广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初9986号 原告：南宁骏威物业服务有限责任公司，住所地：南宁市青秀区金湖路63号金源·现代城2048号。 法定代表人：杨健华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄世璜，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢德树，广西东方意远律师事务所实习律师。 被告：黎炎，女，1975年9月16日出生，壮族，住南宁市。 两被告共同委托诉讼代理人：罗静，广西道森律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：廖艳岑，广西道森律师事务所律师。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2016年9月1日 开庭时间：2017年7月5日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人黄世璜、卢德树到庭 被告方：委托诉讼代理人罗静、廖艳岑到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、被告黎炎向原告支付物业服务费1478.1元、公共维修基金247元、生活垃圾处理费104元、代收电费1133.9元、代收水费489.5元、公摊电费316.9元、公摊水费0.8元、违约金4616.88元；共计8387.08元；二、被告黎炎承担本案诉讼费。 被告答辩要点 一、原告的诉请已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，应予驳回；二、即使原告的诉请未超过诉讼时效，我方也不应缴纳原告诉请的各项费用，理由如下：1、原告未达到“二级”资质服务标准；2、原告存在恶意摊派电费的行为；3、公共维修资金属于全体业主所有，原告无权向被告收取；4、原告违约在先，被告无需向原告支付任何违约金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 认定事实 被告黎炎系南宁市青秀区民族大道凤岭段北面英伦十八5号楼A单元×××号房（建筑面积：94.77㎡）的业主。2010年4月25日，原告南宁骏威物业服务有限责任公司（以下称骏威物业公司）（甲方）与被告黎炎（乙方）签订《英伦十八前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方提供二级物业服务，对房屋共用部位、公共设施设备、景观绿化及环境卫生、交通秩序、安全及消防等项目进行日常维护、修缮、服务与管理。合同第四条约定：“按照南宁市物价局文件，一级物业服务等级自房屋销售单位通知乙方收房之日起分别按以下标准计收：一、有电梯普通住宅：由甲方按建筑面积自通知收房之日起1.20元/㎡·月向乙方收取（已经包含电梯维护费用）。二、商业物业：由甲方按建筑面积1.80/㎡·月向乙方收取。”第五条约定：“公共部位、共用设施设备使用的水、电费根据实际用量由乙方自房屋销售单位通知乙方收房之日起按房屋建筑面积分摊。”第六条约定：“乙方交纳物业服务费及其他费用的时间：每月5日前交纳当月的费用：乙方出租物业的，物业服务费及其他费用由乙方与承租方协商交纳，乙方承担连带责任。”第九条约定：“受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、生活垃圾处理费、燃气费、电话费、有线电视、宽带网络等代收代缴收费服务，收费标准按政府或相关部门的规定执行。”第十条约定：“房屋共同部位和共用设施设备专顶维修资金的交存和使用按国家建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》及本地区政府部门制定的实施细则执行。”第十二条违约责任约定：“一、甲方违反协议，未达到本协议约定服务标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。” 同日，原、被告签订《英伦十八水、电代管服务委托合同》，约定由被告黎炎委托原告骏威物业公司每月对水、电表进行抄表并代收水费及电费，如原告逾期缴纳水、电费的，除应足额缴纳水、电费外，还应从逾期之日起，每逾期一日，则应加收应缴水、电费的3‰滞纳金。 另查明，南宁市青秀区环境卫生管理站根据南宁市政府《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通知》（南府字[2003]18号文），委托原告骏威物业公司代为收取英伦十八小区的垃圾处理费，按每户每月8元收取。 