新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵11民终22号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周辉元，男，1969年11月25日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市新市区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊小棉，女，1967年12月11日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市钱塘江路。 上诉人周辉元因与被上诉人熊小棉房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2019）兵1101民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周辉元、被上诉人熊小棉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人周辉元上诉请求：1、撤销新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院作出的（2019）兵1101民初244号民事判决书；2、请求被上诉人支付拖欠2019年4月5日至2020年4月5日的房租24000元；违约金5000元；物业费3062.4元，共计32062.4元。 事实和理由：1、原审判决解除上诉人与被上诉人2017年4月2日签订的《房屋租赁合同》没有本着公平正义的原则，故上诉人要求与被上诉人继续履行合同。2、原审判决上诉人退还被上诉人房屋租金2400元不符合事实，2019年3月5日起，被上诉人就未再缴纳过房租。至今仍拖欠2019年4月5日至2020年4月5日的房租24000元。2019年6月上诉人去催缴房租时，被上诉人仍在利用出租房屋继续经营小宾馆，有照片为证。3、被上诉人拖欠从2018年7月1日至2020年4月物业费共计3062.4元，有物业公司催缴通知单为证。4、基于上述理由违约方是被上诉人本应按照合同承担双倍违约金，现上诉人只要求被上诉人承担5000元。以上被上诉人应支付拖欠的房租租金、物业费、违约金及本案诉讼费用共计32062.4元。综上请求二审法院撤销原审判决，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人熊小棉答辩称：上诉人周辉元所述全部不属实。我不存在违约行为。2018年3月20日，被上诉人已向上诉人交纳2018年4月5日至2019年4月5日房屋租金24000元。因上诉人在签订合同之前私自将房屋结构进行了改造，2018年3月27日被公安机关查封，并要求整改恢复原状，上诉人本答应改造，其后却一直躲避此事不予处理。导致被上诉人不能正常租住，双方合同无法履行，上诉人应返还被上诉人租金24000元、押金5000元、违约金24000元、交通费1000元。 熊小棉向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告房屋租金24000元，押金5000元；3、判令被告支付违约金24000元；4、判令被告支付交通费1000元。 周辉元向一审法院提出反诉请求：1、依法解除双方的房屋租赁合同；2、判令反诉被告支付违约金15254.8元；3、判令反诉被告支付物业费1809.6元；4、判令反诉被告将租赁房屋恢复原状，并赔偿损失7500元；5、本案的诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其位于乌鲁木齐市九鼎农产品批发市场A区A7栋楼3单元304号房屋租给原告。期限自2017年4月5日至2020年4月5日。年租金24000元，第一年半年一付，第二年、第三年一年一付。租期内的房屋电费、水费、物业费、壁挂炉使用费、电视费等费用由原告承担。同时约定原告向被告交付5000元押金，原告提前一个月交纳房租，晚交三天，被告有权收回房屋，押金不退。如被告违约，在合同期内终止合同，不再租给原告，被告双倍返还房租。如原告违约，原告按双倍房租赔偿被告。合同签订后，原告依约向被告交纳租金24000元、押金5000元，被告将房屋及室内物品及设施交付原告使用，并给原告出具了租金和押金收条。2018年3月20日，原告向被告交纳2018年4月5日至2019年4月5日租金24000元。被告给原告出具了收条。 2018年3月27日，涉案房屋因非法经营小宾馆，被乌鲁木齐垦区公安局老君庙派出所依法查封，并责令被告恢复房屋结构，不再非法经营小宾馆。因被告未履行恢复房屋结构的义务，原告在社区和警务站的监督下，于2018年6月底恢复房屋结构，此后居住使用至本案开庭时。期间，原告要求被告解除房屋租赁合同关系，退还房租、押金未果，遂诉至法院。 一审法院认为：本案的争议焦点问题是：1、诉争房屋租赁合同能否解除；2、原、被告是否存在违约行为；3、原、被告的诉求是否有事实和法律依据。 关于诉争房屋租赁合同能否解除的问题。