广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1487号上诉人（原审第三人）：伍仲祺，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：严达兴，广东金石行律师事务所律师。被���诉人（原审原告）：付莉，女，汉族，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：孙志刚，广东盈建律师事务所律师。原审被告：高海燕，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人伍仲祺为与被上诉人付莉、原审被告高海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初12370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院对付莉起诉的事实予以确认。另查明，高海燕（甲方）、付莉（乙方）在合同中约定的主要条款为：甲乙双方同意该房产以现状交付，甲方于过户收到首期款当天，并配合乙方办理好有关费用的转户手续，将上述房产移交给乙方使用；甲乙方双方约定于2016年6月15日前双方前往银行办理按揭贷款手续，按揭手续审批通过后五天内到���房地产交易中心办理产权过房手续；甲方不按合同约定将房产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为定金双倍6万元；甲方未按合同约定期限交房的，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的房产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按200元的标准向乙方支付违约金。再查明，高海燕与伍仲祺于2009年9月9日登记结婚，于婚姻存续期间购买了案涉房产，并于2013期间作为该房产的共有人，为伍仲祺向中国邮政储蓄银行顺德支行的借款提供抵押担保。付莉于2016年7月26日向原审法院提起诉讼，请求判令：高海燕继续履行付莉于2016年6月6日签订的《房屋买卖合同书》，高海燕配合付莉办理房产过户递件手续，以及配合付莉为实现合同目的即房屋过户而需要履行的其他义务；2.高海燕承担违��金6万元及双倍返还定金6万元；3.案件受理费由高海燕负担。原审法院认为：付莉与高海燕签订的《房屋买卖合同书》合法有效，双方应依合同的约定行权利和履行义务。关于高海燕是否应继续履行合同及协助办理过户的问题。伍仲祺认为该房产为其与高海燕的共有财产，高海燕处理该房产时没有经过其同意，且其在庭审中明确表示不协助变更登记手续，故涉案房产的物权依法不得发生变动。法院认为，高海燕与伍仲祺为夫妻关系，同居一室，朝夕相处，根据常理推断，对于家庭财产的处分，夫妻双方应会征询另一方意见，共同做出决定的。从2013年伍仲祺需要贷款，高海燕亦同意并签字确认，可以印证双方对于家庭财产的处分会事先沟通和商量的。从中介提交的证明亦可得知，高海燕违约不协助办理过户的原因是房价上涨。故高海燕出售房产是经伍仲祺知晓并同意的，案涉物权变动符合继续履行的条件，高海燕、伍仲祺需履行协助付莉办理涂销抵押及房屋过户手续等义务。由于高海燕未按合同的约定协助付莉办理过户手续，违反了合同的约定，应依合同的约定承担违约责任。双方既约定了违约金条款又约定了定金条款，付莉应择一主张。付莉选择请求高海燕承担违约金6万元的责任，该条款为交易不成的违约条款，而付莉主张的是高海燕延迟交付的违约责任，故应适用合同中关于延迟交楼的违约责任的约定，即高海燕应自合同约定的房产交付第二日起至实际交付之日止，按每日200元向付莉支付违约金。双方约定交房时间为房产办理过户手续当天，房产过户日期为付莉按揭手续审批通过五日内，付莉于2016年6月27日通过了银行的按揭审批并签订了抵押借款合同，银行于2016年6月28日通知了付莉及中��，中介又于当天通知了高海燕，故双方应办理过户的最后一日为2016年7月3日。故高海燕应按每日200元的标准支付违约的起始日期为2016年7月4日，且以6万元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、高海燕继续履行与付莉于2016年6月6日签订的《房屋买卖合同书》；二、高海燕、伍仲祺应于判决发生法律效力之日起十五日协助付莉办理佛山市顺德区1座1梯1501号房屋过户手续，以及配合付莉为实现合同目的即房屋过户而需要履行的其他义务；三、高海燕应自判决发生法律效力之日起十日内向付莉支付违约金（自2016年7月4日起按200元/日计至实际交付房屋之日止，以6万元为限）；四、驳回付莉的其他诉讼请求。案件受理费1350元，由付莉负担675元，高海燕负担675元。上诉人伍仲祺不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、高海燕出售案涉房屋，未经得伍仲祺的同意。