山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初2082号原告：梁华民，男，1978年9月13日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：王昭越，海阳琴剑法律服务所法律工作者。被告：马彩华，系被告岳小平之妻。被告：岳小平，男，1965年6月15日出生，汉族，住四川省南江县。被告：烟台中拓房地产开发有限公司，住所地为烟台市芝罘区上夼西路109号508室。法定代表人：刘玉仿，访公司总经理。岳小平及烟台中拓房地产开发有限公司的委托诉讼代理人：潘永慧，山东霖鑫律师事务所律师。梁华民与岳小平、马彩华、烟台中拓房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丛艳独任审判，公开开庭进行了审理。梁华民的委托诉讼代理人王昭越、岳小平及烟台中拓房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘永慧到庭参加了诉讼，马彩华经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。梁华民向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告岳小平、马彩华支付本金300万元及固定收益480万元；2、被告烟台中拓房地产开发有限公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年春，被告岳小平开始投资开发烟台市牟平区的中拓通海新城三期(昆山华府)项目。2014年6月16日，原告与被告岳小平、烟台中拓房地产开发有限公司三方签订《合作协议书》，约定由原告向被告岳小平提供上述工程项目的启动资金300万元，工程结束后，被告岳小平需要按照约定的比例向原告支付本金300万元及固定收益480万元，烟台中拓房地产开发有限公司为合作提供担保，并确保原告的投资所得，合同签订后，原告按照约定向被告岳小平支付了本金合计300万元，被告岳小平也进行了项目建设，并进行了房屋销售，但被告岳小平没有按约定向原告支付本金和固定收益，被告烟台中拓房地产开发有限公司也未履行担保责任，2017年5月10日诉于法院。马彩华未答辩。岳小平及烟台中拓房地产开发有限公司辩称，本金300万元没有异议，对480万元的收益，最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第26条规定，对双方的协议书应认定为借款协议。原告只能按民间借贷纠纷主张24%的年利率，被告已经向原告支付了1974192元应予扣除。经本院审理，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。岳小平与马彩华系夫妻关系。岳小平与烟台中拓房地产开发有限公司系房地产开发合作关系。岳小平系烟台鲁川置业有限公司的法定代表人。2014年6月16日，经甲方岳小平、乙方梁华民友好协商，本着平等、自愿、互惠互利、诚实信用原则，结合中拓通海新城三期工程的实际情况，为明确双方的权利与义务，订立本协议，双方需共同遵守。合同第一条约定，工程名称：中拓通海新城三期(昆山华府)；工程地点：烟台市牟平区通海路东与新建大街南交界处；工程结构类型、建筑面积及层数：该项目中的1#至4#商住楼四幢。合同第二条约定甲方的权利义务：甲方负责本项目的全部管理、施工、协调本项目外围关系，保证2015年底交付业主使用。合同第三条约定乙方的权利义务，1、负责提供本项目的启动资金(总投入不超过300万)300万元。2、乙方分两次将300万元支付给甲方使用：签订协议时，乙方支付甲方人民币100万元，第二阶段甲方获得中标通知并开立项目专用帐户三日内乙方将人民币200万元资金打入该专用帐户。3、乙方有权对销售收入及使用情况进行监管。4、乙方负责协助甲方办理相关手续，直至取得房产证。5、乙方不承担项目的其他法律责任。合同第四条约定收益：本项目乙方的固定收益为人民币480万元，甲方以现金形式支付给乙方。合同第五条约定支付方式甲方需支付乙方本金人民币300万元，固定收益480万元，共计780万元，支付方式如下：1、自本项目开始销售之日起，合同涉及房源所得款项中的50%优先用于支付乙方款项直至450万元付清；2、自本金支付完毕后，合同涉及房源销售所得的20%用于支付乙方330万元。合同第六条约定税费承担方式，乙方所得为净收益，均不承担税费。合同第七条约定适用的法律及争议解决。合同第八条约定合同的份数生效及终止，甲方乙方及担保方各一份，签订后生效，款项理清后终止。备注：担保方，烟台中拓房地产开发有限公司以中拓通海新城三期(昆山华府)项目即1#-4#四个楼座中的70%房源，为本次合作担保，确保乙方投资所得。甲乙双方当事人签名，担保方烟台中拓房地产开发有限公司加盖公章。2014年6月16日原告给付被告岳小平100万元，7月21日给付120万元，8月18日给付80万元，合计300万元。对于当事人有争议的事实，本院认定如下：被告主张已经支付了2296330元，要求扣除，提供“2015年至2017年6月16日付梁华民款明细”：1、2015年7月9日至2015年12月30日的款项12万元：原告认可被告全部支付，但其中6万元系借款，另外6万元系6万元的借款利息，被告称其中6万元系借款，另外6万元系被告支付原告的300万元的借款利息。