安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终328号上诉人（原审原告）:朱卫明，男，1968年11月8日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人（原审被告）:孔德英，女，1971年3月28日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。原审第三人：安徽吉品房地产经纪有限公司淮南淮河新城分公司，住所地安徽省淮南市田家庵区淮河新城四期合家福超市入口左边东侧第1、2间，统一社会信用代码91340400MA2RJ6NL3E。主要负责人：梁修利，该公司执行董事。上诉人朱卫明因与被上诉人孔德英、原审第三人安徽吉品房地产经纪有限公司淮南淮河新城分公司(以下简称吉品房产)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初4802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。朱卫明上诉请求：1.撤销一审判决，依法判决孔德英承担拒不履行合同的违约责任，并支付违约金40000元；2.确认朱卫明与孔德英签订的房屋买卖合同解除。事实与理由：朱卫明委托吉品房产出售位于淮南市田家庵区山南金域蓝湾住房一套。朱卫明与孔德英于2019年7月2日签订《房地产买卖居间合同》，房屋价款107万元，违约责任按照总价款的20%计算（计21.4万元），孔德英当日交付首付款5000元，双方另约定7月20日前给付余款、银行还贷后办理产权过户手续。后因孔德英自身原因未能如期履约，经多次催促，孔德英明确不履约且拒不承担违约责任，也不做任何补救措施。这期间前后有三位购房者陆续愿购买朱卫明的房屋，因孔德英之违约，不及时履行合同，导致朱卫明未能及时出售房屋，给朱卫明造成了较大的损失。现在错过销售旺季，房价下跌，为减少损失，朱卫明已于2019年8月1日书面通知孔德英解除双方房屋买卖合同。直到2019年底该房才卖出，签约价为104万元，且2020年2月才能付全款，导致房屋减价3万元和合同全款近七个月的收益损失。朱卫明认为一审判决不合理，朱卫明为守约方，并因对方违约遭受近8万元的损失。对方违约且不采取任何补救措施，应以合同约定支持朱卫明合法权益。具体损失包括：3万元的买房差价损失、因卖房不成导致继续偿还商业贷款的收益损失3.8万元、因不履约造成物业费损失1000元、一审诉讼费6800元（含律师费5000元）、二审诉讼费1000元。孔德英未发表答辩意见。吉品房产未发表陈述意见。朱卫明向一审法院起诉请求：1.请求确认朱卫明与孔德英双方于2019年7月2日签订的房屋买卖合同解除；2.请求判令**英承担不履行购房合同的违约责任，支付违约金8万元（按照合同约定违约金应为21.4万元）。一审法院认定事实：2019年7月2日，甲方（出售方）朱卫明，乙方（买受方）孔德英，丙方（居间方）吉品房产在吉品房产办公室签订一份《房地产买卖居间合同》，约定，甲方将其所有的位于淮南市田家庵区山南新区金域蓝湾小区31栋802室以及本小区地下车位一个以1070000元转让给乙方，签订合同时，乙方向甲方支付人民币5000元作为购房定金……。合同第三条约定：交易以及付款方式，甲乙双方同意按照下列3方式：3.甲方产权证在银行抵押贷款，为了交易顺利进行，双方协商一致于2019年7月20日前甲方负责与银行预约还款，还款当日由乙方支付人民币440000元（大写肆拾肆万元整）用于甲方偿还银行贷款，甲方出具收条，甲方产权证解除抵押后必须当日协助乙方办理产权过户手续，同时乙方将首付款5000元交至市资金监管中心，房屋余款620000元（大写陆拾贰万元整）乙方办理商业贷款（乙方应在接到丙方通知的三个工作日内办理相应的贷款手续，如因乙方不良信用导致无法办理银行贷款或银行审批贷款额度不足，乙方应以现金补齐）……。合同第八条约定：定金责任若甲方未能依照本合同签定履行或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同履行的，则已支付甲方的定金不予返还（含由丙方代为保管的定金）。合同第九条约定：甲乙双方任一方未按本合同约定履行，其行为视为违约，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价款20%的违约金。违约方应承担丙方的经济损失，金额按购房总价款的百分之二计算。甲方须保证上诉房产的权属清楚，代理有效，有全权出售该房产权利，否则须承担一切违约责任。合同还约定了其他条款。合同签订后，孔德英向朱卫明支付了5000元定金。后因孔德英的银行征信问题，不能办理银行贷款，故其未按照合同约定履行，双方发生纠纷。