贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终253号上诉人（原审原告）：付宗琼，女，1984年4月3日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：赵江，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大方望龙房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇奢香大道南段。法定代表人：王桂江，该公司总经理。委托诉讼代理人:熊肸，贵州本芳律师事务律师。上诉人付宗琼因与上诉人大方望龙房地产开发有限公司（以下简称望龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初3993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告付宗琼向一审法院起诉请求：一、判令被告支付因未交付商品房所有权转移登记的有关文书给原告自2017年12月31日至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（违约金以总房款264353.00元为基数，按每天万分之0.0001计算；庭审中原告变更为按年利率4.75%计算）；二、判令被告为原告及时办理商品房的房屋产权证书或不动产登记证（庭审中明确为判决生效后十五日内办理）；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月4日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的房，房屋单价为每平方米3520.48元，总价款为264353.00元。《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.000001%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.000001%的违约金。”双方签订的《商品房买卖合同》为格式合同，格式条款备案机关是大方县工商行政管理局，备案号为Ｃ-02-1（20140115），涉案房屋原告已搬入居住。因被告至今未向原告交付商品房转移登记的有关文书，原告诉至一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点是，一、双方约定的违约金计算标准是否过低，原告要求将违约金标准调整为按年利率4.75%计算是否具有事实依据和法律依据；二、原告要求被告在判决生效后十五日内办理涉案房屋所有权证或不动产登记证的诉讼请求是否应当支持。对于第一个焦点，一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定，被告向原告交付商品房转移登记的有关文书的时间是2017年12月31日前，并约定，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.000001%的违约金。而原告至今未退房，被告亦未要求原告退房，视为双方放弃了约定的第（1）项处理方式，合意选择了第（2）项处理方式，也即被告向原告支付未交付商品房转移登记的有关文书的违约金。涉案房屋原告支付的房款总价款为264353.00元，根据双方约定的违约金计算标准，被告每日应支付的违约金大约为0.0026元（264353.00元×0.000001%），也就是被告一年只须支付0.95元左右的违约金。违约金约定的目的是为了督促义务方及时、全面履行合同义务，从而维护合同的稳定和交易安全。但一年一元不到的违约金不会给违约方造成任何实质性的损害，那么违约方就可以肆意违约，而无需担心承担违约责任，这就失去了法律规定违约金的意义；而且双方签订的《商品房买卖合同》是格式合同，原告作为买房人，在涉案商品房的交易过程中不能就合同条款与被告进行实际协商。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，原告认为约定的违约金计算标准过低，请求进行调整的主张具有事实依据和法律依据，本院予以支持。结合本案实际，对原告主张的违约金本院酌定为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从双方约定的交付日期的次日即2018年1月1日起，直至被告向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书之日止。对于第二个焦点，本院认为，在商品房买卖中向买受人交付房屋权属证书是出卖人的义务，但房屋权属证书要由其他机关进行办理，不是出卖人自身能够办理的，并且办理过程中需要房屋买受人进行配合提交相关的资料；因此原告要求被告在判决生效后十五日内为其办理涉案房屋的产权证书或不动产登记证的诉讼请求不具有可操作性；而且，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房的买受人在法律规定的期限内未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，即向买受人支付违约金或者赔偿损失，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告大方望龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告付宗琼支付未交付商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以264353.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年1月1日起至实际交付涉案商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告付宗琼的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取计50.00元，由被告大方望龙房地产开发有限公司负担。上诉人望龙公司上诉请求：一、撤销大方县人民法院原判，将本案发回重审或依法改判；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人基于意思表示真实一致，签订案涉《商品房买卖合同》，其中关于逾期办理房屋产权证书的违约金比例的约定，也是双方的真实意思表示，且不违法任何强制性法律规定，双方应严格遵从，人民法院也应尊重双方真实、自愿的意思自治，故应根据约定的比例认定上诉人的责任。本案中上诉人与被上诉人对于逾期办理产权证书约定的违约金比例，无论高低，在被上诉人没有证据证明造成的实际损失高于约定比例的情况下，应严格按照约定比例计算违约金作为认定上诉人承担责任的依据。即适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一、二款之规定依照合同约定进行判决，而非错误适用该条第三款或笼统适用该条法律规定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定进行判决。