浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初366号 原告（反诉被告）：沈美芬，女，1972年10月24日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托代理人：陈坚，仙居县国浩法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张菊红，女，1974年11月20日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托代理人：罗祖仁，浙江英胜律师事务所律师。 原告（反诉被告）沈美芬与被告（反诉原告）张菊红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈美芬代理人陈坚、被告（反诉原告）张菊红及其代理人罗祖仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈美芬起诉称：被告于2018年7月20日向原告承租了位于仙居县的房屋，并签订了《房屋租赁协议书》一份，约定：租期为2018年7月20日起至2021年7月20日止；第一年租金10万元，在合同签订后要付50%租金，余款在8月底付清。原告依约交付了房屋，但截至2019年3月6日，被告仅支付了43000元，被告的行为已经构成了严重违约，原告享有合同解除权，基于被告已搬走的事实，原告于2020年1月27日将房屋重新出租，故原告认为应该从2020年1月20日起解除合同。综上所述，原告认为被告没有按合同约定支付房屋租金、水电费等已经构成违约，故请求：1、判令从2020年1月20日起解除原、被告之间于2018年7月20日签订的房屋租赁合同；2、判令被告立即支付给原告房屋租金112000元、水电费4609.7元、电梯使用费15861元及逾期利息（利息以租金、水电费、电梯使用费132470.7元为基数自2020年1月21日起按月利率2%计算至本判决生效之日止）；3、本案的诉讼费全部由被告承担。 被告（反诉原告）张菊红答辩并反诉称：1、本案双方当事人主体不适格，沈美芬不是房屋所有权人，无法提供相关手续，因此后来是以台州金子鸿贸易有限公司（以下简称金子鸿公司）名义与房东仙居县南洋食品有限公司（以下简称南洋公司）正式签订合同并发生租赁关系的；2、如果法庭认可双方的主体资格，那本案的租赁合同也早已解除，沈美芬要求张菊红支付租金没有法律依据，水电费、电梯使用费部分沈美芬没有提交证据证明，于法无据；逾期利息部分因其未告知租赁房屋无法办理消防许可的事实违约在先，没有理由要求张菊红支付；3、张菊红已支付了6万元左右费用，其中3000元当时双方约定是作为水电费的；4、张菊红对租赁房屋进行装修后投入使用，但沈美芬明知张菊红租赁房屋用于办公，在出租时还隐瞒了房屋无法办理消防许可的事实，而为了应付消防检查，沈美芬多次强制断电、锁门，导致张菊红无法正常使用该房屋，无奈于2019年3月7日搬离，并于2019年3月15日重新租赁了办公场所，沈美芬应返还部分租金并赔偿装修损失；5、沈美芬在同幢大楼经营酒店，对房屋的使用情况应该非常了解，因此她认为在催讨时张菊红未告知其搬离情况有违常理；6、根据相关规定，应当对同一建筑物不同使用单位进行消防验收，2010年房屋消防验收合格并不代表2018年也合格，宾馆能办理消防许可并不代表出租房屋也能办理，而沈美芬也没有提供房屋经消防验收合格的证据。综上，沈美芬的行为给张菊红造成了经济损失及装修损失，应当对损失进行赔偿。故反诉请求：1、由沈美芬赔偿张菊红租金损失35000元及装修费用50000元；2、本案诉讼费用由沈美芬承担。 原告（反诉被告）沈美芬针对被告（反诉原告）张菊红的反诉答辩称：1、本案双方当事人主体适格，被告张菊红也提出了反诉，这就视为其认可了沈美芬的原告资格；金子鸿公司与南洋公司签订的合同是因为金子鸿公司为了进行工商登记才弄了一份形式合同，涉案房屋是由所有权人南洋公司出租给施金祥，然后施金祥经所有权人同意再转租给沈美芬的；2、张菊红认为系房屋无法办理消防许可才导致其不能使用房屋的理由不成立，出租房屋在二楼，沈美芬在同幢大楼内经营宾馆，宾馆消防检查是合格，不存在二楼用于办公消防不合格的道理，也没有因为消防问题断电、锁门过；3、张菊红什么时候搬走的没有告知，在沈美芬催讨房租时一直没有说自己已经搬走了，都说会付的，她是否重新租赁房屋与本案没有关系，沈美芬是在2020年1月底（农历过年前）才知道她已经搬走；4、关于装修损失，房屋是装修好交付给张菊红的，她并未进行添附，之后重新租给别人也是老样子，张菊红提到的装修损失根本不存在。