福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初508号 原告：郑文城，男，1975年4月3日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：黄亚玮、洪杰隆，福建正成功律师事务所律师、实习律师。 被告：陈思亮，男，1974年7月5日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：熊红英，女，1972年10月15日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 原告郑文城与被告陈思亮房屋租赁合同纠纷一案，原告郑文城于2017年1月19日向本院提起诉讼，本院立案受理后，适用简易程序分别于2017年5月4日公开开庭进行审理。原告郑文城之委托诉讼代理人黄亚玮、洪杰隆，被告陈思亮及其委托诉讼代理人熊红英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑文城向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年3月10日签订的《租赁合同》，陈思亮立即将租赁房屋腾空交还郑文城；2.陈思亮向郑文城支付自2016年10月10日起计至判决确定的合同解除日止的租金（暂计至2017年1月16日为71815元）；3.陈思亮向郑文城支付违约金66633元；4.陈思亮支付郑文城（自2016年3月起至-2017年1月）电费34816.78元；5.本案全部诉讼费由陈思亮承担。诉讼中，郑文城变更其诉讼请求为：1.确认双方于2016年3月10日签订的《租赁合同》无效，陈思亮立即将租赁房屋腾空交还郑文城；2.陈思亮向郑文城支付自2016年10月10日起计至判决确定的合同解除日止的房屋占有使用费（参照租金标准，从2016年10月10日暂计至2017年1月16日为71815元）；3.陈思亮支付郑文城（自2016年3月起至-2017年1月）电费34816.78元；4.本案全部诉讼费由陈思亮承担。事实和理由:2016年3月10日，郑文城与陈思亮签订一份《租赁合同》，约定由陈思亮承租郑文城址于厦门市同安区五显中路1200-1205的房屋，租赁房屋面积3173平方米，租金7元/平方米，租期自2016年4月10日起至2018年5月10日。《租赁合同》签订后，郑文城依约将租赁房屋交付给陈思亮使用，但自2016年10月起，陈思亮未再向郑文城支付租金。因案涉租赁系简易搭盖，依照相关法律规定，双方签订的《租赁合同》应为无效，但陈思亮须参照《租赁合同》的租金标准支付占用费及水电费。 陈思亮辩称：1.其与郑文城签订的《租赁合同》是有效的，因为其租赁的铁皮屋系位于郑文城产权证范围内；2.陈思亮并没有拖欠郑文城租金，不存在违约行为，事实上陈思亮已经支付租金至2016年10月10日，后期没有继续支付是因为受“莫兰蒂”台风影响，陈思亮经营的厂房及设备严重受损，郑文城作为出租方，一直没有按合同约定进行相应的厂房及设备修缮，导致厂房无法正常生产经营，其租赁目的无法实现；3.陈思亮同意支付电费，但需要对照签订合同时的电表底度，并依据相关部门的正规发票与郑文城结算。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对下列事实，双方均无异议：2015年12月18日，郑文城经营的福建科兴宇电缆有限公司（以下简称“科兴公司”）于通过司法拍卖程序获得址于厦门市同安区五显中路1200、1205号（3#厂房）的房产。2016年3月25日，科兴公司就上述房产办理《不动产权证书》【闽（2016）厦门市不动产权第0029664号】，载明其有房屋所有权证的部分为《厦门市宗地地籍图》西北角的五层钢混房屋，其余的简易搭盖或铁皮屋部分未取得建设工程规划许可证，也未办理房屋产权证。2016年3月10日，郑文城与陈思亮签订《租赁合同》一份，约定郑文城将坐落于同安区五显中路1200-1205的厂房简易搭盖部分租赁给陈思亮，面积为3173平方米。其中第二条：“租金及租赁期限：(一)租金为7元/平方，支付方式为季付（三个月）…(二)如陈思亮一个月内未能按时交付租金，郑文城有权解除合同并要求乙方承担本季度的租金作为违约金。租金期限未满如陈思亮提前解除租赁合同，已交定金归郑文城所有。（三）房屋租赁期三年，自16年4月10日至19年4月9日。”第八条：“房屋及附属设施的维护：陈思亮应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，未经郑文城同意，不得随意更改。