2010年3月26日，原告骏威物业公司在南宁市物价局办理了物业服务收费标准备案，南宁市物价局的备案意见为：“同意2级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：……有电梯1.20元/㎡。”根据南宁市物价局及南宁市房产管理局于2009年9月3日联合印发的《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》（南价格[2009]200号）的规定，南宁市普通住宅一至三级物业服务收费的基准价（带电梯）分别为：一级物业1.5元/月·平方米，二级物业1.2元/月·平方米，三级物业0.9元/月·平方米。被告在2013年10月25日至2014年10月25日期间所取得的物业资质为三级。 原告骏威物业公司于2010年5月左右入驻英伦十八小区进行服务。2013年12月6日，原告骏威物业公司与部分业主因物业管理问题发生冲突，原告骏威物业公司遂停止办公一周。庭审时，原告骏威物业公司主张其为英伦十八小区服务至2013年12月31日，而被告黎炎则主张原告骏威物业公司自2013年12月6日后便撤出小区，不再进行服务。2013年12月31日，英伦十八小区业主委员会在《广西法制日报》上刊登公告，要求原告骏威物业公司与其办理物业移交手续，原告骏威物业公司复函称其已于2013年12月23日被迫撤离小区，且因小区业委会非专业的物业管理机构，故表示无法向小区业委会办理移交手续。 再查明，2014年3月31日，南宁市住房保障和房产管理局发出《关于撤销南宁骏威物业服务有限责任公司等90家物业服务企业资质证书的公告》，载明“根据《南宁市人民政府办公厅关于印发居住区综合整治工作方案的通知》（南府办[2013]144号）的要求，市住房局在开展‘美丽南宁·整洁畅通有序大行动’居住区综合整治行动中，发现南宁骏威物业服务有限责任公司等10家物业服务企业存在不配合居住区综合整治的相关工作、所管小区存在‘脏乱差’现象、不配合整改等问题，被评为2013年度南宁市‘十差’物业服务企业。依据《南宁市人民政府办公厅关于印发居住区综合整治工作方案的通知》（南府办[2013]144号）的规定，决定撤销南宁骏威物业服务有限责任公司等9家（详见附件2）物业服务企业的资质证书。” 原告骏威物业公司主张被告黎炎拖欠物业服务费1478.1元（2012年12月1日至2013年12月31日）、公共维修基金247元（2012年12月1日至2013年12月31日）、生活垃圾处理费104元（2012年12月1日至2013年12月31日）、代收电费1133.9元（2011年5月9日至2013年2月8日）、代收水费489.5元（2012年11月14日至2013年12月20日）、公摊水费0.8元（2012年11月16日至2013年11月13日）、公摊电费316.9元（2012年11月16日至2013年12月13日），违约金4616.88元，并提交了欠费明细表、水电费发票、抄表记录、垃圾费收缴协议书及发票、收费通知单等证据予以证明。原告骏威物业公司提交的水电费发票显示，用水用电单位及地址分别为广西友容投资有限公司“英伦十八”项目（地址：长湖路延长线英伦十八）、广西澳骏房地产投资有限公司（地址：南宁市民族大道延长线青山路口北侧）、广西友容投资有限公司（地址：南宁市青秀区民族大道凤岭段北面）等，经本院询问，原告骏威物业公司称由于当时讼争小区尚无门牌号，故上述用水用电地址均为讼争小区所在地，而交纳费用时则使用了广西友容投资有限公司及广西澳骏房地产投资有限公司的公司账户进行支付，待原告骏威物业公司入驻小区方以自己的名义缴纳。被告黎炎对交费户名为广西友容投资有限公司及广西澳骏房地产投资有限公司的相关票据和费用均不予认可，并主张原告骏威物业公司存在乱摊派水电费的行为。 还查明，原告骏威物业公司于2014年4月28日向本院递交了本案起诉状，本院于2016年9月1日立案受理。 判决理由 原告骏威物业公司与被告黎炎签订的《英伦十八前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，应为有效合同，对双方均具有约束力，原告骏威物业公司负有依照协议约定为小区、业主提供物业服务，被告黎炎应按照协议履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。 关于诉效时效。原告骏威物业公司于2013年12月撤离讼争小区，故本案的诉讼时效应从被告黎炎欠缴最后一期物业服务费开始计算，现原告骏威物业公司于2014年4月28日向本院递交起诉状，向被告黎炎主张权利，并未超过2年的诉讼时效。 关于物业服务费。