河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终137号上诉人（原审原告、反诉被告）：胜新乾，女，1966年7月1日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：付艳国，河南众孚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：贾松林，男，1970年6月13日出生，汉族，住濮阳县。委托诉讼代理人：朱金玉，河南君洁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：濮阳市金辉房地产经纪有限公司，住所地濮阳市006街道008街坊紫东花园（029-16）005幢0109。法定代表人：王翠英，该公司经理。委托诉讼代理人：马青云，濮阳市经济技术开发区弘法法律事务所法律工作者。原审第三人：王用法，男，1966年7月15日出生，汉族，住濮阳市。上诉人胜新乾、贾松林与被上诉人濮阳市金辉房地产经纪有限公司（以下简称金辉公司）、原审第三人王用法房屋买卖合同纠纷一案，濮阳市华龙区人民法院于2018年10月30日作出（2018）豫0902民初8018号民事判决，胜新乾不服，提起上诉，本院作出（2018）豫09民终2632号民事裁定予以撤销，发回濮阳市华龙区人民法院重审。胜新乾、贾松林不服濮阳市华龙区人民法院重审后作出（2019）豫0902民初6876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胜新乾及其委托诉讼代理人付艳国，上诉人贾松林的委托诉讼代理人朱金玉，被上诉人金辉公司的委托诉讼代理人马青云，原审第三人王用法到庭参加诉讼。庭审后，贾松林向本院申请撤回上诉。本案现已审理终结。胜新乾上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，改判支持胜新乾的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由贾松林、金辉公司承担。事实和理由：涉案房屋买卖合同等签订后，胜新乾就通过金辉公司经办人员庞运芹多次向贾松林支付购房首付款，尽快办理贷款等手续，贾松林拖延接收房款，后明确表示房屋不出售给胜新乾，并在胜新乾对涉案房屋装修中将门锁更换。因依约贾松林履行义务在先，贾松林构成根本违约。胜新乾按合同约定接收房屋后，作为合法占有人对房屋装修不存在任何过错，胜新乾也无法预判到贾松林会违约，一审认为没有真正的交付明显错误，故贾松林应当赔偿装修损失。对于损失，胜新乾提交的装修花费的证据，不仅有装修公司的合同、收据，还有银行、微信支付等客观凭证，贾松林在未提任何反驳证据的情况下，其应当承担不利后果。金辉地产未对贾松林违约行为尽到审慎义务，收取高额服务费用，未及时提示胜新乾如何防范，不仅应当退还中介费用，更应与贾松林共同承担责任。贾松林辩称，本人不是不接受房款，而是胜新乾没有及时支付且出现了公积金不能办理贷款的情形。贾松林没有同意在没有支付房款，没有办理解押，没有办理过户登记的情况下，将房屋由金辉房地产交给胜新乾装修。合同中约定交钥匙的条件并没有成就，金辉公司交钥匙的行为和胜新乾损坏房屋私自对他人房屋进行装修的行为是违约行为，承担违约责任的应该是胜新乾。金辉公司辩称，不存在金辉公司员工私自交付给胜新乾钥匙的事实，金辉公司不应当承担连带责任。王用法述称，因为没有收到首付44万元房款，并且当时公积金贷款停办，没有同意交钥匙，也不知道交钥匙，金辉公司的工作人员不应该把房屋钥匙交给胜新乾。胜新乾不应该把原房子装修砸坏进行装修。胜新乾一次次拖延付款，在没有谈妥房屋买卖的情况下，7月3日向金辉房地产工作人员去要钥匙，后发现已开始装修，所以把门锁更换了。胜新乾向一审法院起诉请求：1、贾松林退还胜新乾定金14000元；2、贾松林支付装修金180000元（具体以装修公司最终实收费为准）；3、贾松林支付胜新乾违约金148000元；4、金辉公司退还胜新乾居间费用12400元，并对贾松林承担责任部分承担连带责任；5、本案所有诉讼费用由贾松林、金辉公司承担。一审法院认定事实：2018年3月22日，胜新乾和贾松林、金辉公司签订了《居间服务合同》一份，约定胜新乾和贾松林在金辉公司居间服务下就位于濮阳市市辖区××中路路北濮上××东043-25-204-1的房屋签订《濮阳市房屋买卖合同》；胜新乾与贾松林分别向金辉公司支付居间代理费7400元。同日，胜新乾代理人胜婕、贾松林代理人王用法和金辉公司签订了《买卖定金协议书》，约定胜新乾以74万元购买贾松林的涉案房屋，以公积金贷款方式付款；胜新乾向贾松林交付定金10000元整；贾松林违约则双倍返还定金，胜新乾违约则定金不予返还，违约方承担涉案房屋的所有居间代理费。同日，胜新乾、贾松林签订的《濮阳市存量房买卖合同》约定，胜新乾在本合同签订时向贾松林支付定金14000元；胜新乾自合同签订之日起约定时间内申请办理抵押贷款，贷款金额300000元，胜新乾在上述期限内因自身原因未获得银行或者公积金管理中心批准的，胜新乾要继续申请其他银行贷款，期间已发生的及要发生的各项费用由胜新乾自行承担。