江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0582民初1512号原告：张家港市宏成资产管理有限公司，住所地张家港市杨舍镇南环路355号(大成广场)A幢S105。法定代表人:苏裕昆，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄亚峰，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽岑，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。被告：张家港沐熙精品酒店有限公司，住所地张家港市杨舍镇长安南种与南环路交接处大成广场酒店式公寓四楼、五楼。法定代表人：蒋琴芳，该公司经理。委托诉讼代理人：邹成平，该公司员工。委托诉讼代理人：周尧，江苏明盈律师事务所律师。原告张家港市宏成资产管理有限公司（以下简称宏成公司）与被告张家港沐熙精品酒店有限公司（以下简称沐熙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2017年2月7日立案受理后，依法适用简单易程序由审判员路骊珠独任审判，于2017年3月27日公开开庭进行了审理，原告宏成公司的委托诉讼代理人黄亚峰与被告沐熙公司的委托诉讼代理人邹成平、周尧均到庭参加了诉讼。之后本案转为普通程序并组成合议庭，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告宏成公司的委托诉讼代理人黄亚峰与被告沐熙公司的委托诉讼代理人邹成平、周尧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏成公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告支付租金1748700元（自2015年5月1日起按6个月免租期计算即从2015年11月1日起起算，暂计算15个月，按1.34元／平／天×2900平×30天×15个月）及逾期付款滞纳金（以1748700元为基数，自起诉之日起按日千分之三计算至实际付款之日止）；并承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告双方就租赁大成广场商铺签订了一份租赁合同，被告向原告租赁大成广场四楼、五楼用于开设酒店，租赁期限为2014年12月1日至2024年11月30日，约定前三年租金为1.34元／平方米／天，剩余年限每年租金为1.4元／平方米／天，租赁面积为2900平方米，租金支付方式为季付，装修免租期为六个月，免租期内不支付租金、商管费、物业管理费。但时至今日，被告未向原告支付过任何租金，但被告正常经营至今。租金经原告多次催要未果。被告沐熙公司辩称：因租金的支付条件尚未成就，其尚不需要支付原告租金，而原告诉请的所谓拖欠租金的滞纳金以及因其拖欠租金要求解除双方租赁合同均无事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年宏成公司（甲方、出租方）与沐熙公司（乙方、承租方）补签了一份《大成广场租赁合同》，主要约定：乙方自愿向甲方承租位于张家港市长安南路200号的“大成广场”商业中心的4楼、5楼部分商铺作为经营场所（以下简称该物业），使用面积约为贰仟玖佰平方米（包含公摊面积），本合同中的租金、商管费、公共能耗费、物业管理费、装修管理费以上述面积作为计算标准。……3.5乙方在进行装修时需向甲方支付装修押金2万元……4.1租赁期限：从2014年12月1日至2024年11月30日，约120个月，其中装修免租期为2014年12月1日至2015年5月30日，装修免租期内，乙方无需向甲方支付该物业租金、商管费、物业管理费及公共能耗费，但仍须向甲方支付水费、电费、装修管理费、垃圾清运费等其他费用。