重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初4098号原告：重庆普华物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园二街87号2-1号，统一社会信用代码915001077907304530。法定代表人：曾祥国，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵亚星，女，该公司员工。被告：姚华盛，男，1977年10月7日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告重庆普华物业管理有限公司（以下简称普华公司）与被告姚华盛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告普华公司的委托诉讼代理人赵亚星，被告姚华盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普华公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令姚华盛支付从2015年1月1日至2016年11月15日的物业服务费1827.63元、公摊水电费45元，支付水费236.5元，共计2109.13元。2、判令姚华盛支付违约金，从欠费之日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50％计算。3、本案诉讼费用由姚华盛承担。事实和理由：2013年4月23日，重庆江山物业发展有限公司、重庆恒友物业有限责任公司、重庆市同兴工业园区建设有限公司与普华公司签订《前期物业服务合同》，对物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等进行了明确约定。姚华盛是北碚××××××-××-×的业主，其享受了普华公司提供的物业服务，理应交纳物业服务费。但姚华盛无故拖延交纳物业服务费1827.63元（67.69平方米×1.2元/月.平方米×22.5个月）、公摊水电费45元（2元/月×22.5个月）。为了维护普华公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告姚华盛辩称，普华公司在起诉状中所述事实及理由，除了姚华盛不是无故不交纳物业服务费用，对服务费的计算单价、金额和水费有异议外，其他无异议。姚华盛不交物业服务费用的原因为：1、××××小区的物业服务费一期收0.8元/月.平方米，二期收1.2元/月.平方米，三期收0.95元/月.平方米，物业服务费存在乱收费。在北碚区物价局申报的物业服务费的标准只有一个，是0.45元/月.平方米。2、普华公司应该给姚华盛办水卡，在姚华盛无数次要求下普华公司仍未将水卡办理下来。姚华盛一直没交纳水费，只有等水卡办理下来再交，且应该按3.5元/吨交。3、普华公司从进驻××××小区到撤场，没有召开过一次业主大会。普华公司让外来人员在绿化地设置收费的饮水机，收取了场地的使用费，账目一直没有公开过，设置饮水机也从未征求过业主的同意。4、物管没有经过业主的同意擅自做主鼓动业主到物管处签合同，占用公用停车位，按120元/月收取停车费。要撤场的时候又喊业主办理10元一张的车辆进门卡。姚华盛装修的时候也向姚华盛收取了10元一张的装修工人的入场证费。5、物业公司没有对收取费用的相关标准以及相关的资质的账目进行公布告知业主，侵害了业主的知情权。6、小区存在安全隐患，13栋后面的防护坡在2016年下大雨被冲垮，至今未修复。上述情况都是发生在普华公司给××××服务期间。要求普华公司修好13栋后面的防护坡，给姚华盛办理好水卡，公布向商家收取入场费的账目，属于业主的钱应该还给业主。解决姚华盛上述要求后，姚华盛要求按0.8元/月.平方米计算支付所欠的物业服务费，普华公司将以前多收的费用退给姚华盛。房屋装修后姚华盛住了两三个月就一直空置，不存在用水。普华公司要求姚华盛支付水费应该提供证据。姚华盛同意支付公摊水电费45元，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的档案查询结果证明、裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对普华公司提供的《前期物业服务合同》，虽然姚华盛认为真实性不清楚，但该合同为建设单位与普华公司所签，且为双方在重庆市北碚区房屋管理局备案的合同，姚华盛未提供证据予以反驳，本院对该合同予以采信。2、对普华公司提供的证明其已经完全按照合同约定履行了应尽义务的照片打印件5张，姚华盛认可其中两张小区大门的照片是真实的，对其余3张照片不认可，而普华公司也未提供充分证据证明该3张照片拍摄的时间、地点，本院对2张小区大门的照片予以确认，对其余3张照片无法确认。3、对姚华盛提供的物业服务合同复印件，普华公司对该证据真实性不确定，因姚华盛未提供合同原件，本院对该证据无法确认。综合双方陈述及提供的证据，本院确认如下事实：2013年4月23日，重庆江山物业发展有限公司、重庆恒友物业有限责任公司、重庆市同兴工业园区建设有限公司（甲方，建设单位）与普华公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向甲方、业主收取物业服务费。（一）收费标准1、物业服务费按建筑面积计算，本物业服务费包括电梯系统日常运行费，不包括公用水电分摊费、二次加压费、车辆管理服务费、（住户人身、家庭财产、交通工具）的保管和保险费、绿化用水、清洁用水、临时停电发电机运行费。（1）住宅：1.2元/月.平方米……2、业主自用部分的物业服务费由业主自行承担；物业共用部位及共用设设施设备用水用电费用、二次供水电费由相关业主按照户分摊。第七条约定：业主应于每季度末的23日至30日起交纳物业服务费用……。第十七条约定：本合同管理期限：自2013年2月1日起至2016年1月31日，期限3年，本合同终止。业主委员会续聘时，重新签订合同。第二十三条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十五条约定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人……。