西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初7127号原告：郭小玲，女，汉族，1963年4月25日出生，住西安市高新路皇家花园*号楼*单元***室。委托代理人：李建民，陕西法智律师事务所律师。委托代理人：张芳，陕西法智律师事务所律师。被告：严合同，男，汉族，1983年4月17日出生，住西安市高新区高新四路20号华怡园小区*号楼*层***号。被告：西安华雷船舶实业有限公司，住所地：西安市雁塔区太白南路318号6幢。法定代表人：周琦，系该公司董事长。委托代理人：赵明，系该公司员工。原告郭小玲与被告严合同及被告西安华雷船舶实业有限公司（简称华雷船舶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了缺席审理。原告郭小玲，被告华雷船舶公司到庭参加诉讼，被告严合同经本院传票传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。原告郭小玲诉称，2003年7月下旬，原告从高新区小鱼快餐饭店的业主张兴社接手产权属于中船重工第七0五研究所的位于高新四路20号华怡园小区8号楼一层101号房的餐厅，同时向张兴社支付110000元的转让费。同年8月1日，原告与中船重工第七0五研究所物业服务中心签订了租赁合同，重新装修后改名为“小村家饭”，重新办理卫生许可及工商税务登记共花费35000元。2009年，原告投资15000元购买5P空调和1.5P挂机。2011年，根据创卫要求，室内外装修及环保设施投入45000元，并通过西安市环境保护局高新分局验收。2003年8月1日，原告与中船重工第七0五研究所物业服务中心签订房屋租赁合同，后自行与被告华雷船舶公司（系中船重工下属公司，专门负责房屋管理）续签房屋租赁合同，合同第二条约定的合同到期日是2014年8月5日，并且约定在同等条件下原告有优先续租权。合同第九条第2项约定若本单位建设需要收回房屋改作他用，出租方应提前三个月书面通知，届时承租方无条件退回，出租方退清预收的房租及押金。2014年在合同期满前一个月华雷船舶公司通知原告要收回房屋自用，在双方协商续租事宜时，华雷船舶公司突然于同年9月2日强行将正在营业的小村家饭经营者及工作人员驱逐出门、更换门锁、并加贴封条，导致原告无法继续经营，也使得店内属于原告的财产至今不知所踪。后华雷船舶公司就同一房屋又出租给他人经营餐厅，严重侵害了原告的优先承租权及店内财产权益。故原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付转让费、装修费、餐具费用共计20万元。2、本案诉讼费由被告承担。被告严合同未到庭应诉，亦未交任何书面意见。被告华雷船舶公司辩称，原告第一项诉请费用，被告无法核实。原告是2003年与被告签订的合同，转让费是原告和他人谈的，与被告公司无关，是原告为经营所付出的费用，餐具也是原告经营中所需要的东西，并不是给被告房屋所配备的。被告又给原告发过收房通知，原告也进行了确认。综上，原告的诉请是为了自己经营置办的，与被告没有关系，故不存在赔偿。经审理查明，2003年7月下旬，原告从高新区小鱼快餐饭店的业主张兴社处接手位于西安市高新四路20号华怡园小区8号楼一层101号房屋所开办之餐厅（房屋产权属于中船重工第七0五研究所）。同年8月1日，原告与中船重工第七0五研究所物业服务中心签订了租赁合同，并将此餐厅改名为“小村家饭”，重新办理卫生许可及工商税务登记等并对外营业。2006年3月，中船重工第七0五研究所对其所空闲房屋委托被告华雷船舶公司代为出租经营管理。此后，原告与被告华雷船舶公司续签房屋租赁合同。2013年6月18日，原告与被告华雷船舶公司续签房屋租赁合同。约定：出租方同意将位于高新开发区高新四路20号华怡园8号楼一层101号房，面积共计58.84㎡，租给承租方经营管理餐饮美食使用。租赁期限为一年（从2013年8月5日起至2014年8月5日止），承租方续租时应另行签订合同（在同等条件下有优先续租权）。月租金为100元/㎡（不含水电暖等费用），全年租金70608元，每次付六个月的房租35304元。六个月期满前15天付下六个月房租。乙方用水每吨4.65元，用电按实际用量计算，每度1元，水电费每三个月结算一次，采暖面积58.84㎡，每隔采暖季收采暖费1765元（7.5元/㎡·月）。若因本单位建设需要收回房屋改做它用，出租方应提前三个月书面通知，届时承租方无条件退回，出租方退清预收的房屋租金及押金。签订合同时，乙方向甲方交纳保证金500元整，合同终止时，经甲方检查，房屋结构、设施（包括乙方自行装修部分，如地板、墙裙、吊顶等）无损坏，甲方向乙方退还保证金，同时合同终止10日内乙方须腾空房屋，过时不腾者，甲方有权处置屋内所有物品。出租方未按租赁起始时间向承租方交付房屋的，每天负责赔偿总租金的千分之三。承租方未按本合同第三条的规定时间交付租金的，除仍应及时如数补交租金外，还要每推迟一天按应补交租金总额的千分之三交纳违约金。