云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2301民初1423号原告:楚雄富祥物业管理有限责任公司，住所地：楚雄开发区永安路三期经济园536号，统一社会信用代码：91532300587398424T。法定代表人：李运，该公司总经理。委托诉讼代理人:董云郭，男，1977年2月19日生，汉族，大学文化，楚雄富祥物业管理有限责任公司员工，住楚雄市，代理权限为特别授权。被告:李军兰，女，1973年9月25日生，彝族，高中文化，云南省南涧县人，现住楚雄市。被告:张永光，男，1972年8月16日生，汉族，中专文化，云南省南涧县人，现住楚雄市。原告楚雄富祥物业管理有限责任公司与被告李军兰、被告张永光物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楚雄富祥物业管理有限责任公司及其委托诉讼代理人董云郭，被告李军兰、被告张永光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚雄富祥物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业管理费3180元；二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：根据我公司与楚雄宏昌房地产开发有限公司于2013年12月1日订立的《前期物业管理委托合同》的约定，由我公司承担楚雄宏昌房地产开发有限公司开发建设的宏昌.麓溪家苑小区的物业管理服务工作。被告向楚雄宏昌房地产开发有限公司购买了宏昌.麓溪家苑小区9幢1单元503室的住房，并于2014年5月24日办理了房屋交接手续。从2014年7月1日起，被告应按照每年1543元向我公司支付物业管理费，但被告仅于办理房屋交接手续之时支付了从2014年7月1日起至2014年12月31日的物业管理服务费，从2015年1月1日起的物业管理服务费至今未付。期间，我公司多次催促被告支付，但被告置若罔闻。我公司为被告提供了物业管理服务，被告就应依法履行支付物业管理费的义务，其拒不支付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。针对自己的诉讼主张，原告楚雄富祥物业管理有限责任公司向本院提交如下证据：1、楚雄市发展和改革局（楚发改批【2014】70号文件复印件一份，欲证实原告收费的依据；2、前期物业管理委托合同复印件一份，欲证实原告对宏昌.麓溪家苑小区物业管理的情况；3、宏昌.麓溪家苑小区交付使用手续流转单复印件、房屋移交验收记录表复印件、房屋交付验收表复印件、装修申请复印件各一份，欲证实被告接房入住的情况；4、催费单照片复印件，欲证实原告催费情况；5、商品房买卖合同备案表复印件、第0006074号不动产权证复印件、富祥物业收费明细表复印件、宏昌.麓溪家苑小区电费收缴明细表各一份，欲证实被告名下不动产登记情况以及2015年以来被告物管费、电费的收费明细情况；6、宏昌.麓溪家苑业主手册及承诺书一份，欲证实被告认可、同意小区物管公司的各项规定。被告李军兰、被告张永光辩称，业主缴纳合理合法、与物业服务相匹配的费用，物管公司首先违约，没有按前期物管合同服务价格每平方米0.90元执行，单方面提高收费标准；合同中约定的垃圾清运费96元/年/户标准超出国标N倍，属于乱收费行为；未按物管法和前期物管合同中约定，每年向业主公开物管费收支账目；95%以上业主满意服务的承诺也未达到；对发改局的批复置若罔闻，强行、非法的利用自身便利条件用拉闸停电威胁业主缴纳公摊电费；采用不交物管费就不给接房等方式强行多收了2014年7月1日-12月31日的物管费257.50元；采用不交费就不让装修的方法，强行收取高价垃圾清运费400元；未按购房合同之规定，退还未安的铝合金窗款1200元；采取不交物管费就不准充水费的方法，致使自己去外面拉水维持日常生活。针对抗辩主张，被告李军兰、被告张永光向本院提交如下证据：1、楚雄市发展和改革局（楚发改批【2014】70号文件首页复印件一份，欲证实原告收费标准不合理；2、前期物业管理委托合同部分合同内容的复印件一份以及宏昌.