江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终2376号上诉人（原审被告）:张克飞。委托诉讼代理人：何文龙，江苏云港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张学岭。委托诉讼代理人：马振停，东海县驼峰法律服务所法律工作者。上诉人张克飞因与被上诉人张学岭农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2016）苏0722民初8540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张克飞上诉称：双方签订的房屋买卖合同违反国家的强制性规定，且约定的主要内容尚不明确，亦与双方签字时的约定相左，应属无效合同。1.农村房屋买卖与农村宅基地使用权密不可分，农村房屋买卖必然导致农村宅基地使用权转让，而农村村民转让宅基地使用权依法具有一定的限制。依据《江苏省土地管理条例》第三十五条及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件，且农村村民一户只能拥有一处宅基地，张学岭在购买张克飞房屋时已在同村拥有一处宅基地，故双方的房屋买卖合同违反了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，应属无效合同。2.所谓的房屋买卖合同仅仅是一份不足百字的《证明》，而该证明中既无对房屋交付时间以及交由张克飞今后居住的房屋大小、位置等重要问题进行明确，且交由张克飞今后居住的房屋具体状况仅记载为“边房”，与初期口头答应于张克飞的“堂屋”显然不同，而作为文盲的张克飞直至后期听人所言方知自己受骗。张克飞多次将15万元购房款送至张学岭处，张学岭均拒绝接收。为此双方对此房屋一直存有争议，亦未办理产权变更登记。张学岭强行拆除涉案房屋使双方积怨加深，更无法共同居住，请求法院判令涉案的房屋买卖合同无效，驳回张学岭的诉讼请求。另外，一审法院诉讼费收取违反规定，请求二审法院予以纠正。被上诉人张学岭答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。一审法院审理查明，张克飞将其所有的位于东海县驼峰镇曹浦村的三间瓦房及三间边屋以15万元价格卖给同村村民张学岭，2014年10月12日，双方找到驼峰镇曹浦村村干部杨某某，杨某某为双方书写《证明》一份，该证明内容为：“证明，今有曹浦村七组张克飞三间瓦房及边屋三间卖给曹浦村六组张学岭，价格为150000（大写拾伍万元整），等张学岭盖楼房时留一间给张克飞住（边房开门朝外），经双方同意签字生效。卖房人：张克飞（捺印），买房人：张学岭（捺印），2014.10.12。”2014年10月13日,张学岭将15万元购房款交付给张克飞，张克飞二侄媳妇代张克飞书写证明一份，证明收到张学岭所付购房款，并由张克飞在证明上捺印。另查明，张克飞在书写上述买卖房屋证明之前已将涉案房屋土地的《集体土地建设用地使用证》交付给张学岭。一审法院认为，双方之间的房屋买卖合同成立且有效，理由如下：1.张克飞依据《江苏省土地管理条例》第三十五条及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定辩称双方的房屋买卖合同违反国家强制性规定，应属无效合同。然张学岭有一子已成年且结婚生子，符合分户条件，张学岭购房符合《江苏省土地管理条例》第三十五条相关规定，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规和行政规章为依据，张克飞的上述抗辩亦不符合法律规定。结合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条全文来看，该条系管理性强制性规定，规范的是相关机关在农村村民住宅用地审批上的事项，而非对农村村民间宅基地流转作出的效力性强制性规定。张克飞依据上述两则条款抗辩双方间房屋买卖合同属无效合同，显然是法律理解错误。2.在双方请村干部杨某某代写的《证明》中有买卖双方、标的、数量、价款等合同基本要件，双方的权利义务关系明确，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的买卖合同依法成立并生效。况且合同有书面形式、口头形式、其他形式等，除法律、行政法规规定应当采用书面形式的以外，当事双方有权选用任一形式订立合同，双方均系农村村民，限于其能力所限，强制性要求双方签订正式书面合同既无法律依据，也不符合农村实际情况。3.张克飞辩称在其不知情的情况下签字卖房，有违公序良俗，然庭审中张克飞亦述称其系因膝下无子女很生气才卖的房，村干部书写卖房证明以及张克飞二侄媳书写收款证明时，张克飞均在场且按手印确认，亦是其亲自将涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》交付给张学岭，故其辩称其在不知情的情况下签字卖房并不符合实际，张克飞二侄媳为其书写收款证明，亦说明张克飞其他近亲属对于张克飞卖房一事知情；张克飞也未向法庭提交证据证明存在有违公序良俗的情形。4.张克飞辩称其房屋一旦卖出，其将面临建房期间无处居住、终老之后无法办理丧事等问题，然张学岭已足额支付张克飞15万房款，正常情况下，上述款项足够张克飞支付各项生活开销，况且双方已对张克飞的日后居处作出妥善安排，张克飞终老之后的丧事问题与买卖合同无任何关系。5.张克飞并未提供证据证明双方曾口头约定由张克飞居住堂屋而不是偏房，况且张学岭花大笔钱款购买张克飞房屋，翻建后仍由张克飞居住堂屋，自己一家居住偏房，明显违背常理。需要说明的是，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村宅基地使用权以户为单位，属于农村村民家庭共有，张学岭家庭拥有的一处宅基地虽登记在张学岭名下，亦非张学岭个人之财产，也并不能因此而否定张学岭作为涉案房屋买卖合同当事人的资格，其完全可以在购得他处房屋后将原家庭所有的房屋及宅地基分立给其他符合申请宅基地条件的家庭成员。张克飞并未提出反诉，亦未向法庭提交证据证明张学岭侵犯了其财产权利，故其要求张学岭赔偿的请求法院不予理涉。综上所述，张学岭的诉讼请求事实清楚，证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条、第二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：张学岭与张克飞于2014年10月12日签订的房屋买卖合同成立且有效。案件受理费3300元，减半收取1150元，由张克飞承担。本院经审理查明，一审判决查明的事实基本属实，原审判决列举的证据均经庭审举证、质证，本院依法予以确认。本院认为：张学岭与张克飞系同一农村集体经济组织成员，相互之间转让住房，法律并不禁止。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。该规定属于管理性强制性规范，规范职能部门关于农村村民住宅用地审批事项，而非对同一集体经济组织成员之间宅基地流转作出的效力性强制性规定。张学岭家庭情况符合分户条件，与本村村民张克飞签订房屋买卖合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效情形。因此，张克飞上诉主张其与张学岭签订房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张克飞上诉还提出，一审法院违规收取诉讼费用，经核实，涉合同案件以合同标的收取诉讼费，符合本省统一收费标准。故，对张克飞降低诉讼费及上诉费的请求，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人张克飞负担。决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  卢 澄审 判 员  王学明代理审判员  程 艳二〇一七年七月十一日书 记 员  杨 慧法律、司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……