安徽省利辛县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1623民初2227号原告：利辛县城乡建设投资有限公司，住所地利辛县前进路。统一社会信用代码：913416237901244459。法定代表人：刘大红，总经理。委托诉讼代理人：王进，公司员工。被告：韩磊，男，1980年5月1日出生，汉族，住利辛县，委托诉讼代理人：董秉玖，安徽智立律师事务所执业律师。原告利辛县城乡建设投资有限公司与被告韩磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日作出(2016)皖1623民初第2415号民事判决。宣判后，被告韩磊不服,提起上诉。亳州市中级人民法院审理后，于2017年3月17日作出（2017）皖16民终76号民事裁定，撤销本院(2016)皖1623民初第2415号民事判决，发回本院重新审理。本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利辛县城乡建设投资有限公司的委托诉讼代理人王进，被告韩磊的委托诉讼代理人董秉玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利辛县城乡建设投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房租费63.32万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月17日，在利辛县监察局、利辛县财政局的监督下，利辛县城乡建设投资有限公司、韩磊与本案涉及租赁房屋原使用单位利辛县教育局三方签订房屋租赁合同。合同约定，由被告使用原告所有的位于利辛县教育局楼下的门面房两间，每年租金30万元，租赁期为2011年6月1日至2014年6月1日。合同到期后，被告于2015年8月18日才搬出该房，被告应交房租费126.32万元，而被告只交了63万元，尚余63.32万元没有支付。原告多次催要未果，现诉至法院。韩磊辩称，房屋租金过高，被告要求降低租金，原告未答复，双方签订的合同应予2013年3月2日终止，本案涉及房屋已经纳入棚区改造，合同期满后被告不再使用房屋，合同期外的租金不应得到支持，被告交纳的33000元保证金应该退还或者充抵房租。利辛县城乡建设投资有限公司针对其诉讼请求及陈述的事实和理由向法庭提供的证据如下：证据1、双方签订的租赁合同书，证明双方之间存在房屋租赁合同关系并且分别对租金违约责任作出了约定；证据2、原告的房屋产权证书，证明原告对出租的房屋享有合法产权；证据3、承租人韩磊出具的一份说明，证明韩磊于2015年8月18日将租赁房屋的钥匙交给原告的。韩磊对利辛县城乡建设投资有限公司所举证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明目的约定的租金在合同履行过程中已经发生变化，被告多次向原告申请要求降低租金，与其相邻的房屋租金相同，不应相同的房屋而租金偏差较大，原告单位领导签阅后一直没有给明确答复，按照双方来往的函件内容看出合同于2013年3月2日已经终止，对合同期外租金被告不应支付。对证据2无异议，对证据3在合同期满后被告就不再使用，已经腾空房屋，因为此时该片房屋已经纳为棚区改造范围，被告已经不在此经营。韩磊为支持其抗辩理由向法庭提交的证据为：证据一、1、原被告签订的租赁合同，2、马光华、杨丽丽与原告签订的租赁合同，证明原告与马光华租赁的房屋相邻，2011年6月1日签约的租金均为30万/年，2012年3月29日原告将马光华租赁的房屋重新出租给杨丽丽，双方签约的租金为21万/年，而被告租赁的房屋租金一直未变，显失公平；证据二、1、2013年2月25日利辛县教育局、财政局给被告的通知一份，2、2012年3月25日被告向利辛县教育局、财政局要求降低租金的申请书一份，3、2013年2月27日被告给利辛县教育局、财政局的答复一份，证明2013年2月25日利辛县教育局、财政局通知被告5日内书面答复是否继续履行合同，否则视为合同终止，被告答复如原告降低租金愿意继续履行合同，利辛县财政局领导签阅后没有给被告明确的意见，因此双方没有就是否继续履行合同达成合意，租赁合同应于2013年3月2日终止；证据三、利辛县棚户区改造规划和年度建设计划，证明本案设计租赁房屋已经纳入棚户区改造范围，不具备对外出租的条件；证据四、利辛县人民法院（2016）皖1623民初2416号及（2016）皖1623民初2417号民事判决书，证明1、相邻房屋租金分别为14万/年，15万/年，而被告承租的房屋租金为30万/年，明显过高，显示公平，2、利辛县人民政府已经决定对本案涉及租赁房屋进行拆迁，不具备租赁条件，合同约定租赁期间之外的租金不应得到支持；证据五、安徽海天拍卖有限公司意向竞买申请登记表，证明被告竞租时交纳的3.3万保证金在原告处，应予以退还。