北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3188号上诉人（原审被告）：房京辉，女，1967年6月30日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京珠光物业管理有限公司，住所地北京市丰台区长云路2号院11号楼08室。法定代表人：杨颖怡，总经理。委托诉讼代理人：李忠民，男，该公司员工。上诉人房京辉因与被上诉人北京珠光物业管理有限公司（以下简称珠光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（以下简称一审法院）所作（2019）京0106民初35320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。房京辉上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判珠光物业公司向房京辉支付擅自不供应生活热水的违约金645元、采取补救措施的费用1819元和迟延退还生活热水管理费的占用资金利息355元，本案全部诉讼费由珠光物业公司承担。事实和理由：一、双方于2014年10月16日签订《物业服务合同》，珠光物业公司未按约定为房京辉提供太阳能热水服务，属于珠光物业公司违约。一审判决以“安装系统应由房屋销售单位负责”为由不认定珠光物业公司违约，认定事实相互矛盾，适用法律错误。二、房京辉与珠光物业公司签订《物业服务合同》，全体业主在购房时均已签订，且2014年10月交房时全体业主亦缴纳了太阳能热水费用，应认定全体业主同意使用太阳能热水系统。一审判决以2019年公示的“部分业主不建议开启设备”的意见征询结果抗辩2014年的合同约定，事实倒置、无法律依据。且其他用户是否使用不影响房京辉接受供水服务的权利。一审法院判决珠光物业公司退还已收取费用的同时，还应从物业费中核减占用期间的利息损失，并按照合同约定承担房京辉采取安装热水器的补救措施费用。珠光物业公司辩称。一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持，房京辉的上诉理由不能成立。珠光物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令房京辉支付自2016年1月1日至2016年7月24日和自2017年7月25日至2019年12月31日的物业服务费12122.28元；2.请求判令房京辉支付违约金6680.74元；3.诉讼费由房京辉承担。一审法院认定事实：2014年10月16日，珠光物业公司与房京辉签订《北京市物业服务合同》，约定：珠光物业公司为珠光逸景家园提供物业服务，房京辉系珠光逸景家园10-3-1-601号房屋业主，物业服务费按照2.85元／平方米／月缴纳，每年的物业管理费为4040.73元；物业服务费按年度交纳，房京辉应于交楼时在“业主一卡通”内预存12个月的物业服务费，以后年度于每年12月1日前预交下一年度的物业服务费。安装太阳能热水系统设备的业主，需另行缴纳设备运行及维护费（12元／平方米）和热水费（4元／吨）；如房京辉未能按时足额缴纳物业服务费，应当按欠缴费用金额的1‰／天（欠缴物业服务费的，违约金自向业主寄发物业服务费续存通知中规定的日期起计算）的标准向珠光物业公司支付违约金。协议签订当日，房京辉交纳了物业服务4040.73元和太阳能费用1417.8元。珠光物业公司表示：该公司实际自2016年1月1日始收取物业服务费，房京辉预交的物业服务费4040.3元在2016年7月25日转入珠光物业公司账户，珠光物业公司认为该物业服务费为交纳2016年7月25日至2017年7月24日期间的费用。房京辉未交纳后续的物业服务费。珠光物业公司提交EMS全国邮政特快专递寄件单及《催告函》，主张其于2018年12月17日向房京辉发出《催告函》，要求房京辉于2018年12月31日缴纳2016年1月1日至2016年7月24日和2017年7月25日至2018年12月31日的物业服务费8081.52元。房京辉表示没有收到。珠光物业公司提交2016年6月10日《关于太阳能热水系统使用意见征询公示》，显示：北京珠光逸景家园2号院3、7、8号楼宇设计配置了太阳能热水系统，由于太阳能热水系统易受天气影响，较多业主不建议开启该系统，要求退还已交纳的相关费用；为此，珠光逸景家园物业服务中心开展对以上楼宇业主的意见征询，3号楼不同意人数68.2％、占总面积的67.4％；7号楼不同意人数65.9％、占总面积的65.5％；8号楼不同意人数66.8％、占总面积的68.1％；现对以上结果进行公示，公示期为2019年6月10日至2019年6月25日。