北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终954号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京多彩艺苑广告有限公司，住所地北京市昌平区平西府镇王府街22号。法定代表人：孟志文，总经理。委托诉讼代理人：侯亚东，男，北京多彩艺苑广告有限公司职员。委托诉讼代理人：于爱军，北京市金洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李海宽，男，1970年6月6日出生。委托诉讼代理人:张碧飞，北京市浩天信和律师事务所律师。原审第三人：北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会，住所地北京市昌平区北七家镇平西府村。法定代表人：汪博，主任。上诉人北京多彩艺苑广告有限公司（以下简称多彩艺苑公司）因与被上诉人李海宽、原审第三人北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会（以下简称平西府村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初13249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。多彩艺苑公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判为多彩艺苑公司退还李海宽租金461318.49元。2.请求撤销一审判决第三项，判令多彩艺苑公司向李海宽支付的房屋腾退补偿费1211510.57元（其中新建主体补偿1028669元改判为360771.46元，装修补偿不变）。3.请求判令李海宽支付一审阶段的鉴定费用44606元。4.请求判令由李海宽承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、关于房租退还。按照租房合同约定，1层车间和一层宿舍年租金，2015年10月1日至2017年9月30日，每年40万元（已经付清），2017年10月1日至2018年9月30日年租金是45万元（此部分租金于2017年1月19日提前8.5个月支付，因为是提前支付按照8折计算，实际支付年租金386250元，并非是45万元），依据一审法院裁决房租截止日期为2017年6月18日。则，2017年10月1日至2018年9月30日年租金386250元全部退回，2016年10月1日至2017年9月30日租金退回105天租金115068元（400000元/365天×105天）。李海宽两年没有缴纳土地租赁费用，按照合同约定每年2万元。以上三项合计应退租金461318.49元。二、关于改造所增面积赔偿。1.多彩艺苑公司所得建筑物补偿是评估价格的70%。2.多彩艺苑公司与李海宽于2015年签订了两份租赁合同，其中车间1419平米，员工宿舍330平米，其中宿舍330平米层高不到3米，不具备加建隔层的条件，车间一层层高5.9米，具备隔层改造条件，李海宽实际改造的也仅仅是这一部分1419平米，《房屋及附属物评估单》中房号为15及15（2-5层），每层1842.88平米，实际上是包括了宿舍330平米和一层车间1419平米两部分，其余的93.88平米（1842.88平米-1419平米-330平米=93.88平米）为原建筑的楼梯、电梯间、厕所等三部分，李海宽实际只是将所租的原一层车间1419平米做了钢架隔层，将原一层车间改造为两层。3.一审认定新建主体15（2-5层）2层，《房屋及附属物评估单》中的平米数1820.08平米有误，实际应为1419平米，同时所采用的补偿单价1678元/平米也有误，实际评估单价为1595元/平米。4.李海宽对原一层车间的改造是完全在主体内部，一审法院认定多彩艺苑公司提出的李海宽只能获得该项补偿款的六分之一的80%的主张，具有一定的合理性，但计算不科学。多彩艺苑公司认为李海宽享受实际补偿金额的四分之一的80%更为科学。5.依据上诉理由，李海宽一层车间改建所得补偿金额为316862.70元（1419平米×1595元/平米×70%×25%×80%=316862.70元）。三、关于新建主体补偿。房号17面积349.06平米为李海宽在原空地面积上所建，该建筑借用多彩艺苑公司原水泥地面和3米高围墙所建。