山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0902民初1544号 原告（反诉被告）：毕兰英，女，1969年2月16日出生，汉族，个体工商户，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：杨兴华，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：刘冬梅，女，1966年10月30日出生，汉族，个体工商户，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：马广伟，山东金长虹律师事务所律师。 原告（反诉被告）毕兰英与被告（反诉原告）刘冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）毕兰英向本院提出诉讼请求：1.被告支付所欠租赁费82500元（2016年4月29日至2017年3月29日期间租赁费共计11个月）；2.支付拖欠的由原告垫付的电费9098.1元。两项共计91598.1元。诉讼过程中，原告（反诉被告）毕兰英增加诉讼请求：解除房屋租赁合同，责令被告立即将其承租的房屋交付给原告。事实和理由：2014年4月12日，原、被告间签订了《房屋租赁合同》，原告将归其所有的位于泰安市泰山区韩家结庄温泉路段路东房屋一处租赁给被告使用。合同约定租金为：每年9万元。自2016年4月29日起被告拖欠租金至今。截止到2017年4月29日期间，被告共计拖欠租金82500元。被告在租赁期间，拖欠电费共计9098.1元。因被告用电开户是用原告的姓名开的户，故此，原告给被告垫付电费共9098.1元。被告系实际用电人，原告给被告垫付的电费，被告理应偿还。原告多次向被告催要拖欠的租赁费及电费，无果。故此成诉，请依法公断。 被告（反诉原告）刘冬梅辩称，第一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案中，原告应当提出证据证实所出租房屋取得建设工程规划许可证，否则本案原、被告签订的房屋租赁合同是无效合同。合同无效的视为自始无效，原告无权依据该房屋租赁合同向被告主张租赁费。第二、即使不考虑租赁合同的效力问题，原告也存在严重违约情况，原告在2016年5月1日对租赁房屋停水，于2016年7月份停止供电，考虑到被告经营的系饭店，在无水的情况下，严重影响正常经营，原告无权要求被告支付相应时间的租赁费。第三、因土地征收和原告断水，被告在2016年5月份即停止营业，并开始进行搬迁工作。从2016年5月份开始拆除空调，搬迁变卖桌椅板凳等用品，自2016年7月底已经将租赁房屋全部腾空并返还原告。自2016年7月底至今，被告并未占用涉案房屋，原告无权就涉案房屋向被告主张这一期间的任何权利。 被告（反诉原告）刘冬梅向本院提出诉讼请求：1.被反诉人赔偿反诉人装修损失97395元；2.本案本诉、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2014年4月12日签订《房屋租赁合同》，约定反诉人承租被反诉人在韩家结庄温泉路路东房屋一处用于经营饭店，后反诉人投入大量资金对该房屋进行装饰、装修。现反诉人认为，双方签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，被反诉人应赔偿反诉人的装修损失。为此反诉人特向贵院提起反诉，请求人民法院依法裁判。 原告（反诉被告）毕兰英辩称，涉案房产反诉原告未进行装修，实际是前承租人律天文进行装修的。反诉原告对涉案房产的装饰物无请求权利，请求法庭依法驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告与案外人任业田系夫妻关系。2009年任业田承包韩家结庄村村民宋其秀、韩天柱、王传明的土地，自建房屋用于出租。 2014年4月12日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“甲方在韩家结庄温泉路段东房屋一处，约计500平方米（包括房屋16间），经双方协商甲方将此房屋租给乙方，为保护双方利益和合法权益特制定如下：一、租赁期为五年，自2014年4月29日至2019年4月29日止，如到期后续另签合同，乙方优先续合同，价格面议；二、租赁期前三年为每年玖万元，第四年玖万伍仟元，第五年壹拾万壹仟玖佰元，先付款后使用，拖欠租金甲方有权终止合同；三、租赁期内甲方为乙方提供水、电设施，其费用由乙方自负，甲方概不负责。甲方不得影响乙方正常生产经营，乙方在甲方同意下有权转租、分租；四、租赁期内，乙方负责对房屋保护、卫生，乙方必须有专业管理负责经营。防水、防爆及防护措施要得当，如发生意外由乙方自负。五、租赁期内，因不可抗力的原因，如国家和集体占用，乙方必须无条件搬走。六、乙方要依法经营，工商税务及一切安全问题由乙方自负。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，本合同自签字之日起生效。” 