贾松林逾期交房，除不可抗力外，逾期在15日之内，自合同约定交房之日起至实际交房之日止，贾松林按照已交付房价万分之五的违约金，自实际交付15日内向胜新乾交付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，胜新乾有权退房，胜新乾应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照胜新乾已付款的20％向买受人支付违约金；胜新乾未按约定时间付款的，逾期在15日之内，自合同约定交房之日起至实际交房之日止，胜新乾按日计算向贾松林支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向贾松林交付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，贾松林有权解除合同，贾松林解除合同的，胜新乾应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累积的逾期应付款的20％向贾松林支付违约金，并由贾松林退还胜新乾全部已付款。《过户、按揭代理合同》约定，贾松林委托金辉公司协助办理涉案房产的权属过户手续，付费标准：服务费1000元整；胜新乾委托金辉公司协助办理涉案房屋的权属过户手续、公积金贷款手续，服务费分别为壹仟元整、肆仟元整；胜新乾同意承担此次房屋交易过程中贾松林应向金辉公司支付的全部代理费用。《补充协议》约定，关于涉案房屋的定金，胜新乾于2018年3月22日向贾松林支付定金14000元整，该定金视为首付款的一部分；贾松林应在2018年4月22日前向该房屋的原贷款机构一次性还请剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；贾松林应当接到金辉公司的评估通知后五日内配合评估公司及贷款机构对房屋进行评估；胜新乾应于2018年4月22日将首付款44万元整（已包含定金）以直接支付的方式支付贾松林；胜新乾、贾松林应于2018年5月1日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。上述合同签订当日，胜新乾向贾松林支付房屋定金14000元，向金辉公司支付居间费用及办理过户，贷款等事项的手续费共计12400元。另查明，贾松林未按照补充协议约定于2018年4月22日前还清涉案房屋的原贷款、办理解除抵押登记手续。胜新乾亦未按上述协议约定，于2018年4月22日将涉案房屋的首付款44万元整交付给贾松林。一审法院又查明，2018年5月5日，金辉公司工作人员将涉案房屋的钥匙交付给胜新乾，胜新乾即对涉案房屋进行装修。同年7月4日，王用法将涉案房屋的锁更换，并阻止胜新乾的装修行为。之后，双方发生争议，原、被告均要求解除双方就涉案房屋所签订的买卖合同，并要求双方赔偿损失，为此形成纠纷。一审法院还查明，在本案审理过程中，胜新乾为证明其装修费用，提供了其与濮阳大江装饰工程有限公司签订的家装施工合同、报价单及收款清单，称约定总装修费用为318912元，已完成工程量167110元，另有部分装修材料已准备。对此装修情况及费用，贾松林不予认可，并反诉称胜新乾损坏了其原有装修并造成损失，但原装修情况现已灭失。针对此争议，本院委托濮阳方兴评估事务所有限公司对案涉房屋现装修价值进行鉴定评估，2019年11月20日，该公司认为原装修已拆除，无实物进行勘验，水电等已进行更改，且被隐藏覆盖，无法核实，已施工材料无法确定品牌、型号及相应价值，以上因素因无图纸、单据等书面支持，无法确定其价值，故将本院委托材料退回，终结鉴定。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。胜新乾就购买贾松林位于濮阳市石化路路东温泉花园小区20号楼4单元1楼1号的房屋签订房屋买卖合同、补充协议等合同，上述合同约定内容系当事人真实意思表示，内容不违背相关法律规定，故上述合同内容合法有效。原、被告应依合同内容履行各自义务，胜新乾依合同约定负有在2018年4月22日向贾松林支付44万元首付款的义务；贾松林负有2018年4月22日前还清涉案房屋的原贷款、办理解除抵押登记手续的义务。但胜新乾、贾松林均未按合同约定履行各自义务，胜新乾在原一审审理期间提供的证人证言虽证明贾松林拒绝受领，但无法证实系在合同约定期限前拒绝受领。而胜新乾至今尚未向贾松林支付首付款，亦无证据证实其按约定时间提出履行，故应负举证不能的责任。综上，原、被告在房屋买卖合同的履行过程中均有违约行为，所以对原、被告要求对方支付违约金的请求，本院均不予支持。依双方补充协议约定，原、被告享有合同解除权，因该项约定解除合同的通知方式为书面通知，故应自本案反诉状到达对方时发生合同解除的效力。合同解除导致合同关系归于消灭，合同已经履行的，双方当事人可以根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，胜新乾请求贾松林返还其交付的购买涉案房屋的定金14000元于法有据，本院予以支持。关于原、被告所诉的装修部分。胜新乾除金辉公司工作人员证言外不能证实贾松林同意装修，且金辉公司与本案有利害关系，该证言效力可信度较低，胜新乾所举证据不足以证实贾松林同意其装修，同时该房屋买卖合同未实际履行，没有办理过户手续，也没有真正的交付，所以原则上应恢复原状。