.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   太原市中级人民法院   民事判决书   （2017）晋01民再72号   上诉人（原审被告）刘云松，男，1972年4月15日出生，汉族，无业，住太原市。   委托诉讼代理人印伟，女，1972年10月8日出生，汉族，太原市轨道交通设备有限公司职工，系刘云松之妻。   被上诉人（原审原告）高杰，男，无业，1976年11月6日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人冀云峰，北京中伦文德太原律师事务所律师。   委托诉讼代理人李飞，北京中伦文德太原律师事务所律师。   原审被告康伟，男，1978年6月20日出生，汉族，住山西省介休市。   委托诉讼代理人高凯，男，晋中市司法工作者协会介休市办事处法律服务工作者。   原审原告高杰与原审被告康伟、刘云松房屋买卖合同纠纷一案，太原市万柏林区人民法院于2010年9月29日作出（2009）万民初字第1230号民事判决。刘云松不服，向本院提起上诉。本院于2011年10月18日作出（2011）并民终字第485号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，刘云松不服，向山西省高级人民法院提出申诉。该院于2013年12月27日作出（2013）晋民申字第651号民事裁定：指令太原市中级人民法院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。本院再审后于2015年11月2日作出（2014）并民再终字第7号民事裁定书：1、撤销本院（2011）并民终字第485号民事判决及太原市万柏林区人民法院（2009）万民初字第1230号民事判决；2、本案发回太原市万柏林区人民法院重新审判。太原市万柏林区人民法院于2016年8月16日作出2015年万民再初字第00010号民事判决，刘云松不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘云松及其委托诉讼代理人印伟、被上诉人高杰及其委托诉讼代理人冀云峰、李飞、原审被告康伟的委托诉讼代理人高凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原审审理中，原审原告高杰诉称，高杰于2003年9月1日与康伟签订《售房协议书》一份，高杰以55000元购买康伟位于太原市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号房屋一套（建筑面积58平方米）。双方约定由高杰预付康伟房款45000元，余款待康伟取得房屋所有权证并办理过户手续后再予以支付，并约定康伟有义务协助高杰办理过户手续并出具证明材料。合同签订当日，高杰将45000元支付给康伟，康伟将房屋交付给高杰，高杰即入住房屋，此后，高杰多次催康伟办理房屋过户事宜，但均被告知房屋产权证还未办理。直到2008年高杰才得知康伟早在2007年就已取得该房屋所有权证，并于2007年10月16日与刘云松签订《房地产买卖契约》，将上述房屋以8万元的价格卖给刘云松。高杰认为，其与康伟签订的《收房协议书》合法有效，并且双方也积极履行了合同约定的义务，而康伟明知该房屋已出售予高杰的事实，也明知他们之间对该房屋的转让约定无效且不具有可履行性，仍然不顾客观事实的存在，故意签订《房地产买卖契约》制造法律事实，其行为严重损害了高杰的合法权益，故依法将康伟、刘云松诉至人民法院，请求人民法院依法确认康伟、刘云松之间签订的《房地产买卖契约》无效；本案诉讼费由康伟、刘云松承担。   原审被告康伟未到庭也未提出答辩。   原审被告刘云松辨称，高杰与康伟买卖房屋协议没有效力。高杰与被告刘云松的法律关系是两个法律关系，本案的原告高杰应当起诉康伟，而不是刘云松，高杰起诉刘云松属于滥用诉权。现刘云松已经取得该房屋的房产证，因此康伟与刘云松的属于有效合同，该房屋属于刘云松所有。高杰和康伟签订的合同违反房地产管理法的规定，高杰与康伟签订合同时康伟并没有取得所有权证，因此高杰与康伟签订的合同无效。而康伟与刘云松签订的合同并没有违反法律规定。综上，康伟与刘云松的房屋买卖合同有效，没有违法，请求人民法院驳回原告高杰的诉讼请求。   