辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民终2506号 上诉人（原审被告）：战玉芹，女，1962年9月12日生，汉族，住大连市中山区。 上诉人（原审被告）：战玉娟，女，1972年12月19日生，汉族，住大连市中山区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：冷树杰，男，1966年1月22日生，汉族，住大连市沙河口区。 上诉人（原审第三人）：大连伟鹏景观绿化工程有限公司，住所地大连市中山区春海街89号2单元1层2号。 法定代表人：陈伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜晶晶，广东普罗米修(大连)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：大连众和房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区北海街19号301室。 法定代表人：信炳开，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯瑞品，辽宁澄宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任重任，北京德恒律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：大连顺和商业地产有限公司，住所地大连市西岗区北海街19号305室。 法定代表人：王为康，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李升斌、梁毅，上海市协力(大连)律师事务所律师。 上诉人战玉芹、战玉娟、大连伟鹏景观绿化工程有限公司(以下简称伟鹏公司)因与被上诉人大连众和房地产开发有限公司（以下简称众和公司）、大连顺和商业地产有限公司(以下简称顺和公司)返还原物纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初5519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 战玉芹、战玉娟上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、战玉芹、战玉娟系合法购买该涉案房屋，被上诉人在起诉状上认可购房对价是135万元，在伟鹏公司处购得，在庭审时，四方都认可这个事实。2、众和公司与顺和公司系同一法定代表人、同一注册地、同一办公地点，且账目混同，实际控制人都是一人。3、战玉芹、战玉娟购买涉案房屋后，物业公司向战玉芹、战玉娟收取了物业管理费，说明众和公司知晓并同意了购买之事。4、顺和公司出具的说明证明了案涉房屋已抵给了伟鹏公司，并同意将来办理手续时直接过名给战玉芹、战玉娟。5、既然战玉芹、战玉娟合法购买了涉案房屋,就享有占有使用的权利，就不应该产生房租。况且房租的价格偏高，也没有合法的依据。 大连伟鹏景观绿化工程有限公司辩称，同意战玉芹、战玉娟的上诉请求。 大连众和房地产开发有限公司辩称，不同意战玉芹、战玉娟的上诉请求。众和公司是案涉房屋的开发建设单位，应有物权法上的物权，伟鹏公司和战玉芹、战玉娟没有任何权利。战玉芹、战玉娟也不构成善意取得，善意取得有明确法律规定，包括支付对价、取得过程中没有过错等，本案中战玉芹、战玉娟拿出的协议本身就存在逻辑上的错误，可见该协议是后补的。2016年4月5日战玉芹、战玉娟与伟鹏公司之间签订的协议对4月8日即三天后伟鹏公司收到130万元全款的事实作出约定，所以协议是虚假的。从协议的内容可以明确看出是公建和无产权房屋，这些都不属于战玉芹、战玉娟善意取得的要件，同时也没有支付相应合理的对价，因此关于善意取得的意见不能得到支持。关于公司同一法人注册地点混同的问题，公司的混同需要有严格的法律限制，而且混同的标准是指财产混同，并不是法定代表人为同一人就是公司人格混同。 大连顺和商业地产有限公司辩称，不同意战玉芹、战玉娟的上诉请求。一、案涉房屋具有合法的规划手续，且已通过规划验收并取得竣工验收备案表，系合法的建筑，战玉芹、战玉娟称案涉房屋系违章建筑，没有法律依据。