房京辉表示不认可。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。珠光物业公司作为房京辉购买房屋所在小区的物业服务公司，为房京辉提供了物业服务，房京辉应当按照约定的金额和期限交纳物业服务费。珠光物业公司认为房京辉于2014年10月16日交纳的物业服务费为交纳2016年7月25日至2017年7月24日期间的费用，一审法院不持异议；自2016年1月1日至2016年7月25日未交物业服务费的滞纳金珠光物业公司无权主张。双方在《北京市物业服务合同》对迟延交纳物业服务费的约定为：如房京辉未能按时足额缴纳物业服务费，应当按欠缴费用金额的1‰／天（欠缴物业服务费的，违约金自向业主寄发物业服务费续存通知中规定的日期起计算）的标准向珠光物业公司支付违约金，现珠光物业公司提交的《催告函》房京辉表示没有收到，不能证明珠光物业公司对房京辉发出了续存通知，故催缴的时间一审法院认定为房京辉于2019年8月27日对《催告函》发表意见之日。房京辉关于未安装太阳能热水的答辩，一审法院认为：珠光物业公司作为物业管理公司，按照约定对太阳能热水系统安装后的管理负有责任并收取设备运行及维护费，是否安装太阳能热水系统应由房屋销售单位负责。双方均同意太阳能设备运行及维护费折抵本案物业费，一审法院不持异议；该费用用于抵扣2016年1月1日至2016年7月24日期间的部分物业服务费。房京辉提供的“业主一卡通”及银行转账记录均显示只缴存了一年的物业管理费，房京辉主张已缴纳两年的物业管理费，证据不足，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、房京辉于判决书生效之日起7日内给付北京珠光物业管理有限公司2016年1月1日至2016年7月24日的剩余物业管理费871.7元；二、房京辉于判决书生效之日起7日内给付北京珠光物业管理有限公司2017年7月25日至2019年12月31日的物业管理费9841.21元；三、房京辉于判决书生效之日起7日内给付北京珠光物业管理有限公司滞纳金（以9841.21元为基数，按照日1‰自2019年8月27日计算至判决生效之日）；四、驳回珠光物业公司的其他诉讼请求。如果房京辉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。本院二审期间，房京辉向本院申请提交《集美家居交款凭证》、《美的电器购买登记单》作为二审新证据。本院认为，上述证据不符合民事诉讼法关于二审诉讼中“新的证据”的规定，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审判决一致。本院认为，关于房京辉提出的珠光物业公司未按约定提供太阳能热水服务属珠光物业公司违约的上诉意见，双方签订的《北京市物业服务合同》第十五条约定“安装太阳能热水系统设备楼栋的业主，需另行缴纳：（1）设备运行及维护费用12元/平方米/年（包含太阳能热水系统户外设备的日常维护、系统防冻加热、循环泵运行电费、运行人员人工成本费及节能、清洗、水处理等固定费用）……。”可见，珠光物业公司作为物业管理公司，按照约定对已经安装太阳能热水系统设备楼栋的业主收取设备运行及维护费用，但是否安装太阳能热水系统并非由珠光物业公司决定，《北京市物业服务合同》中也未约定珠光物业公司应当安装太阳能热水系统及相应违约责任。因此，房京辉的此项上诉意见，本院不予采纳。关于房京辉提出2014年10月交房时全体业主亦缴纳了太阳能热水费用，应认定全体业主同意使用太阳能热水系统的上诉意见，本院认为，本案系物业费用纠纷，双方均同意太阳能设备运行及维护费折抵本案物业费，因此，本案不涉及太阳能热水费用的争议。在本院认可珠光物业公司对太阳能热水器不负安装义务的前提下，全体业主是否同意使用太阳能热水系统与本案结论不具有直接关联性，本院无权对此作出评价。综上所述，房京辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116.5元，由房京辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 琪审 判 员  杜灵军审 判 员  李明磊二〇二〇年四月九日法官助理  郝琪琪书 记 员  刘 杉