贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民初956号原告（反诉被告）：贵阳时代广场酒店投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市中华中路******。法定代表人：黄万明，该公司总经理。委托诉讼代理人：史学敏，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵阳友谊（集团）股份有限公司，住，住所地贵州省贵阳市延安东路**/div>法定代表人：陈锴，该公司董事长。委托诉讼代理人：周陵，贵州驰宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭忠慧，贵州驰宇律师事务所律师。原告（反诉被告）贵阳时代广场酒店投资管理有限公司（以下简称时代酒店公司）与被告（反诉原告）贵阳友谊（集团）股份有限公司（以下简称友谊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）时代酒店公司委托诉讼代理人史学敏、被告（反诉原告）友谊公司委托诉讼代理人周陵、彭忠慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时代酒店公司向本院提出诉讼请求：1、判令《“时代广场大酒店”合作经营协议》及《租赁合同》已经解除；2、判令友谊公司赔偿各项费用损失共计16,247,411.02元；3、判令友谊公司按同期银行贷款利率计算交付2014年11月14日起至实际支付之日止的利息（暂算至2016年8月26日为1,042,235.62元；4、本案诉讼费由友谊公司负担。事实和理由：2013年7月友谊公司发布招标公告，时代广场北楼6-23层续建及外立面改造将接近尾声，友谊公司欲对其中部分楼层进行公开招投标，开设酒店。时代酒店公司股东商议决定参与投标，遂以遵义市康安房地产开发有限责任公司（以下简称康安公司）名义进行投标。中标后，康安公司与友谊公司于2013年9月16日签订名为合作实为租赁的《“时代广场大酒店”合作经营协议书》。合同约定友谊公司将位于贵阳市××时代广场面积为11347.8平方米的房产给康安公司有偿使用，合作期12年。2013年11月25日时代酒店公司注册成立。2014年7月20日时代酒店公司、友谊公司、康安公司三方签订《补充协议》，约定康安公司在《“时代广场大酒店”合作经营协议书》的全部权利义务由时代酒店公司承接。时代酒店公司、友谊公司于2014年5月28日签订《租赁合同》，约定友谊公司将贵阳市××号时代广场北楼12、13层，总面积为1568平方米的房屋出租给时代酒店公司，租赁期限为5年。合同签订后在友谊公司承诺时代广场北楼6-23层续建及外立面改造很快能通过消防验收的情况下，时代酒店公司本着对友谊公司的信任，积极组织设计施工进场装修，期间多次催促友谊公司尽快进行消防改造，以便尽早通过消防验收，但由于友谊公司对时代广场的续建改建项目迟迟未能通过消防验收，导致时代酒店公司的二次装修消防报审不能备案。经多次协商未果，时代酒店公司于2014年10月18日全面停止酒店装修工程，并于2014年11月13日正式发函给友谊公司，要求承担因房屋未通过消防验收导致酒店不能正常开业给时代酒店公司带来的各项损失。2015年3月31日，时代酒店公司表示放弃该项目，合同终止，友谊公司表示同意，但双方对赔偿金额未能达成一致。友谊公司辩称，1、友谊公司在签订和履行《“时代广场大酒店”合作经营协议书》及《租赁合同》的过程中无任何过错，不应承担本案的赔偿责任。时代酒店公司明知诉争房屋没有通过消防验收，为方便其实地勘察、设计及测量，便于后期装修工作，催促友谊公司对诉争房屋进行移交，友谊公司与时代酒店公司于2014年5月9日签署《房屋交接确认书》，该确认书明确载明房屋的内部设备、设施的基本情况。2、友谊公司将诉争房屋移交给时代酒店公司后，时代酒店公司违反合同及国家相关法律对房屋进行装修，应自行承担经济损失。时代酒店公司在未征得友谊公司同意也没有报有关职能部门批准的情况下，对房屋进行装修，是造成其损失的直接原因，且其装修行为破坏房屋内部的消防设备、设施，又拒绝对破坏的消防设备、设施进行修复，导致房屋的消防验收迟迟未能通过。