北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3141号上诉人（原审被告）：李霞，女，1962年8月29日出生。委托诉讼代理人：刘双，北京俊理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周天舒，男，1967年7月30日出生。上诉人李霞因与被上诉人周天舒房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初19910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。李霞上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回周天舒要求我腾退北京市东城区张自忠路×××东向住房一间及浴室（下称涉案房屋）并按照每月3000元的标准支付自2018年12月1日至房屋实际腾退之日的租金及房屋占有使用费。事实与理由：一、周天舒对涉案房屋不享有合法使用权，非本案适格诉讼主体。首先，涉案房屋是在1998年6月24日由中国人民大学房地产处借给教职工周忠厚使用，并约定“待乙方家庭成员减员或同住儿子分房后归还所借房屋”。后周忠厚于2016年左右去世，涉案房屋一直由其妻和两个儿子周天舒、周畅占用；其次，我是从周天舒、周畅以及二人之母手中租借涉案房屋，当时周天舒是经过授权和我协商租借问题，一审法院未追加其他应参加而未参加的当事人，违反法定程序。二、中国人民大学已于2019年3月14日解除了与周天舒的房屋租赁合同，其诉请已丧失权力基础，不能起诉返还房屋和占用费。我在与中国人民大学沟通过程中，中国人民大学已表示将直接从我手中收回房屋并收取占有使用费。一审法院忽视出租人权益，仅依据转租合同的相对性，将出租人的合法权益错误分配于承租人，适用法律错误。三、本案法律关系实际是占有保护纠纷，周天舒的部分租金请求缺乏事实和法律依据。周天舒对涉案房屋是非法占有，而其主张的占有物返还、排除妨害请求权应属中国人民大学。周天舒公司辩称，同意一审判决，不同意李霞的上诉请求和理由。周天舒向一审法院起诉请求：1.判令解除我与李霞之间租赁合同关系；2.判令李霞按照每月3000元标准支付2018年12月1日至实际腾房之日的租金；3.判令李霞返还涉案房屋。一审法院认定事实：周忠厚原系中国人民大学教授，涉案房屋系中国人民大学借给周忠厚使用，周天舒系周忠厚之子。该房屋由周天舒、周天舒妻子和儿子居住使用。2018年，周天舒与李霞就涉案房屋出租事宜达成口头协议，双方约定周天舒于2018年2月1日将涉案房屋交付给李霞，由李霞简单装修后使用。每月租金3000元，2018年2、3、4、5月份的租金折抵装修费用，从2018年6月份支付租金，租金每三个月支付一次，于租期开始前支付。后双方依约履行合同，李霞实际支付周天舒2018年11月30日之前租金共计18000元，之后租金未付。2019年3月4日，中国人民大学向周忠厚家属发出了《腾退通知》，载明根据涉案房屋系周忠厚借用，现已符合约定的归还条件，收到通知后立即至老校区综合管理办公室办理相关退房手续。经与中国人民大学核实，中国人民大学函复：周忠厚家属未办理完毕退房手续，中国人民大学已于2019年3月14日向周忠厚家属发送《房屋腾退通知》，目前正与周天舒、李霞沟通退房事宜，房屋尚未实际收回。现涉案房屋由李霞实际控制。庭审中，李霞主张其租金付至2018年11月份，后因为李霞母亲病危住院，资金周转也出现问题，所以没有及时支付后三个月租金。2018年12月中旬，周天舒的弟弟去涉案房屋踢门，干扰李霞正常使用涉案房屋；另，因为中国人民大学告知涉案房屋使用权存在争议，故之后的租金未付。周天舒认为曾去找过李霞索要租金，但当时家中无人，没有进入涉案房屋。李霞对其主张周天舒家人曾踢门等干扰其正常使用涉案房屋未举证。另，李霞向法院提交了录像光盘一份和发票一张，证明2019年10月21日，周天舒家人损坏了门锁，李霞当天将门锁修好，支付了门锁更换费用960元。周天舒表示其对破坏门锁的事情不清楚；李霞亦认可当天将门锁修好了，并未影响李霞正常使用涉案房屋，但是产生了960元换锁损失。再，周天舒与李霞在第一次庭审中均认可租赁合同出租人系周天舒，但第二次庭审中李霞变更陈述，主张涉案房屋出租人系周天舒、周天舒母亲和周天舒弟弟三人，但李霞对此并未举证。一审法院认为：周天舒与李霞虽未签署书面租赁合同，但本案庭审中，双方均认可涉案房屋出租人系周天舒，后李霞变更陈述意见，但李霞对此未举证，结合双方租金支付、双方沟通记录等证据，法院认定涉案房屋出租人系周天舒。双方之间以口头形式订立租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，周天舒与李霞之间形成不定期租赁合同。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故周天舒要求解除租赁合同关系的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故周天舒要求李霞腾退涉案房屋的诉讼请求，法院亦予以支持。至于租金一节，李霞无正当理由未能如约支付2018年12月和2019年1月、2月份的租金，已经构成违约，应承担违约责任。周天舒或其家人向李霞索要租金系维护出租人权益的合法行为，李霞并未举证证明周天舒行为存在明显不合理情形，对李霞以此为由拒付租金的答辩意见，法院不予采纳。后虽中国人民大学2019年3月14日作出了《房屋腾退通知》，但中国人民大学并未实际收回涉案房屋，李霞一直正常使用涉案房屋，故李霞应该依约支付实际使用房屋期间的租金或房屋占有使用费。至于李霞主张2019年10月21日门锁被损坏问题，因为李霞认可并未影响正常使用涉案房屋，该部分租金法院不再调整，李霞主张的门锁更换费用，可另行主张。据此，一审法院于2020年1月16日判决：一、解除周天舒和李霞之间房屋租赁合同关系；二、李霞于判决生效后七日内将北京市东城区张自忠×××住房1间及浴室腾退给周天舒；三、李霞于判决生效后七日内按照每月3000元标准支付周天舒自2018年12月1日至房屋实际腾退之日的租金及房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理中，虽李霞上诉称其是从周天舒、周天舒之弟周畅以及二人之母共三人手中租借涉案房屋，故涉案房屋出租人应为上述三人。周天舒对此不予认可。李霞未能就其上述主张提交相应证据予以证明。本院认为：李霞与周天舒之间就涉案房屋达成口头协议，并未形成书面协议，故一审法院认定双方之间形成不定期租赁合同关系，并无不当。关于涉案房屋出租人问题，虽李霞上诉称其是从周天舒、周天舒之弟周畅以及二人之母共三人手中租借涉案房屋，故涉案房屋出租人应为上述三人，但在周天舒对此不予认可的情形下，李霞未能就其上述主张提交相应证据予以证明，故李霞上诉关于一审法院未追加其他当事人存在程序违法的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于涉案房屋腾退问题，现因周天舒要求解除租赁合同关系，且李霞在二审审理中亦同意解除租赁合同关系，故一审法院依据周天舒的诉请判决李霞将涉案房屋腾退给周天舒，依据充分，本院予以维持。关于涉案房屋租金及房屋占有使用费问题，经查，李霞交纳涉案房屋租金至2018年11月，此后未再交纳租金，2019年3月14日中国人民大学作出《房屋腾退通知》，但至今涉案房屋并未由中国人民大学实际收回，李霞一直占有使用涉案房屋至今，故一审法院依据周天舒的诉请判决李霞按照每月3000元标准支付自2018年12月1日至房屋实际腾退之日的租金及房屋占有使用费，并无不妥。李霞上诉关于周天舒于2019年3月14日后已丧失收取租金及要求腾退涉案房屋的权利基础的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由李霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年四月七日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪-6--7-