大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0203民初755号原告大连恒隆地产有限公司法定代表人劳建亮委托代理人毛晓涛、徐亚春被告深圳市威苏威时尚管理有限公司大连恒隆分公司法定代表人刘宇航。委托代理人陈志军被告深圳市威苏威时尚管理有限公司法定代表人刘必粒。原告大连恒隆地产有限公司与被告深圳市威苏威时尚管理有限公司大连恒隆分公司（以下简称“威苏威大连恒隆分公司”）、深圳市威苏威时尚管理有限公司（以下简称“威苏威公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2017年3月22日,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人毛晓涛、徐亚春，威苏威大连恒隆分公司的委托代理人陈志军到庭参加了诉讼，威苏威公司经本院依法传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年7月9日、2016年12月15日，原告与威苏威公司分别签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：威苏威公司承租原告位于大连市西岗区五四路66号大连恒隆广场建筑面积约180平方米的150B号铺位用于NANNINI品牌经营，租赁期限自2015年10月3日起至2018年10月2日止，自2015年12月18日开始起算租金及相关费用的标准及支付方式、支付时间及违约责任。租赁合同签订后，原告2015年10月3日将商铺交付给威苏威公司。2016年3月3日，原告与威苏威公司及威苏威大连恒隆分公司签订了协议书，约定租赁合同中的承租方由威苏威公司变更为威苏威大连恒隆分公司，租赁合同继续履行，二被告就租赁合同中承租方的义务共同承担连带责任。2016年12月28日，威苏威大连恒隆分公司发出《撤场通知函》，以经营困难无法继续为由单方解除租赁合同，并自2016年12月31日起撤店停业。2016年12月31日，威苏威大连恒隆分公司在未付清租金等费用，且未办理任何商铺交接手续的情况下闭店停业。原告交付店铺后，被告仅按照租赁合同约定向原告支付租赁、管理费等费用197728.71元，威苏威大连恒隆分公司未向原告支付任何款项。2017年1月13日，原告向威苏威公司发出《解除合同通知书》，要求其交还商铺及收银机设备，并支付的租金、管理费、违约金、滞纳金等费用，二被告一直未按照合同约定将商铺及收银机设备交还原告，也未向原告支付过任何款项。诉至法院，请求判令:1.威苏威大连恒隆分公司将租赁房屋恢复原状，并返还给原告；2.威苏威大连恒隆分公司按照《店铺POS机交付确认书》将租用的收银机设备返还给原告；3.威苏威大连恒隆分公司向原告支付欠付的租金643427.31元及滞纳金（自每月租金支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算，截止到起诉日约64000元）；4.威苏威大连恒隆分公司向原告支付欠付的管理费86400元及滞纳金（自每月管理费支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算，截止到起诉日约11000元）；5、威苏威大连恒隆分公司向支付欠付的收银机租用费1800元及滞纳金（自每月租金支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算，截止到起诉日约300元）；6.威苏威大连恒隆分公司向原告支付欠付的公用事业费24534元；7.威苏威大连恒隆分公司向原告支付单方解除合同违约金356400元；8.威苏威大连恒隆分公司向原告支付围板安装费1945元；9.威苏威大连恒隆分公司向原告支付房屋占用费（自2017年1月1日起至实际返还之日止，按照日基本租金的三倍，即每日10440元的标准计算，截止到起诉日约210000元）；10.威苏威大连恒隆分公司向原告支付律师费75000元；11.威苏威公司对威苏威大连恒隆分公司应承担的上述给付义务承担连带给付责任。威苏威公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告未举证证明其为案涉房屋的所有权人，因此无法确定原被告签订大连恒隆广场商场房屋租赁合同的效力，根据城市房地产管理法第53条的规定出租人应当是房屋的所有权人，出租的主体是否适格无法确定；2.该房屋租赁合同对被告的营业额作出了要求，但对原告的入驻率没有作出要求，双方权利义务明显不对等，显失公平；3.原告商场入驻率低，造成被告亏损严重，被告提出撤场合理合法；4.2016年12月31日，被告撤场的时候原告制止被告搬走货品，并于从2017年1月1日起将的大门用其他锁头锁上，此后该店铺一直处于原告的控制之中，被告没有占有，故无需支付房屋占用费。