上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初32224号原告(反诉被告)：上海莘盛发展有限公司。法定代表人：叶某某，董事长。委托诉讼代理人：林晨，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：上海拉谷谷时装有限公司。法定代表人：孙某某，总经理。委托诉讼代理人：杨某。委托诉讼代理人：方善雪，江苏永孚律师事务所律师。原告上海莘盛发展有限公司与被告上海拉谷谷时装有限公司(以下分别简称“莘盛公司”及“拉谷谷公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法由审判员陈春芳适用简易程序于2017年2月22日公开开庭进行了审理。期间，被告拉谷谷公司以要求原告莘盛公司返还履约押金人民币(下同)268,845元为由提起反诉。后于2017年4月13日公开开庭进行了并案审理。莘盛公司的委托诉讼代理人林晨，拉谷谷公司的委托诉讼代理人杨某某、方善雪到庭参加了诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间，并已经院长批准。本案现已审理终结。莘盛公司向本院提出本诉诉讼请求：判令拉谷谷公司支付租金239,936元、物业管理费34,689元、推广费681.03元、电费4,113.60元及违约金8,739.28元(暂计至2016年11月30日，最终计算至实际清偿之日止的金额)。事实和理由：双方于2008年9月20日签订《房屋租赁合同》，约定由莘盛公司将位于上海市闵行区××路×××号×××、×××号商铺(面积为185平方米)出租给被告使用，租期3年，用途为从事以“A服装”为品牌的商业经营。2008年12月，莘盛公司将上述商铺交付给拉谷谷公司使用。后莘盛公司与拉谷谷公司本着良好合作态度，多次对《房屋租赁合同》进行续约。2015年11月13日，双方签订《房屋租赁(续签)合同》，约定租赁期限从2015年10月1日起至2017年9月30日止(租期2年)；租金第一年为每月78,052元，第二年为每月80,942元；物业管理费为每月11,563元；前述每月应付款项均应于当月的前5日内支付。拉谷谷公司承租商铺前期能履行支付租金等合同主要义务，但自2016年9月起再未支付过租金、物业管理费及电费等，莘盛公司无奈向拉谷谷公司发出催款函，但拉谷谷公司均未有回应。截止2016年11月30日，拉谷谷公司仍未付清的款项为租金239,935元、物业管理费34,689元、推广费681.03元、电费4,113.60元及违约金6,098.79元，以上合计288,158.91元(详见欠款明细单)。为保障其合法权益，莘盛公司遂依法提起本案诉讼要求判如所请。诉讼中，莘盛公司增加要求判令确认双方签订的《房屋租赁(续签)合同》于2016年12月23日解除之诉请，同时将上述诉请金额依次变更为：判令拉谷谷公司支付租金423,886.93元、物业管理费43,553.90元(上述两项费用自2016年9月1日起至2016年12月23日)、推广费681.03元(自2016年7月1日起至2016年7月31日)、电费4,113.60元(自2016年7月6日起至2016年10月6日)及违约金200,000元。拉谷谷公司辩称，拉谷谷公司于2016年8月底已撤柜并早已告知莘盛公司，同年9月起就不再经营，故不应再承担之后的房租，且其已提前一个月发函通知莘盛公司，并提出愿意赔偿莘盛公司3个月租金作为违约金，但莘盛公司不同意。另对于莘盛公司主张的推广费表示认可并愿意支付。至于电费，只要是发生在2016年8月31日之前，且经我方财务核实确实未支付的，我方愿意支付。综上，拉谷谷公司不同意莘盛公司的其余诉讼请求。同时拉谷谷公司向本院提出如下反诉诉讼请求：判令莘盛公司返还履约押金268,845元。事实和理由：双方于2008年9月20日签订《房屋租赁合同》，租赁期于2015年9月30日期满，后续签至2017年9月30日。根据合同第二条约定，莘盛公司向拉谷谷公司收取了履约押金268,845元。