广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初1941号原告：朱镜枝，女，1968年8月9日出生，汉族，住广州市从化区，委托诉讼代理人：欧柱星、赖剑波，均系广州市从化区法律服务中心法律服务工作者。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街禾仓村，组织机构代码61843634－0。法定代表人：胡玲，董事长。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。原告朱镜枝与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司(以下简称国泰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周建汉适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱镜枝的委托诉讼代理人欧柱星，被告国泰公司的委托诉讼代理人胡昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月16日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，向被告购买位于从化区××环市××院××号（御景宏雅花园2座）804房的房屋一套。约定房屋建筑面积共131.16㎡，套内建筑面积为102.57㎡,总房款为916908元。根据合同第十三条约定,被告应在2015年6月30日前将房屋交付给原告使用。合同第十二条约定,被告交付的房屋必须竣工验收合格，并取得了建筑工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十五条约定：双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：⒈规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；⒉建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；⒊消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；⒋供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；⒌人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；⒍《房地产（住宅）质量保证书》；⒎《房地产（住宅）使用说明书》；⒏《临时管理规约》或《管理规约》。如上述文件资料不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。签订合同后，被告已收取了全额的购房款，原告履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。但由于房屋验收项目未过关，导致被告迟延交付房屋多时。事后，原告向从化区人民法院提起民事诉讼,2016年7月12日从化区人民法院作出(2016)粤0184民初764号民事判决书，判令被告从2015年7月1日起至2016年3月1日止支付原告违约金。综上所述，被告行为已构成违约。故请求判令：⒈被告从2016年3月1日起至2016年8月31日止每日按275.07元（即每天按总房价款916908元×0.03%计算）支付迟延交付房屋的违约金给原告【计至2016年8月31日，被告应支付50612.88元(916908元×0.03%×184天=50612.88元)违约金给原告】；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求：判令被告从2016年3月2日至2016年8月31日止每日按275.07元（即每天按总房价款916908元×0.03%计算）支付延期交付房屋的违约金给原告[计至2016年8月31日，被告应支付50063元（916908元×0.03%×182天=50063元）违约金给原告]。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：⒈被告国泰公司组织机构代码证（复印件）;⒉广州市商品房买卖合同（预售）；⒊购房款发票;⒋广州市从化区人民法院(2016)粤0184民初764号《民事判决书》（复印件）。被告辩称：⒈根据《民法通则》第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国基本法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。正因为如此，在《民法通则》之后生效的《合同法》第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于违约金是当事人之间的约定，因而违约金的审理不但应对“万分之三”这个统一约定的比例过高，也应结合个案中当事人的损失情况进行审理和具体界定。自然地，原告起诉违约金时，有责任对事先有无声明其损失，即其起诉的损失是否超出被告可预见的范围，进行说明和举证。总之，由于违约金造成的损失问题属于原告的主张范围，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定原告负有举证责任。被告关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替原告的正面举证责任。⒉被告违约属于不可抗力因数，非被告可控因素所致，请求法院可以免除或者减少被告违约责任。⒊2015年7月27日、2016年5月l6日被告已取得永久供水的相关证明文件，2015年9月15日已取得永久供电的相关证明文件，2015年9月21日已取得通邮的相关证明文件，2015年9月20日已取得天燃气的相关证明文件，2016年7月29日，被告取得《房屋建筑工程和市政工程基础设施工程竣工验收备案表》，至此被告已符合原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》第十五条的全部条件。根据本合同的补充协议五（合同文本第28页），被告于2016年7月30日发出收楼通知给原告，并要求到场收楼，逾期视为对该商品房进行了验收、接管手续。故被告在2016年7月30日已完成了合同约定的全部义务，则违约责任我方同意计算至2016年7月30日。⒋根据原、被告签订的合同附件七：本合同补充协议第五条第3点，原告应该按被告要求的时间进行收楼，即使原告方发现有未完善，应当填写《收楼验收表》交回给被告方，被告方安排负责修缮，在此期间内，不作任何追偿，即被告在此期间无需支付赔偿，则违约责任我方同意计算至2016年7月30日。被告为证明其主张向本院提交了“收楼通知书的投递查询情况”。经审理查明：2016年7月20日,广州市从化区人民法院作出(2016)粤0184民初764号民事判决书,判决被告支付从2015年7月1日起计至2016年3月1日止的逾期交房违约金(违约金以购房款916908元为本金,按每日万分之三的标准,从2015年7月1日计至2016年3月1日),上述判决已于2016年8月24日发生法律效力。诉讼中,原、被告双方对上述判决书查明的事实均无异议。2016年7月30日，被告通过EMS国内标准快递向原告邮寄收楼通知书,同年8月1日妥投。原告以消防没有通过为由尚未收楼。诉讼中，原告主张逾期交房违约金计算为自2016年3月2日起至2016年8月31日止。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、关于逾期交房责任的承担问题。原告已支付完毕购房款，被告未能按照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间于2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称其违约系因不可抗力因素及非被告可控因素导致，但未提供证据予以佐证，故被告主张免责的理据不足，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。由于违约金系因被告违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，被告以原告未对损失进行举证为由要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。三、关于计付逾期交房违约金起讫时间的问题。依据被告出示的“收楼通知书投递情况”和原告的起诉，均确认涉案房屋尚未收楼。但被告已于2016年7月29日取得《房屋建筑工程和市政工程基础设施工程竣工验收备案表》，2016年7月31日，被告通过EMS国内标准快递向原告邮寄收楼通知书,同年8月1日妥投。故原告请求本案逾期交房违约金计算至2016年8月31日止，属合理诉求，本院予以支持。被告要求逾期交房违约金计算至被告通知原告收楼之日即2016年7月31日，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告应按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，但被告于2016年7月29日才取得《房屋建筑工程和市政工程基础设施工程竣工验收备案表》，故被告应以总房价款为基数，按照每日0.03%的标准，从2016年3月2日起至2016年8月31日止计付逾期交房违约金给原告，违约金计算为：916908元×0.03%×182天=50063元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告朱镜枝支付逾期交房违约金50063元（以购房款916908元为本金，按每日万分之三的标准，从2016年3月2日起计至2016年8月31日止)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费533元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 周建汉二〇一七年七月二十四日法官助理 陈思宇书 记 员 谢晓彤