重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0236民初2297号原告:奉节县海成物业管理有限公司,住所地重庆市奉节县鱼复街道人民广场&商业步行街2楼E-1号，统一社会信用代码91500236693929049M。法定代表人：何宇红，董事长。委托诉讼代理人:周艳宁，女，1989年12月28日出生,汉族,系原告公司职工，住重庆市万州区。委托诉讼代理人:张綦燕,女，1987年12月15日出生,汉族,系原告公司职工，住重庆市綦江县。委托诉讼代理人：胡巍，男，1988年3月27日出生，汉族，系原告公司职工，住重庆市奉节县。特别授权。被告:刘洋,男,1976年8月21日出生,汉族,住重庆市奉节县。原告奉节县海成物业管理有限公司与被告刘洋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日受理后，依法适用小额诉讼程序于2017年6月20日公开开庭进行了审理，原告奉节县海成物业管理有限公司的委托代理人胡巍到庭参加诉讼，被告刘洋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告奉节县海成物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费501元及分摊电费104元。2、判令由被告向原告支付违约金50.5元（按被告所欠物管费及其分摊电费之和为基数，每日按千分之三计算违约金，但原告考虑到此标准较高，故主动降低按照年利率24%计算），直至被告付清拖欠的物业服务费为止，该违约金暂计算至2017年5月7日已累计50.5元。（以上两项合计为655.5元）事实及理由：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，约定由原告对滨江国际B区进行统一的物业服务和管理，被告系滨江国际的业主（建筑面积为104.3平方米）。前期物业服务合同签订后，原告如约提供了相应的物业服务，但自2016年6月起，被告长期拖欠缴纳物业服务费，截至2017年5月7日未付物业费501元，分摊电费104元。原告曾采取各种方式向被告进行告知和催收，但被告至今仍拒不支付。原告认为，原、被告双方前期物业服务合同关系依法受法律保护，被告长期拒缴物业服务费的行为，已严重违反法律规定及合同约定，应按合同约定承担逾期支付物业服务费的违约责任。为维护原告的合法权益，诉至贵院。原告为证明其诉讼请求，当庭举示如下证据：1、原告奉节县海成物业管理有限公司与被告刘洋于2015年11月20日签订的《前期物业管理服务协议》，证明被告住址、坐落位置、建筑面积；2、催费通知单一张，证明被告欠缴费情况。原告提交的证据，因被告刘洋未到庭诉讼及质证，视为被告自动放弃抗辩和质证权利，本院审查认为，证据1来源合法，具有真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。证据2记载被告欠缴2016年6月1日至2016年12月31日的物业管理服务费605元，原告当庭陈述实为2016年7月至12月的物业管理服务费和分摊电费的总和，本院审查认为，对该证据记载被告欠缴2016年7月至2016年11月20日的物业管理服务费部分，符合证据三性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信；对该证据记载被告欠缴2016年11月21日至2016年12月31日的物业管理服务费部分无证据佐证该期间物业管理服务费的具体标准，故本院不予认定；该证据也不能达到原告已代被告缴纳分摊电费的证明目的，故本院对该证据记载的分摊电费部分不予认定。被告刘洋未提交答辩和举示证据抗辩。经审理查明，原告奉节县海成物业管理有限公司为甲方与被告刘洋为乙方于2015年11月20日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对滨江国际B区提供前期物业管理服务；前期物业管理服务费第一年按产权建筑面积0.8元/m2/月计收，一年后报物价部门的标准计收；乙方交纳费用时间为至少半年一缴，一年两次，即每年6月30日和12月31日前；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，按临时管理规约和委托管理合同的规定进行催缴。《前期物业管理服务协议》签订后，原告如约提供了相应的物业服务，但被告作为滨江国际的业主（建筑面积104.3㎡）至今尚未向原告缴纳已到期的2016年7月至11月20日的物业管理服务费，金额为104.3㎡×0.8元/m2/月×4个月+104.3㎡×0.8元/m2/月÷30天/月×20天=389.39元。本院认为，依法成立的合同，对合同双方具有法律约束力，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均享有协议约定的权利，并应当履行协议约定的义务。庭审中，原告认可实际为被告拖欠2016年7月至12月的物业管理服务费，按照2015年11月20日签订的《前期物业管理服务协议》约定，前期物业管理服务费第一年按产权建筑面积0.8元/m2/月计收，一年后报物价部门的标准计收，原告仅提供了2015年11月20日至2016年11月20日物业管理服务费计收标准的证据，其还应当提供2016年11月21日至2016年12月31日的物业管理服务费计收标准的证据，但原告未举示证据证明2016年11月21日至2016年12月31日的物业管理服务费的计收标准，亦未提供证据证明2016年11月21日至2016年12月31日物价部门批准的物业管理服务费的计收标准，其举证不能的不利后果应由原告自行承担。被告未举示证据证明其已经支付了原告2016年7月至2016年11月20日的物业管理服务费，其举证不能的不利后果应当由被告自行承担。因此，对原告主张由被告向其支付已到期的2016年7月至2016年11月20日的物业管理服务费104.3㎡×0.8元/m2/月×4个月+104.3㎡×0.8元/m2/月÷30天/月×20天=389.39元的部分，本院予以支持；对于2016年11月21日至2016年12月31日的物业管理服务费，本院不予支持。本案中，原告请求被告支付分摊电费104元，原告应当提供证据证明其已经代被告缴纳，但原告未提供实际支付该费用的证据，应自行承担举证不能的不利后果，故本院对该请求不予支持。关于原告要求按年利率24%，由被告支付原告违约金直至被告付清拖欠的物业管理服务费为止的请求，本院不予支持。根据《前期物业管理服务协议》第四条第一款的规定，从2017年1月1日起，可以被告未缴纳原告已到期的2016年7月1日至2016年11月20日的物业管理服务费104.3㎡×0.8元/m2/月×4个月+104.3㎡×0.8元/m2/月÷30天/月×20天=389.39元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至付清之日止，本院予以支持。为保护当事人正当合法的民事权益，维护社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘洋向原告奉节县海成物业管理有限公司支付已到期的2016年7月至2016年11月20日的物业管理服务费389.39元，并以此为基数从2017年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至付清之日止。上列款项限本判决生效后立即履行。二、驳回原告奉节县海成物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘洋负担。义务人如不履行义务，权利人可自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，二年内向本院或被执行财产所在地县、区级人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。代理审判员 关 超二〇一七年七月二十七日书 记 员 翁小平