云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初2号原告：中国农业银行股份有限公司元谋县支行，住所地云南省楚雄彝族自治州元谋县。负责人：林海涛，该支行行长。委托诉讼代理人：王斌，云南楚恒律师事务所律师，特别授权代理。被告：王某某，男，1981年7月27日出生，彝族，现在贵州省凯里监狱服刑。委托诉讼代理人（王某某的妹妹）：赵某某，女，1988年9月26日出生，彝族，住元谋县，特别授权代理。被告：刘某某，女，1982年9月8日出生，彝族，住元谋县。被告：元谋太阳城房地产开发有限公司，住所地元谋县。法定代表人：吴海斌，该公司执行董事。原告中国农业银行股份有限公司元谋县支行（以下简称“农行元谋支行”）与被告王某某、刘某某、元谋太阳城房地产开发有限公司（以下简称“太阳城房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告农行元谋支行的委托诉讼代理人王斌，被告王某某的委托诉讼代理人赵某某，被告刘某某到庭参加诉讼。被告元谋太阳城房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行元谋支行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告王某某、刘某某归还原告借款本金255223.77元及支付计算至2019年10月30日的利息、罚息、复利4568.24元，承担自2019年10月31日至借款本息还清之日止的利息、罚息、复利（按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算；2.判令被告承担原告因实现债权支出的律师费7533.97元（259792.01×2.9%）；3.判令被告元谋太阳城房地产开发有限公司对王某某、刘某某的借款本金、罚息、复利、律师费、诉讼费、保全费承担连带清偿责任；4.判令被告王某某、刘某某在其提供抵押的位于元谋县太阳城润园小区8幢1单元202号的房地产价值范围内承担抵押担保责任，原告对抵押房地产所得价款有优先受偿权。补充诉讼请求,判令被告承担原告因实现债权支出的保全费1870元。事实和理由：2015年12月7日，被告王某某因购买房屋资金不足，向原告申请借款，被告刘某某作为共同借款人向原告出具家庭成员共同还款责任确认书，自愿用工资、住房公积金等权利和收入，作为向原告借款27万元的还款来源做保证，偿还所欠贷款本息。为担保借款履行，被告刘某某、王某某向原告出具同意房产抵押承诺书，承诺用其购买的位于云南省楚雄州元谋县太阳城润园小区8幢1单元202号的房屋为该笔借款提供抵押担保。被告元谋太阳城房地产开发有限公司出具阶段性担保承诺书，承诺对王某某、刘某某所购买的住房，在未办妥抵押登记的相关手续前，自愿履行担保责任。担保的范围包括：购房人与贷款人所签订的主合同项下的本金、利息、逾期利息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费等。2016年1月7日，被告王某某、元谋太阳城房地产开发有限公司与原告签订《个人购房担保借款合同》。借款合同约定，借款金额为27万元，借款用途为购买房屋，借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。借款利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算。借款合同约定：借款直接划入被告元谋太阳城房地产开发有限公司24×××34账号。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款账号为：62×××64。保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息，诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房产权证书，并办妥以贷款人未抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款的债务承担连带保证责任。违约责任约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权纠正违约行为，停止发放借款，提前收回己发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。因借款人，担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2016年1月8日，原告按照合同约定向被告王某某发放借款27万元，借款日期为2016年1月7日，到期日期为2046年1月6日，收款账号为24×××34，扣款账号为：62×××64,还款方式为等额本息还款，还款日为每月20日，执行利率为年利率4.9%，逾期利率为年利率7.35%。原告已履行了贷款发放义务。借款发放后，被告自2019年6月21日起未按约定归还相应借款本息，己逾期4期，经原告多次催收，被告未归还，并且无法与借款人取得联系。截止2019年10月30日，欠借本金255223.77元，利息、罚息、复利4568.24元，被告逾期归还借款的行为己构成违约，按照《个人购房担保借款合同》约定，原告有权提前收回己发放借款。另外,因被告王某某、刘某某未办理所购房屋登记手续，王某某、刘某某未取得不动产权证，未办理抵押登记手续。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。王某某辩称，银行总共放款是27万元，我们已经还了36个月，每个月归还了1432.96元，从2016年2月20日开始至2019年5月20日，已经还了55885.44元，我认为到2019年的6月份应该只差本金214101.56元，即使加上利息，也没有原告起诉的那么多，跟我们自己算的不一样。原告说律师费是按照总金额算的，我们对总金额有异议，我认为我们没有还的贷款没有25万多元，所以需要原告说明，最终以法庭确定的为准。对第三项请求要求房地产公司承担连带责任没有意见。对第四项请求，原告要求我们用买的房屋进行抵押，我们没有意见。对原告所述的事实和理由没有意见。刘某某辩称，购房的时候我确实签了购买房子的协议，户主是我，但是贷款是王某某贷的，借贷的时候，除了购买的这个房子以外，我不知道还有没有其他抵押，现在我生活困难，没有能力偿还，只能按照王某某签的协议履行。太阳城房地产公司未到庭未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告农行元谋支行提交的证据，被告王某某、刘某某均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告王某某提交，原告农行元谋支行有异议的证据，本院认定如下：1.