广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0803民初845号原告：陈智，男，1941年7月26日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：方富福，广东粤正律师事务所律师。被告：湛江市燕宇房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区绿塘路22号第一幢首层。法定代表人：李岩，经理。原告陈智诉被告湛江市燕宇房地产开发有限公司（以下简称：燕宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方富福到庭参加诉讼，被告燕宇公司经本院合法传唤拒不到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告燕宇公司购买位于湛江市霞山区××商住楼××、××房（以下简称：银苑花园2310、2311号房），总房款1286107元，约定被告在2014年10月30日前将经验收合格的该房屋交付给原告，并约定被告逾期交付须按日向原告支付已交付房款价万分之五的违约金等。原告已全额支付房款，被告出具了收据给原告。2014年10月，原告将该房屋的契税、维修基金及办证费用共计8万元汇入被告的账户，被告也出具了收据给原告。到了合同约定交付房屋的时间，被告的商品房尚未竣工验收，被告也没有按时交付房屋，显然已构成违约，依法应承担违约责任。根据有关法律规定，特此起诉请求：1、判令被告依法为原告办理原、被告于2013年7月15日签订的《商品房买卖合同》的登记备案手续；2、判令被告将符合法定及合同约定的银苑花园2310、2311号房交付给原告；3、判令被告交付上述商品房后为原告办理房屋产权登记手续；4、判令被告支付给原告逾期交房违约金239473.12元（按257.2214元/天，从2014年11月1日起暂计至2017年5月20日，直到被告实际交付上述商品房之日止）；5、判令被告承担本案的诉讼费用。被告燕宇公司既没有答辩，也没有到庭参加诉讼。经审理查明，2013年7月15日，原告陈智与被告燕宇公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同载明：买受人所购商品房为银苑花园2310、2311号房，该商品房预售许可证号为湛预许20130002号，建筑面积共170.12平方米，总价款1286107元。约定首期付款700000元，余款586107元于2013年7月13日前一次性付清。出卖人应当在2014年11月1日前将符合合同约定的经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人申请登记备案。被告燕宇公司于2013年5月13日向原告出具收据，收到原告交来2310、2311房款700000元；于2013年7月13日向原告出具收据，收到原告交来2310、2311房款586107元。原告分别于2014年10月6日、10月27日向被告账户分别转账20000元、60000元，被告出具收据收到原告交来2310房定金30000元、2311房定金50000元。庭审中，原告表示上述80000元属于交给被告代收的契税、维修基金及办证费用。根据湛江建设信息网房产管理查询显示，目前该2310、2311号房的楼盘销售状态为“不可售”。因资金不到位，至庭审结束之日止，该商品房还尚未竣工，房屋尚未符合合同约定的交付条件。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定履行。原告在签订合同之后，依约支付银苑花园2310、2311号房的房款，被告应履行合同约定的相关义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。因目前该涉案房屋尚处于“不可售”状态，故根据原告的请求，被告应在银苑花园2310、2311号房处于“可售”状态时，为原告办理预售合同登记备案手续。被告自2014年10月31日起已逾期交付房屋，显属违约，应承担相应的违约责任。原告请求被告继续履行合同，要求将银苑花园2310、2311号房经验收合格后交付给原告，应予支持。因目前涉案房屋尚未竣工验收无法交付，故原告请求被告交付房屋后为原告办理房屋产权登记手续，尚缺乏事实依据，不予支持。原告可待被告实际交付房屋后，依照合同约定的附随义务，向被告另行主张。关于违约金的问题。根据已经发生法律效力的湛江市中级人民法院作出的（2015）湛中法民一终字第751号民事判决，认定涉案楼盘因台风袭击，延误了楼盘的工期，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及第一百一十七条规定，对合同约定的违约金计算作出从“每日万分之五”调整为“每日万分之二”，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，本院对该生效判决认定的事实予以采纳，并参照作为本案处理的依据。故原告请求违约金从逾期交付房屋之日即2014年11月1日起至实际交付房屋之日止，以已付房款为基数按照每日万分之二的标准计算,应予支持。被告燕宇公司经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，判决如下：一、被告湛江市燕宇房地产开发有限公司应将位于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2号商住楼2310、2311号房在房产管理部门登记的楼盘销售状态处于“可售”状态时的三十日内，为原告陈智办理上述2310、2311号房的预售合同登记备案手续；二、被告湛江市燕宇房地产开发有限公司应将位于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2号商住楼2310、2311号房在验收合同符合交付条件的三十日内，将房屋交付给原告陈智；三、被告湛江市燕宇房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈智支付逾期交付房屋的违约金（自2014年11月1日起以已付房款为基数按照每日万分之二的标准计算至实际交付房屋之日止）；四、驳回原告陈智的其他诉讼请求；如果被告未按照判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费4892元，由被告燕宇公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  余文晓人民陪审员  余 冰人民陪审员  赖红月二〇一七年七月二十日书 记 员  朱婵妹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第九条下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。