江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初9506号原告（反诉被告）：聂军基，男，1980年1月18日生，汉族，江西省吉安市人，住江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人：周松柜，江西法正律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭月兴，男，1960年10月15日生，汉族，江西省新余人，住新余市高新开发区。被告（反诉原告）：谭绍根，男，1969年9月20日生，汉族，江西省新余市人，住新余市高新开发区。被告（反诉原告）：周文春，男，1958年5月13日生，汉族，江西省新余市人，住新余市高新区。被告（反诉原告）：刘四宝，男，1965年12月12日生，汉族，江西省新余市人，住新余市高新区。上述四被告委托诉讼代理人：廖细平，江西平权律师事务所律师。原告聂军基（反诉被告，下称原告）诉被告谭月兴（反诉第一原告，下称第一被告）、谭绍根（反诉第二原告，下称第二被告）、周文春（反诉第三原告、下称第三被告）、刘四宝（反诉第四原告，下称第四被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，第一、二、三被告于12月6日向本院提起反诉，本院依法准许后由审判员黄小红适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人周松柜、第一至四被告的委托代理人廖细平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《猪场租赁协议书》。2.判令被告向原告退回租赁押金97.6万元，租金19万元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月10日，原告与被告签订《猪场租赁协议书》，约定原告承租被告位于新余市高新区水西镇桥口村委堎上村的月兴养殖场，约定租赁期为5年，即2019年2月15日至2024年2月14日，租赁费第一年押一付一，每年租金为97.6万元，同时被告在合同上载明已办理环保等相关手续。合同签订后，原告按约共计支付押金97.6万元及租金60万元。2019年2月，被告告知原告猪场环保等相关手续已过关可以养殖，因此，原告于2019年3月正式使用猪场开始养殖，但在原告养殖过程中，被告每天安排人员来安装环保设施，没过多久，原告养殖的小猪染上非洲猪瘟并且死亡四、五百头。这时，原告才发现被告没有按照合同约定办理环保合格证明、防疫证明。依据双方签订的租赁合同约定，被告要确保月兴养殖场通过了当地政府关于禽畜养殖场的生态化改造验收，并且环保设施齐备，承担环保责任。而被告并没有履行合同约定将相关证明办理下来，这样严重危及原告的养殖导致合同目的不能实现，原告认为被告的养殖场不适合养殖，只能放弃继续养殖。猪瘟发生后多次与被告商讨解除租赁协议，但是被告都拒绝解除上述合同，至今，被告也未将养猪场相关合格证办理下来。综上，为维护原告的合法权益，原告向法院起诉。第一至四被告辩称，1、月兴养殖场的五栋面积5917平方米的猪舍是四被告兴建，2018年12月10日，双方签订《猪场租赁协议》未违反法律强制性规定，合法有效，双方应继续履行合同，原告继续享有承租人租赁猪场权利，也必须承担承租人支付租金的义务。2、本案合同是猪场猪舍租赁合同，除约定答辩人取得新余市高新区关于畜禽养殖场的生态化改造验收，完成环保设施的附属义务外，并没有约定答辩人提供办理环保合格证明、防疫证明。答辩人依约全部履行了合同中的义务，在原告承租前已通过新余市高新区关于畜禽养殖场的生态化改造验收，全部建设完成了环保设施，并且还取得了月兴养殖场营业执照，月兴养殖场可进行合法经营。3、首先，本案合同标的是租赁月兴养殖场五栋面积为5917平方米的猪舍和相关设施，而非月兴养殖场经营权转包，合同目的是获得五栋猪舍的使用权，自租赁期开始原告就拥有了猪舍的使用权，猪舍使用权至今未因任何原因存在障碍或被政府强令停止使用，原告的合同目的完全实现。原告获得猪舍使用权进行的养殖经营行为并非租赁合同的法律目的，原告作为养殖经营行为人，其应承担经营行为应办理的与养殖经营相关的证照的义务和责任，并且原告在租赁月兴猪场期间一直正常养殖经营；上市公司江西正邦科技股份有限公司租赁的新余市高新区区域内的猪场现都是在没有取得环保合格证明的情况下一直在正常养殖经营，原告养殖经营事实上就不存在、也不可能经营行为目的不能实现。4、解除协议书没有法律依据。综上所述，本案双方签订的租赁合同合法有效，既未存在约定解除条件，又未存在法定解除条件，并且双方也未解除合同。