南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）桂71民终6号 上诉人（再审申请人，原审被告）：黄文自，男，1972年7月28日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区，系何秋美的丈夫。 上诉人（再审申请人，原审被告）：何秋美，女，1977年11月27日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区，系黄文自的妻子。 二上诉人共同委托诉讼代理人：潘庆金，广西君桂律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：梁利达，广西君桂律师事务所实习律师。 被上诉人（再审被申请人，原审原告）：曾昭光，男，1964年10月23日出生，汉族，住广东省广宁县。 委托诉讼代理人：唐磊，广西广合律师事务所律师。 上诉人黄文自、何秋美与被上诉人曾昭光土地租赁合同纠纷一案，黄文自、何秋美不服南宁铁路运输法院作出的（2017）桂7102民初329号民事判决，向南宁铁路运输法院申请再审。南宁铁路运输法院于2018年12月24日作出（2018）桂7102民申2号民事裁定，裁定再审。南宁铁路运输法院经过立案审理，于2019年12月13日作出（2019）桂7102民再1号民事判决，黄文自、何秋美不服该判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭，并于2020年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人黄文自及其委托诉讼代理人潘庆金，被上诉人曾昭光的委托诉讼代理人唐磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 黄文自、何秋美上诉请求：一、撤销南宁铁路运输法院作出的（2019）桂7102民再1号判决的第一项，依法改判维持南宁铁路运输法院作出的（2017）桂7102民初329号民事判决第三项，撤销（2017）桂7102民初329号民事判决第一项；二、确认曾昭光与黄文自、何秋美于2012年10月18日签订的《租赁合同》合法有效，并于2019年5月15日依法解除；三、撤销南宁铁路运输法院作出的（2019）桂7102民再1号民事判决的第二项；四、本案一审、二审诉讼费用均由曾昭光承担。 事实和理由：一、原审判决和再审判决存在认定事实错误：1．再审判决书认定“曾昭光共计向黄文自转账支付26万元”、“黄文自、何秋美实际收到曾昭光支付的土地使用费为26万元”与客观事实不符，缺乏事实和法律依据。根据民事诉讼证据规则，曾昭光应对其主张的事实提供证据，若其无法举证的，应承担举证不力的法律后果。曾昭光作为主张付款的一方，应该具有付款事实的证明材料，但其仅能提供实际付款16万元的证据。二、原审判决和再审判决认定黄文自、何秋美与曾昭光于2012年10月18日签订的《租赁土地契约协议书》（以下简称《租赁合同》）无效，属于认定错误。1．黄文自、何秋美是集体经济组织的成员，具有集体组织的集体土地承包经营证，具有出租自己所承包的集体土地的合法权利。2．黄文自、何秋美与曾昭光签订的《租赁合同》并未违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国合同法》。（1）曾昭光租赁土地前明确知悉拟租赁的土地为集体土地的性质，该土地并非具有国有土地使用权的土地。（2）黄文自、何秋美与曾昭光签订的《租赁合同》第五条“双方的权利及义务”2.3约定“要遵守国家法律规定，否则造成经济损失的与甲方无关”。可见双方明确该土地应用于合法的用途。（3）黄文自、何秋美与曾昭光签订的《租赁合同》并未明确约定具体的用途。黄文自、何秋美与曾昭光协商签订租赁合同过程中并未明确要将所租赁土地用于建房。曾昭光签订合同后，曾要求黄文自、何秋美有偿平整土地，土地进行平整后，曾昭光也未真正具体实施建房行为。曾昭光在签订合同之后存在欲用于建临时厂房的想法并不影响之前签订租赁合同的法律效力。