江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0303民初3374号原告（反诉被告）：徐州轩通商贸有限公司，住所地徐州市彭城南路265号。法定代表人：王振西，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙景利，江苏义行律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏汉中公司有限公司，住所地徐州市铜山区铜山街道办事处西葛楼村。法定代表人：杨辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：范健民，男，1967年4月3日生，汉族，该公司职员，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：耿超，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。徐州轩通商贸有限公司（以下简称轩通公司）与江苏汉中公司有限公司（以下简称汉中公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。轩通公司的法定代表人王振西、委托诉讼代理人孙景利、汉中公司的委托诉讼代理人范健民、耿超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轩通公司诉称，2007年5月15日，徐州市顺成商贸有限公司（以下简称顺成商贸公司）与被告签订了一份关于邳州市明德中学商住楼建设事宜的协议书，协议书约定，由顺成商贸公司作为被告的委托人向工程发包方邳州市明德中学开展商住楼建设招标信息中介、推荐、联络、公关等前期工作。如顺成商贸公司中介成功，被告将按照所签合同工程总造价款的11%作为中介费支付给顺成商贸公司。双方同时约定了违约事项及产生争议后的管辖法院等。此后，顺成商贸公司积极履行合同义务，促成了邳州市明德中学与被告间的建筑工程施工合同。双方协议中约定的中介费，被告仅在工程施工期间支付了中介费30万元，余款被告以工程未决算为由拒绝支付。顺成商贸公司于2007年10月变更为徐州市顺成房地产经纪有限公司，后又于2013年8月变更为原告轩通商贸有限公司。因被告违约拒绝按约支付中介费，原告诉至法院，请求判令被告支付原告中介服务费300.56万元，违约金3889000元（以300.56万元为本金，按照同期银行贷款利率的四倍计算自2010年7月31日起至实际给付之日止的利息），以上款项原告共主张6894600元。诉讼费由被告承担。汉中公司辩称，1、双方协议中约定的涉案工程，事实上并不存在，邳州市明德中学4幢17层，约40000平方米的工程，未经过审批通过，更未能实际施工。协议中附加的条件未成就，被告不应支付中介费。2、双方签订的协议书属于无效合同。协议第一条明确约定，由原告负责提供房屋的建设、招标等信息及前期的费用支出。其他条款约定了中介费的提成比例。从协议约定可看出，协议签订时，双方约定的涉案工程尚未审批通过，更未进入招投标程序，原告负责提供招标信息并保证投标成功，该约定违反了《建筑法》和《招标投标法》第5条关于招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，属于以合法形式掩盖非法目的，其行为扰乱了建筑市场的正常秩序，损害了其他参与投标活动当事人的合法权益，该协议属于无效合同。3、原告要求给付中介费的诉请不能成立。根据建设部、国家工商行政管理局关于印发《建筑市场管理规定》的通知第五条明确约定任何单位和个人不得以介绍工程任务为手段收取费用。最高人民法院也有规定不准任何单位和个人私自介绍工程收取介绍费。因此，原告要求支付中介费的诉讼请求不能成立，请求法院驳回其诉讼请求。4、对于被告先行支付的30万元，原告应予以返还。依据民法通则和合同法的规定，无效合同自始无效，已经履行的返还财产，未予履行的不再履行。对于答辩人先行支付的30万元，原告应予返还。协议中约定的原告前期投资的60万元费用，原告未提供任何证据证实。原告应如数返还给被告30万元。对此，被告已提出反诉，请求法院依法支持被告的反诉请求。