广东省清远市清城���人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初2638号原告：清远市清城区洲心街联岗村民委员会大岗三村民小组。住所地：清远市清城区洲心街联岗村民委员会大岗三村。负责人：张满兴，村小组组长。委托诉讼代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄帅，广东金亚律师事务所律师。被告：清远市广腾房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区新城东二十四号区（威信混凝土有限公司办公楼1楼101号房）。法定代表人：陈国伦，公司执行董事。委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所实习律师。原告清远市清城区洲心街联岗村民委员会大岗三村民小组（以下简称“大岗��村”）与被告清远市广腾房地产开发有限公司（以下简称“广腾房地产公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大岗三村的委托诉讼代理人黄艳明、黄帅，被告广腾房地产公司的委托诉讼代理人江志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大岗三村向本院提出诉讼请求：被告支付原告违约金1234900元。事实和理由：2015年6月1日，原、被告在清远公共资源交易中心的鉴证下，签订《清远土地使用权转让合同》。约定：原告以2380万元的价格将其名下位于清远新城L2号区土地[证号：清市府国用(2014)第00049号，地号：L02000007]的使用权转让给被告，被告在合同签订次日起十天内一次性付清剩余转让款。若被告不能依约按时支付转让款，则自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向原告缴纳违约金。但《清远土地使用权转让合同》签订后，被告却没有按时支付转让款，被告的逾期付款行为已构成违约，原告依约有权要求被告支付违约金。被告广腾房地产公司辩称：一、答辩人暂时中止支付剩余价款，是基于《中华人民共和国合同法》第六十八条赋予的不安抗辩权之规定，依法不构成违约，无需承担违约责任。1、答辩人与被答辩人于2015年6月1日签订《清远土地使用权转让合同》，根据合同约定，答辩人应于签订合同次日起十个工作日内支付剩余价款。但是，2015年6月8日前后，答辩人的法定代表人陈国伦收到清远市清城区人民法院送达的《民事起诉书》和《应诉通知书》等（2015）清城法民一初字第564号案件的材料，从中得知被答辩人所在的集体组织内的林卫忠等21名村民对答辩人和被答辩人提起了诉讼。请求法院判决：撤销大岗三���民小组于2014年9月5日作出的《大岗三村民小组土地使用权公开交易表决书》，确认大岗三村转让给陈国伦的L020000070地块的国有土地使用权无效。由于该案的诉讼请求直接指向答辩人与被答辩人之间土地转让的效力，若法院支持村民诉求，判决土地转让无效，则被答辩人会丧失履行债务的能力。2、另一方面，提起诉讼的是被答辩人集体组织内部的村民，且人数有21人之多，这说明被答辩人内部矛盾严重，在村民的干扰下，被答辩人也有可能无法配合办理土地使用权过户变更登记手续，即被答辩人可能会丧失履行债务的能力。3、转让价款支付给被答辩人之后，必然会分配给全村村民，若将来因为法院判决转让土地的行为无效，或者是因被答辩人的内部矛盾而无法配合办理土地过户变更登记手续，导致合同解除，要被答辩人退还已收取的款项，就要从各家各户村民的手中将钱拿回来，势必是非常困难的事情，这不可能不引起答辩人的严重不安。基于以上理由，答辩人决定暂时中止支付剩余价款，并依法于2015年6月12日向被答辩人发出了书面《通知书》，告知被答辩人暂时中止支付余下价款的决定，并表明待（2015）清城法民一初字第564号案一审结案后三个工作日内再支付。张满兴签收了《通知书》。答辩人履行了法律规定的告知义务，被答辩人还对此表示了理解，在答辩人付清余款后，被答辩人开具了全额的收款收据和正式发票，并没有提出任何质疑。这些都表明，被答辩人对于答辩人中止履行合同三个月的做法是认可和接受的。答辩人已于2015年8月14日至2015年9月11日期间付清了全部余款1780万元。二、合同约定的每日按拖欠金额的千分之一计付违约金，属于约定过高，答辩人根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定��请求人民法院予以适当减少，将违约金的计算控制在年利率24%以内。三、被答辩人若认为遭受了损失，应向提起清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第564号诉讼案件的林卫忠等21名村民进行追讨。本院经审理认定如下事实：位于清远市新城××区、证××清市府国××（××）××土地使用权（××）××土地使用权原本为××村所有。2014年9月5日，大岗三村召开村民代表大会，对上述土地使用权公开交易进行表决，决定交易起始价为23765108.80元，表决结果：应到会119户人，实际到会119户人，占应到会人数100%，其中同意表决事项的93人，不同意的26人（包含21名大岗三村的户代表）。随后，大岗三村向清远市清城区人民政府洲心街道办事处报送《同意土地转让方案的请示》，拟以起始价2380万元公开挂牌交易。2014年12月5日，清远市清城区人民政府洲心��道办事处作出《关于同意土地处置方案的批复》，同意涉案上述土地以底价2380万元委托清远公共资源交易中心进行公开挂牌转让，挂牌转让所得地价款由大岗三村收取。2015年5月12日，涉案土地使用权在清远国土资源网上交易系统挂牌交易。2015年5月13日，案外人陈国伦以拟成立项目公司广腾房地产公司的名义向清远公共资源交易中心交纳了竞买土地使用权的600万元保证金。2015年5月18日，陈国伦以拟成立项目公司广腾房地产公司的名义以2380万元的价格竞得上述土地使用权。2015年5月19日，陈国伦以拟成立项目公司广腾房地产公司的名义与清远公共资源交易中心签订《国有建设用地使用权挂牌转让成交确认书》。2015年5月21日，大岗三村出具《收款收据》确认收到广腾房地产公司支付了买地标的款600万元。2015年6月1日，大岗三村作为转让方与受让方广腾房地产公司（陈国伦代表）在清远公共资源交易中心鉴证下签订了《清远土地使用权转让合同》。