海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民终1141号上诉人（原审被告，反诉原告）：海口馫雨露数码科技有限公司，住所地海南省海口市美兰区海秀东路**DC商业城地上****号铺面。法定代表人：王刚，总经理。委托诉讼代理人：李知敏，海南大华园律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻红波，海南大华园律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：海南荣泰石油化工有限公司，住，住所地海南省海口市龙华路**一社会信用代码：×××。法定代表人：杨和祥，总经理。委托诉讼代理人：陈挺，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：李羚，海南瑞来律师事务所律师。原审第三人：王刚，男，1980年1月10日出生，汉族，住海口市，公民身份证号：×××。上诉人海南馫雨露数码科技有限公司（以下简称馫雨露公司）因与被上诉人海南荣泰石油化工有限公司（以下简称荣泰公司）、原审王刚租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初3077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。馫雨露公司上诉请求：1、撤销（2016）琼0108民初3077号民事判决第一项判决中的“馫雨露公司应当在判决生效之日起十日内向荣泰公司付清违约金人民币109620元、律师费人民币15000元”，改判为馫雨露公司无需向荣泰公司支付违约金及律师费；撤销第二项判决中的“荣泰公司应当在判决生效之日起十日内将展柜折价款人民币20000元付清给馫雨露公司”，改判为荣泰公司应当在判决生效之日起十日内将律师费10000元、商品及展柜折价款人民币78900元、展柜占用费36000元付清给馫雨露公司；撤销第三项、第五项判决；2、一、二审诉讼费用全部由荣泰公司承担。事实与理由：一、一审法院查明事实不清，导致判决错误。1、馫雨露公司不存在违约行为，故无需向荣泰公司支付违约金及律师费。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条之规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。本案中，荣泰公司作为从事租赁业务及物业管理业务的经营单位，在承租人缴纳租金及管理费、水电费的情况下，有义务向承租人出具租金及管理费、水电费发票，这不仅仅是法定义务，也是其应当履行的合同给付义务。本案中，一审法院仅仅查明了荣泰公司向馫雨露公司出具了2016年1月-4月的租金发票。而实际上，自馫雨露公司承租被上诉的商铺以来，荣泰公司仅仅向馫雨露公司出具了2016年1月-4月的租金发票，并未向馫雨露公司出具2016年1月之前的租金发票以及自馫雨露公司承租商铺以来所有的水电费、物业管理费发票,共计190余万。在馫雨露公司多次向被荣泰公司索要租金、物业管理费、水电费发票未果的情况下，馫雨露公司有权依据《合同法》第六十八条之规定行使不安抗辩权，拒绝向荣泰公司支付2016年5月20日至2016年7月29日的租金，故馫雨露公司并不存在欠缴费用等违约行为，不应当向荣泰公司支付违约金及律师费。2、一审法院在无任何依据的情况下，直接判决馫雨露公司向荣泰公司支付违约金109620元，无事实和法律上的依据。由于荣泰公司未向馫雨露公司开具所有的租金、物业管理费及水电费发票，故馫雨露公司才拒绝向荣泰公司支付2016年5月20日至2016年7月29日的租金。因此，馫雨露公司的行为是迫于无奈的自救行为，并不构成违约，不应当向荣泰公司支付违约金。退一步来说，即使因为馫雨露公司违约导致合同解除，馫雨露公司应当承担的违约金也不应当为109620元。根据《合同法》第114条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失“”之规定，本案中，荣泰公司在解除合同后，随即将涉案铺面出租给了案外人，其实际上的损失最多也就是租金的利息损失，不存在其他损失。而一审法院酌定的违约金为109620元，即使按照同期银行贷款利率的四倍计算，该数额也远远高于荣泰公司的实际损失。