山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0203民初3485号原告(反诉被告)：张烈彪，男，1963年7月16日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：苏伟，山东柏海律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩堃，山东柏海律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛苏商伟业投资发展有限公司，住所地青岛市德兴路**。法定代表人：张雪忠，董事长。委托诉讼代理人：徐坤，山东军诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春健，山东军诺律师事务所律师。原告(反诉被告)张烈彪（以下简称原告）与被告（反诉原告）青岛苏商伟业投资发展有限公司（以下简称被告）场地租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月6日、2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏伟、韩堃、被告的委托诉讼代理人徐坤、张春健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还保证金10000元、押金480元；2、被告支付违约金43901元；3、被告返还服务费15102元、租金15102元；4、被告赔偿装修损失、营业损失（均以评估值为准）；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在其经营的“苏尚国际建材家居广场”招商时表示，该商场要经营20年。原告基于对被告的信任，于2013年与被告签订租赁合同，原告租赁了该商场四楼D区40-2、42-1、47-2、48、49-1号展位，原告对展位进行了装修。2015年4月27日双方续签了租赁合同，租赁期限自2015年4月21日至2016年3月31日，租金为146338元。2015年7月6日被告单方解除该租赁合同，同时撤走了商场物业和工作人员，商场停水停电，导致原告自该时间起无法经营，造成了损失，故诉至法院要求判如所请。被告答辩并反诉称：原告所诉与事实不符，被告已履行了全部合同义务，并未单方解除合同，无需承担违约责任；根据双方合同约定，原告装修场地时经被告同意增设的物品，在不损坏场地的前提下可以拆除带走，其它应按照正常使用后的现状无偿交还给被告，原告的装修投入属于正常经营所需，合同期满后被告无需进行补偿，故要求驳回原告的请求。被告向本院提出反诉请求：1、原告支付租金63412元；2、原告支付2016年4月1日至2016年4月15日的场地占用费16104元；3、原告支付自2016年4月16日至实际搬离并办理交接之日的逾期占用场地的费用(按合同约定计算)；4、原告支付违约金37147元；5、诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告签订合同后，原告未按约足额支付租金，根据合同约定，合同期满之日原告应当搬离承租的场地，逾期占用场地的，应当按照合同约定金额双倍的日租金支付逾期占用场地使用费。双方合同期满后，原告未按约定返还租赁场地，故提出反诉请求。针对被告的反诉，原告辩称，1、被告违约在先，在2015年5月仍收取租金的情况下，单方提前解除双方的租赁合同并撤走物业和工作人员，停水停电，造成原告无法经营，给原告造成了损失。2、被告于2016年2月16日通知业户7日内搬离场地即免除占用费，原告已在该时间内搬离商场，故被告的反诉请求不应支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据以及当庭陈述，本院予以确认事实如下：1、原告（乙方）与被告（甲方）于2015年4月签订租赁合同，合同约定：原告租赁被告位于青岛市德兴路24号苏尚国际建材家居广场四楼D区40-2、42-1、47-2、48、49-1号展位，租赁面积共计325.34平方米，租赁期限自2015年4月21日至2016年3月31日，第四条约定：租金的标准为：单价每天每平方米1.30元，采取年度交款方式，合同期内租金总额为146338元。合同第五条约定：乙方须于合同签订之日一次性交纳质量保证金1万元，本合同终止后，乙方在实际退场之日起一年后无遗留投诉、索赔、退货等问题的，由甲方如数退还质保金。合同第七条中约定：合同期满或非因甲方原因致使本合同解除的，乙方的装修归甲方所有，甲方不做任何补偿。合同第十一条第1项约定：租赁期满，如乙方要求续租的，应于合同期满前两个月向甲方提出书面申请，由双方重新协商租赁条件；如乙方不再续租的，乙方需提前两个月书面告知甲方，并于合同期满之日前将全部商品撤出商场。第3项约定：合同期满或解除后，如乙方未按期撤出展位内商品，甲方有权代为进行转移或处理，由此产生的费用及损失由乙方负责。给甲方造成损失的，乙方需双倍赔偿。逾期占用展位，应向甲方支付相当于本合同金额三倍的日租金作为场地使用费。合同第十三条第1项约定：乙方逾期交纳租金及其他费用的，每逾期一日，需向甲方支付所欠款项10%的滞纳金。第7项约定：甲方擅自解除合同的，甲方应向乙方支付相当于合同期全部租金30%的违约金。2、双方一致认可，合同履行期间，将租金变更为每天每平方米1.1元。3、原告已向被告交纳质保金10000元，并已支付租金60412元，押金480元。4、2015年7月6日被告在商场内张贴了“关于苏尚国际建材家居广场业务转型的通知”该通知载明：因被告商业转型，被告决定自2015年7月6日起停止广场现有业务运营，不再接受经营者的各项业务申请，场地租赁合同已经到期的经营者，被告不再续租，未到期的租户，在租赁期限届满后也不再予以续租。5、2015年7月8日被告再次向该商场的租户张贴公开信，表示自2015年7月6日起该公司不再接受各位业主的租赁业务申请，已到期的租户于公开信发布之日起七日内与被告结清相关费用并办理退场事宜，如及时完成退场，被告承诺不主张逾期占用场地的费用并退还质保金，未到期的租户，到期后不再续签租赁合同，如愿提前退场不视为违约，如及时完成退场事宜，被告将退还剩余的租金并退还质保金。