广西壮族自治区武宣县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1323民初597号原告：廖儒梅，女，壮族，l970年5月9日出生，住广西武宣县。原告：韦武巧，男，壮族，l972年11月7日出生，住广西武宣县。二原告委托诉讼代理人：江干平，广西仙城律师事务所律师。被告：广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司，住所地武宣县武宣镇城北路220号凯丰世纪广场2号楼23层。负责人：覃建谋，该公司总经理。被告：广西凯丰房地产开发有限公司，住所地广西南宁市东葛路24-8号凯丰大厦23层，法定代表人：覃源，该公司总经理。二被告委托诉讼代理人：覃建培，男，广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司副经理。原告廖儒梅、韦武巧与被告广西凯丰房地产开发有限公司、广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，于2017年5月16日适用普通程序公开开庭进行审理。原告廖儒梅及二原告的共同委托诉讼代理人江干平，被告广西凯丰房地产开发有限公司、广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司的共同委托诉讼代理人覃建培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖儒梅、韦武巧向本院提出诉讼请求：判决被告广西凯丰房地产开发有限公司支付给原告逾期交房违约金l23611.60元。事实与理由：2013年3月2原告与被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司的位于武宣县武宣镇城北路172号凯丰世纪广场第2层17、29号房，总房价款为457482元。原告按照被告的要求支付了购房的首付款并按照被告的要求办理了银行按揭贷款手续，被告依约应当在2013年8月31日前将竣工并经验收合格的该房屋交付原告使用，否则被告按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金。然而被告无视该约定，没有将该房屋验收合格交付原告使用，已经严重违反了合同的约定。被告逾期交房期间，原告多次催促被告交房均无果后，凯丰世纪广场的业主代表曾召集各位业主在武宣镇政府前和高立山小广场开会讨论关于被告逾期交房的问题。经大部分业主同意，2014年5月12日，部分业主代表全体业主到县政府请愿，要求“政府部门督促被告加紧实施并交房给原告，同时按合同支付逾期交房违约金”。在县政府相关部门的协调下，被告向全体业主和政府作出承诺“2014年8月31日按合同约定交房，否则自愿按照业主所交购房款万分之三支付违约金”。原告拿到被告的承诺书后，本以为被告会信守承诺如期交房，然而令原告没有想到的是，被告在相关配套设施还未完工、没有取得验收合格的情况下，就在南国今报上刊发交房公告，并通过信件、电话的方式通知各业主于2014年9月15日起收房。各业主知道真相后，在国际大酒店集中开会，会后由业主代表同被告协商交房中存在的问题及违约金的支付问题，但无果。2014年9月18日，业主们在业主代表的牵头下自发再次到县政府请愿，但被告在支付违约金的问题上，还是以“拖”的行为来忽悠各位业主。被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司是被告广西凯丰房地产开发有限公司的分公司，根据《公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，被告广西凯丰房地产开发有限公司对于武宣的分公司延期交房的民事责任应由被告广西凯丰房地产开发有限公司承担全部责任。综上所述，被告违约逾期交房已经3年多了，给原告造成多方面损失，依法应当承担全部违约责任。因此，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，诉如所请。广西凯丰房地产开发有限公司、广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司辩称，对原告所述的事实等没有异议，只是原告计算的违约金有错误，另外，原告交款也有违约现象，没有按时交付首付款237482元，也没有在2013年3月1日付清首付款，原告分5次支付首付款直到2015年11月20日前才交清首付款，总共原告逾期交付首付款的违约金9632元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告在举证期限内提供的证据有：1、身份证，拟证明原告主体资格；2、《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告签订购房合同并且约定被告延迟交房违约金按所购房款万分之一承担违约责任；3、购房发票，拟证明原告已经依约支付了购房款；4、银行按揭贷款合同，拟证明原告已经依约支付了所有购房款；5、延期交房情况说明，拟证明延期交房是开发商与施工单位的原因；6、被告承诺书，拟证明被告承诺2014年8月31日不验收合格交房按所购房款万分之三支付违约金；7、政府部门禁止交房通知书，证明被告目前不具备交房的条件；8、准予交房书，拟证明被告于2016年11月25日才交房到原告手中的依据；9、（2015）武民初字第269号民事判决书，拟证明类似的案件起诉至法院后获得法院支持。被告广西凯丰房地产开发有限公司、广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司对原告所提交的1-9项证据均无异议，本院予以采信并作为定案依据。被告提交下列证据：1、被告方的财务人员在开庭时对原、被告双方存在的违约情况所分别计算的违约金核算草稿，拟证明原告应支付被告违约金9525元，被告应支付原告违约金108066元，相互扣减后被告尚应支付原告违约金98541元；2、2010年1014日、2011年1月30日、2012年7月19日、2015年11月20日四张原告交纳首期款《收款收据》，拟证明原告交首期款时存在违约情况。原告对被告提交的证据无异议，本院予以采信并作为定案依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司是武宣县武宣镇凯丰世纪广场工程的开发商，负责该工程的开发建设。