广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终2138号上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司，住所地广东省中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A-12区办公商铺80卡。主要负责人：钟锦绣，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖丽珍，女，该公司职员。委托诉讼代理人：梁建升，男，该公司职员。被上诉人（原审被告）：宋文，男，1972年8月1日出生，汉族，住湖北省大悟县。上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅居乐物业凯茵分公司）因与被上诉人宋文物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初22460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。雅居乐物业凯茵分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持雅居乐物业凯茵分公司的一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，违反民事诉讼举证规则，导致判决结果错误。一、开发商中山市雅景房地产开发有限公司已将宋文购买的火炬开发区神涌村雅景花园22幢2105房（以下简称涉案房屋）交付给宋文，宋文应按约定支付物业费及逾期交费而产生的滞纳金。1.根据双方当事人签订的前期物业服务协议第三条，高层住宅建筑物业服务收费标准为每月每平方米2.5元。2.雅居乐物业凯茵分公司与开发商签订的前期物业服务合同也约定上述收费标准。3.宋文的紧急联系人周立兰于2015年10月4日缴纳的6个月物业费1518元，也是按上述标准即2.5元/平方米×101.25平方米×6个月=1518元。4.一审法院（2016）粤2071民初4571号民事判决以及广东省中山市中级人民法院（2016）粤20民终3012号民事判决均认定涉案小区高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取。二、一审期间，宋文经一审法院合法传唤未到庭应诉，未提交任何证据材料，应承担相应不利的法律后果。在此情况下，一审法院主观认定涉案房屋的物业费标准为每月每平方米2.2元，显属认定事实不清，适用法律错误。宋文二审期间未提交书面答辩意见。雅居乐物业凯茵分公司向一审法院起诉请求：宋文按每个月253元的物业费标准向雅居乐物业凯茵分公司支付自2016年2月1日至2016年11月30日止的物业费2530元及其滞纳金417.45元，共计2947.45元，以及支付此后的滞纳金（从2016年12月1日起至实际付清之日止以2530元为基数，按每日1‰计）。一审法院认定事实：1.2013年10月12日，宋文与中山市雅景房地产开发有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，购买了该公司开发地址为火炬开发区神涌村雅景花园22幢2105房的房屋。该房屋建筑面积共101.25平方米，其所在楼栋层高32层（属于高层住宅范畴）。2.同时，雅居乐物业凯茵分公司与宋文签订《前期物业管理服务协议》，就宋文所购火炬开发区神涌村雅景花园22幢2105房的房屋所在小区即中山市雅景花园小区的前期物业管理服务达成一致协议，并就服务的收费标准约定如下：高层住宅物业费用按建筑面积每月每平方米2.2元；宋文于每月10日前缴纳当月的物业费用；宋文不按规定时间及标准交纳物业费用的，雅居乐物业凯茵分公司有权要求宋文补交并从逾期之日起每日按1‰支付滞纳金。3.2015年10月4日，宋文与雅居乐物业凯茵分公司签订《业主文件/钥匙签收表》、《入住合约》，从雅居乐物业凯茵分公司处收取了火炬开发区神涌村雅景花园22幢2105房的钥匙和相关文件，实际收取该房屋。但自2016年2月1日起，宋文未按前述之前《前期物业管理服务协议》的约定向雅居乐物业凯茵分公司支付物业费用。截至2016年11月30日，宋文共拖欠雅居乐物业凯茵分公司物业费用2230元（按高层住宅物业费标准即每月每平方米2.2元计，每月共计2.2元/平方米×101.25平方米=223元，拖欠10个月共计2230元）。据此，雅居乐物业凯茵分公司于2016年10月25日诉至一审法院，提出前述请求。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》是其真实意思表示，合法有效，当事人双方应当遵照履行。宋文接受了雅居乐物业凯茵分公司的物业管理服务，但未交纳物业费用，已经构成违约，应承担相应的民事责任。