山西省运城市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）晋08民终1号 上诉人（原审被告）：高建明，男，1973年3月14日出生，汉族，住稷山县。 委托诉讼代理人：高过，稷山县稷峰镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王燕，稷山县稷峰镇法律服务所法律工作者。 上诉人：杨加虎，男，1977年10月26日出生，汉族，住稷山县，现住稷山县。 被上诉人（原审原告）：山西华南纺织有限责任公司，住所地：稷山县城南西街99号。 法定代表人：高英建，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴建刚，山西圣剑律师事务所律师。 上诉人高建明、上诉人杨加虎因与被上诉人山西华南纺织有限责任公司（以下简称华南公司）返还原物纠纷一案，不服山西省稷山县人民法院（2019）晋0824民初1675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人高建明上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判确定的案由错误。被上诉人山西华南纺织有限责任公司在一审的诉讼请求是“依法确认二被告关于华南纺织公司小北楼213房屋的转让协议无效，责令被告高建明立即腾出原告小北楼213房屋并交付原告”，但本案实为权属争议，首先应当进行确权。一审立案时仅依上诉人的诉求将本案定为确认合同效力纠纷，明显不当。被上诉人不是房屋买卖合同的相对方，无权提起确权之诉。而且原判在审理时亦总结本案争议的焦点“谁是双方所争议房屋的所有权人”，显然，本案首先应当确权、是权属纠纷，而非返还原物纠纷，原判却直接将双方争议的房屋权属确定归被上诉人所有，明显超越诉求及违背法定程序。因此，原判案由错误，导致审理方向错误，并导致判决结果严重错误，故应依法予以纠正。二、原判认定证据不足。原判认定“小北楼房屋”的所有权人系被上诉人，仅是依据被上诉人提交的“职工小北楼管理规定”和“固定资产明细分类账”。但对上述证据，上诉人已在原审提出异议，所谓职工小北楼管理规定，所有的小北楼住户根本无人知晓即使被上诉人提供的几名证人，也无人对此来源有充分合理的解释，显然，该管理规定是被上诉人为达到其不法目的而编造的，这样虚假的、争议极大的证据，原审法院却将其作为定案依据，明显是错误的。上诉人认为，为了查明真相，需要对“职工小北楼管理规定”真实性进行司法鉴定。对于固定资产明细分类账，是被上诉人自己记载的账目，即使房屋建造初期属于被上诉人，但随着被上诉人出售给上诉人的行为该房屋的产权已发生了变化，被上诉人自己不下账，不做账目处理，难道根据此记载房屋就永远属于被上诉人的吗?除此而外，被上诉人再无其他证据，原判仅依被上诉人单方证明，断章取义，认定小北楼房屋所有权系被上诉人的证据明显不足，无法让人信服。三、原判认定事实错误。被上诉人向职工出售房屋时，由职工根据双方协商的房屋价格向被上诉人交付房款，被上诉人为购房户出具购房款收据（载明“系付房款”）并交付房屋钥匙。根据《合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，以及第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”2011年3月21日，上诉人与原购房户杨加虎达成房屋转让协议，双方履行了付款、交房的义务，房屋一直由上诉人居住至今。我国《物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，不仅上诉人与杨加虎之间的房屋买卖合同合法有效，且变更产权时亦经被上诉人认可并给予变更产权手续，依法更应受到法律保护。基于上述事实和法律，案涉房屋的所有权在上诉人交付房款、被上诉人移交房屋及钥匙时已经转移归上诉人所看。原判未能依法据实认定，导致认定事实严重错误。四、被上诉人实为该出售的小北楼的物业管理人，而非产权人。被上诉人所出售的房屋为毛坯房，水、电、卫生及物业管理等各项费用均由被上诉人物业办统一收取。