请求判令轩通公司返还汉中公司已支付的中介费30万元，并支付利息12万元（以本金30万元按照月息2%计算自2007年5月15日至本判决确定的给付之日止期间的利息）。轩通公司针对汉中公司的反诉辩称，汉中公司的反诉请求无事实和法律依据，应当驳回汉中公司的反诉请求。经审理查明，2007年5月15日，顺成商贸公司（甲方）与汉中公司（乙方）签订协议书一份，双方就邳州市明德学校的商住楼建设事宜达成以下协议：一、甲方负责提供房屋的建设、招标等信息及前期的费用支出；二、乙方负责与投资方的合同签立、标书制定及工程建设；三、乙方按照所签合同工程造价的11%给甲方提成作为甲方的中介服务费用，交付时间按投资方首次付给乙方金额后，乙方在三日内按以上商定的提成比例的50%付给甲方，余款待乙方施工到十三层后全部付完，若违约，甲方有权随时停止乙方施工或按所欠款每日以3%的违约金支付给甲方；四、甲方在本项目前期投资的60万元资金在乙方同投资方签完协议书当日付给甲方；（以上乙方付给甲方的款项均为税后款）五、本协议所签内容包括明德学校以后由乙方承接所有的建设项目均按此提成比例付给甲方。六、本协议未尽事宜由双方协商解决或由徐州市云龙法院解决。2007年5月28日，汉中公司与明德实验学校签订《明德实验学校学生公寓综合楼项目建设承建协议》，约定汉中公司对明德实验学校东南角学生公寓综合楼项目进行承建，双方对工期及工程款等事项进行了约定。之后，因为邳州市政府对明德实验学校学生公寓综合楼建设项目未予批准，该工程未能实际施工。2007年10月30日，汉中公司与明德实验学校签订《明德实验学校商住楼联合开发协议》，约定：1、明德实验学校（甲方）将东南角地块商住建设，全部交给汉中公司（乙方）独家承包建设。2、乙方支付给甲方联合开发利润2200万元。此款拨付方式为：双方签订协议生效后两日内拨付500万元，2007年11月20日前拨付500万元，2007年12月31日前拨付300万元，余款2008年4月底前全部付清。3、甲方负责给乙方办理图纸设计，由乙方组织考察市场，再定方案，会审及开工建设所有手续，所有费用均由乙方承担。4、售房开始后，售房款由乙方管理，乙方保证将所有售房款用于工程建设，绝不挪用。5、在项目建设过程中，甲方积极参与并协助乙方共同管理好项目建设，并帮助其解决建设工程中遇到的一些困难，乙方在工程建设过程中若出现安全事故及违规违章事件，甲方概不承担任何责任，均由乙方自己承担。6、乙方负责该建设小区内的道路、室外管网、供电供水、绿化及景点建设，费用均由乙方承担。7、该小区的房屋销售，价格由乙方确定的同时，也可以交由学校委托的徐州市运城房地产开发公司销售。但不能干扰乙方的正常经营。8、甲方收到500万元订立合同后，立即刻财务章一枚交由乙方开户使用，同时给乙方开出一份授权委托（内容为全权负责东南角地块的建设配套及房屋销售）。9、甲方保证2007年11月底之前，拆除完毕所有房屋保证办理完开工手续。逾期每日补偿给乙方已付款项的5‰损失费。10、如果因土地性质违规由此造成的政府相关部门检查、土地问题的罚款以及补交土地出让金等问题，均由甲方负全责并承担由此产生的全部费用。该协议由双方盖章并由明德实验学校代表沙正礼和被告汉中公司代表吴显辉签字。2007年11月5日，明德实验学校及其法定代表人沙正礼出具授权委托书，授权被告汉中公司以其名义全权负责明德实验学校东南角地块商住楼和配套工程的项目建设、房屋销售、资金回收及使用等事宜。2008年2月29日，明德实验学校（甲方）与汉中公司（乙方）签订《补充协议》一份，载明：“甲乙双方于2007年10月签订《联合开发协议》，但甲方到目前为止仍不具备开工条件，现甲乙双方就施工前达成如下协议：1、甲方必须保证乙方在2008年3月8日前具备施工条件，以利于乙方进场施工；2、甲方保证乙方在2008年3月8日前办理好施工、开工等一切手续；3、如施工队不能正常施工所造成的一切损失均由甲方负责。”……2008年4月22日，明德实验学校（甲方）与汉中公司（乙方）又签订《补充协议》一份，内容为：“甲乙双方经协商，甲方学校东南角地块确定由甲、乙双方联合开发。在开发工程中根据邳州市规划调整要求，乙方在建筑总面积上比最初设计方案减少约五千平方米。甲乙双方本着平等、互利的原则，为减少乙方在开发过程中不承担过大的损失，为此甲乙双方在原协议基础上特签订该补充协议。