江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2017)赣0735民初676号原告巫稳林，男，1974年1月24日生，汉族，农民，住石城县。原告王红梅，女，1977年10月9日生，汉族，居民，住广东省东莞市莞城区。委托代理人刘志仁，江西公仁律师事务所律师。特别授权。执业证号：13607201510638973。被告陈荣进，男，1969年3月1日生，汉族，农民，住石城县。原告巫稳林、王红梅与被告陈荣进房屋转让合同纠纷一案，本院于2017年5月8日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告巫稳林、王红梅未到庭,原告委托代理人刘志仁、被告陈荣进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告巫稳林、被告陈荣进与案外人刘永平等人合伙开发横江镇太雷路85号房地产，原合伙组织将太雷路85号2号店面及10号柴火间出售给被告后，但因故登记给了原告，后经石城县人民法院（2015）石民二初字第74号民事判决书做出处理。2016年3月31日，原、被告就太雷路85号2号店面及10号柴火间过户及款项支付等问题友好协商达成一致，并签订了《协议书》，协议书约定：原告应将横江镇太雷路85号2号店面及10号柴火间过户给被告，被告应向原告支付房款33.0111万元、租金收益补偿款1万元，合计34.0111万元，其中签订本协议时向原告支付房款5.0111万元和补偿款1万元，合计6.0111万元，剩余28万元房款自2016年4月10日按月利率1.5%计息，最迟在2016年7月10日前付清全部房款本息，如逾期未付，则自逾期之日起按月利率2%计息。协议签订后，原告按约定将房屋过户给了被告，但被告在本协议签订时支付了6.0111万元，于2016年4月11日支付了5万元后就以各种理由拒不支付剩余款项，经原告核算，被告还欠原告房款本金23万元，截止到2017年5月9日，还欠利息5.635万元。原告认为，原告已经按照协议约定履行了房屋过户义务，被告应当按照协议约定支付房款，现原告拒不支付剩余款项属于违约，严重损害原告合法权益，为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告向两原告支付购房款23万元、逾期付款利息5.635万元（根据合同约定违约金标准计算，自2016年4月10日起至2017年5月9日）和自2017年5月10日起至付清房款止的利息（按月利率2%计算）；2、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称，1、2016年3月31日，原、被告双方达成口头和书面协议，被告应支付房款33.0111万元、房租补偿款1万元，并于当天支付6.0111万元，原告在收到第一笔6.0111万元后将房屋过户给被告，其余28万元由原告巫稳林负责叫合伙组织成员王盛才给被告办好太雷路85号1号店面、403号套房过户手续后，被告利用该产权证连同2号店面去银行抵押贷款来支付给原告，但合同签订时，王盛才不在场，原告巫稳林两次承诺将负责叫王盛才给被告办好过户手续，至今王盛才也没有将太雷路85号1号店面、403号套房过户给我，被告也无法支付余款给原告；2、农历2017年正月初二，合伙组织全体成员协商解决被告产权过户问题时，原、被告达成一致意见，同意合伙组织将太雷路85号1号店面、403号套房过户给被告后支付余款23万元；3、原告与刘永平、王盛才串通买卖太雷路85号店面、10号柴火间，而经石城县法院（2015）石民二初字第74号民事判决确认合同无效后，原告无法依据该产权与被告形成买卖关系，故原、被告之间签订的买卖合同无效。原告针对被告的答辩发表了以下意见：1、被告所述与事实不符合，被告所说的原告巫稳林承诺协助被告过户其他房产，原告没有举证证明，即使原告巫稳林承诺了负责叫案外人王盛才将太雷路的85号1号店面及403号房产过户给被告，也是好意帮助的行为，这仅仅是道德上的善意帮助，不属于原告巫稳林的义务，不能成为被告违约拒绝支付剩余款项的理由；2、从石城县法院（2015）石民二初字第74号民事判决书的时间上看，判决书在前，原、被告签订的协议书在后，没有关联性，不能证明协议无效。经审理查明：原告巫稳林与被告及案外人刘永平、王盛才、刘小清于2010年6月合伙开发横江镇太雷路85号房地产。同年9月，为解决合伙建房的资金缺口，各合伙人决定通过定购横江镇太雷路85号店面和住房的形式筹资，其中原告定购1号店面和10号柴火间，案外人刘永平定购2号店面，后经其它合伙人同意，刘永平将2号店面转让给原告。