经审理查明，原告与威苏威公司2015年7月27日签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，并于2015年12月15日签订了《补充协议》，约定威苏威公司承租原告位于大连市西岗区五四路66号大连恒隆广场建筑面积约180平方米的150B号房屋用于经营，租赁期限自2015年10月3日起至2018年10月2日止，并约定自2015年12月18日起计算案涉房屋租金、管理费。同时约定了双方的权利义务。租赁合同签订后，原告于2015年8月21日将该房屋交付给威苏威公司。2016年3月3日，原告与威苏威公司及威苏威大连恒隆分公司签订了《协议书》，约定《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》及《补充协议》中的承租方由威苏威公司变更为威苏威大连恒隆分公司，租赁合同继续履行，二被告就租赁合同中承租方的义务共同承担连带责任。2016年12月28日，威苏威大连恒隆分公司向原告发出《撤场通知函》。2016年12月31日，威苏威大连恒隆分公司停止案涉房屋内店铺的营业并撤出该房屋。2017年1月13日原告向威苏威公司发出《解除合同通知书》，因上述撤店停业的违约行为，要求自2017年1月1日起提前解除双方订立的合同，并要求威苏威公司交还案涉房屋，支付租金、管理费、违约金、滞纳金等费用，威苏威公司于2017年1月16日签收该通知书。自2015年12月18日至2016年12月31日，案涉房屋共产生收银机租用费3755元（135元+300元×12），房屋租金710514.51元（16192元+7655.36元+1119.2元+975.36元+4754.81元+83263.32元+89210.7元+89210.7元+89210.7元+108742.76元+110089.8元+110089.8元），管理费179303.2元（6503.23元+14400元×12），公共事业费55351.85元（46126.54度×1.2元），推广费5000元。威苏威公司于合同签订后，向原告支付了租赁、管理费等费用197728.71元及押金317000元。原告与辽宁智库律师事务所（以下称“智库律师所”）签订了《律师服务协议》，由智库律师所代理本案诉讼，双方约定服务费用为75000元。2017年1月17日，智库律师所向原告开具了购买方为恒隆公司的律师费《增值税专用发票》，价税合计75000元。本院确认的上述事实，有原告提交的大连恒隆广场商场房屋租赁合同、补充协议、商铺交付凭据、150b店铺钥匙移交明细单、租户送电接收确认表、授权委托书、POS机交付确认书、协议书、撤场通知函、解除合同通知书、顺丰速运发件存根、邮件派送记录单、150b商铺电表照片、关于FianfrancoLotti保证进转入Nannini使用的申请、租户营业额、大连恒隆广场工程施工合同、店铺贴膜报价清单、工程服务项目完成验收报告、150B改造前后照片、增值税专用发票、恒隆广场物料制作汇总、付款凭证、委托代理协议、律师费发票、竣工验收备案表，被告提交的照片，及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告虽未取得案涉房屋的权属证明，但已取得竣工验收备案表，可以证明其为案涉房屋的合法权利人，故威苏威大连恒隆分公司关于原告不是案涉房屋所有权人，主体不适格的抗辩意见,理由不能成立,本院不予采纳。显失公平的民事行为，系出于非自愿的原因，实施民事行为的结果对一方当事人过分有利，对他方当事人过分不利。就案涉租赁合同而言，并无构成上述显失公平的事实，威苏威大连恒隆分公司关于租赁合同显失公平的抗辩意见,理由不能成立,本院不予采纳。原告与威苏威公司签订的合同及补充协议，系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，本院认定为有效，合同各方均应按照约定履行合同。原、被告三方签订的《协议书》内容符合法律规定的合同权利义务一并转让的法律特征，共同签订《协议书》的行为，已经表明协议三方对威苏威公司将其在租赁合同项下承租人权利义务转让给威苏威大连恒隆分公司的认可，亦无需另行通知。故《协议书》已发生法律效力,对各方当事人均具有约束力。威苏威大连恒隆分公司于2016年12月28日向原告发出《撤场通知书》，告知原告其将于2016年12月31日起撤店停业，结合原告向威苏威公司发出的《解除合同通知书》，可以认定威苏威大连恒隆分公司已于2016年12月31日停止了在案涉房屋中的经营活动并撤出该房屋，符合租赁合同第二十五条第（11）项关于承租方违约的约定，按照合同约定原告解除合同的条件成就。原告于2017年1月13日向威苏威公司发出的《解除合同通知书》，要求解除其与威苏威公司签订的租赁合同，后者亦于2017年1月16日签收。