文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初8742号原告：苏州工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司，组织机构代码：77151068-2，住所地苏州工业园区娄葑镇通园路西侧。法定代表人：陆民忠,总经理。委托诉讼代理人：钱子萍，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸葛文章，江苏尚韬律师事务所律师。被告徐晓敏,男,1986年5月4日生，汉族，住苏州。原告苏州工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司（以下简称富民公司）诉被告徐晓敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理后，因被告徐晓敏下落不明，本院依法向其公告送达起诉状等诉讼材料，并转为普通程序公开开庭进行了审理。原告富民公司的委托诉讼代理人诸葛文章到庭参诉讼，被告徐晓敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现本案现已审理终结。原告富民公司诉称：2015年，原、被告签订《租赁合同》，由原告将位于苏州工业园区东兴路56号门面房出租给被告用于经营汽车美容。双方约定租期从2015年3月1日至2020年12月31日，房屋面积185.15平方米，租金合计885831.8元，租金按每一年一付的方式进行。合同对违约责任等也有约定。但被告从2016年1月1日即开始欠付租金，原告多次催要被告仍未缴纳。原告起诉至法院，请求法院：1、判令解除原、被告之间的《租赁合同》，并判令被告将租赁房屋腾空并返还原告；2、判令被告支付拖欠租金139973.4元、电费296元并支付房屋占有使用费自合同解除之日起按每月12257元算至实际返还房屋之日起；3、判令被告支付违约金34013元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告确认房屋目前处于己方可以控制的状态且被告的物品已经搬离，愿意自行收回房屋，故撤回第1项诉请中要求被告腾空房屋并返还给原告的主张，并主张对于租赁合同为诉请解除或依法确认解除。被告徐晓敏未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：位于苏州工业园区东兴路56号的房屋产权人为富民公司。2015年2月5日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，由原告将位于东兴路56号的门面房出租给被告，建筑面积185.15平方米，用途为汽车美容，乙方对房屋已经现场勘察，对房屋面积、设施、水电及相邻关系等均无异议。租期为2015年3月1日至2020年12月31日，期满甲方有权回收房屋，乙方续租需要提前三个月书面申请并重新签订书面协议。租金每年均增长，其中2015年3月1日至2015年12月31日的租金为60元/平方米，2016年1月1日至2016年12月31日的租金为63元/平方米，2017年1月1日至2017年12月31日的租金为66.2元/平方米。租金先付后用，乙方在每12个月前20天支付下12个月的租金。乙方经营所用水、电、电话费、网络费等自理，租赁期限内乙方拖欠水电等费用额，甲方有权优先偿付乙方拖欠的费用，直至乙方付清其所欠费用为止。房屋在2015年3月1日前交付乙方，乙方根据甲方书面通知的交付日前办理该房屋的验收交付手续。甲方出租的房屋，乙方需要先支付租金、保证金等相关费用才能享受使用上述房屋的权利，甲方有权按期收取租金并在乙方逾期支付租金的情况下有权按照本合同约定采取必要措施向乙方索赔。乙方逾期支付租金或其余费用，经甲方催讨在15天内仍未履行付款义务，甲方有权对其实施停水、停电等必要措施直至乙方履行义务，造成乙方经济损失乙方自行承担。乙方如拖欠租金及水、电等费用，应向甲方支付延迟履行违约金，每逾期一日向甲方支付应付款的千分之三违约金。拖欠费用达30天以上的甲方有权解除合同、收回房屋、实施清场措施且甲方对乙方由此发生的任何经济损失不承担任何责任，同时乙方应向甲方支付合同总的20%作为违约金。乙方已充分考虑其对租赁房屋的装修等投入与租赁期限无关联，合同解除、终止或期满终止时，乙方不得以装修投入等为由要求续约或要求甲方、第三人给以补偿甚至拒绝迁出租赁房屋，乙方事先经甲方书面同意增设的附属设施和设备归乙方所有，由乙方负责维修。乙方无正当理由拖欠租金及综合管理费或其他费用累计30日以上的，甲方有权单方解除合同，对其实施清场措施并收回房屋，由乙方支付合同总金额的20%作为违约金，不足部分乙方需要赔偿损失。合同终止或解除时，乙方应结清租金及水、电、物业管理费等相关费用，将属于乙方的一切物品全部搬出，恢复房屋原装并经甲方确认后将房屋归还甲方，若乙方在甲方通知的限定时间内未将属于乙方的一切物品或装修全部搬出或拆除的，则视为乙方放弃该物品或装修的所有权，甲方有权对该等物品或装修进行自由处置，乙方无权要求甲方承担任何费用或赔偿任何损失。