河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1869号上诉人（原审被告）：郑州骏龙房地产开发有限公司，住所地郑州市二七区航海路北、兴华南街西升龙城8号院8号楼28层2809号，统一社会信用代码914101006973298251(1-1)。法定代表人：谢珊雅，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈凯，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李韬，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涂志友，男，1981年11月29日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王娜，河南丁卯律师事务所律师。上诉人郑州骏龙房地产开发有限公司因与被上诉人涂志友房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院作出（2019）豫0103民初8446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州骏龙房地产开发有限公司上诉请求：1.请求贵院撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初8446号《民事判决书》第一项判决，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期违约金的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院一审判决认定事实不清，适用法律不当，就产权登记相关事宜，上诉人不应向被上诉人支付任何逾期违约金。1、上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第六条第1款明确约定，上诉人“应当在2017年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”。“在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的”，按日支付违约金。2、在该《商品房买卖合同》履行过程中，郑州市人民政府于2016年8月16日发布《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的公告》，决定“自2016年8月20日起，各类不动产登记业务统一由郑州市不动产登记中心和各区不动产登记分中心办理”，“郑州市国土、房管、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务”。至此郑州市住房保障和房地产管理局房屋所有权“初始登记”行政职能已被取消，改由郑州市不动产登记中心办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。3、双方在《商品房买卖合同》中所约定的“初始登记”与“首次登记”属于不同行政机关的不同行政行为，分别由郑州市住房保障和房地产管理局与郑州市不动产登记中心受理；二者登记的权利类型不同，前者仅为“房屋所有权”登记，后者为“国有建设用地使用权”和“房屋所有权”的合并登记；二者审核的资料并不相同，“初始登记”在房屋符合实测条件后，仅需提供《房屋面积测绘报告》即可办理，而“首次登记”在房屋符合实测条件、出具测绘成果报告后，还需经过①楼盘确认表②不动产权籍调查③不动产测绘报告④预售变现售⑤派出所坐落位置证明⑥现场勘查等审核项目后方可办理。4、由前述客观事实可知，“初始登记”与“首次登记”业务办理的难度必然不同，其所需时间亦不相同，事实上郑州市不动产登记中心成立后经郑州市住房保障和房地产管理局审核备案的商品房买卖合同文本中，已取消了交房后60日内提交办理“初始登记”所需资料的内容，而改为要求于交房后365日内提交办理“首次登记”所需资料。5、郑州市住房保障和房地产管理局与新成立的郑州市不动产登记中心之间的行政职能调整，为双方在《商品房买卖合同》签署时所不能预见更无从避免，且不可归责于任何一方。鉴于初始登记已不可能实现，双方理应就产权登记提交资料所需时间进行协商并对原合同相关条款予以变更。在双方未对原合同条款予以协商变更之前，被上诉人仍依据双方《商品房买卖合同》中对提交办理“初始登记”所需资料进行时间限制的合同条款，要求上诉人对“首次登记”所用时间承担违约责任，与理不通，于法无据。而被上诉人该项诉请在一审中竟得到原审法院相当大程度上的认可，委实有违公平原则。二、此外，原审法院亦未能查清上诉人报送登记资料至郑州市不动产登记中心的准确时间，从而致使上诉人可能遭受重大经济损失。1、上诉人曾于一审期间向原审法院递交申请书，请求法院依职权到郑州市不动产登记中心调取涉案5号院首次登记报送资料时登记在郑州市不动产登记中心首登受理科“首次登记”登记本的具体时间而未予获准，上诉人自行提交的证据材料“首次登记”登记本照片打印件原审法院亦未予采信。2、原审法院置双方在《商品房买卖合同》中约定的报送资料至产权登记机关这一时间节点于不顾，而径自认定了“涉案房屋所在楼栋在郑州市不动产登记中心首次登记受理时间为2018年7月16日”。众所周知，产权登记报送资料时间与受理时间为两个时间节点，且前者必然在后者之前。3、事实上，上诉人于2018年6月21日便将诉争房屋办理首次登记所需全部资料报送至郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心收件后转入审核流程，并于2018年7月16日受理，于2018年7月23日载入登记簿。4、而原审法院以受理时间作为上诉人履行义务完毕的截止时间，直接导致如一审判决生效则上诉人将额外向被上诉人多支付26天的违约金。考虑到诉争房屋所在小区涉及业主1300余户，可以预见上诉人必将由此遭受到本不应产生的巨大损失。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院查明事实，依法裁判，以切实保护上诉人的合法权益。郑州骏龙房地产开发有限公司补充上诉意见称：第一，上诉人没有过错，不应当承担50%的责任。第二，郑州中院的判例显示，约定办证时间在2016年8月20日之后都驳回了业主的诉讼请求。涂志友针对郑州骏龙房地产开发有限公司的上诉请求辩称：一、初始登记和首次登记申请权属登记系涂志友与骏龙公司签订商品房买卖合同的附随义务，涂志友购买商品房应当取得相应的产权证书，取得产权证书的前提条件是骏龙公司应当向相关登记机关履行前期登记备案义务；郑州市不动产登记中心成立后登记备案的机构发生了变更，郑州市住房保障和房地产管理局不再承担该项职能，但仅是受理机构发生了变化，答辩人需要提交的建筑规划许可证、涉案工程竣工验收手续及其他应当提交的材料均仍应由骏龙公司提供并报送登记备案，不能因为备案登记机构发生变化就不予履行。