北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3341号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京云手健身信息咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里70号楼1至2层105。法定代表人：孙树军，执行董事。委托诉讼代理人：王巍巍，女，1983年11月15日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京朝苏宁电器有限公司，住所地北京市朝阳区慈云寺北里118号楼19层（19）1901室。法定代表人：卜扬，经理。委托诉讼代理人：姜文娟，女，1987年2月10日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐国建，北京市当代律师事务所律师。上诉人北京云手健身信息咨询服务有限公司（以下简称云手健身公司）因与被上诉人北京京朝苏宁电器有限公司（以下简称京朝苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云手健身公司上诉请求：一、撤销原判，发回重审或改判支持其一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由京朝苏宁公司承担。事实和理由：一、云手健身公司在2018年10月之后就未能正常使用租赁商铺，故相应租金应予减免并退还；二、云手健身公司承受的装修损失超过十万元，一审法院酌定不当，会员退费损失亦为云手健身公司的直接经济损失，美团推广通及旺铺宝费、印刷费、工人工资、宿舍房租等均为正常经营所产生或直接相关，一审法院不予支持错误；三、云手健身公司的经营利益损失，京朝苏宁公司应当赔偿。京朝苏宁公司在一审判决后曾提交上诉状，后撤回，并在二审中答辩称对云手健身公司的上诉请求及理由不予认可，请求法院维持一审判决。云手健身公司向一审法院起诉请求：1.要求京朝苏宁公司退还押金24900元、2018年10月至2018年12月期间的租金38461.95元及物业费5612.49元；2.要求京朝苏宁公司赔偿违约金44895元；3.要求京朝苏宁公司赔偿实际损失，包括硬件装修费32666.67元、软装不可拆走装修损失2709.44元、未消费会员卡金98144.85元、美团推广通及旺铺宝费9083.33元、印刷费3500元、工人工资损失39031.27元、宿舍房租14100元、2018年7月及2018年9月的经营损失18000元、执照迁址人工费10000元、律师费14000元、丢失物品损失7147元。京朝苏宁公司向一审法院反诉请求：1.要求云手健身公司赔偿违约金655098.22元；2.要求云手健身公司支付占有使用费58363.11元。一审法院认定事实：2016年9月12日，京朝苏宁公司作为甲方（出租方）与云手健身公司作为乙方（承租方）签订《八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》约定：由云手健身公司承租涉案商铺，租期36个月，自该商铺交付日起计算。乙方须于合同签订后七日内支付甲方保证金24900元。2016年9月20日至2017年9月19日期间的租金为11431.62元/月，2017年9月20日至2018年9月19日期间的租金为12470.97元/月，2018年9月20日至2019年9月19日期间的租金为13094.17元/月。租金支付方式为每六个月支付一次，每次支付六个月的租金。物业服务费为1870.83元/月，和租金一同支付。如乙方为提升经营，需在该商铺内开展预存预售、充值返利优惠、办理会员卡等经营或非经营活动，应事先通知甲方取得甲方的书面同意并定期按照甲方的要求向甲方提供前述活动涉及消费者的姓名、联系方式、金额等信息。如乙方未事前取得甲方书面同意而开展前述活动，甲方有权解除合同，乙方应按本合同约定承担违约责任及相关损失。本合同期满或提前解除、终止、无效的，乙方应于本合同期满或提前解除、终止、无效确定之日完成该商铺的交还，甲方另行通知该商铺交还日的，以甲方另行通知的时间为准。乙方逾期交还该商铺时，甲方除有权按照合同约定行使权利外，逾期交还期间乙方还应按应交还该商铺日期前的最后一期租金、物业服务费及其他费用总和的3倍向甲方支付占用费，直至乙方按照合同约定交还该商铺。