长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初47号原告：吉林大学。住所：长春市前进大街****号。法定代表人：李元元，校长。委托代理人：林晶，北京大成（长春）律师事务所律师。被告：张开浩，男，汉族，1989年6月3出生，住山东省枣庄市。被告：于中民，男，回族，1971年3月14日出生，住长春市朝阳区。第三人：吉林吉大致远资产经营有限公司。住所：长春高新区致远街555号北侧南区锅炉房院内。法定代表人：王洪明，总经理。委托代理人：董思航，北京大成（长春）律师事务所律师。原告吉林大学诉被告于中民、张开浩、第三人吉林吉大致远资产经营有限公司（下称致远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吉林大学的委托代理人林晶到庭参加诉讼；被告于中民第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭经本院合法传唤未到庭参加诉讼；被告张开浩经本院合法传唤未到庭参加诉讼；第三人致远公司的委托代理人董思航到庭参加诉讼。本院依法缺席审理终结。吉林大学诉称：原告委托吉林吉大致远资产经营有限公司与被告于2014年7月23日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落在吉林大学前卫南校院内萃文楼103-1号房屋提供给被告张开浩用于复印店、文具店经营；合同期限一年，从2014年7月1日至2015年6月30日止，年租赁费为人民币1.2万元。该合同同时约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的房租。合同签订后，原告按时向被告张开浩交付了房屋。至租赁期限届满前，原告于2014年6月17日依法向被告张开浩发出《关于终止租赁合同及对经营性用房重新招租通知》，通知中明确表示被告应在合同期满后7日内（最迟在2015年7月7日前）搬出租赁房屋。因被告逾期腾房，2015年10月份原告又向被告张开浩下发《关于终止租赁合同的通知》告知被告张开浩腾房，且通知被告张开浩如有清货需要可申请短期续租，原告将租期延展至2015年12月31日为最后清货期。接到通知后，被告张开浩缴纳了2015年7月1日至2015年12月31日的租金。到2015年12月31日原告又向被告张开浩发出《关于终止租赁合同的通知》再次表示双方之间的不定期租赁关系终止，要求被告张开浩于2016年1月1日前搬出租赁房屋。后原告得知被告张开浩将租赁房屋已转租给被告于中民，直至今日原告已多次通知二被告腾房并要求其支付房屋占用费并赔偿损失，但二被告一直拒绝履行。二被告长期侵占原告房屋的行为，扰乱了学校的总体规划，并给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，原、被告张开浩双方自2015年6月30日以后，并未订立书面租赁合同，至2015年12月31日双方之间为不定期租赁关系。原告已在合理期限内通知被告张开浩解除不定期租赁关系，同时要求被告张开浩于2016年1月1日前搬出租赁房屋。被告张开浩在租赁关系终止后与转承租人被告于中民擅自占用房屋长迗近11个月的期间，应按照原租赁房屋的租金标准如数向原告支付房屋占用费并赔偿占房期间的损失。故诉至法院，请求法院：1.确认原告与张开浩之间形成的不定期租赁合同于2015年12月31日解除；2.判令二被告将坐落于吉林大学前卫南校院内萃文楼103-1号房屋立即腾出并交还原告；3.请求判令二被告连带共同向原告支付自2016年1月1日至2016年11月30日期间的房屋占用费人民币11014元，并自2016年12月1日起至被告实际腾房之日止按日人民币32.88元标准支付房屋占用费；4.请求判令二被告自2016年1月1日至实际腾房之日以上述第3项欠付的房屋占用费总额为基数按照中国人民银行同期贷款利率4倍标准连带共同赔偿原告占房期间的损失（至2016年11月30日逾期腾房期间的损失暂计为人民币1783.35元）；5.本案案件受理费、律师代理费、交通费等相关诉讼费用由被告承担。