吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0291民初420号原告（执行案外人）：刘铁，男，1977年5月13日出生，汉族，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：高颖，吉林屹林律师事务所律师。被告（申请执行人）：闫薪竹（曾用名闫高娃），女，1988年8月21日出生，蒙古族，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：张原硕，吉林乾华律师事务所律师。被告（被执行人）：朱赞魁，男，1963年12月17日出生，汉族，吉林市昌邑区交警大队职员，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：贾广御，吉林城威律师事务所律师。原告刘铁诉被告闫薪竹、朱赞魁案外人执行异议之诉一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。刘铁及其委托诉讼代理人高颖，闫薪竹及其委托代理人张原硕，朱赞魁及其委托诉讼代理人贾广御到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘铁向本院提出诉讼请求：1.依法确认闫薪竹申请执行的财产，吉林市丰满区中环滨江花园10号楼1单元23号房屋的所有权属于刘铁，并判决对该标的不得执行；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：刘铁于2016年7月18日通过房屋中介与执行标的吉林市丰满区中环滨江花园10号楼1单元23号房屋的所有权人张艳订立房屋买卖合同，张艳将上述房屋卖给了刘铁，刘铁当时向张艳交付了定金3万元。2016年7月20日，在公正处做公证前，公证人员到房管部门查档，确定该房屋没有任何权利瑕疵也没有查封，于第二天作出公证。为防止房屋有夫妻共同财产的可能，又要求张艳的丈夫朱赞魁到公证处在委托书上签字，刘铁交付房款60万元，至此，房屋所有权已经处于实物交付并且转移的状态。此时，人民法院对该执行标的尚未查封。刘铁于2016年8月3日已经到执行房屋入住，人民法院没有对执行标的采取任何执行措施，更没有通知过刘铁。刘铁在2016年9月欲办理房证更名时，才发现房籍已经被人民法院查封，对此刘铁没有任何过错。刘铁认为，依据相关法律及司法解释的规定，刘铁在人民法院对执行标的采取实际执行措施前，对该��行标的的买卖合同已经成立，生效并且履行完毕，所有权已经合法转移给刘铁所有，已经不是被执行人朱赞魁的可供执行的财产。刘铁对该执行标的所享有的所有权在法律上足以对抗闫薪竹的一般债权，当然依法足以排除执行。为维护原告的合法权益，原告请求人民法院依法公正审理本案。闫薪竹辩称，1.执行异议之诉是不得确认所有权的；2.排除执行要符合三个要件，第一点买受人未更名没有过错，第二点支付了全部价款或大部分价款，第三点，买受人已经实际占有房屋。从本案看法院处理案外人执行异议时，曾组织过一次听证，我们认为刘铁存在多项过错，请求法院依法驳回本案原告的诉请。朱赞魁辩称，房屋买卖是真实的，该买卖行为发生在人民法院查封之前，且房屋已经由刘铁实际占��，同意原告的合理诉求。经审理查明：2014年1月29日朱赞魁向闫薪竹借款30万元，2016年1月5日闫薪竹向本院提起诉讼，本院于2016年3月27日作出（2016）吉0291民初63号民事判决，判决内容：一、被告朱赞魁于本判决生效之日起15日内给付原告闫薪竹借款本金30万元及利息（按照年利率6%，自2014年3月29日起至本金还清之日止）；二、驳回原告闫薪竹其他诉讼请求。案件受理费7000元（原告已预交）由被告朱赞魁负担，被告朱赞魁于本判决生效之日起15日内给付原告闫薪竹。该判决于2016年6月13日生效。2016年7月7日闫薪竹向本院申请强制执行，2016年7月25日本院作出（2016）吉0291执366号之一执行裁定，当日查封了朱赞魁之妻张艳名下坐落于吉林市丰满区中环滨江花园10号楼1单元8层23号房屋，建筑面积106.49平方米，产权证号为S000141363。刘铁向��院提出执行异议，本院于2017年3月28日作出（2017）吉0291执异13号执行裁定，裁定驳回案外人刘铁的执行异议请求。另查明，2016年7月18日刘铁（买受人）通过吉林市链诚地产经纪有限公司与张艳（出卖人）签订存量房买卖合同，约定：张艳将其名下坐落于吉林市丰满区中环滨江花园10号楼1单元8层23号房屋出卖给刘铁，房屋价格66.5万元，全款于2016年7月23日之前结清，当日刘铁交付定金3万元。