浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0108民初4174号 原告：滨江区中兴和园小区第三届业主委员会，住所地杭州市滨江区中兴和园小区名水苑6幢商铺一楼。 诉讼代表人：侯月通，系业委会主任。 委托诉讼代理人：梁伟建，浙江银泰律师事务所律师。 被告：杭州中兴发展有限公司,住所地杭州市滨江区滨安路1197号2号楼305室。 法定代表人：宋建文，系董事长。 委托诉讼代理人：郑为民，北京大成（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤国诚，北京大成（深圳）律师事务所律师。 原告杭州市滨江区中兴和园小区第三届业主委员会诉被告杭州中兴发展有限公司修理、重作、更换纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告杭州市滨江区中兴和园小区第三届业主委员会（以下简称中兴和园业委会）的诉讼代表人侯月通及委托诉讼代理人梁伟建、被告杭州中兴发展有限公司（以下简称中兴公司）的委托诉讼代理人郑为民、汤国诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中兴和园业委会向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行房屋质量保修义务；2.被告偿付保修费用13，901，925元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系经法定程序设立，为该小区的全体业主大会的执行机构。原告所在的物业坐落在滨江区，系被告开发建设的项目。该小区于2010年7月交付使用。自交付第二年开始，小区的外墙就开始空鼓脱落，由施工单位进行维修。从2014年以后，被告就一直拖延不予继续维修，导致小区外墙面砖大面积空鼓脱落加剧，许多业主家里墙面、屋面渗漏，严重威胁业主的房屋财产安全、人身安全。同时小区地下室自来水管严重生锈，业主反映强烈。后期原告多次与被告交涉与沟通，被告才于2015年、2016年两次更换茗水苑地下室的自来水管，并出具了承诺书，承诺对有质量问题的水管保证更换。至2017年8月，地下室约400米自来水管开始腐烂、渗水严重，影响了小区广大业主的生命安全和身体健康。面对如此严峻的局面，被告一直不履行其法定的保修义务，在与被告多次反复交涉没有结果的情况下，原告委托了浙江方圆检测集团股份有限公司进行了房屋质量检测论证。该检测机构的认证结论为：“1.外墙面砖脱落主要是墙面粉刷层（保温层）起鼓、开裂所引起。2.现场提供样品管材为镀锌钢管，该产品已禁止使用于室内给水管道。根据给排水图纸说明，该工程室内生活给水管要求采用热镀锌钢塑复合管（内壁衬PE），样品与设计不符。”与此同时，原告又委托有关工程造价机构对上述的维修改造项目预估费用，合计1391万余元。由此可见，该房屋确实存在着渗漏、地下室自来水管锈蚀腐烂渗水、自来水变质等，完全是房屋工程质量低劣问题，其责任完全在于被告。原告无数次与被告交涉和商请给予保修事宜，被告曾有过维修，但根本没有解决问题，或虽有承诺承担保修但根本没有兑现，也没有具体实施，导致房屋质量问题加剧，安全隐患日趋严重，后果不堪设想。原告认为：根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十条，《浙江省实施办法》第十九条的规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。正常使用的条件下，住宅物业保修期限为屋面防水工程不低于8年；有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年，据此被告应当对案涉房屋的工程质量承担全部责任，按法定的要求全面履行保修义务。恳请法院依法判如所请。 中兴公司辩称:一、原告不是适格主体，无权提起本案之诉。第一，原告提起本案之诉没有法律依据。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定业主大会和业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。结合该部门规章，被告认为原告提起本案之诉已经超出业主大会和业委会的职权范围。第二，原告提起本案诉讼没有合同依据。原、被告之间并没有订立物业管理服务合同，不存在物业管理服务法律关系，也不存在其他合同法律关系。因此，原告提起诉讼要求被告承担修理、重作、更换义务，并没有合同依据。