浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初8610号 原告：浩龙建设集团有限公司，住所地浙江省金华市婺城区青春路300号。 法定代表人：张金龙，执行董事。 委托诉讼代理人：毛晓引，浙江浙中律师事务所律师。 被告：金华新宇置业有限公司，住所地金华市婺城区白龙桥后童村。 诉讼代表人：陈雄武，公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：马妍，公司破产管理人工作人员。 被告：黄红亮，男，汉族，1976年10月31日出生，住浙江省金华市金东区 原告浩龙建设集团有限公司与被告黄红亮、金华新宇置业有限公司（以下简称金华新宇公司）债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，因案情复杂，于2020年1月3日转为普通程序，于2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毛晓引，被告黄红亮、被告金华新宇公司委托诉讼代理人马妍，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浩龙建设集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销二被告于2014年1月26日签订的房屋编号为A1057、A1073、A1074、A1075、A1080、A1082、A1083等7份商品房买卖合同、2014年11月15日签订的补充协议及2014年11月20日签订的结算协议；2.将上述7套商品房归入第二被告的破产财产；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年4月16日，第二被告因资不抵债向贵院申请破产清算，原告系第二被告的债权人。截止2018年7月25日，被告的债权申报总额共计7.5亿元。因第二被告有部分房屋低价出售侵害债权人利益，原告于2018年11月提出债权人撤销权之诉，在诉讼过程中，原告得知第一被告原系第二被告的民间借贷债权人，后因第二被告无力还款，将7套房屋以每平方9000元的价格折抵原告借款，该价格也可能涉及低价销售。为维护全体债权人的公共利益，今特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告黄红亮辩称：1.金华新宇公司从我这里借款共计850万元，抵了7间房产，以债抵房是经过双方签字确认，以债抵房的行为是合法；2.9000元的房价，现在经过评估公司的评估，这个房价是在合理期间内；3.第一次债权人会议已于2018年8月8日确认了我的购房后身份，现在原告起诉已过诉讼时效。 被告金华新宇公司辩称：1.2018年4月16日贵院受理金华新宇公司的破产清算申请，于2018年4月19日指定浙江一剑律师事务所、浙江婺源律师事务所共同担任金华新宇公司管理人。接受指定后，审核了申报的债权，当时被告黄红亮是以购房户的身份来申报，提交了7间店面的购房协议，并提交了相关结算协议、补充协议，证明其已将原先的借款，经过结算后，充抵购房款，故管理人于2018年8月8日第一次债权人会议开会时，将被告黄红亮作为购房户的资格。此后，因为有其他13间房屋涉嫌低价出售，原告等债委会成员提起债权人撤销权之诉，在诉讼过程中，在审查债权人资格时，法院提出被告黄红亮结算的每平方9000元是否也涉及低价销售，提出了质疑。原告也是为了全体债权人的利益，提起了本案的诉讼。根据在本案诉讼中的评估报告，管理人认为是没有涉及低价销售，具体是否应撤销，由法院裁定。 原告围绕着诉讼请求，依法向本院提交证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明各一份，证明原告的诉讼主体资格；2.二被告签订的7套商品房买卖合同、补充协议、结算协议、A类商铺单价表各一份，证明第二被告将7套房屋低价转让给第一被告的事实。 原告提交的上述证据，经庭审出示，被告黄红亮质证认为，对证据1三性无异议；对证据2中7套商品房买卖合同、补充协议、结算协议的真实性无异议，对证据2中A类商铺单价表，认为统计表中单价每平方16893元有异议，该项目店面共有46间，含单层和双层，单层的价格远高于双层，我的7间店面是双层，楼上的店面价位也是9000元计算，用单层的价格适用我的双层的价格是有疑问的，还存在时间差的问题，我与金华新宇公司签订的合同是2014年1月份签订，结算时间是2014年11月份，当时的市场行情到2014年4、5月份已经很低迷，基本卖不动，所以价格上是有差落。