河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2465号上诉人（原审被告）：薛建伟，男，1973年11月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：李胜利，河南豫新律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世广，河南豫新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会。法定代表人：李金卫，该居委会主任。委托诉讼代理人：宋泽胜，河南瑾轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：周淑艳，河南瑾轩律师事务所实习律师。上诉人薛建伟因与被上诉人新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会（以下简称李唐庄居委会）租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初7258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人薛建伟的委托诉讼代理人李世广，被上诉人李唐庄居委会的委托诉讼代理人宋泽胜到庭接受了询问。本案现已审理终结。薛建伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李唐庄居委会的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、李唐庄居委会将涉案房屋交付给薛建伟后，薛建伟并未对全部的房屋进行管理、使用、收益，因涉案房屋无产权手续，导致部分房屋未予出租，未实际占有使用。薛建伟对已占有使用的房屋支付占有使用费无异议，但对未占有使用的房屋支付占有使用费有异议。2、薛建伟将涉案部分房屋转租，可视为对该部分房屋占有使用，应当按照实际占有使用的时间以及面积计算占有使用费。实际使用时间应当以实际占有使用时计算，截止日期为第一次诉讼日期2018年3月29日。3、涉案的房屋产权不齐导致无法正常使用，李唐庄居委会于2018年3月29日已没有实际占有，李唐庄居委会对商户进行停水停电锁门的措施，给李唐庄居委会造成巨大损失。薛建伟已缴纳2017年4月至2018年6月的租金，因双方产权问题及李唐庄居委会的停水停电引起纠纷，在产生纠纷期间，薛建伟未实际占有涉案房屋，在没有产权手续情况下，薛建伟没有支付2018年6月之后的房租，且李唐庄居委会也没有证据证明在此期间薛建伟占有了房屋，因此，对于李唐庄居委会要求薛建伟支付2018年6月14日之后的房屋占有使用费没有事实及法律依据。李唐庄居委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。李唐庄居委会向一审法院起诉请求：判令薛建伟向李唐庄居委会支付欠缴的房屋占有使用费4010171.41元（从2018年6月15日暂计至2019年6月6日）。一审法院认定的事实如下：薛建伟为租赁位于新郑市××与学院路交叉口南××西的上下两层商业门面房，参加了公开招标，并于2017年3月20日将300000元保证金转至李小根账户。薛建伟中标后于2017年3月31日通过新郑市中心城区新区三资委托代理服务中心向李唐庄居委会交纳租金400000元，于2017年4月1日分两次通过新郑市中心城区新区三资委托代理服务中心向李唐庄居委会交纳租金3721400元，以上共计4121400元。2017年4月6日，李唐庄居委会（甲方、出租方）与薛建伟（乙方、承租方）签订商业门面房整体租赁《合同》一份，双方约定：“……第一条出租商业房位置及情况。乙方所承租商业房位于新郑市××与学院路交叉口南××西，商业房上下两层，层高4.5米，共计11021.6平方米，其中一层为5228.02平方米，二层为5793.58平方米。第二条租赁用途。乙方承租后招商经营范围限于大型商超、银行、高端服务业等，其他餐饮经营面积必须大于500平方米，且必须提前报社区居委会备案同意，歌厅行业必须禁止……第三条租赁期限。1、本合同有效期为9年，自2017年4月6日至2026年6月6日止。租赁期满后，乙方在同等条件下享有优先承租权，具体事宜双方可另行协商；2另行约定：双方约定装修期为60天，不计入租赁期限内。第四条租金及支付方法。1、乙方租金支付以年为单位，需一次性向甲方付清首年全部租金，乙方竞标租金为31元/平方米/月，共需向甲方支付首年房租4100035.20元（大写：肆百壹拾零万零仟零百叁拾伍元贰角）；2、乙方竞标成功后，3天内必须签定本合同并将首年度租金4100035.20元打入甲方社区三资账户，否则视为乙方中标权作废，甲方有权与竞价第二高的竞标者签定租赁合同；……4、第2年乙方租金支付按约定的价格，在本合同到期前30天内将次年租金打入甲方社区三资账户，否则视为乙方自动放弃租赁权，在本年度租金到期后，甲方有权收回商业房，重新对外招租，并不再退回参加竞标收取的30万元保证金。由于乙方违约对商户产生的一切损失责任由乙方承担；5、为确保乙方在承租期内的持续性，保证乙方群众利益，本合同签定后乙方参加竞价所交的30万元保证金不再退回，转为信誉保证金，合同到期后一并退回。