山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终466号上诉人（原审被告）：王辉，男，1991年8月6日出生，汉族，居民，住费县。委托诉讼代理人：闵现庆，山东君正义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈宏亮，男，1979年1月20日出生，汉族，山东泰诚房屋置换有限公司负责人，住费县。委托诉讼代理人：李广波，山东信誉永恒律师事务所律师。上诉人王辉因与被上诉人陈宏亮房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省费县人民法院(2019)鲁1325民初5827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王辉上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定原、被告于2019年9月9日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，被告应当配合原告办理过户手续。该认定属于认定事实不清。被上诉人是涉案房屋买卖合同的房屋买卖中介（涉案合同丙方山东泰诚房屋置换有限公司）的法定代表人。故，涉案合同名义上是三方合同，实际上被上诉人同时是涉案房屋买卖的中介，是两方合同。故，被上诉人明显系以合法形式掩盖其非法目的。二、上诉人到被上诉人设立的房产中介公司委托其对自己房产的出让行为提供中介服务，被上诉人遂掌握上诉人的全部信息，并利用其掌握上诉人信息的优势，威胁利诱上诉人，以低于市场价格20多万元的价格强行购买上诉人的房产。三、被上诉人并未将涉案75万元购房款支付给上诉人，几乎全部让被上诉人联系上诉人的债权人，并支付给他们，尽管上诉人欠债必还，那是别的法律关系，却让被上诉人利用，成为其逼迫上诉人接受不公平的房产买卖条款的手段。被上诉人的上述行为明显是别有企图，违背合同法规定的诚实信用原则。四、被上诉人和上诉人的债权人一起来逼迫上诉人交房，被上诉人当场许诺，只要上诉人的债权人能将上诉人清出房屋，其就替上诉人还债。该做法明显违背合同法规定的诚实信用原则。五、上诉人以110万元的价格出卖涉案房产，看房后正洽谈如何成交付款时，被上诉人从中作梗，均未卖成。一审判决程序违法。被上诉人依据其与上诉人及山东泰诚房屋置换有限公司（以下简称泰诚公司）于2019年9月9日签订的房屋买卖合同起诉，其应当列泰诚公司为被告，但被上诉人未列，一审法院也未追加，明显属于程序违法。本案中，被上诉人如果为了泰诚公司的利益而购买房产，其利益和泰诚公司的利益存在一致性，二者恶意串通，以低于市场价格20多万元的价格买房，明显损害上诉人的利益，泰诚公司对上诉人的损失应当承担责任，法院应当追加其为本案被告。本案中，如果被上诉人利用职务之便，利用其公司掌握的上诉人的信息其和中介公司共同利用其优势逼迫上诉人接受不公平的条款，明显也是二者恶意串通，压低房产交易价格，损害上诉人的利益，其应当承担相应的法律责任，法院也应当追加泰诚公司为被告。一审判决适用法律错误。涉案合同签订时，上诉人因受被上诉人的威胁利诱，产生重大误解，意思表示不真实，涉案合同应为无效合同，一审判决却依据《合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定进行判决，显属适用法律错误。陈宏亮辩称，一、双方就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效。1.双方就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，上诉人在签订合同时已充分了解合同内容，并自愿签字捺印。上诉人上诉称其对合同内容不理解，完全是其欲达到毁约目的的一面之词。2.涉案合同并不存在《合同法》第52条规定的无效情形。双方交易是基于买卖双方真实的意思表示的正常买卖，何谈非法目的和恶意串通之有。3.上诉人上诉称“我方系房产中介法定代表人，利用职务之便掌握全部房屋信息，形成信息优势，诱导其出售房屋”不属实。我方确实是山东泰诚房屋置换有限公司的法定代表人，但买房是其个人行为，与公司无关，买房的目的是为自己居住。4.在签订甚至履行涉案合同过程中，均不存在上诉人所称的“威胁、逼迫甚至限制人身自由”的情形。上诉人对此也没有证据予以证明。被上诉人催促上诉人具有合理性和必要性。5.购房价格85万元系双方自愿商定，亦并不明显低于市场价格。上诉人的房屋存在严重的权利瑕疵，上诉人在一审庭审中也明确陈述，正因此其房屋迟迟卖不出去，故成交价略低于上诉人的心理预期价，系正常现象。二、一审判决不存在程序违法。买卖合同具有相对性，买卖双方是买卖合同纠纷的双方当事人。涉案合同中虽有山东泰诚房屋置换有限公司作为丙方，但是其与买卖双方之间系居间合同关系，与本案涉及纠纷并非同一法律关系，故本案没有必要追加合同丙方作为当事人。三、一审判决没有适用法律错误。陈宏亮向一审法院起诉请求：1.依法判令原被告继续履行2019年9月9日就费县福源广场12号楼3单元1101室及储藏室、车位签订的《房屋买卖合同》；2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告王辉将位于费县福源广场小区12号楼3单元1101室楼房一套（含储藏室一间、车位一个）出售给原告陈宏亮。