湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1021号上诉人（原审被告）：李利华，女，1962年6月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：长沙恒隆资产经营有限公司，住所地湖南省长沙市天心区金线街35号。法定代表人：唐卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚远，男，1990年8月17日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系该公司法务员。上诉人李利华因与被上诉人长沙恒隆资产经营有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李利华的上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审在认定事实、适用法律方面均存在严重问题。上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系。上诉人只与长沙市房屋产权管理局之间存在租赁合同关系。长沙市房屋产权管理局将与上诉人之间的合同权利义务转让给被上诉人，没有依法告知上诉人。上诉人不认可与被上诉人之间的租赁合同关系。被上诉人辩称，上诉人不认可与被上诉人之间的租赁合同关系没有事实依据。理由是：2004年2月起包括本案所涉房屋在内的长房集团公司所有属于天心区岳麓区的直管公房均由被上诉人进行管理，长沙市房屋产权管理局移交直管公房的决定业已登报公告，上诉人与被上诉人之间实际存在房屋租赁关系。该涉诉房屋现属于西文庙坪周边地块棚户区改造项目（Ａ1地块）征收范围内，被上诉人已不能履行出租义务，双方的租赁关系应予以解除。恒隆公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除恒隆公司、李利华双方之间的租赁关系；2、判令李利华立即腾退现租住的长沙市天心区唐家湾30号1栋207房屋，并将房屋交付给恒隆公司；3、判令李利华支付所欠租金3134.36元；4、判令李利华承担本案的诉讼费用。一审认定事实：长沙市天心区唐家湾30号1栋207房屋系长沙房产（集团）有限公司所有的直管公房（长房权证天心字第××号）。2001年9月18日，中共长沙市委以长发（2001）36号《关于印发的通知》文件，决定“房地产管理局更名为房屋产权管理局”。2003年5月26日长沙市政府办公厅以长政办函（2003）85文件，批复设立长沙房产（集团）有限公司，负责管理全市直管公房；2003年12月26日，长沙市房屋产权管理局向长房集团作出长房政发（2003）133号《关于转交直管公房房屋产权的通知》，决定向长房集团转交直管公房产权。2009年2月13日，长房集团以长房集团政字（2009）3号文件决定设立长沙恒隆资产经营有限公司，由该公司负责经营管理本案诉争房屋。李利华于2003年6月19日与长沙市天心区房屋产权管理局签订了《长沙市直管公房住宅租赁合同》，该合同李利华虽未签字，但双方均认可。合同约定由李利华承租天心区唐家湾30号1栋207房屋，房屋使用面积25.88平方米，月租金38.56元，租期为一年。其中合同约定在合同期限内，如遇征收双方均无条件服从。该合同到期后，李利华未再签订书面租赁合同，但一直按该合同履行。另查明，2017年11月3日，因棚户区改造需要，长沙市天心区人民政府发布《关于西文庙坪周边地块棚户区改造项目（Ａ1地块）房屋征收决定的公告》，天心区唐家湾30号1栋207房屋在征收范围内，被依法征收。恒隆公司于2017年11月27日向李利华发出《直管公有房屋止租通知》，告知李利华于2017年11月3日起终止租赁关系。截止到2017年10月31日，李利华共欠缴租金3134.36元。其中从2010年起至2016年租金实际按月租23.66元计算，2017年按调整后的93元计算。一审法院认为，李利华居住的天心区唐家湾30号1栋207房屋系登记在长沙房产（集团）有限公司名下的直管公房，该房由恒隆公司负责经营管理。李利华与原长沙市天心区房屋产权管理局签订了租赁合同，合同到期后未再签订书面租赁合同，应视为不定期租赁关系。因诉争的房屋位于天心区西文庙坪周边地块棚户区改造项目（A1地块）的征收范围，因建设需要，该房屋已被征收，租赁关系已不可能实现。在恒隆公司已在合理的期限前通知李利华解除租赁关系的情况下，对其要求解除与李利华的租赁关系、立即腾退房屋并支付所欠租金的诉求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除长沙恒隆资产经营有限公司与李利华之间的租赁关系；二、限李利华于判决生效后十日内腾退所租住的本市天心区唐家湾30号1栋207房屋，并交付长沙恒隆资产经营有限公司；三、限李利华于判决生效后十日内向长沙恒隆资产经营有限公司支付所欠租3134.36元。本案受理费用50元，减半收取计25元，由李利华承担。二审中，上诉人李利华向本院提交以下证据：西文庙坪周边地块棚改项目配套改造工程（四期）设计招标公告，拟证明涉案的地块不拆迁了。被上诉人恒隆公司对上诉人李利华提交的证据发表如下质证意见：对证据真实性和关联性有异议。该证据未加盖公章，不能证明其为区发改局发布的真实文件，也不能证明对西文庙坪周边地块棚改项目范围内的国有直管公房不予拆迁征收。被上诉人恒隆公司在二审中没有提交新证据。本院对上诉人李利华提交的证据认证如下：缺乏证据的真实性、关联性，无其他证据佐证，不能实现其证明目的，不予采信。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人李利华与被上诉人恒隆公司之间是否存在租赁合同关系、案涉租赁合同应否解除以及李利华应否腾退案涉房屋并支付恒隆公司房屋租金3134.36元的问题。首先，关于恒隆公司是否为案涉租赁合同主体的问题。经查，李利华于2003年6月19日与长沙市天心区房屋产权管理局签订了《长沙市直管公房住宅租赁合同》，该合同李利华虽未签字，但双方均认可。该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2003年12月26日，长沙市房屋产权管理局向长房集团作出长房政发（2003）133号《关于转交直管公房房屋产权的通知》，决定向长房集团转交直管公房产权。2004年2月20日，长沙市房屋产权管理局作出《长沙市房屋产权管理局关于移交直管公房的公告》。2009年2月13日，长房集团以长房集团政字（2009）3号文件决定设立长沙恒隆资产经营有限公司，由该公司负责经营管理本案诉争房屋。上述事实表明案涉房屋系登记在长沙房产（集团）有限公司名下的直管公房，该房由恒隆公司负责经营管理，并作了公告。上诉人认为其与恒隆公司之间不存在租赁合同关系的主张没有事实依据，本院不予支持。关于案涉租赁合同应否解除以及李利华应否腾退案涉房屋并支付恒隆公司房屋租金3134.36元的问题。上述租赁合同约定，在合同期限内，如遇征收双方均无条件服从。李利华与原长沙市天心区房屋产权管理局签订了租赁合同，合同到期后未再签订书面租赁合同，应视为不定期租赁关系，继续适用原租赁合同条款。因诉争的房屋位于天心区西文庙坪周边地块棚户区改造项目（A1地块）的征收范围，因建设需要，该房屋已被征收，租赁关系已不可能实现。在恒隆公司已在合理的期限前通知李利华解除租赁关系的情况下，一审对其要求解除与李利华的租赁关系、立即腾退房屋并支付所欠租金的诉求予以支持，符合法律规定和合同约定，本院予以维持。上诉人认为诉争房屋所处地块未被列入征收范围，不应解除租赁关系，亦不应向恒隆公司退还案涉房屋并支付租金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人李利华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李利华负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年四月八日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。