河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1608号上诉人(原审原告)：开封松森房地产开发有限公司。住所地：河南省开封市龙亭区西大街27号。法定代表人：权松，该公司总经理。委托诉讼代理人：李涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王德军，河南盛意律师事务所律师。上诉人(原审被告)：开封市禹王台区房屋征收办公室。住所地：河南省开封市禹王台区五一路21号。法定代表人：马晓弟，该办公室主任。委托诉讼代理人：李长青，河南世纪行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧，开封市恒源法律服务所法律工作者。上诉人(原审被告)：开封市禹王台区人民政府。住所地：河南省开封市三里堡街45号。法定代表人：陶毓敏，该区区长。委托诉讼代理人：李长青，河南世纪行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧，开封市恒源法律服务所法律工作者。上诉人开封松森房地产开发有限公司（以下简称松森公司）、开封市禹王台区房屋征收办公室（以下简称禹王台区征收办）、开封市禹王台区人民政府（以下简称禹王台区政府）合同纠纷一案，不服河南省开封市中级人民法院（2018）豫02民初443号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人松森公司之委托诉讼代理人李涛、王德军、禹王台区征收办和禹王台区政府之共同委托诉讼代理人李长青、刘慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。松森公司上诉请求：1.依法对一审判决进行改判:（1）第一项改判为禹王台区征收办和禹王台区政府给付松森公司大河柳苑B区10、15—17、22、23、25一27、29—31、33—35号楼共333套房屋购房款及违约金15990266.99元;自2019年1月31日至判决确定的履行期限止的违约金,以13679674.77元为基数按每日万分之三计算；（2）第二项改判为禹王台区征收办和禹王台区政府给付松森公司大河柳苑B区10、15—17、22、23、25—27、29一31、33—35号楼共333套房屋所配套的储藏室款6031056.88元；（3）第三项改判为禹王台区征收办和禹王台区政府给付松森公司曹郭屯480套安置房及储藏室差价款14981548.61元；（4）第四项改判为禹王台区征收办和禹王台区政府给付松森公司延期付款利息7773202.99元;自2019年1月31日至判决确定的履行期限止的延期付款利息,以34692280.26元为基数按月利率0.839%计算。2.依法维持一审判决第五项。3.依法判决禹王台区征收办和禹王台区政府给付松森公司自2017年1月1日至2017年9月12日的利息2651351元。4.依法判决禹王台区征收办和禹王台区政府给付松森公司地热水及有线电视初装费1379580元。5.依法判决禹王台区征收办和禹王台区政府承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由:（一）一审判决认定案涉房屋及配套储藏室的结算单价为2350元/㎡错误。2017年9月12日，松森公司与禹王台区征收办、禹王台区政府协商,如果禹王台区征收办、禹王台区政府2017年9月份能给松森公司付款,结算单价按2350元/㎡计算,但禹王台区征收办、禹王台区政府并没有按照约定时间付款,因此,案涉房屋及配套储藏室的结算单价仍应按山东法正会计师事务所有限公司所审计的2392.88元/㎡进行结算。以2392.88元/㎡计算,案涉的大河柳苑B区10、15—17、22、23、25—27、29—31、33—35号楼共333套安置房的房款应为13679674.77元，违约金应为2310592.22元,共计15990266.99元;上述333套房屋所配套的储藏室款应为6031056.88元;涉案曹郭屯480套安置房及储藏室差价款14981548.61元。（二）一审判决对松森公司自2017年1月1日至2017年9月12日的利息损失2651351元未予认定错误。山东法正会计师事务所有限公司所出具的审计报告的计息时间是截止到2016年12月31日,但该审计报告出具后禹王台区征收办、禹王台区政府并未向松森公司付款,因此,延期利息应从2017年1月1日开始计算，而一审判决是从2017年9月12日开始计算的。为此,请二审法院依法判决禹王台区征收办、禹王台区政府给付松森公司自2017年1月1日至2019年1月30日的延期付款利息7773202.99元,自2019年1月31日至判决确定的履行期限止的延期付款利息,以34692280.26元为基数按月利率0.839%计算。（三）一审判决未支持松森公司所主张的地热水和有线电视的初装费错误。地热水和有线电视均为案涉房屋的配套设施，且松森公司均已安装到位，并提供了这两项费用标准的证据,一审判决未支持松森公司主张的地热水和有线电视的初装费共计1379580元错误。综上,松森公司依法提起上诉。禹王台区征收办和禹王台区政府针对松森公司的上诉理由辩称，（一）松森公司的上诉理由没有事实和法律依据，松森公司也称一审法院按照2350元/㎡的价格来进行认定是错误的。（二）山东法正会计师事务所有限公司所审计的2392.88元/㎡的价格错误，不能作为认定本案购房款支付价格的依据。（三）松森公司起诉要求赔偿利息2651351元没有事实和法律依据。该所谓的利息损失实际上是松森公司在经营中自身原因所形成的，应当由松森公司自己承担。