另外，该项目靠近我的7间店面位置是靠近华龙南街附近，位置较差，共有20来间店面基本都是用来以债抵房。综上，我认为9000元的价格以债抵房是合情合理的。 被告金华新宇公司，对原告的证据真实性无异议。说明下，在结算中A1××3号店面，实际是高于9000元一平方，其他6间是以9000元价格来抵的。关于A类商铺单价表是有偏差，仅供参考，不能作为定案依据。 本院认证意见：二被告对证据1、证据2中商品房买卖合同、补充协议、结算协议均无异议，本院确认其证明力；对证据2中A类商铺单价表中，本院认为原告提交的该证据来源于破产管理人，系破产管理人接手管理破产公司后，从公司资料中获取，管理人具有依法管理破产公司职责，其应不存在伪造价格表的动机与故意，被告黄红亮并未提交相反证据，故本院对该证据的真实性予以确认。关于两被告签订的涉案商品房买卖合同应否撤销问题，将在本院认为部分进行阐述分析。 被告黄红亮未提交证据。 被告金华新宇公司向本院提交如下证据：1.（2018）浙0702破申2号民事裁定书及（2018）浙0702民破2-1号，证明金华新宇公司破产受理的事实及法院指定浙江一剑律师事务所、浙江婺源律师事务所共同担任金华新宇公司管理人的事实；2.房地产估价评估报告及鉴定费发票，证明7间商铺的评估价格总额为1002万元，被告黄红亮抵扣本金为850万元，占比84.8%，不低于70%，管理人认为不构成低价的事实，鉴定费是由管理人预交。 被告提交的上述证据，经庭审出示，原告浩龙建设集团有限公司质证认为：对证据1三性无异议；对证据2，评估报告的真实性无异议，该评估的价格明显偏低，评估基准日为2014年11月，但其评估价格却低于基准日为同案2014年1月份王经鹤案件的评估价格每平方1000-2000元，因此该组证据不足以证明涉案房屋转让价格达不到交易时交易地指导价或市场交易价70%的目的。另外，对于管理人垫付的鉴定费，该鉴定费应由第二被告承担更为合理，因为原告代表所有债权人起诉，若该费用由原告承担较为不公平，故应由第二被告承担。 被告黄红亮，对被告金华新宇公司提价的证据三性均无异议。 本院认证意见：对被告金华新宇公司提交的证据1，原告及被告黄红亮均无异议，本院确认其证明力；对证据2，本院认为，该房地产估价报告，系由原告向本院申请对涉案房产进行估价，本院委托金华立盛房地产估价有限公司对涉案房产进行评估，故本院确认其证明力。 根据本院确认证明力的上述证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下： 2018年4月13日，被告金华新宇公司以资不抵债为由向本院申请破产清算。本院经审查后，于同年4月16日作出（2018）浙0702破申2号民事裁定书，裁定受理被告金华新宇公司的破产清算申请。经债权人会议表决，中信银行股份有限公司宁波分行、浩龙建设集团有限公司、童盛森、黄红亮、杨健珍当选为债权人委员会成员。 2013年11月28日，被告金华新宇公司向被告黄红亮借款150万元，于同日签订借款协议，约定：借款期限为6个月，月利率30%。2013年11月28日，被告黄红亮通过金华银行将款项汇至被告金华新宇置业有限公司指定的账户。被告金华新宇置业有限公司因新宇宏腾广场工程建设急需资金周转向案外人朱有红借款1000万元。2014年1月27日案外人朱有红，通过浙江成泰农村商业银行汇款400万元；2014年1月28日案外人朱有红通过浙江成泰农村商业银行分别汇款300万元、265万元。2014年2月26日，签订借款协议，并由蒋秋生、王伟新提供担保，约定：借款期限为6个月，月利率35‰，被告金华新宇公司用宏腾生活广场一楼沿华龙南街的店面房房号A1024、A1027、A1057、A1073、A1074、A1075、A1076、A1077、A1078、A1079、A1080、A1081、A1082、A1××3号共计十四间，面积为1769.74平方米作为抵押，如逾期不还本金或利息，抵押房产归甲方所有。（如逾期未还，剩余的借款，转为购房款）。 2014年1月26日，新宇公司（出卖人）与黄红亮（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》7份，合同约定，买受人向出卖人购买宏腾生活广场第一层A1057、A1073、1074、A1075、A1080、A1082号商铺；合同就商品房的价格及证书的交付、商品房转移登记等事项作了约定，并进行了房产备案预登记。 