上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初859号原告：上海模海精密模具有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘俊，总经理。委托诉讼代理人：李勇，上海巨明律师事务所律师。被告：徐青，女，1989年7月14日生，汉族，住安徽省。第三人：上海百川连接器有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：倪仁汉，总经理。委托诉讼代理人：朱丽霞，女。原告上海模海精密模具有限公司(以下简称“模海公司”)与被告徐青、第三人上海百川连接器有限公司(以下简称“百川公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月1日公开开庭进行审理，原告模海公司的委托诉讼代理人李勇，被告徐青到庭参加诉讼。第三人百川公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告模海公司向本院提出诉讼请求：确认原告对位于上海市松江区车新公路XXX号内2号、3号厂房的一层拥有承租权，对涉案标的停止执行。事实与理由：2015年4月20日，原告与第三人签订了《租赁合同》，约定原告向第三人租赁本区车新公路XXX号内2号、3号厂房的一层(以下简称“涉案房屋”)，租赁期限自2015年1月1日起至2035年4月30日止，10年租金3,949,738元一次性付清。合同签订后，原告于2015年8月、9月分五次付清了租金3,949,738元。被告因劳动报酬纠纷一案向法院申请执行第三人的厂房，原告提出了执行异议，但法院于2016年12月24日以案外人上海农村商业银行股份有限公司松江支行(以下简称“农商银行松江支行”)抵押权在先为由，裁定驳回了原告的执行异议。然而，农商银行松江支行并非执行案件的申请人，也未提出执行申请，法院的裁定属于程序错误。另外，农商银行松江支行的抵押权在2016年5月10日已经注销，而原告的租赁合同在2015年4月20日已经签订，且在2015年5月1日已经将涉案房屋交付原告使用至今。原告的租赁在先，抵押权人的抵押权在后，抵押权不能对抗原告的租赁权，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告徐青辩称：不同意原告的诉请。2016年5月12日，被告离开厂区时涉案房屋还是仓库，并未租赁给原告，所以租赁事宜是虚假的。第三人百川公司述称：原告与第三人确实于2015年4月20日签订了租赁合同，第三人按约将厂房交给原告使用至今，合同签订后，原告分别于2015年8月19日、8月20日、8月21日、9月9日、9月11日向第三人支付了999,000元、1,001,000元、1,000,000元、500,000、449,738元，五次付款付清了合同约定的租金3,949,738元。经审理查明：本区车新公路XXX号1-6幢房屋系第三人所有，房地产权登记日为2013年4月9日，房地产权证号为沪房地松字第(2013)第008590号。案外人农商银行松江支行于2013年9月5日在涉案房屋上设立最高债权限额为4320万元的抵押，债权发生期间为2013年9月3日至2023年9月2日止。嗣后，涉案房屋于2016年4月6日又办理房地产权证，房地产权证号为沪房地松字第(2016)第013216号，同日，抵押权人办理了抵押权变更登记，最高债权限额仍为4,320万元的抵押，债权发生期间仍为2013年9月3日起至2023年9月2日止。2016年5月10日，上述房屋的抵押被登记注销。2016年8月9日，农商银行松江支行又在上述房屋上设立了最高债权限额为600万元，债权发生期间为2016年8月9日起至2026年8月8日的抵押。2016年8月12日，上述房屋的抵押被登记注销。另查明，因第三人未归还农商银行松江支行于2015年8月28日所签订的《借款合同》之借款，本院于2016年11月28日作出(2016)沪0117民初15948号民事判决书，现已发生法律效力。该判决确定：一、第三人于该判决生效之日起十日内偿还农商银行松江支行编号为XXXXXXXXXXXXXX《借款合同》项下借款本金27,250,000元、借款利息269,866.67元及自2016年8月31日起至借款本息实际清偿之日止的罚息、复利(按上述《借款合同》约定的计算方法结算)；……三、第三人不能清偿上述债务时，农商银行松江支行有权与第三人协商，以本区车新公路XXX号1-6幢房屋折价，或以拍卖、变卖上述房产所得价款在最高额4320万元的范围内优先受偿。