（四）松森公司上诉主张的地热水和有线电视的初装费没有事实依据，依法不应支持。综上，请求依法驳回松森公司的上诉请求。禹王台区征收办和禹王台区政府上诉请求：撤销一审判决第一至第五项,驳回松森公司对禹王台区政府的起诉,驳回松森公司对禹王台征收办的诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决判令由禹王台区政府承担给付责任明显属于认定事实错误。本案的主要证据是松森公司与禹王台征收办签订的《开封市火车站周边棚户区改造一期项目拆迁安置房预购协议书》（以下简称预购协议）,禹王台征收办是独立的事业法人，该协议是两个平等民事主体之间签订的，禹王台区政府并非签约主体。禹王台区政府对辖区内的房屋征收与补偿工作负有管理职责,审批、拨付购房款和委托评估机构对涉案安置房进行评估是在履行法定职责，一审判决以此判令禹王台区政府承担赔偿责任明显属于认定事实错误。（二）一审判决判令禹王台区征收办和禹王台区政府向松森公司支付大河柳苑B区333套安置房所配套的储藏室款没有事实和法律依据。1.本案所涉储藏室并非安置房的必需配套设施,安置户是否购买该储藏室应由安置户自行决定。根据松森公司与禹王台征收办所签订的预购协议,禹王台征收办只对协议约定的297套安置房有按市发改委核定的政府回购价2120元/㎡支付款项的义务,对协议以外的储藏室和36套安置房没有付款义务。2.本案所涉关键证据即山东法正会计师事务所有限公司出具的《鲁法会审字(2017)第191号竣工财务决算审核报告》的出具时间为2017年7月3日,已经超过了一年的有效期限,不具有法律效力。根据松森公司与禹王台征收办所签预购协议的约定,所购房屋的价格应按照市发改委核准的政府回购价进行最终结算，故该审核报告不能成为确定涉案安置房价格的依据。（三）一审判决判令禹王台区征收办和禹王台区政府向松森公司支付槐树院项目的36套安置房款没有事实和法律依据。该36套安置房是槐树院项目的开发商开封威泰房地产开发有限公司定购的,且已支付400万元预付款。开封市保障性住房管理中心虽然下发了《关于调配使用棚户区改造安置住房的通知》,要求禹王台征收办接到通知一周内与松森公司签订用房协议,但禹王台征收办至今并未就该36套安置房与松森公司有任何约定或协议。一审判决仅依据该通知就认定禹王台区征收办和禹王台区政府对该36套安置房承担付款义务缺乏事实和法律依据。（四）一审判决判令禹王台区征收办和禹王台区政府向松森公司支付曹郭屯项目480套安置房及储藏室差价款没有事实和法律依据。禹王台住建局作为保障性住房主管部门,根据市政府关于安置房小区储藏室不得捆绑销售且价格不高于政府回购价的文件规定发布的公告,是履行法定职责,并非干预松森公司自主经营。松森公司擅自提高储藏室价格并捆绑销售的行为属严重违规。一审法院以禹王台区政府要求其下属部门发布公告告知被安置户可自愿购买储藏室、价格按不高于政府回购价2120元/㎡执行给松森公司造成损失为由,判令禹王台区征收办和禹王台区政府向松森公司赔偿损失错误。（五）一审判决认定的购房款金额未按楼层系数计算,显示公平。禹王台征收办定购的安置房并不是整栋或整单元购买的,而是松森公司销售剩余的房源,大多是高楼层单套,价格应按市国土资源局汴国土发(2009)82号文件规定的楼层增减系数计算单价,一审判决按均价计算显失公平。（六）一审判决认定禹王台征收办对大河柳苑B区项目拨付金额按总拨款金额的32.9027%计算与事实不符。禹王台征收办对大河柳苑项目拨款总额1.8亿余元包含A区和B区,截至目前,市发改委尚未核定A区的政府回购价,因此,禹王台征收办支付的款项应首先用于支付B区的安置房款,余款才能作为A区的房款。以此计算,禹王台征收办所付大河柳苑B区购房款已远远超过应付金额,根本不存在拖欠购房款的情形。一审判决按A区和B区安置房建筑面积比例来计算B区的付款金额,认定禹王台征收办拖欠购房款没有依据。（七）一审判决判令禹王台区政府向松森公司支付大河柳苑项目外部电网工程款85万元没有事实依据。按照市百城办汴城提指办(2017)18号文件,该费用应由政府承担,市财政拨付,不能因此推定应由禹王台区政府承担。（八）一审判决判令禹王台区征收办和禹王台区政府向松森公司支付延期付款利息4576469.12元并自2019年1月31日起按月利率0.839%支付延期付款利息没有法律依据。虽然禹王台区政府委托审核,但双方并未就审核结果达成新的协议,一审判决按照《鲁法会审字(2017)第191号竣工财务决算审核报告》确认的0.839%的利率计算延期利息于法无据。松森公司提供审核的相关材料许多是与禹王台征收办签订预购协议前所借款项产生的利息,判决由禹王台区征收办和禹王台区政府承担更是没有道理。（九）一审判决判令禹王台区征收办和禹王台区政府向松森公司支付违约金没有事实和法律依据。因大河柳苑B区政府回购价迟迟未出台,无法按照《预购协议》的约定计算协议签订后10日内应付的30%及工程结顶应付的40%的具体金额是多少,故不能认定禹王台征收办逾期付款,更无从谈起违约。且松森公司也存在逾期交房的违约行为，一审判决对此视而不见,显失公平。综上,禹王台区征收办和禹王台区政府依法提起上诉。松森公司辩称，一审判决认定松森公司与禹王台区征收办和禹王台区政府存在合同关系，并判令禹王台区征收办和禹王台区政府向松森公司支付购房款、违约金、储藏室款等是正确的，但部分项目的认定数额不当。具体理由同松森公司的上诉理由。请求依法驳回禹王台区征收办和禹王台区政府的上诉请求。松森公司向一审法院起诉请求：1.依法判决禹王台区征收办和禹王台区政府向松森公司支付房款及储藏室款35352486.90元、地热水初装费1309500元、有线电视初装费70080元及违约金10218235.91（系2018年10月31日之前的违约金）。