广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0608民初1732号原告：谭智叶，男，汉族，1984年2月1日出生，住广东省罗定市，委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。被告：廖秀玲，女，汉族，1984年4月23日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：黄庆祥，广东品道律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓，广东品道律师事务所律师。第三人：佛山市家美房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沧江路412号之31、32、33铺。法定代表人：阮成飞。委托诉讼代理人：陈思敏，女，汉族，1992年1月2日出生，住广东省云浮市郁南县，第三人：林信坚，男，汉族，1990年5月19日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：黄庆祥，广东品道律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓，广东品道律师事务所律师。原告谭智叶诉被告廖秀玲，第三人佛山市家美房地产代理有限公司（以下简称“家美公司”）、林信坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日受理后，依法适用简易程序，于2017年7月19日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人李洁晶到庭，被告廖秀玲及第三人林信坚共同的委托诉讼代理人黄庆祥，被告家美公司的委托诉讼代理人陈思敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，经家美公司居间介绍，原告和被告达成房屋买卖意向，双方于2017年2月16日签订《存量房买卖合同》（内容详见该合同），双方约定按照按揭方式付款，双方应及时提供办理按揭手续所需的资料，双方同意先签按揭审批后再过户，并约定2017年5月1日前办理银行按揭手续，过户当天交接。合同签订当天，原告当即向被告支付了购房定金20000元并依约向第三人支付中介费用。2017年3月29日，原告向被告支付首期购房款130000元及涉案房屋物业维修基金4000元。被告收到钱后，被告将案涉房产办理注销抵押登记。由于近期高明区房价升高，经原告和家美公司多次催促，被告均借故拖延不愿履行合同义务。现原告请求法院判令：1、确认原、被告及第三人家美公司于2017年2月16日签订的《存量房买卖合同合法有效》；2、被告及第三人林信坚继续履行《存量房买卖合同》，被告及第三人林信坚协助原告办理位于佛山市高明区荷城街道高明大道东500号宝行御泉湾3座1001房的按揭手续以及房产过户手续；3、被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告举证如下：1.原告身份证1份，被告身份证复印件1份，证明原、被告诉讼主体资格；2.《存量房买卖合同》1份、销售不动产统一（电子）发票1张、契税完税证1份、证明1份、收据4张，智慧柜员机业务回执1张，证明原、被告签订《存量房买卖合同》，合同约定双方的权利义务，合同签订当天，原告向被告支付了购房定金20000元并依约向第三人支付中介费用，2017年3月29日，原告依约向被告支付首期购房款130000元到被告的还贷账户，注销抵押登记，原告也支付了被告涉案房屋物业维修基金4000元；3.佛山市（高明区）不动产登记信息查询结果1份，证明涉案房屋的房屋状态；4.政府网站网络截图文件3份、谭智叶结婚证1份、收入证明1份、谭智叶、林静珊账户交易明细各1份、佛山市个人住房查询结果2份，证明原告谭智叶在高明区和禅城区均没有购房，原告在当地有购房资格，且原告工资月收入很高，每月10000元，符合佛山市高明区个人住房贷款政策；5.手机短信截屏1份、智慧柜员机业务回执1份，证明被告廖秀玲想加价卖房，原告不同意，廖秀玲单方违约，在不通知原告的情况下直接退款，原告将其退款汇回被告的账户；6.佛山市（高明区）不动产登记信息查询结果1份，证明本案被告廖秀玲也在第三人家美公司的撮合也卖出过一套在御泉湾的房产。经质证，被告及第三人林信坚对原告所举证据1、3无异议；对证据2真实性无异议，但被告签订合同没有经得其配偶同意，属于无权处分；对证据4中除对美林湖公司出具的收入证明真实性有异议外，其余证据的真实性均无异议；对证据5的真实性无异议，但被告于2017年6月13日退回给原告174000元，同时确认在2017年7月17日又收到原告转账的174000元；对证据6真实性无异议；第三人家美公司对原告所举证据无异议。被告廖秀玲辩称，案涉房产为夫妻共有财产，被告未取得其配偶的同意而与原告签订《存量房买卖合同》出卖案涉房屋，损害其配偶的合法权益，案涉的《存量房买卖合同》应属于无效的合同。被告认为案涉买卖合同属于无效合同，原告请求继续履行合同属于法律上履行不能，应驳回其诉讼请求。第三人林信坚辩称，案涉房屋虽然是被告婚前购买，但是由被告及第三人林信坚一起还贷及清除抵押，在未分割之前属于夫妻共同财产，而被告廖秀玲没有经得林信坚同意擅自与原告签订买卖合同，侵犯了林信坚的合法权益。诉讼过程中，被告与第三人林信坚一并举证如下：1.结婚证复印件1份，证明被告廖秀玲与第三人林信坚于2015年5月22日登记结婚；2.银行交易明细1份，证明被告于2017年6月13日向原告退还174000元，但同时确认2017年7月17日收到原告转账的174000元。经过质证，原告对证据1要求法院进行核实，即使结婚证是真实的，也与本案无关，案涉房屋是被告婚前购买，属于被告的婚前个人财产，不属于夫妻共同财产，即使房屋存在按揭，按揭情况也不能对抗第三人；对证据2真实性无异议，但被告在未通知原告的情况下单方退款，不发生解除合同的效力，而且原告把相应的款项也退回去了。