广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终6917号上诉人（一审原告）：谭选，女，汉族，1987年10月7日出生，住湖南省安乡县，委托代理人：叶宝，北京市康达（深圳）律师事务所律师。委托代理人：熊志敏，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨庆均，男，汉族，1981年10月23日出生，住四川省大邑县，委托代理人：刘旭，广东乐为律师事务所律师。委托代理人：王徐伟，广东乐为律师事务所辅助人员。一审第三人：东莞市品位房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市凤岗镇中心区三正财富新地第*****栋***号商铺。法定代表人：张丽萍。上诉人谭选与被上诉人杨庆均、一审第三人东莞市品位房地产中介有限公司（以下简称品位公司）的房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初3791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年3月21日谭选向一审法院起诉请求：1.杨庆均继续履行合同，直至房产过户给谭选止；2.杨庆均承担逾期办理过户手续违约金，按日以房价860000元的千分之一计算，自起诉之日至实际过户之日止；3.杨庆均承担谭选律师费48000元；4.杨庆均承担居间费17200元；5.杨庆均承担案件诉讼费、保全费、担保费（以谭选与担保公司签署合同为准）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年6月21日判决：驳回谭选的全部诉讼请求。一审受理费6526元、保全费4820元，均由谭选负担。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初3791号民事判决。谭选上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法判决杨庆均继续履行合同，直至房产过户给谭选止;3.依法判决杨庆均承担逾期办理过户手续违约金，按日以房价860000元的千分之一计算，自起诉之日至实际过户之日止;4.依法判决杨庆均承担谭选律师费48000元;5.依法判决杨庆均承担居间费17200元;6.本案诉讼费用全部由杨庆均承担。事实和理由：（一）一审法院没有认定谭选提出的杨庆均配偶身份资料存在瑕疵而导致买房手续延迟的抗辩，属于事实认定错误。1.根据《房层登记管理办法》第十三条、第十七条规定，涉案房产属于夫妻共同财产。如果进行转移登记，应当由共有人共同申请登记。本案中，虽然卖方的房子只登记在卖方一人名下，东莞建行了解到涉案房产为杨庆均的夫妻共同财产后，要求卖方夫妻双方(即收款方)都同意出售，这一关键点在买卖签订合同后不久经由品位公司告诉了杨庆均的。因此谭选及品位公司均按照银行的要求请求杨庆均补充其配偶的符合银行要求的身份证复印件。但杨庆均提交的其配偶身份证复印件有瑕疵，导致银行审查通不过。2.品位公司也在答辩状中明确指出“因提交的资料不符合要求”，导致无法通过银行的审批，担保公司也因此无法办理替杨庆均提前还清贷款的手续。品位公司对于整个买卖过程中卖方配偶提供的身份证复印件有问题的描述是客观的，一审法院应当予以采信。（二）一审法院认定银行的建档时间就是谭选提交按揭贷款申请的时间，属于事实认定错误。谭选于2015年9月28日已经委托了罗炽雄、赖建东、吴广顺(也即品位公司的员工)办理相关的房产过户以及办理银行贷款的手续，根据品位公司的答辩，明确向法庭告知谭选并未拖延办理银行贷款手续.而且品位公司也积极予以办理。但因杨庆均提交的配偶身份资料存在瑕疵，导致2015年12月29日银行才受理按揭贷款申请。实践中，银行在收到按揭贷款申请人的资料后，是不会给买方出具任何收据的。（三）一审法院查明杨庆均至今没有办理赎楼手续，而没有查明为何没有办理赎楼手续及归责，属于认定事实错误。在一审庭审中，杨庆均当庭承认，其在截止开庭之日，尚未办理赎楼手续。杨庆均没有及时提供合格的配偶身份资料从而耽误了按揭贷款申请是导致谭选难以及时完成房产过户的关键原因之一。春节过后，杨庆均干脆解除了对品位公司及担保公司的委托授权，导致品位公司及担保公司无权继续办理赎楼。（四）杨庆均违背合同的约定，单方设定不合理的履行期限给谭选，其主张不应得到支持。（五）一审法院认定杨庆均解除合同有效，属于适用法律错误。杨庆均无权主张因谭选迟延履行主要债务而解除合同。