北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终8142号上诉人（原审被告）：北京中加恒业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-188。法定代表人：任相亮，经理。委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。被上诉人（原审原告兼赵建文之委托诉讼代理人）：高春阳，男，1974年1月15日出生。被上诉人（原审原告）：赵建文，女，1976年9月14日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：赵建国，男，1979年3月14日出生。上诉人北京中加恒业房地产开发有限公司（以下简称中加恒业公司）因与被上诉人高春阳、赵建文商品房预售合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中加恒业公司之委托诉讼代理人徐明、被上诉人高春阳、赵建文之共同委托诉讼代理人赵建国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。中加恒业公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回高春阳、赵建文的诉讼请求；2.诉讼费用由高春阳、赵建文承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未能正确区分办证迟延责任。中加恒业公司于2014年年底前即取得高春阳、赵建文所在楼栋的初始产权登记，并同时具备了为高春阳、赵建文办理分户产权的条件，之后，中加恒业公司分别通过挂号信和张贴公告的方式通知高春阳、赵建文补交办证资料，高春阳、赵建文至今未能办证，根本原因在于其未能及时补交办证资料所致，未办证责任应由高春阳、赵建文自行承担。二、一审判决适用法律错误，导致中加恒业公司承担了莫须有的赔偿责任。相较于法律及司法解释的规定，当事人合同约定条款有优先适用的效力，根据中加恒业公司与高春阳、赵建文之间签订的《商品房买卖合同》的约定，如中加恒业公司延期办证需要承担责任，赔偿的应当是高春阳、赵建文的“直接损失”，而高春阳、赵建文并未举证证明存在“直接损失”，因此，一审法院直接适用6%的违约金计算比例，属于法律适用错误，高春阳、赵建文关于赔偿金的诉讼请求不应得到支持。三、一审判决未能考虑判决结果与社会效益的结合，并有失公允。密云区××小区共有300多户业主因商品房预售合同纠纷将中加恒业公司诉至法院，总求偿金额高达2300多万元，一审判决一旦进入执行程序，将严重影响中加恒业公司的正常经营，并可能因此导致后续业主办证工作陷入停顿，并进而影响社会和谐稳定，有失公允。高春阳、赵建文辩称：同意一审法院判决，请求维持原判，驳回中加恒业公司的上诉请求。高春阳、赵建文向一审法院起诉请求：1.判令中加恒业公司向高春阳、赵建文支付逾期办理房屋所有权证书违约损失96287元（自2015年9月15日至实际办理之日止，暂计算至2017年2月28日，按照年利率6%计算）；2.诉讼费由中加恒业公司承担。一审法院认定事实：对当事人双方没有争议的合同签订情况、合同有关违约条款的约定、高春阳、赵建文交纳全部房款以及高春阳、赵建文的入住时间等事实，法院予以确认。关于逾期办证的责任问题，高春阳、赵建文向法庭提交了如下证据：1.2015年10月19日的《说明》：上载“密云县××1502室，《北京市商品房预售合同》编号：××中第二十九条备份壹变更为出卖人两份，买受人一份，房屋登记部门备案一份。”2.2015年10月19日的《补充协议》，该协议中，高春阳、赵建文对买受房屋的位置价格、面积等再次进行了确认。3.2015年10月19日的《共有产权申请》，上载高春阳、赵建文系夫妻关系，涉案房屋系二人共有财产，申请将涉案房屋登记为二人共同共有。4.2015年10月19日的《购房承诺书》，高春阳、赵建文承诺其提供的办证材料真实合法有效。5.购房发票复印件，高春阳、赵建文表示原件已交回中加恒业公司用于办理房产登记。中加恒业公司对高春阳、赵建文上述证据均不持异议。中加恒业公司向法庭提交了2015年10月10日的《通知》复印件一份（内容模糊不清）及授权委托书样本及购房承诺书样本一份，要求提交身份证、户口本、结婚证等材料，表示高春阳、赵建文未交纳办证所需的有关材料，包括授权委托书及购房承诺书。高春阳、赵建文表示对于中加恒业公司通知中要求的材料已在2015年10月19日全部提交给中加恒业公司，已积极配合办理。另查明，《北京市商品房预售合同》第二十二条第（二）款约定：（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720（含）日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）赔偿因此对客户造成的直接损失。