张开浩未到庭，但提交书面答辩意见如下：1.我与吉林大学早已不存在合同关系，于中民与吉林大学存在事实上的合同关系。于中民本该于2016年1月搬离，在我不知情的情况下，其与吉大致远公司协商延期搬离3个月，并得到了允许，这实际上等同于另一个延期租赁合同。吉林大学在此过程中存在严重过错，直接导致我对于中民按期搬离的努力白费。2.吉林大学的诉讼请求第二项与现实不符。现萃文楼103-1号房屋由于中民现实占有并控制，我对于中民无影响力，判令我归还房屋不符合现实情况，也无法执行。3.吉林大学的第三项诉讼请求与事实不服。萃文楼103-1号房屋共分两个独立的面积相等的房屋，其中一个早已返还，并由吉林大学现实占有使用。所以房屋占用费应减半，之后每日32.88元的房屋占有费也应当减半。4.我与吉林大学签订的租赁合同，并非本人完全意思表示，原告存在严重过错。对于我与吉林大学签订的合同，吉林大学利用其优势地位，在招标完成，我已确定中标的情况下（确定中标与实际签订合同相隔一个月），擅自单方面改变合同期限(招标书明确规定新租户签订三年合同，我投标书也要求签订三年合同，后附有招标书），在签订合同时，方告知我，致使我在前期投资（购买标书花费）以及付出个人辛苦努力的压力下（未签合同前吉大致远公司要求新中标租户自行与原租户商议腾房事宜），签订了合同，在此合同的签订中，吉林大学有严重过错。5.我方的违约行为存在特殊情况，请求减轻我方责任。2014年萃文楼一楼两间独立的房子作为一个整体标中，在7月份未与吉大致远公司签合同前，吉大致远公司要求我们自行与原房主协商，我和原房主协商的结果是，他用其中一间继续开复印店，我使用另外一间。协商时并不知道之后所签合同不允许转租。在2014年9月份，复印店原租户将复印店出兑给于中民。迫于压力，我只能与于中民补签了租赁合同。另在我与于中民正积极协商按时搬离的事宜的情况下，吉大致远公司在不提前告知我的情况下，擅自答应于中民的延期搬离要求，也一定程度上造成了现在于中民占房拒不搬离的情况。6.我与于中民原有合同已于2015年6月底解除，于中民占有房屋无合法依据，我请求法院根据本案实际情况切实区分我和于中民的责任。最后，我想说希望法院在判决时能充分考虑以上的情况。对于给吉林大学造成的困扰和损失，我深表抱歉，出现这件事，我确有责任，实际上我更想赶快将房屋归还吉林大学，但是我早已离开长春，对于中民无影响力，在此过程中我多次协商于中民搬离，一直收效甚微。于中民辩称：请求人民法院依法驳回吉林大学不合理且不合法的诉讼请求。1.吉林大学所述“擅自占用房屋长达11个月”与事实不符，原告所述“原告已在合理期限内通知被告张开浩解除不定期租赁关系，同时要求被告张开浩于2016年1月1日前搬出租赁房屋。被告张开浩租赁关系终止后与转租人被告于中民擅自占用房屋长达11个月期间，应按照原租赁房屋的租金标准如数向原告支付房屋占用费并赔偿占房期间的损失”。我方在2016年4月13日在吉大致远资产经营有附公司办公地点在吉大致远公司员工的面前签署了一份空白承诺书（附照片），并要求缴纳房屋占用费（需缴纳的费用没有写，期限也没写），并让我方等接到致远公司的具体通知，告知需具体缴纳多少费用后到银行缴费，而且，此承诺书填写完全后会给我方一份。我方一直在等待吉大致远公司的缴费通知，而且，填写完全的承诺书至今我方也没有收到。所以“擅自占用房屋长达11个月”的说法根本不能成立，由此产生的占房期间的损失费和受理费、律师代理费、交通费等相关的诉讼费用应由吉林大学承担。2.原告吉林大学所述“吉林大学前卫南校院内萃文楼103-1号房屋立即腾出并交还原告”与事实不符。吉林大学前卫南校院内萃文楼103-1号房屋实际是两间大小相同的房间，我方己于2016年初把一个房间的钥匙交付给吉林大学使用（附照片），我方一直只使用一个房间。所以，2016年的房租11014元是不正确的，实际费需重新计算，并且，2017年的房租计算也是不正确的。3.我方不是法律主体，因为我方使用的房屋是张开浩转租给我方，我方所缴纳的房租都是付给张开浩，由张开浩再缴纳给吉林大学。（附收张开浩收款凭证）所以，我方是与张开浩有法律纠纷，与吉林大学无法律纠纷。