河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0802民初1978号原告（反诉被告）：赵建元委托诉讼代理人：刘海霞，河北迦南律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘哲聿委托诉讼代理人：陈中利，河北德律律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明杰，河北德律律师事务所律师。原告(反诉被告)赵建元与被告（反诉原告）刘哲聿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法由审判员刘建贞适用简易程序，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)赵建元的委托诉讼代理人刘海霞，被告（反诉原告）刘哲聿及其委托诉讼代理人陈中利、李明杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵建元诉称：2015年7月15日，原告与被告通过中介承德友佳房地产经纪有限公司签订了一份《房屋交易合同》，约定将原告所有的位于承德市开发区凤凰御景一期Y01号楼三单元105室的一套顶账房卖给被告，合同还约定了房屋价款、交付方式等，其他详见合同。合同签订当日被告按约定交付了2万元定金，后至原告起诉之日长达两年时间被告也不与开发商签订正式商品房买卖合同，造成原告不能及时收到房屋价款，致使原告签订的该合同目的不能实现，因此原告诉请法院要求解除与被告签订的《房屋交易合同》。被告（反诉原告）刘哲聿辩称：一、答辩人同意解除合同，但绝不是被答辩人所诉称的理由。瑕疵担保义务是出卖人应当承担的法定义务，必须保证对所出售标的物具有完全的处分权，不具有其他权利瑕疵。况且双方《房屋交易合同》第二条明确约定甲方（被答辩人)保证该房屋上没有任何形式的抵押。本案恰恰是因为被答辩人在签订合同时恶意隐瞒房屋己抵押的重要事实，致使手续无法办理，合同目的根本无法实现。至今该房屋上抵押权仍无法解除。因此，因被答辩人签订合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，致使合同目的无法实现，答辩人同意解除合同。二、答辩人在本案中不具有任何违约情形，根据双方合同的约定，双方的交易方式为，甲方全权办理更名手续，签订正式商品房买卖合同时乙方向甲方支付首付款200574.00元，尾款640000.00元以商业贷款方式一次性支付至开发商，甲方再向开发商收取尾款。合同签订后，履行过程中，因涉案房屋上存在抵押权，无法解除，相应手续无法办理。双方约定支付首付款的条件为乙方与开发商签订正式的《商品房买卖合同》时，该条件一直无法实现，致使答辩人的付款义务无法履行。况且，当答辩人得知房屋存在抵押权的事实后，为了保护自身利益，根据《合同法》第六十七条的约定，在被答辩人负有在先履行义务未履行的情况下，有权拒绝其履行要求。属于行使合同履行抗辩权，不具有违约情形。三、被答辩人按照双方《房屋交易合同》第一条第一款的约定于当日履行了支付定金20000.00元的义务，现因被答辩人恶意隐瞒与合同相关的重要事实，导致合同目的无法实现，根据双方合同第一条第一款的约定及《合同法》第一百一十五条的规定，应当双倍返还定金。四、答辩人基于最大的诚实，抱着购买房屋的极大希望，积极履行约定义务，但却因为被答辩人恶意隐瞒重要事实，致使答辩人目的落空，可得利益无法实现。在同地段房屋价格暴涨的情况下，答辩人为了满足迫切的居住需求，于2016年12月10日在购买与涉案房屋同地段的承德市开发区凤凰御苑7-2-904室房屋，造成答辩人房屋涨价损失差价527090.47元。根据《合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。被答辩人应当赔偿答辩人损失。综上，被答辩人见涉案地段房价日益暴涨，恶人先告状，以答辩人违约为借口抢先提起诉讼，以达到毁约的目的，诚信缺失实难令人继续容忍。望人民法院查清事实，维护正常的诚信的交易秩序。被告（反诉原告）刘哲聿诉称：2015年7月15日，反诉被告与反诉原告签订《房屋交易合同》，约定将位于承德市开发区凤凰御景一期YOI号楼三单元105室，面积168.74平米的房屋以860574.00元的总价出售给反诉原告。合同约定的交易方式为:乙方(反诉原告)交付定金当日开始，甲方全权办理更名手续，签订正式商品房买卖合同时乙方向甲方支付首付款200574.00元，尾款640000.00元以商业贷款方式一次性支付至开发商，甲方再向开发商收取尾款。同时甲方(反诉被告)应保证该房屋不存在其他争议，且房屋上没有任何形式的抵押。反诉原告按合同约定支付了定金20000.00元，但因反诉被告在签订合同时恶意隐瞒房屋己抵押的重要事实，致使反诉原告无法办理更名手续，至今无法支付首付款，合同目的无法实现。由此可以看出，违约方是反诉被告，而非反诉原告。无奈之下反诉原告只得在同一地段另行购买房屋，造成反诉原告为此多支付房屋价款527090.47元。反诉被告见涉案地段房价日益暴涨，恶人先告状，以反诉原告违约为由抢先提起诉讼，诚信缺失实难令人继续容忍。反诉原告为维护自身合法权益，特提出反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告赔偿房屋价格上涨损失527090.47元；二、判令反诉被告向反诉原告双倍返还定金40000.00元；三、判令反诉被告向反诉原告支付违约金50000.00元；(以上三项合计617090.47元)；四、本案本诉、反诉诉讼费用全部由反诉被告承担。