湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1081民初2289号原告（申请执行人）：刘庆新，男，1975年12月13日出生，汉族，房地产营销代理，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周文新，湖南展翼律师事务所律师，特别授权。被告（案外人）：欧万红，男，1965年4月16日出生，汉族，居民，住湖南省郴州市北湖区。被告（案外人）：刘启郁（欧万红之妻），女，1980年9月16日出生，汉族，居民，住址同上。以上两被告委托诉讼代理人：代树林，湖南春鸿律师事务所律师。被告（被执行人）：郴州市宇顺房地产开发有限责任公司，住所地湖南省资兴市建材大市场天曌运达商业广场。法定代表人：李元辉，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈芳，女，38岁，系被告公司员工，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：何华江，湖南宏法律师事务所律师，特别授权。原告刘庆新诉被告欧万红、刘启郁、被告郴州市宇顺房地产开发有限公司（以下简称宇顺公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告刘庆新及其委托诉讼代理人周文新，被告欧万红、刘启郁及其委托诉讼代理人代树林，被告宇顺公司的委托诉讼代理人陈芳、何华江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘庆新向本院提出诉讼请求：一、判决撤销（2019）湘1081执异33号执行裁定书，驳回被告欧万红、刘启郁提出的执行异议；二、判决准予执行资兴市；三、诉讼费由三被告承担。事实与理由：2019年4月16日，资兴市人民法院在执行原告与被告宇顺公司合同纠纷一案时，依法轮候查封了宇顺公司所有的包括天曌运达商业广场10栋1单元101号房产（案涉房产）在内的八十余套房产。2019年5月，采取首封措施的于都县人民法院解除了对宇顺公司所有房产的查封，资兴市人民法院得以顺位首次查封宇顺公司包括案涉房产在内的八十余套房产。2019年6月4日，在未通知并征求原告刘庆新意见的情况下,资兴市人民法院根据宇顺公司单方挑选的可供查封房产，仅查封了运达商业广场1栋-102等四个地下车库和2-1004等四套房屋，对包括案涉房产在内的其余七十五套房产进行了解封。2019年9月24日，根据原告的申请，资兴市人民法院再次查封了案涉房产。2019年11月5日，被告欧万红、刘启郁以案涉房产系两人所购共有房产为由向资兴市人民法院提出了案外人执行异议。经过听证，资兴市人民法院裁定中止对案涉的天曌运达商业广场10栋1单元101号房产的执行。根据听证查明的事实，欧万红、刘启郁与宇顺公司及李元辉之间是典型的“名买卖、实借贷”法律关系，依据法律及相关司法解释规定应认定双方是民间借贷法律关系，欧万红、刘启郁与宇顺公司之间的商品房买卖合同因违背双方真实意思应认定为无效合同。三被告在签订和履行该商品房买卖合同过程中亦存在未依约支付购房款、明知是查封房产而签约买卖、交易价款明显低于合理价款等重大瑕疵。三被告之间签订的商品房买卖合同是虚假无效的合同，基于虚假无效合同取得的不动产预告登记证明显然不能成为排除对案涉房产强制执行的理由和依据。请求判如所请。被告欧万红、刘启郁辩称:一、欧万红、刘启郁购买宇顺公司房产在先，人民法院查封案涉房产在后。既不存在欧万红、刘启郁买卖宇顺公司被查封的房产事实，更不存在原告所述的“名买卖，实借贷”的事实。二、欧万红、刘启郁与宇顺公司按照合同约定办理产权登记手续，将欧万红、刘启郁购买的房产登记其名下符合法律规定，不存在违反法律或行政法规的情形，欧万红、刘启郁对该房产依法享有物权。三、资兴市人民法院作出（2019）湘1081执异33号执行裁定书，中止对案涉的天曌运达商业广场10栋1单元101号房产的执行是正确的。请求人民法院依法驳回原告的诉请，被告宇顺公司辩称，宇顺公司与欧万红、刘启郁的商品房买卖合法有效，不违反相关法律法规，宇顺公司与欧万红、刘启郁的房屋买卖是双方的真实意思表示，根据双方的约定，买方已支付了相应的房款，卖方也交付了房屋，且买方已缴纳了维修基金、契税，并办理了预告登记，双方不存在“名买卖，实借贷”的法律关系。