四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0121民初1238号原告：成都金堂发展投资有限公司。住所地：成都市金堂县赵镇成金大道。法定代表人：施富波，董事长。委托诉讼代理人：伍应涛，四川海德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静文，四川海德律师事务所律师。被告：寇德印，男，1979年11月24日出生，汉族，住成都市青白江区。原告成都金堂发展投资有限公司（下称成金投资公司）诉被告寇德印房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告成金投资公司委托诉讼代理人伍应涛、杨静文，被告寇德印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成金投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金1822955.60元；2、判令被告立即向原告支付违约金2024467.20元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年2月25日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于金堂县金鹰路327、329、333号商铺出租给被告用于餐饮、茶楼经营。租期自2011年6月1日起至2023年5月31日止，2011年6月1日起至2012年11月30日为免租期，租金每六个月结算一次。合同还对租金标准、租金支付方式，履约保证金、维修养护责任、违约责任等内容进行了详细约定。上述合同生效后，原告将租赁房屋按约交付给被告，被告将承租房屋以个体工商户金堂县赵镇天下味金都酒楼的名义使用。被告自2014年4月开始拖欠房屋租金。原告多次催收，被告于2015年1月29日向原告出具《商铺租金及欠付租金支付计划》，承诺自2015年2月15日至2015年7月15日期间完成该时间段租金及此前欠付的租金支付，后续租金按合同金额每月15日之前按月支付，但被告未完全按该计划履行租金给付义务。2015年4月15日，原告又向被告送达了《催款通知书》，要求其在收到通知书3日内结清2014年5月至2015年1月期间的房租，但被告仍欠付租金。2016年3月25日，双方签订《补充协议》对商铺租金价格进行调整，其中2014年6月1日至2017年5月31日的每月租金为68654元。同日，被告与金堂赵镇天下味金都酒楼（2015年8月25日已注销）共同向原告出具《房租缴纳承诺》，对欠款事实进行确认并作出新的付款承诺。但被告仍未履行承诺。因被告拒不付款，原告于2016年5月委托律师寄送催款的《律师函》，后于2017年1月再次向被告发送《催款函》对被告欠付租金进行催收。自2012年12月起至2017年1月期间的房屋租金合计3432700元，被告已付1609744.40元，被告自2014年4月起至2017年1月底累计拖欠租金1822955.60元未付。此款经原告多次催收被告至今无理拒付，被告的无故拖欠行为已严重违反双方约定，损害原告的合法权益。被告除应立即将欠付的租金全部支付给原告外，还需按合同约定向原告支付违约金。被告寇德印辩称，对原告诉称的租赁房屋基本事实以及欠付租金的金额均无异议。2016年3月25日的房租缴纳承诺中没有约定违约金的承担及延期支付的利息，生效的承诺是对双方签订的房屋租赁合同支付租金方式的变更。因此，被告对合同支付租金的违约，应当在2016年3月29日以后，其实际迟延支付的金额应为539778元。违约金约定过高，希望法庭予以调整或者请求原告放弃主张违约金。被告不是故意拖欠租金、故意违约。合同约定总租期12年，被告现在只使用了6年，造成金今天的情况原告在宣传打造上也是有责任的。在2014年11月20日，因原告内部设施故障，消防爆炸给被告造成了很大损失。被告多次找政府和原告说明欠付房租的原因和实际情况，并非恶意拖欠。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告于2011年2月25日签订《商铺租赁合同》，与本案权利义务相关条款约定：“第十一条：违约责任（一）本合同签订后，除法定条件和本合同约定外，甲、乙双方中的任何乙方不得单方面解除本合同，否则，甲方违约的，应向乙方支付本合同总价款20%的违约金；乙方违约的，甲方有权不退还乙方交纳的履约保证金，同时乙方还应向甲方支付本合同总价款20%的违约金。（二）除本合同另有约定外，违约方应向守约方支付本合同总价款10%的违约金。”2016年3月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，对租金的计算方式进行了重新约定，变更后合同总价款为10122336元。《补充协议》同时约定：自本协议签订之日起，乙方应于每月15日前交纳当月房租，不产生拖欠，协议签订前所欠租金另行约定偿还。同日，被告向原告出具“房租缴纳承诺”，承诺书载明：被告核定2016年3月之前欠原告房租共1107040元，其中前676037.8元平均分为六次分别于2016年6月30日前、2016年12月31日前、2017年6月30日前、2017年12月31日前、2018年6月30日前、2018年12月31日前进行缴纳，每次支付112672.97元，新欠431002.20元，从2016年3月起按两月租金共137308元支付新欠租金，直至2016年9月支付87732.20元付清新欠租金为止恢复每月15日前支付当月租金；另金堂天下味金都酒楼每次财政局、商务局返税拨款将直接转入成金发展账户，抵扣原欠当期租金，直至付清。此后，被告仅支付了部分租金，未按照补充协议约定及承诺书的承诺支付租金。至2017年1月24日，被告尚欠原告租金共计1822955.60元未支付。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告对于租赁原告房屋，欠付原告租金1822955.60元的基本事实并无异议，本院予以确认。原告主张被告给付租金1822955.60元，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金。原、被告《商铺租赁合同》约定，合同一方违约，守约方可以向违约方主张违约责任。原告依据合同第十一条第（一）款的约定，主张被告支付合同总标的的20%的违约金。本院认为，该合同条款适用前提为原、被告中乙方违约违法单方面解除合同的情况，本案不应适用该合同条款，而应适用第十一条第（二）款的约定。被告抗辩双方关于违约金的约定过高，请求法院予以调整。本院认为，《中华人民共和合同法》第一百一十四条之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案原告的损失主要为资金利息损失，而原告主张违约金2024467.20元，已超过被告未付租金1822955.60元，显然有违上述法律规定，被告抗辩违约金约定过高，本院予以采纳，根据被告未付租金金额、时间及过错程度，酌定违约金为600000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告寇德印于本判决生效之日起五日内支付原告成都金堂发展投资有限公司房屋租金1822955.60元；二、被告寇德印于本判决生效之日起五日内支付原告成都金堂发展投资有限公司违约金600000元；三、驳回原告成都金堂发展投资有限公司房屋租金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18790元，由被告寇德印负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 欧 莉二〇一七年七月二十六日书记员 张丽娟