北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终4773号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京正光天和投资有限公司，住所地北京市大兴区兴华路206号3层3012。法定代表人：刘迎喜，执行董事。委托诉讼代理人：张天宝，北京中今律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫，北京中今律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京博睿铭轩商贸有限公司，住所地北京市大兴区兴华路206号3层301室。法定代表人：吴蕊，总经理。委托诉讼代理人：范宇，男，1982年10月3日出生。委托诉讼代理人：刘×，男，1994年11月17日出生。上诉人北京正光天和投资有限公司（以下简称正光天和公司）因与被上诉人北京博睿铭轩商贸有限公司（以下简称博睿铭轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第01626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。正光天和公司上诉请求：撤销原判第一项、第三项、第四项、第五项、第六项，依法改判确认我方与博睿铭轩公司2014年10月18日签订的《首邑上城商业项目商铺租赁合同》于2015年1月3日解除；博睿铭轩公司支付房屋占有使用费1226026.88元；驳回博睿铭轩公司全部反诉请求；本案诉讼费用由博睿铭轩公司负担。事实和理由：一、因博睿铭轩公司具有未按照合同约定支付首期租金的违约行为，因此我方依照合同约定享有解除权。我方于2014年11��28日、2015年1月3日先后向博睿铭轩公司发出解除通知，因此应当认定租赁合同于2015年1月3日解除。二、租赁合同约定，博睿铭轩公司未按照合同约定支付租金逾期十五日的，我方有权解除合同并没收保证金。因此一审法院判决我方返还保证金缺乏合同依据。三、鉴于博睿铭轩公司具有违约行为，一审法院判令我方赔偿装饰装修损失缺乏法律依据。四、博睿铭轩公司直至2015年5月8日才将租赁房屋内物品搬走，因此应当支付2015年1月4日至2015年5月8日期间的房屋使用费。博睿铭轩公司辩称：一审法院认定事实清楚，同意原判。正光天和公司向一审法院起诉请求：1、解除正光天和公司与博睿铭轩公司签订的房屋租赁合同，博睿铭轩公司立即返还房屋；2、博睿铭轩公司承担自2014年11月1日起至2014年12月30日止的水电费18814元，博睿铭轩公司从2015年1月1日起��付清上述款项之日止，每日按所欠金额千分之五支付违约金或利息；3、博睿铭轩公司支付占有使用费1226026.88元；4、博睿铭轩公司给付逾期支付50万元租金的违约金（自2014年11月1日起至2014年12月30日止的违约金为150000元自2015年1月1日起到实际付清之日止，按每日千分之五标准计算）；5、博睿铭轩公司给付保证金484708元和逾期给付保证金的违约金（计算至2014年12月底为145412元，并自2015年1月1日起至实际给付之日止，按每日所欠金额千分之五标准计算）；6、诉讼费由博睿铭轩公司承担。博睿铭轩公司向一审法院反诉请求：1、解除博睿铭轩公司与正光天和公司签订的房屋租赁合同；2、正光天和公司返还保证金484708元、未使用租金157609元；3、正光天和公司赔偿博睿铭轩公司电话费损失648元、租赁交通工具损失12000元、至今已经办理退卡的会员费用6614元、装修损失374748.18元、无法拆除的魔镜迷宫工程损失造价15万元、遣散员工补偿费75280元（失业补偿按两个月计算）、博睿铭轩公司在正光天和公司扣押财产时购买办公用品610元、租赁损失每日3580元（实际计算至清退完毕之日）、教室墙面彩绘损失8000元、清场运费3280元、营业期间维修中央空调费用28000元；4、诉讼费由正光天和公司承担。一审法院认定事实：北京春光房地产开发有限公司（以下简称：春光公司）是北京市大兴区黄村镇兴华路202、204、206、208、210、212、216号房屋的所有权人。