山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1177号上诉人（原审被告）：孙佃银，男，1988年1月22日出生，汉族，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：李圣保，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永生，男，1968年6月17日出生，汉族，住山东省临邑县城区。被上诉人（原审原告）：杨玉芳，女，1969年4月20日出生，汉族，住山东省临邑县城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘来超，临邑维民法律服务所法律工作者。上诉人孙佃银因与被上诉人李永生、杨玉芳房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2019）鲁1424民初3314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙佃银上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2019）鲁1424民初3314号民事判决书，发回重审或者查清事实后改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。1.上诉人于2019年11月3日书写的欠条只能证明上诉人欠被上诉人20000元房租，不能证明欠房租的日期截止到2019年11月3日。合同约定半年交纳房租金额为4170元/月ｘ6月=25020元，每次实际收取25000元。上述20000元就是2019年9月25日至2020年3月25日房租中的20000元，2019年11月3日，上诉人向被上诉人支付了5000元，共计25000元，因此，上诉人不欠被上诉人房租；2.关于被上诉人提交的录音光盘，并不能证明欠房租的截止日期是2019年11月3日。根据上诉人提交的录音光盘，王砚虎、周超的证言，足以证明被上诉人违约，干扰上诉人正常经营；3.一审判决本院认为部分提到在本案立案之后，双方曾私下达成和解协议。经中间人的调解，上诉人交付完25000元房租后腾房，被上诉人不再追究水电费的问题，此事了结，因此上诉人才搬离涉案房屋；4.被上诉人杨玉芳当庭作虚假陈述，否认2019年11月3日，上诉人向被上诉人支付5000元的事实。被上诉人杨玉芳借用合法民事程序，谋取非法利益，侵害了上诉人的合法权益，根据虚假诉讼的相关规定，应予以制裁。李永生、杨玉芳辩称，1.上诉人所述事实错误。上诉人与被上诉人自签订《租赁合同》后，一直未按照合同约定履行合同义务。合同是否履行，应由负有履行义务的一方承担举证责任，上诉人没有举证证明已按照合同约定履行合同义务，而被上诉人在一审中提交的证据，包括上诉人书写的欠条、通话录音等均能证实上诉人欠付房租的事实；2.上诉人在一审中提起反诉而不缴纳诉讼费的行为可以推定上诉人欠付被上诉人房租。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。李永生、杨玉芳向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告孙佃银向二原告支付租赁费6591元、水费1350元、电费453.88元；3.判令被告支付自2019年11月4日起至2019年12月22日止的违约金10000元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月25日，原告李永生、杨玉芳与被告孙佃银签订《租赁合同》，主要约定：1.李永生、杨玉芳将其合法拥有的坐落于临邑县城区永兴大街门面房出租给孙佃银用于经营，租赁期为五年，每月租金4170元，租金支付方式为每年提前缴半年的房租，逾期一天按每天300元付违约金，半月交不上房租，解除合同；2.孙佃银需交押金5000元，待合同终止时，李永生、杨玉芳全额归还；3.在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、暖、有线费、宽带费、电话费、卫生费、物业管理费、债务等费用由孙佃银全部自行承担，与李永生、杨玉芳无关；4.若孙佃银未按约定期限交付租金超过15天以上，李永生、杨玉芳有权解除合同……。2019年7月8日，孙佃银通过微信转账方式向李永生、杨玉芳支付5000元租赁费；同年11月3日，孙佃银为李永生、杨玉芳写下内容为：“欠条今欠房东：杨玉芳房费（20000.00）贰万元整”，孙佃银在该欠条中签字并摁手印；同年11月18日，孙佃银通过微信转账方式向李永生、杨玉芳支付20000元租赁费。2020年1月3日，李永生、杨玉芳因永兴大街北环小区52号用电向国网山东临邑县供电公司缴纳电费453.88元。一审法院认为，原告李永生、杨玉芳提供的《租赁合同》可以证实其与被告孙佃银之间存在租赁合同关系，该《租赁合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。