海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初1623号 原告:海口农村商业银行股份有限公司,住所地海南省海口市龙华区金茂西路。 法定代表人：吴敏，董事长。 委托诉讼代理人：刘静，海南省农村信用社联合社事务部公司律师。 委托诉讼代理人：徐思源，海南省农村信用社联合社事务部公司律师。 被告:韦石慧，女，1980年4月6日出生，住址海口市。 被告:海南环强实业有限公司，住所地海南省海口市龙华区。 法定代表人：李环胜，执行董事。 委托诉讼代理人:李喆智，北京市科瀚律师事务所律师。 原告:海口农村商业银行股份有限公司与被告韦石慧、海南环强实业有限公司借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘静、徐思源，被告海南环强实业有限公司的委托诉讼代理人李喆智到庭参加诉讼，被告韦石慧经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海口农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告韦石慧偿还原告贷款本金731111.13元及相应利息（截至2017年01月12日已拖欠70327.48元，本息合计801438.61元），自2017年01月13日起至贷款清偿之日止的利息按年利率7.35%计收复利（如遇人行基准利率调整时，按调整后的利率上浮50%计收利息）；2、海口农村商业银行股份有限公司对位于海南省海口市××区号御景湾商住楼X号楼XX层XXX房，建筑面积为128.26平方米的房产享有优先受偿权（房屋所有权证号：海口市房权证海房字第XXXX号）；3、请求依法判令被告海南环强实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、请求判令由各被告承担与本案有关的诉讼费11814元、律师费27646.04元、保全费4527元、公告费780元。事实和理由:一、原告与各被告之间的借贷关系和担保关系清楚，依法办理了预告抵押登记及连带责任担保手续。被告韦石慧以按揭购房为由向原告申请贷款，并于2012年9月21日与原告签订个人购房借款/担保合同（以下简称“合同”）。合同约定：借款金额80万元、借款期限18年，年利率为人行公布的同期同档次准利率，还款方式为等额本息；如果借款人未按合同约定归还换贷款本息，贷款人有权对逾期贷款本息自逾期之日按本合同约定的利率50%计收罚息，合同的抵押条款和保证条款约定，以位于海口市××区号御景湾商住楼X号楼XX层XXX房，建筑面积128.26平方米的房产为上述贷款提供抵押担保，同时由被告2环强实业有限公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保的范围为“主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和所有其他应付费用”。合同签订后，2012年9月28日原告海口农村商业银行股份有限公司依约向被告韦石慧发放了80万元按揭贷款。二、贷款发放后被告韦石慧未按合同约定履行还本付息义务，保证人亦未履行保证责任，贷款人有权宣布贷款提前到期，收回全部贷款本息。贷款发放后，自2015年8月起，被告韦石慧已连续多期未能还款，且保证人也未能履行保证责任。经原告多次催收，被告仍拖欠借款本金731111.13元、利息（含罚息）70327.48元、（利息暂计算至2017年01月12日）。根据合同约定，合同期内借款人“连续三个月或累计六次不按时足额归还贷款本息”等情形时贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款。因此，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提气诉讼，请求法院依法如所请。 被告韦石慧未作答辩。 被告海南环强实业有限公司辩称，一、关于欠款。本案中，被告韦石慧按揭贷款金额是80万元，其偿还了多少，至今还欠多少，请法庭查明。二、关于利息。根据《个人购房借款/担保合同》，被告韦石慧贷款年利率6.55%，被答辩人主张将利息计入本金并按罚息利率计算利息，缺乏法律依据。三、关于优先受偿权。被告韦石慧按揭贷款时，各方依法办理了抵押登记手续，海口农村商业银行股份有限公司对位于海南省海口市××区号御景湾商住楼X号楼XX层XXX房折价或者变卖所得价款有优先受偿权。四、关于答辩人的担保责任。由于海口农村商业银行股份有限公司的债权既有物的担保又有保证，根据《担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，答辩人仅仅应对御景湾商住楼X号楼XX层XXX房折价或者变卖、变卖所得的价款以外的债权承担连带保证责任。《个人购房借款/担保合同》第25.2条及第27.3条因与上述法律规定相抵触，应属无效。综上，答辩人认为，海口农村商业银行股份有限公司对涉及房屋具有优先受偿权，依据《担保法》第二十八条的规定，答辩人仅应对御景湾商住楼X号楼XX层XXX房折价或者变卖、变卖所得的价款以外的债权承担连带保证责任。