四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川07民终481号上诉人（一审被告、反诉原告）：王正中，男，汉族，生于1973年，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：王晓强，四川联衡律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：张秀芳，女，汉族，生于1974年，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：王晓强，四川联衡律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：蒲实，男，汉族，生于1973年，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：王晓强，四川联衡律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：崔益秀，女，汉族，生于1972年，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：王晓强，四川联衡律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：滕彩辉，男，汉族，生于1969年，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：周贤斌，男，汉族，生于1977年，住四川省青川县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：田芳，女，汉族，生于1969年，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：周贤斌，男，汉族，生于1977年，住四川省青川县。上诉人王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀因与被上诉人滕彩辉、田芳合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2015）游民初字第3031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成由兰大波担任审判长、审判员陈兴旺主审、审判员田苑参加评议的合议庭，开庭进行了审理。上诉人王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀的共同委托诉讼代理人王晓强、被上诉人滕彩辉、田芳的共同委托诉讼代理人周贤斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀上诉请求：请求撤销原判，发回重审或查清事实，改判支持上诉人的一审诉求，驳回被上诉人的一审诉求，本案一、二审诉讼费、保全费全部由被上诉人承担。其上诉的事实和理由：一、一审判决关于案涉纠纷的性质认定错误。一审判决认为本案存在股权转让和房屋转租两个合同关系，这是错误的。因为案涉股权转让合同的本质就是房屋转租和屋内附属设施、设备的一并转让。双方虽然签订了股权转让合同,但上诉人接手后更换了店名并重新进行了工商登记，且重新进行了装修、购置了新的设施、设备，双方签订合同的目的是转让房屋的租用权，故本案实际上就是房屋转租关系。由于被上诉人非法驱离上诉人致使上诉人未能按预期使用房屋，且被上诉人背离上诉人的本意擅自再次转租获利，其应当退还店面转让费。二、一审判决对于举证责任的后果判定和应付租金标准认定错误。1.本案的关键在于房屋租金标准的认定。双方转让合同约定按照转让方与业主的原租赁合同约定的标准支付租金，原租赁合同只有被上诉人持有，但被上诉人没有按照原审的要求承担相应的举证责任，其依法应当承担相应的法律责任，而原审法院却没有依法作出对被上诉人不利的判决。2.一审判决对于被上诉人实际转付的资金标准计算错误。三、一审判决对于违约责任的承担认定错误。被上诉人没有按照转让合同的约定全面的履行自己的义务，且超标准和超面积收取租金，其先期违约是本案违约责任的唯一承担主体，由此给上诉人造成的损失其依法应当承担赔偿责任。滕彩辉、田芳辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。