自2018年11月1日起至付清上述款项之日的违约金，以15478857.01元为基数按每日万分之三计算；2.依法判决禹王台区征收办和禹王台区政府支付松森公司为其垫付的电力基础设施配套费850000元；3.依法判决禹王台区征收办和禹王台区政府赔偿松森公司利息损失13203765.23元、管理费损失1615988.05元；4.依法判决禹王台区征收办和禹王台区政府承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月15日，松森公司（甲方）与禹王台征收办（乙方）签订了《开封市火车站周边棚户区改造一期项目拆迁安置房预购协议书》，约定禹王台征收办订购松森公司开发的位于机场××南侧××河柳××区××、××、××、××、××、××、××楼共××套房屋，作为禹王台征收办开封市火车站周边棚户区改造一期项目调配房源，总建筑面积26879.93平方米，为松森公司按施工图图纸预估面积，不包含外墙保温、小区门岗用房等所有公共配套设施建筑面积的公摊；预购价款按开封市“两改一建”指挥部确定的政府回购价计算。待房屋交房结算时，实际产权面积以开封市房屋产权产籍管理部门测绘界定面积为准，价格依照市发改委核准批复的价格进行最终结算，多退少补。双方签订合同时所订购的房屋已全部封顶，约定2014年12月31日竣工交房。房款的支付方式为：协议签订后十日内，按照不低于合同金额的30％拨付资金；建设工程结顶时，再拨付合同金额的40％；工程竣工达到交房条件，禹王台征收办应在10个工作日内支付给松森公司房款总价的30％。乙方未按照约定如期付款，则按应付款项的每日万分之三给付违约金，且交房日期按照禹王台征收办累计违约日期顺延。由此造成工期延误，延期交房的经济责任和法律责任，均由禹王台征收办承担。禹王台征收办实际订购大河柳苑B区安置房333套（含槐树院36套），住宅面积30713.10平方米。同时，禹王台区征收办和禹王台区政府还为曹屯、郭屯两村的被拆迁户订购大河柳苑B区安置房480套，其中住宅面积47358.76平方米。合同签订后，由于禹王台征收办未能按照约定如期足额向松森公司支付购房款，禹王台区征收办和禹王台区政府征地工作迟缓，及开封市华夏大道道路拓宽改造工程等影响，致使项目建设工程进度时间后移，延迟了交房时间。2017年3月30日，开封市人民政府召开［2017］（22）号大河柳苑保障性住房项目信访问题专题协调会，其中会议研究决定市发改委要在2017年4月底前出具经适房、廉租房、安置房价格意见书；2014年1月1日至2016年12月31日项目延期造成的财务成本，拆迁安置房由禹王台区政府负责核算。2017年5月9日开封市××委下发《关于对大河柳苑B区拆迁安置住房价格的审核意见》的文件，核定大河柳苑B区拆迁安置住房2013年价格为2120元/㎡。2017年7月，禹王台区政府对大河柳苑B区安置房因延期造成的财务成本委托山东法正会计师事务所有限公司进行评估。2017年7月3日山东法正会计师事务所有限公司鲁法会审字［2017］第191号大河柳苑保障性住房项目B区安置房竣工财务决算审核报告，大河柳苑B区安置房至2016年12月31日止评估价为2392.88元/㎡，核定的工程款延期利率为0.839％，工程拨款B区占比为32.9027％。因禹王台区征收办和禹王台区政府委托山东法正会计师事务所有限公司评估时，将B区33号楼4单元1层西户（建筑面积91.08平方米）遗漏，山东法正会计师事务所有限公司依据住宅图纸建筑面积30622.02平方米核定工程拨款B区占比为32.9027％，A、B区禹王台区征收办和禹王台区政府购买松森公司房屋建筑面积（预界定）为93027.28平方米，其中B区333套，预界定面积30713.10平方米，上述333套住房面积实际占比为33.0151％。由于被安置户多次上访，禹王台区征收办和禹王台区政府为了维稳，要求松森公司按2017年5月9日开封市××委核定的2013年底大河柳苑B区拆迁安置住房价格每平方米2120元计收房款，储藏室等配套由安置户自愿选择。导致333间储藏室，松森公司仅售出储藏室162间，面积2248.96平方米，171户被安置户不要储藏室，涉及面积2263.95平方米。本案审理过程中，禹王台区区委原书记（现任尉氏县县委书记）梁东雁将其在禹王台区委工作期间其秘书留存的《梁书记在禹王台区工作期间重要会议、行程记录》提交法庭并到庭证明2017年9月12日区委、区政府召开了关于大河柳苑回楼群众信访问题的会议，会议涉及到大××××区曹郭屯的回楼房屋价格的问题，由于当时给老百姓回楼的价格是2120元/㎡，因工期拖延，成本的增加，松森公司要求增加造价，禹王台区政府委托山东法正会计师事务所有限公司进行审计，审计造价2392.88元/㎡。后经与松森公司协商，最后按照2350元/㎡的价格结算，对于230元/㎡的差价，由禹王台区政府从松森公司的其他项目里予以弥补，后禹王台区政府未弥补松森公司。至2017年9月12日，禹王台区征收办和禹王台区政府共计支付购房款175720000元，2018年11月2日支付购房款2015559.6元，2018年11月5日支付购房款1433323.6元，2019年1月30日支付购房款2000000元，现禹王台区征收办和禹王台区政府共拨付购房款计181168883.2元。一审法院另查明，2017年8月31日禹王台区政府与开封市城乡和住房建设局联合向开封市人民政府作出《关于解决大河柳苑B区保障房项目遗留问题的请示》（汴禹政文［2017］55号），在该请示中禹王台区政府明示由于开封市启动了华夏大道道路拓宽改造，导致大河柳苑项目供电配套设施管网一直无法施工建设。2016年10月，考虑到购房群众入住的迫切愿望，禹王台区政府筹措资金垫资将小区的外部供电地下管网采取顶管的形式予以接通。