上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初17036号原告：姚祖樑，男，1984年10月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘卫东，上海君鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文秀，上海君鼎律师事务所律师。被告：严宝妹，女，1941年7月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张玉琴，上海市锦天城律师事务所律师。被告：魏燕萍，女，1963年12月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：魏燕芳，女，1965年8月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张玉琴，上海市锦天城律师事务所律师。被告：魏兆达，男，1994年4月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海宝静置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高俊骅。第三人：曹毅敏，女，1984年9月23日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张玉琴，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：曹森鉴，男，1986年2月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张玉琴，上海市锦天城律师事务所律师。原告姚祖樑与被告严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达、上海宝静置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理。依法由审判员殷雪适用简易程序于2016年9月19日、2016年11月22日公开开庭进行了审理。期间，因曹毅敏、曹森鉴与本案系争事实存在利害关系，本院于2016年11月22日依法追加曹毅敏、曹森鉴作为本案第三人参加诉讼，并依法于2017年2月16日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年7月5日公开开庭予以审理。原告姚祖樑及其委托诉讼代理人刘卫东、朱文秀，被告严宝妹、魏燕芳的共同委托诉讼代理人张玉琴(变更前的委托诉讼代理人周洵)，被告魏燕萍，被告魏兆达，第三人曹毅敏、曹森鉴的共同委托诉讼代理人张玉琴(变更前的委托诉讼代理人周洵)到庭参加了诉讼。被告上海宝静置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告姚祖樑向本院提出如下诉讼请求：1.被告履行房屋买卖合同义务，配合原告将坐落在上海市闵行区七宝镇新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记至原告名下；2.被告严宝妹承担本案诉讼费。事实和理由：原告系被告魏燕萍的儿子，被告严宝妹的外孙。被告严宝妹与魏a(已于2015年9月5日病故)系夫妻关系，婚后育有二女一子，即被告魏燕萍、被告魏燕芳及魏b(已于2006年6月29日去世)，被告魏兆达系魏b的独子。2007年，原告外公魏a因上海市南东塘滩5弄13、15、17号房屋动迁于2007年4月23日从开发商处分的两套登记在被告上海宝静置业有限公司名下的住房，其中一套即坐落于上海市闵行区七宝镇新镇路XXX弄XXX号XXX室的建筑面积为70.20平方米的二室一厅房屋(以下简称涉案房屋)，实际拆迁人为闵行房地集团有限公司，被拆迁人是魏a，被安置对象是魏a和被告严宝妹。当时魏a急需向开发商支付房屋差价和装修费用，经与被告严宝妹商量后，同意将该房屋以人民币(币种下同)40万元的价格向原告转让。为防止家庭产生矛盾，魏a于2008年2月18日亲笔写了《转让房屋承诺书》，声明该房屋产权属原告及魏燕萍全家，魏a无权，今后如魏a家庭产生纠纷，由魏a负责解释，与原告等全家无关，魏a与老伴严宝妹将负一切法律责任，魏a和严宝妹均在该承诺书上签名、盖章。事实上，魏a早在2007年6月3日就将该房屋交给原告，并口头约定先付30万元房款，尾款10万元等房产证办下来时付清。交房当日，原告即将现金26万元的房款交给魏a。此后，原告自2007年7月至2015年5月23日分八次共给付魏a和严宝妹房款现金88,000元，其中最近一次的5,000元由被告魏燕芳代收，加上交房当日支付的钱款，原告共支付了房款348,000元。每次付款时，原告都催促魏a和严宝妹尽快办理该房屋的房产证，前几年魏a以开发商给的面积不足为由四处上访，称上访有了结果就去办产证，一拖就是五、六年的时间。原告至今仍住在涉案房屋内。从2014年起，魏a身体欠佳，后住院多次，于2015年9月5日病逝。原告于丧事办结后向严宝妹提出办理房屋产权过户事宜，严宝妹先是说两套房子一起办，随后又说等魏a落葬后再办。2015年12月9日，严宝妹背着原告及其家人将另一套坐落于上海市闵行区宝南路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记在严宝妹及第三人曹毅敏名下，却没有配合原告去办理涉案房屋的产权证。