2014年7月5日，华雷船舶公司书面通知原告，合同到期后要对原告租赁之房屋收回自用，原告于同月8日签收。2014年7月14日，原告向被告华雷船舶公司送达了《关于收回租赁房屋的通知的答复》，对收回房屋提出了异议，要求被告收回房屋另作他用予以说明。被告华雷船舶公司又于同年7月18日复函，对收回房屋进行了解释，称系房屋所有权人要求收回另作他用，其公司无权干涉。同年7月21日，原告再次致函被告华雷船舶公司表示异议，并要求被告保障原告的优先承租权。被告于同日再次答复。2014年8月20日，被告华雷船舶公司向原告送达限期《腾空房屋的通知》，要求原告于2014年8月26日前彻底腾空房屋，否则将采取强制措施。同年9月2日，因原告并未按期腾空房屋，被告华雷船舶公司遂强制进入将正在营业的小村家饭店内、更换门锁、并加贴封条。同年9月5日，被告华雷船舶公司在阳光报上刊登公告称：郭玲租赁我公司位于高新四路20号华怡园8号楼一层101号房，门头为小村家饭、现租期已过。多次书面、电话通知办理结算手续一直未果，现公告通知，请于2014年9月16日前办完结算手续，否则后果由郭小玲自负。审理中，原告称被告华雷船舶公司当时收回房屋时，说是用于他用，但就同一房屋后又出租给被告严合同经营餐厅，侵害了原告的优先承租权及店内财产权益，被告承认已于2015年7月因原告拒绝及时腾房，导致不能用于老干部活动用房，为了减少损失，遂决定出租，并于2015年7月10日与案外人周萍签订租赁合同（月租金105元∕㎡，年租金74138元）。另外，原告起诉被告严合同，并提供了西安市高新区同合炒菜馆的工商信息（个体工商户，经营者严合同）。原告提供张兴社书面证明，称当时原告受让时支付其转让费共计11万元，被告对此不予认可，不同意赔偿。上述事实，有原、被告提供的照片、房屋租赁合同、通知及答复、同合家饭工商登记信息、张兴社证明及庭审笔录等在卷佐证，并当庭质证。本院认为：2013年6月18日，原告与被告华雷船舶公司签订的房屋租赁合同，并未违反我国法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行。因双方合同的期限仅为一年（实际已连续履行11年），合同到期前一个月，被告书面通知原告，合同到期后要收回房屋自用。原告要求被告明确他用用途，并保障其优先承租权。被告说明系房屋所有权人收回自用。后被告多次通知原告，原告未予搬离，继续营业，导致原告在合同到期二十余天后，采取强制措施收回出租房屋。对此，因被告华雷船舶公司接受房屋所有权人的委托进行出租、管理，房屋所有权人及被告华雷船舶公司对涉案房屋依法拥有自主经营、使用权。原告在当时并无证据显示被告华雷船舶公司收回房屋系另行出租于餐饮经营者，而且优先承租权既有合同约定，又符合法律规定情况下，未按期腾房（即先行依约腾房，待发现被告侵犯优先承租权可请求赔偿），属违约行为，对引起本案纠纷有责任。被告在事后（如被告所称因迟延未能用于老干部活动室）另行出租他人用于餐饮时，并未通知原告应租，而且新租赁合同仍然系用于餐饮经营，租金亦基本相当（原合同月租金为100元/㎡，新合同月租金为105元/㎡），侵犯了合同明确约定的原告在同等条件下享有之优先承租权。应支付原告违约金（参照双方合同关于违约责任的约定，即应提前三个月书面通知，未按约交付房屋的或支付租金，每天负责赔偿总租金的千分之三），由被告支付原告（70608×90×3‰/日）19064.16元，弥补原告的相关经营损失。原告在已对该餐饮店经营十多年后，要求被告华雷船舶公司支付转让费（110000元）,而该转让费仅有张兴社书面证明，证据不足，依法不予支持。原告要求被告赔偿2011年改造滤污设备费用（45000元），考虑原告使用房屋时间、纠纷责任及被告继续出租仍可使用等因素，酌情由被告赔偿原告残值15000元为妥。原告请求赔偿低价处理的餐馆可移动财产，因上述原告自身责任，由被告返还原告现保存之店内的相关餐具为宜（详见判决书附件）。原告要求被告严合同承担责任，证据不足，且侵犯优先承租权与后续承租人并无直接责任，故依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告西安华雷船舶实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭小玲违约金19064.16元，赔偿原告改造滤污设备残值15000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告西安华雷船舶实业有限公司于本判决书生效后十日内返还原告郭小玲遗留餐饮设施（见本判决书附件）。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费4300元，由原告承担1300元，被告承担3000元，原告已垫付，被告于本判决生效后直接给付原告3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  赵友贤人民陪审员  周娅萍二〇一七年七月十九日书 记 员  高彩娥打印：高彩娥校对：高彩娥2017年月日送达