广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终125号上诉人（原审原告）：邓静雯，女，1971年4月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：汤儒盛，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：平先进，广东一粤（白云）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范迎春，女，1982年6月14日出生，汉族，住广西灌阳县。被上诉人（原审被告）：广州君睿美容有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道xxx号xxx房。法定代表人：宁娇凤。委托诉讼代理人：徐燕兴，该公司职员。被上诉人（原审被告）：岳克建，男，1986年11月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：廖忠安，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人邓静雯因与被上诉人范迎春、广州君睿美容有限公司（以下简称君睿公司）、岳克建物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人邓静雯上诉请求:1.撤销一审判决，改判范迎春、君睿公司、岳克建立即向邓静雯交还涉案商铺，并共同向邓静雯支付自2019年4月1日起至实际交还之日止的使用费(每月按12500元的标准计算)及使用费利息(各月均以12500元为本金，自各自然月的首日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算)；2.本案诉讼费由范迎春、君睿公司、岳克建承担。事实和理由如下：一、邓静雯一审开庭前和开庭时共提交15份证据，但一审判决只认定邓静雯提交了6份证据，故意遗漏邓静雯在一审期间提交的下列证据：1.证据1《广州启诚房地产土体评估公司报告书》；2.证据3《广州市不动产登记查册表》；3.证据8《清场告知书》以及张贴记录；4.证据9《治安调解协议书》；5.证据10《国众联报告书》《正诚评估报告书》；6.证据11《驳回异议通知书》以及关于对“房地产估价报告异议书”的答复函；7.证据12《维纳斯珠江新城店股份投资合同》；8.证据13《费用通知》；一审判决对上述证据遗漏认定，直接导致对事实的遗漏和错误认定。前述证据1、证据10和证据11直接证明涉案商铺是带租约评估和拍卖的，岳克建买到的是带租约房屋；证据8和证据9是邓静雯维权的证据；证据12和证据13则证明邓静雯在出租前使用涉案商铺的客观事实。二、一审判决在审理查明部分，不仅遗漏重要的客观事实，还存在认定事实错误的情形。（一）一审判决没有认定在邓静雯与邓美莉于2013年3月25日签订《借款租赁协议》并公证之后，至2019年4月1日岳克建开始向君睿公司收取租金这段期间，涉案商铺就一直是邓静雯占有、使用和出租收益的客观事实。（二）一审判决错误认定2018年12月25日和2019年2月19日，一审法院两次作出《广州市天河区人民法院关于广州市天河区花城大道xxx号xxx房的公告》显示拍品租赁情况为“无”。一审法院在执行时作出这样的公告明显违背客观事实。三、一审判决认定邓静雯没有根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起执行异议之诉，而是在拍卖之后提起本案之诉，明显缺乏依据。这显然是在曲解法律的规定。四、一审判决认定邓静雯与邓美莉签订的《借款租赁协议》不同于房屋租赁合同，邓静雯与邓美莉之间是债权债务合同关系，而非房屋租赁合同关系，因此本案不适用“买卖不破租赁”原则，这也是对《借款租赁协议》的曲解。综上所述，一审判决在事实查明部分和认定部分，不仅带有明显的偏向性，而且与证据矛盾重重。涉案商铺是邓美莉在2011年以550多万元购买的，拍卖的评估报告正是考虑到带租约的事实，才将评估价调低至3025304元。之后，还是因为带租约不交吉的原因，该商铺才无人竞买，在二次流拍降价后，才由岳克建以1694171元的超低价购买成功的。如果不是带租约的原因，岳克建是不可能以如此低的价格竞买成功。“买卖不破租赁”这是合同法中的重要原则，应予遵守。为此，邓静雯上诉请求二审法院依法改判。