江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8439号上诉人（原审第三人）：夏昌钧，男，1986年9月13日，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：周铁军，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈则羽，北京德恒（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：高建鑫，男，1990年12月26日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王春生，北京天驰君泰（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪杰，男，1984年5月7日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：尤灵灵，女，1985年7月22日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人夏昌钧因与被上诉人高建鑫、汪杰、尤灵灵债权人撤销权纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初3435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏昌钧上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于债权人高建鑫行使撤销权的时间节点问题。本案中，债权人高建鑫与汪杰的债权债务关系于2017年9月才经法院的生效法律文书确认，对外具有公示的效力，而转让房产的行为发生于2017年3月，夏昌钧与汪杰夫妇交易案涉房产行为属于正常的市场交易行为，夏昌钧无法得知汪杰夫妇与高建鑫之间存在债权债务关系。二、一审法院对于“市价”的确定没有给出标准。关于是否以明显不合理的低价受让案涉房屋，根据合同法解释二第十九条规定，“对于明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价予以确认。”涉案房屋的交易时间为2017年2月，应当按照合同法解释二第十九条的规定认定房屋价格。一审法院仅结合汪杰购买时的交易价款进行认定，缺乏法律依据。且一审法院对案涉房屋是否需要鉴定未予释明，具体市场价格无法确定。三、关于债权人撤销权的行使范围。根据法律规定，债权人撤销权的行使范围以债权人的债权为限，即撤销范围只能及于行使撤销权的债权人所享有的债权范围。高建鑫作为行使撤销权的债权人，其对债务人汪杰享有的债权数额为298800元,而本案中不论是按照当时签订房屋买卖合同时的价格，还是当时司法拍卖的价格，高建鑫主张撤销的案涉房屋价值远远大于其债权数额。因此，对债务人不当处分财产的行为超出债权保全的必要部分，不应发生撤销的效力。四、债权人撤销权的行使条件为：债务人实施积极减少其财产的行为时已陷入“无资产”状态，方可成立损害债权的行为。如果债务人汪杰在实施房屋买卖时有足以清偿债务的财产，未对债权造成损害的，不成立损害债权的行为。本案中，汪杰名下财产不仅仅只有房屋一项，债权人高建鑫在未举证证明其在实施房屋买卖时，债务人汪杰名下己无任何财产，即己达到“无资产”的情况，故其要求撤销夏昌钓与汪杰之间的合法买卖房屋行为，缺乏法律依据。五、关于夏昌钧是否存在“知道债权债务”即“恶意”的问题。恶意包含两方面：受让人既要认识到受让价格属于明显不合理的低价，又要认识到转让行为对债权人即涉案高建鑫造成损害。本案中，夏昌钧在购买案涉房屋时，汪杰并未告知其债权情况，夏昌钧也无从得知。从权利外观上，夏昌钧通过查询信息，未查到该房屋上存在抵押的情况，其尽到了审慎合理的注意义务。债具有非公开性，不具有社会公示性，是债权人与债务人的私人行为，夏昌钧对债权债务无从了解，假使有公开的裁判文书予以确认，夏昌钓才有可能具有知晓该债权的可能性，更何况在涉案房产交易时，汪杰和高建鑫之间的债务没有公开文书据以查看。至于被上诉人所述，汪杰的身份证在高建鑫处，夏昌钧理应产生怀疑。但汪杰在出售房屋过户时，没有身份证将无法办理过户，且过户时需要核验身份证原件并现场拍照，否则同样无法过户。高建鑫也无任何证据证明，夏昌钧知道双方存在债权债务关系，因而汪杰与夏昌钧的房屋买卖行为，不属于债权人撤销权要件中“受让人知道债权债务”，损害债权人的情形。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。高建鑫辩称，夏昌钧的上诉理由不能成立。