.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2017）甘09民终633号上诉人（原审被告）：王玉梅，女，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：石忠林（上诉人王玉梅丈夫），男，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。被上诉人（原审原告）：张跃明，男，甘肃省金塔县人，住甘肃省酒泉市。上诉人王玉梅因与被上诉人张跃明房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2017）甘0902民初694号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王玉梅及其委托诉讼代理人石忠林、被上诉人张跃明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉梅上诉请求：1.依法撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2017）甘0902民初694号民事判决；2.二审法院在查明本案事实的基础上依法改判或者将案件发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。2013年2月8日，上诉人王玉梅与前承租人柳长珍签订《门店租赁合同》（2号门店），约定租期3年，即2013年2月10日至2016年2月9日；2013年11月15日，上诉人与前承租人柳长珍签订《门店租赁合同》（3号门店），约定租期为2013年11月15日至2016年2月9日。另外，两合同均约定”若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的同意。取得使用权的第三方即成为本合同当然的乙方，享有乙方的权利，承担乙方的义务。”2014年4月23日，经上诉人同意，前承租人柳长珍将2号、3号门店转租给被上诉人张跃明，原合同继续有效，那么张跃明就应承担原合同约定的义务。合同的有效期限应为2016年2月9日。租赁合同是一种继续性合同，合同期间不能中断，况且是前承租人转租给第三方，而不是出租人租给第三方的，一审判决主要事实认定错误。被上诉人张跃明于2015年8月6日提出退租，经双方协商，解除了《门店租赁合同》（2、3号门店）。被上诉人张跃明属于提前退租行为，押金1万元不予退还。2.一审判决适用法律错误。应适用《合同法》关于转租合同和不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的规定，而不是不定期租赁合同的相关规定。3.一审判决证据不足。仅依据被上诉人民事起诉状陈述作出判决，明显证据不足。张跃明辩称：当时租赁王玉梅的房屋，王玉梅和柳长珍都是同意的，我交纳了柳长珍已经支付但尚未使用期间的房屋租金，后来又给王玉梅交了2014年8月8日至2015年8月7日的租赁费，王玉梅给我打了收条，我和王玉梅之间形成的是简约型的租赁合同。张跃明向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告房屋押金10000元，并承担利息3600元，共计13600元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年2月8日，被告王玉梅与案外人柳长珍签订房屋租赁合同一份，约定被告王玉梅将其所有的位于酒泉市肃州区南环东路3号楼2号门店出租给柳长珍使用，房屋租赁期限为2013年2月10日至2016年2月9日。同年11月15月，被告王玉梅又与案外人柳长珍签订租赁合同一份，约定被告王玉梅将其所有的位于酒泉市肃州区南环东路3号楼3号门店出租给柳长珍使用，房屋租赁期限为2013年11月15日至2016年2月9日，柳长珍向被告王玉梅支付了本案涉诉门店（酒泉市肃州区南环东路3号楼2号和3号门店）2013年2月8日至2014年8月7日的租金。2014年4月，柳长珍不愿意继续租赁该门店，经被告王玉梅同意，由原告张跃明租赁该门店。原告张跃明将案外人柳长珍已经支付但尚未使用期间的房屋租金交付给柳长珍后，向被告王玉梅支付了2014年8月8日至2015年8月7日的房屋租金140000元及押金10000元。2015年8月6日，房租到期，原告张跃明将门店钥匙退还被告王玉梅，双方对屋内财产进行了清点，并由被告王玉梅出具了证明一份。原告多次催促被告退付押金10000元，被告均以各种理由推诿，引发纠纷。另查明，本案涉诉门店（酒泉市肃州区南环东路3号楼2号和3号门店）已于2015年8月底，由被告出租给他人使用。