广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终3705号上诉人（原审被告）：东莞市银鲨牙科技术有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇巷头社区毛织大厦*楼*号。法定代表人：古少贤，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：黄玉莲，女，1973年3月19日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：黎启旺，广东仁之仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫少辉，广东仁之仁律师事务所律师。原审被告：陈胜标，男，1977年1月14日出生，汉族，住广东省梅州市五华县，上诉人东莞市银鲨牙科技术有限公司（以下简称银鲨公司）因与被上诉人黄玉莲、原审被告陈胜标租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初5611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。银鲨公司上诉请求：1.撤销一审判决。2.本案全部诉讼费用由黄玉莲承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，没有查明事实，银鲨公司无需向黄玉莲返还80000元及利息。（一）银鲨公司为案涉商铺的合法承租人，银鲨公司有权对该商铺进行转租。2015年12月18日，银鲨公司与黄玉莲就该商铺达成了租赁关系，一审时黄玉莲也承认该租赁关系，所以银鲨公司与黄玉莲之间的租赁关系已经生效并实际履行。黄玉莲支付的80000元属于定金和租金，并非是诚意金。是黄玉莲不肯承租私自毁约，黄玉莲交付完租赁定金和租金后，银鲨公司一直催黄玉莲进场营业，但黄玉莲一直不肯进场，该铺位一直腾空至今。本案是黄玉莲违约在先，银鲨公司无需返还黄玉莲80000元及其利息。（二）一审法院认定该80000元是诚意金，缺乏事实和法律依据。黄玉莲是先支付60000元后再支付20000元，黄玉莲在支付的60000元中，可以包括定金及预付租金，后面的20000元是补足后面的预交租金，所以这种方式没有违背交易习惯。黄玉莲辩称：银鲨公司的上诉理由与一审答辩内容矛盾。一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应驳回银鲨公司的上诉请求。陈胜标未在法律规定的期限内向本院提交答辩意见。黄玉莲向一审法院起诉请求：1.解除黄玉莲与银鲨公司、陈胜标关于租赁东莞市大朗镇巷头大厦一楼铺位入场诚意金的“口头协议”。2.银鲨公司、陈胜标返还入场诚意金80000元并计付利息（以80000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日计至全部款项还清之日止）。3.本案一审诉讼费由银鲨公司、陈胜标承担。一审法院认定事实：黄玉莲于2015年12月19日、2015年12月21日通过银行转账60000元、20000元至陈胜标的账号。黄玉莲主张其于2015年12月与银鲨公司达成关于租赁东莞市大朗镇巷头大厦一楼铺位的口头协议，并将入场诚意金80000元转账至银鲨公司指定的陈胜标账号。银鲨公司主张于2015年12月18日就租赁事宜与黄玉莲达成口头协议，租金每月10000元，并通过陈胜标收取定金20000元及六个月的租金60000元，上述款项并非黄玉莲主张的入场诚意金。一审第一次庭审中，黄玉莲提供的照片显示其主张欲承租的商铺正在进行装修。一审第二次庭审中，黄玉莲提供的照片显示其主张欲承租的商铺已经装修完毕并已进行对外营业，字号分别为“东莞国旅”、“华佗国药”。黄玉莲据此主张银鲨公司未依约交付案涉商铺。银鲨公司确认黄玉莲照片中所指向的商铺即是双方协议租赁的商铺，但该商铺一直留空等待黄玉莲入场。对于案涉商铺是否办理房地产证或取得建设工程规划许可证，银鲨公司表示经核实后仍不清楚是否已经取得上述证件。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。黄玉莲、银鲨公司对其之间存在承租商铺的口头协议没有异议，一审法院予以确认，双方之间成立租赁合同关系。银鲨公司确认收到黄玉莲支付的款项80000元，一审法院予以认定。