曾昭光未真正实施的行为，不应认定为具体民事法律行为。3．双方签订的《租赁合同》合法有效。三、再审判决黄文自、何秋美应退还曾昭光租金款项有误。1．本案《租赁合同》约定租期为70年有违法律规定，应按其具有承包土地使用权的具体年限确定。《租赁合同》中关于租期的约定超过黄文自、何秋美剩余承包期限（16年）的部分因无承包土地使用权而无效。2．曾昭光未按合同约定一次性付清土地租金，构成违约，其对合同被解除应承担相应违约责任。3．曾昭光承租占用黄文自、何秋美集体土地的期限为合同签订日2012年10月18日至2019年5月15日合同解除之日。租赁合同的实际合法有效租期应不超过16年，曾昭光实际占用土地约6年7个月（折合6.583年），每年应付租金为43万元除16年即2.6875万元每年，应付租金约为17.69万元（6.583×2.6875），曾昭光实际支付租金为16万元，故黄文自、何秋美已经不存在向曾昭光退还土地租金的情形。综上恳请二审法院依法支持黄文自、何秋美的上诉请求。 曾昭光辩称，南宁铁路运输法院（2019）桂7102民再1号民事判决适用法律正确，大部分事实认定清楚，依法应当予以维持，黄文自、何秋美的上诉请求没有任何事实和法律依据，依法应当予以全部驳回。1．双方2012年10月18日签订的租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，依法无效。2．无效合同自始无效，黄文自、何秋美所收受曾昭光的土地使用费依法应予以返还。3．黄文自、何秋美实际因本案租赁合同收取的土地使用费为43万元，虽然再审只认定了其中的26万元，曾昭光也予以认可，黄文自、何秋美依法应当予以返还。 黄文自、何秋美向再审法院提出再审请求：1．撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初329号民事判决；2．驳回曾昭光的诉讼请求。 原审认定事实：2012年10月18日，曾昭光（乙方）与黄文自、何秋美（甲方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方依据本合同租赁给乙方的土地使用权属之土地位于南宁市青秀区大岭塘，总面积430平方米；甲方拥有该租赁土地的所有权及使用权，并有权出租；甲方根据本合同出租土地的使用权，土地的所有权合同期满仍属甲方所有；土地使用权租赁期限为70年，自2012年10月12日起算至2082年10月2日止，租赁期满后，乙方仍无限使用；4．本合同项下的租赁土地按每平方米70年共计1000元的标准计算，共计43万元；在签订本合同后乙方向甲方一次性缴纳租赁期内的全部租金，租赁期间不对租金进行调整；甲方依据本合同约定享有向乙方收取租金的权利并及时完整地向乙方提供租赁的土地使用权；乙方有权依据本合同的约定使用土地，并且有权将租赁的土地使用权进行转让、转租、抵押，不受任何限制，但要遵守国家法律法规，否则造成经济损失与甲方无关；租赁双方应遵守本协议的约定履行权利义务，如一方违约，另一方有权解除合同，并要求违约方承担一切经济赔偿等内容。曾昭光承租涉案土地欲加盖厂房。 2012年9月24日曾昭光向黄文自转账5万元；2012年11月2日，曾昭光向黄文自转账5万元；2012年11月15日，曾昭光向黄文自转账2万元；2012年12月9日，曾昭光向黄文自转账2万元；2013年2月4日，曾昭光向黄文自转账2万元。2013年2月4日，黄文自出具《收据》，确认收到曾昭光支付的南宁市青秀区大岭塘地块面积430平方米70年全部租金43万元。 原审认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”曾昭光提供的证据无法证实涉案土地是可以作为非农业建设的土地，因此，曾昭光承租涉案土地欲用于加盖房屋，违反国家法律的强制性规定。故曾昭光与黄文自、何秋美2012年10月18日签订的《租赁合同》是无效合同。 因曾昭光与黄文自、何秋美签订的《租赁合同》无效，故黄文自、何秋美应当向曾昭光返还土地使用费。