广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终397号上诉人（原审原告）：钟桂添，男，1973年11月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：刘云，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社。住所地：广州市白云区永平街东平村。负责人：钟展平，该社社长。委托诉讼代理人：宋双双，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海宁，广东本华律师事务所律师。上诉人钟桂添因与被上诉人广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社（以下简称老屋经济社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟桂添及其委托诉讼代理人刘云，被上诉人老屋经济社的委托诉讼代理人宋双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人钟桂添上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判老屋经济社退还钟桂添全部管理费200000元；2撤销一审判决第三项，改判老屋经济社赔偿钟桂添全部装修款443402.59元；3.撤销一审判决第四项，改判老屋经济社赔偿钟桂添全部消防改造工程款326730.88元。事实与理由:一、一审法院认定钟桂添对《综合楼租赁合同》无效承担50％责任，这一责任认定错误，老屋经济社应承担合同无效的全部责任。1.钟桂添是通过合法途径投标租赁涉案物业，完成了全部投标流程。老屋经济社于2017年3月2日在白云区农村集体经济组织“三资”交易监管中心公开招标出租涉案物业。钟桂添基于对政府部门开办的“三资”交易监管中心的信任，通过合法竞标程序取得涉案物业的承租权，履行了全部投标相关的手续。钟桂添在此过程中没有任何过错。2.涉案物业是没有合法报建手续的违法建筑，老屋经济社对此应当承担全部责任。涉案物业的全部建设过程，均是老屋经济社自行组织完成。老屋经济社作为基层组织，对属于集体经济资产的建设应当更加严格遵守国家相关法律，以确保集体经济资产的保值和增值。但老屋经济社未取得合法报建手续而违法建设涉案物业，理应对此承担全部责任。3.《综合楼租赁合同》无效原因系老屋经济社一手造成，钟桂添已经履行了正常人的审慎审查义务。涉案物业的公开招标，系老屋经济社在白云区农村集体经济组织“三资”交易监管中心公开发布，且有多人参与投标，无论何人中标，老屋经济社与任一中标人签订的《综合楼租赁合同》必定是无效合同，这是一个必然结果。钟桂添根据招标公告，所能查阅的资料也限于“广州市白云区临小工程开工建设审批表”“符合建设条件的村(社)申请建设公共设施备案审核批准表”“集体经济组织资产交易申请表”等资料，在这些资料中都有永平街道办事处、东平村(经济联社)、老屋组(经济合作社)的盖章。一个正常普通人只能审慎审查这些资料，从而得出公开招标的涉案物业属于合法物业，不可能去怀疑永平街道办事处、东平村(经济联社)、老屋组(经济合作社)三级基层组织盖章审批并公开招标的物业是违法物业。甚至，老屋经济社在其作为原告，钟桂添作为被告，就同一物业的租赁合同纠纷一案中均反复强调、证明涉案物业系合法物业。在本案一审中，老屋经济社也再度强调涉案物业的合法性，并提供所谓的《集体产权证》、测绘图片用来证明。因此，钟桂添作为正常普通人能尽的审查义务已经履行。老屋经济社故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，违背诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，老屋经济社应当承担缔约过失责任。涉案租赁合同无效，源于租赁标的物的违法，及老屋经济社的欺骗和恶意隐瞒。一审法院将钟桂添未能识破老屋经济社的欺骗和隐瞒，而认定作为受害者的钟桂添需承担50%的责任错误，等于变相鼓励欺诈和隐瞒。二、一审法院扣除钟桂添24个月的管理费错误，理应全部退还钟桂添所交纳的管理费。1.钟桂添没有实际使用过涉案物业，也没有享受过老屋经济社提供的物业管理服务。钟桂添租赁涉案物业后，该物业无法通过消防验收，不能进行生产经营活动。钟桂添鉴于租赁物重大瑕疵，租赁合同无法继续履行，从2017年8月停止使用该物业，同时停止缴纳租金，并于2017年8月11日另案将老屋经济社作为被告诉至法院，双方租赁合同之后没有实际履行过。此后涉案物业一直空置，老屋经济社也没有为钟桂添提供过涉案物业的物业管理服务。2.按照无效的《综合楼租赁合同》所约定的6年承租期限计算管理费用比例，没有法律依据。