……第五条租赁期的租金、商管费标准及支付方式甲、乙双方约定采取先付后租方式，乙方按照如下第5.1种租金标准及租金支付方式向甲方支付租金5.1固定租金标准及租金支付方式：（每月按30天计算），5.1.1该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金。实际按照租赁年度第一年、第二年、第三年，租金1.34元／平／天，第四年至第十年，租金为1.4元／平／天，年租金为1461600元／年。5.1.2本合同项下的租金支付方式为季付，除第一期租金外，其他租金均按季交纳，乙方应当在每个交租期前20日向甲方一次性足额支付下个交租期租金。5.1.3本合同项下第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付。……第六条定金、履约保证金6.1乙方在本合同签订之日向甲方支付租赁定金伍拾万元。乙方承租该物业正式营业后，租赁定金转为乙方按约履行本合同并合法经营的履约保证金。6.2乙方支付租赁定金后并在装修免租使用期前，如甲方违约解除本合同的，甲方应向乙方双倍返还租赁定金；如乙方拒绝按时接收该物业，不按时进场装修施工或不按时开业经营的，视为乙方违约解除本合同，乙方无权要求甲方返还租赁定金，本合同于乙方发生前述事由时解除。6.3租赁期内，甲方无息保管乙方缴纳的履约保证金。租期届满或非乙方原因本合同被提前解除或终止时，甲方应在乙方将该物业完好交还给甲方并经甲方验收合格、且无其他拖欠款后100个工作日内将履约保证金无息返还给乙方。……第七条交该物业日期与开业日期7.1交房7.1.1甲方于2015年4月28日或之前向乙方移交该物业，以供乙方装修使用，乙方应按时接收物业。乙方应当接到甲方交付该物业的通知后5日内与甲方签订交房确认书。7.1.2装修免租期，若乙方不能按甲方交付该物业日进场装修或乙方未能在装修免租期内完成装修，则装修免租期不作任何续延。7.2开业：7.2.1乙方须依据本合同第3.3条于2015年9月28日前通过甲方的装修审验，并于2015年10月28日前进入试营业阶段，试营业期满后正式开业，如乙方未经甲方同意而逾期正式开业，则视为乙方违约。7.2.2若乙方于装修免租期届满，未能完成装修或未能按期开业，甲方自本协议约定计算租金开始日向乙方收取租金等正常营业期间费用。若乙方于装修免租期后30日仍未开业的，甲方有权没收乙方交纳的履约保证金，并可收回该物业、提前终止本协议及追究乙方的违约责任。若甲方因此原因终止本协议，乙方应保证不在协议终止时向甲方要求支付任凭费用及装修有关的费用，也不就相关该物业内的装修、设施向甲方提出任何要求、主张、索赔。7.2.3甲、乙双方在此确认，甲方保留因各种原因导致该商业中心工期延误，而相应将上述交付该物业日期顺延，无须向乙方承担任何责任；同时租赁期限也应作相应调整。7.2.4交付该物业以交房确认书为准。……第十四条甲方的责任与义务……14.3甲方应尽力保持该购物中心的任何电梯、自动扶梯、消防及保安设备、空调系统及其他设备在妥当及可运作的状态，应尽力保持该商业中心的公共地方处于清洁及妥当的状态。……第十五条乙方的责任和义务15.1乙方须按本合同的规定向甲方支付履约保证金和今后服务质量保证金。合同期满后不再续约或合同提前解除，乙方应当按照本合同第17.1条、第17.2条规定将该物业交还甲方。乙方应当在付清全部租金、商管费、公共能耗费、物业管理费等其他费用之后且甲方将该物业退场验收合格后的100个工作日内，凭甲方开具的收据原件向甲方要求退还履约保证金（扣除乙方其他应付费用［如有］）。甲方有权从上述履约保证金中扣除甲方为使该物业恢复至符合本合同约定的还房条件之状态而支付的费用。……租赁期内，乙方不得以履约保证金或今后服务质量保证金抵冲任何租金、商管费、公共能耗费、物业管理费及根据本合同应付的其他费用。……15.3乙方应按本合同规定按时交付租金、商管费、公共能耗费、物业管理费等其他费用。如乙方逾期支付，甲方按照上述费用中每日最高费用的千分之三向乙方收取逾期滞纳金，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期滞纳金及其他费用；逾期超过45天，甲方有权提前终止配合收回该物业，没收履约保证金，并可向乙方追索尚存合同期内的租金等费用损失。