河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终194号上诉人（原审被告）：河南华茂物业服务有限公司，住所地河南省郑州市金水区北三环郑花路X号2楼。法定代表人：丁长瑞。委托诉讼代理人：邹佳睿、赵伟航，河南昌浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州和谐商务酒店有限公司，住所地河南省郑州市金水区郑花路X号。法定代表人：狄胜杰。委托诉讼代理人：黄宗豪，河南针石律师事务所律师。上诉人河南华茂物业服务有限公司（以下简称华茂公司）因与被上诉人郑州和谐商务酒店有限公司（以下简称和谐酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南华茂物业服务有限公司上诉请求：1、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27816号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，上诉人河南华茂物业服务有限公司与被上诉人郑州和谐商务酒店有限公司未约定优先承租权，且被上诉人郑州和谐商务酒店有限公司亦因自身原因导致投标资格取消，其不应当享有优先承租权。原审中，被上诉人郑州和谐商务酒店有限公司提交的证据中，委托书和房产证复印件未经上诉人河南华茂物业服务有限公司质证，原判程序严重违法。郑州和谐商务酒店有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人河南华茂物业服务有限公司与答辩人郑州和谐商务酒店有限公司明确约定，答辩人郑州和谐商务酒店有限公司对涉案房屋在同等条件下享有优先承租权，且答辩人郑州和谐商务酒店有限公司投标资格的取消，并不能否定答辩人郑州和谐商务酒店有限公司的优先承租权。一审适用法律正确，程序合法，上诉人河南华茂物业服务有限公司主张答辩人郑州和谐商务酒店有限公司一审提交的证据中，委托书和房产证复印件并非答辩人郑州和谐商务酒店有限公司提交，而是上诉人河南华茂物业服务有限公司提交，且已经双方举证质证，应当驳回上诉人河南华茂物业服务有限公司的上诉请求。郑州和谐商务酒店有限公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原告对位于郑州市××（××与××路交叉口向东××路北侧）总建筑面积约4700平方米的公寓办公楼享有优先承租权；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年3月10日，被告出租方（甲方）河南华茂物业服务有限公司与承租方（乙方）河南迅美商务管理咨询有限公司（以下简称迅美公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定迅美公司承租被告位于郑州市××号总建筑面积约4700平方米的公寓办公楼，双方在补充条款项约定被告同意在不变更企业法定代表人的前提下依照本合同与迅美公司新设立的公司重新签订租赁合同。2009年7月3日，迅美公司与被告签订《房屋租赁合同补充协议》一份，主要约定因被告未完整移交，同意将租赁期顺延至2009年10月1日起至2019年9月30日，装修期为9月30日前，迅美公司于每年度9月30日前和次年度的3月31日前支付租金，合同到期后，河南迅美商务管理咨询有限公司在同等条件下有优先承租权。原告郑州和谐商务酒店有限公司于2010年5月24日注册成立，成立后原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，主要载明：被告将位于郑州市××号总建筑面积约4700平方米的公寓办公楼出租给原告，原告承诺租赁该房屋作为酒店等相关行业使用，租赁期限为十年，自2009年7月1日起至2019年6月30日。租赁期满，乙方如需继续承租该物业时，应于租期届满前两个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，甲方不同意，合同自行终止，并约定合同生效后，甲、乙如单方违约，给对方造成损失，应给予赔偿。2019年3月2日，原告作出续租申请一份，载明：原告承租的位于郑花路X号的办公楼将于2019年9月30日到期，根据合同约定要求在同等条件下原告拥有优先承租权，特向被告提出续租申请。庭审中被告辩称2019年4月份公司人事调整没有收到原告发送的续租申请。2019年8月8日，被告就郑花路X号公寓办公楼租赁事宜公开招标，原告参与本次招标，参与竞标的价格为年租金第一年租金2105500元，每年租金递增率4％。2019年7月18日被告公布中标单位为郑州鼎盛世纪酒店管理有限公司，中标价格为第一年年租金240万元，每年租金递增率为4.1％，租赁期限为5年。被告与中标单位郑州鼎盛世纪酒店管理有限公司至今尚未就上述房产租赁签订书面合同。2019年9月2日，原告向被告作出律师函一份，主要载明：原告要求按照中标公司的同等中标条件行使优先承租权，并在2019年9月30日前与被告续签《房屋租赁合同》。上述函件已由被告于2019年9月3日签收。一审法院认为，本案争议的焦点在于原告是否对位于郑州市××号总建筑面积约4700平方米的公寓办公楼享有优先承租权。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。关于优先承租权，当事人双方可以在租赁合同中自行设定。本案中，迅美公司与被告签订的租赁合同及补充协议中明确约定迅美公司在同等条件下有优先承租权，后迅美公司与被告的房屋租赁合同由原告继受，被告在庭审中亦未否认原告享有合同约定的优先承租权的权利。根据原告在同等条件下优先承租权中“同等条件”的确定，主要是指租金和租金的支付方式同等。本案中，被告通过公开招标对上述房产进行招租，中标单位的价格为第一年年租金240万元，每年租金递增率为4.1％，租赁期限为5年。原告在合同期满前2个月向被告提出了续租申请，且在公开招标后同意以中标单位的价格继续承租。原告虽参与了被告的招租竞价，但不能仅因原告的出价未达到被告的预期就否定原告的优先承租权。综上，原告主张确认原告对位于郑州市××（××与××路交叉口向东××路北侧）总建筑面积约4700平方米的公寓办公楼享有优先承租权的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：确认原告郑州和谐商务酒店有限公司在同等条件下享有对被告河南华茂物业服务有限公司坐落于郑州市金水区郑花路X号公寓办公楼优先承租权。案件受理费100元，减半收取50元，由被告河南华茂物业服务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人华茂公司与河南迅美商务管理咨询有限公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定合同到期后，乙方（河南迅美商务管理咨询有限公司）在同等条件下有优先承租权。后河南迅美商务管理咨询有限公司与上诉人华茂公司的房屋租赁合同由被上诉人和谐酒店继受，故被上诉人和谐酒店应当依法享有合同约定的优先承租权的权利。优先承租权的行使，承租人应当向出租人明确提出，被上诉人和谐酒店在租赁合同到期前向上诉人华茂公司提出续租申请及律师函，要求按照中标公司的同等中标条件行使优先承租权，并在2019年9月30日前与上诉人华茂公司续签《房屋租赁合同》。上诉人华茂公司对被上诉人和谐酒店的续租申请未予同意。二审中，被上诉人和谐酒店再次明确表示，愿意按照案外人郑州鼎盛世纪酒店管理有限公司的竞标价继续承租，在同等条件下，上诉人华茂公司租给原承租人被上诉人和谐酒店，既维持交易秩序的稳定，其利益亦不受影响。故一审法院判决确认郑州和谐商务酒店有限公司在同等条件下享有对河南华茂物业服务有限公司坐落于郑州市金水区郑花路X号公寓办公楼优先承租权于法有据，并无不当。综上所述，河南华茂物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河南华茂物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇二〇年四月十三日书记员  纪东