一、高建鑫2018年1月申请执行，在执行中得知本应登记在汪杰名下的房屋于2017年3月低价转让给上诉人，故撤销权的行使时间符合法律规定。二、案涉房屋市场价值经咨询中介和网上检索，2017年3月的价格13000元至15000元/平方米不等，且夏昌钧抵押贷款时的评估价值为137万元，案涉房屋的交易价格62万元或者合同约定81万元均远低于市场价值的70%。一审法院认定明显不合理低价时已经参考了双方交易时的同类房屋市场价格，并非仅结合汪杰购买时的价格。市场价格通过一般性的比较就能判断，不需要专业的鉴定机构评估。三、汪杰与夏昌钧的行为具有恶意。按照一般二手房交易流程，交易中应当提交房产证、身份证等证件原件，但汪杰、夏昌钧在没有这些资料的情况下仍然能够完成交易，明显不符合常理，夏昌钧在此情况下完成交易，可以推断双方在交易时具有恶意，且在一审法院释明的情况下，夏昌钧未在举证期限内提交支付房款的银行流水。四、转让行为侵害到高建鑫的债权。房屋属于不可分财产，且在执行中已经查明汪杰并无其他财产可供执行，汪杰低价转让房屋的行为客观上减少了其财产效果。综上，请求驳回上诉，维持原判。汪杰、尤灵灵未发表答辩意见。高建鑫向一审法院起诉请求：1.依法撤销汪杰、尤灵灵出售位于南京市江宁区房屋的行为并要求将房屋过户回汪杰名下；2.律师费5000元及本案诉讼费用由汪杰、尤灵灵承担。一审法院认定事实：2017年9月21日，一审法院受理高建鑫诉汪杰、尤灵灵民间借贷纠纷一案【案号为(2017)苏0115民初15950号】。该案认定事实：2016年8月至2017年1月9日，汪杰、尤灵灵多次向高建鑫借款。经结算至2017年1月9日，汪杰尚欠300000元并出具借条1张，载明：本人汪杰今向高建鑫借得人民币现金300000元整，于2017年1月19日前归还；同时还出具收条1张，载明：今收到高建鑫现金人民币300000元。后汪杰归还部分借款。汪杰与尤灵灵于2015年5月22日登记结婚。一审法院于2017年12月6日作出（2017）苏0115民初15950号民事判决：汪杰、尤灵灵共同向高建鑫偿还借款298800元及逾期利息（其中278300元自2017年1月19日起、20500元自2017年1月21日起，均按年利率6%计算至实际给付之日止），该判决已发生法律效力。因汪杰、尤灵灵未履行上述生效法律文书确定的义务，高建鑫向一审法院申请执行，一审法院于2018年1月11日立案受理。执行过程中，一审法院依法查询了汪杰、尤灵灵的银行存款、房产、车辆、土地等信息，未发现汪杰、尤灵灵有可供执行的财产线索，一审法院于2018年5月2日作出（2018）苏0115执245号执行裁定书依法裁定终结本次执行程序。一审法院另查明，2014年6月28日，汪杰与案外人金利（南京）建设开发有限公司（以下简称金利公司）签订博恩花园商品房预售合同1份，双方约定汪杰购买金利公司开发的位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋），交易总价款为815320元，汪杰一并办理了案涉房屋的银行抵押贷款（中国农业银行，贷款金额为570000元），取得案涉房屋产权。一审法院依职权向南京市不动产登记中心调取汪杰与夏昌钧签订的房屋买卖合同1份，合同约定夏昌钧向汪杰购买案涉房屋，交易总价款为812381元，含定金12381元，2017年3月3日前支付购房款800000元，过户税费由夏昌钧承担。合同未标注签约时间。案涉房屋不动产登记资料记载“…建筑面积：93.98平方米，权利人：夏昌钧，登记时间2017年3月8日，抵押权人：江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行，抵押人：夏昌钧，抵押方式：一般抵押，被担保主债权数额：80万元，抵押权登记时间：2017年4月17日…”江苏增值税普通发票（开票日期：2017年3月3日，票号：NO32496120）记载案涉房屋金额为492380.95元，税额24619.05元，价税合计517000元。税收缴款书（填发日期：2017年3月3日，文号：165苏地税08572148）记载案涉房屋计税金额或销售收入为492380.95元，实缴金额14771.43元。一审法院再查明，高建鑫为进行本案诉讼支出律师代理费5000元。2018年3月，高建鑫向一审法院提起诉讼，要求依法撤销汪杰、尤灵灵出售案涉房屋的行为并要求将案涉房屋过户回汪杰名下，汪杰、尤灵灵承担律师费用、诉讼费用。一审庭审中，高建鑫向一审法院提交汪杰的身份证、居民户口簿、结婚证原件，钥匙1串，汪杰购买案涉房屋签订的商品房预售合同、个人购房担保借款合同、房地产抵押合同原件以证明汪杰因借其款项把案涉房屋的上述材料及汪杰的个人证件存在其处，因此夏昌钧在汪杰、尤灵灵无法提供上述材料的情况下仍然进行了交易，明显存在恶意。审理中，夏昌钧坚持认为其系按照房屋买卖的正常流程购买房屋，不存在恶意，案涉房屋转让亦未侵害高建鑫的债权。