云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0402民初1080号原告:玉溪瑞驰汽车经贸有限公司，住所地云南省玉溪市高新区明珠路137号。统一社会信用代码：915304007998688386。法定代表人：王术亮。委托诉讼代理人：李杰，男，1969年10月3日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。系原告法律顾问。特别授权代理。委托诉讼代理人：周婧，女，1988年4月25日生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。系原告公司职工。特别授权代理。被告：红塔区三立变压器维修店，经营场所云南省玉溪市红塔区高仓哨坡抽水站。个体工商户营业执照注册号：530402600033410。经营者：薛应能，男，1979年3月11日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告：郭启洪，男，1969年8月26日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告诉被告租赁合同纠纷一案，原告于2017年4月18日向本院提起诉讼，诉请：1、请求依法确认原告与被告2015年4月2日签订的《房屋租赁协议》无效；2、请求依法判令两被告退还原告2016年5月1日至2017年4月30日的租金139600元，承担损失装修费74278元、鉴定费10000元，违约金27920元，以上共计人民币251798元；3、请依法判令诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序于同年6月2日、6月29日两次公开开庭进行了审理。庭审中原告将第2项诉讼请求中的违约金27920元变更为因合同无效由被告向原告赔偿的损失赔偿金27920元。相对应的事实和理由当中的违约金变更为因合同无效，被告应向原告赔偿的损失赔偿金。原告玉溪瑞驰汽车经贸有限公司（以下简称瑞驰公司）的委托诉讼代理人李杰，被告红塔区三立变压器维修店（以下简称三立维修店）的经营者薛应能，被告郭启洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院经审理认定，2016年5月31日，薛应能、郭启洪租用位于玉溪××××区高仓街道办事处梁王坝（哨坡抽水站）铺面，分别与红塔区高仓街道办事处梁王坝社区六组签订《商铺租赁合同》，其中薛应能租用六间，郭启洪租用两间，二人所租八间铺面相连，该八间铺面除原玉溪市土地管理局向梁王坝社区六组发放过字号为：地许字（1992）第161号《建设用地许可证》及玉市土征字（1992）210号文件外，无其它行政审批手续。上述许可证、文件载明划拨土地1.9亩批准高仓乡梁王坝六社新建青龙综合服务部工程的建设用地。薛应能、郭启洪承租上述铺面后，又与梁王坝社区六组达成协议，租用了连接着八间铺面后的农田1.6亩。薛应能所租六间铺面，除一间留作自己经营红塔区三立变压器维修店，一间转租给他人开快餐店外，其余四间与郭启洪所租两间，及二人向梁王坝社区六组租用的农田1.6亩合并后，合伙出租给原告瑞驰公司，并于2015年4月2日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订了《房屋租赁协议》，由二被告将位于玉溪××××区高仓街道办事处梁王坝三立变压器维修店旁（哨坡抽水站）面积1375.4㎡（建筑面积738.6㎡/使用面积1375.4㎡）出租给原告使用。《房屋租赁协议》约定：“……四、租赁期限、用途:1、自2015年5月1日起至2025年5月1日止。共十年。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为汽车销售、维修仓库、办公、住宿使用。……五、租金、水电费及支付方式：1、该房屋租金按年结算，每年租金为139600元（大写壹拾叁万玖仟陆佰零拾零元整）。……六、房屋修缮：……2、该合同签订后甲方负责按乙方要求建筑房屋主体，房屋建筑后交乙方使用。建筑工期不能超过25个自然日，如逾期甲方按每日￥1000元违约金赔付乙方；3、……所有建筑房屋主体费用由甲方支付。……八、违约责任处理规定：……3、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失，按照合同总租金的20%向乙方支付违约金……”合同签订后，原告按约定向二被告支付第一租赁年度的租金，二被告依约按原告的要求将原六间铺面拆除，在租赁土地上重新建盖了现在的汽车经营、维修房屋场所，该建筑既无权属证书，亦未办理建设工程规划许可证，且二被告向梁王坝社区六组租用的农田1.6亩未办理建设用地许可证。