湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0302民初1399号原告：吴显刚，男，汉族，1979年7月出生，住湖北省十堰市茅箭区。原告：董天瑞，女，汉族，1984年6月出生，住湖北省十堰市茅箭区。以上两原告委托代理人：贾邦志，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰华田房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市二堰街办擂鼓台。法定代表人：王芬，该公司执行董事。委托代理人：徐恩福，湖北兴楚律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。原告吴显刚、董天瑞诉被告十堰华田房地产开发有限公司（下称华田房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董天瑞及其与原告吴显刚的委托代理人贾邦志和被告华田房地产公司的委托代理人徐恩福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴显刚、董天瑞向本院提出以下诉讼请求：1、判决华田房地产公司向吴显刚、董天瑞交付房屋，并将东汽热暖开通并对接入户；2、华田房地产公司支付吴显刚、董天瑞2016年12月31日至2017年3月13日期间的违约金7920元，并按每日110元的标准支付自2017年3月14日至将房屋交付吴显刚、董天瑞之日止的违约金；3、华田房地产公司赔偿吴显刚、董天瑞因房屋层高不符合合同约定的违约损失，按房价的十五分之一标准即36667元；4、诉讼费由华田房地产公司承担。事实和理由：吴显刚、董天瑞看到华田房地产公司的质优价廉售房宣传广告，特别是关于承诺东汽热暖好配套，才决定购买华田房地产公司开发的位于十堰市××箭区××街办××号的房屋。2016年4月15日，吴显刚、董天瑞和华田房地产公司签订商品房预售合同。合同约定，华田房地产公司将位于二堰街办擂鼓台巷12号3幢2单元2-18-4号房屋以55万元的价格卖给吴显刚、董天瑞；华田房地产公司应当于2016年12月30日前交付已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续的商品房，交房时向吴显刚、董天瑞提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；逾期交付不超过30日，自本合同应当的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，华田房地产公司按日向吴显刚、董天瑞支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，吴显刚、董天瑞有权解除合同，吴显刚、董天瑞解除合同的，华田房地产公司应当自吴显刚、董天瑞解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向吴显刚、董天瑞支付违约金；买受人要求继续履行的，合同继续履行；吴显刚、董天瑞需要解除合同的，应当自解除条件成熟后15日内行使解除权，否则解除权消灭。合同还约定，华田房地产公司应向吴显刚、董天瑞交付的房屋层高为3米。合同签订后，吴显刚、董天瑞依约向华田房地产公司支付了首付款，并通过银行按揭贷款方式支付了剩余房款。由于华田房地产公司单方面原因，迟迟无法向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续，更无法向吴显刚、董天瑞提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，至今不具备交房条件。华田房地产公司以实际行动表明，拒不履行东汽热暖对接入户的承诺，准备占用房屋共有部分架设太阳能。此外，根据测量，买卖标的房屋实际层高为2.8米，与合同约定的层高相差20厘米。华田房地产公司的上述行为构成违约，应当承担违约责任。