湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终292号上诉人（原审原告）：古月池，男，1962年3月19日出生，汉族，户籍地广东省中山市。委托诉讼代理人：谢宇航，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张如泉，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗志，男，1969年7月24日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：王栋，湖南一星（株洲）律师事务所律师。上诉人古月池因与上诉人罗志侵权责任纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。古月池上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持古月池一审诉讼请求；2.罗志承担本案的诉讼费。事实和理由：1.一审法院认定罗志占用的部分系古月池房屋专属面积，但又认定占用部分属罗志必要通行通道，罗志享有相邻权，无需支付占有使用费错误。罗志占用的系古月池房屋专属面积，该占用部分本身就没有对外通行的楼梯，即使如一审法院认定的古月池所有的专属面积部分确有楼梯存在，那也并非对外通行通道，再退一步，即使占用古月池的专属面积部分是对外通行楼梯，也非罗志必要通行通道，罗志不享有相邻权。2.罗志占用古月池房屋专属面积的行为，侵犯了古月池的物权，古月池有权要求其排除妨碍并支付占用期间的占有使用费。3.一审判决变相的在古月池与罗志间人为创设了合同关系，设置了地役权。而在本案，有其他对外通行楼梯供罗志适用，不存在相邻权的情况下，罗志仍坚持使用古月池专属面积的楼梯，明显是为了提供自己不动产的效益，而该使用行为明显侵犯了古月池的所有权。罗志对此辩称，罗志没有侵占古月池房屋专属面积，其本案所争议的位置在竣工图纸就属于一、二楼梯上下楼梯口，步行梯口是有5个，因古月池为有效利用1楼的使用面积，扩大其一楼的商业价值，将另外4各步行梯口全部封堵，导致2楼仅此一个出入的步行梯口。该步行梯口不仅仅是2楼的合理利用而且是被迫的正常使用。基于此，一审判决罗志支付古月池的租金损失没有事实依据。罗志上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判罗志无需支付古月池租金损失或将本案发回重审；2.古月池承担本案的诉讼费。事实和理由：1.从101、201号房的竣工图纸以及株洲市房地产测绘大队调取的房屋分层分户平面图可以体现，双方争议的楼梯间部分也全部计入了201号房屋套内建筑面积。一审判决认定争议部分的楼梯间部分属于101号房屋套内面积，致使101号房屋楼梯间面积无法对外出租给他人使用从而计算租金损失错误。2.一审以罗志提起反诉请求与本诉不是同一标的不接受罗志的反诉没有法律依据，属于剥夺当事人诉权。古月池对此辩称，1.罗志取得涉案房屋所有权是在2011年1月，古月池拍卖取得101号房屋的所有权是2019年3月，古月池出租房屋是在2019年3月之后，而在之前2楼已经在使用。罗志称其他楼梯被古月池封堵不是客观真实的，罗志所述仅涉案的楼梯可通行也是不真实的，涉案楼梯位置是否是专属面积一审已经调查了，涉案楼梯是101号房屋的专属面积。测绘大队出具的图纸在涉案专属位置是没有对外楼梯的。2.罗志侵犯了古月池的物权，古月池有权要求罗志支付占有使用费至停止侵权之日止。古月池向一审法院起诉请求：1.请求判令罗志腾空占用的古月池房屋并恢复原状；2.请求判令罗志支付房屋占用费，按照1200元/月，自2019年1月4日开始计算至实际腾房并恢复原状之日止，暂计算至2019年8月3日为8400元；3.请求判令罗志支付租金损失，按40元/m2从2019年7月1日起开始计算至实际腾房并恢复原状之日止，暂计算至2019年7月31日为6353.6元；4.请求判令罗志承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：古月池是株洲市天元区庐山路159号城市风景10、17栋101号房屋的所有权人，不动产权证书号为：湘（2019）株洲市不动产权第0013899号，房屋建筑面积为533.84㎡，房屋套内建筑面积为510.64平方米。