广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终10557号上诉人(原审原告、反诉被告)：黄某邦，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：唐雄进，广东劲戈律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：谭某国，住广州市黄埔区。上诉人黄某邦、谭某国因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初6481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人黄某邦及其诉讼代理人唐雄进、上诉人谭某国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄某邦上诉请求：1、撤销一审判决第三项，维持一审判决第一、二项，依法改判谭某国承担违约责任，向黄某邦支付违约金40300元；2、案件诉讼费由谭某国承担。事实与理由：一、一审法院认定双方在2016年11月16日的通话记录中，将公证的内容最终确定为对房屋买卖合同的公证，表明双方愿意继续履行合同，并口头协商一致对合同条款作出了变更，双方应以变更后的合同条款为依据继续履行，即办理房屋买卖合同公证。一审对此认定没有事实依据。整个录音，双方对话各有32次，双方都没有提到将10月27日签订的合同中约定办理委托公证内容变更为办理合同公证的内容，是谭某国不断的提到按照合同约定来办，按照合同的程序进行交易，提到违反合同约定办理合同公证，而黄某邦并没有明确同意谭某国提出的办理合同公证的意思表示。二、一审认定黄某邦不配合办理合同公证，事实不清，认定黄某邦违约更是违背事实。合同第17条约定，甲乙双方任何时候均不能取消公证委托。由此可知，双方约定办理的是委托公证，2016年10月27日重新签订的合同合法有效，又否定该合同约定办理委托公证。在没有事实证据证明双方变更合同内容或条款情况下认定黄某邦不配合办理合同公证，一审法院明显认定事实不清。双方签订的《购房合同》因为没有共有人杨某英签名确认，该合同属于效力待定，截止一审判决时，杨某英都没有出现，一审依据一份效力待定的《购房合同》认定无过错的黄某邦违约明显是认定事实不清。三、谭某国违约事实清楚，证据充足明显。1、从购房合同第17条约定可知双方办理的是委托公证。2、谭某国至今未提供涉案房屋共有人杨某英同意出售该房屋的任何证据。双方签订的《购房合同》效力待定。3、合同约定办理委托公证，而谭某国却一直要求黄某邦办理合同公证，黄某邦不同意变更合同办理合同公证，要求按照合同约定办理委托公证。谭某国2016年11月21日至11月24日三日内一再要求黄某邦一起办理合同公证事宜，其违约事实清楚。一审法院确认双方的房屋买卖合同于庭审之日解除不合理。另，谭某国的房子在2017年2月24日已经与案外人签订房屋买卖合同，即谭某国实际出卖房屋时间应当在这时间之前，且房屋一直在中介处于出售状态，谭某国在双方合同未解除之前已经与案外人签订房屋买卖合同，其明显违约。谭某国二审答辩称：一、一审对于黄某邦违约不配合办理公证的事实认定并未涉及双方对公证内容的争议问题。二、关于双方约定办理公证的内容。1、双方于2016年11月16日最终确认了公证的内容是做房屋买卖合同的公证，双方约定是先办理合同公证，再付款，最后去办理递件过户。一审对于这一认定证据确凿，对于谭某国一审提供的证据10（双方于2016年11月16日的通话录音证据），黄某邦一审质证意见明确承认了双方最后确认的是双方先办理合同公证，再支付房款最后办理递件过户。黄某邦是在一审法院依法作出了对其不利的判决后，对其在一审承认的事实否认狡辩；2、对于双方约定是办理合同公证的事实，谭某国一审提供的证据11（黄某邦抵赖未确认）、证据12（黄某邦确认）、证据13（黄某邦确认）均可佐证；其中证据12、证据13（黄某邦均已确认）整个对话内容双方于2016年11月21日相约去办理合同公证，足以证明双方于2016年11月16日所确认的办理合同公证的事实；3、对于一审法院调取的2016年10月27日大沙派出所的询问笔录上，黄某邦也承认是做购房合同公证；谭某国一审提供的证据16（短信证据，黄某邦对2016年11月15日至11月16日更是对这一事实以及双方履行合同事项的程序做进一步确认）；4、黄某邦主张所谓的“委托公证”是谭某国委托其办理本案涉房屋的过户手续。