4.吉大与张开浩签订的合同应视同于自动续签。2015年6月合同到期后，吉大没有提前一个月告知我方房屋不租了，并在2015年9月还派致远公司的人员对房屋面积进行二次测量，说原测量的房屋面积不准，需要重新测量为重新计算费用。吉大拖了3个月后，于2015年9月份突然下文说房屋不租了，让我们立即搬出，询问清理范围和原因也不说，致远公司只是说每家每户情况都是一样。我方认为虽然没有签订房屋租赁合同，但是，在吉大没有提前通知解约的情况下，而且是合同到期后3个月才通知不租了，我方就视同于合同自动续签到2016年6月。在此期间，由于吉林致远公司反复骚扰并非法断电和堵门锁等行径，致使我方无法正常经营，损失惨重。5.本次吉林大学的清退出租房的事件中，欺压民众，暗箱操作，对商户区别对待，严重的不公平，民愤民怨极大。吉林大学派吉大致远公司清退出租房，但是对不在致远公司名下的房屋不予清退，如逸夫教学楼内的超市，萃文楼的易通复印社等，外语楼内外院办公复印社。（附照片）教学楼和宿舍楼的商户租期是一年，且每年一签，但是有的商户却签订的是三年或五年的合同，严重的不公平。最早通知教学楼和宿舍楼的商户全部清退，但是现在宿舍楼又不清退了，如经信宿舍下面的商户就不清理了，原东荣八楼的复印社现在就搬到经信三宿舍，现名博硕印务社。（附照片）吉大致远公司对自己公司的超市和复印社就不清理，只清理一些像我方这样的小商户，明显的是拿小商户的利益不当回事，赤裸裸的以大欺小，拿老百姓的生计不当回事，这是和谐社会应该办的事吗？这里有没有利益腐败？吉林大学这些做法使人难以信服，让人感到非常的不公平。所以，吉林大学如此大面积的清退出租房，应该拿出清退商户的文件依据，并公布所有商户的合同，公示清理范围，并注明原因，让社会和广大商户信服。综上所述，我方认为：强占房屋11月根本不成立，更不用说承担什么损失费用或诉讼费用；房屋租金计算也不正确；我方是与张开浩有法律纠纷，与吉林大学无法律纠纷；合同自动续约到2016年6月份；吉林大学如此大面积的清退出租房，应该拿出清退商户的文件依据，并公布所有商户的合同，公示清理范围，并注明原因，让社会和广大商户信服。第三人述称：全部予以认可，第三人与原告系委托关系，原告有权向被告要求解除合同，返还房屋支付占用费用并要求被告向其承担因此而产生的损失、案件受理费、律师费、交通费等相关费用。经审理查明：2014年12月11日，吉林大学与致远公司签订《吉林大学部分公用房屋委托经营管理协议书》，约定吉林大学把位于前卫小区66套房屋的使用权委托致远公司经营管理，委托经营管理期限为3年，从2014年6月22日至2017年6月22日。在委托经营管理期间，吉林大学同意每年向致远公司支付固定资产租赁代理费，由学校财务处负责核定并按期拨入致远公司账户。致远公司负责委托经营管理期间对本协议项下的公用房屋包括但不限于出租方式的经营、使用。上述合同附件中《后勤服务集团第二批移交经营性用房明细》记载，前卫南区萃文楼103-1号房屋属于移交范围。2014年7月23日，致远公司与张开浩签订《房屋租赁合同》，约定致远公司将位于吉林大学前卫南区校区坐落于萃文楼103-1房屋租赁给张开浩，房屋建筑面积为11㎡，张开浩必须将该房屋作为复印店、文具店使用，租赁期限为1年，自2014年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为壹万贰仟元整，合同第六条第7款约定“乙方不得擅自将房屋转租、转让、转借……甲方有权终止与乙方的租赁合同……”、第八条第7款约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的房租，从合同履约金中扣除。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”第八条第10款约定“房屋所有权归吉林大学所有，如因学校对该房屋的使用另有安排，则乙方应按学校规定执行，不属于甲方违约的情形”。2014年9月3日，张开浩与于中民签订《房屋租赁合同》，约定张开浩将吉林大学萃文楼一楼学友复印社租赁给于中民，租用期为10个月，自2014年9月1日至2015年6月30日租金为7500元。