广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初6597号原告：欧衍艺，男，1976年4月7日出生，瑶族，住广西平南县，委托诉讼代理人：刘开林，福建如浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨力，福建如浩律师事务所律师。被告：陈丽君，女，1984年5月25日出生，汉族，住广东省连州市，委托诉讼代理人：曾韵莹，广东金本色律师事务所律师。原告欧衍艺与被告陈丽君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘开林，被告及其委托诉讼代理人曾韵莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告于2017年3月11日签订的《房地产买卖合同》，将涉讼房产过户到原告名下并交付给原告；2.被告赔偿逾期履行违约金100000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月11日，原告与被告通过佛山市南海区黄岐强铭房地产中介服务部签署了一份《房地产买卖合同》，由原告向被告购买房产一套。合同约定：房产位于佛山市南海区黄岐南湖路中南海晖园明湖居10座1102房，总价款3728000元，分两期付清，在办理契税时支付第一期款项1900000元，在办理房产过户时支付第二期款项1728000元。原告当天支付100000元定金。后双方协商将第一期款项变更为1050000元，原告遂于2017年3月17日支付该笔款项。截止2017年4月24日原告合计给付被告购房款1150000元，已按合同约定履行义务。在原告支付完上述款项后，原告要求被告到银行将涉讼房产解押后办理过户，并由原告提供解押资金协助解押，被告却拒绝办理解押并一再向原告表示房子不卖了。原告认为，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，在原告履行相应义务后，被告却拒绝履行相应义务，被告已构成违约。被告辩称，1.不同意继续履行合同。原告交易不诚信，原告之前通过链家了解我方出售房产的信息，在该公司多次磋商买卖涉讼房屋的情况，过几天后委托两个案外人与我方磋商买卖涉讼房屋，直至原告支付首期楼款再次出现在被告面前，被告才知道买方为原告。原告跳开中介与被告进行买卖房屋，在过程中原告出现故意隐瞒的行为。涉讼房屋买卖合同中落款处并非原告本人的签名，被告是在被隐瞒的情况下签订本案的涉讼合同，根据合同法规定涉讼合同应当认定无效。2.双方签订合同后先后出台了两项限购政策，导致被告无法在原居住地正常居住，被告卖房目的是大房换小房，通过此方式套出资金，把资金还给其它债权人，因为限购政策出台，被告无法在原居住地再购买房屋，被告两个小孩在原居住地附近就读，被告于2017年3月底已明确不再履行合同并愿意承担相应的赔偿责任。3.涉讼房屋目前被另案查封，我方没有能力继续履行本合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的房地产买卖合同，被告主张买方签名并非原告所签，原告确认该签名为他人代签，但其予以追认，且被告亦确认其签名时除买卖双方及经纪方信息外的合同内容已存在，本院对该合同予以采信。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区大沥镇黄岐南湖路中南.海晖园明湖居10座1102房（以下简称涉讼房产）于2014年7月22日登记权利人为被告陈丽君，已办理一般抵押登记。2017年3月11日，原告（买方）、被告（卖方）、佛山市南海区黄岐强铭房地产中介服务部（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定被告将涉讼房产作价3728000元转让予原告，定金100000元，因甲方要办理解押手续，乙方须在甲方在房管局查册该房屋是正常可以交易的情况下，在10日内支付2400000元给甲方办理解押，甲方配合乙方办理银行按揭，银行放款时乙方付清余款；甲乙双方同意该物业交楼使用的时间为甲方收齐楼款当天；如甲方决定中途不卖，则甲方同意双倍赔偿乙方200000元，同时赔偿代理方的全部中介费用，如乙方决定中途不买，乙方不得向甲方索要定金，同时乙方赔偿经纪方的全部代理费用；若因国家政策原因导致该物业不能交易过户，双方都不算违约，甲方即把定金退回给乙方，乙方不得有任何异议；等等。同日，原告支付定金100000元给被告。2017年3月17日，原告支付首期房款第一期1050000元给被告。2017年4月18日，原告委托律师向被告发送律师函，称被告口头告知要解除房屋买卖合同，要求被告继续履行合同义务，即办理契税及过户事宜。2017年4月19日，被告向原告表示因老人家不同意卖、需住用等原因，无法完成房屋交易，愿意按双方签订的合同违约条款承担相应的违约责任。查询时间为2017年7月3日的佛山市（南海区）房产查询证明显示涉讼房产仍存在抵押登记，除本案查封外，还于2017年6月19日被广州市番禺区人民法院轮候查封，证明文号为（2017）粤0113民初4725号。原告于2017年5月9日提起本案诉讼。诉讼中，本院经释明后两次询问原告是否变更诉讼请求，原告坚持不变更。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及经纪方于2017年3月11日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行义务。原告已依约支付定金及部分首期款，原告在合同履行过程中并不存在违约行为，故被告无权单方面解除合同，被告于2017年4月19日以老人家不同意卖、需住用为由作出的解除合同意思表示不发生解除合同的效力。被告基于合同之债负有将涉讼房产转移权属予原告的义务，但现涉讼房产因其他案件被查封，权利受到限制，查封期间不得办理包括权属变更、抵押、地役等的一切权利易动登记，原告请求被告协助办理涉讼房产权属变更登记手续现阶段在法律及事实上不能履行，该项主张本院于本案中不予支持，但不影响原告在受限情形消失后再行主张权利。涉讼合同约定被告收齐房款之日交付涉讼房产予原告，现原告尚未支付完毕房款，交付房屋的条件尚未成就，原告请求被告交付涉讼房产，本院不予支持。被告于2017年4月19日明确表示拒绝继续履行合同，应承担逾期履行的违约责任。原告请求被告支付逾期履行违约金，本院予以采纳。涉讼合同未约定逾期履行违约金的计算方式，本院酌情确定被告以原告已付房款为本金自2017年4月19日起按日万分之五的标准支付逾期履行违约金予原告。因涉讼合同是否继续履行尚不确定，涉讼房产何时能过户给原告存在不确定的因素，且不能过户的事由或责任可能会发生变更，故本案中违约金以计算至法庭辩论终结时即2017年7月4日为宜。经核算，被告应支付逾期履行违约金44275元[（100000元+1050000元）×0.0005×77天]予原告。原告的请求超出上述核定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈丽君应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期履行违约金44275元予原告欧衍艺；二、驳回原告欧衍艺的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费18712元、财产保全费5000元，合共23712元（原告已预交），由原告负担22795.81元，由被告负担916.19元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。原告多预交的案件受理费916.19元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一七年七月七日书记员  林浩成