株洲市天元区庐山路159号城市风景10、17栋201号房屋所有权人为罗志，不动产权证书号为：湘（2016）株洲市不动产权第0004070号，房屋建筑面积为845.56㎡。该两处房产分别为整栋房屋的一层和二层。101号房屋面积中包括长4.2米、宽3.6米、面积为15.12平方米的楼梯间部分，在规划设计图中该部分有101号房屋通往201号房屋的楼梯。罗志将201号房屋用于经营“阅读者全脑智慧教育”，并改造了101号房屋至201号房屋的楼梯，同时在位于101号房屋大门左侧的公共入口部分搭建了玻璃门房，占用了101号房屋楼梯间面积及一楼部分公共入口。古月池、罗志因楼梯间的权属及房屋占用费、租金损失等问题产生纠纷，古月池诉至一审法院请求判如所请。另查明，古月池（甲方）与沈洋、曾艳红（乙方）于2019年6月28日签订了《租赁协议》一份，该协议主要约定：1.乙方自愿租赁甲方自有的位于城市风景10栋101号房屋用于教育的经营之用，出租面积为533.8㎡（以不动产权证面积为准）；并特别说明：甲方负责与201户协商处理其商铺占用入口范围搭建以及与101共用楼梯事宜，未妥善处理争议部位之前，乙方同意暂不使用该区域，甲方同意减免租金1200元/月。2.租赁期限，2019年7月1日零时至2026年10月31日。3.租金标准，2019年7月1日至2019年10月31日，0元（装修期）；2019年11月1日至2022年10月31日，15000元/月（约28元/㎡/月）；2022年11月1日至2024年10月31日，16000元/月（约30元/㎡/月）；2024年11月1日至2026年10月31日，17000元/月（约32元/㎡/月）。一审法院认为，本案系物权保护纠纷。古月池的诉请是针对罗志侵犯其房屋专有面积而提出的物权保护，罗志方提出反诉请求是要求古月池恢复所侵犯的房屋公共部分原状，与本诉不是同一标的，不符合反诉条件，应当另行起诉。本案的争议焦点为：1、案涉天元区庐山路159号城市风景10、17栋101号房屋楼梯间面积是否为101号房屋专属面积？2、古月池要求罗志腾空占用的古月池房屋并恢复原状、支付房屋占用费及租金损失，有无事实和法律依据？具体分析如下：一、根据株洲市城乡住房建设局下属的株洲市房地产测绘队提供的天元区庐山路159号城市风景10、17栋101、201号房屋分层分户平面图及其说明可以确认，案涉101号房屋套内面积为510.64㎡，其中古月池、罗志争议的楼梯间部分（面积15.12平方米）属于101号房屋套内建筑面积，即属古月池所有。关于古月池要求罗志腾空占用的古月池房屋并恢复原状的问题，由于该争议的楼梯间部分在消防规划设计时就存在楼梯，罗志利用该部分面积时仅对楼梯进行了改造，且罗志所有的201号房屋需使用该楼梯通行，故依据《中华人民共和国物权法》第八十七条“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”之规定，古月池应当为罗志出入201号房屋提供必要的通行便利，因此对古月池要求罗志腾空占用的房屋并恢复原状的主张一审法院不予支持。二、关于古月池要求罗志支付房屋占用费的问题，一审法院认为罗志使用古月池部分房屋面积是为了保证其穿越相邻地面至公共通道的通行权，其利用古月池房屋所在部分面积系合理使用，符合物权法的相关规定，故对古月池要求罗志支付房屋占用使用费的主张一审法院不予支持。三、关于古月池要求罗志支付租金损失的问题。一审法院认为由于古月池的101号房屋现已用于出租经营，罗志在101号房屋内的楼梯行使其通行权，已经导致古月池所有的101号房屋楼梯间的面积15.12㎡无法对外出租给他人使用，房屋的租赁价值部分减少，依据《中华人民共和国物权法》第九十二条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿”之规定，在古月池没有改变101号房屋租赁状况的前提下，罗志应当赔偿古月池该部分损失。关于古月池的损失认定，一审法院认为损失可比照房屋租金计算。因案涉楼梯间面积15.12㎡，参照古月池与第三人签订的租赁合同，结合本案中罗志利用楼梯具有必要性的实际情况，以14元/㎡/月计算较为适宜，一审法院酌定罗志因行使通行权给古月池造成的损失为211元/月（15.12㎡×14元/㎡/月）。古月池与案外人的租赁合同约定租金自2019年11月1日起计算，故罗志应自2019年11月1日起按一审法院核定的标准向古月池赔偿101号房屋租赁期间的租金损失。