湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0116民初90号原告：占必凯，男，1974年12月21日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：魏炯哲，湖北子翔律师事务所律师。被告：梁志超，男，1984年7月18日出生，汉族，住湖北省武穴市，委托诉讼代理人：刘胜涛，湖北多能律师事务所律师。第三人：武汉江城乐居房产经纪有限公司领袖城分公司，住武汉市黄陂区盘龙城巨龙大道领袖城174-5丙7。法定代表人：朱俊，该公司经理。委托诉讼代理人：刘飞，该公司员工。原告占必凯与被告梁志超、第三人武汉江城乐居房产经纪有限公司领袖城分公司（以下简称领袖城分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告占必凯及其委托诉讼代理人魏炯哲、被告梁志超的委托诉讼代理人刘胜涛、第三人领袖城分公司的委托诉讼代理人刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告占必凯向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《房地产买卖合同》，将武汉市黄陂区龙城·天居园xxxxxx的房屋所有权和国有土地使用权过户给原告，并配合原告办理不动产权证书；2、被告向原告支付违约金7272元（以606000元为本金，按照每日1‰的比例，自2016年12月15日计算至该房屋实际过户之日，暂算至2016年12月26日为7272元）；3、由被告承担中介代理费12120元；4、本案诉讼费、保全费及原告购买诉讼财产保全责任险的费用由被告承担。事实与理由：2016年5月7日，原告与被告及第三人武汉乐家美居房地产经纪有限公司领袖城分公司（现更名为武汉江城乐居房产经纪有限公司领袖城分公司）共同签署了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告坐落于武汉市黄陂区龙城·天居园xxxxxx的房屋一套。合同签订后，原告按照约定向被告支付了定金30000元。因被告购买该房屋后，尚未办理房产及土地权属证书，只是在房管部门办理了购房合同备案，因此原告又于2016年9月1日为被告缴纳了契税及住宅专项维修基金，用于办理被告名下的不动产权证书。虽然原告为被告缴纳了契税及住宅专项维修基金，但截至目前，被告仍未将办理不动产权证书的相关材料提交至武汉市黄陂区不动产登记部门，至今拒不办理被告名下的不动产权证书。现被告已向原告明确提出，由于目前房价上涨幅度很大，不再将案涉房屋出卖给原告。原告与第三人无奈之下，分别以自己的名义向被告及其代理人邮寄了《敦促履行通知书》，要求被告按照合同约定继续履行《房地产买卖合同》，但被告一直置之不理，且一再强调不再出卖该房屋。根据三方签订的《房地产买卖合同》，被告除应当继续履行本合同之外，还应当向原告支付违约金，并向第三人支付中介费。另外，由于被告拒不按照合同约定履行义务，也不愿意按照合同约定配合原告办理银行贷款手续，原告已借款凑齐了全部应付购房款，原告愿意以现金方式一次性向被告支付剩余购房款。被告梁志超辩称：1、涉案房屋登记的产权人为第三人，房屋买卖合同无法履行，原告存在一定过错；2、原告明知涉案房屋属于夫妻共同财产，仍单独与被告签订购房合同，被告妻子不同意将涉案房屋出售给原告，被告无权单独出售涉案房屋，现合同无法履行，原告应承担相应责任；3、被告已于2015年12月将涉案房屋出租给他人，其原意以同等价格优先购买；4、中介代理费属于居间合同，不属于本案的审理范围；5、合同约定的违约金过高，原告的实际损失不大，合同无法履行原告有一定过错，请求法院调整违约金的数额，被告愿支付一定补偿。综上，涉案合同已事实上不能履行，请求驳回原告的诉讼请求并解除双方合同。第三人领袖城分公司述称：涉案的房屋买卖合同中被告方签字的人是其岳父、委托代理人段学燕，当时也提供了代售该房屋的证明书，我方去办理不动产权证书时，差梁志超的结婚登记申请表，因此产权证一直没有办下来。梁志超一开始说愿意提供，后来就不提供了。办证的所有费用均是原告缴纳的。2016年4月我方向段学燕发出一份敦促履行合同通知书。现在因被告方违约，我方要求其承担中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据，认定如下事实：2009年3月17日，梁志超与武汉龙泰置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了该公司建设的“龙城·天居园”第301幢1单元9层902号房，并在有关部门进行了备案，合同备案号：黄xxxxxx。2011年11月15日，梁志超与段卉娟登记结婚。2016年5月7日，占必凯（买方）、梁志超（卖方）及武汉乐家美居房地产经纪有限公司领袖城分公司（经纪方，现更名为武汉江城乐居房产经纪有限公司领袖城分公司）签订《房地产买卖合同》，约定由占必凯购买梁志超的上述房屋，总价款606000元。合同约定：为本次交易而按规定向有关部门支付的税费由买方承担；该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；基于经纪方为买卖双方提供的中介代理服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付12120元，在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。在合同对三方的权利义务及违约责任中继续约定：（一）卖方权利义务，1、确保合法持有上述物业，不存在任何权益纠纷，如因此导致物业无法办理过户，应赔偿买方及经纪方的全部损失；2、确保房屋无质量问题；3、依约及时收取售房款；4、……；5、在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电等费用）。卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则，视为卖方逾期交楼，买方有权拒绝收楼及追偿；6、依约准时支付房地产咨询及买卖代理费；7、及时配合买方/经纪方办理委托公证、提前还贷、按揭、交易过户等相关手续；8、及时交纳各项政府、银行及相关部门收取的应付税费、交易手续费等交易相关费用。