山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终189号上诉人（原审被告）：赵某，女，汉族，1981年10月23日生，山西省高平市人，现住晋城市。被上诉人（原审原告）：卫某，男，汉族，1988年9月17日生，晋城市人，现住晋城市。委托诉讼代理人：张某，山西亚圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：常某，山西亚圣律师事务所律师。上诉人赵某因与被上诉人卫某房屋买卖合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初3201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人赵某、被上诉人卫某及其委托诉讼代理人张某、常某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人继续履行合同或者上诉人不退还已收定金；2、两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定三方约定将剩余30000元存放于晋城市优房房地产经纪有限公司无事实依据；2、一审认定“上诉人在合同签订并收取定金后，明确表示违约，该合同现无法继续履行”无事实和法律依据；3、上诉人没有办理银行按揭手续，一审认定该事实上诉人没有证据证明是错误的；4、定金条中约定现金支付的，以本收据为准，转账支付的，以实际到账的金额和日期为准。本案定金应以转账的20000元为准，一审判决上诉人支付50000元违约金，偏袒被上诉人。被上诉人卫某辩称，被上诉人当日就将30000元定金打入房产公司指定账户，一审上诉人对此也无异议。一审中，上诉人要求解除合同，一直到庭审结束，未提出过继续履行合同。一审庭审结束后给了上诉人充分的时间与被上诉人协商继续履行，上诉人依旧没有履行。本案因上诉人明确不履行合同，要解除，被上诉人才没有继续去办理贷款，上诉人应当承担违约责任、律师费、中介费，现二审被上诉人又产生了5000元律师费，也应该上诉人承担。卫某向一审法院起诉请求：1、请求判令被告赵某继续履行合同，如若被告不履行合同，则依据相关法律及合同约定双倍返还原告定金100000元、中介费17405元、律师费6000元，共计123405元；2、本案诉讼费由被告赵某承担。一审法院认定事实：2019年9月13日，原告卫某与被告赵某、晋城市优房房地产经纪有限公司签订《房屋买卖和居间合同》。合同第一、二条约定原告卫某以970000元购买被告赵某位于晋城市城区**街A区G4号楼1单元302室的房屋，并于签订合同时向被告赵某支付定金50000元。第三条约定，原告卫某向经纪方晋城市优房房地产经纪有限公司支付佣金19400元。第（五）项约定：在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方支付佣金，守约方已支付的，应由违约方直接赔偿守约方。第十四条约定：合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。合同签订当日，原告转账给被告赵某20000元，三方约定将剩余30000元存放于晋城市优房房地产经纪有限公司，被告赵某出具50000元定金收款收据一支。次日，原告支付给晋城市优房房地产经纪有限公司中介服务费17405元。2019年9月17日，被告赵某通过微信联系经纪方，明确表示拒绝履行合同。后被告赵某在原告诉讼前将定金20000元转账退还给原告。原告诉至本院，后委托律师，支付律师费6000元。另查明，涉案房屋原房主为韩香庆，被告赵某在购买后未办理不动产变更登记。本案房屋买卖合同签订时，为方便交易及过户登记，被告赵某在合同中代签韩香庆之名。一审法院认为，原告卫某与被告赵某之间签订的《房屋买卖和居间合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的内容。被告赵某在合同签订并收取定金后，明确表示违约，该合同现无法继续履行，被告赵某应当承担相应的违约责任。被告赵某辩称原告卫某未办理贷款，存在违约行为，但未举证予以证明，不予采信。被告赵某又称原告卫某未足额支付定金，但根据其出具的50000元定金收款收据、原告卫某及经纪方的陈述，可以认定双方之间存在将定金中的30000元存放于经纪方，待被告赵某与韩香庆办理完委托过户手续后支付给被告赵某的约定。故一审法院认定原告卫某已支付50000元定金，被告赵某违约，应当承担双倍返还定金的违约责任，其中被告赵某已于诉讼中返还20000元，30000元存放于晋城市优房房地产经纪有限公司，现被告赵某还应支付原告卫某50000元。