湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初4526号原告（反诉被告）金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司，营业场所：湖南省长沙市岳麓区1177号方茂苑二期15栋5楼。法定代表人赵强,系该公司总经理。委托代理人刘佑权，湖南金州律师事务所律师。委托代理人张曲，湖南金州律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市安锦恒实业有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道富康社区旭日小区3层旭日大厦301室。法定代表人付秀刚，系该公司执行董事。委托代理人刘成，男，1980年8月21日出生，汉族，住长沙市开福区，系该公司法务部经理。委托代理人**，男，1985年12月18日出生，汉族，住湖南省长沙县，系该公司项目经理。原告（反诉被告）金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司（以下简称“金茂公司”）诉被告（反诉原告）深圳市安锦恒实业有限公司（以下简称“安锦恒公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日受理后，依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员廖寓舒、李毅组成合议庭，于2019年8月16日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告金茂公司的委托代理人刘佑权、张曲，被告安锦恒公司的委托代理人刘成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金茂公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认原、被告之间签订的两份《长沙金茂汇铺位租赁合同》及其相关补充协议一、补充协议二、《附录修订条款》、《场地使用协议》于2019年3月19日解除；2.判令被告支付原告租金1741396.38元、管理费620102.9元、推广费35564.52元、水费199.26元、电费12606.38元共计2409869.44元；3.判令被告支付原告逾期缴纳相关费用的滞纳金及违约金1284946.29元（滞纳金暂计算至2019年3月31日，从2019年4月1日至被告实际清偿完毕之日止的滞纳金按照千分之一每日的标准另计）；4.判令被告支付原告铺位滞留金（即铺位占用费）48000元（该铺位滞留金暂自2019年3月20日起计算至2019年3月31日，从2019年4月1日起至被告实际交还[LG19、L314、L314-1]铺位之日止的铺位滞留金按照2000元/日的标准另计）；5.判令原告不予退回被告租赁保证金人民币284198.54元；6.判令被告支付原告为实现本案债权所产生的律师费8万元；上述六项诉讼请求金额共计4107014元；7.判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实及理由如下：2016年7月10日，被告(反诉原告)安锦恒公司与长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司双方就安锦恒公司租赁现由原告（反诉被告）金茂公司经营管理的长沙金茂览秀城购物中心[LG19]及[L314、L314-1]铺位分别签订了两份《[长沙金茂汇]铺位租赁合同》及相关补充协议，并就安锦恒公司免费使用[LG19]铺位外部分400平方米毗邻场地签订了《场地使用协议》（上述所有相关协议，以下合称“租赁合同”）；2019年1月1日，长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司将上述归属于出租方的全部权利和义务转让给了金茂公司，并与安锦恒公司共同签订了两份《权利义务转让协议》。根据《租赁合同》之约定：合同期自2016年7月12日起算，用作经营教育培训，安锦恒公司应当在每月25日之前支付下个月的保底租金、管理费及推广费，并于下个月的20日之前补足上个月的抽成租金高于保底租金的款项，于金茂公司指定的期限内定期缴付公用事业费，否则金茂公司有权要求安锦恒公司按照千分之三每日的标准从租金、管理费、推广费、公用事业费等费用应缴之次日起支付滞纳金，且其应在取得合法经营资格后按双方约定的时间开业经营。但合同履行过程中，安锦恒公司并未按照合同约定履行支付租金、管理费等费用的缴纳义务及开业义务，截至2019年3月19日止，安锦恒公司已欠缴各项费用累计达2409869.44元，金茂公司曾就相关事宜通过函件、微信、电话等多种途径催促安锦恒公司付款及开业，但其至今既未按约办理二次消防验收手续也未按约履行付款义务及开业，其行为已构成违约，达到金茂公司行使单方解除权的条件，故金茂公司于2019年3月19日向安锦恒公司送达了《关于：长沙金茂览秀城[LG19、L314、L314-1]铺位租赁合同解除的通知函》解除了双方之间的租赁合同关系。但安锦恒公司至今实际占有铺位未向金茂公司移交。根据合同约定，安锦恒公司除应支付上述费用、滞纳金及违约金外，还需向金茂公司支付合同解除后的铺位滞留金（即铺位占用费）。为维护自身合法权益，原告（反诉被告）金茂公司特诉至法院。被告（反诉原告）安锦恒公司辩称：一、安锦恒公司在本案中全面、积极地履行了合同义务，虽有租金未付，但不存在任何违约行为，合同不能履行系原告（反诉被告）金茂公司造成。金茂公司不享有单方解除合同的权利。1.租赁合同签订后，安锦恒公司向出租方依约交纳了各项费用，并投入大量人力财力准备开业。所租铺位的装饰工程通过消防设计审核并在装修完毕后，安锦恒公司多次申请消防验收，但均因出租铺位所在的“长沙金茂览秀城购物中心”的自身问题未能通过建设工程消防设计审核和消防验收，导致安锦恒公司铺位的消防验收一直未获通过，至今仍无法开业。2.安锦恒公司得知金茂公司的消防验收出现问题后，为其消防验收问题，在多处相关机构进行多次协调、沟通。安锦恒公司在本案中不但没有任何违约行为，且已经超出合同义务范围为金茂公司协调解决消防问题。金茂公司无权单方提出解除合同。二、金茂公司存在严重违约行为，导致安锦恒公司的合同目的不能实现，造成安锦恒公司巨额经济损失。安锦恒公司享有单方解除合同的权利且已经在本案中提起反诉，金茂公司应当向安锦恒公司承担退还已付款项、赔偿损失的违约责任。安锦恒公司所租铺位的装饰工程通过消防设计审核并在装修完毕后，多次申请消防验收，但由于出租铺位所在的“长沙金茂览秀城购物中心”因其自身问题，未能通过建设工程消防设计审核、消防验收，导致安锦恒公司铺位的装饰工程的消防验收一直未获通过。安锦恒公司曾多次要求出租方履行合同义务，办理消防验收，将符合法律规定及租赁合同约定的铺位交付安锦恒公司，以恢复合同的正常履行。出租方虽多次承诺办理，且同意安锦恒公司暂停支付租金并将租期后延，但一直未进行整改并办理消防验收手续，安锦恒公司拟经营的项目因铺位出租方的消防验收问题，至今仍无法开业。