江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终615号上诉人（原审被告）：吴元军，男，1969年10月11日出生,汉族，住新沂市。上诉人（原审被告）：李理，女，1970年8月23日出生，汉族，住新沂市。被上诉人（原审原告）：刘晶晶，女，1986年5月12日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：刘晴，江苏王军律师事务所律师。原审第三人：新沂市易合不动产经纪有限公司，住所地新沂市钟吾南路1号沭新花园二期二阶段1幢O单元1－18号。法定代表人：张夫广，该公司经理。原审第三人：徐州国宁置业有限公司，住所地新沂市唐店街道玉景路。法定代表人：刘锦德，该公司经理。上诉人吴元军、李理因与被上诉人刘晶晶,原审第三人新沂市易合不动产经纪有限公司、徐州国宁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴元军、李理上诉请求：1.撤销(2019)苏0381民初404号民事判决书，依法改判或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院审理程序错误。根据民事诉讼法第一百五十条规定，本案必须以另案的审理结果为依据，而另案尚未审结的，应中止诉讼。因涉案房屋系从徐州国宁置业有限公司购买的商品房，而吴元军起诉该公司要求交付涉案房屋的诉讼正在进行，刘晶晶诉吴元军等房屋买卖合同纠纷案件的审理应以该案的审理结果为依据，在该案判决结果未出之前，法院应中止本案的审理。如果另案判决交付车库，那么本案判决上诉人赔偿被上诉人的损失就是错误的。故原审法院径行对本案作出判决系程序错误。二、涉案车库的评估价值畸高，该评估结果缺乏事实根据及法律依据。被上诉人刘晶晶答辩称，上诉人的上诉理由不能成立。1.适用民事诉讼法第一百五十条第五款规定的前提条件是：一个案件的事实认定或者法律适用要以另一案件的审理结果为依据，否则可能出现两案事实矛盾，适用法律失当的情形。本案中刘晶晶与上诉人及第三人签订的《房屋买卖居间合同》依法成立并生效。各方当事人均应按约定履行各自义务，上诉人未能交付涉案车库，违法合同约定，应承担相应的违约责任。而上诉人与徐州国宁置业有限公司之间的纠纷虽涉及涉案车库，但该案的判决只会影响涉案车库的权属归属，并不影响上诉人未按照合同约定及时交付涉案车库的事实，也不影响上诉人承担违约责任及赔偿损失的结果，且国宁置业有限公司作为第三人参加了本案诉讼，两案判决结果并不会出现事实认定上的冲突。二、上诉人认为涉案车库的评估价值畸高无法律和事实依据。1.本案中一审法院委托的江苏鑫洋土地房地产评估有限公司及相关评估师都具备国家规定相应的评估资质，且与本案当事人无利益冲突。2.估价方法和程序符合国家有关法律法规的要求，估价结果客观公正，且上诉人、被上诉人及第三人对评估报告三性都不持异议。综上所述，一审法院审理程序合理合法，判决内容合理正确，请求二审法院依法维持。原审第三人徐州国宁置业有限公司述称，当时吴元军购买的商品房面积为181.9平方，并不包括涉案车库。车库有单独的产权和单独的合同，我们当时没有签订车库的合同，也没有收车库的钱。合同上写的是750001元并不是真实的价格，当时房子总价款是50多万，但吴元军没有钱支付首付款，银行贷款最多到总房款的70%，为了吴元军能从银行贷款50多万元，才在合同中写了750001元的总房款。所以事实上吴元军没有交首付款，只是从银行贷了50多万元的贷款交给了开发公司。刘晶晶向一审法院起诉请求：1.判令吴元军、李理支付新沂市唐店街道玉景路1号玉景美庐1号楼1单元202室的4号车库的赔偿款334440元（55.74平方米×6000元/平方米）；2.判令吴元军、李理支付违约金10万元；3.判令吴元军、李理支付2018年5月21日之前的物业费、水电费。一审法院审理查明，2018年5月21日，吴元军、李理（甲方、出售方）与刘晶晶（乙方、买受方）、易合公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，合同记载房屋建筑面积181.9平方米，车库55.3平方米左右；约定成交价格为1014000元，并注明此价格包括车库；关于房屋交付，合同约定“甲方于银行尾款放到甲方账户，甲方腾空房屋并将房屋钥匙交于乙方”，并约定双方在房屋交接前，甲方办理有关物业的交接，包括水、电、煤气、采暖、有线电视、电话、物业费、户口等相关手续，并结清费用；关于违约责任，合同第6.1条约定，甲方保证所售房屋不存在任何权属争议、债务纠纷或其他瑕疵。甲方保证有权出售该房屋，并已取得房屋共有人或其他产权人的同意，保证全面履行合同义务。甲方应在办理交易过户手续前将有关该房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无需对上述事项负责，由于甲方原因，造成房屋不能办理权属登记，或发生被政府或司法机关查封等情形由甲方承担全部责任，甲方须赔偿乙方本合同成交价格10%的违约金及丙方本合同成交价格2%的损失，乙方放弃追究丙方一切责任。