北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2131号上诉人（原审被告）：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北街33号。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：宋修鸣，男，1994年8月22日出生。被上诉人（原审原告）：北京茜嘉文化传播有限公司，住所地北京市怀柔区怀北镇怀北路308号。法定代表人：王茜，总经理。委托诉讼代理人：韩玮，北京市高科律师事务所律师。上诉人北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称东方长安公司）因与被上诉人北京茜嘉文化传播有限公司（以下简称茜嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初39587号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。东方长安公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回茜嘉公司的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由茜嘉公司承担。事实和理由：一、一审遗漏关键证据，查明事实不清，合同不能履行事宜已经征得茜嘉公司认可予以变更，东方长安公司并不存在违约情况。虽然《预售合同》中载明交房时间为2016年10月30日，但实际交易过程中茜嘉公司通过单方承诺的方式对上述约定进行了变更，即实际交付时间变更为双方签订网签备案合同之时，这期间产生的任何损失应由茜嘉公司自行承担，不构成东方长安公司违约事由及茜嘉公司请求解除合同的理由。一审中东方长安公司亦向法庭出示《承诺函》，茜嘉公司对该《承诺函》的真实性不持异议。二、一审判决东方长安公司向茜嘉公司支付租金不合理，损失认定存在重大瑕疵。茜嘉公司仅支付363.0554万元购房款，而鉴定结论的租金损失系建立在茜嘉公司支付全部517.0554万元购房款基础上，且依据《承诺函》载明也应当由茜嘉公司自行承担。茜嘉公司辩称，同意一审判决，不同意东方长安公司的上诉请求及理由。茜嘉公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》；2.判令东方长安公司向茜嘉公司返还购房款3630554元；3.判令东方长安公司向茜嘉公司支付由于其违约行为给茜嘉公司造成的实际损失300547元；4、判令东方长安公司向茜嘉公司支付自2016年11月1日直至2018年12月26日解除商品房买卖合同日的同期同地段房租损失230106元；5、判令东方长安公司向茜嘉公司支付自2018年12月27日至实际返还之日的利息（以4031101元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。一审法院认定事实：2016年9月18日，茜嘉公司股东之一王楠为购买东方长安公司房屋，与北京团房信息科技有限公司（以下简称团房公司）签订了《北京团房信息科技有限公司（新浪）会员入会申请单》，约定案外人王楠于2016年9月18日，自愿申请加入团房公司会员，缴纳20万元会员服务费，成为会员，可享受项目相关优惠政策。王楠签字，团房公司盖章确认。茜嘉公司向团房公司交纳了20万元，团房公司给茜嘉公司开具了收据一张，内容为：“今收到王楠交来富力惠兰星光大道C08-112团购服务费人民币贰拾万元整，收款人王微宾，交款人王楠。”东方长安公司不认可该费用与其有关，亦不认可是其工作人员介绍茜嘉公司向团房公司交纳上述费用。2016年9月19日，王茜（茜嘉公司成立后的法定代表人）向北京住和兴盛财务咨询有限公司为成立茜嘉公司交纳代理费4500元。东方长安公司认为该笔支出与其无关。2016年10月28日，茜嘉公司（买受人）与东方长安公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《合同》），约定东方长安公司将坐落于通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）C08#公建楼（配套商业）1层112号房屋出售给茜嘉公司。《合同》载明的预售依据为：“该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为：京房售证字（2015）160号。”东方长安公司向法院提交了涉案房屋的商品房预售许可证、许可证延期截图及商品房现房销售备案证明，经法院核实，上述内容均为真实有效。《合同》约定，预测建筑面积共81.57平方米。其中，套内建筑面积77.42平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.15平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米为66785.77元。《合同》第六条付款方式及期限约定：“买受人采取分期付款方式付款。”第十二条交付条件：“（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。所列条件”。《合同》第十四条约定：“逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列1方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内……自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金……并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日……买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰……的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”《合同》附件五：付款方式及期限的约定：“1、定金：买受人于2016年9月18日交纳定金……50000元。