广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3370号上诉人（原审原告）:陈本忠，男，1959年7月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：黄国荣，广东天舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李光明，男，1982年3月26日出生，汉族，住重庆市万州区，委托诉讼代理人：高敏强，广东盛隽律师事务所律师。上诉人陈本忠因与被上诉人李光明租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初19610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人陈本忠提起上诉请求：撤销一审判决第三、第四项，改判：1.李光明于判决发生法律效力之日起十日内向陈本忠支付违约金88000元；2.李光明向陈本忠支付从2016年7月起至李光明注销租赁场所企业之月止每月800元的租赁税（暂计至2017年1月为5600元）；3.李光明向陈本忠支付2016年12月租金11000元；4.一、二审案件受理费全部由李光明承担。事实和理由：一、一审判决酌定的违约金明显不合理，陈本忠请求的违约金不存在过高的情形，应予以支持。1、双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，该合同约定了李光明提前解除合同的违约责任。陈本忠请求的违约金88000元完全是按照合同约定的违约金计算方法计算的。2、李光明在2016年11月突然停业、搬离租赁厂房，没有提前告知陈本忠，也没有移交钥匙，2016年12月还未解除合同。李光明应该支付2016年12月的租金11000元。李光明在年底搬离，陈本忠进行招租，至今仍未能重新租出，厂房仍然空置。因此，陈本忠每月损失租金11000元。3、李光明在涉案租赁场所开办的企业——佛山市奇翔家具有限公司（下简称“奇翔公司”）至今仍未注销，也没有办理企业迁移的变更登记手续，严重影响了陈本忠重新招租。按照企业工商登记的规定，一个租赁场所只能登记一家企业，李光明腾退厂房后至今未注销其企业，也没有办理企业迁移的变更登记，陈本忠就算找到新的承租人，也不能办理企业的工商登记。因此，李光明拒不注销其企业工商登记也不办理迁移的行为严重制约了陈本忠重新招租，陈本忠的租金损失应由李光明承担。4、合同法规定的违约金具有赔偿性和惩罚性的功能。陈本忠已经损失多月的租金收入，一审判决的违约金只相当于一个月租金，远远满足不了赔偿陈本忠的实际损失，更加不要说惩罚性赔偿了。故一审酌定的违约金明显不合理。二、陈本忠关于租赁税的请求应当得到支持。涉案《厂房租赁合同》约定租赁厂房所产生的租赁税由李光明承担。税务局征收的厂房租赁税是每月征收的。因此，陈本忠每月都为李光明垫付租赁税800元。只因数额不大，陈本忠允许李光明每半年返还一次。陈本忠提交的2016年7月15日的收据以及农业银行交易明细清单能够证明以上事实。而且，尽管李光明的企业已经停业并搬离租赁场所，但只要其不注销或不办理迁移，税务局登记的涉案租赁关系仍然存在，陈本忠仍然需要为李光明垫付租赁税。一审判决关于租赁税的认定错误，应予以纠正。李光明答辩称，一、李光明并非适格的被告，陈本忠与奇翔公司于2015年6月1日签订《租赁合同》，陈本忠应向奇翔公司主张租金、违约金等相关费用。陈本忠与李光明于2015年4月18日签订了涉案租赁合同后，次日双方均同意解除该合同，不再履行，互不追究责任，因此涉案租赁合同双方均没有履行。后陈本忠与奇翔公司签订了租赁合同，实际承租人和使用人均为奇翔公司，且押金、租金均不是答辩人支付的，仅于2016年11月奇翔公司委托陈本忠转过一笔租金。故奇翔公司才是本案适格被告。二、陈本忠要求李光明支付租金、违约金等相关费用已过诉讼时效。拒付和延付租金的诉讼时效为一年，陈本忠与李光明于2015年4月18日签订租赁合同，双方均没有实际履行，陈本忠于2016年12月提起诉讼，已经超过诉讼时效。三、陈本忠主张支付2014年至注销或转出奇翔公司的租赁税没有事实和法律依据。