新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新4003民初959号      原告：李硕，男，1997年4月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   原告：李志红，女，1974年5月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   原告：李志华，女，1972年10月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   原告：张燕玲，女，1983年12月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   原告：李志强，男，1977年1月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   原告：李蕊，女，2001年3月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   原告李硕、李蕊共同委托诉讼代理人：王爱红（原告李硕、李蕊之母），女，1973年7月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   六原告共同委托诉讼代理人：张艳芳，新疆西北律师事务所律师。   被告：奎屯四海房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市团结东街1-502号（三洋广场楼上）。   法定代表人：沈明建，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：吕卫国，男，该公司职员。   被告：上海兰塘集贸市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇民丰路999号。   法定代表人：王忠华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：华唯，上海永松律师事务所律师。   原告李硕、李志红、李志华、张燕玲、李志强、李蕊与被告奎屯四海房地产开发有限公司（以下简称四海公司）、上海兰塘集贸市场经营管理有限公司（以下简称上海兰塘公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告李硕、李蕊的委托诉讼代理人王爱红，原告李硕、李志红、李志华、张燕玲、李志强、李蕊的委托诉讼代理人张艳芳，被告四海公司的委托诉讼代理人吕卫国、被告上海兰塘公司委托诉讼代理人华唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告四海公司于2017年11月22日签订的协议书合法有效；2.确认被告四海公司与上海兰塘公司之间就奎屯市飞鸿里-北京东路附**号-三洋世纪商场一层X号、X号、X号房屋、X号房屋买卖合同无效；3.判令二被告协助原告办理奎屯市飞鸿里-北京东路附X号一层X号、X号、X号、X号房屋的网签登记和房屋预售备案登记。诉讼过程中，原告撤回第三项诉讼请求，不违反法律规定。事实和理由：2017年11月12日，因原告与被告四海公司以房抵债的位于奎屯市三洋世纪商城的九间商品房无法实现权利，双方又就置换房产事宜签订协议书，被告四海公司承诺给原告置换位于奎屯市北京东路附**号十间价值相当的商品房，并同意将其中位于二层的六间房屋于协议签订后30日办理网签手续，后被告四海公司对二层的四间商品房办理了网签手续，对X号、X号、X号、X号房屋未完成网签登记。经查，被告四海公司已将上述四间房屋作为与被告上海兰塘公司履行借款合同的担保，并办理了预售备案登记，但双方无买卖房屋的真实意思。二被告的行为损害了原告的利益，为维护原告利益，故诉至法院。   被告四海公司辩称，1.原告的诉讼主体不适格，即使原告主体适格，六原告也不应作为共同原告起诉，本案不属于必要共同诉讼案件；2.原告无权确认二被告之间签订的合同效力；3.本案的基础法律关系系民间借贷纠纷，原告所述购买我公司商品房的房款系李文军、王爱红的出借款本息转化而来，鉴于案件的复杂性，应当恢复到民间借贷基础法律关系上来审理此案。   被告上海兰塘公司辩称，1.原告的诉讼主体不适格；2.我公司与四海公司签订合同在先，且我公司已通过生效的裁判文书确认了与四海公司的债权，并于2018年将涉案房屋作为可供执行财产申请执行；3.