福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终93号 上诉人（原审原告）：**扬，男，1977年7月23日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上诉人（原审原告）：陈丽琳，女，1982年7月29日出生，汉族，住福建省漳浦县。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：曾晓明，福建仁胜律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：田超峰，福建仁胜律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：黄碧云，女，1974年2月13日出生，汉族，住福建省漳州市。 委托诉讼代理人：郭睿，福建中伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林翔宇，福建中伦律师事务所实习律师。 原审被告：蔡天利，男，1962年2月25日出生，汉族，住福建省石狮市。 上诉人**扬、陈丽琳因与上诉人黄碧云、原审被告蔡天利房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初2196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，经阅卷，调查、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 **扬、陈丽琳上诉请求：撤销一审判决，支持**扬、陈丽琳的全部诉讼请求。事实和理由：一、黄碧云违反双方2011年5月22日签订的《房地产买卖契约》中支付购房款的约定，构成根本违约。在《房地产买卖契约》未约定可以解除合同时，我方请求解除《房地产买卖契约》是根据《合同法》第94条之规定，行使法定解除权；二、一审判决黄碧云承担支付50000元违约赔偿金的同时，我方依法仍然可以解除合同；三、黄碧云一审法庭传唤未到庭，放弃相关诉讼权利，应承担对其不利的法律后果，对于我方一审举证的证据要证明的内容应得到支持；四、蔡天利明知黄碧云不是房屋的所有权人，房屋未办理过户手续仍与黄碧云签订不能生效的房屋买卖合同，其对房屋不是善意取得的占有，依法应与黄碧云共同承担返还房屋的法律责任。 黄碧云答辩称：一、因为**扬、陈丽琳至今仍未按《房地产买卖契约》的约定，配合办理产权交易过户手续的违约行为，侵害了我方的合法权益。导致我方行使先履行抗辩权，拒绝**扬、陈丽琳要求支付购房尾款即银行按揭部分的请求，一审法院认为我方拒绝支付尾款的行为构成违约明显缺乏事实和法律依据；二、我方行为不存在任何过错，**扬、陈丽琳与蔡天利之间的委托代理关系所产生的法律责任，与我方无关；三、造成本案**扬银行信用受到影响系蔡天利的行为所致，应当由蔡天利对**扬造成的损失赔偿责任，而非由黄碧云承担。 黄碧云上诉请求：撤销一审判决第一项，维持第二项判决。事实和理由：一、本案黄碧云的行为并未构成违约。时至今日，涉案房产依然未办理产权过户手续，故我方有权拒绝对方要求支付尾款即银行按揭部分的要求；二、黄碧云行为不存在任何过错，**扬、陈丽琳与蔡天利之间的委托代理关系所产生的法律责任，与我方无关；三、造成本案**扬银行信用受到影响系蔡天利的行为所致，应当由蔡天利对**扬造成的损失赔偿责任，而非由黄碧云承担。 **扬、陈丽琳答辩称：一、黄碧云的行为构成根本违约，其认为本案争讼房屋未办理产权过户手续，其有权拒绝对方要求支付尾款即银行按揭部分的请求与事实不符，不能成立。黄碧云未履行合同的主要义务，也未按期支付银行贷款，给我方信用造成了重大影响，其行为已构成根本违约。黄碧云以我方远在国外且拒不配合其办理房产交易过户手续的行为违约在先，其依法行使先履行抗辩权与事实明显不符，且与其上诉理由自相矛盾不能成立。事实上我方为了方便黄碧云办理过户，授权委托林赐花代为办理涉案房屋过户等手续。林赐花是黄碧云的母亲，黄碧云可随时协商办理过户的事宜，黄碧云所称的拒不配合办理过户手续明显与事实不符。黄碧云的这一主张也与其上诉状第二页第二段陈述“为便于今后办理过户...**扬、陈丽琳将办理案涉房屋过户等权利全权委托黄碧云的母亲林赐花行使.......”相矛盾，无法自圆其说，足以证明黄碧云的主张与事实明显不符。三、黄碧云在上诉状中确认，我方将办理案涉房屋过户等权利全权委托黄碧云的母亲林赐花行使。