滕彩辉、田芳向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2015年1月1日至8月30日的房屋租金和房屋占用费用333059.20元；被告承担损失和违约金10万元；原告当庭明确其只主张违约金10万元。2.本案诉讼费与保全费由被告承担。。王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀向一审法院提起反诉请求：1.反诉被告退还转让款555384.62元及5万元的保证金。2.反诉被告赔偿反诉原告装修损失296479.43元。3.本案诉讼费、保全费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2012年10月31日，滕彩辉、田芳与蒲实签订一份《股权转让合同》，约定：转让方（甲方）滕彩辉、田芳将位于绵阳市游仙区置信.芙蓉汉城二期M（39）栋面积858.40平方米的德庄火锅经营权、设施、设备及设备所有权以152万元的价格转让给受让方（乙方）蒲实。股权转让后，该门店全部设施所有权及经营权归乙方所有，甲方享有0.1%的股权并负责按现行租房合同办理房屋签租事宜，直至房租合同期满。店面设施、设备的归属：德庄火锅店现有装修经营设施及经营权在股权转让后归乙方所有。该店面装修、装饰、设备等全部动产归乙方所有（动产与不动产的划分按原有房租合同执行）。店面转让费的支付：乙方于本合同签订之日向甲方支付预付款人民币22万元。在办理手续之前必须一次性打清人民币130万元整，租房押金5万元整，即日交付房费11、12月共计73822.4元。付清款后，乙方负责店内一切经营。房屋租金支付：乙方按原房租合同按时足额将房屋租金交于甲方，由甲方将房屋租金转交给房东。乙方承担甲方在原房屋租赁合同中由于房屋租金支付和房屋保全产生的违约责任。四本诉被告举出其于2012年10月26日、2012年11月1日向二本诉原告银行转账凭证打印件，拟证明其共计向二本诉原告（反诉被告）支付1643800元（其中152万元是转让费，5万元是租赁费保证金，7.38万元是租赁费）。二本诉原告对上述证据无异议。四本诉被告举出银行明细单7张，拟证明其给本诉二原告支付房租至2014年12月底，租金是按照本诉原告所述的标准支付的，但自己并没有看到原租赁合同，可能存在超标准、超面积支付。二本诉原告对上述证据无异议，并认可四本诉被告从2012年11月至2014年12月31日止按照自己提供的田芳与周玉玲的房屋租赁合同约定的标准支付了租金。四本诉被告举出一份出租方有“王圣华”字样签名，承租方有“王正中”字样签名的《置信.芙蓉汉城商业房屋租赁合同》，并陈述该份合同是本诉原告让本诉被告先签名，签好后再拿去找王圣华签的，自己从来没有见过王圣华合同约定：出租方将坐落于绵阳市游仙区置信.芙蓉汉城二期M(39)栋房屋，建筑面积共858.40平方米租赁给承租方，用于经营餐饮、火锅。租赁期限：从2012年3月1日起至2017年2月28日止。租金：1.自2012年3月1日起至2013年2月28日止，租金单价为43元/平方米.月（即36911.2元/月）.2.自2013年3月1日起至2014年2月28日止，租金单价为45元/平方米.月（即38628元/月）。3.自2014年3月1日起至2015年2月28日止，租金单价为47元/平方米.月（即40344.8元）。4.自2015年3月1日起至2016年2月28日止，租金单价为49元/平方米.月（即42061.6元/月）。5.自2016年3月1日起至2017年2月28日止，租金单价为51元/平方米.月(即43778.4元/月)。6.承租方向出租方缴纳租赁保证金50000元，本合同履行结束后出租方无息退还承租方。租金的支付：租金每三个月为一期预付一次。2012年3月1日至2012年5月31日的须在本合同签订时全部付给出租方，承租方须在租金到期前五日内支付下一期租金。双方协商租金支付方式为承租方应将租金打入出租方账户。违约责任：在租赁期内，如果任何一方无正当理由擅自终止履行合同，视为违约，违约方支付守约方100000元违约金，并承担守约方因此所造成的损失。如果一方违约导致本合同无法继续履行，违约方比照上述约定处理。合同的变更、终止：本合同经协商一致后可进行变更或解除，双方对变更的内容签订补充协议形式确认并执行。任何一方欲终止本合同，应提前60天以书面形式通知对方，经双方协商一致后，方能终止；否则视为单方毁约，并按本合同违约条款处理。本诉原告第一次开庭时陈述与案涉房屋房东所签的房屋租赁合同自己没有原件。本院于2016年9月29日向本诉原告发出限期举证通知书要求其收到本通知之日起3日内向本院提交本诉原告与绵阳市游仙区置信.芙蓉汉城二期M（39）栋房屋的所有人签订的房屋租赁合同原件和本诉原告从2012年3月1日起至今向该房屋的所有人支付租金的证据原件。