成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0114民初393号 原告李松财，男，汉族，1975年5月18日出生，住广东省普宁市， 委托代理人陈浩，四川信诺达律师事务所律师。特别授权代理。 被告李永芳，男，汉族，1968年9月11日出生，住成都市新都区， 被告税文华，女，汉族，1969年5月3日出生，住成都市新都区， 原告李松财诉李永芳、税文华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法审判员路振飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告李松财的委托代理人陈浩到庭参加了诉讼；被告李永芳、税文华未按时到庭参加诉讼，庭审结束后二人到庭。本案现已审理终结。 原告李松财诉称，原、被告于2011年12月21日签订书面房屋租赁合同，合同约定：“……第一条：原告将其拥有的坐落于成都市新都区新民镇民大路266号房屋出租给被告使用，其中房屋建筑面积共计3300平方米，土地面积约9000平方米。第二条：被告租用该房屋的期限为五年，即自2012年1月1日起至2016年12月31日时止。第三条：原、被告约定，（1）该租赁房屋的租金采用年付方式，租金按整栋建筑物第一年租金290000元（大写：贰拾玖万元），其中房屋租金14.5万元/年，空地租金14.5万元。在签订合同时，被告即向原告交纳一年租金，共计290000元（大写：贰拾玖万元）。以后租金，被告按时向原告交纳，被告须提前一个月支付下年度租金（即在每年12月1日前交清）。若逾期未足额缴纳应付房屋租金，则原告有权向被告收取应付款的千分之一/日作为滞纳金。超期未付，原告有权单方面终止合同，保证金不予退还，被告除应负违期交租及赔偿原告损失的责任外，被告应于十日内清偿退离本房，到期不清退本房的物品，原告有权当被告遗弃物处理。（2）在签订本合同时被告向原告交纳该房屋的保证金50000元（大写：人民币伍万元整），该款合同到期时，被告保证房屋完整及交清水电费等有关费用后无息退还。（3）租金从起租第三年开始递增，年递增率为10%。第十条：被告租用该房屋仅用于合法使用……。”合同签订后，被告在第一年和第二年均按时足额交纳租金，按照合同约定被告应当从第三年开始在原租金基础上年递增10%，即第三年租金319000元，第四年租金350900元，第五年租金385990元。但是被告在交纳第三年和第四年租金时仍按照每年290000元交纳，尚欠89900元未交纳，2015年12月1日前应当交纳第五年租金385990元，合计共欠租金475890元，此款虽经原告多次催收，但被告至今未付。原告认为，与被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方权利义务明确，各自权益应当受法律保护，被告不按约履行自己付款义务的行为，已违反法律规定。被告税文华与李永芳系夫妻关系，被告李永芳租用房屋土地用作开设工厂，其收入用于家庭共同生活开支，所拖欠的租金等费用应当认定是夫妻关系存续期间的共同债务，故请求法院依法判令：1.二被告支付拖欠原告2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租金385990元和补足2014年1月1日至2015年12月31日租期内未足额支付的部分租金共计89900元，上述两项费用合计475890元，并应支付滞纳金（以475890元为基数，按每日千分之一计算，从2015年12月1日起计算至付清之日止）及逾期利息（以475890元为基数按照银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2.被告立即腾退所租原告房屋和土地给原告，并按每日1369.90元自2017年1月11日起计算房屋和空地占用费直至被告腾退、归还房屋给原告之日止；3.被告承担本案所有诉讼费用。 被告李永芳、税文华庭后提出答辩意见，辩称二被告系夫妻关系，租用原告的房屋及土地系共同经营砂石厂；被告经营的砂石厂于2015年5月份政府就责令关停了，因政府原因导致租赁已经无法继续，应从2015年5月后的租金就不应该支付。被告支付的租金实际支付至2015年12月31日止，当时与原告电话沟通，原告根本没有上浮租金，被告还多支付了七个月的租金。故请求法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。 经审理查明，李永芳与税文华系夫妻关系，二人于1990年12月22日登记结婚。 2005年6月28日，成都市新都区新民镇人民政府（甲方）与来尔旺服饰厂（乙方）签订《投资协议书》，合同第一条约定，乙方在新都区××村13社，拟累计投资3000万元兴建服装加工项目。