对古月池主张的赔偿款超过一审法院核定的部分不予支持。若日后在101号房屋租赁期间古月池、罗志就案涉楼梯间面积15.12㎡的使用另行达成一致意见，则损失的计算期间至达成一致意见时止。综上所述，经一审法院组织双方调解未果。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、罗志在本判决生效后自2019年11月1日起按每月211元的标准于每月月底前向古月池支付租金损失款；二、驳回古月池的其他诉讼请求。本案案件受理费169元，减半收取84.5元，由罗志承担1.5元，由古月池承担83元。二审期间，各方没有提交新的证据。本院对一审法院认定的事实和采信的证据予以认可。本院认为，本案系物权保护纠纷，二审争议的焦点为：1.古月池要求罗志腾空占用的房屋并恢复原状、支付房屋占用费及租金损失是否有事实和法律依据；2.罗志在一审过程中提起的诉讼请求是否应当在本案中合并审理。针对上述争议焦点，本院评述如下：一、关于古月池要求罗志腾空占用的房屋并恢复原状以及支付古月池房屋占用使用费、租金损失的请求是否有事实和法律依据的问题。本案系因不动产的相邻关系所引起的纠纷，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定，古月池和罗志作为天元区庐山路159号城市风景10、17栋101和201的业主，在处理相邻关系时应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理。双方所存在争议的楼梯，即罗志所改造现通行使用的楼梯，从株洲市房地产测绘队出具的天元区庐山路159号城市风景10/17栋101、201号房屋分层分户平面图及其说明可以证明该楼梯部分属于古月池案涉101号房屋的套内建筑面积，应属古月池所有。罗志在未经权利人古月池同意的情况下对古月池房屋专有部分进行改造的行为确实侵犯了古月池的物权所有权，但是依照《中华人民共和国物权法》第八十七条“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”的规定，古月池应当为罗志的出入通行提供必要的便利，虽争议的楼梯并非罗志201号房出入通行的唯一通道，但该楼梯通道应是罗志与古月池出入通行最便捷、最合理的，且现从201号房屋通往外界的其他楼梯和通道均已被堵塞，故对于古月池要求罗志腾空占用并恢复原状的请求，本院不予支持。古月池还要求罗志支付房屋占用费以及租金损失，依照《中华人民共和国物权法》第九十二条的规定，不动产权利人因通行等利用相邻不动产的给相邻的不动产权利人造成损害的，应当给予赔偿。本案中罗志对古月池专有部分进行改造并从此通行，占用了古月池101号房的建筑面积，造成古月池101号房屋的租赁价值下降，一审法院比照101号房屋租金标准判令罗志按每月每平方米14元的标准向古月池支付其占用争议楼梯的损失并无不当，本院予以支持。古月池关于要求罗志支付房屋占用费，因依照《中华人民共和过物权法》第八十七条的规定，古月池应当对罗志的通行提供必要的便利，而罗志改造争议楼梯并从此通行可视为古月池提供的便利，且一审法院判令按每平方米每月14元所支付的租金损失中也包含了对古月池房屋专有部分的占用使用费，古月池所主张罗志按1200元每月的标准支付房屋占用费于法无据，本院不予支持。罗志关于案涉争议楼梯系共有部分，其改造行为并未侵犯古月池的权利的主张与事实不符，本院不予采信。二、罗志在一审过程中提起的诉讼请求是否应当在本案中合并审理的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款规定：反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。罗志在一审期间所提出的诉讼请求是要求古月池恢复房屋公共部分原状，这与古月池的本诉请求并不是基于相同法律关系也并非相同事实，故一审法院要求罗志另行起诉并未违反法律的规定。罗志关于一审程序违法，其在一审期间提出的反诉请求应当在本案中合并审理的主张不能成立，本院不予支持。综上，古月池和罗志的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338元，由古月池、罗志各负担169元。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇二〇年四月一日法官助理 黄洪波书 记 员 文 宇