辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1615号上诉人（原审被告）：大连开成房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树村。统一社会信用代码91210200736428683H。法定代表人：韩明福，该公司董事长。委托诉讼代理人：周世杰，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董婷婷，女，1980年3月15日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：韩峰、潘冬青，辽宁誉晟律师事务所律师。上诉人大连开成房地产开发有限公司（以下简称“开成公司”）因与被上诉人董婷婷商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开成公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判按照上诉人主张的时间作为计算违约金的截止时间。事实和理由：一审判决对上诉人应承担的违约金的截止时间认定不当，且对本案事实未予查清。出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人原因”导致买受人无法按时获得房屋权属证书，且根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人在办理房屋产权证书过程中所承担的是协助配合义务。故出卖人在履行协助办理房屋权属证书义务的过程中是否存在过错，是判断出卖人是否应当承担违约责任的重要依据。本案中，案涉房屋于2017年7月17日已经符合办理房屋产权的条件，且上诉人已于2017年7月25日以短信方式通知被上诉人可以办理房屋产权证的相关事宜。故截至2017年7月25日，上诉人已经完成了全部的协助办理房屋权属证书义务，并已经将案涉房屋符合办理房屋产权证书条件的情况告知了被上诉人。此时，上诉人在配合办理房屋产权证书一事上已经不再处于违约状态，不应继续计算违约金。并且，被上诉人自得到上诉人通知后也从未到上诉人处要求上诉人提供用以办理房屋产权证书的相关手续，其在一审中所提交的证据也不能证明其有过向上诉人提示要求配合办理房屋产权证书的行为。故，被上诉人自2017年7月25日后未能取得房屋产权证书的过错不在于上诉人，但原审判决对该节事实并未予以查清，依法应予以纠正。综上，即便认定上诉人在配合办理房屋产权证书一事上存在违约，那么违约状态也已经于2017年7月25日结束，违约金计算期限亦应截止于2017年7月25日。董婷婷辩称，不同意上诉人的上诉请求，应维持原判。理由：1、上诉人群发的一条短信并未说可以办理房屋产权证相关手续，而只是通知换取结算发票。另外上诉人原法定代表人组织相关购房人召开会议可以看出，上诉人明确向参会人员告知，对于配合其签署所谓承诺书的，给予换取结算发票，对于没有想好是否签署承诺书的人员，可再等等，不签署承诺书的就不予办理。由此可见，上诉人虽在2017年7月25日通知换取结算发票，但是上诉人公开表明换取发票是有前提条件的，并不是无条件全部换取，签署了对开发商免责承诺才可以换取发票。因此上诉人主张逾期办证违约金应截至其短信通知之日不能成立。根据红旗街道办事处请示，红旗街道明确指出已发生上访事件，作为购房人是急于办理房证的，没有任何买房人不着急办证，之所以未能办理完全是因为开发商在具备办证条件之后人为设定障碍，拒绝为业主办理产权登记。开发商完成初始登记后并不是仅仅换取结算发票就完成其行为，按照不动产登记规定，在业主办理产权过程中，需要提供由开发商和业主共同签字的申请表以及开发商的营业执照复印件、初始登记证书复印件。原审中被上诉人也提供了案外业主通话录音可以证实上诉人拒绝为不签协议的业主换取发票，直至双方诉讼到甘井子法院上诉人才表示可以办理。董婷婷向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办证违约金93,900元（自2016年9月15日起至2019年4月12日止，按总房款的日万分之一计算）；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发建设的位于甘井子区恩泽南园21号楼2单元202号房屋，总金额1,000,005元；被告应当在2012年5月30日前将经建设单位验收合格的房屋交付原告居住使用；在房屋交付使用后120日内，被告将办理权属登记需要由其提供的全部资料报送产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在上述120日内取得房屋权属证书的，双方一致同意被告继续办理，若被告超期一年仍未能办理完毕，原告可以选择退房，如果原告不退房，自一年期满之次日起被告向原告支付已付房款的日万分之一违约金，直到可以办理；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告如期给付全部购房款1,000,005元。2019年4月12日，被告为原告出具销售不动产统一发票。2015年5月17日，在原告交纳了一个年度的物业费用后，被告将涉案房屋交付原告居住使用至今。原告入住后，对涉案房屋的南北阳台进行了封闭处理。同时查明，2017年5月2日，被告通过了涉案房屋所处工程项目的竣工验收备案。同年6月21日，被告取得了上述工程项目所占用土地的权属证书【辽（2017）大连市内四区不动产权第00900061号、宗地面积20,721.1平方米】，同年7月17日，该宗土地上的包括涉案房屋在内的共7栋楼的部分房源可以办理首次登记。另查，2017年7月25日，被告通过手机向原告发送短信，通知原告到被告处换取结算发票。2019年4月12日，被告为原告换取结算发票。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按合同全面、完整地履行各自义务。