湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0302民初400号原告（反诉被告）：万正龙，男，汉族，1955年11月14日生，住湖北省十堰市经济技术开发区。委托诉讼代理人：朱光辉，湖北武当律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，调解等。委托诉讼代理人：叶克兰，女，汉族，1956年9月22日生,住址，系万正龙妻子。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，调解，代签法律文书等。被告（反诉原告）：徐海平，男，汉族，1988年9月23日生，住湖北省丹江口市，现住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：张俊，十堰市诚信达法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：徐富华，男，汉族，1968年10月29日生，住址，系徐海平父亲。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）万正龙与被告（反诉原告）徐海平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万正龙及其委托诉讼代理人朱光辉、叶克兰，被告徐海平及其委托诉讼代理人张俊、徐富华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万正龙向本院提出诉讼请求：1、判决确认万正龙与徐海平签订的购房合同书无效；2、徐海平将房屋退还给万正龙；3、本案诉讼费用由徐海平承担。后变更为：1、确认万正龙与徐海平于2009年8月23日签订的《购房合同书》无效；2、判令徐海平将位于十堰市人民南路71号富康花园2栋1单元2楼202号房屋腾退返还给万正龙；3、判令徐海平支付房屋占有使用费94068（自2009年8月24日开始计算至实际腾退房屋之日，标准以评估鉴定结论为准）；4、判令徐海平支付截止2017年4月30日物业费3248元及后期物业费（按32.83元／月标准算至徐海平实际腾退房屋之日）；5、诉讼费用由徐海平承担。事实和理由：2009年8月23日，万正龙未经十堰市国税局同意，将自己拥有60%产权，十堰市国税局拥有40%产权的住房一套出售给徐海平，双方签订了购房合同。万正龙在收取徐海平7.5万元购房款后，将房屋交付给徐海平。十堰市国税局得知后，指出万正龙无权出售该房屋并要求立即收回该房屋，但徐海平拒不退还。请求依法判决。被告（反诉原告）徐海平辩称：1、双方所签合同有效，万正龙应继续履行合同；2、即便万正龙不是全部所有权人，是万正龙违约，应赔偿徐海平损失；3、万正龙要求支付房屋占有使用费及物业费没有依据；4、诉讼费应由万正龙承担。被告（反诉原告）徐海平向本院提起反诉：1、判令万正龙返还购房款7.5万元；2、判令万正龙赔偿房屋实际损失229315元、装修损失4.5万元，合计274315元；3、诉讼费、评估费由万正龙承担。事实和理由：徐海平与万正龙于2009年8月23日签订《购房合同书》，徐海平已履行交付房款7.5万元的义务，因万正龙的原因至今不能办理房屋过户手续。现已过八年，所购房屋价格已远远超过了当时的价格，万正龙应该赔偿徐海平的全部损失。万正龙针对徐海平的反诉辩称：双方签订的合同无效，徐海平只能主张返还已支付的购房款及正常的银行利息、房屋装修价款。徐海平要求赔偿的损失没有依据。请求依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：万正龙原系十堰市税务局职工，于1993年参加房改，取得十堰市税务局位于十堰市××箭区××花园××单元××楼××室房屋60%的产权，于1993年12月25日取得了十堰市国有资产管理局、十堰市城镇住房制度改革领导小组办公室颁发的住宅有限产权证书（该有限产权证书原件保存在十堰市税务局处）。后万正龙因故未能参加该局2007年的二次房改。2009年8月23日，万正龙与徐海平签订《购房合同书》，将上述房屋出售给徐海平，总房价为14万元整，约定徐海平在签订本合同之日首付7万元，剩余房款在办理完过户手续后一次性付清。万正龙承诺所出售的房屋产权真实合法没有产权纠纷，并由万正龙负责提供过户所需的各种证件，能够按正常交易办理过户。