河南省洛阳市涧西区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）豫0305民初1599号 原告：张小利，女，1979年9月16日出生，汉族，中专文化程度，河南省偃师市人，经商，现住洛阳市西工区。 被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号珠江路办事处院内。 法定代表人：尹欢,职务：总经理 委托代理人：安学锋、畅陶杰，北京市瑞得律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告张小利诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张小利、被告洛阳尚锦置业有限公司委托代理人安学锋、畅陶杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张小利诉称：2013年到2014年间，原告不断看到关于升龙城在洛阳各大报纸，网络以及升龙城售房中心，关于369米高“龙塔”商业圈的宣传广告。受此影响，原告认为升龙城极具商业投资价值，于2014年2月21日，在升龙城售房中心交纳三万订金，认购22号楼3207户，面积61.64平方米，单价为每平方米6765.09元住房一套。至今未见龙塔、商圈的踪影。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”《欺诈消费者行为处罚办法》第三条：经营者在向消费者提供商品中，有下列情形之一的，属于欺诈消费者行为。第（九）款，利用广播、电视、电影、报刊等大众传播媒介对商品做出虚假宣传的。《房地产广告发布暂行规定》第十二条：正在规划或者建设中的交通、商业、文化教育及其他市政条件等，应当在广告中注明，如“在建中”未列入规划的不得涉及。第十四条：房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。然而被告在“龙塔”没有得到政府的规划审批的情况下就开始做大量的广告宣传，根据以上的法律，被告的行为已经构成欺诈。正是由于被告这种虚假宣传、欺诈的行为导致原告做出错误判断，并且对原告在购房、订立合同及价格上产生重大影响。在2014年原告去看过附近同地段的“名门万象”的房子，房价也就在5000左右，当初买房也就是奔着“龙塔、商圈”来的，没有龙塔、商圈原告根本不会以高出市场价格每平米1765元的价格购买这么贵的房屋，可以说2014年，单价6765每平方米的房子在洛阳属于超高价房子了，没有了“龙塔、商圈”作为卖点，升龙城的房子甚至连5000都卖不上，事实证明，没有了“龙塔、商圈”这些虚假广告宣传作为卖点，2015年、2016年升龙城的房子价格只在5100元每平米。因此被告就应当对自己虚假宣传以此来欺诈消费者、抬高房价的恶劣行为承担法律责任。按照洛阳市2014年同地段房产“名门万象”“君河湾”“水岸国际”等临河楼盘的价格均价也就在5000每平米，以及升龙城没有龙塔后的房产价格5100元每平米计算，原告要求被告赔偿承担相关损失102630.62元。计算方式原告买房每平方米的单价减去2014年房产均价×原告房产面积=所赔偿的损失（6765-5100=1665×61.64=102630.6元）。二、原告与被告签订的《商品房预售合同》中第八条第（5）项违反国家法律规定的强制交房条件。《城市房地产管理法》第二十七条的规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。《建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工后经检验合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格，不得交付使用。《消防法》第十三条：依法应当进行消防验收的工程，未经消防验收、或者消防不合格，禁止投入使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容、组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。又根据《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据以上的法律规定，原告与被告签订的《商品房预售合同》第八条第（5）项应是无效条款。三、依照原告与被告签订的《商品房预售合同》中的约定：出卖人应在2016年5月30日前交房，但至今原告都没有能拿到自己的房子。原告多次信函催促被告尽快验收交房，至今原告未收到被告的任何回复。因此被告对自己的逾期交付房屋的行为应当承担违约责任，依据原被告双方签订的《商品房预售合同》补充协议（一）里面第（六）条的约定：若出卖人逾期交房，从本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。