重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终3922号上诉人（原审原告）：曹盛超，男，19xx年7月xx日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被上诉人（原审被告）：重庆市铜梁区黄桷门农业开发有限公司，住所地重庆市铜梁法定代表人：张新耀，总经理。委托诉讼代理人：陈仕伟，重庆渝礼律师事务所律师。上诉人曹盛超因与被上诉人重庆市铜梁区黄桷门农业开发有限公司（以下简称黄桷门农业公司）合同纠纷一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2016）渝0151民初4547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹盛超、被上诉人黄桷门农业公司的委托诉讼代理人陈仕伟到庭参加审理。本案现已审理终结。曹盛超上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判黄桷门农业公司支付未完全履行合同义务给曹盛超造成的损失177957元；3、本案一、二审诉讼费用由黄桷门农业公司承担。事实和理由：1、一审法院认定曹盛超选择F户型房屋并入住，系对协议约定房屋面积的变更，属于事实认定错误。2、一审法院认为双方约定违约金为概括性违约金，且对曹盛超不完全履行合同造成的损失不予支持，属于适用法律错误。黄桷门农业公司辩称，曹盛超的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。另案的生效判决证明是曹盛超自愿选择的F户型，曹盛超对建筑面积是知晓的。曹盛超向一审法院起诉请求：1、黄桷门农业公司支付曹盛超建房补助费43500元；2、黄桷门农业公司向曹盛超支付违约金27450元；3、黄桷门农业公司向曹盛超提供一处位于铜梁区××、土地面积为35.1平方米的建房土地，或者承担因交付土地面积不足致使曹盛超遭受的经济损失177957元；4、本案诉讼费由黄桷门农业公司承担。一审法院认定的事实：黄桷门农业公司系2011年2月21日成立的有限责任公司，经营范围包括农业综合开发、销售化肥、花卉苗木(不含种苗)、物业管理。2011年3月4日，曹盛超（乙方）与黄桷门农业公司（甲方）签订《南城街道黄门市级示范村建设项目搬迁建（构）筑物补偿及安置协议书》约定：乙方的建（构）筑物搬迁补偿费，按有关规定计算共计人民币274500元。乙方选择落户黄门风情古镇，应搬迁人员为2户，共计4人。户主为曹继明和曹盛超，2户实行合并安置，其中雷天淑未安置。可享受补助人员3人，共计建房补助费43500元。乙方选取门面号255、256、257、258，新建房屋占地共计185.1平方米。付款方式为乙方在2011年3月20日之前搬迁交钥匙。搬迁补偿费在合同签订后，实际交付钥匙之时全额支付。建房补助费在新建房屋动工时支付30%，房屋封顶时支付40%，房屋验收合格后支付30%。违约责任为：本协议双方必须共同遵守。若甲方违约，除承担乙方房屋搬迁补偿总额10%的违约金外，还应承担由此给乙方造成的经济损失。签订协议时，曹盛超在黄桷门农业公司按照户型图进行选择，选择了F户型，F户型占地面积150平方米，建筑面积425.6平方米。2011年8月15日，原铜梁县人民政府办公室发布了《铜梁县人民政府办公室关于明确南城街道黄门村市级示范村建设有关问题的通知》，明确黄门村新型社区建设方式为采取规划一个点集中建设的方式，社区内农民建房，采用“统归自建”或委托业主代建的方式实施。2013年12月1日黄门风情小镇修建完成。2014年4月30日，曹盛超对位于重庆市铜梁区xxxx黄门风情xxxx-xxx号房屋进行装修。另查明，案涉房屋的用地申请手续上载明的宅基地面积为146.47平方米，房屋建筑面积为422.07平方米，旧宅复耕面积为36.26平方米。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。曹盛超与黄桷门农业公司于2011年3月4日签订的《南城街道黄门市级示范村建设项目搬迁建（构）筑物补偿及安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，黄桷门农业公司未按照约定支付安置建房人员补助，曹盛超请求其继续履行，向其支付安置建房人员补助43500元符合法律规定，依法予以支持。