河北省内邱县人民法院民 事 判 决 书（2015）内民二初字第293号原告（反诉被告）内丘县海川物业服务有限公司，住所地内丘县胜利西路园丁花园小区物业楼，统一社会信用代码：91130523068141686E。法定代表人朱海荣，系该公司经理。委托代理人赵亮，系河北宣威律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人雎涛，系河北宣威律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）内丘县天厦房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市内丘县城解放路**，统一社会信用代码91130523743406095K。法定代表人杜国兵，该公司董事长。委托代理人郝培懿，系河北国途律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人宁双龙，系该公司职员，代理权限为一般代理。原告内丘县海川物业服务有限公司(简称海川公司)与被告内丘县天厦房地产开发有限公司（简称天厦公司）前期物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海川公司的委托代理人赵亮，被告天厦公司的委托代理人郝培懿、宁双龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海川公司诉称，2013年5月6日，我公司与被告签订了《园丁花园前期物业服务合同》，约定被告将内丘县园丁花园小区共计177644平方米住宅和商业用房的前期物业服务交由我公司负责，合同期限自2013年5月10日起至2016年5月9日止。合同签订后，被告按照合同约定将该小区前期交付房屋的物业管理交给我公司管理。但是被告2015年10月底交付的房屋，在没有与我公司协商达成一致的情况下，被告私自将该批房屋的物业管理交由其他物业公司。并采取压低物业费标准的方式造成我公司收取老业主物业费困难。我公司认为被告存在严重的违约行为，致使本该由我公司收取的物业费无法收取。即便如此我公司目前仍然承担着整个园丁花园小区公共区域的保洁、保安、绿化、公用水电等费用。我公司多次与被告协商此事，被告始终不予理睬。目前我公司由于被告的严重违约行为造成经营困难，举步维艰。现依法起诉，要求：1、被告赔偿因违约给我公司造成的直接物业费损失141699.08元，及按中国人民银行同期银行贷款利率支付的利息；2、要求被告赔偿因违约致使其他业主拒交物业费给我公司造成的损失179669.167元；3、要求被告继续履行合同；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告天厦公司辩称，1、双方签订的园丁花园前期物业服务合同系无效合同；2、原告称我公司私自将1、4号楼物业交由他人管理，纯属子虚乌有；3、原告不按合同约定履行管理义务，致使小区部分设施损坏应当进行赔偿。反诉原告反诉称，反诉被告没有给广大业主提供优质的物业服务，违规向广大业主收取各种费用，不履行合同义务导致园丁花园小区内很多建筑物损坏、公用设施被破坏、绿化草木被损坏死亡，要求原告赔偿其经济损失571816.64元，同时依法解除反诉被告与反诉原告2013年5月6日签订的园丁花园前期物业服务合同。后增加诉讼请求29935元，理由是在诉讼过程中反诉被告不履行合同义务导致小区污水溢出，为了维护广大业主的权利，反诉原告安排人员进行了清运，产生清运费29935元。再变更反诉请求为827899.23元，理由是海川物业在合同有效期外违规预收业主物业费，且未经反诉原告同意，在没有对物业交接的情况下，中止履行物业服务，对反诉原告造成严重经济损失。反诉被告海川公司辩称，1、从侵权关系上说，园丁花园小区公共设施出现损坏第一应界定事实损坏的主体是谁，由于根据物业法的规定，小区内所有公共设施是业主共有，专有部分属于业主自有，侵权人造成的权利主体财产的损失，应当由权利人提出，此反诉人无主张的权利。