本诉原告未在规定的期限内向本院提交与绵阳市游仙区置信.芙蓉汉城二期M（39）栋房屋的所有人签订的房屋租赁合同原件但提交了：1.本诉原告田芳中国农业银行的账户从2013年11月5日至2013年12月29日的交易明细单及本诉原告滕彩辉中国工商银行自助回单打印件拟证明二本诉原告按约向案涉房屋的房东支付房租。（农业银行交易单无法反映出其款项支出的对象名称，工商银行自助回单打印件记载本诉原告滕彩辉于2015年4月28日向案外人周玉玲转账支付50000元，2015年5月5日向案外人周玉玲转账支付76184.80元，2015年9月18日向案外人周玉玲转账支付76184.80元，2015年12月25日向案外人周玉玲转账支付50000元，2016年4月7日向案外人周玉玲转账支付76184.80元，2016年8月27日向案外人周玉玲转账支付87185元）。2.四川绵阳市霸彩商贸有限公司于2015年2月10日向案外人周玉玲转账支付122751.20元的企业网银记帐凭证打印件（加盖了绵阳市游仙区农村信用合作联社沈家坝分社业务专用章）、四川绵阳市霸彩商贸有限公司的开户许可证（霸彩公司的法定代表人为本诉原告滕彩辉）及2015年9月2日本诉原告滕彩辉向案外人周玉玲转账支付50000元的中国工商银行自助回单打印件拟证明二本诉原告向案涉房屋房东支付房租的事实。案涉房屋登记在案外人王聖华的名下（共有人为周玉玲）。本院于2016年10月26日到案涉房屋现场进行了勘验，并制作了现场勘验图，双方均在现场勘验图上签字认可（案涉房屋现经营一家“霸彩超市”，超市旁有一“中品鑫”烟酒店，烟酒店面积为19.6平方米。本院对本诉原告（反诉被告）滕彩辉、田芳进行了询问并制作了询问笔录，二人之共同委托诉讼代理人周贤斌陈述二本诉原告从案涉房屋的房东处接手案涉房屋时这个烟酒店的面积是包含在858.40平方米的总面积内的，烟酒店是自己隔出来的，把案涉房屋租给蒲实的时候是给他们说了这个烟酒店未包含在火锅店内，计算房租的面积还是按房产证上的面积计算；现在这个烟酒店自己租给他人在经营。本诉原告（反诉被告）及本诉被告（反诉原告）对现场勘验图均无异议。本诉被告（反诉原告）对询问笔录形式上没有异议，但认为本诉原告（反诉被告）在笔录中所陈述的已经告知自己烟酒店的面积包含在租赁房屋面积内的说法不属实。本诉原告（反诉被告）于2015年4月8日向本诉被告（反诉原告）发出律师函要求本诉被告（反诉原告）于收到律师函之日起五日内支付房屋租金122751.20元并承担违约金10万元。本诉原告（反诉被告）于2015年7月7日向本诉被告（反诉原告）发出解除房屋租赁合同通知书，告知本诉被告（反诉原告）因其长期拖欠案涉房屋租金，现解除双方之间的房屋租赁合同，并希望本诉被告（反诉原告）在2015年7月10日前将房屋内的自有物品搬离。本诉原告（反诉被告）于2015年7月27日向本诉被告（反诉原告）发出律师函告知本诉被告（反诉原告）在收到律师函后三日内将案涉房屋内的自有物品搬离，若逾期未搬离，将代为租赁库房予以保管，由此产生的费用由本诉被告（反诉原告）自行承担。本诉被告（反诉原告）认可自己收到上述律师函及解除房屋租赁合同通知书，但陈述没有支付租金的原因是本诉原告（反诉被告）没有完成股权转让合同的义务，隐瞒了实际使用面积，超出原租赁合同收取租金，本诉原告（反诉被告）违约在先。本诉原告（反诉被告）举出短信截屏打印件若干，拟证明本诉被告（反诉原告）因经营陷入困境，拖欠房租（短信截屏内容大致为催要房租事宜）。本诉被告（反诉原告）对上述证据质证认为短信截屏的真实性无法核实，只能证明双方在一如既往地就相关事宜进行交涉。本诉被告提供装修凭据若干拟证明案涉房屋装修总费用为523199元（有收据、送货单、出库单、销货清单、发票、广告制作安装合同、预订单等，其中有部分凭据的用户名显示与案涉房屋有关联并实际发生，部分无法显示出与案涉房屋有关联或未实际发生，能够显示出与案涉房屋有关联并实际发生的凭据为：2013年5月10日收据显示窗帘款3800元；2013年5月6日送货单1440元；无落款日期的出库单1800元；未写明年份的4月18日销货清单显示已付定金500元；2013年4月29日收条载明1200元安装费；2013年5月13日收据显示的广告制作费6000元；2013年4月19日预订单显示的预付款12000元；2013年3月28日提货单显示瓷砖金额28205元；2013年3月28日提货单显示瓷砖金额24808元；2013年4月5日显示的销货清单瓷砖款4022元；2013年4月7日销货清单金额798元；2013年4月10日销货清单