河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1766号上诉人（原审被告）：郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号。法定代表人：焦笑言，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈征，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:王毓爽，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：胡亚娜，女，汉族，1987年3月6日出生，住河南省长葛市。委托诉讼代理人:禹秀珍，河南金霖源律师事务所律师。上诉人郑州建业高新置业有限公司(以下简称建业高新公司)因与被上诉人胡亚娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建业高新公司上诉请求：1、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32717号民事判决第一项，改判建业高新公司向胡亚娜支付逾期提交办理房屋权属登记资料违约金2916.33元；2、本案一、二审诉讼费由胡亚娜承担。事实与理由：一、涉案房屋首次登记尚未完成，根据《商品房买卖合同》相关约定，办理房屋产权转移登记即房屋所有权证的时间尚未开始计算，一审法院认定建业高新公司应当在2019年10月27日取得所有权证，属于事实认定错误。《商品房买卖合同》附件四补充协议第六条第2款约定，出卖人即建业公司应当在取得商品房初始登记（现变更为首次登记）后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。但因房屋权属证书办理制度及流程发生变化、办证部门交接期间长期无法正常接件等原因，建业高新公司目前尚未完成涉案房屋的初始登记，根据上述合同约定，办理产权转移登记及房屋所有权证的期间尚未开始计算，根本不存在逾期问题。因按照我国现行商品房产权登记制度和流程，产权首次登记是办理产权转移登记的前提，只有在实际完成首次登记程序、取得首次登记证后，开发商才具备办理产权转移登记取得房屋所有权证的条件，一审法院罔顾该事实，在建业高新公司尚未完成产权首次登记、办理产权转移登记的时间尚未开始计算的情况下，径行将办证时间确定为2019年10月27日，以此认定建业高新公司办证逾期，明显是错误的。二、房屋产权初始登记与产权转移登记系承继关系，在涉案房屋初始登记未完成的情况下，一审法院仅应当对初始登记阶段是否存在逾期进行认定和处理，现判决建业高新公司同时承担两个阶段的逾期违约金，明显不当。如前所述，根据我国现行房屋产权登记制度，只有完成产权初始登记，才能开始办理产权转移登记，取得所有权证。与之对应，我国现行的《商品房买卖合同》对办理房屋产权初始登记和转移登记的时间也是分别约定的，如初始登记逾期，开发商应当结合实际情况及合同约定承担初始登记逾期违约金；初始登记完成后，未能在约定时间完成转移登记、取得所有权证的，应当承担转移登记逾期违约金，即开发商在该两个阶段的义务是前后衔接的，不可能同时进行。现涉案房屋的初始登记未完成，办理产权转移登记的条件尚未成就，一审法院却判决建业高新公司同时承担两个阶段的逾期违约金，不仅于法无据，且加重了建业高新公司的责任，应当予以纠正。综上所述，一审法院事实认定错误，判决存在不当，请求二审法院依法予以纠正。胡亚娜辩称:胡亚娜在一审中已提供充分证据证明自己的诉讼主张，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。胡亚娜向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付因未按合同约定时间提交办理房屋权属初始登记资料产生的违约金4511.8065元；2、装修、装饰不符合标准违约金2092.432元；3、逾期办理房产证产生的违约金为4511.8065元；4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月19日，原告与建业高新置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于高新技术产业开发区××路××单元××房。总金额为1307770元；付款方式及期限为：约定金额267770元，付款方式现金，约定付款时间2016年9月19日；约定金额1040000元，付款方式商业贷款；被告应当在2018年10月30日前，将具备合同约定的条件的房产交付给原告；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在交付后90个工作日内按装饰、设备的标准完善，否则出卖人每月按房款万分之二支付违约金。被告建业高新置业应当在2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的。出卖人按日向买受人支付总房款0.001%的违约金。上述合同签订后，原告向建业高新置业缴纳购房款，建业高新置业分别于2016年9月19日向原告开具发票一份，金额为267770元；于2016年10月9日向原告开具发票一份，金额为1040000元。2019年1月15日五龙口城中村改造项目N-04-01地块（香榭园）5#楼竣工，2019年4月9日，被告报送备案。2019年4月9日，被告取得涉案房屋的竣工验收备案表。被告提交的收楼物品领用登记表显示，被告于2019年4月19日将涉案房屋交付给原告。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款，被告未按约定时间将办理房屋权属初始登记所需的资料报送房地产主管部门，已构成违约。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定，出卖人应当在2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。被告建业高新置业根据现行房地产登记政策需要，由向郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局申请产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。故被告建业高新置业依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关材料客观上无法实现，但房屋权属证书办理制度及流程等相关事项发生在原、被告签订合同之前，即被告对上述事项是知晓的，对于办证期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，考虑本案实际情况，应给被告建业高新置业4个月合理期限的准备相关材料。故被告建业高新置业应当承担逾期报送初始登记资料的违约金（2019年5月1日至2019年12月9日）2916.33元（1307770元×0.001％×223天）。对于原告关于逾期办理房产证的违约金的请求，因合同约定出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证。涉案房屋办理商品房首次登记的日期顺延至2019年4月30日前，则房屋所有权证需在2019年10月27日前取得即可，故被告建业高新置业应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金（2019年10月28日至2019年12月9日）562.34元（1307770元×0.001％×43天）。对于原告关于装修、装饰不符合标准违约金的请求，原告未向该院申请对涉案房屋的装修、装饰进行鉴定，其提交的照片也不能显示拍摄时间、地点，且其在收楼物品领用登记表上签字时也未提出异议，故对原告的该项诉请，证据不足，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州建业高新置业有限公司向原告胡亚娜支付逾期提交办理房屋权属登记资料的违约金2916.33元、逾期办理房屋所有权证的违约金562.34元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告胡亚娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告郑州建业高新置业有限公司负担。二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。胡亚娜与建业高新公司之间签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律规定，且系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。双方合同约定，建业高新公司应当2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金。2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，但房屋权属登记政策变化发生在双方签订合同之前，并不能成为建业高新公司免责事由，建业高新公司仍负有办理涉案房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担一定的违约责任。一审针对胡亚娜主张逾期报送办理房屋权属登记资料违约金的诉讼请求作出了判决，胡亚娜并未提出异议和上诉，视为对该项判决的认可。因案涉房屋至今未办理房屋权属的首次登记，尚不具备办理房产证的条件，胡亚娜诉请的逾期办理房产证违约金不成立，本院不予支持。案涉房屋办理房屋权属首次登记后，有关办理转移登记即房产证事宜双方若有争议，可另行解决。综上所述，建业高新公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32717号民事判决；二、郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后十日内向胡亚娜支付逾期报送办理房屋权属登记资料的违约金2916.33元；三、驳回胡亚娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元减半收取50元，由郑州建业高新置业有限公司负担。二审案件受理费50元，由郑州建业高新置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年四月九日书记员 田宇恒