6、2016年2月16日被告向商场租户发出公告，称：2015年7月6日该公司发布转型通知起，大部分业主已搬离场地并完成退场，对尚未搬离场地的业主，请于本公告发布之日起7日内搬离场地，该公司承诺对逾期占用场地应支付的费用或欠付的租金不再主张，否则该公司依据租赁合同约定，代为搬离或处理相关物品及设施。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、苏商公司是否提前解除合同构成违约问题。原告主张被告承诺长期经营该商场，原告基于对被告的信任租赁展位并投入装修，后被告于2015年7月6日单方解除了租赁合同并对商场采取停水停电、撤出人员等措施，导致原告无法经营，被告已违约。为证明其主张，原告提交：1、被告的营业执照。该执照载明被告的经营期限自2009年10月9日至2029年9月30日。证明被告经营期限为20年；2、双方签订的《租赁合同》；3、被告2015年7月6日、7月8日张贴的业务转型通知和公开信；4、海润自来水公司出具的欠费停水通知；5、半岛都市报2015年8月5日报道一份。被告抗辩称，被告全面履行合同义务，并未单方解除租赁合同，并提交非卡用户应收流水、青岛供电公司客户电费明细单，证明涉案场地2015年7月至2016年4月并未停水停电。同时被告还提交了青岛鑫广丰电气工程有限公司于2015年9月25日发布的中秋、国庆促销活动网络公众号截图，证明被告商城正常经营，并未停业。本院认为，原、被告签订的租赁合同明确约定租赁期限为2015年4月21日至2016年3月31日，原告提交被告营业执照系被告主体经营期限为20年，并非涉案“苏尚国际建材家居广场”经营期限为20年，该营业执照与本案无关。被告2015年7月6日的通知和7月8日的公开信，仅表明被告自2015年7月6日起不再接受租户的租赁业务申请，租赁合同期限届满后，被告不再续签租赁合同，并未表明提前解除租赁合同。原告提交的欠费停水通知载明被告欠付水费，但通知载明，若持续欠付水费，将于2015年9月24日停水，且被告提交的非卡用户应收流水、青岛供电公司客户电费明细单证明涉案场地并未停水停电。综上，本院认定被告并未提前解除租赁合同，原告主张被告单方提前解除了双方的租赁合同，没有事实依据。二、原告逾期搬离场地，应否承担逾期占用费。原告自称于2016年2月21日搬离展位，认为根据被告2016年2月16日发布的公告，即使逾期撤离，也无需承担逾期占用费。被告则称在该时间原告只是人员撤离了展位，物品没有搬走，而且没有办理交接手续，不应认定为已搬离展位。该商场于2016年5月进行装修改造，应认定该时间为原告撤离时间。被告对2016年2月16的公告没有异议，本院予以采信。本案经调解未果。诉讼中原告申请对其装修和经营损失进行评估，经本院审查，认为原告的申请没有实质意义，故对其申请，本院未予准许。本院认为，原、被告签订的《经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应如约履行。根据本院查明的事实，可以确认双方的租赁合同因期满而终止，并非被告违约导致合同解除，故原告主张被告单方提前解除双方的租赁合同，缺乏事实依据，本院不予采信，被告并未单方解除合同且未有违约行为，因此原告要求被告支付违约金43901元、返还服务费15102元、租金15102元，本院不予支持；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，经出租人同意的装修，租赁期限届满后承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，当事人另有约定的除外。根据双方租赁合同的约定，合同期满或非因被告原因致使合同解除的，原告装修归被告所有，被告不作任何补偿。因此租赁期限届满，原告要求被告赔偿装修损失，无事实和法律依据，本院依法不予支持。双方租赁合同系期限届满而终止，原告诉请被告支付营业损失，亦无事实和法律依据，本院依法不予支持。双方的合同已期满且已超过质保期，因此原告要求被告退还质保金10000元、押金480元，事实清楚，证据充分，且已超过质保期限，本院予以支持。原告已在2016年2月21日搬离租赁场地，根据被告2016年2月16日发布的公告，可以确认原告在公告发布之日起七日内搬离场地，被告可免除逾期占用费，故现被告主张逾期占用费，本院不予支持。根据该公告，被告承诺对逾期占用场地应支付的费用或欠付的租金不再主张，因此被告反诉要求原告支付所欠租金和违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告青岛苏商伟业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张烈彪返还质保金10000元；二、被告青岛苏商伟业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张烈彪返还押金480元；三、驳回原告张烈彪要求被告青岛苏商伟业投资发展有限公司支付违约金43901元的请求；四、驳回原告张烈彪要求被告青岛苏商伟业投资发展有限公司返还服务费15102元、租金15102元的请求；五、驳回原告张烈彪要求被告青岛苏商伟业投资发展有限公司赔偿装修损失、经营损失的请求；六、驳回反诉原告青岛苏商伟业投资发展有限公司要求反诉被告张烈彪支付租金63412元的请求；七、驳回反诉原告青岛苏商伟业投资发展有限公司要求反诉被告张烈彪支付违约金37147元的请求。八、驳回反诉原告青岛苏商伟业投资发展有限公司要求反诉被告张烈彪支付逾期占用费的请求。上述一、二项，由被告青岛苏商伟业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费4771元（原告已预交），由原告张烈彪承担4555元、被告青岛苏商伟业投资发展有限公司承担216元；反诉案件受理费894元，由反诉原告青岛苏商伟业投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  田文静人民陪审员  曹积泉人民陪审员  于建芝二〇一七年七月二十七日书 记 员  吴 洁