广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初1718号 原告：陶金，男，汉族，1961年2月8日出生，住所地：江西省上饶市鄱阳县。 委托代理人：刘春颖，广西宇盛律师事务所律师。 被告：北海良基物业有限公司，住所地：北海市广东南路银海区工业园北海市联营运输公司第一栋。 法定代表人：黄雄强，总经理。 委托代理人：陈翠，公司员工。 被告：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地：北海市北海大道鸿海大厦。 负责人：李毅，行长。 委托代理人：许娟，公司员工。 委托代理人：李宏康，公司员工。 第三人：利镇稀，男，汉族，1985年5月5日出生，住所地：广西钦州市钦北区。 第三人：利镇俏，男，汉族，1988年6月9日出生，住所地：广西钦州市钦北区。 第三人：利镇翌，男，汉族，1983年11月10日出生，住所地：广西钦州市钦北区。 上述第三人委托代理人：郭燕修，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 原告陶金诉被告北海良基物业有限公司（以下简称良基公司）、中国建设银行股份有限公司北海分行（以下简称中国建行北海分行）、第三人利镇稀、利镇俏、利镇翌所有权确认纠纷一案，本院于2017年5月15日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2017年6月23日公开开庭审理。原告陶金的委托代理人刘春颖、被告良基公司的委托代理人陈翠、被告中国建行北海分行的委托代理人许娟、第三人利镇稀、利镇俏及三个第三人的共同委托代理人郭燕修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶金提出如下诉求:1、判令原告与案外人覃美姐签订的《协议书》合法有效；2、确认商品房良基雅苑18层1805号房的所有权归原告所有；3、判令被告北海良基物业有限公司协助原告将涉案房屋权属登记在原告名下并办理房屋权属证书及商品房土地使用权证书；4、判令被告中国建设银行股份有限公司北海分行解除涉案房屋的抵押登记；5、本案诉讼费用由二被告和第三人承担。 事实与理由如下：原告与案外人覃美姐于2006年9月经朋友介绍相识，于2007年5月1日在北海市基督教堂举行婚礼但并未领取结婚证。原告与覃美姐以夫妻名义共同居住生活将近十年，覃美姐一直声称其没有结过婚，但有一个儿子利镇稀，基于覃美姐户口本上的婚姻状况栏处是“未婚”及其家人也承认覃美姐不曾结婚，原告便不曾怀疑覃美姐的家庭状况。在共同生活期间，原告与覃美姐过着中国传统家庭的生活，即男主外女主内，原告在外赚钱，覃美姐家务，家庭所有花销均由原告支付。为了以后老有所养，2014年原告与覃美姐购买了案涉房屋，且以覃美姐的名义按揭购买（即良基雅苑18层1805号房），原告支付了首付款206496元、每月的按揭贷款3669.98元，装修费用6万元及家里的设备均是原告购买。案涉房屋是作为原告与覃美姐的养老保障，因双方各有子女，为防止一方百年之后，其子女争夺该房屋，产生纠纷，于是，两人于2015年6月16日签订一份《协议书》，约定“由原告全额出资购买案涉房屋，购房合同用覃美姐之名；案涉房屋留给双方年迈时作为养老保障，双方无论谁先离世，在世的一方完全享有该房屋产权以及对该房的完全处分权，以便老有所依、老有所养，双方子女及亲属均无权干涉、无权收益”。《协议书》系原告与覃美姐生前所订，是双方真实意思表示，没有违反相关法律规定，应合法有效，该协议客观真实地反应出原告与覃美姐对案涉房屋的处理方式，明确了即使一方离世，其子女也无权继承案涉房屋，无权获得案涉房屋的任何收益。2016年9月13日，案外人覃美姐意外身亡，在处理覃美姐后事期间，原告向覃美姐儿子利镇稀及其家属披露了上述协议，覃美姐儿子利镇稀及其家属承认作出承诺。2016年9月27日，利镇稀与案外人覃永乐（系覃美姐的弟弟）向原告出具一份《不可撤销的承诺书》，承认案涉房屋是由原告全款购置，并承诺自愿放弃法律上的一切权利，相关的产权、按揭还贷均与其无关；由原告办理并享有该房屋的完全处分权。案涉房屋系原告与覃美姐养老之用，由原告购买并按揭，从给银行有关转账票据可知，所有款项皆由原告支付，且原告与覃美姐对案涉房屋的处置有协议约定。