江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏02民终5495号 上诉人（原审原告）：梁溪区吉客来购物中心，住所地江苏省无锡市金格商业广场一、二层S1-001-A、S2-002-A。 经营者：邵鹏飞，男，1979年2月8日生，汉族，住河南省沈丘县。 委托诉讼代理人：陆浩存，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：无锡市金格商业广场管理有限公司，住所地江苏省无锡市学前东路799-30068。 法定代表人：诸仲学，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：翟肖肖，上海君澜（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王玉锦，上海君澜（无锡）律师事务所律师。 上诉人梁溪区吉客来购物中心（以下简称吉客来中心）因与被上诉人无锡市金格商业广场管理有限公司（以下简称金格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区（2019）苏0213民初7670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 吉客来中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；本案一审和二审诉讼费用由金格公司承担。事实和理由：1.一审认定双方就争议问题达成一揽子协议，且互不追究，系认定事实有误，涉嫌枉法裁判。双方于2017年11月29日分别签订了两份协议。第一份协议是双方就吉客来超市的S1-001-A和S2-002-A经营区域（面积4335平方米）的部分签订的协议。该协议并未约定排除其向金格公司主张返还租金、赔偿迟延支付电梯产生的租金损失、支付由其垫付的电梯加固费、支付仓库补贴及其他未主张的权利。第二份协议书是针对双方就吉客来超市扩大入口而兼并的10007号商铺（大概50多平米）的终止租赁协议。该协议仅是约定就该商铺租赁产生的一切责任和后果互不追究。上述两份协议是针对不同租赁区域约定的不同的权利义务关系，没有相互替代性。一审以第二份终止协议的内容涵盖第一份协议的权利义务，完全违背了客观事实，认定事实完全有误，严重损害了其合法权益。2.就金格公司未按合同约定交付电梯的事实，其仅是不再向金格公司主张每日按照日租金的两倍计付违约金，但并未放弃向金格公司主张迟延交付电梯产生的租金损失以及支付电梯加固费的权利。一审认定放弃违约金就等于放弃其他权利主张，系认定事实错误。3.其从未要求更改原定电梯的位置，电梯迟延交付系金格公司当时资金不足导致。金格公司主张系因其要求更改电梯位置导致电梯迟延交付，但并未提供足以证明该主张的有效证据。一审在认定事实中并未认定系金格公司迟延交付电梯导致其相关损失的事实，属于认定事实不清。4.关于仓库补贴，在金格公司并未提供相关该补贴需由其全部处理完设备后方能领取的有效证据的情况下，一审不支持其诉请，裁判有误。该补贴形成于协议签订一个月后，首先可以印证两份协议中未列明排除的主张，都是其未放弃的主张。至于其在一审中曾陈述该补贴的条子形成于协议之前，只是一时的口误，事实是在协议之后形成，金格公司也陈述在协议之后形成。金格公司主张需要由其处理完全部设备方能领取该补贴，但并未向法院提供有关证据，一审仅凭金格公司自述就排除其享有的合法权利，裁判有误。5.一审未查明2017年11月9日因金格公司锁门导致其无法继续经营的事实。其在一审中提及了该事实，金格公司表示要回去核实，但也一直未答复法院。 金格公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.关于双方的租赁问题，其曾起诉吉客来中心，要求吉客来中心支付欠付的房屋租金，案号为2017苏0213民初9397号。双方在该案庭审后于2017年11月29日签订了一揽子协议，因此其才对该案件撤诉。