甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终46号上诉人（原审被告）：宋华，男，1979年9月22日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李强，甘肃萃英律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾云，甘肃萃英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任义明，男，1962年1月1日出生，汉族，无业，住甘肃省兰州市城关区。上诉人宋华因与被上诉人任义明租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初11166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宋华的委托诉讼代理人贾云，被上诉人任义明均到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。宋华上诉请求：1.撤销兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初11166号民事判决，将本案发回重审或依法改判，驳回任义明起诉或者驳回任义明的一审诉讼请求；2.判令全部诉讼费用由任义明承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，将宋华与任义明之间的无效合同认定为有效合同。本案中任义明既非涉案房屋承租人，也没有得到房屋出租人甘肃省电影发行放映公司（以下简称“电影公司”）同意其对外出租房屋的授权，故宋华与任义明签订的转租合同无法律依据，应属无效。且根据电影公司与甘肃国安通讯有限公司（以下简称“国安公司”）签订的房屋租赁合同的约定，国安公司无权对外转租涉案房屋，且电影公司未对国安公司的转租行为进行追认，故国安公司将涉案房屋转租给宋华系无权处分，双方签订的转租合同系无效合同。二、一审判决认定诉讼主体错误，任义明诉讼主体不适格。本案中涉案房屋的承租人为国安公司，任义明既非涉案房屋的承租人，也不是电影公司的委托代理人，亦不是国安公司的股东，故其无权提起本案诉讼。三、一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院未对刘琳的电影公司物业管理部经理的身份进行核实，且续租合同上加盖的是物业部的印鉴，而宋华向一审法院提交的证明加盖的系电影公司的公章。即使任义明又向电影公司续租了涉案房屋，这也与宋华无关，无证据证明任义明续租房屋后将房屋交给宋华，任义明也无证据证明其确实续租了涉案房屋。任义明辩称，宋华陈述不属实，第一次起诉的时候宋华陈述其没有租涉案房屋，该情况不属实，对此2016年8月1日任义明与宋华的通话可以证明，任义明向宋华要的是2016年8月31日以前的房租。任义明向一审法院提出诉讼请求：1.判令宋华支付拖欠租金200,000元并支付违约金127,200元（暂计算至起诉时止），此后产生的违约金按合同约定标准计算至付清拖欠租金时止；2.由宋华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉案的坐落在兰州市城关区电影发行放映公司所有。甘肃国安通讯有限公司于2000年8月登记成立，公司法定代表人为李良军，公司股东为李良军、任义明，于2004年8月被吊销营业执照。该公司成立后李良军遂将其股份转让给任义明之妻黄卉卉并与公司脱离。期间，甘肃国安通讯有限公司与甘肃省电影发行放映公司物业管理服务分公司就本案诉争房屋签订租期为2003年7月1日至2015年6月30日的房屋租赁合同。上述合同届满后任义明作为甘肃国安通讯有限公司委托代理人与甘肃省电影发行放映公司物业管理部就本案诉争房屋签订租期为2015年7月1日至2016年8月31日的房屋续租合同，并缴纳了租金，2016年8月31日合同续租期限届满后甘肃省电影发行放映公司收回了涉案房屋。2013年12月，任义明与宋华就本案诉争房屋签订租期为2014年5月1日至宋华停业时止的房屋租赁合同，并将房屋交付宋华使用，该合同约定月租金20000元，每半年支付一次，每个支付期届满前15日内付清，逾期每日按拖欠租金的5%承担违约金，但宋华在该房屋被所有权人收回后对拖欠任义明的租金280000元经任义明多次催要仅支付80000元，剩余200000元至今未予支付，双方酿成纠纷。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人按照约定的期限支付租金；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方当事人违约时应当根据违约情况向对方支付约定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，甘肃国安通讯有限公司与房屋所有权人甘肃省电影发行放映公司续签涉案房屋租赁合同，而后任义明作为甘肃国安通讯有限公司的实际控制人，以个人名义将房屋转租给宋华，宋华在使用房屋期间并未提出异议，且向任义明支付了部分租金，故任义明现依据与宋华签订的房屋租赁合同主张租金符合法律规定。宋华在实际使用涉案房屋后对房屋租金经任义明多次催要未全部支付，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，现任义明作为出租方向宋华主张支付租金200,000元，因宋华未提交任何给付给任义明租金的凭证，故对任义明的主张予以支持；但对于任义明主张的违约金127,200元，该违约金数额明显高于租金损失，酌定支持10,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：宋华在判决生效后30日内向任义明支付房屋租金200,000元及违约金10,000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,208元，由宋华负担。本院二审期间，当事人提交了新证据。本院组织双方当事人进行了质证。任义明提交了一份电话录音光盘，系其与宋华于2016年8月1日的电话通话录音，证明宋华答应给租金，但是一直拖着没给。宋华质证意见：对该证据的真实性认可，但对证明问题不认可，通话时间不认可，不能证明拖欠哪一个的。本院认为，因原通话手机已更换，原始载体已不存在，不能确定通话时间，故本院对该份证据不予采信。针对双方争议的案件事实，经二审审理查明与原审判决认定案件的基本事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，甘肃国安通讯有限公司与房屋所有权人甘肃省电影发行放映公司续签涉案房屋租赁合同，而后任义明作为甘肃国安通讯有限公司的实际控制人，以个人名义将房屋转租给宋华，宋华在使用房屋期间并未提出异议，且向任义明支付了部分租金，故任义明现依据与宋华签订的房屋租赁合同主张租金符合法律规定。宋华在实际使用涉案房屋后对房屋租金经任义明多次催要未全部支付，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，现任义明作为出租方向宋华主张支付租金200,000元，因宋华未提交任何给付给任义明租金的凭证，故对任义明的主张予以支持；一审法院对租金损失酌定10,000元也并无不当。综上，宋华实际使用了房屋，其理应承担支付租金的义务。一审判决正确，本院予以维持。关于宋华上诉称租赁合同无效及主体不当的上诉理由，均无事实与法律依据，本院不予支持。关于宋华上诉称房屋所有权人甘肃省电影发行放映公司于2015年7月1日已将房屋收回，其不应当承担续租期间房屋租金的上诉理由，经查：任义明与甘肃省电影发行放映公司于2015年签订了续租合同，续租时间为2015年7月1日至2016年8月31日止，在一审法院于2019年7月4日对甘肃省电影发行放映公司当时出租房屋的经办人刘琳的调查笔录中，刘琳明确陈述甘肃省电影发行放映公司于2016年8月31日收回房屋。故宋华的上述上诉理由，明显不能成立。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人宋华负担。本判决为终审判决。审判长  陈新审判员张海东审判员杨蕾二０二０年四月一日书记员徐梦君