广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终1348号上诉人（原审原告）：吴凯华，男，汉族，1957年8月3日出生，身份证住址：广东省大埔县。上诉人（原审原告）：张文锋，男，汉族，1969年2月12日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘文俊，广东巨龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:胡为举，男，汉族，1958年9月19日出生，身份证住址：广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：王瑞科，广东卓凡律师事务所律师。上诉人吴凯华、张文锋因与被上诉人胡为举建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法秋民初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴凯华、张文锋的委托诉讼代理人刘文俊、被上诉人胡为举的委托诉讼代理人王瑞科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴凯华、张文锋上诉请求：一、撤销一审判决书第二项判决，改判被上诉人以1606000元为本金支付上诉人从2011年12月9日开始至该款项还清时的利息（月利率按2分计息，至2015年9月8日的利息为1477520元），二、案件受理费由被告承担。事实和理由：第一、一审法院认定互相矛盾，逻辑混乱。首先，根据一审判决认定，原告与被告签订《协议书》时，被告未取得涉案地块工业用地使用权，不是该地块使用权人，属于效力待定合同。既然一审法院认定该合同效力待定，根据法律规定和法理，一审法院应依法追加土地使用权人作为本案被告或第三人，并征求土地使用权人是否进行追认被告处分行为，而不是由被告庭审直接陈述没有取得土地使用权，就直接认定为无效合同。一审法院这一做法明显违反程序，导致事实认定不清。其次，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未能取得所有权或处分权致使村的物所有权不能转移的，买受人主张出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据该司法解释的规定，被告即使未能取得所有权或使用权，属于无权处分，并不影响合同效力，只是影响合同能否履行。如因被告无权处分，导致合同不能履行，被告作为行为人应当对所签订的合同承担违约责任。因此，一审法院认定合同无效，没有法律依据，违背合同的司法解释理论，是人为主观臆断否认合同效力，让一些不诚信的人得不到应有的惩罚，逃避法律责任，为被告谋取不正当利益。因此本案应当认定合同有效，被告应当承担违约责任，在向原告（上诉人）返还购地款的同时，还应当支付违约金或支付相应利息。第二、一审法院违反法律基本原理，明显偏袒被告。首先，假设一审法院认定无效合同定性正确。那么根据双方协议，被告在四个月内无法办证的情况下，应当立即退还原告购地款1606000元，而被告长达几年时间不履行自己的承诺，故被告应从2011年12月9日起，按月利率2分的标准计算利息给原告。而原告请求该利息标准没有违反民间借贷利率超过36％的标准，应当得到法院支持。其次，被告占用原告本金1606000元长达几年时间是铁的事实。被告占用原告资金至少获得了利益即慈息，而原告至少存在利息损失，这还不包括其他货币贬值、物价上涨、土地增值等因素的其他经济损失。一审法院却仅仅判决被告偿还本金1606000元，对利息却认为双方存在过错，就不支持原告诉讼请求，明显裁判不公，违反公平原则。试问一审法官：被告占有原告资金何来损失？难道被告占有原告资金都可以作为损失，并按照过错程度相抵吗？这种说理明显荒谬，难以服众。即使一审法院按照过错原则认定，被告明知无权处分而进行恶意转让涉案土地，应当承担全部过错责任。而且被告再三保证能帮原告办理相关过户手续，如不能过户就立即退还全部款项，原告基于被告信任进行交易，原告并没有任何过错。所以，即使法院认定合同无效，被告不但应当返还本金，也应当支付利息，利息是法定孽息，这是法院处理合同无效的基本原则、基本常识，而一审法院却违反基本原则和常识，明显偏袒被告，简直是枉法裁判。综上所述，一审法院违反法定程序，裁判不公，要求二审法院依法改判，支持原告的利息损失。胡为举辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。2011年8月8日，答辩人与被答辩人签订《协议书》，将位于惠州市惠阳区秋长镇街道办西湖工业区沙甲仔一块810平方米的工业用地转让给被答辩人。协议书约定了转让价格及支付方式，同时约定四个月内拿到国有土地使用证给被答辩人。协议签订后，被答辩人支付了部分转让款项，答辩人也一直在积极努力办理土地使用权证事宜。2012年该土地使用权办至原呈批表申请人周振强、彭康总名下，再将该土地使用权过户至被答辩人名下时因政策原因无法办理，直至被答辩人起诉时仍然未能过户。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方己经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”以及第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，答辩人在诉讼时仍未取得人民政府批准办理土地使用权出让手续，其双方订立的《协议书》依法应当认定为无效合同。