江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初826号原告：梅志强，男，1972年10月4日，汉族，江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王步林，昆山市新天平法律服务所法律工作者。原告：薛益星，女，1973年3月26日，汉族，江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王步林，昆山市新天平法律服务所法律工作者。被告：王晓祥，男，汉族，1994年11月17日生，住江苏盱眙县。委托代理人：王伟，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。被告：朱玉红，女，汉族，1972年12月4日生，住江苏省南京市六合区。被告：昆山北区房产咨询有限公司花园路店，住所地江苏省昆山市，统一社会信用代码913205833390651372。负责人：华翀，该店经理。委托代理人：朱玉红，该店员工。被告：昆山北区房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇人民南路15-14号楼2066室，统一社会信用代码91320583690266999Y。第三人：ＸＸ，男，1980年12月09日生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：张丽娜，女，1982年1月11日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：ＸＸ，系张丽娜的配偶。原告梅志强、薛益星与被告王晓祥、朱玉红、昆山北区房产咨询有限公司花园路店（以下简称北区房产花园路店）、昆山北区房产咨询有限公司（以下简称北区房产公司）、第三人ＸＸ、张丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员唐敏独任审判，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，并组成合议庭，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告梅志强、两原告共同委托诉讼代理人王步林、被告王晓祥及其委托诉讼代理人王伟、被告朱玉红（同时代理被告北区房产花园路店）到庭参加诉讼，被告北区房产公司、第三人ＸＸ、张丽娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梅志强、薛益星向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告王晓祥签订的合同编号为1682151《房屋买卖合同》。2、撤销《委托代售书》和《声明书》。3、三被告赔偿两原告损失11万元。事实与理由：位于昆山市××北××新村××室房屋系两原告共有财产。2016年8月15日左右，自称是中介的周博文打电话至原告薛益星，问原告薛益星上述房屋是否出售。原告薛益星回复不太想出售。周博文说可以卖到2万多一平米，先挂在中介看看，如果联系到了客户，再考虑卖不卖。原告薛益星未反对由中介先挂牌。过了两天，周博文打电话给原告薛益星称一位年纪大的客户想看房子和里面的设施，因房屋出租给别人，原告薛益星回复周博文房屋看不到。同月22日，周博文电话告知原告薛益星，称一年轻小伙子不看房屋设施，只看了地址就诚心购房，到手价是118万元，问原告薛益星是否愿意出售。原告薛益星回复晚上和丈夫商量。到了晚上约19时许，周博文又打原告薛益星的电话说客户想看看房产证，他和客户约好了19时30份左右来中介公司，地址在花园路上，要两原告找太平洋店，他们是北区房产的。当晚，两原告至被告北区房产花园路店，周博文将两原告带到二楼接待室，说买房人一会就到。过了一会，一自称是朱玉红的女子领了一年轻小伙子，说他要购房，想确认产证登记情况。然后小伙子说他家小孩想上幼儿园，听朋友说北栅湾房子所在的学区好，幼儿园、小学、中学都比较好。