辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初7022号原告（反诉被告）：雷卓，男，1972年3月6日出生，汉族，沈阳奥川贸易有限公司经理，住址沈阳市大东区。被告（反诉原告）：辽宁恒盟房屋开发有限公司，住所地沈阳市沈河区广宜街2号。法定代表人：刘庆宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高健，辽宁恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思远，辽宁恒生律师事务所律师。原告（反诉被告）雷卓与被告（反诉原告）辽宁恒盟房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月16日受理后，将此案与王凌、张凯起诉辽宁恒盟房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷案合并审理并于2016年5月30日作出（2015）沈河民二初字第766号民事判决书，原告（反诉被告）雷卓与王凌不服上述判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉。沈阳市中级人民法院于2017年3月6日作出（2016）辽01民终1821号民事裁定书，认为本院采用合并审理的方式审理本案，且录用同一案号，此种审理方式造成了各方当事人利益失衡，属程序违法，故裁定撤销原判决，将本案发回本院重审，本院于2017年5月8日受理后，依法重新组成合议庭，由本院审判员祝仰宝担任审判长并主审、人民陪审员薛云波、人民陪审员张红参加评议，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷卓，被告（反诉原告）辽宁恒盟房屋开发有限公司的委托诉讼代理人高健、李思远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷卓诉称，一、2004年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买“普臣商厦”一层B13号商铺，合同第六条付款方式及期限约定：“总房款43.998万元，首付款23.998万元，贷款20万元整”。签订合同后，原告支付了首付款23.998万元。2005年前后，被告公司法人因刑事案件被抓，随后沈阳市政府相关审计小组曾进入商厦，核对业户相关材料进行资产评估和清算，但终未果，商厦处于停业和查封状态。2014年1月3日，被告通知原告参加业主见面会，会议通知中写明被告于2013年完成了普臣商厦整体初始登记，可见正是被告的原因，才造成2013年以前无法为业户办理银行按揭手续和房屋所有权证。但在原告再次提交相关材料后，经过一年多，被告仍未办下房证。2015年8月左右，我在商铺门上看到被告2015年5月15日给B13业户的《关于催收“普臣商厦”购房款的通知》，通知中写明由于银行原因，办理按揭宣告停止。被告在通知中所谓的“银行原因”，这是被告与银行之间的问题，非原告原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。2015年8月4日，原告在沈阳市房产局网站的初始登记批复中查询被告信息，原告B13的建筑面积与初始登记批复的面积不符，故原告提出解除合同。二、被告在《关于催收“普臣商厦”购房款的通知》中提出：“公司决定：1、对2015年7月15日前，向我公司一次性交付全部购房尾款及相关物业费、空调费的业户，给予免除全部利息的优惠。2、截止2015年7月15日，如拒绝向我公司交付以上款项，导致您的商铺无法日常营业，其后果，由您自行承担”。2014年12月29日，被告将原告商铺停电，由于被告擅自非法停电，造成原告经济损失，而被告要求原告补交的物业费、空调费等费用，从2004年签订购房合同至今，都未与业户签订物业合同，而被告也从未向原告出具过物业收费许可证，被告收取费用没有依据。三、相关网站先后发布了“辽宁通报偷税漏税十大案件”，其中被告公司2002年8月至2006年7月期间，隐匿商品房销售收入，在租金中虚列物业管理费和用延迟交付普臣商厦经营场地产生的违约金抵顶商铺租金等造成偷税事实。根据上述报道，被告已在2006年7月前，列支了业户的延迟交房违约金。但至今，被告提前列支的这笔违约金也未支付给原告。根据购房合同第九条出卖人逾期交房的违约责任规定：“逾期超过60天后，买受人有权解除合同。如合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。第十一条交接规定：“商品房达到交付使用条件后，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房验收合格的证明文件，并签署房屋交接单”。而当时被告并没有出示相关验收合格文件。由于B13商铺需要一定的安全保障，而当时被告也未能出示保证商厦安全使用的消防合格证，相关消防器材也未到位。因此，当时并未签署房屋交接单。时至十年，A区及商厦内，仍未见相关消防器材，故起诉来院，请求法院判决：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还已付购房款23.998万元及银行相关利息损失；3、被告向原告支付逾期交房违约金及银行相关利息损失；4、诉讼费由被告承担。被告辽宁恒盟房屋开发有限公司辩称，第一，我方不同意解除合同，根据《最高院人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，解除合同需要同时满足两个条件，第一是贷款未获批，第二是由此导致商品房买卖合同不能继续履行。从本案看，原告的贷款确实未获批，但本案合同已经继续履行，原告在2005年2月28日已经收房，且收房时间已经有10年，因此，本案情况不能适用该解释。第二，针对原告第三项诉讼请求，没有合同及法律上的依据，因此，请法院驳回原告诉求。反诉原告辽宁恒盟房屋开发有限公司反诉诉称，2004年11月11日，反诉被告为购买“普臣商厦”B13号商铺，与反诉原告签订《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告购买我公司开发的“普臣商厦”B13号商铺，房屋总价款为43.998万元，首付款为23.998万元，其余20万元采取银行贷款方式支付。同日，反诉被告交纳定金5万元。2004年11月26日，反诉被告又交纳购房款18.98万元。