2、首期房款：买受人于签署《北京市商品房预售合同》当日，即2016年10月28日，交纳总房款的20%（含定金）……1040554元。3、二期房款：买受人于2016年12月28日，交纳总房款的20%……1040000元。4、三期房款：买受人于2017年2月28日前，交纳总房款的10%……510000元。5、四期房款：买受人于2017年8月28日前，交纳总房款的20%……1040000元。6、五期房款：买受人于2018年2月28日前，交纳总房款的20%……1030000元。7、六期房款：买受人于2018年8月28日前，交纳总房款的10%……510000元。8、如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可依据《北京市商品房预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金，买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按合同第十一条的约定解除合同。”《合同》签订后，2016年10月28日，茜嘉公司分两次支付购房款1000000元和40554元，东方长安公司给茜嘉公司开具发票两张。茜嘉公司向东方长安公司支付代收印花税2586元，东方长安公司给茜嘉公司开具房款收款收据一张。2016年10月28日，茜嘉公司向东方长安公司出具承诺书，内容为：“……本人承诺在贵司通知网签之日起7个工作日内与贵司签订网签《北京市商品房预售合同》/《北京市商品房现房合同》。如因此产生的一切法律责任及无法办理后续手续而生产的损失，本人自愿承担与贵司无关……”2016年12月16日，茜嘉公司为房屋贷款支付公证费1860元，北京市中信公证处为茜嘉公司开具发票一张。东方长安公司认为该费用与其无关。2017年1月6日，茜嘉公司支付东方长安公司购房款1040000元，东方长安公司给茜嘉公司开具发票一张。茜嘉公司支付东方长安公司购房款违约金1872元，东方长安公司给茜嘉公司开具发票一张。2017年2月28日，茜嘉公司支付东方长安公司购房款510000元，东方长安公司给茜嘉公司开具发票一张。2017年8月9日，茜嘉公司向代理记账公司北京利晟宏会计师事务所有限公司（以下简称会计师事务所）支付了代理费2400元，会计师事务所给茜嘉公司开具金额为2400元的收据。东方长安公司认为茜嘉公司该项花费与其无关。2017年9月5日，茜嘉公司支付东方长安公司购房款740000元，东方长安公司给茜嘉公司开具发票一张。茜嘉公司向东方长安公司支付违约金1664元，东方长安公司给茜嘉公司开具发票一张。2017年9月29日，茜嘉公司支付东方长安公司购房款300000元，东方长安公司给茜嘉公司开具发票一张。茜嘉公司向东方长安公司支付违约金1440元，东方长安公司给茜嘉公司开具发票一张。茜嘉公司支付刷卡手续费25元，东方长安公司给茜嘉公司开具房款收款收据一张。2017年10月20日，茜嘉公司为房屋贷款支付公证费1800元，北京市中信公证处为茜嘉公司开具发票一张。东方长安公司认为该费用与其无关。2018年4月12日，东方长安公司给茜嘉公司出具《补充协议》一份，内容为：“由于北京富力惠兰美居项目C08-112号房屋未办理完成期转现手续，造成C08-112号房屋业主无法办理网签手续，客户暂停支付第五期、第六期房款共计154万元，截止2018年4月12日产生违约金8858元，给予减免。客户应于办理网签当日支付剩余全部房款，自2018年4月12日起至客户签订网签合同之日，期间不再产生违约金。”东方长安公司主张该《补充协议》是在茜嘉公司法定代表人王茜的胁迫下出具的，茜嘉公司不认可，但东方长安公司对此并未举证。2018年9月18日，茜嘉公司委托北京市高科律师事务所韩玮律师，向东方长安公司以邮寄方式发出律师函，内容为茜嘉公司通知东方长安公司解除《合同》，返还购房款。东方长安公司主张没有收到该律师函，茜嘉公司认可该邮件被退回。2018年10月18日，东方长安公司办理完成期房转现房的手续。案件审理过程中，茜嘉公司向本案申请了对涉案房屋2016年11月1日至2018年12月26日期间可以出租并正常使用情况下的房屋租金的评估。经北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构为北京国融兴华房地产土地评估有限公司（以下简称评估公司）。2019年7月5日，评估公司就委托事项出具评估报告书（报告编号：（京）国融兴华【2019】（房SF）字第06125号），结论为：“自2016年11月1日至2018年12月26日同期同地段租金价格如下：建筑面积：83.08平方米，估价总价：人民币230106元……”茜嘉公司认可鉴定报告相关结论。东方长安公司认为报告评估的租金价格过高。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。茜嘉公司与东方长安公司于2016年10月28日签订《合同》，系双方真实意思表示，东方长安公司有涉案房屋出售的合法预售手续，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，该《合同》应为合法有效。茜嘉公司、东方长安公司双方应按照《合同》约定的相关条款，履行各自的合同义务。《合同》约定东方长安公司的交房时间为2016年10月30日前，该交付条件应符合《合同》第十二条第二款约定的所列条件，除此之外，《合同》未约定其他条件。根据东方长安公司答辩，2016年10月30日前《合同》第十二条第二款约定所列条件已经成就，之所以没有交付房屋是因为茜嘉公司没有付清房款。但在庭审过程中，东方长安公司又陈述即使茜嘉公司在2016年10月30日前一次性付清房款，也不能交付，因为东方长安公司没有完成期房转现房的手续。但双方签订的《合同》交付房屋并不以付清房款为前提，且双方约定的交付房款方式是分期付款，在茜嘉公司完全按照约定付款的情况下，2016年10月30日前，茜嘉公司不存在付清全款的可能，所以对于东方长安公司的该答辩意见，法院不予采纳。