上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初23号原告(反诉被告)：杨灵，男，1982年9月30日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蔡瑜，上海市申房律师事务所律师。被告(反诉原告)：范玉菁，女，1977年10月27日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：戴嘉芸，女，2001年9月22日生，汉族，住上海市松江区。法定代理人：范玉菁,系被告戴嘉芸之母。二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：朱必放，上海市商惠律师事务所律师。原告杨灵与被告范玉菁、戴嘉芸房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提出反诉，本院依法予以受理后，分别于2017年2月17日、2017年3月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院转为适用普通程序于2017年6月7日再次公开开庭进行审理。原告杨灵及其委托诉讼代理人蔡瑜，被告范玉菁并作为被告戴嘉芸的法定代理人，以及二被告的共同委托诉讼代理人朱必放均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨灵向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行原、被告就坐落于本区谷阳北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)及155号地下1层车位C85室(以下简称“系争车位”)签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》中的产权过户义务；2、被告支付逾期过户违约金(自2016年12月16日起至实际过户之日止，按照每天2,000元的标准计算)；3、被告支付逾期迁出户口违约金(自2016年11月30日起至实际迁出户口之日止，按照每天2,000元的标准计算)；4、被告赔偿中介费20,000元。审理中，原告自愿放弃在本案中主张第2、3、4项诉讼请求。事实和理由：2016年6月5日，原、被告通过案外人居间介绍，就系争房屋和系争车位签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，约定原告向被告购买系争房屋及系争车位，总价共计4,000,000元。双方约定于2016年12月15日前办理系争房屋及系争车位的产权过户手续，被告应于2016年11月30日之前迁出系争房屋内的户口，否则，每逾期一日，按照总房价款的日万分之五的标准支付原告违约金，直至原有户口迁出。2016年7月20日，双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，被告将系争房屋交付给原告使用，原告向被告支付房款共计2,850,000元。2016年9月，被告重新申领房地产权证，导致房地产权证号码变更，致使双方无法依照2016年7月20日签订的《上海市房地产买卖合同》办理产权过户手续。2016年12月，经原告多次联系被告，但被告均拒绝协助办理系争房屋和系争车位的产权过户手续，亦未将系争房屋内的户口迁出，存在违约。故原告诉至法院，望判如诉请。被告范玉菁、戴嘉芸辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在2016年7月20日签订《上海市房地产买卖合同》时不具备本市购房资格。原告当时非本市户籍，且其家庭成员在本市已有一套住房，属于限购对象。原告擅自打印第二版《上海市房地产买卖合同》，掩盖其属于被限购对象的事实，存在造假和违约行为。基于此，被告向本院提出反诉请求：1、解除原、被告于2016年7月20日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、原告支付违约金800,000元。原告杨灵针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。双方未能继续交易的原因在于被告拒不配合办理产权过户手续，原告不存在违约。原告在合同约定的过户期限当天已取得本市购房资格，并已为系争房屋的交易缴纳了相关税费。经审理查明，被告范玉菁、戴嘉芸为系争房屋及系争车位的产权权利人。2016年6月5日，经案外人上海搜房天下房地产经纪有限公司居间，原、被告签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，约定原告向被告购买系争房屋及系争车位，总价为4,000,000元，交易税费均由原告负担，双方另对其他相关事项作了相应约定。当天，原告支付定金300,000元。2016年7月20日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向被告购买系争房屋，总价为2,700,000元。合同第四条约定，被告于2016年7月20日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接。