因此，馫雨露公司认为，一审法院在无任何依据的情况下直接酌定馫雨露公司应当承担109620元的违约金，实属查明事实不清3、一审法院直接将馫雨露公司的展柜折价为20000元，并驳回馫雨露公司的其他反诉请求，无事实和法律上的依据。本案中，在馫雨露公司与荣泰公司就租金问题发生争议时，荣泰公司就将涉案铺面内所有属于馫雨露公司的商品、展柜予以扣押，随后，荣泰公司又将铺面连同铺面内的属于馫雨露公司的展柜一起出租给案外人。合同解除后，荣泰公司应当向馫雨露公司返还扣押物品或支付相应的对价，并支付占用展柜期间的费用,展柜占用费按市场价格每月6000元,自2016年8月1日计算至判决生效之日止。根据馫雨露公司向一审法院提供的扣押物品清单以及荣泰公司提供的《公证书》，荣泰公司扣押的馫雨露公司的商品及展柜共计价值78900元，荣泰公司也认可已经扣押了馫雨露公司的商品及并占用了馫雨露公司的展柜，而且，因为荣泰公司的行为，导致馫雨露公司在应诉过程中产生了10000元的律师服务费的损失，其应当承担馫雨露公司该部分的损失。然而，一审法院在无任何依据的情况下直接将展柜直接折价为20000元，且对于馫雨露公司要求荣泰公司返还其扣押的馫雨露公司的商品及支付占用馫雨露公司展柜期间的占用费的反诉请求予以驳回，实属查明事实不清。综上，馫雨露公司不存在违约行为，不应当向荣泰公司支付违约金及律师费，且荣泰公司应当向馫雨露公司返还扣押的商品、展柜或支付相应的对价，并支付占用馫雨露公司展柜期间的占用费。二、一审法院适用法律错误。一审法院在未查明事实的情况下，直接根据《合同法》等法律规定判决馫雨露公司应向荣泰公司支付违约金及律师费等，实属适用法律错误。综上所述，馫雨露公司认为，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护馫雨露公司的合法权益。荣泰公司答辩称：一、一审法院认定的馫雨露公司须于本判决发生法律效力之日起十日内将律师费人民币1.5万元付清给荣泰公司事实清楚，程序公正合法，适用法律正确。一审法院认为，荣泰公司与馫雨露公司所签《铺面（柜台）承包合同》系双方各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，双方作为签约方均应恪守合同约定之义务。在合同履行过程中，馫雨露公司未依约支付承包金及管理费，根据双方合同约定，经荣泰公司限期催告后馫雨露公司仍未改正的且仍未支付。2016年7月29日，荣泰公司向馫雨露公司发出《解约通知书》，故该合同的解除系由于馫雨露公司的违约行为造成的。因此，根据上述合同：“铺面的承包期限从......；违约方还应当承担守约方所支付包括诉讼费、律师费、公告费、审计费等一切实现债权的费用”的约定，馫雨露公司应承担一审中荣泰公司为实现债权所支付的律师费。二、一审法院认定的馫雨露公司已从荣泰公司处领取人2016年1月至4月的承包金发票事实清楚，适用法律正确，馫雨露公司上诉所称其有权行使不安抗辩权来对抗其应当承担的违约责任，是滥用不安抗辩权的表现。荣泰公司租赁铺面给馫雨露公司使用，馫雨露公司向其支付承包金、管理费是双方签订《铺面（柜台）承包合同》中双方的主合同义务，而荣泰公司向馫雨露公司出具发票属于从合同义务，主合同的成立与效力直接影响从合同的成立与效力，从合同的成立与效力不影响主合同的成立与效力，故荣泰公司向馫雨露公司出具铺面租赁费发票成就与否不影响馫雨露公司向荣泰公司支付承包金、管理费的义务，馫雨露公司不得以此为理由拒绝支付承包金、及管理费。事实上，荣泰公司在其经营过程中通常采取“先开收据，后开发票”的模式，已依约向馫雨露公司开具铺面租赁费发票、且馫雨露公司法定代表人王刚已签领发票、故不存在荣泰公司拒开发票的事实，故馫雨露公司属于严重违约，应当向荣泰公司支付所欠款项。此外，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条的规定，馫雨露公司应当举证证明荣泰公司有上述情形且履行通知义务，而馫雨露公司从2016年5月20日起开始拖欠承包金、及管理费，经荣泰公司多次催告，馫雨露公司仍拒不支付，后其趁荣泰公司不备，擅自办理租场内的所有电脑等商品、关门闭市，逃避荣泰公司的追款责任。