江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初377号 原告：张宝善，男，汉族，1970年4月9日生，住江苏省太仓市。 原告：何洁，女，汉族，1974年1月12日生，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：杨玲玉（代理上述两原告），北京冠领律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李潇月（代理上述两原告），北京冠领律师事务所实习律师。 被告：太仓尖莎咀百货有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇人民南路96号（南洋广场C区5楼），统一社会信用代码91320585669623285X。 法定代表人：陈君柏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶伟，江苏周瑞昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。 第三人：南洋（太仓）房地产置业发展有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇人民南路96号C区5楼，统一社会信用代码91320585764197667B。 法定代表人：马军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金尔立，上海市君悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。 原告张宝善、何洁与被告太仓尖莎咀百货有限公司、第三人南洋（太仓）房地产置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张宝善、何洁及其委托诉讼代理人杨玲玉、李潇月，被告太仓尖莎咀百货有限公司委托诉讼代理人叶伟、刘炘，第三人南洋（太仓）房地产置业发展有限公司委托诉讼代理人金尔立、刘炘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宝善、何洁向本院提出诉讼请求：：1、要求两被告向原告支付2008年10月1日至2013年9月30日期间的商铺租金共计220594元。2、要求两被告向原告支付逾期支付租金的利息（以220594元为本金，从2008年10月1日起按照人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日）。事实和理由：被告系第三人的关联公司，被告与第三人的主要工作人员存在竞合。2007年在第三人的宣传下，二原告从第三人处购买了位于太仓市南洋广场E区2层2112号商品房一套，建筑面积为15.4㎡，用途为商业。在两原告购买商铺时，第三人与二原告签订《南洋广场E区商铺认购书》并支付认购定金5万元。认购书中约定二原告购买该商铺的总价款系630268元，而实际上二原告只需支付409674元的购房款，另一部分的购房款220594元用该商铺2008年10月1日至2013年9月30日的租金抵付。后二原告依照第三人的要求，先与被告签订租期10年的《商铺租赁协议》（分为两份租期为5年的合同）。第一份租赁协议约定被告将应支付二原告2008年10月1日至2013年9月30日期间的租金用来抵付部分的购房款即220594元；同时二原告须向被告出具相应数额的收据即视为二原告收到该租金。最后第三人再与二原告签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》及补充协议，约定商品房总价款409674元。原告按照合同约定已付清全部购房款。二原告一直以为被告将2008年10月1日至2013年9月30日期间的租金支付给第三人抵付了部分购房款，遂一直未向被告要求支付租金。直到2019年8月份，在原告与第三人的交涉中，第三人明确告知原告，《商品房买卖合同》中约定的总价款就是当时买房时真实购房款，不存在被告用租金抵付房款之事。二原告才得知，买房时在第三人与被告联合欺骗下签订《商铺租赁合同》，约定被告不支付原告2008年10月1日至2013年9月30日期间的租金，用该租金抵付房款之事根本不存在。被告占用二原告这段期间的租金，严重侵犯了原告合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院依法起诉。 