山西省临猗县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0821民初102号原告（反诉被告）：山西卓里集团丰源房地产开发有限公司，住所地运城市临猗县五一路。委托诉讼代理人：崔皓，山西古郇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝琳，山西古郇律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某某，女，1980年11月26日出生，汉族，住临猗县。被告（反诉原告）：王某某，男，1977年11月13日出生，汉族，住临猗县，系张某某丈夫。二被告委托诉讼代理人：祁倩，山西众志诚律师事务所律师。原告山西卓里集团丰源房地产开发有限公司（以下简称丰源公司）与被告张某某、王某某以及反诉原告张某某、王某某与反诉被告丰源公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰源公司的委托诉讼代理人崔皓、郝琳，被告张某某、王某某的委托诉讼代理人祁倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丰源公司向本院提出诉讼请求：1、要求二被告立即交清购房余款13万元及违约金；2、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，购买我公司开发的“嶷山商贸城”3幢4单元401号房，双方于2013年9月20日签订了商品房买卖合同。合同约定：商品房面积109.10平方米，每平方米2720元，总金额296752元；首付款166752元应于2013年9月20日前付清，余款13万元由被告申请按揭贷款。如因被告的原因按揭贷款未及时办理，被告应在一周内交清余款，并承担由此产生的费用；被告逾期付款的，应每日按逾期应付款额的万分之0.5承担违约金。合同签订后，被告支付了首付款，原告向被告交付了房子。现被告一直占有使用该房，但对剩余房款，既不办理银行按揭，也不向原告交款，经多次催要，被告一直拒绝支付。张某某、王某某辩称，2013年9月20日张某某和原告签订了商品房买卖合同属实，我们按照合同约定交付了首付款，原告也将房屋交付给我们。现原告要求我们立即交清13万元房款并承担违约金，没有任何依据。首先，我们按照约定在合同签订后一周内提交了办理按揭贷款所需的全部资料，原告因自身原因未能为我们办理按揭贷款，该过程中我们没有任何违反合同约定的情形及过错。其次，原告存在不能照合同约定办理土地使用年限为70年房屋产权登记证书的可能性，我们基于《合同法》第68条的规定，可以行使不安抗辩权，暂时中止支付剩余房款。综上，我们没有违反合同约定，不应当支付剩余房款，也不应当承担原告所主张的违约金。张某某、王某某向本院提出反诉请求：1、依法判令丰源公司按照合同约定办理土地使用期限为70年的房屋不动产登记证书；2、依法判令丰源公司支付逾期办理房屋权属登记证书的违约金833.76元。事实与理由：2013年9月20日，我们和丰源公司签订的商品房买卖合同明确约定，我们购买的房屋所涉土地使用权期限为70年，即2009年5月18日至2079年5月19日；丰源公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；如因丰源公司责任，我们不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，丰源公司按买受人已付房价款0.5%支付违约金。合同签订后，我们严格按照合同约定履行了自己义务，丰源公司虽然如期交付了房屋，但至今未能按照合同约定办理不动产权属登记，应当承担违约责任。丰源公司对张某某、王某某的反诉请求辩称，2013年9月20日的商品房买卖合同中载明我公司以出让方式取得的土地使用期限为70年属实。我们所开发的土地以前是工业用地，后来县政府修建“五一路”时，需占用我公司的部分土地以及我公司为政府修建道路提供了大力支持，政府同意我们将工业用地改为商住用地，进行商贸开发。2012年我公司准备在该块土地上进行房地产开发时，咨询了县政府主要领导和土地部门相关人员，答复是“商业用地期限为40年、住宅用地使用期限为70年；既然该土地用途已变为住宅用地，允许我公司补办续期费用和手续后，将土地使用期限往后续延至70年。”根据答复，我公司和购房户签订合同时将土地使用期限写为70年。后来我公司多次找政府和土地部门办理续期手续，得知按照现行政策，任何部门都无权收取费用改变土地使用期限；但政府及土地部门相关人员同时告知我们：法律规定住宅建设用地使用期限届满的，自动续期。我们现在为购房户办理房屋产权登记时，虽然土地使用权期限为40年，但法律规定40年到期后自动续期。我们承诺，如果续期时需要继续交纳土地使用权费用，我们保证承担其中30年的使用费用，保证购房户的该项权利不受任何影响。