浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终308号 上诉人(原审原告)：毛嵘伟，男，1979年6月28日出生，汉族，户籍所在地浙江省松阳县。 委托诉讼代理人：沈建锋，浙江协鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温建平，浙江协鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈耀兴，男，1972年7月4日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：俞帅，上海市建纬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴嘉华置业有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯岩街道柯岩大道。 法定代表人：王琦，董事长。 委托诉讼代理人：凌峰，男，公司员工。 上诉人毛嵘伟因与被上诉人陈耀兴、绍兴嘉华置业有限公司（以下简称嘉华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初10103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。毛嵘伟及其委托诉讼代理人沈建锋、温建平，陈耀兴的委托诉讼代理人俞帅，嘉华公司的委托诉讼代理人凌峰到庭应询。本案现已审理终结。 毛嵘伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、两被上诉人应当交付可用于经营的房屋，因案外人主张权利导致租赁合同目的无法实现，上诉人有权解除租赁合同。1.各方当事人对于有小区业主阻挠上诉人进行房屋装修的客观事实予以认可。从上诉人提供的业主标语，可以确认阻挠装修的根本原因是业主与开发商对房屋规划权属和用途存在不同意见导致。2.小区业主阻挠装修后，上诉人与两被上诉人进行沟通，与业主协调，并向派出所报案，但均未能解决问题。一审认为使用房屋中遇到阻碍，可依法采取合理方式维权的观点与本案实际情况不符。3.房屋规划调整程序合规性仍存在不确定性，小区业主强烈阻挠，规划调整合规性也存疑。两被上诉人作为房屋出租人，提供可以正常使用房屋系其基本合同义务。4.退一步讲，即便小区业主阻挠导致合同目的无法实现，非被上诉人违约，在上诉人已经采取合理方式排除第三方妨碍，同时被上诉人也未能排除妨碍的情况下，应当给予上诉人合同解除权。二、出租人交付的房屋无法正常使用，合同目的无法实现，上诉人有权解除合同，并要求赔偿损失、返还租金及押金。1.即便房屋具备相关产权证，但因小区业主阻挠，且无法解决问题，合同应解除。2.事实上，上诉人的实际损失远高于所主张的直接损失，损失清单仅基于票据和流水账制作。三、两被上诉人均系合同相对方。应负连带责任。1.合同签订时，房屋系嘉华公司所有，且陈耀兴系嘉华公司监事，两被上诉人应负连带责任。2.从承诺书看，买卖不破租赁，承诺书内容归于无效。3.上诉人系与嘉华公司员工施琴协商租房，并未与陈耀兴进行合同条款协商。4.嘉华公司参与装修纠纷协调，但陈耀兴未参与。5.结合录音证据，如认定租赁合同系与陈耀兴签订，与实际情况不符。 陈耀兴答辩称，房屋规划调整已经公示，手续完备。其不存在违约，合同不应解除，更不应赔偿。 嘉华公司答辩称，其并非实际合同相对人，房屋规划调整手续齐全，本案合同应继续履行。 毛嵘伟向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告陈耀兴于2019年6月8日签订的《房屋租赁合同》，解除原告与被告嘉华公司于2019年5月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告归还原告房屋租金480000元、押金50000元；3.判令二被告赔偿原告损失179430元。 一审法院认定事实：2019年5月30日，原告（乙方）与被告嘉华公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于绍兴市柯桥区，建筑面积约513平方米的房屋出租给乙方开设生鲜超市使用，租期自2019年6月1日起至2024年7月31日止，房屋年租金玖万元等内容。 2019年6月8日，原告（乙方）与被告陈耀兴（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方有权并同意将位于绍兴市柯桥区，建筑面积约513平方米的房产出租给乙方开设生鲜超市使用；租赁期限为五年，自2019年6月8日起至2024年8月7日止；第一、二、三年年租金为480000元，第四年年租金为504000元，第五年年租金为529200元；第一年租金应在本合同签订后五日内一次性支付完毕，即在2019年6月13日前支付48万元给甲方，以后的年租金均在每年的4月30日前一次性支付；甲方在合同签订并收到乙方第一年的租金次日将上述房屋移交给乙方，甲方保证房屋已经清理完毕且已符合可进场装修状态；甲方保证房产现状不属违章建筑，甲方对该房产拥有绝对处分权，甲方保证租赁房产信息与本合同约定一致。合同还对其他事项作了约定。 2019年6月9日，原告签署承诺书一份，载明因办理营业执照需要，于2019年5月30日与嘉华公司签订案涉房产租赁合同，该合同是嘉华公司应原告要求配合签订的，仅供原告办理营业执照用，不作为双方租赁该房产的实际履行合同，双方实际权利和义务，均以2019年6月8日签订的房屋租赁合同为准执行。 