重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初3169号原告:重庆市茂田实业集团物业管理有限公司（统一社会信用代码91500117450580671X）,住所地重庆市合川区南办处梨园路6号附1号。法定代表人：黄丽云，公司经理。委托诉讼代理人：袁光福，女，1971年9月16日出生，汉族，住重庆市江北区。公司员工。委托诉讼代理人：董艳涛，重庆达能律师事务所律师。被告：肖祖洪，女，1978年6月5日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：李泽洪，女，1986年12月15日出生，汉族，住重庆市大足区。系肖祖洪表妹。原告重庆市茂田实业集团物业管理有限公司（以下简称茂田物业公司）与被告肖祖洪物业服务合同纠纷一案，本院2017年4月19日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月17日第一次公开开庭进行了审理，原告茂田物业公司委托代理人董艳涛，被告肖祖洪到庭参加了诉讼，原告法定代表人黄丽云未到庭参加诉讼；于2017年7月10日第二次公开开庭进行了审理，原告茂田物业公司委托诉讼代理人董艳涛，被告肖祖洪委托诉讼代理人李泽洪到庭参加了诉讼，原告法定代表人黄丽云未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂田物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、由被告立即向原告支付物业服务费434673元；2、由被告向原告支付垫付的水电费3162元；3、由被告向原告支付违约金537468.44元（违约金以拖欠物业服务费和水电费的总额为基数，按照日利率千分之三计算，暂计算至2017年3月31日），直至付清为止；4、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年5月24日，重庆市大足区印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）与茂田物业公司签订了《茂田.大足印象前期物业服务合同》，合同约定由原告对印象置业公司开发建设的“大足印象”商圈提供物业服务，并约定物业管理费按照每月每平方米10元收取，水费根据实际用量和公摊用量据实计算后当月付清。物业协议第28条约定，承租人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求承租人补交，并从逾期之日起根据欠费金额按日息千分之三的标准向原告支付违约金。2014年5月13日，印象置业公司与肖祖洪签订了《租赁合同》，合同约定印象置业公司将位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象”项目XX号商铺（面积1623.90平方米）租赁给肖祖洪。被告承租上述物业后，原告向被告提供了物业服务，但被告自2014年10月起，无故拒不缴纳物业管理费，经原告多次催收未果。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告肖祖洪辩称：１、被告于2014年５月１3日与印象置业公司签订了《租赁合同》，租赁印象置业公司所有的位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象”项目XX号商铺（面积1623.90平方米）用于经营餐饮，在签订合同时印象置业公司口头承诺物业费价格由承租人与茂田物业公司协商，同时还承诺在大足印象商圈成熟后再签订物业合同，签订合同前不需要交纳物业费。被告至今未与茂田物业公司签订物业服务协议，被告不认可物业服务费按10元/月/平方米的标准计算；2、在“大足印象”商圈，原告与“三国烤肉”业主是按照5元/月/平方米的标准签订的物业服务合同，与“香水源”业主是按照10元/月/平方米的标准签订的物业服务合同。被告所租赁的物业面积比“三国烤肉”与“香水源”的面积都大，被告只愿意按照3元/月/平方米的标准支付原告物业费，同时被告不应承担违约金；3、对所欠原告电费3162元未支付予以认可；4、被告租赁物业后已交纳了2015年3月31日前的物业服务费，是按照5元/月/平方米的标准支付的，故被告下欠物业费的时间应从2015年4月1日起算。当事人围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、《茂田.大足印象前期物业服务合同》、物业服务费交款收据等相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并载卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年5月24日，印象置业公司）与茂田物业公司签订了《茂田.大足印象前期物业服务合同》，合同约定由原告对印象置业公司开发建设的“大足印象”商圈提供物业服务，并约定物业管理费按照每月每平方米10元收取，水费根据实际用量和公摊用量据实计算后当月付清。物业协议第28条约定，承租人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求承租人补交，并从逾期之日起根据欠费金额按日息千分之三的标准向原告支付违约金。2014年5月13日，印象置业公司与肖祖洪签订了《租赁合同》，租赁印象置业公司位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象”项目XX号商铺（面积1623.90平方米）用于经营餐饮，合同3.7.1关于物业管理费的约定为：“本租赁合同约定租赁物业实行统一物业管理，承租方承诺与租赁物业选聘的重庆市茂田实业集团物业管理公司签订《物业管理合同》及其相关管理规定并严格履行，物业管理费由承租人向物业管理方缴纳”。2015年2月6日，茂田物业公司预收了肖祖洪2014年10月1日至2015年3月31日期间的物业服务费48717元，标准是按照5元/月/平方米的标准收取的。此后被告未再向原告缴纳物业服务费。另查明，1、茂田物业公司与“大足印象”商圈的相当部分承租人分别签订了《物业管理合同》，价格分别为10元/月/平方米、5元/月/平方米、3元/月/平方米不等。被告与印象置业公司签订《租赁合同》后，由于种种原因至今未与茂田物业公司签订《物业管理合同》；2、庭审中，原、被告一致同意租赁物按照建筑面积1602.90平方米计收物业服务费。本院认为，原告茂田物业公司作为“大足印象”商城的物业服务单位，已为“大足印象”商城各租赁户提供了物业服务，被告作为“大足印象”商城房屋的租赁户，应当向原告缴纳物业服务费及其他相关费用。1、关于物业管理费应如何计算的问题。被告肖祖洪所租赁的大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象”项目XX号商铺，双方确认计算收取物业服务费的建筑面积为1602.90平方米。虽然原告茂田物业公司与印象置业公司签订了《茂田.大足印象前期物业服务合同》，但由于印象置业公司在随后与被告肖祖洪签订的《租赁合同》中已明确约定物业服务费需承租人与茂田物业公司签订《物业管理合同》，而肖祖洪与茂田物业公司至今未签订《物业管理合同》，故对茂田物业公司要求按照10元/月/平方米的标准收取物业服务费的请求不予支持。基于原告茂田物业公司是按照5元/月/平方米的标准收取了被告肖祖洪2015年3月31日前的物业服务费，肖祖洪在缴纳时并未提出异议，故本院确定肖祖洪缴纳物业服务费的标准为5元/月/平方米。结合原告的起诉，被告肖祖洪下欠原告物业服务费的时间为2015年4月1日至2017年3月31日共计24个月，被告肖祖洪共计下欠原告物业服务费：1602.90平方米×5元/月/平方米×24个月=192348元；2、关于水电费3162元，被告予以认可，对原告的该项请求本院予以支持；3、关于被告是否应当承担违约金的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告之间未签订《物业管理合同》，双方并未约定因肖祖洪欠交物业服务费应向原告缴纳违约金，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条之规定，判决如下：一、由被告肖祖洪在本判决生效后三十日内向原告重庆市茂田实业集团物业管理有限公司支付物业服务费192348元，水电费3162元等共计195510元；二、驳回原告重庆市茂田实业集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13554元，减半收取计6777元，由原告重庆市茂田实业集团物业管理有限公司负担5500元，被告肖祖洪负担1277元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  刘朝文二〇一七年七月十四日书记员  艾 程