因此，一审法院认定该部分事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。二、被答辩人的上诉请求完全没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。1、双方在协议转让土地使用权时，答辩人己经向被答辩人充分说明了土地的现状情况，当时该土地未办有国有土地使用权证，只有街道办的单据、红线图及村（居）民建房用地呈批表。被答辩人是完全了解该土地情况的情况下仍然愿意向答辩人有偿受让土地使用权。因此，双方在签订协议的时候首先在第一段注明了土地的现状情况，清晰的写明只有建房呈批表等少数文件并无国土证。合同第二条付款方式也约定余款35万元待国有土地使用证办到乙方名下才付清。正是因为双方清楚该土地的现状情况，双方才在第六条约定：“因政策原因等办不到国有土地使用证及过户，不属于甲方（答辩人）违约，甲方即退回壹佰伍拾万元给乙方。”双方在签订合同的时候有这些注明及约定，充分证明双方完全了解土地情况，已经预见了可能因为政策的原因办不到土地使用权证或过户，因此约定了因政策原因导致不能过户时不属于答辩人违约，故此也没有约定作为合同重要条款之一的违约责任的合同条款。事实上，该合同最终不能实现被答辩人拿土地使用权证的目的甚至最终被认定为无效，双方均无过错。双方均清楚土地使用权能否过户至被答辩人名下是由政府政策决定的，因此在合同并无约定由答辩人必定办理至被答辩人名下否则违约并承担赔偿责任的条款。2、合同签订后，答辩人已经将土地交付给被答辩人使用并积极办理土地使用权证及过户手续。通过向政府部门支付了相应的税费等一切手续后，在2012年时取得了《国有土地使用权证》。后办理将该土地使用权过户至被答辩人名下的手续时，国土、政府部门称不能过户，答辩人经多番努力均未能办理，该情况答辩人己经及时告知了被答辩人。双方签订的《协议书》第六条约定答辩人四个月内（即2011年12月8日前）拿到国有土地使用证给被答辩人，至于为何一直没有退回款项并不是答辩人恶意拖欠，其原因在于被答辩人：①被答辩人知道该情况后，未要求答辩人立即退款，而是认为等待一段时间，看政府政策有无变化，希望到时政策松动时能够过户至其名下。②被答辩人认为涉诉土地升值空间较大，在等待看市场行情，还联系了他人准备再转让，答辩人也几次主动提供转让信息，被答辩人均举棋不定，表示土地还有升值的空间，不是转让的最佳时机而一直在观望。2012-2013年时该地块有人出价300万元购买，由于被答辩人过于自信，认为还有升值空间未转让而错失良机。直至2015年，房地产市场低潮时，被答辩人才着了急，在起诉前才通知答辩人退回款项。因此，未退回款项的责任不在于被答辩人，是其让等待政府政策及观望市场行情的结果。签协议后四个月即2011年12月8日约定的办证期限到期，被答辩人2015年8月才向法院起诉，将近四年的时间未还款，原因肯定在被答辩人，不然答辩人不可能可以拖如此长的时间，如这期间双方未协商等政府政策或再转让的事情，被答辩人不可能冒着超过诉讼时效的风险不及时向法院提起诉讼，这与事实不符，也是违背常理的。本案要么双方对于此事一直友好的沟通，要么已经过了诉讼时效。3、此次土地使用权转让行为，答辩人损失巨大。协议签订后，答辩人支付了办证费及税费数万元，支付给当地村民20多万元清场费用。因该地块已经交付给被答辩人，答辩人无法使用。答辩人在该地块建设厂房出租，810平方米每月租金约16000元，2011年底至今近六年时间光租金损失达到100余万元。以上各种损失是由于被答辩人的原因造成的，应当由被答辩人承担。综上，答辩人与被答辩人双方在协商转让土地使用权时己预见该土地存在不能办理国土证或过户的风险，因此约定了不属于答辩人违约及没有专门的违约条款。而答辩人因此事蒙受的经济损失更为巨大。因此一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十八条作出判决合理合法，应当予以维持。三、一审法院判决答辩人负担全部案件受理费31468元不合理。一审法院收取的案件受理费31468元应该是按照被答辩人主张的1606000元本金及1477520利息计算的。一审法院审理后，认定事实清楚，适用法律正确，判决答辩人返还收取的购地款1606000给被答辩人而不需要支付1477520利息。根据《人民法院诉讼收费办法》第二十九条“……部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额……”的规定，一审诉讼费用全部由答辩人承担不合理，应当纠正。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《协议书》属于无效合同，双方对于不能办理国土使用权证至被答辩人名下早有预见，双方均愿意承担该风险，因此答辩人不存在过错。一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应当驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。一审案件受理费应当由双方按合理的比例承担。望二审法院采纳答辩人的答辩意见。吴凯华、张文锋向一审法院起诉请求：一、判令胡为举立即归还人民币1606000元，并支付2011年12月9日开始至款项还清时的利息（月利率按2分计算，至2015年9月8日的利息为1477520元）。