原告（反诉被告）赵建元辩称：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，双方签订的《房屋交易合同》实质是一个预约合同，并非房屋买卖合同，签订的目的是为了实现本约合同即被告刘哲聿与开发商签订正式商品房买卖合同，这个预约合同没有产生任何的经济利益，预约合同没能履行被告刘哲聿只是丧失了一次与开发商签订合同的机会，不存在可得利益，被告刘哲聿的反诉请求没有事实和法律依据，应驳回其反诉请求。经审理查明：涉案房屋承德市开发区凤凰御景一期Y01号楼3-105室为开发商承德凤凰山房地产开发有限公司抵账给承德名阳建设工程有限公司的房屋，承德名阳建设工程有限公司又将该房抵给原告（反诉被告）赵建元。2015年7月15日，原告（反诉被告）赵建元与被告（反诉原告）刘哲聿及案外人居间方承德友佳房地产经纪有限公司签订了《房屋交易合同》，就坐落于承德市开发区凤凰御景一期Y01号楼3-105室房屋达成买卖意向，原告（反诉被告）赵建元为卖方即甲方，被告（反诉原告）刘哲聿为买方即乙方。合同约定，乙方在与开发商承德凤凰山房地产有限公司（以下简称开发商）签订正式商品房买卖合同的当日将首付款200574.00元付给甲方，余款640000.00元以商业贷款形式一次性给付开发商，由甲方负责向开发商索要。另约定，乙方在签订《房屋交易合同》当天支付定金2万元给甲方，如乙方违约则甲方定金不退，如甲方违约则以双倍定金返还于乙方。甲方保证该房屋没有任何形式的抵押。合同签订后，被告（反诉原告）刘哲聿按照约定支付定金2万元，后被告（反诉原告）刘哲聿发现涉案房屋存在抵押，且抵押并非登记在原告（反诉被告）赵建元名下，原、被告双方曾就该事项进行协商，但未达成一致意见。在诉前调解及庭审过程中，原、被告双方一致认可涉案房屋存在抵押的事实，且一致同意解除《房屋交易合同》。上述事实有《房屋交易合同》、承德名阳建设工程有限公司出具的收据、委托签约确认书予以证实。本院认为，原、被告于2015年7月15日签订的《房屋交易合同》实质上是为被告与开发商签订正式的商品房买卖合同而签订的担保合同，合同目的是实现被告具有与开发商签订商品房买卖合同购买涉案房屋的资格。该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。被告（反诉原告）刘哲聿支付的20000元定金是为其日后与开发商签订商品房买卖合同提供的担保。首先，关于原告赵建元主张被告刘哲聿未按合同约定履行付款义务构成违约的说法本院不予认可，根据合同约定“甲方保证该房屋没有任何形式的抵押”，原、被告双方均认可实际情形是该涉案房屋存在抵押且该抵押并非登记在原告赵建元名下，双方认可的抵押事实的存在导致原、被告签订《房屋交易合同》为被告刘哲聿提供与开发商签订商品房买卖合同购买涉案房屋的资格这一目的不能实现。在庭审过程中，原、被告双方一致同意解除合同，对于该后果，原告应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条承担担保责任。因此本院对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）双倍返还定金4万元的诉讼请求予以支持。其次，订立合同遵循自愿原则，基于常理和当事人在交易中能够尽到的合理注意义务，房屋买受人应当在对欲购房屋的权属状态有充分了解和认知的基础上决定是否购买和制定有针对性的合同条款。本案中，原告在签订合同前已明确知悉所购房屋为开发商转给建筑商、建筑商又转给本案原告赵建元的顶账房，需要与开发商签订商品房买卖合同才能完成房屋买卖交易，原告在知晓该交易风险的情况下，仍愿与被告订立合同，属于自愿处分民事权益的行为，应自行承担交易风险。因双方认可的涉案房屋存在抵押这一事实，其未能实现与开发商签订正式的商品房买卖合同的目的，本院已经支持被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）双倍返还定金4万元的反诉请求，对于其主张在双倍返还定金之外的其他损失，在签订《房屋交易合同》时没有预见，其该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条第四项、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赵建元与被告（反诉原告）刘哲聿于2015年7月15日签订的《房屋交易合同》。二、原告（反诉被告）赵建元于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）刘哲聿双倍返还定金40000元。三、驳回反诉原告刘哲聿的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍部分债务利息的计算方法依照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由原告赵建元承担，退回原告40元。反诉案件受理费4985元，由原告（反诉被告）赵建元承担323元，由被告（反诉原告）承担4662元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至承德市中级人民法院。审判员  刘建贞二〇一七年七月二十四日书记员  安丽丽附页：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算，生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。