河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终212号上诉人（原审原告）郭楠，男，1977年8月18日出生，汉族，现住郑州市高新区。委托诉讼代理人：张云，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁琳，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州玖智房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区瑞达路39号。法定代表人：贾飞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马旭，女，系该公司员工。上诉人郭楠因与被上诉人郑州玖智房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初20919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭楠上诉请求：1.撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审裁判未查明事实，事实认定有误。1.开发商交房应当满足开通水、电、燃气、通邮的基本居住条件，然而本案原审认定主合同已被补充协议更改，不需要开通水、电、燃气、通邮开发商也符合交房条件，属于判定有误。《补充协议》应该是签订《商品房买卖合同》当天被开发商混在一堆文件中让上诉人签的。上诉人对《补充协议》第二条第二款的内容理解与被上诉方不同。主合同第八条主要约定是交付期限，在2018年12月31前将具备下列条件的符合合同约定的商品房交付买受人使用。条件：一是竣工备案表；二是配套基础设施；三是前期物业管理落实。而补充协议第2条第2款中只是将《竣工备案表》的约定变更为《工程验收意见表》，对配套基础设施和前期物业管理落实并未作出明确约定，如果本条款是对交付条件进行全部的变更，那该变更是免除开发商基础设施、公共设施完善的交房责任，免除开发商的违约责任，剥夺上诉人的验房权利，开发商应当在协议中尽到合理的提示与说明义务。2.一审法院对上诉人提交的证据认定有误。3.一审法院对交房流程违约的法律认定错误。二、上诉人认为原裁判适用法律有错误。应当适用合同法第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更的规定。以及合同法第一百零七条判决开发商承担违约责任。三、原审判决程序违法。原审对上诉人的证据全部以各种理由不予认可，对上诉人申请调取的证据不调取，对涉案事实不查明，最后依据《民事诉讼法》第64条第一款，判决上诉人败诉。人民法院应当按照法定程序，全面客观地审查核实证据。上诉人认为原审判决违反《民事诉讼法》64条的规定。四、上诉人在上诉期内又获得一份证据。该证据是被上诉人在原审拒不提供的《燃气竣工验收证书》，上诉人申请法院调取，没有被调取，上诉人只有复印件，该证据直接证明被上诉人取得河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证有问题。综上所述，《商品房买卖合同》第八条约定主题是交付期限，主合同第十一条交接、第十四条承诺才是约定交付条件，附件二又专门对交楼标准作了单独约定。而补充协议第2条对主合同第八条进行交房标准约定，本身就匪夷所思。即便如此，第八条仍规定了依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。就算对房屋的验收标准进行了约定，但对有关必要的居住条件没有进行约定。根据双方签订合同的目的及商品房销售的有关规定，商品房作为住宅的功能理应满足水、电、气、暖、通讯等必要的居住条件，故补充协议约定的交楼标准低于上述法定的标准，且不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，双方对此分岐较大，故不能简单作为认定交楼标准的依据，而应以合同约定的交楼条件为准。综上，原审事实认定错误、法律适用错误，程序违法，请求查明案件事实，支持上诉人的诉讼请求。郑州玖智房地产开发有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、被上诉人已在合同约定的交房期限内将符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件的房屋交付给上诉人，且双方已经对涉案房屋的交付标准进行变更，涉案房屋已经达到交付标准。1.民事活动应当遵循自愿、公平的原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，协商一致可以变更合同。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第2款已对涉诉房屋的交付标准进行了变更，且《商品房买卖合同补充协议》第九条第6款明确载明双方确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见。买受人进一步确认已知悉并认可合同及本补充协议之全部条款内容，且合同及本补充协议条款均是其真实意思的反映。被上诉人作为买卖合同一方当事人，理应在签约前审慎的对买卖合同的内容及附件等合同交易细节进行审查，其作为完全民事行为能力人，在其购置涉案商铺大额财产时理应进行审慎的注意义务。因此双方对涉诉房屋交付标准的变更约定应是合法有效的，上诉人与被上诉人双方应严格按照合同及补充协议的约定履行自身义务。2.被上诉人交付的涉案房屋已于2018年12月27日取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，完全符合上述法律规定，且双方补充协议约定变更的交付标准并未低于上述法定交付条件，亦未违反法律、法规的强制性规定，应合法有效。