现莘盛公司已提出解除租赁合同诉讼法院。拉谷谷公司其为维护其自身利益，遂依法提起反诉要求判如所请。针对拉谷谷公司的反诉，莘盛公司辩称，根据租赁合同第七条约定，履约押金应当在合同终止并结清所有债权债务后退还，本案尚未就债权债务结清，且本案本诉是处理反诉原、被告在租赁期限中发生的租金、电费、推广费等欠缴费用，故履行押金在结清相关款项后才有权主张。综上，不同意拉谷谷公司的反诉请求。莘盛公司为证明其本诉主张，向本院提供如下证据材料：1.双方签订的《租赁预约合同》(包含附件一《房屋租赁合同》、附件二《上海莘盛发展有限公司企业资质》、上海市房地产权证)及《房屋租赁(续签)合同》各1份，以此证明莘盛公司有权向拉谷谷公司出租系争房屋，同时证明双方间存在的房屋租赁合同关系。2.莘盛公司委托B公司向拉谷谷公司发送的《函》(含租户对帐单)及莘盛公司向拉谷谷公司发送的《催款函》及快递凭证1组，以此证明拉谷谷公司存在逾期不能付款的违约行为，莘盛公司持续向其催促的行为。3.电表照片1组，以此证明拉谷谷公司使用莘盛公司电力资源的事实。4.《解约函》及EMS快递单1组，以此证明莘盛公司向拉谷谷公司发函，要求确认双方租赁合同在2016年12月23日解除。经庭审质证，拉谷谷公司对莘盛公司提供证据1、4证据的真实性均表示无异议，但认为拉谷谷公司已经于8月31日以实际行动搬离了涉案租赁房屋，因此认为双方的租赁合同的解除日期应当是2016年8月31日。对证据2需庭后向相关人员确认一下，并提供书面质证意见。另认为莘盛公司提供的催款函都是复印件，无法质证，且发出的时间都在2016年8月31日之后，但拉谷谷公司于2016年8月31日之前就已经搬离系争场地，故对于莘盛公司提出的催讨金额均不予认可。对证据3认为是复印件，对其真实性无法确认，故无法证明莘盛公司的证明目的。拉谷谷公司为证明其本诉抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：1.撤柜函、邮寄凭证及邮件1组，以此证明拉谷谷公司在2016年8月31日已经搬离了租赁场所。2.微信往来记录1组(接送微信的相对方是莘盛公司的招商部经理)，以此证明拉谷谷公司在2016年8月31日已经搬离了租赁场所。经庭审质证，莘盛公司对拉谷谷公司提供证据1因没有原件，故对其三性均不予认可。就快递查询记录，没有快递单，不知道寄往何方，内容表述不清，证明目的也不详。对证据2的三性也不予认可，无法确认聊天对方是谁，证明目的不予认可。拉谷谷公司为证明其反诉主张，向本院提供了如下证据材料：1.双方签订的《房屋租赁(续签)合同》1份，以此证明该合同中第七条关于返还履约押金的约定，即在合同终止并结清债权债务的情况下，莘盛公司应将该履约押金予以返还。2.上海银行业务回单及押金收据1组，以此证明拉谷谷公司已经向莘盛公司支付了相应的履约押金。经庭审质证，莘盛公司对拉谷谷公司提供证据1的真实性和合法性均予以认可，但对其关联性不予认可，认为不能证明拉谷谷公司的证明目的，恰巧说明履约押金的退还不应当在本案中一并处理，需要在结清本诉所有费用后再行主张。对证据2中的银行回单的三性不予认可，因没有原件。对于收据的真实性、合法性均予以认可，但对证明目的不予认可，因目前收据上收取的金额是34,690元。莘盛公司对其反诉抗辩未向本院提供相关证据。本院认为，莘盛公司就本诉提供的证据2仅能证明拉谷谷公司自2016年9月起未再向莘盛公司支付租金等费用，但无法证明拉谷谷公司存在逾期不能付款的违约行为。证据4仅能证明莘盛公司向拉谷谷公司发函，单方要求确认双方租赁合同在2016年12月23日解除。另关于莘盛公司提供的证据3，拉谷谷公司认为系复印件，并对其真实性表示无法确认，但拉谷谷公司在庭审中表示，只要发生在2016年8月31日之前的电费其愿意支付。拉谷谷公司提供的反诉证据虽不能直接证明该公司于2016年8月31日已经搬离了租赁场所，但莘盛公司也未能向本院举证证明自2016年9月1日起拉谷谷公司仍在继续使用租赁房屋。