河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1862号上诉人（原审原告）：张远航，男，1986年1月10日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。被上诉人（原审被告）：河南省多元投资开发有限公司，住所郑州市二七区长江东路2号院商业2号楼5层501室。法定代表人：王紫煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷聪慧，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：武利洁，河南思敬律师事务所实习律师。上诉人张远航因与被上诉人河南省多元投资开发有限公司（以下简称多元投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初20177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张远航上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或依法判改；2.本案一审、二审诉讼费由多元投资公司承担。事实和理由:1.根据合同约定，多元投资公司应当在2015年9月1号前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；2.考虑不动产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，法院应确定多元投资公司支付张远航2015年9月2号至2016年8月20号期间的违约金，共计24744.777元（699005元×0.01％/天×354天）；3.2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋所有权初始登记改为郑州市不动产登记中心进行不动产首次登记，增加不动产测绘、权籍调查等流程及资料要求，且政策发生变化后，双方亦未对首次登记事项进行重新约定，故对要求支付2016年8月20号之后的违约金的上诉请求，法院可以不予支持。据此，请求撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持张远航的上诉请求。补充上诉意见：根据双方签订的《商品房买卖合同》关于产权初始登记的部分约定“出卖人应当在2015年9月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。”2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布公告，告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务至2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权登记业务，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等……2016年8月19日前，已经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。在这则公告中明确在2016年8月19日前已经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。而多元投资公司于2017年9月13日才取得首次登记证书，说明多元投资公司在2016年8月19日前没有将相关申报资料提交给房地产行政主管部门或者因报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，均由多元投资公司承担违约责任，“按日向××支付总房款的0.01%违约金”。多元投资公司在一审中辩称“因政府大气污染治理，政府采取封土令等因素，导致多元投资公司于2016年2月29日取得竣工备案表……办理初始登记合理期限应截至至2016年4月28日”，这种说法理由完全不成立。多元投资公司按合同约定应于2015年6月30日交房，实际交房时间为2015年8月1日，且合同约定交房条件为“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，确定建设行政主管部门竣工备案表”，而多元投资公司自己承认是2016年2月29日才取得竣工备案表，明显先违约交房，后违约未能及时办理产权初始登记，责任完全在多元投资公司一方，按照合同约定和公平合理合法的原则，理应承担违约赔偿责任。多元投资公司在一审中辩称“原告没有产生实际损失”为由驳回张远航主张的赔偿要求明显不符合合同签订的公平平等原则，合同约定的内容是“出卖人应当在2015年9月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金”，合同里没有要求必须以张远航的实际损失来要求多元投资公司支付违约金，故多元投资公司在一审中的辩称不应当支持。多元投资公司一审辩称张远航“逾期支付房款，被告办理房屋首次登记的期限，也应相应的顺延”完全不合情合理合法。张远航办理的商业贷款在双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议中明确“1.××应于2013年12月7日前支付首付款（小写）￥219005元，剩余房款￥480000元贷款支付。2.××承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，××同意出卖人指定银行，××应按贷款银行的要求于2013年12月7日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料，交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因××贷款所需出卖人提供的资料。”张远航已于2013年12月7日当天支付完毕首付款￥219005元，和多元投资公司指定的商业按揭贷款银行的按揭手续费￥1292元及相关资料，故一审中多元投资公司的申辩理由完全不成立，法院不应支持。多元投资公司一审辩称“原告与被告签订的商品房买卖合同中未约定违约责任”与事实严重不符。在双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第六款产权登记的约定中明确“出卖人应当在2015年9月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。”故多元投资公司完全是在罔顾事实，颠倒黑白。综上所述，1.依法改判多元投资公司支付张远航2015年9月2号至2017年9月13号期间的违约金，共计51936元（699005元×0.01%/天×743天）；（即计算至房屋初始登记成立之日）；2.本案一、二审诉讼费全部由多元投资公司承担。多元投资公司辩称，一、《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施，随后河南省发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作”。这说明自2015年3月1日后各地房地产与不动产的相关部门都在进行政策改革的准备工作。根据2016年1月1日公布实施的《不动产登记暂行条例实施细则》规定，无法按照原合同约定为张远航办理初始登记证书，应办理不动产首次登记，法律法规、政府政策的颁布和变更应属于合同的情势变更，并非多元投资公司签订《商品房买卖合同》所能预见到的情况，原审认定事实清楚正确。二、关于张远航主张的商品房转移登记违约金，原审已经查明，双方合同中并未对此作出约定，张远航主张违约金没有依据未予支持。现张远航又以“多元投资公司未按约定报送房屋权属初始登记的资料”主张日万分之一违约金，因未按约定报送房屋权属初始登记的资料是因政策变更导致，且原审已经按照总房款0.5%的标准判定违约金，张远航再以此主张房屋转移登记违约金属于重复主张。因办理首次登记是办理转移登记的前置程序，且对于转移登记的违约金双方亦未约定，原审判定的总房款0.5%的违约金已经足以弥补张远航的损失。