成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初3809号原告：林凯，男，1964年8月1日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：周达平，四川蜀西律师事务所律师。被告：锦江区金殿城电讯广场业主大会业主委员会，住所地冻青树街。负责人：朱俊，主任。委托诉讼代理人：赵仕林，四川嘉冠律师事务所律师。第三人：成都市冻青树市场管理有限公司，住所地成都市锦江区。法定代表人：谢益君。原告林凯与被告锦江区金殿城电讯广场业主大会业主委员会（简称金殿城业委会）、第三人成都市冻青树市场管理有限公司（简称冻青树市场管理公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告林凯及其委托诉讼代理人周达平，被告金殿城业委会的负责人朱俊及其委托诉讼代理人赵仕林到庭参加诉讼。第三人冻青树市场管理公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林凯向本院提出诉讼请求：1.判令被告补足原告的租金损失（从2015年12月起每月5580.67元，第二、三年递增20%直至付清之日止，暂计至2017年4月为100452.06元），在庭审中，原告变更该项诉讼请求为被告补足原告的租金损失（从2015年12月起至付清之日止，每月按5580.67元计算，暂计至2017年4月为94871.39元），放弃要求第二、三年递增20%的诉讼请求；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年12月7日通过法院依法继受取得位于锦江区冻青树街89号1层或二层的房屋（面积见房产证）。2010年3月1日办理了房产证。该房屋在原告购买前一直由业主委员会将该房屋整体出租给第三人，被告每季度将租金支付给原告。原告购买此房一直到2015年底原租赁合同到期。2016年原告与被告之间就委托租赁事宜进行磋商，要求租金不少于相邻位置的租金。原告于2016年1月22日向被告出具书面《委托书》，委托被告对该房统一经营管理包括租赁、代发租金等。原告的条件是租金不少于相邻位置的租金。被告于2016年1月26日与第三人签订了《房屋租赁合同》，合同租赁期为3年，租金每年递增20%。但被告每季度向原告支付租金时，明显比相邻位置的租金要少，原告找到被告要求支付差额部分的租金，被告以原告在购买该房时的价格比其他人购买的价格低，原告的投资额低，理应少分。原告认为，被告没有按照原告的要求全额支付租金，被告的行为构成违约，况且原告是实物（房产）投资而不是现金投资。因此，原告有权要求被告补足差额部分的租金损失。第三人与被告已经签订了《租赁合同》，其处理结果与其有直接的利害关系。因此，第三人应参加本案的诉讼。被告金殿城业委会辩称，原告的租金损失不成立，原告已领取2015年至2017年5月的租金，对外出租是整体出租,不是单个铺面出租，原告所购的商铺位置没有在一起，且被告分配租金是按照200多位业主召开业主大会确定的统一经营、统一管理，其分配是按照开发商在2005年提供给被告的购买金额作为分配基数，而不是以商铺面积作为分配基数。2015年前十年的租金都是按照以上方式进行计算，故请求法院在查清事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。第三人冻青树市场管理公司未陈述意见。本院经审理认定事实如下：2005年，锦江区金殿城电讯广场物业管理业主大会通过了《金殿城一、二楼商场物业区域统一经营管理实施办法》，主要内容为金殿城一、二楼全体业主授权委托业主委员会统一对金殿城一、二楼商场物业区域行使使用权；统一使用权具体体现为统一对外招商和统一对外签订租赁合同；金殿城一、二楼全体业主按购买商铺时的投资额，平均分配金殿城一、二楼商场物业区域所取得的一切收益。其计算公式为：总收益÷总投资额×业主个人投资额＝业主个人的收益；金殿城一、二楼全体业主每年须交纳一个月租金的管理佣金，由业主委员会统一收取和管理，用于维持开展工作的经费；本实施办法从2005年12月1日起至2015年11月30日止，共10年。根据成都市锦江区人民法院（2005）锦江执字第505-4、559-4、804-4、806-4、807-4、808-4、809-4、811-4号民事裁定书，林凯通过竞买方式购得被执行人四川省颐园房地产有限责任公司所有的位于成都市锦江区冻青树街89号金殿城商业用房综合市场A-36-1、A-29-1、A-29-2、A-26-1、A-26-2、A-38-3、A-39-2、A-62、B-54-1、B-54-2、B-43-1、B-60-1、B-60-2、B-2-1、B-2-2、B-51-1、B-51-2、二楼B-15、B-17、B-166。2010年3月1日，林凯取得了位于成都市锦江区冻青树街89号1层2-54-2号（建筑面积：23.78平方米）、2－60－2号（建筑面积：21.15平方米）、1－29－2号（建筑面积：9.68平方米）、1－62号（建筑面积：9.33平方米）、1－29－1号（建筑面积：10.03平方米）、2－2－2号（建筑面积：11.32平方米）、2－54－1号（建筑面积：22.03平方米）、1－26－1号（建筑面积：9.65平方米）、1－26－2号（建筑面积：10.07平方米）、2－60－1号（建筑面积：19.17平方米）、2－43－1号（建筑面积：16.65平方米）、2层2-166号（建筑面积：12.5平方米）、2层2-17号（建筑面积：12.5平方米）的房屋产权。