2019年8月27日一审质证笔录第六页中可以看出吉客来的经营者邵鹏飞明确回答在前案签署协议书时讲清楚对前述的全部内容达成共识，不再追究，其中包括电梯违约等事项。2.关于补贴和案涉客用平梯的情况，其在一审中已经提交了详细的情况说明陈述相关事实，其并不欠付吉客来中心任何费用，反而是吉客来中心未按照协议书处理租赁区域内的相关物品，造成了额外的占有使用费。吉客来中心就租赁合同起诉其，违背诚实信用原则，其保留吉客来中心给其造成的损失另行起诉的权利。 吉客来中心向一审法院提出诉讼请求：1.判令金格公司退还吉客来中心多交的租金140806元及利息（自2017年11月10日起至实际支付之日止，以140806元为基数，按照银行同期存款利息计算）；2.判令金格公司支付吉客来中心负一楼仓库补贴20000元及利息（自2017年12月19日起至实际支付之日止，以20000元为基数，按照银行同期贷款利息计算）；3.判令金格公司支付吉客来中心因电梯迟延安装导致的租金损失184128元及利息（自2017年1月10日起至实际支付之日止，以184128元为基数，按照银行同期贷款利息计算）；4.判令金格公司支付吉客来中心垫付的电梯加固费148282.10元及利息（自2016年10月11日起至实际支付之日止，以148282.10元为基数，按照银行同期贷款利息计算）；5.本案诉讼费由金格公司承担。事实和理由：吉客来中心于2016年8月18日向金格公司租赁场地用于开超市，双方约定金格公司在合同签订之日起2个月内安装完2部客用自助人行道平梯，后金格公司未能按期履行，导致吉客来中心装修延迟及开业损失，另金格公司拒绝支付电梯加固费，且擅自锁掉吉客来中心大门，现双方的租赁合同已解除，但金格公司至今未赔偿有关损失。 金格公司一审辩称：金格公司于2017年10月就租赁合同产生的纠纷起诉吉客来中心，后双方于2017年11月29日就租赁合同的解除事宜达成了协议书，金格公司对前案撤诉，该协议书成立有效，双方仅就善后处理事宜及金格公司配合吉客来中心处理物品事宜有纠葛，其他事项不再有纠葛，金格公司除仓库补贴20000元外也不负有其他款项支付义务，吉客来中心现就租赁合同起诉金格公司违背诚实信用原则，且吉客来中心未多付租金，请求驳回吉客来中心的诉讼请求。 一审法院经审理认定事实如下：2016年8月18日，吉客来中心与金格公司签订《无锡市金格商业广场商铺租赁合同》，约定吉客来中心向金格公司承租金格商业广场内一、二层S1-001-A、S2-001-A号商铺，2016年8月19日至2017年8月18日期间年租金为0元，2017年8月19日至2018年8月18日期间年租金为1500000元，金格公司于合同签订后两个月内在租赁地域即超市内向吉客来中心免费提供两部客用平梯。后吉客来中心支付2017年8月19日至2018年8月18日期间租金1100000元。 2017年10月，金格公司诉至法院，称吉客来中心拖欠上述商铺40万租金未付，故要求判令：1.自起诉之日起解除双方之间的租赁合同，吉客来中心支付租金400000元；2.吉客来中心支付违约金（以400000元为基数，自2017年8月19日起至实际支付之日止，按每日千分之三计算）；3.吉客来中心支付因解除合同给金格公司造成的损失424000元；4.吉客来中心赔偿律师费25000元。2017年11月9日，法院就上述案件组织双方进行质证，金格公司当庭提出增加诉讼请求“吉客来中心迁出金格商业广场一、二层S1-001-A、S2-001-A号商铺”，吉客来中心在质证过程中认可欠付租金400000元，但称其未付清租金是因金格公司未按约定提供电梯并让吉客来中心自行承担电梯加固费等违约行为，导致其租赁功能和权利丧失。 2017年11月29日，金格公司（甲方）与吉客来中心（乙方）签订《协议书》，载明：经甲、乙双方协商，一致同意解除2016年8月18日签订的《无锡市金格商业广场商铺租赁合同》，现就以上合同解除后的善后处理相关问题作以下约定：1.自本协议书签订后乙方的所有物品由甲方配合乙方处理（含地下一楼仓库区域），甲方收回租赁区。2.本协议书签订后，甲方配合处理完乙方的物品，甲方同意向梁溪区人民法院提请原起诉乙方的民事诉状撤诉。3.