上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初22004号原告：陈乐琴，女，1981年8月24日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：许圣超(系原告姐夫)，男，1979年5月23日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：童贵文，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：上海北城物业有限公司，住所地上海市。法定代表人：沈峥，总经理。委托诉讼代理人：刘洋，上海英衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：居长骏，上海英衡律师事务所律师。原告陈乐琴与被告上海北城物业有限公司(以下简称北城物业)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月21日受理。本案适用简易程序，于2017年5月15日公开开庭进行了审理，原告陈乐琴的委托诉讼代理人许圣超、童贵文，被告北城物业的委托诉讼代理人居长骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈乐琴诉称，原告系上海市汾西路XXX弄XXX号XXX室顶层复式(以下简称系争房屋)的产权人，被告系系争房屋所在的临汾名城小区的物业管理公司。2016年1月25日15时左右，原告姐夫许圣超(原告的委托诉讼代理人)接到租客电话，称屋顶的消防水管爆裂，系争房屋被淹。许圣超赶到系争房屋时已经水漫金山，中央空调还对外喷水，27号电梯也因进水被关闭了，漏水持续到18时。当天，许圣超就让租客搬离。之后，许圣超与被告交涉多次，双方对于责任和赔偿费用未能达成一致意见。原告担心今后涉及鉴定问题，怕破坏了现场，故一直未对系争房屋进行修复，且至今未出租。原告认为，被告作为小区物业管理单位，有义务对小区的消防等公共设施进行保养、维修、检测，因被告未履行义务导致损害结果的发生，过错全在被告，故要求1.判令被告将上海市静安区汾西路XXX弄XXX号XXX室房屋及中央空调恢复原状；2.判令被告赔偿原告房屋租金损失(从2016年1月25日起按照月租金7,500元(以下币种均为人民币)计算至被告将房屋恢复原状后三个月止)3.诉讼费由被告承担。被告北城物业辩称，2016年1月25日漏水后，是被告的巡视员发现并报告被告的，随即被告去敲门，当时租客正在睡觉，进入系争房屋后发现并非漏水，而是水从平台上倒灌进了房屋。事发后，被告及时进行了处理，并协助租客减少了损失。事故发生的原因在于原告私自在顶楼平台搭建了玻璃房，在改建的过程中，将阳台和屋内的隔水层去除，致使水无法及时排出所致。况且事故发生的前后几天上海出现极端寒冷天气，被告虽对消防水管等进行了维护，但仍发生了水管冻裂的意外情况，属于不可抗力的特殊情形。之后双方多次交涉，但没有达成一致意见。被告认为，公司已经履行了物业服务合同中的所有义务，漏水的原因在于原告的私搭行为，故不同意原告的诉讼请求。另，小区也发生过漏水情况，但没有像系争房屋这么严重。对于被告辩称原告表示，系争房屋系顶楼复式，原告使用木质材料搭建了开放性的阳光房，但没有拆除防水层，即使出现台风、暴雨等恶劣天气，系争房屋也没有漏过水，事故发生的原因就是被告未保护好消防水管所致。据原告所知，小区发生很多漏水情况均是水管爆裂所致，消防水管爆裂只有原告一家。审理中，原告为支持其所述事实和诉讼请求提供以下证据材料：1.房产证，证明系争房屋产权人为原告；2.被告于2016年3月4日发给原告的电子邮件，称物业在事发前对消防管总管采取了保温防护措施，之后也积极进行了维修等，而实际情况是对消防水管维护只有通过原告房屋才能进行，被告根本没有通知原告配合其对消防水管进行维护；3.照片和视频，系事故发生后所摄，反映消防水管爆裂以及系争房屋漏水后的情况。消防水管虽有保温层，但一部分保温层已经脱落，证明由于被告疏于管理，未尽到义务导致消防水管爆裂漏水，造成原告房屋大面积漏水，损失严重，责任在于被告；4.原告和租客的《房屋租赁合同》、银行交易清单及租客的收条，证明事故发生时系争房屋出租他人使用，每月租金7,500元，因房屋大面积进水导致原告和租客提前解约，并对租客进行了补偿。被告对于证据1、2无异议，对于证据3的真实性无异议，但认为不能证明被告没有尽到管理义务，对于证据4的真实性被告不予认可。被告为支持其辩称意见提供以下证据材料：1.《督促改正通知书》2份，时间为2006年12月19日和12月21日，反映被告曾因原告擅自搭建阳光房和在外保温墙处脱排打洞，书面责令原告予以整改恢复原状；2.照片，该照片摄于另一幢与系争房屋相同楼层、房型的房屋，反映原始结构是有防水结构的，原告改造后拆除了防水结构，并将进入房屋原有的台阶填平；3.消防设备检验记录，证明被告每个月都对消防设备进行检查，情况均属正常；4.上海市历史天气(2016年1月11日至31日)，反映事故发生前后上海的天气情况，疏于极端寒冷天气；5.