另原告卫某支付中介服务费17405元、律师费6000元，有收款收据及发票为证，予以认可，应由被告赵某按照合同约定予以承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决：被告赵某于本判决生效后十日内一次性支付原告卫某定金80000元、中介服务费17405元、律师费6000元，共计103405元（其中30000元定金在晋城市优房房地产经纪有限公司处）。案件受理费减半收取为525元，由被告赵某承担。二审中，上诉人赵某新提供证据：案涉房屋的不动产权证书。证明案涉房屋现已经登记在上诉人名下，上诉人具备履行合同的条件。被上诉人卫某质证称，对产权证真实性没有异议，但与本案无关。签订合同时双方都知道房屋没有登记在赵某名下，这并不是案涉合同无法履行的原因，本案系上诉人赵某认为有人出价更高，不是房屋登记问题。被上诉人新提交证据：1、2019年9月13日18:45向李丽丽账户转账30000元的转账记录；2、2020年3月9日，晋城市优房房地产经纪有限公司出具的证明。该两份证据用于证明被上诉人已经实际支付了50000元定金。被上诉人在向上诉人支付20000元后相差几分钟就向中介公司转账支付了另外的30000元，李丽丽账户就是中介公司指定的接收账户。上诉人赵某质证认为，其不认识李丽丽，向李丽丽转账不能证明转给了中介公司。中介公司按照规定只能收取佣金，不能收取其他费用。本院对双方二审新提交的证据认证如下：1、上诉人赵某所举不动产权证能够证明案涉房屋的登记现状，赵某系房屋产权人。2、被上诉人的转账记录真实性可以确认。中介公司出具书面证明对李丽丽代表公司收到30000款项的确认。该两份证据可以证明被上诉人卫某向中介公司转账30000元的事实。根据转账记录记载，卫某向中介公司转账30000元的时间与向上诉人赵某转账20000元的时间相隔仅为1分钟，而赵某在收款当日出具了50000元定金收款收据，且被上诉人在一审提供支付定金当日的证明一份，该证明内容为卫某同意由中介公司将购买案涉房屋的定金30000元转入赵某名下，而赵某也自认证明中收款人签名、账号及开户行系其填写。两审证据、证人证言以及合同中关于签订合同时支付50000元定金的约定能够相互印证形成完整的证据链，证明被上诉人实际支付了50000元定金，且基于双方约定将其中30000元交付给中介公司由其转交上诉人，20000元直接支付给上诉人。综上，二审查明的事实与一审一致。另查明，案涉房屋现登记产权人为赵某。本院认为，上诉人赵某与被上诉人卫某签订的《房屋买卖和居间合同》合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，被上诉人卫某依约支付50000元定金，上诉人赵某在收取定金之后，以微信形式已经明确表达了不再继续履行合同的意见，并径自返还被上诉人向其交付的部分定金。上诉人该行为系在合同履行期内明确表明不履行主要债务，依据《合同法》第九十四条第二项的规定，上诉人卫某获得法定单方解除权，可以向上诉人赵某主张解除合同，并且可以依据《合同法》相关规定向被上诉人主张违约责任。本案中，卫某诉至法院仍然首选继续履行合同的诉请，如不履行合同则主张适用定金罚则并由赵某称承担中介费、律师费。而上诉人赵某则在诉讼中坚持解除合同。由此，一审法院认定合同无法继续履行，依据查明的违约事实，判决赵某承担违约责任，双倍返还定金并依约支付中介费、律师费于法有据。上诉人赵某现二审上诉提出愿意继续履行合同，经庭审确认，被上诉人作为拥有法定解除权的一方明确表示拒绝，实为作出了解除合同的意思表示，本院对上诉人的该主张不予支持。上诉人另提出三点理由主张自己并未违约不应退还定金：其一，上诉人从未表示不履行合同，只是房子当时尚未登记在自己名下，不具备履行条件。该陈述与其在微信中明确的意思表示以及一审中的退款行为明显相悖，且双方当事人系在对房屋登记情况明知情况下经协商签订合同，上诉人进入二审程序又以产权登记问题为自己不履行合同作辩解，难以采信。其二，被上诉人未按约办理按揭贷款违约在先。但依据合同约定应在签订合同五日内办理按揭，本案合同于2019年9月13日签订，即2019年9月18日前办理按揭即可，而上诉人在2019年9月17日已表示不履行合同，被上诉人违约在先的说辞显然不成立。其三，上诉人称本案定金并非50000元，而是其收到的20000元。该理由与本院前述查明的事实不符，不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2370元，由上诉人赵某负担。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年四月三日书记员 王 昱