福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽08民终777号上诉人（原审原告）：黄碧秀，女，汉族，1969年11月27日出生，住福建省长汀县,委托代理人：黎华文，福建汀龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赖远香，男，1973年9月28日出生，汉族，住福建省长汀县,委托代理人：程冠仟，长汀县天平法律服务所法律工作者。原审第三人：赖久锟，男，汉族，1983年3月13日出生，住福建省长汀县,上诉人黄碧秀因与被上诉人赖远香、原审第三人赖久锟申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服长汀县人民法院（2016）闽0821民初3097号民事判决，向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄碧秀上诉请求：1、撤销原判；2、判决准许继续执行原审第三人名下坐落于长汀县汀州镇华龙城市花园7幢第五层2T-501室房屋。事实和理由：1、本案《房屋转让合同》存在诸多不合常理之处，被上诉人及原审第三人并未给出合理解释，其中证人与上诉人、原审第三人存在亲属或其他亲密关系。2、无合法有效证据证明被上诉人实际占有涉案房屋，且被上诉人并未支付全部房款。3、原审第三人因欠被上诉人钱，将涉案房屋抵押给被上诉人，被上诉人赖远香才会接受一个两两证都未办理出来的房屋。赖远香答辩称，1、涉案《房屋转让合同》真实合法有效且符合常理。2015年7月10日，双方经过充分协商、在平等自愿的基础上签订涉案《房屋转让合同》，该合同真实有效，不违反法律强制性规定。2、在法院查封前，答辩人合法占有了涉案房屋。3、答辩人已经支付了讼争房屋的全部价款。4、第三人与答辩人房屋交易为正常合法交易。请求：驳回上诉，维持原判。赖久锟未向本院提供书面答辩意见。黄碧秀向一审法院起诉请求：判令准许继续执行赖久锟名下的座落于长汀县汀州镇华龙城市花园7幢第5层2T-501房产。一审法院认定事实：2015年7月10日，赖远香与赖久锟签订《房屋转让合同》一份，合同约定：赖远香购买座落于华龙城市花园7幢第5层2T-501房屋，房屋建筑面积92.02平方米。房屋总成交价为人民币50万元。付款方式以赖久锟收据为准。第一期，2015年7月10日付购房定金8万元并签订正式合同。第二期，2015年7月31日以前付清248000元。双方并到房管交易中心办理过户手续。合同中还特别备注“现将按揭款项由赖远香自行按揭归还。”合同下方甲方处有赖久锟和赖礼铭的签名捺印，乙方有赖远香的签名捺印，在场人处有赖华清、赖文斌、丁秋香的签名。合同签订当日，赖久锟收到赖远香支付的购房款8万元并出具收条一张。2015年7月31日，赖久锟收到赖远香支付的购房款248000元并出具收条一张，其中转账支付20万元，现金支付48000元。2015年7月10日，赖久锟委托赖远香全权办理诉争房屋的房产证。2015年7月15日，赖远香替赖久锟缴纳了房屋契税4001.82元后办理了诉争房屋的房产证。截止2015年7月15日，赖久锟尚欠银行房屋按揭贷款本金为172413.22元。赖远香于2015年8月底入住诉争房屋，并从2015年10月28日开始至2016年9月24日均有缴纳华龙城市花园的物业费、水费、公摊水电的费用。2015年10月27日，赖远香到工商银行开立了尾号为4980的银行卡，办理了赖久锟名下的房屋按揭款变更还款账户事宜，并归还了赖久锟名下房屋按揭贷款逾期款项。赖久锟名下的房屋按揭贷款自2015年10月27日起至今均由赖远香尾号4980的工行账户缴交。2015年8月25日，本院立案受理了黄碧秀诉赖久锟民间借贷纠纷一案，2015年10月9日，本院作出（2015）汀民初字第2639号民事判决，判令“被告赖久锟应于本判决生效之日起三日内返还原告黄碧秀借款人民币11万元，并支付自2014年7月10日起至还清借款之日止按年利率24%计算的利息。”判决生效后，黄碧秀向本院申请了强制执行，本院依法作出（2015）汀执字第2945号裁定书并于2015年11月9日查封赖久锟名下的座落于长汀县汀州镇华龙城市花园7幢第5层2T-501室房产。在执行过程中，赖远香书面提出执行异议，2016年10月25日本院作出（2016）闽0821执异12号《执行裁定书》，裁定中止对华龙城市花园7栋2单元501室房地产的执行，并于同年11月16日送达给黄碧秀。黄碧秀对该执行裁定不服，遂向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，因华龙城市花园开发商的原因，诉争房屋的土地使用权证于2016年6月20日才核准颁发。因土地使用权证迟迟未办理下来，赖远香与赖久锟签订房屋转让合同之后，至今未办理产权过户手续。一审法院认为，申请执行人执行异议之诉是指申请执行人对人民法院中止对特地标的执行的裁定不服，认为案外人不享有足以排除强制执行的权利，请求法院继续对该执行标的进行执行的诉讼。