福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初5244号 原告：林霓，女，汉族，1972年5月3日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘志毅，福建臻永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓强，福建臻永律师事务所律师。 被告：张祖才，男，汉族，1954年8月6日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李松，福建富柏律师事务所律师。 第三人：福州市鼓楼区馨泉麦田房产经纪服务点，住所地：福建省福州市鼓楼区洪山镇。 经营者：林雪莲，女，汉族，1978年12月4日出生，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区杨桥路。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁龙也，福建名仕律师事务所实习律师。 原告林霓与被告张祖才、第三人福州市鼓楼区馨泉麦田房产经纪服务点（以下简称“馨泉经纪服务点”）、第三人福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘志毅和黄晓强、被告张祖才及其委托诉讼代理人李松、第三人福建金诚丰担保有限公司委托诉讼代理人池建伟到庭参加诉讼，第三人馨泉经纪服务点经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告林霓向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金人民币150000元；2.判令被告承担原告为本案支出的律师费人民币10000元；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2016年3月14日，原、被告双方经福州市鼓楼区馨泉麦田房产经纪服务点的居间介绍并签订《居间服务合同》，就被告向原告购买坐落于福州市鼓楼区鸿梅山庄单元房产签订《房屋买卖合同》，建筑面积152.91平方米，同日，原、被告与福建金诚丰担保有限公司签订《交易服务合同》，约定由福建金诚丰担保有限公司为房产买卖提供交易服务。 合同签订后，原告即按合同约定将诉争房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》交付第三人保管以作履约保证。但是，到了2013年4月，被告仍未履行本合同约定支付相关购房款义务，故交易服务方福建金诚丰担保有限公司在多次致电催促无果的情况下分别于2016年4月27日和2016年5月3日通过EMS方式两次发函给被告催促履约，然而到了2016年5月16日被告仍未履行本合同约定上述义务，所以2016年5月16日福建金诚丰担保有限公司应原告委托，再次通过EMS方式正式向被告寄送《解除合同函》依法解除了与被告所签订的《房屋买卖合同》，该函件再次由被告拒收。2016年5月23日原告与馨泉经纪服务点、福建金诚丰担保有限公司三方签订了《具结书》。 原告于2016年6月24日又发送一份《律师函》，函告被告因被告拒不履行上述合同义务已构成根本违约，原告将依法追究被告的违约责任，同样该函件被告也已拒绝签收。根据《房屋买卖合同》第十二条违约责任的约定，若房屋所有权过户登记之前一方存在违约行为的，守约方可解除本合同，任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币150000元。同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。故由于被告违约导致合同解除，被告应向原告支付违约金150000元，并支付原告因追究该违约责任所产生的律师代理费10000元。 综上所述，原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应予以依法遵守。被告至今一直拒绝履行合同约定的义务，其行为已经构成根本违约，原告依法有权行使合同解除权且被告应当按照合同约定支付违约金。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等相关规定诉至法院，请求法院依法支持原告的相关诉讼请求。 被告张祖才辩称，1.买卖合同是存在严重瑕疵，未成立，缺乏买卖付款方式及房屋权属信息、产权证号。2.原告当时告知是一人所有，但被告后来得知原告有配偶。3.被告积极希望原告补充合同，多次寻找中介促成买卖。我方无原告的联系方式，但我方已积极履行合同，馨泉经纪服务点表示原告不愿意配合。从我方证据可知，律师函内容有问题，被告不清楚函件的内容，也未收到，三封函件不具有法律效力，保留追责权利。馨泉经纪服务点提供的合同有严重瑕疵，也不愿配合，中介应承担相应的法律责任。 第三人馨泉经纪服务点提交书面答辩意见述称，1.被告张祖才在诉讼中直接追加我方为第三人的行为于法无据。本案因被告张祖才拒不履行《房屋买卖合同》约定义务引发。本诉原、被告双方均为《房屋买卖合同》的签约方，馨泉经纪服务点作为房产交易的居间方，不是房屋买卖合同的一方当事人，与本案诉讼结果没有利害关系，不应成为本案第三人。2.第三人完满履行《居间服务合同》，没有违约行为，不承担相应责任。馨泉经纪服务点和被告张祖才基于《居间服务合同》建立居间合同关系，依照《居间服务合同》第一条约定，馨泉经纪服务点提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束。