河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1534号上诉人（原审原告）：河南星美房地产经纪有限公司。法定代表人：朱朋威。委托诉讼代理人：袁亚彬，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：郑花利，男，汉族，1974年10月5日出生。委托诉讼代理人：赵艳春，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺霖，河南天基律师事务所实习律师。上诉人河南星美房地产经纪有限公司（以下简称星美公司）因与被上诉人郑花利合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初23689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制进行了审理。上诉人星美公司的委托诉讼代理人袁亚彬，被上诉人郑花利的委托诉讼代理人赵艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星美公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书第三项；2.请求法院依法判令郑花利支付星美公司违约金6550元，实际损失10520元；3.上诉费用由郑花利承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，郑花利并没有提前30天通知星美公司需要变更产权人。2019年6月6日，郑花利张贴对河南筑巢房地产经纪有限公司发出通知：“2018年8月30日，本人郑花利曾与贵公司签订《房屋委托出租合同》，现本人需要出售郑州市经开区伊顿上郡2-1-3201房屋，根据《房屋委托出租合同》第六条相关规定，现提前30天书面通知贵公司。”而星美公司的名称为河南星美房地产经纪有限公司，该错误太过明显。而且郑花利只是通知了租户，并没有通知星美公司，因此不宜认定为郑花利提前30天通知了星美公司。郑花利应当按照合同约定，赔偿星美公司两个月的房租作为违约金。一审判决认定郑花利已经尽到了通知义务，不符合常理，属于认定事实错误。二、郑花利违反合同约定解除合同后，强迫租户搬离，星美公司只好暂时将租户安排到酒店暂住，因此产生了许多其他费用。另外郑花利拒不归还电脑桌、空调等其他物品，应当赔偿相应的损失。郑花利的违约行为造成的直接损失为10520元，此项费用应由郑花利承担。综上，请求支持星美公司的上诉请求。郑花利辩称：一、一审法院认定事实正确，郑花利已提前30天通知星美公司案涉房屋需变更产权人。郑花利当时是将该《通知》通过微信书面发送给了星美公司姓宋的员工，一审时星美公司亦当庭认可收到了该通知；通知上涉及的房屋是经开区伊顿上郡2-3201室，也是郑花利授权星美公司代为出租的房屋；且郑花利发出通知后，亦让房屋里当时的租户赵莹等人在通知上签名。故郑花利已按照《房屋委托出租合同》的约定，提前一个月书面通知星美公司解除《房屋委托出租合同》的事宜，一审法院认定该事实清楚。二、郑花利不存在违约行为，星美公司主张6550元违约金无事实依据，应依法驳回其上诉请求。郑花利已提前通知星美公司，履行了合同约定的义务，依约郑花利不应当再赔偿星美公司违约金。三、郑花利不存在违约行为，也未给星美公司造成任何损失，应依法驳回星美公司主张损失10520元的上诉请求；相反，星美公司直到现在仍一直使用着郑花利的房屋，碍于案件未结，涉案房屋产权至今亦未变更。星美公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋委托出租合同》自2019年7月12日解除；2.判令郑花利返还星美公司预交房租7634元、违约金6550元，共计14184元；3.判令郑花利赔偿星美公司损失10520元。一审法院认定事实：2018年8月31日，星美公司、郑花利签订《房屋委托出租合同》，约定郑花利将位于郑州市经开区伊顿上郡2号楼3201室房屋委托给星美公司对外出租，委托期自2018年9月20日至2021年9月19日止共计36个月，房屋租金为3272元／月。同日，郑花利收取星美公司2018年9月20日到2018年12月20日的租金6544元并出具《收条》。后星美公司与赵莹等人签订《房屋租赁合同》。2019年6月11日，星美公司通过微信转账支付郑花利2019年6月20日至9月20日的房租9816元。2019年6月6日，郑花利发出《通知》致河南筑巢房地产经纪有限公司，载明2018年8月30日，本人郑花利曾与贵公司签订《房屋委托出租合同》，现本人需要出售郑州市经开区伊顿上郡2-1-3201房屋，根据《房屋委托出租合同》第六条相关约定，现提前30天书面通知贵公司。2019年7月12日，郑花利发出《通知》致经开区伊顿上郡2-3201室租户，载明本房主郑花利已经多次通知星美公司，解除2018年8月31日所签订的房屋委托出租合同，要求其退房，并依照约定于2019年6月6日书面通知星美公司，现通知各住户30日内搬离该房屋，30日后本房主清理房间，未搬离的租户自行承担不利后果。赵莹等5人在该通知上签字，保证5天内清退房间。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因星美公司、郑花利双方签订的合同目的不能实现，故对星美公司要求确认《房屋委托出租合同》已解除的请求，该院予以支持。对星美公司要求郑花利返还星美公司预交房租7634元的请求，根据本案查明的事实，该院对6544元的部分予以支持。对星美公司要求郑花利支付违约金及赔偿损失的请求，因其未向法院提交足够的证据予以证明，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除河南星美房地产经纪有限公司与郑花利2018年8月31日签订的《房屋委托出租合同》。二、郑花利于本判决生效后十日内返还河南星美房地产经纪有限公司预交房租6544元。三、驳回河南星美房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，减半收取209元，由郑花利负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑花利提交以下证据：1.星美公司“伊顿，租房宋”微信聊天名片；2.郑花利与“伊顿租宋先生”微信聊天记录一组。证明目的：郑花利已经及时通知星美公司。星美公司发表质证意见为，对证据的真实性无异议，郑花利以卫生的问题称星美公司违约，我们已经答复卫生已经打扫好，当时郑花利已经卖房，郑花利违约在先，我们已经支付了房租，但他多次停水停电，并且多次强制租户搬离。本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：郑花利与“伊顿租宋先生”的微信聊天记录显示，双方就涉案房屋问题一直在沟通。2019年6月6日，郑花利通过微信向对方发送了书面《通知》，内容为“通知致河南筑巢房地产经纪有限公司：2018年8月30日，本人郑花利曾与贵公司签订《房屋委托出租合同》，现本人需要出售郑州市经开区伊顿上郡2-1-3201房屋，根据《房屋委托出租合同》第六条相关规定，现提前30天书面通知贵公司！签名：郑花利2019年6月6日”。对于为何该通知中出现河南筑巢房地产经纪有限公司，郑花利解释称因为之前有一套房子委托给了河南筑巢房地产经纪有限公司，所以在发的时候笔误写错了。经询问，星美公司称郑花利提交的微信聊天记录中的“伊顿租宋先生”之前是公司员工，当时已经离职。本院认为，星美公司上诉称郑花利并没有提前30天通知星美公司需要变更产权人，郑花利应按照合同约定支付两个月的房租作为违约金。根据一、二审双方举证及当事人陈述，郑花利提交的证据能够证明其通过微信于2019年6月6日向星美公司员工发送了通知，载明其因需要出售房屋提前30天书面通知星美公司，故星美公司该项上诉主张不能成立，本院不予支持。星美公司上诉称郑花利违约解除合同，给其造成了10520元的经济损失应由郑花利予以赔偿，因星美公司提交的证据不足，故本院对此亦不予支持。综上所述，星美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南星美房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 马 莉二〇二〇年四月二日书记员 刘亚娟