申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制性的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个要件必须同时具备，缺一不可。一、本案中，赖远香与赖久锟签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院依法确认合法有效。赖远香与赖久锟签订《房屋转让合同》发生在本院查封诉争房屋前。黄碧秀对房屋转让合同的真实性有异议，认为赖远香与赖久锟存在恶意串通、以房抵债的行为，却未能提供充分证据证明其主张。二、赖远香于2015年7月10日与赖久锟签订《房屋转让合同》后，于2015年8月底入住诉争房屋，并从2015年10月28日开始至2016年9月24日均有缴纳华龙城市花园的物业费、水费、公摊水电的费用。赖远香实际占有诉争房屋发生在2015年11月9日本院查封诉争房屋前。黄碧秀依据其从长汀县供电有限公司调取的诉争房屋的历月电费明细，认为赖远香并未实际入住诉争房屋。本院认为，根据赖远香的解释，其长期居住在乡下，偶尔才上城居住，结合华龙城市花园物业管理业主委员会出具的证明及赖远香缴交的物业、水费、公摊水电的收款收据，赖远香的解释符合情理，可以认定赖远香在法院查封前已经实际占有该诉争房屋。三、关于赖远香是否已经支付诉争房屋的全部价款问题。根据《房屋转让合同》约定，房屋总价款为50万元，赖远香已于2015年7月10日支付购房定金8万元，2015年7月31日支付购房款248000元，其中20万元有银行转账凭证为证，其余48000元为现金交付。加上当时房屋剩余银行按揭贷款本金约为17.2万元，房屋总价吻合，亦符合当时房屋市场价格。且根据合同约定，赖远香自2015年10月27日起至今均有缴交诉争房屋的银行按揭贷款。本院认为，赖远香已经按合同约定支付全部购房款并积极履行合同义务。因赖久锟曾欠四都信用社的贷款，黄碧秀认为赖远香作为担保人有代赖久锟归还贷款，故主张赖远香与赖久锟之间存在以房抵债的行为。本院认为，黄碧秀未能提供充分证据证明本案中赖远香与赖久锟之间的房屋买卖存在以房抵债的情形。退一步讲，即使赖远香有代赖久锟归还贷款也仅抵偿一小部分的购房款，对于以房抵债的行为，法律并不禁止，其本身也是一种支付对价的行为，亦不能完全否认该行为的效力。四、关于赖远香未办理房屋过户是否存在过错问题。赖远香主张由于华龙城市花园开发商的原因导致土地使用权证迟迟不能办理，因此一直未办理房屋过户手续。本院认为，赖远香主张的事实有本院受理华龙城市花园业主诉长汀县华龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷系列案为证，华龙城市花园的开发商存在逾期办证情形属客观事实。且根据房地产交易习惯和规则，办理房屋过户手续需要房产证和土地使用权证两证齐全才能办理，本案中，因土地使用权证于2016年6月20日才核准颁发且诉争房屋已经被法院查封，故赖远香未办理房屋过户手续非其自身原因造成。综上所述，赖远香的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形，其享有的权利真实、合法，该权利足以排除执行。故原告要求判令准许继续执行赖久锟名下的座落于长汀县汀州镇华龙城市花园7幢第5层2T-501房产的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，遂判决：驳回黄碧秀的诉讼请求。案件受理费3444元，由黄碧秀负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄碧秀向本院提供了以下证据：1、公司登记查询、介绍信，证明工商登记查无登记，且业主委员会物业管理出具的证明是虚假。2、（2015）岩民申字第21号、（2013）岩民终字第969号，证明被上诉人主观上过失明显，且被上诉人未足额支付房款，没有将剩余的房款交付给一审法院，被上诉人以正常价格购买未取得“两证”的房屋是及其不符合常理的，而且没有留有尾款。被上诉人赖远香质证认为，黄碧秀提供的证据1、2均与本案没有关联性。被上诉人赖远香向本院提供了长汀县华龙城市花园物业服务收费统一发票五张，证明被上诉人从2016.12.21到2017.6.23缴纳物业服务费以及公摊水电费。上诉人黄碧秀质证认为，该证据的真实性有异议，没有加盖公章；收款也只是手写了一个姓，且内容也都是手写的。即便是真实的，也是2016年12月以后的事情，和本案没有关联性。本院经审查认为，黄碧秀提供的证据真实，来源合法，但与本案没有关联性，依法不予采纳；赖远香提供的证据真实，可以证明赖远香在2016年12月至2017年6月缴交物业的情况。黄碧秀对原审查明的以下事实有异议：1、对原审判决第十二页第2-3行中“2015年7月10日，赖远香与赖久锟签订《房屋转让合同》一份”有异议，认为不是2015年7月10日签订的。2、对原审判第十二页第6行中“2015年7月10日付购房定金8万元并签订正式合同”有异议，认为不符合交易习惯，应是转账。