二、案件受理费由胡为举承担。一审法院认定事实：2011年8月8日，吴凯华、张文锋与胡为举共同签订《协议书》，约定如下内容：一、甲方（胡为举）将位于惠州市惠阳区秋长镇街道办西湖工业区沙甲仔一块810平方米的工业用地转让给乙方（吴凯华、张文锋）。二、转让款共计185万元整。三、付款方式：签订本协议之日起的当天，乙方付人民币1500000元给甲方，甲方提供收款收据给乙方。余款人民币350000元整待国有使用证办到乙方名字的当天一次性付清。四、上述地产如有权属之争由甲方负责。如果自签订协议书之日起二个月内拿到转名国土回执，四个月内拿到国有土地使用证给乙方。因政策原因等办不到国有土地使用证及过户，不属甲方违约。甲方即退回人民币1500000元给乙方。协议书签订前即2011年7月29日，张文锋通过银行转账支付了定金人民币20万元给被告胡为举，协议书签订当天，张文锋通过银行转账支付了人民币55万元给被告胡为举，吴凯华通过银行转账支付了人民币75万元给被告胡为举，吴凯华、张文锋共转账支付了人民币150万元给胡为举，并于当天由胡为举出具《收款收据》给吴凯华、张文锋收执。2012年3月9日，吴凯华、张文锋通过现金支付的形式支付了人民币106000元给被告胡为举。后胡为举一直未能将涉案的土地使用权过户至吴凯华、张文锋名下，亦未能归还吴凯华、张文锋支付的购地款，吴凯华、张文锋遂向法院提起诉讼。另查明，胡为举不是涉案的位于惠州市惠阳区秋长镇街道办西湖工业区沙甲仔一块810平方米的工业用地的权属人。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。本案中，原告张文锋、吴凯华与被告胡为举签订《协议书》时，被告胡为举尚未取得涉案地块即位于惠州市惠阳区秋长镇街道办西湖工业区沙甲仔一块810平方米工业用地的使用权，不是该地块的使用权人，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，原被告双方签订的《协议书》属于效力待定的合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”庭审时，被告明确表示仍然未取得涉案地块的使用权，因此，原被告双方在2011年8月8日签订的《协议书》应确定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同签订后，原告张文锋、吴凯华向被告胡为举支付了共1606000元的土地转让款，因此，被告胡为举应当将收取的1606000元返还给原告张文锋、吴凯华。同时，二原告明知涉案的土地权属不是属于被告胡为举仍然与其签订《协议书》，原、被告双方都有过错，应当各自承担相应的责任，因此，两原告要求被告胡为举支付购地款的利息本院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告胡为举在本判决生效之日起十五日内返还收取的的购地款人民币1606000元给原告吴凯华、张文锋；二、驳回原告吴凯华、张文锋的其它诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31468元由被告胡为举负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人胡为举是否应支付转让款利息的问题。经查，根据2011年8月8日签订的《协议书》，转让方为周振强、胡为举，受让方为吴凯华、张文锋，但转让方签名处仅有胡为举一人签名，则可以认定签订该协议双方为上诉人与被上诉人，本案涉案土地使用权人为周振强、彭康总，被上诉人胡为举并非涉案土地的使用权人，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”被上诉人至今未取得涉案地块的使用权，因此，双方在2011年8月8日签订的《协议书》应确定为无效合同。另，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，本案中，涉案土地使用权类型为划拨用地，并未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，亦应认定《协议书》为无效合同，上诉人张文锋、吴凯华向被上诉人胡为举支付了共1606000元的土地转让款应予返还。在协议签订时，上诉人明知涉案的土地使用权尚未登记，仍支付款项，并在合同中约定因政策原因等办不到国有土地使用证及过户，不属于被上诉人违约，被上诉人退回相应款项，协议并未约定退款时间，待涉案土地使用证办出，明确土地使用权类型为划拨用地时，上诉人亦未主张权利，上诉人对于是否能最终实现合同目的，长期持观望态度，二审庭审中，上诉人称在2015年8月方正式向被上诉人主张返还款项，上诉人起诉时间亦为2015年8月,可见，在协议签订之日至本案启动诉讼程序的时间段内，上诉人自愿支付款项，并未主张利息，现上诉人要求被上诉人支付自2011年开始的利息的上诉理由没有事实和法律依据，不予采纳。综上所述，吴凯华、张文锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费18098元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 于海砚审 判 员 胡 江二〇一七年七月二十六日法官助理 刘剑锋书 记 员 刘惠芳附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。