辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1406号上诉人（原审被告）：大连润心企业管理有限公司，住所地大连市沙河口区连胜街144-1号1、2层。法定代表人：于艳宝，该公司经理。委托诉讼代理人：赵军，辽宁谦尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家坤，辽宁谦尚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：潍坊市室内装饰总公司，住所地山东省潍坊市奎文区东风东街286号。法定代表人：解士义，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾晓娟，辽宁见道律师事务所律师。上诉人大连润心企业管理有限公司（以下简称润心管理公司）因与被上诉人潍坊市室内装饰总公司（以下简称室内装饰公司）合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初8870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。润心管理公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实及理由：一、原审判决认定事实不清，依据不足。首先，本案租赁合同为无效合同。其1、根据国家企业信用信息公示系统显示被上诉人已于2004年12月26日被吊销营业执照，原审庭审调查对此也与被上诉人代理人进行了核实，在原审判决中并没有予以查明表述。根据《中华人民共和国民法通则》第四十条、第四十六条和《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十三条的规定，企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位（包括股东）或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动（即终止其清算范围外的民事行为能力）。清算期间，企业民事诉讼主体资格（即具有诉讼的民事权利能力和民事行为能力）依然存在。而被上诉人在2017年1月17日以企业法人名义将房屋租赁给上诉人属于进行清算范围外的民事法律行为。由于被上诉人不具有《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条要求的相应的民事行为能力，故此该行为属于无效的民事法律行为。其2、被上诉人在被吊销营业执照后，根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》第五十二条之规定，对其公司的印章应由其登记主管机关予以收缴，故此其在《房屋租赁合同》中使用的公司印章应当是伪造的（起诉状上的公章经与从潍坊市市场监督管理局调取的工商档案材料中公章的比对明显可以看出不同）。在签订合同时，使用伪造的印章且被上诉人已被吊销营业执照后该房屋租赁行为不应认定为其真实意思表示，据此该《房屋租赁合同》无效。其次，被上诉人应承担缔约过失责任。被上诉人明知其由于被吊销营业执照且被收缴企业印章，是不能以企业名义开具租赁发票的，但仍在合同中的第3.2款约定在另行收取开票费用后，为上诉人开具租赁发票。而上诉人是为自己的经营活动租赁办公场所，能否开具相关的费用发票是其决定是否租赁该案涉房屋的前提条件之一。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款之规定，被上诉人在订立合同过程中，故意隐瞒已被吊销营业执照并虚假承诺提供房屋租赁发票，导致上诉人无法进行抵扣税费造成了额外的税费损失，理应承担缔约过失责任。再次，上诉人未按期支付租金具有正当理由及依据。其1、双方在租赁合同中附加条款的第三款中约定甲方须在2016年冬季结束后负责将案涉房屋1、2层取暖供上。而被上诉人并未按合同约定缴纳之前其拖欠的取暖费，致使上诉人至今冬季没有暖气取暖。且该案涉房屋在上诉人承租前便存在欠缴水、煤气、物业费等情况。其2、根据租赁合同第3.2款约定，上诉人多次要求被上诉人出具租赁发票，被上诉人基于被吊销营业执照的原因不能出具相关发票，故此借故推托不予答复。且由于其吊销而不能提供营业执照致上诉人申办注册公司无法办理。其3、根据租赁合同第5.1款约定房屋自然损坏的维修养护由被上诉人负责。而案涉房屋的水下管道铁管存在锈烂漏水等问题，上诉人要求被上诉人履行房屋的维修义务，被上诉人未予理会，无奈之下上诉人自行花钱更换了PPR管道。被上诉人上述义务至今未予履行是客观事实。上诉人自2017年1月起曾多次就上述问题的违约责任及法定维修义务与被上诉人沟通未果，故而被迫以扣留最后一期即2017年7月17日至2020年1月16日的房租的方式欲与被上诉人协商解决。