江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终477号上诉人（原审原告）：江苏美依纳纺织有限公司，住所地宜兴市杨巷镇新芳工业集中区。法定代表人：姜勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建良，江苏菱方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺赟，该公司法务。被上诉人（原审被告）：宜兴市新建房地产开发公司，住所地宜兴市新建镇新建街。法定代表人：宗秉贤,该公司总经理。委托诉讼代理人：过巍，江苏法舟（宜兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晟煜，江苏法舟（宜兴）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏三鑫化纤有限公司，住所地宜兴市新建镇新建街。诉讼代表人：施国华，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：强志勤，江苏施源律师事务所律师。上诉人江苏美依纳纺织有限公司（以下简称美依纳公司）因与被上诉人宜兴市新建房地产开发公司（以下简称新建公司）、被上诉人江苏三鑫化纤有限公司（以下简称三鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2019）苏0282民初8240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美依纳公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉请。事实和理由：一、一审认定事实错误，涉案房产不属于三鑫公司的破产财产。1.不动产未经登记不发生物权变动效力，则三鑫公司对于涉案房屋仅享有债权而不享有物权，其与三鑫公司签订的协议名为房屋抵债协议，实际上是三鑫公司将其对新建公司的债权转让给其以抵消三鑫公司对其的债务3477342元。至此，三鑫公司对新建公司的债权已经消灭，其也因接受上述抵债而对三鑫公司的债权归于消灭；2.双方订立抵债协议的时间2012年10月28日距三鑫公司进入破产清算的时间2016年10月18日有四年，三鑫公司以债权抵债务的清偿行为不属于《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第三十一条、三十二条规定的应予撤销的情形，三鑫公司清偿债务的行为不损害其他债权人的利益，且根据当时的作价抵债三鑫公司还有获利，变相减少了债务的清偿；3.（2019）苏0282民初13454号生效民事判决已经确认双方的房屋抵债协议有效，则应严格执行，本案一审判决否定了上述生效判决认定的事实；4.三鑫公司因签订购房协议而对新建公司享有的合同之债早在宣告破产四年前就已经因转让而消灭，三鑫公司并未取得涉案房屋的所有权，其起诉并非基于物上请求权而要求三鑫公司交付房屋，只是要求三鑫公司履行协助办理房屋登记手续的义务，这种义务并未减损三鑫公司的破产财产。二、一审判决适用法律不当。三鑫公司以抵债方式对其清偿的事实发生于破产清算前，其并非要求三鑫公司清偿债务，不应适用《破产法》第十六条的规定。双方房屋抵债协议的本质是以债权抵债务，该协议发生法律效力后，其即取代三鑫公司对新建公司享有房屋买卖合同项下的权利，其有权要求新建公司履行办理房屋过户登记手续的义务，同时三鑫公司也应予以协助。被上诉人新建公司二审未作答辩。被上诉人三鑫公司二审未作答辩。美依纳公司向一审法院提出诉讼请求：新建公司、三鑫公司协助办理房屋过户登记手续（103室面积152.54㎡、104室面积152.49㎡、203室面积152.54㎡、204室面积152.49㎡、303室面积152.54㎡、304室面积152.49㎡、403室面积152.54㎡、404室面积152.49㎡、503室面积152.54㎡、504室面积152.49㎡）及附属设施（富康居9#（38#）汽车库：8#面积29.4㎡、9#面积25.2㎡、10#面积28㎡、11#面积24.5㎡、12#面积29.4㎡，自行车库:8#面积19.47㎡、9#面积8.19㎡、10#面积7.14㎡、11#面积15.84㎡、12#面积16.2㎡，详见附表，以下简称案涉房屋）一审法院认定事实：2012年1月6日，美依纳公司与三鑫公司签订买卖合同一份，由三鑫公司向美依纳公司购买多种型号的纸管。2012年10月28日，双方进行对账，确认三鑫公司结欠美依纳公司货款3561170.45元。2012年10月28日，三鑫公司与美依纳公司签订房屋抵债协议1份，约定三鑫公司将其购买的案涉房屋抵债给美依纳公司，双方签订抵债协议并且美依纳公司接受三鑫公司房屋后，双方债务二清。房屋转让价格为3477342元，以美依纳公司货款支付房款。同时约定，该房屋为镇政府统一规划住宅小区，三鑫公司暂未办理土地使用证号及所有权证号，上述房屋抵债给美依纳公司后，自行办理土地使用证号及所有权证号。新建公司于2017年5月4日出具情况说明1份，载明2005年三鑫公司向其购买42幢住宅20套、42幢自行车库11只，42幢汽车库10只，12幢住宅1套，38幢住宅10套，38幢自行车库5只，38幢汽车库5只，华亚路商铺137号5间，华亚路商铺107号、109号2间楼上层，111号、113号、115号3间商铺，别墅29号1套，金额合计918.1097万元，已收款金额907.25411万元，应收款余额10.85559万元。上述房屋至今未办理过户登记。