河北省昌黎县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)冀0322民初1368号 原告常X，女，1968年3月18日生，汉族，市民，住昌黎县。 委托代理人刘丙春（原告丈夫），男，1968年5月16日生，汉族，市民，住址同上。 委托代理人刘逸凡（原告儿子），男，1993年3月7日生，汉族，市民，住址同上。 被告秦皇岛东融房地产开发有限公司，所在地昌黎县火车站站前西侧办公楼二楼。 法定代表人赵宪国，该公司总经理。 委托代理人董建中，河北律捷律师事务所律师。 原告常X与被告秦皇岛东融房地产开发有限公司(以下简称东融房地产公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法由审判员刘秀艳适用简易程序于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘丙春、刘逸凡及被告委托代理人董建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常X诉称，原告与被告东融房地产公司于2011年6月28日签订了《昌黎县老旧片区房屋拆迁产权调换方式安置协议书》（以下简称《安置协议书》），被告法定代表人赵宪国作为拆迁人、原告常X作为被拆迁人，县政府拆迁小组肖影等人在安置协议书上签字。在《安置协议书》约定的期房总面积239.14平方米中，其中89.32平方米是依据《昌黎县老旧片区改造房屋拆迁补偿及安置补助办法》第十条，根据当时我县商品房的建设成本计算方法和市场价格，原告通过建设用地使用权和原有房屋评估折价置换取得；另外149.82平方米中超过置换面积4平方米内的优惠价格取得，超出的145.82平方米是原告按当时市场价格计算购买，到时需补交房屋差价款80万元。协议签署后原告按照约定拆除了自有房屋。2011年8月3日，原告按照被告要求又签订了《昌黎县老旧片区房屋拆迁产权调换方式安置协议书》补充条款（以下简称《补充协议书》），主要内容为：一、根据双方安置协议书约定，原告应付价款差额共计80万元，上述款项原告应于领取协议书时，交付20万元整，其余在10月1日前交付20万元整，本区一期开槽时，一次性付清40万元。逾期不付，视为原告违约，原告安置面积，按被告交房时的市场价结算，并由原告承担相应的违约责任。二、本补充条款，与“安置协议书”具有同等效力。按照被告要求，原告于2011年8月3日通过农业银行将20万元房款汇到了被告法定代表人赵宪国的个人账户（农业银行网银流水号02011080309257775840，用途：房款）。被告东融房地产公司于2011年8月3日以收据形式开出“今收到常X交来诚意金贰拾万元整”的收据，收款人为张向丹。对于收款名称“诚意金”与“房款”的差异，面对原告的质疑，被告方工作人员告知都是这样开的，两者用途相同，由于钱已汇给被告，所以原告当时也未能深追究，只能认定被告有收款事实。原告认可双方签订的《安置协议书》。《安置协议书》里约定了安置房面积239.14平方米，约定：安置房高层须在18个月，多层须在12个月内交付原告使用，该期限须自拆迁范围内最后一户搬出日计算，未约定具体开工时间和房屋具体交付时限；约定房屋差价款80万元，并未约定交款具体期限；但政府拆迁部门对房屋拆除后至拆迁范围内最后一户搬出日止按有关规定给付拆迁补偿款和逾期过渡费等费用，维持着协议的公平性。在原告签订协议并拆除自有房屋、交出土地使用权后，被告不停地以10月份要开槽建设一期返迁安置房，保证及时返迁，房地产形势向好，不交房款则可能享受不到约定时的房屋价格为理由，要求原告签订《补充协议书》收取房屋差价款，并制造在安置区域平整场地返迁安置房动工的假象，原告是在无奈前提下受欺骗、蛊惑签订了《补充协议书》，并非原告真实意愿。原告认为《补充协议书》订立时是显失公平的，请求法院依法判决撤销。一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条已明确规定未依法登记领取权属证书的不得转让，原告置换得到的应是被告提供的确实存在的、有权属证书的房屋，被告应按《安置协议书》条款建设符合约定要求的返迁安置房，原告在取得权属房屋时交付差价款，履行完《安置协议书》；而《补充协议书》是通过收取原告房屋差价款后再由被告筹建返迁安置房，而此时返迁安置房并未取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等审批手续，原告购买的仅是一个虚无的被告图纸上的“空楼号”，并非实体有权属的房屋。