成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初2177号原告：田明权，男，1967年9月3日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：郭蓬胜，四川量力律师事务所律师。被告：海南天元药业有限公司。住所地：海南省扶贫工业开发区。法定代表人：郑体才，董事长。委托诉讼代理人：邓菊，四川法之识律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婵，四川法之识律师事务所律师。原告田明权与被告海南天元药业有限公司（以下简称“海南天元公司”）房屋买卖合同纠纷一案，经本院审理后于2016年6月27日作出判决，原告田明权不服一审判决向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2016年12月21日作出裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，由审判员黄利华担任审判长，与人民陪审员雷捷、陈萍组成合议庭，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告田明权的委托诉讼代理人郭蓬胜，被告海南天元公司的委托诉讼代理人邓菊、李婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田明权向本院提出诉讼请求：1.海南天元公司立即为田明权办理位于金牛区金牛乡土桥村3、11组第四幢第十九层1909/1911号房屋二套房屋所有权证；2.海南天元公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计221873.28元（1013120元×0.0003×730天）；3.海南天元公司承担本案诉讼费用。庭审中，田明权明确其第1、2项诉讼请求为：海南天元公司立即为田明权所购房屋办理不动产权证书；支付自2014年1月1日至办理不动产权证书之日止的违约金。事实与理由：2012年9月3日，田明权与海南天元公司签订房屋转让合同，转让其位于成都市金牛区金牛乡土桥村3、11组区海南天元总部基地“德润商务苑”（二期）第四幢第十九层1909/1911号房屋二套，建筑面积158.3平方米，转让总价款为1013120元。田明权依约于2012年12月12日前向海南天元公司支付购房价款1013120元，海南天元公司依约于2012年11月30日交付房屋。依据合同约定，海南天元公司应在2013年12月30日前将产权登记到田明权名下。经田明权多次催告，海南天元公司至今仍不履行为田明权办理产权登记手续。海南天元公司辩称，2011年12月30日，成都市人民政府办公厅印发《成都市工业总部经济负责管理部分（试行）》，第六条规定“产权办理及使用要求（一）房屋的受让（租赁）人应为经认定的工业总部企业的非自然人”。因案涉房屋不符合该文件有关办理分户产权条件的规定，虽海南天元公司一直与相关部门积极协商，但至今仍不能办理产权转移登记手续。同时，根据《合同法》的规定及双方签订的《房屋转让合同》的约定，政府重大政策变化属于不可抗力，因不可抗力导致海南天元公司不能按约办理房屋权属证书的，田明权不得据此追究转让人办证违约的法律责任。因此，田明权要求海南天元公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金于法无据。本院经审理认定事实如下：2006年5月29日，海南天元公司与成都市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，海南天元公司取得位于成都市金牛区金牛乡土桥村3组、11组共计34623.08平方米的土地使用权，土地用途为工业用地。2012年9月3日，田明权与海南天元公司签订《房屋转让合同》，约定的主要内容：1.田明权购买海南天元公司开发的位于成都市金牛区金牛乡土桥村3、11组区海南天元成都总部基地“德润商务苑”（二期）第×栋×层1909、1911号房屋2套，建筑面积158.3㎡，房屋价款1013120元；2.该房屋所占土地规划用途为工业用地，土地使用年限为50年；3.海南天元公司在二期工程综合验收合格后一年内（2013年12月30日前），以资产转让进行产权变更的形式，将诉争房屋的产权转移到田明权名下；4.若因海南天元公司的原因，不能在约定期限内为田明权办理完毕相关权属证书的，……田明权不解除合同，合同继续履行，海南天元公司按日向田明权支付已交付房款万分之三的违约金；5.海南天元公司如遭遇不可抗力事件（包括战争、地震、政府重大政策变化等情形），则办理该房屋权属证书的时间可据实予以延期，但海南天元公司应在不可抗力事件结束之日起15日内及时告知田明权。因本条约的不可抗力事件发生而耽误的时间不计算在转让人办理权属证书的时间内，若因此而超过双方约定的办证时间，则田明权不得据此追究海南天元公司办证违约的法律责任。合同签订后，田明权支付了全部购房款，海南天元公司也将诉争房屋交付给田明权使用。2012年11月7日，海南天元公司向田明权出具了销售不动产统一发票。2014年8月5日，海南天元公司取得了金牛区兴盛西路×号×栋×层1号、2号房屋的初始产权登记证书。2015年9月9日，成都金牛高新技术产业园区管委会出具《情况说明》，载明2008年7月11日因街道名称变更，金牛区金牛乡土桥3、11组变更为“成都金牛区兴盛西路2号”。至法庭辩论终结时，诉争房屋所有权尚未转移登记至田明权名下。另查明，2011年12月30日，成都市人民政府办公厅印发《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》（成办法〔2011〕109号文件），第六条产权办理及使用要求，规定“房屋的受让（租赁）人应为经认定的工业总部企业的非自然人”、“办理产权和租用房最小基本单元面积不小于300平方米”。2016年8月26日，成都市人民政府办公厅印发《关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》（成办发〔2016〕32号文件），第三条分类推进（三）非生产性项目权证办理，规定“剩余部分可按最小基本单元面积不少于300平方米分割转让，产权受让人须是企业（机构）法人”。2016年11月28日，成都市金牛区人民政府办公室印发《金牛区产业园区工业总部项目管理办法》（金牛府办发〔2016〕27号），第三条第（一）项入驻工业总部楼宇企业需符合以下条件第3点规定“房屋的受让（租赁）人应为经认定的企业法人，……办理产权最小基本单元面积不小于300平方米”。2017年4月6日，本院向成都金牛高新技术产业园区管委会企业服务科调查核实，为金牛高新技术产业园区工业产区的房屋办理产权过户手续，需达到“购买面积300平方米以上”、“房屋的受让（租赁）人为经认定的企业法人”等条件。诉争房屋因不符合上述文件有关办理分户产权条件的规定，尚不能办理产权转移登记手续。上述事实有《国有土地使用权出让合同》、《房屋转让合同》、房屋所有权证、销售不动产统一发票、《情况说明》、成办法〔2011〕109号文件、金牛府办发〔2016〕27号文件、成办发〔2016〕32号文件、调查笔录以及当事人陈述在案予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点为：一、海南天元公司为田明权办理不动产权证书的条件是否已经具备；二、海南天元公司是否应承担逾期办证的违约责任。一、海南天元公司为田明权办理不动产权证书的条件是否已经具备。本院认为，田明权所购房屋能否办理产权转移手续，不仅需要根据合同约定，也要符合相关政府部门规定的条件才能完成产权登记。根据成办法〔2011〕109号、金牛府办发〔2016〕27号、成办发〔2016〕32号等文件规定，案涉房屋的产权办理需满足“房屋的受让（租赁）人为经认定的工业总部企业的非自然人”、“办理产权最小基本单元面积不小于300平方米”等条件，田明权因不满足上述条件无法办理产权登记。故海南天元公司为田明权办理不动产权证书的条件尚不具备，对田明权要求海南天元公司为其办理诉争房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。二、海南天元公司是否应承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《房屋转让合同》约定，因政府政策重大变更原因导致海南天元公司不能为田明权办理产权证的，田明权不得追究海南天元公司违约责任。因此，海南天元公司因政府政策原因导致无法为田明权办理诉争房屋所有权证，不应承担违约责任，田明权的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回田明权的诉讼请求。案件受理费4628元，由田明权负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄利华人民陪审员  雷 捷人民陪审员  陈 萍二〇一七年七月十四日书 记 员  姚小艳