项目建成投产后，预计可实现产值2500万元，利税60万元，解决就业180人。该项目计划2005年10月动工建设。合同第二条约定，乙方拟征用土地23.7亩，其中净用地约为21.2亩，每亩9万元，道路等代征地约为2.5亩，每亩4万元。该宗地总价款为200.8万元。其中包括：土地出让金、土地补偿款、农民安置补助费（含社保）、造地费、耕地占用税、契税、土地管理费和地面附着物拆迁费。水、电、气基础设施配套到围墙界边。该宗地确权面积以国土局实测面积为准。该宗土地的使用权性质为工业用地，使用年限为50年，自颁发《国有土地使用权证》之日起计算。第三条约定，本合同签字后乙方即向甲方支付25万元作为土地定金，2005年8月15日前支付土地总价款的50%（含定金），用于支付农民费用，甲方在收到该笔款项后于2005年9月30日前向乙方交付土地，乙方进场动工建设。乙方于2006年3月1日前付款达85%且主体工程正负零时，甲方启动办理《国有土地使用证》。甲方在2006年9月1日前办妥《国有土地使用证》并交付乙方时，乙方应一次性付清该宗土地余款。合同尾部甲方加盖了成都市新都区新民镇人民政府公章，乙方代表李松财签字确认。 2011年12月21日，李松财（出租方、甲方）与李永芳（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定甲方将其拥有的坐落于成都市新都区新民镇民大路266号房屋出租给乙方使用。其中房屋建筑面积共计约3300平方米，土地面积约9000平方米。合同第二条约定，乙方租用该房屋的期限为五年，即自2012年1月1日起至2016年12月31日止，共计五年。第三条约定，1、该租赁房屋的租金采用年付方式，租金按整栋建筑物第一年租金为290000元，其中房屋租金14.5万元/年，空地租金14.5万元/年。在签订本合同时，乙方即向甲方交纳一年租金，共计290000元。以后租金，乙方按时向甲方交纳，乙方须提前一个月支付下年度租金，若逾期未足额交纳应付房屋租金，则甲方有权向乙方收取应付款的千分之一/日作为滞纳金。超期未付，甲方有权单方面终止合同，保证金不予退还，乙方除应负违期交租及赔偿甲方损失的责任外，乙方应于十日内清场退离本房，到期不清退本房的物品，甲方有权当乙方遗弃物处理；2、在签订本合同时乙方向甲方交纳该房屋的保证金50000元，该款项合同到期，乙方保证房屋完整及交清水电费等有关费用后无息退还；3、租金从起租第三年开始递增，年递增率为10%。合同第五条约定，租赁期满，甲方有权收回该出租房屋，乙方应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施的复原及完整，乙方在该地块增加的固定构筑物及变压器等由乙方自行拆除，甲方不负任何赔偿责任，同时结清应当由乙方承担的各项费用。乙方如要求续租，必须在租赁期满六个月前向甲方提出书面意向，经甲方同意，经协商后重新签订租赁合同。合同第八条约定，有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同：1、乙方不交付租金一个月以上；2、乙方所欠各项费用达一个月以上；3、乙方擅自更改所租用的房屋的使用用途，或利用所租用的房屋进行非法经营的；4、未经甲方书面同意而擅自占用、拆除、变更公用设施的。乙方违反以上任意一条，视为乙方违约，甲方有权收回该房屋。并不退还保证金及剩余租金。合同第九条约定，该房屋在租赁期间，因政府规划需要或不可抗拒因素等导致本合同无法履行，甲方按乙方实际租用时间退还保证金和剩余租金，造成的损失互不赔偿，本合同自行终止。 《房屋租赁合同》签订后，李永芳当即交纳了2012年的租金290000元，后又按约定交纳了2013年的租金290000元。2014年交纳租金290000元、2015年交纳租金290000元。 现原告李松财以被告未足额支付2014年、2015年的租金及未支付2016年的租金为由诉至本院，请求判令被告支付上述租金、滞纳金、逾期利息并腾退房屋及土地给原告。 以上事实，由原告李松财提供的《结婚登记审查处理表》、《投资协议书》、《房屋租赁合同》等证据及当事人的当庭陈述予以佐证。 审理中，（一）2017年3月2日本院向成都市新都区新民镇人民政府城建办核实“政府是否责令李永芳经营的砂石厂停业”，城建办负责人称因新都区人民政府要求新民镇的砂石厂全部关停，故要求李永芳经营的砂石厂于2015年5月份关停。（二）李松财提供了2016年1月17日，李永芳一方出具的收取转租房屋租金3000元的收据一张，拟证明李永芳收取了2016年的转租租金，其转租出去的房屋应向李松财交纳租金。李永芳、税文华对该证据无异议，其中一楼铺面共转租给六家，二楼未转租。