北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2369号上诉人（原审被告）：卢某，女，1970年11月13日出生。上诉人（原审被告）：周某2，女，1995年10月28日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李亚伟，北京市法立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某2（王某11之子，左某之孙，兼王某11、左某的委托诉讼代理人），1986年2月11日出生。被上诉人（原审原告）：王某11，女，1963年6月15日出生。被上诉人（原审原告）：左某，女，1949年12月9日出生。原审第三人：王某1，男，1955年10月8日出生。上诉人卢某、上诉人周某2因与被上诉人张某2、被上诉人王某11、被上诉人左某、原审第三人王某1农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢某、周某2上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张某2、王某11、左某的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.张某2、王某11、左某不是本案适格原告。涉案房屋系村委会建设并出售给案外人，再由案外人出售给张某1，后张某1转卖给周某1。涉案房屋建造时未办理土地、规划等手续，未取得相应审批，张某2、王某11、左某并非涉案房屋所在地集体经济组织成员，无法取得涉案房屋的宅基地使用权。农村房屋买卖受到限制是为了保护农村集体经济组织成员的权利，张某2、王某11、左某基于宅基地保护起诉，其主体不适格。2.一审法院未追加必要诉讼主体，周某1之父周某仍健在，周某仅表示不参加诉讼，但是并未放弃继承权利，应当追加周某为本案的被告。3.张某2、王某11、左某不能因其违法行为通过法院诉讼程序而获得非法利益，本案应追加宅基地原使用权人或土地所有权人村委会作为被告。4.王某1曾就一审判决结果提出上诉，王某1应当具备上诉资格。5.卢某、周某2无法调取张某1及其家人在购买及转卖涉案房屋之时的户籍情况，一审法院在卢某、周某2申请调取后未予调取，导致案件事实未予查清，存在程序违法。6.卢某、周某2与王某1之间的房屋买卖合同成立并有效。卢某、周某2与王某1于2016年12月16日签订房屋买卖合同，因王某1尚未付款就已经开始拆迁，为保证卢某、周某2能够取得购房款，双方才签订《房屋买卖合同补充协议》。7.一审法院未查清涉案房屋所在地是否属于宅基地，一审法院认定有登记在张某1名下的集体土地建设用地使用证属于事实认定错误。张某2、王某11、左某辩称，同意一审判决，不同意卢某、周某2的上诉请求和理由。王某1述称，同意卢某、周某2的上诉请求和理由。1.因一审判决结果与王某1有直接利害关系，王某1不服一审法院判决结果，曾提出上诉，但一审法院认为王某1没有上诉权，剥夺了王某1的上诉权利。2.王某1在一审中因在外地旅游未接到传票，一审法院违反法定程序，侵害了王某1的诉讼权利。3.王某1具备该房屋所在地集体经济组织成员资格，有权取得宅基地使用权。4.王某1与卢某之间的房屋买卖合同应属有效，一审法院对此认定错误。张某2、王某11、左某向一审法院起诉请求：依法确认张某1（现已去世）与周某1（现已去世）双方于1996年就北京市延庆区延庆镇石河营新村二排4号院房屋签订的《房屋买卖协议》无效。一审法院认定事实：王某11与张某1系夫妻，二人育有一子张某2，左某系张某1之母，张某3系张某1之父，张某3于2015年10月7日去世，张某1于2017年6月15日去世。周某1与卢某系夫妻，二人育有一女周某2，周某系周某1之父，曹某系周某1之母，曹某于2002年去世，周某1于2011年7月22日去世。1996年7月25日，张某1与周某1签订《房屋买卖文约》，该文约载明：“立卖房文约人：张某1，愿将产权私有的两层小楼住宅一所（上下共四间加楼道）卖给周某3为业，经中证人王某1介绍、买卖双方协商，本宅院房价为伍万玖仟元整（人民币）。房屋坐落在延庆镇石河营村村北端，小楼区的二排、西数第二栋、西门，本宅院四至分明：北至道、南至道、东至张姓（金枝）、西至董姓（桂林），本宅院内有南房三间加过道，西有放煤棚一个。该楼西侧有厕所一个，此院东西院墙为伙墙（修建时工料均为两家平摊）、电线、灯具、土暖气不动，留给买主使用。此文约，自签订之日起生效，双方不得反悔，买主周某3同中证人在场，一次付清房价人民币伍万玖仟元整，概不短欠。恐空口无凭，特立此文约为证。本文约一式三份，双方各执一份，给本村村委会一份。落款处有张某1、周某3的签字及捺印，中证人及代笔人签字，落款日期为1996年7月25日。”经查，该协议中约定的房屋即为本案诉争房屋，协议中“周某3”与周某1系同一人。