安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终355号上诉人（原审被告）：安徽上华喜品牌运营有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路4号欣都大厦1810室。法定代表人：何维元，执行董事。委托诉讼代理人：李勇，安徽至达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤美芳，女，1976年1月5日出生，汉族，住安徽省泾县。原审被告：合肥顺添商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路333号新地中心8幢516。法定代表人：肖徐哲，总经理。委托诉讼代理人：陈天明，安徽华人（黄山）律师事务所律师。上诉人安徽上华喜品牌运营有限责任公司(以下简称上华喜公司)因与被上诉人汤美芳、原审被告合肥顺添商业管理有限公司(以下简称顺添公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初7047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上华喜公司上诉请求：撤销一审判决第四项,变更一审判决第二项为上华喜公司返还汤美芳管理费9345元、保证金20000元。事实与理由：一、一审法院将2018年7月26日作为双方费用的开始计算时间没有依据。上华喜公司与汤美芳之间所签订的合作经营合同明确约定，双方合作经营期间自2018年6月22日开始，且汤美芳在计算管理费用的数额时，也是将2018年6月22日作为开始计算时间（即汤美芳将2018年6月22日至2018年7月26日作为履约期限予以计算），故一审法院将2018年7月26日作为双方费用的开始计算时间，没有事实依据及证据支持。二、一审法院将2019年4月28日作为双方费用计算的截止时间缺乏依据。一审法院认定顺添公司自2019年5月底开始陆续清场，而2019年4月28日顺添公司是停止了涉案商场公共区域的用电，而与其在同一场地的另案当事人（黄成军诉上华喜公司房屋租赁合同纠纷案）也确认是经营到顺添公司清场即2019年5月底才停止经营的。一审法院在处理顺添公司起诉上华喜公司的房屋租赁合同案件中，也是将顺添公司收取上华喜公司租金的计算截止时间确定为2019年5月31日，故一审法院将2019年4月28日作为本案双方费用计算的截止时间与案件事实不符。故上华喜公司认为最多只应返还自2019年6月1日至2019年6月22日期间（合计21天）的管理费9345元（13350÷30×21）。三、一审法院判决上华喜公司支付汤美芳60000元装修及经营损失缺乏事实及法律依据。其一、一审法院已判决上华喜公司按照履约保证金的200%支付汤美芳违约金40000元，且一审法院也明确认定汤美芳要求上华喜公司赔偿经营损失及装修损失证据不足，但在此情形下，一审法院又判决上华喜公司另行赔偿汤美芳装修及经营损失60000元，不能成立；其二，一审法院审理的另一合作经营商户起诉上华喜公司的案件中（王玉荣诉上华喜公司房屋租赁合同案2019皖0104民初7041号），该商户承租面积为181平方米，一审法院也仅判决支付其违约金10万元，除此之外并未支持其他损失诉请，而本案中，汤美芳承租面积仅为89平方米，一审法院将该案的损失也按照10万元予以确定明显不当。按照公平对等原则，除支付其违约金4万元外，不应再另行判决支付其6万元的装修及经营损失。汤美芳辩称，其与上华喜公司的合同约定，租赁开始时间从2018年7月26日开始，2019年4月28日商场公共区域停电，已经无法经营，实际其也停止经营。虽然其所承租的商铺面积没有其他商铺面积大，但因其经营日料店，装修成本高，故损失也大。请求驳回上诉，维持一审判决。顺添公司述称，该公司不是适格被告。汤美芳向一审法院起诉请求：1.判令解除与上华喜公司的租赁合同；2.上华喜公司、顺添公司连带赔偿汤美芳的经济损失788467元整(其中经营性损失609417元、装修费179050元)；3.上华喜公司返还租金40050元、保证金20000元，赔偿违约金40000元。一审法院认定事实：2018年4月24日、2018年5月10日，上华喜公司与顺添公司签订《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同》及补充协议，约定顺添公司将包括案涉商铺在内保利MALL合肥购物中心部分商铺出租给上华喜公司使用。2018年4月24日，上华喜公司（甲方、出租人）与汤美芳（乙方、承租人）签订《保利·得味街档位合作经营合同》一份，约定：甲方提供于安徽省合肥市政务区天鹅湖保利MALL“保利·得味街”逍遥津区C-10至C15和C23号档位，供乙方经营销售合同约定的餐饮品种；合作经营期限3年，自2018年6月22日至2021年6月21日；乙方向甲方支付合作经营的管理费13350元/月，全年合作经营管理费为160200元；合作经营管理费按年支付，支付期满前一个月支付下一期的管理费,乙方在签订本合同当日按约定的方式一次性支付合作经营的管理费；乙方在签订合同当日内向甲方支付履约保证金20000元；甲乙双方任一方违约，造成合同不能履行或不能完全履行时，应按乙方所缴履约保证金的200%向守约方支付违约金；如损失超过违约金，守约方有权要求违约方赔偿全部经济损失；合同经双方或授权代表签章、乙方交纳全部合作经营管理费和履约保证金后生效等内容。汤美芳签署了商户装修保证书等作为合同附件。同日，上华喜公司在汤美芳提交的申请事项为“1.首年一次性交一年经营管理费赠送两个月租期，2.房屋以保利正式营业计算租金，3.包含管理费和物业费，4.经营不善可以转租，5.日料保证一家”，上华喜公司在该申请书审批意见栏目中加盖合同专用章。汤美芳按约定向上华喜公司给付履约保证金20000元。