河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终2818号上诉人（原审原告、反诉被告）：李众明，男，1972年1月3日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：郜世举，河南文中律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈志毅，男，1964年1月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：南二飞，河南佑祥律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑州宅帝房地产营销策划有限公司，住所郑州市金水区南阳路93号。法定代表人：ＸＸ列，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玉魁，男，该公司工作人员。上诉人李众明因与被上诉人陈志毅、郑州宅帝房地产营销策划有限公司（以下简称宅帝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初26743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李众明上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初26743号民事判决，改判支持李众明一审诉求中的第二项诉讼请求，即自2016年9月1日至2016年10月12日的违约金43050元，驳回陈志毅一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由陈志毅、宅帝公司承担。事实和理由：涉案房屋的买卖合同签订后，虽然没有书面的变更手续，但在一审中宅帝公司已经陈述了房子是要过户给李众明的儿子李乾坤，陈志毅并没有提出异议。因此，合同变更履行主体虽然没有书面形式变更为李众明、李乾坤，但此时已经通过宅帝公司三方达成一致意见。况且陈志毅协助李乾坤办理了涉案房屋的银行贷款手续，更能证明陈志毅是同意将房屋过户给李乾坤。一审判决认定李众明在履行合同的过程中擅自变更主体明显不当。合同签订后的履行包括佣金、代办费、定金的交纳，一审中，宅帝公司已经陈述是李众明所交纳，可见合同签订后履行过程中李众明也是涉案房屋的买受人一方，同样具有合同约定的违约责任的主张权，但一审法院仅以涉案房屋过户李乾坤就认定涉案房屋买卖合同买受人一方仅仅有李乾坤进而作出判决实属错误。虽然李众明没有权利主张将房屋过户到自己名下，但享有对陈志毅的违约责任的主张权利，一审法院驳回李众明的违约金主张错误。如前所述，合同变更后，虽然过户房屋的权利主张归属于李乾坤，但李众明同样基于合同具有合同约定的违约责任主张权，李众明要求陈志毅承担违约责任并无不当。陈志毅辩称，李众明不支付购房款，拒绝履行合同主要义务，已构成了根本违约，一审法院对于违约部分的事实认定准确。本案中，李众明违约，应当作为相对方的陈志毅享有主张违约责任的权利，因此，李众明主张违约金的请求没有法律依据。宅帝公司辩称，认可李众明上诉的事实及理由。李众明向一审法院起诉请求，1.判令陈志毅继续履行合同即协助李众明办理诉争房屋的网签、过户手续；2.陈志毅支付违约金91350元（违约金暂计算至起诉之日，以后按1050元/天算至判决确定之日）；3.本案诉讼费用由陈志毅承担。陈志毅向一审法院反诉请求，1.判令解除三方于2016年7月9日签订的《房屋买卖合同》（合同编号0000278）；2.判令李众明支付违约金131250元（违约金暂计算至起诉之日，以后至判决确认解除之日的违约金按每日总房价款1‰另计）；3.诉讼费用由李众明承担。一审法院认定事实：2016年7月9日，李众明（乙方）与陈志毅（甲方）、第三人宅帝公司（丙方）签订《房屋买卖合同》（编号0000278）一份，主要约定：甲方将其位于金水区南阳路230号院14号楼2单元24号的房产出售给乙方。甲乙双方协商后的房屋实际成交价格为1050000元。甲乙双方同意自本合同签订时，乙方支付定金、佣金及代办费共计30000元整，其中佣金及代办费15000元，余额作为丙方代甲方保管的定金。甲方于本合同签订时将房产证交由丙方保管，作为其对房屋信息真实性及售出该房屋诚意的担保。甲乙双方同意通过按揭付款方式，乙方确认自己无金融征信瑕疵。甲、乙双方于签订本合同后十五个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。根据政策要求，如需网签和资金监管，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付房款（以银行评估为准）存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款（以银行实际贷款为准）由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户。无需办理解押手续且乙方采用按揭贷款付款方式的，甲乙双方应于银行贷款审批通过后的十五个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约导致本合同解除、终止履行，丙方不承担佣金返还责任。甲方违约致使本合同不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并承担乙方由此产生的其他经济损失。乙方违约致使本合同不能履行的，其无权要求返还定金，并承担甲方由此产生的其他经济损失。本合同签订后甲乙双方中的任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。同日，宅帝公司向李众明出具3万元的《收据》一份。2016年7月13日，河南汇盈金融服务有限公司向李乾坤出具17024元的《收据》一份，内容载明该费用为代办按揭服务费。