对履约押金凭证，拉谷谷公司虽提供的支付凭证为复印件，但莘盛公司在庭审中也已确认收到拉谷谷公司反诉诉请的履约押金金额，故本院对拉谷谷公司已支付莘盛公司履约押金268,845元之事实予以确认。上述其余证据均具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。根据本院认定的证据，并结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：莘盛公司系位于上海市闵行区××路×××号商铺的产权人。2008年9月20日，莘盛公司(作为出租方，签约甲方)与拉谷谷公司(作为承租方，签约乙方)签订《租赁预约合同》1份，该预约合同中的附件一《房屋租赁合同》约定，甲方将位于上海市闵行区××路×××号×××、×××号商铺(暂定建筑面积为185平方米)出租给乙方使用，租期3年，用途为从事以“A服装”为品牌的商业经营。2008年12月，莘盛公司将上述商铺交付给拉谷谷公司使用。上述合同到期后，双方多次对《房屋租赁合同》进行续约。2015年11月13日，双方签订《房屋租赁(续签)合同》1份，约定：一、续签合同的期限：原合同将于2015年9月30日止。续签合同期限从2015年10月1日起至2017年9月30日止(租期2年)。二、履约押金：1.原合同履约押金经原合同到期后进行清算，尚有余额234,155元。2.续签合同确定的履约押金为268,845元。3.乙方同意将原合同履约押金的余额直接转入续签合同履约押金。如有不足，则在本续签合同生效后7日内补足。三、租金：第一年为每月78,052元，第二年为每月80,942元；物业管理费为每月11,563元；乙方应当按照每月税前营业额的1%向甲方支付广告推广费。前述每月应付款项均应于当月的前5日内支付。上述合同还对双方的其他权利义务作了相关约定。上述合同签订后，拉谷谷公司即向莘盛公司补足支付履约押金至268,845元，并向莘盛公司支付至2016年8月31日止的租金。2016年7月14日，拉谷谷公司向莘盛公司发送《撤柜函》，称：我司自2015年10月在上海××广场续约至今，2015年我司月均为12.6万全年亏损50万(元),16年1-4月我司月均为12.7万(元)，但四个月总计仍亏损18万(元)，所以经过我司反复的测算，按照目前的租金条件我司还剩1年多的合同期仍然会严重亏损，这和我司的经营理念不相符，鉴于此我司在此正式提出撤柜，谢谢。2016年8月24日，拉谷谷公司又向莘盛公司发送《撤柜函》，称：我司在2016年7月14日发撤柜函邮件给贵司，另在2016年7月25日把书面的撤柜函也快递给贵司告知贵司我司希望2016年8月31日撤柜，至今已经2016年8月24日了，中间也和贵司舒经理当面、电话以及微信沟通很多次，得到的反馈是贵司一直在商讨中，最近一次贵司告知我司需要过完十月一号之后才能给我司撤柜时间，这个事情从我司发出撤柜至今已有一个月时间，我司一直得不到贵司一个准确的撤柜时间，故我司在这里正式提出，我司将在2016年8月31号正式撤柜，谢谢。2016年8月31日，拉谷谷公司搬离了租赁商铺。2016年9月5日，莘盛公司委托案外人上海B商城管理有限公司(以下简称“B公司”)向拉谷谷公司发送书面信函1份，称：“贵司与我司委托方莘盛公司于2008年9月20日签订位于上海市××路×××号B商城××商铺《房屋租赁合同》及相关协议，双方就贵司应付的所有费用包括但不限于租金、物业管理费、现金券等以及支付时间等进行了约定。贵司2016年9月应付款项为92,165.63元，现金券(价值人民币)合计元(详见本函附件：收款清单)我司尚未收到。如贵司已支付上述款项，请及时与我司财务部门联系；如确实没有支付，请抓紧支付”。上述信函所附租房对帐单记载的具体欠款明细：月固定租金(2016年9月1日-2016年9月30日)金额为78,052元;广告推广费(2016年7月1日-2016年7月31日)金额为681.03元;物业管理费(2016年9月1日-2016年9月30日)金额为11,563元;电费(2016年7月6日-2016年8月6日)金额为1,869.60元，以上总计为92,165.63元。