山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初7172号原告：济南积翠商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐国平，总经理。委托诉讼代理人：张克栋，上海锦天城（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段兆琪，上海锦天城（济南）律师事务所律师。被告：尹彦纲，男，1976年4月25日出生，汉族，住济南市，现住济南市委托诉讼代理人：高磊，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：于翊，山东昌平律师事务所律师。原告济南积翠商贸有限公司（以下简称积翠公司）与被告尹彦纲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告积翠公司的委托诉讼代理人段兆琪，被告尹彦纲及其委托诉讼代理人高磊、于翊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告积翠公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费用566664元（2014年4月1日至2015年11月30日）；2、请求判令被告向原告支付逾期付款的利息损失95386元（自被告应付款之日起以应付金额为基数分段计算，按银行同期贷款利率的1.5倍计算）及自2016年11月10日至判决生效之日的相应利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2011年2月1日签订《租赁协议》，协议约定被告承租原告位于燕山健身广场南引桥下1000平方米的二层毛坯楼房，租赁期限自2011年4月1日起至2022年3月31日止，租赁费用为：自2011年4月1日至2014年3月31日，每年租金35万元；自2014年4月1日至2017年3月31日，每年租金40万元；自2017年4月1日至2022年3月31日，每年租金45万元。付款方式为年度式付款，付款时间为每年3月31日前一周付下年度租金。被告逾期付款应按租金金额的每日5%向甲方支付逾期付款违约金。同时《租赁协议》第七条第二项约定：租赁期内，因执行政府规定或其它不可抗力致使本协议终止时，双方互不承担任何责任，被告应按实际使用时间计算租金。后因济南市二环东路南延工程施工，原被告签订的《租赁协议》无法继续履行，被告实际占有使用租赁房屋的时间截止到2015年11月30日，然而被告早在2014年3月30日支付了10万元租金后便不再支付剩余租金，按照《租赁协议》约定2014年度至2015年度租金为每年40万元，扣除2014年3月30日被告已支付的10万元租金，自2014年3月30日起至被告实际使用的最终时间2015年11月30日止，被告尚欠原告房屋租金566665元。特提起诉讼，望判如所请。被告尹彦纲辩称：一、原告所诉与事实不符，被告已经支付了全部应付房租。被告租赁原告的房屋场地是用于经营天宇百合水疗会所，在《租赁协议》中也明确约定了租赁用途是足疗、餐饮，因此原告有向被告提供水源、电源等维系会所正常经营必要条件的义务。2014年初被告了解到二环东路政府拆迁项目，被告租赁场地有拆迁可能，因此在2014年3月30日向原告交付租金时仅支付了三个月租金10万元，即使用到2014年6月底为止，2014年4月30日被告接到济南百合绿洁有限公司（以下简称百合绿洁公司）《关于解除租赁协议的通知》，通知要求七日内将场地恢复原状交还百合绿洁公司，被告因房屋装修补偿等问题未能协商达成一致，因此未及时搬离，自2014年6月20日起百合绿洁停止对被告的供水，原告也停止了对被告的供电，导致被告无法正常经营，鉴于客观情况2014年6月底被告停止了营业并将人员搬离了该营业场所，因此原告不应当再向被告要求支付2014年6月20日以后的房屋占用费。二、被告没有违约，违约的是原告。被告已在2014年6月底搬走，此前的房租被告已经支付，且自2014年4月30日起，原告也没有向百合绿洁公司交纳房租，三方一直就拆迁补偿问题进行协商，因此，被告没有违约。然而，原告为逼迫被告搬迁，违反协议约定对被告采取停水停电等措施，使被告不能正常经营，还要为了维护场地、设施支出大量费用，发放员工工资等，造成了被告的财产损失。三、原告的诉讼请求部分已超过诉讼时效。依据原被告的租赁合同约定在租赁期内每年的3月31日交纳下一年度的租金，被告交付的最后一次租金是2014年3月30日，租金期是至2014年6月底，因此2014年6月底至2015年3月31日的房租已过诉讼时效，不应获得支持。