新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终233号 上诉人（原审被告）：卢灵芝，女，1970年6月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。上诉人（原审被告）：蔡大仙，男，1971年10月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。二上诉人共同委托诉讼代理人：普鲁加甫，新疆建盈律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨伟康，新疆建盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昌吉市大地物业有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市乌伊西路大富豪精品广场内。法定代表人：赵建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟宪玲，女，该公司财务。委托诉讼代理人：王俊，女，该公司员工。上诉人卢灵芝、蔡大仙因与被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初6439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人卢灵芝及与蔡大仙共同委托诉讼代理人普鲁加甫、杨伟康，被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司的委托诉讼代理人孟宪玲、王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡大仙、卢灵芝上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人明知涉案租赁房屋属于棚户区改造地区的情况下,恶意欺骗上诉人并签订房屋租赁合同,让上诉人投巨资装修租赁房屋,最终造成上诉人严重财产损失,故被上诉人是有过错的,同时在一审过程中态度强硬拒不调解,这也说明被上诉人要求解除《租赁合同》的真实动机和原因。《租赁合同》在签订时,被上诉人应当知道涉案房屋已被纳入棚户区改造规划内,上诉人和被上诉人在签订《租赁合同》时,明确约定了如果被政府或相关部门规划、征购等情形,经营场所的装修补偿金归上诉人所有。也正是如此,上诉人才愿意在租赁期限只有短短三年的情况下,投入3000000元巨额资金进行经营场地装修。二、一审法院认定的上诉人未足额缴纳租金,并构成违约,并解除《经营场所租赁合同》(以下简称《租赁合同》)的基本事实有误。首先,上诉人未完全履行交纳部分房租的义务,是经过被上诉人同意的,故上诉人不够成违约。上诉人在一审时已经向法院提交了上诉人与被上诉人负责人缓交部分房租的录音证据,该录音证据已经证实被上诉人是同意上诉人剩余100000元房租暂缓交纳的。其次,在一审时,上诉人已明确表示愿意向被上诉人履行交纳房租义务,但被上诉人不同意继续履行,而涉案房屋征迁在即,上诉人对涉案房屋二楼的装修,也会大幅度提升被上诉人涉案房屋征收补偿的价值,这实际上也是被上诉人要求解除《租赁合同》的真实原因。三、被上诉人在《租赁合同》履行过程中,亦有违约事实,一审法院在未查明基本事实的情况下,判令解除《租赁合同》,不但造成上诉人严重财产损失,更不符合公平、合理的民事原则。涉案房屋由于产权分属多人,并非被上诉人单独所有,被上诉人曾向各产权人协商进行管网修复,由于涉案房屋已被纳入棚户区改造规划,致使各产权人不愿自费进行修复,同时供暖管网被挖断发生在房租交纳期(即2019年4月15日)之前,故被上诉人有长达半年的时间修复管网,这不仅说明被上诉人亦有违约事实,同时也证实无法恢复供暖并非供暖单位原因,而系被上诉人过错造成的。四、被上诉人是恶意解除房屋租赁合同。对比上诉人为涉案经营场地投入(4000000万元装修及店面样品等等),同时考虑到该涉案租赁房屋有征收补偿等情况,为了行使不安抗辩权,仅仅善意拖欠100000元租金,和投入巨资装修租赁房屋相比,从比例上来讲也微乎其微,即便上诉人构成违约,亦应判定为善意违约程度显著轻微,不构成根本违约。昌吉市大地物业有限责任公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。昌吉市大地物业有限责任公司向一审法院起诉请求：1、要求与被告解除租赁合同；2、要求被告支付租金100000元、按合同未缴纳的保证金21849元、未交电费2937.30元，并承担违约金9950元（从2019年4月15日至2019年10月31日，共计199天，按日万分之五计算），以上合计134736.30元；3、要求被告承担自判决之日至搬离日占用摊位产生的相关费用；4、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告昌吉市大地物业有限责任公司（甲方）与被告卢灵芝、蔡大仙（乙方）于2018年1月10日签订了一份《经营场地租赁合同》。合同约定：第一条、甲方将位于昌吉市××路整层出租给乙方使用。第三条、租赁期为2018年5月1日至2021年4月30日；乙方向甲方承诺，租赁经营场所仅作为家具销售使用，接受甲方统一管理。