山东省高级人民法院行 政 判 决 书（2020）鲁行终301号上诉人（原审原告）田植梅，女，1940年2月21日出生，汉族，现住淄博市张店区。委托代理人孙咏沁，男，1972年12月9日出生，汉族，现住淄博市张店区。系上诉人之子。被上诉人（原审被告）淄博市张店区人民政府，住所地淄博市张店区新村西路226号法定代表人王学刚，区长。委托代理人李振，山东博骏律师事务所律师。上诉人田植梅因与被上诉人淄博市张店区人民政府房屋征收补偿决定一案，不服淄博市中级人民法院作出的（2019）鲁03行初24号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，向各方当事人送达了受理案件或者应诉通知书、合议庭成员告知书以及《二审行政案件诉讼要素表》，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之规定，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年3月30日，淄博市张店区人民政府作出张政字〔2018〕21号房屋征收决定，因淄博市火车站南广场片区建设项目（铁路宿舍片区）需要，决定征收北至胶济铁路、南至昌国路、西至张博铁路（不含铁路四、五、六村及张博路以东、市容环卫局西院墙以西、公交东站铁南路以北的区域）、东至良乡社区新建住宅区，主要涉及铁一村、铁二村、铁三村、中铁十局宿舍、环卫局宿舍、宏鑫园5号楼、铁南路12号1、2号楼等住宅小区区域的房屋及其附属物，同时收回被征收房屋占用范围内的国有土地使用权。原告田植梅位于张店区××楼××室的房屋，位于该房屋征收决定的征收范围之内。涉案房屋属于铁路职工房改房屋，房屋购买票据号：NO.057252，票据载明建筑面积51.4㎡。张政字〔2018〕21号房屋征收决定同时决定收回被征收范围内的国有土地使用权，并批准了张店区房屋征收部门制定的《淄博市火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》。2018年3月30日，被告淄博市张店区人民政府公告了上述征收决定及补偿方案。2018年3月31日,被告房屋征收部门在张店区铁二村15号楼未签约居民现居住房屋地址张贴公示了《关于选定淄博火车站南广场片区建设项目房屋征收评估机构的通知》和《淄博火车站南广场片区建设项目房屋征收候选评估机构公示》，通知被征收人自征收决定公告之日起10日内，从候选评估机构中自行协商选定一家评估机构，如不能协商选定，将由房屋征收部门按照体现多数人利益的原则，组织采取逐户征询或通过抽签、摇号等随机方式选定，公示的候选评估机构有七家，分别是：山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司、山东金庆房地产土地评估测绘有限公司、山东德昀土地房地产评估咨询有限公司、山东天昊资产评估房地产土地估价有限公司、山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司、山东中大恒正房地产评估有限公司和山东众合土地房地产评估有限公司。2018年4月10日，张店区房屋征收部门在张店区铁二村15号楼未签约居民现住房地址张贴公示了《关于淄博火车站南广场片区建设项目随机选定房屋征收评估机构公告》，因被征收人未能在规定时间内协商选定评估机构，决定从候选评估机构中，通过随机方式确定房屋征收评估机构。2018年4月11日，在街道办事处、居民委员会代表和被征收人代表的现场监督和见证下，房屋征收部门通过抽签方式选定淄博火车站南广场片区建设项目（铁路宿舍片区）的房屋征收评估机构为山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司。同日，张店区房屋征收部门对该评估机构的选定进行了张贴公告，并与山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司签订了委托合同，出具了评估委托书。2018年4月15日，张店区房屋征收部门在张店区铁二村15号楼未签约居民现住房地址张贴公示了《铁二村15号楼评估价值明细表》，其中，涉及原告田植梅的房产建筑面积为65.96㎡，楼层系数为1.01，补偿面积为66.62㎡，成新率为0.93，评估单价为6636元/㎡，房产评估价值为442090元，储藏室面积6.93㎡，评估单价3000元/㎡，评估价值为20790元，装修价值为4749元，设备补偿价值0元，评估总价为467629元。2018年4月19日，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司出具（山东）鸿润（2018）征估字001号-0209号评估报告，对原告田植梅坐落于张店区××室的房屋价值评估为467629元，其中主房价值为442090元，附属物价值为20790元，装修价值为4749元，设备补偿价值0元。2018年6月22日，被告将该评估报告邮寄送达给原告，原告拒收。