湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初2209号原告：武汉五洲物业发展有限公司，住所地武汉市江岸区发展大道五洲大厦A座308室。法定代表人：何铸，总经理。委托诉讼代理人：严资明，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆继琴，公司法务。被告：韩峰，男，1970年12月1日出生，汉族，居民身份证住址武汉市汉阳区，现住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：刘艳（韩峰之妻），1970年8月26日出生，居民身份证住址武汉市武昌区，现住武汉市武昌区，原告武汉五洲物业发展有限公司（以下简称“五洲物业”）诉被告韩峰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五洲公司的委托诉讼代理人陆继琴、被告韩峰的委托诉讼代理人刘艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五洲物业向本院提出诉讼请求：被告立即支付欠缴的物业管理费12790元（庭审中变更为12751.68元，即2012年4月至2017年3月的物业费）及水费1077.9元；被告支付逾期违约金6094.53（庭审中变更为5834.10元）；本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是银海华庭小区的物业服务公司，被告是该小区5栋A座402号房屋的登记业主，其接收物业时与原告签订了《物业服务协议》，约定每月按每平方1.6元缴纳物业服务费，逾期缴纳物业服务费按每日万分之五承担违约金，此外，小区的水费由原告统一垫付后再向业主收取。被告一直拖欠水费和物业费，至2016年12月25日欠水费1077.9元，至2017年3月30日欠物业费12751.68元，原告多次催缴无果，故诉至法院，请求判如所请。原告五洲物业为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、前期物业管理服务协议，证明双方约定的收费标准及被告应缴纳物业费的义务，依此合同进一步证明原告有权收取物业费。证据二、武汉市水务集团有限公司水费发票及水表读数登记表，证明被告应缴的水费。被告韩峰辩称,1、《前期物业服务协议》违法无效。被告不具有与原告签订《前期物业服务协议》的合同主体资格，被告与开发商武汉银海置业有限公司签署的《武汉市商品房买卖合同》中第十八条第3条已明确约定签订《前期物业服务协议》的主体为原告和武汉银海置业有限公司，且2008年银海华庭业主委员会(以下简称业委会)依法依规召开业主大会通过招、投标评选出武汉中加物业公司作为本小区新聘物业公司，原告已不存在具有法律效力的前期物业合同和前期物业服务行为；2、没有合同的所谓“事实服务”或“连续服务”，就是强迫服务。前期物业合同于2008年4月29日到期后，原、被告从未签订过物业服务协议，而聘请的新的物业公司进驻又遭到原告的无理阻拦，拒绝办理小区物业移交，原告拒绝退出、移交，故原告不能以事实服务要求支付物业费；3、原告既不签订物业服务合同，又拒不移交撤离银海华庭小区；4、在原告列举的时间段，原告从未向被告主张过物业费，诉讼时效已过，法院不应支持其诉讼请求；5、原、被告之间不存在合同关系，且原告也没履行《前期物业服务协议》约定的义务，管理质量差、长期以来小区不断发生失窃事件、公共区域破落、默许乱搭乱盖等，存在严重违约行为，被告有先履行抗辩权；6、原告收取没有合同的物业服务费违法，法院应依法予以驳回；7、原告未完成法定的举证责任，既未提交其所提供物业服务的证据，又未提交物业服务达到了合同约定的质量要求，应承担举证不能的法律后果；8、原告不是供水单位，原告无权向被告主张水费；9、本案案由错误，法院应依法驳回。被告韩峰为支持其答辩理由，向本院提交如下证据：证据一、2008年选聘物业公司招标活动、业委会向全体业主发出的告知书等，证明业委会经历招标、投标选定新的物业公司。证据二、（2011）武行终字第9号行政判决书，证明武汉市中级人民法院裁决武汉市武昌区住房保障和房屋管理局自判决生效之日起60之内履行法律职责，对武汉中加物业管理公司与业委会签订的合同予以备案。证据三、业委会出具的关于物业移交的函，证明业委会要求原告移交，但原告拒绝移交。证据四、（2013）鄂武汉中民二中字第00150号，证明被告在2012年以前缴纳的物业费非主动缴纳，同时证明原告对交接事宜不予否认，判决书上原告称已经做好了交接准备，但事实上原告拒绝办理移交。证据五、业委会下发的《关于五洲物业服务公司退出本小区服务的通知》，证明业委会要求原告移交，但原告拒绝移交。经庭审举证、质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：五洲物业系1996年成立的有限责任公司，经营范围含物业管理服务，具备二级资质等级。2004年3月30日五洲物业的内设机构银海华庭管理处（甲方）与韩峰（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》的生效时止的物业管理。对韩峰所购位于银海华庭小区5栋A座402号、建筑面积为132.83平方米的房屋实行物业管理。物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全等。物业管理服务费用：乙方每月20日前缴纳，住宅暂按建筑面积每月每平方米1.6元计算。