因此，馫雨露公司从未举证证明荣泰公司有以上合同法第六十八条规定的情形、且未履行通知义务，其上诉称其有权行使不安抗辩权，拒绝向荣泰公司支付2016年5月20日至2016年7月29日的承包金、管理费，这是馫雨露公司违反合同约定，滥用不安抗辩权的表现。三、荣泰公司与馫雨露公司解除合同后，将涉案铺面出租给案外人的租金远远低于馫雨露公司的租金，由此给荣泰公司造成了租金预期收益损失，故荣泰公司有权要求馫雨露公司支付解约违约金。2016年7月29日，荣泰公司向馫雨露公司及王刚发出《解约通知书》、及进行清场公证后，因临时无法对外招租，案外人海南腾辉电子科技有限公司提出每月租金3万元，荣泰公司不得已于2016年8月1日和案外人签订铺面（柜台）承包合同。馫雨露公司的原定承包金及管理费每月共计6.1241万元（其中租金5.4810万元、管理费6431元），馫雨露公司单方违约退场后导致荣泰公司收取的月租金只有3万元，每月的租金预期收益损失为3.1241万元。从2016年8月1日至2017年3月30日期间为8个月，由此给荣泰公司造成的租金预期收益损失为24.99万元。一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定馫雨露公司向荣泰公司支付违约金人民币10.9602万元，已远远低于给荣泰公司造成的租金预期收益损失为24.99万元，且低于馫雨露公司于2016年5月20日开始拖欠至2016年7月29日合同解除期间(共计70日）的违约金12.7890万元（两个月的违约金：54810元×2=10.9602万元，每日违约金：10.9602÷60=1827元，故70日的违约金为：12.7890）。综上，荣泰公司有权要求馫雨露公司支付解约违约金10.9602万元。四、荣泰公司在公证员的见证下对搬离物及堆放的情况进行了公证，其目的是为了避免日后馫雨露公司以丢失财产而恶人先告状，并非馫雨露公司上诉所称“荣泰公司擅自扣押其商品、展柜，随后又将涉案铺面连同铺面中的属于馫雨露公司的展柜一同出租给他人”，系其故意歪曲事实，荣泰公司并未占用、扣押其展柜，无须向其支付展柜占用费。上述合同签订后，馫雨露公司从2016年5月20日起开始拖欠承包金、及管理费。经荣泰公司多次催告，馫雨露公司欠付承包金、管理费仍拒不支付。后馫雨露公司趁荣泰公司公司不备，擅自搬离租场内的所有电脑等商品、关门闭市、逃避荣泰公司的追款责任。不得已，荣泰公司向馫雨露公司通知并送达解约通知，并在公证员的见证下对租场进行清理。根据2016年8月4日海口市琼崖公证处作出的（2016）琼崖证字第6388号公证书内容显示，为了证明馫雨露公司已搬离所有电脑等商品、租场内余下物品均为空箱子，公证员通过拍照对现场情况予以证据保全，故馫雨露公司在上诉中所称的“荣泰公司擅自扣押其商品、展柜，随后又将涉案铺面连同铺面中的属于馫雨露公司的展柜一同出租给他人”，系其故意歪曲事实。租场内余下物品均为空箱子，且并无馫雨露公司提供的扣押物品清单所列物品，进行清理是全程公证按原状转移到空地，用油彩布包裹、并不是扣押，荣泰公司也同意馫雨露公司在支付拖欠款项后可按现状取走其财产，而其趁荣泰公司不备，擅自搬离租场内的所有电脑等商品、关门闭市、逃避荣泰公司的追款责任，荣泰公司无法联系到馫雨露公司、且涉案商铺存放的办公桌、柜子等由于在当时安装时已被嵌入墙地板，无法分离，并非馫雨露公司所称的荣泰公司擅自扣押其私人财产、并占用、租赁给案外人。一审法院认定展柜虽仍在铺面内，仍可拆卸，但考虑到展柜现在由案外承租人使用，若拆卸势必影响承租人的经营，故一审法院判令荣泰公司支付展柜折价款2万元给馫雨露公司，认定事实清楚，荣泰公司无须向馫雨露公司支付占用展柜费。综上所述，馫雨露公司的上诉没有事实和法律依据，敬请应予驳回，以维护荣泰公司的合法权益。王刚答辩称：一、我认可馫雨露公司的上诉意见。荣泰公司说我恶意搬离，但我之前已经把降租申请以书面的形式送到了荣泰公司。二、对7月29日已经终止了合同没有异议，但一审判决10万多的金额过高，损失加上律师费，已缴纳的押金也完全够抵荣泰公司的费用。三、公证书上写的物品是空箱子，但在2017年3月30日，荣泰公司却还写个说明书给我让我去领物品，所以不是空的。