一审法院认定杨庆均基于《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，解除合同有效，属于适用法律错误。杨庆均书面答辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，应当维持原判。1.2008年7月1日《房屋登记办法》，该部门规章并无相关内容可以判断本案涉案房产属于夫妻共同财产，谭选认为涉案房产属于夫妻共同财产，只是谭选的主观推断，且该推断没有任何证据可以支持。根据物权公示原则，房屋登记在杨庆均一人名下，便自然产生房屋为杨庆均一人所有的公示效力，除非有相反的证据足以推翻的除外。2.案涉房屋是否属于夫妻共同财产，对房产的交易买卖和转移登记没有任何影响。第一，房屋买卖合同只须杨庆均的签名即可视为合法有效，无须杨庆均的妻子在买卖合同上签名。第二，去房管部门办理转移登记也无须杨庆均的妻子到场签名，因为房屋登记在杨庆均一人名下，只须杨庆均一人到场签名即可。3.谭选称出售房产需要杨庆均妻子的签名或委托公证，只是谭选虚构的借口和托词。4.对于提交材料的时间，谭选说是2015年12月29日提交的，但没有任何证据可以证实。银行系统显示的建档时间是2016年3月28日，足以说明其提交材料的时间就是3月28日，银行一般都会在申请人提交材料的当天就录入电脑建档，就算迟延录入也不会超过一天，不可能在申请人提交材料三个月之后才开始建档。即便按谭选所说的10月14日收到杨庆均的委托公证，12月29日提交了材料到银行办理贷款审批，这也明显超过10天，杨庆均可以解除合同，但杨庆均没有。5.谭选说成功申请了贷款不符合事实。品位公司没有在法定期限内提交书面意见。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。本院二审中还查明如下事实：一、品位公司员工吴广顺陈述双方签订案涉合同后一个星期左右，谭选向银行申请按揭贷款，但由于杨庆均妻子身份证复印件存在瑕疵耽误了贷款时间，后杨庆均通过电子邮件发送的杨庆均妻子的身份证复印件是可以使用的。二、本院根据谭选的申请，向中国建设银行股份有限公司东莞凤岗支行调查，该公司向本院复函称：1.谭选该笔二手房贷款申请的时间大概是2015年9月26日左右，具体时间无法核实。2.该行的个人再交易住房贷款流程，是先接受买卖双方提出申请并签署相关申请资料，待买卖双方资料齐全后才整理贷款资料送审批。无法核实借款人谭选是否在2015年7月27日后（七个工作日内）到该行办理贷款手续。3.该行建档时间不等于申请贷款时间。该行系统中的建档时间是买卖双方资料齐全了，该行整理好资料才建档送到分行相关部门走审批流程。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，杨庆均以谭选未在约定的时间以及宽限期间内办妥商品房过户手续，存在违约为由，于2016年2月21日向谭选发出《解除合同催告通知书》，谭选于2016年2月24日收到该通知书。本案要解决的问题是谭选是否存在违约行为。首先，案涉合同约定“第三部分楼款买方须在七个工作日内向银行按揭贷款（具体贷款金额及到账时间以银行贷款承诺为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方交于经纪方办理，否则视为买方违约。”，双方于2015年7月27日签订案涉合同后，谭选如期向银行申请案件贷款，后由于杨庆均妻子身份证复印件存在瑕疵，双方就该问题进行沟通协商，以上事实有证人证言、公证书等证据予以证明。其次，谭选确认杨庆均在2015年12月8日向其提供了杨庆均妻子合格的身份证复印件。谭选作为按揭贷款申请义务方，有义务及时将杨庆均妻子的身份证复印件交银行办理按揭贷款。谭选主张其在2015年12月29日已经向中国建设银行股份有限公司东莞凤岗支行提交了杨庆均妻子的身份证复印件，但未提供证据予以证明，本院不予采信。根据中国建设银行股份有限公司东莞凤岗支行的复函，谭选在2016年3月28日（即银行建档时间）左右才交齐所有申请按揭贷款的资料。在不可归责于杨庆均的情况，谭选自2015年12月28日起无故长期间不履行交齐申请按揭贷款所需资料，特别是在杨庆均催告后仍不履行合同义务，谭选的行为已经构成违约。因此，杨庆均有权解除案涉合同，谭选于2016年2月24日收到《解除合同催告通知书》时，双方所签订的案涉合同已经解除。综上所述，谭选的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13052元，由谭选负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 徐华毅审判员 杨洁萍二〇一七年七月二十一日书记员 冯颖欣陈佩君