北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终8199号上诉人（原审被告）：芦学伟，男，1977年6月4日出生，个体户，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苗卫华，北京市丰禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁媛，女，1970年7月20日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：白静，北京市永浩律师事务所律师。上诉人芦学伟因与被上诉人袁媛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第55711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人芦学伟及其委托诉讼代理人苗卫华，被上诉人袁媛的委托诉讼代理人白静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芦学伟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法驳回袁媛的全部诉讼请求。主要事实及理由：1.一审法院未追加赵某、胡某、王某，不利于查清事实，存在程序问题。芦学伟已经退出原《房屋租赁合同》，将合同权利义务转让给了胡某。2.袁媛对芦学伟退租、转让合同之事实完全知晓。3.袁媛被锁门的主要原因是袁媛拒绝交纳下期房租，责任不在胡某，更不在芦学伟。5.袁媛应提交装修合同及装修款发票，仅有合同不足以认定装修的实际价值。袁媛辩称，同意一审判决，不同意芦学伟的上诉请求和理由。一审法院已经向胡某等人了解相关案情，且合同相对方是袁媛和芦学伟，系芦学伟未经袁媛同意将房屋转让给案外人胡某，导致房屋锁门，芦学伟未能保障袁媛使用房屋，且合同约定的交纳租金的时间未到，芦学伟也未催交过。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审法院判决。袁媛向一审法院起诉请求：1.解除袁媛与芦学伟签订的北京市房屋租赁合同及房屋租赁补充合同；2.芦学伟返还押金5万元、装修保证金5万元；3.芦学伟退还2015年10月19日至2015年11月7日期间的租金16666.67元，并支付利息（以16666.67元为基数，自2015年4月28日至实际给付之日，按照银行同期贷款利率计算）；4.芦学伟支付违约金5万元；5.芦学伟赔偿损失15万元。一审法院认定事实：2014年3月25日，案外人赵某作为出租人（甲方），芦学伟作为承租人（乙方），双方签订北京市房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租北京市朝阳区双花园南里三区*号楼*层106室房屋（以下简称106房屋），租用面积171.17平方米；甲方不同意乙方在租赁期内将该房屋部分或全部转租、转借给他人；乙方租赁该房屋用于果蔬经营；租赁期限自2014年3月28日至2022年3月27日。2014年10月28日，芦学伟作为出租人（甲方），袁媛作为承租人（乙方），双方签订北京市房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租106房屋，乙方租赁该房屋用于服装零售；租赁期限自2014年10月28日至2016年10月27日，免租期为2014年10月28日至2014年11月7日；月租金为25000元；租金每6个月支付一次，乙方应于2014年10月28日支付第一期租金15万元，于每期届满前提前10日支付下期租金；乙方应于2014年10月28日支付甲方押金5万元；乙方确保装修方案不违反物业公司及相关部门的规定，同时按照要求办理备案或审批手续，不得变动该房屋的主体结构；因甲方违反本合同约定导致本合同解除的，甲方除应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向乙方支付相当于押金金额的100%作为违约金；因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方交付的押金作为违约金支付给甲方，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用，甲方退还乙方剩余的房屋租金。同日，芦学伟作为甲方，袁媛作为乙方，双方签订房屋租赁补充合同，约定甲方于2014年10月28日收取乙方房屋装修保证金5万元，乙方承诺房屋使用期满后将房屋恢复原状，恢复完后7日内，甲方将装修保证金一次性全部退还给乙方。经询，芦学伟称其向袁媛转租的是106房屋的一部分，面积约为50至60平方米；袁媛认可其承租的是106房屋的一部分。2014年10月28日，袁媛以汇款方式向芦学伟付款231700元；袁媛称其此前还曾支付定金1万元，芦学伟对此予以认可；袁媛称前述款项包含押金5万元、6个月租金141700元、装修保证金5万元。袁媛提交了一份落款日期为2014年10月28日的房屋租金交付明细，其中记载已交付租房定金1万元，10天免租金8300元，房屋租赁押金5万元，6个月房屋租金15万元，装修保证金5万元，综上各项费用应交231700元。芦学伟对该房屋租金交付明细真实性不予认可。2015年4月28日，芦学伟出具收条，确认收到袁媛支付的6个月（2015年5月8日至2015年11月7日）租金15万元。芦学伟对该收条的真实性予以认可，但称收条所载租期有误。芦学伟之妻刘某（转让方、甲方）与案外人胡某（承租方、乙方）签订未记载落款日期的补充协议，约定乙方按照甲方与房东签署的原合同承接朝阳区双花园南里三区合生国际花园1号楼1层1-5底商。经询，芦学伟称其通过上述补充协议将106房屋的全部承租权益转让给胡某、王某，并已将袁媛所交押金5万元转给胡某。