浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0681民初2896号原告（反诉被告）：浙江雄风超市有限公司，住所地：诸暨市陶朱街道诸三路259号。法定代表人：陈金迪，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：娄奇铭，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋成才，浙江永大律师事务所律师。被告（反诉原告）：何利云，男，1967年2月6日出生，汉族，住诸暨市。被告（反诉原告）：张佩秀，女，1970年7月2日出生，汉族，住诸暨市。上述二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王鹏权，浙江大公律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：范平淹，浙江大公律师事务所实习律师。原告浙江雄风超市有限公司与被告何利云、张佩秀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序由审判员许诸德独任审判。被告何利云、张佩秀在法定期限内提出反诉，本院经审查后予以准许，本案于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告浙江雄风超市有限公司的委托诉讼代理人娄奇铭、蒋成才，被告何利云、张佩秀的共同委托诉讼代理人王鹏权、范平淹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江雄风超市有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告何利云签订的《房屋租赁合同》；2.判令两被告在判决生效后十日内与原告办理房屋交接手续；3.请求酌情减少原告需承担的违约金。审理中原告撤回了第三项诉讼请求。事实和理由：2012年6月8日，原告与被告何利云签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其所有的坐落于诸暨市暨阳街道滨江南路5号房屋租给原告，租期10年。总租金1716万元，租金按年支付。合同签订后，被告未按约在租金交付日前向原告提供收款收据，导致原告无法按时支付租金。之后，考虑租金长时间处于未付状态对双方不利，原告仍于2015年9月按合同约定的收款账户支付租金，但该账户已注销。此后，原告多次致函被告，被告均未理会。2017年1月5日，原告收到被告所发的《债权转让通知书》一份，告知已将债权转让给永利商业集团有限公司。考虑到双方已缺乏相互信任的基础，结合原告自身的经营实际，原告决定提前退租，解除双方签订的租赁合同。被告何利云、张佩秀答辩并反诉称：原、被告租赁合同签订后，被告未按约支付租金，已累计拖欠租金475万元及滞纳金662.586万元。2016年12月31日，被告将上述债权转让给永利商业集团有限公司，并由永利商业集团有限公司行使抵销权。被告认为，原、被告签订的合同合法有效，对双方均有约束力，被告有权要求继续履行合同。据此，提出反诉请求：1.确认原告向被告寄送的落款时间为2017年2月27日的《关于退租和终止合同的函》无效；2.判令原告继续履行2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》。反诉被告浙江雄风超市有限公司答辩称：1.反诉原告的第一项请求不具有任何法律意义；2.因原、被告合作不愉快，且有巨大数额的纠纷在诉讼，双方合作基础已丧失，继续履行已不可能。为便于叙述，以下诉讼主体仍以本诉的原、被告作为称呼。原告浙江雄风超市有限公司为证明自己的主张向本院提供以下证据，被告质证如下：1.2012年6月8日，原告与被告何利云签订房屋租赁合同一份，证明原、被告建立房屋租赁关系的事实及权利、义务的约定。被告对证据的真实性无异议，但认为合同并未赋予原告有单方解除合同的权利。2.不动产登记查询证明一份，证明涉案的房产属二被告共有，从而说明二被告的主体适格。被告无异议。3.中国农业银行回单、业务凭证各一份，证明原告按被告指定的账户汇入租金，因账户已销被退回的事实。被告对证据真实性未提出异议；同事认为该账册入账时间在2015年9月，但在2014年9月被告向原告开具的收款收据早已变更了收款账户。4.2015年9月23日给被告的函及EMS投递单、2016年1月28日给被告的函及EMS投递单各一份，证明原告要求被告提供账号，被告未予理会的事实。被告对证据真实性无异议，但认为，2014年9月被告已将账号告知原告，没有必要重新告知。5.2016年12月31日债权转让通知书一份、（2017）浙民初5号诉讼材料，证明被告恶意将债权转让给永利商业集团有限公司，并主张滞纳金的事实，同时说明双方矛盾重重，缺乏继续合作的基础。被告对证据真实性无异议，但认为即使双方矛盾，原告只要按时缴纳租金，不需其他合作。6.2017年2月27日原告寄给被告的关于退租和终止合同的函及EMS邮寄单，证明原告已向被告书面提出解除合同的要求。被告认为收到该函，但认为该函不具法律效力。被告为证明自己的主张除提供了原告已提交的合同、债权转让通知书外，另提供以下证据，原告质证如下：7.2014年9月5日收款收据、2015年3月20日的房租催缴通知书及EMS投递单，证明被告催讨租金的事实。原告称未收到该通知，投递单中签名收件人“倪伟云”非其单位的工作人员。8.2015年4月7日原告给被告的复函，证明被告催款的真实性。原告无异议。9.2016年11月3日被告给原告及雄风集团有限公司的函及EMS投递单，证明被告再次向原告催讨房租费的事实。被告无异议，但认为因函中无账号，原告无法支付。10.