福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初2407号 原告：厦门市职工技术开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区斗西路****，统一社会信用代码913502001549898436。 法定代表人：徐家霖，总经理。 委托诉讼代理人：吕金朝，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晨蓉，福建旭丰律师事务所律师。 被告：苏宜彬，男，1958年11月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门市职工技术开发有限公司（以下简称职工技术开发公司）与被告苏宜彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，适用简易程序于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告职工技术开发公司的委托诉讼代理人吕金朝、张晨蓉，被告苏宜彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 职工技术开发公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退原告名下位于的房产；2、判令被告腾退原告名下位于的房产；3、判令被告立即补缴房产，自1999年5月起至实际退出之日止的租金并承担应缴租金每逾期一日0.3%的滞纳金（暂计至2016年12月欠缴租金34138元、滞纳金165244元）；4、判令被告立即补缴房产，自2016年1月起至实际退出之日止的租金并承担应缴租金每逾期一日0.3%的滞纳金（租金暂计至2016年12月为2558元、滞纳金1400元）；5、判令被告偿还原告代垫的房产物业管理费414.15元、公摊电费18.87元、公共维修金160元；6、判令被告偿还原告代垫的房产物业管理费501元、公摊电费18.87元、公共维修金175元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告根据厦府【1996】地127号建设用地批文，对被告原承租的将军祠160号房屋予以拆除。原、被告就补偿与安置事宜于1999年5月5日签订《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》（下称“协议书”）。协议书约定：被告原租赁的房屋建筑面积86.18平方米，因被告人口结构等实际情况，原告予以上调贰档，提供两套两房一厅房屋，供被告承租居住，地，地点为前埔小区第**团**楼**告按约定将自有的，共两套两房一厅，参照政府廉租房的规定供被告租住。租金由原告委托厦门市厦禾旧城改造物业管理公司前埔居民区管理处代收。然而，被告不仅将其中一套73号105室出租给他人赚取市场价值的租金；另一套73号105室，被告也长期无视管理处对租金、物业费的每月催缴，自1999年5月承租以来至今都未曾缴纳租金。原告认为：被告的行为已严重违反了厦门市廉租房管理规定。根据廉租房管理规定及协议的约定，原告有权要求被告腾退讼争房屋、补缴租金并对逾期应缴租金按每逾期一日千分之三的标准承担滞纳金、偿还代垫的物业费。原、被告基于拆迁发生的房屋租赁关系，本案属于房屋租赁合同纠纷。讼争合同包含两部分，一部分是关于拆迁的内容，一部分是关于房屋租赁的内容。故合同法中关于租赁合同的规定及相关司法解释适用本案。原告明确是基于解除合同提出诉讼请求。 苏宜彬辩称，不承认原告的所有诉讼请求，原告陈述都是虚假的。事情的经过是：将军祠160号拆迁协议上记载的原租赁房屋的建筑面积86.18平方米实际是使用面积，原告将军祠160号房屋的租赁合同原件在拆迁时已被原告收走。原告应当按照证据目录二第十页对应的176平方米对被告进行安置。根据厦门政府1996年拆迁补偿政策，如果是就近安置，面积没有多补，但异地安置则会多补面积。每100平方米多补偿20%至40%的面积比例。被告属于异地安置，原定补偿是按照一比一换房。被告主张应按照40%的比例安置补偿，因为被告的安置地点太远。原被告之间就租金优惠等事项没有协商一致，故双方没有签订房屋租赁合同。原告没有尽责修理房屋，所以被告才有一套没交租金。被告自己掏几万元修理了两套房屋。