对方也只能享受实际补偿金额的四分之一的80%，即43908.76元（313634元×70%×25%×80%=43908.76元）。以上两项合计：360771.46元。李海宽辩称，同意一审判决。平西府村委会未提交意见。李海宽向一审法院起诉请求:1.判令多彩艺苑公司返还李海宽交纳的租金569589元及利息68350.68元（按照年息6%计算）；2.判令多彩艺苑公司支付李海宽补偿费5859409元；3.判令多彩艺苑公司承担鉴定费44606元；4.判令平西府村委会对多彩艺苑公司应支付李海宽的补偿费及营业损失承担连带责任；5.本案的诉讼费用由多彩艺苑公司承担。多彩艺苑公司向一审法院反诉请求：1.判令李海宽向多彩艺苑公司支付占用承租房屋和场地的使用费236700元（从2018年10月1日至2019年4月10日，按照租赁合同约定的标准计算）及逾期交付使用费的利息（从2018年10月1日起计至交付完毕上述使用费为止，按照银行同期贷款年利率6%计算）；2.判令李海宽承担本次反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2001年9月20日，平西府村委会（甲方）与多彩艺苑公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：经协商甲方将平西府村东四合院东南场地（以下简称涉案场地），东西80米、南北123米租与乙方使用。一、面积：东西80米，南北123米，合计14.76亩。二、租期：2001年10月1日至2030年9月30日。三、租金及付款时间：1.合同签订时交齐全年租金，以后每年10月1日前交齐租金。2.交款方式：一至三年每年每亩租金壹仟元整（1000元/亩），四至五年每年每亩租金壹仟伍佰元整（1500元/亩），六至十年每年每亩租金贰仟元整（2000元/亩），十至十五年每年每亩租金贰仟伍佰元整（2500元/亩），十五年至合同终止每年每亩租金叁仟元整（3000元/亩）。4.如遇政府规划搬迁，由使用方合理予以乙方补偿。双方还在合同中约定了其他内容。多彩艺苑公司在取得上述土地使用权后，在涉案场地上进行了厂房建设。北京市昌平区北七家镇人民政府出具土地证明，载明：北京市昌平区北七家镇平西府王府街22号，建筑面积8000平方米，该场所不是非法建筑用地，土地用途为工业，同意北京多彩印刷有限公司在此经营。2015年，多彩艺苑公司（甲方、出租方）与李海宽（乙方、出租方）签订《租赁合同》，合同约定：第一条库房（空地、场地）情况：1.位于北京市昌平区北七家镇王府街22号院内的库房及（空地、场地）（以下简称：租赁地块）租赁给乙方使用。（1）原员工宿舍及食堂以西侧空场（南北50米、东西6米）。2.租赁地块为甲方唯一合法权利人，承诺对租赁地块享有完整的使用、收益、处分等权利，不因权利瑕疵或纠纷而导致乙方在租赁期间因使用租赁地块造成损失。第二条租赁期限及租金支付方式：1.租赁期限为15年，合计180个月，自2015年10月1日起至2030年9月30日合同终止。2.租金及支付方式：A.若（场地）没有增建建筑物，租金20000元整；B否则每年租金人民币2万元整（20000.00元）；第三条使用租赁地块：……4.如在投入正常经营期间，合同租赁期限内遇到国家政策变动、征占土地或其他因素被动拆迁时，本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任，征地拆迁安置补偿费用分配比例为以下方式：（1）增建部分第1年至第8年补偿费：甲方占比例为20%，乙方占比例为80%；（2）第9年至第16年（合同终止）补偿费：甲方占比例为50%，乙方占比例为50%。双方还在合同中约定了其他内容。2015年，多彩艺苑公司（甲方、出租方）与李海宽（乙方、出租方）还签订了另一份《租赁合同》，合同约定：第一条库房（空地、场地）情况：1.位于北京市昌平区北七家镇王府街22号院内的库房及（空地、场地）（以下简称：租赁地块）租赁给乙方使用。（1）办公楼西侧第一层车间房屋，为南北43米，东西33米，建筑面积为1419平方米。（2）车间西侧第一层员工宿舍，为南北30米、东西11米，建筑面积为330平方米。2.租赁地块为甲方唯一合法权利人，承诺对租赁地块享有完整的使用、收益、处分等权利，不因权利瑕疵或纠纷而导致乙方在租赁期间因使用租赁地块造成损失。第二条租赁期限及租金支付方式：1.租赁期限为180个月，自2015年10月1日起至2030年9月30日合同终止。2.