辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终880号上诉人（原审被告）：赵红岩，女，1986年10月18日生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：翁公羽（赵红岩丈夫），男，1987年10月10日生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。被上诉人（原审原告）：大连华安物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-18。法定代表人：王勤忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：于瑞，男，该公司员工。上诉人赵红岩因与被上诉人大连华安物业管理有限公司（以下简称华安物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初4149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵红岩上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院在审理过程中，忽略了大连半岛印象物业管理公司与上诉人签订的《物业服务协议》，被上诉人不是适格的诉讼主体。被上诉人提供的《物业服务移交协议》、《物业服务项目备案登记表》等证据，上诉人对此均不知情，也没有接到更换物业公司的通知。案涉小区一直不能成立业主委员会的原因系该小区包含了政府无房安置住户，因此不能成立业主委员会。法院未结合该小区的实际情况，对上诉人提出的物业费过高需调整的请求不予考虑，剥夺了上诉人的维权请求；2.即使如被上诉人所述，其为上诉人居住小区提供了物业服务，但物业服务存在大量瑕疵，主要体现在安保、保洁人员年龄过大；疫情期间为小区内树木喷洒农药，致使业主无法开窗通风；监控不全；小区门前车辆随意停放。华安物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，根据我国合同法及相关司法解释的规定，物业服务合同不属于需要经过备案才生效的合同，因此上诉人与被上诉人之间的物业服务合同自成立时起生效。同时，合同法规定，应当采用书面形式订立的合同，没有订立书面合同，但是合同一方已经履行了合同的主要义务，相对方接受后没有提出异议的，那么合同成立。虽然上诉人对被上诉人合同主体身份提出异议，但从未否认被上诉人一直为小区提供物业服务的事实。所以，双方的合同关系是成立的，而且被上诉人也履行了物业服务公司应尽的义务。上诉人在享受被上诉人提供的物业服务的同时，应当履行缴纳物业费的义务。华安物业向法院提出诉讼请求：一、判令赵红岩给付所欠物业服务费6132元，违约金1840元，合计7972元；二、本案诉讼费用由赵红岩承担。一审法院经审理查明，赵红岩系大连市旅顺口区向阳街77号1单元302室（半岛印象小区10号楼1单元302室）业主，房屋面积112.71平方米。半岛印象小区由大连泉城置业有限公司开发建设。2016年5月1日，大连泉城置业有限公司（委托方、甲方）与华安物业（受托方、乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由华安物业对半岛印象项目提供前期物业管理服务事宜。该合同对物业基本情况、履约保证金与服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项进行了约定。其中，第二条约定委托管理服务期限为业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；第七条约定本物业管理区域物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅为1.7元/月/平方米（建筑面积）；第四十五条约定双方签字盖章后本合同生效。该合同附件二为由大连半岛集团有限公司（甲方）、大连半岛物业管理有限公司（乙方）、华安物业（丙方）三方签订的《物业服务移交协议书》，该协议对乙方退出半岛印象项目的前期物业管理、由甲方委托丙方继续提供该项目的前期物业服务以及乙、丙两方的物业交接事项作出约定。案涉半岛印象小区尚未成立业主委员会。一审庭审中，赵红岩自认2017年2月至今未曾交纳物业费。一审法院认为，赵红岩房屋所在的半岛印象小区并未成立业主委员会。在业主委员会、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，大连泉城置业有限公司作为案涉小区的开发建设单位有权委托物业服务企业进行前期物业管理。华安物业接受大连泉城置业有限公司的委托，为案涉小区提供物业服务，其与大连泉城置业有限公司于2016年5月1日签订的《前期物业服务合同》，对赵红岩具有约束力。赵红岩在实际接受华安物业提供的物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费，系违约行为，依法应承担违约责任。故对华安物业要求赵红岩补交2017年2月1日至2019年9月30日物业费6131元（112.71平方米×1.7元/平方米/月×32月）的诉讼请求，一审法院予以支持。赵红岩以其并非合同当事人为由，拒绝交纳物业费的答辩意见，一审法院不予采纳。关于赵红岩提出的物业服务委托合同的签订过程违反《物业管理条例》第二十四条规定的答辩意见，根据合同法关于无效合同的相关规定，在案涉小区开发建设单位选聘物业公司的过程中，即使未按照相关管理性强制性规定进行招标，也不能导致案涉《前期物业服务合同》自始无效，且华安物业确已为案涉小区提供物业服务，赵红岩以此作为其拒绝交纳物业费的理由不成立，一审法院不予支持。关于赵红岩在一审庭审中提出的案涉小区存在管理缺失、公共区域整修不到位等情况。首先，小区现状照片可以反映照片拍摄当时的情况，但并不能反映案涉小区物业管理的客观全貌；其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故赵红岩的该答辩意见不能作为其不交或少交物业费的理由，一审法院不予采纳。关于华安物业提出的违约金主张，虽然案涉《前期物业服务合同》中对违约金作出了明确的约定，但从赵红岩提供的案涉小区公共区域的照片来看，华安物业提供的物业服务尚有改进和加强的需要，为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对华安物业要求赵红岩支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定，判决：一、赵红岩于本判决生效之日起十日内支付大连华安物业管理有限公司物业费6131元；二、驳回大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由赵红岩负担。本院二审期间，上诉人提交37张照片，拟证明大雪过后四天，被上诉人都未及时清扫小区道路积雪，物业服务存在瑕疵。上诉人对该组照片的真实性予以认可。本院对该组证据予以采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案被上诉人与建设单位大连泉城置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，上诉人作为案涉小区的业主，应受该份合同的约束。虽然上诉人与大连半岛物业管理有限公司曾于2015年1月29日签订《前期物业服务协议》，但大连半岛物业管理有限公司通过与本案被上诉人及案外人大连半岛集团有限公司签订的《物业服务移交协议书》，将案涉小区前期物业的管理移交给了本案被上诉人，且被上诉人于2016年5月1日与案涉小区的建设单位签订了《前期物业服务合同》，并业经大连市旅顺口区房产局审核同意并备案，故，被上诉人系本案适格主体，上诉人的此节主张，于法无据，本院不予支持。上诉人在讼争期间接受了被上诉人提供的物业服务，现仅以物业服务存在瑕疵为由拒绝履行支付物业费的合同义务，与法律规定和合同约定不符，一审法院针对上诉人此节主张论述详实，本院不再赘述。综上所述，赵红岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵红岩负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年四月九日书记员 牛超群