首先，关于计算时间的问题，原、被告均确认原告骏威物业公司于2013年12月撤离讼争小区，但对于撤场的具体时间则存在分歧，结合原、被告所提交的证据及全案案情，原告骏威物业公司与英伦十八小区业主之间关于物业管理的矛盾由来已久，双方在2013年12月6日更引发较为激烈的冲突，足见原告骏威物业公司自2013年12月起已未再为讼争小区提供常态化的物业管理服务，故本院酌定将原告骏威物业公司所主张的各项物业管理费用计算至2013年11月30日。其次，关于计算标准问题。原告骏威物业公司主张按二级物业1.2元/月·平方米计算物业服务费，但原告骏威物业公司虽于2010年3月29日取得物价局的二级备案，此后于2013年10月25日至2014年10月25日期间所取得的物业资质则仅为三级，而原告骏威物业公司更于2013年在市住房局开展“美丽南宁·整洁畅通有序大行动”居住区综合整治行动中，存在不配合居住区综合整治的相关工作、所管小区存在“脏乱差”现象、不配合整改等问题，被评为2013年度南宁市“十差”物业服务企业，并于2014年3月31日被撤销了物业服务企业的资质证书，足以证明原告骏威物业公司为被告黎炎所提供的物业服务并未达到二级物业服务标准，故本院结合全案案情，将原告骏威物业公司所主张的物业服务费调整为按三级物业服务收费标准的基准价，即按0.9元/月·平方米进行计算，故被告黎炎应向原告骏威物业公司支付2012年12月1日至2013年11月30日期间的物业服务费0.9元/月·平方米×94.77平方米×12个月=1023.52元。 关于生活垃圾处理费。生活垃圾费系代收费用，且原告骏威物业公司已提交了其与南宁市青秀区环境卫生管理站签订的委托书、协议书及垃圾费交费发票等证据，证明其已实际代业主缴纳了相应的垃圾处理费，故被告黎炎应向原告骏威物业公司支付的垃圾处理费为8元/月×12个月=96元。 关于代收水电费及公摊水电费。原、被告虽在协议中约定了水电费及公摊水电由原告骏威物业公司代收代缴，但从原告骏威物业公司所提交的水电费发票显示，部分用水用电单位为广西澳骏房地产投资有限公司和广西友容投资有限公司，用水用电地址则为南宁市民族大道延长线青山路口北侧和南宁市青秀区民族大道凤岭段北面，与讼争的英伦十八小区的用电单位及用电地址均不相符，原告骏威物业公司主张通过案外人广西澳骏房地产投资有限公司和广西友容投资有限公司缴纳相应的水电费，但未能提交充分证据对此予以证明，且原告骏威物业公司在撤离小区时并未与业主委员会进行交接，无法具体核实各业主实际的用水用电量及具体的分摊数额，应对此承担举证不能的后果，故对原告骏威物业公司要求被告黎炎支付代收水电费及公摊水电费的诉请，本院不予支持。 关于公共维修基金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第九条的相关规定，公共维修基金属全体业主所有，并实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，故公共维修基金虽为原告骏威物业公司代收，但原告骏威物业公司在撤离小区时并未与业主委员会办理交接手续，并向全体业主公布公共维修基金的具体使用情况及款项的结余情况，无法证明业主存在欠缴公共维修基金的情形，故对该项诉请，本院不予支持。 关于欠缴物业费用的违约金。被告黎炎虽存在拖欠物业服务费的行为，但原告骏威物业公司亦存在物业服务未达到约定标准，导致小区存在“脏乱差”现象，且原告骏威物业公司拒不配合整改，因此被评为2013年度南宁市“十差”物业服务企业，并于2014年3月31日被行政主管部分撤销了相应的物业服务资质，故对该项诉请，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黎炎向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2012年12月1日至2013年11月30日期间的物业服务费1023.52元； 二、被告黎炎向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2012年12月1日至2013年11月30日期间的生活垃圾费96元； 三、驳回原告南宁骏威物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告南宁骏威物业服务有限责任公司负担25元，由被告黎炎负担25元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17）。逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  胡晓明 人民陪审员  梁霄鹤 二〇一七年七月二十八日 书 记 员  陆虹旭 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。