辽宁省庄河市人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0283执异30号案外人：尚品秀，女，1995年10月30日出生，汉族，住庄河市光明山镇财主房村桲楞咀屯139号。公民身份号码2102831995××××××××委托诉讼代理人：代文浩，男，1996年11月27日出生，汉族，住庄河市。申请执行人：大连实达建工集团有限公司。住所地：辽宁省庄河市延安路一段3号。统一社会信用代码9121020074785109X8法定代表人：白永杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：程晓柱，系辽宁甘来律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔国伦，男，1964年12月21日出生，汉族，系该公司员工，住瓦房店市。被执行人：大连九牧房地产开发有限公司。住所地：辽宁省庄河市光明山镇财主房村大财房屯。统一社会信用代码912102835944469658法定代表人：尚家良，系该公司经理。在本院执行申请执行人大连实达建工集团有限公司与被执行人大连九牧房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人尚品秀对本院执行查封拍卖被执行人大连九牧房地产开发有限公司所有的位于庄河市光明山镇财主房村裕园小区8幢2单元2层2号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，请求法院解除对案涉房屋的查封。事实和理由：2015年12月24日，案外人在被执行人大连九牧房地产有限公司经理尚家良处一次性以全款234914.00元购买了案涉房屋，2016年1月份开始装修入住。2019年8月26日，案涉房屋被庄河市法院查封。因开发商与建筑商的纠纷与案外人无关，故请求贵院解除对案涉房屋的查封。申请执行人称，案外人提出的执行异议，不能排除我公司的执行行为。理由如下：一、案外人主张的案涉购房合同无效。1.在大连秋丽贸易有限公司提出的执行异议一案中，被执行人大连九牧房地产开发公司已于2014年8月15日对九牧园小区8-2-202号房屋签订了“房屋买卖合同”，全款顶账购买，并于当月签订了正式“商品房买卖合同”，同时到政府房产部门办理了网签备案登记手续。而案外人说是2015年12月24日在被执行人大连九牧房地产开发有限公司购买该套房屋，购买合同时间在大连秋丽贸易有限公司之后，且无网签备案登记手续，此时九牧公司已经没有案涉商品房的处分权。2.案外人的商品房买卖合同没有经过登记机关备案登记，也没有办理房证，案外人并非案涉商品房的所有权人，不能产生对抗我公司执行的效力。3.在大连秋丽贸易有限公司提出的执行异议一案中，已经主张该案涉商品房已经交付给大连秋丽贸易有限公司，且被执行人大连九牧房地产开发公司对此予以认可，故案外人以实际占有房屋并入住为由没有证据。综上，案外人主张的商品房买卖合同不存在合法性和真实性，其不具有产权所有人的法律身份，其签订的商品房买卖合同无效。（上述证明证据在本院民事裁定书（2017）辽0283民初5393号、（2018）辽0283民初3501号和（2019）辽02民终5867号民事判决书及执行裁定书）二、案外人提出的执行异议依法应当予以驳回。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定，案外人是否产生据以排除执行的权利主要有：一、案外人是否是权利人；二、该权利的合法性和真实性。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从以上规定可见，案外人不具有排除答辩人执行的权利，应当依法驳回案外人提出的执行异议。被执行人未作答辩。本院查明，2017年7月28日，本院受理了原告大连实达建工集团有限公司（本案申请执行人，下同）与被告大连九牧房地产开发有限公司（本案被执行人，下同）建设工程施工合同纠纷一案，在诉讼过程中，根据申请人大连实达建工集团有限公司的财产保全申请，本院于2017年8月2日作出了（2017）辽0283民初5393号民事裁定书，裁定如下：一、查封被告大连九牧房地产开发有限公司开发的位于庄河市光明山镇财主房村××小区房屋××套……，其中8号楼50套，房屋号及建筑面积分别为……8-2-202号房屋，面积为78.58平方米……。2017年11月6日，本院对该案作出了（2017）辽0283民初5393号民事判决书，判决如下：一、被告大连九牧房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告大连实达建工集团有限公司工程款28459638.23元，并承担该款自2015年9月25日起至给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息；二、原告对上述第一项案涉工程的价款（不含利息）就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。该判决生效后，被告未履行义务，原告向本院申请执行。在执行过程中，本院以“现被执行人暂无财产可供执行，申请执行人也不能提供可供执行的财产和线索，且案外人大连秋丽贸易有限公司就本案向本院申请再审，本案本院现已受理，裁定本案由本院另行组成合议庭再审，再审期间，中止原判决的执行。申请执行人向本院表示同意终结本案执行”为由，于2018年8月27日作出（2018）辽0283执49号执行裁定书，裁定如下：终结本院（2018）辽0283执49号案件的执行程序。