北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3749号上诉人（原审被告、反诉原告）：李萍萍，女，1974年9月12日出生，住黑龙江省佳木斯市志兴社区。委托诉讼代理人：鲁蕊，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京忆时空间上网服务有限公司，住所地北京市朝阳区京通苑30号楼地下B1-05。法定代表人：李帅，总经理。委托诉讼代理人：赵辰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楠，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人李萍萍因与被上诉人北京忆时空间上网服务有限公司（以下简称忆时空间公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初58849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李萍萍上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判驳回忆时空间公司的全部诉讼请求；2.依法改判支持李萍萍的全部反诉请求；3.一、二审诉讼费用由忆时空间公司承担。事实和理由：一、一审法院认为李萍萍构成违约,属于认定事实错误。1.租赁关系解除并非是因北京君辉台球厅拖欠房租,而是忆时空间公司经营的网吧消防不合格,又未在限期内完成整改,过错在于忆时空间公司。解除权属于形成权,解除权人作出解除合同的意思表示并送达对方产生合同解除的效力,即判定李萍萍与忆时空间公司租赁合同解除的原因应以2019年1月9日为时间节点,而不能再以此后北京比格餐饮管理有限责任公司（以下简称比格公司）的任何陈述为准,因比格公司、忆时空间公司、北京君辉台球厅存在利益关系,比格公司起诉北京君辉台球厅拖欠房租的诉讼是否属于虚假诉讼,李萍萍正在收集相应证据,而一审法院以现比格公司与北京君辉台球厅存在拖欠房租的诉讼,进而推翻当初合同解除的原因,认定李萍萍违约,这将严重侵害到李萍萍的权益。2.忆时空间公司存在违约,根据《房屋租赁合同》第六条第五项和第八条第二项的约定,因忆时空间公司的原因提前解除合同的剩余房租和保证金不予退还,因此忆时空间公司要求退还房租和押金的诉讼请求不应得到支持。3.因忆时空间公司的原因导致比格公司提前解除租赁关系,致使李萍萍无法收取后续的房租,对此给李萍萍造成的直接损失应由忆时空间公司承担。二、一审法院调取证据属于违反程序的行为，一审法院调取的证据未听取李萍萍的意见，调取的内容李萍萍也不认可，法院调取的时间在后，认定解除的原因应当以2019年1月9日为节点。三、一审法院以2019年1月9日为起算点判令李萍萍返还忆时空间公司房租实属错误。双方虽然于2019年1月9日解除租赁合同,但允许忆时空间公司使用位于北京市朝阳区×层868平方米的房屋（以下简称涉租房屋）的时间截止于2019年1月15日,因此一审法院从2019年1月9日计算返还房租属于认定事实不清。四、一审法院对2018年物业费和灯箱费计算有误，即便返还扣除，也应该按照李萍萍主张的物业费和灯箱费标准计算。忆时空间公司辩称：同意一审判决，不同意李萍萍的上诉请求。一审法院查明事实正确，是李萍萍违约。一审法院调取证据与比格公司核实合同解除原因没有任何问题，焦点问题在于比格公司解除的原因，比格公司表示李萍萍拖欠房租导致合同解除。忆时空间公司认可一审法院依职权调取的证据。忆时空间公司是前一年预交第二年的灯箱使用费和物业费，已交纳了2018年的灯箱使用费及物业费。物业费和灯箱费每年都是李萍萍告知交多少忆时空间公司就交多少，没有固定数额，不认可李萍萍所述每年交纳的固定的费用标准，李萍萍没有向比格公司交纳灯箱使用费费和物业费。