上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初14430号原告：刘凌云，女，1977年12月3日生，汉族，住上海市宝山区。原告：谭清平，男，1974年11月26日生，汉族，住所地同上。上列原告共同委托诉讼代理人：罗新宇，上海先诚律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：刘安峰，上海先诚律师事务所律师。被告：芦贻春，男，1961年8月25日生，汉族，住辽宁省沈阳市。被告：孙燕，女，1962年5月5日生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市，现住138BIRCHCREEKTER。上列被告共同委托诉讼代理人：邹容，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：张文均，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原告刘凌云、谭清平与被告芦贻春、孙燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凌云、谭清平及其共同委托诉讼代理人刘安峰、被告芦贻春及其与孙燕的共同委托诉讼代理人邹容、张文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘凌云、谭清平共同向本院提出诉讼请求：1、要求被告于判决生效之日配合原告办理上海市宝山区水产路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)过户手续；2、要求被告继续履行合同，配合原告办理贷款手续；3、要求被告于判决生效之日向原告交付房屋；4、要求被告支付原告自2016年7月31日起至房屋实际交付之日以人民币276万元(以下币种均为人民币)为基数按照每日万分之五计算违约金；5、被告承担原告律师代理费20,000元以及本案诉讼费。事实和理由：2016年2月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议书》，约定原告以458万元的价格购买系争房屋。合同签订后，原告按约支付首付款276万元，余款以贷款方式支付。但被告于2016年7月27日向原告发出《催款通知书》，确认收到上述款项，但认为系争房屋总房价为656万元，要求原告再支付房款594,000元，并拒绝履行合同约定的交房义务。原告认为被告的上述行为构成违约，故向本院提出上述诉请。被告芦贻春辩称，系争房屋转让价格为656万元，原告未按合同约定支付首付款，构成违约，被告享有先履行抗辩权，不同意继续履行合同，不同意原告的全部诉请。被告孙燕辩称，孙燕没有授权芦贻春签订系争房屋买卖合同，不知道买卖房屋的过程，也不同意出售房屋。芦贻春无权处分夫妻共同财产，孙燕对此也不追认，系争房屋买卖合同应为无效，不同意原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记为两被告共同共有。2016年2月24日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋以260万元的价格出售给乙方，甲方于2016年7月30日前交房；双方于2016年8月31日前办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；附件三付款协议约定，甲乙双方确认，乙方应于2016年7月30日前支付甲方首付款78万元(内含2016年2月24日已付定金10万元)，此款由甲方用于还贷；甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款，乙方贷款银行以乙方出具的贷款合同为准，乙方的贷款金额为182万元，贷款不足部分以现金方式补足给甲方；交房日期定于2016年7月30日前。甲方孙燕落款处为“芦贻春并代孙燕”。同日，甲乙双方签订《装修补偿协议书》，主要内容为：甲乙双方于2016年2月24日签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同对房屋总价及付款方式作了明确约定，现甲乙双方协商一致，就乙方购买甲方所有的系争房屋事宜，达成补充协议如下：一、甲乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为4,580,000元，另外双方约定，乙方在上述总房价的基础上再直接支付甲方装修补偿款19,800,000元(大写壹佰玖拾捌万元)，乙方于签约当日，直接支付甲方装修补偿款19,800,000元(大写壹佰玖拾捌万元)；二、乙方在本交易中须向甲方支付款项共计458,000元(大写肆佰伍拾捌万元)(即包括合同总房价贰佰陆拾万元和装修补偿款壹佰玖拾捌万元)；三、装修补偿款1,980,000元分4次支付甲方，第一笔1,380,000元于2016年2月24日支付甲方，第二笔于2016年2月25日支付200,000元，第三笔于2016年2月26日支付200,000元，第四笔于2016年2月27日支付200,000元给甲方；……；五、本协议书所列内容与甲乙双方于2016年2月24日所签订的《上海市房地产买卖合同》不一致之处，以本协议为准，其余事项按原买卖合同及协议书之约定履行。甲方落款处由芦贻春签署“芦贻春并孙燕”。审理中，原告表示，《装修补偿协议书》第一条中“甲乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为4,580,000元”系中介工作人员的笔误，并提供中介工作人员宫金艳的声明书为证，证人宫金艳亦出庭作证证明。被告芦贻春表示该条并非笔误，该条是对房屋总价及补偿款进行的总的说明，第二、三条分别讲总价和装修补偿款，第二条中“458,000元”的小写数字是笔误，括号内将总房价金额记成了《上海市房地产买卖合同》的房款金额，也是笔误。两被告认为因本案的中介费由原告支付，故中介人员宫金艳作出对原告有利的证言，对证人所述不予认可。经询问，双方未曾签订过总价为458万元的《上海市房地产买卖合同》。上述合同签订后，被告芦贻春收到原告支付的房款276万元。