湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终555号上诉人（原审原告）：李琳曦，女，1997年5月21日出生，汉族，住浏阳市。委托诉讼代理人：李小平，男，汉族，1971年4月14日出生，住浏阳市，系李琳曦之父。被上诉人（原审被告）：雷辉，男，1981年7月8日出生，汉族，住浏阳市。上诉人李琳曦因与被上诉人雷辉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初10516民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人李琳曦上诉请求：1.请求二审法院依法改判雷辉支付李琳曦房租33400元、违约金30000元；2.本案第一、二审的所有诉讼费由雷辉承担。上诉人李琳曦于2020年3月9日新增诉讼请求如下：1.判决确认雷辉转租给陈淑平、曹树林是违法行为，对雷辉的违法所得65600元予以没收；2.因雷辉涉嫌诈骗罪、伪造证据罪，请求法院将案件相关材料移交公安机关侦查；3.请求法院对帮助伪造证据的陈某2、陈某1各处以行政拘留10天并各处以罚款5000元；4.因雷辉已超过6个月未支付房租，请求依法收回房屋；5.改判雷辉支付李琳曦房租33400元、违约金30000元；6.本案一、二审诉讼费由雷辉承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。（一）一审认定李琳曦未提交雷辉违约并造成损失的相关证据系认定错误。1.雷辉未在2019年5月1日支付第三年度上半年的房屋33400元已构成违约，至今雷辉仍未支付房租。2.雷辉擅自将门面转租给他人，构成违约。3.一审判决事实认定前后矛盾。李琳曦考虑约定10万元违约金偏高，仅主张3万元违约金，一审认定雷辉应支付的违约金为5567元，明显偏袒雷辉，远未达到对雷辉违约的惩罚。（二）一审认定租赁合同前后内容、字体、间距等均无异常变更，且两份合同除违约金约定外的其他内容均基本一致系错误的。1.雷辉提交的合同第二页系其为逃避违约责任，擅自篡改雷辉与李琳曦之父签订的门面租赁合同草稿打印出来的，系故意伪造证据。2.雷辉对合同有多处改动，李琳曦的代理人与集里派出所罗斌副所长微信聊天记录可证实雷辉删了违约金。（三）一审推定李琳曦同意雷辉转租系认定错误。1.雷辉2017年5月23日办理的公司经营范围与新时代国珍健**活馆经营范围完全不一致。2.合同明确约定转租或转让必须取得雷辉的同意。（四）一审认定雷辉2019年7月30日退还钥匙说明雷辉退租系认定错误。1.事实上雷辉未腾空房屋，4片钥匙仅退还了3片，转租人陈某22019年9月5日腾空房屋后雷辉的营业执照、协议等物品仍在李琳曦房屋中。2.李琳曦提交了照片、光盘，邻居书证，雷辉营业执照等证据证实房屋腾空时间。雷辉2019年7月30日退租时，转租人陈某2与雷辉未告知租金为21800元每年的事实，致使李琳曦误解作出了让陈某2以1200元月租继续使用房屋的错误意识表示。雷辉违反诚信原则，且泄露了李琳曦母亲的隐私，应当承担责任。（五）一审认定雷辉应支付2019年6月1日至2019年7月30日的2个月租金11134元错误。不论雷辉租期是否满半年，雷辉应按合同约定向李琳曦支付33400元。（六）一审推定李琳曦同意雷辉转租系认定错误。李琳曦的主张未经过三年的诉讼时效。（七）雷辉举证超过了举证期限。二、一审法院将受理费由李琳曦与雷辉二、八分明显不合理。雷辉既不按合同约定按时支付租金，又私自转租，中途退租，其行为影响了李琳曦第三年度出租的收益，雷辉应当承担违约责任。综上，请求二审法院查明事实、依法改判。被上诉人雷辉辩称，同一审答辩意见一致，请求二审法院驳回上诉人李琳曦上诉请求，维持原判。李琳曦向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除李琳曦与雷辉2017年5月15日签订的《门面租赁合同》；2.确认雷辉擅自将房屋转租给第三方且擅自中途退租构成违约，判令雷辉支付违约金3万元；3.判令雷辉支付所欠房租33400元；4.判令雷辉支付租赁期间电费1901元，水费76.86元，合计1977.86元；5.本案诉讼费由雷辉承担。一审法院查明，李琳曦系一名在读大学生，其名下位于浏阳市商铺平时由其父母管理。