江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民再389号抗诉机关：江苏省人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人）：单以美，女，1953年1月23日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：王正德（系单以美丈夫），住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：王凌云（系单以美女儿），住江苏省南京市江宁区。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：任志龙，男，1979年8月19日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：胡小三（系任志龙妻子），住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：蔡大伟，江苏高来达律师事务所律师。申诉人单以美因与被申诉人任志龙房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（2017）苏13民终263号民事判决，向检察机关申请监督，江苏省人民检察院作出苏检民（行）监[2018]32000000320号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年4月11日作出（2019）苏民抗28号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。江苏省人民检察院指派检察官郑文海、检察官助理张嫔清出庭履行职务。申诉人单以美及其委托诉讼代理人王正德、王凌云，被申诉人任志龙及其委托诉讼代理人胡小三、蔡大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年8月9日，单以美向宿迁市宿城区人民法院起诉，请求判令：任志龙立即赔偿单以美违约损失67000元。事实及理由：2012年8月19日，双方签订门面房租赁合同一份，约定租期三年。第三年任志龙以生小孩为由不再租赁该房屋，未经单以美同意搬出租赁房屋并拒绝支付第三年房租，擅自终止合同，给单以美造成损失，应参照第三年租金金额赔偿单以美损失。任志龙辩称：1.涉案房屋系任志龙的配偶胡小三用于经营女性用品。2014年6月份，因胡小三要生育小孩无法经营店铺，任志龙根据双方租赁合同第六条的约定即有特殊情况可以解除合同，向单以美提出解除（终止）合同，但单以美不同意。2.任志龙配偶生育小孩是不可抗力的客观原因，也是人之常情，根据情势变更规则，任志龙要求终止租赁合同是正确、合理的。3.2014年8月22日，任志龙通过报警方式处理房屋纠纷并搬离了涉案房屋，此时双方的租赁合同已经解除，且任志龙于2014年9月10日将涉案房屋的水电卡、门钥匙以特快专递方式寄给单以美，单以美在收到后也未提出任何异议。综上，单以美的诉讼请求没有事实及法律依据，应予以驳回。一审法院认定事实：2012年8月19日，单以美（甲方）与任志龙（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定单以美将位于宿迁市宿城区门面房出租给任志龙使用，租期自2012年8月24日至2015年8月23日。合同第二条约定：“第一年租金55000元，第二年租金61000元，第三年租金67000元，每年租金一次性付清，下年度租金提前一个月缴纳”。合同第三条约定：“乙方向甲方缴纳押金5000元，合同期满后如乙方无违约行为，押金退回”。合同第六条约定：“如遇特殊情况，需经甲方同意方可转让，转让不成，乙方中途终止合同，甲方不退已交的租金和押金”。合同签订后，单以美即将房屋交付给任志龙使用，任志龙按约定向单以美缴纳了前两年房屋租金及押金5000元。2014年6、7月份，任志龙以其配偶生育小孩（2014年6月14日出生）为由，提出不再租赁涉案房屋，并口头向单以美提出要求解除合同。但单以美不同意解除合同，要求任志龙继续按合同约定履行。2014年8月22日，任志龙因房屋租赁纠纷报警处理，并于当天搬离了涉案房屋。2014年9月10日，任志龙将涉案房屋的水电缴费卡、钥匙以快递方式邮寄给单以美，单以美于2014年9月11日签收该邮件。任志龙搬离涉案房屋后，单以美对外招租后又将房屋出租。一审法院归纳本案争议焦点为：1.