1、首先，案涉房屋已通过规划验收并已取得竣工验收备案表，系合法的建筑，并非战玉芹、战玉娟所称的违章建筑，而且规划部门从未出具任何文件认定案涉房屋系违章建筑，战玉芹、战玉娟主张案涉房屋系违章建筑，没有事实和法律依据。2、规划图纸上并未说明案涉房屋所在位置系车位，且房屋测绘面积报告中已认定案涉房屋的实际用途系公建，而且无论是公建，还是车位或车库，根据《物权法》第30条和74条的规定，其物权均属于建设单位（即开发商），未经建设单位同意，任何人都无权进行处分。二、顺和公司出具的说明与本案不具有关联性，对案件各方当事人不具有法律效力，战玉芹、战玉娟依据该说明主张权利，没有任何法律依据。1、顺和公司与伟鹏公司没有施工合同关系，也没有付款义务，在双方没有施工关系的情况下，不可能作为顺和公司的房屋抵顶工程款。2、该说明书从法律性质上讲属于意向书，该说明书中的内容并未实际履行，而且此说明书中没有房屋价值及抵顶金额，不具备履行条件。特别是说明书中已明确约定以房抵款手续等以后办理，但双方实际并未办理抵房手续，故该说明书对双方无约束力。3、顺和公司与众和公司是两个独立的法人主体。法定代表人相同，不等同于双方权利义务混同，而且法定代表人并未在此说明书中签字或盖章，并不能以法定代表人相同就认定系顺和公司用案涉房屋抵付工程款。4、因顺和公司与众和公司系独立的法人主体，且案涉房屋属于众和公司所有，顺和公司无权处分该房屋，特别是在此说明书中记载的日期2015年11月23日前，众和公司已付清伟鹏公司的工程款，不可能再出现抵付房屋的情况。5、经过一审庭审了解，众和公司与伟鹏公司曾经以其他房屋抵顶过工程款，而在其他房屋抵顶时，双方均签订了正式的抵房协议且出具了房屋价值部分的工程款发票或收据，可以表明伟鹏公司对以房屋抵付工程款的程序和流程是了解的，而案涉房屋并未履行任何实质的抵顶程序，并不能依据此说明书就认定众和公司同意用该房屋抵顶工程款。综上，在顺和公司与伟鹏公司无工程款支付责任的情况下，该说明书对双方并不产生效力，与本案不具有关联性。三、公司人格混同强调的是股东与公司财产的混同，且最主要的表现是股东的财产与公司的财产是否混同且无法区分。本案顺和公司与众和公司系两个独立的企业法人，并非一方系另一方的股东，并不存在公司人格混同问题。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）第10条的规定，公司人格混同最根本的判断标准是公司是否具有独立意思和独立财产，最主要的表现是公司的财产与股东的财产是否混同且无法区分，强调的主体是股东与公司之间，并不涉及两个企业之间。本案顺和公司与众和公司系两个独立的企业法人，财务各自独立，且一方并非另一方的股东，并不符合人格混同的特征，现上诉人主张两个公司人格混同，没有任何法律依据。四、其他答辩意见同被上诉人众和公司的答辩意见。 大连伟鹏景观绿化工程有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或依法改判驳回众和公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审事实未查清，案涉房屋物权未查清，众和公司不具备诉讼主体资格。1、从一审提供的档案馆调取的图纸可以看出，案涉房屋所在位置为地下停车位，规划图纸上案涉房屋不存在。《物权法》第三十条规定“合法建造”享有物权，但案涉房屋系违法建造，故不存在合法物权。2、从一审提供的规划图纸，该处为地下停车位，应为业主共同共有的部分。该房屋是使用业主共有部分的地下车库位置而建立的，根据案涉房屋所在小区的入住率，该房屋的权益应为小区全体业主所有。故本案众和公司不具备诉讼主体资格。二、一审错误认定《说明书》的证明力。众和公司、顺和公司在出具《说明书》前后的股东虽然发生变动，但基本一致且法人一致，足以说明公司人格混同。两家公司均为同一法定代表人管理，故《说明书》的出具及内容是两家公司知晓并认可的。该《说明书》已明确具体哪个房号的房屋抵顶给上诉人，内容可以确定抵顶案涉房屋给上诉人，如不涉及双方之间的工程结算，公司是不会出具该《说明书》的。案涉房屋权益转让时，战玉娟、战玉芹随同伟鹏公司一起去众和公司办理且缴纳了多年物业费，不存在众和公司不知道房屋转让的情况。三、是否构成善意取得问题。战玉娟、战玉芹符合《物权法》第一百零六条的规定，为善意取得。该房屋客观上无法办理产权，但已由战玉芹、战玉娟使用多年，故应为善意取得。 战玉芹、战玉娟辩称，同意伟鹏公司的上诉请求。 