江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11318号上诉人（原审原告、反诉被告）：李代春，男，1971年2月5日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：张征兵，江苏泰坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邢德平，男，1979年8月21日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：王凯，江苏奋发律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈荧莹，江苏奋发律师事务所律师。上诉人李代春因与被上诉人邢德平租赁合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2018）苏0118民初5747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李代春上诉请求：1、依法改判，支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人所述事实客观真实，被上诉人的诉请与事实不符，而一审查明不清，认定有误。1、本案引起纠纷的合同为李代春与邢德平于2016年3月份所签订的《租房协议》，而非是与2011年3月份与刘飞翔所签订的《租房协议》。2、在2016年与邢德平签订的《租房协议》履行过程中，邢德平并没有提交任何证据证明有对房屋进行过装修。3、承租人在KTV经营过程中对所有的检查都应当负责，而不是由出租人负责。4、一审法院以邢德平KTV注销的时间来认定合同的解除时间为2017年4月19日，与事实及常理不符；解除合同的时间节点应当是2019年4月21日。5、李代春向刘飞翔、邢德平提供符合规定的商业用房，并无过错。被上诉人在第一次承租案涉房屋的时候对该房屋的具体情况已经相当了解，但仍然继续租赁该房屋，后来因消防检查不符合条件无法经营，其责任完全应当由被上诉人来承担，而不应当由上诉人承担。6、被上诉人邢德平直到2019年4月21日才在法院组织下将房屋钥匙通过法院转交给上诉人，一审法院认定此时间段案涉房屋无法继续从事商业经营，丧失主要租赁价值，从而无需支付约定的租金，并擅自酌定房屋占有损失为每月5000元，这一观点实在无法令人信服。二、一审法院适用法律不当。1、我国《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”而在本案中，上诉人依约向被上诉人提供了商业用房，且被上诉人作为承租人和商业经营者，对所承租房屋的状况也全部了解，上诉人己经履行了全部的合同义务，但是被上诉人拒不依约支付租金的行为于法无据。2、我国《合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”但是一审法院仅仅以李代春未证据证明主张过房租，便视为同意解除合同，这一认定明显与法律不符。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第1款的规定是“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”而在本案中，上诉人作为出租人并没有违约，被上诉人邢德平在剩余租赁期内并没有装饰装修残值损失，因为在案涉《租房协议》中承租人并没有对房屋进行过任何装饰装修，不存在残值损失。综上所述，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。邢德平辩称，两份租赁合同具有整体性，双方早在第一份合同的履行期间内就对续租达成了合意。2014年8月，消防要求案涉房屋进行整改时，我方花费7万元将案涉房屋的二楼租下，整改了消防出口问题，后再继续经营；若是没有上诉人承诺继续出租给我方，我方大可不必自己处理消防问题。第二份合同的租金与第一份合同的租金相比，从15万元降到12万元每年，也可证实因为我方在消防通道上支出了费用，上诉人才减让租金。2016年6月，因为案涉房屋租赁已满5年，我方对案涉房屋进行了二次翻新。若上诉人坚持只依据第二份合同，那么我方在翻新上面的花费及合伙份额转让费用合计约80万元，也应当计算成我方为第二份合同所支出的费用，摊到剩余的租期内。综上，请求二审法院维持一审判决。李代春向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的房屋租赁协议；二、判令邢德平立即返还房屋，并支付租金220000元及逾期交房损失（比照租金标准按10000元/月计算）；三、判令邢德平支付李代春垫付的水费3500元、电费1428元；四、判令由邢德平负担本案全部诉讼费用。邢德平向一审法院反诉请求：一、判令李代春赔偿损失300000元；二、判令李代春承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月22日,李代春（甲方）与刘飞翔（乙方）签订《租房协议》，甲方将其名下位于南京市高淳区㎡）房屋出租给乙方经营使用，租期五年，自2011年4月1日起至2016年3月31日止；第一年租金12万元一次性付清（让利3万元），此后租金在每年租期届满前一个月付清；乙方在装潢或经营过程中不得损坏房屋主体结构，合同对双方其他权利、义务也作了约定。