原审查明，2003年9月1日在他人的见证下高杰与康伟签订《售房协议书》一份，协议约定康伟愿把太原市移动公司漪汾桥西宿舍1-5-85（现为本市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号）房以人民币55000元卖给高杰，附带地下室。合同签订后，高杰预付康伟45000元，余款待康伟拿到房屋所有权证并办理完过户手续后再付。高杰依约给康伟45000元后入住该房至今。期间高杰多次催问康伟过户事宜，但均被告知产权证还未办理。直到2008年高杰才得知，康伟早在2007年就已取得该房屋所有权证，并于2007年10月16日与刘云松签订《房地产买卖契约》，将上述房屋以8万元的价格卖给刘云松。   另查明，2006年12月25日，康伟委托名叫张某的人为其办理上述房产买卖、签订买卖契约并收取售房款及房屋过户等事宜。2007年10月16日，康伟的委托代理人张某与刘云松签订《房地产买卖契约》，将上述房屋以8万元的价格卖给刘云松。刘云松未到现场对该房屋现状进行了解考察，即与康伟的委托代理人张某成交。2007年10月26日康伟将上述房屋经房产部门过户给刘云松。2007年10月26日刘云松实际付给康伟的委托代理人张某购房款为185000元。庭审中刘云松称曾在2008年的7月、10月两次去看过房子，第二次看房子的时候张保成说是租房子的。高杰否认刘云松去看过房子。   上述事实原告提供的证据有：1、原告身份证复印件、原告与窦俊结婚证复印件；2、原告与被告签订的《售房协议》；3、2003年8月29日《收款收据》；4、被告出具的收据一张；5、业务费单据2张、水费单据8张、电费单据9张、取暖费单据4张；6、太原有线电视网络有限公司收视维护发票5张。被告刘云松提交的证据有：1、被告刘云松的身份证明；2、公证书；3、房地产买卖契约；4、购房款收据；5、房产证；6、缴纳税款收据6张及双方当事人的当庭陈述在案佐证。   原审认为，高杰与康伟签订的房屋买卖合同有效。高杰与康伟签订的房屋买卖合同，是当时双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反有关法律规定，是有效合同，虽然当时房屋产权证未办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户，故位于太原市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号住房一套归高杰所有。康伟在取得房屋产权证后拒不办理过户，而将房屋出卖给刘云松，一房二卖违反了诚实信用原则。高杰按合同规定将购房款交付康伟后，即对该房屋实际占有，并已居住7年。康伟在取得房屋产权证后，违约将该房屋又卖给了刘云松。刘云松在与康伟的委托代理人张某进行房屋买卖交易时，即未见过房主康伟本人，也未到现场对房屋现状进行了解考察，即行成交，违反常规。刘云松与康伟的房地产买卖契约第一条中，刘云松称其已对康伟所要出卖的房地产做了充分了解，愿意购买该房屋，说明刘云松应当知道该房屋已卖，仍与康伟进行了买卖。另第三条中双方约定于2007年10月16日由康伟将上述房屋正式交付给刘云松，刘云松依约未收到房屋，仍然在2007年10月26日付给康伟的委托代理人张某购房款185000元，而且还比协议规定多付了105000元。另刘云松称“其曾在2008年7月、10月两次去看过房子”。实际是在2007年10月26日与康伟交易后才去看的房屋。康伟、刘云松的买卖行为不符合常理，存在严重瑕疵，其房屋买卖行为严重损害了高杰的合法权益，故确认康伟与刘云松签订的该房屋买卖合同无效。对于高杰的诉请，予以支持。故判决：被告康伟将位于太原市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号房屋出售给被告刘云松的行为无效。   本案再审过程中，原审原告高杰诉称，原告于2003年9月1日与被告康伟签订《售房协议书》一份，原告以55000元的价格购买被告康伟位于太原市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号住房一套（建筑面积58平方米）。双方约定由原告预付被告康伟房款45000元，余额待被告康伟取得房屋所有权证并办理完过户后续后再付，并约定康伟有义务协助原告办理过户手续并出具证明材料。