对于涉案房屋，原、被告均认可未取得建设工程规划许可证。 2016年4月24日，泰安市泰山区上高街道办事处韩家结庄村村民委员会出具通知一份，内容为：“根据泰安市人民政府【2016】6号土地公告，征收辛大铁路以南，温泉路以东韩家结庄村土地，地上附属物和青苗补偿费标准按照山东省物价局、山东省财政厅、山东省国土资源厅《关于泰安市征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁价费发【2010】244号）等规定执行。望有关单位和个人积极支持配合，于2016年5月25日前完成土地腾空工作。”原告主张其向被告送达过该通知，被告拒不签收，至今未向其交付承租房屋，影响了上高办事处的拆迁进程。被告主张该通知系韩家结庄村村民委员会向其送达的。 原告认可被告自2016年10月未再使用过水、电。 原告为证实被告一直占用涉案房屋拒不交付，拖欠其租赁费82500元及2016年8月、9月电费9098.1元，向本院提交如下证据：证据一、原告自己书写的客户名称为饭店的收款收据复印件两份，2016年8月7日的收据记载电费为4572.7元；2016年9月29日的收据记载电费为4525.4元。证据二、2017年4月27日，宁家鹏出具证明一份，内容为：“位于泰安市泰山区温泉路南段路东饭店上的用电表，开户姓名为范祥水，给毕兰英用的。”证据三、2016年7月25日泰山区花园影社录制的光盘一份，该录像显示当日被告经营的饭店正常营业。对上述证据，被告质证称，对上述证据的真实性均有异议，证据一中所有内容均是手写，客户名称为饭店，没有指明是谁付的款，不能证实原告支付电费。如果支付电费，应由电力部门出具正式发票。证据二系证人证言，根据相关规定，证人应出庭接受双方的询问。证据三的拍摄日期系原告自述，其应提交证据对视频的拍摄日期进行证实。 被告为证实原告于2016年5月1日给其停水，2016年7月底给其停电并已于2016年7月底将房屋腾空并返还给原告，原告无权向其要求房屋占有费，提交何育、赵东升、于士雷的证言。何育证言的主要内容为，其从事空调制冷维修，近两三年给被告在温泉路经营的老板恋上鱼修空调，去年5月中旬其给被告温泉路上的店进行空调的拆除及移机工作，共拆除13台空调，花费十几天时间。赵东升证言的主要内容是，其承租原告房屋经营大理石，被告承租的房屋在其承租房屋的南边大约100米。被告于2014年5月对涉案房屋进行装修，用的是其工作地方的大理石。原告提供经营所需的水和电，其与被告使用的是同一股水、同一股电。原告想拆房子，想撵我们走，于2016年5月1日给其停水，后其去被告店里吃饭，问被告她那里停水了吗，其说停了。原告于7月份给其和被告停电，其承租的房屋现已拆除。于士雷证言的主要内容为，其系被告经营饭店的厨师，自2014年4月在那里工作，因为温泉路那边搬迁，饭店搬了，就散伙了，其于2016年7月底离开。饭店里的水、电均系原告提供，2016年五一节时原告停水，7月份停电。停水后饭店就开始搬了，2016年7月底彻底搬完。饭店里外都是新装的，包工头系高师傅，大体装修有外面的竹子装修、喷漆，里面的门窗、吊顶、墙面、暖气、隔断。门窗破损的直接装的新的，有的装的窗台面，原有漏雨、坏的地方都砸掉重装，墙面做的竹艺、贴壁纸、乳胶漆。对被告提交的上述证人证言，原告质证称，何育的证言与本案无关。赵东升的证言有异议，证明力低，其证明内容与事实不符。赵东升也是本案原告起诉的被告，与原告存在利害关系。其证实与被告使用同一水电、原告给被告停水停电、被告对承租的饭店进行了装修与事实不符。于士雷的证言证明力低，其系被告的老员工，与被告关系密切，存有利害关系。其证实原告给被告停水停电、被告进行了大范围装修与事实不符。 案件审理过程中，本院依法调取山东省电力公司泰安供电公司客户名称为范祥水的电费收费明细一份，该明细显示，2016年5月实收电费1535.36元，2016年6月实收电费1771.48元，2016年7月实收电费2361.98元，2016年8月实收电费3175.53元，2016年9月实收电费3142.68元。 被告（反诉原告）为证实涉案房屋系其装修，装修损失97395元，向本院提交如下证据：证据一、高培新的证明一份，内容为：“我在2014年4月中旬至5月中旬给刘冬梅位于温泉路火车洞南路东的铁板爱上鱼饭店装修，工程系我承接并组织工人施工的。主要装修内容为竹艺装修、吊顶、保湿、隔断、灯箱、广告牌、门窗套等，工程总造价16万元整，工程价款系按照工程进度分批以现金形式支付。”证据二、律天文的证明一份，内容为：“我叫律天文，身份证号，2011年我在温泉路南段租赁了毕兰英的房子，开了苗颖竹荪鹅饭店，2014年该房屋是刘冬梅开的老板恋上鱼饭店，我去吃过饭，她饭店的装修与我之前的装修完全不一致。”证据三、附属物补偿计算表一份。对该补偿计算表，被告（反诉原告）主张，因涉案房屋涉及拆迁，经委托评估机构评估，评估机构认定涉案房屋附属物残值135264元，其中去除被反诉人所有的附属物（附属物中第2、5、23、24、27、31、48、49、53、54、60项）补偿37869元，反诉原告装修残值共计97395元。