被告太仓尖莎咀百货有限公司、第三人南洋（太仓）房地产置业发展有限公司辩称：1、案涉的商铺租赁协议早在2013年就已经履行完毕，本案原告于2019年提起诉讼超过诉讼时效。2、 原告要求被告支付租金无合同依据，案涉商铺租赁合同第四条已明确约定出租方在合同租期内不向承租方收取任何与租赁相关的费用。3、根据原告与第三人签订的南洋广场E区商铺认购书的约定，其不收取案涉商铺租赁合同租金，也是其真实意思表示。综上，原告的诉请既缺乏事实法律依据又超过诉讼时效，请求法院予以驳回。 经审理查明：2007年12月1日南洋（太仓）房地产置业发展有限公司（发展商）与张宝善签订《南洋广场E区商铺认购书》，认购书约定：认购物业南洋广场E区商业2层E2112，建筑面积15.4㎡。认购总价：630268元。认购定金50000元。认购书第5条约定：为了提升南洋广场E区商业及商铺的价值，统一规划、包装、定位、招商、运营、管理，以实现商场顺利开业，切实保障购房业主之利益。认购方同意由太仓尖莎咀百货有限公司对南洋广场E区进行为期10年的统一招商、经营和管理，并同意将本认购单位出租给太仓尖莎咀百货有限公司，租期为10年，前5年的租金共220594元，发展商和认购方共同确认认购方应收之前5年租金予以抵扣相应购房款，双方认可以抵扣租金后的楼价409674元作为签订正式《房地产买卖合同》的定价款，在发展商和认购方以此价款签订正式买卖合同后，即视为太仓市尖莎咀百货有限公司已向认购方一次性支付5年之租金，享有认购方所认购物业5年之使用权。…… 2007年12月1日出租方张宝善与承租方太仓尖莎咀百货有限公司签订《南洋广场E区商铺租赁合同》，合同第二条约定：出租方拥有南洋广场E区商业（推广名：尖莎咀百货）的第2层112号商铺的产权，该铺位的建筑面积15.4㎡，总价值为630268元。第三条：出租方自愿将该商铺出租给承租方，租赁期限为5年，每年的租金依次分别为该商铺上述总价值的7%、7%、7%、7%、7%，租期为5年，5年总租金为220594元，租赁期自2008年10月1日起至2013年9月30日止。第四条：租金的支付方式：在签订本合同时，根据出租方与南洋（太仓）房地产置业发展有限公司签订的《南洋广场商铺认购书》第五条款，承租方已经一次性将该商铺五年租金（合计220594元）支付给出租方，出租方用以抵付购买该商铺的相应数额的房款，出租方须向承租方出具相应金额收据后即视为出租方确认已收到该租金，出租方在本合同租期内不再向承租方收取任何与租金相关的费用。…… 2007年12月8日，南洋（太仓）房地产置业发展有限公司（出卖人）与张宝善、何洁签订《商品房买卖合同》，合同约定两原告购买第E幢2单元2112号房，用途为商业，建筑面积共15.4平方米，总价款409674元。合同还对其他内容进行了约定。2009年3月27日南洋（太仓）房地产置业发展有限公司开具了金额为420847元购房款发票给两原告。 2013年10月1日出租方张宝善、何洁与承租方太仓尖莎咀百货有限公司签订《南洋广场E区商铺租赁合同》及补充协议，合同第二条约定：出租方拥有南洋广场E区商业（推广名：尖莎咀百货）的第2层112号商铺的产权，该铺位的建筑面积为15.82㎡，总价值为647457元。第三条：出租方自愿将该商铺出租给承租方，租赁期限为5年，每年的租金依次分别为该商铺上述总价值的8%、8%、8%、9%、9%，租期为5年，租赁期自2013年10月1日起至2018年9月30日止。第四条：租金的支付方式：自2013年10月1日起，承租方将按季度为付租基本时间单位给付出租方租金，租金金额按照本合同第三条约定计算执行，每季度交付租金的具体时间为当季度的第一周内由承租方交付给出租方。庭审中原告陈述该合同项下租金被告已全部支付。 2019年10月14日原告致南洋（太仓）房地产置业发展有限公司、太仓尖莎咀百货有限公司《沟通函》： 我方与贵方因房屋买卖、租赁及交付问题一直沟通至今，期间也经政府部门主持调解，但均没有一个明确的答案。鉴于贵两个公司均由同一拨人管理，现我方就这些问题向两个公司进行沟通核实，望贵方积极予以解决： 第一，2008年我方从南洋（太仓）房地产置业发展有限公司以（以下简称南洋房产置业）处购买位于南洋广场E区的经营性商品房，签订买卖合同之时，南洋房产置业要求我方必须先与太仓尖莎咀百货有限公司（以下简称太仓尖莎咀百货）签订十年的包租协议。2016年太仓尖莎咀百货将承租我方商铺的相关权利义务转让给南洋房产置业，南洋房产置业同意接受转租。