河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终379号上诉人（原审被告）：郭亚龙，男，1990年2月10日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。上诉人（原审被告）：王波，男，1992年8月18日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：董彦军，河南董彦军律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马天雨，男，1990年3月11日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：王庆霞，河南卓诚律师事务所律师。原审被告：贾建利，男，1979年10月31日出生，汉族，住河南省濮阳县。上诉人郭亚龙、王波因与被上诉人马天雨、原审被告贾建利房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0928民初5089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭亚龙、王波委托诉讼代理人董彦军，被上诉人马天雨委托诉讼代理人王庆霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭亚龙、王波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马天雨的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：1．本案并非房屋租赁合同纠纷，而是店铺经营权的转让，是在原承租期内，以原租赁人名义继续交纳租金方式的转让。郭亚龙并非房产所有人，也非承租人，店铺转让完成后，马天雨的经营亏损、拖欠租金等一系列行为，均与郭亚龙无关。2．涉案合同约定“甲方保证该店铺自乙方接受之后4年之内不得涨房租，同时甲方保证在4年之内店铺所有人不得解除与甲方签订的租赁合同”，因郭亚龙并非原租赁合同相对方，且房主变更、贾建利转租、闫艳违反买卖不破租赁、马天雨迟延交租金、闫艳与贾建利解除租赁合同等情形，多项事实均发生在郭亚龙的意志以外，郭亚龙仅负责协助马天雨处理与房主之间的关系，其他事项无法掌控。3．因他人的违约行为，不应由郭亚龙、王波承担责任，理由如下：马天雨违约迟延交纳租金，违反合同约定，与房东产生争执；贾建利明知郭亚龙与马天雨签订转让协议情况下，收取转让费用后，又与管泽增发生转租关系，收取租金，造成一房两租，存在违约和过错，生效判决已认定由贾建利承担返还租金和赔偿责任；闫艳在承继房产后，与贾建利解除租赁合同，同意贾建利将房屋转租给管泽增，未起诉贾建利，而是起诉实际承租人马天雨排除妨害，导致涉案转让合同无法履行，闫艳存在过错；故本案违约系多重原因造成，多种违约行为造成损害后果，郭亚龙、王波均未参与，不应该承担赔偿责任。4．涉案转让合同约定的4年保证期内，贾建利转租于管泽增，闫艳解除与贾建利的房屋租赁合同，并通过诉讼收回店铺，贾建利严重违反合同义务，存在过错，而非郭亚龙、王波，三人虽系合伙，但违约并非合伙期间发生的合伙行为，而是在店铺转让之后的个人行为，除郭亚龙、王波之外，其余各方均存在过错和违约，应按比例承担民事责任。5．马天雨于2018年2月11日将涉案房屋交付至闫艳，应认定为使用房屋的截止时间，且协议约定的转让费中还包括设备费用，各方均未提交设备费用具体数额，一审将设备折抵200,000元，并酌定各占50%，无法律依据。6．关于马天雨主张损失问题，马天雨支付闫艳的200,000元租金，发生在其占用期间，该部分损失不应由郭亚龙、王波承担赔偿责任。马天雨答辩称，1．涉案转让协议，是双方真实意思表示，且已履行，不存在合同部分无效情形，且明确约定“郭亚龙、王波、贾建利合伙承租的店铺转让于马天雨，转让费中包括租金，并保证4年内不涨房租，不得解除合同”，系具有保证性质的转让，现郭亚龙、王波严重违约，应当承担责任；2．通过一审调查，足以认定马天雨接手店铺后，经营不足一年，贾建利与管泽增签订租赁合同，管泽增到店内无端找事，致使2016年2月无法经营，随后陷入多次诉讼，郭亚龙、王波均参加，对上述事实是明知的；3．一审依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，认定合同解除的过错和赔偿责任，适用法律正确，应当维持。