比格公司发出的2019年1月9日是租赁合同解除的时间点，1月16日是忆时空间公司与比格公司签订租赁保证协议书的时间，忆时空间公司直接与比格公司签订继续履行的租赁合同。忆时空间公司向一审法院起诉请求：1.判令李萍萍返还忆时空间公司2019年1月9日至2019年3月31日的租金181447.4元；2.判令李萍萍返还忆时空间公司押金10万元。李萍萍向一审法院反诉请求：1.判令忆时空间公司向李萍萍支付房屋租金1万元及滞纳金（以1万元为基数，按照日0.5%从2018年7月19日计算至实际支付之日）；2.判令忆时空间公司向李萍萍支付2018年度的物业费及灯箱使用费75650元及滞纳金120283.5元（以75650元为基数，按照日0.5%从2018年12月1日计算至实际支付之日）；3.判令忆时空间公司赔偿李萍萍损失10万元。一审法院认定事实：2016年2月28日，忆时空间公司（乙方，代理人陈某代为签订合同）与李萍萍（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方，租期自2016年4月1日至2020年9月30日，免租期自2016年2月15日至2016年3月31日；租金为每年78万元，此后每一年递增1万元，支付方式为半年付（乙方应提前15天向甲方支付下半年房费）；押金10万元（如乙方违约，甲方有权提前终止合同，押金不予退还）；乙方应按本协议的约定，按时支付租赁保证金、租金、物业管理费和各项其应付费用，如逾期交付，则应按上述费用的每日0.5%支付滞纳金。乙方因各种原因提前终止合同则剩余房租与保证金不予退还。在租赁期内，因乙方原因提前解除本协议的，已付租金、物业管理费、保证金将不予退还。签订上述合同当日，忆时空间公司向李萍萍支付押金10万元及当期租金，李萍萍将涉租房屋交付忆时空间公司。合同履行过程中，忆时空间公司向李萍萍支付租金至2019年3月31日。经查，涉租房屋系马某作为经营者的北京君辉台球厅于2012年12月31日向比格公司承租，后北京君辉台球厅委托李萍萍将涉租房屋出租给了忆时空间公司。忆时空间公司表示2019年1月9日比格公司向忆时空间公司及李萍萍的爱人马某发送商告函，告知自2019年1月9日起解除其与北京君辉台球厅签订的租赁合同。由于忆时空间公司承租房屋用于经营网吧，就与比格公司协商向其直接承租，并对消防进行整改，2019年1月16日忆时空间公司与比格公司签订租赁意向保证书，约定忆时空间公司向比格公司支付20万元保证金，忆时空间公司保证在2019年3月31日前消防整改合格，该20万元保证金折抵2019年1月16日至2019年3月31日期间的房租，多退少补。此后忆时空间公司持续向比格公司支付房租。李萍萍表示涉租房屋系由产权人北京华润京通房地产开发有限公司（以下简称华润公司）出租给比格公司，比格公司转租给李萍萍及马某，李萍萍又转租给忆时空间公司。2018年7月，华润公司向比格公司发函，要求忆时空间公司按时完成消防整改，取得消防合格证。2018年8月，比格公司向忆时空间公司发送商告函，要求忆时空间公司在2018年8月15日前给予答复，最迟2018年8月30日前完成消防整改工作。但忆时空间公司一直未按要求办理消防合格证。2018年11月12日，比格公司向忆时空间公司及马某发函，要求对忆时空间公司经营的网吧进行消防整改，截止至2019年1月9日。但忆时空间公司仍未整改。2019年1月9日，比格公司向马某发函，解除了与李萍萍、马某签订的租赁合同。李萍萍认可与比格公司的租赁合同于2019年1月9日解除，但由于房屋由忆时空间公司占用，李萍萍也未将涉租房屋交还比格公司。同日，忆时空间公司告知李萍萍，鉴于李萍萍已经与比格公司解除了租赁合同，其要求与比格公司直接签订合同。所以忆时空间公司与李萍萍之间的租赁合同解除的原因是忆时空间公司多次未在要求的期限内取得消防合格证，并非因为李萍萍没有租赁权限。忆时空间公司表示据其了解，李萍萍与比格公司的租赁合同解除的原因是李萍萍资金出现问题所致。