河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 裁 定 书(2016)豫1702民初96号原告李秋玲，女，1967年9月8日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人刘波，男，1963年6月15日出生，汉族，住驻马店市驿城区。与原告李秋玲系夫妻关系。被告驻马店市新世界实业发展有限公司。住所地：驻马店市驿城区交通路中段。法定代表人杨君峰，负责人。委托代理人李勇，河南成盛律师事务所律师。被告徐春龙，1965年3月10日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人吴金虎，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。原告李秋玲诉被告驻马店市新世界实业发展有限公司（以下简称新世界公司）、徐春龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李秋玲的委托代理人刘波，被告新世界公司的委托代理人李勇，被告徐春龙的委托代理人吴金虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秋玲诉称，原告于2005年订购被告在雪松路中段开发的住房一套（鑫鑫公寓-东单元三楼东户），于2011年12月30日被告将本套住房交给原告使用。其间，由被告工作人员到房管所办理本套房产登记和办证手续，由原告支付登记办证费用。2012年9月下旬，被告撤换工作人员，停止了给原告办理房产证。根据与被告的“房地产买卖合同书”第十一条第1项之规定，本套房的房产证应由被告负责办理（办证的相关资料原件都在被告处），经原告多次督催，至今本套房产证未给办理。原告入住后，发现平顶、地坪的楼板多处裂缝，应属于工程质量保修范围。多次找被告交涉，其相互推诿一拖再拖。由于本楼道路维修，坑洼不平行走困难。因未修化粪池、下水道，污水粪便排不出去，夏天院内臭气冲天，每隔几日大家兑钱抽一次粪便。为此，请求：一、依法判令被告限期内给原告办理房产证。二、依法判令被告限期内修复原告本套住房平顶、地坪楼板的多处裂缝，以履行商品房售后的质量保修义务。三、依法判令被告限期施工完成其开发“鑫鑫公寓”必须的配套设施（如道路、化粪池、下水道）。被告新世界公司辩称，一、原告诉新世界公司为被告属主体错误，理由是：1、新世界公司没有开发建设销售过本案诉争的房屋，也没有与原告签订过房屋买卖合同，原告举证的《2008第019号建设工程规划许可证》，该证是河南骏化发展有限公司的，可以印证本案房屋与新世界公司无关。2、新世界公司原土地使用权于2006年已经转让给徐春龙。二、新世界公司与原告无房屋买卖法律合同关系。三、原告诉请给其办理房产证已经超过2年诉讼时效期间。四、原告诉请质量保修、完成配套设施，无合同依据，且与新世界公司无关。五、原告提交的合同系伪造，原告曾向公安机关报案称本案开发工程的印章系私自刻制，是原告自认新世界公司的印章系伪造，且原告提交有鑫鑫公寓备案证书和施工许可证系伪造的证据。新世界公司提交本公司的印章印模，可以印证原告的合同是伪造的，请求驳回原告对新世界公司的诉讼请求。被告徐春龙辩称，1、原告提出协助办证的请求已经超过了诉讼时效，理由是：答辩人徐春龙于2005年自行开发建设出售诉争楼房，此房2005年开工，2006年底竣工，2007年底30套住房已经全部卖完，每套住房双方签订的都有售房合同书，答辩人按照国家的有关规定，交纳了房屋维修基金，并为所有的住户办理了房屋产权证书，近10年过去了，原告现在提出办理房产证，已经超出了诉讼时效。2、针对原告的第二、三项诉讼请求，所销售房屋的保修期已过，《中华人民共和国房屋建筑工程质量保修办法》第7条规定，在正常使用的情况下，房屋的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程为设计文件规定的合理使用年限；屋面防水工程有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年；供热、供冷系统为2个采暖期和供冷期；电器、排水管道、设备安装的保修期为2年；装修工程保修期为2年。综上，原告的主张背离事实，不符合法律规定，请求驳回原告对被告徐春龙的诉讼请求。本院经审查认为，2005年2月16日，原告李秋玲（乙方）与被告新世界公司（甲方）签订《房地产买卖合同书》一份，约定：由于甲方收到乙方预付购房定金壹万元整￥10000元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本合同，共同遵守：一、甲方自愿将座落在雪松路鑫鑫公寓东单元三楼东户的房地产（房屋建筑面积126平方米）出售给乙方，乙方对甲方索要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）壹拾伍万元整，￥150000元，乙方由交房交钥匙时一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。