河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终181号上诉人（原审被告）：王春旺，男，1972年1月31日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：王一才，男，1946年4月6日出生，汉族，住河南省武陟县。被上诉人（原审原告）：王现民，男，1981年9月3日出生，汉族，住河南省武陟县兴华路武陟县第一中学东区。被上诉人（原审被告）：焦作市乾兆德餐饮服务有限公司，住所地：河南省武陟县龙泉湖商业街映湖路西。法定代表人：王春旺，执行董事。委托诉讼代理人：郭庆祥，焦作市武陟县法律服务所法律工作者。上诉人王春旺因与被上诉人王现民、焦作市乾兆德餐饮服务有限公司（以下简称乾兆德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院（2019）豫0823民初4598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王春旺上诉请求：1、撤销河南省武陟县人民法院（2019）豫0823民初4598号民事判决；2、依法判决本案发回重审或改判上诉人王春旺个人不承担还款责任；3、上诉费由二被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误，王春旺是乾兆德公司法定代表人，其于2017年11月1日在合同上的签字是履行职务行为，是二被上诉人之间签订的商铺租赁合同，王现民所收到的租金是乾兆德公司支付的，与王春旺没有任何关系。乾兆德公司与王现民合同违约，给王现民造成的经济损失，是乾兆德公司管理不当，不是王春旺个人行为造成的，一审判决王春旺承担责任于法无据。被上诉人王现民辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律得当，上诉人王春旺的上诉理由不能成立。理由：本案所涉租赁合同是2017年10月份起，王春旺与王现民协商多次，并于2017年11月1日签订的。在2017年11月1日之前，王现民根本就不知道乾兆德公司的存在。2、乾兆德公司可能涉嫌虚假注册的情况，乾兆德公司的住所地和经营场所即是本案所涉的租赁房屋。在与王现民签订合同前后也并未向王现民介绍过乾兆德公司的相关情况，除此之外，该公司并没有其他的办公场所或者是经营场所，系典型的三无公司，无固定资产、无固定办公机构和无固定的经营场所，其是否具有独立承担民事责任的能力值得怀疑。3、从本案所涉租赁合同的表象上看，与王现民签订租赁合同的主体是两方，即王春旺和乾兆德公司，如果王春旺在签订合同时系履行职务行为，那么他签名落款的地方应当是法定代表人或委托代理人处，而不是在乙方处。4、从上诉人持有的王现民为其出具的收到租金的收据上看，该收据上标注的是今收到王春旺房租59668元，而并非是收到乾兆德公司房租59668元。在一审诉讼中，王春旺对此并未提出异议。因此，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人乾兆德公司辩称，2017年11月王现民将房屋购买后，于2017年的11月1日，与乾兆德公司签订了租赁合同，合同尾部加盖乾兆德公司印章，由乾兆德公司继续经营。王春旺系其公司的法定代表人，其与王现民签订合同系职务行为，该房屋由乾兆德公司占有使用，与王春旺本人没有任何关系。乾兆德公司在运营过程中没有抽逃资金和虚假注册等过错行为，其民事法律行为应由乾兆德公司承担。王现民向一审法院起诉请求：一、解除原告和二被告于2017年11月1日所签订的《商铺租赁合同》；二、判令二被告立即返还所租赁原告的商铺（位于武陟县××商业街××楼××），并将租赁原告的商铺恢复原状、拆除商铺一层的隔断层及一、二层的隔断墙；三、判令二被告支付原告租金，租金自2018年11月1日起，按照163.47元／日的标准计算至二被告履行完毕第二项诉讼请求的义务之日止（扣除二被告己交租金29000元），暂计算至2019年8月31日，租金为49041元；四、判令二被告支付原告滞纳金（自2018年11月1日起，以30668元为基数，按照日万分之一的标准计算至二被告实际付清原告租金之日止），暂计算至2019年8月31日为920.04元；五、判令二被告支付原告违约金35800.80元；六、判令二被告支付原告水费179元、电费2496元；七、判令二被告支付原告物业费，自2018年6月1日起，按照每月2元／平方米（即每月248.63元）的标准计算至履行完毕第二项诉讼请求的义务之日止，暂计算至2019年8月31日，为3729.30元；八、依法确认原告无需返还二被告履约保证金5000元；九、本案的诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告对于诉请第四项中的日万分之一的标准变更为日万分之五的标准。