任志龙能否以其配偶生育小孩为由解除（终止）租赁合同；2.任志龙应否赔偿单以美租金损失，如应赔偿,赔偿数额如何确定。一审法院认为：任志龙认为其配偶生育小孩符合双方合同第六条约定可以解除合同的情形，单以美对此不予认可。因合同双方并未明确约定任志龙配偶生育小孩，属于该条约定中的可以解除合同的情形。即使任志龙租赁房屋用于其配偶经营女性用品，但在其配偶生育子女期间也可采取诸如雇佣他人经营等替代方案。合同亦明确如遇到特殊情况转让的还需经单以美同意，但单以美并不同意解除（终止）合同。因此，任志龙主张解除合同的理由不符合合同约定的解除条件。任志龙配偶生育子女的事实，也不属于法律规定的不可抗力。综上，任志龙无权以其配偶生育子女为由，解除租赁合同。任志龙拒绝履行租赁合同，未向单以美支付第三年租金给单以美造成损失，应承担赔偿损失的违约责任。因单以美作为守约方也负有减少损失扩大的义务，且在任志龙搬离房屋后亦进行了招租行为，参照双方约定第三年租金标准及任志龙的过错，酌定任志龙赔偿单以美第三年一半的租金损失33500元（67000元÷2）。任志龙已经向单以美支付的押金5000元，从上述赔偿数额中扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条之规定,一审法院作出（2017）苏1302民初6273号民事判决：任志龙于判决生效后十日内给付单以美28500元。案件受理费1476元，减半收取738元，由任志龙负担。任志龙不服一审判决，向江苏省宿迁市中级人民法院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回单以美的诉讼请求。事实与理由：任志龙已经将钥匙和自来水电缴费卡交给单以美，单以美未向任志龙提出过异议，应视为双方间的租赁合同已经解除，任志龙不应再向单以美支付后续的租金。单以美二审辩称：一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回任志龙的上诉请求。二审法院确认一审判决认定事实。另查明，双方当事人一致认可，任志龙租赁涉案房屋用于其妻子胡小三个人经营内衣店，任志龙与单以美签订租赁合同时已经将该事实告知单以美。二审法院确认争议焦点为：任志龙拒绝继续租赁涉案房屋的行为是否构成违约，应否赔偿单以美租金损失。二审法院认为，双方当事人在合同中约定，如果发生“特殊情况”的，承租人可以解除合同但放弃要求出租人返还保证金，但合同中约定的“特殊情况”未作明确约定。任志龙称合同系其妻子胡小三与单以美协商确定，因其妻子姓名用字不好，遂以任志龙名义与单以美签订租赁合同，在签订合同时单以美承诺可以随时解除合同，只要提前告知即可。因其妻子生育分娩期间无法经营内衣店，当然应属于“特殊情况”。单以美认可租赁事宜系与任志龙的妻子胡小三协商确定，但称在签订合同时并未说明发生何种事实属于合同中约定“特殊情况”。任志龙主张单以美承诺其可以随时解除合同，未能提供证据加以证明，且与合同就其可以解除合同所作的限制性约定不符，故对任志龙该主张不予采信。故双方当事人对任志龙是否违约的争议，实质是对合同约定的“特殊情况”是否包括任志龙的妻子在房屋租赁期间分娩这一情形。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案合同系任志龙的妻子为了个人经营内衣店需要，与单以美协商房屋租赁事宜，仅是以任志龙的名义签订，故应根据任志龙妻子租赁房屋目的及签订合同当事人的实际情况予以确定。合同所约定的“特殊情况”应当包括足以影响到任志龙妻子胡小三继续经营内衣店的情形，而该情形应未超出合同当事人在签订合同时能够预料到的情形。胡小三出生于1989年，签订合同时年满23岁，其个人经营规模较小的内衣店，发生分娩的情形必将影响到内衣店的经营。单以美也明知胡小三承租房屋后用于个人经营内衣店，也明知任志龙与胡小三已婚的事实，应该预料到胡小三可能在房屋租赁期间怀孕分娩的事实。因此，任志龙妻子分娩的事实应认定属于合同约定的“特殊情况”，任志龙及胡小三也履行了提前告知义务，故任志龙拒绝继续租赁涉案房屋的行为不构成违约，不应承担违约责任，也不应赔偿单以美租金损失。任志龙明确表示放弃要求单以美返还保证金，符合合同约定。综上，二审法院作出（2017）苏13民终263号民事判决：一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初6273号民事判决；二、驳回单以美诉讼请求。一审案件受理费738元，二审案件受理费512元，合计1250元，由单以美负担。