黄桷门农业公司辩称43500元包含在274500元的搬迁补偿中的意见与本院查明的事实不符，依法不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。协议书约定：若甲方违约，除承担乙方房屋搬迁补偿总额10%的违约金外，还应承担由此给乙方造成的经济损失。黄桷门农业公司辩称违约金过高，应予调整。本案中，曹盛超与黄桷门农业公司双方约定的违约金从文意理解应为概括性违约金，对违约行为不做具体区分，违约金是否适当应根据具体违约行为进行判断。协议约定，建房补助费在新建房屋动工时支付30%，房屋封顶时支付40%，房屋验收合格后支付30%。曹盛超于2014年4月30日装修入住房屋后，黄桷门农业公司即应支付全部安置建房人员补助。黄桷门公司迟延支付安置建房人员补助现已2年有余，曹盛超请求违约金27450元并不过高，依法予支持。虽然双方签订的协议约定房屋占地面积185.1平方米，但案涉房屋占用土地的性质为宅基地，宅基地使用权应由符合建房条件的农村村民申请，且需经过审批，黄桷门农业公司并不能提供。从用地申请手续上看，曹盛超申请的宅基地占地面积为146.47平方米，并无185.1平方米的记载。此外，曹盛超与黄桷门农业公司签订的协议并非孤立存在，曹盛超在签订协议时还按照户型图选择了房屋，其选择的F户型房屋的占地面积在户型图上明确标明为150平方米。房屋建好后，曹盛超入住黄门风情小镇255-258号房屋时，也应该对房屋的情况有所了解，但其入住时并未对入住房屋的户型、占地面积等提出异议。曹盛超的上述行为也应是对于协议内容的变更。曹盛超陈述签订协议时的户型图与现在的图纸不同，发生过变更，应由其承担证明责任，但其未举证证明图纸发生变更的情况，应承担证明不能的不利后果。曹盛超主张黄桷门农业公司承担177957元的经济损失，依法不予支持。本案中，律师费17000元并非曹盛超的必然支出，而且曹盛超与黄桷门农业公司双方对于律师费的负担并无约定，曹盛超主张律师费由黄桷门农业公司负担缺乏法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、重庆市铜梁区黄桷门农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付曹盛超建房补助费43500元及违约金27450元。二、驳回曹盛超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5033元，由重庆市铜梁区黄桷门农业开发有限公司负担1573，曹盛超负担3460元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明：黄桷门农业公司在二审询问中陈述，双方签订合同时，曹盛超选择了F户型，当时图纸载明的面积是185.1平方米，但并未通过审批，后经审批曹盛超可获得的宅基地面积不超过150平方米，黄桷门农业公司对审批通过的户型图进行了公示。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，综合审理情况，双方当事人争议的上诉焦点主要在于：黄桷门农业公司是否应该支付曹盛超未完全履行合同义务即交付土地面积不足给曹盛超造成的损失177957元。涉案房屋占用土地的性质为宅基地，宅基地使用权应由符合建房条件的农村村民申请，且需经相关部门审批，黄桷门农业公司并不能提供。从曹盛超的用地申请手续来看，其自愿申请的宅基地占地面积为146.47平方米。加之涉案房屋建好后，曹盛超应该对房屋户型和占地面积的实际情况有所了解，但曹盛超并未举证证实其在入住装修时对房屋占地面积问题提出了异议。因此，结合曹盛超的用地申请及其后的入住情况来看，一审法院认定双方对协议约定的面积进行了变更，并据此驳回曹盛超的损失请求并无不当，本院予以维持。关于本案涉及的其他问题，同一审判决，本院不再赘述。综上，曹盛超的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3859元，由上诉人曹盛超负担。本判决为终审判决。审判长  刘润荔审判员  陈孟琼审判员  罗太平二〇一七年七月三十一日书记员  刘力玮