一审法院认可《综合楼租赁合同》无效，也认可《综合楼租赁合同》第三条关于管理费的约定无效。既然基础法律关系和具体约定均无效，那租赁期限为6年的约定也没有任何法律依据和事实依据。相关法律规定是合同无效后相互返还原则，对房屋占有使用费可以参照租金标准，但没有规定参照合同期限计算其他费用等。因此，按照租赁合同承租期限计算管理费用比例，没有法律依据。三、一审法院认定钟桂添向老屋经济社归还涉案物业的时间错误。在本案的关联案件（2018）粤0111民初1031号，老屋经济社诉钟桂添租赁合同无效，要求交还本案的涉案物业以及要求钟桂添支付房屋占有使用费一案中，钟桂添认可该案一审判决的第一项，即确认租赁合同无效，并应退还涉案物业。于是钟桂添便于2018年11月29日，也就是该案上诉期届满前主动向老屋经济社交还了涉案物业。因此，钟桂添退还涉案物业的时间是2018年11月29日。从这天之后，钟桂添与老屋经济社再也未就涉案物业本身发生过联系。双方后续纠纷限于相关使用费、押金、管理费等金额。2019年7月5日，一审法院执行局对（2018）粤0111民初1031号案件立为执行案件，通知钟桂添报告财产等。钟桂添鉴于该案与本案判决在财产执行金额上可以相互抵消，便于2019年7月18日向一审法院执行局申请暂缓执行。在暂缓执行申请书中，钟桂添也说明了交还涉案物业的时间是2018年11月29日，并且也提交了老屋经济社收回涉案物业钥匙的收条、钟桂添交还涉案物业状况及过程的现场录像。关于一审法院执行局2019年8月31日的执行笔录，该笔录应当只是记载和确认钟桂添已经向老屋经济社归还涉案物业的事实，而不是指2019年8月31日当天钟桂添才向老屋经济社归还涉案物业。更何况2019年8月31日那天，钟桂添和老屋经济社根本就没有联系，所谓2019年8月31日当天老屋经济社收回涉案物业，是无稽之谈。因此，钟桂添归还涉案物业的时间是2018年11月29日，一审法院系错误理解2019年8月31日的执行笔录。四、钟桂添通过合法途径竞标租赁涉案物业，却未能合法使用该物业。钟桂添花费40余万元用于基本装修，花费30余万元用于消防改造，加上钟桂添可能将支付房屋占用费70余万元以及管理费等，钟桂添总损失近200万元。老屋经济社违法出租涉案物业，却能得到了70余万的房屋占用费以及一栋装修、消防均完备的房屋，装修和消防设施总价值70余万元等。虽然，老屋经济社口头答辩称不同意利用已经形成附和的装修、消防设施，但是其不可能抛弃现有的装修和消防设施，其实际享受了钟桂添的装修利益。因此，老屋经济社不承担合同无效的全部责任，于情理不合。被上诉人老屋经济辩称：一、不同意钟桂添的上诉请求，一审法院遗漏必要的鉴定评估程序，属于程序错误，本案应当发回重审。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定，老屋经济社不同意利用钟桂添未形成附和的装修装饰物，因此应当通过评估鉴定确定未形成附和部分的价值。一审法院并未对现场进行勘验，直接以钟桂添的装修款支出作为其损失，程序存在错误。二、关于装修款及消防工程款的事实并未查清，属于事实不清，应当发回重审。钟桂添主张装修款443402.59元及消防工程款326730.88元，共计超过77万元，数额巨大。钟桂添从未提供相应的银行流水以及取现记录予以证明，参照关于民间借贷的相关法律规定，存在巨额现金交付的情况下，法院应当谨慎的审查现金交付的时间、来源、支付方式等，但一审法院并没有对钟桂添主张支出的装修款及消防工程款进行审查。三、双方签署以及履行合同的过程中，老屋经济社不存在任何过错，老屋经济社没有隐瞒涉案房屋是否具有建设规划许可证，钟桂添应当自行承担损失。涉案房屋公开招标过程中，老屋经济社已经将涉案房屋的情况如实申报。涉案房屋的公开招标过程中，招标公告已经显示竞投意向人应当勘验、测量及查阅相关资料以及承担风险，招标公告也提醒钟桂添对涉案房屋进行自行审查。老屋经济社在签署以及履行合同过程中不存在任何隐瞒，无需承担任何责任。四、关于涉案房屋的返还时间，一审法院认定正确。房屋交付的时间是2019年8月31日，故管理费应当计算至2019年8月31日。钟桂添于2019年4月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.返还押金款项300000元以及赔偿利息失36000元，本项暂合计336000元；2.返还管理费款项200000元以及赔偿利息损失24000元，本项暂合计224000元；3.赔偿装修款项443402.59元以及利息损45773.72元，本项暂合计：489176.31元；4.赔偿消防改造工程款项326730.88元以及利息损失37005.63元，本项暂合计363736.51元；5.