吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉05民终130号上诉人（原审被告）：集安市程祥房地产开发有限公司，住所：吉林省集安市西盛街399号。法定代表人：南熙龙,董事长。诉讼代理人：杨易，吉林清源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张贵彬，男，1963年9月23日生，汉族，住吉林省通化市二道江区。诉讼代理人：鞠文华，吉林灜盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李海洋，女，1988年4月24日生，汉族，住吉林省集安市。诉讼代理人：李彬（李海洋父亲），男，1956年6月9日生，汉族，住吉林省集安市。诉讼代理人：隋云飞，吉林祥程律师事务所律师。上诉人集安市程祥房地产开发有限公司（以下简称程祥公司）、上诉人张贵彬因与被上诉人李海洋房屋买卖合同纠纷一案，不服集安市人民法院（2019）吉0582民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程祥公司上诉请求：1.撤销一审判决,驳回李海洋的诉讼请求；2.一二审案件受理费由李海洋负担。主要事实与理由：一、一审法院认定合同解除权未过除斥期间错误。2013年5月29日，李海洋与程祥公司签订商品房预售合同。2016年6月4日，程祥公司将房屋钥匙交付给李海洋，此时李海洋依法有权向程祥公司主张行使合同的解除权，并且除斥期间为一年。由于李海洋选择了其他的救济手段，导致了在除斥期间内未行使合同的解除权，并且除斥期间是不适用中止、中断的情形，因此其解除权丧失。二、一审法院判令解除合同后赔偿损失的认定适用法律错误。1.程祥公司在签订《买卖合同》时，不能预见到或应当预见到房屋价格未来是否上涨或下跌。合同法中所提及的合同履行后的利益是指因履行合同所得的可期待性的利益,其与合同的履行之间有确定性的关系，而房屋的价格变动并非与合同的履行有直接的关系，并且其价格是否浮动并不存在确定性和可期待性，因此并不能以房屋一定时期内的价格涨幅作为认定损失的直接、充分的依据。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，判令程祥公司给付李海洋房屋升值损失没有法律依据和事实认定；2.双方签订的《买卖合同》中规定了违约金条款及违约金的计算方法，一审法院没有依据该约定判决给付李海洋违约金，而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定,判令给付被上诉人房屋租金，属于适用法律错误。张贵彬上诉请求：1.撤销（2019）吉0582民初1212号民事判决第二项利息部分及第三项,依法改判驳回李海洋关于张贵彬承担房款利息、房屋升值损失125513.80元的请求，撤销判决给付租金损失56800元，减去张贵彬应当给付李海洋损失10950.80元，合计多判决张贵彬承担171832.32元（125513.80元+56800元=182313.80元-10481.48元)；2.一二审诉讼费由李海洋承担。主要事实及理由：一、一审判决张贵彬承担房屋升值损失125513.8元错误。案涉房屋总价款316436元，李海洋仅付房款156436元，李海洋没有取得房屋所有权，无权主张房屋增值部分的损失（可得利益）125513.80元，李海洋只能基于债权请求权向张贵彬主张权利。合同约定，逾期90天赔偿损失的标准为按月赔偿已付房款的1‰为补偿，即每月按156436元×1‰=156.44元，张贵彬应承担的赔偿数额为10481.48元。李海洋没有因为违约金约定过低而主张实际损失。一审法院认定争议房屋价值为5000元/平方米错误，一审法院让程祥公司、张贵彬报房屋价值并没有告知要采纳其报价,因该房屋不能办理房照，也没有合法验收，故程祥公司、张贵彬不同意评估，也不同意按照报价计算李海洋的房屋损失，一审法院自己认定房屋价值为每平方米5000元没有事实及法律依据，同时李海洋不是交付房屋全款，其预交购房款不足房屋价值的50%，一审法院用（5000元-3580元)×88.39平方米=125513.80元属于认定事实及适用法律错误。