上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初2169号原告：倪龙官，男，1955年8月19日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：季华，上海徐卫红律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玲，上海徐卫红律师事务所律师。被告：贾士清，男，1959年5月7日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：方英，上海方英律师事务所律师。原告倪龙官诉被告贾士清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月23日、2017年7月18日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人季华、被告贾士清第一次庭审到庭参加了诉讼，原告的委托诉讼代理人黄玲第二次庭审到庭参加了诉讼，被告的委托诉讼代理人方英两次庭审均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪龙官向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于1997年8月31日签订的《租借房屋协议书》；2、判令被告支付自2006年9月1日起至本判决生效日止的房屋占有使用费人民币7,200元(暂计，币同下种)；3、判令被告搬离奉贤区金汇镇墩头村二组(宅基地证号：奉宅508-20-041)的房屋。事实和理由：1995年，被告向原告购买了原告及其家人所有的位于奉贤区金汇镇墩头村二组房屋(宅基地证号：奉宅508-20-041)，后因政策等原因，原被告于1997年8月16日解除了上述房屋的买卖协议，被告同意将房屋退还原告，但考虑到被告系外来人员，没有房屋居住，双方于1997年10月31日签订了房屋的《租借房屋协议书》，原告将上述房屋租给被告，没有约定租赁期限。现原告身体不好，自己租借的房屋也合同到期，遂原告于2016年10月31日书面挂号信的方式通知被告解除双方的合同，但被告不予理睬。为此，原告提起诉讼。被告贾士清辩称，驳回原告所有诉讼请求。双方的买卖合同并没有解除，双方之间的关系是买卖关系，不是租赁关系。为应付抽查，在原告要求下，双方才签订《租借房屋协议书》，该协议并不是双方真实意思表示。根据协议条款的约定，退房协议书生效的前提是退清房款，签订后，房款没有退过，且宅基证也一直在被告处。《租借房屋协议书》签订时间是97年，原告至今未向被告主张过租金，已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告向法庭提供了两份谈话笔录，原告对此真实性提出异议，而该两被谈话人不愿出庭作证，故本院难以采纳。本院经审查认定事实如下：本案系争房屋为上海市奉贤区金汇镇(原泰日镇)墩头村二组(宅基地证号：奉宅508-20-041)宅基地房屋，登记户主为原告倪龙官。1995年10月2日，原、被告签订《倪龙官与贾士清卖房协议》，约定原告将系争房屋出卖给被告，房价6,800元；还约定，如有特殊情况，贾士清无能解决，由倪龙官出面解决。签约后，被告支付了房款6,800元，原告将房屋交付被告，并将《城乡宅基地使用证》交付被告。1997年8月16日，原、被告又签订《退房协议书》，明确根据《上海市房地产转让办法》第十三条和奉府(1997)5号文件第二款之规定，经双方协商同意签订协议；约定：一、原告于1995年10月2日，原协议将泰日镇墩头村2组农村私房卖给被告，面积248平方米，房价为6,800元。二、根据有关规定，经双方协商同意，原签订协议及有关手续，一律无效。三、被告同意将原房屋于1997年8月30日前退还原告。同时原告将购房款6,800元退还给被告。四、退房后，因被告暂无居住处，原告同意将房屋租借给被告使用。五、上述协议双方签名盖章并退还房屋和房款后生效。1997年8月31日，原、被告双方又签订《租借房屋协议书》，同样明确根据《上海市房地产转让办法》第十三条和奉府(1997)5号文件第二款之规定，经双方协商同意签订协议；约定：一、原告于1995年10月2日，原协议将泰日镇墩头村2组农村私房卖给被告，面积248平方米，房价为6,800元。二、根据有关规定，经双方协商同意，原签订协议及有关手续，一律无效。三、被告同意将原房屋于1997年8月30日前退还原告。同时原告将购房款6,800元退还给被告。四、退房后，因被告暂无居住处，原告同意将房屋租借给被告使用，租借费每月为60元，全年金额720元。嗣后，被告至今未向原告交付租金。2016年10月，原告以挂号信方式向被告发出《终止租房告知书》，但遭退信。2016年12月5日，原告向本院提起诉讼。庭审中，被告提出对系争房屋进行了部分翻建，投入20,000元。原告予以认可，并同意全额补偿被告。本院认为，双方对《退房协议书》、《租借房屋协议书》是否真实意思表示存在争议，被告提出该两份协议是为应付相关部门抽查所为，并非双方真实意思表示，《城乡宅基地使用证》至今保留在被告处，原告至今未催讨过租金，也未涨过租金，租赁关系是虚假的，双方之间买卖关系并未解除的观点；原告对被告的观点不予认可。对此，本院认为，仅凭《城乡宅基地使用证》至今保留在被告处、原告未催讨租金、未涨过租金等事实，尚不能当然否定双方《退房协议书》、《租借房屋协议书》的真实意思表示，被告未能向法庭提供足够的相应有效证据予以证实，故本院对被告的观点难以采纳。被告提出，《退房协议书》第五条约定协议经退还房屋和房款后生效，而事实上双方未退房和退款，故《退房协议书》未生效。本院认为，根据《租借房屋协议书》第三条的约定，可视为双方确认于签订《租借房屋协议书》前一日退房和退款，故对被告的该意见不予采纳。综上，本院确认原、被告双方已将房屋买卖合同关系变更为房屋租赁合同关系，原告收取的房款已转化为租金。我国合同法规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案的《租借房屋协议书》未约定租赁期限，可视为不定期租赁，现原告诉请解除《租借房屋协议书》，于法有据，本院予以支持。《租借房屋协议书》解除后，被告理应搬离系争房屋。至于原告诉请的租金请求，被告提出诉讼时效抗辩。本院认为，双方租金的支付方式未作约定，应当在每届满一年时支付，即2015年8月31日起的一年租金应于2016年8月30日支付。原告于2016年12月5日向本院起诉，故自2015年8月31日起的租金未超过诉讼时效，本院支持自该时间起的租金。对于被告对系争房屋的翻建部分，原告同意补偿被告，于法无悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告倪龙官与被告贾士清于1997年8月31日签订的《租借房屋协议书》；二、被告贾士清于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区金汇镇墩头村二组房屋(宅基地证号：奉宅508-20-041)；三、被告贾士清于本判决生效之日起十日内支付原告倪龙官自2015年8月31日起至本判决生效之日止按月租金人民币60元计算的租金；四、原告倪龙官于本判决生效之日起十日内支付被告贾士清补偿款人民币20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由被告贾士清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一七年七月二十八日书记员  姜 鹰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。