陕西省定边县人民法院   民 事 判 决 书     （2020）陕0825民初19号     原告：定边县居福安物业管理服务有限公司。   法定代表人：沙山喜，系公司经理。   住所地：定边县XX镇XX路。   委托诉讼代理人：陈治亮（系公司出纳），男，1965年10月5日出生，汉族，住定边县。身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX.   委托诉讼代理人：徐铎忠，（物业负责人），男，1962年1月27日出生，汉族，住定边县，身份证号：622XXXXXXXXXXXXXXX   被告：刘小东，男，1989年12月3日出生，汉族，住定边县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX   原告定边县居福安物业管理服务有限公司（以下简称居福安公司）与被告刘小东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法由审判员袁佩佩适用简易程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理，原告居福安公司的委托诉讼代理人陈治亮和许某某、被告刘小东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告居福安公司提出以下诉讼请求：1、要求被告偿还拖欠原告物业费11900元及利息（从2014年11月1日起按照月利率2%计算975元的利息，从2015年11月1日起按照月利率2%计算2975元的利息，从2016年11月1日起按照月利率2%计算2975元的利息，从2017年11月1日起按照月利率2%计算2975元的利息）；2、由被告承担本案全部诉讼费。   事实与理由：西府花园小区业主刘小东累计欠物业费11900元，由于拖欠几年的物业费不缴纳，原告公司曾指派物业管理人员多次打电话、上门、微信群喊话等方式催要，不是人不在家就是没钱，以种种理由推拖，无奈之下原告公司垫资，几年来共垫资100万元，现在已经无力垫资。由于拖欠物业费严重，直接影响了小区的正常生活和工作秩序，致使经营管理无法顺利开展，原告只好提起诉讼，请求依法追索。    被告刘小东辩称：对原告起诉的内容全部有异议，理由如下：1、物业费收费标准不清，小区没有享受到一级服务，小区管理松散，有野狗在家门口撕咬，被告女儿被野狗吓到现在都怕狗；2、门铃门眼到现在没有安装；3、以欠费为由不给交水电费；4、小区没有绿化；5、起诉超过法定诉讼时效，2018年年底的时候被告去交物业费的时候，物业给被告提供一份账单说是前几年的物业费，被告才知道房子不住人还收取费用，2014、2015、2016原告非法占用被告的房子，小区的业主婚丧嫁娶的时候占用被告的房子，证人1，老李于2014年娶媳妇占用被告的房子；证人2，1-1-101的业主见过别人做满月用被告的房子；证人3，2-2-1001的业主齐天明见过两次过事占用被告的房子，被告父亲亲眼见过两次过事情占用房子；证人5，1-1-201的业主见过两家人办宴席占用房子；6、小区取暖费由业主代表收取，说是每平米20元，剩余5元没有退，房产证到现在也没有办理。   本院根据双方当事人对真实性无异议的《西府花园小区2015-2018业主尾欠清单》一份，查明以下事实：   被告是定边县定边镇西府花园小区1-2-102室的业主，原告是该小区的物业公司，从该小区建成的2013年至今一直为该小区提供物业服务。原告按照每平方米每月0.8元收取物业费，取暖费的收费标准是每平方米每季25元，公用照明费100元每年，水泵能耗费240元每年，生活垃圾清理费3元每平方米，收费年度是从上年的11月1日至次年的10月31日为一个年度（为次年的收费）。被告的房子面积是111.99平方米。被告2013年购买房子后，该房一直空置，直至2018年年底开始装修，于2019年1月26日入住至今。原告认为被告从购买房屋后一直拖欠物业费及取暖费等合计11900元 ，经索要未果，故诉至本院。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             本院认为，虽然原、被告未提交物业服务合同，但被告认可原告在西府花园小区提供了物业服务，应认定双方形成物业服务合同关系，双方均应受合同约束。原告履行向被告提供物业服务的义务，被告应向原告交纳物业费等相关费用。现原告诉请被告支付2015年至2018年之间拖欠的物业费、取暖费等费用，被告抗辩物业收费标准不清，经查，原告的收费标准是：按照每平方米每月0.8元收取物业费，取暖费的收费标准是每平方米每季25元，公用照明费100元每年，水泵能耗费240元每年，生活垃圾清理费3元每平方米，原告的收费标准得到了其他业主的认可（其他同类型六起案件业主均认可此收费标准），故被告应该按照该标准交纳各项费用；被告又抗辩没有安装门铃门眼、小区绿化、办理房产证的问题，以上问题应由小区开发商解决，被告可另行诉讼或其他方式解决；关于被告认为小区业主和物业公司非法侵占其房屋的问题，因本案属于合同纠纷，被告可另案就实际侵权人提起侵权诉讼；关于本案是否超过诉讼时效的问题，因原、被告均未举证证明原告限期被告交纳各项费用，且被告不交费的行为一直处于持续状态，故本案未过诉讼时效；关于被告需交纳的数额，根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第20条第二款规定，经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，从验收或物业报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。该办法实施的期限是2014年9月1日至2019年8月31日，本案的争议事项恰好发生在该办法实施期间，故应适用该办法的规定。本案中，原、被告均认可被告2019年1月26日才入住房屋，2018年年底进行装修， 则按照原告的收费年度，被告从2019年才应该交纳完整的物业费，之前的物业费应该按照70%交纳，即1075元/年×4年×70%=3010元，则应减少1075元/年×4年-3010元=1290元；对于2018年的生活垃圾清理费，因2017年11月1日至2018年10月31日之间被告尚未装修及入住，原告收取被告生活垃圾清理费和水泵耗能费不妥，故对336元­+240元=576元不予支持，应予以减少；对于公用照明费，因属于小区公共开支，无论被告是否入住均应交纳；对于取暖费，因西府小区采取集体供暖措施，即使房屋空置原告亦进行了供暖，被告辩称其向物业公司打招呼让其停止供暖，但未提交证据，故被告应该向原告交纳取暖费。因原告共要求被告支付各项费用11900元，除去扣减的费用1866元，被告尚需向原告支付10034元。关于原告诉请的利息，因原告未提交证据证明其与被告约定了违约金及滞纳金等费用，且原告未提交证据证明其损失，故对该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、由被告刘小东于本判决生效之日起五日内向原告定边县居福安物业管理服务有限公司支付物业费、取暖费合计10034元。   二、驳回原告定边县居福安物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费94元，由被告刘小东负担61元，原告定边县居福安物业管理服务有限公负担33元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。        审 判 员  袁佩佩         二〇二〇年三月二十日     书 记 员  王庆娃          1