江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0582民初6275号本诉原告（反诉被告）：张家港市杨舍东莱玛雅壹信息服务部,住所地张家港市杨舍镇东莱小区南3幢人民中路49号。经营者：陶丽，女，1975年9月19日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：刘文修，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲惠思，江苏君桥律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：徐艺庭,女,1993年10月31日生,汉族，住张家港市。原告张家港市杨舍东莱玛雅壹信息服务部（以下简称玛雅壹服务部）与被告徐艺庭居间合同纠纷一案，本院于2017年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员卜雪独任审判。徐艺庭提起反诉，本院经审查，依法将本诉和反诉合并审理，并于2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告玛雅壹服务部的委托诉讼代理人仲惠思、被告徐艺庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告玛雅壹服务部向本院提出诉讼请求：判令被告支付中介费13000元并负担诉讼费用。事实和理由：原告系房产居间商，被告看中一套坐落于杨舍镇××××室的房屋，经原告居间介绍，被告与第三人钱保兴于2017年5月12日签订房地产买卖合同，约定涉案房屋以65万元出售，交付首付款当天卖方将钥匙交给卖方，中介佣金2%由卖方承担。但被告支付完第三人定金5万元后拒付原告中介费用，故起诉来院。被告徐艺庭答辩并反诉称：玛雅壹服务部不具有相应的中介居间资质，违背诚实信用，在签订房产买卖合同时未对第三人家庭经济状况及时如实披露，隐瞒第三人之子身负高额赌债的事实，导致履行购买合同存在巨大风险。后被告与第三人已协商解除涉案房地产买卖合同，但玛雅壹服务部恶意串通第三人，教唆其不退还定金。请求法院解除双方于2017年5月12日签订的居间合同。此外，原告对双方签订的合同只履行了少部分义务，后面就没有履行其他义务，原告主张居间费用没有事实依据。玛雅壹服务部针对反诉辩称：原、被告签订的居间合同合法有效，并未违反国家法律强制性规定，不存在可撤销的情形，请求驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：玛雅壹服务部系陶丽开办的个体工商户，登记经营范围为：“信息咨询服务（不含投资咨询、金融信息咨询）、房产经纪。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。”2017年5月12日，经玛雅壹服务部（居间方）介绍，甲方（卖方）钱保兴与乙方（买方）徐艺庭签订签订《房地产买卖合同》一份，主要约定：一、甲方同意将其名下的拆迁安置房位于张家港市杨舍镇××××室的房产转让给乙方，房屋建筑面积为90.10㎡，自行车库为12.08㎡。……四、甲乙双方确认上述房地产转让价格为人民币陆拾伍万元整（￥650000.00），乙方于2017年5月12日付购房定金人民币伍万元整（￥50000.00）。在2017年5月27日前再付人民币伍拾伍万整（￥550000.00），同时甲方将房屋使用权交于乙方，甲方开通水电。剩余房款伍万元整（￥50000.00）在甲方房屋所有权证和土地使用权证过户给乙方后以银行贷款方式支付，以银行放贷时间为准付清。……九、签订本合同后，即生法律效力，视中介成功。居间方合法收取总房价的2%作为佣金，乙方承担成交额的2%。补充：付首付款当天卖方将钥匙交给买方，中介佣金2%由买方承担，在付首付款当天付清。……十三、补充条款。首付款在2017年5月16日先付人民币贰拾伍万元整￥250000.00.在2017年5月27日再付人民币叁拾万元整￥300000.00.2个挂机空调，1个油烟机，灶台，2个热水器，硬件装修不能损坏。该合同落款处，钱保兴、徐艺庭分别签名确认并捺印，原告作为居间方盖章。审理中，原、被告双方一致确认，涉案房地产买卖合同经过协商已经解除。