三方签订《南洋广场E区商铺租赁合同补充协议（二）》。现租赁协议已于2018年9月30日到期，我方多次表达要求南洋房产置业将承租房屋恢复原状后交还我方并于2018年9月22日致函南洋房产置业，但南洋房产置业一直拒绝将房屋恢复原状并交还我方。时至今日，我方的商铺仍被南洋房产置业占有使用，且并未支付我方继续占有使用的任何费用。我方再一次声明我方不再继续出租该房屋，请南洋房产置业尽快将房屋恢复原状并交还我方，以免我方造成更大的损失。 第二，2019年8月，南洋房产置业召集我方开会并提出要联合出租，继续承租我方商铺15年，且明确表示，我方购买该商铺的总价款系《商品房买卖合同》约定的价款，以后的租赁价格以南洋房产置业与我方签订的《商品房买卖合同》的价格为基准计算。我方业主对此表示不解，此说法与南洋房产置业与我方签订《商品房买卖合同》当时所表述价款不一样。购房当初，南洋房产置业作为出卖方，在与我方签订《商品房买卖合同》同时要求我方与尖莎咀百货签订的《商铺租赁合同》中约定尖莎咀百货公司承租我方商铺2008-2013年期间的租金用以抵充部分购房款，故2008-2013年期间我方未向尖莎咀百货公司收取任何租金。现南洋房产置业告知我方上述商铺总价款系合同约定总价款，与实际上我方支付的购房款存在较大差距，此事与我方利益息息相关，故我方向贵方两个公司核实：南洋房产置业出卖给我方位于南洋广场E区商铺的总价款系多少元？我方商铺出租2008-2013年的租金去向哪里？如房屋价款真是合同上约定的价款，请贵两个公司尽快将2008-2013年的房租支付给我方。望贵方在接到我方业主的沟通函后10日内书面方式回复我方。 2019年10月25日第三人《回函》： 尊敬的业主：何洁等先生/女士： 贵方的来函我司已于2019年10月15日收悉，现就贵方的来函回复如下： 一、贵方与我司就南洋广场E区商业的签订《房屋买卖合同》后，贵方向太仓尖莎咀百货有限公司出租的“南洋广场”E区商铺《租赁协议》于2018年9月30日到期终止。我司已于2018年9月10日向E区商铺业主发函，通知业主到现场分批办理还铺手续，并就后续联合出租事宜与各业主进行沟通协商。 二、《商品买卖合同》中已经明确约定了购房款金额，《商铺租赁合同》中明确约定了租金支付标准及支付方式。依据上述协议，我司已根据合同履行相应的合同义务。 特此回函！ 被告提供2007年12月1日原告出具收据一张：收款事由E21122008年10月1日至2013年9月30日止租金。 庭审中原告陈述购房时其认可的价格为630268元，当时协商的购房价就是这么多，当时签合同的时候购房款包括两部分，买卖合同上的价款409674元，剩余部分220594元抵扣2008-2013年的租金。被告对此也予以认可。 另查明，涉案房屋产权人为原告张宝善、何洁。 以上事实，有原告提供的《南洋广场E区商铺认购书》、《南洋广场E区商铺租赁合同》、《商品房买卖合同》、沟通函、回函、房产证，被告提供收据及当事人当庭陈述等在卷予以佐证。 本院认为，原告与第三人签订的《南洋广场E区商铺认购书》、《商品房买卖合同》，原告与被告签订的《南洋广场E区商铺租赁合同》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。《南洋广场E区商铺认购书》第五条明确约定涉案商铺的总价为630268元，房款构成包括两部分：前五年的租金及签订正式房地产买卖合同的定价款。双方对于购房款的总价及组成均无异议，对于以租金低扣房款的事实也是明知且无异议的，2007年12月1日原告与被告签订的《南洋广场E区商铺租赁合同》已按约履行完毕，被告应当支付的租金已抵扣了部分房款，合同的权利义务已终止，原告诉请被告支付租金没有事实和法律依据，对被告的抗辩意见本院予以采纳。原告诉称在第三人与被告联合欺骗下签订《商铺租赁合同》并没有提供证据予以证实，且原告如认为签订《商铺租赁合同》存在欺诈行为应通过另案解决，亦不能据此要求被告支付租金。据此，原告诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条判决如下： 驳回原告张宝善、何洁全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4608元，减半收取2304元，由原告张宝善、何洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员 屈 芳 二〇二〇年四月八日  书记员 黄佳玉