欧万红、刘启郁对案涉房屋是合法取得，原告对宇顺公司的强制执行案，法院依据查封了足额可供执行财产，请求驳回原告的诉讼请求。围绕自己的主张，原告向本院提交了9份证据。经过庭审质证，原告提交的证据1—原告的身份证、被告欧万红、刘启郁的身份证、被告宇顺公司的法人营业执照，三被告对其三性均无异议；证据2—（2019）湘1081执异33号执行裁定书，三被告对其三性均无异议，但被告欧万红、刘启郁认为该证据不能证明原告可以申请执行案涉房产；证据3—听证笔录，三被告对其三性均无异议，被告欧万红、刘启郁认为该证据不能证明原告所主张的事实，被告宇顺公司认为陈述的事实应以本案开庭陈述为准；证据4—被告欧万红、刘启郁与被告宇顺公司于2018年10月31日、2019年6月18日签订的《商品房买卖合同》各一份、证据5—银行交易流水明细清单两张、证据6—宇顺公司向欧万红出具的收款收据一张，对该三份证据的三性三被告均无异议，但被告欧万红、刘启郁不认可原告的证明方向。被告宇顺公司认为2018年10月31日签订的是保证合同，生效日期为2018年11月30日。出具收条的时间是2018年11月30日，而不是10月31日，日期是倒签的；证据7—案涉房产隔壁的10栋1层102号商铺的买卖合同，三被告认为该证据与本案无关，且不能证明被告之间的交易就不正常；证据8—（2018）湘1081民初858号民事调解书、证据9—（2018）湘1081执27号执行裁定书，协助执行通知书（回执），对该两份证据三被告认为与本案无关，且不能证明宇顺公司是转移财产，逃避执行。本院认为，原告刘庆新提交的证据1、2、3、4、5、6真实、合法且与本案有关联，能证明本案基本事实，本院依法予以确认。提交的证据7、8、9虽然真实、合法，但与本案没有关联，三被告的异议成立，本院依法不予确认。围绕自己的抗辩主张，被告欧万红、刘启郁向本院提交了9份证据。经过质证，被告欧万红、刘启郁提交的证据1—欧万红、刘启郁的身份证，原告刘庆新对其没有异议；证据2—被告欧万红与被告宇顺公司于2018年10月31日签订的《商品房买卖合同》，原告对其真实性没有异议，对证明的事实和方向有异议，认为恰好证明了该份合同是虚假的合同，掩盖了借贷的法律关系，而且欧万红没有按合同约定支付购房款；证据3—银行个人账户明细账单，原告对其真实性没有异议，认为同样可以佐证三被告间形成的是民间借贷法律关系，而且款项是支付到了李元辉的个人账户，不能证明欧万红支付了购房款；证据4—宇顺公司出具给欧万红的收款收据，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据是虚假的，且款项是打入了李元辉的个人账户；证据5—2019年6月18日欧万红与宇顺公司签订的《商品房买卖合同》，原告的质证意见同证据2；证据6—税收完税证明、证据7—不动产登记证明，原告对其真实性没有异议，但认为该证据的形成是基于被告间签订的虚假的商品房买卖合同，没有法律效力；证据8—协议书、证据9—商铺租赁合同，原告对该证据的三性均有异议，认为是被告间相互串通制作的，违背客观事实的合同。经过质证，被告宇顺公司对被告欧万红、刘启郁提交的9份证据没有异议。本院认为，被告欧万红、刘启郁提交的证据真实、合法，且与本案有关联，能证明本案基本事实，本院依法予以确认。被告宇顺公司未提交证据。根据当事人的陈述和经庭审举证、质证确认的证据，认定事实如下：1、2018年6月19日，原告刘庆新就与被告宇顺公司代理销售合同纠纷一案向本院提起诉讼，案经本院审理，刘庆新与宇顺公司达成了调解协议。本院作出的（2018）湘1081民初858号民事调解书，确认宇顺公司于2018年10月10日前支付刘庆新税后销售代理佣金、违约金等共计260万元。因宇顺公司未能按调解书确定的时间履行给付义务，2019年1月14日，原告刘庆新向本院申请强制执行宇顺公司。同年2月1日，本院作出（2019）湘1081执27号执行裁定书，裁定冻结或者划拨宇顺公司的银行存款2650414.5元至湖南省资兴市人民法院；或扣留、提取宇顺公司的存款2650414.5元至湖南省资兴市人民法院；或查封、扣押宇顺公司的其他价值相当的财产。