山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1029号上诉人（原审原告）：王桂云，女，1952年2月27日出生，汉族，住山东省广饶县。上诉人（原审原告）：王怀英，女，1945年2月12日出生，汉族，住山东省威海火炬高科技产业开发区。上诉人（原审原告）：王桂梅，女，1955年3月13日出生，汉族，住山东省博兴县。上诉人（原审原告）：王桂令，女，1962年11月8日出生，汉族，住山东省博兴县。上诉人（原审原告）：王桂兰，女，1950年11月5日出生，汉族，住山东省博兴县。上诉人（原审原告）：王怀钦，男，1958年2月18日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。上诉人（原审原告）：王怀锋，男，1967年12月14日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。上述七上诉人共同委托诉讼代理人：陈立光，山东朗耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王方德，男，1970年10月20日出生，汉族，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：刘路军，男，住山东省博兴县，博兴县店子镇耿王村村民委员会推荐。上诉人王桂云、王怀英、王桂梅、王桂令、王桂兰、王怀钦、王怀锋因与被上诉人王方德农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省博兴县人民法院（2019）鲁1625民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王桂云、王怀英、王桂梅、王桂令、王桂兰、王怀钦、王怀锋上诉请求:1.撤销山东省博兴县人民法院(2019)鲁1625民初54号民事判决，改判为支持上诉人诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由王方德承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。一审法院认定上诉人不是山东省博兴县耿王村000279号房屋权利人错误。（一）原审判决第9页正数第10行至正数第15行表述为：“对原告要求被告返还房屋的主张，因涉案房屋为不动产，其权属应以不动产登记簿或集体土地建设用地使用证登记的权利人为准，现因原告方未能提交不动产登记簿或集体土地建设用地使用证来证实涉案房屋的权属，不能认定原告为涉案房屋的权利人，其主张被告返还房屋缺乏事实依据，不予支持。”一审法院以上诉人未能提交不动产登记簿或集体土地建设用地使用证来证实涉案房屋的权属为由，否认上诉人是涉案房屋的权利人，违背了法律规定和精神，实属不当。理由如下：1.不动产登记簿或集体土地建设用地使用证对不动产权利人的登记只是外化物权人内在支配意思的技术表征手段，登记与否并不能改变物权的本质，也不能改变物权的归属判断。不能成为判断不动产权利人的标准和依据。不动产登记簿和集体土地建设用地使用证不具有“绝对”的证据力。在不动产权属登记的所有权人与实际所有权人不一致的情形下，一方当事人提供充分证据证明其为该不动产实际所有权人的，人民法院应当予以支持。2.《中华人民共和国物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。这一条文规定了不动产登记制度中的更正登记制度和异议登记制度，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。该条文规定了相关权利人的物权确认请求权。3.根据以上法律条文及法律精神，物权归属或者内容发生争议，物权人可以请求有关行政机关、人民法院等部门确认该物权的归属或者内容，人民法院也应当查明事实确认物权的归属，这是人民法院审判权的体现。本案中，不能仅以不动产登记簿或集体土地建设用地使用证未对涉案房屋进行登记为由，否定涉案房屋的物权归属。（二）一审法院应当根据上诉人所提交的相关证据依法认定上诉人是坐落于山东省博兴县耿王村000279号的涉案房屋的权利人，涉案房屋归七名上诉人共同所有，并依法支持上诉人要求王方德腾空房屋的诉讼请求。1.一审中上诉人提交的由博兴县村民委员会出具的两份《常住户口登记表》中登记的户主为王玉连。王绪顺的《集体土地建设用地使用证》记载了王绪顺的宅基地西至王玉连。博兴县村民委员会出具《房产状况证明》记载了涉案房屋的基本状况为，正房北屋五间，偏房西屋一间，大门及院墙，土地面积196平方米，房屋面积95.2平方米，该住宅由王玉连、谢玉梅夫妻二人于1984年出资建造，户号000279号，住宅四至为：东至王绪顺住宅，西至胡同，南至空地，北至大街。博兴县村民委员会及店子镇派出所出具的《亲属关系证明》证明了上诉人与王玉连、谢玉梅的亲属关系。一审法院对本案的相关情况依职权进行了调查，并制作了调查笔录，调查笔录中载明，本案“争议的宅基地是王玉连留下的，有临时证。”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。上述法律规定中众所周知的事实是指一定区域内一般人都知道的事实。本案中，涉案房屋是由王玉连、谢玉梅夫妻二人于1984年出资建造以及涉案房屋是王玉连、谢玉梅夫妻二人去世后所留这一事实，属于在博兴县范围之内一般的村民都知晓的事实，再有《房产状况证明》、《常住户口登记表》、王绪顺《集体土地建设用地使用证》、《亲属关系证明》以及法院依职权调查取得的调查笔录向佐证，可以证明以下事实：坐落于山东省博兴县耿王村000279号的涉案房屋是王玉连、谢玉梅夫妻二人所留遗产，归七名上诉人共同所有。因此，七名上诉人有权要求王方德腾空房屋。