原告主张答辩人退回租金97.6万元和19万元，没有任何事实和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。并提出其反诉请求：1、判令原告向被告支付租金376000元，自2019年2月16日至2019年12月15日按年利率6%支付逾期付款利息18800元，自2019年12月16日至付清止按年利率6%支付逾期付款利息。2、判令被反诉人向反诉人支付9个月管理费31500元，自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期付款利息。3、判决被反诉人向反诉人支付风机残值50000元，自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期付款利息。4、判决被反诉人向反诉人支付被反诉人经营发生的电费12000元，自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期付款利息。5、判令被反诉人向反诉人支付反诉人垫付的卫生清理费10000元，自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期付款利息。6、本案反诉费由反诉被告承担。原告针对被告的反诉请求辩称，原告没有拖欠被告的租金，反而多交了19万元，所以要退还。被告要求原告支付9个月管理费及50000元风机残值不合理。原告在养猪期间发生非洲猪瘟已经将猪场退还了，原告只是使用了五个月，是被告违约，并且是不可抗力的原因，所以第二项风机残值不合理。关于电费、卫生清理费原告只承担实际使用期间的费用。综上，请求驳回被告的反诉请求。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了五组证据、申请了2位证人作证：第1组证据：猪场租赁协议书1份。拟证明双方约定的权利义务，被告方有安装环保设施义务。第2组证据：银行转账凭证及收条。拟证明原告向被告支付了97.6万元定金及60万元租金。第3组证据：原告记账单2份。拟证明原告养殖的小猪发生非洲猪瘟后陆续将剩余健康小猪转卖，7月7日后原告退出猪场并交换被告，因此，原告使用猪场不超过5个月。第4组证据：前往环保局、农工部等调查介绍信及照片、高新区市场监督管理局的证明。拟证明经原告了解猪场情况，发现被告方猪场并没有办理营业执照及防疫等，被告提供的养殖场不具备合法养殖条件，违反合同第一条甲方义务的约定。第5组证据：省农业厅办公室发文，文号：赣农厅（2019）78号。拟证明非洲猪瘟疫苗是世界性难题，目前没有任何疫苗伤势，原告养殖的小猪发生非洲猪瘟属于不可抗力。另原告2位证人聂某、邓某的证言。拟证明原告在养殖期间被告仍在建环保设施，被告未履行合同义务，违约导致原告发生非洲猪瘟无法继续养殖。被告围绕其辩论意见及反诉请求，提交了4组证据材料。第1组证据：月兴养殖场营业执照、新余高新区新技术产业开发区农村工作部证明1张、环保设施照片1张。拟证明2019年1月前被告租赁给原告的猪场通过了生态和改造验收，全部建设完成了环保设施，2019年1月还取得了月兴养殖场营业执照，完全履行了租赁合同附属义务，月兴养殖场可以合法进行养殖经营。第2组证据：电表照片1张。拟证明原告进行养殖经营产生用电2113.6个字，为21136度点，按0.8元每度，尚有1.2万元未付，被告已垫付需原告支付。第3组证据：2019年11月2日合同书1份，2019年11月30日张七根收条1张。拟证明原告丢弃养殖场后，新余高新区新技术产业开发区农村工作部和环保部门在每月理性巡查中发现月兴养殖场卫生未清理，要求月兴养殖场清理，被告因此代原告清理器租赁的5栋猪舍支付给张七根劳务费10000元。第4组证据：猪场租赁协议1份。拟证明合同标的是猪场5栋面积为5917平方米的猪舍，是猪舍的使用权，而非月兴养殖场经营权转包，原告已获得了使用权，期限为5年，原告应付被告租金97.6万元、风机残疾、物业管理费、原告未按期付款应承担逾期付款利息，且需承担养殖经营产生的电费，按0.8度结算。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据和事实，本院认定如下：一、四被告对原告提交的第3、4、5组证据及证人证言提出异议。四被告认为第3组证据记账单不具有真实性，对第4、5组证据及证人证言不认可，认为原告已取得养殖场猪舍的使用权，被告履行了合同义务，双方不是养殖场经营权的转包，省农业厅办公厅发文也不能表明非洲猪瘟不能导致不能养猪。本院认为，原告第3组证据是其单方制作，不具有真实性，但被告认可原告已于2019年10月丢弃猪场，也就是自10月起原告未再经营猪场，这与原告申请的证人证言的部分内容一致，本院对该事实予以采信。