湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1950号上诉人（原审原告）：廖建华，男，1960年6月14日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）：彭畅，男，1982年1月2日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：谭晨明，湖南畅元律师事务所律师。上诉人廖建华因与被上诉人彭畅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初10713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。廖建华上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：一、2019年9月24日上诉人因被上诉人违约要求解除合同，但因被上诉人下落不明未直接通知到被上诉人，且事后承租人的工作人员一直在与上诉人协商租赁事宜，上诉人亦表示同意。故即使上诉人通知了解除合同，但被上诉人未按照合同第六条执行继续占用房屋，因此一审判决9月24日后不再支付租金错误；二、被上诉人搬离房屋未通知上诉人，也没结清租金，更未将房屋交还给上诉人，导致案涉房屋无法出租，故租金应计算至被上诉人交付钥匙并双方交接房屋之日止；三、被上诉人搬走后未腾房、未交钥匙导致上诉人出租不成，给上诉人造成巨大损失，故按每日千分之一的标准计算违约金合理合法；四、案涉押金不属于违约金性质，属定金性质；五、一审法院判决用押金抵销租金，违反不告不理的原则和合同约定及法律规定。彭畅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。廖建华向一审法院起诉请求：一、解除案涉《房地产租赁合同》，判令彭畅立即交还案涉租赁房屋；二、判令彭畅支付租金48630元并支付自2019年7月18日起至付清日止的违约金，每日按千分之一计；三、判令彭畅支付迟延付款违约金1677.39元；四、判令彭畅赔偿房门维修费、清扫费等5000元。一审法院认定事实：开福区万达广场商业综合体（含写字楼）13层13016号房系廖建华所有。2014年8月25日，廖建华（出租方）与彭畅（承租方）签订了一份《房地产租赁合同》，约定：廖建华将位于开福区万达广场商业综合体（含写字楼）13层13016号房屋出租给彭畅使用，租期五年，从2014年8月26日起至2019年10月25日止；装修期自2014年8月26日至2014年10月25日，装修期间免租金。第一年至第二年的租金为每月21000元，第三年租金每月22050元，第四年租金每月23150元，第五年租金每月为24310元。租金按季度支付，于每次租金到期前7天支付租金。承租方在合同签订之时向出租方支付21000元的押金，合同期满，如不续租，则出租方在承租方结算完各项费用之日起三日内，将押金退还承租方（不计利息）。合同约定承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分千分之一的滞纳金。如拖欠租金超过10天，或拖欠租金及管理费、水电费等累计超过10000元，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。合同签订后，廖建华将案涉房屋（毛坯）交付给彭畅使用，彭畅支付了21000元押金及相应租金。彭畅承租后对案涉房屋进行了装修。2019年9月9日，彭畅向廖建华表示承租至2019年9月底结束。同年9月24日，廖建华向彭畅发出解除合同的通知，要求彭畅支付拖欠的租金并履行合同义务。彭畅收到廖建华的解除合同通知后，于同年9月27日向廖建华支付租金至2019年8月25日，之后未再支付租金。同年9月20日至29日，彭畅搬离承租的案涉房屋。一审法院认为：一、廖建华、彭畅双方签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应恪守履行。二、廖建华已按约定将出租房屋交付彭畅使用，彭畅有按期缴纳房租和合同约定费用的义务。彭畅未按期缴纳房租和合同约定的费用构成违约，根据合同约定，廖建华有权终止合同。2019年9月24日，廖建华提出解除合同，彭畅亦表示同意，故该《房地产租赁合同》于2019年9月24日解除。房屋租赁合同解除后，彭畅应支付相应租金并将所承租房屋内的物品及时搬出，将房屋腾空交付给廖建华。现有证据显示，彭畅支付搬离费用的时间为2019年9月29日，根据交易习惯，可认定彭畅最后搬离时间为2019年9月29日，故彭畅应比照租金金额支付房屋占用费至2019年9月29日。双方认可租金已交至2019年8月25日，故彭畅还应向廖建华支付2019年8月26日至2019年9月29日欠交的租金和房屋占用费共计26741元（24310元/月×1月+24310元÷30天×3天）。三、关于违约责任，合同约定承租方逾期一日支付租金，出租方有权加收拖欠部分千分之一的滞纳金并没收押金。在审理过程中，彭畅提出违约金约定的标准过高，不符合法律规定，要求用押金抵扣相应租金及违约金。本案系房屋租赁合同纠纷，双方对租金的支付应存在一定的沟通与协商，彭畅虽迟延支付租金，但其行为并未给廖建华造成较大的损失，且违约金的数额应与违约所造成的损失相当，结合本案的合同性质以及彭畅租赁期间的实际支付情况，酌定由彭畅向廖建华支付1600元作为违约金。彭畅向廖建华支付的押金21000元予以抵扣租金后，还需向廖建华支付7341元。四、廖建华要求彭畅赔偿房门维修费、清扫费用5000元，无充分证据证实，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、原告廖建华与被告彭畅签订的《房地产租赁合同》已于2019年9月24日解除；二、被告彭畅在本判决生效之日起3日内向原告廖建华支付租金及违约金共计7341元；三、驳回原告廖建华的其他诉讼请求。案件受理费1182元，因适用简易程序减半收取591元，保全费920元，合计1511元，由被告彭畅负担。二审审理过程中，上诉人向法庭提交了七份证据，拟证明上诉人同意被上诉人承租到2019年12月5日。经庭审质证，被上诉人对上诉人提交的证据1的真实性、合法性及关联性均不予认可，情况说明属于证人证言，但上诉人未提交证人的身份信息，且证言与事实不符；证据2与本案无关；对证据3的关联性和证明目的持异议，不能证明是被上诉人造成的损害；对证据4的真实性、合法性及关联性均不予认可；证据5不能达到上诉人的证明目的，恰好证明被上诉人搬离时门是好的；对证据6不予认可，与被上诉人无关；证据7，被上诉人没有恶意拖延占有房屋，是因为上诉人原因导致双方未形成一致意见，即便被上诉人有拖延，也没有给上诉人造成严重损失。被上诉人未提交新证据。本院经审查认为：上诉人提交的证据1、2属于无正当理由未出庭作证的证人证言，证据3-7不能达到上诉人的证明目的，本院对上述证据均不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的一致。本院认为：案涉《房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、被上诉人在未与上诉人就押金抵扣租金一事达成一致意见的情况下拖欠租金，构成违约，上诉人通知被上诉人解除合同符合合同约定和法律规定，上诉人关于其于2019年9月24日提出的解除合同通知未到达被上诉人的上诉理由与事实不符，故一审法院认定案涉合同于2019年9月24日解除并将租金算至被上诉人实际搬离之日有事实和法律依据；二、根据合同约定，被上诉人拖欠租金超过10000元上诉人有权没收押金，故上诉人关于一审法院不应将押金抵扣租金的上诉理由成立。上诉人在其没有证据证明押金不足以弥补其损失的情况下，其无权再主张其他违约金，被上诉人还应支付上诉人款项26741元；三、关于房门维修费用的问题。上诉人没有证据证明房门系被上诉人损坏，且案涉房屋的管理职责自被上诉人收到上诉人发出的解除通知之时转移至上诉人，故本院对上诉人该项上诉理由不予采纳。综上，一审判决部分事实认定错误，导致处理不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初10713号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初10713号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初10713号民事判决第二项为：限彭畅在本判决生效之日起三日内支付廖建华租金及违约金26741元；四、驳回廖建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费591元，保全费920元，二审案件受理费1182元，共计2693元。由廖建华负担693元，彭畅负担2000元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇二〇年四月十三日书记员  曾知畅