广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1820号上诉人：陈向东，男，汉族，1974年9月10日出生，户籍所在地：广东省饶平县，委托代理人：程学军、黄舒利，均系广东直信律师事务所律师。被上诉人一：中国银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市麦地路22号。负责人：陈穗勇，职务：行长。委托代理人：马佩英，系公司员工。被上诉人二：惠州东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北云山东路28号金世界花园。法定代表人：郑宜靓。委托代理人：何昌喜、刘宏斌，系广东广和律师事务所律师。上诉人陈向东因与被上诉人中国银行股份有限公司惠州分行、惠州东江湾房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第1647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人陈向东及其委托代理人程学军、黄舒利，被上诉人一委托代理人马佩英，被上诉人二委托代理人何昌喜、刘宏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈向东上诉请求：1.请求依法撤销(2010)惠城法民一初字第1647号民事判决第二项、第三项；2．请求依法改判由被上诉人二将收受的购房贷款本金余额111182．29元返还被上诉人一，并承担相关利息、罚息以及违约金；3．请求依法判令由被上诉人承担一审诉讼费以及本案上诉费。事实和理由：一、本案一审民事判决第二项违背法律规定，依法应予以撤销。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，本案涉及的商品房买卖合同[惠州(2005)N0．066490]被解除后，《住房抵押贷款合同》也被解除的，应该由出卖人也就是被上诉人二惠州东江湾房地产开发有限公司将收受的购房贷款本金及利息返还给担保权人即被上诉人一。一审判决完全违背该条司法解释的规定，依法应予以撤销。二、本案一审判决严重脱离了实际，增加当事人的诉累，浪费司法资源。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，应由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的本义。本案与(2009)惠城法民一初字第346号案件的商品房买卖合同纠纷，存在三方主体，三个合同关系：出卖人与买受人之间的商品房买卖合同关系、买受人与银行之间的担保贷款合同关系、出卖人与银行之间的保证合同关系。商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件，与商品房买卖合同具有密切联系，而不应割裂单独存在的。既然一审法院裁定将本案与(2009)惠城法民一初字第346号案件合并审理，目的无非是减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，理应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决剩余的借贷款本金111182．29元及相关利息、罚息由被上诉人二返还给被上诉人一，一并解决三方之间的纠纷，以免重复与诉累。但一审法院却要求上诉人向被上诉人一偿还剩余贷款本金及利息等，将当事人置于无休止的诉讼中，增加当事人的诉累，浪费司法资源。如果按照一审法院的判决，上诉人不但失去所购买的商品房，还将无端背负银行贷款本金人民币111182．29元及相关利息、罚息及违约金；而作为违约方及过错方的开发商被上诉人二，将多获得涉案商品房和银行贷款本金人民币111182．29元，明显违背常理，显失公平。三、无论是根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定还是《住房抵押贷款合同》第三十四条的约定，剩余的贷款本金111182．29元及相关利息、罚息，以及违约金均应由被上诉人二来承担。本案中，被上诉人二是《住房抵押贷款合同》中的保证人。根据上诉人、被上诉人一和被上诉人二签订的《住房抵押贷款合同》第三十四条约定：“丙方承诺本合同项下已抵押商品房(即抵押物)将按期按质建成并合法交付使用。一旦发生违背此承诺的情况，丙方须从知悉或者应当知悉这一情况之日起十日内书面通知甲方与乙方，由此产生对乙方合法权益的违约责任及损失均由丙方来承担”可知：因被上诉人二迟延交付商品房所导致的《商品房买卖合同》解除，给被上诉人一的合法权益造成的违约责任和经济损失均由被上诉人二承担。本案中，被上诉人应于2006年6月30日前交付商品房，但是其至今未交付导致《商品房买卖合同》解除，从而导致《住房抵押贷款合同》解除，由此拖欠被上诉人一的贷款本金、利息、罚息以及违约金应由被上诉人二承担。所以无论是根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定还是《住房抵押贷款合同》第三十四条的约定，剩余的贷款本金111182．29元及相关利息24568．08元及罚息8200．2元(暂计至2013年6月20日，从2013年6月21日起至借款还清之日止，按照合同约定利率和中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付)，以及违约金1200元(暂计至2010年4月12日，从2010年4月13日起至借款清还之日止，按合同约定计付)均应由被上诉人二来承担。综上所述，一审判决事实认定错误、违反法律规定以及造成当事人诉累和司法资源浪费，恳请贵院依法审查并判如所请。中国银行股份有限公司惠州分行辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。惠州东江湾房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中国银行股份有限公司惠州分行向一审法院起诉请求：一、解除与两被告签订的《住房抵押贷款合同》；二、被告一立即归还贷款本金111182.29元及利息、逾期利息(利息、逾期利息暂计至2010年4月12日止分别为6354.78元、415.58元；从2010年4月13日起至借款清还之日止按合同约定和中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付)；三、被告一偿付原告为追索上述贷款本息而支付的律师费5500元；四、被告一向原告支付违约金1200元（暂计至2010年4月12日，从2010年4月13日起至借款清还之日止按合同约定计付）；五、原告对处置被告一提供的抵押房产所得款项在上述贷款本息、违约金及律师费范围内享有优先受偿权；六、被告二对上述贷款本息、违约金及律师费承担连带责任；七、两被告承担本案的诉讼费、公告费。一审法院认定事实：2005年6月20日原告与两被告签订一份《住房抵押贷款合同》(合同编号：LAA20050858)，约定如下：原告贷款为被告一购买惠州市江北4号小区金世界花园聚景苑G栋11层28房[商品房买卖合同编号：惠州（200）NO.066490，建筑面积：58.85㎡]，金额为125000元，期限20年，被告一应从贷款发放的次月起逐月还款，上述房产抵押给原告作为偿还贷款的保证，惠州金世界房产开发有限公司（2008年1月28日变更企业名称为惠州东江湾房地产开发有限公司）对上述贷款承担连带责任；如被告一连续三期或累计三期未能按本合同约定还本付息，原告有权书面解除合同，提前收回贷款并按合同约定处分抵押物；催收贷款本息及有关费用而发生的费用，包含律师费等，由被告一偿付原告；被告一每逾期一次，应向原告支付100元作为违约金。