租赁期间，还曾出现因出租方管理不善而引起的商场起火爆炸事件导致整体停业，安锦恒公司所租铺位发生渗水事件导致铺位无法正常使用等情形。出租方的多次多项违约行为，已经导致安锦恒公司的合同目的至今无法实现，致使安锦恒公司遭受装修投入、人力成本投入、因无法营业造成的收入损失等多项损失。三、金茂公司的诉讼请求既与客观事实不符，也不符合正常逻辑，依法应当全部驳回。鉴于原出租方和金茂公司一直保留了安锦恒公司铺位，并多次向安锦恒公司表达了愿意延期继续履行合同且同意不收取租金直至消防验收通过或友好协商解除合同并赔偿安锦恒公司损失的意愿，因此安锦恒公司一直未采取司法途径追究其法律责任。但金茂公司在严重违约的前提下，不但不妥善解决其违约行为引起的争议，反而于2019年3月向人民法院提起诉讼要求解除合同，并要求安锦恒公司承担违约责任。根据合同约定，只要安锦恒公司无故欠缴费用超过30日，金茂公司即有权解除合同。然而自2016年双方签订合同至其突然提起诉讼之日，长达3年的时间里，在安锦恒公司未交大部分租金的情形下，金茂公司从未向安锦恒公司提出过任何实质性的主张，反而多次向安锦恒公司作出赔偿承诺，但在诉状中却刻意隐瞒上述事实。假设本案事实确如其所言，系安锦恒公司违约欠缴租金等费用，金茂公司作为全国知名的商业地产运营商，必定会立即行使合同解除权，及时止损，收回铺位并重新出租产生收益。即使本案中安锦恒公司违约欠缴租金，金茂公司也未采取措施防止损失扩大，反而故意扩大损失，其诉讼请求中的欠交租金及费用，是由其故意造成，即使安锦恒公司违约，原告诉请的租金及其他费用也应依法全部驳回。金茂公司没有任何理由在安锦恒公司“违约”的前提下让铺面闲置三年不产生收益，反而还主动向“违约方”提出赔偿方案，其行为完全不符合正常商业逻辑。综上，安锦恒公司认为：安锦恒公司在合同签订、履行过程中，不存在任何违约行为，金茂公司不享有合同解除权；金茂公司因其自身原因，未向安锦恒公司交付符合合同约定的铺位，其违约行为导致安锦恒公司合同目的无法实现且造成安锦恒公司重大经济损失，安锦恒公司有权解除合同并要求其退还安锦恒公司已支付的款项，并赔偿安锦恒公司所有损失，承担其违约行为引发的全部法律责任。请求人民法院依法驳回金茂公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）安锦恒公司向本院提出如下反诉请求：1.判令解除反诉原、被告之间的两份《长沙金茂汇铺位租赁合同》及相关补充协议一、补充协议二、《附录修订条款》、《场地使用协议》；2.判令反诉被告向反诉原告退还已交纳的租金74110.34元、租赁保证金284210.54元；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿直接损失2573947.58元（其中，装修损失2000000元、员工工资、差旅费、办公日常开支损失573947.58元）、预期利益损失2132931.54元、鉴定费34500元；4.判令反诉被告承担本案反诉、本诉全部诉讼费用。事实及理由如下：2016年7月,反诉原告安锦恒公司与长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司签订两份《长沙金茂汇铺位租赁合同》及相关补充协议、相邻场地使用协议(上述相关协议以下简称《租赁合同》),双方约定的主要权利义务如下:1.由甲方即长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司将长沙金茂览秀城购物中心[LG19]及[LG314、LG314-1]铺位租赁给乙方即安锦恒公司使用,租赁用途为“教育培训(品类)”,甲方同意乙方在租赁期内从事甲方认可的合法经营;2.装修结束后,乙方获得消防验收合格证书后方可开店营业;3.由于一方的过失造成本合同不能履行时,由过失方承担违约责任,一方违反本合同或有关法律法规的行为导致另一方遭受的损失,由过错方承担全部责任并赔偿另一方由此所遭受的经济损失;4.甲方违反本合同的约定,导致乙方无法于租赁期内实际享有该铺位的使用权,并无法于该铺位内继续经营且逾期超过90日仍未予以改正时,乙方有权单方面解除合同并要求甲方赔偿损失、退还已交款项。双方其他权利义务在《租赁合同》均有约定。租赁合同签订后，安锦恒公司向出租方依约交纳了各项费用,投入大量人力财力准备开业。安锦恒公司所租铺位的装饰工程通过消防设计审核并在装修完毕后,多次申请消防验收,但由于出租铺位所在的“长沙金茂览秀城购物中心”因建筑设计问题,未能通过建设工程消防验收,导致安锦恒公司铺位的装饰工程的消防验收一直未获通过。安锦恒公司曾多次要求出租方履行合同义务,办理消防验收,交付符合法律规定及租赁合同约定的铺位,以恢复合同的正常履行。出租方虽多次承诺办理,且同意安锦恒公司暂停支付租金并将租期后延,但一直未进行整改并办理消防验收手续,安锦恒公司的拟经营的项目因出租方的消防验收问题,至今仍无法开业。租赁期间,还曾出现因出租方管理不善而引起的商场起火爆炸事件导致整体停业，安锦恒公司所租铺位发生渗水事件导致铺位无法正常使用等情形。出租方的多次多项违约行为,已经导致安锦恒公司的合同目的无法实现,且造成安锦恒公司遭受装修投入、人力成本投入、因无法营业造成的收入损失等多项损失。2019年1月1日,长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业理分公司与安锦恒公司、金茂公司三方签订《权利义务转让协议》,将《租赁合同》归属于出租方的权利义务全部转让给金茂公司。金茂公司整体受让《租赁合同》权利义务后,曾就安锦恒公司的损失作出赔偿承诺,但双方未能就赔偿数额达成一致。鉴于原出租方和金茂公司一直保留了安锦恒公司铺位,并多次表示愿意延期继续履行合同且同意不收取租金直至消防验收通过或友好协商解除合同并赔偿安锦恒公司损失,因此安锦恒公司一直未采取司法途径追究其法律责任。但金茂公司在严重违约的前提下,不但不妥善解决其违约行为引起的争议,反而于2019年3月向人民法院提起诉讼要求解除合同,并要求安锦恒公司承担违约责任。安锦恒公司认为:原、被告之间的合同真实合法有效,各方均应遵守。金茂公司因其自身原因,至今未向安锦恒公司交付符合合同约定的铺位,其违约行为导致安锦恒公司合同目的无法实现且造成安锦恒公司重大经济损失,安锦恒公司有权解除合同并要求金茂公司退还安锦恒公司已支付的款项,并赔偿所有损失。金茂公司不但回避其自身违约行为,意图逃避责任,还先行提起诉讼,其本诉诉讼请求应当全部驳回,且应向反诉原告安锦恒公司承担其违约行为引发的全部法律责任。另外,金茂公司系金茂商业房地产(上海)有限公司的分支机构,虽具有诉讼主体资格但不具备法人资格,其民事行为产生的法律责任应由其所属公司法人即金茂商业房地产(上海)有限公司承担,在金茂公司财产不足以承担债务的情形下,应由金茂商业房地产(上海)有限公司承担责任。综上，为维护自身合法权益，特反诉至法院。原告（反诉被告）金茂公司辩称：一、安锦恒公司在支付了七万余元租赁费用后再未支付任何费用，所以租赁关系解除的根本原因在于安锦恒公司逾期支付各项租赁费用及公用事业管理费用造成，金茂公司在2019年3月19日根据合同第23条约定行使单方解除权解除并无不当。