2019年9月9日，被告王辉作为甲方、原告陈宏亮作为乙方与作为丙方的山东泰诚房屋置换有限公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定内容如下：1.楼房总面积124.06平方米，储藏室33号约18.06平方米，车位一个018号，此房权属为单独所有；2.楼房总价款为850000元，该价格含车位及储藏室；3.付款方式：此合同签订当日乙方支付定金30000元转交丙方，丙方当日支付甲方账户，甲方交出该房产权属证转交丙方保管。因甲方违约导致不能继续履行合同的，双倍返还定金，因乙方违约导致不能继续履行合同的，定金不予退还，待办理完产权转移乙方拿到不动产权证，剩余房款820000元再由丙方转入甲方指定账户；4.此交易过程中，甲方需交纳的卖方所有税费（包括营业税、个人所得税）及相关过户费用由乙方承担，乙方所交纳的买方所有税费及相关过户费用由乙方承担；5.此外，双方还就中介费用、违约责任等进行了约定。2019年9月9日，原告陈宏亮按约定将定金30000元交付给被告王辉，同日支付房款20000元。2019年9月10日至2019年9月20日，原告又分五次向被告支付房款195000元、5000元、20000元、100000元、380000元，以上，原告向被告支付定金及购房款共计750000元。2019年9月16日，经原被告协商，被告将房屋交付给原告。2019年9月19日，原告缴纳了涉案房屋产权登记应交契税8064.2元、不动产登记费80元。当日，涉案房屋办理了不动产登记，证书号为鲁（2019）费县不动产权第0003057号，权利人为王辉。后经原告多次催促，被告拒不配合办理房屋过户等义务。原告为维护自身的合法权益，遂诉至一审法院。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护，对各方当事人有法律约束力。本案被告王辉虽辩称《房屋买卖合同》系受原告引诱、威逼而签订，其对合同内容不了解，但被告作为完全民事行为能力人，知晓涉案房产存在的权利瑕疵，故以85万元出售涉案房屋应系其真实意思表示；被告认为受到威逼，但未提供证据予以证实，因此，原被告于2019年9月9日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告按照合同的约定已经将30000元定金支付给被告王辉，王辉应当按照法律规定及合同的约定继续履行合同，配合原告办理房产过户手续。原被告在2019年9月9日签订合同时约定“此交易过程中，甲方需交纳的卖方所有税费（包括营业税、个人所得税）及相关过户费用由乙方承担”，因此，2019年9月19日办理涉案房产产权登记需缴纳的契税8064.2元、不动产登记费80元系在房屋交易过程中产生的税费，应当按照合同约定由乙方陈宏亮承担。关于物业费、生活垃圾费问题，原告可另行主张权利。原告陈宏亮已经向被告支付750000元，其中定金30000元，因并未出现合同约定的双方违约导致合同不能继续履行的情形，该定金可以转作购房价款，即原告已经向被告支付购房款750000元。因《房屋买卖合同》约定原告支付完定金30000元后，剩余房款待办理完产权转移原告拿到不动产权证再向被告支付，因此，原告陈宏亮应当在办理完涉案房屋的过户登记手续后向被告王辉支付剩余房款100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决：一、原告陈宏亮与被告王辉继续履行2019年9月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王辉应当在判决生效之日起一个月内协助原告陈宏亮将费县福源广场12号楼3单元1101室（含储藏室、车位）（产权证号为：鲁（2019）费县不动产权第0003057号）房屋过户至陈宏亮名下；三、原告陈宏亮应当在办理过户登记手续当日向被告王辉支付剩余房款100000元；四、驳回原告陈宏亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取计1400元，由被告王辉负担1230元，原告负担170元；申请费4270元，由被告王辉负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审相一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”本案中，上诉人主张签订合同中被上诉人有威胁、恶意串通的行为，但是均未提价证据予以证明，应承担不利后果。上诉人主张存在重大误解的上诉理由，也未提交证据予以证明，且亦未在法定期限内提出撤销之诉，本院二审对此不予支持。上诉人主张被上诉人以低于市场价格20多万元的价格购买其房屋，有失公平，亦未提交证据证明其主张。且本案系房屋买卖合同纠纷，作为涉案房屋买卖合同中丙方的山东泰诚房屋置换有限公司于本案纠纷而言，并不属于必须参加诉讼的当事人。故，一审对事实的认定及对法律的适用及诉讼程序均符合法律规定。综上所述，上诉人王辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人王辉负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年四月九日书记员  张 寒