江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终1671号上诉人（原审孙艳艳）:孙艳艳。委托诉讼代理人:张宝华，江苏拓力律师事务所律师。被上诉人（原审普玛特公司）：宿迁普玛特商业有限公司。法定代表人:张兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人:胡玖，江苏宿兴律师事务所律师。委托诉讼代理人:张先伟，江苏宿兴律师事务所律师。上诉人孙艳艳因与被上诉人宿迁普玛特商业有限公司（以下简称普玛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初2554号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙艳艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方的租赁合同期限自2016年8月16日解除，判决上诉人无须支付违约金及合同解除后的租金。事实和理由：1.一审判决超出诉讼请求，上诉人员工于2016年6月份已经通知被上诉人解除合同，当时通知书送给了商场负责人潘娟，之后也短信通知了对方，2016年8月份上诉人撤出商场，也把物品拿走，被上诉人不让搬走，就是说上诉人与被上诉人的合同2016年6月份就已经解除，上诉人与被上诉人的举证截止到2016年6月6日；2.根据我国法律规定对商场等公共场所必须通过消防验收，而被上诉人在一审中提交的相关消防验收是在2016年3月份，所以被上诉人商场不符合开业条件，也就是说上诉人与被上诉人签订的协议在2016年3月之前违反了国家强制性规定，所以合同是无效的。对于无效合同，上诉人不应承担租金。3.被上诉人克扣上诉人货款，所以上诉人没有缴纳纳租金。被上诉人普玛特公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。对于被上诉人提出的异议，在一审中，被上诉人的诉讼请求是主张支付租金自2015年8月起至2017年2月7日止以及对应的违约金，双方并没有解除合同，在一审诉求中也没有将解除合同，所以双方的租赁合同是继续履行的。上诉人提到要求解除租赁合同但并没有得到被上诉人的同意和认可，被上诉人认为即使解除合同也是应当自2017年4月5日起；关于消防问题，同一审意见。普玛特公司向一审法院诉讼请求：1.判令孙艳艳支付租金（以143359元为基数，从2015年2月8日起计算至2017年2月7日止，并扣除已付的71679元）、违约金28671元；2、孙艳艳承担本案的诉讼费。孙艳艳向一审法院提出反诉请求：1、解除双方的租赁合同；2、普玛特公司赔偿经营损失100000元；3、普玛特公司承担反诉费用。一审法院经审理认定如下事实：2015年1月28日，宿迁华地置业有限公司（以下简称华地公司）与江苏千百美超市有限公司（以下简称千百美公司）签订《房屋租赁合同》一份，华地公司将其所有的位于宿迁市洋河新区徐淮路与北京路交汇处东面华地万象城市广场购物中心一、二、三层房屋出租给千百美公司从事商业经营。2015年1月1日，千百美公司与普玛特公司签订《租赁合同》一份，千百美公司将其租赁的洋河新区华地万象东区2号（除去二楼用于经营超市）的房产出租给普玛特公司经营。2015年12月，普玛特公司（甲方）与孙艳艳（乙方）签订《华地万象购物广场租赁合同》一份，普玛特公司将华地万象购物广场1-057、1-054、1-055号商铺出租给孙艳艳经营贝纳川男装。合同约定“3.1甲乙双方约定的租赁期限为4个租赁年度，自2015年2月1日起至2019年1月31日止。起租日自合同第3.4条所述的最迟开业日开始计算（该合同并无3.4条）；3.3乙方租赁场所的开业日最迟不得迟于该广场统一开业日，该广场统一开业日暂定为2015年1月28日，但如甲方另行书面通知同意开业的，则以该书面通知为准；4.1年租金为143359元，租金递增方式为前二年不变，后每二年递增8%；4.3.1乙方每陆个月向甲方支付一次租金。采取先付后用办法，且应于本合同签订之日向甲方预付租金71679元，其后应提前30日缴清下期租金和物业管理费；5.1为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同时向甲方支付人民币伍仟元做作为履约保证金。合同终止在乙方对甲方没有任何债务和售后服务责任后的30日内无息退还乙方。如乙方违约，则保证金无偿归甲方所有；10.1甲乙双方应严格履行本合同的各项义务，任何乙方不履行合同义务或擅自变更、解除、终止本合同的违约方向守约方支付当年租金2倍的违约金，并应赔偿守约方因此而遭受的实际损失；10.2除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：1）、发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；2）、乙方逾期超过15天未能按约定准时足额支付租金、物业管理费或其他应付给甲方费用的；或累计所欠甲方各项费用达1万元…”。