二、金茂公司向安锦恒公司履行了交付租赁物的合同主要义务，且安锦恒公司实际占用控制涉案铺位至今已长达三十余月，故七万余元租金不应当退还，还按照合同约定支付剩余两百余万元租赁费用。三、在金茂公司已交付租赁物的情形下，安锦恒公司未依约履行合同约定的交纳租金义务，故致使合同解除的全部原因在于安锦恒公司，根据《租赁合同》第二十七条的约定，金茂公司有权不予退回租赁保证金。四、安锦恒公司提出的损失完全由其自身原因造成，理由如下：1.合同约定由安锦恒公司承担二次消防验收的主体责任，且《建设工程消防设计审核意见书》及《建设工程消防验收意见书》中申请主体均为安锦恒公司，实际上亦是由安锦恒公司在反复沟通消防办理事宜，充分说明二次消防验收手续的办理主体是安锦恒公司。2.安锦恒公司在合同签订前就占有涉案铺位，其作为专业的老牌教育培训公司，应当清楚地知道儿童活动场所的消防验收标准，租金是考虑了交付标准的问题，安锦恒公司在签订合同时可预见消防可能带来的风险及损失。3.金茂公司一直在积极解决与安锦恒公司之间的合同困难以减少双方之间的损失，但安锦恒公司一直占用铺位，也未交纳租金，甚至在金茂公司采取诉讼方式解决之时还对合同约定的管辖法院提出管辖权异议，浪费司法资源及扩大金茂公司损失。五、安锦恒公司的二次消防未办理好并非建筑设计问题，涉案商铺建设工程的消防验收在2016年早已通过，商场从未出现过整体停业的情况，且“930”事件发生时，安锦恒公司处于装修阶段，并未给其造成实际损失。六、金茂公司考虑到安锦恒公司一直表达出强烈履行合同的意愿，及其表现出的能够通过二次消防手续的信心，并且安锦恒公司多次承诺会履行合同义务，因此才迟迟未解除合同及起诉。经本院查明，2016年7月10日，被告（反诉原告）（乙方，承租方）安锦恒公司从案外人（甲方，出租方）长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司租得位于长沙市岳麓区长沙金茂汇［ＬＧ19］、［Ｌ314／Ｌ314-1］号铺位，并分别签订了两份内容基本一致的《［长沙金茂汇］铺位租赁合同》，其中，关于［ＬＧ19］号铺位的《［长沙金茂汇］铺位租赁合同》约定：“甲、乙双方经友好协商，就乙方承租［长沙金茂汇］（以下简称“该物业”）［ＬＧ19］铺位事宜达成一致，并订立本合同以共同遵守……第二条释义……2.5推广费：指甲方为该物业的整体经营而进行推广宣传，并按照本合同约定数额向乙方收取的款项；2.6管理费：指乙方按照本合同约定应交纳的因承租铺位而发生的管理费……第四条租赁面积该铺位租赁面积为300平方米……第五条交付鉴于乙方于起租日前已实际占用该铺位，故甲乙双方无需另行办理该铺位的交付手续。第六条租赁期间共120月，自起租日起算，起租日暂定为2016年9月30日，实际以甲方正式通知为准……第八条用途铺位仅供乙方［卓立方］（品牌）经营教育培训之自用……除非事先得到甲方书面确认同意，乙方不得擅自变更铺位用途及营业范围或者允许他人将之用于任何其他目的。第九条租金9.1租金：租赁期限内，铺位租金分为：保底租金、抽成租金。每月的保底租金与抽成租金，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额。于本合同签署时，租金适用的增值税及其附加税率为11%，以下保底租金和抽成租金已含税。具体如下：第一期，2016年9月30日至2017年3月28日，保底租金单价为2.3元／平方米／天；第二期，2017年3月29日至2018年9月29日，保底租金单价为1.6元／平方米／天；第三期，2018年9月30日至2019年9月29日，保底租金单价为1.68元／平方米／天；第四期，2019年9月30日至2020年9月29日，保底租金单价为1.76元／平方米／天；第五期，2020年9月30日至2021年9月29日，保底租金单价为1.85元／平方米／天；第六期，2021年9月30日至2022年9月29日，保底租金单价为1.94元／平方米／天；第七期，2022年9月30日至2023年9月29日，保底租金单价为2.04元／平方米／天；第八期，2023年9月30日至2024年9月29日，保底租金单价为2.14元／平方米／天；第九期，2025年9月30日至2025年9月29日，保底租金单价为2.25元／平方米／天；第十期，2025年9月30日至2026年9月29日，保底租金单价为2.36元／平方米／天；9.2保底租金计算方法:月保底租金＝保底租金单价×365天÷12个月×租赁面积（计算后四舍五入至小数点后两位），日保底租金＝保底租金单价×租赁面积（计算后四舍五入至小数点后两位）；9.3以上租金不包含管理费及推广费等其它费用。第十条推广费和管理费10.1推广费：为5元／平方米／月，按租赁面积计算，推广费为1500元／月（已含增值税及其附加，税率为6%），作为公共推广促销活动费用……10.2管理费：单价为人民币65元／平方米／月，按租赁面积计算，管理费为19500元／月（已含增值税及其附加，税率为6%）……第十一条付款方式……11.1.1保底租金应按月支付，第一期保底租金应于起租日或之前支付，剩余租赁期间内，乙方应于每月25日之前支付下月保底租金……11.3.1推广费应按月交纳，自第2期首月起计收，乙方应于每个月25日之前支付下月的推广费；11.3.2第2期首月的推广费：与第2期首月保底租金一并支付，第2期首月推广费以该月租赁天数（自第2期首月起算日起至该月月底）占该月具体天数的比例乘以月推广费计算……11.4管理费支付方式：按月交纳，自第2期首月起计收，乙方应向甲方指定的物业管理公司支付，支付方式与11.3条推广费支付方式一致。11.5甲方及／或物业管理公司应于收到乙方支付的租金、管理费、推广费及其他费用后的5个工作日内向乙方提供增值税发票，乙方只有在同时满足以下条件时方能索取增值税发票，且若由于乙方拖延支付上述费用导致增值税专用发票超过抵扣期限的，由此产生的不利后果由乙方自行承担:11.5.1乙方承租该铺位用于提供增值税应税货物或增值税应税服务；11.5.2乙方具有经主管税务机关认可的增值税一般纳税人资质并按照甲方要求提供刑具增值税专用发票的相关文件。若乙方未能同时满足以上条件，则甲方及／或物业管理公司开具增值税普通发票……第十二条公用事业费12.1乙方应按甲方或甲方指定的物业管理公司指定的期限或方式缴付水费、动力电费、照明电费、煤气费（或天然气费）等公用事业费用……第十六条保证金16.1.1乙方应于2016年7月15日前向甲方支付人民币102304.8元作为租赁保证金……16.1.2租赁保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行本合同约定的义务的保证。甲方有权将租赁保证金用于冲抵乙方欠付的租金、本合同约定或法律规定的其他费用、应由乙方赔偿的甲方直接和／或间接的损失、甲方代乙方向其顾客所付之赔偿、乙方不履行其义务给甲方造成的支出、费用等……16.1.4租赁保证金在租赁期间由甲方保管，不计利息……17.3乙方相关政府各部门及公用事业单位办理装修方案申报手续，甲方应提供相应协助并签署必要文件。乙方对消防设施的履行必须符合甲方和物业管理公司的相关规定及具体要求。