原告的第4组证据因被告向本院提交了月兴养殖场的经营许可证从而失去其证明作用，本院对该证据不予采信。原告第5组证据仅能证明非洲猪瘟目前没有疫苗防治，不能直接将染上非洲猪瘟定性为不可抗力。原告申请的2位证人证言均证实猪场具备环保设施，同时机器存在修理的情况，该事实与合同“环保设施齐全”的约定不冲突，原告认为被告未履行合同义务与事实不符，对证明内容本院不予采信。二、四被告的第1组证据中营业执照显示2019年1月7日四被告出租的月兴养殖场办理了注册登记，新余高新技术产业开发区农村工作部出具的证明内容真实、来源合法、与本案具有关联性，照片内容和原告的证人证言一致，故本院对该组证据予以采信，该证据能够证明月兴养殖场办理了营业执照，安装了环保设施，通过了生态化改造验收的事实。关于四被告的第2组证据，经本院向水西供电所的工作人员了解确实存在电表数×10的计数情况，而原告庭后向本院出具情况说明，表示自愿承担12000元作为租赁期间的电费，故本院对该证据予以采信。原告对四被告的第3组证据的三性均有异议，本院认为，原告在离场时未打扫完毕猪栏，四被告后期打扫猪栏的花销可归由原告的行为导致的损失，故本院对该证据予以采信。结合原、被告的证据材料及原、被告的陈述，本院可以认定以下事实：2018年12月10日，原告与四被告签订了《猪场租赁协议书》，四被告将5917平方米的猪场出租给原告从事生猪养殖经营活动。第一条约定：四被告应确保猪场通过了当地政府关于畜禽养殖场的生态化改造验收、环保设施前，承担环保责任。第二条：栏舍面积5917元，单价为165元/平方米，全年租金为97.6万元。第三条：租赁期限为5年（自2019年2月15日至2024年2月14日）。第四条：付款方式为押一付一，即交一年的押金，签订合同是付1年的押金，2019年1月25日预付50万元租金（若栏舍当时全部交付原告使用，则将租金全部付清）。第五条：栏舍现有的风机残值50000元，由原告承担，若中途中断合作，则按1万元/年折旧。第六条：原告每月支付3500元物业管理费给四被告用于四被告委派专人对猪场进行管理。第九条：四被告应确保养殖设备的完善，若在使用过程中出现损坏，由原告负责维修或赔偿。第十条：养殖过程中产生的电费，由原告负责，电价按0.8元/度计算，依电表据实核算。等等。签订合同当日，四被告收到原告支付的猪场押金97.6万元。原告分三笔共支付四被告租金60万元。原告3月开始养殖生猪，6月起生猪染上非洲猪瘟，因非洲猪瘟导致猪大量死亡，2019年9月底，原告未完全打扫猪栏便撤离了月兴养殖场不再使用猪场。2019年11月2日，四原告委托张七根清理原告租赁的5栋猪栏，花费清理卫生费10000元。另查明，1、猪栏配备了环保设施，通过了生态化改造验收。2、原告同意支付被告使用猪场期间的电费12000元。3、四被告共同建立了月兴养殖场，四人是合伙关系。因原告要求解除与四被告的《猪场租赁协议书》协商不成，故原告诉至本院并提出上列诉请，四被告在答辩期间提出了上列反诉请求。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告租赁四被告合伙建立的月兴养殖场有《猪场租赁协议书》佐证，原告与四被告之间的租赁法律关系本院予以认定，双方当事人均应恪守合同约定。一、对原告的本诉请求，本院作如下处理：1、关于原告要求解除《猪场租赁协议书》的请求。原告以四被告没有按合同约定办理环保合格证明、防疫证明，严重危及了原告的养殖，导致合同目的不能实现，因此要求解除租赁协议书。本院认为，《猪场租赁协议书》约定的通过当地政府畜禽养殖场的生态化改造验收及环保设施齐全的责任，四被告已经履行到位。原告提交的证据不能证实猪场的生猪染上非洲猪瘟是由被告过错导致的，同时染上非洲猪瘟亦不是不可抗力导致不能实现合同目的的理由，无证据证明四被告的月兴养殖场不符合饲养生猪的条件，原告要求解除合同的上述理由不成立。由于原告在生猪养殖过程中因非洲猪瘟的影响已于2019年9月底彻底放弃月兴养殖场，撤出租赁猪场，虽然四被告不同意解除合同，但原告以其行为表明要求终止合同，自此僵局情形下，要求原告继续履行合同显失公平，且原告并非恶意违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项及第一百一十条第（一）项之规定，对原告要求解除合同的请求，本院予以支持。四被告在2019年10月初已知晓原告丢弃（撤出）猪场，故本院认定原告与四被告签订的《猪场租赁协议书》于2019年10月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和第一百零七条的规定，四被告有权要求原告赔偿因解除合同造成的损失等违约责任。