宜兴法院于2016年10月18日裁定受理宜兴市昌吉利化工有限公司对三鑫公司的破产清算申请，并指定江苏天哲（宜兴）律师事务所担任三鑫公司管理人。管理人于2017年9月28日向美依纳公司发出通知，认为三鑫公司与美依纳公司签订的房屋抵债协议签订后，未办理房屋交接手续及房地产权属登记手续，该协议尚未履行完毕，根据企业破产法第十八条规定，管理人决定解除双方的房屋抵债协议，原欠货款可提供相应证据向管理人申报债权。2018年12月4日，美依纳公司诉至宜兴法院，要求确认美依纳公司与三鑫公司于2012年10月28日签订的房屋抵债协议有效。2019年5月6日，宜兴法院经审理后认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力,双方当事人均应按照合同的约定履行自己的合同义务。该案所涉房屋抵债协议系双方真实意思表示，并不存在合同无效、可撤销的情形，故双方签订的房屋抵债协议合法有效。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。美依纳公司已履行完毕付款的合同义务，该合同不符合双方均未履行完毕的要件，管理人无权解除。该案中涉及的房屋属不动产，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。但是，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，除法律另有规定外，不发生效力。本案所涉房屋抵债协议虽有效但并未办理过户登记，故并不发生物权变动的效力，且三鑫公司已进入破产程序，美依纳公司应依照破产法律程序行使合同权利。故依法判决确认美依纳公司与三鑫于2012年10月28日签订的房屋抵债协议有效。上述事实，有房屋抵债协议及抵房明细表、（2019）苏0282民初13454号民事判决书、管理人关于提请债权人会议核查债权的报告、（2016）苏0282破14号民事裁定书及一审法院庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，本案中案涉房屋属不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，除法律另有规定外，不发生效力。现三鑫公司已进入破产程序，因涉案房屋并没有发生物权变动的效力，仍属于破产企业财产，继续履行抵偿协议可能侵害普通债权公平受偿的权利，构成对个别债权人违法清偿，三鑫公司明确表示不履行抵偿协议，美依纳公司应依照破产法律程序行使权利，对三鑫公司主张债权，美依纳公司起诉要求办理案涉房屋过户登记手续，没有法律依据，法院不予支持。三鑫公司、新建公司的抗辩意见，法院予以采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十六条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条规定，作出判决：驳回美依纳公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取80元，由美依纳公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：美依纳公司根据以房屋抵债协议要求新建公司、三鑫公司协助办理房屋过户登记手续的依据是否充分。本院认为：依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。本案中，房屋抵债协议的签订方为美依纳公司和三鑫公司，新建公司并非合同当事人，其在一审庭审中已明确表示对房屋抵债的事实不知情，而美依纳公司亦无证据证明已将上述房屋抵债内容告知新建公司。根据合同的相对性，该房屋抵债协议对新建公司不发生法律约束力，美依纳公司依据该房屋抵债协议要求新建公司将房屋过户登记至其名下，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于美依纳公司要求三鑫公司协助办理房屋过户登记手续的主张。涉案房屋抵债协议的签订，系美依纳公司与三鑫公司就原债务的履行方式达成了新的约定，在用于抵偿债务的房屋尚未办理产权变更登记的情况下，其物权并未发生变动，则双方就该房屋抵债协议尚未履行完毕，美依纳公司的债权未实际得到清偿，双方之间的债权债务关系亦未归于消灭。据此，美依纳公司诉请本案要求三鑫公司办理房屋过户登记手续，实质上是要求三鑫公司继续履行上述房屋抵债协议，以完成债务清偿义务。对此，根据《破产法》第十六条的规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。因宜兴法院已于2016年10月18日裁定受理了案外人对三鑫公司的破产清算申请，现三鑫公司无法继续向债权人美依纳公司单独清偿债务，一审法院据此认定美依纳公司应依照破产法律程序向三鑫公司主张债权，有事实和法律依据，且与（2019）苏0282民初13454号生效民事判决认定的事实和结论相一致，本院对此予以确认。三鑫公司一方面自认其并非基于物权而是债权要求三鑫公司办理房屋过户登记手续，另一方面又称其对三鑫公司的债权早已在房屋抵债协议生效之时归于消灭，其上诉意见自相矛盾，且与前述认定的事实相悖，本院对此不予采纳。综上，美依纳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人美依纳公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年四月十三日法官助理 杜凤君书 记 员 程夫栎