浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初1018号原告：中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行，住所地浙江省绍兴市越城区解放北路608号。负责人：赵伟新。委托诉讼代理人：茅剑琦、沈刚，系该行员工。被告：方桂珍，女，1982年6月5日出生，汉族，住安徽省桐城市。被告：殷存如，男，1977年12月19日出生，汉族，住安徽省桐城市。被告：绍兴鸿佳置业有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区福全街道宏盛大厦八楼802室。法定代表人：周亮。委托诉讼代理人：郑陈书，系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行与被告方桂珍、殷存如、绍兴鸿佳置业有限公司（以下简称鸿佳置业公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2020年2月25日向本院提起诉讼，诉请：一、判令被告方桂珍、殷存如立即归还原告贷款本金663821.02元，并支付利息（含罚息、复利）8932.97元（计算至2020年2月20日），合计归还贷款本息672753.99元，自2020年2月21日起至款清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定支付；二、判令原告就享有的上述第一项债权，对浙（2018）绍兴市柯桥区不动产证明第0012620号《不动产登记证明》项下被告方桂珍、殷存如提供的绍兴市柯桥区随园7幢1002室房地产经折价或者拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿；三、判令被告鸿佳置业公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由三被告承担。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序独任审理，并于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人茅剑琦、陈刚，被告鸿佳置业公司委托诉讼代理人郑陈书到庭参加诉讼,被告方桂珍、殷存如经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。被告鸿佳置业公司答辩称：一、本案诉争合同中物保和人保并存，请求优先处理物的担保。根据担保法第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。本案另两个被告以其所购房产向原告提供抵押担保，房产公司为方桂珍、殷存如的债务承担阶段性保证责任，若法院判决原告对诉争房产处置价款享有优先受偿权，原告应先对房产实现抵押权，而后就不足部分向房产公司主张权利。此外，担保活动应该遵循平等、公平的原则。在原告提供的合同中，要求房产公司无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保权利，贷款人均有权现要求上诉人在合同约定的保证范围内承担保证人，而无须先要求其他担保人履行担保责任。并要求房产公司放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩，此合同条款为格式条款，房产公司与原告的权利义务关系并不对等。该项内容加剧了房产公司责任，严重损害了房产公司权利，应当属无效。二、若房产公司代被告方桂珍、殷存如向原告进行了还款，房产公司应当根据担保法第三十一条的规定依法取得向另两被告追偿的权利，并且对案涉房产处置后的款项享有优先受偿权。本院经审理认定，2018年3月12日，中国农业银行股份有限公司绍兴城西支行（以下简称农行城西支行）与被告方桂珍(借款人、抵押人）、殷存如（抵押人）、鸿佳置业公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：贷款金额为68万元，用于被告方桂珍购买位于绍兴市柯桥区福全街道随园7幢1002室房地产，借款期限为2018年3月12日至2047年3月11日，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，若借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借款合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率)；采用等额本息还款；还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息[包括借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)和借款逾期后产生的应付未付利息(含逾期罚息和违约使用罚息)]，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；对发生借款人未按约定按期足额偿还借款，或借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所作的任何保证或承诺，或借款人、担保人违反本合同其他约定等情形的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。同时约定：本合同项下借款的担保方式为阶段性保证+抵押，被告鸿佳公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以农行城西支行为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼(仲裁)费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，农行城西支行可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。被告方桂珍、殷存如以借款合同项下所购房地产提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼(仲裁)费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。同时，被告殷存如签具了《承担共同还款责任承诺书》，承诺在上述借款合同项下被告方桂珍与农行城西支行实际所形成的债务(包括债务本金、利息或手续费、罚息、违约金、损害赔偿金等以及农行城西支行为实现债权的一切合理费用)，自愿承担共同还款责任。被告殷存如还签具了《财产共有人同意抵(质)押承诺书》，承诺作为上述合同项下抵(质)押财产的共有人，同意案涉房屋财产抵(质)押。2018年4月13日，农行城西支行依约向被告方桂珍发放了贷款68万元，并由其出具借款借据一份。2018年4月16日，农行城西支行与被告方桂珍、殷存如在绍兴市国土资源局不动产登记处办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记手续，编号分别为浙江省编号：BDC3306211201816693458浙（2018）绍兴市柯桥区不动产证明第0012619号和浙江省编号BDC3306211201816693466浙（2018）绍兴市柯桥区不动产证明第0012620号。另查明：2018年7月31日，中国农业银行绍兴分行发布农银绍发[2018]99号文件，该文件对绍兴市内城区支行设置进行整合的情况予以通知，城西支行与原告（中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行）进行整合，整合后，城西支行作为二级支行管理，划入原告管辖。原告陈述：贷款发放后，被告方桂珍、殷存如未按约还本付息，截至2020年2月20日尚欠原告贷款本金663921.02元，利息（含罚息、复利）8932.97元。本院认为，原、被告之间的金融借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系，各方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告按约向被告方桂珍发放贷款68万元，按照合同约定，被告方桂珍应每月以等额本息方式向原告归还借款本息，然其未按约履行，已构成违约，原告有权按合同约定提前收回全部贷款，据此，对原告要求被告方桂珍归还剩余借款本金并支付相应利息的诉讼请求，本院予以支持。被告殷存如自愿为被告方桂珍与原告签订的贷款合同项下的债务承担共同还款责任，故对原告要求被告殷存如承担共同还款责任的诉请，本院亦予以支持。被告方桂珍、殷存如以本案中所购房产为上述债务提供抵押担保，并已办理预购商品房抵押权预告登记手续。本案原告起诉时案涉房产尚未办理产权证，至开庭审理时还不能办理产权证，此种情况下，对非因原告原因导致预登记无法转为正式抵押登记的情形，可赋予原告对抵押物享有优先受偿权。现原告依据该抵押担保对抵押物主张优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告鸿佳公司对借款本金、利息承担连带清偿责任，被告鸿佳公司抗辩称应先实现物保后，其才对剩余债务承担阶段性连带保证责任，本院认为被告鸿佳公司自愿为被告方桂珍与原告之间的贷款及利息提供保证担保，且保证合同中对同时存在债务人提供的物的担保与保证担保并有时债的实现顺序作了约定，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳，对原告要求被告鸿佳公司对贷款本金、利息承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条和《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：一、被告方桂珍、殷存如共同归还给原告中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行借款本金663821.02元，支付利息（截止2020年2月20日的利息为8932.97元，自2020年2月21日起至款清日止的利息按中国人民银行有关规定及贷款合同约定计算），于本判决生效之日起三十日内履行；二、原告中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行就其享有的上述第一项债权，对浙江省编号BDC3306211201816693466浙（2018）绍兴市柯桥区不动产证明第0012620号《不动产登记证明》(预购商品房抵押权预告登记)项下抵押房屋经折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；三、被告绍兴鸿佳置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5264元，财产保全费4520元，合计9784元，由三被告共同负担，于判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王丽萍二〇二〇年四月七日法官助理张锴书记员滕颖瑶附页：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。