2011年3月，所建房屋竣工后，产权统一登记在刘永平、王盛才名下。2012年10月24日，刘永平、王盛才因考虑原告巫稳林在合伙期间投资较多，但未获得利益，而被告虽定购了房屋但未实际出资，便在未经被告同意的情况下，将太雷路85号2号店面及10号柴火间过户给了两原告，以此作为原告巫稳林的投资收入。为此，被告将原告及案外人刘永平、王盛才起诉至本院，本院于2015年7月27日作出（2015）石民二初字第74号民事判决书，判决刘永平、王盛才与巫稳林、王红梅签订的关于石城县横江镇太雷路85号2号店铺及10号柴火间的房屋买卖合同无效。2016年3月31日，原、被告就太雷路85号2号店面及10号柴火间过户及款项支付等问题协商达成一致意见，并签订了协议书一份，协议书约定：1、乙方巫稳林、王红梅同意将横江镇太雷路85号2号店面及10号柴火间过户给甲方陈荣进；2、甲方陈荣进同意向乙方巫稳林、王红梅支付房款33.0111万元、租金收益补偿款1万元，合计34.0111万元；3、签订协议时甲方陈荣进向乙方巫稳林、王红梅支付房款5.0111万元和补偿款1万元，合计6.0111万元，剩余28万元房款自2016年4月10日起按月利率1.5%计息，并最迟在2016年7月10日前付清全部房款本息，如逾期未付，则自逾期之日起按月利率2%计息；4、乙方巫稳林、王红梅收到第一笔购房款后，应在两个工作日内陪同甲方陈荣进办理过户登记手续，如乙方未履行配合过户义务，则甲方支付第二笔房款的时间顺延，房屋过户税费由甲方承担。在该协议签订后，被告向原告支付了6.0111万元。2016年4月5日，原告将太雷路85号2号店面和10号柴火间过户给了被告陈荣进和第三人程清连（被告之妻）。2016年4月11日，被告向原告支付了5万元，现尚欠本金23万元，利息未付分文。为此，原告诉至本院，请求依法支持其诉请。以上事实，有原、被告的陈述和原告提交的协议书、石城县房产档案信息中心出具的《赣州市石城县房屋所有权登记及商品房网上备案情况查询证明》各一份，以及被告提交的本院（2015）石民二初字第74号民事判决书一份（复印件）予以证实。本院认为，本案的争议焦点有两个，一是原、被告于2016年3月31日签订的房屋转让协议是否有效；二是原告巫稳林是否承诺了负责叫案外人王盛才将太雷路85号1号店面及403号房屋过户给被告，如有此承诺，该承诺是否为原告巫稳林的义务。关于争议焦点一，原告方认为房屋转让协议合法有效，被告则认为本院已经作出（2015）石民二初字第74号民事判决，依据该判决，双方签订的房屋转让协议是无效的。本院认为，从内容上看，二者内容并不冲突，本院（2015）石民二初字第74号民事判决书是基于案外人刘永平、王盛才明知太雷路85号2号店面及10号柴火间已由被告定购的情况下，未经被告同意，将太雷路85号2号店面及10号柴火间转让给了两原告，而认定该转让行为无效；本案两原告与被告签订的房屋转让协议，依据即为本院（2015）石民二初字第74号民事判决书，其实质是按该判决履行义务，即返还财物、恢复原状；故被告的抗辩不能成立。关于第二个争议焦点，因太雷路85号1号店面及403号房屋产权登记在案外人刘永平、王盛才名下，是否过户给被告是案外人刘永平、王盛才与被告之间的权利义务关系，与原告巫稳林无涉，因此，即使原告巫稳林承诺了负责叫案外人王盛才将太雷路85号1号店面及403号房屋过户给被告，其性质也属好意帮助，不属于义务，故被告据此作为拒绝履行本案付款义务的理由明显不合理。综上，被告的抗辩理由均不能成立，本院不予采信。原、被告自愿协商一致签订的房屋转让合同合法有效，原告按约定履行了房屋过户义务后，被告有义务按约定期限支付剩余房款，现被告并未按约定全面履行付款义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，双方约定的违约金计算标准合理，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈荣进应在本判决生效后十日内向原告巫稳林、王红梅支付房屋转让款23万元，并按照约定标准计算违约金（其中2016年4月10日起至2016年7月10日按本金23万元，月利率1.5%计算；2016年7月11日起至款清日止按本金23万元，月利率2%计算），利随本清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5595元（原告已预交），由被告陈荣进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴建平人民陪审员  王开铭人民陪审员  陈远根二〇一七年七月七日书 记 员  李豪君