2、关于原告要求被告退还租赁押金97.6万、租金19万元的请求。本院认为，双方的《猪场租赁协议书》已经解除，被告收取原告的97.6万元押金应返还给原告，对原告该项主张，本院予以支持。关于租金19万元。原告从2019年2月15日至2019年10月1日期间，需支付被告228天的租金为609666元（976000元÷365天×228天），现原告仅支付了600000元，故原告要被告返还剩余租金的请求，本院不予支持。二、对四被告的反诉请求，本院作如下处理：1、要求原告支付租金376000元，及18800元逾期利息（2019年2月16日至2019年12月15日期间按年利率6%计算）并自2019年12月16日按年利率6%计算付清止的逾期利息请求。本院认为，原告需支付被告的租金前文已计算，故对被告该请求，本院认定原告需支付被告的租金为9666元。至于逾期利息，本院认为，原告已向被告缴纳了97.6万元押金，该部分押金产生的经济效益足以抵偿被告逾期支付租金的损失，故对被告的逾期利息请求，本院不予支持。2、要求原告支付9个月管理费31500元，自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期付款利息的请求。本院认为，《猪场租赁协议书》明确约定需支付被告3500元/月物业管理费用于被告委派专人对猪场进行管理，原告不否认被告有人在现场，且原告确实未支付该笔费用给被告，根据原告的租赁期间（2019年2月15日至2019年10月1日），本院认定原告需支付四被告物业管理费26250元（3500元×7.5个月）。对逾期付款利息的请求，因管理费数额未超出原告缴纳的押金范围，其逾期付款的损失足以通过押金的收益抵消，理由同上述一，故本院不予支持。3、要求原告支付风机残值50000元，自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期付款利息的请求。本院认为，《猪场租赁协议书》约定栏舍现有风机残值为50000元，由原告承担，若中途中断合作，则按1万元/年折旧，原告使用了228天，该期间的风机折旧费为6247元（10000元÷365天×228天），故本院认定原告需支付四被告风机折旧费6521元。关于逾期付款利息理由同上，本院不予支持。4、要求原告向被告支付经营期间发生的电费12000元，自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期付款利息的请求。本院认为，被告无完善的证据证明电表数为原告的全部用电，但本着解决纠纷的诚意，原告向本院表示愿意承担电费12000元，故本院对被告要求原告支付经营期间的电费12000元的请求予以支持。对被告主张的逾期付款利息，本院不予支持，理由同上。5、要求原告支付被告垫付的卫生清理费10000元，并自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期利息的请求。本院认为，原告撤离之后未曾清理干净猪场，后期被告为此花费的费用应由原告承担，故对被告该请求，本院予以支持，对被告主张的逾期利息请求，本院不予支持，理由同上。综上，原告需支付被告的费用为租金9666元、管理费26250元、风机折旧费6247元、电费12000元、卫生清理费10000元，该费用合计为64163元，该费用从被告需返还给原告的押金里一并扣除后，四被告还需返还原告押金911837元（976000元-64163元）。依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告聂军基与被告谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝签订的《猪场租赁协议书》于2019年10月1日解除。二、被告谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝应于本判决生效之日起十日内返还原告聂军基剩余租赁押金911837元。三、驳回原告聂军基的其他本诉诉讼请求。四、驳回被告谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7647元（已减半收取）、保全费5000元、反诉费4313元（已减半收取），反诉保全费3120元，共计20080元，由原告聂军基承担3500元，被告谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝承担16580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员 黄        小        红二〇二〇年四月九日书记员 黄欢罗事12明诉讼费用的负担）息，不