湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终728号上诉人（原审原告）：湖南长沙金房子物业管理有限公司，住所地长沙市天心区涂新社区25栋503号。法定代表人：彭桂先，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南华能置业集团有限公司，住所地长沙经济技术开发区土桥村。法定代表人：周科锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭雷阳，男，1981年11月12日出生，汉族，系该公司员工。上诉人湖南长沙金房子物业管理有限公司（以下简称金房子公司）因与被上诉人湖南华能置业集团有限公司（以下简称华能公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金房子公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判华能公司支付金房子公司物业费287728元（自2016年8月1日计算至2018年11月30日止），并支付逾期缴纳违约金20000元；2、本案一审、二审诉讼费用由华能公司承担。事实与理由：一、案涉房屋物业费收费标准为3.9元/月/平方米，一审法院擅自确定为2元/月/平方米错误；二、一审法院在调低案涉房屋的物业费标准的基础上，又酌情减免华能公司物业费毫无法律依据，严重损害了金房子公司的合法权益。华能公司辩称，一、金房子公司主张的物业费计算标准错误，《红树湾物业管理委托合同》并未对商业部分收费进行约定，本案案涉房屋的物业费收费标准并无明确约定，应参考《关于18#栋物业管理补充协议》的0.9元/月/平方米的标准计算；二、金房子公司未能完成履行合同义务，导致案涉房屋于2018年11月遭遇盗窃，华能公司损失200000元，金房子公司存在违约行为；三、案涉房屋部分时间未进行经营，且金房子公司一直未向华能公司催缴过物业费，其公司主张物业费的诉讼请求已过诉讼时效；四、金房子公司主张的违约金缺乏事实依据，华能公司未缴纳物业费系金房子公司的过错导致，华能公司不存在故意拖欠物业费；五、案涉房屋2018年3月5日之前应交物业费的合同主体为长沙傅朱超市有限公司。请求二审法院驳回金房子公司的上诉。金房子公司向一审法院起诉请求：1、华能公司向金房子公司支付2016年8月1日至2018年11月30日的物业费287728元（101号的建筑面积2394.28㎡，201号的建筑面积是2744.02㎡，物业收费标准是2元/㎡/月，从2016年8月1日计算至2018年11月30日），支付逾期缴纳违约金20000元；2、由华能公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：华能公司系长沙县湘龙街道万家丽北路69号红树湾住宅小区的开发商。华能公司与金房子公司之间签订了《红树湾小区前期物业管理服务合同》及《关于18栋物业管理补充协议》，金房子公司为该小区提供物业服务。华能公司系红树湾住宅小区18栋101号、201号房屋的所有权人，该两处房屋为商业用房。101号房建筑面积为2394.28㎡，201号房建筑面积为2744.02㎡。华能公司未向金房子公司交纳涉案房屋从2016年8月1日至2018年11月30日的物业费。双方认可欠费期间有586平方米的物业费已由承租人直接支付金房子公司，应从华能公司欠付物业费面积中扣除586平方米。2013年，案涉小区成立了红树湾业主委员会。红树湾业主委员会先后与金房子公司签订了多份《红树湾物业管理委托服务合同》，最后一份合同签订于2017年9月11日，该合同约定合同期限5年，物业费收费标准为18号栋按照1.3元/平方米/月（不含架空层），车库、杂屋、商业门面、写字楼、住宅改商业（包括车库）的收费标准按照湖南物价局湘价服（2010）76号文件标准收取。2014年，华能公司将涉案两处房屋出租并签订了租赁合同。2016年5月，前承租人将合同权利、义务转让给案外人长沙傅朱超市有限公司经营大润发玛特超市，租赁合同中约定由承租人支付物业费。2016年7月之前的物业费已由承租人直接支付给金房子公司。长沙傅朱超市有限公司从2016年7月起拖欠租金。华能公司通过诉讼途径向长沙傅朱超市有限公司主张权利，一审法院受理案号为（2016）湘0121民初5646号，该案审理过程中，华能公司申请财产保全，一审法院依法裁定查封了长沙傅朱超市有限公司超市内的财产。（2016）湘0121民初5646号已审理终结，该案民事判决书已生效。华能公司向一审法院申请执行，执行案号为（2017）湘0121执1689号。2018年8月5日，一审法院（2017）湘0121执1689号执行裁定书确定涉案房屋内被查封的财产归华能公司所有。2018年11月7日，涉案房屋电缆被盗，华能公司向长沙县公安局报案。对于涉案房屋的物业费收费标准。金房子公司认为合同约定为3.9元/月/平方米，金房子公司只主张2元/月/平方米收取。华能公司认为应按0.9元/月/平方米收取。