3、时代酒店公司主张的各项赔偿费用及利息不符合客观事实，不应得到支持。根据友谊公司委托贵州百胜工程建设咨询有限公司（以下简称百胜咨询公司）对房屋的装修投入进行鉴定，装修投入仅为5,627,635.90元。4、在合同解除的情况下，时代酒店公司仍拒绝修复其破坏的消防设备、设施和返还诉争房屋，造成友谊公司巨大的经济损失，时代酒店公司应当承担相应的赔偿责任。友谊公司向本院反诉请求：1、判令时代酒店公司将位于贵阳市××号时代广场11347.8平方米和时代广场北楼12、13层共计1568平方米房屋使用权移交给友谊公司；2、判令时代酒店公司赔偿友谊公司因其在装修过程中损坏的消防设施的修缮和整改费用共计1,260,000元；3、判令时代酒店公司赔偿友谊公司2016年3月2日起至时代酒店公司将房屋移交给友谊公司时止的房屋租金损失（按照《“时代广场大酒店”合作经营协议书》中房屋使用费624,129元/月及《租赁合同》中租金94,080元/月计算，暂计算至2016年10月2日计7个月，共计5,027,463元；4、本案诉讼费由时代酒店公司负担。事实和理由：2013年9月16日友谊公司与康安公司签订《“时代广场大酒店”合作经营协议书》，友谊公司于2014年5月28日与时代酒店公司签订《租赁合同》。上述协议签订后，友谊公司、时代酒店公司及康安公司签订《补充协议》，约定康安公司将《“时代广场大酒店”合作经营协议书》项下的权利、义务概括转移给时代酒店公司。友谊公司与时代酒店公司于2014年5月9日签署《房屋交接确认书》，但时代酒店公司在接收房屋后，在未征得友谊公司同意也没有报有关职能部门批准的情况下，对房屋进行装修，直接导致对房屋消防系统严重损坏，直至2015年1月20日贵阳市消防支队对诉争房屋进行消防验收时，房屋出现严重的消防安全隐患。由于时代酒店公司违规装修的过错行为，严重破坏房屋原有的消防设施，其应承担相应的整改责任和费用。由于时代酒店公司怠于履行消防整改义务，双方于2015年3月31日召开协调会议，并形成纪要明确解除双方之间的合同及协议。时代酒店公司在相关合同解除的情况下，仍未将占用的房屋移交给友谊公司，也未对其在违规装修过程中破坏的消防设施进行整改，为避免损失进一步扩大，友谊公司自行出资进行修缮，并进行消防验收。2016年3月2日贵阳市公安消防支队作出筑公消验字［2016］第0136号《建设工程消防验收意见书》，明确诉争房屋土建部分消防验收合格，已完全具备使用条件。友谊公司催告时代酒店公司将房屋移交给友谊公司，但时代酒店公司以保存诉争房屋装修现状及未达成赔偿协议为由拒绝移交房屋，导致损失进一步扩大，应承担赔偿责任。时代酒店公司辩称，1、未将房屋返还是为了保存房屋装修现状；2、友谊公司提出的消防设施的修缮整改金额没有事实基础，合同与发票金额不一致，没有实际付款的依据，友谊公司即使支付了相关费用，也是为了改造其基础消防设施，与本案无关联；3、时代酒店公司未返还房屋是因为友谊公司没有及时解决装修问题造成，房租损失应由友谊公司承担，时代酒店公司同意将房屋交法院封存直至纠纷解决；4、诉讼费应当由友谊公司承担。当事人围绕本诉及反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文予以认定。本院经审理认定以下事实：友谊公司与康安公司于2013年9月16日签订《“时代广场大酒店”合作经营协议书》，约定，友谊公司将位于贵阳市××号时代广场建筑面积11347.8平方米的房产给康安公司有偿使用，其中有规划产权的为8912平方米，按规划搭建的无产权面积为2435.8平方米，康安公司出资对该房产进行装修和设备设施完善，合作经营时代广场大酒店；康安公司自主经营和管理“时代广场大酒店”，经营核算由康安公司自行负责，自负盈亏，友谊公司不承担任何经营管理所发生的法律后果责任；康安公司需向友谊公司按季支付保底房产有偿使用费和时代广场部分人员工资（含五险一金）缴费，作为友谊公司与康安公司合作经营的回报收益；合作期限12年，自2013年11月1日至2026年3月31日止；装修时间为5个月，自2013年11月1日至2014年3月