四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初2749号原告：周明伟，男，汉族，1969年6月13日出生，住址：四川省长宁县。委托诉讼代理人：陈德华，宜宾市翠屏区李庄法律服务所法律工作者。证号：32312061100024。（特别授权）被告：曾全贵，男，汉族，1972年3月23日出生，住址：四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：黄成良，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115200910654192。（特别授权）石庆华，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201611467651。（一般授权）被告：宜宾市翠屏区南广镇五一村村民委员会，住所地：宜宾市翠屏区南广镇五一村。组织机构代码：00870651-8。法定代表人：彭红，村支部书记。委托诉讼代理人：张建勤，男，汉族，1955年2月5日出生，住址：四川省宜宾市翠屏区。五一村村干部。（特别授权）委托诉讼代理人：黄凯，男，汉族，1953年7月21日出生，住址：四川省宜宾市翠屏区。五一村村干部。（一般授权）原告周明伟与被告曾全贵、宜宾市翠屏区南广镇五一村村民委员会（以下简称：五一村）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，根据被告曾全贵申请追加五一村民委员会为本案被告，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周明伟及其委托诉讼代理人陈德华,被告曾全贵及其委托诉讼代理人石庆华、被告宜宾市翠屏区南广镇五一村村民委员会及其委托诉讼代理人张建勤、黄凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周明伟向本院提出诉讼请求：一、要求被告偿付欠款143000元；二、承担逾期付款资金利息（按农商行同期利率计算至付款时止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由，2015年原告预购曾全贵承建翠屏区南广镇五一村十四组新农村建设居民房，预付了现金450000元。2016年12月工程完工后，双方就购房款进行了结算，被告曾全贵应退还原告购房款143000元，双方约定还款期限至2016年12月底，到期未还支付银行利息。可是欠款到期后，原告多次催收无果。故此，根据相关法律规定，起诉于人民法院，要求被告偿还欠款143000元，并同时支付占用资金利息。请求法院支持我的诉讼请求。被告曾全贵辩称，1、曾全贵不是房屋买卖当事人，真正的买卖人是五一村村民委员会。2、曾全贵与五一村的关系是一个投资关系，曾全贵负责投资，由五一村买卖。3、15万是直接给五一村的。4、原告方出具的交易协议书，不是曾全贵个人意思表示，是与五一村合意的结果，实际上是五一村买卖房屋。5、原告方向五一村交了15万，我们请求原告方提供证据。6、原被告没有合同关系，也没有收取15万元。7、我跟五一村的结算协议上写清楚了周明伟的款由五一村偿还。被告五一村辩称，1、曾全贵是房屋的出售人，有明确的约定由曾全贵负责该房屋事项，所以我们村委会与双方没有任何经济关系也没有合同关系，所以与我们村委会无关。原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的身份证复印件、欠条、住房交接协议书，原告对被告曾全贵提供的身份证复印件、原告周明伟与五一村签订的《居民集中住房协议书》、原告周明伟出具的交15万元房款的证明、被告与五一村签订的《居民集中居住协议》、被告与五一村签订的《居民集中居住补充协议》、被告与五一村签订的《五一村新农村综合体三期工程结算协议》等的真实性、合法性、均无异议，本院予以确认并在案佐证。根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年五一村根据农村规范使用集体土地，相应政府相关文件，经一事一议报请相关部门批准准备修建符合规划翠屏区南广镇五一村一组、十四组居民聚居点，2013年12月31日被告五一村作为甲方与被告曾全贵签订一份《居民集中居住协议》协议约定，五一村将居民聚居点委托给被告曾全贵自筹资金修建，土地补偿费、设计费相关衔接费、天然气费、水电安装费、入户手续办理、附属设施建设费、证件办理费由五一村承担。2014年9月30日双方又签订一份《居民集中居住补充协议》，协议约定：乙方按照村委会的规定投资6240960元建设居民集中居住房并进行销售；乙方建设好的居民集中住房的销售按甲方规定实行公示公开销售，乙方销售居民住房必须按照甲方村委会规定社内社员购买居住房按1500平方米或1600平方米，社内社员购买门面1800元平方米；乙方建设好的居民集中住房的销售委托甲方代乙方销售，甲方销售一处住房和门面后再将销售房款转交乙方，以此类推直到门面和住房销售完毕。2014年2月26日,五一村作为甲方与原告周明伟作为乙方签订一份《居民集中居住协议》，该协议附加七：四川省长宁镇八一村十组13号村民买的三期住房门面一百平方米左右售价为1800元每平方，二楼住房面积约300平方米，售价为1550∕㎡。该协议加盖了宜宾市翠屏区南广镇五一村十四组农村经济开发社印章，被告曾全贵在甲方下面的负责人处签名，原告周明伟在乙方下面签名。