辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民终2698号 上诉人（原审被告）：孙群燕，女，汉族，1969年6月12日生，住大连市沙河口区。 上诉人（原审被告）：刘兆临，男，汉族，1968年5月17日生，住辽宁省大连市沙河口区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王晓来，辽宁青松律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司大连分公司，住所地大连市沙河口区绿波小区46号2-4-3。 负责人：于歌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：尚雪峰，辽宁碧海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王怡然，北京市京师（大连）律师事务所律师。 上诉人孙群燕、刘兆临因与被上诉人长城物业集团股份有限公司大连分公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0291民初5112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙群燕、刘兆临共同上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：1.被上诉人未与二上诉人签订物业服务合同，不能用其与开发商签订的协议来约束二上诉人，且被上诉人未对案涉小区提供物业服务，案涉小区一直由大连深长城物业管理有限公司提供物业服务，被上诉人无权收取物业费。2.原审未责令被上诉人举证证明其已提供物业服务，而将举证责任分配给二上诉人有误。3.案涉房屋存在重大质量问题，报修后物业公司未予维修，严重影响二上诉人的正常生活。 被上诉人长城物业集团股份有限公司大连分公司不同意二上诉人的上诉请求，主要答辩意见如下：1.被上诉人与开发商签订了前期物业服务合同，是案涉小区合法的物业服务单位，有权收取物业费。2.案涉小区自2011年3月30日起的收费权即收属被上诉人，被上诉人已实际提供了物业服务，对于二上诉人向大连深长城物业管理有限公司已付的一年物业费，该公司已与被上诉人结算，被上诉人予以认可。3.二上诉人反应的房屋质量问题，因已过质保期，且不属于公共部位，维修责任应由业主自己承担。 长城物业集团股份有限公司大连分公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告自2012年10月13日起至2019年12月31日止物业服务费63,151.8元。 一审法院经审理查明，二被告系大连优山美地琴海园V27-2号（建筑面积：243.1平方米）业主。长城物业集团股份有限公司与案涉小区的开发商大连鲁能置业有限公司签订了《大连东方·优山美地琴海园前期物业服务合同》，约定长城物业集团股份有限公司为大连东方·优山美地琴海园提供物业服务，服务期限自2011年3月30日至2014年3月29日；物业费收费标准为：联排别墅3元/月/平方米，物业费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月十日前履行交纳义务。2014年8月25日、2016年7月29日、2017年6月1日、2018年5月29日、2019年7月12日，原告与大连鲁能置业有限公司分五次续签了《前期物业服务合同》，服务期限分别自2011年3月11日至2014年3月29日止、自2014年3月30日至2016年3月29日止、2016年3月30日至2017年5月29日止、2017年5月30日至2018年5月29日止、2018年5月30日至2019年6月30日止、2019年7月1日至2020年6月30日止，合同的其余约定不变。 另查，原告系长城物业集团股份有限公司的分公司，案外人大连深长城物业管理有限公司系长城物业集团股份有限公司的子公司。2011年、2012年前后，受长城物业集团股份有限公司指派，案外人大连深长城物业管理有限公司在案涉小区进行了物业服务。2011年，案外人大连深长城物业管理有限公司向被告出具了《优山美地临时管理规约》、专用收款收据，并向被告催缴了物业费。但案外人大连深长城物业管理有限公司未与大连鲁能置业有限公司签订过《前期物业服务合同》。2018年11月5日，长城物业集团股份有限公司出具说明载明：将琴海园的经营管理权交由原告，特别是自2011年以来琴海园业主物业费的收取权。2011年10月13日，二被告向案外人大连深长城物业管理有限公司交纳2011年10月13日至2012年10月12日物业费8752元。再查，二被告系案涉房屋产权人。案涉小区至今未有效成立业主委员会。 一审法院认为，在案涉小区有效成立业主委员会并另行签订《物业服务合同》前，案涉小区的开发商大连鲁能置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，各方均需按合同约定全面履行各自义务。原告为案涉小区提供了物业服务，二被告应按上述合同的约定履行支付物业费的义务，二被告未按时履行义务，其行为属违约，原告主张二被告支付自2012年10月13日起至2019年12月31日的物业费63,151.8元的诉讼请求，其中63,151.39元（3元/月/平方米×243.1平方米×86月+243.1平方米×3元/月/平方米×12月/365日×18日）于法有据，予以支持，超出部分无据认定。关于被告孙群燕主张原告不是合法的诉讼主体的抗辩意见，由于原告与大连鲁能置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，且无据认定其在合同履行期内未提供物业服务，即便案外人大连深长城物业管理有限公司单方向二被告出具过《临时管理规约》，仍不能否认原告与二被告间形成的物业服务合同关系及原告作为合同关系的一方主体向二被告主张物业费的合法性，故对被告孙群燕此项抗辩意见，不予采纳。