江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终281号上诉人（原审原告）：付国华，女，1973年10月13日出生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审被告）:周华，男，1979年9月8日出生，汉族，户籍所在地江都市。被上诉人（原审被告）:周文，男，1975年12月11日出生，汉族，户籍所在地江都市。被上诉人（原审被告）:张会东，男，1979年2月11日出生，汉族，户籍所在地灌南县。上诉人付国华因与被上诉人周华、周文、张会东房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初7515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付国华上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请。事实与理由：一、一审判决虽事实认定清楚，但混淆了各方主体的权利义务。在（2017）苏0213民初9620号案（以下简称9620号案）中，法院作出的民事调解书指向的是无锡市五爱实业总公司（以下简称五爱公司）对其所享有的收取租金的权利与其因五爱公司收取房屋行为存在瑕疵所遭受的损害，只在五爱公司与其之间具备法律效力，并不能当然地及于次承租人即本案的三位被上诉人。一审法院将承租人与次承租人混为一谈，将出租人的补偿款与租金款相抵销的调解合意及于次承租人，欠缺足够的法律依据。二、涉案的法律关系不适用债务抵销，其享有追偿权。本案的法律关系中，其作为承租人，依法享有向次承租人收取租金的权利。法定抵销的前提是双方互负到期债务，且该债务的标的物种类、品质相同，任何一方可以以自己的债务与对方的债务抵销。具体到本案中，其对三位被上诉人并不负有债务，不存在任何可以抵销的适用情形，一审法院依据9620号案中五爱公司与其的调解合意，在混同主体的前提下，错误地将三位被上诉人拖欠其的房屋租金与五爱公司作出的补偿抵销，严重地损害了其依法所享有的追偿权。同时，一审法院对被上诉人周文、张会东抗辩未欠付租金的主张已不予采信，其也已尽到了相应的举证义务，证明三位被上诉人欠付的租金，应当向其支付，其主张应当得到全部支持。被上诉人周华、周文、张会东均未作答辩。付国华向一审法院起诉请求：判令周华、周文、张会东共同支付拖欠的房租金15.8万元。一审法院认定事实如下：2014年，五爱公司与付国华续签《租赁协议》，协议载明的主要内容是：“1.租赁地点五爱公司向付国华提供位于3-1一楼，3-1、3-2二楼房屋，面积360平方米；2.租赁时间从2014年1月1日起至2014年12月31日，租赁期限1年，租金自2014年1月1日开始计算；3.每年租金9.2万元，该租金不包括出租方开具租赁发票而需支出的税金；至2014年5月16日止，付国华拖欠应付五爱公司租金102298元，付国华于2014年5月22日支付56000元，自2014年9月1日起，付国华每月支付租金额不低于10000元（含应付新发生的租金及逐步结清旧欠），当月10日前支付。……”2014年5月22日，付国华与周华签订《租赁协议》，协议载明的主要内容是：“出租方（甲方）为付国华，承租方（乙方）为周华；甲方向乙方提供位于3-1一楼，3-1、3-2二楼房屋，面积360平方米；租赁时间从2014年5月22日起至2016年5月21日，租赁期限2年，租金自2014年5月22日开始计算；租赁金额及交纳时间，第一年租金9.2万元，第二年11.2万元，该租金不包括出租方开具租赁发票而需的支出，乙方于2014年5月22日交4.6万元，在2014年10月22日前付4.6万元，乙方于2015年2月22日交6.6万元，在2015年7月22日前付4.6万元；合同签订后，甲方将向乙方一次性收取租赁定金1万元，待租赁期满后，退还给乙方；乙方（周华）先交六个月房租，人民币4.6万元经营六个月，关于付国华欠原房产所有权人五爱公司原房屋租金达成协议如下，甲方（付国华）在承诺五爱公司三个月之内还清欠五爱公司所有房租，如付国华没有还清房租，导致五爱公司收回该房不让周华经营，造成损失致乙方无法正常经营，该足浴店和付国华没有任何关系，由周华和五爱公司续签合同，该店内所有设备等一切物品归周华所有；合同终止情况下，乙方不得带走店内所有物品；本合同到期后，如双方无异议，需提前三个月续前租赁合同。