深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初11671号原告（反诉被告）：何伟坚，男，汉族，1956年11月16日生，户籍地址：广州市越秀区。原告（反诉被告）：深圳市誉桦投资管理有限公司，住所地深圳市罗湖区船步路南港逸豪庭裙楼1F-43，统一社会信用代码9144030005789544X7。法定代表人：冯永华。上列原告共同委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈显玲，女，汉族，1964年8月2日生，户籍地址广州市越秀区。上列原告（反诉被告）与被告（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理。原告何伟坚（反诉被告）及原告深圳市誉桦投资管理有限公司（反诉被告）的共同委托诉讼代理人熊雅琳、黄晶，被告陈显玲（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何伟坚、深圳市誉桦投资管理有限公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、原、被告继续履行《商铺买卖合同》；2、被告向原告支付购房余款人民币424995元；3、被告向原告支付逾期付款违约金人民币45570.68元（按中国人民银行同期同类人民币货款基准利率，自2014年10月2日起计算至实际付清之日止，暂计至2017年5月31日为人民币45570.68元）；4、被告向原告支付垫付的税费人民币27974元；5、被告向原告支付本案律师费人民币17500元；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年6月15日，被告与上述两原告签订《商铺认购书》，同年6月30日签订《商铺买卖合同》，约定：原告何伟坚向被告出售其名下的深圳市罗湖区船步路南港逸豪庭裙楼中港千色汇第一层第4号单元（下称“涉案商铺”），原告深圳市誉桦投资管理有限公司为原告何伟坚的委托代理人；房价款总金额为人民币1700000元（以下均为人民币）；被告应于2013年6月30日前支付全部房价款的10%(包含定金），计170000元；2013年7月30日前支付170000元；2013年8月30日前、9月30前、10月30日前，分别支付100000元；2013年11月30日前、12月30日前，分别支付190004元；余款679992元自2014年1月1日起至2015年12月1日止，分24个月支付，每月1日前支付28333元。合同对逾期付款的违约责任、涉案商铺的交付、涉案商铺交易过户手续的办理等均有约定。2014年3月3日，原告如约向被告交付涉案商铺，并于2014年8月6日将涉案商铺过户至被告名下，但被告仅支付了购房款1275005元，尚欠购房款424995元至今未付。原告虽多次向被告发函要求其履行前述义务，但被告置之不理。根据《商铺买卖合同》第五条约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告一次性支付全部购房余款，并按欠付金额日千分之一点五支付违约金。被告陈显玲答辩称：被告不认可存在违约行为，事实上是原告违约。原告交楼时（2014年3月3日）只是交钥匙给我，消防验收未合格，也就是说交钥匙给被告时整个商场的消防未过关，不能经营，所以应视为原告延期交楼。原告诉讼请求所依据的诉讼时效已过期，根据原告起诉状所提出的证据，2015年11月29日向被告发出催款的律师函，快递回执上写明是他人签收，故原告无权提出诉讼请求。原告所提交的违约金请求也过高，重复计算了违约金和利息及在合同签订时违约责任不公平，也就是说对方违约时承担的责任很少，但是被告违约时违约金很高，如果被告违约原告要没收全部楼款，明显超出合理的范围，法院依法不应予以支持。关于原告请求的律师费问题，由于法律未规定原告诉讼一定要聘请律师，故该费用不是必要产生的费用，应由原告自行负担。反诉原告陈显玲（被告）向本院提出诉讼请求：1、原、被告所签订的《商铺买卖合同》无效；2、原告退还被告所支付的人民币1275005元以及同期银行利息；3、原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年6月15日，在原告提供了大量虚假广告的诱惑下，被告与两原告签订了《商铺认购书》，同年6月30日签订的《商铺买卖合同》，约定被告向原告何伟坚购买其名下深圳市罗湖区全船步路南港逸豪庭裙楼中港千色汇的一层4号铺，总价款为1,700,000人民币。签订合同时原告说明有两种交楼方式：第一种可以先给被告经营一年，由被告返租金给原告，以保证商场做旺了再交给业主；第二种是签订合同之后约定一定的时间交楼，由业主自主经营，不存在原告返租金的问题。被告选择了第二种方式自主经营。但是自从2013年签订合同之后，被告发现原告一直没有实际经营，整个商场存在着空转的模式，就是说原告招商经营一年的说法完全是虚假的，欺骗被告购买商铺。