北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初7208号原告时启峰，男，1966年4月5日出生，住北京市房山区。委托代理人王奕枫，北京市瑞风律师事务所律师。委托代理人杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。被告ＸＸ，女，1982年9月6日出生，中外建华诚城市建设有限公司职员，住河北省涿州市。委托代理人张世杰，男，1982年11月14日出生，汉族，中外建华诚城市建设有限公司职员，住北京市房山区。第三人北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人吴平，董事长。委托代理人张毅然，女，1983年9月9日出生，汉族，该公司法务，住公司宿舍。委托代理人刘磊，男，1985年2月6日出生，汉族，该公司店经理，住公司宿舍。原告时启峰与被告ＸＸ、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员冯淼独任审理，公开开庭进行了审理。原告时启峰及其委托代理人王奕枫，被告ＸＸ及其委托代理人张世杰，第三人华熙房地产经纪公司的委托代理人张毅然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告时启峰诉称，原告与被告于2016年8月3日签订《房产认购合同》，约定原告将位于北京市房山区长阳镇昊天北大街×号×号楼×层×座×号房屋出售给被告。在签订合同的当天，被告向原告交付定金两万元。之后，被告和房地产经纪机构在2016年9月26日办理了网签手续，按照原告与被告在上述认购合同中第4条第2款的约定，“银行做贷款，网签当日，乙方向甲方交纳第一笔购房款人民币九万元”，被告拒绝按照上述约定履行合同的义务，至今未给付原告第一笔购房款。至今为止，被告仅仅给付原告两万元，原告多次催促其如实履行合同义务，但是被告拒不履行。被告的行为违背诚实信用原则，其行为已经构成违约。按照上述《房产认购合同》中第八条第1款、第2款的约定，“自本合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续之前，甲乙双方任何一方未按照本合同约定的内容办理相关手续，出现违约行为超过15日，均视为违约，如乙方违约，乙方在向甲方支付了合同议定成交价20%的违约金后，有权要求甲方将其已经付款项原数退还，乙方对房屋进行的装修和装饰归甲方所有。”综上所述，被告拒不履行合同义务的行为已经构成根本违约，致使本合同的目的无法实现，上述情形属于合同规定的法定解除条件。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告在2016年8月3日签订的《房产认购合同》；2、判令被告向原告支付违约金11.8万元；3、诉讼费由被告承担。被告ＸＸ辩称，一、被告并不存在违约行为，不应支付违约金。依据原被告和北京华熙房地产经纪有限公司三方签订的房产认购合同，签订之初，涉案商品房的卖方也就是本案原告是没有取得该房屋所有权证明，也就是房产证的，而没有房产证，本合同的根本目的也就无法实现，所以被告在交付定金后，必须等待原告取得房产证后才能依约履行后续的付款义务。但原告始终未向被告出示过该房产证，以证明其是涉案房屋的合法所有权人。依据合同约定，被告所应付的第一期购房款9万元，应当在涉案房屋的网签之日缴纳，因为被告已经将网签委托给中介公司办理，并缴纳的相应的代办费用，所以本合同中约定的网签行为的实际履行义务人应当是原告和中介公司。但时至今日原告和中介公司也只是口头通知被告网签成功并没有出示任何证据，故在原告及中介公司不能证明存在网签成功事实的情况下，被告拒绝履行该9万元的交付义务的行为，既符合合同约定，又符合合同法中关于先履行抗辩权的法律规定，是合理合法的主张被告自身权利的表现，不存在违约行为。被告应当交付的第二期购房款，应当是房款总价59万元，减去被告已交付的定金2万元、第一期购房款9万元、银行批准的贷款的19万元后的差额部分。需要说明的是，这银行贷款19万元，同样是中介公司代办的，并且收取了相关费用，但仍然只是在16年的11月中旬口头告知被告银行批准的贷款的额度是19万，未出示任何证据。故被告至今也不知道该银行贷款成功与否。假设银行的贷款额度就是19万，则被告应付的二期购房款为29万元。鉴于被告未支付第一期购房款，则一、二期购房款相加，被告需支付的房款总额为38万元。但实际上，无论是中介公司还是本案原告均要求被告缴纳48万元，并未向被告做出任何解释。被告认为，对付款数额的改变属于新的要约，被告当然有理由拒绝支付。同时，鉴于在原告给被告发的催款函严重与事实不符的前提下，中介公司相关人员仍然在催款函上签字认可，被告有理由推断，中介公司与原告欲合谋侵害被告利益，该房屋认购合同的合同目的极有可能无法实现或无法按三方在合同中约定的方式实现，故被告才依法行使了抗辩权，拒绝继续履行付款义务。综上所述，在本案所涉合同中，需要三方相互配合才能实现合同目的，现原告和中介公司在未履行或不能证明已经履行了在先义务的情况下，却来要求被告履行在后的付款义务，既不符合合同约定，又不符合法律规定，被告在本案中不存在任何违约行为，反而违约的是原告和中介公司。二、原告的违约金请求不合理。本案所涉合同有定金的约定，并且被告已依约缴纳了定金，同时在合同法中明确规定，定金条款和违约金条款不能同时适用，故原告在已经收取了定金的情况下，再主张违约金是不合法的。三、同意原告解除房屋认购合同的诉讼请求。综上所述，原告的二、三项诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。第三人华熙房地产经纪公司述称，对于第一项诉讼请求，鉴于原、被告都同意解除合同，我方遵从法院判决。第二、三项诉讼请求与我方无关，所以我方不发表答辩意见。