江苏省人民检察院抗诉认为，二审判决认定的事实缺乏证据证明。本案中，任志龙要求解除双方签订的房屋租赁合同，应符合双方合同约定的解除条件或有法律上的依据。任志龙认为其配偶生育小孩符合双方合同第六条约定情形，可依此为由解除合同，但单以美对此不予认可。在案涉合同中双方并未明确约定任志龙配偶生育小孩属于双方合同约定中的特殊情况，且双方在合同中亦明确如遇到特殊情况转让的还需要经过单以美同意，而单以美不同意任志龙解除（终止）合同。因此，任志龙解除合同的理由不符合案涉合同的约定解除条件。二审判决认为合同所约定的“特殊情况”应当包括足以影响到任志龙配偶胡小三继续经营内衣店的情形，属于认定案件的基本事实缺乏证据证明。单以美再审中述称，同意检察院抗诉意见，并补充称胡小三不是合同相对人，胡小三生育不属于特殊情况，不符合承租人任志龙可以单方解除合同的条件，任志龙单方解除租赁合同系违约行为，应当承担违约责任，请求支持单以美一审诉讼请求，判令任志龙赔偿一年租金损失67000元。任志龙再审中辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持二审判决。1.任志龙妻子胡小三在涉案房屋租赁期间怀孕分娩，属于合同约定的特殊情况，且任志龙就该情形履行了提前告知义务。嗣后，任志龙将涉案房屋的水电卡、钥匙等交付单以美，单以美并未拒绝，随后将案涉房屋对外招租，应视为以其实际行为终止双方的租赁合同关系，因此任志龙无法继续履行涉案租赁合同，不构成违约，不应承担违约责任。2.当事人双方在涉案合同中对违约责任进行了一定程度的明确，即任志龙终止合同，单以美不退还已交的租金和押金。据此，退一步而言，即便认定任志龙行为构成违约，所需承担的责任也仅限于押金和已交租金的放弃，并未涉及所谓租金损失的赔偿。而且任志龙撤离涉案房屋以后，单以美随即对外招租又将房屋出租，并未造成实际损失。本院再审查明，双方当事人对原一、二审判决已查明事实无异议，本院予以确认。本案再审争议焦点为：任志龙解除合同是否构成违约，以及如果构成违约如何承担违约责任。本院认为，（一）任志龙解除合同的行为构成违约。案涉租赁合同第六条约定，“如遇特殊情况，需经甲方同意方可转让，转让不成，乙方中途终止合同，甲方不退已交的租金和押金”，从该条款语义分析以及约定目的来看，该条款本质上是针对承租人一方的违约责任条款，并非赋予承租人一方任意解除权，即使存在特殊情况，只要出租方不同意转让，承租方单方终止履行合同，即构成违约，应按约定承担违约责任。任志龙以其妻子胡小三生育为由要求解除合同，但单以美并未同意，虽然单以美签收任志龙邮寄的涉案房屋水电卡、钥匙并存在对外招租行为，但不能据此认定单以美同意任志龙解除合同。综上，无论胡小三生育是否构成合同约定的“特殊情况”，任志龙单方面解除合同的行为仍构成违约。二审判决认定任志龙不构成违约，不需要承担违约责任，系认定错误，检察机关关于任志龙单方解除合同构成违约的意见正确，本院予以采纳。（二）单以美要求任志龙赔偿一年租金损失67000元的诉讼请求不能成立。首先，依法成立的合同对当事人均具有法律拘束力，合同对违约责任有约定的，在发生违约情形时，应当优先按约定处理。案涉租赁合同第六条对承租方违约后果已作出明确约定，即出租方不退已交的租金和押金。任志龙对已交押金5000元未要求退回，在诉讼期间亦明确表示放弃，故其已承担了合同约定的违约责任。其次，单以美认为押金5000元不足以弥补其损失，要求赔偿其一年租金损失的理由不充分。房屋租赁合同系继续性合同，在合同解除后，剩余租期不需要履行，单以美可另行出租，且单以美作为出租方也负有防止损失扩大的法律义务，因此不能将剩余租期所约定的租金直接认定为违约造成的损失，否则违反合同约定和公平原则。任志龙租赁房屋目的系由其妻子胡小三个人经营内衣店，单以美对此亦明知，而胡小三生育情形必将影响到内衣店的经营，应当属于合同约定的特殊情况，任志龙因此提出解除合同，并非恶意违约，且任志龙提前二个月明确提出不再继续租赁涉案房屋，单以美有合理时间进行止损，故单以美要求任志龙额外再赔偿其租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，二审判决认定任志龙不构成违约的理由不当，本院予以纠正，但二审判决驳回单以美诉讼请求的结果正确，对该判决结果应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持江苏省宿迁市中级人民法院（2017）苏13民终263号民事判决。本判决为终审判决。审判长  张婷婷审判员  曹 霞审判员  傅志成二〇二〇年四月八日书记员  张璠倩