31日止，期间友谊公司免收益和工资等收入；友谊公司应在经营期满后15日内不计息退还康安公司所交合作协议保证金；友谊公司合作房产有偿使用及工资的收取，分10个阶段，每阶段按4%比例递增：第一阶段2014年4月1日至2017年3月31日月保底收益300,000元，月工资324,129元……；康安公司必须在5日内向友谊公司支付1,500,000元合作经营保证金；交付房产时，双方应派代表到现场检查移交房产，并签署房屋交接确认书，予以确认，确认书签署之日，为房产正式交付之日，康安公司在签署房产交付确认书后，应按双方签字确定的图纸进行装修；因本协议产生的印花税、登记费等由双方按国家规定各自承担；康安公司因需要对房屋布局进行设计和装修等事宜，必须事前提供方案和图纸，征得友谊公司书面同意后，上报政府有关部门审批，根据审批意见规范施工，不得破坏、变动房屋结构和消防系统，所有设计和装修费用由康安公司承担；友谊公司保证康安公司塔楼建筑物14-23层共计11层的消防系统基础配套及消防验收合格证，康安公司结合酒店使用需求，对消防系统的升级改造及装修后的二次消防报验，均由康安公司自行负责，解决并完善达到消防部门的要求，并报友谊公司备案，南北六楼的消防、通风、排烟、电力等设施由康安公司自行负责改造、施工完善，并取得友谊公司的同意后方可实施；康安公司根据自身需要及国家相关标准要求，按友谊公司指定地点自行配套安装空调等内容。友谊公司与时代酒店公司于2014年5月28日签订《租赁合同》，约定，时代酒店公司承租贵阳市××号时代广场北楼第12、13楼层的房屋，总建面为1568平方米；租赁期限五年，自2014年10月10日至2019年10月10日止；租赁时间共分五个阶段，时代酒店公司同意按以下方式缴纳租金并按每阶段5%的比例递增：第一阶段2014年10月10日至2015年10月10日，每平方米租金42元，每月65,856元，管理费按每平方米18元，每月28,224元；第二阶段2015年10月11日至2016年10月10日，每平方米租金44.10元，每月69,148.80元，管理费按每平方米18.90元，每月29,635.20元；第三阶段2016年10月11日至2017年10月10日，每平方米租金46.31元，每月72,614.08元，管理费按每平方米19.85元，每月31,124.80元……；2014年5月10日至2014年10月9日止为装修免租期；友谊集团应于2014年5月10日前向时代酒店公司交付已具备合法房产条件的完整房产，交付房产时，双方应派代表到现场检查移交房产，并签署房屋交接确认书，予以确认，确认书签署之日，为房产正式交付之日；时代酒店公司因需要对房屋布局进行设计和装修等事宜，必须事前提供方案和图纸，征得友谊公司书面同意后，方可施工，不得破坏、变动房屋结构和消防系统，所有设计和装修费用由时代酒店公司承担等内容。友谊公司、康安公司、时代酒店公司三方于2014年7月20日签订《补充协议》约定，友谊公司、康安公司2013年9月16日签订的《“时代广场大酒店”合作经营协议书》约定的康安公司享有的权利和履行的义务全部由时代酒店公司享有和承担，康安公司不再享有任何权利和履行任何义务，退出时代广场大酒店的合作经营。合同签订后时代酒店公司向友谊公司支付保证金1,500,000元，后友谊公司退还时代酒店公司保证金1,000,000元，尚欠500,000元保证金未退还。友谊公司与时代酒店公司于2014年5月9日签署《房屋交接确认书》，确认交接时间为2014年5月9日；移交内容为：1、时代广场南、北楼塔楼6层及平台；北楼12层至23层房屋；2、时代广场水、电、气及设施；3、时代广场消防设备、设施；4、北塔楼电梯；双方并对相关移交事项进行约定，其中约定时代酒店公司未经友谊公司同意不能私自改变其房屋的结构和擅自改动原设施，尤其是消防设施，由此造成的损失，由时代酒店公司自行负责。2014年5月13日友谊公司出具《证明》，载明其同意时代酒店公司在中华中路时代广场北楼6层、12层-23层进行装修并办理行政手续。庭审中友谊公司表示其虽出具该证明，但并未收到时代酒店公司的装修图纸、装修方案。