胡某、王某到庭接受法院询问，胡某称上述补充协议的签订时间为2015年6月17日，还称袁媛使用其所租房屋中的50平方米，其曾要求袁媛向自己交纳房租但被拒绝，其遂要求袁媛搬离，袁媛于2015年10月19日搬离；胡某还提交了2015年10月19日的收据，其中记载其收回106房屋剩余约50平方米左右面积，未动房屋主体结构，房屋装修完整。经询，袁媛称其未曾同意与胡某继续履行租赁合同，并称胡某、王某于2015年10月15日封锁其店门，其于2015年10月19日搬离；袁媛对胡某所交2015年10月19日收据的真实性予以认可。袁媛提交了双井派出所“110”接警单，其中记载报警时间为2015年10月15日，案情摘要为“袁女士报在双花园南里3区1号楼底商1-5，门被锁，求助”。2015年10月18日，袁媛向芦学伟发送短信，称胡某、王某于2015年10月15日锁其店门，导致其无法正常营业，其迫于无奈只能撤店，限芦学伟两天之内退还一切费用和损失。芦学伟认可收到上述短信。芦学伟称袁媛在承租时需要将106房屋的一个窗户改造为门和窗户，但赵某不同意，故其要求袁媛交纳装修保证金5万元，并已将该款项转给赵某。袁媛认可其改造事实，但称其搬离时胡某表示该部分房屋将用于经营洗衣店，要求其保留经改造的门和窗户。袁媛称其主张的损失15万元包括装修损失8万元、经营损失6万元、租金损失1万元。袁媛提交了北京市家庭居室装饰装修工程施工合同、工程预算表、室内设计收费合同、收条、收据、中国工商银行汇款凭证等材料，以证明其装修损失情况；其中的北京市家庭居室装饰装修工程施工合同记载工程造价为90700元。经询，双方均称袁媛原承租部分的户门至少结构没有改变，房屋内部装修已有所变化；双方均不申请对袁媛所实施装修的残值进行鉴定。袁媛提交了销售小票、华夏银行个人账户明细账单等材料，以证明其经营损失情况；还提交了与案外人邵某签订的北京市房屋租赁合同、收据等材料，以证明其租金损失情况。一审法院认为：芦学伟与袁媛签订的北京市房屋租赁合同、房屋租赁补充合同，均系当事人真实意思表示；虽然并无证据表明赵某同意芦学伟转租106房屋，但在袁媛实际使用该房屋的期间内，赵某均未提出异议；因此，法院认定上述合同有效。虽然芦学伟通过其妻刘某将106房屋的全部承租权益转让给胡某，但袁媛并未同意与胡某继续履行租赁合同；故而，前述北京市房屋租赁合同、房屋租赁补充合同的主体并未发生变化，芦学伟仍有义务保证袁媛在承租期间内正常使用106房屋。袁媛提交的证据以及胡某陈述的内容，可以表明胡某于2015年10月15日实施了阻止袁媛使用106房屋的行为；袁媛并无义务向胡某支付租金，且其应向芦学伟支付下期租金的期限亦未届至；因此法院能够认定芦学伟未能履行保证袁媛正常使用106房屋的义务，其行为已构成根本违约，袁媛有权解除合同；袁媛于2015年10月18日向芦学伟发送的短信含有解除合同的意思表示，法院认定双方所签北京市房屋租赁合同、房屋租赁补充合同于当日解除。合同解除后，袁媛有权要求芦学伟退还押金、剩余租金并承担违约责任。袁媛实际占用房屋至2015年10月19日，故其有权要求芦学伟退还2015年10月20日以后的租金。袁媛所交首期租金不足15万元，故该期租金中应已扣除免租期租金；因此，法院对芦学伟关于收据笔误的陈述予以采信，即认定袁媛于2015年4月28日所交租金15万元的对应租期应为2015年4月28日至2015年10月27日。据此计算，芦学伟应退租金数额为6666.67元。芦学伟收到袁媛发送的短信后，未积极与袁媛一并处理合同解除后续事宜，亦未在袁媛搬离当日退还剩余租金，故袁媛有权要求芦学伟支付剩余租金在2015年10月20日以后的利息。关于装修保证金。虽然袁媛在搬离时并未将106房屋恢复原状，但胡某或其次承租人在此后仍然继续利用袁媛对106房屋窗户的改造成果，故袁媛对芦学伟所负的恢复原状义务应被免除，芦学伟应向袁媛退还装修保证金。双方合同关系因芦学伟的违约行为而解除，袁媛有权依据合同约定向芦学伟主张违约金。袁媛主张的违约金数额适当，法院予以支持。双方合同关系因芦学伟的违约行为而解除，袁媛有权要求芦学伟赔偿装修残值损失，法院参考袁媛所交装修相关证据并考虑双方租赁期限、解除时间等因素，酌定装修残值为45000元。袁媛提交的证据，并不足以证明其所受经营损失情况，法院对其相关诉讼请求不予支持。袁媛在合同解除后另行租赁其他房屋以及相关周转费用，均应由双方约定的违约金予以弥补，法院不再单独支持其租金损失。综上，一审法院于2017年4月判决：确认袁媛与芦学伟签订的北京市房屋租赁合同、房屋租赁补充合同于2015年10月18日解除；二、芦学伟于判决生效之日起十日内向袁媛退还押金五万元、装修保证金五万元；三、芦学伟于判决生效之日起十日内向袁媛退还租金六千六百六十六元六角七分，并支付利息（以六千六百六十六元六角七分为基数，自2015年10月20日至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、芦学伟于判决生效之日起十日内向袁媛支付违约金五万元；五、芦学伟于判决生效之日起十日内向袁媛赔偿装修损失四万五千元；六、驳回袁媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》、双井派出所“110”接警单及双方当事人当庭陈述等在案予以佐证。本院认为，芦学伟与袁媛签订的北京市房屋租赁合同、房屋租赁补充合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案中，据已查明事实，无证据表明袁媛与胡某成立了新的合同关系。芦学伟的转让行为发生后，袁媛无法正常使用涉案承租房屋，芦学伟的行为已构成违约，故一审法院依据芦学伟与袁媛签订的合同认定芦学伟应承担违约责任，并退还袁媛装修保证金等并无不当，本院予以维持。综上所述，芦学伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6050元，由芦学伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 潘 蓉审 判 员 沈 放二〇一七年七月十二日法官助理 贾宇飞书 记 员 李 峥