江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初7348号原告（反诉被告）：刘然，女，1977年8月26日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告（反诉被告）：朱惠林，男，1971年6月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：刘尚轲，江苏昆成律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱美连，女，1960年8月26日出生，汉族，住山东省曹县。委托诉讼代理人：王亚兰，江苏誉腾律师事务所律师。原告刘然、朱惠林与被告朱美连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序进行了审理。被告朱美连在法庭辩论终结前向本院提出反诉，本院予以受理。本院于2017年6月8日、2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告刘然及两原告的委托诉讼代理人刘尚轲、被告朱美连（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人王亚兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告刘然、朱惠林向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付两原告房屋尾款50000元，二、判令被告支付两原告违约金（按照每日万分之三标准自2017年3月9日计算至实际支付之日），三、被告承担两原告律师费5000元，四、被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年7月10日，原被告签订房屋买卖合同，两原告将其所有的位于昆山市玉山镇阿里山花园8号楼XXX及XXX室出售给被告。合同签订后，原告配合被告办理贷款及过户手续，原合同约定尾款50000元于交房时结清。两原告在收到第四笔房款后，在合同约定期限内完成搬离，并于2017年2月27日通过中介方昆山理想家园房地产咨询有限公司工作人员告知可交房并安排交接手续，而被告得知原告已搬离后，于2017年3月9日私自更换房锁，且拒不支付尾款，两原告多次与之协商无果。本诉被告朱美连辩称，根据合同约定，尾款在交房时结清，原告没有按照合同的约定完全履行交房义务，存在先违约行为，不符合尾款交付条件，请求驳回全部诉请。反诉原告朱美连向本院提出诉讼请求：一、判令反诉被告立即办理涉案房屋交付手续，将拆除的以及更换全部恢复原状，二、反诉被告支付违约金（以房屋总价款3450000元为基数，按照日万分之三标准从2017年3月10日计算至恢复原状之日）及律师费损失6000元，三、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：根据双方合同约定，房屋尾款在交房时结清，反诉被告应当于办妥房产证且完成全部房款（尾款除外）交付后3个月内办理房产交付手续，同时涉案合同三方签订交房确认书，如任何一方未按照合同约定全面履行义务的，每逾期一日支付总价款万分之三作为违约金。2017年3月9日，反诉原被告及房产中介到涉案房屋处办理交接手续时，反诉原告发现房屋的装修多处被反诉被告拆除、更换，严重损坏了房屋整体装修的美感和质量。反诉原告为防止反诉被告继续拆除涉案房屋的装修和家具家电，便更换了门锁，并要求反诉被告恢复房屋约定的装修后交付房屋，然而反诉被告至今未予以恢复装修。因此，反诉原告已经按约履行房款交付义务，但反诉被告并未按照约定履行房屋交付义务，给反诉原告造成了重大损失。反诉被告刘然、朱惠林辩称，反诉被告在合同的约定时间配合反诉原告办理了房屋的过户手续，搬离后及时通知反诉原告交房，反诉原告不仅不支付尾款，而私自更换房锁，违约责任在反诉原告，应当驳回其反诉请求。