广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终481号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢乙淇，女，1991年2月28日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：卢仁兴，系卢乙淇的父亲。委托诉讼代理人：卢乙菀，系卢乙淇的姐姐。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王泽平，男，1965年2月4日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市。委托诉讼代理人：鄢会军，广东迪恩律师事务所律师。上诉人卢乙淇因与被上诉人王泽平租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初22963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢乙淇上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判王泽平返还押金4万元；3.诉讼费用由王泽平承担。事实与理由：1.卢乙淇与王泽平之间签订的《租赁合同》无效。经天河区人民法院查明，本案中，涉案商铺为天河区xxx号6层（自编5B区），属超出《建设工程规划许可证》（穗规建证【2003】0220号）的部分。因此，卢乙淇与王泽平就案涉商铺于2018年1月2日签订《租赁合同》无效。合同期限为1年，即2018年2月1日至2019年1月31日止。2.在2018年5月18日和2018年6月11日，业主方广州市沙东有利集团有限公司在北城张贴声明和通告，称因惠东县创富物流配送服务有限公司未按合同约定按时支付场地租金，从2012年9月至今，未向广州市沙东有利集团有限公司交场地租金，已构成严重侵权。广州市沙东有利集团有限公司通告北城xxxA、B区商户，暂停向任何单位或个人缴纳任何租金及其他费用，以免造成经济损失。在2019年10月9日，林xx先生发出公告，称沙东国际有利服装批发城第五层B区是他本人向广州市沙东有利集团有限公司承租，经广州市沙东有利集团有限公司同意由他本人转租给惠东县创富物流配送服务有限公司。并告知我们B区商铺的所有商户不要向任何人缴纳任何费用，其称因惠东县创富物流配送服务有限公司一直没有向其缴纳租金，系违法占有商铺。王泽平提交的《委托招商及经营管理合同书》，签约双方是惠东县创富物流配送服务有限公司与王泽鹏。王泽平不享有主张收取涉案商铺占用费的权利。二审庭询中，卢乙淇提交了补充上诉状，补充事实和理由如下：关于王泽平提出的合同相对性原则，卢乙淇认为天河区人民法院让其按照每月7466元的标准向王泽平支付自2018年6月1日至实际交还之日止的占有使用费的判决没有依据事实。卢乙淇与王泽平的合同约定期限止于2019年1月31日，卢乙淇已向王泽平缴纳2018年2月至5月的租金（占用使用费），共29864元，并交纳了押金4万元，合计共69864元。合同只有在约定的期限内才有约束，卢乙淇自2019年2月1日起并没有与王泽平有合同关系，所以不存在王泽平所提及的卢乙淇还欠王泽平十多个月的租金或十多万的占用费。卢乙淇认为，由于有多方对涉案商铺主张收取租金权利的个人与公司。根据物权法一物一主的原则，谁拥有物的处分权利，卢乙淇就向谁履行义务。届时，法院认定谁可以收取卢乙淇的租金（占用费），卢乙淇就把费用交给谁。由于之前与王泽平所约定的每月是7466元占用费是在不清楚的情况下签约的，该费用高于市场价格的租金，所以不能作为后来租金（占用费）的缴交标准。据了解沙东业主方的租金标准是低于100元/平方米，本案所涉及的5B202、5B203共约28平方米，卢乙淇愿意与真正的权利人协商应缴纳的费用。王泽平二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意卢乙淇的上诉请求。王泽平于2018年8月23日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、卢乙淇向王泽平支付自2018年6月起计至卢乙淇实际交还商铺之日止期间的占用费（按照每月7446元的标准计算，暂计至2018年7月为14932元）；二、卢乙淇承担本案的诉讼费。卢乙淇在一审诉讼中提起反诉，请求：一、请求法院判决王泽平返还卢乙淇缴纳的押金4万元；二、反诉的诉讼费用由王泽平承担。一审法院经审理查明：2018年1月8日，王泽平（出租人，甲方）与卢乙淇（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于沙东xxx层B5202、B5203档作服装贸易，租赁期为一年（2018年2月1日至2019年1月31日止），每月租金7466元，押金4万元，等。