2、2016年1月22日至2016年12月23日的款项1964730元：原告对2016年12月23日的456816元不认可已经支付，被告称因为原告急于用钱，其自行将房屋价格调低对外出售，与被告没有任何关系，被告只是按照原告与实际购房者达成的价格协议为其办理相关的手续，不能作为被告对于原告降价出售房屋就等于抵顶价格变更的认可，现实中普遍存在顶房价格与接受抵顶一方的实际出售价格，存在较大差异的实际情况，提交客户曲峰的网签确认单一份及另外三份网签确认单，证明双方协商按照4800元/平方米抵顶被告拖欠原告的借款，双方实际的抵房价是456816元，其中曲峰确认单内容为：单价3800元，总价361646元，付款方式贷款，首付款211646元，贷款金额15万元，办理银行为建行，首付比例58.5%，3-3-501此房源抵帐梁华民，过户曲峰，抵款价456816元，现客户申请网签价361646元，如后期监察部门要求补税，需客户自行负责，与开发商无关，落款处曲峰签名。原告称一共抵房四套，四套房屋均是自己销售的，每一套的房价不一样，原告与购房者协商好房价后，原告到被告处给被告出具该房屋成交价格的收据，收据中的价款抵顶被告欠原告的款项，被告对房屋的价格未提任何异议，也是按照收据中的价款数办理网签手续，且被告与原告协商以房抵款时，被告并没有要求原告销售房屋不能抵于4800元/平方米，当时根本没有网签确认单，这几份网签确认单均是后补的，且确认单没有落款时间，对真实性不予认可。3、2017年4月28日的款项211600元：被告提供收条一份“今收到岳小平利息款(211600元)贰拾壹万壹仟陆百元整，充曲锋3-3-501首付款，收款人梁华民”，原告认可。关于昆山华府的销售情况，原告称已经销售50%，被告称销售30%。关于本案的法律适用问题被告主张双方系借贷关系，称被告没有发现任何证据证明原告从事过与被告共同对昆山华府项目进行共同经营的事实，合作协议书是以合作的名义行借贷之实，如果双方确实合作，那么应该利润共享，风险共担，根据房地产的项目盈利情况进行分配。原告称并非只将300万元借给被告，原告还负责项目的协调及有关部门的审批等工作，包括销售策划都是原告负责，从原告提供的收到条中可以得知都是原告到有关部门联络协调办理好相关手续后将押金直接汇到该部门的帐户，因此原告不仅是支付款项给被告，原告还作了大量的具体工作。对于被告的责任承担问题原告主张承担连带责任，被告认为已经超过保证期间(自2014年6月16日至2016年6月16日)。本院认为，原、被告签订房产开发合作协议书，系当事人的真实意思表示，同时被告岳小平具备房地产开发经营资质，合同有效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。本案中，原告只收取固定收益480万元，被告认为系借款合同，本院予以支持。被告对本金300万元无异议，本院予以确认。被告认为原告只能按民间借贷主张最高24%的年利率，本院予以支持。本金300万元的利息应分段计算至起诉之日(2017年4月26日)：自2014年6月16日以100万元为基数计算为686666.67元，自2014年7月21日以120万元为基数计算为796000元，自2014年8月18日以80万元为基数计算为516266.67元。本金与利息合计4998933.34元。对于2015年7月9日至2015年12月30日的款项12万元，原告认可全部收到，但原被告均认为其中6万元为借款，对此本案不作审理，原告无证据证明另外6万元系该6万元借款的利息，且支付时间系房地产合作协议书签订之后，被告主张系300万元借款的利息本院予以支持。被告主张已经支付456816元，证据不足，本院不予支持。综上，被告共支付原告款项1779514元(2296330元-60000元-456816元)，应予从4998933.34元扣除，余3219419.34元。《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条规定，主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案合同双方虽然约定了付款的方式、条件和付款比例，但对于主债务的履行期限约定不明，且被告陆续支付款项到2017年4月28日，主债务尚未履行完毕，原告也实际接收了款项，视为双方对主债务的履行期限，协议进行了变更，被告中拓房地产开发有限公司应当承担连带保证责任。被告主张已经超过保证期间不承担连带保证责任，无事实及法律依据，本院不予支持。原告要求马彩华承担连带保证责任，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条、《中华人民共和国合担保法》第十九条、第三十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告岳小平于判决生效后三十日内支付原告梁华民3219419.34元；被告烟台中拓房地产开发有限公司承担连带责任；驳回原告梁华民的其他诉讼请求。案件受理费66400元，减半收取为33200元，由被告岳小平承担23400元，被告中拓置业有限公司承担连带责任，原告梁华民承担9800元。保全费5000元，由被告岳小平承担，被告中拓置业有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  丛艳二〇一七年七月三十一日书记员  刘伟