后来经查明，被告知道该楼盘为烂尾楼，已经存在多年的纠纷，原告接手后进行了大改造，将大的商铺分割成小的商铺，再重新简单间隔后出售。在没有取得《竣工验收证明》、《测绘报告》、《建设工程消防验收意见书》的情况下匆匆忙忙在2014年3月3日简单地将钥匙交给了被告就视为交楼了（而原告于2014年5月24日才取得《建设工程消防验收意见书》），可见原告行为已经违约。反诉被告何伟坚、深圳市誉桦投资管理有限公司（原告）答辩称，一、涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。1、《合同法》第52条规定了合同无效的法定情形，而本案并不存在前述法律规定的情形。2、被告提交的商铺广告宣传彩页不能证实原告“以虚假广告诱骗被告购买商铺”。首先，被告提交的广告宣传彩页并非其本人持有。对此，被告在2017年6月28日庭审中自认，其提交的宣传彩页系从其他业主处收集而来。可见，被告并无该份证据原件，即该份证据不能证实其购买商铺的行为与该宣传彩页有因果关系。其次，宣传彩页中明确载明“本广告/宣传资料仅为邀约邀请，买卖双方具体权利义务以双方签订的合同为准”，且宣传彩页中并无具体、明确的内容。再次，被告提交的宣传彩页中并无被告主张的“招商经营一年”的承诺。且被告与原告之间仅存在房屋买卖合同关系，并未涉及到商铺出租或委托经营管理等事实及法律上的关系，被告在其反诉状中亦自称其选择自主经营方式，故涉案商铺是否由原告经营及经营状况如何与被告无任何关系。3、商铺买卖系大额投资，被告作为投资人，应对广告宣传所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期。4、本案《商铺买卖合同》的付款及违约责任与其他业主合同不一致，可见，该合同是存在商榷及修改余地的，且该合同项下权利义务基本对等，并非被告所称格式合同。更为重要的是，本案被告是广东佳思特律师事务所执业律师，作为专业的法律工作者，其完全有能力理解《商铺买卖合同》、《商铺认购书》、《认购须知》及《商铺交付确认书》中所有条款的含义，更应清楚在前述文件上签字的法律后果。二、原告已如约履行涉案合同项下全部义务，不存在任何违约行为。1、涉案商铺已依合同约定交付被告。根据《商铺买卖合同》第六条第1款约定，出卖人（或其委托代理人）应当于2014年3月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用。而《商铺买卖合同》附件三约定了装修标准，但并未约定交付商铺时原告必须向被告交付消防验收等书面文件，这也不符合通常交易习惯。2014年3月3日，原告向被告交付涉案商铺，被告签署了《商铺交付确认书》，确认“经双方现场查看核实，乙方(即被告）确认该商铺符合《商铺买卖合同》及其附件《装修标准》的约定，自本商铺交付确认书签署之日起，双方已按《商铺买卖合同》第六条的约定完成该商铺的交付手续。”可见，被告书面确认涉案商铺已按合同约定完成交付，并未向原告提出任何异议。2014年3月3日涉案商铺交付完成，被告的主张已经超过了两年诉讼时效。2、被告主张原告对商铺分割没有事实依据，亦无任何证据支持。事实上，被告从上一手业主手中购买涉案商铺后并未作过任何分割而是直接将其出售给了被告。三、原告起诉并未超过诉讼时效。1、原告2015年11月29日向被告发送《律师函》导致诉讼时效中断。《商铺买卖合同》第11条约定，买卖双方之间的通知及信函均须按合同载明的双方通讯地址进行传送；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖邮戳之日为发出日，自发出之日起计三天后视为送达。根据该约定，原告于2015年11月29日向合同载明的被告地址发出的律师函已视为送达，诉讼时效因此中断。2、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《商铺买卖合同》第4条约定的最后一期付款为2015年12月1日止，即使按前述时间计算亦未超过诉讼时效。四、原告为本案支出的律师费应由被告承担。《认购书》第四条第十项明确约定“如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等”。鉴于被告未按合同约定支付房款，其行为已构成违约，且双方对因违约产生的费用承担已有明确约定，故原告为本案支付的律师费应由被告承担。综上所述，原告已如约履行涉案合同项下全部义务，而被告未按合同约定支付房款已构成违约，故恳请本院依法支持原告全部诉讼请求，并驳回被告全部反诉请求。经审理查明，2013年6月15日，原告何伟坚与被告签订《认购书》。认购书约定：被告陈显玲向原告何伟坚认购深圳市罗湖区船步路南港逸豪庭裙楼中港千色汇首层4号物业，该商铺建筑面积26.22平方米，套内建筑面积为14.42平方米，用途为商业，于2016年3月1日前交付使用；商铺总价为人民币4337394元，认购方同意选择分期付款方式认购该商铺，特惠一口价，认购价为人民币170万元；认购方应严格按照下列付款期限付清商铺认购款：2013年6月15日支付定金人民币100000元；2013年6月30日前支付首期价款70000元（已扣除定金）即总价款的10%，同时签署《商铺买卖合同》、《商铺租赁协议》；2013年12月31日前支付第二期价款679992元即总价款的40%；余款从2013年12月31日起至2015年11月30日，分24期，每期1号前支付28333元。