辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终4500号上诉人（原审原告）：孔晓燕。委托诉讼代理人：金克发，辽宁昌汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张良，辽宁昌汉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连盛世麒麟广场开发有限公司。法定代表人：徐壮，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙行宇，男，该公司职工。上诉人孔晓燕因与被上诉人大连盛世麒麟广场开发有限公司（以下简称盛世公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2017）辽0283民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孔晓燕上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求。事实及理由：依据《商品房买卖合同》第八条、第九条相关约定，结合被上诉人针对其开发的案涉房屋截止目前为止没有取得综合验收的事实，甚至水、电、气、热都没有正式入网开通的事实，可以充分证明被上诉人构成根本违约，理应按合同约定承担逾期交房违约责任。被上诉人一审的反驳或辩解无事实和法律依据，且未提供充分、直接、有效的证据予以证明。另外上诉人依据合同赋予的”不安抗辩权”完全可以拒绝办理银行贷款手续或交纳余下购房款项，上诉人没有任何违约或违法之处。盛世公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。理由：1、合同履行顺序有先后，作为买受人的上诉人，其负有支付房款的在先履行义务，但上诉人未按约支付全部房款，被上诉人有权拒绝履行在后顺序的交付以及其他对应义务。上诉人拒绝付款所依据的主要理由是合同法六十八条不安抗辩权，但被上诉人根本不存在该法律规定四种情形的任何一项，且上诉人从未向被上诉人发出通知要求以此为由中止履行或要求提供担保。上诉人所述的”听说被上诉人有大股东撤资”，非但不是被上诉人出现财务风险的信号，恰恰是被上诉人为保证项目正常进行而积极吸收开发资金的商业行为。2、上诉人称”项目至今没有取得综合验收”。（1）该事实不成立，被上诉人已于2016年12月1日组织施工单位、设计单位、监理单位等共同组织了综合验收，各方均在竣工验收报告上签章。当事人双方签署的《商品房买卖合同》、《补充协议》均明确了房屋的交付条件以竣工验收作为标准。一审主审法官走访了项目现场及到庄河市建筑质量监督站进行了调查并确认了该项事实。（2）依据双方合同约定，买受人逾期付款的，出卖人有权按照其逾期付款的对应天数延期交付房屋。被上诉人在上诉人交付全部房款前，无需交房亦无需向其证明项目是否已按约或法定标准符合交付条件。孔晓燕向一审法院起诉请求：一、要求解除双方于2014年12月31日签订的《商品房买卖合同》，并返还原告购房款15万元；二、要求被告支付违约金7500元（即已付购房款15万元的5%）。一审法院认定事实：2014年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：买受人所购商品房为麒麟广场第3幢6层28号，建筑面积52.23平方米，每平方米5628.95元，总房款294OO0元。付款期限及方式：首期房款15万元于合同签订当日付清，其余房款144OO0元，由买受人申请银行贷款，自项目达到银行放贷条件之日起30日内支付给出卖人。房屋交付期限：出卖人应当在2015年12月30日前将验收合格的的商品房交付给买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：l、遭遇不可抗力；2、买受人未付清房款、未按合同或补充协议约定交纳其它应交费用或未履行其它合同义务；......。同日，双方还签订了”附件四：补充协议”，对商品房交付等事宜作了进一步约定。上述合同签订后，原告交付了首付款15万元，其余房款未再交付。2016年9月3日，原告向一审法院提起诉讼，要求被告继续履行交付经验收合格的商品房的合同义务，并承担自2015年12月31日起至实际交付房屋之日止，以已交房款按日计算的违约金。该案诉讼期间，被告提交一分由中国工商银行庄河市支行于2016年l1月10日出具的”关于麒麟广场项目的个人按揭贷款说明”，内容为：”大连盛世麒麟广场开发有限公司开发的位于庄河市延安路南段699号的麒麟广场项目3#楼公寓已于2015年10月10日取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《土地使用权证》、《商品房销售（预售）许可证》，该项目于2015年11月20日获得准入资质，符合银行关于个人按揭贷款办理的资质，可以办理个人按揭贷款”。