湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0408民初442号原告：衡阳市诚信物业管理有限责任公司，住所地：湖南省衡阳市高新技术产业开发区长丰大道26号。法定代表人：贺训斌，该公司总经理。委托代理人：唐湘运、曾超，湖南溥天律师事务所律师被告：孙斯亮，男，1982年8月20日出生，汉族。委托代理人：孙建卫，男，1959年1月1日出生，汉族，系被告父亲。原告衡阳市诚信物业管理有限责任公司（以下简称诚信物业公司）为与被告孙斯亮物业服务合同纠纷一案，于2017年3月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告诚信物业公司委托代理人唐湘运，被告孙斯亮委托代理人孙建卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚信物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理费及违约金共计11051元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告孙斯亮系衡阳市蒸湘区长丰大道26号美美花园小区701号房的住户，原告诚信物业公司系该小区的物业管理公司。被告自2006年11月以来拒向原告支付物业管理费，截至2016年10月31日，被告累计拖欠原告物业管理费及违约金共计11051元。原告向被告送达书面催款通知书，被告均以各种理由拒收。原告为维护其合法权益，特向法院起诉。被告孙斯亮辩称：首先，被告所住的房屋于2008年才办理竣工使用手续，原告要求被告自2006年起缴纳物业管理费没有事实依据；其次，被告家中严重漏水，现在已经超过了房地产开发商的保修期间，被告要求原告动用维修基金修缮楼顶，且房地局已经批准了100000元的公共面积维修费用，但是原告至今未将该笔维修基金运用到小区楼顶维修上。本院经审查认定事实如下：原告诚信物业公司系经衡阳市工商行政管理局依法登记的具有物业管理服务资质的企业法人。被告孙斯亮系衡阳市蒸湘区长丰大道26号美美花园小区701号房的业主，其房屋建筑面积约为129.38平方米。2006年10月31日至2009年10月31日，原告与美美花园业主委员会于每年10月31日签订一份委托期限为1年的物业管理服务合同，约定物业服务费分别为0.4元月/每平方米、0.5元月/每平方米、0.6元月/每平方米；未对逾期缴纳物业服务费进行约定。2009年11月1日至2017年10月31日，原告与美美花园业主委员会每两年签订了一份委托期限为2年的物业管理服务合同，该合同约定，物业服务费由原告按0.6元月/每平方米向业主按年收取；若业主逾期缴纳物业服务费，则原告可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之十加收违约金。合同签订后，原告进驻美美花园小区对该小区进行物业管理服务。被告所有的美美花园小区房屋于2008年3月25日办理房屋竣工交付使用手续，自2008年3月25日至2016年10月31日期间被告尚欠原告物业管理费7963元。另查明被告在居住于美美花园小区期间，家中存在房屋顶部漏水的情况，该小区申报的维修基金未全部审批下来且未发放。上述事实由原、被告双方的诉辩主张和提交的证据为证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与美美花园业主委员会签订的自2006年10月31日起至2016年10月31日止的《物业管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，故业主委员会与原告签订的合同对原、被告双方均具约束力。原告在合同签订后为该小区提供物业服务，虽然被告家中存在漏水事实，但该损害结果的形成不能归咎于原告物业管理公司，且住宅共用部位共用设施设备维修基金的使用系物业管理委员会申请、相应中介机构评估和国土房管部门审批等的过程，被告以维修基金未申请到位为由不支付物业管理费，被告的行为构成违约，应承担本案的违约责任。原告诉请被告支付2006年11月1日至2016年10月31日期间的物业管理费8845元，因被告所住房屋于2008年3月25日才办理房屋竣工交付使用手续，因此物业管理费的起算时间应为2008年3月25日。经本院核算，自2008年3月25日至2016年10月31日期间被告尚欠原告物业管理费7963元，对于原告诉请物业管理费的超额部分应依法予以驳回。对于原告诉请的逾期违约金4206元，本院认为，虽然物业管理合同中约定了违约金每逾期一天按1‰的标准计算，该违约金计算金额过高，加收逾期违约金势必导致业主与物业公司之间产生新的矛盾，从原、被告之间和谐相处的角度出发，本院酌情核定为200元。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孙斯亮自本判决生效之日起十日内支付原告衡阳市诚信物业管理有限责任公司物业管理费7963元（自2008年3月25日起至2016年10月31日止）及逾期违约金200元；二、驳回原告衡阳市诚信物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38元，由原告衡阳市诚信物业管理有限公司负担10元，由被告孙斯亮负担28元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  付平二〇一七年七月三日代理书记员  刘锴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。