上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初11376号原告：路敏，女，1979年10月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张连会(系路敏公公)，男，1944年11月8日出生，住同路敏。被告：田向勇，男，1986年4月23日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告路敏与被告田向勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，本案适用简易程序,于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告路敏的委托诉讼代理人张连会、被告田向勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路敏向本院提出诉讼请求：1.终止路敏与田向勇就上海市桂林路XXX弄XXX号XXX室于2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》，田向勇限期搬走；2.田向勇按照合同约定条款结清水电、燃气等及所有费用并支付违约金5,200元；3.田向勇向路敏赔偿损失20,000元；4.田向勇将上海市桂林路XXX弄XXX号XXX室恢复至毛坯状态。审理中，路敏撤回第三项诉讼请求。事实和理由：路敏系上海市桂林路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)产权人。2015年3月13日，双方签订了《房屋租赁合同》，路敏将系争房屋出租给田向勇用于居住，系争房屋不得用于群租，但田向勇承租系争房屋后用于群租，故路敏诉至本院。田向勇辩称，不同意路敏的诉讼请求。田向勇承租系争房屋后，对其进行装修，与朋友一起居住于此，居住人员未超过3人，不构成群租，故不同意解除合同。经审理查明，路敏系上海市桂林路XXX弄XXX号XXX室产权人。2015年3月13日，就田向勇(乙方)向路敏(甲方)承租系争房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年3月23日起至2019年3月22日止；甲乙双方约定，该房屋月租金为5,000元。乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的；乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方将房屋用于群租的；甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于一个月租金的违约金；如造成损失，违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分。补充条款约定：2015年3月23日起至2017年3月22日每月租金5,000元，2017年3月23日至2018年3月22日每月租金5,200元，2018年3月23日日至2019年3月22日每月租金5,200元。承租系争房屋后，田向勇曾进行了装修，2016年6月30日之后，3人居住。2017年3月，路敏对田向勇的转租行为提出异议。2017年3月23日，路敏亲戚陆某因系争房屋涉嫌群租进行报警。后田向勇因路敏亲戚陆某阻止承租人进入系争房屋报警，民警为此出警，联系房东陈某某(陈某某与路敏系夫妻关系)，与居委街道一同调解，令房客将房屋恢复原状。2017年4月15日，路敏向田向勇发出解除房屋租赁合同的通知书。以上事实，除双方庭审陈述外，另有路敏提供的房屋租赁合同、报案回执、邮政短信业务申请单、快递回执、解除合同通知、房产证、户口本证明等证据证实，经庭审质证无异，本院予以确认并在卷佐证。路敏提供的上海久远物业有限公司出具的《违法建设行为整改通知书》，经质证，田向勇表示不予认可，本院认为，该通知书系证人证词，证人未到庭作证，且路敏未进一步提供相关书证予以佐证，故本院不予采信。田向勇提供了录音证据，经质证，路敏不予认可，田向勇亦未提供其他证据予以证明，本院不予采信。2017年7月3日，本院对系争房屋进行现场勘验，内容为：主卧室卫生间一隔为二，改为两个卫生间，厨房设备拆除，主卧旁的厅为房间，阳台上装有淋浴设备和水斗。现场有3张大床、两个马桶，三个淋浴设备，三台洗衣机，厅内有一个沙发。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，田向勇、路敏就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。根据相关规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意擅自转租为由要求解除合同，人民法院不予支持。双方于2015年3月13日签订租赁合同，后田向勇对系争房屋进行装修，于2016年6月30日已经将系争房屋转租他人，在此期间，路敏应当知晓系争房屋的使用状况，但一直按惯例收取租金，从未提出异议，直至2017年3月才提出异议，路敏亦未提供其知道或应当知道承租人转租的六个月内提出异议的充分证据，故对路敏提出未经其同意将系争房屋转租为由，要求解除合同的意见，本院不予采信。《上海市居住房屋租赁管理办法》规定出租居住房屋，居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。路敏认为田向勇将系争房屋用于群租，田向勇对此予以否认，依据相关规定并结合本院现场勘查的情况，本院对路敏上述意见难以采信；路敏亦未提供田向勇改变房屋用途、破坏承重结构的证据，故其以群租、改变房屋用途、破坏承重结构为由要求终止合同，本院不予支持。尚在租赁期内，田向勇使用系争房屋具有合法依据，故其要求田向勇搬走并将系争房屋恢复至毛坯状态的诉请，缺乏依据，本院不予支持。由于路敏未提供田向勇拖欠水电等费用及违约事实的充分证据，故其要求结清水电、燃气等及所有费用并支付违约金5,200元诉请本院不予支持。路敏撤回部分诉请，系其自主意思表示，与法无悖，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回路敏的全部诉讼请求。本案受理费减半收取人民币145元，由路敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一七年七月十一日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。