租金及支付方式：（1）第一、第二年分别每年租金为人民币：肆拾万元整（￥400000.00元）。（2）第三年起至合同终止，每年支付一次租金为人民币：肆拾伍万元整（￥450000.00元）。（3）租金在本合同期内不得递增。（4）自本合同签订后乙方在十日内向甲方一次性支付两年租金，合计为人民币：捌拾万元整（￥800000.00元）。3.租期的计算：自甲方实际将租赁地块交付给乙方使用之日起至第四个月满为止为免租期；第五个月起计算该租赁地块的租金计算方式为：（1）2015年9月30日之前为免租金期；2015年10与1日之后起正式计算租金。（2）从第三年开始，乙方必须在前一个租赁年度期满前一个月将下一年度的租金一次性支付给甲方。第三条使用租赁地块：4.如在投入正常经营期间，合同租赁期限内遇到国家政策变动、征占土地或其他因素被动拆迁时，本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任，征地拆迁安置补偿费用分配比例为以下方式：（1）原有主体建筑物1749平方米归甲方所有；2）装修部分补偿费和增建部分第1至第8年补偿费：甲方占比例为20%，乙方占比例为80%；（2）第8年至第15年（合同终止）补偿费：甲方占比例为50%，乙方占比例为50%。双方还在合同中约定了其他内容。上述两份合同签订后，李海宽缴纳了相应的租金，双方均认可李海宽交纳租金至2018年9月30日。李海宽在承租涉案房屋后进行了增建及装饰装修。2017年6月18日，平西府村委会发布《致全体租（住）户的一封信》，载明：“工业大院清理整治工作已于2017年5月4日全面启动，在各承租企业（个人）的大力支持和配合下，清理整治工作正在积极开展中，随着清理整治工作的深入推进，已签约户建筑物拆除工作已经全面启动，由此将不可避免的会出现消防安全隐患等问题，为降低相关风险，供水、供电部门将于近期停止为村工业大院提供水、电服务。……请村工业大院内各承租企业（个人）积极配合清理整治工作，最晚限于6月23日之前与本村洽商承租合同解约补偿事宜，尽快完成签约、清退工作，同时请各租（住）户，在此期限之前尽快搬家，否则停止水电服务造成的损失将自行承担。……。”2017年6月18日，平西府村委会、北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社（甲方）与多彩艺苑公司（乙方）签署《解约协议》。协议约定：一、腾退标的：乙方正在使用的位于昌平区北七家镇平西府村南工业大院范围内的集体土地，地上房屋及附属物27984.83平方米（其中甲方原有房屋及附属物0平方米），乙方建设房屋及附属物27984.83平方米。二、原协议的解除：就腾退标的，甲乙方双方已签署《土地租赁合同》等相关协议（以下简称“原协议”），现双方共同确认，原协议自本协议签署之日起解除，双方就腾退标的不存在任何法律关系。乙方不再享有土地使用权，土地使用权收归甲方所有，甲方向乙方支付地上物腾退补偿。三、解约补偿：1.原协议解除、甲方收回承租土地后，乙方可取得解除合同补偿金56204911元（大写人民币伍仟陆佰贰拾万零肆仟玖佰壹拾壹）。除此之外，甲方无需再向乙方支付其他任何费用。五、支付办法：解约补偿款分如下两期支付：1.第一期为解约补偿款总额的30%，即16861473元（大写：壹仟陆佰捌拾陆万壹仟肆佰柒拾叁），甲方于本协议签署并经审计审结后的5个工作日内支付；2.第二期为解约补偿款总额的70%，即39343438元（大写：叁仟玖佰叁拾肆万叁仟肆佰叁拾捌），乙方持交房验收单及本协议原件、身份证复印件、就腾退标的曾签署的全部书面协议、营业执照复印件、法定代表人身份证明（企业必须提供），及其他需要提交的相关材料提出余款支付申请。甲方在乙方腾空房屋、清退全部人员、交付房屋且按照上述要求提出支付申请后的20个工作日向乙方支付。因拆迁双方签订的《租赁合同》无法继续履行，但就后续的补偿款、租金退还等问题双方未达成一致意见，未办理交接手续。李海宽主张自2017年6月18日起租赁合同无法履行，已将其租户腾退。多彩艺苑公司称涉案房屋全部在李海宽的控制之下。诉讼过程中，法院调取了涉案房屋的平面图和《房屋及附属物估价单》，双方均认可真实性，但多彩艺苑公司主张房屋重置成新价没有全部支付，仅收到估价单中的70%。因双方当事人对补偿款、涉案房屋的装修、设备及附属物的工程量无法达成一致，经李海宽申请，法院依法委托中建精诚工程咨询有限公司对涉案房屋的装修、设备及附属物的工程量（包含项目及数量）进行鉴定。