甲方有权随时扣留并单方出售乙方商品或其他财产，如出售所得未能补足欠款，主有权向乙方继续追偿。……第十八条违约责任17.1乙方应当在租赁期限届满之日或者本合同提前解除之日的适当时间内自付费用将该物业内为乙方所有的可移动物品搬空，不可拆卸的装修无偿留给甲方处置。……17.4在本合同履行期间，乙方如有违反本合同规定的行为，严重损害甲方利益的，甲方有权终止本合同、收回该物业、没收履约保证金，并要求乙方支付违约金，承担甲方由此而产生的一切直接经济损失。……第十九条合同的终止……18.4本合同终止或到期后，乙方的装修投入，甲方不作任何补偿，且将该物业内为乙方所有的可移动的物品搬空，不可拆卸的装修无偿留给甲方处置。18.5当乙方有下列情形之一，甲方有权终止本合同……18.5.8乙方逾期45日不支付本合同项下的任何一项费用时。……第二十一条补充合同及附件20.1本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部合同，并且取代先前有关本合同所载的各项事宜的所有合同。20.2本合同未尽事宜，甲方及乙方可另行协商作出补充协议，该补充协议与本合同具有同等效力，任何口头约定对甲乙双方均不产生任何法律效力。……2015年6月4日，宏成公司（甲方）与沐熙公司（乙方）签订一份《合同补充协议》，主要内容为：甲乙双方就物业交付中空调末端系统安装工程结束时间达成一致意见：1、乙方在签订合同30日内支付甲方40万元合同保证金；2、甲乙双方在签订合同日起进行空调末端系统采购安装工程；3、甲方承诺空调末调末端系统采购、安装所需工作周期为75天，即从合同生效日起75日内交付乙方；4、如因乙方保证金支付出现情况，甲方空调末端系统安装工程也相应顺延；5、如因甲方原因造成无法按约交付，乙方有权得到相应补偿，甲方以经营免租期形式来补偿乙方；6、上述经营免租期是以甲方实际造成的延期时间来确认。本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。此合同协议作为双方签署的租赁合同的附件具有同等法律效力。2016年3月17日，宏成公司（甲方）与沐熙公司（乙方）签订一份《协议书》，主要内容为：针对目前乙方承租的大成广场Ｂ楼四、五层用作精品酒店的物业确保能在2016年5月30日装修结束，2016年6月试营业，甲乙双方对目前存在的工程条件及因乙方原因不能正常开业达成如下协议：1、甲方提供空调的计量模块及控制线，由乙方负责施工。具体甲方联系人由孙攀峰负责与乙方设备的技术交底、实物移交及乙方施工检查。如乙方施工不按甲方要求施工，甲方有权要求整改或对乙方的处罚。2、乙方承租期间内空调能量收费标准与大成广场内其他有计量收费的业主标准一致。甲方确保乙方能在2016年5月1日前空调系统能正常运行。3、为了更好的确保乙方承租的精品酒店热水系统能正常运行，甲方与乙方各出资一半增加空气能热水机组一台，平时由乙方负责热水机组的正常使用及维护（乙方租约期内设备损坏维修费均由乙方负责）。乙方租约期满后空气能热水机组的残值甲乙双方共同享有。4、甲方作为空气能热水机组的出资方将参与设备价格认价与工程款结算，至工程结算审计结束后，甲方将资金一次性支付给乙方或设备施工厂家。5、乙方在增加空气能热水机组的条件下确保原地源热泵热水系统能正常使用。6、乙方确保承租地沐熙酒店能在2016年5月30日装修结束，2016年6月份试营业。如不能如期开业甲方将有权收回物业，乙方所有的投资款（含工程装修款）将不予退回。并追究乙方的违约责任及造成的损失。本协议自双方签字盖章之日生效。此协议作为双方签署的租赁合同附件具有同等法律效力。另查明，位于张家市××镇长××号（大成广场）Ｂ幢Ｂ401室至Ｂ423室、Ｂ501室至Ｂ523室的房屋的产权人分别人陈兵、花诚远、顾宇宏、徐佳奇、张敏、吴小娟、朱小云等人。