广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2683号上诉人（原审被告）：张子雄，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈梅兰，女，汉族。系上诉人张子雄配偶。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区晋原房地产中介服务部，住所广东省佛山市南海区。经营者：梁润华。委托诉讼代理人：叶泳强，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志锐，广东枫丹律师事务所律师。原审第三人：贺凌荣，女，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：梁日雄，男，汉族。系原审第三人贺凌荣配偶。上诉人张子雄为与被上诉人佛山市南海区晋原房地产中介服务部（以下简称晋原服务部）、原审第三人贺凌荣居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：涉讼房屋所有权人为张子雄，建筑面积为62.68平方米。2016年4月份，张子雄委托晋原服务部代为出售涉讼房屋。同月21日，张子雄指出晋原服务部标注的涉讼房屋面积有误，要求晋原服务部改正。同年8月10日，张子雄联系晋原服务部，同意将涉讼房屋以45万元的价格售予贺凌荣，并告知晋原服务部其已经买了一套新房，15日要签约及交首期楼款，询问晋原服务部在其签约之后签约系统会否提示其为拥有两套房，晋原服务部工作人员答复“会的”。2016年8月11日，贺凌荣向张子雄支付定金20000元，并向晋原服务部支付了2000元，晋原服务部在开具予贺凌荣的收据中载明：该款为购买涉讼房屋的诚意金，若成交价为50万元则晋原服务部有权将其转给张子雄作为定金；涉讼房屋建筑面积68平方米。同日，晋原服务部（经纪方）、张子雄（卖方）、贺凌荣（买方）签订《房屋买卖合约》，约定张子雄将涉讼房屋以480000元售予贺凌荣；定金20000元于签约时支付，首期楼款230000元在买卖双方到地税部门办理申请交税并领取回执当日支付，购楼尾款230000元在买卖双方到房管部门办理交税过户手续并领取回执当日支付；交易中产生税费由贺凌荣支付；张子雄需确保涉讼房屋“证够五年并是唯一物业”，否则所产生的个人所得税由张子雄承担；基于晋原服务部提供的中介服务，张子雄及贺凌荣同意向晋原服务部支付代理费及咨询费，详见服务收费确认书，于签署房屋买卖合约当天支付。同日，张子雄签署《咨询及中介服务费确认书（卖方）》，同意在办完房产过户收齐楼款当日支付经纪服务费24000元；贺凌荣签署《咨询及中介服务费确认书（买方）》，同意支付经纪服务费8000元。同月12日，晋原服务部、张子雄及贺凌荣到行政服务中心办理计税过户手续，但当日因故未办理成功。同月26日，晋原服务部、张子雄及贺凌荣再次到行政服务中心办理计税过户手续，因查到张子雄拥有两套房产，双方关于增加税费承担未达成一致而没有办理成功，贺凌荣就此报警。后三方到晋原服务部处协商，张子雄将收取的定金20000元退予贺凌荣。事后，张子雄联系涉讼房屋买卖的经办人，质问其为何告诉张子雄其有后台认识有关部门工作人员可以处理好二套房税费问题，但在办理计税和过户手续时还是无法减免税费，该经办人称其已离职，没有话事权，这些都是公司规定，要求张子雄找负责该案的工作人员协商。同年9月2日，晋原服务部向张子雄、贺凌荣发出了《催促函》，要求张子雄、贺凌荣依约支付中介服务费。2016年9月14日，晋原服务部向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.张子雄向晋原服务部支付中介服务费24000元，并支付以24000元为本金，按日1%标准自立案之日起计算至付清款项之日止的滞纳金；2.张子雄承担本案的诉讼费用。原审法院认为：晋原服务部作为居间人，其法定义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。在晋原服务部促成下，张子雄与贺凌荣签订了《房屋买卖合约》，该合同是各方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，贺凌荣也据此向张子雄交付了定金20000元。