2019年4月16日，本院向资兴市自然资源局送达（2019）湘1081执27号协助执行通知书轮候查封了宇顺公司所有的已取得商品房预售许可证的包括案涉房产在内的八十三套房产（首封法院为江西省于都县人民法院），查封期限为三年。2019年5月期间，于都县人民法院对宇顺公司名下的全部房产予以解封，本院对宇顺公司名下房产的查封顺位成立首次查封。考虑到超标的查封问题，2019年6月4日，本院向资兴市自然资源局送达了（2019）湘1081执27号之一协助执行通知书，保留查封了宇顺公司天曌运达广场1栋车库102、1栋商品房2-1001等八套房产，对包括案涉房产在内的其余七十五套房产予以解封。2019年9月3日，原告刘庆新向本院提交了《关于执行拍卖被执行人不动产的补充申请书》，主张保留查封宇顺公司的八套房产难以变现，请求重点查封案涉房产。2、被告欧万红与被告刘启郁系夫妻关系。2018年10月31日，宇顺公司的法定代表人李元辉因资金周转困难向欧万红借款，欧万红于当日通过银行转账的方式，向李元辉银行账户汇入100万元。双方口头约定月息2分，借款期限一个月，若李元辉不能按时归还借款，借款抵作购房款用于购买案涉房产。为此，李元辉向欧万红出具了一份收款收据，载明：“兹收到欧万红交来10栋101号门面款”，并附有宇顺公司的财务专用章。欧万红与宇顺公司当日又签订了一份《资兴市商品房买卖合同》，约定宇顺公司将位于资兴市出售给欧万红，出售价格为100万元。2019年6月1日，欧万红作为产权人、宇顺公司作为出租方与承租方谢超签订一份协议书，约定：“鉴于欧万红购买宇顺公司开发的商铺时，双方在商铺管理过渡期间签订了《商铺委托租赁协议》及《商铺委托租赁协议补充协议》，现考虑过渡期已基本完结，正式移交商铺条件已成熟，决定由宇顺公司将商铺交由欧万红自行管理，并取得了商铺承租人谢超的同意，现达成如下协议：一、移交商铺位于资兴市。该商铺产权人为欧万红，现由谢超从2019年6月1日租赁至2022年9月30日。二、本协议签订后，欧万红与宇顺公司之间签订的《商铺委托租赁协议》及《商铺委托租赁协议补充协议》即行解除。对双方不再具有约束力……”。同日，欧万红作为出租方与案外人谢超又签订了一份《商铺租赁合同》，约定将本案案涉门面出租给谢超使用。2019年6月18日，宇顺公司与欧万红又重新签订了一份《资兴市商品房买卖合同》，约定宇顺公司将案涉房产出售给欧万红，出售价格为100万元，并办理了网签手续。2019年7月7日，欧万红、刘启郁为案涉房产缴纳了物业专项维修资金3949元；2019年7月19日，缴纳了房产契税、印花税共计36947.24元。2019年8月5日，资兴市自然资源局向欧万红、刘启郁颁发了“湘（2019）资兴市不动产证明第0004771号不动产登记证明”，证明权利或事项为预售商品房预售登记。本院认为，综合当事人的陈述和举证，本案的争议焦点是：一、被告（案外人）欧万红、刘启郁与被告（被执行人）宇顺公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二、案涉商铺转让行为是否能够排除执行。关于争议焦点一，被告（案外人）欧万红、刘启郁与被告（被执行人）宇顺公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，2018年10月31日，宇顺公司的法定代表人李元辉因资金周转困难向欧万红借款，欧万红于当日通过银行转账的方式，向李元辉银行账户汇入100万元。双方口头约定月息2分，借款期限一个月，若李元辉不能按时归还借款，借款抵作购房款用于购买案涉房产。为此，李元辉向欧万红出具了一份收款收据，载明：“兹收到欧万红交来10栋101号门面款”，并附有宇顺公司的财务专用章。欧万红与宇顺公司当日又签订了一份《资兴市商品房买卖合同》，约定宇顺公司将位于资兴市出售给欧万红，出售价格为100万元。该民事行为的基础法律关系应为民间借贷关系。但在双方履行合同的过程中，2019年6月18日，宇顺公司与欧万红又重新签订了一份《资兴市商品房买卖合同》，约定宇顺公司将案涉房产出售给欧万红，出售价格为100万元，并办理了网签手续。