安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终376号上诉人（原审原告）：许瑞育，男，1964年3月1日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：张万标，安徽八公律师事务所律师。委托诉讼代理人：时磊，安徽八公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮南市惠利集团房地产有限责任公司，住所地安徽省淮南市舜耕西路，统一社会信用代码91340400150234355H。法定代表人：廖长和，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杰，安徽俊诚律师事务所律师。上诉人许瑞育因与被上诉人淮南市惠利集团房地产有限责任公司（以下简称淮南惠利房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初3521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许瑞育上诉请求：1.撤销原判第二项；2.依法改判淮南惠利房地产公司支付逾期办理权属登记报备手续违约金23885元。事实和理由：许瑞育要求淮南惠利房地产公司支付逾期办理权属登记报备手续违约金具有事实和法律依据，一审不予支持错误。许瑞育要求淮南惠利房地产公司支付逾期办理权属登记报备手续违约金是基于《商品房买卖合同》第十五条之约定，该款规定的退房是赋予买受人有权选择退房的权利，而不是限制守约方的条款，一审对此的理解是非常狭隘的。合同第十五条未对买受人不退房的情形进行约定和约束，可见双方对此没有约定，作为守约方可以按照合同法第一百零七条的规定要求违约方赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定，双方当事人对违约责任没有约定的，依法应当适用法定标准计算。本案并非个案，一审判决与之前的生效判决相悖。按照一审的裁判思路，许瑞育在不退房的情况下只有选择等待。《商品房买卖合同》第十五条系淮南惠利房地产公司强行约定，不论是选择第一项还是第三项均是淮南惠利房地产公司所为，许瑞育作为被动接受格式条款的一方，应当作出对许瑞育有利的解释，且合同约定退房在现实中不具有操作性。淮南惠利房地产公司未答辩。许瑞育向一审法院起诉请求：1.淮南惠利房地产公司向许瑞育支付逾期交房违约金3283元；2.淮南惠利房地产公司向许瑞育支付逾期办理权属登记报备手续违约金22076元。一审法院认定事实：中环国际广场由淮南惠利房地产公司开发建设。2014年11月25日，许瑞育与淮南惠利房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买中环国际广场第4幢606号房，建筑面积共120.79平方米，房屋总价款为575961元。合同约定：第八条交付期限出卖人应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交房的，双方同意按以下方式处理：见附件。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失……。合同签订后，许瑞育按照合同的约定支付了购房款。2016年8月19日，淮南惠利房地产公司将涉案房屋交付给许瑞育。2016年9月29日，中环国际广场项目1#-4#商住楼经验收合格，取得《工程竣工验收报告》。2017年8月25日，淮南惠利房地产公司取得田家庵区广场路西侧中环国际广场不动产权证书（附记登记类型：国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记田家庵区广场路西侧中环国际广场1栋、2栋、3栋、4栋、5栋）。2017年8月29日，淮南惠利房地产公司通过在小区物业公告栏张贴通知、微信群、电话等形式通知各业主办理不动产登记事宜。2017年9月14日，许瑞育取得田家庵区广场路西侧中环国际广场4栋606不动产权证书。双方因逾期交房、逾期办理产权登记发生纠纷，许瑞育诉至法院。一审法院归纳本案争议焦点为：许瑞育要求淮南惠利房地产公司支付逾期办理权属登记报备手续违约金的诉讼请求能否得到支持；一审法院认为，合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失……。按照合同约定，淮南惠利房地产公司应在2016年12月29日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因取得涉案房屋所在楼宇的所有权初始登记是购房人办理权属登记之前必须由开发商完善的手续，而淮南惠利房地产公司于2017年8月25日才取得中环国际广场项目1#-4#商住楼、5#公寓楼的不动产所有权初始登记，故淮南惠利房地产公司构成逾期办理产权登记。对于逾期办理产权登记的处理，双方约定，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。根据法律规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案因许瑞育与淮南惠利房地产公司对逾期办理产权登记的处理进行了约定，且该约定不违反法律法规的强制性规定，故许瑞育在没有退房的情况下要求惠利公司支付逾期办理权属登记报备手续违约金的诉讼请求，无法定或约定依据，不予支持。综上，判决：1.淮南市惠利集团房地产有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付许瑞育逾期交房违约金1094元；2.驳回许瑞育的其他诉讼请求。案件受理费424元，由许瑞育负担374元，淮南市惠利集团房地产有限责任公司负担50元。二审中，双方均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院归纳本案争议焦点为：许瑞育的上诉请求是否应当予以支持。本院认为，许瑞育与淮南惠利房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。《商品房买卖合同》第十五条是关于产权登记的约定，约定了违约的三种处理方式，第一种是买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；第二种是买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；第三种是空白横线，双方可另行约定其他违约处理方式。本案中，许瑞育与淮南惠利房地产公司关于产权登记的违约处理方式约定很明确，即第一种处理方式，在合同双方关于产权登记的违约处理方式存在特别约定的情况下，许瑞育上诉要求淮南惠利房地产公司按照法定标准承担违约责任无依据，不予支持。案涉合同第十五条不属于格式条款，其中第三种空白横线表明了双方当事人除了上述两项违约处理方式外，可另行约定其他处理方式，故许瑞育上诉称案涉合同第十五条系格式条款、应作出对许瑞育有利解释的理由不能成立，不予支持。另案与本案并非基于同一法律事实，对本案不具有法律拘束力。综上所述，许瑞育的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费397元，由许瑞育负担。本判决为终审判决。审判长 李 永审判员 代 奇审判员 魏 宁二〇二〇年四月八日书记员 夏艺桐