河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2246号上诉人（原审原告）：宁静，女，1986年11月24日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南惠昌城乡建设发展有限公司，住所地郑州市惠济区绿源路10号。法定代表人：耿红梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：**，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王政文，河南陆达律师事务所律师。上诉人宁静因与被上诉人河南惠昌城乡建设发展有限公司（以下简称惠昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初4679号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宁静上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初4679号民事判决，发回重审或者依法改判惠昌公司向宁静赔偿损失共计62013元；2.本案的全部诉讼费由惠昌公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实严重错误。1.宁静一审提供的证据足以证明惠昌公司存在严重误导消费者的虚假宣传行为。一审过程中，宁静提供的证据主要包括以下类别：（1）惠昌公司官网关于3号线地铁口宣传内容的公证书；（2）官方媒体关于惠昌公司利用3号线地铁口大肆宣传误导消费者的视频报道；（3）惠昌公司官方公众号中关于地铁的大量虚假报道等，以上证据能够相互印证，充分证明惠昌公司利用3号线地铁口做虚假宣传误导消费者的事实。2.案涉房屋周边有铁路，惠昌公司未尽到应有的提示说明义务。案涉房屋周边有铁路属于购买房屋时的不利因素，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，但惠昌公司在出售房屋过程中并未进行应有的提示说明，在沙盘模型、宣传片广告、以及周边设施设备介绍等各个方面存在故意隐瞒。3.地铁口缺失、周边铁路对房屋价格及交通出行成本的影响等损失有充分证据证明，可以根据一般常识综合酌定损失。案涉项目在四环以外，地铁交通的影响至关重要，是业主直接购买房屋的最主要原因之一。郑州市一号线、二号线、五号线对周边房屋价格的影响，以及全国各地地铁对房屋价格的影响是显而易见的。因没有地铁口带来的到最近地铁口的交通费损失也是可以直接计算的，周边铁路噪音、视线、安全等对房屋价值的影响也是显而易见，一审法院可以根据以上因素酌定损失。4.一审法院故意忽略《行政处罚决定》，仅以未生效就不予采纳，但是法院的判决不是以行政处罚作为依据的，相反应当结合大量证据以及行政机关作出的处罚决定，对惠昌公司误导宁静的行为作出公平合理的判断。二、一审法院适用法律严重错误。根据《房地产广告发布规定》第三条、第四条、第十二条、《郑州市房地产广告管理实施办法》第七条等规定，惠昌公司行为明显违反相关规定，构成误导消费者，损害消费者利益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，相关设施并未局限于“商品房开发规划范围内”，不得作出扩大解释。本案中，宁静主张赔偿责任的依据不仅仅是房屋买卖合同约定，更多的是《广告法》中关于误导消费者需要承担的民事赔偿责任。三、一审法院对证据认定存在严重的错误。宁静提供的视频、照片、公证书、媒体报道等相关材料可以相互印证，证明惠昌公司虚假宣传和昌林与城在3号线地铁口的事实，但一审法院对宁静提供的证据未进行阐述和释明，且认为“未提供证据或者证据不足以证明事实主张”，一审法院在证据采纳过程中存在严重不公平。第四，一审程序方面存在错误。一审法院未经过任何通知或说明直接将简易程序转为普通程序，不符合相关的法律规定。第五，一审法院以合同之诉立案审理，宁静提出异议，但一审法院不予理会，径直审判，损害了当事人的合法利益。惠昌公司辩称：一、一审法院认定事实清楚。（一）一审法院已经查明的事实，充分说明惠昌公司没有实施欺诈行为，宁静也没有陷于认识错误。宁静一审提交的证据都不足以证明惠昌公司存在欺诈事实。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，惠昌公司不存在“故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示”的行为。1.根据《郑州市轨道交通线网规划》、郑州市自然资源和规划局《关于郑州市城市轨道交通线网规划中3号线相关情况说明》及《关于征求和昌林与城三号院、五号院项目规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》，在和昌林与城项目规划区外确有3号线地铁口，惠昌公司不存在虚假宣传。2.惠昌公司在销售案涉商品房的过程中宣传的3号线地铁口并不在林与城项目开发规划范围内，属于项目周边交通状况，不属于林与城的开发项目，惠昌公司没有开发建设义务。惠昌公司关于地铁3号线的广告宣传并不当然地成为销售合同的组成部分。