陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初8265号 原告：丛海世。委托代理人：庞森，陕西许小平律师事务所律师。委托代理人：张晶鑫，陕西许小平律师事务所律师。被告：西安天浩置业有限公司。住所地：西安市航天基地。法定代表人：郭京昊，该公司董事长兼总经理。委托代理人：张博超，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人：闫彬彬，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告丛海世与被告西安天浩置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丛海世及其委托代理人庞森、张晶鑫，被告委托代理人张博超、闫彬彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其以所属单位团购的形式从被告处认购了涉案房屋，与被告签订了内部认购确认单，向被告交纳了房款，并从被告处购买了车位，但被告拒绝与其签订商品房买卖合同。现要求被告继续履行内部认购确认单，就涉案房屋签订商品房买卖合同，进行网签备案，向其交付房屋，本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。被告辩称：其与原告签订内部认购确认单之事属实，其未收到原告的房款，经其多次通知原告拒绝签订商品房买卖合同，其已将涉案房屋出售他人，内部认购确认单的合同目的无法实现，原告请求应予驳回。经审理查明，2011年前，被告就坐落于西安市长安区航天基地飞天路与神舟二路十字西南角地块上建盖房屋的预售向社会宣传，相关业主获知信息后通过团购形式与被告就房屋买卖进行了协商。上述项目分一、二期，一期为被告公司开发，二期后转由陕西霈博实业有限公司开发。原告所在单位即中国航天科技集团有限公司就团购之事（500户以上）与被告进行协商并达成一致，原告选择了团购涉案房屋。2011年3月，原告向其单位交纳了50000元，单位向原告出具了收据，载明收到机械分厂丛海世团购房保证金50000元。2012年5月13日，原、被告签订了内部认购确认单，该认购单上记载有原告的电话、房号（4-11702）、付款方式（按揭）、销售面积（102㎡）、单价（3570元）、总价（364140元）、购置车位（否）。2012年7月11日，原告向单位交纳了64140元的房款。此后，原告单位将原告所交纳的两笔费用均转给了被告。2016年，被告方相关人员电话通知原告到其售楼部签订商品房买卖合同，原告前往被告售楼部，但合同未能签订。2017年，原告及其同事听说涉案房屋所在的一期项目被抵押，部分同事对与被告签订合同产生过犹豫。涉案房屋所属楼幢的房屋于2017年底开始进行交付，并对签订于2018年6月前的合同办理了网签备案。2018年4月3日，原告及其家人与被告签订了车位认购确认单，原告方认购了涉案房屋所属小区的机械车位，并向被告交纳了费用90000元。2018年10月24日，被告在三秦都市报上登载航天新佳园签约公告，说明航天新佳园一期#至20#楼目前尚有2户按揭业主（详见后附表单、包括原告），经我司工作人员多次催告，仍不积极配合完成银行按揭手续及《商品房买卖合同》签署相关手续；为维护双方合法权益，避免交易风险，经我司研究决定，对该2户业主的银行按揭手续及《商品房买卖合同》签署相关事宜自即日起进行以下处理：前述两户业主需于2018年10月30日前同我司签订《商品房买卖合同》，我司将通过报纸刊登公告、电话告知、短信通知等形式，再次督促配合办理，如因业主在截止日期未能配合我司办理相关手续，届时房屋将另行处理，后果由各业主自行承担。2019年1月23日，被告与郭京昊签订了商品房买卖合同，双方就涉案房屋的出售达成一致。2019年3月初，郭京昊接收了涉案房屋。随后，郭京昊对涉案房屋进行了装修。2019年3月，原告到被告售楼部询问房屋的购买事宜，被告方相关人员告知因其未在指定期限内签订合同，涉案房屋已出售他人。2019年4月19日，原告向本院申请诉前保全，要求对涉案房屋予以查封。本院作出（2019）陕0116财保41号民事裁定书，对涉案房屋即位于西安市长安区飞天路188号航天新佳园一期4号楼1单元1702户房屋予以查封，查封期限为一年。因涉案房屋未进行备案登记，本院于2019年4月25日作出（2019）陕0116执保152号查封公告，并于2019年4月28日对涉案房屋进行了查封，查封期限自2019年4月28日至2020年4月27日。郭京昊于2019年5月16日向本院提出书面异议，说明涉案房屋为其所有，要求停止查封，以便其能正常装修。本院以郭京昊申请不属于执行异议的受理范围，其异议被驳回。原告诉前保全费用2341元已交纳。原告通过保险公司进行了担保，交纳保险费1500元。