经审理查明，2016年8月3日原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）经第三人居间签订《房产认购合同》，约定甲方拟售房产坐落于北京市房山区长阳镇昊天北大街×号×号楼×层×座×。房屋成交价格为59万元。由于甲方所售房产尚未取得房产证，暂时不能办理过户手续，乙方对该房屋产权现状及其它有关房屋的现状已充分了解并认同，同时乙方承诺具备购买上述房产的购房资质。甲乙双方同意自本合同签订之日起开始履行合同内容，承担相应的责任及义务。甲乙双方经协商后一致同意，乙方采取贷款的方式购买甲方的房产，贷款类型为银行按揭贷款。交易方式和程序如下：1、2016年8月3日，乙方须向甲方交纳购房定金2万元，可用于冲抵首付款；2、银行做贷款、网签当日，乙方向甲方交纳第一期购房款9万元；3、过户前24小时，乙方向甲方交纳第二期购房款25万元；余下房款25万元乙方拟申请贷款。甲乙双方协商后一致同意，过户当日，甲方将上述房屋交付给乙方。甲方承诺，在房产交付前，将甲方在上述房产内的户口迁出。自本合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续前，甲乙双方任何一方未按照本合同约定的内容办理相关手续，自出现违约行为之日起15日内，每逾期1日，违约方向守约方支付本合同议定成交价格万分之五的违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若违约行为超过15日的，按本合同违约责任第2款执行。自本合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续前，甲乙双方任何一方未按照本合同约定的内容办理相关手续（出现违约行为超过15日），均视为违约。如甲方违约，除应退还乙方已付款项外，还应向乙方支付相当于本合同议定成交价20%的违约金，乙方对该房屋进行的装修和装饰以票面（含收据）金额为准由甲方承担，而后该房的装修和装饰归属甲方；如乙方违约，乙方在向甲方支付了本合同议定成交价20%的违约金后，有权要求甲方将其已付款项原数退还，乙方对房屋进行的装修和装饰归甲方所有。同时，违约方还应向丙方支付本合同中议定成交价2.2%的中介服务费。本合同项下发生如发生争议，任何一方均可起诉至不动产所在地的人民法院。签订合同当日，被告给付原告购房定金2万元。2016年9月26日第三人代为办理了网签手续，原、被告双方于当日办理了贷款手续，被告支付了服务费、评估费、抵押、中介费、交验费等费用，但未按照合同约定于做贷款、网签当日支付第一期购房款9万元。另查明，涉案房屋登记坐落为房山区长阳镇昊天北大街48号208号楼5层A座509，登记时间为2016年1月14日，登记权利人为原告。原告在出售房屋时系委托案外人时亚标为受托人办理出售房屋事宜。本案审理中，经本院询问，被告认可第三人以口头形式通知其网签手续已办理完毕，但不清楚具体时间，且主张第三人未出示过网签手续以证明网签已办理完毕，后被告又因资金监管所需房款数额与原告和第三人发生争议，未配合办理资金监管手续。上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的房屋认购合同，被告提交的房屋认购合同、收条、收据，第三人提交的房屋所有权证、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等在案为证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告与被告、第三人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现原告要求解除合同，被告亦表示同意，本院亦不持异议。对于合同解除的时间，原告要求确认涉案房屋买卖合同应于2017年3月6日解除，但原告未提供证据证明其于2017年3月6日发出解除通知并通知到被告，故对于原告主张的解除日期本院不予采纳，合同解除的日期本院根据原、被告双方意思表示一致的日期予以确定。就被告是否构成违约，本院认为，被告作为买方，支付购房款是其应当按照合同约定履行的主要义务，被告已认可第三人通知其网签手续已办理完成，而按照房屋买卖合同交易流程，原、被告在未办理网签的情况下无法办理贷款手续，且随后被告亦未积极配合原告及第三人办理资金监管手续，继续积极履行付款义务，故被告的行为已构成违约，现原告要求被告给付违约金，理由正当，证据充分，本院予以支持；对于违约金的数额，因双方约定的违约金过分高于因被告的违约行为给原告造成的实际损失，经本院释明，被告要求本院予以调整，故对于违约金的数额，由本院根据合同履行情况、被告的过错程度、被告的违约行为给原告造成的实际损失等予以酌定。同时，按照合同，在被告已给付原告违约金后，原告应将被告已支付的款项予以返还。鉴于涉案房屋为原告所有，时亚标系以原告名义出售房屋，故对于被告所辩时亚标为合同相对方的主张，本院不予采纳。对于被告所辩原告没有向其出示房屋所有权证书，导致合同目的不能根本实现，双方在合同中已明确约定原告所售房屋尚未取得房产证，且实际履行中亦未因原告未出示房产证导致合同无法继续履行，合同根本目的不能实现，故对被告该主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告时启峰与被告ＸＸ、第三人北京华熙房地产经纪有限公司于二○一六年八月三日签订的《房产认购合同》于二○一七年五月四日解除。二、被告ＸＸ于本判决生效后七日内给付原告时启峰违约金五万元。三、原告时启峰于被告ＸＸ履行完毕第二项给付义务后七日内返还被告ＸＸ定金二万元。四、驳回原告时启峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千八百五十元，由被告ＸＸ负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 冯 淼二〇一七年七月十三日书记员 孙震颐