电费由房主预存，开始一度电5毛钱，陆续涨到7毛钱，水费从一户一月10元水费涨到了30元。大约在2016年小北楼的业主电改后直接向供电局交费，每度电才四毛多钱。多年来，各业主一直向被上诉人物业办交纳管理费、卫生费、路灯费等其他费用。由此可见，被上诉人实际充当的是小北楼的物业管理的身份。根据《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”被上诉人虽然没有与业主签订书面的物业服务合同，但其实际履行的是物业管理义务，作为物业管理部门无权改变其所管理的业主的房屋所有权。五、被上诉人为了谋取不当利益，损害全体业主的合法权益的行为，应当依法应予制止和制裁。被上诉人为了进行商品房开发，牟取暴利，捏造事实、编造所谓“职工小北楼管理规定”，不惜侵害全体业主的利益，并做出断水、挖坑等恶劣行径，严重影响了住户的正常生活，企图达到其不法目的。被上诉人企图通过合法诉讼，掩盖其不法行为，攫取非法利益，若被上诉人目的得逞，将会造成几十户业主无家可归，不仅会给上诉人及其家庭今后的生活造成严重影响，也会给社会带来极不稳定因素，给政府造成压力。为此，请人民法院依法查明案件事实，对被上诉人的不法行为予以严惩，为全体业主讨回公道，维护社会的公平正义。综上，原判认定事实错误，证据不足，程序违法，适用法律不当，草率判决，依法应当予以撤销纠正。请求二审法院依法查明事实，对本案重审另判，对本案作出公正判决。 被上诉人华南公司辩称，一、原判决确定的案由是正确的。涉案房产系答辩人建造是不争的事实，涉案房产的所有权属答辩人所有是不可辩驳的事实，杨加虎作为一个无所有权的人处分答辩人的财产给上诉人高建明，依法是无效的，为解决纷争，答辩人诉讼到一审法院，要求确认杨加虎与上诉人高建明之间的买卖协议无效，一审法院依答辩人的诉讼请求确定案由是完全正确且有法可依的。二、一审判决证据充分。答辩人有固定资产帐册能够证明涉案房产属答辩人所有，《职工小北楼管理规定》能够证明涉案房产属答辩人所有，证人吴吴某张鸿彦等证人出庭作证涉案房产归答辩人所有，过去十几年间一批又一批、一茬又一茬的住户都承认小北楼的所有权属答辩人所有一一有《房屋转让协议书》为证，上诉人现置铁的事实于不顾，竟然对历史上形成的、众所周知的、历年来一直遵照执行的《职工小北楼管理规定》都予以否认，实令人可笑！三、一审判决认定事实正确。1、《中华人民共和国物权法》第30条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”根据前述法律规定，涉案房屋为华南公司建造，所有权归答辩人所有。2、职工小北楼管理规定明确写到：“住房所有权归稷山县华南纺织公司”，可以证明：上诉人高建明及上诉人杨加虎对答辩人享有涉案房屋的所有权是明知的。3、《中华人民共和国民法通则》第71条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国物权法》第39条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。涉案房屋原先由答辩人华南公司分配给上诉人杨加虎居住和使用，在杨加虎不需要时，依照管理规定应当交回答辩人由答辩人另行安排，但杨加虎无视管理规定，私自与上诉人高建明达成买卖协议，是无处分权人在处分他人的财产，依法无效。根据《中华人民共和国物权法》第4条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，《合同法》第五十二条等相关法律规定，一审判决杨加虎与上诉人高建明之间的买卖合同无效，事实是清楚的，程序是合法的，结论是正确的。四、上诉人高建明必须将房产交付给答辩人。因华南公司已经彻底倒闭，目前正处于清算阶段，答辩人与杨加虎之间的劳动关系已经解除。上诉人高建明也不具备使用涉案房屋的条件，属于无权占有，所以必须腾房。因稷山县人民政府对涉案房屋使用的土地已经征收并出让，答辩人必须配合拆迁，答辩人曾多次以通知的方式并确定了合理期限，要求各住户腾房。在有相当一部分住户已经交房的情况下，上诉人高建明仍拒不腾房，想借拆迁之时达到不可告人的非分之想，不仅法律不许，也于情理严重不合。