（二）林与城项目南边规划的铁路，不在林与城项目规划红线内，不属于合同必须约定的内容。根据《铁路安全管理条例》的规定，林与城项目与规划铁路的距离符合国家规定，不影响居民居住。国务院《铁路安全管理条例》（国务院令第639号）第27条第一款规定：铁路线路两侧应当设立铁路线路安全保护区。铁路线路安全保护区的范围，从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁（含铁路、道路两用桥，下同）外侧起向外的距离分别为：（一）城市市区高速铁路为10米，其他铁路为8米；（二）城市郊区居民居住区高速铁路为12米，其他铁路为10米；（三）村镇居民居住区高速铁路为15米，其他铁路为12米；（四）其他地区高速铁路为20米，其他铁路为15米。本案林与城1号院项目距离铁路250米，并且1号院出售时的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第13页《重要信息提示》中第21项明确提示“小区南侧约250米规划有环城铁路。”林与城小区与铁路的距离符合国家规定，且在签合同时，明确告知买受人。因林与城2号院中心点距离规划的铁路已达1公里，没有提示的必要，所以在2号院的售房合同中不再提示周边规划的铁路。（三）惠昌公司宣传的3号线地铁口不在林与城项目规划红线范围内，其宣传广告和宣传资料不构成要约，不属于商品房买卖合同的组成部分。根据相关法律规定，如果将商品房的销售广告和宣传资料视为要约，必须同时具备三个条件：（1）房屋及相关设施在开发规划范围内；（2）所作的说明和允诺具体确定；（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。惠昌公司的销售广告和宣传资料不同时具备上述三点，系要约邀请，不是要约，不属于买卖合同的组成部分。且双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十条对装饰、设备的补充约定：出卖人与买受人任何一方通过口头、书面、实物以及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据。出卖人所提供的展示宣传材料（含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品）仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准。该条约定明确排除了宣传广告资料的约束力，故惠昌公司的宣传广告、宣传资料属于要约邀请，不是要约，不属于买卖合同的组成部分。（四）本案是房屋买卖合同纠纷，审查重点是“是否违约”，而郑州市惠济区市场监督管理局做出的（2019）第50号《行政处罚决定书》是一种行政处罚行为，与本案审理内容和适用法律依据均不同，宁静认为一审法院应该采纳《行政处罚决定书》中的观点及证据是错误的。且惠昌公司对该《行政处罚决定书》也不服，目前正在行政复议审理中。二、一审法院适用法律正确。（一）宁静上诉主张惠昌公司违反了《广告法》、《房地产广告发布规定》、《郑州市房地产广告管理实施办法》中相关规定，构成误导消费者、损害消费者利益的行为，宁静的法律认识是错误的。《广告法》、《房地产广告发布规定》、《郑州市房地产广告管理实施办法》属于行政法律范畴，是行政机关调整行政管理法律关系适用的法律法规，民事审理通常不适用这些法律法规。此外，该三部法律法规中的“民事责任”是一种侵权责任，不是本案合同纠纷审理的对象。（二）宁静起诉认为惠昌公司构成“欺诈”，而上诉时却改为惠昌公司构成“误导性陈述”，改变了一审中的诉讼请求，该主张应该另案起诉，不适合在二审中一并审理。（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所说的“相关设施”在规划范围内，宁静的理解是错误的。宁静提起本案民事诉讼，妄图偷换概念，用《广告法》中认定“误导性陈述”的标准来代替《合同法》中认定“欺诈”的标准，是对法律的理解和适用错误，其诉求，依法不应得到法院的支持。三、一审法院不存在对宁静证据的认识错误。宁静一审提交的证据“真实性、合法性、关联性”大都存在问题，都不足以作为认定事实的证据，因此一审判决中没有过多评述，不存在对宁静证据认识错误的情形。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，宁静的上诉理由不能成立。请求驳回宁静的上诉请求，依法维持原判。宁静向一审法院起诉请求：1.判令惠昌公司向宁静赔偿损失共计124026元；2.判令惠昌公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。一审法院认定的事实：2017年9月13日，宁静、惠昌公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：宁静购买惠昌公司开发的位于惠济区××、××东××房屋××套，面积112.45平方米；房屋单价每平方米10451.94元，总价款1175321元；惠昌公司应当在2019年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将房屋交付宁静使用；惠昌公司对基础设施、公共配套建筑及水、电、暖气、天然气进行了承诺。