庭审后，原告对于诉请第六项水费179元申请放弃。一审法院认定事实：2017年6月6日，原告王现民、张双灵（王现民妻子）与武陟县亿森房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，二原告购买了武陟县亿森房地产开发有限公司开发的位于武陟县××大道南段××湖××楼××商业××房。2017年11月1日，原告王现民（甲方）与被告王春旺（乙方）签订《商铺租赁合同》，双方约定甲方将上述购买武陟县亿森房地产开发有限公司的房屋出租乙方，租赁期限为5年，自2017年11月1日起至2022年10月31日。商铺面积为124.31平方米，租金为40元／平方米，全年租金为59668元，租金按年交付，首期租金交付时间为本合同签订之日，后期租金应在前期租金到期前交付。商铺内的水电费按水电表读数由承租人自行交纳。乙方在使用租赁商铺过程中发生的物业管理费，公共水电费等由乙方承担（其中物业管理费具体收费标准按河南亿森物业服务有限公司有关规定执行，均按建筑面积计算）。合同第七条约定，乙方存在拖欠租金或其他费用累计超过履约保证金50％以上的，甲方有权解除合同。合同第八条约定，合同期满后，如乙方不再续租，乙方需将租赁商铺按最初租赁时房屋结构进行恢复，如乙方拒绝恢复，甲方有权扣除乙方所缴的履约保证金。合同第九条约定，乙方中途退租的，应按剩余期限租金总额的20％向甲方支付违约金。乙方不按时交付租金，每延迟一日，应向甲方支付所欠租金总额日万分之五的滞纳金。若乙方欠缴费用（包括租金、水电、煤气、采暖等费用）或乙方因违约、侵权承担违约金、赔偿金，甲方可直接在履约保证金中将前述费用扣除等合同内容。另双方签订《补充协议》，约定在合同签订时，乙方应向甲方缴纳履约保证金5000元。合同签订后，乙方退租的，履约保证金不予退还。该份《商铺租赁合同》及《补充协议》尾部乙方由王春旺签署名字外，王春旺签名的下方还加盖乾兆徳公司公章。合同签订后，被告交纳了第一年（2017年11月1日-2018年10月31日）租金及履约保证金5000元。自2018年10月31日至今仅向原告支付29000元租金，余款未予支付。另涉案房屋中至今还放置着火锅店经营的设施、设备。1、乾兆德公司系有限责任公司，于2015年4月22日注册登记成立，法定代表人为王春旺，公司注册登记地址为武陟县龙泉湖商业街映湖路路西。2、涉案房屋在原告王现民购买前，已由被告承租用于经营朝天门火锅。涉案房屋系其经营朝天门火锅店的其中一间商铺。3、截止2019年8月31日，被告还欠付物业费3729元（2018年6月1日至2019年8月31日）、电费2496元。一审法院认为，关于涉案《商铺租赁合同》承担责任主体认定。本案《商铺租赁合同》的首部及尾部乙方位置均由王春旺签名按指印，王春旺庭审抗辩称系乾兆德公司的法定代表人，签署合同系职务行为的意见，不足以对抗原告提供的证据，该院可以认定王春旺系涉案《商铺租赁合同》的相对方。另经审查，被告乾兆德公司在《商铺租赁合同》尾部乙方王春旺的名字下方加盖公司印章，根据书写及加盖公章的位置，结合涉案租赁的房屋实际用于乾兆德公司经营的火锅店使用，该院可以认定，乾兆德公司同意与王春旺共同作为《商铺租赁合同》的相对人，享有合同权利义务。综上，该院可以认定被告王春旺、乾兆德公司应共同承担涉案《商铺租赁合同》而产生的相关民事责任。诉讼中，被告王春旺申请追加案外人李小波为被告，经征询原告意见，原告方不予同意，该院经审查认为李小波并非本案必要共同诉讼当事人，该院依法不予准许其申请。关于原告主张涉案《商铺租赁合同》解除问题。该院经庭审查明，二被告对于原告主张的合同解除并无异议，并认为此前已经解除，但原告认为双方并无协商过程，现朝天门火锅的设施、设备至今仍然存放于涉案房屋内，故本院认为双方就涉案合同在诉前就解除事宜并未达成一致。但因现在原告起诉主张解除《商铺租赁合同》，被告并无异议，该院对于原告主张解除双方于2017年11月1日签订的《商铺租赁合同》的请求，依法予以支持，并确认双方于原告起诉之日即2019年9月17日解除《商铺租赁合同》。关于原告主张第二项即返还租赁房屋，恢复原状及拆除商铺一层隔断层及一二层隔断墙请求的认定。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的《商铺租赁合同》已经确定解除，故被告应返还原告房屋、恢复原状。关于双方争议的拆除隔断层及隔断墙的问题，该院经庭审查明，隔断层及隔断墙系原告购买涉案房屋前，被告承租房屋时修建，但根据《商铺租赁合同》合同第八条约定，合同期满后，如乙方不再续租，乙方需将租赁商铺按最初租赁时房屋结构进行恢复。故本院对于原告主张被告拆除隔断层及隔断墙的请求，依法予以支持，被告抗辩理由，依据不足，该院依法不予采纳。