北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1436号上诉人（原审原告）：北京美豪富邦国际酒店有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路38号。法定代表人：陈永前，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李慎波，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京达坤房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区百子湾路38号附属房。法定代表人：万文国，执行董事。委托诉讼代理人：彭科，北京市九洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丑俊，北京市九洲律师事务所律师。上诉人北京美豪富邦国际酒店有限公司（以下简称美豪公司）因与被上诉人北京达坤房地产开发有限责任公司（以下简称达坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人美豪公司之委托诉讼代理人李慎波，被上诉人达坤公司之委托诉讼代理人张丑俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美豪公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持332.4万元；诉讼费用由达坤公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一、根据租赁合同的约定，一审认定17整层为达坤公司自用办公用房不属租赁范围，与事实不符。二、首先，2014年的开庭笔录是达坤公司起诉美豪公司要求解除租赁合同并腾房一案中形成的，装修问题并非重点，一审法院未进行调查核实。其次，上述一案的法官建议不要进行装修并非判决结果，不具有可执行力。再次，上述一案二审判决作出后，美豪公司两次送达装修申请，达坤公司均未答复，证明其恶意不履行合同相关条款的主观故意。最后，公证书明确显示美豪公司向达坤公司提交的装修申请中附有设计施工图纸。综上，一审认定美豪公司的装修申请难以满足装修条件，与事实不符，于法无据。三、首先，美豪公司提交了其与第三方的租赁合同。其次，因达坤公司恶意不同意美豪公司的装修申请，致使2001、2002、2003三间房屋无法出租，与诸多商业因素无关。一审应按照三环内同地段同等标准的房屋租赁价格确定损失。达坤公司辩称，同意一审判决，要求驳回上诉，维持原判。美豪公司向一审法院起诉请求：达坤公司赔偿美豪公司损失1000万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实：达坤公司系位于北京市朝阳区百子湾路38号1号楼（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人。美豪公司原名北京富邦国际酒店有限责任公司，于2010年10月13日变更为现名称。2005年6月28日，达坤公司（甲方）与案外人北京五千年酒店管理有限责任公司（乙方，以下简称五千年公司）签订《租赁合同》，约定：乙方承租涉案房屋的楼宇及院落，院落占地面积3115平方米，租赁范围为地下2层、地上1-16层、17层北侧上人屋面和弧形梁下部分及18层，其中第17层为甲方自用办公用房，不属租赁范围；租赁期限20年，自2005年12月1日至2025年11月30日止。《租赁合同》6-3条约定：乙方若进行装修，不允许破坏租赁房屋主体和承重结构。乙方的装修方案应事先征得甲方和原设计部门书面同意，否则须立即停止施工和承担甲方经济损失。甲方在收到乙方装修方案后应在一周内予以答复。第10-1条约定：甲乙双方应遵守本合同的各项条款，如任何一方违反本合同条款应承担违约责任，按违约行为给对方造成的实际损失进行赔偿。2005年8月23日，达坤公司与五千年公司签订《租赁合同（补充一）》，约定将达坤公司自用办公用房从17层调整至3层A和B两套房屋。2010年3月24日，达坤公司与五千年公司签订《租赁合同（补充五）》，约定五千年公司将涉案房屋第3层部分房间及相应通道还给达坤公司使用，以冲抵合同履行期间涉案房屋房产证面积以外的面积而应付给达坤公司的使用费，至此涉案房屋第3层整体建筑面积（578.37平方米）均由达坤公司使用。2010年8月26日，达坤公司、五千年公司及美豪公司签订《租赁合同（补充七）》，约定：达坤公司与五千年公司同意五千年公司退出双方于2005年6月28日签署的涉案房屋的《租赁合同》，达坤公司、五千年公司与美豪公司一致同意，自合同生效之日起，五千年公司在上述《租赁合同》及附属补充协议、文件中承租方的全部权利、义务一并转让由美豪公司承继，美豪公司成为《租赁合同》及附属补充协议、文件中的承租方。2013年10月28日，美豪公司与案外人北京盛世雅华酒店管理有限公司（以下简称雅华公司）签订《委托经营管理协议》。后二者产生纠纷，美豪公司将雅华公司诉至一审法院，一审法院经审理后于2018年12月28日作出（2017）京0105民初第9722号民事判决，雅华公司不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）京03民终4614号民事判决驳回上诉，维持原判，该院二审中查明事实与一审一致。