第三，原告提起本案之诉超越职权，是无权代理。就中兴和园物业需要维修部分，原告将专有部分和共有部分混为一谈。就共有部分而言，原告依据业主大会的职权才能提出，但业主大会并没有针对开发商进行起诉的职权范围；就专有部分而言，原告也没有取得业主的合法授权。第四，被告作为涉案小区的业主之一，在第三届业委会选举之时被排除了权利。被告认为第三届业委会成立本身就不具有合法性。二、原告诉讼请求也不具体明确。第一，其第一项诉讼请求没有明确要求。原告要求被告履行房屋质量保修义务的具体保修项目名称，即因何质量问题需要维修，也没有要求被告履行质量保修义务的具体区域和范围。第二，两项诉讼请求相互矛盾。在相关费用并没有实际发生的情况下，同时主张两个诉请没有事实和法律依据。三、涉案小区已超过房屋质量保修期限，被告无需再承担房屋质量保修义务。原项目公司在质保期限内已经履行了维修义务。《中华人民共和国建设工程质量管理条例》对于小区的具体工程项目，也给出了明确的质量保修期限。结合原告在诉状中所陈述的外墙渗漏和地下室自来水管锈蚀两个质量问题，在事实发生时，均已超过质量保修期限。综上，请驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 （一）原告的证据 1.质量论证报告，证明案涉房屋存在严重问题。 2.联系函两份（2017年8月18日、9月26日），证明原告主张权利要求被告履行维修义务并承担保修责任。 3.中兴公司工程部复函及联系函三份，证明被告承诺履行维修义务并承担保修责任。 4．市长公开电话交办单，证明业主反映投诉案涉房屋严重质量问题。 5.中兴和园改造项目造价表，证明案涉房屋维修改造预估造价8，906，085元。 6.承诺书，证明被告承诺有关房屋质量问题的维修事项。 7.抄报政府职能机关的联系函及造价表附件，证明原告要求被告履行保修义务。 8.工作联络单（附照片），证明被告实施房屋维修事项。 9.致函（附室内渗漏需维修共计164户清单），证明原告再次主张权利要求被告履行保修义务并承担维修责任（抄告职能机关）。 10.照片一组（6张），证明案涉房屋存在的严重质量问题。 11.律师函，证明原告要求被告启动物业保修金程序确保维修资金。 12.关于召开中兴和园小区第五次业主大会的公告、证明等，证明原告的主体身份和资格的问题。 13.杭州中投置业有限公司股东会决议、申请报告、承诺书等，证据被告就案涉房屋的质量维修义务从法律上以及从诉讼主体上资格是适格。 14.光盘两张，证明存在质量问题以及现场维修的事实。 15.质量论证委托协议书、总平面图给排水及消防说明，证明经检测机构论证，确实存在房屋的严重质量问题。 16.中兴和园第三届业主委员会备案表，证明原告的主体资格。 被告发表如下质证意见： 对证据1的三性不予认可，理由如下：第一，委托的来源不清，程序上有问题；第二，浙江方圆检测集团股份有限公司是什么单位，有何资格等不清楚；第三，论证专家组成人员的资格不清楚；第四，本报告是属于专家专业性意见，不是鉴定意见；第五，这个报告载明不承担相应的法律责任，这不符合我国全国人大和司法部所规定的鉴定报告要承担法律责任的规定；第六，从内容上看鉴定的采样也就是图片，没有采取其他任何检材，完全不符合我国鉴定规则的法定要求；第七，论述过程和勘查情况没有客观实际的论述。 对证据2的真实性不予确认，认为8月18日的联系函被告没有签收，9月26日的联系函是后补签名，存在伪造的可能，被告仅收到复印件。 对证据3的真实性予以认可。 对证据4中交办单内容的真实性不予认可，无法核实其真实性。 对证据5的真实性不予认可，认为造价表没有原件，形式上也不具有合法性，没有出具单位的印章；造价表中载明的中兴和园改造项目已经超过了维修范围、造价表确定的保修费用也并没有实际发生。 对证据6认为承诺书非被告出具，对被告不具法律约束力。 对证据7认为提交给被告的复印件中并无他人签名，原件上的签名无法确认被告有签收；内容并没有载明具体的维修单位，与本案没有关联性。维修附表为原告单方委托第三方出具，内容不具合理性。 证据8证明物业公司履行了管理服务义务，与本案没有关联性；证据10照片仅为部分管道，不能证明拍摄时间、地点和拟证明的内容，不能以偏概全；对证据9、11、12、15的三性不予认可；对证据13的三性认可；证据14不能证明拍摄的具体时间、地点，以及所反映的需要维修的问题，且已过质保期，被告没有无偿修理、重作、更换的义务。 对证据15的真实性表示无法确认，认为被告并非合同主体；报告所反映的问题均超过质保期；对证据16的真实性予以确认，但是第三届业委会的成立排除了被告作为业主的选举权利，其成立不具有合法性。 （二）被告的证据 1．《住宅质量保证书》，证明对中兴和园小区相关项目保修期限的约定：屋面防水保修期限5年，上下水保修期限两年，墙面保修期限两年。 2．《中兴和园交付物品清单》，证明住宅质量保证书已交付业主。 3.《中兴和园小区外墙维修协议》，证明就小区房屋质量问题履行维修义务。 原告发表如下质证意见：证据1不是住宅质量保证书，而是一个使用说明书，跟本案没有关联的，且约定跟法律规定相冲突而无效；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，认可被告确实也曾经履行过个别的维修义务，但是不能免除被告对整个建设房屋质量问题的维修责任。 （三）本院的认证 原告证据5中兴和园改造项目造价表不符合证据的形式要件，本院不作为证据采用；原告证据8系物业公司履行其物业管理职责，与业委会就小区消防管理维修的正常工作联系，与本案不具关联；对其余原、被告各自提交的证据材料形式上的真实性本院予以确认，关联性及证明力结合全案综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杭州市滨江区中兴和园小区第二届业主委员会于2015年9月30日成立，系坐落于杭州市滨江区中兴和园小区业主大会的执行机构，任职期限至2018年9月30日。2017年11月17日，中兴和园小区召开第五次业主大会，就已于2017年10月27日公告的“是否对小区外墙脱落渗水、地下自来水供水管道腐烂等现状授权业委会走司法程序，维护业主权益”等四个事项进行表决。该事项的表决结果为赞成票数1054票，占投票人数总比例98.87%；专有部分面积为114106.26平方米，占建筑物总面积比例93.39%，即通过了表决。2018年9月30日，该小区第三届业主委员会成立，并向行政管理部门进行报备登记。 中兴和园小区的商品房于2010年上半年交付业主，在随房屋一并交付的《住宅质量保证书》中记载的屋面防水保修期限为60个月，保修日期自商品房交付之日起起算。在2015年被告中兴公司工程部《关于中兴物业编号20150327中兴和园维修工作联络单的复函》中，其回复中兴物业：“1.根据房屋质量保修书，外墙面砖为装修工程，质保期为二年，已过保修期。2.墙面及屋面渗水问题，符合保修条件，我部将于近期尽量安排维修。”2016年期间，小区有业主向杭州市市长公开电话反映房屋有渗漏水情况，但本案原告提交的证据显示是两户业主的电话反映，其中一位业主多次反映。2017年8月18日中兴和园业主委员会向被告中兴公司发函，提出小区存在二个严重问题：“一是小区外墙头严重空鼓脱落，对业主生命财产安全造成重大安全隐患，以及外墙面防渗漏维修还在保修期内；二是小区地下室自来水管严重生锈”等。业委会还将函件抄报了滨江区住建局及社区。2017年9月26日，业委会还向被告发送一份《关于要求支付茗馨苑5幢架空层污水管维修费用的联系函》，提出该幢污水管存在施工质量问题，要求支付维修费用13670元。次日，中兴公司工程部回复会配合与施工单位联系、沟通工作，但不是维修费用的承担主体。当天，中兴公司工程部还向中兴和园业主委员发函，就8月18日的联系函进行回复。该工程部表示：“外墙砖属于装修装饰已过2年保修期；给排水管道的保修期为2年，保修截止日期为2012年3月，但在2015-2016年接到原告及物业公司反馈的水管生锈事宜，已积极协调促使施工方更换近400米的给水管，对现又提出的将近400米管道的再次更换，依然会积极配合，但不介入具体工作；外墙渗漏问题，在2015年3月施工单位结束维保义务的情况下，继续进行为期3年的维修，截止目前，公司仍有维修人员进维修”等。2017年11月，被告与案外人杭州名尚装饰有限公司签订《中兴和园小区外墙维修协议》，协议书显示施工范围计有119平方米需维修之处，以及工期为12个日历天等。 2018年5月28日，中兴和园业主委员会与浙江方圆检测集团有限公司签订了《质量论证委托协议书》，委托论证事项为“小区外墙墙砖剥落现象是否在合理范围内？小区进水管材的种类是否符合国家相关部门的规定”。同年6月15日，该检测公司出具质量论证报告，其论证结论为：1.外墙面砖脱落主要是墙面粉刷层（保温层）起鼓、开裂所引起。2.现场提供样品管材为镀锌钢管，该产品已禁止用于室内给水管道。根据给排水图纸说明，该工程室内生活给水管要求采用热镀锌钢塑复合管（内壁衬PE），样品管材与设计不符。本案诉讼过程中，2018年8月22日，原告中兴和园业主委员会向被告中兴公司致函，表示“小区自交付以来房屋渗漏和外墙渗水严重，多次通知开发商进行维修……要求被告公司于2018年9月1日开始按照其提供的清单对房屋进行维修，所产生的费用从开发企业维保金中扣除”等。