上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初29944号原告(案外人)：苏州市大学生公寓开发管理有限公司，住所地苏州市。法定代表人：徐玉虎，总经理。委托诉讼代理人：宋平宇，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕洁，江苏新天伦律师事务所律师。被告(被执行人)：林风华，男，1970年11月2日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市。委托诉讼代理人：陈诚，江苏君中律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金华，江苏君中律师事务所律师。被告(申请执行人)：金宇，男，1965年8月26日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：寿如林，上海联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：于荣，上海联合律师事务所律师。第三人：冯晓红，女，1968年11月20日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市沧浪区。原告苏州市大学生公寓开发管理有限公司与被告林风华、金宇案外人执行异某纠纷一案，本院立案受理，本案依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年5月24日公开开庭进行审理。因案情需要，依法追加冯晓红为本案第三人参与诉讼。原告委托诉讼代理人宋平宇、吕洁、被告林风华委托诉讼代理人陈诚、被告金及其委托诉讼代理人寿如林到庭参加诉讼。第三人冯晓红经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。苏州市大学生公寓开发管理有限公司向本院提出诉讼请求：立即停止对苏大后庄学生公寓(苏州市相门后庄)8幢房屋及其占用的土地使用权的强制执行，并解除查封。事实和理由：2009年9月18日，原告与被告林风华签订房屋转让协议，约定林风华将名下所有的苏州大学后庄学生公寓8幢(以下简称系争房屋)转让给原告，转让价为285万元，原告按约支付了转让款，林风华也按约将房屋交付原告。但因房屋上设有抵押权，原告与林风华一直未办理过户手续。金宇系执行案件的申请人，林风华系被执行人，在执行过程中，金宇申请对原告享有所有权的苏大后庄学生公寓8幢房屋进行查封、执行，原告对执行提出案外人异某，法院于2016年8月23日作出(2016)沪0104执异45号执行裁定书，裁定驳回原告的异某。故原告为维护自身权益诉至法院。林风华辩称，不同意原告的诉请。系争房屋是林风华与冯晓红的共有财产，林风华与原告签协议时，冯晓红没有签字。根据相关法律规定，该协议有效但是无法履行，原告无法取得系争房屋的产权，只是债权，故原告的诉请不应得到支持，请求依法判决。金宇辩称，不同意原告的诉请。1.原告与林风华是签订了房屋转让协议，但是原告支付给林风华的款项是拆迁补偿款的名义，两者不同，原告的举证不能证明协议已经完全履行；2.系争房屋权利人登记为林风华与冯晓红共有，原告的主张不发生物权转让效力；3.2011年12月系争房屋已经还贷并解除抵押，故原告拿到房屋产证、土地证时抵押已经涤除，原告没有证据证明存在有碍办理过户登记手续的情况，未办理过户手续系原告怠于行权所致；4.房屋已经被拆除，原告没有证据证明是合法拆除，也没有证据证明林风华实际交付了房屋给原告，原告没有证据证明系争房屋在法院查封前由原告合法占有，擅自拆除的时间也无法证明在法院查封之前。故原告的诉请不符合法律规定，应予以驳回。冯晓红未应诉答辩。经审理查明，林风华与冯晓红系夫妻关系，于1998年10月6日登记结婚。系争房屋及其土地使用权原均登记在林风华一人名下。2009年9月18日，林风华(甲方)与原告(乙方)签订《房屋转让协议》一份，主要内容为：一、标的物面积340.72㎡，位于苏大后庄学生公寓8幢；二、转让价为285万元；三、本协议生效后，甲方将标的物产权证和土地证原件交乙方后，乙方即支付甲方100万元，甲方一个月内将房屋钥匙交给乙方，乙方再支付甲方45万元；四、鉴于甲方已经将本标的物作为经营性物业抵押给苏州工商银行，每月还款本金5.95万元，2009年10月至2011年9月期间每月还款由甲方自行偿还……自2011年10月至2014年7月，期间还款由乙方代甲方支付，直至乙方付完剩余房款145万元……还款方式为乙方每月直接划入甲方还款账户；五、鉴于上述原因，本协议生效后暂不办理该房屋所有权的过户手续；六、甲方将标的物房屋交与乙方后，由乙方自行处理房产……八、本协议是不可撤销协议，从乙方支付甲方100万元后甲方不得主张其他权利。