大连市普兰店区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0214执异59号案外人：孙淑美，女，1958年1月6日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。委托诉讼代理人：陈惠，女，系大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。申请执行人：大连华祥建筑劳务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾街道苏家村。法定代表人：王春祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王明旭，系辽宁生辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海艳，系辽宁生辉律师事务所律师。被执行人：大连文景房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区太平街道办事处柳家社区。法定代表人：景克瑞，系该公司总经理。被执行人：大连宏兴达建设工程有限公司，住所地庄河市桂云花乡桂云花村（政府办公楼202室）。法定代表人：王永峰，系该公司董事长。本院在执行申请执行人大连华祥建筑劳务有限公司（以下简称“华祥公司”）与被执行人大连文景房地产开发有限公司（以下简称“文景公司”）、大连宏兴达建设工程有限公司（以下简称“宏兴达公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人孙淑美向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人孙淑美称，贵院于2016年11月18日、2019年4月16日裁定查封和拍卖案外人所有的普兰店区××街××楼××单元××号房屋是错误的。因为2016年9月19日贵院作出（2016）辽0214民初3634号民事判决书查明事实部分已确认案涉房屋是由被执行人文景公司拖欠被执行人宏兴达公司工程款，而宏兴达公司拖欠宋令波施工款，宏兴达公司将案涉房屋抵顶给宋令波，宋令波与案外人孙淑美签订买房协议合同将案涉房屋出售给案外人孙淑美。同日，孙淑美与文景公司签订了房屋抵顶确认书，经文景公司、宏兴达公司协商一致，同意将案涉房屋抵顶给案外人孙淑美，孙淑美直接将购房款支付给宋令波。因宋令波未能办理案涉房屋的相关手续并将房屋交付给孙淑美，贵院（2016）辽0214民初3634号民事判决判令宋令波向孙淑美返还购房款220000元并给付违约金。该判决生效后，案外人孙淑美未向法院申请执行，宋令波、文景公司、宏兴达公司又与案外人孙淑美达成口头协议，将案涉房屋抵顶给案外人孙淑美。案外人孙淑美于2016年12月16日与大连文景物业管理有限公司签订了《装饰装修管理服务协议》、交纳了维修基金、装修证及押金、电梯运料费、卡费、沙子及运费、垃圾清理费、水费、电费、物业费、采暖费等相关费用。该房屋已经实际交付给案外人，并由案外人居住至今。而贵院将案外人购买的案涉房屋查封、拍卖，损害案外人的合法权益，故请求中止对普兰店区××街××楼××单元××号房屋的执行。案外人孙淑美向本院提供证据如下：1、2016年9月19日普兰店区人民法院作出（2016）辽0214民初3634号民事判决书一份，证明文景公司欠宏兴达公司工程款，宏兴达公司欠宋令波施工款，案外人孙淑美与宋令波签订普兰店区××街××楼××单元××号，建筑面积58.17平方米房屋的《买房协议合同》，并且与文景公司、宏兴达公司签订了抵顶确认书，因案涉房屋没有办理相关手续并未将房屋交付给案外人，法院判决返还购房款220000元；2、2016年12月16日签订的文景.清华园装饰装修管理服务协议一份、文景.清华园房屋验收交付书一份、文景.清华园防火责任协议书一份，证明文景公司于2016年12月16日将案涉房屋交付给案外人，案外人已经接收案涉房屋；3、专用收款收据10张，证明房屋已经实际交付给案外人，案外人缴纳了维修基金、垃圾运费、垃圾清理费、水费、电费、物业费、采暖费等；4、普兰店区人民法院（2016）辽0214民初5449号民事裁定书一份，证明案涉房屋被普兰店区人民法院查封；5、普兰店区人民法院（2018）辽0214执1483号执行裁定书一份，证明普兰店区人民法院作出裁定拍卖案涉房屋。申请执行人华祥公司辩称，不同意案外人孙淑美的异议请求。案涉房屋并非案外人提出的房屋买卖合同的标的物，该房屋实际是通过以物抵债形式来消灭金钱债务，且抵顶行为发生在2016年12月16日，是在法院对案涉房屋查封之后，案外人对案涉房屋不享有优于另一个金钱债权的实现，不能享有物权期待权，故不能排除法院的强制执行，请求驳回案外人的异议请求。本院查明，华祥公司与文景公司、宏兴达公司建设工程施工合同纠纷一案，在审理过程中，华祥公司向本院提出诉讼保全申请，要求查封文景公司名下的三十六套房产。本院于2016年11月18日作出（2016）辽0214民初5449号民事裁定，裁定查封了文景公司名下位于大连市××区××街包括案涉房屋在内的三十六套房屋。2017年5月22日，本院作出（2016）辽0214民初5449号民事判决，文景公司对该判决不服提出上诉，大连市中级人民法院于2017年10月30日作出（2017）辽02民终6212号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。