西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0113民初705号原告（反诉被告）绿地集团西安湖景置业有限公司。法定代表人：陈军，系该公司董事长。委托代理人朱霞晖，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人巨少帅，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）王瑞，男，汉族。委托代理人任妮，陕西大唐律师事务所律师。委托代理人陈玮珏，陕西大唐律师事务所实习律师。被告（反诉原告）王小峰，男，汉族。委托代理人任妮，陕西大唐律师事务所律师。委托代理人陈玮珏，陕西大唐律师事务所实习律师。第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行。负责人苏芳，系该支行行长。委托代理人孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托代理人吴怡，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。原告绿地集团西安湖景置业有限公司（以下简称绿地集团）与被告王瑞、王小峰、第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行（以下简称中行长安路支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代���人巨少帅、被告委托代理人任妮，第三人委托代理人孙继民，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地集团诉称：2012年5月9日，原被告签订了《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y12047768），被告购买了原告开发建设的位于西安市浐河西路以西月登阁路以南绿地国际生态城二期第10幢3单元1层30103号房屋，房屋总价款为2556417元，并约定被告通过按揭贷款方式支付房屋价款，且被告与第三人中行长安路支行签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，原告为被告的按揭贷款提供连带保证责任。后被告停止向银行偿还本息，经第三人中行长安路支行多次催收无果，2015年6月5日中行长安路支行发送《关于协助我行进行贷款催收、履行担保责任的函》要求原告承担担保责任，并于2015月6月25日从原告的保证金账户扣划了76278.53元。原告承担保证责任后，多次要求被告清偿原告垫付的银行按揭贷款本息。被告未能偿还原告垫付的银行按揭贷款本息的行为违反了《商品房买卖合同》的约定。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告有权解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》并要求被告按约定支付违约金。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》并判令被告支付原告违约金511283.4元；二、判令被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；三、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。被告王瑞、王小峰辩称：首先原被告于2012年5月9日签订了《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y12047768），被告购买原告绿地集团西安湖景置业有限公司开发建设的绿地国际生态城二期第10幢3单元1层30103号房屋，房屋总价款为2556417元。当时原告的销售顾问告知被告其购��的商铺是临街商铺，铺内无任何管道、横梁，净高3.3米，合同约定商铺层高3.3米，且商铺于2013年9月30日前交付使用。但原告未按照合同约定的时间交付商铺，且被告购买的商铺存在严重的缺陷即商铺下沉1米多且有围栏阻隔，不是临街商铺，且商铺下沉后未做下水,商铺层高不足合同约定的3.3米，且商铺二层有50%未做相应的消防设施。被告要求退房，并递交了退房申请，原告一直推脱，后原告同意给被告换房，如若换不成就同意退房，但原告给被告换房的承诺亦未兑现，2015年2月被告断供原因就是被告认为其已退房，剩余按揭部分的房屋款项应由原告承担。其次被告认为原告主张的违约金过高，远超过其损失，且《商品房买卖合同》中的违约条款应属无效条款。再次被告认为是原告违约在先，被告购买的商铺没有使用价值，因此被告不应向原告支付违约金。同时��于上述事实提出反诉,请求判令：一、解除王瑞、王小峰与绿地集团之间签订的《商品房买卖合同》，并返还王瑞、王小峰已支付的房屋价款1454167.2元；二、绿地集团支付王瑞、王小峰2012年4月19日至2017年5月31日止利息损失569196.82元(508574.82元＋60622元)；三、绿地集团将剩余房款1028392.72元返还给第三人中行长安路支行；四、绿地集团承担鉴定费56000元；五、绿地集团承担本诉及反诉的诉讼费。