原告共向被告陈耀兴支付了48万元租金、5万元押金。后原告安排人员进场装修施工，但遭到部分小区业主阻挠，产生纠纷。现原告认为系二被告原因导致原告的合同目的无法实现，遂成讼。 另查明，案涉房屋系由被告嘉华公司开发。2014年8月，鉴湖-柯岩旅游度假区管委会召开联席会议，会议纪要载明；馥园E岛已于2014年4月办理了工程规划许可证，现业主申请将沿南闲路82号楼用途由小区入口大堂调整为商业，经济指标中原入口大堂已计入商业面积，其他均不变。经与房管部门核实，目前该E岛区域未办理预售证。会议要求经公示无异议后原则同意该项目规划总图调整。后绍兴市规划局柯桥区分局将上述房屋规划调整图予以公示。 2019年4月8日，被告陈耀兴与嘉华公司签订商铺认购意向书一份，约定陈耀兴意向认购馥园82幢房屋。2019年7月18日，陈耀兴之妻林文飞与嘉华公司签订商品房买卖合同一份，约定嘉华公司将上述房产出售给林文飞，后不动产登记中心向林文飞颁发该房产的权属登记证书。 一审法院认为，根据双方当事人陈述、案涉房屋的权属登记以及原告签署的承诺书，可以认定案涉房屋租赁合同关系发生于原告与被告陈耀兴之间，该合同关系主体适格，内容未违反国家相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。原告认为二被告构成根本违约导致其合同目的无法实现，故要求解除案涉房屋租赁合同，但据原告陈述，其无法顺利进行装修施工的主要原因系受到案涉房屋所在小区部分业主的阻挠，该部分业主认为案涉房屋应为小区业主办理红白喜事所用，不应用于商业用途。但根据被告嘉华公司提交的联席会议纪要及公示图，在案涉小区对外出售前，82幢房屋用途已进行了调整，且即使调整前的用途也系小区入口大堂，而非前述业主所称的办理酒席的礼堂。故案涉房屋并不存在原告所称的权属不明的情况，被告嘉华公司将房屋出售给被告陈耀兴，陈耀兴作为所有权人出租给原告，均系对案涉房产的合法合理处分。在原告与陈耀兴签订房屋租赁合同后，陈耀兴已按约履行合同义务，将适租房屋交付给原告供其使用，至于原告在使用过程中遭受到的案外人的无理阻挠，非二被告所能控制，不可归责于其，也不能因此认定案涉房屋存在瑕疵，故二被告不构成根本违约。现陈耀兴明确表示不同意解除案涉房屋租赁合同，双方仍应按照约定继续履行合同。原告在使用过程中若遇障碍，可依法采取合理方式维护自身权利。 综上，原告主张二被告违约致其合同目的无法实现的诉请缺乏依据，该院不予支持。基于此，原告要求二被告返还租金及押金、赔偿损失的诉请该院同样不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告毛嵘伟的诉讼请求。案件受理费10894元，由原告负担。 二审中，本案各方均未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，毛嵘伟与陈耀兴签订房屋租赁合同，并向其交付租金及押金，结合承诺书内容，本案租赁合同主体应为毛嵘伟与陈耀兴。合同签订后，毛嵘伟安排装修施工，因小区业主阻挠，装修不能进行。根据毛嵘伟提供的照片及出警记录等证据，业主阻挠装修系因为业主认为案涉房屋原系小区入口大堂，应为小区业主共用，不能用于商业出租。但根据本案联席会议纪要，案涉房屋已经相应程序由小区入口大堂规划调整为商业，规划调整亦经公示，嘉华公司将房屋转让给林文飞后，不动产登记中心亦颁发了权属登记证书，嘉华公司等也积极进行装修纠纷协调处理，故根据本案现有证据，房屋因小区业主阻挠不能装修，并非因陈耀兴及嘉华公司的过错导致。毛嵘伟签订房屋租赁合同，系用于开设生鲜超市，因小区业主阻挠，装修不能进行，其开设生鲜超市的租赁合同目的亦不能实现，本案合同无法继续履行，毛嵘伟要求解除租赁合同，理由成立，本院予以支持。合同解除后，双方办理房屋交接腾退。如前所述，毛嵘伟合同目的不能实现，合同应予解除，但不能归责于陈耀兴及嘉华公司,并非其违约导致，故毛嵘伟要求两被上诉人赔偿损失的诉请，本院不予支持。对于案涉租赁房屋，毛嵘伟已进行部分装修，且以该房屋进行了工商登记，房屋实际仍由其占用，自签订合同之日起算，本案房屋租赁期限按10个月计算，根据合同约定，应付租金40万元。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案小区业主对房屋主张权利并阻挠增修，毛嵘伟主张少付租金，理由成立。考虑解除租赁合同后出租人重新招租的空档期损失以及疫情影响因素，平衡双方利益，本院对毛嵘伟应付租金按合同约定的70%计算，即毛嵘伟应付租金28万元。毛嵘伟已付租金48万元，陈耀兴应返还20万元，合同解除后毛嵘伟所付押金5万元亦应返还，故陈耀兴合计应返还毛嵘伟25万元。 综上，毛嵘伟的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初10103号民事判决； 二、解除毛嵘伟、陈耀兴于2019年6月8日签订的《房屋租赁合同》； 三、陈耀兴应返还毛嵘伟租金20万元、押金5万元，合计25万元，限于本判决生效后十五日内履行； 四、驳回毛嵘伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10894元，由毛嵘伟负担5844元，陈耀兴负担5050元(限于本判决生效后七日内向一审法院交纳)。二审案件受理费10894元，由毛嵘伟负担5844元，陈耀兴负担5050元(限于本判决生效后七日内向本院交纳)。 本判决为终审判决。 审判长  张百元 审判员  梅 云 审判员  王 瑜 二〇二〇年四月七日 书记员  陶钿钿