2018年8月10日，忆时空间公司工作人员陈某通过微信告知李萍萍，其收到了比格公司发送的《商告函》。该《商告函》系比格公司向忆时空间公司发送，内容为比格公司于2018年7月11日接到华润公司发来的整改函，说明地下一层租区消防报审面积与实际经营面积不符，并且缺失必要手续……要求忆时空间公司最迟于2018年8月15日前回复确认是否可以补办消防手续，最迟于2018年8月31日前将现有实际经营面积恢复至消防报审面积范围和报装样式……2019年1月9日，忆时空间公司工作人员陈某通过微信告知李萍萍，其收到了比格公司发送的《商告函》。该《商告函》系比格公司向马某发送，内容为比格公司依据华润公司下达的《关于比格地下一层网吧消防整改的函》，其于2018年11月12日向马某送达了关于限期整改的《商告函》。截至2019年1月9日，马某未能按限期整改的《商告函》的要求进行整改，故告知如下：一、自2019年1月9日起与马某解除原合同；二、自2019年1月10日至2019年1月15日止，马某在截止日期内将承租面积内所有物品搬离并腾空，无条件全部交还比格公司……诉讼中，一审法院向比格公司就本案相关事实进行调查，比格公司称其与北京君辉台球厅之间租赁合同解除的主要原因是北京君辉台球厅长期拖欠租金，比格公司据此于2019年1月单方解除了其与北京君辉台球厅之间的租赁合同，并将涉租房屋收回，忆时空间公司于2019年1月16日开始向比格公司交纳租金。经查，比格公司已至一审法院起诉北京君辉台球厅，称北京君辉台球厅长期拖欠租金，故要求确认双方之间的合同解除，并要求北京君辉台球厅支付租金及利息。该案中，北京君辉台球厅认可其长期拖欠比格公司租金的事实。2019年1月16日，忆时空间公司（乙方，代理人为陈某）与比格公司（甲方）签订《租赁意向保证协议书》，约定乙方目前使用的朝阳区×层未能按华润公司要求办理消防安全检查合格证，甲方已于2019年1月9日给乙方下达商告函，经双方协商达成如下协议：一、乙方在2019年3月31日前按华润公司要求办理完成消防安全检查合格证；二、乙方自签订本协议当日，向甲方交纳保证金20万元；三、乙方在规定期限内取得消防安全检查合格证后，双方协商房屋租赁事宜协商一致并签订房屋租赁合同后，此保证金用于抵扣2019年1月16日至2019年3月31日房屋租赁费用……2019年3月25日，忆时空间公司（乙方，代理人为陈某）与比格公司再次签订《租赁意向保证协议书》，约定乙方目前使用的朝阳区×层未能按华润公司要求办理消防安全检查合格证，甲方已于2019年1月9日给乙方下达商告函，经双方协商达成如下协议：一、乙方在2019年6月30日前按华润公司要求办理完成消防安全检查合格证……庭审中，忆时空间公司与李萍萍均认可双方之间的《房屋租赁合同》于2019年1月9日解除。李萍萍表示2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金为40万元，但忆时空间公司只交纳39万元，剩余1万元至今未付。忆时空间公司表示之所以未支付该1万元租金，是因为李萍萍与马某曾发生过诉讼，牵涉到忆时空间公司作为第三人，李萍萍要求忆时空间公司出庭，由于忆时空间公司承担了律师费1万元，李萍萍表示同意减免租金1万元。李萍萍否认其同意减免租金1万元。忆时空间公司未就其主张提交证据予以证明。李萍萍表示忆时空间公司未交纳2018年度的物业费55490元及灯箱使用费20160元。李萍萍表示根据忆时空间公司承租房屋的面积计算，涉租房屋2015-2017年每年物业费48330元，灯箱使用费20160元，2018年起每年物业费55490元，就此提交比格公司出具的《关于“比格”商户物业费相关备忘》为证。忆时空间公司表示其已于2017年12月8日向李萍萍支付了2018年的物业费及灯箱使用费61440元，就此提交其支付该物业费、灯箱使用费的银行转账凭证，该凭证附言中记载“忆时空间2018.1.1-2018.12.31灯箱广告费”。