云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初41号原告（反诉被告）：王某某，男，汉族，1966年11月16日出生，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：王宏杰，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）：颜某某，男，汉族，1970年12月26日出生，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：王宏杰，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：向某某，女，汉族，1974年7月26日出生，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：李俊、李涛，云南宁湖律师事务所律师，特别授权代理。原告王某某、颜某某与被告向某某房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告向某某与反诉被告王某某、颜某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王某某、颜某某的委托诉讼代理人王宏杰、被告（反诉原告）向某某及其委托诉讼代理人李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王某某、颜某某向本院提出诉讼请求：1、判令向某某向王某某、颜某某支付房屋租金120万元；2、判令向某某向王某某、颜某某支付违约金30万元；3、本案诉讼费由向某某承担。事实和理由：王某某、颜某某与向某某于2018年7月26日签订《租房协议》，约定王某某、颜某某将安宁市商铺一楼租给向某某经营使用，租期为四年，即2018年10月1日至2022年9月30日；年租金为120万元，租金一年一付，提前一个月付房租。向某某交付租金，应在下一年提前一个月交付，在租期内，双方不得违约，如违约应向守约方支付80%房租费。合同签订后，王某某、颜某某按合同约定履行了义务，将租赁房屋按期交付给向某某经营使用，向某某也按约于2018年7月27日支付了第一年的租金120万元；第二年（2019年10月1日至2020年9月30日）的租金按合同约定本应在2019年9月1日之前交付，但截止本次起诉之日向某某仍然没有支付，虽经王某某、颜某某多次催讨，但向某某一直予以推诿拒不支付。王某某、颜某某与向某某之间签订的《租房协议》合法有效，向某某向王某某、颜某某租赁房屋，依法应当承担支付租金的义务；另外，向某某拒不支付租金的行为明显构成违约，故还应承担合同约定的违约责任，应向王某某、颜某某支付违约金30万元。故恳请依法支持王某某、颜某某的诉讼请求。被告（反诉原告）向某某辩称：一、王某某、颜某某与向某某曾于2017年3月18日签订《房屋租赁合同》约定，租期自2017年6月1日至2020年5月30日。但由于王某某、颜某某的原因导致租赁物消防未通过，实际租期自2017年8月1日计算。后又因租赁房屋外的道路封闭修缮致被告超过半年无法营业，加之因王某某、颜某某的原因导致租赁房屋被断电2个月，造成向某某损失惨重。向某某为了延长租赁期限，尽可能挽回损失，于2018年7月26日与王某某、颜某某签订《租房协议》，延长了租赁期限。故《租房协议》是《房屋租赁合同》的补充协议。二、向某某已于2019年9月提出要解除《房屋租赁合同》和《租房协议》，并实际搬离租赁房屋。三、王某某、颜某某在履行两份合同过程中存在诸多违约行为，依法应当承担相应的违约责任。王某某、颜某某违约行为主要体现在以下几个方面：其一，实际租赁面积小于合同约定面积。其二，因王某某、颜某某消防未合格原因，导致向某某应当于2017年3月18日进行装修的时间推延到了2017年7月。并且，消防改造的费用还是由向某某支付的。其三，2017年租赁房屋外封路修缮，致向某某的生意损失巨大。其四，因王某某、颜某某的原因，租赁物被停电2个余月。最后，因楼上餐馆油烟下沉，向某某无法继续使用租赁物，至今该问题仍然无法得到解决。综上，请求驳回王某某、颜某某的诉讼请求。被告（反诉原告）向某某向本院提出诉讼请求：1、确认向某某与王某某、颜某某于2018年7月26日签订的《租房协议》已于2019年10月30日解除；2、判令王某某、颜某某退还向某某租房押金50000元；3、判令王某某、颜某某支付违约金100000元；4、判令王某某、颜某某承担本案诉讼费。事实和理由：向某某与王某某、颜某某曾于2017年3月18日签订《房屋租赁合同》，王某某、颜某某将面积少于合同约定面积的场地租赁给向某某。随后，双方于2018年7月26日签订《租房协议》，延长了租期。租赁初始，因王某某、颜某某租赁房屋消防问题，向某某直至2017年7月才得以进场装修。2017年有半年时间因租赁房屋外的道路要封路进行修缮，店铺无法经营，损失巨大。2018年1月，又因王某某、颜某某的原因，租赁店铺停电2个余月，生意受到很大影响。2019年5月，因租赁房屋楼上饭店开业，油烟下沉，致使店内油烟味浓厚，很刺眼鼻，顾客进店后匆忙离开，以致店铺生意同比下降50%以上，生意受到巨大影响。向某某随后多次找到王某某、颜某某要求其解决店铺使用问题，要求王某某、颜某某保证向某某能够合理使用租赁物，王某某、颜某某以种种借口拖延，至今都未能解决上述问题。向某某已于2019年9月向王某某、颜某某提出要解除合同，并已实际搬离了租赁房屋，该租赁房屋一直处于空闲状态。另，2020年初受新型冠状病毒肺炎疫情影响，安宁市各家店铺停止营业。此次新型冠状病毒肺炎疫情应属于不可抗力。