湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终396号上诉人（原审被告）：湖南万象生物科技有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区东风南路322号。法定代表人龙辉，董事长。委托诉讼代理人：李明，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲光明，湖南天地人律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市伟盟商务有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道沙园浦小区A区99栋一楼。法定代表人候德炎，董事长。委托诉讼代理人：陈遥霖，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人湖南万象生物科技有限公司（以下简称万象科技公司）与被上诉人深圳市伟盟商务有限公司（以下简称伟盟商务公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初10635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人万象科技公司上诉请求：1.判令撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉求；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定《房地产租赁合同》、《办公设备租赁合同》为两份独立合同系认定事实错误。《办公设备租赁合同》未实际履行，该合同系《房地产租赁合同》的组成部分，被上诉人为避税在形式上将一个租赁合同处理为两份合同，且被上诉人紧将房屋交付上诉人使用，并未实际交付办公设备，两份合同实际为同一份合同。1.合同成立和生效具有不可分性。两份合同均于2015年11月17日同时签署，《房地产租赁合同》明确约定，该合同需与《办公设备租赁合同》同时签署后，方可生效。2.合同履行具有不可分性。两份合同的押金合计88000元，该款由上诉人一并缴纳，被上诉人亦只出具一份押金《收据》。支付租金的也从未区分房地产租金和办公设备租金两部分，在合同履行过程中，因涉案房屋漏水，严重影响上诉人对房屋的使用和办公，上诉人因此对所谓的两个合同一并停止支付租金。第三，合同终止具有不可分性。2017年3月26日，上诉人与被上诉人租赁合同关系即已终止，两份合同终止时间上是一致的。综上，两份合同均系未房屋租赁签订，事实上属于同一份合同。二、一审判决认定《和解协议》和解事项不包括《办公设备租赁合同》的租金，与事实不符，系认定事实错误。租赁合同发生纠纷后，被上诉人要求上诉人支付租金，上诉人亦反诉要求赔偿因房屋漏水造成的损失20万元，双方于2019年6月11日签订《和解协议》，约定由上诉人一次性向被上诉人支付租金21万元，双方之间再无任何纠纷，上诉人已按该协议约定向被上诉人支付了该款项。虽《和解协议》表述的是房地产租赁合同纠纷，但两份合同实际是一份合同，双方因房屋租赁事项产生的纠纷双方已经和解并处理完毕。综上，一审判决认定事实错误，请求依法支持上诉人全部上诉请求。被上诉人伟盟商务公司辩称：上诉人一直未支付办公设备的租金，上诉人的行为违反了双方的约定，被上诉人的诉求应予支持。《房地产租赁合同》并不包括《办公设备租赁合同》，在调解时，被上诉人提出办公设备租赁合同系被上诉人忘记起诉，在房地产租赁解决后另行与万象科技公司协商。《办公设备租赁合同》系双方真实、自愿基础上签订的，系独立合同，为便利才按两份合同约定一起支付租金，上诉人也陈述过房地产租赁的租金较低，办公设备租赁合同是另行签订的。伟盟商务公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除万象科技公司与万象科技公司的办公设备租赁合同，押金不予退还；2.判令万象科技公司支付自2016年5月18日至2017年3月26日的办公设备租金223,633元并支付利息（从起诉之日起至付清止）；3.万象科技公司承担诉讼费用。一审法院查明，2015年11月17日，伟盟商务公司作为出租方胡宇峰的委托代理人与万象科技公司签订了一份《房地产租赁合同》，约定由万象科技公司承租位于长沙市开福区商业综合体（含写字楼）Ａ座48005号，建筑面积约为394.43平方米的房屋作为办公用途。租期自2015年11月17日至2016年5月17日。租金采取的固定制方式计算，租金为每个月29881元（含税）。押金44000元，合同期满，如不续租，则出租方在承租方结算本合同各项费用后3日内无息退还。该合同还约定：承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的滞纳金，如拖欠租金超过10天或拖欠物业等费用超过1000元，出租方有权解除合同，没收押金并进一步追究承租方责任。该合同另约定：该合同需与《办公设备租赁合同》同时签署后，方可生效。同日，伟盟商务公司、万象科技公司签订了一份《办公设备租赁合同》，约定万象科技公司向伟盟商务公司租用办公设备一批，所附设备清单载明物品为：卡座16位、会计卡座2位、前台椅2把、主管椅1把、工字型椅37把、大班台1套、小班台2套、3＋1沙发2套、3人位沙发1个、茶几2个（含功夫茶几1个）、会议桌1个、灭火器8个、钥匙28片、电卡1张。上述设备租金为21712元每月（含税），万象科技公司需按月付款，货款以现金方式支付。合同签订后，万象科技公司向伟盟商务公司缴纳人民币肆万肆仟元设备押金；余下款项待万象科技公司按设备清单表格对办公设备等验收无误后一次性付清。上述合同签订后，万象科技公司向伟盟商务公司交纳了上述二份合同所约定的押金88000元，伟盟商务公司向万象科技公司交付了租赁房屋和设备。此后，万象科技公司在租赁期间向伟盟商务公司支付了2016年5月17日前的租金，于2017年3月26日搬离涉案租赁房屋，并按上述物品清单向伟盟商务公司移交了设备。一审庭审中，万象科技公司认可当时没有向伟盟商务公司支付2016年5月18日至2017年3月26日期间的租金。