荣泰公司向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令馫雨露公司限期向荣泰公司支付所拖欠的承包金、管理费13.2392万元，并向荣泰公司支付前述款项从2016年5月20日起至馫雨露公司实际付清前述承包金、管理费之日止期间的逾期付款违约金（前述违约金按照所欠款项的日千分之二计算，暂计至2016年8月15日为2.1977万元）；2、请求判令馫雨露公司限期向荣泰公司支付解约违约金21.934万元、及判令馫雨露公司向荣泰公司支付因诉讼维权的律师费损失人民币1.5万元；3、请求判令王刚对馫雨露公司的上述全部债务、违约金责任、律师费赔偿共同承担连带偿付的保证责任；4、请求判令馫雨露公司、王刚共同承担本案的案件受理费；馫雨露公司向原审法院提出反诉请求：1、判令荣泰公司向馫雨露公司偿还履约保证金（押金）人民币164430元；2、判令荣泰公司向馫雨露公司偿还其扣押的价值人民币78900元的物品或支付相应的对价；3、判令荣泰公司支付馫雨露公司律师服务费人民币10000元；4、判令荣泰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月29日，荣泰公司（甲方）与馫雨露公司（乙方）、王刚（担保方）签订了编号为荣泰(2015)第071号《铺面（柜台）承包合同》一份，约定，馫雨露公司承租荣泰公司经营管理的海口市××路#11、#12号铺面，铺面建筑面积为73.08平方米，承包期限为2015年1月1日至2015年12月30日；合同约定本合同签订当日，乙方向甲方支付相当于三个月的承包金164430元作为履约保证金。合同签订当日，馫雨露公司向荣泰公司支付了履约保证金人民币164430元。合同期满后，馫雨露公司继续承租上述铺面，荣泰公司（甲方）与馫雨露公司（乙方）、王刚（担保方）于2015年12月14日又签订了编号为荣泰(2016)第036号《铺面（柜台）承包合同》一份，约定，铺面的承包期限从2016年1月1日起至2017年3月30日止；铺面承包金每月人民币54810元，每月管理费人民币6431元，管理费包括物业管理费、中央空调用电、公共照明用电、公共用水用电；本合同采用“先付款后承包”的方式支付：本合同签订当日支付给甲方费用（2016年1月1日至2016年3月30日的承包金及管理费、三个月履约保证金）共计人民币348153元，余下承包期的承包金、管理费按季支付，于当季第一个月1日前支付；本合同签订当日，乙方向甲方支付相当于三个月的承包金人民币164430元作为履约保证金。合同履行过程中，如乙方未付承包金、损害赔偿金、管理费、违约金等应付款项，甲方有权直接以押金折抵。折抵后，乙方应当按本合同约定数额补足押金。乙方在甲方折抵后三日内未补足押金，甲方有权解除合同，并要求乙方双倍支付本条所述的应付金额；乙方逾期支付本合同约定的相关费用、或违反合同其他内容任一违约情形的，每逾期一天，甲方有权按所欠款金额每日千分之二的标准向乙方追索违约金，甲方有权停止供水供电服务，直至乙方付清相关费用之日、或完成相应整改之日为止。情节严重、经甲方限期催告后乙方仍拒不改正的，甲方有权单方面通知解除合同、清理乙方离场、另行招租，甲方还有权没收乙方已付的履约保证金（自动转为违约金）、并收取乙方相当于4个月承包金作为违约金，如造成其他损失的，乙方还应当据实赔偿；违约方还应当承担守约方所支付包括诉讼费、律师费、公告费、审计费等一切实现债权的费用；如因乙方违约或者合同期届满，甲方收回铺面的，乙方对本铺面已形成附合的装饰装修无偿归甲方所有；担保方以其名下个人资产为馫雨露公司承担连带担保责任，连带责任保证期间为本合同届满后2年。合同签订后，馫雨露公司之前向荣泰公司支付的履约保证金164430元转为本合同的履约保证金。从2016年5月20日开始，馫雨露公司开始拖欠荣泰公司承包金及管理费，荣泰公司于2016年7月24日向馫雨露公司发出《通知书》，要求馫雨露公司在收到本通知2日内付清欠款，但馫雨露公司仍未付清欠款，荣泰公司遂于2016年7月29日向馫雨露公司发出《解约通知书》，内容如下：贵方从2016年5月20日至2016年7月22日止拖欠的租金、管理费合计132392元，已构成违约，同时，贵方在未支付前述欠款的情况下，擅自搬离部分销售产品、关门闭市，已构成恶意逃债的欺诈行为，为此，我方通知如下，我方从即日起解除和贵方签订的合同编号为荣泰(2016)第036号《铺面（柜台）承包合同》，贵方在收到本通知即日付清前述欠款，清理离场，并承担单方终止合同的违约责任。