北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1178号上诉人（原审被告、反诉原告）：林金华，男，1975年3月24日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：林根祥，北京市君祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：拜北斗，北京市君祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京二商京华茶业有限公司，住所地北京市西城区广安门外马连道14号。法定代表人：任长青，董事长。委托诉讼代理人：卢浩斌，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：申丽丽，北京市中闻律师事务所律师。上诉人林金华因与被上诉人北京二商京华茶业有限公司（以下简称二商茶业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。林金华上诉请求：同意一审判决第三项，请求撤销一审判决第一、二、四、五、六项，改判驳回二商茶业公司一审提出的除水电费以外的全部诉讼请求，并支持我的一审全部反诉请求。事实和理由：一审法院仅认定了我拖欠租金和水电费，并没有查明在我使用涉案租赁标的期间，二商茶业公司没有履行其承诺的事实。二商茶业公司没有将涉案租赁标的门前的临时周转平房拆除，没有将门前通道打宽，亦没有在涉案租赁标的南边的窗口处开门。我投入巨资将涉案房屋进行了豪华装修，因二商茶业公司未能履行上述承诺，直接影响了我的业务开展。一审法院的判决缺乏事实和法律依据，故意偏袒二商茶业公司。二商茶业公司辩称，同意一审判决。一审庭审中，林金华认可拖欠的租金金额和水电费金额，对应的违约金亦有合同依据，林金华占用涉案租赁标的直至2019年的1月11日，应当向我公司支付其占用期间的使用费，一审判决并不存在不当之处。关于林金华主张的临时建筑拆除问题，在一审庭审中双方均认可该建筑在涉案租赁合同签订之前即已存在，大概是2012年左右就已经建成，林金华签订涉案租赁合同时，对该临时建筑已经存在是知晓并认可的，林金华主张我公司承诺拆除没有任何事实和法律依据，双方也从未确认，且涉案租赁合同明确约定双方对涉案租赁标的交付时的现状是认可的，林金华的主张没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。二商茶业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令林金华向我公司支付2015年5月10日至2018年6月9日拖欠的租金959718.83元及2018年6月10日至2019年1月11日房屋占用费182268.84元；2、请求依法判令林金华向我公司支付2015年1月至2018年12月31日拖欠的水电费77124.8元；3、请求依法判令林金华向我公司支付拖欠租金及房屋占用费的违约金274765.86元；4、请求依法判令林金华向我公司支付拖欠水电费的逾期违约金2267.5元；5、请求依法判令由林金华承担本案全部诉讼费。林金华向一审法院反诉请求：1.请求法院判令二商茶业公司赔偿我装修损失350000元；2.请求法院判令二商茶业公司赔偿我因装修、进货产生的银行利息及罚息1300000元；3.请求法院判令二商茶业公司赔偿我积存茶业变质产生的损失1500000元；4.请求法院判令二商茶业公司退还给我房屋租赁押金50000元；5.反诉费由二商茶业公司承担。一审法院认定事实：北京市西城区马连道14号房屋的所有权人为北京茶叶总公司。2011年4月13日，北京茶叶总公司名称变更为二商茶业公司。2014年6月10日，二商茶业公司（出租方、甲方）与林金华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区马连道14号公司院内北办公楼一层西侧房屋出租给乙方用于销售茶业茶具及相关产品，房屋使用面积约为142平方米，租赁期间为2014年6月10日至2018年6月9日，年租金为310980元，租金支付方式为季付，乙方应于本合同生效之日起十日内向甲方支付季度租金77745元和保证金50000元，每租赁季度到期前10日内交付下一租赁季度77745元，乙方于每月前五日支付上个月实际发生的水电通讯费，乙方有拒绝交纳租金及相关费用时甲方可在保证金中扣除。甲乙双方共同确认房屋交付时的现状符合本租赁合同的要求和相关法律规定，乙方对房屋的现状予以认可，房屋的现状包括房屋的权属状况、土地性质、面积、质量、性能、设施、设备、装修、水、电等配套公用设施、公共通道、车位和房屋及房屋所在楼宇外部的城镇规划、道路、环境，以及其他租户对相邻房屋的使用等现状。双方另约定，乙方未按合同约定的期限交付租金、保证金或相关费用达一个月的，视为乙方违约，乙方不能按时足额交纳租金及相关费用时，除应足额补交上述租金及相关费用之外，还应按日向甲方支付欠交租金及相关费用万分之三的逾期付款违约金。2014年10月15日，二商茶业公司（甲方）与林金华（乙方）签订《补充协议》，约定由于房屋结构影响，乙方装修改造方案发生改变，装修工期受影响，经双方协商租金起始日由2014年6月10日延期至2014年8月10日。上述《房屋租赁合同》到期后，林金华未按时腾退房屋，二商茶业公司于2018年12月24日发出催缴通知，林金华于当日签收，并于2019年1月11日将房屋交还二商茶业公司。林金华认可欠缴上述期间的租金959718.83元、水电费77124.8元。