金额1250元；2013年4月14日销货清单瓷砖款1200元；2013年4月12日提货单810元金额；2013年4月5日购货预付定金金额为1000元；2013年4月23日订货合同预付定金22350元；2013年3月19日收条显示设计费10000元；无落款时间的收据显示装修款72000元；2013年4月6日收据显示装修款120000元；2013年4月30日收据显示装修款10000元；2013年6月20日收款收据显示定做不锈钢制品2500元；2013年6月20日送货单显示金额330元；2013年6月28日耗材详表显示金额1700元；2013年7月27日收据显示34000元装修款；2013年11月10日收款收据显示金额为3600元。以上共计363613元）。另查明：本诉原告（反诉被告）当庭陈述其需要解除房屋租赁合同。本诉四被告认可其于2015年7月8日收到本诉二原告向其发出的律师函及解除租赁合同通知书。本诉二原告与本诉四被告均当庭认可自己对案涉房屋的实际使用时间截止2015年7月11日。本诉被告王正中与本诉被告张秀芳系夫妻关系，二人于1999年2月26日登记结婚。本诉被告蒲实与本诉被告崔益秀系夫妻关系，二人于1999年4月12日登记结婚。以上事实，有身份证复印件，常住人口登记表，户籍证明、股权转让合同，房产证复印件，律师函，解除房屋租赁合同通知书，快递单，短信截屏打印件，工商银行自助回单打印件，企业网银记账凭证打印件，土地使用权证复印件，土地登记申请书及附件复印件，转账凭证，银行明细单，装修票据，开户许可证复印件，讯问笔录，现场勘验图、结婚证及当事人陈述等证据在卷证实，足以认定。一审法院认为，本案涉及两个合同关系，一为本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）之间所建立的股权转让合同关系，一为本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）之间所建立的对案涉房屋的转租关系。本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）之间签订有《股权转让合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示且不违反法律的规定，合法有效。本诉原告将案涉房屋转租给本诉被告的行为，并未违反法律的强制性规定，亦为有效。现将本案本反诉争议焦点分述如下：本诉争议的焦点是案涉房屋与本诉原告的关系以及房屋的租金金额。本诉原告未能提供其与案涉房屋房东所签房屋租赁合同的原件，本诉被告所提供的自己与案涉房屋房东所签的房屋租赁合同的真实性双方当事人亦存在争议，现本诉二原告举出的其向周玉玲转款的凭证（2015年4月28日转款50000元，2015年5月5日转款76184.8元，合计126184.8元÷3个月÷858.40平方米=49元/平方米，2015年9月18日转款76184.8元，2015年12月25日转款50000元合计126184.8元；126184.8元÷3个月÷858.40平方米=49元/平方米），根据证据的高度盖然性，可以认定案涉房屋系本诉原告从周玉玲处承租，2015年1月-2015年8月的租金为49元/平方米/月。另本诉四被告向本诉二原告支付2012年11月、12月的租金与本诉原告与案涉房屋共有人周玉玲签订的租赁合同复印件的标准一致，故可以认定本诉原、被告约定的租金支付标准即为租赁合同复印件约定的租金支付标准。本诉原、被告均认可案涉房屋租金本诉被告按本诉原告与周玉玲签订的房屋租赁合同约定的租金标准支付至2014年12月31日止。本诉原告陈述烟酒店是自己隔出来的，并已将案涉房屋“中品鑫”烟酒店的面积计算在租赁面积中的情况告知了本诉被告，但本诉被告不予认可，且“中品鑫”烟酒店长期由案外人经营，故“中品鑫”烟酒店的面积19.6平方米不应当认定为本诉被告应支付的租金面积。2012年11月1日-2013年12月31日的租金应为：【43元/平方米×（858.40平方米-19.6平方米）×4个月+45元/平方米×（858.40平方米-19.6平方米）×10个月】；2014年1月1日至2014年12月31日的租金为【45元/平方米×（858.40平方米-19.6平方米）×2个月+47元/平方米×（858.40平方米-19.6平方米）×10个月】，以上租金合计为：991461.6元。反诉被告已交租金为2012年11月1日至2014年12月31日按本诉原告与案外人周玉玲所签房屋租赁合同复印件的支付标准支付的全部租金：43元/平方米×858.40平方米×4个月+45元/平方米×858.40平方米×12个月+47元/平方米×858.40平方米×10个月=1014628.8元。