虽然在后来《房屋买卖合约》的履行过程中，张子雄与贺凌荣并未最终完成交易，涉讼房屋没有办理过户手续，张子雄也没有收到购房款，并已将收取的定金20000元退予贺凌荣，故《咨询及中介服务费确认书（卖方）》约定的支付中介服务费的条件已经无法成就。但基于以下理由，原审法院对晋原服务部诉请张子雄支付中介服务费的请求予以支持，并酌情将中介服务费调整为14400元。一、张子雄主张该款为其与晋原服务部约定的售房价48万元与实际售出价45.6万元的差价，并非中介费，晋原服务部不予确认。经审查，《房屋买卖合约》已经明确买卖双方均需要支付中介服务费，且张子雄签订的《咨询及中介服务费确认书（卖方）》明确了中介服务费为24000元。即使该24000元真如张子雄所称系根据约定售房款与实际售房款的差价计算得出，也应视为双方实际上约定了24000元作为晋原服务部向张子雄提供至房屋办理过户手续、张子雄收齐购房款之日止的中介服务的对价，张子雄以该款为售房款差价为由主张不予支付理由不成立。二、晋原服务部作为居间人，在提供居间服务时，应就有关订立合同的事项向张子雄如实进行报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。经查，张子雄在签约过程中已多次告知晋原服务部其将于2016年8月15日办理第二套房产的网签手续，结合提交的通话录音，晋原服务部工作人员在面对张子雄质问为何无法依承诺通过后台关系处理好第二套房税费问题时未作任何反驳，可以推定晋原服务部的工作人员对张子雄出售第二套房时面临的税费增加并未作明确告知，晋原服务部也未举证证明其已将相关税费政策告知张子雄，并最终导致《房屋买卖合约》无法继续履行。因此，晋原服务部对交易最终无法完成应负一定的责任。三、张子雄作为完全民事行为能力者，在售房之前应对相应的风险及税费政策作充分的解读，且根据张子雄提交的微信往来记录及通话录音，张子雄对在第二套房的情况下税费政策是有一定程度的了解的，张子雄企图通过晋原服务部后台关系逃避国家税收政策，涉嫌违法。在这种情况下，张子雄与晋原服务部的房屋买卖交易因双方无法就税费承担达成一致而无法继续履行，张子雄对此应负主要责任。四、晋原服务部、张子雄均确认涉讼房屋从2016年4月份在晋原服务部处放盘销售，至本案交易发生时已三个多月，同时，根据晋原服务部的主张及张子雄自认，涉讼房屋确实售出难度较大，故根据公平原则及等价有偿原则，晋原服务部对张子雄收取的中介服务费高于对贺凌荣收取的中介服务费也无可厚非。综上，根据双方的合同履行情况，认定晋原服务部、张子雄应对合同无法继续履行承担4:6的过错责任，故张子雄应支付中介服务费14400元（24000元×60%）予晋原服务部，并对晋原服务部超出上述核定部分不予支持。因滞纳金是税务机关向未能按规定的期限缴纳税款或者解缴税款的纳税人、扣缴义务人加收的款项，其具有法定性、强制性和惩罚性的特征，只适用于行政机关与公民、单位之间的具体行政关系，本案晋原服务部、张子雄之间是平等主体之间的民事关系，故晋原服务部无权收取张子雄滞纳金。根据《房屋买卖合约》的约定，双方约定的滞纳金实为违约金，但因双方在履行《房屋买卖合约》、《咨询及中介服务费确认书（卖方）》中均存在过错，张子雄应支付予晋原服务部的中介服务费经判决才最终确定，同时日百分之一的计付标准确实过高，故张子雄请求降低计付标准合法合理，应予以采纳。综上，原审法院酌定张子雄应以应付中介服务费14400元为本金，从晋原服务部起诉之日起至实际清偿之日止，按日万分之一计付违约金予晋原服务部，并对晋原服务部超出上述核定的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张子雄应于判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费14400元予晋原服务部，并以该14400元为本金，从2016年9月14日起至实际清偿之日止按日万分之一的标准计付违约金予晋原服务部。二、驳回晋原服务部的其他诉讼请求。案件适用简易程序，案件受理费400元，减半收取计200元，由晋原服务部负担120元，由张子雄负担80元。上诉人张子雄不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，法律适用错误。理由为：（一）晋原服务部主张的24000元的性质是房款差价而非中介服务费。1.