江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0115民初17222号 原告：高金忠，男，1981年6月10日生，汉族。 委托诉讼代理人：李萍，江苏志国律师事务所律师。 被告：黄虎，男，1986年5月10日生，汉族。 委托诉讼代理人：陈明，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 原告高金忠与被告黄虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高金忠及其委托诉讼代理人李萍、被告黄虎的委托诉讼代理人陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高金忠提出诉讼请求：一、解除原、被告双方的房屋买卖合同；二、被告赔偿原告120万元。事实和理由：2015年11月10日，被告告诉原告其在第三人处有工程抵款房出售，并带领原告与第三人签订《商品房认购协议》，约定原告认购江宁区龙庭水岸家园40幢2301室房屋，单价12465元/平方米，建筑面积164.52平方米，总房款2050742元。后因被告与第三人间工程抵款手续办理问题导致原告不能按时与第三人签订《商品房预售合同》，为了补救，被告又承诺将同小区38幢1701室房屋出售给原告，并承诺房价不因别的原因变化，由此带来的损失由被告承担，由于被告原因，该房又没有购买成功。原告不得不从同小区购买一套二手房，并多支付了120万元，此系原告的实际损失，被告应当赔偿。 被告黄虎辩称：一、原告的请求权基础不存在，原被告之间没有建立买卖合同的意思表示，不存在买卖合同关系。1、从原告陈述可知原告没有向被告买房的意思表示，只是通过被告居间作用协助原告从万裕公司低价购房；2、被告没有与原告达成买卖合同的意思表示，被告没有承诺承担交付38栋1701室并转移房屋所有权的义务，被告也没有交付并转移该房屋所有权的能力；3、被告出具承诺书的真实意思系原告通过被告的居间作用从万裕公司处购买38栋1701室；4、如果以房抵债操作成功，那么应该是原告与万裕公司之间建立房屋买卖合同，交付房屋义务一方为万裕公司而非被告，最终购房款进入万裕公司的账户。二、如果法院认定原告的诉请具有请求权基础，原告的损失是不存在的。1、被告的承诺行为过程中，原告不用承担风险，没有任何损失；2、如果法院认定原告有请求权基础且有损失，损失应该是基于担保产生的债所导致的损失。三、原告无法购买40栋2301室或38栋1701室导致原告的损失不属于信赖利益的损失。四、原告计算赔偿款的方法完全是依据房屋买卖合同中卖方恶意违约、拒绝履行合同主要义务时的计算方法。如果法院认定原告有损失，顶多是原告的期待利益是1701室房屋与2301室房屋的差价，而南京房价上涨之快并不是原被告能预见的，因此房价上涨部分并不是原告的期待利益。 本院经审理认定事实如下：2011年11月，原告高金忠（乙方）与案外人万裕（南京）房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房认购协议》，该协议约定：乙方同意认购甲方开发建设的龙庭水岸家园项目；乙方同意认购西岸40幢2301室的商品房，房屋面积为164.52平方米；乙方认购的该房屋单价为12465元/平方米，总房款为2050742元；甲乙双方应于2015年11月17日前签订《预售合同》。2016年1月12日，黄虎出具承诺书一份，该承诺书载明：黄虎对高金忠作如下承诺：高金忠从黄虎处购买的万裕龙庭水岸三期38栋1701室，面积约164.52平米，总价1790141.76元，房价不因别的原因变化，由此带来的损失由黄虎承担；此房在交房前办好并移交。2016年6月21日，原、被告发生信息记录如下：“你不接电话什么意思”（高金忠）；“抱歉，父亲住院，是不是房子的事？你问下售楼处那有没有解封了，如果能办了马上就帮你办。如果现在还不能办，问下什么时候能办，我这没问题”（黄虎）；“现在售楼处还是不给办，听内部讲工程抵款的可能不给抵房子了”（高金忠）；“这个是已经办好手续的，你从哪听来的？”（黄虎）；“办好手续的是哪一套房子？我是听四建的人讲的”（高金忠）；“共35套”（黄虎）。2016年9月7日，原告高金忠与案外人黄才福签订《房地产买卖中介合同》，约定：高金忠购买黄才福位于南京市江宁区，房屋面积164.52平米，总价2960000元。前述合同现已履行完毕，房产已过户至原告高金忠与其配偶李海年名下。 