我方并未授权给黄碧云行使，而黄碧云在未取得房屋所有权、也取得我方委托授权的情况下将房屋转卖给第三人，违反《合同法》第四十八条规定，属于无权代理的行为。该行为对房屋所有人不发生效力，其行为后果应由黄碧云自己承担。四、公证《委托合同》签订的目的就是为了方便黄碧云将涉案房产的过户到自己名下。黄碧云与蔡天利签订买卖合同的行为，构成违约。其认为将房屋交付给蔡天利，相关权利义务一并由蔡天利继承，相应的法律后果应由我方和蔡天利承担，根本不能成立。本案中，我方授权委托林赐花办理涉案房屋过户手续实质是林赐花作为我方的代理人办理涉案房屋过户到买受人黄碧云名下，而林赐花将《委托合同》授权内容全部转委托给蔡天利，蔡天利作为次受托代理人，其实质也是办理涉案房屋过户到买受人黄碧云名下。而并非是授权林赐花将房屋出售给他人，若按照黄碧云的主张，蔡天利既是我方的出卖房屋的代理人，同时又是房屋的买受人，违反《民法通则》和《民法总则》的规定，明显构成代理权的滥用，不符法理、常理，也无事实依据。综上，黄碧云主张多处互相矛盾，无法自圆其说，无事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求。 蔡天利答辩称：清楚对方的上诉，房子卖了没理由再要回去，我看是因为房价上涨的原因才导致本案的纠纷。我向黄碧云买房时，我有装修，按揭也准时偿还，我交了二十多期，到了五年约定过户之日，对方一直不配合我过户，但按揭我又还了一年。 **扬、陈丽琳向一审法院起诉请求：1.判令解除**扬、陈丽琳与黄碧云于2011年5月22日签订《浩瀚房屋超市房地产买卖契约》；2.判令黄碧云与蔡天利共同向原告返还坐落在漳州市芗城区的房屋；3.判令黄碧云向**扬、陈丽琳支付违约金20000元，违约赔偿50000元。 一审法院认定事实：2011年5月22日，**扬与黄碧云签订一份《房地产买卖契约》，约定将**扬位于漳州市芗城区的房屋出售给黄碧云，并约定黄碧云于2011年5月22日向**扬预付购房定金20000元，首期购房款200000元于2011年5月27日前付清，第二期购房款105000元于2011年6月20日前付清，第三期购房款30000元于**扬配合黄碧云办理产权交易过户手续时向**扬付清。尾期购房款365000元（以银行打单为准）由黄碧云替**扬归还按揭余款。双方在该契约第八条约定其中一方不按协议履行或履行协议不符合约定的，应当向另一方支付违约金20000元；第十条约定，黄碧云必须替**扬按时向银行支付按揭款，若超过3期未按时向银行还款，影响到**扬的信用记录，黄碧云必须向**扬赔偿50000元。**扬依约于2011年5月27日将房屋交付给黄碧云。黄碧云已依约向**扬支付第一期、第二期购房款。2012年5月29日，黄碧云与蔡天利签订了《房地产买卖协议书》，约定将**扬位于漳州市芗城区的房屋出售给蔡天利。该房屋目前为蔡天利占有、使用。2011年5月26日，**扬、陈丽琳、林志伟与林赐花就办理位于漳州市芗城区房屋的相关事宜签订委托合同，该委托合同经过福建省漳州市佳信公证处公证。2012年8月31日，林赐花与蔡天利就办理位于漳州市芗城区房屋的相关事宜签订转委托书，该委托书经过福建省漳州市佳信公证处公证。2015年11月23日，中国工商银行股份有限公司漳州分行营业部向**扬、陈丽琳发出《个人逾期贷款催收通知书》，告知**扬、陈丽琳截至2015年11月23日，**扬、陈丽琳已连续7期未依合同约定还款，共拖欠银行贷款本息16791.11元。**扬、陈丽琳于2015年12月24日向银行归还了全部本息共计19187.19元。 一审法院认为，**扬与黄碧云签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应依约履行各自义务。在**扬将案涉房屋交付给黄碧云后，黄碧云未按《房地产买卖契约》约定替**扬按时向银行支付按揭款，已连续7期未按时向银行还款，影响到**扬的信用记录，已构成违约，应承担相应违约责任。依照《房地产买卖契约》第十条约定，黄碧云应向**扬、陈丽琳赔偿5万元。从《房地产买卖契约》约定违约责任内容来看，第八条属于对违约责任一般约定，第十条属于对未按时向银行支付按揭款违约责任特别约定。因此，对于黄碧云已连续7期未依合同约定还款，应适用第十条约定，而不再适用第八条约定。法院已支持**扬、陈丽琳要求黄碧云赔偿5万元的诉讼请求，不再支持**扬、陈丽琳要求黄碧云向其支付违约金2万元的诉讼请求。