2005年2月28日，我公司向反诉被告交房，但由于银行原因，反诉被告的贷款没有获批，因此反诉被告的尾款一直没有交纳，故依法提起反诉，请求法院判决：1、反诉被告给付反诉原告尚欠的购房款20万元及其利息（利息暂计140,306.94元，从2005年2月28日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告雷卓辩称，当时签订合同是按照贷款来签订合同，现在由于开发商不能履行贷款合同，我没有能力一下支付20万元，这个事实不是我造成的，是开发商造成的，所以我要求退房，不同意支付剩余20万元，被告履行不了合同中约定。经审理查明，2004年11月11日，辽宁普臣房屋开发有限公司（被告公司原名称，于2012年3月27日经工商部门批准变更公司名称为现名称，以下统称被告）作为出卖人，原告作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区广宜街2号一层B13号商铺，建筑面积22.07平方米按套计价，房屋总价款43.998万元，付款方式为首付款23.998万元，其余办理银行按揭。合同第八条约定出卖人应当在2004年12月31日之前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求接续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。同日，原告向被告公司交纳定金5万元。2004年11月26日，原告向被告交首付款18.998元。2005年2月28日，被告将房屋钥匙交给李娜，李娜在《商品房（商铺）进住验收单》商户验收签字处签字。2013年10月17日，沈阳市房产产权登记发证中心下发上述房屋的所有权初始登记证明，载明房屋所有权人为被告，建筑面积21.62平方米，登记时间为2013年10月17日。在上述房屋买卖合同履行过程中，双方发生纠纷，原告起诉来院，被告提起反诉。在案件审理过程中，经本院在沈阳市不动产登记中心查询，涉案房屋无在建工程登记、无抵押备案、无抵押登记、无合同备案、无预查封。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、核准变更登记通知书、商品房（商铺）进住验收单××沈阳市房屋所有权初始登记证明等证据，经庭审质证，本院予以确认，并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人平等协商自愿达成的，合同内容不违反我国相关法律、行政法规强制性、禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，合同当事人应全面履行合同义务，非因合同约定和法律规定，合同不应解除。根据合同约定，原告支付剩余购房款20万元的方式为“银行按揭”，双方未能就“银行按揭”不能的情况进行明确约定，为此发生争议，属于履行方式约定不明引发的纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第五项规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》，其合同目的应当是买卖房屋，本案因合同履行方式约定不明确，致使合同双方产生纠纷，解决双方纠纷应从有利于维护交易安全和实现合同目的方面考虑，结合本案双方签订《商品房买卖合同》后，原告已支付购房款23.998万元、诉争房屋对外进行过出租、合同签订至今已过10余年等实际情况，该合同不宜解除，为利于实现买卖房屋的合同目的，该合同应当继续履行，故原告诉请解除合同、被告返还购房款及利息，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告给付购房余款20万元，本院予以支持。双方合同约定的交房时间为2004年12月31日，但被告至2005年2月28日才交付房屋，系属违约，应按合同约定向原告支付违约金，被告违约58天，应向原告支付的违约金数额为1,392元（23.998万元×日万分之一×58天）。关于房屋面积问题。因合同约定房屋系按套计价，并不是按建筑面积单价计价，故原告以房屋面积与约定不符解除合同，本院不予支持。关于房屋能否办理房证的问题，被告提供了涉诉房屋的所有权初始登记证明，且该房屋经本院在沈阳市不动产登记中心查询，无在建工程登记、无抵押备案、无抵押登记、无合同备案、无预查封，符合办证条件，故原告以涉诉房屋不能办理房证解除合同，本院不予支持。关于停电问题。原告未能提供充分的证据证明停电系被告的行为，故对其该项主张，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告给付自2005年2月28日起至实际给付之日止所欠购房余款20万元的利息问题，本院认为，由于合同未能就“银行按揭”不能的情况进行明确约定，未能及时给付购房余款的责任并不在反诉被告，反诉原告亦未能举证证明反诉被告存在违约行为，故对反诉原告这部分诉讼请求，本院不予支持，但反诉被告雷卓应支付起诉后至实际给付之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第五项、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告辽宁恒盟房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付原告雷卓逾期交房违约金1,392元；二、反诉被告雷卓于本判决发生法律效力后15日内一次性给付反诉原告辽宁恒盟房屋开发有限公司购房余款20万元；三、反诉被告雷卓于本判决发生法律效力后15日内一次性给付反诉原告辽宁恒盟房屋开发有限公司所欠购房余款20万元的利息（自2015年9月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；四、驳回原告雷卓的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告辽宁恒盟房屋开发有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,900元，由原告雷卓负担4,850元，由被告辽宁恒盟房屋开发有限公司负担50元。反诉案件受理费6,405元，由反诉被告雷卓负担4,300元，由反诉原告辽宁恒盟房屋开发有限公司负担2,105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  祝仰宝人民陪审员  薛云波人民陪审员  张 红二〇一七年七月二十一日书 记 员  王星星