三、双方同意于2007年底由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并交给乙方。……十一、双方约定的其他事项：1、房产证由甲方负责办理，期限为一年，甲方不能按时办理房产证的，属甲方违约。2、交房、交钥匙、乙方付清房款（15万元）后，一年内办完房产证，产权100%等条款。《房地产买卖合同书》的落款处甲方由新世界公司加盖印章，乙方由李秋玲签名。合同签订后，原告一直未入住诉争房屋，直至2011年12月5日，原告向被告徐春龙交纳了15万元购房款，被告徐春龙向原告出具了购房款收据，该收据显示为“今收到李秋玲购房款（鑫鑫公寓东单元三楼东户）人民币壹拾伍万元整系付购房款。经手人徐春龙。2011年12月5日”，该收据上有徐春龙的签名并加盖有被告新世界公司的印章。原告交款后被告徐春龙将诉争房屋交付给原告。原告为办理诉争房屋的产权证，2011年12月30日，原告李秋玲（乙方）与被告新世界公司（甲方）重新签订了《房地产买卖契约》一份，该契约约定：一、甲方自愿将座落在驿城区雪松路鑫鑫公寓东单元三楼东户的房地产（建筑面积126平方米）出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格人民币（大写）壹拾伍万元；￥150000元。乙方由2011年12月5日前/次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金。三、双方同意于2011年12月30日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方等条款。此后，原告多次要求二被告协助办理房产证未果，以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。被告新世界公司于1995年8月1日登记成立，法定代表人杨君峰，注册资本88万元，2005年3月8日核准企业状态为吊销。诉讼中，被告新世界公司提交了：一、2006年8月13日，新世界公司的法定代表人杨君峰（甲方）与被告徐春龙（乙方）签订的一份《房地产转让协议》，协议约定：经甲乙双方协商同意，甲方愿意将下列房地产有偿转让给乙方使用。具体转让事宜条款如下：1、转让标的物的位置：该房地产位于市雪松路××北。东靠大路，西邻运输公司，南靠段庄六组，北邻地区外贸家属院。2、房地产面积：上述标的物东西全长56.24米，南北全宽24米，总有效面积为1349.76平方米。3、出让价格：双方协议价为（含该地块建筑附着物），总价为人民币600000元正。4、付款方式：甲方应出具该地块有效国有土地证书，房产证书交乙方，乙方同时将协议款一次性支付结清。5、甲方交乙方土地证一份【驻市国用（集96）字第0571-1号】，房产证四份，证号为036883号、06884号、06885号、06886号。土地出让金，房产过户等所有手续费用由乙方承担。该地块建筑附着物，自款、证交清之日起算起，甲方应在30日内清理完毕。7、该地块的房地产债权债务纠纷（含抵押等）自双方协议签定日前一切由甲方负责等条款。二、2006年8月13日，被告徐春龙向被告新世界公司出具一份收条，收条显示:“今收到房地证书（土地证驻市国用字第0571-1号，房产证四份，证号036883号、036884号、036885号、036886号）。徐春龙2006年8月13日”。被告新世界公司用以上两项证据证明：1、新世界公司吊销营业执照后，2006年8月13日，其公司法定代表人杨君峰将本案诉争的楼房所属的土地使用权和地上建筑物全部转让给了被告徐春龙，此后，被告徐春龙拆除地上建筑物，重新开发建设了鑫鑫公寓并对外出售。2、2005年2月16日尚不存在鑫鑫公寓项目。3、原告提交的《房地产买卖合同书》、《房地产买卖契约》、收据上加盖的新世界公司的印章均系伪造，被告徐春龙收取了原告的购房款，被告新世界公司未收取购房款。原告质证称，对证据的真实性无异议，但《房地产转让协议》属于新世界公司的内部签订的协议，原告对此不知情。被告徐春龙质证称，对证据的真实性无异议。诉讼中，原告提交了：2012年3月12日，驻马店市住房管理中心出具“关于驻马店市新世界实业发展有限公司家属楼业主委员会信函的复函”一份，该复函载明“驻马店市新世界实业有限公司家属楼业主委员会：经查，该家属楼用地系由驻马店市新世界实业发展有限公司于1996年5月2日取得，用地性质为商服的国有土地使用权证（驻市国用【集96】字第0571-1号），2008年6月19日驻马店市城市规划局为驻马店市新世界实业发展有限公司颁发了住宅楼建设工程规划许可证（驻规建字【2008】第019号），2007年3月22日驻马店市建设委员会为驻马店市新世界实业发展有限公司颁发了建筑工程施工许可证（412801200703100102），2007年12月10日驻马店市建设工程竣工验收备案管理小组办公室为驻马店市新世界实业发展有限公司进行了该住宅楼的工程竣工验收备案（豫驻J200712-07）。