天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初43665号原告：崔健，男，1980年9月25日出生，汉族，天津市滨海新区河西环卫所职工,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：贾林，天津名士律师事务所律师。被告：唐广生，男，1947年5月19日出生，汉族，渤天化工集团有限公司天津化工厂退休职工，住天津市滨海新区。原告崔健与被告唐广生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法由审判员李朋林适用简易程序独任审判，于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告崔健及其委托诉讼代理人贾林，被告唐广生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除《房屋买卖（置换）合同》；2.判令被告退还原告定金10000元，赔偿原告损失100000元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告经协商于2017年2月26日，经滨海新区汉沽轩予地产新开路店(以下简称轩予公司)中介，签订了《房屋买卖（置换）合同》，该合同约定，被告将其所有的坐落在天津市滨海新区××田里××楼××室房屋（产权证号：字第××号）出售给原告，房屋价款478000元。付款方式:2017年7月之前办理房屋买卖手续按揭贷款。当天原告交付被告定金10000元，并交付中介费2000元。原告为了履行上述合同将自己坐落在滨海新区汉沽鸿瑞花园14号楼1303房产通过中介卖出740000元并到房管局办理网签，被告提出一次性付款否则不再出售，后经原告与中介多次找被告按合同履行，结果被告坚持不卖房。综上所述原告为购买被告房产做了大量的缔约准备，现被告违约终止合同造成原告巨大损失，现该房挂牌价每平米已达到9500元，与原、被告签订合同时的价款相差120000元。为此原告诉求被告赔偿损失100000元（或以评估价为准），请求贵院保护原告上述请求。被告辩称，我在卓越地产公司登记价格为520000元，原告一再划价一直到480000元，原告找我说到轩宇公司省中介费，中介费2000元，将房价又划价到478000元。3-6月份4个月原告没搭理我，6月1日通知我办手续，我说最好还是一次性付款，一开始原告答应了，但是第二天反悔了，过两天还要求办手续，但是又说没钱了。原告提出办贷款，说一个半月可以办，后来又说办不下来，中介和他一起说半年可以办，后来又说不行，耽误很长时间，前几天还找我办手续，我需要原告给出具体多长时间，但原告又说不行，最后就起诉了。原告要求的损失没有道理，房价卖的很便宜，贷款贷下来我就卖给原告，我要求卖房一次性给我，或者贷款可以，但是时间要明确，我对赔偿损失不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的轩予公司中介的《房屋买卖（置换）合同》、定金收据、卓越地产公司中介的《房屋买卖（置换）合同》、付小松的证人证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月26日，经轩予公司中介，原、被告双方签订了一份《房屋买卖（置换）合同》，该合同约定：原告购买被告所有的位于天津市滨海新区××田里××楼××室房屋；建筑面积为63.64平方米；房屋价款为478000元；房屋附属设施为：一户一表、车棚；原告于2017年2月26日交付给被告定金10000元，原告以按揭贷款支付被告购房款；双方协商一致于2017年7月份之前办理该房屋买卖手续，并由原告承担过户时产生的一切费用；原、被告各向轩予公司支付居间服务费2000元；被告承诺待全款到位时，将该房屋及钥匙交于原告，并保证对房屋附属设备及其装修保持良好的状况；被告在交付该房屋时应确保房屋腾空，水、电、暖、煤、物业管理费、房费等已结清，产权过户前所发生的水、电、暖、煤、物业费、房费等由被告承担，过户后由原告承担；原告或被告违反本合同的约定，违约方应向守约方支付房屋成交价5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。该合同签订后，原告于2017年2月26日支付给被告定金10000元。原告向轩予公司支付居间服务费2000元。2017年5月底，原告通过轩予公司通知被告要求办理网签合同，但被告未按轩予公司通知的时间与原告办理网签合同等手续，同时，被告提出要求，要求原告以一次性付款的方式购房，但双方未能达成一致意见，为此，原告向本院提起诉讼。庭审中，因庭审当日未超过原、被告合同约定的办理房屋买卖手续的期限，本院征询被告是否能继续履行合同，在2017年7月份之前配合原告办理网签合同等手续，被告明确表示不履行合同。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、谁违约问题。二、原告损失构成如何确定问题。就上述争议焦点本院分述如下：一、谁违约问题。根据合同规定，原、被告双方应于2017年7月份前办理网签合同等手续，在合同约定的期限内，原告通过轩予公司要求被告配合办理网签合同等手续后，被告应积极配合原告办理上述手续，而被告不但未按轩予公司通知的时间到场，进而又提出要求原告以一次性付款的方式购买涉诉房屋，另外，在庭审过程中，被告亦明确表示拒绝履行合同，被告的上述行为已违反合同约定，构成根本性违约，为此，被告在此纠纷中应承担违约的民事责任。现原告要求依法解除双方签订的《房屋买卖（置换）合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。二、原告损失构成如何确定问题。合同解除后，被告应将收取的定金10000元返还给原告。根据合同约定，被告违约后，应按照房屋成交价格的5%支付违约金，故被告应支付给原告违约金23900元。另外，按照合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后不超出原告实际损失。关于原告损失：1.居间服务费2000元，属于其实际损失，本院予以认定。2.原告主张的房屋差价损失100000元的诉请，本院认为，被告之所以拒绝履行合同而不出售房屋，系二手房交易价格随市场变化而上涨所致，被告的违约行为，直接导致原告重新购买同等条件的房屋必然多支出购房款，而该损失系被告违约所造成的，因此，被告理应赔偿该损失。本院结合诉争房屋所住小区二手房交易价格上涨幅度,以及合同履行程度、当事人过错等情节，并考虑到已确定由被告支付违约金的情况，酌定被告再赔偿原告房屋差价损失24000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告崔健与被告唐广生签订的《房屋买卖（置换）合同》。二、被告唐广生于本判决生效后十日内返还给原告崔健购房定金人民币10000元。三、被告唐广生于本判决生效后十日内支付给原告崔健违约金人民币23900元，并赔偿信息服务费人民币2000元、房屋差价损失24000元，三项合计人民币49900元。四、驳回原告崔健的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1250元，由原告崔健负担人民币562元，由被告唐广生负担人民币688元承担。被告唐广生应在本判决生效后十日内将其承担的诉讼费直接交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李朋林二〇一七年七月十四日书记员  唐 川附：法律释明：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3、《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。4、《中华人民共和国合同法》第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。7、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。