因时代广场大酒店内部装修格局调整、拆墙、钻孔造成时代广场北楼主楼消防弱电报警系统及监控主机不能正常工作，2014年5月21日友谊公司致函时代酒店公司要求时代酒店公司暂时将酒店区域楼层报警系统与消防主机脱开，待酒店装修完毕后，经消防部门二次验收合格，再同消防监控主机连接。时代酒店公司在进行装修过程中因消防验收问题、规划使用性质变更等问题于2014年6月30日致函友谊公司，督促友谊公司尽快完善相关行政审批手续。友谊公司于2014年7月2日就上述问题回复时代酒店公司，认为消防验收不合格，主要原因是历史遗留问题，缺乏足够的环形车道和登高面，不影响塔楼的施工和使用，友谊公司正积极请求政府相关部门协调处理；北楼商用性质变更，正在积极办理。2014年7月31日友谊公司致函同意时代酒店公司在不影响二次消防报验的前提下，根据自身经营需要，将原室内强排风管缩减30CM，但时代酒店公司必须在不影响二次消防验收的前提下方能改造，否则后果由时代酒店公司负责。2014年10月15日时代酒店公司向友谊公司发出《时代酒店装修工程停工报告》，提出装修工程由于友谊公司行政手续未办理完善，导致二次装修消防报审不能备案，无法领取“消防审核意见书”，装修工程无法继续施工，决定于2014年10月18日全面停工，直到二次装修“消防审核意见书”领取，“施工许可证”领取，再确定施工时间，由此造成的全部损失由业主承担。友谊公司于2014年10月16日回复时代酒店公司表示不同意停工，力争消防环道于2014年12月15日完成等。时代酒店公司又于2014年11月13日就相关施工问题与损失赔偿问题向友谊公司发出《时代酒店合作项目由于业主原因造成我司经济损失综合报告》。友谊公司于2014年12月16日致函时代酒店公司，表示：1、对时代酒店公司提出1,068万元损失表示质疑；2、应在时代广场北楼消防环道正式验收合格后双方再探讨核实确认实际损失金额；3、同意在时代酒店公司交来的150万元保证金中暂退50万元用于安抚工人；4、友谊公司将派工作小组与时代酒店公司一起共同核实确认双方实际损失金额后，再另行商讨具体补偿方法、方式。2015年3月时代酒店公司与友谊公司各自委派工作人员对时代酒店装修进行账务资料收审计现场登记事宜。2015年4月9日友谊公司出具《关于时代广场酒店投资情况说明》，上载“我公司根据时代酒店方2015年3月23日提供的有关资料，整理出时代广场酒店投资情况表。酒店投资分直接投资和间接投资，说明如下：一、直接投资共计1760.95万元，已支付金额为843.74万元，未支付金额为917.21万元。其中签订合同19份，其应支付金额为1647.17万元，已支付745.54万元，未支付901.63万元；未签订合同部分应支付金额为113.77万元，已支付98.19万元，未支付15.58万元。二、间接投资共计506.66万元，已支付241.14万元，未支付265.53万元，其中未支付部分含酒店方欠人工工资264.2万元，欠何树芳住宿费1.26万元。三、酒店方已支出投资金额为1084.87万元。四、直接投资未支付金额是按合同定价扣减已支付金额计算得出。”时代酒店公司在该说明上签署“说明：施工单位、供应商厂家索赔未计算在内，员工工资、管理公司人工工资只计算到2015年5月31日应计算到原合同终止截止生效日止。”审理中友谊公司表示该说明仅是对时代酒店公司账目的汇总，并没有说明时代酒店公司单方制作的投资情况表中的款项实际用于该项目，时代酒店公司也没有其他证据证明上述投资情况表的投资用于酒店项目，不能说明时代酒店公司的投资金额，不能免除其对具体投资金额的举证责任。因诉争房屋未通过消防验收，2015年3月31日友谊公司与时代酒店公司召开时代广场酒店项目建设协调会议，并形成会议纪要，上载：“时代酒店公司放弃做时代广场酒店项目，且放弃寻找新的合作伙伴继续做此项目。友谊公司提出四项要求：1、希望时代酒店公司同意友谊公司另行组织招商，引进新的合作伙伴继续完善时代广场酒店项目；2、希望时代酒店公司配合友谊公司对其前期投入时代广场酒店项目的资金进行清算，清算程序是：根据双方计算认定的总额框架，友谊公司将另行组织召开会议进行确认，对双方认定的投资金额部分，友谊公司先行支付给时代酒店公司，对双方有争议的投资金额部分，双方再通过商榷谈判、中介评估、诉讼等方式解决；3、双方对时代广场酒店项目投资总额进行清算时，时代酒店公司对时代广场酒店项目的投资截止日期为2015年3月31日；4、希望时代酒店公司将时代广场北楼11-23楼交还给友谊公司进行管理。