大连众和房地产开发有限公司辩称，不同意伟鹏公司的上诉请求。第一，伟鹏公司要求发回重审就是拖延占用案涉房屋的时间。关于诉讼主体，众和公司是案涉房屋的合法建设者，伟鹏公司与战玉芹、战玉娟之间的协议显然是为了占用房屋而后制作的，协议内容本身存在着逻辑上的错误。第二，从协议的表述上，伟鹏公司也明知该房屋为公建且无产权。第三，该协议明确最终办理完成的要件是需要办理所谓的三方抵顶协议，但并未形成任何三方协议，所以这份说明书在形式上没有任何效力，不能作为真实交易的意思表示。关于人格混同问题，法律对人格混同有严格的法律规定，需要就人格混同问题单独诉讼才能够认定。 大连顺和商业地产有限公司辩称，同意众和公司的意见。 大连众和房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告战玉芹、战玉娟将位于大连市中山区改造项目工程东港印象A5号楼1单元-1层15号、建筑面积122.61平方米的房屋立即腾退给原告；2、被告战玉芹、战玉娟共同支付自2016年3月20日至实际腾退之日止的房屋占有费用25万元（暂计算至2019年5月20日）；3、诉讼费用由二被告与第三人伟鹏公司共同承担。 一审法院认定事实：2007年7月10日，原告取得中山区春山巷两侧土地的土地使用权。2007年8月27日，原告取得春山巷两侧旧区改造项目的建设工程规划许可证。2007年10月24日，原告取得春山巷两侧旧区改造项目A-1#至A-7#的建筑工程施工许可证。2008年7月7日，原告取得中山区春山巷东港印象的商品房预售许可证。2011年3月28日，原告委托大连市房地产测绘中心对坐落于大连市中山区改造项目工程A区5号楼(房地号2-34-34)的房屋面积进行了测绘，大连市房地产测绘中心出具《房屋面积测绘成果报告》，载明A区5号楼1单元-1层15（公建）号房屋建筑面积为122.61平方米。2015年11月23日，第三人顺和公司向第三人伟鹏公司出具《说明书》，载明“东港印象公建A5#号楼1单元-1层15号房屋（无产权）为大连顺和商业地产有限公司做为工程款抵顶给大连伟鹏景观绿化工程有限公司，以房抵款手续待以后办理”。2016年4月5日，第三人伟鹏公司（甲方）与被告战玉芹、战玉娟（乙方）签订《协议》，载明“甲方将位于中山区东港印象公建A5号楼1-1-15号（半地下公建无产权）出售给乙方。此房总面积为122.61平方米，总价格为135万元整。甲方已于2016年3月20日将该房交付给乙方，现由乙方使用。甲方于2016年4月8日已经收到乙方全部购房款135万元整。甲方保证在2016年12月30日将该房手续办理给乙方名下。陈伟留有房证一本（地址：大连普湾新区石河街道云景小区12号2单元18层3号），如在2016年12月30号以前办完三方协议，即返还陈伟房证。”。案涉房屋自2016年3月20日起由二被告占有使用至今。 一审法院认为：本案首先要确认的是原告是否对案涉房屋享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，原告是案涉房屋所在小区的开发商，依法取得了案涉小区的土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，虽案涉房屋现至今未办理产权登记，但并不影响原告对案涉房屋享有占有、使用和支配的权利。第三人伟鹏公司与第三人顺和公司签订的《说明书》虽约定用案涉房屋抵顶工程款，但第三人顺和公司与原告均系独立的公司法人，不能因公司的法定代表人相同就认定原告与第三人顺和公司之间公司人格混同，故第三人顺和公司无权处分案涉房屋。且该《说明书》未明确约定抵款金额、抵款所涉工程等具体事项，同时又载明了“以房抵款手续待以后办理”的语句，第三人伟鹏公司亦未向一审法院提交证据证明此后实际办理了以房抵款手续，故仅凭上述《说明书》无法认定案涉房屋的物权已变动至第三人伟鹏公司名下。综上，一审法院认定原告对案涉房屋享有相应的物权。本案争议的另一个焦点是二被告是否构成善意取得而合法占有案涉房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。(一)受让人受让该不动产或者动产是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，二被告并未向一审法院提交购房款已实际给第三人伟鹏公司的凭证，且从二被告与第三人伟鹏公司签订的《协议》中载明的内容来看，在二被告购买案涉房屋时，对第三人伟鹏公司并不具有案涉房屋的处分权是明知的，故二被告并不够成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。