绿地集团对反诉的辩称：其已经按照合同约定方式、标准向王瑞、王小峰交付了房屋，王瑞、王小峰所述的层高不符合约定并无任何证据,相反绿地集团有证据证明涉案房屋符合约定并具备竣工备案标准。第三人中行长安路支行述称：2012年4月19日其行与王瑞、王小峰、绿地集团西安湖景置业有限公司签订了《个人一手住房贷款合同》，王瑞、王小峰向该行借款��以西安市浐河西路以西月登阁路以南绿地国际生态城二期第10幢3单元1层30103号房屋抵押，绿地集团西安湖景置业有限公司承担保证责任。因为王瑞、王小峰逾期未按月履行合同，该行同意原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，并请求法院在判决解除《商品房买卖合同》时一并解除三方签订的《个人一手住房贷款合同》，借款人王瑞、王小峰和绿地集团西安湖景置业有限公司应连带偿还剩余按揭贷款至实际给付之日的利息罚息。2、诉讼费由王瑞、王小峰、绿地集团西安湖景置业有限公司承担。经审理查明：原告绿地集团与被告王瑞、王小峰于2012年5月9日签订了《商品房买卖合同》，将绿地国际生态城二期第10幢3单元1层30103号房(建筑面积共284.68平方米,其中套内建筑面积262.83平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.85平方米。)以2556417元（每平方��单价为8979.97元）售于被告王瑞、王小峰，该商品房用途为商业。合同第六条付款方式及期限约定，买受人（被告）应于本合同签订之日即2012年4月19日前向出卖人（原告）支付该商品房总价款的50.3%作为首付款，即人民币1286417元。买受人应在签约之日起3日内向出卖人指定的按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，并向按揭贷款银行申请按揭贷款。并应在签本合同之日起20日内办理完按揭贷款，且通过按揭贷款银行将剩余的1270000元向出卖人支付。合同第八条约定，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件七第四条对合同第九条补充如下：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第8条规定的特殊情况外，逾期不超过90日，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同第十条规划、设计变更的约定；经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。合同附件4第6条约定层高不低于3.3米。附件六2.3.5约定：��受人未能向贷款银行履行其应尽义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金账户上的直接扣划买受人逾期的月供款等），买受人应在接到出卖人通知之日起十日内除全额返还出卖人代付款及该代付款总额10%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息。若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。2.3.8约定：买受人逾期偿还银行贷款导致出卖人承担保证义务的，出卖人有权在买受人全额支付出卖人垫付款的代付款、利息、违约金等费用前，不向买受人交付商品房，不予办理买受人的房地产权属证书，并无需承担任何违约责任。被告王瑞、王小峰分别于2012年4月19日、2012年6月23日向原告绿地集团缴纳1286361元及56元计1286417元即符合按照商品房总价款的50.3%支付首付款的条件。2013年10月29日原告绿地集团（保证人）与被告被告王瑞、王小峰（借款人）、第三人中行长安路支行（贷款人）签订了《个人一手住房贷款合同》约定，王瑞、王小峰向第三人中行长安路支行借款1270000元，贷款期限120月，贷款的偿还按月等额本息还款；王瑞、王小峰以西安市浐河西路以西月登阁路以南绿地国际生态城二期第10幢3单元1层30103号房屋向第三人中行长安路支行（贷款人）提供抵押担保，绿地集团西安湖景置业有限公司提供阶段性连带责任保证即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。2013年11月1日第三人中行长安路支行依据《个人一手住房贷款合同》第五条之约定经借款人同意并授权全部借款1270000元直接转入原告绿地集团西安湖景置业有限公司7251110182600155941账户。另查明，截止2017年5月5日，共偿还第三人中行长安路支行贷款561750.46元（已还拖欠本金318523.10元，已还拖欠本金的罚息5045.24元，已收应收利息234793.41元，已收应收利息的罚息3388.71元），其中原告绿地集团西安湖景置业有限公偿还银行贷款253278.53元（代偿本金150772.9元，代偿利息102505.63元）,王瑞、王小峰偿还银行贷款为308471.93元（偿还本金167750.2元，偿还利息137829.44元、偿还银行本金罚息1694.59元、偿还银行利息罚息1197.7元），但被告对其偿还银行本金罚息1694.59元、偿还银行利息罚息1197.7元未主张。