合同还约定：万正龙不能按约定将房产过户到位，不按约定配合办理物业交割，从而导致过户不能或徐海平居住受阻属于违约，买方不能按约定的方式及期限支付购房款，不配合办理产权登记的签字手续，不配合办理物业交割等手续也视为违约，违约金比例为房款总价的20%。给对方造成损失的，赔偿实际损失。在2009年8月23日前述合同签订当日，徐海平支付了万正龙购房款7万元，万正龙将房屋交付给徐海平。徐海平进行装修后居住至今。2009年8月27日，徐海平即得知了万正龙所购房屋有限产权情况。因万正龙对所出售的房改房只享有部分产权，一直无法办理过户手续。后万正龙称需要找关系办理过户手续，又于2011年7月28日收取了徐海平购房款5000元。但此后双方仍告知仍无法办理案涉房屋过户手续。双方因此产生纠纷，万正龙后诉诸本院。本案审理过程中，经徐海平申请，本院依法委托湖北中正价格评估事务所对位于十堰市人民南路71号富康花园2栋1-202号的案涉房屋现值及徐海平装修价值进行鉴定，该鉴定机构出具鄂中正鉴字[2017]104号鉴定意见书及补充鉴定与说明，评定前述住宅房屋现值为356840.00元，徐海平装修现值为18844.99元。徐海平支出鉴定费6200元。经万正龙申请，本院依法委托对湖北中正价格评估事务所对案涉房屋2009年8月23日至2017年4月30日的租赁价格（占用使用费）评定为90820元，物业费3248元。万正龙支出鉴定费3000元。本院认为：万正龙与徐海平签订房屋买卖合同所出售的房屋系房改房，万正龙只拥有60%房屋产权，尚有40%房屋产权归十堰市国税局所有。万正龙将其享有部分产权的房改房出售给徐海平未经合法审批，违反了相关法律规定，应认定无效。双方当事人应相互返还依前述合同所取得的财产。故万正龙要求返还徐海平案涉房屋，以及徐海平要求万正龙返还购房款75000元、房屋装修现值18844.99元，均符合法律规定，本院予以支持。本案中，徐海平购买涉案房屋经过近八年时间后，房价出现了较大幅度的增涨。根据评估意见和徐海平购买房屋时的价格比较，案涉房屋增值216840元。因合同无效相互返还后，徐海平因错过了良好购房时机而利益受损，万正龙则因此获益。对一方因正常履行合同而遭受的预期利益损失，可以认定为其所遭受的损失。对予损失的金额无法确定时，可以参照对方因此获益的金额来确定。故对案涉房屋增值损失，可以认定为徐海平的预期利益损失。但徐海平明知所购买的房屋是万正龙只享有部分产权的房改房，买卖并未经过相关部门审批。徐海平对因此造成合同无效也负有一定的责任。并且在2011年被明确告知不能办理过户手续的情形下，徐海平也没有采取有效的措施应对，以致案涉房屋不断增值致其损失不断扩大。经综合考虑，本院认为对案涉房屋现增值损失216840元，可由万正龙承担50%的赔偿责任即108420元为宜。徐海平在接收案涉房屋后居住使用至今，其亦因此而获益。而万正龙则因此未能对该房屋行使占有使用权而受损。根据公平原则，损益应当相抵。故对徐海平占用案涉房屋期间的占有使用费90820元，亦应从徐海平的房屋增值损失中予以抵扣。因万正龙对此纠纷的产生亦有过错，其前述损失亦可由徐海平承担50%的赔偿责任即45410元。万正龙要求徐海平支付的3248元物业费，应由物业公司收取。万正龙并未实际支付，其诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、万正龙与徐海平于2009年8月23日签订的《购房合同书》无效；二、徐海平将位于十堰市人民南路71号富康花园2栋1单元2楼202号房屋腾退返还给万正龙；三、万正龙返还徐海平购房款75000元、房屋装修费18844.99元，并赔偿徐海平房屋增值损失108420元，共计202264.99元；四、徐海平赔偿万正龙房屋占用使用费45410元；五、前述给付事项相互抵销后，万正龙尚应支付徐海平156854.99元；六、驳回万正龙的其他诉讼请求；七、驳回徐海平的其他反诉请求。案件受理费930元、反诉费2980元、鉴定费9200元（徐海平支付6200元，万正龙支付3000元），合计13110元，由万正龙与徐海平各负担元6555元。上述执行事项，限于本判决生效后10日内履行完毕。如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费账户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；账户号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判员  张昌安二０一七年七月二十七日书记员  陈方芳