江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0585民初2160号原告：绿地集团(太仓)置业有限公司，住所地太仓市城厢镇南郊新城区，统一社会信用代码913205856955402990。法定代表人：费军，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓志红，该公司员工。委托诉讼代理人：包丽斯，该公司员工。被告：林耀祥，男，1970年1月12日生，汉族，住福建省漳浦县。委托诉讼代理人：杨长青，上海申亚律师事务所律师。原告绿地集团(太仓)置业有限公司（以下简称绿地太仓公司）与被告林耀祥商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序于2017年5月16日、2017年5月27日公开开庭进行了审理。原告绿地太仓公司的委托诉讼代理人包丽斯、被告林耀祥（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人杨长青（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地太仓公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2011年3月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2011114000118）于2017年2月19日解除；2、判令被告支付原告代偿款727090.24元及代偿款10%的违约金72709.024元；3、判令被告支付原告解除合同的违约金94050元；4、判令上述请求的款项在原告已收到的被告购房款中直接扣除，剩余部分46650.736元原告直接退款给被告（已付购房款940500元-原告代被告偿还银行的债务及违约金799799.264元-解约违约金94050元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年3月17日签订《商品房买卖合同》1份，约定被告购买原告位于太仓市××××路《绿地城》13幢101号房屋，房屋总价款为940500元，付款时间和付款期限为2011年3月17日前向原告支付首期房款282500元，2011年4月30日前向原告支付剩余房款（按揭）658000元。合同附件四第一条第八款约定：若被告的贷款合同中须由原告作为保证人担保的，被告承诺，在原告担保期内，如被告未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向原告要求承担担保责任的（包括但不限于因被告连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致原告银行存款被扣划等），则被告应于收到原告书面通知后10日内向原告偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则，原告有权单方面解除合同，被告并需承担合同总价10%的违约金。该款同时约定被告应赔偿原告为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等及违约金、因被告原因给原告造成的损失。被告向中国银行股份有限公司上海市浦东分行（以下简称中行上海浦东分行）申请贷款658000元，后因被告原因并未按期向银行归还本息，根据上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初13715号生效判决，原告作为第三人已为被告代偿了贷款本金、利息、罚息、诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等共计727090.24元。原告多次联系被告并书面发函催告被告还款，但均未果。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告林耀祥辩称：被告对原告要求确认房屋买卖合同于2017年2月19日解除的请求不予认可，被告要求继续履行房屋买卖合同。被告对原告代为履行债务是认可的，但是具体金额要核实。对于原告要求被告支付解约违约金及诉讼费，被告不予认可。被告不予认可原告在被告已付购房款中扣除代偿款、代偿违约金、解约违约金后返还给被告。被告认为，原告主张违约责任的附件四第一条第八款在签合同时被告没有看到，原告没有对被告进行强调说明，该条款是格式条款，也是霸王条款，不具有法律效力。原告邮寄给被告的解除合同通知函地址错误导致不能送达被告，造成的后果不能归责于被告。经审理查明：2011年3月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2011114000118），约定：被告林耀祥购买原告绿地太仓公司开发的绿地城13幢101室房屋一套，房屋总价940500元，被告于2011年3月17日前支付原告282500元，于2011年4月30日前支付原告658000元（按揭）。合同中载明被告地址为上海市闵行区七宝九星村港东1幢1-4、1-5号。商品房买卖说明中明确本合同为商品房网上销售时使用的合同文本，签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。合同第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条约定：本合同连同附件共28页，一式伍份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人贰份，买受人壹份，产权登记一份，贷款银行壹份。