虽然当时租赁合同的承租人已变更为威苏威大连恒隆分公司，但其为威苏威公司的分公司，原告的上述行为，可以认定为已通知了合同对方，且此后二被告亦未对合同解除的事实提出异议，故租赁合同已经于2017年1月16日解除。租赁合同中未对案涉房屋所在商场的入驻率作出约定，同时亦未约定入驻率较低或亏损时，承租人具有解除合同的权利，故威苏威大连恒隆分公司关于商场入驻率低、被告亏损严重，提出撤场系合理的抗辩意见，理由不能成立，本院不予采纳。关于房屋占用费一节。租赁合同第十一条约定了返还房屋的具体标准，并约定如未按此标准履行，则视为承租人未按时交回房屋；第二十五条第（i）项的约定，如承租人违约且延迟交回案涉房屋，应向出租方支付占用费。虽然威苏威大连恒隆分公司未能举证证明其已按合同约定的标准向原告履行了案涉房屋的返还手续，但2016年12月31日威苏威大连恒隆分公司已撤出案涉房屋并停止营业。因案涉房屋位于原告经营的商场内，作为管理者其需对已撤店停业的商铺尽到安全、消防等管理责任，且原告已委托案外人为案涉房屋安装了围挡，可以视为原告已实际控制了案涉房屋。在威苏威大连恒隆分公司并未继续实际使用该房屋，且原告的相关损失另有违约金等其他方式予以补偿的情况下，由威苏威大连恒隆分公司承担此期间的占用费，有违公平原则。威苏威大连恒隆分公司关于未占用房屋，无需支付房屋占用费的抗辩理由，本院予以采纳。故原告主张威苏威大连恒隆分公司向原告支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于恢复原状及返还房屋一节，根据租赁合同第二十五条第（O）项的约定，原告可以在威苏威大连恒隆分公司违约的情况下，收回案涉房屋；租赁合同第十一条第（1）项对返还时该房屋应符合的状态做出了约定。威苏威大连恒隆分公司未按合同约定的标准将案涉房屋恢复原状，应继续履行恢复原状的义务，故对原告请求威苏威大连恒隆分公司恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。由于威苏威大连恒隆分公司已于2016年12月31日已撤出案涉房屋，已无需返还，故对原告请求威苏威大连恒隆分公司返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于返还收银机及支付租用费一节，根据租赁合同第十二条及附表一的约定，威苏威大连恒隆分公司应将租用的收银机返还原告、向原告支付欠付的租用费。在被告使用期间，案涉收银机共产生租用费3755元，扣除预付的1935元，威苏威大连恒隆分公司尚欠原告租用费1800元。故对原告请求威苏威大连恒隆分公司还收银机及支付租用费1800元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金一节。根据租赁合同第二十五条第（O）项的约定，租赁合同解除，作为违约方的威苏威大连恒隆分公司，应按照合同约定向原告支付相当于三个月的基本租金及三个月管理费之和的违约金。故对原告请求威苏威大连恒隆分公司支付单方解除合同违约金356400元（104400元×3+14,400元×3）的讼请求，本院予以支持。关于租金一节。威苏威大连恒隆分公司作为案涉房屋承租人，应按合同约定向原告支付租金。在被告使用期间，案涉房屋共产生的租金共710514.51元，扣除预付的67087.2元，威苏威大连恒隆分公司尚欠原告租金643427.31元。故威苏威大连恒隆分公司向原告支付欠付的租金643427.31元的诉讼请求，本院予以支持。关于管理费一节。威苏威大连恒隆分公司作为案涉房屋承租人，应按合同约定向原告支付管理费。在被告使用期间，案涉房屋共产生管理费179303.2元，扣除预付的92903.2元，威苏威大连恒隆分公司尚欠管理费86400元。故原告主张威苏威大连恒隆分公司支付欠付的管理费86400元的诉讼请求，本院予以支持。关于公用事业费一节。根据租赁合同十六条及附表一第四部分的约定，承租人应向出租人支付实际发生的公共事业费。在被告使用期间，案涉房屋共产生公共事业费55351.85元（46126.54度×1.2元），扣除预付的30802.8元，被告尚欠24549.05元。故原告主张威苏威大连恒隆分公司支付欠付的公共事业费24534元的诉讼请求，未超过欠付的金额，本院予以支持。关于围板安装费一节。租赁合同第十一条第（1）项约定，在合同提前解除的情况下，威苏威大连恒隆分公司应承担在案涉房屋安装装修围挡的相关费用。原告已就案涉房屋的相关施工与大连志于道导示设计工程有限公司签订了施工合同，并按合同约定支付了施工费用1945元。故原告主张被告支付围挡安装费1945元的诉讼请求，本院予以支持。关于收银机租用费、房屋租金及管理费的滞纳金一节。根据租赁合同第二十五条第（e）项约定的约定，涉及承租人支付义务的，每延迟一日，承租人应向出租人按迟延支付金额日千分一的标准向原告支付滞纳金。