北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3284号上诉人（原审被告）：威海祥泽圆餐饮娱乐有限责任公司北京分公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村西店1096号。负责人：隋永明，总经理。委托诉讼代理人：张传军，山东海明达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京嘉海鑫源商贸有限公司，住所地北京市通州区经济开发区东区创益西路646号。法定代表人：刘立平，总经理。委托诉讼代理人：郑福敏，女，1977年10月4日出生，北京嘉海鑫源商贸有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。上诉人威海祥泽圆餐饮娱乐有限责任公司北京分公司（以下简称祥泽圆公司）因与被上诉人北京嘉海鑫源商贸有限公司（以下简称嘉海鑫源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祥泽圆公司上诉请求：撤销一审法院判决，该判驳回嘉海鑫源公司的诉讼请求。事实和理由：一、本案争议的房产位于北京市朝阳区高碑店乡高碑店村，始终属于集体土地，2006年为了奥运申办建设本案争议房产，建设之初不在城镇规划区范围之内；二、本案争议的房产虽未先取得建设工程规划许可证，但已经经主管部门批准建设；三、一审判决中对嘉海鑫源公司的损失计算不当，嘉海鑫源公司应承担三个月装修期间的占用费用。嘉海鑫源公司辩称，同意一审判决，不同意嘉海鑫源公司的上诉请求和理由。嘉海鑫源公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁协议》无效；2.祥泽圆公司返还押金783874元；3.祥泽圆公司返还租金1410973元；4.祥泽圆公司赔偿装修费205万元、空调改造费24万元、消防改造费26万元、步行梯改造费28349元、电梯大修费18000元、电梯保养费10000元、电表更换费10000元、电梯检测费960元、房屋中介费56万元、房屋中介费112621元、灭火器费1340元、风扇费720元、租户违约金237250元。一审法院认定事实：2017年5月2日，嘉海鑫源公司（乙方）与祥泽圆公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，承租案涉房屋，记载的嘉海鑫源公司的联系地址：北京市朝阳区高碑店乡半壁店村西店1131号君天大厦物业部，约定：承租建筑面积3304平方米，租赁期间自2017年5月2日起至2026年8月31日止，2017年5月2日至2017年7月31日为免租期；租金单价3.9元/平方米/天；第一年租金分别在2017年5月10日前和5月30日前各支付半年的租金，第二年开始，租金每半年支付一次，年租金总额分别在第三年和第五年在上一年的基础上递增6%，乙方须于下一期租期起始日的前15日支付下一期租金；乙方支付押金783874元。附件：甲方应向乙方提供的相关材料……3、房屋产权相关证明、合法出租权证明复印件（包括但不限于朝阳区政府会议纪要、高碑店乡产权证明……）。嘉海鑫源公司称签订合同时并未向其提供会议纪要等，直到2018年底才拿到。祥泽圆公司称当天就给付了嘉海鑫源公司合同附件材料。合同签订后，嘉海鑫源公司对房屋进行了装修改造等。嘉海鑫源公司主张支出装修费205万元，提交了《施工合同》、付款回单予以佐证。证据显示已支付金额202万元。祥泽圆公司不认可《施工合同》的真实性，认可付款回单的真实性，不认可证据的关联性。嘉海鑫源公司主张对空调进行了改造，支出改造费24万元，提交了《施工合同》（合同金额19万元）、付款回单予以佐证。祥泽圆公司不认可《施工合同》的真实性，认可付款回单的真实性，不认可证据的关联性。嘉海鑫源公司主张对消防进行了改造，支出改造费26万元，提交了《建设工程施工合同》、付款回单予以佐证。证据显示已支付金额25.5万元。祥泽圆公司不认可《建设工程施工合同》的真实性，认可付款回单的真实性，不认可证据的关联性。