鉴于各相关部门的审批、备案手续均为驻马店市新世界实业发展有限公司办理，属单位自建住宅楼。为此对于业主相关诉求建议相关业主与驻马店市新世界实业有限公司进行沟通对接。若双方协商不成，也可通过司法途径解决”。原告用于证明诉争的鑫鑫公寓是被告新世界公司开发建设的。被告新世界公司质证称：1、新世界公司没有开发建设本案诉争的鑫鑫公寓，也没有办理过上述证号的相关证件；2、新世界公司也没有成立过家属楼业主委员会；3、原告在另案中也举证证明复函上所述的证件证号是虚假的。被告徐春龙质证称，同意被告新世界公司的质证意见，诉争的鑫鑫公寓是徐春龙开发建设并出售的。诉讼中，被告新世界公司提交了：一、2012年4月5日，驻马店市城乡规划局出具的“关于驻马店市新世界实业发展有限公司家属楼业主委员会申请核实建设工程规划许可证的函”一份，该复函载明“市新世界实业发展有限公司家属楼业主委员会：2012年3月28日我局接到贵委员会关于核实建设工程规划许可证的申请。经核查，我局2008年6月19日核发的驻规建字（2008）第019号《建设工程规划许可证》为河南骏化发展股份有限公司”。二、2012年3月26日，驻马店市住房和城乡建设局出具了“关于驻马店市新世界实业发展有限公司开发的家属楼调查情况”一份，载明“驻马店市新世界实业发展有限公司开发的家属楼工程，经市质监站调查和局审批科核查，该工程并未接受监督，未进行竣工验收和备案，也未申请办理建筑工程施工许可证，投诉件中提到的备案证书编号（驻豫j200712-07）和建筑工程施工许可证号（412801200703100102）纯属伪造。由于该工程已投入使用，建议应到市房管中心反映”。被告新世界公司用以证明：1、诉争鑫鑫公寓在办理《建设工程规划许可证》时套用了河南骏化发展股份有限公司的《建设工程规划许可证》，鑫鑫公寓的《建设工程规划许可证》为虚假证件；2、诉争的鑫鑫公寓未接受监督，未进行竣工验收和备案，备案证书和建筑工程施工许可证证号均系伪造。因此，鑫鑫公寓与被告新世界公司无关联。原告质证称，对证据的真实性无异议。被告徐春龙质证称，对证据的真实性无异议。诉讼中，被告新世界公司提交了：2004年9月10日新世界公司签订的代理合同、委托书，2004年9月25日法定代表人身份证明书以及2005年7月2日的答辩状。被告新世界公司用于证明原告提交的房地产买卖合同和契约上加盖的新世界公司印章系伪造。原告质证称，对证据的真实性无异议，原告对其印章的真假没有鉴别的能力。被告徐春龙质证称，对证据的真实性无异议。经本院释明后，被告新世界公司对诉争《房地产买卖合同书》及《房地产买卖契约》上加盖的印章未申请进行印章鉴定。诉讼中，原告提交了2011年10月6日，驻马店市建设工程公司向新世界实业发展有限公司家属楼住户发出《通知》及鑫鑫公寓住户王美红、张密、王淑玲三人书写的证明材料及身份证、房产证复印件，原告用以证明：1、驻马店市建设工程公司家属院与鑫鑫公寓北面相邻，鑫鑫公寓的下水道通过驻马店市建设工程公司家属院，由于鑫鑫公寓楼上的粪便污水直接排入雨水沟中，驻马店市建设工程公司要求鑫鑫公寓的的业主进行维修。2、鑫鑫公寓没有修建化粪池、下水道、院内道路没修，王美红、张密、王淑玲三人的房屋存在室内裂缝、地坪裂缝、厨房渗水的问题。被告新世界公司质证称，《通知》的真实性有异议，与本案无关；对证明材料的真实性也有异议，证人应当出庭作证，否则不具有真实性。被告徐春龙同意被告新世界公司的质证意见。本院认为，关于原告请求二被告为其办理房产证的主张。依据驻马店市住房管理中心出具的复函和驻马店市城乡规划局出具的关于申请核实建设工程规划许可证的函，足以证明本案鑫鑫公寓的建设工程规划许可证系伪造。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”。因此，县级以上地方人民政府乡规划主管部门依法负有对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑认定和处理的职权，对违法建筑的认定和处理不属于人民法院的主管范围，人民法院应避免通过司法程序代行行政职权而直接认定和处理违法建筑。本案中，原告请求二被告为其办理产权证，即确认其为鑫鑫公寓东单元三楼东户的所有权人，具有物权确认的内容，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条规定：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”。现原告请求为其购买的上述房屋办证，依据上述规定，不属于人民法院主管，应裁定驳回起诉。同理，在原告的确权请求未得到支持的情况下，原告进而请求修复房屋和建设配套设施，本院亦不予支持。原告可在取得诉争房屋的所有权后，另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告李秋玲的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉审 判 员  张伟光人民陪审员  黄 艳二〇一七年七月十八日书 记 员  赵 晨