合同附件四合同补充协议第一条第八项约定：若被告的贷款合同中须由原告作为保证人提供担保的，被告承诺，在原告担保期内，如被告未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向原告要求承担担保责任的（包括但不限于因被告连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致原告银行存款被扣划等），则被告应于收到原告书面通知后10日内向原告偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则，原告有权单方面解除合同，被告并需承担合同总价10%的违约金。因前款原因导致合同解除的，原告有权在扣除以下费用后，将被告已付房款的剩余款项无息返还被告，如被告已付房款不足弥补原告损失的，则被告仍需向原告承担赔偿责任：1、因被告原因，原告承担保证责任的金额；2、原告为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等；3、被告应承担的违约金；4、其他因被告原因给原告造成的损失。附件四合同补充协议第九条第十三项约定：双方承诺本合同所提供的联系地址、电话等真实有效、且所列住所（址）系送达地址，如有变动应及时书面通知对方，若因提供有误，引起合同不能履行，由提供方承担责任；依据本合同或本合同有关所发出的所有通知、单据等均须以挂号信形式寄出即视为送达，送达地址为本合同第2页买卖双方所列的地址。如因买受人的地址有误或未及时拿取信函而导致的任何后果均由买受人自行承担，出卖人的书面信函发至买受人即视同买受人所有产权人均已收到书面信函。合同中买受人的地址为上海市闵行区七宝九星村港东1幢1-4、1-5号。被告林耀祥在该合同第十四页签字确认。合同中还约定了其他内容。另查明：2015年8月26日，上海市浦东新区人民法院受理了中行上海浦东分行诉林耀祥、林碧月、绿地太仓公司金融借款合同纠纷一案，中行上海浦东分行请求判令：1、林耀祥、林碧月归还贷款本金618095.40元，并支付截止2015年8月13日的利息12370.75元和逾期利息299.25元；2、林耀祥、林碧月支付自2015年8月14日起至实际清偿之日止的逾期利息（逾期利息以欠款本息为基数，按《个人一手住房贷款合同》约定的执行利率上加收50%计算）；3、林耀祥、林碧月偿付律师费39038元；4、若林耀祥、林碧月未履行上述付款义务，中行上海浦东分行以其所有的坐落于江苏省太仓市绿地城13幢1单元101号的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；5、绿地太仓公司对上述第1、2、3项诉请中的债务承担连带责任；6、诉讼费、保全费由林耀祥、林碧月、绿地太仓公司承担。上海市浦东新区人民法院经审理后于2016年3月23日作出（2016）沪0115民初13715号民事判决书，判决：1、林耀祥、林碧月归还中行上海浦东分行借款本金618095.40元；2、林耀祥、林碧月支付中行上海浦东分行截止2015年8月13日的利息12370.75元、逾期利息299.25元；3、林耀祥、林碧月支付中行上海浦东分行自2015年8月14日起至实际清偿之日止的逾期利息（按《个人一手住房贷款合同》的约定及中国人民银行规定计算）；4、林耀祥、林碧月支付中行上海浦东分行律师费39038元；5、绿地太仓公司对被告林耀祥、林碧月的上述第1至4项判决义务承担连带清偿责任，绿地太仓公司履行上述清偿义务后，有权向林耀祥、林碧月追偿；6、驳回中行上海浦东分行的其他诉讼请求。案件受理费10498元、公告费560元由林耀祥、林碧月、绿地太仓公司共同负担。原告绿地太仓公司分别于2016年9月30日、2016年10月27日、2016年11月14日支付中行上海浦东分行250000元、250000元、227182.74元。中行上海浦东分行于2016年11月16日退回原告92.50元。原告实际代被告支付中行上海浦东分行727090.24元。2016年11月28日，中行上海浦东分行向原告出具代偿确认函，确认收到绿地太仓公司代偿款727090.24元（其中本金618095.40元，利息及逾期利息58898.84元，案件受理费10498元，公告费560元，律师费39038元）。2017年2月9日，原告以挂号信形式向被告在《商品房买卖合同》所列的地址上海市闵行区七宝九星村港东1幢1-4、1-5号发出合同解除通知函，挂号信封面附被告联系电话133××××7308，该通知函的内容为：被告于2011年3月17日就购买江苏省太仓市绿地城13幢1单元101号与原告签订了《商品房买卖合同》，总房价款为940500元，其中658000元向中行上海浦东分行申请了贷款。由于被告原因，贷款未偿还，为此贷款银行于2015年8月起诉原告要求承担担保人责任。依据已生效（2016）沪0115民初13715号民事判决书，原告已经替被告承担了连带清偿责任，代偿原告尚欠银行的剩余本金、利息、罚息、违约金、案件诉讼费等共计727090.24元。被告的行为已严重损害了原告利益，根据被告与原告签订的购房合同附件四合同补充协议第一条第八款约定，如在原告对被告的贷款担保期间，被告未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向原告要求承担担保责任的（包括但不限于因被告连续两个月或累计达三个月未能按时还款，导致原告银行存款被扣划等），则被告应于收到原告书面通知后10日内向原告偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项20%的违约金，否则，要求被告在收到函后10日内偿还原告承担保证责任的款项727090.24元并承担被扣划款项20%的违约金145418.048元，共计872508.288元，否则原、被告签订的编号为2011114000118购房合同将自动解除，被告并需承担合同总价20%的违约金。该通知函于2017年2月11日投递至商品房买卖合同被告所列地址，因未能有效投递，2017年2月14日，该通知函被退回原告处。