江苏省太仓市人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏0585执异24号案外人太仓市新舟房地产开发有限公司，住所地太仓市双凤镇凤林路51号，统一社会信用代码913205855678011329。法定代表人周逸新，董事长。申请执行人周倜，男，汉族，1969年11月7日生，住太仓市。被执行人徐星耀，男，汉族，1968年3月7日生，住太仓市。被执行人金妍，女，汉族，1971年9月22日生，住太仓市。本院在执行(2016)苏0585民初3838号周倜与徐星耀、金妍民间借贷纠纷一案中，案外人太仓市新舟房地产开发有限公司（以下简称新舟公司）对本院执行标的提出异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人新舟公司称，法院在本案审理中查封了座落于太仓市××路××小区××室房屋，该房应属案外人所有。2014年12月2日，案外人与徐星耀、金妍签订《商品房买卖合同》1份，合同约定由徐星耀、金妍向案外人购买由案外人开发的该房屋。徐星耀、金妍由苏州市住房置业担保有限公司提供担保（以下简称置业担保公司），向农业银行太仓分行借款88万元。另外案外人与置业担保公司签订《公积金（组合）贷款担保合作合同》约定：案外人为自己开发的新舟金郡小区所有购房人由置业担保公司提供担保的公积金贷款提供阶段性担保。后因徐星耀、金妍连续6个月未归还银行贷款，置业担保公司向银行归还了所有贷款及利息。2016年7月21日，置业担保公司向法院起诉徐星耀、金妍及案外人，最终案外人于2017年3月29日为徐星耀、金妍向置业担保公司代偿本金利息及律师费共计939261.07元。另外，徐星耀、金妍向案外人购买上述房屋时，支付的首付款大部分系向案外人借的，至今未还。事后，案外人向徐星耀、金妍追偿代偿款及借款时，发现该房于2016年5月30日被法院查封。案外人认为，该房的产权仍然属于案外人。理由一：该房屋并未交付，也未办理产权登记，根据物权法的规定，该房所有权仍属于案外人。二：案外人与徐星耀、金妍签订的《商品房买卖合同》中的《补充协议》规定：“在出卖人承担保证担保期限内，若因买受人对贷款人的违约行为，致使出卖人因此而承担任何责任或贷款人提前收回贷款的，出卖人有权解除合同。”因徐星耀、金妍的断供行为，致使案外人承担了违约责任，为此案外人已经向徐星耀、金妍提出解除《商品房买卖合同》，故该房产应该归案外人所有。为此向法院提出异议，要求法院中止对该房屋的执行。案外人提供的证据为：1、《商品房买卖合同》1份，系2014年12月2日案外人与徐星耀、金妍签订，约定由案外人将该房以1265000元价格出售给徐星耀、金妍，其中首付款385000元，其余办理按揭。2、《补充协议》1份，其中约定了合同解除条款：“在出卖人承担保证担保期限内，若因买受人对贷款人的违约行为，致使出卖人因此而承担任何责任或贷款人提前收回贷款的，出卖人有权解除合同。”。3、（2016）苏0585民初5294号民事判决书1份及银行回单，证明2016年7月21日置业担保公司向法院起诉徐星耀、金妍及案外人，最终经法院判决后，案外人于2017年3月29日按判决书为徐星耀、金妍向置业担保公司代偿本金利息及律师费共计939261.07元。4、协议及借条1份，证明徐星耀、金妍向案外人购买上述房屋时，支付的首付款365000元系向案外人所借，且至今未还。5、置业担保公司于2017年3月31日出具的证明1份，证明已收到案外人为徐星耀、金妍代付的上述款项。本院查明：2014年12月2日，案外人与徐星耀、金妍签订《商品房买卖合同》1份，约定：由案外人将太仓市××路××小区××室房屋以1265000元价格出售给徐星耀、金妍，其中首付款385000元，其余办理按揭。该合同进行了网上备案。此后，徐星耀、金妍向案外人支付了首付款。2014年12月9日，徐星耀、金妍与置业担保公司签订《个人住房抵押（反担保）合同》一份，约定因徐星耀、金妍购买自住住房向农行太仓分行申请借款，置业担保公司同意为徐星耀、金妍的借款向农行太仓分行提供保证担保，同时徐星耀、金妍自愿向置业担保公司提供住房抵押（反担保）。担保的房产为新舟金郡1幢301室，反担保的范围为置业担保公司代徐星耀、金妍偿还的全部债务、因处分抵押物所发生的一切费用以及诉讼费、律师费等实现债权的所有费用。