辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1132号上诉人（原审被告）：袁军，男，1971年9月16日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被上诉人（原审原告）：大连怡合物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区香华街52号2单元6层2号。统一社会信用代码9121020466921473X0。法定代表人：陈军，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘亚滨，辽宁瑞石律师事务所律师。上诉人袁军因与被上诉人大连怡合物业服务有限公司（以下简称“怡合物业”）物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初8640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人袁军上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审超过诉讼时效部分的物业费请求，同时判决将案涉临建垃圾房移交有关部门限期拆除，并判令被上诉人补偿上诉人每年同价物业费1528元至违章临建垃圾房拆除为止。事实和理由：一、案涉物业服务合同为无效合同，对业主没有约束力。1.2015年8月1日怡合物业与椒金山街道签订物业合同，并于2017年3月15日出具《大连市甘井子区业主委员会备案回执》系非法签订及出具。上诉人从未委托任何人，包括街道，代理、授权签订物业合同。依据《中华人民共和国物权法》第76条规定，由小区业主委员会组织全体业主参与的业主大会对选聘或解聘小区物业公司进行投票，超过半数以上的业主同意，才能决定选聘或解聘物业公司。2.《中华人民共和国物业管理条例》第二、三条规定，签订物业服务合同的主体是开发商、物业公司和业主委员会。街道无权在没有通知业主，没有任何招标、任何公示的情况下故意隐瞒业主，擅自主张选聘物业公司服务，决定小区物业管理方式。因此，街道代替业主与物业公司签订的合同无效，对业主没有法律约束力。二、上诉人窗外有一个100多平方米的绿色垃圾房，距离上诉人的房屋不足17米，垃圾太多随便堆在马路上，严重影响上诉人居住体验，上诉人多年来多次找被上诉人沟通协调，至今没有解决，这是上诉人不交物业费的主要原因。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝缴纳物业费，需要正当理由，物业不履行物业服务合同或者履行合同未达标，有重大瑕疵构成业主正当理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、《关于物业管理纠纷案件的意见》第22条规定，物业服务违反物业合同约定，业主可以要求减收物业费或要求返还多交的物业费。被上诉人在一审庭审中承认存在物业管理松懈，服务不达标等问题，且上诉人房屋墙面开裂，多次找物业公司协商维修至今未解决，这也是上诉人不交物业费的原因之一。四、一审判决上诉人支付被上诉人全额3年8个月物业费5600余元，超出了法律规定的三年诉讼时效。五、垃圾房为临时性建筑，物业服务不达标，应移交有关部门处理。怡合物业辩称，不同意袁军的上诉请求，理由如下：1.根据物权法第78条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。2.《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3.《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的1/2的新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地居民委员会，在街道办事处乡镇人民政府指导和监督下，代行业主委员会的职责。同时，辽宁省《物业管理条例》第30条、大连市《物业管理条例》第40条均有相同的规定。因此，金山社区与被上诉人签订的合同具有法律依据，应认定合法有效。4.关于垃圾房，垃圾房是被上诉人进驻之前由开发商设计施工的，属于小区的配套。因居民反映该垃圾房建设不合理，经被上诉人请求，有关部门现已经停止使用了，被上诉人没有管理不当的失职行为。5.小区开放大门是根据辽宁省住建厅的文件要求，但是单元门是封闭的，外人不能直达入户门，绿地变停车场并不存在，个别业主偶有不规范停车，并不代表该问题普遍存在，监控的部分损坏在2019年被上诉人已经全部重新设计施工完成，而且早已投入正常的使用。6.关于房屋维修是属于要启用房屋维修基金的问题，物业公司不具有直接使用房屋维修基金进行维修的职能，但是物业公司每年都上报街道和有关部门申请启用维修基金，对该小区内有需要维修的房屋及时上报，并且作出维修计划。2019年该小区已经启用了维修基金，对整个小区的房屋进行了维修，被上诉人已经尽到了应尽的职责，不存在服务瑕疵。怡合物业向一审法院起诉请求：1.判令袁军支付拖欠的物业费5606.24元、违约金500元，合计6106.24元；2.诉讼费由袁军承担。一审法院认定事实：2015年8月1日，大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对坐落于大连市甘井子区华龙南街华龙南园的泊岭紫郡小区实行物业管理，委托管理期限自2015年8月1日起，至成立业主委员会止；管理服务费按双方协商的标准每季度10日前向业主收取，即建筑面积每月每平方米0.98元；乘梯费每户每月12元；业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。另查明，2017年3月15日，大连市甘井子区椒金山街道办事处出具《大连市甘井子区业主委员会备案回执》，载明：大连市甘井子区运达泊岭紫郡小区的业主委员会解散，所在椒金山街道金山社区代理行使业主委员会职责，期限自2015年7月16日至业主委员会成立止。再查明，被告系原告提供物业服务小区的业主，被告的房屋位于大连市甘井子区，建筑面积117.77平。被告自2015年8月1日起至2019年3月31日止拖欠物业服务费5078.24元、电梯费528元，合计5606.24元。