本案中，晋原服务部告知张子雄只是实收45.6万元，但晋原服务部为赚取更多费用，对贺凌荣放盘48万元，由其收取高出部分，要求张子雄配合办理手续（包括按48万元来签订购房合同及让张子雄签订中介费确认书）；2.按照二手房交易习惯，卖方无需支付中介费；3.按照房屋的交易价格，以现行中介的收费标准，不可能达到24000元；4.对比第三人支付的中介费，明显过高。因此，24000元实际上不是居间报酬，晋原服务部无权以提供居间服务主张该费用。（二）根据中介服务费确认书，24000元的支付条件是房屋过户，即房屋交易成功，现房屋未成功出卖，支付条件未成就。中介服务确认书由晋原服务部单方制作出具，张子雄可理解为不论何种情况的交易不成功，均无需支付24000元，如有不利解释应归晋原服务部。（三）晋原服务部在提供居间服务过程中存在欺骗、隐瞒张子雄和贺凌荣的情形。1.晋原服务部隐瞒房屋真实交易价格，张子雄实收45.6万元，晋原服务部为赚取更多费用，向贺凌荣开价48万元，如实际交易，会损害贺凌荣利益。2.张子雄在2016年8月10日己告知晋原服务部将在三水购买二套房，晋原服务部作为专业房产中介机构，明知二套房会使涉案交易直接增加税费，但未及时告知贺凌荣，导致贺凌荣在房屋过户当天才知悉，并以张子雄诈骗为由报警，直接导致本次交易取消，故晋原服务部应负全部过错责任。3.晋原服务部为收取中介费，以有关系、有方法可以处理税费问题欺诈张子雄。根据《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，故晋原服务部无权主张中介服务费。上诉请求：1.依法撤销(2016)粤0605民初15142号《民事判決书》第一项，改判驳回晋原服务部的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由晋原服务部承担。上诉人张子雄于二审期间未向本院提交新证据。被上诉人晋原服务部答辩称：晋原服务部已经按照合同约定履行居间义务，也明确告知张子雄即将要购买第二套房，合同中约定双方办理房屋过户手续的日期可以反映该问题，晋原服务部已经付出劳务，应该得到一定的居间服务费。对一审判决的金额无异议，对事实有异议，晋原服务部在签订合同时已经明确告知贺凌荣有二套房的情况。被上诉人晋原服务部于二审期间未向本院提交新证据。原审第三人贺凌荣答辨称：（一）一审开庭时贺凌荣才得知张子雄在8月10号己告知晋原服务部不卖涉案房屋了，因会产生高额税费，所以不卖。晋原服务部己知道张子雄购买二套房产的事实。（二）张子雄8月10日向晋原服务部表示不卖涉案房屋也交待不要带客人看楼，晋原服务部在8月10日还带贺凌荣去看楼且在下午6：37分签合同一小时前骗贺凌荣交2000元诚意金才约业主签合同，该款项一直到现在并没有交张子雄，也没有退回给贺凌荣。晋原服务部在收据上承诺成交价为50万元，面积68平方米，而在一审开庭时贺凌荣才得知真实成交价为45万元。签合同时打开房产证才得知涉案房屋是62.68平方米。而张子雄在4月18日已告知过中介方是62.68平方米。这足以证明晋原服务部假装以收取诚意金欺骗贺凌荣去签署合同的行为属实。（三）晋原服务部知道张子雄二套房产会涉高额税费，其还制作合同要求张子雄承诺为唯一住房，否则税费由张子雄支付。而张子雄表示签合同前已将实情告知过晋原服务部员工李锡润其己购买另一房产，但晋原服务部员工李锡润却以查不到为由欺骗张子雄签署合同。这些行为都发生在签署合同之前。足以证明晋原服务部隐瞒重大事实，欺骗买卖双方签署合同以合法形式损害买卖双方的利益，骗取中介服务费。根据合同法第四百二十五条的规定，晋原服务部无权主张中介服务费。原审第三人贺凌荣在二审期间未向本院提交新证据。本院对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为：本案为居间合同纠纷。本案中，晋原服务部以其促成卖房人张子雄、买房人贺凌荣签订涉案《房屋买卖合约》、张子雄拒付居间服务报酬为由，诉请张子雄向其支付居间服务报酬24000元及违约金，张子雄则辩称晋原服务部承诺通过后台关系可以处理其因购买第二套房屋而致涉案房屋买卖交易税费增多之问题，因该承诺无实现，导致涉案房屋买卖合同归于解除，故晋原服务部无权向其收取居间服务报酬。对此，本院认为，根据本案案件事实，在2016年8月10日，即晋原服务部促成张子雄与贺凌荣签订《房屋买卖合约》之前一天，张子雄即以微信方式告知晋原服务部，其不愿再售卖涉案房屋，因其将另买新房产须于2014年8月15日签约及交首期房款，担心网络签约系统显示其有两套房屋。