内蒙古自治区巴林左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2017）内0422民初2775号 原告：杨化海，男，1978年11月18日出生，汉族。 原告：翁晓丽，女，1980年8月2日出生，汉族。 二原告委托代理人：史奇蓉，内蒙古大树律师事务所律师。 被告：翁建泉，女，1982年8月15日出生，汉族。 被告：王曙光，男，1982年9月18日出生，汉族。 二被告委托代理人，杨集文，内蒙古富河律师事务所律师。 被告：寇文波（曾用名寇洪波），男，1996年12月14日出生，汉族。 委托代理人：张铁栋，内蒙古昭乌达律师事务所律师。 原告杨化海、翁晓丽与被告翁建泉、王曙光、寇文波确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨化海、翁晓丽的委托代理人史奇蓉，被告翁建泉、王曙光及其委托代理人杨集文、被告寇文波及其委托代理人张铁东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨化海、翁晓丽向本院提出诉讼请求，要求确认被告翁建泉、王曙光与被告寇文波签订的楼房买卖合同无效，由被告承担本案的一切费用。事实及理由：原告杨化海、翁晓丽系夫妻关系。被告翁建泉系翁晓丽的亲妹妹，被告翁建泉与被告王曙光系夫妻关系。原告在巴林左旗林东镇京都花园12号楼1单元601室购有楼房，面积为126平米，购房合同系原告所签订，楼房首付及大修基金系原告所交，室内装修系原告所装，原告也在该房屋居住。后期为了贷款将房屋权证办在了翁晓丽亲妹妹翁建泉的名下，以翁建泉的名义在农业银行贷款。原告按月还贷，还到2017年4月份时，原告的钱进不了还款账户了。原告发现被告要卖原告的房子，听人说被告通过成大房产卖房，原告找到成大房产，成大房产保证说不会卖这种房子，结果在2017年5月16日，来了一个叫寇文波的人，说翁建泉和王曙光已将房子卖给他了，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，要求确认三被告在2017年5月份签订的楼房买卖合同无效，并承担本案的一切费用。 被告翁建泉答辩称：涉案楼房与二原告无关是答辩人购买的。二原告起诉的事实不真实，答辩人出售给寇文波的位于巴林左旗林东镇京都花园12号楼1单元601室楼房是答辩人自己出资购买的，首付款和楼房尾款也是答辩人予以缴纳的。正因为二原告是答辩人的亲姐和姐夫，答辩人才特别信任二人，在当时买房的时候因为原告杨化海认识开发商购买楼房有优惠，答辩人才让其帮忙购买也就由其代签订购房合同，该楼房交付后都是由答辩人进行装修，这些年也是答辩人一直居住，并不是二原告为了贷款将房产证办在答辩人名下的，答辩人属于无业人员不是上班的行政事业编制，身份与二原告一样，办贷款并没有什么优惠政策，为什么非要用答辩人的名字。只因为该楼房是二原告直接与开发商签订的购房合同，才给了二原告可乘之机导致今天的诉讼，二原告的目的就是为了侵占原告的财产，这一点请法院予以调查。二原告无权确认答辩人与寇文波签订合同效力。答辩人与寇文波之间签订的楼房买卖合同，二原告并不是合同的当事人，属于合同外的第三人是无权提起确认之诉的。答辩人是涉案房屋所有权人，根据物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，答辩人出售的楼房在2013年3月12日就已经登记在答辩人名下，答辩人依法就是该楼房的所有权人，有权处分该楼房，因此答辩人与寇文波签订的楼房买卖合同是合法有效的。现在涉案楼房已经登记在寇文波名下，寇文波已经取得该楼房的所有权。本案不符合无效合同的法律规定。