按其说法，黄某邦是受托人又同时是房屋所有权受让人，又是买方又是代理卖方？这不符合逻辑，有悖常理。所以，黄某邦所谓的委托公证完全是违背事实。三、对于黄某邦所主张的合同未得到案涉房屋共有产权人谭某国的妻子签名确认为由，主张合同“效力待定”。1、根据《合同法》第四十九条规定及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效。更何况本案标的物是出卖人谭某国夫妻共有产权，谭某国对其拥有所有权及处分权，并且双方所签订的《房屋买卖合同》第3条明确载明：乙方（买房黄某邦）确认已查阅该房地产的权属证明文件，并对权属证明情况无异议，故对该房地产的……、产权情况、周边环境等均予认可。表明黄某邦在签订此合同时就已清晰知晓该房屋买卖是卖方谭某国夫妻共有产权房屋。本合同签订以后，是谭某国的妻子杨某英履行合同事项于2016年10月20日还清案涉房屋银行贷款本息，这些事实买方黄某邦均已知晓，再结合双方签订合同后双方的部分履行行为，证明买方黄某邦完全有理由相信并且通过其行为承认了卖方谭某国作为其妻子签订合同的代理权，故合同不存在效力待定的问题。谭某国上诉请求：1、撤销一审判决第五项判决，判令黄某邦向谭某国支付逾期付款违约金44330元；2、本案一审本诉、反诉以及二审全部诉讼费均由黄某邦承担。事实和理由：一、诉讼双方约定共同去办理合同公证后支付购房款，黄某邦不守约定，不配合去办理合同公证，又不向谭某国支付购房款，是黄某邦的违约行为导致合同无法继续履行，黄某邦不配合办理合同公证的违约行为是故意破坏、阻止付款条件的成就，按照《合同法》第四十五条规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，双方所签订的《房屋买卖合同》第11条第二款约定：买方(黄某邦)逾期付款的，每逾期一日，应向卖方(谭某国)支付本合同价款0．5％的违约金，逾期超过十日的，卖方(谭某国)有权解除本合同，买方(黄某邦)应承担赔偿责任。依据《合同法》第98条、第114条及其它相关条款，谭某国有权请求逾期付款违约金，一审认为逾期付款的违约金只有在双方继续履行合同的情况下才适用，以本案合同以及解除为由而不支持谭某国的此项诉求缺乏法理依据。另外，谭某国就自己的合法利益做出让与，将此项逾期付款违约金的比例0.5％降低为0.2％，因此，金额的算法为：403000元×0.2％×55天=44330元。二、一审判决未支持谭某国所主张的逾期付款违约金诉讼请求，认为逾期违约金只有在双方当事人继续履行合同的情况下才使用，以本案合同已经解除为由而不支持谭某国的此项诉求缺乏法理依据。1、本案合同解除是由于黄某邦的恶性违约所造成。根据双方所签订的《房屋买卖合同》第11条第二款的约定，逾期付款违约金并不需要合同继续履行为前提，《房屋买卖合同》第11条第一款、第二款此两项违约责任条款并非二选一的关系，是可以同时适用的。本案是因为黄某邦违约，不配合办理公证，又不支付购房款，故意阻止付款条件的成就，按照《合同法》第四十五条之规定，黄某邦在2016年11月21日、22日、23日连续三天的违约行为期间，付款条件已经成就，故黄某邦从2016年11月24日开始即构成逾期付款，直到合同解除日止，谭某国主张这期间的逾期付款违约金有理有据；2、黄某邦属于主观恶意违约的，黄某邦达到其偷逃交易税费等非法目的多次无理的要求变更合同条款，反复无常、言而无信，其为达到其无理目的，殴打谭某国，图谋强取谭某国的证件，并辱骂公证处及银行工作人员。其为逃避自己违约责任，实施了一系列的欺诈、制作证据等种种低劣手段，谋取不正当利益。法律应更多彰显对其从重的惩罚性警戒，以惩恶扬善，维护法律的权威和公正；3、根据《合同法》第四十八条之规定：“合同的解除，不影响合同中结算和清算条款的效力。”本案中逾期付款违约金证实双方买卖合同的结算和清算条款，另《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”根据上述法律法规，再结合本案双方的合同约定，买方黄某邦的违约事实及恶劣期间，谭某国主张逾期付款违约金有理有据。