曾昭光提供的《租赁合同》中关于涉案土地的四至均为空白，仅记载土地位于“三岸园艺场四队大岭塘”，无法证实曾昭光主张的加油站所在地即曾昭光向黄文自、何秋美承租的涉案土地，无法证实黄文自、何秋美将涉案土地另行出租给案外人建设加油站。曾昭光已使用涉案土地，其使用涉案土地期间应当支付使用费。无效合同自始无效，曾昭光于2017年3月28日起诉至本院，此时，曾昭光已明确要求确认合同无效并要求黄文自、何秋美退还土地使用费，因此，黄文自、何秋美应当向曾昭光退还已支付的2017年3月28日至2082年10月2日期间的土地使用费402442元。因曾昭光与黄文自、何秋美签订的租赁合同无效，故曾昭光要求黄文自、何秋美赔偿利息损失的诉讼请求于法无据，不予支持。 原审判决：一、确认曾昭光与黄文自、何秋美于2012年10月18日签订的《租赁合同》无效；二、黄文自、何秋美共同向曾昭光退还402442元；三、驳回曾昭光的其他诉讼请求。 再审查明，原审判决认定“黄文自、何秋美收到曾昭光支付的土地使用费43万元”有误，应予以更正，黄文自、何秋美实际收到曾昭光支付的土地使用费为26万元，原审判决认定的其他事实，有相应证据证实，再审法院予以确认。 再审另查明：涉案土地为南宁市三岸园艺场的集体所有土地，性质为农用地（耕地），由黄文自、何秋美承包经营，不得转为宅基地、非农生产用地。黄文自自认2016年6月收回涉案土地另行利用。 再审判决认为，关于涉案土地租赁合同的效力问题。虽然涉案土地租赁合同未写明租赁土地的用途，但曾昭光称其承租涉案土地欲加盖房屋用于出租，黄文自在庭审时亦自认知道曾昭光承租涉案土地用于建房。涉案土地性质属于集体所有的农用地，只能用于农业生产，不能用于宅基地、非农业建设。黄文自、何秋美将其承包经营的农用地出租给曾昭光用于建出租房，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，双方签订的土地租赁合同违反法律的强制性规定，属无效合同。曾昭光请求确认双方签订的《租赁合同》无效，再审法院予以支持，无效合同自始无效，无须判决解除，对黄文自、何秋美主张解除租赁合同，不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因曾昭光与黄文自、何秋美签订的《租赁合同》无效，故黄文自、何秋美应当向曾昭光返还未使用土地期间的土地使用费。曾昭光主张从未能使用涉案土地，要求黄文自、何秋美退还已支付的70年的土地使用费43万元。再审法院认为，曾昭光未举证证实其因受到村民阻挠未得使用涉案土地，应承担举证不能的法律后果。曾昭光应承担其承租后至黄文自、何秋美收回涉案土地期间的土地使用费，即应承担自2012年10月12日至2016年5月31日期间的土地使用费22353.17元（计算方法：43万元÷70年×3年+43万元÷70年÷12个月×7个月+43万元÷70年÷12个月÷30天×20天）。曾昭光已向黄文自、何秋美支付土地使用费26万元，黄文自、何秋美应当向曾昭光退还已支付的2016年6月1日至2082年10月2日期间的土地使用费237646.83元（计算方法：26万元-22353.17元）。 关于利息损失的问题。因曾昭光与黄文自、何秋美签订的租赁合同无效，故曾昭光要求黄文自、何秋美赔偿利息损失的诉讼请求于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条之规定，并经再审法院审判委员会讨论决定，再审判决如下：一、维持（2017）桂7102民初329号民事判决的第一、三项；二、变更（2017）桂7102民初329号民事判决的第二项为：黄文自、何秋美共同向曾昭光退还土地使用费237646.83元。原一审案件受理费8930元、公告费700元，合计9630元（曾昭光已预交），由曾昭光负担5170元，黄文自、何秋美负担4460元。 本院二审期间，曾昭光无新证据向本院提交。黄文自、何秋美提交一份《合作转租协议书》，拟证明再审判决认定曾昭光向黄文自、何秋美支付的一笔10万元的款项应属于案外人吴剑波支付，与本案无关。曾昭光质证认为，该证据不属于新证据，该证据取得时间在双方签订租赁合同之前；该合同系黄文自、何秋美与案外人签订的，属于另外的法律关系，与本案无关，无法确认真实性。