签订合同后，王泽平将案涉两个商铺交给卢乙淇使用，卢乙淇向王泽平支付了押金4万元，且依约支付租金至2018年5月份，卢乙淇确认其一直占用案涉两个商铺至今。王泽平提交《委托招商及经营管理合同书》、《租赁合同》，证明其有资格起诉本案并主张相应权利。《委托招商及经营管理合同书》显示，惠东县创富物流配送服务有限公司（甲方）与王泽鹏（乙方）于2015年10月8日约定，甲方与乙方就位于广州市天河区沙河沙东有利北城xxxA、B区档口的经营事项签订合同书，合同期限为5年，即从2016年2月1日起至2021年1月31日止；甲方已取得该场地的经营权，并取得相关资质，租赁场地满足正常经营条件。甲方委托乙方就该项目进行招商、经营管理及代收租金；乙方有权在本合同期间以甲方名义对外招租，并收取所有费用，甲方应配合出具相关收据；租赁场地租金由乙方代为收取等。《租赁合同》显示，王泽平、王泽坤与“惠东县创富物流配送服务有限公司”受托人王泽鹏于2017年12月17日约定，王泽鹏根据前述《委托招商及经营管理合同书》的授权，将79个档口（包括B5202、B5203档）出租给王泽平、王泽坤，租期为2018年2月1日至2021年1月31日等。经一审法院询问，卢乙淇表示同意以押金抵扣所欠真正权利人的占用费。一审法院另查明，在（2018）粤0106民初17279号案审理过程中，一审法院向广州市国土资源和规划委员会发函查询案涉商铺所在建筑物的报建及产权登记情况，该委于2018年9月12日向一审法院作出复函（穗国土规划协查[2018]510号）显示，天河区xxx号由广州市沙东有利集团有限公司于2003年取得《建设工程规划许可证》（穗规建证[2003]0220号），于2007年取得《建设工程规划验收合格证》（穗规建证[2007]745号），上载建设项目名称：服装批发市场，建设位置：广州市天河区xxx号，建设规模：地上5层，建筑面积31811平方米；地下2层，建筑面积12446平方米。该案原告广州市沙东有利集团有限公司提交的建设工程规划许可证附件《建设工程审核书》载明，首层~4层为服装批发市场及部分机动车库，第5层为机场车库；广州市公安局天河区分局于2007年9月6日出具的《申请（变更）门牌批准通知书》载明，该局批准广州市沙东有利集团有限公司申报的xxx号门牌，相应的建筑证号为《建设工程规划许可证》穗规建证[2003]0220号。为查明事实，一审法院至广州市天河区xxx号广东沙东有利国际服装批发城现场勘查。经现场勘查发现，该栋建筑5层上以钢结构加盖了两层半，呈螺旋式上升结构，案涉商铺位于加建的建筑中的6层（自编5B区）。一审法院认为：本案争议焦点是双方租赁合同的效力及相应法律后果。首先，合同效力问题。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，租赁标的物为天河区xxx号6层（自编5B区），属超出《建设工程规划许可证》（穗规建证[2003]0220号）的部分，即上述规定所述的房屋。因此，王泽平与卢乙淇就案涉商铺于2018年1月8日签订《租赁合同》无效。另外，合同无效并不影响合同的相对性，王泽平作为出租人，将案涉商铺交由卢乙淇使用，故其有权向卢乙淇主张相应的权利。其次，关于法律后果。其一，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，王泽平、卢乙淇签订的租赁合同对案涉商铺的租金数额进行了约定，即两个商铺每月租金7466元，故王泽平请求卢乙淇参照双方合同约定的标准支付占用使用费理据充分。卢乙淇虽主张应按照不高于100元每平方米每月的标准计算占用费，但并无充分理据，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。卢乙淇自2018年6月1日后未支付占用费，故其应按照每月7446元的标准向王泽平支付自2018年6月1日起至卢乙淇实际交还商铺之日止期间的占用费。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案王泽平、卢乙淇双方签订的租赁合同无效，故王泽平应当向卢乙淇返还押金4万元，因卢乙淇同意以该押金向权利人抵扣占用费，故可在其应向王泽平支付的占用费中予以抵扣。