第三十一条第5项约定：由于“××××”A组团项目一期业主委员会已成立，故本合同之服务范围仅限A组团二期业主。待二期交房后，由A组团一、二期业主成立业主委员会，并由业主委员会选聘物管公司，本协议终止。该合同已在重庆市北碚区房屋管理局备案。姚华盛为坐落于重庆市北碚区×××街道××××××××号××幢××-×房屋的产权人，于2013年5月接房入住。该房屋为××××小区二期房屋，建筑面积为67.69平方米。普华公司在姚华盛从2013年5月接房起至2016年11月15日为案涉小区提供物业管理服务。2016年夏天，××××小区第××幢房屋后面的护坡在下大雨后垮塌。姚华盛未支付普华公司从2015年1月1日至2016年11月15日的公摊水电费45元（2元/月×22.5个月）。姚华盛从2015年1月1日起至2016年11月15日未向普华公司交纳物业服务费。××××小区存在3期房屋，一期物业服务收费标准为0.8元/月.平方米，二期物业服务收费标准为1.2元/月.平方米，三期物业服务收费标准为0.95元/月.平方米。2012年6月15日，重庆市北碚区××××小区业主委员会与普华公司签订《物业服务合同》，该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：即：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.8元/月.平方米……。普华公司与姚华盛物业服务合同纠纷一案，普华公司于2017年4月7日向本院提出撤诉申请，本院于同日以（2017）渝0109民初2739号民事裁定书裁定准许普华公司撤回起诉。审理中，普华公司要求姚华盛支付从2015年1月1日至2016年11月15日期间的80%的物业服务费、公摊水电费，自愿放弃要求姚华盛支付从2015年1月1日至2016年11月15日期间的20%的物业服务费、公摊水电费的诉讼请求，普华公司自愿放弃要求姚华盛支付水费236.5元的诉讼请求，自愿放弃要求姚华盛支付从欠费之日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的违约金的诉讼请求。上述事实，有《前期物业服务合同》、档案查询结果证明、裁定书等书证，以及双方当事人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。本院认为，重庆江山物业发展有限公司、重庆恒友物业有限责任公司、重庆市同兴工业园区建设有限公司与普华公司签订的《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”。本案中，姚华盛是坐落于重庆市北碚区×××街道××××××××号××幢××-×房屋的产权人，为该房屋的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，《前期物业服务合同》对普华公司与姚华盛均有约束力。本案中，《前期物业服务合同》在2016年1月31履行期限届满后，普华公司继续提供物业服务至2016年11月15日，应当视为普华公司以自己的行为实际履行了合同的主要义务，且实际上姚华盛也接受了服务，应当按照《前期物业服务合同》约定的内容确定双方的权利义务。姚华盛辩称要求普华公司修好13栋后面的防护坡，给姚华盛办理好水卡，公布向商家收取入场费的账目，属于业主的钱应该还给业主后再支付物业服务费。而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，姚华盛可另案主张自己的权利，其在本案中以上述理由拒交物业服务费的意见，本院不予采纳。姚华盛辩称要求普华公司解决其上述要求后，其按0.8元/月.平方米计算支付所欠的物业服务费，普华公司将以前多收的费用退给姚华盛。本院认为，物业收费标准应当以合同为依据，××××小区的3期房屋存在不同的物业服务收费标准，是因为建设单位按照规划设计分期建造房屋造成，3期房屋的业主应按各期物业管理合同履行各自义务。××××小区一期的《物业服务合同》是一期的业主委员会与普华公司所签订，按《前期物业服务合同》的约定，该业主委员会并不能代表××××小区二期的业主，该《物业服务合同》并不适用于××××小区二期的业主。因此，姚华盛要求按0.8元/月.平方米计算支付所欠的物业服务费，将以前多收的费用退还的辩称意见与《前期物业服务合同》约定不符，本院不予采纳。对姚华盛的其余辩称意见，因其未提供证据证明，本院不予采纳。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，姚华盛应当根据《前期物业服务合同》载明的标准1.2元/月.平方米按时支付物业服务费用。姚华盛应支付普华公司从2015年1月1日至2016年11月15日的物业服务费1827.63元（67.69平方米×1.2元/月.平方米×22.5个月）、公摊水电费45元（2元/月×22.5个月）。普华公司放弃要求姚华盛支付从2015年1月1日至2016年11月15日期间的20%的物业服务费、公摊水电费的诉讼请求，为普华公司对其权利的处分行为，本院予以准许。普华公司要求姚华盛支付上述期间的80%的物业服务费1462.1元（1827.63元×80%）和80%的公摊水电费36元（45元×80%）的诉讼请求，本院予以支持。普华公司自愿放弃要求姚华盛支付水费236.5元的诉讼请求，自愿放弃要求姚华盛支付从欠费之日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的违约金的诉讼请求，为普华公司对其权利的处分行为，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告姚华盛在本判决生效之日起五日内支付原告重庆普华物业管理有限公司从2015年1月1日至2016年11月15日的物业服务费1462.1元、公摊水电费36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告姚华盛负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  李军二〇一七年七月三日书记员  包薇