……”2014年5月，周华向五爱公司支付5.6万元。2017年11月1日,法院立案受理五爱公司诉付国华房屋租赁合同纠纷一案，即9620号案。该案中，原告五爱公司提出诉讼请求：1.要求付国华支付拖欠租金238518元及相应利息；2.本案诉讼费用由付国华承担。在诉讼中，双方确认付国华应向五爱公司支付租金的期限为2014年1月1日至2016年5月21日，2016年5月22日之后的租金因涉案租赁房屋已被五爱公司收回，故不再计算租金。2014年1月1日至2014年5月16日付国华共欠五爱公司租金102298元，自2014年5月17日起至2016年5月21日止，付国华共欠五爱公司租金184000元，故从2014年1月1日起至2016年5月21日止，付国华共欠五爱公司租金286298元。付国华自2014年1月1日起至今共支付租金为109300元，其中2014年支付租金为69800元（含由周华向五爱公司支付的56000元）、2015年支付租金为39500元，扣除付国华已支付租金109300元，现付国华尚欠五爱公司租金为176998元。因五爱公司收回涉案房屋的时候存在瑕疵，愿意对付国华进行补偿，双方同意补偿款与付国华所欠的租金相抵销。2018年12月12日，经法院主持调解，五爱公司与付国华达成如下协议：一、付国华应支付五爱公司租金176998元，五爱公司应补偿付国华176998元，租金与补偿款相互抵销；二、双方就本案再无其他纠葛；三、案件受理费减半收取后为1920元（已由五爱公司预交），由五爱公司负担。2019年6月12日，付国华向法院提起诉讼，要求判令周华支付付国华欠付租金15.8万元。在诉讼过程中，周华申请追加周文、张会东为本案被告，法院依法准许。本案审理中，周华陈述：其三人共同投资开办足浴店，共同出资装修费包括设施费用共15.6万余元，房租费4.6万元和押金1万元，共计5.6万元，这些费用由其三人平均分担。2014年5月22日，由周华与付国华签订租赁协议，租赁期限是2年，当时付国华开办的鸿源足浴店（未领取工商营业执照）。张会东陈述：当时付国华因为经营不善，交不起房租，打电话给张会东商量，能否给她帮忙经营足浴店，也不需要付转让费，只要替付国华每月交给五爱公司租金就可，其讲由于店里设施太陈旧，都不能用了要添设备，付国华讲可以添置设备、设施，只要帮她交房租就行，其就联系周文、周华，讲有个足疗店不需要转让费，只要交租金就可，里面的装修和设施要自行添置，周文、周华表示同意，其三人经过商量后合伙经营足浴店，由周华出面和付国华签订租赁协议，并由五爱公司的施主任在场见证，同时提出房租金只交给五爱公司，付国华和五爱公司均同意。周华、周文、张会东陈述：三个人合伙经营足浴店，没有签订书面协议，只是口头协议，三人平均出资，共计投入15.6万元，盈亏也由三人平均分担，其接手后把原来的鸿源足浴店招牌改成了水上人家足浴店，没有办理工商执照。其三人共同经营了8个月，2014年年底周华撤出，变成周文和张会东两个人经营水上人家足浴店，周华从足浴店撤出的时候和付国华电话联系，告知周华撤出不做了，由周文和张会东两个人经营足浴店了，之后周华就全部撤出足浴店，投资和合伙份额都归周文、张会东。现要求付国华赔偿其损失，否则会通过法律途径解决。周文、张会东陈述：周华退出合伙后，周文、张会东没有与付国华或者五爱公司签订新的租赁合同，租金还是之前和付国华签订协议上约定的一样。其二人合伙经营到大概2015年6月份，由于交不出房租无法经营，其就和五爱公司讲不再经营了，如果房子被租出去，可以通知周文、张会东来搬东西，但是五爱公司一直没有通知。其通知付国华和五爱公司，并且隔壁邻居也通知了，其走的时候是把门上锁的，五爱公司又上了一把锁。在其经营结束之前不欠房租，房租是直接交给五爱公司财务，但是现在找不到收据。本案在审理中，周文提供了《水上人家足浴店明细》，证明其三人合伙开办足浴店重新购置的物品以及装修共花费15.6万元。经质证，付国华提供了由张会东于2018年12月11日签名的《鸿源足浴馆设施清单》，付国华认为该清单中有周华、周文、张会东添置的部分设备，也有付国华的部分设备。