合同并对各方的其他权利义务作出详细约定。合同签订后，吴元军、李理协助刘晶晶办理了202室房屋的不动产权转移登记手续、按揭贷款手续，刘晶晶付清了全部购房款，吴元军、李理将202室房屋交付给刘晶晶，但未有将涉案车库交付。本案审理过程中，一审法院依刘晶晶申请对涉案车库的价值委托江苏鑫洋土地房地产评估有限公司进行了评估。经评估，涉案车库的市场价值为284000元。另，《房屋买卖居间合同》及吴元军、李理与国宁公司签订的《商品房买卖合同》中记载的房号为“402”，不动产权证书记载的房号为“202”，系同一套房屋。一审法院认为，吴元军、李理与刘晶晶、易合公司签订的《房屋买卖居间合同》系混合合同，既包括吴元军、李理与刘晶晶之间的房屋买卖合同关系，又包括吴元军、李理、刘晶晶与易合公司之间的居间合同关系。该合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应按约履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。吴元军、李理与刘晶晶在《房屋买卖居间合同》约定的出卖的标的物包含涉案车库，吴元军、李理未能依约交付涉案车库，违反合同约定，应承担相应的违约责任。因客观上无法交付涉案车库，事实上履行不能，故对于刘晶晶要求赔偿损失的主张予以支持。涉案车库的市场价值经评估为284000元，对于刘晶晶主张的过高部分不予支持。关于刘晶晶主张的违约金。违约金具有补偿性兼具惩罚性，是填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案合同的约定，合同履行实际情况，考虑吴元军、李理未交付涉案车库的原因，加之要求吴元军、李理按照涉案车库市场价值赔偿刘晶晶已填补了刘晶晶的相关损失，故本着公平原则，对于刘晶晶主张的违约金不再支持。关于刘晶晶主张的物业费、水电费。其并非物业费、水电费的收费主体，也未有提供证据证明其已代为垫付了相关费用，故对其该项请求亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条规定，遂判决：一、吴元军、李理应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘晶晶损失284000元。二、驳回刘晶晶的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明一致。一、关于本案应否中止诉讼的问题。上诉人吴元军、李理认为，由于其已就涉案车库向徐州国宁置业有限公司提起诉讼，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款规定的“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”情形，应当中止诉讼。故本案是否须以另案的审理结果作为依据是重点要考虑的问题。对此本院认为，2018年5月21日，上诉人吴元军、李理与被上诉人刘晶晶、原审第三人新沂市易合不动产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》是系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据该合同约定，房屋成交价格为1014000元，该价格包含车库在内。吴元军、李理应确保涉案房屋及车库不存在权属争议，具备交付条件。合同签订后，刘晶晶按照约定付清了包括车库在内的全部购房款，但吴元军、李理因客观原因未能按照合同约定向刘晶晶交付车库及办理车库的过户手续，已经构成违约，刘晶晶要求二人承担赔偿损失的违约责任，有事实和法律依据。而吴元军与徐州国宁置业有限公司的另案诉讼虽涉及涉案车库，但该案的审理不影响本案中对于吴元军、李理构成违约的认定。故本案的审理不需要以另案审理结果作为依据，本案不需要中止诉讼，上诉人吴元军、李理该项主张不能成立。二、关于一审对涉案车库价值的评估结果是否合理的问题。一审中，刘晶晶申请对涉案车库价值进行评估，一审法院依法委托江苏鑫洋土地房地产评估有限公司出具苏鑫徐房估（2019）司字第7-02号《房地产估价报告》，该公司及评估人员具备相应的鉴定资质，鉴定程序合法，估价方法合理，作出的估价报告可作为定案依据。吴元军一审中明确表示对苏鑫徐房估（2019）司字第7-02号《房地产估价报告》没有异议，现又上诉主张涉案车库的评估价值过高，且未提供证据予以证明，本院依法不予支持。综上，上诉人吴元军、李理的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7817元，由上诉人吴元军、李理负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇二〇年四月十六日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