对被告（反诉原告）提交的上述证据，原告（反诉被告）质证称，对证据一真实性无异议，但不认可反诉原告认为所有权归其所有的项目，涉案房产原告未进行装修，实际装修人系前承租人律天文，我们仅认可附属物补偿计算表中第33项空调2600元的补偿及第34项暖气240元的补偿归反诉原告享有。对证据二、三的形式要件有异议，证人应当出庭作证。 原、被告均认可涉案房屋有正门及南门，大门上锁，南门可正常出入。现涉案房屋已全部腾空。 本院认为，涉案租赁房屋占用土地为泰安市泰山区上高街道办事处韩家结庄村集体土地，原、被告均认可涉案房屋未取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据以上法律规定，原、被告双方签订的房屋租赁合同应依法认定无效，故对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对涉案房屋，原告主张被告一直占用涉案房屋拒不交付，要求被告支付自2016年4月29日至2017年3月29日期间的租赁费，后在庭审中原告主张被告自2016年10月未再使用过水、电。被告则主张原告于2016年5月1日给其停水，2016年7月底给其停电并已于2016年7月底将房屋腾空并返还给原告，原告无权向其要求房屋占有费。被告为证实其主张，向本院提交了何育、赵东升、于士雷的证言，但因赵东升系（2017）鲁0902民初1545号房屋租赁合同案件中原告起诉的被告，于士雷系被告经营饭店的厨师，该两份证人证言与本案当事人有利害关系，不能单独作为认定案件事实的根据。何育的证言仅证实2016年5月中旬其给被告温泉路上的店进行空调的拆除及移机工作。故被告提供的证据证明力不足，不能证实原告于2016年5月1日给其停水，2016年7月底给其停电并已于2016年7月底将房屋腾空并返还给原告。结合原告提交的2016年7月25日泰山区花园影社录制的光盘，该光盘显示当日被告正常营业。原告提交的宁家鹏出具的证明及本院依法调取的山东省电力公司泰安供电公司客户名称为范祥水的电费收费明细，该明细记载了被告自2016年5月至2016年9月实收电费数额。故本院认定，被告自2016年5月至2016年9月占有涉案房屋，其应按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费37500元。因原告庭审中自认被告自2016年10月未再使用过水、电，其亦未提供相应证据证实被告自2016年10月至2017年3月29日占有涉案房屋，故对原告要求被告支付2016年10月至2017年3月29日的房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告向其交付房屋的诉讼请求，因原告未提供相应证据证实被告现仍占有涉案房屋，且现在涉案房屋已腾空，南门可自由出入，故涉案房屋应视为已经交付给原告，对原告要求被告向其交付房屋的诉讼请求，本院不再处理。对于原告要求被告支付其垫付电费的诉讼请求，因山东省电力公司泰安供电公司客户名称为范祥水的电费收费明细记载2016年8月实收电费3175.53元，2016年9月实收电费3142.68元，且被告未提供相应证据证实其已缴纳2016年8月、9月的电费，故被告应向原告支付电费6318.21元。 对于被告要求原告支付其装饰装修损失97395元的反诉请求，因原告主张涉案房屋系上一承租人律天文装修，其仅认可2600元的空调补偿及240元的暖气补偿归被告享有。被告为证实涉案房屋系其装修提交了高培新、律天文出具的证明，该两位证人无正当理由未出庭作证，被告亦未提供其他证据证实涉案房屋系其装修，故被告提供的证据证明力不足，不能证明涉案房屋是其装修的。另根据原告自认2600元的空调补偿及240元的暖气补偿归被告享有，故原告应向被告支付的装饰装修损失为2840元，对被告要求原告支付其他装饰装修损失的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘冬梅于本判决生效之日起五日内支付原告毕兰英（反诉被告）房屋占有使用费37500元； 二、被告（反诉原告）刘冬梅于本判决生效之日起五日内支付原告毕兰英（反诉被告）电费6318.21元； 三、驳回原告毕兰英（反诉被告）的其他诉讼请求； 四、原告（反诉被告）于本判决生效之日起五日内支付被告刘冬梅（反诉原告）装饰装修损失为2840元； 五、驳回被告（反诉原告）刘冬梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1050元，由原告（反诉被告）毕兰英负担600元，被告（反诉原告）刘冬梅负担450元；反诉案件受理费1200元，由被告（反诉原告）刘冬梅负担1175元，原告（反诉被告）毕兰英负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 代理审判员  张惠 二〇一七年七月二十六日 书 记 员  黄媚