天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初11469号原告（案外人）：刘英敏，女，1964年10月7日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：都培丽，天津凡佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：林美伶，天津凡佑律师事务所律师。被告（申请执行人）：沈阳华新门窗工程有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔南街3-3号。法定代表人：肇广维，总经理。委托诉讼代理人：李朝林，该公司副总经理。被告（被执行人）：天津精瑞置业发展有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇润杨道99号。法定代表人：姚祖红，董事长。原告刘英敏与被告沈阳华新门窗工程有限公司（以下简称华新门窗公司）、天津精瑞置业发展有限公司（以下简称精瑞置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告刘英敏及委托诉讼代理人都培丽、林美伶，被告华新门窗公司的委托诉讼代理人李朝林到庭参加了诉讼。被告精瑞置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审。本案现已缺席审理终结。原告刘英敏向本院提出诉讼请求：1.判令停止（2018）津0111执592号案件对天津市西青区商铺的执行，并解除对该商铺的查封措施;2.诉讼费用由被告承担。事实和理由:华新门窗公司因建筑工程分包合同纠纷申请强制执行，案号为（2018）津0111执592号。2018年3月20日，西青法院裁定查封西青区润杨道98号商铺。2018年5月，法院裁定终结本次执行。后华新门窗公司申请恢复执行，案号为（2019）津0111执恢138号，法院欲对诉争房屋强制执行。原告申请执行异议后，西青法院于2019年9月25日作出（2019）津0111执异64号裁定，驳回了原告的执行异议。原告与精瑞置业公司于2014年9月16日签订《国耀紫溪悦庭商铺认购书》，约定原告采用按揭方式付款，待精瑞置业公司取得诉争房屋所有权后签订《商铺买卖合同》，原告方能办理银行贷款并付清尾款，款清后双方配合办理过户手续。原告当日支付订金50000元，并按约定于同月22日支付至总房价款的50%。随后原告与精瑞置业公司办理交房手续，并实际占有、使用诉争房屋。2016年10月，原告办理了诉争房屋的水卡、电卡，并支付相应的物业费等。此后原告一直催促精瑞置业公司继续履行合同，并多次与其协商沟通签订《商铺买卖合同》、办理银行贷款及过户手续等事宜，但精瑞置业公司一直无故拖延，且工作场所人去楼空。2018年6月26日，精瑞置业公司被工商机关吊销营业执照。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告在法院首次查封之前即与精瑞置业公司签订商铺认购合同并合法占有使用诉争房屋，后期无法支付尾款办理过户手续等皆是由精瑞置业公司无法正常经营所致，且原告愿意按照法院要求支付剩余全部房款以期继续履行合同。故原告对诉争房屋享有的权利足以排除法院的执行。为维护原告的合法权益，特提起本诉讼。被告华新门窗公司辩称，如果原告将剩余房款交纳到法院，华新门窗公司申请执行得到该笔款项后，华新门窗公司同意解除对涉案房屋的查封。被告精瑞置业公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：华新门窗公司于2016年10月将精瑞置业公司诉至本院，提出请求精瑞置业公司支付工程款403930元及利息等诉讼主张。本院于2017年6月6日作出（2016）津0111民初7656号民事判决，判决精瑞置业公司给付华新门窗公司工程款403930元及利息。后因精瑞置业公司未履行生效判决确定的义务，华新门窗公司申请法院强制执行，形成(2018)津0111执592号执行案件。执行过程中，本院于2018年3月20日查封了诉争润杨道98号房屋，查封期间为2018年3月20日至2021年3月19日。原告（乙方）与精瑞置业公司（甲方）于2014年9月16日签订一份《国耀紫溪悦庭【商铺】认购书》，约定原告购买精瑞置业公司开发的坐落于天津市西青区商铺，建筑面积为55.98平方米，总价款为1294776元，乙方自愿向甲方支付总房款的50%即654776元作为认购该商铺的定金，自正式签订《商铺买卖合同》时，认购定金将直接转化为该套商铺的购房款。甲方将在收到全部购房款后7个工作日内协助乙方办理房屋过户手续。原告于2014年9月16日支付精瑞置业公司订金50000元，于2014年9月22日支付精瑞置业公司订金604776元。原告称2014年10月即从精瑞置业公司处接收房屋，后于2016年10月办理了水卡、电卡。原告于2020年4月1日将剩余购房款640000元提存至本院保管款账户。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，润杨道98号房屋被本院查封前，原告与精瑞置业公司就润杨道98号房屋已签订《国耀紫溪悦庭【商铺】认购书》，且已支付超过50%的房款，合同的签订及房款支付方式均系原告与精瑞置业公司之间的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同应当认定合法有效。精瑞置业公司已在本院查封前将该房屋交付原告，原告已合法占有房屋；涉案房屋未能办理过户登记系精瑞置业公司自身原因所致，原告对此亦无过错。现原告已将剩余房价款按照人民法院的要求交付执行，因此，原告要求排除执行并解除查封的诉请符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：在天津市西青区人民法院（2018）津0111执592号执行案件中，解除对位于天津市西青区房屋的查封并停止对该房屋的执行。案件受理费7478元，由被告天津精瑞置业发展有限公司负担（于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 桂 炉人民陪审员 陈 倩人民陪审员 梁月猛二〇二〇年四月一日书 记 员 岳春林附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条：民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权，包括所有权、用益物权和担保物权。2.《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……5.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。