甘肃省成县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘1221民初268号原告刘某1，住成县。委托代理人王某1，系甘肃同谷律师事务所律师。被告赵某1，住成县。被告王某2，系被告赵某1之母。被告赵某2，系被告赵某1之女。原告刘某1诉被告赵某1、王某2、赵某2房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王访宾独任审判，于2017年6月15日在抛沙法庭公开开庭进行了审理，书记员杨建担任法庭记录，原告及其委托代理人、被告王某2、赵某2出庭参与了诉讼，被告赵某1未到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2012年8月28日，经中证人刘某2介绍，被告赵某1之父赵富德自愿将其陈院镇陈庄村二社自建的土木结构房屋五间及所属宅基地以7万元价格转让与原告，房屋宅基四至以成县国土局颁发的集体土地使用证为准,2013年，在征得其父赵富德同意后，被告赵某1以自己名义与原告签订了补充协议，约定了双方付款方式、期限、违约责任及双方权利义务等。按双方约定，约定房屋卖给原告后由赵富德暂住原房屋四年。购房合同签订后，原告及时向被告赵某1支付房屋价款60800元，约定剩余房款在被告实际向原告交付房屋后付清。2013年10月原告花费6万余元在购房合同所属宅基地上建造砖木结构房屋三间，期间各被告均未对原告的建房行为提出任何异议。2014年3月，房主赵富德去世。原告欲住到自己所建房屋中，但被告王某2以不知房屋买卖事宜为由阻拦，被告赵某1亦劝原告暂缓居住。后经原告多次交涉，被告赵某1与王某2相互扯皮，导致原告不能顺利入住自建房。后原告与被告赵某1于2016年5月又补签协议，被告赵某1自愿承担2015年以来原告刘某1在外租房居住产生的费用以解决原告在合同所涉宅基地上建房后不能居住的住宿问题。2016年8月，合同约定被告方暂住四年期限届满，被告赵某1未依约定交付房屋及宅基地，在原告与被告赵某1交涉期间，被告王某2及赵某2于2017年4月13日在原告所购房屋宅基地上动工另行修建房屋，原告多次要求被告停建房屋履行合同。被告赵某1避而不见，被告王某2、赵某2以不知买卖房屋及宅基地为由拒绝停工。现原告依法向法院提起诉讼，要求三被告赔偿：1、返还其支付的购房款60800元并按市价以差价方式赔偿我的损失；2、我修建的三间砖木结构房屋（目前市值60899元），要求被告按价赔偿；3、返还其垫付的租房费用9000元；4、新建房屋评估费1200元由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。被告赵某1缺席未答辩。被告王某2口头辩称，争议房屋是我的房子，赵某1是我的养子，是赵某1背着我把本属于我的房产给刘某1卖了，我不知情，拆旧房时是刘某1拆的，拆的时候我都不知道赵某1把房子卖给刘某1了，旧房拆除后刘某1在院里建了三间砖木结构房屋，2014年冬季房子建起准备安装门窗、盘炕时我才知道旧房给刘某1卖给了。为此我与儿子赵某1、儿媳吵架，儿子赵某1、儿媳都走了，我也不知道他们去哪呢，这房卖了多少钱我也不知道。2017年农历三月我在赵某1给刘某1卖的地方上又盖了四间砖混结构平房。这个事情与我无关，我不参与，赵某1拿了刘某1的钱应该给刘某1退还，至于退多少由赵某1、刘某1二人商量去。刘某1在我家盖的三间砖木结构瓦房要么刘某1把房搬走，要么让赵某1把盖房的钱给刘某1，我们一家住刘某1盖的房。被告赵某2口头辩称，赵某1是我的亲生父亲，刘某1买我家房的事情我不知道，我也不知道我爸什么时候把房子卖给刘某1了。我爸卖给刘某1的地方一直是我和我奶奶居住，2017年盖的四间砖混结构平房是我和我奶奶掏的钱，总共花了13万多。我以前一直在外打工，今年是家里盖房呢我就没出去。我爸既然拿了人家的购房款就应该给人家退了，但我觉得这个钱应该是按原价退，因为原告也有过错，他买房呢没问我们。经本院审理查明，原告系成县二郎乡谭河村红崖社人，被告赵某1与被告王某2系养母子关系、与被告赵某2系父女关系。2012年8月，经中证人刘某2介绍，被告赵某1将其父赵3位于陈院镇陈庄村二社土木结构房屋五间及宅基地转让给原告刘某1。经双方协商一致后，2012年8月27日，在陈院镇政府对面被告赵某1二哥家中，经刘某2、陈某见证，原告刘某1与被告赵某1签订了房屋及宅基地转让合同。协议中甲方（转方）为赵某1、乙方（受转方）为刘某1、丙方（证明方）刘某2、张瑞成，内容约定：”一、甲方自愿将坐落在陈院镇陈庄村二社赵富德的土木结构房屋及宅基地转让给二郎乡谭河村红崖社刘某1乙方，房屋以成县国土局发给集体土地建设用地使用证为准；2、双方议定的上述房屋及宅基地成交总价为人民币70000元；3、甲乙双方签署本协议后，乙方向甲方支付60800元，转让金总额经甲乙双方约定，余款在甲方暂住四年后付清，期限为2012年8月27日至2015年8月7日；4、甲方陈述该宅基地没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿意承担全部赔偿责任。”