2013年6月15日，春光公司与正光天和公司签订首邑上城商业项目租赁合同，春光公司将上述位置的房屋出租给正光天和公司，出租项目的建筑面积为11890.76平方米，租赁期限为15年，自2013年6月15日起至2028年6月14日止。2013年7月1日，出租人正光天和公司与承租人北京宝多乐���具店（以下简称：玩具店，法定代表人为吴蕊）签订了首邑上城商业项目商铺租赁（编号2013030318），约定玩具店租赁正光天和公司位于上述场地三层建筑面积3000平方米的商铺用于经营，玩具店以加勒比儿童城的名称对外经营，承租期为6年，自2013年7月1日起至2019年6月30日止，第一年租金为316万元，每两年在上一年度租金基础上以5%的比例递增，保证金为526666元。2013年12月23日，正光天和公司与玩具店签订补充协议，协议内容为玩具店与博睿铭轩公司为同一法人，正光天和公司认可博睿铭轩公司与玩具店共享首邑上城商业项目商铺租赁合同（编号2013030318），具有同等法律效力。2014年10月18日，出租人（甲方）正光天和公司与承租人（乙方）博睿铭轩公司签订首邑上城商业项目商铺租赁合同，博睿铭轩公司租赁正光天和公司位于北京市大兴区黄村镇康庄路与兴华大街交汇处东南角首邑上城综合楼用于经营儿童城项目，出租项目建筑面积为1900平方米，建筑层数在3层。租赁期限为5年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止。租金自记租日起前两年为每年200万元，第三年起每两年递增5%，租金支付方式为以6个月为一个交租期，乙方应于上一期租金届满的30日之前向甲方支付下一期租金。首期租金乙方应于本合同签署后3日内支付给甲方。租金包含物业费和取暖费，不包含能源。空调制冷费暂按42元/平方米/制冷季收取，电费按1.3元/度标准收取，水费按7.5元/吨标准收取，乙方应在甲方下达缴费通知的三个工作日内支付。乙方应自本合同签署后缴纳合同保证金484708元，整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金利息。乙方未按照合同约定向甲方支付租金、物业服务费、保证金及其他费用的，每逾期一日，乙方须向甲方支付应付而未付金额千分之五的违约金；逾期七日的，甲方有权对该项目停止供水、电等能源或断开取暖、空调制冷等，直至乙方履行缴费义务；逾期十五日的，则甲方有权提前终止合同。博睿铭轩公司于2014年10月14日向正光天和公司转账10万元，2014年10月31日向正光天和公司法定代表人刘迎喜转账20万元，2014年11月3日向正光天和公司法定代表人刘迎喜转账20万元。上述费用共计50万元。该50万元系自2014年11月1日起至2015年1月31日止的租金。合同履行过程中，博睿铭轩公司对涉案场地进行装修。经博睿铭轩公司申请，一审法院委托中建精诚工程咨询有限公司对涉案租赁场所装修工程造价进行评估，工程造价鉴定结果为374748.18元。鉴定费为8000元，由博睿铭轩公司先行支出。2015年1月3日，正光天和公司以博睿铭轩公司拖���租金为由派人将涉案场地电源切断，并告知博睿铭轩公司解除合同，双方协商无果。在正光天和公司派人将店门上锁，欲清理店内物品时，与博睿铭轩公司员工发生了拖拽、拉扯行为。后博睿铭轩公司报警，派出所对涉案人员进行了讯问，并对受伤人员进行验伤。自2015年1月3日起博睿铭轩公司未在租赁场地进行经营，在一审法院审理过程中，经正光天和公司同意，博睿铭轩公司于2015年5月8日将房屋内物品搬走。根据正光天和公司提交的缴费通知单显示，博睿铭轩公司2014年11月和2014年12月的水电费共计18814元。博睿铭轩公司为证明其损失，向一审法院提交了以下证据：1.电话缴费收据，自2015年1月起至2015年4月止博睿铭轩公司共交纳座机号0108128****、座机号0108128****、座机号0108129****的月租共计648元；2.停止营业期间，外出活动租赁交通工具花费共计12000元；3.���睿铭轩公司与菜鸟云商投资管理（北京）有限公司的合作联营协议约定魔镜迷宫项目实施造价10万元；4.搬家费用为3280元；5.博睿铭轩公司水电费交纳情况为2014年6月5484元，2014年7月6705.5元，2014年8月6915元，2014年9月6646元。