上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初3670号原告：上海搜房房天下房地产经纪有限公司。法定代表人：徐某某。委托诉讼代理人：胡某某。被告：汪少林。委托诉讼代理人：营某。委托诉讼代理人：张剑波，上海市郑传本律师事务所律师。原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司与被告汪少林居间合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序。本院受理后于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人胡某某，被告汪少林的委托诉讼代理人营某、张剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告佣金人民币(以下币种相同)97,500元。事实与理由：2016年7月31日，被告在原告居间介绍下，就购买上海市闵行区畹町路XXX弄XXX号XXX室房地产事宜，与案外人赖某某、李1签订了《房地产买卖居间协议》以及《房屋买卖合同》，约定总房款6,500,000元，佣金为总房款的1.5%，共计97,500元，佣金全部由被告支付。之后原告多次向被告催收，被告无故拖延拒不支付。故原告提起上述诉请。被告汪少林辩称，不同意原告的诉请。原告没有如实地披露房产信息，故意隐瞒了房产细节，损害了被告的利益，抵押人不符，合同上签订的是满五唯一，但事实上并非满五唯一。根据合同法的规定，原告故意隐瞒信息，损害被告权益的，不能要求支付佣金。原告没有促成被告的买卖合同，在7月31日签订的买卖合同仅仅是意向性质的协议，但是实际上买卖合同的目的并没有实现，按照协议，被告无法过户以及无法贷款，仅仅是缔约性的协议和意向书，不是真正的房地产买卖合同。签订网签合同之前，房屋的买卖双方已经自愿解除了合同。原、被告没有签订佣金确认书；原告违规操作，作为违法，在签订合同以后，原告才告知被告房屋是不唯一的，被告当时就找了原告解决问题，原告提出被告要出30,000元，让交易中心办理避税，故被告认为此行为是违法的，逃避国家税收。综上，被告认为原告的佣金事实和理由不充分，故请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：案外人赖某某、李1系坐落于上海市闵行区畹町路XXX弄XXX号XXX室的产权人。2016年7月30日由被告作为乙方(买受方)，案外人赖某某、李1作为甲方(出售方)签订《房屋买卖合同》一份，一、房地产基本状况：其中抵押金额1,000,000元左右；二、总房价款(含车位)：该房地产的转让价格共计6,500,000元；三、签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，双方应当于本合同签署后10天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限的届满日为双方签订示范合同的日期；四、付款方式：1、首期房价款：乙方应于签订示范合同并办理公证手续(若需)后当日向甲方支付首期房价款，计1,200,000元(包含支付的全部定金)。甲方应当将收到的房价款优先用于清偿抵押贷款，并在过户前注销抵押(若有)。若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由甲方自筹；2、第二期房价款：乙方通过贷款方式支付第二期房价款3,430,000元，乙方应于签订示范合同后60日内向银行申请贷款，办理相关手续，甲方应积极配合并提供所需材料。若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。贷款的放款时间以银行为准，但乙方应当在取得放款所需材料后5日内将材料送交贷款银行；3、第三期房价款(不含尾款)：乙方应当在交房前向甲方支付第三期房价款1,800,000元；4、交房及尾款：双方应当于补充约定对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。乙方在房屋交接完成后当日内向甲方支付尾款70,000元。相关费用的结算日期以交接之日为准，若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定的不符，则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值的一倍向乙方支付违约金；……五、交易过户：甲乙双方应于2016年10月31日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；六、税费承担：1、本次交易中依据法律法规产生的所有税、费全部由乙方承担；甲方需在过户时书面承诺该房地产是其唯一一套住宅，若因甲方不配合出具承诺，多出的税费由甲方承担；……八、定金责任：乙方所支付的定金系为担保本次交易的履行。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付的定金由甲方没收；九、违约责任：一方未按本合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金。经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金；……十四、补充约定：1、甲乙双方约定，第三期房价款乙方于2016年8月30日之前支付甲方300,000元，剩余房价款1,500,000元于乙方出售房屋贷款放款后5个工作日内支付；2、甲方于收到乙方第三期房价款中的1,500,000元后7日内交房，且此交房时间要在过户之后。2016年7月31日由原告作为丙方，被告作为乙方，案外人赖某某、李1作为甲方签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定：一、房屋坐落于上海市闵行区畹町路XXX弄XXX号XXX室；二、总房价款(含车位)6,500,000元；三、意向金及定金：1、乙方已实地验看了该房地产，为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金100,000元，作为与甲方洽谈之用。若甲方签署《房屋买卖合同》，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。丙方收到意向金后日内，若乙方解除对丙方的委托，应按照总房价的1.5%向丙方支付补偿金。若甲方在前述期限内未能签署《房屋买卖合同》，乙方有权至丙方处无息取回意向金。若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈；四、丙方的居间义务：1、向甲乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的机会，例如双方提出的交易条件；2、协助甲乙双方洽谈，促成双方签订本协议和《房屋买卖合同》；……六、居间报酬：《房屋买卖合同》签订，即表明丙方居间成功，甲乙双方应当于居间成功当日按照总房价款的1.5%向丙方支付佣金。