2018年7月22日，原告田植梅向山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司提出复核评估申请。2018年7月27日，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司对涉案房产进行了实地查勘，并于2018年8月1日出具（山东）鸿润（2018）征估字009-10号复核评估报告，认定田植梅坐落于张店区××室房屋的实测面积为65.96㎡，附属房面积6.93㎡，评估总价值为467629元，其中主房价值为442090元，附属物价值为20790元，装修价值为4749元，设备补偿价值0元。该评估报告载明的评估师为徐鹏旭、许永昕，并有两人签字，价值时点为房屋征收决定公告之日即2018年3月30日，报告附有评估机构营业执照、资质证书、估价师注册证书以及评估公司实地勘查的照片。复核评估报告作出后，被告曾电话通知原告领取，但原告拒收亦未提供有效送达地址，被告电话告知其复估结果。2018年9月6日，因原告与张店区房屋征收部门在确定的签约期限内未达成补偿协议，被告淄博市张店区人民政府作出张政征补字〔2018〕33号房屋征收补偿决定，认定涉案房产在张店区人民政府张政字〔2018〕21号房屋征收决定确定的征收范围内。内容为：一、被征收人田植梅可以根据《征收补偿方案》第七条第一项选择货币补偿，房屋评估补偿金额:442090元、房屋装饰装修评估补偿金额:4749元、附属物评估补偿金额:20790元、搬迁补偿费:989元、临时安置补偿费:5030元、附属设施移动安装补偿费:0元，以上补偿费共计473648元。二、被征收人田植梅也可以根据《征收补偿方案》第七条第二项规定选择房屋产权调换，产权房屋调换位置：张博路以东，昌国路以北，规划站西路以西，规划王舍路两侧还迁安置房。房屋装饰装修评估补偿金额:4749元、附属物评估补偿金额:0元、搬迁补偿费:1978元、临时安置补偿费:5030元、附属设施移动安装补偿费:0元，以上补偿费共计11757元。三、被征收人应在本决定送达之日起5个工作日内，在上述两种补偿方式中选择一种，书面告知房屋征收部门。逾期未选择的，只实行货币补偿。四、被征收人在本决定送达之日起15日内搬迁完毕，将被征收房屋和房屋所有权证书、土地使用权证书或不动产登记证书一并交付房屋征收部门。2018年9月11日，被告将上述张政征补字〔2018〕33号房屋征收补偿决定张贴于张店区铁二村15号楼未签约居民现住房地址进行公告，并直接送达给原告田植梅。原告田植梅对该征收补偿决定不服，向原审法院提起行政诉讼，请求撤销该征收补偿决定。另查明，原告田植梅曾于2018年9月4日向原审法院提起行政诉讼，请求撤销被告作出的张政字〔2018〕21号房屋征收决定，原审法院于2018年10月12日作出（2018）鲁03行初84号行政判决，判决驳回田植梅的诉讼请求。2019年3月15日，山东省高级人民法院二审判决维持上述判决。原审法院认为，第一，关于被告淄博市张店区人民政府对原告涉案房屋进行补偿的程序是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条之规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。本案被告房屋征收部门于2018年3月31日通知被征收人自行协商选定评估机构，因被征收人未能在规定时间内协商选定评估机构，2018年4月11日，被告房屋征收部门在街道办事处、居民委员会代表和被征收人代表的现场监督和见证下，通过抽签方式确定了淄博火车站南广场片区建设项目（铁路宿舍片区）的房屋征收评估机构为山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司，且该评估机构具有相应的房地产评估资质。山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司在作出评估报告前，出具了《铁二村15号楼评估价值明细表》由房屋征收部门予以公示，并于2018年4月19日出具（山东）鸿润（2018）征估字001号-0209号评估报告。2018年6月22日被告房屋征收部门给原告邮寄送达评估报告原告拒收。原告不满意评估结果，提出复核评估申请。2018年7月27日，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司对涉案房产进行了实地查勘，并于2018年8月2日出具（山东）鸿润（2018）征估字009-10号复核评估报告，估价师为许永昕、徐鹏旭，均具有依法注册的房地产估价师资质。上述事实由被告提交的2-9号证据在案证实，足以认定。故，被告选定评估机构和评估的过程符合法律规定。