被上诉人岳克建二审书面答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。邓静雯的上诉理由均不能成立。一、一审法院对邓静雯一审提供的各项证据均进行了审查，范迎春、君睿公司、岳克建也都一一进行了质证，一审法院并无遗漏。二、一审法院认定《借款租赁协议》成立的是债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系，释理清楚，适用法律正确。根据邓静雯提供的《借款租赁协议》，其内容主要为通过让渡16年的房屋使用权抵消借款，其明显成立的是合同之债，不符合租赁关系一方承租、另一方获取租金收益的法律要件，一审法院的认定符合事实和法律规定。三、岳克建是通过司法拍卖竞拍取得涉案商铺的所有权，在该房屋的拍卖公告中均注明租赁情况为“无”，评估报告记载房屋有出租情况也只是表明该房屋有人使用，评估公司对此进行估价参考，并不表示就存在合法的租赁关系，而拍卖公告注明租赁情况为“无”即表明该租赁关系并未得到法院认可，执行法院同样认为该《借款租赁协议》不成立租赁合同关系。四、邓静雯对涉案商铺不存在合法的租赁合同关系，依据合同相对性原则，其与原房屋所有人的债权债务关系，对岳克建没有约束力，不适用“买卖不破租赁”原则。邓静雯不享有对抗岳克建的物权基础，因此邓静雯的诉讼请求及上诉理由均缺乏事实和法律依据。被上诉人范迎春、君睿公司二审未提交书面答辩意见。邓静雯于2019年6月10日诉至一审法院，请求判令：1.范迎春、君睿公司、岳克建立即向邓静雯交还天河区花城大道xxx号xxx房，并共同向邓静雯支付自2019年4月1日起至实际交还之日止的使用费（每月按12500元的标准计算）及使用费利息（各月均以12500元为本金，自各自然月的首日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；2.本案诉讼费用由范迎春、君睿公司、岳克建承担。一审法院经审理查明：根据查册时间为2019年10月25日的广州市不动产登记查册表显示，天河区花城大道xxx号xxx房（以下简称“涉案商铺”）于2011年9月24日登记至案外人邓美莉名下。2019年3月14日，依据（2017）粤0106执11870号协助执行通知书及执行裁定书各一份，解封该业，将该业转移给岳克建，注销原产权证，注销他项权证。2018年4月25日，广州市天河区住房和建设水务局办理房屋租赁登记备案证明，载明出租房屋地址为涉案商铺，出租人为广州邦芙祥贸易有限公司，承租人为范迎春，租赁期限为2018年4月1日至2022年11月30日。2018年7月22日，一审法院作出（2018）粤0106执异308号执行裁定，查明如下内容：申请执行人招商银行股份有限公司广州分行与被执行人邓美莉借款合同纠纷一案，一审法院（2015）穗天法金民初字第2739号民事判决已经发生法律效力。根据上述判决，被执行人邓美莉应于判决发生法律效力之日起十日内向申请执行人招商银行股份有限公司广州分行清偿借款及逾期利息、清偿利息及复利、支付律师费；申请执行人招商银行股份有限公司广州分行对被执行人邓美莉提供抵押的位于广州市天河区花城大道xxx号xxx房屋（即本案涉案商铺）以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；案件受理费、财产保全费、公告费均由被执行人邓美莉负担。因被执行人未履行上述判决确定的义务，申请执行人向一审法院申请执行，一审法院于2017年9月25日以（2017）粤0106执11870号立案执行。一审法院执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行上述判决确定的义务，逾期被执行人未履行。涉案商铺登记在被执行人名下，一审法院在（2015）穗天法金民初字第2739号案件审理期间，根据申请执行人的申请查封了涉案商铺。2017年11月13日，一审法院裁定拍卖涉案商铺，并张贴公告，责令被执行人及其他使用人在限期内迁出并腾空涉案商铺，交一审法院处理。2017年12月7日，案外人邓静雯向一审法院提交执行异议申请书，认为其自2013年3月25日起承租涉案商铺，一审法院的拍卖裁定侵害了其租赁权及优先购买权。一审法院于2018年4月27日向申请执行人出具（2017）粤0106执11870号《通知书》，通知如下：一审法院决定在拍卖公告中披露邓美莉与邓静雯的《借款租赁协议》，带租约拍卖。申请执行人遂针对《通知书》提出执行异议。