广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终6127号上诉人（原审被告）：钟松延，男，汉族，身份证住址广东省湛江市赤坎区，现住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：梁敏聪，女，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区，现住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：佛山市港湾物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇。法定代表人：何运喜。委托诉讼代理人：杨庆威，该公司员工。上诉人钟松延、梁敏聪因与被上诉人佛山市港湾物业管理有限公司（以下简称港湾公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初3460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟松延、梁敏聪上诉请求：1.撤销一审判决，改判港湾公司按照规定管理好东圣维拉花园天台公共部分被非法占用现象；2.判令港湾公司依照规定管理东圣维拉花园电梯内乱投放广告现象，并向业主公布之前所有电梯广告投放收入；3.判令港湾公司依照规定管理东圣维拉花园游泳池，并公布出租游泳池所得收入；4.本人承诺：港湾公司依协议管理好以上三点，立即缴清所有拖欠的管理费；5.一、二审诉讼费用由港湾公司承担。事实和理由：（一）首先，钟松延、梁敏聪对一审未能按时出庭表示歉意，因工作原因，一审未能出庭且未能及时向法院提交正当理由，造成不良影响，深表歉意。（二）钟松延、梁敏聪自2010年购房以来，一向与港湾公司关系良好，但2015年8月发生的事情，打破了这种良好的关系。当时，钟松延、梁敏聪将洗好的被子放到天台晾晒，下午收被子的时候，发现被子被扔到一个角落。钟松延、梁敏聪去找港湾公司人员反映，但对方未能及时处理。其后，钟松延、梁敏聪一直与港湾公司、开发商沟通，希望能妥善解决公共天台被少数业主非法占用现象，但港湾公司一直以各种理由不予处理。钟松延、梁敏聪及小区众多业主曾拨打12319城市热线投诉，也联系过媒体进行曝光，但违建现象依旧存在。钟松延、梁敏聪逼于无奈，告知港湾公司因其违约造成钟松延、梁敏聪无法正常使用公共天台，钟松延、梁敏聪将暂停交物业管理费，直到港湾公司依照协议解决天台违建现象为止。（三）港湾公司未经多数业主许可，私自乱投放广告并从未公布过收益情况，请求港湾公司对收益情况予以公开。（四）游泳池出租问题。自2016年暑假游泳池出租之后，小区内常常出现很多陌生人，经众多业主反映，只要外来人士以进入小区游泳为由，不需要登记，直接放行。造成小区极度不安全，请港湾公司出台相关管理规定并给一个解释。港湾公司辩称，对于钟松延、梁敏聪提出的问题，钟松延、梁敏聪方回应如下：对违建的强拆，不是港湾公司的权限范围，港湾公司只能协助和配合有关行政部门的行动。钟松延、梁敏聪提出在违建强拆后才缴纳物业管理费，缺乏事实和法律依据。如果港湾公司违约，业主可以起诉，但是按时缴纳物业管理费是业主的义务。港湾公司向一审法院起诉请求：1.钟松延、梁敏聪向港湾公司支付所欠的2015年1月至2016年2月的物业管理费2752.68元、摩托车位管理费70元及违约金2752.12元，合计557408元；2.本案诉讼费由钟松延、梁敏聪承担。一审法院认定事实：2009年11月16日，港湾公司与佛山市顺德区保诚房地产有限公司签订《东圣维拉花园物业管理委托合同》，约定：港湾公司受托对东圣维拉花园进行前期物业管理，委托管理期间为自签订合同之日起至项目成立业主委员会且与其他物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止自动终止；收费标准为住宅、公寓、商铺按建筑面积每月每平方米1.7元，露天、室内汽车位按每月30元/位，摩托车位按每月5元/位；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，港湾公司有权要求限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。2011年3月25日，港湾公司与钟松延、梁敏聪签订《前期物业管理服务协议》一份，确认钟松延、梁敏聪所购房屋为东圣维拉花园2座403号，住宅建筑面积为115.66平方米，并对前述《物业管理委托合同》约定的相关收费标准及逾期违约金计算方式予以确认，物业管理费按季度缴纳，于每季度首月10日之前缴纳。此后，钟松延、梁敏聪未按期支付物业管理费，已拖欠2015年1月至2016年2月共14个月的物业管理费2752.68元及摩托车位管理费70元，合计2822.68元。