贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初976号原告贵州嘉润物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天办事处顺海贵开大道（菩提树对面），组织机构代码66298322-9。法定代表人张乘，该公司经理。委托代理人赵亮，该公司员工，特别授权代理。委托代理人张闪闪，该公司员工，特别授权代理。被告乌当区绿湾国际业主委员会，住所地贵阳市乌当区龙广路**。负责人王登科，该业主委员会主任。委托代理人陈正伟，贵州群众律师事务所律师，一般授权代理。被告贵州中天创新物业管理有限公司，，住所地贵州省贵阳市白云区长宁街**阳光花园********统一社会信用代码915201137143734318。法定代表人罗辉，该公司总经理。原告贵州嘉润物业管理有限公司（以下简称嘉润物业公司）诉被告乌当区绿湾国际业主委员会（以下简称绿湾国际业委会）、贵州中天创新物业管理有限公司（以下简称中创物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉润物业公司的委托代理人赵亮、张闪闪，被告绿湾国际业委会的负责人王登科及委托代理人陈正伟，被告中创物业公司的法定代表人罗辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉润物业公司诉称，原告具备国家物业管理专业资质，是贵阳市乌当区绿湾国际小区合法备案的物业服务公司，进驻后与小区所有业主均签订了物业服务合同并已为小区业主服务9年时间。2016年3月，两被告合谋以驱离原告物业、侵占物业经营利益为目的，恶意串通违法签订物业服务合同，损害原告合法利益，造成原告严重的经济损失。两被告的行为违反了《物业管理条例》、《民法通则》及《合同法》的相关规定，应当赔偿原告因此所受到的损失。理由为，一是两被告存在损害原告利益的主观恶意，两被告在明知其行为违法并会损害原告的合法利益情况下，仍积极实施，主观恶意明显物业状况等情况，被告中创物业公司是明确了解小区物业状况、业委会违法投票终止合同以及原告不同意撤出小区等情况的，但仍违反行业规则和法律法规积极参与被告绿湾国际业委会合谋实施违法行为，自身存在过错，行为主观恶意明显。被告中创物业公司明知没有按法定流程召开业主大会选聘新物业就签订物业合同违法，但仍与被告绿湾国际业委会恶意串通，私下签订合同，主观故意明显。在原告告知两被告坚决不同意撤场并将提起法律诉讼的情况下，被告中创物业公司无视国家法律法规和行业规则，依旧合谋伙同被告绿湾国际业委会采用暴力方式侵占原告财产，其主观恶意非常明显。二是两被告事前存在合谋、恶意串通违法签订物业服务合同，具有主观恶意，该合同签订及履行已经严重损害原告合法利益。三是两被告恶意串通违法签订合同并以此合同继续实施违法行为，已经导致原告合法利益严重受损的事实，应承担赔偿责任，根据《民法通则》、《合同法》相关规定，两被告应赔偿原告因两被告违法签订物业合同及侵占原告资产造成的经济损失283193元，损失包含：(1)原告正常经营行为被违法终止后，因原告员工还需处理小区相关服务工作，以及原告不能违反《劳动法》与员工立即解除合同，导致原告在没有经营收入的情况，仍需正常发放原告员工工资和社保，包括因被告违法行为产生的原告员工离职补偿金等共计l94784元。(2)两被告强行侵占原告物业办公室，导致原告合法办公场所被强占后，只能在小区内承租其它房屋继续办公，自2016年5月1日至2017年4月30日产生的房屋租金及办公支出36292元。(3)原告被侵占的办公设备设施损失共计52117元。此外，要求被告中创物业公司按《民法通则》、《合同法》相关规定，将其强占小区物业经营期间(自2016年5月l日至2017年4月30日)产生的经营收入159482元返还原告(计算方式为应收物业费用合计l993523元，扣除占总收入92％的合理经营支出l834041元后的剩余收入)。综上所述，现诉请法院：一、判决被告绿湾国际业委会、中创物业公司共同赔偿原告自2016年5月1日起被非法侵占物业经营项目所造成的损失283193元；二、判决被告中创物业公司返还自2016年5月1日起非法侵占原告物业服务经营权期间的预期利润收益159482元；三、本案诉讼费用由二被告承担。