请求法庭依法判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：个人购房借款/担保合同【合同编号：海农商零售2012按揭第002号】、海南省农村信用社个人房屋按揭贷款业务合作协议【合同编号：海口农商银行2012年按揭合协001号】、预告登记申请备案书、借据及贷款发放凭证、贷款拖欠本息明细、贷款提前到期通知书及顺丰快递单。本院组织当事人进行证据交换和质证，被告海南环强实业有限公司对上述证据均无异议，经本院审查，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告韦石慧以按揭购房为由向原告申请贷款，双方于2012年9月21日与原告签订个人购房借款/担保合同（以下简称“合同”）。合同约定：借款金额80万元、借款期限18年，借款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，年利率为6.55%，还款方式为等额本息。如果借款人未按合同约定归还换贷款本息，贷款人有权对逾期贷款本息自逾期之日按本合同约定的利率50%计收罚息，合同的抵押条款和保证条款约定，以位于海口市××区号御景湾商住楼X号楼XX层XXX房，建筑面积128.26平方米的房产为上述贷款提供抵押担保，同时由被告海南环强实业有限公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保的范围为“主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和所有其他应付费用”。合同签订后，2012年9月28日原告海口农村商业银行股份有限公司向被告韦石慧发放贷款800000元。合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所发生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。 贷款发放后，自2015年8月起，被告韦石慧已连续多期未能还款，且保证人也未能履行保证责任。经原告多次催收，被告仍拖欠借款本金731111.13元、利息（含罚息）70327.48元、（利息暂计算至2017年01月12日）。 本院认为，原告海口农村商业银行股份有限公司与被告韦石慧、海南环强实业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。合同签订后，原告海口农村商业银行股份有限公司依约向被告韦石慧发放了贷款，已履行其义务。被告韦石慧未能按照合同约定按期偿还借款利息，已构成违约，应承担违约责任。因此，原告海口农村商业银行股份有限公司要求解除合同并要求被告韦石慧偿还尚欠贷款本金731111.13元，利息70327.48元，有事实和法律依据，本院予以支持。 原告海口农村商业银行股份有限公司主张确认抵押权有效，对抵押物具有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、第一百八十七条之规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，故原告海口农村商业银行股份有限公司与被告韦石慧在《个人购房借款/担保合同》中关于抵押部分的约定有效。因涉案房屋已经办理期房抵押备案登记，因此抵押权已设立，原告主张确认抵押权有效，对抵押物具有优先受偿权，本院予以支持。 原告海口农村商业银行股份有限公司主张被告海南环强实业有限公司对被告韦石慧所欠债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条之规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，当事人签订的《个人购房借款/担保合同》中明确约定被告海南环强实业有限公司为被告韦石慧提供连带责任保证，故原告的上述主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告海口农村商业银行股份有限公司与被告韦石慧、被告海南环强实业有限公司于2012年9月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、限被告韦石慧于本判决生效之日起十日内偿还原告海口农村商业银行股份有限公司贷款本金731111.13元，利息70327.48元（利息暂计算至2017年01月12日）；被告海南环强实业有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任； 三、原告海口农村商业银行股份有限公司对抵押房产海口市秀英区滨海大道76-2号御景湾商住楼X号楼XX层XXX房，建筑面积128.26平方米的房产享有优先受偿权。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11814元、保全费4527元，由被告韦石慧、被告海南环强实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  蔡小龙 人民陪审员  刑益长 人民陪审员  王雪云 二〇一七年七月八日 书 记 员  陈小婷