上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初4093号原告(反诉被告)：张文明，男，1958年4月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：施文渊，上海市恒泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘付荣，男，1971年6月18日出生，汉族，住江苏省盐城市。被告(反诉原告)：李晓四，女，1971年12月12日出生，汉族，住同上。上列两被告的共同委托诉讼代理人：邱平，上海市光明律师事务所律师。原告张文明与被告刘付荣、李晓四房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理。本案诉讼期间，刘付荣、李晓四提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由审判员张端适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张文明的委托诉讼代理人施文渊，被告刘付荣、李晓四(反诉原告)及其委托诉讼代理人邱平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张文明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告就上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令两被告从上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋中迁出。事实和理由：2014年12月21日，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向两被告出售上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价款为人民币(币种下同)226万元，约定于2016年12月31日前办理过户手续，原告需在2015年4月30日前将系争房屋交付两被告。补充条款(二)约定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。合同签订后，原告按约定交付了系争房屋。但直到合同约定的过户期限届满，两被告均没有配合原告完成过户手续。后原告获悉，两被告因违反现行限售规定，不具备过户资格，且两被告已因其他原因办理了离婚手续，也不具备共同买房的事实基础。为维护原告的合法利益，故诉至法院。被告刘付荣、李晓四辩称，1.双方签订的合同真实合法有效；2.双方均已履行完除过户之外的合同义务。被告已经全额付款，并实际居住在系争房屋至今；3.原告在签订合同时，对被告的社保缴纳情况明知，故双方才会在合同约定2016年12月31日前过户。综上，系争房屋买卖合同符合情势变更原则适用的要件，对合同的变更是符合双方最大利益的办法，被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告刘付荣、李晓四向本院提出反诉请求：1.判令继续履行反诉原告与反诉被告就上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，反诉被告在反诉原告符合房屋过户条件后协助反诉原告办理上述房屋的过户手续。事实和理由：2014年11月16日，反诉原告在居间方居间下购买反诉被告所有的上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋。同日，反诉原、被告签订《不动产买卖意愿书》，反诉原告于同日支付意向金3万元。同年12月21日，反诉原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋总价款为226万元。合同签订时，反诉原告不符合当时的限购政策，故该合同中预留了两年的准备时间，将过户的具体时间约定为2016年12月31日前。合同签订后，反诉原告支付全部房款并对系争房屋简单装修后居住至今。2016年3月24日，上海市政府颁布并实施沪府办法【2016】11号文件，将原有的非沪籍人员在本市购房的缴纳社保记录由两年调整为五年。致反诉原告目前不具备本市购房资格，但这属于双方均不能预见的重大政策变化，并不能由此导致买卖合同失去效力。反诉原告已履行全部付款义务，二反诉被告却以房屋限购为由继续履行，反诉原告遂诉诸法院要求判如所请。反诉被告张文明辩称，根据合同补充条款(二)的约定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。该约定合法有效，现反诉原告仍为限购状态，应根据合同约定履行，故反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。2014年12月21日，原告(卖售人、甲方)与两被告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方向乙方出售上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积102.89平方米，转让价款为226万元。双方确认于2016年12月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方需在2015年4月30日前交付系争房屋。补充条款(二)约定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。付款协议约定，签订本合同当日，乙方支付第一笔购房款125万元；2015年1月30日前，乙方支付甲方第二笔购房款101万元。合同签订后，原告按约定交付房屋，被告按约支付购房款。合同另对其他权利义务作了约定。合同签订后，被告装修系争房屋并入住至今。2016年3月24日，上海市人民政府颁布并实施沪府办法【2016】11号《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称“11号文”)，其中规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。至2016年12月31日，两被告不符合现行在沪购房资格，故无法与原告办理过户手续。反诉查明事实同本诉。以上事实，由原告(反诉被告)提供的上海市房地产买卖合同、2016年12月14日、21日、22日原告向第一被告发送的短信、2016年12月22日第一被告回复原告的短信，被告(反诉原告)提供的不动产买卖意愿书、建设银行业务回单、上海市房地产买卖合同、农业银行业务回单及收据、农业银行个人结算业务申请书及收据、佣金确认书及收款凭证、上海市房地产权证以及原告(反诉被告)、被告(反诉原告)的当庭陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，真实有效，双方均应依约行使权利、履行义务。本诉部分，关于系争房屋买卖合同是否应当解除，从合同履行的情况看，被告已经履行了全部的付款义务且实际入住。签订合同时，原、被告双方对被告属于限购的情况是明知的，在此情况下，虽然合同于2014年12月21日签订，但双方仍约定系争房屋的过户时间为两年后的2016年12月31日。然，2016年3月，11号文发布，将非上海户籍人员的购房条件作了调整，至被告于2016年12月31日时再次不符合购房资格。因双方在签订合同时，对新政的出台显然无法预见，考虑到被告已付清全款并实际入住至今、房价大幅上涨等因素，若因此解除合同，显然对被告有失公平，而使原告获益，有违公平原则，故本院对原告要求解除系争房屋买卖合同并要求被告迁出的诉讼请求不予支持。反诉部分，根据上述论述，系争房屋买卖合同应当继续履行，反诉被告应在反诉原告符合系争房屋过户条件后协助反诉原告办理系争房屋的过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、对原告张文明的全部诉讼请求不予支持；二、继续履行反诉原告刘付荣、李晓四与反诉被告张文明就上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，反诉被告张文明在反诉原告刘付荣、李晓四符合房屋过户条件后协助反诉原告刘付荣、李晓四办理上述房屋的产权过户手续。本案本诉受理费人民币12,440元，由原告张文明负担。本案反诉受理费人民币12,440元，由反诉被告张文明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 端二〇一七年七月二十八日书记员 李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。