被告绿湾国际业委会辩称，1.本案违背一事不再理的基本原则，应当驳回原告的诉讼请求，2016年5月11日，我方已与原告在派出所、社区组织下达成了协议，原告应当按照协议的内容起诉而不是由我方承担赔偿责任；2.原告自愿退出小区的经营，我方没有过错；3.居委会发出通知后，原告明确表示不办理撤出事宜，2016年5月1日，原告单方停止了小区的物业服务，才在居委会、社区的协调下达成了口头协议，原告退出小区的物业管理，现要求赔偿是没有事实及法律依据的；4.原告的金额计算标准错误，其解除与员工的合同系原告公司行为，与本案没有关联性，物业办公室本身就是原告交接给新物业的交接物之一，根据乌当区人民法院的生效判决，原告根本就不可能产生1993523元的经营收益。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告中创物业公司辩称，1.我公司与绿湾国际业委会签订物业服务合同是正常商业形式，在与业委会签订《物业服务合同》时，我公司也仅只能做形式审查，并不存在实质审查其是否已经与其他物业公司签订或者解除物业服务合同；2.我方没有侵权行为，原告是在社区、派出所的调解下自愿搬离的；3.原告诉称的诉讼金额没有依据，根据《贵州省物业管理条例》的规定，前期物业合同在业委会成立前期物管合同就停止使用，是否续签，由业委会决定，而且物业公司与业委会签订合同不需要备案。经审理查明，原告嘉润物业公司是贵州嘉友房地产开发有限责任公司开发建设的绿湾国际小区前期物业管理公司，在小区房屋陆续交房后，该公司与业主陆续签订了前期物业服务合同。2016年3月12日，绿湾国际小区业主代表大会选举产生了绿湾国际业委会，该业委会成立后在贵阳市乌当区住房和城乡建设局办理了登记备案手续。同年4月9日，被告绿湾国际业委会在小区张贴《关于就绿湾国际小区物业问题召开业主大会的通知》，于同月16日召开业主大会进行表决，决议解除与原告嘉润物业公司的物业服务合同关系。同年4月19日，被告绿湾国际业委会、中创物业公司签订了《物业管理合同》，约定由被告中创物业公司对绿湾国际小区实施物业管理。因原告嘉润物业公司、被告绿湾国际业委会在办理交接事宜时发生矛盾，同年4月30日，经辖区居委会、派出所协调，双方达成协议，于同年5月2日办理了交接事宜，并当场由居委会、派出所、绿湾国际业委会、嘉润物业公司共同封存业主资料、更换门锁。由于双方之间仍然存在矛盾，交接手续直至同年5月11日才在居委会及社区的指导、监督下办理完毕。从2016年5月1日起，原告嘉润物业公司未再对绿湾国际小区实施物业管理。同年5月31日，原告嘉润物业公司以绿湾国际业委会为被告、中创物业公司为第三人向本院提起诉讼，请求：1、确认被告绿湾国际业委会2016年4月16日召开的关于是否续聘原告嘉润物业公司投票表决的业主大会违法；2、确认业主大会终止与原告的物业服务合同的决定无效，继续履行原物业服务合同；3、确认被告绿湾国际业委会与第三人中创物业公司签订的物业服务合同无效；4、诉讼费用由被告承担。本院受理该案后，经审理，认为被告绿湾国际业委会未提前15日通知业主召开业主大会，同时被告绿湾国际业委会提交的证据不能证明参加此次业主大会表决的户数以及房屋的专有面积符合法律规定，该举证责任在于被告绿湾国际业委会，且被告负责人王登科签字的资料显示绿湾国际小区业主为1073户，而要求退场的函载明参与投票的仅500户，原告主张确认被告绿湾国际业委会2016年4月16日召开的关于是否续聘原告嘉润物业公司投票表决的业主大会违法及确认业主大会终止与原告的物业服务合同的决定无效有理，应予支持。同时，原告嘉润物业公司自2016年5月1日起即未对小区进行物业服务，双方物业服务合同已于2016年5月1日解除，故原告嘉润物业公司其余诉讼请求不予支持。2016年11月23日，本院依法作出判决：一、被告绿湾国际业委会2016年4月16日召开的对原告嘉润物业公司是否续聘进行表决的业主大会违法，被告绿湾国际业委会终止与原告嘉润物业公司物业合同的决定无效；二、驳回原告嘉润物业公司的其他诉讼请求；三、案件受理费300元由原、被告各负担150元。