《物业服务合同》，该合同附件一明确，消防水管不属于被告的物业管理范围。原告对于被告提供的证据的真实性无异议，但原告坚持认为搭建的阳光房并没有影响到排水，事故的原因在于消防水管的爆裂，而非一般水管的爆裂。而《物业服务合同》中明确被告应对消防系统、共有部位进行管理和维护，恰恰反映被告应有的合同义务。鉴于原、被告对于对方提供的证据的真实性均无异议，双方对于鉴定结论亦予认可，故本院确认上述证据具有证据效力，可以作为认定本案事实的依据。基于上述证据以及当事人陈述，本院查明以下事实：原告系系争房屋业主，系争房屋为顶层复式。原告在系争房屋外搭建了阳光房，被告曾2006年12月两次向原告发出《督促改正通知书》。2016年1月25日下午，系争房屋楼顶公共屋面消防火栓管道爆裂后，大量水倒灌至系争房屋。被告工作人员发现后即前往系争房屋，并采取措施进行抢修。原告的租客在15时左右打电话给许圣超，许圣超随即赶到现场。此时该楼电梯因进水关闭，系争房屋则进水情况严重，并且持续漏水至当晚18时。事发后，原告代理人多次与被告交涉，因责任和修复费用问题双方未达成一致意见。原告因怕破坏漏水原始状态一直未对系争房屋进行修复。为此，原告诉法院。另查明，原告和案外人郑某某在2015年5月19日订立了《房屋租赁合同》，租期2015年5月26日至2016年5月25日，月租金7,500元。2016年2月5日，原告和郑某某解除了租赁合同，双方对租金等进行了结算。又查，被告提供的《物业服务合同》附件一载明“每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通(6月至9月每半个月检查一次)，每半年检查一次屋顶，发现防水层由气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。消防泵每月启动一次并做记录，每年保养一次，保证其运行正常。消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。每天检查火警功能、报警功能是否正常。每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。每半年检查一次消防、水带、阀杆处加注润滑油并作一次防水检查。每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或冲压”等内容。被告提供的《消防设备检验记录》记载2016年1至10月被告对消防设施进行了检查。再查，2016年1月11日至31日上海市天气情况，其中1月23日至25日温度分别为摄氏0度至零下7度、摄氏零下4度至零下7度、摄氏2度至零下6度。1月24日气温为1月份最低。本案在调解过程，原、被告对于系争房屋严重漏水的原因各执一词，均认为全部责任在于对方，致调解不成。经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司(以下简称房屋建筑设计院)对系争房屋的漏水原因、阳光房与漏水的关联性、修复方案和修复费用进行了鉴定。2017年3月22日，房屋建筑设计院作出上房院司鉴[2017]建鉴字第1012号《司法鉴定意见书》，鉴定意见1.系争房屋漏水原因，是公共屋面消防火栓管道爆裂后，阳光房地面水落口的出水口严重锈蚀、存在建筑物垃圾等导致排水不畅所致，也与出水口被屋面女儿墙、架空地板木立柱等局部遮挡导致排水不畅有关。2.阳光房架空地板的木立柱对出水口形成局部遮挡，地板未设置检修口不利于观测出水口是否排水畅通，与出水口排水不畅形成一定关系。阳光房未见其他漏水关联性。3.系争房屋漏水受损部位主要为部分客厅、餐厅顶棚、内墙面以及所有符合大板等，修复方案(详见第5部分)以及修复费用估算(详见第6部分)，修复费用为29,837元。原、被告对于上述鉴定的内容和结论均无异议。原告表示，原告没有对排水设施进行任何改动，倒灌水的原因在于消防火栓管道爆裂以及水落口的出水口严重锈蚀、存在建筑物垃圾等所致，责任在于被告。且系争房屋是被告检测和维护屋顶管道和排水口等设施的唯一入口，但原告从未收到过被告要求配合检修的通知，说明被告对于水落口的出水口没有进行必要的维护和清理。另被告的整改通知是在2006年原告装修房屋式时发出的，之后被告没有进行必要的检测和维护。被告表示，系争房屋交付多年，建筑垃圾的产生是原告搭建阳光房有关，且原告在阳光房地面上铺设的架空木架是做死的，鉴定时也是将木架撬开才能鉴定的。因为原告搭建阳光房，被告视线受阻无法查验，架空木架导致无法做到及时清理，这也就是被告发整改通知的原因。2017年3月30日本院向原、被告释明，为避免损失再扩大，要求原告对系争房屋先自行修复。至2017年5月15日本案开庭，原告已经修复完毕。审理中，原告变更诉讼请求为1.判令被告赔偿上海市汾西路XXX弄XXX号XXX室房屋的修复费用29,837元(同鉴定结果)。2.判令被告赔偿原告房屋租金损失(从2016年1月25日起按照月租金7,500元计算至2017年5月25日)3.鉴定费28,000元由被告承担；4.