庭审中，一、林金华提交了照片打印件三张，证明签订租赁合同时涉案房屋北门对面有临时建筑遮挡占道导致其无法正常营业。二商茶业公司认可照片的真实性，并表示临时建筑于2012年左右搭建，林金华明知有临时建筑存在仍然签订了涉案合同，表明林金华认可对其经营没有影响。双方均认可上述临时建筑于2016年5月初被拆除，并在拆除后对路面进行了修整。二、林金华另提交图片打印件若干，证明其对涉案房屋进行了精装修。二商茶业公司认可林金华装修的事实，但对室内装修图片的真实性表示无法确认。三、林金华提交了与二商茶业公司任长青、高宝庄的微信聊天记录，欲证明二商茶业公司承诺半年后另行在涉案房屋南侧开门。二商茶业公司认可聊天记录的真实性，但认为聊天内容无法反映出林金华的证明目的，只能显示出林金华收到了二商茶业公司的租金催缴。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。林金华与二商茶业公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。各方均应按照合同约定履行义务。林金华认可二商茶业公司主张的其欠付租金、水电费的期间和金额，故法院对二商茶业公司要求林金华支付租金和水电费的相应诉讼请求予以支持，但因双方租赁合同约定保证金可抵扣欠付租金及相关费用，且二商茶业公司在庭审中亦表示同意抵扣，因此保证金应与欠付费用进行折抵，故法院对林金华要求退还押金的反诉请求不予支持。林金华于合同到期后继续占用房屋，应该支付房屋占有使用费，对于占有使用费的标准，二商茶业公司按照双方之间租赁合同的租金标准主张并无不当，法院亦予以支持。依据双方租赁合同约定，“乙方不能按时足额交纳租金及相关费用时，除应足额补交上述租金及相关费用之外，还应按日向甲方支付欠交租金及相关费用万分之三的逾期付款违约金。”林金华未按时交纳租金和水电费，构成违约，应当支付违约金，故法院对二商茶业公司要求林金华支付拖欠租金及水电费违约金的诉讼请求予以支持。二商茶业公司要求林金华支付拖欠房屋占有使用费的违约金，缺乏依据，法院不予支持。对于林金华要求二商茶业公司赔偿其各项损失的反诉请求，因林金华主张各项损失均基于二商茶业公司未按时拆除涉案房屋对面的临时建筑和未在涉案房屋南侧另行开门影响其正常营业，但林金华提交的证据不足以证明二商茶业公司做出过上述承诺，且双方租赁合同亦明确约定了包括外部道路在内的房屋交付状况，故林金华的相关反诉请求缺乏依据，法院均不予支持。据此，一审法院判决：一、于判决生效之日起七日内，林金华支付北京二商京华茶业有限公司2015年5月10日至2018年6月9日的租金909718.83元（已折抵保证金50000元）；二、于判决生效之日起七日内，林金华支付北京二商京华茶业有限公司2018年6月10日至2019年1月11日房屋占有使用费182268.84元；三、于判决生效之日起七日内，林金华支付北京二商京华茶业有限公司2015年1月至2018年12月31号的水电费77124.8元；四、于判决生效之日起七日内，林金华支付北京二商京华茶业有限公司违约金共计263926.85元；五、驳回北京二商京华茶业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回林金华的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案中，二商茶业公司与林金华签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方均应依约履行。现双方约定的租赁期限已经于2018年6月9日届满，林金华直至2019年1月11日才将涉案租赁标的交还二商茶业公司，林金华应当向二商茶业公司支付其占用期间欠付的租金，以及直至其搬离涉案租赁标的期间所产生的占用使用费。林金华认可二商茶业公司所主张的欠付租金数额，一审法院结合合同约定的租金标准以及“乙方有拒绝交纳租金及相关费用时甲方可在保证金中扣除”之合同约定，对林金华应当支付的租金以及占用使用费数额予以认定，处理正确。林金华欠付租金及水电费的行为已经构成违约，一审法院根据涉案合同之约定，对林金华应当承担的违约责任予以认定，亦无不当。至于林金华于本案提出的其他各项反诉请求，其理由为二商茶业公司未能履行拆临建、拓通道、开门等承诺。首先，林金华认可其所要求改变的租赁标的之状态，均为合同签订当时租赁标的之状态，但双方租赁合同明确约定，“乙方对房屋的现状予以认可”，应当认为林金华在签订租赁合同当时对租赁标的的现状明确知晓并认可。其次，虽然法律允许合同双方在合同签订之后可通过协商一致之方式对合同条款进行变更，但林金华并未提供充分的证据证明二商茶业公司曾经做出过前述承诺，无法证明双方对租赁标的之状态另行达成其他一致的意思表示。最后，根据双方陈述可见，林金华所述之临建已经于2016年5月被拆除，路面亦进行了修整，可见林金华于本案所持的主要反诉理由亦其上诉理由所指向的事实，早已在合同履行期间全部或部分实现；退一步讲，即便林金华所主张的承诺存在，但直至合同履行期间届满，二商茶业公司提出本案诉讼之日，未见林金华以二商茶业公司未履行承诺为由向二商茶业公司主张赔偿、解约、抑或其他权利主张之证据。本院对林金华关于二商茶业公司所做承诺的事实主张难以采信。综上所述，林金华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34847元，由林金华负担（已交纳17698元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年四月七日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