江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0583民初4311号 原告：昆山市金威房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320583725182112F，住所地江苏省昆山市周市镇新镇江南明珠苑12号楼8室。 法定代表人：林聪玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕璐，江苏闻贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周颖，江苏闻贤律师事务所律师。 被告：崔旭芳，女，1969年3月16日生，汉族，住江苏省海门市。 被告：徐郁平，男，1964年10月25日生，汉族，住江苏省海门市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王加军，上海正源（昆山）律师事务所律师。 原告昆山市金威房地产开发有限公司（以下简称金威公司）与被告崔旭芳、徐郁平商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法由代理审判员尹丛丛独任审判，于2017年3月29日第一次公开开庭进行了审理。后因案件需要，本院依法组成合议庭（承办人变更为代理审判员刘春香），适用普通程序，于2017年5月17日第二次公开开庭进行了审理。原告金威公司委托诉讼代理人周颖（参加两次庭审）、吕璐（参加第二次庭审），被告崔旭芳、徐郁平共同委托诉讼代理人吴景贵（参加两次庭审）、王加军（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金威公司向本院提起诉讼请求：1、判令解除原告与二被告之间2011015788号《商品房购销合同》；2、判令二被告支付原告违约金143198.35元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月，原告与二被告签订一份《商品房购销合同》。合同约定：二被告向原告购买坐落于昆山市XX花园××单元××号房屋，房屋总价款为2863967元；二被告应于2011年6月28日支付863967元，于2011年9月30日支付58万元，于2011年12月31日支付58万元，于2012年3与31日支付58万元，于2012年5月31日支付26万元；被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的5%支付违约金等内容。上述合同签订后，被告仅支付房款863967元，剩余房款至今未付。综上所述，原告认为，原、被告之间签订的商品房购销合同合法有效，二被告长期拖欠购房款的行为已构成根本违约，严重侵害原告的合法权益，原告有权解除合同及主张违约金。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉请。 被告崔旭芳、徐郁平辩称：一、被告按照合同约定支付了购房款但原告没有按照合同约定具备交付条件并通知被告交房，因此被告有权利拒绝继续支付后续款项。二、在合同履行过程中两被告多次去原告售楼处交涉交房及支付后续款项事宜，但原告售楼处相关人员借故不清楚，不予接待，导致合同后续履行长期搁置。三、即使原告具备解除合同的条件，但根据合同法的规定，解除合同的时间是个除斥期间，原告也丧失了解除合同的权利。综上，原告无权解除双方签订的商品房购销合同，也无权要求被告承担违约责任，且被告也不同意解除合同。 经审理查明：2011年6月28日，被告崔旭芳与原告签订一份商品房购销合同（合同编号为2XX8），由被告购买原告开发的位于昆山市XX路XX号XX花园第X幢X单元XX号房屋，住宅建筑面积共195.04平方米，该商品房总价款为2863967元。双方在合同中约定：“……第六条付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：1、一次性付款。2、分期付款2011年6月28日付房款863967元；2011年9月30日付房款58万元；2011年12月31日付房款58万元；2012年3月31日付房款58万元；2012年5月31日付房款26万元。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计已付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……”。合同签订后，被告崔旭芳向原告支付了863967元的购房款，余款一直未付。2016年7月1日，原告按照商品房购销合同上载明的被告崔旭芳的地址及联系方式向被告邮寄律师公函，要求被告于2016年7月15日前一次性付清未付房款200万元并支付逾期付款违约金，该律师公函未妥投退回原告处。2016年9月21日，原告再次按照合同地址及联系方式向被告邮寄解除合同通知书，要求与被告解除合同，该通知书于2016年9月22日投递并签收。 另查明：被告崔旭芳与被告徐郁平系夫妻关系，双方于2005年11月24日登记结婚。庭审中，两被告确认虽商品房购销合同系原告与被告崔旭芳签订的，但该商品房是两被告共同出资购买的。 上述事实，由商品房购销合同、销售不动产统一发票、中国农业银行转账凭证、律师公函、解除合同通知书、邮寄凭证及本院庭审笔录、当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效。本案中，原告与被告崔旭芳签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，应受法律保护，当事人均应依照合同约定履行自己的义务。根据合同第六条的约定，被告需于2011年6月28日付房款863967元；2011年9月30日付房款58万元；2011年12月31日付房款58万元；2012年3月31日付房款58万元；2012年5月31日付房款26万元，但被告仅向原告支付863967元购房款，余款未按约支付，应承担相应的民事责任。根据合同法的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，现原告依照合同第七条的约定要求解除双方之间的商品房购销合同，于法有据，本院予以支持，合同于2016年9月22日被告收到原告邮寄的解除合同通知书时解除。关于原告要求两被告支付违约金的诉请，本院认为，商品房购销合同已经解除，考虑到房价上涨等客观因素，原告并未产生实际损失，故对其主张的违约金，本院不予支持。庭审中，两被告陈述其多次前往原告处交涉支付购房款事宜，但原告一直拒绝接待，并提供视频资料和照片，但该证据不足以证明被告在合同约定的期限内有向原告履行付款义务，而原告拒收款项的事实，对此本院不予认可。另根据合同约定，被告支付购房款的义务先于原告交付房屋的义务，被告以原告未交付房屋故其未支付购房款，该辩解没有依据，本院不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告昆山市金威房地产开发有限公司与被告崔旭芳之间签订的关于昆山市XX花园第X幢X单元X号房屋的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2XX8）于2016年9月22日解除。 二、驳回原告昆山市金威房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。 案件受理费29712元，由被告崔旭芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  王建勋 代理审判员  刘春香 人民陪审员  陆 伟 二〇一七年七月十九日 书 记 员  陆维豪  1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 2、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 3、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。