二、上诉人在上诉状上所称“其一直到开庭之前并未见过《补充协议》，更没有原件”毫无事实依据。被上诉人与上诉人签的《商品房买卖合同》及《补充协议》均在被上诉人售楼部予以公示，且均在房管局备案。《补充协议》第一页、第七页均有上诉人本人的签名与手印，这足以表明所有的合同均是经上诉人确认的。三、被上诉人开发建设的郑州恒大城项目前期因南水北调郑州市邙山D2400输水管改迁工程影响，且地处郑州市高新区国家扬尘检测点附近，扬尘管控极其严格，造成工期异常紧张。根据《商品房买卖合同》第十四条约定：非因出卖人自身原因造成基础设施在商品房交付后不具备使用条件的或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。虽面临如此艰巨的环境，被上诉人未怠于履行自身义务，积极协调各方单位，自愿承担工期延误造成的窝工费、管理费、材料费等巨额费用，按期完成涉案房屋竣工验收，如约向上诉人交付达到符合法律规定和合同约定交付标准的房屋。四、被上诉人作为恒大集团下的子公司，为维护恒大集团良好品牌，更为了为广大业主提供优质服务，已经与恒大城业主达成补偿协议，自愿补偿业主500元燃气补偿费，并且因小区入住率未达到70%，达不到供暖公司供暖条件，被上诉人自愿按电费的80%补偿业主供暖费。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，恳请法院驳回上诉人诉请。郭楠向一审法院起诉请求：1.被告向原告按合同约定履行交房义务；2.被告向原告支付违约金24692元（从2019年1月1日开始计算，暂时计算至2019年5月1日，要求计算至双方验房合格后，签收收房手续之日）；3.本案诉讼费由被告承担。一审庭审中，郭楠放弃诉讼请求第1项，将诉讼请求第2项变更为违约金计算开庭当日暂为53687元。一审法院认定事实：2017年5月17日，原告作为买受人、被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：所购房屋位于郑州高新技术产业开发区白桦街××单元××号，建筑面积为142.72平方米，总价款为2057691元。出卖人应当在2018年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。该合同第十四条为：供水设施于2018年12月31日达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污水设施于2018年12月31日达到使用条件，排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。供配电设施于2018年12月31日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。燃气供应设施于2018年12月31日达到接通条件，运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。供暖设施于2018年12月31日达到管道铺设到户，实际开通以交楼后第二供暖季由业主申请开通，运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2018年12月31日敷设到户，达到申请使用条件。门禁系统于2018年12月31日达到正常使用标准。如果在规定日期内未达到使用条件的，双方同意按以下方式处理：非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。除本合同第八条规定的特殊情况外（如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3、非出卖人原因对验收及市政配套、安装之延误），出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同签订后，原被告另签订《郑州恒大城补充协议》一份，约定：商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期，若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。对合同第八条交房标准特别约定如下：依据《建设工程质量管理条例》之规定，房屋经验收合格即可交付使用。验收合格具体指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程进行质量验收报告合格并取得《工程验收意见表》。交付期限到达时，如房屋已按本条款约定经验收合格达到交付使用条件，而买受人以工程未经竣工验收拒绝收房的，出卖人不承担逾期交房违约责任。本条款约定与合同第八条约定不一致的，以本条款约定为准。被告提交的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》显示恒大城芙蓉园项目7#楼已于2018年12月24日通过五大责任主体验收，并于2018年12月27日取得了竣工验收备案证书。被告于2018年12月26日向原告邮寄送达了收楼通知书（7-2-1102），原告于2019年1月2日收到该邮件。庭审中原告称在交房当天因被告未提供合同约定的验收合格文件，该房屋并未达到交房条件，且被告以缴纳物业费为由拒绝交房，造成原告无法收房。另查明，原告提交的照片显示有管道在地下车库存放以及路面开挖下管的情况。原告称其已于2019年8月28日收房，收房后燃气仍未开通，其至今尚未入住。