2016年10月份，松森公司与中源建设有限公司开封分公司签订《施工承包合同》一份，约定由中源建设有限公司开封分公司承包施工大河柳苑B区外部电源管网工程，合同价款850000元。上述工程于2016年10月底施工完毕，松森公司支付中源建设有限公司开封分公司施工款850000元。案涉房屋于2017年6月份交付使用。一审法院认为，2013年5月15日，松森公司与禹王台征收办签订《开封市火车站周边棚户区改造一期项目拆迁安置房预购协议书》，约定禹王台征收办订购松森公司开发的位于机场××南侧××河柳××区房屋，是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。关于禹王台区征收办和禹王台区政府实际购买松森公司房屋的面积问题，对于297套房屋预界定面积27047.74平方米，各方均无异议，一审法院予以认定。对于本案松森公司主张的涉及槐树院的36套房是否为禹王台区征收办和禹王台区政府购买，松森公司提供了禹王台征收办出具的入户单，及开封市保障性住房管理中心于2012年8月22日向禹王台征收办、松森公司发送的《关于调配使用棚户区改造安置住房的通知》，该通知明确了上述36套房屋调配用于“槐树院棚户区改造项目”，且要求收到通知后一周内，禹王台征收办与松森公司签订用房合同，松森公司提供的证据足以证明该36套房屋为禹王台区征收办和禹王台区政府所购买，禹王台区征收办和禹王台区政府应承担支付该36套房屋购房款的责任。对于该36套房屋面积，禹王台区征收办和禹王台区政府提供的证据显示面积为3673.8平方米，松森公司主张面积为3665.36平方米，依松森公司主张，一审法院按3665.36平方米计。故禹王台区征收办和禹王台区政府实际购买松森公司房屋333套，面积为30713.10平方米。对于松森公司主张的储藏室问题。大河柳苑居住小区详细规划图、施工图显示该小区住宅楼每单元底层设计有半地下储藏室12间，与每单元一至六层12套房屋数额相同，规划部门、设计及施工单位均是按照半地下储藏室属上部住宅的附属配套设施而一一对应进行规划设计施工，虽然禹王台征收办与松森公司签订购房协议时对于半地下储藏室如何处理未予约定，但半地下储藏室作为上部住宅的附属配套设施，理应随住宅一起处理，不仅方便了居民生活，也避免了松森公司的损失，且禹王台区征收办和禹王台区政府前期为安置曹郭屯居民而购买的松森公司开发的大河柳苑B区安置房亦是按照此原则处理的，符合公平合理的处理原则。但在涉案333套房屋回楼过程中，禹王台区政府为了顺应部分群众对储藏室问题的异议，要求其下属部门发布“被安置户可自愿购买储藏室，储藏室价格按照不高于安置房政府回购价每平方米2120元执行”的公告，导致333间储藏室，松森公司仅售出储藏室162间，面积2248.96平方米，171间储藏室未售出，涉及面积2263.95平方米。给松森公司造成了损失，该损失应由禹王台区征收办和禹王台区政府承担赔偿责任。对于禹王台区征收办和禹王台区政府购买松森公司安置房价格的问题，2017年5月9日开封市××委核定大河柳苑B区拆迁安置住房2013年价格为每平方米2120元，2014年1月1日至2016年12月31日项目延期造成的财务成本经禹王台区政府委托山东法正会计师事务所有限公司进行评估，确定每平方米为272.88元，至2016年12月31日大河柳苑B区拆迁安置住房价格为每平方米2392.88元，后经双方协商包含曹郭屯的480套安置房按每平方米2350元计算购房款，对于每平方米230元的差价，禹王台区政府承诺从松森公司的其他项目里予以弥补，且该情况时任禹王台委书记亦到庭予以证实，对该事实一审法院予以认定。由于禹王台区政府实际未弥补，故对于大河柳苑B区安置房价格应按每平方米2350元计，曹郭屯的480套安置房由于前期暂按每平方米2120元交房，对于后期双方约定的每平方米230元的差价禹王台区征收办和禹王台区政府应承担给付责任。案涉333套住宅面积为30713.1平方米，每平方米2350元，计72175785元；未销售储藏室面积2263.95平方米，每平方米2350元，计5320282.50元；已销售储藏室面积2248.96平方米，差价每平方米230元，计517260.80元；曹郭屯480套住宅面积及储藏室面积共计54901.60平方米，差价每平方米230元，计12627368元。至2017年9月12日禹王台区征收办和禹王台区政府共计应付松森公司房款及储藏室款90640696.30元，已付购房款58014133.72元，尚欠32626562.58元；至2018年11月2日，已付购房款58679572.74元，尚欠31961123.56元；至2018年11月5日，已付购房款59152785.96元，尚欠31487910.34元；至2019年1月30日，已付购房款59813087.96元，尚欠30827608.34元。由于各方于2017年9月12日确定的安置房价格按每平方米2350元，已考虑到了前期因工期拖延造成松森公司成本的增加，故松森公司主张的违约金、利息损失应自2017年9月13日开始计算。延期利率应采用山东法正会计师事务所有限公司审核报告中核定的工程款延期月利率0.839％（日利率为0.00028），故2017年9月13日至2018年11月2日延期利息为3800342.01（32626562.58×0.00028×416）元，自2018年11月3日至2018年11月5日延期利息17898.23（31961123.56×0.00028×2）元，自2018年11月5日至2019年1月30日延期利息758228.88（31487910.34×0.00028×86）元。至2019年1月30日禹王台区征收办和禹王台区政府应付延期利息共计4576469.12元。