2019年8月1日，朱卫明向孔德英发出解除合同通知书。朱卫明与孔德明双方因解除合同的违约责任承担发生纠纷，朱卫明起诉至一审法院。另查明，吉品房产同意解除《房地产买卖居间合同》。一审法院认为，法律规定，依法成立的合同，受法律保护。朱卫明、孔德英通过居间方吉品房产签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。关于解除合同问题，法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，合同约定，双方任一方未按本合同约定履行，其行为视为违约，守约方有权单方解除本合同。由于孔德英未按照合同的约定履行合同义务，构成违约，朱卫明按照合同的约定有权解除合同。朱卫明于2019年8月1日向孔德英发出解除合同通知书，孔德英予以认可，并表示同意，按照法律规定，双方签订的《房地产买卖居间合同》已于2019年8月1日解除。且第三人吉品房产也同意解除《房地产买卖居间合同》。故朱卫明请求确认双方于2019年7月2日签订的房屋买卖合同解除的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持；关于违约金问题，法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。从违约金的功能价值考虑，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时督促合同当事人诚信履约，当违约发生时积极采取补救措施。基于此，法律规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。本案中，合同约定，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。现朱卫明要求孔德英承担不履行购房合同的违约责任，支付违约金80000元。庭审中，孔德英认为其同意解除买卖合同，没有影响朱卫明继续卖房，没有给对方造成损失，也没有能力赔偿违约金。根据本案查明的事实，由于孔德英未按约定履行，导致合同解除，其构成违约，应承担违约责任。但因朱卫明于2019年8月1日已通知孔德英解除合同，其也未举证证明由于孔德英的违约行为给其造成的实际损失，故兼顾合同履行的具体情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定孔德英支付违约金4000元。判决：一、确认朱卫明与孔德英、第三人安徽吉品房地产经纪有限公司淮南淮河新城分公司于2019年7月2日签订的《房地产买卖居间合同》解除；二、孔德英于本判决生效后十日内一次性支付朱卫明违约金人民币4000元；三、驳回朱卫明的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由朱卫明负担1710元，孔德英负担90元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定证据的意见和理由符合法律规定，一审查明事实清楚，予以确认。根据朱卫明上诉的理由，本院归纳二审争议焦点为：一审关于违约金数额的认定是否妥当。本院认为,本案中,一审法院已对涉案的《房地产买卖居间合同》判决予以解除，即对朱卫明上诉请求第二项已予以支持，本院对此予以确认。本案中,2019年7月2日，孔德英在合同签订后给付定金5000元后，孔德英银行贷款因征信问题不能办理，导致未按合同约定继续依约付款。朱卫明也于2019年8月1日向孔德英发出解除合同通知书，孔德英予以认可。本院认为，从事实角度分析，造成涉案合同不能继续履行的原因非孔德英个人恶意违约，孔德英在得知不能办理贷款并无力支付全款情况下，也一直与吉品房产、朱卫明联系表示无力履行，且朱卫明在得知此情况后也在合同签订后一个月内很快向孔德英发出解除合同通知书；从法律角度分析，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，督促合同当事人诚信履约，当违约发生时积极采取补救措施。违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。综上，守约方的利益损失依法应当保护，但一审从本案实际情况出发，酌定的违约金数额合理允当，于法有据，予以维持。朱卫明上诉称的五项损失中前三项系朱卫明自由处分行为或业主本身应当履行的行为，不予支持；关于朱卫明上诉的五项损失中后两项系诉讼费负担问题，一审法院依据诉讼费缴纳办法认定并无不当。综上所述，朱卫明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由朱卫明负担。本判决为终审判决。审判长 李 永审判员 代 奇审判员 魏 宁二〇二〇年四月十日书记员 李时雪