这些钱本应由原告交，所以被告支付的修理费用应当抵扣房屋租金。目前出租给他人、75号701室自己居住。两套房屋是被告因拆迁以房换房来的，拆迁换房时被告向原告支付了两万多元的费用，被告有权转租而不需原告同意。 围绕诉讼请求，职工技术开发公司提交了原、被告签订的《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》、厦门市土地房屋权证、情况表、联络函、欠缴租金情况表、收据、发票、《住宅租赁合同》、《律师函》及ems快递单、《住宅用房租赁合同》、《“塔厝公寓”拆迁协议书》、《厦门市统建解困房（经济适用房）销售合同书》作为证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据本院予以确定并在卷佐证。 根据原、被告的陈述、经审查确认的证据，本院认定事实如下：原坐落于将军祠160号的房屋（以下简称将军祠房屋）原系原厦门市土地房产管理局（以下简称厦门市土房局）管理的直管公房。将军祠房屋拆迁前，苏宜彬向厦门市土房局公园房管所（以下简称公园房管所）承租该房屋的一部分。苏宜彬租住的将军祠房屋为砖木结构，房屋等级为丙二级，房间数量为4间，正房使用面积46.89平方米，阳台面积19.4平方米，1992年至1994年的租金为每月25.3元。苏宜彬与公园房管所签订的《住宅用房租赁合同》约定：苏宜彬同意不把所承租的房屋转让、转借、转租或变相买卖使用权，如有发生公园房管所有权终止租赁合同、收回房屋。 1996年，厦门市政府发布厦府【1996】地127号建设用地批文，决定对将军祠房屋进行拆迁。1998年7月28日，职工技术开发公司（甲方）与厦门市土房局（乙方）签订一份《“塔厝公寓”拆迁协议书》，约定：乙方同意甲方拆除将军祠房屋，总建筑面积176平方米；甲方同意以前埔小区第一组团三套房屋，总建筑面积215.32平方米以产权调换的形式对乙方进行补偿；等等。上述协议已实际履行。 1999年5月5日，苏宜彬（乙方）与职工技术开发公司（甲方）以及厦门市房屋拆迁工程公司（实施拆迁单位，以下简称房屋拆迁公司）签订一份《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》（以下简称《拆迁安置协议》），约定：甲、乙双方依照《厦门市城市房屋拆迁管理规定》及安置房计价等有关标准进行协商达成本协议；甲方以乙方原租赁的将军祠房屋建筑面积86.18平方米，就近上靠100平方米的标准户型；因乙方非人口结构等实际情况，再上调二档给予安置，安置房建筑面积共计142平方米；异地安置单元住房二房一厅共二套，地点为前埔小区第，地点为前埔小区第**团**楼****（土地房屋权证登记的房屋坐落为思明区工技术开发公司，土地使用权类型为划拨，建筑面积分别为66.48平方米、72.92平方米，以下简称讼争房屋）；甲方应支付乙方各项补助、补偿款等4516.6元，乙方应向甲方缴交安置分配费24194.88元（30243.6元打八折），最终抵扣后乙方应付给甲方19678.28元；等等。此后，苏宜彬与职工技术开发公司实际履行了《拆迁安置协议》，苏宜彬于1999年5月搬入讼争房屋居住。入住后，苏宜彬拖欠缴纳租金及物业管理费、公摊电费等。职工技术开发公司工作人员曾提供一份以厦门市国土资源与房产管理局印制的《住宅租赁合同》为范本的租赁合同欲与苏宜彬缔约，但苏宜彬拒绝签署，双方未就租赁讼争房屋签署书面合同。房屋由苏宜彬及其家人居住，房屋由苏宜彬转租给他人使用。苏宜彬转租房屋未经职工技术开发公司同意。2013年7月，职工技术开发公司向苏宜彬发出《律师函》催缴租金、表明不同意转租并主张收回房屋。苏宜彬仍未按期足额缴交租金及其他费用，职工技术开发公司遂诉至本院。 另查明，讼争房屋系职工技术开发公司于2001年向厦门经济特区房地产开发公司（以下简称特房公司）购买取得产权，其中总房款94806.25元、附属费9785元，总房款80156.25元、附属费9785元。相关购房合同中约定：购房人不得私自出租、转让、抵押房屋，否则市住宅办有权收回房屋，并视情节轻重予以处理。 庭审中，职工技术开发公司提供厦门市厦禾旧城改造物业管理公司（以下简称厦禾物业公司）出具的讼争房屋租金明细表以及一份厦门市国土资源与房产管理局公布的《厦门市历年公有住房租金标准》主张根据甲级三等公房租金标准计算讼争房屋租金。