被告华田房地产公司辩称：一、2015年9月11日，华田房地产公司已将御景苑小区1号楼3层至25层的206套房屋、2号楼和3号楼的43套房屋抵给了林熊福，并由华田房地产公司配合办理过户和预告登记手续，经营权等属林熊福，华田房地产公司无权干涉其如何处置以上房源，必须无条件配合其售楼过程中的所有手续；以上房屋的实际销售单位是林熊福找的锋尚公司，并不是华田房地产公司；华田房地产公司也曾通知林熊福在做宣传资料时必须向华田房地产公司报备并经同意方可，关于“东汽热暖好配套”的宣传资料，华田房地产公司开始并不知情，直到某些业主拿着宣传资料到华田房地产公司处咨询时才看到；根据合同约定，对于宣传广告仅供买受人参考，双方一切权利最终以签订的合同及规划局和设计部门验收的标准和图纸为准；因此，吴显刚、董天瑞要求东汽热暖配套没有合同依据。二、根据华田房地产公司和十堰市和泽置业有限公司（下称和泽置业公司）签订的《协议》约定，华田房地产公司和和泽置业公司之间的公共市政道路由十堰市和泽置业有限公司修建，加上相邻的和泽置业公司“道和天下”项目未按照市政道路标高规划施工，擅自将标高降低了6-8米，致使御景苑项目地下室部分外露，埋深不足，房屋无法得到验收，更无法向业主交房；因该项目小区道路、绿化排污无法施工及个别人恶意举报等因素导致未能验收，逾期交房确实存在不应承担违约责任的特殊客观因素；逾期交房是因政府过户等特殊客观因素造成的，不属于华田房地产公司承担违约责任的范围。合同约定，遇到特殊原因时出卖人可据实予以延期并不承担违约责任的情形包括不可抗力、土地政策、市政配套、政府部门等，华田房地产公司在交房期限届满时通过短信方式已向吴显刚、董天瑞进行了告知；合同约定交房期限和条件是商品房经验收合格，也就是说未经验收合格导致逾期交房不视为出卖人违约，房屋早已具备基本入住条件，吴显刚、董天瑞存在恶意拒收房屋的故意，其请求的逾期交房违约金过高，请求予以驳回或减少。三、根据市规划局的建筑平面图及市规划局的网上回复，均可证明1号楼、2号楼、3号楼的实际层高为2.8米，4号楼的实际层高为3米，因所有《房屋预售合同》均是统一模板，工作人员在办理1号楼和3号楼房屋销售过程中套用了销售4号楼房屋的合同，未将层高改过来；发现问题后，华田房地产公司向涉及这方面问题的业主进行了解释说明，该情况不影响吴显刚、董天瑞居住，请吴显刚、董天瑞对该问题予以谅解；涉案房屋在2015年7月已全部竣工，在吴显刚、董天瑞购买房屋并签订合同前，房屋已实体存在，吴显刚、董天瑞看过实体房并认可后才签的合同，现在因层高问题要求赔偿无法律和合同依据；根据法律规定，层高问题确系工作失误，华田房地产公司承担的也应该是缔约过失责任而非违约赔偿责任，如果吴显刚、董天瑞基于此认识作出错误的购房意思表示，可以请求解除合同；因此，吴显刚、董天瑞请求华田房地产公司赔偿层高不符合约定的违约损失应予驳回。本院经审理认定事实如下：吴显刚、董天瑞领取了“御景苑”的广告宣传单，该宣传单含“东汽热暖好配套”内容。2016年4月15日，吴显刚、董天瑞和华田房地产公司签订《商品房预售合同》。合同约定：华田房地产公司将位于二堰街办擂鼓台巷12号3幢2单元2-18-4号房屋以55万元的价格（以产权登记面积为准，单价不变，实行多退少补，据实结算房款）卖给吴显刚、董天瑞，预测建筑面积119.85平方米，单价每平方米4589.07元,房屋层高为3米。关于交房条件和时间，合同约定，出卖人应当在2016年12月30日前，在买受人付清房款及相关费用后将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续的商品房交付买受人使用，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交付不超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，合同继续履行；但遇到下列特殊原因（除双方协商同意解除合同或变更合同外），出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。该处约定的特殊原因包括：遭遇不可抗力；因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发期延缓，出卖人在30日内告知买受人。合同中关于热水、暖气的约定为：热水、暖气管道入户，户内业主自理；愿意使用住户达到80%时开通。