因郑文城保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，陈思亮应负责维修或承担赔偿责任。因不可抗拒因素或房屋本身质量原因损坏应由郑文城负责。”第九条：“合同的基础及违约责任：陈思亮由下列情形之一的，郑文城有权要求陈思亮恢复原状，并单方解除合同，收回该房屋，所交租金不予退还：1.未经郑文城同意，擅自改变该房屋用途的。2.未经郑文城同意，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构。3.未经郑文城同意，擅自将该房屋转租给第三人。4.利用该房屋从事违法活动的。如陈思亮在该房屋从事违法活动，与郑文城无关，陈思亮应自行承担责任。”合同签订后，陈思亮按约定支付租金至2016年10月10日。2016年9月15日，受“莫兰蒂”台风影响，陈思亮租赁的厂房及设备遭受严重破坏，导致工厂无法正常生产经营。2017年1月19日，郑文城向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为《租赁合同》的效力问题。郑文城与陈思亮签订的《租赁合同》的租赁物为案涉厂房内的简易搭盖，属临时建筑。根据《最高人民法院》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。”案涉简易搭盖虽址于厦门市同安区五显中路1200、1205号（3#厂房），但未取得建设工程规划许可证，也未办理房屋产权证，故双方就该临时建筑订立的租赁合同应视为无效，对郑文城要求确认《租赁合同》无效的诉讼请求，予以支持。因该合同无效，故陈思亮无占有、使用案涉简易搭盖的无法律或合同依据，应限期腾空返还郑文城；关于缴纳拖欠租金的问题：双方签订的《租赁合同》虽无效，但陈思亮占用案涉简易搭盖，应参照租金标准支付郑文城占用费。庭审中，陈思亮辩称因郑文城未对“莫兰蒂”台风致损的厂房及设备部分进行修缮，导致案涉厂房不能正常运作，故其有权拒绝缴纳2016年10月10日以后的占用费；郑文城虽承认案涉部分厂房受台风影响不能正常使用，但该厂房一直到2017年1月还在产生电费，故台风并未影响到工厂的正常生产经营，其虽口头答应陈思亮修缮厂房，但因政府要求对铁皮房进行拆除，故其客观上无法再对受损厂房及设备进行修缮。本院认为：从陈思亮举示的《照片》及现场勘验来看，案涉厂房确因“莫兰蒂”台风遭受了严重损毁，故郑文城作为出租方，在未对案涉厂房进行修缮且该厂房已被政府要求拆除的情况下，再要求陈思亮支付2016年10月10日以后的厂房占用费理由不足，不予支持；三、关于拖欠电费问题：郑文城提交案涉厂房《历月电费明细》，拟证明陈思亮的用电情况。该份明细载明了郑文城所经营的科兴宇电缆集团有限公司（户号：5350231910）自2016年1月起至2017年1月止的电费使用情况。对此，陈思亮辩称：其有安装分户电表，但该份明细体现的是总表用电情况，并不是陈思亮个人所用电费的明细，且郑文城无法提供经陈思亮签名确认的历月电费核对表、地税电力专用发票等，故对该份《用电明细》三性均不予确认。本院认为，郑文城提交的《用电明细》显示的户名为科兴宇电缆集团有限公司，并非陈思亮，且郑文城自认该电表的用电量包含其所经营的公司产生的用电量，故该份明细无法证明陈思亮租赁案涉厂房产生的真实用电量及相应电费，因此对郑文城要求陈思亮支付拖欠电费34816.78元的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、原告郑文城与被告陈思亮于2016年3月10日签订的《租赁合同》无效； 二、被告陈思亮应于本判决生效之日起六十日内返还原告郑文城占用的址于厦门市同安区五显中路1200、1205号（3#厂房）的简易搭盖； 三、驳回原告郑文城的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3069元，适用简易程序减半收取1534.5元，由郑文城负担526.5元，陈思亮负担1008元，款限于本判决生效之日三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  王兴安 二〇一七年七月十六日 代书 记员  童婉萍 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条第一款当事人行使合同解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 2.《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。” 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。