17.4装修结束后，乙方应向甲方提交《商铺开业申请表》报甲方进行工程验收，同时报消防部门进行消防验收。经甲方和物业管理公司书面确认工程验收合格并获得消防验收合格证书后，乙方可开店营业，否则乙方不得擅自开业……17.8乙方根据本合同约定对该铺位进行装修、增建、增设及改建的部分（包括附属设施及设备）应由乙方自行负责维修和保养，甲方无需对此承担任何责任……租赁期间内政府部门如对该装修提出任何整改要求，乙方应立即整改并自行承担由此产生的全部责任及费用……第二十条开业和营业20.1乙方必须于起租日当日（开业日）在该铺位内按本合同第八条约定用途开业……第二十五条违约责任25.1若乙方未能按照本合同约定于开业日当日开业的，需就迟延开业向甲方支付违约金，违约金为每迟延一日人民币5000元；25.2若乙方未能按本合同约定缴纳租金、公用事业费等各项费用达到5个工作日，甲方有权按所欠缴费用的3‰向乙方按日计算滞纳金，滞纳金从各项费用应缴纳之日后的第一日起算……25.4如乙方逾期支付租金、管理、公用事业费等各项费用连续达到15个工作日或累计达到30个工作日，甲方有权按照27.3条单方终止本合同。若甲方在收回铺位时，乙方仍未缴清欠款和滞纳金，则甲方有权扣留铺位内乙方的一切财产作为抵押品，以作为乙方缴清欠款和滞纳金的担保……25.9由于一方的过失造成本合同不能履行或不能完全履行时，由过失方承担违约责任。如属双方过失，根据实际情况，由双方分别承担各自的违约责任。由于一方的疏忽或过错或一方与其顾客或第三方的纠纷或一方违反本合同或有关法律法规的行为而导致另一方遭受的损失或损害，由过错方承担全部责任并赔偿另一方由此所遭受的经济损失……27.1本合同签订后，由于甲方原因导致下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：27.1.1甲方违反本合同的约定，导致乙方无法于租赁期限内实际享有该铺位的使用权，并无法于该铺位内继续经营的，且逾期超过90日仍未予以改正……27.2乙方依据27.1条单方终止合同的，应当提前书面通知甲方。乙方应按照本合同约定交还该铺位，要求甲方返还剩余的租赁保证金，退还多收的预交款项（如有）。如因此给乙方造成实际损失的，甲方应在乙方交还铺位后予以赔偿，但乙方需要按照本合同约定支付乙方使用该铺位期间的租金、管理费、推广费等合同约定的费用。27.3本合同签署后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同……27.3.5拖延支付租金、租赁保证金、推广费或其他租赁合同约定款项连续达到15个工作日或累计达到30个工作日（无论甲方是否书面催缴）……27.3.12若因乙方原因，于起租日后15日内仍未能完成装修并开业的……27.4如甲方依据27.3条或本合同其他约定单方面终止本合同的，应当提前书面通知乙方，乙方应按本合同相关约定交还该铺位，甲方有权不予返还租赁保证金，且乙方还应按以下标准向甲方支付违约金：（全部租赁期间-合同终止时已履行的租赁期间）÷全部租期×第2期月保底租金×6。若不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不仅限于铺位装修费等费用。如在27.3条的情形下，甲方选择继续履行本合同的，则甲方有权扣除乙方已缴纳的租赁保证金作为违约金，如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分……”。关于[L314/L314-1]号铺位的《[长沙金茂汇]铺位租赁合同》约定，该铺位租赁面积为1109平方米，租赁期间共120月，自起租日起算，起租日暂定为2016年9月30日；管理费为6元/平方米/月，按租赁面积计算，共计6654元/月；租赁保证金为181893.74元，乙方应于2016年7月15日前支付给甲方；该铺位租赁合同中其他约定内容与LG19号铺位租赁合同中的约定内容基本一致。2016年7月10日，长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司（甲方）与被告（反诉被告）（乙方）安锦恒公司签订《补充协议（一）》，双方在该合同中对乙方提前进场装修事宜达成如下协议：“一、该铺位符合进场施工条件后，甲方应至少提交10个工作日以书面形式通知乙方接收铺位，乙方应按甲方通知的日期（下称‘提前进场日’）接收该铺位并进场施工。双方届时应签署《铺位接收证明书》，该证明书内容即为交付状态证明。乙方不得无合理理由拒绝进场或拒绝签署《铺位接收证明书》。二、装修期自提前进场日起至起租日前一日止，暂定为70天，乙方应于装修期内完成该铺位的装修工作……四、乙方如未于提前进场日起5日内办理铺位接收手续并进场装修的，视为乙方放弃铺位的承租权，甲方有权单方解除租赁合同，并扣除乙方的租赁保证金作为违约金……”。2016年7月12日，长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司（甲方）与被告（反诉被告）（乙方）安锦恒公司签订《场地使用协议》，约定由甲方将与LG19铺位外部分毗邻场地免费提供给乙方使用，期限与双方签订的铺位租赁合同一致。上述合同签订后，长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司依约将涉案租赁物交付给被告（反诉原告）安锦恒公司，安锦恒公司亦依约向长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司支付了租赁保证金284198.54元、租金74110.34元，并依约入场进行了装修，于2016年9月30日前装修完毕。2016年8月31日，长沙市公安消防支队向长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司出具长公消验字［2016］第Ｗ0279号《建设工程消防验收意见书》，载明：“长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司：根据《设工程消防监督管理规定》的规定，我队对你单位申报的梅溪湖国际广场二期12＃栋建筑主体及沃尔玛超市局部（工程位于长沙市岳麓区，地上3层、地下3层，建筑高度23.05米，地上建筑面积70749.95平方米、地下建筑面积165471.62平方米，沃尔玛超市为该建筑地下2层1-Ｂ轴至1-Ｐ轴交1-1轴至1-14轴区域及2-Ｂ轴至2-Ｌ轴交2-1轴至2-6轴区域、地上1层卸货平台及超市入口，面积为15287平方米，使用性质为超市。受理凭证号：长公消验凭字［2016］第0274号）进行了消防验收，经资料审查，现场抽样检查及功能测试，意见如下：一、综合评定该工程建筑主体部分及沃尔玛超市局部消防验收合格……三、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法向我队申请建设工程消防设计审核或备案；此次消防验收合格的建筑主体部分，其室内装修应依法向我队申报消防设计审核合格后方可施工，消防验收合格后方可投入使用。四、该工程范围内的公众聚集场所应依法向我队申报投入使用、营业前消防安全检查，合格后方可投入使用。”