一、甲乙双方同意在学校东北角地块（二期）开发时补足乙方在东南角地块开发时减少的建筑面积，且乙方不再支付给甲方联合开发利润；二、二期开发时，乙方建设项目所有手续均由甲方负责办理，但其所需费用均由乙方承担；三、乙方在二期开发项目中承建的无论是商住房还是商铺，均需服从二期开发项目总体布局和要求，但建设和销售均由乙方自主负责，甲方概不参与，乙方在二期项目建设的财务管理仍然执行原协议办法。”……上述协议签订后，明德实验学校东南角地块商住楼建设由汉中公司组织施工建设，后因该宗土地价格调整，由原来的65万元/亩调整为165万元/亩，工程停建，此间大部分主体已完工。汉中公司给付明德实验学校联合开发利润2200万元。2012年6月，明德实验学校东南角商住楼“明德智园商住楼”由邳州绿竹置业有限公司投资建设。2012年6月，邳州市绿竹置业有限公司补办取得“明德智园商住楼”的建筑工程施工许可证（编号：20120613（补））和建设工程规划许可证（建字第320382201200040（补））。建筑工程施工许可证载明：工程名称“明德智园商住楼”，建设单位邳州绿竹置业有限公司，建设规模34665平方米，合同价格2160万元。施工单位为徐州安顺建设有限公司、邳州市宏大建筑安装公司。该工程包括明德智园小区1#-6#住宅楼及明德智园小区商业楼。2013年3-5月，该工程经竣工验收，竣工验收备案表载明：上述工程的开工日期为2008年5月，竣工验收日期为2010年7月；明德智园小区1#、2#、3#住宅楼，建筑面积为11660㎡，施工单位为徐州安顺建设有限公司，明德智园小区4#、5#、6#住宅楼，建筑面积为12130㎡，施工单位为邳州宏达建筑安装工程有限公司，明德智园小区商业楼，建筑面积为10890㎡，施工单位为邳州宏达建筑安装工程有限公司。2007年11月7日，汉中公司支付轩通公司中介费30万元。另查明，徐州顺成商贸有限公司于2007年10月12日变更为徐州顺成房地产经纪有限公司，2013年8月5日，徐州顺成房地产经纪有限公司变更为徐州轩通商贸有限公司。邳州绿竹置业有限公司设立日期为2010年9月14日，其股东为徐州绿竹置业有限公司和汉中公司，法定代表人为周启莲。徐州绿竹置业有限公司的股东为吴显辉、徐州市馨园家具厂，法定代表人为吴显辉。徐州市馨园家具厂的投资人为吴显辉。吴显辉与周启莲曾经系夫妻，后离婚。吴叔山担任邳州绿竹置业有限公司在明德智园项目负责人。汉中公司为证明其与轩通公司协议约定的明德实验学校建设工程并非由其施工建设，提供了明德实验学校与邳州市宏大建筑安装工程有限公司及徐州安顺建设有限公司分别签订的施工协议书三份，该三份协议书载明签订时间为2008年6月1日，合同中落款发包方处加盖明德实验学校基建专用章，法定代表人处签名为“吴叔山”“吴叔山代”字样。2011年10月10日，邳州绿竹置业公司与徐州安顺建设有限公司签订《建设工程施工合同》一份，双方约定由徐州安顺建设有限公司承建明德智园小区1#、2#、3#号楼，施工内容为施工图范围内土建及水电安装，开工日期为2011年10月18日（以开工报告为准），竣工日期为2012年4月18日，质量标准为合格，合同价款金额（大写）柒佰万元（人民币）￥760万元。吴叔山系邳州绿竹置业有限公司在明德智园小区的项目负责人。汉中公司称以上《建设工程施工合同》系为了补办《建设工程施工许可证》等手续而补签。庭审中，轩通公司提供了明德智园小区3#楼工程结算审计核定单一份，该审计核定单载明：建设单位邳州绿竹置业有限公司，施工单位徐州安顺建设有限公司，邳州市明德智园小区3#楼土建及安装工程送审数合计379.877659万元，审定数合计281.213577元。徐州安顺建设有限公司在审计核定单施工单位一栏备注：“你公司单方审计，我公司不能认可，要求重新审计，此审计核定单属于汉中集团本公司出具的。”轩通公司主张参照明德智园小区3#土建及安装工程审定数281.213577万元进行计算，住宅楼1#-6#六栋楼总造价为1687.281万元（281.213577万元*6），六栋楼总建筑面积为23790平方米，每平方造价为709.2元/㎡，商业楼建筑面积为10890㎡，造价为772.39万元（709.2元/㎡*10890㎡）。以上住宅楼及商业楼总造价为2459.67万元，按照双方约定的中介服务费为工程总造价的11%，汉中公司应支付轩通公司中介费270.56万元，另外双方协议书中约定汉中公司应付轩通公司的前期投资60万元，汉中公司只给付30万元，尚欠30万元未付，故汉中公司应付中介费300.56万元。