关于**扬、陈丽琳要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，由于**扬与黄碧云已在《房地产买卖契约》中针对黄碧云未依约替**扬按时向银行支付按揭款的违约行为，约定了赔偿损失的违约责任，但并未约定该项违约行为可以解除合同，且**扬、陈丽琳已依约向黄碧云交付房屋，黄碧云也已依约向**扬、陈丽琳交付了两期购房款，双方均按合同约定履行了主要义务。**扬、陈丽琳针对黄碧云的该项违约行为，可以要求黄碧云采取补救措施、赔偿损失等违约责任，实际上**扬、陈丽琳也已采取了补救措施，法院也已支持了**扬、陈丽琳赔偿损失的请求。故黄碧云的该项违约行为并未构成根本违约，**扬、陈丽琳据此要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告黄碧云应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告**扬、原告陈丽琳赔偿款5万元。二、驳回原告**扬、原告陈丽琳的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。**扬、陈丽琳向二审提交新的证据：《中国工商银行个人贷款的还款凭证》，证明我方在2015年12月24日至2020年2月，每月均按时归还讼争房屋按揭贷款的事实。黄碧云质证认为，该组证据的真实性由法庭确认，即使该证据是真实的，也仅能证明对方支付了部分银行贷款的事实，但其支付银行贷款的行为不能构成解除本案案涉房产买卖合同的理由。导致银行贷款未能按时支付的责任，系蔡天利的原因所致，与黄碧云无关。蔡天利对该组证据表示无异议。本院认为，该组证据系银行提供的原审凭证，真实性可以确认，也可以证明**扬每月均按时归还讼争房屋按揭贷款的事实。 双方对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，**扬与黄碧云签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应依约履行各自义务。**扬将案涉房屋交付给黄碧云后，黄碧云已连续7期未按合同约定替**扬按时向银行支付按揭款，影响到**扬的信用记录，构成违约。根据双方的合同约定，黄碧云应承担赔偿责任，一审判决黄碧云应向**扬、陈丽琳赔偿50000元并无不当，应予维持。黄碧云上诉认为因涉案房产未办理产权过户手续，其有权拒绝替对方支付银行按揭尾款，该理由缺乏合同依据，且与房屋未解压不能过户的客观事实相抵触，故黄碧云主张其行为并未构成违约、不存在过错的理由不能成立，不予采纳。房屋买卖合同中，支付购房款系购房者的主要义务，黄碧云在收到**扬交付的案涉房屋后，自2015年4月至今，未按合同约定替**扬支付银行按揭款，已构成根本性违约，导致**扬出售房屋的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。该条款系合同解除的法定条件，一审法院认为黄碧云未构成根本性违约、合同并未约定该项违约行为可以解除，属适用法律错误，应予纠正。**扬、陈丽琳的上诉理由成立，予以采纳；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，**扬、陈丽琳主张黄碧云返还案涉房屋的诉求应予支持，因该房屋现由蔡天利占用使用，故蔡天利负有配合黄碧云履行返还房屋的义务，其与黄碧云之间的合同关系可另寻法律途径解决。 综上，**扬、陈丽琳的上诉请求可以成立，予以支持。黄碧云的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初2196号民事判决的第一项； 二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初2196号民事判决的第二项； 三、解除**扬与黄碧云于2011年5月22日签订的《房地产买卖契约》； 四、黄碧云与蔡天利于本判决生效后一个月内共同向**扬、陈丽琳返还址在漳州市芗城区的房屋； 五、**扬应于收到房屋后退还黄碧云的购房款305000元及黄碧云替**扬归还银行的部分按揭款（具体数额以银行对账单为准）。 本案一审案件受理费10800元，由黄碧云负担10000元，**扬、陈丽琳负担800元。二审案件受理费10800元，由黄碧云负担10000元，**扬、陈丽琳负担800元。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇二〇年四月一日 法官助理徐明水 书记员卢杰