上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初3575号原告：上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：GOHCHAIKHIM，董事长。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海甲一餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：彭丹，总经理。委托诉讼代理人：丁军华。委托诉讼代理人：丁曙光，上海久远律师事务所律师。原告上海天顺经济发展有限公司与被告上海甲一餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法适用简易程序，于2017年3月7日、2017年4月6日两次公开开庭进行了审理。原告上海天顺经济发展有限公司的委托诉讼代理人张越，被告上海甲一餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人丁军华、丁曙光到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告上海天顺经济发展有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.判令原、被告于2015年11月29日就上海市愚园路XXX号地下二层16号单元签署的《房屋租赁合同》于2016年10月28日提前解除；2.原告有权不予返还被告租赁保证金233,733元；3.被告向原告支付拖欠2016年2月17日至2016年10月28日租金518,668.39元；4.被告向原告支付2016年5月1日至2016年10月28日拖欠物业管理费40,921.29元；5.被告向原告支付拖欠水电费16,119.20元；6.被告按照欠付金额每日千分之一的标准向原告支付上述欠付租金、物业管理费的滞纳金(自2016年10月29日起计算至判决生效之日为止)；7.被告支付原告燃气费963.60元；8.被告支付原告仓库使用费4,229.40元；9.被告向原告支付免租期租金97,967元；10.被告向原告支付违约金77,911元。事实和理由：2015年11月29日，原、被告签署《上海市房屋租赁合同》，约定：由被告向原告承租上海市愚园路XXX号地下二层16号单元房屋(以下简称“系争房屋”)，租期4年；第一年基本租金每月62,080元，第二年基本租金每月64,468元，第三年基本租金每月66,856元，第四年基本租金每月71,631元，租赁保证金为三个月最高年度月租金和物业管理费之和为233,733元；物业管理费每月6,280元；免租期为60天；被告应于每月25日之前缴付下月租金及物业管理费；若被告拖欠租金、物业管理费或者其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上，除需要向原告支付滞纳金外，原告均有权单方面解除租赁合同收回该房屋，并严格按照租赁合同的约定追究被告违约责任，被告已付租赁保证金原告无需返还，被告还应按照合同剩余年度租金和物业管理费之和的标准支付违约金。但被告在履行合同过程中，一直存在明显的欠款行为，经原告多次催告始终不予整改，且于2016年10月1日起擅自停业。原告与被告协商无果后书面通知被告解除了双方的合同。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告上海甲一餐饮管理有限公司辩称，原告停止能源供应后，被告停止营业，双方没有办理交接手续。被告同意解除与原告之间的合同，但应当以2016年9月26日原告向被告发出切断能源供应函的时间为解除日期。保证金应用于抵扣欠付费用，不同意原告予以没收。被告确实自2016年2月17日起没有支付租金，2月应付26,533元，因原告出租的房屋有瑕疵，在6月27日前无法办理工商注册，双方沟通后，原告同意没办执照前租金按照六折计算，故计算至2016年9月26日被告同意付313,903.80元。物业管理费确未支付，被告认为自2016年5月1日至9月26日应付34,540元。被告对欠付水电费16,119.20元、燃气费963.60元、仓库使用费4,229.40元金额予以认可，同意支付。关于滞纳金，被告同意原告主张的期间，但原告主张的计算标准过高，同意按每日万分之五计算，本金按照被告上述认可的金额。对于原告计算的免租期期间、租金金额予以认可，但不同意支付。原告已在10月将房屋收回另行出租，且租金高于被告租金，原告没有实际损失，因此不同意支付原告违约金。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为原告。2015年11月29日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告租赁系争房屋作餐饮用途，租赁面积78.50平方米，并以“丁丁＆丹丹”的商业名称经营业务；租期4年，自交付日起计，预计自2015年11月30日起至2019年11月29日；原告预期于2015年11月30日或之前向被告交付房屋，具体交付日期以原告通知被告的日期为准，具体交付日由原告至少提前三日书面通知被告；免租装修期60天，自交付日起计，免租装修期内被告无需向原告支付租金，但仍需缴付物业管理费及装修指南规定应由被告承担的装修期间的相关费用(包括但不限于临时施工电费和垃圾清运费)和其他费用(包括但不限于实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等)；基本租金第1年为26元/天/平方米，每月62,080元，第2年为27元/天/平方米，