对于定金，一审法院忽略了本案定金的性质，片面套用法律条文，本案中，定金的性质为解约定金，而解约定金和违约金是可以同时主张的，所以一审判决对此定金定性不当，适用法律错误，导致此项判决错误。三、一审法院对案情认定的错误部分。1、对《房屋买卖合同》第17条款意思的认定错误。2、对黄某邦发给谭某国的《告知函》内容的认定错误。谭某国收到告知函是要求谭某国3日内到房管局配合办理过户手续，而非一审判决书所认定“要求谭某国三日内配合办理委托公证和过户手续”，此认定有误。综上，请求二审予以改判。黄某邦二审答辩称：1、谭某国要求支付逾期付款违约金问题，支付逾期付款违约金需在合同继续履行的情况下才能主张，向谭某国要求黄某邦支付逾期付款违约金，即其要求继续履行双方所签订的房屋买卖合同。2、谭某国与案外人签订的房屋买卖合同已经构成违约，其应承担违约责任。3、黄某邦在2016年11月14日晚上10-11点与谭某国进行通话，请求谭某国办理房产过户的手续，但谭某国要求变更合同，黄某邦没有同意。谭某国口气强硬地要求将委托公证变更为合同公证，黄某邦在通话中向其表示愿意在递件过户的时候立即支付38万元的房款，但其不同意。到了2016年11月16日，谭某国故意在双方的通话中利用黄某邦希望购买涉案房屋的意愿，在通话中要求变更为合同公证，后其又称严格按照合同来，黄某邦才同意，即黄某邦同意的是作委托公证。在2016年11月14日晚上的通话中，黄某邦可以明确谭某国因房价升高不想将涉案房屋卖给黄某邦，到了2016年11月16日的通话，谭某国称“不会和你搞……”，即其要求黄某邦一次性将房款转到其账户。到了2016年11月21日双方约定去办理公证，见面当时谭某国称“反正公证完你也是要给钱我的”。谭某国要求黄某邦将38万元的房价款转到黄某邦的账户，但黄某邦担心转账后谭某国不肯将房屋卖给黄某邦，故黄某邦要求谭某国写书面凭证给黄某邦，但谭某国拒绝。当时谭某国就抓住黄某邦的衣领，还恶意称黄某邦要抢谭某国的证件，而房产手续没有办理，当时黄某邦抢谭某国的证件是没有任何意义的。在这种情况下，黄某邦没有办法只能到法院起诉。到了2016年11月23日下午，谭某国还在发短信要求黄某邦变更合同的内容，黄某邦下午5点多的时候已明确告知谭某国要起诉了。4、谭某国与案外人签订的房屋买卖合同是42万元，该房屋交易价格是报低了的，实际交易价格是50多万元。5、在2016年10月27日，谭某国要求废除之前的合同而与黄某邦产生纠纷，且谭某国没有让妻子过来办理手续，因此双方才闹到派出所。6、合同第六款规定是在还清银行贷款后五日内办理公证，因此谭某国是违约的，当时是黄某邦打电话给谭某国约定去办理公证，但到了约定的时间谭某国要求将公证时间延后至10月24日，结果到了10月24日谭某国又要求将时间延后到27号，谭某国10月24日做了两件事，一是向黄某邦出示了出差机票，二是将还款清单打印出来给黄某邦看。谭某国在5日内没有办理委托公证，其已构成违约。黄某邦向一审法院起诉请求：1.谭某国违约，向黄某邦支付违约金40300元；2.一审诉讼费用由谭某国承担。黄某邦当庭增加诉讼请求：3.从起诉之日起解除双方签订的房屋买卖合同；4.返还定金20000元。谭某国一审反诉请求：1、黄某邦违约，向我方支付违约金40300元；2、黄某邦向我方支付逾期付款违约金（自2016年10月26日起计算到结清日止，每天以0.5%计算，暂计至2017年1月6日为147095元）；3、本案诉讼费由黄某邦承担。谭某国当庭增加诉讼请求：4、没收对方定金20000元。经一审法院释明，谭某国选择适用违约金条款，撤回没收定金20000元的诉讼请求。一审法院认定事实：谭某国和案外人杨某英是广州市黄埔区石化路XX号大院XX号之二XX房的所有权人。2016年10月17日，黄某邦（乙方、买方）和谭某国（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方购买甲方位于黄埔区石化路XX号大院XX号之二XX房的房产等内容。合同签订后双方对该合同具体内容重新进行磋商。2016年10月27日，黄某邦（乙方、买方）和谭某国（甲方、卖方）在广州市公安局黄埔区分局大沙派出所又重新签订《房屋买卖合同》，并将签名日期落款为2016年10月17日。