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、有线电视、供暖、煤气费等代收代缴服务。在违约责任上约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方赔偿损失，严重的承担相应法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有收费，退还利息并承担相应责任；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按总费用的万分之五缴纳滞纳金。该协议还就双方的其他权利和义务、有偿服务费用、维修基金的管理与使用、保险等进行了约定。之后双方按约定履行了合同义务。韩峰最后一次向五洲物业缴纳物业服务费的时间为2008年8月。2012年7月五洲物业诉至本院，要求韩峰、刘艳（韩峰之妻）支付2008年9月起至2012年3月的物业服务费，本院作出（2012）鄂武昌民商初字第00503号民事判决，判决：韩峰、刘艳于判决生效之日起十日内共同支付五洲物业物业服务费9166.1元及水费621.3元；驳回五洲物业其他诉讼请求。判决后，韩峰、刘艳不服，向武汉市中级人民法院提起上诉，该院于2013年4月10日作出（2013）鄂武汉中民二终字第00150号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述款项，经五洲物业于2013年5月7日向本院申请强制执行［（2013）鄂武昌执字00631号卷宗］，本院于2014年1月8日扣划韩峰的账户存款，已对上述款项予以了执行。判决后，韩峰自2012年4月起，仍未缴纳物业费、水费，至2017年3月共计60个月未缴物业服务费，未缴总金额为132.83平方米×1.6元/平方米/月×60个月=12751.68元，截至2016年12月25日未缴水费为1077.9元，该水费五洲物业已代韩峰向武汉市水务集团缴纳。另查明，2004年3月30日韩峰与武汉银海置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了位于武汉市武昌区银海华庭小区5栋A座402号房屋，该合同第十八条第3条约定：买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与五州物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。韩峰对该合同附件五中有关前期物业服务合同约定的内容、物业管理服务费用等进行了签字确认。经本院在武汉市武昌区住房保障和房屋管理局（以下简称武昌区房管局）取证，武汉银海置业有限公司与五洲物业于2006年4月28日签订了《武汉市物业管理前期物业服务合同》，并经武昌区房管局物业管理科备案，备案编号：武房物字50136号。2008年9月29日业委会与武汉中加物业管理有限公司（以下简称中加公司）签订《物业服务委托合同》。2008年10月，业委会向武昌区房管局请求对其与中加公司签订的物业服务合同予以备案。在此期间，银海华庭小区业主张×请求撤销业委会拟选聘和招标物业服务公司的公告（函）提起了民事撤销权的诉讼，为此武昌区房管局口头答复暂缓办理合同备案事宜。2009年3月13日，本院作出（2009）武区民一初字第1号民事裁定书，认为张×请求撤销业委会发出的拟选聘和招标物业服务公司的公告（函）只是选聘物业服务公司过程中的中间环节，并不是对小区业主权益产生影响的决定。为此裁定驳回张×的起诉。与此同时，本院向武昌区房管局发出司法建议书。该司法建议书载明，在审理张×与撤销权纠纷一案中，随机走访了9名业委会称参加投票选聘物业公司的业主，其中3名业主表示没有参与是否选聘物业服务公司的投票，4名业主表示没有参与选聘中加公司的投票，发现业委会存在弄虚作假的行为，要求对业委会作出的选聘中加公司的决定依法处理。2009年3月25日，业委会向武昌区房管局发出《关于再次请求备案的函》。同年4月2日，武昌区房管局向业委会作出《关于银海华庭小区选聘物业服务企业申请备案的回复》，要求业委会提交（2009）武区民一初字第1号民事裁定书已生效的确认文件。同年5月25日，业委会向武昌区房管局发出《关于再次请求备案的函》，再次要求武昌区房管局予以备案。同年9月1日，武昌区房管局作出《关于银海华庭小区选聘物业服务企业请求合同备案的答复》，对银海华庭业主委员会与中加公司签订的物业服务合同不予备案。业委会不服，申请行政复议。2009年12月18日，武汉市武昌区人民政府作出武昌复决字[2009]第7号行政复议决定，维持武昌区房管局作出的不予备案的答复。业委会仍不服，于2010年5月14日诉至本院，请求撤销武昌区房管局作出的《关于银海华庭小区选聘物业服务企业请求合同备案的答复》并对合同予以备案。本院于2010年10月作出（2010）武区行初字第34号行政判决书，驳回业委会要求撤销武昌区房管局于2009年9月1日作出的《关于银海华庭小区选聘物业服务企业请求合同备案的答复》并予以备案合同的诉讼请求。业委会不服，向武汉市中级人民法院提起上诉，2011年2月18日武汉市中级人民法院作出（2011）武行终字第9号行政判决书，认定武昌区房管局仅以司法建议书作为定案依据，致使不予备案登记行为事实不清，证据不足，判决：1、撤销武汉市武昌区人民法院做出的（2010）武区行初字第34号行政判决；2、撤销被上诉人武汉市武昌区住房保障和房屋管理局于2009年9月1日作出的《关于银海华庭小区选聘物业服务企业请求合同备案的答复》；3、被上诉人武汉市武昌区住房保障和房屋管理局自本判决生效之日起60日内，就上诉人武汉市银海华庭小区业主大会业主委员会提出对其与武汉中加物业公司签订的物业服务合同予以备案的申请，履行法定职责。