合同签订当日，原告将45000元付清被告康伟，被告康伟将该房屋交付原告，原告即入住该房屋，此后，原告多次催问被告康伟过户事宜，但均被告知产权证还未办理。直到2008年原告才得知，被告康伟早在2007年就已取得该房屋所有权证，并于2007年10月16日与被告刘云松签订《房地产买卖协约》，将上述房屋以8万元价格卖给被告刘云松。原告认为，其与被告康伟签订《售房协议书》合法有效，并且双方也积极履行了合同约定的义务，而被告明知该房屋已售予原告的事实，也明知他们之间对该房屋的转让约定无效且不具有可履行性，仍然不顾客观事实的存在，故意签订《房地产买卖协约》制造法律事实。其行为严重损害了原告的合法利益，故依法将被告诉至人民法院，请求依法确认二被告之间签订的《房地产买卖协约》无效；本案的诉讼费用由二被告承担。   原审被告刘云松辩称，一、康伟和刘云松签订的房屋买卖合同没有违反国家法律法规，是合法有效的。二、对高杰的主体资格提出异议，根据物权法第9条的规定，不动产物权的设立变更转让和消失，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，因此可以认定，高杰和康伟之间的经济纠纷是债权关系，不涉及到此房物权的变更。而刘云松在不知情的情况下，善意有偿支付对价取得该标的物，并办理了产权过户手续，成为法律上的物权人，根据不动产权的公示公信原则及物权优于债权的原则，该所有权受法律保护。在本案中高杰提供的证据，除了有线电视费用是高杰的名字，其余均为康伟，证明高杰不是此房的所有权人，公安机关通过调查认定，虽然高杰已付康伟45000元，但还有10000元没有交付康伟，所有此房并没有完全属于高杰，所以高杰没有本案的诉讼主体资格。三、高杰以非法占有房屋为目的，在数次庭审中故意隐瞒在他和康伟签订的买房协议后，康伟反悔不想卖给他房子的事实真相，直到公安局询问他，他才承认此事，他这一行为严重的妨碍了司法公正，也严重的损害了刘云松合法权益。四、高杰、康伟签订的卖房协议违反了城市私有房屋管理条例第9条、城市房地产管理办法第37条第6项规定，根据合同法第52条第5条规定，违法法律，行政法规等强制性规定签订的合同无效。   原审被告康伟经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。   原审法院再审查明，2003年9月1日在他人的见证下原审原告高杰与原审被告康伟签订《售房协议书》一份，协议约定康伟愿把太原市移动公司漪汾桥西1-5-85（现为本市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号）房以人民币55000元卖给高杰，附带地下室。合同签订后，高杰向康伟预付45000元，余款待康伟拿到房屋所有权证并办理完过户手续后再付。高杰依约付给康伟45000元后入住该房至今。2008年高杰得知，康伟在2007年就已取得该房屋所有权证，并于2007年10月16日与刘云松签订《房地产买卖契约》，将上述房屋以8万元的价格卖给刘云松。   2006年12月25日，康伟委托张某为其办理上述房屋买卖、签订买卖契约并收取售房款及房屋过户等事宜。2007年10月16日，康伟的委托代理人张某与刘云松签订《房地产买卖契约》，将上述房屋以8万元的价格卖给刘云松。2007年10月26日张某和刘云松在太原市房地局对上述房产办理了房屋过户手续，过户到刘云松名下，同日刘云松实际付给张某购房款185000元。   以上事实有原审原告高杰提交的：1、原告身份证复印件、原告与窦俊结婚证复印件；2、原告与被告签订的《售房协议》；3、2003年8月29日《收款收据》；4、康伟出具的收据一张；5、业务费单据2张、水费单据八张、电费单据九张、取暖费单据四张；6、太原有线电视网络中心用户证及用户证手册、太原市有线电视网络有限公司收视维护发票五张。7、近几年来，部分交费凭证：煤气费、有线电视费、电费、有线证；8、本院（2013)万民初字第767号民事判决书。原审被告刘云松提交的：1、被告2的身份证明；2、公证书；3、房地产买卖契约；4、购房款收据；5、房产证；6.缴纳税款收据6张及当事人的陈述等证据在案佐证。   