如贵方逾期的，我方将清理腾空商铺，并保留留置场内商品，以及追究贵方支付租金、管理费付款责任、及给我司造成其他损失的经济责任。其后，荣泰公司向海口市琼崖公证处申请证据保全公证，2016年8月1日，在琼崖公证处公证员见证下，将馫雨露公司承租铺面内的物品搬至DC城一楼的一块场地存放。荣泰公司收回铺面后，于2016年8月1日与案外人海南腾辉电子科技有限公司签订《铺面（柜台）承包合同》一份，将涉案铺面出租给案外人海南腾辉电子科技有限公司使用，期限从2016年8月1日起至2017年3月30日止，每月承包金人民币30000元。同时，针对馫雨露公司称荣泰公司未产生实际损失的意见，荣泰公司认为出租后每月减少的租金差额24810元乘以未履行合同期限的金额属于馫雨露公司的违约造成荣泰公司的损失。在诉讼过程中，馫雨露公司及王刚对于拖欠荣泰公司的承包金及管理费人民币132392元的事实没有异议。在庭审中，荣泰公司提供了《领发票签名表》，馫雨露公司及王刚对该证据的真实性没有异议，该证据证实馫雨露公司从荣泰公司处领取了2016年1月至4月的承包金发票。对于馫雨露公司提供的扣押物品清单，荣泰公司对其真实性不予确认，但荣泰公司确认该清单中展台和柜子现均由现承租方使用，荣泰公司称上述物品均固定在铺面内无法移动，属于添附物，按照合同约定，因馫雨露公司违约，荣泰公司收回铺面后，铺面已形成附合的装饰装修无偿归甲方所有。馫雨露公司在清单中确认上述展柜的价值为人民币48160元。另查，2016年8月15日，荣泰公司（甲方）与海南瑞来律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》一份，约定，乙方接受甲方委托，指派律师在本租赁合同纠纷案件中担任甲方的委托代理人。合同签订后，荣泰公司向海南瑞来律师事务所支付了律师服务费人民币15000元。同时，馫雨露公司亦向海南大华园律师事务所支付了律师服务费人民币10000元。另，中国信达资产管理公司海口办事处依据海南省高级人民法院于2003年5月28日作出(2002)琼高法执字第3号民事裁定，取得DC商业城第一层和负一层房产的所有权。其后，荣泰公司与中国信达资产管理公司海口办事处签订了《DC商业城地上一层铺面（柜台）整体租赁合同》及补充协议，取得了该DC商业城地上一层整体铺面（柜台）为期5年零5个月的承租经营权（租赁期限从2011年11月1日起至2017年3月31日止）。原审法院认为，荣泰公司、馫雨露公司及王刚所签《铺面（柜台）承包合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，各方均应恪守合同约定之义务。在合同履行过程中，馫雨露公司未依约支付承包金及管理费，根据双方合同约定，经荣泰公司限期催告后仍未改正的，荣泰公司有权单方面通知解除合同，荣泰公司于2016年7月24日向馫雨露公司发出《通知书》，要求馫雨露公司在收到本通知2日内付清欠款，但馫雨露公司仍未支付，荣泰公司遂于2016年7月29日向馫雨露公司发出《解约通知书》，故荣泰公司与馫雨露公司及王刚之间于2015年12月14日签订的编号为荣泰(2016)第036号《铺面（柜台）承包合同》已于2016年7月29日解除。关于对荣泰公司的本诉请求的处理。馫雨露公司辩称其拒付承包金及管理费系由于荣泰公司一直未履行出具发票的义务，其才拒绝向荣泰公司支付租金，但在诉讼过程中，荣泰公司出示的证据证实馫雨露公司已经领取了2016年1月至4月的租金发票，故馫雨露公司的辩称意见与事实不符，原审法院不予采纳。合同解除系由于馫雨露公司的违约行为造成的，故荣泰公司要求馫雨露公司支付拖欠的承包金及管理费人民币132392元、律师费人民币15000元的诉讼请求，合法合理，原审法院予以支持。至于荣泰公司要求馫雨露公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，该情形是在合同继续履行的状态下发生的，现《铺面（柜台）承包合同》已于2016年7月29日解除，荣泰公司既要求馫雨露公司支付逾期付款的违约金，又主张馫雨露公司支付解约违约金，该两种请求不能并用，故原审法院对荣泰公司主张逾期付款违约金的请求不予支持。