合同签订后，邢德平等人对案涉房屋进行了装修，用于KTV经营,并于2014年3月27日成立南京市高淳区皇城新天地娱乐中心，法定代表人为邢德平。2016年3月1日，李代春（甲方）与邢德平（乙方）签订《租房协议》，约定租期四年，自2016年4月1日起至2020年3月31日止，每年租金12万元，并约定经营过程中涉及的消防通道等事宜，由乙方自行解决。合同对双方其他权利、义务也作了约定。合同签订后，邢德平按约支付租金至2017年5月31日。合同履行过程中，2014年8月，南京市公安消防支队高淳区大队在对案涉房屋进行消防检查时，发现该场所室外疏散楼梯被拆除，场所室内消火栓管网内无水，要求一个月内整改到位。邢德平等人整改完成后继续经营。2017年4月19日，南京市公安消防支队高淳区大队在检查时发现该场所未设置排烟设施、室内消火栓系统瘫痪、第二疏散楼梯不符合要求、消防水源被破坏，无消防水源，构成重大火灾隐患，发出重大火灾隐患整改通知书，要求在2017年11月30日前整改到位。后邢德平未整改到位无法继续经营，2017年10月17日，邢德平注销了南京市高淳区皇城新天地娱乐中心。案件审理过程中，邢德平申请对案涉房屋装饰、装修残值进行评估，一审法院依法委托江苏德衡资产评估有限公司进行评估，该公司于2019年6月18日出具苏德衡评鉴字（2019）065号评估报告书，案涉房屋装饰装修原值为806071元，以评估基准日2017年4月21日的价格标准，装饰装修净值为241497元。邢德平为此支出评估费12000元。2019年4月21日，在一审法院组织下，邢德平将案涉房屋钥匙由一审法院工作人员转交给李代春，并将案涉房屋内相关可拆除物品拆除搬离。以上事实，有经庭审举证、质证的租房协议、责令限期整改通知书、重大火灾隐患整改通知书、苏德衡评鉴字（2019）065号评估报告书及评估费发票、双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。本案的争议问题如下：一、双方的合同关系解除的时间及方式李代春认为，邢德平未按合同约定支付租金，可以根据合同约定解除合同；邢德平认为，因李代春提供的房屋不符合消防要求致邢德平无法经营，合同目的不能实现，系李代春违约，应解除合同并赔偿相应损失。一审法院认为，邢德平等人成立南京市高淳区皇城新天地娱乐中心从事KTV经营，在两份合同履行期间，邢德平等人均按照合同约定支付租金至2017年5月31日。此后，案涉房屋因涉及消防问题被要求整改，邢德平在规定的时间内未整改到位，其虽未书面提出解除合同，但其以注销登记、停止营业、交由楼上租户对外转租的方式表明不再继续履行租赁合同，也未继续向李代春支付房租，邢德平用于经营KTV的主体资格已于2017年10月17日消灭，且该KTV自2017年4月19日起即无法营业，邢德平承租房屋的目的不能再实现，李代春亦未提供证据证明此后向邢德平主张过之后期间的房租，可视为已同意与邢德平解除合同，因此，一审法院认定双方签订的租赁合同已于2017年4月19日解除。二、合同解除后双方如何清算本案中，邢德平在案涉房屋被限期整改前均按约支付了相应租金，不存在违约情形。案涉房屋为商业用途，应具备消防水源等基本的商业用房消防要求，但从整改通知书载明的内容来看，案涉房屋被要求整改的原因之一是消防水源被破坏，双方在合同中仅约定消防通道由承租人负责，因此李代春出租的房屋不符合消防规定，存在违约。从双方合同履行情况来看，李代春先与刘飞翔签订租房协议，后与邢德平签订租房协议，但此期间均由邢德平经营南京市高淳区皇城新天地娱乐中心，且李代春在第一份租赁协议未到期的情况下即与邢德平签约，该两份协议具有连续性，应作为整体看待。针对邢德平，自2017年4月19日解除合同时，剩余租期为2年11个月零22天，案涉房屋装饰装修分摊到剩余租期的残值为271761元（806071元÷8年9月×2年11月零22天），因此李代春应赔偿邢德平剩余装饰装修残值271761元。同时，邢德平已支付租金至2017年5月31日，合同解除后，李代春应当退还剩余租期的租金14000元。综上，李代春应当支付邢德平285761元。针对李代春，案件审理过程中，双方均认可邢德平已于2019年4月21日将房屋交付给李代春，邢德平应支付占用房屋期间的房屋占用损失。考虑到案涉房屋已无法继续从事商业经营，已丧失其主要租赁价值，邢德平在此期间也一直处于停业状态，一审法院酌定按5000元/月的标准计算房屋占用损失，即邢德平应支付李代春房屋占用损失120333元（自2017年4月19日起至2019年4月21日止，按5000元/月标准计算）。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。李代春与邢德平签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，对当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。