2018年9月20日，中建精诚工程咨询有限公司出具《工程量鉴定意见书》，后经当事人对鉴定提出异议，于2019年3月29日出具了《工程造价鉴定复审意见书》，确定部分建筑工程包含防盗门305.4平方米、塑钢窗207.36平方米、防盗网105.6平方米等，装饰工程包含隔墙龙骨3256.38平方米、铺地砖1935.59平方米、吊顶龙骨2811.18平方米等，及采暖通风、给排水、电气工程。争议项包含粘贴地砖踢脚线3129.27平方米、聚合物水泥浆1113.37平方米、铺大理石板116.52平方米、排水塑料管、网线3507.5米等。李海宽为此支付了鉴定费44606元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中李海宽与多彩艺苑公司签订的两份《租赁合同》标的房屋未取得建设工程规划许可证，故为无效合同。虽然合同无效，但多彩艺苑公司因地上物及附属设施从平西府村委会处取得了相应的腾退补偿，故合同无效后出租人取得的腾退利益应当在出租人和承租人之间予以分割。结合李海宽、多彩艺苑公司双方的意见以及认定的证据和事实，双方争议的焦点主要集中在两点，即一、李海宽交纳的涉案房屋租金（占有使用费）是否存在退还情形；二、涉案房屋的腾退安置补偿费用应当如何分配。为了对双方争议的焦点作出全面、明晰的分析，法院分别论述如下：一、李海宽交纳的涉案房屋租金（占有使用费）是否存在退还情形李海宽在取得涉案房屋后，依约向多彩艺苑公司支付房屋租金至2018年9月30日，双方均对此予以认可。李海宽主张其于2017年6月18日收到村里的腾退公告后剩余期间的租金（占有使用费）应当予以退还，多彩艺苑公司不同意退还，称李海宽仍在占有使用涉案房屋。对于2017年6月18日起李海宽是否应当交纳占有使用费，法院认为首先，在平西府村委会发布腾退公告后李海宽已经积极将其涉案房屋的相关承租户进行了清理，并将绝大部分房屋清空，因此可以认定李海宽已经履行了清退义务，李海宽也未继续在租赁场地内从事生产经营活动；其次，在平西府村委会发布腾退公告后，涉案房屋就进入停水停电状态，已无法进行正常生产经营活动，因此不具备租赁的条件，已不能满足租赁物的使用目的；最后，因双方就腾退补偿无法达成一致意见，而拆迁时的估价单为较大范围内房屋的总体评估，不能区分哪些属于李海宽承租的部分，就涉案房屋内的增建部分、装修及附属设施等如何确定工程数量和补偿款需要通过鉴定程序解决，在这种情况下，李海宽为鉴定之需要未与多彩艺苑公司办理交接手续具有合理的理由。故多彩艺苑公司要求李海宽交纳2018年10月1日至2019年4月10日期间的房屋占有使用费及利息的反诉请求无事实和法律依据，法院不予支持。李海宽要求多彩艺苑公司退还剩余租金的诉讼请求，法院予以支持。鉴于双方就腾退及补偿事宜存在争议，未办理交接手续，李海宽要求多彩艺苑公司支付利息的诉讼请求无法律及事实依据，法院不予支持。关于应当退还的涉案房屋占有使用费数额，双方均认可李海宽交纳租金至2018年9月30日，2017年6月18日至2017年9月30日共105日，此期间两份合同的租金为每年420000元，2017年10月1日至2018年9月30日为一年，此期间两份合同的租金为470000元，经法院核算，多彩艺苑公司应当退还的金额为590821.92元，李海宽要求退还569589元，不高于法院核实的金额，对此法院不持异议。二、涉案房屋的腾退安置补偿费用应当如何分配在李海宽取得涉案房屋的使用权后，对涉案房屋进行增建和装饰装修，应当在腾退时依据其增建和装饰装修行为对该部分享有相关利益，现在双方对如何分配该利益无法达成一致意见。法院认为，多彩艺苑公司依据《解约协议》取得腾退补偿金，其中包含了李海宽增建、装饰装修部分的利益，虽然双方的租赁合同被法院确认为无效，但就拆迁所获得的金钱补偿双方的约定可以作为分割拆迁补偿款的参考依据，李海宽能够分得的拆迁利益亦应当以《解约协议》及《房屋及附属物估价单》、两份鉴定意见书为依据。依据双方签订的合同，原有主体建筑物1749平方米归甲方所有，装修部分补偿费和增建部分第1至第8年补偿费多彩艺苑公司占比例为20%，李海宽占比例为80%。依据两份鉴定意见及《房屋及附属物估价单》的内容，各项补偿款计算如下：1.在暂不考虑多彩艺苑公司对李海宽的计算方法及计算标准提出的异议的情况下，新建主体15（2-5层）2层，《房屋及附属物估价单》中的单价为每平方米1678元，补偿款总计为1678元×1820.08×0.8＝2443275.39元。