2016年10月27日，宅帝公司向李众明出具《违约证明》一份，内容载明：今郑州宅帝房地产营销策划有限公司证明于2016年7月9日签订的合同编号为0000278的房屋买卖合同，卖方（甲方）陈志毅，乙方（买方）李众明，经中介方丙方（郑州市宅帝房地产营销策划有限公司）多次督促甲方陈志毅办理过户手续，甲方陈志毅以多种理由拒绝办理，最后直接说房子不卖了，且甲方陈志毅超出合同约定的期限多日仍不配合，现证明甲方陈志毅违约，特此证明。庭审中，李众明和宅帝公司均认可，银行按揭贷款是以李众明儿子李乾坤的名义办理的。二次网签均为陈志毅预约的，第一次在2016年8月31日，因人太多而没有办成；第二次在2016年9月1日，李众明没有赶到，李众明儿子李乾坤前去办理，未带首付款，因李众明方要求首付款先打欠条，且李众明未到陈志毅称不认识李乾坤，因此陈志毅不同意继续网签。宅帝公司称，因为审批贷款是以李乾坤的名义办理的，在房管局只能以李乾坤的名义而非以李众明的名义签网签合同，若以李众明的名义签网签合同，需要重新去银行办理贷款审批手续。庭审后，李众明提交书面《情况说明》一份，主要说明：一、涉案房屋只能按合同约定的按揭方式购买，李众明无力全款购买；二、李众明要求陈志毅协助过户给李乾坤，因合同签订后，李众明、宅帝公司、李乾坤与陈志毅均协商一致，并且陈志毅配合李乾坤办理了银行贷款手续。一审法院认为：李众明、陈志毅和第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。李众明并未办理银行按揭贷款，而以案外人李乾坤的名义办理，且李众明要求涉案房屋过户至李乾坤名下，虽然李众明称其已与陈志毅协商一致变更合同履行主体，但李众明并未提供证据证明且陈志毅予以否认，故无法认定李众明、陈志毅协商一致将合同主体由李众明变更为李乾坤。故李众明在合同履行过程中擅自变更主体，陈志毅有权拒绝继续履行合同。在合同履行过程中，陈志毅两次主动联系李众明和宅帝公司积极办理网签手续，因李众明未带首付款才最终导致合同未履行，责任并不在陈志毅。故李众明的主张，证据不足，该院不予支持。李众明明确表示无能力支付全款又未办理按揭贷款，其以自己的行为表示不能履行合同主要义务，已构成根本违约，陈志毅有权主张解除合同。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故陈志毅有权主张违约金。陈志毅依据《房屋买卖合同》约定按每日总房价款的1‰要求支付违约金，其主张过高，该院考虑李众明、陈志毅的合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，该院支持李众明支付陈志毅违约金3万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）李众明的诉讼请求；二、原告（反诉被告）李众明于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）陈志毅违约金3万元；三、驳回被告（反诉原告）陈志毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15072元，由原告负担；反诉费1463元，由原告负担334元，被告负担1129元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，李众明、宅帝公司及陈志毅对于三方所签涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示并无异议，该合同亦未违反法律法规的强制性规定，因此该合同合法有效，各方应当依据该合同履行相关的义务。李众明主张在履行合同中变更了合同主体并经陈志毅同意，但李众明对该主张并未提供充分的证据予以证明，且陈志毅不予认可。而在一审庭审时，宅帝公司称“被告所说用李乾坤名义贷款没通知他的事不实，办贷款时，打电话通知了被告是以李众明儿子名义办的，法律后果一并告知了被告，但没有提李乾坤的名字，所以被告不认识李乾坤，被告在第一次网签时见到过李乾坤。”宅帝公司的该陈述说明陈志毅在第一次网签之前并不认识李乾坤亦不知道“李乾坤”这个名字，这与李众明提出的陈志毅同意将合同履行主体变更为李乾坤并协助李乾坤办理了银行贷款手续的主张相矛盾。同时，按照李众明所主张的，合同主体已经变更，李乾坤系买受人，且在银行办理了相关贷款手续，则应由李乾坤办理相关的网签手续。但是，李众明一审诉讼中在回答“第二次网签若李众明赶到，以谁的名义签网签合同？”时陈述“以原告李众明名义签合同并办理房子过户手续”，李众明还述称“第二次是2016年9月1日下午15点50分，原告是在黄河滩种大棚，原告接到中介公司电话，通知到房管局办理网签，在下班时间之前，原告无法赶到房管局。原告征求中介业务员张大伟的意思之后，中介表示跟被告沟通让原告孩子李乾坤前去办理网签，房屋首付款（25万到26万）先打欠条，第二天给被告。之后原告让孩子李乾坤赶到房管局，被告改主意了，因此没签成。”可见，李众明始终认为签订涉案房屋网签合同的权利人是其本人，李乾坤并不具有签订网签合同的权利。根据李众明的陈述及本案相关证据，无法认定李众明、宅帝公司和陈志毅就变更合同主体达成过一致。虽然李众明、宅帝公司、陈志毅对于第一次网签未能办理的原因陈述不一致，但对于第二次网签时李众明未到，李乾坤未带现金以交纳首付款的事实均无异议。同时，宅帝公司称“不可能以原告李众明名义签网签，只能以审批贷款人李乾坤名义签，若以李众明名义签，需要重新去银行办理贷款审批手续”，可见，无论涉案合同是否变更了合同主体，2016年9月1日的第二次网签均不可能完成。综上，一审法院作出的李众明在合同履行过程中擅自变更主体，陈志毅有权拒绝继续履行合同，因李众明未带首付款才最终导致合同未履行，李众明存在违约行为，责任不在陈志毅的认定并无不当。一审法院综合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定支持李众明支付陈志毅违约金3万元并无不当。综上，李众明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费876元，由李众明负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  王松洋审判员  曹逢春二〇一七年七月三日书记员  杨林源