北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初12530号原告：黄婧蕾，女，1983年7月14日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：苑超，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚浩鸣，北京市通商律师事务所上海分所律师。被告：蒋立东，女，1953年3月18日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张学增，北京中昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘乃力，男，1984年3月1日出生，住北京市西城区。第三人：刘湧，男，1954年6月17日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张学增，北京中昂律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住单位宿舍。原告黄婧蕾与被告蒋立东、第三人刘湧、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄婧蕾及其委托诉讼代理人苑超、奚浩鸣，被告蒋立东及其委托诉讼代理人张学增、刘乃力，第三人刘湧及其委托诉讼代理人张学增，第三人我爱我家公司委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄婧蕾向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年1月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及原被告与第三人于合同日签订的《补充协议》；2.判令被告返还原告已支付的定金300000元；3.判令被告赔偿原告违约金1216000万元4.判令被告赔偿原告已付中介费114912元；5.判令被告返还原告代被告支付的物业和清洁费417.4元、供暖费1761元；6.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2017年1月15日，经第三人居间服务，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定原告向被告购买位于xx的房屋，面积为58.7平方米，总价为608万元，原告拟贷款金额为180万元。该合同在违约条款中规定：“除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。”同日，原被告与第三人签订《补充协议》，对付款方式约定如下：原告在签订合同当日支付第一笔定金10万元，交付方式为自行交接；于查档完成当日支付第二笔定金20万元，交付方式为自行交接；于办理房屋产权转移登记手续前一日支付房款300万元，交付方式为资金存管；于办理房屋产权转移登记手续前一日支付除贷款额外的剩余房款98万元，交付方式为资金监管；贷款部分房款，由金融贷款机构按照放款流程及条件直接发放给被告。上述合同签订当日，原告向被告支付第一笔定金10万元。2017年1月19日，原告向被告支付第二笔定金20万元。上述合同签订后，原告履行合同直至网签，但是由于被告不配合签署网签合同，无法继续进行。为此，原告及第三人多次做被告工作，并于2017年3月31日见面协商无果。同日，被告向原告发送《解除合同通知书》一份，以所谓“公平原则、诚实信用原则”为借口，无理通知原告解除双方之间的房屋买卖合同。后第三人受原告委托及原告本人均先后向被告发函，明确告知其应继续履行合同，但仍被其无理拒绝或不予理睬。原告认为。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原被告于2017年1月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及原被告与第三人于同日签订的《补充协议》，均合法有效，并具有法律约束力。现被告明确表示拒绝履行上述合同，单方解除该合同，显属根本违约之行为，请求法院判如所请。被告蒋立东辩称，第一，原告自身违约，原告应按照原合同约定在网签之前支付购房款20万元给被告，但未履行该合同义务。网签是履行“1月15日合同”的一个重要环节，不能进行下去，责任在原告，不在被告。被告接受了原告提出的和解，但原告并不做任何让步，导致不能履行原合同。第二，不是坐地涨价而毁约，而是保护已有合同利益不受侵害。原告指控被告坐地涨价无事实根据。一旦我方在“3月27日新合同”上签字，我方面临四大风险：1、20万元不翼而飞。2、180万元尾款，可望不可求。3、可能被指控欺骗，面临数百万的诉讼索赔。4、也有可能出现第2、3被恶意组合的风险，被告同样是收不到款，另外还会出现法律纠纷不断的情况。被告拒绝签署原告单方变更的新合同，合情、合理、合法，擅自变更合同的，与终止合同的是原告。被告只是努力保护1/15号合同的权益，原告所控事实不存在，请求法院查明事实，依法判决驳回原告诉讼请求。第三人刘湧述称，3月31日后，原告提出和解，被告接受和解，提出原告赔礼道歉，但原告不同意。20万元先行支付的购房款也没有支付。第三人我爱我家公司述称，双方同意解除合同，我公司没有异议，予以配合。其他诉讼请求不涉及我公司，服从法院判决。