2019年2月、3月，原告自行向被告催缴物业服务费，未果。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条之规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，在案涉小区的业主委员会解散，尚未成立新的业主委员会期间，大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会代理行使业主委员会职责与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，未违反法律、法规的规定，该《物业服务合同》合法有效，对作为业主的被告亦具有约束力。原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主理应按物业服务合同约定的价格标准按时交纳物业服务费。根据《物业服务合同》约定，案涉房屋的物业服务费标准为建筑面积每月每平方米0.98元，乘梯费为12元每月，故2015年8月1日至2019年3月31日期间，被告应向原告交纳物业服务费5606.24元（0.98元/月/平×117.77平×44个月＋12元/月×44个月），借故拖欠无理。综上，原告要求被告给付拖欠的物业服务费5606.24元的诉讼请求，于法有据，理由正当，法院予以支持。关于原告主张滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但法院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故法院对原告要求被告支付滞纳金500元的诉讼请求不予支持。关于被告辩称小区外垃圾房影响其生活的意见，一审法院认为，被告未举证证明垃圾房为违章建筑，且垃圾房应为小区生活所需而建，如却因垃圾房管理不善影响到被告的正常生活，被告应通过与原告协商及向相关部门进行反映等方式予以解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行协调处理，不能以此作为免除被告交纳物业费义务的合理理由。故被告上述意见，依据不足，理由不当，不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告袁军给付原告大连怡合物业服务有限公司物业服务费人民币5606.24元（自2015年8月1日起至2019年3月31日止）；二、驳回原告大连怡合物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告袁军负担，于判决生效之日起十日内给付原告大连怡合物业服务有限公司。本院二审期间，双方当事人对一审判决认定的事实均没有异议。上诉人围绕其上诉请求提交了照片两张，拟证明垃圾房还在使用，被上诉人未提交新证据，但认为垃圾房在小区围栏外，是开发商设计施工的，物业不参与管理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上述照片的真实性没有异议，本院对上述照片予以采信。综上，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的1/2的新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地居民委员会，在街道办事处乡镇人民政府指导和监督下，代行业主委员会的职责。因此，本案中大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会与被上诉人签订《物业服务合同》也就等同于案涉小区业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”的规定，上诉人作为案涉小区业主应受金山社区居委会与被上诉人签订的《物业服务合同》约束。既然案涉《物业服务合同》对上诉人具有约束力，且怡合物业已实际提供了物业服务，上诉人应当按合同约定支付物业费。至于上诉人提出“窗外的垃圾房严重影响居住体验和物业管理松懈、服务不达标”的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，案涉《物业服务合同》约定，怡合物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，怡合物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在公用绿地杂物清理不及时、车辆乱停乱放等瑕疵问题尚不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决袁军全额交费并无不妥。同时，也正是基于怡合物业公司存在不及时清理公用绿地杂物、车辆乱停乱放等瑕疵履行问题，一审法院也已经对怡合物业请求袁军支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。另外，关于垃圾房的问题，本案中的垃圾房不是由怡合物业建造的，移除垃圾房也不属于《物业服务合同》中约定的内容，况且在被上诉人的协调下，现在垃圾房已不再是投放生活垃圾的固定场所，因此，上诉人据此不交纳物业费没有法律和事实依据，一审不予支持其该项抗辩意见并无不妥。针对上诉人提出“将案涉临建垃圾房移交有关部门限期拆除，并且被上诉人补偿上诉人每年同价物业费1528元至违章临建垃圾房拆除为止”的上诉请求，由于该项请求与本案的物业服务合同关系不属于同一法律关系，且上诉人未就补偿款问题在一审中提起反诉，因此，上诉人的该项上诉请求不在本案二审审理范围，本院对此不予审理。关于上诉人提出的被上诉人主张的部分物业费已过诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。根据该司法解释的规定，本院对于袁军二审期间提出的该项主张不予支持。综上，袁军的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元（上诉人袁军已预交），由上诉人袁军负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二〇年四月十日书记员  牛超群