然后朱玉红说，这个小伙子卖了老家的房子，想来昆山买房，并让原告将房产证、身份证给她复印，同时又说这个房子117万元卖不卖。原告说不卖。她又说118万元净到手呢。原告未表态。朱玉红说房子要卖给有缘人，你们有缘，小伙子真心想买，你们就签个合同。于是，朱玉红就要原告签署买卖合同，并将交易文件装订后交给原告一份。因当天晚上签订的房屋买卖合同，无法查询涉案房屋是否存在抵押或者查封的信息，被告王晓祥未支付定金。次日上午在核实房屋未被抵押或者查封后，周博文电话告知被告王晓祥已将定金转账给原告。经查账，只收到7万元定金，周博文称该1万元等水电结清后再支付。同年9月中旬，周博文称买方先支付14万元首付款，原告称按照合同约定，首付是60元，需要一次性到账。同年10月上旬，周博文电话通知原告薛益星说10月8日配合做公积金贷款，原告薛益星称需要收到首付款才能去签字。同年10月8日，原告收到两笔合计65万元的款项。周博文打电话至原告薛益星处，要求一同去公积金在中心办理贷款。原告至公积金中心后由周博文、朱玉红带到他们公司办理贷款手续的人那里，拿出一张表格，要求原告签字。原告未见到王晓祥，要求现看以下网签合同。朱玉红说没有必要，原告坚持要看网签合同，否则不签名字。当时办事人员拿出网签合同给原告，至此，原告发现网签合同买房不是王晓祥，网签合同的主要条款内容和8月22日签订的合同不一致，原告拒签。办事人员和被告朱玉红解释称网签合同上的买主张丽娜系王晓祥的爱人，原告要求提供两人结婚证，被告朱玉红称无法提供，原告提出暂时不签，就开始离开公积金中心。被告朱红玉追出来，说张丽娜和王晓祥是表兄妹关系，原告要求提供两人亲属关系证明，否则无法相信。原告开始怀疑中介公司欺骗原告，就离开了公积金中心。当晚，被告朱玉红电话联系原告，要求见面协商。见面后，原告看到周博文、朱玉红、王晓祥在店里，原告情绪激动，质问他们王晓祥是不是中介员工。朱玉红解释说，因为王晓祥老家房子没有卖掉，所以将原告的房子以129万元卖给了别人。至此，原告情绪无法控制，朱红玉、王晓祥及周博文恶意串通、偷梁换柱，欺诈原告，原告执意要打110，朱玉红哀求说明天一定会处理好。10月9日，原告薛益星电话周博文，要求返还房地产证，朱玉红和周博文以在外办事不予见面。下午，原告至昆山市住建局投诉，住建局工作人员给了北区房产公司工作人员杨昱的电话，但原告找到杨昱协商未果。10月10日，原告再次至昆山市住建局投诉，接待人员当场打了杨昱的电话。离开住建局后，原告找到杨昱，朱玉红也出现了，并带原告至公司财务办理退款，返还原告的产证，同时朱玉红承诺一周内撤销网签。原告认为，王晓祥、朱玉红等恶意串通，隐瞒王晓祥系北区房产公司员工身份并以非真实买房人的事实，欺诈原告在违背真实意思的情况下与王晓祥签订买卖合同，在签署材料时，故意不让原告梅志强阅看“授权委托书”、“声明书”的具体内容，声称只是办理过户所需的手续，后被告王晓祥、朱玉红在文书空白处添加内容，变造“授权委托书”、“声明书”，目的是赚取房屋差价，损坏原告的合法权益。编号为1682151房屋买卖合同并非双方真实意思表示，委托代售书和声明书并非原告梅志强的真实意思表示。被告王晓祥辩称：被告王晓祥在交易过程中尽责的履行了居间义务，不存在故意或者重大过失。被告朱红玉、北区房产花园路店辩称：被告朱红玉系当天签订合同时中介公司的店长，在涉案房屋签署合同的整个过程没有违规地方。被告北区房产公司未答辩。第三人ＸＸ未答辩。第三人张丽娜未答辩。经审理查明：原告梅志强、薛益星系夫妻关系，并共同共有位于昆山市玉山镇××新村××室房屋，建筑面积58.58平方米。2016年8月22日，两原告（甲方）、被告王晓祥（乙方）、被告北区房产花园路店（居间方）签订合同编号为1682151的《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将上述房屋出售给乙方，房屋包括共有车库；房屋转让价118万元，合同签订当日支付定金8万元，2016年11月10日之前支付75万元至原告梅志强在中国银行珠江路支行60×××88的账户，贷款部分43万元由丙方代乙方办理贷款手续；如有任何一方未按照合同约定逾期30个工作日未履行义务，除本合同另有约定外，如果一方根本违约，守约方有权单方解除合同，主张违约责任，违约方应向守约方支付相当于总房价20%的金额作为违约金。