借款到期后。2014年11月15日，被告金华新宇公司与被告黄红亮及案外人朱有红、项胜签订补充协议，约定：2014年2月26日，甲方（金华新宇公司）向乙方（朱有红、黄红亮）借款1000万元（乙方黄红亮以朱有红名义签订借款协议），甲方以金华新宇置业宏腾生活广场一楼店面房号：A1024、A1027、A1057、A1073、A1074、A1075、A1076、A1078、A1079、A1080、A1081、A1082、A1083作为抵押担保，同时甲乙双方以签订房屋买卖协议的方式将前述房产备案预登记在乙方名下，至今甲方已归还借款约500万元，为此乙方已将房号为A1024、A1027、A1076、A1077、A1078、A1079、A1081号房产注销备案预登记归还甲方。现甲方尚（欠）乙方借款本金约500万元。甲方自愿以原抵押给乙方的房产折价抵偿借款：1、原备案登记在乙方（黄红亮）名下的：A1057、A1073、1074、A1075、A1080、A1082号房产共计778.27平方米，甲乙双方同意按9000元/平方米计价折扣价款7004430元卖给乙方（黄红亮）；2、7004430元的房款，经甲方同意乙方用甲方尚欠乙方的借款500万元（甲乙双方同意抵清借款）和甲方尚欠丙方（项胜）的借款450万元中的2004430元来抵消，房号为：A1057、A1073、1074、A1075、A1080、A1082号房产归乙方（黄红亮所有）；3、甲方配合乙方办理上述房产买卖登记手续。 2014年11月20日，被告金华新宇公司与被告黄红亮签订结算协议，约定：2013年11月28日，甲方（金华新宇公司）向乙方（黄红亮）借款人民币150万元，用于金华新宇置业宏腾生活广场的工程建设，约定借款期限是半年，至今未归还本金，甲方自愿以原备案登记在乙方名下的房产折价抵偿价款，1、原备案登记在乙方名下的A1××3号房产记106.2平方米，甲乙双方同意接受9000元/平方米计价折款955800元卖给乙方；2、955800元的房款，经甲乙双方同意用甲方尚欠乙方借款150万元抵偿（甲乙两方同意抵清借款）房号为A1××3号房产归乙方所有；3、甲方配合乙方办理A1××3号房产买卖登记手续。 另查明，原告浩龙建设集团有限公司向本院申请对金华市新宇宏腾生活广场的A1057、A1073、1074、A1075、A1080、A1082、A1××3号共七套商铺房地产的市场价值进行评估。本院委托金华立盛房地产估价有限公司对涉案房产的市场价值进行评估。该公司于2019年11月22日出具金立盛司法估字（2019）第025号房地产估价报告，评估意见：确定金华市新宇宏腾生活广场的A1057、A1073、1074、A1075、A1080、A1082、A1××3号共7套商铺的房地产于价值时点的市场价值为￥1002万元，大写：人民币壹仟零贰万元整。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。原告主张撤销权，重要的判定标准是被告黄红亮与被告金华新宇公司是否实施了损害债权人债权的行为，具体到本案即被告黄红亮与被告金华新宇公司商品房买卖合同、结算协议及补充协议的价格是否属于“明显低价转让”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。根据金华立盛房地产估价有限公司出具金立盛司法估字（2019）第025号房地产估价报告，可认定涉案的七套房产价值时点的市场价值为1002万元，被告金华新宇公司将涉案七套房产以796.023万元的价格转让给被告黄红亮，已超过交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十，不符合原告主张的低价转让情形，因此，原告主张的撤销权不符合其成立要件。综上，原告诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告浩龙建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告浩龙建设集团有限公司负担（已交纳），鉴定费9800元由原告浩龙建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  朱伟良 人民陪审员  丰黎霞 人民陪审员  贾 磊 二〇二〇年四月七日 代书 记员  汤晓磊