南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初469号 原告：叶明春，男，1974年3月12日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。 委托诉讼代理人：唐磊，广西广合律师事务所律师。 被告：广西南大健康家园市场开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。 法定代表人：陈豪，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄雷飚，广西双贺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂宗展，广西双贺律师事务所实习律师。 原告叶明春与被告广西南大健康家园市场开发有限公司（以下简称南大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，被告南大公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告叶明春的委托诉讼代理人唐磊，被告南大公司的委托诉讼代理人黄雷飚、聂宗展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶明春向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年2月1日签订的《商铺租赁合同》；2.被告南大公司向原告叶明春返还履约保证金14326元及赔偿利息损失1487.75元（利息损失计算以14326元为基数按中国人民银行流动资金贷款年利率4.75%从2015年2月3日起暂计至2017年4月12日，实际计至还清之日止）；3.本案诉讼费由被告南大公司承担。诉讼过程中，原告叶明春变更“解除原、被告于2015年2月1日签订的《商铺租赁合同》”诉讼请求为：“确认原、被告于2015年2月1日签订的《商铺租赁合同》无效。”事实和理由：2015年2月1日，原告因为自身业务发展的需要，与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告将自己位于南宁市秀厢大道89号南大．美家国际家居建材广场1号馆第三层第3F024号商铺出租给原告使用，租期从2015年2月1日至2018年2月28日。因为被告当时并没有立即将商铺交付给原告，故双方暂定租金的计算标准及交纳租金的具体日期，双方约定待被告将商铺实际交付给原告后再按约定的租金计算方式计付租金。按照《商铺租赁合同》的约定，原告于2015年2月3日通过现金交付的方式将履约保证金14326元交付给被告，被告向原告出具书面《收款单》确认。但在原告将履约保证金全部交付给被告后，被告至原告起诉之日都没有遵照《商铺租赁合同》的约定将原告租赁的商铺交付给原告，且经原告实地查证被告用于租赁的商铺至今未正式对外开张营业，导致原告遭受了重大损失。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。 被告南大公司辩称：1.被告已将涉案商铺交付原告叶明春并告知其尽快开张营业，以免影响商场经营及气氛，但原告一直占用商铺进行销售展示，并无装修；2.原告至今没有装修，也没有依约交纳租金，严重违约。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告(反诉原告)南大公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告叶明春向反诉原告南大公司支付2015年2月1日至2017年6月30日期间的租金145002元，自2017年7月1日起至实际清退撤场之日的租金另计；2.反诉被告叶明春限期清理货物搬离商铺；3.本案的诉讼费由反诉被告叶明春负担。事实和理由：2015年2月1日，南大公司与叶明春签订《商铺租赁合同》，约定叶明春租赁南大公司位于南宁市秀厢大道89号南大.美家国际家居建材广场1号馆中的3F024商铺，面积325.60平方米，租期从2015年2月1日至2018年2月28日。2015年2月1日至2015年8月31日期间每月租金902元，2015年9月1日至2018年2月28日期间每月租金6304元。同日，双方签订《商业管理服务合同》，约定案外人对叶明春租赁的商铺进行服务及物业管理。合同签订当天，南大公司即交付了商铺，但叶明春一直未如约对商铺进行装修，而是在毛坯状态的商铺内直接进行销售营业。同时，叶明春向南大公司申请免费使用人流量较大的一楼空置商铺进行临时摆场营业自2015年2月至2017年5月。上述事实，有催缴通知单以及代收货款收据、进出场货物统计表、支付代收货款银行转账凭证等证明。2016年10月22日，叶明春向南大公司提出退租申请，南大公司以其违约未同意，2017年1月起，叶明春商铺经常无人营业，至今，商铺内仍有叶明春留存的货物。在叶明春租赁商铺经营期间，消费者多次到商场管理部门和工商管理投诉举报。南大公司认为，双方签订的合同合法有效，叶明春没有依约装修并支付租金，合同中途期间申请退租，并拖欠费用长达29个月，应承担相应的违约责任。即使双方签订的合同被认定无效，南大公司也有权收取房屋占有使用费。为维护合法权利，反诉原告诉至法院，请求判如所请。 原告（反诉被告）叶明春对被告（反诉原告）南大公司的反诉辩称：1.双方签订的合同无效，不存在南大公司所主张的租金；2.南大公司在商场一楼设置一个临时摆场，让商家进行商铺展示，叶明春只是在一楼临时摆场进行经营；3.南大公司并未将涉案商铺交付叶明春，双方无书面商铺交接手续，叶明春也不清楚涉案商铺的位置，从未在涉案商铺中经营，未占用涉案商铺。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2015年2月1日，叶明春（承租人，乙方）与南大公司（出租人，甲方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市秀厢大道89号南大.美家国际家居建材广场1号馆第三层第3F024号商铺出租给乙方使用，建筑面积325.60平方米；2.租赁期间36个月，自2015年2月1日至2018年2月28日；3.自2015年2月1日至2015年8月31日，商铺月租金902元，自2015年9月1日至2018年2月28日，商铺月租金6304元；4.乙方在签订合同三日内向甲方交纳合同履约保证金14326元。合同还对其他的权利义务作了约定。该合同后附有商场三层平面图，并标注有涉案商铺所在位置。