至于荣泰公司要求支付解约违约金的诉讼请求问题，馫雨露公司虽然答辩时未主张调整违约金，但其答辩时亦提到了荣泰公司解除合同后，未产生实际损失的问题，故原审法院根据本案的实际情况对违约金是否应当调整进行确定。针对馫雨露公司合同解除后未产生实际损失的问题，荣泰公司认为其收回铺面另行出租后每月减少的租金差额24810元乘以未履行合同期限属于荣泰公司的损失，故其主张的解约违约金并未高于其损失。原审法院认为，荣泰公司与案外人海南腾辉电子科技有限公司签订合同中约定的租金标准是市场因素决定的，该租金标准与双方合同约定的租金标准的差额不能视为荣泰公司的损失，荣泰公司在本诉中及针对馫雨露公司的反诉中所主张的解约违约金标准远高于其损失，故原审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定馫雨露公司向荣泰公司支付违约金人民币109620元。王刚作为担保人，应对上述债务承担连带清偿责任，故荣泰公司要求王刚对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，合法合理，原审法院予以支持。关于馫雨露公司的反诉问题。馫雨露公司所付的履约保证金，应由荣泰公司退还给馫雨露公司。除铺面内的展柜外，馫雨露公司在铺面内的其余物品由荣泰公司搬至一楼场地内存放，馫雨露公司要求荣泰公司返还，荣泰公司亦无异议，原审法院予以照准。展柜虽然固定在铺面内，但仍可拆卸，因此，该展柜不属于已形成附合的装饰装修，考虑到该展柜现由现承租人使用，如果拆卸势必影响承租人的经营，故原审法院酌定荣泰公司支付展柜折价款人民币20000元给馫雨露公司。馫雨露公司作为违约方，其要求荣泰公司承担律师费的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、馫雨露公司须于本判决发生法律效力之日起十日内将拖欠的承包金及管理费人民币132392元及违约金人民币109620、律师费人民币15000元付清给荣泰公司；二、荣泰公司须于本判决发生法律效力之日起十日内将履约保证金人民币164430元、展柜折价款人民币20000元付清给馫雨露公司；上述第一、二项折抵后，馫雨露公司须于本判决发生法律效力之日起十日内付给荣泰限公司人民币72582元。三、王刚对馫雨露公司的上述债务承担连带清偿责任；四、荣泰公司的其他诉讼请求；五、驳回馫雨露公司的其他反诉请求。案件受理费人民币7130元、反诉费人民币2550元，由荣泰公司负担3969元，馫雨露公司负担5711元。各方当事人在二审期间均未提交新证据。本院二审查明，对于一审判决中馫雨露公司在铺面内的其余物品由荣泰公司搬至一楼场地内存放，经本院二审询问，荣泰公司表示因其租期届满需要将场地移交给场地的新所有权人嘉美公司，其已向馫雨露公司及王刚送达了要求在2017年3月31日前清理物品的《通知》并告知了后果。荣泰公司提交了一张《通知》及王刚在看通知的照片。馫雨露公司对此未予否认，但认为因扣押的物品时间过久，很多设备已经没有了使用价值，部分电脑包、栏杆箱以及充电器电池等因为时间过久，设备的更新换代，已无法继续使用。王刚经本院通知未到庭对此进行质证。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，一、荣泰公司未向馫雨露公司出具全部发票是否能构成馫雨露公司不支付承包金及管理费的理由。本院认为，就各方当事人签订的签《铺面（柜台）承包合同》而言，因双方未在合同中作出特别约定，因此合同的主给付义务或对价义务是荣泰公司提供约定的铺面给馫雨露公司使用，馫雨露公司向荣泰公司支付租金。本案中，荣泰公司已向馫雨露公司提供了相应的铺面使用，馫雨露公司应当依照约定支付相应的租金。履行开具发票义务并非合同的主要义务。因此开具发票的义务与承租方支付租金不能形成对等给付，不能构成承租方拒付租金的同时履行抗辩权。本案中，馫雨露公司以荣泰公司未履行开具发票的义务而拒付承包金及管理费的理由不能成立，本院不予支持。因馫雨露公司已构成违约，故原审法院判决馫雨露公司向荣泰公司交纳承包金及管理费132392元及维权而支出的律师费，于理有据，本院予以维持二、关于本案违约金是否过高的问题。根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》第二十九条的规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素。