2016年7月24日，原告向被告发出催告函，要求被告按约于2016年7月30日前交房并配合办理贷款手续。同月27日，被告芦贻春向原告发出复函及催款通知书，表示原告尚欠房屋首付款594,000元，要求原告支付，否则芦贻春将有权解除合同。2016年8月25日，芦贻春向原告发出《解除商品房买卖合同通知书》，载明因原告未支付首付款余款594,000元，通知原告解除合同。审理中，原告表示将以现金支付剩余款项，并将182万元交至本院代管。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议书》、催告函、复函、催款通知书、《解除商品房买卖合同通知书》及当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，本院予以认定。审理中，原告向本院提供：1、孙燕于2015年12月16日出具的委托书，主要内容为，孙燕与芦贻春系夫妻关系，共同拥有位于上海市宝山区水产路XXX弄XXX号的房产，孙燕因繁忙无法亲自办理上述房屋的出售相关事宜，故委托芦贻春代为办理，其中包含“代为签订买卖上述房屋的定金协议、房屋买卖合同等相关文件，办理该房屋的网签手续和注销网签手续等事宜”、“代为办理上述房屋和土地的权属转移登记手续，接受房屋登记部门的询问，在询问笔录上签字，代为办理该房屋的物业交割手续并签署相关文件”，等等，上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至授权人完成委托事项之日止，凡委托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以认可。该委托书经美国加利福尼亚州政府公证，并经中华人民共和国驻旧金山总领事馆认证；2、被告的身份证、户口本、结婚证；原告表示芦贻春于2016年2月24日签订合同时携带证据1-2的原件及房产证原件，证明孙燕委托芦贻春出售系争房屋，芦贻春代其签订的房屋买卖合同合法有效；3、2016年1月30日案外人芦某某代芦贻春与原告签订的《房产买卖定金合同》，约定系争房屋成交价格为458万元，原告支付定金5万元。被告芦贻春对证据1-2真实性均无异议，但表示该委托书并非专门为原被告之间的交易而办的，而是为系争房屋买卖办理的公证委托书，且当时仅仅是将该组材料交由中介人员备案使用，事实上当时孙燕是不同意芦贻春签订本案买卖合同的；3、该定金合同是芦贻春的堂弟代签，事先无被告方的授权，事后被告也未追认，在与原告签订《上海市房地产买卖合同》之后，芦某某将该5万元定金转给了芦贻春。被告孙燕对证据1-2真实性均无异议，但孙燕当时是不同意芦贻春签房屋买卖合同的，双方为此还发生了争吵；对证据3真实性不清楚。本院认为，孙燕出具公证委托书委托芦贻春办理系争房屋的出售事宜，故芦贻春在该代理权限内，代其与原告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议书》，孙燕对芦贻春的代理行为应当承担民事责任。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。孙燕认为该合同无效的意见，于法无据，本院不予采信。本案的争议焦点在于系争房屋的转让价款。根据本院查明的事实，原、被告双方签订的《装修补偿协议书》中存在多处明显笔误，包括第一条中“装修补偿款19,800,000元”、第二条中小写数字部分“458,000元”；而根据原、被告陈述，原、被告双方仅签订有一份《上海市房地产买卖合同》，而该合同约定总价为260万元，本院可认定该协议书第一条“甲乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为4,580,000元”中关于总价的数字书写应为笔误。故系争房屋交易的实际成交价为《上海市房地产买卖合同》中约定的总价260万元加上装修补偿款198万元，即458万元。上述认定亦符合《装修补偿协议书》第二条的约定。原、被告在签约时对系争房屋的实际成交价应当明知。在合同签订后，原告已按约向被告支付首付款及装修补偿款共计276万元，但被告却以房屋总价应为656万元为由要求原告继续付款，并拒绝按约交付房屋，存在明显违约。双方合同应当继续履行，现原告将剩余房款交至本院代管，并要求被告将房屋过户至原告名下及交房的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。合同约定被告应于2016年7月30日前交房，而被告至今仍未交付房屋，现原告要求被告支付自2016年7月31日起至房屋实际交付之日止的违约金，符合合同约定，本院予以准许。因合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为按已付款276万元的日万分之二计算。原告要求被告承担本案律师费，无合同依据和法律依据，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告芦贻春、孙燕于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区水产路XXX弄XXX号房屋过户至原告刘凌云、谭清平名下；二、原告刘凌云、谭清平于上述房屋过户当日，向被告芦贻春、孙燕支付房款182万元；三、被告芦贻春、孙燕于本判决生效之日起十日内，将上述房屋交付原告刘凌云、谭清平；四、被告芦贻春、孙燕于本判决生效之日起十日内，按每日552元计算，向原告刘凌云、谭清平支付自2016年7月31日起至实际交付上述房屋日止的违约金；五、原告刘凌云、谭清平的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取13,800元、财产保全费5,000元，由被告芦贻春、孙燕负担。如不服本判决，被告孙燕可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一七年七月五日书记员 袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条……代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……二、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。