李萍萍表示忆时空间公司于2017年12月8日支付的是2017年度的灯箱使用费、物业费，其中物业费是48330元；关于灯箱使用费，由于忆时空间公司于2016年4月开始承租房屋，而其交纳了2016年全年的灯箱使用费，所以2017年度的灯箱使用费减了3个月后，又减了1个月，故该年度灯箱使用费为13110元。忆时空间公司表示其于2016年11月22日向李萍萍支付了2017年度的灯箱使用费、物业费56440元，提交支付该费用的银行转账凭证为证，该凭证附言中记载为“忆时空间灯箱费物业费”。李萍萍表示忆时空间公司支付的费用是2016年度的物业费和灯箱使用费，因忆时空间公司自2016年4月开始承租房屋，故忆时空间公司支付了9个月的物业费36280元，加上全年的灯箱使用费，共计支付56440元。忆时空间公司表示其自2016年4月开始承租房屋，而比格公司是预先收取下一年度的物业费、灯箱使用费，所以李萍萍免除了2016年的物业费、灯箱使用费。诉讼中，一审法院就物业费相关事宜向比格公司调查，其表示其向其出租人按月交纳物业费，其承租房屋面积为1300平方米，每月交纳物业费6940元。李萍萍表示其向比格公司承租房屋至2020年底，其将涉租房屋转租可以获得租金差价利益，因忆时空间公司消防不合格导致双方之间的合同解除，致使李萍萍无法获取后期的租金差价，故要求忆时空间公司赔偿损失10万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据一审法院调查的事实，因北京君辉台球厅长期拖欠比格公司租金，导致比格公司解除了其与北京君辉台球厅之间的租赁合同，进而导致李萍萍丧失了对涉租房屋进行出租的权利，并导致忆时空间公司、李萍萍之间的合同无法继续履行，合同目的无法实现，李萍萍构成违约。忆时空间公司要求确认双方之间的合同于2019年1月9日解除于法有据，且李萍萍亦予以认可，一审法院不持异议。忆时空间公司要求李萍萍返还剩余租金及押金的请求于法有据，一审法院予以支持。关于李萍萍要求支付欠付的2018年4月1日至2018年9月30日租金1万元，忆时空间公司辩称李萍萍承诺减免该租金1万元，但未举证证明，一审法院不予采信，支持李萍萍该诉求。关于李萍萍主张的滞纳金，根据双方的《房屋租赁合同》的约定，如逾期交付租金的，应按应付费用的每日0.5％支付滞纳金，该滞纳金标准过高，一审法院确定忆时空间公司向李萍萍支付1000元。忆时空间公司应向李萍萍支付的租金及滞纳金，可在李萍萍应向忆时空间公司返还的租金中予以扣除，扣除后，李萍萍应再向忆时空间公司返还租金170447.4元，忆时空间公司不再向李萍萍支付租金及滞纳金。关于李萍萍要求支付的2018年度物业费、灯箱使用费，忆时空间公司于2016年4月开始租用涉租房屋，其分别于2016年11月22日、2017年12月8日向李萍萍支付2次物业费、灯箱使用费，忆时空间公司称其2016年11月22日支付的是2017年度的物业费、灯箱使用费，2017年12月8日支付的是2018年度的物业费、灯箱使用费，2016年的物业费、灯箱使用费已被免除；而李萍萍则称忆时空间公司2016年11月22日支付的是2016年度的物业费、灯箱使用费，2017年12月8日支付的是2017年度的物业费、灯箱使用费。一审法院认为，忆时空间公司称2016年度的物业费、灯箱使用费被免除，但李萍萍予以否认，忆时空间公司未就此举证证明，一审法院难以采信。忆时空间公司于2017年12月8日向李萍萍支付费用的银行转账凭证虽然记载系2018年度的物业费、灯箱使用费，但此系忆时空间公司单方表示，未经李萍萍认可，不能以此认定该费用系2018年度物业费、灯箱使用费。故此，一审法院采纳李萍萍所述，认定忆时空间公司所交两次费用分别为2016年度与2017年度的物业费、灯箱使用费。李萍萍要求忆时空间公司支付2018年度物业费、灯箱使用费于法有据，应予支持。