山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终1095号上诉人（原审原告，反诉被告）：文登市德泰大酒店有限公司，住所地威海市文登区昆嵛路1号。法定代表人：赵玉利，董事长。委托诉讼代理人：赛英洁，文登市德泰大酒店有限公司员工。委托诉讼代理人：张志清，文登市德泰大酒店有限公司员工。被上诉人（原审被告，反诉原告）：林浩，男，1986年6月16日出生，汉族，城镇居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：赵唯富，山东光威律师事务所律师。上诉人文登市德泰大酒店有限公司（以下简称德泰大酒店）因与被上诉人林浩租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2015）威文经民一初字第664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德泰大酒店上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.依法改判上诉人不予返还被上诉人租赁保证金300000元；3.依法确认解除《房屋及设备租赁合同》；4.依法改判被上诉人支付上诉人酒店空置期间的租金466301.37元（自2015年11月15日至2016年1月28日期间74天的租金）及逾期利息；5.依法改判被上诉人赔偿上诉人单方解除合同违约金1150000元及逾期利息；6.被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、租赁合同提前解除的原因和责任在被上诉人，一审法院认定被上诉人不负合同违约责任，与事实不符。被上诉人于2015年10月28日以书面《退租申请书》通知上诉人，要求提前解除租赁合同，拒绝继续缴纳租金，并于2015年11月15日擅自撤离租赁场地。被上诉人以实际行动表示拒绝继续履行合同，导致合同无法继续履行，上诉人在不得已的情势下，只得接管租赁场地、起诉被上诉人解除租赁合同，以维护自身合法权益。一审法院认定合同解除的原因在上诉人，违背事实和常理。2、被上诉人提前解约，应当按照合同约定向上诉人承担违约责任，赔偿相当于六个月租金1150000元作为违约金及租金损失466301.37元。3、一审法院无视被上诉人书面同意以租金保证金赔偿提前解约的违约金事实，判令上诉人返还租赁保证金违背事实及合同约定。被上诉人已经书面放弃了租赁保证金，用以赔偿上诉人损失，而且，租赁保证金也不符合合同约定的返还条件。被上诉人提前解约、拒绝继续缴纳租金、单方撤离租赁场地的违约行为，违反了合同约定，应当以此作为违约赔偿。并且，租赁保证金也不足以抵付上诉人的损失。二、一审法院适用法律不当。被上诉人未能诚信履行合同义务，导致上诉人损失巨大，依照合同法的有关规定，被上诉人应当向上诉人承担违约责任，赔偿给上诉人造成的经济损失。三、一审法院违反法定程序审判，判决有失公允，依法应予发回重审。本案适用简易程序，应当自立案之日起三个月内审结，而一审法院于2015年12月7日立案受理，2017年3月30日作出判决，审理时间较长，且案情相对复杂，应当转为普通程序审理。然而，一审法院违反法律规定，独任审判，程序违法，依法应当发回重审。林浩辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。德泰大酒店向一审法院起诉请求：判令解除原、被告双方签订的《房屋及设备租赁合同》；被告支付原告酒店空置期间的租金466301.37元（自2015年11月15日至2016年1月28日期间74天的租金）及逾期利息；被告赔偿原告单方解除合同的违约金1150000元及逾期利息。林浩向一审法院提出反诉请求：判令被告返还租赁保证金300000元。一审法院认定事实：2014年10月14日，原告与被告签订《房屋及设备租赁合同》，约定由被告承租原告所属的坐落于文登区昆嵛路1号地上一层、二层、第五层至第八层、第十层至第十二层区域用于酒店经营。合同期限自2014年11月15日至2020年11月14日。被告应提前向原告支付租赁保证金￥300000元（大写：叁拾万元整），自双方签订合同之日起，叁拾万元保证金转为合同质保金，作为整个履约期间被告履行本合同义务的担保。租金及支付：第一年度（2014年11月15日-2015年11月14日）租金：场地租赁费1265000元，设备使用费1035000元，共人民币2300000元（大写：贰佰叁拾万元整）；第二年度（2015年11月15日-2016年11月14日）租金：场地租赁费1265000元，设备使用费1035000元，共人民币2300000元（大写：贰佰叁拾万元整）。年租金分两次付清，被告每半年支付房租一次（即当年房租总额的50%），每年5月14日、11月14日开始前的30日（叁拾日）内向原告交纳租金。如被告未按约定时间缴纳租金的，逾期不超过30日的，逾期一日，原告按应缴纳租金的千分之一收取滞纳金。逾期超过30日，原告有权解除合同，后果被告自负。双方责任约定如下：被告有下列重大违约行为之一的，原告有权解除本合同：（1）被告不交付或者不按约定时间足额缴纳租金达20日以上的；。