院和松原市中级法院在审理政府楼小区居民班德明与彦杰物业关于物业费纠纷时，就因彦杰物业存在上述黑恶行为而将有关案件线索移交给公安机关调查处理。三、综上，本案业委会成立违法，不能代表全体业主，并在其他业主不知情的情况下私自签订的合同是无效的，至多算是他们的个人行为，并不代表其他全体业主的意愿，其对外签的任何合同都与小区其他居民无关。所以要求松原市中级人民法院对189户472人的签字按押进行司法鉴定，明确业委会的非法性，并对本案一审法院认定假业委会所签物业服务合同是有效的这一错误判决，予以纠正，同时撤销本案一审判决。松原市彦杰物业管理有限公司答辩称，他们说的不对，我们物业公司为他们服务了，有法律效力，他们作为业主已经享受了物业服务，应该缴纳物业费。松原市彦杰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：2017年10月1日，松原市彦杰物业管理有限公司与**家属楼小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由松原市彦杰物业管理有限公司向其小区提供物业管理服务，松原市彦杰物业管理有限公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，业主按房屋建筑面积向松原市彦杰物业管理有限公司支付物业管理费用，每月每平方米0.7元，缴费时间为每年的11月1日。但魏义臣却不交纳自2018年11月1日至2019年11月1日的物业费693元，多次向魏义臣催要，魏义臣未给付，故请求法院依法判令魏义臣立即给付自2018年11月1日至2019年11月1日的物业费693元，并承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年10月1日，松原市宁江区政府家属楼业主委员会与彦杰物业公司签订《松原市**家属楼小区物业服务委托合同》，约定彦杰物业公司对松原市宁江区政府家属住宅楼进行物业服务管理，委托管理期限自2017年10月1日至2020年10月1日，物业受益人为本物业区域内全体业主和物业使用人。物业管理服务事项为：1、物业共用部位的日常维修，养护和管理。2、公共绿地、景观的养护。3、清洁服务，包括物业共用部位、楼道共用部位的清洁卫生、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等。4、小区车辆管理，安装蓝牙系统。5、安装监控设备。物业服务费用约定：物业服务费用选择包干制，收费标准（按建筑面积计算）住宅为0.7元/平/月，物业服务费用按年收取，交费日期为每年的10月1日。该合同规定的其他内容（详见合同书）。魏义臣系**家属楼小区4号楼5单元502室业主，建筑面积为82.5平方米。应交纳物业服务费期间为2018年11月1日至2019年11月1日，应交纳物业服务费金额为693元。另查明，**家属楼小区拥有业主240户，2017年至2018年交纳物业费业主226户；2018年至2019年缴纳物业费业主202户。又查明，2017年9月，**家属楼小区成立业主委员会。以上事实，有彦杰物业公司在庭审笔录中的确认陈述及提供的物业服务委托合同、营业执照、物业服务照片、物业费收费明细表、业委会成立备案表等在卷为凭，经法庭举证，予以确认。一审法院认为，彦杰物业公司与松原市宁江区政府家属楼业主委员会签订的“物业服务委托合同”，是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。彦杰物业公司向**家属楼小区提供了物业服务，魏义臣系小区业主，应当向彦杰物业公司缴纳物业费。关于“松原市**家属楼小区物业服务委托合同”的认定问题，彦杰物业为**家属楼小区提供了物业服务，魏义臣没有提供证据证明同时期还有其他物业公司为该小区提供了物业服务；根据业主委员会备案材料显示，业主委员会的全部成员在此合同上均签字，其行为能够代表业主委员会从事民事活动；结合收费明细表体现的缴纳物业费业主均是宁江区政府家属楼的小区业主。业主委员会对外代表全体业主，魏义臣系**家属楼小区业主，该合同对魏义臣具有约束力，物业服务合同不是必须经每一位业主都与物业公司单独订立，物业服务合同的订立也不是必须每一位业主都参与并知情，物业服务合同关系的确定也不以每一位业主都必须对业主委员会进行授权为必要条件。