安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终1076号上诉人（原审被告）：安徽上华喜品牌运营有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路4号欣都大厦1810室。法定代表人：何维元，执行董事。委托诉讼代理人：李勇，安徽至达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓运之，男，1977年5月12日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原审被告：合肥顺添商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路333号新地中心8幢516。法定代表人：肖徐哲，总经理。委托诉讼代理人：陈天明，安徽华人（黄山）律师事务所律师。上诉人安徽上华喜品牌运营有限责任公司(以下简称上华喜公司)因与被上诉人邓运之、原审被告合肥顺添商业管理有限公司(以下简称顺添公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初7046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上华喜公司上诉请求：1.依法变更一审判决第二项为上华喜公司返还邓运之管理费4133元；2.变更一审判决第四项为上华喜公司支付邓运之违约金25000元。事实与理由：一、一审法院将2019年4月28日作为双方费用计算的截止时间缺乏依据。一审法院认定顺添公司自2019年5月底开始进行清场，且2019年4月28日顺添公司停止涉案商场过道及公共区域的用电，与邓运之在同一场地经营的另案当事人【（2019）皖0104民初6928号黄成军诉上华喜公司房屋租赁合同纠纷案】也确认是经营到顺添公司清场即2019年5月底才停止经营。一审法院在处理顺添公司与上华喜公司的房屋租赁合同案件中【（2019）皖0104民初6783号】，也是将顺添公司收取上华喜公司租金的计算截止时间确定为2019年5月31日，故一审法院将2019年4月28日作为双方费用计算的截止时间与案件事实不符。上华喜公司最多只应返还自2019年6月1日至2019年7月9日期间（合计40天）的管理费4133元（3100÷30×40）。二、一审法院判决支付违约金30000元高于认定的损失金额，应予调整。一审法院认定上华喜公司应赔偿邓运之装修损失20000元、经营损失5000元，合计25000元。上华喜公司认为，根据损失填平原则的合同法基本规则，据此判决上华喜公司支付邓运之的违约金数额应与该损失金额一致，故一审法院判决上华喜公司支付邓运之违约金30000元不能成立。邓运之辩称，其实际经营到2019年4月28日。请求驳回上诉，维持一审判决。顺添公司述称，该公司不是适格被告。邓运之向一审法院起诉请求：1.解除上华喜公司与邓运之的合同；2.上华喜公司、顺添公司连带赔偿邓运之经济损失174518元(其中经营性损失146513元、装修费28000元)；3.上华喜公司返还租金7300元，保证金15000元，赔偿违约金30000元。一审法院认定事实：2018年1月31日、2018年5月10日，上华喜公司与顺添公司签订《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同》及补充协议，约定顺添公司将包括案涉商铺在内保利MALL合肥购物中心部分商铺出租给上华喜公司使用。2018年7月8日，上华喜公司（甲方、出租人）与邓运之（乙方、承租人）签订《保利·得味街档位合作经营合同》一份，约定：甲方提供于安徽省合肥市政务区天鹅湖保利MALL“保利·得味街”合钢区A-059号档位，供乙方经营销售本合同约定的餐饮品种；合作经营期限2年，自2018年7月10日至2020年7月9日；甲方负责向乙方提供档位面积约16平方米。乙方向甲方支付合作经营的管理费3100元/月，全年合作经营管理费为37200元；合作经营管理费按全年支付，支付期满前一个月支付下一期的管理费；乙方在签订合同当日内向甲方支付履约保证金15000元；甲乙双方任一方违约，造成合同不能履行或不能完全履行时，应按乙方所缴履约保证金的200%向守约方支付违约金；如损失超过违约金，守约方有权要求违约方赔偿全部经济损失；合同经双方或授权代表签章、乙方交纳全部合作经营管理费和履约保证金后生效。合同签订后，邓运之依约支付上华喜公司履约保证金15000元、第一年管理费37200元，上华喜公司将案涉铺位交付给邓运之。邓运之对案涉商铺进行了装修并实际经营。2018年7月26日，包括案涉铺位在内的保利·得味街开业经营。