原被告及第三人对以上事实均无异议。原告提供2015年9月30日向王瑞申通快递单、逾期贷款追偿通知书其中记载“王瑞先生：因你未按期向银行还款，导致银行以依据合同的约定要求我公司承担连带保证责任。截止2015年9月30日，我公司为你代偿银行逾期贷款本息及罚息76278.53元。因此，依据《商品房买卖合同》附件六第2.3.5条的约定，你应承担违约金7627.85元，以上共计83906.36元。希望您能本着诚实守信的原则，在收到本通知书之日起十日内向我公司清偿上述全部债务，否则我公司将有权选择解除商品房买卖合同或者通过一切必要的法律手段主张权利，维护自己的合法权益。届时您不仅要如数偿还上述款项，还要承担诉讼���及其他费用（包括但不限于律师费、保全费、执行费等）。敬请您及时清偿，以免讼累。”被告对真实性及证明目的均不认可，理由为逾期贷款追偿通知书是原告单方制作的，其次快递单上只能显示出原告准备寄送且被告从未收到逾期贷款追偿通知书。第三人对此证据真实性无异议，证明目的不发表意见。原告绿地集团主张在《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付期限2013年9月30日之前已向被告交付房屋并提供2013年6月27日华商报即商品房交付公告记载“西安绿地国际生态城二期高层2-9、2-10、别墅36栋—48栋（不含44栋）、71栋—79栋（不含74栋）已经具备交付条件。凡购买上述房屋且《商品房买卖合同》中约定的交付日前为2013年6月30日的买受人，请于2013年6月30日至7月15日携带本人身份证、私章、购房合同、房款收据及相关费用前往集中交房中心办理���房手续。交房中心：1、绿地国际生态城一期售楼部二层（开发商组）；2、绿地国际生态城二期9号楼一层（物业交房组）。本《公告》自发布之日起，将视为已正式通知买受人办理收房手续，特此公告。”被告认为，首先原告公告所述其交付房屋并不涉及到被告所购买的商铺。2、该公告所述是针对合同约定的2013年6月30日交付房屋的买受人，而原被告约定的交房时间是2013年9月30日，该公告并不是针对被告所购买的商铺，所以该公告不能证明原告已经向被告交付房屋的事实。被告申请对涉案商铺的层高及商铺内电线穿梁是否变动梁的承重结构进行司法鉴定，经西安市中级人民法院委托陕西省建筑工程质量检测中心对此予以司法鉴定，陕西省建筑工程质量检测中心2017年1月出具陕建筑检（2016）委鉴字第004号司法鉴定意见书，鉴定结论：（1）裙楼一层实测层��低于设计层高4850mm，二层实测层高大于设计层高3400mm，裙楼一层、二层实测层高满足双方商品房买卖合同附件四第6条“层高不低于3.3米”的规定；塔楼二层的实测层高满足设计层高2950mm，但不满足双方商品房买卖合同附件四第6条“层高不低于3.3米”的规定。（2）裙楼二层梁及屋面梁上开洞一定程度上削弱了原钢筋混凝土梁的承载力，对其后续使用会产生不利影响。被告支付鉴定费56000元。原告认为涉案房屋整体出售而鉴定机构却分区域出具鉴定结论，违背了涉案房屋的整体功能。2、鉴定机构勘察时未发现梁上开洞碰触或破坏梁面配筋，因此鉴定结论“裙楼二层梁及屋面梁上开洞一定程度上削弱了原钢筋混凝土梁的承载力，对其后续使用会产生不利影响”没有依据。综上，鉴定结论没有依据，不应当作为认定案件事实的依据。但原告对其主张未能提供任何证据进行证明并且也未在法院限定期限内提出异议。被告对鉴定结论的真实性认可，并认为《商品房买卖合同》中对层高有明确具体的约定，该约定适用本案所涉商铺的全部范围，商铺塔楼不满足关于层高的约定，鉴定机构根据不同情况出具鉴定结论是正确的，原告方在本案所设商铺内主梁及次梁开洞，经鉴定，认为其在梁上开洞行为对梁的承载力造成破坏，对商铺的后续使用会产生不利影响是专业的判断，法院应予以认可。第三人对鉴定结论无意见。原告绿地集团、被告王瑞、王小峰、第三人中行长安路支行在庭审中均同意解除《商品房买卖合同》、《个人一手贷款合同》，且被告表示《商品房买卖合同》解除后同意协助办理注销手续。以上事实有《商品房买卖合同》、《个人一手贷款合同》、《陕建筑检（2016）委鉴字第004号司法鉴定意见书》及庭��笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》以及原被告第三人签订的《个人一手贷款合同》，系各方当事人的真实意义表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，且不具有法律规定无效的其他情形,故各方所签订合同依法成立，具有法律约束力,故各方均应以此享有权利履行义务。原被告因《商品房买卖合同》的履行发生争议，现均要求解除合同，且庭审期间原被告及第三人均同意解除《商品房买卖合同》和《个人一手贷款合同》，故本院依法予以准许。根据原告绿地集团所提供2013年6月27日华商报即商品房交付公告所记载内容无法证明原告绿地集团向被告王瑞、王小峰依约履行了交房义务。原告绿地集团虽认为陕建筑检（2016）委鉴字第004号司法鉴定意见书的鉴定结论没有依据，不应当作为认定案件事实的依据。但原告对其主张未能提供任何证据进行证明并且也未在法院限定期限内提出异议，而陕西省建筑工程质量检测中心鉴定主体合格，鉴定程序合法，鉴定依据充分，故对陕西省建筑工程质量检测中心2017年1月出具陕建筑检（2016）委鉴字第004号司法鉴定意见书的鉴定结论，本院依法予以采纳。