当日，原告向林风华银行转账100万元。2010年3月16日，林风华(甲方)与原告(乙方)又签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方将大学生公寓7幢04号面积55.76㎡的房屋以65万元的价格转让给乙方，另外乙方支付甲方10万元营业损失补偿费；协议生效后，乙方先支付32.5万元，甲方收款后三日内将房屋和双方于2009年9月18日所签协议的房屋钥匙及房产证、土地证原件交给乙方，乙方即付清余款。同年3月19日，原告向林风华银行转账10万元，3月25日转账22.5万元，4月16日，转账50万元，5月14日转账70万元，6月21日转账107.5万元。林风华对以上汇款均向原告分别出具收条。2011年10月，林风华、冯晓红以系争房屋产证丢失为由申请补发产证。同年10月25日，系争房屋补发新产证，登记为林风华、冯晓红共同共有，各持一本产证。同年11月3日，系争房屋土地使用人登记为林风华、冯晓红，记事中记载：1、2011年11月1日遗失补发。2、2011年11月3日该宗地土地使用权设定抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司苏州分行，抵押金额70万元，抵押期限自2009年7月29日至2014年7月31日。3、2011年12月5日，已办理土地他项权利注销，注销证书号(2009)XXXXXXXX。2012年6月，金宇至本院起诉林风华民间借贷纠纷一案[案号(2012)徐民一(民)初字第4058号],审理中，金宇申请财产保全，本院于2012年6月19日依法查封了系争房屋，后经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、林风华最晚于2012年8月31日返还金宇借款本金10,042,800元、利息1,527,346元，合计11,570,146元，林风华返还的钱款先充抵本金，再充抵利息;二、如果林风华未按上述期限还清借款本息，对未还的本金部分，按每日万分之七支付金宇自2012年9月1日起至实际清偿之日止的违约金;三、案件受理费91,220元，减半收取计45,610元，保全费5,000元，(前述两项费用，原告金宇已预缴)，由林风华承担。后林风华未履行生效法律文书，金宇向本院申请执行[案号(2013)徐执字第1228号]。执行中，本院于2013年4月25日委托苏州市姑苏区人民法院(原沧浪区人民法院)执行，对林风华名下的位于苏州的多处房产进行处理，2013年6月4日姑苏区法院查封了系争房屋[案号(2013)姑苏执字第1086-1号]，2014年1月14日姑苏法院对系争房屋的土地使用权进行了查封[案号(2013)姑苏执字第0649-1号]。2014年5月27日，姑苏区法院向本院发出退回委托函，载明系争房屋已被拆除，对该房屋土地使用权进行了查封(查封到期日2016年1月11日)，另有四处房屋因存在抵押等情况无法处置，将委托材料退回本院。2015年5月27日，本院对系争房屋产权进行查封[案号(2013)徐执字第1228号]，但未对土地使用权进行查封。2016年8月，原告至本院对(2013)徐执字第1228号案件申请执行异某。本院依法进行了审查，认为原告的证据不足，裁定驳回原告的案外人异某。另查明，系争房屋上的设定的(2012)徐民一(民)初字第4058号、(2013)姑苏执字第1086-1号查封信息已于2016年11月16日因到期注销。审理过程中，关于系争房屋交付时间，原告表示在2010年10月林风华就将房屋交付了，2012年3月原告就将系争房屋拆除。林风华表示房屋交付没有办理正式的交付手续，从房屋来看是交给原告了，具体时间记不清了，庭审中林风华的委托代理人称原告有凭据就视为交付，没有凭据就是没有交付。金宇则称2013年苏州法院对林风华的房屋进行评估时，他把钥匙交给法院，所以那时房屋没有交付，原告是违法拆除，并提供执行现场照片。林风华表示照片不能确定是系争房屋还是7幢房屋。