原告母亲得知这一情况后即与严宝妹理论，发生口角，终酿成纠纷。原告认为，原告是涉案房屋不动产物权的真实权利人，被告严宝妹夫妇将房屋转让给原告的行为是双方的真实意思表示，也是经过严宝妹夫妇以及家里人协商后才出售给原告的，原告依据约定支付了购房款，被告严宝妹却对办理房屋产证一拖再拖，其行为严重损害了原告的合法权益，被告应当承担民事责任。原告为维护自己的合法权益，故依法提起诉讼。诉讼过程中，原告明确要求涉案房屋先由被告上海宝静置业有限公司协助登记至被告严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达名下，再由被告严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达协助登记至原告名下。被告严宝妹、魏燕芳及第三人曹毅敏、曹森鉴共同辩称，不同意原告的诉讼请求，房屋转让承诺书系无效的。1、系争房屋是动迁安置房屋，被拆迁房屋为公房。依据当时的拆迁补偿政策，全部户籍在册人口均为安置对象，在册人口除魏a外还有严宝妹、曹毅敏、曹森鉴，均为权利人；2、从购房款支付情况来看，双方并未按照承诺书的内容去履行，原告并未有真实的付款。第一笔26万原告仅出示收条，该笔款项较大，仅凭收条就认定当天给了26万元显然与实际情况不符，没有其他证据佐证的情况下被告认为原告并未实际支付该26万元；3、2007年7月2日出具收条1万，2008年4月26日15,000元，2008年3月9日15,000元，这几笔出具了收条，载明为购房款。但是2011年、2013年的钱款有两张写的是借条还有记载为住院费用，自2011年后均是魏a的借款；4、实际原告向魏a支付了四万到五万元。与曹毅敏、魏燕芳核实其中的3,000元和5,000元是原告给外公的住院的费用，及2013年至2015年的费用实际是借款。至2011年后魏a改变主义不想将房屋给原告，所以出具的为借条；5、承诺书是未经家人商量，魏燕芳、曹毅敏、曹森鉴均未在承诺书上签名，原告所谓的协商系与魏a私下约定。且魏a及严宝妹在该房屋上仅有五分之二的份额，未经其他人同意也未经追认，该承诺书属无效；6、魏a后经考虑再三与严宝妹、魏燕芳、曹毅敏商量将房屋产权过户给曹毅敏及魏燕芳。此协议为产权人共同对系争房屋的处理，应予以支持；7、原告并非户籍在册人口，不具备购买该房屋的资格，房屋产权应由曹毅敏及魏燕芳所有。至于收取的钱款应由严宝妹退还，且原告居住在房屋内至今，相应钱款作为租金应予以抵消。被告魏燕萍辩称，其与原告系母子关系，其是知道魏a将涉案房屋出售给原告的，现涉案房屋也由原告在居住。当时动迁需要补给动迁组十几万，还要装修费，故被告严宝妹和魏a就找家人商量。当时被告魏燕芳是没有钱购买房屋的。由于原告的工作单位调动到莘庄，故回家后其家人就商量由原告购买下来。因此，对于涉案房屋出售给原告的情况，家里人都是知道并商量过的，转让价格是40万元。被告魏兆达辩称，其同意原告的诉讼请求。其是知道这件事的，购买房屋的时候家里人是通知到的，其因为不需要购买，所以就由原告购买了。魏a去世后，家里人说过要将产权变更至原告名下，但一直无法找到被告严宝妹和被告魏燕芳，故无法与她们协商。本院经审理认定事实如下：被告严宝妹与丈夫魏a婚后育有二女一子，即被告魏燕萍、被告魏燕芳及魏b(已于2006年6月29日去世)，原告姚祖樑系被告魏燕萍之子，被告魏兆达系魏b的儿子，被告魏燕芳系第三人曹毅敏、曹森鉴的母亲。2007年4月23日，因魏a承租的上海市闵行区七宝镇南东塘滩x弄xxxxxx号房屋拆迁，魏a作为房屋承租人与拆迁人上海闵行房地(集团)有限公司签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，魏a选择了按货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式，并同意与拆迁人按房地产市场价结算调换房屋的差价，拆迁人安置了魏a二套房屋，一套房屋座落于上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积为70.48平方米，总价246,680元，安置房屋与货币补偿款的差价为246,680元；另一套房屋座落于上海市闵行区宝南路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积为94.10平方米，总价336,276.64元，安置房屋与货币补偿款的差价为131,726.14元。上述协议签订后，因需支付安置房屋的差价和装修等费用，魏a遂与被告严宝妹协商将涉案房屋进行转让。2007年6月3日，魏a出具《收条》一份，载明：“今收到房款贰拾陆万元正”。2007年7月2日，魏a又出具《收条》一份，载明：“07年7月2日收到小萍房款壹万元正”。2008年2月18日，魏a书写了《转让房屋承诺书》一份，载明：“关于对七宝镇新镇路茂盛新村XXX号XXX室二房一厅建筑面积为70.20平方米毛坯房一套转让。由于本人当时急需支付房屋差价和装修等一切费用，所以经过与老伴商量同意将茂盛新村一套房屋转让，考虑到今后的矛盾，本人将此房的转让向子女谈过，没有人提出需要，价格以优惠的转让实价是人民币肆拾万元，本人考虑如果自己的子女要也是一种对子女的补偿(按市场价要40万以上)。事后姚祖樑提出他为了今后上下班方便认定需要。本人与老伴同意将此房转让给姚祖樑，实价为人民币肆拾万元正。