从合同关系上说，反诉人支出的维修费依据建筑法、建设工程质量管理条例第四十条，所有设施的损坏都应当首先由反诉人向施工单位在质保期内要求施工单位进行维修，如果出了质保期，应当根据住宅专项维修管理办法第二条由维修资金予以支付该笔费用，即质保期以外的设施维修费用应由住宅专项维修资金支付。被反诉人在合同履行期内多次找反诉人协调沟通质保期维修基金申请事宜，由于反诉人违反住宅专项维修管理办法第八条、第十三条的规定，没有向住建局缴纳该笔费用，造成维修基金根本无法申请，所以该小区内的公共设施维修没有资金支持，出现了一部分反诉人支付的维修费用，也是由于反诉人自己的过错造成的，与被反诉人不存在关系。依据合同第七章第二十五条至第二十八条，专项维修资金从缴存、管理、使用、续筹均明确约定根据国家、省、市及地方相关法律规定执行，所以是反诉人由于为了己利违反了合同约定，同时也违反了国家的管理规定。是反诉人过错造成自己的损失，反诉人要求被反诉人承担损失赔偿责任，是错误的。2、反诉人要求法院解除反诉人与被反诉人之间的合同，没有法律依据。第一、根据合同法第九十四条，合同的解除权只能是当事人，法院不是合同的当事人，根本没有解除合同的权利。法院只有权利对当事人解除合同效力作出认定，即只有被解除的合同的当事人申请人民法院确认解除合同是否合法时，法院才能对合同解除进行司法判定。既然法院没有合同解除的权利，反诉人的第二个诉讼请求应当依法驳回。3、被反诉人与反诉人签订合同的时候，已经进行了工商、税务登记工作，并且名称核准，已经批准下发。营业执照也已审批通过，只是在发证时间上晚于合同签订的时间，并且反诉人与被反诉人签订合同后，马上取得了全部合法资质并实际履行了该合同近三年，反诉人以合同无效来支持其反诉请求，是错误的。因为双方虽然在合同订立时，被反诉人主体身份存在一定瑕疵，但以该瑕疵确认合同无效，违背了法律的公平、公正的基本原则。此由最高人民法院（1999）京终字第359号判例予以佐证。所以综上，反诉人的反诉请求应当予以驳回。原告海川公司为证明自己的主张，提交如下证据：证据1、园丁花园前期物业服务合同。证明原、被告存在物业服务合同关系。证据2、工商登记变更登记证明1份2页。证明原告法定代表人的变更情况。证据3、用电所证明1份。证明园丁花园小区门岗房、路灯、加压水泵、换热站、消防水泵、各部电梯等用电归原告管理使用。证据4、用电发票3张共2页（分别为2015年10月、11月、12月的电费）。证明原告缴纳小区公用电费用情况。证据5、内丘县政府信息公开平台显示的园丁花园小区1号、4号楼面积。证明1、4号楼的面积。证据6、被告向原告提供的1、4号楼面积明细表（包括业主房屋的房号、面积、储藏间的编号、面积）共6页。证明原告可以收取物业费的计算依据。证据7、照片1张。证明该小区1、4号楼收费地点与原告收费地点不一致。证据8、名称核准登记表1份。证明原告在与被告签署合同时已经拿到了工商机关核准的通知书。证据9、录音光盘及文字说明1份。证明内丘县云霞物业服务有限公司是受被告另行委托管理1、4号楼物业。证据10、小区平面图1份。证明该小区只有一个设备公共用房，并且日常维护和用电用水均由原告承担。小区公共场所维护费用巨大，原告在承担巨额费用的前提下，怎么可能和被告另行委托的内丘县云霞物业服务有限公司公平竞争，被告的目的是为了挤走原告。证据11、2015年1月26日原告向被告发出的报告1份。其标头是被告员工做的批示“不愿干滚蛋”，证明原告履行合同期间，被告根本没有把原告当做一个平等的民事主体，原告工作中存在很大障碍。证据12、发票7张（水费发票3张、电费发票4张）。证明原告交纳园丁花园小区的公用水电费情况。被告对原告提交证据的质证意见：对证据1真实性无异议，但认为2013年5月6日，原告还未取得工商营业执照，涉案合同系无效合同。对证据2有异议，原告的原法定代表人及股东是公务员，不具备办理公司的资格，变更后的法定代表人与原法定代表人是亲属关系，对此被告不知情。对证据3、4真实性无异议，但与本案无关联性。对证据5有异议，该证据为复印件，不具有证据效力，也没有出具单位的签章，来源不合法。对证据6有异议，该证据为复印件，不具有证据效力，对真实性有异议。对证据7有异议，照片字迹模糊，看不清楚记载的内容，该照片中的内容不是被告贴的。对证据8真实性无异议，但足以证明在签订合同时原告未取得营业执照。