在合同期限内，甲方在提前30日向乙方发书面通知后，有权终止本合同，甲方应向乙方支付合同解约当月月租金及物业服务费总和三倍标准的违约金，此外甲方不承担其他违约责任及损失。乙方违反或逾期履行本合同、附件及相关规定等约定的其他义务时，乙方应按违约或逾期履行义务期间应付（或应预付）租金的2倍向甲方支付违约金。2016年9月20日，京朝苏宁公司将涉案商铺交付云手健身公司使用，云手健身公司支付押金24900元。此后支付租金及物业服务费至2018年12月31日。云手健身公司承租涉案商铺后，经营内容主要为按摩、理疗等项目，云手健身公司自2016年10月15日起开始给顾客办理会员卡。2018年8月29日，京朝苏宁公司向云手健身公司发出《关于妙手快按调整铺位的通知函》，主要内容为京朝苏宁公司计划调整广场铺位，通知云手健身公司提前测算调整费用，准备相关调整费用明细。2018年9月21日，京朝苏宁公司收到云手健身公司出具的调整费用清单。2018年12月3日，京朝苏宁公司向云手健身公司发送《关于解除〈北京八里庄苏宁生活广场租赁合同〉的通知函》，主要内容为因八里庄苏宁生活广场整体改造业态必须重新调整之需要，京朝苏宁公司解除与云手健身公司的租赁合同，请云手健身公司于2018年12月6日前将商铺腾空交还京朝苏宁公司，京朝苏宁公司将于2018年12月8日停止该商铺水、电及空调等的供应。2019年4月18日，京朝苏宁公司员工吴桐向云手健身公司员工王薇薇发送微信称“王总，告知您明天来趟广场，到铺位把咱家东西清点一下录个像，来了电话告知一下，辛苦了，谢谢，最好是明天下午两点左右吧”；王薇薇回复称“这个事都是提前说的，哪有时间这么紧的，约周一吧，我们还得去个车”；吴桐回复称“我问了一下，还是说明天，把东西拿走都清理了，您克服以下困难吧”；王薇薇回复称“明天我家确实没人，你们之前联系我们也是提前几天的，哪有这样的，下周一到周五都可以，这周没人，去不了”；吴桐回复称“那好吧，那您来了电话通知一下，一起过去”；王薇薇回复称“好的”。2019年4月24日，王薇薇向吴桐发送微信称“明天下午1点去拉东西”；吴桐回复称“好的，我和孙总说一下吧”。2019年4月25日，王薇薇向吴桐发送微信称“1点30到，你们准备到时候下来人清点物品吧”；吴桐回复称“好的，已经和领导说过了”。2019年5月9日，吴桐向王薇薇发送微信称“我已从苏宁离职，后期工作可对接王娜”；王薇薇回复称“好的，我约搬家和她约？”；吴桐回复称“是的，找她就可以了”。2019年5月22日，京朝苏宁公司员工王娜向王薇薇发送微信称“贵公司具体哪天撤场需提前通知我一下，因现在广场正在装修改造，各个通道都处于关闭状态，我们这需要提前安排一下”；王薇薇回复称“那正常能进去吗”；王娜回复称“可以，但是如果搬东西的话必须得先到物业办理出门条，而且如果要是搬东西的话，也需要我们这边安排一下跟那个口搬出去”；王薇薇回复称“那就约周日下约三点”。2019年5月24日，王娜向王薇薇发送微信称“您好，今天您过来办理出门条吗？几点过来”；王薇薇回复称“上次都是吴桐直接办的，我到了签字，我离那挺远的”；王娜回复称“我们这的人都走的差不多了，而且这个需要去物业办理，还是需要您自己过去办理的”；王薇薇回复称“那我明天上午去办，下午搬呢”；王娜回复称“周末物业只有值班人员，办公室办理出门条的人休假，您得赶在工作日办理”；王薇薇回复称“那就只能周一了是吧，那我周一去办，周一搬”；王娜回复称“嗯”。京朝苏宁公司认可吴桐及王娜均系其公司员工，认可王薇薇与王娜聊天记录的真实性，但表示因吴桐已离职，其无法核实吴桐与王薇薇的聊天记录的真实性。经询，双方均认可涉案合同于2018年12月3日解除，云手健身公司于2019年5月27日搬离涉案商铺。京朝苏宁公司主张云手健身公司未经其书面同意办理会员卡构成违约，京朝苏宁公司直至收到云手健身公司起诉状才知晓云手健身公司办理了会员卡，故要求云手健身公司支付自办卡之日起至合同解除之日止的违约金。云手健身公司对此不予认可，表示京朝苏宁公司在招商时，其工作人员即口头承诺过可以办理会员卡，云手健身公司在经营的两年时间内多次向京朝苏宁公司汇报过会员优惠折扣活动，云手健身公司亦在商铺门口悬挂了办理会员卡的条幅，涉案合同约定的京朝苏宁公司联系人杨博鸿亦知晓云手健身公司办理会员卡，且云手健身公司为杨博鸿也办理了会员。