二、一审法院保护李海洋房屋租金损失56800元错误。李海洋举证的房屋租赁合同一方主体不是李海洋，同时租金收据明显是开庭前临时书写，有伪造证据的可能。租金损失应当以房产管理部门或者有鉴定资质的部门确认。三、一审法院保护李海洋利息损失错误，利率按照中国人民银行同期发布的最高贷款利率计算更加错误。李海洋与张贵彬签订的《万鑫家园商品房预售合同》有逾期交房90天甲方按月支付已付购房款的1‰作为补偿的约定,返还房款同样适用该违约约定,而一审法院判决按照贷款最高贷款利率计算明显错误。李海洋辩称，除斥期间适用的前提是出卖人迟延交付房屋且合同目的能够实现，而本案中合同目的已经无法实现，所以本案不适用除斥期间。李海洋房屋租金损失、利息损失、房屋升值损失都是程祥公司、张贵彬违约行为造成的，与李海洋是否取得物权无关，人民法院应该依法予以保护。商品房预售合同约定的是逾期交房90日内的违约责任，并没有约定90日后或者合同不履行的违约责任。一审法院认定案涉房屋每平方米5000元是程祥公司认可的价格，一审法院考虑集安市的市场价格认定为5000元符合集安市的情况。一审法院根据市场调查认认租金每月800元，而非根据李海洋提供的租赁合同。李海洋向一审法院起诉请求：1.解除2013年5月29日签订的《万鑫家园商品房预售合同》，程祥公司、张贵彬返还购房款156436元及利息，赔偿房屋升值损失176780元，要求从2014年1月开始每月赔偿房租损失1000元，到解除合同为止（标的额333216元）；2.诉讼费由程祥公司、张贵彬承担。事实和理由：2013年5月29日，李海洋同程祥公司签订《万鑫家园商品房预售合同》，程祥公司将万鑫家园A5号楼2单元204号商品房出售给李海洋，建筑面积88.39平方米，李海洋交付首付款156436元，余款16万元由程祥公司办理按揭贷款支付。2016年6月4日，程祥公司将房屋钥匙交付给李海洋，李海洋发现张艳侵占了该房屋，李海洋起诉张艳搬出房屋，最终法院驳回了搬出房屋的诉讼请求。现商品房预售合同目的无法实现，找程祥公司、张贵彬协商无果，故诉至本院。程祥公司一审辩称，李海洋在程祥公司没有催告的情况下，自法律规定的解除权发生之日起一年后，向人民法院提起诉讼要求解除合同，其解除权已消灭。李海洋的其它诉讼请求，没有事实依据和法律依据，要求驳回其诉讼请求。张贵彬一审辩称，不同意李海洋的所有诉讼请求，程祥公司出售给李海洋的商品房已经交付，是李海洋签收后被张艳霸占了自己的房屋，是张艳以违法为前提进入李海洋的房屋，是张艳给李海洋造成实际损失，李海洋应当向张艳请求赔偿。李海洋未付超过50%的房款，其没有取得房屋所有权物权主张房屋增值部分。一审法院认定事实：2013年5月29日，李海洋同程祥公司签订《万鑫家园商品房通预售合同》，购得集安市万鑫家园第A5号楼第2单元第204号商品房，总价款316436元，并约定李海洋交纳首期房款156436元，其余房款16万元在银行按揭贷款，程祥公司于2013年12月30日交房。该合同由刘长花代李海洋签字，程祥公司在甲方处盖章，张贵彬在法人代表处签字并盖章，同日李海洋交付房款156436元。2016年6月4日，程祥公司将该房屋钥匙交付李海洋，李海洋发现案外人张艳侵占了该房屋。李海洋于2018年1月3日向集安市人民法院提起诉讼，要求确认《万鑫家园商品房通预售合同》有效，并要求张艳将案涉房产腾出。集安市人民法院作出（2018）吉0582民初35号判决：确认《万鑫家园商品房通预售合同》合法有效，但认为合同有效并不能确定李海洋对本案争议房屋享有物权，故对李海洋要求张艳腾迁房屋的诉讼请求不予支持。李海洋向通化市中级人民法院提起上诉，通化市中级人民法院认为，李海洋诉请判令张艳腾迁缺乏法律依据，无法支持，判令维持原判。李海洋又向吉林省高级人民法院提起再审申请，吉林省高级人民法院于2018年12月17日作出（2018）吉民申3738号民事裁定，驳回李海洋的再审申请。一审法院认为，一、李海洋同程祥公司签订《万鑫家园商品房通预售合同》应予以解除。程祥公司援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条主张李海洋解除权已过，故要求驳回李海洋此项诉讼请求。