（三）就转租及收取转租费用的情况，本院向李永芳进行了核实，其称一楼铺面出租给了六家，分别为“周太华”“陈宝才”“李龙”“小谢”“陈老三”“刘点顺”，他们的年租金分别为3000元、11000元、27500元、24000元、23000元、20000元。收取了“周太华”交纳的2016年的年租金3000元，收取了陈宝才”交纳的2015年11月至2016年11月的租金11000元，收取了“李龙”支付的2015年6月至2016年6月的租金27500元，收取了“小谢”支付的2015年8月至2016年8月的租金24000元，收取了“陈老三”支付的2015年9月至2016年9月的租金23000元。“刘点顺”的租金只收取到2016年2月底，2016年3月份之后的租金没有交给李永芳。（四）2017年6月22日，本院向刘点顺进行调查核实，刘点顺称其向李永芳承租了位于成都市新都区××、××、××、××、××五间商铺，从2015年3月1日开始计算房租，2015年3月1日至2016年3月的房租是交给砂石厂的，2016年3月至2017年3月的房租是交给李永芳本人的，房租是20000元。 本院认为，李松财与李永芳签署的虽系《房屋租赁合同》，但该合同不但涉及房屋的使用还涉及土地的使用。本案应整体审查合同的效力。李松财作为来尔旺服饰厂的代表与成都市新都区新民镇人民政府签订《投资协议书》，征用位于新都区××村13社的土地投资兴建服装加工项目。依据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续”的规定，征用新都区××村13社的土地兴建服装加工项目应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并应办理相应土地性质的转用审批手续及向县级以上地方人民政府土地行政管理部门提出用地申请，由县级以上地方人民政府批准。至法庭辩论终结前，李松财均未提供上述审批手续。另，李松财未提供建筑物的《建设工程规划许可证》及相关合法报建手续或者符合乡（镇）土地利用总体规划的行政审批手续，故参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案《房屋租赁合同》中所涉土地部分未取得合法审批手续，建筑物的部分违反法律规定，故该合同应当认定为无效合同。 认定《房屋租赁合同》属无效合同后，被告是否应支付相应使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案所涉《房屋租赁合同》虽属无效合同，但被告实际使用了租赁物，其应向李松财支付使用费。 针对支付使用费的问题，原告李松财主张了两部分，一、被告欠付的第五年租金385990元；二、被告未按约定交纳第三年、第四年上浮租金共计89900元。《房屋租赁合同》属无效合同，加之李永芳在使用本案所涉租赁物时，新都区人民政府于2015年5月份责令李永芳经营的砂石厂关停，也导致李永芳无法继续使用租赁物，李松财要求李永芳支付2016年度即第五年的使用费385990元无法律依据，本院不予支持。新都区人民政府虽于2015年5月份责令关停李永芳经营的砂石厂，但经李永芳转租的房屋承租方仍然在使用，且李永芳自认收取了名为“周太华”的年租金3000元，收取了“陈宝才”2015年11月至2016年11月的租金11000元，收取了名为“李龙”支付的2015年6月至2016年6月的租金27500元，收取了“小谢”支付的2015年8月至2016年8月的租金24000元，收取了“陈老三”支付的2015年9月至2016年9月的租金23000元。但李永芳否认收到了刘点顺交纳的2016年3月至2017年3月的租金20000元，该笔租金经向刘点顺本人核实，其称确系交纳给了李永芳本人，本院结合刘点顺的陈述及李永芳收取了其余五家承租方租金的事实，按常理可以推定李永芳收取了刘点顺交纳的上述租金。李永芳收取了上述租金，其应按《房屋租赁合同》中房屋使用费的约定自2016年1月1日之日起至实际收取租金之日止向李松财支付使用费。《房屋租赁合同》中关于使用费的条款的约定为房屋租金14.5万元/年，因为房屋整体为两层结构，故一层的租金为7.25万元/年，则每月的租金应为6041.67元。