周文陈述，是张会东的签名，但清单上只有物品名称，没有标明价格。付国华陈述，墙面、屋顶重新装潢，其他添置的物品其并不清楚，不过周华他们确实添置了部分设施、设备，周华三人接手其店的时候，里面的设备齐全，其原来的柜子、沙发、床都被扔掉，对方重新买了新的。另查明，在9620号案中，关于案涉房屋转租的情况，周华在庭审中陈述：“2014年5月22日和付国华签订租赁合同，是在五爱社区签订的合同，当时有社区工作人员在场，周文、张会东和我三人是合伙开的鸿源足浴店。2014年5月22日交了5.6万元现金，4.6万元半年的房租，1万元押金，钱是交给村里的，由于三人合伙经营不善，在2014年12月开始鸿源足浴馆就关门了。2015年3月我经过门口的时候发现足浴馆又开门了，2015年3月我给付国华打了电话，说足浴馆现在由周文、张会东经营，与我无关。我和周文、张会东之间还没有经过结算，2014年5月至6月装修共投入8万元，我投入了33%左右，后期没有再投入。5.6万元是三人共同拿出来的，也是按照33%出资的。现在足浴馆已经不经营了，具体什么时候关的我不清楚。”付国华在庭审中陈述：“经过属实，但是合同是我和周华签的，期间也没有经过交接，因为我母亲生病，所以不知道具体经营情况。我是知道周华和周文、张会东三人合作的，周华也通知过我说不做了，但具体通知时间我不记得了。当时我也和社区说过周华他们不做了，我要把房子收回来，但是社区说合同还没有到期，不允许我收回来。周文、张会东经营到什么时候我不清楚。”一审法院认为，五爱公司与付国华续签的《租赁协议》，以及付国华与周华签订的《租赁协议》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。付国华与周华签订《租赁协议》后，案涉房屋由周华、周文、张会东租赁使用，因承租人、次承租人均没有按约交纳房租金，故案涉房屋被五爱公司收回。在9620号案中，五爱公司与付国华确认案涉租赁房屋被五爱公司收回时存在瑕疵，由此造成的损失五爱公司同意作出补偿，双方达成协议将五爱公司的补偿款与付国华所欠的租金相抵销。因案涉房屋被五爱公司收回时的设施、设备等物品，部分属于付国华、部分属于周华、周文、张会东所有，五爱公司作出的补偿是对案涉租赁房屋内的设施、设备等整体作出的补偿，无法区分开来，故周华、周文、张会东拖欠付国华的房租金与五爱公司作出的补偿也已抵销。周文、张会东抗辩其没有欠租金的意见，未能提供证据证明，不予采信。综上，付国华的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：驳回付国华的诉讼请求。一审案件受理费减半收取后为1730元，由付国华负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实依法予以确认。本院认为，在9620号案中，五爱公司与付国华达成调解协议，将五爱公司的补偿款与付国华所欠的租金相抵销，该调解协议的效力确实并不能当然地及于次承租人周华、周文、张会东。根据双方当事人在本案中的陈述，周华等三人承租案涉房屋后重新装修并购置了部分设施、设备，在五爱公司收回案涉房屋时，房屋中的设施、设备等物品，部分属于付国华，部分属于周华、周文、张会东所有，而付国华作为承租人在调解过程中未作区分，客观上处置了次承租人周华、周文、张会东的财产。由于五爱公司的补偿款是对案涉租赁房屋内的设施、设备等整体作出的补偿，当然也包含对周华、周文、张会东所有的物品作出的补偿，故付国华取得次承租人的补偿，当然可与次承租人的租金抵销，调解协议的效力可及于次承租人。因付国华未能举证证明其在案涉房屋中的物品价值，目前也已无法查清应属于周华等三人的补偿数额，鉴于付国华主张的转租租金未超出五爱公司的补偿款数额，一审认定周华、周文、张会东拖欠付国华的房租金与五爱公司作出的补偿已抵销，并无不当。故付国华提出的上诉主张，本院不予支持。综上所述，付国华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3460元，由上诉人付国华负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年四月七日书记员  翁 强