高海燕与伍仲祺为夫妻关系，案涉房屋在夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产。2016年4月，高海燕未经得伍仲祺同意私自将案涉房屋出售给付莉，伍仲祺得知后，立即表示反对，并向原审法院申请作为第三人参与诉讼，明确表示不同意出售案涉房产。一审法院在没有任何证据的情况下，仅凭高海燕与伍仲祺为夫妻关系及2013的抵押贷款记录就认定伍仲祺同意出售案涉房屋无事实依据。二、案涉房产未经得共有人同意，不得进行物权变动。根据《中华人民共和国物权法》的规定，共有财产须经得三分之二以上共有人同意才可处置。因此，在未征得伍仲祺同意的情况下，高海燕与付莉之间签订的合同不存在继续履��的条件，付莉可以通过追究高海燕的违约责任弥补其损失。上诉请求：1.撤销原审判决，驳回付莉请求继续履行合同及配合办理过户手续的诉讼请求；2.案件受理费由付莉承担。上诉人伍仲祺在二审期间向本院提交《离婚证》及《离婚协议书》各一份，拟证明高海燕与伍仲祺在涉案房产买卖期间夫妻关系不和，高海燕私自将案涉房产转让，未经得伍仲祺同意。被上诉人付莉答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回伍仲祺的上诉请求。被上诉人付莉在二审期间未向本院提交新证据。原审被告高海燕在二审期间未出庭参加诉讼，未发表答辩意见，亦未提交新证据。被上诉人付莉对伍仲祺提交证据的真实性没有异议，本院对其真实性亦予以确认。经审查，本院对原审法院��定的事实予以确认。另查明，案涉房产已设定他项权，抵押权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行，证号为031302****。本院认为：本案二审争议焦点为案涉《房屋买卖合同书》是否具备继续履行的条件？高海燕应否向付莉支付逾期办理过户手续违约金？高海燕、付莉签订的《房屋买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。伍仲祺诉称案涉房屋为高海燕与伍仲祺婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，高海燕签订案涉《房屋买卖合同书》未经伍仲祺同意，高海燕无权单独处分案涉房屋，案涉《房屋买卖合同书》不应履行。对此，由于案涉房屋产权证所登记的房地产权属人为高海燕，且未登记房屋属共同共有及共有人信息，付莉基于对涉房屋��权证登记信息的信赖，有理由相信高海燕有权签订《房屋买卖合同书》，故伍仲祺该辩解主张理据不足，原审法院不予支持妥当，本院亦不予支持。根据本案查明的案件事实，付莉已按照《房屋买卖合同书》约定支付了购房定金30000元，申请了银行按揭贷款并获批准，只待依约在办理过户手续并领取正式受理回执当天向高海燕支付首期款，此表明付莉在履行涉案合同义务时并无违约情形发生。付莉诉称高海燕因为房价上涨而拒不配合办理过户手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。对此，原审法院根据高海燕在一审过程中经合法传唤而拒绝出庭应诉之诉讼情形并结合中介方佛山市顺德区卓君物业代理服务有限公司出具的《证明》之证据，认定高海燕拒绝配合付莉办理过户手续，其行为构成违约，高海燕对此亦未提起上诉，故本院亦确认高海燕之行为��成违约。高海燕的行为虽构成违约，依法应承担违约责任，但因在涉案房屋买卖合同签订前，中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行已在涉案房屋上设定抵押权，且该抵押权尚未消灭，致涉案房屋买卖合同继续履行有障碍，属法律上履行不能。是故，付莉诉请高海燕继续履行涉案房屋买卖合同的诉讼请求不应予以支持。付莉可另案主张高海燕承担解除合同、赔偿损失之违约责任。由于涉案合同已不能继续履行，付莉可另案主张高海燕承担解除合同、赔偿损失之违约责任，故付莉诉请高海燕应向其支付逾期办理过户手续违约金的诉讼请求于本案亦不应予以支持。原审法院在涉案合同存在法律上履行不能障碍的情形下，判决买卖双方继续履行涉案合同，判决高海燕、伍仲祺协助付莉办理涉案房屋过户手续及配合付莉为实现合同目的即房屋过户而需要履行的其他义务，判决高海燕应向付莉支付逾期办理过户手续违约金（自2016年7月4日起按200元/日计至实际交付房屋之日止，以60000元为限），均属适用法律不当，本院依法予以改判。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。伍仲祺的上诉主张部分有理，对有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初12370号民事判决；二、驳回付莉的全部诉讼请求。一审案件受理费1350元，由付莉负担；二审案件受理费2700元，由付莉负担。本判决为终审判决。审 判 长  安建须审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年七月二十一日书 记 员  黄结仪