因上华喜公司与顺添公司之间产生纠纷，2019年5月15日，顺添公司向上华喜公司发出《商铺腾退通知函》，载明“致上华喜公司：2018年1月31日贵我双方签订《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同》……贵司于2018年6月20日开始拖欠我司租金……鉴于贵司行为已造成事实违约，我司现郑重通知贵司：1、我司按合同约定，自2019年5月15日起正式解除与贵司签订的商铺租赁合同、物业管理合同；收回场地及贵司在该商铺内的一切经营相关权利，终止物业服务；2、请贵司做好腾退准备，接到《商铺腾退通知函》起至2019年5月30日24:00前，将贵司承租的位于合肥市政务区潜山路与祁门路交口保利MALL内5层Z503/5005/5006/5007/5023号商铺腾空完毕并交付我公司，同时结清因贵司违约产生的所有费用；3、如贵司未按时腾退商铺，商铺内所有物品将视为贵司自动放弃，我司有权自行做任何处置；由此产生的一切后果和损失均由贵司自行承担……”。顺添公司将该通知函在商铺现场张贴。2019年5月31至2019年6月4日顺添公司陆续对出租给上华喜公司的商铺（含原告商铺）进行清理物品和拆除装修。一审另查明：2019年4月28日，顺添公司对涉案商铺过道及公共区域停止供电。邓运之要求解除合同的民事起诉状副本已于2019年8月20日送达上华喜公司。一审法院认为，邓运之与上华喜公司签订的《保利·得味街档位合作经营合同》实为房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同履行过程中，因案涉商铺被顺添公司收回导致合同无法继续履行，上华喜公司构成违约，邓运之有权要求解除《保利·得味街档位合作经营合同》，邓运之要求解除合同的民事起诉状副本已于2019年8月20日送达至上华喜公司，故双方签订的《保利·得味街档位合作经营合同》于2019年8月20日解除。顺添公司2018年4月28日将案涉商铺过道及公共部位断电，致邓运之无法经营，邓运之要求上华喜公司返还已交纳的2018年4月28日至2018年7月9日的管理费7300元的诉讼请求，该院予以支持。邓运之要求上华喜公司返还保证金15000元及支付违约金30000元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。鉴于邓运之对案涉房屋进行了装修并已实际经营，合同无法履行必然给邓运之造成一定的损失，综合案涉商铺的面积等因素，该院酌定上华喜公司应赔偿邓运之装修损失20000元，经营损失5000元。因合同约定的违约金足以弥补邓运之的上述损失，邓运之另要求赔偿装修及经营损失的诉讼请求，该院不予支持。上华喜公司主张邓运之违约、合同履行期限已超过一年，邓运之无权要求其返还管理费、保证金及支付违约金的辩称，无事实与法律依据，该院不予采信。因邓运之与顺添公司之间并不存在租赁合同关系，邓运之要求顺添公司赔偿其经济损失的诉请，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、邓运之与安徽上华喜品牌运营有限责任公司签订的《保利·得味街档位合作经营合同》于2019年8月20日解除；二、安徽上华喜品牌运营有限责任公司于判决生效之日起十日内返还邓运之管理费7300元；三、安徽上华喜品牌运营有限责任公司于判决生效之日起十日内返还邓运之保证金15000元；四、安徽上华喜品牌运营有限责任公司于判决生效之日起十日内支付邓运之违约金30000元；五、驳回邓运之的其他诉讼请求。案件受理费4702元，减半收取计2351元，由邓运之负担1797元，安徽上华喜品牌运营有限责任公司负担554元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，关于上华喜公司应返还邓运之的管理费数额。2019年4月28案涉商铺所在公共区域停电后，必然对邓运之的经营造成较大影响，邓运之事实上难以继续正常经营。一审法院依据上述事实，认定双方合同截止时间，并据此计算上华喜公司应返还的管理费并无不当，本院予以确认。关于邓运之的装修及经营损失，一审酌定为25000元。双方合同约定的违约金为30000元，并未显著高于邓运之的损失，故一审法院判决上华喜公司支付违约金30000元，并无不当，本院亦予以确认。综上，上华喜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由安徽上华喜品牌运营有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年四月九日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。