同日，叶明春与案外人广西东日美家商业管理有限公司（以下简称东日公司）签订一份《商业管理服务合同》，约定叶明春承租位于南宁市秀厢大道89号南大.美家国际家居建材广场1号馆第三层第3F024号商铺，东日公司对涉案商铺所在的商场进行统一管理，叶明春需向东日公司支付商业服务费及物业管理费。同日，叶明春与东日公司签订一份《商业管理服务补充协议》，对商场公共部分配套及装修，叶明春所承租的商铺装修等事宜进行了约定。 2015年2月3日，叶明春向南大公司支付履约保证金14326元，南大公司出具收款单给叶明春收持。合同履行期间，叶明春委托南大公司代收货物销售款，南大公司将收到的货款通过银行转账等支付方式交给叶明春。 另查明：涉案商铺所在的美家国际家居建材广场未取得建设工程规划许可证。该商场对外开业后，南大公司在商场一楼设置一个商品展示的临时摆场，叶明春于2015年2月起在该临时摆场内经营。 还查明：直至庭审当日，涉案商铺为毛坯状态，对外敞开，不需要钥匙，里面放置有叶明春销售的若干家具。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《商铺租赁合同》、《商业管理服务合同》、《商业管理服务补充协议》、《收款单》、转账凭证、照片、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，叶明春与南大公司签订的《商铺租赁合同》应属无效合同。因此，叶明春要求确认原、被告于2015年2月1日签订的《商铺租赁合同》无效，本院予以支持。无效合同自始没有法律约束力，租赁双方的民事责任依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定予以调整。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故叶明春依据该合同向南大公司支付的履约保证金14326元应当予以返还。叶明春要求南大公司返还履约保证金14326元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。叶明春未经谨慎审查义务检查涉案商铺是否已取得建设工程规划许可证，对导致合同无效也负有一定过错，故叶明春要求南大公司支付履约保证金的利息本院不予支持。 关于房屋占有使用费的问题。《商铺租赁合同》无效，南大公司诉请的租金实际为房屋占有使用费。南大公司反诉称，签订合同当日其将商铺交付叶明春使用。叶明春对此不予认可，抗辩称南大公司未交付涉案商铺。根据经审理查明的事实，双方在签订合同后，虽未做书面交接手续，但涉案商铺所在的整栋大楼可自由出入，涉案商铺为敞开状态。且签订合同后叶明春一直认可其在商场一楼临时摆场内经营的事实，其对商场的场地情况应当知晓，而合同后亦有涉案商铺的位置附图。南大公司亦从未阻止叶明春使用涉案商铺，在签订合同后，叶明春可自行使用涉案房屋。而根据南大公司提供的照片显示，涉案商铺虽为毛坯状态，但里面摆放着叶明春销售的家具若干。故本院对叶明春关于“南大公司并未将涉案商铺交付叶明春，双方无书面商铺交接手续，叶明春也不清楚涉案商铺的位置，从未在涉案商铺中经营，未占用涉案商铺”的抗辩意见不予采纳。因此，本院认定双方签订合同后，南大公司将涉案商铺交付叶明春这一事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付房屋占有使用费与其获取的占有利益不符，有失公平。本院将根据合同约定的租金标准、造成合同无效的过错方、承租方对商铺的利用程度等方面，综合衡量，确定房屋占有使用费的标准。合同约定，自2015年2月1日至2015年8月31日，商铺月租金902元，自2015年9月1日至2018年2月28日，商铺月租金6304元。关于造成合同无效的过错责任，南大公司将无建设工程规划许可证的房屋出租给叶明春，对造成合同无效负主要责任；叶明春未尽谨慎义务审查涉案房屋是否已取得建设工程规划许可证，对造成合同无效负次要责任。关于承租方对商铺的利用程度，直至庭审当日，涉案商铺仍是毛坯状态，仅摆放了若干件商品。此外，整个商场的进驻商家并未全部装修并对外营业。南大公司在反诉事实和理由中提及，2017年1月之后，叶明春的商铺经常无人营业。综上所述，叶明春未完全有效利用涉案商铺，本院酌情确定房屋占有使用费标准为：2015年2月1日至2015年8月31日，房屋占有使用费为合同约定租金标准的60%，即每月541.20元；2015年9月1日至2017年1月31日，房屋占有使用费为合同约定租金标准的60%，即每月3782.40元；2017年2月1日至叶明春将货物搬离商铺之日，房屋占有使用费为合同约定租金标准的10%，即每月630.40元。故叶明春应向南大公司支付2015年2月1日至2017年6月30日期间的房屋占有使用费共计71241.20元（计算方式：541.20元×7个月+3782.40元×17个月+630.40元×5个月）。从2017年7月1日至叶明春将货物搬离商铺之日，叶明春按每月630.40元的标准向南大公司支付房屋占有使用费。叶明春应在本案判决生效后的十日内将货物搬离商铺。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）叶明春与被告（反诉原告）广西南大健康家园市场开发有限公司于2015年2月1日签订的《商铺租赁合同》无效； 二、被告广西南大健康家园市场开发有限公司向原告叶明春退还履约保证金14326元； 三、反诉被告叶明春向反诉原告广西南大健康家园市场开发有限公司支付房屋占有使用费67452.80元，从2017年7月1日至叶明春将货物搬离商铺之日，叶明春按每月630.40元的标准向广西南大健康家园市场开发有限公司支付房屋占有使用费； 四、叶明春在本案判决生效后的十日内将货物搬离商铺； 五、驳回原告叶明春的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告广西南大健康家园市场开发有限公司的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费196元，减半收取计98元（原告已预交），由原告叶明春负担9元，被告广西南大健康家园市场开发有限公司负担89元；反诉案件受理费1600元（反诉原告已预交），由反诉原告广西南大健康家园市场开发有限公司负担856元，反诉被告叶明春负担744元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员  张俊秋 二〇一七年七月二十四日 书记员  林海强 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。