根据我国《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中答辩人是涉案楼房的所有权人，有房产部门颁发的房产证，通过房产中介机构将楼房出售给寇文波，与寇文波之间签订的楼房买卖合同应是合法有效的，不属于无效合同，没有违反《合同法》第52条关于合同无效的有关规定。综上所述，涉案楼房是答辩人出资购买是所有权人，答辩人与寇文波签订的楼房买卖合同合法有效的，应该予以保护，恳请人民法院依法驳回二原告的起诉。 被告王曙光答辩称：被告王曙光与翁建泉是在2016年腊月22日登记结婚的，我们结婚前翁建泉就已经购买了涉案楼房，这楼房被告王曙光只知道是翁建泉贷款购买的，属翁建泉的婚前个人财产，至于原告杨化海、翁晓丽是否出资被告王曙光不清楚，在楼房出售给寇文波时并不是被告王曙光出售的，被告王曙光只是代表翁建泉出售的该楼房，因此本案跟被告王曙光无关，恳请法院驳回原告对被告王曙光的起诉。 被告寇文波答辩称：2017年4月21日经成大房产介绍，寇文波看中京都花园12号楼1单元601室。当日成大房产与卖方翁建泉商定将601室125.12平方米房子定价465000元，全款付，并于当日双方签订定金合同，买方交了20000元定金。2017年5月9日，寇文波通过农业银行转账，首次付给翁建泉240000元，同时付给成大房产900元服务费。5月11日，买卖双方与成大房产工作人员去不动产登记局，将601室过户登记在寇文波名下。然后，买方寇文波通过信用社转账给翁建泉205000元，至此全款付清。当日买卖双方和中介人员在现场换锁。翁建泉说室内没有贵重物品，只有些衣服，过几天来取。从看房到交房期间，601室楼房一直是翁建泉和王曙光居住，从未见过其他人在601室。2017年5月16日，买方去601室打扫卫生，准备装修结婚，到601室开门，发现门锁被换了，双方就此发生纠纷。纠纷发生后，成大房产报了一次警，答辩人先后报了三次警。警察建议买方通过诉讼解决。最后一次报警，警察出现场，原告不给开门，警察在门外要得对方个人信息并告诉买方。5月22日买方提起诉讼，要求原告腾让房屋，赔偿损失。该房屋是通过房屋中介买的，从开始看房到房产过户除中介公司和其他人，没有任何人告知答辩人说该房子有纠纷。答辩人买房的目的是结婚，结婚日子都已经定好了，如果知道该房子有纠纷是绝对不会买的，更何况答辩人是全款买的房子。在答辩人买房直到过户之前的过程中，没有任何迹象表明该房产与原告有关。在看房过程中，住在601室里面的是翁建泉和王曙光，房产证上面也是翁建泉。在过户时也是翁建泉和王曙光我们到不动产登记局办理的过户登记，给我们买方发了不动产证。不动产登记局也没显示这个房子有纠纷。答辩人与翁建泉签订的买卖合同是真实的，房款已全部支付，并已经办理了过户登记。在整个交易过程中，答辩人根本不知道原告与该房屋有什么关系。答辩人信赖房产登记，属善意买受者，故请人民法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杨化海、翁晓丽向本院提交如下证据： 1、2012年12月12日收据一枚（复制件），2012年7月10日收据一枚（复制件）、住宅公用部位共用设施设备维修资金缴交约定书一份（复制件），证明涉案楼房是由翁晓丽购买，维修基金是由翁晓丽缴纳，自购房之日起物业费、取暖费及大修基金都是翁晓丽交纳。 经当庭进行质证，被告翁建泉、王曙光认为，对证据的真实性没有异议，证明点有异议，这三枚收据并不是从翁建泉购买该楼房后全部物业费、取暖费的全部单据，这只是一部分，这是翁建泉委托其姐姐翁晓丽代为缴纳的，其中大修基金是翁建泉给付翁晓丽3500元，当时杨化海开车同翁晓丽一起去拿的。