浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初762号 原告：周浙福，男，1980年4月11日，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：马云鹏，浙江丽州律师事务律师。 委托诉讼代理人：褚金莲，女，1982年5月7日出生，汉族，住浙江省永康市，系原告的妻子。 被告：永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社，住所地：浙江省永康市西城街道周塘村金大塘自然村。 责任人：楼凤霞。 委托诉讼代理人：蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。 原告周浙福为与被告永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员章璐适用简易程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告周浙福的委托诉讼代理人马云鹏、褚金莲、被告永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社的委托诉讼代理人蒋晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告立即向原告退还房屋水电押金人民币12000元及房租人民币75730元，合计人民币87730元；3、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原被告于2018年12月8日签订了《房屋租赁合同》，合同约定由被告将金大塘村村口302号6-11号店面及场地出租给原告用于开办汽车修理厂。原告于2018年12月10日向被告支付了2018年12月20日至2019年12月19日期间的房屋、场地租金共计154000元及房屋水电押金12000元。2019年6月22日，因承租的房屋发生火灾，无法继续使用该房屋，原告只能搬离该房屋另行在他处承租房屋继续进行生产经营。2019年8月15日，原告向被告支付了水费、电费合计人民币1035.6元，双方确认截止2019年8月9日，电费、水费结清。被告因火灾事故于2019年9月12日将原告诉至永康市人民法院，永康市人民法院于2019年12月20日作出（2019）浙0784民初7687号判决，判令原告赔偿被告损失人民币87176。原告于2019年1月3日全额支付了该赔偿款。另，被告出租给原告的房屋至今未取得建设工程规划许可证。原告认为，由于被告出租的房至今未取得建设工程规划许可证，所以根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原被告之间签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。原告从2019年6月23日起已不再使用被告的房屋，而且相应的水电费已付清，故被告理应向原告退还水、电押金人民币12000元和2019年6月23日至2019年12月19日这段时间的租金人民币75730元。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院依法起诉，请求贵院依法判如前请。 被告永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社辩称：原被告签订房屋租赁合同，原告支付了被告房屋租金合计154000元，水电押金12000元属实。原告陈述2019年6月22日承租房屋发生火灾及至2019年8月9日止原告已结清水电费也是属实的。关于火灾被告诉请原告赔偿火灾造成的损失，法院判决后原告已支付了87176元也是属实。被告出租给原告的房屋确实没有取得建设工程规划许可证，但是原告发生火灾后无法继续使用该房屋是原告自身的原因，是原告在使用过程中导致火灾的发生，虽然根据相关司法解释出租房屋没有取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效，但该司法解释同时也规定，出租方可要求承租方参照合同约定的租金支付房屋占用、使用费，而本案中原告支付租金到2019年12月9日，火灾发生造成租给原告的房屋烧毁，被告在此期间也不能对该房屋进行出租，对被告的房屋无法使用，及租金损失，原告也应按该标准承担租赁房屋维修完毕之日止的使用费。根据（2019）浙0784民初7687号的判决表明，鉴定机构于2019年11月19日对财产进行评估，法院于2019年12月20日做出判决，该判决2020年1月15日生效，按照法律及常理，判决生效后，原告才能修理，合理的修理时间预估也要二个月，因此，修理完毕前即2020年3月15日前房屋租金损失应由原告来承担。本案中原告只支付租金到2019年12月19日，已支付的租金抵作房屋占用使用费，不应当退还，2019年12月19日之后至2020年3月15日的租金损失，被告已另案提起诉讼。3、关于押金据被告陈述原告烧毁的场地，没有清理，所以没有退还给原告。场地清理是被告雇佣人员清理，支付了相应的清理费7550元，该清理费被告也已另案提起诉讼。综上，请法院驳回原告诉请。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下： 1、房屋租赁合同原件一份，用以证明原告向被告承租了金大塘村村口302号6-11号店面及场地的事实。 