成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初6159号原告:成都市市级机关国有资产管理服务中心，住所地：成都市蜀锦路。法定代表人：陈红，主任。委托诉讼代理人：李春彦，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：冷冰，国浩律师（成都）事务所律师。被告：冯瑾，女，1959年2月24日出生，汉族，住成都市金牛区。原告成都市市级机关国有资产管理服务中心（以下简称国资中心）与被告冯瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告国资中心的委托诉讼代理人冷冰，被告冯瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国资中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除国资中心与冯瑾于2015年6月5日签订的《国有房屋租赁协议》；2.请求判令冯瑾向国资中心支付自2016年3月16日至腾退之日止的房屋租金，暂计算至2017年5月31日的房屋租金302000元；计算方式[第一年欠缴租金50000元（自2016年3月16日至2016年5月31日）+第二年年租金252000元（自2016年6月1日至2017年5月31日）]；3、请求判令冯瑾承担违约金57531元；4、请求判令冯瑾于合同解除后十日内腾空位于成都市外化成蜀通街×号的租赁房屋并向国资中心返还；5.本案诉讼费用由冯瑾承担。事实与理由：2015年6月5日，国资中心与冯瑾签订《国有房屋租赁协议》，协议约定国资中心将位于成都市金牛区外化成蜀通街×号面积共125㎡的房屋出租给冯瑾使用，租期36个月。从2015年6月1日起至2018年5月31日止。房屋租金第一年为240000元，第二年为252000元，第三年为264600元。冯瑾应按季缴纳租金，每季届满前十日内交纳下一季租金。合同签订后，国资中心向冯瑾交付了房屋，冯瑾一直使用至今，但仅交纳房租至2016年3月15日，经国资中心多次催收，尚欠302000元拒不支付。国资中心依据与冯瑾签订的《国有房屋租赁协议》第十一条第(5)款、第十二条之约定，有权行使单方解除权，收取违约金，并不退还信誉保证金。被告冯瑾辩称，冯瑾从1999年开始承租案涉房屋,先后缴纳了6250元保证金。2015年，案涉房屋需要通过挂牌竞拍的方式签订新的租赁合同，由于当时挂牌价格过高，冯瑾在签订合同时向国资委反映租金太高的问题，国资委回复政策不合适可以改。此后，冯瑾一直按挂牌价按季交纳租金，其中2015年9月2日支付保证金60000元，2015年6月16日支付房屋租金22500元，2015年9月18日支付房屋租金60000元，2016年1月22日支付房屋租金22500元，2016年5月31日支付房屋租金22500元，2016年8月31日支付房屋租金22500元，2016年11月21日支付房屋租金40000元。后由于租金太高，虽冯瑾一直承租使用该房屋，但无力负担合同约定的租金。在此期间，冯瑾一直向国资委反映租金过高问题，认为每个商铺的租金都应该是一样的，并写了书面情况，但未得到答复与解决。合同约定的违约金过高，请求法院调整，也不同意解除合同。原告国资中心围绕其诉讼请求依法提交了《成委发（2003）44号文件》、《成都市市级机关国有资产管理工作领导小组文件》（[2004]3号）、《成都市市级机关部门和单位未办理个人产权自管公有住房资产产权移交清单》、《最高报价确认书》、《承诺书》、《国有房屋租赁协议》、《催款通知》等证据，经被告冯瑾质证，对其真实性无异议。国资中心提交的上述证据，经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。被告冯瑾依法提交了《中国建设银行客户回单》等证据。经原告国资中心质证，对其真实性、合法性和关联性无异议。冯瑾提交的上述证据，经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。被告冯瑾为证明竞拍合同签订前的房租价格依法提交了2005年3月30填制的《四川省非经营性结算统一票据》、2007年10月30填制的《四川省非经营性结算统一票据》等证据，经原告国资中心质证，对真实性无异议，但对其关联性提出异议，认为该票据显示的是2005年、2007年的房租价格，时隔十年，该价格不具有参考性。经审查，本院认为，《四川省非经营性结算统一票据》系发生于案涉《国有房屋租赁协议》签订前，与本案纠纷并无直接关系，对前述证据本院不予采信。根据国资中心、冯瑾的庭审陈述和经审查确认的上述证据，本院认定如下事实：国资中心对位于成都市金牛区外化成蜀通街×号的案涉房屋享有管理、收益的权利。冯瑾自1999年开始承租案涉房屋，并先后缴纳了6250元保证金。2015年5月13日，冯瑾通过参加国资中心委托第三方成都市公共资源交易服务中心组织的挂牌竞租的公开竞租方式，以160元/㎡/月的最高报价，竞得案涉房屋的租赁权。根据竞拍结果，2015年6月5日，国资中心（甲方）与冯瑾（乙方）签订《国有房屋租赁协议》，约定以下内容：“一、甲方将位于成都市外化成蜀通街×号的房屋壹间，面积125㎡出租给乙方使用……二、该房屋租赁期限为36个月，从2015年6月1日起至2018年5月31日止……四、乙方应按照本协议约定交纳租金。按乙方竞拍的160元/㎡/月，第二年起逐年递增5%计算，房屋第一年的租金为240000元，第二年的租金为252000元，第三年的租金为264600元。五、乙方应自本协议生效之日起三日内一次性向甲方交纳3个月的租金共60000元，此后租金乙方应按季交纳，每季届满前十日内交纳下一季租金。