合同签订后，两原告将房屋的所有权证和土地使用权证原件交给被告北区房产花园路店，该店员工周博文作为保管人签字，该店店长被告朱玉红也在保管条上签字。关于定金，因签订合同时已是晚上，无法查实房屋是否有无抵押或查封。被告王晓祥作为交款人，原告梅志强作为收款人，被告北区房产花园路店作为保管单位，三方签订《北区房产购房定金保管收据》一份，约定上述房屋购房定金8万元“因甲方产证丙方公司未能查证（晚上签约）待2016年8月23日上述查证后，确定产证无查封无抵押后，立即将定金打到甲方产权人账上（时间在2016年8月23日上午11点前）”。当天，原告梅志强还签订了《委托代售书》及《声明书》各一份，该代售书写明“委托房屋地址：玉山镇XX小区XX幢XX室，委托价格1180000……现本人将上述房屋委托北区房产咨询有限公司太平洋花园店业务员周博文、王晓祥代为销售……委托人梅志强，受托人周博文、王晓祥（北区房产花园路店加盖公章）”。《声明书》中写明原告梅志强将涉案房屋出售，并作为卖方声明人签字。原告梅志强在《声明书》中签字时，《声明书》处的买方声明人是空白的。次日，在核实该房屋确无抵押无查封的情况后，原告梅志强收到定金7万元，该7万元系通过被告北区房产公司的法定代表人林宏毅个人账户支付至原告梅志强合同指定账户。上述房屋处于出租状态，可以随时看房。北区房产公司工作人员安排第三人看房，看房时两原告未在场。第三人看房后欲购买该房屋。就购房总价、履行期限等合同细节均由被告王晓祥与第三人协商（就合同细节未事先告知两原告，被告王晓祥称已和两原告口头说好如果代售价格在118万元以上，被告王晓祥有权全权决定）。2016年8月26日，被告王晓祥以原告梅志强代理人的身份（甲方）与第三人ＸＸ、张丽娜（乙方）、被告北区房产花园路店（居间方）签订编号为1682153的《房屋买卖合同》一份，约定甲方将上述房屋出售给乙方，总价款129万元，合同签订当日支付20万元定金，2016年9月30日前支付首付款90万元，贷款部分由丙方负责办理。第三人王丽娜作为买方申请人在《声明书》上签字。合同签订当天，第三人通过支付宝转账的方式支付定金15万元，次日，银行转账支付5万元，合计定金20万元，该款项均由被告北区房产花园路店收取，该店未将从第三人处收的定金支付两原告，在第三人要求与两原告见面的情况下，也未曾安排两原告和第三人见面。2016年9月5日，被告北区房产公司以原告梅志强为卖方，第三人张丽娜为买方，自行备案了网签合同。2016年10月8日，两原告接到通知要去公积金审批中心配合办理贷款手续，原告提出未收到首付款，被告朱玉红遂通知第三人分别将455620元、194380元，合计65万元支付至原告梅志强账户。当天，在公积金审批中心，两原告提出网签合同的买方不是被告王晓祥，不肯签字，双方发生争执，两原告继而离开了公积金审批中心。当天，被告朱玉红称公司筹钱将第三人交纳的定金和首付款全部退回第三人。2016年10月9日，两原告要求取回房屋的房产证和土地证原件，并向昆山市住建局投诉。当天，两原告向北区房产管理部出具情况说明一份，写明“本人薛益星通过昆山北区房产出售XX镇XX新村XX号XX室房屋，因为购买方和网签名字不符，现要求终止合同，不再履行合同中约定的任何内容，现要求中介方退还土地证、房产证原件，退还已收款72万元，于一星期之内打入北区房产账户，退还当日取走的土地证、房产证原件”。因双方协商未果，10月10日，两原告再次至住建局投诉，当天，被告北区房产公司收取了两原告退还的首付款共72万元，被告朱玉红书面承诺在暂定一周内撤销网签备案合同。该网签合同现已撤销。关于《委托代售书》。原告梅志强陈述：8月22日晚上签订买卖合同时，就被要求签字，只说是用于办理两原告与被告王晓祥之间过户所用的手续，当时在委托人处签字时，其余内容都是空白的，如果说原告梅志强委托售房的话，根本没有签订买卖合同的必要。