安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1202民初4158号原告：张志强，男，汉族，1954年6月6日出生，阜阳市人，住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：王明义，安徽法汇律师事务所律师。被告：安徽阜阳广厦安康房地产有限公司，住所地阜阳市。法定代表人：袁震环，该公司经理。被告：阜阳市西苑世纪名门住宅小区业主委员会，住所地阜阳市颍州区。法定代表人：丁在懿，该业主委员会主任。委托代理人：张运领，安徽弘大律师事务所律师。第三人：刘利，男，汉族，1965年9月1日出生，初中文化，阜阳市人，住安徽省阜阳市颍泉区。委托代理人：刘峰，男，汉族，1961年6月2日出生，初中文化，市民，住安徽省阜阳市颖东区。第三人：李桂珍，女，汉族，1948年10月20日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托代理人：曹夏博，安徽安泰达律师��务所律师。原告张志强诉被告安徽阜阳广厦安康房地产有限公司（以下简称广厦安康房地产公司）、阜阳市西苑世纪名门住宅小区业主委员会（以下简称西苑业主委员会）、第三人刘利、李桂珍申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张志强的委托诉讼代理人王明义，被告西苑业主委员会委托诉讼代理人张运领，第三人刘利的委托诉讼代理人刘峰，第三人李桂珍的委托诉讼代理人曹夏博到庭参加了诉讼，被告安徽阜阳广厦安康房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告诉讼请求：1、判令对西苑世纪名门商务B楼7室房产许可执行。2、被告承担本案的诉讼费用。事实理由：2016年7月18日，原告收到贵院送达的（2016）皖1202执异13号《执行裁定书》，原告��为贵院依据（案外人）被告对该案中执行标的提出的异议而作出的“中止对西苑世纪名门商务B楼7室房产的执行”的裁决，缺乏事实与法律依据，理由如下：一、2009年9月1日，被告及安徽阜阳安康物业开发有限公司（以下简称“安康物业公司”），同太和县利源商贸有限公司（以下简称“利源公司”）签订的《股权转让协议》确认利源公司为收购被告及安康物业公司的股权，向两公司支付了股权转让款500万元，该协议双方实际未能履行，利源公司要求安康物业公司及被告退回其支付的500万元股权转让款并支付相应利息，后经阜阳市信访局和阜阳市房地产管理局协调，被告及安康物业公司同利源公司达成还款协议，同意返还利源公司500万元本金，并支付利息140万元。上述还款协议达成后，被告及安康物业公司无力还款，恰被告名下的西苑世纪名门商务B楼7室对外进行拍卖，利源公司将对被告享有的640万元债权转让给刘利，被告同意刘利参与安徽永兴拍卖有限公司拍卖的西苑世纪名门商务B楼7室的竞拍并债务相抵，后刘利参与竟拍并以8128560元竞拍成交，双方签订商品房买卖合同，并在阜阳市房产局备案，刘利为购买上述房屋向李桂珍借款2134500元，李桂珍丈夫周玉林于2010年10月28日向安徽永兴拍卖有限公司指定账户付款2134500元。再加上受让的债权640万元，全额支付房款8534988万元。三、两被告提出执行异议后，贵院在没有考虑上述基本事实因素的情况下，作出原裁定，该裁定①错误认定刘利未按约缴清全部购房款错误；②错误认定被告和刘利于2011年10月13日解除购房合同；③错误认定刘利交纳的购房款已全额退还。故为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法裁判。被告西苑业主委员会答辩称：一��刘利虽然经过竞拍与被告广厦安康房地产公司签订成立房屋买卖合同，但房屋产权仍在被告广厦安康房地产公司名下，刘利享有仅是债权而非物权，在未取得物权的情况下，该房屋不能作为刘利被执行的标的物；二、事实上因刘利在履行房屋买卖合同中存在违约行为，被告广厦安康房地产公司已与其解除了房屋买卖合同，刘利对涉案房屋已不享有任何权利包括债权；三、诉讼房屋系西苑公共建筑，西苑小区业主委员会正在收取材料，就涉案房屋提取确权之诉。因此我们认为原告申请请求许可执行涉案房屋没有事实和法律依据。第三人刘利陈述称：拍卖成交后第一笔付了640万元，第二笔付了2134500元，第二笔这个钱是刘利借的，房屋2010年交付给我们使用的，现在已租赁给他人做宾馆。第三人李桂珍陈述称：被告广厦安康房地产公司名下的西苑世纪名门商务B楼7室对外进行拍卖，利源公司将对被告享有的640万元债权转让给刘利，被告同意刘利参与安徽永兴拍卖有限公司拍卖的西苑世纪名门商务B楼7室的竞拍并债务相抵，后刘利参与竟拍并以8128560元竞拍成交，双方签订商品房买卖合同，并在阜阳市房产局备案，刘利为购买上述房屋向李桂珍借款2134500元，李桂珍丈夫周玉林于2010年10月28日向安徽永兴拍卖有限公司指定账户付款2134500元。再加上受让的债权640万元，全额支付房款8534988万元。刘利与广厦安康房地产公司在2011年10月13日签订“解除合同协议”，双方协议解除西苑世纪名门商务B楼107-1、107-2房屋买卖合同，系双方恶意串通，损害第三人利益的行为，属于无效民事行为。