我公司与四海公司签订的商品房买卖合同（预售）系双方自愿签订，该行为属于非典型担保方式，故不违反法律规定，应属有效合同；4.原告与四海公司签订的协议书已严重侵害我公司合法权益，原告与四海公司系恶意串通，应当确认协议书无效；5.2018年7月16日，四海公司与我公司签订执行和解协议，双方已明确我公司现阶段对涉案房屋所有权及未来将涉案房屋变卖后现金收款的权利，若在本案中取消备案登记，将导致该执行和解协议无效和执行程序违法，故在物权相对人未明确支持原告诉讼请求的情况下，应当驳回原告的诉讼请求。   原告举证、被告质证，本院认证如下：   1.三洋公司出具给李文军的借款收据九份、转账凭证十三份及对账表复印件一份，证明三洋公司是实际借款人，李文军是实际出借人，双方曾产生借款本金及利息共计25,789,958.22元。被告四海公司作为担保人加盖印章。三洋公司与李文军合议将上述借款中的本金和利息转化为购房款，说明双方借款事实真实存在，约定的年利率受法律保护，在商品房买卖合同签订时，原件已经由被告四海公司收回。被告四海公司对借据及转账凭证的三性不认可，称复印件不能作为有效证据，且上述证据与本案争议焦点无关。对对账表的三性不认可，称李文军与三洋公司的借贷合同关系确实经过对账，但该公司只是按照三洋公司的要求，替三洋公司用房屋抵债，奎屯市人民政府对三洋公司和四海公司进行系统查账后发现李文军的借款本金与三洋公司出具给李文军的收款收据金额严重不符，因此三洋公司否认原来的对账单，要求重新对账。但此证据证明了六原告没有实际支付购房款，抵债房屋是六原告替李文军和王爱红代持的。被告上海兰塘公司对此组证据的关联性不予认可，称与其无关。本院对此组证据将结合其他相关证据综合认定。   2.商品房买卖合同复印件九份及与其相对应的收据复印件九份，证明本案是由民间借贷引发，但三洋公司与李文军经协商终止了借款关系，建立商品房买卖合同关系，经对账将借款本金及利息共计25,789,958.22元转化为已付购房款。被告四海公司于2016年7月20日与李文军指定的权利人签订九份商品房买卖合同，因上述房屋不能实现权利，双方协商就房屋调换事宜签订协议书。被告四海公司对此组证据的三性不予认可，称上述九份合同是三洋公司与李文军债权债务关系存在巨大差异时草签的合同，该合同不具有合法性。被告上海兰塘公司对此组证据的三性不予认可，称该合同应为无效合同，且四海公司不是借款人，其故意担保及处分登记在上海兰塘公司名下的诉争房屋损害了上海兰塘公司的合法权益。本院对此组证据将结合其他相关证据综合认定。   3.协议书及授权委托书各一份，证明六原告与被告四海公司于2017年11月22日就置换后的商品房共十间（北京东路附X幢X、X、X、X、X、X、X、X、X、X）签订协议书，签订该协议时双方意思表示真实且均具有民事行为能力。被告四海公司对协议书及授权委托书的三性不认可，称原告提交的协议书与该公司存档的协议书不一致，签订协议时，未确定房屋具体签在谁名下，六原告均不在签约现场，故不存在委托王爱红代签协议的事实。被告上海兰塘公司对此组证据的三性不予认可，称此组证据系四海公司与六原告恶意串通签订。本院对此组证据将结合其他相关证据综合认定。   4.商品房买卖合同四份、三洋世纪商城专用收款收据四份，证明四海公司为履行协议书中的义务，与原告李硕、李蕊、张燕玲、李志强于2017年12月21日就4间商品房（北京东路附X幢X、X、X、X）签订商品房买卖合同。被告四海房产公司对上述证据的真实性认可，称上述四份合同和收据都是在三洋公司、李文军和王爱红的借款本息发现误差前签订的，属于草签合同，但未经备案登记，签订上述合同的原告也并未提供实际支付房款的凭证，说明六原告并非上述房屋的真实购买人，因此此组证据与本案无关。被告上海兰塘公司对此组证据的合法性和关联性不予认可，称收款收据不能证明六原告实际出资购买上述房屋，且该合同签订时间在四海公司与其公司网签之后，该合同的签订损害了其公司的合法权益，应为无效。本院对此组证据中的商品房买卖合同、收据的真实性予以认可，合法性、关联性将结合其他相关证据综合认定。   5.查档证明四份及新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院作出的（2017）新40民初161号民事判决书一份，证明二被告就诉争的四间房屋签订买卖合同名为买卖，实为担保。被告四海公司对此组证据的三性认可，但对其证明目的不予认可，认为此组证据无法证明四海公司与上海兰塘公司签订的买卖合同无效，涉案房屋已由人民法院拍卖用于偿还四海公司欠上海兰塘公司的债务，故与原告的买卖合同已无实现可能。