综上，要求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2018年7月20日，原告（反诉被告）沈美芬（甲方）与被告（反诉原告）张菊红（乙方）签订了《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方将位于仙居县（约600平方）租给乙方作为办公使用，二层从右边楼梯安全通道进出，要保证畅通无阻，不得上锁；如乙方强烈要求从电梯出入，则必须承担电梯维修保养等相关费用的40%（参照往年数据，年检费用1500元×2＝3000元，保养费用5000元×2＝10000元，修理及更换零件、机油15000元，合计28000元）；租赁期限为三年，自2018年7月20日起至2021年7月20日止；2018年7月20日至2019年7月20日年租金为10万元，2019年7月20日至2020年7月20日年租金为11万元，2020年7月20日至2021年7月20日年租金为12.1万元；租金按年支付，第一年租金在签合同时先付50%，余款在8月底前付清，第二年开始每年在租赁截止日前2个月付至指定账户，先付后用；若乙方逾期支付租金达一个月，甲方有权解除本合同；电费1元5角一度，另加损耗百分之五，水费5元一吨，不加损耗。水电费随政府调整而调整；乙方期满租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：……（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（4）应付而未付租赁款的；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定的租金及水电费用，每逾期一天，则按月息2分支付甲方利息等内容。合同签订后，沈美芬向张菊红交付了房屋，张菊红亦使用了该房屋。截至2019年3月6日，张菊红合计支付了43000元。因张菊红未按时交纳租金，沈美芬曾于2019年11月或12月采取锁门措施。 另查明，仙居县穿城南路88号房屋所有权人为南洋公司，施金祥租赁了该房屋后，使用第一层部分、四至七层用于经营仙居县时间商务宾馆穿城分店，并于2010年6月4日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。后施金祥将该房屋整体转租给沈美芬。张菊红于2018年6月4日成立了金子鸿公司，登记住所为仙居县（即涉案租赁房屋）。 上述事实，有原告提交的房屋租赁协议书（2018年7月20日）、承租权转让申请书、消防安全检查合格证、房屋产权证书及询问笔录、当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有四：一、沈美芬、张菊红的诉讼主体是否适格；二、《房屋租赁协议书》可否解除及解除时间；三、张菊红是否应缴纳租金、水电费、电梯使用费并承担违约责任；四、张菊红要求沈美芬赔偿装修损失的反诉请求是否合理。现综合分析如下： 针对争议焦点一，沈美芬系仙居县穿城南路88号房屋的承租人，其将房屋二层转租给张菊红，双方签订了《房屋租赁协议书》，并事实履行了该协议，房屋所有权人南洋公司未提出异议。张菊红认为沈美芬并非涉案房屋所有权人，无权出租该房屋，不是本案适格原告，但对于沈美芬是否无权出租涉案房屋未能提供相关证据证明，且其针对沈美芬的本诉请求也提起了反诉。根据合同相对性及双方履行情况，本院确认沈美芬、张菊红的诉讼主体适格。 针对争议焦点二，沈美芬依约将租赁房屋交付张菊红使用，张菊红未按合同约定足额支付租金，已构成违约，沈美芬享有解除权。审理过程中，双方对解除租赁关系无异议，本院予以确认。关于解除时间，张菊红认为由于沈美芬强行锁门导致其无法正常办公，于2019年3月7日搬离租赁房屋，重新租赁办公场所，双方的租赁关系已经解除，并提供了证人证言来证明因沈美芬强行锁门导致其搬离涉案房屋的事实。证人孔某对是否存在强行锁门这一事实未作陈述，证人王某系金子鸿公司员工，与张菊红有利害关系，且其证言中关于何时锁门、锁门多久均不明确，缺乏其他证据予以佐证，故本院对张菊红提交的证人证言及待证事实不予认定。