二、一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，对上诉人主张王怀锋与王方德签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求不予支持，对上诉人主张王方德腾空房屋的诉讼请求不予支持，属于适用法律错误。（一）根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》第一条第（三）项中，关于部分共有人擅自处分共同共有房屋的处理问题，根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有房屋应当经三分之二以上份额的共有人或者全体共同共有人同意。该规定据此确定了按份共有和共同共有两种共有财产的处分规则，即按份共有采取“多数决”的处分原则，而共同共有则采取“一致决”的处分原则。换言之，部分共有人未经全体共有人的同意不得擅自处分共同共有的房屋，否则处分行为应属无效。涉案房屋归上诉人共同共有，对涉案房屋的处分，必须经过全体共有人一致同意，王怀锋与王方德签订的房屋买卖协议损害了其他上诉人的合法权益，法院应当依据上述法律规定，认定王怀锋与王方德签订的房屋买卖协议无效。（二）《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案审理中一审法院依职权对本案的相关情况做了调查笔录，经过调查可以确认王方德在博兴县除了占有涉案争议的房屋之外，还有另外一处宅基地，并且该处宅基地已经统计上报完成，暂时还没有发证。一审法院驳回上诉人请求确认王怀锋与王方德签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，王方德依据房屋买卖协议仍然非法占有使用争议房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于一户一宅的规定。三、一审法院审理本案程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。一审法院对于本案于2019年1月4日立案，2019年12月26日作出（2019）鲁1625民初54号民事判决书，于2019年12月28日审结。违反了民事诉讼法关于民事案件审理期限的规定，程序违法。王方德辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求无事实根据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。王桂云、王怀英、王桂梅、王桂令、王桂兰、王怀钦、王怀锋向一审法院起诉请求：1.确认王怀锋与王方德2007年1月30日签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令王方德立即将位于博兴县户号为000279号的涉案房屋腾空并返还给原告；3.本案诉讼费用由王方德负担。一审法院认定事实：2007年1月30日，王怀锋与王方德签订房屋买卖协议书一份，约定王怀锋将位于博兴县的一处“房屋面积95.2平方米，土地面积196平方米，东临王绪顺，西至王爱祥，东西14米，北临大街，南临空地，南北14米”的房屋以20000元的价格转让给王方德，王方德已将上述款项支付给王怀锋，现该处宅院被王方德占用。现七原告以上述房产系其父亲王玉连与其母亲谢玉梅所遗留的未经分割的财产，王怀锋无权出卖为由主张涉案合同无效，要求王方德返还房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，虽无证据证实王怀锋在与王方德签订涉案房屋买卖协议时是否取得了涉案房屋的所有权，但即使其在出售涉案房屋时未能取得涉案房屋的所有权，依据上述司法解释的规定，七原告以王怀锋未取得涉案房屋所有权为由主张合同无效的，亦不应得到法律支持。王怀锋在与王方德签订涉案房屋转让协议时虽已不是农村居民，但其出售房屋及王方德购买房屋的行为并不违反法律及行政法规的强制性规定，依据现有证据不能确认涉案房屋买卖协议为无效协议。对七原告要求王方德返还房屋的主张，因涉案房屋为不动产，其权属应以不动产登记簿或集体土地建设用地使用证登记的权利人为准，现因七原告未能提交不动产登记簿或集体土地建设用地使用证来证实涉案房屋的权属，不能认定七原告为涉案房屋的权利人，其主张王方德返还房屋缺乏事实依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回王桂云、王怀英、王桂梅、王桂令、王桂兰、王怀钦、王怀锋对王方德的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由王桂云、王怀英、王桂梅、王桂令、王桂兰、王怀钦、王怀锋负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。涉案《房屋买卖协议》签订于2007年，系王怀锋与王方德的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，王方德已按协议约定支付相应对价，涉案房屋已交付，现七上诉人以王怀锋未取得涉案房屋所有权为由主张该协议无效，不能成立，一审法院不予支持并无不当。王方德系基于上述《房屋买卖协议》占有使用涉案房屋，七上诉人主张王方德返还，不能成立，一审法院不予支持亦无不当。综上所述，王桂云、王怀英、王桂梅、王桂令、王桂兰、王怀钦、王怀锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王桂云、王怀英、王桂梅、王桂令、王桂兰、王怀钦、王怀锋负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年四月七日法官助理徐丽萍书记员董学学