上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初24865号原告：上海敞达投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王睿，总经理。委托诉讼代理人：高树声，上海市树声律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺欣，上海市树声律师事务所律师。被告：上海艾久投资管理股份有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈蓓春，董事长。委托诉讼代理人：时君莉，上海君莅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，上海君莅律师事务所律师。被告谷敏，女，1982年6月8日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：赵华云，上海市广懋律师事务所律师。原告上海敞达投资管理有限公司与被告上上海艾久投资管理股份有限公司、谷敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日受理，依法适用简易程序，由审判员李彦独任审判，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告上海敞达投资管理有限公司的委托诉讼代理人贺欣、被告上海艾久投资管理股份有限公司的委托诉讼代理人李华、被告谷敏的委托诉讼代理人赵华云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令上海市洛川中路XXX号XXX栋XXX楼房屋的《房屋租赁合同》于2016年7月1日解除；2、判令两被告向原告支付拖欠的租金及物业费共计114,577.25元(在两被告支付的保证金中抵扣)；3、判令两被告向原告支付延付租金及物业费的滞纳金，按应付费用的0.3%每日计算为3,001.14元(自2016年4月2日起暂计至2016年6月30日止，实际要求支付至判决生效之日止)；4、判令两被告向原告支付违约金109,500元；5、判令两被告自2016年7月1日起按当日日租金两倍向原告支付占有使用费，直至判决生效之日止；6、判令两被告就上述费用承担连带付款责任。事实与理由如下：两被告曾于2015年12月为成立上海董敏园职业技能培训有限公司(以下简称董敏园公司)，向原告租赁上海市静安区洛川中路XXX号XXX栋XXX楼房屋，建筑面积为500平方米。双方于2015年12月1日签署了《房屋租赁合同》。合同中约定：房屋交付日期为2015年12月1日；租赁期限自2015年12月1日起至2025年12月31日止，其中2016年1月、2017年1月、2018年1月为免租期；2015年12月至2018年12月，房屋租金为2.4元/平方米/天、36,500元每月；自起租日，每3个月支付一次房租，先付后用；每3个月的首日为交租金的日期；首3个月租金的支付日期为2015年12月1日；物业管理费为5,000元每月，由被告随租金向原告支付；房屋能耗费按照实际使用情况由被告向原告支付。被告方支付首期租金、物业费、保证金等费用后，未再支付后续款项。董敏园公司未能设立成功，两被告系董敏园公司的股东，故原告起诉，请求判如所请。被告上海艾久投资管理股份有限公司(以下简称艾久公司)辩称，其从未在《房屋租赁合同》上签字或盖章，也并非董敏园公司的股东，不同意承担任何责任。艾久公司同时认为，合同约定的违约金过高，且原告重复主张，请求法院调整。被告谷敏辩称，同意解除双方之间的租赁合同，对合同上的签名无异议。谷敏只是代持股份，董敏园公司实际上是艾久公司出资设立的，因此产生的费用应该由艾久公司承担。谷敏同时认为，合同约定的违约金过高，且原告重复主张，请求法院调整。