综上，请求依法驳回原告各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：1、原告从济南市历下区市场监督管理局调取的积翠公司企业变更情况一份；2、2007年2月15日百合绿洁公司与捷诺特公司签订的《协议书》一份；3、原告从全国企业信用信息公示系统打印的济南积翠商贸有限公司工商基本信息一份；4、2010年12月22日原告的法定代表人徐国平代表公司与次承租人尹彦纲签订的《租赁协议》一份；5、2015年11月13日积翠公司与百合绿洁公司签订的《协议书》一份；6、2015年11月27日百合绿洁公司与尹彦纲签订的《协议书》一份；7、济南市人民政府发布的济政字（2004）36号文件一份及济南园林管理局文件一份；8、百合绿洁公司于2014年4月30日向原被告发出的《关于解除租赁协议的通知》一份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋坐落于济南市燕山健身广场南引桥下院内，南至南引桥下自南数第五组桥墩，北至南引桥下自南数第六组桥墩间二层毛坯楼房，建筑面积约1000平方米。2007年2月15日，济南百合绿洁有限公司（甲方）与山东捷诺特汽车俱乐部有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：乙方租赁坐落于燕山健身广场南引桥下东西宽35米、南北长130米的场地，租赁期限自2007年5月1日起至2022年4月30日止；场地租赁费每年一付，每三年增长一次，十五年租赁费合计309万元；租赁期内，因执行政府规定或其它不可抗力致使合同终止时，双方互不承担任何责任，甲方应按实际使用时间计算租金，多退少补，乙方应无条件将场地恢复原貌完好归还甲方。2011年1月19日，山东捷诺特汽车俱乐部有限公司变更名称为济南积翠商贸有限公司，徐国平系积翠公司的法定代表人。2011年2月1日，徐国平（甲方）与尹彦纲（乙方）签订《租赁协议》，约定：乙方租赁涉案房屋用于足疗、餐饮，租赁期限自2011年4月1日起至2022年3月31日止；租赁费用每年一付，签订协议后三日内付清第一年度租金，以后分别于每年3月31日前一周支付下年度租金，2011年4月1日至2014年3月31日期间的年租金为35万元，2014年4月1日至2017年3月31日期间的年租金为40万元，2017年4月1日至2022年3月31日期间的年租金为45万元；租赁期内，因执行政府规定或其它不可抗力致使合同终止时，双方互不承担任何责任，甲方应按实际使用时间计算租金，多退少补。《租赁协议》签订后，积翠公司向尹彦纲交付了涉案房屋，尹彦纲按照协议约定向积翠公司支付了2011年4月1日至2014年3月31日期间的租金。2014年3月30日，尹彦纲称，因得知涉案房屋存在被政府拆迁的可能，故在支付下年度租金时仅向积翠公司支付了10万元，即租金支付至2014年6月30日。2014年4月30日，百合绿洁公司向积翠公司作出《关于解除租赁协议的通知》，主要内容为：因济南市二环东路南段地面道路改造工程需占用双方《协议书》所涉及的全部租赁场地，根据济南市发改委关于二环东路南端地面道路改造工程的批复和济南市历下区城区建设指挥部拆除通知，特通知积翠公司解除双方于2007年2月15日签订的《协议书》，请积翠公司在收到该通知后七日内将场地恢复原状交还百合绿洁公司。尹彦纲主张其与积翠公司在同日收到了上述通知。2015年11月13日，百合绿洁公司（甲方）与积翠公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲、乙双方同意自本协议书生效的同时，解除百合绿洁公司与山东捷诺特汽车俱乐部有限公司于2007年2月15日签订的《协议书》；甲方向乙方支付总金额5505329元作为向乙方的全部补偿，该补偿包括因解除《协议书》而产生的、以及后续有可能产生的全部费用；甲方于2015年11月13日向乙方支付4000000元，乙方于2015年11月20日将该场地达到拆除条件，经甲、乙双方及二环东路南延工程指挥部、项目管理公司验收合格后，甲方将余款1505329元于当日付给乙方。2015年11月27日，百合绿洁公司（甲方）与尹彦纲（乙方）签订《协议书》，主要内容为：为配合市重点项目二环东路南延工程建设，甲方与积翠公司于2015年11月13日签订《协议书》约定解除双方原租赁场地协议，甲方向积翠公司支付全部地上物补偿金550余万元，其中包括尹彦纲经营的天宇百合水疗馆的补偿费用，甲方向积翠公司支付首期补偿款400万元后，由积翠公司负责在2015年11月20日前解决其转租包括乙方在内的经营业户的补偿问题，使承租场地具备拆除条件，并交付甲方；至2015年11月20日，乙方不能与积翠公司就天宇百合水疗馆的补偿达成一致，乙方至今尚未搬离租赁场地，导致租赁场地至今不具备拆除条件。由于积翠公司始终不能与乙方就补偿事宜达成一致，甲方已无法通过积翠公司拆除承租场地地上物，为保证市重点项目工程建设，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、甲方向乙方支付天宇百合水疗馆全部补偿费300万元，包括乙方的装修补偿2302324元、双方争议的2014年6月20日起甲方给乙方停水至今无法营业造成的营业损失等；二、在签订协议后，甲方将300万元补偿金一次性支付至乙方尹彦纲账户，乙方在2015年11月29日12时前将其在天宇百合水疗馆内所有物品搬出，在不影响乙方搬运物品的情况下，甲方可同时拆除天宇百合水疗馆建筑物，乙方不再提出其他要求（包括向甲方及积翠公司）。