江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1322民初7322号 原告：孙永建，男，1976年5月12日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。 被告：江苏梦溪投资置业有限公司，住所地江苏省沭阳县迎宾大道南（梦溪植物园东侧）。 法定代表人：潘胜福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵金斗，江苏天帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡峰，江苏天帆律师事务所律师。 第三人：苏州台电建筑智能系统有限公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区兴南路35号D座。 法定代表人：印冬梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。 原告孙永建与被告江苏梦溪投资置业有限公司（以下简称“梦溪公司”）及第三人苏州台电建筑智能系统有限公司（以下简称“台电公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案后，依法适用普通程序，三次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告孙永建及其委托诉讼代理人陆兴明、被告梦溪公司委托诉讼代理人邵某、第三人台电公司委托诉讼代理人陆兴明到庭参加诉讼；第二次庭审，原告孙永建及其委托诉讼代理人陆兴明、被告梦溪公司委托诉讼代理人赵金斗和胡峰、第三人台电公司委托诉讼代理人陆兴明到庭参加诉讼；第三次庭审，原告孙永建委托诉讼代理人陆兴明、被告梦溪公司委托诉讼代理人赵金斗、第三人台电公司委托诉讼代理人陆兴明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙永建向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；要求被告继续履行该合同，并协助原告办理梦溪国际大酒店4层8401、8402、8405、8406、8407、8408、8409、8410、8411、8412、8415、8416、8417、8418、8419、8420、8421、8422、8425、8426、8427、8428、8429、8430、8431、8432、8452、8455、8456、8457、8461、8462、8465、8469共34套房屋商品房销售备案手续；2、被告不得向第三人销售合同约定的34套房屋，不得在该34套房屋上设定抵押等他项物权；3、被告支付原告的律师费用367800元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的位于沭阳县梦溪国际大酒店4楼的34套房屋以每平方米7000元（并约定若按毛坏房交付则房价按6折计算）出售给原告。按照合同约定，原告应当支付毛坏房总价款856.8万元。该房款以第三人台电公司对被告享有的合同债权予以冲抵支付，当第三人在商品房买卖合同上盖章确认时视为购房款支付完毕，第三人与被告之间的债权债务另行结算，多退少补，与原告无关。原、被告签订商品房买卖合同的当日，第三人同时对双方的商品房买卖合同内容及债权冲抵购房款的事实予以盖章确认。根据合同约定，原告已经付清全部购房款。原、被告同时约定，原、被告应当在合同签订后一并协助将房屋销售合同进行预售或者销售备案登记。原告一再催告，被告拒不履行上述合同义务。 被告梦溪公司辩称：请求驳回原告诉讼请求。原、被告之间并未形成商品买卖合同关系。原告在签订该合同时，承诺两天内出借500万元给被告，故原、被告所签订的《商品房买卖合同》名为商品房买卖实为抵押担保合同，意思表示不真实。原告的第二项诉讼请求，系涉案诉讼财产保全的裁定内容，不具有可判决性。原告要求被告支付其律师费用，无事实和法律依据。 第三人台电公司陈述：原告所诉称的事实与客观发生的事实一致。因被告欠第三人到期应付工程款，在合同履行过程中，双方约定被告以其建成的可销售的房屋冲抵工程款支付，后原告、被告及第三人签订相关购买房屋的协议。 原告孙永建为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 1、《商品房买卖合同》一份。证明原、被告及第三人于2016年4月20日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告的涉案房屋，对房号、单价、房款支付方式等均进行了约定。被告应协助原告办理房屋销售的相关备案手续及违反合同应向对方承担律师费用和诉讼费用。 2、《补充协议书》一份。证明被告与原告、第三人及苏州侨兴电子工业有限公司、苏州橡树湾景观工程有限公司于2016年5月14日签订《补充协议书》，各方再次确认原告购买被告涉案房屋，原告以第三人应得工程款冲抵应付被告的购房款。房屋价格重新约定为按原房价的6折计算。 3、《确认声明书》一份。证明被告和第三人于2016年4月19日签订《关于江苏梦溪国际大酒店若干合同、协议的确认声明书》。