江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终887号上诉人（原审被告）：邓家凤，女，1945年1月1日生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。上诉人（原审被告）：杜云霞，女，1968年2月9日生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。上诉人（原审被告）：杜家强，男，1970年2月27日生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。上诉人（原审被告）：杜家美，女，1971年12月13日生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：薛银龙，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：耿芳，北京市中伦文德（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨永朝，男，1976年6月6日生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。委托诉讼代理人：姜玉萍，江苏宁通律师事务所律师。原审被告：邓家仁，男，1939年9月4日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原审被告：邓家礼，男，1949年10月27日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原审被告：邓家信，男，1956年4月16日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原审被告：邓友勤，男，1964年11月26日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原审被告：邓友喜，男，1970年9月11日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人邓家凤、杜云霞、杜家强、杜家美因与被上诉人杨永朝、原审被告邓家仁、邓家礼、邓家信、邓友勤、邓友喜房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初5870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓家凤、杜云霞、杜家强、杜家美上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决,改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋登记在李芝兰名下。李芝兰去世后，案涉房屋由其继承人共同共有，全部继承人对案涉房屋共同享有所有权。根据物权法的规定，对共有物的处分应经全体共有人同意。邓家仁、邓家礼、邓家信、邓家义在处分案涉房屋时并未经过上诉人的同意，该处分行为存在瑕疵，应当适用最高院买卖合同司法解释第三条的规定。因此，被上诉人杨永朝与邓家仁、邓家礼、邓家信、邓家义签订的房屋买卖协议真实有效，但对于案涉房屋所有权不能转移的问题，杨永朝应要求出卖人承担违约责任或要求解除合同主张损害赔偿。一审法院在上诉人明确表示不放弃继承权的情况下，判决履行协助过户的义务，于法无据。杨永朝辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。邓家仁、邓家礼、邓家信、邓友勤、邓友喜未作陈述。杨永朝向一审法院起诉请求：1.判令邓家凤、杜云霞、杜家强、杜家美、邓家仁、邓家礼、邓家信、邓友勤、邓友喜协助将南京市江宁区房屋过户登记至其名下；2.判令邓家凤、杜云霞、杜家强、杜家美、邓家仁、邓家礼、邓家信、邓友勤、邓友喜承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年9月22日，邓家仁、邓家义、邓家礼、邓家信（甲方）与杨永朝（乙方）签订房屋买卖协议书，协议书约定：甲方自愿将位于南京市江宁区房屋（建筑面积63平方米）及储藏室一间出售给乙方，甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担；上述住宅及储藏室的出售价价格为380000元，此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更；乙方先交定金2000元，甲方在领到房屋钥匙之日起10日内，乙方支付甲方剩余房款378000元，于甲方交此房给乙方时由乙方一次性付清；如房屋拆迁，一切与甲方无关，只有乙方拥有本房屋权；甲方所出售房屋为拆迁安置回迁房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓，乙方同意甲方关于房屋产权过户的承诺：甲方在房产证下来时，允许过户的情况下，甲方应无条件的在30日协助乙方办理产权登记；上述住宅及储藏室的交易过户费用由乙方承担；本协议签订后，双方应该共同遵守，如违约，退还房屋总款（380000元），违约方除赔偿对方相应的经济损失外，还应赔偿对方房屋总价款150%的违约金；无论甲方的任何兄弟姐妹干涉此房屋，一切后果由甲方承担，与乙方无关；在办理产权过户的同时，如甲方不配合产权过户，或任何一人推卸责任，另三人立即督促，如甲方意见不统一，甲方应按房总价的150%违约金赔偿给乙方。