.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省平凉市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）甘08民终373号上诉人（原审原告）：朱国旗，男，生于1973年9月9日，汉族，平凉市烟草公司员工，住崆峒区。被上诉人（原审被告）：平凉巨星集团房地产开发有限公司。法定代表人：巨永红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王璞，甘肃璞义律师事务所律师。上诉人朱国旗因与被上诉人平凉巨星集团房地产开发有限公司（以下简称巨星房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服崆峒区人民法院（2016）甘0802民初2827号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月3日立案后，经询问当事人后，当事人未提出新的证据和事实，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱国旗上诉请求：1.请求撤销崆峒区人民法院（2016）甘0802民初2827号民事判决；2.依法判决平凉巨星房产公司立即交付玄鹤新城29号楼1单元501室房屋钥匙及房产证等资料，并赔付违约金352304.72元；3.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由:1.一审法院认定上诉人与被上诉人之间关于购买地下室的约定是从属于原合同的补充合同，认定为与原合同是一体的合同，这一说法既不符合案件事实，更是严重违反了法律程序。上诉人在一审诉讼请求是依法判决平凉巨星房产公司立即交付玄鹤新城29号楼1单元501室房屋钥匙及房产证等资料，且被上诉人也未提出反诉，一审法院笼统的把上诉人和被上诉人提出纠纷的地下室与本案结合在一起审理，不符合案件事实，有违诉讼程序，应当针对上诉人的诉讼请求进行审理,将一个与本案诉讼请求毫无关联的口头约定与双方自愿签署的《商品房买卖合同》一并审理，严重违反了法律程序。2.一审法院认定由于被上诉人没有支付所搭售的地下室的价款而拒绝交付房屋的行为是合法的，与事实不符，更不符合法律规定。被上诉人应当按照合同约定交付玄鹤新城29号楼1单元501室房屋钥匙及房产证等资料。上诉人于2010年11月27日就购买被上诉人开发的玄鹤新城小区29号楼1单元501室房屋，与被上诉人签订《商品房买卖合同》，该合同第三条明确约定购买房屋的基本情况，其中并不包含一审法院认定的地下室。双方约定的交房时间为2011年10月31日，上诉人已于2010年12月20日前向被上诉人付清了全部房款。因此，被上诉人应当交付房屋。3.一审法院认为上诉人违约在先，致使上诉人所购买的房屋至今不能交付，不予支持上诉人上诉人的诉讼请求，不符合法律规定。被上诉人应承担逾期交房违约责任。被上诉人以上诉人未支付搭售地下室房款为由，拒绝交房，严重违反《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，被上诉人应向上诉人支付违约金352304.72元。巨星房产公司辩称：1.一审判决认定朱国旗与巨星房产公司之间关于购买地下室的约定是从属于购房合同的补充合同，完全符合案件事实和法律规定。正是基于双方房屋买卖合同的合意，双方才有涉案房屋交易的条件，也才签订《商品房买卖合同》。虽然地下室的买卖没有写在合同之中，但上诉人交付地下室定金、缴纳地下室首付款的行为，均是合同的一部分，即为一审认定的补充合同，这一补充贯穿整个上诉人买房的整个过程。2.一审判决认定朱国旗拒绝缴纳已经订购的地下室属于违约行为，答辩人享有先履行抗辩权是完全正确的；3.一审判决让朱国旗缴纳地下室价款，巨星房产公司向朱国旗交付地下室、房屋及房产证书，驳回朱国旗的其他诉讼请求，其结果公平、公正。请求驳回上诉，维持原判。朱国旗向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决平凉巨星集团房地产开发有限公司立即交付玄鹤新城29号楼1单元501室房屋钥匙及房产证等资料，并赔偿违约金352304.72元；2、本案诉讼费全部由巨星房产公司承担。3、恳请各相关部门对设计、建设、销售不合格房屋及搭配强卖严重损害消费者权益的违法行为予以严厉打击和处罚。