为了今后不发生矛盾，现作如下几点声明：1、39号501室的产权属姚祖樑、魏燕萍全家，如本人的名字在产证上属虚挂，本人无权。2、今后如本人家庭发生纠纷，由本人负责解释，与姚祖樑等全家无关，本人与老伴将负一切法律责任。特此承诺”。魏a及被告严宝妹均在上述承诺书落款处签名并盖章。同时，魏a在上述承诺书尾部空白处还书写了“物权现已转交姚祖樑全家”的文字内容，并在文字处进行了盖章。后系争房屋由原告占有使用。上述承诺书出具后，魏a又分别于2008年3月9日、2008年4月26日出具《收条》各一份，均载明：“今收到房款壹万伍仟元正”。2011年6月15日，魏a出具《借条》一份，载明：“今暂借人民币贰万元正”。2011年7月17日，魏a出具《借条》一份，载明：“今暂借人民币壹万元正”。2013年1月21日，魏a出具《借条》一份，载明：“今暂借人民币叁仟元正”。2015年3月11日，被告严宝妹出具《收条》一份，确认收到房款1万元。2015年5月23日，被告魏燕芳出具《收条》一份，载明：“2015年5月23日收到魏燕萍人民币伍仟元正”。2015年9月5日，魏a因病去世。魏a去世后，原告与被告严宝妹、魏燕芳曾协商房屋买卖事宜。2016年6月12日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，涉案房屋现登记在被告上海宝静置业有限公司名下，由原告居住使用。另一套位于上海市闵行区宝南路XXX弄XXX号XXX室的安置房屋已于2015年12月9日登记至被告严宝妹及第三人曹毅敏名下，现该房屋由被告严宝妹居住使用。还查明，根据上海闵行房地(集团)有限公司存档的材料显示，上海市闵行区七宝镇南东塘滩5弄13、15、17号房屋的承租人为魏a，建筑面积为66平方米，家庭成员为严宝妹、曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴。此外，魏a与严宝妹、魏燕芳、曹毅敏、曹森鉴之间的《协议》中载明：“经魏a本人再三考虑，决定放弃宝南路XXX弄XXX号XXX室及新镇路XXX弄XXX号XXX室两套房屋的所有权，由此引起的相关费用及法律责任由本人承担，与拆迁人及拆迁实施单位无关。宝南路XXX弄XXX号XXX室产权人：曹毅敏80%、严宝妹20%，新镇路XXX弄XXX号XXX室产权人：曹毅敏、魏燕芳”，上述协议落款处有魏a与严宝妹、魏燕芳、曹毅敏、曹森鉴的签字及按印。诉讼过程中，被告严宝妹本人至本院确认《转让房屋承诺书》上的内容与落款以及魏a出具的收条均是由魏a签字，上述承诺书上严宝妹的签字也确系由其本人所签，并确认魏a曾告知过其要将涉案房屋以40万元出售给魏燕萍，且涉案房屋拿到钥匙后就给了魏燕萍。同时，被告严宝妹还确认魏a与严宝妹、魏燕芳、曹毅敏、曹森鉴之间的《协议》中严宝妹的签字系其本人所签，而魏a的签字也系由其代签，但手印是魏a自己按的。此外，被告严宝妹对于魏a分别于2011年6月15日、7月17日、2013年1月21日出具《借条》确认的借款33,000元以及被告魏燕芳于2015年5月23日出具《收条》确认收到魏燕萍的5,000元，其向本院表示30几万房款没有还。诉讼中，原告表示愿意支付剩余房款52,000元，该款可以在过户后马上支付。同时，原告对于交易过户过程中可能产生的税费，其表示只同意支付原告在办理过户手续中应承担的税费部分，而不同意支付被告应承担的税费部分。上述事实，由原告提供的常口历史库信息资料、户口簿、上海市公安局户籍证明、火化证明、《转让房屋承诺书》、收条、借条、上海市房地产登记簿、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、谈话录音整理，被告提供《七宝老街三号地块改造动迁户基本情况》、《协议》、户籍摘抄以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本案审理过程中，原告为证明房屋买卖情况，申请证人王某某、曹某某出庭作证。证人王某某证言的主要内容为，其系原告父亲的朋友，其在严宝妹处吃过饭。2007年原告父亲告知其家里买房的事情，原告父亲于当年向其借款3万元，于2009年归还欠款。证人曹某某证言的主要内容为，其系原告父亲的朋友，在魏a、严宝妹搬家时曾帮忙，认识魏a及严宝妹。购买系争房屋时，其上门看过房屋，签订转让协议时其也在场，后原告40万元左右把房屋买下来了。当时原告购房向其借款3万元，在2008年、2009年归还。经庭审质证原告、被告魏燕萍、魏兆达对证人证言无异议，被告严宝妹、魏燕芳及第三人曹毅敏、曹森鉴对证人证言的真实性予以认可，但是认为不能证实原告的观点，二证人并未亲历事实，都是从第三人处得知。本院认为，二位证人就本案事实大部分从原告父亲处得知，该传闻证据的证明效力本院难以采信。本院认为，2007年4月23日，魏a原承租的上海市闵行区七宝镇南东塘滩x弄xxxxxx号房屋拆迁，因被拆迁房屋系租赁公房，严宝妹、曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴的户籍均在被拆迁房屋内，为成年同住人。该《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》虽由魏a代为签订，但严宝妹、曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴作为成年同住人也系被安置对象，故拆迁分配利益应属魏a、严宝妹、曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴五人共同享有，家庭内部就安置房屋及补偿款项应协商一致后予以分配。