上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初12073号原告刘其敏，女，1988年8月20日出生，汉族，户籍地安徽省。委托代理人张红霞、宁静，上海宇钧律师事务所律师。被告钱畅，男，1976年6月8日出生，汉族，户籍地河南省。被告贾玉华，女，1980年9月28日出生，汉族，户籍地河南省。两被告共同委托代理人程毓，上海华尊律师事务所律师。原告刘其敏与被告钱畅、贾玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘其敏及其委托代理人宁静、被告钱畅、贾玉华的共同委托代理人程毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘其敏诉称，原告因需要租赁房屋经朋友介绍与被告贾玉华相识，其与被告钱畅对外以夫妻名义共同生活，后钱畅与原告签订了一份房屋租赁合同，约定钱畅将其所有的位于上海市普陀区梅川路XXX号的房屋出租给原告使用，房屋的租赁期限为5年，自2016年8月17日起至2021年7月16日止，租金为每月人民币36000元，支付方式为付三押一，钱畅应当向原告提供办理营业执照的证明及材料,协助原告办理工商、税务、卫生、治安等营业手续。该合同同时约定，出租方与承租方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为36000元，如违约金不足以弥补对方实际损失，责任方应赔偿对方实际损失。该《房屋租赁合同》签订后，原告依约履行了该《房屋租赁合同》约定义务，原告通过其配偶张广喜向贾玉华支付了三个月的租金108000元及一个月押金36000元。但令人遗憾的是，两被告在合同的签订及履行过程中存在以下欺诈行为：1、在签订合同时，钱畅冒充该房屋的产权人与原告签订合同，之后原告发现钱畅根本不是产权人时，钱畅又对原告谎称其为产权人的公司员工，其是产权人的授权与原告签订合同，但截止到起诉之日，被告既未向原告提供该房屋的产权是被告所有的证明，也未提供其经授权的证明材料。2、贾玉华在签订合同时承诺将在2016年9月5日前将梅川路XXX号的营业执照交给原告，但被告至今未向原告提供。3、合同约定，钱畅应当向原告提供办理营业执照的证明及材料，协助原告办理工商、税务、卫生、治安等营业手续，但截至起诉之日，被告始终未向原告提供过办理营业执照的证明及材料，致使原告无法办理营业执照。4、被告向原告谎称该房屋的用途是可以经营海鲜产品的，但实际上该房屋是不允许经营海鲜产品的。5、合同签订后，被告又胁迫原告支付了租赁合同未约定的转让款人民币20万元。根据法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。为了维护原告的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、撤销原告与被告钱畅签订的《房屋租赁合同》；2、两被告返还原告房屋转让款20万元；3、两被告退还原告房屋保证金36000元；4、两被告向原告支付违约金36000元；5、两被告向原告返还2016年8月17日起至2016年11月16日三个月的房租10800元；6、本案诉讼费由两被告承担。被告钱畅、贾玉华辩称，被告并未欺诈，原告明知被告并非系争房屋的权利人，原告在向被告支付20万元转让款时，就已经明知被告并非系争房屋的产权人，该款项先于租金支付，所以被告并未有任何欺诈行为，且原告利益没有造成任何影响。商铺转让费是经双方协商一致，已经支付完毕。被告也是于2014年12月底从第三人处转让获得商铺，支付了4万元转让费。原告经朋友介绍结识被告，当时系争房屋的租户仍在合同期内，原告表示愿意支付房租和转让金，所以被告向租户支付了15万元的赔偿金。双方原定转让费为30万元，经双方协商后，被告减少了费用最终确定为20万元，这也是符合行业惯例，且原告继续使用和占用系争房屋，原告无权要求被告返还转让费。合同签订后，原告仅向被告支付了第一期租金，此后再无支付，根据双方签订的合同约定，原告应于第二期租期开始前，支付第二期的租金，但是原告并未依约支付，率先违约，应当承担违约责任。本案尚未达到返还保证金的法定事由，所以被告也无需返还保证金。在与原告交涉过程中，钱畅并未陈述过系争房屋所有权归属于被告，而是本身认知中己方受让获得房屋承租权后，口头中即以商铺是己方的作为陈述，己方有权再行转让给原告收取租金。要求签订5年合同也是原告自行提出的，被告向其明示过己方的租赁合同也是到2018年8月，原告自己同意期限为5年后在合同上签名。被告曾告诉过原告房屋做水产有问题，原告自己坚持做水产，并说要申领营业执照。在合同订立后，被告将部分物品如货架、冰箱、水池、玻璃槽、收银系统等留给了原告，也未收取费用。双方合意的转让费即包含了房屋内的器材设备的使用、清退上一房客的费用。据此，两被告均不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2016年，原告(乙方)与被告(甲方)钱畅签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于上海市普陀区梅川路XXX号的房屋在良好状态下出租给乙方经营使用。出租房屋的面积为109平方米。租期自2016年8月17日至2021年7月16日止，甲方应于2016年8月20日将房屋腾空交给乙方使用。租金每年为432000元，支付方式为付三押一，现金一次性支付144000元整。如乙方逾期支付租金超过十个工作日，每逾期一天，甲方有权按所欠费用款项的千分之一收取滞纳金，如超过十五天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。为保证合同的顺利履行，乙方同意于本合同签订时支付保证金人民币36000元给甲方。保证金于本合同履行完毕，乙方结清相关费用后，由甲方全额无息退还给乙方。甲方依约将房屋及附属设施按时完整交付乙方使用，租赁期内，甲方提供给乙方办理营业执照的证明及材料，协助乙方办理工商、税务、卫生、治安等营业手续。