一审法院认为：被执行人未按一审法院通知履行生效法律文书确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，一审法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。涉案商铺登记在被执行人名下，申请执行人对涉案商铺享有优先受偿权，一审法院拍卖涉案商铺并无不当。在一审法院作出拍卖裁定后，案外人邓静雯针对涉案商铺主张享有租赁权以对抗申请执行人的抵押权执行，本质为阻却涉案商铺的交付，属案外人对执行标的提出的异议，应通过《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的程序予以审查，确定其效力后再根据案件情况作出相应处理，故在未审查被执行人与邓静雯之间的租赁关系效力的情况下作出（2017）粤0106执11870号《通知书》不当，应予纠正。至于是否剔除邓静雯的租赁权，应由执行实施合议庭处理，本案不予处理。故一审法院裁定：撤销（2017）粤0106执11870号《通知书》。后邓静雯不服该裁定，向广州市中级人民法院申请复议，该院于2018年11月23日作出（2018）粤01执复514号执行裁定，认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。涉案商铺登记在邓美莉名下，邓美莉未按执行通知履行还款义务，天河法院查封及拍卖上述房产的执行行为，符合法律规定。邓静雯主张其针对涉案商铺享有的租赁权可以对抗招商银行广州分行的抵押权执行，本质为阻却涉案商铺的交付，属于案外人对执行标的提出的异议，应通过《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的程序予以审查，确定其效力后再根据案件情况作出相应处理。因天河法院在邓静雯与邓美莉租赁合同效力尚未确定的情况下，直接认定涉案商铺带租约拍卖，并作出（2017）粤0106执11870号《通知书》不当，应予以撤销。故该院裁定：驳回邓静雯的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106执异308号执行裁定；本裁定为终审裁定。后邓静雯未向人民法院提起执行异议之诉。一审法院另查明，在上述（2017）粤0106执11870号案执行过程中，广州启诚房地产土地评估有限公司于2018年1月16日向一审法院出具涉案商铺的《房地产估价报告》，载明如下内容：估价时点为2018年1月4日，评估总价为3025304元，估价结果报告中建筑物基本状况一栏的出租或者占用情况显示为“出租”，且备注有“据现场查勘，估价对象已出租，现与相邻物业打通使用”内容。该报告后附有《借款租赁协议》（显示由邓美莉与邓静雯于2013年3月25日签订）及平安银行个人网银电子回单（显示邓静雯于2013年4月1日向邓美莉转账支付2300000元）复印件各壹份。上述报告作出后，邓美莉于2018年1月31日提交《房地产评估报告异议书》，针对其上述异议，广州启诚房地产土地评估有限公司于2018年3月7日向一审法院出具《关于对“房地产估价报告异议书”的答复函》，函称本次评估已考虑出租因素对评估价值的影响等内容，该司是严格按照法院《司法委托评估委托书》的要求，遵循《房地产估价规范》中的评估程序和原则进行的，估价方法的选取合理，评估结果客观、合理、公正。一审法院遂于2018年3月26日向邓美莉作出（2017）粤0106执11870号驳回异议通知书，驳回其对于以上评估报告书提出的异议。2018年10月24日，广州市天河区工商行政管理局向君睿公司出具《准予变更登记（备案）通知书》，决定对君睿公司办理法定代表人变更等准许变更登记（备案）。君睿公司法定代表人由范迎春变更为案外人宁娇凤。2018年12月25日，一审法院作出《广州市天河区人民法院关于广州市天河区花城大道xxx号xxx房（第一次拍卖）的公告》，该公告后附拍卖标的调查情况表（现状调查日期：2017年12月4日）显示拍品名称为涉案商铺，租赁情况为“无”。2019年2月19日，一审法院作出《广州市天河区人民法院关于广州市天河区花城大道xxx号xxx房（第二次拍卖）的公告（二次）》，该公告后附拍卖标的调查情况表（现状调查日期：2017年12月4日）显示拍品名称为涉案商铺，租赁情况为“无”。