朱小云、吴小娟等5人与宏成公司、张家港保税区长江城市建设开发有限公司委托合同纠纷五案现由本院审理中，朱小云等5人均要求解除双方签订的《张家港大成广场公寓委托经营合同》，并由宏成公司支付租金、占有使用费及违约金，张家港保税区长江城市建设开发有限公司对宏成公司的给付义务承担连带保证责任。审理中，宏成公司与沐熙公司均认可双方之间未形成交房确认书。上述事实，有大成广场租赁合同、合同补充协议、协议书、不动产登记信息及庭审笔录等证据予以证实。审理中，被告作如下陈述：2014年11月4日，涉案房屋的开发商江苏大成房地产开发有限公司（以下简称大成房产公司）和被告实际投资人邹成平名下的上海苏信投资管理有限公司（以下简称苏信投资公司）就租赁事宜签订了一份《租赁意向书》，双方约定由交付房屋六个月后开始起算租期，房租自第三年起部分支付，当时考虑到开酒店投资比较大，大成房产公司承诺其租金自交房后六个月后算即免租期为6个月，租金自第三年起部分支付。而原、被告签订的租赁合同第五条对于租金的约定中第一年、第二年、第三年的起止时间均是空白的，这与意见书向中延交三年租金是一致的。租赁合同第七条约定交付涉案房屋要以交房确认书为准，原、被告双方一直未形成交房确认书。因涉案房屋空调一直未能装好，原告未能交付符合约定的房屋，故不存在要求其支付租金的依据。直到2016年5月1日涉案房屋的空调系统安装好了，但是主机没有开，没有办法进行调试，故也不知道能否运行。2016年5月30日，涉案房屋的硬装基本完成。现在因没有空调，酒店无法营业。其共向原告（包括大成房产公司以及志成物业公司）共支付了256000元，其中一开始在2014年年底交了10万元，是交到大成广场的志成物业账户的，另有156000元是代大成房产公司支付的建材款。为此，被告提供了如下证据:1、《租赁意向书》复印件（主要内容为：甲方出租方大成房产公司、乙方承租方苏信投资公司，甲方将位于张家港市××环路交接处大成广场酒店公寓四楼、五楼两层向业主返租后的公寓租赁给乙方经营，租赁共10年，自2014年12月1日起至2024年11月30日止，甲方在2014年12月1日前，将竣工的物业交付乙方。如逾期不能交付，本条规定的合同期限根据逾期交付的天数相应顺延。计租期自甲方交付物业后六个月开始起算，房租自第三年起部分支付……本意见向书自双方签字、盖章后生效，签订正式租赁合同后终止。正式租赁合同在甲方办理交房手续后30天内签订……）、2、《委托付款证明》（载明：大成房产公司委托邹成平支付江阴市丹玛建材有限公司支付贷款156000元，此款项从委托方租赁保证金中扣除）。原告质证后认为：1、意见书系复印件，真实性无法确认，且签订双方并非本案的原、被告，与本案无关；2、认可被告陈述的2笔款项共计256000元是原告收到的保证金，涉案房屋的空调已装好，没有开主机是因为没有被告只交了256000元的保证金，其余的保证金、电费、租金均没有交。为此原告提交了一份《大成广场中央空调供冷／热协议》（载明：中央空调出租方、甲方为张家港市志成物业管理有限公司，以下简称志成物业公司，中央空调使用方、乙方为被告，乙方租用甲方设备期限从开始至2016年9月30日，乙方租用甲方空调机组为乙方酒店公寓提供制冷／热，乙方按照使用时间数向甲方缴纳使用费，暂定制冷价格为2元／小时／出风口／制冷季，制冷季时间段从每年6月16日至9月15日，制热价格为2.5元／小时／出风口／制热季，制热季时间段从每年12月16日至3月15日……经甲乙双方协议确认当年制冷／热使用后，在甲方制冷／热开通使用三十天内，乙方按照每出风口每天平均12小时以现金或支票方式预缴纳当季制冷／热使用费用。当季制冷／热结束后，费用按空调面板计数多退少补……乙方不按照合同约定时间缴纳冷／热使用费，甲方有权空调机组。直至乙方缴纳费用后开启机组运行……落款时间为2016年9月9日）。被告质证后认可该《大成广场中央空调供冷／热协议》的真实性，但认为当时签订合同时双方讲好空调用到9月30日，但9月15日之后就停掉了。原告认为根据合同制冷季系每年的6月16日至9月15日，且被告也未能交费所以就停掉了。