四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0121民初1086号 原告（反诉被告）：金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部，经营场所四川省金堂县。 经营者：孙健，男，1972年9月15日出生，汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：鄢玲，四川万帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨桥，四川万帆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金堂淮口同辉汽修门市，经营场所四川省金堂县。 经营者：朱波，男，1983年8月13日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：李至平，四川高鼎律师事务所律师。 第三人：四川成南高速公路有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区。 法定代表人：邓洪，总经理。 委托诉讼代理人：徐庆忠，四川运逵律师事务所律师。 第三人：嘉兴市同辉高速公路服务区经营管理有限公司，住所地：桐乡市梧桐街道。 法定代表人：李梅冬，总经理。 委托诉讼代理人：邓中华，男，公司经理。 原告（反诉被告）金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部（以下简称同辉经营部）与被告（反诉原告）金堂淮口同辉汽修门市（以下简称同辉汽修门市）、第三人四川成南高速公路有限责任公司（以下简称成南公司）、第三人嘉兴市同辉高速公路服务区经营管理有限公司（以下简称同辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，因被告同辉汽修门市提起反诉及追加第三人，故本案不宜适用简易程序继续审理。本院于2017年6月7日将本案转为普通程序，依法组成合议庭于2017年6月26日公开开庭进行了审理。同辉经营部的委托诉讼代理人鄢玲、杨桥、同辉汽修门市经营者朱波及其委托诉讼代理人李至平、成南公司的委托诉讼代理人徐庆忠、同辉公司的委托诉讼代理人邓中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 同辉经营部向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除同辉经营部与同辉汽修门市之间的转租合同；2.请求判令同辉汽修门市立即搬离案涉房屋，并完成清场工作；3.判令同辉汽修门市支付2016年9月1日起至实际搬离之日时的租金，暂计为57500元（以年租金115000元为标准计算）；以及延期支付租金的资金占用利息；4.案件受理费由同辉汽修门市承担。审理中，同辉经营部撤销了第二项请求。事实和理由：同辉经营部与同辉汽修门市经营者于2015年8月31日签订书面转租合同，约定同辉经营部将四川成南高速金堂淮口服务区汽修部部分的经营权转租给同辉汽修门市，期限1年即2015年9月1日至2016年8月31日，年租金为115000元。租期届满后，同辉经营部与同辉汽修门市未再签订书面转租合同。同辉汽修门市也未向同辉经营部交纳租金，但同辉汽修门市一直占有使用该房屋，且在同辉经营部向同辉汽修门市发出书面解除合同以及支付租金的《律师函》以后，同辉汽修门市仍拒不搬离该房屋，也不支付租金。因此，同辉汽修门市损害了同辉经营部的合法权益。同辉经营部针对同辉汽修门市的反诉认为，反诉不成立，二者之间转租合同有效。 同辉汽修门市辩称及反诉，同意解除转租合同，同辉经营部仅交付了合同约定的一半房屋，应减少租金，要求驳回同辉经营部的诉讼请求。同辉汽修门市反诉认为，同辉经营部与同辉汽修门市签订的转租合同无效，请求判令同辉经营部返还同辉汽修门市交纳的租金66万元、押金5万元、加水项目费6万元，并赔偿装修费8万元。庭审中，同辉汽修门市变更请求：请求返还租金23万元，其他请求不变。 成南公司述称，成南公司与同辉公司签订了服务区整体租赁合同，对同辉经营部与同辉汽修门市签订转租合同不知晓。成南公司仅向同辉公司收取租金。 同辉公司无述称。 本院经审理查明，2010年4月8日，成南公司与同辉公司签订了一份《四川成南高速公路淮口服务区整体租赁合同》。合同主要约定：甲方（出租方）：成南公司；乙方（承租方）：同辉公司；第一条、标的物及用途甲方将所属淮口服务区（位于四川省金堂县淮口镇境内）的房屋（不含A区的管理办公楼和B区会议室）设备、场地等租赁给乙方从事餐饮、客房、超市、汽车维修等（不含加油站、户外广告业务、汽车加水）经营。第二条、租金及租赁期限本合同有效期为10年，自2010年9月30日起至2020年9月30日止。合同总金额为1500万元。六、乙方的权利与义务3.不得以任何名义或形式将使用的动产和不动产转让、抵押、租赁等；16.乙方不得将使用项目中的任何项目外包或租赁给他人经营等。2010年8月25日，同辉公司与孙健签订一份《转租合同》。合同主要约定：甲方：同辉公司；乙方：孙健；甲方将四川成南高速淮口服务区的经营权转租给乙方，由乙方办理相关证件。期限10年，从2010年8月25日起至2020年8月25日止。共计租金为150万元。2010年8月27日，孙健以同辉经营部名义与朱波签订一份《租赁合同》。合同主要约定：甲方：同辉经营部；乙方：朱波；甲方将成南高速淮口服务区汽修部及成都管理处管辖内的高速路段承包给乙方经营管理和洗车，为期三年，自2010年9月1日至2013年8月31日止；每年租金30万元，每年9月10日前一次性缴清，保证金5万元于2010年9月10日前缴清，水电费每季度结算一次，按服务区标准收取等。