签署《商铺买卖合同》时支付交易综合税费34984元，由出售方代收代缴，税费以政府部门最终核算收取的为准，多退少补；签署《商铺买卖合同》时支付律师办证服务费及委托公证费人民币1800元，由办证的律师所收取；出售方已向认购方出示该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）等全部签约范本，并已将该商铺的权属、抵押、租赁情况等清楚告知认购方，认购方已经阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议；认购方须于2013年6月30日前持本《认购书》、定金收据、身份证原件、并带备首期价款及交易税费到销售现场签署《商铺买卖合同》；如认购方未按本《认购书》约定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或未按时足额支付购房款，从逾期全面履行合同义务之日起，本《认购书》解除，出售方可将该商铺出售给第三方而无需另行通知认购方，且已收定金作为违约金不予返还；在买卖双方签订《商铺买卖合同》后，本《认购书》与《商铺买卖合同》对所认购该商铺均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购该商铺没有约定的内容，仍按本《认购书》的约定内容执行；如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。2013年6月30日，原告何伟坚（出卖人）与被告陈显玲（买受人）签订《商铺买卖合同》，原告深圳市誉桦投资管理有限公司作为委托代理人及保证人。合同约定：买受人所购的商铺位于深圳市罗湖区，该商铺建筑面积共26.22平方米，其中套内建筑面积14.42平方米；该商铺按套内建筑面积计价，房价款总金额为人民币1700000元；买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人：2013年6月30日前支付全部房价款的10%（包含定金），计170000元；2013年7月30日前支付房价款170000元；2013年8月30日前支付房价款100000元；2013年9月30日前支付房价款100000元；2013年10月30日前支付房价款100000元；2013年11月30日前支付房价款190004元；2013年12月30日前支付房价款190004元；余下房价款679992元，自2014年1月1日起至2015年12月1日，分24个月支付，每月1日前支付28333元；买受人一旦未按本合同规定的时间付款，出卖人即时享有单方面解除本合同的权利，并将买受人已付房价款作为违约金没收；出卖人应当于2014年3月1日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用；本合同中约定出卖人（或者委托代理人）告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送。如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起计三天后视为送达。买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人及其委托代理人，否则，以按原通讯地址传送视为送达；买受人须在申请办理《房地产证》手续前，向出卖人提供所需资料及交清全部房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用（税费以政府部门最终核算收取的为准），因买受人未提供或迟延提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，则出卖人有权暂缓或延迟申办该商铺的交易过户手续，由此产生的责任及相关费用全部由买受人承担。出卖人亦可为履行申办该商铺的交易过户手续的义务而代买卖人垫付办证所需款项（包括政府规定缴纳的税项和费用），出卖人权凭相关政府部门开具的凭证或相关票据要求买受人全额支付上述款项，出卖人有权在买受人付清全额房价款及上述各款项、税费、违约金（如有）后再将《房地产证》交给买受人；合同还约定了双方的其他权利义务。2014年3月3日，被告陈显玲与原告深圳市誉桦投资管理有限公司签署《商铺交付确认书》，确认被告陈显玲于2014年3月3日已接收涉案商铺，双方正式完成商铺交付手续。被告提出2014年5月21日罗湖区船布南路港逸豪庭裙楼1F-3F商铺室内装修工程消防验收合格。2014年8月6日，涉案商铺的产权转移登记至被告陈显玲名下，为此，原告代付房屋所有权登记费550元、打印合同150元、契税26744.4元、印花税445.74元、交易手续费78.66元和贴花5元，共计27973.8元。