江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终255号上诉人（原审被告）：常州凯悦房地产有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区玉龙南路213号钟楼高新技术创业服务中心大楼8878号。诉讼代表人：常州凯悦房地产有限公司管理人。委托诉讼代理人：唐文婷，常州凯悦房地产有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：祁栋，常州凯悦房地产有限公司管理人工作人员。被上诉人（原审原告）：庄寿美，女，1934年11月21曰生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：承世杰，江苏常联律师事务所律师。上诉人常州凯悦房地产有限公司（以下简称凯悦公司）因与被上诉人庄寿美商品房销售合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2018）苏0404民初5936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯悦公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回庄寿美的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定讼争房屋不属于破产财产，系事实认定错误。1、《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，讼争房屋的产权现登记在本公司名下，故讼争房屋为凯悦公司所有的财产。2、一审法院依据《最高法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项的规定认定讼争房屋不属于破产财产，但该规定是最高人民法院基于《企业破产法(试行）》制定的，而根据2007年施行的《企业破产法》第三十条规定，已对破产财产重新作出了规定，应当认定讼争房屋为凯悦公司的财产；3、根据省高院《破产案件审理指南》的意见，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或已实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。由此可见，即使庄寿美己经支付全部购房款，并且商铺己经交付使用，但只要权属变更登记没有办理，则商铺产权仍归本公司所有。二、参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，作为房屋买受人必须具备三重条件才能排除执行。本案双方当事人于2014年10月25日签订的《商品房买卖合同》之所以一直未能网签备案，其缘由在于讼争房屋已被常州屮院、钟楼法院查封。故诉争房屋存在申请查封人的先权利，不应当确认合同有效。三、退一步讲，即使合同有效，因讼争房屋的性质是商铺，庄寿美不具有消费者的身份，不应当享有优先受偿权。庄寿美是为了实现借款债权而签订的《商品房买卖合同》，且合同的对象为商铺，不具有“用于居住”的功能，不符合《消费者权益保护法》对消费者的规定。故庄寿美不能认定为消费者，其债权不是优先债权，不应当取得讼争房屋所有权。庄寿美答辩称：《最高法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》并未被最高院废止，且凯悦公司已经向本人交付了涉案房屋。凯悦公司上诉状中的第一条和第三条引用的法律规定中均有但书规定，本案应适用但书规定。据本人了解，买房人杨春旭、单杏妹、杨琳、钱肖斌等人与本人身份类似，这几个购房者的身份凯悦公司予以认可，并开具了购房发票，故凯悦公司应确认我方的债权，请求驳回凯悦公司的上诉请求。庄寿美向一审法院起诉请求：1、判令凯悦公司继续履行商品房买卖合同，即凯悦公司协助办理凯悦中心花园1-2号商铺的不动产权属登记手续；2、本案诉讼费由凯悦公司承担。一审法院认定以下事实：2012年5月14日，朱晓初向凯悦公司转账300万元。2013年5月2日，常州中亿房地产开发有限公司向凯悦公司转账200万元。庄寿美、凯悦公司于2014年10月25日签订《商品房买卖合同》一份，约定庄寿美向凯悦公司购买施工编号凯悦中心花园1幢2号商铺，建筑面积共236.58平方米，该商品房的用途为商铺，房价为4436318元，约定付款方式为一次性付款，房款4436318元于2014年11月23日前支付；凯悦公司应当在2013年11月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。同日，凯悦公司向庄寿美出具收据原件一份，载明收到庄寿美商铺款4436318元，收款方式为转账。庄寿美陈述具体付款方式为：朱晓初于2012年5月14日代其垫付商铺房款300万元（其中2436318元为商铺房款），由常州中亿房地产开发有限公司于2013年5月2日代其垫付商铺房款200万元，共计4436318元。