江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0214民初5114号 原告董淑英，女，1973年12月6日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托代理人周海刚、王莉，江苏神阙律师事务所律师。 被告张翅，女，1976年2月12日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托代理人谢晓岗，无锡市锡山区鹅湖法律服务所法律工作者。 原告董淑英与被告张翅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日受理后，依法由审判员王莉娜适用简易程序，于2017年9月26日、11月1日公开开庭进行了审理。原告董淑英的委托代理人周海刚、王莉，被告张翅的委托代理人谢晓岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董淑英诉称：2017年6月14日，其与张翅、无锡金刚石信息咨询有限长江北路分公司（以下简称咨询公司）签订房屋买卖居间合同，约定将张翅位于无锡市新吴区长江国际泓园A7幢×单元商铺出售给董淑英，总价为2100000元，合同约定双方于6月28日前办理产权过户，并约定了违约责任。后经其多次催告，张翅拒不办理产权过户手续，现要求判令：1、解除双方于2017年6月14日签订的《房屋买卖居间合同》；2、张翅返还其已支付的购房款1573200元；3、张翅向其支付违约金210000元；4、张翅承担本案诉讼费用。 被告张翅辩称：1、同意解除双方之间签订的房屋买卖居间合同，返还购房款的金额根据董淑英提供的证据确认；2、董淑英提出的解除双方买卖合同的行为系单方的解约行为，属于违约行为，因按照合同约定承担违约金210000元，其只需要返还扣除违约金部分的购房款；3、诉讼费用应由董淑英自行承担。 经审理查明：2017年6月14日，董淑英、张翅、咨询公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定张翅将其所有的坐落于无锡市新吴区长江国际泓园×号商铺出售给董淑英，房屋总价为2100000元，签订合同时支付定金200000元，董淑英于更名当天向张翅支付960000元，余款920000元办理商业贷款；合同同时约定本次交易产权过户日为2017年6月28日前，任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，由违约方承担咨询公司的佣金（总房价的3%）。在合同第十三条其他约定事宜中约定张翅承诺产权清晰无纠纷并可顺利更名。董淑英在乙方签字，张康代理张翅在卖方签字，咨询公司在居间方盖章。次日，董淑英向张翅支付了定金200000元，6月23日董淑英向张翅支付房款24540元，向无锡民申房地产开发有限公司（以下简称民申公司）付款1348660元。2017年7月13日，张翅领取了诉争房屋的房屋所有权证，并在诉争房屋上设立了3000000元的抵押，抵押期限为2017年7月1日至2018年12月1日。2017年7月，董淑英诉讼来院。 上述事实，有房屋买卖居间合同、委托书、定金收条、本票复印件、江苏银行个人结算凭证、收条、收款收据、借条、商品房买卖合同、咨询公司的说明、无锡市房屋登记簿证明及双方当事人陈述在卷佐证。 关于合同履行情况，董淑英表示合同约定的是更名式过户，才需要在6月30日前付清房款，但后来去民申公司办理更名手续时发现没法办理更名，所以才没有付清全款，其向民申公司支付的款项也只能仍旧开张翅的名字。后来张翅自行办理了房产证并在房产证上办理了抵押，产权无法过户，故其要求解除合同，支付违约金。张翅表示当初约定的是更名式过户，但不管是否可以办理更名式过户，董淑英都应该在过户前一次性付清房款，现董淑英未支付清房款故系其违约，应由董淑英承担违约责任。 诉讼中，经本院询问张翅，张翅表示对于要求确认董淑英违约解除并支付违约金的意见只是作出一项抗辩意见提出并在返还的购房款中予以抵扣，并不作为反诉请求提出。双方一致确认张康系张翅的代理人与董淑英的丈夫王亮之间虽然存在一张526340元的借条，但双方是为了确认房款而写，双方之间并不存在借款关系。 关于购房款，双方确认董淑英向张翅支付了定金200000元，向民申公司交付了本票1340000元，现金28660元，其中20000元系张翅因逾期付款而因向民申公司支付的违约金；另董淑英还向张康支付了4540元房款，张康所出具的24540元收条中的20000元即是董淑英向民申公司支付的20000元违约金。张翅表示确认张康所出具的24540元收条中的20000元即为民申公司出具的收款收据中的现金28660元中的20000元，其余款项根据董淑英提供的证据依法确定。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，当事人一方有其他违约行为导致不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，董淑英与张翅之间订立的房屋买卖居间合同系双方当事人真实意思表示，董淑英、张翅应按约履行。合同签订后董淑英依约支付了定金及购房款共计1573200元。双方在合同中约定的过户日期为2017年6月28日，但在2017年6月28日张翅并未取得诉争房屋的房屋所有权证，且双方约定的更名式过户亦因违反相关政策规定而无法履行。后张翅在取得房屋权属证书时即在该房屋上设定了抵押，导致无法办理产权过户手续，也就导致董淑英无法实现房屋买卖合同的目的，董淑英据此解除合同，符合法律规定，且张翅亦同意解除合同，故本院确认董淑英与张翅之间的房屋买卖于2017年11月1日解除。张翅提出了董淑英应在2017年6月30日前付清全部房款的抗辩意见，因双方在合同上约定，余款应在办理完房屋所有权抵押手续后由银行直接支付给张翅，如贷款不能办理或者银行确定的贷款金额少于合同约定的金额，董淑英应一次性补足，现房屋过户无法进行，董淑英未付清尾款并不违反合同约定，不存在违约行为，亦无需要承担违约责任，故对于张翅的抗辩意见，本院不予采纳。现因张翅在房屋上设立抵押的行为导致合同目的无法实现导致董淑英解除合同，理应承担返还已收房款和按合同约定支付违约金的义务，故对于董淑英要求张翅返还购房款并支付违约金的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、董淑英与张翅签订的房屋买卖居间合同于2017年11月1日解除。 二、张翅于本判决发生法律效力之日起十日内返还董淑英购房款1573200元。 三、张翅于本判决发生法律效力之日起十日内支付董淑英违约金210000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23600元，财产合全费5000元，合计28600元（已由董淑英预交），由张翅负担（董淑英同意其预交的诉讼费用由张翅直接向其支付，本院不再退还，由张翅于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付于董淑英）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  王莉娜 二〇一七年七月二十三日 书记员  张浩宇 本案援引的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。