2019年3月13日，一审法院作出（2017）粤0106执11870号执行裁定，裁定如下：一、解除对被执行人邓美莉名下的位于广州市天河区花城大道xxx号xxx房的查封[原查封案号为（2015）穗天法金民初字第2739号，之后用（2017）粤0106执11870号进行续封]；二、注销登记在被执行人邓美莉名下的位于广州市天河区花城大道xxx号xxx房（产权证号为920023078号）的产权登记，并注销原房产证；三、注销位于广州市天河区花城大道xxx号xxx房的他项权登记（抵押权人：招商银行股份有限公司广州分行），并注销他项权证；四、将对权属于被执行人邓美莉名下的位于广州市天河区花城大道xxx号xxx房的房产过户转移给买受人岳克建，上述房屋过户手续按有关规定办理。2019年4月1日，岳克建（出租人，甲方）与君睿公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案商铺出租给乙方作商铺用途使用，租赁期限自2019年4月1日至2021年12月31日止等。现邓静雯以其对涉案商铺根据租约所享有的使用权不应受拍卖转让影响，范迎春、君睿公司及岳克建的相关行为已侵害其合法权益为由提起本案诉讼。本案一审审理过程中，邓静雯为证明其相关主张，向一审法院提交如下证据：1.显示由邓美莉（甲方）与邓静雯（乙方）于2013年3月25日签订的《借款租赁协议》[原件，载明甲方因急需资金周转，故向乙方借款230万元，乙方同意出借；甲方需要以商铺1（地址：广州市天河区花城大道xxx号xxx房）和商铺2（地址广州市越秀区寺右新马路101号328铺）的16年租赁期作为抵消债务，甲方需先将商铺1和商铺2公证授权乙方全权租赁，乙方才可借款给甲方；合约期为2013年3月25日至2029年3月24日，共16年；如甲方在租赁期提前还款，以实际平均使用期计算以摊分之前债务，即商铺1按每月9000元，商铺2按每月3000元，此合同自动失效]以及平安银行个人网银电子回单（打印件，未另行加盖银行的印章，仅在右上角显示有平安银行电子回单专用章；显示付款人户名为邓静雯，收款人户名为邓美莉，金额2300000元，处理时间2013年4月1日）；2.显示由邓静雯（出租方，甲方）与案外人广州邦芙祥贸易有限公司（承租方，乙方，以下简称“邦芙祥公司”）于2017年9月1日签订的《新城766商场商铺租赁合同》（原件，约定甲方同意将涉案商铺出租给乙方作为商业使用，租赁期限从本合同签订之日起至2022年11月30日止等）；3.显示由邦芙祥公司（出租人，甲方）与范迎春（承租人，乙方）于2018年4月1日签订的《广州市房屋租赁合同》（原件，约定甲方同意将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2018年4月1日至2022年11月30日止等）；4.显示由邓静雯（甲方）与邦芙祥公司（乙方）于2019年4月13日签订的《解除租赁合同协议书》[原件，约定原《新城766商场商铺租赁合同（补充）合同》自2019年4月13日解除，甲乙双方租赁关系即同时解除，自解除之日起，原合同（补充）合同/协议中约定的双方权利和义务终止，乙方须把商铺实际退还之日前的所有费用，包括水电费、物业费等全部结清；解约当天乙方将商铺退还甲方，甲方现场接收商铺，乙方只需按照现状返还商铺给甲方，如需起墙由甲方负责等]；5.显示由广州市桀邦企业管理有限公司于2016年12月24日开具的收据[原件，载明收到邓静雯代邓美莉（115铺）支付2014年7月1日至2016年12月31日的管理费]；6、显示由广东省广州市白云公证处于2013年3月28日作出的公证书（原件，公证事项为签名，兹证明邓美莉于2013年3月27日来到该处，在公证员的面前，在前面的《委托书》上签名；《委托书》内容为委托人邓美莉委托受托人邓静雯为其合法代理人，办理涉案商铺代为签署有关委托人物业的租赁合同及租赁相关的法律文书等事项）。经质证，范迎春、君睿公司表示其并非上述证据当事人，所以无法确认真实性，涉案商铺是由邓巧云进行出租，邓巧云是以广州文呈武就商务服务有限公司的名义签订租赁合同，其一直按时向广州文呈武就商务服务有限公司缴纳租金。