上述《协议书》签订后，百合绿洁公司于2015年11月27日按照协议约定向尹彦纲支付了补偿款300万元。关于尹彦纲搬离涉案房屋的时间，积翠公司主张为2015年11月29日，即百合绿洁公司与尹彦纲在《协议书》中约定的时间；尹彦纲主张为2014年6月底，因百合绿洁公司将涉案房屋停水，后积翠公司又停电，导致天宇百合水疗馆无法继续经营，故将人员及设施撤离。关于积翠公司主张的2014年6月30日之后的占有使用费，尹彦纲主张曾与积翠公司的法定代表人徐国平达成口头协议，约定协商补偿期间免收租金，但对此没有证据予以证实；积翠公司对尹彦纲的该项主张不予认可。另查明，济南市园林管理局于2004年7月21日作出济园[2004]75号《济南市园林管理局关于加强燕山健身广场管理的通知》，通知载明：济南市园林管理局根据《济南市政府关于加强济南燕山健身广场管理的通知》要求，经研究决定，将燕山健身广场交由百合绿洁公司进行管理，并授权百合绿洁公司在规定范围内从事广告、停车场、洗车、商亭等经营及各类商业促销活动。本院认为，涉案房屋虽然由济南市园林管理局授权百合绿洁公司进行管理经营，但没有证据证明涉案房屋具备相应的建设规划，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故百合绿洁公司与积翠公司于2007年2月15日就租赁场地签订的《协议书》，以及徐国平与尹彦纲于2011年2月1日就租赁涉案房屋签订的《协议书》，均应属无效合同。依据无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。关于尹彦纲返还租赁涉案房屋的时间，根据2015年11月27日百合绿洁公司与尹彦纲签订的《协议书》可以认定，2014年6月20日百合绿洁公司给涉案房屋停水后，尹彦纲即停止经营，但天宇百合水疗馆的物品仍然存放在涉案房屋内，故尹彦纲完全搬离并返还涉案房屋的时间应为2015年11月29日。因此，尹彦纲还应向积翠公司返还2014年7月1日至2015年11月29日期间的占有涉案房屋所获取的占有利益。因占有利益系无形财产，故承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故原、被告双方在《协议书》中约定的租金标准可以作为尹彦纲支付房屋占有使用费的参照标准。但是，结合本案具体情况，双方在《协议书》中约定的系正常租赁经营期间的租金标准，而2014年7月1日至2015年11月29日期间，尹彦纲经营的天宇百合水疗馆实际处于停业状态，涉案房屋仅是用于存放物品，并未用于经营使用，故完全参照《协议书》约定的租金标准确定占有使用费与尹彦纲实际获取的占有利益不符，有失公平；另外，考虑到百合绿洁公司在向尹彦纲支付的拆迁补偿款中已包含上述停业期间的损失。综合考虑上述因素，本院酌定尹彦纲按照双方《协议书》约定的租金标准的80%向积翠公司支付2014年7月1日至2015年11月29日期间的房屋占有使用费40万元/年÷12个月×17个月×80%=453333.33元。对积翠公司主张的占有使用费利息，因原、被告签订《协议书》系无效合同，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，而非按照合同履行支付的租金，故积翠公司要求尹彦纲按《协议书》约定的应付款日期分段计算逾期付款利息的请求，依据不足，但尹彦纲应当自2015年11月30日起向积翠公司支付逾期支付453333.33元占有使用费的利息，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，支付至本判决生效之日止。对积翠公司的该项诉讼请求，本院予以部分支持，对其请求的超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告尹彦纲于本判决生效之日起十日内支付原告济南积翠商贸有限公司2014年7月1日至2015年11月29日期间的房屋占有使用费453333.33元；二、被告尹彦纲于本判决生效之日起十日内支付原告济南积翠商贸有限公司逾期支付房屋占有使用费的利息（以453333.33元为基数，自2015年11月30日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告济南积翠商贸有限公司超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10420元，由原告济南积翠商贸有限公司负担2084元，被告尹彦纲负担8336元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  郭小云人民陪审员  陈 军二〇一七年七月五日书 记 员  杜 爽