上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初6653号原告：芦斌，男，1972年12月24日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：胡萍，上海震大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵井胜，上海震大律师事务所律师。被告：徐明宏，男，1983年5月13日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王诗沁，上海恒洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚坚，上海恒洋律师事务所律师。第三人：深圳平安普惠小额贷款有限公司，住所地广东省深圳市福田区福华三路星河发展中心裙楼02层202。法定代表人：秦福荣。原告芦斌与被告徐明宏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，通知深圳平安普惠小额贷款有限公司作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告芦斌及其委托诉讼代理人胡萍、赵井胜，被告徐明宏的委托诉讼代理人王诗沁、龚坚到庭参加诉讼。第三人深圳平安普惠小额贷款有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告芦斌向本院提出诉讼请求，1、判令确认原被告于2015年11月13日就上海市宝山区通河八村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的上海市房地产买卖合同无效；2、被告将上述房屋恢复登记至原告名下。事实和理由：2015年，原告向林俊小额贷款公司(谭军)总共借了人民币12多万元，并向另一家小贷公司(徐卫东)借了70多万元。后经谭军提议，由被告(实际系上述两家小贷公司的老板)借款给原告，原告将其名下的系争房屋以买卖形式担保给被告，并办理房产过户手续后，被告提供原告110万元用来偿还此前的欠款和利息。双方于2015年11月13日签订买卖合同，后于2015年11月25日办理过户手续。当时原被告说好，这只是一种借款形式，到时原告还清110万元后，被告再将房屋返还给原告。但现被告却要侵占房产，故诉请如上。被告徐明宏辩称，被告从事汽车销售，身边有闲钱，想投资房屋。被告有个朋友住在系争房屋附近，知晓原告需要用钱、急于出售系争房屋，原告要求一次性付款，周边房价是180万元，原告以160万元出售。被告投资性购房，故没有上门看房。此后原被告签订了购房协议、上海市房地产买卖合同并办理了过户，被告付清了购房款160万元。原告此前曾承诺在2015年年底、2016年年初搬离系争房屋并迁出户口，但原告至今未搬离，被告还曾另案起诉要求原告及其家人搬离。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人深圳平安普惠小额贷款有限公司述称，2016年10月，第三人与被告签订授信及借款合同、最高额抵押合同，授信额度2,125,000元，并将系争房屋抵押给第三人，此后第三人向被告放款200万元。截止2017年5月4日，被告尚欠本金1,753,994.43元。请求法院保护第三人的权利，在结清欠款的前提下，第三人愿意协助注销抵押并办理过户等。本院经审理查明以下事实：2015年11月12日，原告(卖方、甲方)与被告(买方、乙方)签订购房协议，约定，甲方将系争房屋以160万元出售给乙方。本意向书签订的同时，乙方应向甲方支付定金10万元。甲乙双方约定于2015年11月15日前签订正式房地产买卖合同或类似合同。2015年11月13日，原告(卖售人、甲方)与被告(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积67.91平方米，转让价款共计160万元。合同未对房屋交付时间、甲方逾期交接房屋的违约责任、乙方逾期付款的违约责任、随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理、付款方式、户口迁移时间及逾期迁移户口的违约责任等作出约定。2015年11月25日，原被告至交易中心申请过户。2015年12月9日，被告经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2016年11月7日，第三人经核准登记为系争房屋的抵押权人，最高额抵押限额为2,125,000元，债权发生期间从2016年10月26日至2021年10月25日。另查明，2015年11月12日，原告出具收条，确认收到被告购买系争房屋的定金10万元现金。2015年11月13日，被告向原告银行账户转账40万元，原告出具收条确认收到首付款40万元。2015年11月25日，被告向原告银行账户转账110万元。审理中，原告表示，其只收到过110万元；没有收到过10万元定金，在收条上签字的时候上面内容是空白的。其银行卡一直由被告控制，40万元转到原告银行账户后即由被告转出了。110万元转到原告银行账户后就由被告安排还给了原告的债权人。又查明，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对系争房屋于2015年11月12日的市场价进行评估，评估鉴定意见为215万元。原被告对鉴定意见均无异议。以上事实，有原告提供的不动产登记簿、上海市房地产买卖合同等，被告提供的收条、转账凭证、购房协议等，评估报告等，审理中，原告表示，系争房屋原为公房，2000年原告买下了产权并登记为产权人。此前房产证一直由原告父母保管，2014年原告为了借钱，补办了房产证。原告于2001年结婚。现系争房屋由原告父母、原告夫妻、原告女儿共五人居住，房屋内有原告父母、原告、原告女儿四个人的户口。本院认为，根据法律法规的相关规定，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。纵观系争房屋的交易情况，存在诸多不合理之处。首先，房屋买卖乃大宗交易，购房人理应谨慎对待。原告及其家人一直生活在系争房屋内，如系争房屋处于正常待售状态，一般可以配合买受方看房。但被告购房过程中仅调阅了不动产登记簿，却未实际看房，有悖于正常的房屋交易习惯。其次，正常的房屋交易中，为了保护买卖双方的合法权益，双方一般在书面合同中均会对交房时间、户口迁移时间、违约责任等重大交易细节进行明确约定。系争房屋的买卖合同约定极为简单，对上述重要条款均未作约定，有违常理。再者，经司法评估，系争房屋的交易价格明显偏离正常市场价格，有违常理。综上，系争房屋的买卖合同存在诸多违背正常交易的情况，而被告亦未能提供合理解释，原告关于合同并非真实意思表示、应属无效的主张，相对被告的主张而言具有更高的可信度，可予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应当在清偿债务、注销抵押后将系争房屋的房地产权利返还登记至原告名下。此外，根据被告提供的证据，可以认定被告向原告先后支付了160万元，原告虽不予认可，但未能提供证据予以推翻，原告应当承担相应的返还责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、原告卢斌与被告徐明宏就上海市宝山区通河八村XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同无效；二、被告徐明宏于本判决生效之日起十日内，以偿还债务为前提，注销上述房屋上的抵押权，第三人深圳平安普惠小额贷款有限公司予以配合；三、被告徐明宏于上述房屋上的抵押权注销之日起七日内，将上述房屋的房地产权利恢复登记至原告卢斌名下；四、原告卢斌于上海市宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋的房地产权利转移登记申请之当日，向被告徐明宏返还160万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为9,600元、财产保全费5,000元、评估费7,080元，均由原告卢斌及被告徐明宏各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一七年七月七日书记员  茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。