上述滞纳金，其性质实际为双方约定的逾期付款违约金，该约定虽然体现了双方的真实意思表示，被告的逾期付款也必然给原告造成一定的损失，但结合双方对合同的履行情况、过错程度、原告的实际损失及被告的经营状况等综合因素考虑，上述违约金计算标准确属过高，本院予以调整，应以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款付清之日止。关于律师费一节。根据租赁合同第二十五条的约定，因承租人违约而发生的律师费，应由承租人承担，原告已经实际支付了75000元律师费，智库律师所也已经履行了代理职责，故对原告主张的律师费75000元，本院予以支持。关于威苏威公司承担连带责任的一节。威苏威公司在原、被告三方签订的《协议书》中自愿承诺，如威苏威大连恒隆分公司出现违约的情况下，向原告承担连带赔偿责任，系对自身权利的处分，且未违反法律的强制性规定，故原告要求威苏威公司对威苏威大连恒隆分公司应承担的给付义务承担连带给付责任的请求，本院予以支持。另外，威苏威公司向原告交付的197728.71元系预付的租金、管理费等费用，在合同履行过程中二被告并未另向原告支付过上述各项费用。该预付款已分别用于支付因履行合同而产生的收银机租用费1935元、房屋租金67087.2元、管理费92903.2元、公共事业费30802.8元，推广费5000元，共计197728.2元。故预付款197728.71元可认定已在合同履行过程中抵扣了上述各项费用，并已在本院计算威苏威大连恒隆分公司欠付款项数额时予以扣除。威苏威公司于签订合同时，向原告交付了押金317000元，上述押金应在威苏威公司向原告履行本判决确定的支付义务时予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告深圳市威苏威时尚管理有限公司大连恒隆分公司于本判决生效之日起十五日内将位于大连恒隆广场商场[150b]号铺位房屋按《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》第十一条及附件二的标准恢复原状；二、被告深圳市威苏威时尚管理有限公司大连恒隆分公司于本判决生效之日起十五日内将型号为ToshibaSurePos785、主机名为OLYMPIA-POS0032的收银机设备返还给原告大连恒隆地产有限公司；三、被告深圳市威苏威时尚管理有限公司大连恒隆分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告大连恒隆地产有限公司收银机租用费1800元及逾期付款违约金（以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款付清之日止）；四、被告深圳市威苏威时尚管理有限公司大连恒隆分公司于本判决生效之日起十五日内向原告大连恒隆地产有限公司支付违约金356400元；五、被告深圳市威苏威时尚管理有限公司大连恒隆分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告大连恒隆地产有限公司租金643427.31元及逾期付款违约金（以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款付清之日止）；六、被告深圳市威苏威时尚管理有限公司大连恒隆分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告大连恒隆地产有限公司管理费86400元及逾期付款违约金（以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款付清之日止）；七、被告深圳市威苏威时尚管理有限公司大连恒隆分公司于本判决生效之日起十五日内原告支付欠付公用事业费24534元；八、被告深圳市威苏威时尚管理有限公司大连恒隆分公司于本判决生效之日起十五日内原告支付围板安装费1945元；九、被告深圳市威苏威时尚管理有限公司大连恒隆分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告大连恒隆地产有限公司律师费损失75000元；被告深圳市威苏威时尚管理有限公司对上述第三、四、五、六、七、八、九项的给付义务承担连带清偿责任；驳回原告大连恒隆地产有限公司的其他诉讼请求；十二、押金317000元在被告深圳市威苏威时尚管理有限公司在向原告大连恒隆地产有限公司履行本判决确定的支付义务时予以扣除。案件受理费18230元（原告已预交），由原告大连恒隆地产有限公司负担3646元，被告深圳市威苏威时尚管理有限公司、深圳市威苏威时尚管理有限公司大连恒隆分公司负担14584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审判员  刘维权二〇一七年七月十六日书记员  张 颖