甘肃省陇西县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1122民初113号原告：汪文渊，男，汉族，1980年2月11日生，甘肃省陇西县人，居民，住甘肃省陇西县。委托诉讼代理人：李秀花，甘肃经邦律师事务所律师。被告：甘肃新金龙商贸有限责任公司(简称金龙公司)，统一社会信用代码916211225912192577，住所地甘肃省定西市陇西县巩昌镇崇文路11号。法定代表人：陈述之，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈瀚，系该公司副总经理。原告汪文渊诉被告金龙公司租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汪文渊向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行其与原告签订的《龙城佳苑停车场承包经营合同》及其补充协议。2、请求判令被告退还原告多支出的承包经营费132750元。3、请求判令被告赔偿原告的经济损失30000元（自2019年11月23日至停车场实际交付之日止）。4、请求确认《龙城佳苑停车场承包经营合同补充协议》第一条为无效条款。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：汪文渊与金龙公司于2017年5月1日签订《龙城佳苑停车场承包经营合同》1份，将金龙公司位于陇西县巩昌镇崇文路11号“龙城佳苑”地上西侧，地下一期负一层、二期负二层、负三层停车场（大约400个车位）出租给汪文渊承包经营，合同约定承包期为2017年5月1日至2023年4月30日，承包期为6年，合同对承包费、权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后，原告按月履行支付承包费，依法经营停车场。2018年7月4日双方签订《龙城佳苑停车场承包经营合同》（补充协议）1分，就承包费收取额进行了约定。在合同履行期间，被告并未按月足额提供400个停车位，地上西侧部分停车位被金龙公司私自占用搭建自行车棚用于停放自行车，地下二期负三层自合同签订之日至今一直处于关闭状态，并未移交汪文渊投入使用停放车辆，金龙公司实际向原告提供了223个停车位。2019年11月13日，被告为了达到无理收回发包标的物目的，以汪文渊私自调整收费时间和标准，不服从管理等理由为借口，以暴力方式强迫汪文渊从承租经营的停车场推出经营，将用于收费记录的电脑及相关数据抢走隐藏，强行收回了汪文渊的承包经营权，并将雇佣收费员殴打致伤住院。金龙公司的行为不但违反法律规定和合同约定，而且给原告造成重大损失。汪文渊认为，合同期限为6年，原告苦心经营两年，依约支付约定的费用，在经营慢慢好转的情况下，金龙公司见利忘义，非法剥夺原告的经营权用于自己经营，被告的行为不仅存在过错而且违约，给原告造成重大损失，原告承担赔偿责任。汪文渊多次找金龙公司协商要求继续履行合同，均被拒绝。合法有效的合同应当履行，被告没有提供合同约定的地下二期负三层停车位和占用地面部分停车位，应当减免相应的承包费用，原告已多交纳的承包费应当返还，金龙公司强行收回停车场的行为给原告造成重大经济损失，应当依法赔偿，补充协议第一条内容显示公平，侵犯汪文渊经营自主权，并且和合同目的相冲突，导致原告合同目的无法实现，属于无效条款。被告金龙公司辩称：一、答辩人与原告签订的《龙城佳苑停车场承包经营合同》（补充协议）公平公正、合法有效；但原告未按约履行合同，私自调整收费标准；对答辩人提出的整改通知，置之不理且拒不执行；答辩人按照合同约定解除与原告签订的《龙城佳苑停车场承包经营合同》及补充协议；并通知到被答辩人。答辩人于2017年5月1日与原告签订《龙城佳苑停车场承包经营合同》（以下简称合同），约定由答辩人将其位于陇西县巩昌镇崇文路11号“龙城佳苑”地下、地上停车场承包给原告经营。合同约定原告必须执行答辩人2015年2月18日关于《龙城佳苑地下停车位停车收费的通知》收费标准，明确“停放2小时以内免费”，如原告要重新修订收费标准，个别收费标准应与答辩人协商后确定。