《补充协议书》中被告的收款行为已涉嫌将超出安置面积4平方米的145.82平方米房屋面积按时价提前进行了预售，违反了房地产行业相关规定。二、《补充协议书》的签订使原告权利、义务不对等，在签订时显失公平。《补充协议书》只约定原告的按时间节点交款义务，对被告按时间节点建设、交付返迁安置房义务没有任何约定；约定原告不按时交款违约责任，对被告不按时交房违约责任没有约定。由于《补充协议书》的签订，使两个协议联合履行的后果是：原告仅有按时拆除自有房屋并交出土地使用权、按时间节点交付房屋差价款的义务，并未得到何时才能取得实体、有权属返迁安置房的权利；而被告由于没有义务约束，掌握着拆迁、返迁安置房建设义务进程的主动权；被告作为拆迀人只要没有完成拆迁范围内最后一户，就无须履行安置房屋建设义务，并一直无偿占用原告交付的房屋差价款，到目前无偿占用原告资金20万元近六年。在履行协议时，原告按相关条款及时履行了自有房屋拆除义务，交付了20万元差价款，并无过错。而被告方过错主要有：一是被告作为拆迀人并未积极履行应尽的拆迁义务。昌黎县城乡建设局核发的《房屋拆迁许可证》拆许字（2010）第04号中明确了拆迁实施单位是东融房地产公司，拆迁时限自2010年12月27日至2012年12月27日，被告到目前为止已近六年也未完成应尽的拆迁任务，致使原告迟迟不能返迁；《房屋拆迁许可证》早已超出核准的拆迁时限，被告也未继续申请延期。二是未积极履行应尽的返迁安置义务，并无积极履行协议的诚意和意愿。根据当初约定，做为一期工程，被告在拆迁完成后应马上启动返迁安置房屋的建设，但是被告却在已拆除房屋土地上更改当初承诺和向发改部门核准时的内容，建设了所谓“东融中心城”大型商业综合体项目，该项目并不在县发改局昌发改审[2011]162号《河北省固定管资产投资项目核准证》中核准主要建设内容之内；到现在也无继续启动返迁安置房计划。原告于2017年3月23日到县发改局查询，原核准证建设日期为2011年9月至2013年9月，申请变更项目名称后分别于2013年6月3日和2014年9月15日向发改部门申请项目延期，建设期最后期限为2015年9月，到目前没有申请也未获得再延期批准。原告到规划局、建设局、政务服务中心等单位咨询得知，被告并未到上述部门办理任何返迁安置房审批手续，无返迁安置房任何信息；原告2017年5月3日到县城乡建设局查询，该局并未收到《房屋拆迁许可证》拆许字（2010）第04号延期申请。三是被告通过《补充协议书》收取20万元房屋差价款，双方已形成了事实上的期房买卖关系，被告已开展了房地产经营活动，但被告公司法定代表人赵宪国要求原告向其个人账户汇入20万元房屋价款，并以加盖单位公章的收据形式、以诚意金名目开据，违反《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》、《中华人民共和国公司法》相关规定，涉嫌偷税逃税、非法集资，涉嫌逃避税务部门、建设部门监管。综上，鉴于原告是在房屋拆除后无奈前提下，受欺骗、蛊惑签订的《补充协议书》，在签订时是显失公平的，不仅使原告房屋拆除，20万元资金近6年被无偿占用，被告又无积极履行拆迁安置义务的诚意，未积极履行拆迁安置审批手续，涉嫌存在违法经营行为，原告房屋被拆、资金被占、长期不能返迁使生活质量受到极大损害，而被告仅以《拆迁许可证》和两个协议建设运营了与返迁安置房无关的大型商业综合体项目获?得了极大的收益，故原告根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》一百三十一条之规定，为维护原告的合法权益，保护原告的经济利益，特诉至人民法院，请求法院依法判决撤销《补充协议书》，并判决被告返还原告所交“诚意金”20万元及资金占用期间同期银行贷款利息（2011年8月3日至本案判决生效之日止），本案诉讼费用由被告承担。 被告东融房地产公司辩称，1、原告诉请的第一项没有法律依据，也不符合法律规定。双方签订的补充条款是基于2011年6月28日签订的安置协议书的基础上进行的补充，而补充条款的内容没有改变原有的安置协议书，这个约定是根据昌黎县旧城改造规定的办法进行的，同时补充条款内容也不违反相关的法律规定，原告所说的没有得到安置房，责任不在于被告一方，双方的安置协议属于财神庙街，该项目正在进行当中，至今没有完成，是因为拆迁任务没有完成的，有证可查。根据昌黎县政府安置补偿办法，逾期没有返迁的，由政府承担责任，如是开发商的原因，由开发商承担。2、原告请求撤销补充条款，也不符合法律规定。原告诉请的理由并不成立。根据《合同法》第55条的规定，双方签订的补充条款是2011年6月28日，原告早已丧失了撤销请求的权利，原告主张的第一个请求既不符合事实，也没有法律依据。