对于案涉333套购房款因禹王台区征收办和禹王台区政府未及时全额给付且禹王台区政府亦未按照承诺在松森公司的其他项目中给予弥补，禹王台区征收办和禹王台区政府构成违约，应承担违约责任。对于违约责任的计算应按双方合同约定以应付款项的日万分之三给付。案涉333套住宅总价款为72175785元，至2017年9月12日已付购房款58014133.72元，尚欠14161651.28元；至2018年11月2日，已付购房款58679572.74元，尚欠13496212.26元；至2018年11月5日，已付购房款59152785.96元，尚欠13022999.04元；至2019年1月30日，已付购房款59813087.96元，尚欠12362697.04元。故2017年9月13日至2018年11月2日违约金为1767374.08（14161651.28×0.0003×416）元，自2018年11月3日至2018年11月5日延期利息8097.73（13496212.26×0.0003×2）元，自2018年11月5日至2019年1月30日延期利息335993.38（13022999.04×0.0003×86）元。至2019年1月30日禹王台区征收办和禹王台区政府应付违约金共计2111465.19元。对于延期付款利息及违约责任的数额，松森公司主张的过高部分，不予支持。案涉房屋2017年6月份交付使用，松森公司主张的管理费用无法律依据，不予支持。松森公司与禹王台征收办签订合同时约定预购价款按开封市“两改一建”指挥部确定的政府回购价计算。待房屋交房结算时，实际产权面积以开封市房屋产权产籍管理部门测绘界定面积为准，价格依照市发改委核准批复的价格进行最终结算，多退少补，未有按楼层系数计算房屋价格的约定，故禹王台区征收办和禹王台区政府认为房屋价格应乘楼层系数的答辩意见，不予采信。对于松森公司主张的大河柳苑项目供电配套设施管网费用，松森公司提供了其与中源建设有限公司开封分公司签订的《施工承包合同》，亦按合同将工程款支付给了施工单位中源建设有限公司开封分公司，与禹王台区政府向开封市人民政府的（汴禹政文［2017］55号）请示报告的内容相吻合，证明了禹王台区政府委托松森公司筹措资金垫资将大河柳苑项目的外部供电地下管网接通的事实，对于松森公司垫付的工程款，禹王台区政府应予支付给松森公司，松森公司的该项主张应予支持。关于禹王台区政府应否承担责任的问题，自禹王台区征收办和禹王台区政府提供的证据中可知，对于购房款的拨付，首先应由松森公司向禹王台区政府递送拨款申请，由禹王台区政府负责人审批后方能拨付，且对于大河柳苑B区安置房价格也是禹王台区政府委托评估机构进行的评估，松森公司向禹王台区政府主张购房款并无不当，应予支持。禹王台区政府认为其不应承担责任的答辩理由，不予采信。对于松森公司向王台区征收办和禹王台区政府主张的地热水初装费、有线电视初装费的问题。松森公司并未提供证据证明禹王台区政府对其出售进行了干涉，其可自行销售，对其损失禹王台区征收办和禹王台区政府不应承担赔偿责任，其该项诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、开封市禹王台区人民政府、开封市禹王台房屋征收办公室于本判决生效之日起十日内给付开封松森房地产开发有限公司大河柳苑B区10、15-17、22、23、25-27、29-31、33-35号楼共333套房屋购房款及违约金14474162.23元；自2019年1月31日至本判决确定的履行期限止的违约金，以12362697.04元为基数按每日万分之三计算。二、开封市禹王台区人民政府、开封市禹王台房屋征收办公室于本判决生效之日起十日内给付开封松森房地产开发有限公司大河柳苑B区10、15-17、22、23、25-27、29-31、33-35号楼共333套房屋所配套的储藏室款5837543.3元。三、开封市禹王台区人民政府、开封市禹王台房屋征收办公室于本判决生效之日起十日内给付开封松森房地产开发有限公司曹郭屯480套安置房及储藏室差价款12627368元。四、开封市禹王台区人民政府、开封市禹王台房屋征收办公室于本判决生效之日起十日内给付开封松森房地产开发有限公司延期付款利息4576469.12元；自2019年1月31日至本判决确定的履行期限止的延期付款利息，以30827608.34元为基数按月利率0.839％计算。五、开封市禹王台区人民政府于本判决生效之日起十日内给付开封松森房地产开发有限公司大河柳苑项目外部供电工程工程价款850000元。六、驳回原告开封松森房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354900元，由开封市禹王台区人民政府、开封市禹王台房屋征收办公室负担217432元，开封松森房地产开发有限公司负担137468元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉理由及答辩意见，归纳本案的争议焦点主要有以下几个方面：1.禹王台区政府应否承担本案民事责任；2.一审判决对涉案房屋及储藏室的单价按2350元/㎡认定是否正确；3.禹王台区征收办和禹王台区政府应否承担曹郭屯项目480套安置房及储藏室差价款的支付责任；4.禹王台区征收办和禹王台区政府应否承担未售出储藏室的房款支付责任；5.禹王台区征收办和禹王台区政府应否承担槐树院项目36套安置房的房款支付责任；6.松森公司主张的外部电网工程款应否得到支持；7.松森公司主张的地热水初装费和有线电视初装费应否得到支持；8.一审判决对松森公司利息损失的认定是否正确；9.禹王台区征收办和禹王台区政府应否承担逾期付款的违约责任。针对以上双方当事人争议的焦点，本院分析如下：（一）关于禹王台区政府应否承担本案民事责任问题。