2017年5月15日，其父李小平以个人名义于与雷辉签订《门面租赁合同》，协议将该涉案房屋第一楼门面及第二、三层房屋整栋出租给雷辉，后考虑到李琳曦系房主，且双方对违约责任及第三层房屋转租等事宜有变动，遂于当日由李琳曦与雷辉重新签订了一份《门面租赁合同》。该合同约定：租用时间自2017年5月15日至2020年5月31日，从2017年6月1日起计算租金。每年租金66800元，签订合同时即付半年租金，以后的租金必须提前一个月一次性缴纳半年租金，押金1万元。承租方在租期内，中途转租、转让须取得出租方同意。屋内家具电器须维护好，维修费用一律由承租方负责。允许雷辉将3楼转租给杨宏军。水费、电费由承租方自行到相应有关部门和单位缴纳，因其延误等原因，造成滞纳金或停水、停电，概由承租方自行负责。合同期满时，由出租方到有关部门和单位查实水、电缴纳情况后，由乙方补足为止。除因国家政策原因以及不可抗拒的自然灾害外，承租方需退租需提前一个月书面通知出租方，而且租金一概不予退还。承租方不按时支付租金视为违约，除承担10万元违约金外，出租方可随时收回房屋并可将承租方物件搬出，承租方须自觉搬出，所造成的损失和一切后果由承租方自行负责。等等。合同签订后，李琳曦交付雷辉门面钥匙4片，雷辉交纳了1万元押金，并按照合同约定如期交纳租金至2019年5月31日。合同签订之后履行合同的相关权利义务均是上诉人父母代为履行。期间，雷辉于2017年5月23日登记注册“浏阳市鸿日光伏发电有限公司”，住所地位浏阳市，经营太阳能发电；光伏设备零售等项目，后因经营亏损而停止营业。2018年7月18日雷辉与案外人陈某1、陈某2签订《合伙协议书》，在涉案房屋二楼共同合伙经营国珍生活馆，雷辉将一楼门面用于集成灶销售。2019年6月25日上诉人父亲催问雷辉支付2019年6月1日起至2019年11月30日止的半年租金，雷辉当即答应过几天，随后决定退租，遂于2019年6月30日电话告知上诉人母亲林香连。2019年6月28日雷辉与陈某2、陈某1签订《终止合伙协议书》，终止了合伙关系。2019年7月30日雷辉将3片门面钥匙交还李小平，另一片钥匙在原合伙人陈某2处。之后李小平于2019年8月2日、3日、4日、5日、8日连续几日在微信朋友圈发布涉案房屋出租信息。后陈某2夫妇经与上诉人母亲林香连协商，同意由其继续租用涉案房屋二楼，月租1200元，陈某2于2019年8月7日通过微信转账1200元给林香连。后因李小平不同意，陈某2于2019年9月5日腾空房屋并交还钥匙。另查，涉案房屋2018年1月至2019年8月电费1901元，雷辉于2019年9月13日通过微信转账720元给林香连，并注明“电费”。雷辉按照合同约定自行向国网湖南省电力公司缴纳水费，2019年7月30日雷辉按照自来水公司微信平台发送的信息，缴纳水费179.34元，经查，根据李琳曦提交的《用户用水清单》显示，2019年7月30日前均是系统收费，该水费交纳的截止时间是2019年7月11日，2019年7月11日至2019年8月9日用水12吨，2019年8月9日至2019年9月8日用水9吨，单价3.66元／吨。诉讼过程中，经一审法院向李琳曦、雷辉释明，李琳曦同意增加一项诉讼请求，要求解除2017年5月15日与雷辉签订的《门面租赁合同》，雷辉也表示同意解除，并表明不需要重新给予举证期限。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。1、关于合同效力问题。李琳曦、雷辉均提交了一份《门面租赁合同》，虽然雷辉提交了其与上诉人父亲李小平签订的《门面租赁合同》，而上诉人陈述该合同只是草签合同，其提交的是上诉人本人与雷辉签订的《门面租赁合同》，因涉案房屋所有权人系上诉人而非李小平，上诉人本人与雷辉签订的合同是对草签合同相关事项进行修改之后正式签订的合同，虽然雷辉在质证时对其真实性提出异议并要求进行笔迹鉴定，但在后来庭审过程中，又明确表示不需要进行鉴定，对其在与上诉人所签《门面租赁合同》中的签字表示认可，只是提出合同第一、二页没有雷辉的签字，上诉人可以任意更改。根据该合同前后页面的内容、字体、间距等均无异常变更迹象，且与雷辉提交的与李小平所签合同内容除违约金约定外的其他内容均基本一致，故一审法院认定该合同是双方的真实意思表示，且不违反有关法律法规的规定，合法、有效，双方均应全面履行协议约定的义务。现雷辉已实际退还房屋，且在一审法院释明后，李琳曦要求解除2017年5月15日与雷辉签订的《门面租赁合同》，雷辉也表示同意解除，故一审法院对该项诉讼请求予以支持。