本院认为，东方长安公司在茜嘉公司已经于2016年10月28日付清首期房款的情况下，没有在2016年10月30日前交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《合同》第十四条约定了逾期交房的责任，只有不可抗力的情况下，不适用该条款。但本案中东方长安公司并未就出现不可抗力进行主张或者举证，故应按照双方约定，在逾期交房超过60日后，茜嘉公司有权退房，实际含义为解除《合同》。买受人退房的，应自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。关于《合同》具体的解除时间，虽然茜嘉公司主张其已经给东方长安公司发出了解除《合同》的律师函，但东方长安公司并未签收，故法院以向东方长安公司送达起诉书时间作为茜嘉公司正式通知东方长安公司解除《合同》的时间，即2018年12月17日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于茜嘉公司主张的退还购房款3630554元的诉讼请求，因《合同》已经解除，该诉求合理合法，法院予以支持。关于茜嘉公司主张的实际损失300547元，对于其中的印花税2586元，刷卡手续费25元法院予以支持。对于茜嘉公司在履行合同过程中逾期付款向东方长安公司支付的违约金4976元，因茜嘉公司在履行合同过程中违约应支付的违约金，茜嘉公司主张为损失，于法无据，法院不予支持。对于茜嘉公司主张的其他损失，证据不足，法院不予支持。关于茜嘉公司主张的2016年11月1日至2018年12月26日期间同期同地段房租损失，法院认为，东方长安公司已构成违约，应承担相应的违约责任。茜嘉公司放弃按照双方约定主张违约金，而是主张租金损失，对于该种主张方式法院予以认可。关于合同解除前，涉案房屋出租的损失，评估公司出具的报告金额为230106元，考虑到合同解除时间法院上文已依法确认，故该部分损失法院确定为226938元。关于茜嘉公司主张的利息损失，由于确有房款在东方长安公司处，现双方解除合同，东方长安公司应支付占有该部分资金期间的利息。关于起算日期，茜嘉公司主张自2018年12月27日起，法院不持异议。关于具体数额，应以3630554元为计算基数，茜嘉公司主张过高部分，于法无据，法院不予支持。一审法院判决：一、北京茜嘉文化传播有限公司与北京东方长安房地产开发有限公司2016年10月28日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》于2018年12月17日解除；二、北京东方长安房地产开发有限公司退还北京茜嘉文化传播有限公司购房款3630554元；三、北京东方长安房地产开发有限公司赔偿北京茜嘉文化传播有限公司经济损失2611元；四、北京东方长安房地产开发有限公司赔偿北京茜嘉文化传播有限公司租金损失226938元；五、北京东方长安房地产开发有限公司赔偿北京茜嘉文化传播有限公司房款利息损失，计算方式如下：以3630554元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年12月27日起计算至实际给付之日止。六、驳回北京茜嘉文化传播有限公司的其他诉讼请求。以上二、三、四、五项，均于判决生效后七日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20045元，由北京茜嘉文化传播有限公司负担1205元（已交纳）；由北京东方长安房地产开发有限公司负担18840元（于判决生效后七日内交至一审法院）。保全费5000元，由北京东方长安房地产开发有限公司负担，（于判决生效后七日内交至一审法院）。鉴定费15000元，由北京茜嘉文化传播有限公司负担1000元（已交纳）；由北京东方长安房地产开发有限公司负担14000元（于判决生效后七日内交至一审法院）。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审庭审中，东方长安公司称在2016年10月28日签订《合同》时东方长安公司已知涉案房屋尚不能网签，不能于2016年10月30日前交付，故双方在当日签订的承诺书中约定暂不进行网签即是对于房屋交付时间作出变更，对此东方长安公司称在签约时亦已口头告知茜嘉公司。茜嘉公司公司对此不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：茜嘉公司与东方长安公司于2016年10月28日签订《合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定《合同》合法有效。茜嘉公司、东方长安公司双方应按照《合同》约定的相关条款，履行各自的合同义务。本案争议焦点在于东方长安公司是否存在逾期交房的违约行为，以及违约后果的承担。双方签订的《合同》明确约定交房日期为2016年10月30日前。东方长安公司称双方于当日签订的承诺书实际对交房时间作出变更，对此茜嘉公司不予认可。经查，该承诺书并未明确载明交房时间变更等内容。从承诺书中亦无法推导出茜嘉公司同意东方长安公司延期交房，并放弃追究其违约责任。现东方长安公司逾期交房已超过60日，根据《合同》约定，茜嘉公司享有合同解除权，并有权追究东方长安公司违约责任。根据法律规定，合同解除需要向对方发出通知，一审法院以2018年12月17日以向东方长安公司送达起诉书时间作为合同解除时间适当，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方《合同》解除后，东方长安公司应当向茜嘉公司退还购房款3630554元,逾期退还的，还应当给付对方利息损失。此外还应当就茜嘉公司的损失进行赔偿。茜嘉公司主张按双方《合同》中约定交房日期起计算其租金损失，并无不当。一审法院依据评估公司出具的租金损失认定由东方长安公司赔偿租金损失并赔偿茜嘉公司支付的印花税及手续费适当，本院予以支持。综上，东方长安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37680元，由北京东方长安房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙 妍二〇二〇年四月十日法官助理  吴 琳书 记 员  李月明