老屋经济社承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：老屋经济社（出租人，甲方）与钟桂添（承租人，乙方）于2017年3月21日签订《综合楼租赁合同》，约定：甲方将位于白云大道北老屋前街××之一“老屋综合楼”租赁于乙方使用。该综合楼占地300平方米，共4层半，总建筑面积为1500平方米（第一条）；租赁期限为6年，即从2017年9月1日起至2023年8月31日止。装修期为5个月，由2017年4月1日至2017年8月31日止为装修期，即从2017年9月1日开始乙方向甲方交租金。甲方提供现有的消防设施，但未经消防有关部门验收，如需要消防验收的，一切的手续及费用（不含土建消防）由乙方负责，甲方只协助乙方提供本社资料（第二条）；租金为每平方米40元/月，每个月租金为人民币60000元。每满2年递增10%即由2019年9月1日开始递增。每月5日前须付清当月租金，否则甲方有权按实欠金额加罚10%的滞纳金。如超过三个月乙方仍不交纳租金及加收的滞纳金，甲方有权对该综合楼停水、停电并且终止、取消合同，乙方自动退场，甲方收回该综合楼且不退回押金。合同签订后，乙方即付甲方管理费200000元及押金300000元，合同期满，乙方退场时，甲方退还乙方押金，不计利息。装修期5个月到期时，乙方需付甲方首月租金6万元等（第三条）。同日，钟桂添向老屋经济社支付了押金30万元及管理费20万元。一审另查明，老屋经济社曾以房屋租赁合同纠纷为由起诉钟桂添，要求确认钟桂添、老屋经济社于2017年3月21日签订的《综合租赁合同》无效，并要求钟桂添将涉案物业返还给老屋经济社及支付房屋占用费等。一审法院于2018年11月12月作出（2018）粤0111民初1031号民事判决书，判决：一、确认广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社与钟桂添于2017年3月21日签订的《综合楼租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三十日内，钟桂添将位于白云道北老屋前街20号之一“老屋综合楼”腾空并交还给广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社；三、自本判决生效之日起五日内，钟桂添向广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社支付自2017年9月1日起至上物业交还之日止的房屋占有使用费。后钟桂添不服该判决并提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终4029号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审再查，根据（2019）粤0111执6960号《执行笔录》的内容显示，老屋经济社收回涉案物业的时间为2019年8月31日。一审庭审中，钟桂添提交如下证据：1.《广州市白云区东平老屋综合楼装修及修缮工程合同》、《单位工程招标控制价汇总表》及《发票联》，拟证实钟桂添对涉案物业装修产生装修费443402.59元；2.《广州市东平商业综合楼消防改造工程合同书》及《单位工程招标控制价汇总表》及《发票联》，拟证实钟桂添对涉案物业进行消防改造，产生费用326730.88元。老屋经济社对上述证据均不予确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、押金收据、管理费收据、装修及修缮工程合同、装修及修缮工程发票、消防改造工程合同、消防改造工程发票、民事起诉书、受理通知书、证据清单、收条、视频光碟、EMS全球邮政特快快递、催促函、EMS快递查询、公证书、《集体产权证》、测绘图片、执行笔录以及当事人陈述等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为:因涉案物业系没有合法报建手续的违法建筑，钟桂添与老屋经济社于2017年3月21日签订的《综合楼租赁合同》为无效合同。根据合同无效后的相互返还原则，老屋经济社应将收取钟桂添的租赁保证金300000元返还给钟桂添。关于管理费，因《综合楼租赁合同》系无效合同，故《综合楼租赁合同》第三条之约定即“管理费200000元为租期6年一次性收取，中途或期满不须退回乙方”亦属于无效条款。考虑到钟桂添承租涉案物业期间会产生一定的管理费用，且老屋经济社已于2019年8月31日将涉案物业收回，钟桂添租赁期限为24个月（2017年9月1日至2019年8月31日），故老屋经济社应向钟桂添返还剩余租期内的管理费133333.33元【200000元-200000元÷72个月×24个月】。关于利息部分，因钟桂添对涉案物业未尽到审慎审查的义务，对《综合楼租赁合同》的无效存在过错，故其主张支付押金利息及管理费利息于法无据，一审法院不予支持。