山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0782民初6511号 原告（反诉被告）：诸城市春和商贸有限公司。住所地：诸城市和平街178号。 法定代表人：张夕生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢树志，男，1967年10月28日生，汉族，职工。 委托诉讼代理人：张伟，诸城密州法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：诸城市动岚健身有限公司。住所地：诸城市兴华西路156号。 法定代表人：王介余，该公司经理。 委托诉讼代理人：马门，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李枫，山东齐鲁律师事务所律师。 原告诸城市春和商贸有限公司与被告诸城市动岚健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2017年11月28日诉至本院，本院于2019年1月30日作出（2017）鲁0782民初8009号民事判决，被告不服一审判决提出上诉，潍坊市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）鲁07民终2426号民事裁定，撤销一审判决、发回重审。本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢树志、张伟，被告法定代表人王介余、委托诉讼代理人马门、李枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诸城市春和商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2016年4月20日签订的《房屋租赁协议书》，被告立即腾出租赁房屋并返还给原告；2、判令被告支付原告房屋租金18万元（原诉求数额为51780元，后予以变更），并承担滞纳金32850元和因违约产生的损失50万元，共计712850元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月20日签订《房屋租赁协议书》，约定被告租赁原告春和国际大厦五楼房屋，租赁期限8年，于每年的7月1日前支付当年度租金，如被告逾期交纳租金，原告可按日万分之五收取滞纳金，逾期超过15天，原告有权采取停水停电措施并收回房屋。协议签订后，被告仅支付给原告2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金18万元，对于2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，虽经原告多次催要，被告一直拒付。为此，原告诉至法院。 诸城市动岚健身有限公司辩称，《房屋租赁协议书》无法继续履行的原因在于案涉租赁房屋不符合法律法规关于房屋使用条件的强制性规定，在此情况下，经双方口头协商，被告可以暂时不交纳房屋租金；即使交纳房租，也不应承担滞纳金。 诸城市动岚健身有限公司向本院提出反诉请求：1、依法解除原、被告双方于2016年4月20日签订的《房屋租赁协议书》；2、判令反诉被告返还反诉原告房屋装修损失1574823.40元及经营保证金3万元，赔偿经济损失50万元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月20日签订《房屋租赁协议书》，约定反诉原告租赁反诉被告所有的春和国际大厦五楼的房屋用于开办健身房，租赁期限8年，自2016年8月1日至2024年7月31日；同时对租赁费的交纳、违约责任等事项作了约定。合同签订后，反诉原告为了公共安全，主动到消防部门申请办理消防安全检查，了解到春和国际大厦未通过消防验收，导致反诉原告无法通过消防安全检查。案涉房屋设计用途为办公，不能用于开办健身房等商业用途，否则房屋的承重能力将受损。反诉原告希望双方协商解决消防及承重问题，但反诉被告不仅拒绝协商，还以反诉原告不交租赁费为由停水停电。租赁协议虽合法有效，但违反法律法规关于房屋使用条件的强制性规定，要求予以解除。合同无法继续履行的过错在于反诉被告，应由其返还反诉原告装修损失及经营保证金，同时按租赁协议约定赔偿经济损失。 