因此，案涉房屋产权、处置权、收益权应属于原告，被告良基公司应协助原告将案涉房屋登记在原告名下并协助原告办理相关产权证书。原告于2014年11月27日以覃美姐的名义购买了《个人贷款抵押房屋综合保险》，现因覃美姐的意外死亡，建设银行北海分行作为该保险的第一受益人收到了保险公司赔付的保险金30万元用于还案涉房屋的贷款。案涉房屋的贷款已全部还清，被告建设银行北海分行应解除案涉房屋的抵押登记。为维护自身合法权益，原告诉至法院，提出上述诉求。 被告良基公司辩称：1、良基公司不是适格被告，原告起诉良基公司没有事实和法律依据。被答辩人基于与覃美姐签订的《协议书》，请求确认该协议书有效及良基雅苑18层1805号房屋的所有权归其所有。然而答辩人不是该协议书的当事人，且不是涉案房屋的争议人，故不应作为本案的被告。鉴于协议书的当事人覃美姐已故，其子女是涉案房屋的继承人，并对该涉案房屋主张继承权且在贵院形成诉讼，因此被答辩人应向覃美姐的继承人提起本案诉讼，主张上述权利；2、原告诉答辩人协助其办理争议房屋的产权证没有事实和法律依据。讼争房屋的买卖合同是覃美姐与答辩人签订的，答辩人只能将产权证办至覃美姐名下，且已经办至覃美姐名下。如果原告通过诉讼由法院判决确认讼争房屋为其所有，其完全可凭法院判决书办理产权登记手续，而无须答辩人协助；3、本案是因原告与覃美姐的继承人的纠纷引起，与答辩人无关，即原告诉请确认《协议书》有效及讼争房屋归其所有的诉求与答辩人无关，因此原告主张诉讼费用由答辩人承担没有任何依据。 被告中国建行北海分行辩称：涉案房屋是覃美姐购买的，已经办理了相关手续，对于原告申请建设银行解除涉案房屋的抵押登记我方不同意，也不同意承担本案诉讼费。覃美姐截至2017年5月31日止还有尾数9879.95未结清，建行不同意解除抵押。 第三人利镇稀、利镇俏、利镇翌辩称：第三人对原告的诉讼请求有异议，涉案房屋实际购买人是覃美姐，其死亡后本案第三人是第一顺序继承人，应当继承房屋的所有利益。陶金不是本案实际购买人，无论贷款、房屋装修款等都是覃美姐支付，与陶金无关，陶金不是涉案房屋的购买人。陶金出具的协议书不真实，即便协议书得到确认，但该协议无效。因为协议书签订前房屋没有过户至覃美姐名下。涉案房屋是覃美姐与利建稳的夫妻共同财产，覃美姐处置房屋的协议无效。协议书中关于死亡另一方取得房屋的约定，这是属于赠与的性质，但是根据最高法关于执行民法通则的意见第145条规定，不动产的赠与以过户登记为准，而且根据合同法第186条的规定，在赠与财产转移之前是可以撤销赠与的，现在覃美姐已经死亡，该赠与行为无效。原告明知道覃美姐有配偶，但是还生育三名子女，还非法同居，涉嫌同婚罪，侵害第三人的利益。承诺书内容不真实，不能以利镇稀的承诺就认定为房屋全部由覃美姐购买。此外根据第三人提供的证据，该承诺书是三名第三人与案外人关于死亡赔偿和谈的时候为了防止原告闹事而做出的妥协，依法不得在其后的诉讼中作为对利镇稀不利的证据。 经审理查明，覃美姐生前与原告陶金一直共同同居生活。2014年10月20日证人吴某按照原告陶金的指示通过吴某个人账户向覃美姐尾数为“1878”的账户转账2120000元。 2014年10月28日覃美姐与被告良基公司签订商品房买卖合同一份，主要约定由覃美姐购买被告良基公司开发的位于，房屋总价为506496元整，付款方式为：买受人签订合同时交纳首付款206496元，余款300000元由买受人向银行申请按揭；出卖人应当在2015年1月30日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等内容。合同签订当天，覃美姐通过尾数为“1878”的账户向被告良基公司支付了186496元的购房款。 2014年11月28日原告陶金通过其个人账户为案涉房屋缴纳了5064.96元的契税。 2015年2月2日原告陶金通过转账的方式向覃美姐转账50000元，标注转款用途为还贷款。原告陶金分别又于2016年3月25日、4月24日、5月4日通过银行转账的方式向覃美姐转账3000元、2000元、20000元。 2015年6月16日原告陶金与覃美姐签订《协议书》一份，主要载明：“因陶金、覃美姐二人于2006年9月经朋友介绍认识，于2007年5月1日结婚并在北海市基督教堂举行了婚礼，双方家庭亲人认可，至今。于2014年10月28日由陶金出资首付款206496元，以覃美姐名义按揭购买北海市湖南路82号良基雅苑1805号房，每月按揭3669.98元由陶金出资还贷（包括全部装修费、家具），现就购买该房的相关后续事宜双方约定如下协议条款：1、购房形式：由陶金全额出资，购买北海市湖南路82号良基雅苑小区1805号房，首付款及每月还贷均由陶金支付，直至还清全部按揭房贷。