关于李代春要求邢德平支付垫付的水费3500元、电费1428元的诉请，对电费金额双方均无异议，一审法院予以确认，对水费金额，李代春未提供证据证明已实际代为支付，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条第二款、第九十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、邢德平应于判决发生法律效力之日起10日内支付李代春房屋占用损失费120333元、垫付的电费1428元，合计121761元；二、李代春应于判决发生法律效力之日起10日内赔偿邢德平装修残值271761元，并退还租金14000元，合计285761元；三、驳回李代春的其他诉讼请求；四、驳回邢德平的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费4680元，反诉案件受理费5800元，鉴定费12000元，合计22480元，由邢德平负担8949元，由李代春负担13531元。对于一审查明的事实，上诉人异议之处为：1、被上诉人提出其于2016年签订了租房协议之后又进行了装修，但并未提交任何证据证明；第一份合同履行完毕后，所有装修也应归上诉人所有。2、邢海平应负责全面的消防检查事宜，而不仅仅是负责消防通道。被上诉人对于一审查明的事实无异议。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人邢海平提交了以下证据：1、邢海平与案外人程亚签订的《房屋租赁合同》及收条，以证明其租赁二楼房屋用以整改消防通道；2、情况说明，以证明程亚认可邢海平租赁其房屋是为了用作整改消防通道；3、钢结构楼梯照片一组，以证明邢德平整改消防问题属实；4、商品房买卖契约复印件，以证明程亚系宝塔路39号1幢105、106室房屋所有权人。上诉人李代春认为上述证据并非新证据，《房屋租赁合同》发生于2014年，故与本案争议的第二份租赁合同无关联性；程亚身份不明，故无法确认《情况说明》的真实性。照片、商品房买卖契约的真实性、关联性亦无法确认。对于《房屋租赁合同》、收条、照片形式上的真实性本院予以确认，对于《情况说明》因程亚未到庭，本院对其真实性不予认定；商品房买卖契约系复印件，本院对其真实性不予认定。二审另查明：二审中，李代春陈述：《重大火灾隐患整改通知书》中载明“现无消防水源”，是指整栋大楼的消防水源出了问题；大楼一共五层，由整个水泵作为消防水源，后来整个大楼都没有水，但其从未承诺过要整改消防水源问题。室内消防栓瘫痪、自动喷水灭火系统瘫痪、疏散内走道长度大于20米、未设置排烟设施、第二疏散楼梯设置等问题均应由承租人邢德平在装修中解决，并非李代春责任。KTV停业后李代春也试图另行出租房屋，但因为邢德平大量物品摆放在内，故无法继续出租，也不配合交钥匙。邢德平陈述：我方在签订合同时也提出消防水源问题，但李代春等房东称这都是小问题，容易整改，我方相信了李代春等人的承诺才签订合同。整改通知书发出后，李代春也试图维修消防水源，但最终未能解决。原先消防疏散楼梯较陡，不利于人员疏散，将其整改成较为平缓的楼梯即可满足整改要求；排烟设施、疏散内走道等问题也可处理，我方也已租赁了二楼一间房子做安全通道。但消防水源问题无法克服，室内消防栓瘫痪、自动喷水灭火系统瘫痪也是因为消防水源问题造成，故KTV无法营业。涉案房屋后来没有另行出租的真正原因，是房屋不符合商业用房的消防设施保障，租金只能收到6、7万元每年，并不是因为我方占用物品导致。我方早就将钥匙交给五楼住户，拿取很方便，随时可以迁让；李代春还张贴了转让广告，带了很多人去看涉案房屋。皇城新天地娱乐中心早在2017年就已经注销，我方不能经营，继续占用涉案房屋并无意义，我方也想尽力减少损失。以上事实，有本院及一审法院笔录等在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。邢德平与李代春之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方均应依约全面履行其权利义务。本案中，涉案房屋因消防水源问题无法整改，邢德平于2017年4月19日起即不再营业，一审法院结合具体合同履行及双方之间的交涉、协商情况，认定双方之间的租赁于该日解除，并无不当。就合同解除的原因问题，上诉人上诉称消防事宜应由被上诉人负责，其作为出租人不应承担责任；就此本院认为，《重大火灾隐患整改通知书》已明确载明火灾隐患中包括“原设置的消防水源被破坏，现无消防水源”，上诉人亦认可整栋大楼均无消防水源。上诉人作为出租人，应当保证租赁物的适租性，双方合同中亦仅约定由被上诉人负责消防通道等事宜；现因房屋整体不具备消防水源而导致租赁物无法实现经营目的，相应的违约责任应由上诉人承担。就合同解除后的损失承担问题，上诉人还上诉称第一份租赁合同到期后，相应装修均应由其所有，被上诉人也无证据证明其进行装修，故上诉人不应承担固定装修损失。对此本院认为，上诉人已对租赁合同履行中KTV的经营、装修情况作出合理解释，且被上诉人又与上诉人在《租房协议》未到期的情况下签订租赁合同，故一审认定两份协议具有整体延续性，并无不当。对于损失数额问题，涉案房屋作为KTV经营，被上诉人进行装修、翻新亦符合常理。一审法院依法委托评估机构作出评估报告，并根据本案情况摊销装饰装修净值，并无不当。就占有使用费问题，一审法院根据案涉房屋消防存在问题、无法继续从事商业经营的客观情况，酌定被上诉人按5000元每月标准支付占有使用费，亦无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7740元，由李代春负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年四月七日书记员  陈晓君