具体承担方式为全部由乙方承担。丙方可以从转付的任意一笔款项中扣除该费用。在《房屋买卖合同》签订后，若因甲方或乙方任意一方违约导致未能继续交易的，丙方有权根据约定收取佣金，或选择向违约方主张总房价款的1.5%作为违约金。嗣后，2016年8月3日由被告作为乙方(买受方)、案外人赖某某、李1作为甲方(出卖方)签订解约协议一份，协议约定：甲乙双方曾就买卖甲方所有的上海市闵行区畹町路XXX弄XXX号XXX室，在上海搜房房天下房地产经纪有限公司的居间介绍下，于2016年7月31日签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，且甲方已经收受乙方支付的定金100,000元。该协议第一页上方标题为“房地产买卖居间协议”，第二页上方标题为“房屋买卖合同”，房天下经纪人只是告知买卖双方签署房地产买卖居间协议，并未提及房屋买卖合同。加上经纪人为双方约定的过户时间不合理，买卖双方在咨询专业人士后确认，该时间在操作过程中难以实现。现经甲乙双方协商，合意解除该协议，现就解除该协议事宜约定如下：1、甲乙双方同意自本协议签订之日起解除该协议；2、甲方应当于本解约协议签订后当日内返还乙方已支付的定金100,000元。乙方在收到这笔款项后，将定金收条返还甲方；三、除第二条外，甲乙双方就该房地产买卖事项和该协议再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。当日案外人赖某某将定金100,000元返还给被告。被告将上述解约的事宜通知了原告方的业务员。以上事实，由原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司提供的证据：1、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》各一份；2、涉案房屋的产调信息一份；3、原告业务员与案外人赖某某的短信聊天记录的截屏一份；4、原告业务员与被告的微信聊天记录的截屏一份；5、产调信息一份。被告汪少林提供的证据：1、视频和音频的证据一组；2、原告业务员与被告方妻子的微信聊天记录一组；3、解约协议一份；4微信截图一组；5、房地产买卖居间协议及房屋买卖合同一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告及案外人赖某某、李1所签订的《房地产买卖居间协议》系各方当事人真实意思表示，居间协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，居间协议当属有效，对各方当事人均具有合同约束力。然对于被告与案外人赖某某、李1于当日所签订的《房屋买卖合同》与需要进行网签的上海市房地产买卖合同，还是应当进行区分看待。被告与案外人赖某某、李1所签订的房屋买卖合同的缔约时间与上述居间协议一致，协议双方在签订之后不久基于自身考虑，认为按照该份买卖合同的条款所约定的过户时间不合理，故双方协商一致解除了上述房屋买卖合同，作为案外人赖某某亦将相应的定金返还给了被告。虽然该份房屋买卖合同的签订是经过原告提供的媒介居间服务而促成，但是该份房屋买卖合同不能等同于内容更为完备的网签房地产买卖合同。所谓居间合同是指居间人一方为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍活动，由委托人向居间人支付约定报酬的协议。而居间人的主要义务就是向委托人提供服务，服务的内容则包括两个方面：一是报告订立合同的机会；二是提供订立合同的媒介服务。而所谓媒介服务，是指居间人在订约的当事人之间进行斡旋、协商、游说，促成双方当事人最终达成交易，房屋居间就是这样一种典型的媒介居间。在合同履行过程中，作为居间人的原告负有如实报告的义务，即居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。而居间人如实报告的内容应当符合以下几个要求：一是内容的客观性。为了履行如实报告义务，居间人在必要时还应当进行一些调查，以了解真实情况。居间人必须对订立合同有关的事项向委托人进行如实报告，使委托人能够判断是否应订立合同；二是内容的关联性。这就是说，报告的内容是“有关订立合同的事项”，因为居间合同的目的就是为他人提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。所以，报告的内容与正在促成的合同之间应当有一定的联系。三是内容的充分性。具体而言，就订立合同的事项而言，包括合同相对人的各方面情况，如相对人的身份信息、资产状况、经营状况、履行能力等方面的信息都属于对合同订立较为重要的信息，居间人应当向委托人如实报告这些信息。凡是能够影响到委托人订立合同、作出选择的事项，居间人都应当就自己所知道的情况，向委托人如实报告。结合本案的具体情况而言，原告从案外人处获取涉案房屋的信息，原告亦披露了涉案房屋的性质。从整个洽谈的时间及合同过程来看，作为原告是提供了媒介服务，主要是合同签订过程中的斡旋、游说等，具体而言即房屋价格的磋商，最终在原告提供的居间服务下促成被告与案外人赖某某、李1签订了房屋买卖合同。作为原告固然已经通过斡旋的方式促成被告与案外人达成了书面买卖合同，但是督促案外人积极履行该份买卖合同，并且协助协议双方完成二手房买卖所需的抵押贷款、产权变更登记等手续，仍然需要作为居间人的原告提供后续的居间服务。但是从本案查明的事实中，并无证据证明原告存在积极履行上述后续居间服务的事实。故本院认为原告按照全额的居间费予以主张，显然过高，对此本院酌情根据原告提供的居间服务的比重进行合理分担。虽然被告与案外人赖某某、李1达成了合同解除的协议，但这也是被告与案外人赖某某、李1出于自身民事责任之需所达成的协议，均无法否定原告为促成本次交易所提供的媒介居间服务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定,判决如下：被告汪少林于本判决生效之日起十日内支付给原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间费以10,000元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,118.75元。由原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司负担1,000元，由被告汪少林负担118.75元(于本判决生效之日起十日内直接支付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年七月六日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介房屋，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…….