2019年2月25日，因万象科技公司未按《房地产租赁合同》的约定向伟盟商务公司支付租金，伟盟商务公司向一审法院起诉，要求万象科技公司按29,881元每月的租金标准向伟盟商务公司支付2016年5月17日至2017年3月26日期间的租金309,766元及利息124,113元。万象科技公司也在该案中提起了反诉，要求伟盟商务公司赔偿因房屋漏水所造成的损失200,000元。2019年6月11日，双方达成《和解协议》，约定由万象科技公司向伟盟商务公司一次性支付涉案房屋租金210,000元，伟盟商务公司向法院撤诉，双方就此次房地产租赁合同事宜再无纠纷。《和解协议》签订后，万象科技公司即向伟盟商务公司支付房屋租金210,000元，伟盟商务公司于当日向一审法院提交了撤诉申请，一审法院依法裁定准许伟盟商务公司撤诉，因万象科技公司未交纳反诉受理费，一审法院对万象科技公司的反诉裁定按撤诉处理。另查明，涉案48005号房屋为胡宇峰所有，2016年5月16日，伟盟商务公司与胡宇峰签订了《房屋租赁合同》，约定由胡宇峰将其位于长沙市开福区商业综合体（含写字楼）Ａ座48001号、48005号、48006号、48007号房屋租赁给伟盟商务公司使用。2017年1月9日，胡宇峰以伟盟商务公司为被告，以万象科技公司为第三人诉至一审法院，一审法院于2017年8月15日作出（2017）湘0105民初221号民事判决，判决伟盟商务公司与胡宇峰于2016年5月16日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月8日解除。后经二审判决维持。该判决查明涉案48005号房屋曾存在漏水问题属实，伟盟商务公司、万象科技公司在一审中对此予以认可。一审法院认为，伟盟商务公司、万象科技公司为涉案房屋和室内物品租赁分别签订的《房地产租赁合同》、《办公设备租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效。双方约定《房地产租赁合同》需与《办公设备租赁合同》同时签署后方可生效，应当认定两份合同约定的事项均为实现涉案房屋租赁的合同目的。伟盟商务公司向万象科技公司交付了租赁房屋和室内物品，万象科技公司应按上述合同约定分别向伟盟商务公司支付租金。从前案双方的诉讼请求和事实与理由来看，伟盟商务公司系根据《房地产租赁合同》的约定诉请租金，没有包括《办公设备租赁合同》的约定租金；万象科技公司系反诉主张因房屋漏水对其所造成的损失，而《和解协议》达成并履行后双方均撤回了起诉和反诉，且《和解协议》明确约定双方就此次房地产租赁合同事宜再无纠纷，应当理解为双方在前次诉讼中，已就伟盟商务公司主张的《房地产租赁合同》租金和万象科技公司主张的漏水损失已协商处理完毕，故万象科技公司主张前案处理已包括《办公设备租赁合同》约定的租金，与前案实际和《和解协议》的文义理解不符，一审法院不予采信。由于万象科技公司没有支付2016年5月18日至2017年3月26日期间《办公设备租赁合同》约定的租金，伟盟商务公司主张支付，一审法院予以支持。因《办公设备租赁合同》未对违约责任进行约定，伟盟商务公司依据该合同主张押金不退没有事实依据。虽然同时生效的《房地产租赁合同》约定了如承租方欠租，出租方有权解除合同并没收押金的违约责任，但双方在前案中已对《房地产租赁合同》进行协商处理，且从伟盟商务公司、万象科技公司及涉案房屋房主胡宇峰已进行的其他诉讼来看，涉案房屋实际由伟盟商务公司在胡宇峰处承租，再转租给万象科技公司，而伟盟商务公司与胡宇峰的签订的《房屋租赁合同》已经生效判决确认于2016年12月8日解除，伟盟商务公司、万象科技公司所签订的《房地产租赁合同》和《办公设备租赁合同》因事实上履行不能而解除，万象科技公司对合同解除并无违约行为，故不能依据《房地产租赁合同》认定伟盟商务公司的违约责任。伟盟商务公司在《办公设备租赁合同》中收取的押金应抵扣租金，具体万象科技公司应支付2016年5月18日至2017年3月26日期间的租金为21,712元/月×10个月＋（21,712元÷30天×8天）﹦222910元，抵扣押金44,000元，实际应支付178,910元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、湖南万象生物科技有限公司在本判决生效后十日内支付深圳市伟盟商务有限公司租金人民币178,910元；二、驳回深圳市伟盟商务有限公司其他的诉讼请求。一审案件受理费2,327元（已减半收取），由深圳市伟盟商务有限公司承担450元，湖南万象生物科技有限公司承担1,877元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。伟盟商务公司与万象科技公司签订的《房地产租赁合同》、《办公设备租赁合同》虽合同签订主体、合同订立时间、租金付款方式等一致，但二者约定的合同内容、租金金额等合同主要内容并不一致：《房地产租赁合同》的租赁标的系长沙市开福区万达广场A座48005房，租金为29881元/月；而《办公设备租赁合同》的租赁标的系办公用所需桌椅、卡座等动产，租金为21712元/月。就不同标的物签订不同的租赁合同系伟盟商务公司与万象科技公司的真实意思表示，该行为不违反法律法规的强制性规定，且涉案的《办公设备租赁合同》在双方建立租赁关系后至2016年5月17日期间已得到实际履行，应认定《办公设备租赁合同》与《房地产租赁合同》系两份各自独立的合同，因此，对万象科技公司称两份租赁合同实际系同一份合同的上诉理由，本院不予采纳。万象科技公司与伟盟商务公司就履行《房地产租赁合同》中承租人欠付租金、房屋漏水造成承租人损失等纠纷达成和解，此次和解并未涉及双方签订的《办公设备租赁合同》中的权利义务内容，因此，双方履行《办公设备租赁合同》所引发的纠纷并未在前述和解中得到处理，对万象科技公司称双方之间办公设备的租赁关系纠纷已处理完毕的上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人万象科技公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3878.2元，由湖南万象生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年四月二日法官助理苏逢连书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。