贾建利述称，1．关于涉案店铺转让协议的属性、效力和约定同意郭亚龙、王波的意见和观点；2．贾建利、郭亚龙、王波是合伙关系，在处理涉案房屋对外转租事宜，是执行合伙事务，和原房东签订的租赁合同是以贾建利名义签订，店铺转让于马天雨后，因马天雨拖欠房租、水电气费用，为减少损失，三合伙人协商，以贾建利名义与管泽增签订转租协议，已经生效判决认定，应当视为三位合伙人的共同行为，应当共同承担责任；3．涉案店铺转让是郭亚龙签订，贾建利不是合同相对人，也不知情，也未收到转让款项，对贾建利无合同约束力。后听郭亚龙说收到600,000元转让费，并非马天雨主张的800,000元；4．马天雨经营不善导致停业，并拖欠租金，并非房东无故解除合同；5.2018年2月11日马天雨向闫艳退还涉案房屋，应以此认定马天雨实际使用房屋的截止时间，2016年房租是贾建利缴纳，有转账记录为据。请求驳回马天雨的诉讼请求或者发回重审。马天雨向一审法院起诉请求：1．解除2015年5月22日郭亚龙与马天雨签订的店铺转让协议；2．郭亚龙、王波、贾建利返还房屋转让费715,000元并承担损失600,000元（按照转让费总额800,000元返还数额，折抵1年的费用200,000元，剩余600,000元）；3．本案诉讼费用由郭亚龙、王波、贾建利负担。一审法院认定事实：2014年1月6日，贾建利与闫春荣签订房屋租赁合同，合同约定：闫春荣将位于育民路××××路交叉口南50米路东两间（一、二、三层）门市租赁给贾建利；闫春荣对所出租的房屋享有合法产权；闫春荣租赁给贾建利的房屋的使用面积一、二、三层共为1,064.25平方米；闫春荣同意贾建利所租赁房屋作为经营使用，其范围以贾建利营业执照为准；租赁期5年，自2014年2月28日起至2019年2月28日；租赁期前5年年租金为人民币300,000元，以后根据市场行情增减。租金支付方式按年度支付。下年租金在每年12月20日前交付闫春荣。合同签订后，郭亚龙、王波、贾建利在此开办上岛咖啡店。后由于经营不善，郭亚龙、王波、贾建利欲将房屋转租。2015年5月22日，经郭亚龙与马天雨协商，并经贾建利、王波同意，郭亚龙与马天雨签订店铺转让协议，该协议约定：1．郭亚龙同意把自己位于濮阳县育民路房产局南侧上岛咖啡店铺转让于马天雨使用，交店时间为2015年4月1日；2．店铺转让给马天雨后，马天雨代替郭亚龙履行原店铺合同中所规定的各项条款，并且每年定期交纳房租及该合同所约定的应由郭亚龙交纳的其他各项费用；3．转让后店铺现有的所有装修、装饰及其他所有设备全部归马天雨所有；4．该店铺转让费共计810,000元，上述转让费用包括该店铺截止到2016年2月份的房租和第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外郭亚龙不得再向马天雨索取任何费用。马天雨在2015年5月22日前，向郭亚龙支付转让费330,000元，剩余480,000元，马天雨应在2015年8月22日前付清，如违约每日增加百分之五；5．协议签订后，郭亚龙应协助马天雨办理该店铺的工商营业执业执照等相关证件的过户手续，但相关费用由马天雨负责，马天雨接手前该店铺所有的一切债权、债务均由郭亚龙承担，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由马天雨承担。同时郭亚龙应该协助马天雨处理与店铺房产所有人之间的关系；7．马天雨于2015年4月1日预付转让定金100,000元，在店铺正式交接之前，如马天雨反悔，则不得讨回定金，归郭亚龙所有，如郭亚龙反悔，则承担违约责任，双倍返还定金。待店铺正式交接完成后，该定金100,000元应冲抵上述转让费；8．郭亚龙保证该店铺自马天雨接受之后4年之内不得涨房租，同时郭亚龙应保证在4年之内店铺所有人不得解除与贾建利签订的租赁合同，若店铺房产所有人无故阻碍马天雨正常经营，郭亚龙应该返还马天雨先前支付的转让费，转让费返还数额按照总额800,000元每年折抵200,000元计算；9．本合同一式两份，双方各执一份，自双方签订之日起生效。甲方处有郭亚龙的签字及手印，乙方处有马天雨的签字及手印。合同签订后，马天雨用此店铺经营鸽子楼餐馆。2015年6月15日，任海涛从马天雨处租赁了涉案房屋的第三层给中国平安人寿保险股份有限公司濮阳县支公司使用，双方未签订书面租赁协议，口头约定租期7个月，2016年1月25日到期，租金150,000元。2015年10月14日，涉案房屋所有人由闫春荣变更登记为闫艳。2015年12月20日，贾建利与管泽增签订商铺租赁合同，贾建利将涉案店铺出租给管泽增。