2018年7月4日，考虑到原告在承包经营期间的实际困难，原告与答辩人签订《龙城佳苑停车场承包经营合同补充协议》，约定原告恢复原合同中，车主停车在两小时内免费的约定。约定由原合同中第二条第二款第二租期的承包费，由150000元/年减为100000元/年，并提前一年支付承包费，第三租期的承包费数额不变，按原合同执行。约定原告欠缴的伍万元保证金，同意以现有的洗车设备质押抵为保证金。答辩人主营商场租赁，商户主要包含影院、超市、火锅店等，在上述场所消费的开车顾客基本要求停车在1-2小时之间，因此“2小时免费停车”政策是答辩人对商户的招商承诺，也是商场吸引顾客的重要条件。上述《龙城佳苑停车场承包经营合同》及补充协议中明确：停车场车主停车两小时内免费。经查询停车场电脑数据：2019年6月26日以来，原告在未知会答辩人、也未经答辩人同意的情况下，私自将收费标准调整为“停车一小时免费”。2019年7月24日，答辩人在收到商户投诉后，向原告发出《整改通知》并电话告知，要求立即整改收费政策，否则答辩人将按照合同约定终止停车场经营权，但原告置之不理。2019年11月9日，原告变本加厉，私自将收费标准调整为“停车半小时免费”。2019年11月20日，答辩人在收到商户电话投诉后，向原告发出《限期整改通知》并微信告知，同时现场送达原告聘请的收费工作人员，要求2日内整改完毕，如拒不整改，将于第3日起接管停车场，造成的损失由原告自行承担，原告回复收到。2019年11月23日，原告未按合同约定和整改通知要求调整收费标准，答辩人接管停车场。2019年11月24日，答辩人在答辩人办公室向原告当场下达了终止龙城佳苑停车场承包经营合同的通知。2019年11月25日，答辩人通过微信向原告发出《关于终止龙城佳苑停车场承包经营合同的通知》（甘金商贸发[2019]37号）。二、答辩人未占用地面西侧停车场；地下负三层停车场系原告自行关闭；当前未出现现有停车位不足情况，原告未提出开放负三层停车场的申请；故不存在未移交足够车位和多收取承包费的情况。（一）地面停车场的西侧边缘为东巷村何家园子小巷，属于一条下沉老巷，与停车场最高落差近4米，存在一定坍塌和停车盲区风险，因此，答辩人在将停车场承包给原告前，就在西侧边缘向内2.5米处修建了一排0.6米高的矮墙，防止停车太靠边缘或冲出边缘，并将矮墙外侧区域规划为小区自行车电动车棚。所有机动车停车位均在矮墙内侧划线。2019年4月，答辩人在矮墙外侧搭建自行车棚，未占用原告承包的露天停车区域。搭建及后续承包经营期间，也未收到原告任何投诉和异议。（二）答辩人与原告合同之前，地下负三层停车场已完成通电，可以使用。因原告在负二层开办汽车美容机构，导致负三层积水严重；且原告雇佣人员不足，管理不到位，负三层入口处存在一定安全隐患；原告自行在负三层停车场入口处安装其汽车美容机构的广告指示牌，并要求答辩人关闭负三层停车场通道卷闸门。因此不存在答辩人未移交给原告使用的情况。（三）答辩人接管停车场后，经统计，周末停车位使用未超过200个，工作日停车位使用未超过150个。截止目前，尚未出现现有车位不够使用情况，原告也从未提出过开放负三层停车场的书面申请。综上所述，答辩人不存在未移交足够车位和多收取原告承包费的情况。三、原告严重违反合同约定，应承担违约责任。根据第一条答辩意见所述，因原告严重违反合同约定，答辩人终止与原告的承包经营合同。合同约定答辩人有权终止合同，原告的损失由自己承担。同时在《限期整改通知》中明确告知原告，造成的损失由原告自行承担。因此答辩人不应承担原告的经济损失。四、原告违约在先，本案诉讼费不应由答辩人承担。本案中，原告多次严重违约和违法经营，答辩人屡次书面和口头发出整改通知，但原告不接电话、不回信息，不到现场、不予沟通，置之不理、拒不整改。导致答辩人无法兑现商户承诺，商户租金不能如期收取，经营和商誉受到严重影响。双方已失去沟通和信任的基础，最终答辩人迫于无奈，按照约定终止合同。综上所述，原告违约在先，拒不协商在后，导致答辩人无法兑现商户承诺，经营和商誉受到严重影响。请求人民法院查明事实，秉公处理，依法驳回原告的诉讼请求。