会员退卡账单共计6614元；2014年员工工资标准，十一名员工每月共计54060元，加遣散员工补偿费共计75280元（失业补偿按两个月计算）；其在正光天和公司扣押财产时购买办公用品610元；租赁损失每日3580元（实际计算至清退完毕之日）；教室墙面彩绘损失8000元；营业期间维修中央空调费用28000元。正光天和公司对上述证据不予认可。一审法院认为，正光天和公司与博睿铭轩公司签订的首邑上城商业项目商铺赁租合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，签约双方应当按照约定履行自己的义务。本案中��博睿铭轩公司主张租金为季付，但根据博睿铭轩公司提供证据，不能证明其主张，因此，博睿铭轩公司存在一定过错，但根据博睿铭轩公司已交纳的租金，博睿铭轩公司可以使用租赁房屋至2015年1月31日，正光天和公司可以采取措施催缴租金，但其行为对合同履行造成的影响应与博睿铭轩公司欠付租金的数额、比例及过错程度相适应。2015年1月3日正光天和公司强制清场锁门并将博睿铭轩公司工作人员拖拽、拉扯导致损伤的行为对合同履行造成的影响已远远超过博睿铭轩公司的过错，故正光天和公司应对给博睿铭轩公司造成的损失承担赔偿责任。现双方当事人均要求解除双方签订的商铺租赁合同，法院不持异议。关于正光天和公司要求博睿铭轩公司继续交纳租金、占有使用费一项，自2015年1月3日起，博睿铭轩公司不再使用租赁商铺，因此不应继续交纳上述费用，正光��和公司应将博睿铭轩公司未使用期间的租金予以退还。根据玩具店与正光天和公司签订的补充协议，玩具店交纳的保证金应视为博睿铭轩公司交纳的，现合同已经解除，正光天和公司应将保证金退还给博睿铭轩公司。对正光天和公司主张的水电费，应是实际发生，法院予以支持。对于博睿铭轩公司主张的各项损失，对装修损失，法院根据鉴定报告的结果予以认定，对无法拆除的魔镜迷宫工程损失，因涉及其他诉讼，法院不在本案中进行处理，对其他损失，因证据不足，法院不予确认，对装修损失，法院根据双方的过错程度，确定正光天和公司的赔偿数额。综上所述，一审法院于2016年12月判决：一、解除北京正光天和投资有限公司与北京博睿铭轩商贸有限公司于2014年10月18日签订的首邑上城商业项目商铺租赁合同；二、判决生效后十日内，北京博睿铭轩商��有限公司给付北京正光天和投资有限公司水电费18814元；三、判决生效后十日内，北京正光天和投资有限公司退还北京博睿铭轩商贸有限公司保证金484708元；四、判决生效后十日内，北京正光天和投资有限公司退还北京博睿铭轩商贸有限公司自2015年1月3日起至2015年1月31日止的租金157609元；五、判决生效后十日内，北京正光天和投资有限公司赔偿北京博睿铭轩商贸有限公司经济损失299798元；六、驳回北京正光天和投资有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京博睿铭轩商贸有限公司的其他反诉请求。本院二审期间查明，正光天和公司提供其曾于2014年11月20日在博睿铭轩公司承租的场地门口张贴催款通知书的照片；2014年11月28日，在博睿铭轩公司承租的场地门口张贴催款通知书的照片；2014年12月25日向博睿铭轩公司法定代表人吴蕊催缴租金的通话录音；2015年1月3���以手机短信方式向博睿铭轩公司法定代表人吴蕊发出解除通知，吴蕊手机短信回复“你没权利”。针对正光天和公司提供的上述证据，博睿铭轩公司不予认可，表示正光天和公司从未张贴催款通知及解除通知；吴蕊本人亦从未收到正光天和公司发送的手机短信。对于2014年12月25日的通话录音，博睿铭轩公司表示，通话录音中是吴蕊本人声音，但是对于通话录音真实性不认可。关于2015年1月3日以后博睿铭轩公司是否在租赁场地进行经营，现双方各执一词。正光天和公司主张，该公司在2015年1月3日当天确实有锁电梯间的卷帘门行为，但是博睿铭轩公司报警后正光天和公司将卷帘门打开。博睿铭轩公司则主张，2015年1月3日正光天和公司将商铺的玻璃门上锁，且此后阻止该公司从租赁场地搬走物品。正光天和公司对博睿铭轩公司所提其锁商铺门予以否认。在本院审理过程中，博睿铭轩公司表示，博睿铭轩公司的次承租人鱼乐贝贝在2015年2月继续在租赁场地进行经营。本院对其他事实的认定与一审法院一致。