合同签订后，孙艳艳已交纳租金71679元及保证金5000元，剩余租金普玛特公司索要无着，因而成诉。一审另查明，华地万象城市广场2#购物中心建筑面积为28919.57平方米，地下一层为消防水池及相关设备用房，地上1-3层为商业，该整体工程及内装修工程分别于2016年3月17日及2016年4月19日经宿迁市公安消防支队评定消防验收合格。一审再查明，诉讼中，普玛特公司主张合同租金的起算日为2015年2月8日。一审法院认为，普玛特公司、孙艳艳签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，虽然涉案房屋在租赁合同签订时尚未通过消防验收，但双方实际上已经按照合同约定在履行各自的义务，且涉案房屋后已通过整体工程及内装修工程消防验收，导致合同无效的原因已经被去除，故双方签订的房屋租赁合同应当认定为有效。因双方签订的房屋租赁合同合法有效，故双方当事人均应当按照该合同约定履行义务。对于本诉部分，根据合同第4.3.1条的约定，孙艳艳应分别于2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日前各支付当期的半年租金，但根据审理查明的事实，孙艳艳至今支付租金总额仅为71679元，故普玛特公司现主张孙艳艳按照租赁合同约定的租金标准支付至2017年2月7日止的租金符合法律规定，依法照准。另，普玛特公司现主张合同租金起算日为2015年2月8日系自行处分其民事权利，依法照准。综上，孙艳艳尚应支付普玛特公司的租金数额为215039元（143359×2-71679）。对于违约金，根据双方合同第10.1条的约定，违约方需向守约方支付当年全年租金2倍的违约金，普玛特公司现按照28671元主张较为合理，依法照准。对于反诉部分，因孙艳艳经一审法院传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，其提起的反诉按撤诉处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：孙艳艳于判决生效之日起十日内支付宿迁普玛特商业有限公司租金215039元及违约金28671元。案件受理费3740元、减半收取1870元，反诉案件受理费4600元，减半收取2300元，均由孙艳艳负担。二审查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。二审中上诉人提供二份短信记录，分别发给“潘军”和“张总”和普玛特公司律师，主要内容是：因为房租协议的事，我们于2016年6月通知解除房租合同，将于2016年8月15日撤店。被上诉人质证意见：发给律师的短信代理人确实收到。但是发给潘军还有普玛特张总的，代理人无法核实。短信的内容只是上诉人单方的解除合同要求，并没有得到被上诉人的同意和认可，所以该短信不能认同双方已经解除合同。本案的争议焦点为：1.双方当事人之间签订的房屋租赁合同效力如何认定；2.如果涉案合同无效，双方的租金及违约金数额如何确定；3.上诉人主张自2016年6月解除房屋租赁合同有无事实和法律依据。关于第一、二个争议焦点。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方当事人在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同应合法有效。本案租赁合同在签订时涉案房屋虽然尚未通过消防验收，但租赁标的物是否经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，同时本案中亦未影响到房屋租赁合同的实际履行和承租人的合法权益，故一审法院认定该租赁合同合法有效应予支持。一审法院依据双方当事人对租赁合同履行情况，判定上诉人支付租金及违约金数额并无不当，应予支持。关于第三个争议焦点。本院认为，合同解除是指已成立生效的合同因发生法定或当事人约定的情况，或经当事人协商一致，而使合同关系终止。本案中，上诉人二审中虽然提供两份短信记录，但仅是上诉人单方的意思表示，双方并未就解除合同达成合意，且上诉人也未取得涉案合同的法定解除权，故上诉人仅凭短信无法达到单方解除合同的证明目的，对上诉人该上诉主张本院不予支持。另，被上诉人在一审开庭时明确其诉讼请求为租金自2015年2月8日起计算至2017年2月7日止，故一审法院判决计算租金至2017年2月7日并未超出当事人的诉讼请求。综上所述，上诉人孙艳艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4955元，由上诉人孙艳艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄亚非审 判 员  陈泽环代理审判员  朱 海二〇一七年七月二十八日书 记 员  杨 曼第8页/共8页