抵销通知及EMS投递单各一份，证明被告将债权转让给永利商业集团有限公司后，永利商业集团有限公司于2016年12月31日，通知雄风集团有限公司主张债务抵销。原告对证据真实性无异议。对原、被告无异议的证据，本院予以确认，并收集在卷。对有异议的证据认证如下：被告提供的证据7，原告否认收到该函，但随后被告提供的原告给被告的复函显示，被告确给原告寄送过催讨租金函，故其真实性应予确认。经审理查明，2012年6月8日，被告何利云为出租方、诸暨雄风物流有限公司（原告变更前的名称）为承租方，雄风集团有限公司为担保人签订房屋租赁合同一份，载明“甲方（被告）将坐落于诸暨市暨阳街道滨江南路5号、建筑面积约2800平方米的房屋租给乙方（诸暨雄风物流有限公司），作为商业零售使用；租赁期限10年，自2012年6月10日起至2022年9月15日止（2012年6月10日至9月15日为装修期，免租金）；租金标准为第一年144万元、第二年149万元、第三年153万元、第四年159万元、第五年163万元……，十年合计租金1716万元，租金于每年的9月15日前一次性付清，支付方式为乙方凭甲方提前15天提供的收款收据支付房租，并确定了租金缴付的账号；乙方逾期支付租金的，除补交租金外，每逾期一日，则乙方需按日租金的3‰支付滞纳金，甲方未按期提供收款收据的，乙方支付房租费可顺延；甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，⒈甲方未按时交付房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；⒉乙方未征得甲方同意改变房屋用途、或致房屋损坏的；⒊因乙方原因造成主体结构损坏的；⒋乙方擅自转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；⒌乙方擅自将房屋转让、交换、对外投资入股、利用承租房进行非法活动损害社会公共利益的；⒍乙方逾期不支付租金累计超过3个月的”等内容。雄风集团有限公司为诸暨雄风物流有限公司履行合同作担保，也在合同上盖章，并由法定代表人签字。合同签订后，被告按合同约定将房屋交付给原告，原告按合同约定交纳了前二年的租金。2015年3月24日，被告向原告寄送房屋租金催缴函，要求原告缴纳第三年的租金153万元，并附收款收据及账户。2015年4月7日，原告与雄风集团有限公司共同复函，因零售市场发生重大变化，请求减少承租面积或调整租赁价格。2015年9月7日，原告按合同中载明的账户汇租金312万元（第三、四年的租金），因账户已销，款被退回。2015年9月23日、2016年1月28日，原告二次向被告寄函，要求提供账户及收款收据，并告知诸暨雄风物流有限公司已变更为浙江雄风超市有限公司。2016年11月3日，被告又寄函给原告，要求支付租金及违约金。2016年12月31日，被告向原告及雄风集团有限公司寄送债权转让通知书，告知已将原告欠被告租金的债权、相应的滞纳金及从权利转让给永利商业集团有限公司。2017年2月28日，原告向被告寄送《关于退租和终止合同的函》，要求解除双方的租赁合同关系；办理房屋交接手续。随后，向本院提起诉讼。另查明，涉案的租赁房屋属被告何利云、张佩秀共有。审理中，被告以本案的处理与省高院审理的（2017）浙民初5号案件存在关联性，要求中止本案的审理。本院认为：原告浙江雄风超市有限公司与被告何利云于2012年6月8日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，也未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。本案所涉房屋租赁合同，约定房屋租赁期限为十年，在租赁期尚未过半，被告未有违约情形，也不符合双方约定解除条件的情况下（即使被告未提供账户及收款收据事实存在，按合同约定，也只是原告有权利租金可顺延支付，而非违约行为），原告要求解除合同，本不应予以支持；但考虑到原告要求解除合同的意愿强烈，强行要求原告继续履行合同，对双方均无好处，且对今后房屋的管理、维护，租金的收取均带来不利；也达不到物尽其用的目的；故对原告要求解除房屋租赁合同的请求予以准许，对被告要求继续履行合同的请求不予支持。合同解除后，原告应及时腾退房屋，通知被告办理交接手续，并结清租金。被告在收到原告办理交接手续后，应及时验收、接收房屋。由于本案被告坚持要求继续履行合同，本案中未就合同解除的后果主张权利，被告可另行主张。被告要求确认原告于2017年2月27日寄送的《关于退租和终止合同的函》无效，因该函送达给被告不久，原告即向本院起诉，该函已无实质意义，无需确定其效力。浙江省高级人民法院（2017）浙民初5号中涉及到本案的是租金、滞纳金作为债权转让后的抵销权是否成立的问题，而本案处理的是合同可否解除，两者无关联性，对被告申请中止本案审理的请求，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条之规定精神，判决如下：、自本判决生效之日起解除原告（反诉被告）浙江雄风超市有限公司与被告（反诉原告）何利云于2012年6月8日签订的房屋租赁合同。、自合同解除之日起十五日内，原告（反诉被告）浙江雄风超市有限公司应将租赁房屋腾退给被告（反诉原告）何利云、张佩秀；被告（反诉原告）何利云、张佩秀应及时接收。三、驳回反诉原告何利云、张佩秀的诉讼请求。本案案件本诉受理费44800元，依法减半收取出22400元，反诉受理费22400元，依法减半收取11200元，合计33600元，由原告浙江雄风超市有限公司（反诉被告）负担22400元,被告何利云、张佩秀（反诉原告）负担11200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  许诸德二〇一七年七月三日书记员  楼 榕