贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0625民初559号原告：李淑轶，男，1970年6月10日出生，土家族，贵州一峰汽车摩托车销售有限公司的经理，住印江自治县，现住印江自治县。委托诉讼代理人：吕若飞，���州宜民律师事务所律师。被告：印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司，地址印江自治县峨岭镇西园开发区。注册号：5222262200034。法定代表人：张金凡，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨秀江，贵州司廉律师事务所律师。第三人：陈德池，男，1963年6月16日出生，土家族，个体工商户，住印江自治县。原告李淑轶与被告印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司（以下简称红地房地产公司）、第三人陈德池房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李淑轶的特别授权委托诉讼代理人吕若飞、被告印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司的特别授权委托诉讼代理人杨秀江、第三人陈德池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李淑轶向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于印江县城东郊商贸城的门面966.88平方米交给原告；2.确认被告与第三人签订的房屋租赁合同无效；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年8月5日签订了房屋买卖合同书，被告愿将其所有的位于印江自治县东郊商贸城的门面966.88平方米卖给原告，约定的交付日期为2016年10月31日，时至今日，被告不但拒不交房，而且还与第三人于2017年3月1日签订了房屋租赁合同，把原告所购买的门面租给了第三人陈德池，特来起诉，望实现诉求。被告红地房地产公司辩称，我公司与原告签订的《房屋买卖合同书》是真实的，与第三人陈德池签订的《房屋租赁协议书》也是真实的，原告与我公司签订《房屋买卖合同书》后因付款问题发生纠纷，我公司与物管公司没有进行沟通，物管公司与第三人陈德池签订了《房屋租赁协议书》，《房屋租赁协议书》签订一个星期后就通知第三人解除租赁合同，陈德池已经开始装修了。我公司现在的意见是认可《房屋买卖合同书》，要求解除《房屋租赁协议书》。第三人陈德池辩称，我与被告签订了两次租赁合同，第一次签订的租赁合同到期时间是2018年5月，2016年8月因被告要将所租赁的房屋卖给原告，在租赁期间解除了合同。后来被告公司的工作人员告诉我原告不购买该房屋了，愿意将该房屋出租给我，我与被告才签订的这份租赁合同，合同签订后就进行了装修，被告的工作人员告诉我该房屋要卖，与我协商解除合同的事宜，我同意解除合同，由被告公司赔偿我的损失，但是被告没有实际支付赔偿��。我现在的意见仍然是同意解除合同，但要求被告赔偿我的房租及装修的损失，货源的损失。本院经审理认定事实如下：2016年8月5日，原告李淑轶、龚龙军与被告红地房地产公司签订《房屋买卖合同书》，合同出卖方（甲方）为红地房地产公司，受买方（乙方）为李淑轶、龚龙军，约定：第一条、甲方座落于印江县东郊商贸城的房屋（住房或门面），建筑面积（含公摊面积在内）966.88平方米（最终以房屋产权面积为准，测量时必须双方负责人在场，实行多退少补）房屋出售给乙方，乙方对所购房的基本情况已充分了解，并自愿购买。第二条、房屋结构及使用要求：甲方只提供房屋现状给乙方，乙方按房屋现状和房屋原设计结构使用。第三条、双方议定上述房屋成交单价4300元/平方米，房屋总价人民币肆佰壹拾伍万柒仟伍佰捌拾肆元整（4157584元）。第四条、付款方式：订金10万元整，在2016年9月3日签订合同时再付（贰佰万￥：2000000元整）剩下50%在甲方办理房产证时付40%，剩下10%在甲方得房产证时付清尾款。第五条、甲方应当在2016年10月31日前，将房屋交付乙方使用。第六条、房屋产权及土地使用权登记及费用约定：房屋权属登记手续双方配合办理；房屋权属办理相关费用按规定各自承担，乙方承担房地产契税，维修基金，工本费、其他费用一概甲方负责。第七条为防范甲方红地房地产有限公司拖欠或不同理由因素推迟过户事件，本合同特订从签订合同即日起，于2018年4月30日前必须过户给乙方。如甲方未按条款履行，乙方付款的（贰佰壹拾万￥:2100000元）将按月付乙方1.5分利息，过户时间到期未过户给乙方，时间超过一年，乙方有权向人民法院起诉甲方强制过户给乙方，甲方不得以任何理由���其门面重复租用或转卖给他人，如发现此事，乙方将有权通过法院要求翻倍赔偿。合同签订当天，龚龙军声明，自愿放弃2016年8月5日与李淑轶购买的红地房地产公司的建筑面积为966.88平方米的东郊商贸城商业用房，且将票据号为0004890的100000元转给李淑轶。原告李淑轶按合同第四条的约定于2016年8月6日向被告支付了100000元定金，原、被告双方未按合同约定的2016年9月3日签订合同，原告未按合同约定的时间支付2000000元的购房款，被告方未按合同约定的时间即2016年10月31日前将房屋交付原告使用。