湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1401号上诉人（原审原告）：何端君，男，1978年6月14日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：邓斌，湖南湘鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓辉，湖南湘鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐全春，男，1970年5月21日出生，汉族，住长沙市望城区。被上诉人（原审被告）：唐金美，女，1965年10月15日出生，汉族，住长沙市望城区。上诉人何端君因与被上诉人唐全春、唐金美房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6672号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何端君上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求，由唐全春、唐金美承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：在案外承租人余满军租赁期限未届满的情况下，三方约定由何端君向余满军支付100000元转让费从而取得涉案房屋承租经营权，该转让费在房屋被征收时应当由唐全春、唐金美向何端君原价返还，既符合客观实际，也体现当事人意思自治。一审法院以“转让费”等同于何端君在租赁期间投入的装饰装修等全部损失，混淆了两者的概念，且与何端君的实际投入不符，也违背了当事人意思自治。涉案农家乐内的木制房屋系何端君承租期间建造，根据双方合同约定的补偿办法，唐全春、唐金美应向何端君支付该房屋征收补偿款66483元。唐全春、唐金美辩称，何端君是向余满军支付了100000元转让费，不是向我方支付。何端君未经我方同意，将原来一间砖木结构的房屋拆了重建。请求驳回上诉，维持原判。何端君向一审法院起诉请求：1.判令唐全春、唐金美向何端君支付场地转让费100000元、房屋建设费用66483元（暂按拆迁部门发放的补偿标准计算），以上合计166483元，并按年利率6%计算自起诉之日至唐全春、唐金美清偿债务时止的利息；2.判令唐全春、唐金美承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：长沙市望城区全春农家乐餐馆于2007年6月18日在工商部门登记注册成立，经营性质为家庭经营的个体工商户，经营者为唐金美。2015年2月8日，唐全春的两位姐姐唐金美、唐美林与何端君签订了《全春农家乐场地出租合同》，合同约定，甲方（唐全春）将位于长沙市望城区全春农家乐租赁给乙方（何端君）经营，租赁期自2015年3月1日至2020年3月1日止，租期为五年，租金按年计算，每年3.5万元，从2017年3月1日起，在3.5万元的基础上按每年5%的递增计算。合同还约定，因房屋的产权人唐全春在医院治疗，合同由唐全春监护人即唐全春的姐姐签署，具有同等法律效力，若因此给乙方造成的一切损失由甲方和其姐姐承担。如在合同期限内甲方的场地被征收，甲方应退还乙方进场前期投入的转让费10万元，进场后投入和装修费用按评估价值补偿给乙方，乙方自制的设施、设备由乙方自行处理。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，何端君对全春农家乐进行改造和装修后进行营业。2018年，何端君所租赁的全春农家乐被政府部门征收，唐金美作为全春农家乐的代表于2018年6月22日在征用拆迁农村房屋调查表上签字并办理拆迁补偿手续，2019年3月，何端君将该农家乐厨房内的设备及店内桌椅板凳和空调拆除带走，随后，政府部门依法对全春农家乐进行了拆迁。另查明，何端君租赁的全春农家乐系是从余满军手中转租而来，何端君为此花费了10万元转让费用，该10万元转让费用包含门面装饰装修费用、场地改造、修缮费用及农家乐内所有设施、设备费用。一审法院认为，根据何端君与唐全春、唐金美提供的证据，双方之间房屋租赁合同关系成立，何端君主张其进场后在所租赁的场地内新建了一栋木房子，但何端君不能提供相应的证据予以证明，一审法院对何端君主张要求被告支付新建房屋部分的征收补偿款66483元的诉讼请求不予支持。