其中，计租面积为66.48平方米，自1999年5月起至2016年12月止欠缴租金34138.01元、自2016年1月起至2016年12月止物业管理费和公摊电费459元；计租面积为72.92平方米，自2016年1月起至2016年12月止欠缴租金2558.16元、物业管理费和公摊电费501元。苏宜彬承认拒付租金以及物业管理费和公摊电费事实，但主张原告未履行维修房屋的出租人义务，租金应抵扣相关债务。职工技术开发公司当庭明确其委托厦禾物业公司收取讼争房屋的租金及其他费用。 本院认为，本案纠纷源于将军祠房屋拆迁。拆迁过程中，原告自愿安置被告并与之签订《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，该协议书真实合法有效，双方均应全面遵守。根据原、被告协议书的约定，被告限期腾退其所居住的将军祠房屋后，原告有义务提供讼争房屋对被告按承租公房安置，可见原、被告协议书具有对拆迁后双方建立房屋租赁合同关系进行预约的性质。被告搬入原告提供的讼争房屋居住后，原、被告各自履行了拆迁协议书项下义务，双方随之转化为房屋租赁关系，租金及相关费用等合同权利义务参照政府出租公租房的标准。本案争议焦点为：原告是否有权解除合同并要求被告腾退房屋；原告主张的租金及其他费用是否合法有据。 一、关于原告是否有权解除合同并要求被告腾退房屋 被告入住讼争房屋后迄今未支付租金，原告据此主张解除双方的房屋租赁关系。被告拒付租金事实明确，但本案存在特殊情形。首先，政府的公房租赁政策以及租金标准自拆迁后发生了变化，双方因对租金标准、计租面积、相关费用由谁负担等存在分歧而未缔结书面合同，导致房屋租赁权利义务无法明确。原告主张其委托厦禾物业公司代收房屋租金及其他费用，但在本案起诉之前并未作出足以使被告相信托收关系真实存在的通知，故被告以未签订书面合同、权利义务不明确、租金支付对象不明确为由进行抗辩，符合客观事实，本院予以采信。其次，被告原承租的将军祠房屋系政府公房。众所周知，政府公房具有保障承租人居住权的功能，除租金低于市场价格外，另一主要特点是承租权的长期稳定性。讼争房屋是对被告享有居住权的承租公房的安置补偿，根据自愿、公平、等价有偿、诚实信用的民事活动基本原则，对被告而言作为安置房的讼争房屋权利应与被拆迁房屋的权利沿袭一致，应参照公房承租权内涵确定被告对讼争房屋的承租权内涵，除非被告自愿放弃承租或法定解除条件成就，否则一般不予终止双方的租赁关系。被告继续承租自用的意思明确，双方纠纷的实质限于租金及其他费用的争议，不宜扩大至合同解除问题。故对原告主张解除租赁关系并要求收回房屋的诉讼请求，本院不予支持。 关于讼争房屋是否可以转租，双方没有进行书面约定，根据合同法第六十一条应按照合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告约定按承租公房确定租赁关系，参照政府公房租赁合同房屋是禁止转租的，被告向政府承租被拆迁的将军祠房屋合同亦约定不得转租，同时转租须经出租人同意系房屋租赁的一般交易习惯，故应认定在原、被告的租赁关系中被告未经原告同意不得转租讼争房屋。另一方面，合同法第二百二十四条直接规定承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同，不得擅自转租是法定的承租人义务。被告进一步抗辩称，其在拆迁时向原告支付了安置分配费，因而有权不经原告同意转租。对此本院认为，被告向原告承租讼争房屋，原告购买房屋的价款为19万余元，被告支付的安置分配费为2万余元，二者相差悬殊，从权利来源、权利性质和权利对价分析，被告对讼争房屋享有的权利内涵不可能超出原告对讼争房屋享有的权利范围。根据购房合同和不动产权证内容，讼争房屋的土地使用权性质为划拨，原告在出租、转让、抵押等处分行为上受到限制，须经政府有关部门同意，没有自由选择承租人的权利。相应地，被告对讼争房屋的承租权同样受到限制，表现为其对转租讼争房屋没有自主权，最终须经政府同意。另一方面，根据权利义务相一致原则，民事主体享有权利的同时应当履行相应义务。被告对讼争房屋享有等同于公房承租权的权利的同时还应受到相应义务的约束，应参照政府公房租赁的有关规定履行公房承租人义务。仅用于自住、不得转租是公房承租人的一项重要义务，若违反将导致合同解除后果，对此被告承租将军祠房屋的公房租赁合同已作约定，政府相关文件亦有明确规定。可见，原告安置讼争房屋给被告系使后者原承租公房的保障居住权功能得以延续，满足被告及其家庭的居住需求，被告对讼争房屋的权利仅限于用于自住的长期承租权，并不包括转租权利。