根据黄文自的银行转账记录，其中2012年5月6日明确记载案外人吴剑波向黄文自、何秋美转账10万元，两个转账的10万元的转账时间、账户均不相同，故黄文自、何秋美不能以该证据来否定曾昭光向黄文自、何秋美转账10万元的事实。经审查，本院认为黄文自、何秋美提交的《合作转租协议书》仅能够证明其与案外人吴剑波存在租赁关系，而未提交其他证据证明2012年6月11日收到的10万元即是案外人吴剑波支付的《合作转租协议书》项下的租金，故本院对该项证据不予采纳。 黄文自、何秋美对再审判决认定的事实提出以下异议：1．对再审判决书第7页第1段第2行“应认定黄文自账户2012年6月11日收到的10万元是曾昭光汇出的，认定曾昭光共计向黄文自转账支付26万元”有异议。2．对再审判决第7页第2段第2行“黄文自、何秋美实际收到曾昭光支付的土地使用费为26万元”有异议。3．对再审判决书第7页第3段有异议，黄文自、何秋美认可涉案小部分土地已收回，其余部分土地是空置。曾昭光对再审判决书第7页第2段第1行“2012年6月11日黄文自银行账户转入的10万元是从广东汇出，根据民事诉讼证据高度盖然性原则，应认定黄文自账户2012年6月11日收到的10万元是曾昭光汇出的，认定曾昭光共计向黄文自转账支付26万元”有异议，曾昭光实际共支付给黄文自43万元。对于黄文自、何秋美第一、第二项异议以及曾昭光的异议，本院认为曾昭光举证证明其于2012年6月11日从广东转出10万元，而黄文自的账户在同日亦收到一笔10万元的款项，故一审法院根据民事诉讼证据高度盖然性原则，认定黄文自账户2012年6月11日收到的10万元是曾昭光汇出的，并无不当。又根据黄文自账户其他转账收入记录，一审法院认定曾昭光共向黄文自转账支付26万元并无不当，曾昭光认为其实际共支付了43万元，但未能举证证明该事实，因此黄文自、何秋美、曾昭光的异议均不成立。经查阅再审案卷，黄文自在2019年12月12日的质证过程中，明确表示其于2016年6月将场地回填，土地进行平整后给其他人利用。因此黄文自、何秋美只收回涉案小部分土地的主张，本院不予支持。综上，二审查明的事实与再审法院查明的基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1．涉案土地租赁合同是否合法有效？2．再审判决黄文自、何秋美退还曾昭光土地使用费是否有事实、法律依据？ 关于第一个争议焦点。本院认为，虽然涉案土地租赁合同没有明确约定租赁土地的用途，但是合同双方在主观上都知道曾昭光承租土地用于建房，出租人在知道承租人承租土地的目的后也没有表示反对，由此可以推定双方已就承租土地的目的达成了合意。因涉案土地性质属于集体所有的农用地，黄文自、何秋美将其承包经营的农用地出租给曾昭光用于建房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，双方签订的土地租赁合同违反法律的强制性规定，属无效合同。因此再审法院认定涉案土地租赁合同无效并无不当，本院依法予以维持。 关于第二个争议焦点。由于涉案土地租赁合同无效，黄文自、何秋美应向曾昭光返还未使用涉案土地期间的土地使用费。黄文自、何秋美自认于2016年6月收回涉案土地，故曾昭光应承担自2012年10月12日至2016年5月31日的土地使用费22353.17元。曾昭光已向黄文自、何秋美支付土地使用费26万元，故再审判决黄文自、何秋美向曾昭光返还土地使用费237646.83元并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，上诉人黄文自、何秋美的上诉理由不成立，本院不予支持。再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4864元（上诉人黄文自、何秋美已预交），由上诉人黄文自、何秋美负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  梁耀美 二〇二〇年四月十日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