广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0203民初797号 原告：广西柳州市建设投资开发有限责任公司，住所：广西柳州市学院路**，统一社会信用代码：91450200272957340L。 法定代表人：许惠超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄振土，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。 被告：柳州市绿园民俗文化开发有限公司，住所地：广西柳州市中山中路**盛华财富时代大厦**，注册号：450200200000034。 法定代表人：林耀文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈永忠，柳州市绿园民俗文化开发有限该公司员工。 原告广西柳州市建设投资开发有限责任公司与被告柳州市绿园民俗文化开发有限公司租赁合同纠纷一案。本院于2017年2月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告广西柳州市建设投资开发有限责任公司的委托诉讼代理人黄振土，被告柳州市绿园民俗文化开发有限公司的委托诉讼代理人陈永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西柳州市建设投资开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的租赁合同关系，判令被告立即交付截至2017年4月24日所欠租金1772070.65元；2017年4月24日之后的租金按照合同约定计算至被告将租赁物全部交回原告止；2、判令被告向原告支付因迟延支付租金而产生的截至2017年4月24日前的违约金1675051.14元，并从2017年4月24日起以所欠租金本金1772070.65元为基数按照每日千分之三标准向原告支付违约金至全部欠款付清止；3、被告立即从所承租的鱼峰公园内“休闲吧”六栋房屋搬出，将房屋腾空交付原告；4、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2008年9月22日，柳州市鱼峰公园管理处与被告签订了《合作开发鱼峰公园特殊文化项目合同》，2014年11月11日，原告与被告及鱼峰公园管理处签订了《〈合作开发鱼峰公园特殊文化项目合同〉变更协议》，协议约定被告与鱼峰公园管理处的合同终止，由原告履行出租方的权利和义务，原告将位于柳州市鱼峰公园内“休闲吧”六栋，建筑面积为3085.88平方米的房屋租赁给被告经营，用途为商业、餐饮、休闲娱乐、办公。协议约定年租金总额为120万元，此后每年租金在上一年租金的基础上浮5%。租金的交纳方式为按季度交纳，即每个季度结束前5日支付下个季度租金。2015年10月15日被告向原告支付了300000元租金后一直未能按照双方协议约定交纳应交租金，截止20176年411月2415日，被告尚欠原告租金1772070.651248704.42元并因逾期支付产生了779087.761675051.14元违约金。原告认为，被告拒付租金的行为已经违反了双方所签订的协议，构成根本性违约，依据协议约定，原告有权解除双方租赁关系并追究被告的违约责任，故诉至法院。 被告柳州市绿园民俗文化开发有限公司辩称，被告拖欠原告租金是事实，对原告诉请租金1772070.65元予以认可，因市场低迷，影响了被告履行合同；对于原告主张的违约金，被告认为过高，请求予以调整，由于被告并不是恶意拖欠租金，而从签订合同以来都属于亏损状态，希望按照同期银行流动资金贷款利率的标准计算违约金，甚至希望能免除该违约金。被告也不同意解除原告的租赁合同，希望能减免、缓缴租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据1《合作开发鱼峰公园特色文化项目合同变更协议》、证据2《补充协议》、证据3《柳州银行转账通存回单》、证据4《关于催收鱼峰公园特色文化项目租金和违约金的函》，被告对真实性无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年9月22日，柳州市鱼峰公园管理处与被告签订了《合作开发鱼峰公园特殊文化项目合同》，2014年11月11日，原告与被告及鱼峰公园管理处签订了《〈合作开发鱼峰公园特殊文化项目合同〉变更协议》，协议约定被告与鱼峰公园管理处的合同终止，由原告履行出租方的权利和义务，被告履行和承担承租方的权利和义务；原告将位于柳州市鱼峰公园内“休闲吧”六栋，建筑面积为3085.88平方米的房屋租赁给被告经营，用途为商业、餐饮、休闲娱乐、办公。租赁期限至2028年9月21日止。履约保证金为300000元，由被告通过银行转账支付到原告指定账户。实行先付租金后使用租赁物业的原则，租金按季度支付。年租金总额为120万元，此后每年租金在上一年租金的基础上上浮50%；被告应依约按时交付租金，逾期不交，则被告每迟缴一天按应交租金总额的千分之三向原告支付违约金，违约金计算至被告所欠款项付清止；协议期内如被告拖欠原告的租金和水电费并经原告提出限期交费通知后，拒绝交费超期30天以上的，原告可单方解除本协议，被告在接到原告解除协议通知后的20天内无条件迁出，原告不承担任何赔偿责任等。协议签订后，被告于2015年10月15日支付给原告履约保证金300000元，之后未再向原告支付租金。2016年10月19日，原告向被告发出催收通知，内容为被告逾期未付应付租金1133238.4元和违约金770150.73元，违约金计算至2016年10月11日，要求被告于2016年10月22日前付清上述租金和违约金。但被告仍未履行支付租金的义务。至2017年4月24日，被告拖欠原告租金1772070.65元，违约金为1675051.14元，被告对此予以认可。为此，原告诉至本院，提出前述请求。 本院认为，原、被告签订的《〈合作开发鱼峰公园特色文化项目合同〉变更协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同，综合当事人的意见，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《〈合作开发鱼峰公园特色文化项目合同〉变更协议》是否应予解除；2、被告应支付给原告的租金及违约金是多少。 对于争议焦点1、本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据《〈合作开发鱼峰公园特色文化项目合同〉变更协议》的约定，协议期内如被告拖欠原告的租金和水电费并经原告提出限期交费通知后，拒绝交费超期30天以上的，原告可单方解除本协议，现被告自2015年10月15日支付给原告300000元后，至今未再向原告缴纳租金，其逾期交付租金的期限接近两年之久，故本案情况已符合双方协议约定，故原告请求解除与被告签订的《〈合作开发鱼峰公园特色文化项目合同〉变更协议》，本院予以支持。同时，被告应将承租的鱼峰公园内“休闲吧”六栋房屋腾空交付给原告。 对于争议焦点2、本院认为，依法成立的合同合法有效，当事人应当依照合同约定履行各自的义务。在本案审理过程中，被告认可原告主张的至2017年4月24日的租金数额1772070.65元，本院予以确认，被告应予支付。被告应按协议约定支付违约金1675051.14元。根据《最高人民法院关于适用〈若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，该违约金超过租金损失的30%，根据被告的申请，本院酌情将违约金降低30%，即531621.2元。对于解除合同后的租金及违约金，原告应另行主张，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原告广西柳州市建设投资开发有限责任公司与被告柳州市绿园民俗文化开发有限公司于2014年11月11日签订的《〈合作开发鱼峰公园特殊文化项目合同〉变更协议》； 二、被告柳州市绿园民俗文化开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于柳州市鱼峰公园内“休闲吧”六栋房屋（建筑面积3085.88平方米）腾空并交还给原告广西柳州市建设投资开发有限责任公司； 三、被告柳州市绿园民俗文化开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广西柳州市建设投资开发有限责任公司支付租金1772070.65元； 四、被告柳州市绿园民俗文化开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广西柳州市建设投资开发有限责任公司支付违约金531621.2元； 五、驳回原告广西柳州市建设投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费34377元（原告已向本院预交），由原告广西柳州市建设投资开发有限责任公司负担11403元，被告柳州市绿园民俗文化开发有限公司负担22974元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  章嵘 人民陪审员  汤藻 人民陪审员  杨柳 appoint 二〇一七年七月十八日二Ｏ一七年七月十八日 书记员何柳芳 附：本案适用的法律： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。