约定租期3年，自2015年12月20日至2018年12月19日止，每年租金为300,000元。闫艳在合同上注明“同意贾建利将此房转租给管泽增”。贾建利收到管泽增300,000元租金后，为管泽增出具了收据。贾建利未将合同约定的涉案房屋交付给管泽增使用。之后管泽增要求马天雨腾房，马天雨拒绝腾房，此后引起多起诉讼。2016年，管泽增以马天雨、李盛宇为被告，贾建利、郭亚伟、王波为第三人，以排除妨害为案由，起诉至一审法院，要求马天雨、李盛宇将涉案房屋一、二屋腾空交付管泽增使用，并赔偿管泽增经济损失。一审法院于2016年10月17日作出（2016）豫0928民初1787号民事判决书，以管泽增在未确定管泽增与贾建利之间租赁合同以及马天雨与郭亚龙等之间店铺转让协议的合同效力的情况下，直接要求马天雨腾空涉案房屋并赔偿损失的诉求显属不当为由，判决驳回管泽增的诉讼请求。判决送达后双方均未上诉，该判决书已生效。2016年11月10日，闫艳与贾建利签订房屋租赁合同解除协议：双方曾签订位于濮阳县城关镇育民路北段路东县房产局大门南侧的房屋租赁合同并履行，后因贾建利生意合伙人未经闫艳同意和知情，将该房转租给他人用于饭店经营，开饭店之人因经营不善而长期不支付租金。闫艳同意贾建利将该房另租管泽增并在原租赁合同上签署“同意转租给管泽增”的意见，管泽增通过民事诉讼未取得房屋的实际使用权益，为彻底解决因闫艳房屋的转租问题引起的纠纷，本着不使闫艳的房屋所有权之收益权能在纠纷中受损害原则，达成解除协议。该协议约定自双方签字之日起解除原房屋租赁合同。房屋租金计算至本协议约定解除之日，并对解除后相关事宜进行了约定。2017年5月12日，闫艳将马天雨作为被告，贾建利、管泽增、任海涛、郭亚龙、王波作为第三人起诉至一审法院，要求马天雨腾出涉案房屋一、二层，并要求赔偿租金损失及付清拖欠的水费、天燃气费、电费。一审法院于2017年10月31日作出（2017）豫0928民初2966号民事判决书，判决：一、马天雨搬出濮阳县育民路北段路东2#商住楼的第一、二层，交付于闫艳；二、马天雨自2017年3月1日起至交付房屋之日止，按每年200,000元计算向闫艳支付租金损失，以上款项限判决生效后十日内履行完毕；三、驳回闫艳其他诉讼请求。马天雨不服，提起上诉，本院于2017年12月29日作出（2017）豫09民终3155号民事判决，驳回上诉，维持原判。闫艳申请执行后，2018年2月11日，对涉案店铺内的物品进行了勘验，马天雨、闫艳分别在勘验单上签字。2018年2月11日，闫艳与马天雨达成协议书，内容为：1．闫艳于2017年4月7日将马天雨鸽子楼店内桌椅全部拉走以及现有店内所有物品（包括未拉走的厨房设备）折抵给判决书中的第二项内容，即马天雨自2017年3月1日起至交付房屋之日止，按每年200,000元计算向闫艳支付租金损失；2．马天雨所有的物品折抵租金后，闫艳对马天雨承租期间及2018年2月11日之前因出租房屋产生的水电气费以及滞纳金由闫艳自行承担，不再向马天雨进行主张；3．一审法院作出判决书确定的由马天雨承担的诉讼费，闫艳不再向马天雨主张，本院执行费由马天雨承担；4．本协议签订后，马天雨已按（2017）豫0928民初2966号民事判决书执行完毕，其它已清。协议书一式三份，法院存档一份，双方各持一份。申请人和被执行人处分别有闫艳和马天雨的签字及手印。2018年2月11日，闫艳出具证明一份，内容为：“按判决书马天雨搬出濮阳县育民路北段路东2#商住楼的第一、二层，将房子交付于我。”下方有闫艳的签字及手印。2017年11月2日，管泽增将贾建利、郭亚龙、王波作为被告，马天雨作为第三人起诉至本院，要求解除其与贾建利2015年12月20日签订的房屋租赁合同，并要求返还租金300,000元及利息，要求马天雨承担连带赔偿责任。2017年12月20日，一审法院作出（2017）豫0928民初6193号民事判决书，判决：一、解除管泽增与贾建利于2015年12月20日签订的《商铺租赁合同》；二、贾建利于本判决生效后十日内返还管泽增租金300,000元并支付利息损失（按中国人民银行同期贷款利率自2015年12月20日计算至履行完毕之日止）；三、驳回管泽增对郭亚龙、王波、马天雨的诉讼请求。贾建利不服，提起上诉，后贾建利申请撤诉，本院于2018年3月有14日作出（2018）豫09民终638号民事裁定书，裁定准许贾建利撤回上诉。2019年7月3日，马天雨将郭亚龙、王波、贾建利起诉至法院，要求解除其与郭亚龙签订的《店铺转让协议》，判决郭亚龙、王波、贾建利返还房屋转让费715,000元并承担损失600,000元。