同时，答辩人将向贵院提起反诉，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：2017年5月1日，原告汪文渊与被告金龙公司签订《龙城佳苑停车场承包经营合同》（以下简称合同），约定由金龙公司将其位于陇西县巩昌镇崇文路11号“龙城佳苑”地下、地上停车场承包给原告经营。合同第四条（一）4约定“甲方有权在乙方承包经营期间，若乙方管理不善，承包区域内脏、乱、差，车辆乱停乱放、出现不安全现象和隐患，不符合停车场整体规划、不服从甲方管理，甲方提出整改通知，乙方置之不理或拒不整改时，甲方有权终止合同（乙方的损失由乙方承担）”;合同约定原告必须执行2015年2月18日关于《龙城佳苑地下停车位停车收费的通知》收费标准（包含“停放2小时以内免费”），如原告要重新修订收费标准，个别收费标准应与被告协商后确定。2018年7月4日，汪文渊与金龙公司签订《龙城佳苑停车场承包经营合同补充协议》“一”约定原告恢复原合同中车主停车在两小时内免费的约定。约定合同中第二条第二款第二租期的承包费，由150000元/年减为100000元/年，并提前一年支付承包费，第三租期的承包费数额不变，按原合同执行。约定原告欠缴的伍万元保证金，同意以现有的洗车设备质押抵为保证金。通过停车场电脑数据：2019年6月26日以来，汪文渊未经与被告协商，自行按“停车一小时免费”的标准收费。2019年7月12日和7月15日，金龙公司在收到商户陇西县新视界新金龙影视有限公司和陇西县新华联商贸有限公司的投诉，2019年7月24日金龙公司向汪文渊发出《关于立即恢复停车2小时免费的整改通知》，要求立即整改收费政策，否则金龙公司将按照合同约定终止停车场经营。2019年1月-6月因地下停车场违规超标收费，陇西县市场监督管理局向被告作出陇市监告（2019）23号行政处罚告知书，作出没收违法所得12426元的处罚。2019年11月9日，汪文渊存在“停车半小时免费”收费的情形。2019年11月20日，金龙公司向原告发出《限期整改通知》，要求2日内整改完毕，如拒不整改，将于第3日起接管停车场，造成的损失由原告自行承担。2019年11月23日，金龙公司接管了停车场。上述事实，有《龙城佳苑停车场承包经营合同》、《龙城佳苑停车场承包经营合同补充协议》、甘肃新金龙贸易有限责任公司收据、停车场现场照片、陇西县人民政府办公室陇政办发（2018）17号文件、2019年5月至11月部分电脑数据打印件、视频资料、录音资料等证据所证实。本院认为，原告汪文渊与被告金龙公司签订的《龙城佳苑停车场承包经营合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。后双方又签订《龙城佳苑停车场承包经营合同补充协议》，约定3-4年租期内恢复车主停车在两小时内免费，将承包费由150000元减为100000元，该补充协议，没有违反法律的强制性规定，亦具有法律效力。依据《龙城佳苑停车场承包经营合同》第四条（一）4约定，被告有权在原告经营期间，若乙方管理不善承包区域内脏、差，车辆乱停乱放、出现不安全现象和隐患，不符合停车场整体规划、不服从被告管理，被告提出整改通知，原告置之不理或拒不整改时，甲方有权终止合同。然而原告在补充协议签订后，不遵守两小时免费停车，损害了被告商户和消费者权益，给被告公司运营带来不良影响。被告向原告发出《关于立即恢复停车2小时免费的整改通知》和《限期整改通知》，原告仍未履行整改义务，双方约定合同终止的条件成就，被告依约终止合同，接管停车场，并无不当。综上所述，原告请求被告继续履行《龙城佳苑停车场承包经营合同》及其补充协议及确认补充协议条款“一”无效，无法律依据，本院不予支持。原告请求被告退还多支付的承包经营费132750元及赔偿经济损失30000元属于合同解除的法律后果问题，与原告继续履行合同的请求相矛盾，本院亦不予支持。被告称其因原告违反合同约定已依约终止合同，要求驳回原告诉请的主张，理由正当，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条（七）项之规定，判决如下：驳回原告汪文渊的诉讼请求。案件受理费1777元，由原告汪文渊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员 苏 平二〇二〇年四月十二日书记员 王兴东