本院认为：正光天和公司与博睿铭轩公司签订的《首邑上城商业项目商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据正光天和公司与博睿铭轩公司签订的租赁合同约定，博睿铭轩公司应于2014年10月21日之前支付首期租金100万元；博睿铭轩公司未按照约定支付租金，逾期十五日的，则正光天和公司有权提前终止合同。根据已查明的事实，博睿铭轩公司直至2014年11月3日仅支付了首期租金50万元。且博睿铭轩公司未能提供证据证明正光天和公司同意其按季度支付租金。因此正光天和公司行使解除权的条件成就，故正光天和公司诉请解除合同本院予以支持。在一审法院审理过程中，博睿铭轩公司于2015年5月8日将租赁场地内物品搬走，故本院认定正光天和公司与博睿铭轩公司签订的租赁合同于2015年5月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于博睿铭轩公司所主张的正光天和公司应当退还保证金问题，根据租赁合同约定，博睿铭轩公司未按照合同约定支付租金，逾期15日的，正光天和公司有权提前终止合同，没收保证金。因此博睿铭轩公司反诉请求正光天和公司退还保证金缺乏合同依据，本院不予支持。关于博睿铭轩公司所主张的赔偿装饰装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，租赁合同解除是因博睿铭轩公司违约导致，因此博睿铭轩公司要求正光天和公司赔偿装饰装修损失缺乏法律依据，本院不予支持。关于正光天和公司所主张不同意退还2015年1月3日至2015年1月31日期间租金，并要求博睿铭轩公司支付截止2015年5月8日期间房屋占用费的上诉请求，经查，博睿铭轩公司主张，从2015年1月3日起正光天和公司将其承租的房屋上锁，其无法正常进出、搬离物品。正光天和公司主张，其2015年1月3日虽将大门上锁，但是此后将门锁打开，博睿铭轩公司可以经办理登记后将物品搬出，此外其并未阻止博睿铭轩公司及次承租人鱼乐贝贝的经营者正常经营。根据查明的事实可以认定，在此期间博睿铭轩公司未搬离所承租的房屋，且在此期间博睿铭轩公司的次承租人鱼乐贝贝仍在涉案房屋内进行经营活动，此外博睿铭轩公司在反诉请求中亦诉请解除合同，但博睿铭轩公司未将承租房屋交还给正光天和公司。因此博睿铭轩公司诉请要求正光天和公司返还2015年1月3日至2015年1月31日期间的房租之反诉主张本院不予支持。关于2015年2月1日至2015年5月8日期间的租金，本院酌情确定为300000元。综上所述，正光天和公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第01626号民事判决第二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第01626号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；三、变更北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第01626号民事判决第一项为：北京正光天和投资有限公司与北京博睿铭轩商贸有限公司于2014年10月18日签订的《首邑上城商业项目商铺租赁合同》于2015年5月8日解除。四、北京博睿铭轩商贸有限公司于本判决生效后十日内给付北京正光天和投资有限公司2015年2月1日至2015年5月8日期间的租金300000元。五、驳回北京正光天和投资有限公司其他诉讼请求。六、驳回北京博睿铭轩商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11500元，由北京正光天和投资有限公司负担4370元（��交纳），由北京博睿铭轩商贸有限公司负担7130元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费7598元，由北京博睿铭轩商贸有限公司负担（已交纳）；鉴定费8000元，由北京博睿铭轩商贸有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费24145元，由北京正光天和投资有限公司负担9899元（已交纳），由北京博睿铭轩商贸有限公司负担14246元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 孟 龙审判员 李 桃审判员 王 云二〇一七年七月三十一日书记员 杨春雪-12--13-