诉讼费由被告承担。被告对此诉讼请求仍不予同意，并称系争房屋的租金应酌情定为每月6,000元。关于被告在事故中是否应当承担责任的争议，本院认为，鉴定结论明确系争房屋公共屋面消防火栓管道爆裂、阳光房地面水落口的出水口严重锈蚀、存在建筑物垃圾等导致排水不畅是漏水原因之一。根据相关规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，《物业服务合同》明确了被告对于管道、排水沟、屋顶以及消防设施设备的保洁、保养、检测和维修更换等义务。从审理情况来看，首先，被告对于消防火栓管道和其他水管包扎了保护海绵等物，但确实存在如原告照片所示的保护物部分脱落的情形。在2016年1月23日至25日上海出现天气骤冷，并且天气预报有提前预警的情况下，被告未针对恶劣天气加大维护力度，应属维护不力，故消防火栓管道的爆裂与被告没有进一步加强保护措施有关。虽然消防火栓管道在被告加强保护措施后也存在爆裂的可能，但被告的维护不力为消防火栓管道的爆裂增加了可能性。被告提供的消防设备检验记录，并不能反映检查的真实情况和认真程度，而该记录与水管保护层部分脱落的照片，恰反映被告在检查中的疏忽大意和维护不力。其次，对于管道、排水沟、屋顶的清洁维护，被告不能以原告私自搭建了阳光房，封闭了地面水落口的出水口作为其不履行保养维护义务的依据，被告当然有权要求原告予以配合，现被告不能提供原告存在阻挠被告维护的证据，本院难以认定被告已尽了合同义务。综上，被告作为管理整个小区的专业团队，对于可能导致业主财物损失的公共设施，如排水、消防、电力等，在骤冷骤热、暴雨、台风等恶劣天气的情况下，更应该加强防范措施，尽力消除隐患。事实上，本案的消防火栓管道爆裂、阳光房地面水落口的出水口严重锈蚀、存在建筑物垃圾等因素导致排水不畅，显然与被告平时疏于检修维护密切相关。因此，对于原告因本次漏水造成的损失，被告理应承担责任。关于原告是否应当承担责任的问题。本院认为，鉴定结论明确了阳光房架空地板的木立柱对出水口形成局部遮挡，地板未设置检修口不利于观测出水口是否排水畅通，与出水口排水不畅形成一定关系。首先，原告的私搭行为违反了住宅物业管理的相关规定，在被告发出整改通知后，原告仍未拆除，原告主观上存在对安全隐患的无视；其次，原告搭阳光房时将水落口的出水口封闭，客观上导致了无法直观发现安全隐患，同时，无形中也给被告的维护人员造成了心理和行动上的障碍。最后，阳光房架空地板封闭，屋顶原本和房屋之间存在落差的水泥门槛被拉平，加之消防火栓管道的水流量和压力远远大于普通水管，且排水口存在锈蚀和垃圾，亦是大量水从阳光房倒灌至室内的组成因素。因此，本院可以认定阳光房的存在是导致损害发生的原因之一，原告应当承担责任。鉴于本案查明事实以及上述分析和认定，本院认为，依据因果关系中的原因力、被告应当承担的合同义务，以及双方当事人对损害结果预见义务的注意程度，结合消防火栓管道爆裂后存在的多种可能性，原、被告赔偿责任的比例以各承担50%为宜。至于损失范围应根据法律规定、审价结果等因素合理确定。其中，装修损失应以评估结论中确定的修复工程造价29,837元为依据。房屋租金损失则以原告和案外人郑某某的《房屋租赁合同》中确定的月租金7,500元作为计算标准。鉴于原告对于系争房屋的修复，系在2017年3月30日本院向双方作出释明后进行，且系争房屋受损面积大，空关时间长达一年多，修复至可以入住一般在一个多月，故原告主张的租房损失期限属合理范围，本院认可受损期为16个月，总计损失金额为12万元(7,500元*16个月)。综上，本院认为，对于本案的损害事实原、被告均有责任，本可以协商解决的纠纷，在双方当事人不能正视自己存在问题的情况下，导致本案损失不断的扩大，承担加重的后果是必然的。原、被告关于自己无责的诉辩称意见，因双方均未提供证据和强有力的理由加以支持，本院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第三十六条之规定，判决如下：一、被告上海北城物业有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈乐琴租金损失60,000元；二、被告上海北城物业有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈乐琴修复费用14,918元。鉴定费28,000元(原告陈乐琴已缴纳)，由原告陈乐琴、被告上海北城物业有限公司各半负担(上海北城物业有限公司应支付原告陈乐琴14,000元)。案件受理费550元(原告陈乐琴已缴纳)，由原告陈乐琴、被告上海北城物业有限公司各半负担(上海北城物业有限公司应支付原告陈乐琴275元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨佩芳二〇一七年七月二十一日书记员  罗亦丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。二、《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。