沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0113民初656号原告：王国良，男。委托诉讼代理人:刘杨，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳翔凤房地产集团有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路138号。统一社会信用代码：9121010011766613XY。法定代表人倪建群，系该公司总经理。委托诉讼代理人:李贺，系该公司工作人员。委托诉讼代理人:石樊，系辽宁明申律师事务所律师。原告王国良与被告沈阳翔凤房地产集团有限公司（以下简称“翔凤公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘杨、被告委托诉讼代理人石樊到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告王国良向本院提出诉讼请求：判令被告翔凤公司返还已付房款10万元、利息4750元共104,750元，并承担本案诉讼费用。在诉讼过程中变更明确利息的诉讼请求为：1、以15万元为基数，从2019年7月10日至2019年11月10日按银行同期贷款利率计算；2、以12万元为基数，从2019年11月11日至2019年11月27日，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、以10万元为基数，从2019年11月28日至实际给付之日，按银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算给付利息。事实与理由：原、被告双方于2019年7月10日签订了商品房买卖合同，双方约定被告将沈阳市沈北新区沈北路房屋出售给原告，面积94.95平方米，总价49万元，原告首付15万元，贷款34万元。合同签订后，原告交付了首付款，但被告没有办理合同备案，导致原告不能正常办理贷款。后经了解，被告已将涉案房产在银行办理了抵押，根本不具备交易条件，后经双方协商，被告同意解除合同全额退还已付房款，分期退款协议，但被告至今只在约定的时间内退还5万元，尚有10万元房款没有退还。原告为维护自身权益，特诉至法院。被告翔凤公司辩称，翔凤公司实际已经返还原告8万元，尚欠原告7万元。有分期退款协议书约定了退款，不同意依原告的计算方式计算给付利息。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月10日，被告翔凤公司与原告王国良签订了《商品房买卖合同》，原告王国良购买被告翔凤公司开发的位于沈北新区产，房款总价49万元。该合同约定原告王国良分期付款，其中首付款15万元，贷款34万元，同时还约定被告翔凤公司在2019年10月30日前交付房产，该合同还约定了其它内容。该合同签订后，原告王国良支付了购房首付款15万元。在合同履行过程中，涉案房产无法及时进行合同备案，原告王国良提出退房，被告翔凤公司于2019年10月28日向原告王国良出具了《分期退款协议》，该协议载明“分期退款计划：2019年11月10日前支付退房款3万元，2019年11月25日前支付退房款7万元，2019年12月15日前支付退房款5万元”。在诉讼过程中，原告王国良称已于2019年11月11日收到被告翔凤公司退还的3万元，于2019年11月28日收到被告翔凤公司退还的2万元，累计收款5万元。被告翔凤公司称除退还上述5万元外，在未出具《分期退款协议》前，被告翔凤公司销售人员于2019年10月12日通过微信转账方式退还原告王国良购房款2万元，于2019年10月13日通过微信转账方式退还原告王国良购房款1万元。原告王国良对收到被告翔凤公司3万元数额无异议，原告王国良称该款项系被告翔凤公司承诺给付原告的违约赔偿金，并非退还的购房款项，双方当事人对该3万元是违约赔偿金还是退还购房款等款项性质产生争议。另查，被告翔凤公司称涉案房产当时尚被抵押无法办理合同备案。当原告找到被告翔凤公司后，被告翔凤公司于2019年10月12日将涉案房产另行对外预售给他人。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原告王国良与被告翔凤公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的效力性规定，合法有效，双方当事人应当恪守履行。被告翔凤公司出售自身开发的已被抵押的房产，致使合同无法及时备案，被告翔凤公司对此具有过错，应依法承担违约责任。又合同对此无明确约定，应结合相关事实、证据综合分析，依法认定。本案中，双方当事人对被告翔凤公司给付的该3万元款项是违约赔偿金还是退还购房款等款项性质无明确约定，被告翔凤公司将涉案房产另行预售他人，原告王国良并未就被告翔凤公司另行预售涉案房产提出异议，可证双方当事人对商品房买卖合同履行不能是知情的。又结合当事人的陈述、被告翔凤公司出具的《分期退款协议》等证据材料，可证双方协商一致解除了双方签订的《商品房买卖合同》，被告翔凤公司也承诺分期退还原告已付的全部购房款项。若被告翔凤公司所述已付的3万元为退还的购房款为真，则被告翔凤公司《分期退款协议》应相应扣减退还购房款的数额。又被告翔凤公司未能提供充足证据证明其主张，被告翔凤公司所述的在《分期退款协议》前给付的3万元系退还购房款的抗辩与事实不符，且缺少必要的事实及法律依据，本院不予采信。从民商法保护的诚实信用等原则分析，被告翔凤公司作为房产开发企业，在明知涉案房产设定抵押情况下，在销售时未能如实告知，致使合同无法及时全面履行，依法应承担一定的违约责任。结合上述分析，被告翔凤公司给付的3万元应属于被告翔凤公司给付的违约金性质。被告翔凤公司未能全部返还购房款，现原告主张被告翔凤公司返还购房款10万元于法有据，本院予以支持。本案中，双方解除合同时，对已付款返还是否计息并无明确约定，原告对被告翔凤公司承诺的《分期退款协议》亦未提出书面异议，且被告翔凤公司也已给付了3万元，原告王国良另行主张被告翔凤公司以已付款15万元为基数，从2019年7月10日起至2019年11月10日止，按中国人民银行同期贷款利率计算给付利息，并分别以12万元、10万元为基数主张计付利息，缺少必要的事实及法律依据，本院不予支持。被告翔凤公司承诺分期退还购房款未能如期退还，违反约定，应从逾期之日分别给付利息。结合被告翔凤公司的实际付款情况，被告翔凤公司应以2万元为基数，从2019年11月26日起至2019年11月27日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息；同时以5万元为基数，从2019年11月26日起至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息；被告翔凤公司还应以5万元为基数，从2019年12月16日起至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息，原告主张利息超出上述部分的，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，判决如下：一、被告沈阳翔凤房地产集团有限公司于本判决发生法律效力后十日内一次性退还原告王国良购房款10万元；二、被告沈阳翔凤房地产集团有限公司于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告王国良逾期退款的利息（以2万元为基数，从2019年11月26日起至2019年11月27日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以5万元为基数，从2019年11月26日起至本判决确定给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；及以5万元为基数，从2019年12月16日起至本判决确定给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王国良的其他诉讼请求。案件受理费2396元，减半收取1198元，由被告沈阳翔凤房地产集团有限公司承担1173元，由原告王国良承担25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  肖鲁峰法官助理葛德强二〇二〇年四月十日书记员  徐 波本案涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱的义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按照判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。