原告才缴纳了3128元，这其中原告还多领取了几百元没有予以返还。 被告寇文波表示对证据有异议，在看房、交房过程中，没有任何人向我们说明该房有纠纷，更没有向我方提供过任何缴费票据，我们对涉及该楼房的缴费情况是不知情的，根本不知道在这套房背后存在着缴费纷争和产权纷争，我们购房只能信赖不动产登记机关的公示信息，原告提交的证据不能作为否定善意买受方买卖合同有效的证明。 2、巴林左旗热力公司热费收据3枚，证明涉案楼房系翁晓丽所有，2012年至2017年已由翁晓丽交清。 经当庭进行质证，被告翁建泉、王曙光认为对该组证据的真实性无异议，对证明点有异议，仅凭该组证据不能证实涉案楼房归翁晓丽所有，因为想证明楼房所有权应该以房地产管理局颁发的房产证为准，该缴纳的取暖费用是由翁晓丽原来欠翁建泉的钱，由翁晓丽代为缴纳的取暖费，也就是说是由翁建泉委托翁晓丽代为缴纳的。 被告寇文波表示质证意见与第一组证据的质证意见一致。 3、施工钥匙领取单一份，证明该楼房是原告所购买，钥匙也是出卖方给原告的。 经当庭进行质证，被告翁建泉、王曙光认为对该份证据的真实性和关联性均有异议，该份证据没有明确的标注领取的是哪个小区、哪个单元的钥匙，也没有表明是哪个开发公司开发的哪个小区，没有实际的领取钥匙人，也没有加盖相关单位的公章因此，与本案无关联性，并且也是不真实的。 被告寇文波表示证据内容不能说明证明要点，与案件事实无关，该证据无证明效力。 4、起诉状一份及（2015）巴民初字第405号民事调解书一份，证明涉案楼房装修系本案原告所装，被告翁建泉答辩状中称房屋由其装修是不真实的。2013年1月9日，涉案楼房虽然登记在翁建泉名下，2013年10月份，原告就对涉案楼房进行装修，证明原告的陈述是真实的，只是将楼房登记在翁建泉的名下，实际购买楼房者是原告，对楼房装修、管理也是原告，不是被告。 经当庭进行质证，被告翁建泉、王曙光对证据真实性无异议，对证明点有异议，该份调解书不能证明赵延辉起诉杨化海、翁晓丽装饰装修是那套楼房，证明不了就是杨化海、翁晓丽装修的涉案楼房所欠的装修费，只是证证明杨化海、翁晓丽偿还赵延辉装修款34760元，因此跟本案无关联性。 被告寇文波表示与第一组、第二组质证意见一致，2017年4-5月期间，被告寇文波在看房、买方过程中，实际占有该房的是翁建泉和王曙光，被告蔻文波有看房时拍摄的照片为证。 5、申请证人刘磊出庭作证，证明涉案楼房是翁晓丽和杨化海向其购买的。原来证人是干京都花园17号楼房和20号楼房支模的，涉案楼房是建筑商赵福友顶给证人的，证人又卖给杨化海了，杨化海与售楼部直接签订的合同。 经当庭进行质证，被告翁建泉、王曙光对证言真实性有异议，刘磊与杨化海之间存在着利害关系，因此不排除刘磊做伪证的可能，证人出庭所述涉案楼房是由其出售给原告了，但是没能提交该楼房是赵福友抵顶给刘磊的书面证据，该楼房是原告在售楼处签订的购房合同，并且楼房首付是翁建泉直接给付蒙元都房地产公司的，整个过程刘磊并不知情。 被告寇文波表示有异议，涉案楼房产权来源的根源不清，证人称已经没有抵顶工程款的协议。谁与售楼处签订合同并不清楚，正是因为存在以上两点疑点，无法与杨化海购房付款形成证据链条，证人证言欠缺客观性。 6、申请证人张淑贤出庭作证。证明涉案房屋是原告购买的，因为当时原告翁晓丽是农村户口，办理不了贷款，所以由被告翁建泉顶的名。 经当庭进行质证，原告杨化海、翁晓丽表示对证人证言没有异议。 被告翁建泉、王曙光表示有异议，证人证言不真实，证人所述只是听说看到的，并不是实际经历的，存在着片面性和不真实性。 被告寇文波表示：对证明翁建泉居住过房屋事实无异议，该事实恰恰证明寇文波属善意买受方，对其他证明事项，寇文波不知情。 8、申请证人翁学义出庭作证。