上诉人在被上诉人未履行义务的情况下，当然有权依据《合同法》第67条规定，行使先履行抗辩权而拒绝继续支付租金。最后，被上诉人在起诉中已明确承认2019年8月21日对上诉人发出解除合同通知、给予上诉人10日的宽限期将房屋腾出，且其请求支付占有使用费的起止日期为2019年8月31日至2019年10月30日，而原审法院却不顾被上诉人对自身权利的处分，擅自更改起始时间为8月21日。二、原审法院程序上存在违法。原审审理中，上诉人提出租赁合同中租金给付不应付给案外人王玲，执意若付租金也要打到被上诉人的公司账户，结合审理查明的被上诉人签订租赁合同时早已经吊销的事实，再结合庭审后了解，被上诉人系中国工商银行潍坊分行等投资成立的集体企业，进一步明确了租赁房产属于国有集体财产，最起码两点事实存在重大嫌疑：1.被上诉人是否涉嫌偷税，几年来让上诉人支付给被上诉人指定案外人王玲租金达88万元；2.被上诉人2004年被吊销，时至今日未进行清算，作为国有集体财产的租赁房产就这样在异地被长期以个人名义（让王玲收钱）收取租金，存在侵占犯罪或集体贪污犯罪重大嫌疑。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条之规定，人民法院应该将犯罪线索移交公安检察机关受理，原审法院对上述涉嫌犯罪的线索视而不见属于程序违法。三、原审判决结果错误，应予改判。首先，该《房屋租赁合同》应为无效且不存在上诉人恶意拖欠租金事实，故判决合同解除缺乏依据。同时原审法院判决上诉人承担判决书中第四项的违约责任缺乏依据且应由被上诉人承担缔约过失责任。其次，由于被上诉人存在未补交欠取暖费、未履行房屋的维修义务等违约行为及根据《商品房租赁管理办法》第九条及《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，上诉人有权拒绝继续全额支付租金。故此原审判决书中第二项判处上诉人全额支付拖欠租金缺乏依据。最后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，被上诉人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，即放弃十天的占有使用费的请求权。根据不告不理的司法原则，原审判决书中第三项占有使用费自2019年8月21日起计算缺乏依据。室内装饰公司不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。事实及理由：本案系出租人将租赁物交给承租人使用，被上诉人已经将租赁的案涉房屋交付给上诉人使用，并且上诉人已经按合同约定交付了前五期租金，上诉人无理由认定合同无效，上诉人与被上诉人企业被吊销及无法开具发票一事不能成立，企业早在2004年就已经被吊销，上诉人在签订时就已经知晓该事实，因吊销无法开具发票也是知晓的，并且实际已经履行了前五期的租金。上诉人拼凑各种理由其目的是拒付租金，原审法院判决房屋期限是自2019年7月17日-2019年8月20日的租金，自2019年8月21日开始，其占有使用费用是没有错误的，上诉人至今没有腾退房屋，无论是租金还是占有使用费均是按照500元/天，综上，请求予以维持原判。室内装饰公司向一审法院起诉称：1.请求法院判令解除室内装饰公司与润心管理公司签订的0000198号《房屋租赁合同》；2.请求法院判令润心管理公司支付欠付的租金22000元（2019年7月17日至2019年8月30日共计44天）；3.请求法院判令润心管理公司向室内装饰公司支付占用房屋期间的使用费至实际腾退房屋日止（暂计30000元，自2019年8月31日起，暂计算至2019年10月30日）；4.请求法院判令润心管理公司向室内装饰公司支付违约金16200元；5.请求法院判令润心管理公司腾退位于辽宁省大连市沙河口区连胜街144-1号1、2层的房屋。一审法院认定事实：室内装饰公司（甲方）将其所有位于大连市沙河口区连胜街144-1号1、2层房屋出租给润心管理公司（乙方），双方签订《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为叁年，自2017年1月17日起至2020年1月16日止。该房屋的月租金为15000元。水、电、取暖等费用由乙方承担。租金的付款方式为半年付，以现金方式支付。2017年1月1日，支付2017年1月17日至2017年7月17日的租金，共计玖万元；2017年6月1日，支付2017年7月17日至2018年1月17日的租金，共计玖万元；2018年1月1日，支付2018年1月17日至2018年7月17日的租金，共计玖万元；2018年6月1日，支付2018年7月17日至2019年1月17日的租金，共计玖万元；2019年1月1日，支付2019年1月17日至2019年7月17日的租金，共计玖万元；2019年6月1日，支付2019年7月17日至2020年1月16日的租金，共计玖万元。