江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏1322民初919号 原告：沭阳亿瑞置业有限公司，住江苏省沭阳县珠江路西侧（兴阳农贸市场二楼）。 法定代表人：陈志勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。 被告：沈增山，男，1957年10月4日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：孙其生，江苏勤辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬建洲，江苏勤辉律师事务所律师。 原告沭阳亿瑞置业有限公司（以下简称亿瑞公司）与被告沈增山抵押权纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，于2017年4月25日组织双方进行了听证；后依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年6月1日、6月9日两次公开开庭进行了审理。原告亿瑞公司的法定代表人陈志勇及其委托诉讼代理人王奎、被告沈增山及其委托诉讼代理人孙其生、邬某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿瑞公司向本院提出诉讼请求：被告解除西城馥邦小区51号楼101#、102#、104#、105#四套别墅的抵押手续。事实和理由：原告向被告借款900万元，双方约定月利率为4%，原告已陆续向被告还款500余万元。2016年7月3日，经协商，原告将抵押给案外人张娟的59号楼四套商铺抵冲给被告，双方之间的900万元借款两清，被告应解除对涉案房屋的抵押手续。此后，原告将59号楼四套商铺办理销售备案在被告指定人孙某名下。至此，原、被告之间的900万元借款两清，但被告没有解除涉案房屋的抵押手续。为此，原告特向法院提起诉讼。 原告亿瑞公司为支持其诉讼请求提交了以下证据： 1.2016年7月3日协议书，证明原告以59号楼四套商铺抵冲被告借款，被告应解除涉案房屋的抵押； 2.2016年12月22日协议书，证明原告将59号楼四套商铺办理销售备案后，被告应解除涉案房屋的抵押； 3.2016年12月26日委托书、2016年12月27日签约单5份，证明被告指定将涉案房屋办理备案在案外人孙某名下； 4.商品房买卖合同四份，证明原告已按约定将59号楼四套商铺办理备案在孙某名下； 5.2015年9月8日签约单，证明原告原以34-1-41商铺及59号楼四套商铺抵冲原告900万元借款，后双方于2016年7月3日签订协议书约定仅以59号楼四套商铺抵冲被告欠款。 被告沈增山辩称：原告分数次向其借款1100万元，后归还借款本金200万元，原告以西城馥邦小区51号楼101至105号别墅向原告办理抵押担保。后经协商，原告以34-1-34商铺及59号楼四套商铺抵冲被告的借款，被告解除51号楼五套别墅的抵押。现原告仅将59号楼四套商铺办理备案给被告指定人孙某名下，但没有按约定办理34-1-34商铺备案合同。原告在没有履行合同义务情况下，无权要求被告解除涉案房屋的抵押。 被告沈增山为支持其答辩理由提交了以下证据： 1.证人孙某证言：其与被告系朋友关系，被告欠其借款，被告要求将以涉案五套商铺冲抵借款，其认为价格过高，不同意以房抵款，被告就要求先将房屋备案在其名下。被告向其出具了委托书，原告仅将59号楼四套商铺备案于其名下，原告法定代表人陈志勇称34-1-41商铺未经验收，无法签订合同，向其出具书面说明，承诺于2017年4月办理合同备案； 2.2016年12月27日说明； 证据1、2证明原告是以34-1-41商铺及59号楼59-1-42、59-1-43、59-1-44、59-1-4五套商抵冲其借款。 3.2013年6月20日借款协议，证明原告向被告借款1000万元，双方约定借款月利率为4%； 4.2013年11月26日借条，证明截至2013年11月26日原告欠被告借款本金900万元; 5.沭阳县房沭城预字第89060号在建工程抵押登记证明，证明原告以51#楼101-105室房屋向被告提供抵押，并办理抵押登记。 被告对原告亿瑞公司提交证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，但双方并未履行该协议；对证据2的真实性无异议；对证据3、4、5的真实性无异议，但是原、被告双方约定以34-1-401号商铺及59号楼四套商铺抵冲涉案900万元借款，现原告仅将59号商铺四套商铺备案在孙某名下。 