关于被告对评估报告以及复估报告的送达问题，张店区房屋征收部门在张店区铁二村15号楼未签约居民现居住房屋地址已经张贴公示了《铁二村15号楼评估价值明细表》，评估公司出具的初次评估报告与明细表一致，被告将初次评估报告邮寄送达给原告，原告拒收后仍然向评估公司申请了复估，评估公司出具复估报告后被告曾电话通知原告领取，原告未领取拒收复估报告但知晓复估结果与初次评估结果一致，因此，该送达程序虽然存在瑕疵，但并未实际影响原告的权利。因原告与被告房屋征收部门不能在规定期限内达成补偿安置协议，被告以评估报告确定的价值为基础，依据《淄博市火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，作出张政征补字〔2018〕33号房屋征收补偿决定，张贴于张店区铁二村15号楼未签约居民现居住房屋地址进行公告，并直接送达给原告田植梅，该程序亦无不当。第二，关于张政征补字[2018]33号房屋征收补偿决定认定事实是否清楚以及是否公平合理的问题。被告作出张政征补字〔2018〕33号房屋征收补偿决定的依据是评估报告和《淄博市火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》。原告田植梅坐落于张店区××室的房屋，在原告提供的职工购买公有住房缴款单据中记载面积为51.4㎡，被告委托评估公司对该房屋进行实地查勘后确定实测面积为65.96㎡。原告田植梅主张自建房未纳入补偿范围，经庭审对评估师进行调查核实，根据征迁安置部《关于火车站南广场征迁安置补偿方案征求意见的答复》第20个自建房问题的答复意见，院外自建房原则上认定为违法建设，确有证据证明，属相关单位因特殊原因允许建设的房屋，可认定为合法建筑，予以补偿。原告所主张的自建房系其在院外公共区域所建，没有单位证明材料，因此，评估公司未将该自建房面积纳入评估补偿范围，符合上述答复意见的规定。评估公司在基准价的基础上考虑房屋的建成年代等因素作成新率修正，确定原告涉案房产的“评估单价”为6636元/㎡，符合征收片区所处区位新建房当时的市场价格，具有合理性。原告涉案房屋位于一层，楼层系数为1.01，评估公司据此确定涉案房屋的“补偿面积”为“建筑面积×楼层系数”（65.96㎡×1.01），即66.62㎡，事实清楚，计算准确。评估公司按照“评估单价×补偿面积”（6636元/㎡×66.62㎡）的计算方式，对涉案房屋的价值评估为442090元，事实清楚，计算准确，被告据此确定涉案房屋的补偿价值为442090元，该价值能够体现房屋补偿的客观与公平，具有合理性。此外，评估公司对于6.93㎡的附属房（储藏室）按评估单价3000元/㎡，确定该附属房的价值为20790元，事实清楚，计算准确，被告据此确定附属房的补偿价值为20790元，亦具有公平合理性。另，被告对涉案房屋装饰装修补偿金额确定为4749元、搬迁补偿费989元、临时安置补偿费5030元，上述补偿款项系以评估报告为基础，符合安置补偿方案的内容，亦能够体现公平合理补偿之原则。此外，被告在被诉征收补偿决定中提供了房屋产权调换的补偿方式供被征收人选择，还迁安置房房源充足且位置明确，征收补偿方案亦已明确还迁安置房为建筑面积70㎡、90㎡、110㎡、130㎡、150㎡五种户型，房屋产权调换补偿方式中对房屋装饰装修评估补偿金、附属物评估补偿金、搬迁补偿费、临时安置补偿费、附属设施移动安装补偿费等费用的确定，与评估报告、安置补偿方案相一致，亦符合相应法律、法规的规定，符合公平合理的补偿原则。综上所述，被告淄博市张店区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、二十条、二十一条、二十六条、二十七条、二十八条的规定作出张政征补字〔2018〕33号房屋征收补偿决定，认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法，货币补偿公平，房屋安置合理。原告田植梅所提诉讼理由不能成立，其诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告田植梅的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告田植梅负担。田植梅不服原审判决提起上诉，上诉请求：1.撤销淄博市中级人民法院(2019)鲁03行初24号行政判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案评估未按法定程序进行。1、被上诉人对评估机构的选定不合法。因上诉人未收到被上诉人关于选定评估机构的通知、公示，导致上诉人未在被上诉人规定的时间内参与评估机构的协商选定，且上诉人对被上诉人所说的在被征收人代表监督见证下通过抽签方式选定评估公司亦不知情。因此，被上诉人选定评估机构未充分尊重上诉人协商选定的权利，评估机构的选定程序不合法。2、评估机构未实际进行评估。上诉人对一审判决中查明评估机构对上诉人房屋进行了实地查勘等事实不予认可，上诉人未曾见到评估机构人员至上诉人房屋处进行评估，仅在2018年1月10日见过车站办事处人员进行入户调查。因此，评估机构在未进行实际评估的情况下作出的评估报告不合法。3、被上诉人对评估报告的送达程序不合法。