安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)皖0111民初8578号 原告：合肥滨湖海汇城市管理服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道**，统一社会信用代码91340100688119906L。 法定代表人：陈国星，总经理。 委托代理人：李健，安徽禾森律师事务所律师。 委托代理人：吴代丽，安徽禾森律师事务所律师。 被告：韩伦秀，女，1966年1月5日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托代理人：吴文红，安徽正申律师事务所律师。 委托代理人：戴竹，安徽正申律师事务所律师。 合肥滨湖海汇城市管理服务有限公司（以下简称滨湖海汇公司）诉被告韩伦秀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滨湖海汇公司的委托代理人吴代丽，被告韩伦秀的委托代理人吴文红、戴竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滨湖海汇公司诉称:2015年1月15日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，承租了合肥市滨湖新区商铺作宾馆使用，租期一年。合同到期后，被告又与原告续签了《房屋租赁合同书》，约定：租期自2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金112000元／月，每3个月支付一次，先付后用，除首期租金外以后每期租金应在下一个使用期开始前30日内支付，被告拖欠租金超过30日的，原告有权解除合同。合同签订后，被告仅支付了首期租金，自2016年4月1日起至今的租金未予支付。原告多次通知、发函均未果。请求依法解除原、被告于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同书》，判令被告迁出合肥市滨湖新区商铺；判令被告支付原告租金504000元（按112000元／月的标准，从2016年4月1日起计算至2016年8月15日共4.5个月，此后按此标准计算租金直至被告交还商铺为止）；判令被告支付违约金36960元（按每月2%的标准计算违约金，2016年3月份应付租金为112000元×3个月＝336000元，自2016年4月1日起至2016年8月15日共计违约金336000×4.5×0.02＝30240元；2016年6月份应付租金为224000元，自2016年7月1日至2016年8月15日共计违约金224000×1.5×0.02＝3360元，此后按每月两分的标准计算违约金直至被告交还商铺为止）：本案的诉讼费用由被告承担。 经审理查明：2015年1月15日，原告滨湖海汇公司与被告韩伦秀签订一份《商铺租赁合同》，合同约定，韩伦秀租赁原告位于合肥市滨湖新区商铺，上、下贰层，建筑面积3200平米，用于宾馆使用，租赁期限为12个月，即自2015年1月1日至2015年12月31日。该合同还就租金、物管费、经营保证金的支付作出约定。合同签订后，原、被告履行了合同。2016年1月15日，原、被告续签了一份《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方（房屋出租方）为滨湖海汇公司，乙方（房屋承租方）为韩伦秀，乙方租赁滨湖和园安置小区沿街商铺10号楼102号商铺，间数贰间，上下二层，建筑面积3200平方米，租赁用途为宾馆，房屋租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止；房屋履约保证金为112000元，如乙方承租期间无违约行为发生，该保证金在租赁期满后退还乙方，如乙方发生违约行为，则违约金将直接从履约保证金中扣除，合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从履约保证金中扣除，不足部分由乙方补齐；房屋月租金标准为35元／㎡／月，月租金为112000元，乙方须在合同签订之日起3个工作日内向甲方交纳首期租金及物业费，租金每3个月支付一次，首期3个月租金为336000元，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始前30日内向甲方支付；乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同收回房屋，对于乙方承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补或赔偿；租赁期间内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按每月租金千分之五的标准承担违约金。合同第十四条特别约定“该房屋月租金包含1元／日／平方米物业费，乙方不得以漏水和任何理由拒交房租”。上述续租合同签订后，被告继续承租涉案房屋并支付了第一期3个月租金336000元。2016年3月，被告未按合同约定支付第二期房屋租金，原告遂向被告催交房租，但被告未予支付。