再查明，本院已受理被告徐青(作为申请执行人)等与第三人(作为被执行人)追索劳动报酬纠纷多起，因第三人未能履行偿付义务，本院于2016年11月30日至涉案房屋现场张贴公告，告知涉案房屋情况并要求案外人搬离涉案房屋配合法院拍卖，但原告向本院提出执行异议。对此，本院于2016年12月24日作出(2016)沪0117执异199号执行裁定书，认为原告模海公司对涉案房屋的租赁是在涉案房屋设定抵押之后，即便租赁合同有效，该租赁关系不得对抗在先的抵押权的实现，故裁定驳回模海公司的异议。原告对该裁定不服，遂提起本案的案外人执行异议之诉。审理中，原告提交其(乙方)与第三人(甲方)签订的《厂房租赁合同》及上海农商银行收款通知，拟证明原告与第三人签订了租赁合同，并分五次支付了相应租金。其中，《厂房租赁合同》约定甲方将本区新车公路XXX号XXX号、XXX号厂房的一层租赁给乙方使用，总建筑面积2,081平方米，租期自2015年5月1日起至2035年4月30日止，单价0.52元/天/平方米；20年50%租金一次性付清为3,949,738元；另50%租金每年支付，每满3年，在上期基础上按7%递增；付款方式为付12押1，签订合同时，首期20年租金50%一次性付清，另50%租金每12个月支付一次，提前10日支付；合同落款处有原告与第三人的盖章，落款日期显示为“2015年4月20日”。其中，上海农商银行收款通知载明，模海公司分别于2015年8月19日、8月20日、8月21日、9月9日、9月11日向第三人支付了999,000元、1,001,000元、1,000,000元、500,000、449,738元，备注分别为房租、房租、房租、还款、往来款。被告认为上述证据均是虚假的，均不予认可。第三人对签订租赁合同及付款事宜均表示认可。以上事实，由执行裁定书、厂房租赁合同、上海市不动产登记簿、上海农商银行收款通知以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案的争议焦点在于原告与第三人之间是否存在先于抵押权的真实租赁关系。首先，虽然原告提供了双方签订的租赁合同、付款凭证，但2015年9月9日、9月11日的付款凭证载明的款项性质分别为“还款”和“往来款”而非“租金”，此与租赁合同的约定不符。其次，根据租赁合同的约定，3,949,738元应于签订合同时一次性付清，但原告提交的付款凭证显示为在2015年8、9月份分五次支付，此与租赁合同的约定不符。再次，根据租赁合同的约定，另50%的租金应每年支付一次，每次提前10日支付，并应支付1个月租金作为保证金，但原告并未提供证据证明其已按约支付。最后，原告主张第三人于2015年5月1日将涉案房屋交付给了原告使用至今，但并未提供证据对此进行证明。综上，虽然原告与第三人形式上签订了书面租赁合同，但所谓的履行与合同约定存在诸多不符之处，不符合一般常理，故对该租赁合同的真实性本院不予确认。对原告基于原告、第三人之间存在真实的租赁关系而提出的，应确认原告对涉案房屋享有承租权、应对涉案房屋停止执行的相应诉请，本院均不予支持。原告主张涉案房屋上最高债权限额4,320万元的抵押权已经于2016年5月10日注销，而租赁合同于2015年4月20日签订，房屋交付时间在2015年5月1日，故租赁在先而抵押在后。本院认为，最高债权限额4,320元的抵押的设立时间为2013年9月5日，且该抵押权已经于2016年11月28日作出的生效判决予以了确认实现，故退一步讲，即便租赁合同有效，也不得对抗在先的抵押权的实现。原告主张农商银行松江支行并非执行案件的申请人，也未提出执行申请，故法院的裁定属程序错误，本院认为，虽然徐青并非涉案房屋的抵押权人，但涉案房屋的执行变现过程应当考虑到抵押权人的相应权利，原告的主张缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告上海模海精密模具有限公司的诉讼请求。案件受理费67,096元，由原告上海模海精密模具有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一七年七月五日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条【抵押权和租赁权关系】订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。