房屋归还后，若房屋内仍然留有乙方所有的物品，则视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权对该等物品进行自由处置。乙方若不能及时归还房屋，则从合同终止日到乙方实际归还房屋之日的期间，乙方须每天向甲方支付相当于原租金二倍的租金及其余费用，甲方蒙受的其他损失乙方也应赔偿。乙方归还房屋时不得以任何理由向甲方提出偿还支出的各种费用，不得要求甲方购买各种设备、物品，不得要求甲方支付装修费、搬迁费和撤离费等费用。租赁期限内一方需要解除合同，须提前三个月以书面形式通知对方，并征得对方同意，而且对方仍有权要求违约方支付违约金及赔偿金，但按约定甲方有权提前解除租赁合同的除外。双方与合同有关的通知须以书面形式发出，并由挂号信件、传真或专人送达至对方，挂号信寄出后第7天或送达日为通知生效日。送达地点在合同中列明，一方变更送达地址应书面通知另一方，未通知视为未变更送达地点。乙方送达地址为东兴路56号门面房。任何一方按照上述方式发送之通知应与于收到日或该交付第一次被拒绝之日视为已送达。乙方需要在2015年3月1日前向甲方缴纳相当于2个月租金的款项即28840元作为租赁保证金，用途为保证双方在租赁期限内正常履约，合同结束或提前终止时，甲方从保证金扣除乙方根据本合同约定应支付违约金及其他费用，保证金若有剩余应在终止之日起15天内无息返还给乙方，乙方不得将保证金冲抵任何一期租金及综合管理费等费用。定金为10000元在签约时给付，在首次支付租金时扣除。双方另对于其余权利、义务有约定。合同下方，甲方处富民公司加盖公章，乙方徐晓敏签字。2016年7月1日，富民公司委托江苏尚韬律师事务所向徐晓敏发律师函，告知其截至2016年5月31日已经结欠房屋租金48915.44元及相关水电费，经多次催促仍未支付，故要求徐晓敏在收函后7天内付清上述所欠租金、水电费及违约金，经催讨后仍不支付的将被诉讼追偿。该函件邮寄地址为徐晓敏的户籍登记地，投递结果为他人签收。诉讼中，原告另提交己方交付电费的发票，证实其已就包括涉案房屋在内的电费代为交付，现向被告依约追偿。关于房屋。原告诉称，被告从2016年1月1日开始欠付租金，之后原告一直催要但被告说不租了要解约，原告要求被告来办理房屋交接及款项支付，但被告一直不肯来并在2016年6月初将钥匙直接交给物业，物业在该时间将钥匙交给原告，没有交接清单。之后原告律师函催要。经本院释明后果，原告坚持庭审陈述以及所举证据属实且自愿承担虚假陈述以及提交虚假证据的法律后果。以上事实，由租赁合同、律师函及邮寄材料等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原被告签订的租赁合同为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。根据合同约定，被告欠付租金超过30天的，原告有权解除合同，现被告未按约交付租金及相关费用已构成违约，原告诉请被告交付欠付款项并主张解除合同有事实及法律依据，本院予以支持；原告确认房屋收回无障碍且撤回腾空及交还房屋的诉请，本院对此不再理涉。因原告确认被告在2016年6月初已将钥匙交还，原告对此也表示接受，故本院认为双方的租赁合同在相关时间已经解除。鉴于原告无法明确钥匙交还的具体时间，合同解除后，被告按约应将房屋恢复原状并交还原告，但原告也有义务根据约定及时收回房屋避免损失扩大，故本院将房屋租金及使用费合计计算至2016年6月30日，欠付金额核算为69986.7元。关于电费，原告提交已付凭证，其相关追偿主张符合合同约定，本院予以支持。关于违约金，原告主张按照每日千分之一计算违约金并计算至实际给付之日，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告已经交付保证金，而保证金的用途为确保合同正常履行，原告现无法证明其有超过保证金金额的其余损失，故本院在确定原告依法没收该保证金的情况下，对其违约金主张不再支持。被告徐晓敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原、被告签订的关于苏州工业园区东兴路56号门面房的《租赁合同》已解除；二、被告徐晓敏于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司房屋欠付租金及使用费69986.7元、水电费296元；三、依法确认被告徐晓敏向原告苏州工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司缴纳的保证金28440元由原告予以没收；四、驳回原告苏州工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取3786元，公告费690元，合计4476元，由被告徐晓敏负担。此款已由原告预交，本院不再退还，被告在给付上述款项时将该款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  张伟元人民陪审员蔡勇二○一七年七月十四日书记员夏李扬拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。