综上，应认定此合同的双方为宁江区政府家属楼业主委员会和松原市彦杰物业公司，也能证实系双方的真实意思表示，此合同对宁江区政府家属楼所有业主均有约束力。关于业主委员会成立的问题，人民法院审理民事案件应围绕当事人的诉讼请求进行审理，本案系由松原市彦杰物业管理有限公司提起诉讼要求业主给付物业费而引起的物业服务合同纠纷，松原市彦杰物业管理有限公司与业主之间是否形成物业服务合同关系、松原市彦杰物业管理有限公司是否提供了符合约定的物业服务、松原市彦杰物业管理有限公司请求给付物业费能否成立是本案审理的核心问题所在。关于业主委员会的成立问题，业主委员会的成立是否虚假、成立过程中是否存在违规违法犯罪的等问题，在行政和刑事上，属于行政管理和刑事违法犯罪问题，受行政法和刑事法律的调整，在民事上，属于业主与业主委员会的内部关系问题，对外不具有对抗债权人的法律效力。在性质上，业主委员会的成立问题与本案物业服务合同关系不属于同一法律关系，在主体上也不具统一性，属于独立于物业合同关系之外的诉讼请求。同时业主委员会的成立问题也不属于业主拒付物业公司物业费的法定抗辩理由。魏义臣提出的业主委员会成立问题超出了本案的审理范围，其可就此单独提起诉讼或者通过其他有效的程序进行处理。综上，魏义臣的辩解理由因无相关证据证实，不予采信。魏义臣应向彦杰物业公司交纳拖欠2018年11月1日至2019年11月1日的物业费为693元（82.5平方米×0.7元/月/平方米×12月）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第三十五条第一款、第四十一条第一款，判决如下：魏义臣于本判决生效后立即给付松原市彦杰物业管理有限公司2017年11月1日至2018年11月1日物业费693元。本院二审期间，经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本案争议焦点如下：1、双方的物业合同是否有效；2、物业公司收取物业费是否存在不当行为；3、物业公司的服务是否存在瑕疵。魏义臣申请了两名证人（均系松原市宁江区政府家属楼业主）出庭作证及提交了一枚照片，证人赵玉杰、滕玉宝拟证明：业主委员会成立不合法，物业收费存在不当行为。对上述证人证言和照片彦杰物业公司质证称两位证人证言与事实不相符；照片不知道是在哪拍的，不知道照片来源，照片上的小窗户不在我们物业维修范围之内。彦杰物业公司没有提交新的证据。本院认为，对于魏义臣上诉称业主委员会成立不合法，不能代表业主行使权力，与物业公司签订的合同无效这项诉求，本院认定如下，本案案由是物业服务合同纠纷，应围绕合同是否成立、生效，对双方当事人是否具有约束力来进行审理，业主对业主委员会的成立有异议不属于人民法院受理民事案件范围，所以对于魏义臣上诉称业主委员会的成立不合规定，不是本案审理范围，另依据《最高人民法院审理关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此松原市宁江区政府家属楼业主委员会有权代表全体业主与松原市彦杰物业管理有限公司签订物业服务委托合同，业主魏义臣虽然不是合同当事人，但其是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，因此，松原市彦杰物业管理有限公司实际上是和全体业主建立物业服务法律关系，所以该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。因此对该项诉求，本院不予支持。魏义臣上诉称物业公司没有提供必要的服务，经常有砸门、断电等行为，在庭审中虽然有两位证人出庭作证，但在（2019）吉0702民初2349号物业服务合同纠纷一案中，以案件涉嫌违法犯罪为由移送公安机关处理，公安机关经审查后将案件相关材料送交给宁江区人民法院，答复宁江区人民法院认为松原市彦杰物业管理有限公司没有犯罪事实，所以对于该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，魏义臣的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人魏义臣负担。本判决为终审判决。审判长  韩方德审判员  高寒雪审判员  潘 伟二〇二〇年四月二十一日书记员  崔明杰