事实上，土地使用权的期限对购房户居住、使用以至于再出售，不会产生任何影响，所以我公司不应当承担二被告主张的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，当事人对下列证据的真实性无异议：2013年9月20日的商品房买卖合同，临猗县国土资源局2019年3月5日的“关于嶷山商贸城小区有关问题的说明”，临猗县人民政府2003年5月9日的会议纪要，山西省国土资源厅晋国土资发﹝2017﹞42号文件，2012年10月16日的临国用（2012）预第025号土地使用权证书，晋（2019）临猗不动产权第0000106、0001144号不动产权登记证书，2019年7月25日的“业主诉求”，王辉、贾国利、董雅茹、陈福生、钟强、董成、丁泽兵、李健、王咪、荆晓昕、郑娇妹、姬晓军等人的书面证言和商品房买卖合同，本院对该部分证据的真实性予以确认。综合上述当事人的陈述、举证、质证，对本案的事实，本院认定如下：2003年5月份，临猗县拟修建“五一路”，需占用卓里集团享有工业用地使用权的部分土地，县政府同意卓里集团在现有厂区内建设企业管理总部，进行商贸开发。2006年8月28日卓里集团成立丰源公司，经营范围为房地产开发。2012年10月16日，丰源公司办理了临国用（2012）预第025号土地使用权证书，对位于临猗县五一路东的10922.22平方米土地按照住宅兼商业的用途进行开发。张某某和王某某系夫妻。2013年9月20日，张某某和丰源公司签订了一份商品房买卖合同，主要内容是：1、出卖人（丰源公司）以出让方式取得位于五一路以东地块的土地使用权，土地使用权批准文件号临国用2012第025号，该块土地面积10922.22平方米，规划用途为商业兼住宅，土地使用年限自2009年5月18日至2079年5月19日。2、出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名嶷山商贸城，建设工程规划许可证号为（2011）临建规证第01号，商品房预售许可证号为（2013）晋商房预售临建字第04号。3、买受人（张某某）购买的商品房为第3幢4单元401房，该商品房用途为住宅，面积109.10平方米，单价为每平方米2720元，总金额296752元；付款方式为2013年9月20日前付166752元，余款13万元申请按揭贷款，买受人应于一周内提供按揭资料，如因买受人原因按揭未及时办理，买受人应一周内交清余款，由此产生的费用由买受人承担，否则开发商有权对该房另作处理。4、买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。5、出卖人应当在2014年5月1前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。6、出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。政策性变化甲方不承担违约金，待政策落实后续办。正常情况下360天内办好产权证。合同签订后，张某某、王某某按照合同约定支付了首付款166752元，提交了办理按揭贷款所需的材料；丰源公司按照合同约定向张某某、王某某交付了房屋，现二人居住在该房屋内。2019年3月5日，临猗县国土资源局给丰源公司出具了一份“关于嶷山商贸城小区有关问题的说明”，内容是：1.嶷山商贸城小区已具备不动产登记条件，2.小区批准的土地用途及年限情况：该宗地为原卓里集团工业出让用地，经县政府批准后改变土地用途为商业兼住宅，终止日期不变，为2049年5月19日，卓里集团足额补缴了土地出让金，办理了土地出让手续，取得了土地证。各住户发证应依据该宗地所颁发土地证上的用途和年限确定，各户发证用途根据房屋规划用途确定。（规划为住宅用房的土地及房屋用途为住宅；规划为商业用房的土地及房屋用途为商业服务。）2019年7月25日，嶷山商贸城的业主给临猗县人民政府提交了一份“业主诉求”，主要内容是：1、责令丰源公司办理70年土地使用权；2、给业主解释清楚土地40年到期后如何续期，是否交费，谁来交。2019年8月30日，丰源公司向本院提起诉讼，要求张某某和王某某支付购房欠款及利息；张某某和王某某反诉要求丰源公司办理土地使用权期限为70年的不动产登记证书。后丰源公司撤回起诉，张某某和王某某撤回反诉。2020年1月6日丰源公司再次提起诉讼，张某某和王某某亦提出同样内容的反诉。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中丰源公司作为房地产开发企业，张某某作为买受人，在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，约定由张某某购买丰源公司开发建设的商品房，是双方的真实意思表示，且不违反有关法律规定，属合法有效合同。