福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初6320号 原告：中国建设银行股份有限公司福州广达支行，住所地福州市广达路**. 负责人：朱跃辉，行长。 委托诉讼代理人：朱黎暾，福建博世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱立平，福建博世律师事务所律师。 被告：张秋芳，女，汉族，1974年9月27日出生，住福建省长乐市。 被告：福建沁园春房地产开发有限公司，，住所地福州市马尾区星达路**电子小区白麒麟公寓** 法定代表人：谢建峰，总经理。 委托诉讼代理人：张苏芸，女，公司员工。 委托诉讼代理人：郑志平，男，公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司福州广达支行（以下简称建行广达支行）诉被告张秋芳、福建沁园春房地产开发有限公司（以下简称沁园春公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理，依法组成合议庭，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。建行广达支行委托诉讼代理人朱黎暾，沁园春公司委托诉讼代理人郑志平到庭参加诉讼。张秋芳经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沁园春公司向本院提出诉讼请求：1.判令张秋芳偿还建行广达支行借款本金904783.11元及其利息、罚息（暂计至2016年7月7日利息为3251.18元、罚息为162.87元，以后利息、罚息按合同规定计付至付清所有款项之日止）。沁园春公司对上述欠款承担连带偿还责任；2.判决确认抵押有效，拍卖、变卖张秋芳所有的位于福州市马尾区××房产及其占用范围内的土地使用权抵押物优先偿还上述欠款；3.判令本案诉讼费、财产保全费、公告费由二被告承担。 事实和理由：2013年2月20日，中国建设银行股份限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）与二被告签订合同编号2013年建闽房五个房借字14号《个人住房借款合同》，约定由张秋芳向建行福建省分行借款990000元，用于购买坐落于福州市马尾区复式单元及××车库房产；借款期限为240个月，即从2013年2月28日至2033年2月28日止；借款年利率为基准利率上浮10%，按月结息；逾期还款罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。张秋芳以上述购买的房产作抵押并经福州市房地产交易登记中心登记。沁园春公司对上述借款提供连带责任担保。合同还约定，本合同项下贷款发放后，贷款人建行福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建行广达支行。本合同的争议解决方式为：向贷款人住所地人民法院起诉。 合同签订后，建行福建省分行依约向张秋芳发放贷款990000元。但张秋芳未依约按时足额偿还借款本息。截至2016年7月7日止，张秋芳尚欠借款本金904783.11元及其利息3251.18元、罚息162.87元未付。沁园春公司也不履行合同约定担保义务。二被告上述行为已构成违约。依合同约定，建行广达支行有权宣布贷款立即到期，要求张秋芳立即偿还本合同项下所有债务的借款本金、利息、罚息和费用，并要求其承担违约责任。故诉至法院，请求判如所请。 沁园春公司辩称，1.沁园春公司分别于2015年12月29日、2016年6月30日为张秋芳垫付27875.68元、42656.8元，共计70532.48元。该款项应当从建行广达支行主张的债权中扣除；2.为了维护正常的金融秩序，法院应当判决建行广达支行对讼争房屋拍卖变卖所得款项享有优先受偿权。本案债权既有张秋芳所有房屋的担保又有沁园春公司的保证担保，因此应当先以张秋芳所有房屋实现担保债权，不足的款项再向沁园春公司主张；3.沁园春公司承担保证责任后有权向张秋芳追偿。 庭审中，为支持自己的诉讼主张，建行广达支行向本院提交了如下证据： 1.《个人住房借款合同》，证明建行福建省分行与张秋芳及沁园春公司之间存在借款、保证、抵押法律关系。二被告均同意本合同项下贷款发放后，贷款人建行福建省分行将本案合同项下的所有权利义务一并转给建行广达支行； 2.他项权证，证明涉案房产抵押经福州市房地产交易中心抵押权预告登记； 3.开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证，证明建行福建省分行依约向张秋芳发放贷款990000元； 4.中国建设银行个人贷款对帐单，证明张秋芳已偿还借款本息明细情况。 5.贷款账户基本信息，证明截止2016年7月7日张秋芳欠款数额。 沁园春公司对证据1、2、3的真实性及证明对象均无异议。对证据4、5真实性无异议，同时认为其公司已为张秋芳垫付的2笔款项应从建行广达支行主张的债权中扣除。 本院认为，本案张秋芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为自愿放弃抗辩权利。建行广达支行提交的上述证据经沁园春公司质证对其真实性均无异议，且经本院核对其原件无误，其真实性可予以确认。