另根据合同法的规定，违约责任应当秉持损失填平的原则，原审按照总房款0.5%的标准判定违约金，是衡平各方的合同履行、政策因素及张远航损失情况后进行的认定，符合法律相关规定及本案实际情况。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，张远航的上诉请求依法不能成立，请求驳回其上诉请求，维持原审判决。张远航向一审法院起诉请求：1.判令多元投资公司向张远航支付逾期办理房屋权属初始登记违约金（违约金以总房款为基数，按照日0.01%的标准从2015年9月1日起计算至逾期初始登记之日）暂计46763元；2.判令多元投资公司向张远航支付逾期办理商品房转移登记违约金（违约金以总房款为基数，按照0.01%的标准从2016年2月28日起计算至逾期转移登记之日）暂计48092元；3.本案诉讼费用由多元投资公司承担。一审审理期间，张远航将第1、2项诉讼请求明确为：因根据合同约定应当是2015年9月1日前办理初始登记，实际系2017年9月13日办理，逾期743天，故第1项请求明确为51936元；合同约定在2016年2月28日前办理权属登记，实际系2018年1月16日办理，逾期688天，故第2项请求明确为48092元。一审法院认定事实：2013年12月7日，张远航（××）与多元投资公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××5662），合同约定的主要内容为：张远航购买多元投资公司开发的位于郑州市××开发路东、××北××＃楼××号商品房，建筑面积85.9平方米，单价8137.43元/平方米，总金额：699005元。付款方式为：2013年12月7日现金付款219005元，2014年1月7日商业贷款支付480000元。出卖人应当在2015年9月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：××委托出卖人办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。双方还对其它相关事项进行了约定。2015年8月1日，多元投资公司将涉案的商品房交付给张远航，但未在约定的时间向房管部门提供办理房屋权属初始登记相关资料。张远航遂以多元投资公司违约为由诉至该院。另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。2015年8月21日，河南省人民政府办公厅发布《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。2015年11月7日，郑州市人民政府办公厅发布《关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]规定：按照不动产登记“四统一”的要求,由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书,规范记载不动产归属和权利内容。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施‘停旧发新’。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等。……2016年8月19日前，已经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。”还查明，张远航于2013年12月11日缴纳购房首付款219005元，剩余房款于2014年5月4日支付至多元投资公司账户，多元投资公司于2014年5月7日向张远航出具了金额为480000元的发票。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，张远航、多元投资公司签订的《商品房买卖合同》(含《补充协议》)，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应诚信、全面履行各自的义务。关于张远航诉求的逾期办理房屋初始登记违约金问题，因双方约定多元投资公司应当于2015年9月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但多元投资公司并未在约定的时间向房管部门提供办理房屋权属初始登记的资料。故多元投资公司的行为存在违约，应当承担相应的违约责任。但是，自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》开始实施到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办[2015]127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，由于不动产登记管理部门职能变化及手续交接，给不动产登记造成了不便影响，从而在一定程度上导致多元投资公司未能及时为张远航办理房屋初始登记手续，该情形属于合同的情势变更，结合涉案商品房买卖合同的实际履行情况及张远航未提交证据证明其因多元投资公司逾期办理房屋初始登记手续存在损失的情况，该院酌定张远航诉求的违约金按购房总价款的0.5%计算为3495.03元（699005元×0.5%）较为适宜，超过部分，该院不予支持。对张远航要求多元投资公司支付逾期办理商品房转移登记违约金的主张，因合同中双方对此没有约定，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告河南省多元投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张远航支付逾期办理房屋权属登记违约金3495.03元；二、驳回原告张远航的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2171元，减半收取1085.5元，由原告张远航负担1060.5元，由被告河南省多元投资开发有限公司负担25元；剩余1085.5元，退回原告。二审中，张远航提交四份证据。证据一为（2019）豫01民终21313号民事判决书复印件一份，证据二为（2019）豫01民终21312号民事判决书复印件一份，证据三为（2019）豫01民终21310号民事判决书复印件一份，证据四为（2019）豫01民终21311号民事判决书复印件一份。张远航拟以以上证据证明以上案例都和本案案情是一样，故一审判决没有考虑多元投资公司已严重违约的事实，适用法律错误，依法应支持张远航合理合法的赔偿要求。针对张远航提交的证据，多元投资公司经质证认为，对四组证据的真实性有异议，证明目的有异议。张远航提交的上述证据均为复印件，来源不明，无法核实其真实性，且上述证据均为裁判文书，该文书生效与否也不能证明。而且不同案件的情况也不一样，没有可类比性，证明不了待证事实。针对张远航提交的证据，本院经审查认为，本院经审理查明多元投资公司于2016年2月29日取得案涉房屋竣工备案表。本院查明的其他事实与一审查明相同。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年9月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，故张远航要求多元投资公司支付2016年8月20日之后未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，该院不予支持。一审法院结合涉案商品房买卖合同的实际履行情况及产权登记变化情况，酌定按购房总价款的0.5%计算违约金，并无不当。因双方签订的《商品房买卖合同》对于支付逾期办理商品房转移登记违约金并无明确约定，一审法院未支持张远航主张的逾期办理商品房转移登记违约金，并无不当。但是商品房转移登记即案涉房屋房产证仍然是多元投资公司的主要合同义务，多元投资公司仍然应当遵循诚实信用原则，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上，张远航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费418.62元，由张远航负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年四月十日书记员  张赫男