被告在答辩中主张打印合同150元费用是其自行支付，但未提供相关证据予以证实。被告陈显玲共计向原告支付购房款项人民币1275005元，自2014年10月2日起拖欠购房款，至今尚有人民币424995元未支付。2015年11月，广东法丞律师事务所以特快专递方式向被告陈显玲的合同约定通讯地址（广州市越秀区）邮寄律师函催收上述购房余款、税费及违约金。2017年5月8日，原告深圳市誉桦投资管理有限公司与广东深万鸿律师事务所签订（2017）粤鸿民代字第0509号委托代理合同，其中包括本案在内五个案件收费共87500元，其提供发票、转账凭证为证。2017年5月17日，原告就本案向本院提起诉讼。另，被告提供证据有“中港千色汇”海报，该海报载明项目地址深圳市罗湖区船步路南港逸豪庭裙楼，项目公司为原告深圳市誉桦投资管理有限公司。且海报上有“紧扼中港消费黄金血脉稀缺口岸物业”、“成熟商圈！皇牌旺地！暴利行业！高收益保障！”、等字眼，同时也提示该广告宣传资料仅为邀约邀请，买卖双方具体权利义务以双方签订的合同为准，对项目周围环境、交通配套等介绍只在提供信息参考。以上事实，有原告与被告签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、商铺交付确认书、房地产证、完税证明及发票、委托代理合同和发票及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据法律规定，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。两原告与被告签订的《认购书》、《商铺买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在双方签订的《认购书》中明确载明：“出售方已向认购方出示该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）等全部签约范本，并已将该商铺的产权情况、抵押、租赁情况等清楚告知认购方，认购方已经阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议”。现涉案商铺已转移登记至被告名下，原告已经按照合同约定履行了义务，有权要求被告继续履行《商铺买卖合同》和支付购房余款。被告所提本案已过诉讼时效等答辩意见，本院不予采纳。由于合同约定由被告承担涉案合同中政府规定缴纳的税项和费用，双方在认购书内也约定了违约方应承担律师费，且原告提供证据证明该律师费已实际发生，故本院对原告请求被告支付税费、律师费的主张亦予以支持。而被告逾期付款的行为确给原告造成损失，原告主张违约金有理，本院予以支持。关于被告的反诉请求，本院认为，原告主张《商铺买卖合同》无效理由不足，具体为：第一，关于原告发布的广告是否构成欺诈的问题。欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的民事行为。原告发布的广告虽对中港千色汇的状况有夸大的成分，但没有明确具体的承诺，虽有失实之处，但不能构成欺诈。原告系完全民事行为能力人，在进行重大投资时应全面分析、审慎评估风险，不能仅以广告宣传就确定自己的投资意向。因此，被告认为原告所做的广告宣传构成欺诈的主张不能成立；第二，被告认为虽然被告基本按时拿到了商铺钥匙，但是交房当时装修的消防安全还未验收合格，故原告违反消防法的相关规定，买卖合同应当无效。本院认为，原告将涉案商铺过户给被告时消防已验收合格，且被告发生违约之事实也在消防已验收合格之后，即使原告交楼时消防尚未验收合格也不符合合同无效的法定要件。综上，被告请求买卖合同无效、返还支付房款及利息的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第二款、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告何伟坚、深圳市誉桦投资管理有限公司与被告陈显玲应继续履行《商铺买卖合同》；二、被告陈显玲应在本判决生效之日起十日内向原告何伟坚支付购房余款人民币424995元；三、被告陈显玲应在本判决生效之日起十日内向原告何伟坚按照每月所欠金额逐月计付逾期付款违约金（逾期付款违约金按照中国人民银行同期贷款利率自2014年10月2日起计算至款项付清之日止）；四、被告陈显玲应在本判决生效之日起十日内向原告何伟坚支付代付的税费人民币27974元；五、被告陈显玲应在本判决生效之日起十日内向原告深圳市誉桦投资管理有限公司支付律师费人民币17500元；六、驳回被告陈显玲（反诉原告）的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4480元，反诉受理费人民币8138元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王 艳二〇一七年七月二十五日书记员 刘志美