对证据9有异议，该证据来源不合法，该组录音系偷录；录音中当事人身份不能确定，因此该证据不具有证明效力。对证据10真实性无异议，但不能证明对该小区公用部分日常维护费用是由原告自己承担的。对证据11有异议，与本案无关联性，标头签字没有署名，不能证明是被告员工所签，更不能证明原、被告之间的不平等关系。对证据12有异议，其中水费的单据，内容严重涂改，真实性有异议；电费发票，虽然交费单位为海川公司，但不能证明是用于园丁花园小区的电费。被告天厦公司为证明自己的主张，提交如下证据：第一组证据：被告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及法人身份证复印件。证明被告的主体资格。第二组证据：1、证人许凤巧、杨二妮、杜立英、赵亮、王建波、李静、李艳乐、陈红、柳永利、李秀艳、贾计生、刘丰平、亢丽、齐春来、乔艳红、韩志华、葛海燕的证言17份共17页。证明原告未尽到管理职责，不打扫积雪，不修理坏损的灯，保安形同虚设，卫生打扫不到位，业主反映的电线短路不维修，漏水问题物业公司不处理，小区内车辆乱停乱放且物业公司人员态度恶劣，小区内杂草丛生，原告没有积极尽管理义务，不尽责等问题。2、证人赵建兴、张少鹏的书面材料1份共1页。证明原告不积极履行合同义务且态度恶劣，不和开发商协商小区管理。3、11户业主签名的证明材料1份共1页。证明原告不积极履行合同义务，有乱收费行为。4、被告督促原告尽职管理的通知书7份共8页。证明被告多次就小区物业管理及公共设施损坏、花草树木、污水及时处理、住户对墙体打眼等问题，多次与原告协商处理的情况。第三组证据：1、由24人签名的通知1份、收费单据25份（其中原件9份，复印件16份）。证明原告违规收取业主装修押金每户1000元。2、由11户业主签名的通知及收据14份（其中原件6份，复印件8份）。证明原告超出合同约定的服务期限，收取业主物业费，合同终止时间为2015年5月9日，而原告却收费至2016年9月，按规定预收物业费不应超过半年，原告属违法收费。3、由20户业主签名的证明材料1份2页及收据15份（其中原件10份，复印件5份）。4、黄志辉、王磊、韩建新的证明材料共4页。证据3-4证明原告向业主乱收广告费、进门费、电梯上料费。第四组证据：关于园丁花园小区供热、用电的情况说明。出具单位为石家庄国融安能分布能源技术有限公司内丘分公司客户服务部，证明原告在2016年3月2日故意将园丁花园小区供暖用电关闭。第五组证据：2015年10月27日、12月28日被告通知原告终止合同的通知书2份。证明被告在与原告协商未果的情况下，通知原告终止前期物业服务合同。第六组证据、1、2015年11月20日原告的回复函。证明原告承认没有履行合同义务，造成小区内业主私自打天线眼、空调眼并且没有及时维修。2、2015年12月29日原告的回复函2份。证明原告已收到被告关于终止前期物业合同的通知。第七组证据：园丁花园工程维修费用表共5页。证明由于原告不履行管理责任，造成公用设施损坏，被告维修该设施产生的费用损失。第八组证据：照片119张。证明原告未按照附件5约定的履行义务，没有达到1级标准。第九组证据：证明材料1页附收据（原件）22份。证明原告违规收取进门费、电梯上料费。第十组证据：关益敏、宁春田、魏志强的证明材料。证明2016年1月23日、2月12日、2月28日，由于原告不履行合同义务，造成小区内化粪池溢出，由被告处理该事务产生的费用损失。第十一组证据：电费表。证明原告超标准收取电费，按照国家规定，每度电费为0.53元，但原告每度电费收取0.86元。第十二组证据：被告交原告的空置房物业费单据2份。证明被告已经向原告缴纳了空置房物业管理费3500元、75000元，该物业费为一次性收取，以后不再交纳。第十三组证据：电费收据3份。证明被告已向原告缴纳了物业楼电费8879元、5177元、7749元，当时原告与被告在同一处办公。第十四组证据：内丘县住房和城乡建设局出具的关于原告有关情况的说明。证明原告在2013年5月6日没有取得物业企业资质证书。第十五组证据：：地下车库办理事项1页附表2页证明因原告无理要求被告将小区的摄像头更换为高清摄像头，共计花费255000元及园丁花园监控、电梯五方通话规格清单1份，证明原告要求被告超出合同约定的义务支付摄像头更换费用。