购房合同用覃美姐之名，包括办理房产证亦用覃美姐之名。2、购房目的：留给双方年迈时作为养老保障。当事人无论谁年老终生，终生之后在世的一方完全享受该房屋产权以及对该房的完全处分权，以便防老，老有所依，老有所养。双方子女及亲属无权干涉，无权收益。3、此约定的协议条款，属于当事人双方对未来生活安排的真实意思表示，双方当事人签字、盖章有效”。 2016年9月13日覃美姐因意外触电身亡。2016年9月27日覃永乐、利镇稀出具《不可撤销的承诺书》，载明：“事因覃美姐因2016年9月13日意外触电身亡，覃美姐名下有一套按揭房产（湖南路82号良基雅苑小区1805号）。作为儿子利镇稀、亲弟覃永乐承认此房是由陶金出全款购置的事实，又鉴于我俩都是成年人，所以选择自愿放弃法律上的一切权利。相关的产权、按揭还贷均与我们无关。在此郑重承诺：由陶金办理并享有该套房产完全的处分权，承诺人永不后悔，此承诺书为任何情况下都不可撤销的法律文书”。现原告以案涉房屋属其所有为由诉至法院，提出上述诉求。 另查明，覃美姐与覃永乐系姐弟关系，与覃金言系父女关系，覃金言于2014年10月12日病故。从覃美姐办理贷款时向被告中国建行北海分行提交的登记日期为2007年3月30日户籍薄上的覃美姐的婚姻状况登记为未婚，该份户籍薄上覃美姐与户主关系为父女，且登记事项变更和更正记载上载明2014年10月12日病亡，2014年10月21日注销户口。覃美姐向被告中国建行北海分行提交的未婚声明中表明其未婚。在覃美姐的户籍从2014年11月26日迁入以覃永乐为户主的户口簿，在户籍薄上覃美姐婚姻状况登记为未婚。第三人利镇稀、利镇俏、利镇翌均系覃美姐的儿子。第三人主张利健稳与覃美姐系夫妻关系，但其向本院提交的结婚证无双方的照片及身份证号，字迹亦较为模糊，不能证实利建稳与覃美姐之间的夫妻关系。另第三人庭后补交的钦州市钦北区青塘镇民政办公室出具的《证明》不符合《最高人民法院关于民事诉讼法司法解释理解与适用》第115条的规定的单位向人民法院提出的证明材料应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章并加盖单位印章，为此，对于该份证据本院不予采纳。 再查明，2014年11月21日覃美姐与被告中国建行北海分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定覃美姐向被告中国建行北海分行贷款300000元，并用案涉房屋作抵押。上述合同签订后，被告中国建行北海分行向覃美姐发放了贷款，并就案涉房屋办理了抵押权登记手续。2014年11月27日覃美姐就案涉房屋购置了个人贷款抵押房屋综合保险，还贷保证保险金额为300000元。在覃美姐因意外死亡后，中国太平洋财产保险股份有限公司于2016年12月将理赔款项255668.15元划至被告中国建行北海分行账户，截止至保险公司理赔前，通过覃美姐个人账户共偿还贷款本金44331.85元、利息27959.53元。被告中国建行北海分行抗辩成因该笔贷款仍欠贷款利息及提前结清违约金共计9879.95元。原告陶金在庭审表示如法院判决确认案涉房屋归其所有，其同意向被告中国建行北海分行支付剩余的贷款利息及违约金。 又查明，原告陶金于2016年9月29日向被告良基公司支付了管道燃气费及办证费共计4200元。案涉房屋已于2017年4月19日取得了产权证号为桂（2017）北海市不动产权第0014149号的不动产权证书，权利人为覃美姐。另贵州弈辰人公路工程有限公司于2015年1月6日成立，原告陶金不是该公司的法定代表人或公司股东。 本案的争议焦点如下：1、讼争房屋的所有权归谁所有？2、保险公司针对讼争房屋所进行理赔的保险金是否属于覃美姐遗产？3、原告的诉求有无事实和法律依据。 关于本案的第一个争议焦点，本院认为：原告陶金与覃美姐在同居期间，讼争房屋以覃美姐的名义购买且现也已登记在覃美姐的名下。原告陶金与覃美姐于2015年6月16日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法有效的协议，双方当事人均应按该协议来履行。第三人抗辩称覃美姐购置讼争房屋时是在与利建稳夫妻关系存续期间，讼争房屋属于覃美姐与利建稳的夫妻共同财产，覃美姐无权单独处置夫妻共同财产。