湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘09民终2496号 上诉人（原审被告、反诉原告）：丁孟岩，男，1965年3月24日出生，汉族，住安化县。 委托诉讼代理人：陈有源，安化县腾飞法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：安化县美乐家园宾馆，住所地安化县。 经营者：丁孟岩，该宾馆业主。 委托诉讼代理人：陈有源，安化县腾飞法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：安化县广播电视台，住所地安化县。 法定代表人：汤中望，该台台长。 委托诉讼代理人：蒋理奇，男，该局工会主席。 委托诉讼代理人：朱九艳，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 上诉人丁孟岩、安化县美乐家园宾馆（以下简称家园宾馆）因与被上诉人安化县广播电视台（以下简称安化电视台）房屋租赁合同纠纷一案，不服安化县人民法院（2019）湘0923民初2613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人丁孟岩、家园宾馆之共同委托诉讼代理人陈有源，被上诉人安化电视台之委托诉讼代理人蒋理奇、朱九艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁孟岩、家园宾馆上诉请求：撤销一审判决，改判安化电视台赔偿丁孟岩、家园宾馆自2017年12月1日至2019年8月15日因提前终止《房屋租赁合同》造成的营业损失及房屋装饰装修损失共计60万元，并承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年8月15日，丁孟岩、家园宾馆与安化电视台续签了《北楼房屋租赁合同》。双方约定：租赁期限自2015年8月15日起至2019年8月15日止，共计4年。2017年12月1日，安化电视台向丁孟岩、家园宾馆送达了书面《告知书》、《终止门面租赁关系告知书》，宣布单方终止房屋租赁关系。安化电视台的违约行为，给丁孟岩、家园宾馆造成了巨大的经济损失。一审认定“《终止门面租赁关系告知书》未向丁孟岩及家园宾馆送达，而是向2017年12月31日前到期的其他门面租户送达”的事实错误。 安化电视台辩称：丁孟岩、家园宾馆违反合同约定，拖欠租金331300元并在合同期满后拒不返还租赁房屋，应当依法履行合同义务并承担违约责任。丁孟岩、家园宾馆逾期支付租金的事实客观存在，应按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，按照年利率6%支付资金占用期间的利息损失。丁孟岩、家园宾馆至今占用案涉房屋从事宾馆住宿经营，依照《北楼房屋租赁合同书》的约定，丁孟岩、家园宾馆应立即腾空租赁房屋给安化电视台并赔偿占用租赁房屋给其造成的损失。安化电视台在履行租赁合同的过程中不存在违约行为，丁孟岩、家园宾馆要求赔偿损失60万元的上诉请求缺乏事实和法律依据。安化电视台请求二审驳回上诉，维持原判。 安化电视台向一审法院起诉请求：1、由丁孟岩、家园宾馆立即向安化电视台支付房屋租金331300元，并按照年利率6%的标准支付自2019年9月5日起至实际给付之日止的资金占用费；2、向安化电视台支付2019年9月5日之前逾期支付租金的资金占用费50349元；3、立即腾空租赁房屋并归还给安化电视台；4、向安化电视台支付合同期满后继续占用租赁房屋的占用费11400元，并按照570元/天的标准支付至实际归还租赁房屋之日止；5、承担本案诉讼费用。 丁孟岩、家园宾馆向一审法院反诉请求：由安化电视台赔偿丁孟岩、家园宾馆装修、设施、设备等损失989000元及营业损失760000元，合计1749000元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定：2015年8月15日，丁孟岩与安化电视台签订《北楼房屋租赁合同书》。双方约定：广播电视大楼北楼第一层至第二层楼梯间、第二至四层出租给丁孟岩。租赁期限为4年，自2015年8月15日至2019年8月15日。租金为20.8万元/年，于每年的8月15日之前一次性交清下一年度的租金。承租方在租赁期内可按需要进行内部装潢改造，但必须达到建设部门和消防部门的安全要求，施工前需征得出租方的同意。水电、卷闸门、间墙、装潢等改建项目，承租方在租赁期满后不得拆除，须无偿交给出租方。租赁期满，出租方有权收回房屋。出租方收回房屋时，不得有偿接受承租方任何商品和设施，承租方必须按期退房给出租方，否则，出租方有权扣押其财物封闭门面，由此造成的一切经济损失，均出承租方负责等。合同未对逾期交纳租金及其他违约行为的违约责任进行约定。合同上加盖家园宾馆的印章。丁孟岩承租后以租赁场地作为其设立的个人独资企业家园宾馆经营场所使用。合同签订后，丁孟岩、家园宾馆向安化电视台交纳了10万元房租。在以后的租赁期内，房租未按合同约定按期给付清。