原告主张返还“诚意金”及利息，原告要求安置房屋的面积已超出应当安置的面积149.82平方米，远远高于其安置面积。之所以双方在安置协议书中，原告要求的面积多出应安置的面积，原因是被告方为了尽快的完成开发任务，促成双方尽快的签订安置协议书，并在这一基础上减免了原告5万多元的差价款，原告在这一前提下，才交付了20万元的诚意金，原告所交付的诚意金，是原告为了履行协议所缴纳的履行协议的诚意保证金，无论是原告的交付和被告的收取都不违反法律的规定，原告的诉请，并没有要求解除或终止安置协议书。3、原告当时交付诚意金时，双方没有约定给付利息，现原告要求利息显然没有法律依据。原告要求退回诚意金及给付利息的请求，原告在2016年已经提起诉讼，经过法庭的开庭审理，但开庭以后，原告自愿要求撤诉，现原告以同样的理由再次主张退回诚意金和利息，显然是不合适的。 原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 1、《昌黎县老旧片区房屋拆迁产权调换方式安置协议书》一份，记载拆迁人（甲方）东融房地产公司，被拆迁人常X（乙方），一、乙方被拆迁的房屋及土地面积：乙方被拆迁的房屋坐落财神庙街，房屋性质私有，房屋结构砖木，建筑面积74.72平米，其中商铺40.5平米，厢房（倒座）74.22平米，院内空地50.52平米，临街院内空地26.16平米，院内住宅空地24.36平米。二、甲方应支付乙方的费用：1、被拆迁房屋补偿32416.4元。2、拆迁补助费2241.6元。3、过度补助费13449.6元，以上三项共计48107.6元。三、安置房屋标准、面积及位置：2、安置面积：乙方应安置房建筑面积合计89.32平方米，其中商业用房63.03平米，住宅房76.29平米。3、安置位置：安置的商业房位于海港城B号19号，面积43平米，住宅房位于海港城2栋1单元1101室，96.41平米，总建筑面积239.14平米。4、乙方实际安置房屋面积比应安置面积多149.82平米，其中商业面积多79.97平米，住宅面积多69.85平米。四、交房标准及房价结算：2、乙方应向甲方补交实际安置面积与应安置面积差额价款为855029元，其中商铺639760元，住宅215269元。六、双方其它事项约定：1、安置房高层须在18个月、多层须在12个月内交付乙方使用，该期限自拆迁范围内最后一户搬出日开始计算。超过期限还房的过渡费按《秦皇岛市城市房屋拆迁管理实施办法》有关条款执行……2011年6月28日，甲方单位及代表人盖章，拆迁小组负责人、经手人、协议审核人签字，乙方签字摁印。 2、2011年8月3日《昌黎县老旧片区房屋拆迁产权调换方式安置协议书补充条款》一份，记载甲方东融房地产公司，乙方常X，一、根据双方安置协议书约定，乙方应付价款差额共计80万元整，上述款项乙方应于领协议书时，交付20万元整，其余在10月1日前交付20万元整，本区一期开槽时，交付40万元整。逾期不付，视为乙方违约，乙方安置面积，按甲方交房时的市场价结算，并由乙方承担相应的违约责任。二、本补充条款，与安置协议书具有同等效力。 3、2011年8月3日收据及汇款凭证各一份，证明原告向被告交纳房屋差价款20万元。 4、拆许字（2010）第4号房屋拆迁许可证复印件一份，记载东融房地产公司因昌黎海港城项目建设，需拆迁下列范围内的房屋及附属物，经审查具备拆迁条件，予以批准，特发此证。拆迁期限2010年12月27日至2012年12月27日。盖有昌黎县城乡建设局印章。 5、昌黎县发展改革局《关于秦皇岛东融房地产开发有限公司昌黎中心城项目延期的函》一份，证明昌黎海港城项目变更为昌黎中心城项目，因拆迁未完成，同意项目建设期延长至2015年9月。 被告对原告上述证据发表如下质证意见： 对证据1的真实性无异议，该份协议书从内容上看已经清楚的表明双方之间形成了一种置换关系，原告方要求安置的面积多于应当安置的面积，其中商业面积多要了79.97平米，住宅多要了69.85平米，根据县政府制定的安置办法的规定，对多安置的部分面积门市房按照8000元每平米，住宅是3000元每平米，这个价格比市场价格低了很多，是为了双方尽快达成协议。对证据2的真实性无异议，是双方自愿签订的，是对原告应当给付的差价款做的约定，符合政府的相关规定。对证据3的真实性无异议，内容是真实的，收据内容表明原告交付的款项是诚意金，而不是其他，该笔款项被告确实收到了。证据4是复印件，不发表质证意见。证据5只是说明被告开发项目过程中一些相关的手续是否完善，是否符合相关的开发条件，与本案所争议的焦点并无关联。 