江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初8818号 原告:张淑芹，女，1981年10月22日出生，江苏省徐州市人，住江苏省沭阳县。 委托代理人:徐海波，江苏通达声远师事务所律师。 委托代理人:王康，江苏通达声远师事务所律师。 被告：江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县。 法定代表人：何金生，该公司总经理。 委托代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。 原告张淑芹诉被告江苏万顺置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及委托代理人王康、被告的委托代理人解兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张淑芹向本院提出诉讼请求：判令1、被告给付原告逾期交房违约金（以648000元为基数，自2013年6月26日起至房屋实际交付之日止，按照每日万分之一计算违约金）；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年3月2日，原告订购被告开发的沭阳县万顺帝景天成小区27幢1105室商品房一套，并交付定金20000元，2013年3月12日，原告向被告支付首付款178000元，余款450000元原告通过向中国银行办理按揭贷款付清。2013年3月20日，双方签订《商品房买卖合同》并进行了备案。合同中约定：被告应当于2013年6月25日前将商品房交付给原告使用，逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之1的违约金。现被告未按合同约定时间通知原告并交付房屋，应当按约定向原告支付逾期交房违约金。原告多次索款未果，遂诉至法院请求处理。 江苏万顺置业有限公司辩称：1、原告的起诉部分已过诉讼时效，因为逾期交房违约金是一种可以按日计算的可分性债务，每一天产生的违约金都应当受到两年诉讼时效的限制，自原告起诉之日起倒推两年的时间在诉讼时效期间内超出倒推两年之外的时间都不在法律的保护范围之内。2、涉案27幢楼于2009年10月15日开盘，于2011年12月27日经单体竣工验收，有万顺公司监理单位、施工单位、设计单位的验收记录为证，而张淑芹购买涉案房屋时合同约定的交房时间是2013年6月25日前，也就是说在张淑芹购买房屋时以及合同约定的交房时间前，房屋已经具备了交房的条件，张淑芹对交房的时间是明知的，而之后没有接收房屋，责任应当由自己承担，代理人认为只有房屋到合同约定的交房时间时不符合交付条件才需要另行履行通知义务，如果不存在这种情形，则双方按合同履行即可。虽然当时原告购买的是现房，但是因为原告是贷款买房，签合同时候房款并没有付清，所以才约定三个月的交房时间。因此，被告并不负有另行通知原告接收房屋的义务，应当视为合同约定的时间就是被告通知其交房的时间。由此延期造成的违约责任应当由原告自己承担，被告不应当承担责任。但是我们具体有无通知原告，我们现在也没有证据，即使通知我们也不需要履行通知义务，因为房屋符合交付条件。另外根据物业公司提供的信息，房屋早在2012年11月30日就有部分购房户上房，上房不及时是原告自己造成的，如果原告自己始终放任这种情况下去的话，应该是恶意的，法律不应当放纵这种不讲诚信恶意牟利的行为。 本院经审理认定事实如下：2013年3月20日，原告张淑芹（买受人）与被告江苏万顺置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，合同约定:“……；第八条：出卖人应当在2013年6月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；第九条：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。原告于2013年3月2日向被告交付定金20000元，于2013年3月12日向被告支付首付款178000元，余款450000元原告通过向中国银行办理按揭贷款向被告付清。因被告至今未向原告发出交房通知，原告至今未接收房屋，遂诉至本院要求处理。 另查明:被告开发建设的万顺帝景天成小区27幢楼于2009年10月15日开工建设，于2011年12月27日竣工验收，于2011年12月30日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格。 上述事实，由商品房买卖合同、江苏万顺置业有限公司商品房定购单、收款收据、个人一手住房贷款合同、贷款已还明细清单、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、谈话笔录及当事人陈述等证据证实，足以认定。 本院认为：本案双方当事人争议焦点有二：其一、原告从被告处购买符合交付条件的房屋时，约定的交房时间到期后是否需要被告履行交房通知义务问题；其二、原告张淑芹主张逾期交房违约金是否有部分超过诉讼时效问题。 一、原告从被告处购买符合交付条件的房屋时，约定的交房时间到期后是否需要被告履行交房通知义务问题。 所谓合同约定的“交房时间”，是指出卖人在合同约定的期限内使房屋达成合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程。本案中，双方在合同中第十一条明确约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。故不论是常规的房屋买卖合同，还是本案原、被告签订的合同，都明确出卖人有书面通知买受人接收房屋的义务。故被告辩称涉案房屋在约定的交房时间已符合交付条件，无须被告另行通知的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。 二、原告张淑芹主张逾期交房违约金是否有部分超过诉讼时效问题。 涉案合同约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交房时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，最迟应当在实际交房之日履行。双方在庭审中一致认可涉案房屋至今未交付，因此本案的诉讼时效从实际交房之次日起开始计算，原告于2017年6月6日起诉，显然并未超过两年的诉讼时效。综上所述，原、被告之间签订的商品房买卖合同，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告依约向被告支付房屋价款后，被告应按合同约定履行交付房屋的义务。被告未按合同约定期限履行房屋交付的义务，构成违约，被告应当向原告承担违约责任。因涉案房屋已符合交付条件，故逾期违约金应当计算至本案第一次开庭审理之日止，即2017年6月23日止。调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告江苏万顺置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张淑芹支付逾期交房违约金94478.4元（以648000元为本金，自2013年6月26日起至2017年6月23日止，按每日万分之一计算违约金）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2133元，已减半收取1067元，由被告江苏万顺置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费2133元（该院户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）。 代理审判员 沈 洁 二〇一七年七月二十八日 书 记 员 张 翔 书 记 员 徐卫梅 附录相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。