关于赔偿装修款的问题。根据《广州市白云区东平老屋综合楼装修及修缮工程合同》、《单位工程招标控制价汇总表》及《发票联》等证据，可知钟桂添为装修涉案物业产生装修费用443402.59元，鉴于钟桂添、老屋经济社对《综合楼租赁合同》的无效均存在过错，各自应承担50%的过错责任，故老屋经济社应向钟桂添赔偿装修款221701.3元（443402.59元÷2），对于钟桂添主张超出的部分，一审法院不予支持。同理，钟桂添主张老屋经济社支付利息的诉请一审法院不予支持。关于赔偿消防改造工程款的问题。根据《广州市东平商业综合楼消防改造工程合同书》及《单位工程招标控制价汇总表》及《发票联》等证据，可知钟桂添为消防改造支付工程款326730.88元，鉴于钟桂添、老屋经济社对《综合楼租赁合同》的无效均存在过错，各自应承担50%的过错责任，故老屋经济社应向钟桂添赔偿消防改造工程款163365.44元（326730.88元÷2），对于钟桂添主张超出的部分，一审法院不予支持。同理，钟桂添主张老屋经济社支付利息的诉请一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年11月8日作出如下判决：一、自判决生效之日起三日内，广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社退还钟桂添押金30万元；二、自判决生效之日起三日内，广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社退还钟桂添管理费133333.33元；三、自判决生效之日起三日内，广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社向钟桂添赔偿装修款221701.3元；四、自判决生效之日起三日内，广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社向钟桂添赔偿消防改造工程款163365.44元；五、驳回钟桂添的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19946.2元，由钟桂添负担10246.37元，广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社负担9699.83元。经审理查明，除“再查，根据（2019）粤0111执6960号《执行笔录》的内容显示，老屋经济社收回涉案物业的时间为2019年8月31日”外，一审判决其余查明事实无误，本院予以确认。二审期间，钟桂添提交以下证据：证据1.（2019）粤0111执6960号传票、（2019）粤0111执6960号案报告财产令；证据2.落款时间为2019年7月18日的《暂缓执行申请书》。拟证明：钟桂添曾经向执行局反馈钟桂添于2018年11月29日已经主动执行该判决的第一项，将涉案物业归还老屋经济社，以及归还相关的证据。老屋经济社质证认为：对钟桂添提交的两份证据的真实性、关联性、合法性不予认可，上述证据不属于二审新证据，法院不应予采纳。从上述证据的日期可知，上述证据均形成于一审判决前，因此不属于二审新证据，上述证据亦不能证明钟桂添要证明的内容。关于暂缓执行申请书，一审法院执行局没有采纳，对于涉案房屋返还的时间亦没有采纳，而是按照2019年8月31日为交付时间进行执行。另查明，二审期间，钟桂添为证明其于2018年11月29日已交还场地，向本院提交（2019）粤0111执6960号《执行笔录》，记载：老屋经济社向一审法院反映：钟桂添主张其已于2018年11月29日将涉案房屋交给我方，对此，我方不予确认，因其未与我方办理交接手续。另因我方已于2019年8月31日对涉案房屋进行管业，故我方只能确认在2019年8月31日收回，请法院确认并给我方办理交接手续。一审法院告知：因钟桂添与你方在收回涉案房屋时间存在争议，故在收回涉案房屋时间问题上需进一步核实。另据你方反映你方已收回涉案房屋，故一审法院对此予以确认，将涉案房屋交由你方进行管业。老屋经济社质证认为：对《执行笔录》的真实性、合法性、关联性均不予认可。虽然该笔录上记载“因被执行人与你方在收回涉案房屋时间存在争议，故在收回涉案房屋时间问题上需进一步核实”，但后经老屋经济社在《中国执行信息公开网》查询显示，执行标的为1324620，即房屋占有使用费期间系暂计至2019年6月1日，该时间是老屋经济社申请强制执行的时间。因此2019年8月31日是钟桂添交还房屋的时间。再查，一审期间钟桂添提交钟京伟于2019年11月29日出具的收条，记载老屋综合楼钥匙在该日已收回。一审中，老屋经济社质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，无法核实钟京伟具体是谁，钟京伟不是合同相对方，没有权利签收相应文件，其行为不能代表村集体，签收应由老屋经济社进行盖章确认；另外，钟桂添交付的只是钥匙，并没有将涉案房屋交付给老屋经济社，没有将房屋的装修及消防拆除恢复原状交付，不符合交付条件。