原、被告签订的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反强制性、禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应依约履行。现原告要求解除，被告亦同意解除，故本院尊重双方当事人的意见，予以准许。 关于原、被告是否存在违约行为的问题。原告诉称因被告在出租前改变房屋结构，致使其在使用房屋过程中被公安机关查封，被告拒不整改，导致租赁房屋无法使用，被告的行为构成违约。被告对此不予认可，认为房屋被查封的原因是原告非法经营小宾馆，且原告没有按照约定时间交付租金，是原告违约，而非被告违约。经查，被告的房屋性质系住宅，双方在租赁合同中未对房屋的用途作出约定，但从被告交付给原告使用的房屋物品上可以认定被告在将房屋出租给原告前改变了房屋结构，并曾将该房用于商业经营。鉴于双方在合同中未对租赁房屋的用途作出约定，故本院认为诉争房屋的用途应依据相关法律规定进行确定。《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”根据以上规定，承租人对房屋的使用的，有约定的，应当按照约定的方法使用，没有约定的或者约定不明确的，当事人双方应进行协商，协商不成的，应依习惯的方法使用；依习惯仍不能确定的，承租人应依房屋本身的性质来使用。本案中，涉案房屋的性质为住宅，因此该房屋应按照住宅来使用。原告租赁后，未经有关部门批准，在租赁的住宅内非法经营小宾馆被有关部门查封、取缔，是导致原告无法正常使用房屋的主要原因。因此，造成其三个月不能正常使用房屋的主要责任应由其自行承担。被告未按要求将房屋结构恢复原状以确保出租房屋符合居住要求亦是房屋未及时解封的原因之一，故被告应对由此给原告造成的损失承担一定责任。综上，根据查明事实，本院认为当事人双方都有违反合同约定和法律规定的情形，应当各自承担相应的责任。 关于原、被告的诉求是否有事实和法律依据的问题。2018年3月27日-2018年6月底期间，涉案房屋被乌鲁木齐垦区公安局老君庙派出所查封，原告无法使用，对此双方均有过错。故本院对原告要求被告全额退还2018年4月5日-2019年4月5日期间的租金24000元的请求不予支持。鉴于原告自认除2018年3月27日-2018年6月底期间因被告未及时恢复房屋结构致使其无法使用涉案房屋外，其余时间一直使用涉案房屋，故原告的租金损失应为三个月，且原告的损失，应结合双方的过错程度确定。因原告对房屋查封负有主要责任，故本院酌情确定原告自行承担60%的损失，被告承担40%的责任，据此责任比例，被告应退还原告租金2400元（24000元÷12个月×3个月×40%）。原告要求被告退还押金5000元，因双方当事人之间的房屋租赁合同已解除，被告应予退还。原告要求被告支付交通费1000元，因未提供证据，本院不予支持。被告反诉要求原告支付物业费1809.6元，因被告未提供证据证实原告欠付的物业费数额，本院对其主张的数额不予采纳。鉴于原告自认尚欠物业费800元未交，故原告应向被告支付物业费800元。被告反诉要求原告将租赁房屋恢复原状并赔偿损失7500元，因被告未提供涉案房屋原状和损失的证据，且原告已实际将房屋结构进行了恢复，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。对原告要求被告支付违约金24000元，被告反诉要求原告支付违约金15254.8元的请求，因双方都违反合同，应当各自承担相应的责任。因此，对双方主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告（反诉被告）熊小棉与被告（反诉原告）周辉元2017年4月2日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告（反诉原告）周辉元于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）熊小棉退还房屋租金2400元；三、被告（反诉原告）周辉元于本判决生效之日起五内向原告（反诉被告）熊小棉退还房屋押金5000元（清点室内物品如有毁损应从押金中扣除相应款项）；四、反诉被告（本诉原告）熊小棉于本判决生效之日起五内向反诉原告（本诉被告）周辉元支付物业费800元；五、驳回原告（反诉被告）熊小棉、被告（反诉原告）周辉元其他诉讼请求。本诉案件受理费575元，由原告熊小棉负担482元，被告周辉元负担93元；反诉案件受理费183元，由反诉原告周辉元负担158元，反诉被告熊小棉负担25元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人周辉元出具以下证据：1、新疆九鼎农产品经营管理有限公司于2019年11月26日出具缴费通知单一份，拟证实该出租房屋自2018年7月1日至2018年12月31日欠缴物业费835.2元；2、方益物业九鼎银座AB小区服务中心2019年11月26日出具缴费通知单一份，拟证实该出租房屋自2019年1月1日至2019年12月31日欠缴物业费1670.4元。经质证被上诉人熊小棉对两份物业通知单缴费金额无异议，但提出不同意上诉人的请求，理由是2018年3月28日我已通知上诉人解除合同。