嘉海鑫源公司主张对步行梯进行了改造，支出改造费28349元，提交了《施工合同》、付款回单予以佐证。祥泽圆公司不认可《施工合同》的真实性，认可付款回单的真实性，不认可证据的关联性。嘉海鑫源公司主张对电梯进行了改造，支出改造费18000元，提交了《电梯大修改造合同》、付款回单予以佐证。祥泽圆公司不认可《电梯大修改造合同》的真实性，认可付款回单的真实性，不认可证据的关联性。嘉海鑫源公司主张对电梯进行日常维护保养，支付了2017年10月至2019年9月期间维护保养费合计1万元，提交了维护保养合同和付款回单予以佐证。祥泽圆公司认可证据的真实性，不认可关联性。嘉海鑫源公司主张对电梯进行检测，支出电梯检测费960元，提交了付款回单、缴款书予以佐证。祥泽圆公司认可证据的真实性，不认可关联性。嘉海鑫源公司主张更换电表支出1万元，提交发票和付款回单予以佐证。祥泽圆公司认可证据的真实性，不认可关联性。嘉海鑫源公司主张购买风扇支出720元，提交发票和报销单予以佐证。祥泽圆公司认可证据的真实性，不认可关联性。嘉海鑫源公司主张购买灭火器支出1340元，提交发票和记账凭证予以佐证。祥泽圆公司认可证据的真实性，不认可关联性。庭审中，嘉海鑫源公司称装修改造完毕后，准备找合作方进行金融方面的投资，但园区不同意办理经营执照，不允许金融企业入驻，其公司就从2018年1月15日至7月15日将房屋转租了，收取租金395万元，另园区要求进行税务迁移，导致其公司也无法使用，主张减免20%的租金。祥泽圆公司称嘉海鑫源公司在案涉园区有办公地点，嘉海鑫源公司主要从事转租业务，嘉海鑫源公司看到出租的广告联系的其公司，嘉海鑫源公司对园区房屋情况很了解，园区不允许金融投资类企业入驻，嘉海鑫源公司在之前已向园区进行了承诺。就此提交了照片、声明、承诺书等予以佐证。嘉海鑫源公司不予认可，主张在园区无办公地点。嘉海鑫源公司已向祥泽圆公司支付押金和一年半的租金（2017年8月1日至2019年1月31日期间），合计7838740元。2019年1月31日，嘉海鑫源公司与祥泽圆公司办理交接手续，将房屋交还祥泽圆公司。祥泽圆公司主张嘉海鑫源公司未按约定支付租金，其公司在2019年1月23日向嘉海鑫源公司发出了催款函、1月30日发出了解除房屋租赁协议通知书，嘉海鑫源公司交还房屋并非合同效力的问题，而是无法按约支付租金，并提交录音和视频予以佐证。嘉海鑫源公司不予认可，称未收到。另，嘉海鑫源公司主张通过中介公司寻找案涉房屋，支出中介费112621元，提交了居间协议、发票、付款回单予以佐证。证据记载为太阳宫项目。祥泽圆公司不予认可，称并非本项目支出。嘉海公司主张将房屋转租时，支出中介费56万元，提交《居间协议》、付款回单予以佐证。祥泽圆公司不予认可。嘉海鑫源公司主张因未能正常使用房屋，其公司与第三人签订的转租合同无法履行，支付了违约金，并提交了合同、收据、证明等予以佐证。祥泽圆公司不予认可。关于合同效力问题，祥泽圆公司提交了会议纪要、消防审核意见书、租赁合同书、决议、复印资料等予以佐证。嘉海鑫源公司不予认可，称之前不知道房屋的情况，祥泽圆公司隐瞒了房屋未取得规划许可证明的信息，并提交了祥泽圆公司与上家签订的《房屋租赁合同》。祥泽圆公司认可合同的真实性，称关于房屋的情况双方已经在《房屋租赁协议》中予以明示。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，嘉海鑫源公司主张案涉房屋未取得规划许可证，双方签订的《房屋租赁协议》无效，根据祥泽圆公司提交的证据，不足以证明案涉房屋符合前述法律规定，故应当认定《房屋租赁协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。祥泽圆公司应当返还嘉海鑫源公司押金783874元。关于嘉海鑫源公司主张因房屋无法正常使用而要求减免租金的请求，首先，关于嘉海鑫源公司主张园区未允许金融投资类企业入驻、税务迁移的问题，从祥泽圆公司提交的嘉海鑫源公司向园区提交的声明、承诺书等材料，可以看出嘉海鑫源公司对此是明知的并作出相应的承诺，故嘉海鑫源公司的该项主张意见，不能成立；再者，从嘉海鑫源公司的陈述来看，其公司也将房租转租，取得了部分租金收益。