广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终137号 上诉人（原审被告）：罗化平，男，1963年4月29日出生，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：龙启林，广西志明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：恒大地产集团防城港有限公司，住所：广西防城港市港口区北部湾大道99号，统一社会信用代码：914506000527143555。 法定代表人：张增世，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张欢，该公司员工。 上诉人罗化平因与被上诉人恒大地产集团防城港有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗化平上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回恒大公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清且违反了法定程序。1．一审判决没有认定恒大公司逾期办理不动产权证书的事实。恒大公司于2017年8月28日向罗化平交付了广西防城港市港口区，但恒大公司至今还未为罗化平办理不动产权证书，罗化平并没有要求解除双方的《商品房买卖合同》。2．一审判决没有把邮政储蓄银行列为第三人参与诉讼，违反法定程序。在房价上涨的情况下，罗化平只是由于邮政储蓄银行没有及时通知罗化平，在只有三期还款未按时支付的情况下，邮政储蓄银行就单方解除了罗化平、恒大公司和邮政储蓄银行三方签订《个人购房/购车借款及担保合同》，不排除恒大公司与邮政储蓄银行恶意串通损害罗化平合法权益的可能。3．恒大公司即使承担了保证责任，该涉案房屋已办理了抵押登记，抵押人是罗化平，应优先保护罗化平对涉案房屋的物权。根据公平的原则，恒大公司只应向罗化平请求偿还其代为支付的罗化平所未还清的邮政储蓄银行借款，而不应要求罗化平把涉案房屋返还给恒大公司。要是恒大公司不违约的话，罗化平早己拿到了涉案房屋不动产权证书，根本就不存在向恒大公司返还涉案房屋的说法。恒大公司就是想利用合同的不平等条款，想没收罗化平的首期房款以及已交的按揭房款和利息，同时想把房子高价卖给他人。据了解涉案房屋的楼栋有些业主已经拿到房产证，恒大公司恶意不给罗化平的房屋办理房产证，想通过诉讼获取非法利益，想把涉案房屋高价卖给他人。4．一审判决违反公平原则。一审判决要求罗化平返还涉案房屋，却不要求恒大公司支付违约金以及支付罗化平已缴纳的首期房款以及已交的按揭房款和利息，也没有按涉案房屋的市场价支付升值部分差额给罗化平。5．根据《个人购房/购车借款及担保合同》的合同约定，在涉案房屋办理完毕正式抵押登记手续后，恒大公司不用承担保证责任。现在恒大公司承担了保证责任，恰恰是由于恒大公司未按约定为罗化平购买房屋办理好不动产权证书，导致涉案房屋的正式抵押登记手续还未办理完毕。 恒大公司辩称，应驳回上诉，维持原判。 恒大公司向一审法院起诉请求：1．解除恒大公司与罗化平于2015年9月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FCGYJW3B903）；2．罗化平在判决生效后十日内配合恒大公司办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（编号：2014107876）手续；3．罗化平在判决生效后十日内配合恒大公司办理注销该房屋的预售商品房买卖预告登记（防港房预港口直字第A220154334号）手续；4．罗化平在判决生效后十日内将防城港恒大御景湾3栋二单元903号商品房返还给恒大公司；5．本案的全部诉讼费用由罗化平负担。 一审法院认定事实：2015年9月3日，恒大公司作为出卖人与罗化平作为买受人签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCGYJW3B903），约定罗化平购买恒大公司开发的位于防城港市港口区，建筑面积136.56平方米，单价为每平方米5,165.77元，总价款为705,437元；《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限约定，买受人采取下列第3种方式付款：3．贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015年9月5日前支付首期房价款285437元，占全部房价款的40.5%。余款42万元向邮储储蓄银行申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第（一）条第5款约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。2015年9月10日，防城港市房产管理局对《商品房买卖合同（预售）》进行备案证明登记。2015年9月22日，恒大公司、罗化平双方为案涉房屋办理了《房屋预告登记证明》（编号：防港房预港口直字第A120154334号），预告登记权利人为罗化平，预告登记义务人为恒大公司。另查明，2015年9月18日，恒大公司（保证人）、罗化平（借款人）与邮政银行（贷款人）签订了一份《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：4599945Q115090696394），约定罗化平向邮政银行借款42万元购买防城港市港口区，并将该商品房抵押给邮政银行；恒大公司对上述借款承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕条件的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。