本诉原、被告双方于2016年3月14日在协商一致基础上签署《房屋买卖合同》，居间义务已经终止。本诉原、被告双方买卖纠纷与馨泉经纪服务点无关，馨泉经纪服务点不承担相应责任。 第三人福建金诚丰担保有限公司述称，1.本案中，原告积极履约，被告拒不履行，其行为已经构成违约。2.被告从交易一开始就拒不履行，虽然经过多次协商仍不履行，并且拒收原告及各方发出的函件。3.被告提供非法证据，录像为自认证据，清晰表明了退还定金、不履行合同的意愿。被告的表述，我方提供证据材料供法庭参考。 在庭审中，原告向本院提交了下列证据： A1.《房屋买卖合同》及相关补充协议，证明：原告与被告存在真实有效的反骨买卖合同关系，合同约定任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金及为主张该违约责任所产生的律师费。 A2.《交易服务合同》、《居间服务合同》，证明：原告与被告通过福州麦田房产有限公司提供居间服务，同时本次房屋买卖由福建金诚丰担保有限公司提供交易服务。 A3.《EMS快递单》（快递号）及《EMS改退批条》、《告知函》，证明：原告与交易服务方多次致电被告催促其履行合同义务（催促被告办理按揭贷款手续），但被告均不予理会的情况下，交易服务方应原告委托，通过EMS方式向被告发函，催促被告履行合同义务，该快递于2016年5月6日因拒收被退回，上述快递寄至被告在《房屋买卖合同》确认的通讯地址。该快递虽被退回，但依据合同约定，被告确认的通讯地址无法送达的视为送达。 A4.《EMS快递单》（快递号）、《EMS改退批条》、《解除合同函》，证明：原告依据《房屋买卖合同》第十三条约定的通信地址向被告发函正式解除合同，并要求被告支付违约金。《解除合同函》送达被告后，被告拒收。 A5.《具结书》，证明：2016年5月23日，原告与福州市鼓楼区馨泉麦田房产经纪服务点、福建金诚丰担保有限公司三方针对被告违约责任签订了《具结书》。 A6.《EMS快递单》（快递号）、《EMS改退批条》、《律师函》，证明：原告委托律师向被告发函，律师函中表示原告已经解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。该律师函送达被告后，被告拒收《律师函》。 A7.律师费发票，证明：原告为本次诉讼支出的律师费人民币10000元，依据合同约定造成原告律师费的损失应由违约方承担。 被告张祖才对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1的真实性无异议，但合同存在严重瑕疵，付款方式及房产证号不明确，且原告有配偶，原告无权处分，合同未成立，效力待定；合同中违约条款不合法。对证据A2的真实性无异议，居间方未积极履行合同，原告本身存在严重问题。对证据A3的真实性有异议，EMS快递单无品名内容，被告未收到，对其证明对象有异议，快递中是否为告知函也未知，对于告知函也是不认可，合同中无确认被告送达地址。对证据A4的真实性及证明对象均有异议，被告并未收到，原告无权单方面解除，快递中是否为解除函未知。对证据A5的真实性及证明对象均有异议，无被告签名，是原告单方面描述情况与事实不符。对证据A6的真实性及证明对象均有异议，被告并未收到，品名内容不详细。对证据A7的真实性无异议，但与本案无关。 第三人福建金诚丰担保有限公司对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1-A7的真实性和证明对象均无异议。 被告张祖才向本院提交了下列证据： B1.沟通及录像记录（时间：2016年5月6日）； B2.沟通及录像记录（时间：2016年8月27日）； B3.沟通及录像记录（时间：2016年5月6日、2016年8月27日的录像光盘）； B4.福州市鼓楼区馨泉麦田房产经纪服务点营业执照治资料证明； B5.福建金诚丰担保有限公司营业执照资料证明； B6.福建麦田房产代理有限公司周茂芳名片资料证明； B1-B6证明：1.合同存在严重问题；2.我方积极督促第三人寻找补充合同内容，但原告不予配合；3.被告主客观无过错。 原告林霓对被告提交的上述证据材料质证认为，上述证明材料的真实性均无法确定，也与本案无关，录音中是女声，并非本案当事人。 第三人福建金诚丰担保有限公司对被告提交的上述证据材料质证认为，关于证据B1-B6，录音的真实性有异议，属于非法证据，侵害当事人的权益；录像是经过剪辑伪造，请求追究民事诉讼法相关责任，调解过程中的陈述不能作为定案依据。从被告提交的录音录像可知，对被告的违约行为做了相当大的容忍忍让。录音摘要中存在修改，我方已经提交完整版的录音摘要给法庭参考，从录音内容中，被告自认拒不购买诉争房产。 第三人福建金诚丰担保有限公司和未第三人馨泉经纪服务点向本院提交证据材料。 第三人馨泉经纪服务点未到庭对原、被告提交的证据材料进行质证，亦未提交书面的质证意见，视为放弃相应的诉讼权利。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 原告提交的证据A1-A7，其中证据A3中的告知函，虽无原件，但可与其他证据相佐证，其真实性本院予以认可，其他证据材料均有原件佐证，其真实性本院亦予以确认，上述证据可以作为本案定案的依据。被告张祖才提交的证据B1-B3，未能证实采集录制过程的合法性，第三人福建金诚丰担保有限公司对此不予认可，本院不予采信；证据B4-B5，虽无原件佐证，但和两第三人信息相符，本院予以认可；证据B6,无原件佐证，本院不予认可。 根据本案庭审内容和当事人提交的有效证据材料，本院查明如下事实： 坐落于福州市鼓楼区鸿梅山庄单元房产系原告林霓所有。 2016年3月14日，原告林霓作为卖方、被告张祖才作为买方、第三人福建金诚丰担保有限公司作为见证方签订《房屋买卖合同》及其补充协议，合同约定：1.