需要说明的是，原、被告双方在本案立案之后曾私下达成过和解协议，后在孙佃银搬离涉案房屋过程中欲将其安装的两个防盗门拆走，李永生、杨玉芳又要求孙佃银支付孙佃银在租赁涉案房屋期间的水电费，双方便未能履行和解协议，因而成诉。孙佃银未提交证据证实其在2019年11月13日支付给李永生、杨玉芳5000元，李永生、杨玉芳亦不认可孙佃银该项主张，认为上述5000元系孙佃银在2019年7月8日通过微信转账支付其的房租5000元，故对孙佃银该项主张，一审法院不予采信；在孙佃银书写的欠条中载明其欠杨玉芳房费20000元，杨玉芳、李永生提供录音可以证实孙佃银从2019年3月25日起至9月25日未交过房租，所以可以认定上述欠条载明的20000元房租系孙佃银拖欠杨玉芳、李永生2019年11月3日之前的房租，因此可以认定孙佃银在2019年11月18日通过微信转账支付给李永生、杨玉芳的20000元属孙佃银应当交纳的其拖欠李永生、杨玉芳房租，而非孙佃银应预交的下半年房租。涉案《租赁合同》明确约定“…租金支付方式为每年提前缴半年的房租，…若孙佃银未按约定期限交付租金超过15天以上，李永生、杨玉芳有权解除合同……”，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，因李永生、杨玉芳提供录音可以证实孙佃银并未按《租赁合同》约定支付房租，李永生、杨玉芳享有解除合同权利，李永生、杨玉芳于2019年11月20日告知孙佃银其解除上述《租赁合同》的行为，符合双方合同约定，因此涉案《租赁合同》已于2019年11月20日解除，但孙佃银因租赁涉案房屋所产生的租赁费及水电费应计算至孙佃银将其所租赁房屋交还给李永生、杨玉芳时为止；又因孙佃银在2019年12月23日将其租赁的涉案房屋交还给李永生、杨玉芳，故孙佃银应支付李永生、杨玉芳租赁费6672元（从2019年11月4日起计算至2019年12月22日止，共计48天；按照每月4170元），李永生、杨玉芳主张判令孙佃银支付其租赁费6591元，一审法院不予干涉。涉案《租赁合同》明确约定因租赁涉案房屋所产生的水、电、暖等费用由孙佃银承担，李永生、杨玉芳主张孙佃银应支付其453.88元电费，证据充分，一审法院予以支持；但李永生、杨玉芳自认其与孙佃银共用水表，李永生、杨玉芳提供的临邑县供水公司水费收据并不足以证实孙佃银应当缴纳1350元水费，故对李永生、杨玉芳主张孙佃银应支付其1350元水费的请求，一审法院不予支持；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过实际造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，涉案《租赁合同》中对于违约金按照每天300元计算的约定，数额过高，应予调整，酌定孙佃银应当赔偿李永生、杨玉芳违约金2137.76元（即孙佃银应支付李永生、杨玉芳租赁费6672元与电费453.88元之和的30％）为宜。孙佃银虽在本案中提出反诉请求，并递交了反诉状，但在一审法院向其释明应当预交反诉费后孙佃银并未预交反诉费，故按照孙佃银撤回反诉处理。对孙佃银在本案中的其余主张，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认原告李永生、杨玉芳与被告孙佃银签订的《租赁合同》已于2019年11月20日解除；二、被告孙佃银应当自本判决生效之日起十日内给付原告李永生、杨玉芳电费453.88元、违约金2137.76元及自2019年11月4日至2019年12月22日的房租6591元；三、驳回原告李永生、杨玉芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告孙佃银负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，李永生、杨玉芳与孙佃银签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格全面履行。双方在《租赁合同》中明确约定了房屋租金、水电费等费用的支付方式，违约责任及解除合同的事由。涉案房屋承租人孙佃银在出租人李永生、杨玉芳依约履行完出租房屋的义务后，未按双方约定履行支付房屋租金的义务，已构成违约，应当承担违约责任。按照双方约定，孙佃银的违约行为已经构成解除合同的事由，李永生、杨玉芳于2019年11月20日告知孙佃银解除合同，符合双方约定，亦不违反法律规定。一审法院据此确认双方签订的《租赁合同》已于2019年11月20日解除，并判令孙佃银向李永生、杨玉芳支付拖欠的房屋租赁费、电费、违约金并无不当。关于孙佃银提出其不欠房屋租金、双方已达成和解、李永生与杨玉芳干扰其正常经营及杨玉芳在一审中作虚假陈述的上诉主张，李永生、杨玉芳均不予认可，孙佃银亦未提交充足证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，对上述上诉理由本院均不予支持。综上所述，孙佃银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人孙佃银负担。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年四月二十二日法官助理齐凤鸣书记员施冬梅