美豪公司（甲方）与雅华公司（乙方）签订的《委托经营管理协议》约定：甲方合法拥有富邦国际酒店的经营管理权，甲方拟委托乙方对目标酒店进行经营管理，乙方同意接受甲方的委托。委托经营管理范围是目标酒店客房5-15层（其中无13、14层编号）、餐厅等及配套设施设备。甲方对现有的目标酒店还有12年经营权（2013年11月1日至2025年11月l5日），委托管理经营期限为8年（2013年11月1日起至2021年10月31日止），后4年乙方在同等条件下享有优先续经营权。委托经营管理期间，乙方每年向甲方支付委托经营管理收益980万元。乙方向甲方支付委托经营管理风险金100万元。委托经营管理期间，乙方若对目标酒店进行装修，不允许破坏目标酒店主体和承重结构。乙方的装修方案应事先征得甲方书面同意，否则须立即停止施工和承担甲方经济损失。甲方在收到乙方装修方案后应在10日内予以答复。经甲乙双方商定，甲方委托乙方代理经营目标酒店40间客房（16层13间、17层12间、18层12间及1905、1906、1907三个房间），床上用品，一次性用品由甲方负责，乙方承担管理服务，水、电、气、洗涤等一切费用，每天每间按140元计算，月底交付甲方财务。2014年5月1日，美豪公司（甲方）与雅华公司（乙方）签订《补充协议》，约定：自2014年11月1日至2021年10月31日，16-19层委托经营收益定为每层每年90万元，四层共计360万元。自2014年5月1日至2014年10月31日，18、19层委托经营收益定为每月10.5万元。自2014年5月1日至2014年10月31日，19层的1905、1906、1907共计3间客房供甲方免费使用。2014年11月17日，美豪公司（甲方）与雅华公司（乙方）签订《提前终止经营协议书》，约定，经甲乙双方友好协商，定于2014年10月31日提前终止甲乙双方于2013年10月28日签订的委托经营管理协议。具体协商如下：“一、2014年10月31日委托经营终止后，由于种种原因，甲乙双方约定，美豪富邦国际酒店15层及其以下楼层（不含2、3层）继续由乙方经营至2014年12月31日24时，2014年11月1日至2014年12月31日的经营收益归乙方所有。二、2014年11月1日至12月31日，美豪富邦国际酒店16-19层仍委托乙方经营，乙方须于2014年11月21日前交甲方委托经营收益20万元，超过11月21日未付，则每天按1％收取滞纳金。三、按原委托经营协议中第三条第二款约定，乙方预付甲方的100万元押金用于抵扣自2014年5月1日至2014年10月31日甲方委托乙方经营美豪富邦国际酒店16-19层的委托经营收益金（应交127.4万元，押金100万元，实际欠款27.4万元甲方不再追讨）……”《委托经营管理协议》及相关补充协议履行过程中，美豪公司将印章、证照等交给了雅华公司，雅华公司向美豪公司支付委托经营管理风险金100万元、2013年11月1日至2014年4月30日美豪富邦酒店5-15层的委托经营管理收益490万元、2014年5月1日至2014年10月31日美豪富邦酒店5-15层的委托经营管理收益430万元、2013年11月1日至2014年4月30日美豪富邦酒店16-17层25间房的委托经营管理收益46.35万元。2014年11月21日、25日，雅华公司分别向美豪公司支付10万元。一审法院在该案中根据已履行的情况及《提前终止经营协议书》约定，认定雅华公司无需再向美豪公司支付2014年12月31日之前的委托经营管理收益，最终判决确认美豪公司与雅华公司《委托经营管理协议》及相关补充协议于2014年10月31日解除；雅华公司于判决生效之日起十日内返还美豪公司北京市朝阳区百子湾路38号酒店（包括地下一层、地下二层、地上一层、地上五层至十九层）以及印章、证照等材料以及向美豪公司按照每年1280万元标准支付自2015年1月1日起至实际返还酒店之日止的费用并赔偿损失（自2015年1月1日起至实际返还酒店之日止，每逾期一日按照前述第三项确定的费用数额、每半年支付一次的应付未付款项的万分之五的标准计算）。经询，美豪公司称其在本案中主张的1000万元损失构成为：达坤公司违反《租赁合同》约定未答复其提出的装修方案致使雅华公司未付其2014年11月1日至2017年4月30日（暂定）期间涉案房屋5-19层的委托经营收益而造成的3200万元损失中的335.2万元；涉案房屋1905、1906、1907、2001、2002、2003六个房间2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金损失664.8万元。经进一步询问，美豪公司称2001室曾对外出租，租赁期2014年3月20日至2015年3月20日，年租金110.8万元；2014年至今上述六个房间因没有装修故空着没用，故均以110.8万元作为年租金计算依据，其对2018年8月31日以后上述六个房间应收未收租金损失本案中不主张，保留追索权利。另查，达坤公司曾于2014年将美豪公司及相关第三人诉至一审法院，要求其将涉案房屋腾空并返还达坤公司，该案庭审中达坤公司举出公证书以证明2013年12月5日其向美豪公司公证送达了《解除合同通知书》，通知美豪公司因存在逾期支付租金等多种违约行为导致合同目的无法实现，即日起解除双方的《租赁合同》及相关补充协议，美豪公司认可该公证书真实性，但称公司前台没有及时转交，直到诉讼才得知，应诉时未及提出异议。