文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼02民终831号上诉人（原审原告）：李菲。委托诉讼代理人：何灵凤。委托诉讼代理人：刘一凡。被上诉人（原审被告）：郭晓林。被上诉人（原审被告）：肖缨。上诉人李菲因与被上诉人郭晓林、肖缨定金合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。李菲上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2303号民事判决，改判支持李菲的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由郭晓林、肖缨承担。事实与理由：一、一审法院认定的基本事实错误，导致做出了错误的判决。1.双方当事人在《定金合同》中就涉案房屋的价格、面积、交付标准、付款方式、税费承担、履行期限、履行方式、违约责任等均进行了约定，完全满足《房屋买卖合同》的全部合同要件，肖缨明确表示同意《定金合同》的内容，郭晓林也已签字摁手印予以确认。《定金合同》第一条第四款约定：“因该物业出让方有租约到2月底，故双方协议约定于3月1日办理相关过户手续”、第二条约定：“承购方同意向出让方支付5万元整的定金，双方约定于2017年3月5日之前，将房产信息公示后，办理购房款支付以及相关过户手续”，上述条款已明确约定双方的付款时间及房屋交付时间。2.根据三亚市行政主管部门要求的二手房交易流程，出卖方将房屋信息公示七天后，在无他人提出异议的情况下，房屋方可进行交易。购房款的支付方式为承购方将购房款支付至三亚市住建局的资金监管账户，资金到位后，出让方将房产过户至承购方名下，三亚市住建局将全部购房款再行支付给出卖方。合同明确约定了于2017年3月5日之前，办理完上述的全部手续。3.《定金合同》的签订是双方真实意思表示。看待合同的性质不能仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容。《定金合同》虽名为定金合同，但实际上已涵盖了房屋买卖合同的主要条款，具备房屋买卖合同的全部要件，且《定金合同》中并无特别书面约定“另行签订《房屋买卖合同》”，即当事人无意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。双方的真实意图是签订房屋买卖合同。只因涉案房屋有租约，这才冠以定金合同之名，本案中《定金合同》应认定为《房屋买卖合同》。综上，一审法院在未查明以上事实的情况下，认定《定金合同》并未有郭晓林及肖缨共同作出意思表示而与李菲达成的出卖涉案房屋的协议，且缺乏房屋买卖合同所必备的主要内容，不能认定《定金合同》即为涉案房屋的房屋买卖合同，属于认定事实错误。二、一审法院否认李菲与肖缨、郭晓林存在房屋买卖合同，但又认定双方存在定金合同，属适用法律错误。根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金合同属担保合同、从合同，其成立和生效的前提是主合同成立并生效，就本案而言，主合同为房屋买卖合同，从合同为定金合同。一审法院认定主合同不存在，却又认定从合同存在，属于适用法律错误。李菲与肖缨、郭晓林签订的《定金合同》满足房屋买卖合同的全部要件，属于主合同（房屋买卖合同）和从合同（定金合同）结合，并体现在同一合同中的情况。三、李菲要求肖缨、郭晓林继续履行合同，有事实和法律依据。如仅依据定金罚则承担违约责任显失公平。《定金合同》签订后，李菲为支付涉案房屋的购房款，积极寻找买家出售名下唯一一套位于山水国际的房屋，并于2017年2月23日完成交易，在约半个月的卖房过程中，房价也还在继续上涨，李菲本着诚实信用的精神，依旧按照约定的价格将房屋出卖。肖缨及郭晓林的失信、不诚信的行为，导致李菲的利益受到了重大的损失，远不是双倍返还定金能赔偿的。李菲认为，法院的判决承载着倡导诚实信用的价值导向作用，守约方的合法权益应予保护。依照《合同法》第一百零七条、第一百一十条规定，李菲有权要求肖缨、郭晓林承担继续履行合同义务，将涉案房屋交付于李菲，并办理过户手续。综上所述，李菲与肖缨、郭晓林签订的合同虽名为《定金合同》，但实为《房屋买卖合同》，一审法院查明事实不清，做出“主合同不存在，从合同存在”的错误法律认定，判决损害了李菲的合法权益。请求撤销一审判决，保护李菲的合法权益。肖缨、郭晓林共同辩称，《定金合同》仅约定了定金内容，不是房屋买卖合同，且双方也并未签订正式房屋买卖合同，只需双倍返还定金。李菲向一审法院起诉请求：１.判令郭晓林、肖缨继续履行《定金合同》，向李菲交付位于三亚市河西区解放路时代海岸水居巷一期工程3#2907房产，并办理产权过户手续；２.本案诉讼费用由郭晓林、肖缨承担。一审法院认定的事实：2017年2月4日，李菲与郭晓林签订《定金合同》，就购买三亚市河西区解放路时代海岸水居巷一期工程3#2907房产进行约定，房屋价款为128万元，付款方式及交付时间为“按揭支付”、“承购方同意向出让方支付5万元的定金，双方约定于2017年3月5日之前，将房产信息公示后，办理购房款支付以及相关过户手续”。李菲与郭晓林签订《定金合同》后，依约向郭晓林支付5万元定金，但肖缨、郭晓林此后拒绝履行合同。对有争议的证据，一审法院认定如下：1.李菲举证《存量房买卖合同》主张其为购买涉案房屋已将自已名下房屋卖出，该合同仅能证明李菲与案外人宁洪莉签订《存量房买卖合同》的事实，至于李菲为购买涉案房屋的资金是否源于出卖自已原有房屋，与本案《定金合同》履行没有法律上的因果关系，对该证据不予采信。2.郭晓林、肖缨举证郭晓林银行账户交易明细主张已与李菲协商支付双倍定金以解除《定金合同》的事实，该证据未提供原件供核对，李菲亦不予确认，该证据不能作为认定案件事实的证据，即便该证据真实、合法也仅能证明肖缨向郭晓林银行账户转款的事实，与本案《定金合同》协商解除没有法律上的因果关系，对该证据不予采信。