大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初2498号原告：亿达物业管理有限公司。法定代表人：高炜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孟艳红，辽宁法栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张园园，辽宁法栋律师事务所实习律师。被告：姚祥禄。原告亿达物业管理有限公司与被告姚祥禄物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孟艳红、张园园、被告姚祥禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付拖欠物业费12,161.70元及逾期交纳物业费违约金1,373.29元（自2012年1月1日至2016年12月31日），合计13,534.99元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系大连市甘井子区××××小区的业主，入住该小区时，原告与被告签订了《业主临时公约》和《前期物业服务合同》。原告作为该小区的物业管理企业按约定提供了物业服务，而被告无故拖欠物业费，被告的上述行为已经构成违约，应向原告缴纳物业费并支付违约金，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。被告姚祥禄辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：2012年1月1日之前我是交物业费的，之后没有交是因为我住到这个房子以后发现两个物业问题，一个是外墙漏水，另外一个是南卧窗户透风、透寒，当时报修给物业了，物业给修了，但是壁纸是我自己花的钱，窗户物业没有给我修，给我造成的影响是供暖期前后，室内温度很低，这段时间我需要开电暖气额外再加一条毯子，这期间我在2014年又报过一次，打完电话后再没有下文，物业也没有人来，有过一次晚上两个物业的人问我什么情况，我和他们说了，他们说回去和领导汇报，后来也没有修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区××××小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区××××小区的业主。2008年8月3日，被告入住时，大连亿达房地产股份有限公司与大连亿达物业管理有限公司签订了《临时管理规约》和《前期物业服务合同》，被告在承诺书和《前期物业服务合同》上签字。《临时管理规约》和《前期物业服务合同》约定：由原告为被告所在小区提供物业服务，物业收费标准为：住宅：1.5元/月/平方米。物业服务费须于每季度首月10日内交纳该季度物业服务费。逾期交纳的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金。2013年7月1日，大连市甘井子区××××小区业主委员会（甲方）与大连亿达物业管理有限公司（乙方）签订了《××××小区物业服务合同》，合同约定：由甲方委托乙方对被告所在小区提供物业管理服务，服务期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止。物业服务费：多层住宅：1.5元/月/平方米；小高层住宅：1.50元/月/平方米（含电梯费）。业主或物业使用人应于每季10日前向乙方交纳，逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。2016年7月1日大连市甘井子区××××小区业主委员会（甲方）与大连亿达物业管理有限公司住宅分公司签订了《××××小区物业服务合同》，合同约定：由甲方委托乙方对被告所在小区提供物业管理服务，服务期限为三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。物业服务费：多层住宅：1.5元/月/平方米；小高层住宅：1.50元/月/平方米（含电梯费）。业主或物业使用人应于每季10日前向乙方交纳，逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。另2016年10月17日原告的企业名称由大连亿达物业管理有限公司变更为亿达物业管理有限公司。2016年11月16日大连亿达物业管理有限公司住宅分公司的企业名称变更为亿达物业管理有限公司大连分公司。自2012年1月1日起被告拖欠物业服务费一直未付。原告多次催收，被告均未交纳。自2012年1月1日起至2016年12月31日止被告总计拖欠物业服务费12,161.70元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《前期物业服务合同》及《××××小区物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》及《××××小区物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米1.5元，自2012年1月1日起至2016年12月31日止依法应向原告交纳物业服务费12,161.70元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费12,161.70元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为双方在合同中约定的滞纳金的计算标准过高，主张按照同期银行贷款利率，自逾期之日起分段计算，在合理范围，因此原告的主张，本院予以支持。对于被告辩称房屋质量存在问题，不同意原告诉讼请求的主张，因房屋在质量保证期内，是由开发商负责维修，过了质量保证期，应启动维修基金对房屋进行维修，同时原告现在也同意为被告的房屋进行维修，因此被告辩称理由不充分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告姚祥禄于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司物业服务费12,161.70元及违约金1,373.29元（自2012年1月1日起至2016年12月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元（原告已预付），由被告姚祥禄负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  司 萍人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一七年七月六日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。