宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初14968号 原告：宁波菩石置业有限公司。住所地：浙江省宁波市海曙区石碶街道后仓村。统一社会信用代码91330212MA2824RD8F。 法定代表人：刘凯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张瀛，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李标森，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告：胡艳云，女，1985年7月13日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区，现住浙江省温州市鹿城区。 原告宁波菩石置业有限公司（以下简称菩石公司）为与被告胡艳云房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告菩石公司的委托诉讼代理人李标森、被告胡艳云到庭参加诉讼。原告诉请：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：2017住12300078）于2019年11月15日解除；2.判令被告向原告支付垫付款1254395.30元、违约金159166.80元，暂合计1413562.10元，从原告应退还被告的房款中优先抵扣，不足部分由被告继续偿还；3.判令被告配合原告办理菩悦花苑第10幢60单元103号房屋《商品房买卖合同》及补充协议的备案登记撤销手续，被告应自合同解除之日起按照商品房总价款的万分之五的标准按日向原告支付补偿金，直至配合办妥之日。本案现已审理终结。 被告胡艳云当庭答辩称，1.被告并没有收到原告发出的解除合同的通知；2.被告当时因家庭原因，自2019年7月起确实未按约向银行归还贷款；被告借不到钱，迫不得已未支付贷款，并不存在恶意；3.原告主张的违约金过高，应不收或者象征性收取3%；补偿金不应收；4.涉案房屋自购买至今存在增值，被告估值为90万元许，该增值部分原告应当支付给被告；5.诉讼费应由原告承担。 本院经审理认定以下事实：2017年5月25日，原、被告签订合同编号为2017住12300078的《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于宁波市鄞州区（现海曙区）石碶街道后仓村菩悦花苑－2第10幢60单元103号房屋一套，建筑面积共117.05平方米，单价每平方米13598.19元，总价款1591668元。买受人采取银行按揭方式付款，首期房款321668元，应于合同签署的同时支付；剩余房款1270000元，买受人申请银行按揭贷款，应在出卖人发出通知之日起21日内全额到达出卖人账户。合同还另行约定了其他权利义务等内容。次日，原、被告签订补充协议一份，补充协议第四条第4款约定，买受人申请出卖人为其按揭贷款提供阶段性担保，出卖人在担保期间内为其担保，如因买受人的原因而给出卖人造成损失的，买受人应承担由此产生的所有损失（包括但不限于银行贷款本金、利息、罚息、合同解除的违约金、律师费及实现债权的其他费用等），同时买受人同意将该房屋委托出卖人依法处理。第5款约定，买受人申请出卖人为其按揭贷款提供担保，为保障按揭银行和出卖人的合法权益，买受人同意在该房屋他项权证办妥之前，如发生买受人所购的房屋被司法机关依法追溯或买受人连续三期或总数超过三期不按时归还银行按揭等事宜，则视为买受人根本违约，买受人同意出卖人单方解除合同，并同意配合办理撤销备案（或预告）登记和注销房屋权证。买受人同意出卖人直接从其已付的房款中扣除相当于总房价10%的违约金和出卖人因此遭受的所有损失（包括但不限于银行贷款本息、罚息、诉讼费用、保全担保费用、律师费用及实现债权的其他费用等），并同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。如买受人的已付房款不足赔偿出卖人所列的上述损失和费用的，出卖人有权追索，买受人应另行支付。买受人承诺主合同中所提供的联系地址、电话等真实有效，且所列住所（址）系送达地址。若因买受人联系地址、联系方式提供有误或变更后未按照本协议约定通知出卖人的，因此引起主合同及补充协议内容项下的通知无法及时送达的责任均归于买受人，由买受人承担因此而造成的所有损失，并视为出卖人的所有通知书均已送达。买受人确认以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后第七日为送达日。被告于《商品房买卖合同》签订当日支付给原告首付款321668元。 2017年6月2日，被告作为借款人、抵押人、原告作为保证人与招商银行股份有限公司宁波分行共同签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定被告向招商银行宁波分行借款1270000元，借款期限自2017年6月2日起至2047年6月2日止，贷款利率为浮动利率，执行利率为年利率4.9%，实际执行利率以借款借据为准。以等额还款的方式归还贷款本息。并约定：被告未按合同约定按时还本或付息的，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并可对逾期贷款本人计收罚息，罚息利率为合同约定的贷款执行利率上浮50%；要求保证人、共同债务人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在合同项下所欠的全部债务。被告愿意以其从售房人处购买的案涉房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。抵押期间为抵押权设立之日起至合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。