（二）买方权利义务，1、依约按时支付售房款项；2、依约按时到贷款银行办理按揭贷款手续；3、及时交纳各项政府、银行及相关部门收取的应付税费、交易手续费等交易相关费用；4、……；5、配合经纪方/卖方及时办理按揭、交易过户等交易相关手续；；6、依约准时支付房地产咨询及买卖代理费。（三）经纪方权利义务，1、……；2、……；3、有权依照本合同规定向买卖方收取房地产咨询及买卖代理费；4、……；5、督促买卖双方按照本合同约定及诚实信用原则履行各自义务；6、在买卖双方及时配合的前提下，积极及时安排签署有关文件、递交有关过户及按揭资料；7、……。（四）违约责任，1、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）……；（2）……（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期间。同时，占必凯、梁志超签订《房地产买卖合同附件（付款方式）》，约定：定金30000元，买方须在2016年5月7日支付给卖方；买方出资提前还贷，卖方必须于本合同签署后七个工作日内办理不可撤销的全权委托经纪方办理提前还贷手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、贷款合同等全部资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理提前还贷手续，同时签署公证委托书，委托经纪方代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约；买方按揭付款的，买方须在合同签订后15个工作日到银行办理按揭贷款申请，签署银行购房贷款抵押合同，提供贷款所需资料，同时买方必须提供协助。等等。2016年5月7日，段学燕收取占必凯购买涉案房屋的定金30000元。2016年7月5日，梁志超、段卉娟签署委托书，委托段学燕代为办理下列事项：1、结清涉案房屋的银行贷款，领取结清证明及相关办证资料，办理涉案房屋的房地产抵押登记解除手续并领取相关证件。2、办理并领取涉案房屋的所有权证和土地权证。3、出售涉案房屋，签订房屋买卖合同。4、协助买方办理涉案房屋所有权证和土地使用权证的过户登记手续及银行按揭手续。……受托人在办理上述事宜中所签署的相关文件，委托人均予以认可。同日，梁志超、段卉娟就该委托行为在江西省洪城公证处办理公证。因梁志超购买涉案房屋后，只办理了购房合同备案，未办理房产及土地权属证，占必凯于2016年9月1日为梁志超缴纳了契税2335.96元及住宅专项维修资金5447元，用于办理梁志超名下的不动产权证书。同日，有关部门出具《武汉市房屋交易告知书（转让）》，确认涉案房屋交易事项已由房屋交易管理部门办理监管手续，相关税费已缴纳完毕，当事人可凭本告知书向不动产登记部门申请登记。因梁志超未办理其名下的不动产权证书，占必凯于2016年12月10日通过EMS向梁志超的代理人段学燕邮寄了《敦促履行通知书》，称：各方共同签署《房地产买卖合同》，就买卖涉案房屋达成一致意见。根据该合同约定，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。要求梁志超在收到本通知书后在规定的期限内与其及时取得联系，并履行合同义务，以促成交易的继续进行。否则，由此产生的相应违约责任均由梁志超自行承担。该《敦促履行通知书》由段学燕本人于2016年12月12日签收。现双方因《房地产买卖合同》的履行问题发生纠纷而引起讼争。2016年12月20日，本院根据占必凯的财产保全申请，裁定对涉案房屋采取保全措施。担保人中国人民财产保险股份有限公司武汉市分公司为其出具“诉讼财产保全责任保险保函”。为此，占必凯负担申请费3770元，保险费1950元。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）》、《房地产买卖合同》、委托书、公证书、结婚证、收款收据、税收完税证明、住宅专项维修资金专用票据、《武汉市房屋交易告知书（转让）》、《敦促履行通知书》EMS回执单、查询单、诉讼财产保全责任保险单等证据证实。本院认为，占必凯、梁志超及领袖城分公司签订的《房地产买卖合同》，系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。占必凯于2016年12月10日通过EMS向梁志超的代理人段学燕邮寄了《敦促履行通知书》，段学燕于2016年12月12日签收，梁志超就应当在五日内依合同约定履行自己的义务，但其没有履行，依约应当支付相应的违约金。同时还应当向领袖城分公司支付房地产咨询及买卖代理费12120元。梁志超的相关辩论意见无事实和法律依据，本院不予采纳。占必凯要求梁志超支付违约金（以606000元为本金，按照每日1‰的比例，自2016年12月15日计算至该房屋实际过户之日），但其没有提交相关损失的证据，其请求违约金的数额过高，本院根据梁志超不履行合同，存在过错、黄陂区盘龙城地区的房屋普遍涨价、原告已付定金的金额以及违约金惩罚性的特点等综合因素予以衡量，确定违约金数额按照购房款总价606000元的10%计算，即为60600元。梁志超的相关辩论意见符合法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、梁志超继续履行《房地产买卖合同》，将涉案“龙城·天居园”xxxxxx房屋所有权和国有土地使用权过户给占必凯，并配合占必凯办理不动产权证书。二、梁志超向占必凯支付违约金60600元。三、梁志超向武汉江城乐居房产经纪有限公司领袖城分公司支付房地产咨询及买卖代理费12120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10020元、申请费3770元、保险费1950元，合计15740元，由梁志超负担。（以上款项已由占必凯垫付，本判决生效后由梁志超直接向其支付。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  郑建华人民陪审员  陈 婷人民陪审员  任丽君二〇一七年七月十一日书 记 员  陈 伶