安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖10民终696号上诉人（一审被告）：黄山大川置业有限公司，住所地安徽省休宁县新城区尧舜大道北，统一社会信用代码913410225518486499。法定代表人：钟川，董事长。委托诉讼代理人：唐春飞，安徽道同律师事务所律师。委托诉讼代理人：巴媛媛，安徽道同律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：戴云霞，女，1965年9月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师。上诉人黄山大川置业有限公司（以下简称大川公司）因与被上诉人戴云霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省休宁县人民法院（2018）皖1022民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大川公司上诉请求：1.依法撤销安徽省休宁县人民法院（2018）皖1022民初973号民事判决，驳回戴云霞一审诉讼请求或发回重审；2.戴云霞承担一、二审案件诉讼费。事实和理由：一审法院事实认定和法律适用均存在错误。1.一审法院认为大川公司至今未按合同履行且超过一年以上，戴云霞可以解除合同并要求赔偿损失的观点错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，戴云霞的合同解除权除斥期间至2014年12月31日届满，其无法再行使解除权。根据案涉合同第十五条约定，买受人不退房，出卖人支付违约金。2.一审法院认为合同目的无法实现错误。根据大川公司提供的工程竣工验收报告，案涉房屋已经具备交付条件，戴云霞不存在解除合同的条件。3.即使解除合同，一审法院认定违约金及利息损失数额也存在错误。即使出卖人原因解除合同，也应按已付房款的1%支付违约金，戴云霞要求退还购房款671447元，违约金仅6714.47元，且合同对违约金的约定即视为对损失赔偿金额的预先确定，两者不能并用。原审法院判决要求上诉人另行支付利息损失已经超过被上诉人实际损失，显然于法无据。4.首付款1564000元，因戴云霞需要还按揭款，因此双方将合同价款约定为2235447元,差价款671447元实际上是大川公司通过詹某转给戴云霞，实际上戴云霞从未支付过首付款。戴云霞辩称，大川公司作为开发商，既没有办理房屋交付，也没有办理产权过户登记手续。对于一年以上未能办证的，作为买受人的购房人可以要求解除合同并赔偿损失。大川公司认为只要存在竣工验收报告就可以交付房屋的观点错误，戴云霞购房已多年，完全可以说明案涉合同目的无法实现。一审法院按照相关规定计算相应违约损失，没有违反法律规定，也没有超过戴云霞实际损失。一审中，大川公司的代理人对于戴云霞交纳67万余元首付款的事实予以确认，现大川公司称戴云霞未交清购房首付款不能成立。戴云霞对大川公司提供的案外人转账证明无法确认，戴云霞没有收到该笔款项。综上，大川公司的上诉理由和请求无事实和法律依据。戴云霞向一审法院起诉请求：1.判令立即解除戴云霞与大川公司2013年7月25日签订的《商品房买卖合同》；2.判令大川公司立即向戴云霞返还购房首付款671447元；3.判令大川公司立即向戴云霞支付违约金22354.47元并赔偿利息损失（以671447元为基数，按银行同期贷款利率从2013年8月7日起计算至款清之日止）；4.本案诉讼费用由大川公司承担。一审法院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：本案双方争议的焦点一是戴云霞主张解除《商品房买卖合同》，而黄山大川置业有限公司不同意解除合同，戴云霞的主张是否成立；二是若戴云霞主张的解除《商品房买卖合同》成立，违约金及相关损失如何计算。根据《商品房买卖合同》第八条规定，大川公司应当在2013年12月31日前，将经验收合格的商品房交付戴云霞。第十五条规定，大川公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。但是，双方在合同签订后，戴云霞按照约定支付了购房款，大川公司未按合同约定交付房屋，且大川公司应当在2014年3月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而大川公司至今未按合同履行，且已经超过一年以上时间。戴云霞有权要求解除合同并赔偿损失。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人亦可在符合法律规定的情形下，行使解除合同的权利。戴云霞与大川公司签订《商品房买卖合同》后，大川公司未按合同约定期限交付房屋，亦未按合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且在规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年时间，致戴云霞无法办理房屋所有权登记。故，戴云霞要求解除合同并赔偿损失的诉请，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决：一、解除原告戴云霞和被告黄山大川置业有限公司于2013年7月25日所签订的《商品房买卖合同》；二、被告黄山大川置业有限公司返还原告戴云霞购房首付款671447元；三、被告黄山大川置业有限公司向原告戴云霞支付违约金22354.47元；四、被告黄山大川置业有限公司赔偿原告戴云霞购房首付款利息（以671447元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2013年8月7日起计算至款清之日止）；五、上述款项均须在判决生效后15日内付清。案件受理费10738元，减半收取计5369元，由被告黄山大川置业有限公司负担。二审中，大川公司提交了以下证据：银行流水、大川公司内部财务账务明细、大川公司的诉讼代理人向证人詹某调查的笔录各一份，证明戴云霞没有支付首付款的事实，实际是大川公司通过詹某的银行卡转到戴云霞账户，再由戴云霞转账至大川公司。大川公司还申请了证人詹某出庭作证，证明目的与上述调查笔录相同。戴云霞的意见为：该组证据在本案一审开庭前就可以提交，不应作为二审新证据；银行流水的证据三性无法判断，如属实，也不能否定戴云霞已经按照合同约定交清购房首付款的事实，财务账务明细没有制作单位，也没有单位公章，不符合证据要求，调查笔录的证据三性不予认可，被调查人詹某与大川公司存在利害关系，詹某是大川公司董事长的驾驶员，银行卡持有人也不是大川公司，而是个人，如果大川公司以个人银行卡进行交易违规违法。