文书内容湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2761号原告：尹萍，女，汉族，1965年10月13日出生，住长沙市芙蓉区。被告：沈超群，男，汉族，1987年2月13日出生，住长沙市岳麓区。原告尹萍诉被告沈超群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹萍，被告沈超群到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告尹萍向本院提出诉讼请求：1、责令被告还原告房屋租金四个月租金42656元；2、责令被告还原告免租期的6个月租金63984元；3、责令被告把拆了的楼梯、墙面建好、后窗玻璃或赔偿损失。4、责令被告支付违约利息512元；5、责令被告支付水电费、物业费，把钥匙归还给原告，解除合同。6、责令被告承担诉讼费。庭审中，原告将第三项诉讼请求明确为要求被告赔偿恢复楼梯、墙面及后窗玻璃的损失20000元。事实与理由：被告于2018年9月1日起租用原告旷远十八克拉项目13栋101号商铺，租期8年（即2028年8月30日止），租赁合同约定前二年每月按100元/㎡计交租金，每月租金10664元，现欠原告租金四个月，共计42656元，请求贵院判令向原告归还租金。由于被告同时租用101号和102号商铺，把101号商铺的楼梯和隔墙拆除，请求被告楼梯及墙面复原或赔偿损失。合同签订时间为8年，免租6个月，而现在被告违约只租1年，甲方有权没收被告保证金，被告不享受首年租金优惠折扣，被告应按照本合同约定的第1期折扣年租金标准并补交租金63984元。请求贵院判令被告支付违约利息512元。求贵院判令还给原告，在被告租赁期间使用的水、电、物业费由被告交清给物业公司，把101号商铺的钥匙交给原告，并解除租房合同。综上所述，请求贵院判令被告归还原告租金、免租费违约利息共计107152元，承担起诉费、水、电、物业费交清，保持门面内完整，解除合同，把钥匙交给原告为谢。被告沈超群答辩称，1、被告欠付租金只有两个月，2018年9月1日租的房子，租房方式是押二付三，因为是毛坯房，当时谈好是6个月的装修期，第二次付款的时间应当是2019年6月1日，应当付第二个季度即7、8、9三个月的房租，被告当时没有钱就没有付。2019年10月1日，被告付清7、8、9三个月的房租。2019年11月3日，被告拜托朋友杨玉婷给原告发信息告知退出房屋租赁，内容是101门店沈超群不租了。2、关于退还6个月租金没有意见，被告装修时间为2018年9月1日至2019年5月1日，整整八个月装修。在装修中发现案涉房屋有地面渗水和墙面渗水的现象，房屋楼顶也漏水，对被告也造成了一些损失，所以对六个月免租期要退还我要求适当考虑。3、涉案房屋是毛坯，被告装修花了五六十万，只是少了楼梯。被告只保留了102的楼梯，101的楼梯质量很差也很不规范被告就拆了。因为被告租了101、102的门面，所以在这两个门面的隔墙上开了一个门洞，1、2、3层都开了门洞。后窗玻璃没有损坏，厨房有一块玻璃有损坏，被告在进场的时候就已经发现，已经向物业公司报备，与我无关。4、关于违约利息没有意见。5、钥匙在门店门口的消防栓柜里面，水电费和物业费，因为被告在物业公司交了装修押金还有四千多元可以直接在这里面扣。6、解除案涉合同没有意见。本院审理查明：2019年1月28日，原告尹萍和被告沈超群签订《旷远十八克拉项目商铺租赁合同》，合同约定：第1.1条，甲方将位于湖南省长沙市岳麓区交汇处旷远十八克拉项目ｌ栋101号商铺出租给乙方，仅限于用作商业经营所涉及的合法用途。第1.2条，租赁场地其建筑面积为106.63平方米，该面积为本合同租金、物业管理费、保证金等以面积作为缴纳标准的费用计算依据。第2.1条，甲方应在2018年9月1日（以下简称“交接日”）向乙方交付租赁场地。租赁场地交付时，甲乙双方代表应到租赁场地现场进行正式交接。如租赁场地存在不影响乙方对租赁场地正常使用的瑕疵，在甲方做出承诺定期予以整改后，该瑕疵不影响场地的交付。租赁场地交接后，乙方开始对租赁场地负有维护、保管义务。因乙方原因延迟接收租赁场地的，乙方自交接日起对租赁场地负有维护、保管义务。第3.1条，租赁场地的租赁期为96个月，由2018年9月1日起至2026年8月31日止。第4.1.1条租金按建筑面积100元／㎡／月计算。