福建省松溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0724民初66号原告：郭吴生，男，1983年10月7日出生，汉族，居民，住松溪县。原告：游英锦，女，1987年6月5日出生，汉族，居民，住松溪县。两原告共同委托诉讼代理人：龚为民，福建航嘉律师事务所律师。被告：福建省万竹房地产开发有限公司，住所地松溪县松源街道明德路32号，统一社会信用代码91350724565363108P。法定代表人：童建勇，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄光祖，松溪县松源中心法律服务所法律工作者。原告郭吴生、游英锦与被告福建省万竹房地产开发有限公司(以下简称万竹地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法适用普通程序，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告郭吴生、游英锦的委托诉讼代理人龚为民，被告万竹地产公司的委托诉讼代理人黄光祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭吴生、游英锦向本院提出诉讼请求：判令被告万竹地产公司继续履行向南平市房地产交易登记服务中心申请办理商品房房屋所有权证书的合同义务；被告万竹地产公司支付逾期办理房屋权属证书违约金(自2014年5月1日起按已付购房款的日万分之一计至原告取得房屋权属证书日止)。事实与理由：2013年7月期间，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定被告将坐落于松溪县西侧土地所建商品房(暂定名称为明德名府)2幢402号商品房出售给原告，合同价款656400元。此后，原告依约履行了付款义务。依据合同第八条、第十四条约定，被告应在2013年12月31日前，向原告交付符合约定条件的商品房；如因被告原因，原告无法在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，在原告不退房的前提下，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。同时，《补充协议》第四条“产权登记”还约定：买受人须在接到出卖人通知之日起二十日内将办理房屋所有权证书所需的有关资料及费用送交出卖人，由出卖人统一向南平市房地产交易登记服务中心申请办理该商品房的房屋所有权证书并协助贷款银行办理房屋他项权证。2014年1月下旬，被告向原告交付房屋。迄今为止，被告仍未通知原告送交办理房屋所有权证书所需的有关资料及费用，并向南平市房地产交易登记服务中心申请办理房屋所有权证书，导致原告无法取得房屋权属证书。为此，原告认为被告已构成违约，应继续履行合同义务，并依约向原告支付违约金。基于上述事实和理由，特向法院起诉，请求判如所诉。被告万竹地产公司辩称，原告未履行先合同义务，根据答辩人与原告签订的合同第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋登记”之规定，答辩人在交付房屋后已作好了为原告办理房屋登记事宜，因原告在约定的时间内未向答辩人提交登记所需的身份证明、户籍证明、购房发票等材料，因此导致答辩人未能及时为原告办理好房屋初始权利登记事项，但只要原告能将相应的办证材料及时提供给答辩人，答辩人将尽快地为原告办理好房屋权属登记手续，并及时将资料交付给原告。原告违反了物业管理的有关规定。双方共同签署了《明德名府商住区业主临时公约》，同意接受物业管理公司的管理，但是原告入住后存在未缴纳物业管理费、电费、维修基金、乱停放车辆、违章搭建等违反物业管理的事项。原告违反物业管理规定，也是造成答辩人无法给原告办理权属证书的原因之一。根据《商品房买卖补充协议》第四条第二款“因买受人逾期缴纳物业专项维修资金、提交资料、支付税费或拒不前往办理，又不在规定时间内自行前往办理的，以致房屋所有权证书和他项权证无法办理，使出卖人的保证责任未能及时解除的，每逾期一日，买受人应按合同约定的商品房总价款的日万分之一向出卖人支付违约金，超过60天的，每天向出卖人支付违约金30元”之规定，原告应当向答辩人支付违约金，而不是答辩人向原告支付违约金，由此造成了答辩人不必要的麻烦，导致答辩人声誉受到一定影响。原告请求支付逾期办理房屋权属证书违约金超过了诉讼时效。答辩人于2014年前将房屋交付给原告，根据合同规定，在答辩人交付房屋后60日内原告即应向答辩人提出要求办理权利证书，但是原告未及时向答辩人提出要求办理并提供相应的材料，此后也没有证据证实原告与答辩人交涉办证事宜，却突然在时隔三年后提出要求答辩人承担逾期办证违约金的请求，显然超过了法定的二年诉讼时效。综上，答辩人认为协助原告办理房屋权利证书是答辩人的义务，但原告必须及时提供相关的办证材料，并给予答辩人一定的时间，现因原告未向答辩人提供办证材料，致办证延误，因此原告的诉求无事实依据且超过诉讼时效，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行质证。被告万竹地产公司对原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房发票、质量保证书、入伙通知书（系笔误，应为入住通知书）的真实性无异议，经查，上述证据来源合法且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告万竹地产公司提交的业主欠缴物业费、水电费、水电公摊，公维金等费用明细表提出异议，认为该明细表无经办人签名，仅有盖章，故证据的形式要件不符合法律规定；即便有欠缴，亦是原告与物业管理公司之间的纠纷，与本案没有关联性，不影响被告依约履行合同义务。