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.双方当事人之间是否成立房屋买卖合同关系；2.倘若成立房屋买卖合同关系，涉案房屋交付及产权变更登记的条件是否成就。对《定金合同》约定法律关系的性质，双方当事人存在根本性分歧。从当事人意思表示看，《定金合同》由郭晓林与李菲签订，但涉案房屋系郭晓林与肖缨夫妻关系存续期间取得，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，为郭晓林与肖缨夫妻共同财产，此项内容已在《定金合同》中予以明确告知李菲，郭晓林、肖缨对涉案房屋的处分享有共同的权利，肖缨在一审庭审理过程中仅承认与李菲达成定金约定而否认就涉案房屋买卖合同的签订与李菲达成协议，因而《定金合同》并非由郭晓林及肖缨共同作出意思表示而与李菲达成的出卖涉案房屋的协议。从合同内容看，《定金合同》中对房款付款方式仅约定为“按揭付款”，缺乏明确的付款时间，交付使用日期亦未约定明确，均有待双方当事人协议补充，缺乏房屋买卖合同所必备的主要内容，李菲除支付定金5万元外亦未向郭晓林、肖缨支付约定购房款，不能认定《定金合同》即为涉案房屋的房屋买卖合同。由此，《定金合同》应认定为郭晓林、肖缨通过认购、订购、预订等方式向李菲收受定金作为订立房屋买卖合同担保的协议，《定金合同》并未设立郭晓林及肖缨包括向李菲交付涉案房屋并完成产权变更登记在内的房屋买卖合同义务。民事案件案由，根据《民事案件案由规定》的规定原则，应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质予以确定，本案中并不存在李菲起诉所主张的房屋买卖合同法律关系，应根据实际诉争的法律关系确定本案案由定金合同纠纷。李菲对本案案由所提出的异议，没有法律依据，不予采纳。鉴于一审法院根据案件事实作出的认定与李菲主张的法律关系性质不一致，一审法院已根据《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第三十五条的规定作出释明，但李菲拒绝变更诉讼请求。综上所述，李菲诉求郭晓林、肖缨履行《定金合同》向其交付涉案房屋并办理产权过户手续的理由没有法律依据和事实根据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：驳回李菲的诉讼请求。案件受理费16,320元，由李菲负担。二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院查明的事实亦无异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是《定金合同》的性质是定金合同还是房屋买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第十二条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：……（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；……当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”的规定，房屋买卖合同应当具备上述必备条款。1.在李菲与郭晓林签订的《定金合同》中，虽然约定了房屋的总价款为128万元，支付方式为按揭付款，并约定于2017年3月5日前办理购房款支付以及相关过户手续，但对购房款的支付方式、支付期限、房屋的交付期限等必备条款的约定是不明确或没有约定的，且依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定也不能予以确定，应当视为双方对购房款的支付方式、支付期限、房屋的交付期限没有约定。2.从《定金合同》第四条“合同生效后，如承购方反悔不购买或变更购买条件等其他行为致使交易不成功的，定金将由出让方没收”和第五条“合同生效后，如出让方原因导致该物业不按照已签合同履行不卖或变更出售条件等其他行为致使交易不成功的，出让方应双倍返还承购方定金”关于违约责任约定的内容可以看出，双方当事人是对“交易不成功”时怎样返还定金的约定，而不是对迟延支付购房款、迟延交付房屋、不履行办理过户手续等合同义务时应如何承担违约责任的约定。3.除定金外，李菲并未支付过购房款。综上，《定金合同》不具备一份房屋买卖合同必备的合同条款，应当认定是一份定金合同，双方签订《定金合同》的目的是以交付定金作为在将来一定期限内订立房屋买卖合同的担保，促成房屋买卖合同的订立。郭晓林、肖缨夫妻拒绝订立房屋买卖合同的行为已构成违约，应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定承担违约责任。李菲关于一审法院认定《定金合同》是从合同，却没有主合同违反担保法的规定系适用法律错误的上诉主张属理解法律错误，本院不予支持。因李菲主张的法律关系与一审法院根据查明的事实所作的认定不一致，且一审法院已向李菲进行释明，李菲拒不变更其诉讼请求，故一审法院判决驳回李菲基于房屋买卖合同法律关系的诉讼请求正确，应予维持。综上所述，李菲的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,320元，由上诉人李菲负担。本判决为终审判决。审    判    长      李柔翰          审    判    员      王晓艳          审    判    员      梁  泽                   二〇一七年七月三日           法 官 助 理   黄蕾燕      书  记  员   陈 田          附：相关法律条文中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。