合同第六条约定，双方于2016年12月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第(三)项约定，原告逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万之五向被告支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，被告有权催告原告履行，在被告催告的宽限期届满后原告仍未履行的，被告有权以书面形式解除本合同，并要求原告赔偿总房价款的20%。合同第十条第(三)项约定，被告逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按原告已付款的万分之五向原告支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，原告有权催告被告履行，在原告催告的宽限期届满后被告仍未履行的，原告有权以书面形式解除本合同，并要求被告赔偿总房价款的20%。合同补充条款(一)第4条约定，被告应于2016年11月30日之前，办理完成原有户口(若有)的迁出手续，否则应按照系争房屋总价款的日万分之五向原告支付违约金，直至原有户口(若有)迁出时止。合同补充条款(一)第8条约定，原告应确保自身具有当前政策下的购房资格。若因原告不具有购房资格导致本合同无法履行的，原告应承担违约责任。若原告变更买受人可以继续履行本合同的，被告应配合重新签订合同并办理过户手续。因原告变更买受人导致过户时间延迟的，原告应当按照每日万分之五向被告承担违约金。若延迟30日仍然无法过户的，被告有权解除合同并追究原告的违约责任。合同补充条款(二)约定，在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、如因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属原告责任，造成被告经济损失的，原告应赔偿相应的损失。合同附件三约定，本合同签订后，原告已支付的定金300,000元转为部分首期房价款，待双方签订本合同并办理本合同公证手续(若需)后当日内，原告再向被告支付部分首期房价款800,000元，以上款项共同构成原告的首期房价款1,000,000元。原告通过贷款方式向被告支付第二期房价款1,600,000元。合同另对其他相关事项作了相应约定。当日，原、被告还签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，双方约定，除了原告应支付的2,700,000元房价款之外，再支付给被告装修补偿款1,300,000元。原告于签订《上海市房地产买卖合同》后当日内，支付给被告部分装修补偿款计900,000元。2016年8月15日前，原告应支付被告剩余装修补偿款400,000元。被告净到手价为4,000,000元，交易产生的税款、手续费等相关费用均由原告承担。当天，原告分别支付房款800,000元和装修补偿款900,000元。被告将系争房屋和系争车位交付给原告使用。2016年8月8日，原告支付房款400,000元。2016年9月13日，被告就系争房屋和系争车位重新申领房地产权证，房地产权证号为松XXXXXXXXXX。系争房屋原证号为(2016)第032197号，原登记日为2016年7月9日。2016年12月5日、6日、7日、8日，被告范玉菁均向原告发送短信要求办理审税手续。2016年12月8日，原告回复称“如果1月15日无法完成过户，就按合同执行，到时请你去法院立案，我们走司法程序，最多也就三个月解决，到时候请把退我们的房款准备好。这套房子我们买到现在碰到各种问题，非常不顺利，我们有点不太想要了”。2016年12月14日，原告向被告范玉菁发送短信要求其于2016年12月17日或18日至交易中心办理审税，并同意承担自2016年12月16日至实际过户之日止的违约金。2016年12月15日，原告向被告范玉菁发送短信称“明天(2016年12月16日)早上9：00在松江房产交易中心等你们一起办理审税过户手续。如果你们到场配合办理审税和过户手续，剩余房款我可在明天一次付清”。2016年12月16日，因原告不同意将剩余房款一次性支付给被告，且被告要求免除其逾期迁出户口之违约责任，双方未能协商一致，故未办理审税手续。2016年12月16日，被告范玉菁向原告发出《催告函》，催告原告履行房屋过户义务，给予其7天宽限期，7天宽限期届满后，原告仍未办理过户手续的，并且尚未支付剩余房款，被告有权以书面形式与你解除合同，并要求原告赔偿房屋总价的20%。2016年12月18日，原、被告均至上海市地方税务局松江区分局第十六税务所办理审税手续，因税费金额超出原告的心理预期，原告、原告前妻与被告范玉菁发生矛盾，导致未能成功办理审税手续。当天下午，被告范玉菁发送短信给原告称“你们夫妻两个不要再吵架了，请赶紧审税，我明天要出差，不会有时间再来了，审税通过当天请直接支付房产余款160万元及相关税费”。2016年12月20日，原、被告双方至上海市地方税务局松江区分局办理系争房屋交易的审税手续。原告于当天支付被告房款450,000元，被告范玉菁对此出具《收款收据》。2016年12月22日，上海市房屋状况信息中心出具《查询结果》一份，载明“根据杨灵向上海市地方税务局松江区分局的查询申请(XXXXXXXXXXXXXX)，购房合同编号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX3(第一版)，2016年12月21日其名下住房情况查询结果如下(此件用于房地产交易过户)：经查阅，本次查询结果共0条”。