南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1302民初2255号 原告：徐贞云，男，1970年10月15日生，汉族，住南充市顺庆区。 委托代理人：徐雪蓉，女，1992年12月10日生，汉族，住南充市顺庆区。系原告之女。 被告：四川和锦房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区龙吟路**。 法定代表人：熊路平，总经理。 委托代理人：赵兵，四川维大律师事务所律师。 原告徐贞云诉被告四川和锦房地产开发有限公司（以下简称和锦房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告徐贞云的委托代理人徐雪蓉，被告和锦房产公司的委托代理人赵兵均到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告徐贞云向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证和土地使用权证；2、判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金11740元；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2013年3月6日原被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的“和锦名苑”8幢1单元21层1-2107号房屋，房屋总价款307248.00元，合同签订后，原告按约定缴清了全部购房款及维修基金2918元，2014年3月16日被告向原告交付了房屋。按照合同约定，被告应当在交付房屋365天内协助原告办理房屋所有权证书，但至今被告也没有为原告办理房屋所有权证书，被告应当为其违约行为对原告作出相应的赔偿（2015年3月16日至2017年4月13日共计757天）。被告在与原告签订商品房买卖合同后，又与原告签订了《补充协议》，该补充协议第六条、第十条是典型的格式条款，严重违背公平原则，免除了提供格式条款一方当事人应当承担的赔偿义务，排除对方当事人合法权益遭受侵害时追偿的权利，应当无效。为维护原告合法权利，特诉请人民法院依法裁判。 被告和锦房产公司辩称，1、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应按照约定各自的合同及协议义务，补充协议在南充市中级人民法院已发生法律效力的（2014）南中法民终字第1418号民事判决书中已经认定为有效协议，不存在原告诉称的合同欺诈和重大误解、显失公平的情形；2、原、被告间签订的补充协议第十条约定在房屋总登记完成365日内由被告协助原告办理房屋权属证书，因房屋总登记至今未办理，原告诉求要求办理房屋所有权证书的诉求不应得到支持；3、原告主张逾期办证违约金的支付条件不成就，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于出卖人实际取得房屋所有权证书之日起20日内由出卖人支付，目前原告未取得房屋所有权证书，因此原告无权提前要求被告支付逾期办证违约金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月6日原被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定:由原告购买被告开发的“和锦名苑”8幢1单元21层1-2107号房屋，房屋总价款307248.00元;被告应当在2014年2月28日前向原告交付房屋，房屋在交付时应当取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表；商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件被告应当在2015年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起20日内由出卖人支付。 在签订《商品房买卖合同》的同一天，原、被告又签订了一份《商品房买卖合同》的补充协议，约定：合同中所称房地产权属证书仅指该房屋所有权证。出卖人应当在该商品房始登记完成后365日内，协助买受人办理房屋所有权证。2、双方同意，若因出卖人未能在买卖合同第二十条第二款约定日期届满时取得该商品完成后所在楼栋的权属证明，但买受人仍在第二十条第三款约定日期届满取得该商品房《房屋所有权证》的，则出卖人无须承担任何违约责任。3、双方同意，买卖合同第二十条所述之出卖人责任是指：（1）出卖人的权属证件不齐；（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的相关费用。除上述两种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期间内给予办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任。 2014年11月原告所购买房屋经竣工验收合格，被告在南充晚报上刊登和锦名苑二期房屋的交房公告，原告所购房屋8号楼交房时间为2014年12月26日。 本院认为，原被告于2013年3月6日签订的《商品房买卖合同》，系双方平等协商自愿达成，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应按照合同约定履行合同义务，按合同约定，被告应于交付房屋365天内协助原告办理房屋产权证书，但在签订的《商品房买卖合同》的同一天，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同》的补充协议，该补充协议有对办理房屋产权证书的条件变更为被告应当在房屋初始登记完成365天内为原告办理房屋产权证书，现原告主张办理房屋产权的补充协议第十条内容无效，应当按照《商品房买卖合同》约定的在交付房屋365日办理房屋产权转移登记。 本案争议的焦点为，原、被告签订的补充协议第十条关于产权转移登记约定是否有效的问题。 《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公开原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”；第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”。第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。根据上述法律规定，违反《合同法》第三十九条义务，并不必然产生格式条款无效的法律后果，格式条款相对方可通过向法院申请撤销的方式，否定格式条款。本案中，首先，和锦房产公司作为格式条款的提供方，应当依法履行说明和提示义务，但和锦房产公司对补充协议第十条无任何足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，和锦房产公司亦未举证证明其已就该格式条款内容对徐贞云进行了说明。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承认违约责任：（一）商品房买卖合同约定的，办理房屋所有权登记的期限”之规定，出卖人与买受人可以约定出卖人协助办理房屋权属证书的期限，也可以约定出卖人不承担逾期未履行该协助义务的违约责任。故补充协议第十条规定关于出卖人协助办理房屋权属证书，仅指房屋所有权证且协助期限为该初始登记完成后365日内之约定，符合法律规定。根据该约定，出卖人应当承担协助买受人办理房屋所有权证逾期的违约责任，仅是免除了出卖人协助买受人办理土地使用证逾期的违约责任，这并没有排除买受人的主要权利。因此，徐贞云与和锦房产公司签订的“补充协议”第十条格式条款不符合《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条应当认定无效的情形，徐贞云诉请认定“补充协议”第十条格式条款无效的理由不成立，本院不支持。再次，虽然和锦房产公司没有就“补充协议”格式条款免除其逾期交房违约责任，履行提示和说明义务，根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条之规定，买受人徐贞云可向人民法院申请撤销该格式条款。但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起，一年内没有行使撤销权”之规定，徐贞云在签订补充协议后一年内没有向法院提出申请撤销格式条款，故其撤销权已消灭。综上，基于以上理由，“补充协议”第十条格式条款对双方当事人和锦房产公司、徐贞云均具有法律约束力。 对原告徐贞云要求被告和锦房产公司办理房屋所有权证书的诉求，因补充协议已对办理房屋所有权证书的条件变更为房屋初始登记完成365天内为原告办理房屋产权证书，现被告的房屋初始登记尚未完成，原告要求被告办理房屋所有权证书的诉求本院不予支持。 对原告徐贞云要求被告和锦房产公司支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金的诉求，因合同约定是被告在原告实际取得房屋所有权证书20日内向原告支付逾期办证违约金，被告辩称支付逾期办证违约金的条件不成就的辩解理由成立，原告要求被告给付逾期办证违约金的诉求本院不予支持，原告可在房屋产权证书办理完毕后另案主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”、最高人民法院《民事诉讼法解释理解与适用》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下： 驳回原告徐贞云的诉讼请求。 本案诉讼费47元，由原告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 任 钊 二〇一七年七月二十日 书记员 伍春林