辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2690号上诉人（原审被告）：胡维芹，女，1965年11月25日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市无为县，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：丁传华（胡维芹舅舅），男，1965年5月1日，汉族，住大连市西岗区。被上诉人（原审原告）：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号。法定代表人：崔洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘善吉，男，该公司职员。上诉人胡维芹因与被上诉人大连鑫晟物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初3625号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡维芹上诉请求：1.撤销原审判决，审核双方争议的合同是否合法有效，重新确认违约责任，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。3.保留进一步要求被上诉人赔偿经济损失的权利。主要事实和理由：上诉人于2009年8月17日购买案涉房屋，在装修过程中发现屋顶渗漏，于是向物业公司报修，但被上诉人拒绝维修，案涉房屋一直没法正常装修，上诉人一直未实际居住该房屋。根据前期物业协议的约定，屋顶属于物业维修范畴，因其不予维修，上诉人才停止缴纳物业费，一审判令上诉人违约，系认定事实错误。被上诉人大连鑫晟物业管理有限公司不同意胡维芹的上诉请求，同意原审判决。大连鑫晟物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付物业管理服务费4610元（自2014年1月1日起至2018年12月31日止）及违约金1383元；2.诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2008年7月11日，案涉小区的建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托原告为案涉小区“美林西岸”提供前期物业管理服务。该《前期物业管理委托合同》对物业基本情况，委托管理事项，委托管理期限，双方权利和义务，物业管理服务质量及标准，前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。该合同第七条约定：（受委托方）负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。第九条约定：委托管理期限自2008年6月30日起，至该小区成立业主委员会选聘新物业管理公司止。第十三条物业管理服务费：已交付使用物业管理服务费，由受委托方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取：1、高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯费），多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，小高层住宅房屋建筑面积为每月每平方米1.20元（含电梯费），非住宅房屋面积每月每平方米1.30元。2、未办理入住房屋的物业费，委托人按住宅建筑面积每月每平方米1.00元，非住宅房屋面积每月每平方米1.30元，向受委托方交纳，受委托方每月核算具体数额呈报委托方，委托方于次月3日前支付给受委托方。3、合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，受委托方按调整标准向委托方、物业产权人、使用人收取。4、物业前期开办费用10万元由受委托方列表采购。费用委托方先期垫付给受委托方、受委托方分三年列支返还此项费用。5、如需提前进场，委托方须向受委托方支付相应的人工及各项费用，金额以实际发生费用为准。第十五条约定：保修期满后发生的房屋公共部位、公共设施、共用设施的维修养护更新费用，实行维修基金制度，已设立维修基金的物业，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》及其配套文件执行，未设立维修基金的物业发生维修，养护更新费用由委托方和物业产权人按各自应分担的实际费用向受委托方支付。后案涉小区建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司（甲方）与被告胡维芹（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利和义务，甲方委托物业管理企业向乙方提供的物业管理服务内容，物业管理企业的服务标准，物业管理服务费用，物业费公示，物业服务企业公共设施收益分配，保险，其他约定事项，违约责任，争议解决方式等内容进行了约定。该协议明确案涉房屋建筑面积96.05平方米，物业类型为住宅，住宅按建筑面积每月每平方米0.8元。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金或向人民法院起诉。被告系大连市旅顺经济技术开发区海霞街77号601室业主，该小区未成立业主委员会。被告自2014年1月1日起至2018年12月31日止，共拖欠物业费4610元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告胡维芹在实际接受原告大连鑫晟物业管理有限公司物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故对原告关于要求被告补交物业费的诉讼请求，予以支持。因双方当事人对物业费标准及欠缴时间并无争议，故被告应交而未交的物业费金额为4610元。关于被告辩称自己不交纳物业费的理由是案涉房屋漏雨问题，其提交的照片及视频不能证明维修房屋的责任主体为原告，故被告该项抗辩意见，不予采纳。关于违约金问题，虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》中对违约金做出了明确的约定，但为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告胡维芹于判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司物业管理服务费4610元；二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡维芹负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，上诉人受开发商大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司委托，自2008年7月11日起为案涉小区“美林西岸”提供物业服务，上诉人购买案涉小区房屋而成为业主，前期物业协议对上诉人具有约束力。现上诉人欠付2014年1月1日至2018年12月31日的物业费合计4610元，双方均无异议，原审判令上诉人向被上诉人给付所欠物业费，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人以被上诉人未履行屋顶维修义务为由拒绝缴纳，并因此提起上诉，要求驳回被上诉人的诉讼请求。本院认为，上诉人的上诉理由不能成立，理由如下：物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，即使上诉人认为被上诉人对于房屋维修方面的服务不到位，但却未能否定其已享受到被上诉人在卫生、绿化、保安等其他方面提供服务的事实，而这些物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。现上诉人采取违反合同约定、拒不交纳物业服务费的方式来维护自己权利，是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。故被上诉人有权依据物业服务合同的约定要求上诉人给付所欠物业费，而上诉人以物业服务不到位为由拒交物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。上诉人作为小区业主的合法权益，应当依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡维芹负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年四月十六日书记员  黄月妍