原告亿瑞公司对被告沈增山提交证据的认证意见：对证人孙某证言有异议，证人与被告存在利害关系；对证据2的真实性无异议，但对其关联性有异议，原告出具该说明的原因是证人孙某向其购买34-1-401号商铺，但当时该商铺不能办理合同备案，与本案无关；对证据3、4、5的真实性无异议。 本院对原告亿瑞公司提交证据的认证意见：由于被告对原告提供证据的真实性无异议，本院对原告提供证据的真实性予以确认。 本院对被告沈增山提交证据的认证意见：原告虽对证人孙某的证言有异议，但证人孙某的证言与原告出具的说明及签约单等证据相互印证，且原告提供的证据不足以推翻证人证言，因此，本院对证人孙某的证言予以确认；由于原告对证据2、3、4、5的真实性无异议，本院对该4份证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2013年6月20日，原告亿瑞公司（乙方）与被告沈增山（甲方）签订借款协议，约定原告向被告借款1000万元，月息为4分，期限为1年，乙方同意将其开发正在建设的西城馥邦小区44号、45号两栋别墅（共12套）作为借款抵押。2013年11月26日，法定代表人陈志勇以原告名义向被告出具借条，载明：“借条今借到沈增山人民币现金合计玖佰万元整，利息、期限按借款协议执行。” 2015年9月8日，原告以西城馥邦34-1-41商铺及59-1-42、59-1-43、59-1-44、59-1-45号五套商铺抵冲被告上述借款，并与被告签订西城馥邦签约单。 2016年7月3日，原告（甲方）与被告（丙方）、案外人张娟（乙方）签订协议书，约定甲方欠乙方借款并用房屋办理抵押，现涉及西城馥邦小区59号楼商铺抵押解押事宜，经三方协议订立如下协议：一、上述59号楼1-42、1-43、1-44、1-45商铺抵押在乙方名下，为了解决甲方所欠丙方的借款，由乙方解除该商铺的抵押，并由甲方将该商铺按照销售手续办理在丙方指定人的名下，办理销售备案手续。甲方与丙方的900万元借款关系账目两清，丙方退还甲方的原始借条。前提条件，丙方必须将甲方原先抵押的五套别墅解除抵押，五套别墅的房号分别为：51号楼101-105号……三、丙方担保：丙方在甲乙双方办理59号商铺解除抵押后，并由甲方将该商铺备案在丙方指定人名下后某七日内，保证解除51号楼101-105的五套别墅的抵押手续…… 2016年12月22日，原告（乙方）与被告（丙方）、案外人张娟（甲方）签订协议书，约定甲乙双方因民间借贷，经协商自愿达成如下协议：一、乙方向甲方借款共计1000万元，本息至今已归还约901.6万元，经结算，乙方尚欠甲方借款的本息约830万元。乙方开发的西城馥邦小区48号楼102#、49号楼101#、102#、59号楼1-42、1-43、1-44、1-45商铺为上述借款抵押给甲方；二、乙方决定以下列房产作为抵充所欠甲方欠款的还款：1.48号楼102#、49号楼101#、102#三套双拼别墅；2.51号楼103#一套联排别墅……三、乙方负责将上述房屋的销售备案手续及合同签订后，不存在任何隐患和遗留问题等可能导致甲方无法取得上述房屋的物权所有权的，甲方负责在五日内负责将59号楼1-42、1-43、1-44、1-45商铺的抵押手续予以撤销；四、因涉及到本协议中约定的51号楼103#联排别墅在丙方手中抵押，丙方自愿为本协议中乙方关于该套房屋的备案手续办理承担担保责任…… 2016年12月26日，被告沈增山向原告亿瑞公司出具委托书，载明：“本人同意沭阳亿瑞置业有限公司开发的西城馥邦小区34号楼-1-41、59#号楼-1-42、1-43、1-44、1-45号商铺（此商铺为亿瑞置业还本人借款本金900万元整），现本人通过售楼部将此商铺转让给孙某，特此委托！”2016年12月27日，孙某分别就上述五套商铺与原告签订西城馥邦签约单，并就59-1-42、59-1-43、59-1-44、59-1-45四套商铺与原告签订商品房买卖合同，并办理合同备案登记。同日，原告向孙某出具说明，载明：“兹西城馥邦小区34-1-41号商铺签约至孙某名下，商铺确保其使用且保证合同2017年4月份之前正式签订。”原告法定代表人陈志勇在该说明上注明“确保在4月30号前办理”。原告至今未与孙某就西城馥邦小区34-1-41商铺签订商品房买卖合同。 另查明，2015年7月30日，原告与被告就西城馥邦51#101-105室（住宅）房屋办理编号为沭阳县沭城预字第89060号在建工程抵押登记证明，他项权人为被告沈增山，在建工程抵押人为原告亿瑞公司；2016年12月27日，原、被告已解除了西城馥邦51#103室房屋的抵押权登记。 本案争议焦点为：1.原告用于冲抵被告借款的房屋中是否包含西城馥邦34-1-41商铺;2.原告是否有权要求被告解除西城馥邦小区51#楼101室、102室、104室、105室房屋的抵押权登记。 关于第1个争议焦点，即原告用于冲抵被告借款的房屋中是否包含西城馥邦34-1-41商铺问题。 