北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0106民初11309号原告：雷萌，男，1982年10月11日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王月，北京市京联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑珍，女，1949年10月15日出生，无业，住北京市丰台区。被告：顾欣，男，1973年12月1日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王某，北京耀联律师事务所律师。原告雷萌与被告顾欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷萌及其委托诉讼代理人王月、王淑珍，被告顾欣及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷萌向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年9月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同）、《商业贷款付款方式补充协议》（以下简称贷款付款协议）及补充协议；2、顾欣支付我违约金56万元；3、顾欣赔偿我中介费损失4.26万元。事实与理由：我与顾欣于2016年9月8日通过北京存房房地产经纪有限公司签订了买卖合同、贷款付款协议及补充协议。买卖合同约定，我购买顾欣位于北京市丰台区方庄蒲芳路9号3号楼2912号房屋，建筑面积46.39平方米，房屋成交价格243万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价37万元，定金5万元。贷款付款协议约定，买卖双方应于网签后三个工作日办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额170万及其他条款。合同签订后，我按照约定支付了顾欣定金5万元，但双方在委托中介办理网签时，因顾欣已将该房屋与案外人办理了网签，导致我无法办理涉案房屋的网签手续，交易无法继续进行，我也无法取得房屋及办理产权证。双方所签订的合同约定：因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。顾欣的上述违约行为，导致我合同目的无法实现。顾欣辩称，2016年9月8日，我与雷萌通过房天下公司签订了买卖合同，约定房屋总价280万元，其中定金5万元于合同签订之日向我支付，自合同签订之日起一个月内交付首付款100万元至150万元，余款通过银行贷款机构支付给我。合同签订当日，雷萌支付涉案房屋定金5万元，但其未按照约定在合同签订一个月内支付我首付款，我有理由认为雷萌已经无意继续履行买卖合同，故我在告知中介公司经办人员后，我通过支付宝退还雷萌5万元定金，并以短信方式告知雷萌退钱的事实和理由。签订合同前，雷萌及中介公司的人员完全知悉涉案房屋不能做网签，我也告知过雷萌，我曾与一客户草签过合同，该客户及中介未经我同意办理了涉案房屋的网签手续，我也积极与对方协商撤销在先网签手续。雷萌当时也表示愿意等待，中介也承诺有办法撤销在先网签手续。另外，从中介居间业务惯例看，中介公司在获取房源时应当对涉案房屋存在在先网签的事是知情的。雷萌收取我返还的定金，即表示其已经同意解除双方之间签订的买卖合同，且是雷萌违约在先。雷萌主张的违约金计算依据既无合同依据，亦属于违约金约定过高之情形。且雷萌除支付5万元定金外，并未实际支付任何款项，根据双方签订的买卖合同的约定，应付违约金为零元。雷萌支付的中介费与我无关。双方就解除合同没有签订过书面协议，在先网签是2017年1月初才撤回的。综上，我同意解除双方签订的买卖合同、贷款付款协议及补充协议，但不同意支付违约金及赔偿中介费用损失。本院经审理认定事实如下：2016年9月8日，雷萌与顾欣在北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）居间下签订买卖合同、贷款付款协议及补充协议。买卖合同主要约定：雷萌购买顾欣位于丰台区方庄蒲芳路9号3号楼2912号房屋（以下简称2912号房屋），建筑面积：46.39平方米，房屋成交价格为人民币243万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价人民币37万元，雷萌向顾欣于签订合同1日内支付定金人民币5万元。买卖合同第八条权属转移登记约定：因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。如买受人解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。买卖合同第十条合同解除条款第（一）款约定：如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。贷款付款协议第一条约定：房屋总价包括房屋成交价及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计为人民币280万元；第二条付款方式约定：1、定金：买受人以自行交接方式支付定金（不高于成交价格的20%）人民币5万元。买受人应于本协议签订之日起1日内支付该笔定金。2、物业交接保证金：出卖人同意将购房款人民币1万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。……4、商业按揭贷款：买卖双方应于网签后三个工作日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为：人民币170万元。……5、剩余购房款：（1）买受人于银行批贷一个工作日内支付出卖人购房款人民币73万元，支付方式为资金监管。（2）买受人于银行批贷一个工作日内支付出卖人购房款人民币31万元，支付方式为房天下托管。补充协议主要约定:房屋总价280万元，定金5万元，顾欣违约金双倍赔偿，雷萌违约定金不退，违约方承担中介费。合同签订后，雷萌支付顾欣涉案房屋定金5万元，雷萌向存房公司支付中介费4.26万元。除上述定金5万元外，雷萌未就涉案房屋支付顾欣其他款项。合同履行中，因涉案房屋存在在先网签，雷萌与顾欣无法办理涉案房屋的网签手续，双方亦未办理商业按揭贷款手续。庭审中，雷萌陈述，2016年9月12日中介做网签时发现涉案房屋存在在先网签情况。2016年12月13日，顾欣以支付宝转账的方式将涉案房屋定金5万元退还雷萌，并备注“无法解除网签，退订金”。诉讼中，顾欣表示涉案房屋在先网签已于2017年1月撤回，雷萌、顾欣仍坚持解除买卖合同、贷款付款协议及补充协议。顾欣主张雷萌在签订上述合同时即知悉涉案房屋存在在先网签一事，雷萌不认可，顾欣亦未提交相关证据。另涉案房屋产权现登记在顾欣名下。上述事实，有买卖合同、贷款付款协议、补充协议、居间服务合同、收款收据、配偶同意出售证明、授权网签委托书、存量房屋交易所需资料参考清单、房屋状况说明书、家庭购房申请表、购房资格核验结果打印件、购房承诺书、承诺不自行办理缴税、过户的声明、资金托管提示函、我爱我家报价单打印件、网签记录打印件、补充协议、支付宝交易记录、聊天记录及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补助措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，雷萌与顾欣于2016年9月8日签订的买卖合同、贷款付款协议、补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。关于合同解除，雷萌、顾欣均同意解除双方于2016年9月8日签订的买卖合同、贷款付款协议、补充协议，对此本院不持异议。关于顾欣是否存在违约行为，首先，顾欣在与雷萌签订上述合同前与案外人签订了涉案房屋买卖合同，并办理了网签手续，且顾欣在明知涉案房屋存在在先网签的情况下，隐瞒上述情况，与雷萌就涉案房屋签订上述合同，顾欣的上述行为导致雷萌无法办理涉案房屋网签手续，致上述合同无法履行；其次，从上述合同签订之日至雷萌起诉已超过120日，现涉案房屋因顾欣的原因未办理权属转移登记手续。综上，顾欣的行为已经构成违约，应当承担违约责任。关于雷萌要求顾欣支付违约金56万元，违约金系对雷萌损失的补偿，诉讼中雷萌未就其实际损失提供证据，且雷萌于签订买卖合同之后不久即知道涉案房屋存在在先网签的情况，雷萌支付涉案房屋款项仅限5万元定金，现涉案房屋虽然上涨，但该涨幅远低于合同约定，综上结合顾欣违约情形、违约对雷萌另行购房的影响及涉案房屋款项支付情况等，本院认为雷萌主张的违约金过高，本院酌情予以调整。关于中介费，考虑到雷萌主张的违约金已经能够弥补其损失，且上述合同解除后，其中介费用亦可向存房公司主张，故关于雷萌中介费的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除雷萌与顾欣于二〇一六年九月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《商业贷款付款方式补充协议》及补充协议；二、顾欣于本判决生效之日起十日内支付雷萌违约金二十万元；三、驳回雷萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万四千六百元，由顾欣负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 晔二〇一七年七月二十四日书记员 张艳楠