合同签订后，原告按约给付全部购房款，全面履行了自己的合同义务。被告收款后，虽然于2015年5月17日向原告交付房屋，但在双方约定的协助办理产权登记期限届满日即在2016年9月15日前（交房后的第486天），由于自身原因，其没能向房屋登记管理部门提交办理涉案房屋权属登记所需的全部备案资料。由于被告怠于履行自身的协助义务，迟延提交办理房屋权属登记所需的全部备案资料，故被告的行为构成实质违约，依法应当承担相应的违约责任。现，原告请求被告支付逾期办证违约金，与法有据，一审法院予以支持。关于违约金的计算方法一节，应遵循诚实信用、意思自治原则，以双方当事人在合同中约定的日万分之一为标准，并结合实际交房时间和取得产权证日期，以2016年9月15日作为被告完成办证告知和履行协助义务的时点来计算相应的违约金为宜。关于被告的相关抗辩意见，其理由均不能成立。理由如下：1、针对被告提出的因业主私自拆改房屋导致质监站不能及时发放竣工验收备案证，影响了涉案小区整体产权的办理，在造成逾期办证的原因中，原告方私自拆改的行为具有重大过错也应承担相应的责任的抗辩意见，一审法院认为，根据民诉法及相关司法解释的有关规定，当事人对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供充分的证据加以证明。本案中，被告提供的请示报告、照片等相关证据均无法证明系由原告封闭阳台的行为影响了涉案房屋所在工程项目的整体竣工验收备案，故一审法院对被告的此项抗辩不予采纳。2、针对被告提出的涉案小区在具备了办证条件后，被告于2017年7月25日通过短信通知了原告可以办理产权证，在短信通知以后原告未能取得产权证书不能归责于被告的抗辩意见，一审法院认为，从具体内容上看相关短信仅仅是提示了购房人更换结算发票而已，并不能以此推定被告完成了办证告知和协助义务，故被告不能因此免责。被告此项辩言证据不足，亦不予考虑。诉讼期间，原告撤回办理权属证书请求，符合法律规定，一审法院予以准许。据此，一审法院判决:一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告大连开成房地产开发有限公司赔偿原告董婷婷逾期办证违约金93,900元（自2016年9月15日起至2019年4月12日止，以100元/日为标准计算）。二、驳回原告董婷婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2147元（原告已预交），由被告负担，此款应同上述款项一并给付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了其向大连市不动产登记中心提交办理案涉房屋所在楼宇房地产权首次登记所需全部备案资料后大连市不动产登记中心出具的《不动产登记收件回执》及房地产初始登记清册，拟证明上诉人于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉小区全部商品房办理初始登记的全部备案资料，案涉房屋包含在本次申请办理不动产初始登记的范围内。被上诉人对此未提出异议。经本案审查，该组证据具有真实性、合法性、关联性，应予采信。一审查明事实中除约定交房时间外本院予以确认。二审另查，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2014年12月31日。上诉人于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉房屋所在楼宇办理初始登记的全部备案资料，案涉房屋包含在本次申请办理不动产初始登记的范围内。又查，2017年7月17日开成公司召开业主会议，时任开成公司法定代表人张朝晖表示：若业主同意签署放弃索赔承诺，则可以换取发票，若在犹豫，可以思考一下，若必须追求权利，则暂时办不了房证。再查，根据与本案同时期起诉的同小区业主赵栋在另案中提交的证据显示，在接到开成公司发出的可以换取结算发票短信后，赵栋于2017年11月27日致电短信中公布的开成公司联系电话沟通换取结算发票事宜，开成公司表示对于房屋已经改动的业主，换取结算发票前业主必须签订放弃索赔声明，或将阳台改回原来半封闭状态，否则不予换取结算发票。2018年9月17日，赵栋到开成公司办公室要求换取结算发票，开成公司要求的换取结算发票的流程与前述2017年11月27日电话中要求一致。本院认为，上诉人对于一审认定其构成逾期办证应向被上诉人承担逾期办证违约责任没有异议，二审中上诉人对逾期办证违约金的截止时间有异议，认为应截至其向被上诉人发送短信之日。故本案二审争议焦点为：上诉人应承担的逾期办证违约金的截止时间是否应为上诉人向被上诉人发出短信之日。本案中，上诉人于2017年7月4日向不动产登记部门递交了案涉房屋所在楼宇办理初始登记的全部备案资料，案涉房屋于2017年7月17日办理房地产权属初始登记后，上诉人于2017年7月25日向被上诉人发送短信，通知被上诉人到上诉人处换取结算发票。但根据与本案同时期起诉的同小区业主赵栋提交的证据，其先后于2017年11月27日、2018年9月17日与上诉人沟通换取结算发票事宜，上诉人均表示对于房屋已经改动的业主，换取结算发票前必须签订放弃索赔声明，或将阳台改回原来半封闭状态，否则不予换取结算发票。由此可见，上诉人发送短信后对于业主换取结算发票仍自行设定了限定条件，该情况同发送短信前召开业主会议时上诉人公布的换取结算发票流程没有任何变化。故无论被上诉人是否按照短信通知时间去上诉人处办理换取发票事宜，因上诉人设定了换取发票的前置条件，不能认定上诉人已经充分履行了协助办证义务。上诉人的上诉理由不能成立，一审将上诉人应承担的逾期办证违约金的截止时间计算至被上诉人实际换取结算发票之日，并无不当。综上所述，上诉人开成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2147元（上诉人已预交），由上诉人大连开成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年四月九日书记员  宋敏