原审法院再审认为，原审原告高杰与原审被告康伟签订的房屋买卖合同有效，该合同系当时双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律规定，是有效合同，虽然当时房屋产权证未办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户，故位于太原市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号住房一套归原审原告高杰所有。原审被告康伟在取得房屋产权证后拒不办理过户，而将房屋出卖给原审被告刘云松，一房二卖违反了诚实信用原则。原审原告高杰按合同规定将购房款交付原审被告康伟后，即对该房屋实际占有，并已居住13年。原审被告康伟在取得房屋产权证后，违约将该房屋又卖给了原审被告刘云松。康伟和刘云松约定2007年10月16日由原审被告康伟将上述房屋正式交付给原云松，刘云松依约未收到房屋。康伟和刘云松的买卖行为存在瑕疵，康伟出卖房屋的买卖行为损害了原审原告的合法权益，故确认原审被告康伟与原审被告刘云松签订的该房屋买卖合同无效。对于原审原告的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百三十条、第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项、第六十条第一项的规定，判决如下：   原审被告康伟将位于太原市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号房屋出售给原审被告刘云松的行为无效。   案件受理费100元，由原审被告刘云松、康伟各负担50元。   上诉人刘云松不服，向本院上诉称，一、被上诉人高杰对涉案房屋未确定享有合法权利，一审法院没有依法审查被上诉人高杰是否具备本案原告的主体资格，即做出支持被上诉人诉讼请求的裁决是违法的，应当依法撤销。   二、被上诉人高杰和康伟在订立合同时违反了国家强制性规定。根据《城市私有房屋管理条例》第9条规定，任何单位和个人都不能私自买卖城市私有住房。私有住房的转让，是个人拥有的房产转让他人的行为，是房屋所有权人处分其财产的行为。《城市房地产管理法》第37条第6项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。该规定为法律的强制性规定。属于禁止性规范，不得违反。高杰与康伟在签订买房协议时，康伟未依法登记领取所售房屋权属证书，高杰明知道康伟非房屋产权人，所购房屋未取得权属证书，仍然与康伟签订买房协议，故该合同己违反了法律的强制性规定。根据我国《合同法》第52条第5条规定：合同违反法律、行政法规的强制性规定，则就确认该合同无效。《合同法》第56条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。   三、康伟先后将万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号房屋卖与高杰和刘云松，高杰虽然购房协议在先，并已实际使用房产。但高杰一直未能办理物权变更，实际并未取得房屋的所有权，高杰对康伟只享有因合同而起的债权，故高杰对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》110条第（一）项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物己经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。上诉人刘云松在不知标的物内情的情况下，善意有偿支付对价取得该标的物，并办理了产权过户手续，当然取得了房屋的所有权，成为法律上的物权人。   根据不动产权的公示、公信原则及物权优于债权的原则，该所有权应受法律保护。被上诉人高杰享有债权请求权，其不能对抗上诉人刘云松依法取得物权的效力。根据物权法规定：经过权利人的申请，登记机关的审查之后，不动产便可以在登记机构进行初始登记或变更登记，记载于登记的那一刻，该权利被确定，也就是说，位于万柏林区玉河东街********的房屋所有权在房屋登记机关变更登记时已被确定为刘云松。相反如果没有在房管部门进行登记的，则不发生法律效力。