第四条、二楼整体租金每年500000元（含物业费、暖气费、垃圾清运费、水费、清雪费），2018年5月1日-2019年4月30日租金支付时间：2017年11月30日前支付250000元，2018年10月15日前支付250000元；2019年5月1日-2020年4月30日租金支付时间：2019年4月15日前支付250000元，2019年10月15日前支付250000元；2020年4月15日前支付250000元，2020年10月15日前支付250000元整；本合同签订之日，乙方应按每平方米10元的标准向甲方支付履约保证金，保证金43000元。第五条、租赁期间，乙方应按照分户电表的实际用电度数加实际用电度10％的电路损耗按政府定价缴纳电费，同时按合同每面积平方米每月0.2元的标准向甲方缴纳公摊电费用于公共用电及消防系统用电等，乙方应于每月10日前向甲方交清上述电费，如开电梯、货梯电费另行计算分配；除上述费用外，乙方在不缴纳其他费用。第八条、关于合同的变更、解除与终止，双方可以协商变更和终止合同，经营场所租赁期间，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租的经营场所：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租的经营场所；（2）未经甲方书面同意，拆改变动经营场所结构或擅自装修的；（3）损坏承租经营场所，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的经营场所租赁用途；（5）利用承租经营场所存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期10日未交纳应当由乙方交纳的各项费用；（7）拖欠租金等情形；（8）不接受甲方统一管理等。第十条、租赁期间，乙方有上述违约行为之一的，甲方有权解除合同，收回该经营场所，乙方已交租金、保证金不予退还，乙方应按合同租金总额的20％向甲方承担违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。如甲方不解除合同，乙方应按照合同租金总额的10％向甲方偿付违约金。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方承担的各项费用的，每逾期一天，应按上述费用总额的10‰向甲方偿付违约金，逾期10日以上，甲方有权解除终止本合同，如甲方不解除合同，则乙方仍按本条约定偿付违约金至付清之日。乙方逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期10日以上，如甲方不解除合同，则乙方仍按本条约定偿付违约金至付清之日；租赁期内，由甲方过错而影响乙方正常营业的，每停业一天，甲方须向乙方赔偿月租金万分之五的违约金。第十一条、租赁合同期满、解除、终止时，乙方应在三日内交还该经营场所，乙方逾期归还，应向甲方偿付两倍的本合同约定租金至实际归还之日，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失，并承担违约金100000元，且甲方有权经第三方监督，在乙方不在场的情况下，将乙方在租赁场所内物品清点造册后，移至他处保管，由此产生的保管费、公证费等，以及可能给乙方造成的损失，均由乙方承担、偿付。第十二条、在合同期内如发生甲方租赁期场所被政府或相关部门规划、征购等情形，政府或相关部门支付的产权赔偿或补偿款等全部归甲方所有；乙方经营场所的装修补偿金归乙方所有，甲方全额返还给乙方（赔偿金额按照政府相关部门评估价值为准）；赔偿达成后，甲乙双方合同终止，并退还乙方已交纳未使用期间租金和保证金。第十四条、以安全美观为目的，乙方必须根据甲方要求，在规定时间里对经营场所进行规范装修。上述合同签订后，原告将大富豪家具广场二楼租赁并交付被告，被告在租赁期对大富豪二楼租赁摊位整体进行了装修使用，并向原告交清了2019年4月30日前的全部租金。关于租赁合同中约定的于2019年4月15日前支付的租金250000元及被告应按每平方米10元标准向原告交付的保证金。被告截止2019年4月22日，未按期缴纳租金250000元及保证金21849元。为此，原告于2019年4月22日向被告发出催费通知，要求被告交付250000元租金及保证金21849元。后被告仅向原告交付了150000元的租金，原告于2019年8月30日再次向被告发出催费通知，要求被告及时交清拖欠租金100000元及保证金21849元。另被告在上述租赁期间拖欠电费2937.30元也未向原告交纳。原告多次向被告催款无果，遂诉至法院。原告向被告出租摊位的大富豪家具广场位于的民乐社区因昌吉市××区改造，大富豪家具广场供暖管网被挖断，原告多次协调供暖单位恢复管网，但均被告知2019年冬季无法恢复供暖。一审法院认为，原、被告双方签订的《经营场所租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，原、被告双方均应严格遵照履行。关于原告要求与被告解除租赁合同的诉讼请求，本案原告向被告出租了摊位，被告应按照合同及时向原告交纳租金。被告经原告两次催告后，仍未向原告及时交清租金，按照原、被告双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告有权解除与被告签订的《经营场所租赁合同》。