关于原告主张被告支付租金请求的认定。涉案《商铺租赁合同》约定的租金标准是每年59668元，租金按年交付，首期租金交付时间为本合同签订之日，后期租金应在前期租金到期前交付。本案第二年的租金应于第一年租期2018年10月31日前交纳，但截至诉前，被告仅支付租金29000元，已构成违约。故该院对于原告主张被告按照163.47元／日标准自2018年11月1日起计算至实际腾退房屋之日止（扣除已交纳的29000元）向原告交纳租金的请求，依法予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金及违约金请求的认定。涉案《商铺租赁合同》第九条约定承租方不按时交付租金，每延迟一日，应向出租方支付所欠租金总额日万分之五的滞纳金。故该院对于原告主张被告承担滞纳金的请求，依法予以支持，但滞纳金自2018年11月1日起以23474元（2018年11月1日-2019年9月17日共计321天＊163．47元／日=52474元-已支付29000元）为基数，按照日万分之五的标准计算至被告实际付清租金之日止计算。另《商铺租赁合同》第九条同时约定，承租方中途退租的，应按剩余期限租金总额的20％向出租方支付违约金。由于该案被告在租赁期间未届满前中途违约，导致合同无法履行，原告解除合同，故原告有权主张上述合同约定的违约金。该院对于原告主张违约金35800.8元的请求，依法予以支持。关于原告主张被告应支付的电费、物业费请求的认定。从庭审查明的事实，该院可以认定，被告租赁房屋至今欠付电费2496元及自2018年6月1日至今的物业费，由于涉案房屋系原告所有，如被告欠缴，上述费用仍由原告承担，故原告主张上述费用，有事实及法律依据，该院予以支持。本案诉讼中，原告放弃对于要求被告承担水费179元的请求，该院认为，这是原告对其诉请权利的放弃，不违反法律规定，该院予以准许。关于原告要求确认无需返还被告的履约保证金5000元的认定。该院认为，合同约定的履约保证金是被告能按约履行义务的担保金，现被告未能按约支付租金，导致合同解除，该项费用应不予退还。但根据合同约定，若承租方欠缴费用（包括租金、水电、煤气、采暖等费用）或因违约、侵权承担违约金、赔偿金，出租方可直接在履约保证金中将前述费用扣除。综上，该院认为，被告交纳的5000元履约保证金，无需退还，但可以冲抵被告上述应履行的各项费用。原审判决：一、确认原告王现民与被告王春旺、焦作市乾兆德餐饮服务有限公司于2017年11月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年9月17日解除；二、被告王春旺、焦作市乾兆德餐饮服务有限公司应于本判决生效后二十日内返还位于武陟县××商业街××楼××号商铺，并将涉案商铺恢复原状、拆除商铺一层隔断层及一二层隔断墙；三、被告王春旺、焦作市乾兆德餐饮服务有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王现民租金，租金按照163.47元／日的标准自2018年11月1日起计算至被告履行第二项义务完毕之日止（扣除已交纳的29000元）；四、被告王春旺、焦作市乾兆德餐饮服务有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王现民滞纳金，滞纳金以23474元为基数，按照日万分之五的标准计算至被告实际付清租金之日止；五、被告王春旺、焦作市乾兆德餐饮服务有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王现民违约金35800.8元；六、被告王春旺、焦作市乾兆德餐饮服务有限公司应于本判决生效后十日内给付原告王现民电费2496元、自2018年6月1日起，按照每月248.63元的标准计算至第二项义务履行完毕之日止的物业费（扣除5000元保证金）；七、驳回原告王现民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1598元，减半收取计799元，由二被告负担。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，关于本案王春旺应否承担责任，主要涉及合同主体问题，涉案《商铺租赁合同》首页承租人（乙方）有王春旺签名并捺印确认，尾页乙方同样有王春旺签名并捺印确认，一审据此认定王春旺系相对方，符合本案基本事实。王春旺上诉称其在合同上的签字系履行职务行为，不应当承担责任的上诉理由，与本案证据不符，本院不予支持。综上所述，王春旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1598元，由王春旺负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年四月六日书记员 王向静