被告如在租赁期内擅自单方面提前解约，必须提前三个月以书面形式告知原告，如未能与原告达成第三方转让协议，应向原告赔偿相当于当年的六个月租金作为违约金。如被告与原告达成第三方转让协议，被告不承担违约责任。等等。合同签订后，双方履约。原告于2014年10月21日收取被告保证金300000元。被告提交退租申请书一份，证实被告于2015年10月28日书面向原告提出退租申请，明确无力继续租赁酒店，要求解除与原告签订的租赁合同，并自愿放弃合同签订时上交的300000元押金，作为对原告的赔偿。但原告并未同意该申请，被告继续经营。被告主张2015年11月15日原告强行接管了酒店，并提交证人于某、李某1（二人均系被告酒店的员工）、丛日波出具的书面证言证实：2015年11月15日，原告派人控制了酒店，将被告的人员全部清出，扣留了被告经营期间添置的设备和物品，并将酒店大门锁上，发布新的对外出租告示。对此原告称因被告未按合同约定提前30天交付11月15日之后的租金，并明确向原告提出不再继续交纳租金，不再继续经营，且被告于2015年11月15日前已开始撤离其添置的设备、物资（对该事实，原告未提交证据证实），原告只能同意解除合同，双方于11月15日交接了现场。对于被告提交的证人证言，原告主张系由被告职工及有利益往来者出具，带有主观性，不应采信。原告主张根据合同被告如在租赁期内擅自单方面提前解约，必须提前三个月以书面形式告知原告，如未能与原告达成第三方转让协议，应向原告赔偿相当于当年的六个月租金作为违约金。现被告于2015年10月28日书面告知原告提前终止合同，被告还应缴纳租金至2016年1月27日，而被告实际仅缴纳租金至2015年11月14日，2015年11月15日至2016年1月28日间共74天的租金欠缴且未实际经营，未能与原告达成第三方转让协议，给原告造成了损失，因此主张被告给付酒店空置期间的租金466301.37元（2300000元÷365天×74天）以及违约金1150000元（6个月的租金），逾期利息从起诉之日起按银行同期贷款利率计算。被告辩称其于2015年8月13日已提出解除合同或降低租金（但未提交证据证实），2015年10月28日又发送给原告一个退租申请(解除合同申请)，但原告未同意，双方未达成解除合同的合意。根据合同约定被告应当于2015年11月14日前30日内向原告交纳租金，逾期超过30日原告可以解除合同，即2015年11月14日是被告交纳租金的最后期限，然而在被告只是逾期一天交纳房租的情况下，2015年11月15日原告派人强行接管酒店，单方解除合同，构成违约，此后酒店一直由原告控制，控制期间所产生的场地空置费应当由原告负担，原告无权主张违约金，即使违约金被支持该违约金过高也应予以调整。原告单方解除合同，构成违约，应当返还被告交纳的保证金300000元。对此原告认为被告在退租申请中已自愿放弃，不同意返还。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的《房屋及设备租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当恪守履行。该合同订立后依约履行。根据被告提供的证人以及原告的自认可以证实，原告于2015年11月15日派人强行接管了酒店（原告主张被告在2015年11月15日前私自搬走其添置的设备、物资，但未提交证据证实，该事实，不予认定）。现原、被告均同意合同自该日解除，对此予以确认。依据合同约定，被告如在租赁期内擅自单方面提前解约，必须提前三个月以书面形式告知原告，如未能与原告达成第三方转让协议，应向原告赔偿相当于当年的六个月租金作为违约金，如被告与原告达成第三方转让协议，被告不承担违约责任。被告于2015年10月28日提出退租申请，系擅自单方面提前解约，被告在以书面形式告知原告后，原告并未同意该申请，双方未达成解除合同的合意，被告仍继续经营。此时，依据合同约定，被告自2015年10月28日起仍有三个月的时间（至2016年1月27日）寻找第三方，找到第三方后，被告与原告达成第三方转让协议。但该租赁合同因原告于2015年11月15日接管了酒店而解除，被告与原告达成第三方转让协议已不可能。即该合同因原告的行为而解除，致使被告无法找到第三方后，被告与原告达成第三方转让协议。故被告无需仍按合同约定，再向原告赔偿相当于当年的六个月租金作为违约金。原告的该诉请，不予支持。依据合同约定，被告于每年5月14日、11月14日开始前的30日（叁拾日）内向原告交纳租金，如被告未按约定时间缴纳租金的，逾期超过30日（另约定被告不交付或者不按约定时间足额缴纳租金达20日以上的），原告有权解除合同，后果被告自负。本期被告依约缴纳租金的最后期限是2015年11月14日，但原告于2015年11月15日接管了酒店而解除了租赁合同，系原告只在被告逾期一天未支付租金的情况下解除了租赁合同，并未达到约定的合同解除的条件（即逾期超过30日，或合同另约定的被告不交付或者不按约定时间足额缴纳租金达20日以上的）。原告收回酒店，系单方解除合同，构成根本违约。原告请求被告给付酒店空置期间的租金损失，不予支持。被告无违约行为，被告在签订合同时交纳的300000元保证金（整个履约期间被告履行本合同义务的担保）原告应予返还。