时代酒店公司就友谊公司提出的四项要求进行答复：1、同意友谊公司进行招商，引进新的合作伙伴继续完善时代广场酒店项目；2、全力配合友谊公司对时代广场酒店项目投资总额进行清算，并同意友谊公司提出的投资清算程序；3、不同意将时代广场北楼11-23楼交还友谊公司进行管理，还是由时代酒店公司进行现场管理，对此区域的资产安全、消防安全等安全问题全权由时代酒店公司负责，并承担由此带来的经济、法律责任；4、对时代广场酒店的具体投资截止日期，时代酒店公司于2015年4月10日前答复。”审理中双方当事人一致认可2015年3月31日是双方解除合同的时间。2015年4月13日时代酒店公司致函友谊公司表示在上述协调会中友谊公司提出2015年3月31日为投资截止日要求不合理，不同意，认为应在双方签订终止原合同“补充协议”生效之日截止。审理中友谊公司认为时代酒店公司的该回复已超过会议中双方约定的2015年4月10日前回复的约定，应视为时代酒店公司对会议中第四个问题的认可。2015年6月21日受友谊公司委托贵州百胜工程建设咨询有限公司作出BSJC【2016】016号《贵阳时代酒店装修工程（中间）结算审查书》，结论为：该项目按现场实际完成工程量结算造价为5,627,635.90元。审理中时代酒店对该结算审查书不予认可，经本院释明后时代酒店公司申请对其2013年9月16日至2015年3月30日期间合理的办公等经营性费用进行司法会计鉴定，并申请对诉争项目装修工程进行工程造价鉴定。在本院分别确定贵州黔元会计司法鉴定所及贵州省建筑设计研究院工程造价司法鉴定所为鉴定单位后，时代酒店公司并未在本院指定的期限内交纳鉴定费，并表示不再申请进行鉴定。贵阳市公安消防支队于2016年3月2日作出筑公消验字［2016］第0136号《建设工程消防验收意见书》，认定时代广场北楼6层至23层续建及外立面改造（土建）建设工程消防验收合格。2016年3月8日友谊公司致函时代酒店公司要求其交还租赁房屋。2016年3月9日时代酒店公司回函友谊公司表示其管理租赁房产是为保持酒店装修现状及封存现场材料数量，减少双方在清算时的争议，并承诺在双方清算完毕且达成赔偿协议后第一时间归还房产。本案审理过程中，时代酒店公司于2017年3月31日将诉争房屋交还友谊公司，双方并于同日签订《房屋交接确认书》，对相关交接的内容、移交事项等进行确认，并签署移交清单10页。另查明，2014年贵州科盾消防事务有限公司对时代广场第6层至23层续建及外立面改造消防工程出具检测报告。2014年5月15日贵阳市公安消防支队作出筑公消验字［2014］第0108号《建设工程消防验收意见书》，时代广场北楼6-23层续建及外立面改造项目综合评定该工程项目竣工消防验收不合格，主要存在以下问题：1、未按原审核通过的设计文件设置环形消防车道和消防登高面；2、疏散走道未按原审核通过的设计文件施工。2015年8月18日贵阳市消防支队出具《建设工程现场检查告知单》提出26项整改要求。2015年9月6日友谊公司与贵州林城泰来贸易有限公司签订《消防整改并验收合同》，将时代广场北楼6-23层续建及外立面改造项目的消防整改工程发包给贵州林城泰来贸易有限公司施工，合同价格1,260,000元。本院认为，友谊公司与康安公司于2013年9月16日签订的《“时代广场大酒店”合作经营协议书》及友谊公司、时代酒店公司于2014年5月28日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。2014年7月20日友谊公司、康安公司、时代酒店公司三方签订《补充协议》约定将上述《“时代广场大酒店”合作经营协议书》中康安公司享有的权利和义务全部由时代酒店公司享有和承担，故上述《“时代广场大酒店”合作经营协议书》中康安公司的权利和义务已概括转让给时代酒店公司。《“时代广场大酒店”合作经营协议书》虽名为合作经营协议，但根据该协议中关于时代广场酒店自主经营、管理酒店，经营核算自行负责，自负盈亏，友谊公司不承担任何经营所发生的法律后果的约定，本院认为该协议实为房屋租赁合同，双方在合同中约定的房产使用费及人工工资实质就是房屋租金。