上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初4333号原告：上海漕泾资产经营有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：吴承栋，董事长。委托诉讼代理人：周某某，上海市群成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某某，上海市群成律师事务所律师。被告：魏万国，男，1970年6月10日生，汉族，住安徽省。原告上海漕泾资产经营有限公司与被告魏万国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王某某与被告魏万国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方签订的房地产租赁合同于2016年12月30日解除。2.判令被告支付2016年9月1日至12月31日的租金6667元；3.判令被告搬离并返还承租的位于XX区XX镇XX村X组原XX中学面积1174平方米土地及建筑面积380.3平方米房屋(下称涉案房屋)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月1日原告与被告签订租赁合同，约定被告租赁涉案房屋，用途为学前儿童看护点，租期一年，租赁费2万元。之后两年双方未签订租赁合同，但实际上合同一直在履行。后由于涉案房屋所在土地纳入减量化范围，原告于2016年10月8日明确告知被告，租赁关系于2016年12月30日终止。然而被告至今仍未搬离涉案房屋，也未将涉案房屋返还原告。被告辩称：不同意原告诉请，要求继续履行合同，因为漕泾镇人民政府以及漕泾镇社区事务受理中心出具的材料中明确给被告备案十年，现在还没有到备案的结束日期。经审理查明：涉案房屋坐落于XX镇XX村原XX中学，原产权人系金山区教育局，2007年依据金山区国有(集体)资产监督管理委员会批复(金国资委(2007)240号)划归漕泾镇人民政府管理，后由漕泾镇人民政府具体委托原告进行管理并对外出租。被告系XX区XX镇XXXX幼儿园(看护点)负责人。2013年9月1日，原告和被告签订《房地产租赁合同》，约定原告向被告租赁涉案房屋，用途为学前儿童看护点，租期一年，自2013年9月1日起至2014年8月30日止，租金20,000元，其中第12条还特别约定“涉案房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，涉案房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回等情况下，合同终止，双方互不承担责任”。一年租期届满之后，双方没有再就涉案房屋续签书面的租赁合同(原告曾经表达和被告续签合同的意思，但是被告以原告不是涉案房屋产权人、漕泾镇人民政府已经对幼儿园备案十年等为由拒签)。2014年9月2日，出于安全管理需要，双方就涉案房屋签订了《安全生产管理协议书》。租赁期间，被告向原告支付了2013年9月1日至2014年8月31日、2014年9月1日至2015年8月31日、2015年9月1日至2016年8月31日三个年度的租赁费，每个年度20,000元，共计60,000元。2016年3月1日，金山区人民政府办公室发送抄告单(金府办(2016)20号)，同意将涉案房屋所在的XX中学等校舍实施土地减量化，要求有关部门依法做好资产处置、房屋报废拆除、土地复垦等工作。2016年10月8日，原告向被告发出告知书，告知被告租赁合同于2016年12月30日到期，且到期后不再续租，同时要求被告在合同到期日后十五天内完成搬离工作，将涉案房屋返还原告。2016年10月10日，原告通过EMS向被告发出律师函，函告内容基本同前述告知书。对于前述律师函，被告电话不接，门卫拒收。2016年9月1日至本院立案之日，被告一直占有使用涉案房屋，且未向原告支付相应费用(被告曾数次到原告处坚持按年度支付租金20,000元，但原告认为合同已经于2016年12月30日解除，只能收取6667元，双方意见不一致所以最终没有收取租金)。另查明，XX幼儿园(看护点)原校舍系私人厂房改建(出租方为戚某某)，后因办学资质、园所非法、食堂卫生等问题，金山区教育局和漕泾镇人民政府于2011年6月22日联合出具了《关于取缔XXXX幼儿园办学行为的通知》。但是，XX幼儿园未按通知要求仍然继续办学，考虑到周边区域外来务工人员较多的情况，遂由漕泾镇人民政府出资对原XX中学部分校舍予以装修改建以作为XX幼儿园的新校舍，并协助被告于2013年9月18日取得了金山区学前儿童看护点的备案资格(备案表)。