夏昌钧陈述案涉房屋的交易价格约为1000000元，其中810000元系其与汪杰合同约定的价格，140000元系汪杰欠其的借款，剩余部分金额系其承担了案涉房屋交易产生的税费。夏昌钧提交案外人薛冰辉与汪杰于2017年2月10日签订的房地产买卖中介合同原件1份以证明案涉房屋原先由汪杰出售给薛冰辉，但薛冰辉无力支付购房款，故改由其购买，合同约定过户税费由买家承担。提交汪杰出具的借条1份，载明“本人因资金周转需要，现向夏昌钧借人民币共计80000元（人民币大写捌万元整），本人在2016年12月26日前归还。若逾期还款，同时承担出借人实现债权的全部费用（包括但不限律师费诉讼费和差旅费等）。”银行转账明细1份，记载夏昌钧分别于2016年10月28日通过银行转账给汪杰60000元，于2016年12月20日转账50000元、30000元合计140000元，以证明夏昌钧出借款项140000元给汪杰，后在购买案涉房屋时双方约定该140000元借款冲抵购房款。提交案涉房屋周边不动产司法拍卖网站打印件以证明案涉房屋周边类似房屋交易价约为9979.53元/平方米，其以1000000元的价格购买案涉房屋，并未低于市场交易价的70%。综合以上证据要求驳回高建鑫的诉讼请求。汪杰、尤灵灵未到庭参加诉讼，各方意见分歧较大，致调解未成。一审法院认为，高建鑫以汪杰将案涉房屋转让给夏昌钧损害其债权利益为由提起本案诉讼，要求撤销汪杰与夏昌钧之间的房屋转让行为，系债权人行使撤销权之诉。根据我国合同法第七十四条规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。本案中，高建鑫提交一审法院已生效民事判决书、执行裁定书证实其对汪杰、尤灵灵享有到期债权，且该债权经一审法院强制执行后尚未获得清偿，若汪杰、尤灵灵无偿转让或以不合理的低价转让案涉房屋，确会影响高建鑫债权的实现，故对夏昌钧认为案涉房屋的转让不侵害高建鑫债权的意见，一审法院不予采信。本案争议焦点为汪杰与夏昌钧之间案涉房屋交易行为是否是无偿转让或以不合理低价转让，高建鑫是否因此享有债权人撤销权。一审法院认为，结合本案查明事实及各方当事人所提供的证据，汪杰与夏昌钧之间案涉房屋交易行为存在合同法第七十四条规定的情形，应当予以撤销。理由为：一、汪杰与夏昌钧关于案涉房屋的交易，存在主观恶意的情形。一审庭审中，高建鑫向法庭提交汪杰的身份证、居民户口簿、结婚证原件，钥匙，汪杰购买案涉房屋签订的商品房预售合同、个人购房担保借款合同、房地产抵押合同原件，可以证明汪杰与夏昌钧在案涉房屋交易过程中未使用上述证件及资料，该交易形式不合常理，夏昌钧对此未作出合理解释。二、夏昌钧主张案涉房屋交易总金额约为1000000元，其系通过支付全部对价买受取得案涉房屋的理由不充分。结合在案证据，仅有一审法院依职权调取自南京市江宁区不动产登记中心的房屋买卖合同能够证实汪杰与夏昌钧之间存在房屋交易的合意，且交易金额为812381元，夏昌钧主张交易金额为1000000元未有相应证据印证，案涉房屋的增值税普通发票及缴款通知书载明的交易金额亦能够对此予以佐证。夏昌钧提交的汪杰与案外人薛冰辉签订的房屋买卖合同不足以证明双方之间的交易约定，且在法定举证期限内，夏昌钧未提交案涉房屋购房款支付凭证，故相应举证不能的法律后果，应由夏昌钧承担。三、结合汪杰购买案涉房屋时交易价款、汪杰与夏昌钧交易时案涉房屋同类房屋市场价值、夏昌钧支付购房款等事实的认定及其他在案证据，能够证明汪杰与夏昌钧关于案涉房屋的交易价格为不合理低价。综上所述，汪杰与夏昌钧之间案涉房屋交易行为存在合同法第七十四条规定的情形，应当予以撤销，故对高建鑫的该项诉讼请求，一审法院予以支持。因案涉房屋交易过程尤灵灵并未参与，高建鑫要求尤灵灵承担相应法律责任，无事实和法律依据，故对高建鑫对尤灵灵的诉讼请求，一审法院不予支持。根据法律规定，债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担，故高建鑫所支出律师代理费5000元应由汪杰负担。因案涉房屋当前设立有抵押权，不具备变更登记的条件，一审法院向高建鑫进行释明后，高建鑫仍然坚持其诉讼请求，故对高建鑫要求将案涉房屋变更登记至汪杰名下的诉讼请求，一审法院不予支持。汪杰、尤灵灵经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十五条第一款、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，一审法院缺席判决：一、撤销汪杰向夏昌钧出售位于南京市江宁区房屋的行为。二、汪杰于判决发生法律效力之日起10内支付高建鑫5000元。三、驳回高建鑫的其他诉讼请求。