被告要求原告返还租赁保证金300000元的反诉请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）文登市德泰大酒店有限公司与被告（反诉原告）林浩在2014年10月14日签订的《房屋及设备租赁合同》，于2015年11月15日解除；二、原告（反诉被告）文登市德泰大酒店有限公司于判决生效后十日内返还收取的被告（反诉原告）林浩的租赁保证金300000元；三、驳回原告（反诉被告）文登市德泰大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9673元，由原告负担9648元，被告负担25元；反诉费2900元，由原告负担。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人申请证人李某2、蒋某出庭作证。李某2证实，其系文登利群商场工作人员，2015年11月15日上午10时左右，其巡查时看到德泰大酒店门口有人往外搬东西，其不认识搬运的人，当时以为是酒店正常的搬运。10时30分许看到很多人，出于好奇过去看，听现场的人说合同未到期，往外搬东西，德泰大酒店阻止，12时左右人都走了，第二天就关门不营业了。他知道林浩这个人，但不熟悉。证人蒋某证实，其系文登利群商场工作人员，2015年11月15日10时左右，看到林浩家的人往车上拉东西，10时多，德泰大酒店来人阻止搬东西，其在一边围观，但并未一直在现场，双方发生争执后其就离开了，再去时已经不争执了，但双方都有人员在场。之前见过林浩，但不熟悉。经质证，上诉人对证人证言没有异议，被上诉人对证人证言有异议，认为证人证言不符合事实，而且所证明的事实前后颠倒，且并不认识搬东西的人，无法证实本案待证事实。本院经审查认为，上诉人提供的证人均不认识现场搬运东西的人员，对搬运东西的原因只是听他人所讲，不能证实上诉人主张的待证事实，对证人证言的效力不予确认。本院二审查明的事实与一审判决认定的一致，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：诉争租赁合同解除的责任在上诉人还是被上诉人；被上诉人应否支付上诉人三个月内房屋空置期间的租金及逾期利息，应否依合同约定支付违约金及逾期利息；被上诉人缴纳的300000元保证金应否予以返还。上诉人与被上诉人签订的房屋及设备租赁合同明确约定了租赁期限，同时约定，被上诉人如在租赁期内擅自单方面提前解约，必须提前三个月以书面形式告知上诉人，如未能与上诉人达成第三方转让协议，应向上诉人赔偿相当于当年的六个月租金作为违约金。如被上诉人与上诉人达成第三方转让协议，则不承担违约责任等。合同履行期间，被上诉人于2015年10月28日向上诉人提交退租申请，明确因酒店市场竞争激烈，运营成本过高，资金投入大等原因，已无力再继续租赁酒店，要求解除与上诉人签订的租赁合同，并自愿放弃合同签订时上交的300000元押金，作为对上诉人的赔偿，同时申请上诉人不再追究其相关退租事宜。但上诉人收到该申请后并未予答复是否同意解除合同，双方就解除合同未达成合意。2015年11月15日，上诉人实际接管租赁的酒店。对此，上诉人主张系被上诉人擅自撤离，但其在一审中并未提交证据证实其该主张，二审中提交的证人并不认识当日现场搬运物品的人员，对原因也不清楚，该证人证言不足以证实上诉人的主张。被上诉人主张系上诉人强行接管酒店，其提供的证人虽有两人系其酒店员工，但另一证人也证实了上诉人于当日实际控制酒店，将被上诉人人员清出，并将酒店大门上锁，而此时双方并未就解除合同达成一致，合同尚在履行期间。依照合同约定，如被上诉人未按约定时间缴纳租金的，逾期超过30日（或被上诉人不交付或者不按约定时间足额缴纳租金达20日以上的），上诉人有权解除合同。而2015年11月14日应为被上诉人缴纳下一年度半年租金的最后日期，但上诉人于次日，即2015年11月15日实际接管并控制了酒店，解除了诉争的租赁合同，并不符合合同约定的解除条件，合同解除的责任在上诉人。因此，上诉人要求被上诉人支付酒店空置期间的租金466301.37元和逾期利息以及赔偿上诉人单方解除合同的违约金1150000元及逾期利息的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院未予支持并无不当。根据合同约定，被上诉人缴纳300000元保证金，作为整个履约期间被上诉人履行本合同义务的担保。被上诉人违反本合同的任何条款时，上诉人有权以质量保证金抵扣被上诉人应付之款项，不足时应及时补足。如前所述，涉案合同解除的责任在上诉人，上诉人主张不应返还被上诉人缴纳的300000元保证金不符合合同约定。至于上诉人主张一审严重超审限审理，程序违法，应当发回重审，一审超审限审理，程序违法，但不符合发回重审的法定情形，对该主张不予支持，本院将依照内部监督机制予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25146元，由上诉人文登市德泰大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张英秋审 判 员  葛俊生代理审判员  李亚男二〇一七年七月二十五日书 记 员  丛丽红