山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终702号上诉人（原审被告）：博兴县锦秋房地产开发有限责任公司。住所地：博兴县博昌街道办事处新城二路溪湖名筑3号楼。法定代表人：高芳荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：柳洪广，山东齐英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:吴洁，女，1974年1月24日出生，汉族，住博兴县。原审被告：山东博兴县金捷天然气管道运输有限公司。住所地：博兴县乐安大街1698号。法定代表人：黄勤，总经理。原审被告：卜恩祥，男，1954年2月21日出生，汉族，住博兴县。上诉人博兴县锦秋房地产开发有限责任公司（以下简称锦秋房地产公司）因与被上诉人吴洁及原审被告山东博兴县金捷天然气管道运输有限公司（以下简称金捷天然气管道运输公司）、卜恩祥房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省博兴县人民法院（2019）鲁1625民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦秋房地产公司上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁1625民初984号民事判决书第二项，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）上诉人与被上诉人之间没有商品房买卖合同关系，上诉人没有为被上诉人办理过户登记的义务，且无法办理。1.一审判决违反了合同相对性原则。我公司与卜恩祥之间存在商品房买卖合同关系，我公司有协助卜恩祥办理产权登记的义务。我公司也同意协助卜恩祥办理涉案房产的登记，但应当登记在卜恩祥名下。我公司与被上诉人之间没有房屋买卖合同关系，我公司对被上诉人不承担任何义务，被上诉人无权要求我公司协助办理涉案房产的过户登记。2.涉案房产应当依次进行登记，一审不能判决上诉人协助被上诉人直接办理过户登记。涉案房产的买卖产生了两份买卖合同，我公司只能协助卜恩祥办理产权登记，卜恩祥登记后再过户给被上诉人，否则会导致税款流失。在我公司与卜恩祥的商品房买卖合同未撤销之前，我公司也无法协助被上诉人办理过户登记。（二）一审所列上诉人的诉讼地位错误。上诉人与被上诉人没有合同关系，即使办理涉案房产的过户登记需要我公司配合，我公司也应当作为第三人参加诉讼而非被告。综上所述，一审判决违反了合同相对性原则，且我公司无法协助被上诉人办理过户登记。一审适用法律错误。为此，请求二审法院依法撤销（2019）鲁1625民初984号民事判决书第二项，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。吴洁辩称：（一）答辩人与被答辩人之间已经形成合法有效的商品房买卖合同关系，被答辩人有义务为答辩人办理房屋产权登记。并且被答辩人不存在无法办理过户手续的事由。（1）被答辩人称其与原审被告卜恩祥之间具有商品房买卖合同关系，虽然该买卖合同无书面文本，但各方对此合同的成立与生效均没有异议。正是基于上述买卖合同的有效及存续，2012年4月7日，答辩人与卜恩祥签订了“房屋买卖合同”，其中合同第五条约定“乙方付清甲方房屋款后，该房屋产权归乙方。乙方继续承担锦秋房地产开发商的剩余房屋各项工程费用及其他费用，与甲方没有任何责任。甲方积极配合乙方将房产改名过户”。该条款中卜恩祥已明确做出了的对本合同权利义务进行了转让的意思表示。后续，答辩人以本人名义将房屋尾款分三次打入被答辩人委托的收款单位山东博兴县金捷天然气管道运输有限公司。收款单位对答辩人出具了收款凭条。此时，被答辩人知道或者应当知道上述商品房买卖合同的权利和义务发生了变更和转让。同时被答辩人对答辩人后续尾款的收取也取得对合同变更、转让的追认。以上事实在一审程序中得到了被答辩人和金捷天然气公司的认可。基于以上事实和理由，答辩人认为被答辩人与原审被告卜恩祥之间商品房买卖合同发生了合同的变更和转让。根据《合同法》第七十九条之规定，该合同应当继续存续和有效。被答辩人主张与答辩人不存在合同关系，没有事实和法律依据。（2）被答辩人上诉状声称“无法”为答辩人办理产权登记，该主张仅为被答辩人逃避义务的托词，没有事实依据。本案争议房产，多年前已经交付使用。整栋住宅楼，除了本案答辩人和另一与被答辩人有纠纷的业主没有办理产权证外，其他业主均已办理完毕产权证。其中获证业主中多人与答辩人当初购房情况完全一致，被答辩人均为其办理了产权证书。答辩人在购房前与被答辩人并无纠纷，也不相识，相反该事件发生后，答辩人为早日取得产权证书，多次奔波于被答辩人和原审被告卜恩祥之间，做了大量的沟通工作。但是被答辩人由于与原审被告卜恩祥间的矛盾，办证事宜一直未能成行。本案中被答辩人恶意迁怒他人，不断制造阻碍的行为辜负了普通百姓的善良，有违诚信原则，有悖社会公平。（二）一审判决被答辩人为答辩人办理过户登记，依据事实充分，适用法律正确，判决结果应当予以维持。被答辩人认为本案存在两份买卖合同，被答辩人先后收取卜恩祥和答辩人的房款，若只能为卜恩祥办理产权登记，系对两份合同性质的错误理解。