该院认为，李海洋在发现案涉房产被他人占用后，选择继续履行合同，遂提起诉讼要求返还房屋，排除妨碍。在2018年12月17日吉林省高级人民法院作出裁定后，李海洋此项请求无法实现，遂提起解除合同诉讼请求，在本案审理过程中李海洋方仍表示如程祥公司现在能够交付房屋仍同意继续履行房屋买卖合同，但程祥公司无房可交致使合同无法继续履行，综上程祥公司主张不能成立。吉林省高级人民法院在（2018）吉民申3738号民事裁定中认为：“程祥公司作为涉案房屋所有权人在本案中并未提出要求张艳返还涉案房屋的诉讼请求。”故程祥公司作为权利人怠于向关系人主张权利，程祥公司又不能继续履行与李海洋间房屋买卖合同，故《万鑫家园商品房通预售合同》履行不能，应予解除。二、程祥公司、张贵彬为共同诉讼人。《最高人民法院关于适用解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”张贵彬认可系程祥公司项目经理，是案涉工程的实际投资人,张贵彬应与程祥公司承担违约责任。程祥公司、张贵彬作为案涉房产的所有权人，应承担房屋交付不能的相应责任。故程祥公司、张贵彬主张李海洋应向案外人张艳要求赔偿不成立。三、合同解除后，李海洋损失数额如何计算。李海洋方要求返还购房款156436元及利息、房屋升值损失、房租损失（自2014年1月始至租赁合同解除时止，每月1000元）。为此申请对房屋升值进行相应的评估，该院予以准许，但在评估过程中，因其他原因致使评估无法进行，后李海洋申请撤回鉴定申请。程祥公司认为，对于返还房款没有异议，此款由张贵彬收取，应由张贵彬退还。李海洋要求房租损失，对此没有证据证明。李海洋不能直接向程祥公司主张权利。张贵彬主张，李海洋主张逾期交付房屋赔偿租金损失，根据法律规定租金标准应当由房产管理部门或有鉴定资质部门确认，而不能以租赁合同作为计算租金的依据。售房合同第九条约定了逾期交付房屋的违约责任，即已付房款的千分之一。同意按此约定计算。该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案虽合同中约定了违约金条款，但程祥公司逾期交房时间较长，造成的损失数额超过实际损失数额，故应以实际损失确认违约金数额。该院对案涉房屋现市场价值征询当事人，李海洋认为案涉房屋现市场价值为每平方米5500元，程祥公司认为案涉房屋现市场价值为每平方米5000元，张贵彬认为案涉房屋现市场价值为每平方米4200元，结合我市房屋市场行情，该院认为程祥公司报价较为符合实际情况，予以采纳，作为参考。酌情裁量李海洋购买的房屋升值损失数额为：（5000元-3580元）×88.39平方米=125513.8元。对于李海洋交付的预付房款156436元，程祥公司、张贵彬应予返还，并应承担利息，自2013年12月30日开始计算利息，利率按人民银行发布的同期最高贷款利率计算利息。李海洋要求自2004年1月始至合同解除时止，程祥公司、张贵彬赔偿李海洋房屋租金损失每月800元，程祥公司、张贵彬对损失数额的计算标准和依据有异议。该院认为，结合集安市当地物价水平，并经该院至涉案房产地段进行调查，能够证明案涉房产地段租房租金均高于800元，酌情保护李海洋方房屋租金损失，自2004年1月1日至2019年11月1日，共计71个月，每月800元，计算为56800元。综上所述，该院认为程祥公司、张贵彬与李海洋间形成房屋买卖合同关系，该合同经法院生效判决已经确认为有效合同。李海洋依合同约定交纳了约50%首付款，并准备按照合同约定办理按揭贷款，李海洋方积履行合同义务，没有违约行为。并且李海洋方及时采取提起诉讼等手段排除案外人对案涉房屋的占有，以继续履行该合同。被告方对案外人占有案涉房屋采取消极态度，怠于行使相应的权利，致使该合同履行不能，程祥公司、张贵彬应对造成李海洋损失全部予以赔偿。程祥公司、张贵彬应承担返还已付房款及利息的义务，并赔偿李海洋方的实际损失。李海洋方的实际损失为房屋升值损失及房屋租金损失，程祥公司、张贵彬均应予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条规定，遂判决：一、解除李海洋同程祥公司、张贵彬签订的《万鑫家园商品房通预售合同》；二、程祥公司、张贵彬返还李海洋房屋预付款156436元及利息（自2014年1月1日始开始计算利息，利率按中国人民银行同期发布的最高贷款利率计算。）