甲方原诉求：①支付结欠租金400000元，②以结欠租金400000元为基数，按每日千分之三支付违约金，③因乙方原因解除合同而给甲方造成的损失424000元，④诉讼费由乙方承担。以上4条诉求甲方不予追究，乙方原缴付甲方的租赁保证金100000元甲方不予退还。4.乙方的所有对内对外的欠款、债务由乙方自负。5.乙方如果不配合甲方处理乙方租赁区域内所有物品，甲方则有权立即恢复诉讼，并要求乙方自起诉之日起以年租金为基数承担每日万分之五的违约金，对乙方在租赁区域内的物品作为乙方放弃物，甲方有权处置。 2017年12月29日，吉客来中心经营者邵鹏飞出具收条一张，载明：“今收到金格仓库补贴贰万元整”。同日，金格公司员工支建春在收条下方载明：“经杨总同意一次性补贴贰万元整。” 2018年1月8日，金格公司向法院申请撤回对吉客来中心的起诉，法院作出民事裁定准许金格公司的撤诉申请。 诉讼中，吉客来中心述称其实际支付电梯加固费139660元，其中包含电梯检测费和保险费4860元。金格公司称其本可以按约完成电梯交付，但吉客来中心要求更改电梯位置及设计，由此产生的费用应由吉客来中心自行承担，电梯加固费也应由吉客来中心自行负担。 关于2017年12月29日仓库补贴的形成背景，吉客来中心述称，金格公司承诺在租赁合同签订后一星期内提供1000平方米的仓库免费给吉客来中心使用两年，后金格公司延迟交付仓库，且仓库系由吉客来中心自筹资金建设，加之双方2017年11月29日签订协议书时金格公司已将仓库租给他人使用，故金格公司同意支付仓库补贴20000元；该款项未在协议书中约定系因先写收条，后签订的协议书。法院询问为何收条载明的时间在协议书之后，吉客来中心又称，确实是先签的协议书，后写的收条，签署协议书后其才知道金格公司将仓库出租给他人的情况；后吉客来中心持收条到金格公司财务处领钱时被告知没钱，现仍有物品在金格公司地下二层仓库中。金格公司述称，收条形成于协议书之后，因吉客来中心未按协议约定配合处理租赁区域内的物品，金格公司为尽快清场，同意吉客来中心的经营者邵鹏飞在处理完租赁区域内的物品后前往金格公司财务处领取补贴，但因吉客来中心至今未清场，故金格公司尚未支付款项。 另，吉客来中心述称，双方签署协议时，已经讲清楚之前金格公司起诉吉客来中心及吉客来中心准备就电梯违约事项起诉金格公司的内容达成共识，互不追究。 上述事实，有商铺租赁合同、扶梯加固合同、收款凭证、收条、收据、协议书、转账凭证、民事起诉状及当事人陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，吉客来中心与金格公司签订的商铺租赁合同及解约协议书系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。吉客来中心在与金格公司就双方争议问题达成一揽子协议，明确互不追究的情况下，再次来院要求金格公司退还多交的租金、支付延迟交付电梯产生的租金损失、电梯加固费，有违诚信，故法院对吉客来中心的上述诉讼请求不予支持。关于吉客来中心主张的仓库补贴20000元，吉客来中心提供的收条仅能反映该收条系金格公司内部请款审批手续，仅凭该手续不能证明该款项的支付原因及付款条件，在双方对付款条件存在争议且吉客来中心又未能证明的情况下，不宜直接作为债权凭证，结合金格公司自认情况，尚不能认定该款已具备给付条件，故对吉客来中心的该项诉讼请求，法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：驳回吉客来中心的全部诉讼请求。本案诉讼费减半收取后为4694元（已由吉客来中心预交），由吉客来中心负担。 二审中，吉客来中心对一审查明的“吉客来中心述称，双方签署协议时，已经讲清楚之前金格公司起诉吉客来中心及吉客来中心准备就电梯违约事项起诉金格公司的内容达成共识，互不追究”有异议，其提出当时双方就电梯违约内容并未达成共识，互不追究，具体达成共识的内容在协议中有体现。对一审查明的其他事实双方均未提出异议。二审经审查，本案一审2019年8月27日的质证笔录中反映：法庭出示了金格公司诉吉客来中心房屋租赁合同纠纷一案的诉状及2017年11月9日的质证笔录后，询问双方有无异议。