太仓绿地城购房登记表中显示被告林耀祥的联系地址为上海闵行区七宝九星村星港东1幢1-4、1-5号，联系电话为133××××7308。被告表示该联系电话其一直使用至今。目前，涉案房屋未办理相关产证。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》复印件、上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初13715号民事判决书一份、付款凭证复印件、银行回单复印件、代偿确认函复印件、合同解除通知函复印件，原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守合同约定，履行各自义务。关于被告提出的合同附件四第一条第八款内容其未看到，原告也未对其进行说明，该条款系格式条款，不具有法律效力的意见。本院认为，根据原、被告签订的合同，其中合同第二十条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十一条约定合同附件与本合同具有同等法律效力；第二十二条约定本合同连同附件共28页，一式伍份，具有同等法律效力。被告在合同上签字确认，应当认定被告对合同内容均予以认可，故对被告该意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。解除合同通知自到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿。本案中，被告未能向中行上海浦东分行按约履行还贷义务，致使中行上海浦东分行提起诉讼，后原告履行担保义务，为原告代偿了相关款项。根据原、被告签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议第一条第八项及合同附件四合同补充协议第九条第十三项约定，原告依约享有合同解除的权利，原告也根据合同约定的被告住址向被告邮寄了解除通知，并于2017年2月11日投递至合同约定的被告住址处，虽该通知被退回，但根据合同约定，如因买受人（即被告）的地址有误或未及时拿取信函而导致的任何后果均由买受人自行承担，出卖人（即原告）的书面信函发至买受人即视同买受人所有产权人均已收到书面信函。对于被告提出原告邮寄解除通知地址错误而导致被告未收到该通知的责任在原告的意见，被告已在商品房买卖合同中有关其联系地址签字进行确认，本院对被告意见不予采纳。现原告根据合同约定向被告以挂号信方式发出解除合同通知函，该通知函中原告明确要求被告应在收到通知函后10日内向原告偿还原告为被告代偿的款项并支付相应的违约金，否则，解除原、被告双方签订的购房合同，但被告在2017年2月21日前未向原告偿还原告相应的款项并未按合同约定支付相应的违约金，故本院根据双方合同约定及合同法相关规定，确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2017年2月22日解除。合同解除后，原告应将收取的购房款返还给被告。关于原告要求被告支付代偿款727090.24元及代偿款10%的违约金72709.02元、解除合同的违约金94050元的请求。本院认为，原、被告在合同中约定，被告的贷款合同中须由原告作为保证人担保的，被告承诺，在原告担保期内，如被告未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向原告要求承担担保责任的（包括但不限于因被告连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致原告银行存款被扣划等），则被告应于收到原告书面通知后10日内向原告偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则，原告有权单方面解除合同，被告并需承担合同总价10%的违约金。原告作为连带保证人为被告代偿了贷款本金、利息、逾期利息、诉讼费、公告费、律师费等共计727090.24元，原告依法有权向被告追偿。对于原告要求被告支付代偿款10%的违约金72709.02元、解除合同的违约金94050元的请求。根据合同约定，被告应于收到原告书面通知后10日内向原告偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则，原告有权单方面解除合同，被告并需承担合同总价10%的违约金。可见，如被告向原告偿还了被扣划的款项及被扣划款项10%的违约金后，合同继续履行，现原告已主张与被告解除合同，故被告应按照合同有关解除合同违约责任的约定支付原告解除合同违约金94050元(即合同总价的10%)，原告要求被告支付代偿款10%的违约金缺乏相应的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告绿地集团(太仓)置业有限公司与被告林耀祥于2011年3月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2011114000118）于2017年2月22日解除。二、被告林耀祥在本判决生效后10日内支付原告绿地集团(太仓)置业有限公司代偿款727090.24元、解除合同违约金94050元，合计821140.24元。三、原告绿地集团(太仓)置业有限公司在本判决生效后10日内返还被告林耀祥购房款940500元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13286元，减半收取6643元，由原告负担537元，被告负担6106元。该款原告已预交，本院不再退回，被告林耀祥负担部分，由其在判决生效后10日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员 冯 胜二〇一七年七月七日书 记 员 黄佳玉