案涉房屋现已办理不动产登记，登记在李芝兰名下，登记的坐落位置为南京市江宁区，首次取得登记时间为2008年11月28日。李芝兰于2011年4月25日去世，李芝兰父母、丈夫邓传财已先于李芝兰去世，邓家仁、邓家义、邓家礼、邓家信、邓凤云、邓家凤系李芝兰子女。邓家义于2015年去世，邓家义妻子马顺英于2018年8月去世，邓友勤、邓友喜、邓友俊是邓家义与马顺英儿子，邓友俊明确表示放弃对涉案房屋的继承权利，并明确表示不参与本案诉讼。邓凤云于上世纪80年代去世，杜云霞、杜家强、杜家美系邓凤云子女。2017年11月，杨永朝曾以邓家仁、邓家礼、邓家信、邓家义为被告诉至一审法院，后申请撤回对邓家义的起诉，并申请追加杜云霞、杜家强、杜家美等人为该案共同被告。一审法院于2018年10月23日作出（2017）苏0115民初19206号民事判决，判决邓家仁、邓家礼等人将案涉房屋过户至杨永朝名下。杜云霞、杜家强、杜家美不服该判决，上诉至南京市中级人民法院。南京市中级人民法院于2019年3月1日作出（2018）苏01民终10814号民事裁定，裁定撤销（2017）苏0115民初19206号民事判决，发回重审。本案审理中，杨永朝与邓家仁、邓家礼、邓家信一致认可涉案房屋购房款已在合同签订当日付清，涉案房屋于2011年9月交付杨永朝。杨永朝认可双方约定过户税费由其承担，其亦同意承担。对于邓家凤是否具有涉案房屋继承权，邓家凤陈述其是由亲生父母和邓传贵夫妇共同抚养的，其对亲生父母履行了赡养义务，对涉案房屋享有继承权利，并且不放弃该权利；邓家礼同意邓家凤的意见；邓家信陈述其同意邓家凤的意见，邓家凤对涉案房屋是有继承权的，特别是其父母病重期间，邓家凤均进行照顾，其父母的墓碑上亦有邓家凤的名字；邓家仁陈述其不懂这些，由法院依法认定；杜云霞、杜家强、杜家美认可邓家凤的陈述，并主张邓家凤并非被他人收养，是因子女过多，抚养较为困难，由同村邻居帮助抚养，邓家凤亦履行了对亲生父母的赡养义务，对涉案房屋应享有继承权。对于涉案房屋在李芝兰去世后的情况，邓家凤陈述其没有过问过，因其不知道涉案房屋是否有其份额，按照农村的风俗，房子都是由儿子继承，没有女儿的份额；杜云霞、杜家强、杜家美陈述其平时很少和其他各被告走动，作为晚辈亦不好经常询问房子的事情。一审法院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨永朝与邓家仁、邓家礼、邓家信签订的房屋买卖协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效。杨永朝已按约付清购房款，涉案房屋亦已交付杨永朝居住使用多年，现涉案房屋已领取不动产权证，具备过户条件。基于诚实信用、维护交易安全的原则，应当继续履行合同。邓家凤、邓友勤、邓友喜、杜云霞、杜家强、杜家美作为涉案房屋的继承人，并明确表示不放弃相应的继承权利，应当履行协助办理涉案房屋过户登记手续的义务。邓家礼同意协助办理过户手续，邓家仁、邓家信亦未拒绝协助办理过户手续。故对杨永朝要求协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。过户费用根据约定应由杨永朝承担，杨永朝亦同意承担。邓友勤、邓友喜经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。一审法院据此判决：被告邓家仁、邓家礼、邓家信、邓友勤、邓友喜、邓家凤、杜云霞、杜家强、杜家美于本判决发生法律效力之日起10日内协助将位于南京市江宁区房屋不动产产权变更登记至原告杨永朝名下，变更登记的税费由原告杨永朝负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，邓家仁、邓家义、邓家礼、邓家信与杨永朝签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现杨永朝已按约支付案涉房屋购房款，案涉房屋亦交付其居住使用多年，杨永朝诉请办理过户登记手续，符合合同约定，应予支持。关于邓家凤、杜云霞、杜家强、杜家美上诉提出的案涉房屋系李芝兰遗产，邓家仁等人未经其他继承人同意处分遗产，不应进行产权转移登记的意见，本院认为，上诉人邓家凤系李芝兰的继承人，上诉人杜云霞、杜家强、杜家美系代位继承人，各上诉人在二审中均陈述李芝兰去世后各继承人就案涉房屋分割问题进行过讨论，可见上诉人对案涉房屋系李芝兰遗产早已知晓。但各上诉人在此后八年时间内既未提出遗产分配，亦未对案涉房屋被出卖提出异议，可认定上诉人对案涉房屋出售给杨永朝系明知或追认。上诉人以不知情主张不履行协助过户义务，理由不成立，亦不符合诚实信用原则，本院对此不予支持。综上所述，邓家凤、杜云霞、杜家强、杜家美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人邓家凤、杜云霞、杜家强、杜家美负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  徐聪萍审判员  涂 甫二〇二〇年四月八日书记员  汪海燕