广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0391民初3297号原告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：吴梅，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：王龙飞，男，系该公司员工。被告：深圳市前海盛世金粤贸易有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：高富伟。被告：高富伟，男，汉族，1969年6月25日出生，住址：深圳市福田区。原告中原地产代理（深圳）有限公司与被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司、高富伟委托合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中原地产代理（深圳）有限公司委托诉讼代理人吴梅、王龙飞，深圳市前海盛世金粤贸易有限公司法定代表人高富伟，被告高富伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中原地产代理（深圳）有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告共同向原告支付代理服务费人民币270000元及利息人民币10800元，共计人民币280800元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年7月8日起，暂计至2019年5月7日，实际利息计算至实际支付之日止）；2.请求判令被告高富伟对被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司的付款义务承担连带清偿责任；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求如下：第一项诉讼请求的代理服务费由27万元变更22.5万元，同时，利息的基数也所相应的变更，其余的不变。事实和理由：2018年1月15日，被告高富伟向原告出具了《君悦山二、三、六区物业销售代理函》，约定委托原告独家代理观澜湖君悦山二、三、六区项目的20套物业（含涉案物业“东莞市××号骏豪商务中心商务楼18号2幢办公101”），代理服务费计取标准为合同成交价之6%。被告高富伟及被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司法定代表人魏紫鹏为被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司的股东，决议同意出售涉案义物业，并由被告高富伟个人账户收款。经原告积极销售，被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司与原告之客户凌嘉敏、郑铭凤就涉案物业签署了《二手房买卖及居间服务合同》，约定以人民币450万元交易涉案物业，涉案物业于2018年7月8日交付给买方，交易已经完结，按约定原告可收取代理服务费人民币270000元。被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司通过原告成功出售了涉案物业，接受了原告提供的服务，被告高富伟作为被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司的股东、实际控制人，独家委托原告出售涉案物业，且在涉案物业交易中使用个人账户收取公司款项，因此二被告应当共同承担向原告支付代理服务费的付款义务，但二被告至今仍未向原告支付上述款项。为此，原告特诉至法院，请求法院依法判如所请，维护原告的合法权益。事实理由部分补充：由于代理服务费是按照涉案物业的成交价的6%计算，另还有两万元的现金奖励，涉案物业应结算的费用总额为29万元，原被告口头协商过，原告同意给予被告优惠1.5万元，被告应支付我公司的费用总额为27.5万元，加上庭前代理人核查确认被告已经支付了5万元，因此原告的诉讼请求中的金额予以减低。被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司和高富伟共同辩称，我方对原告方的诉讼案由不认可，我认为该案件应为居间合同纠纷，中原公司本来是作二手房业务的，原告与被告不存在委托代理，虽然原告提供了君悦山二、三、六区物业销售代理函，并主张双方系代理合同纠纷，但是原、被告双方就同一合同目的签订了二手房买卖和居间合同，答辩人认为认定一个合同的属性应依据合同的内容予以确认，而不应以合同的名称予以确认，就本案而言，合同的实质内容就是原告为被告出卖房屋提供居间服务，双方的争议应确认为居间合同纠纷；我方认为承诺函对被告不具有法律约束力，承诺函签订的背景是：当时我与中原公司的黎健宇、范宾签订合同，是在受到中原公司的商业欺骗下签订的，不是本人及本公司真实意思表示，当时与对方也重申过不能拿承诺函来说事，因为当时对方说这个是为了在公司走程序所办理的手续，而且本承诺函所有的格式及内容均是由中原公司提供的，并非是由我本人提供给对方的，当时范宾让我的承诺函中签字，签字后就可以给我卖房子，并没有对承诺函的内容进行详细的解释及对重要事项对我进行提示，所以我认为原告具有商务欺诈的行为，诱导被告签订承诺函，当时具体的情况为：签订承诺函之前中原公司与我说，在两到三个月内就可以将20套房子清空，标的大概在8000万元，我当时是急于资金回笼，认为中原公司在行业内是正规合法的公司，应该不会存在欺骗的情况，但是依据现在已经发生的诉讼来判断，当时他们已经是有套路了，正常的公司经营一定会遵守国家的法律法规，深圳市物价局以《价格法》为基础明确规定，房产居间中介不能收取成交价金额的2%，具体的法律依据庭后向法庭提交，包括深圳市房协与住建局对房屋佣金的上限有明确的规定。中原公司为规避相关部门的监管，以合法的形式（比如让我签承诺函）来规避其违规违法来截取高额佣金的目的，居间报酬6%超出了有关监管部门制定的标准上限，这种违法行为不应得到法庭的保护。针对具体的诉讼，本人也认为中原公司有套路的嫌疑，中原公司提供的被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司及被告高富伟的联系方式均为虚假，其目的在于非法剥夺被告的诉讼权利，以达到被告不在场的情况下缺席宣判，有利于原告的目的，且上次来法庭时也向审判长举证范宾到2019年11月份还在销售我在龙华的房屋，不知为何原告在诉状上的联系方式与我实际的联系方式不一致。