吉客来中心称：“没有异议。在双方签署协议时，已经讲清楚之前的被告起诉我方以及我方准备起诉被告的内容达成共识，互不追究。”后法庭询问“原告，你方准备起诉被告的内容是什么？”。吉客来中心称：“就是关于被告电梯方面违约的事情。在当时的案件中已经提到”。据此，本院对吉客来中心提出的上述异议不予采纳，对一审已查明的事实予以确认。 吉客来中心另在二审中提供：1.海报、微信聊天记录截图以及2019年6月拍摄的视频证据，证明其自2017年11月9日被金格公司强制锁门后，为及时减损，一直在联系买家处理设备，但在未经其允许、也未告知其的情况下，私自将设备转租给清货公司用于经营，另全部重要的电器设备被金格公司私自处理，其他设备胡乱拆散，随意丢置于地下车库，连进去查看的路也不留，也不配合开灯，导致买家客户无法正常看货，无法交易买卖。吉客来中心表示金格公司关于后续设备的处理与事实不符，另关于2万元的仓库补贴，金格公司称是因为其没有搬走设备，所以未付，而实际是现在设备基本已被金格公司全部处理了。2.（2018）苏0213民初171号民事判决书，证明其超市于2017年11月9日确因金格公司强制锁门而无法正常经营，从而还导致了其与其他利害关系人产生纠纷。 金格公司质证认为：1.吉客来中心提供的材料并不属于二审新证据。2.海报中无法看出是其请清货公司清理相关物品。3.吉客来中心与其他第三方的微信聊天记录与本案无关，微信内容也无法得出其证明目的。4.对涉及其公司人员的聊天记录真实性认可，实际其公司人员在此次微信告知对方搬离前，已在2017年10月28日发函要求对方搬离，2017年11月10日张贴公告要求对方搬离，2017年11月29日双方签订协议约定搬离，2018年5月19日其公司工作人员也微信要求对方搬离，另其公司也多次电话要求对方搬离，但截止目前，对方都未履行义务，给其公司造成严重损失。5.关于视频，对方称是在2019年6月19日和21日拍摄，但双方早在2017年11月29日签订协议约定吉客来中心限期处理物品，否则作为放弃物，其公司有权处理。6.（2018）苏0213民初171号民事判决书系吉客来中心与第三方之间的纠纷，与其公司无关，也与本案无关。其公司在2017年11月9日并未采取锁门措施，只是采取了停水停电措施，在此之前吉客来中心已长期拖欠租金。在采取停水停电措施后，其公司仍然于2017年11月15日左右帮助吉客来中心将货物全部退给了供货商，现场遗留的仅是货架，并无商品。 另金格公司在二审向本院提交的代理意见中就争议的20000元补贴问题又表示在双方已于2017年11月29日解除租赁关系后，双方并不存在任何法律关系，其公司并无向吉客来中心支付款项的义务，在双方均无法举证该款项支付原因及付款条件时，单就2017年12月29日的收条内容“经杨总同意一次性补贴贰万元整”更倾向于解读为赠与合同，即其公司愿意给吉客来中心20000元。现吉客来中心依据该收条向其公司主张款项，其公司在庭审中也多次明确予以拒绝，可认为是赠与合同的撤销。 二审补充查明：双方2016年8月18日签订的《无锡市金格商业广场商铺租赁合同》第五条就履约保证金约定如下：1.在本合同签署之日，吉客来中心应向金格公司支付定金100000元，并在签约后一周内付清预付租金800000元，合计900000元。原支付的定金转为履约保证金，金格公司应向吉客来中心开具与履约保证金数额相同的收据。2.在本合同有效期内，除双方另有约定外，保证金不予冲抵吉客来中心租金或其他未付款项。本合同有效期届满时，如吉客来中心已完全履行本合同项下的义务……，金格公司应于办理退租手续并在租赁区域交接验收后三十天内将履约保证金无息退还给吉客来中心。3.若吉客来中心未完全履行本合同项下的义务，金格公司有权将吉客来中心应付而未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向金格公司支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除。 以上事实，有质证笔录、海报、微信聊天记录截图、光盘、民事判决书、租赁合同及当事人陈述等证据在一审及二审卷宗中予以佐证。 