济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初981号 原告：陈旭，男，1990年2月13日出生，汉族，无业，住济南市。 原告：李虎，男，1989年10月12日出生，汉族，无业，住济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：陈怀才，山东盛强律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：郭胜利，山东盛强律师事务所律师。 被告：冯秀香，女，1985年7月25日出生，汉族，无业，住济南市。 被告：殷继友（系冯秀香之夫），男，1985年3月27日出生，汉族，无业，住济南市。 两被告共同委托诉讼代理人：陈正斌，山东新亮律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：**，山东新亮律师事务所实习律师。 原告陈旭、李虎与被告冯秀香、殷继友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告李虎及原告陈旭、李虎的共同委托诉讼代理人郭胜利，被告冯秀香及被告冯秀香、殷继友的共同委托诉讼代理人陈正斌、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈旭、李虎向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2017年2月20日签订的房屋租赁合同无效；2.依法判令被告返还原告租赁费21500元及利息（按同期银行贷款利率自2017年2月20日起至还清之日止）；3.判令被告赔偿给原告造成的损失5000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月20日，原、被告签订房屋租赁合同，被告未经原告出租人书面同意，将出租房屋转租给原告，原、被告签订房屋租赁合同时明确告知被告用于做牛奶、酸奶、鲜奶吧生意，但被告没有明确告知原房主，现原出租人知道后不同意把房屋转租给原告，致使原告无法做生意，并因被告的原因给原告造成经济损失，双方协商未果，请求判如所请。 被告冯秀香辩称,1、房屋是转让，并非转租，转让事宜是房东知情并允许的。2016年5月，因被告家中有事，房东曾帮忙转让此门头房，后改为续签。2016年12月，被告因事便提前在网站发布消息，在门口张贴转让告示。被告曾向房东咨询转让合同续签的问题，给原告的押金条也是通过房东本人改签为原告。2、转让是本着双方自愿原则，并不影响房东的生意为前提。在签订房屋转让合同前，被告已将情况告知原告，原告也再三告知被告：“因有自己的牧场，主要做牛奶酸奶，面向附近的老人和幼儿，整箱出售，基本不靠零售，以附近小区订奶为主，和房东生意不冲突，不影响房东生意”，合同是双方自愿签订的转让合同。3、房屋转让期限内，房东同意原告在此经营生意。4、原告李虎不是本案的适格原告。请求依法驳回原告的所有诉讼请求，维护被告合法权益。 被告殷继友（缺席）未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下： 1、2017年2月20日，原告陈旭（乙方承租人）和被告冯秀香（甲方出租人）签订房屋租赁合同一份，合同约定：租赁房屋坐落在山东农业工程学院济南校区西门北侧18号商铺，租赁期限从2017年2月20日至2017年6月30日，租金（大写）贰万壹仟伍佰元整，租金按年一次性支付；乙方额外向甲方缴纳租房保证金2000元，合同到期，退房时若房屋、房内设施无损坏及欠费违约行为，保证金退回。根据该合同约定的履行期限及房屋租赁费，计算出涉案房屋日租赁费为165.4元（21500元÷130天） 2.2017年2月19日原告陈旭向被告冯秀香支付订金2000元，冯秀香向陈旭出具了收到条；2017年2月20日，原告李虎、陈旭通过银行向冯秀香支付房屋租金19500元，以上共计21500元。 3、被告冯秀香与被告殷继友于2011年12月5日登记结婚，涉案纠纷发生在两被告婚姻关系存续期间。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告李虎是否系本案的适格原告。 原告主张涉案房屋租赁合同虽有陈旭一人作为承租人签字，但涉案房屋系原告李虎与陈旭共同承租，并提供2017年1月10日李虎与陈旭签订的合伙协议一份，该合同协议载明李虎与陈旭共同经营鲜奶吧，合同期限自2017年1月10日至2019年1月9日。被告对该合同协议的真实性不予认可。本院要求陈旭在指定期限内到庭说明情况，陈旭、李虎到庭后陈述：两原告签订合伙协议后，两人共同出资交纳了涉案房租及订金，签订涉案房屋租赁合同系两原告的真实意思表示。经审查，对原告提供的合伙协议的真实性，本院予以采信。 本院认为，根据原告提供的合伙协议、交款凭证及当事人陈述，李虎应系本案的适格原告。被告辩称李虎不是本案的适格原告，未提供反驳证据予以佐证，本院不予采信。 二、涉案房屋租赁合同的效力认定问题。 原告主张涉案房屋租赁合同系无效合同，提供以下证据： 证据1、被告冯秀香（乙方）与傅炳银（甲方）签订的房屋租赁合同一份，根据该合同第七条、第八条的约定，未经出租人书面同意，承租人将房屋转租第三人，出租人有权解除合同，证明被告未经原出租人傅炳银同意，将涉案房屋转租给原告，系无效合同。