；三、程祥公司、张贵彬赔偿李海洋房屋升值损失125513.8元，房屋租金损失56800元，共计182313.8元。上述款项，于判决生效后立即执行。案件受理费6298元，由程祥公司、张贵彬承担。本院二审期间，各方当事人均没有提供新的证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因程祥公司、张贵彬的根本违约行为导致房屋买卖合同无法履行，合同目的不能实现，李海洋主张程祥公司、张贵彬返还购房款并赔偿利息损失、房屋租金损失、房屋增值部分的可得利益损失，本院予以支持。一、关于李海洋的合同解除权是否已经消灭问题。李海洋诉张艳、程祥公司返还原物纠纷一案，吉林省高级人民法院于2018年12月17日作出（2018）吉民申3738号民事裁定，驳回李海洋的再审申请，李海洋的合同目的已无法实现。2019年7月3日，李海洋提起本案诉讼要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除情形。根据上述时间节点，可以认定李海洋的合同解除权没有消灭。二、关于利息利率计算标准问题。二审中，经本院释明，李海洋将利息利率的计算标准变更为2014年1月1日起至2019年8月19日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至156436元购房款实际返还之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，李海洋的变更请求不违反法律规定，本院予以准许。三、关于租金损失计算标准问题。根据查证的事实，李海洋存在房屋租金损失，一审结合集安市当地物价水平并经实地调查，酌定李海洋的租金损失为每月800元合理，并无不当。四、关于可得利益损失计算标准问题。近年来，集安市房屋价格持续增长的事实客观存在，因房屋买卖合同目的无法实现导致合同予以解除，李海洋存在房屋增值部分的可得利益损失。一审法院通过市场调查及向当事人询价，酌定案涉房屋现价格为每平方米5000元合理，案涉房屋增值数额为（5000元-3580元）×88.39平方米=125513.8元。因案涉房屋价款316436元，李洋海仅支付购房款156436元，付款比例为49%，根据损益相抵及过失相抵原则，本院认定李海洋的合理房屋增值部分可得利益损失为61501.77元（125513.8元×49%）。综上所述，程祥公司、张贵彬的上诉理由部分成立，其上诉请求部分予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持吉林省集安市人民法院（2019）吉0582民初1212号民事判决第一项；二、撤销吉林省集安市人民法院（2019）吉0582民初1212号民事判决第二项、第三项；三、集安市程祥房地产开发有限公司、张贵彬于本判决生效后，立即返还李海洋房屋预付款156436元并支付相应利息（利息计算方式：2014年1月1日起至2019年8月19日，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至156436元购房款实际返还之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）；四、集安市程祥房地产开发有限公司、张贵彬于本判决生效后，立即赔偿李海洋房屋升值损失61501.77元，房屋租金损失56800元，共计118301.77元；五、驳回李海洋的其他诉讼请求。一审案件受理费6298元，由集安市程祥房地产开发有限公司、张贵彬共同负担5350元，李海洋负担948元；集安市程祥房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费6381元，由集安市程祥房地产开发有限公司负担5420元，李海洋负担961元；张贵彬交纳的二审案件受理费3737元，由张贵彬负担3170元，李海洋负担567元。本判决为终审判决。审判长  吴兴彦审判员  修 勇审判员  王立武二〇二〇年四月二十日书记员  李 妍