第三人家美公司对证据真实性无异议，对被告退还款项的情况不知情，被告退款没有通知家美公司。第三人家美公司陈述，家美公司前期做了大量工作，于2017年2月16日促成谭智叶与廖秀玲签订《存量房买卖合同》。合同签订后，家美公司配合被告办妥案涉房屋提前还贷手续，并注销抵押登记。原告于2017年3月29日将首期款130000元以及房屋维修基金4000元汇入了被告的还款账户。根据合同约定，原、被告应于2017年5月1日办理按揭手续，但在2017年5月17日，被告告知家美公司工作人员其有意违约不卖房了，家美公司于2017年5月17日通过手机短信的方式发《履约催告函》给被告，后被告要求加价卖房，原告不同意加价，至今被告仍未协助原告办理相关手续。诉讼过程中，第三人家美公司举证如下：微信截图1组、手机短信截图（履约催告函）1份，证明家美公司履行了相应的告之以及沟通的义务。经过质证，原告对家美公司所举证据无异议；被告及第三人林信坚对家美公司所举的微信截图不予确认，对手机短信截图真实性予以确认。经过当事人的举证质证，本院对原、被告及第三人所举证据作如下认定：对原告所举证据，被告及第三人对真实性无异议的证据，本院予以确认；针对收入证明，经审查，在原告已提交相关工资流水的情况下，以工资流水为准。对被告及第三人林信坚所举证据，原告及家美公司对真实性无异议，经审查，本院对被告及林信坚所举证据的真实性予以确认。对第三人家美公司所举证据，原告均无异议，被告及第三人对履约催告函的手机短信截图无异议，对微信截图有异议，进审查，本院对手机短信截图予以确认，对微信截图的关联性不予确认。经过庭审，结合所确认及采信的证据，本院确认以下事实：2017年2月16日，原、被告及家美公司共同签署了《存量房买卖合同》，约定被告将位于佛山市高明区荷城街道高明大道东500号宝行御泉湾3座1001房出卖给原告，总金额为480000元；剩余房款330000元，由原告申请办理银行按揭手续，按揭方式为商业贷款，原、被告应当及时提供办理按揭手续所需的资料，双方同意先签按揭审批后再过户。甲乙双方同意于银行通知按揭审批后7日内办理过户手续，如银行不批或少批贷款金额，应于出新房产证后60日内以现金方式补足，贷款过程中发生的各项费用由原告承担（其余内容详见该合同）。原告依约向被告支付154000元，包括首期款（含定金20000元）150000元及物业维修基金4000元转入被告账户。双方未按照约定时间办理银行按揭手续。2017年5月17日，家美公司发函告知被告要求其履行合同义务。2017年5月18日，原告诉至法院要求被告继续履行合同。2017年6月13日被告向原告退还174000元（包括首付款、物业维修基金、定金违约金），2017年7月17日，原告将上述174000元退回至被告账户，并坚持要求被告履行合同义务。另查，被告与第三人林信坚系夫妻关系，登记时间为2015年5月22日。被告及林信坚自认案涉标的房屋系被告在婚前购买，但婚后抵押贷款系夫妻共同偿还，因此两人抗辩标的房屋系夫妻共同财产，仅有被告将房屋出卖给原告侵害了林信坚的权益，要求主张原、被告签订的《存量房买卖合同》无效。本院认为,本案属于房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点为：房屋买卖合同效力，以及合同继续履行的事实及依据是什么。首先，原、被告签订《存量房买卖合同》的效力问题。被告及林信坚抗辩，被告与林信坚系夫妻关系，被告出卖的标的房屋系夫妻共同还贷属于夫妻共同财产，被告在未经林信坚同意的情况下，签订买卖合同擅自处分夫妻共同财产，合同无效。经审查，该房产登记为被告单独所有，双方签订买卖合同约定的价款符合市场价格合理范围，没有证据显示该合同有串通损害第三人利益的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解除》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，本案中，被告抗辩原、被告及家美公司签订的《存量房买卖合同》无效，没有法律依据，本院对被告抗辩意见不予采纳。本院确认原、被告及家美公司于2017年2月16日签订的《存量房买卖合同》合法有效。关于合同能否继续履行的问题。庭审中，被告及林信坚均确认案涉标的房产系被告婚前购买，房产登记公示信息为被告单独所有，据此，被告对该房产享有处分的权利。第三人林信坚作为被告的配偶，在办理案涉房产按揭及房产过户时的协助义务系第三方机构或者行政部门的审批手续要求，并不构成客观不能办理的情形。本案中，原告已经将首付款交清，被告不继续履行合同约定义务属于违约行为，原告作为守约方，有权利选择合同解除或者继续履行合同。本着公平交易、诚实信用、保护市场交易安全的原则出发，对于原告要求被告及第三人林信坚协助办理银行按揭手续及房产过户手续的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解除》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告谭智叶与被告廖秀玲、第三人佛山市家美房地产代理有限公司于2017年2月16日签订的《存量房买卖合同》有效；二、被告廖秀玲、第三人林信坚应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告谭智叶办理位于佛山市高明区荷城街道高明大道东500号宝行御泉湾3座1001房的银行按揭手续，被告廖秀玲、第三人林信坚在银行通知按揭审批后7日内协助原告谭智叶办理房屋过户手续。本案受理费8500元，减半收取4250元，保全费2920元，共计7170元（原告谭智叶预交），由被告廖秀玲负担。被告廖秀玲在履行本判决时，将上述受理费迳付给原告谭智叶，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 孟 洁二〇一七年七月二十六日书记员 徐文杰