安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖13民终1048号 上诉人（原审被告）：曹心力，女，1976年12月6日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：张芹，女，1978年3月2日出生，汉族，住安徽省宿州市经济技术开发区。 被上诉人（原审原告）：谭静，女，汉族，1970年11月12日出生，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住安徽省宿州市。 被上诉人（原审原告）：梁仁国，男，汉族，1971年5月1日出生，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住安徽省宿州市。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：周步海，安徽步海律师事务所律师。 上诉人曹心力因与被上诉人谭静、梁仁国房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初10785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹心力上诉请求：撤销原审判决，改判按现行市场价租金履行租赁合同；一、二审案件受理费由谭静、梁仁国负担。事实和理由：1、2013年10月21日，曹心力从谭静、梁仁国处租赁裕城花园13号楼0113室门面房一间，租期自2013年10月21日至2016年10月20日（实际为11月2日），第一年租金为80000元，第二年租金为80000元，第三年租金100000元，押金5000元，转租费80000元。租期届满后，如曹心力不再续租，谭静、梁仁国将押金无息退还，并口头约定补偿80000元转租费及装修损失200000元；2、一审对曹心力支付的5000元押金未予处理，也未对押金性质予以认定。双方约定，租赁期限届满，在同等条件下，曹心力有优先承租权，租金随行就市，而谭静、梁仁国却要求曹心力按照左邻右舍的租赁价格支付租金，双方协商未果，谭静、梁仁国不愿退还租金视为其继续履行合同的行为；3、由于谭静、梁仁国恶意抬高租金，迫使曹心力不能续租，给曹心力造成很大损失。曹心力提供的证据显示，涉案房屋周边租金价格均下降，曹心力愿意按照左邻右舍的租金价格支付租金，但谭静、梁仁国不予同意，如不能续租，曹心力的损失将达200000元。 谭静、梁仁国辩称，1、租赁合同虽约定曹心力可以转租，但并没有约定转租费，即使有转租费，也需经谭静、梁仁国同意；2、对于曹心力预付的5000元押金，一审没有认定，曹心力对此也没有抗辩，该押金属合同解除后的行为；3、曹心力认为谭静、梁仁国恶意抬高租金不是事实，其现在涉案房屋内经营，没有经过谭静、梁仁国的同意，双方不存在权利义务关系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 谭静、梁仁国向一审法院起诉请求：1、请求排除妨碍，责令曹心力立即搬离涉案房屋；2、责令曹心力赔偿损失三万元（其他损失计算至判决履行完毕之日）；3、诉讼费用由曹心力承担。 一审法院认定事实：谭静、梁仁国共同拥有裕城花园13号楼0113室门面房一间，于2013年10月21日经谭静租赁给曹心力使用，双方并签订了租赁合同，合同约定租赁期限三年，从2013年10月21日至2016年11月2日，第一年租金80000元，第二年租金100000元，第三年租金100000元。曹心力向谭静、梁仁国缴纳押金5000元，租期届满后，如果曹心力不再租赁，谭静、梁仁国将押金无息退还。房租到期前大约有三个月，谭静、梁仁国即找曹心力洽谈续租事项，但曹心力因价格问题不愿意签订续租合同，双方未能达成一致意见。曹心力继续使用该房屋至今。一审法院认为，谭静、梁仁国与曹心力约定的租赁合同为双方真实意思表示，应为有效合同。合同签订后，谭静、梁仁国已履行了各自义务。该合同签订后，曹心力使用了该房屋，并支付三年的租金。租赁合同期满后，双方未续签合同，曹心力继续占有使用该房屋至今，应向谭静、梁仁国支付该房屋的房屋使用费。但是谭静、梁仁国未提供要求赔偿损失30000元（按每月10000元计算，暂计3个月，自2016年11月2日至2017年2月2日）的依据，参照原双方先合同2015年和2016年的租金每年100000元，三个月房屋使用费为25000元。曹心力应支付给谭静、梁仁国自2016年11月2日至2017年2月2日的租金25000元。谭静、梁仁国要求曹心力立即搬离涉案房屋，符合法律规定，应予支持，但应给予曹心力一定期限。曹心力辩称房租都减价，造成转让费损失等总计200000元可另案处理。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十七条等相关规定，判决：一、限曹心力于判决生效之日起二十日内搬离谭静、梁仁国的房屋；二、曹心力于判决生效之日起二十日内支付给谭静、梁仁国房屋使用费25000元（2016年11月2日至2017年2月2日）；三、驳回谭静、梁仁国的其他诉讼请求。案件受理费275元，由曹心力承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对曹心力提供的转款凭据，因与本案无关，本案不予认定。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，曹心力与谭静、梁仁国签订的租赁合同租期届满后，双方对继续租赁案涉房屋的租金数额、租赁期限等应进一步协商，以确定各自的权利义务。双方在协商后未能达成一致意见，曹心力仍占用涉案房屋，侵犯了谭静、梁仁国的合法权益，一审判决认定曹心力的行为构成侵权，判决其限期搬离涉案房屋正确。曹心力请求按现市场价履行原房屋租赁合同，须经谭静、梁仁国同意，因其二人不愿意与曹心力续签租赁合同，而原租赁合同已届满，曹心力该上诉请求依法不应支持。曹心力另上诉称，双方口头约定，曹心力在租赁期限届满后不再续租时，谭静、梁仁国应补偿给其80000元转租费及装修损失200000元，谭静、梁仁国对此不予认可，现曹心力提供的证据不足以证明双方存在上述约定及“损失”实际存在，故，曹心力以此为由请求谭静、梁仁国赔偿上述费用，依据不足，本案不予支持。至于曹心力支付的5000元押金，双方约定“履约期满后，如曹心力不再续租，谭静、梁仁国全额无息返还”，虽谭静、梁仁国在合同届满后未予返还，曹心力即认为其二人视为同意续租，系其个人认识错误问题，并没有得到谭静、梁仁国的认可，其该上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持；曹心力如不愿续租可另行要求谭静、梁仁国返还。曹心力还称因谭静、梁仁国恶意抬高租金致其不能续签租赁合同，谭静、梁仁国对此也不予认可，鉴于双方原租赁合同已届满，随行就市的租金价格，应由双方结合当时的市场才能确定，而曹心力提供的短信记录反映不出谭静、梁仁国存在恶意抬高租金的情形，故，在谭静、梁仁国不愿与曹心力继续签订租赁合同的情况下，曹心力的优先续租权是否受到侵犯，本案无法界定，曹心力请求谭静、梁仁国赔偿损失，一审告知其另行处理并无不当，曹心力该上诉请求，本案亦不予支持。 综上，曹心力的上诉请求不能成立，本院不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由曹心力负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚丽 审判员  丁 伟 审判员  赵 路 二〇一七年七月十一日 书记员  张 猛 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。