现原告请求被告按合同第九条约定，向其支付自2019年1月1日至双方验房合格并签收收房手续之日的违约金，双方就此协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同一份、发票二份、交楼流程照片打印件一份、小区现场照片十一份、被告提交的商品房买卖合同、补充协议、竣工验收备案证书、收楼通知书寄件人留存件以及回执查询单、居民用户管道燃气设施配套合同各一份、扬尘管控材料一组、工程停工令及开工令复印件各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有交房日与工作人员及物业的通话记录各一份，欲证明被告交房程序违约。因该通话记录的相对方身份无法确认，被告亦不认可，故对该证据该院不予采纳。原告提交有与华润燃气通话录音、与华润燃气法务部门微信聊天记录各一份，欲证明被告交付的房屋实质上不符合交房条件。因该录音及微信聊天记录的相对方身份无法确认，被告亦不认可，故对该证据该院不予采纳。原告提交有售楼部宣传照片一份，欲证明原本的交房时间为2019年4月30日。因该证据与本案不具有关联性，故对该证据该院不予采纳。被告提交有微信聊天记录及“工程结论”照片打印件各一份，因该微信聊天记录真实性、与本案关联性均无法确认，该照片打印件仅有一页，真实性无法确认，故对上述证据该院不予采纳。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自合同义务。上述合同签订后，原告已向被告支付了购房款，被告应按合同约定向原告交付房屋。本案房屋已于2018年12月27日取得了竣工验收备案，被告并已按时通知原告收房，双方后因相关配套设施资料手续及交房流程产生纠纷，原告在交房当日未接收房屋。双方签订的《商品房买卖合同》对于交房条件作有约定，即取得竣工验收备案表、配套的基础设施和公共设施按合同第十四条内容已完成。双方签订的《补充协议》另约定有“依据《建设工程质量管理条例》之规定，房屋经验收合格即可交付使用。本条款约定与合同第八条约定不一致的，以本条款约定为准”。根据被告提交的相关扬尘管控材料，可以确认扬尘管控对本案房屋及配套设施的施工造成有影响。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定有“非出卖人自身原因导致基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任”，并约定非出卖人原因对验收及市政配套、安装延误的，双方可协商解除或变更合同。故根据相关扬尘治理管控情况以及上述合同约定，可确认原被告据此签订了该《补充协议》，并对原合同的部分内容进行了变更。现原告请求被告支付不符合交房条件违约金，但因被告已按合同约定通知原告收房，该房屋已取得竣工验收备案证书，且就“出卖人关于相关基础设施、公共配套建筑正常运行承诺”部分，双方已通过《补充协议》对交房标准进行了变更，故在此情况下原告请求被告支付该违约金依据不足，该院不予支持。原告称该《补充协议》属于免除被告责任的格式条款，且被告未尽合理提示说明，应属无效。因该补充协议的签订具有普遍性，且《商品房买卖合同》中约定有符合相关条件时双方可对合同进行变更，故对原告该主张该院不予采纳。原告称交房现场的办理流程与合同约定不一致，但在双方签订有《补充协议》的情况下，其仅以此为由拒收房屋并主张违约金，依据并不充分，故对其该主张该院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭楠的诉讼请求。案件受理费减半收取209元，由原告负担。二审中，郭楠向本院提交了根据本院出具的调查令调取的郑州市郑州玖智房地产开发有限公司（恒大芙蓉园二期）民用燃气工程竣工验收证书一份，拟证明：7号楼的燃气竣工验收时间是2019年9月17日，比商品房买卖合同约定的2018年12月31日之前晚了8个月17天。郑州玖智房地产开发有限公司质证认为：对证据真实性无异议，对证明目的有异议。该竣工验收证书是燃气公司内部报审程序资料。涉案房屋配套设施已经竣工验收合格，应以竣工验收备案表为准。郑州玖智房地产开发有限公司向本院提交微信群通知两页，拟证明被上诉人已与业主达成燃气补偿协议，同意补偿业主燃气补偿费用500元。郭楠质证认为：对证据真实性无异议，对证明目的有异议。此燃气补偿只是恒大工作人员的单方通知，并没有和业主达成一致协议，恰恰证明燃气违约的事实，且上诉人没有收到过这500元钱。本院对双方当事人提交证据的真实性均予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，双方当事人签订的《郑州恒大城补充协议》第二条“关于房屋交付的补充约定”第2款约定：本条款对合同第八条交房标准特别约定如下：依据《建设工程质量管理条例》之规定，房屋经验收合格即可交付使用。验收合格具体指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程进行质量验收报告合格并取得《工程验收意见表》。交付期限到达时，如房屋已按本条款约定经验收合格达到交付使用条件，而买受人以工程未经竣工验收拒绝收房的，出卖人不承担逾期交房违约责任。本条款约定与合同第八条约定不一致的，以本条款约定为准。郑州玖智房地产开发有限公司在通知郭楠收房时，案涉房屋已经经过竣工验收，取得竣工验收备案表，符合双方补充协议约定的交房条件。郭楠认可该补充协议与《商品房买卖合同》系同一天签订，但称对该协议内容不了解，故未提出异议。该补充协议系郭楠本人签署，在补充协议首页、末页均有郭楠本人签名、捺印，其对该补充协议的内容应当知悉。郭楠二审中称对该补充协议内容不了解，理由不足，本院对其主张不予采信。一审法院对郭楠的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，郭楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费418元，由郭楠负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇二〇年四月九日书记员  韩 冰