上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初4723号原告：潘小冬，男，1975年12月19日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：盛四化，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：朱弘，男，1980年2月28日出生，汉族，住上海市长宁区。法定代理人：熊秀英(系被告朱弘之母)，女，1953年9月6日出生，汉族，住上海市长宁区万航渡路***弄***号***室。被告张芸，女，1982年8月25日出生，汉族，住上海市长宁区。被告朱彦涵，男，2012年9月27日出生，汉族，住上海市长宁区。法定代理人：张芸(系被告朱彦涵之母)，年籍详上。原告潘小冬与被告朱弘、张芸、朱彦涵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告潘小冬的委托诉讼代理人盛四化、被告朱弘的法定代理人熊秀英、被告张芸(同时作为被告朱彦涵的法定代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘小冬向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告就上海市嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的房屋买卖合同；2、判令三被告连带向原告双倍返还定金960,000元。后原告变更诉讼请求为：1、确认原告与三被告就涉讼房屋签订的房屋买卖合同无效；2、判令三被告共同返还原告定金480,000元；3、判令第二被告赔偿原告损失480,000元。事实和理由：2016年10月25日，原告与三被告就涉讼房屋签订房屋买卖合同，约定三被告将涉讼房屋以总价3,780,000元出售给原告，原告应于2016年10月25日向三被告支付购房定金480,000元，双方应在2016年11月10日前交易过户，并在过户当日原告支付三被告剩余房款3,300,000元。合同签订后，原告依约于2016年10月25日支付购房定金480,000元，但被告未能于2016年11月10日前办理交易过户。后原告方知涉讼房屋已被法院司法查封，故起诉来院要求解除房屋买卖合同。原告起诉后，得知被告朱弘系无民事行为能力人，故变更诉请要求确认房屋买卖合同系无效合同，并要求三被告退还原告已付定金。此外，因被告张芸故意隐瞒其丈夫即被告朱弘系无民事行为能力人，故导致房屋买卖合同无效的过错方为被告张芸。目前房价已经上涨，涉案房屋买卖无法继续履行已对原告造成损失，故原告另要求被告张芸赔偿其损失480,000元。被告朱弘的法定代理人熊秀英辩称，被告朱弘系无民事行为能力人，故其自行签署的房屋买卖合同系无效合同。原告所述其已支付480,000元定金不是事实，原告将定金支付至被告张芸帐户后立即就将该笔钱款转出，三被告均未收到定金。此外，原告主张其遭受损失但未能提供相应证据证明。综上，被告朱弘同意原告的第一项诉请，不同意其余的诉请。被告张芸、朱彦涵辩称，房屋买卖合同有效，其同意出售涉讼房屋。该房屋上的司法查封已经撤销，2016年11月10日当日房屋有过户条件。被告张芸并未收到定金，收据是提前写的，收款的户名为张芸的银行卡实际处于原告的控制中，原告将钱转入该银行卡后立刻就转出了。综上，被告张芸、朱彦涵不同意原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房屋买卖合同、《上海市房地产权证》、户口簿、汇款凭证、《定金收据》、《律师函》、《上海市不动产登记簿》、《残疾人证》、《华东政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告朱弘与被告张芸系夫妻关系，被告朱彦涵系被告朱弘、张芸之子。涉讼房屋建筑面积89.43平方米，权利人为三被告。2016年10月25日，原告(购房户、乙方)与三被告(售房户、甲方)签订房屋买卖合同，其中约定：房屋交易总额3,780,000元；2016年10月25日乙方应向甲方支付购房定金480,000元，同年11月10日前交易过户，并在过户之日乙方支付甲方3,300,000元。该合同尾部甲方签字处，有被告张芸、被告朱弘及被告朱弘代被告朱彦涵的签字。2016年10月25日，被告张芸、被告朱弘及被告朱弘代被告朱彦涵出具《定金收据》，其中记载：今有朱弘、张芸、朱彦涵收到潘小东购买涉讼房屋购房定金480,000元。同日，原告于建行昆山花桥支行通过柜员机向被告张芸帐户转入480,000元。2016年11月13日，被告张芸向原告发出律师函，其中记载：……房屋建筑面积89.43平方米，房屋交易总价为3,780,000元。约定合同签订当天你应向张芸支付480,000元定金，2016年11月10日支付剩余的3,300,00元购房款并办理过户登记。但合同签订后至今你仍未向张芸支付剩余的3,300,000元购房款……。另查明，2012年11月29日，上海市残疾人联合会出具《残疾人证》，其中记载被告朱弘为XXX残疾，残疾XXX，监护人为熊秀英。2013年9月27日，华东政法大学司法鉴定中心出具《华东政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、被鉴定人朱弘患有XXX疾病期。2、被鉴定人朱弘为无民事行为能力。审理中，被告朱弘的法定代理人熊秀英及被告张芸向本院表示，在2012年就被告朱弘的法定监护人人选进行磋商时，熊秀英及被告张芸已进行协商，并认可由熊秀英作为被告朱弘的法定监护人。由于原、被告双方各执己见，致本案调解不成。本院认为，本案争议焦点在于房屋买卖合同的效力及原告是否已向三被告支付购房定金480,000元。关于房屋买卖合同的效力。当事人订立合同应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。本案被告朱弘为无民事行为能力人，涉及房产买卖的重大财产处分行为应当由其法定代理人代理或征得其法定代理人同意。被告朱弘的法定代理人熊秀英不同意亦不追认朱弘签订的房屋买卖合同，故房屋买卖合同中被告朱弘的签名部分无效。被告朱彦瀚在合同上的签名，因其法定代理人张芸代理而有效；由此也应当承担《定金收据》上的相应责任。综上，原告与三被告的合同因缺乏被告朱弘的有效意思表示而尚未成立，不能产生当事人预期的法律效力。关于原告是否已向三被告支付购房定金480,000元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告已举证证明其向被告张芸通过银行转帐480,000元，并出示了由被告张芸签字的《定金收据》。被告张芸在其发送给原告的《律师函》中明确：“……但合同签订后至今你仍未向委托人(张芸)支付剩余的3,300,000元购房款……”，由此可以佐证被告张芸当时认可原告已向其支付购房定金480,000元。诉讼中，被告张芸主张其收款银行卡处于原告的控制之下，原告将定金转入该银行卡后即另行转出至原告关联帐户。对此，被告张芸未能提供“银行卡被控制”的相应证据，即使成立，只是涉及被告张芸该笔银行资金转出的定性问题，并不能改变被告张芸收到购房定金的事实。综上，本院认定原告已向被告张芸支付购房定金480,000元。共有房屋未经其他共有人书面同意的，不得转让。原告并不知道被告朱弘是无行为能力人没有过错，被告张芸存有过错应当承担缔约过失的责任。现原告、被告朱弘主张合同无效，被告张芸、朱彦涵主张合同有效，为避免讼累，本院对合同效力进行广义上的理解，支持原告请求被告张芸、朱彦涵返还根据房屋买卖合同而取得的钱款。至于原告要求被告张芸赔偿原告损失480,000元的诉讼请求，因未能提供相应证据证明其损失实际发生，故本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告潘小冬与被告朱弘、张芸、朱彦涵就上海市嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同无效；二、被告张芸、朱彦涵应于本判决生效之日起十日内返还原告潘小冬购房定金480,000元；三、驳回原告潘小冬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,400元，因本案适用简易程序审理，减半收取计6,700元，由原告潘小冬负担3,350元，由被告张芸、朱彦涵共同负担3,350元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴钧二〇一七年七月三日书记员  杨芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。