五洲物业目前仍在武汉市武昌区八一路87号银海华庭小区从事物业服务。本院认为，韩峰作为买受人在与建设单位签订《武汉市商品房买卖合同》时，同时对建设单位与五洲物业签订的前期物业服务合同约定的内容进行了认可，并以其个人名义与五洲物业内设机构银海华庭管理处签订了《前期物业管理服务协议》，双方系该合同的相对方，均具备合同主体资格。韩峰辩称业委会已召开业主大会，通过招、投标选聘了中加公司作为新的物业公司，并与该公司签订了新的物业合同，该合同已生效，《前期物业合同》已于2008年4月29日到期，被告再未与五洲物业签订过新的物业服务协议，故《前期物业合同》违法无效，五洲物业不能以无效合同作为收取物业费的依据。本案中，建设单位与五洲物业签订的前期物业服务合同期限自2006年4月29日起至2008年4月29日止，韩峰与五洲物业签订的《前期物业管理服务协议》合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务协议》生效时止。2008年9月29日业委会确与中加公司签订了物业服务合同，但该公司并未办妥相关手续，在武汉市中级人民法院作出（2011）武行终字第9号行政判决书后，武昌区房管局已明确告知业委会，根据2011年1月1日实施的《武汉市物业管理条例》，业委会与中加公司签订的物业合同无需履行备案程序，要求物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内，持相关资料向区房屋主管部门备案。因中加公司与五洲物业并未办理移交手续，也未向区房屋主管部门申请备案，中加公司与业委会签订的物业服务合同并未得到实际履行，故韩峰不能以该份物业服务合同否认《前期物业管理服务协议》的效力。韩峰称业委会多次组织了物业移交工作，是五洲物业拒绝移交、退出，导致中加公司无法提供服务，对此五洲物业不予认可，称没有新的物业公司与该公司办理移交。根据《物业管理条例》第十一条第（四）项的规定，选聘和解聘物业服务企业应当由业主大会决定，业主委员会应当启动召开业主大会做出是否解聘的决定，之后由业主委员会负责执行及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，若业主大会作出解聘物业服务企业的决定后，发生物业服务企业拒绝退出的，业委会应当向人民法院提起诉讼，请求人民法院解除物业服务合同，人民法院据此规定应予支持。如银海华庭小区业主大会决定解聘五洲物业，且其拒绝退出，业委会应当向人民法院提起解除物业服务合同之诉，但业委会至今未行使该权利。因韩峰与五洲物业签订的《前期物业管理服务协议》未发生合同解除、终止的情形，建设单位与五洲物业签订的《前期物业服务合同》到期并不影响原、被告于2004年3月30日签订的《前期物业管理服务协议》的效力，故该协议仍具备效力。根据《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，现五洲物业仍在银海华庭小区实施物业管理，业主也一直在接受该公司提供的服务。故韩峰在接受服务后，应按时交纳物业费等费用。关于逾期违约金。虽双方在合同中约定不按收费标准和时间缴纳有关费用的，韩峰应补交并从逾期之日起每天按总费用的万分之五缴纳滞纳金，考虑到五洲物业在物业服务上存在瑕疵，故对五洲物业主张韩峰支付逾期违约金的诉请，本院不予支持。关于水费的支付。韩峰认为五洲物业不是供水单位，无权收取水费。在双方前期物业服务协议中已明确约定，五洲物业代收水费是其向业主提供服务的内容之一，故其收取水费的行为并无不妥。关于诉讼时效。韩峰认为五洲物业列举的时间段，从未向其主张过物业费，诉讼时效已过。本案中五洲物业主张的物业费自2012年4月起至2017年3月，共计60个月。因韩峰在2012年4月前的物业费直到2014年1月8日才由本院强制执行完毕，该期间符合诉讼时效中断的情形。但五洲物业未能提供证据证明2014年1月8日后向韩峰催缴过拖欠的物业费，故其要求韩峰支付欠缴物业费的部分主张已超过诉讼时效，本院依法确认韩峰应交纳的物业费应从2012年4月起计算至2014年1月，2015年3月至2017年3月止，共计47个月，即缴纳金额为132.83平方米×1.6元/平方米/月×47个月=9988.82元。关于本案的案由。物业服务合同是指业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。五洲物业依前期物业服务合同一直在银海华庭小区提供物业服务，本案系双方对前期物业服务合同的效力、合同履行等引起的纠纷，故本案的案由系物业服务纠纷并无不妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告韩峰应于本判决生效之日起十日内向原告武汉五洲物业发展有限公司支付物业费9988.82元；被告韩峰应于本判决生效之日起十日内向原告武汉五洲物业发展有限公司支付截至2016年12月25日水费1077.9元；三、驳回原告武汉五洲物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费300元，减半收取150元，由原告武汉五洲物业发展有限公司负担32元，被告韩峰负担118元（此款原告武汉五洲物业发展有限公司已垫付，被告韩峰在给付上述款项时一并付给原告武汉五洲物业发展有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行:农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审判员  李红二〇一七年七月五日书记员  刘茜