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽原、被告之间未签订书面的合同，但是，被告王玉梅将其所有的门店出租给原告张跃明使用，原告向其支付了房屋租金，原、被告之间房屋租赁合同关系成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定”租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，原、被告之间的房屋租赁期限已经超过六个月，双方之间却并未签订书面的房屋租赁合同，原、被告之间的房屋租赁应当视为不定期租赁，当事人有权随时解除租赁合同，2015年8月6日，原告将本案涉诉门店钥匙退还给被告，双方对门店内的财产进行了清点，应当视为原、被告就解除房屋租赁合同达成合意。出租人负有在租赁合同效力终止时返还押金的义务。本案中，原告张跃明按时将房屋租金交付给了被告王玉梅，双方在原告交付门店时，也对门店内的财产进行了清点，并由被告王玉梅向原告出具了证明，故在合同终止后，被告王玉梅应当将押金退付给原告张跃明。因原告没有提供证据证明其与被告之间就房屋押金的利息进行过约定，故对原告张跃明要求被告王玉梅承担利息3600元的诉讼请求，不予支持。综上，原告张跃明与被告王玉梅之间形成了不定期房屋租赁合同关系，原告张跃明有权随时解除租赁合同。被告王玉梅应当退还原告押金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决：一、被告王玉梅退还原告张跃明押金10000元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告张跃明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取70元，由原告张跃明负担25元，被告王玉梅负担45元。本院二审期间，上诉人提供了上诉人丈夫石忠林与郑自强、王增喜的两份通话录音（文字资料），以证实案外人柳长珍向被上诉人转店，被上诉人实际持有上诉人与柳长珍签订的租赁合同，以及被上诉人曾向郑自强提出用这份合同，换回房屋押金等情况。经质证，被上诉人对这两份通话录音的真实性不予认可，认为郑自强、王增喜两人与本案无关，不能证实房屋是转租的，自己也从未和郑自强说过合同的事。经审查，该通话录音的性质属于证人证言，郑自强、王增喜作为可能知道案件事实的证人，无正当理由未出庭接受质询，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，这两份通话录音不能单独作为认定案件事实的证据。二审查明的事实与一审认定无异，有门店租赁合同、租金收条、押金收条、门店交接证明、钥匙领条及双方当事人陈述等证据证实，应予认定。本院认为，本案的争议焦点在于，上诉人是否应返还被上诉人的房屋押金？上诉人认为不应予以返还，并提出两点主张：一是双方形成的是转租关系，承租人转租的，原租赁合同继续有效。二是被上诉人实际持有该租赁合同，应当按照合同内容，履行合同义务。关于双方之间是否形成转租关系，结合双方当事人提供的证据及上诉人的庭审陈述，上诉人与案外人柳长珍之间的房屋租赁关系已在被上诉人接手该租赁房屋之后，予以解除，上诉人通过与柳长珍结算、退还押金，直接收取被上诉人的房屋租金等行为，实际上已与被上诉人形成了新的房屋租赁关系，上诉人关于双方之间属转租关系的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条关于转租的规定，依法不能成立。关于被上诉人是否持有上诉人与案外人柳长珍所签订的房屋租赁合同，即该合同的效力是否及于被上诉人的问题，本案中上诉人提供了门店租赁合同、暖气费发票、郑自强、王增喜的通话录音等证据，以证实租赁合同对退还押金进行了限制，被上诉人实际持有该合同，并认为通过被上诉人支付租金、暖气费等行为，可推断出被上诉人实际在按照合同确定的内容履行义务。经审查，上诉人提供的房屋租赁合同系上诉人与案外人柳长珍所签，合同上并无被上诉人的签字备注，按照合同的相对性原则，该合同的效力并不必然及于被上诉人。同时，因上诉人与被上诉人并未另行签订书面协议，被上诉人支付租金、暖气费，上诉人交付房屋的行为，仅能证实双方当事人通过实际履行已形成了房屋租赁关系，且在房屋租金和暖气费的支付上达成一致，并不能直接证实被上诉人对上诉人与案外人柳长珍签订的合同内容，全部确认接受。此外，由于上诉人提供的郑自强的通话录音，不具备独立作为证据的效力，且上诉人再未提出其他相关证据，故对上诉人关于被上诉人实际持有租赁合同，应当按照合同内容履行义务的上诉主张，不予支持。鉴于双方当事人已通过协商自愿解除了房屋租赁关系，一审法院判由上诉人返还房屋押金正确。综上所述，王玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王玉梅负担。本判决为终审判决。审判长蔺春辉审判员崔莉娟代理审判员苏小红二〇一七年七月十八日书记员侯学聪