新建主体17补偿款为334756×0.8＝267804.8元。对于多彩艺苑公司提出新建主体15（2-5层）2层并非新建，而是将原有建筑隔成两层，李海宽只能获得该项补偿款的六分之一的80%的主张，具有一定的合理性，但房屋并非立方体，六个面的面积不同，按照六分之一计算不科学。且若李海宽未将涉案房屋隔成二层，多彩艺苑公司取得的房屋建筑主体补偿也不能按照一层面积的两倍计算，鉴于租赁场地面积较大，地面与屋顶所占面积较多，故法院对该项补偿款予以酌情减少。对于多彩艺苑公司提出新建主体17西部墙面使用了原有围墙和水泥地面，李海宽享有该项赔偿额应该再按照三分之二计算的主张，具有一定的合理性，法院予以适当考虑。在考虑上述因素后，新建主体部分的补偿款法院酌定为1028669元。2.装修部分：李海宽提供的计算表中踏步式钢梯补偿款计算错误，法院予以纠正。对于铺大理石、聚合物水泥浆、楼地面找平等由谁施工双方存在争议的项目，李海宽应当举证证明该部分系由其建设及安装，在李海宽未举证证明上述内容的情况下，主张该部分系由其建设及安装，缺乏事实依据，法院不予支持。对于李海宽主张的在鉴定意见书中有所体现而《房屋及附属物估价单》中不存在的项目，因本案是对多彩艺苑公司因拆迁从平西府村委会处获得的补偿款的分配，对于《房屋及附属物估价单》中不存在的项目，多彩艺苑公司并未因此取得补偿，故对于李海宽要求该部分补偿款的请求法院不予支持。对于铁栅门、塑钢隔断、铝塑板、坐便器、排风扇等李海宽主张的工程量和赔偿额已经超过或等于涉案房屋所在工业大院全部数量和赔偿额的项目，以及石膏板隔断、散热器等李海宽主张的工程量占了全部评估工程量绝大部分（涉案工业大院共出租给九人）或者计算单位与《房屋及附属物估价单》不同的项目，法院对李海宽的上述计算方法和价格不予认定。多彩艺苑公司主张按照房间数分具有合理性，法院予以采信。按照2014年8月21日《租赁合同》的约定、两份鉴定意见书中的工程量及《房屋及附属物估价单》中规定的装饰装修部分的单价，计算腾退补偿金为1063423.89元×0.8＝850739.11元；多彩艺苑公司关于房屋重置成新价没有全部支付，仅收到估价单中的70%的主张，未提供任何证据证明，对此法院无法予以确认，故对其主张法院不予采信。关于李海宽要求平西府村委会连带支付腾退安置补偿款的请求，因平西府村委会并非本案《租赁合同》的主体，根据合同相对性的原则，李海宽要求平西府村委会连带支付腾退补偿款于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、李海宽与北京多彩艺苑广告有限公司于2015年签订的两份《租赁合同》无效；二、北京多彩艺苑广告有限公司于本判决生效之日起七日内退还李海宽569589元；三、北京多彩艺苑广告有限公司于本判决生效之日起七日内支付李海宽涉案房屋腾退补偿款共计1879408.11元；（以上二、三项共计2448997.11元）四、驳回李海宽的其他诉讼请求；五、驳回北京多彩艺苑广告有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院按照合同约定的当年租金数额核算应退还租金数额，本院予以确认。多彩艺苑公司主张实际收取数额少于合同约定数额未提交充足证据予以证明，法院不予采信。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审法院已经向村委会及评估单位调取了相关证据，双方均予以认可。现多彩艺苑公司在二审中仍坚持房屋重置成新价没有全部支付，仅收到估价单中的70%的主张，但经本院反复释明仍未提交任何证据予以证明，也未能提供有效的调取证据的新线索，对其主张法院不予采信，对其调取证据的申请法院不予准许。一审法院根据现场状况、鉴定结论、估价单，对增建利用原有结构的因素综合进行了酌情考虑，对增建部分的补偿数额的认定合理，本院予以确认。双方对增建部分的补偿分配有约定，多彩艺苑公司再要求减少依据不足。综上所述，多彩艺苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26392元，由北京多彩艺苑广告有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  赵 蕾二〇二〇年四月二日法官助理  郭仁鑫法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