延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终648号上诉人（原审被告）：崔云山，住吉林省图们市，现暂住山东省青岛市。委托诉讼代理人：李康和，吉林阿里郎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗文惠，住吉林省图们市，现住上海市。委托诉讼代理人：李伟，吉林敖联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙晓玉，儿童，住吉林省图们市，现住上海市。法定代理人：罗文惠，住吉林省图们市，现住上海市，系孙晓玉之母。委托诉讼代理人：李伟，吉林敖联律师事务所律师。原审第三人：图们市长泰房屋中介中心，住所地吉林省图们市文化剧场左侧**号。经营者：黄秋月，经理。委托诉讼代理人：闫冰，男，1981年12月23日出生，汉族，图们市长泰房屋中介中心职员，住吉林省图们市向上街迎春五委*组。上诉人崔云山因与被上诉人罗文惠、孙晓玉以及原审第三人图们市长泰房屋中介中心房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省图们市人民法院（2016）吉2402民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔云山上诉请求：1.一审判决撤销罗文惠、崔云山、图们市长泰中介中心2016年6月24日签订的《房屋买卖居间合同》于法无据。依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见85条规定，该合同已经履行完毕，房屋所有权已转移到罗文惠女儿孙晓玉名下，罗文惠不得反悔。2.崔云山的房屋曾死过人的事告知了图们市长泰房屋中介中心，罗文惠也在一审审理时承认了知道死过人，认为是“病死”，但长泰公司并没说怎么死的，如想知道怎么死的罗文惠有义务进行全面细致了解，在合同书上亦表明“对该房屋已做充分了解”。3.判决书撤销居间合同遗留了很多问题。房屋已过户到孙晓玉名下，撤销后如何恢复原状，其间发生的费用如何处理等。罗文惠、孙晓玉辩称：从本案两次庭审记录可以看出，崔云山及图们市长泰房屋中介中心在房屋交易过程自始至终未告知罗文惠涉及房屋曾经发生过凶杀案的事实,其行为构成欺诈。另外，《民通意见》第85条规定指的是不存在合同无效及可撤销等情形下的规定，而且本案对于合同效力问题应优先适用《合同法》相关规定。出卖人对于其出卖的房屋基本情况应尽明确，详细的告知义务，尤其对于买受人决定是否购买的意思表示有重大影响的因素更应尽到告知义务，崔云山与图们市长泰房屋中介中心都未尽到该义务。请求驳回崔云山的诉请，维持原判。图们市长泰房屋中介中心述称，买卖双方应各支付房款的1%作为中介费。罗文惠、孙晓玉向一审法院起诉请求：撤销原、被告之间的房屋买卖合同，由被告及第三人共同返还原告的购房款10万元。事实与理由：2016年6月24日，原告罗文惠通过第三人长泰中介中与被告崔云山签订房屋买卖居间合同，原告以10万元的价款购买了被告名下座落于图们市先锋胡同58-2-3号，面积为45.88平方米的房屋，并于6月27日将房屋过户到原告孙晓玉名下。原告在收到房屋钥匙准备搬入时，才听说房内曾发生过杀人的事实。在签订买卖合同和过户时，对该事实被告和第三人均没有告诉原告。被告及第三人隐瞒了这一重要事情，违反诚实信用原则使原告在违背真实意思的情况下订立买卖合同，作出错误意思表示，被告及第三人的行为构成欺诈。一审法院认定事实：2016年2月20日，被告崔云山与第三人长泰中介签订房屋出售委托授权（代理）合同，约定将崔云山名下的位于先锋胡同58-2-3号房屋委托长泰中介销售，面积为45.88平方米，房屋产权证号为图铁241-5；委托价格不低于10万元；房照过户或更名时，由买方负责一切相关费用；长泰中介按成交额1%收取服务费。双方在合同上签字并盖章。2016年6月24日，长泰中介依照崔云山的委托与原告罗文惠签订了房屋买卖居间合同，罗文惠自愿购买崔云山所有的上述房屋，房屋价款为10万元，崔云山承担过户费及服务费,合同约定双方的权利义务，罗文惠、长泰中介分别在合同上签字并盖章，长泰中介代崔云山签字。当日，罗文惠向长泰中介支付1万元房款。2016年6月27日，罗文惠按照合同约定向崔云山支付剩余房款9万元，崔云山将房屋钥匙交付罗文惠，并于当日办理的房屋过户手续，将房屋过户到原告孙晓玉名下。6月27日晚，罗文惠到购买的房屋准备入住时，得知该房屋内曾发生过凶杀案，之后从未实际居住该房屋。