辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终179号上诉人（原审原告）：韩晓宇，女，1993年8月26日出生，满族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。委托诉讼代理人：郭峰，辽宁顺清满律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清原易和广场有限公司。住所地辽宁省抚顺市清原满族自治县土口子乡土口子村。法定代表人：王巍，该公司经理。委托诉讼代理人：韩启忠，该公司职员。上诉人韩晓宇与被上诉人清原易和广场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2019）辽0423民初2645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。韩晓宇上诉请求：1.撤销辽宁省抚顺市清原满族自治县人民法院(2019)辽0423民初2645号民事判决；发回从审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：上诉人与被上诉人于2016年4月10日签订了商品房买卖合同，约定：由出卖人协助办理产权登记，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满两年后未办理房屋权属登记，自该两年期满之日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。被上诉人为了推广零首付政策，同日，双方又签订了借款协议，约定借款分二期偿还，每期偿还85000.00元，第一期偿还的时间为2016年12月10日，第二期偿还的时间为2017年12月10日，上诉人按照约定履行了第一期偿还义务，第二期没有全部履行还款义务是因为该房屋于2017年8月1日就开始出现漏水现象，上诉人多次找到该物业公司要求其进行修复，被上诉人未修复，在上诉人感觉漏水处修复无望的情况下，才拒绝支付最后一期购房款，上诉人仅是采取了必要的自我保护手段，在被上诉人不履行修复义务的同时，上诉人还向被上诉人交纳了25000.00元购房款。虽然被上诉人在2017年12月己具备了办理房屋权属登记的条件，但该涉案房屋在2017年8月1日就出现了漏水情况，被上诉人作为一家大型开发商，都应当及时修复上诉人的房屋，但上诉人始终回避自己应当履行的义务。基于以上事实，上诉人已经履行了购房首付款的主要义务，即已经履行了11万元。上诉人未给付剩余款项是因为被上诉人至今没有对其购买的房屋出现的漏水现象进行修复，这才拒绝给付购房款的尾款。一审法院认定：房屋存在质量问题漏水，才导致不履行给付购房款，其陈述的理由与本案不属于同一法律关系是错误的。《中华人民共和国合同法》第111条规定：质量不符合约定，受害方根据标的的性质及损失大小，可以合理选择请求对方修理、减少价款或报酬等违约责任。根据该条规定:被上诉人长期对房屋漏水未修复，上诉人预留一部分购房款属于合理请求。被上诉人提出的未给付全部购房款来对抗该涉案房屋漏水未修复的事实，不能成立。综上，办理房屋权属登记是上诉人购买房屋的主要合同目的之一，也是被上诉人履行购房协议的主要义务之一。上诉人未给付购房首付款的尾款不能作为被上诉人拒绝办理房屋权属登记的抗辩理由。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人清原易和广场有限公司辩称，第一，我们双方诉讼纠纷是商品房买卖纠纷，双方合同中写明，上诉人没有履行付款义务，被上诉人不能出具手续办理房产证。我们具备办理房产证的条件，是因为上诉人没有交齐房款，我们是通过诉讼要得到的房款。买卖合同纠纷和诉讼请求是两个概念。我们是因为对方拖欠房款两年，然后到法院起诉，在对方给付房款后，我们就办理了房屋登记需要的登记手续。第二，上诉人提出的违约纠纷是站不住脚的。对于漏水问题，可以起诉物业，连带我们。我们开具购房发票后通知对方两次，对方都没有来取。我们同意一审法院判决。韩晓宇向一审法院诉讼请求：1、要求被告立即给付未办理房屋权属登记违约金24605.00元(自2018年6月20日计算至2019年11月10)；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年8月2日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于清原镇河南新区易和广场第5幢1单元102室房屋，房款总计578242.00元，房屋交付日期为2016年6月20日，付款方式为：首付：238242.00元，己经实际交付178242.00元，又向银行贷款340000.00元交付被告。合同中第15条3项约定：因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满两年后未办理房屋权属登记，自该两年期满之日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。原告己经实际交付房款518242.00元。2016年4月10日，被告向原告交付了房屋，从交付之日起至2018年4月10日己经满两年，被告没有履行该约定，致使原告办理不了房屋权属登记，故诉至清原县人民法院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2015年，被告清原易和广场有限公司为销售该公司开发的楼盘推出“零首付购房政策”。2016年4月10日原告韩晓宇与被告签订了商品房买卖合同、3零首付购房政策申请表、借款协议，约定：原告购买被告易和广场5幢1单元102室商品房，房屋总价款为578，242.00元；由出卖人协助办理产权登记，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满两年后未办理房屋权属登记，自该两年期满之日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。案涉房屋于2016年6月20日交付。借款协议约定被告借给原告170，000.00元购房款，借款分两期还清，利息零元。因原告未履行还款义务，被告易和广场于2019年5月7日诉至法院，本院于2019年8月30日作出(2019)辽0423民初1335号民事判决：“一、被告韩晓宇于本判决生效后十日内偿还原告清原易和广场有限公司购房款60，000.00元及利息，利息自2017年12月10日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止”。原告于2019年11月1日履行了上述判决义务。另查明，案涉房屋的不动产权证书于2017年12月下发，待全部房款交付完毕开具完税发票后才能办理产权过户手续。现原告诉至法院，请求支持其诉求。一审法院认为，原、被告双方签订的购房协议系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。原告韩晓宇按照合同约定，定期给付第一期分期购房款，第二期购房款未按期交纳，构成违约。关于原告主张被告易和广场按照合同约定给付违约金，合同约定因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满两年后未办理房屋权属登记，自该两年期满之日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。办理房屋权属登记需交纳全部房款并开具完税证明，原告因自身未交纳购房款行为导致房屋交付满两年后未办理房屋权属登记，被告并不存在过错行为。故对于原告的诉讼请求，本院无法支持。原告称因房屋存在质量问题漏水，才导致不履行给付购房款，其陈述的理由与本案不属于同一法律关系，且已另案处理，故本院对原告的陈述不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下：驳回原告韩晓宇的诉讼请求。案件受理费253.00元，由原告韩晓宇负担。二审经审理查明的事实与一审认定事实相同。另，二审中双方陈述，关于上诉人延期支付案涉房屋的房款一事，被上诉人已另案起诉，上诉人于2019年12月11日支付给被上诉人剩余房款。被上诉人表示2019年12月12日为上诉人开具购房发票，上诉人未领取。本院认为，上诉人的诉请是要求被上诉人给付未办理房屋权属登记违约金，未办理房屋权属登记的直接原因是上诉人未支付剩余房款，被上诉人因此不给开具购房发票，不能办理房屋权属登记。依据双方合同和房屋交易实际惯例，上诉人按时足额支付房款，是被上诉人协助办理房屋权属登记的在先义务，上诉人诉请被上诉人的违约情形不成立。上诉人主张未按期支付剩余房款，是因为案涉房屋地下室有漏水问题，并援引《中华人民共和国合同法》第一百一十一条瑕疵履行条款进行解释。房屋质量问题涉及的是房屋的使用问题，房屋登记是涉及房屋权属确认的问题，两者所依据的事实和法律并不相同。若案涉房屋确实存在质量问题，上诉人可另案起诉解决。故上诉人的此项主张不予采信。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费415元，由上诉人韩晓宇承担。本判决为终审判决。审判长  张明明审判员  田 丰审判员  刘晓菲二〇二〇年四月一日法官助理王莎莎书记员祝微微