郭亚龙、王波对涉案《店铺转让协议》的真实性及转让涉案店铺的事实认可无异议，共计收到马天雨支付的转让费共计715,000元。但提出以下抗辩理由：其已履行协议约定的义务，未违约，是马天雨经营不善，未按时向房东交房租，马天雨严重违约；业主解除合同的根本原因是贾建利个人将涉案店铺转租给管泽增所致；店铺转让协议签订后，郭亚龙、王波、贾建利因合伙关系存在的基础已不存在，已不存在合同，郭亚龙、王波不应因贾建利的恶意行为承担相关的违约责任。贾建利称其对店铺转让协议开始不清楚，后来合伙人告诉了贾建利，并且贾建利同意了，认可收到了郭亚龙向贾建利转的136,000元的转让店铺款，马天雨经营不善关门，不是贾建利与房东解除合同所造成的，是马天雨在使用期间欠水、电、气费及租金拒不支付，马天雨与房东发生纠纷，才解除了贾建利与房东的租赁合同，与贾建利本人无关。2016年的房租是贾建利交的，贾建利保留向马天雨追偿的权利。另查明，2015年4月1日，郭亚龙通过中国建设银行向贾建利转款106,000元；2015年4月7日向贾建利转款30,000元。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点是：1.2015年5月22日《店铺转让协议》效力是否及于贾建利；2.马天雨请求解除《店铺转让协议》是否具有依据；3.马天雨请求郭亚龙、王波、贾建利返还房屋转让费及赔偿损失是否具有依据。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。马天雨与郭亚龙签订《店铺转让协议》是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效。该协议虽然甲方处只有郭亚龙的签字，但王波、贾建利认可涉案店铺转让前与郭亚龙合伙经营，王波对郭亚龙签字转让行为认可无异议。贾建利在庭审时，认可协议签订后合伙人告知其转让事实，其同意转让，并且认可收到了店铺转让费，应视为贾建利对郭亚龙签字行为的追认，故《店铺转让协议》效力及于贾建利，该协议对马天雨及郭亚龙、王波、贾建利均具有约束力，双方均应依约履行。马天雨主张解除双方签订的《店铺转让协议》，郭亚龙、王波同意解除，贾建利答辩该协议对其无约束力，无所谓同意不同意。经审理认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。涉案《店铺转让协议》第八条约定：甲方保证该店铺自乙方接受之后4年之内不得涨房租，同时甲方应保证在4年之内店铺所有人不得解除与甲方签订的租赁合同，……。本案中，在双方约定的4年保证使用期内，贾建利于2015年12月20日将涉案店铺转租给了管泽增，2016年11月10日，闫艳解除了与贾建利的房屋租赁合同。并且闫艳通过诉讼已将店铺收回，马天雨于2018年2月11日向闫艳付交付了涉案店铺。故郭亚龙、王波、贾建利严重违反了合同约定的义务，存在过错，致使马天雨的合同目的已无法实现，故马天雨主张解除协议，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，马天雨向郭亚龙、王波、贾建利实际支付转让费共计715,000元，这其中包括截止到2016年2月份的房租和装修、装饰、设备及其他相关费用。涉案店铺第三层马天雨租给任海涛使用至2016年1月25日后，不再由马天雨使用。马天雨认可涉案店铺一、二层实际经营至2016年2月底。故马天雨使用涉案店铺期间的租金应当予以扣除。按每年300,000元即每层每年100,000元租金计算，店铺一、二层自2015年4月1日至2016年2月28日共计11个月，租金约为183,333元（200,000÷12个月×11个月），店铺第三层自2015年4月1日至2015年12月25日共计8个月24天，租金约为73,242元（100,000÷12个月×8个月24天），合计租金为256,575元（183,333元＋73,242元）。协议中约定转让费中还包括设备费用，但原、被告均未提交证据证明设备费用的具体数额。根据闫艳与马天雨达成的执行协议书，涉案店铺一、二层内的所有设备共计折抵了200,000元，因当事人均未提交证据证明原有设备的价值，故一审法院酌定按各占50%计算，故马天雨应返还郭亚龙、王波、贾建利设备款共计100,000元，扣除上述租金和设备款，下余358,425元（715,000元-256,575元-100,000元），郭亚龙、王波、贾建利应向马天雨返还。马天雨主张返还715,000元，不予支持。关于马天雨诉求的损失问题。