河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终2750号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：河间市乐家装饰材料广场有限公司，地址:河北省沧州市河间市新华南路125号，组织机构代码：07877181-7。法定代表人：张虎，经理，。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张美令，男，1979年5月29日出生，汉族，住河北省河间市，。委托诉讼代理人：杨中华，北京市信利律师事务所律师。上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司因与被上诉人张美令租赁合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2016）冀0984民初2601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司法定代表人张虎、被上诉人张美令及其委托代理人杨中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河间市乐家装饰材料广场有限公司上诉请求：1、河间市人民法院（2016）冀0984民初2601号民事判决认定事实及适用法律错误；2、请求二审法院依法撤销河间市人民法院（2016）冀0984民初2601号民事判决第二项、第三项；3、改判被上诉人给付租赁费至搬清之日止；4、改判驳回被上诉人的诉讼请求；5、由被上诉人承担一切诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人与上诉人口头约定的场地租赁期限为一年，每天每平方米租金为1.8元。被上诉人自2014年3月份开始入住原告处，双方口头约定租赁期限为：2014年6月28日起至2015年5月27日止。被上诉人按双方约定一次性交纳了租金，双方合同己经履行完毕。二、一审认定被上诉人给付上诉人租金的时间截止到2015年10月30日，属认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，被上诉人到现在都在占用上诉人的场地，既然租赁合同合法有效，被上诉人就应给付租金。三、双方签订的租赁合同期限为1年，上诉人将场地交付被上诉人使用，且合同已经履行完毕，上诉人不存在任何违约行为，没有任何理由赔偿被上诉人的损失。一审判决由上诉人赔偿被上诉人损失显属错误。四、河间市消防队只是对上诉人的消防通道进行了查封，经营场所的正门、侧门均未受到影响，查封消防通道并不影响被上诉人的正常经营活动，且被上诉人在查封消防通道后还在继续经营，并未停业。五、一审法院认定评估报告错误。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审依法改判。被上诉人张美令辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，如法院支持了上诉人的上诉请求，变相认可上诉人出租房屋消防设施不合规、不合法的事实，将会给社会和商户带来重大隐患，也会鼓励类似于上诉人这样的违法行为，将造成不良的社会影响，请二审法院依法查清事实，驳回其上诉。2、我方租赁上诉人的房屋目的是用于经营而非占用，我方租赁的房屋设施不符合法律规定，未开业经营不存在支付费用的事实。3、河间市消防支队已经对涉案广场进行查封并明确所有商户需要搬出房屋，是对上诉人行政处罚行为，至于封条贴在哪个位置并不影响消防设施不符合法律规定的事实。张美令向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告缴纳的租金62000元及质量保证金10000元；2、判令被告赔偿原告损失10万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。河间市乐家装饰材料广场有限公司向一审法院反诉请求：1、判令张美令搬出乐家装饰材料广场；2、判令张美令给付自2015年6月28日起至2016年6月28日期间的场地占用费73584元，同时判令张美令给付自2016年29日起至搬清之日止的占用费（按每日每平方米1.8元计算）；3、诉讼费由张美令承担。一审法院认定事实：2014年6月28日，原告（反诉被告）张美令租赁被告（反诉原告）河间市乐家装饰材料广场有限公司场地112平方米，经营卫浴，双方未签订租赁合同，口头约定租赁费每天每平米1.8元。原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）场地后，原告给付被告16000元的保证金，并缴纳租赁费62000元。因河间市乐家装饰材料广场有限公司存在重大火灾隐患，河间市消防队于2015年10月30日对河间市乐家装饰材料广场有限公司予以查封，原告实际停止了经营。