原告将位于福州市鼓楼区鸿梅山庄单元出售给被告，约定成交价格为人民币186万元。2.第七条交易流程约定，一、在原告向交易服务人提交该房屋其名下所有权证后五个工作日内，由交易服务人代理被告委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前被告应支付评估费。二、原、被告应在交易服务人收到该房屋评估报告后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，在办理该手续前，被告应将首付款（具体金额以交易服务人通知为准）转入该银行认可账户。在交易服务人通知贷款申请获得批准后三个工作日内，被告应领取该房屋所有权过户所需的贷款抵押材料并提交给交易服务人。3.第十二条违约责任约定：房屋所有权过户登记前的违约责任1.自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。原、被告双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币15万元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。4.第十三条约定，原、被告双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。该合同及补充协议还约定了保证金、争议解决方式等事项。 同日，原、被告和第三人馨泉经纪服务点签订关于涉诉房产的《居间服务合同》；原、被告和第三人福建金诚丰担保有限公司签订涉诉房产的《交易服务合同》，委托福建金诚丰担保有限公司作为本案涉诉房产的交易服务方。 2016年5月4日，第三人福建金诚丰担保有限公司向被告寄送《告知函》称，2016年4月18日交易服务人已收到该房屋评估报告，根据《房屋买卖合同》第七条第（二）款的规定，现应办理商业按揭贷款申请手续，我司工作人员已多次致电催促办理上述手续，但被告至今未予以办理。为此特发此函，望被告收到函件后即行办理商业按揭贷款申请手续。 2016年5月16日，原告向被告寄送《解除合同函》称，被告未能依据《房屋买卖合同》第七条第（二）款约定时间履行义务，福建金诚丰担保有限公司作为交易服务人曾多次致电催促你履行合同义务，受本人委托，福建金诚丰担保有限公司还于2016年4月27日及2016年5月3日给你发函催促履约。因被告上述行为已严重侵害本人合法权益，已构成根本违约导致合同无法履行，现原告依法通知你解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及《交易服务合同》并追究违约责任。 2016年5月23日，原告和第三人福建金诚丰担保有限公司、第三人馨泉经纪服务点签订《具结书》，约定：鉴于《房屋买卖合同》、《交易服务合同》已解除，现福建金诚丰担保公司向原告退还涉诉房产的相关权属材料并收回相应收证收据，在本具结书签订后，三方之间本具结书之外的权利义务终止，互不承担责任。 2016年6月24日，原告委托律师向被告发函要求追究被告的违约责任。 2016年7月14日，原告因本案房屋买卖合同纠纷而支付律师代理费人民币1万元。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护。本案中，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。根据合同约定，被告应在规定期限内办理按揭贷款申请手续，但其未按约履行，第三人福建金诚丰担保有限公司向被告发函催告后，被告仍未履行，原告依约发函要求解除本案合同并追究被告责任。由此可知，被告在合同履行过程中已经构成违约，并导致本案合同解除，应承担相应的违约责任。 关于原告诉请违约金和律师费，根据合同第十二条的约定，在涉诉房产所有权过户登记前，因被告张祖才违约导致本案房屋合同解除，其应当向作为守约方的原告支付违约金15万元。原告因与被告之间的本案纠纷而委托律师，并实际支出律师费人民币1万元。故原告的违约金和律师费主张，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告的答辩意见，被告辩称本案合同存在严重瑕疵、并未成立，原告还有配偶未告知被告。本院认为，如前所述，本案合同已经依法成立生效。本案合同中的房产标的指向明确清晰，合同中未载明房屋权属信息、产权证号并不影响合同的效力和履行，且上述信息可签订补充协议加以明确。本案合同中已经详细约定房屋买卖的价款和交易流程。本案合同约定内容明确详细，即使些许瑕疵并不能影响合同的履行。而原告是否有配偶并不影响双方之间的合同关系。原告和第三人按照合同约定地址寄送函件，由此产生的法律后果应由被告自行承担。故被告的上述答辩意见，本院不予采信。另，若被告认为两第三人在相应合同履行过程中存在问题，可另行主张。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张祖才于本判决生效之日起十日内向原告林霓支付违约金人民币15万元； 二、被告张祖才于本判决生效之日起十日内向原告林霓支付律师代理费人民币1万元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费适用简易程序减半收取1750元（预收原告3500元），由被告张祖才负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 代理审判员  罗登煌 二〇一七年七月十七日 书 记 员  余 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。