租赁期内，该房屋自然损坏的维修养护由甲方负责，除此之外由乙方自行负责维修。甲方须保证该房屋权属清楚，并保证共有人同意出租该房屋。甲、乙双方确认，该房屋交付乙方前，与该房屋有关的水、电、煤气、采暖、物业等费用由甲方自行承担并负责结清；该房屋交付乙方后的租赁期内，与该房屋有关的相关费用按本合同的约定执行。甲方双方承诺就本合同提供的相关证明（房产证明、身份证明等）真实有效，已互验并认可，如有不实视为违约并承担违约责任。甲方收款方式：以于艳宝银行转入王玲的银行账号。合同签订后，室内装饰公司将房屋交付给润心管理公司使用，润心管理公司按照合同约定通过于艳宝银行账户将2017年1月17日至2019年7月17日期间的房屋租金转入王玲银行账户，2019年7月17日至2020年1月16日期间的租金至今未付。2019年8月20日，室内装饰公司的员工向润心管理公司送达《解除合同通知书》，内容为：我公司将于发出解除通知后的10日后收回房屋，届时将对房屋的状况进行清点，请贵公司按时将出租屋内的设备清走，贵公司未按通知的期限内清走屋内设备设施，由此造成的损失由贵公司自行承担。现依据合同第六项通知解除与贵公司签订的编号为000198号《房屋租赁合同》，特发此函，通知贵方。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，室内装饰公司与润心管理公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。润心管理公司未按照合同约定期限支付2019年7月17日至2020年1月16日期间的租金，构成违约。依据《合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。室内装饰公司向润心管理公司送达了解除合同通知，润心管理公司未在法定期限内请求法院确认解除合同的效力，故双方签订的000198号《房屋租赁合同》已于2019年8月20日解除。依据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，房屋租赁合同解除后，尚未履行的剩余租期不再继续履行，润心管理公司应将案涉房屋腾退给室内装饰公司。已经履行的租期，润心管理公司应当按照合同约定的标准支付租金，因案涉合同于2019年8月20日解除，故润心管理公司应向室内装饰公司支付2019年7月17日至2019年8月20日期间的租金17000元（34天×15000元/30天=17000元）以及合同解除后至房屋腾退之日期间的占有使用费。室内装饰公司主张占有使用费按照合同约定的租金标准支付，有理有据，予以支持。关于室内装饰公司要求润心管理公司支付违约金16200元一节，一审法院认为，首先，润心管理公司未按照合同约定期限支付租金，已经构成违约，室内装饰公司有权要求其承担相应的违约责任。其次，房屋租赁合同第6.6条明确约定了逾期支付租金的违约责任，即每逾期一日，赔偿金额相当于应付款的千分之一，故室内装饰公司按照该标准主张违约金有理有据。再次，润心管理公司主张违约金过高，但其并未提供违约金过高的相应证据，且室内装饰公司主张的违约金并未超过润心管理公司未付租金的30%，故润心管理公司应当承担举证不能的法律后果。综上，对室内装饰公司主张的违约金予以支持。关于润心管理公司辩称室内装饰公司构成违约一节。第一，房屋租赁合同3.2条约定“租赁期间乙方如需开具租赁等相关发票，费用由乙方承担”，但润心管理公司没有证据证明其要求室内装饰公司开具发票，故不能以此认定室内装饰公司构成违约。第二，房屋租赁合同5.2条约定“甲方须保证该房屋权属清楚，并保证共有人同意出租该房屋”，因案涉房屋登记的所有权人为室内装饰公司，股东并非房屋的共有人，故润心管理公司要求室内装饰公司出具股东会决议和公司章程，无事实及法律依据。第三，虽然室内装饰公司使用财务章与润心管理公司签订的房屋租赁合同，但润心管理公司在合同签订时并未提出异议，且房屋租赁合同事实上也已经实际履行，故润心管理公司认为室内装饰公司使用假公章签约构成合同诈骗，无事实及法律依据。第四，关于润心管理有限公司认为租金的支付方式并非公对公账户从而拒付房屋租金的抗辩理由，因双方签订的《房屋租赁合同》中补充条款约定了租金的支付方式，润心管理公司表示认可，且之前的租金均是按此约定支付，因此其以此拒付租金抗辩理由不能成立。综上，对润心管理公司的抗辩意见不予采纳。关于润心管理公司申请对室内装饰公司公章真伪进行鉴定一节。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百二十一条第一款之规定，当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。本案中，室内装饰公司对案涉房屋享有所有权、处分权及收益权，且双方签订的《房屋租赁合同》也已经实际履行，故无论公章的真伪，均不影响合同的效力，且对证明待证事实无意义。