湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初1520号原告：王群，女，1989年8月28日出生，汉族，无职业，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：熊潮廷，湖北百思得律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：钱巧玲，湖北百思得律师事务所实习律师。一般代理。被告：朱攀，男，1987年12月10日出生，汉族，新力地产武汉公司员工，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：赵洁，北京市立方（武汉）律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：李小鹏，北京市立方（武汉）律师事务所律师。一般代理。第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。法定代表人：高凡春，公司经理。委托诉讼代理人：范珍，公司职员。特别授权代理。原告王群与被告朱攀、第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告王群及其委托诉讼代理人熊潮廷、钱巧玲，被告朱攀及其委托诉讼代理人赵洁、李小鹏，第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人范珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王群向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年5月10日签订的《武汉存量房买卖合同》；2、判令被告返还原告款项120000元（定金20000元＋预付房款100000元）；3、判令被告承担原告为办理房屋交易已支付的中介费9100元（居间服务费4550元＋保障服务费4550元）；4、判令被告支付违约金182000元，双倍返还定金20000元；5、判令被告承担原告律师费23000元及本案全部诉讼费。诉讼过程中，原告当庭增加一项诉讼请求，即要求被告返还6713元。庭审后，原告提交情况说明，撤回要求被告双倍返还定金20000元的诉讼请求。事实和理由：原告通过第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司的居间介绍，于2016年5月10日与被告签订《武汉存量房买卖合同》，约定：乙方（原告）以贷款方式购买甲方（被告）位于武汉市洪山区保利中央公馆G19栋25层2号房的房屋，成交总价为91万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付购房定金2万元；办理银行贷款面签的时间为（本合同签订之日起60日内）任何一方逾期的，适用本合同第九条第（五）款的约定。合同第九条第（五）款约定：除本合同明确约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择继续履行合同。如守约方选择继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10％向守约方承担违约责任；如守约方选择解除合同，适用本合同第十条解除条款约定。合同第十条第（二）款约定：如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20％向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。合同第十二条约定：本合同项下发生的任何争议，由甲乙双方协商解决；协商不成，可依法向该房屋所在地人民法院起诉；因维权产生的费用，包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担。合同签订后，原告积极履行合同义务，于当日向被告支付购房定金2万元，后先后于丙方（第三人）在场的情形下，向被告支付款项10万元，通过第三人的员工向被告支付6713元。原告按第三人的交易流程，办理银行贷款的面签手续后，被告拒绝配合办理银行贷款面签，经原告及第三人多次催促，被告仍不履行，致使原告无法完成买房的交易目的。被告朱攀辩称：1、被告于2016年5月10日与原告签订《武汉市存量房屋买卖合同》后已积极履行了涉案合同的相关义务，被告从未有不卖房的意思表示，涉案合同不能履行与被告无关。1）被告与原告签订合同后，积极履行了合同约定的办理涉案房屋产权证的义务，于2016年5月20日将办理产权证所需的所有材料提交给第三人，其后多次电话联系第三人、银行工作人员确认不动产权证书的办理情况，并催促尽早预约取证，在得知先还贷款后办面签可加快产权证的办理进度时，被告还向原告提议先还贷款，但被原告拒绝，导致迟迟不能取得产权证。另，第三人明知被告在2016年10月18日尚未取得不动产权证书，约原、被告前往第三人处办理贷款面签，不符合合同约定，与交易流程不符。被告当天拒绝面签，未违反合同的约定。2）由于办理不动产证的房主爆发式增长，导致被告实际取得不动产权证书的时间是2016年10月底。整个办证过程，被告严格按合同履行相应义务，毫无拖延的故意。3）2016年11月14日，武汉市出台新的限购政策，原告于当天起在武汉市已无购房资格。根据正常的交易流程，涉案合同无法继续履行。2、原告认为被告违反涉案合同第三条第三款约定的“未在合同签订60日内办理银行贷款面签工作”，应按涉案合同第九条第五款及第十条第二款约定单方解除合同并要求被告承担相应的违约责任，没有事实及法律依据。首先，涉案合同无法履行并非被告违约所造成。其次，即使是由于被告的违约行为造成未在合同签订60日内办理银行贷款面签工作，依据涉案合同第九条第五款的约定，原告可以选择继续履行合同或者解除合同。在违约行为发生后，原告一直没有解除合同的意思表示。庭审中已查明，2016年10月18日，原告继续要求被告办理银行贷款面签；2016年11月22日，原告以短信的形式与被告沟通并要求被告继续履行合同，后因限购政策导致合同无法继续履行。既然原告选择了继续履行合同，就应按照合同约定的房屋成交价的10％向被告主张违约赔偿责任。3、原告同时主张违约金及双倍返还定金的诉请没有法律依据。综上，由于不可归责于被告的原因导致涉案合同无法履行，涉案合同应当依法予以解除，被告除返还原告房屋预付款、定金及办理房屋不动产权证税费，不应承担任何违约责任。第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司述称：支持原告的诉请。导致合同无法履行的原因是被告要求改变交易流程，要求先还贷再办证，而原告则要求按照合同约定。