每月64,468元，第3年为28元/天/平方米，每月66,856元，第4年为30元/天/平方米，每月71,631元；提成租金为被告每月营业额的20%，被告每月实际应付租金为上述基本租金与提成租金较高者；被告须于每月第25日或之前缴付下月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则被告须于原告发出付款通知之日起5个工作日内缴付提成租金与基本租金差额部分，逢法定节假日则相应提前；被告须自交付日起每月按80元/平方米标准缴付物业管理费，自免租装修期结束的次日起按每月6,280元于每月第25日之前向原告或原告指定的管理公司缴付下月物业管理费，逢法定节假日则相应提前，免租装修期内被告应该根据装修指南约定支付装修期物业管理费；根据实际运作成本，原告在租赁期限内有权提前30天以书面形式通知被告调整物业管理费，被告应根据通知要求支付调整后的物业管理费；租赁保证金相当于三个月第4年月基本租金及物业管理费233,733元；如被告逾期支付租金或物业管理费或其他费用，必须按日向原告支付逾期金额千分之一的滞纳金，时间从应付日起至原告或原告指定的其他收款方实际收到全部该笔款项日止计算；如被告未按时支付合同所定的租金、物业管理费或任何其他费用的全部或一部分超过十四天，原告在提前四十八小时书面通知被告的前提下，可立即停止向系争房屋提供水、电、煤气、电讯、电话、空调和其他管理服务，原告对被告因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任；若被告任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过六十天，原告有权在上述情况发生后的任何时间，合法地提前收回房屋或其任何部分，原告向被告发出的书面通知中规定的日期为合同终止日，原告无需对被告承担任何装修费、设备添加费的补偿；被告已支付保证金不予退还，并应向原告支付相当于至租赁期满被告应付而未付的租金及物业管理费总和金额的违约金，以及已享受的装修期间及免租期间的租金；被告应最迟于2016年1月29日在系争房屋开始营业，经原告许可，被告可提前营业，且免租装修期亦相应提前结束；如被告完成装修但因原告原因未能开业，原告应免收被告租金、物业管理费，除此之外，原告不对被告承担任何补偿或赔偿责任；租赁期间，原告非依合同规定擅自解除合同的，应向被告支付相当于其实际已经发生的直接经济损失的违约金；除原告同意被告续租外，被告应在本合同租赁期限届满当日或提前解除当日17：00之前将已恢复至附件五所列的交付标准或恢复至原告同意接受之状态下的系争房屋交还原告；若被告未按前款规定办理返还手续，则原告有权通知管理公司停止向系争房屋提供水、电、煤气、中央空调及其他物业管理服务，有权在租赁期届满或提前终止后的任何时间进入并收回系争房屋，被告放置于房屋内的一切物品视为放弃物由原告自由处置，原告有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由被告承担，从租赁期限届满当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或原告行使上述权利进入并收回房屋为止，被告须以合同终止(或解除)日以前租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向原告支付延期返还期间内该房屋的占用费(包括租金及物业管理费)，并据实支付其他各项费用，并应向原告赔偿因被告迟延返还房屋引致的一切损失；合同附件一载明被告法定地址为上海市徐汇区浦北路XXX号XXX室，联系地址为上海市徐汇区漕溪北路XXX号圣爱大厦1910-1911室，合同有关文件均采用书面形式并用挂号信或其他方式发至上述联系地址，如以快递方式，于投送快递当日即视为送达；任何一方地址如有变更，应及时以书面形式通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担；合同还对其它租赁相关事项进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同。被告向原告支付保证金233,733元，原告于2015年11月30日将系争房屋交付给被告使用。2016年4月29日，原告书面通知被告，系争房屋物业管理费标准自2016年6月1日起调整为90元/月/平方米。因被告自2016年2月17日起未再支付原告租金，2016年7月18日，原告向被告发函催促其立即付清拖欠款项，但未果。之后双方进行协商，未能解决纠纷。2016年9月26日，原告向被告发出切断能源供应的函件，之后被告停止经营，双方也未办理房屋交接手续。2016年10月26日，原告按合同约定的被告联系地址书面通知被告，因被告根本违约，合同于2016年10月28日提前终止，投递结果显示拒收。后因被告始终未向原告结清租赁期内的相关款项，致原告诉讼来院，请求判决如上所请。另查，2015年12月24日，上海市工商行政管理局同意预先核准“上海志一餐饮管理有限公司”的企业名称，并保留至2016年6月24日。2016年6月27日，登记营业场所为上海市静安区愚园路XXX号LG2-16号单元的上海吞喜餐饮管理有限公司静安分公司注销。审理中，双方确认免租期租金金额为97,967元；合同期内，被告向原告支付租金至2016年2月16日、物业管理费至2016年4月30日，另欠付水电费共计16,119.20元、燃气费963.60元、仓库使用费4,229.40元。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。