评估机构作出的评估报告及上诉人申请复核后的复核报告，被上诉人未按照法定程序向上诉人送达。本案评估复核报告未向上诉人送达，剥夺了上诉人对评估报告寻求法律救济的权利。合法有效的评估报告应当是被上诉人作出房屋征收补偿决定的依据，本案评估报告的送达在程序上明显违法。因此，被上诉人对上诉人房屋的评估未按法定程序进行，致使涉案补偿决定亦违法。二、一审法院认为涉案补偿决定认定事实清楚属明显错误。1、涉案补偿决定确定的补偿标准过低，不利于保障被征收人的生活水平。涉案评估报告对上诉人房屋的评估单价为6636元/平方米，对储藏室的评估单价为3000元/平方米，没有事实依据，且远低于周边房地产的市场价值，不能保证上诉人生活水平不下降，不具有公平合理性。2、遗漏上诉人自建房，未将其纳入补偿范围系事实认定、法律适用错误。本案中，被上诉人对上诉人扩建的自建房未在征收决定前进行调查、认定和处理，亦未向评估机构提供认定、处理结果，且评估机构也未对其进行评估，一审法院根据第三方提供的“征迁安置部《关于火车站南广场拆迁安置补偿方案征求意见的答复》”认定被上诉人未将上诉人前晾台纳入补偿范围的行为符合规定，无任何事实及法律依据，明显错误。被上诉人淄博市张店区人民政府向本院提交答辩意见称，上诉人异议主要集中于货币补偿数额及评估机构的评估事项。征收补偿方案中对于选择货币补偿的，经过了法定程序委托评估机构对被征收人的相应房产按照标准和实际情况，以及相关政策进行了评估并保证了上诉人的各项程序性及实体性权利，评估程序、评估价值符合法律规定和实际情况，最大限度地保证了上诉人的相关权益不受影响，评估结果公平公正，合法有效。涉案补偿决定符合公共利益需要，维护了上诉人合法权益，程序合法，补偿公平，安置合理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。各方当事人在原审中提交的证据已随卷宗移送本院，对于一审查明的事实，本院予以认可。本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人作出的涉案《征收补偿决定》是否合法。因上诉人未与房屋征收部门签订补偿协议，被上诉人根据涉案评估报告和《征收补偿方案》作出了涉案《征收补偿决定》，该补偿决定提供了房屋产权调换或货币补偿两种补偿安置方式，满足了上诉人的选择权，且包含了搬迁补偿费、临时安置补偿费等事项，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。本院重点审查涉案评估程序是否合法及补偿决定内容是否公平合理问题。一、涉案评估程序是否符合法律规定问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”根据原审法院查明的事实，房屋征收部门在选定评估机构时经过了通知被征收人自行协商选定、抽签确定等法定程序，且选定的评估机构具有相应的房地产评估资质。后评估机构经评估出具了评估价值公示明细表，并在征收范围内进行了公示。公示期满，房屋征收部门向上诉人送达了评估报告，评估程序并无不当之处。关于被上诉人对评估报告以及复估报告的送达问题，评估公司出具的初次评估报告与明细表一致，被上诉人将初次评估报告邮寄送达给上诉人，上诉人拒收后仍然向评估公司申请了复估，评估公司出具复估报告后被上诉人曾电话通知上诉人领取，上诉人未领取且拒收复估报告，但其知晓复估结果与初次评估结果一致，因此，该送达程序虽然存在瑕疵，但并未实际影响上诉人的权利。综上，被上诉人选定评估机构及送达等程序符合法律规定。二、涉案补偿决定内容是否公平合理问题。本案中评估公司在基准价的基础上考虑房屋的建成年代等因素作成新率修正，确定上诉人涉案房产的评估单价，符合征收片区所处区位新建房当时的市场价格，具有合理性。上诉人主张补偿单价远低于周边房地产的市场价值，但其提供的证据不足以证实该主张，本院不予支持。关于房屋补偿面积，上诉人提供的职工购买公有住房缴款单据中记载面积为51.4㎡，被上诉人委托评估公司对该房屋进行实地查勘后确定实测面积为65.96㎡。上诉人田植梅主张自建房未纳入补偿范围，经原审法院对评估师进行调查核实，根据征迁安置部《关于火车站南广场征迁安置补偿方案征求意见的答复》第20个自建房问题的答复意见，院外自建房原则上认定为违法建设，确有证据证明，属相关单位因特殊原因允许建设的房屋，可认定为合法建筑，予以补偿。上诉人所主张的自建房系其在院外公共区域所建，没有单位证明材料，因此，评估公司未将该自建房面积纳入评估补偿范围，符合上述答复意见的规定。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人田植梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田植梅负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓华审判员  张汉利审判员  张晓宁二〇二〇年四月十三日书记员  隗 娇