岳克建对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，其并非合同当事人，且根据协议的内容，邓静雯与邓美莉达成的是以租抵债，形成的是债权债务关系，并非租赁关系；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，合同内容与岳克建无关，且合同的落款时间为2017年9月1日，而涉案商铺自2015年6月11日起就一直处于被查封的状态，权属人对房产的所有处分行为均属无效；对证据3、4的真实性不予认可；对证据5的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该证据只能证明邓静雯代邓美莉缴纳管理费，不能证明租赁关系;对证据6真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该证据只能证明邓静雯代办相关手续，不能证明双方形成租赁关系。范迎春及君睿公司为证明涉案商铺系由邦芙祥公司出租给君睿公司经营使用，范迎春为君睿公司原法定代表人签署合同，后君睿公司与邦芙祥公司解除了租赁合同，向一审法院提交如下证据：1.显示由广州文呈武就商务服务有限公司（出租方，甲方）与宁娇凤（承租方，乙方）于2018年1月31日签订的《商铺租赁合同》（原件，约定甲方同意将涉案商铺等商铺租给乙方作为美容店使用，租赁期限由本合同签订之日起至2021年12月31日止等）；2.显示由广州文呈武就商务服务有限公司（出租方，甲方）与君睿公司（承租方，乙方）于2018年9月7日签订的《房屋租赁合同》[原件，约定甲方同意将涉案商铺等商铺（不含116房，实际使用面积合计约200平方米）租给乙方作为美容店使用，租赁期限由本合同签订之日起至2021年12月31日止等]；3.显示由广州文呈武就商务服务有限公司（出租方，甲方）与君睿公司（承租方，乙方）于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》（原件，约定甲乙双方自愿解除涉案商铺的租赁关系，其余商铺的租赁关系保持不变等）。经质证，邓静雯对上述证据的真实性无法确认，表示其仅知晓邦芙祥公司转租给范迎春，但范迎春与君睿公司的关系其不清楚。岳克建对上述证据的真实性无法确认，表示与其无关。另，君睿公司表示其已按照合同约定，积极履行了支付租金义务，向岳克建支付涉案商铺租金，向邓巧云支付了其使用的部分部位的租金，其实际使用的除了涉案商铺外，还有其他商铺，宁娇凤作为君睿公司的股东及现在的法定代表人代君睿公司向出租方邓巧云支付包括涉案商铺在内的使用场地的租金，但在2019年4月1日之后涉案商铺的租金其向岳克建进行了支付，除了涉案商铺的其他商铺的租金是向邓巧云进行支付，为证明其上述主张，君睿公司向一审法院提交了收据叁份（原件，分别载明广州文呈武就商务服务有限公司于2018年1月31日收到宁娇凤交来115号铺履约保证金98000元、于2018年3月1日收到宁娇凤交来115号铺首月租金49000元及水电费履约保证金10000元）、账户交易明细查询清单（账户名称宁娇凤）（原件）、个人账户汇总信息清单（账户名称宁娇凤）（原件）、岳克建身份证复印件及银行卡复印件。经质证，邓静雯对上述证据的真实性无法确认，表示其在2019年4月1日前有收到邦芙祥公司支付的租金，租金标准为每月10000元，自4月1日之后邦芙祥公司未再向其支付租金，据其了解邦芙祥公司的法定代表人及实际控制人均为邓巧云，其与邦芙祥公司签订合同、履行合同的对接方均为邓巧云。范迎春及岳克建对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。另，各方当事人就本案纠纷发表如下意见：1.君睿公司表示其股东宁娇凤于2018年1月31日与邓巧云指定的广州文呈武就商务服务有限公司签订商铺租赁合同，承租包括涉案商铺及其相邻的商铺，在2018年4月25日其为了申领广州君睿美容有限公司的营业执照，以原法定代表人范迎春的名义与邓巧云指定的广州邦芙祥贸易有限公司签订供租赁备案用的租赁合同，到2018年9月7日因君睿公司实际使用的场地面积扩大，所以由君睿公司与广州文呈武就商务服务有限公司签订新的房屋租赁合同，对租赁场地的面积及租金进行重新约定。其认为君睿公司签订的房屋租赁合同已经替代了原宁娇凤签订的房屋租赁合同，后其实际履行的也是由君睿公司签订的房屋租赁合同。到了2019年4月1日岳克建直接拿了执行裁定书和房产证原件来找君睿公司，其也向邓巧云核实了岳克建的业主身份，当时在君睿公司、邓巧云及岳克建三方在场的情况下，君睿公司先与广州文呈武就商务服务有限公司签订了补充协议解除了双方就涉案商铺成立的租赁关系，其余部分维持原状，然后君睿公司又与岳克建针对涉案商铺签订了新的租赁合同。所以在2019年4月1日之前君睿公司提交的银行流水上显示的租金都是支付给邓巧云，在2019年4月1日之后就分为两部分支付，一部分给邓巧云，一部分给岳克建。