3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720（含）日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。高春阳、赵建文与中加恒业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应当履行各自的合同义务。结合双方之主张及本案查明之事实，本案的争议焦点是涉案房屋未办理产权证的原因，以及应当承担的相应违约责任的数额。本案中，根据中加恒业公司2015年10月10日的《通知》要求，高春阳、赵建文已于2015年10月19日提交了相应的办证材料，积极配合中加恒业公司办理相关手续，中加恒业公司称未办理产权证的原因是高春阳、赵建文尚有部分材料（授权委托书、购房承诺书）未交，致使至今尚未办理产权证书不符合常理，本案中中加恒业公司未提交证据证明其曾向高春阳、赵建文催要上述材料，中加恒业公司亦未提交其已积极办理证照的有关证明材料，故本案逾期办证的责任应由中加恒业公司承担。关于本案违约损失的数额。根据双方合同约定，因中加恒业公司的原因导致高春阳、赵建文未按时取得房屋产权证书的，应当由中加恒业公司赔偿因此对高春阳、赵建文造成的直接损失。按照合同约定，高春阳、赵建文应于2015年9月左右取得所有权证书，但直至诉讼发生亦未取得房屋所有权证书，中加恒业公司的违约行为对高春阳、赵建文造成了相应损失。考虑到本案损失数额难以确定，高春阳、赵建文主张以购房款总额为基数，按年利率6%计算违约损失范围，符合法律规定，法院予以支持。一审法院于2017年5月判决：北京中加恒业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付赵建文、高春阳逾期办理房屋所有权证书违约损失96287元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1104元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担，限本判决生效之日起7日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点有二：一为中加恒业公司是否应当为迟延办理房屋产权证承担民事责任；二为一审判决确定的违约损失是否适当。对于争议焦点一，本案中，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中，明确约定由房屋的买受人委托出卖人或者出卖人指定的代理机构向权属机构申请办理房屋权属转移登记，据此，本案中办理房屋产权证是中加恒业公司的合同义务。现高春阳、赵建文未能在双方合同约定期限内取得房屋所有权证书，中加恒业公司作为办证义务人应当对高春阳、赵建文未取得房屋所有权证书的原因承担举证责任。本案诉讼中，中加恒业公司主张未办理产权证的原因系高春阳、赵建文一直没有补交材料，导致迟延办证，但就此未能提交充分证据予以证明，中加恒业公司应当承担举证不能的不利后果，本院据此认定系由于中加恒业公司的原因导致高春阳、赵建文迟延办理房屋产权证，中加恒业公司应当对此承担违约责任。中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中约定，由于出卖人责任导致买受人未能在合同约定日期内取得房屋所有权证书的，同意赔偿因此对客户造成的直接损失。中加恒业公司以此为由上诉主张高春阳、赵建文并未举证证明存在直接损失，一审法院以购房款为基数，按年利率6%计算判决违约金适用法律错误。本院对此认为：双方合同中并未对直接损失的含义和范围进行约定，因而该部分约定属于约定不明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于中加恒业公司的原因导致在合同约定的期限内未给高春阳、赵建文办理房产证，限制了高春阳、赵建文对房屋物权的行使，给高春阳、赵建文造成了一定的财产损失，双方在合同中没有约定具体的违约金，高春阳、赵建文的损失数额亦难以确定，因此可依照上述司法解释的规定计算高春阳、赵建文的逾期办证违约损失。高春阳、赵建文以购房款为基数，按年利率6%的计算方式主张损失并未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持是适当的，中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。中加恒业公司提出的总赔偿金额过高，进入执行程序影响企业生产经营及后续办证的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，中加恒业公司的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2208元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  胡新华审 判 员  孙 妍代理审判员  陈亢睿二〇一七年七月五日书 记 员  王 雨