第十六组证据：未解决事项请示1份2页。证明原告超出合同约定的义务，要求被告承担不合理的费用827000元。第十七组证据：通知1份。证明2015年5月7日被告已将园丁花园小区所有所有绿化移交由原告管理，履行了合同的主要义务。第十八组证据：通知1份。证明2014年9月15日被告就小区的管理及阻止原告乱收费的行为。第十九组证据：通知1份。证明2014年9月13日被告就原告不履行合同义务，不尽职管理，造成部分业主集体上访，通知原告要加强管理。第二十组证据：2014年8月9日通知。证明被告就物业楼厕所管理混乱，气味呛人问题通知原告尽快解决。第二十一组证据：2014年7月7日通知。证明被告就小区内墙体打眼，隔栅损坏，楼道墙体磕碰等问题，要求原告尽快处理。第二十二组证据：2014年3月1日联系单1份。证明被告积极与原告协商就园丁花园小区5号住宅楼及一、二期地下车库的物业管理交接事宜进行协商，通知原告做好接收准备。第二十三组证据：电费单据2张。证明园丁花园小区2016年4月、5月公用部分的用电是由被告承担的。第二十四组证据：电梯保养合同1份。证明原告到目前为止尚欠邢台金达电梯工程有限公司电梯保养费6000元。第二十五组证据：邢台市特种设备监督检验所委托检验交费通知单。证明原告到目前为止尚欠邢台市特种设备监督检验所检验费42980元，由于原告的欠费导致电梯不能正常运转。第二十六组证据：2016年3月25日牛城晚报报纸一份，在A6版刊登了园丁花园小区物业服务公司多收业主4个月物业费。证明是由于原告违规收费，导致广大业主拒不缴纳物业费，业主不缴纳物业费与被告没有关系。第二十七组证据：海川公司预收公摊水电费单据5份。证明原告向每户业主预收300元的水电费应当在合同到期后与被告进行交接，应将该部分款项交接给被告。针对变更反诉请求，天厦公司提交了四组证据：第一组1、天厦地产公司在2016年6月与国印物业公司签订的《园丁花园小区物业服务协议》一份，2、映泰是国印物业服务有限公司出具的《物业费收据》一份、3、邢台市国印物业服务有限公司出具的证明一份；证明海川物业违反双方签订的《园丁花园前期物业服务合同》第三十五、三十六的超期限收取物业费，违法合同第三十七条的约定，在合同终止时没有将超收业主的物业费及时完整的交接给天厦地产公司，造成损失20万元。第二组4、缴纳电费的《增值税发票》两张，证明海川物业违反合同约定，未将收取的物业费用于缴纳其使用公共设施期间的电费，给天厦地产造成损失28239.9元。第三组5、《工程维修施工合同》5份，6、《收款收据》5份，证明结合原审提交的工程明细，证明海川物业在物业服务期内因提供服务质量不符合约定标准，根据合同第三十条的约定构成违约，应承担实际损失336316.64元。第四组7、内丘县住建局出具的《关于内丘县海川物业服务有限公司有关情况的说明》，证明海川物业在与天厦地产于2013年5月6日签订物业服务合同时并未取得物业企业资质，从而无法提供合同约定的服务质量要求，构成违约。原告海川公司对被告天厦公司提交证据发表的质证意见为：对第一组证据无异议。对第二组证据：对证据1有异议，对许凤巧的证言，许凤巧应当出庭作证，未经法庭核实其证言不能直接采信，且只是证明卫生问题，与本案无关联性，对真实性也有异议；对杨二妮的证言，，地下仓储间灯坏该部分属于业主专有部位，不属于物业管理范围，依据是合同第五条；对杜立英的证言，反映的是小区保安问题，由于属于盗窃，属于过错中的故意，过错只能与过错结合，不能将过错与故意结合；对李秀艳的证言，反映楼上业主家漏水，称原告不管理，由于园丁花园小区是2013年交工，还在质保期内被告应当承担保修责任；对贾计生的证言，反映家中电线多次短路，根据前期物业服务合同，原告是没有义务对业主专有部位服务的，且根据建设工程质量管理条例，电器的质保期为2年，如果在质保期内甲方应当负责维修，出质保期应当由业主自行承担，因此与本案无关；其他证人证言统一质证意见为：未经出庭质证，属于业主主观臆断（如果是真的业主），不具有真实性。相反，其中的两个证人证言证明的是被告没有履行责任。