汉中公司还应按照同期银行贷款利率的四倍支付自2010年7月31日工程竣工之日至2015年5月19日期间的违约金。原告后变更诉请主张违约金自2010年7月31日计算至实际给付之日，数额为3889000元。原告增加诉讼标的额后应补缴的诉讼费经本院催缴未予缴纳。以上事实，由原告提供的协议书、工商登记查询资料、进账单、明德学校承建协议、联合开发协议、补充协议、结算审计核定单，被告提供的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案表、施工协议书、建设工程施工合同、证人证言，以及本院依申请向邳州市明德实验学校副校长吴作亚所作情况调查和原被告当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于，1、居间合同是否有效；2、原告诉请的居间报酬和违约金诉请是否有依据；3、被告的反诉请求是否有依据。关于案涉居间合同是否有效的问题。居间合同是居间人一方为使委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍活动，由委托人向居间人支付约定报酬的协议。本案中，原告的法定代表人按照与被告的居间合同约定，接受委托并为被告与案外人明德实验学校签订工程承建协议提供了帮助，促成了委托方与第三人之间建设工程施工合同成立。从居间合同的内容和工程承建协议的内容来看，并不存在违法法律法规强制性规定的情形，因此，居间合同为有效合同。被告主张原告没有尽到居间义务，其主张与经原告法定代理人的促成下被告与明德学校签订承建协议的结果之间相矛盾，该抗辩不予采纳。关于原告诉请的居间报酬数额是否有依据的问题。根据查明的事实，上述工程承建协议虽然合同成立，但由于规划变更，承建协议变更为合作开发，但开发项目实际系邳州绿竹公司完成。原告虽主张被告为明德智园小区项目的承建方，但根据其提供的联合开发协议及其补充协议，即便被告在工程停工前曾实际主导了项目建设，但该建设系按照联合开发协议约定履行，原告与被告之间所签工程承建协议合同没有实际履行，因此，原告主张依据居间合同约定的“所签合同工程造价”的11%的比例，要求被告给付居间报酬，没有依据，本院不予支持。因此，原告该部分诉请所对应的违约金，亦没有依据，不予支持。但双方居间合同约定的“陆拾万元”，被告承诺签完协议书当日即给付原告，该60万元系被告承诺支付给原告的居间报酬，应按照约定履行。原告该部分主张本院予以支持。被告已支付30万元，余款30万元按照双方居间协议应自协议签字当日支付，原告主张自2010年7月1日起计算违约金不违反法律规定，但其主张按照同期银行贷款利率的四倍计算违约金于法无据。根据可得利益损失原则，本院支持按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍自2010年7月31日起计算至2015年5月19日。原告虽变更了违约金数额，但并未补缴相应的诉讼费，故本院对其增加的诉请不予理涉。关于被告的反诉请求是否有依据的问题。基于前述分析，原被告之间的居间合同有效，原告完成了居间义务，有权要求被告支付报酬。被告已支付的30万元系该报酬的一部分，要求返还于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏汉中公司有限公司（反诉原告）在本判决生效之日起十日内向原告徐州轩通商贸有限公司支付30万元及其相应的违约金（以30万元为本金，自2010年7月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2015年5月19日）。二、驳回原告徐州轩通商贸有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告江苏汉中公司有限公司（反诉原告）的反诉请求。案件本诉受理费53140元，保全费5000元，由被告江苏汉中公司有限公司负担20000元，其余部分由原告徐州轩通商贸有限公司负担。反诉案件受理费3800元，由被告江苏汉中公司有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  武志国人民陪审员  苟长国人民陪审员  林 峰二〇一七年七月七日书 记 员  耿海涛