针对诸城市动岚健身有限公司的反诉，诸城市春和商贸有限公司辩称，1、双方均同意解除2016年4月20日签订的《房屋租赁协议书》，对此无争议；2、协议书合法有效，但反诉原告称案涉房屋仅为办公用途，属无稽之谈，案涉房屋为商住两用性质且有建设工程规划许可证，更何况双方已履行合同一年半之久；3、纠纷的形成在于反诉原告未能按约及时交纳租金，违约在先，致使合同无法继续履行，过错不在反诉被告。反诉原告的反诉请求不成立，应依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在案佐证。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 原、被告经共同到胶州考察动岚健身项目（全国连锁加盟），达成租赁合意，在签订合同之前，原告告知被告租赁场所尚未通过消防验收，双方于2016年4月20日签订《房屋租赁协议书》，约定被告租赁原告位于诸城市兴华西路156号的春和国际大厦（建筑面积1421平方米、使用性质为综合楼）五楼开办健身房，租赁期限自2016年8月1日至2024年7月31日；2016年8月1日至2018年7月31日年租金18万元，2018年8月1日至2020年7月31日年租金20万元，2020年8月1日至2022年7月31日年租金22万元，2022年8月1日至2024年7月31日年租金24万元，年租金于每年的7月1日前一次性交纳，逾期未交，原告按日万分之五收取滞纳金，逾期超过15天，原告有权采取停水停电措施并收回房屋使用权，被告不得有异议；被告交纳经营保证金3万元，合同到期如不再续约并且无违约情形，半年后凭原收据支取（不计利息）；被告自行装修，装修方案需报原告审核备案，租赁期满，如不再续约，除搬走经营设施外，其余装修装饰维持原样，否则承担违约责任；单方违约，须赔偿给另一方损失50万元。 协议签订当天，被告向原告交纳经营保证金3万元。2016年4月20日至同年7月31日为双方约定的装修预留期，被告于同年5月10日与李建山签订《建筑装饰工程施工合同》，投入资金进行装修，并支付了材料费和人工费。装修时原告到场查看并同意。被告装修后即开始经营，经营用电向原告购买。2016年11月2日，原告收取被告第一年租金18万元（2016年8月1日至2017年7月31日）。 2017年1月3日，山东法尔消防科技服务有限公司受春和国际大厦建设单位诸城市华昌置业有限公司（以下简称华昌置业公司）委托作出《检测报告》，认定消防系统的设置达到标准要求，判定合格。2017年6月12日，潍坊市公安消防支队根据华昌置业公司申报的建设工程消防验收申请，向该公司出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定春和国际大厦建设工程消防验收不合格，在供电负荷、消防车道的设置、不燃烧体墙分隔、消防电梯机房的隔墙隔开、1-5层楼梯间自然通风、五楼内装修未经消防设计审核等6个方面存在问题（前5个方面的问题属华昌置业公司），其中五楼健身房和瑜伽房内装修未经消防设计审核，不符合消防法第12条的规定，要求对上述问题进行整改，整改完毕后申请复验，未经消防验收合格不得投入使用。根据消防部门的上述要求，华昌置业公司和被告分别采取整改措施，被告已对瑜伽房进行了整改。华昌置业公司于2017年8月31日作出《诸城春和国际大厦消防验收不合格意见整改报告》，针对6个方面的问题列出了整改结果，其中对健身房、瑜伽房的整改结果为“停止使用、关门停业，待整个大楼消防验收通过后重新备案内装修图纸，施工完成并验收备案合格后再使用。”虽然整改报告载明停止营业，实际上仍继续经营。 2017年7月1日，被告应向原告交纳第二年度房屋租金，但未按期交纳。原、被告双方就消防验收问题曾多次进行过磋商（被告对协商过程予以录音），被告提出不想再继续经营了。原告则于同年11月9日向被告发出通知，称被告逾期交纳租金已3个多月，限于通知后3日内交齐租金并承担滞纳金，逾期将解除合同。同年11月14日，原告再次发出通知，称被告逾期交纳租金，经多次电话、人员、发函敦促未果，现与被告解除房屋租赁合同并停止供电。通知发出后，原告即采取停电措施。当天，诸城市公安消防大队向被告送达《调取证据通知书》，称被告涉嫌未经消防安全检查擅自投入使用、营业，要求被告提供其营业执照，但未作出责令停止营业等行政处罚，被告已按要求提交了营业执照。