青海省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）青民申58号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吴建兵，个体工商户，甘肃省甘谷县人，现住青海省果洛州玛沁县。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：广东伟图投资有限公司。住所：广州市天河区粤垦路623号2214房。 法定代表人：张定生，该公司董事长。 再审申请人吴建兵因与被申请人广东伟图投资有限公司（以下简称广东伟图公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省果洛藏族自治州中级人民法院（2019）青26民终64号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 吴建兵申请再审称，1.请求依法撤销青海省果洛藏族自治州中级人民法院（2019）青26民终64号民事判决；2.请求依法改判或发回重审，驳回广东伟图公司的诉讼请求；3.依法判令广东伟图公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：（一）二审判决认定合同效力错误。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖应签订书面合同。本案再审申请人与被申请人之间既没有口头约定也从未签订过书面房屋买卖合同。庭审中，被申请人也没有在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证，来证明双方之间建立了合同关系。（二）二审判决认定案件基本事实错误，适用法律错误。一是收款收据只能证明在李海霞与被申请人之间存在口头约定。本案中并没有证据证明约定房屋价款、备案价及具体给付时间。庭审中，被申请人提交的收据属于收取房款的证据，不具有书面合同的形式，不具备房屋买卖合同的形式要件，不能通过收据来证明买卖合同的成立，更不能通过李海霞的收据来证明和认定再审申请人与被申请人之间具有合同行为和房屋买卖合同成立；二是李海霞与被申请人之间就房屋买卖合同是否有效、成立、交付、质量等诸多事项存在争议，二审法院尚未查明；三是通过整个庭审过程，被申请人没有任何证据表明双方形成了合同关系；四是再审申请人与李海霞虽是夫妻关系，但在对非因日常生活需要而对共同财产做重要处理决定的，则需要夫妻双方协商一致。如房屋买卖等应取得双方一致意见，否则一方买卖房屋对另一方不产生法律约束力，即对非日常生活需要处理共同财产的，原则上不适用夫妻相互代理权。二审法院仅凭夫妻关系就认定再审申请人的行为构成夫妻表见代理不符合法律的规定，无证据证实李海霞以再审申请人名义与被申请人签订房屋买卖合同。我国夫妻人格独立，在家庭中的地位平等，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，非经一方授权，一方不得以对方的名义，或以夫妻双方的名义为民事行为。相对人在夫妻一方以对方名义或以双方名义为民事行为的场合，有义务审查其代理权。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，李海霞属无权代理。二审法院突破合同相对性，仅凭夫妻关系，违反法律规定作出的判决理应撤销。（三）二审法院审判程序错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条规定，法院应通知李海霞参加诉讼，而二审法院未依法通知，属程序错误。综上，再审申请人与被申请人之间未建立合法有效的房屋买卖合同关系，再审申请人也没有向被申请人给付房款的任何法律义务。二审法院在未查明合同效力及关系等基本事实的基础上，突破合同相对性原则和无代理权的情况下，在被申请人举证不能和具有伪造签字、按印、委托、虚构价款的情况下做出的判决明显违反法律规定。再审申请人现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第四项、第六项之规定，申请再审。 本院经审查认为，根据本案一审、二审判决和吴建兵再审申请的理由，本案的主要争议焦点是：1.二审判决认定合同效力是否错误；2.二审判决认定案件基本事实、适用法律是否错误；3.二审法院审判程序是否违法。 一、关于二审判决认定合同效力是否错误的问题 2013年5月13日，广东伟图公司向吴建兵之妻李海霞开具收据一张，载明：“交款单位：李海霞，收款方式：转账，人民币：肆拾万元整，400000元，收款事由：预交16号楼（16-06）房款，总房价为686400元，剩余房款在交房时全部交清，重新换票签合同”。虽然双方就案涉房屋买卖未签订书面合同，但该收据中对房屋总价款、房屋位置、剩余款项交付方式均给予了明确。且在此之后吴建兵之妻李海霞于2013年12月13日交纳房款150000元，2014年12月11日交纳房款70000元，广东伟图公司于2014年12月11日交付房屋，涉案房屋一直由吴建兵占有、使用至今。上述事实可证实双方达成口头房屋买卖协议，协议内容系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第十一条第一款规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他方式”。以收据作为载体形成合同关系并不违反法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。此条规定是国家对不动产转让管理的规定，如存在未缴纳土地出让金的，相关职能部门可依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十七条规定，对违法行为人予以处罚。不能以未签订书面合同，就否定合同的效力。本案形成的口头协议对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除。2015年12月3日涉案房屋办理了不动产权证。现吴建兵在合同已实际履行的情况下以双方之间未签订书面房屋买卖合同，认为双方之间不存在房屋买卖合同关系，吴建兵的该项主张缺乏事实及法律依据。吴建兵的此项再审申请事由不能成立。 二、关于二审判决认定案件基本事实、适用法律是否错误的问题 经查，吴建兵在原二审开庭时陈述，知道其妻李海霞为购买06号商铺于2013年12月13日交纳房款150000元，2014年12月11日交纳房款70000元的事实。其中，2014年12月11日交纳的70000元房款中有从吴建兵在中国邮政储蓄银行股份有限公司青海省果洛藏族自治州支行开户账号转出的40000元，以上事实可认定购买商铺应是吴建兵夫妻双方的合意。原二审法院认定吴建兵对其妻子支付涉案商铺预售款的情况是知情并认可，对吴建兵上诉主张其与广东伟图公司无合同关系，主体不适格不予支持正确。吴建兵以二审判决，突破合同相对性仅凭夫妻关系，在广东伟图公司举证不能的情况下违反法律规定作出的判决应予撤销的再审理由不能成立。 三、关于二审法院审判程序是否违法的问题 从在案证据证实，购买商铺应是吴建兵夫妻双方的合意，在此次买卖房屋合同纠纷中，吴建兵夫妻购买商铺并在此后办理的房屋所有权证书上记载房屋所有权人为吴建兵，吴建兵应是适格的诉讼主体。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻关系存续期间取得的财产，应属夫妻共同所有。吴建兵之妻李海霞不是必须共同进行诉讼的当事人，且在原一、二审中，吴建兵亦未申请人民法院追加李海霞为诉讼参加人参加诉讼。故，吴建兵认为二审法院审判程序违法的再审理由不能成立。 再审申请人吴建兵依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项、第四项之规定申请再审，并未提出具体的事实及理由。故，对再审申请人吴建兵的此节申请再审事由不予审查。 综上，吴建兵的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第四项、第六项之规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回吴建兵的再审申请。 审 判 长  陈 鸿 审 判 员  吉素梅 审 判 员  王 娟 二〇二〇年四月三日 法官助理  （梁桥 书 记 员  铁英香