同日，被告一办理了抵押登记将上述房产抵押给原告，2005年6月22日发放125000元贷款给被告一，被告一从2009年5月起开始未能依约按月供款归还贷款本息给原告，截止至2013年6月20日，被告一已累计拖欠原告贷款51期，拖欠贷款本金19546.9元，利息24568.08元，罚息8200.2元，本金余额111182.29元。为此，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。另查，经被告二申请，2010年7月16日本院作出（2010）惠城法民一初字第1647号《民事裁定书》：本案中止诉讼。一审法院认为，原告与两被告签订的《住房抵押贷款合同》，是经双方当事人协商一致所订立的，代表双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护。原告按照合同约定向被告一发放了125000元借款，履行了合同约定义务，被告一收到原告的借款后，从2009年5月起未按合同约定按月供款归还原告的借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的民事违约责任。原告要求解除与两被告签订的《住房抵押贷款合同》及要求被告一偿还借款本息、支付违约金的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。被告一向原告借款，将其购买的房产抵押给原告，并办理了抵押登记，是合法有效的抵押，故原告要求对被告一抵押的房产在处置时享有优先受偿权，理由充分，本院予以支持。被告二是被告一借款的担保人，由于被告一未偿还原告的借款，在处置被告一借款的抵押房产不足清偿部分，由被告二承担连带清偿责任，故原告要求被告二对被告一的债务承担连带清偿责任，理由充分，本院予以支持。原告要求被告一支付律师费，但其又未提供支付律师费发票等证据予以证实，其请求没有事实依据，本院不予支持。判决：一、解除原告中国银行股份有限公司惠州分行与被告一陈向东、被告二惠州东江湾房地产开发有限公司于2005年6月20日签订的(合同编号：XX)《住房抵押贷款合同》。二、被告一陈向东应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告中国银行股份有限公司惠州分行支付借款本金111182.29元、利息24568.08元及罚息8200.2元（暂计至2013年6月20日，从2013年6月21日起至借款清还之日止，按合同约定利率和中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付）。三、被告一陈向东应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告中国银行股份有限公司惠州分行支付违约金1200元（暂计至2010年4月12日，从2010年4月13日起至借款清还之日止，按合同约定计付）。四、原告中国银行股份有限公司惠州分行对被告一陈向东名下位于惠州市江北四号小区金世界花园XX房[商品房买卖合同编号：XX]在上述债务范围内在处置时享有优先受偿权。五、被告二惠州东江湾房地产开发有限公司对处置被告一陈向东抵押的房产价值不足清偿上述贷款本息的范围内承担连带清偿责任。六、驳回原告中国银行股份有限公司惠州分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2893元，由被告一陈向东负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，上诉人向借款人（中国银行股份有限公司惠州分行）所贷的购房款由借款人支付给了惠州金世界房产开发有限公司（现为惠州东江湾房地产开发有限公司）。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见。本案的争议焦点是：1、上诉人向中国银行股份有限公司惠州分行所贷购房款未还部分的本金利息罚息应由谁支付？2、中国银行股份有限公司惠州分行诉请的违约金1200元是否应予支持？关于上诉人向中国银行股份有限公司惠州分行所贷购房款未还部分的本金利息罚息应由谁支付的问题。根据惠州市惠城区人民法院（2009）惠城法民一初字第346号民事判决认为惠州东江湾房地产开发有限公司未按合同约定如期交房，已构成违约，判决解除陈向东与惠州金世界房产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》，惠州东江湾房地产开发有限公司一次性向原告陈向东返还已付购房款126819元及相应利息；又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本案上诉人向中国银行股份有限公司惠州分行所贷购房款未还部分的本金利息罚息，应由被上诉人二（惠州东江湾房地产开发有限公司）支付给中国银行股份有限公司惠州分行。关于中国银行股份有限公司惠州分行诉请的违约金1200元是否应予支持的问题。上诉人与俩被上诉人签订的《住房抵押贷款合同》第六条第四款约定：“如乙方未按还款计划还款……，即构成逾期贷款。甲方有权就逾期贷款部分（包括本金及利息）按人民银行规定的逾期利率计收罚息”；第五十三条规定：“乙方每逾期一次，应向甲方支付人民币100元作为违约金，……”。罚息是对借款人逾期不还款的惩罚；违约金具有补偿和惩罚的双重属性。罚息和违约金都具有惩罚的性质，违约方不能因一个违约行为同时受到性质相同的惩罚。本院支持了中国银行股份有限公司惠州分行贷款未还部分（本金及利息）罚息的主张，对于1200元违约金的诉请不予支持，故本院对违约金1200元予以撤销。综上所述，陈向东的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第1647号民事判决第一、四、五、六项；二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第1647号民事判决第三项；三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第1647号民事判决第二项为惠州东江湾房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告中国银行股份有限公司惠州分行支付借款本金111182.29元、利息24568.08元及罚息8200.2元（暂计至2013年6月20日，从2013年6月21日起至借款清还之日止，按合同约定利率和中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2893元，由惠州东江湾房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2893元，由惠州东江湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐国华审判员  沈 巍审判员  陈金升二〇一七年七月二十七日书记员  陈跃胜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。