本院认定如下：上诉人周辉元提供的两份物业通知缴费单能够证实位于乌鲁木齐市九鼎农产品批发市场A区A7栋楼3单元304号房屋存在物业费欠缴情况，对此本院予以采信。 被上诉人熊小棉二审中未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。 本院另查明，上诉人周辉元购买的新疆九鼎农产品批发市场A区A7栋楼3-304号房屋，房屋的用途为市场配套商服用房，该房屋系上诉人于2016年1月6日从周旭泽处购买。 本院认为，上诉人周辉元与被上诉人熊小棉签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。双方当事人应当恪守约定，全面履行。 本案的争议焦点是：1、上诉人周辉元与被上诉人熊小棉订立的房屋租赁合同是否可以解除；2、上诉人周辉元与被上诉人熊小棉在履行合同中是否存在违约；3、上诉人周辉元要求被上诉人熊小棉支付房屋租金24000元、违约金5000元、物业费3062.4元有无事实及法律依据，4、被上诉人熊小棉要求上诉人周辉元返还租金24000元、押金5000元、违约金24000元、交通费1000元有无事实及法律依据。 关于第一个争议焦点问题。上诉人周辉元与被上诉人熊小棉在签订合同时，双方约定，租赁的房屋作为熊小棉个人居住使用，双方在交接房屋时，该租赁房屋的布置和设施可做小宾馆使用。上诉人购买该房屋时，房屋的用途为市场配套商服用房，上诉人擅自改变房屋用途，将房屋租赁给个人居住使用，是有过错的。被上诉人熊小棉以个人居住的名义兼顾经营小宾馆，因非法经营被公安机关查处，致使双方租赁房屋目的不能实现。在一审时双方均表示同意解除合同，一审法院根据双方的意愿，解除了双方签订的房屋租赁合同，符合法律的规定，本院予以支持。 关于第二个争议焦点问题。被上诉人熊小棉在租赁的房屋内，非法经营小宾馆，违反双方合同约定，属违约行为，应当承担民事责任。上诉人周辉元擅自改变房屋结构和用途，将商业服务用房租赁给他人用于个人居住使用，当公安机关要求出租人对房屋结构进行整改时，上诉人不能积极整改，致使承租人失去承租的价值，属违约行为，应当承担民事责任。上诉人、被上诉人认为自己没有违反合同约定，不存在违约行为的理由，与本案查明的事实不符，本院不予支持。一审法院对双方违约责任的认定正确，但是，对租赁房屋用途的认定错误，应当予以纠正。 关于第三个争议焦点问题。上诉人周辉元要求被上诉人支付房屋租金24000元、违约金5000元、物业费3062.4元，因被上诉人在向法院起诉上诉人时，已经以自己的行为表示不再继续租赁房屋，要求解除合同，且上诉人在房屋被查封后，不能积极主动的解决问题，使之达到合法的状态，存在违约行为，故对上诉人要求被上诉人承担违约责任的上诉请求本院不予支持。上诉人要求被上诉人支付2019年4月至2020年4月的房屋租金和物业费的请求，超出了上诉人在一审反诉时的诉讼请求，不符合法律的规定，本院不予支持。关于物业费的诉讼请求，上诉人没有向法院出具已缴纳物业费的发票，是否已经缴纳物业费没有证据证实，一审法院根据被上诉人的自认2018年底欠缴物业费800元，认定物业费800元，符合法律规定，本院予以确认。对上诉人关于物业费超出部分的诉讼请求，因2019年度物业费，在一审开庭时，尚未到应当缴纳的截止日期，故本院不予支持。 关于第四个争议焦点问题。2018年3月，被上诉人向上诉人缴纳2018年4月至2019年4月的租金24000元。2018年3月底，被上诉人因非法经营小宾馆被查处，同时公安机关责令上诉人对改动的房屋结构进行整改，致使被上诉人不能正常使用该房屋，被上诉人与上诉人对此均有过错，应当根据各自责任的大小承担相应的民事责任。被上诉人熊小棉在租赁房屋被查封并整改的问题上负有主要责任，应承担查封整改期间60%的责任。上诉人周辉元在租赁房屋被查封并整改的问题上负有次要责任，应承担被查封整改期间40%的责任。被上诉人自认当年6月底又继续使用租赁的房屋，故本院只对此期间三个月的租金进行划分，上诉人周辉元应承担2400元，被上诉人承担3600元。之后，被上诉人仍在使用该房屋，因此对被上诉人熊小棉要求上诉人返还租金的诉讼请求，本院不予支持。关于支付违约金的问题，因被上诉人熊小棉非法经营小宾馆，被公安机关查处，违反了双方的约定，存在违约行为，故对被上诉人要求上诉人承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于押金的问题，因双方签订的租赁合同已被解除，上诉人周辉元应当向被上诉人熊小棉返还押金5000元。此款，应在双方确认租赁的房屋以及租赁合同附件载明的物品，没有灭失或损坏的情况下支付，如有灭失或损坏，应照价赔偿。关于交通费损失的问题，因被上诉人不能向法庭提供相应的证据予以证实，本院不予支持。 综上所述，上诉人周辉元的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费616元，由上诉人周辉元负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘新军 审 判 员 张 华 审 判 员 俞忻伶 二〇二〇年四月十三日 法官助理 彭 悦 书 记 员 王子轩 1