停电后，被告又数次找原告协商（被告对协商过程录音、录像），被告要求交上房租继续经营下去，原告以被告已构成违约为由不再收取房租。双方围绕逾期交纳租金、消防验收等问题磋商未果，被告于停电后未再继续经营。同年11月20日，被告向原告发出通知，称原告于11月14日给被告停电，致使其无法经营，造成的经济损失由原告承担，不同意原告以被告不交租金为由单方解除合同，理由是商住楼整体未通过消防验收，1-5层设计用途为办公，不能作为商业和超出设计承重使用，并称原告存在欺诈行为，故无法履行租赁协议。 双方致成纠纷后，原告于2017年11月28日诉至本院，要求解除租赁协议并由被告支付拖欠的租金51780元（后变更租金数额为18万元）、承担滞纳金和因违约产生的损失。被告提出反诉请求，要求解除租赁协议并由原告赔偿损失、返还经营保证金。诉讼过程中，被告提出司法鉴定申请，要求对案涉租赁房屋的装修成本包括材料费、人工费等进行评估。经本院委托，山东省工程造价咨询有限公司于2018年7月6日作出《工程造价鉴定意见书》，认定工程总造价1460899.50元，其中建筑工程造价28390.68元，装饰工程造价799059.14元，房修土建工程造价9337.92元，设备安装工程造价624111.76元。同年11月20日，该公司作出《关于工程造价鉴定委托的复函》，称因当事人未提交鉴定资料，对已形成附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物的造价无法鉴定。被告支出鉴定费22000元。本院于2019年1月30日作出（2017）鲁0782民初8009号民事判决后，被告将租赁场所内可移动的经营设施全部搬走，未拆除装饰装修，现租赁场所已腾空、处于闲置状态，仍由被告实际控制。因被告不再继续经营，已办理健身年卡的近百名会员诉至本院，要求被告退还健身费，本院已调解处理。 二审期间，被告于2019年3月4日发函给原告，要求办理房屋交接手续。原告于次日回函称案件尚在诉讼中，不会提前办理交接手续。 另查明，在（2017）鲁0782民初8009号案件审理过程中，潍坊市公安消防支队于2018年8月2日向华昌置业公司出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定春和国际大厦工程消防验收合格，同时要求如该工程改建、室内外装修等，应向消防部门申请建设工程消防设计、验收或备案，属于公众聚集场所的，投入使用、营业前需申请消防安全检查。至此，春和国际大厦工程通过消防验收。 本院认为，本案争议焦点是违约责任如何认定，造成《房屋租赁协议书》不能继续履行应归责哪一方，房屋租金及装饰装修等损失如何认定和处理。 《中华人民共和国消防法》第十三条规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”原、被告在洽谈租赁事宜时，春和国际大厦尚未通过消防验收，双方对此均知晓，但仍签订《房屋租赁协议书》，租赁房屋的行为违反上述法律关于房屋使用条件的管理性强制性规定，双方均存在过错；但租赁协议合法有效，双方均应予以诚信履行，如违约，应按协议约定承担违约责任。 在协议履行过程中，潍坊市公安消防支队于2017年6月12日作出《建设工程消防验收意见书》，综合评定春和国际大厦建设工程消防验收不合格，要求整改、复验以及未经消防验收合格不得投入使用。为排除协议履行障碍，双方应按消防部门要求进行整改，原告一方的整改报告中决定对健身房、瑜伽房关停处理，但未实际关停，而是协议一直处于正常履行状态。在第二年租金交纳期限（2017年7月1日）届满后，被告未按约支付租金，经原告催告后仍不交纳租金，其行为构成违约。租赁协议约定“逾期未交，原告按日万分之五收取滞纳金，逾期超过15天，原告有权采取停水停电措施并收回该房屋使用权，被告不得有异议”，原告据此书面通知被告解除合同，符合上述约定。对于违约责任的承担，除支付租金外，被告还应按约承担延期付款滞纳金。双方对于2017年11月14日终止经营的事实无异议，应以此作为租赁协议终止履行的时间。因此，被告应向原告支付2017年8月1日至同年11月14日期间（3个月零14天）的租金52000元，并承担延期付款滞纳金9490元（原告主张计算一年）。 原告按约作出解除租赁协议的行为在先，消防部门于同日向被告送达《调取证据通知书》，称被告涉嫌未经消防安全检查擅自投入使用、营业，至此，被告终止经营行为。