原告为被告上述合同项下的债务承担连带保证责任，保证期间自合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；保证范围包括但不限于合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。《个人购房借款及担保合同》签订后，招商银行宁波分行发放了相应贷款。 原、被告之间的合同履行期间，原告于2018年10月通知被告办理房屋交付手续，被告因其个人原因，未至原告处办理手续、接收房屋，亦未就涉案房屋办理产权登记及抵押登记。2019年7月起，被告未向招商银行宁波分行归还贷款。2019年10月29日，招商银行宁波分行向原告发送代偿说明书一份，载明被告的贷款已经逾期四期，逾期天数106天，该行要求原告按照《个人购房借款及担保合同》约定，代偿涉案房屋按揭贷款剩余本金及对应利息1252847.74元（具体金额按结清当日为准）。原告向招商银行宁波分行归还了被告名下的贷款。2019年11月7日，招商银行宁波分行出具《代偿证明》一份，载明因借款人胡艳云未办妥抵押且逾期4期，2019年11月7日菩石公司代偿该笔贷款剩余欠款，金额合计1254395.30元。招商银行宁波分行并出具《个人贷款还清证明书》，证明胡艳云在该行上述借款合同项下的贷款本息及相关费用已于2019年11月7日全部清偿。菩石公司通过中国邮政快递于2019年11月8日向胡艳云寄送《合同解除通知书》一份，要求根据补充协议第四条第5款约定解除购房合同及相关协议，并要求胡艳云承担相应的违约责任。该邮件因电话非本人、逾期无人认领而退回。 以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款及担保合同》、代偿说明书、《代偿证明》、《个人贷款还清证明书》、《合同解除通知书》以及原、被告庭审陈述为证。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。在双方商品房买卖合同履行过程中，原告已按约通知被告交房，但被告未至原告处办理房屋接收手续。且被告自2019年7月起逾期向招商银行宁波分行归还贷款，致招商银行宁波分行要求原告承担阶段性担保责任。现原告已经履行了担保责任，向银行清偿了被告的贷款。根据涉案合同补充协议的约定，如选择银行按揭贷款付款，又由原告提供担保的，买受人连续三期或总数超过三期不按时归还银行按揭的，则视为买受人根本违约，买受人同意出卖人可单方解除合同，并同意配合办理撤销备案（或预告）登记和注销权证。本案中，被告逾期支付银行按揭贷款四期，且原告已向招商银行宁波分行履行了担保责任，原告据此要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议并要求被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续符合合同约定，本院予以支持。被告关于不同意解除合同的抗辩，无事实依据，本院不予采纳。关于解除合同的时间，原告主张于2019年11月8日按《商品房买卖合同》上被告所载地址和联系方式寄送，根据合同约定，被告未签收的，视为送达；寄出后第七日为送达日，故双方合同于2019年11月15日解除。被告认为未收到解除合同通知书，不认可合同解除。本院认为，原告的主张符合双方合同约定，2019年11月15日视为解除合同通知书送达被告之日，双方的合同及补充协议于该日解除。合同及补充协议解除后，原告应当向被告返还购房款1591668元，被告应当配合原告办理备案登记注销手续。 关于被告的违约责任，原告主张违约金159166.80元以及自解除之日起按总价款日万分之五标准支付补偿金。被告认为过高。本院认为，补偿金实为违约金性质，对于原告主张的违约金，酌情调整至按159166.80元计算。又因原告已向招商银行宁波分行承担了担保责任，原告要求被告支付垫付款1254395.30元，于法有据。对于上述付款，原、被告在庭审中均同意与本案原告应返还被告的购房款1591668元相互抵销；抵销后，原告应向被告返还剩余购房款178105.90元。原告其余诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。被告关于原告返还房屋增值价值的主张，无事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告宁波菩石置业有限公司与被告胡艳云签订的合同编号为2017住12300078的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年11月15日解除； 二、被告胡艳云于本判决生效后十日内协助原告宁波菩石置业有限公司办理菩悦花苑第10幢60单元103号房屋的《商品房买卖合同》及补充协议备案登记注销手续； 三、被告胡艳云应向原告宁波菩石置业有限公司支付垫付款1254395.30元、违约金159166.80元，合计1413562.10元，与原告应返还被告胡艳云的购房款1591668元抵销后，原告宁波菩石置业有限公司应返还胡艳云178105.90元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告宁波菩石置业有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3862元，减半收取1931元，由原告宁波菩石置业有限公司负担965.50元，被告胡艳云负担965.50元，于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  钱 钘 二〇二〇年四月十五日 代书记员  闻婉冬 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。