被告上海兰塘公司对此组证据的三性认可，但认为无法证明四海公司与上海兰塘公司签订的买卖合同无效。本院对此组证据的真实性予以认可。   6.保全费票据及案件受理费票据各一份，证明六原告因本次诉讼产生的损失。被告四海公司对此组证据的三性认可，但认为六原告主体不适格，应自行承担损失。被告上海兰塘公司对此组证据三性认可，但认为诉讼费与保全费不是诉讼请求，应根据法律规定进行裁量。本院对此组证据的真实性予以认可。   被告四海公司举证，原告、被告上海兰塘公司质证，本院认证如下：   协议书一份及附件一份，证明原告向法庭提供的协议书与四海公司留存的协议书内容不一致。原告对该组证据的签订时间和内容没有异议，但认为李文军三个字是后期加的，该协议书签订后已在监管所备案。被告上海兰塘公司对该组证据的三性认可。本院对该组证据将结合其他相关证据综合认定。   被告上海兰塘公司举证，原告、被告四海公司质证，本院认证如下：   执行和解协议书一份、协议一份，证明当四海公司与上海兰塘公司签订协议书时，四海公司与六原告签订的买卖合同即已反悔，且诉争房屋已进入执行程序，六原告无权进行过户。原告对该组证据的真实性、合法性认可，但协议书签订时，四海公司明知该房屋有权利瑕疵，却未履行告知义务，有明显过错。被告四海公司对该组证据的三性认可。本院对该组证据的真实性、合法性予以认可。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告提供结算单复印件一份，该结算单首部载明李文军，该结算单主要内容为：自2013年11月16日至2016年6月30日期间，共计发生10笔借款，年利率均为15%，合计借款本金及利息合计25,789,958.22元。被告四海公司在该凭证上加盖了财务专用章。被告四海公司提供的结算单复印件与原告提供的结算单在借款次数、借款本金、借款期限、年利率、天数一致，但未加盖公司印章。被告四海公司陈述称，该份结算单的形成是因为三洋公司未偿还李文军借款，双方对账而成，四海公司按照三洋公司的要求以房屋抵偿李文军债权，因此形成四海公司与王爱红之间签订的协议书。原告亦认可该事实。   原告提供的协议书首部载明：甲方四海公司，乙方委托代理人王爱红，协议约定的主要内容有：鉴于2016年7月20日、21日，甲、乙双方先后签订九份商品房买卖合同分别约定：乙方以一次性付款方式购买甲方开发位于奎屯三洋世纪商城**、二层九套不同面积的商品房。因甲方已将乙方购买的九套房屋另售他人，无法实现权利。现经双方友好协商，就商品房置换事宜达成如下协议：第一条乙方所购商品房基本信息（详见附件表1），第二条甲方须给乙方置换后的商品房基本信息（详见附件表2），第三条付款金额及付款方式，乙方分别于2016年7月20日、2017年7月21日已将人民币25,789,958.22元，（大写人民币贰仟伍佰柒拾捌万玖仟玖佰伍拾捌元）采用一次性付款方式付款于甲方，以甲方出具盖有公司财务专用章收据等书面形式记载的金额作准。对调整前后房屋如有差额部分，乙方不再补足。第四条本协议第二条项下的商品房买卖合同签订、房屋交付和登记。1.甲方最迟必须在2018年6月30日之前将本协议第二条约定的置换后的商品房办理网签手续并进行房屋备案登记（其中二层6间须在签订本协议后30日办理完毕网签手续）；2.甲方应当在原商品房买卖合同约定的时间内，依照国家和地方政府的有关规定，并符合本协议约定的商品房交付给乙方；3.在房屋交付后180日内，甲方须应乙方要求办妥必要的产权登记手续。如因甲方责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；4.因置换商品房所需交纳的各项费用应按法律法规规定，双方各自承担。第六条违约责任，1.甲方迟延对置换后的商品房办理网签手续和房屋备案登记的，乙方有权解除本协议或要求甲方再置换商品房的权利；2.如所涉财产被第三人追诉的，乙方因此而支付的费用由甲方承担；3.因甲方责任逾期交房，乙方享有商品房买卖合同中约定买受人所有的权利。第七条协议的生效与终止。1.本协议正文一式二份，附件1、2一式二份，甲乙双方各执一份，协议正文自双方签字或盖章之日起生效，附件具有同等法律效力；2.本协议生效后，待甲方向乙方就附件2项下商品房重新签订商品房买卖合同并出具收据后，原双方签订的商品房买卖合同及相应收据效力终止；3.自甲方将本协议第二条（附件2）项下的商品房全部网签至乙方名下，并将房屋交付给乙方且办理完毕产权登记手续后本协议全部终止。第八条争议解决。在协议履行过程中，如发生争议，双方尽可能协商解决。