庄寿美提供的200万元的转账凭证复印件上载明“该款项为代付庄寿美凯悦1-2#商铺房款”并加盖常州中亿房地产开发有限公司公章，300万元的转账凭证复印件上载明“其中2436318元为代付庄寿美凯悦1-2#商铺房款”并由朱晓初签名。庄寿美于2015年4月29日通过中国工商银行常州分行分四笔向朱晓初转账100万元、100万元、100万元、98万元。另外庄寿美通过汤全娟转账支付朱晓初50万元。2015年12月18日，凯悦公司向庄寿美出具商品房房屋结算清单一份，载明实际房价4436318元，已交房款4436318元，代收维修基金8281元。同日，凯悦公司向庄寿美收取维修基金8281元并出具收据一张。2016年6月27日，庄寿美向物业公司缴纳涉案商铺2014年11月1日至2016年12月31日期间的物业公共服务费34446元。2017年5月6日，庄寿美向物业公司缴纳涉案商铺2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业公共服务费12775元。2016年7月1日，该院作出（2016）苏0404民破1号民事裁定书，裁定受理了吴云申请凯悦公司破产清算一案，并指定凯悦公司清算组担任破产管理人。2017年7月6日，凯悦公司管理人向庄寿美出具债权审查意见通知书，明确对庄寿美申报的购房债权（申报金额为4436318元，凯悦中心花园1-2号商铺）不确认，理由是庄寿美并未实际付款，并决定解除该商品房买卖合同，并请庄寿美迁让凯悦中心花园1-2号商铺。朱晓初在2018年6月8日的谈话笔录中陈述：不认识庄寿美，应该是我们公司的客户；个人转账凭证上备注的内容及朱晓初的签字都是本人写的，收账通知书上的备注是谁书写的不清楚，常州中亿房地产开发有限公司的公章应该是真实的；（这两笔转账）具体已经不清楚了，要问当时经办的财务人员，当时本人是中亿公司的法人，也是凯悦的经理，所有与凯悦公司有很多财务往来，也有很多借款往来，这两笔钱是属于什么钱已经记不清楚了，但是转账肯定是真实的，抵作购房款也是真实的；（凯悦公司与庄寿美签订的关于涉案商铺的房屋买卖合同）是一个真实的房屋买卖合同关系。庭审中，庄寿美、凯悦公司均认可涉案商铺庄寿美在使用中，已经被庄寿美出租了。一审法院认为，庄寿美、凯悦公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。在前述商品房买卖合同签订前，朱晓初、常州中亿房地产开发有限公司与凯悦公司之间确实存在债权债务关系，本案所涉商品房买卖合同是在凯悦公司未偿还欠款的情况下，经朱晓初、常州中亿房地产开发有限公司与凯悦公司协商，将朱晓初、常州中亿房地产开发有限公司的欠款转为庄寿美的已付购房款，且在本案所涉商铺交付前庄寿美已向朱晓初全额支付购房款，同时凯悦公司早已于2015年11月将本案所涉商铺交付庄寿美使用。根据《最高法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项的规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产财产，故本案所涉商铺不属于破产财产。同时根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，庄寿美支付购房款的合同义务已全部履行完毕，故凯悦公司管理人解除涉案商品房买卖合同于法无据。关于庄寿美要求凯悦公司协助办理本案所涉商铺房屋权属登记手续的诉讼请求符合合同约定，该院依法予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，遂判决：确认凯悦公司协助庄寿美办理施工编号为本市凯悦中心花园1幢2号商铺过户至庄寿美名下的权属登记手续。案件受理费42291元，由凯悦公司负担。双方当事人二审期间均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案二审争议焦点：庄寿美主张凯悦公司协助办理涉案房屋的权属登记手续是否有相应事实依据。本院认为，凯悦公司应协助庄寿美办理涉案房屋的权属登记手续，理由如下：首先、凯悦公司对案涉商品房买卖合同以及向庄寿美出具的收据、商品房房屋结算清单的真实性均无异议，结合常州中亿房地产开发有限公司法定代表人、凯悦公司经理朱晓初的陈述，及庄寿美提交的转账凭证加盖常州中亿房地产开发有限公司公章、朱晓初签字确认的事实，一审法院认定案涉商品房买卖合同合法有效，经朱晓初、常州中亿房地产开发有限公司与凯悦公司协商将相应欠款转为庄寿美的已付购房款并无不当；其次、凯悦公司对案涉商铺已交付庄寿美占有使用并交纳相应维修基金、物业公共服务费的事实也不持异议，故在庄寿美已支付全部购房款，且凯悦公司已将案涉商铺交付庄寿美占有使用的情形下，案涉商铺不属于破产财产；此外、案涉商品房买卖合同并不存在合同法规定的无效事由，故凯悦公司主张合同无效的上诉理由本院不予采纳。综上，凯悦公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42291元，由凯悦公司负担。本判决为终审判决。审判员  周韵琪审判员  郑 仪二〇二〇年四月三日书记员  方 栋