涉案商铺工程建筑主体部分消防验收合格，取得长公消验字［2016］第Ｗ0279号《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》。安锦恒公司在涉案铺位装修过程中，以其长沙分公司名义就其装修设计向长沙市公安消防支队申请了消防设计审核，2016年10月26日，长沙市公安消防支队向安锦恒公司长沙分公司出具长公消审字[2016]第W0424号《建设工程消防设计审核意见书》，载明：“深圳市安锦恒实业有限公司长沙分公司：根据《中华人民共和国消防法》第十一条和《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定，你单位向我队申报的由智信安装集团有限公司设计的卓立方L314/314-1、LG19装饰工程[受理凭证文号：长公消审凭字[2016]第0398号；工程位于：岳麓区梅溪湖环湖路；装修范围：12#栋（购物中心）负一层及第三层局部；总装修面积：1409平方米，其中负一层装修面积为300平方米；装修拟做用途：其它室内儿童活动场所，其中负一层为接待洽谈区及员工办公区；原建筑情况：梅溪湖国际广场二期12#栋为地上3层，地下3层，建筑高度为23.05米，地上建筑面积为70749.95平方米，装修所在部位使用性质为商业。]的消防设计及其资料，经我队按照《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）(以下简称《装修规范》)第国家有关消防法律法规和技术标准审核，意见如下：一、该工程消防设计审核合格……四、经此次审核同意的消防设计不得擅自修改，确需修改，应重新向我支队申请消防设计审核；五、该工程竣工后，应向我支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。”后长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司又就长沙金茂梅溪湖国际广场购物中心项目内公共区域的装修设计（包括该项目人各店铺的装修设计）统一向长沙市公安消防支队申请消防设计审核，2016年12月7日，长沙市公安消防支队向长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司出具长公消审字[2016]第W0491号《建设工程消防设计审核意见书》，载明：“长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司：根据《中华人民共和国消防法》第十一条和《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定，你单位向我队申报的由深圳市美芝装饰设计工程股份有限公司、福建茂荣集团有限公司湖南分公司设计的长沙金茂梅溪湖国际广场购物中心项目装修工程[受理凭证文号：长公消审凭字[2016]第0450号；工程位于：梅溪湖环湖路；装修范围：金茂梅溪湖国际广场12#栋（购物中心）1-3层、地下1层局部及4层局部；装修面积：87710平方米；装修拟做用途：商业；原建筑情况：12#栋（购物中心）为地上3层，地下3层，建筑高度为23.05米，地上建筑面积为70749.95平方米，地下为165471.62平方米，使用性质为商业]的消防设计及其资料，经我队按照《建筑设计防火规范》[GB50016-2014]（以下简称《建规》）、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）(以下简称《装修规范》)、《长沙金茂梅溪湖国际广场购物中心消防设计变更专家评审会会议纪要》（以下简称《会议纪要》）等国家有关消防法律法规和技术标准审核，意见如下：一、该工程消防设计审核不合格；二、该工程消防设计存在以下问题：1.该项目消防设计文件不符合《建设工程消防设计文件申报要求》的规定，违反《建设工程消防监督管理规定》（公安部第119号）第十八条第二项规定，主要存在以下问题：（1）该项目中庭各层环道装修图纸中标示的材料编号未提供相应的材料表予以查证，且未明确相应材料耐火等级；（2）建设单位未提供整体装修后的给排水、防排烟、电气等相应专业设计图纸；（3）建设单位未提供完整的商场各店铺装修设计图纸；（4）该项目中大量商铺内设置的附属库房及餐饮店铺内设置的厨房未标与其它部位进行分隔的隔墙的耐火极限，未标注防火隔墙上开设的门窗是否为满足规范要求的防火门窗；（5）未在设计图纸中体现各餐饮店铺是否使用液化石油气、燃气；2.该项目部分商铺内部装修设计时占用疏散通道、圈占室内消炎栓等，影响部分消防设施、疏散走道的正常使用，不符合《装修规范》第3.1.15条规定；3.该项目部分商铺进行装修时破坏商铺与中庭公共区域之间原有防火分隔措施，不符合《建规》第5.3.2条第1款规定；4.该项目中部分店铺经装修设计后只有一个安全出口，不符合《建规》第5.1.15条规定；5.设置在该项目内的儿童活动场所未设置独立的安全出口和疏散楼梯，不符合《建规》第5.4.4条第4款规定；6.该项目部分主力店与步行街（中庭）之间设置的防火卷帘长度大于6米，不符合《会议纪要》第四条规定；三、应按国家有关消防法律法规和技术标准修改消防设计后，重新向我支队申报消防设计审核，未经审核合格，不得施工；四、如不服本意见，可以在收到本意见书之日起六十日内向长沙市公安局或长沙市人民政府申请行政复议，或者在三个月内依法向长沙市开福区人民法院提起行政诉讼。”后被告（反诉原告）安锦恒公司租赁的涉案店铺的装修一直未通过消防部门验收，2017年1月16日，安锦恒公司以涉案商场未通过二次消防验收为由，向长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理公司发出《关于贵我双方二消验收问题的函》，载明：“长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理公司：感谢贵司一如既往对我司的大力支持和鼎力相助！我司于2016年8月进驻金茂览秀城并进行装修规划，装修设计图纸已通过贵司的审批同意，并向消防大队申请消防图纸报建且已取得“消防设计审核合格”意见书（编号：长公消审字[2016]第W0424号）。我司装修完毕后曾多次向消防大队提请消防验收，但因贵司览秀城商业未通过二次消防验收合格，导致消防大队对我司不予验收，造成我司L314/314-1/LG19店铺至今无法正常开业。为确保贵我双方良好的合作关系并减少因此问题给我司带来的经济损失，敬请贵司尽快取到“二消证”，并减免2016年12月至览秀城通过二次消防验收期间的贵我租赁合同约定的L314/314-1/LG19店铺一切费用。”