原告刘某1与被告赵某1又于次日在成县三桥头孙瑞成家中，在刘某2、孙瑞成见证下补充签订了售房契约，其中被告赵某1在卖主签名处签上了其父赵某3（赵某3）的名字，买主刘某1为本人亲笔签名、中证人签名为占文，并约定房屋卖给原告后，由赵某3暂住原房屋四年。购房合同签订后，原告刘某1分多次先后向被告赵某1支付房屋价款共计60800元，被告赵某1后给原告刘某1出具收条，并将收条时间落款写在合同签订之日即2012年8月27日。2013年冬，经原告刘某1与被告赵某1商议后，原告刘某1在购房合同确定的宅基上拆旧建新，修建砖木结构房屋三间。期间，三被告及房主赵某3均未对原告建房行为提出异议。2014年3月，赵某3去世。同年冬季，原告建起房子后，准备安装门窗、盘炕居住，但被告王某2、赵某2以不知房屋买卖为由，拒绝原告居住。原告刘某1与被告赵某1交涉无果后，双方又于2016年5月24日签订了住宿承担支付协议，约定由被告赵某1承担原告刘某1自2015年以来在外租房的费用，该合同签订后，被告赵某1以手头紧张为由先后三次向原告刘某1借款9000元，用于给刘某1支付2015年、2016年的租房费用。2016年8月，双方购房合同约定的甲方暂住四年期限届满，原告刘某1与被告赵某1多次交涉履行合同，但均因被告王某2、赵某2不知情为由未能履行。2017年初被告赵某1自掏腰包4000元为原告刘某1支付了2017年租房费用。2017年4月，被告王某2及赵某2又在赵某1卖给刘某1的争议地块上修建砖混结构平房四间，期间，原告多次要求被告王某2、赵某2停建均未果。现原告诉至本院，要求三被告赔偿：1、返还其支付的购房款60800元并按市价以差价方式赔偿损失；2、修建的三间砖木结构房屋（目前市值60899元），要求被告按价赔偿；3、返还其垫付的租房费用9000元；4、新建房屋评估费1200元由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。被告王某2、赵某2以被告赵某1将房屋及所属宅基地卖给原告其不知情，不应承担责任为由进行抗辩。另查明，诉讼期间，原告刘某1委托陇南恒丰资产评估事务所对其在合同所涉宅基上所建三间砖木结构房屋进行资产评估，后经该所实地测量，该房建筑面积为48.29平方米，评估值为60899元。以上事实，有原告提交的身份证复印件、售房契约、房屋及宅基地转让合同、住宿承担支付协议、孙某、刘某2书面证言、赵某1出具给刘某1收条一张、刘某1三次支付房屋租金条据三张、房产评估报告一份、房屋评估费收据、土地使用证复印件等证据佐证，足以认定。综上所述，本院认为原、被告双方签订的房屋买卖合同虽是在协商一致、平等自愿基础上签定的,但根据物权法规定农村房屋及宅基地只能在同村村民之间流转，而原告刘某1为二郎乡谭河村红崖社人，与被告分属两个乡镇，不具备购买本案合同标的物的主体资格，必然导致合同无效，且被告赵某1在未征得其养母同意，就将其养父母名下的房屋及宅基地使用权转让给原告刘某1，致使合同不能顺利履行，原告刘某1的合同目的不能实现，被告的行为违反了诚实信用原则，亦应属无效合同。依照法律规定，基于无效合同合同取得的利益为不当得利应当予以返还，故原告刘某1要求被告返还合同价款60800元之诉请，依法应予支持。但其要求按市价以差价方式赔偿损失之诉，因其诉请的差价不明确，无法确定，依法不予支持。另被告王某2、赵某2基于该买卖行为是否获利无证据证实，故被告王某2、赵某2对该项诉请依法不应承担责任，返还合同价款之责应由被告赵某1一人承担。对于原告刘某1要求赔偿新建房屋价款之诉，诉请明确，有证支持，且该损失是基于本案房屋及宅基地转让合同而直接产生的损失，依法应予支持。且这一损失的产生，与被告赵某1、王某2、赵某2的行为有必然的因果关系，依法被告赵某1王某2、赵某2应当对该项损失承担连带责任。对于刘某1要求返还其垫付房租费9000元之诉，因当时赵某1言明这9000元属于借款，与本案不属同一法律关系，本案不予调整。对于刘某1所建房屋评估费之诉请，客观真实，因该项损失的产生与三被告的行为有直接的因果关系，依法应当支持，三被告应当对该项损失承担连带赔偿责任。现依据《民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定，判决如下：一、由被告赵某1向原告刘某1返还转让房屋及宅基地合同价款60800元；二、由被告赵某1、王某2、赵某2共同向原告刘某1赔偿建房折价款60899元及新建房屋评估费1200元，三被告互负连带责任；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1545元由三被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审判员  王访宾二〇一七年七月十四日书记员  杨 建