被告一直说未办理银行贷款面签是因为条件不成就，但后来条件成就了，被告也没有履行面签义务。交易流程是先办证再还贷，但证办下来被告也没有还贷。限购政策对本合同的履行没有障碍。当事人围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交证据九，系其与被告之间往来短信的截图复印件，被告认为该截图不完整，系原告断章取义，但被告未能向本院提交其所称的完整短信截图，故对该证据本院予以采信。被告提交证据一、二、四、六、七的真实性本院予以确认，但其提交的上述证据并不能证明被告已积极履行合同全部义务、办理房屋不动产权证书的各项流程由第三人主导、被告出卖房屋的意愿强烈、原告系因限购政策导致无法办理房屋权证转移并由此导致本案合同无法继续履行等事实。本院经审理认定事实如下：原告通过第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司的居间介绍，于2016年5月10日与被告签订《武汉市存量房屋买卖合同》，约定：乙方（原告）以贷款方式购买甲方（被告）位于武汉市洪山区保利中央公馆G19栋25层2号房，成交总价为91万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付购房定金2万元；该房屋已设定抵押，甲方应过户前办理抵押注销手续；乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款；办理银行贷款面签的时间为本合同签订之日起60日内，任何一方逾期的，适用本合同第九条第（五）款的约定。合同第九条第（五）款约定：除本合同明确约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同。如守约方选择继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10％向守约方承担违约责任；如守约方选择解除合同的，适用本合同第十条解除条款约定。合同第十条第（二）款约定：如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20％向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。合同第十二条约定：本合同项下发生的任何争议，由甲乙双方协商解决；协商不成，依法向该房屋所在地人民法院起诉；因维权产生的费用，包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担。同日，原、被告及第三人签订《居间服务合同》，原告与第三人签订《综合保障服务协议》，约定第三人提供居间服务、保障服务后，原告应向第三人支付居间服务费4550元、保障服务费4550元。上述合同签订后，原告于当日向被告支付购房定金2万元，向第三人支付居间服务费及保障服务费共9100元。后原告在被告要求下，陆续向被告支付购房款10万元，并通过第三人的员工向被告支付办证费用6713元。原告及第三人于2016年10月18日催促被告办理银行贷款面签手续，被告予以拒绝。原告又于2016年10月27日、11月22日要求被告按照交易流程完成交易，被告仍拒不履行合同义务。故原告向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，2016年11月28日，原告与湖北百思得律师事务所签订《法律服务合同》，由湖北百思得律师事务所指派律师为原告在本案中提供法律服务，原告于2016年11月29日向湖北百思得律师事务所支付律师费23000元。本院认为：本案系房屋买卖合同履行过程中，一方当事人拒不履行合同约定义务，致使合同履行不能而引起的房屋买卖合同纠纷。本案当事人争议的焦点，本院归纳为：1、被告的行为是否构成违约，原告请求被告支付违约金182000元，法院是否予以支持。原告与被告签订的《武汉市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按合同约定支付定金2万元，合同履行过程中又向被告支付购房款及办证费用共计126713元。双方在合同中约定办理银行贷款面签的时间为涉案合同签订之日60日内，但由于为出售房屋办理房屋不动产权证书，导致银行贷款面签时间延后。原告于2016年10月18日至11月22日期间多次催促被告办理银行贷款面签手续并按照合同约定的交易流程完成交易，但被告拒绝履行办理银行贷款面签等合同义务，致使合同履行不能，原告购买房屋的目的无法实现，被告的行为违反了诚实信用原则，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。诉讼过程中，原告撤回要求被告双倍返还定金2万元的诉请，系其对自身民事权利的处分，本院予以照准。原告选择适用违约金条款，要求被告依据双方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》中违约金条款的约定向其支付违约金182000元，于法有据，本院予以支持。2、原告请求被告承担中介费9100元、律师费23000元有无依据，法院是否予以支持。依据原、被告签订的《武汉市存量房屋买卖合同》第十条及第十二条的约定，房屋交易过程中发生的各项费用及损失、律师费均应由违约方承担。诉讼过程中，原告向本院提交的证据虽能证明中介费、律师费已实际发生，但因原告所主张的违约金182000元足以弥补其上述两项经济损失，故对原告要求被告承担居间服务费9100元、律师费23000元的诉请，本院不予支持。另，原告请求解除与被告签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，因被告在庭审时已表示同意解除该合同，可视为双方就解除合同达成一致，故对原告该项诉请本院予以支持。原告请求被告返还其支付的定金、购房款、办证费共计126713元，被告对原告该诉请无异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王群与被告朱攀于2016年5月10日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；二、被告朱攀向原告王群返还定金、预付房款、办证费共计126713元；三、被告朱攀向原告王群支付违约金182000元；四、驳回原告王群其他诉讼请求。上述应付款项，被告朱攀应于本判决发生法律效力之日起十日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取3306元，由被告朱攀负担2829元，原告王群负担477元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 沈 波二〇一七年七月十日书记员 夏汉伟