关于系争房屋产证和土地证交付时间，在2016年11月18日本院组织双方进行证据交换时原告表示林风华补办后在2011年底2012年初时交付，庭审中原告先表示2011年林风华补办证后交付的，后又确认是在2012年3月到6月之间交付，要去过户的时候发现房屋产权被查封。林风华表示2011年底补办新证的时候就将抵押注销，新证办出来就交给原告，原告只要求拿证，并未要求去办过户。金宇则表示林风华为向其借款也于2011年底向其交付了系争房屋的产权证作为保证。上述事实，有当事人陈述、协议、转账凭证、房产证、土地使用权证、民事调解书、裁定书、不动产权属登记簿等证据证明，本院予以确认。审理中，本院至现场查看，系争房屋所在地块已开发为商品房小区，原系争房屋所在地目前为两幢房屋间的绿地，原告、林风华、金宇均确认系争房屋已经拆除。本院认为，本案系案外人执行异某之诉纠纷，原告诉请能否成立的关键在于作为买受人的原告对系争房屋是否享有足以排除执行的民事权益。原告与林风华于2009年9月18日就系争房屋签订了房屋转让协议，未有证据表明该协议存在违反法律法规的情形，故本院确认该协议合法有效。林风华抗辩称系争房屋产权为夫妻共同财产，冯晓红未在转让协议上签字，协议不能履行过户。本院认为，原被告签订协议时系争房屋产权仅登记在林风华一人名下，且系争房屋性质为商业用房，原告有理由相信林风华对此具有处置权利，原告不存在过错，冯晓红至今未对是否同意过户发表意见，视为放弃权利。故本案争议焦点为：一、原告是否支付全部价款？二、原告在系争房屋被查封前是否已合法占有该不动产？三、原告对于系争房屋未办理过户登记是否具有过错？针对争议焦点一，原告与林风华签订了两份房屋转让协议，两套房屋总价款为360万元，原告提供了360万元的银行汇款凭据及相应收条，原告和林风华均确认该款项即为房屋装让协议中约定的款项，也未有证据表明原告和林风华之间还存在其他法律关系，金宇认为收条上收款名目为拆迁补偿款不足以认定是转让款的抗辩意见，证据不足，本院不予采信，故本院确认原告已支付系争房屋的全部价款。针对争议焦点二，原告与林风华均确认房屋交付未办理书面交接手续。原告称交付时间在2010年10月，原告在2012年3月就将系争房屋拆除。虽然林风华对具体交付时间表示记不清，但系争房屋事实上已经由原告占有并予以拆除，应视为房屋已经交付。针对争议焦点三，在证据交换中林风华表示2011年底补办新证的时候就将银行抵押注销，新证办出来就交给原告，这与原告称2011年底、2012年初将证件交给原告的表述相吻合，故本院确认系争房屋产证和土地使用权证的交付时间应在2011年底至2012年初的时间段。虽然2011年11月份林风华补办新证时已经将银行抵押涤除，但根据原告和林风华签订的房屋转让协议中约定因存在工商银行贷款暂不办理过户，该贷款期限至2014年7月，而本院于2012年6月即对系争房屋进行保全查封，导致原告拿到产证后不能办理过户手续，又结合金宇称因林风华于2011年底因借款将系争房屋产证抵押给金宇的情况，不能排除因林风华另行抵押系争房屋而不配合原告办理过户手续的可能，因此系争房屋未能过户原因不在原告。综上，原告在系争房屋被本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并占有系争房屋，全额支付了房屋价款，并且系争房屋实际已经拆除、灭失，应予以注销登记，执行标的物已灭失，而我国实行房地一体主义，故对系争房屋产权及附属的土地使用权应停止执行。系争房屋的土地使用权由姑苏法院依法查封，且已到期，由本院对姑苏法院的司法查封行为进行解除，缺乏相应法律依据，如果原告确有必要解除该查封，可向姑苏法院提出。第三人冯晓红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对苏大后庄学生公寓(苏州市相门后庄)8幢房屋及其占用的土地使用权的强制执行；二、解除对苏大后庄学生公寓(苏州市相门后庄)8幢房屋的查封；三、驳回苏州市大学生公寓开发管理有限公司的其余诉请。案件受理费29,600元，公告费650元，由林风华、金宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲审 判 员  徐 红人民陪审员  赵倩玲二〇一七年七月三日书 记 员  胡歆婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。