时代酒店公司与友谊公司认可双方已于2015年3月31日协商解除了上述合同，本院对此予以确认。关于友谊公司反诉要求判令时代酒店公司将位于贵阳市××号时代广场11347.8平方米和时代广场北楼12、13层共计1568平方米房屋使用权移交给友谊公司的诉请，因双方已于2017年3月31日进行了交接，本案已无继续判决的必要。本案争议的焦点为：一、诉争房屋何时开始装修；二、合同解除的责任在谁，时代酒店公司的损失有多少，应由谁承担；三、友谊公司主张的消防设施损失能否支持；四、友谊公司主张的租金损失能否支持。关于第一个焦点诉争房屋何时开始装修的问题，时代酒店公司主张时代广场大酒店筹备组从友谊公司与康安公司2013年9月16日签订《“时代广场大酒店”合作经营协议书》即开始进行装修施工，并提交了落款时间最早为2013年10月20日的《待建酒店急需解决的问题》以及此后一系列的函件以及时间分别为2013年12月12日、2013年12月14日、2013年12月25日的三份会议纪要予以佐证，但相关函件均系时代广场大酒店筹备组单方作出并无友谊公司签收的记录，而三份会议纪要中虽载明有友谊公司工作人员参加，但参会人员签到表中并无友谊公司人员签名，而友谊公司对上述证据均不予认可，且认为诉争房屋在2014年5月10日双方交接后才正式通电通水，此前诉争房屋并不具备装修施工的条件，故时代酒店公司关于从2013年9月16日签订《“时代广场大酒店”合作经营协议书》后即开始进行装修施工的主张未提交充分的证据予以证明，本院不予支持。根据时代酒店公司与友谊公司2014年5月9日签署的《房屋交接确认书》及友谊公司于2014年5月13日出具的《证明》，本院确定2014年5月9日为友谊公司将房屋移交给时代酒店公司的时间，2014年5月13日为友谊公司书面同意时代酒店公司进行装修的时间。关于第二个焦点合同解除的责任在谁，时代酒店公司的损失有多少，应由谁承担的问题。根据庭审查明的事实，双方解除合同最主要的原因是诉争房屋消防未通过验收，导致时代酒店公司装修工程无法向消防部门报送消防设计审核，无法取得施工许可证。根据《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”、第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”之规定，时代广场北楼6-23层续建及外立面改造项目建设规模13135.25平方米，属于人员密集场所，必须经消防验收合格才能交付使用。友谊公司在诉争房屋未通过消防验收前将房屋租赁给时代酒店公司，后在合同履行中经时代酒店公司多次催告均未能通过消防验收，导致时代酒店公司的装修工程无法按规定进行消防设计审核，友谊公司应对合同解除承担主要责任。时代酒店公司在其装修设计未报消防部门进行设计审核的情况下，即对诉争房屋进行装修施工，也应对合同的解除承担一定责任。时代酒店公司对诉争房屋进行部分装修，因合同解除后，上述装修工程随房屋一并移交给友谊公司，且友谊公司对合同解除承担主要责任，故友谊公司应对时代酒店公司此部分损失承担赔偿责任。审理中虽然时代酒店公司提交了其与相关公司签订的安装合同、施工合同以及购销合同等主张其装修损失，但上述证据并不能充分证明时代酒店公司的主张，而友谊公司提交了百胜咨询公司根据2015年6月21日受友谊公司委托作出的BSJC【2016】016号《贵阳时代酒店装修工程（中间）结算审查书》，该项目实际完成工程量结算造价为5,627,635.90元，时代酒店对该结算审查书不予认可。经本院释明后时代酒店公司申请对诉争项目装修费进行工程造价鉴定，在本院确定贵州省建筑设计研究院工程造价司法鉴定所为鉴定单位后，时代广场酒店并未在本院指定的期限内交纳鉴定费，且向本院表示不再申请进行鉴定。鉴于此本院对友谊公司委托百胜咨询公司进行鉴定的结论5,627,635.90元予以采信，友谊公司应按照该报告赔偿时代酒店公司装修损失5,627,635.90元。根据审理中时代酒店公司提交的现场照片，可以证明中央空调的室外主机已进行安装，但现诉争房屋中该部分设备已被移走，时代酒店公司主张因其未支付尾款该部分设备已被广州瑞姆节能设备有限公司拆除运走。