故，对于嘉海鑫源公司的该项诉讼请求，法院不予支持。关于嘉海鑫源公司主张的各项赔偿问题。关于装修费，法院根据证据确认数额为202万元；关于空调改造费，法院根据证据确认数额为19万元，超出的5万元与合同约定不符，法院不予采纳；关于消防改造费，法院根据证据确认数额为25.5万元；关于步行梯改造费28349元，法院根据证据予以确认；关于电梯大修费18000元，法院根据证据予以确认；关于电梯保养费10000元，法院根据证据予以确认；关于电表更换费10000元，法院根据证据予以确认；关于电梯检测费960元，法院根据证据予以确认；关于中介费，一笔56万元的中介费，系嘉海鑫源公司转租房屋的费用，不应当由祥泽圆公司承担，另一笔112621元的中介费，根据证据显示并非本项目发生的费用，对于该两笔费用，法院均不予采纳；关于灭火器费用和风扇费，属于消耗品且可以移动，法院不予支持；关于租户违约金，如前所述，嘉海鑫源公司对于园区不能入住金融投资类企业是明知且作出承诺，该笔费用应当由嘉海鑫源公司自己承担。祥泽圆公司作为出租方，在明知房屋未取得规划许可证的情况下仍进行转租，对于合同无效存在主要过错；嘉海鑫源公司在合同已明确说明只有政府会议纪要、乡产权证明的情况下，仍不进一步的了解，贸然签订合同，对合同无效也存在一定的过错，且根据查明的事实，双方合同未能继续履行，嘉海鑫源公司未按时支付租金亦是主要的原因。综上，法院综合嘉海鑫源公司投入的情况、使用的情况、各项费用的具体情况、双方对于合同无效的过错及合同未能继续履行的原因，确定祥泽圆公司应当支付嘉海鑫源公司的赔偿数额。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、确认嘉海鑫源公司与威海祥泽圆餐饮娱乐有限责任公司北京分公司于2017年5月2日签订的《房屋租赁协议》无效；二、威海祥泽圆餐饮娱乐有限责任公司北京分公司于判决生效后十五日内返还北京嘉海鑫源商贸有限公司押金七十八万三千八百七十四元；三、威海祥泽圆餐饮娱乐有限责任公司北京分公司于判决生效后十五日内赔偿北京嘉海鑫源商贸有限公司一百三十万元；四、驳回北京嘉海鑫源商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，祥泽圆公司向本院提交一份朝阳区高碑店乡人民政府出具的，关于高碑店乡西店村项目消防许可证的申请复印件，文号是2017年56号。证明目的是争议房产的土地是集体土地，建筑产权归村委会所有，该项目工程不属于违法建筑。嘉海鑫源公司发表质证意见称：对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，这份证据没有原件，高碑店乡的乡政府即便作出该文件，只能是一个内部的会议的性质，不能取代规划许可证的作用。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。本案中，祥泽圆公司提交的证据不足以证明案涉房屋符合前述法律规定，一审法院认定《房屋租赁协议》应属无效，处理并无不当，祥泽圆公司的上诉主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，祥泽圆公司作为出租方，在明知房屋未取得规划许可证的情况下进行转租，对于合同无效存在主要过错；嘉海鑫源公司在合同已明确说明只有政府会议纪要、乡产权证明的情况下仍然签订合同，亦存在一定过错，一审法院综合考虑嘉海鑫源公司投入、使用的具体情况、以及双方对于合同无效的过错等实际因素，酌情确定祥泽圆公司支付嘉海鑫源公司赔偿数额并无不当，本院予以维持。祥泽圆公司的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，祥泽圆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23471元，由威海祥泽圆餐饮娱乐有限责任公司北京分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  杨 夏审 判 员  万丽丽二〇二〇年四月十日法官助理  王红涛书 记 员  李月明