被告王晓祥陈述：两原告委托被告王晓祥代理出售该房屋，因担心以118万元的价格无法售出，被告王晓祥同意在房屋无法售出的情况下，由被告王晓祥购买该房屋，因此双方签订了该买卖合同。关于《声明书》。原被告明确，声明书是由原告梅志强作为卖方先行签字的，买方处的签字是第三人张丽娜后补签的。另查明：被告王晓祥系被告北区房产公司员工。被告王晓祥与被告北区房产花园路店陈述：买房行为系被告王晓祥个人行为，代售行为所产生的费用由公司收取；被告王晓祥、朱玉红称在与第三人签订合同以后，曾电话告知两原告合同具体情况，但无相应证据。本院认为，合法的民事权益受法律保护。关于两原告是否有真实的代售意思表示。第一、两原告与被告王晓祥签订《房屋买卖合同》后的第二天，原告梅志强即收到被告北区房产公司转账的7万元定金。此时，第三人未出现，在未确定是否能够代售成功的情况下，立即履行《房屋买卖合同》的具体内容，与被告王晓祥称在代售不成功的情况下再由被告王晓祥购买房屋的陈述相违背。第二、通过查看《委托代售书》字面内容可知，该代售书仅陈述由原告梅志强委托被告王晓祥代为销售，只有受托方的受托事项，对委托销售过程中双方的权利义务尤其是费用、委托销售不成如何处理等关键内容未明确，这与被告从事中介服务的专业身份是不符合的。第三、被告王晓祥称代售价格在118万元以上的，其有权全权决定，故而合同细节均由其与第三人协商确定，该陈述无证据显示，本院不予采信，同时，房屋属于大宗交易，涉及到两原告的重大切身利益，两原告如此委托他人进行代售，会使得自身权益得不到充分保障，被告王晓祥的陈述显然不合常理。第四、被告方称在与第三人签订房屋买卖合同以后，已和两原告进行了电话沟通，对该陈述，因未提供任何证据，本院不予采信。第五、假设代售事实成立，在第三人出现且提出和两原告见面的情形下，四被告一直不安排见面，亦未将收到第三人的多余房款转交给两原告，容易致使两原告和第三人双方互不了解，影响双方的缔约选择权，增加了违约风险，这与中介提供居间服务，促进交易顺利进行的职业特性是不符合的。第六，如果两原告代售意思表示真实，在公积金审批中心，两原告未配合签字，应系两原告过错。但是，被告方在未收回两原告退还房款的情况下通过筹钱的方式当天就将第三人的定金和首付款退回，并办理撤销网签等手续，以这种折损自身利益的方式积极中断合同履行，不合常理。综上，结合案件事实，本院认为原告梅志强并无真实的代售意思表示，该《委托代售书》应予以撤销。《声明书》，所反应的内容应为两原告将房屋自愿出售给第三人，但是结合案件事实可知，《声明书》中，原告梅志强作为卖方签字时，第三人尚未出现，此后，亦无证明表明两原告有将该房屋出售给第三人的意思表示，故而不能证明两原告和第三人存在买卖合同关系，《声明书》应予以撤销。关于两原告和被告王晓祥签订的《房屋买卖合同》。被告王晓祥系房产公司中介，具备交易优势，其在签订合同时未纰漏身份，有违诚实信用原则。被告王晓祥以签订房屋买卖合同的方式先占房屋的购买机会，目的是另寻买主，将房屋转售他人，且其在合同履行过程中个人未实际履行买受人支付定金或者首付款的义务。因此，本院认为，被告王晓祥没有真实的购房意思表示，买卖合同不成立。因合同不成立，两原告无需诉请合同撤销。因该《房屋买卖合同》的履行已中断，两原告的房屋亦未最终出售，其主张的11万元损失，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销原告梅志强签订的《委托代售书》及《声明书》。二、驳回原告梅志强、薛益星的其他诉讼请求。案件受理费15420元，由四被告共同承担。该案件受理费，两原告已经预交，本院不予退还。四被告在本判决书生效后十日内将案件受理费支付两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏富路支行，账号:10×××76。审 判 长  唐 敏人民陪审员  俞金妹人民陪审员  朱雪花二〇一七年七月十日书 记 员  王 芳附页（法律条文）：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。