宣判后，原告嘉润物业公司不服该判决，上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院二审查明的事实与本院一审审理查明的事实一致，2017年3月27日，该院以本院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，遂判决驳回上诉，维持原判。2017年4月20日，原告嘉润物业公司以被告绿湾国际业委会、中创物业公司合谋侵犯其合法权益、造成其财产损失为由，向本院提出如前诉请。上述事实，有原、被告的当庭陈述，有原告提交的员工工资财务凭证、银行转账记录、员工社保的财务凭证、社保交费记录单、个人所得税发票、办公费、杂费的财务凭证、发票、办公用品发票、民事判决书、物业费收据、电费收据、物业服务协议、预期收入的详细明细，被告提交的民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，被告绿湾国际业委会成立后，就是否聘请原告嘉润物业公司继续为绿湾国际小区提供物业服务与原告嘉润物业公司产生纠纷，2016年4月30日，经辖区居委会、派出所协调，双方于同年5月2日办理了交接事宜，当场由居委会、派出所、原告嘉润物业公司、被告绿湾国际业委会共同封存业主资料、更换门锁。同年5月11日，在居委会及社区的指导、监督下，交接手续办理完毕。同年5月1日起，原告嘉润物业公司没有再对绿湾国际小区实施物业管理，该公司已经实际退出了绿湾国际小区的物业服务，其与业主之间签订的前期物业管理协议也因其退出物业管理而实际解除。对于原告嘉润物业公司主张的两被告共同赔偿其自2016年5月1日起被非法侵占物业经营项目造成的损失283193元的诉讼法请求。原告嘉润物业公司认为该项请求中的损失包含其正常经营行为被违法终止后，正常发放员工工资和社保、员工离职补偿金等共计l94784元及2016年5月1日至2017年4月30日产生的房屋租金及办公支出36292元、被侵占的办公设备设施损失52117元。本院认为，为员工发放工资并交纳社保、为离职员工支付离职补偿金是原告的法定职责，该法定职责不因原告未再继续为绿湾国际小区提供物业服务而拒绝履行。本案中，原告认为两被告侵占其物业管理办公室，导致其在小区租房办公并产生租金及办公费支出，根据《物业管理条例》第三十条、第三十八条的规定，绿湾国际小区的开发商应当在小区配置必要的物业管理用房，用于物业管理使用，原告从2016年5月1日未再对小区实施物业管理，故其在撤出绿湾国际小区的同时，应将其使用的物业管理用房保持原状并移交，移交物管用房系其退出小区物业管理的后续工作，同时，即使原告不再为绿湾国际小区实施物业管理，其撤出绿湾国际小区后正常开展经营活动期间仍然会产生相应的房屋租金及办公费支出，至于其退出小区物业管理后是否在外租房及是否支出办公费，是其为了维持公司自身正常运转产生，与两被告并无必然联系。对于原告主张被侵占的办公设备设施损失52117元，因其提供的发票仅能证实其主张的设备设施价值，不能证实损失已经实际产生。综上，原告该项诉请，本院不予支持。对于原告嘉润物业公司诉请被告中创物业公司返还2016年5月1日起非法侵占原告物业服务经营权期间的预期利润收益159482元的主张。因原告自2016年5月1日起即未再对绿湾国际小区实施物业管理，其与业主之间签订的前期物业管理协议也因其退出小区的物业管理服务而实际解除。由于前期物业管理协议从其退出小区物业管理时起已经没有继续履行的现实条件，而被告中创物业公司在原告嘉润物业公司退出小区物业管理的情况下接手对小区实施物业管理，其对小区实施物业管理系依据其与被告绿湾国际业委会之间签订的物业服务合同，该公司并未侵犯原告嘉润物业公司的合法权益，故原告嘉润物业公司主张被告中创物业公司支付其预期利润收益159482元无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，原告嘉润物业公司诉请证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：驳回原告贵州嘉润物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币7940元，由原告贵州嘉润物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。审 判 长  梁国辉人民陪审员  舒 静人民陪审员  罗正华二〇一七年七月十八日书 记 员  孙