对证据2、赵建兴、张少鹏的证言的质证意见：1、小区的物业服务主体是原告，与业主签订了物业服务合同，是与原告直接的物业服务合同关系，在被告一直强令指挥原告的情况下才发展到今天的地步；2、关于对进门人员收取20元属于管理费，对施工人员进行身份登记与核实，要求其在规定时间出入本小区，这是原告加大对第三人管理，实际是为了更好的履行职责；3、至于交纳电梯使用费，是因为小区内的电梯是客用电梯，非建筑用电梯，施工人员用该电梯托运水泥、瓷砖等重型建材，必然加大电梯的磨损及消耗，所以，原告收取增加的费用属于合理范围；装修保证金的收取是为了让业主在装修时不得破坏自己地面的防水，以免给楼下邻居造成损害所交的保证金，至于折算物业费等属于民法上的抵消问题，然以上一切问题，均属于原告与业主和小区外部施工人员的民事法律行为，与给被告造成的损失之间不存在任何关联性。即便要主张民事权利，也应当由民事法律行为的相对人主张而不是被告。即使是合理合法的问题也是行政责任问题，不是民事责任问题，应当由物价主管部门予以认定，不属于该案件的审理范围。4、该证据只是一个通知，与本案无关联性。其中2013年11月12日业主外墙打眼的问题，原告是小区的服务机构，不是管理机构，对业主没有行政管理职能，只能规劝，所以要求物业公司强制业主做某种行为是根本无法达到的。从通知也明显看出，被告对原告的工作极度不支持也不理解，后面的通知同前。对第三组证据的质证意见，对第一份证据的质证意见:1、此证据与本案无关联性，不能证明被告有权不履行合同，也不能证明原告给被告造成了损失；2、原告与业主之间的收费问题，应当由原告与业主之间解决，该问题不属本案审理的范围，且对该组证据的真实性有异议，证人应当出庭作证。对第二份证据同第一份证据的质证意见；第三份证据在第二组中进行了质证，同刚才的质证意见。第四份证据是原告与第三人之间的合同履行问题，与本案无关，其他意见同第三组第三份证据的质证意见。对第四组证据的质证意见：该情况的发生是由于石家庄国融安能公司拖欠电费造成的。对以上四组证据的概括质证意见为：被告一直没有捋清一个法律问题，园丁花园小区到底是谁的小区，根据物权法第七十三条规定，建筑区划内的道路属于业主共有，绿地也属于业主共有，其他公共场所公共设施和物业服务用房属于业主共有，这个小区真正的所有权人是小区的业主，不是被告，被告罗列出原告N多与他人之间的合同问题，与本案根本无关。对第五组证据的质证意见：对通知1、这只是文件往来，不能证明已送达；对通知2、该通知显示2015年12月28日原告起诉被告后，被告向原告发出一个终止合同的通知，合同订立后在没有达到法定条件下，任何一方都没有权利终止合同，被告有权利根据法律规定解除合同，只有在解除合同后才发生合同的终止问题，而被告在没有解除合同的情况下不产生终止合同的效力。对第六组证据的质证意见：该小区内存在的空调打眼行为是业主自己的行为，物业公司只有规劝而没有强制管理功能，即便是通过征收装修押金的方式也无法完全杜绝，但征收押金却成了被告对原告的诟病。对第七组证据的质证意见：第一、3、6号楼工程维修费，被告没有提交维修合同，也没有提供正式的发票，对真实性有异议。第二、根据建设工程质量管理条例第四十条，质保期内由质保单位维修，超过质保期，根据住宅专项资金管理办法第二条规定，商品住宅，售后住房专项维修资金的缴存、管理、使用适用本办法；2、本办法所称住宅专项维修资金是指专项用于住宅、公用部位、公共设施、设备、保修期满后的维修和更新、改造的资金，即小区内的公用部位及公用设施的维修是由两个期限予以界定，保修期内由建设单位和施工单位承担，保修期后，应当使用专项维修资金，不应由原告承担。对第八组证据的质证意见：同第七组证据的质证意见。对第九组证据的质证意见：同前面的质证意见。对第十组证据的质证意见：污水井、化粪池的问题，根据住宅专项资金管理办法第三条第二款规定，公共附属设备包含池、井，而化粪池和井的故障维修属于住宅专项维修资金的支出，同工程修理费是一个法律概念，被告的主张不应得到支持。另外，由于园丁花园小区的化粪池系统在施工过程中始终未与市政管网相连，最终造成了此维修费用，而该费用就应当由被告承担。对第十一、十二、十三组证据的质证意见：与本案无关联性，原告没有向被告主张该类费用，不发表质证意见。