综上，被告战玉芹、战玉娟无权占有案涉房屋，原告要求二被告腾退房屋的诉求，一审法院予以支持。二被告应自占有房屋之日起向原告支付占有使用费。原告虽未申请对案涉房屋在二被告占有期间的房屋租金进行鉴定，但其以提交的《房屋租赁合同》及58同城网站上相同小区相似面积的房屋租赁价格作为参考，一审法院认为原告主张按照每年8万元支付案涉房屋的占有使用费，具有合理性，应予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第八条、第十五条之规定，判决：一、被告战玉芹、战玉娟于判决发生法律效力之日起十日内将坐落于大连市中山区改造项目工程东港印象A5号楼1单元-1层15号、建筑面积122.61平方米的房屋腾退给原告大连众和房地产开发有限公司；二、被告战玉芹、战玉娟于判决发生法律效力之日起十日内按照每年8万元的标准共同向原告大连众和房地产开发有限公司支付自2016年3月20日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费(截至2019年5月20日，暂计为25万元)。如果未按判决支付的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,200元，由被告战玉芹、战玉娟共同负担。 二审中，战玉芹、战玉娟提交新的证据：1.银行转帐记录，拟证明案涉房屋购房款是在2015年4月30日至2016年4月10日期间分六次支付，房屋是以正常价格购买且已完成交易。2.物业费等收费票据，拟证明在顺和公司盖印以后，众和公司认可该行为，包括电费、水费、污水费都是以众和公司的名义收取，所以众和公司对顺和公司的盖章是认可的。伟鹏公司认可战玉芹、战玉娟提交的新证据。众和公司认为，战玉芹、战玉娟二审中出示的证据不属于新证据，发生的时间均是在一审开庭之前，且其中银行转帐只是战玉芹、战玉娟与陈伟之间的往来款，并非与伟鹏公司之间的往来款，和本案买卖没有关联，所谓的转帐没有任何记载是购房款，不排除战玉芹、战玉娟与陈伟个人之间有民间借贷及生意往来的可能，战玉芹、战玉娟转款给陈伟之后，陈伟是否又转回给了战玉芹、战玉娟无法确定，所以证明不了双方款项往来是在实际履行2016年4月5日的买卖协议。顺和公司认为，银行转款并不能证明战玉芹、战玉娟与伟鹏公司之间形成房屋买卖关系，该款项往来是和陈伟之间进行的，并不是和伟鹏公司，款项用途没有写房款，特别是2016年4月11日的汇款凭证当中写的是往来款，结合付款凭证，有的是相邻两天付款，有理由相信这个付款是借款往来，并不能证明是房款。特别是协议书签订时间是2016年4月5日，协议书中写明4月8日已经收到全部房款，而4月11日又付了一笔20万元，整个付款证据和协议中的约定自相矛盾；关于物业费，对于物业公司来说，使用人和产权人均负有交纳物业费的义务。所以物业公司只要看到房屋有人使用，只要提供了物业服务，即收取物业费。水费、电费的发票名头都是众和公司，更加说明产权人系众和公司。本院认为，战玉芹、战玉娟提交的银行转款证明均发生在其与陈伟之间，且转款并非一笔支付完成，转账前后时间相隔一年，无法证明系用于支付案涉房屋的购房款；战玉芹、战玉娟提交的物业费票据能够证明其缴纳了该期间的物业费及水电费，但无法用于证明众和公司认可顺和公司对案涉房屋的处分行为。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院补充查明：二审诉讼期间，众和公司向本院提交撤回部分诉讼请求的申请书，申请在本案中撤回关于要求战玉芹、战玉娟支付房屋占用费的诉讼请求。 本院认为，本案中，众和公司诉请要求战玉芹、战玉娟腾退案涉房屋，战玉芹、战玉娟则抗辩主张其从伟鹏公司处通过购买方式取得了案涉房屋的占用权，本案争议的焦点为众和公司对案涉房屋是否享有权利及战玉芹、战玉娟是否有权占用案涉房屋。 首先，对于众和公司对案涉房屋是否享有权利的判断。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案诉讼中，众和公司提交了其对案涉房屋所在小区进行开发建设的土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证等相关房屋开发建设证件，以上证据能够证明众和公司系案涉房屋的开发建设公司，据此，对众和公司主张其建造案涉房屋的事实行为应当予以认定。