安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1102民初976号原告：滁州新扬电器有限公司，住所地安徽省滁州市城东工业园经三路，统一社会信用代码91341100723341685P。法定代表人：宁宗文，该公司经理。被告：许玉华，男，1982年3月2日出生，汉族，住江苏省江都市。委托诉讼代理人：赵琴芳，女，1981年3月13日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区，系许玉华妻子。委托诉讼代理人：董朝友，安徽奇胜律师事务所律师。原告滁州新扬电器有限公司与被告许玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月16日公开开庭审理了本案。原告滁州新扬电器有限公司的法定代表人宁宗文，被告许玉华的委托诉讼代理人赵琴芳、董朝友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州新扬电器有限公司诉称：2015年9月15日，许玉华与其公司签订一份《厂房租赁合同》，租赁其公司的厂房用于经营。合同签订后，其公司按约履行了义务，但许玉华未按合同约定支付租金。要求判令：许玉华支付滁州新扬电器有限公司厂房租赁费251000元及房租滞纳金142611元（自2015年9月20日至2017年3月15日，以每月未支付租金为基数按1%/天计算）并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，滁州新扬电器有限公司增加如下诉讼请求：解除滁州新扬电器有限公司与许玉华于2015年9月15日签订的《厂房租赁合同书》。许玉华在庭审中辩称：1、同意解除双方之间的租赁合同，且认为滁州新扬电器有限公司以停电、换门锁、用卡车堵门的方式将出租的厂房收回，导致其不能正常使用房屋，应视为合同已于2016年3月14日解除；2、仅欠房租35000元，3、滁州新扬电器有限公司主张的违约金过高，申请法院予以调低。滁州新扬电器有限公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、滁州新扬电器有限公司的营业执照复印件一份。证明滁州新扬电器有限公司的基本情况；证据二、2015年9月15日的《厂房租赁合同书》一份。证明滁州新扬电器有限公司与徐玉华签订了租赁合同，约定了租金；证据三、2016年1月7日、2016年2月23日的《保证书》各一份。证明徐玉华没有按时交纳房租费；证据四、2017年3月21日的明细表一份。证明徐玉华欠款数额为房租费251000元、滞纳金142611元，共计393611元。上述四组证据经许玉华质证，对证据一至证据三无异议；对证据四的真实性、证明目的均不认可，认为系滁州新扬电器有限公司单方制作与事实不符，仅认可2015年9月15日至10月15日房租费已付20000元，2015年10月15日至11月15日付房租费20000元、2015年11月15日至12月15日付房租费20000元、2015年12月15日至2016年1月15日付房租费13000元、电费7000元，合计80000元。许玉华为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、许玉华的身份证复印件一份。证明许玉华的基本情况；证据二、《厂房租赁合同书》复印件一份。证明合同约定月租金18000元，滁州新扬电器有限公司应保证所租赁的房屋能正常使用，无权扣押许玉华的机械设备，也无权在生产中停电、换门锁、堵门；证据三、接处警情况登记表一份及照片一张。证明滁州新扬电器有限公司停电导致许玉华不能使用租赁房屋，且用货车堵门，保安不让出门的方式，阻止许玉华拉走机械设备；证据四、河南省新乡市中级人民法院（2015）新中民五终字第380号民事判决书打印件一份。证明滁州新扬电器有限公司停电、换门锁、堵门的行为致使许玉华不能正常使用租赁的房屋，属于以实际行为解除双方之间的租赁合同；证据五、票据复印件五张。证明许玉华已付房租73000元。上述五组证据经滁州新扬电器有限公司质证，对证据一、证据二、证据五无异议；对证据三中的接处警情况登记表的真实性无异议，但对堵门不认可；对证据四认为与本案无关。为了查明本案事实，本院调取下列证据：滁州新扬电器有限公司的厂房照片八张及问话笔录一份。经滁州新扬电器有限公司、许玉华质证，对证据的真实性无异议。本院认为：滁州新扬电器有限公司举证的证据一至三、许玉华举证的证据一、二、五及本院调取的证据均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；滁州新扬电器有限公司举证的证据四不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认；许玉华举证的证据三因与滁州新扬电器有限公司在庭审中认可的阻止拉走设备相佐证，本院对其证明效力予以确认；许玉华举证的证据四因与本案无关，本院对其证明效力不予确认。