我方已按照合同约定将合同约定财务留置涉案房屋内，不存在恢复原状的情况，且反诉原告在未经反诉被告确认的情况下，私自换锁，其应当为反诉被告无法确认的附属设施负责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年7月10日，刘然、朱惠林（甲方）与朱美连（乙方）在昆山理想家园房地产咨询有限公司居间下签订《昆山市存量房买卖合同》一份，约定：甲方将其所有的位于昆山市玉山镇阿里山花园X号楼XXX+XXX室房屋出售乙方，房屋面积195.4平方米，该房屋的附属设施和装潢情况如下（详见清单和照片）：精装修；转让总价款为3450000元；尾款50000元，交房时结清；甲乙双方于办妥乙方为权利人的房产相关权属证明且甲方收到全部房款（尾款除外）后3个月内办理房产交付手续，三方签订交房确认书并办理水电等过户手续；甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同附属的物品清单：索尼电视机2台，海信电视机1台，圆形餐桌1套，三星双开门冰箱1台，小牛皮沙发1套，大理石茶几1个，展示柜1个，三星洗衣机1台，阿里斯顿热水器1个，席梦思床4张，儿童房书桌1张，活动衣柜1个，格力空调9台。合同签订后，朱美连先后支付刘然、朱惠林房款3400000元，刘然、朱惠林已经协助朱美连将涉案房屋产权变更登记至朱美连名下。2017年2月27日，刘然、朱惠林通知昆山理想家园房地产咨询有限公司业务员孔艳艳办理涉案房屋交接。2017年3月9日，刘然、朱惠林与朱美连在孔艳艳陪同下进行房屋交接，朱美连认为涉案房屋部分设施被拆除、更换，双方发生纠纷，朱美连将涉案房屋门锁更换。物品清单中除索尼电视机被更换成海信电视外，其他家具家电刘然、朱惠林未搬离。朱美连向本院提供被拆物品清单一份，并强调：窗帘被拆卸；镶嵌式烤箱被拆走后我方配不到相同尺寸的，定制要花费巨大费用；洗衣机伴侣被拆除，导致目前洗衣机无法上水；书房的书桌和书柜是整体定制的，固定在墙壁上，被拆除后墙壁损坏；卫生间的浴巾架和毛巾架被拆走，导致墙壁瓷砖留下洞口，我方配不到原来尺寸，无法遮住洞口，影响美观；卧室吸顶灯被更换，留下痕迹，影响美观；楼梯下柜子被拆走，导致电线裸露在外，影响美观，原柜子颜色和楼梯颜色相同，现我方配不到相同颜色的柜子。针对朱美连提供的被拆物品清单，刘然、朱惠林确认：落地扇、移动式消毒柜（朱美连所说的镶嵌式烤箱）、净水器、微波炉、电饭煲、床头柜、晾衣架、花架、书房书柜、书桌、椅子、台灯、楼梯下装饰橱柜、窗帘确实搬走，但是均为可移动物品，且未在物品清单里；索尼电视机更换为海信电视机，加热马桶更换为普通马桶，但是是在不能正常使用后更换。刘然、朱惠林陈述：床垫和吸顶灯未搬离，其他物品装饰画、毛巾架、浴巾架、牙刷架等未处理无法确认。朱美连向本院提供对比照片一组，显示：餐厅原有壁画，现无；厨房台面原有微波炉、电饭煲，现无；厨房橱柜原镶嵌消毒柜，现无；卧室原有窗帘，现无；二楼卫生间洗衣机旁原有洗衣机伴侣，现变更为水池；二楼卫生间原为加热马桶盖，现为普通马桶盖；二楼主卧阳台原有移动式晾衣架，现无；一楼客厅原有花架，现无花架；朱美连另外提供照片一组，显示：卧室吸顶灯处有原灯被拆后留下的痕迹；卫生间毛巾架处的瓷砖有洞孔；小卧室柜子处有铁钉外露；书房的书柜书桌被拆后墙壁留下痕迹；楼梯下墙壁处电线裸露在外。刘然、朱惠林、朱美连均无法明确被更换、搬离的物品的品牌、型号、价格。孔艳艳出庭陈述：房屋总价包含所有的家电、家具、硬装、配套设施，卖家承诺除私人物品外把所有东西留下，因此买家对于卖家的报价没有还价，如果知道卖家要把东西拿走，价格还是要商量的，2017年3月9日交房时，卖家先到，我后到，买家最后到，发现有些东西少了，有些东西换掉了，电视机品牌更换，窗帘拆掉，厨房消毒柜拆掉，卧室灯更换，书房贴着墙打造的书桌也拆掉了，洗衣机伴侣也更换，当时买家要求卖家恢复原状再结尾款，但是卖家不同意把东西还回来，卖家说过两天去二手市场买点东西换回来，我建议买家先把锁换了，不要住，保持原样。上述事实由刘然、朱惠林提供的《昆山市存量房买卖合同》、物品清单、短信记录、朱美连提供的照片、清单、证人证言及当事人的庭审陈述为证。本院认为，刘然、朱惠林与朱美连签订的《昆山市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双房均应恪守。本案的争议焦点为：一、50000元尾款的付款条件是否成就，二、刘然、朱惠林履行交房义务时是否存在违约行为，朱美连未支付尾款50000元是否系违约，三、违约责任的承担。一、50000元尾款的付款条件是否成就。