租金递增：第3个租期租金逐年5%，租赁期限内，具体租期、租金及租金支付详见下表：            租期              起止      时间              租金标准（元/建筑面积㎡/月）              季度租金（元）              免租（月）              当期年租金合计（元）              租金支付时间                  第一期              2018年9月1日至2019年8月31日              100              31989              6              63978              合同签订之日起7个工作日内支付当期年3个月租金                  第二期              2019年9月1日至2020年8月31日              100              31989              无              127956              租金按季度足额预付：每季度租金乙方须于每季度开始前10日前支付。此租金价格不含税，甲方不提供发票。乙方如需开发票，甲方需配合乙方开具发票，同时开具发票所产生的全部费用由乙方承担。                  …              …              …              …              …              …              …      第4.2条，在签署本合同时，乙方向甲方交纳保证金（保证金金额21326元），若发生乙方违反或不履行本合同约定义务（包括但不限于乙方不能按时足额缴纳租金及其他费用时），甲方视情形可直接在保证金中扣除相关欠缴费用及应由乙方支付的赔偿，并通知乙方。乙方须在收到甲方通知的14天内补足保证金的数额。租赁期满或合同提前终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费等相关费用，经甲方检查商铺墙体、地面、门窗等部位无任何损失、乙方无任何赔偿责任后，甲方在乙方撤场后的30日内无息退还乙方保证金。第5条，甲方所出租商铺为清水商铺（或称毛坯商铺，具体商铺交付标准详见本合同附件）。乙方应按照甲方或物业管理公司制定的关于装修与改建方面的制度规定自行出资装修或改建租赁场地并应事先向甲方或物业管理公司提交图纸及方案，经甲方或物业管理公司书面同意并取得政府相关部门批准后方可进行施工，图纸及方案包括但不限于下列内容：①所有间隔和地板覆盖物的施工图纸、平面图和规格；②一切有关电力、公共广播、计算机系统、电话系统、空调系统装置；③商铺消防设备施工图（须报消防主管部门审批同意并报当地派出所备案）；④连接的电器装置的施工图、平面图和规格；⑤任何建议修改或增设电器、机械设备或其他设施的细节；⑥乙方的独立机电设备及用房的施工图、平面图和规格。⑦涉及餐饮类经营的，还需提供油烟隔离设计施工图（含排水系统的隔油池）。除因甲方违约乙方行使本合同项下单方面解除合同的权利外，本合同期满或提前解除，乙方归还承租单位或甲方按本合同约定收回承租场地时，乙方不得以任何理由要求甲方收买就承租场地进行的内装修或装饰及其附属物，也不得要求偿还因装修而支出的各种费用，也不得要求收买承租场地内属于乙方添置的各种设施和设备，更不得要求支付因搬运、撤离或拆除等发生的费用等。第7.1条，乙方事先未征得甲方或物业管理公司书面同意和政府有关主管机关的批准,不得对租赁场地进行下列活动：1、对涉及租赁场地或租赁物业建筑的结构作出任何改动…如乙方违反上述条款，应在甲方发出书面通知后七天内恢复原状…第18.1条，乙方逾期支付租金、物业费、空调费及其他费用的，每逾期一日，按逾期支付金额的日千分之一向甲方支付违约金。逾期超过30天的，甲方有权单方解除本租赁合同。第19.6条，如因乙方原因导致本合同在租赁期限届满前终止，则乙方不享受首年租金优惠折扣，乙方应按照本合同约定的第1期折前年租金标准并补交租金，甲方有权从保证金中扣除相应金额；不足扣除的，乙方应在接到甲方通知之日起l5日内补足。2019年11月3日，被告委托其朋友（微信名为“无可取代”）发微信给原告表示：案涉的101门店，沈超群（被告）不租了。资金周转不过来，没办法。原告回复“好，把10月的租金付了，我今天来拿钥匙，把墙补好。”2019年11月5日，原告向被告朋友（微信名为“无可取代”）发微信表示“小妹，请你要沈超群正确面对，把墙隔好，楼梯做好后退房给我，从这一刻之后不算租金”。2020年1月18日，原告打110报警，通过警察到现场打开门店的电动玻璃门，原告进到案涉门店。现案涉门店已经由原告实际控制。