从本案所查明的事实可知，第三人所提交的证据不足以证实覃美姐与利建稳之间存在夫妻关系，且从覃美姐在购置讼争房屋时向被告中国建行北海分行所提交的《未婚声明》以及《户口簿》均表明覃美姐是未婚状态，另第三人亦无任何证据证实讼争房屋利建稳有任何的出资。为此，第三人的上述抗辩不成立。从本案所查明的事实可知，在2014年10月28日覃美姐签订讼争房屋的买卖合同之前，同年10月20日本案证人吴某就按照原告陶金的指示通过其个人账户向覃美姐尾号为“1878”的账户转账2120000元，证人吴某出庭作证是亦明确其不认识覃美姐，与其无任何的交易往来。覃美姐在支付讼争房屋的首付款时亦是通过尾号为“1878”的账户支付。结合截止在保险公司理赔之前，覃美姐共向银行还贷本息72291.38元，在2015年2月2日至2016年5月4日期间原告陶金通过其个人账户共向覃美姐转账共计75000元，其中2015年2月2日该笔50000元转款标注用途为“还贷款”。以上事实与上述《协议书》中所载明的讼争房屋由原告陶金出资首付款以及还清所有贷款，购房合同用覃美姐之名，包括办理房产证亦用覃美姐之名的事实相互印证。再结合覃美姐的弟弟覃永乐和儿子利镇稀于2016年9月27日出具的《不可撤销的承诺书》的内容可知，两者亦明确了讼争房屋由原告陶金出全款购置的事实，两人自愿放弃对讼争房屋的一切权利。综上，从覃美姐购置讼争房屋资金的来源方式、还款方式以及其与原告陶金签订的《协议书》的内容，再结合利镇稀与覃永乐出具的《不可撤销的承诺书》形成一条完整的证据链证实讼争房屋的首付、还贷等均由原告陶金出资。故讼争房屋的所有权归原告陶金所有。对于第三人利镇稀辩称《不可撤销的承诺书》系其为了达成和解作出的妥协，依法不应当作为其后不利的证据。本院认为，第三人利镇稀作为成年人，具有完全民事行为能力，其在没有受到胁迫、欺骗等不利的情况下作出的承诺应该予以遵守，现其又予以否认该份承诺书的效力，违反了诚实信用原则，对于第三人的上述抗辩本院不予认可。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为：覃美姐就讼争房屋所购置的《个人贷款抵押房屋综合保险》中的还贷保证险是属于人身保险，其所购置的该份保险明确了第一受益人为被告中国建行北海分行。根据《中华人民共和国保险法》第四十二条第一款第一项：“被保险人死亡后，有下列情形之一的，保险金作为被保险人的遗产，由保险人依照《中华人民共和国继承法》的规定给付保险金的义务：（一）没有指定受益人，或者受益人指定不明无法确定的…”的规定，本案的保险金已指定被告中国建行北海分行为第一受益人，为此，该保险金不属于覃美姐的遗产，而属于讼争房屋的收益部分。按照上述《协议书》的约定讼争房屋的收益部分现应归原告陶金所有。 关于本案的第三个争议焦点，本院认为：现讼争房屋已办理权属证书至覃美姐名下，被告良基公司履行了《商品房买卖合同》中的办证义务，为此，对于原告陶金请求被告良基公司协助将讼争房屋权属登记在其名下并办理房屋权属证书及商品房土地使用权证的诉求于法无据，本院不予支持。在庭审中原告陶金同意向被告中国建行北海分行偿还剩余的贷款及提前还款违约金共计9879.95元，在其偿还完上述款项后，被告中国建行北海分行解除讼争房屋的抵押登记。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十四条、《中华人民共和国保险法》第四十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告陶金与覃美姐于2015年6月16日签订的《协议书》合法有效； 二、位于（产权证号为桂（2017）北海市不动产权第0014149号）归原告陶金所有； 三、原告陶金向被告中国建设银行股份有限公司北海分行偿还剩余贷款利息及提前还款违约金共计9879.95元后，被告中国建设银行股份有限公司北海分行解除对位于（产权证号为桂（2017）北海市不动产权第0014149号）的抵押登记； 四、驳回原告陶金的其他诉讼请求。 案件受理费8862元，减半收取4432元，由原告陶金自行承担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8862元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一七年七月十七日 书记员  杨励坚