虽然案涉房屋目前尚未取得产权登记手续，但在行政主管部门未对案涉房屋的规划、建设作出违法认定和处罚的情况下，本院对伟鹏公司关于案涉房屋属于违法建造的上诉主张不予支持，众和公司依据其建造行为可以取得对案涉房屋占有、使用和支配的权利，一审法院对此认定是正确的，本院亦予以确认。 其次，关于战玉芹、战玉娟是否有权占用案涉房屋一节。根据伟鹏公司及战玉芹、战玉娟的上诉主张，案涉房屋系由伟鹏公司从顺和公司处依据《说明书》抵顶工程款取得，此后伟鹏公司又将房屋售卖给战玉芹、战玉娟。但是，伟鹏公司提交的《说明书》系与顺和公司签订，顺和公司与众和公司为独立注册成立的法人单位，且顺和公司并非案涉房屋的开发建设单位，伟鹏公司及战玉芹、战玉娟均未能提供证据证明顺和公司对于案涉房屋所作处分经过众和公司的同意或经其授权委托。庭审中，伟鹏公司认可与其存在施工合同关系的主体系众和公司，亦表示无法提交证据证明顺和公司实际参与了伟鹏公司与众和公司之间施工合同的履行，则本案中无据证明顺和公司有权对众和公司开发建设的案涉房屋作出处分。而且，伟鹏公司与顺和公司签订的《说明书》中亦未对以案涉房屋抵顶款项的工程内容及具体数额作出任何约定，其中又注明“以房抵款手续待以后办理”，故该《说明书》并未对以房抵款的内容作出明确具体的约定。至于伟鹏公司及战玉芹、战玉娟主张顺和公司与众和公司之间存在人格混同一节，伟鹏公司及战玉芹、战玉娟对此均未能说明具体法律依据并提交相应事实证据，故伟鹏公司及战玉芹、战玉娟的该项上诉主张无法得到支持。另一方面，关于战玉芹、战玉娟是否依据善意取得制度取得了案涉房屋的合法占有权一节，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定善意取得的要件是受让人受让该不动产或者动产是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据本案查明的事实，战玉芹、战玉娟与伟鹏公司签订协议时，对于案涉房屋“无产权”是明知的，而案涉房屋作为法律规定应当登记的不动产，如主张符合善意取得的要件，战玉芹、战玉娟必须依法对案涉房屋权属办理登记，现战玉芹、战玉娟取得房屋的情形显然不符合前述要件，故战玉芹、战玉娟不能依据善意取得制度要求占用案涉房屋。至于战玉芹、战玉娟主张物业公司向其收取了物业费故众和公司认可其购买房屋一节，战玉芹、战玉娟所交纳的物业费可以证明其实际占用了案涉房屋，但并非其合法占用案涉房屋的依据，且向其收取物业费的单位为物业公司，并非众和公司。综合以上事实和理由，本院认为，众和公司作为案涉房屋的开发建设单位，其有权要求无权占用人战玉芹、战玉娟腾退案涉房屋，故一审法院对众和公司的该项诉讼请求予以支持并无不当。但是，鉴于案涉房屋目前仍未能在不动产登记中心办理权属登记，而众和公司又未能提供充分证据说明案涉房屋无法办理权属登记的原因，故众和公司对案涉房屋是否享有具有登记宣示效力的物权仍有待行政机关予以登记确认。在此情况下，为避免案涉房屋的物权表述影响其他第三人对房屋权利及物权变动效力的判断，本院对一审判决关于“众和公司对案涉房屋享有相应物权”的表述不予认定。 另外，二审诉讼期间，众和公司向本院提交书面申请，请求撤回关于支付占用费的诉讼请求。基于众和公司对其诉讼权利的处分行为，本院对一审判决关于占有使用费的判项相应予以撤销。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初5519号民事判决第一项； 二、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初5519号民事判决第二项。 一审案件受理费19,200元，由大连众和房地产开发有限公司负担3000元，战玉芹、战玉娟负担16,200元。 二审案件受理费38,400元（战玉芹、战玉娟预交19,200元、大连伟鹏景观绿化工程有限公司预交19,200元），由战玉芹、战玉娟负担16,200元，大连众和房地产开发有限公司负担3000元；由大连伟鹏景观绿化工程有限公司负担19,200元。 本判决为终审判决。 审判长  季烨 审判员  吕瑛 审判员  王亮 二〇二〇年四月二十四日 书记员  宋敏