对詹某证言的真实性有异议，证人詹某与本案有利害关系，不能单独作为定案依据，虽然银行卡的持有方是大川公司，但从银行卡使用情况看，2013年8月9日，671447元分两笔转入戴云霞账户，但之前有673000元的入账记录，交易双方不是买受人和出卖人，假设属实也不能证明戴云霞未交清房款。本院认证意见为：大川公司二审提交的银行流水、大川公司内部财务账务明细虽未在一审举证期限内提交，但经本院审查核实，具有真实性，本院予以采信；大川公司的诉讼代理人向证人詹某调查的笔录，证人詹某二审已出庭作证，结合詹某和戴云霞的银行账户流水，能够证明大川公司将其款项转到詹某账户后，再由詹某账户转至戴云霞账户671447元。二审查明：2013年7月25日，戴云霞与大川公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：戴云霞购买的商品房房号为3-103（Z3-3），建筑面积为258.81平方米，总金额为2235447元；支付方式，戴云霞首付房款671447元，余款1564000元办理银行按揭；交付期限，大川公司应当在2013年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付戴云霞使用；大川公司逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，大川公司如未按本合同规定的期限将商品房交付戴云霞使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），⑴逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，大川公司按日向戴云霞支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，戴云霞有权解除合同，戴云霞解除合同的，大川公司应当自戴云霞解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按戴云霞累计已付款的1%向戴云霞支付违约金；戴云霞要求继续履行合同的，合同继续履行；关于产权登记的约定，大川公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由大川公司提供的资料报产权登记机关备案等。该合同于2013年8月8日在安徽省休宁县公证处办理了公证。2013年8月9日9时29分，大川公司通过网银向詹某在安徽休宁农村商业银行股份有限公司开立的账户（账号为10×××32，该账号对应的银行卡号为62×××66）转入673000元。同日9时33分、9时34分，詹某该账户分别向戴云霞在安徽休宁大地村镇银行营业部开立的账户（账号为340×××68，该账号对应的银行卡号为62×××46）转账40万元、271447元，合计671447元。二审中，大川公司认可上述40万元系大川公司向戴云霞购买酒而支付的货款。戴云霞的上述银行账户于2013年8月8日开立，2013年8月9日，戴云霞从该银行账户向大川公司转账671447元购房款。2013年8月7日，大川公司开具了收到戴云霞购房首付款671447元的收据。另外，戴云霞于2013年9月18日在安徽休宁大地村镇银行办理了按揭贷款1564000元并支付给大川公司。詹某在2008年至2016年期间担任大川公司法定代表人的驾驶员，其在二审出庭作证时称：卡号为62×××66的银行卡系詹某开好后交给大川公司使用，詹某对2013年8月9日入账673000元及转款给戴云霞671447元不清楚，詹某与戴云霞之间没有个人业务。大川公司陈述，案涉房屋（包括车库）总款实际为1964000元，因戴云霞要全额贷款，于是将合同价款提升到2235447元。戴云霞陈述，案涉房屋（包括车库）总款应为152万余元，合同约定的总房款数额是为了多贷款。从2014年至今，戴云霞多次要求大川公司交房并协助办理产权登记手续未果，遂于2018年8月23日诉至一审法院。本院认为，本案二审争议的主要焦点为：案涉合同是否不应解除以及大川公司是否不应返还首付款及承担违约金、利息。根据本案查明的事实，戴云霞和大川公司于2013年7月25日签订的《商品房买卖合同》约定总房款2235447元不真实，戴云霞支付的购房首付款671447元中只有40万元属于其实际支付，加上戴云霞在安徽休宁大地村镇银行办理按揭贷款支付的1564000元，应当认定案涉房屋（包括车库）总款为1964000元。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照双方签订《商品房买卖合同》的约定，大川公司应在2013年12月31日前交房，逾期超过90日后，戴云霞有权解除合同。因大川公司未能按照约定的期限交付房屋，戴云霞一审起诉要求解除合同条件成就。故，案涉《商品房买卖合同》应于戴云霞2018年8月23日起诉之日解除。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”案涉《商品房买卖合同》解除后，大川公司依约应向戴云霞支付已付款1964000元的1%违约金即19640元。对于戴云霞一审起诉主张赔偿首付款的利息损失，本院确定以40万元为基数，自该款于2013年8月9日实际支付之日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上，大川公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省休宁县人民法院（2018）皖1022民初973号民事判决；二、戴云霞和黄山大川置业有限公司于2013年7月25日签订的《商品房买卖合同》于2018年8月23日予以解除；三、黄山大川置业有限公司于本判决生效后十日内返还戴云霞40万元及支付利息（以40万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2013年8月9日起计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款付清之日止）；四、黄山大川置业有限公司于本判决生效后十日内支付戴云霞违约金19640元；五、驳回戴云霞一审的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10738元，减半收取5369元，由一审原告戴云霞负担2147元，一审被告黄山大川置业有限公司负担3222元；二审案件受理费10738元，由上诉人黄山大川置业有限公司负担6443元，被上诉人戴云霞负担4295元。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇二〇年四月十四日法官助理王艳书记员吴奇