北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初1293号原告（反诉被告）：陶向鹏，女，1980年3月6日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴青江，北京旭坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：王淑琴，女，1976年8月5日出生，户籍地黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：廖辉，北京市兆君律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵娟，北京市昌兴律师事务所律师。陶向鹏与王淑琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陶向鹏的委托诉讼代理人吴青江、王淑琴及其委托诉讼代理人邵娟、廖辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶向鹏提出诉讼请求：一、判决解除原告、被告2016年7月19日签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》；二、被告给付原告违约金48.40万元；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告、被告于2016年7月19日签订《房屋买卖居间合同》约定：“原告将位于北京市昌平区出售给被告，房屋总价约定为242万元等。”双方又于同日签订《补充协议》约定：被告承诺于2016年8月10日前向原告支付首付款182万元整（包含定金2万元），如逾期十五日后，原告可以解除合同并要求被告按照总房款的20%支付违约金等。上述合同签订后，被告开始称没有购房资格不再购买，后又未按合同的约定2016年8月10日前支付原告首付款182万元，在双方约定的过户时间2016年10月24日被告拒不前往建委办理过户手续。至今，被告不按合同的约定履行支付违约金等义务。被告王淑琴辩称：原告的诉讼请求没有依据。原被告双方于2016年7月19日签订《房屋买卖居间合同》及《补充合同》。《补充协议》第二条第4款约定，“双方于2016年7月19日合同签订的同时，被告支付原告2万元定金。双方于2016年8月20日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后3日内，双方即办理该房屋的过户手续，同时被告将购房首付款182万元，其中包含定金2万元，一次性付给原告”。而在第6款其他一栏中，又手写了“双方约定买受人（被告）向出卖人（原告）承诺于2016年8月10日前向出卖人（原告）支付首付款人民币182万元（包含定金2万元）”这两条约定的履行期限和条件自相矛盾。1、细读《补充协议》第二条第4款约定，按照学习语文的常识，该表达意思应理解为，最迟在8月19日，被告备齐贷款各项资料，办理贷款手续，等待收到批贷通知后3日内，原被告双方办理该房屋过户手续，与此同时被告再支付原告首付款182万。支付首付的前提是被告要拿到银行的批贷函。而第二条第6款手写的内容却是，让被告在8月10日前支付原告首付款。这本身就是不合理，且矛盾的。2、按照通常的银行贷款审批程序，具体的初审时间，审查进度，批贷流程等，都全部由银行掌控。被告、原告以及中介，均无法要求银行放贷的时间。且前款约定等待收到批贷函后3日内，再支付首付款给原告。银行的审批贷款的时间是个未知数，所以要以收到批贷函为界限辨别给首付款的时间，故而后款约定于8月10日前给首付款的内容不合理。再者说被告是贷款买房，银行贷款未下来前，怎么能提前交付首付呢？3、《补充协议》第二条第4款与第二条第6款约定的履行付首付期限的条件有明显不同，应当视为履行期限不明确。从《补充协议》约定的8月20日准备贷款材料，再到被告在2016年8月30日支付首付，该行为是完全履行约定的，且符合通常贷款房屋买卖的交易习惯。被告的行为没有构成违约。4、被告于8月30日给付原告182万元，其中2万元为逾期给付的违约金，原告亦已接受。反诉原告王淑琴提出反诉请求：1、判令被反诉人继续履行2016年7月19日与反诉人签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》;2、判令被反诉人给付反诉人违约金48.4万的逾期违约金（以48.4万为基数，按日千分之五计算自2016年10月25日起至判决生效之日）及律师费3万元；3、本案反诉费由被反诉人承担。2016年7月19日，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，合同约定被告购买原告位于昌平区创新园29号楼1层3单元102号房屋。房屋总价242万元。2016年9月22日，反诉人获得银行贷款批示函。2016年8月30日，反诉人按《补充协议》第二条第4款约定向被反诉人支付了房屋首付182万元及定金2万元。之后双方继续履行合同，并定在2016年10月24日办理房屋权属转移登记手续。按照交易习惯，房屋首付款应在银行批贷后交付。反诉人于银行批贷前交付首付款的行为，在很大程度上保障了被反诉人的个人权益。由于反诉人是全职太太，家庭琐事较多。10月24日因事迟到半个小时，导致过号。在反诉人到达建委办事大厅后，发现被反诉人已经离开。按照建委规定，办理过户当日上午因迟到等原因错过办理序号的，当日15时后可继续办理。中介人员以错过办理序号为由，向反诉人索要高额费用。反诉人多次打电话联系被反诉人，而被反诉人始终不予接听。于是反诉人发短信表达了歉意，并发出要约，请求与被反诉人25日再去办理过户。此后，被反诉人始终拒绝与反诉人联系,目前导致反诉人购买的房屋，始终无法办理过户手续。综上，被反诉人的行为违反了《补充协议》第二条第3款约定，应承担第四条第2款第(3)项的违约责任。反诉被告陶向鹏辩称：不同意反诉请求。反诉人没有按照双方约定的时间交纳首付款，中介公司强行撮合的情况下反诉人拒不到建委办理过户登记手续，另外在合同签订后反诉人开始不具备购房咨格，与他人领取结婚证后贷款不能．其应该通过短信方式通知被反诉人不再履行合同，反诉人违反合同约定，原告具有合同解除权。