河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初18797号原告（执行案外人）：沈正斌，男，1974年7月27日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：李红旗，河南开达律师事务所律师。被告（申请执行人）：祝捷，男，1968年1月8日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：刘克锋，河南建创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王康佳，河南建创律师事务所律师。第三人（被执行人）：许卫东，男，1968年5月13日出生，汉族，住浙江省安吉县。原告沈正斌与被告祝捷、第三人许卫东案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈正斌的委托诉讼代理人李红旗、被告祝捷的委托诉讼代理人刘克锋到庭参加诉讼。第三人许卫东经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈正斌向本院提出诉讼请求：请求判决认定原告在2031年12月31日前对郑州市二七区合作路1号院22号楼2单元2层1××号的房屋享有租赁权。事实与理由：一、在二七区人民法院对房屋查封的日期2016年4月28日之前，原告已经与第三人签订了《租房协议书》，并支付了20年的租金40万元。1．原告与第三人签订《租房协议书》的时间是2012年1月1日，如果任何人对此有怀疑，可以申请对《租房协议书》的形成时间进行鉴定。2．原告支付给被执行人40万元的租金，被执行人给原告出具收据的时间为2012年1月1日。如果任何人对此有怀疑，可以申请对收据的形成时间进行鉴定。3．原告交付40万元的资金，既有资金来源，又有银行取款记录等，这些都有相关证据给予证明。二、在二七区人民法院对房屋查封的日期2016年4月28日之前，原告已经实际占有、使用该房屋。1．有关单位和个人能够证明，原告在2016年4月28日之前已经实际占有、使用该涉案房屋。2．原告及其家人交纳的水、电、气、暖、物业费用，也能够证明原告在2016年4月28日之前已经实际占有、使用涉案房屋。三、没有证据证明存在“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据”之情形。综上，原告对郑州市××合作路××院××楼××单元××房屋的占有使用，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”，应当认定为“先租赁后查封”，应依法保护原告的租赁权。被告祝捷辩称，原告诉讼请求及事实与理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。第三人许卫东未到庭，未提交书面答辩状，亦未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：祝捷与许卫东民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月28日向郑州市住房保障和房地产管理局送达民事裁定及协助执行通知，保全查封被执行人许卫东名下位于郑州市××合作路××院××楼××单元××房产（产权证号：10××99）一套。2016年9月29日，本院作出（2016）豫0103民初3600号民事调解书，确认双方当事人自行达成的如下协议：“一、截止本协议签订之日，被告许卫东尚欠原告祝捷本金5300000元，被告许卫东承诺于2017年7月1日前向原告祝捷偿还借款300000元；2017年12月31日前向原告祝捷偿还借款700000元；2018年12月31日前向原告偿还借款2000000元；2019年12月31日前向原告偿还借款2300000元；二、被告许卫东若违反上述约定还款，则自其逾期之日，原告祝捷可就剩余全部款项一并向许卫东主张；三、以上两项履行完毕后，本次借款纠纷一次性结清。”上述调解生效后，经祝捷申请，本院于2017年8月2日立案执行，执行案号为（2017）豫0103执2967号。在执行过程中，本院于2019年9月26日在涉案房屋处张贴腾房通知，责令许卫东及涉案房屋住户于本通知张贴15日内腾空涉案房屋。案外人沈正斌不服本院执行上述房屋，向本院提出执行异议。本院于2019年10月30日作出（2019）豫0103执异151号执行裁定书，驳回案外人沈正斌提出的执行异议。现沈正斌以祝捷为被告、许卫东为第三人提起案外人执行异议之诉。另查明：1．原告向本院提交《租房协议书》一份，载明：“甲方许卫东在郑州市××合作路××小区××楼××单元××住房××套，面积约148平方米，具有100%产权。因甲方急需用钱，决定将该房产租给乙方。双方在平等自愿的基础上协商一致，并根据我国相关法律之规定，达成以下协议，以慈双方共同遵守：一、甲方将以上房屋自2012年元月1日始将租给乙方使用，每年租金贰万元（￥20000元）整，租期20年，至2031年12月31日止，租金共肆拾万元（￥400000元）整。二、以上租金由签订本协议之日乙方一次性支付给甲方，甲方将以上房屋交给乙方使用。三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。四、本协议自甲乙双方签订、按指印之日起生效。”该协议有甲方许卫东、乙方沈正斌签字，落款日期为2012年元月1日。2．原告提供2012年1月1日许卫东出具的收条一份，载明：“今收到沈正斌房屋租金肆拾万元整（400000元）。收款人许卫东，2012年元月1日”。上述40万元，其中30万元系原告出借给第三人许卫东的借款，于2011年8月30日从中国工商银行取款30万元于次日交付给许卫东，后许卫东无力偿还，在出租房屋时抵扣租金，剩余10万元于2012年1月1日现场交付。3．证人李某心当庭陈述，与原告沈正斌系夫妻关系，两人未领取结婚证，于2014年1月27日生育一女，出生医学证明中父亲姓名登记为沈正斌。自2012年1月1日承租后，先由沈正斌的朋友居住，李某心自2015年7月入住该房屋，并每月通过自己的支付宝（150××××1299）账户转账支付租赁房屋的水（户号：1701516＊卫东）、电（户号：3017386110）、气（户号：1007192756）、有线电视费（户号：）等生活费用，向法庭提交了自2015年10月至2018年10月期间的相关缴费凭证。4．鑫苑景园管理处于2017年5月24日出具证明，载明：“兹有沈正斌身份证号（），在二七区合作路1号院鑫苑景园22号楼2单元2层东户居住，特此证明！”。本院认为，本案的争议焦点为，一是原告沈正斌与第三人许卫东签订的《租房协议书》是否真实、有效；二是原告主张的租赁权是否应受保护，其提供的证据能否足以排除强制腾空的执行。就第一个争议焦点，本案原告沈正斌与第三人许卫东签订的《租房协议书》是双方真实意思表示，其内容不违反法律的禁止性规定，原告提供的证据能够证实租金交付并由原告实际占有使用，并且被告没有提供能够证明该租赁合同是伪造、虚假的证据。故该租赁合同的真实性予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，本案的《租房协议书》合法有效。就第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”。原告沈正斌提供的《租房协议书》、支付宝缴费回单等证据能够证明原告沈正斌的租赁权设定时间是2012年1月1日，而且自2012年1月份开始已实际占有、使用租赁房屋至今，而法院查封办理的登记时间是2016年4月28日，明显租赁权设定先于查封权的设定，原告的租赁权应当优先予以保护，原租赁关系不受该查封的影响。原告沈正斌主张的在2031年12月31日前享有租赁权，并提供的证据足以排除在租赁期限内被强制腾退租赁房屋的执行。综上，原告沈正斌的诉讼请求，合法有据，应予支持。被告的答辩理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：租赁期限内即从2012年1月1日起至2031年12月31日止，不得对原告沈正斌租赁的位于郑州市二七区合作路1号院22号楼2单元2层1××号的房产强制腾退执行。案件受理费4900元，由被告祝捷、第三人许卫东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判长 李 丽审判员 阔晓晖审判员 李 培二〇二〇年四月三日法官助理顾百灵书记员张永泽