从本院（2017）辽0283民初5393号民事裁定中可以确认，被查封的191套房屋中，6号楼中另有18套房屋网签在潘科（另案案外人）名下；8号楼50套房屋、10号楼31套房屋和11号楼50套房屋网签在大连秋丽贸易有限公司名下。2018年4月13日，大连秋丽贸易有限公司作为案外人以“解除对网签在其名下的被执行人大连九牧房地产开发有限公司开发的位于庄河市光明山镇财主房村裕园小区8号楼50套房屋、10号楼31套房屋、11号楼50套房屋的查封，终止对上述房屋的执行”为由，向本院提出执行异议，本院于2018年5月7日作出了（2018）辽0283执异24号执行裁定书，以“案外人提供的证据不能认定其是涉案执行标的的权利人，对涉案执行标的不足以享有排除强制执行的权益”为由，裁定驳回了案外人的异议请求。2018年5月23日，大连秋丽贸易有限公司向本院提起了案外人执行异议之诉，2019年5月22日，本院作出了（2018）辽0283民初3501号民事判决书，判决：驳回原告大连秋丽贸易有限公司的诉讼请求。宣判后，大连秋丽贸易有限公司不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）辽02民终5867号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年7月13日，大连秋丽贸易有限公司作为案外人以“要求依法撤销（2017）辽0283民初5393号民事判决第二项，依法驳回大连实达建工集团有限公司要求确认其案涉工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求”为由，向本院申请再审，本院于2018年10月16日作出了（2018）辽0283民再8号民事判决书，判决如下：一、维持本院（2017）辽0283民初5393号民事判决第一项，即：被告大连九牧房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告大连实达建工集团有限公司工程款28459638.23元，并承担该款自2015年9月25日起至给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息；二、撤销本院（2017）辽0283民初5393号民事判决第二项，即：原告大连实达建工集团有限公司对上述第一项案涉工程的价款（不含利息）就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿；三、驳回大连实达建工集团有限公司要求确认其就案涉工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求。宣判后，大连实达建工集团有限公司不服，提起上诉；大连市中级人民法院于2019年3月11日作出（2018）辽02民再235号民事判决书，判决：一、撤销庄河市人民法院（2018）辽0283民再8号民事判决；二、维持庄河市人民法院（2017）辽0283民初5393号民事判决。后，大连实达建工集团有限公司向本院申请执行。2019年8月13日，本院作出（2019）辽0283执恢1668号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人大连九牧房地产开发有限公司所有的位于庄河市光明山镇财主房村××小区房屋××套……，其中8号楼50套，房屋号及建筑面积分别为……8-2-202号房屋，面积为78.58平方米……。2015年12月23日，大连九牧房地产开发有限公司向尚品秀出具专用收款收据一张，载明的内容包括：付款单位尚品秀，收款事由为8-2-202房款，收款金额为贰拾叁万肆仟玖佰伍拾肆元正。后，尚军又陆续向大连九牧房地产开发有限公司交纳了案涉房屋的取暖费和电费等相关费用。尚军与尚品秀系父女关系。2020年2月12日，庄河川江物业有限公司出具证明一份，主要内容为：尚军于2015年12月23日购买光明山九牧裕园小区8号楼2单元202，于2016年2月份开始入住至今。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）项“其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”，案外人尚品秀提供的专用收款收据和证明等证据，可以证明其系案涉房屋的权利人。申请执行人大连实达建工集团有限公司作为债权人的权利内容，指向的是被执行人大连九牧房地产开发有限公司的一般责任财产，并非指向包括案涉房屋在内的特定财产；被执行人大连九牧房地产开发有限公司将案涉房屋出售给案外人尚品秀并取得房屋价款的行为，虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，申请执行人大连实达建工集团有限公司作为债权人的权利并未因此而受到损害；在案涉房屋已被案外人尚品秀购买并实际占有的情况下，查封拍卖案涉房屋，损害了案外人尚品秀的合法权利。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，案外人尚品秀对案涉执行标的享有足以排除强制执行的权益，对案外人尚品秀的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十五条、第二十九条规定，裁定如下：中止对位于庄河市光明山镇财主房村裕园小区第8幢2单元2层2号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 曹 平审判员 孙雪梅审判员 张维唯二〇二〇年四月八日书记员 曲丽坤