湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1363号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡悦，男，1985年3月21日出生，土家族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李志员，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张精玲，湖南天楚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙瑞年房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道文源西路景悦祥和文苑1栋2单元1703室。法定代表人：李明骏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王蕾，湖南天地人律师事务所律师。上诉人胡悦与上诉人长沙瑞年房地产开发有限公司（以下简称瑞年公司）缔约过失责任纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初5417号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡悦上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判瑞年公司向胡悦支付资金占用利息损失70584元（利息按银行同期贷款年利率6％计算，其中173190元首付款从2015年12月20日暂计算至2019年8月30日，利息计38102元，第二次支付的余款249860元从2017年6月14日暂计算至2019年8月30日止，利息计32482元，以后按上述方式计算至瑞年公司实际返还全部购房款及利息止）；2.一审、二审诉讼费由瑞年公司负担。事实和理由：瑞年公司违背诚实信用原则，对胡悦虚假承诺商铺对面有电梯、买铺即收三年18%的收益回报，并假借义乌小商品城商标制造卖点，导致双方无法签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，瑞年公司应当承担缔约过失的损害赔偿责任。一审法院认定双方未签订书面商品房买卖合同的原因并非瑞年公司违反以诚实信用为基础的先合同义务的事实错误。一审对应当返还的款项423050元的资金占用利息的起算时间和计算标准认定不当，瑞年公司在办理194号商铺退铺时除同意将173190元作为1194号商铺的款项外，承诺173190元的利息在以后支付1194号商铺租息时一并计算，且其支付的利息应当按照瑞年公司承诺的投资回报率为依据而不是银行贷款基准利率计算。瑞年公司辩称，一审法院认定瑞年公司没有违反诚实信用原则，是有事实和法律依据的；瑞年公司确无过错，也无违约行为；双方的商品房买卖合同关系已经成立并生效，且已实际履行主要合同义务，瑞年公司无须退还已收款项和支付利息。胡悦的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回胡悦的上诉请求。瑞年公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项内容，改判驳回胡悦本诉的全部诉讼请求，支持瑞年公司反诉的全部诉讼请求，并由胡悦负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.双方就1194号商铺的商品房买卖合同条款已达成一致。双方达成换铺合意，将194号商铺换成1194号商铺，除标的物、合同价款及交房时间等变更的条款外，1194号商铺与194号商铺的商品房买卖合同的其他条款内容没有变更，194号商铺商品房买卖合同其他未变更的条款内容，对双方依然有约束力。胡悦对1194号商铺商品房买卖合同条款早已知情且未提出过任何异议。2.原审认定双方之间关于1194号商铺未成立商品房买卖合同错误。双方达成换铺合意后，双方就1194号商铺签署了《财务审核单》，胡悦已经将1194号商铺的房款全部付清，双方还就1194号商铺办理了网上签约。网上签约完成时，双方就房屋买卖的主要意向形成数据电文，而数据电文属于合同书面形式的一种，是合同订立的有效形式之一。双方已履行了主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，1194号商铺商品房买卖合同因实际履行也已经成立。胡悦辩称，双方未就1194号合同的重要条款进行磋商，没有达成合意，1194号商品房买卖合同未成立。因瑞年公司违背诚实信用原则，导致合同未成立，应当承担违约责任，退还房款和承担利息。胡悦向一审法院起诉请求：1.判令瑞年公司向胡悦返还购房款及代收费共423050元并支付资金占用利息损失70584元（利息按银行同期贷款年利率6％计算，其中173190元首付款从2015年12月20日暂计算至2019年8月30日，利息计38102元，第二次支付的余款249860元从2017年6月14日暂计算至2019年8月30日止，利息计32482元，以后按上述方式计算至瑞年公司实际返还全部购房款及利息止），以上合计493634元；2.本案诉讼费全部由瑞年公司承担。