被告西苑业主委员会和第三人刘利、李桂珍对原告提供的身份证、协议、信访案件的回复、情况说明、拍卖成交确认书、安徽永兴拍卖有限公司费用清单、中国银行客户回单、安徽永兴拍卖有限公司收据、《商品房买卖合同》的真实性均无异议，本院予以确认。原告、被告西苑业主委员会、第三人刘利对第三人李桂珍提供的房产局文件、拍卖成交确认书、费用清单、银行转账凭证、西苑世纪名门商务B楼107-1、107-2房屋买卖合同的真实性无异议，本院予以确认。本院对永兴拍卖公司出具的费用清单、2010年10月10日函、2011年10月9日的情况说明及本院对永兴拍卖公司法定代表人管咏的询问笔录予以确认。该组证据能够相互印证如下事实：2010年8月，永兴拍卖公司受广厦安康房地产公司的委托，对位于西苑小区的房屋进行拍卖，刘利以8128560元拍得西苑商务Ｂ楼１０７－１、１０７－２两处房产。开始广厦安康房地产公司的时任法定代表人谭某某同意刘利用６４０００００债权冲抵购房款，后谭某某又以市房产局不同意为由不同意刘利用６４０００００债权冲抵购房款，永兴拍卖公司多次催促刘利交付购房款，刘利均没交付，永兴拍卖公司受广厦安康房地产公司的委托，再次对上述房产进行拍卖，因没有达到保留价，流拍。根据举证、质证、认证意见，结合当事人的陈述，本院查明的法律事实如下：本院在执行张志强申请执行刘利一案中，于２０１３年４月１日委托安徽九鼎拍卖有限责任公司对西苑商务Ｂ楼１０７－１、１０７－２房地产进行拍卖，广厦安康房地产公司于２０１３年５月６日向本院提出执行异议，阜阳市西苑世纪名门住宅小区业主委员会于２０１３年５月１５日向本院提出执行异议，本院于２０１６年６月２８日作出（２０１６）皖１２０２执异１３号裁定：中止对西苑世纪名门商务Ｂ楼７室房产的执行。2010年8���，永兴拍卖公司受广厦安康房地产公司的委托，对位于西苑小区的房屋进行拍卖，刘利以8534988元拍得西苑商务Ｂ楼１０７－１、１０７－２两处房产。永兴拍卖公司出具了拍卖成交确认书。开始广厦安康房地产公司的时任法定代表人谭某某同意刘利用６４０００００债权（系刘利任法定代表人的太和县利源商贸有限公司与安康物业公司、安康房地产公司之间的）冲抵购房款，后谭某某又以市房产局不同意为由不同意刘利用６４０００００债权冲抵购房款，永兴拍卖公司多次催促刘利交付购房款，刘利均没交付，永兴拍卖公司受广厦安康房地产公司的委托，再次对上述房产进行拍卖，因没有达到保留价，流拍。上述房产由刘利占有、使用、对外出租。2011年4月17日，利源公司与马燕签订债权转让协议一份，约定：一、安康物业公司、安康房地产公司欠转让���利源公司人民币640万元，全部转给受让人马燕；二、上述债权转让后，由受让人马燕直接向债务人安康物业公司、安康房地产公司主张权利。2011年6月8日，安康公司法定代表人谭万清在刘利提供的“收条”上签署“阅知”，该“收条”内容为：今收到利源公司法定代表人刘利授权委托书一份，债权转让协议一份（均已公证，公证书号：3685）。授权委托书内容：受托人马燕全权代理委托人向安康物业公司、安康房地产公司主张640万元的债权。转让协议内容：安康物业公司、安康房地产公司欠利源公司人民币640万元全部转让给受让人马燕，由受让人马燕向安康物业公司、安康房地产公司主张权利。利源公司将其所有的对安康物业公司、安康房地产公司的债权转让给马燕。2011年7月14日，马燕向阜阳市中级人民法院提起诉讼，请求判令安康物业公司、安康房地产公司支付640万元。阜阳市中级人民法院判决：安康物业公司、安康房地产公司支付马燕640万元及利息。安康物业公司、安康房地产公司不服，向安徽省高级人民法院提出上诉。安徽省高级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。最高人民检察院提出抗诉，最高人民检察院认为从款项的来源和性质分析，该500万（640万其中500万本金，140万利息）属于北京一建阜阳分公司的款项。本院认为，刘利虽以8534988元对西苑商务Ｂ楼１０７－１、１０７－２两处房产拍卖成交，但其没有交清拍卖款造成违约。原告称刘利用６４０００００债权冲抵了拍卖款理由不能成立，因该６４０００００系刘利任法定代表人的太和县利源商贸有限公司与安康物业公司、安康房地产公司之间的纠纷，且谁对该６４０００００享有所有权尚无定论。并且刘利在后来又将该640万元转让给马燕，说明刘���明知该640万元安康房地产公司没有同意冲抵拍卖款。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力”，１０７－１、１０７－２两处房产现仍登记在安康房地产公司名下，刘利对其不享有物权，故原告要求判令对西苑世纪名门商务B楼7室房产许可执行的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，判决如下：驳回原告张志强的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于��徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  邓先勤人民陪审员  赵会敏人民陪审员  兰 艳二〇一七年七月十七日书 记 员  王冰蕊