合同约定：大岗三村将涉案上述土地使用权以挂牌成交价2380万元转让给广腾房地产公司，广腾房地产公司在签订合同次日起10个工作日内一次性付清剩余地价款1780万元，大岗三村同意于2015年7月1日前将该土地交付使用。若广腾房地产公司不能按合同约定按时支付地价款的，自逾期之日起，每日按迟延支付款项的1‰支付违约金，延期超过60日，经催交后仍不能支付地价款的，大岗三村有权解除合同，广腾房地产公司无权要求返还定金，大岗三村并可请求被告赔偿损失。《清远土地使用权转让合同》签订后，广腾房地产公司于2015年8月14日支付土地价款500万元，2015年8月21日支付土地价款500万元，2015年8月27日支付土地价款380万元，2015年9月2日支付土地价款130万元，2015年9月11日支付��地价款270万元，已全部付清土地剩余价款1780万元。2015年5月25日，林卫忠、林汝秋、林灿明等21名村民为原告向本院起诉被告大岗三村和第三人陈国伦，本院以（2015）清城法民一初字第564号案立案。在该案中，林卫忠、林汝秋、林灿明等21名原告起诉要求本院撤销被告大岗三村于2014年9月5日作出的《大岗三村民小组土地使用权公开交易表决书》，并确认被告大岗三村通过清远公共资源交易中心挂牌转让给第三人陈国伦的L020000070地块的国有土地使用权无效。在此之前，林卫忠、林汝秋、林灿明等21名村民认为村民表决程序违法，存在伪造签名、欺骗、贿赂等违法行为，曾向清远公共资源交易中心提出异议和投诉，要求停止土地挂牌转让交易。2015年11月11日，本院作出（2015）清城法民一初字第564号民事判决，驳回原告林卫忠等21人的诉讼请求。原告林卫忠21人��判决不服，上诉至清远市中级人民法院。2016年6月21日，清远市中级人民法院作出（2016）粤18民终824号民事裁定，撤销本院（2015）清城法民一初字第564号民事判决，驳回林卫忠等21人的起诉。在本院（2015）清城法民一初字第564号案件审理过程中，广腾房地产公司于2015年6月14日向大岗三村发出《通知书》。主要内容如下：2015年6月1日双方在清远公共资源交易中心签订《清远土地使用权转让合同》，我公司已于6月1日之前将600万元保证金通过交易中心转入贵村，剩余转让款1780万元按合同应于2015年6月15日支付，目前我公司已准备好资金。但由于村民林卫忠等21户人已向法院提起诉讼，要求确认《清远土地使用转转让合同》无效。我公司有正当理由暂缓支付余下的转让款。现我公司决定待上述案件一审结束后三个工作日再支付转让款。此外，广腾房地产公司于2015年5月27日经工商注册登记成立，法定代表人为陈国伦。本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。原、被告签订《清远土地使用权转让合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并生效。本案当事人争议的焦点：被告行使不安抗辩权的依据是否充分，其逾期付款是否构成违约。按《清远土地使用权转让合同》的约定，被告应先于签订合同之次日起10个工作日内即2015年6月15日前付清余款1780万元，原告才于2015年7月1日前将土地交付使用，即被告负有先履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十八条赋予先履行债务的当事人享有不安抗辩权，根据第六十八条第一款第四项的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情���，可以中止履行。具体到本案中，陈国伦以拟成立项目公司广腾房地产公司的名义与被告于2015年5月19日签订《国有建设用地使用权挂牌转让成交确认书》，2015年6月1日，原、被告签订《清远土地使用权转让合同》。而在上述签约过程中，原告的21名村民向本院提起了诉讼，其诉讼请求明确指向大岗三村的涉案土地交易行为，要求本院撤销大岗三村于2014年9月5日作出的《大岗三村民小组土地使用权公开交易表决书》，并确认大岗三村通过清远公共资源交易中心挂牌转让给第三人陈国伦的L020000070地块的国有土地使用权无效。至此，原告与被告之间关于涉案土地的交易行为面临被法院确认无效的现实风险，在法院未作出生效判决之前，双方的权利和义务尚不能最终确定。且被告已在此之前向原告交纳了600万元，与涉案土地交易相关的合同能否继续履行，原告能否履行交���土地的义务，又或者原告是否有能力返还已付土地价款，这些都是不确定因素。因此，本院认定，林卫忠等21名村民提起的诉讼，属于《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项规定的“有确切证据证明原告有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，被告依法可以行使不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的乙方可以解除合同”。被告于2015年6月14日通知原告暂时中止支付剩余土地转让价款，符合上述法律的规定，不构成违约。原告在收到通知后未能提供担保，被告依法可以拒绝支付剩余土地转让价款。之后，被告在2015年8月14日至2015���9月2日期间付清土地转让价款1780万元，属于对其权利的合法处分，不能因其主动履行付款义务的行为而被认定违约。综上所述，被告未按《清远土地使用权转让合同》约定的期限支付土地转让款，不构成违约。原告主张被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款项、第六十八条第一款第四项，第六十九条的规定，判决如下：驳回原告清远市清城区洲心街联岗村民委员会大岗三村民小组的诉讼请求。案件受理费15914元，由原告清远市清城区洲心街联岗村民委员会大岗三村民小组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  刘 德审 判 员  胡 敏人民陪审员  黄桂娟二〇一七年七月十三日书 记 员  陈智成附法律条文：中华人民共和国合同法第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应���及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。