2019年7月7日，欧万红、刘启郁为案涉房产缴纳了物业专项维修资金3949元；2019年7月19日，缴纳了房产契税、契税共计36947.24元。2019年8月5日，资兴市自然资源局向欧万红、刘启郁颁发了“湘（2019）资兴市不动产证明第0004771号不动产登记证明”，宇顺公司与欧万红于2019年6月18日签订的商品房买卖合同，是对双方在2018年10月31日签订的合同的补充，是双方真实意思表示，未违反法律规定，且商铺转让已办理预告登记，交纳了相应税费，欧万红、刘启郁亦实际占有该房产，故宇顺公司与欧万红在2019年6月18日签订的《资兴市商品房买卖合同》系合法有效的合同。原告（申请执行人）刘庆新提出三被告在签订和履行该商品房买卖合同过程中亦存在未依约支付购房款、明知是查封房产而签约买卖、交易价款明显低于合理价款等重大瑕疵的主张，主张三被告之间签订的商品房买卖合同是虚假无效的合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。依据上述规定，原告（申请执行人）刘庆新对其提出的该项主张，有责任提供证据加以证明，但原告（申请执行人）刘庆新所诉与事实不符且未能提供相关证据佐证，其提供的案外人何学艳与被告宇顺公司签订的商品房买卖合同亦不足以证明欧万红所付交易价款明显低于合理价款。故原告（申请执行人）刘庆新提出的被告签订的商品房买卖合同是虚假的，是“名为买卖，实为借贷”的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二、商铺转让行为是否能够排除执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定;金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，其一、欧万红与宇顺公司于2019年6月18日签订商品房买卖合同时，案涉房产并未被人民法院查封，欧万红与宇顺公司签订了合法、有效的《资兴市商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》是对双方在2018年10月31日签订的合同的补充，基础法律关系由原来的民间借贷关系转为了商品房买卖合同关系。原告刘庆新系在2019年9月3日向本院提交了《关于执行拍卖被执行人不动产的补充申请书》，申请重新查封案涉房产，可以认定本案当事人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其二、在人民法院查封之前，被告（案外人）欧万红、刘启郁已合法占有该不动产，并将该商铺出租给谢超，收取了谢超的租金；其三、2018年10月31日欧万红与宇顺公司《商品房买卖合同》签订后，欧万红转账借给了宇顺公司法定代表人李元辉100万元，并约定月利率为2分，李元辉出具了收条给欧万红，宇顺公司亦认可该借款实为公司使用，并在李元辉出具的借条上签章予以确认收到100万元，可见，当事人已按照合同约定支付全部价款，不存在需要支付给申请执行人而要求交付执行情形；其四、2019年6月18日欧万红与宇顺公司签订《商品房买卖合同》后，未能办理不动产登记过户手续，非因买受人自身原因。综上，商铺转让行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故对被告（案外人）欧万红、刘启郁提出的主张，本院予以支持。原告（申请执行人）刘庆新提出的主张，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告（申请执行人）刘庆新的诉讼请求。案件受理费80元，由原告（申请执行人）刘庆新承担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李江林人民陪审员  李 哲人民陪审员  **耕二〇二〇年四月二日法官助理薛丹书记员雷成琦附相关法条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。第三百一十三条第（二）项案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。