云手健身公司就其主张提交云手健身公司员工与京朝苏宁公司员工王帆、吴桐、杨博鸿的微信聊天记录及视频等证据佐证。关于云手健身公司主张的各项损失，其提交以下证据：1.装修损失，提交《装修合同》一份、《软装不可拆走清单》一份、网络交易订单若干等证据佐；2.未消费会员卡费，提交《小程序会员未消费金额表》若干、《纸质会员未消费金额表》若干等证据佐证；3.美团推广通及旺铺宝费及印刷费，提交发票两份、《印刷协议》一份、《印刷费用确认清单》若干佐证；4.工人工资损失及宿舍房租，提交《经营授权》一份、《授权证明》一份、《劳动合同书》四份、王薇薇名下中国农业银行交易明细清单若干、《房屋租赁合同》两份、收据一份佐证；5.经营损失，提交微信聊天记录、视频若干等证据，证明云手健身公司在2018年7月及2018年9月期间，因京朝苏宁公司装修等原因导致经营受到影响，云手健身公司就损失数额未予举证；6.执照迁址人工费，未提交证据；7.律师费，提交发票两份佐证；8.丢失物品损失，提交《丢失物品产品明细》一份、销售凭证两份、订货单若干佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，云手健身公司、京朝苏宁公司签订的《八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。京朝苏宁公司依据合同约定于2018年12月3日提前解除合同，云手健身公司予以认可，法院不持异议，法院认定双方合同关系于2018年12月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因云手健身公司于2019年5月27日搬离涉案商铺，故云手健身公司要求退还2018年10月至2018年12月期间的租金及物业服务费，于法无据，法院不予支持。云手健身公司要求退还押金，于法有据，法院予以支持。根据合同约定，京朝苏宁公司提前解除合同构成违约，应当按照合同约定向云手健身公司支付违约金。关于京朝苏宁公司主张的云手健身公司未经其书面同意办理会员卡构成违约一节，法院认为，京朝苏宁公司对于云手健身公司经营内容、经营范围明确知晓，办理会员卡符合以按摩、理疗服务为主的经营主体的经营模式，根据云手健身公司提交的证据，并结合京朝苏宁公司在其出具解除函前从未以云手健身公司违规办理会员卡为由要求解除合同之情形，法院认定京朝苏宁公司对于云手健身公司办理会员卡知情且同意，京朝苏宁公司以此为由要求云手健身公司支付违约金，法院不予支持。根据庭审查明的事实，自京朝苏宁公司2019年4月18日通知云手健身公司办理房屋交接事宜起，云手健身公司员工王薇薇一直与京朝苏宁公司员工沟通搬离物品事宜，且根据聊天记录记载，云手健身公司在没有京朝苏宁公司配合的情况下无法自行搬离物品，云手健身公司于双方协商的搬离时间2019年5月27日将涉案商铺内物品搬离，应认定为云手健身公司按照双方达成的合意履行了搬离物品的义务，京朝苏宁公司要求云手健身公司支付占有使用费，于法无据，法院不予支持。关于云手健身公司主张的各项损失：1.装修损失，法院根据涉案商铺装修及使用情况、装修市场的一般行情等因素酌情确定具体赔偿数额；2.未消费会员卡费，该项费用系会员提前预交费用，云手健身公司尚未提供服务，并非云手健身公司损失，云手健身公司就其退费亦未举证，法院不予支持；3.美团推广通及旺铺宝费及印刷费，该项费用系云手健身公司正常经营所产生，并非云手健身公司损失，法院不予支持；4.工人工资损失及宿舍房租，该项费用并非直接损失，法院不予支持；5.经营损失，云手健身公司就损失数额并未举证，法院无法支持；6.执照迁址人工费，云手健身公司未提交证据佐证，法院不予支持；7.律师费，无合同及法律依据，法院不予支持；8.丢失物品损失，云手健身公司提交的证据无法证明上述物品曾在涉案商铺内存放、使用，法院无法支持。经核算，云手健身公司主张的违约金数额并不低于其实际产生的损失，故法院仅支持违约金一项，损失一项不再计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、北京京朝苏宁电器有限公司于判决生效之日起七日内退还北京云手健身信息咨询服务有限公司押金二万四千九百元；二、北京京朝苏宁电器有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京云手健身信息咨询服务有限公司违约金四万四千八百九十五元；三、驳回北京云手健身信息咨询服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京京朝苏宁电器有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，云手健身公司提交五组证据材料：一是解约协议；二是装修收据；三是非消费会员卡费退费材料；四是公司往年分红情况，证明公司的经营损失；五是宋世广的证人证言。