新的《房屋买卖合同》约定：乙方自愿购买甲方位于黄埔区石化路XX号大院XX号之二XX房的房产，房屋建筑面积32.76平方米，成交价格为403000元。第3条约定：乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，并对权属证明文件无异议。第5条约定：本合同签订之日，乙方须向甲方支付20000元作为购房定金；如乙方反悔不买，此定金不可要求甲方退回。第6条付款时间及方式约定：乙方同意将上述房屋价款一次性付给甲方，具体付款日期、金额和方式如下：双方约定甲方还清银行贷款五日内，双方须去公证处公证，领到公证机关相关公证文书当日乙方须向甲方支付房价部分余款380000元。合同第7条办理过户及房屋交付约定：（1）甲乙双方约定在本合同签订之日起三十日内，双方共同去房管单位办理递件过户手续；（2）甲方应于收到乙方全额购房款十日内，将交易的房产交付给乙方使用，房屋交付后，该房屋在使用及租赁过程中所有的安全事故均与甲方无关；付款补充：乙方保留3000元房款在双方去房管部门递件办理过户手续当天支付给甲方，在签订本合同之日起半年内支付，否则到期日未付则每延迟一天按违约条款向甲方支付违约金。第11条违约责任约定：（1）双方同意签订本协议后任何一方不得违反约定（乙方不买、甲方不卖），否则违约方须向另一方支付违约金为本合同价款的10%即40300元；（2）乙方逾期付款的，每逾期一日，应向甲方支付本合同价款0.5%的违约金；逾期超过十日的，甲方有权解除本合同，乙方应承担赔偿责任……合同末尾双方手写补充条款：第17条约定：甲乙双方任何时候均不能取消公证委托，如违约，违约金为房价的50%；第18条约定：甲方不得恶意补办房证，如违约，违约金为房价的50%。双方确认实际履行的是2016年10月27日签订的《房屋买卖合同》。2016年10月18日，黄某邦向谭某国支付定金20000元，谭某国向黄某邦出具落款日期为2016年10月17日的收据。2016年10月20日，涉案房屋的共同共有人杨某英向中国农业银行股份有限公司广州淘金支行还清涉案房屋的贷款本息。该银行于2017年1月3日向案外人杨某英出具了《个人贷款结清证明》。2016年10月22日，双方通过电话联系。电话中谭某国通知黄某邦其已还清银行贷款，双方约定于2016年10月24日下午两点到公证处办理公证，黄某邦承诺办理完公证拿到公证书后付款给谭某国。2016年10月24日上午，谭某国打电话给黄某邦通知其上午去办理公证。谭某国称黄某邦不予理睬，黄某邦称当日上午也主动打过电话给谭某国。双方当日最终未到公证处办理公证。2016年10月27日，双方约定共同去公证处办理公证。在公证处双方对于公证的内容产生分歧，谭某国坚持要办理合同公证，黄某邦要求按照合同约定办理委托公证。双方争执的过程中发生肢体冲突，后谭某国报警，广州市公安局黄埔区分局大沙派出所对双方进行了询问和调解。同日，双方在该派出所的治安调解笔录中达成协议，同意按买卖合同办理有关事项。谭某国提交的当天双方在大沙派出所的录音中，黄某邦提出降低合同第九条违约金标准至几千元的要求，谭某国没有同意。2016年11月15日，黄某邦短信通知谭某国于11月16日上午9点去黄埔区公证处办理二手房屋买卖公证。谭某国短信回复，如果黄某邦坚持一再变更合同约定，谭某国将行使解除合同的权利。2016年11月16日，双方在电话中约定办理房屋买卖合同公证，办理完合同公证后再支付余款，最后再办理过户。黄某邦在电话中要求将网签合同房屋价格改为比实际成交价更低的价格以及将房屋过户到其家人名下，谭某国没有同意。2016年11月21日，双方多次电话联系。电话录音中黄某邦反复要求谭某国于当天下午一同去办理公证，谭某国最终同意先去农业银行与黄某邦见面，然后由黄某邦骑电动车搭载谭某国回谭某国家取证件后一同去公证处办理买卖合同的公证。双方在录音中还约定如果公证需要谭某国的妻子签名再打电话给谭某国的妻子叫其过来办理公证。谭某国陈述其依约搭乘黄某邦电动车去公证处，但黄某邦突然在石化路与大沙东交界处改变目的地，假借向其支付房款为名强行将其带至建行石化支行，并伙同其兄弟抢夺其证件。黄某邦陈述当日在前往公证处的路上，谭某国要求其支付房款，双方去银行取钱时，谭某国拿出的身份证与之前签订合同时的身份证不一致，其怀疑身份证有假，与对方发生争执报警。