对于君睿公司上述陈述，其他各方当事人均表示不清楚。岳克建另表示其在拍卖涉案商铺后了解到涉案商铺有租赁关系，所以就找到君睿公司进行沟通，要求其向岳克建承租，随后双方签订了租赁合同，君睿公司从2019年4月1日开始向岳克建缴纳租金。2.范迎春、君睿公司、岳克建对于邓静雯主张按照12500元/每月的标准支付涉案商铺占用费均无异议，但范迎春认为本案纠纷与其无关，岳克建则认为邓静雯对涉案商铺不享有使用权，不应当收取相关租金等费用。邓静雯另明确其要求范迎春、君睿公司、岳克建支付使用费利息的依据为参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，邓静雯主张的利息标准在司法解释规定的幅度之下，法院应当予以支持。3.关于涉案商铺的现在实际使用情况问题，邓静雯认为系由范迎春及君睿公司共同占有使用，范迎春、君睿公司及岳克建则表示涉案商铺现由君睿公司经营美容院使用。4.关于邓静雯提交的《借款租赁协议》的性质问题，邓静雯认为该协议包含了两种法律关系，一种是借款合同关系，一种是租赁合同关系，是用租金的方式来抵还借款，抵扣租金是还款的性质，邓静雯与邓美莉签订该协议后涉案商铺由邓静雯使用管理及收取租金收益，邓静雯认为该租金收益即为邓美莉的还款，邓美莉没有另行偿还借款。邓静雯另确认其本人与邓美莉为亲姐妹关系。岳克建则表示其查看到拍卖公告中注明租赁关系为“无”，其已查看评估报告中所附《借款租赁协议》，但认为该协议只是形成债权债务关系，并不是租赁关系。另本案审理过程中，一审法院于涉案商铺现场张贴公告多份，通知凡认为对该商铺享有相关权益，对邓静雯诉请有异议的公民、法人或者其他组织在指定期限内向一审法院申报权利。一审法院指定期限届满后，并未有公民、法人或者其他组织向一审法院申报权利。一审法院认为：在（2017）粤0106执11870号案执行过程中，一审法院依法作出拍卖涉案商铺的裁定并于涉案商铺张贴拍卖公告，责令邓美莉及其他使用人在限期内迁出并腾空涉案商铺，后邓静雯向一审法院提交执行异议申请书，主张其对涉案商铺享有租赁权等，该异议本质为阻却涉案商铺的交付，属于案外人对执行标的提出的异议，故在该案中一审法院认为应通过《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的程序予以审查和确定邓美莉及邓静雯之间租赁关系的效力，并裁定撤销一审法院作出的（2017）粤0106执11870号《通知书》。在上述《通知书》被撤销后，邓静雯并未向人民法院提起执行异议之诉，一审法院于之后发布的两次拍卖公告后附拍卖标的调查情况表亦载明涉案商铺租赁情况为“无”，岳克建在通过拍卖取得涉案商铺所有权后与君睿公司签订《广州市房屋租赁合同》将涉案商铺进行了出租。综上，一审法院认为邓静雯提起本案诉讼要求范迎春、君睿公司及岳克建向其交还涉案商铺及支付使用费等实质仍为主张其对涉案商铺享有租赁权等，结合一审法院上述查明的事实，邓静雯未于《通知书》被撤销后就其主张与邓美莉之间成立的租赁关系另行提起诉讼予以审查和确认，以阻却涉案商铺的交付或者执行，而是在涉案商铺被拍卖后再提起本案诉讼主张其对涉案商铺享有租赁权明显缺乏依据。另就邓静雯与邓美莉之间《借款租赁协议》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。因此承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，邓静雯（乙方）与邓美莉（甲方）在《借款租赁协议》中约定甲方向乙方借款230万元，乙方同意出借，甲方将涉案商铺的16年租赁期作为抵消债务，自2013年3月25日至2029年3月24日。其后邓美莉亦向邓静雯出具《委托书》，委托邓静雯作为其代理人办理涉案商铺签署租赁合同等事项。从该协议内容看，邓静雯为了使自己的债权得到清偿，同意邓美莉以让渡涉案商铺16年的房屋使用权的方式抵顶230万元的借款。可见，《借款租赁协议》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，邓美莉及邓静雯基于该协议成立的为债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系。至于邓静雯对涉案商铺所享有的权利能否对抗岳克建所享有的物权问题。