王某某、颜某某基于以上违约行为，造成向某某经营陷入严重困难，加之此次疫情的影响，向某某已经无力承担租赁费用，根本上导致双方签订的《租房协议》履行不能。综上，请求支持向某某的反诉请求。原告（反诉被告）王某某、颜某某针对被告（反诉原告）向某某的反诉辩称：一、向某某提起的反诉，未在举证期限内提出，超过了法律规定的提起反诉的时间。向某某提起的反诉，与本诉不是同一种类的诉，不符合法律规定的可提起反诉的实质条件。二、王某某、颜某某已按租房合同约定履行了相关义务，不存在向某某主张的违约行为。三、向某某逾期支付租金近7个月，应承担违约责任的应该是向某某，而非王某某、颜某某。四、根据租房合同，向某某没有约定解除权；根据法律规定，向某某也没有法定解除权。向某某无权主张解除合同。五、本次新型冠状病毒肺炎疫情中，政府并未限制非餐饮娱乐的小商场或普通便利商店的经营。向某某租赁房屋经营的是非餐饮娱乐的商场商店，不受疫情影响。而且，向某某在本次疫情未发生之前，就因自身的原因自行暂时停业了，其并非因疫情原因而被迫停业。退一步说，即使疫情属于不可抗力，但由于向某某违约在前，根据合同法第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，也不能免除向某某的责任。综上所述，请求驳回向某某的诉讼请求，并由其承担本案诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2017年3月18日，王某某、颜某某与向某某的丈夫潘友光签订了《房屋租赁合同》，约定由王某某、颜某某将其向安宁市食品有限责任公司承包的安宁市某商场场地出租给潘友光。后王某某在该合同上书写了“作废”字样，并同颜某某于2018年7月26日又与向某某签订了《租房协议》。王某某、颜某某作为甲方与作为乙方的向某某在《租房协议》中约定，甲方把商铺一楼租给乙方经营使用，面积包含公摊在内为860平方米，租期为四年；2018年10月1日至2022年9月30日的年租金为120万元，租金一年一付，提前一个月付房租；乙方向甲方已交付押金5万元，如合同终止，房屋无损，乙方无违反合同行为，甲方应如数将押金退还乙方；根据国家相关法律规定，消防设施需进行消防工程改造，由乙方自行报验及改造；租期内发生违约，违约方向守约方赔付80%房租费。《租房协议》签订后，向某某向王某某、颜某某支付了合同约定的第一年的租金120万元，并接收租赁物以用作经营手机、黄金等销售的商铺。2019年10月以后的租金，向某某未按合同约定支付王某某、颜某某。在租赁期间，向某某出资对商铺内的电缆进行了增量改造。此外，在向某某经营期间，该商铺还存在二楼餐馆油烟下沉情况。上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《房屋租赁合同》、《租房协议》、承包合同、存款回单、银行账户交易明细单、银行凭证、收据及证人潘某的证言等证据予以证实，本院予以确认并收集在卷佐证。本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王某某、颜某某与向某某《租房协议》约定，由向某某向王某某、颜某某租赁房屋并支付租金，表明双方之间已成立房屋租赁合同。该合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属依法成立的有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同中的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该合同中约定了租金支付的方式和期限为一年一付且提前一个月支付，但向某某未按该约定及时支付租金，已经构成违约。此外，本次新型冠状病毒肺炎疫情发生在向某某迟延支付租金之后，不能成为免除其违约责任的情形。故王某某、颜某某请求判令向某某支付租金和违约金的诉讼请求，本院予以支持。但向某某应支付的违约金，本院根据本案的具体情况，酌情认定为36000元，超过部分，本院不予支持。此外，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”根据上述法律的规定，本院认为，首先，双方的合同中未约定合同解除的条件，向某某在履行合同过程中，也未与王某某、颜某某协商一致解除双方的合同。其次，向某某提供的证据不能证明王某某、颜某某具有迟延履行主要债务或者其他违约的行为。其三，由于双方的合同中并未约定租赁物的具体交付条件和标准，故本案租赁物虽存在电缆增量改造及二楼餐馆的油烟下沉等问题，但也不能说明是王某某、颜某某违反了合同的约定所致；其四，向某某提供的证据，也不能证明向某某已依法向王某某、颜某某发出通知，以解除双方的合同。故向某某提出双方的合同已于2019年10月30日解除的主张，并无事实依据，本院不支持。基于前述认定，对于向某某提出的请求判令王某某、颜某某支付违约金和返还押金的诉讼请求，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）向某某于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王某某、颜某某房屋租金120万元及违约金36000元。二、驳回原告（反诉被告）王某某、颜某某的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）向某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费9150元和反诉诉讼费1650元，共计10800元，由被告（反诉原告）向某某承担，并入上款执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 徐 耀二〇二〇年四月二日书记员 奎婉媛