本院经审理认定事实如下：蒋立东与刘湧系夫妻关系。北京市西城区xx房屋登记在蒋立东名下。2017年1月15日，蒋立东（出售方、甲方）与黄婧蕾（买受方、乙方）经我爱我家公司居间，就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定：第一条房屋基本情况：（一）甲方所售房屋坐落在西城区xx。第二条房屋权属情况：（三）该房屋性质为央产房，甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》。第三条甲方与乙方通过房地产经纪机构居间的方式达成交易。第四条成交总价格、付款方式、付款时间：（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为6080000元，其中房屋主体价格为2780000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为3300000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金100000元，定金通过自行交接方式划转。（二）乙方采取商业贷款方式支付该房屋成交总价款，拟贷款金额为1800000元。第一次于查档完成日，乙方向甲方支付200000元，资金通过自行交接方式划转；第二次于过户前壹日，乙方向甲方支付3000000元，资金通过资金存管方式划转；第三次，乙方向甲方支付980000元，资金通过资金监管方式划转。第五条贷款的其他约定。第六条该房屋买卖交易的承诺。第七条房屋的交付：（一）甲方应当在过户后2日内将房屋交付给乙方。第八条税、费相关规定：（一）本次交易应缴纳的所有税、费由乙方全部承担。第九条权属转移登记：（一）甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同，适用本合同第十一条第二款约定。（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。第十条违约条款：（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。第十一条合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价的20%向甲方承担违约责任。（二）如乙方依照本合同约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。第十二条不可抗力。第十三条争议解决方式。第十四条其他。同日，蒋立东（出卖方、甲方）、黄婧蕾（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定：第一条甲方同意将西城区xx的住房出售给乙方。第二条经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第三条：由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商，同意按照以下方式解决：甲乙双方于2017年1月15日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履行服务合同》长期有效，直至交易房产转移完毕。在房屋产权转移之前，如需向产权单位或物业补交的超标费用或任何其他费用（本协议另有约定的费用除外）均由甲方承担，该笔费用自丙方发出书面通知要求甲方交款的五个工作日内交清。第四条经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2020年1月15日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。同时甲方保证房屋交易后对该房屋无任何权利，该权利包括但不限于该房屋拆迁。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款1%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。第五条甲方承诺标的房屋划片学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用。否则乙方有权向甲方追究标的房屋总价款20%的违约金。第六条经甲乙双方友好协商同意，约定乙方最迟于2017年5月20日获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷迟延或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2017年6月20日未能过户，违约方应向守约方支付总房款10%的违约金。第七条乙方以4次交付房款的方式交接房款；1、在签订合同当时，乙方交付甲方定金100000元，交付方式为：自行交接。在查档完成当日乙方交付甲方定金200000元，交付方式为自行交接。2、在办理房屋产权转移登记手续前壹日，乙方再交付甲方房款3000000元，交付方式为：资金存管。3、在办理房屋产权转移登记手续前壹日，乙方交付甲方除贷款额外的剩余房款980000元，交付方式为：资金存管。4、贷款部分房款，由金融贷款机构依照放款流程及条件直接发放给甲方；丙方对乙方交付的房款，仅承担见证责任。