宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2017）宁0122民初3529号原告：贺兰县正达物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。法定代表人：张某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，女，汉族，1979年5月4日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，系贺兰县正达物业服务有限公司员工，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：蔡某某，男，汉族，1985年5月8日出生，宁夏回族自治区盐池县人，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县正达物业管理有限责任公司与被告蔡某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告贺兰县正达物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人王某某、被告蔡某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺兰县正达物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年1月1日至2017年6月30日三年六个月的物业费1743元，每日按拖欠金额的万分之六支付物业费违约金493元，两项合计2236元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告受被告所居住的御景世家小区业主大会公开选聘、并与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，自2014年1月1日起负责御景世家小区物业管理服务工作。合同中约定：小区商业用房物业费标准为：1元/㎡/月；多层住宅物业费标准为：0.5元/㎡/月，逾期交费每日按未交金额3‰支付物业费违约金。被告系御景世家小区**楼****业主及使用人，该房屋面积82.97平方米。原告按照合同约定充分履行了对御景世家小区包括被告在内物业管理服务义务，按照约定被告应该按时向原告缴纳2014年1月1日至2017年6月30日三年的物业费共计1743元，但被告一直拖欠未履行交纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均无正当理由拒不交纳。根据《中华人民共和国合同法》，《物业管理条例》等法律、法规之规定，原告诉至贵院，请求判如所请被告蔡某某辩称，欠费属实，欠费的理由是1、我不知道有业主委员会的事情，也没有参加过业主大会。2、我与原告没有签订过任何合同，不存在合同关系。3、我没有享受过任何物业服务。4、2016年我在小区停车，我的车被划，找物业公司，物业公司没有给我答复过。5、我居住的单元楼道卫生差，单元门一直都是坏的，原告物业公司没有维修。6、楼道灯坏了，原告也没有维修过。原告为证明其诉讼主张提交了证据一、贺兰县物业管理中心2014-003号批复一份，证据二、贺兰县经济发展和改革局文件一份，证据三、御景世家小区物业服务合同一份，证据四、催费通知照片2张。原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告蔡某某系御景世家小区**楼****业主及使用人，面积82.97平方米。2014年1月1日,原告与被告所居住的小区业主委员会签订了"物业管理服务合同"，约定由原告正达物业公司对贺兰县御景世家小区提供物业服务事宜。合同中约定物业服务内容包括：1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、暖气干线、配电系统、楼道内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的属配套服务设施（商业网点）的维修、养护和管理；5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.交通、车辆行驶及停泊；7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；8.社区文化娱乐活动；9.物业及物业管理档案、资料；10.法规和政策规定有物业管理公司管理的其他事项；11.提供便民服务；12.提供有偿服务和无偿服务。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按月（季）交纳物业服务费用。多层住宅物业为0.5元/月/㎡。商业物业为1.0元/月/㎡。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经督促限期交纳，逾期仍不交每日应按未交金额3‰支付违约金。2014年1月22日，贺兰县物业管理中心以（2014）003号批复准予原告进驻贺兰县御景世家小区进行物业服务。被告一直未予交纳2014年1月1日至2017年6月30日的物业费。现原告诉至法院，请求法院依法裁判。本院认为，原告正达物业公司与被告所属的业主委员会签订了"御景世家小区物业服务合同"，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告正达物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用。被告蔡某某作为贺兰县御景世家小区2-2-502室业主拒绝交纳物业服务费的行为，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。被告抗辩1、我不知道有业主委员会的事情，也没有参加过业主大会。根据《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或业委会的决定，对业主具有约束力。该小区的业委会与原告签订的物业服务合同对作为业主的被告具有约束力，不因被告不知道或未参加会议而无效，被告以此为由不交纳物业费理由不成立，本院不予支持。被告抗辩理由2、我与原告没有签订过任何合同，不存在合同关系，我没有享受过任何物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，"物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。"原被告双方虽然没有直接签订物业服务合同，但原告已实际提供了物业服务，被告也实际享受了原告提供的物业服务，原被告双方已形成事实上的物业服务合同关系，被告以此为由抗辩不交纳物业费理由不成立，本院不予支持。被告抗辩理由3、2016年其车辆在小区停放被划，找原告物业公司没有给予答复，因原告提供的物业服务的范围不包括车辆看管，被告应向侵权人主张权利，被告以此为由抗辩不交纳物业费理由不成立，本院不予支持。被告抗辩理由4、单元楼道卫生差，单元门、楼道灯损坏，原告物业公司没有维修，因单元门门锁更换不属于物业服务的内容，被告的该抗辩理由不成立，本院不予支持。根据原告提交的物业服务合同及贺兰县物价局下发的收费执行标准，物业费缴费标准为0.5元/元/月，自2014年1月1日至2016年6月30日被告应交纳的物业服务费为1743元（82.97㎡×0.5元／月／㎡×42个月），对原告要求被告支付物业服务费1743元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，《御景世家小区物业服务合同》明确约定，被告应当按月（季）交纳物业费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，逾期不交收取未交金额的3‰的承担违约金。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费金额每日的万分之六计算违约金，被告应承担的违约金应为元(2014年计算公式82.97㎡×0.5元／月／㎡×12个月×0.0006×910天＝272元；2015年计算公式82.97㎡×0.5元／月／㎡×12个月×0.0006×545天＝163元；2016年计算公式82.97㎡×0.5元／月／㎡×12个月×0.0006×180天＝54元；合计违约金489元)，故原告要求被告支付违约金493元的诉讼请求，本院在489元的范围内予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告蔡某某向原告贺兰县正达物业服务有限公司支付2014年1月1日至2017年6月30日的物业费1743元，支付违约金489元，两项合计2232元，于判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告蔡某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 尹晓静二〇一七年七月十七日书记员 方卉