上诉人刘云松和康伟签订的房屋买卖合同，完全符合《合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   四、太原市万柏林区人民法院2012初字第5号行政判决：撤销太原市房地局为刘云松颁发的房屋所有权证，上诉人刘云松不服，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院2013并行终宇第6号行政裁定书以事实不清，证据不足，违反法定程序最终裁定，撤销太原市万柏林区人民法院2012初字第5号行政判次发回重审，后高杰撤诉。   五、原判决认定事实有严重错误上诉人刘云松认为高杰和康伟在订立合同时违反了国家强制性规定是无效合同；高杰虽然购房协议在先，并已实际使用房产，但刘云松才是房屋的所有权人，因此高杰使用该房屋是非法占有；在这次庭审中，虽然康伟没有到庭，但是，康伟在公安机关的笔录中，己经明确表明他和刘云松不认识更没有串通，他在和高杰签订了房屋买卖合同后，发现房子卖的太便宜了。随即就后悔，不想把房子卖给高杰了，并且提出把45000元退还给高杰。然后再补偿高杰损失，高杰不同意。康伟说，那你就住吧45000元就当租金，我一辈子也不会给你过户；在庭审中高杰为达到胜诉目的，一直故意隐瞒康伟不想卖给他房子的事实真相，一直辩称在2008年才得知康伟已经取得了房屋产权证，这一行为严重的妨害的司法公正。损害了刘云松的合法权益，使刘云松至今无法使用该房。2003年9月1日，高杰与康伟签订了买房协议，2004年康伟就己经拿到了房屋产权证，从2004年到刘云松2007年买房长达3年的时间里。高杰完全可以利用法律的武器来维护自己的合法权益，但奇怪的是高杰在明知道康伟不想和他继续履行合同的情况下，既不到法院起诉康伟，主张继续履行合同也不要求对方支付违约金而是任由康伟进行房屋买卖，并月在刘云松去看房时，还说是租住的康伟的房子。由此可以推断，高杰与康伟以非法占有房屋为目的，恶意串通，是本案的客观事实。   六．一审判决适用法律错误。所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。首先刘云松无论是和高杰还是和康伟、张某都不认识，在主观上也不存在恶意串通损害高杰利益的故意。其次，一审法院在审理中也没有认定刘云松和康伟恶意串通，既然没有恶意串通，又怎么能以损害高杰的利益，判定刘云松和康伟的房屋买卖行为无效。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。很显然，被上诉人高杰和被上诉人康伟签订的买房协议属于无效合同，并不适用于《合同法》第8条。   综上，上诉人刘云松认为，一审法院在审理中证据不足，认定事实清，适用法律错误，有悖于司法精神，请求二审法院：1、依法撤销太原市万柏林区人民法院民事判决书2015年万民再初宇第00010号判决。2、依法改判上诉人刘云松和被上诉人康伟的买卖合同有效。3、依法判令被上诉人高杰赔付上诉人刘云松自2007年10月26日至2016年10月26日的房租，租金每月1000元，共计10.8万元。4、案件审理费全都由被上诉人高杰承担。   被上诉人高杰辨称，一、答辩人与康伟签订的《售房协议书》业经法院生效判决确认合法有效，高杰依法享有本案所涉房屋的所有权，具备原告的主体资格。   二、根据上述规定和高杰支付购房款、房屋交付等事实，高杰已依法取得涉案房屋的所有权。康伟在能够办理房屋过户手续后拒不办理过户，反而将房屋出卖给刘云松，违反了合同义务，也违反诚实信用原则。房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后，登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。如果将登记认定为房屋买卖合同的生效要件，无疑违反诚实信用原则，鼓励滥用权利，导致出卖人基于自身利益而一房多卖，或者待房价上涨，故意不协助买方办理产权过户登记，而不承担违约责任，致使合同形同虚设，交易秩序难以得到维护，助长不法行为人规避法律甚至欺诈的行为。   三、一审判决适用法律正确，认定刘云松与康伟买卖合同存在瑕疵，损害高杰的合法权益，出售房屋行为无效符合事实和法律规定。1、上诉人刘云松明知出卖人康伟己与前买受人高杰就特定房屋订立买卖合同，但仍与康伟就该房屋订立买卖合同，刘云松与康伟属于恶意串通。