瑞年公司向一审法院反诉请求：1.确认胡悦与瑞年公司之间关于1194号商铺的《长沙市望城区商品房买卖合同》(合同编号:1800350711194)成立并生效；2.要求胡悦继续履行上述《长沙市望城区商品房买卖合同》，尽快办理上述房屋买卖的一切相关手续；3.本案全部诉讼费用由胡悦承担。一审法院认定事实：2015年12月20日，瑞年公司与胡悦之父胡久权签订《长沙义乌小商品城商铺认购书》，认购瑞年公司开发的长沙义乌小商品城1栋1层194号铺位。2015年12月22日，胡悦与瑞年公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20140368194），由胡悦购买其父胡久权认购的长沙义乌小商品城1栋1层194号铺位。胡悦之父胡久权共向瑞年公司支付173190元（付款时间为2015年12月20日与2015年12月22日），2015年12月22日，瑞年公司向胡悦出具了两份收款收据，收取194号购铺款170000元、办证费3190元，共计173190元。因胡悦与瑞年公司谈妥将购买的194号商铺退回，换购现房1194号商铺，2017年6月14日，双方签署《长沙瑞年房地产开发有限公司财务审核单》，1194号商铺建筑面积25.11㎡，标准单价23395元，标准总价587448元，电商服务优惠30000元后，乘以0.82（三年经营返租0.06*3），再乘以0.96（一次性优惠），领导特批优惠18823元，最终成交总价420000元[（587448-30000）*0.82*0.96-18823]，加办理产权基本费用3050元。胡悦之父胡久权出具《申明》一份：“我在长沙瑞年房地产开发有限公司处交纳后因商品房买卖合同解除而应退还的购房款173190元，自本声明出具之日赠与（予）我儿胡悦，为其筹措拟认购该公司开发的1194号商铺的款项。将来胡悦与瑞年公司达成商铺买卖合同时，直接抵为胡悦购房款”，胡悦之母覃希仲向瑞年公司支付249860元，并出具《申明》一份：“2017年6月14日，我转入长沙瑞年房地产开发有限公司的249860元系我为儿子胡悦认购该公司商铺而筹措的资金，将来胡悦与该公司签订商铺买卖合同时，作为胡悦应交的购房款”，胡悦父母共计代胡悦支付423050元。瑞年公司向胡悦开具了入账日期为2017年6月14日的1194#购铺款42万元收款收据一张、1194#办证费用3050元的收款收据一张。瑞年公司以客户对位置不满意、要求换铺、重新签约为由，向政府主管部门提交了胡悦签名的194号商铺《预购商品房网上签约撤销申请表》，并于2017年7月10日获得通过。2019年3月17日，胡悦与瑞年公司工作人员杨某约定2019年3月18日签订书面商品房买卖合同，但于2019年3月18日仅仅办理了1194号商铺网签，因多种原因，双方始终未能签订书面的商品房买卖合同。2019年9月10日，胡悦以瑞年公司存在缔约过失责任为由向一审法院提起诉讼，并提出前述诉求，瑞年公司向一审法院提起反诉，并提出前述诉求。一审法院认为，缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，有违背诚实信用原则的行为、造成了另一方当事人的损失，因此承担赔偿受害人损失的法律后果。一般认为，缔约过失责任的成立须具备下列条件：(1)缔约人违反了以诚实信用为基础的先合同义务；(2)违反先合同义务的行为给对方造成了损害；(3)相关行为与损害间有因果关系；(4)行为人有过失。本案中，胡悦因对从瑞年公司所购194号商铺位置不满意，要求更换成1194号商铺，瑞年公司亦同意更换，抵扣194号商铺退款173190元后，胡悦凑齐1194号商铺全款，未签订书面商品房买卖合同的原因并非瑞年公司违反以诚实信用为基础的先合同义务，不愿将该商铺卖给胡悦，而是胡悦认为瑞年公司不能按照此前承诺每年向胡悦返租6%，双方无法就商品房买卖合同其他条款达成一致，且瑞年公司擅自改变商铺所在商城运营方式，亦无任何电商服务，未与瑞年公司签订书面商品房买卖合同，故双方之间不成立关于1194号商铺的商品房买卖合同法律关系。胡悦主张瑞年公司向其返还购房款及代收费共423050元，予以支持，瑞年公司应返还胡悦支付的购房款420000元、办证费用3050元。胡悦主张瑞年公司向其并支付423050元的资金占用利息损失70584元（利息按银行同期贷款年利率6％计算，其中173190元首付款从2015年12月20日暂计算至2019年8月30日，利息计38102元，第二次支付的余款249860元从2017年6月14日暂计算至2019年8月30日止，利息计32482元，以后按上述方式计算至瑞年公司实际返还全部购房款及利息止）。一审法院认为，首先，胡悦主张173190元首付款应从2015年12月20日起计算资金占用利息，而该时间是双方关于购买194号商铺的部分款项付款时间，且有部分款项付款时间在2015年12月22日；其次，胡悦与瑞年公司商谈购买1194号商铺的购铺款420000元入账时间为2017年6月14日，该173190元来源于194号购铺款及办证费，属双方的另行协商一致意见，194号购铺款的支付时间与购买1194号商铺款支付时间无关。胡悦主张173190元首付款应从2015年12月20日起计算资金占用利息，与事实不符，于法无据，不予支持。