山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁16民终782号上诉人（原审被告）：山东滨州明珠置业有限公司，住所地滨州市沾化区沿河路527号。法定代表人：宋之崇，该公司总经理。上诉人（原审被告）：山东沾化明珠集团有限公司，住所地：滨州市沾化区沿河路527号。法定代表人：裴月忠，该公司执行董事。以上两上诉人委托诉讼代理人：宋殿友，山东黄河律师事务所律师。以上两上诉人委托诉讼代理人：安帅，山东黄河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟艳霞，女，1969年8月22日出生，汉族，住滨州市。委托诉讼代理人：刘建军，山东昌智律师事务所律师。上诉人山东滨州明珠置业有限公司（以下简称明珠置业公司）、山东沾化明珠集团有限公司（以下简称明珠集团公司）与被上诉人孟艳霞房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明珠置业公司、明珠集团公司上诉请求：撤销滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初1243号民事判决书第一、二项，改判上诉人退还被上诉人孟艳霞购房款33万元及支付违约金；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同解除协议》中明确约定自签订之日起100日内偿还购房本金，逾期按合同约定支付利息。之后，上诉人与被上诉人达成的《延期还款协议》，约定在《房屋买卖合同解除协议》条款不变的情况下，退款期限延长至2016年1月1日。依据《房屋买卖合同解除协议》和《延期还款协议》，上诉人的还款首先应系本金。如果上诉人逾期退还本金，应依约支付被上诉人利息。一审判决认定上诉人已偿还的16万元系利息错误；2.一审判决适用法律错误。由于双方明确约定先还本金，后付利息。一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定错误。被上诉人正德公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。因上诉人未在原约定的期间内足额履行付款义务，为避免明珠集团公司的保证责任超过法律规定的保证期间，双方之间签订延期还款协议。上诉人偿还本金与利息的顺序与“原条款不变”并无关系。该两份协议书均未约定先支付本金还是利息。另外，上诉人签订第一次协议书后，因未依约付款产生了相关利息，该利息在延期还款协议签订前就已存在，上诉人一直没有支付。不能因订立了延期还款协议就认为此后及之前的还款就系本金，该理解错误，也严重侵害被上诉人的合法权益。孟艳霞向一审法院起诉请求：1.请求判决山东滨州明珠置业有限公司退还购房款490000元；2.支付期内利息26133元、逾期利息37200元，以及至实际履行日的逾期利息；3.山东沾化明珠集团有限公司对前述义务承担连带责任。一审法院认定事实：2013年3月11日，孟艳霞与明珠置业公司签订房屋买卖合同，约定由孟艳霞购买明珠置业公司开发建设的商品房，随后孟艳霞向明珠置业公司支付购房款490000元。此后，合同在履行过程出现分歧，经磋商孟艳霞与明珠置业公司、明珠集团公司于2014年8月13日达成《房屋买卖合同解除协议》，约定解除孟艳霞（乙方）与明珠置业公司（甲方）此前签订的房屋买卖合同；甲方自签订之日起100日内偿还购房款本金490000元；甲方根据应退还本金数额按照月息1%的利率支付乙方100日内及另外2个月的利息；任何一方违约均应承担违约责任，按照中国人民银行同期贷款利率基准利率的4倍计算逾期利息损失；明珠集团公司（丙方）为甲方偿还本息提供连带责任保证。合同订立后，明珠置业公司于2015年2月18日向孟艳霞支付人民币60000元。2015年4月28日，孟艳霞与明珠置业公司、明珠集团公司就退还购房款事宜达成《延期还款协议》，约定三方此前达成的《房屋买卖解除协议》条款不变，购房款退还期限延至2016年1月1日。2015年11月13日，明珠置业公司支付孟艳霞人民币40000元。此后，明珠置公司、明珠集团公司在延长后的退还购房款的期限届满前未再退还钱款。孟艳霞遂于2016年1月12日提起诉讼。本案审理期间，明珠置业公司于2016年2月7日向孟艳霞支付人民币60000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：明珠置业公司3次向孟艳霞支付的钱款应当从购房款本金还是利息或违约金中扣减。孟艳霞与明珠置业公司、明珠集团公司达成的《房屋买卖合同解除协议》中就退还购房款的期限届满前的利息标准、计算方法以及逾期利息标准、计算方法作出明确约定，此约定是就确定损失金额商订的计算方法，系缔约各方约定的违约金条款。