沈美芬自认已于2020年1月27日将房屋转租他人，且在接受本院询问时承认因张菊红未按时支付租金，曾于2019年11月或12月对租赁房屋采取锁门措施，鉴于其未提供证据证明具体锁门时间及之后张菊红继续占有使用房屋的事实，本院确认锁门时间为2019年11月1日。该锁门行为导致张菊红无法正常使用房屋，合同已实际履行不能，故本院确认双方签订的《房屋租赁协议书》于2019年11月1日解除。 针对争议焦点三，张菊红使用了涉案租赁房屋，应按照合同约定支付租金、水电费等各项费用。关于水电费部分，沈美芬提交的证据无法证实其诉请的4609.7元，但根据张菊红在庭审中作出的其已支付费用中包含3000元水电费的自认，本院确认水电费为3000元。电梯使用费部分，租赁房屋位于二楼，合同约定“从右边安全通道楼梯进出，如强烈要求从电梯出入的须支付电梯使用费”，现张菊红辩称未使用电梯，沈美芬也未提供证据来证明其主张，故对该电梯使用费的请求本院不予支持。租金部分，张菊红认为无须再支付租金，反而是沈美芬应返还部分租金，理由是沈美芬隐瞒房屋无法办理消防许可的事实导致租赁合同目的无法达成，构成违约。本院认为该理由不能成立，第一，张菊红已经以租赁房屋为住所注册成立了金子鸿公司，租赁房屋是否需要办理消防许可手续，消防部门是否不予办理，是否系沈美芬原因造成的，张菊红未能举证证明；第二，双方在合同中对租赁房屋的消防问题未作约定。故对张菊红主张沈美芬违约，要求返还部分租金的反诉请求，本院不予支持。因此，张菊红应按照约定支付自房屋交付之日（即2018年7月20日）起至合同解除之日（即2019年11月1日）止的租金130861元。张菊红辩称已支付了各项费用60000元，但未提交相应证据予以证实，本院不予采信，根据沈美芬的自认，本院确认张菊红已支付的费用为43000元。综上，张菊红应支付租金、水电费133861元，扣除其已支付的43000元，还需支付90861元。张菊红未按合同约定按时支付租金等费用，依约应承担违约责任，沈美芬要求张菊红根据合同约定的月利率2%支付自合同解除次日起至判决生效之日止的逾期利息的诉请合理，本院予以支持。 针对争议焦点四，张菊红主张其对租赁房屋进行了装修，沈美芬应赔偿由于房屋不能正常使用造成的装修损失50000元，沈美芬对此不予认可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。就本案而言，因承租人张菊红违约导致合同解除，而且其提交的证据也未能证明其对租赁房屋进行了装修，应承担举证不利后果，故对其要求沈美芬赔偿装修损失的反诉请求，本院不予支持。 综上，原告沈美芬诉讼请求合理部分，本院予以支持。反诉原告张菊红的反诉请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告沈美芬与被告张菊红2018年7月20日签订的《房屋租赁协议书》于2019年11月1日解除。 二、被告张菊红于判决生效之日起十日内支付给原告沈美芬租金、水电费90861元及利息（自2019年11月2日起按月利率2%计算至判决生效之日止）。 三、驳回原告沈美芬的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告张菊红的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2949元，减半收取1474.5元，由原告沈美芬负担463.5元，由被告张菊红负担1011元；反诉受理费962.5元，由反诉原告张菊红负担（多交纳的962.5元予以退还）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年四月十三日 代书记员 蒋宇婷 浙江省仙居县人民法院 上诉案件交纳诉讼费用通知书 ?????????????????????????????? ?（2020）浙1024民初366号 沈美芬、张菊红： 原告沈美芬与被告张菊红房屋租赁合同纠纷一案，若你(你单位)对本判决（裁定）不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用2949元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 台州市中级人民法院专户名称：台州市财政局 开户银行：台州市农行 账号：19900001040000225089001。 特此通知。 ?????????????????????????2020年4月13日