合同附件说明：出卖人在销售过程中所涉及的有关该产品及所在楼宇的各类广告宣传资料（含楼书、各类宣传单）、沙盘模型、户型模型各类数据、设计效果图等，其所示内容仅供买受人参考，买卖双方之间的一切权利义务最终以出卖人与买受人签订的本合同中的相关约定及十堰市规划局及设计部门验收的标准和图纸为准，买受人经出卖人提示并认同出卖人展示的样板房（户型模型）功能仅为空间布局上的装修、装饰和家具的摆放指引，不能理解为交房标准或合同的样品。合同签订后，吴显刚、董天瑞按约支付了全部房款。吴显刚、董天瑞所购房屋设计层高为2.8米,实际层高也是2.8米。因未办理商品房竣工验收，华田房地产公司未能按约交付房屋。本院认为：根据双方的诉辩意见及法庭调查，本案的争议焦点归结为：一、华田房地产公司未按期交付房屋是否应承担违约责任，以及违约责任内容；二、华田房地产公司是否应提供东汽热暖；三、层高与合同约定不一致是否构成违约，以及违约责任内容。关于争议焦点一的问题。办理商品房竣工验收手续是华田房地产公司的义务，“和泽置业公司”是否履行与华田房地产公司签订的协议，以及“小区道路、绿化排污施工及个别人恶意举报”均不属于法律和合同约定的免责情形，华田房地产公司因未办理竣工验收导致无法按期交房构成违约，应当承担违约责任。吴显刚、董天瑞请求华田房地产公司交付房屋应予支持；华田房地产公司逾期交房超过了60日，该违约情形严重于逾期30日以内交房的情形，吴显刚、董天瑞比照合同中关于逾期交房在30日以内的约定主张违约金应予支持。关于争议焦点二的问题。即便吴显刚、董天瑞购买的房屋是华田房地产公司抵偿给他人的，但合同相对人是华田房地产公司，他人的售房行为应由华田房地产公司承担出卖人的相应义务。住宅是否提供热暖或热暖供应方式对商品房买卖合同的订立和房屋价格有重大影响，吴显刚、董天瑞提供的广告宣传单上“东汽热暖好配套”的内容具体确定，而且双方在合同中约定有“热水、暖气管道入户”内容，即便华田房地产公司未将“东汽热暖”载入合同，也应将提供东汽热暖作为合同内容，吴显刚、董天瑞主张将东汽热暖管道对接入户应予支持，但是否开通应根据合同约定的“愿意使用住户达到80%时开通”条件是否成就来确定。关于争议焦点三的问题。合同中关于商品房基本情况的条款由出卖人填写，买受人对房屋具体设计情况并不知悉，合同签订后该条款即属于合同组成部分，对双方有约束力。华田房地产公司拟交付的房屋层高不符合合同约定，该行为构成违约，应当承担违约责任。虽然涉案房屋实际层高符合相关建筑规范要求，但与合同约定不一致，也与吴显刚、董天瑞对房屋的使用预期存在较大差别。考虑到房屋层高的降低对房屋的使用价值及舒适度均存在一定影响，并进而影响到房屋的实际价值，华田房地产公司应当赔偿吴显刚、董天瑞相应的损失。根据建筑面积计算房屋价款是房地产交易中常见的计算方式，与层高不同，单位面积的房屋价值不仅包含使用空间的价值，还包括土地分摊的价值。同时，在符合建筑规范要求的前提下，房屋价值与层高之间并不具有数量上的对应关系，吴显刚、董天瑞主张按房屋体积误差比例计算层高差价不具有合理性。鉴于双方对房屋层高差价的处理方式未作约定，也无相应的法律规定，结合层高差值及对房屋使用功能的影响程度，本着公平和诚实信用的原则，本院酌定按房屋实际价值的2%计算层高损失，即华田房地产公司赔偿吴显刚、董天瑞11000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告十堰华田房地产开发有限公司于判决生效后十日内将位于二堰街办擂鼓台巷12号3幢2单元2-18-4号房屋交付给原告吴显刚、董天瑞使用，并于判决生效后六十日内将东汽热暖管道对接入户；二、被告十堰华田房地产开发有限公司向原告吴显刚、董天瑞支付2017年3月13日前的逾期交房违约金7920元，并从2017年3月14日至实际交付房屋之日按每日110元向原告吴显刚、董天瑞支付违约金；三、被告十堰华田房地产开发有限公司赔偿原告吴显刚、董天瑞层高不符合约定的损失11000元；四、驳回原告吴显刚、董天瑞的其他诉讼请求。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费915元，原告吴显刚、董天瑞负担642元，被告十堰华田房地产开发有限公司负担273元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。账户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张京郧审 判 员  张昌安人民陪审员  彭绣霖二〇一七年七月三十一日书 记 员  彭 苗