2018年6月1日，汤美芳支付了一年的经营管理费160200元，上华喜公司将约定的商铺交付汤美芳，双方签订的商铺交付表载明面积89平方米。2018年7月26日，包括案涉铺位在内的保利·得味街开业经营。因上华喜公司与顺添公司之间产生纠纷，2019年5月15日，顺添公司发出《商铺腾退通知函》，载明“致上华喜公司：2018年1月31日贵我双方签订《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同》……贵司于2018年6月20日开始拖欠我司租金……鉴于贵司行为已造成事实违约，我司现郑重通知贵司：1、我司按合同约定，自2019年5月15日起正式解除与贵司签订的商铺租赁合同、物业管理合同；收回场地及贵司在该商铺内的一切经营相关权利，终止物业服务；2、请贵司做好腾退准备，接到《商铺腾退通知函》起至2019年5月30日24:00前，将贵所承租的位于合肥市政务区潜山路与祁门路交口保利MALL内5层Z503/5005/5006/5007/5023号商铺腾空完毕并交付我公司，同时结清因贵司违约产生的所有费用；3、如贵司未按时腾退商铺，商铺内所有物品将视为贵司自动放弃，我司有权自行做任何处置；由此产生的一切后果和损失均由贵司自行承担……”。2019年4月28日，顺添公司对案涉保利·得味街公共区域停止供电，并在5月30日陆续对出租给上华喜公司的商铺进行了物品清理和装修拆除。后汤美芳诉至该院，该院于2019年8月3日将民事起诉状副本送达上华喜公司。一审法院认为，汤美芳与上华喜公司签订的《保利·得味街档位合作经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同履行过程中，案涉商铺被顺添公司收回，案涉合同已无法继续履行，汤美芳要求解除案涉《保利·得味街档位合作经营合同》，该院予以支持，双方合同于汤美芳请求解除合同的民事起诉状副本送达上华喜公司之日即2019年8月3日解除。因上华喜公司原因导致案涉合同无法继续履行，上华喜公司应承担违约责任，汤美芳要求上华喜公司返还保证金20000元，并支付违约金40000元的请求，符合双方约定，该院予以支持。上华喜公司在汤美芳提交的项目特批申请单中签章，应视为其同意申请事项，保利·得味街于2018年7月26日开业经营，至2019年4月28对案涉商铺所在公共区域停电后汤美芳事实上已不能开展经营，故汤美芳要求上华喜公司返还履约管理费中未实际履行的部分39160元[160200元-2018年7月26日至2019年4月28日管理费135725元(13350元/月×9个月+13350元/月÷30天×2天)]，该院予以支持；汤美芳该项诉请中的超出部分，该院不予支持。汤美芳主张经营损失609417元、装修损失179050元，其提供的证据不足以证明上述损失，但考虑汤美芳租赁案涉商铺并装修后经营日料，确有装修费用及营业损失发生，结合案涉合同履行情况，该院酌定汤美芳装修损失80000元、营业损失20000元，因已支持汤美芳要求上华喜公司承担违约金40000元的请求，故上华喜公司应另承担汤美芳装修及营业损失60000元。因汤美芳与顺添公司之间没有合同关系，汤美芳要求顺添公司连带赔偿其经营性损失及装修费，没有合同或法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、汤美芳与安徽上华喜品牌运营有限责任公司签订的《保利·得味街档位合作经营合同》于2019年8月3日解除；二、安徽上华喜品牌运营有限责任公司于判决生效之日起十日内返还汤美芳经营管理费39160元、保证金20000元；三、安徽上华喜品牌运营有限责任公司于判决生效之日起十日内支付汤美芳违约金40000元；四、安徽上华喜品牌运营有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿汤美芳装修及经营损失60000元；五、驳回汤美芳的其他诉讼请求。案件受理费12685元，减半收取6342.5元，由汤美芳负担5206.5元，安徽上华喜品牌运营有限责任公司负担1136元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，关于上华喜公司应返还汤美芳的管理费数额。上华喜公司主张一审法院认定双方合同的起止时间错误，所以计算管理费数额错误。根据汤美芳一审提交的加盖有上华喜公司合同专用章的《保利·得味街项目特批申请单》，该申请单载明，房租自保利·得味街正式营业开始计算租金，保利·得味街于2018年7月26日开业经营，故该日应为双方计算租金的起始时间。2019年4月28日案涉商铺所在公共区域停电后，必然对汤美芳的经营造成较大影响，汤美芳事实上难以继续正常经营。一审法院依据上述事实，认定双方合同起止时间，并据此计算上华喜公司应返还的管理费并无不当，本院予以确认。上华喜公司对双方租赁合同解除存在过错，合同解除后，上华喜公司收取的保证金20000元应予返还，其主张不予返还保证金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于汤美芳的装修及经营损失，因其从事经营的范围与其他商铺不同，装修损失、经营损失不能仅仅根据商铺面积作出简单类比，上华喜公司主张因汤美芳承租商铺比其他商铺面积小，故其损失也较小，理由不能成立，本院不予采纳。一审法院酌定上华喜公司赔付汤美芳装修及经营损失60000元，并无不当，本院亦予以确认。综上，上华喜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2045元，由安徽上华喜品牌运营有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年四月二日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。