关于抵押的房产并未办理抵押登记手续。2015年4月2日，置业担保公司与徐星耀、金妍以及农行太仓分行签订《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》一份，其中公积金贷款金额人民币10万元，借款期限为120月，从2014年12月10日至2024年12月10日止，个人住房商业性贷款78万元，借款期限为120月，从2015年4月2日至2025年4月1日止，置业担保公司作为保证人。合同约定：1、置业担保公司的保证方式为连带责任保证担保，保证范围包括合同项下徐星耀、金妍借款本金、利息、复息、罚息、复利、违约金、补偿金、损害赔偿金以及农行太仓分行为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费等），保证期间为每月还款日届满之日起二年（每月分开计算）。2、徐星耀、金妍在上述借款期间连续三个还款期或累计六个还款期未偿还本金和相关费用的，农行太仓分行有权停止向其发放合同项下的住房公积金贷款和商业贷款、解除本合同，提前收回已发放的住房公积金贷款和商业贷款本息，并有权按约定要求徐星耀、金妍承担违约责任，有权根据徐星耀、金妍提供的担保方式实现债权。2015年12月10日，新舟公司与置业担保公司签订《公积金（组合）贷款担保合作合同》，约定新舟公司在替购房人办理房屋权属登记时，将该房屋办理抵押登记于置业担保公司名下，并由新舟公司提供从贷款发放日起至以置业担保公司为抵押权人的《房屋他项权证》交付之日止的连带保证责任阶段性担保，担保范围为置业担保公司代偿金额、利息以及由此产生的相应的诉讼费、律师费等相关费用。2015年12月16日，双方又对该合同进行续签，上述内容不变。2016年4月11日，置业担保公司收到农行太仓分行的《函》，该函称截止2016年4月11日，借款人徐星耀已连续六个月未归还贷款本息，请置业担保公司按照与银行签订的担保合作协议于2016年4月30日前将贷款本息全部清偿。2016年5月5日，置业担保公司向农行太仓分行代偿徐星耀公积金（组合）贷款本息868341.07元。2016年7月21日置业担保公司向法院起诉徐星耀、金妍及案外人，本院经审理作出（2016）苏0585民初5294号民事判决书。法院判决生效后，案外人共按判决书为徐星耀、金妍向置业担保公司代偿本金利息及律师费共计939261.07元。本院认为，根据案外人提供的商品房买卖合同等，可以证实案外人与徐星耀、金妍签订了商品房买卖合同并进行了网上备案，徐星耀、金妍支付了首付款385000元，后又向银行办理了贷款，贷款88万元也已支付给案外人。网签备案合同具有公示效力。徐星耀、金妍虽未就该房办理产权证，但因商品房合同的履行对该房享有权利，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该房屋应认定为徐星耀、金妍的财产。案外人以该房屋未交付、未办理产权证为由，认为该房所有权属于案外人的意见，本院不予采纳。本院在审理(2016)苏0585民初3838号周倜与徐星耀、金妍民间借贷纠纷一案中，已于2016年5月30日根据周倜的保全申请，查封了该房屋。法院查封涉案房产的目的及效力，在于维持房产查封时的权属状态，禁止此后房产的权属转移、权利设定等不利于执行的行为。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。案外人在本院查封该房屋后代被执行人偿还贷款，不能产生解除合同的效力。据此，案外人认为自己为被执行人代偿了贷款后，商品房买卖合同已解除，所有权属于案外人的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。案外人代偿贷款后，可以对被执行人进行追偿，但应另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，裁定如下：驳回案外人太仓市新舟房地产开发有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  周伟旗审判员  沈 坚审判员  徐 平二〇一七年七月四日书记员  杨晴绮