一审法院认定事实：2010年11月27日，朱国旗与巨星房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：朱国旗以每平方米3380元购买巨星房产公司开发销售的崆峒区玄鹤北路巨星玄鹤新城小区29号楼1单元501室，建筑面积122.41平方米，总价款413746元。付款方式：首付款为总房款的34.74%，其余房款由工行平凉分行提供按揭贷款，巨星房产公司应在2011年10月31日前向朱国旗交付销售的房屋；巨星房产公司逾期30日内交付房屋，巨星房产公司应每日按朱国旗已支付房价款的万分之六承担违约金，逾期30日后交付房屋，应每日按朱国旗已支付房价款的万分之五承担违约金。商品房达到交付条件后，巨星房产公司应书面通知朱国旗办理交付手续，并提交住宅质量保证书、住宅使用说明书，不出示证明文件或证明文件不齐全，朱国旗有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由巨星房产公司承担等等。2010年10月7日至2010年11月24日，朱国旗分4次向巨星房产公司支付首付款143746元；2010年12月11日，原巨星房产公司与中国工商银行股份有限公司平凉分行签订《个人购房借款/担保合同》，朱国旗在该行办理了27万元的购房按揭贷款，约定分10年支付贷款。至此，朱国旗已将其购买的巨星玄鹤新城小区29号楼1单元501号房屋，建筑面积122.41平方米的总价款413746元按合同约定向巨星房产公司履行。但巨星房产公司向朱国旗出售该房屋的同时，以每平方米1600元出售了12.118平方米的地下室一间，2011年1月，朱国旗自己现场另选择了29号楼西南角地下室1间，面积变更为13.954平方米，价款22326.40元。对朱国旗购买巨星房产公司地下室之事，巨星房产公司在2010年10月7日向朱国旗出具首付款收据时，注明”地下室12.118㎡”，后因朱国旗要求变更为13.954平方米的地下室，巨星房产公司也将该收据上的地下室面积修改为13.954平方米。按照双方合同约定，巨星房产公司应在2011年10月31日前交付房屋，2011年4月，巨星房产公司已陆续向巨星玄鹤新城小区29号住户交付楼房。但巨星房产公司在向朱国旗交付房屋的过程中，朱国旗认为：巨星房产公司修建的地下室与原来他看到地下室的环境不一致，巨星房产公司为防雨水倒灌造成地基沉陷，以掩埋楼体的方式抬高地坪，原来的地下室窗户全部被掩埋，地下室内阴冷潮湿、漆黑一团，已无任何使用价值，并认为购买地下室没有书面合同，拒绝支付地下室购房款，不同意购买地下室。巨星房产公司认为，玄鹤新城小区住宅楼除六层以上不带有地下室外，五层以下的住户每户均带有地下室，巨星房产公司均与五层以下的住户有口头约定，购买楼房的同时须购买地下室一间，并且其他住户都已按约定交付地下室购房款，朱国旗也不能例外。朱国旗当初购买巨星房产公司房屋时对购买地下室一事表示认同，且自己挑选了地下室位置，不交地下室购房款，就视为未付清全部的购房款，巨星房产公司不能交付房屋。双方为此发生纠纷后，巨星房产公司拒绝办理交房手续。为此，巨星房产公司曾多次通过电话等方式通知朱国旗交付拖欠的地下室购房款，办理交房手续。朱国旗坚持自己的意见，不同意购买地下室，因此酿成纠纷。一审法院认为，根据以上事实和相关法律规定，本案的焦点问题为：一、朱国旗在购买巨星房产公司销售的崆峒区玄鹤北路巨星玄鹤新城小区29号楼1单元501室房屋时是否一并购买了29号楼西南角13.954平方米地下室1间。巨星房产公司开发的巨星玄鹤新城小区29号楼1至5楼的住户，在购买楼房的同时都附带购买了地下室一间。原巨星房产公司签订合同后，2010年10月7日，朱国旗向巨星房产公司第一次交首付款3万元时，巨星房产公司给朱国旗出具的首付款收据上注明另有”地下室12.118㎡”1间，后巨星房产公司自己挑选了13.954平方米的地下室，口头约定每平方米1600元，总价款22326.40元。以上事实足以说明：原巨星房产公司虽未签订购买地下室的书面协议，但朱国旗确有购买地下室的真实意见表示，并就地下室的位置、价格、面积等与巨星房产公司达成口头协议，所以原巨星房产公司之间关于购买地下室的约定是从属于原合同的补充合同，应认定为与原合同是一体的合同。朱国旗应全面履行合同义务。二、关于巨星房产公司未按约定期限交付房屋的行为是否构成违约的问题。按合同约定巨星房产公司应在2011年10月31日前向朱国旗交付房屋，2011年4月巨星房产公司已向住户陆续交付房屋，其中就包括朱国旗购买的楼房，朱国旗对此并不持异议。2010年10月7日，朱国旗第一次向巨星房产公司支付3万元首付款时，巨星房产公司在给朱国旗出具的收据上即注明”地下室12.118㎡”。