另查明,2012年4月25日，郑洪国用尖刀将被害人李桂玉捅死后，自己又用尖刀自杀，该起故意杀人案发生在涉案房屋内，死者李桂玉、郑洪国分别系崔云山的母亲和继父；2、2016年4月4日，长泰中介工作人员通过微信向被告崔云山询问：“我昨天领客户到你家去看房子，然后听邻居说你家这个房子以前死过人，说是夫妻俩打仗死人了，有这回事吗”，崔云山微信回复：“恩，我母亲，过了好几年了，谁家不死人呢……”。长泰中介在向罗文惠介绍房屋时，告知房屋曾经有人死亡，但未说明死亡原因，罗文惠以为是病逝，亦未进一步询问。罗文惠支付的100000元购房款中，89100元由崔云山收取，长泰中介另替崔云山缴纳卖房前拖欠的物业费、维修费5014元，并支付过户费1200元，剩余4686元由长泰中介收取。原告罗文惠是原告孙晓玉的母亲。一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，并遵循诚实信用原则。根据社会一般认识，购房人签订房屋买卖合同购买房屋无非期望房屋有两个功能，一是适合舒适居住功能，二是房屋具有保值增值功能。房屋中出现非正常死亡，虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用。涉案房屋曾发生过故意杀人案及自杀的事实，对诉争房屋而言，显然属于重要事实，该事实足以对罗文惠作出是否购买房屋的真实意思造成影响，被告崔云山及第三人长泰中介应将该情况如实向购房者告知。因未如实告知，致使罗文惠在不知上述情况下签订房屋买卖居间合同，无法达到其预期使用目的和利益。本案中当事人签订的房屋买卖居间合同实质上是买卖合同与居间合同两份合同，均针对诉争房屋，本案一并予以撤销。合同撤销后，双方应当将该合同而取得的财产予以返还，故对原告要求被告及第三人返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。其中被告崔云山应返还取得的房款89100元、第三人代被告支付的拖欠物业费、维修费5014元及房屋过户费1200元，共计95314元；第三人长泰中介应返还中介服务费4686元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销罗文惠与被告崔云山、第三人图们市长泰中介中心2016年6月24日签订的房屋买卖居间合同；二、被告崔云山于本判决生效之日返还原告罗文惠购房款人民币95314元；三、第三人图们市长泰中介中心于本判决生效之日返还原告罗文惠购房款4686元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告崔云山负担2183元，由第三人图们市长泰中介中心负担117元。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：当事人订立、履行合同应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。于2012年4月25日本案争议房屋发生一起故意杀人案，根据日常生活习惯，对此类房屋的使用人普遍会产生心理上的畏惧和忌讳，房屋的使用价值和市场价值不能达到购买房屋预期的使用目的和利益。罗文惠购买本案争议房屋时并不知道购买的房屋内发生凶杀案，该信息使罗文惠对标的物产生错误认识，对其是否购买房屋具有重大影响。故依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项的规定，一审法院支持罗文惠的诉讼请求，并无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，因图们市长泰房屋中介中心未向本院提起上诉，其陈述买卖双方应各支付房款的1%作为中介费的主张，本院不予审理。综上，崔云山的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未就撤销房屋买卖合同后房屋所有权的返还问题作出裁决，故本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持吉林省图们市人民法院（2016）吉2402民初1138号民事判决第一项、第二项、第三项；二、罗文惠、孙晓玉于本判决生效之日起5日内协助崔云山将位于图们市先锋胡同58-2-3号、面积为45.88平方米、房屋产权证号为图铁241-5号房屋产权恢复登记至崔云山名下；三、驳回崔云山的其他上诉请求。二审案件受理费2300元，由崔云山负担。本判决为终审判决。审判长 林 美审判员 全智光审判员 朴美兰二〇一七年七月三日书记员 唐 颖