3、对原审判决第十二页第12-13行中“赖久锟收到赖远香支付的购房款248000元并出具收条一张，其中转账支付20万元，现金支付48000元”有异议，认为不符合交易习惯，20万元都是转账，剩下的48000元怎么会是现金方式。4、对原审判决第十二页第14-15行中“2015年7月10日，赖久锟委托赖远香全权办理诉争房屋的房产证。”有异议，认为不真实，如果说房款大部分付清的情况下，才可能会出现全权委托，还有一审中被上诉人证据12可以佐证，委托是要办理公证的，公证后才有效，没有办理公证是无效的。5、对原审判决第十二页倒数第3-6行中“赖远香于2015年8月底入住诉争房屋，并从2015年10月28日开始至2016年9月24日均有缴纳华龙城市花园的物业费、水费、公摊水电的费用”有异议，没有证据证明被上诉人是八月底入住的，且电费为零，不符合已经入住情况。以及华龙城市花园的物业费管理是没有登记的，所以其出具的证明是假的，是不合法的。6、对原审判决第十二页倒数第2行中“办理了赖久锟名下的房屋按揭款变更还款账户事宜”有异议，认为不是变更，执行法官和本案的银行工作人员笔录证实只是增加了一个扣款账户，银行按揭专户还是赖久锟的。而且银行对房屋的转让是不知情的，也是不同意的。7、对原审判决第十三页第三段第1-2行中“诉争房屋的土地使用权证于2016年6月20日才核准颁发”有异议，认为是否是2016年6月20日颁发的不清楚。被上诉人、原审第三人对原审查明的事实均无异议。本院审查认为，从一审上诉人提交的2016年7月6日刘永旺、2016年8月23日赖远香的执行笔录来看，上诉人的第六点的异议事实成立，可以证实只是增加了一个被上诉人第一扣款关联账户，银行按揭专户还是原审第三人，按揭银行对房屋的转让不知情，被上诉人对讼争房有银行按揭贷款是明知的。上诉人其他异议事实未提供证据证明，本院依法不予采纳。综上，本院除变更原审判决第十二页倒数第二行中“办理了赖久锟名下的房屋按揭款变更还款账户事宜”为“增加了一个被上诉人第一扣款关联账户，银行按揭专户还是原审第三人，按揭银行对房屋的转让不知情，被上诉人对讼争房有银行按揭贷款是明知”的外，其余查明的事实与原审认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个要件必须同时具备，缺一不可。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条对“不得查封”设定了条件，从司法解释的本意看，全额付款作为财产不被查封、阻止强制执行的条件，目的在于给财产转移限定较高的要求，对规定中“已经支付全部价款”的理解应从严把握。联系本案而言，根据原审第三人与被上诉人签订的《房屋转让合同》约定，房屋总价款为50万元，被上诉人已于2015年7月10日支付购房定金8万元，2015年7月31日支付购房款248000元，被上诉人仅支付总购房款50万元中328000元及部分按揭款，并非支付全部购房款，原审第三人与被上诉人之间约定转移按揭债务的承担，未取得按揭银行的同意，按揭债务人仍是原审第三人而不是被上诉人，从被上诉人将每期按揭款转入原审第三人的按揭专户，更进一步表明剩余银行按揭款仍属原审第三人的义务，仍需由原审第三人向银行分期付款，只是资金来源于被上诉人，因此，尚有剩余银行按揭款未付清的情况下，应当认定被上诉人未全额支付总购房款50万元；另一方面，被上诉人在与原审第三人进行交易时，明知原审第三人尚未取得涉案房屋“两证”，亦明知讼争房产已经抵押给银行，缺乏实现及时取得物权的前提条件，对此交易所存在的风险是完全能够预测的，对于房屋至今未办理过户登记，被上诉人主观上存在过失，而且本案中亦不存在“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形，故被上诉人在执行过程中提出的执行异议由于不符合前述司法解释规定的法定条件，被上诉人提出的执行异议依法不成立，上诉人主张未支付全部价款的理由成立，本院予以采纳。综上，上诉人主张继续执行原审第三人名下的座落于长汀县汀州镇华龙城市花园7幢第5层2T-501房产的理由成立，本院予以支持。原审判决对上诉人的诉讼请求予以驳回，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长汀县人民法院（2016）闽0821民初3097号民事判决；二、准许继续执行原审第三人赖久锟名下的座落于长汀县汀州镇华龙城市花园7幢第5层2T-501房产。二审案件受理费3444元，由被上诉人赖远香负担。变更一审案件受理费3444元，由被上诉人赖远香负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 静审 判 员  黄智勇审 判 员  丁建岩二〇一七年七月二十五日法官助理  严丽梅书 记 员  邹倩影附注：引用的主要法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。