2、收据（2018年12月10日）原件一份，用以证明原告向被告支付了2018年12月20日至2019年12月19日期间的房屋、场地租金合计154000元及水、电押金12000元的事实。 3、（2019）浙0784民初7687号判决书原件一份、收据（2020年1月3日）原件各一份，用以证明案涉房屋于2019年6月22日发生火灾，原告已于2019年1月3日支付了火灾赔偿款87176元的事实。 4、微信图片3页，用以证明原告已向被告支付了2019年8月9日之前所有的水、电费用的事实。 被告的质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，租赁合同中第八条规定不仅仅结清水电费就退还押金，要房屋设施完好，主要是原告在场地上经营过程中垃圾没有清理，所以没有清退押金。对证据2无异议。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，主要是建筑物的损失，没有涉及房屋租金损失。对证据4无异议。 本院认证意见：原告提交的证据1-4，符合证据规则规定的形式要件，且被告对证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：2018年12月8日，原告周浙福与被告永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社签订了《房屋租赁合同》一份，约定由原告向被告承租位于永康市的店面，租赁期为三年，自2018年12月20日至2021年12月19日。原告周浙福按约支付了2018年12月20日至2019年12月19日止的房屋及场地租金154000元及押金12000元。 2019年6月22日21时30分许，永康市西城街道金大塘村（330国道旁）的永康市福兴汽车修理厂发生火灾，火灾造成房屋受损，烧损产品、机器等物品若干，过火面积约300平方米，未造成人员伤亡。永康市公安消防大队经调查，于2019年8月21日作出永公消火认字（2019）第0008号火灾事故认定书，对案涉火灾起火原因认定如下：起火时间为2019年6月22日21时15分许；起火部位为永康市福兴汽车修理厂东起第一、二间店面；起火点为永康市福兴汽车修理厂东起第二间店面的阁楼；起火原因可以排除雷击、自燃、用火不慎、遗留火种、防火引发火灾，不能排除电气线路故障引燃周围可燃物引发火灾。永康市福兴汽车修理厂系原告周浙福投资经营的个体工商户，经营地点为被告承租的永康市的店面。 2019年9月12日，被告向本院提起诉讼，要求原告周浙福赔偿其因火灾导致的财产损失。在该案审理中，金华市中正价格估价有限公司于2019年11月19日出具了评估意见书，确定火灾所造成的财产损失为115037元。本院于2019年12月20日判决周浙福赔偿永康市西城阶段周塘股份经济合作社金大塘分社财产损失87176元。2020年1月3日，原告周浙福向被告支付赔偿款87176元。 本院认为，本案争议焦点为：第一，案涉租赁合同的效力应当如何认定；第二，被告是否应当返还原告已支付的租金；第三，被告是否应当返还原告已支付的押金。 关于争议焦点一，原、被告双方自愿签订《房屋租赁合同》，但庭审中，原被告均确认涉案房屋未办理过建设工程规划许可手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，且原被告均认可该合同无效，故本院认定原被告于2018年12月8日签订的《房屋租赁合同》无效。 关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，原告确实使用了涉案房屋，而在原告使用过程中发生火灾，导致涉案房屋烧毁。就该火灾造成的财产损失，评估机构于2019年11月19日出具评估意见。结合原告实际使用房屋的情况、原被告在本次火灾事故中的责任、原告支付的租金数额及涉案房屋维修所需时间，本院认为，原告已支付的租金应当作为原告对房屋的占有使用费及火灾造成被告无法使用该房屋的损失予以抵扣，故被告无需返还。 关于争议焦点三，原告支付押金12000元，事实清楚。涉案租赁合同已自始无效，且原告已结清水电费，而诉讼中，被告并未主张没收该押金，而是主张应当与场地清理费予以抵扣。但关于场地清理费，被告已向原告另外提起诉讼，应在另案中处理，故本院认为，本案中原告主张的12000元押金，被告应当返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告周浙福与被告永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社于2018年12月8日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、由被告永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社返还原告周浙福押金12000元，款限本判决生效后五日内履行完毕； 三、驳回原告周浙福的其他诉讼请求。 如被告永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费997元（已减半收取），由原告周浙福负担947元，由被告永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  章 璐 二〇二〇年四月十六日 代书记员  李笑英