2016年1月22日，林凯、付明、夏定体、林彦池四人向金殿城业委会出具《委托书》，内容为：就本人在锦江区金殿城电讯广场的物业，（建筑面积：365.8平方米），全权委托锦江区金殿城电讯城广场业主委员会，统一经营管理（招租、租赁、代收、代发租金等与该物业相关的事宜）。条件：由业委会统一租赁、统一经营管理，租金由承租方直接给我（如果我的租金与相邻位置一致，也可以由业委会代收、代发租金）。2016年1月26日，金殿城业委会（甲方）与冻青树市场管理公司（乙方）签订了《金殿城一、二层房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区冻青树街89号金殿城电讯广场第一层建筑面积3699.82平方米、第二层建筑面积3995.93平方米和附属连体商铺约500平方米，一、二楼共计约7695.81平方米的商业房产，租赁给乙方经营成都冻青树街综合农贸市场；租赁期为三年，从2015年12月1日起至2018年11月30日止，从2015年12月1日至2016年11月30日止，租金480万元，从2016年12月1日至2017年11月30日，租金492万元，从2017年12月1日至2018年11月30日，租金492万元；租赁合同期的前两年半，租金按月支付，每次提前20天支付下一月的租金；租赁合同期的最后半年，租金按季支付，每次提前20天支付下一季度的租金。2016年5月15日，锦江区金殿城电讯广场物业管理业主大会会议经全体业主所持票权2/3以上通过《业主管理规约》：针对金殿城一、二楼商场物业区域产权分散的实际情况，为了保证商场有效地经营管理，加速商场成熟，使金殿城能够持续地良好发展，特约定本商场物业区域内所有商铺均实行统一经营管理。一、二层统一经营管理的收益分配方式按照2005年12月第一届业主委员会执行的第一次分配方案的投资金额进行分配。物业因买卖、赠予、继承等法律关系已合法占有房屋，转让专用部分仍按原业主初始购买房屋的投资总额享有收益分配权。金殿城业委会按照开发商在2005年提供给金殿城业委会的购买金额作为分配基数向林凯支付了2015年至2017年5月的租金。庭审中，原告表示2015年11月30日之前同意金殿城业委会计算租金的方式，但2015年12月起金殿城业委会应按原告的委托条件支付原告租金。2017年5月5日，林凯以金殿城业委会出租涉案商铺价格低于相邻位置租金为由，要求金殿城业委会补足其损失，起诉至法院。以上事实的认定，有原告的身份证复印件、被告单位信息查询单、第三人单位信息查询单、（2005）锦江执字第505-4、559-4、804-4、806-4、807-4、808-4、809-4、811-4号民事裁定书、《金殿城一、二楼商场物业区域统一经营管理实施办法》、《委托书》、《金殿城电讯广场一、二层房屋租赁合同》、《业主管理规约》、房产证复印件、银行客户回单、铺面位置平面图以及双方当事人的庭审陈述在案为证。林凯提交的租金计算明细均系单方制作，金殿城业委会不予认可，真实性无法核实，本院不予采纳。本院认为，2005年，锦江区金殿城电讯广场物业管理业主大会通过了《金殿城一、二楼商场物业区域统一经营管理实施办法》，明确金殿城一、二楼全体业主授权委托业主委员会统一对外招商和对外签订租赁合同，全体业主按购买商铺时的投资额，平均分配金收益。其计算公式为：总收益÷总投资额×业主个人投资额＝业主个人的收益。金殿城业委会统一将金殿城电讯广场一、二层房屋租赁给第三人冻青树市场管理公司使用，被告金殿城业委会自原告取得涉案房屋产权均按“总收益÷总投资额×业主个人投资额＝业主个人的收益（以开发商在2005年提供的购买金额作为分配基数）”的计租方式向原告支付租金，庭审中，原告表示2015年11月30日之前对上述计租方式无异议。2016年5月15日，锦江区金殿城电讯广场物业管理业主大会会议通过《业主管理规约》，明确约定一、二层统一经营管理的收益分配方式按照2005年12月第一届业主委员会执行的第一次分配方案的投资金额进行分配，物业因买卖、赠予、继承等法律关系已合法占有房屋，转让专用部分仍按原业主初始购买房屋的投资总额享有收益分配权。“总收益÷总投资额×业主个人投资额＝业主个人的收益”这一租金计算方式经锦江区金殿城电讯广场全体业主所持票权2/3以上通过确定，被告金殿城业委会按此租金计算方式支付原告租金具有合理性。原告林凯于2016年1月22日向被告金殿城业委会出具的《委托书》载明：“由业委会统一租赁、统一经营管理，租金由承租方直接给我（如果我的租金与相邻位置一致，也可以由业委会代收、代发租金）。”《委托书》中并未另行约定租金的计算方式且“租金与相邻位置一致”也属约定不明。综上所述，原告林凯自取得涉案房屋产权后即按被告金殿城业委会的租金计算方式领取租金，且该计算方式经锦江区金殿城电讯广场全体业主所持票权2/3以上通过《业主管理规约》确认，在原、被告双方没有另行约定租金计算方式的前提下，被告金殿城业委会按照“总收益÷总投资额×业主个人投资额＝业主个人的收益”的租金计算方式向原告林凯支付租金，并无不妥。原告林凯未提交证据证明其租金损失，应由其承担举证不能的不利后果，故对原告林凯的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告林凯的诉讼请求。案件受理费1154.5元，由原告林凯承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 叶 红二〇一七年七月十日书记员 徐祗邰