第五条乙方权利义务1、本合同履行期间，乙方可以合法转租该商业房，承担一切因转租而发生的法律后果及经济损失。……第六条其他约定……2、对于乙方租赁期间添附的物品，乙方应在期满后拆除并恢复房屋原状。……6、本合同签定后，乙方已对承租房屋进行了充分了解，符合承租条件，不再要求甲方对承租房屋进行任何投资……”，该合同甲方落款处由李金卫签字，并加盖了李唐庄居委会的印章，甲方全体干部及部分群众代表13人亦签名按指印，乙方落款处由薛建伟签字并按指印。合同签订后，李唐庄居委会后依约交付了房屋，薛建伟交付租金至2018年6月6日；薛建伟除将其中的部分房屋作为雍康公司办公使用外，还以自己或雍康公司名义将其中的一楼的4866.06平方米房屋、二楼2435平方米房屋出租给他人使用。后双方因租金交付等问题协商未果产生纠纷，李唐庄居委会诉于原审法院，提出如下诉讼请求：1、判令解除李唐庄居委会、薛建伟于2017年4月6日签订的《合同》；2、判令薛建伟向李唐庄居委会支付欠缴的房租101096.73元（从2018年6月6日暂计至2018年6月14日）；3、判令薛建伟立即腾空并搬离李唐庄居委会的出租房屋；4、判令本案的诉讼费用由薛建伟承担。李建伟于诉讼中提出反诉（具体提出反诉时间为2018年9月19日），反诉请求为：1、依法确认双方于2017年4月6日签订的《合同》无效；2、判令被反诉人返还2017年6月6日至2018年6月6日期间的租金4100035.20元及利息；3、判令被反诉人向反诉人返还保证金300000元及利息；4、判令被反诉人赔偿反诉人损失200613.52元（具体数额待评估后另行变更）；5、反诉费用由被反诉人承担。该院审理后作出（2018）豫0184民初4238号民事判决书认为，涉案房屋在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，因此李唐庄居委会与薛建伟于2017年4月6日就涉案房屋签订的房屋租赁《合同》无效；薛建伟应向李唐庄居委会支付2018年6月7日至2018年6月14日的房屋占有使用费89863.79元，并以此作出判决:新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会与薛建伟于2017年4月6日签订的房屋租赁《合同》为无效合同；二、薛建伟应于本判决生效后十日内向新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会支付房屋占有使用费89863.79元；三、薛建伟应于判决生效后三十日内腾空并搬离涉案出租房屋。……。双方均不服上述判决，向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，河南省郑州中级人民法院审理后依法作出（2019）豫01民终16288号判决书判决：驳回上诉，维持原判。以上事实有以下证据予以证明：1、李唐庄居委会与薛建伟于2017年4月6日签订的房屋租赁《合同》；2、（2018）豫0184民初4238号民事判决书；3、（2019）豫01民终16288号判决书。一审法院认为：生效的判决书已认定李唐庄居委会与薛建伟于2017年4月6日签订的房屋租赁《合同》无效，并确定的了“李唐庄居委会有权要求薛建伟参照《合同》约定的标准支付房屋占有使用费”。依据之前判决书认定的事实及判决意见薛建伟应于判决生效后三十日内腾空并搬离涉案出租房屋，薛建伟于2018年6月15日至2019年6月6日仍在占有使用涉案房屋，李唐庄居委会于本次诉讼中主张之前判决确定期间之后2018年6月15日至2019年6月6日期间的房屋占有使用费，符合上述确定的计算方式，且有事实依据，应予支持，因此可计算房屋占有使用费为3998937.32元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：薛建伟应于判决生效后十日内向新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会支付房屋占有使用费3998937.32元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38881元，由新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会负担90元，由薛建伟负担38791元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据本院2019年8月29日作出的（2019）豫01民终16288号生效民事判决书，认定涉案房屋已由李唐庄居委会全部移交薛建伟占有、使用，并判令薛建伟腾空并搬离出租房。故薛建伟在本案中上诉称仅占有部分房屋的理由，本院不予采信。双方房屋租赁合同确认无效后，薛建伟作为承租方应及时返还给李唐庄居委会，但其未提供证据证明已履行交接义务，故仍应支付房屋占有期间的使用费。薛建伟上诉称不应支付2018年6月14日之后占有使用费的理由，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，薛建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38881元，由薛建伟负担。本判决为终审判决。审判长  赵玉章审判员  秦 宇审判员  李 黎二〇二〇年四月八日书记员  曹芳宇