衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0802民初2934号原告：叶衡，男，1970年11月29日出生，汉族，住衢州市柯城区。原告：王亚贞，女，1971年12月4日出生，汉族，住衢州市柯城区。委托诉讼代理人：叶衡，系原告丈夫。被告：衢州市龙凤房地产开发有限公司，统一社会信用代码：913308027530341920，住所地衢州市衢石公路七公里处北侧。法定代表人：徐晓敏。委托诉讼代理人：金诚，男，1962年1月20日出生，汉族，住衢州市柯城区，系被告员工。原告叶衡、王亚贞与被告衢州市龙凤房地产开发有限公司（以下简称龙凤公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告王亚贞的委托诉讼代理人暨原告叶衡、被告龙凤公司的委托诉讼代理人金诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶衡、王亚贞向本院提出诉讼请求：1.要求龙凤公司支付自2012年4月1日起按总房价款3100000元的日万分之一计算至具备交付条件之日止的逾期交房违约金（暂计至2017年6月5日止为586210元）；2.要求龙凤公司支付自2012年3月31日起按总房价款3100000元的日万分之零点一计算至具备交付条件之日即2012年6月19日止的逾期交付权属证书违约金2480元；3.诉讼费用由龙凤公司负担。事实和理由：2010年2月2日，叶衡、王亚贞与龙凤公司签订《商品房买卖合同》一份。该买卖合同约定叶衡、王亚贞向龙凤公司购买坐落于柯城区石梁镇衢门山衢石公路七公里处北侧衢门山小区A4-1商品房1套，总房价款为3100000元。合同第九条、第十条约定出卖人应当在2011年9月30日前将符合交付条件的商品房交付买受人使用，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，买受人有权要求出卖人自第九条规定的最后期限第二天起按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十六条约定出卖人承诺于2012年3月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买卖人，逾期不能交付权属证书的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。叶衡、王亚贞依约付清了全部房价款3100000元，但龙凤公司未按合同约定期限将符合交付条件的房屋和权属证书交付给叶衡、王亚贞。后叶衡、王亚贞多次催促，但龙凤公司至今未交付符合交付条件的房屋和权属证书，故诉至本院，诉请如前。龙凤公司答辩称，其与叶衡、王亚贞签订《商品房买卖合同》，叶衡、王亚贞已交清购房款及龙凤公司存在逾期交付房屋、土地权属证书或登记证明的违约行为的事实属实，不存在逾期交付商品房的违约行为。目前案涉房屋确实未能接入居民正式用电，该情况是由石梁镇政府造成，目前被告正积极与镇政府沟通，将很快解决正式用电问题，且虽然案涉房屋使用临时用电，但该用电除无法安装一户一表外，安全情况可以保证，而产生的额外费用也由被告承担。故请求驳回叶衡、王亚贞的关于被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了商品房买卖合同及附件一份，购房发票复印件两份，转账凭证复印件一份。经被告龙凤公司质证对上述证据没有异议，本院经审查后予以确认并在卷佐证。被告龙凤公司未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：原、被告于2010年2月2日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于柯城区石梁镇衢门山衢石公路七公里处北侧衢门山小区A4-1的商品房，总房价3100000元。合同第九条第一款第三项约定，被告应当在2011年9月30日前将具备用水、用电、道路、排污（含临时用水、用电）等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用。第十条约定，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。第十六条约定，被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；被告负责申请商品房所有权初始登记，取得商品房《房屋所有权证》；被告承诺于2012年3月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给原告，原告自行办理商品房转移登记；被告不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起90日以后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。原告已于2010年4月6日、4月7日、4月16日分三次付清了全部购房款。另查明：涉讼商品房于2012年3月31日通过建设工程竣工验收备案，于2012年3月31日完成土地使用权初始登记，2012年6月19日完成商品房所有权初始登记。涉讼商品房于2014年4月开通正式用水，至今未开通正式用电，仍使用临时用电。本院认为，本案争议焦点为：被告交付的商品房不具备正式用电，是否应按合同约定承担逾期交付商品房的违约责任。关于案涉房屋目前仍在使用临时用电，临时用电系指在一定时限内，为基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电项目提供的临时性电源。商品房住房的用电并不符合使用临时用电的条件，而且为商品房提供临时性电源，易出现停电、电压不稳等情况，住户无法正常用电，用电安全亦无法得到保障。为商品房买受人提供正式、永久性的用电是商品房出卖人将商品房交付买受人的必备条件，如不具备正常用电条件，商品房即不符合交付条件。本案双方签订的商品房买卖合同约定，用水、用电、道路、排污（含临时用水、用电）等具备商品房正常使用的基本条件的，商品房可以交付业主。但被告提供的该格式条款，约定临时用水用电符合商品房交付条件，免除了自身提供正式用电的责任，排除房屋买受人正常用电的重要权利，应确认该条款中关于提供临时用水用电符合商品房交付条件的部分无效。双方约定商品房交付时间为2011年9月30日，被告应依约如期将符合交付条件的商品房交付给原告。双方合同约定，项目施工中遇重大技术问题不能及时解决，或县区级以上规划、环保、土管、林水等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施，导致本项目不具备竣工交付条件，导致项目建设期延长，出卖人可据实予以延期，最长不超过六个月。本案商品房仅有临时用电而不符合交付条件确有相关部门的原因，被告可依合同约定延期六个月至2012年3月31日。双方合同约定，出卖人逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。该合同条款不违反法律、行政法规的禁止性规定，按日支付已付房款万分之一的逾期交房违约金低于银行同期贷款利率，不存在逾期交房违约金过分高于实际损失应予调整的情形。被告应按合同约定自2012年4月1日起按日向买受人支付已付房款万分之一的逾期交房违约金至涉案商品房具备正式用电之日止。关于原告要求被告逾期交付权属证书违约金的诉请，因确实存在违约的行为，故该诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告衢州市龙凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶衡、王亚贞自2012年4月1日起以总房价3100000元为基数按日万分之一计算至涉讼商品房具备正式用电之日止的违约金；二、被告衢州市龙凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶衡、王亚贞自2012年3月31日起以总房价3100000元为基数按日万分零之一计算至2012年6月19日止的逾期交付权属证书违约金2480元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9688元，减半收取计4844元，由衢州市龙凤房地产开发有限公司负担4844元，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 员 刘道平二〇一七年七月二十七日法官助理 周秀涛书 记 员 江 昕申请执行期限两年