再查明，2019年3月11日，邮政银行向恒大公司发出《提前收回贷款告知函》，因借款人罗化平在邮政银行贷款已累计六期未按时足额偿还贷款本息，其决定行使提前收回贷款本息的权利，宣布贷款全部提前到期，并终止借款合同，邮政银行要求恒大公司结清借款人罗化平所欠所有贷款本息（截止2019年3月11日所欠贷款本息合计345,009.58元，扣收具体金额以扣收日还款凭证为准），并结清该笔贷款及回购此套房屋。2019年3月29日，恒大公司代罗化平偿还贷款本息346,047.54元。又查明，2019年3月25日，恒大公司向罗化平在《商品房买卖合同（预售）》中预留的通讯地址发出《催款通知书》，告知罗化平已累计6期未能按时偿还贷款本息，构成严重违约，通知罗化平于该通知发出之日后10日内向银行偿还贷款本息。2019年3月26日，《催款通知书》被他人签收。 一审法院认为，恒大公司与罗化平签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。依据已查明的事实，恒大公司与罗化平签订《商品房买卖合同（预售）》后，罗化平未按合同约定及时偿还每期贷款本息，且经恒大公司催告后仍未能及时偿还贷款，导致邮政银行宣布贷款全部提前到期并终止借款合同，根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第（一）条第5款的约定，恒大公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》。故对恒大公司请求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，该院予以支持。关于恒大公司请求罗化平履行合同解除后的协助义务的问题。根据法律规定,合同解除后,已经履行的,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。恒大公司、罗化平签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，恒大公司、罗化平应相互配合、及时办理注销《商品房买卖合同备案证明》登记手续、房屋预告登记手续以及将案涉商品房返还恒大公司，故对恒大公司要求罗化平协助办理注销《商品房买卖合同备案证明》、房屋预告登记手续以及将案涉商品房返还恒大公司的诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除恒大公司与罗化平于2015年9月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCGYJW3B903）；二、罗化平于本判决生效之日起三十日内返还恒大公司位于防城港市港口区；三、罗化平于本判决生效之日起三十日内协助恒大公司办理注销《商品房买卖合同备案证明》登记手续；四、罗化平于本判决生效之日起三十日内协助恒大公司办理注销恒大御景湾3幢2单元9层903号房预告登记（编号：防港房预港口直字第A120154334号）；五、驳回恒大公司的其他诉讼请求。案件受理费5,577.19元，由罗化平负担。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据，且对一审判决查明的事实无异议，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同合法有效正确，应予维持。 关于一审程序问题，涉案《商品房买卖合同（预售）》的合同当事人为罗化平和恒大公司，恒大公司的诉讼请求也与邮政储蓄银行无利害关系，根据合同相对性原则，也不应将邮政储蓄银行列为本案当事人参加本案诉讼。一审没有追加邮政储蓄银行为当事人参加诉讼正确，审理程序合法。 涉案合同并没有约定如恒大公司逾期办理不动产权证书，罗化平就可以不按时偿还贷款以及恒大公司因此无权解除合同，因此罗化平以恒大公司逾期办理不动产权证书抗辩不能解除合同的理由不能成立，如恒大公司逾期办理不动产权证书构成违约，罗化平可依合同另行主张权利。 关于《商品房买卖合同（预售）》应否解除的问题。双方在合同中约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有单方解除《商品房买卖合同》及收回该商品房的权利。该约定目的显然是催促相对人按时履行义务，如相对人不履行义务，恒大公司也能快速、安全维护自己的合法权益。该约定没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现约定解除条件成就，一审支持恒大公司解除合同的诉讼请求正确，应予维持。至于罗化平称一审判决解除合同却不要求恒大公司支付违约金以及支付罗化平已缴纳的首期房款以及已交的按揭房款和利息，也没有按涉案房屋的市场价支付升值部分差额给罗化平的问题。因罗化平没有进行反诉，一审不予处理并无不当。罗化平可以另行主张。 综上所述，罗化平的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,154.37元（上诉人罗化平已预交），由上诉人罗化平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年四月八日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建