被告曾全贵出资修建的翠屏区南广镇五一村一组、十四组居民聚居点共有三期工程，该工程全部修建完毕后，五一村民委员会与被告曾全贵进行了结算，并于2015年12月21日签订一份《五一村新农村综合体三期工程结算协议》，该系以对剩余住房进行了分配，其中涉及周明伟的为一单元二楼中户型1套（周明伟）曾全贵所有。协议内容还记载有：“此协议签订以后所有财务已清，剩下的住房各方处理的互不干涉，周明伟户由曾全贵负责，原来周明伟交来领导组的房款扣除已转给曾全贵的剩余的房款由领导组负责。”的表述。2016年3月17日被告曾全贵作为甲方与作为乙方的原告周明伟签订住房交接书内容：一、乙方原向甲方预付了购房款45万元整订购了住房三套，门面房二间，现因双方情况变化，乙方只保留购住房一套（中户型），面积123平米，其中：公摊面积12.7平米，单价为每平米：1550元，位置：南广镇新村农合体五一村三期工程一单元二楼左边。门面房为面积64.4平米，其中：公摊面积：10平米，单价：每平米：1800元，位置：南广镇新村农合体五一村三期工程底层一单元一号。其他房屋由甲方自行处理。二、结算方法：1、住房购房款总计：123（平米）×1550元等于：190650元。2、门面房购房款总计：64.4（平米）×1800元等于：115920元。以上1至2项合计：乙方应付房款总计：306570元，甲方已收乙方房款450000元，甲方还应退还乙方购房款143430元，由甲方向乙方出具退款手续。三、移交事项：1、甲方在2016年3月20日下午6点前把应交乙方周明伟住房内的垃圾清运完成，防盗门安装完毕，把门钥匙交到南广镇法律服务所陈祖明处转交乙方。2、门面房由南广镇法律服务所陈祖明负责协调五一村上移交钥匙。四、甲方另收乙方水、电、气的安装费用、及开户费、五一村的一次性管理费用共1万元，由甲方负责乙方的住房的水、电气安装和完善手续。五、本协议是甲、乙双方原购房协议的补充和完善，如有与原协议不一致的内容以本协议为准。六、本协议一式四份、甲乙双方各一份、送南广镇五一村一份、南广镇法律服务所一份。同时通过南广镇法律服务所的调解，被告曾全贵向周明伟出具欠条，欠条约定，曾全贵于2016年12月底退还周明伟购房款143000元，如果到期未还必须支付银行利息。另查明，原告共计支付购房款45万元购买三套房屋，其中30万元支付给曾全贵，15万元支付给五一村。庭审中原告陈述其是向被告曾全贵购买房屋，因五一村和曾全贵均要他支付房款，他就只买两套另一套就不买了。曾全贵亦认可是其出卖房屋给原告，但认为是代五一村销售。本院认为，本案争议的焦点是原告缴纳的购房款应该由谁退还。1、根据本院查明的事实，原告周明伟购买的房屋是由被告曾全贵出售，价款也是由被告曾全贵收取，根据合同的相对性，该款应当由被告曾全贵退还；2、在五一村与被告曾全贵结算协议上约定原告周明伟的问题由被告曾全贵处理；3、被告曾全贵经南广镇法律服务所协调与原告签订协议，同时出具欠条认可应当由其退还原告购房款。4、根据被告五一村与被告曾全贵签订的《居民集中居住协议》、《居民集中居住补充协议》，可确认被告五一村根据新农村建设要求，要修建翠屏区南广镇五一村一组、十四组居民聚居点。因缺乏资金，与被告曾全贵协商由其出资修建，建成后房屋由被告曾全贵销售，收取的卖房费用于抵扣出资款。因此，双方签订的《居民集中居住协议》、《居民集中居住补充协议》实际上是五一村委托修建和销售的协议，该协议系当事人自愿达成，不违反法律法规的强制性规定，应为有效约定，双方应严格遵守，认真履行。按照协议约定被告曾全贵有权销售其修建的房屋，因是根据国家政策在集体土地上修建的居民聚居点，房屋销售的对象应当为本集体经济组织成员。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（2011年6月）第15条明确规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当按照合同法第五十二条和土地管理法第四十三规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。因协议上只规定了销售给本社人员的价格并没有可以向该集体经济组织成员之外的人销售的约定。被告曾全贵将房屋出卖给不属于该集体经济组织成员的本案原告周明伟，其买卖行为无效，且属于超越代理权，该行为的结果应当由被告曾全贵承担，因此，被告曾全贵认为应当由五一村退还原告购房款的主张本院不予支持。综上所述，被告曾全贵在接受被告五一村的卖房委托中超越代理权将房屋卖给不属于同一集体经济组织成员的原告，其买卖行为无效，该无效买卖行为导致的结果应由其承担。因此，原告要求被告曾全贵退还其购房款143000元的诉求本院予以支持，由于原告与被告被告曾全贵之间的房屋买卖行为无效，其要求给付资金利息的诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条《中华人民共和国土地管理法》第四十三的规定判决如下：一、曾全贵于本判决生效之日起15日内退还周明伟购房款143000元；二、驳回周明伟的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3160元减半收取为1580元由曾全贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 张 涛二〇一七年七月十二日书记员 陈利萍