2014年9月5日，张开浩收取于中民支付的租金7500元整。致远公司分别于2015年6月17日、2015年10月14日、2015年12月31日向张开浩发出《关于终止租赁合同的通知》，明确表示将终止合同关系，并要求张开浩搬离租赁房屋。庭审中，于中民认可于2015年9月收到致远公司的清退通知。租赁期限到期后，于中民一直占用租赁房屋至今。另查明，张开浩向吉林大学发出《投标函》，表明其已经收到吉林大学发出招标公告及招标邀请书，并提交投标文件。2014年6月21日，张开浩向吉林大学出具《承诺书》一份，承诺其以自然人的形式参与吉林大学后勤资产经营公司经营性房屋公开招租。吉林大学招标与采购管理中心于2014年6月22日向张开浩发出中标通知。本院认为：（一）关于吉林大学是否是本案的适格原告的问题。吉林大学与致远公司签订《吉林大学部分公用房屋委托经营管理协议书》，双方就吉林大学校区内部分公用房屋的使用权建立委托经营关系。张开浩作为承租人，在答辩中认可其是通过参与吉林大学的招标活动中标而租赁房屋，其对吉林大学与致远公司之间的关系是明知的，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，致远公司作为受托人以自己的名义与张开浩签订《房屋租赁合同》（下称合同），但张开浩对致远公司与吉林大学之间的关系是明知的，该合同直接约束吉林大学和张开浩，吉林大学作为合同当事人有权就该合同主张权利，故吉林大学是本案的适格原告。（二）关于吉林大学要求确认与张开浩之间的不定期租赁合同关系于2015年12月31日解除的诉讼请求，吉林大学与张开浩签订的合同约定的租赁期限是2014年7月1日至2015年6月30日，合同到期后张开浩仍继续使用租赁房屋，吉林大学亦收取张开浩支付的2015年7月1日至2015年12月31日期间的房屋占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，吉林大学与张开浩之间自2015年7月1日开始形成不定期租赁合同关系。致远公司分别于2015年6月17日、2015年10月14日、2015年12月31日向张开浩发出终止合同的通知，明确表示不再续租并要求张开浩搬离租赁房屋，吉林大学已经给予张开浩合理的腾房期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，吉林大学有权随时解除合同，且已经提前通知张开浩，张开浩亦认可收到吉林大学的通知，故本院确认吉林大学与张开浩之间的不定期租赁合同关系已经于2015年12月31日解除。（三）关于吉林大学要求于中民、张开浩腾房并返还房屋的诉讼请求，因租赁合同已经解除，张开浩作为承租人应当腾房并返还租赁房屋。张开浩与于中民于2014年9月3日签订《房屋租赁合同》，约定张开浩将其承租的吉林大学萃文楼一楼学友复印社转租给于中民，于中民实际占有租赁房屋至今。因吉林大学与张开浩之间的租赁合同已经于2015年12月31日解除，于中民继续占有租赁房屋于法无据，应当腾房并返还给吉林大学，本院对吉林大学该项诉讼请求予以支持。（四）关于吉林大学要求二被告连带共同向原告支付自2016年1月1日至2016年11月30日期间的房屋占有使用费11014元，并自2016年12月1日起至被告实际腾房之日止按32.88元/日的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，租赁合同解除后，张开浩作为承租人应当向吉林大学返还房屋，因张开浩将诉争房屋转租给于中民，导致于中民一直占有租赁房屋至今。张开浩在转租合同到期后未及时要求于中民腾出房屋，而于中民在转租合同到期后亦未及时腾出房屋，张开浩、于中民的行为给吉林大学造成租金损失，故吉林大学要求张开浩、于中民按照房屋租金标准连带支付房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。