对第十四组证据的质证意见：该证据证明原告现在身份和资质均符合法律规定。对第十五组证据的质证意见：：地下车库安装的摄像头达不到使用要求，看不清车牌号，所以向被告提出了申请和建议，由建设单位进行改进。对第十六组证据的质证意见：没有关联性，对真实性有异议。对第十七组证据的质证意见：只是一个工作通知，与本案无关联性。关于小区内的绿化问题：1、根据物权法第七十三条规定，绿地归业主所有，权利主体是小区业主，并非被告；2、被告对小区绿化有建设义务，在栽种绿植后应当将成活的绿植交给原告管理，在没有提交移交手续的情况下直接说树没有成活是物业公司的责任站不住脚，因为绿植的成活率只能尽量提高而不能确保百分之百成活，被告没有权利向原告主张，绿植一旦交付，所有权就转归业主，此法律关系主体不对应。对第十八组证据：关于上访问题，被告向原告下发过通知，此类问题在前面的问题已经进行了阐述，质证意见同前质证意见。对第十九组证据的质证意见：被告向原告发出通知，要求原告公开账目，前期物业服务合同第六条第一项明确写明物业收费是包干制，原告根本没有公开账目的义务，只有当适用酬金制方式时才涉及账目公开的问题。原告的经营属于自负盈亏，被告的通知不合理，不合法。对第二十组证据的质证意见：该组证据与本案无关联性。对第二十一组证据的质证意见：同前质证意见。对第二十二组证据的质证意见：对被告通知原告进行5号楼1、2期的交接手续无异议，其中涉及王双海的签字均是代表内丘县云霞物业服务有限公司的签字，与本案无关联性。对第二十三组证据的质证意见:缴纳电费的主体显示为原告而非被告，是原告缴纳的电费，被告的证明目的不能实现。对第二十四组证据的质证意见：该合同的当事人为原告与邢台金达电梯工程有限公司，与被告无关，此证据与本案没有关联性。对第二十五组证据的质证意见：这是2015年交费的通知，不能证明现在原告欠交了该笔费用；单据的收费主体与被告没有任何关系，所以与本案不存在关联性。对第二十六组证据的质证意见：该篇报纸的报道真实性是有待考量的，司法不应当受到社会舆论的干扰；原告主张被告赔偿的物业服务费用业主拒绝缴纳的时间，不是本报道中所说的合同到期后的时间，只截止到原告起诉日未收物业费的情况（1、4号楼不在此）。对第二十七组证据的质证意见：预收公摊水电费这是原告与业主之间物业服务合同约定的内容，交纳主体不是被告，原告没有向被告退还的义务，所以此证据与本案无关联性。针对天厦公司因变更反诉请求提交的四组证据的质证意见：对第一组证据中的1、真实性无异议、与本案没有关联性，该协议显示是2016年6月28日签署，不在原被告合同履行期间内；对2的真实性有异议，该收据不是合法有效的发票，没有提供相关银行流水证明确实支付。对关联性有异议，天厦本身就有向物业公司缴纳物业服务费的义务。所以其向国印物业缴纳物业费与原告并无关联，此收据显示的是被告向物业公司缴纳管理费用，并不是业主向物业公司缴纳管理费用，与反诉人的反诉请求并没有关联。对3、证明真实性、合法性都有异议，该证据不能作为证据使用，法院应不予采信。因根据民诉法司法解释要求，单位出具的证明必须加盖公司印章，并由经办人签字确认后人民法院方可予以采信。国印物业公司的证明，天厦公司未明确指出，海川物业存在超收物业费的证据。假设天厦公司的证据是事实，根据合同相对性原则，海川物业公司与业主签订的物业服务合同该权利的主张权利主体应为业主而非天厦公司，此与本案并无关联。应该由真正的权利主体向违约方主张权利。就如园丁物业小区业主尚欠150万元物业费不能找天厦公司要一个性质。现园丁花园小区业主缴纳物业费意识淡薄，拖欠海川物业公司物业费150多万元。如天厦公司的反诉请求得到支持的话，那么拖欠海川物业的150多万元是否应当由天厦公司支付。住宅专项维修基金管理办法第三条第二款天厦公司维修的对象皆属于该款写明的公用设施设备，是明确公共专项维修基金应当列支的维修范围，与海川物业公司没有关联。对第二组证据中的4、的该发票的缴纳主体是原告，不是被告，与反诉人的反诉请求没有关联。两张电费缴纳条的缴纳时间是2016年4月29日和2016年5月25日，根据反诉人指出的证明，合同的终止是2016年5月6日，也就是电费是预缴纳的。