2016年9月13日，B公司又向拉谷谷公司发送《催款函》1份，称：“贵司2016年9月租金及相关费用(明细详见2016年9月5日我司致贵司的函件)应于2016年9月8日之前支付，但我司至今仍未收到贵司的付款。现我司再次致函贵司，望贵司收到本函后三个工作日内付清上述款项及由此产生的违约金。2016年10月10日，B公司再次向拉谷谷公司发送书面信函1份，称：“贵司与我委托方莘盛公司于2008年9月20日签订位于上海市××路×××号B商城××商铺《房屋租赁合同》及相关协议，双方就贵司应付的所有费用包括但不限于租金、物业管理费、现金券等以及支付时间等进行了约定。贵司2016年10月应付款项为188,335.31元，现金券(价值人民币)合计元(详见本函附件：收款清单)我司尚未收到。如贵司已支付上述款项，请及时与我司财务部门联系；如确实没有支付，请抓紧支付”。上述信函所附租房对帐单记载的具体欠款明细：月固定租金(2016年9月1日-2016年9月30日)金额为78,052元，违约金1,166.86元;月固定租金(2016年10月1日-2016年10月31日)金额为80,942元，违约金142.36元;广告推广费(2016年7月1日-2016年7月31日)金额为681.03元，违约金10.18元;物业管理费(2016年9月1日-2016年9月30日)金额为11,563元，违约金172.86元;物业管理费(2016年10月1日-2016年10月31日)金额为11,563元，违约金20.34元;电费(2016年7月6日-2016年8月6日)金额为1,869.60元，违约金27.95元；电费(2016年8月6日-2016年9月6日)金额为2,120.40元，违约金3.73元；以上总计为188,335.31元。2016年12月23日，莘盛公司向拉谷谷公司发送《解约函》1份，称：“贵司与我司于2008年9月20日签订了《房屋租赁合同》，承租我司位于上海市××路×××号B商城××，××商铺，双方约定了承租该商铺的每月租金、物业管理费、公用事业费、用于推广的现金/现金券，具体内容详见《房屋租赁合同》以及相应附件、补充约定。贵司自2008年12月8日起租，自2016年8月起未按《房屋租赁合同》约定向我司支付上述应付款项，经我司及我司所委托的管理公司多次催缴，均无果。根据双方签订的《房屋租赁合同》相关约定，贵司的行为已构成严重违约。为此，现我司书面通知贵司解除《房屋租赁合同》以及相应附件、补充约定。望贵司自本函送达日起七日内付清所有应付款以及按《房屋租赁合同》约定的违约金，将商铺内属于贵司的物品搬离，注销商铺内的工商登记(若有)并将商铺恢复原状交还我司。如贵司未在七日时间内完成上述事项的，不影响双方签订的《房屋租赁合同》以及相应附件、补充约定的解除。如贵司未在七日时间内完成上述事项的，根据《房屋租赁合同》，我司可将商铺恢复原状，且贵司遗留在商铺内的物品视为贵司的遗弃物，我司有权处理而不承担任何责任，且由此产生的后果以及一切费用(包括但不限于保管费、恢复原状的费用)均由贵司承担。如贵司未在七日内完成上述事项的，我司将保留包括法律手段在内的一切方法维护我司的合法权益。现莘盛公司认为，拉谷谷公司自2016年9月起再未支付过租金、物业管理费及尚欠电费等。莘盛公司及委托方多次向拉谷谷公司发出催款函，但拉谷谷公司均未有回应，遂成讼。另查明，莘盛公司称拉谷谷公司在租赁期间尚欠至2016年10月6日止的电费4,113.60元，除向本院提供了电表照片(复印件)外，还提供了相关租房对帐单。拉谷谷公司虽否认电表照片的真实性，但在庭审中表示，只要发生在2016年8月31日之前的电费其愿意支付。本院认为，双方签订的《房屋租赁(续签)合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应信守并按约履行。本案中，拉谷谷公司作为承租人按约向作为出租人的莘盛公司支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，因拉谷谷公司经营不善已提前搬离涉讼商铺，使莘盛公司的租赁目的无法实现。