至2019年8月15日合同期满，尚欠租金331300元。涉案房产于2017年被纳入县城棚户区改造范围。2017年9月8日，安化县国有土地上房屋征收与补偿办公室发布公告，告知拟征收范围内的任何单位和个人不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。2017年11月9日，安化县保障性安居工程工作领导小组发布文件，明确湘资市场旁区域宾馆（指家园宾馆）、红旗剧院及家属楼等列入棚改区域。2018年8月2日，安化县人民政府作出关于东坪镇边街棚户区国有土地上房屋征收决定，明确房屋征收范围内任何单位和个人不得装饰装修房屋等。2017年5月12日，安化电视台向丁孟岩、家园宾馆送达了《告知书》。内容为：“我台所有资产有被政府整体征收可能，请各租户自行把握，不要重新装修，以避免造成不必要的损失等。”2018年4月26日，安化电视台向丁孟岩、家园宾馆送达了《门面租金催交通知单》。内容为：“根据安化县城市规划，我台经营管理区域已列入棚户区改造范围，为了将双方损失减小到最少，我台于2017年5月12日和2017年12月1日分别下发了《告知书》和《终止门面租赁关系告知书》。根据《告知书》要求须在2018年3月20日前腾空房屋门面，请提前做好易地经营或货物转移工作，并快速腾空房屋门面，按实结清2018年5月1日前的租金等。”2017年下半年，安化县棚改办对涉案房产进行了实物量调查，之后再未进行其他工作。2018年12月1日、12月2日，丁孟岩、家园宾馆向安化电视台书面要求重新装修，继续租赁均未得到答复。2019年7月18日，丁孟岩、家园宾馆再次向安化电视台书面报告要求继续承租房屋进行经营，并要求对房屋进行装修，同时承诺愿意承担因政策性拆迁所带来的风险。安化电视台书面答复合同期满后其须收回房屋自用。丁孟岩、家园宾馆至今仍在使用租赁物。 一审法院认为：丁孟岩与安化电视台签订的《北楼房屋租赁合同书》合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。安化电视台将房屋交付丁孟岩后丁孟岩、家园宾馆应按合同约定履行按时交纳房租的义务，其未按合同约定交纳租金，构成违约，应承担继续履行或按合同约定承担其他违约责任。介于租赁合同对逾期交纳房租并未约定违约责任，故丁孟岩、家园宾馆仅负有继续交纳房租的义务。对安化电视台主张的逾期交纳房租的资金占用费因无合同约定，不予支持。对安化电视台主张的租金从诉讼起按年利率6%的标准计算资金占用费，符合法律规定，依法予以支持。合同到期后，安化电视台主张丁孟岩、家园宾馆归还房屋，符合法律规定，予以支持。丁孟岩、家园宾馆在合同期满后未归还租赁房屋，对因此造成的安化电视台的损失应当予以赔偿。安化电视台按原租金标准计算房屋占用损失并无不当，但考虑宾馆腾空需要一定时间，因双方在合同中并无约定，酌定一个月为限作为丁孟岩、家园宾馆腾空房屋的必要时间，此时间段不宜计算损失，即从2019年9月16日开始计算房屋占用费。租赁合同中明确了丁孟岩、家园宾馆对涉案房屋装修必须征得安化电视台同意。在棚改政策下达后，安化电视台不同意丁孟岩、家园宾馆对涉案房产进行重新装修并未违反合同约定。丁孟岩、家园宾馆以安化电视台不同意其重新对宾馆进行装修作为其经营不善的直接原因，要求安化电视台承担17490000元的装修和经营损失没有事实与法律依据，依法不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、由丁孟岩、家园宾馆给付所欠安化电视台房屋租金人民币331300元，并按年利率6%从2019年9月9日起计算资金占用费至清偿之日止；二、由丁孟岩、家园宾馆向安化电视台支付合同期满后继续占用房屋的占用费，按570元/天的标准从2019年9月16日起计算至归还租赁物之日止；上述第一、二项给付内容，限丁孟岩、家园宾馆于判决生效后10日内给付清。三、限丁孟岩、家园宾馆于判决生效后30日内腾空租赁房屋归还安化电视台；四、驳回安化电视台的其他诉讼请求；五、驳回丁孟岩、家园宾馆的反诉请求。案件受理费7196元，减半收取3598元，由安化电视台承担598元，由丁孟岩、家园宾馆承担3000元。反诉费20541元，减半收取10270.5元，由丁孟岩、家园宾馆承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。安化电视台提交了《湖南省增值税发票》复印件一份及《住宿登记单》复印件6份，拟证明丁孟岩、家园宾馆一直在利用该租赁房屋从事宾馆经营，不存在其主张的因终止门面租赁关系导致停业而造成了经济损失。丁孟岩、家园宾馆对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，不能证明家园宾馆在对外经营。本院认为，上述证据能证实家园宾馆一直处于营业中。二审庭审后，丁孟岩向本院提交了《内资企业登记基本情况表》、2011年8月15日的《北楼房屋租赁合同书》、企业住所使用证明书、《广电宾馆转让协议》，拟证明家园宾馆系个人独资企业，投资人为丁孟岩。