一审法院在该案庭审中曾告知美豪公司：因双方对于租赁合同是否已经解除存在争议，为避免扩大各方损失，在该案判决生效前，以不实施装修工程为宜。经审理后一审法院就该案作出（2014）朝民初字第13587号民事判决，认定美豪公司在合同履行期间确有先后累计120余日迟付租金情况，达坤公司有权据此解除合同，并认定双方《租赁合同》已于2013年12月5日解除，判决美豪公司将涉案房屋腾空并交还达坤公司。美豪公司及该案第三人不服提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理后作出（2014）三中民终字第11671号民事裁定，撤销原判发回一审法院重审。一审法院审理后作出（2014）朝民初字第44996号民事判决，认定美豪公司与雅华公司之间实为租赁合同关系，美豪公司转租行为构成违约，达坤公司享有解除权，判决美豪公司及该案第三人将涉案房屋腾空交还达坤公司。美豪公司不服提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理后于2016年9月30日作出（2016）京03民终6066号民事判决，美豪公司不构成转租，判决撤销原判，驳回达坤公司的全部诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点为达坤公司是否违反合同约定恶意阻止美豪公司装修并给其造成主张的相关损失。从法院查明的事实来看，自2013年12月达坤公司向美豪公司发出解除合同通知书并在其后诉至法院要求美豪公司交还涉案房屋起，双方就租赁合同还能否继续履行便发生了重大分歧和争议。正因如此，法院在2014年双方案件庭审中才从避免双方损失扩大的角度出发，建议美豪公司在法院就该争议作出终局裁判前不宜进行装修。美豪公司虽主张其数次向达坤公司通过公证送达方式递交装修申请及有关材料，但从本案中美豪公司证据反映的装修申请附随材料主要为装修效果图，并无详尽的设计施工图纸，且亦不能证明其已取得涉案房屋原设计单位的书面同意，按照双方《租赁合同》关于装修的约定，难以满足其开始装修的条件。故美豪公司据此主张达坤公司构成违约，法院难以支持。另外，从美豪公司主张的损失角度来看，法院已在（2017）京0105民初第9722号案件中认定雅华公司无需再向美豪公司支付2014年12月31日之前的费用，判决雅华公司向美豪公司按照《委托经营管理合同》约定的标准支付自2015年1月1日起至其交还涉案房屋期间的费用，并按照万分之五标准赔偿损失，该案现已生效。美豪公司主张的335.2万元损失系雅华公司拖欠未付的上述委托经营收益中的一部分，故系重复主张，法院难以支持。美豪公司与雅华公司仅约定涉案房屋1905、1906、1907三个房间于2014年5月1日至2014年10月31日期间由美豪公司免费使用，期间届满美豪公司将不再享有免费使用权，雅华公司需就16-19层向美豪公司按年支付的费用亦已包含在法院判决雅华公司向美豪公司履行的给付义务之中，故美豪公司就该3间房屋并不存在租金损失。美豪公司虽主张2001房屋曾对外出租一年，年租金110.8万元，但其并未就此举证，且其亦认可2001、2002、2003三间房屋至今由其控制，其是否能将该房屋实际出租并取得租金收益仍受诸多商业因素综合影响，其主张因无法对上述房屋进行装修而导致产生租金损失，缺乏相应证据，法院亦难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，一审法院判决：驳回北京美豪富邦国际酒店有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费81800元，由北京美豪富邦国际酒店有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2005年6月28日达坤公司与案外人五千年公司签订的《租赁合同》中约定：“……第17层（含本层西南侧两块上人屋面）为甲方自用办公用房，不属租赁范围”，一审认定的该部分事实本院予以纠正。本院认定的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为达坤公司是否因装修问题导致美豪公司产生损失。合同约定，美豪公司若进行装修，不允许破坏租赁房屋主体和承重结构，装修方案应事先征得达坤公司和原设计部门书面同意，否则须立即停止施工和承担甲方经济损失。同时约定，达坤公司在收到美豪公司装修方案后应在一周内予以答复。此外，任何一方违反合同条款应承担违约责任，按违约行为给对方造成的实际损失进行赔偿。合同履行过程中，美豪公司数次向达坤公司通过公证送达等方式递交装修申请及有关材料，达坤公司未依照合同约定答复美豪公司，属于违约行为。但美豪公司的装修方案未取得涉案房屋原设计单位的书面同意，尚未达到合同约定的装修的条件，故达坤公司未予答复并非美豪公司存在损失的唯一原因。美豪公司提交其与第三方的租赁合同，用以证明租金损失，但未提交拟定的装修预算或评估报告等证据，可待损失确定后再行主张。美豪公司其他上诉意见，事实依据不足，亦不予采信。综上所述，美豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33392元，由北京美豪富邦国际酒店有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 杨 路审 判 员 周艳雯二〇二〇年四月十日法官助理 仵 霞书 记 员 卢园园书 记 员 温宇辰