2016年1月16日，玉溪市国土资源局红塔分局、玉溪××××区高仓街道办事处，就二被告向梁王坝社区六组租用的农田1.6亩农田分别作出了编号为：玉红国土停字〔2016〕3号《责令停止违法行为通知书》、《限期整改通知书》，要求停止违法行为，拆除地上构筑物，恢复耕地。2016年4月30日原告仍向二被告支付2016年5月1日至2017年4月30日（第二租赁年度）的租金139600元，继续租用上述房屋。2016年7月，被告为应付国地部门的检查将维修车间屋顶拆除并在车间场地上堆放泥土，原告认为被告为应付整改违法用地拆屋顶、堆放泥土导致其不能继续使用房屋，2016年8月原告自行搬出所租房屋。2016年11月10日，原告诉至本院，要求解除与被告所签《房屋租赁协议》，并承担相应责任。该案审理中，应原告申请本院委托云南玉溪通力司法鉴定所对玉溪瑞驰汽车经贸有限公司位于高仓街道梁王坝汽车服务中心装修工程价值进行鉴定，该所于2017年2月7日做出字号：通力鉴所〔2017〕评鉴字第004号鉴定意见书，鉴定总价：人民币柒万肆仟贰佰柒拾捌元整（￥74278.00元），原告承担此次鉴定费5000元。经审理本院作出（2016）云0402民初3361号民事裁定书，认为租赁房屋因未取得建设工程规划许可证及合法建设手续，原、被告间合同属于无效合同，经释明原告不愿变更其诉讼请求，而裁定驳回原告的起诉。现原告再次诉至本院。本院认为，出租人出租土地、房屋的，应取得该土地、房屋的合法行政审批手续，并具有相应的处分权。二被告出租给原告的房屋、场地，除部份土地在1992年取得过《建设用地许可证》外，无其它行政审批手续，属于违法建筑，二被告将该房屋、场地出租给原告双方所签《房屋租赁协议》因违反法律强制性规定为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故二被告向原告多收取的租金应予返还。返还数额，结合原、被告陈述，应认定原告使用房屋、场地至2016年8月31日搬出，其租金交至2017年4月30日，多交的租金93066.67元（139600元/年÷12个月×8个月=93066.67元）二被告应返还原告，原告主张返还超过此数额部分的租金，不予支持。综合原告在被告只出具《建设用地许可证》情况下就与二被告签订《房屋租赁协议》，且双方在没有取得建设工程规划许可证等相关行政审批手续的情况下，被告按原告设计、规划要求建盖所租房屋，加之2016年1月16日，相关行政部门对二被告违法使用土地发出整改通知、停止违法行为通知，原告得知后仍向二被告支付租金，继续租用房屋的事实，故本院认为《房屋租赁协议》无效，原、被告均有过错，应各承担50%的责任。对原告依据通力鉴所〔2017〕评鉴字第004号鉴定意见书中的装修鉴定价值74278元主张装修损失，本院只支持由二被告赔偿原告装修损失一半37139元（74278元×50%=37139元）。原告主张其它损失，无证据加于证明，本院不予支持。原告自行委托昆明旭坤司法鉴定所对装修价值鉴定花费5000元，未作为证据使用，鉴定费本案不作处理，本院委托云南玉溪通力司法鉴定所鉴定产生鉴定费5000元，原、被告各负担一半。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告玉溪瑞驰汽车经贸有限公司与被告红塔区三立变压器维修店、郭启洪于2015年4月2日签订的《房屋租赁协议》无效；二、由被告红塔区三立变压器维修店、郭启洪于本判决生效之日起十日内连带返还原告玉溪瑞驰汽车经贸有限公司租金93066.67元；三、由被告红塔区三立变压器维修店、郭启洪于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告玉溪瑞驰汽车经贸有限公司装修现值损失37139元；四、装修价值鉴定费5000元，原告玉溪瑞驰汽车经贸有限公司负担2500元，被告三立变压器维修店、郭启洪共同负担2500元；五、驳回原告玉溪瑞驰汽车经贸有限公司的其它诉讼请求。案件受理费5076元，减半收取2538元，原告玉溪瑞驰汽车经贸有限公司负担1200.39元，由被告红塔区三立变压器维修店、郭启洪共同负担1337.61元。本判决中货币单位均为人民币。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  段杨春二〇一七年七月四日书记员  李 香