谭某国于当日报警，广州市公安局黄埔区分局文冲派出所出警并做了受理报警登记，登记表上记载：谭某国于11月21日14点左右在石化路建设银行因卖房转账问题和怀疑身份证有假引起纠纷，报警后协商解决。2016年11月21日，黄某邦向谭某国邮寄了一封《告知函》，要求谭某国三日内配合办理委托公证和过户手续，否则视为谭某国违约。邮件查询记录显示该邮件于2016年11月22日由他人代收，谭某国否认收到该快递。黄某邦还提交了2016年11月22日萝岗公证处的排号纸一张拟证实双方曾去过公证处办理公证，但由于谭某国要求办理与合同约定不一致的合同公证最终没办成公证手续。此外，黄某邦还提交了2016年11月22日查册排号纸（具体单位不明）一张拟证实双方约定共同去房管局办理递件手续，但由于谭某国未去所以没办成。谭某国对黄某邦的上述主张均不予确认。2016年11月21日20时25分，谭某国发短信通知黄某邦如果第二天仍不去办理公证就追究其违约责任。黄某邦于当天21：29回复，当天约谭某国先到银行转房款再去房管局过户，但是因为谭某国没有带其妻子过去签名无法过户，并通知谭某国于三日内配合其去房管局过户，否则视为谭某国违约。2016年11月22日11时42分，谭某国短信通知黄某邦须办理合同公证及交付38万元房款给自己后再去办理递件手续，并告知黄某邦不配合去办理公证已经构成违约。黄某邦回复说谭某国未于还清贷款后5日内去公证处公证已构成违约。2016年11月23日15时29分，谭某国发短信通知黄某邦如果黄某邦同意购买案涉房屋可以选择配合先办理公证合同再付38万元房款给谭某国，或者直接支付房款38万元给谭某国，谭某国即答应过户给黄某邦。随后谭某国发短信要求黄某邦在晚上9点前答复，否则视为其无心买房。黄某邦于当天17:58分短信回复说其有意购买房屋，但要求谭某国承担违约金。谭某国提交2016年11月24日通话录音拟证明黄某邦曾用谭某国的女儿威胁他，黄某邦对该录音真实性不予确认。谭某国为证明黄某邦曾冒充案外人骗谭某国再次就案涉房屋签订买卖合同，提交了多段电话录音记录，但黄某邦均予以否认。2016年12月27日，谭某国向黄某邦邮寄《催告函》，催促黄某邦于收到函之后三日内办理公证或直接支付房款给谭某国，谭某国即同意办理递件过户手续，否则视为黄某邦违约。该邮件被黄某邦拒收。2017年1月9日，谭某国和案外人杨某英为涉案房屋办理了注销抵押登记手续。截至法庭辩论终结之日，双方尚未办理公证，黄某邦也未向谭某国支付剩余房款。以上事实有房屋买卖合同、收据、告知函、快递单、转账凭证、公证处号纸、房管局号纸、房屋查册表、房产证、贷款结清证明、中国农业银行提前还款业务凭证、报警回执、通话录音光盘、催告函、中国邮政邮件单、邮件查询记录、短信聊天记录、报警受理登记表、派出所询问笔录、治安调解笔录及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。黄某邦与谭某国先后签订两份《房屋买卖合同》，但双方均确认履行的是实际于2016年10月27日签订但落款日期为2016年10月17日的《房屋买卖合同》，表明签订时间在后的《房屋买卖合同》已替代了签订时间在前的《房屋买卖合同》,双方已在新的《房屋买卖合同》中达成了新的合意。故双方实际于2016年10月27日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同中约定，双方在谭某国还清银行贷款五日内须去公证处公证，领取公证文书当日黄某邦须向谭某国支付380000元房款。合同第17条还约定“甲乙双方任何时候均不能取消公证委托”，表明双方在合同中约定的是办理委托公证。谭某国于2016年10月20日还清银行贷款，双方本应五日内去办理公证，但双方均不能举证证实未在五日内办理公证的原因在哪一方。2016年10月27日，双方第一次共同去办理公证时对合同约定的公证内容发生争议甚至形成冲突，后经多次协商，双方在2016年11月16日的通话记录中将公证的内容最终确定为对房屋买卖合同的公证，表明双方愿意继续履行合同，并口头协商一致对合同条款作出了变更，双方应以变更后的合同条款为依据继续履行即办理房屋买卖合同公证。