利辛县城乡建设投资有限公司对韩磊所举证据的质证意见为：对证据一、二的真实性不持异议，但达不到其证明目的。对证据三无异议；对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，合同是双方真实意思表示，应该按照合同约定；对证据五根据合同第十条第一款约定，我方有权没收保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，本案审理查明的事实为：2012年5月17日韩磊通过竞租方式取得利辛县教育局办公楼下两间门面房的承租权，在利辛县监察局、利辛县财政局的监督下，利辛县城乡建设投资有限公司、韩磊与本案涉及租赁房屋原使用单位利辛县教育局三方签订房屋租赁合同。合同约定，由被告使用原告所有的位于利辛县教育局楼下的门面房两间，每年租金30万元，租赁期为2011年6月1日至2014年6月1日。在租赁期内，因与同期同类房屋租金相比韩磊认为租金过高，曾向出租方要求降低租金，但双方未达成一致意见。合同到期后，韩磊于2015年8月18日交还该房。韩磊实际缴纳租金63万元，其余的租金至今没有缴纳。韩磊在竞租该房屋时，向原告交纳保证金33000元，现在在原告处。韩磊租赁的房屋，坐落在老一中片区，该片区被利辛县棚户区改造规划和年度建设计划（2013-2017）列为改造区域。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告利辛县城乡建设投资有限公司与被告韩磊之间的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，也已经实际履行，属依法成立并生效的合同。合同双方当事人应当遵循诚实信用的原则，履行合同约定的义务。本案中，被告韩磊通过公开竞租的方式与原告签订了房屋租赁合同，对房屋价款及使用期限都有明确的约定，双方应当按照合同约定履行自己的义务。韩磊辩称并举证证明其在合同履行的过程中，认为房屋租金过高，其要求降低租金，原告未答复，双方签订的合同应予2013年3月2日终止。2013年2月25日，在韩磊未按照合同约定足额缴纳租金的情况下，利辛县教育局、利辛县财政局书面通知韩磊,征求其意见是否继续履行合同。2013年2月27日，韩磊书面回复利辛县财政局、利辛县教育局，称自己愿意继续履行合同，并再次请求降低租金。在利辛县教育局、利辛县财政局没有回复的情况下，韩磊继续使用该租赁的房屋，而没有通过法律途径变更合同内容或者是终止合同，应视为韩磊同意继续按照原合同继续履行至合同期满。故对韩磊的抗辩理由，本院不予采信。原告在庭审中诉称，被告方未按合同约定的时间搬离房屋，应承担逾期搬离房屋的租赁费用。因原告在合同约定租赁期限到期的情况下，未及时主张自已的权利，且合同约定租赁期限到期时，利辛县人民政府已决定对该租赁房屋进行拆迁，原告已不具备对该房屋进行租赁的条件。故原告要求被告承担合同约定以外期间租金的诉讼请求，本院不予支持。被告在竞租该房屋时交纳的保证金33000元，不是原告在庭审中所称的履约保证金，故该款应冲抵房屋租赁费。因此，韩磊应支付给原告的房屋租赁费为：300000元/年×3年-630000元-33000元=237000元。综上所述，利辛县城乡建设投资有限公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告韩磊给付原告利辛县城乡建设投资有限公司房屋租赁费贰拾叁万柒仟圆，于判决书生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告利辛县城乡建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10132元，由韩磊负担3792元，利辛县城乡建设投资有限公司负担6340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  魏协军审 判 员  武占良人民陪审员  王凤芝二〇一七年七月二十七日书 记 员  李梦佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。