云南省农村信用社账户交易信息明细，该证据是王某某的代理人赵某某在云南省农村信用社的账户交易信息明细，与本案无关联性，故对该证据本院不予采信；2.银行卡交易明细清单，该证据是王某某的代理人赵某某在中国农业银行的银行卡交易明细，与本案无关联性，故对该证据本院不予采信。综上所述，本院确认以下法律事实：王某某与刘某某在相互谈恋爱期间，双方因共同购买准备结婚居住的房屋资金不足，故王某某于2015年12月7日向原告申请借款27万元。刘某某向原告出具家庭成员共同还款责任确认书，自愿用其工资、住房公积金等权利和收入，作为王某某向原告借款27万元的还款来源做保证，偿还所欠贷款本息。为担保借款履行，刘某某和王某某向原告出具同意房产抵押承诺书，承诺用其购买的位于云南省楚雄州元谋县太阳城润园小区8幢1单元202号的房屋为该笔借款提供抵押担保。被告元谋太阳城房地产开发有限公司向原告出具阶段性担保承诺书，承诺对王某某和刘某某所购买的住房，在未办妥抵押登记的相关手续前，自愿履行担保责任。担保的范围包括：购房人与贷款人所签订的主合同项下的本金、利息、逾期利息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费等。2016年1月7日，王某某、元谋太阳城房地产开发有限公司同时与原告签订《个人购房担保借款合同》。借款合同还约定，借款金额为27万元，借款用途为购买房屋，借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。借款利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算。借款合同约定：借款直接划入被告元谋太阳城房地产开发有限公司24×××34账号。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款账号为：62×××64。保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息，诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房产权证书，并办妥以贷款人未抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款的债务承担连带保证责任。违约责任约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权纠正违约行为，停止发放借款，提前收回己发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。因借款人，担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2016年1月8日，原告按照合同约定向王某某发放借款27万元，借款日期为2016年1月7日，到期日期为2046年1月6日，还款方式为等额本息还款，还款日为每月20日，执行利率为年利率4.9%，逾期利率为年利率7.35%。王某某自2016年1月7日至2019年10月30日按照合同约定偿还了原告借款本金共计14716.38元，原告从王某某的银行卡中扣除了59.85元，合计王某某还款本金14776.23元，利息44549.48元。从2019年10月21日起，经原告多次催要，王某某再没有向原告偿还借款本金和利息。截止2019年10月30日，王某某欠原告借款本金255223.77元及利息、罚息、复利合计4568.24元。另外,因王某某和刘某某未办理所购房屋登记手续未取得不动产权证，至今也未办理房屋抵押登记手续。原告与云南楚恒律师事务所在委托代理协议中约定，原告支付的律师代理费按照原告收回贷款本息金额的2.9%计付，原告从2016年1月7日至2019年10月30日应向王某某收回的贷款本息为259792.01元。本院认为，合法的债权受法律的保护。本案中，原告贷款给王某某双方并签订了《个人购房担保借款合同》，双方建立了债权债务的法律关系，王某某不按期偿还本息给原告的违约行为已侵害了原告的合法债权，故王某某应按约定承担偿还责任。刘某某作为该借款的保证人，应对该借款承担连带还款责任。太阳城房地产公司作为该贷款的阶段性担保人，在未办理抵押登记之前，有责任按照约定对王某某欠原告的债务承担连带保证责任。因王某某和刘某某用其共同购买的房屋为该借款提供抵押至今未办理抵押登记，故本院对原告要求对王某某和刘某某在其提供抵押的位于元谋县太阳城润园小区8幢1单元202号的房产行使优先权的诉讼请求不予支持，但原告可通过合法渠道要求王某某和刘某某继续办理房产抵押登记。因刘某某不是该《个人购房担保借款合同》的借款人，故其不应对原告由于王某某向原告借款27万元承担偿还责任。因刘某某和原告在家庭成员共同还款责任确认书中没有约定刘某某必须为原告因实现债权产生的律师代理费承担保证责任，故刘某某不应为此费用承担保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”规定，判决如下：一、由王某某于本判决书生效后十五日内偿还给中国农业银行股份有限公司元谋县支行借款本金255223.77元及从2019年6月21日至2019年10月30日的利息、罚息、复利合计4568.24元，以上两项合计259792.01元，并承担从2019年10月31日至本息还清之日止的利息（按照年利率4.9%计算）、罚息（按照年利率7.35%计算）和复利；二、由王某某于本判决书生效后十五日内支付给中国农业银行股份有限公司律师代理费7533.97元；三、由元谋太阳城房地产开发有限公司对以上两项承担连带保证责任，保证期限为王某某和刘某某用其共同购买的位于元谋县太阳城润园小区8幢1单元202号的房产为该借款提供抵押办理抵押登记完毕之日止；四、由刘某某对以上第（一）项承担连带保证责任；五、由王某某和刘某某在其提供抵押的位于元谋县太阳城润园小区8幢1单元202号的房产价值范围内对中国农业银行股份有限公司元谋县支行承担抵押担保责任；六、驳回中国农业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5310元，减半收取2655元，由王某某负担，财产保全费1870元，由王某某负担，合计4525元，限本判决书生效后十五日内付清，元谋太阳城房地产开发有限公司承担连带保证责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 宋 云二〇二〇年四月一日书记员 张凌山