浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终896号 上诉人（原审被告）：浙江佳科置业有限公司，住所地诸暨市暨阳街道望江二路2号。 法定代表人：章建平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：傅旭燕，浙江越兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金东，浙江越兴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：浙江利轩物业管理有限公司，住所地诸暨市暨阳街道金山越府小区1幢3层。 法定代表人：张军刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张革芳，浙江新兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈也琰，浙江新兴律师事务所实习律师。 上诉人浙江佳科置业有限公司（以下简称佳科公司）因与被上诉人浙江利轩物业管理有限公司（以下简称利轩公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初7071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳科公司上诉请求：撤销原判，改判上诉人支付物业管理费30万元。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审认为双方已对75万元物业费达成一致意见属于断章取义，上诉人已提出双方法定代表人先就案涉物业费达成了30万元的合意，后再有物业费抵充房款的意思表示，只是被上诉人最终未看中房屋或商铺，故才未就抵充一事达成一致意见。而之所以会扣减物业费，是因为被上诉人在履行物业管理合同中有明显违约及不完全履行的行为，对此，上诉人已提交了相关证据，足以证明双方法定代表人已就30万元物业费达成了合意。至于一审庭审中的75万元物业费，是为了避免细微的计算差价带来不必要的麻烦，才予以认可，但前提是被上诉人不存在违约和不完全履行合同的情形。二、一审适用法律错误。根据最高人民法院的司法解释，上诉人作为案涉合同相对方，因后续商品房的转让时间不同，故上诉人的身份既是建设单位也是业主，完全有权利对被上诉人的履约提出抗辩，可以要求被上诉人因不完全履行合同而扣减物业费，一审只让上诉人单方履行付款义务不当。三、若一审认为被上诉人未完全履行合同不属于本案争议焦点的，那么就应同时认为双方已就30万元物业费达成了合意，应当支持上诉人的诉讼请求。 利轩公司辩称，一、上诉人提供的证据不足以证明其主张。被上诉人提供的证据可以证明案涉物业费应为761665元，上诉人在一审中只是质疑该金额的准确性以及抗辩双方曾有过协商，但未能提供充分证据。考虑到核实具体物业费的工作量，被上诉人才同意退让至75万元，上诉人认为这是有前提条件的，没有事实依据，双方并未就30万元物业费达成过合意，其主张被上诉人存在违约的证据亦不充分，只是为了达到减少物业费才提出的抗辩，有违诚信。二、一审适用法律正确。案涉合同不仅对双方有约束力，对后期购买房屋的业主也具有约束力，但上诉人提供的证据不足以证明被上诉人存在违约情形，故其应当按约支付物业费。三、上诉人曾单方提出过30万元物业费，但不是基于被上诉人的违约，而是基于其强势地位和追求利益最大化。根据上诉人提供的录音，被上诉人法定代表人也明确要征求其妻子的意见，但上诉人未能证明被上诉人法定代表人妻子已同意该30万元物业费的要求。四、一审未支持被上诉人的违约金诉求，已有利于上诉人，因为上诉人的身份完全等同于业主，但被上诉人为尽早拿到物业费，故放弃了上诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。 利轩公司向一审法院起诉请求：1.判令佳科公司支付物业管理费761665元，并支付该款从起诉之日起至判决付款之日止的利息（按年息6%计算）；2.判令佳科公司支付违约金80000元。后，利轩公司变更诉讼第一项诉讼请求金额为75万元，并支付该款从起诉之日起至判决付款之日止的利息（按年息6%计算）。 一审法院经审理查明：2015年1月25日，利轩公司作为乙方与佳科公司作为甲方签订了亲亲家园《前期物业服务合同》一份，与本案有关事项：佳科公司将亲亲家园小区委托利轩公司实行物业管理。物业类型为多层，住宅面积43514.134平米，营业房面积7161.918平米，总套数为328套，车库173个，车位176个。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业合用人均需履行本合同，承担相应的责任。委托管理期限从房产通知交房之日起至业委会与物业公司签订合同之日止。乙方须按约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理综合满意率达到80%以上，小区内无乱搭建、乱摆放、乱贴挂改变建筑物结构、外貌的现象。