一审案件受理费11950元，保全费5000元，合计16950元，由汪杰承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，双方补充提交了如下证据：关于案涉房屋的市场价格。二审中，双方当事人均向本院提交了自行询价的结果，上诉人夏昌钧提交了南京市房产局发布的博恩花园2017年1月22日102幢905室的真实成交价为11820元/㎡，2017年11月8日107幢905室的成交价12267元/㎡，相比其合同约定的交易价格812381元，未低于市场价格的70%，不属于明显不合理低价。被上诉人高建鑫提交安居客网上截图一份，证明案涉小区在交易时间前后的交易均价是14988元，上诉人的交易价格远远低于市场价的70%。本院经审查认定，上诉人所提交的证据系相关房屋开盘时的交易价格，通常市场价格会在开盘后有所升值，但相较于夏昌钧2017年3月购卖案涉房屋的时间相差较短，升值有限，本院酌定案涉房屋交易时的市场价为13000元/㎡。关于夏昌钧实际付款情况。上诉人提交夏昌钧给汪杰打款的银行流水一份，证明夏昌钧于2017年3月3日向汪杰付款62万元，加上一审过程中主张的14万元，夏昌钧至少付款76万元。高建鑫对该银行流水的真实性无异议，但认为不能证明与案涉房屋交易有关。本院经审查认定，上诉人二审提交的银行流水能够证明其实际向汪杰付款62万元，高建鑫未证明该款项系案涉房屋购房款以外的款项，本院对夏昌钧的付款情况予以认定。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，因债务人放弃到期债权或无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为；债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，夏昌钧实际支付了购房款，不属于无偿转让财产的情形，故本案争议焦点为汪杰、尤灵灵出售案涉房屋是否系以明显不合理的低价，该出售行为有无对债权人造成损害，夏昌钧是否知道该转让行为会损害高建鑫的债权。关于汪杰、尤灵灵出售案涉房屋是否系以明显不合理的低价。本案中，各方当事人所提交的证据均不足以证明案涉房屋的真实交易价格，既便以夏昌钧所举证的付款金额来看，亦未超过合同约定的交易价款，故一审法院以合同约定作为案涉房屋的交易价格，有事实依据。参照本院酌定的市场价格，案涉房屋的交易价格占市场价格的66.73%，略低于市场价格的70%。即使按夏昌钧自己所举证据载明的价格，合同约定的交易价格亦仅略高于市场价格的70%，故一审法院认定案涉合同交易价格系明显不合理的低价，并无不当。关于该转让行为有无对高建鑫的债权造成损害。经生效判决确认，经结算至2017年1月9日，汪杰尚欠高建鑫借款300000元。汪杰于2017年3月3日出售案涉房屋时至少收取现金62万元，足以清偿高建鑫的债务。现高建鑫并无证据证明汪杰以过低价格出售案涉房屋导致无力偿还其债务，故汪杰转让案涉房屋的行为本身并不会损害高建鑫的债权。一审法院认定汪杰的转让行为对高建鑫的债权造成损害，依据不足，本院予以纠正。关于夏昌钧是否知道该转让行为会损害高建鑫的债权。高建鑫认为汪杰的身份证、居民户口簿、结婚证原件，以及房屋钥匙、汪杰购买案涉房屋签订的商品房预售合同、个人购房担保借款合同、房地产抵押合同原件均保留在其处，以此推定汪杰与夏昌钧的转让行为存在恶意，但上述文件中除居民身份证外，均不影响案涉房屋的再次交易。根据高建鑫自己的陈述，汪杰借款时尚未办理案涉房屋的所有权证，但汪杰与夏昌钧交易后不久就将案涉房屋的所有权变更登记至夏昌钧名下，说明汪杰手中另有其他与居民身份证同等效力的身份证明文件，不然其无法完成案涉房屋的首次登记及变更登记。高建鑫所述事实即使能够证明汪杰存在恶意，亦不足以推定夏昌钧对此知情，一审法院仅以汪杰与夏昌钧交易时未使用上述文件为由认定夏昌钧明显存在恶意，依据并不充分，本院予以纠正。综上，从本案举证情况来看，高建鑫所提供的证据尚不足以证明夏昌钧在交易时知道该交易会损害其债权，故本院对夏昌钧主张其没有理由知道高建鑫的债权，予以采信。综上所述，汪杰与夏昌钧就案涉房屋的交易价格虽可能构成明显低于市场价，但该交易并未损害高建鑫的债权，亦无证据证明夏昌钧知道该情形，故高建鑫行使撤销权要求撤销汪杰出售案涉房屋的行为，不符合法律规定。当事人二审中提交的新证据，致一审法院认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初3435号民事判决；二、驳回高建鑫的全部诉讼请求。一审案件受理费11950元，保全费5000元，由高建鑫负担；二审案件受理费11950元，由高建鑫负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年四月十日书记员  郭旭冬