家园宾馆原为广电宾馆，安化电视台曾于2011年8月15日将其出租给刘某经营，刘某又于同月20日出租给丁孟岩等事实，本院听取了安化电视台的意见。对二审争议的事实，结合相关证据及当事人陈述，本院认定如下：2011年8月15日，安化县广播电影电视局（以下简称安化广电局，即安化电视台）将案涉房屋租赁给案外人刘某，并签订《北楼房屋租赁合同书》。双方约定租房期限为2011年8月15日至2015年8月15日，租期4年。2011年8月20日，经安化广电局同意，刘某与丁孟岩签订《广电宾馆转让协议》，将案涉宾馆及所有一切设施、设备转租给丁孟岩。2013年11月13日，丁孟岩将案涉宾馆更名为家园宾馆，企业住所地为安化县东坪镇柳溪东路广播局门面。家园宾馆、丁孟岩分别于2018年12月1日、12月2日向安化电视台书面要求继续租赁案涉房屋并对该房屋进行重新装修，且承诺愿意承担因政策性拆迁带来的风险，但均未获答复。 除此，一审判决认定的本案其他基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、安化电视台要求丁孟岩、家园宾馆支付所欠房屋租金331300元的诉请及合同期满后租金利息与房屋占有费应否支持；2、丁孟岩、家园宾馆装修和经营损失应否支持。 一、关于应否支持安化电视台要求丁孟岩、家园宾馆支付所欠房屋租金331300元及其他费用的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，受损害方可根据标的的性质以及损失的大小，合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，丁孟岩与案外人刘某经出租人安化电视台同意，于2011年8月20日签订《广电宾馆转让协议》，双方约定由丁孟岩承租案涉宾馆及所有一切设施、设备经营。合同于2015年8月15日到期后，丁孟岩与安化电视台续签为期四年的房屋租赁合同。因宾馆设施陈旧、装修风格淘汰及设备存在安全隐患，家园宾馆为了能正常进行经营，减少经营损失，自2018年12月1日始多次向安化电视台提出继续租赁、重新装修要求，且承诺愿意承担因政策性拆迁带来的风险，但均未获同意。本院认为，丁孟岩、家园宾馆未按时交纳租金已构成违约，但因双方租赁合同未就逾期交纳租金约定违约责任，故家园宾馆、丁孟岩只应承担继续履行交纳房租的义务。另丁孟岩租赁案涉房屋的目的是为开设宾馆，获取经营利益。自2018年12月1日始，丁孟岩、家园宾馆多次向安化电视台商请装修，且承诺愿意承担因政策性拆迁带来的风险，但未获准许，致使家园宾馆利益受损。且在合同期内，安化电视台通知丁孟岩提前终止租赁关系，更加导致家园宾馆不能正常经营。根据公平和诚实信用原则，结合本案合同约定的租赁房屋用途、租金、终止租赁关系通知时间、丁孟岩所欠租金数额以及违约给对方造成损失的大小等因素，可以适当减少丁孟岩应按合同约定交纳的租金，故对安化电视台要求丁孟岩、家园宾馆支付所欠房屋租金的331300元诉讼请求予以部分支持，可计算至2018年12月1日时止，即184200元。另，双方合同到期后，因纠纷诉至法院，权利义务处于不稳定状态，故对合同到期后，安化电视台向丁孟岩主张继续对房屋占有所产生的费用亦不支持。 二、关于对丁孟岩、家园宾馆经营损失应否支持的问题。丁孟岩、家园宾馆主张因安化电视台提前终止房屋租赁合同及不同意其重新对宾馆进行装修造成营业损失和房屋装饰装修损失应由安化电视台予以赔偿，因从本案查明的事实看，家园宾馆一直未停业、歇业，仅是经营受到了一定的影响，且其无充分有效之证据证明具体损失数额。因此，丁孟岩、家园宾馆的该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，丁孟岩、家园宾馆的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省安化县人民法院（2019）湘0923民初2613号民事判决第三项、第五项； 二、撤销湖南省安化县人民法院（2019）湘0923民初2613号民事判决第一项、第二项、第四项； 三、由丁孟岩、安化县美乐家园宾馆于本判决生效后10日内向安化县广播电视台给付房屋租金184200元； 四、驳回安化县广播电视台的其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期限履行给付金钱或其他义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 一审案件受理费7196元，减半收取3598元，反诉受理费20541元，共计24139元，由安化县广播电视台负担1912元，由丁孟岩、安化县美乐家园宾馆负担22227元。二审案件受理费9800元，由安化县广播电视台负担2403元，由丁孟岩、安化县美乐家园宾馆负担7397元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 柯 审 判 员  陈运泉 审 判 员  刘文煜 二〇二〇年四月一日 法官助理  唐菁菁 书 记 员  高洁颖