关于合同期内的租金标准，被告主张因原告提供的房屋有瑕疵，导致被告无法在系争房屋内办理“上海志一餐饮管理有限公司”的证照，经协商原告已同意给予被告租金六折优惠，并提供双方员工之间的通话录音作为证据以证明其主张。录音内容有：“顾：……公司合同还没好……，好了就给你了……对的，前面六折，后面八折，保证金是抵作欠款……”，“丁：行行行，好的，那我就等消息了……”原告对上述录音的真实性不予认可，表示从未同意给予被告租金上的任何优惠，且原告在发函给被告解除合同后于2016年12月中旬自行收回了系争房屋。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。按约支付租金是承租人的基本义务。本案中被告自2016年2月17日起欠付原告租金至今，已经构成根本违约。被告停止经营后，双方并未办理房屋交接手续，原告根据合同约定书面通知被告合同于2016年10月28日提前解除，该行为属于行使约定解除权，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，被告应立即向原告结清租赁期限内欠付的租金和物业管理费等费用。关于租赁期内的租金标准，被告提出因被告无法在系争房屋内办理“上海志一餐饮管理有限公司”的证照，原告同意给予租金六折优惠的抗辩意见，对此原告予以否认，本院分析认为：首先，双方签订的合同中约定被告以“丁丁＆丹丹”的商业名称经营业务，从合同约定的条款看，“上海志一餐饮管理有限公司”证照的办理与本案房屋租赁合同的履行并无必然联系，且相关证照的办理系被告自身经营所需，并非原告之直接义务，故此不能成为被告未按约履行支付租金义务之理由；其次，即使被告提供的通话录音是真实的，从该录音的具体内容看，双方关于“公司合同还没好”、“那我就等消息了”的表述表明对于租金的调整实际仍处于协商之中，尚未达成一致意见；最后，租金的标准是房屋租赁合同的重要条款，对租金标准的调整系对合同内容的重大变更，双方理应慎重处理，而本案中被告除上述录音证据之外未能提供其他证据以证明双方最终对原合同的租金标准的变更做出了明确约定，此点显然不合常理；综合以上几点，本院认为被告的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳，被告仍应按照原合同约定的标准支付租金。针对原告主张的各项费用，本院作如下处理。被告应支付原告2016年2月17日起至2016年10月28日期间欠付的租金，以及2016年5月1日起至2016年10月28日期间欠付的物业管理费。原告所主张的上述期间被告欠付租金518,668.39元及物业管理费40,921.29元的金额均在合理范围之内，本院予以支持。关于原告要求被告支付水电费16,119.20元、燃气费963.60元、仓库使用费4,229.40元以及免租期租金97,967元的诉讼请求，有事实和法律依据，且相关金额经当事人确认一致，故本院予以支持。原告还要求被告支付以欠付租金和物业管理费之和即559,589.68元为本金，按照每日千分之一的标准，自2016年10月29日起计算至判决生效之日期间的逾期付款违约金，其主张虽有合同约定，但被告认为约定的标准明显过高请求予以调整至每日万分之五，本院酌情调整为按照每日万分之五的标准计算。原告主张按照合同约定不予退还被告已支付的租赁保证金233,733元，其法律性质实际系将租赁保证金作为解除合同的违约金予以没收，于法无悖，本院予以支持。原告还要求被告按照合同约定支付相当于第4年月租金标准即77,911元的违约金，因该笔违约金性质与前述没收的租赁保证金性质同属于解约违约金，考虑到原告自认于2016年12月中旬自行收回了系争房屋，实际损失有限，通过没收租赁保证金已足以弥补，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海天顺经济发展有限公司与被告上海甲一餐饮管理有限公司就上海市愚园路XXX号地下二层16号单元签署的《房屋租赁合同》于2016年10月28日解除；二、被告上海甲一餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司欠付2016年2月17日起至2016年10月28日期间的租金518,668.39元、2016年5月1日起至2016年10月28日的物业管理费40,921.29元；三、被告上海甲一餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司欠付租金及物业管理费的滞纳金(以559,589.68元为本金，按照每日万分之五的标准，自2016年10月29日起计算至本判决生效之日为止)；四、被告上海甲一餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司欠付水电费16,119.20元、燃气费963.60元以及仓库使用费4,229.40元；五、被告上海甲一餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司免租期租金人民币97,967元；六、原告上海天顺经济发展有限公司收取被告上海甲一餐饮管理有限公司的租赁保证金人民币233,733元不予退还；七、原告上海天顺经济发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,677元(已由原告全部预缴)，减半收取计人民币7,338.50元，由原告上海天顺经济发展有限公司负担875.50元，被告上海甲一餐饮管理有限公司负担6,463元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  巫建强二〇一七年七月十日书记员  王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。