胡悦主张瑞年公司应从2017年6月14日起按银行同期贷款年利率6％计付423050元的资金占用利息损失，部分予以支持，瑞年公司应从胡悦向一审法院起诉主张权利之日（2019年9月10日）起按中国人民银行同期同类贷款基准利率向胡悦支付利息。关于瑞年公司提起的反诉部分，一审法院认为，胡悦与瑞年公司之间仅仅进行了合同网签，网签只是不动产登记部门网络化的一种管理系统，没有具体的法律依据的，网签合同并不能视为双方签订了商品房买卖合同，不产生双方之间成立商品房买卖合同关系的法律后果。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时买卖双方应当签订书面合同，并规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，出卖人瑞年公司虽已按约定收受了全部购房款，但双方未签订书面合同，其他相关协议也未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。故胡悦、瑞年公司之间关于1194号商铺并未成立商品房买卖合同，对于瑞年公司的反诉请求，不予支持。依照《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：（一）长沙瑞年房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向胡悦返还购房款及办证等代收费423050元；（二）长沙瑞年房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向胡悦支付购房款及办证等代收费423050元的利息，利息从胡悦向一审法院起诉主张权利之日（2019年9月10日）起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；（三）驳回胡悦的其他诉讼请求；（四）驳回长沙瑞年房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8704元，因适用简易程序审理减半收取计4352元，反诉受理费40元，共计4392元，由胡悦负担692元，瑞年公司负担3700元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，胡悦与瑞年公司达成将之前购买的194号商铺换成1194号商铺的合意后，2017年6月14日胡悦按照双方签署的《长沙瑞年房地产开发有限公司财务审核单》载明的应付款项，将购买1194号商铺的款项已经支付完毕。瑞年公司亦于同日向胡悦出具两张收据，收到1194号商铺的购铺款420000元和办证费用3050元。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”瑞年公司与胡悦对买卖双方的基本情况、商品房的基本状况、价款等有关事项均进行了确认，且胡悦已经将购买该商铺的款项支付完毕，瑞年公司亦予以接受，故双方之间就1194号商铺的商品房买卖关系已成立，原审认为双方就1194号商铺未签订书面商品房买卖合同，认定双方之间不成立商品房买卖合同法律关系，并据此判令瑞年公司向胡悦返还已支付的购房款、办证等代收费423050元及利息，于法不符，本院予以纠正。2019年3月17日，胡悦联系瑞年公司的工作人员，称第二天去售楼部签合同。次日，胡悦将其身份证原件交给瑞年公司的工作人员，瑞年公司的工作人员在长沙市望城区房屋产权交易中心的商品房销售业务系统中打印出编号为180035071194的《长沙市望城区商品房买卖合同》，该合同的有关条款内容与双方之前已经确认的有关事项并无有实质性区别，但胡悦不愿意签字。胡悦没有提交充分有效的证据证明瑞年公司存在《中华人民共和国合同法》第四十二条规定的情形，其主张瑞年公司违背诚实信用原则，要求瑞年公司承担损害赔偿责任的理据不足，一审法院认定双方未签订书面商品房买卖合同的原因并非瑞年公司违反以诚实信用为基础的先合同义务的事实正确。根据瑞年公司向一审法院提交的商品房期现房交易及预售资金监管系统截屏显示的1194号商铺网签状态，该商铺网上销售流程已经完成了“销售受理”、“合同审核”、“合同打印”三个阶段，可以认定从该系统打印的编号为180035071194的《长沙市望城区商品房买卖合同》已经瑞年公司、胡悦双方确认，故双方当事人均应当按照该合同约定行使权利、履行义务。瑞年公司反诉要求胡悦继续履行合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，胡悦的上诉请求不能成立；瑞年公司的上诉请求成立。原判决认定事实基本清楚，但适用法律及处理错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初5417号民事判决；二、确认长沙瑞年房地产开发有限公司与胡悦关于1194号商铺的编号为180035071194的《长沙市望城区商品房买卖合同》成立；三、长沙瑞年房地产开发有限公司与胡悦继续履行编号为180035071194的《长沙市望城区商品房买卖合同》；四、驳回胡悦的诉讼请求。一审案件受理费4392元，二审案件受理费10309元，共计14701元，由胡悦负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年四月十五日书记员 姚沐宏