上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初22627号原告(反诉被告)：罗时芒，男，1973年11月1日出生，汉族，户籍地江西省南昌市。委托诉讼代理人：原丹，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美君(系罗时芒之妻)。被告(反诉原告)：曹明龙，男，1963年12月7日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告(反诉原告)：张梦英，女，1965年12月13日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告(反诉原告)：曹妹，女，1987年3月2日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。三被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：郭友宝，上海乐言律师事务所律师。原告(反诉被告)罗时芒与被告(反诉原告)曹明龙、张梦英、曹妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法适用简易程序于2016年9月5日公开开庭进行了审理。诉讼中，曹明龙、张梦英、曹妹于2016年8月29日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月22日再次公开开庭审理了本案。罗时芒及其委托诉讼代理人原丹、张美君，曹妹及曹明龙、张梦英、曹妹的共同委托诉讼代理人郭友宝两次开庭均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。罗时芒向本院提出诉讼请求，要求判令：1.曹明龙、张梦英、曹妹向罗时芒返还定金20,000元；2.曹明龙、张梦英、曹妹向罗时芒赔偿违约金52,000元；3.本案诉讼费用由曹明龙、张梦英、曹妹承担。罗时芒诉请所依据的事实与理由：2016年5月31日，其与曹明龙、张梦英、曹妹就上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定双方应于同年6月12日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，后虽经其及居间方多次催促，曹明龙、张梦英、曹妹仍拒绝履行签约义务。嗣后，曹明龙、张梦英、曹妹以书面方式明确通知其不再履行双方签订的上述协议。其遂诉至法院。曹明龙、张梦英、曹妹共同答辩称：双方签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》明确约定2016年6月12日前签订涉案房屋正式的《上海市房地产买卖合同》，罗时芒清楚曹明龙、张梦英、曹妹出售涉案房屋系置换，其多次电话、短信督促罗时芒及居间方尽快配合签约、付款，但在约定签约时间届满后罗时芒未到场及未付款，居间方告知其罗时芒在外地，让其再等几天；之后居间方又告知其因罗时芒税单有问题而无法签约。罗时芒一而再再而三的推迟签约，导致交易流程的无限延长需多承担10余万元税费，罗时芒属根本性违约，故其向罗时芒发出了解除买卖协议的通知书。罗时芒应承担全部违约责任，请求驳回罗时芒之诉求，并提出反诉请求：1.判令罗时芒与曹明龙、张梦英、曹妹签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》于2016年6月21日解除；2.判令罗时芒支付逾期未付款的违约金1,745元(以980,000元为基数，按银行贷款年利率6.5%计算自2016年6月12日至2016年6月21日止)；3.判令罗时芒支付违约金52,000元；4.判令本案诉讼费均由罗时芒承担。罗时芒对反诉的答辩意见：不同意曹明龙、张梦英、曹妹的反诉请求。其理由：1.其同意解除合同，但不认可2016年6月21日解除；2.因是曹明龙、张梦英、曹妹违约，故其不同意支付违约金和逾期违约金。罗时芒提供以下书面证据：1．《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定定金20,000元，及对违约责任作了约定；2．《收受定金确认书》，证明其已支付定金20,000元；3．催告函及快递查单及挂号信收据，证明其已经催告曹明龙、张梦英、曹妹尽快履行合同内容与其签订《上海市房地产买卖合同》，且曹明龙、张梦英、曹妹已收到该催告函。曹明龙、张梦英、曹妹的质证意见：对上述证据的真实性均无异议。但《房产买卖协议》第1.21条约定双方同意于2016年6月12日之前签订正式的网签合同，罗时芒没有到场。对催告函的内容不予认可，其于2016年6月21日发出书面解除合同通知，时间远早于罗时芒的催告函。曹明龙、张梦英、曹妹提供以下书面证据及罗时芒的质证意见：1.短信记录、通话记录，证明其在《房地产买卖协议》约定在签订《上海市房地产买卖合同》期限内及签约期限后多次通过居间方催促罗时芒配合签约，但罗时芒均未配合，已经根本性违约；罗时芒质证意见：短信是曹明龙、张梦英、曹妹与中介的对话，真实性无法判断。通话记录，真实性予以认可，因没有通话内容，故对曹明龙、张梦英、曹妹想要证明的内容及关联性均不认可。2.《解除居间协议通知书》，证明签约期限过后罗时芒不配合签约、在不支付购房款的情况下曹明龙、张梦英、曹妹不得已才解除签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》。罗时芒质证意见：解除居间协议通知书，虽然落款时间为2016年6月21日，但通知书实际发出时间是2016年6月24日18时(邮戳)，是在罗时芒所发的催告函之后才发出。经审理查明，2016年5月31日，经上海博瑞房地产经纪事务所居间介绍，罗时芒与曹明龙、张梦英、曹妹就买卖曹明龙、张梦英、曹妹所有的坐落于上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定：乙方(罗时芒)以260万元购买甲方(曹明龙、张梦英、曹妹)上述房屋，双方于2016年6月12日之前前往丙方(居间方)处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(简称“买卖合同示范文本”)。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期。首期房价款100万元应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内直接或通过丙方转付甲方。第二期房价款158万元应于取得贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。