被告实际经营的时间为2014年6月28日至2015年10月30日，共计1年4个月零二天，共计489天，租赁费按每平米每天1.8元计算为98582元。因原告租赁的场地进行了装修，经评估，原告租赁的场地的装修费用为91134元，原告支付鉴定费3240元。一审法院认为，被告（反诉原告）所经营的河间市乐家装饰材料广场有限公司为多家装饰材料经营户提供场所，原告（反诉被告）租赁其场地装修后经营门窗业务，双方对租赁事宜未签订书面合同应视为不定期租赁合同。原告（反诉被告）租用被告（反诉原告）的场地进行经营活动，应按约定支付占用期间的租金。因被告（反诉原告）提供的经营场所消防设施不过关，造成经营场地被查封致使原告（反诉被告）装修好的经营场地不能继续经营，合同目的不能实现，双方签订的租赁合同应予以解除。原告（反诉被告）因合同解除造成的损失，系被告（反诉原告）消防设施存在安全隐患被消防队查封所致，故对于给原告（反诉被告）造成的损失，被告（反诉原告）应承担主要的民事责任。原告（反诉被告）在装修前未尽完全的审查义务，对损失的造成亦应承担相应的民事责任。关于租赁费用，双方陈述每天每平米1.8元，本案原告（反诉被告）占用被告（反诉原告）场地489天，租赁费应为98582元，扣除原告缴纳保证金10000元及缴纳租赁费62000元，原告（反诉被告）应给付被告（反诉原告）租赁费26582元。原告（反诉被告）装修租赁场地经评估损失91134元，原告支付鉴定费3240元，共计94374元，由被告（反诉原告）承担80%的计75499元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条的规定，遂判决：一、解除原告(反诉被告)张美令与被告(反诉原告)之间的租赁合同。二、被告(反诉原告)河间市乐家装饰材料广场有限公司给付原告（反诉被告）张美令装修等损失75499元。三、原告（反诉被告）张美令给付被告（反诉原告）河间市乐家装饰材料广场有限公司租赁费26582元。以上第二、三项，自本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1870元，由本诉原告负担1026元，本诉被告负担844元。反诉费820元，反诉原告负担588元，反诉被告负担232元。本院二审期间，上诉人提交证据一：2016年5月21日电费收据一张；证据二：张美令门市照片二张；证据三：2016年9月份张美令拉走物品的证明三份。张美令的质证称：1、电费收据的真实性予以认可。但在一审中没有提交，我方认为不是二审新证据。也不能证明上诉人已开业，仅能证明其曾经交过电费的事实。对此证据的证明目的不予认可。2、关于照片，没有原始载体，对该证据的三性均不予认可。3、关于三张搬东西的便笺真实性我方认可。具体质证意见同电费收据质证意见。关于搬离时间：2015年10月30日河间市东大街派出所出具了搬离证明。我方一审也提交了证据，证实此时已经搬走。二审查明其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁”。因此，一审法院认定张美令与乐家公司签订的租赁合同为不定期租赁合同并无不当，本院予以确认。张美令与乐家装饰材料公司订立的不定期租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规相关规定，其租赁合同合法有效。因涉案经营场所存在重大火灾隐患，河间市消防队于2015年10月30日对乐家装饰材料公司的该经营场所予以查封，致使相关店铺按法律规定不能继续经营、合同目的无法实现。因此，一审法院对乐家装饰材料公司反诉主张的2015年10月30日之后的租金不予支持，并无不当。乐家装饰材料公司作为出租人应保证其出租的店铺符合约定的用途，本案所涉店铺因存在重大火灾隐患而无法正常使用，致合同目的无法实现，乐家装饰材料公司应对张美令承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修损失的，应予支持”，一审期间，由被上诉人张美令提出申请，河间市人民法院委托沧州鉴真价格事务所对张美令在河间市乐家装饰材料广场有限公司经营场所的装修费用进行鉴定。价格评估报告鉴定程序合法，鉴定机构与鉴定人员具有法定的鉴定资质，鉴定意见有相应的依据，一审法院依据该价格评估报告书对案件事实进行认定正确。根据评估报告书装修费用为91134元，评估费用为3240元。一审法院酌定乐家装饰材料公司承担80%计75499元，有事实和法律依据，本院予以确认。综上，乐家装饰材料公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2187元，由上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 珍审判员 张 梅审判员 高宝光二〇一七年七月二十六日书记员 姚胜男