对于纠纷的发生经过，被告徐艺庭陈述，2017年5月12日，其在网上搜索到涉案房源，约定当晚去看房，后在原告带领下看了房屋，原告当即让员工带了合同与被告签订了涉案合同，被告也支付了定金，由于被告要求原告按照承诺尽快申领房屋产权证，但其不予理睬，同时被告了解到原告没有经纪资质，所以被告在付首付款之前与案外人钱保兴的儿子钱月东联系并双方协议解除了买卖合同。玛雅壹服务部不具有相应的中介居间资质，违背诚实信用，在签订房产买卖合同时未对第三人家庭经济状况及时如实披露，隐瞒第三人之子身负高额赌债的事实，请求法院解除双方于2017年5月12日签订的居间合同。为此提交了张家港市房产管理中心房产管理科备案中介机构名单、《房地产经纪管理办法》、短信交易记录。玛雅壹服务部质证后认为，对短信记录关联性不予以认可，本案中介合同中案外第三人为钱保兴。对张家港市房产管理中心房产管理科备案中介机构名单真实性无异议。需要说明的是该《房地产经纪管理办法》第十一条所述需要备案，但是备案并不是批准的意思，我国并没有法律禁止个人或者其他机构从事房屋中介活动，结合原告提供的营业执照也可以说明原告是可以从事房屋中介活动的，对《合同法》相关的三份法律法规、《民法通则若干意见》原告认为上述法律法规规定的法律情形在本案居间合同中没有出现，因此对其证明目的不予以认可。以上事实，有营业执照、房地产买卖合同、张家港经济开发区拆迁定销房结算表、短信记录、张家港市房产管理中心房产管理科备案中介机构名单、《房地产经纪管理办法》及本院庭审笔录予以证实。本案的争议焦点是，2017年5月12日签订的居间合同效力如何，是否解除？被告徐艺庭是否需要向原告玛雅壹服务部支付居间服务费？若需支付，支付金额为多少？本院认为，住建部出台的《房地产经纪管理办法》属于部门规章，虽规定经纪机构应当办理备案手续，但并不具有强制效力。本案中，虽然原告玛雅壹服务部登记的个体工商营业执照未去相关部门办理备案手续，违反了住建部《房地产经济管理办法》的规定，但上述规定具有倡导性质，故玛雅壹服务部提供房屋中介服务的行为未违反相关法律的强制性规定，在其居间下签订的房产买卖（居间）合同系当事人真实意思表示，合法有效。徐艺庭要求撤销房产中介合同的主张，于法无据，本院不予支持。关于居间费用金额问题，本院认为，虽然涉案《房地产买卖合同》有约定，但上述约定并不能免除居间方就有关订立合同的事项向委托人如实披露及报告的法定义务。玛雅壹服务部作为居间方，虽已促成《房地产买卖合同》签订，但玛雅壹服务部明知涉案房屋系钱保兴旧屋拆迁所得的情况下，未对钱保兴家庭财产状况、信用情况向委托方徐艺庭如实报告，一定程度上导致了涉案《房地产买卖合同》未能最终履行，损害了委托人的利益。同时,根据行业交易习惯，房屋中介公司提供的居间行为除报告订立合同机会、提供订立合同的媒介服务外，还包含代办房屋所有权证、土地使用证、房屋交付、银行贷款办理等附随义务，而玛雅壹服务部并未实际履行，仅就房地产买卖合同的订立从事了居间服务，未就后续工作提供居间服务，故应酌情降低居间费用，本院结合本案原告玛雅壹服务部实际提供的居间服务内容、效果等综合分析后，酌情认定居间费用为3000元。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条规定，判决如下：一、被告徐艺庭应于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告张家港市杨舍东莱玛雅壹信息服务部居间费用3000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行股份有限公司张家港分行营业部，账号：46×××84）；二、驳回原告张家港市杨舍东莱玛雅壹信息服务部的其他诉讼请求；三、驳回被告徐艺庭的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费126元，减半收取63元，由原告张家港市杨舍东莱玛雅壹信息服务部负担25元，由被告徐艺庭负担38元。反诉案件受理费126元，减半收取63元，由被告徐艺庭负担。被告徐艺庭负担的部分，原告玛雅壹服务部已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。（此页无正文）代理审判员 卜 雪二〇一七年七月十八日书 记 员 陆晓雷