根据松森公司与禹王台征收办签订的预购协议的内容显示，禹王台征收办购买涉案房屋是用作开封市火车站周边棚户区改造一期项目拆迁安置的调配房源。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”根据上述规定，禹王台区政府是其辖区内房屋征收与补偿工作的责任主体，禹王台区征收办仅是禹王台区政府确定的涉案房屋征收补偿工作的具体实施单位。据此，涉案的预购协议虽然是松森公司与禹王台征收办直接签订，但禹王台区政府也应承担相应的合同责任。此外，在预购协议的实际履行过程中，涉案房屋的价格是由禹王台区政府委托评估机构进行评估确定的，购房款的支付也均是由禹王台区政府审批拨付的。因此，一审判决判令禹王台区政府承担本案的民事责任具有事实和法律依据。禹王台区政府以其不是涉案预购协议的签订主体为由，主张其不应承担本案民事责任的上诉理由于法无据，依法不能成立。（二）关于涉案房屋及储藏室的单价认定问题。1.关于房屋价格，松森公司与禹王台征收办在预购协议中约定“依照市发改委核准批复的价格进行最终结算，多退少补。”2017年5月9日，开封市××委下发《关于对大河柳苑B区拆迁安置住房价格的审核意见》，核定大河柳苑B区拆迁安置住房2013年价格为2120元/㎡。但因项目延期造成财务成本的增加，根据开封市人民政府[2017]22号专题会议纪要有关“2014年1月1日至2016年12月31日项目延期造成的财务成本,拆迁安置房由禹王台区政府负责核算”的会议精神，禹王台区政府委托山东法正会计师事务所有限公司对延期造成的财务成本进行评估。山东法正会计师事务所有限公司于2017年7月3日出具了鲁法会审字(2017)第191号《竣工财务决算审核报告》。该决算审核报告显示大河柳苑B区安置房至2016年12月31日止评估价为2392.88元/㎡。根据一审法院对原禹王台区委书记梁东雁的询问笔录记载及《梁书记在禹王台工作期间重要会议、行程记录》证明，双方经协商，最终确定按照2350元/㎡的价格结算。对于230元/㎡的差价，由禹王台区政府从其他项目中予以弥补。2.山东法正会计师事务所有限公司出具鲁法会审字(2017)第191号《竣工财务决算审核报告》是接受禹王台区政府的委托作出的。该审核报告所确定的房屋价格是在开封市××委核定的价格基础上，加上延期增加的财务成本得来的。该房价确定方法与双方在预购协议中所约定的“依照市发改委核准批复的价格进行最终结算”的结算方式及开封市人民政府[2017]22号专题会议纪要的精神是一致的。而且一审法院最终认定的房屋价格也非《竣工财务决算审核报告》所确认的2392.88元/㎡的价格，而是双方在进一步协商后共同确认的2350元/㎡的价格。因此，禹王台区征收办和禹王台区政府以该《竣工财务决算审核报告》已超过一年有效期限，不能作为确定涉案房屋价格的依据为由，主张一审判决对房屋价款认定错误的上诉理由不能成立。3.在双方签订的预购协议、开封市××委下发《关于对大河柳苑B区拆迁安置住房价格的审核意见》以及有关涉案房屋的请示、报告和历次会议纪要中，均没有关于房屋价格按楼层增减系数进行计算的相关记载，禹王台区征收办和禹王台区政府要求按照楼层增减系数计算房屋价格缺乏事实依据，一审判决对其该项请求不予支持并无不当。禹王台区征收办和禹王台区政府关于一审判决未按楼层系数计算房屋价格显失公平的上诉理由不能成立。4.松森公司上诉称，双方协商如禹王台区征收办、禹王台区政府能在2017年9月份给松森公司付款,结算单价按2350元/㎡计算；否则，按照山东法正会计师事务所有限公司所审计的2392.88元/㎡进行结算。对此，禹王台区征收办和禹王台区政府不予认可，松森公司也未能提供相应的证据证明双方有此约定，故松森公司要求对购房款按照2392.88元/㎡进行结算缺乏事实依据,一审法院不予支持并无不当。（三）关于禹王台区征收办和禹王台区政府应否承担曹郭屯项目480套安置房及储藏室差价款的支付责任问题。禹王台区征收办、禹王台区政府与松森公司最终协商的大河柳苑B区的房屋价格为2350元/㎡，而购房户回楼的价格为2120元/㎡，对于两者之间230元/㎡的差价，禹王台区政府当时承诺从松森公司的其他项目中予以弥补，但实际上未予弥补，故禹王台区征收办和禹王台区政府应当对松森公司已售房屋及储藏室230元/㎡的差价损失承担赔偿责任。禹王台区征收办和禹王台区政府为曹屯、郭屯两村的被拆迁户订购的480套安置房位于大河柳苑B区。在一审法院对禹王台原区委书记梁东雁进行询问时，梁东雁称2017年9月12日召开的“关于大河柳苑回楼群众信访问题的会议，涉及到大××××区曹郭屯的回楼群众房屋价格的问题”。因此，一审判决判令禹王台区征收办和禹王台区政府向松森公司支付曹郭屯项目480套安置房及储藏室的差价款具有事实依据。（四）关于禹王台区征收办和禹王台区政府应否承担未售出储藏室的房款支付责任问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯来确定。”本案中，松森公司与禹王台征收办在预购协议中对储藏室未进行明确约定，双方就此也不能达成补充协议。双方在预购协议第一条第2项中约定“本预购协议,总预订户数295户，总建筑面积26879.93平方米。”该条款中所约定的建筑面积26879.93平方米仅指房屋面积，并不包含地下室。从日常房地产交易习惯来看，储藏室并非商品房的必要配套设施，在合同没有明确约定的情况下，开发商一般不得强制购房人必须购买储藏室。禹王台区政府下属的住房和城乡建设局虽然发布了自愿购买储藏室的公告，但该公告并未违反合同约定，也未违反法律规定。不论禹王台区政府是否发布该公告，根据交易习惯，购房户均具有自愿购买的权利。