物业管理服务费按建筑面积计算：商铺1.2元/月/平方米，住宅1.4元/月/平方米，住宅架空层0.45元/月/平方米，车库10元/月/个向业主或物业使用人收取物业管理费按年度收取，每次交费时间：下一次收费年度开始的前六个月内。逾期交纳物业管理费的，业主自逾期之日起每日按每年应缴费用千分之二加收滞纳金佳科公司每年向利轩公司支付亏损补贴4万元。乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：按物业管理有偿服务标准收取。甲方违反本合同第十七条的约定，使乙方未能完成管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予赔偿。甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同或给对方造成经济损失的，还应给予经济赔偿。合同签订后，利轩公司对亲亲家园小区进行物业管理，但佳科公司未按约定支付物业管理费。2017年11月6日，利轩公司的法定代表人与杨建华协商用房子或商铺抵作物业管理费，但未达成一致意见。庭审中，双方对至2018年1月尚欠物业费金额为75万元达成一致意见。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。利轩公司与佳科公司之间的服务合同，双方意思表示真实，未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。本案的争议焦点为双方是否对物业费按30万元支付达成合意。利轩公司认为，短信聊天所说的30万元仅仅是协商的意向，但最终没有达成一致意见，佳科公司也没有履行过，故应按照合同约定支付物业管理费75万元。佳科公司辩称虽按照合同约定计算的物业费金额为75万元，但利轩公司未完全尽到合同义务，应当扣减部分物业费，且双方协商一致同意物业费按照30万元计算。该院认为，佳科公司主张物业费按照30万元计算是用房子或者商铺折抵签订，但双方未最终履行，故应视为双方对物业费按30万元折抵未能达成一致意见，故该院对佳科公司的抗辩意见不予采纳。佳科公司尚欠利轩公司物业管理费75万元，事实清楚，证据充分。佳科公司未支付约定的款项，属于违约。鉴于双方签订的合同仅对乙方与业主对逾期支付物业费的违约责任进行约定，对双方之间的违约责任未作约定，故对利轩公司要求支付违约金的请求该院不予支持。利轩公司要求佳科公司支付从自起诉之日起至款付清日止按年利率6%计算的利息，理由正当，该院予以支持。综上，该院对利轩公司诉讼请求中支付物业管理费75万元及支付自2019年4月26日起至款付清日止按年利率6%计算的违约金的请求予以支持，其余部分不予支持。佳科公司抗辩利轩公司所提供的物业服务满意度未达到合同约定要求，但未能提供相关证据予以证实，故对其抗辩，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、佳科公司应支付利轩公司物业管理费75万元，并支付该款自2019年4月26日起至款付清日止按年利率6%计算的利息损失；款限于判决生效之日起十日内付清；二、驳回利轩公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费12100元，财产保全费4770元，合计16870元，由佳科公司负担。 二审中，上诉人为证明其主张，向本院提供了业委会的证明一份、照片一组和U盘一只，以证明被上诉人未尽物业管理义务，应承担减收物业费及合同违约的责任。 被上诉人在二审中未向本院提交新的证据。针对上诉人提交的上述证据，被上诉人发表意见称，业委会的证明不符合证据形式要件；照片的证据三性无法确认；U盘里的录像未经公证，可以删减，不能达到上诉人的证明目的。 本院认证认为，上诉人提交的上述证据依法不属于二审中的新证据范畴，且真实性、合法性、关联性均有待进一步补强，即使属实，也尚无法证明被上诉人在履行案涉合同过程中存在违约行为或可归责于被上诉人，故本院均不予认定。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是上诉人应当向被上诉人支付多少金额的物业费。上诉人主张其仅需支付30万元物业费的主要理由是因被上诉人在履行案涉合同过程中存在违约行为，双方法定代表人已就相关物业费达成了30万元的合意，故无须再按照合同支付物业费。纵观全案证据，本院认为，一方面上诉人并不能够提供充分证据证明被上诉人在履行案涉合同过程中存在违约行为，另一方面上诉人亦未能举证证明双方法定代表人已就案涉物业费达成了30万元的合意，故其要求仅支付30万元物业费缺乏事实依据，本院不予采信。现双方已就根据案涉合同约定计算应付的75万元物业费达成一致意思表示，现有证据也无法证明被上诉人存在违约行为或其他应当扣减物业费之情形，故上诉人应当按约向被上诉人承担支付75万元物业费的责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为8050元，由上诉人浙江佳科置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  姚 瑶 审判员  韦 玮 二〇二〇年四月十五日 书记员  张青炀