一个是在合同终止后缴纳，一个是在终止前7天缴纳，与原告提供物业服务期间没有关联性。对第三组证据5、6、的真实性有异议、因所有的合同及收据原告均没有提供支付合同及银行流水，该所有合同均显示维修的对象是业主，公共设施，根据公共维修基金办法小区的公司设施的维修费用的支付主体应当是小区业主缴纳的住宅专项维修资金。具体依据是住宅专项维修基金管理办法。而本案前次庭审中原告已经向法院请求调取园丁花园小区公共维修基金缴存情况，建设主管部门已经出示证明反诉人没有依据国家规定向住建部门缴纳公共维修专项基金，所以物业公司没有办法依据国家规定申请公共维修基金。对园丁花园小区的公共设施进行维修。过错在于天厦公司。所以天厦公司把对公共设施的维修费用计算为海川物业赔偿是完全没有法律依据的。对第四组证据7、该情况说明是海川物业取得资质或者执照的时间，与本案天厦公司反诉请求没有关联性。因这与海川物业和天厦公司物业服务质量没有必然联系。物业服务资质及备案的办理属于法律的程序规定，并不属于效力的规定，据此不能证明海川物业违反服务质量要求。综上，天厦公司没有明确证据证明海川物业存在违约，所以请法院驳回天厦公司的反诉请求。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下：1、2013年4月24日内丘县工商行政管理局核准成立中的原告名称为内丘县海川物业服务有限公司，该名称保留至2013年10月24日，在保留期间，该名称不得用于经营活动，不得转让。2013年5月16日原告取得营业执照，营业期间自2013年5月16日至2033年5月16日。原告于2014年12月30日取得物业企业资质证书。2、2013年5月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《园丁花园前期物业服务合同》，该合同的主要内容为：第一条物业基本情况物业名称：园丁花园小区；物业类型：多层住宅、高层住宅、商业用房；坐落位置：内丘县胜利西路；建筑面积177644平方米；物业管理区域四至：东至文源街，南至胜利西路，西至文昌街，北至北环路。第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下几项：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行（不包含电梯、楼道、、地下车库二次加压水泵的共用水电费）、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆的停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条约定在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、有偿维修服务；2、有偿特约服务。第四条约定乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。第六条约定小高层住宅的物业服务费用为每月每平方米0.85元，高层住宅每月每平方米0.85元，储藏间每月每平方米0.45元；物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2物业共用部位、共用设施设备的日常运行（不包含电梯、楼道、、地下车库二次加压水泵的共用水电费）、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费;10、物业管理企业的利润。第十五条约定，对于本合同签订后承接的共用部位、公用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务管理方面承担责任的依据。第二十九条约定，甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第三十条约定，除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按国家规定的标准向甲方、业主支付违约金。第三十五条、本合同期限自2013年5月10日起至2016年5月9日止等。