被告和第三人确认双方签订相关工程合同的项目、内容，确认双方签订的部分工程合同已履行完毕。 4、《供货合同》一份。证明被告和第三人于2015年11月4日签订《梦溪大酒店一楼大厅及3、4、5层室内整改、桥架管道、外墙修补安装供货合同》，合同标的总价为900万元。该份合同系上述证据3双方确认第三人已经全部履行合同的合同文本。 5、《梦溪大酒店销控表》一份。证明被告已经取得涉案房屋的预售许可证，可以对外合法销售。涉案房屋的毛坏房备案单价为3000元。 6、《委托代理合同》一份。证明原告、第三人和江苏华脉律师事务所约定的律师代理费用为43万元。 被告梦溪公司经质证认为，对原告提交的证据1、2，真实性无异议，但该合同系为借款合同作担保，应属无效；对原告提交的证据3，真实性无异议，该证据并未就原、被告之间及第三人之间就所涉的合同价款进行确认；对原告提交的证据4，对该证据的真实性没有异议，但该份合同系暂定价，不是包死价或总价仅凭该合同不足以证明原告所履行的内容及相应的价款；对原告提交的证据5，真实性不予认可，与本案无关联性；对原告提交的证据6，真实性无异议，但对是否履行付款的事实及付款的依据有异议。 被告梦溪公司为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据： 1、工商登记资料三份、公司登记地址现场照片五份。证明第三人及苏州侨兴电子工业有限公司、苏州橡树湾景观工程有限公司均系受原告控制的关联公司，三个公司主体混同； 2、合同汇总表一份。证明证据1中的三家公司实际控制人系原告； 3、证明一份。证明孙永建及第三人仅履行了相关合同的小部分义务，实际价款应进一步结算。 4、视频一份。证明目的同证据3。 5、承诺书一份。证明在2016年4月20日，也就是原、被签订商品房买卖合同的同时，原告向被告出具承诺书一份，承诺第二天会同被告办理抵押手续，为借款作担保； 原告经质证认为：对被告提交的证据1，真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，不能证明三个公司财产混同；对被告提交的证据2，对苏州侨兴电子工业有限公司、苏州橡树湾景观工程有限公司与被告签订的合同，与本案无关联性。对第三人与被告签订的合同，真实性、关联性均无异议，但不能达到被告的证明目的；对被告提交的证据3，真实性、合法性、关联性均不予认可；对被告提交的证据4，真实性没有异议，但能够证明第三人在施工，部分合同尚未履行。对被告提交的证据5，真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。 对当事人提供的证据，本院作如下认证：对原告提交的证据1、2、3、4、6，被告对真实性无异议，本院予以确认；对原告的提交的证据5，被告对真实性不予认可，系复印件，本院不作确认。对被告提交的证据1、2、4、5，原告对真实性无异议，本院予以认定，对被告提交的证据3，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，被告未能提供其他证据予以证实，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月4日，被告作为购货方与第三人作为供货方签订《梦溪大酒店一楼大厅及3、4、5层室内整改、桥架管道、外墙修补安装供货合同》，约定第三人为被告投资建设的梦溪大酒店的相关工程供货，合同标的总价为900万元。2016年4月19日，被告、第三人及宿迁欧迪斯装饰工程有限公司签订《关于江苏梦溪国际大酒店若干合同、协议的确认声明书》。被告和第三人一致确认双方签订了若干关于梦溪大酒店相关工程合同的项目、内容，确认双方签订的部分工程合同已履行完毕。 2016年4月20日，原、被告及第三人签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于沭阳县梦溪国际大酒店4层8401、8402、8405、8406、8407、8408、8409、8410、8411、8412、8415、8416、8417、8418、8419、8420、8421、8422、8425、8426、8427、8428、8429、8430、8431、8432、8452、8455、8456、8457、8461、8462、8465、8469共计34套房屋出售给原告，每平方米7000元，总价计为1428万元。如上述房屋系毛坯房，房价按7.5折计算。购房款付款方式为一次性支付，上述购房款在第三人对被告享有的合同债权中予以冲抵。并约定该购房款数额在第三人和被告的最终结算予以直接抵冲被告应付的合同款项，被告和第三人最终合同债权的结算在双方之间实行多退少补，不影响原告购房款已经确认支付的法律效力。原告的应付购房款在本协议签订后第三人签章确认时视为一次性支付完毕。合同签订后，被告和原告应当相互配合办理商品房预、销售备案登记手续（或商品房买卖合同登记备案）。2016年5月14日，被告作为甲方，第三人、苏州侨兴电子工业有限公司、苏州橡树湾景观工程有限公司作为乙方，原告作为丙方签订《补充协议书》，协议中被告、第三人及原告对2016年4月20日签订的《商品房买卖合同》中的34套商品房价款重新进行了约定，该34套商品房若系毛坯房交付原告，价款按原价1428万元的6折计算，应为856.8万元。