本诉被告多向本诉原告支付23167.2元（1014628.8元-991461.6元）。超出部分可以冲抵本诉被告之后的租金。本诉二原告、本诉四被告均认可本诉四被告2015年7月11日起即未实际使用案涉房屋，故本诉被告仅应向本诉原告支付2015年1月1日至2015年7月11日期间的房租258322.44元[（858.40平方米-19.6平方米）×2个月×47元/平方米+（858.40平方米-19.6平方米）×4个月×49元/平方米+（858.40平方米-19.6平方米）×49元/平方米÷30天×11天]。扣除本诉被告多支付的23167.2元租金后，本诉被告还应向本诉原告支付235155.24元。关于本诉原告主张的违约金，因其未提供其与本诉被告之间关于违约金进行了约定的相关证据，故对本诉原告的该项主张，不予支持。关于本诉被告王正中、本诉被告张秀芳、本诉被告崔益秀是否承担责任的问题，股权转让合同上虽只有被告蒲实的签名，但本诉被告王正中自认与本诉被告蒲实系合伙关系，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”之规定，本诉被告王正中与本诉被告蒲实应当承担连带责任。王正中与张秀芳系夫妻关系，蒲实与崔益秀系夫妻关系，且案涉事务发生在夫妻关系存续期间，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”以及《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或者妻一方所有的财产清偿”之规定，张秀芳与崔益秀应当与王正中和蒲实共同承担责任。反诉争议的焦点是部分转让款是否应当退还、装修损失具体金额和是否应当由反诉被告承担。关于转让款，二本诉原告并未主张解除《股权转让合同》，且如前所述，《股权转让合同》合法有效，合同双方的交付义务均已完成，反诉四原告要求返还转让款于法无据，不予支持。二反诉被告存在超面积收取房租的情况，已经构成违约，对此反诉原告基于信赖自己能在案涉房屋实际经营52个月的考虑对案涉房屋进行了装修，现因反诉被告的原因导致双方之间的合同无法继续履行，其装修损失应当由反诉被告予以赔偿。反诉原告举出的装修凭据中用户名显示与案涉房屋有关联并实际发生的363613元可以认定为四反诉原告的装修总损失。依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，现本诉原告主张解除租赁合同，且解除租赁合同的主要原因系本诉被告不按约定时间交纳租赁费，本诉原告超面积收取租金的行为亦有不当之处，综合考虑双方过错，反诉原告的装修损失按照各自过错比例分担，由反诉四原告承担70%，反诉二被告承担30%。扣除反诉四原告实际使用时间所占的比例后，装修损失的具体金额为132858.60元（363613元÷52个月×19个月），由反诉二被告承担39857.58元（132858.60元×30%）。关于5万元保证金是否予以退还的问题，反诉四原告与反诉二被告虽未签订书面的租赁合同，但反诉被告认可收到反诉四原告缴纳的5万元保证金，结合反诉原告举出的其与案外人周玉玲签订的租赁合同复印件中约定的租赁保证金50000元本合同履行结束后退还的内容，可以认定反诉原告与反诉被告之间对保证金的退还约定同上述租赁合同约定一致。现双方租赁合同解除，根据上述约定该保证金应予以退还，故反诉二被告应当退还反诉原告保证金5万元。关于反诉二被告如何承担责任的问题。《股权转让合同》系反诉二被告共同所签，因此可以认定其共同参与了案涉事务，故反诉二被告在本案中应当共同承担责任。现本诉原、被告互负债务，且均已届清偿期，可相互抵消，抵销后，本诉四被告还应向本诉二原告支付145297.66元租赁费（235155.24元-50000元-39857.58元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，一审法院作出如下判决：一、本诉被告王正中、本诉被告张秀芳、本诉被告蒲实、本诉被告崔益秀在本判决生效后二十日内向本诉原告滕彩辉、本诉原告田芳共同支付145297.66元。二、驳回本诉原告滕彩辉、本诉原告田芳的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告王正中、反诉原告张秀芳、反诉原告蒲实、反诉原告崔益秀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7800元，减半收取计3900元，反诉案件受理费12800元，减半收取计6400元，本诉保全费2520元，反诉保全费4870元，由本诉被告王正中、本诉被告张秀芳、本诉被告蒲实、本诉被告崔益秀共同承担12000元，本诉原告滕彩辉、本诉原告田芳共同承担5690元。