广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初12244号原告：深圳市金地物业管理有限公司佛山分公司，营业场所佛山市禅城区深华路9号，统一社会信用代码9144060466496112XF。负责人：张明。委托诉讼代理人：柴森，男，1980年1月9日出生，汉族，住广州市海珠区。原告公司法务。被告：苏莹，女，汉族，1987年8月9日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：任小宪，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑希楠，广东广立信律师事务所实习律师。原告深圳市金地物业管理有限公司佛山分公司诉被告苏莹物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，因被告苏莹下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员罗婉文、人民陪审员李玉珠组成合议庭进行审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院审查后于2017年3月14日依法作出（2017）粤0604民初12244号之一民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，提起上诉，佛山市中级人民法院于2017年5月25日作出（2017）粤06民辖终544号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柴森及被告的委托诉讼代理人任小宪、郑希楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费13930.50元（2013年7月至2016年7月）、滞纳金3881.16元（暂计至2016年7月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为金地九珑璧的物管单位，被告为该小区一期15座302房屋的业主，双方已签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告对被告房产提供物业管理服务，管理费为每月每平方米2元，在每月的10日交纳，即被告每月应向原告交纳物业管理费376.5元，逾期交纳的，原告自逾期之日起有权按日向被告加收应交费用万分之五的滞纳金。另外，合同对双方其他的权利义务都作了约定。但被告自2013年7月起至今拒不交纳物业管理费等费用，期间，虽经被告多次催收，被告却拒绝支付。为维护原告及广大业主的合法权益，特诉至法院。被告辩称，1、被告不存在拖欠原告所称的物业管理费，因为被告与原告已经就物业管理费及被告的房屋因漏水造成的损失达成一致，即被告无需实际交付物业管理费，原告应承担被告因物业严重漏水造成的损失而支付的维修费用，双方互相予以冲抵，被告的损失远远大于原告主张的物业管理费；2、基于不存在被告所谓拖欠物业管理费，因此原告要求的滞纳金同样没有法律和事实依据，请求法院驳回原告诉请。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、资质证书、法定代表人身份证明书、被告身份证复印件。证明双方诉讼主体资格。2、前期物业管理服务协议。证明原告提供前期物业服务的依据、物业管理费标准、滞纳金及其他相关约定。3、房地产登记查询信息。证明被告其业主身份及涉案物业的计费面积等。4、入伙通知书及房屋交接单。证明被告入伙情况。5、缴费通知单。证明原告依法向被告催收欠款。6、欠费明细表。证明被告欠费情况。诉讼中，被告提交以下证据：1、（2015）佛城法民一初字第1955号案卷宗。证明民事诉状上面注明“谭主任同意赔偿20000元，木地板漏水”，这是当时的承办法官对案件了解后的标注。原告曾于2015年10月21日就相同事宜向禅城区人民法院起诉，后于2016年1月1日以被告已经主动缴纳了拖欠的费用为由向禅城区人民法院提出撤诉申请，法院作出准予撤回起诉的裁定。真实情况是双方已经就物业管理费用及被告的物业因漏水造成的损失达成一致，在被告实际支付的维修费用中抵扣应交纳的物业管理费，故原告才向法院提起撤诉，原告在撤诉申请中亦予以确认。2、2013年5月26日被告向原告致送的要求承担相应维修费用5557元的说明及支付维修费单据4张，2013年10月20日向原告致送的要求承担相应维修费用合计20143.8元的说明及支付维修费单据5张。证明涉案物业因出现严重漏水问题，被告为此要求原告承担维修费用，原告承诺承担被告维修物业产生的费用，从物业管理费中扣减。截止至2016年10月20日被告已经支付维修费20143.8元并已向原告致送函件及维修费支付单据说明费用的支付情况，要求原告承担相应责任。为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区不动产档案馆调取房地产查询结果两份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3、4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，证据5，原告未能提供相应证据证实被告已收取或者应当知悉相关催缴通知，而被告对此予以否认，故对上述证据本院不予采纳；证据6为原告单方制作，其证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定。被告的证据1为向本院调取的关联案件，本院对真实性予以确认；证据2中的单据，被告能提供原件核对，本院对真实性予以确认，至于两份说明，为被告的单方陈述，被告未能提供相应证据证实原告已收取或者应当知悉相关催缴通知，而原告对此予以否认，故对上述证据本院不予采纳。本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告（乙方）与被告（甲方）签订《金地九珑璧花园前期物业管理服务协议》，主要约定如下：住宅的建筑面积为188.25平方米……第三条、物业管理服务费用。一、物业管理费自开发商通知正式入伙之日起计收。二、物业管理费实行按月计收的方式，甲方（业主或物业使用人）应于每月10日前向乙方交纳该月的物业管理服务费及其他应交费用，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.5‰作为滞纳金。三、物业管理费收费标准：2、高层住宅物业：2元/月/平方米……4、以上物业管理费不含公共水电费，电梯电费由业主不分楼层平均分摊……第九条、违约责任。四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期日起按每天欠费总额的万分之五交纳滞纳金。2010年1月5日，原、被告办理物业及资料移交手续并签订房屋交接单。另查明一，据佛山市禅城区房地产登记信息查询结果上载明：佛山市禅城区深华路9号二区十五座302房屋的产权人为被告，占有份额为全部，建筑面积为188.25平方米，登记时间为2011年3月25日。另查明二，原告于2007年6月22日登记成立，经营范围为物业管理、物业管理顾问、自有物业租赁、小区会所游泳池经营。再查明，原告曾于2015年10月21日向本院起诉，请求被告支付涉案房屋2013年7月至2015年8月的管理费9789元、2013年6月至2015年6月的公摊电费972.9元、2013年7月至2015年8月的车位管理费2928.12元。2016年1月7日，原告以被告主动缴纳了拖欠的费用为由向本院提出该案的撤诉申请，本院并于2016年1月8日作出（2015）佛城法民一初字1955号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。原告陈述，原告并未与被告协议以物业管理费冲抵其房屋漏水所受损失的协议，即使被告陈述的房屋漏水属实，也属于被告与开发商之间的法律关系，被告房屋漏水不是由于原告违约造成的。被告陈述，对原告诉请的欠费时段无异议。虽然房屋漏水可能是房地产开发商的责任，但原告已承诺将维修费冲抵物业管理费，基于被告没有法律意识，故当时没有要求原告出具书面的承诺书。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《金地九龙壁花园前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于物业服务费。根据《金地九龙壁花园前期物业管理服务协议》第三条的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。原告已依约向被告提供物业服务，被告作为物业的产权人理应依约履行支付物业管理费的义务。因被告对原告诉请的欠费期间无异议，结合上述物业管理服务协议对物业服务费收费标准的约定，本院对原告诉请2013年7月至2016年7月期间的管理费13930.50元（188.25平方米×2元平方米/月×37个月）予以支持。被告抗辩认为原告已同意以维修费折抵物业服务费，但未能提供充分的证据予以证实，故被告的该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。至于滞纳金。就涉案物业管理费的纠纷原、被告已历经一次诉讼，被告对其应否支付物业管理费存在争议，故被告没有拖欠物业管理费的故意，对原告诉请滞纳金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告苏莹于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告深圳市金地物业管理有限公司佛山分公司支付2013年7月至2016年7月期间的管理费13930.50元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，受理费收取384元，由原告深圳市金地物业管理有限公司佛山分公司负担154元，被告苏莹负担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛审 判 员  罗婉文人民陪审员  李玉珠二〇一七年七月二十八日书 记 员  萧 珏附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，需要按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。