北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2688号上诉人（原审被告）:吴江帆，男，1990年12月8日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：胡海清，河北锦厦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店326。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：吴桐，男，1983年8月13日出生，汉族，世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司员工。委托诉讼代理人：马婕，女，1986年3月17日出生，汉族，世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司员工。上诉人吴江帆因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司（以下简称世茂天成物业公司第二分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初18913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴江帆上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回世茂天成物业公司第二分公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由世茂天成物业公司第二分公司承担。事实和理由：1.一审程序违法，第二次开庭未通知吴江帆的委托代理律师到庭参加诉讼，剥夺了吴江帆的诉讼权利。2.一审判决认定世茂天成物业公司第二分公司与北京良誉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系依法签订，没有事实根据，应当依法予以纠正。3.一审判决认定案涉《前期物业服务合同》对吴江帆具有约束力，没有法律依据和事实依据。4.一审判决认定“世茂天成物业公司第二分公司履行物业服务和管理时存在不到位之处，但并不构成重大瑕疵，并不能认定业主因此丧失了物业服务合同应有之利益”，是肆意践踏吴江帆基本人身和财产权益，应当予以纠正。5.一审判决认定“两个物业服务合同约定的服务标准一致，按后一合同收取4.9元/平方米/月的服务费具有事实和法律依据”，既无事实依据，亦无法律依据。世茂天成物业公司第二分公司辩称，我公司同意一审判决。无法律规定委托代理人不到庭系违反法定程序，一审程序没有问题。我公司与开发商签订的《前期物业服务合同》通过招投标方式订立，经过合法备案，吴江帆主张的《物业管理条例》第57条并非效力性强制性规定。吴江帆对我公司为涉案小区提供物业服务没有提出异议，吴江帆对服务主体是知情的。关于违建问题，吴江帆片面解读相关规定，物业公司没有强制执法权力，我公司对违建问题进行了举报。吴江帆对收费标准是清楚的，而且也按该标准缴纳过物业费，我公司的物业服务符合相关规定。世茂天成物业公司第二分公司向一审法院起诉请求：1.判令吴江帆向世茂天成物业公司第二分公司支付2018年物业服务费10464元；2.本案诉讼费由吴江帆承担。一审法院认定事实：2014年11月5日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司（甲方）与上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对涉案房屋所在小区提供前期物业服务；服务期限为自签署之日起生效，至管理区域在符合规定的情况下成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日终止；物业服务收费为包干制方式，依建筑面积交纳，两限房为每月每平方米2元，高层洋房为每月每平方米2.8元，叠拼为每月每平方米4.9元；物业费交纳时间为每年12月31日前和6月30日前按每半年或一年预交。吴江帆系北京市房山区拱辰街道艺林北街22号院13号楼3单元102室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为177.95平方米，尚未交纳2018年1月至2018年12月期间的物业服务费用。2018年12月11日，房山区查处违法建设办公室、房山区人民政府拱辰街道办事处、《北京市规划和国土资源管理委员会房山分局、北京市房山区住房和城乡建设委员会、北京市房山区城市管理综合行政执法监督局联合在涉案小区发布《告知书》载明：该小区部分业主存在违法建设行为，不仅给居民住宅造成了损害，更危及房屋安全，并侵犯了全体业主的公共利益；望存在上述行为的业主，积极配合相关部门进行整改，拒不整改的，相关部门将采取暂停办理房屋登记手续、违法行为录入个人征信系统、依法强制拆除等行政措施。另查明，2015年2月9日，上海世茂南京物业服务有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司；2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，即本案中用名。