根据上述分析，邓静雯与邓美莉之间签订的《借款租赁协议》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，邓静雯与邓美莉之间签订的《借款租赁协议》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案商铺的所有权已被岳克建通过拍卖方式取得，即岳克建已依法取得对涉案商铺占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性，即使邓静雯基于债权取得涉案商铺的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗岳克建对涉案商铺所享有的物权。因此，对于邓静雯以《借款租赁协议》提出对涉案商铺享有的使用权优先于岳克建对涉案商铺所享有的物权的主张不予采信，邓静雯基于上述主张诉请要求范迎春、君睿公司、岳克建交还涉案商铺及支付相应的使用费和使用费利息缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。如上所述，邓美莉及邓静雯基于《借款租赁协议》成立的为债权债务合同关系，邓静雯对于其主张的实际出借款项中邓美莉未偿还的部分可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十八条、第一百一十九条的规定，一审法院于2019年11月25日判决如下：驳回原告邓静雯的诉讼请求。一审案件受理费1300元，由原告邓静雯负担。本院二审调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。另外，经各方当事人同意，本院二审对本案进行书面审理。另查明，一审判决对于邓静雯、岳克建等各方当事人所提供的证据均是依照案情需要作出部分记录，不存在故意隐瞒邓静雯部分证据的情形；邓静雯主张一审判决未载明的证据如下：1.证据1《广州启诚房地产土体评估公司报告书》；2.证据3《广州市不动产登记查册表》；3.证据8《清场告知书》以及张贴记录；4.证据9《治安调解协议书》；5.证据10《国众联报告书》《正诚评估报告书》；6.证据11《驳回异议通知书》以及关于对“房地产估价报告异议书”的答复函；7.证据12《维纳斯珠江新城店股份投资合同》；8.证据13《费用通知》。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对邓静雯的上诉主张，认定如下：邓静雯上诉请求范迎春、君睿公司、岳克建应向其交还涉案商铺，支付占用费及利息的问题。一、依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百四十六条的规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出”，在一审法院裁定撤销其作出的（2017）粤0106执11870号《通知书》后，邓静雯并未向人民法院提起执行异议之诉，一审法院于2018年12月25日及2019年2月19日作出的两次拍卖公告后附的拍卖标的调查情况表均显示涉案商铺的租赁情况为“无”。岳克建在通过拍卖取得涉案商铺所有权后与君睿公司签订《广州市房屋租赁合同》将涉案商铺进行出租。一审法院据此认定邓静雯未于《通知书》被撤销后就其主张与邓美莉之间成立的租赁关系另行提起诉讼予以审查和确认，以阻却涉案商铺的交付或者执行，而是在涉案商铺被拍卖后再提起本案诉讼主张其对涉案商铺享有租赁权明显缺乏依据，并无不当。二、一审法院已就邓静雯与邓美莉基于《借款租赁协议》成立的为债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系作出充分阐述，合法有据，本院予以认可。三、由于邓静雯与邓美莉之间为债权债务合同关系，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。岳克群已经通过拍卖方式取得涉案商铺的所有权，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。故邓静雯要求范迎春、君睿公司、岳克建交还涉案商铺，支付占用费和利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人邓静雯的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人邓静雯负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年四月七日书记员  莫善友