贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初2661号 原告：郝向明，女，汉族，1967年2月8日生，住本市南明区。 被告：贵阳恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森房开），住所地在本市南明区市南路42号保利国际广场6号楼1-17-5。 法定代表人：何英，该公司经理。 委托诉讼代理人：彭刚，贵州乾民律师事务所律师，执业证号15201201210899174。 原告郝向明诉被告恒森房开商品房预售合同纠纷一案，本案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告郝向明、被告恒森房开的委托诉讼代理人彭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郝向明向本院提起诉讼请求：一、判令被告退还5000元水、电、气等三通配套安装费及同期中国人民银行五年整存整取利息1587.5元（2010-2014年利率为3.6%，2015-2019年利率为2.75%）；二、判令被告承担本案诉讼费。 被告恒森房开辩称：本案不适用贵州省城镇房地产开发经营管理条例，该条例颁布时间是2019年1月，实施时间是2009年5月，原、被告争议的商品房是08年的项目，被告不可能预知09年出台的该条例，因此被告不可能将三通费计入建安成本中，另外，该条例只是对房地产经营管理起到规范指引作用，对其他行业无约束力，在当时实际操作中，水电、煤气、有线电视等相关单位均是在项目竣工后才实地测量计算费用并签订合同，因此被告也无法将三通费计入建安成本中，由于上述原因，根据原、被告签订商品房买卖合同约定，原告支付的购房款是不包含三通费的，原告只是预收每户5000元，待三通费具体金额清算清楚后向相关单位支付。综上所述，本案并不适用贵州省城镇房地产管理条例中关于三通费的规定，同时原告均是09年缴纳的三通费。故请求人民法院依法驳回原告全部诉请。另，我司于2018年6月30日退还了郝向明多收的三通费预交费1220元。 本院经审理认定事实如下:原告郝向明于2009年11月6日与被告恒森房开签订《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《合同补充协议》第5条约定“（1）煤气开户费：2590元，工本费3元；（以煤气公司规定的收费标准为准）（2）电表开户费：629元；收费依据：省物价局黔价经营字[1997]58号文件（3）闭路电视安装入网费：513元；收费依据：黔价费（2003）18号文（4）水表开户费1100元；以上费用如有变动，以有关单位或部门适时的规定为准。”第四条第2款约定“配套费（伍仟元整）款项由甲方代收代缴，多退少补，不含在房价内，包括：独立水表费/户，独立电表费/户，煤气开户费/户，有线电视安装、开户费/户（不含收视费），物业公共部位维修资金（住宅按购房总价款的2%计）。乙方应在合同签订当日付清以上全部代收款”。同日，原告向被告支付配套费5000元，被告向原告出具了《收据》。后原告认为电表费、煤气开通费、有线电视费应计算在房屋价格内，被告重复收取无依据，遂诉至本院，诉请如前。 另查明，2009年1月7日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“……前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。……”第六十八条“本条例自2009年5月1日起施行……”。 审理中，被告恒森房开公司提供了《城市供用水合同》、《贵阳市地区有线电视安装协议书》、《贵阳市居民用用户燃气设施建设协议书（协议编号HT00388-1）》、《贵阳市居民用用户燃气设施建设协议书（协议编号HT00388-2）》、《贵阳市燃气户外集中抄表系统安装协议书》、《贵阳市燃气户外集中抄表系统安装合同书》，证明原告缴纳的费用中没有包含三通费，费用的核算是在原告购房以后才签的合同，才进行施工测量的。 以上事实，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《收据》等有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见和查明的案件事实，本案争议的焦点为：一、被告收取的水、电、燃气开户费、有线电视安装费是否应当退还原告？二、原告的起诉是否已过诉讼时效期间？ 关于焦点一。根据原被告双方签订的商品房买卖合同的约定，商品房价格是否已包含水、电等房屋配套设施的建设安装费用，双方并未进行约定。根据相关规范性文件的规定，原告所交的5000元费用扣除物业公共部位维修资金（住宅按购房总价款的2%计）的部分，系水电、燃气、有线电视，达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，原告所交纳的该部分费用属于水、电及配套设施的建设安装费用。因《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。综上所述，被告恒森房开公司向原告所收取的燃气、有线电视开通费既无合同依据，亦无法律依据，理应将收取的上述费用退还给原告，故对原告要求被告退还水电气开通费的请求，应当予以支持。因被告恒森房开已于2018年6月30日退还了原告1220元，故还应退还剩余的3780元。关于资金占用费，因被告收取上述费用缺乏合法有效的依据，其资金占用行为必然会给业主造成一定的损失，应以同期银行存款利率为标准予以支持，但应以其诉请的1587.5元为限。被告虽主张其报批备案及施工许可等手续系在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布实施以前，房屋售价成本未包含水、电等配套设施建设成本，但其并未举证其房屋售价组成，且被告在文件颁布后生效前均有合理时间履行价格变动的相关审批手续，被告是否将三通费用纳入开发建设成本并计入房价完全属于其自身商业决策和经营风险范围，不能以此对抗规范性文件的规定及合同约定，故本院对被告的辩称不予采信。被告另辩称与原告之间的买卖合同在产权登记部门备案时，产权登记部门予以准许。因产权登记部门仅是对商品房预售或销售进行备案登记，对原、被告申请备案的材料仅进行形式审查，并不对原、被告之前签订的商品房买卖合同进行实质审查，双方在合同备案时产权登记部门的准许并非是对被告收取原告三通费的准许，对被告的辩称，本院不予支持。 关于焦点二。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案被告向原告收取案涉费用时相关法规虽已规定商品房价格应当包括燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用，但被告仍然违反规定向购房人收取，且不是通过直接收取的方式而是借代收的名义向原告收取案涉费用，故原告在缴纳案涉费用时并不存在知道或应当知道被告无权收取的事实。直到原告提起本案诉讼主张权利，被告亦未向原告提供燃气、有线电视服务商出具给购房人的结算凭证，或出示被告有权进行代收的相关依据，故原告提起本案诉讼主张权利并未超过诉讼时效期间。且本案中，被告在《商品房买卖合同》中并未对该费用的缴纳主体做出明确约定的情况下向原告实际收取了案涉费用，该行为既无法律依据，亦无合同约定，该行为应属无效，原告于2020年3月诉至人民法院，请求被告恒森房开公司返还“三通费”，诉讼时效应从该行为被确认无效后开始计算，且被告不应从其违规收费的行为中获利，故被告恒森房开公司辩称原告诉请已过诉讼时效的主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郝向明3780元并承担资金占用费（从2009年11月6日起以5000元为基数按中国人民银行同期存款利率标准计算至2018年6月30日止；从2018年7月1日起以3780元为基数按中国人民银行同期存款利率标准计算至款项付清时止，但应以1587.5元为限）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告贵阳恒森房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 孙 颖 二〇二〇年四月十日 书记员 方传彪