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，世茂天成物业公司第二分公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，吴江帆已经实际享受了物业服务，其应当按照相关规定支付物业费。关于物业服务费用定价，世茂天成物业公司第二分公司提交了前期物业服务费用评估报告摘要，其定价程序符合法律规定，世茂天成物业公司第二分公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同约定的标准，和吴江帆与开发建设单位签订的商品房预售合同附件中前期物业服务合同约定的标准一致，现世茂天成物业公司第二分公司要求吴江帆按照4.9元/平方米/月的标准支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据。吴江帆关于双方未签订前期物业合同、收取4.9元每月每平方米物业服务费没有依据、整个小区不应区别收费、未明码标价和公示的辩称，法院不予采纳。吴江帆称其不同意交纳物业费的原因是世茂天成物业公司第二分公司不履行相应义务，楼栋存在违规私建情况，给其造成了损失。通过法庭调查及双方的举证质证，法院认为，世茂天成物业公司第二分公司在履行物业服务和管理时存在不到位之处，但并不构成重大瑕疵，并不能认定业主因此丧失了物业服务合同应有之利益，故吴江帆以此作为拒交物业费的抗辩，法院不予采纳。吴江帆关于世茂天成物业公司第二分公司擅自允许老年代步车占有消防通道，给小区带来事故隐患的辩称，其现有证据无法证明系世茂天成物业公司第二分公司未履行相关义务，对其辩称，法院不予采信。世茂天成物业公司第二分公司主张的诉讼请求，法院经核算后，合理部分予以支持。应当指出，小区居住环境的改善和提升需要物业公司和业主之间相互理解、相互支持、相互配合、共同努力，对妨害物业服务与管理的行为，世茂天成物业公司第二分公司应更加积极主动地履行相应职能。据此，一审法院2019年12月判决：一、吴江帆于判决生效后七日内支付世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司2018年物业服务费10463.46元；二、驳回世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司的其他诉讼请求。二审审理中，吴江帆主张世茂天成物业公司第二分公司与开发商签订的《前期物业服务合同》既未经过招投标程序，也未经过相关部门批准，并非“依法”签订。世茂天成物业公司第二分公司称《前期物业服务合同》系经过招投标方式签订，并向行政主管部门进行了备案。经审查一审卷宗，世茂天成物业公司提交的《办理结果通知书》显示北京良誉房地产开发有限公司申请的物业服务合同备案符合条件，予以备案。另查，吴江帆与北京良誉房地产开发有限公司于2015年8月13日签订《北京市前期物业服务合同》，合同约定的物业费收费标准为：叠拼为每月每平方米4.9元。二审中，吴江帆认可世茂天成物业公司第二分公司为涉案小区提供物业服务，并称物业公司的其他服务瑕疵尚可接受，不能接受的是涉案小区存在违建。关于程序问题，吴江帆认可一审法院在第二次开庭时已通知其本人。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案需要解决的主要问题为吴江帆是否需要以及应当按照何种标准向世茂天成物业公司第二分公司支付物业费。吴江帆主张世茂天成物业公司第二分公司与开发商签订的《前期物业服务合同》属于违法签订，对其没有法律约束力。但根据本案查明的事实，世茂天成物业公司第二分公司实际为吴江帆房屋所在的小区提供了物业服务，吴江帆在事实上亦接受了该服务，无论涉案《前期物业服务合同》对吴江帆是否有约束力，吴江帆都应当向世茂天成物业公司支付物业费，这也是诚实信用原则和公平原则的基本体现。关于物业费的收费标准，因世茂天成物业公司第二分公司已就收费标准进行了评估，而吴江帆与开发商签订的合同中亦约定了相同的物业费收费标准，因此，一审法院判决吴江帆按照4.9元/平方米/月的标准向世茂天成物业服务公司第二分公司支付物业费，并无不当，本院予以支持。吴江帆主张的违建问题尚不能成为其拒交物业费的正当理由，本院对其该项主张不予支持。需要指出的是，建设和维护和谐、稳定、有序的小区环境，需要全体业主和物业公司共同努力。如果居住小区存在违建，物业公司应当及时制止并向相关部门反映，业主如果认为违建侵害其合法权益的，亦可通过诉讼等方式予以维护。吴江帆主张一审法院在第二次开庭时未通知其代理人到庭参加诉讼，程序违法。经询，吴江帆认可一审法院在第二次开庭时已通知其本人。现行法律、法规及相关司法解释并未规定人民法院在通知当事人的情况下还必须同时通知其代理人，因此，一审程序并无不当，吴江帆上述主张不能成立，本院不予支持。综上所述，吴江帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元，由吴江帆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  白 松审 判 员  刘慧慧二〇二〇年四月十日法官助理  张增彬书 记 员  刘梓晨