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明如下事实：2015年9月15日，滁州新扬电器有限公司与许玉华签订一份《厂房租赁合同书》，约定滁州新扬电器有限公司将其位于滁州市南京北路439号的面积约2000平方米的厂房出租给许玉华使用，租赁期限自2015年9月15日起至2018年9月14日止。每年租金按贰拾壹万陆仟元（小写216000元）三年租金不变。租金标准及缴交时间：按先付后租的原则，滁州新扬电器有限公司使用合同标的物的租金，厂房第一年按月支付，每月20日前缴纳，每月租金贰万元，许玉华在本合同签订之日内缴纳履约壹万元保证金。同时，合同约定应及时交纳租金，每迟交一天，滁州新扬电器有限公司按欠交租金的1%向许玉华收取滞纳金；迟交15天，滁州新扬电器有限公司有权解除合同，并从第16天开始，收取租金额200%的房屋占用费，直到许玉华全部搬迁并交付房屋时结束。自2015年9月15日至2016年1月15日，许玉华已向滁州新扬电器有限公司缴纳租金80000元（含7000元水电费），其中2015年9月15日至10月15日租赁费20000元、2015年10月15日至11月15日的租赁费20000元、2015年11月15日至12月15日租赁费20000元、2015年12月15日至2016年1月15日租赁费13000元、电费7000元。2016年4月30日，滁州新扬电器有限公司将许玉华所租赁的厂房上锁。2016年7月30日，许玉华将厂房门锁更换并重新上锁（同时给了滁州新扬电器有限公司一把钥匙）。2016年10月30日，许玉华去开厂房门准备拉材料，遭到滁州新扬电器有限公司制止，并重新更换门锁上锁至今。自2016年10月30日滁州新扬电器有限公司将案涉厂房重新更换门锁后，许玉华不能自由出入厂房，也无法将设备清理出厂房，且滁州新扬电器有限公司在2017年1月至3、4月期间将法定代表人宁宗文朋友的10辆左右的车停放在案涉厂房内。本院认为：滁州新扬电器有限公司与许玉华签订的《厂房租赁合同书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，许玉华如不按时支付租金超过15日，滁州新扬电器有限公司有权单方面解除合同，并收取占用期间的使用费。许玉华自2016年1月15日之后未再交房租，滁州新扬电器有限公司有权解除租赁合同并收回租赁房屋。滁州新扬电器有限公司于2016年4月30日将所出租厂房上锁，使得涉案厂房处于其控制之下；许玉华于2016年7月30日将涉案厂房更换门锁并准备拉走材料使得涉案厂房在2016年10月30日前处于其实际控制之下；滁州新扬电器有限公司在2016年10月30日将涉案厂房又重新更换门锁并上锁至今，此后涉案厂房一直处于滁州新扬电器有限公司的实际控制之下，致使许玉华再也无法进入厂房并清理出设备。因此，双方于2015年9月15日签订的《厂房租赁合同书》于2016年10月30日起解除，因涉案厂房已实际处于滁州新扬电器有限公司，不存在房屋返还问题。《厂房租赁合同书》约定年租金标准为216000元，则月租金18000元，许玉华应当按照此标准向滁州新扬电器有限公司支付租金。滁州新扬电器有限公司要求许玉华支付2016年1月16日至2016年4月30日的房租、2016年7月30日至2016年10月30日的租金，符合法律规定，本院予以支持。因2016年4月30日至2016年7月30日滁州新扬电器有限公司将许玉华所租的商业用房上锁，致使许玉华不能使用，故本院对滁州新扬电器有限公司要求许玉华支付自2016年4月30日至2016年7月30日以及2016年10月30日之后的租金不予支持。综上，许玉华应支付的房屋租金为18000元/月×3.5月+18000元/月×3月-【73000-18000元/月×4月】=116000元。滁州新扬电器有限公司要求许玉华自2015年9月15日起按日1%收取欠交租金的滞纳金，从性质上应属于违约金，因双方约定的违约金明显过高，且许玉华申请调整，本院依据当事人申请对约定过高的违约金予以适当减少。因许玉华自2016年1月15日起没有缴纳租金，本院将违约金调整为欠租金总额的20%即116000元×20%=23200元。综上，许玉华应支付滁州新扬电器有限公司的房屋租金116000元、违约金23200元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告滁州新扬电器有限公司与被告许玉华于2015年9月15日签订的《厂房租赁合同书》于2016年10月30日解除；二、被告许玉华于判决生效后十日内支付原告滁州新扬电器有限公司租金116000元及违约金23200元；三、驳回原告滁州新扬电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告滁州新扬电器有限公司负担2327元，被告许玉华负担1323元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  王梦丽二〇一七年七月十三日代理书记员  陈星竹附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。