该合同中丰源公司的义务是按照合同约定将符合标准的商品房交付居住使用，张某某的义务是按照合同约定支付商品房的相应价款。现丰源公司要求支付下余购房款，张某某提出行使不安抗辩权中止支付购房款，那么张某某主张的不安抗辩权能否成立，是当事人之间的焦点问题。《中华人民共和国物权法》第六十四条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”第六十六条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”从以上法律规定可以看出，被告通过签订合同的方式从原告处购买了案涉房屋，目的是取得房屋的所有权用于居住使用，而房屋所有权是没有期限限制的，除非房屋从自然属性上不存在；房屋所涉建设用地使用权虽有期限，但法律规定期限届满后自动续期。现在被告关心的问题实质上是2049年案涉房屋所涉土地使用权期限届满后续期费用如何承担。从商品房买卖合同的内容看，2049年土地使用权届满续期时，如果需要继续交纳土地使用费用，原告承担其中30年土地使用费用是其合同义务；同时，原告承诺如果届时需要交纳相应的土地使用费，其公司保证承担其中30年的土地使用费用，以解除被告的后顾之忧。不安抗辩权是指在有先后履行顺序的双务合同中，应当先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时，在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前，有暂时中止履行合同的权利。本案的商品房所涉土地使用权在2049年期限届满续期时，是否需要继续交纳土地使用费并不确定，即被告担心的情形并不必然发生；同时从案涉商品房的价值看，房屋本身的建造价值远远大于相应土地使用权的价值，土地使用权的期限事实上没有影响当事人行使房屋的占有、居住、使用、处分等所有权权能。现被告将未来不确定的情形推定为必然发生，以案涉房屋的土地使用权期限为40年为由行使不安抗辩权，并中止支付房屋价款，不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，其理应按照合同的约定交清购房余款13万元。王某某虽未直接在商品房买卖合同中签名，但其和张某某是夫妻，在审理过程中亦认可与丰源公司形成商品房买卖合同关系的是其夫妻双方，故王某某也负有支付剩余购房款的义务。关于原、被告主张的违约金，双方在商品房买卖合同中对违约金支付的条件及方式进行了约定，是其真实意思表示，对双方均具有约束力。从原告的诉称和被告的答辩以及反诉内容看，双方均没有选择解除合同，而是继续履行合同，本院予以确认。原告未在约定的期限内办理房屋产权登记证书，被告未及时支付房屋下余价款是客观存在的事实，但双方均不能证实是对方当事人违反合同约定的结果，无法确定为任何一方的单方责任，所以原、被告关于违约金的请求，本院均不予支持。关于土地的使用期限问题，虽然双方签订的商品房买卖合同第一条约定，本案房屋所在地块土地使用权年限自2009年5月18日至2079年5月19日，但临猗县国土资源局颁发给“嶷山商贸城”小区其他业主的不动产登记证书载明土地使用期限的终止年限为2049年5月19日，即土地使用年限为40年。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条第一款关于“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”的规定，土地使用权出让年限是由具有法定职能的行政机关经法律程序确定，丰源公司并无此项职能和权限。被告要求按照合同约定的土地使用期限为其办理不动产登记证书的反诉请求不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围，本院不予处理，该项反诉请求依法应予驳回。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第六十四条、第六十六条、第一百四十六条、第一百四十七条、第一百四十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张某某、王某某于本判决生效后十日内支付原告山西卓里集团丰源房地产开发有限公司购房余款13万元。二、驳回原告山西卓里集团丰源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告张某某、王某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元、反诉案件受理费25元，共计1475元，由张某某、王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审判员  韩娟峰二〇二〇年四月二日书记员  武 瑶