2016年12月24日，居间介绍原、被告房屋买卖合同的案外人上海搜房房天下房地产经纪有限公司从网上打印出《上海市房地产买卖合同》(第二版)，将房屋交付时间和过户时间均变更为2016年12月24日，房地产权证号亦有变更。被告范玉菁不同意在上述第二版《上海市房地产买卖合同》上签字。2016年12月29日，被告向原告发出《律师催告函》，要求原告于2017年1月6日之前依照原有双方所签订的《房屋买卖合同》办理过户手续。如果因原告隐瞒真实情况，违反了限购和审税政策导致本合同无法履行的，或者原告进一步弄虚作假、蒙混过关的，即构成了原告对合同的根本性违约，须依合同的约定承担一切法律上的不利后果。另查明，2016年12月15日，原告杨灵将其本人户籍迁入本市，并于当天与案外人施某某登记离婚。在其与案外人施某某婚姻关系存续期间，坐落于本市浦东新区周康路XXX弄XXX号XXX室房屋产权于2015年12月11日核准登记在案外人施某某名下。案外人施某某亦非本市户籍。审理中，对于为何会打印第二版的《上海市房地产买卖合同》，原、被告产生争议。原告认为，系因被告在签订第一版《上海市房地产买卖合同》以后重新申请了系争房屋及系争车位的产权证，导致产证号码变更，故需要重新打印合同。被告认为，因原告在签订第一版《上海市房地产买卖合同》时，系非本市户籍，且家庭成员名下在本市已有一套住房，属于限购对象。为了规避限购问题，原告才要求打印第二版合同。审理中，本院至本区不动产登记事务中心就本案有关事实制作询问笔录。本区不动产登记事务中心工作人员向本院表示，虽然原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》已经通过了审税，但是不动产登记事务中心还是会再次审查原告的购房资格。双方于2016年7月20日签订《上海市房地产买卖合同》，审查限购问题应当以网签为准，原告杨灵在2016年7月20日属于限购对象，故无法依照该合同办理过户手续。另，被告重新申领了产证，产证号码发生变更，也是需要重新网签的。审理中，原告杨灵已将剩余房款付至本院。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、转账凭证、收款收据、上海市房地产登记簿、短信、《催告函》、《查询结果》、离婚登记审查处理表、户籍证明及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告先后签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。按照约定，双方应于2016年12月15日之前办理系争房屋及系争车位的产权过户手续，在此之前将审税手续办理完毕。因原告在2016年12月15日方取得本市购房资格，导致双方实际上无法在2016年12月15日之前完成过户手续。此属原告存在违约。按照《上海市房地产买卖合同》的约定，如果原告存在逾期过户的违约行为，被告应先进行催告，在催告后原告仍未履行的，被告方有权解除合同。本案中，被告于2016年12月16日向原告进行了催告，给了原告7天宽限期。在宽限期内，双方于2016年12月20日办理了审税手续，被告亦接受了原告支付的450,000元房款。故虽然原告存在逾期过户的违约行为，但被告并不据此享有合同约定的解除权。故对于被告的反诉请求，本院不予支持。虽然原告在2016年7月20日时属于本市住房限购对象，但是在合同约定的过户期限当天，在2016年12月20日双方办理审税时，原告具备了购房资格，只要双方重新网签，即可办理过户手续。就重新网签合同的性质而言，其仅系行政登记的需要。双方并非需要对买卖合同的权利义务予以重新约定，而是在网络上登记一个新的签署日期。因此，原、被告重新进行网签合同并非另行协商一个新的买卖合同，而是为了切实履行双方已签订的买卖合同，完成相应的配合义务而已。更何况，因被告重新申领了产权证，即便原告不要求重新网签，双方为了完成过户义务亦因产证号码发生变更需要重新网签。被告不在新的网签合同上签字即构成违约。原告要求被告承担继续履行的违约责任，即协助被告将系争房屋和系争车位产权过户至原告名下，于法有据，本院予以支持。原告应将剩余房款支付给被告。原告在本案中不再主张逾期过户违约金、逾期迁出户口违约金及中介费损失赔偿，属对自身权利的合法处分，于法不悖，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)范玉菁、戴嘉芸于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX室及155号地下1层车位C85室房屋及车位产权转移登记至原告(反诉被告)杨灵名下；二、原告(反诉被告)杨灵于上述房屋及车位产权实际转移登记至原告(反诉被告)杨灵之日支付被告(反诉原告)范玉菁、戴嘉芸房款1,150,000元；三、驳回被告(反诉原告)范玉菁、戴嘉芸的反诉请求。本诉案件受理费38,800元，反诉案件受理费22,709元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费66,509元，由原告(反诉被告)杨灵负担33,254.5元(已付)，由被告(反诉原告)范玉菁、戴嘉芸负担33,254.5元(已付22,709元，余款10,545.5元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一七年七月二十四日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。