2017年9月4日，安锦恒公司租赁的金茂梅溪湖国际广场12#栋LG19所在LG层以该栋一层、二层公共区域及上述范围内的23个铺面取得长沙市公安消防支队出具的长公消安检字〔2017〕第W0085号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其租赁的金茂梅溪湖国际广场12#栋L314/L314-1号铺位的所在的地上三层公共区域及上述范围内6个铺面于2017年11月13日取得长沙市公安消防支队出具的长公消安检字〔2017〕第W0118号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年11月28日，长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理公司向被告（反诉原告）安锦恒公司发出《关于：长沙金茂览秀城[L314、L314-1]铺位整改事宜的函》，载明：“致：深圳市安锦恒实业有限公司贵我双方于2016年7月就题述铺位租赁事宜签署了《长沙金茂汇铺位租赁协议》及其补充协议（以下简称“租赁合同”），根据题述铺位的租赁面积以及租赁合同约定的经营用途，贵司应就题述铺位装修工程消防设计报消防部门审核通过并取得《建筑工程消防设计审核意见书》。然而据我司所知，题述铺位消防设计方案目前仍未送审，且贵司实际未于题述铺位内设置独立的安全出口和疏散楼梯，违反了《建筑设计防火规范》第5.4.4条第4款的强制性规定。故我司特此致函贵司注意，请贵司尽快完成题述铺位装修设计方案及装修工程整改并通过消防部门审核后，不迟于2017年12月25日向我司提供题述铺位装修工程消防设计建审意见书及消防验收合格意见书，供我司及物业公司进行装修工程验收之用……贵司应于开业前通过我司及物业公司对题述铺位装修工程的验收并自行取得于题述铺位内合法经营所需的全部证照，贵司拖延办理消防送审将直接影响题述铺位开业进程，导致租赁合同目的实际无法实现，届时我司将不排除解除租赁合同并收回铺位，以避免损失产生。”2018年10月3日，长沙市公安消防支队向安锦恒公司长沙分公司出具长公消验字［2018］第Ｗ0359号《建设工程消防验收意见书》，载明：“深圳市安锦恒实业有限公司长沙分公司：根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，我队对你单位申报的深圳市安锦恒实业有限公司长沙分公司（工程位于湖南省长沙市岳麓区长沙金茂汇购物中心，使用性质：儿童活动场所，场所所在建筑名称：长沙梅溪湖国际广场置业有限公司12栋，建筑高度：23.05米、地上3层、地下3层，地上建筑面积70749.95平方米，本次装修范围为负一层和地上第三层局部，装修面积：1409平方米，受理凭证文号：长公消验凭字［2018］第0343号）进行了消防验收，根据国家有关消防法律法规及工程建设消防技术标准，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收不合格。二、存在以下问题：该场所使用性质与审批时不一致，现为儿童活动场所且未设置独立的疏散楼梯，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）5.4.4条第四项之规定。三、以上问题，你单位应进行整改，整改合格后重新申报消防验收，未经验收合格，该工程不得投入使用。四、如不服本意见，可以在收到本意见书之日起六十日内向长沙市公安局或长沙市人民政府申请行政复议，或者在六个月内依法向长沙市开福区人民法院提起行政诉讼。”同日，该消防支队还向安锦恒公司长沙分公司出具了长公消安检决字［2018］第Ｗ0071号《不同意投入使用、营业决定书》，以安锦恒公司所做的室内装修工程消防验收不合格为由，不具备投入使用、营业前消防安全检查合格的条件为由，不同意其投入使用、营业。2019年1月1日，长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司与原告（反诉被告）金茂公司、被告（反诉原告）安锦恒公司分别签订了两份《权利义务转让协议》（均为补充协议(二)）,约定由长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司将其在涉案长沙金茂汇LG19、L314/L314-1号铺位两份租赁合同中的全部权利义务一并转让给原告（反诉被告）金茂公司。后因被告（反诉原告）安锦恒公司租赁的涉案铺位的消防验收一直未验收通过，且其铺位自装修完后一直未开业经营，亦未再向金茂公司支付租金。另，安锦恒公司尚欠水费199.26元、电费12606.38元未付。2019年3月19日，原告（反诉被告）金茂公司向被告（反诉原告）安锦恒公司发出《关于：[长沙金茂览秀城][LG19、L314、L314-1]铺位租赁合同解除的通知函》一份，通知其解除双方之间的涉案租赁合同关系，限期付清拖欠的全部款项并退还租赁铺位。案件审理过程中，本院根据被告（反诉原告）安锦恒公司的申请就其租赁的涉案铺位的装修价值委托湖南远诚工程咨询有限公司进行鉴定，2020年3月27日，该公司经鉴定后作出湘远诚咨字[2020]第2123号《工程造价咨询报告书》，鉴定结论载明：“本次鉴定金额为997595.69元。”安锦恒公司为上述鉴定支出鉴定费34500元。另查明，原告（反诉被告）金茂公司先后于2017年4月28日、2017年9月21日、2017年12月20日、2018年9月19日、2018年12月21日多次向安锦恒公司发函催收租赁费用并催促其办理相应证照、尽快营业。被告（反诉原告）安锦恒公司成立于2003年6月13日，其经营范围包括：一般经营项目是：兴办实业（具体项目另行申报）；自有物业出租……儿童乐园的投资……许可经营的项目是：教育培训（不含学科类培训）；教育信息咨询；餐饮服务。目前,安锦恒公司仍未将租赁的涉案铺位退还给金茂公司。上述事实，有当事人当庭陈述，原告（反诉被告）金茂公司提交并经庭审质证的授权委托书、《长沙金茂汇铺位租赁合同》两份及其补充协议一、补充协议二、《附录修订条款》、《场地使用协议》、《权利义务转让协议》两份、欠款催缴函及邮寄单、《关于[LG19卓立方]铺位限期对外营业的通知函》及邮寄单、《关于[LG19卓立方、L314、L314-1卓立方]铺位限期对外营业的通知函》及邮寄单、《关于长沙金茂览秀城[L314、L314-1]铺位整改事宜的函》及邮寄单、长公消验字[2018]第W0359号《长沙市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》、长公消验字[2016]第W0279号《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、长公消安检字[2016]第W0127号、长公消安检字[2017]第W0085号、W0118号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《关于：【长沙金茂览秀城】【LG19、L314、L314-1】铺位租赁合同解除的通知函》，被告（反诉原告）安锦恒公司提交并经庭审质证的《长沙金茂汇铺位租赁合同》两份及其补充协议一、补充协议二、《附录修订条款》、《场地使用协议》、《权利义务转让协议》两份、长公消审字[2016]第W0424号《长沙市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》、长公消审字[2016]第W0491号《长沙市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》、长公消验字[2018]第W0359号《