济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0112民初7714号 原告：山东融慧国际会展中心有限公司，住所地济南市。 法定代表人：吕桂珍，总经理。 委托诉讼代理人：王海林，男，汉族，1978年12月4日，该公司职员，住济南市 被告：济南世纪海蔚商贸有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张广盛，董事长。 委托诉讼代理人：尹义锋，山东博翰源律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：梁俊一，山东博翰源律师事务所律师，特别授权。 原告山东融慧国际会展中心有限公司（以下简称融慧国际公司）与被告济南世纪海蔚商贸有限公司（以下简称世纪海蔚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月16日公开开庭进行了审理，原告融慧国际公司委托代理人王海林，被告世纪海蔚公司委托代理人尹义锋到庭参加诉讼。庭后，被告世纪海蔚公司申请对涉案房屋恢复原状费用进行司法鉴定，司法鉴定期间一个月。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，并于2017年5月22日再次公开开庭进行了审理。原告融慧国际公司委托代理人王海林，被告世纪海蔚公司委托代理人尹义锋到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 原告融慧国际公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告世纪海蔚公司返还保证金288202元并支付逾期利息；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年8月7日，原、被告签订租赁合同，约定被告世纪海蔚公司将位于济南市花园路101号房屋部分区域租给原告融慧国际公司使用，租期自2008年8月7日至2016年9月30日止。合同签订后，原告融慧国际公司于2008年8月7日支付给被告世纪海蔚公司保证金288202元。2016年9月30日合同到期后，原告融慧国际公司撤离所租区域并按被告世纪海蔚公司要求清理完毕，但时至今日被告世纪海蔚公司以各种理由拒不返还原告支付的保证金。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 原告融慧国际公司围绕其诉讼请求提交证据如下： 1、租赁合同，拟证实原被告双方于2008年8月7日签订租赁合同且约定保证金数额。 2、收据一份，拟证实原告于2008年8月7日向被告交付保证金288202元。 3、工商登记企事业变更情况表一份，拟证实原告签订合同时名称是山东柒乐餐饮娱乐有限公司，最终变更为山东融慧国际会展中心有限公司。 被告世纪海蔚公司辩称，根据双方签订的租赁合同及其补充协议的约定，合同到期后原告应当恢复房屋原状，不按规定恢复原状的被告可自行或聘请第三方恢复，费用由原告承担。合同还约定租赁期满后经双方办理交接手续，确认无遗留问题，双方签字确认后被告于五个工作日内退还原告的保证金，但事实情况是原告撤场后，将租赁的房屋顶棚、供电、照明电路完全破坏掉，未恢复原状。另外原告将空调系统进行改造，也未恢复原状。被告多次与原告联系交涉，原告至今未按合同约定履行义务，双方至今未办理交接手续，不符合合同约定的退还保证金的条件。 被告世纪海蔚公司围绕其辩称意见提交证据如下： 1、租赁合同及其补充协议各一份，拟证实原、被告双方存在房屋租赁合同关系并约定了保证金返还的条件和时间。 2、工作联系函、返还保证金通知、回复函各一份，拟证实原、被告双方对房屋腾空返还、保证金退还事宜进行交涉，但原告拒不履行恢复房屋原状的合同义务，属于严重违约，被告未退还其保证金依据充分，不构成违约。 3、房屋移交单两份，拟证实涉案房屋的产权人即房主对被告提出恢复房屋原状的要求，绝大部分房主因房屋未恢复原状而拒绝收房。 4、涉案房屋现状照片27张，拟证实涉案房屋的顶棚（吊顶）、供电及照明线路、空调管道等被原告破坏严重，无法使用，且原告拒不修复、整改并恢复原状。 5、非涉案房屋现状照片3张，证明被告自己经营的相邻区域的状况，原告应当恢复原状至该状态。 根据原、被告提交的证据、质证意见及双方当庭陈述，本院认定事实如下： 2008年8月7日，被告世纪海蔚公司（出租方、甲方）与原告山东柒乐餐饮娱乐有限公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方所有的位于济南市花园路101号并由乙方承租的房产，该房产由世纪海蔚公司与产权所有者签订委托租赁合同后租给乙方，该合同租赁区域分为A、B两部分，A部分建筑面积1947平方米、B部分建筑面积612平方米，租赁期限自2008年8月7日至2016年9月30日，乙方应在本合同签署之日预交两个月的租金（即288202元）作为保证金。同日，山东柒乐餐饮娱乐有限公司交纳保证金288202元，被告世纪海蔚公司开具收据并加盖发票专用章。 2011年10月12日，被告世纪海蔚公司（出租方、甲方）与原告山东柒乐餐饮娱乐有限公司（承租方、乙方）签订租赁合同补充协议，协议约定：“......5、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，装饰装修需先征得甲方书面同意后方可施工。经甲方书面同意的装修和改造项目，如需要经过政府和相关职能部门审批的，则经有关部门批准后方能施工。合同到期后，乙方应恢复房屋原状，乙方不按规定恢复房屋原状，甲方可自行或聘请第三方恢复原状，费用由乙方承担......”。 因企业变更名称，2012年10月23日，山东柒乐餐饮娱乐有限公司变更为山东融慧商贸有限公司。