后来，卢某、周某2（甲方）与王某1（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在北京市延庆区延庆镇石河营新村二排4号房屋院落出卖给乙方，并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给与乙方；二、该院落相关的附属物同时全部转让；三、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为850万元，自合同生效之日起三个月内乙方向甲方支付50万元，六个月内支付第二笔款100万元，余款700万元乙方在合同生效三年内付清；四、甲方应在乙方第一笔款交付后十日内将房屋交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押，无人居住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等；五、本合同生效后，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付万分之一违约金；六、合同生效后如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）全部归乙方所有。甲方有配合乙方办理相关产权证照转移义务。落款处有甲方卢某和周某2、乙方王某1、见证人王某2签名，落款日期是2016年12月16日。之后，卢某、周某2（甲方）与王某1（乙方）又签订了《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方于2016年12月16日签订坐落在北京市延庆区延庆镇石河营新村二排4号房屋院《房屋买卖合同》后，该村已经开始征地拆迁工作，经甲乙双方友好协商达成以下补充：一、因乙方在本村有其他宅基地房屋，为此，乙方委托甲方并以甲方名义办理相关拆迁手续，包括签订拆迁协议、领取拆迁补偿款、回迁选房等自拆迁开始至拆迁协议履行完毕之日止的各项手续，但该院落的拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）仍全部归乙方所有；二、甲方收到的拆迁补偿款（以实际发生为准）转为乙方支付的购房款，甲方扣除并不再向乙方支付，乙方应在回迁前向甲方支付剩余全部购房款。落款处有甲方卢某和周某2、乙方王某1、见证人王某2签名，落款日期是2017年8月10日。另查，王某1与王某2系亲兄弟，王某1与王某2的母亲系卢某的姑姑。法院为查明诉争房屋的拆迁情况，依职权前往中建京北投资发展有限公司调取了《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》、《安置房购买协议》、《宅基地结果认定单》、《测绘成果图》、《宅基地认定复核单》、《承诺书》、《房屋搬迁估价报告》、《北京市房屋估价调查登记表》、《入户调查登记表》、身份证及户口页、照片，上述材料均由卢某本人签署或确认。张某2、左某、王某11对上述证据真实性认可，但认为卢某系居民，不是石河营村集体经济组织成员，不能作为宅基地权利人签署协议，该份协议无效，张某1才是合法权利人。卢某、周某2对证据真实性认可，但认为是根据王某1与卢某签订的《补充协议》，卢某受王某1委托才与拆迁公司签订拆迁协议，拆迁利益应归王某1所有。上述证据系法院依职权调查取得，法院对该证据的真实性予以确认。对有争议的证据和事实，法院认定如下：卢某、周某2认为其与石河营村村民王某1签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，已经将诉争房屋卖给了本村村民，并未违反法律的强制性规定，是合法有效的。张某2、左某、王某11对上述合同真实性均不认可，认为卢某、周某2与王某1之间不存在真实的买卖关系，合同亦没有实际履行，且作为利益相关人的王某1也未积极应诉，不符合常理。另外，拆迁签约公示表及拆迁协议的签约人是卢某，说明卢某在拆迁时仍然是诉争房屋的权利人，王某1在该村已有两处宅地基，卢某把房屋卖给王某1，王某1也不具有签约资格。一审法院认定上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖文约》、签约公示表复印件、《房屋买卖合同》、《补偿协议》、法院依职权调取的拆迁档案材料等证据在案佐证。一审法院认为，农村私有房屋在多次买卖后最终买受人为本村人员的，可以认定为有效，但合同有效应以最终买卖双方间的买卖关系成立为前提。本案中，诉争房屋由张某1出售给周某1，后卢某（周某1之妻）主张该房屋又由其出售给王某1，属于农村私有房屋“连环买卖”，因此关于张某1与周某1之间合同效力问题，法院应对最终的买卖关系及买受人身份予以审查。本案中，卢某为证实与王某1之间存在买卖关系提交了双方在2016年12月16日签订的《房屋买卖合同》及2017年8月10日签订的《补充协议》，但法院在审查过程中注意到以下问题：1.《房屋买卖合同》及《补充协议》订立于拆迁之际，双方均知晓诉争房屋即将被拆迁；2.《房屋买卖合同》中约定，王某1应在合同生效后三个月内给付卢某第一笔购房款50万元，卢某在第一笔款交付后十日内将该房屋交付给王某1。但实际上，双方在签订合同后卢某并未对房屋进行实际交付，王某1亦未按合同约定履行给付义务，且双方均认可是为避免拆迁方不与非本村村民签订拆迁合同而订立的《房屋买卖合同》，因此探知双方订立合同的本意在于变相获得拆迁利益而非房屋买卖。3.法院从中建京北投资发展有限公司调取的2017年7月28日的《测绘成果图》、《北京市房屋估价调查登记表》、《入户调查表》中记载的被搬迁人仍为卢某，且有卢某本人的签字确认。2018年1月11日，卢某又以宅基地使用权人的身份与中建京北投资发展有限公司签订了《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》，领取了拆迁款项并交纳了安置房的购房款。