2019年5月10日，原告向本院起诉要求被告继续履行内部认购确认单，就涉案房屋签订商品房买卖合同，进行网签备案，并向其交付房屋，本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。原告认为其以单位团购的形式从被告处认购了涉案房屋，与被告签订了内部认购确认单，向被告交纳了房款，并从被告处购买了车位亦交纳了车位款，但被告拒绝与其签订商品房买卖合同，已构成违约；被告虽于2016年通知其签订正式合同，但其到现场后因被告与他人发生冲突导致合同签订未果，被告方相关人员告知其过几天再签订合同，等电话通知，被告未电话通知，其随后未去被告处；2017年，其听同事说被告所开发的一期房屋被抵押，其担心而找被告询问情况，被告回复只处理二期，对于一期房屋的买卖未予答复；2018年初，其还找过被告要求签订合同，被告未明确答复，仅回复无法签订合同；其于2018年4月在被告处购买了车位，可说明其一直有签订合同的意愿。被告在答辩中认为其与原告签订内部认购确认单之事属实，其未收到原告所交纳的房款，原告经其多次通知未签订商品房买卖合同，故该内部认购确认单已解除，现其已将涉案房屋出售他人，且购买人已装修入住，内部认购确认单的合同目的无法实现，原告请求应予驳回。被告同时认为原告单位有500户以上人员认购了房屋，其他人员均签订了合同并接收了房屋，只有原告及另外一人未签订，是因原告担心涉案房屋出现问题，对小区建设有一定的意见；其多次电话通知原告签订合同，均遭拒绝，在原告购买车位时其仍告知签订合同之事，但其仍不予配合；为降抵损失，其方在公告后将涉案房屋出售于他人。庭审中，促其协商，因双方分歧较大，调解未果。以上事实有收据、内部认购确认单、车位认购确认单、收款收据、签约公告、民事裁定书、查封公告、商品房买卖合同、说明、追记、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告经协商就涉案房屋签订了内部认购确认单，该确认单出自原、被告的自愿，内容不违反相关法律强制性的规定，现双方均无异议，该确认单应为有效。当事人在签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对于请求预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，由于原告欲购买的涉案房屋为团购房，其采取了先与被告签订内部认购确认单，然后再签订商品房买卖合同来完成涉案房屋的买卖，该认购确认单属于预约合同性质。对于预约合同，依据相关法律规定精神，在签订商品房买卖合同之前，一方明确表示不同意签订商品房买卖合同，致使合同目的无法实现，另一方只能请求违约责任或主张损害赔偿。现原告要求被告继续履行内部认购确认单，与其签订商品房买卖合同，就涉案房屋网签备案，向其交付房屋之请求，于法无据，其请求应予驳回。对于原、被告签订内部认购确认单后未能进一步签订商品房买卖合同的原因，原、被告各持一词。结合本案庭审，在原告其他同事均与被告签订了商品房买卖合同并已接收房屋的情况下，原告近年一直工作生活在涉案小区同一辖区的情况下，原告除口头陈述其前往被告处要求签订合同而因被告原因未能签订外，并未提供相关依据佐证；依据原告陈述，涉案房屋所在小区的房屋于2017年底开始交付，说明其它房屋的合同已签订，原告未提供与被告协商的依据，且在一年半后起诉有背常理，故原告对于双方内部认购确认单不能继续履行有一定责任。被告作为涉案房屋的出卖方，因认购单上对于商品房买卖合同的签订时间并未明确约定，在双方签订内部认购确认单后，对于合同的签订时间、地点有义务通知原告，其是否多次通知原告并未提供相应依据；原告在2018年4月与其签订车位认购确认单时，说明原告仍有签订商品房买卖合同的意愿，依据被告说法，此前已通知原告签订合同而原告不愿意签订，此时其可以向原告书面告知或提取口头告知的凭证，但其亦未提供；原告在内部认购确认单上留有电话，被告相关人员可以向原告发送短信告知签订合同之事，但其并未提供相应依据；原告近年来一直在单位工作，并未远离，在被告认为原告拒绝签订合同时，其可通知原告单位向原告说明不利后果，但其并未就此提供相应依据，在未穷尽所有告知办法的情况下，被告通过报纸登载公告形式向原告告知，且预留期限较短的情况下，将涉案房屋出售于他人，导致内部认购确认单无法继续履行，对此被告有一定过错。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条及相关民事法律之规定，判决如下：驳回原告丛海世要求被告西安天浩置业有限公司继续履行内部认购确认单，就涉案房屋签订商品房买卖合同、进行网签备案、向其交付的诉讼请求。本案受理费6762元，保全费2341元，原告已预交，由原告承担3643元，被告承担5460元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    徐峰章人民陪审员    郭添学人民陪审员    关茂慧二0二0年四月十六日书  记  员    耿  华 1