本院认为：双方在履约过程中已发生纠纷甚至已经形成诉讼的情况下，在2017年11月29日又达成了《协议书》对解约的问题进行了约定。虽然该《协议书》在内容上并未明确提及电梯等问题，但吉客来中心也表示签署协议时已经讲清楚之前金格公司起诉其及其准备就电梯违约事项起诉金格公司的内容达成共识，互不追究。该陈述与金格公司的陈述一致，且也与《协议书》第3条约定的金格公司对原来起诉吉客来中心的诉求不予追究相印证。另对于吉客来中心主张的多付的租金损失，如吉客来中心确实存在多付租金的问题，一般在解除租赁协议时也应当予以一并处理。况且《协议书》当时还明确约定了吉客来中心已付的租赁保证金100000元不再予以退还，再结合双方在租赁合同中涉及保证金的相关约定，可见双方当时已对争议事项进行了一揽子结算处理，否则在金格公司仍另需支付吉客来中心多付的租金、电梯延迟交付损失以及电梯加固费的情况下，却可以不予退还履约保证金，明显不合常理。因此，一审认定吉客来中心现无权再主张金格公司退还多交的租金、支付延迟交付电梯的租金损失以及电梯加固费并无不当。 关于吉客来中心主张的仓库补贴20000元，因涉及该20000元的支付事宜系是在双方解除租赁关系之后形成，故属于双方另行达成的合意事项，应根据双方的约定予以认定处理。就该20000元的支付原因及付款条件，双方现虽陈述不一，但从2017年12月29日收条载明的内容来看，金格公司当时即同意支付该20000元的补贴，无法看出该款项的支付存在前提条件。金格公司现主张该补贴的支付存在付款条件，应当由金格公司承担举证责任。从金格公司目前的举证情况来看，尚无法证明该20000元的支付系以吉客来中心先行清理完相应物品为前提条件，故本院对金格公司的主张不予采信。在此情形下，吉客来中心现要求金格公司支付该20000元，于法有据，应予支持。关于吉客来中心主张的该20000元的逾期付款利息，从吉客来中心经营者邵鹏飞在2017年12月29日已出具的针对该20000元的收条来看，可认定该款项已商定应于当时支付。现金格公司未按期支付，应当支持该款自2017年12月30日起至实际支付之日止的逾期付款利息。吉客来中心主张从2017年12月19日起算利息缺乏依据，本院不予采纳。一审认定该20000元尚不具备给付条件存在不当，二审予以纠正。双方在一审中均未提及该20000元属于无偿赠与，金格公司在二审中又提及该20000元属于赠与，但也并未提供证据证明双方之间达成的是赠与的合意，故对金格公司主张该2万元系赠与，其现在有权撤销赠与的意见，本院不予采纳。 综上，吉客来中心关于20000元补贴的上诉主张成立，应予支持。一审判决对案涉的20000元补贴现是否应予支付的认定上存在不当，二审依法予以纠正。一审判决对其他争议问题的认定并无不当，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初7670号民事判决； 二、无锡市金格商业广场管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向梁溪区吉客来购物中心支付20000元及利息（以20000元为基数，自2017年12月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回梁溪区吉客来购物中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取4694元，由吉客来中心负担4506元，由金格公司负担188元；二审案件受理费9388元，由吉客来中心负担9012元，由金格公司负担376元。以上案件受理费均已由吉客来中心预交，因双方同意自行交接诉讼费用，金格公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担的案件受理费564元支付给吉客来中心。 本判决为终审判决。 审判长  王静静 审判员  潘晓峰 审判员  仓 勇 二〇二〇年四月十日 书记员  蒋 懿 本案援引法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。