二、一审判决认定事实不清，案涉商品房买卖合同明确约定，违约金计算的基数为买受人“已交付的房屋价款”，案涉商品房买卖合同虽然约定房屋总价款为264353.00元，但被上诉人实际并未足额支付，被上诉人作为一审原告，应当举证证明其实际交付的总房款金额，即使被上诉人未举证，也应依法查明，进而再以查明的实际交付的房款总金额为基数，按照约定的违约金计算比例进行计算。三、目前房地产行业不景气，举步维艰，利润薄弱。特别是作为贫困县的上诉人，费尽周折，四处举债方才将案涉项目完成，并将房屋交付至原告手中，就办理产权证书而言，众所周知，行政机关审批政策严格，周期长也是导致产权证书难以及时办理的原因之一，且也未给被上诉人导致实质物质损失。综合前几种因素，如果改变原被告双方自愿约定的违约金责任承担比例，将会给被告带来巨大的经济压力，对贫困地区的房地产行业的发展也会造成巨大的冲击，不利于地方经济的发展稳定。所以，也恳请人民法院从地方经济发展的大局出发，兼顾被告所处的困境，按照合同约定比例予以判决。付宗琼针对望龙公司上诉主张答辩称：双方签订合同约定的违约金明显过低，按照法律规定可以请求增加违约金以弥补损失。上诉人所述已交房款与合同约定房款不符的问题，是因为当初上诉人为了促销，对所有购房户进行了优惠。上诉人付宗琼上诉请求：请求二审法院依法撤销原判第二项判决，依法改判被上诉人及时为上诉人15日内提交商品房的房屋产权证书或不动产登记证办证资料为上诉人进行办证或发回重审；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、一审法院对上诉人的诉讼请求理解不全面，事实认定错误，依法应当纠正。办证行为是一个过程性行为，一审上诉人是请求被上诉人及时为上诉人进行办理（应当理解为含有办证资料的提交），办证行为是被上诉人的合同义务且原告方已经将办理涉案房屋的资料交给被上诉人，在一审法院中，被上诉人也承认未办理的原因系土地增值税费用未缴纳才未办理和提交相关资料，被上诉人应当按照合同约定进行提交办证相关材料，一审法院事实认定不清。若按照一审法院的事实认定，商品房买卖合同中的办证约定就失去意义，致使购房者的权益一直受损，无法保护购房者的合法权益。办证行为与颁证行为是两个不同的概念，颁证行为才是行政机关的行为，属于不可控范围即购房者与出卖人都无法控制的行为。办证行为是一个过程性行为，包含相关办证所需材料的提交，不能理解为“颁证”行为，不具有可操作性。被上诉人应当为上诉人及时办理含提交相关资料，一审法院认定事实不全面，依法应当纠正。二、一审法院认定原告诉求第二项不具有可操作性，不符合事实，被告已经具备办证和材料提交条件。原告起诉的涉案小区房屋已经具备办证材料提交条件，但被告迟迟不向相关行政部门提交办证材料导致原告利益得不到及时止损，在2019年9月10日涉案小区Ａ幢1单元30层4号房屋已经七星关区人民法院进行查封，可以看出涉案小区房屋已经具备了不动产证号，被告方已经具备办证提交材料的条件，原告的诉求应当得到支持。望龙公司针对上诉人付宗琼上诉主张答辩称：目前望龙公司由于客观原因不能正常办理房屋产权证书，恳请二审法院依法判决。二审审理期间，付宗琼向本院提交了以下证据材料：毕节市七星关区人民法院查封公告，大方县自然资源局出具的个人不动产登记信息情况证明，拟证明相关房屋已有产权证号，具备办理转移登记的条件。望龙公司质证认为，查封公告显示的雷伟户已经获得房产证号，与实际情况不符；对情况证明质证意见为，涉案房屋未取得初始登记，不具备办理转移登记条件。本院认为，该证据客观真实，但该证据上显示的产权证号仅为预告登记的证明号，不能证明具备办理转移登记的条件，达不到上诉人付宗琼的证明目的。本院经审理查明：对原审查明的事实予以确认。另查明，双方签订合同后，买受人付宗琼实付购房总价款为225267.00元。涉案房屋未取得初始登记。本院认为，本案二审争议焦点：1、是否应按双方当事人签订《商品房买卖合同》约定的每日按已付房价款的0.000001%支付约定金；2、本案中应否判决望龙公司为付宗琼办理涉案房屋的转移登记。关于焦点1，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，在合同没有约定违约金的情况下，买受人仍可获得按上述标准计算的违约金。本案双方当事人约定的违约金计算标准远低于上述标准，按合同约定的总价款264353元计算，一年违约金为0.95元，如此低的数额在本案的诉讼中任何一方均可忽略不计，失去了设置违约金的意义。故原审未采信该违约金计算标准，而是根据买受人的申请酌情调整为中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金符合法律规定。上诉人望龙公司认为应按双方约定标准计算违约金的主张不能成立。但原审按合同约定的房总价款264353.00元为基数计算违约金错误，根据查明的事实，买受人实付房款为225267.00元，应以此为基数计算违约金，本院予以纠正。但由于这是当事人在二审中提出的新的事实主张，不属于一审误判。关于焦点2，望龙公司作为从事房地产开发的企业，具有向买受人办理商品房转移登记的义务。同时根据合同二十二条的约定，望龙公司在具备办理商品房转移登记条件时应及时向办证机关提交办理转移登记的有关文书，为买受人办理转移登记。当然，颁证行为属办证机关实施，但前提是出卖人在具备办证条件下提供所需的资料，出卖人完成上述工作即视为履行了合同约定的义务。根据办理转移登记的程序、合同约定的内容及当事人的诉讼目的，原告付宗琼请求被告望龙公司为其办理涉案商品房转移登记指代的应是向不动产登记机关申请办理不动产权证书，取得证书后交付给买受人，而非由望龙公司代行行政机关职责。原判认为该诉请不具有可操作性不当，应予以纠正。但根据查明的事实，涉案房屋未取得初始登记，不具备办理转移登记条件，故对上诉人付宗琼该请求不予支持，其可在涉案房屋具备办理转移登记条件后另行主张权利。综上，上诉人付宗琼上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人望龙公司上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初3993号民事判决；二、上诉人大方望龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人付宗琼支付逾期交付涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以225267.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年1月1日起计算至向不动产登记机关提交完毕涉案商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回上诉人大方望龙房地产开发有限公司其他上诉请求；四、驳回上诉人付宗琼上诉请求；五、驳回原审原告付宗琼原审的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50.00元，由上诉人大方望龙房地产开发有限公司负担；二审案件受理费200.00元，由上诉人付宗琼、大方望龙房地产开发有限公司各负担100.00元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年四月十七日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