特此答辩，请求运城市中级人民法院依法驳回上诉，维持一审判决。 上诉人杨加虎述称，同意高建明的上诉意见。 上诉人杨加虎上诉请求：请求依法撤销稷山县人民法院（2019）晋0824民初1675号民事判决书第二项，依法改判上诉人不返还被上诉人高建明12000元。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人购买被上诉人山西华南纺织有限责任公司房屋时，山西华南纺织有限责任公司并没有让上诉人看《纺织厂家属宿舍决算书》，也没有看到任何相关方面的材料，上诉人购买了此房屋，房屋的所有权就归上诉人所有，上诉人有权转让或买卖。2011年3月21日上诉人与被上诉人高建明签订了转让合同，其房屋的一切权利和义务就归被上诉人高建明所有。高建明在此房屋也已居住了8年多的时间，山西华南纺织有限责任公司一直也没提出要求返还，现被上诉人山西华南纺织有限责任公司为了进行商品房开发，牟取暴利，又无法与高建明就拆迁款数额达成一致，才捏造事实起诉人民法院要求返还房屋。二、一审法院审理程序违法。民事审判坚持不告不理的原则，一审判决超出原告的诉讼请求，属于适用法律错误。一审时高建明作为被告并没有要求上诉人返还12000元，但一审法院错误的判决上诉人返还被上诉人高建明12000元。2011年3月21日上诉人与被上诉人高建明达成房屋买卖协议，高建明也一直在此房屋居住了8年多的时间，一审法院错误判决上诉人返还高建明12000元于情于理于法皆不符。综上，一审法院认定事实不清，程序违法，请求二审法院依法查明事实，予以改判。 被上诉人华南公司辩称，上诉人杨加虎的上诉请求是：“请求撤销一审判决书第二项”，证明上诉人杨加虎对一审判决书第一、三、四项是认可的。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因上诉人杨加虎对一审人民法院判决其与上诉人高建明之间转让房屋协议无效是认可的，故依据前述法律规定，上诉人杨加虎有义务将转让款返还给上诉人高建明。为解决纷争，为减少诉讼，一审法院在查明并确认转让协议无效的前提下将纠纷在一案中全部予以一并解决，判决正确，程序合法，请运城市中级人民法院依法驳回上诉，维持一审判决。 上诉人高建明辩称，从杨加虎的上诉状可以看出杨加虎对其与高建明的买卖房屋是认可的，双方之间的买卖合同应为有效。 被上诉人纺织公司向一审法院起诉请求：1、依法确认二被告关于华南纺织公司小北楼“213”房屋的转让协议无效；2、责令被告高建明立即腾出原告小北楼“213”号房屋并将房屋交付给原告。 一审法院认定事实：山西华南纺织有限责任公司原名称为稷山县华南纺织有限责任公司，2008年3月17日变更为现名称。2001年7月30日，稷山县华南纺织有限责任公司出台职工小北楼管理规定，内容：为构建和谐社会，共同建设华南纺织公司美好未来，解决员工住房紧张之现状，公司现建一排宿舍楼，特规定如下：一、每户两间，造价6500元。二、有意向购买者向办公室提出书面申请，公司统一研究决定人员，双职工和生产技术骨干优先。三、住房所有权归稷山县华南纺织公司，住户享有使用权，公司有收回房屋的权利。四、住户在使用（及装修）时，不得随意改变房屋结构，确保房屋结构完好，各种管道畅通。五、住房造价不包括地皮、公用设施及配套费，所以本宿舍楼原则不对外，只限本公司职工。六、所有住户在使用期内不得私自转让。如确需转让时，必须通过公司办公室同意，转让给符合住房条件的华南纺织职工。如若私自转让，公司有权收回住房，同时收取房屋总造价的200%违约金。七、职工购房必须自己居住，不得转租他人。如若转租，公司有权收回房屋，同时收取房屋造价100%违约金。八、所有住户保证遵守公司管理，按时交纳各项管理费用及水电卫生费。九、．．．．．．．。原告山西华南纺织有限责任公司在租用稷峰镇西街村第三居民组的土地上建造职工宿舍楼一栋，共二层36户。2003年7月7日，被告杨加虎向原告山西华南纺织有限责任公司交房款6580元，原告山西华南纺织有限责任公司向杨加虎出具了收款收据，收据载明：今收到杨加虎人民币陆仟伍佰捌拾元正￥6580系付交房款交款人杨加虎。小北楼213号房屋由被告杨加虎居住使用。