判断第三方是否可以作为善意第三人，是确定涉案人房屋买卖合同是否有效的先决条件。所谓善意与恶意的划分就是指康伟在与刘云松签订房屋买卖合同时对康伟己经将房屋卖与被上诉人这一事实是否知情，如果刘云松知道上述情况而仍与康伟签订购房合同，就可断定刘云松非为善意第三人，刘云松和康伟签订的房屋买卖合同依法无效。而本案中，买受人刘云松明知出卖人康伟己与前买受人高杰就特定房屋订立买卖合同，但仍与康伟就该房屋订立买卖合同的情况，属于恶意串通。根据《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一》第十五条：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”、第十六条“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。”第十六条第二款：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”第十七条“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。”等规定，只有刘云松无重大过失才为善意，但通过本案各方举证，充分证明由于康伟、刘云松二人的交易行为存在诸多不合常理之处，交易的对象、场所或者时机等均不符合交易习惯，违背起码日常生活经验，偷逃国家税款，刘云松等称多次前往房屋所在地但均未进入房内看房，明知他人居住但并未对房屋装修状况等了解核实，完全可以证实刘云松在与康伟所谓代理人在签订房地产买卖契约及办理产权过户时，明知康伟无权转让本案房屋，刘云松存在重大过失和严重瑕疵。根据举证责任分配的一般规则，结合日常生活经验，认定康伟、刘云松之间存在恶意串通证据确凿，理由充分，且刘云松和康伟签订房屋买卖合同严重损害国家利益和第三人权益，依据我国《民法通则》第五十八条第四项：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效”以及我国《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”等规定，确认康伟、刘云松二人签订的房屋买卖行为无效依法有据。   根据最高院2015年民事审判工作会议纪要“（二〕关于一房数卖的合同履行问题27、在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照己经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人：变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。”之规定，合法占有该房屋的买受人（即高杰）权利应当优先于通过恶意串通先行办理登记的买受人（即刘云松〉。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题意见的解释》第十条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”该条解释体现了我国从意思自治和诚实信用的基本价值出发，着意保护先买受人利益和正常交易秩序的价值取向。2、康伟在公安机关所作笔录中明确不认可委托张某卖房子，也不认可在公证处办理过公证手续。张某依法不享有本案所涉房屋的任何权益，也无权处置该房屋。3、根据原审庭审及公安机关查明事实，康伟和候玮、张某之间所欠款项属于赌资，不应受法律保护。因此，康伟、张某为偿还所谓赌债，委托张某出售本案房屋行为本身依法无效。张某是与康伟存在涉及赌债的利害关系，涉及出卖本案房屋前看房等证言前后不一、自相矛盾，不足采信。张某在省高院笔录中，称在出卖房前，曾经进入房内，但在太原中院又称没有进入；张某在省高院时，回避赌债情节，但在太原中院移送公安后，与康伟认可是因赌博欠款；康伟与张某关于欠款金额也说法不一致等等。4、出卖人肆意滥用处分权民事行为无效。出卖人的房产处分权，必须符合我国法律允许的范围来体现产权人的意思追求经济利益最大化，这样的处分权才能受到法律的保护。也就是说，出卖人的处分权是有限的。如果肆意滥用处分权，一旦超出法律的允许范围，这样的处分权则不应受到法律的保护。康伟在本案中的处分权主观上明显存在恶意。