现本案争议焦点为《转让房屋承诺书》的效力问题及原告实际付款金额。关于争议焦点一，严宝妹、曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴认为承诺书由严宝妹、魏a擅自处分，未经家人商量也未经追认应属无效。本院认为，首先该房屋买卖双方的身份特殊，原告姚祖樑、魏a、严宝妹、曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴之间均为近亲属关系，基于该亲属关系房屋买卖的形式有别于一般商品房买卖，以承诺书的形式表达房屋买卖的意思表示并未不妥。且从该承诺书可见对房屋座落、转让价格及产权归属均作出明确约定，本院确认原告与严宝妹、魏a间的房屋买卖合同关系。其次，就房屋动迁所得的利益虽属于被安置对象共有，但就动迁利益之分配由被安置对象间通过家庭内部协商予以确认，确认后实际权利人可另行处分。虽该承诺书上并无曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴之签字，但从协议内容来看经过家庭内部协商，该节事实经与系争房屋无利害关系的家庭成员被告魏兆达也予以确认。再次，2007年承诺书签订后系争房屋交付原告使用至今，曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴作为被安置对象在明知房屋交付他人的情况下，于此后近十年时间内未予以主张权利，实有悖常理。且被告魏燕芳于2015年5月23日收取原告母亲支付的钱款，又魏燕芳系曹毅敏、曹森鉴的母亲为至亲关系，本院认为其三人对于房屋买卖事宜应属明知。最后，关于被告严宝妹、魏燕芳提交的旨在证明魏a放弃房屋权利的《协议》，该协议书形成时间不明，原件未能向本院提交，协议书并未有魏a本人签字且内容系由他人书写，相较于《转让房屋承诺书》中由魏a书写了全部内容，本院认为承诺书系魏a处分该房屋之真实意思表示。综上，承诺书系家庭内部协商后确认由魏a及被告严宝妹出售于原告，为当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按照协议履行各自义务。关于争议焦点二，房款26万元由魏a出具收条确认已收悉，魏a已确认履行了该笔债务，严宝妹也确认收悉了原告方30余万房款，本院确认该笔付款。至于魏a出具的三张借条，虽三笔钱款表述为借款，但经与严宝妹确认并未归还。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”，该借条之钱款，及承诺书约定之房屋均无履行期限，原告就该借款抵消房款并无不妥。关于被告魏燕芳收取的5,000元，被告严宝妹清楚该笔款项，且魏燕芳未能说明其与原告母亲间存在其他债权债务关系，本院确认该笔款项亦为支付之房款。综上，原告已向魏a及被告严宝妹支付房款348,000元。剩余未支付房款52,000元，原告表示愿意支付，为避免当事人诉累，本院对此一并予以处理。现被告宝静公司于2003年2月12日已办理出系争房屋的产权登记，动迁协议于2007年即已签订，均超过三年，系争房屋已符合上市交易之条件，原告要求过户的诉讼请求本院予以支持。又魏a已死亡，被告严宝妹、魏燕萍、魏燕芳系其法定继承人，魏兆达为代位继承人，均未向本院表示放弃魏a遗产之继承，应配合原告办理该房屋之产权过户手续。被告上海宝静置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海宝静置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达办理将上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至被告严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达名下的手续(由此产生交易税费，由被告严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达、上海宝静置业有限公司依照国家规定各自负担)；二、被告严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达于上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至其名下之日起十日内协助原告姚祖樑办理将上述房屋产权过户登记至原告姚祖樑名下的手续(由此产生的交易税费，由原告姚祖樑与被告严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达依照国家规定各自负担)；三、原告姚祖樑于本判决生效之日起十日内向被告严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达支付房款52,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，由被告严宝妹、魏燕芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  张藉文人民陪审员  徐 洋二〇一七年七月三十一日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。