证明涉案楼房就是原告购买的，装修的时候证人还在监工，是杨化海和翁晓丽装修的。 经当庭进行质证，原告杨化海、翁晓丽表示对证人证言没有异议。 被告翁建泉、王曙光表示有异议，质证意见与证人张淑贤的质证意见一致。 被告寇文波表示只信任不动产登记，证明内容我们不知情，也不能证明我们存在恶意。 9、原告提交关于购买涉案楼房时办理按揭贷款的各种手续及相关费用的凭证，1、中国农业银行借款凭证一枚，借款金额210000元，要求每月22日之前还款2112.95元。2、办理房产本费用，金额80元。3、税收凭证一枚，纳税人翁建泉，金额5495元。4、不动产发票一枚，付款人翁建泉，收款方蒙元都房地产，金额366601.6元。5、保证书一份，签订时间2013年12月14日，翁建泉签名。6、房产抵押承诺书一份，签订时间2013年12月14日，翁建泉签订。7、划款、扣款协议书一份，委托方为翁建泉，受托方为中国农业银行。8、翁建泉授权书一份。时间为2013年12月14日。9、个人住房贷款面谈笔录一份，借款申请人为翁建泉，地点为赤峰蒙元都公司，时间为2013年12月14日。10、中国人民银行借款人信用风险提示卡一份，借款人为翁建泉，时间为2013年12月14日。11、个人信贷业务申请表一份，时间为2013年12月14日，申请人为翁建泉。12、2013年12月14日翁建泉声明一份。13、贷款申请书一份，贷款人为翁建泉。14、中国农业银行银行卡一张，账户为：6228481896191913169，户主为翁建泉。上述证据证明原告为了贷款将房权证办在被告翁建泉名下，各种贷款手续也是以被告翁建泉名义办理的。因需要原告杨化海月月还贷，所以农行卡一直在原告杨化海手中，被告翁建泉为达到转卖房屋目的，于2017年4月分将该卡挂失，并将余款一次性还清，致使原告杨化海无法按期偿还贷款。如楼房系翁建泉购买，这些正常手续不会由原告杨化海持有。 经当庭进行质证，被告翁建泉、王曙光认为，真实性无异议，证明点有异议，该证据不能证明是二原告为了办贷款而将房屋手续办在翁建泉名下，确恰恰证明涉案楼房是翁建泉按照银行审批手续办理的正常银行审批手续购买的。 被告蔻文波表示：我方不知情，不妨害我方善意取得成立。 10：原告杨化海与成大中介老板和员工谈话录音材料及笔录一份，证明三被告在房屋买卖正式成立之前，被告寇文波对此房有争议是知情的，并不是善意取得。 经当庭进行质证，被告翁建泉、王曙光认为，真实性有异议，因该笔录是杨化海与案外人录制的，该录音人员是否是成大房产中介公司的员工不能证实，不排除杨化海与他人伪造证据的可能。该录音并没有明确被告寇文波是否知道涉案楼房有争议，对此争议原告应该电话或者书面通知被告寇文波才算尽到了告知义务。 被告寇文波表示有异议，录音资料在录音当时寇文波不在场，录音内容也未显示中介公司一方将原告的争议通知过被告寇文波，在录音当中中介公司明确表态，已经调查咨询房产部门，产权登记人就是翁建泉，所以原告主张的证据证明点是错误的，从法律角度讲，将争议纠纷通知利害关系人，并不是对抗交易的有效手段，有效手段应该是法律规定的异议登记或是限制交易流转的保全措施。 经审查，本院认为，原告所提交的上述证据，除原告提交的电话录音资料不具有客观性以外，其余证据形式合法、内容真实、且与代证的事实具有关联性，能够相互印证，本院予以采信。 被告翁建泉为支持自己的抗辩主张向本院提交证据如下： 1、收据一枚、现金缴款单一枚，证明被告翁建泉向赤峰蒙元都房地产开发公司缴纳涉案楼房首付款156602元，是通过现金存入的方式存入蒙元都开放公司账户上（原件存放在农业银行）。 经当庭进行质证，原告杨化海、翁晓丽表示提交的是复制件，不予质证。 被告王曙光：无异议。 被告蔻文波：无异议。 