3、该合同签订后，原告进驻小区,履行合同过程中，原告与被告因物业管理中被告提供的物业服务是否到位发生纠纷，原告称被告未将该小区1、4号楼的物业管理交付原告，原告诉至本院。原告承认未对1、4号楼楼内提供物业服务，但该小区的保安、保洁、绿化及公用水电、公共实施的维护，均是原告承担的，故要求被告给付园丁花园小区1、4号楼的物业费141699.08元，具体计算方法为：从2015年10月底到合同截止日期，根据住宅面积明细，1号楼住宅面积为17484.92平方米×0.85元×6个月+储藏间面积1383.07平方米×0.45元×6个月，总计为92907.381元；4号楼住宅面积为9245.96平方米×0.85元×6个月+储藏间面积809.82平方米×0.45元×6个月，总计49340.91元，两项合计为141699.08元（应为142248.291元）。被告对此不认可，辩称不是被告不移交，而是原告不接受1、4号楼物业，因为原告提出让被告更换摄像头、收取地上停车费等无理要求，被告没有答应。4、被告未向原告交付园丁花园小区1、4号楼的物业，园丁花园小区1、4号楼的物业由内丘县云霞物业服务有限公司管理。5、园丁花园小区1、4号楼的建设工程建筑面积核定单显示1、4号楼的建筑面积为31215.25平方米。内丘县政府信息公开平台显示1、4楼的建筑面积为31592平方米。6、目前该园丁花园小区尚未成立业主大会及业主委员会，也未向内丘县城乡建设局交纳专项维修资金。原告也确实存在超收物业费、未交纳部分电费、电梯检验费等情况。上述事实，由原、被告提交的上述证据及庭审笔录等载卷为证。本院认为，原被告签订的《园丁花园前期物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告合同履行过程中取得物业管理资质，被告辩称签订前期物业服务合同时原告还未正式成立，该合同应当认定为无效合同的主张本院不予支持。原告的前期物业管理费计算方法合情合理，本院予以确认。虽然1、4号楼的物业管理已被被告交由其他物业公司管理，但原告仍然承担着整个园丁花园小区公共区域的保洁、保安、绿化、公用水电等费用，有权得到相应的补偿，考虑到本案的实际情况，本院酌定由被告赔偿原告前期物业管理费的60%，即141699.08元*60%=85019.45元。原告要求被告赔偿因违约致使其他业主拒交物业费给其公司造成的损失179669.167元，无法律依据，本院不予支持。原告与被告的合同已实际履行到期，已无必要判决是否继续履行合同。业主未向反诉原告出具书面委托手续，反诉原告无权代表业主要求反诉被告赔偿违规向业主收取的各种费用，不履行合同义务导致园丁花园小区内很多建筑物损坏、公用设施被破坏、绿化草木被损坏死亡经济损失571816.64元。反诉原告安排人员对污水进行清运，产生清运费29935元，与反诉被告形成的是无因管理法律关系，与本诉不是基于相同法律关系，应另案起诉。反诉原告称海川物业在合同有效期外违规预收业主物业费，应由业主另案起诉。反诉原告称反诉被告未经反诉原告同意，在没有对物业交接的情况下，中止履行物业服务，对反诉原告造成严重经济损失，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）内丘县天厦房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内，给付原告（反诉被告）内丘县海川物业服务有限公司前期物业费85019.45元；二、驳回原告（反诉被告）内丘县海川物业服务有限公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）内丘县天厦房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6121元，由原告（反诉被告）内丘县海川物业服务有限公司负担；反诉案件受理费6039元，由被告（反诉原告）内丘县天厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  杨继军审 判 员  牛金叶人民陪审员  赵彦超二〇一七年七月三十一日书 记 员  王 征