2016年11月21日，双方约定再次去公证处办理合同公证时，黄某邦没有将谭某国载至公证处，而是中途改道银行与谭某国发生冲突导致当天无法办理公证。当晚，谭某国短信通知黄某邦第二天去办理公证否则就追究其违约责任，但黄某邦短信回复要求谭某国于三日内配合其去房管局过户，否则视为谭某国违约。次日，谭某国短信通知黄某邦须办理合同公证及交付38万元房款给自己后再去办理递件手续，黄某邦回复说谭某国未于还清贷款后5日内去公证处公证已构成违约。第三日，谭某国发短信通知黄某邦如果黄某邦同意购买案涉房屋可以选择配合先办理公证合同再付38万元房款给谭某国，或者直接支付房款38万元给谭某国，谭某国即答应过户给黄某邦。黄某邦于当天回复说其有意购买房屋，但要求谭某国承担违约金。根据双方约定，应先办理公证后支付房款最终再办理过户，在谭某国三日内一再督促黄某邦一起去办理合同公证事宜时，黄某邦提出要先办理过户并主张谭某国违约，与双方约定继续履行合同的意愿和程序不相符，由此可见是黄某邦上述三日的行为造成双方未办理成合同公证，应认定是黄某邦违约导致合同无法继续履行，应由黄某邦承担合同解除的违约责任。现双方均同意解除合同，一审法院确认双方签订的《房屋买卖合同》于庭审之日即2017年1月17日解除。黄某邦还主张合同解除的另一个原因是由于谭某国无权单方处分房产，一审法院认为，双方在签订《房屋买卖合同》时已经确认查看过相关权属证明文件，且双方的通话录音、短信记录也可以看出合同不能继续履行的原因并非谭某国的妻子不同意出售该房屋，而是黄某邦不配合办理合同公证，故一审法院认为黄某邦主张谭某国存在违约行为导致合同解除没有事实依据，一审法院不予支持。关于违约责任。合同中对黄某邦违约不购买房屋既约定了没收定金也约定了违约金条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，定金条款和违约金条款不能同时适用。谭某国主张适用违约金条款，是其对自身权利的处分，一审法院予以准许。谭某国要求黄某邦向其支付不购买房屋的违约金共计40300元，该违约金在合理范围内，一审法院予以支持。谭某国在要求黄某邦承担违约金后应将定金20000元返还给黄某邦。此外，谭某国还要求黄某邦支付逾期付款的违约金，一审法院认为，逾期付款的违约金只有在双方继续履行合同的情况下才适用，本案合同已经解除，故该项诉请没有理据，一审法院不予支持。由于本案房屋买卖合同解除的原因是黄某邦造成，故黄某邦要求谭某国承担违约责任没有事实依据，一审法院依法予以驳回。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年3月16日作出如下判决：一、原告（反诉被告）黄某邦与被告（反诉原告）谭某国签订的《房屋买卖合同》于2017年1月17日解除；二、被告（反诉原告）谭某国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄某邦返还定金20000元；三、原告（反诉被告）黄某邦于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）谭某国支付违约金40300元；四、驳回原告（反诉被告）黄某邦的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）谭某国的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1308元，由黄某邦负担874元，由谭某国负担434元；反诉案件受理费2024元，由黄某邦负担435元，谭某国负担1589元。经庭询中，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，黄某邦向本院提交：证据一、广东省医疗机构门（急）诊通用病历一份，证明2017年10月27日，谭某国将其打伤。证据二、通话记录，证明在房屋买卖过程中大部分都是黄某邦主动联系谭某国。谭某国对上述证据不予质证，称不属于二审的新证据，且已过了举证期限。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对本案双方的上诉请求与答辩意见，分析如下：2016年10月17日，黄某邦与谭某国就涉案房屋买卖签订《房屋买卖合同》，双方在签订该合同时已确认查看过相关权属证明文件，故黄某邦应知悉涉案房屋的共有情况，其当时并未提出质疑，而本案现无证据显示谭某国的妻子不同意出售该房屋，故黄某邦上诉主张上述《房屋买卖合同》效力待定依据不足，本院不予采纳。