并约定双方协商一致本次交易以全款公正委托方式进行，出卖人承诺在签订本合同后15日内交房。2016年7月20日吉林省吉林市江城公证处公证人员到吉林市房屋权属交易服务中心进行档案查询，涉案房屋没有被法院查封等其他权利瑕疵。2016年7月21日刘铁通过银行转账的方式向张艳交付购房款60万元。2016年7月21日张艳、朱赞魁做出委托书，受托人为刘铁，委托内容：我们委托人张艳和朱赞魁是夫妻关系，张艳是坐落于吉林市丰满区中环滨江花园10号楼1单元8层23号房屋，建筑面积106.49平方米的私有产权住宅房屋的产权登记所有权人，因我们有事，现全权委托刘铁作为我们的代理人代我们办理上述房屋出售、办理买卖更名、办理二手房贷款和代收房款及协助买方办理房屋所有权证和土地使用权证、查档、测绘、订正、有线电视、供热费、天然气、电费的更名手续，办理涉及上述委托事项的房屋登记事宜，办理动迁手续和领取动迁补偿款的全部事宜。受托人在授权范围内签署的有关文件我们均予以承认。受托人有权转委托。委托期限直至委托事项办理完毕止。该委托书经吉林省吉林市江城公证处于2016年7月21日作出（2016）吉江城证字第20759号公证书予以公证。2016年8月3日刘铁交付张艳购房款余款3.5万元，房款全部结清。当日，张艳将房屋钥匙交付刘铁，刘铁于2016年8月5日到涉案房屋所在物业公司办理了更名。认定上述事实的证据：吉林市房屋登记簿、存量房买卖合同、居间成交确认书、买卖定金协议书、购房定金收条、收到房款证明、汇款收据、收条、委托书、公证书、房屋所有权证书、中环物业服务有限公司出具证明、丰满区江南街道中环社区出具证明、（2016）吉0291民初63号民事判决书、法律文书生效证明、（2016）吉0291执366号之一执行裁定书、（2017）吉0291执异13号执行裁定书及原被告当庭陈述。本院认为，1.刘铁只有享有排除执行的权利，其诉求才能得到支持。刘铁对涉案房屋不享有所有权。物权法奉行物权法定原则，即对于物权的种类、内容及其得丧变动均由法律规定，若违背法律规定，则不产���相应的物权创设及变动的效果。涉案房屋，在本院查封之前，所有权并未登记在刘铁的名下，且至今仍未登记在刘铁名下。因此，刘铁对涉案房屋不享有所有权。刘铁关于确认其为涉案房屋的实际产权人的诉请，依法不能得到支持。刘铁对该标的不得执行的诉讼请求，因其不是查封房屋的所有权人，从所有权的角度来看，其诉求依法不能成立，应予驳回；2.刘铁不享有无过错买受人物权期待权之优先权。《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按���人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”司法解释赋予未办理过户登记的房屋买受人优先权的充分必要条件有四个，四个条件缺一不可，缺乏其一，不能成立优先权。本案刘铁于2016年8月3日实际占有涉案房屋，本院查封日期为2016年7月25日，刘铁在本院查封之前未合法占有该不动产。那么，刘铁因欠缺在人民法院查封之前已合法占有该不动产的优先权成立要件，而不能成立优先权。因此，刘铁就该房屋上成立的债权并不能优先闫薪竹受偿，不具有排除执行的权利。故刘铁对该标的不得执行的诉讼请求，从无过错买受人物权期待权之优先权角度来看，依法不能成立，应予驳回；3.刘铁不享有消费者物权期待权之优先权。《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开���企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条异议指向标的物必须是房地产经营者所开发的商品房，只限于一手房买卖，二手房买卖适用《执行异议规定》第二十八条规定。刘铁并非直接从房地产开发企业一手购买的该房，而是从张艳手中购买的此房。因此，刘铁不具有消费者物权期待权之优先权。故刘铁要求对争议房屋停止执行的请求，从消费者物权期待权之优先权角度来看，依法不能成立，应予驳回。尚需说明的，虽然因刘铁不具有排除执行的权利，其对争议房屋停止执行的请求依法不能得到支持。但是刘铁可以向张艳主张解除房屋买卖合同，并要求张艳返还已付购房款等方式免受损失，通过合法的方式维护自身权益。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告刘铁的诉讼请求。案件受理费10450元，由原告刘铁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  吴志奇人民陪审员  杨俊华人民陪审员  温 杰二〇一七年七月三十一日书 记 员  崔世佳