另根据原告大富豪家具广场因非自身原因导致2019年无法供暖的情况，原告诉讼时因马上进入2019年度供暖期，原、被告双方签订的《经营场所租赁合同》亦不具备继续履行的条件。一审法院多次进行主持调解，原、被告双方当事人均无法达成合意。被告实际使用租赁场地至2019年10月15日，故一审法院依法支持原告要求与被告于2019年10月15日解除《经营场所租赁合同》的诉讼请求。关于原告要求被告支付2019年5月1日至10月31日期间拖欠租金100000元的诉讼请求，因原告在2019年10月15日之后不能向被告提供供暖，一审法院依法支持被告应向原告支付2019年5月1日至10月15日期间的租金79166.67元，超过部分，一审法院不予支持。关于原告主张被告支付保证金21849元的诉讼请求，被告按合同约定应向原告交纳保证金。因被告未按期交纳租金构成违约，按照双方合同约定交纳的保证金属原告不予退还的部分。故一审法院依法支持原告要求被告支付保证金21849元的诉讼请求。关于原告要求被告支付违约金9950元（从2019年4月15日至2019年10月31日，共计199天，按日万分之五计算）的诉讼请求。根据原、被告双方的合同约定，被告未向原告及时缴纳租金，已构成违约，应按照合同向原告支付违约金。按照双方签订的合同约定，解除合同被告不按时缴纳租金，应按合同租金总额20％向原告承担违约金，原告主张的违约金低于双方合同约定的标准符合法律规定，一审法院予以支持原告的该项诉讼请求。关于被告在租赁期拖欠的电费2937.30元，因系被告租赁期实际产生的费用，且原、被告双方签订的租赁合同约定应由被告按期向原告缴纳。故一审法院依法支持原告要求被告支付电费2937.30元的诉讼请求。关于原告要求被告承担自判决之日至搬离日占用摊位产生相关费用的诉讼请求，因原告租赁给被告摊位位于的大富豪家具广场2019年10月15日以后已停止供暖，无法使用，并没有产生其他费用，故一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告辩称已与原告协商推迟缴纳租金，不存在原告催缴的理由，并没有提供相应的证据加以证明，一审法院不予采信。遂判决：一、原告昌吉市大地物业有限责任公司与被告卢灵芝、蔡大仙签订的《经营场所租赁合同》于2019年10月15日予以解除；二、被告卢灵芝、蔡大仙向原告昌吉市大地物业有限责任公司支付拖欠租金79166.67元；三、被告卢灵芝、蔡大仙向原告昌吉市大地物业有限责任公司支付拖欠保证金21849元；四、被告卢灵芝、蔡大仙向原告昌吉市大地物业有限责任公司支付拖欠电费2937.30元；五、被告卢灵芝、蔡大仙向原告昌吉市大地物业有限责任公司支付违约金9950元；六、驳回原告昌吉市大地物业有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人卢灵芝与蔡大仙向本院提交如下证据：一、2019新昌征字地5308号公证书一份，拟证实租赁经营涉案房屋的经营状况、现场的装修投入和财务等内容。经质证，被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司对该证据的真实性、合法性认可，对其中现场的装修认可，对其余物品及经营状况不认可。因被上诉人对该证据的真实性、合法性认可，本院对该证据的真实性予以确认。二、拆迁公告一份，拟证实被上诉人早就知道涉案房屋将要征收，仍隐瞒情况继续让上诉人继续装修，扩大上诉人的损失，并恶意解除合同。经质证，被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，被上诉人未见过该公告。因该证据系复印件，本院对该证据的真实性不予确认。三、精品广场8个租户共同出具的证明一份，拟证实涉案场所的暖气管道挖断，导致上诉人无法正常经营。经质证，被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司对该证据不认可，挖断暖气管道是政府行为。因该证据系证人证言，应到庭参加质证，本院对该证据不予确认。四、上诉人卢灵芝、蔡大仙与案外人姜克斌签订装修合同一份，收条五张，银行流水凭证一张，微信转账记录三张，装修材料订货单四张，拟证实上诉人租赁涉案房屋，装修话费3120000元，由于被上诉人的原因给上诉人造成巨大损失。经质证，被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，这是上诉人自行改变经营场所的行为，与被上诉人无关，被上诉人并不知情。该证据与本案并无关联，本院对该组证据的关联性不予确认。五、昌吉市大地物业有限责任公司收款收据一张，2019年大富豪电费表一张，拟证实上诉人卢灵芝、蔡大仙已缴清所有电费，不存在欠费的情形。经质证，被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，该证据是被上诉人给上诉人出具的，上诉人已经将所有电费向被上诉人缴清。因被上诉人对该组证据认可，本院对该组证据予以确认。被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司向本院提交如下证据：一、公证书一份，拟证实，2019年采暖期没有供暖的事实，是政府没有供暖。