本院认为对此部分设备的安装及拆除费用也应由友谊公司予以赔偿。审理中友谊公司未在其委托百胜咨询公司作出的BSJC【2016】016号《贵阳时代酒店装修工程（中间）结算审查书》中明确指出是否包含此部分费用，而时代酒店公司也未能提交其与广州瑞姆节能设备有限公司就终止合同达成的协议，故对中央空调室外主机的安装及拆除费用，本院不予处理，时代酒店公司可待其与广州瑞姆节能设备有限公司就此问题协商解决后，另行主张权利。关于时代酒店公司主张因其与友谊公司解除合同，造成其与贵州佳华信息科技有限公司签订的购买彩电的《购销合同》不能履行，其向该公司支付的50,000元定金应由友谊公司赔偿，因审理中时代酒店公司未能提交其与贵州佳华信息科技有限公司就合同终止进行确认且对已支付的定金不予退还的协议，本院对此费用不予处理，时代酒店公司可待与贵州佳华信息科技有限公司就此问题协商解决后，另行主张权利。关于监理费40,000元，虽然时代酒店公司提交了其与重庆金山建设监理有限公司签订的《建设工程委托监理合同》，合同约定监理报酬40,000元，已支付20,000元，尚未支付20,000元。由于本案诉争装修工程未全部完工，仅进行部分，时代酒店公司与重庆金山建设监理有限公司之间也未对终止合同的相关责任进行确认，故对此费用本院不予处理，时代酒店公司可待与重庆金山建设监理有限公司就此问题协商解决后，另行主张权利。关于设计费，时代酒店公司提交了其与广州川上装饰设计有限公司于2013年12月11日签订的《贵阳时代广场大酒店室内装修设计合同》以及其与广东名达装饰工程有限公司于2014年8月13日签订的《设计合同》，根据审理查明的事实，因时代酒店公司对广州川上装饰设计有限公司的设计不满意，才与其终止合同，并另行与广东名达装饰工程有限公司签订的《设计合同》，本院认为时代酒店公司主张的设计费重复计算，仅应支持一次设计费用，广州川上装饰设计有限公司系因时代酒店公司自身原因导致合同解除，与友谊公司并无关联，此部分费用应由时代酒店公司自行承担。时代酒店公司与广东名达装饰工程有限公司于2014年8月13日签订的《设计合同》约定设计费380,000元。2014年8月19日通过时代酒店公司股东黄建浪的账户向该公司授权的冯旺成账户支付第一阶段设计费133,000元。时代酒店公司仅提交了2014年8月13日签收时代酒店效果图区域清单，并未提交此后的签收清单及图纸，时代酒店公司主张尚欠247,000元，并无相关的图纸或图纸签收记录予以佐证，故本院仅对时代酒店公司已支付的133,000元予以支持，友谊公司应赔偿时代酒店公司设计费133,000元。时代酒店公司向友谊公司支付的1,500,000元保证金，在合同履行过程中已退还1,000,000元，现合同已解除，友谊公司应将剩余500,000元保证金退还时代酒店公司。关于时代酒店公司的办公等经营性支出在本院释明后时代酒店公司申请进行司法会计鉴定，在本院确定贵阳黔元会计司法鉴定所为鉴定单位后，时代广场并未在本院指定的期限内交纳鉴定费，且表示不再申请进行鉴定，由于时代酒店公司不再申请鉴定，其主张的固定资产支出费用、招标补偿费、法律顾问费、工程保险费、印花税、业务费、伙食费、差旅费、办公费、零星材料费、办证费、商标注册费、风水费、光幕制作费、出图装订费、过节费等是否与本案纠纷具有关联性，上述费用的开支是否真实、是否符合财务制度等均无法予以确认，本院对上述费用不予支持。关于人工工资，由于时代酒店公司仅提交了其单方制作的工资表，未提交相应的劳动合同、交纳社保的证明、纳税证明等充分证据予以佐证，故本院对时代酒店公司主张的人工工资不予支持。关于水电费、垃圾清运费，对于涉及到装修工程的此部分支出，已包含在友谊公司委托百胜咨询公司作出的BSJC【2016】016号《贵阳时代酒店装修工程（中间）结算审查书》中，本院对时代酒店公司的该项主张不再予以支持。关于时代广场酒店主张的相关损失的利息，本院认为对于合同解除，时代酒店公司也有一定过错，且合同解除后时代酒店公司与友谊公司之间未能及时对损失数额予以确认，导致友谊公司无法及时支付相关赔偿款项，对此双方均有责任，故对时代酒店公司的该项主张，本院不予支持。关于第三个焦点友谊公司主张的消防设施损失能否支持的问题。