如果说朱国旗确实不同意购买巨星房产公司销售的地下室，当时就可以拒绝，但朱国旗并没有这样做，而是在购买了巨星房产公司销售的楼房后，以巨星房产公司建成的地下室与其当初查看的地下室不一致等为由，对购买地下室一事予以反悔，不愿意再购买巨星房产公司的地下室。以上事实足以说明朱国旗明知巨星房产公司在销售楼房的同时带售地下室1间的情况，在此情况下仍然购买了巨星房产公司销售的楼房；而不是巨星房产公司在向朱国旗销售楼房后，在交付楼房过程中，事后”搭售”销售地下室。因此，原巨星房产公司之间销售地下室的协议与销售楼房的合同是一体合同，巨星房产公司在向朱国旗交付楼房前朱国旗有义务按约定给巨星房产公司交付地下室购房款22326.40元；就原巨星房产公司双方交付房屋一事，巨星房产公司在朱国旗未交清全部购房款之前，有权利拒绝向朱国旗交付房屋及地下室，朱国旗负有先履行义务。故根据本案的事实，可以认定，是朱国旗违约在先，导致双方发生矛盾，致使朱国旗所购买的房屋至今不能交付。所以，朱国旗认为巨星房产公司违约交付房屋的事实不成立，要求巨星房产公司承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。三、朱国旗要求各相关部门对巨星房产公司设计、建设、销售不合格房屋及搭配强卖等严重损害消费者权益的违法行为予以严厉打击和处罚的诉讼请求，已超出民事案件的审查范围，不予支持。原巨星房产公司因交付房屋发生纠纷后，巨星房产公司未实际向朱国旗交付房屋，也未妥善处理好双方的纠纷，因此，在此期间该房屋产生的各项费用应由巨星房产公司承担，故巨星房产公司提出要求朱国旗承担2011年10月31日后的物业费、暖气费等费用3879.70元的抗辩理由也不成立，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：一、限朱国旗于本判决生效后10日内向平凉巨星集团房地产开发有限公司清偿地下室购房款22326.40元，同时平凉巨星集团房地产开发有限公司向朱国旗交付巨星玄鹤新城小区29号楼西南角13.954平方米地下室1间；二、限平凉巨星集团房地产开发有限公司于本判决生效后10日内朱国旗交付崆峒区玄鹤北路巨星玄鹤新城小区29号楼1单元501室房屋一套，并向朱国旗同时交付房屋所有权证；三、驳回朱国旗的其他诉讼请求。案件受理费6584元，减半收取3292元，由朱国旗、巨星房产公司各承担1646元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院认为，朱国旗与巨星房产公司签订《商品房买卖合同》，约定朱国旗购买巨星房产公司开发的崆峒区玄鹤新城小区29号楼1单元501室房屋一套，该合同是双方当事人真实意思的表示，亦不违反法律规定，属有效合同。在签订合同前，巨星房产公司明确表示购买该小区的房屋六层以下需附带地下室一间，双方在签订的《商品房买卖合同》中虽没有关于地下室买卖的约定，但朱国旗在巨星房产公司提出附带地下室买卖的条件下，向巨星房产公司交付第一次首付款时，巨星房产公司在收据备注栏载明附带地下室的面积，朱国旗对巨星房产公司附带的地下室不满意，自愿挑选了13.954平方米的地下室一间，并交付了地下室的首付款6698元。以上足以证明朱国旗认可了巨星房产公司在销售涉案房屋时关于附带地下室的位置、单价及面积的约定。且朱国旗交付的地下室首付款6698元后来纳入了全部房款的首付款，朱国旗向银行办理了按揭贷款，付清了29号楼1单元501室的房款，其更能证明双方关于附带地下室买卖的行为与29号楼1单元501室房屋买卖是一体的房屋买卖合同。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。朱国旗在付清29号楼1单元501室房款后，以地下室建设不符合约定为由拒付房款，但其在一、二审审理并未提供证据证实当初自选地下室的外貌特征及建设要求，且在本院二审期间，经现场勘查，涉案地下室建设的通风口由于地基提升，无法正常采光，但不影响通风，该情况仅是合同履行中瑕疵行为，并不影响地下室的功能使用，朱国旗以地下室建设不符合当初选择的意愿为由拒付房款属违约行为。巨星房产公司在朱国旗付清玄鹤新城小区29号楼1单元501室房款后，办理了29号楼1单元501室的房产证，多次催告朱国旗交付地下室房款，其在履行合同中并不存在违约行为，故朱国旗要求巨星房产公司支付违约金352304.72元的请求缺乏事实根据与法律依据。综上所述，朱国旗的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6584元，由朱国旗负担。本判决为终审判决。审判长吕长录审判员曹海荣代理审判员李艳二○一七年七月十二日书记员欧阳燕燕