以上证据皆证明云手健身公司实际遭受损失的情况。京朝苏宁公司对上述证据材料发表质证意见称，证据二、四、五系云手健身公司一审提交的证据，其质证意见同一审意见一致；对于证据一，认可其真实性，但不认可证明目的和关联性；对于证据三，不认可其真实性。本院查明的其他事实与一审法院查明一致，本院予以确认。本院认为，民事诉讼中，当事人对其主张的案件事实应当承担相应的举证责任，举证不能或举证不充分者，应当承担相应的败诉后果。本案中，双方签订的合同合法有效，双方均应按约履行，违约者应当承担相应的法律责任。双方签订的租赁合同约定的租期本为三年，因京朝苏宁公司一方提前改变商铺布局并进行改造，在本案双方合同正式解除之前，其装修改造活动已经影响到云手健身公司的正常经营，故云手健身公司主张对方应退还相应租金，理由正当，具体数额本院根据案件情况酌情确定，一审法院对此未予支持不当，本院予以纠正。就违约责任的具体承担方式而言，云手健身公司在一审期间同时提出了赔偿损失与支付违约金两方面的诉求，其具体内容应当根据案件具体情况予以确定是否应当在违约金之外支持其赔偿损失的请求。就云手健身公司所主张的具体损失组成：装修损失问题，云手健身公司就装修费用事项并未能提供充分、合法、适当的证据材料，一审法院结合具体装修情况与合同履行情况等予以酌定，并无不当，法院予以确认；未消费会员卡金损失问题，该卡金本身为消费者预存，是需要消费者前来实际消费后云手健身公司才能获得的收入，且其本身亦需付出成本，故云手健身公司主张对方承担相应卡金，依据不足，一审法院不予支持正确，法院予以维持；就美团推广通及旺铺宝费、印刷费、工人工资、宿舍房租问题，以上费用为其经营过程中的正常花销，其主张由被上诉人承担，依据不足，一审法院不予支持正确，法院予以确认；就执照迁址费用、律师费、丢失物品损失等，云手健身公司未提交充分证据，相关诉求亦缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以确认；就经营损失问题，云手健身公司所提交的证据不足以证明其主张，法院不予支持。综上，云手健身公司所提供之证据材料，不足以证明其所遭受的损失确实超出双方约定的违约金的数额，故一审法院未予支持，并无不当，本院予以确认，云手健身公司之上诉请求及理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，云手健身公司关于返还租金的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32129号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32129号民事判决第三项；三、北京京朝苏宁电器有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京云手健身信息咨询服务有限公司租金二万元；四、驳回北京云手健身信息咨询服务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回北京云手健身信息咨询服务有限公司的其他上诉请求。一审本诉案件受理费6734元，由北京云手健身信息咨询服务有限公司负担5066元（已交纳），由北京京朝苏宁电器有限公司负担1668元（于判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费5467元，由北京京朝苏宁电器有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费6734元，由北京云手健身信息咨询服务有限公司负担5066元（已交纳），由北京京朝苏宁电器有限公司负担1668元（于判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 万丽丽审 判 员 杨 夏二〇二〇年四月十三日法官助理 刘艳辉法官助理 王永基书 记 员 李月明