本案中，因郭亚龙、王波、贾建利违约造成双方协议解除，同时马天雨因郭亚龙、王波、贾建利的违约行为，使马天雨在店铺无法正常经营情况下，向闫艳支付了200,000元租金，马天雨该部分损失，郭亚龙、王波、贾建利应承担赔偿责任。马天雨主张赔偿600,000元，因未提交证据予以证明，故马天雨该项主张超出200,000元部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审判决：一、解除马天雨与郭亚龙于2015年5月22日签订的《店铺转让协议》；二、郭亚龙、王波、贾建利于本判决生效之日起十日内，退还马天雨转让费358,425元，并赔偿马天雨损失200,000元，合计支付558,425元；三、驳回马天雨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16,636元，由郭亚龙、王波、贾建利负担7,065元，由马天雨负担9,571元。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于本案案由问题，郭亚龙、王波上诉称本案是合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷。涉案店铺转让协议的内容，既有房屋转租的约定，也有店铺现有的装修、装饰及其他相关设备等转让费的约定，根据《最高人民法院关于民事案件案由规定》和马天雨的诉讼请求，一审确认本案案由为房屋租赁合同纠纷正确。关于店铺转让协议解除原因的认定问题。郭亚龙、王波上诉称因马天雨未支付租金存在违约，导致解除合同。经查，贾建利明知涉案店铺已转让于马天雨并已收取转让费用，在租赁期限内又将该房屋转租给管泽增，已构成根本性违约，导致管泽增、闫艳分别起诉马天雨排除妨害纠纷以及管泽增起诉贾建利等人房屋租赁合同纠纷等一系列诉讼，涉案合同目的无法实现，在合同相对人存在“一房两租”根本性违约的情况下，要求马天雨依约履行支付租金义务，违反权利义务相一致原则，且无法律依据，该项上诉主张，不能成立。关于郭亚龙、王波是否应当承担违约责任的问题。其上诉称因贾建利的违约造成的损害后果，其不存在过错，不应承担违约责任。涉案店铺转让协议是由郭亚龙与马天雨协商，并经王波、贾建利同意，由郭亚龙与马天雨签订形成，马天雨将转让费交由郭亚龙，由郭亚龙与王波、贾建利进行合伙分配，根据权利义务相一致原则，故涉案协议在马天雨与郭亚龙、王波、贾建利之间产生法律效力，郭亚龙、王波、贾建利系共同合同相对人，对外应当共同承担民事责任，因此造成的损害后果，由贾建利、郭亚龙、王波按内部约定另行处理。故该项上诉主张，不予支持。关于合同解除后的转让费、设备处理以及损失计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后在确定赔偿损失范围时，应当坚持充分保护守约方利益以及对违约方进行适当惩罚原则。合同解除后的损失赔偿请求权，是因合同解除之前的违约行为而发生，并非因合同解除才产生，损害赔偿的范围应为可得利益，即合同正常履行时，当事人可以获得的利益，包括当事人缔约费用、履约准备费用等必要交易成本以及合同履行后可以获得的利益。郭亚龙、王波上诉称租金发生在马天雨占用期间，一审不应当作为损失认定。如前所述，马天雨已交纳租赁费至2016年2月，合同期内，贾建利于2015年12月20日与管泽增签订房屋租赁合同，应当作为根本性违约时间节点认定。后管泽增、闫艳分别向马天雨提起诉讼，请求排除妨害，闫艳在涉案房屋张贴腾房通知书时，马天雨经营的鸽子楼酒店已处于关门停业状态，合同目的不能实现。闫艳作为房屋所有人，主张马天雨支付2017年2月之后的租金，经另案判决认定且已履行。故结合上述立法本意，在合同相对方根本性违约情况下，一审将2017年2月之后租金作为马天雨的实际损失并无不当，该项上诉请求，不予支持。郭亚龙、王波上诉称店铺内设备未经评估，一审认定有误。因双方对设备项目及数额未能达成一致，且已在另案中折价处理给闫艳，一审结合合同实际履行情况和当事人违约程度，参照另案执行程序中当事人对设备价值的认可，采取从总转让款中扣除部分租金、设备折价款的方式，认定应当返还马天雨的款项数额并无不当。郭亚龙、王波的该项上诉请求不予支持。综上所述，郭亚龙、王波的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,384元，由郭亚龙、王波负担。本判决为终审判决。审判长  郭循利审判员  张慧勇审判员  李光胜二〇二〇年四月十日书记员  高嘉潞