审理中友谊公司认为其将房屋交付时代酒店公司之前诉争房屋除环形消防车道、消防登高面、疏散走道不符合消防要求外，其余工程符合消防要求均验收合格，因时代酒店公司装修对其消防设施进行破坏，导致消防复验时有26项设施需要整改，相关整改费用1,260,000元应由时代酒店公司负担。本院认为友谊公司在其房屋土建工程未通过消防验收的情况下，将房屋交付时代酒店公司并同意其进行装修，对此友谊公司应承担主要责任。根据审理中友谊公司提交的2015年8月18日贵阳公安消防支队出具的《建设工程现场检查告知单》中提到的26项整改要求，既涉及时代酒店公司进行装修的部分，也涉及友谊公司自身的土建工程部分，且审理中友谊公司未申请对上述费用进行鉴定，故本院认为友谊公司未提交充分证据证明其主张，对友谊公司的该项反诉请求，本院不予支持。关于第四个焦点友谊公司主张的租金损失能否支持的问题。友谊公司与时代酒店公司已于2015年3月31日解除合同，时代酒店一直未将房屋交还友谊公司，双方也未对合同解除的损失及时达成协议，导致损失进一步扩大，对此双方均有一定责任，故对时代广场北楼6层至23层续建及外立面改造（土建）建设工程消防验收合格之日（即2016年3月2日）起至时代酒店公司将标的房屋交还友谊公司前一日（2017年3月30日）止的房屋占有使用费，本院酌情支持50%。虽然在《“时代广场大酒店”合作经营协议书》约定保底收益及月工资两项费用，《租赁合同》也约定来了租金及管理费两项费用，审理中时代酒店公司及友谊公司均认可上述费用均系租金的组成部分，故本院对友谊公司主张按照《“时代广场大酒店”合作经营协议书》约定624,129元/月及《租赁合同》约定94,080元/月计算房屋占有使用费的主张予以支持，据此，时代酒店公司应向友谊公司支付2016年3月2日至2017年3月30日的房屋使用费为：［（624,129元/月＋94,080元/月）×12个月＋（624,129元/月＋94,080元/月）÷30日/月×29日］×50%=4,656,388元。综上所述，友谊公司应赔偿时代酒店公司5,760,635.90元，退还保证金500,000元；时代酒店公司应支付友谊公司房屋占有使用费4,656,388元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十三条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、贵阳时代广场酒店投资管理有限公司与贵阳友谊（集团）股份有限公司于2013年9月16日签订的《“时代广场大酒店”合作经营协议书》及于2014年5月28日签订的《租赁合同》已于2015年3月31日解除；二、贵阳友谊（集团）股份有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿贵阳时代广场酒店投资管理有限公司装修费及设计费损失5,760,635.90元；三、贵阳友谊（集团）股份有限公司于本判决生效之日起15日内退还贵阳时代广场酒店投资管理有限公司保证金500,000元；四、贵阳时代广场酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起15日内向贵阳友谊（集团）股份有限公司支付房屋占有使用费4,656,388元；五、驳回贵阳时代广场酒店投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回贵阳友谊（集团）股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费125,895.90元，由贵阳时代广场酒店投资管理有限公司负担80,308.90元，由贵阳友谊（集团）股份有限公司负担元45,587元；反诉案件受理费28,906元，贵阳时代广场酒店投资管理有限公司负担12,730元，由贵阳友谊（集团）股份有限公司负担16,176元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 韦    娟审判员 柳    凡审判员 冯  文  婷二〇一七年七月二十四日书记员 王茗萱（代）