被告为支持其抗辩主张向本院提交如下证据： 昌黎县房屋征收管理办公室2017年6月8日出具的《关于财神庙片区常X领取过渡费用的明细》一份，证明原告从2013年8月份开始领取逾期过渡费，共计56039.6元。 被告用该证据证明原告是从政府部门领取的过渡费，延期开发是政府的原因，应由政府承担责任，不应由我公司承担。 原告经对被告证据质证，发表如下质证意见： 按照法律规定，拆迁单位在拆迁前应向政府缴纳拆迁保证金及安置补偿金，我们从政府领取的过渡费不代表钱是政府出的。 经庭审质证，本院对以下证据做如下确认： 原告提交的证据1-3被告无异议，本院予以采纳。原告证据4虽系复印件，但能够证明被告取得了拆迁昌黎海港城项目的资格及拆迁期限，本院予以采纳。原告提交的证据5来源合法，内容客观，与本案具有关联性，本院予以采纳。原告对被告提交的证据的真实性无异议，本院予以采纳。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的述辩，对本案事实认定如下： 2011年6月28日，原、被告双方签订了《昌黎县老旧片区房屋拆迁产权调换方式安置协议书》一份，协议约定，一、原告被拆迁的房屋坐落于昌黎县，房屋性质私有，房屋结构砖木，建筑面积74.72平米，其中商铺40.5平米，厢房（倒座）74.22平米，院内空地50.52平米，临街院内空地26.16平米，院内住宅空地24.36平米。二、被告应支付原告的费用包括被拆迁房屋补偿32416.4元，拆迁补助费2241.6元，过度补助费13449.6元，共计48107.6元。三、原告应安置房建筑面积合计89.32平方米，其中商业用房63.03平米，住宅房76.29平米；安置的商业房位于海港城Ｂ号19号，面积43平米，住宅房位于海港城2栋1单元1101室，96.41平米，总建筑面积239.14平米。四、原告实际安置房屋面积比应安置面积多149.82平米，其中商业面积多79.97平米，住宅面积多69.85平米，原告应向被告补交实际安置面积与应安置面积差额价款为855029元，其中商铺639760元，住宅215269元。双方另约定：1、安置房高层须在18个月、多层须在12个月内交付原告使用，该期限自拆迁范围内最后一户搬出日开始计算。超过期限还房的过渡费按《秦皇岛市城市房屋拆迁管理实施办法》有关条款执行。 2011年8月3日，双方签订《昌黎县老旧片区房屋拆迁产权调换方式安置协议书补充条款》一份，主要内容：根据双方安置协议书约定，原告应支付安置房屋差价款共计80万元整，原告应于领取该协议书时交付20万元，2011年10月1日前交付20万元，本区一期开槽时，交付40万元。如逾期不支付，视为原告违约并承担相应的违约责任。本补充条款与安置协议书具有同等效力。 原告于2011年8月3日交付给被告第一批房屋差价款20万元，其余差价款因该项目尚未开工未交付。 另查，经昌黎县城乡建设局批准，被告东融房地产公司因昌黎海港城项目建设的拆迁期限自2010年12月27日至2012年12月27日。后经昌黎县发展改革局同意，昌黎海港城项目变更为昌黎中心城项目，因拆迁未完成，同意项目建设期延长至2015年9月。 本院认为，原告常X与被告东融房地产公司签订的《昌黎县老旧片区房屋拆迁产权调换方式安置协议书》和《昌黎县老旧片区房屋拆迁产权调换方式安置协议书补充条款》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方应按上述协议履行各自的义务。双方在补充条款中约定，原告应支付安置房屋差价款80万元，该款原告应于领取该协议书时交付20万元，2011年10月1日前交付20万元，本区一期开槽时交付40万元。原告于双方签订补充条款的当日即向被告交付差价款20万元，但至现在已历时六年时间被告开发的该项目尚未开工，且在诉讼过程中也未能明确承诺开工时间，致使交付房屋的时间遥遥无期，而长时间占用原告置换房屋差价款显示公平，故原告主张被告返还房屋差价款20万元的诉讼请求予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告秦皇岛东融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告常X差价款20万元，并自2011年8月3日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至本判决确定的履行期限内至实际履行之日止。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  刘秀艳 二〇一七年七月十八日 书记员  李 琰