期间因该案，一审法院到庄河市建设工程质量监督站调查案涉房屋的竣工验收情况。庄河市建设工程质量监督站于2016年12月23日向该院出具了”关于麒麟广场3#楼竣工验收有关问题的说明”，内容为：”庄河市人民法院：大连盛世麒麟广场开发有限公司开发的麒麟广场3#楼，于2016年12月1日由建设单位组织通过竣工验收，庄河市建设工程质量监督站对竣工验收进行监督并出具监督报告。特此说明”。之后，该案经开庭审理，原告于2017年3月2日撤回起诉，同日，一审法院作出（2016）辽0283民初5251号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。3月4日，原告向被告发出”解除合同通知书”，内容为：”大连盛世麒麟广场开发有限公司：我（孔晓燕）现向你公司发出解除合同通知书，即通知你公司解除2014年12月31日签订的《商品房买卖合同》”。被告于2017年3月9日向原告”回函”，内容为：”尊敬的孔晓燕女士：我公司已收到您的代理人金克发寄达的关于2014年12月31日签订的商品房买卖合同的《解除合同通知书》。我公司回复意见为：不接受您的单方解除合同的要求。理由如下：截至目前为止，尚无任何法律规定或合同约定的买售人有权单方行使解除权的事实发生。您无权在未经与我公司协商且取得我公司同意的前提下，单方行使合同解除权。根据双方签署的《商品房买卖合同》，您尚欠房屋价款余额为人民币144000元至今未予支付，请予接到回函后15日内到我公司售楼处付清房款。否则，我公司将有权通过诉讼主张合同约定的价款并追究您逾期付款的违约责任。特此回函”。诉讼中，原告称其未支付余下购房款是因为了解到被告公司内部有一个大股东撤股了，再支付房款可能会带来风险。另查，案涉的麒麟广场3#公寓楼已销售部分房屋，并有多户装修入住。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，但未能提供充分证据予以证明。依双方合同约定，原告应当首先履行付清房款义务，而原告在交付首付款15万元后，以了解到被告公司内部有股东撤股为由，借故拒绝履行支付余下购房款义务，在此情况下，原告以被告未能依约交付房屋为由，要求解除合同，缺乏证据支持。现有证据不足以证明被告存在根本违约。为平等保护合同双方当事人的合法权益，维护交易稳定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告孔晓燕的诉讼请求。案件受理费1725元，由原告负担。二审中当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院二审予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。上诉人主张解除合同的依据是《商品房买卖合同》第八条、第九条，即出卖人应当在2015年12月30日前交付房屋，出卖人逾期交房超过150日后，买受人有权解除合同。但该《商品房买卖合同》第八条第二款同时约定：”如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......2、买受人未付清房款、未按合同或补充协议约定交纳其他应交费用或未履行其他合同义务的；......”同时，《补充协议》第七条第二款约定：”如乙方（买受人）逾期付清房款，甲方（出卖人）有权按乙方逾期付款的天数相应顺延交付期限且不承担违约责任”。而上诉人至今未按双方合同约定支付购房余款，按照上述《商品房买卖合同》第八条第二款及《补充协议》第七条第二款约定，被上诉人有权按上诉人逾期付款天数相应顺延交房期限且不承担违约责任。故案涉《商品房买卖合同》不符合约定解除的情形，上诉人主张解除合同无事实及法律依据。关于上诉人主张案涉房屋截止目前为止没有取得综合验收，水、电、气、热亦没有正式入网开通，被上诉人构成根本违约一节，本院认为，依据《商品房买卖合同》约定，上诉人具有交付全部房款的先履行义务，在上诉人未交付全部房款的情况下，被上诉人不具有交付房屋的义务，不能构成根本违约。上诉人此点理由不成立，本院不予支持。关于上诉人主张其享有不安抗辩权一节，本院认为，上诉人并未提供确切证据证明被上诉人具有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的几种情形，故上诉人此点上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3450元（上诉人已预交），由上诉人孔晓燕负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 亮审判员  杨 威二〇一七年七月四日书记员  任建芳