这种处分权不但侵害先买人的合法权益，而且跌破“诚信、道德原则”的底线，扰乱交易秩序，滋生激化社会矛盾，在社会上造成恶劣影响。因此，康伟与先买受人所签合同，且标的物实际交付，是符合法律允许范围有限处分权的真实表示，理应得到法律保护。康伟与后买受人所签合同，且房屋己卖给第一买受人并交付多年，在无实际标的物情况下，是肆意滥用处分权的表现，不应受到法律保护。四、由于康伟拒不配合，高杰直到2008年才得知康伟已取得房屋产权证是事实，也不可能想到起诉法院的问题，直到得知康伟与刘云松恶意串通签订合同办理过户，才拿起法律武器维权至今。上诉人所称“隐瞒康伟不想卖给他房子的事实”不是事实。综上所述，上诉人刘云松上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，敬请贵院依法驳回上诉人刘云松上诉，维持一审法院正确判决。   经二审审理查明,2003年9月1日，康伟在其朋友刘亮的见证下与高杰签订了《售房协议书》，协议约定，康伟愿把太原市移动公司漪汾桥西宿舍1-5-84（现为本市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号）房以人民币55000元卖给高杰，附带地下室。合同签订后，高杰预付房款45000元，余款待康伟拿到大红本（房产证）并办理完过户手续后再付。康伟在办理房产证时所发生一切费用由康伟支付。办理过户手续费由高杰支付。合同签订当日，高杰支付康伟45000元后入住该房至今。上述合同签订后，康伟通过邻居得知，其所卖的房子值9万元左右，认为卖的太便宜了，后悔将此房出售给高杰，所以打电话给高杰，要求高杰将这套房子归还，并表示要把45000元退还高杰，然后再补偿高杰损失，高杰不同意，理由是双方已签购房协议。康伟明确表示，那你就住吧，就当那45000元是租金，我一辈子都不会给你过户。之后，康伟再也没有和高杰联系。大约2004年3月左右，山西移动公司将上述房产的房产证办在康伟名下。康伟取得该房屋所有权证后，未给高杰过户。高杰入住期间，除以其的名字办理了有线电视用户证并缴费外，物业费、水电费一直以康伟的名义缴纳。2006年12月25日，康伟与张某签订了委托书，委托张某为其办理上述房产买卖、签订房产买卖契约并收取售房款以及去太原市房地产管理局办理上述房产买卖文件、产权变更过户等事宜，并在太原市城西公证处进行了公证。2007年10月16日，康伟的委托代理人张某与刘云松签订《房地产买卖契约》，将上述房屋以8万元的价格卖给刘云松。2007年10月26日，康伟将上述房屋经房产部门过户给刘云松，并办理了房产证。刘云松实际支付康伟的委托代理人张某购房款为185000元。   另查明，2008年10月31日，刘云松作为原告，以高杰为被告，窦丽俊（高杰的妻子）为第三人，向太原市万柏林区人民法院提起诉讼，要求被告及第三人将上述房屋交付原告并支付2008年7月至今的房租。该院立案后，第三人窦丽俊于2009年2月17日向本院提出中止申请，称2003年9月高杰向康伟购买该争议房屋，2004年9月16日与高杰登记结婚，在该房共同居住至今。2009年2月16日高杰已向太原市迎泽区人民法院提起诉讼，要求确认康伟与刘云松之间就本案争议房屋的买卖合同无效。太原市迎泽区人民法院已立案受理，即本案需以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的情形。该院认为第三人窦丽俊的申请符合法律规定，于2009年2月23日作出（2008）万民初字第1831-1号民事裁定，本案中止诉讼。   又查明，2009年2月17日，高杰作为原告，以康伟、刘云松为被告，向太原市迎泽区人民法院提起诉讼，要求确认康伟与刘云松之间就本案争议房屋的买卖合同无效。该院受理后，以本案争议的房屋位于太原市万柏林区，于2009年6月18日作出（2009）迎民初字第647号案件移送函，将本案移送太原市万柏林区人民法院审理。该院于2010年9月29日作出（2009）万民初字第1230号民事判决。刘云松不服，向本院提起上诉。本院于2011年10月18日作出（2011）并民终字第485号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，刘云松向山西省高级人民法院提出申诉，引发本案再审。