李光明无权注销或转出奇翔公司，陈本忠应向奇翔公司主张。四、陈本忠主张的违约金过高，应当调低。陈本忠向一审法院起诉请求：1.解除2015年4月18日陈本忠与李光明签订的《厂房租赁合同》;2.李光明向陈本忠支付2016年12月1日至2016年12月31日租金11000元；3.李光明向陈本忠支付2016年12月1日至2016年12月31日的垃圾费、大门口保安工资分摊、电梯保养维修费共800元；4.李光明向陈本忠支付2016年7月1日至李光明注销、转出佛山市奇翔家具有限公司所占用陈本忠的场地为止，暂时计至2016年12月31日为李光明垫付的租赁税（每月800元）共4800元；5.李光明向陈本忠支付2017年1月1日至2020年4月30日共40个月的违约金88000元；6.李光明向陈本忠支付2016年11月份水电费320.5元；7.李光明承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案租赁物位于佛山市南海区九江镇梅圳村梅东一组，已办理房地产权证，登记权属人为陈本忠、陈本坚。2015年4月18日，陈本忠（出租方、甲方）与李光明（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于九江梅圳工业区东鹏工业园厂房的五楼车间及办公室出租给乙方使用，面积约1500平方米，租赁期五年，自2015年的5月1日至2020年4月30日。每月租金为11000元，须于当月5日缴交，逾期不交，每日按前款金额的0.5%加收滞纳金，不按期交清租金，超过一个月，甲方有权单方解除合同；签订合同之日支付保证金22000元；租赁期间发生的一切税项（包括租赁税）及费用由乙方负责，与甲方无关；乙方负责日常生产所需的水电费，垃圾费每月150元，大门保安公司分摊每月550元，电梯的电费按实际使用次数计算，保养维修费每月100元均由乙方负责。电梯年检费用由甲方负责；任何乙方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约，违约金以剩余租期内应交租总额的20%计算。等等。陈本忠持有的落款时间为2015年4月18日、载有双方手写名字的《场地交付确认书》载明：陈本忠已于2015年4月18日把《厂房租赁合同》所承租的场地交还给李光明先生使用。本确认书一式两份，双方各执壹份。2015年4月23日，陈本忠收取李光明支付的租赁合同保证金22000元，并出具收款收据。陈本忠已垫付包括涉案租赁物在内的物业2016年1月份的水电费。诉讼中陈本忠自认李光明于2016年11月20日搬离并腾空涉案租赁物。一审法院认为，关于李光明主体资格问题，李光明作为承租人与陈本忠签订涉案租赁合同，且签订合同后按合同约定向陈本忠支付了保证金，李光明亦直接向陈本忠转账支付过租金，陈本忠出具的保证金、租金等费用的收据均显示交款人为李光明。根据合同相对性原则，一审法院认定涉案租赁物的承租人为李光明。至于合同履行期间具体由谁支付租金只是租金支付方式的问题，并不影响李光明作为承租人的地位。关于李光明辩称其非适格被告，称双方签订涉案租赁合同后未实际履行涉案租赁合同，且陈本忠另行与案外人奇翔公司签订了租赁合同，但李光明未提供有效证据予以证明，一审法院不予采信。陈本忠与李光明签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。李光明未经陈本忠同意单方提前搬离涉案租赁物，并拖欠相关费用，已经构成根本违约，陈本忠主张解除合同，一审法院予以支持。陈本忠自认李光明于2016年11月20日左右腾空并搬离涉案租赁物，且陈本忠提交的收据显示已收取李光明2016年11月的租金和其他费用共11800元，故陈本忠主张李光明支付2016年12月的租金11000元和垃圾费、大门保安分摊工资、电梯保养维修费共800元，一审法院不予支持。陈本忠主张李光明支付2016年11月的水电费共320.5元，且举证证明陈本忠已支付包括涉案租赁物在内物业该期间的水电费，李光明作为义务方未举证证明已向陈本忠支付相应水电费，陈本忠的该主张一审法院予以支持。陈本忠主张李光明支付2016年7月1日起至李光明注销或转出工商登记止的租赁税，但陈本忠未举证证明其已实际向税务机关支付2016年7月至2016年12月期间的租赁税，且2017年1月之后的租赁税尚未发生，陈本忠的该主张应以实际发生情况为准，故一审法院对陈本忠的租赁税请求不予支持。