2、中国农业银行已销户活期账户清单一枚、中国农业银行银行卡甲乙明细清单一枚，证明被告翁建泉购买楼房在中国农业银行办理楼房贷款，购房后贷款由翁建泉予以偿还。 经当庭进行质证，原告杨化海、翁晓丽表示对真实性没异议，账户尾号为0379与本案没有关系，证明不了与本案有利害关系，尾号为3169办理贷款是用翁建泉名义办理的。每月都是杨化海往里打钱，直至2017年4月份往里打钱进不去了才知道房子被卖了。 被告王曙光：无异议。 被告蔻文波：无异议。 3、巴林左旗自来水公司购水卡、巴林左旗农电局林东镇所电费缴费卡、物业费收据一枚，证明涉案楼房水费、电费、物业费都是登记在被告翁建泉名下，一直由翁建泉缴纳和使用。 经当庭进行质证，原告杨化海、翁晓丽表示真实性没异议，但证实不了是翁建泉的。 被告王曙光：无异议。 被告蔻文波：无异议。 4、2017年5月9日中国农业银行凭证两枚，证明涉案楼房尾欠款178919.1元，利息1722.97元由被告翁建泉一次性还清。 经当庭进行质证，原告杨化海、翁晓丽表示真实性没有异议，但此款不应该提前还款，是被告翁建泉为达到占有目的所以提前还款。 被告王曙光：无异议。 被告蔻文波：无异议。 被告王曙光未向本院提交任何证据。 经审查，本院认为，被告翁建泉所提交的上述证据具有客观性、内容真实、但与本案代证的事实不具有关联性，不能够印证涉案楼房系归被告翁建泉所有，本院不予以采信。 被告寇文波为支持自己的抗辩主张向本院提交证据如下： 1、2017年4月21日二手房定金买卖合同一份。2、2017年5月9日首付转账合同一份。3、2017年4月21日定金收据一枚20000元。4、2017年5月9日房款收据及农业银行转账单据各一枚金额240000元，付款人寇文波，收款人翁建泉。5、2017年5月11日房款收据及信用社转账单据各一枚，金额205000元，付款人寇文波，收款人王曙光。6、蒙（2017）巴林左旗不动产权第0002160号不动产登记证一册，权利人蔻文波，楼房建筑面积为125.12平方米。7、照片11张，以上七组证据证明2017年4月21日翁建泉、王曙光与寇文波签订房屋买卖合同，寇文波支付全额购房款，并办理产权登记。双方交易关系真实，寇文波具有善意，房屋买卖合同关系应得到保护。 经当庭进行质证，原告杨化海、翁晓丽表示房产证真实性没异议，其余收据是否真实并不知情，照片也不知是在哪里照的。 被告翁建泉、王曙光表示无异议。 经审查，本院认为，上述证据形式合法、内容真实、且与代证的事实具有关联性，能够相互印证被告蔻文波购买涉案楼房本身并没有过错，本院予以采信。 经本院审理查明，原告杨化海、翁晓丽向本院提出诉讼请求，要求确认被告翁建泉、王曙光与被告寇文波签订的楼房买卖合同无效，由被告承担本案的一切费用。原告杨化海、翁晓丽主张原告杨化海、翁晓丽系夫妻关系，被告翁建泉系翁晓丽的亲妹妹，被告翁建泉与被告王曙光系夫妻关系。原告杨化海、翁晓丽在巴林左旗林东镇京都花园12号楼1单元601室购有楼房一处，面积为125.12平方米，购房合同系原告杨化海、翁晓丽所签订，楼房首付款及大修基金款系原告杨化海、翁晓丽所缴纳，室内装修系由原告杨化海、翁晓丽所装修，原告杨化海、翁晓丽也在该楼房居住过。后期为了贷款将楼房权证办在了被告翁建泉的名下，以被告翁建泉的名义在农业银行贷款，原告杨化海、翁晓丽按月偿还贷款，偿还到2017年4月份时，贷款钱进不了还款账户时，原告杨化海、翁晓丽才知涉案楼房已被变卖。被告翁建泉抗辩主张涉案楼房与原告杨化海、翁晓丽无关是被告翁建泉购买的，原告杨化海、翁晓丽起诉的事实不真实。被告翁建泉出售给被告寇文波位于巴林左旗林东镇京都花园12号楼1单元601室楼房是被告翁建泉自己出资购买的，首付款和楼房尾欠款也是被告翁建泉予以缴纳的。