18栋101号、201号房屋为商业用房，根据《红树湾物业管理委托服务合同》的约定，18号栋住宅按1.3元/平方米/月收取物业费，商业门面按湖南物价局湘价服（2010）76号文件收取。根据金房子公司实际收取的物业费情况看，其在长沙傅朱超市有限公司承租期间系按2元/月/平方米的标准收取的涉案房屋的物业费。金房子公司在2017年9月之后对18号栋的一部分商业门面实际亦是按2元/月/平方米的标准收取物业费，并未按合同约定的标准收取物业费。根据实际情况，确定涉案房屋的物业费收费标准应根据金房子公司的实际收费情况按2元/平方米/月计算。金房子公司与华能公司之间签订的《红树湾小区前期物业管理服务合同》及《关于18栋物业管理补充协议》因红树湾小区成立了业主委员会而终止。华能公司要求按0.9元/平方米/月的标准支付物业费的请求没有依据。涉案房屋建筑面积为5138.30平方米，已由承租人支付物业费的面积为586平方米。华能公司未支付金房子公司2016年8月1日至2018年11月30日期间的物业费，华能公司欠付金房子公司物业费254928.80元（4552.30平米×28月×2元/平米/月）。关于金房子公司是否向华能公司催缴了物业费。金房子公司认为已进行催缴。华能公司认为未进行催缴。金房子公司提交的红树湾业主委员会情况说明显示，金房子公司每年12月均向华能公司催缴了物业费，张贴了催缴通知单，该证据能够证实金房子公司向华能公司催缴了物业费，且在一审法院受理的（2018）湘0121民初7568号判决中亦显示金房子公司向华能公司主张过物业费，并要求用物业费抵扣电费，确认金房子公司已向华能公司催缴了物业费。一审法院认为，案涉小区的业主委员会与金房子公司签订的《红树湾物业管理委托服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同效力及于案涉小区的全体业主。金房子公司为华能公司提供了相应的物业服务，华能公司应当按约支付金房子公司物业费。华能公司认为涉案房屋已出租给案外人长沙傅朱超市有限公司，本案物业费应由承租人承担。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应当支持”的规定，华能公司应当对物业费承担连带责任，该连带责任系法定连带责任，每个连带责任人均应对全部债务承担责任。金房子公司可以选择向华能公司主张物业费，也可以选择向承租人主张物业费，故金房子公司要求华能公司支付物业费并无不当，华能公司不能以房屋已出租为由免责。金房子公司已向华能公司催缴了物业费，华能公司欠付金房子公司物业费254928.80元，该款应当支付给金房子公司。华能公司承担了支付物业费的责任后可依据租赁合同另行向承租人主张权利。华能公司的财产出现了被人偷盗的情形，金房子公司亦未举证证实其对华能公司的财产被盗已尽到了物业服务义务，说明金房子公司的物业服务存在瑕疵。华能公司欠费期间涉案房屋已被法院查封，查封期间涉案房屋未投入使用，需要金房子公司提供的物业服务内容较实际投入使用期间明显减少，根据实际情况，酌情减免华能公司60%的物业费，华能公司还应支付金房子公司物业服务费101971.52元。金房子公司的物业服务存在瑕疵，华能公司亦未按约定交纳物业费，双方均存在违约行为。对金房子公司要求华能公司支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限华能公司于判决生效后十日内支付金房子公司物业服务费101971.52元；二、驳回金房子公司的其他诉讼请求。本案受理费5916元，减半收取2958元，由金房子公司负担1479元，由华能公司负担1479元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：华能公司是否应支付金房子公司物业服务费及违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，红树湾业主委员会与金房子公司签订的《红树湾物业管理委托服务合同》并未明确约定案涉房屋的物业服务费收费标准为3.9元/平方米/月，且金房子公司实际收取物业服务费亦系按2元/平方米/月的标准收取，一审法院据此认定案涉房屋的物业服务费收费标准按2元/平方米/月并无不当，依法予以维持。同时，金房子公司为案涉小区提供了物业管理服务，华能公司未依约缴纳物业服务费，其行为违反合同约定，但华能公司的财产出现被盗情形，金房子公司未提供证据证明其公司已尽物业服务义务，其公司物业服务存在瑕疵，行为亦违反合同约定，且案涉房屋在欠费期间被人民法院查封并未投入使用，所需物业服务明显减少，一审法院根据本案实际情况，酌情减免华能公司60%的物业服务费以及未支持金房子公司要求华能公司支付违约金的请求均无不当，依法均予以维持。综上所述，上诉人金房子公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4386元，由上诉人湖南长沙金房子物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年四月七日书记员  叶慧灵