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、长公消安检决字[2018]第W0071号《长沙市公安消防支队不同意投入使用、营业决定书》、《关于贵我双方二消验收问题的函》，本院依安锦恒公司申请委托湖南远诚工程咨询有限公司鉴定后作出的湘远诚咨字[2020]第2123号《工程造价咨询报告书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，被告（反诉原告）安锦恒公司与案外人长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司就长沙金茂汇LG19、L314/L314-1号铺位签订的两份《[长沙金茂汇]铺位租赁合同》、《场地使用协议》及相应的补充协议一，原告（反诉被告）金茂公司、被告（反诉原告）安锦恒公司与案外人长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司签订的两份《权利义务转让协议》（即《补充协议二》，均系合同各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：一是被告（反诉原告）安锦恒公司所租涉案铺位的装修设计未能通过消防验收（即二次消防验收）的责任是否应归责于原告（反诉被告）金茂公司；二是各方的诉讼请求应否支持。关于争议焦点一，本被中，虽然被告（反诉原告）安锦恒公司称其所租铺位的二次消防验收未能通过系因金茂公司出租给其的涉案铺位所在的长沙金茂览秀城购物中心的建筑设计存在问题未通过消防验收所致，但从金茂公司提供的长公消验字[2016]第W0279号《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》来看，长沙金茂梅溪湖国际广场二期12#栋（即安锦恒公司所租涉案铺位所在的建筑）建筑主体的消防验收已于2016年8月31日经长沙市公安消防支队验收合格，且金茂公司对上述12#栋建筑LG层及其地上三层公共区域已分别于2017年9月4日、2017年11月13日取得了相应的消防安全检查合格证，因此，即便此前该建筑工程存在设计上的问题，但自上述消防验收意见书及消防安全检查合格证颁发后，亦可以推定该建筑工程设计上存在的问题已经解决。被告（反诉原告）安锦恒公司自2017年11月14日起即有义务依约办理相应的消防验收，然根据安锦恒公司提交的长公消验字[2018]第W0359号《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》载明的内容可知，其所租铺位的装修工程消防验收（二次消防验收）最终未能通过的原因在于其场所使用性质与审批时不一致，其在向公安消防部门申报消防设计审核时的用途为“其他室内儿童活动场所”，而其装修完后申请消防验收时为“儿童活动场所”且未设置独立的疏散楼梯。虽然安锦恒公司在庭审中称系因金茂公司未向其提供独立的疏散楼梯所致，但双方在涉案铺位租赁合同中对疏散楼梯应如何使用以及出租方是否需要向承租方提供独立的疏散楼梯并未作出明确约定，安锦恒公司作为一家具有多年教育培训经验的专业机构，是否需要独立的疏散通道，其理应予以考虑并在租赁合同中明确约定。况且，涉案铺位的装修设计均系由其自身处理，其在装修设计过程中亦应予以考虑，故对安锦恒公司的上述意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，分析如下：关于原告（反诉被告）金茂公司要求确认双方签订的涉案铺位租赁合同及补充协议、《附录修订条款》、《场地使用协议》于2019年3月19日解除的诉请。本案中，金茂公司已于2019年3月19日向安锦恒公司发出解约通知函，安锦恒公司在2019年7月23日提出的反诉请求中亦提出解除上述合同，可知，双方当事人客观上对解除双方之间的租赁关系已无异议，至合同解除的具体时间，本院以安锦恒公司提起反诉之日即视其承诺同意解除双方租赁关系之日，故确认双方上述铺位租赁合同及补充协议、《附录修订条款》、《场地使用协议》于2019年7月23日解除。对原告（反诉被告）金茂公司要求被告（反诉原告）安锦恒公司支付租金、管理费、推广费、水费、电费的诉讼请求，关于租金，本案中，金茂公司已依约将涉案铺位交付给安锦恒公司装修使用，安锦恒公司理应依约履行相应的租金支付义务，但金茂公司对金茂梅溪湖国际广场购物中心12#栋LG层及地上三层公共区域的消防安全检查合格证分别于2017年9月4日、2017年11月13日才取得，客观上对安锦恒公司申报二次消防验收造成了影响，致使安锦恒公司在此之前未能如期使用涉案租赁铺位，存在一定过错，故对自起租日即2016年9月30日起至上述合格证取得之前的租金，安锦恒公司有权不予支付。对上述合格证取得之后的租金，原告（反诉被告）已分别于2017年9月21日、2017年11月28日、2018年9月19日、2018年12月21日先后多次向安锦恒公司催促其开业或办理消防验收手续，安锦恒公司既未及时办理二次消防验收，亦未及时提出解除合同、退还租赁物以减少双方损失，亦存在一定过错，故在金茂公司取得金茂梅溪湖国际广场购物中心12#栋LG层及地上三层公共区域的消防安全检查合格证之后，安锦恒公司对涉案租赁铺位的租金理应予以支付，但考虑到安锦恒公司办理“二次消防验收”需要时间，故本院从案件实际情况出发酌情给予其1个月的宽限期，对涉案租赁铺位租金的起算日统一认定自2017年12月13日起计算。同时，考虑到安锦恒公司一直未使用涉案租赁铺位的实际情况及原、被告双方在涉案租赁合同履行过程中存在的过错大小等因素，故对租金标准，本院在涉案租赁合同的约定的基础上，酌情调整为按1元/平方米/天计算，自2017年12月13日起暂计算至2019年7月23日为：1元×1409平方米×587天=827083元。关于管理费、推广费的问题，因金茂公司在安锦恒公司装修完后近一年才取得金茂梅溪湖国际广场购物中心12#栋LG层及地上三层公共区域的消防安全检查合格证，客观上对安锦恒公司二次消防验收造成了影响，金茂公司对此存在过错，且安锦恒公司在装修完后一直未实际使用所租铺位，故对其上述诉请，本院不予支持。关于安锦恒公司欠付的水费199.26元、电费12606.38元的问题，因安锦恒公司已实际使用，故其理应予以支付。关于原告（反诉被告）金茂公司要求被告（反诉原告）安锦恒公司支付滞纳金、违约金及律师费的诉讼请求，因金茂公司在涉案租赁合同履行过程中亦存在过错，故对其上述诉请，本院不予支持。关于原告（反诉被告）金茂公司要求被告（反诉原告）安锦恒公司支付铺位占用费的诉请，虽然安锦恒公司自装修完后一直未实际经营使用涉案租赁铺位，但其亦未采取合理有效措施将租赁的涉案铺位退还金茂公司，致使金茂公司无法及时对涉案租赁铺位行使权利，致使金茂公司的预期租金利益受损，故对租赁合同解除后安锦恒公司因实际占用涉案租赁铺位所产生的铺位占用费，理应支付给金茂公司，对占用费的计算标准，本院从公平原则的角度考量，参照上文所述的租金标准即1元/平方米/天计算，暂自2019年7月24日计算至2020年4月1日为：1元×1409平方米×252天=355068元，并应自2020年4月2日起按上述标准支付铺位占用费至安锦恒公司将涉案租赁铺位实际返还给金茂公司之日止。