雅居乐物业凯茵分公司据此诉请宋文支付拖欠的物业费并按合同约定支付滞纳金，理据充分，一审法院予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：宋文于一审判决生效之日起七天内支付雅居乐物业凯茵分公司物业费2230元及逾期支付滞纳金（以宋文各月所欠物业费金额为基数，从当月11日起至宋文实际清付之日止，按每日1‰计）。如宋文未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（雅居乐物业凯茵分公司已预交），由宋文负担（该款由宋文于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付雅居乐物业凯茵分公司）。本案二审期间，雅居乐物业凯茵分公司提交以下证据：1.业主信息登记表，拟证明周立兰系宋文的紧急联系人；2.银联POS签购单、商户清算明细表、管理费收费收据，拟证明周立兰以刷卡方式缴交涉案房屋2015年8月1日至2016年1月31日物业费1518元；3.前期物业服务协议、前期物业服务合同，拟证明宋文清楚了解物业费及滞纳金标准；4.一审法院（2016）粤2071民初4571号民事判决书、广东省中山市中级人民法院（2016）粤20民终3012号民事判决书，拟证明上述判决均认定涉案小区高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取。宋文未提交新证据，亦未发表质证意见。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：1.宋文与雅居乐物业凯茵分公司于2013年10月12日签订的前期物业管理服务协议第三条第3款“高层住宅建筑面积每月每平方米2.2元（人民币）”条款上，“2.2”被手写涂改为“2.5”，并附有签名，该签名与宋文在协议落款“业主”处签名基本一致；2.宋文的紧急联系人周立兰于2015年10月4日向雅居乐物业凯茵分公司刷卡支付1518元。雅居乐物业凯茵分公司出具的收据载明，该款系支付2015年8月至2016年1月的物业管理费。3.本院（2016）粤20民终3012号民事判决认定，涉案房屋所在楼栋系高层住宅，物业费标准为按建筑面积每月2.5元/平方米收取。该判决于2017年1月18日发生法律效力。4.除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。雅居乐物业凯茵分公司主张涉案房屋应按建筑面积每月2.5元/平方米的标准收取，并提交了宋文签名确认变更缴费标准的前期物业管理服务协议，以及宋文实际缴纳物业费的相关证据予以佐证。上述证据已形成完整的证据链条，在没有相反证据予以推翻的情况下，本院认定雅居乐物业凯茵分公司关于涉案房屋物业费标准的主张成立，涉案房屋的每月物业费标准应为101.25平方米×2.5元/平方米=253.125元，雅居乐物业凯茵分公司仅主张按253元/月的标准收取物业费，系其处分自身权利，于法不悖，本院予以照准。宋文经法院合法传唤未到庭应诉，亦未对雅居乐物业凯茵分公司主张其欠付2016年2月至11月共计10个月物业费的事实提出抗辩，亦未对滞纳金标准是否主张调整提出意见，应自行承担相应不利法律后果，本院对雅居乐物业凯茵分公司的主张予以采信，认定宋文应支付上述10个月的物业费共计2530元，并自每月应缴日期起分别按每日1‰标准计付该月欠付物业费的滞纳金。对雅居乐物业凯茵分公司超出该部分的诉讼请求，本院不予支持，对当事人未提出上诉的其他部分，本院不作审查。综上所述，雅居乐物业凯茵分公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初22460号民事判决；二、被上诉人宋文于一审判决生效之日起七天内支付上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司2016年2月1日至2016年11月30日止的物业费2530元及逾期支付滞纳金（计算标准：以宋文各月所欠物业费金额为基数，从当月11日起至该月物业费实际清付之日止，按每日1‰计）；三、驳回上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元（雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司均已预交），均由被上诉人宋文负担（宋文于本判决生效之日起七日内径付雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司）。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲代理审判员  吴碧英代理审判员  吴合波二〇一七年七月四日书 记 员  郭燕婷