所以对原告绿地集团的质证意见不予采纳。依据陕西省建筑工程质量检测中心2017年1月出具陕建筑检（2016）委鉴字第004号司法鉴定意见书的鉴定结论，涉案商铺部分层高不符合《商品房买卖合同》附件四第6条“层高不低于3.3米”的规定以及在裙楼二层梁及屋面梁上开洞一定程度上削弱了原钢筋混凝土梁的承载力，对其后续使用会产生不利影响。综上原告绿地集团未严格依约依规履行义务的行为构成根本性违约，虽然原被告均同意解除《商品房买卖合同》，但各自的理由不同，鉴于原告绿地集团未严格依约依规履行义务的行为构成根本性违约，所以原告理应对《商品房买卖合同》的解除承担全部责任。根据《中华人民共和国合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，因被告已实际向原告支付房款1454167.2元（其中首付款1286417元，已付银行贷款本金167750.2元），所以对被告要求原告返还已支付的房屋价款1454167.2元的诉讼请求，本院予以���持。同时扣除截止2017年5月5日共偿还318523.10元外尚欠第三人中行长安路支行贷款本金951476.9元（1270000元－318523.10元）应由原告绿地集团负责偿还。由于《商品房买卖合同》解除后，被告不能取得购买商铺的实际利益，为取得购买商铺支付给原告的款项产生利息损失客观存在，原告应承担支付被告利息损失的责任。鉴于被告已实际向第三人中行长安路支行支付贷款利息13782944元，所以原告应返还被告已偿还第三人中行长安路支行的贷款利息137829.44元。虽然《商品房买卖合同》附件七第四条对合同第九条的补充以及合同第十条均对原告绿地集团违约情节的违约金有明确约定。被告王瑞、王小峰认为属原告绿地集团免除原告责任，应属无效条款，即使法院认定合同违约条款有效，但因原告违约向被告支付的违约金明显低于被告实际产生的损失，所以被告根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定请求增加，原告应按银行同期贷款利率向被告支付违约金是合情合理的。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，由于至今原告未提供其实际损失，故对被告要求原告按照银行同期贷款利率向其支付违约金的请求，本院依法不予支持。被告未按约定向第三人还款虽系被告违约，但被告的违约是由于原告的先行违约行为导致，因此对于原告要求被告承担违约责任，并赔偿相应损失的诉请，本院依法不予支持。因原告绿地集团不承认涉案房屋层高不符合合同约定以及在裙楼二层梁及屋面梁���开洞一定程度上削弱了原钢筋混凝土梁的承载力，而被告申请鉴定为此垫付鉴定费56000元，而鉴定结论说明原告涉案房屋层高不符合合同约定且在裙楼二层梁及屋面梁上开洞一定程度上削弱了原钢筋混凝土梁的承载力。所以对被告要求原告承担鉴定费56000元的请求，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百五十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十四条之规定，判决如下：一、原告绿地集团西安湖景置业有限公司与被告王瑞、王小峰签的《商品房买卖合同》予以解除。二、第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行与被告王瑞、王小峰及原告绿地集团西安湖景置业有限公司签订的《个人一手房贷款合同》予以解除。三、原告绿地集团西安湖景置业有限公司于判决生效之日起十内向第三人中国银行股份有限责任公司西安长安路支行返还（截止2017年5月5日）剩余贷款本金951476.9元（1270000元－318523.10元）及贷款利息。四、原告绿地集团西安湖景置业有限公司于判决生效之日起十日内返还被告王瑞、王小峰支付的购房款1454167.2元（其中首付款1286417元＋已付银行贷款本金167750.2元）。五、原告绿地集团西安湖景置业有限公司于判决生效之日起十日内支付被告王瑞、王小峰已偿还第三人中国银行股份有限责任公司西安长安路支行贷款利息137829.44元。六、原告绿地集团西安湖景置业有限公司于判决生效之日起十日内支付被告王瑞、王小峰首付款利息（基数为首付款1286417元，���间自2014年5月9日至2017年5月31日止；利率按中国人民银行颁布的同期活期存款利率计算利息）。七、原告绿地集团西安湖景置业有限公司于判决生效之日起十日内支付被告王瑞、王小峰鉴定费56000元。八、驳回原告绿地集团西安湖景置业有限公司的诉讼请求。九、驳回被告王瑞、王小峰其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8913元，反诉案件受理费15831元，均由原告绿地集团西安湖景置业有限公司承担，鉴于案件受理费15831元被告已预交，故原告绿地集团西安湖景置业有限公司将承担反诉案件受理费15831元于本判决书生效之日起后十日内直接被告王瑞、王小峰。���不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  马成功人民陪审员  王文章二〇一七年七月四日书 记 员  李 丹