关于物业费、灯箱使用费的金额，双方之间的合同对此并无约定，北京君辉台球厅亦未向比格公司另行支付过物业费，李萍萍提交的证据不足以证明双方之间关于物业费、灯箱使用费标准达成了一致，故此，一审法院按照忆时空间公司于2017年12月8日向李萍萍支付物业费、灯箱使用费的金额61440元，确定忆时空间公司应支付的2018年物业费、灯箱使用费的金额。关于李萍萍主张的物业费、灯箱使用费的滞纳金，《房屋租赁合同》约定的每日0.5％的标准过高，一审法院酌情确定该滞纳金金额为4000元。忆时空间公司应向李萍萍支付的物业费、灯箱使用费及滞纳金可在李萍萍应返还的押金中予以扣除，扣除后，李萍萍应再返还忆时空间公司押金34560元，忆时空间公司不再向李萍萍支付物业费、灯箱使用费及滞纳金。李萍萍要求忆时空间公司赔偿损失于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、李萍萍于判决生效之日起七日内返还北京忆时空间上网服务有限公司租金十七万零四百四十七元四角、押金三万四千五百六十元；二、驳回北京忆时空间上网服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回李萍萍的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、导致涉案《房屋租赁合同》解除的原因以及违约方的认定。二、合同解除后应返还尚未履行期间的租金数额问题。三、一审法院依职权调查是否违反法定程序。四、一审判决认定的2018年物业费、灯箱使用费数额是否适当。第一，比格公司将涉租房屋出租给北京君辉台球厅后，由李萍萍经合作经营者即北京君辉台球厅的经营者马某许可，以李萍萍为出租人出租给忆时空间公司使用，涉租房屋租赁合同为转租合同关系。比格公司起诉北京君辉台球厅一案中比格公司主张其与北京君辉台球厅解除租赁合同的理由是对方拖欠租金，且于2019年1月9日收回涉租房屋；李萍萍与忆时空间公司亦认可双方的租赁合同于上述时间解除。由此可见，李萍萍与忆时空间公司的租赁合同无法继续履行的原因在于比格公司与北京君辉台球厅解除了租赁合同，故在本案合同关系项下，李萍萍作为转租人无法提供符合合同约定租赁房屋，属于违约一方。李萍萍主张合同解除的原因系忆时空间公司未按要求进行消防安全整改，缺乏充分的事实依据，本院不予采信，一审法院对违约责任认定正确，本院予以确认。第二，虽然忆时空间公司与比格公司于2019年1月16日另行建立租赁关系并履行，但李萍萍的出租权利于比格公司与北京君辉台球厅解除合同时即2019年1月9日已终止，此后即使忆时空间公司继续使用涉租房屋，李萍萍亦无权继续收取使用费，故李萍萍主张即使返还租金应以2019年1月15日为节点，理由不能成立，本院不予采信。第三，一审法院依职权向比格公司调查与本案有关事实，不存在违反法定程序的情形，对李萍萍的该上诉理由，本院亦不予采信。第四，关于一审判决认定的2018年度物业费、灯箱使用费数额问题，由于李萍萍未举证证明北京君辉台球厅向比格公司交纳上述费用的证据，无法据此认定其主张的两项费用的标准，而李萍萍收取的忆时空间公司交纳的两年期间的费用又不一致，李萍萍亦未举证证明双方协商一致确定该费用的交纳标准，故一审法院根据实际履行情况以2017年12月忆时空间公司实际交纳的两项费用数额为标准确定应交纳的2018年度费用，并无不当，本院予以维持。关于李萍萍的反诉请求，一审判决对合理部分予以支持，对缺乏事实及法律依据的请求予以驳回，亦无不当，本院亦予维持。综上所述，李萍萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8636元，由李萍萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 静审 判 员  王 黎审 判 员  何灵灵二〇二〇年四月八日法官助理  赵 纳法官助理  李 君书 记 员  高 明