山东省鱼台县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0827民初1024号原告：中国人民银行鱼台县支行。法定代表人：马继才，行长。委托诉讼代理人：张军（特别授权），山东英辩律师事务所律师。被告：枣庄市江南春茶叶有限公司鱼台分公司。负责人：张宏成，经理。被告：枣庄市江南春茶叶有限公司。法定代表人：张宏成，经理。二被告共同委托诉讼代理人：武克华（特别授权），鱼台匡正法律服务所法律工作者。原告中国人民银行鱼台县支行（以下简称鱼台人行）与被告枣庄市江南春茶叶有限公司鱼台分公司（以下简称江南春鱼台分公司）、枣庄市江南春茶叶有限公司（以下简称江南春公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鱼台人行委托诉讼代理人张军、被告江南春鱼台分公司及其与江南春公司的共同委托诉讼代理人武克华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鱼台人行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的借用房协议，被告立即退还房屋；2.判令被告支付2016年9月28日至2017年4月20日的借用费30214.8元。事实和理由：2012年9月27日原、被告签订了《借用房协议》，原告将所有的临街房屋借给被告使用，借用期2012年9月28日至2017年9月28日，借用费每年51800元。每年的借用期满日将下一个年度借用费一次性支付给原告，逾期不交纳借用费视自动放弃借用。被告没有按照协议的约定缴纳租金，应当解除协议。二被告共同辩称：一，本案案由是房屋借用合同纠纷，张宏成代表江南春公司和鱼台人行工会委员会签订了借用协议，依据合同相对性原理，原告的主体不适格；二，解除合同不符合法定或约定的条件，且合同未到期，应继续履行合同；三，借用期间被告交纳租金，鱼台人行工会委员会不接收；四，原告主张收回的房产不具有独立产权，其中包括张宏成购买改装的一间，位于整体门面北面的一间，不应收回。原告围绕诉讼请求提交证据如下：原告的机构组织代码及法人代表身份书，证明原告是适格的原告，签订合同的鱼台人行工会委员会系原告的内部机构；在第一被告处购买茶叶的增值税普通发票一张，证明该房屋的使用人为江南春鱼台分公司；房产证及土地使用证各一份，证明涉案房屋的产权归原告所有以及涉案房屋的具体情况；借用房协议一份，该合同名为借用实为租赁。该合同第一条约定每年的9月28日前支付下一年的租金，逾期视为放弃租赁。被告没有按照约定支付2016年至2017年的租金，应当依约定解除该合同。第二条也约定了原告具有提前解除权。涉案房屋产权证，证明涉案房屋系原告所有。二被告对原告提供证据的真实性无异议，对原告提交的证据4，被告称并没有故意拖欠借用费，而是原告拒收。对于原告陈述的提前解除权，第二条规定的是如遇特殊情况甲方提前收回使用权，原告无证据证明特殊情况的出现，解除合同对被告不公平。由于二被告对原告提供证据的真实性不持异议，本院确认其证据效力。二被告提交证据如下：1.二被告的工商登记信息，证明张宏成是第一被告的负责人和第二被告的法定代表人，其签订合同是职务行为，二被告系合法经营。2.借用房协议一份，证明合同履行期限未满，应当继续履行合同。3.闫鲁平、闫冀平书写的收条一份，证明二人收到房屋维护费用10000元，说明原告对涉案房屋不具有独立的产权。被告现在共使用三间门面房，其中最北面的一间是购买的李超自建房屋，面积大约20平方米。李超生前是原告的职工，现在已经去世，闫鲁平是李超的妻子，闫冀平是李超的妻妹。对被告提交的证据1，原告对该份证据无异议，认可张宏成代表两个公司签订的借用协议，是职务行为。本院对该证据效力予以确认。对被告提交的证据2，原告对其真实性无异议，对被告的证明目的有异议，称原告系国家事业单位，有固定的银行账号，被告应当依约定支付房租，没有支付应当承担不利后果。对被告提交的证据3，原告对该证据的真实性及关联性有异议。