被告质证后，以被告冯秀香的签字被划去为由对该租赁合同的真实性不予认可。证据2、原告李虎与被告冯秀香、原告李虎与傅炳银的通话录音各一份，主张在原告李虎与被告冯秀香的通话录音中，被告并未向原出租人傅炳银说明原告租赁房屋的用途，未取得原出租人的同意，系无权转租。在原告李虎与傅炳银的通话录音中，被告没有向原出租人傅炳银说明原告租赁房屋的用途，而是向原出租人说明原告租赁房屋是用来卖饭的，原出租方傅炳银知道原告做牛奶、酸奶、鲜奶吧后，因与原出租人经营的内容相似，不同意出租涉案房屋。被告对原告李虎与被告冯秀香通话录音的真实性予以认可，但认为双方签订的房屋租赁合同中并没有约定原告经营的产品与原出租人经营的相似是违约行为。对原告李虎与傅炳银的通话录音质证后认为不是傅炳银本人的声音，而不予认可。证据3、济南市规划局于2017年5月25日出具的济规法函〔2017〕32号复函一份，该复函载明：未查到山东农业工程学院1号教学楼和2号教学楼项目建设工程规划许可手续的信息；济南市规划局于2017年7月14日出具的济规法函〔2017〕50号复函，该复函载明：未查到山东农业工程学院沿农干院路西门北侧18号商铺建设工程规划许可手续的信息；涉案租赁房屋的照片七张。主张涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告于2017年2月20日签订的房屋租赁合同系无效合同。被告对以上证据的真实性均无异议，但认为涉案出租房屋挨着1号楼，但不是1号楼的组成部分，因涉及山东农业工程学院的利益，涉案房屋是否具有合法手续不清楚。经审查，原告提供的证据1和证据2不能认定涉案房屋租赁合同系无效合同，本院不予认定。证据3的真实性双方当事人均无异议，本院予以采信。 被告主张涉案房屋租赁合同系有效合同，提供证据1、山东农业工程学院出具的证明复印件一份，主张涉案房屋系山东农业工程学院的产权，不属于违章建筑。原告对该证明的真实性不予认可，认为产权应以物权登记的房产证为准。证据2、吴丹与闫洪焱出具的证明一份，主张吴丹与闫洪焱系夫妻关系，涉案房屋系闫洪焱同意转租给被告冯秀香，闫洪焱是从傅炳银处租赁的房屋，闫洪焱知道原告承租该房屋，也没有反对。原告对该证明的真实性不予认可。证据3、被告冯秀香与闫洪焱签订的房屋租赁合同一份，主张涉案房屋系傅炳银出租给闫洪焱后，闫洪焱又出租给了冯秀香，原出租人是闫洪焱并不是傅炳银。原告对该证据的真实性予以认可，认为根据合同约定冯秀香没有取得原出租人同意转租涉案房屋，系无效转租。经审查，被告提供的证据1不能证明涉案房屋有合法的产权证，本院不予采信。被告提供的证据2、证据3因被告并未提供其他证据予以佐证，对其真实性本院不作认定。 本院认为，原告陈旭与被告冯秀香于2017年2月20日签订房屋租赁合同，该合同约定被告冯秀香将山东农业工程学院济南校区西门北侧18号商铺出租给原告陈旭，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得产权，双方签订的合同违反了法律的强制性规定，为无效合同。被告辩称涉案房屋有合法产权及建设工程规划许可证，未提交证据予以佐证，本院不予采信。原告要求确认原、被告于2017年2月20日签订的房屋租赁合同无效，本院予以支持。 三、原告主张的租赁费及利息、损失5000元的认定情况。 原告提供2017年3月21日闫洪焱收到涉案房屋钥匙的证明一份，主张其向被告冯秀香交付钥匙时，冯秀香不接受钥匙。原告要求原出租人闫洪焱出具不愿将涉案房屋租给原告且收到钥匙的证明，但出租人闫洪焱不同意出具，经与原出租人多次协商后，才出具了该证明。被告对该证明的真实性不予认可。经审查，原告提供的证明与被告认可的涉案房屋原出租人系闫洪焱的陈述相一致，对该证明本院予以采信。 本院认为，涉案房屋租赁合同虽无效，但原告于2017年3月21日才交接涉案房屋，应向出租人冯秀香支付2017年2月20日至2017年3月21日的房屋使用费4796.6元（165.4／天×29天）。原告主张因合同无效而给其造成损失5000元，但未提供相关证据予以佐证，本院不予支持。原告主张被告应按同期银行贷款利率支付其利息损失，于法有据，本院予以支持。被告应向原告支付剩余租赁费16703.4元自房屋返还次日的利息损失。涉案合同之债发生在被告冯秀香与被告殷继友夫妻关系存续期间，被告殷继友应对涉案租赁费及利息承担共同的还款责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告陈旭与被告冯秀香于2017年2月20日签订的房屋租赁合同无效； 二、被告冯秀香、殷继友于本判决生效之日起十日内返还原告李虎、陈旭房屋租赁费16703.4元及利息损失（以16703.4元为基数，自2017年3月22日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 三、驳回原告李虎、陈旭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费562元，由原告李虎、陈旭负担171元，由被告冯秀香、殷继友负担391元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张俊丽 人民陪审员  刘庆宝 人民陪审员  许成军 二〇一七年七月二十四日 书 记 员  张肖亭