上述事实有原、被告的当庭陈述及原告向本院提供的《旷远十八克拉项目商铺租赁合同》、微信聊天记录、图片、报警视频资料和微信截图予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同系双方真实意思的表示,其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,依法成立并生效,对双方均具有法律约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。合同当事人依照合同约定或法律规定享有解除合同的权利。一、关于合同解除及被告应当支付的租金。2019年11月3日，被告委托其朋友发微信给原告表示：案涉的101门店，沈超群（被告）不租了。资金周转不过来，没办法。原告回复“好，把10月的租金付了，我今天来拿钥匙，把墙补好。”同时，原告在庭审中亦明确表示前述微信内容属实，其在2019年11月3日即得知被告不租案涉门面了，而且当天原告还至现场查看过案涉门店，发现门店一楼已经没有人，店里一楼的东西也已经搬空。综上，本院认定，案涉合同已经于2019年11月3日经双方协商一致予以解除。但原告表示她没有拿到被告交付的案涉门面电动玻璃门的钥匙，被告虽表示将钥匙放在门店附近的消防栓柜子里，但其未能举证证明其已明确告知原告并交付了钥匙。原告提供其向110报警的相关证据证明，其系在2020年1月18日打110报警，通过警察到现场打开门店的电动玻璃门，原告才得以进到案涉门店。本院认为，案涉合同虽然在2019年11月3日即已经通过双方协商一致解除，但被告未将钥匙交予原告，对案涉门店无法打开负有责任，应当支付案涉门店被实际占用导致的相应损失。同时，原告在被告已经明确表示不再承租案涉门店后，没有及时采取措施防止损失扩大，对于扩大的损失也应承担相应的责任。站在公平公正和平衡双方利益的角度，本院酌情确定由被告补偿原告1个月的门店租金，以弥补案涉门面无法打开期间的相应占用损失。综上，被告应当向原告支付2个月的租金费用。二、关于免租期损失：原被告签订案涉租赁合同之时,双方达成租赁期限为8年的意思表示,尹萍基于此给予沈超群相应的免租期限,现因沈超群原因解除合同,除去免租期之外沈超群实际租赁期间仅为一年。根据案涉租赁合同第19.6条的约定：“如因乙方原因导致本合同在租赁期限届满前终止，则乙方不享受首年租金优惠折扣，乙方应按照本合同约定的第1期折前年租金标准并补交租金，甲方有权从保证金中扣除相应金额；不足扣除的，乙方应在接到甲方通知之日起15日内补足”。故原告有权要求被告向其支付免租期6个月的相应租金，但被告向原告交纳的21326元保证金可以先行扣除和充抵，对于不足部分42652元，则应由被告方补足。三、关于恢复商铺原有结构的费用赔偿问题。《商铺租赁合同》第7条第1点约定:“乙方事先未征得甲方或物业管理公司书面同意和政府有关主管机关的批准,不得对租赁场地进行下列活动：1、对涉及租赁场地或租赁物业建筑的结构作出任何改动；……如乙方违反上述条款，应在甲方发出书面通知后七天内恢复原状；……”原告在庭审中明确其诉讼请求为要求被告赔偿其恢复楼梯和墙面的赔偿费用为2万元，但其未向法庭提供该赔偿金额的具体依据，同时，原告主张的楼梯恢复和墙面修复的工作尚未进行，亦即该部分损失的内容尚不确定。故本院在本案中暂不处理，原告可在相应损失确实发生后，根据具体证据另行主张权利。四、关于违约利息。原告主张被告给付违约金512元的诉求,未超出合同约定的范围，本院予以支持。五、关于水电费和物业费，原告未举证证明被告具体的欠付金额，也未提供证据证明其为被告垫付了物业管理费及水电费等，其要求被告向其支付没有事实与法律依据，本院不予支持。关于钥匙。因原告已经收回了案涉门面，且该门面钥匙事实上为被告在装修时，重新安装的电动玻璃门所配置的钥匙，并非来自原告。原告要求被告将该钥匙交付给其，没有相关依据，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:一、原告与被告签订的《旷远十八克拉项目商铺租赁合同》于2019年11月3日解除;二、被告在本判决生效之日起七日内支付原告欠付的租金21326元;三、被告在本判决生效之日起七日内支付原告6个月免租期的租金42652元（保证金21326元已经抵扣）；四、被告在本判决生效之日起七日内支付原告违约利息512元。五、驳回原告尹萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1372元,由原告尹萍负担549元,被告沈超群负担823元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒秋膂二〇二〇年四月十七日法官助理孙颖书记员刘恋附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。