关于该款项的性质，银鲨公司主张系定金及预收租金，但在租赁合同关系中，一般是先支付定金再预付租金或同时预付租金，而从黄玉莲转账的时间顺序来看，其是先支付60000元再支付20000元，若银鲨公司主张属实，则黄玉莲系先支付预付的租金，再支付定金，明显与交易习惯相悖，表明银鲨公司的陈述可信度不高；其次，银鲨公司主张的月租金为10000元，黄玉莲预付的是六个月的租金，明显高于一般市场交易标准，银鲨公司亦无证据对此进行佐证，其陈述难以采信，根据上述两点意见，一审法院对银鲨公司的主张不予采信，一审法院认定该款项为黄玉莲预付的入场诚意金。银鲨公司作为案涉商铺出租人，未能提供房地产权证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，银鲨公司与黄玉莲之间成立的租赁合同无效，黄玉莲诉请解除该“口头协议”，依据不足，一审法院不予支持。合同无效，银鲨公司应将其收取的款项80000元及利息返还给黄玉莲，黄玉莲诉请从起诉之日即2016年5月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，有利于银鲨公司，一审法院予以确认。另外，从黄玉莲提供的照片来看，银鲨公司已将案涉商铺交付案外人，并未交付给黄玉莲使用，据此，银鲨公司亦应退还相应款项及利息。黄玉莲确认案涉款项转账至陈胜标账号系经银鲨公司指定，且其仅主张与银鲨公司之间存在租赁合同关系，故黄玉莲诉请陈胜标承担本案责任，依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，于2016年11月25日作出（2016）粤1972民初5611号民事判决：一、限东莞市银鲨牙科技术有限公司于判决发生法律效力之日起三日内返还款项80000元及利息（从2016年5月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）给黄玉莲。二、驳回黄玉莲的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1800元，黄玉莲已预交，由东莞市银鲨牙科技术有限公司负担。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。二审另查明，银鲨公司称其在收到黄玉莲支付的款项后，多次催促黄玉莲签合同，但黄玉莲称因自身原因进不了场，所以一直没来签合同，黄玉莲单方毁约，银鲨公司于2016年4、5月份将案涉租赁物出租给其他人。黄玉莲称银鲨公司没有通知其签合同，其于2016年1月份有打电话给古少贤、田建青，2016年3月份有打电话给陈胜标，但他们都否认收到款项。银鲨公司称其从来没有不承认收到款项，田建青是其股东，陈胜标其工作人员，确认黄玉莲一审提交的田建青与陈胜标的通话录音的真实性，但认为田建青不清楚租赁的事情，而陈胜标也不清楚收到的款项的情况。另，银鲨公司主张根据黄玉莲一审提交的录音可知，黄玉莲是由于其自身原因导致不能进场的。黄玉莲主张其在录音中讲到“现在由于各个方面的原因，那个铺我租不成了”是指因双方的原因导致不能签订租赁合同，鉴于当时银鲨公司处于优势地位，黄玉莲是用哀求的语气求其退款，所以才说由于各方面原因。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应该围绕银鲨公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：银鲨公司是否应向黄玉莲返还80000元及利息。对此，本院分析如下：首先，银鲨公司主张是黄玉莲支付的定金和预付的六个月租金，但是双方没有签订书面合同。黄玉莲在双方没有签订合同的情况下向银鲨公司支付定金和六个月的租金显然不符合一般的交易习惯。因此，对于银鲨公司的主张，本院不予采纳。一审法院认定案涉80000元为诚意金并无不当。其次，银鲨公司二审期间称其在收到黄玉莲支付的款项后多次催促黄玉莲签合同，但未能提供相关证据予以证实。黄玉莲在录音中提到“现在由于各个方面的原因，那个铺我租不成了”，并没有承认是黄玉莲自身的原因导致租不成。银鲨公司亦未能提供其他证据证明双方不能签订租赁合同是由于黄玉莲自身原因导致的。并且，银鲨公司已于2016年3、4月份将案涉租赁物出租给其他人，双方已不可能再签订租赁合同。因此，银鲨公司应向黄玉莲返还80000元及利息。银鲨公司主张其无需向黄玉莲返还80000元及利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，银鲨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人东莞市银鲨牙科技术有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  杨 浩审判员  冯婉娥二〇一七年七月十四日书记员  张 优