本院认为，该明细表不符合证据的形式要件，且无其他证据予以佐证，本院不予采信，但明细表中的交房日期有入住通知书可予佐证，本院予以确认。根据原、被告的陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2013年7月29日，原、被告签订合同编号为0468861的《商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告购买坐落于松溪县西侧的明德名府2幢402号房，房屋总价为656400元。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合竣工验收、消防验收等各项约定条件的商品房交付买受人使用。如果在规定日期内未达到约定的条件，双方同意按以下方式处理：买受人同意接收，按合同约定期限每逾期一个月，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋已达到合同第八条约定条件的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2013年7月29日，原、被告签订《明德名府商品房买卖合同按揭付款补充协议》，双方在“四、产权登记”项下约定：买受人必须在接到出卖人通知之日起二十日内将办理房屋所有权证书所需的有关资料及费用送交出卖人，由出卖人统一向南平市房地产交易登记服务中心申请办理该商品房的房屋所有权证书并协助贷款银行办理房屋他项权证。合同签订后，原告按约支付了房屋购房款656400元。2014年1月13日，涉案商品房的物业管理公司(南平市凯震物业管理服务有限公司)向明德名府全体业主发出入住通知书，告知全体业主所购买的商品房已具备合同约定的交付使用条件，该公司定于2014年1月21日至2014年1月27日办理入住手续，1#楼和2#楼的交房时间为1月21日至23日，3#楼和4#楼的交房时间为1月24日至1月27日。随后，涉案房屋交付给原告使用至今，期间，被告未通知原告送交办理房屋所有权证书所需的材料及费用，房屋所有权证至今尚未办理。庭审中，经本院释明，被告至今未能提供房屋已具备约定交付条件的有关证明文件。因涉案商品房久未办理房屋权属证书，双方发生纠纷，原告于2017年1月5日，诉至本院，请求判如所诉。本院认为，依据查明的事实，郭吴生、游英锦与万竹地产公司自愿签订的商品房预售合同及补充协议，意思表示真实，内容合法，具有法律效力，双方应当诚信履行。原告已依约履行了付款义务，现请求被告履行协助办理房屋所有权证书的合同义务，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告万竹地产公司认为，原告主张的违约金已超过诉讼时效，不应予以支持，依据法律规定，债权请求权的诉讼时效为两年，应自合同约定的违约日(依据被告的自认行为，可认定为2014年5月2日)开始计算，原告于2017年1月5日向本院主张权利，超过诉讼时效的部分违约金，本院不予支持，故违约金应自2015年1月5日起计至被告全面履行协助办证义务之日止。被告万竹地产公司还认为，原告未能履行向被告提交办理房屋产权证所需的材料、费用等先合同义务，且未缴纳物业管理费、水电费、公共维修基金致使被告无法为原告办理房屋所有权证；对此，被告未能举示充分证据以证实履行了通知义务以及证实原告未缴纳各项费用；上述费用中的物业管理费、水电费等与本案不具有关联性；双方签订的商品房买卖合同中并未对公共维修基金的缴纳问题作出约定，庭审中，被告自认原告将公共维修基金缴纳至物业管理公司，经查，被告将“共用设施设备维修基金(公共维修基金)”委托物业管理公司收取，故原告将公共维修基金缴纳至物业管理公司应视为已按规定缴纳，另依据补充协议第十一条关于“买受人缴纳物业专项维修基金后，买受人才可以办理房屋交付手续”的约定，现被告自认已于2014年2月1日将房屋交付给原告，在此情形下，被告宣称原告未缴纳公共维修基金明显有悖常理；综上，被告的抗辩没有事实依据，本院不予采纳。依据合同约定，被告应当履行提交竣工验收、消防验收合格文件等合同义务，并履行通知的义务，通知原告提交办理房屋产权证所需的资料、费用，但被告至今未能履行上述合同义务，致使房屋所有权证未能办理，应对此承担不利的法律后果，即承担逾期办证的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百○七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告福建省万竹房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内向相关部门申请办理原告郭吴生、游英锦所购买的坐落于松溪县西侧所建商品房(暂定名称为明德名府)2幢402号房屋所有权证书；被告福建省万竹房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内以656400为基数，按每日0.01%的标准向原告郭吴生、游英锦支付自2015年1月5日起至被告协助办理房屋权属证书的义务履行完毕之日止的违约金；三、驳回原告郭吴生、游英锦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1351元,由被告福建省万竹房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  施发贞人民陪审员  范少华人民陪审员  张风有二〇一七年七月四日书 记 员  乐依秀附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。