同日，宁静、惠昌公司签订《合同补充协议》一份，其中第十条对装饰、设备的补充约定如下：出卖人与买受人任何一方通过口头、书面、实物以及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据；出卖人所提供的展示宣传材料（含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品）仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、本补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准；第十九条重要信息告知载明：小区南侧约250米规划有环城铁路。惠昌公司在销售房屋广告中宣传“地铁3号线站点就在家门口”。2019年4、5月份，购买涉案项目的部分业主在得知郑州市地铁3号线北段近期不会修建的消息后进行维权，并向郑州市惠济区市场监督管理局进行举报。郑州市惠济区市场监督管理局立案后展开调查，并于2019年11月8日以惠昌公司违反《中华人民共和国广告法》第二十六条规定第四项：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”为由作出郑惠市监罚字［2019］50号行政处罚决定书，现该行政处罚决定仍在行政复议期及行政诉讼期内，尚未生效。一审法院另查明，郑州市轨道交通有限公司于2017年11月29日发布的《郑州市轨道交通线网规划》显示，规划有地铁3号线。郑州市轨道交通有限公司于2018年9月4日向郑州市城乡规划局发出的《关于征求和昌林与城三号院、五号院项目规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》（〈2018〉郑轨函324号）显示，地铁3号线确实规划的有天轩街站，站点位于和昌林与城5号院项目东北角。2019年9月2日，郑州市自然资源和规划局向该院出具的《关于郑州市城市轨道交通线网规划中3号线相关情况说明》显示，依据2016年5月4日市人民政府正式批复的《郑州市城市轨道交通线网规划修编》，轨道交通三号线工程起于古荥镇，止于经济技术开发区，全长约48.3公里，线路主要沿绿达路、绿洲路、天河路、南阳路、西大街、东大街、郑汴路、商都路及经开十五大街等城市道路敷设。一审法院再查明，2019年4月25日国家发改委批复的《郑州市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年）》中的地铁3号线二期工程只有南段航海东路站至经南××路站，没有涉及北段的天轩街站。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宁静要求惠昌公司承担民事赔偿责任，应举证证明惠昌公司存在违约、侵权等事实，且该事实确实给宁静造成了相应经济损失。关于惠昌公司是否构成违约的问题。该院认为，首先，宁静、惠昌公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，宁静、惠昌公司在该合同及补充协议中并未对地铁3号线事宜进行约定。其次，惠昌公司在商品房销售广告中对地铁3号线的宣传系要约邀请，不构成要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案惠昌公司在售房广告中所宣传的地铁3号线并不在涉案项目开发规划范围内，不符合构成要约的条件；况且，双方签订的《合同补充协议》中明确约定，惠昌公司与宁静任何一方通过口头、书面、实物以及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据；惠昌公司所提供的展示宣传材料（含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品）仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准。综上，该院对宁静主张惠昌公司构成违约的意见不予采纳。关于惠昌公司是否应赔偿宁静损失的问题。该院认为，郑州市轨道交通有限公司发布的《郑州市轨道交通线网规划》中规划的地铁3号线北段确实经过涉案项目，惠昌公司正是基于该规划在售房广告中对地铁3号线进行了宣传，并非无中生有，虚构事实。地铁建设是政府行为，是否建设、何时建设受政策制约，并非惠昌公司所能决定，且地铁建设周期较长，宁静作为完全民事行为能力人，对地铁的建设，应有基本的主观判断。宁静认为惠昌公司没有对离小区较近的铁路进行提示，侵犯其知情权，因惠昌公司已在双方签订的补充协议第十九条对此进行了提示，故该院不予采纳。宁静认为其损失为没有地铁造成的出行不便及房屋价值远低于地铁房，然而，交通便利问题并非法律意义上的财产或非财产损失，尽管房屋价值的贬损可归于财产损失，但该价值乃根据市场供需由当事人自由确定，具有主观性，且宁静并未举证证明其损失确实存在，故该院亦不予采纳。综上，宁静要求惠昌公司赔偿损失，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回宁静的诉讼请求。