2014年8月21日，山东融慧商贸有限公司变更为山东融慧国际会展中心有限公司。 2016年8月31日，被告世纪海蔚公司向山东融慧商贸有限公司印象城出具工作联系函，内容显示：世纪海蔚公司与海蔚广场商铺业主签订的租赁合同将于2016年9月30日到期，截止8月底，业主内部分歧较大，部分业主明确拒签，其提出过高租金公司无力承担，世纪海蔚公司书面通知融慧商贸公司尽快安排到期撤场方案，于2016年9月30日之前腾空房屋并移交给世纪海蔚公司。2016年10月4日，原告融慧国际公司安排工人施工后进行了撤场。 2016年10月被告世纪海蔚公司向业主移交房屋时，业主在该房屋交接单上注明：顶棚、线路等设施严重损坏，拒绝接收，要求复原。 2016年10月16日，原告融慧国际公司向被告世纪海蔚公司发送返还保证金通知，内容为：融慧国际公司已在2016年10月4日凌晨12点前将所租区域清理完毕，但世纪海蔚公司仍以各种理由拒绝交接，导致所交保证金迟迟不能退回，请收到此函后立即按约定进行交接并将保证金退还。2016年10月20日，被告世纪海蔚公司回复函称，融慧国际公司虽已将所租区域清理完毕，但未恢复原状，共用设施设备、消防设施等存在严重破坏，需要整改修复，具体如租赁区域顶层天花、中央空调系统、消防系统，以上问题请融慧国际公司在收到本复函后五日内予以整改、维修直至恢复原状，届时双方可办理移交，世纪海蔚公司将按照约定办理保证金退还手续，否则世纪海蔚公司将按照实际损失及所需修复费用扣除保证金，不足部分将向融慧国际公司追偿。原告融慧国际公司与被告世纪海蔚公司因保证金返还问题发生争议，原告融慧国际公司于2016年12月5日提起诉讼，本院于同日受理。 2017年3月28日，被告世纪海蔚公司提出鉴定评估申请，申请对原告融慧国际公司租赁的位于济南市花园路101号海蔚商业广场建筑面积合计2559平方米的房屋恢复原状所需费用进行鉴定评估。经本院委托，山东道勤资产评估有限公司出具鲁道勤法鉴字（2017）第0501号鉴定意见书，鉴定意见为：海蔚商业广场一楼A、B租赁区域恢复费用为244313.86元，其中：吊顶恢复费用158261.38元，空调管道恢复费用19363.46元，公共照明管线修复费用39127.55元，公共照明灯具恢复费用27561.47元。被告世纪海蔚公司为此支付鉴定费1万元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，双方均应诚信履约。原告融慧国际公司主张被告世纪海蔚公司返还保证金288202元并支付逾期利息，被告世纪海蔚公司辩称原告撤场后，将租赁的房屋顶棚、供电、照明电路等破坏，未恢复原状，原告至今未按合同约定履行义务，双方至今未办理交接手续，不符合合同约定的退还保证金的条件。对此本院认为，原告融慧国际公司在撤场时未文明施工，将租赁房屋的顶棚、供电线路、照明设施等破坏，未恢复原状，属于违约行为，应当承担违约责任。根据合同规定，合同到期后，原告融慧国际公司应恢复房屋原状，不按规定恢复房屋原状，被告世纪海蔚公司可自行或聘请第三方恢复原状，费用由原告融慧国际公司承担。关于房屋原状及恢复费用问题，原被告争议较大。原告融慧国际公司认为双方建立租赁合同关系已近十年，且被告世纪海蔚公司没有房屋原状的证据，所以鉴定报告没有事实和法律依据。被告世纪海蔚公司对鉴定报告没有异议，认为原告融慧国际公司已破坏了房屋原状，恢复原状必然要恢复到新材料的状态，鉴定报告是客观公正的。对此本院认为，原告融慧国际公司撤场时破坏了房屋原状，应当予以恢复，恢复费用的数额是有鉴定资质的鉴定机构依鉴定程序及规定作出的，可以作为裁判的依据。原告融慧国际公司认为空调管道并非其堵塞，而是由被告世纪海蔚公司堵塞，被告世纪海蔚公司对此不予认可，称系原告融慧国际公司在经营之初堵塞、改造的，应由原告负责恢复。对此本院认为，被堵塞的空调管道位于原告租赁区域，原告融慧国际公司称租赁涉案房屋后出于节约成本的考虑决定使用自己的空调，并进行了装修，其主张空调系被告世纪海蔚公司堵塞、改造的，无证据证实，本院不予采信。原告融慧国际公司称公共照明管线恢复费用是鉴定机构以被告世纪海蔚公司主张的工程量计算的，并非鉴定机构实际测量，因此不应采信。被告世纪海蔚公司对此称，公共照明管线有多处被剪断、扯断的情况，现场非常混乱，需要重新布线，因为现场有多达十几路线路，无法一一确定哪里断裂再进行连接，其也是根据现场情况提供的保守数据。对此本院认为，鉴定报告中公共照明管线修复费用是鉴定机构依据被告世纪海蔚公司提供的数据计算得出，不能证实该数据的客观真实性，本院难以采信，被告世纪海蔚公司可待其以相同材质管线修复照明管线后以实际支付的合理费用另行向原告融慧国际公司主张权利。被告世纪海蔚公司支付的鉴定费1万元，系因原告行为而产生的损失，也应当在保证金中一并予以扣除。因此，原告融慧国际公司支付的保证金中，扣除吊顶恢复费用、空调管道恢复费用、公共照明灯具恢复费用及鉴定费后，被告世纪海蔚公司应当将余款73015.69元返还原告融慧国际公司。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、被告济南世纪海蔚商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告山东融慧国际会展中心有限公司保证金73015.69元。 二、驳回原告山东融慧国际会展中心有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5623元，由原告山东融慧国际会展中心有限公司负担4198元，被告济南世纪海蔚商贸有限公司负担1425元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一七年七月十九日 书 记 员  岳 静