原告认为，根据2015年9月8日的签约单，其系以34-1-41及59-1-42、59-1-43、59-1-44、59-1-45五套商铺抵冲被告的借款。但是，原、被告双方于2016年7月3日签订的协议书将抵款的房屋变更为59-1-42、59-1-43、59-1-44、59-1-45四套商铺。协议书签订在后，系双方最终意思表示，可以确认其用于冲抵被告借款的房屋中并不包含34-1-41商铺。 被告认为，不管从2015年9月8日的签约单看，还是从原告的实际履行结果看，均能认定原告抵冲借款的房屋中包含34-1-41商铺。 本院认为，原告用于冲抵被告借款的房屋中包含34-1-41商铺，理由如下：首先，根据2015年9月8日签约单中约定，原告是以34-1-41及59-1-42、59-1-43、59-1-44、59-1-45五套商铺抵冲被告的借款。从2015年9月8日至2016年7月3日，原告并未向被告归还过借款本金或者利息，而涉案900万元借款的利息还在不断增加。在此情况下，根据常理，被告不会同意原告减少抵款商铺的数量。其次，34-1-41商铺经济价值重大，原、被告双方作为商主体，均具有较强的权利义务意识，如果原告抵冲借款的房屋中减少了该商铺，双方应慎重的作出书面约定。但是，2016年7月3日协议书及12月26日协议书中并未明确约定原告抵款的房屋中减少了34-1-41商铺。第三，被告向原告出具委托书时间是2016年12月26日，与2016年12月22日的协议书仅相距4天时间，如果原告抵款的房屋中不包含34-1-41商铺，原告在孙某出示委托书时应提出异议，并通知被告。原告不但没有提出异议，还与孙某签就34-1-41商铺及其59号楼四套商铺签订了签约单，就59号楼四套商铺与孙某签订了商品房买卖合同，并办理合同备案登记。原告的行为显然与常理不符。第四，原告称其之所以与孙某就34-1-41商铺签订签约单是因为孙某向其购买该商铺。孙某对此予以否认，并称其是根据被告的委托书与原告签订该签约单。原告在孙某并未向原告支付任何定金或者购房款情况下与孙某签订签约单并承诺在2017年4月30日前与孙某签订正式合同，此与正常的商品房买卖流程不符。综上，原告提供的证据不能证明孙某向其购买34-1-41商铺，结合被告出具的委托书、原告出具的说明、证人孙某证言及原告向被告以房抵款的整个过程、履行情况看，可以认定原告用于冲抵被告借款的房屋中包含34-1-41商铺。 关于第2个争议焦点，即原告是否有权要求被告解除西城馥邦小区51#楼101室、102室、104室、105室房屋的抵押权登记问题。 本院认为，根据2016年7月3日及12月22日协议书约定，原告应先将抵押在案外人张娟名下的59号楼1-42、1-43、1-44、1-45商铺按照销售手续办理在被告指定人的名下，并办理销售备案手续，后被告应办理解除51号楼101-105号五套别墅抵押权的登记手续。现原告已就59号楼1-42、1-43、1-44、1-45商铺与被告指定人孙某签订商品房买卖合同，并办理合同备案登记。根据上述约定，原告有权要求被告办理解除51号楼五套别墅的抵押权登记手续。由于被告已解除了51号楼103室别墅的抵押，现被告应办理解除51号楼101#、102#、104#、105#四套别墅的抵押权登记手续。关于34-1-41商铺合同签订问题。原告向被告抵款的房屋中虽包含34-1-41商铺，但2016年7月3日及12月22日协议书未对商铺的签约时间等作出约定。原告虽未按承诺在2017年4月30日前与孙某签订正式的商品房买卖合同，但与2016年7月3日及12月22日协议书无关，即被告履行解除51号楼五套别墅的抵押权登记手续的义务并不因此受有影响。 综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下： 被告沈增山应于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告沭阳亿瑞置业有限公司办理解除编号为沭阳县房沭城预字第89060号在建工程抵押登记证明项下的位于沭阳县房屋的抵押权登记手续。 案件受理费80元，由被告沈增山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费80元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）。 审 判 长  程家亮 人民陪审员  张丙书 人民陪审员  耿立义 二〇一七年七月十九日 法官 助理  王 悦 书 记 员  孟庆丰 书 记 员  佟 帅 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。