经审理查明，2015年12月1日，原告与董敏园公司签署《房屋租赁合同》一份，约定：董敏园公司向原告承租涉案房屋，建筑面积500平方米；房屋用途为研发及办公；房屋交付日期为2015年12月1日；租赁期限自2015年12月1日起至2025年12月31日止，其中2016年1月、2017年1月、2018年1月为免租期；2015年12月至2018年12月，房屋租金为2.4元/平方米/天、36,500元每月；自起租日，每3个月支付一次房租，先付后用；每3个月的首日为交租金的日期；首3个月租金的支付日期为2015年12月1日；物业管理费为5,000元每月，由董敏园公司随租金向原告支付；房屋能耗费按照实际使用情况由董敏园公司向原告支付；租赁保证金为73,000元，由董敏园公司向原告支付；租赁关系终止时，租赁保证金除用于冲抵董敏园公司应承担的费用外，由原告在10个工作日内无息退还给董敏园公司，但前提是董敏园公司办妥以涉案房屋为注册地址的工商变更或注销手续，并按照合同约定交付房屋及装修、设备、设施；董敏园公司可对涉案房屋进行二次装修，租赁期满或合同提前终止，除非原告同意，否则董敏园公司有责任将其装修添附物移走，并将房屋恢复至承租前的状态；董敏园公司不按期撤出其装修添附物的，原告也可代为移走，费用由董敏园公司承担；董敏园公司应当在合同终止后7日内交还涉案房屋；董敏园公司如逾期不交还涉案房屋的，每逾期一日，则应按照两倍租金标准向原告支付逾期违约金，并承担该期间内的物业费、能耗费等一切费用；自合同终止之日起15个工作日内，如董敏园公司仍未向原告交付涉案房屋，则视为董敏园公司放弃对该房屋内物品的权利。原告有权在书面通知董敏园公司后，开启并更换涉案房屋的门锁，将该房屋内的物品包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将房屋腾空收回；董敏园公司逾期支付租金、保证金、设备费、能耗费、物业费或其他应付费用的，每逾期一日，则应按逾期欠付费用金额的0.3%支付滞纳金；董敏园公司逾期不支付租金超过一个月，并经原告书面催告后30个自然日内仍未支付的，原告可书面通知解除合同，董敏园公司应按照解除合同时当月租金的3倍向原告支付违约金。合同尾部有原告盖章，被告谷敏在董敏园公司负责人一栏处签字。合同签订后，原告收到了被告艾久公司支付的30万元，其中包括2015年12月1日至2016年3月31日的租金109,500元、物业费20,000元和租赁保证金73,000元，共计202,500元。在剩余部分中，原告认为其中有9,922.75元系预付的租金，已自行从诉请中扣除，其余部分为被告艾久公司向原告租赁的另一套房屋的租赁费用。董敏园公司系尚未成功设立的公司，在工商行政管理部门的文件上显示，该公司的股东(发起人)为两被告。两被告在向工商行政管理部门递交的《企业名称预先核准申请书》上确认为董敏园公司投资人，企业住所地为涉案房屋，并在申请书尾部分别签名盖章。经上海宁信会计师事务所验资，被告艾久公司为设立董敏园公司出资51万元，而被告谷敏则出资49万元。原告交付房屋后，被告艾久公司聘请人员对涉案房屋进行了装修。2016年6月17日，原告委托律师向被告谷敏发函，追讨欠租及相关费用，并主张因此自2016年7月1日起解除本案所涉《房屋租赁合同》。2016年6月29日，原告再次委托律师向被告艾久公司发出函件，追讨欠租及相关费用，并主张因此自2016年7月1日起解除本案所涉《房屋租赁合同》。以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《房屋租赁合同》、验资报告、发票、付款通知、律师函及寄送凭证、《企业名称预先核准通知书》、《企业名称预先核准申请书》及附件，被告艾久公司提供的建设银行转账凭证等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。审理中，本院于2016年12月5日要求本案双方当事人办理好涉案房屋的交接手续，以免损失扩大。被告艾久公司在交接未完成的情况下离开了现场，原告自行取得了涉案房屋的控制权，但两被告未拆除涉案房屋的装修设备，未将涉案房屋恢复原状。审理中，被告艾久公司认为工商行政管理部门保管的申请书等材料上艾久公司的印章系他人伪造，申请对印章真伪进行鉴定，但在合理期限内迟迟未能提供对比检材或其他证据证明存在印章伪造的可能，本院不予准许。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。公司因故未成立，未成立公司的债权人有权要求公司发起人就设立公司行为所产生的债务承担连带清偿责任。本案所涉合同系谷敏以董敏园公司名义所签，其租赁房屋的用途为供董敏园公司办公，谷敏又系董敏园公司的发起人之一，因此产生的费用属于设立公司行为所产生的债务。