2、关于违约责任及违约金标准问题。按照合同约定，雷辉应当提前一个月一次性缴纳下半年租金，即在2019年5月1日支付李琳曦自2019年6月1日至2019年11月30日的半年房屋租金，雷辉至2019年6月25日上诉人父亲李小平催缴时一直未付，构成违约，理应承担违约责任。关于擅自转租和单方面退租的问题，雷辉提交了合伙协议及证人陈某2、陈某1的证词等证据证明其合伙经营的事实，而且《门面租赁合同》中并未约定雷辉租赁房屋只能经营光伏发电项目，李琳曦称雷辉还存在未经同意擅自转租他人的违约行为，因李琳曦未提交相关证据证明雷辉擅自转租的事实，且即使存在转租，根据雷辉陈述，其于2018年7月开始一楼销售集成灶，二楼经营国珍生活馆，门面均悬挂有广告牌，李琳曦应当知道这一事实，但在六个月内未提出异议，故即使转租也推定李琳曦同意。从雷辉在2019年6月30日电话告知上诉人母亲林香连要求在一个月后退租，且上诉人父亲李小平亦在2019年8月2日起连续几天发布房屋出租信息，上诉人母亲林香连将二楼转租陈某2夫妇，雷辉在2019年7月30日交还钥匙等事实看，可以证实雷辉退租履行了提前一个月告知的义务，并非擅自退租。虽然合同约定一旦违约应承担10万元违约金，但该违约金约定明显过高，而李琳曦诉请要求雷辉支付3万元违约金，因其未提交雷辉违约并造成损失的相关证据，考虑李琳曦实际存在损失，参照房屋租金标准由雷辉支付一个月租金5567元作为违约损失补偿。3、关于房屋租金。雷辉于2019年7月30日退还钥匙，之后上诉人父母发布房屋出租信息并向案外人收取租金，均说明雷辉退租的事实，因此雷辉理应支付2019年6月1日至2019年7月30日的租金，计11134元。4、关于雷辉是否超过举证期的问题。一审法院于2019年11月6日通过微信送达方式向雷辉送达起诉状及应诉材料，包括举证通知书，但证据显示雷辉在2019年11月18日向一审法院送达专用号提出材料不清晰要求重新发送的请求，一审法院于当日应其要求以ＱＱ邮箱形式重新发送了应诉相关材料，因此应以2019年11月18日为一审法院送达时间，雷辉举证期限应自2019年11月18日起算，雷辉于2019年11月22日向一审法院提交证据和2019年12月2日补充提交证据均没有超过举证期限。5、关于电费、水费。经查，雷辉应付李琳曦电费1901元，2019年9月13日雷辉通过微信转账方式已付720元电费应予核减，尚欠1181元雷辉理应支付。根据李琳曦提交的用户用水清单显示，2019年7月11日至2019年9月8日的用水情况，无法确认雷辉在2019年7月11日至2019年7月30日之间的用水量，也就无法确认水费欠缴金额，故李琳曦所诉水费76.86元一审法院不予支持。6、关于押金。因双方在合同中对押金1万元的用途约定不明，且李琳曦提出雷辉损坏了吊顶、灯、地板砖，押金应予折抵，但仅提交照片，无其他相关证据，无法确认其损失，故雷辉要求以押金抵扣租金的抗辩意见，一审法院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除李琳曦与雷辉于2017年5月15日签订的《门面租赁合同》。二、雷辉在本判决生效后十日内支付李琳曦房租11134元，违约金5567元，电费1181元，合计17882元（押金10000元予以抵扣）；三、驳回李琳曦的其他诉讼请求。一审案件受理费1434元，减半收取717元，财产保全费680元，合计1397元，由雷辉负担1100元，由李琳曦负担297元。二审中，上诉人李琳曦提交新证据：证据1、雷辉与陈淑平签订的门面租赁合同，拟证明雷辉违法转租非法获利21800元，转租期限超过雷辉租赁期限，雷辉涉嫌诈骗罪、伪造证据罪；证据2、雷辉与曹树林签订的门面租赁合同，拟证明雷辉违法转租非法获利43800元，转租期限超过雷辉租赁期限；证据3、陈淑平的经营场所证明，拟证明房屋提供者李小平被冒充签名；证据4、何小玲的经营场所证明，拟证明李琳曦、李小平被冒充签名；证据5、何升洪租赁合同；证据6、何升洪经营场所证明；证据5、6共同拟证明李琳曦被盗用名义与他人建立租赁关系。证据7、微信聊天记录，拟证实雷辉在与集里派出所的聊天中承认其删除合同违约金、将房屋转租给曹树林并获利43800元；证据8、李小平与陈某2对话录音打印稿，拟证明雷辉将二楼违法转租并获利21800元；证据9、李小平与雷辉门面租赁合同草稿，拟证明雷辉故意伪造合同草稿第二页、妨碍司法；证据10、证据5合同复印件，拟证明雷辉故意将合同草稿给陈淑平用以办理营业执照，涉嫌诈骗罪；证据11、答辩状，拟证明雷辉2019年11月22日向法院提交的是伪造的租赁合同；证据12、租赁合同复印件，拟证明雷辉将其与李琳曦签订的租赁合同用于办理营业执照。