在旺旺幼儿园(看护点)的前述备案表中，看护点使用房屋栏中载有“使用期限10年”的字样，并有漕泾镇人民政府的盖章。对此，漕泾镇人民政府出具情况说明，认为当时之所以同意备案是因为被告负责的幼儿园符合备案要求，至于备案表中的“使用期限10年”不代表租赁期限为10年，房屋出租人并没有签署意见，具体租赁期限以租赁协议约定为准。2014年10月14日，漕泾镇社区事务受理中心对涉案房屋予以备案，出具《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》，其中载明租赁期限为2014年9月1日至2024年8月30日。漕泾镇社区事务受理中心后来出具情况说明，认为登记备案系对外地进沪人员居住租赁房屋进行管理，以及为申请登记备案的申请人办理在沪居住证所需。备案通知书中记载的租赁期限系根据申请人为免去每年办理登记备案的麻烦而要求，具体租赁期限以租赁合同的约定为准。2017年5月25日，金山区市场监督管理局向被告负责的XX镇XXXX幼儿园(看护点)核发食品经营许可证，载明有效期至2022年5月24日。对于解除租赁合同后，被告负责的XX镇XXXX幼儿园(看护点)可能面临关停，以及随之而来的生源安排问题，原告也联系了公办性质的XX幼儿园予以安置，后者同意“若XX幼儿园关停，经政府安排，对条件符合的，本幼儿园可接受其生源”。以上事实，由双方签署的《房地产租赁合同》、《安全生产管理协议书》、被告与案外人戚某某的房屋租赁合同、涉案房屋的产权证书、发票及支付凭证、告知书、律师函告及快递单、金山区国有(集体)资产监督管理委员会的批复、金山区人民政府办公室抄告单、漕泾镇人民政府的情况说明、漕泾镇集体资产管理委员会的情况说明、漕泾镇社区事务受理中心的情况说明及备案通知书、金山区学前儿童看护点备案表、漕泾幼儿园的书面说明、食品经营许可证，以及双方的当庭陈述等证据证实，依法予以确认。本院认为，原告和被告签订的《房地产租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。为期一年的书面租赁合同期满之后，双方虽然没有续签书面租赁合同，但被告仍占有使用涉案房屋且支付租金，原告也没有提出异议且实际收取租金。因而根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方签订的《房地产租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。至于被告主张租赁期限应为10年，并提出上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书、金山区学前儿童看护点备案表，以及食品经营许可证中载明的期限予以抗辩，对此本院认为前述有关备案期限主要是出于行政管理所需，缺少涉案房屋租赁双方的合意，不能取代实际的租赁合同，具体的租赁期限仍应以实际的租赁合同为准。关于合同解除问题，既然租赁期限已经是不定期，那么任何一方均可随时解除合同。本案中，原告在2016年10月8日和10月10日分别以书面和函告形式告知被告合同于2016年12月30日到期，提前了两个多月履行了告知义务，给被告搬离涉案房屋也预留了适当期限，履行了原告作为出租人解除合同时的合理期限通知义务。此外，即使以双方签订的书面的《房地产租赁合同》为据，原告行使合同解除权也符合合同约定，不属于滥用权利。原告解除合同的理由是因为涉案房屋所在的原漕泾中学被纳入了土地减量化范围，需要有关部门做好房屋报废拆除、土地复垦等工作，也符合《房地产租赁合同》第12条关于合同终止的特别约定情况。既然原告解除合同的行为正当有效，被告自然应该搬离并返还涉案房屋，以及支付相应的租金和占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海漕泾资产经营有限公司与被告魏万国签订的《房地产租赁合同》于2016年12月30日解除；二、被告魏万国应于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕泾资产经营有限公司租金和占有使用费6667元；三、被告魏万国应于本判决生效之日起十日内搬离并向原告上海漕泾资产经营有限公司返还承租的位于XX区XX镇XX村X组原XX中学面积1174平方米的土地及建筑面积380.3平方米的房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10元(原告已预缴)，由被告魏万国承担，并于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王庆廷二〇一七年七月十七日书记员  谢玄卿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。