山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1702民初2152号原告：周红领，男，1974年5月6日出生，汉族。户籍地：山东省鄄城县。委托诉讼代理人：李喜梅，山东贵和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹长乐，山东贵和律师事务所实习律师。被告：菏泽豪联房地产开发有限公司。住所地：菏泽市青年路****号。社会统一信用代码：91371702674521419L。法定代表人：韩允朝，执行董事。委托诉讼代理人：张美玉，女，1989年7月2日出生，汉族，该公司工作人员。住址山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：贾西全，山东敬人律师事务所律师。原告周红领与被告菏泽豪联房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月5日公开开庭进行了审理。原告周红领的委托诉讼代理人李喜梅、曹长乐，被告菏泽豪联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张美玉、贾西全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周红领向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金123746.55元。2.判令被告承担本案诉讼费用。开庭时增加诉讼请求：请求判令被告立即无条件交付房屋。事实和理由：原告与被告于2012年12月11日，签订了第201212111010号《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告预售的金御华府小区第8幢03单元07008号房，总房款为312602元，交房日期为2013年10月31日前，协议生效后，被告至今未向原告交付涉案房屋。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。综上，由于被告的原因造成逾期交房，被告应当承担违约责任。菏泽豪联房地产开发有限公司辨称：原告购买的8号楼已符合交房条件，自2017年4月10日多次通知原告交房，原告收到通知后，拒不到被告处办理交房手续，原告存在严重违约，根据商品房买卖合同第十一条的约定，被告通知原告交房，至今已超过三个月，原告仍未接收其房屋，现被告通知原告自动退房处理，原告承担总房款10%的违约金后解除商品房买卖合同。被告公司开发的金御华府小区因牡丹区政府一直没有拆迁完成，严重影响涉案楼房的建设，小区配套无法施工，直到2014年9月22日拆迁户赵忠顺、姚辉超才签订拆迁协议，方恢复施工，所以交房逾期责任不在我公司，根据商品房买卖合同第八条第二款的约定，非因出卖方所能控制的因素造成交房逾期的，出卖人可据实予以延期。原告为支持其请求，提交以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应该得到全面正确的履行。依据《商品房买卖合同》第三、第四条的约定内容，原告购买了被告预售的位于菏泽市青年路以西康庄路以南金御华府小区8号楼03单元07008号房，该商品房价款为312602元整；依据该合同第八、第九条约定内容，证明被告应当于2013年10月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之三支付逾期交房违约金；依据该合同第十一条约定内容，证明涉案商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。涉案商品房至2017年4月15日仍未达到交付条件，构成逾期交房，因此原告要求被告支付违约金暂计算至2017年4月15日（即违约天数为1262天），原告保留2017年4月15日后被告继续追偿违约金的权利。2、房款收据一宗。证明结合上述第一组证据《商品房买卖合同》第八、第九、第十一条，证明原告在购买上述商品房按合同约定支付了全部房款，原告已经按照合同约定履行了全部付款义务，不存在不可抗力或因原告的原因导致交房延期的情况。被告对原告所提交的证据，发表以下质证意见：对原告提交的以上证据真实性无异议，但被告已通知原告于2017年4月5日交房，原告至今拒不接收房屋，应当按照商品房买卖合同第十一条的约定，被告收原告10%的违约金后解除商品房买卖合同。根据合同第八条的约定，逾期交付房屋是非因被告方所能控制的因素，本案是因牡丹区政府未能按时拆迁导致小区配套建设无法进行而延期，所以被告构不成逾期交房违约责任。被告为支持其请求，提交以下证据：1、原告提交的商品房买卖合同能够说明：被告已通知原告于2017年4月5日交房，原告至今拒不接收房屋，应当按照商品房买卖合同第十一条的约定，被告收原告10%的违约金后解除商品房买卖合同。2、2016年6月25日菏泽市金御华府项目建设工程指挥部出具的证明一份。证明：我公司开发的金御华府小区因原户主赵忠顺、姚辉超不配合政府拆迁，致使小区配套设施无法施工，至2014年9月22日才拆迁完毕，结合双方签订的商品房买卖合同第八条之约定，非因被告方所能控制的因素等问题，出卖人可据实予以延期之约定。所以逾期交房的原因不在我公司，属于政府拆迁造成的。我公司构不成逾期交房违约责任。该证明有兰昌华、黄自斌的签字，兰昌华的职务是牡丹区人大副主任东城办事处书记，黄自斌是东城办事处人大主任，两人都是本项目的负责人。原告对被告所提交的证据，发表如下质证意见：对证据1的说明有异议，我方提交的合同并不能证明被告于2017年4月5日用合同约定的书面通知原告交房，且原告在听说被告能够交房时，要求被告交房，被告不向原告出示任何验房手续，也不向原告出示合同约定的两书一表，即合同约定的住宅质量保证书和住宅使用说明书及分户验收表。且无理要求原告签署免除被告支付交房违约的协议，否则不予交房，导致原告至今不能按合同接收房屋，延期交房的责任完全应由被告承担，故原告不存在违约的事实，要求继续履行合同并由被告按合同支付交房延期违约金。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，该证明不能免除被告的违约责任，因个人的原因不能导致整个小区严重逾期交房，兰昌华、黄自斌签字的证明也不符合合同约定的免除其违约责任的原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述，结合提交的证据，本院确认以下事实：原告与被告于2012年12月11日签订了第20121211010号《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于菏泽市青年路以西康庄路以南第8幢03单元07008号房，建筑面积101.56平方米，该商品房每平方米3078元，总金额为312602元。被告应当于2013年10月31日前交房，被告逾期交付的违约责任，如逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。涉案合同还约定了其他条款。涉案房屋的房款，原告已全部交情。涉案房屋至今未有交付。本院认为：1、原、被告于2012年12月11日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，双方应当按照合同约定履行其义务。原告按照合同约定，将涉案房款共312602元缴清。合同约定被告应当在2013年10月31日前交付涉案房屋，但被告没按合同约定交付涉案房屋，理应承担违约责任。原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院应予支持。2、原、被告签订的“商品房买卖合同”约定，被告应当在2013年10月31日前交付涉案房屋，逾期从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。由此，违约金计算应从2013年11月1日起计算至原告请求的2017年4月15日止，共计1262天，按已交房款312602元的日万分之三，其违约金为118351.12元，原告要求过高部分的诉讼请求，本院不予支持。3、原告认为涉案房产至今不具备交付条件，且被告没有提交涉案房产具备交付的相关文件。由此，因涉案房产尚不具备交付条件，原告要求被告交付涉案房产的诉讼请求，不予支持。待涉案房产具备交付条件后，原告可另行主张权利。综上所述，被告没按合同约定交付涉案房屋，构成违约，理应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告菏泽豪联房地产开发有限公司支付原告周红领逾期交房违约金118351.12元。于判决书生效后十日内履行完毕。二、驳回原告周红领其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2775元，减半收取1387.5元，由被告菏泽豪联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  尘军梅二〇一七年七月十七日书记员  范 静