因此，对润心管理公司提出的鉴定申请不予准许。关于润心管理公司在庭审中反诉要求室内装饰公司支付合同违约金9万元及直接损失30万元一节，因其未在指定期限内缴纳反诉费用，按撤回反诉处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第一百二十一条第一款等规定，判决：一、原告潍坊市室内装饰总公司与被告大连润心企业管理有限公司签订的000198号《房屋租赁合同》已于2019年8月20日解除；二、被告大连润心企业管理有限公司于判决生效后十日内向原告潍坊市室内装饰总公司支付2019年7月17日至2019年8月20日期间的租金17000元；三、被告大连润心企业管理有限公司于判决生效后十日内向原告潍坊市室内装饰总公司支付2019年8月21日至房屋腾退之日止的占有使用费，按照每日500元计算；四、被告大连润心企业管理有限公司于判决生效后十日内向原告潍坊市室内装饰总公司支付违约金16200元；五、被告大连润心企业管理有限公司于判决生效后十日内腾退位于大连市沙河口区连胜街144-1号1、2层房屋。案件受理费1850元，由原告负担345元，由被告负担1505元，给付时间同上。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、案涉合同的效力；二、被上诉人应否承担缔过失责任；三、上诉人未按期支付租金的理由是否正当、应否继续支付租金；四、一审程序是否合法。一、关于合同的效力问题。企业法人营业执照被吊销后，应当由该企业或者股东组织清算组依法进行清理，停止清算范围外的活动。清算期间，企业的民事诉讼主体资格依然存在。尽管法律规定清算期间的企业不得从事与清算无关的活动，其目的是使被吊销营业执照的公司尽快进行清算程序，属于管理性强制规定，并非一概否定实际发生的商业行为，而案涉《房屋租赁合同》确系当事人间真实意思表示，没有违反法律法规关于合同效力的强制性规定，未损害国家、社会公共利益或第三人权益，案涉合同不具有认定无效的法定情形，应认定有效。二、所谓缔约过失责任，是指合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方信赖利益损失应承担的赔偿责任。案涉《房屋租赁合同》3.3条“租赁期间乙方如需开具租赁等相关发票，费用由乙方承担”、10.7条“甲方双方承诺就本合同提供的相关证明（房产证明、身份证明等）真实有效，已互验并认可，如有不实视为违约并承担违约责任”及“甲方收款方式：以于艳宝银行转入王玲的银行账号”的相关约定可见，双方约定了收付款的方式，同时，上诉人亦按照合同约定通过于艳宝银行账户将2017年1月17日至2019年7月17日期间的房屋租金转入王玲银行账户，上诉人没有丧失租赁使用房屋的权益，无证据认定上诉人向被上诉人请求出具发票未果并致合同履行不能，因此，故本案现有证据不足以认定被上诉人在签订及履行合同中存有应承担缔约过失责任的情形。三、案涉合同约定了租赁期间采暖等费用及维修费的承担主体，上诉人以被上诉人欠交取暖费致其没有享受供暖服务的事实无据佐证，上诉人又提及被上诉人没有履行房屋维修养护义务，本院认为，案涉合同已对相关费用的负担予以规定，并未将上诉人诉称的上述情形设定为阻却合同履行的事由，上诉人已实际占有、使用承租的房屋，又以先履行抗辩权拒绝交纳租金的主张不具有事实法律依据。退一步而言，被上诉人的行为即使导致上诉人无法申办注册公司抑或房屋的使用目的受限，上诉人并未向被上诉人主张解除合同，上诉人一直正常享有合同权利的同时，而不履行支付租金义务的抗辩事由，不应受到法律保护。另外，被上诉人在一审诉讼请求“判令支付欠付的租金22000元（2019年7月17日至2019年8月30日共计44天）；请求法院判令润心管理公司向室内装饰公司支付占用房屋期间的使用费至实际腾退房屋日止（暂计30000元，自2019年8月31日起，暂计算至2019年10月30日）”，从一审法院判决“大连润心企业管理公司向潍坊市室内装饰总公司支付2019年7月17日至2019年8月20日期间的租金17000元；被告大连润心企业管理有限公司向原告潍坊市室内装饰总公司支付2019年8月21日至房屋腾退之日止的占有使用费，按照每日500元计算”的判项可见，一审法院对占有使用房屋期间应承担租金或使用费计算的总额上，没有侵犯上诉人的利益，也没有违背当事人的意思自治，上诉人对租期计算的异议不成立。四、本案系房屋租赁纠纷，被上诉人是否存在侵犯国有财产的嫌疑，不影响本案的民事处理。上诉人主张一审程序违法的观点不予采纳。法信超链：地方法规1篇案例24篇裁判539篇期刊11篇×综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由上诉人大连润心企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  张 钱审判员  范瑞瑶二〇二〇年四月十五日书记员  杜玉洁