河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终333号上诉人(原审被告)：常颂扬，男，汉族，1986年12月7日出生，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：魏永坤，河南悦盛律师事务所律师。上诉人(原审被告)：杨园园，女，汉族，1983年4月29日出生，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：魏永坤，河南悦盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨作玉，男，汉族，1953年12月24日，住河南省焦作市山阳区。上诉人(原审被告)：郑州市二七区伯特利幼儿园，住所地郑州市二七区勤劳街人和家苑商业楼。法定代表人：杨园园，园长。委托诉讼代理人：魏永坤，河南悦盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨作玉，男，汉族，1953年12月24日，住河南省焦作市山阳区。被上诉人(原审原告)：李宝全，男，汉族，1979年3月23日出生，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：张新亚、张玉（实习），河南大耀律师事务所律师。上诉人郑州市二七区伯特利幼儿园、常颂扬、杨园园因与被上诉人李宝全房屋租赁纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州市二七区伯特利幼儿园、常颂扬、杨园园上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决程序违法，本案诉讼主体不适格。（1）房屋所有人郑州康桥房地产开发有限责任公司与郑州瑞恩商业管理有限公司签订的《房屋租赁授权委托书》中并未授权承租人转租权；（2）被上诉人提交的《商铺租赁合同》中，承租方为李宝全与张振永，即本案被上诉人李宝全并非唯一承租人，无权单独签订房屋租赁合同，不是本案适格当事人，应当驳回其起诉。2、原审判决认定事实错误。（1）上诉人常颂扬曾于2016年与案外人宋志刚就涉案房屋签订合同，相关生效判决已经予以认定。该合同系有效合同，在无生效法律文书认定该合同为无效合同的情况下，本案涉案房屋《商铺租赁合同》应属履行不能；（2）一审判决查明郑州市××、××北××楼××层房屋与郑州市勤劳街人和家苑1号楼底层商二层内商2500平方米系同一处房屋，系认定事实错误，二者不在同一街道，面积也不相符；（3）一审判决认定“2018年4月1日至2018年7月31日，宋志国需要返还幼儿园的租金金额为300000元，同意将债权转让给李宝全。被告杨园园在该表格商户一栏签名……。”属认定事实错误，上诉人没有授权被上诉人发布过任何公告，双发也未签订《债权转让协议》，被上诉人无权代表上诉人进行公告；（4）2019年5月23日之后，被上诉人多次对上诉人幼儿园进行锁门等行为，一审判决将被上诉人的违法锁门行为认定为有效占有，并据此认定为双方合同已经解除，明显属认定事实错误；3、一审判决适用法律错误。（1）双方在《协议补充协商意见》中明确约定，被上诉人不得以任何理由通过停电方式影响乙方经营幼儿园的正常经营秩序，但实际上被上诉人通过停电锁门等方式严重影响上诉人的正常经营秩序，故本案实际违约方应为被上诉人；（2）一审判决认定涉案租赁合同于2019年5月20日解除违反了法律规定和合同约定，没有法律依据和合同依据。李宝全辩称，1、涉案合同虽以李宝全的名义签订，但张振永已经向一审法院陈述其与李宝全的关系，故李宝全具备诉讼主体资格；2、郑州康桥房地产开发有限公司出具的证据及张振永、常颂扬在一审中的陈述可以认定郑州市××、××北××楼××层房屋与郑州市勤劳街人和家苑1号楼底层商二层内商2500平方米系同一处房屋；3、被上诉人与宋志刚之间的合同已经于2018年3月6日解除，已经生效判决予以确认。被上诉人考虑到上诉人的权益，对2018年4月1日至2018年7月31日上诉人支付给宋志刚的房租以债权转让的方式作出了让步，既然上诉人对债权转让不予认可，被上诉人保留向其追索2018年4月1日至2018年7月31日房租的权利；4、被上诉人一方已于2019年2月22日明确书面告知上诉人解除合同，上诉人于2019年5月份的搬离行为也证实双方合同关系已解除；5、上诉人不缴房租、不腾房屋行为充分证实了其侵害被上诉人合法权益的事实。一审法院认定事实：1.2013年11月1日，宋志刚与李宝全、张振永就位于郑州市××街人和××楼下商业房屋达成租赁协议，后因宋志刚未按照约定缴纳房租，2018年3月6日，上述租赁协议解除。以上事实经郑州市中级人民法院（2019）豫01民终10408号民事判决书确认。2.2018年6月16日郑州康桥房地产开发有限责任公司与郑州市恩瑞商业管理有限公司签订《房屋租赁授权委托书》，委托郑州恩瑞商业管理有限公司行使位于郑州市××、××北××楼××层商业房屋的出租和经营管理权力，同日郑州恩瑞商业管理有限公司与李宝全、张振永签订关于上述房屋的《商铺租赁合同》，合同中约定李宝全、张振永有对外出租、收取租金、管理商户的权利。3.2018年4、5月份，李宝全作为出租方，常颂扬作为承租方签订《租赁合同一份》，约定：李宝全将位于郑州市勤劳街人和家苑1号楼底商二层内商2500㎡出租给常颂扬；租赁期限为自2016年5月1日至2026年7月31日；年租金为150万元，按半年结算。常颂扬须提前一个月向李宝全支付半年租金。2018年7月6日，被告常颂扬向原告支付了860,000元的涉案房租。