经质证，上诉人卢灵芝、蔡大仙对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，该证据可以证实暖气管道被挖断，不能供暖的事实。因上诉人卢灵芝、蔡大仙对该证据均认可，本院对该证据真实性予以确认。二、责令限期改正通知书一份，拟证实被上诉人并不清楚涉案楼盘拆迁的事实。经质证，上诉人卢灵芝、蔡大仙对该证据的真实性认可，对证明内容不认可，该证据说明被上诉人在物业管理方面存在的不足和瑕疵。因上诉人卢灵芝、蔡大仙对该证据真实性认可，本院对该证据真实性予以确认。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确认。另查明，上诉人卢灵芝、蔡大仙于2020年1月2日向被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司支付电费3884元，至此，上诉人卢灵芝、蔡大仙已缴清全部电费。庭审中被上诉人称“如果有违约和违反规定的，我方会从这其中抵扣，如果没有违约行为，最后是退还的”。本案争议焦点为：1.涉案《经营场所租赁合同》是否应当解除；2.上诉人是否应当向被上诉人支付租金及保证金。本院认为，关于《经营场所租赁合同》是否应当解除的问题。被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司向上诉人卢灵芝、蔡大仙提供了租赁场所，上诉人卢灵芝、蔡大仙应当依据合同约定支付租金，上诉人卢灵芝、蔡大仙经被上诉人两次催告仍未支付欠缴租金，属于违约行为，被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司有权根据合同的约定要求解除双方签订的合同，上诉人卢灵芝、蔡大仙为此抗辩被上诉人同意其缓交租金，对此并无有效证据予以证实，其该项理由不能成立。上诉人卢灵芝、蔡大仙认为被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司所租赁的场所由于暖气管网挖断导致2019年冬季无法正常供暖，被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司对此存在违约行为，因上诉人卢灵芝、蔡大仙在二审中陈述暖气管网挖断的时间是2019年5月，晚于合同约定的缴纳租金时间，因此，上诉人卢灵芝、蔡大仙不能以暖气管网被挖断抗辩交纳租金的义务，被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司有权依据合同约定解除合同，一审认定双方于2019年10月15日解除合同并由上诉向被上诉人支付2019年5月1日至10月15日期间的租金并无不当，本院予以确认。关于被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司要求上诉人卢灵芝、蔡大仙支付保证金的请求。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，根据被上诉人陈述“如果有违约和违反规定的，我方会从这其中抵扣"的陈述，一审已经判支付全部租金，不应再支付保证金。且双方合同解除，而一审已经确定上诉人卢灵芝、蔡大仙须根据合同约定向被上诉人支付违约金，被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司的损失已经得到补偿，一审仍认定上诉人卢灵芝、蔡大仙向被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司支付保证金不当，本院予以纠正。一审下判后，上诉人卢灵芝、蔡大仙已将欠缴电费全部付清，本院对一审认定欠付电费予以纠正。综上，卢灵芝、蔡大仙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初6439号民事判决第一、二、五项，“一、原告昌吉市大地物业有限责任公司与被告卢灵芝、蔡大仙签订的《经营场所租赁合同》于2019年10月15日予以解除；二、被告卢灵芝、蔡大仙向原告昌吉市大地物业有限责任公司支付拖欠租金79166.67元；五、被告卢灵芝、蔡大仙向原告昌吉市大地物业有限责任公司支付违约金9950元”；二、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初6439号民事判决第三、四、六项，“三、被告卢灵芝、蔡大仙向原告昌吉市大地物业有限责任公司支付拖欠保证金21849元；四、被告卢灵芝、蔡大仙向原告昌吉市大地物业有限责任公司支付拖欠电费2937.30元；六、驳回原告昌吉市大地物业有限责任公司的其他诉讼请求”；三、驳回被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1497元，由上诉人卢灵芝、蔡大仙负担1167元，由被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司负担474.25元；二审案件受理费2578元，由上诉人卢灵芝、蔡大仙负担2010元，由被上诉人昌吉市大地物业有限责任公司负担568元本判决为终审判决。审  判  长   郑洪彪审  判  员   李静蓉审  判  员   孙青莲二 ○ 二 ○ 年 四 月 七 日 法 官 助 理   宋雪倩书  记  员   俞 波