经审理查明：2016年7月19日，经案外人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司，居间人、丙方）提供居间服务，陶向鹏（出卖人、甲方）与王淑琴（买受人、乙方）签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，其中《房屋买卖居间合同》约定出卖人将位于昌平区创新园29号楼1层3单元102号房屋出售给买受人，房屋面积75.61平方米。房屋成交价格及家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为242万元。《补充协议》约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定：（一）定金：乙方于2016年7月19日向甲方支付定金2万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。（二）关于购房款的支付，甲乙双方同意按照贷款形式履行：1.甲乙双方于2016年7月19日签定本合同，同时乙方向甲方支付购房定金2万元；2.甲乙双方约定于2016年8月20日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知3日内，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房首付款182万元（其中包含定金2万元）一次性付给甲方。3.乙方选择以商业贷款方式支付甲方剩余房款60万元，该笔贷款到账后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款。（6）其他：双方约定买受人向出卖人承诺于2016年8月10日前向出卖人支付首付款182万元（包含定金2万元）。（三）权属转移登记：甲乙双方同意，共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。上述合同还约定了其他权利和义务。签订合同当日，王淑琴给付陶向鹏定金2万元，王淑琴于8月30日向陶向鹏支付了首付款182万元（其中含首付款180万元）。陶向鹏于9月22日获得批贷函，双方约定获得批贷函后3日内办理过户手续，因建委取得过户号需要提前预约，双方取到的是10月24日办理过户手续的过户号。过户当日，王淑琴没有到场配合办理过户手续。此后，陶向鹏要求与王淑琴再行签订协议才能继续履行合同，因王淑琴不同意协议内容，最终双方就协议未能达成一致，王淑琴陈述双方于12月7日约定再次过户，因陶向鹏出国未能过户，对此陶向鹏予以否认。后陶向鹏诉至我院，要求解除合同。王淑琴提起反诉，要求继续履行合同，且其当庭明确表示可以以现金形式一次性付清剩余房款。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《房屋所有权证》、银行卡交易明细、购房定金收条及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：陶向鹏与王淑琴及案外人易合公司签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当履行上述合同约定的内容。关于首付款支付时间一节，在补充协议中，双方就首付款支付时间做了两处不同的约定，其中约定于8月10日付款的条款在后，该条款系手写条款，且经双方捺印确认过，应当认定双方约定的首付款支付时间为8月10日。现王淑琴支付首付款的时间超出了合同约定，王淑琴应支付首付款182万元，实际支付184万元，王淑琴表示2万元为违约金，但陶向鹏不予认可。本院认为，在王淑琴违约的情况下，陶向鹏无其他合理理由收取了王淑琴多支付的2万元，并且继续配合王淑琴履行买卖合同，该2万元应当视为双方对违约金的约定。在收取违约金后，陶向鹏同意并且也实际继续履行了买卖合同，现陶向鹏再次以王淑琴逾期支付违约金为由要求解除合同，于法无据，本院不予支持。王淑琴于10月24日过户当日再次违约，未到场办理过户手续，但在10月24日之后，王淑琴一直与陶向鹏商量继续履行合同的问题，但双方一直因违约问题协商未果，陶向鹏认为王淑琴是以其行为明确表示拒绝购买房屋而要求解除合同，缺少事实依据，且陶向鹏没有证据能够证明王淑琴已构成根本违约，故对其解除合同的诉讼请求，本院不予支持。现王淑琴当庭明确表示可以以现金形式一次性付清剩余房款，双方合同具备继续履行的条件，故对王淑琴要求陶向鹏继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持，具体履行方式及期限由本院予以判定。王淑琴要求陶向鹏承担违约责任一节，双方在王淑琴违约后协商违约责任的情况下，陶向鹏暂时中止其配合过户的义务，并无不当，故陶向鹏不应当承担违约责任。本案中，经释明后，陶向鹏坚持要求解除合同，属于其对自身权利的处分，故对于合同继续履行后其要求王淑琴承担违约责任等问题，陶向鹏可另行起诉解决。应当指出的是，合同履行过程中，各方当事人应当秉持着诚实信用的原则，采用友善、和谐、积极的方式真诚相待，互相体谅与理解，给予对方必要的配合与协助。这也是法律所倡导的。王淑琴履行合同不够积极，多次迟延履行相关义务，是导致纠纷产生的重要原因，基于上述原因，结合本案的具体事实及法律规定，本院确定诉讼费及反诉费由王淑琴承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陶向鹏继续履行其与王淑琴于二○一六年七月十九日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，陶向鹏于本判决生效后七日内协助王淑琴办理北京市昌平区产权过户手续，王淑琴于过户当日将剩余购房款600000元支付给陶向鹏；二、驳回原告陶向鹏的诉讼请求；三、驳回反诉原告王淑琴的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30032元，由被告王淑琴负担，于本判决生效后十日内交纳；反诉案件受理费13080元，由反诉原告王淑琴负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  范博见人民陪审员  姜振利人民陪审员  艾秋军二〇一七年七月十八日书 记 员  刘洋洋