交房尾款2万元，双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产证后于2016年12月31日前对该房地产进行验收清点，确认无误后，由甲方交给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款。如一方未按约定履行，经另一方书面催告后仍未履行的，另一方有权要求继续履行或者单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按总房价款的2%向守约方支付违约金。2016年5月31日，曹明龙收到罗时芒购房定金2万元，曹明龙出具收受定金确认书，该确认书载明：今由出售方曹明龙收到下家罗时芒购买位于上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室的房屋定金人民币贰万元整。如收受方违约不予签订买卖合同或签订合同后拒不履行合同规定之义务，则适用于定金罚则，双倍返还购下家定金款。曹明龙保证该房屋不存在产权争议及和其他人主张权利的情况(该房屋贷款抵押除外)。并就出售事宜与共有人、同住人达成一致。出售方再提出异议的，由收受定金方承担法律责任。2016年6月23日，罗时芒向曹明龙、张梦英、曹妹发出“催告函”，主要内容为：“我方于2016年5月31日与曹明龙、张梦英、曹妹签订的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》，贵方应当按照《房地产买卖协议》约定时间前往上海博瑞房地产经纪事务所签订《上海市房地产买卖合同》，而贵方一直未予配合，我方通过上海博瑞房地产经纪事务所业务员潘娟多次与贵方联系，要求贵方履行《房地产买卖协议》约定的义务，而贵方拒绝与我方签订《上海市房地产买卖合同》，其行为已构成根本违约，要求贵方收到本催告函之日起5日内前往上海博瑞房地产经纪事务所与我方签订《上海市房地产买卖合同》”。曹明龙、张梦英、曹妹收到罗时芒上述催告函后，于同年6月24日(邮戳日期)向罗时芒发出“解除居间协议通知书”，主要内容为：“2016年5月31日，就上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖事宜，贵方与我方在居间方处达成了一致意见并签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》。该协议书对房地产总价、签约时间、付款方式、付款时间、违约责任等进行了约定。当日，贵方支付了我方购房定金2万元。根据协议约定，双方应于2016年6月12日前签订《上海市房地产买卖合同》，然贵方以各种理由未到场，也未按协议约定支付首付款。由于贵方迟迟不到场签约致交易时间推迟，导致我方置换的房屋需多缴纳十几万契税，且贵方不愿意承担由此造成的损失，故我方不得不解除双方签订的协议，没收贵方的购房定金，我方将另行处置该房地产”。在本案审理过程中，罗时芒向法院申请居间方上海博瑞房地产经纪事务所业务员潘娟、谷汾玲作为证人出庭作证。证人证言的主要内容为：买卖双方原定于2016年6月12日来其中介公司网签合同，由于下家之子参加高考，经证人与上家沟通，上家同意将网签时间改为2016年6月16日，但6月16日当天，因下家需核实税单事宜而未到中介公司，经证人做双方调解工作，买卖双方约定2016年6月17日网签。后因上家提出要求下家加价10万元，否则就要下家承担10余万元的税费；鉴于此情况，证人做买卖双方的和解工作，证人表示其中介公司可抓紧时间帮上家(曹明龙、张梦英、曹妹)做出产证，避免因做产证时间长需多交的十几万元税费，但做产证的正常税费由下家(罗时芒)承担，当时买卖双方都同意该方案。之后，因上家的老公表示其不愿出售该房屋，故买卖双方网签未成。上述事实，由《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》、《收受定金确认书》、催告函及快递查单、挂号信函收据、短信记录、通话记录、《解除居间协议通知书》、居间方业务员的证人证言等证据及双方当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，买卖双方签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。涉案买卖协议虽约定双方于2016年6月12日签订《上海市房地产买卖合同》，但罗时芒及证人证言明确了经居间方协调，买卖双方重新约定了网签时间，因网签示范文本是办理变更产权登记的手续，并非重新签订协议，故涉案协议仍然有效。后因曹明龙、张梦英、曹妹要求加价出售致买卖双方签约未成，且曹明龙、张梦英、曹妹已将涉案房屋出售给案外人，涉案买卖协议已无继续履行之可能，故曹明龙、张梦英、曹妹之行为已构成根本违约，但考虑到《房地产买卖协议》履行中原告仅支付购房定金2万元，现罗时芒要求曹明龙、张梦英、曹妹按买卖协议约定房价的2%承担违约责任的主张本院予以酌情调整。曹明龙、张梦英、曹妹作为违约方无解除合同的权利，但其反诉要求解除协议的主张于庭审中得到罗时芒同意，应自罗时芒同意解除即庭审日为解除时点。曹明龙、张梦英、曹妹反诉要求罗时芒支付逾期付款违约金及承担违约责任的违约金之诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)罗时芒与被告(反诉原告)曹明龙、张梦英、曹妹于2016年5月31日签订的关于上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同于2016年9月5日解除；二、被告(反诉原告)曹明龙、张梦英、曹妹于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)罗时芒购房定金2万元；三、被告(反诉原告)曹明龙、张梦英、曹妹于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)罗时芒违约金4万元；四、驳回被告(反诉原告)曹明龙、张梦英、曹妹的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,600元，由罗时芒负担800元，曹明龙、张梦英、曹妹负担800元；反诉案件受理费减半收取计571.81元，由曹明龙、张梦英、曹妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王静波审 判 员  由力军人民陪审员  石定伟二〇一七年七月二十七日书 记 员  周天娇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。