被告刘兆临未未到庭应诉亦未提交书面答辩意见，视为放弃本案抗辩权利。判决如下：一、被告孙群燕、刘兆临于判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司大连分公司给付自2012年10月13日起至2019年12月31日的物业费63,151.39元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司大连分公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，由被告孙群燕、刘兆临负担。 二审中，二上诉人提交六组材料作为新证据，证据一是《商品房买卖合同补充协议》，拟证明合同约定物业公司应与业主签订物业管理规约，业主按规约内容交纳物业费。大连深长城物业管理有限公司与二上诉人签订有管理规约，规约中约定洋房收费标准是1.5元每月每平方米，该规约应为买卖合同的组成部分，对双方有约束力。另外，规约和居家指引都是物业公司拟定的，属于格式条款，其中对于别墅是否属于洋房范畴双方理解不同，应作不利于格式条款提供方的解释。证据二是一组照片，拟证明房屋漏水，存在质量问题，严重影响二上诉人的生活品质。证据三是《住宅室内装饰装修施工合同》，拟证明因房屋漏水一直未解决，二上诉人于2015年才对房屋进行装修。证据四是用户停止供暖申请协议书及发票一张，拟证明因物业公司要检查房屋漏水问题，直到2018年二上诉人才恢复供暖，才能正常入住。证据五是三张图片和一份短信截图，拟证明一直为案涉小区提供物业服务的是大连深长城物业管理有限公司，不是被上诉人。证据六是被上诉人另案中提交的催费通知单三张，编号相近，但时间间隔一年，拟证明被上诉人的催费行为系造假，且二上诉人从未收到过催费通知单。被上诉人发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，认为物业费标准应以前期物业合同约定为准，别墅不同于洋房，收费标准为3元每月每平方米。对证据二的真实性、合法性、关联性不认可，认为二上诉人未提供照片的原始载体，无法确定真实性和与本案关联性，且房屋质量问题已过质保期，且不属于公共面积，物业公司不承担维修责任。对证据三的真实性、合法性、关联性不认可，认为二上诉人已另找人对房屋进行装修维修，装修维修后的质量问题不属于被上诉人服务范围。对证据四的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，认为该证据不足以成为拒交物业费的合法理由。对证据五的真实性、合法性、关联性不认可，认为照片和截图都未提供原始载体，且被上诉人所主张的物业费并不包含大连深长城物业管理有限公司已收取期间的物业费。对证据六的三性不予认可，认为二上诉人在原审未提出时效抗辩，其在二审的时效抗辩不应得到支持。被上诉人二审未提交新证据。对于二上诉人的上述证据材料，本院认为，这些材料都非形成于一审判决后，不属于新证据，且不能成为二上诉人拒交物业费的合理理由，本院不予采纳。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 另查明，大连深长城物业管理有限公司的股东是深圳市深长城物业集团有限公司，深圳市深长城物业集团有限公司的股东是长城物业集团股份有限公司。 本院认为，本案二审审理的焦点问题主要有四个：一是被上诉人有无向二上诉人收取物业费的权利；二是物业费标准如何确定；三是房屋漏水能否成为拒交物业费的合理抗辩；四是被上诉人起诉的时效问题。 关于第一个焦点问题，被上诉人的母公司长城物业集团股份有限公司与案涉小区开发商大连鲁能置业有限公司签订了前期物业服务合同，该合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该前期物业服务合同对二上诉人有约束力，二上诉人应当按约向物业公司交纳物业费，二上诉人关于合同相对性的抗辩理由不能成立。现长城物业集团股份有限公司明确表示将案涉小区管理权和收费权授予被上诉人，且经查，大连深长城物业管理有限公司与长城物业集团股份有限公司系子母公司的关系，在大连深长城物业管理有限公司已被注销的情况下，母公司有权决定将其服务期间的物业费收费权授予被上诉人，故二上诉人应当向被上诉人交纳物业费。 关于第二个焦点问题，前期物业服务合同明确约定别墅的物业费标准系3元每月每平方米，二上诉人向大连深长城物业管理有限公司已付的一年物业费也是按3元每月每平方米标准交付的，因此，被上诉人关于物业费标准的主张有合同依据，原审予以支持并无不当。 关于第三个焦点问题，物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，即使二上诉人认为被上诉人对于房屋维修方面的服务不到位，但却未能否定其已享受到被上诉人在卫生、绿化、保安等其他方面提供服务的事实，而这些物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。现二上诉人采取拒不交纳物业服务费的方式来维护自己权利，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，本院不予支持。二上诉人作为小区业主的合法权益，应当依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定另行主张。 关于第四个焦点问题，二上诉人在一审未提出时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，其在二审中关于时效的抗辩不能得到支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1380元，由上诉人孙群燕、刘兆临共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王慧莹 审判员  王 歆 审判员  王 迪 二〇二〇年四月二十日 书记员  黄月妍