合同签订后，朱波办理了同辉汽修门市工商营业执照开始经营，于2010年10月1日交纳保证金5万元，并交纳了期间的租赁费30万元以及水费6万元。2013年8月31日，同辉经营部（甲方）与同辉汽修门市经营者朱波（乙方）签订了一份《转租合同》。合同约定：一、甲方将四川成南高速淮口服务区汽修部（200平方米左右）的经营权转租给乙方，由乙方自负经营和办理相关证件。期限为3年，从2013年9月1日至2016年8月31日止。每年租金13万元。二、乙方在经营期间必须服从甲方和相关部门的管理，自负盈亏，发生任何事故和甲方无关，一切费用由乙方自己承担等。2015年8月31日，同辉经营部与同辉汽修门市经营者朱波又签订了一份《转租合同》，除约定租赁期限1年，即2015年9月1日起至2016年8月31日止，年租金11.5万元外，其余合同内容与上份合同相同。2016年1月1日，同辉汽修门市交纳了2015年8月31日至2016年8月31日期间的租金11.5万元。2016年9月1日以后，双方未签订租赁合同，但同辉汽修门市继续使用租赁物，也未交纳租金。2017年6月20日，同辉汽修门市办理了租赁物的交接，并撤离现场。 另查明，2016年4月19日，因同辉汽修门市未达到一货一签，内业资料未达标，以及卫生脏、乱、差，成南公司要求整改。同辉汽修门市则对门市进行装修。 上述事实有《四川成南高速公路淮口服务区整体租赁合同》、《转租合同》、交纳租金和保证金收条、整改通知书，及当事人当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，案涉租赁物所有权人成南公司。成南公司与同辉公司所签订的整体租赁合同，明确约定不得转租他人，但同辉公司将租赁物租给同辉经营部、同辉经营部又将租赁物转租给同辉汽修门市。同辉公司、同辉经营部并非案涉租赁物的所有权人，转租也未经原出租人成南公司书面同意，擅自转租，事后也未得到出租人追认，故所签转租合同无效。合同无效，应返还财物。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，同辉经营部应主张占有使用费。占有使用费涉及占用时间和参照合同约定的租金。一、占用时间。2016年9月1日以后，同辉经营部与同辉汽修门市虽然未签订租赁合同，但同辉汽修门市继续在占有使用案涉租赁物，至2017年6月20日才与同辉经营部交接了案涉租赁物。因此，同辉汽修门市占有使用案涉租赁物的时间应从2016年9月1日起，算至2017年6月19日止，共计291天。二、参照合同约定的租金。同辉汽修门市认为合同约定的租赁物是200平方米，年租金为11.5万元，而同辉汽修门市实际使用为100平方米，因此年租金应减半。同辉经营部则认为以前合同约定的年租金为30万元，但同辉汽修门市只按10万元交纳。2015年以后上调了租金，考虑到同辉汽修门市实际使用租赁物为100平方米，年租金上调为11.5万元。同辉汽修门市也是按年租金11.5万元交纳租金，因此年租金为11.5万元。本院采纳同辉经营部意见，双方约定的年租金为11.5万元。综上，91685元（年租金11.5万元÷365天×291天）。关于同辉汽修门市反诉请求同辉经营部返还租金23万元问题。同辉汽修门市支付了截止2016年8月31日以前的租金，而同辉汽修门市至2010年8月27日签订租赁合同以来一直占有使用案涉租赁物，因此应支付占有使用案涉租赁物的费用。故收取的租金抵作占有使用费而不予返还。关于水电费返还问题。同辉汽修门市在使用租赁物期间产生了水电费。根据双方签订的合同“水电费每季度结算一次，按服务区标准收取”的约定，故水电费应由同辉汽修门市承担，同辉经营部则不予返还。关于装修费赔偿问题。成南公司仅要求对“一货一签、内业资料、卫生”进行整改，而同辉汽修门市却进行装修。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”的规定，同辉汽修门市反诉同辉经营部赔偿装修费，本院不予支持。关于保证金问题。同辉经营部与同辉汽修门市所签转租合同，同辉经营部也未举出同辉汽修门市应赔偿租赁物的证据，故同辉经营部应退还同辉汽修门市交纳的保证金5万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部经营者孙健与被告（反诉原告）金堂淮口同辉汽修门市经营者朱波所签《转租合同》无效； 二、被告（反诉原告）金堂淮口同辉汽修门市经营者朱波于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部经营者孙健占有使用费91685元； 三、原告（反诉被告）金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部经营者孙健退还被告（反诉原告）金堂淮口同辉汽修门市经营者朱波保证金5万元； 四、上述二项、三项品迭后，被告（反诉原告）金堂淮口同辉汽修门市经营者朱波实际给付原告（反诉被告）金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部经营者孙健41685元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1238元，反诉费6150元，两项合计7388元，由原告（反诉被告）金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部负担724元，被告（反诉原告）金堂淮口同辉汽修门市负担6664元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  钟世谷 审 判 员  陈福彪 人民陪审员  赖 强 二〇一七年七月十七日 书 记 员  刘治琼