第八条甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款200000元。由于不动产以产权转移为法律标记，丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在如下风险：1、被法院查封的风险。房屋可能因债务原因导致被查封或限制登记等不确定的情形。网签、银行批贷、缴纳税款、提前入住等行为均不能规避司法查封、限制登记等其他权利人主张债权。2、合同履行周期风险。目前二手房交易量大，受限购、房源核验、连环单等因素影响，整体交易时间很难确定，部分房屋还存在抵押，地址变更，夫妻更名，产权分割的事项，房款自行交接后至过户周期长，风险大，资金安全难以把控。甲乙双方已经充分理解上述风险，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务，丙方已尽到风险告知义务，上述房款出现任何纠纷均由甲乙双方自行承担，丙方不承担任何责任。第九条其他。1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。2、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。甲、乙双方签字后生效，丙方盖章后对约定丙方的内容生效；如丙方未盖章，不影响甲乙双方约定的权利义务。3、本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。审理中，各方对于《补充协议》第八条的理解不一。蒋立东主张《补充协议》第八条变更了房款金额为6280000元，黄婧蕾在网签前还应支付购房200000元，但黄婧蕾并未支付。黄婧蕾主张双方约定的合同价款就为6080000元，第八条约定的200000元就是查档当日支付的定金200000元，其已经支付。我爱我家公司同意黄婧蕾的主张，并指出之所以第八条进行约定，是对买卖双方进行定金支付风险的提示。同日，蒋立东、黄婧蕾、我爱我家公司签订《居间服务合同》，约定：我爱我家公司为蒋立东、黄婧蕾之间的房屋买卖合同提供居间服务，黄婧蕾支付我爱我家公司居间服务费114912元。上述合同及补充协议签订当日，黄婧蕾向蒋立东支付定金100000元。2017年1月18日，黄婧蕾支付我爱我家公司居间服务费114912元。2017年1月19日，黄婧蕾向蒋立东支付定金200000元。2017年3月27日，我爱我家公司打印出存量房屋买卖合同（网签合同），网签合同约定：房屋成交价格为2780000元，其中自有交易结算资金为980000元。买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为1800000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行承担。我爱我家公司要求黄婧蕾与蒋立东在网签合同上签字确认，黄婧蕾已经签字，蒋立东认为网签合同的房款金额等内容与主合同不一致，故不同意签字。2017年3月31日，蒋立东向黄婧蕾及我爱我家公司出具《解除合同通知书》，内容为：黄婧蕾女士：我与你于2017年1月15日就位于北京市西城区xx的房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下称“买卖合同”），在履行过程中政府楼市调控政策的频繁出台导致的情势变更之下，使我唯一的一套房转让后全家人将无房可住，户口无处可迁；又在履行过程中发现“买卖合同”中重要条款存在显失公平，相关人缺乏诚信并设有合同陷阱，如继续履行此合同对于我明显不公平且不能实现合同目的，现依据《民法通则》、《合同法》的规定和“买卖合同”第十一条的约定，特依法通知你解除“买卖合同”。我保留对相关部门和人员违法违规的行为进行投诉和举报，以及追究其民事责任的权利。请你收到此函后3日内详细告知你的银行收款账号、账户名称及相关信息，我会将已经收到的定金叁拾万元人民币返还给你。特此通知！出卖人：蒋立东。黄婧蕾不同意解除合同并要求蒋立东继续履行，由于双方协商未果，2017年4月19日，黄婧蕾诉至本院，要求蒋立东继续履行房屋买卖合同等。2017年5月25日本案第一次庭审中，本院询问蒋立东是否同意按照原合同价款6080000元继续履行房屋买卖合同，蒋立东明确表示不同意。因黄婧蕾无法提存剩余房款，经本院释明，2017年5月25日黄婧蕾当庭将诉讼请求变更为要求解除房屋买卖合同等。庭审中，黄婧蕾主张合同履行过程中，蒋立东擅自提高房屋交易价格，拒绝履行合同并单方解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。蒋立东主张其从未擅自提高房屋交易价格，由于网签合同与原合同严重不一致，其拒绝签署网签合同具有正当理由，且黄婧蕾未按照补充协议第八条约定支付200000元购房款，黄婧蕾自身存在违约行为。审理中，黄婧蕾为证明蒋立东存在提高房屋交易价格的行为，向本院提交了2017年3月31日其与蒋立东的谈话录音予以证明。蒋立东认为录音存在剪辑，且黄婧蕾在录音中一直诱导其谈及房价，故该录音不能证明其要求提高房价。本案审理中，经黄婧蕾申请，本院依法对涉案房屋采取了查封措施。现黄婧蕾诉至本院，要求解除房屋买卖合同及补充协议、要求蒋立东返还定金300000元、赔偿违约金1216000元、赔偿中介费114912元、返还代付的物业和清洁费417.4元、供暖费1761元。蒋立东同意解除合同，但不同意黄婧蕾的其他诉讼请求并主张黄婧蕾要求的违约金过高。