审理中，被告欲提起反诉，要求原告赔偿其损失，但在本院限定的时间内未能按时交纳反诉费用。本院认为，原、被告签订的《大成广场租赁合同》、《合同补充协议》、《协议书》，均是双方真实意思表示，均合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋免租期的日期，上述三份合同约定不一，最后一份形成的协议书相当于对之前的合同进行了变更，应以协议书的约定为准，协议书载明原告需确保被告承租的房屋内的空调系统能于2016年5月1日前正常运行，被告需确保酒店能在2016年5月30日装修结束，6月份试营业，审理中，被告也认可空调系统已于2016年5月1日安装好了，其装修已于5月30日基本完成，也就是说涉案房屋的空调直到2016年5月1日前才安装到位，原告才向被告提供了符合约定的租赁物，被告租赁涉案房屋用于经营酒店，空调的安装足以影响其使用租赁物，故本院认为依据协议书中对装修结束时间的约定来认定装修免租期更为适宜，即装修免租期截止至2016年5月30日止，被告应于2016年6月起开始计付租金。关于租金的计付方式，以双方签订的租赁合同中的约定为准，即按每月116580元（1.34元／平方米／天×2900平方米×30天）的标准，截止至原告主张的2017年1月底，被告共结欠原告租金计932640元。因被告未能按约支付租金及其他款项已逾45日，原告据此主张解除双方签订的租赁合同，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，根据租赁合同第15.3的约定，应从逾期支付之日起按每日千分之三计算，故原告主张从起诉之日起计算，并无不当，但标准按每日千分之三计算过高，本院参照民间借贷的利率限制调整为年利率24%。关于被告抗辩称原告曾在意向书中承诺租金自第三年起部分支付，现尚未满足租金的支付条件的意见，因原、被告签订的《租赁合同》形成于意向书之后，租赁合同中重新约定了租金的计付方式，实际上对意向书中租金的支付方式进行修改，应以后形成的《租赁合同》中的约定为准，这与租赁合同第20.1条也相吻合，被告的该抗辩意见与其签订合同相悖，本院不予采纳。审理中，被告还认为因没有空调，酒店至今无法营业，其不应支付租金，但被告认可2016年9月期间其曾使用过空调，根据被告与案外人张家港市志成物业管理有限公司（以下简称志成物业公司）签订的《大成广场中央空调供冷／热协议》中的约定，涉案房屋空调的设备系被告向案外人志成物业公司租用，被告使用空调需按约向志成物业公司缴纳相关费用，因被告未能按约缴费，其无法使用空调过错不在原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条及其他相关法律规定，判决如下：一、解除原告张家港市宏成资产管理有限公司与被告张家港沐熙精品酒店有限公司签订的租赁合同。二、被告张家港沐熙精品酒店有限公司应于本判决生效后十日内支付原告张家港市宏成资产管理有限公司计算至2017年1月的租金932640元及逾期付款滞纳金（以932640元为基数，自起诉之日即2017年2月7日按年利率24%计算至实际付款之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行股份有限公司张家港分行营业部，账号：46×××84）。三、驳回原告张家港市宏成资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20538元，由原告张家港市宏成资产管理有限公司负担7412元，由被告张家港沐熙精品酒店有限公司负担13126元。被告张家港沐熙精品酒店有限公司负担部分原告张家港市宏成资产管理有限公司已预交，本院不再退还，由被告张家港沐熙精品酒店有限公司在履行本判决时直接给付原告张家港市宏成资产管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  路骊珠人民陪审员  周汉忠人民陪审员  缪 安二〇一七年七月三十一日书 记 员  宗 敏