因此，一审判决依据该公告判令禹王台区征收办和禹王台区政府承担未售出储藏室的房款支付责任缺乏事实和法律依据，本院对此予以纠正，一审判决所认定的未售出的171套储藏室的款项5320282.50元应从禹王台区征收办和禹王台区政府应支付的款项中予以扣除。（五）关于禹王台区征收办和禹王台区政府应否承担槐树院项目36套安置房的房款支付责任问题。关于槐树院项目的36套安置房，松森公司主张系禹王台区征收办和禹王台区政府购买，并提供了开封市保障性住房管理中心下发的、要求禹王台征收办与松森公司签订用房协议的《关于调配使用棚户区改造安置住房的通知》、松森公司与禹王台征收办分别出具的《关于申请拨付槐树院棚户区改造项目使用大河柳苑安置房购房款的报告》、房源表及加盖禹王台征收办合同专用章的入户单等证据予以证明。禹王台区征收办和禹王台区政府对松森公司的该项主张不予认可，并辩称该36套安置房是槐树院项目的开发商开封威泰房地产开发有限公司购买的,但禹王台区征收办和禹王台区政府对此并未提供确实充分的证据予以证实。在一审法院就此向开封威泰房地产开发有限公司的副总经理郭炜进行了询问核实时，郭炜也明确表示：“我们开发的地块需要拆迁安置，由政府来协调安置在哪个地方，我们没有与松森公司签订合同。”依据上述事实，一审判决认定除双方认可的297套安置房外，禹王台区征收办和禹王台区政府另行购买槐树院项目的36套安置房具有事实依据。禹王台区征收办和禹王台区政府关于一审判决判令其向松森公司支付大河柳苑B区用于槐树院项目的36套安置房款缺乏事实和法律依据的上诉理由不能成立。（六）关于松森公司主张的外部电网工程款应否得到支持问题。因开封市启动华夏大道道路拓宽改造，导致大河柳苑项目供电配套设施管网无法及时施工建设。为满足购房户入住的迫切愿望，松森公司于2016年10月与中源建设有限公司开封分公司签订《施工承包合同》一份，将大河柳苑B区外部电源管网工程承包给中源建设有限公司开封分公司施工，并为此向中源建设有限公司开封分公司支付工程款85万元。该85万元工程款的支出，是由于政府道路拓宽改造工程所致，禹王台区政府在向开封市人民政府递交的《关于解决大河柳苑B区保障房项目遗留问题的请示》中也明确表示由其筹措资金垫资实施该项工程。因此，一审判决判令禹王台区政府向松森公司支付该85万元外部电网工程款具有事实依据。禹王台区政府关于其不应承担该项费用的上诉理由不能成立。（七）关于松森公司主张的地热水初装费和有线电视初装费应否得到支持问题。根据预购协议的约定，禹王台区征收办和禹王台区政府仅负有向松森公司及时足额支付购房款的合同义务，双方对地热水初装费和有线电视初装费并未作出明确约定。开封市禹王台棚户区暨保障性安居工程建设指挥部禹棚保指（纪要）[2018]7号《会议纪要》也明确记载：“开发公司建设安装的地热水、有线电视等配套设施由其自行妥善解决。”据此，松森公司向部分使用该配套设施的购房户收取了该项费用。对于因部分购房户拒绝使用地热水和有线电视而造成的损失，松森公司没有提供证据证明系禹王台区征收办和禹王台区政府干预所致，故松森公司要求禹王台区征收办和禹王台区政府予以赔偿缺乏事实和法律依据，一审判决对松森公司的该项诉讼请求不予支持并无不当。（八）关于逾期付款利息损失的认定问题。1.关于利率问题。山东法正会计师事务所有限公司出具的《竣工财务决算审核报告》中核定的购房款延期月利率为0.839%。该审核报告是依据禹王台区政府的委托作出的，在禹王台区政府和开封市城乡和住房建设局联合向开封市人民政府出具的《关于解决大河柳苑B区保障房项目遗留问题的请示》（汴禹政文[2017]55号）中，禹王台区政府称关于延期利息及管理费用的确认,是审计公司在经过双方多次沟通、取证、磋商,达成基本一致意见的情况下核定的。在该请示中，对于工程延期利息的计算，禹王台区政府也是参照《竣工财务决算审核报告》所确定的0.839%的月利率进行计算的。因此，一审判决按照月利率0.839%计算逾期付款利息损失并无不当。禹王台区征收办和禹王台区政府关于一审判决按照0.839%的月利率计算逾期利息于法无据的上诉理由不能成立。2.关于利息起算时间问题。根据购房协议第四条的约定，禹王台区征收办和禹王台区政府应在该协议签订十日内按照不低于合同金额的30%拨付资金;在建设工程结顶时,拨付合同金额的40%；在工程竣工验收并交付房屋后十日内拨付房款总价的30%。禹王台区征收办和禹王台区政府未能履行及时支付购房款的合同义务，应从合同约定的付款之日开始计算利息。山东法正会计师事务所有限公司出具的《竣工财务决算审核报告》计算利息至2016年12月31日，对此后的利息应继续计算至实际付款之日。一审判决判令禹王台区征收办和禹王台区政府从2017年9月13日开始承担逾期付款的利息损失不当，对于松森公司主张的2017年1月1日至2017年9月12日的利息损失，本院依法予以支持。3.关于利息的具体计算如下：禹王台区征收办和禹王台区政府共应向松森公司支付涉案大河柳苑B区款项85320413.8元。截止2017年1月1日，禹王台区征收办和禹王台区政府向松森公司付款174210000元，其中含涉案大河柳苑B区款项57515605.71元（174210000×33.0151%），尚下欠27804808.09元；2017年8月14日，禹王台区征收办和禹王台区政府向松森公司付款1510000元，其中含涉案大河柳苑B区拨款498528.01元（1510000×33.0151%），截止该日，尚下欠27306280.08元；2018年11月2日，禹王台区征收办和禹王台区政府向松森公司付款2015559.6元，其中含涉案大河柳苑B区拨款665439.02元（2015559.6×33.0151%），截止该日，尚下欠26640841.06元；2018年11月5日，禹王台区征收办和禹王台区政府向松森公司付款1433323.6元，其中含涉案大河柳苑B区拨款473213.22元（1433323.6×33.0151%），截止该日，尚欠26167627.84元；2019年1月30日，禹王台区征收办和禹王台区政府向松森公司付款2000000元，其中含涉案大河柳苑B区拨款660302元（2000000×33.0151%），截止该日，尚下欠25507325.84元。