晋原服务部在明知网络签约系统因此将显示张子雄有两套房屋，涉案房屋交易税费将因此而增多，而且买房人贺凌荣不愿承担该增多部分税费的情形下，却一边向贺凌荣隐瞒不报张子雄已另买新房致涉案房屋交易非属张子雄唯一房屋交易之事实，另一边向张子雄承诺其通过后台关系可以解决此问题，晋原服务部该行为不仅有违行业规范，有违合法经营原则，而且也使张子雄因信赖晋原服务部能够解决上述税费增多问题而签订涉案《房屋买卖合约》。据此可认定，晋原服务部之所以能够促成张子雄、贺凌荣签订涉案《房屋买卖合约》，除了对贺凌荣隐瞒事实外，还对张子雄表达了可以为其解决多增加的税费交纳问题的许诺行为而促使张子雄签约。然事实上，晋原服务部承诺虚假且于法有违，涉案《房屋买卖合约》终因增多的税费交纳问题不能解决而引致张子雄、贺凌荣发生纠纷，双方合同履行受阻，最终因此解除涉案《房屋买卖合约》。由此可知，晋原服务部的行为对涉案《房屋买卖合约》的解除具有因果关联，而且，晋原服务部过错明显。在此情形下，晋原服务部以涉案《房屋买卖合约》已成立为由，向张子雄主张居间报酬及违约金，既与《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定不合，亦有违诚信原则，故本院不予支持。晋原服务部辩称其安排买卖双方于2014年8月12日到相关行政部门办理审税及过户手续，当天本可顺利办理，且不会发生影响涉案房屋税费增多的问题，但因张子雄、贺凌荣因涉案房屋内的家私家电归属问题发生争议而放弃当天办理。是故，当事人双方此后办理审税及过户手续发生税费增多而解除涉案《房屋买卖合约》与其无关。对此，一方面，张子雄、贺凌荣对晋原服务部的上述说法予以否认（其诉称2014年8月12日那天办手续人员太多因相关行政部门已到下班时间而未办理），而晋原服务部对其该主张亦不能举证证明。另一方面，晋原服务部的该主张不能否定上述张子雄的签约是晋原服务部对其表示了以通过后台关系解决多增加的税费之虚假且于法有违之承诺为条件的事实。故本院对晋原服务部的该辩解主张不予支持。原审法院以晋原服务部、张子雄对涉案《房屋买卖合约》不能履行均有过错为由，判决酌定张子雄应向晋原服务部支付居间服务报酬14400元及相应违约金，属适用法律不当，本院依法予以改判。因为：本案为居间合同纠纷，居间报酬的支付应以居间人促成买卖合同成立为条件，而非以买卖合同是否得以履行为条件。买卖合同的是否履行对居间报酬通常不产生影响。况且，在本案中，上述《咨询及中介服务费确认书（卖方）》中约定居间报酬应于办完房产过户收齐楼款当天支付，也并非意指张子雄居间报酬的应否支付系以涉案《房屋买卖合约》是否履行完毕为条件，而是系指居间报酬开始支付的时间点。也即“应于办完房产过户收齐楼款当天支付”并非居间报酬发生的生成条件，而系居间报酬开始支付的时间条件。由是，涉案《房屋买卖合约》的是否履行，对居间报酬的请求并无影响。原审法院以晋原服务部、张子雄对涉案《房屋买卖合约》不能履行均有过错为由，由晋原服务部、张子雄按比例分担居间费用于法无据。再者，在本案中即使按比例支持晋原服务部居间服务报酬部分金额的诉讼请求，也无疑是对晋原服务部有违行业规范、有违合法经营原则之不当经营行为的助推。张子雄上诉称晋原服务部主张的款项24000元系涉案房屋购房款的一部分，而非系居间服务报酬，该主张与张子雄签名确认的《咨询及中介服务费确认书（卖方）》中载明的“张子雄同意支付人民币贰万肆仟元整（24000元）予贵司作为房地产经纪费”之内容不符，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适有法律不当，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15142号民事判决；二、驳回佛山市南海区晋原房地产中介服务部的全部诉讼请求。一审案件受理费400元减半收取200元，由佛山市南海区晋原房地产中介服务部负担；一审案件受理费160元，由佛山市南海区晋原房地产中介服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长  安建须审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年七月二十日书 记 员  黄结仪