证据13、曹树林在公安机关的询问笔录，拟证实雷辉收取了曹树林4万多元房租。被上诉人雷辉对上诉人李琳曦的新证据质证意见：对证据1，雷辉未转租，是合伙经营。对证据2，上诉人知晓雷辉经营之事。对证据3、证据4、证据5无异议。对证据6、证据7，雷辉不认可系非法转租，房东同意且知情。对证据8不予认可。对证据9雷辉能提交证据证明上诉人知晓经营之事，不存在欺骗。对证据10、证据11、证据12、证据13均不认可，李小平知情。被上诉人雷辉提交新证据：证据1、聘请书，拟证明雷辉、陈某2、陈某1系合伙经营关系；证据2、曹树林、何小林出具的证明，拟证明上诉人知晓雷辉经营之事，装修过程中与上诉人沟通过。上诉人李琳曦对被上诉人雷辉的新证据质证意见：对证据1、证据2均不予认可。本院对李琳曦提交的证据认定如下：对证据1至证据6的真实性和合法性予以认可，对其关联性及上诉人的待证目的，本院不予采信。对证据7、证据8，对话对方的身份无法确认，无法确认内容的真实性，本院不予采信。对证据9的真实性和合法性予以认可，对其关联性及上诉人的待证目的，本院不予采信。对证据10、证据12的真实性、合法性和关联性本院予以认可，对上诉人的待证目的本院不予认可。对证据11，此系雷辉的答辩内容，并非新证据。对证据13的证据来源无法确认，本院不予采信。本院对雷辉提交的证据认定如下：证据1、证据2，证明人未出庭作证，本院对两组证据均不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人李琳曦与被上诉人雷辉于2017年5月15日签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。上诉人之父李小平与雷辉同于2017年5月15日签订的《门面租赁合同》内容与前述合同除合同签订主体、违约金条款不一致外，其他合同内容基本相同。涉案房屋的登记权利人为李琳曦，李琳曦基于所有权人身份将涉案房屋出租给雷辉使用，实际得以履行的合同系李琳曦与雷辉签订的《门面租赁合同》；而李小平并非涉案房屋的权利人、也未取得李琳曦的同意或授权对涉案房屋进行出租，因而李小平与雷辉签订的《门面租赁合同》成立并生效，但并未得以履行；李小平在本案租赁关系中起到的是辅助作用，而非权利义务的承受方。租赁合同是双务合同，承租人有支付租金的义务，出租人相应的负有将租赁物交付承租人使用的义务。本案中，李琳曦与雷辉之间的房屋租赁关系已于2019年7月30日解除，雷辉此后并未使用李琳曦的房屋，遂无需对此后的租金承担责任，故雷辉仅对2019年7月30日前欠付李琳曦的两个月租金有给付义务，金额为11134元，李琳曦要求支付半年房租33400元的诉求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”雷辉未按时支付房屋构成违约，应当承担违约责任，李琳曦没有证据证实其雷辉的违约造成何种损失、损失大小如何，现雷辉提出双方约定10万元的违约金过高，一审法院参照房屋租金标准将违约金调整为一个月租金即5567元并不不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”李琳曦的房屋出租给他人用于经营，租赁人在经营场所大多都设有明显标示，如雷辉将房屋转租给他人，李琳曦从房屋外观足以了解承租人转租房屋给他人的事实，而李琳曦并未在前述规定的六个月期限内提出异议，且李琳曦没有证据证明因转租给雷辉造成了损失，因此，李琳曦已雷辉违约为有要求雷辉承担责任的主张，本院不予采纳。李琳曦提出的要求确认转租行为违法、要求没收违法所得等新增诉求不属于法院主管范畴，李琳曦可通过其他途径处理。综上所述，上诉人李琳曦的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1434元，由李琳曦负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年四月二日法官助理苏逢连书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。