该函件附件列了需协调开发商维修的十三项问题，对第十三项“业主室内渗漏需维修的”统计为164户。 另查明：杭州中投置业有限公司于2006年12月21日成立，中兴和园小区系其开发的楼盘，其于2011年11月已上交杭州市物业维修基金管理中心保修金3，986，325元。2013年5月，杭州中投置业有限公司向滨江区住建局申报，表示因项目结束，经股东会决议，同意将物业保修金变更到被告中兴公司。同时，中兴公司也出具了同意履行物业项目保修责任的承诺书。 本院认为，《浙江省物业管理条例》第十六条规定，业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。本案中兴和园小区业主经召开业主大会，将“是否对小区外墙脱落渗水、地下自来水供水管道腐烂等现状授权业委会走司法程序，维护业主权益”的事项通过表决，授权业主委员会提起诉讼，要求开发商承担民事责任，属于在物业管理活动中为维护业主共同权益需要而提起诉讼的情形，故原告的主体适格。 关于原告提出的地下室自来水管生锈及外墙面砖脱落问题，根据《住宅质量保证书》的约定以及《建设工程质量管理条例》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》等规定，上述两项的保修期限均为2年。从原告提交的证据来看，其最早系于2015年3月提出该两项问题，从之后双方往来联系函可以看出，被告已明确该两项问题的提出已过保修期，以及即使过了保修期后，被告也有做了一些沟通、联系施工单位进行维修、更换等积极的工作，故对原告基于该两项问题而相关的维修或支付赔偿款之请求本院不予支持。 关于房屋渗水问题，虽然《住宅质量保证书》中约定为五年，但《浙江省住宅物业保修金管理办法》以及《浙江省实施办法》中均规定屋面防水、外墙面的防渗漏保修期不低于8年，且被告在2017年9月26日的回函中也认可在“施工方2015年3月结束维保义务后，继续进行为期3年的维修”，故应按8年的标准来评判。然而截止到本案原告的起诉时间，已超过了8年的保修期。此外，从原告提交的证据来看，2016年期间小区有业主向杭州市市长公开电话反映房屋有渗漏水情况，但目前证据显示的为两户；双方往来联系函中虽然可以看出存在外墙渗漏需维修，以及被告在保修期内也进行了维修，但不足以证明是大面积的渗漏或需维修；原告向被告及相关行政管理部门反馈的“164户业主室内渗漏需维修”也是原告在诉讼过程中自行整理的材料，并无被告的认可或第三人的确认，故本院难以认定存在该“164户业主室内渗漏需维修”的事实；本案原告其他证据也仅显示小区存在茗馨苑5幢架空层污水管需维修、产生一万余元维修费的事实，也不足以构成小区整体施工存在严重质量问题的合理判断；浙江方圆检测集团有限公司的检测报告也只是给出“外墙面砖脱落的原因以及室内生活给水管样品管材与设计不符”的论证结论，与所涉的外墙或屋面渗漏不具关联，且该份报告系原告自行委托的一个质量论证，并非司法鉴定，该论断的证明力本院亦难以采信。综上，本案认定的事实及原告提交的证据不足以构成小区存在严重质量问题，尤其是业主共有区域存在大面积外墙或屋面渗漏，以及被告在保修期内未履行保修义务，存在共同利益受损的判断。 另外须指出，依据我国民事诉讼法的规定，原告提起诉讼，其诉讼请求应该是明确的。本案原告的第一项诉讼请求“判决被告履行房屋质量保修义务”并不明确，被告应履行哪些保修义务？位置、范围等等均不明确。即使限缩到原告在证据中提及的“164户业主室内渗漏需维修”，但从房屋交付到8年保修期满的较长的期间内，原告亦应有一个初步的经由双方确认、或有第三方介入后形成的一个客观的需维修的位置等的材料统计，而不是在诉讼过程中再提交自行整理的一个统计；更不能是诉至法院后表示存在“很多”或“严重的问题”即可。由此，原告亦应承担举证不能的后果。据此，本院对原告的第一项诉讼请求不予支持。从而，原告要求被告偿付保修费用的诉讼请求亦无事实根据及法律依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告滨江区中兴和园小区第三届业主委员会的全部诉讼请求。 案件受理费105212元，由原告滨江区中兴和园小区第三届业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  季隽虹 人民陪审员  张怡珀 人民陪审员  谢建儿 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  高 冰