一审案件受理费2781元，由宁静负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，关于本案案由是否适当问题。宁静的诉讼请求为判令惠昌公司向宁静赔偿损失共计124026元，并没有明确写明其诉讼请求所依据的法律关系。宁静的起诉状内容载明其主张的损失是“出行成本上升、房屋价值贬损、生活受到困扰”等，要求惠昌公司赔偿其由此造成的损失。一审法院在庭审过程中询问宁静主张的赔偿损失是基于惠昌公司的违约行为还是虚假宣传或其他，宁静表示都存在，包括违约和虚假宣传的民事责任。一审法院庭审总结的争议焦点涵盖了宁静主张惠昌公司赔偿事由，双方当事人对于一审法院总结的争议焦点均无异议。宁静主张内容指向商品房买卖过程中双方之间的权利义务，主张的损失计算是依据合同总价款8%加上3万元交通费，宁静主张的法律关系以合同法律关系为基础，一审法院对于宁静主张的事由均进行了审理及评判。一审法院根据宁静的诉讼请求以及基础法律关系确定案件性质，确定本案案由为商品房买卖合同纠纷适当，宁静关于一审法院定性不当的上诉理由不能成立。从买卖双方的约定来看，双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十条中已经明确约定，出卖人与买受人任何一方通过口头、书面、实物以及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据；出卖人所提供的展示宣传材料（含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品）仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准。且惠昌公司所宣传的地铁3号线不在涉案小区商品房开发规划范围内，一审法院认为惠昌公司有关地铁3号线的宣传不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不构成要约，不应当认定为合同内容，惠昌公司不构成违约的相关事实认定及适用法律正确。宁静主张惠昌公司应对虚假宣传行为承担赔偿责任，除认为惠昌公司的宣传内容构成要约外，其依据是《中华人民共和国广告法》第四条、第二十六条，《房地产广告发布规定》第三条、第四条、第十二条，《郑州市房地产广告管理实施办法》第七条等。《房地产广告发布规定》《郑州市房地产广告管理实施办法》中没有民事责任的规定。《中华人民共和国广告法》第四条、第二十六条明确规定了广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。房地产广告不得含有对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件做误导宣传。《中华人民共和国广告法》第五章规定了行政、民事、刑事等法律责任。根据郑州市惠济区市场监督管理局于2019年11月8日作出的郑惠市监罚字［2019］50号行政处罚决定书查明的事实，惠昌公司2019年3月制作并发布“地铁3号线站点就在家门口”广告标牌，同年5月撤销广告标牌。惠昌公司在和昌集团官网发布了“地铁3号线（规划中）”广告。惠昌公司称对该行政处罚决定书申请复议，但并未提交相关复议结论，一审判决中“现该行政处罚决定仍在行政复议期及行政诉讼期内，尚未生效”的表述不当。根据行政处罚决定书，惠昌公司存在违反广告法发布广告的行为，并受到行政处罚。关于惠昌公司应否因为违反广告法发布广告的行为承担民事赔偿责任问题。《中华人民共和国广告法》第五十六条规定，违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。本案双方当事人签订合同的时间为2018年12月8日，郑州市轨道交通有限公司当时发布的《郑州市轨道交通线网规划》中规划的地铁3号线北段确实经过涉案项目，存在位于和昌林与城5号院项目的站点，惠昌公司在售房广告中对地铁3号线进行的宣传在当时具有一定的依据，并非故意欺骗、误导消费者。在签订案涉合同时，惠昌公司亦不能预见国家发改委2019年4月25日批复的《郑州市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年）》中，地铁3号线二期工程没有经过该项目的站点。对于惠昌公司就非开发规划范围内的交通设施所作的销售宣传，非惠昌公司所能决定和实现，惠昌公司在签订合同时没有将相关宣传内容作为要约，购房者应尽一定的审查义务，谨慎选择。惠昌公司以地铁3号线发布广告的行为不构成违约，在《商品房买卖合同》签订之前及签订时亦不构成欺骗、误导消费者的行为，因此，宁静要求惠昌公司赔偿损失的理由，本院不予采纳。宁静上诉主张惠昌公司没有对离小区较近的铁路进行提示，故意隐瞒应当赔偿其损失，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，宁静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人宁静负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年四月八日书记员 郭新新