乙方应自本协议生效之日起三日内一次性向甲方交纳信誉保证金共计为66150元。……十一、房屋使用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本协议，收回使用房屋，不退还乙方所交的信誉保证金及其它相关费用……（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用的……十二、乙方应按时交纳租金，若不按时交纳，甲方按当次应交使租金总额的万分之五按日收取滞纳金，超过一个月仍不交纳租金和滞纳金，甲方有权收回房屋并解除本协议，信誉保证金不予退还。十三、租赁关系解除或终止之日起十日内，乙方应将该房屋退还给甲方占有，若乙方逾期归还的，每逾期一日应向甲方支付原日使用费三倍的滞纳金，逾期超过三十日的，乙方应按协议年租金总额的20%向甲方支付违约金……”同日，冯瑾向国资中心出具《承诺书》，承诺按时交纳房租和信誉保证金。该租赁协议签订后，冯瑾继续承租使用案涉房屋，先后于2015年6月16日支付房屋租金22500元，2015年9月18日支付房屋租金60000元，2016年1月22日支付房屋租金22500元，2016年5月31日支付房屋租金22500元，2016年8月31日支付房屋租金22500元。冯瑾于2015年9月2日转账支付保证金60000元，国资中心认可本案《国有房屋租赁协议》签订前，冯瑾缴纳的6250元保证金中6150元转入该合同约定保证金，超出合同约定的100元计入租金。2016年11月4日，国资中心向冯瑾发出《催款通知》，要求其在接到通知后7个工作日内还清欠付房屋租金216000元，否则将通过法律手段追诉所欠房租及滞纳金，已交纳的信誉保证金不予退还。冯瑾收到该通知后，继续使用案涉房屋至今，但是仅于2016年11月21日向国资中心支付了房屋租金40000元，此后未再支付房屋租金。冯瑾在签订《国有房屋租赁协议》后，共计向国资中心缴纳保证金66150元，支付租金共计190100元。本院认为，国资中心与冯瑾签订的《国有房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规之禁止性规定，属合法有效，合同双方当事人均应按约履行各自合同义务。国资中心按约向冯瑾交付了案涉房屋，冯瑾承租使用该房屋至今，应按约支付房屋租金，但冯瑾仅支付了部分租金，2016年11月4日经国资中心催收，仍仅于同月21日支付了房租租金40000元，后未再支付租金。冯瑾存在拖欠租金的行为，事实清楚，证据确实，已构成根本违约，根据《国有房屋租赁协议》关于冯瑾超过一个月仍不交纳租金和滞纳金，国资中心有权收回房屋并解除本协议的约定，并依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，国资中心诉请解除其与冯瑾于2015年6月5日签订的《国有房屋租赁协议》，符合合同约定，且于法有据，理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，国资中心主张冯瑾在合同解除后十日内腾退案涉房屋，合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，国资中心主张冯瑾应按约向国资中心支付合同解除后腾退房屋之日止的房屋租金，事实清楚，于法有据，本院予以支持。截止2017年5月31日，冯瑾按照《国有房屋租赁协议》应付租金为492000元（第一年240000元+第二年252000元），仅支付了190100元，尚欠租金301900元应支付给国资中心。冯瑾应支付的2017年6月1日起至案涉房屋腾退之日止的房屋租金，按年租金252000元为标准计算，合理合法。关于国资中心要求冯瑾承担违约金57531元的主张，冯瑾认为违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，冯瑾存在逾期支付房屋租金的违约行为，应当承担违约责任。但是，《国有房屋租赁协议》第十二条既约定按应交租金总额的万分之五按日收取滞纳金，又约定解除合同后信誉保证金不予退还，实际系对冯瑾违约行为约定了多项违约责任，且每日万分之五的计算标准明显过高。考虑到租赁合同期间逾期支付租金所致损失，主要是资金占用的利息损失；租赁合同解除后所受的损失主要是房屋的占用费，该占用费已得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院认为冯瑾要求调整违约金的意见，理由充分，予以采纳。综合考虑本案冯瑾的过错程度、导致的损失等情况，本院认为参照银行同期贷款利率标准，将违约金酌情调整为15000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除成都市市级机关国有资产管理服务中心与冯瑾于2015年6月5日所签订的《国有房屋租赁协议》；二、冯瑾于本判决生效之日起十日内将位于成都市外化成蜀通街×号房屋腾退给成都市市级机关国有资产管理服务中心；三、冯瑾于本判决生效之日起十日内向成都市市级机关国有资产管理服务中心支付截止2017年5月31日所拖欠的房屋租金共301900元和2017年6月1日起至案涉房屋腾退之日止的房屋租金（按年租金252000元为标准计算）；四、冯瑾于本判决生效之日起十日内向成都市市级机关国有资产管理服务中心支付违约金15000元；五、驳回成都市市级机关国有资产管理服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案案件受理费6693元，减半收取计3346.5元，由被告冯瑾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 曾祥海二〇一七年七月二十六日法官助理 熊 寒书 记 员 徐艺菲