乙方依约按时交纳租金，并承担租赁期内的水电通讯费、治安费、税金、卫生费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为人民币36000元整。合同另就房屋维护、合同终止及解除等等内容作出约定。合同订立后，原告分期以现金方式及从丈夫张广喜账户转账方式向被告付款，被告贾玉华于2016年8月30日出具收款收据两份，言明收讫原告2016年9月至11月的3个月房租108000元、一个月押金36000元、转让费20万元。贾玉华亦将房屋交付给原告，原告入内未进行装修后即开始经营生鲜产品。经营一个月后，遭案外人阻某，案外人称该房屋所有权并非被告，并告知原告不应将租金交付给被告，原告在三个月期满后，即向案外人开始支付租金，一月一付，因原、被告间的租赁合同，案外人也未能同意与原告签订租赁合同。原告遂与两被告交涉，未果，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。另查明，系争房屋的产权人现登记为上海长征城乡建设开发有限公司。再查明，系争房屋登记有个体工商户营业执照一份，名称为“上海市普陀区梦羲农产品商店”，经营者姓名为吴梦。审理中，被告确认2016年12月12日与案外人吴梦解约。审理中，原告为了证明被告未及时告知房屋权利状况，向本院提交了其与被告进行交涉的信息往来情况及电话录音。在信息中，被告贾玉华有“我有公司委托书”、“你就是和房东签合同的，营业执照也是房东的，我可以给你！约个时间我让房东给你，我也是拿了转让费才能在这里开店的……”、“钱畅是房东公司的员工，他代表房东和你签合同很正常！房东保障你的房子可以正常营业赚钱就可以了，其他的与你与你无关”等描述；在电话录音中，被告钱畅则有“这房子本来就是我的，谁要跟你要房子？谁有那么胆跟你要房子？”“没关系，就这一年都没关系的，16年是没关系的。”等等陈述，钱畅同时在电话中确认原告交付给贾玉华的钱款已经转交钱畅。被告对上述证据的真实性不表异议，但认为短信反而证明原告在租赁房屋时已经知道房屋非被告所有，仍然坚持租赁；电话录音中被告所说“房子是我的”并非产权归属的陈述，而是对承租权的确认，如果房子是被告的，则不存在16年没有关系之类的陈述，也证明原告对房屋权利情况是明知以后仍然坚持租赁房屋。审理中，原告确认被告系与前房客终止合同后与原告建立租赁关系，但无法确认其向前房客支付赔偿金的事实。同时，原告确认贾玉华交付房屋时确实留下了部分物品原告未支付对价。本院认为，原、被告关于系争房屋签订的《租赁合同》虽系双方的真实意思表示，合同订立后，原告在向被告支付费用后进入房屋经营，但在签订该合同时，原告得到对方就房屋权利状态为钱畅所有的意思表示，被告并未提供证据证明就此向原告告知过原告系争房屋的真实权利状态，从合同约定条款中“将其所有”之描述以及双方电话往来中钱畅之“房子是我的”之陈述分析，被告称其是对房屋承租权确认的抗辩主张，因承租权和所有权在法律界定中属完全不同的权利，在经济发展至今，房屋租赁已经成为普遍存在的商业行为，实践认知中，这两种权利很难出现被混淆的事实，被告的上述抗辩主张显然无法律支持依据，也缺乏所谓惯例陈述之合理性，故本院对该主张不予采纳。虽然如被告所述，原告在得知房屋权利状态后仍在房屋内经营，故应当视为原告明知的抗辩主张，因原告支付费用进入房屋经营后，被案外人即某某的真正经租人予以警告，并非被告将实际情况予以告知后的结果，且案外人嗣后要求原告直接支付租金给该案外人，因此原告获得在内继续经营的权利来自于经租人的同意，并非原、被告间租赁合同得以实现的结果，尤其是被告自行与案外人于2016年12月即解除了房屋的合同，因此被告的上述抗辩主张，与事实不符，本院亦难以采纳。据此，被告确实虚构了己方为房屋权利人的事实作为出租方与原告签订了合同，已经构成欺诈，故原告要求撤销租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同撤销后，被告应当返还收取原告的保证金、租金等费用，然因原告实际在系争房屋内经营至今，在其实际使用房屋后应当支付房屋使用费，使用费金额参照合同约定的租金金额。至于房屋转让费，作为撤销合同后原告所受的经济损失，因双方均在审理中确认，被告将房屋出租给原告时，终止了与前房东的租赁关系，且房屋交付时，原告在未支付对价时接受了房屋的现状和部分遗留物品，因此被告也在该次租赁过程中，受到一定损失，且原告在内经营至今其经济损失亦得到弥补，故本院酌情认定被告应当返还转让费的金额。被撤销的合同自始没有法律约束力，原告依据合同追究被告违约责任的诉讼请求，于法无据，本院难以支持。鉴于原告系与钱畅建立的租赁关系，并未与贾玉华有租赁之法律关系，且原告明知贾玉华系代钱畅从事民事活动，钱畅亦确认相关费用贾玉华已经转交钱畅，故原告要求贾玉华承担民事责任，缺乏法律和合同依据，本院一并不予准秀许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告刘其敏与被告钱畅签订的关于上海市普陀区梅川路XXX号的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起撤销；二、被告钱畅应于本判决生效之日起十日内返还原告刘其敏房屋租金人民币108000元、保证金人民币36000元；三、原告刘其敏应于本判决生效之日起十日内支付被告钱畅房屋使用费人民币108000元；四、被告被告钱畅应于本判决生效之日起十日内返还原告刘其敏房屋转让费人民币15万元；五、对原告刘其敏的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7000元，减半收取，计人民币3500元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郝晓鹃二〇一七年七月二十八日书记员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。