证实上述事实的证据除原判所列证据外，还有康伟、张某在公安机关的询问笔录和上述二人的当庭证言及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭举证、质证。   本院认为，依照我国相关法律的规定，房屋买卖合同是出卖人与买受人合意创设的对房屋占有、使用、收益、处分的合同，即所有权转让的合同，故判断同一房屋订立二个买卖合同的情况下二个买卖合同的效力，应该结合物权变动模式。我国《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准。登记等手续的，依照其规定。”《合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，房屋属于不动产，当事人之间转让时除订立房屋买卖合同外，还需要到房屋权属管理部门办理房屋所有权权属变更登记手续后方可发生物权变动的效力。   本案中，2003年9月1日，康伟与高杰签订《售房协议书》，在支付康伟45000元后入住此房。此后，康伟产生悔意，明确告知高杰，表示其把45000元退还高杰，然后再补偿高杰损失。虽然高杰不同意，但因康伟和高杰签订合同后未与高杰办理诉争房屋的产权变更手续，此时该诉争房屋的所有权仍为康伟。康伟在取得诉争房屋的权属证书之后，与张某签订公证委托书，委托张某为其办理上述房产买卖、签订房产买卖契约并收取售房款以及去太原市房地产管理局办理上述房产买卖文件、产权变更过户等事宜。之后，张某与刘云松签订《房地产买卖契约》，将上述房屋卖给刘云松，并经不动产管理部门过户给刘云松的行为均属双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定,应受法律保护。上述事实，不仅有上诉人刘云松在原审当庭举证的太原市城西公证处公证书和房屋买卖协议证实，而且得到了康伟、证人张某在公安机关所作的询问笔录及张某在省法院申诉复查本案时的笔录和本案二审期间的当庭证言的印证。虽然张某的证言与康伟的陈述在借钱的数额及买卖还是抵押有出入，但可以证实康伟借了张某的钱，至于康伟是将房抵押给张某，还是委托张某买卖此房，应当以书证为准。关于高杰代理人认为赌债不应保护的意见，现有证据只能认定康伟赌博输了钱，借了张某的钱，不能认定康伟和张某赌博输了钱，而将涉案房屋抵押给张某。公安机关出具的情况说明对此也没有认定。原审判决认定康伟与刘云松在房屋买卖的行为中不符合常理，存在严重瑕疵，因而认定双方房屋买卖协议无效，根据康伟、张某在公安机关的询问笔录及二人在再审期间的当庭证言，证实康伟没有告过张某诉争房屋已卖给高杰，刘云松也不知道康伟将房子卖给了高杰，且因刘云松与康伟及其代理人张某并不认识。刘云松与康伟委托代理人张某签订的《房地产买卖契约》，条款齐全，不违反法律强制性规定。刘云松作为合同的相对方，在去小区物业看了房主信息确认是康伟的，并在太原市房地局确认办理过户手续后，才与康伟委托代理人张某签订《房地产买卖契约》，支付了购房款，其已尽到了一般购房人通常的注意义务。至于高杰所提“刘云松与康伟没有按照成交价18.5万元纳税，系恶意串通损害国家利益。”的问题，不属于本案处理的范围。高杰虽然抗辩康伟与刘云松恶意串通，损害了其的合法利益，却未提供相关证据予以证明，现有证据不能认定刘云松与康伟恶意串通，也不能证明刘云松知道康伟已经将房屋买给高杰，故原审原告高杰请求法院确认被告康伟与刘云松签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。上诉人刘云松的相关上诉请求成立，本院予以支持，但要求依法判令被上诉人高杰赔付其自2007年10月26日至2016年10月26日的房租，租金每月1000元，共计10.8万元的上诉请求，因其在本案审理过程中未提出反诉，可另案处理。综上，原审判决部分事实不清，适用法律错误,应予纠正。依照《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：   一、撤销太原市万柏林区人民法院2016年8月16日作出2015年万民再初字第00010号民事判决；   二、驳回被上诉人（原审原告）高杰的诉讼请求。   本判决为终审判决。   审判长 滕青审判员陆智维   审判员 郭      强     二O一八年七月二十日   书记员 崔   晓   锋