关于原告（反诉被告）金茂公司要求对被告（反诉原告）安锦恒公司缴纳的租赁保证金不予退还的诉请，本案中，安锦恒公司自涉案租赁铺位装修完后一直未实际经营使用，且金茂公司在租赁合同履行过程中亦存在一定过错，现双方租赁合同解除，故对安锦恒公司缴纳的租赁保证金理应予以退还。关于被告（反诉原告）安锦恒公司要求原告（反诉被告）金茂公司退还其已交纳的74110.34元租金的诉请，本案系房屋租赁合同纠纷，金茂公司作为出租人，其已将涉案租赁物交付给安锦恒公司，履行了租赁合同的主要义务，虽然该租赁物所在的购物中心公共区域的消防安全检查在取得合格证的时间上对安锦恒公司所租铺位的二次消防验收造成了一定影响，但在金茂公司取得上述公共区域的消防安全检查合格证之日即2017年11月13日起，上述影响即已消失，且本院已在考虑上述实际情况的情形下，对金茂公司主张的2017年12月13日之前的租金未予支持。同时，根据长公消验字[2018]第W0359号《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》载明的内容可知，安锦恒公司对所租铺位二次消防验收未能通过的原因在于其自身，故对其要求金茂公司退还其已交纳的74110.34元租金的诉请，本院不予支持。但该租金可在其欠付的租金中予以抵扣，核减该款项后，安锦恒公司自2017年12月13日至2019年7月23日期间还应支付金茂公司租金827083元-74110.34元=752972.66元。关于被告（反诉原告）安锦恒公司要求原告（反诉被告）金茂公司赔偿其直接损失2573947.58元（装修损失2000000元、员工工资、差旅费、办公日常开支损失573947.58元）的诉请，本案中，安锦恒公司为履行涉案租赁合同对所租铺位进行了装修，投入了大量人力、物力及财力，虽然安锦恒公司所租铺位的二次消防验收最终未能通过的原因在于其自身，但如前文所述，金茂公司对涉案租赁铺位所在的购物中心公共区域的消防安全检查合格的时间在客观上影响了安锦恒公司所租赁铺位的二次消防验收，金茂公司对此存在一定过错，故对其取得公共区域消防安全检查合格证之前，安锦恒公司因履行涉案租赁合同而投入的装修损失，金茂公司理应在过错范围内承担赔偿责任；对金茂取得公共区域消防安全检查合格证之后安锦恒公司遭受的损失，因就涉案租赁铺位申报消防验收的主体系安锦恒公司，导致涉案租赁合同最终未能履行的原因亦在安锦恒公司自身，故对金茂公司取得公共区域消防安全检查合格证之后安锦恒公司遭受的损失应由安锦恒公司自行承担。对安锦恒公司直接损失的具体计算问题，关于装修损失，因安锦恒公司与金茂公司在涉案租赁合同履行过程中均存在过错，因此，本院在综合双方当事人各自过错大小的基础上，结合双方所签租赁合同的期限及金茂公司未及时取得公共区域消防安全检查合格证造成安锦恒公司在该段期间内无法及时使用租赁物等实际因素，参照湖南远诚工程咨询有限公司作出的湘远诚咨字[2020]第2123号《工程造价咨询报告书》认定的装修价格，酌定由金茂公司对安锦恒公司遭受的装修损失承担30%赔偿责任，即997595.69元×30%=299278.71元。对安锦恒公司支出的34500元鉴定费，亦酌定由金茂公司承担30%责任，即10350元。关于安锦恒公司主张的员工工资、差旅费、办公日常开支等损失共计573947.58元的问题，安锦恒公司装修完后并未实际开业经营，其亦未提供相应的劳动合同、社保缴纳凭证证明聘请员工并支出相应工资的具体情况，且差旅费属于其日常办公开支的一部分，但考虑到安锦恒公司装修期间为履行涉案租赁合同投入了大量人力、物力、财力等实际情况，且金茂公司未及时取得公共区域消防安全检查合格证在客观上对安锦恒公司的上述投入造成了一定影响，故对金茂公司取得公共区域消防安全检查合格证之前给安锦恒公司造成的上述损失，本院根据案件实际情况及双方过错大小酌情认定为50000元。对被告（反诉原告）安锦恒公司要求原告（反诉被告）金茂公司赔偿的预期利益损失2132931.54元的诉请，因其未提供相应的证据佐证，且涉案租赁合同最终未能履行的原因在于其自身，故对其该项诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八、第四十四条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司与被告（反诉原告）深圳市安锦恒实业有限公司于2016年7月10日签订的两份《[长沙金茂汇]铺位租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《附录修订条款》、《场地使用协议》于2019年7月23日解除；二、限被告（反诉原告）深圳市安锦恒实业有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司支付租金752972.66元、水费199.26元、电费12606.38元；三、限被告（反诉原告）深圳市安锦恒实业有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司支付铺位占用费355068元，并应自2020年4月2日起按1元/平方米/天的标准支付铺位占用费至其将涉案租赁铺位实际返还给原告（反诉被告）金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司之日止；四、驳回原告（反诉被告）金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司的其他诉讼请求；五、限原告（反诉被告）金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司在本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）深圳市安锦恒实业有限公司退还租赁保证金284198.54元；六、限原告（反诉被告）金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司在本判决书生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）深圳市安锦恒实业有限公司铺位装修损失299278.71、员工工资、差旅费、办公日常开支损失50000元、鉴定费10350元；七、驳回被告（反诉原告）深圳市安锦恒实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费39656元，反诉案件受理费23628元，财产保全费5000元，由原告（反诉被告）金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司负担30000元，由被告（反诉原告）深圳市安锦恒实业有限公司负担38284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  卿 斌人民陪审员  廖寓舒人民陪审员  李 毅二〇二〇年四月三日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。