原告称该收条为一人书写，且收条上的人员与原告无任何关系，不能证明该收条合法存在。收条上载明的是原租赁的维护费，维护费是对房屋修缮的费用，并非为建造房屋的费用，在原告享有合法使用权的土地上，收条上的二人不具有建造房屋的权利。房屋的产权以房屋所有权证为准，被告不能以一份收条就证明租赁原告的房屋为他人所建。双方签订的房屋借用协议，第四条也明确约定了租赁的房屋所有权归原告所有。本院认为，被告仅凭案外人书写收到维护费10000元的收条否认原告对涉案房屋拥有所有权，本院不予支持。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告江南春鱼台分公司系江南春公司的分公司，张宏成是江南春鱼台分公司的负责人及江南春公司的法定代表人。2012年9月27日，张宏成代表江南春公司（乙方）与鱼台人行工会委员会（甲方）签订《借用房协议》，约定：乙方有偿借用鱼台人行临街房屋，用作茶叶经营；借用期为2012年9月28日至2017年9月28日，借用费每年51800元；乙方应在本合同签订之日起一个月内将第一年度借用费一次性付给甲方，自下年开始合同期内，乙方应在每年的借用期满日前将下一个年度借用费一次性付给甲方，逾期不交纳借用费视自动放弃使用；如遇特殊情况，甲方有权提前收回该房屋使用权，欲提前收回时应在收回前两周通知乙方，并扣除借用费（以每年51800元的日均摊价，按实际使用时间计算）后，将剩余的预交借用费返回给乙方；鱼台人行临街房屋所有权属鱼台人行。江南春鱼台分公司用涉案房屋开设了江南春茶叶店。对于当事人双方有争议的事实，本院分析评定如下：1.鱼台人行作为原告是否适格。鱼台人行工会委员会系原告内设机构，其签订的《借用房协议》代表原告所为，故原告的主体适格；2.被告是否拖欠借用费。原告称被告拖欠2016年至2017年的房租费，被告称系原告拒绝接收其交纳的房租费。由此可见被告认可未支付2016年至2017年的借用费用，但被告并没有证据证实原告拒绝接收其交纳费用的行为，因此，本院确认被告存在拖欠行为；3.涉案房屋所有权问题。原告提交了涉案房屋的土地使用证、房产证，证明涉案房屋所有权归原告，被告对此无异议。双方都认可涉案房屋在房产登记的基础上进行了扩建，但被告对其陈述所用房屋中有他人的扩建部分，没有足够证据证实，应认定原告对涉案房屋拥有所有权。本院认为，鱼台人行与江南春公司签订的《借用房协议》，从其内容上看，应为房屋租赁合同，本案案由应为房屋租赁合同纠纷，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故被告江南春公司是合同履行主体。被告未支付2016至2017年度的租赁费用，违反了合同约定其应履行的主要义务，原告据此行使合同解除权并要求返还房屋符合法律规定，本院应予支持。原告主张被告支付2016年9月28日至2017年4月20日共207天的租赁费，本院予以支持，根据约定，该期间的租赁费应为29377元，原告主张超过约定部分不予支持。综上所述，原告主张解除双方签订的《借用房协议》、被告立即返还房屋并支付拖欠的租赁费，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：解除原告中国人民银行鱼台县支行与枣庄市江南春茶叶有限公司于2012年9月27日签订的《借用房协议》；被告枣庄市江南春茶叶有限公司于本判决生效后三日内支付原告中国人民银行鱼台县支行2016年9月28日至2017年4月20日期间的租赁费29377元；被告枣庄市江南春茶叶有限公司于本判决生效后三日内将租赁房屋返还给原告中国人民银行鱼台县支行；驳回原告中国人民银行鱼台县支行对枣庄市江南春茶叶有限公司鱼台分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，原告中国人民银行鱼台县人行负担11元，由被告枣庄市江南春茶叶有限公司负担267元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  赵伟军二〇一七年七月七日书记员  赵泽刚