湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1126民初1041号原告：周燕娜，女，1983年6月11日出生，汉族，公务员，住湖南省宁远县桐山街道桐山路一巷**号。委托诉讼代理人：周柱发（原告之父），住湖南省新田县龙泉镇秀峰街审计家园。被告：永州市永安房地产开发有限公司，住所地湖南省宁远县桐山街道桐山路。法定代表人：严军，公司总经理。被告：雷杰文，男，1969年3月29日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区通化街***号。原告周燕娜与被告永州市永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）、雷杰文商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周燕娜及委托诉讼代理人周柱发到庭参加诉讼，被告永安公司、雷杰文经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告永安公司签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令二被告返还原告购房款341680元；3、判令被告赔偿原告的损失116621.20元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在宁远县开发“永安商城”楼盘时作虚假宣传，误导公众并公开销售。2015年11月29日，原告与被告永安公司签订《房屋买卖合同》购买“永安商城”第4层F413房，并于当日一次性向被告交付了全部购房款341680元，但迄今房屋未建。原告在与被告交涉过程中才得知，被告永安公司开发“永安商城”未取得建设工程规划许可证、房屋预售许可证，不具备商品房开发预售资格，现已停工半年多，致使原告无法按合同约定取得房屋，原告签订合同的目的已无法实现，依据法律规定，此《房屋买卖合同》无效。另被告永安公司系一人有限责任公司，依据《公司法》第六十三条规定，被告雷杰文作为公司唯一的股东应当对公司债务承担连带责任。据此，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告永安公司辩称，1、我公司原法定代表人雷杰文在未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证的情况下，将未建成的“永安商城”第4层F413房出售给原告，并与原告签订商品房买卖合同，现原告主张商品房买卖合同无效，我公司无异议。2、《房屋买卖合同》约定的购房款为341680元，但《还本优惠活动协议》表明原告支付的购房款为307512元，并非341680元，我公司依法仅返还原告已支付的购房款307512元。3、原告主张按年利率24%赔偿其利息损失毫无道理，应予驳回。原告主张向其父亲借款用于购房缺乏充分证据证实，且从其父亲提供的贷款凭证来看，贷款月利率为6.5‰，故原告诉请按年利率24%赔偿其利息损失，不应支持。被告永安公司未提交证据。被告雷杰文未进行答辩，亦未提交证据。原先围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1、《房屋买卖合同》、《还本优惠活动协议》，拟证明原告与被告永安公司签订《房屋买卖合同》《还本优惠活动协议》购买“永安商城”第4层F413房的事实；2、贷款凭据、借条、银行交易清单、收据，拟证明原告向被告永安公司交付购房款341680元的事实；被告永安公司、雷杰文未到庭质证。本院审查认为，证据1具备真实性、合法性和关联性，且被告永安公司在答辩时予以认可，本院予以采信。证据2，经查，原告应向被告永安公司支付购房款341680元，扣减被告永安公司按《还本优惠活动协议》向原告首次返还的购房款34168元，原告实际支付购房款307512元，有银行付款凭条、还本优惠活动协议为据，故本院认定原告实际支付购房款307512元。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年11月29日，原告与被告永安公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告永安公司在宁远县桐山街道桐山路在建的“永安商城”第4层F413商品房一套，建筑面积112.25平方米，每平方米3043.92元，总价款341680元，付款方式为一次性付款，交房期限为2017年4月30日前。签订《房屋买卖合同》当日，双方还签订了《还本优惠活动协议》，该协议约定：被告永安公司将在6年内（自签订合同之日起至2021年11月29日止）分6次向原告返还全部购房本金341680元。签订以上合同后，原告依约定向被告永安公司支付购房款307512元（原告应交购房款341680元，扣减被告永安公司按《还本优惠活动协议》约定首次应返还给原告的34168元购房款，原告实际应交付购房款307512元）。后“永安商城”建设项目因故停工，至今未恢复施工。另查明：1、被告永安公司成立于2015年5月14日，法定代表人为雷杰文，企业类型为自然人独资有限责任公司（雷杰文是唯一股东）；2017年6月23日，被告永安公司进行变更登记：法定代表人变更为严军，企业类型变更为自然人投资或控股的有限责任公司（股东为两人）。2、被告永安公司至今未取得商品房预售许可证明。3、本案审理过程中，被告雷杰文未提交证据证明被告永安公司（变更登记前）的财产独立于股东（雷杰文）的财产。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，预售商品房应当取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告永安公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订《房屋买卖合同》销售未建成的商品房，该《房屋买卖合同》应当认定无效，原告诉请确认《房屋买卖合同》无效于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依此规定，被告永安公司应向原告返还购房款307512元，原告诉请被告永安公司返还超过部分购房款缺乏事实依据，本院不予支持。本案中，被告永安公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，违法预售商品房，从而导致双方签订的《房屋买卖合同》无效，而原告在签订合同过程中无不当行为，故被告永安公司应对原告因本案造成的损失承担全部责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》《还本优惠活动协议》约定，该合同履行后，原告能够实现的可得利益包括：一、退还全部购房款；二、取得合同约定的商品房所有权。现由于《房屋买卖合同》无效导致原告第二项可得利益无法实现，该可得利益（按合同约定的房屋价款确定为341680元）应当认定为原告的损失，但考虑到本案提前返还购房款的实际情况，从公平原则出发，在确定原告的实际损失时应当扣除原告因提前返还购房款而减少的部分损失，经计算,原告的实际损失为:可得利益341680元÷72个月(退还购房款的期限)×20个月(已交付购房款的期限)＝94911元，原告的该项损失依法应当由被告永安公司予以赔偿，对原告超过其损失的赔偿请求，本院不予支持。被告永安公司在变更登记前属于一人有限责任公司，被告雷杰文作为公司唯一股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，被告雷杰文应当对公司变更登记前的债务承担连带责任，故对原告要求被告雷杰文与被告永安公司共同返还购房款并赔偿损失的诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告周燕娜与被告永州市永安房地产开发有限公司于2015年11月29日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告永州市永安房地产开发有限公司返还原告周燕娜购房款307512元；三、被告永州市永安房地产开发有限公司赔偿原告周燕娜经济损失94911元；四、被告雷杰文对上述二、三项金钱给付义务承担连带给付责任。五、驳回原告周燕娜的其他诉讼请求。以上二、三、四项给付内容，限本判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，减半收取4025元，由被告永州市永安房地产开发有限公司、雷杰文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  谭国勇二〇一七年七月二十四日代理书记员  蔡昌佑附相关法律条文：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效