因此，原告请求人民法院判令被告向原告支付自2016年5月30日起至上述房屋完成合法验收手续后之日止的逾期交房违约金，暂计至2017年3月31日，金额12676.8元，按照41.7元每日。（总房款417000×0.0001=41.7元/日，304日×41.7=12676.8）。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据中华人民共和国相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告赔偿因虚假宣传、欺诈、导致原告买房所造成的相关损失102630.6元。2、判令原告与被告签订的《商品房预售合同》第八条的第（5）项无效。并赔偿原告逾期交付房屋违约金12510元。3、本案诉讼费由被告承担。 被告洛阳尚锦置业有限公司口头辩称：一、答辩人不存在虚假宣传，未对原告实施欺诈行为，升龙城A区这块，自2012年项目一直在向前推进，答辩人依据项目的进度所做出的宣传是客观真实的，是企业正常经营的表现，原告的购房行为发生在2014年，购房期间答辩人从未向原告隐瞒任何事实，所有的宣传是依法合规进行的，因此原告主张欺诈缺乏事实依据，且明显与事实不符。相应的其主张因遭受欺诈所遭受的损失没有事实依据。二、答辩人已按照双方签订的《商品房预售合同》的交房时间通知原告收房，原告以不符合交付条件为由一直拒收，是其对商品房交付条件的错误理解，答辩人按照合同约定已履行商品房的交付义务，不存在逾期交付的事实，因此原告主张逾期交房的违约金依法不能成立。综上两点，答辩人请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告张小利为证明其主张向法庭提交以下证据： 证据一：洛阳市建筑工程监督站2016年8月19日出示的情况说明一份（原件），证明方向：被告违规交房。 证据二：2016年8月5日洛阳市规划局政府信息公开告知书一份（原件），证明方向：龙塔商圈未得到政府的规划批复。 证据三：拒收房通知书、催交房通知书和快递单据共四份（原件），证据来源：原告2016年6月27日、2016年7月29日、2016年12月11日、2017年3月1日。证明方向：证明被告不具备合法的交房条件。 证据四：升龙城违规强制收房问题的书面反映一份（原件），证据来源：2016年8月26日升龙城22号楼、23号楼、26号楼等220位业主的实名签字，证明方向：被告虚假宣传，违规强制收房。 证据五：被告发给原告的交房通知书（原件），证据来源：2016年5月27日被告发的信函，证明方向：被告欺骗业主强制收房。 证据六：洛阳日报、洛阳晚报电子版（原件），证据来源：网络电子版报纸，证明方向：证明被告通过报刊大肆宣传龙塔商圈的广告。 证据七：升龙城《借款协议书》（复印件），证据来源：业主买房协议原件，证明方向：被告没有龙塔商业圈的房价只卖到了5100元。 证据八：《时尚锦都》（原件），证据来源：尚锦置业有限公司，证明方向：龙塔商圈虚假宣传。 证据九：视频资料，证据来源：升龙城售房中心，证明方向：龙塔商圈虚假宣传。 证据十：投诉升龙城违规强制交房（复印件），证据来源：洛阳网百姓呼声，编号是20160529224400465，证明方向：升龙城违规强制交房。 被告洛阳尚锦置业有限公司对原告张小利出具的证据质证意见为： 对证据一、真实性有异议，无法核实是否是洛阳市建筑工程监督站所作出的，按照民诉法规定单位出示的证明应该有负责人签字，但该情况说明中只有盖章，从内容上来讲，被告按照商品房买卖合同约定，由5个主体进行验收，已达到商品房交付条件，作为其他行政主管部门，有权事后进行监督或者是检查，并非向情况说明中所讲的未经过该单位同意就不符合交房条件这一事实。被告至今也从未收到过该单位向我们下发的通知。 对证据二、真实性没有异议，证明方向有异议，升龙城龙塔项目自2012年实施以来，已经取得了国有建设用地使用权证、建设用地规划许可，而且该规划方案已经得到市规划局召开的评审会一致通过，而且一个项目它陆续需要取得5个许可，其他的相关手续陆续办理之中。 对证据三、对快递单的真实性没有异议，证明方向有异议，该证据证实被告已经按照合同约定履行了房屋交付的通知义务，原告因个人原因拒绝收房，被告不存在逾期交房的事实，也不能证实被告交付的房屋不符合交付条件。 对证据四、对该证据的真实性有异议，该证据从形式上来讲，应属于证人证言，按照民诉法规定，证人应出庭接受法庭的质证，从内容上来讲，被告无法确认签名人员的身份，而且即便是业主，也无法证实被告存在虚假宣传的认定和违规强制交房的证据。 对证据五、真实性没有异议，证明方向有异议，该证据恰好证实被告在商品房预售合同约定的交房期限内履行了交房通知义务，而且通知中明确房屋已经按照合同约定，按照国家验收规范进行验收，符合交房条件。 对证据六、真实性被告无法确认，即便内容属实，被告也是按照项目的进程对项目所做的真实宣传。 