虽然双方在协议履行过程中多次就消防问题进行磋商以及消防部门作出了上述行为，但造成协议不能继续履行的根本原因在于被告违约，从被告提交的录像资料中显示出的被告收到解除通知后主动找原告要求补交租金、同意承担违约责任、继续开门营业这一事实亦能得到印证。租赁协议不能继续履行并非因消防部门的检查行为，事实上消防部门亦未作出责令停止营业等行政处罚措施。虽然案涉房屋已于2018年8月2日最终通过了消防验收，但双方已于2017年11月28日形成诉讼，一致要求解除房屋租赁协议，因协议已无继续履行的必要，应准予解除。 根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的，应受到停止施工、停止使用或停产停业、罚款等行政处罚。案涉房屋用于健身运动，属公众聚集场所，必须经过消防验收。双方明知法律禁止性规定仍租赁房屋，主观上均存在过错，应承担与其过错程度相应的法律后果。原告根据租赁协议约定的“单方违约，须赔偿给另一方损失50万元”要求被告承担损失50万元，虽然原告未违反合同义务，但违反法律义务，对其主张的损失，可根据过错责任作出处理，并以实际发生的损失为限，而原告的损失应界定为租金损失。自2017年11月14日双方终止履行协议至2019年3月4日被告书面通知原告办理房屋交接手续期间，参照协议约定的租金标准，原告在该段期间的租金损失为245041.1元（2017年11月15日至2018年7月31日258天、按18万元/年计算为127232.88元，2018年8月1日至2019年3月4日215天、按20万元/年计算为117808.22元），被告按60%的比例赔偿原告损失147024.66元。对于2019年3月4日以后因原告未予接收房屋造成的持续扩大的损失，不应再予支持。对于被告主张的损失，被告在未经消防设计审核的情况下，即投入资金装饰装修，后因违约导致租赁协议解除，其对损失的发生负有较大过错。租赁协议约定“租赁期满，如不再续约，除搬走经营设施外，其余装修装饰维持原样”，说明装饰装修有可利用价值或拆除后可能降低房屋的使用价值，原告应按过错责任予以赔偿。原告虽对山东省工程造价咨询有限公司作出的《工程造价鉴定意见书》持有异议，但无相反证据推翻该鉴定结论，故应依法确认鉴定意见书的证据效力，确认装饰装修价值1460899.50元。将上述价值按双方约定的租赁期限8年均摊、并扣除已履行期间（15个月零14天）的价值后，剩余装饰装修价值为1225532.36元，原告按40%的比例赔偿被告损失490212.94元。对于被告主张的其他损失50万元，被告依据租赁协议约定的“单方违约，须赔偿给另一方损失50万元”要求经营利益损失，但租赁协议解除系因被告违约造成；根据法律规定，合同解除后，尚未履行的应终止履行，故对被告的该项请求，本院不予支持。因租赁协议已解除，对于原告收取的经营保证金3万元，原告应返还给被告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）诸城市春和商贸有限公司与被告（反诉原告）诸城市动岚健身有限公司于2016年4月20日签订的《房屋租赁协议书》； 二、被告（反诉原告）诸城市动岚健身有限公司将租赁房屋返还给原告（反诉被告）诸城市春和商贸有限公司； 三、被告（反诉原告）诸城市动岚健身有限公司支付给原告（反诉被告）诸城市春和商贸有限公司租金52000元，承担滞纳金9490元，赔偿损失147024.66元； 四、原告（反诉被告）诸城市春和商贸有限公司返还被告（反诉原告）诸城市动岚健身有限公司经营保证金3万元，赔偿损失490212.94元； 五、驳回原告（反诉被告）诸城市春和商贸有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）诸城市动岚健身有限公司的其他反诉请求。 上述判决第二、三、四项，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10930元，由被告负担4428元，原告负担6502元；反诉案件受理费23640元，减半收取11820元，由反诉被告负担4501元，反诉原告负担7319元；司法鉴定费22000元，由反诉被告负担8800元，反诉原告负担13200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  杨清河 审 判 员  郑金海 人民陪审员  吕红燕 二〇二〇年四月七日 书 记 员  陈 冲