济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初3296号原告：严海涛，男，1984年2月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马晓波、邢世正，山东国杰律师事务所律师。被告：李源，女，1971年9月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：桑文玲，山东君诚仁和律师事务所律师。原告严海涛与被告李源房屋买卖合同纠纷一案，于2017年6月8日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年7月19日再次公开开庭审理了本案。原告严海涛及其委托诉讼代理人马晓波、邢世正，被告李源的委托诉讼代理人桑文玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严海涛向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令李源继续履行与严海涛签订的房屋买卖合同（编号1223）将坐落于济南市历下区盛景家园5号楼1单元1001室的所有权人变更为严海涛；2.请求法院判令李源因迟延履行应向严海涛支付的违约金，暂计算至2017年4月26日的违约金629670元；3.请求法院判令李源支付自2017年4月27日至过户完毕之日止以总房价款日千分之三计算的违约金；4.请求法院判令李源赔偿律师代理费30000元；5.请求法院判令李源赔偿支付的中介费20850元；6.请求法院判令本案诉讼费、保全费等费用由李源承担。事实和理由：2015年11月23日，严海涛与李源通过济南中豪房地产经纪有限公司的居间服务签订了房屋买卖合同（编号1223），约定：李源自愿出售坐落于济南市历下区盛景家园5号楼1单元1001室的房产给严海涛，房产及其附属设施的总价款为1390000元。严海涛于签订合同时向李源支付定金100000元，向中介支付佣金20850元；2015年11月28日，向李源支付首付款320000元，余款970000元在产权证办理完毕后经银行贷款支付。买卖合同还约定，李源应于接到开发商办证通知之日起7日内按照要求交纳相关材料和手续，办理房产证；于取得房产证之日起10日内，配合严海涛办理房屋的所有权移转登记手续。若任何一方未按合同约定履行义务，每逾期一日，违约方应向合同相对方支付合同总房价款千分之三的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。合同签订后，严海涛依约履行了相关义务，但李源在接到开发商通知后未提交材料办理房产证，居间方济南中豪公司得知情况后，在2016年7月通知李源可以办理不动产权证，并提醒交纳相关税费，李源未办理。济南中豪公司又于2016年9月、10月、11月多次提醒李源办理办证缴税事宜，李源仍未办理。李源在取得产权证后10日内未按合同约定将房产过户到严海涛名下。李源辩称，其于1992年与王宁登记结婚，夫妻关系一直正常存续，涉案房屋是婚姻关系存续期间取得的夫妻共同共有财产。因王宁对当事人签订的房屋买卖合同不认可，未签字，不同意出售。因此，主张该买卖合同无效；合同签订过程中，李源没有任何过错，不应承担导致合同无效的责任。实践中，房屋登记部门在办理房地产变更登记时，对登记权利人出卖共有物而没有得到其他共有人的同意的，不予办理。李源请求判令严海涛立即返还房屋，退还严海涛已交房款减去从2015年11月28日至搬出房屋期间的房屋租金后的余款（每月按3000元计算，计算至2017年6月23日，57000元）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：1.由济南中豪房地产经纪有限公司提供的证明。用以证明李源于2016年7月已经接到缴纳契税、办理房产证的通知，但一直未履行合同义务；李源质证称，该公司既不是信息发布方，又不是通知方，其作出的证明无法核实真实性。经审查，该单位向本院提出的证明材料，未由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不具有证据效力，本院不予采信。2.济南中豪房地产经纪有限公司的员工杨胜涛的证明。用以证明李源在取得房产证后，仍然拒绝办理房屋过户手续；李源质证称，真实性无法核实，证人应当出庭作证。经审查，严海涛应当申请证人出庭作证，杨胜涛无正当理由未出庭，不能以书面证言的方式作证，对该证人证言，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李源于1992年登记结婚，婚姻关系一直存续。2013年9月13日，李源与开发商签订房屋买卖合同，以组合贷款的方式购买涉案房屋。2015年11月23日，通过济南中豪房地产经纪有限公司的居间服务，严海涛与李源签订了房屋买卖合同，购买上述盛景家园房产及附属设施，约定：李源应当于接到开发商办证通知之日起七日内将按照要求缴纳相关材料和手续，以办理房产证，李源应当在取得房产证之日起拾日内，办理房屋所有权转移登记手续；因一方未履行相关义务，还要赔偿对方的损失（包括律师费等），由违约方承担佣金。签订该买卖合同时，严海涛已经知道对方尚未取得产权证书；李源在房屋买卖合同第一条关于房产状况中承诺，房屋所有权人为其本人，无共有权人。严海涛依约交付定金100000元，首付款320000元，其余购房款待不动产权证书办理完毕后通过银行贷款支付。2016年12月27日，严海涛以电话的方式与李源及其配偶沟通关于开发商办证通知的事宜。2017年4月27日，李源取得涉案房屋的不动产权证书，共有情况为单独所有。严海涛因此次买卖合同向中介支付中介费20850元，因此次诉讼聘请律师花费律师费30000元。庭审中，李源明确表示不再出卖涉案房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点如下：一、房屋买卖合同是否有效；二、房屋买卖合同是否应当继续履行；三、李源是否存在违约行为，如果存在是否赔偿违约金。对于焦点问题一，李源在婚姻关系存续期间，以住房公积金购买的盛景家园的房产，虽登记在自己名下，应当归夫妻共同所有的财产。李源以自己名义出卖该房产后，严海涛与李源配偶在电话中沟通办证事宜，表明李源的配偶已经知悉该房产交易，且未对该交易表示过异议；其配偶的上述消极行为，可以说明李源对涉案房产具有处分的权利。李源关于该房产交易未取得其配偶的同意系无权代理的辩解意见，本院不予采纳。从维护交易安全的角度，确认严海涛与李源签订的房屋买卖合同合法有效。对于焦点问题二，当事人不履行非金钱债务，对方可以要求继续履行。庭审中，李源明确表示不再卖房，严海涛坚持办理房屋过户登记的诉讼请求；李源的配偶未以任何方式主张过共有的权利，其以默示的方式表明李源具有处分的权利，故不存在履行不能的情形。关于严海涛主张继续履行的诉讼请求，本院予以支持。对于焦点问题三，根据房屋买卖合同约定，李源应当于接到开发商办证通知之日起七日内将按照要求缴纳相关材料和手续，以办理房产证。双方未办理房屋的过户手续系一直未取得不动产权证。2017年4月27日，李源缴纳不动产登记费，领取了不动产登记证。至严海涛起诉之日，李源虽未办理房屋的过户登记手续，但仍处于合同约定的履行期限内，其行为未违反合同约定，对严海涛主张李源因迟延履行支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。严海涛依据合同约定请求李源支付律师代理费、中介费，不符合合同约定的条件，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李源于本判决生效十日内协助原告严海涛将坐落于济南市历下区盛景家园5号楼1单元1001室的权属变更登记至严海涛名下；二、驳回原告严海涛的其他诉讼请求。案件受理费10605元，由严海涛负担10000元，李源负担605元。申请费5000元，由严海涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  张兴欣人民陪审员  李洪有人民陪审员  王 萍二〇一七年七月二十五日书 记 员  韦 华