2017年2月27日被告向原告李淑轶出具收款收据，收到原告李淑轶交来东郊商贸城门面购房款500000元，2017年2月29日被告向原告李淑轶出具收款收据，收到原告李淑轶交来东郊商贸城门面购房款400000元。2017年3月1日，被告印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司与第三人陈德池签订《房屋租赁协议书》，协议书出租方（甲方）为红地房地产公司，承租方（乙方）为陈德池，约定：一、租期范围与期限：1、甲方自愿将位于印江县东郊商贸城中排的房屋（房屋现状）租赁给乙方使用，建筑面积为13间，租赁期为伍年，即为60个月，从2017年3月15日至2022年3月15日止。二、租金及付款方式……。三、权利和义务：1、本合同签订三日内，甲方将房屋移交给乙方使用。四、……。2017年3月2日，被告向原告李淑轶出具收款收据，收到原告李淑轶交来东郊商贸城门面购房款600000元。红地房地产公司位于印江自治县东郊商贸城的房屋，建筑面积为966.88平方米的房屋（东郊商贸城中排13间）由第三人陈德池在管理使用。上述事实有原、被告及第三人的陈述，原告提交的居民身份证、《房屋买卖合同书》、《房屋租赁协议书》、《声明》、被告红地房地产公司提交的企业法人营业执照、证明书、法定代表人居民身份证、第三人提交的居民身份证明在卷佐证，上述证据经庭审质证具有真实性、合法性、关联性，予以确认。对被告提交的录音能证明被告因房屋的纠纷通知过第三人陈德池，但是不能证明通知的准确时间，予以部分确认。对被告提交的《通知》第三人陈德池在庭审中不予认可，认为没有收到，是被告的单方面行为，且没有证据予以印证，故不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。2016年8月5日原告李淑轶与被告红地房地产公司签署《房屋买卖合同书》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的禁止性规定，合同依法成立并生效，原、被告之间依法形成房屋买卖合同关系，房屋买卖合同双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告李淑轶按合同的约定向被告支付了100000元的购房定金，双方未按《房屋买卖合同书》的约定于2016年9月3日签订合同，原告李淑轶未按《房屋买卖合同书》的约定于2016年9月3日将2000000元的购房款支付给被告，被告未按《房屋买卖合同书》的约定于2016年10月31日将房屋交付原告，双方均违约。原告李淑轶分别于2017年2月27日、2017年2月29日、2017年3月2日向被告支付东郊商贸城门面款共计1500000元，被告收取并向其出具收款收据，说明自2017年2月27日起双方同意继续履行《房屋买卖合同书》，且庭审中被告明确表示愿意继续履行《房屋买卖合同书》。庭审中原、被告双方均认可对2016年8月5日签订的《房屋买卖合同书》进行了修改，重新约定了定金、价款及交付房屋的时间，均未向法庭提交证据证明，以及根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，推定原、被告双方未变更《房屋买卖合同书》，双方应按《房屋买卖合同书》约定的内容履行，合同约定的付款期限及交付房屋的时间已过，根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》第四条付款时间和第五条交付房屋时间先后的约定，原告李淑轶应先履行合同约定的向被告支付50%购房款即2100000元义务后，才能要求被告履行交付房屋的义务，庭审查明，至原告起诉之日，原告李淑轶向被告支付购房的定金及购房款共计1600000元，未达到《房屋买卖合同书》中约定的50%即2100000元的数额，未按合同的约定先履行义务，无权要求被告履行合同约定的交付房屋的义务，故对原告要求被告将位于印江县东郊商贸城966.88平方米的门面交付给原告的诉讼请求不予支持。对原告要求确认被告与第三人陈德池签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定。2016年8月5日被告红地房地产公司与原告李淑轶签订《房屋买卖合同书》，将位于印江县东郊商贸城建筑面积966.88平方米的房屋出卖给原告李淑轶，后双方违约，2017年2月27日双方同意继续履行该合同。2017年3月1日，被告与第三人陈德池签订了《房屋租赁协议书》，��位于印江县东郊商贸城建筑面积966.88平方米的房屋出租给第三人陈德池，合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律的禁止性规定，被告与第三人陈德池签订的合同依法成立并生效，不属于法律规定的合同无效的情形。本案被告将位于印江县东郊商贸城建筑面积966.88平方米的房屋既卖又租，庭审中被告明确表示愿意继续履行与原告签订的《房屋买卖合同书》，即将位于印江县东郊商贸城建筑面积966.88平方米的房屋出卖给原告李淑轶，不能履行与第三人陈德池签订的《房屋租赁协议书》，应对第三人陈德池承担违约责任，不属于法律规定的合同无效的情形，故对原告要求确认被告与第三人签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第七十八条的规定，判决如下：一、驳回原告李淑轶的全部诉讼请求；二、案件受理费200元，减半收取计100元，由原告李淑轶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  陈绯绯二〇一七年七月十二日代理书记员  郭思露