二审期间，老屋经济社确认钟京伟是老屋经济社的财务人员，钟桂添向钟京伟交付钥匙时社长钟展平在场。又查，老屋经济社通过广州市白云区农村集体“三资”平台对涉案房屋进行公开招租，招标公告注明：标的物的具体情况是由老屋经济社以书面的形式向交易服务机构提供的，竞投意向人须自行进行了解核实（含实地勘察、测量、查阅相关资料等）并承担风险；产权情况：拥有集体产权证；联系人：钟经纬。老屋经济社一审期间提交的《集体产权证》系《集体土地所有证》，并非涉案房屋产权证。押金和管理费收据的收款人处签名为钟京伟。《综合楼租赁合同》约定乙方（钟桂添）到期退场时对所有装修不动产必须保持原样，不得拆除。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：1.双方对合同无效的过错责任比例认定；2.钟桂添交还场地的时间以及老屋经济社应当返还管理费的数额。关于争议焦点一。虽然老屋经济社通过广州市白云区农村集体“三资”平台对涉案房屋进行公开招租，且招标公告注明产权情况为拥有《集体产权证》，但亦说明竞投意向人须自行了解核实并承担风险。《集体产权证》实际为《集体土地所有证》，并非涉案房屋产权证，钟桂添并未核实该情况。出租人负有提供合法租赁物的义务，承租人亦负有审核租赁物是否合法的义务，因此一审法院认定双方过错比例各占50%并无不当，本院予以维持。钟桂添上诉主张老屋经济社应承担合同无效的全部责任依据不足，本院不予支持。钟桂添一审期间已提交装修和消防改造的合同以及支出相关费用的发票，一审法院据此认定钟桂添的装修及消防改造损失，并判决老屋经济社赔偿50%，并无不当，本院予以维持。老屋经济社对一审判决关于装修及消防改造损失数额的认定有异议，但未提出上诉，本院对其该抗辩意见不予采纳。关于争议焦点二。首先，钟桂添已提交钟京伟出具的收条，载明2018年11月29日已收回涉案房屋钥匙，老屋经济社确认钟京伟为其财务人员，并确认当时老屋经济社的社长钟展平亦在场。其次，虽然老屋经济社提出要求钟桂添拆除装修恢复原状，但钟桂添所进行的装修已形成附和，拆除装修于双方均无益处，《综合楼租赁合同》也未约定交还场地时应当恢复原状，在2018年11月29日亦不存在收回房屋的其他障碍。再次，（2019）粤0111执6960号《执行笔录》记载一审法院执行局在收回涉案房屋时间问题上需进一步核实，并未对交还场地时间作出认定。一审判决关于该《执行笔录》显示老屋经济社收回涉案物业的时间为2019年8月31日的事实认定依据不足，本院不予认可。综上，本院采纳钟桂添的意见，认定其已于2018年11月29日交还场地。钟桂添占用涉案房屋时间为14个月零29天（自2017年9月1日至2018年11月29日），其占用期间会产生一定的管理费用，该部分管理费用41574.08元（200000÷72×15-200000÷72÷30）钟桂添无权要求返还。剩余部分158425.92元，老屋经济社无权收取，应向钟桂添返还。关于利息问题，本院对一审认定予以维持。钟桂添上诉主张超出的部分，本院不予支持。综上所述，上诉人钟桂添的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决对交还场地时间及管理费的认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8183号民事判决第一、三、四项；二、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8183号民事判决第五项；三、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8183号民事判决第二项为：自本判决生效之日起三日内，广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社退还钟桂添管理费158425.92元；四、驳回钟桂添的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19946.2元，由钟桂添负担9948.97元，广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社负担9997.23元。二审案件受理费8076元，由上诉人钟桂添负担7627.4元，由被上诉人广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社负担448.6元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年四月九日书记员 冯冠豪郭丽淳