《昆山市存量房买卖合同》约定：尾款50000元，交房时结清。2017年3月9日，买卖双方在居间方的陪同下进行房屋交接，双方虽存在争议，朱美连已经更换涉案房屋钥匙，实际占有了涉案房屋，本院认定刘然、朱惠林已经将涉案房屋交付朱美连。涉案房屋并不存在质量缺陷等问题导致朱美连无法正常使用，因此，50000元尾款付款条件成就，本院对于朱美连辩称的不符合尾款支付条件的辩称不予采纳。二、刘然、朱惠林履行交房义务时是否存在违约行为，朱美连未支付尾款50000元是否系违约。朱美连购买的系精装修房屋，这一点在合同中进行了明确。朱美连购买精装修房屋的目的系为了收房后直接入住，无需再投入时间、人力、金钱用以改善房屋居住环境，节约成本，居间方亦出庭陈述朱美连在房屋总价方面未与刘然、朱惠林协商折减，刘然、朱惠林对于朱美连的购买目的应当知情，涉案房屋的配套设施繁多，未在交接清单中一一列明也属正常，因此，刘然、朱惠林在履行交房义务时除了完全按照物品交接清单交房，还应保证房屋的完整性、美观性。朱美连提供的照片与居间方的陈述相互印证，再结合刘然、朱惠林的确认，可以认定：一台索尼电视机更换为海信电视机，楼梯下柜子被拆除，加热马桶盖更换为普通马桶盖，洗衣机伴侣更换为水池，书房书柜书桌被拆除，镶嵌式消毒柜被拆除，毛巾架被拆除，卧室吸顶灯被更换，卧室窗帘被拆除，其他均为可移动物品，未破坏整体性、美观性。交接物品清单中为索尼电视机，刘然、朱惠林交付的系海信电视机，不符合约定；楼梯下柜子被拆除，电线裸露，毛巾架被拆除，瓷砖有洞孔，卧室吸顶灯留有更换的痕迹，安装在墙壁上的书房书柜书桌被拆除，墙壁留有痕迹，窗帘被拆卸，上述均破坏了房屋的整体性、美观性；镶嵌式消毒柜被拆除，影响了房屋整体性；马桶盖更换、洗衣机伴侣更换以及书房书柜书桌的拆除降低了价值。因此，本院认定刘然、朱惠林在履行交房义务时存在违约。刘然、朱惠林在交房时存在违约，朱美连不支付尾款而要求刘然、朱惠林将拆除、更换的恢复原状，因此，朱美连不支付尾款的行为不宜认定为违约。三、刘然、朱惠林违约责任的承担。朱美连诉请要求刘然、朱惠林办理房屋交付手续，房屋交付已经完成，因此，本院对该项诉讼请求不予支持。朱美连诉请要求将拆除、更换的物品恢复原状，因目前无法明确原物的品牌、型号、价格，恢复原状事实上不能，对于恢复原状需要产生的费用也无评估可能，因此，本院对于朱美连要求恢复原状的诉讼请求不予支持。刘然、朱惠林履行交房义务存在违约行为，应当承担违约责任。合同约定：甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金，该违约金约定过高，本院予以调整，刘然、朱惠林的违约行为必然给朱美连造成损失，朱美连修复瓷砖洞孔、修复吸顶灯痕迹、修复书房墙壁破损、安装楼梯下柜子、安装镶嵌式消毒柜将花费人力、时间和金钱，书房书柜书桌、加热马桶盖、洗衣机伴侣、窗帘原价值以及两种品牌电视机之间的价格差别无法确定，系刘然、朱惠林行为导致，其应当承担不利后果，同时，为了鼓励诚信交易，本院酌定违约金为25000元。刘然、朱惠林、朱美连主张的律师费并非必然发生的直接损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，本院判决如下：一、本诉被告朱美连支付本诉原告刘然、朱惠林房款50000元；二、反诉被告刘然、朱惠林支付反诉原告朱美连违约金25000元；三、上述两项相互折抵，朱美连于本判决生效后十日内支付刘然、朱惠林25000元；四、驳回本诉原告刘然、朱惠林的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告朱美连的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，账号：32×××60-01021）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费1952元，减半收取976元，由本诉被告朱美连承担525元，由本诉原告刘然、朱惠林承担451元。反诉案件受理费791元，由反诉被告刘然、朱惠林承担213元，由反诉原告朱美连负担578元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。代理审判员 郑 煦二〇一七年七月十三日书 记 员 顾志峰