2018年8月10日，李宝全与杨园园就上述涉案房屋签订《协议补充协商意见》，约定：李宝全尊重原始协议内容，在原始协议期限内不收取杨园园经营的二七区伯特利幼儿园物业管理费用；李宝全单方停电对杨园园经营的二七区伯特利幼儿园造成的损失，由双方协商解决，协商不成，通过法律渠道解决。4．原告提交的需要宋志刚退还的租金一览表显示：2018年4月1日至2018年7月31日，宋志刚需要返还幼儿园的租金金额为300,000元，同意将债权转让给李宝全。被告杨园园在该表格商户一栏签名，时间为2018年11月23日。关于上述债权转让给李宝全的事项以包括幼儿园在内的商户的名义向宋志刚在报纸上进行过公告。6.二七区郑大南路西、淮河路北1号楼1-2层房屋与勤劳街人和家苑1号楼底商二层内商2500㎡系同一处房屋。7.郑州市二七区伯特利幼儿园系民办非企业单位法人，发证日期为2019年1月11日，法定代表人为杨园园，实际经营人为杨园园与常颂扬，涉案房屋原系郑州市二七区伯特利幼儿园的经营场所。8.原告称在2019年5月17日经过调解，被告同意在三日内搬离涉案房屋，但是直到2019年6月5日仍未搬离。被告称经过2019年5月17日、2019年5月18日的调解，2019年5月20日原告占有了涉案房屋。一审法院认为，原告李宝全与被告常颂扬签订涉案租赁合同、被告常颂扬向原告缴纳涉案房租、被告杨园园与原告李宝全签订协议补充协商意见等与涉案租赁房屋有关的行为足以证明被告与原告李宝全存在租赁房屋的事实。因被告常颂扬与杨园园系郑州市二七区伯特利幼儿园的实际经营者，且涉案租赁合同及补充协议的签订者为被告常颂扬及杨园园，涉案租赁房屋系郑州市二七区伯特利幼儿园的经营场地，故原告要求三被告共同承担责任的诉讼请求，本院予以支持。关于租金的数额问题，被告常颂扬将涉案房屋的租金缴纳至2019年2月1日，根据原被告的当庭陈述，应当认定为涉案房屋在2019年5月20日由原告占有，故2019年2月1日至2019年5月20日之间的房屋租金三被告应当向原告支付。按照合同约定的年租金150万元计算，三被告应当向原告支付的租金数额为458,333.33元，根据上述，涉案的租赁合同于2019年5月20日已经实际解除，不宜再判决解除。原告主张涉案租赁合同于2019年2月22日解除，因其主张解除通知书的通知人并非本案原告，故本院对其说法不予采信。关于原告主张的搬运费3,800元，证据不足，本院不予支持。关于原告的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州市二七区伯特利幼儿园、常颂扬、杨园园于判决生效之日起十日内共同支付原告李宝全房屋租金458,333.33元；二、驳回原告李宝全的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，一、关于郑州瑞恩商业管理有限公司有无转租权及被上诉人李宝全是否系本案适格当事人问题。2018年6月16日，郑州康桥房地产开发有限责任公司与郑州恩瑞商业管理有限公司签订《房屋租赁授权委托书》，委托书第一项明确约定，“甲方授权乙方全权行使以下房屋的出租和经营管理权力。……”故郑州瑞恩商业管理有限公司当然具有出租权。2018年6月16日，郑州恩瑞商业管理有限公司与李宝全、张振永签订《商铺租赁合同》，将二七区郑大南路西、淮河路北1号楼1-2层商业房屋出租给二人。上诉人称李宝全与常颂扬签订的《租赁合同》上无张振永签字，李宝全不是本案适合当事人，但一审审理期间，一审法院依法对张振永进行了询问，张振永自认其与李宝全系合伙关系，其委托李宝全对外出租经营，租金内部分配，故张振永是否在《租赁合同》上签字并不影响合同的履行，李宝全具备本案诉讼主体资格。二、关于二七区郑大南路西、淮河路北1号楼1-2层房屋与郑州市勤劳街人和家苑1号楼底层商二层内商2500平方米是否系同一处房屋问题。郑州康桥房地产开发有限责任公司2019年10月15日出具证明，证明二者系同一处房产。2019年12月29日上诉人常颂扬在一审法院对其询问中也认可二者“应该是同一位置”，故一审判决认定二者系同一房产并无不当。三、关于李宝全与常颂扬签订的《租赁合同》是否有效、是否能够履行问题。宋志刚与李宝全、张振永就涉案房屋签订的租赁协议已经生效判决确认于2018年3月6日解除，上诉人常颂扬与上诉人杨园园亦就涉案房屋的出租问题分别与李宝全签订《租赁合同》及《协议补充协商意见》，而且上诉人事实也在使用该房屋。故上诉人称常颂扬与李宝全签订《租赁合同》属履行不能的上诉理由不能成立。四、关于宋志刚需要退还幼儿园30万元租金的债权转让问题。2018年11月23日，上诉人杨园园在《需要宋志刚退还的租金一览表》上签字，确认2018年4月1日至2018年7月31日宋志刚应退还租金金额为30万元，并同意将该债权转让，被上诉人基于债权转让发布公告，该公告系被上诉人对债务人宋志刚的通知行为，故一审判决就此认定有事实和法律依据。五、关于涉案常颂扬与李宝全所签《租赁·合同》解除问题。上诉人与被上诉人因涉案房屋租赁纠纷诉诸法院，被上诉人明确要求解除合同，双方已经失去合作基础，且依据双方当事人陈述，上诉人二七区伯特利幼儿园已经于2019年5月20日实际搬离涉案房屋，故一审判决认定该租赁合同于2019年5月20日实际解除并无不当。综上所述，郑州市二七区伯特利幼儿园、常颂扬、杨园园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5925元，由上诉人郑州市二七区伯特利幼儿园、常颂扬、杨园园负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 任 璐二〇二〇年四月二日书记员 张会丽