虽然卢某主张其是基于《补充协议》中王某1的委托而代为签订《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》并领取相关拆迁利益，但《补充协议》的订立时间与《测绘成果图》、《北京市房屋估价调查登记表》、《入户调查表》中记载时间及王某1本人述称的因签《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》时其在外地无法赶回而委托卢某代为签约的陈述明显不符。4.王某1作为最终买受人同意由卢某签署《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》，并由卢某办理并领取包括购买安置房在内的拆迁利益，不符合一般房屋买卖的正常交易规律，亦不符合逻辑及常理。卢某及王某1均未对此作出合理解释。5.卢某与王某1、王某2存在近亲属关系。综合以上五点考量，卢某仅以与王某1之间订立了《房屋买卖合同》及《补充协议》为由证明其与王某1之间存在真实的房屋买卖关系，在无其他证据予以佐证的情况下，法院对“待证事实存在具有高度可能性”无法形成确信，故法院对该组证据及待证事实不予采信。我国土地管理法以及相应的政策法规之所以对于农村房屋买卖加以限制，是因宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。周某1与张某1达成的房屋买卖协议的标的物虽为房屋，但必然会对与诉争房屋相对应的宅基地使用权进行处分。周某1及其家人自购买房屋之日起直至辩论终结前未获得延庆区延庆镇石河营村集体经济组织成员身份。周某1与张某1订立的房屋买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定应属无效，法院予以确认。合同无效后，关于买卖双方间赔偿问题的处理，双方可另行起诉解决。另外，卢某、周某2提出两点抗辩意见，一是主张在签《房屋买卖文约》时张某1一家均为非农户口，法律保护的是农村村民的宅基地使用权，张某2、左某、王某11起诉的主体资格不适格；二是1999年之前的法律不禁止城镇居民在农村买卖房屋，张某1与周某1之间的《房屋买卖文约》是有效的。关于第一点意见，法院认为，本案中农村房屋买卖合同被确认为无效是因违反法律、行政法规的强制性规定将农村宅基地流转至城镇居民，是属绝对无效，不因起诉主体是否具有农业户口而受影响，故法院对该抗辩意见不予采纳。关于第二点意见，法院认为1999年之前法律虽未明确禁止农村的房屋向城市居民流转，但城镇人购买农村房屋，其宅基地使用权需通过村、乡（镇）人民政府及县级人民政府三级审批，履行合法审批手续的可以认定为有效。除此以外，在1999年1月1日前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定合同有效，本案中卢某、周某2未向法院提交其使用诉争宅基地的相关合法审批手续，亦不属于符合回乡落户人员范围，故法院对该抗辩意见亦不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条、第一百四十四条之规定，判决：确认张某1与周某1于1996年7月25日签订的《房屋买卖文约》无效。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，就本案诉讼主体是否适格、是否遗漏诉讼主体一节。本案系农村房屋买卖合同纠纷，争议的系涉案农村房屋买卖合同的效力问题。在涉案农村房屋买卖合同双方当事人均已经去世的情形下，张某2、王某11、左某系作为卖方张某1的继承人提起本案诉讼，具备原告主体资格，故对于卢某、周某2上诉主张张某2、王某11、左某不具备原告主体资格的上诉理由，本院不予支持。因买方周某1的继承人周某向一审法院明确表示放弃本案诉争房屋的继承利益，不同意参加诉讼，故一审法院并未遗漏周某作为必要诉讼主体，对于卢某、周某2上诉主张遗漏周某为被告的上诉理由，本院不予支持。本案所涉双方当事人争议的系涉案农村房屋买卖合同的效力问题，宅基地原使用权人或村委会并非涉案农村房屋买卖合同的双方当事人，故对于卢某、周某2上诉主张应追加宅基地原使用权人或土地所有权人村委会作为被告的上诉理由，本院不予支持。卢某、周某2与王某1之间虽曾签订2016年12月16日的《房屋买卖合同》和2017年8月10日的《补充协议》，但在签订合同后卢某并未对房屋进行实际交付，王某1亦未按合同约定履行给付房款的义务，且双方均认可是为避免拆迁方不与非本村村民签订拆迁合同而订立的《房屋买卖合同》，本院难以认定卢某、周某2与王某1之间存在真实的农村房屋买卖合同关系，一审法院对此分析细致，本院不再赘述。一审法院依据其依职权调取的证据认定本案所涉土地为宅基地并无不当，因周某1及其家人自购买房屋之日起直至辩论终结前未获得延庆区延庆镇石河营村集体经济组织成员身份，一审法院据此认定张某1与周某1于1996年7月25日签订的《房屋买卖文约》无效，所作认定并无不当，本院予以维持。在一审诉讼中，被判决承担民事责任的无独立请求权的第三人有权提起上诉。一审判决并未判令王某1承担民事责任，对于卢某、周某2、王某1所持王某1对本案所涉合同效力有上诉权的理由，本院不予支持。经审查，本案不存在因严重程序违法而应当发回重审的情形。综上所述，卢某、周某2的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费385元，由卢某、周某2负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 黄晓丰二〇二〇年四月八日法官助理 刘 瑾法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