根据以上付款情况，禹王台区征收办和禹王台区政府应向松森公司支付2017年1月1日至2017年8月14日的利息1741841.47元[27804808.09×0.839%×（7+14/30）]，2017年8月15日至2018年11月2日的利息3352492.13元[27306280.08×0.839%×（14+19/30）]，2018年11月3日至2018年11月5日的利息22351.67元（26640841.06×0.839%×3/30），2018年11月6日至2019年1月30日的利息622048.13元[26167627.84×0.839%×（2+25/30）]，以上截止到2019年1月30日，禹王台区征收办和禹王台区政府共计应向松森公司支付利息损失5738733.4元。2019年1月31日之后的利息，以25507325.84元为基数，按月利率0.839%计算至实际还款之日。（九）关于禹王台区征收办和禹王台区政府应否承担违约责任问题。1.禹王台区征收办和禹王台区政府未能按照预购协议的约定及时、足额支付购房款是客观存在的事实。双方在预购协议第六条中对此明确约定：“乙方未按照该协议第四条约定之付款期限如期付款,则按应付款项的每日万分之三计付违约金,且交房日期按照乙方累计违约日期顺延。”一审判决依据上述约定判令禹王台区征收办和禹王台区政府承担违约责任具有事实和法律依据。2.禹王台区征收办和禹王台区政府共计向松森公司拨付购房款181168883.2元。禹王台征收办上诉称该181168883.2元包含大河柳苑A区和B区的款项,但其作为拨款单位并未提供该181168883.2元中所包含的A区购房款和B区购房款的具体数额。在禹王台区政府出具的《关于解决大河柳苑B区保障房项目遗留问题的请示》中，对于剩余房款的计算显示：“禹王台共为该项目（A、B区合计）拨款172210000元，依据面积分摊，B区拨款56661739.67元，未拨付金额8256943元。”以上记载内容证明，禹王台区政府在向上级政府请示时，对大河柳苑A区和B区付款情况也是按照建筑面积比例进行分摊的。因此，一审判决按照A区和B区安置房建筑面积比例来核定大河柳苑B区的付款金额并无不当。禹王台区征收办和禹王台区政府以其支付的款项应优先用于支付B区的购房款为由,主张其不存在逾期付款违约行为的上诉理由不能成立。3.虽然在2013年双方签订预购协议时，大河柳苑B区的政府回购价尚未出台,但在禹王台区政府出具的《关于解决大河柳苑B区保障房项目遗留问题的请示》中显示，应松森公司的要求，开封市××委和住建部门商定了暂定价格。且在2017年9月双方商定房屋价格按2350元/㎡结算后，禹王台区征收办和禹王台区政府仍未及时、足额支付购房款。故禹王台区征收办和禹王台区政府以大河柳苑B区政府回购价迟迟未予出台为由，主张其不存在逾期付款的违约行为的上诉理由不能成立。4.松森公司虽存在逾期交房的违约行为，但禹王台区政府在其出具的《关于解决大河柳苑B区保障房项目遗留问题的请示》中，对松森公司逾期交房的原因已经进行了明确阐述。该请示显示松森公司逾期交房系经适房价格延迟出台、电力配套设施安装受阻及项目征地工作进展不顺利等原因所致。且禹王台区征收办和禹王台区政府存在逾期付款的违约行为，双方在预购协议第六条中明确约定：“由此（逾期付款）造成工期延误,延期交房的经济责任和法律责任,均由乙方（禹王台征收办）承担。”因此，禹王台区征收办和禹王台区政府关于一审判决对松森公司逾期交房的违约行为不予处理显失公平的上诉理由不能成立。综上所述，松森公司和禹王台区征收办、禹王台区政府的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省开封市中级人民法院（2018）豫02民初443号民事判决第一项、第三项、第五项及诉讼费承担部分；二、撤销河南省开封市中级人民法院（2018）豫02民初443号民事判决第六项；三、变更河南省开封市中级人民法院（2018）豫02民初443号民事判决第二项为开封市禹王台区人民政府、开封市禹王台区房屋征收办公室于本判决生效之日起十日内给付开封松森房地产开发有限公司大河柳苑B区10、15-17、22、23、25-27、29-31、33-35号楼共333套房屋已销售储藏室的差价款517260.8元；四、变更河南省开封市中级人民法院（2018）豫02民初443号民事判决第四项为开封市禹王台区人民政府、开封市禹王台区房屋征收办公室于本判决生效之日起十日内给付开封松森房地产开发有限公司延期付款利息5738733.4元；自2019年1月31日至本判决确定的履行期限止的延期付款利息，以25507325.84元为基数按月利率0.839%计算;五、驳回开封松森房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费354900元，由开封松森房地产开发有限公司负担171451元，开封市禹王台区人民政府、开封市禹王台区房屋征收办公室负担183449元；二审案件受理费354900元，由开封松森房地产开发有限公司负担171451元，开封市禹王台区人民政府、开封市禹王台区房屋征收办公室负担183449元。本判决为终审判决。审判长  王春娥审判员  蒋瑞芳审判员  李百福二〇二〇年四月二日法官助理王一鸣书记员伊浩天