从审理查明的事实部分可见，虽然没有拉谷谷公司于2016年8月31日前搬离涉讼商铺的直接相关材料，但结合拉谷谷公司提供的《撤柜函》、双方的微信往来记录及莘盛公司向本院主张的要求拉谷谷公司支付拖欠电费的截止日期以及委托B公司向拉谷谷公司发送的租户对帐单上记载的电费截止日期可以看出，拉谷谷公司作为实际经营A服装于2016年9月7日之后已不再产生电费，加之作为对整个B商城负有管理义务的B公司对其下属管理商铺的经营状况也应当是明知的。从该点亦可以证明拉谷谷公司于2016年9月7日前已经搬离涉讼商铺而对此莘盛公司应当也是知情的。因拉谷谷公司提前搬离涉案商铺，使莘盛公司的租赁目的无法实现。莘盛公司于2016年12月23日向拉谷谷公司发送《解约函》，符合双方合同的约定，该函经查拉谷谷公司于2016年12月24日签收。据此，本院确认双方签订的《房屋租赁(续签)合同》于2016年12月24日已经解除。但莘盛公司在已知拉谷谷公司于2016年9月7日前已搬离涉讼商铺的情况下，仍然怠于行使收回商铺以减少经济损失的权利，由此造成的扩大损失，莘盛公司对此亦应承担相应的责任。考虑到莘盛公司实际收回商铺也需要相应的时间，本院酌定拉谷谷公司还需向莘盛公司支付自2016年9月1日至同年9月25日止的拖欠租金及物业管理费。关于广告推广费之问题，双方在合同中约定系以现金抵用券的方式来支付该广告推广费，而本案系因拉谷谷公司的原因提前解除租赁合同，造成莘盛公司收不到该笔费用的损失，故莘盛公司要求拉谷谷公司支付自2016年7月1日起至2016年7月31日止的推广费681.03元(现金券)损失之诉请，本院亦予支持。另由于拉谷谷公司提前搬离涉案商铺之行为，致使作为守约方的莘盛公司已按照本合同约定单方解除本合同，拉谷谷公司应向莘盛公司支付相当于三个月的租金作为违约金。现莘盛公司要求拉谷谷公司支付违约金20万元(从相当于三个月的租金额自愿调整为20万元)，符合双方的合同约定，本院予以支持。但莘盛公司在拉谷谷公司承担了上述所有付款责任的情况下，应将收取拉谷谷公司支付的履约押金予以返还。故对拉谷谷公司要求莘盛公司返还履约押金268,845元之反诉请求，本院予以支持。莘盛公司对此所作之抗辩，理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第(二)款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、上海莘盛发展有限公司与上海拉谷谷时装有限公司签订《房屋租赁(续签)合同》于2016年12月24日已经解除；二、上海拉谷谷时装有限公司支付上海莘盛发展有限公司自2016年9月1日至2016年9月25日止欠付的租金64,152.33元。三、上海拉谷谷时装有限公司支付上海莘盛发展有限公司自2016年9月1日至2016年9月25日止欠付的物业管理费9,503.84元。四、上海拉谷谷时装有限公司支付上海莘盛发展有限公司至2016年9月6日止欠付的电费3,990元。五、上海拉谷谷时装有限公司支付上海莘盛发展有限公司至2016年7月31日止欠付的推广费681.03元(现金券)(若无券以现金方式支付)。六、上海拉谷谷时装有限公司支付上海莘盛发展有限公司违约金200,000元。七、上海莘盛发展有限公司返还上海拉谷谷时装有限公司履约押金268,845元。上述第二至第七条款项经折抵后，上海拉谷谷时装有限公司于本判决生效之日起的十日内支付上海莘盛发展有限公司9,482.20元。八、驳回上海莘盛发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5,261.18元，由上海莘盛发展有限公司负担179.51元，上海拉谷谷时装有限公司负担5,081.67元；反诉案件受理费2,666.34元(已减半收取)，由上海莘盛发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一七年七月二十一日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。