何端君与唐全春、唐金美在租赁合同约定了未形成附合的装饰装修物即何端君自制的设施设备由何端君自行处理，但未约定已形成附合的装饰装修物的处理办法，且双方签订的租赁合同未能履行完毕的原因是政府征收，该合同解除属国家政策原因造成，双方在本案中均无违约行为，何端君有权要求唐全春、唐金美赔偿剩余租赁期间内的装饰装修残值损失。从本案证据来看，何端君租赁期限共为5年，即自2015年3月1日至2020年3月1日，何端君实际经营至2019年3月1日，经营了4年时间，何端君从其上家转租该农家乐时花费了10万元转让费用，该转让费用不仅包括门面装饰装修费用、场地改造、修缮费用，而且包括农家乐内所有设施、设备费用，故在计算装饰装修残值损失时应以该10万元转让费用为基数，考虑涉案农家乐已被拆迁，该农家乐装饰装修残值无法通过鉴定评估的方式计算而出，一审法院综合考虑何端君实际经营时间及何端君在涉案农家乐被政府征拆前已将农家乐内部分设施设备拆除运走的因素，酌情确定剩余租赁期间的装饰装修残值损失为4万元。何端君要求唐全春、唐金美支付场地转让费10万元的诉讼请求，与查明的客观事实不符，不予全额支持。何端君要求唐全春、唐金美按年利率6%标准支付所欠场地转让费利息的请求，因无事实和法律依据，不予支持。唐全春、唐金美当庭提出双方签订的《全春农家乐场地出租合同》为无效合同，唐全春、唐金美无须向何端君支付任何费用的辩解意见，经查，唐全春、唐金美的上述辩解意见与本案客观事实不符，不予采纳。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：（一）唐全春、唐金美在判决生效后十日内共同支付何端君装饰装修残值损失4万元；（二）驳回何端君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3630元，减半收取1815元，由唐全春、唐金美负担436元，何端君负担1379元。本院二审期间，上诉人何端君申请了证人刘某、詹某出庭作证，拟证明案涉租赁物征收补偿项目中一处砖木房（面积103.88平方米）系何端君出资建造。本院组织了当事人进行了质证。本院对刘某、詹某的证言的认证意见是：唐金美答辩时称“何端君未经我方同意，将原来一间砖木结构的房屋拆了重建”，但刘某、詹某均陈述何端君没有拆除唐全春原来的房屋，唐金美亦未提交其他证据予以反驳，故对何端君在租赁期间新建了一栋木房子的事实予以认定。本院二审查明，何端君在租赁全春农家乐场地后，新建了一栋木房屋。唐全春系未分化型精神分裂症患者。唐全春的姐姐唐金美陈述：唐全春于2014年患病，唐全春现已离婚，无子女，父母已去世，有两个姐姐分别叫唐美林、唐金美。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是何端君要求支付场地转让费100000元、房屋补偿费用66483元的请求是否应予支持。2015年2月8日，唐全春的两位姐姐唐金美、唐美林与何端君签订了《全春农家乐场地出租合同》，合同约定：“如在合同期内甲方的场地征收，甲方应退还给乙方进场前投入的转让费壹拾万元，进场后的投入和装修费用按评估价值补偿给乙方”。何端君根据该条约定要求唐金美、唐全春支付场地转让费100000元、房屋补偿费用66483元。二审期间，何端君申请了两位证人出庭作证，能够证明其在租赁场地新建了一栋木房子，但其在一审中提交的《货币安置区房屋拆迁补偿明细表》系复印件，未提供原件予以核对；即使该《货币安置区房屋拆迁补偿明细表》经核对属实，仅凭该份证据也不足以认定该补偿明细表中所载明的砖木房屋补偿金额66483元应当归何端君所有。何端君向其上手余满军支付了100000元转让费，合同约定租赁期限为5年，何端君实际经营了4年。综合考虑何端君的租赁期限、实际经营时间及何端君已运走部分设施设备、何端君在租赁场地新建了一栋木房子等因素，本院认为原审判决唐全春、唐金美补偿何端君损失40000元，已均衡考虑双方当事人的利益，符合公平原则，并无不当。综上所述，何端君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3630元，由上诉人何端君负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年四月十五日书记员 姚沐宏