于中民辩称其仅占有的租赁房屋其中一个房间，面积为11平方米的一半，即5.5平方米，吉林大学亦认可上述事实，根据合同约定，租赁房屋面积为11㎡，年租金为12000元/年，并根据合同第八条第五项的约定，日租金为年租金/360，故日租金应为12000元÷360日÷11平方米=3.03元/平方米/日，故2016年1月1日至2016年11月30日的房屋占有使用费应为3.03元/平方米/日×5.5平方米×335日=5582.77元，对吉林大学主张的房屋占有使用费11014元中超出5582.77元的部分不予支持。关于吉林大学主张的2016年12月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费按照32.88元/日计算的诉讼请求，因于中民实际占有的房屋面积为5.5平方米，故房屋占有使用费应当自2016年12月1日起至二被告实际腾房之日止按照3.03元/平方米/日×5.5平方米=16.66元/日计算。（五）关于吉林大学要求张开浩、于中民以房屋占有使用费为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍连带共同赔偿逾期腾房损失的诉讼请求。张开浩、于中民逾期腾房给吉林大学造成的损失实际为房屋租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，本院已经按照租金标准保护吉林大学主张的房屋占有使用费，吉林大学未举证其存在其他损失，故其以房屋占有使用费为基数按照中国人民银行贷款利率的四倍赔偿损失于法无据，本院不予支持。（六）关于吉林大学要求张开浩、于中民连带共同赔偿律师费、交通费的诉讼请求。吉林大学举证其为主张权利支出律师费2000元、交通费61元，并提供律师费发票及出庭当日的出租车发票作为证据，其中2017年6月29日10时16分至2017年6月29日10时33分的交通费16元不予支持，因本院第一次开庭时间为2017年5月12日10时0分、第二次开庭时间为2017年6月29日14时0分，故对吉林大学提供的时间为2017年5月12日9时31分至2017年5月12日9时52分的交通费23元、2017年6月29日13时17分至2017年6月29日13时40分的交通费20元予以确认，根据合同第十条争议解决的方式约定“……胜诉方有权要求败诉方承担为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费、交通费……”吉林大学要求张开浩赔偿律师费、交通费等损失符合合同约定，应予支持。关于吉林大学应当承担的损失数额问题，因本院仅支持吉林大学的部分诉讼请求，故张开浩应赔偿相应的律师费、交通费合计832元。于中民并非合同当事人，该合同对其无拘束力，且法律并未规定次承租人应当赔偿上述损失，故本院对吉林大学要求于中民承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、原告吉林大学与被告张开浩之间的关于吉林大学萃文楼103-1房屋的不定期租赁合同于2015年12月31日解除；二、被告张开浩、于中民于本判决生效后立即向原告吉林大学返还实际占有的吉林大学萃文楼103-1号房屋；三、被告张开浩、于中民于本判决生效后立即向原告吉林大学连带支付自2016年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（其中2016年1月1日起至2016年11月30日的房屋占有使用费为5582.77元，2016年12月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费按照16.66元/日计算）；四、被告张开浩于本判决生效后立即赔偿原告吉林大学律师费、交通费合计832元；五、驳回原告吉林大学的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由被告张开浩、于中民负担109元，由原告吉林大学负担161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  唐虹梅人民陪审员  董世阔人民陪审员  李延华二〇一七年七月四日书 记 员  马芳原