江西省定南县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0728民初358号原告：钟添贵，男，1982年4月14日生，汉族，住江西省定南县。委托诉讼代理人：黄丽珍，定南县正泰法律服务所工作者，特别授权。被告：钟佐健，男，1971年10月2日生，汉族，住江西省定南县。原告钟添贵与被告钟佐健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员蔡艳艳公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄丽珍、被告钟佐健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟添贵向本院提出诉讼请求：1、判令被告在本判决书生效后立即将房屋交给原告并过户给原告；2、判令被告向原告支付违约金119000元，购房款170000元自2016年10月20日至交房日止按千分之十计息；3、本案诉讼费由被告承担。原告钟添贵在诉讼过程中，变更第一项诉讼请求为：要求被告履行2016年9月20日原、被告签订的《房屋转让合同》，并要求被告将房屋按约定过户给原告。事实和理由：2016年9月20日被告钟佐健以做生意亏本，没有资金继续投资为由，欲转让其名下的房产一处。经原、被告多次协商，2016年9月20日双方签订了一份《房屋转让合同》。被告钟佐健在收到原告钟添贵购房款后拒不履行合同，经原告钟添贵多次催促，被告钟佐健以种种理由推脱。故原告诉至法院。被告钟佐健辩称，原告钟添贵起诉的内容不属实，双方不存在房屋买卖合同关系，原、被告之间是民间借贷关系。2016年9月20日向原告钟添贵借款170000元，2016年11月至12月期间的一个下午在原告钟添贵办公室被告已经归还70000元借款，另有100000元没有归还，原告钟添贵就让被告书写了本案中的房屋转让合同并在合同上签字。该房屋是被告夫妻在2005年购买的，属于婚后共同财产，如果是转让房屋，应该有被告钟佐健及被告妻子的两个人签名，房屋的价值也不止170000元，且被告钟佐健只欠原告钟添贵借款100000元，被告钟佐健已经按照每天50元的标准支付利息共计31500元。现在被告钟佐健不愿意履行双方的房屋转让合同了，希望按照民间借贷关系履行归还借款的义务。围绕诉讼请求原告钟添贵向法庭提交了以下证据：1、《房屋转让合同》复印件一份；2、《中国农业银行银行卡交易明细单》原件一份；3、《房产证》复印件一份；4、被告身份证、结婚证复印件及其配偶身份证复印件各一份。被告钟佐健没有向法庭提交书面证据，但申请证人徐某出庭作证，拟证明被告已经归还原告借款本金70000元。以上证据本院组织了证据交换及质证，对原告钟添贵提交的证据三性被告钟佐健均无异议，但认为房屋转让合同是后面补签的，原、被告之间存在的是民间借贷关系；对当事人无异议的证据本院予以认定并在卷佐证，对证人徐某的证言，因无其他证据加以佐证，且证人徐某与被告钟佐健存在其他经济往来，有利害关系，本院不予认定。经本院审理认定事实如下：2016年9月20日，原告钟添贵（乙方）与被告钟佐健（甲方）签订了一份《房屋转让合同》，约定甲方将其合法拥有的一套房屋转让给乙方。具体约定：“一、转让房屋基本情况：转让房屋（以下简称该房屋）位于县城文明路北侧38附23号301室，建筑面积137.67平方米，301室23号杂物间建筑面积12.00平方米，房权证定房字××号。二、双方商定该房屋及车库转让价格为30万元整。三、付款方式：签订合同时付17万房款给甲方，甲方在1个月内将房屋清空，并到房管部门办理好房屋权证过户手续，一切所需过户费用由乙方承担。待过户后到乙方名下的房屋产权证颁发下来后，乙方立即把剩余房款13万元整给甲方。四、房屋交付：甲方应在1个月被内将房屋搬空，将将该房屋的全部钥匙交给乙方……五、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证该房屋不涉及第三方的权利……六、违约责任：甲方违反合同约定，未能在约定时间内交付该房屋的或不能将该房屋产权过户给乙方的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的5%计算违约金给乙方；乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付购房款，每逾期一日，乙方应按已付购房款的5%计算违约金给甲方。”被告钟佐健与原告钟添贵分别作为合同的双方在该合同中签名并按捺指印。同日，原告钟添贵通过中国农业银行转账支付被告钟佐健购房款170000元，截止庭审辩论终结，诉争房屋未办理房屋转让手续，原告钟添贵亦未将剩余购房款130000元支付给被告钟佐健。另查，被告钟佐健与案外人谢长英（公民身份号码：）系夫妻关系，双方于1995年10月17日登记结婚。案涉房屋的房产证号是房权证定房字第××号），房屋所有权人是钟佐健。本院认为，原、被告于2016年9月20日签订的《房屋转让合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应按照约定全面履行自己的义务，故对原告钟添贵要求被告钟佐健履行双方于2016年9月20日签订的《房屋转让合同》的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告钟伟健辩称，其不愿意继续履行双方之间的房屋转让合同，但未能提交证据证明出现了可以解除《房屋转让合同》的情形，且原告钟添贵要求继续履行，故对被告钟佐健的这一辩称，本院不予采纳。关于原告钟添贵主张的违约金问题，本院认，原、被告在合同中约定办理房屋转让手续的期限是合同签订后的1个月内，即2016年10月19日之前，现该期限已经届满，被告钟伟健逾期未办理房屋转让手续，应承担违约责任。原、被告双方在合同约定“甲方违反合同约定，未能在约定时间内交付该房屋的或不能将该房屋产权过户给乙方的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的5%计算违约金给乙方”的计算标准远高于原告钟添贵的实际损失，有违民事活动中的公平原则，应予调整，本院酌定以原告钟添贵已付购房款170000元为基数，按月利率2%计算违约金，即被告钟佐健应支付原告钟添贵逾期办理房屋转让手续之日（2016年10月20日）起至起诉之日（2017年4月10日）止共计171天的违约金，共计19380元（170000元×2%/月×171天），超出部分不予支持。对原告钟添贵要求被告钟佐健支付已付购房款170000元的利息的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在合同中没有相应约定，该诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：原告钟添贵与被告钟佐健于2016年9月20日签订的《房屋转让合同》继续履行；被告钟佐健应于本判决发生法律效力之日起六十日内将案涉房屋（房产证号：房权证定房字第××号）交付给原告钟添贵，并办理房屋转让手续；被告钟佐健应于本判决发生法律效力之日起六十日支付原告钟添贵逾期转让房屋的违约金19380元；四、驳回原告钟添贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5636元，减半收取计2818元，由原告钟添贵负担818元，被告钟佐健负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  蔡艳艳二〇一七年七月三日书记员  袁 昊相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。