该补充协议还约定涉案的34套商品房在完成备案登记前，被告不得向他人再次销售或设置抵押等他项物权，否则被告应向原告支付原总价的30%作为违约金。 2016年4月20日，原告向被告出具承诺书一份，载明“本人承诺：明天之内会同江苏梦溪投资置业有限公司办理抵押或房产备案，即使不能完成，都不影响正常在后天借款（先300万后200），按协议，否则，所有保证金延期还款一年。（到2017年5月）”。 依原告申请，本院于2016年5月26日作出（2016）苏1322民初7322号民事裁定书，依法对涉案的34套的房屋予以查封，查封期限为三年。查封期间，该34套房屋由被告保管，但不得转让、出租、毁损及设定他项权利。 本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？ 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。理由如下：1、《中华人民共和国合同法》第八条和第四十四条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除”、“依法成立的合同，自成立时生效”。本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，符合合同成立的要件，对合同应具有的主要条款均进行了约定，均符合双方当事人的意思表示，应充分尊重当事人意思自治，该合同应认定依法成立。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议没有上述法律所规定的无效情形，故该合同应认定合法有效。3、原告购房款的支付系用被告欠第三人相关的工程款所抵冲，经原、被告和第三人明确书面约定，系三方真实意思表示，且不违反相关法律规定。4、被告辩称第三人未能完全履行其与被告所签订的合同，第三人与被告之间的工程款未经最后结算，故原、被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议应无效。本院认为，合同具有相对性，被告与第三人之间的相关合同的履行及工程款的最终结算与否，并不影响原、被告之间所签订合同的效力。至于被告与第三人之间的经济纠纷，两者可以通过其他合法途径另行解决。5、被告辩称第三人与原告之间财产混同，未能提供充分证据予以证明，第三人的法定代表人与原告虽系亲属关系，但第三人作为有限公司，其系能够独立承担责任的民事主体，不能仅凭其法定代表人与原告系亲属关系，就推定原告与第三人的财产混同。6、被告认为其所签字的确认书，系被告法定代表人潘胜福醉酒的情形下所签，未提供证据予以证实，被告法定代表人潘胜福作为完全民事行为能力人，应对自己的民事行为负责。 关于原告要求被告不得向第三人销售合同约定的34套房屋，不得在该34套房屋上设定抵押等他项物权，因上述房屋已由本院予以查封，原告的诉求已在查封裁定中予以实现，无须另行判决。 关于原告所主张的律师费用，因原告未能提供证据证明其已交纳相关费用，本院不予支持。 综上，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定全面履行自身的义务。被告应按相关行政规定和合同的约定协助原告对涉案房屋办理相关备案登记手续。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告孙永建与被告江苏梦溪投资置业有限公司于2016年4月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告江苏梦溪投资置业有限公司应继续履行上述合同，并协助原告孙永建办理位于沭阳县梦溪国际大酒店4层8401室、8402室、8405室、8406室、8407室、8408室、8409室、8410室、8411室、8412室、8415室、8416室、8417室、8418室、8419室、8420室、8421室、8422室、8425室、8426室、8427室、8428室、8429室、8430室、8431室、8432室、8452室、8455室、8456室、8457室、8461室、8462室、8465室、8469室商品房销售的相关备案手续； 三、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费74351元（原告已预交37176元），保全费5000元，合计79351元，由被告江苏梦溪投资置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费74351元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。 审 判 长  宋岩峰 人民陪审员  耿立兵 人民陪审员  张明文 二〇一七年七月四日 法官 助理  章金梅 书 记 员  张 艳 书 记 员  沈 珉 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履自己的义务，不得擅自变份更或者解除。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。