基于本答辩状第一条答辩意见，本案答辩人与卜恩祥签订的“房屋买卖合同”是对被答辩人和卜恩祥商品房买卖合同的变更和转让，并未对该合同中被答辩人之权利义务进行任何的增减。被答辩人应当根据变更后的合同继续履行产权登记义务。另外，案涉商品房为一手房源，在房管局产权系统中并未进行网签，不存在登记更名等相关手续，更不存在被答辩人认为的国家税款流失的问题。按照被答辩人的逻辑，被答辩人为其他业主办理了产权登记手续。是否已经造成国家税款的流失？是否要承担相关的刑事责任呢？（三）一审所列被答辩人为“被告”，符合案件事实，符合《民事诉讼法》规定，主体适格，并无不当，不做过多答辩。综上所述。原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。卜恩祥述称，我是金捷公司的职工，涉案房产就是金捷公司为职工建的职工宿舍楼。当时锦秋房地产公司也为其职工建宿舍楼，一家公司50户，一共是100户。专款专用，贷款的是走锦秋房地产公司账户，交现金的走金捷公司账户。贷款的和锦秋房地产公司一方签过购房合同，交现金的没有签合同。我的房子向吴洁出卖时，向锦秋房地产公司和金捷公司的老总都说过了，两公司的老总也都同意。当时在他们统计的电脑上把我的名字都改成了吴洁。后来锦秋房地产公司又改成了我的名字。吴洁的房款已经交了。后来为了办证的事，吴洁和公司怎么闹的我就不清楚了。金捷天然气管道运输公司未到庭亦未提交答辩意见。吴洁向一审法院起诉请求：1.依法确认吴洁与卜恩祥所签订的购房合同有效；2.确认位于博兴县锦秋开元新城9号楼西单元一楼东户101号住房归吴洁所有，锦秋房地产公司、金捷天然气管道运输公司、卜恩祥应限期配合吴洁办理相关房产登记事宜。一审法院认定事实，卜恩祥从锦秋房地产公司处购买位于博兴县锦秋开元新城9号楼西单元一楼东户101号住房及车库一处。卜恩祥分别于2010年10月10日、2011年5月20日、2011年9月14日向锦秋房地产公司付款20万元、15万元、92160元。2012年04月07日，卜恩祥与吴洁签订房屋买卖合同一份，约定卜恩祥将涉案上述房产转让给吴洁，房屋及附属物价格共647000元。卜恩祥认可吴洁已付清全部房款。其中，吴洁于2012年09月03日、2012年09月03日、2013年03月01日支付差额购房款、房产尾款等7340元、26077元、88176元，上述款项《收款收据》加盖博兴县开元新城金捷住宅楼基建办印章。庭后向金捷天然气管道运输公司工作人员调查，其认可系代锦秋房地产公司收取该款项。锦秋房地产公司亦认可涉案房产全部房款已付清。涉案房产现由吴洁居住。涉案房产未办理过户登记手续。经向锦秋房地产公司工作人员调查，其陈述系经公司通知卜恩祥拒不办理过户。公司同意给卜恩祥办理产权证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。买受人吴洁依约付清了全部购房款，出卖人卜恩祥应协助吴洁办理涉案房产的相关过户登记手续。但因涉案房产尚登记在锦秋房地产公司名下，卜恩祥不能自行完成协助过户义务，尚需作为涉案房产开发商的锦秋房地产公司配合。因此，对吴洁请求锦秋房地产公司、卜恩祥协助其办理涉案房产相关过户登记事宜的主张依法予以支持。金捷天然气管道运输公司不是涉案房屋买卖合同的相对人，在本案中不应承担民事责任。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，不动产物权以登记为准，涉案房产尚未登记在吴洁名下，故对其要求确认涉案房产归其所有的主张，暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认吴洁与卜恩祥签订的涉案房屋买卖合同合法有效；二、博兴县锦秋房地产开发有限责任公司、卜恩祥于本判决生效之日起九十日内协助吴洁办理涉案博兴县锦秋开元新城9号楼西单元一楼东户住房101号房产的过户登记手续；三、驳回吴洁对山东博兴县金捷天然气管道运输有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由卜恩祥负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，卜恩祥与锦秋房地产公司系房屋买卖关系，后卜恩祥将涉案房屋转让给吴洁，其与吴洁签订房屋买卖合同，涉案合同合法有效。各方当事人均认可涉案房屋为锦秋房地产公司系为特定人员所建，锦秋房地产公司与卜恩祥间未签订商品房买卖合同亦未办理网签或其他登记手续。在卜恩祥向吴洁转让房屋后，吴洁已将剩余房款交清，金捷天然气管道运输公司向吴洁出具的《收款收据》中加盖有博兴县开元新城金捷住宅楼基建办印章。金捷天然气管道运输公司称系代锦秋房地产公司收取该款项。二审期间，锦秋房地产公司认可金捷天然气管道运输公司收款的性质是购房款。因而，锦秋房地产公司已经以其行为认可吴洁受让了卜恩祥与其间的房屋买卖合同关系。故，一审判决锦秋房地产公司负有协助办理涉案房产过户登记手续的义务并无不当。上诉人锦秋房地产公司的上诉理由不能成立。原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人博兴县锦秋房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年四月十日法官助理徐丽萍书记员崔玮琦