根据公平原则，对违约金是否过高作出裁量。本案中，荣泰公司既主张馫雨露公司按所欠款项的日千分之二支付逾期付款的违约金，又主张馫雨露公司支付解约违约金。因荣泰公司于2016年7月29日向馫雨露公司发出《解约通知书》，8月份即将涉案铺面租给了案外人海南腾辉电子科技有限公司。荣泰公司解除合同并另行出租房屋是对其权利自由处分的行为，其与海南腾辉电子科技有限公司签订合同中约定的租金标准是市场因素决定的，该租金标准与荣泰公司、馫雨露公司合同约定的租金标准的差额不能直接等同为荣泰公司的租金预期收益损失。因此，在荣泰公司未能提供证据证明其具体实际损失的情况下，原审法院酌定馫雨露公司向荣泰公司支付违约金人民币109620元，没有法律及事实的依据。综合衡量全案情况，同时考虑到我国合同法规定的违约金旨在弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，因此涉案违约金的计算标准为按中国人民银行同期同类贷款基准利率４倍支付。三、关于一审法院将馫雨露公司的展柜折价为20000元的问题。因馫雨露公司未提供购买展柜的相应发票证实展柜的实际价格，且该展柜已由馫雨露公司使用过，故一审法院酌情折价为20000元，本院予以照准。馫雨露公司虽上诉主张该展柜应折抵49160元，但其未能提供证据证明原审法院的价格过低。故对馫雨露公司的该项上诉请求，本院不予支持。对于馫雨露公司留在铺面内其余物品的返还问题。首先，馫雨露公司未能举证证明其仍留在铺面内的具体物品种类及数目。其次，本案争议系因馫雨露公司未能如期支付租金而产生，荣泰公司于2016年7月29日向馫雨露公司发出《解约通知书》要求馫雨露公司清理离场。馫雨露公司未能清理，荣泰公司向琼崖公证处公证员的见证下将物品搬至一楼场地内存放，馫雨露公司亦未举证证明其在该段时间向荣泰公司主张过返还。荣泰公司的租赁期间届满后其又再次通知馫雨露公司清理搬离物品。综合上述情形，本院认为荣泰公司已尽合理的保管义务，现场已不在，物品无法返还应当由馫雨露公司自行承担责任。故对馫雨露公司要求荣泰公司返还78900元物品的请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初3077号民事判决；二、海口馫雨露数码科技有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内将拖欠的承包金及管理费人民币132392元及违约金（以132392元为本金，自2016年7月22日起至债务付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率４倍计算，总数不得超过241317元）、律师费人民币15000元付清给海南荣泰石油化工有限公司；三、海南荣泰石油化工有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内将履约保证金164430元、展柜折价款20000元付清给海口馫雨露数码科技有限公司；四、王刚对海口馫雨露数码科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回海南荣泰石油化工有限公司的其他诉讼请求；六、驳回海口馫雨露数码科技有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5043元，由上诉人海口馫雨露数码科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏 慧审 判 员 曲 洁审 判 员 廖端明 二○一七年月二十八日法官助理 任 琳书 记 员 谭文姬附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》第二十九条【迟到的承诺】受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情形能够及时到达要约人，但因其他原因承诺到达要约人时超过承诺期限的，除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，该承诺有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。