庭审中，被告对出具承诺书的缘由陈述如下：原、被告双方在原告购买万裕（南京）房地产开发有限公司（以下简称万裕公司）40幢2301室房屋后认识，被告自认为原告应该有很强的购买力，因此告诉原告江苏沃得房地产开发有限公司（以下简称沃得公司）对万裕公司享有债权，江苏贤德建筑工程有限公司（以下简称贤德公司）对沃得公司享有债权，而该债权系被告挂靠在贤德公司名下承包沃得公司项目的债权，沃得公司承诺能把万裕公司开发的房子转给被告用以抵扣沃得公司应支付贤德公司的工程款，于是被告向原告表示如果沃得公司能够操作成功、原告愿意购买的话，被告会居间介绍原告购买38幢1701室，如果最终是其他人购买，被告愿意承担责任。但是如果沃得公司操作失败，被告无法居间介绍原告购买38幢1701室，则被告不承担责任。 另查明，在高金忠起诉万裕公司，贤德公司、黄虎作为第三人的案件中，庭审时万裕公司陈述：高金忠在2015年11月11日签订认购协议后，一直向万裕公司声称，他与黄虎相识，购房相应款项经与黄虎商议后全部支付给黄虎，由黄虎与万裕公司结算，事实上，万裕公司与黄虎没有任何工程上的往来与合作，也不存在任何工程款来抵扣，所以在2015年11月17日以至于之后的很长时间高金忠均以上述错误事实，拒绝签订正式的预售合同，拒绝支付购房款，导致认购协议没有最终履行。 庭后，本院向万裕公司的销售专员倪欢进行了调查，其陈述如下：高金忠与万裕公司就西岸40幢2301室的商品房签订的《认购协议》与黄虎无关，当时该房产并未办理工程抵款手续；由于高金忠一直未支付首付款，故双方没有签订预售合同。 上述事实，有承诺书、短信记录、商品房认购协议、（2016）苏0115民初11069案件庭审笔录、调查笔录及当事人的陈述等证据材料证实。 本院认为，一、原、被告之间系房屋买卖法律关系。综合本院审理认定的事实，被告向原告称其有万裕公司向其工程抵款的房屋即江宁区龙庭水岸家园38幢1701室房屋，可以低于市场价的价格即1790141.76元出售给原告，此系要约。原告同意以1790141.76元购买江宁区龙庭水岸家园38幢1701室房屋，此系承诺。承诺生效时合同成立。被告向原告出具承诺书，载明售房人及买房人姓名、房屋具体房号、面积、总价以及违约责任，该承诺书具备了一般书面合同的基本内容，原告虽未在承诺书上签名，但其持有该承诺书后积极敦促被告履行合同义务，其以实际行动作出了确认并履行合同，故双方的房屋买卖合同已实际成立并生效。 二、出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被告未取得江宁区龙庭水岸家园38幢1701室房屋且实际亦无法取得，案涉房屋买卖合同的目的无法实现，故原告要求解除合同具有事实及法律依据，本院予以支持。原、被告对于案涉合同的解除均存在过错，故案涉合同的解除给原告造成的损失应按双方的过错大小进行分配。在案涉房屋买卖合同订立过程中，原告对于案涉房屋并未登记在被告名下这一事实一直知晓，其选择相信被告能够成功将“以房抵款”的房屋顺利过户至其名下，且在被告一再迟延履行所谓的“以房抵款”手续以及万裕公司对于被告的“以房抵款”并未确认的情况下，一直选择相信被告能够操作成功，直到2016年9月才另行购买同小区房屋，原告对被告的无条件的信任放任了损失的发生及扩大。被告在房屋买卖过程中不断向原告作出承诺，其在“以房抵款”手续并未办理的情况下向原告作出承诺，给原告造成错误的认识进而作出错误的判断。综上，原告在购房过程中明知此行为系高风险行为仍履行，其对合同产生的损失应承担70%的责任，被告对原告的认识造成误导应承担30%的责任。原告购买案涉房屋同小区40幢901室房屋价格为2960000元，被告承诺售价为1790141.76元，差价1169858.24元，被告应承担该差价30%的赔偿责任，即350957.5元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院》第三条第二款，判决如下： 一、原告高金忠与被告黄虎关于南京市江宁区龙庭水岸家园38幢1701室房屋的房屋买卖合同于本判决发生法律效力之日解除。 二、被告黄虎于本判决发生法律效力之日起10日支付原告高金忠赔偿金350957.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15600元，由原告高金忠负担10920元，由被告黄虎负担4680元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院(户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43010113291********)预交上诉案件受理费。 审 判 长  曹钟允 人民陪审员  周春香 人民陪审员  吴小冬 二〇一七年七月二十七日 书 记 员  魏 静