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年11月8日作出一审判决：一、卢乙淇自本判决发生法律效力之日起五天内，按照每月7466元的标准向王泽平支付广州市天河区xxx号6层（自编5B区）B5202、B5203号商铺自2018年6月1日至实际交还之日止的占有使用费；二、卢乙淇向王泽平支付的押金4万元可从上述占用费予以扣除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2840元，由卢乙淇负担；反诉受理费400元，由王泽平负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查，（2018）粤0106民初17279号判决书载明，2011年3月13日，广州市沙东有利国际服装批发城有限公司（甲方）与惠东县创富物流配送服务有限公司（乙方）签订《补充协议》约定，甲乙双方经充分协议就2011年1月12日及以林xx为甲方与惠东县创富物流配送服务有限公司为乙方于2010年11月2日签订广州市沙东有利国际服装批发城有限公司北城A、B、C区的租赁合同的未尽事宜达成如下补充：甲方同意提供位于沙东国际有利服装批发城xxxC区东面约320平方米的办公场所每月按每平方米壹佰元租给乙方作经营服务中心使用，另行签订租赁合同。2011年11月21日，广州市沙东有利国际服装批发城有限公司（甲方）与惠东县创富物流配送服务有限公司（乙方）签订《补充协议》（以下称补充协议一），约定同意A、B区计租时间从2012年1月1日起计。逾期交租，乙方愿意承担因此而发生的一切法律及经济责任。关于C区付款问题，乙方承诺于2011年11月30日前另行商定相关事宜，否则终止合同范围内C区的租赁合同。乙方愿意承担由此引起的一切法律及经济责任。甲方同意在2012年1月1日至2012年12月31日给予租金优惠，计算方式按合同每月每平方米159元的80%计收。（即在此期间内按每月每平方米120元计租）。二审诉讼中，卢乙淇和王泽平表示广州市沙东有利国际服装批发城有限公司将广州市天河区沙河沙东有利北城xxxB区（含涉案商铺）出租给林xx；林xx将该场地转租给惠东县创富物流配送服务有限公司；惠东县创富物流配送服务有限公司后将涉案场地转租给王泽鹏，并签订《委托招商及经营管理合同书》。王泽平还表示，王泽鹏将包括涉案商铺在内的79个商铺，通过签订《租赁合同》的方式交给王泽平、王泽坤以其自己的名义对外转租。王泽平、王泽坤作为出租方与卢乙淇于2018年1月8日签订《租赁合同》。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：卢乙淇是否应当向王泽平支付涉案商铺的占有使用费。卢乙淇与王泽平对双方于2018年1月8日签订的《租赁合同》无效均无异议，本院不再赘述。关于王泽平是否有权向卢乙淇收取涉案商铺的占有使用费问题。首先，根据现有证据材料和双方当事人的陈述，广州市沙东有利国际服装批发城有限公司将广州市天河区沙河沙东有利北城xxxB区（含涉案商铺）出租给林xx，林xx将该场地转租给惠东县创富物流配送服务有限公司，惠东县创富物流配送服务有限公司后将涉案场地转租给王泽鹏，并签订《委托招商及经营管理合同书》，王泽鹏将包括涉案商铺在内的79个商铺，通过签订《租赁合同》的方式交由王泽平、王泽坤以其自己的名义对外转租。王泽平作为出租方与卢乙淇于2018年1月8日签订涉案《租赁合同》，该《租赁合同》的权利义务关系主体为王泽平与卢乙淇，其性质为转租合同。卢乙淇上诉主张涉案商铺的权利人并非王泽平，王泽平无权向卢乙淇收取涉案商铺的占有使用费，与《租赁合同》签订、履行的事实并不相符。一审法院认为合同无效不影响合同的相对性原则，出租方王泽平将涉案商铺交由卢乙淇使用，王泽平可向卢乙淇主张相应的商铺占有使用费，并无不当，本院予以维持。关于占有使用费的计付问题。涉案租赁合同被认定为无效，即自始无效。卢乙淇上诉主张其与王泽平签订的合同期限是2018年2月1日至2019年1月31日止，因此自2019年2月1日起其与王泽平已无合同关系，但双方并未对所签租赁合同后果进行清理，卢乙淇称王泽平无权向其主张2019年2月1日后的占有使用费，理由并不成立。卢乙淇自2018年6月1日后未支付占用费，一审法院根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，支持王泽平要求卢乙淇参照双方合同约定的标准支付2018年6月1日至实际交还商铺之日止期间占有使用费的诉请，于法有据，本院予以维持。因涉案商铺属于未按照建设工程规划许可证建设的房屋，卢乙淇和王泽平签订的租赁合同被认定为无效合同，王泽平向卢乙淇收取的4万元押金应当予以返还。卢乙淇同意以押金向权利人抵扣占用费，一审法院判决认定4万元押金可在卢乙淇应向王泽平支付的占用费中予以扣除，并无不当。综上所述，卢乙淇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2840元，由卢乙淇负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年四月十三日书记员  吴敏玲张家齐