对证据七、真实性有异议，而且证据来源不清，原告只提供了证据的复印件，无法提交原件让被告质证，不符合证据的要求，同时对其证明方向不予认可，本身商品房一房一价。 对证据八、真实性被告无法确认，即便内容属实，被告也是按照项目的进程对项目所做的真实宣传。 对证据九、当庭无法达到播放条件，被告不予质证，但对原告的证明方向不予认可。 对证据十、真实性被告无法核实，对原告的证明方向有异议，从内容上来看，住建委的回复称项目尚未组织验收，与事实不符，被告已按照法律规定以及和合同约定组织5主体进行了验收，同时由于该回复并未明确升龙城的哪一栋楼，因此与本案不具有关联性。 被告洛阳尚锦置业有限公司为证明其主张向法庭提交以下证据： 证据一，综合证实，“洛阳龙塔”项目的建设客观存在，被告的宣传是对项目真实、客观的表述，原告所称虚假宣传没有事实依据。被告一直在积极推进项目的进行。1、2012年9月26日洛阳市涧西区人民政府89号文。证明方向：2012年9月26日，被告已经计划实施“洛阳龙塔”的建设，涧西区政府以政府文件的形式就龙塔建设的相关问题向洛阳市有关领导进行请示。2、2013年8月26日《国有建设用地使用权出让合同》及相应《规划技术要点通知书》各一份，内容载明：洛阳市国土资源局出让坐落于涧××路与××路东北角，面积为50060.577平方米，出让宗地的用途为商务、商业用地，建筑限高400米。《规划技术要点通知》中明确载明“主体建筑限高400米，至少有一幢建筑高度不少于369米”，该通知有洛阳市规划局盖章确认。证明方向：2013年8月26日，被告与洛阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得相应土地使用权，开始筹备“洛阳龙塔”的建设，“洛阳龙塔”规划项目已经得到洛阳市规划局确认。3、2015年2月9日，洛阳市城乡规划局向被告颁发的《建设用地规划许可证》。证明方向：被告取得国有建设用地使用权后，为推进龙塔项目的建设，向规划局申请用地规划，规划局依法授予行政许可的事实。4、2013年9月29日，被告与美国S0M公司签订的《洛阳升龙城A区龙塔项目设计合同》一份、借记通知(付款凭证)两张。内容载明：2013年9月29日，被告委托美国SOM公司对升龙城A区“龙塔”进行设计，合同总额为615万美元。证明方向：被告聘请美国顶尖设计团队，为龙塔建设进行设计、规划的事实，该合同已实际履行，被告为此花去巨额设计费。5、《洛阳升龙城A地块规划方案》。证明方向：洛阳升龙城A地块规划方案一中显示“洛阳龙塔”效果图与总平面图，该规划方案系SOM公司向被告交付的设计成果。6、2015年1月15日，《洛阳市城市规划专项论证会会议纪要》(2015-9号）一份。证明方向：洛阳市规划局邀请国内专家及涧西区区政府、市水务局、供电公司、市消防支队等部门就洛阳升龙城A地块龙塔项目规划设计方案召开评审会。 证据二：主要证明原、被告在《商品房预售合同》中已经明确约定宣传的所有相关资料仅供参考，不应视为合同的要约内容，且原告购买的是升龙城B区的房屋，对A区的宣传不应视为B区房屋买卖合同的要约内容。1、升龙城B区修建性详细规划总平面布置图。证明方向：升龙城B区与升龙城A区相互独立，不在同一个开发规划范围。2、原被告签订的《商品房预售合同》。证明方向：原告购买的是位于升龙城B区的房屋，《商品房预售合同》附件四第十四条明确约定：出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料仅供参考，不作为交房依据，也不作为《商品房买卖合同》的组成内容。 第三组证据：主要证明被告已如期履行完交房义务，不存在逾期交房的事实，不应承担逾期交房违约金。1、升龙城B区22幢预售许可证，洛阳市住房保障和房产管理局2013年8月23日颁发。证明方向：被告销售给原告的商品房符合预售条件。2、原、被告2014年3月5日签订《商品房预售合同》。证明方向：《商品房预售合同》是由河南省工商行政管理局、河南省建设厅提供的示范文本，内容合法有效，不违反法律强制性规定。合同第八条约定的交付条件为：2016年5月30日经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格交房。《商品房预售合同》附件四第九条明确约定：本合同第八条约定的商品房经验收合格按照国务院《建设工程质量管理条例》的规定指该商品房经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格。3、《建设工程竣工验收意见书》，2016年5月30日，洛阳尚锦置业有限公司、机械工业第四设计研究院、北京龙安华诚建筑设计有限公司、河南国基建设集团有限公司、河南清鸿建设咨询有限公司联合验收的意见书。证据方向：洛阳升龙城B区22号楼已在2016年5月30日取得五方验收合格，具备了交房条件。4、BMS快递单及查询结果。