明珠置业公司履行债务，退还购房款支付违约金时未全部履行，支付金额不足以清偿全部债务。而所支付钱款系优先偿还购房款本金还是违约金，协议中没有约定，双方主张清偿顺序不同，且均未提交证据予以证明，此情况下应当认定清偿顺序没有约定或约定不明，从而应当按照法律规定的顺序清偿扣减本金或违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其支付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”所以明珠置业公司所偿还钱款应当优先抵充违约金（即约定的利息计算方法），剩余部分抵充本金。根据协议约定及中华人民共和国银行规定人民币贷款基准利率标准计算已偿还本息情况如下：1.购房款本金490000元，利息计算期间160日（约定100日+2个月），计息标准月息1%，至约定履行期届满（2014年11月21日），发生利息金额26133元；2.本金490000元，利息计算期间88天（2014年11月21日至2015年2月18日）计息标准贷款利率4倍，即24%年息。利息发生金额28746.67元。支付金额60000元，优先扣除上述利息，剩余5120.33元充抵本金，本金扣减后为484879.67元；3.本金484879.67元，利息计算期间266日（2015年2月18日至2015年11月13日），计息标准24%年息，利息发生金额85985.33元，实际偿还金额40000元，优先偿还利息，剩余利息45985.33元及本金484879.67元未付；4.本金484879.67元，利息计算期间85日（2015年11月13日至2016年2月7日），利息标准24%年息，利息发生金额27476.51元。至此本金仍为484879.67元，利息累计73461.84元，扣除支付的60000元，剩余利息为13461.84元，本金为484879.67元。综上计算，截止2016年2月7日，明珠置业公司偿还钱款后，购房款本金剩余484879.67元，拖欠利息13461.84元。综上内容：孟艳霞与明珠置业公司、明珠集团公司为变更原房屋买卖合同而达成的《房屋买卖合同解除协议》及《延期还款协议》是各方的真实意思表示，协议内容未违反法律的禁止性规定，未损害第三方利益和社会公共利益，依法自成立时生效，缔约各方应当按照协议的约定诚信履行自己的义务。明珠置业公司未按协议约定退还购房款，应当承担违约责任。明珠集团公司自愿为明珠置业公司的前述债务提供连带责任保证，在债务人超过履行期限仍未履行债务的情况下，应当承担担保责任。孟艳霞请求明珠置业公司退还购房款、支付违约金，明珠集团公司承担连带责任的诉讼请求予法有据，应当予以支持。孟艳霞主张金额有误，超出约定部分，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、被告山东明珠置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告孟艳霞购房款484879.67元，并支付逾期违约金（其中截止2016年2月7日的剩余金额13461.84元；其它利息自2016年2月7日算起至判决指定的履行之日止，按照年利率24%的标准计算）；二、被告山东沾化明珠集团有限公司就被告山东明珠置业有限公司前款规定确定的债务负连带责任；三、驳回原告孟艳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9333元、诉讼保全费3345元，共计12678元，由原告孟艳霞负担678元，由被告山东明珠置业有限公司、山东沾化明珠集团有限公司负担12000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《房屋买卖合同解除协议》及《延期还款协议》均未对退房款本金及利息的清偿顺序作出约定。一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，认定明珠置业公司所偿还款项应系优先抵充违约金，剩余部分抵充本金，并无不当。上诉人主张已还款项系退还的本金，理由及证据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人山东滨州明珠置业有限公司、山东沾化明珠集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由山东滨州明珠置业有限公司、山东沾化明珠集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高立俊审判员  王正真审判员  宋 洁二〇一七年七月十二日书记员  高 帅