2016年5月26日，被告向原告提交报告，主要内容为承租房屋多处漏水，影响宾馆形象，造成直接损失，希望滨湖海汇公司给予修复和补偿。原告于2016年6月就租赁房屋二楼顶防水损坏进行了修理。此后，被告一直未向原告支付租金。2016年10月10日，原告向本院提起诉讼。本案在审理过程中，根据被告的申请，本院于2016年12月1日对租赁房屋进行了现场勘验。经勘验，租赁房屋多处存在渗漏水现象。2016年12月，原告对涉案房屋再次进行了防水维修。 另查明：涉案房屋即位于合肥市滨湖新区商铺的建设单位是合肥市滨湖新区建设投资有限公司，合肥市包河区滨湖世纪社区服务中心拥有该房屋使用权和收益权。2015年1月1日，合肥市包河区滨湖世纪社区服务中心授权本案原告滨湖海汇公司行使该房屋出租和经营管理权力。本案被告韩伦秀自2014年起即承租该房屋，2015年1月韩伦秀与滨湖海汇公司签订一份《商铺租赁合同》。2016年1月15日，原、被告又续签了一份《房屋租赁合同书》。被告韩伦秀自2016年4月起即欠付原告租金，截止2017年6月底，韩伦秀应支付原告租金168万元（15个月×112000元）。 上述事实，有《商铺租赁合同》，《房屋租赁合同书》，通知，情况说明，律师函，中标通知书，关于和园门面房防水维修的通知，租金收据，复函，报告，照片，本院制作的现场勘验笔录，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：原告滨湖海汇公司与被告韩伦秀于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同书》是有效合同，双方应按合同全面履行。被告韩伦秀作为房屋承租人，其主要合同义务是按合同约定支付房租。在合同履行过程中，租赁房屋确实存在渗漏水现象，但被告不能因此拒绝支付租金。况且，双方合同第十四条特别约定“乙方不得以漏水和任何理由拒交房租”。被告拖欠原告租金已经远远超过30日，合同约定的解除条件已经成就，因此，原告请求解除双方之间的租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。在合同解除后，韩伦秀应当将涉案房屋及时返还原告，逾期不返还，被告应按每月112000元的标准支付原告房屋占用期间的使用费。被告韩伦秀自2016年4月起即拖欠原告租金，已经构成根本违约，故被告除应按每月112000元标准支付房屋租金，还应支付原告违约金。原、被告在合同中约定每迟付一天租金应按每月租金千分之五的标准承担违约金，该约定违约金显然过高。现原告请求按每月2%标准计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。截止2017年6月30日，被告应支付原告逾期付款违约金302400元（详见计算清单）。被告韩伦秀关于原告未履行房屋维修义务，被告拒绝支付租金是履行抗辩权的辩称理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。韩伦秀在本案诉讼中，未就涉案房屋渗漏水给其造成损失提出诉讼请求，故本案对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告合肥滨湖海汇城市管理服务有限公司与被告韩伦秀于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同书》，被告韩伦秀于本判决生效后十日内腾空合肥市滨湖新区房屋，并返还原告合肥滨湖海汇城市管理服务有限公司； 二、被告韩伦秀于本判决生效后十日内支付原告合肥滨湖海汇城市管理服务有限公司2016年4月1日起至2017年6月30日的房屋租金168万元，并支付自2017年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按每月112000元计算）； 三、被告韩伦秀于本判决生效后十日内支付原告合肥滨湖海汇城市管理服务有限公司逾期给付房租的违约金302400元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22641元，由被告韩伦秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  方业泉 人民陪审员  浦丽星 人民陪审员  杨曙东 二〇一七年七月十日 书 记 员  奚雨杭 附：逾期付款违约金计算清单 分段违约金为： 一、2016年4月1日至2017年6月30日 336000元×2%×15个月＝100800元 二、2016年7月1日至2017年6月30日 336000元×2%×12个月＝80640元 三、2016年10月1日至2017年6月30日 336000元×2%×9个月＝60480元 四、2017年1月1日至2017年6月30日 336000元×2%×6个月＝40320元 五、2017年4月1日至2017年6月30日 336000元×2%×3个月＝20160元 以上合计为302400元。 本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。