2011年3月21日，被告杨加虎作为甲方与被告高建明作为乙方就杨加虎使用的213号房屋达成房屋买卖协议，协议载明：一、甲方愿意以12000元价格将稷山华南纺织厂生活区北楼二楼东起第六家二间房出售给乙方。二、乙方在签订协议时付给甲方购房款壹万贰仟元（12000），甲方给乙方出收据收款凭据。三、甲方在签订协议时把购买房屋时的交款手续（原始单据和房门钥匙一并交给乙方）；四、．．．．．．．．。之后，该房屋由被告高建明居住使用。2018年6月14日，稷山县人民政府发布了稷政土征告字（2018）第5号稷山县人民政府关于征收稷峰镇西街村集体土地的公告对坐落于稷峰镇西街村丰西路路东稷峰镇西街村集体土地70.722亩，其中农用地69.7695亩，建设用地0.9525亩予以征收。2019年4月1日，原告通知小北楼各住户由于小北楼住房年久失修，已属危房。所占土地已被县政府土地部门征收，尽快将予以拆除。现通知如下：1、各住户持原公司出具的购房收据尽快到公司财务科办理退款手续。2、公司已向供电部门申请，一个月后予以拆除供电设施，停止供电。请各住户相互转告，提前做好搬迁准备。一审认为，本案的争议焦点，谁是双方所争执的小北楼“213”号房屋的所有权人，原告主体是否适格？二被告之间的房屋买卖协议是否有效，被告高建明应否返还？原告诉称，山西华南纺织有限责任公司系“213”号房屋的所有权人，被告杨加虎无权处分该房屋；被告高建明辨称，其房屋是从原购房户杨加虎手购买，双方履行了付款交房义务，其与杨加虎之间的房屋买卖合同合法有效，原告无权要求被告腾房，应依法驳回原告的起诉。一审认为，房屋收款收据虽记载“付房款”，但从原告提交的职工小北楼管理规定、固定资产明细分类账可证明，小北楼房屋的所有权人系原告山西华南纺织有限责任公司。二被告未经房屋所有权人同意私自达成房屋买卖协议将房屋转让，其转让协议无效。原告山西华南纺织有限公司请求被告高建明腾出所居住房屋符合法律规定，应予支持。被告高建明辩称房屋系其从杨加虎手购买与原告无关、原告无诉权的意见，本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告高建明与被告杨加虎于2011年3月21日签订的房屋买卖协议无效；二、被告杨加虎于判决生效后十日内返还被告高建明房屋转让款12000元；三、被告高建明于判决生效后十日内将所使用的原告山西华南纺织有限责任公司所有的小北楼213号房屋腾出，返还给山西华南纺织有限责任公司；四、原告山西华南纺织有限责任公司于判决生效后十日内退还被告杨加虎所交房款6580元。如原告山西华南纺织有限责任公司、被告杨加虎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如被告高建明未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元，被告高建明负担15元、被告杨加虎各负担10元。 二审审理查明：被上诉人华南公司在租用稷峰镇西街村第三居民组的土地上建造职工宿舍楼一栋，共二层36户。该楼房建设时华南公司并未从相关部门取得建设工程规划许可证等规划审批手续。其他事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，被上诉人华南公司在建设案涉建筑物小北楼时未取得建设工程规划许可证，而本案各方当事人讼争的房屋位于小北楼中，根据各方的诉辩，可知案涉建筑物小北楼及小北楼中的本案讼争房屋均涉及到权属认定，该权属的认定和处理为国家有关行政机关的职权范围，而非人民法院受理的民事诉讼范围。因此，一审法院受理本案不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山西省稷山县人民法院（2019）晋0824民初1675号民事判决； 二、驳回山西华南纺织有限责任公司的起诉。 一审案件受理费50元，退还山西华南纺织有限责任公司；上诉人杨加虎预交的二审案件受理费50元予以退还；上诉人高建明预交的二审案件受理费50元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 张 勇 审判员 梅智勇 审判员 席少君 二〇二〇年四月十四日 书记员 陆 鑫