港湾公司经催收无果后遂提起诉讼。一审法院认为，港湾公司与钟松延、梁敏聪双方存在物业服务合同关系，港湾公司事实上已提供了物业管理服务，钟松延、梁敏聪未按期支付物业管理费，已构成违约，港湾公司起诉要求钟松延、梁敏聪支付2015年1月至2016年2月共14个月的物业管理费共计2822.68元（含摩托车位管理费），合法有据，一审法院予以支持。至于港湾公司主张的逾期违约金，双方约定逾期交纳物业管理费则从逾期之日起按每日千分之五计付逾期违约金，明显高于钟松延、梁敏聪违约给港湾公司造成的损失，且港湾公司对钟松延、梁敏聪的逾期违约行为较长时间内并未起诉追收，现又要求按该标准从逾期之日起计付逾期违约金，加重了钟松延、梁敏聪的责任，一审法院对此予以调整，根据本案实情酌定逾期违约金为400元。对港湾公司诉讼请求中的合理部分予以支持，超出部分不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、钟松延、梁敏聪于判决发生法律效力之日起十日内向港湾公司支付2015年1月份至2016年2月份的物业管理费2822.68元及逾期付款违约金400元；二、驳回港湾公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由港湾公司承担10元，钟松延、梁敏聪共同承担15元。本院二审期间，钟松延、梁敏聪向本院提交了照片一张，拟证明港湾公司的保安人员按时巡逻，却未对少数业主占用公共天台的违建行为予以制止，未完成物业服务合同约定的合同义务。港湾公司向本院提交了关于拆除楼顶平台建（构）筑物的通知一份、责令整改通知书一份、违规装修整改通知书一份及违规占用公共消防天面整改通知书九份、照片三张，拟证明港湾公司已经履行了作为物业管理公司的合同义务。经核查，本院对双方提交的证据的真实性予以确认，但钟松延、梁敏聪提交的证据与本案讼争事实无关联性，本院不予采信。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2015年9月7日-9月9日，港湾公司向十位业主发出整改通知书，要求业主立即停止违规装修或占用公共消防天面的行为。2015年11月6日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局及佛山市顺德区容桂街道专职消防队发出《关于拆除楼顶平台建（构）筑物的通知》一份，告知在涉案小区公共楼顶平台上擅自搭建杂物间（住房）、围蔽平台作私家花园或私自圈养家禽家畜的业主，应当在2015年11月12日前拆除违法搭建物，逾期不拆除，主管部门将依法组织强制拆除。2017年7月6日，佛山市顺德区容桂街道消防安全委员会发出《责令整改通知书》一份，告知涉案小区相关业主，根据消防安全检查的结果，发现涉案小区存在居民楼顶的疏通通道被相关业主擅自封闭的情况，根据相关法律规定，责令相关业主于2017年7月17日前自行拆除障碍物，港湾公司负责监督，逾期不拆除的，该办公室将依照相关法律规定进行强制拆除。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据钟松延、梁敏聪和港湾公司的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：钟松延、梁敏聪是否应当向港湾公司支付2015年1月至2016年2月的物业管理费2822.68元及逾期付款违约金400元。本案中，双方当事人之间存在物业服务合同关系，一审法院认定港湾公司已向钟松延、梁敏聪提供了物业服务，判令钟松延、梁敏聪应当支付物业管理费及逾期付款违约金，处理正确，本院予以维持。钟松延、梁敏聪上诉认为，港湾公司未充分履行合同约定的物业管理义务，导致公共天台被占用、防火通道被封闭，主张在港湾公司完善服务后方支付物业管理费。本院认为，公共天台被占用、防火通道被封闭，系个别业主擅自占用公共资源的结果，与港湾公司无关，港湾公司作为物业管理公司，无权对违章建筑采取强制拆除等行政措施，仅负有协助和配合相关行政部门进行拆除的责任。根据本案的现有证据显示，港湾公司曾向相关主管部门反映问题，已经履行了其作为物业管理公司的合同义务。违章建筑问题至今仍未解决，港湾公司对此并不存在过错。钟松延、梁敏聪以公共天面仍被个别业主占用为由，拒绝支付物业管理费，于法无据，本院不予支持。钟松延、梁敏聪上诉要求港湾公司公布电梯收入及游泳池出租收入，属于业主知情权范畴，系独立于港湾公司诉讼请求的另外一个诉讼，本院在二审中对该请求不作处理，钟松延、梁敏聪可另行主张。综上所述，钟松延、梁敏聪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钟松延、梁敏聪负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年七月十八日书 记 员  覃心怡