被告蔻文波抗辩主张2017年4月21日经成大房产介绍，被告寇文波看中位于巴林左旗林东镇京都花园12号楼1单元601室楼房，当日在成大房产介绍下，被告蔻文波与被告翁建泉商定将12号楼1单元601室125.12平方米楼房定价465000元全款交付，并于当日双方签订买卖合同，被告蔻文波交付20000元定金。2017年5月9日，被告寇文波通过农业银行转账，首次付给被告翁建泉楼房款240000元，同时付给成大房产中介费900元。同年5月11日，买卖双方与成大房产工作人员去政府不动产登记局将601室楼房过户登记在被告寇文波名下。然后，被告寇文波通过信用社转账给被告翁建泉205000元，至此涉案楼房全款付清，当日买卖双方和中介人员在现场换锁。2017年5月16日，被告蔻文波去涉案楼房601室准备打扫卫生时，发现门锁被换，被告蔻文波与原告杨化海、翁晓丽发生纠纷。上述事实有双方当事人当庭陈述及所提交的各种书证和证人证言在卷为证。 本院认为，根据法律规定，不动产登记仅是一种公示行为，他的目的是保护善意第三人的利益，使第三人知道物权的设立和变动，从而避免善意第三人的利益受到损害，以维护交易安全，但它并非是一种赋权行为，物权登记的存在，并不能绝对排除他人对物权享有真正的权利。不动产登记的效力，也只是一种推定效力，与实际权利状况并不一定吻合，若当事人认为权属证书记载的权利人与实际权利人不一致，并提供充分证据证实其是真正权利人，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利。本案中被告翁建泉虽然向本院提交证据证明其涉案的楼房所有权证书登记在自己的名下，但未向本院提交充足证据证明对此涉案楼房享有基础法律关系来确定其楼房归其所有，因此本院对其抗辩主张涉案楼房归其所有，不予以认定和支持。而被告蔻文波与被告翁建泉于2017年4月21日经成大房产介绍签订的楼房买卖合同，系双方真实意思表示，被告蔻文波在被告翁建泉提供了属翁建泉名的涉案楼房房屋所有权证的情况下，有理由相信其涉案楼房归被告翁建泉所有，此合同也不违背法律的强制性规范，应是合法有效合同。本案原告杨化海、翁晓丽主张要求确认被告翁建泉、王曙光与被告寇文波签订的楼房买卖合同无效之请求，因并未向本院提交证据证明被告寇文波在购买此涉案楼房时存在明显过错，或者有证据证明被告寇文波在购买之前明知涉案楼房有争议而继续购买，因此本院对原告杨化海、翁晓丽此项诉讼请求不予以支持。对被告蔻文波的抗辩理由系善意取得的主张，本院依法予以认定。被告王曙光抗辩主张在楼房出售给被告寇文波时并不是被告王曙光出售的，被告王曙光只是代表被告翁建泉出售的，因此本案跟被告王曙光并无关联，被告王曙光也不是涉案楼房买卖合同主体，其抗辩理由成立，本院予以支持。本案涉案楼房的权属确认与合同效力的确认并不是同一法律关系，对涉案楼房的权属确认，原告杨化海、翁晓丽可另案主张权利。 综上所述，被告蔻文波与被告翁建泉签订的楼房买卖合同，系双方真实意思表示，此合同也不违背法律的强制性规范，应是合法有效合同。 依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十三条、第六十四条、第六十六条、第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杨化海、翁晓丽的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告杨化海、翁晓丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。 审判长  王志平 审判员  王晓娟 陪审员  旺其格 二〇一七年七月三十日 书记员  赵明冬