但本案涉案房屋系普通住宅，贾松林或租赁或出售，无证据证明其有特别用途，胜新乾出于居住进行的装修没有必要拆除，该装修贾松林可利用的价值亦有限，胜新乾已投资部分可视为胜新乾的损失，由胜新乾、贾松林合理分担。但本案胜新乾所提交的《大江家装工程施工合同》及大江装饰工程设计有限公司报价单、收据等证据，无法证实胜新乾为涉案房屋装修所花费的实际费用。在本案重审期间，一审法院委托濮阳方兴评估事务所有限公司对案涉房屋现装修价值进行鉴定评估，2019年11月20日，该公司认为原装修已拆除，无实物进行勘验，水电等已进行更改，且被隐藏覆盖，无法核实，已施工材料无法确定品牌、型号及相应价值，以上因素因无图纸、单据等书面支持，无法确定其价值，故将一审法院委托材料退回，终结鉴定。故关于该损失可待证据完备并确定后另行诉讼。《中华人民共和国合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中金辉公司向原、被告提供居间服务，虽然促成双方签订房屋买卖合同等协议，但并未协助办理相关的手续，同时还在没有办理过户手续的情况下，将案涉房屋的钥匙交付给原告方进行装修，并导致争议，对此有着不可推卸的责任，胜新乾请求返还其已交付的居间费、贷款过户费12400元，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除胜新乾与贾松林于2018年3月22日签订的《濮阳市存量房买卖合同》；二、贾松林退还胜新乾支付的定金14000元，于判决生效后十日内付清；三、金辉公司返还胜新乾居间费、贷款过户费12400元，于判决生效后十日内付清；四、驳回胜新乾的其他诉讼请求；五、驳回贾松林的反诉请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6541元，由胜新乾负担6281元，贾松林负担150元，金辉公司负担110元；反诉受理费3271元，由贾松林负担；保全费2267元，由胜新乾负担2107元，贾松林负担160元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人胜新乾提交的证据有：1、金辉公司工作人员与涉案房屋原租赁户的通话视频资料；2、胜新乾装修前的原貌照片7张。二审庭审中本院组织当事人对上述证据进行了质证，上述证据不能证明胜新乾对房屋的装修已经贾松林、王用法同意，房屋原貌的照片亦不足以证明被损的原装修价值，故不予采信。本院审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。胜新乾、贾松林通过金辉公司签订的房屋买卖合同等均为有效合同，一审判决解除各方均无异议。对于本案在二审中争议的焦点问题分析认定如下：首先，在合同的履行中合同双方是否具有违约行为。按照合同的约定胜新乾支付首付款的时间及贾松林偿还涉案房屋原贷款解除抵押登记的时间节点均为2018年4月22日。虽然在二审庭审中均认可贾松林提出了涉案房屋在2018年6月1日房产登记满两年，此后办理过户可节省税费，但不能视为双方对原约定支付首付房款及偿还原贷款，解除抵押时间的约定有所变更，故一审法院对合同的履行过程中双方均存在违约行为认定事实清楚，判决驳回双方主张的由对方支付违约金的请求，说理详实、充分，本院予以认同。其次，对于胜新乾主张的合同解除后由贾松林赔偿装修损失的主张不予支持，理由如下：1、一审法院为查明事实，按照法定的程序对装修的实际价值委托鉴定，但因多种因素，作为专业的鉴定机构仍无法确定装修的具体情况，致使无法确定装修价值，退回了一审法院的委托，装修价值无法通过鉴定评估客观确认；2、胜新乾上诉提出一审中提交的证据中具有银行、微信支付等客观凭证，但银行、微信支付的证据仅能证明客观上支付了相应的金额，但缺乏与实际装修之间的关联证据，不能解决鉴定机构提出的相应问题，在没有相应证据证明该部分投入被全部或部分实际用于装修的情形下，不能简单地按照支付金额认定成装修的价值；3、胜新乾主张拿到房屋钥匙，是在出卖方同意的情况下进行房屋的装修，但其对此主张，贾松林、王用法均不予认可，胜新乾提交证据并不充分。故在由贾松林承担赔偿责任的证据及确定原装修价值、现装修损失证据均不足的情况下，对于胜新乾提出的应赔偿18万元装修损失的请求，在本案中无法得到支持。再有，在胜新乾与贾松林的房屋买卖中，金辉公司是居间人，房屋买卖合同约定的权利义务对居间人并无约束力。作为胜新乾主张的应由贾松林承担的责任，并非居间人金辉公司与出卖人贾松林共同造成，且违约责任及赔偿责任在本案中均未认定，故对于胜新乾主张的应由金辉公司对应由贾松林承担的责任承担连带责任的主张没有事实和法律依据。综上所述，胜新乾的上诉请求不成立，本院不予支持。贾松林在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。一审判决事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6220元，由上诉人胜新乾负担。贾松林预交的二审案件受理费6220元，减半收取，由贾松林负担3110元。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年四月十日书记员 李淑敏