李光明提前解除涉案租赁合同并拖欠相关费用，构成违约，应承担相应的违约责任。陈本忠未举证证明其实际损失，结合合同的租赁期限、合同履行情况及李光明欠租情况，陈本忠主张违约金88000元过高，根据公平诚信原则，一审法院酌定李光明支付违约金11000予原告。故关于陈本忠的违约金请求，在一审法院核定范围内予以支持，超出该范围的不予支持。关于李光明辩称陈本忠主张的租金、违约金已过诉讼请求的问题，李光明该抗辩的依据为涉案租赁合同未实际履行，从签订合同之日起至本案起诉之日已超过一年诉讼请求。李光明未举证证明涉案租赁合同未实际履行，陈本忠主张李光明尚欠的2016年11月之后的相关费用，其主张未超过诉讼请求，对于李光明的该抗辩，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除陈本忠与李光明于2014年4月18日签订的《厂房租赁合同》；二、李光明应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年11月的水电费320.5元予陈本忠；三、李光明应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金11000元予陈本忠；四、驳回陈本忠其他请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费1199.21元、财产保全费1044.6元，合共2243.81（陈本忠已预交），由陈本忠负担2069.09元，李光明负担174.72元，李光明负担的部分应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予陈本忠，一审法院不另收退。本院二审期间，上诉人陈本忠向本院提交了证据一、税收完税证明两份，证据二、奇翔公司的机读档案登记资料（2017年5月27日出具）；被上诉人李光明向本院提交了奇翔公司的营业执照（2015年5月22日出具）。经审查，上诉人陈本忠提交的证据一不能证明所交税项与涉案租赁物有关，故本院对其关联性不予确认；证据二及李光明提交的奇翔公司的营业执照均与本案无关，不作为本案的定案依据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：李光明是否应向陈本忠支付租金及租赁税；一审判决酌定的违约金是否合理。关于李光明是否应向陈本忠支付租金及租赁税的问题。陈本忠上诉主张，李光明应向其支付2016年12月的租金及2016年7月至李光明注销租赁场所企业之月止每月800元的租赁税。经查，陈本忠在一审期间自认李光明已于2016年11月20日左右腾空并搬离涉案租赁物，陈本忠提交的收据亦显示其已收取李光明2016年11月的租金和其他费用共11800元，故一审判决对陈本忠主张李光明支付2016年12月的租金11000元不予支持并无不当，本院予以维持。其次，陈本忠并未提供证据证明其已实际向税务机关支付了涉案租赁物于2016年7月至2017年6月期间应缴纳的租赁税，而2017年7月之后的租赁税尚未发生，陈本忠的该主张应以实际发生情况为准。综上，故陈本忠的上述上诉理由均没有事实和法律依据，本院不予支持。关于一审判决酌定的违约金是否合理的问题。陈本忠上诉主张，李光明应按照涉案合同约定的标准向其支付违约金88000元。但是，陈本忠并没有提供证据证明李光明的违约行为致其损失及具体的数额。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，一审判决结合涉案合同约定的租赁期限、合同的履行情况及李光明的欠租情况，酌定李光明支付违约金11000元给陈本忠并无不妥，本院予以维持。陈本忠的该上诉意见依据不足，本院不予采纳。综上，陈本忠的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2140元，由上诉人陈本忠负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年七月十二日书记员  陆灏珺