河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫09民终1262号上诉人（原审被告）：盛春娥，女，1970年2月20日出生，汉族，住濮阳县。委托诉讼代理人：栾好明，河南容金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲁爱民，女，1967年1月17日出生，汉族，住濮阳县。委托诉讼代理人：郭建军，男，1966年3月10日出生，汉族，住址同上，系鲁爱民丈夫。上诉人盛春娥因与被上诉人鲁爱民房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（2016）豫0928民初4722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。盛春娥上诉请求：要求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：2012年10月27日，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限自2013年1月1日至2022年12月31日。2015年5月，房屋主要结构需要调整，上诉人与被上诉人协商整修费用折抵房租。2016年交房租时，濮阳县燃料公司（以下简称燃料公司）提出让把2017年的房租交给公司，被上诉人催要房租时上诉人要求其出具房产证明，被上诉人迟迟不能提交。上诉人认为被上诉人无权订立租赁合同，被上诉人与上诉人订立合同时隐瞒事实，被上诉人严重违约。一审法院在未查明事实的基础上草率判决，有失公平，缺乏法律依据。鲁爱民辩称，燃料公司并没有合法有效的房产证件而被上诉人拥有合法有效的证件。被上诉人与燃料公司的门市房租赁发生在2003年1月1日，租赁房屋2间，使用期限14年，在2005年12月31日，被上诉人购买燃料公司门市楼3间（包含原租赁房屋1间和另外2间），房产证上显示门市房后面含有9米的土地使用权，门市房后面鲁爱民自建了5间北屋与5间南屋以及2间小卫生间，其中，2间南屋2间北屋及2间卫生间都在9米以内。现在鲁爱民与燃料公司商谈9米之外土地续租的事情。由于上诉人没有按照合同约定支付租金现在要求解除租赁合同，并要求上诉人支付2016年下欠的租金及2017年实际使用的租金。综上，要求二审法院驳回上诉，维持原判。鲁爱民向一审法院起诉请求：要求依法解除原、被告订立的房屋租赁合同并返还合同约定的房屋，被告支付原告房屋租金4万元（暂计至2016年12月31日，2017年1月1日至房屋交还之日的租金另行计算），被告支付原告违约金2.1万元，诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2012年10月27日，鲁爱民作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的盛春娥签订了房屋租赁合同一份，合同载明：“第一条甲方在濮阳县××镇××北段路西有门市楼及西边房屋一处，其构成为：门市房三间和楼上三间，系钢筋混凝土结构；门市楼西边有北屋五间，为砖木结构瓦房；有南屋五间及两个小卫生间，是彩钢房，共计建筑面积315平方米。所有房屋完好无损，门窗一应俱全。第二条房屋租赁期限为壹拾年，甲方从2013年元月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年12月31日期满。……第三条房屋租赁期内第壹年租金共计肆万伍仟元，于2012年12月31日前10日内一次性缴清。以后每年租金依四邻房屋租金及市场行情由双方议定，于上一年的12月份一次性缴清。……第九条以上条款系双方自愿达成，合同一经签订甲乙双方应当自觉遵照履行，如有违反应支付对方年租金30%的违约金。”。盛春娥自2013年1月1日起承租鲁爱民的房屋，2016年度双方协商的房屋租金为70000元。2015年5月盛春娥经鲁爱民同意后整修房屋，双方约定整修费用折抵租金。后盛春娥未及时向鲁爱民出具整修费用凭证。庭审过程中，盛春娥提供装修清单一张，各项费用共计36010元。另查明：2003年1月1日，燃料公司作为甲方与负责人为鲁爱民的乙方梅园香酒家签订了门市房长期租赁合同书一份，合同载明：“……三、房屋租赁价格：每间每月壹佰贰拾元，租赁间数贰间，使用年限壹拾肆年，共缴房租费叁万叁仟陆佰元。另，后面土地租赁费壹拾肆年伍仟元整。”。鲁爱民在质证中表明该合同中的房屋，于2005年将前面三间购置并办理了房产证，门市房西侧的120平方土地是燃料公司的，东西长12米，南北长10米，定的合同为14年期限，租金为5000元，目前未到期，到期后还要续租。根据该合同及鲁爱民陈述，后面土地的租赁期限为2003年1月1日至2016年12月31日。又查明：房产证濮县房字第**，位于濮阳县××北段路西建筑面积为164.34平方米的商住房屋，系鲁爱民所有。一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，予以认定。关于鲁爱民要求解除双方订立的房屋租赁合同并返还合同约定的房屋的诉讼请求，盛春娥未按合同约定时间向鲁爱民支付租金，经鲁爱民多次催要后仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，法院予以支持。关于鲁爱民要求盛春娥支付房屋租金40000元（暂计至2016年12月31日，2017年1月1日至房屋交还之日的租金另行计算）的诉讼请求，2016年双方约定的租金为70000元，盛春娥已经支付租金为30000元，2015年盛春娥对该房屋进行整修时，已经鲁爱民许可，鲁爱民同意整修费用从租金中扣除。庭审中盛春娥提供整修费用清单，共计36010元，法院依法予以认定，该费用应从2016年度租金中扣除，故2016年度盛春娥下欠租金为3990元，2017年1月1日至房屋交还之日的租金另行计算。关于鲁爱民要求盛春娥支付违约金21000元的诉讼请求，鲁爱民与盛春娥签订的房屋租赁合同租赁期限为2013年1月1日至2022年12月31日；燃料公司作为甲方与负责人为鲁爱民的乙方梅园香酒家签订的门市房长期租赁合同书租赁期限为2003年1月1日至2016年12月31日。两份合同中涉及的门市房西侧的土地（东西长约12米，南北长约10米）系同一土地，在双方签订房屋租赁合同之时，鲁爱民隐瞒了该土地（东西长约12米，南北长约10米）在合同期限内（即2017年1月1日至2022年12月31日）有无法继续履行合同义务的可能性，因此鲁爱民对于双方签订的房屋租赁合同存在一定过错，盛春娥未按合同约定及时支付租金也存在过错，双方互有过错，故对鲁爱民该项诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决：一、解除鲁爱民与盛春娥于2012年10月27日签订的房屋租赁合同，盛春娥十日内返还合同约定的房屋。二、盛春娥十日内支付鲁爱民2016年度租金共计3990元，2017年1月1日至房屋交还之日的租金另行按年租金70000元的实际使用日期计算。三、驳回鲁爱民的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于当事人二审争议的事实，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。鲁爱民因盛春娥未按时支付2016年的房租要求解除合同，根据双方签订的合同，租金于上一年的12月份一次性付清，即盛春娥应于2015年12月份将房租一次性付清。盛春娥未按照上述合同约定支付房租，双方虽约定整修费用折抵租金，但盛春娥亦未及时向鲁爱民出具整修费用凭证，经鲁爱民催要后仍未及时支付。同时，鲁爱民与燃料公司之间的合同已于2016年12月21日到期，双方未续签合同，本案涉及的门市房西侧的土地（东西长约12米，南北长约10米）鲁爱民已无租赁权，故鲁爱民与盛春娥之间的租赁合同已无法继续履行。综上，原审法院判决解除鲁爱民与盛春娥之间的租赁合同并判决盛春娥支付租金并无不当。盛春娥另主张鲁爱民订立合同隐瞒事实构成违约，但未明确具体的损害赔偿且一审时未依法提起反诉，对此盛春娥可另行主张。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费337元，由盛春娥负担。本判决为终审判决。审 判 长  李瑞玲审 判 员  刘 伟代理审判员  艾海宏二〇一七年七月三十一日书 记 员  高胜男