本院重审后于2018年4月18日作出（2017）辽0214民初5974号民事判决，内容如下：一、确认华祥公司与宏兴达公司、文景公司于2016年6月15日签订的“三方协议”已于2017年5月17日解除；二、宏兴达公司于本判决生效后十日内给付华祥公司工程款12798864元及利息，利息计算基数为12798864元，计算标准按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率，计算期间自2016年11月15日始计算至款项付清时止；三、文景公司在欠付宏兴达公司工程款范围内对上述判项承担连带给付责任。四、驳回华祥公司其他诉讼请求。案件受理费98593元，保全费5000元，由宏兴达公司负担。该民事判决发生法律效力后，华祥公司于2018年6月7日向本院申请执行，同日本院立案执行，案号为（2018）辽0214执1483号。执行过程中，本院于2019年4月26日作出（2018）辽0214执1483号执行裁定，裁定拍卖被执行人文景公司所有的包括案涉房屋在内的位于大连市××区××街房产××套。本院于2019年8月6日作出（2018）辽0214执1483号执行裁定，续行查封被执行人文景公司名下位于大连市××区××街××房屋××套。其中大连市××区××街437-1-13-2号房屋即为大连市××区××街14号楼1单元13层2号房屋。另查，案涉房屋系被执行人文景公司开发的，因文景公司拖欠宏兴达公司工程款，文景公司将案涉房屋抵顶给宏兴达公司，宏兴达公司欠宋令波施工款，宏兴达公司将案涉房屋抵顶给宋令波。案外人孙淑美与宋令波签订买房协议合同，因宋令波未向案外人孙淑美交付房屋，孙淑美起诉宋令波要求宋令波返还购房款本金22万元，违约金22万元，合计44万元，并承担诉讼费。经本院审理查明事实如下：2014年8月20日孙淑美与宋令波签订《买房协议合同》一份，合同约定，宋令波将位于文景清华园14号楼1单元13层2号（面积58.17平方米）房屋出售给孙淑美，房屋价款220000元；房款自合同签订之日起一次性付款，双方不得反悔，如有反悔双倍偿还；此房半年内交付完毕。赵美娟作为担保人在合同上签字。同日，孙淑美与文景公司、宏兴达公司签订房屋抵顶确认书，经文景公司、宏兴达公司协商一致，同意将案涉房屋抵顶给孙淑美。本院于2016年9月19日作出（2016）辽0214民初3634号民事判决，内容如下：一、宋令波应于本判决生效后十五日内返还孙淑美购房款220000元及违约金（违约金计算方式：自2014年8月20日始按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至本判决确定给付之日止）。二、驳回孙淑美的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3950元，由宋令波承担。本院认为，案外人对执行标的提出排除执行异议的，应当审查案外人是否是案涉执行标的权利人，对案涉执行标的是否享有能够排除执行的实体权益。本案争议的焦点为案外人孙淑美对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或物权期待权。一、对于案外人孙淑美对案涉房屋是否享有所有权问题，本院认为，案涉房屋作为不动产，物权变动的法定公示方式为登记，即所有权的设立、变更、转让或消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。因案涉房屋登记在被执行人文景公司名下，未办理物权变更登记，故案涉房屋未发生物权的变动，案外人孙淑美尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。二、对于案外人孙淑美对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权问题，本院认为，文景公司与宏兴达公司以及宏兴达公司与宋令波之间以物抵债的目的在于消灭文景公司对宏兴达公司的债务及宏兴达公司对宋令波的债务，而非单纯的房屋买卖关系。基于以物抵债完成的交付房屋，只是债务人文景公司及宏兴达公司履行债务的变通方式，在案涉房屋完成物权变更登记之前，通过以房抵债取得的房屋并不形成优于其他债权的利益，不能引起权属的变动，亦不能取得对案涉房屋的物权期待权。本案案外人孙淑美与宋令波之间的案涉房屋买卖关系，已经本院（2016）辽0214民初3634号民事判决确定由宋令波返还孙淑美购房款220000元及违约金，而非判令案涉房屋归属案外人孙淑美所有。案外人孙淑美听证中陈述其于2016年12月16日接受案涉房屋并实际入住，但案外人未向本院提供证据证明其占有案涉房屋为合法占有，且案外人占有案涉房屋是在本院查封之后。结合本案现有证据来看，案外人孙淑美与宋令波之间形成的系金钱债权债务关系，案外人孙淑美对案涉房屋不具有物权期待权，不能排除本院对案涉房屋的执行，故对案外人提出要求中止对案涉房屋执行的异议请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人孙淑美的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 吕 毅审判员 王永全审判员 韩 玮二〇二〇年四月十三日书记员 王 琦