麓溪家苑物业简介影印件一份，欲证实原告调高物管费收费标准，违反了合同约定；3、代收水电费、垃圾清运费、办证费收据复印件9份，欲证实原告收取了公摊费，违反了发改局的规定，以及各项收费情况；4、通知影印件一份，欲证实原告违反物管规定，拉闸断电的通知；5、照片影印件一套，欲证实宏昌.麓溪家苑小区的现实情况；6、金山物业收据一份，欲证实被告居住金石小区的低价收费情况。原告楚雄富祥物业管理有限责任公司向本院提交的证据，经被告质证，除对不动产权第0006074号证书中房屋面积有异议外，对其余证据无异议。被告李军兰、被告张永光向本院提交的证据，经原告质证，除对金山物业收据与本案无关外，对其余证据的真实性无异议，但对证据所能证明的事实存异。对于原、被告提交的证据，双方均无异议的，本院予以采信。被告李军兰、被告张永光对第0006074号不动产权证书中房屋面积的记录与实际不符的辩解，因被告不能提交相关证据予以证实，故本院对被告该项辩解不予认可；被告李军兰、被告张永光提交的金山物业管理费收据与本案无关联性，对该项单据本案中不予评判。根据原、被告双方提交的证据，并结合开庭审理的情况，本院认定的事实如下：2012年12月24日，楚雄宏昌房地产开发有限公司与原告楚雄富祥物业管理有限责任公司订立了的《前期物业管理委托合同》，约定由原告楚雄富祥物业管理有限责任公司承担楚雄宏昌房地产开发有限公司开发建设的宏昌.麓溪家苑小区的物业管理服务工作。2014年，根据市场价格的变化，原告楚雄富祥物业管理有限责任公司就宏昌.麓溪家苑物业服务收费向楚雄市发展和改革局申请备案。2014年3月26日，楚雄市发展和改革局做出了楚发改批（2014）70号文件批复，宏昌.麓溪家苑小区小高层住宅综合物业服务收费指导价标准确定为1.20元/每平米/每月（上下浮动幅度为15%）。被告李军兰、被告张永光向楚雄宏昌房地产开发有限公司购买了宏昌.麓溪家苑小区9幢1单元503室的住房后，于2014年5月24日办理了房屋交接手续，与原告签具宏昌.麓溪家苑业主承诺书，并交纳了2014年7月至12月的物业管理服务费。2015年1月以后，被告未再向原告交纳物业管理服务费。原告多次催收未果，遂诉至本院。本院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业在平等、自愿基础上对物业维修养护、管理及相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所做的约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主根据合同约定支付相应的物业管理服务费。本案中，楚雄宏昌房地产开发有限公司与原告楚雄富祥物业管理有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》后，原告楚雄富祥物业管理有限责任公司已实际进驻宏昌.麓溪家苑小区并提供物业服务。在之后的管理中，因市场和自身发展的需要，原告就收费价格的调整向楚雄市发展和改革局申请备案，得以宏昌.麓溪家苑小区小高层住宅综合物业服务收费指导价标准为每月每平米1.20元（上下浮动幅度为15%）的批复，原告实际征收的物管费未超出规定范围，并无不当。被告李军兰、被告张永光作为宏昌.麓溪家苑小区业主，在宏昌.麓溪家苑业主手册中与原告楚雄富祥物业管理有限责任公司已签具了认可小区各项规定的承诺书，被告李军兰、被告张永光应按合同约定支付原告富祥物业管理有限责任公司物业管理服务费。故对原告要求被告李军兰、被告张永光支付自2015年1月至2016年12月期间的物业管理费3062元以及垫付的118元电费的诉讼请求，本院予以支持。根据本案现有证据，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：一、由被告李军兰、被告张永光支付原告楚雄富祥物业管理有限责任公司自2015年1月至2016年12月的物业服务费3062元；二、由被告李军兰、被告张永光支付原告楚雄富祥物业管理有限责任公司电费118元。案件受理费25元（已减半收取），由被告李军兰、被告张永光负担（未交）。以上应由被告李军兰、被告张永光交纳的执行款项合计3205元，限本判决生效后10日内付清，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  朱毅二〇一七年七月十二日书记员  王宇