协商不成，任何一方均可以向奎屯市人民法院起诉。甲方加盖四海公司公章，法定代表人加盖沈建明印章，时间2017年11月22日；乙方委托代理人王爱红签名并捺印，时间2017年11月22日。附件1：李文华、李志红、李志强、王爱荣、李晨昕、李志华、王新春所购商品房基本信息……备注，据商品房买卖合同中载明：出卖人为四海公司，该商品房位于奎屯市北京东路**号；用途商住；框架结构，建筑层数29层，地下3层；一层面积274.76平方米，二层面积558.38平方米（实际已付款25,789,958.22元）。附件2：四海公司置换后商品房基本信息，1.飞鸿里-北京东路X号X，面积107.88平方米；2.飞鸿里-北京东路X，面积110.26平方米；3.飞鸿里-北京东路X，面积89.23平方米；4.飞鸿里-北京东路X，面积89.23平方米；5.飞鸿里-北京东路附X，面积55.85平方米；6.飞鸿里-北京东路X，面积55.85平方米；7.飞鸿里-北京东路X，面积153.55平方米；8.飞鸿里-北京东路X，面积87.33平方米；9.飞鸿里-北京东路X，面积87.33平方米；10.飞鸿里-北京东路X，面积60.76平方米。备注：本表所述房号、面积、单价均为四海公司提供。该商品房位于奎屯市北京东路X，（一层396.6平方米，二层500.67平方米），买受人由协议书主文乙方委托代理人待进行商品房买卖网签时确定。被告四海房产公司提供的协议书内容与原告提供的协议书一致，只是在乙方处增加了李文军的签名。   另查明，上述协议书涉及置换后的10套房屋中，位于奎屯市飞鸿里-北京东路X（备案合同号X）、X号（备案合同号X）、X号（备案合同号X）、X号（备案合同号X）房屋于2016年9月13日网签在被告上海兰塘公司名下，且上述四套房屋均以被本院强制执行。   本院认为，针对原告诉讼请求与被告的答辩，本案的争议焦点是：一、2017年11月22日王爱红与被告四海公司签订的协议书是否有效；二、原告李硕、李志红、李志华、张燕玲、李志强、李蕊作为本案主体是否适格；三、二被告签订的房屋买卖合同是否有效。   关于争议焦点一。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，因三洋公司欠付李文军借款，通过原告及被告四海公司提供的结算单可以看出双方结算的债权金额，且借款利息是按年利率15%计算，未超出法律规定的民间借贷利率保护上限，该债务履行期限届满后，被告四海房产公司与王爱红就以房抵债事宜签订了协议书，该协议系双方当事人真实意思表示，在双方已经履行了部分协议内容的情况下，王爱红与被告四海公司签订的协议书，本院对其效力予以支持。   关于争议焦点二。本院认为，因涉案协议书属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。协议书明确约定附件具有同等法律效力，而附件2备注中也表明被告四海公司置换后的十套商品房买受人由协议书中乙方委托代理人待进行商品房合同买卖网签时确定。本案中，乙方的委托代理人王爱红系李文军的妻子，原告李硕、李志红、李志华、张燕玲、李志强、李蕊委托王爱红与被告四海公司就商品房买卖合同进行重签事宜，系原告六人对自身权利的处分，并不违反法律规定，结合附件2的约定可知，置换后的十套商品房买受人由王爱红确认，加之原告六人均与被告四海公司签订了商品房买卖合同，可以认定原告六人即置换后的商品房买受人。因此，原告李硕、李志红、李志华、张燕玲、李志强、李蕊六人在本案中主体适格。   关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，二被告之间签订房屋买卖合同不存在违反法律规定的情形，故原告请求确认被告四海公司与被告上海兰塘公司签订的房屋买卖合同无效不能成立，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：   一、确认2017年11月22日王爱红作为委托代理人与被告奎屯四海房地产开发有限公司签订的协议书有效；   二、驳回原告李硕、李志红、李志华、张燕玲、李志强、李蕊的其他诉讼请求。   案件受理费100元，由原告李硕、李志红、李志华、张燕玲、李志强、李蕊负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。         审  判  长   刘凤娟   人民 陪 审员   赵晓玲   人民 陪 审员   王俊辉         二 Ｏ 二 Ｏ 年 四 月 一 日     书  记  员   艾 菲