且由初始登记变为首次登记仅仅增加了三项程序性规定并没有增加内容，新增首次登记程序只是名称的变更，经二七法院向不动产登记中心核实，办理初始登记和首次登记的程序完全一样，没有新增任何内容，增加骏龙公司的难度。而且这三项程序用时较短，时间大约在七个工作日即可完成，骏龙公司作为一个专业的房地产公司，完全有能力在合同约定期限内完成。但骏龙公司于2018年7月16日才向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋相关首次登记资料，距离郑州市不动产登记政策实施已近两年，骏龙公司作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋首次登记资料的报送工作做充分准备，因此，被答辩人并不能以新政策事实给其报送工作带来延迟为由，改变《合同附件四》中关于产权登记的约定。二、经核查：不动产登记中心出具不动产登记结果查询表明：骏龙公司首次登记受理时间为2018年7月16日，与合同约定日期相比逾期长达502天。骏龙公司所称于2018年6月21日将办理所需登记资料报送郑州市不动产登记中心，并没有相应证据证明，且报送材料系原件，郑州市不动产登记中心对报送材料的房地产公司均会出具盖有其公章的不动产收件凭证，骏龙公司无法提供，其仅提供的登记簿的打印页，最多只能认定为预约，并不代表受理。其主张的2018年6月21日报送，与实际情况不相符。三、根据案件的社会影响来说，本案涉及1300余户业主，为维护社会的稳定，原审法官对案件多次组织调解，答辩人也进行了多次让步，但最终骏龙公司因与其所称日期2018年6月21日多支付25天不肯让步，导致剩余1300余案件不能调解结案，使本案诉讼自2018年至今尚未解决。现同类案件法院已对此类案件统一标准，并按小额诉讼程序审结并以执行完毕。因此，请法院依法驳回骏龙公司的上诉请求。涂志友向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付产权初始登记、转移登记逾期违约金30114.74元；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2013年12月31日，原告涂志友（××）与被告郑州骏龙房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，双方主要约定，××购买出卖人开发的位于郑州市××、××单元××套商品房，总金额1007182元，出卖人应当在2017年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之0.5的违约金，××自行申请办理，出卖人应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料，如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：××不解除合同的，出卖人按日向××支付总房款万分之0.5的违约金，双方还对其它相关事项进行了约定。2013年12月31日、2014年3月27日，原告分两次将全部房款1007182元支付给被告。2016年，被告将涉案的商品房交付给原告。涉案房屋所在楼栋在郑州市不动产登记中心首次登记受理时间为2018年7月16日。2018年10月19日，郑州市国土资源局就涉案商品房制发豫（2018）郑州市不动产权第0317498号首次不动产权登记证书。之后，原告以被告违约等为由，诉至该院。一审法院另查明：《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办（2015）127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》(含《补充协议》)，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应诚信、全面履行各自的义务。关于原告诉求的逾期办理房屋权属证书违约金问题，因双方约定被告应当于2017年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但是，涉案房屋所在楼栋在郑州市不动产登记中心首次登记受理时间为2018年7月16日，故被告应当承担相应的违约责任。但是，在此期间内，由于不动产登记管理部门职能变化及手续交接，给不动产登记造成了不便影响，从而在一定程度上导致被告未能及时为原告办理房屋权属登记手续，该情形属于合同的情势变更，结合涉案商品房买卖合同的实际履行情况，该院按照被告逾期502天计算酌定支持原告违约金12640.13元较为适宜。超过部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条之规定，判决：一、被告郑州骏龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告涂志友支付违约金12640.13元；二、驳回原告涂志友的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费553元，由原告涂志友、被告郑州骏龙房地产开发有限公司各负担276.50元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》(含《补充协议》)，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应诚信履行。双方约定郑州骏龙房地产开发有限公司应当于2017年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，在合同履行过程中，初始登记变更为首次登记，且存在政府职能变更，给不动产登记造成了影响，该客观情况的产生，不可归责于双方当事人。无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。同时，初始登记资料、程序与首次登记资料、程序，均存在较大不同，且存在职能部门衔接的客观情况。××主张出卖人逾期提交办理初始登记（首次登记）资料违约金的，出卖人以政府部门职能变更抗辩，应考虑政府部门职能调整这一不可归责于双方当事人的因素，进行处理。一审法院充分考虑了该变化对涉案合同履行的影响，酌定减少了郑州骏龙房地产开发有限公司承担的违约金，并无不当。郑州骏龙房地产开发有限公司认为，其在2018年6月21日将办理所需登记资料报送郑州市不动产登记中心，完成了合同约定的报送资料义务，但因其提交的证据系复印件，被上诉人不予认可，且郑州骏龙房地产开发有限公司未提交证据证明其提交的资料符合不动产登记部门的要求，故其该项上诉理由，不能成立。一审法院认为，不动产登记变化的情形属于情势变更不当，本院依法予以纠正。综上所述，郑州骏龙房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费553元，由上诉人郑州骏龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年四月十三日书记员  张倩倩