原告围绕诉讼请求依法提交了君悦山二、三、六区物业销售代理函、二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议、产权证、深圳市前海盛世金粤贸易有限公司股东决议书、交楼确认书和地址及账号确认书（卖方）等证据，两被告提交了5万元现金奖励收据、居间合同，根据审查确认的证据和原、被告当庭陈述，本院认定事实如下:1.2018年1月15日，原告与被告高富伟签订《君悦山二、三、六区物业销售代理函》，该合同约定，被告高富伟为观澜湖君悦山二、三、六区物业（20套物业，东莞市××号骏豪商务中心商务楼18号2幢办公101）的产权人，高富伟委托原告在代理期限内独家代理销售上述物业。代理期限：2018年1月15日至2018年7月15日。原告指定黎健宇为联络人，负责与原告进行各项事务对接、活动安排和原告推荐的客户确认及销售跟进。原告须严格按照被告高富伟制定的地产销售价格和要求推广和销售被委托物业，被告高富伟可随时调整价格和销售项目，应书面或者电邮通知原告。原告对物业的宣传和推广活动必须事先取得被告高富伟同意。原告需委托第三方协助，须事先取得被告高富伟同意。原告客户与被告高富伟达成购买协议并实际成交的，被告高富伟向原告支付代理服务费，君悦山二、三、六区物业代理服务费计收标准为合同成交价的6%，每套物业额外奖励现金2万元，奖励成交人员的直属上司现金0.6万元。合同约定，原、被告高富伟之间为代理关系。被告高富伟有权单方解除合同，自解除通知送达原告时生效。2.2018年3月20日，被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司与凌嘉敏、郑铭凤签订《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定双方对被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司所有的东莞市××号骏豪商务中心商务楼18号2幢办公101达成交易，凌嘉敏和郑铭凤购买该物业，一次性支付购楼款400万元。合同约定，房产交付及交楼押金为5万元。在同日双方签订的《资金托管协议》中约定，凌嘉敏和郑铭凤愿意将定金50万元、交楼押金5万元交由原告托管。2018年7月8日，双方签署交楼确认书。3.2018年3月20日被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司召开股东会，与会股东高富伟和魏紫鹏一致同意将公司名下东莞市××号骏豪商务中心商务楼18号2幢办公101出售后由股东高富伟个人账户收取出售款。4.2018年4月3日，原告收取了高富伟以现金形式支付的5万元现金奖。5.原、被告确认，涉案房产的销售金额为450万元，被告收到了445万元，原告认为被告未按期支付代理费因而扣留5万元押金未付被告。本院认为，原告和被告签订合同，约定被告将自有的不动产委托与原告进行销售并支付相应的报酬，该为双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司及高富伟的付款责任。原告认为被告高富伟是委托方，其作为被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司的股东，且在合同履行过程中是采用了本人的个人账户收取款项，属于滥用股东权利，与公司财产出现混同的情况，其应当承担相应的付款义务。现有证据证实涉案房产有公司所有，高富伟虽然作为合同签订方，但其内容均作为约定对公司物业进行委托销售，被告高富伟仅为公司股东之一，其代表公司进行签约，其个人账户收款亦经公司股东一致同意，原告要求被告高富伟承担付款责任于法无据，本院不予支持。关于原告所主张的代理服务费金额问题。按照双方合同约定，代理服务费计收标准为合同成交价的6%，每套物业额外奖励现金2万元，奖励成交人员的直属上司现金0.6万元。本案中，原告主张，原告销售成功一套物业，合同成交价为450万元，代理服务费计收27万元，另加2万元额外奖励，共计29万元；原告允诺优惠被告1.5万元，因被告已经支付5万元，被告应当继续支付22.5万元。被告认为承诺函对被告不具有法律约束力，承诺函的签订不是本人及本公司真实意思表示，承诺函签订前原告允诺在两到三个月内将20套房子销售完毕，并且当时与对方也重申过不能拿承诺函来说事，原告所主张的代理服务费也超过了法律规定的上限，双方曾口头约定佣金按销售总款的3%计算。本案中，原告以委托合同提起诉讼，双方亦签订了代理销售物业协议，在该协议中约定销售物业20套，且需对物业进行宣传推广，但原告方在约定的销售期限内仅销售出一套房屋，且未提交相关证据，证明其已对委托销售进行过宣传推广，对于双方约定的代理服务费、现金奖励，本院酌定按销售金额的4%进行计算，原告销售物业成交价为450万元，代理服务费为18万元，扣除被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司已支付现金5万元及5万元押金，还应支付8万元。原告要求被告支付22.5万元，本院部分予以支持。关于利息，被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司未按照合同约定向原告支付应当支付的代理服务费，造成原告资金占用损失，原告主张于法有据，对于利息，应以8万元本金为基数，自2019年7月8日至8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，对于2019年8月19日开始的利息，应以8万元本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清之日止。关于本案诉讼费用，因原告在诉讼过程中，在明知被告高富伟有其他联系方式情况下，未能向本院提交被告实际送达地址，导致向被告公告送达且第一次庭审无法正常进行，浪费了司法资源，在诉讼费用承担上，应由原告承担本应由被告承担的部分诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告中原地产代理（深圳）有限公司代理服务费8万元并支付利息（利息以8万元本金为基数，自2019年7月8日至8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，对于2019年8月19日开始的利息，以8万元本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清之日止）；二、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4810元，由被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司负担810元，原告中原地产代理（深圳）有限公司承担4000元，原告已预交人民币5512元，由本院予以退回1512元。被告深圳市前海盛世金粤贸易有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币810元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员  郑 松人民陪审员  林立徐人民陪审员  何奕龙二〇二〇年四月十日法官助理窦天山法官助理谢雯书记员曾宪珠