经本院审查，上述证据能够反映本案的真实情况，与待证事实相关联，来源与形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据。 根据上述已认定的有效证据，本院对建行广达支行所诉的事实予以认定。 本院另查明：张秋芳就案涉房产与沁园春公司签订的《商品房买卖合同》，预售合同号：20123××。2013年2月25日，建行福建省分行办理抵押权预告登记，房屋预告登记证明编号：榕房预ＹＲ字第××号。 又查明，《个人住房借款合同》还约定下列事宜，1.借款人按照等额本息还款方法还款；2.合同项下担保方式为：抵押加阶段性保证。沁园春公司保证期间至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行广达支行核对无误、收执之日止；3.借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的构成违约，贷款人可宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；4.担保范围、保证范围均为借款本金、利息（包括复利和罚息）、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）。 再查明，《中国建设银行个人贷款开立贷款账号通知书》记载，贷款执行利率7.205%。沁园春公司分别于2015年12月29日、2016年6月30日为张秋芳垫付27875.68元、42656.8元，共计70532.48元。上述款项已由建行广达支行从其主张的债权中扣减。 本院认为，建行福建省分行与张秋芳、沁园春公司签订的《个人住房借款合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。建行福建省分行依约向张秋芳支付了贷款，履行了合同主要义务。建行福建省分行经张秋芳、沁园春公司同意将其在上述合同项下的权利、义务一并转让给建行广达支行即本案原告，符合合同法第八十八条、第八十九条之规定，合法有效。现作为借款人的张秋芳未按约及时还款付息，其行为已构成违约，应承担违约之责。建行广达支行根据双方约定宣布合同提前到期，要求张秋芳还款付息，符合合同法第九十三条之规定，本院予以支持。双方在合同中约定的利息等计算方式不违反法律规定，本院予以确认。 张秋芳自愿以其所有的案涉房产为上述债务提供抵押担保，系其真实意思表示，符合意思自治原则。且办理抵押登记，抵押关系合法有效。建行广达支行作为抵押权人，要求实现优先受偿权，依法有据，本院予以支持。 沁园春公司为张秋芳的上述债务提供阶段性连带责任保证，系其真实意思表示，合法有效。现因免除其保证责任的条件尚未成就，故建行广达支行要求其依约为张秋芳的上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院亦予以支持。上述合同约定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供，贷款人是否向其他担保人提出权利主张，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提任何异议。根据物权法第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务，债权人应当按照约定实现债权。故，对于沁园春公司关于建行广达支行应先以张秋芳所有的房屋实现担保物权，不足部分再向其主张的抗辩主张，本院不予采纳。沁园春公司在承担连带清偿责任后，可向主债务人即张秋芳追偿。 张秋芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理及判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、张秋芳于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司福州广达支行借款本金904783.11元，并支付利息、罚息（暂计至2016年7月7日利息为3251.18元、罚息为162.87元，之后的利息、罚息按照双方合同约定的标准计至张秋芳实际还清欠款之日止）； 二、中国建设银行股份有限公司福州广达支行对张秋芳提供的抵押财产即坐落于福州市马尾区××单元及××车库房产，有权折价或以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 三、福建沁园春房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。在实际承担清偿责任后，有权向张秋芳追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12882元、公告费560元，均由张清芳、福建沁园春房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林跃男 审 判 员  王明亮 代理审判员  李佳佳 二〇一七年七月二十七日 书 记 员  陈 倩 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 三、《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。