原告与被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司于2013年3月2日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定由原告购买广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司开发的位于武宣县武宣镇城北路172号凯丰世纪广场第二层第17、29号房，总房价款为457482元，付款方式为按揭付款，房屋交付期限为2013年8月31日。合同约定：如遇下列特殊原因，双方未解除或变更合同的，交房日期可据实延期……供水、供电部门连续停水、停电四小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时及一天）施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的。出卖人逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，出卖人从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人逾期付款的，应在应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四约定，买受人选择申请银行按揭付款的，买受人承诺在合同签订后30日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理按揭所规定的全部资料，否则视为逾期付款，交房日期顺延，并应承担违约责任。买受人同意于2010年10月14日交付的40000元于签订本合同时转为定金，并于2013年3月1日前支付占全部总房款的51.91%（包含定金）的首付款237482元。合同还作了其他方面的约定。由于被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司未能按照商品房买卖合同约定在2013年8月31日交付房产给业主，各业主要求交付房屋未果后，于2014年5月组织人员到建设局、县政府进行请愿，要求“政府部门督促被告加紧实施并交房给原告，同时按合同支付逾期交房违约金”。在县政府相关部门的协调下，被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司为平息事端，向业主作出承诺书：2014年8月31日按合同约定交房，否则自愿按照业主所交购房款日万分之三支付违约金。承诺期限到后，被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司没能按承诺期限交付房产，在相关配套设施还未完工、没有取得验收合格的情况下，被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司在南国今报上刊发交房公告，并通过信件、电话的方式通知各业主于2014年9月15日起收房，2014年10月21日，武宣县住房和城乡建设局向被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司发出函告，通告该公司在工程竣工验收合格后方可向购房业主移交物业，原告接到通知后已于2016年11月25日接收房屋。另查明：原告于2010年10月14日交首付款40000元、于2011年1月30日交首付款100000元、于2012年7月19日交首付款482元、于2015年11月20日交首付款97000元，合计交首付款237482元，于2013年10月10日办理银行按揭款220000元。庭审过程中，原告与被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司经核对，被告逾期交房违约金共108066元，原告逾期交款违约金共为9525元，双方同意相互抵扣，相互抵扣后，被告尚欠原告逾期交房违约金98541元。根据查明的事实和双方当事人的诉辩情况，归纳本案争议的焦点是：一、原告要求被告支付逾期交房违约金是否有事实和法律依据；原告是否存在违约，如存在违约，双方扣减后的情况；二、广西凯丰房地产开发有限公司要承担的是什么责任，依据是什么。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，且已实际履行，属有效合同，且双方对合同的效力亦无异议，双方应按合同的约定履行义务。针对本案争议焦点，本院认为，一、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的计算依据问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了交房日期为2013年8月31日，并对双方的权利义务、违约责任等作了约定，而被告逾期交房应承担违约责任，应按合同约定按日支付已交房价款万分之一向原告支付逾期交房违约金。同时，合同约定了被告逾期交房免除责任的特殊条款，符合条件的情况可以顺延交房。被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司在2014年5月20日对武宣凯丰世纪广场业主作出的承诺书是双方自愿签订的，承诺书上的内容标明为与业主代表协商，被告没有相关证据证明不是与业主代表协商签订，承诺书上提出违约金按日万分之三赔偿没有超过法律法规的相关规定，因此，被告应遵守诚实信用原则，超出2014年8月31日交房的，违约金按日支付已交房价款万分之三计算。因原告在首付款上，没有按约定按时交纳，存在违约行为，应向被告支付相应的违约金，庭审过程中，经双方核对，相互扣减后，双方确认被告尚欠原告违约金98541元，本院予以确认，被告应如数支付原告告尚欠原告违约金98541元。二、关于被告广西凯丰房地产开发有限公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司是被告广西凯丰房地产开发有限公司的分公司，没有独立的法人资格，不能对外独立承担责任，因此，本院认为，本案由两被告共同承担违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司、广西凯丰房地产开发有限公司共同向原告廖儒梅、韦武巧支付逾期交房违约金98541元；二、驳回原告廖儒梅、韦武巧的其他诉讼请求。本案受理费2772元，由原告廖儒梅、韦武巧负担565元，被告广西凯丰房地产开发有限公司、广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司负担2207元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至来宾市中级人民法院。审 判 长  卓义林审 判 员  蒙玉连人民陪审员  覃善果二〇一七年七月四日书 记 员  黄贞媚