一审法院对本案双方签署两份《房屋买卖合同》效力认定无误，本院予以确认。一审庭审之日即2017年1月17日，对黄某邦提出解除合同诉请，谭某国表示同意，双方已达成解除合同的合意，故一审判决两人签订的《房屋买卖合同》于该日解除于法有据，本院予以确认。合同解除后，谭某国可自由处分涉案房屋，黄某邦二审以谭某国于该日之后与案外人签订房屋买卖合同构成违约缺乏依据，本院不予采纳。本案双方在《房屋买卖合同》中约定，在谭某国还清银行贷款五日内须去公证处公证，领取公证文书当日黄某邦须向谭某国支付380000元房款。合同第17条还约定“甲乙双方任何时候均不能取消公证委托”，根据该条约定的内容，一审法院认为这表明双方在合同中约定的是办理委托公证并无不妥。根据一审法院查明的事实，谭某国于2016年10月20日还清银行贷款，双方本应五日内去办理公证，但至2017年10月27日才第一次共同去到公证处办理公证。从黄某邦于2017年10月27日与谭某国共同去办理公证的行为来看，应视为其同意延长办理公证的时间。故，本案黄某邦上诉认为谭某国未于五日内办理公证已构成违约，本院不予采纳。2017年10月27日，双方在办理公证时对约定的公证内容发生争议甚至形成冲突，且在派出所调解双方争议时重新签订了落款日期仍为2016年10月17日的第二份《房屋买卖合同》，而此后，从双方于2016年11月16日通话内容来看，对谭某国多次提及办理公证为合同公证，黄某邦已表示同意，且未提出异议，故，一审法院认为双方口头一致对合同条款作出了变更，双方应以变更后的合同条款为依据继续履行即办理房屋买卖合同公证并无不当。根据双方约定，应先办理公证后支付房款最终再办理过户。从一审法院查明事实来看，2016年11月21日，双方约定再次去公证处办理合同公证时，黄某邦没有将谭某国载至公证处，而是中途改道银行与谭某国发生冲突导致当天无法办理公证。当晚，谭某国短信通知黄某邦第二天去办理公证否则就追究其违约责任，但黄某邦短信回复要求谭某国于三日内配合其去房管局过户，否则视为谭某国违约。次日，谭某国短信通知黄某邦须办理合同公证及交付38万元房款给自己后再去办理递件手续，黄某邦回复说谭某国未于还清贷款后5日内去公证处公证已构成违约。第三日，谭某国发短信通知黄某邦如果黄某邦同意购买案涉房屋可以选择配合先办理公证合同再付38万元房款给谭某国，或者直接支付房款38万元给谭某国，谭某国即答应过户给黄某邦。黄某邦于当天回复说其有意购买房屋，但要求谭某国承担违约金。据此，在谭某国三日内一再督促黄某邦一起去办理合同公证事宜时，黄某邦提出要先办理过户并主张谭某国违约，与双方约定继续履行合同的意愿和程序不相符，由此可见是黄某邦上述三日的行为造成双方未办理成合同公证，一审法院认定是黄某邦违约导致合同无法继续履行，应由黄某邦承担合同解除的违约责任并无不妥。对黄某邦上诉要求改判谭某国承担违约责任，向其支付违约金40300元，本院不予支持。一审诉讼中，谭某国主张适用违约金条款向黄某邦主张违约责任，是其对自身权利的处分，一审判处其返还定金20000元给黄某邦符合法律规定，谭某国二审再辩称本案定金为解约定金，其认为解约定金与违约金可同时主张于法无据，本院不予采纳。谭某国要求黄某邦向其支付不购买房屋的违约金共计40300元，因该违约金在合理范围内，一审法院予以支持并作出判处并无不妥，本院予以维持。至于谭某国要求黄某邦支付逾期付款的违约金问题。如上所述，双方约定应先办理公证后支付房款，因双方所签订的《房屋买卖合同》中并无约定未履行办理公证义务导致未付款应承担逾期付款的违约责任，故谭某国该项上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。黄某邦、谭某国的上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1716元，由黄某邦负担808元，由谭某国负担908元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年七月七日书记员  彭文悦王心怡