月租金6041.67元具体分摊到“周太华”“陈宝才”“李龙”“小谢”“陈老三”“刘点顺”所承租房屋的月租金为167.05元【3000元÷（3000元+11000元+27500元+24000元+23000元+20000元=108500元）×6041.67元=167.05元】、612.52元【11000元÷（3000元+11000元+27500元+24000元+23000元+20000元=108500元）×6041.67元=612.52元】、1531.30元【27500元÷（3000元+11000元+27500元+24000元+23000元+20000元=108500元）×6041.67元=1531.30元】、1336.41元【24000元÷（3000元+11000元+27500元+24000元+23000元+20000元=108500元）×6041.67元=1336.41元】、1280.72元【23000元÷（3000元+11000元+27500元+24000元+23000元+20000元=108500元）×6041.67元=1280.72元】、1113.67元【20000元÷（3000元+11000元+27500元+24000元+23000元+20000元=108500元）×6041.67元=1113.67元】。李永芳应向李松财支付出租给“周太华”部分的使用费为167.05元×12个月（2016年1月1日至2016年12月31日）=2004.60元，应向李松财支付出租给“陈宝才”部分的使用费为612.52元×11个月（2016年1月1日至2016年11月底）=6737.42元，应向李松财支付出租给“李龙”部分的使用费为1531.30元×6个月（2016年1月1日至2016年6月底）=9187.80元，应向李松财支付出租给“小谢”部分的使用费为1336.41元×8个月（2016年1月1日至2016年8月底）=10691.28元，应向李松财支付出租给“陈老三”部分的使用费为1280.72元×9个月（2016年1月1日至2016年9月底）=11526.48元，应向李松财支付出租给“刘点顺”部分的使用费为1113.67元×13个月（2016年1月1日至2017年3月底）=14477.71元。综上，李永芳应向李松财支付使用费54625.29元（2004.60元+6737.42元+9187.80元+10691.28元+11526.48元+14477.71元=54625.29元）。 关于上浮的使用费，李永芳已交纳第三年、第四年的使用费，第四年因政府责令关停仅仅使用租赁物至2015年5月份，其后几个月的使用费也超过了第三年、第四年应上浮的使用费，故对原告李松财要求支付的第三年、第四年上浮租金共计89900元的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告李松财主张的滞纳金及利息的问题。李松财以无效合同的约定请求支付滞纳金于法无据，本院不予支持。关于利息，李永芳未向李松财支付54625.29元的使用费，其应支付相应的利息损失，该部分利息认定为以使用费54625.29元为基数，自2016年1月1日起计付至本判决确定的使用费支付之日止，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算；若未按本判决确定的给付之日给付，上述利息应计付至使用费付清之日止，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算。 夫妻共同债务问题。税文华、李永芳称使用本案所涉的土地及房屋系二人共同经营砂石厂，因经营砂石厂所产生的债务应按夫妻共同债务处理，李永芳应向李松财支付的使用费54625.29元及上述利息，由李永芳、税文华共同支付。 关于原告李松财主张腾退租赁物的问题。《房屋租赁合同》属无效合同，出租方李松财可要求李永芳腾退租赁物，本院给予十日的腾退期，李永芳、税文华应于十日内腾退完毕。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第四十四条、第六十条、第六十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，缺席判决如下： 一、被告李永芳、税文华自本判决生效之日起十日内向原告李松财支付使用费人民币54625.29元及利息（以使用费54625.29元为基数，自2016年1月1日起计付至本判决确定的使用费支付之日止，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算；若未按本判决确定的给付之日给付，上述利息应计付至使用费付清之日止，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算）； 二、被告李永芳、税文华于本判决生效之日起十日内向原告李松财腾退位于成都市××××土地及房屋； 三、驳回原告李松财的其余诉讼请求。 案件受理费4219元（因适用简易程序已减半收取），由原告李松财承担3735元，由被告李永芳、税文华承担484元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  路振飞 二〇一七年七月十一日 书记员  吴 真