（本诉案件受理费及保全费已由本诉二原告垫付，本诉四被告在履行判决义务时一并支付给原告）。本院二审期间，双方当事人均没有提供新证据。一审判决认定的事实，本院予以确认。本案二审审理期间，本院要求被上诉人滕彩辉、田芳限期提交其与案涉房屋的业主签订的房屋租赁合同的原件以及其向房屋业主实际转付房租的相关证据，但滕彩辉、田芳逾期没有提交。同时本院二审另查明，2015年7月11日，被上诉人滕彩辉、田芳用锁将案涉房屋的房门予以封锁，致使上诉人无法开展经营活动，此后亦未在实际使用该房屋。案涉房屋现已由滕彩辉、田芳转租给他人使用。本院认为，双方当事人所签订的《股权转让协议》，虽然按照该协议的约定，被上诉人滕彩辉、田芳仍持有原德庄火锅店1%的股权，但因其不承担该火锅店所产生的任何费用，故该协议实质上系房屋转租协议，按照交易习惯，上诉人王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀缴纳的152万元的股权转让费其实际是门面转让费。现案涉房屋已由被上诉人滕彩辉、田芳转租给他人使用，双方所签订的房屋转租协议客观上已经无法继续履行，诉讼中被上诉人滕彩辉、田芳均要求解除该协议，上诉人亦未提出反驳意见，双方之间房屋转租协议实际上已经解除，本院予以确认。依据双方当事人的诉辩主张及理由，本案的争议焦点为：一、被上诉人滕彩辉、田芳是否存在超标准和超面积收取房租费的情形以及处理的问题。二、本案的违约责任主体的确定问题以及对违约所造成的损失如何归责的问题。首先，对于案涉房屋房主与转租人滕彩辉、田芳在签订房屋租赁协议时约定的租金标准以及转租人滕彩辉、田芳在将房屋转租给上诉人王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀后，其实际向房主支付的房租费用的金额的举证责任依法应当由转租人滕彩辉、田芳承担，但在本案的诉讼过程中作为转租人的滕彩辉、田芳未按照本院规定的举证期限，全面提交相应的证据，其依法应当承担相应的法律后果。由于被上诉人滕彩辉、田芳没有按照本院的要求，在举证期限内提交其与案涉房屋房主约定的租金标准以及其在2012年11月1日至2014年12月31日期间实际向案涉房主交付租金的相关证据，故本院依据被上诉人滕彩辉、田芳提交的2015年2月10日至2016年8月27日向案涉房屋房主交付房租588490.6元的证据，认定其每月实际向房主交付租金的标准为36.08元/平方米（588490.6元÷19个月÷858.4平方米）。据此，本院认定被上诉人滕彩辉、田芳存在超标准收取房租费的情形，对于其超标准收取的房租费，其依法应当承担返还责任。其次，依据本案收集在卷的有效证据及双方当事人的自认可以确定，双方约定的房屋租赁面积为858.40平方米，而上诉人王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀实际使用的面积为838.8平方米（858.40平方米-19.6平方米），其中19.6平方米系被上诉人滕彩辉、田芳交由案外人经营烟酒店，但被上诉人滕彩辉、田芳却按858.40平方米的面积向上诉人王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀收取房租费，事实上存在超面积收取房租费的情形，其超面积多收取的房租费依法应当返还给承租人王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀。本案中，被上诉人滕彩辉、田芳应当收取的房租费为998708.32元（838.8平方米×36.08元/平方米×33个月），而其实际收取了上诉人王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀房租费为1014628.8元（43元/平方米×858.40平方米×4个月+45元/平方米×858.40平方米×12个月+47元/平方米×858.40平方米×10个月），其超面积、超标准多收取的房租费为15920.48元（1014628.8元-998708.32元），依法应当返还给王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀。再者，本案中虽然王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀的欠租行为确实存在，但王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀系在要求滕彩辉、田芳提供其与案涉房屋房主签订的房屋租赁合同原件，进而确认自己实际应当按什么标准交纳房租费及可以转租的确认依据未果，如果继续履行合同义务可能损害自身利益的情况下才未向滕彩辉、田芳交纳租金，其欠租具有正当理由，滕彩辉、田芳并不能就此行使单方解约权。依据本院二审查明的事实可以认定，被上诉人滕彩辉、田芳在案涉房屋转租协议的履行过程中，没有全面、完整的履行协议义务，且从协议开始履行时就存在超面积、超标准收取房屋转租费用的行为，构成违约。尤其是双方在为协议约定义务履行过程中发生争议时，作为转租人的滕彩辉、田芳没有依法维护自己的权益，而是采取封锁案涉房屋店门的方式主张权益，导致上诉人王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀租赁案涉房屋开展经营活动的目的无法实现，由此给上诉人王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀造成的房屋转租费损失和房屋装修费用损失，被上诉人滕彩辉、田芳依法应当承担赔偿责任。其中房屋装修费用损失132858.60元（363613元÷52个月×19个月），对于房屋转让费损失，本院依据交易习惯和公平原则确定为555384.61元（1520000元÷52个月×19个月）。对于被上诉人滕彩辉、田芳收取的上诉人王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀50000元租房保证金，因保证金、押金的性质乃是为了保障租赁合同的顺利履行，确保承租人在租赁关系存续期间各项费用的及时支付。现双方当事人签订的房屋转租协议已经解除，并不存在滕彩辉、田芳可以没收王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀支付的保证金的事由，滕彩辉、田芳继续占有保证金的客观基础已经丧失，现王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀请求滕彩辉、田芳退还其支付的保证金50000元，事实与法律依据充分，本院予以支持。综上所述，王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：一、维持四川省绵阳市游仙区人民法院（2015）游民初字第3031号民事判决第二项，即驳回本诉原告滕彩辉、本诉原告田芳的其他诉讼请求；二、撤销四川省绵阳市游仙区人民法院（2015）游民初字第3031号民事判决第一、三项，即（一）本诉被告王正中、本诉被告张秀芳、本诉被告蒲实、本诉被告崔益秀在本判决生效后二十日内向本诉原告滕彩辉、本诉原告田芳共同支付145297.66元；（三）驳回反诉原告王正中、反诉原告张秀芳、反诉原告蒲实、反诉原告崔益秀的其他反诉请求；三、滕彩辉、田芳在本判决生效后二十日内返还王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀房租费15920.48元；四、滕彩辉、田芳在本判决生效后二十日内赔偿王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀房屋装修费用损失132858.60元；五、滕彩辉、田芳在本判决生效后二十日内赔偿王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀房屋转让费损失555384.61元；六、滕彩辉、田芳在本判决生效后二十日内返还王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀租房保证金50000元；七、驳回滕彩辉、田芳、王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3900元，反诉案件受理费6400元，本诉保全费2520元，反诉保全费4870元，共计17690元，由王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀共同承担3538元，滕彩辉、田芳共同承担14152元。二审案件受理费7800元，由王正中、张秀芳、蒲实、崔益秀共同承担1560元，滕彩辉、田芳共同承担6240元。本判决为终审判决。审判长  兰大波审判员  陈兴旺审判员  田 苑二〇一七年七月五日书记员  朱玲玲