综上，本案被告转租未告知原告，2013年7月原告发出《律师函》明确表示不同意转租后被告仍继续转租，被告该行为不但违反合同义务还违反法定义务，原告据此享有租赁关系的解除权。被告在仅支付公房标准租金的情况下按市场化租金转租讼争房屋牟利，使讼争房屋背离保障居住权的属性，超出了被告对讼争房屋享有的权利范围，其转租行为没有合法权利来源，法律应给予否定性评价。故，对原告主张基于解除租赁关系要求被告返还的诉讼请求于法有据，本院予以支持。由于本案原告起诉收房带有解除租赁关系的性质，且原告在2017年4月21日庭审中明确了解除租赁关系的意思表示，该解除通知当即到达被告，故本院认定原、被告之间关于的房屋租赁合同关系于2017年4月21日解除。 二、关于原告主张的租金及其他费用是否合法有据 被告承租房屋理应向原告支付租金。被告主张原告未履行出租人维修义务，其代为垫付房屋维修款，垫付款应予抵扣租金，但并未就此举证证明，对其抗辩本院不予采信。原告主张的计租标准有政府文件为依据，被告未提出异议，本院予以支持。据此，被告应向原告支付房屋自1999年5月起至2016年12月止欠缴租金34138元、房屋自2016年1月起至2016年12月止欠缴租金2558元，合计36696元。2017年以后的租金若被告仍欠缴，原告可另行主张。由于被告在本案起诉前暂不付租金有合理抗辩事由，且双方并未就滞纳金进行约定，故原告关于滞纳金的主张于法无据，本院不予支持。 关于物业管理费和公摊电费，双方没有进行书面约定，根据合同法第六十一条应按照合同有关条款或者交易习惯确定。从合同有关条款来看，原、被告约定按承租公房确定租赁关系，参照政府公房租赁合同物业管理费和公摊电费应由承租人负担。从交易习惯来看，承租人承租期间实际占有使用房屋，是物业管理服务、社区公共设施的直接享用者和受益者，根据公平、等价有偿的民事活动基本原则应由承租人支付相应费用，房屋租赁合同通常约定物业管理费和公摊电费应由承租人负担。故此，根据合同有关条款和交易习惯，本院认定被告应向原告支付物业管理费和公摊电费。根据原告提供的发票显示其代缴的两套讼争房屋的物业管理费和公摊电费金额分别为459元、501元，原告主张的诉讼请求低于上述金额，属于对其自身权利的合法处分，本院予以支持。 关于公共维修金，双方没有进行书面约定，同样应根据合同法第六十一条规定精神确定由谁负担。从合同有关条款来看，原、被告约定按承租公房确定租赁关系，参照政府公房租赁合同公共维修金应由出租人负担。此外，房屋出租人支付公共维修金系其履行法定维修义务的具体形式，符合交易习惯。综上，本院认定公共维修金由原告负担，对其要求被告支付公共维修金的诉讼请求不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分支持。应指出，本判决作出后原、被告的租赁关系基本权利义务已明确，支付租金不存在障碍，被告不得再以相同理由拒绝支付或迟延支付租金，否则将依法承担违约责任，甚至将导致房屋租赁关系解除。建议原、被告尽快就租赁讼争房屋签订书面合同，从而更好地保障自身权益。若被告认为原告未履行房屋出租人的维修义务，可搜集证据另案主张。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告苏宜彬于本判决生效之日起十五日内向原告厦门市职工技术开发有限公司腾退交还思明区房屋； 二、被告苏宜彬于本判决生效之日起十日内向原告厦门市职工技术开发有限公司支付思明区房屋自1999年5月起至2016年12月止的租金34138元、思明区房屋自2016年1月起至2016年12月止的租金2558元，合计36696元； 三、被告苏宜彬于本判决生效之日起十日内向原告厦门市职工技术开发有限公司支付代垫的思明区房屋物业管理费和公摊电费433元、思明区房屋物业管理费和公摊电费472元； 四、驳回原告厦门市职工技术开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2178元，由原告厦门市职工技术开发有限公司负担1808元，被告苏宜彬负担370元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员 （郭泽喆） 二〇一七年七月十九日 代书记员（ 杨雅 玲） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。