证明方向：2016年5月27日，被告按照《商品房预售合同》中原告提供的地址及联系方式向其邮寄送达交房通知书，EMS于2016年5月29日由张小利本人签收，被告已履行交房通知的义务。 原告张小利对被告洛阳尚锦置业有限公司出示的证据质证意见为： 对证据一1-6、证明方向有异议，没有看到相关部门对龙塔商圈的批复文件，1、政府文件真实性没有异议，证明方向有异议，只是向部门的一个请示，和具体盖不盖龙塔没有关系。2证明方向有异议，只是向部门的一个请示，和具体盖不盖龙塔没有关系。3、真实性有异议，对升龙城龙塔商圈的规划没有说明。4、真实性有异议，无法核实。5、真实性有异议，无法核实。6、真实性有异议，一份会议纪要说明不了盖不盖龙塔。 对证据二1、真实性有异议，升龙城A区和B区在广告和报刊媒体上从来没有分开单独做过广告宣传。2、证明方向有异议，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条应当视为要约行为。 对证据三1、真实性没有异议，证明方向有异议，他不能仅凭房屋预售许可证这一证就预售房屋。2、真实性有异议，属于格式化合同，被告单方面定制的合同，根据我国上行法、下行法合同法大于建筑工程质量管理条例。3、证明方向有异议，不代表具备国家法律法规的强制交房条件。4、没有异议。 经审理查明：2014年3月5日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同编号：YS0240355。内容载明：原告购买被告位于涧××路××区××房屋××套，房屋代码为：746308。该商品房预测建筑面积共61.64平方米，商品房单价为每平方米6765.09元，总金额为417000元整。《商品房预售合同》第八条交付期限双方约定为：出卖人应在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合同。涉案房屋于2016年5月30日通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格。2016年5月27日，被告向原告邮寄《交房通知书》，原告张小利于2016年5月29日由本人签收快递。 另查明，被告洛阳尚锦置业有限公司于2012年起，在报纸、宣传册等多处宣传在涧××××路彩虹桥头拟建超高层建筑“洛阳龙塔”，规划有高端办公、六星级酒店、豪华公寓、休闲商业街等8大业态功能。 再查明，2012年9月26日，编号为洛涧政文【2012】89号《洛阳市涧西区人民政府文件》中显示，洛阳市涧西区人民政府就《关于推进洛河涧河交汇处超高层地标性建筑建设的请示》向领导进行请示；2013年8月26日，被告取得涧××路与××路东北角土地使用权；2015年1月15日，在华阳广场国际大饭店二楼会议室，召开升龙城A地块项目规划设计方案评审会，并形成《洛阳市城市规划专项论证会会议纪要》【2015】9号文；2015年2月9日，被告取得升龙城A区《中华人民共和国建设用地规划许可证》；2016年7月29日，案外人石荣剑向洛阳市城乡规划局申请对涧××路与××路东北角地块龙塔（选址意见书、建设工程规划许可证、总平面图）的政府信息进行公开，洛阳市城乡规划局于2016年8月5日回复上述政府信息不存在。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告张小利与被告洛阳尚锦置业有限公司签订的《商品房预售合同》未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效；被告在签订《商品房预售合同》时，主观上不存在虚构“洛阳龙塔”，进行虚假宣传的故意，故对于原告诉称被告存在虚假宣传、欺诈，导致原告买房受损的诉求，本院不予支持。至于原、被告签订的《商品房预售合同》第八条的第（5）项是否违反法律强制性规定，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款之规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第八款规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。故本院认为原、被告双方签订的《商品房预售合同》第八条第5项不违反法律强制性规定。被告洛阳尚锦置业有限公司在约定的期限内通过设计、施工、工程监理等有关单位的竣工验收，并履行了相应交房通知义务，故对于原告张小利主张被告逾期交房的诉求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条等相关法律规定，判决如下： 驳回原告张小利的诉讼请求。 本案受理费2603元，由原告张小利承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。 审 判 长  高凌梅 人民陪审员  赵西安 人民陪审员  何冬梅 二〇一七年七月十一日 书 记 员  王亚珂