审理中，针对物业费和清洁费，黄婧蕾主张其交纳该费用后相关票据交给了蒋立东。蒋立东对黄婧蕾的主张不予认可。针对供暖费，黄婧蕾提交了北京苑家源热力系统科技发展有限公司出具的收据，该收据内容为：“2017年1月18日，今收到车公庄1号院3-123黄婧蕾（新户）交来17年11月15日-18年3月15日供暖费58.7×30=1761。”黄婧蕾主张该笔费用系蒋立东办理央产房上市交易时，其与蒋立东协商由其交纳。我爱我家公司对黄婧蕾的主张予以认可。蒋立东主张该笔费用黄婧蕾应该找收取费用的公司退还。针对损失，黄婧蕾主张因蒋立东的违约行为给其造成的损失为房屋差价损失、保全担保费、律师费、购房款利息损失、利率上涨损失。针对房屋差价损失，黄婧蕾提交了网页打印件予以证明，蒋立东对该证据的真实性不予认可。本院询问黄婧蕾是否对房屋差价损失申请司法鉴定，黄婧蕾明确表示不要求司法鉴定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，黄婧蕾与蒋立东签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。蒋立东主张双方补充协议第八条约定将购房款变更为了6280000元，黄婧蕾未按照该条约定支付200000元房款构成违约，黄婧蕾、我爱我家公司则主张该条约定的200000元即为查档完成当日支付的定金200000元，该条只是对支付该200000元定金进行了风险提示。综合考虑房屋买卖合同及补充协议的约定，本院认为黄婧蕾、我爱我家公司的主张符合协议本意，本院予以采纳。对蒋立东以此为由主张黄婧蕾违约的抗辩意见，本院不予采纳。黄婧蕾主张蒋立东擅自提高房屋交易价格构成根本违约，为此，黄婧蕾提交了其与蒋立东的谈话录音予以证明，但该录音不足以证明蒋立东存在擅自提高房屋交易价格的行为，且我爱我家公司也表示蒋立东并未明确表示过要求提高交易价格，故对黄婧蕾以此为由主张蒋立东构成违约的意见，本院不予采纳。蒋立东主张其要求解除合同的原因是网签合同与原合同约定的价格等内容不一致，其拒绝签订网签合同存在正当理由。对此，本院认为，网签是双方履行房屋买卖合同过程中的一个必经程序，双方的权利义务还须按照原合同及补充协议履行，当事人在房屋买卖合同包括网签合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。应当指出，我爱我家公司在向当事人提供房屋买卖中介服务时，协助当事人将房价款拆分为主体价格2780000元、装饰装修、家电等设备作价3300000元的行为不当，也与实际情况不符。由于我爱我家公司要求蒋立东签订的网签合同中的价格为2780000元，蒋立东不同意签订该网签合同，具有正当理由，但蒋立东不能以此为由要求解除合同。双方应按照真实的交易价格进行网签并继续履行合同。蒋立东单方解除合同的行为不当，且蒋立东在本案审理中明确表示不同意按照原合同约定继续履行合同，故蒋立东构成违约，黄婧蕾要求解除合同，于法有据，自2017年5月25日黄婧蕾变更诉讼请求要求解除合同的通知到达蒋立东之时，双方合同即已解除。合同解除后，蒋立东应将收取的300000元定金返还给黄婧蕾，对黄婧蕾的此项诉讼请求，本院予以支持。被告构成违约，应承担违约责任，但蒋立东提出双方合同中约定的违约金过高，黄婧蕾主张其损失为房屋差价、保全担保费、律师费、购房款利息、利率上涨损失。针对房屋差价损失黄婧蕾仅提供了网页资料予以证明并明确表示不申请司法鉴定，但该证据不足以证明房屋差价损失的数额。黄婧蕾主张的其他损失，缺乏依据，本院不予采纳。对违约金的具体数额，本院综合考虑双方发生纠纷的原因，并以当事人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况和当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则予以调整，酌定蒋立东向黄婧蕾支付违约金20万元。由于双方的房屋买卖合同未能正常履行完毕，中介费用是否确实需要支付或需要支付多少，尚不能确定，黄婧蕾应向居间方主张权利，在确定确须支付该部分费用的数额后，再向蒋立东主张权利，对黄婧蕾的此项诉讼请求，本院暂不予处理。黄婧蕾要求蒋立东支付物业和清洁费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于黄婧蕾要求蒋立东支付供暖费的诉讼请求，由于该供暖费系黄婧蕾交给供暖公司，收据开的也是黄婧蕾之名，且该供暖费系2017-2018年度尚未发生的费用，因房屋买卖合同未能履行完毕导致黄婧蕾未能取得房屋所有权，故供暖公司亦不可能为黄婧蕾提供供暖服务，黄婧蕾应要求供暖公司退还，黄婧蕾要求蒋立东退还该费用的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认蒋立东与黄婧蕾签订的位于北京市西城区xx房屋的房屋买卖合同及补充协议于二〇一七年五月二十五日解除。二、自本判决生效之日起七日内，蒋立东返还黄婧蕾购房定金三十万元。三、自本判决生效之日起七日内，蒋立东支付黄婧蕾违约金二十万元。四、驳回黄婧蕾的其他诉讼请求。如果蒋立东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万七千一百八十元、保全费五千元，均由蒋立东负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李俊二〇一七年七月十九日书记员  林彤