艾久公司在载有办公地址为涉案房屋的申请书上加盖印章，且支付了首期房租，足以说明艾久公司与谷敏均同意为设立董敏园公司而租赁涉案房屋。艾久公司及谷敏各自向董敏园公司履行了出资义务，且共同实施了设立公司的行为，符合法律关于公司股东及发起人的规定。艾久公司认为其并非董敏园公司股东(发起人)的主张，因缺乏证据，不足以对抗其向董敏园公司出资、申请核准企业名称、支付租金、装修办公场地的事实，本院不予采纳。两被告应当就董敏园公司设立过程中产生的债务在本案中向原告承担连带清偿责任。两被告自2016年3月31日后未再足额支付租金，已属违约，经原告书面催讨后超过30个自然日仍未支付，原告有权解除合同。本院认定，双方之间的合同于2016年7月1日解除。因系承租人违约导致的合同解除，已经形成附合的固定装修原告无需补偿。2016年4月1日至2016年6月30日的房屋租金109,500元和物业费15,000元，可根据合同约定在保证金中抵扣。现原告认为其中9,922.75元已经支付完毕，在诉请中只提出114,577.25元的诉讼主张，系当事人对自身诉讼权利的安排，本院可予允许。至于原告主张的逾期付款违约金，本院可予支持，但合同中约定的违约金比例过高，本院酌情调整至每日千分之一。由于合同解除系董敏园公司的违约行为导致，同时考虑到合同租期较长，且原告给予了董敏园公司免租期，故两被告应当按照合同约定支付原告109,500元因合同解除产生的违约金较为适当。合同解除后，两被告应当将涉案房屋按照约定归还给原告。2016年7月1日起，董敏园公司仍继续占有涉案房屋，两被告应当承担相应的房屋使用费。双方在合同中约定的逾期未交房的房屋使用费为两倍日租金，显属过高，本院酌情调整为每月45,000元，不足一月的按照1,500元每日计算。2016年12月5日后，原告虽取得了涉案房屋控制权，但两被告未按照合同约定主动恢复房屋原状、拆除相关设备，未按约定条件交房，本院酌情调整房屋使用费为每月30,000元，不足一月的按照每天1,000元计算。据此计算，两被告应承担的2016年7月1日至2016年12月5日的房屋使用费为232,500元。原告请求将房屋使用费计算至本判决生效之日止，系原告处分自身实体权利，本院可予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、原告上海敞达投资管理有限公司与被告上海艾久投资管理股份有限公司、谷敏之间就上海市洛川中路XXX号XXX栋XXX楼房屋建立的房屋租赁合同关系于2016年7月1日解除；二、被告上海艾久投资管理股份有限公司、谷敏应于本判决生效之日起十日内向原告上海敞达投资管理有限公司支付拖欠的租金及物业费共计114,577.25元(在被告上海艾久投资管理股份有限公司支付的73,000元保证金中抵扣)；三、被告上海艾久投资管理股份有限公司、谷敏应于本判决生效之日起十日内向原告上海敞达投资管理有限公司支付延期付款滞纳金，按判决主文第二条确定金额的每日千分之一计算，自2016年4月2日起计算至判决生效之日止；四、被告上海艾久投资管理股份有限公司、谷敏应于本判决生效之日起十日内向原告上海敞达投资管理有限公司支付违约金109,500元；五、被告上海艾久投资管理股份有限公司、谷敏应于本判决生效之日起十日内向原告上海敞达投资管理有限公司支付2016年7月1日至2016年12月5日的房屋占有使用费232,500元；六、被告上海艾久投资管理股份有限公司、谷敏应于本判决生效之日起十日内向原告上海敞达投资管理有限公司支付2016年12月6日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费(计算标准为每月30,000元，不足一月的按照每天1,000元计算)；七、两被告就上述债务承担连带还款责任。案件受理费5,321.1元，减半收取2,660.55元，由被告上海艾久投资管理股份有限公司、谷敏共同负担。如不服本判决，双方当事人可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 彦二〇一七年七月十四日书记员 钟献明附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……