江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初12853号原告：钱红珍，女，1965年10月23日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：唐天宝，江苏季沛律师事务所律师。委托代理人：夏雪珂，江苏季沛律师事务所实习律师。被告：昆山市台昆物业管理有限公司，统一社会信用代码：913205836798360065，住所地江苏省昆山市花桥镇巷浦路1233号。法定代表人:朱浩杰，该公司总经理。委托代理人:朱金根，上海市劲力律师事务所律师。原告钱红珍诉被告昆山市台昆物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法由审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，并于2016年9月26日公开开庭进行审理，原告钱红珍及其委托代理人唐天宝、夏雪珂，被告昆山市台昆物业管理有限公司的法定代表人朱浩杰、委托代理人朱金根到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序并依法组成合议庭进行审理。原告于2016年11月14日申请对本案损毁财产及其价值进行鉴定，后本院就本案损毁财产向昆山市价格认定中心进行价格咨询，昆山市价格认定中心收到本院的询价函后于2017年4月26日向本院回函。本院收到昆山市价格认定中心回函后，组成合议庭于2017年6月7日对本案公开开庭进行了审理，原告钱红珍及其委托代理人唐天宝、夏雪珂，被告昆山市台昆物业管理有限公司的法定代表人朱浩杰、委托代理人朱金根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱红珍向本院提起的诉讼请求为：一、被告赔付原告人民币465900元(人民币肆拾陆万伍仟玖佰元整)；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月31日凌晨3点左右，原告在位于昆山市XX镇××号店铺内睡觉时，房屋内西南角突然燃起一团火，原告急忙用身边的灭火器灭火，火势渐渐小了一些，因见消防自感应系统无任何反应，原告只能跑出屋外，求救于隔壁老张帮忙救火，老张听到求救以后，连忙打开消防栓阀门，却发现没水可用，后拨打119和110电话。随后，消防人员赶到，在就地取水时发现消防管道里没有水，室内消防栓内也没有水。故原告店铺内的现金、货品被大火吞噬，导致原告损失惨重。原告认为被告作为物业公司，应知晓《中华人民共和国消防法》管理规定，但被告却违反消防法规定，擅自切断、关闭消防用水，导致原告无法灭火而损失惨重，现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决。被告昆山市台昆物业管理有限公司辩称，一、根据火灾事故认定书记载，火灾发生原因与被告无关，因此被告不应承担火灾事故的责任；二、原告没有证据证明被告擅自切断消防用水，应当承担举证不利的后果。消防用水没有的原因是很多的，如1、原告不会使用消防栓导致不出水；2、水厂停水；3、原告装修问题；4、非被告管理范围内管道的损害等等其他原因不能一一列举。原告没有排除其他原因就指证被告擅自切断消防用水毫无事实依据；三、此次事故的责任完全应当由原告承担，原告诉状中称凌晨三点房屋内西南角突然燃气一团火，这段描述可以证明当时火势不大，原告完全有能力灭火。接下来的描述是“原告急忙用身边的灭火设备灭火,火势小了一些”，进一步证明了该火原告能够独立灭火。后面的描述是“因消防自感应系统无任何反应，原告只能跑出屋外”，该段描述证明了原告极其不负责任，在火可以灭掉的情况下离开了现场，致使形成大火。另外根据被告了解情况，当时原告已经将火灭掉，回到楼上搞卫生，后发现火势变大、出去呼救，为时已晚；四、对于原告主张的财产损失，被告不予认可。综上，该起火灾事故完全应由原告自己承担责任，请贵院依法驳回原告诉请。经审理查明：原告钱红珍于2015年2月25日与案外人薛文明签订租赁昆山市XX镇××号商用房的《租赁房屋协议》。该《租赁房屋协议》约定：租赁物的建筑面积为362平方米；租赁期限为三年，即从2015年3月1日至2018年3月1日；租金约定：按当年度租金每年10%递增，即2015年租金为92400元、2016年租金为101640元、2017年租金为111804元。原告钱红珍庭审自认其租赁下该房屋后将一楼两间中的一间出租给案外人经营饭店，该间店铺出租给案外人的租金为50000元，物业管理费另计。原告钱红珍租赁下昆山市XX镇××号商用房后将该商用房一楼二间店铺中的一间出租给案外人经营外其余房屋均用于其自己经营“XX杂货店”。原告在“XX杂货店”的一楼平时经营饮料、杂货、香烟等杂货，二楼、三楼从事棋牌室经营，二楼有6间包厢，三楼有6间包厢。原告在经营“好阿姨杂货店”初，被告于2015年8月5日向原告发送了小区物业安全责任告知书。原告也于2015年8月5日向被告出具了消防安全自查自纠承诺书。原告经营的“昆山市XX杂货店”一楼营业场所及生活区域未见消防喷头。包含有昆山市XX镇××号店铺的位于昆山市××环路东侧××沿街商铺于2009年1月8日经苏州市公安消防支队消防抽查验收，取得《苏州市公安消防支队建筑工程消防验收意见书》，该验收意见书的验收意见如下：一、此次验收的工程符合原消防设计及我支队“苏公消（2007）审第0914号”《建筑工程消防设计审核意见书》的要求，验收结论为合格。该工程在消防方面具备使用条件。二、你单位或委托的物业管理单位必须保证消防车道和防火间距不被占用、安全疏散畅通、消防设施和器材完好有效率验收合格后，建筑内部如出现多个产权或租赁单位，你单位或委托的物业管理单位应与上述单位共同签定一份明确各方消防安全法律责任和义务的书面协议，该协议应报昆山市消防大队备案。三、此次验收的商铺应严格按照设计功能使用，严禁作为生产、加工、储存或人员住宿场所使用。六、你单位应委托具备资格的单位定期对消防设施进行检查和维护保养；自动消防设施应每年进行一次技术检测。维护保养和检测记录、报告吹毛求等资料应每年报昆山市消防大队备案。位于昆山市××环路东侧××沿街商铺由被告提供物业管理服务。2016年6月23日，昆山市公安消防大队出具的苏昆公消火认字【2016】第0046号火灾事故认定书对起火原因认定如下：该起火灾的起火部位在该户杂货店底层营业区西南角位置。火灾原因由使用电器本体故障而产生火源或遗留火种、外来火源引燃周边可燃物，引发火灾的可能性可以排除，但该区插座进出线连接不良产生过热经导线塑料绝缘层延燃引发火灾的可能性不能排除。昆山公安消防大队花桥中队经报警于2016年5月31日04时03分到达火灾现场，04时40分，火灾被成功扑灭并停水，经检查火灾现场无复燃可能后撤离返回中队。昆山公安消防大队花桥中队到达火灾现场灭火过程中火场外一室外消火栓无水，故花桥消防中队选择从南面100米处的河流利用车辆吸水供水灭火。对于涉案店铺内的消防设备未进行检测。昆山市价格认定中心向本院回函所确认的火灾现场损毁财物有：一楼财产有空调一台、冰柜两台、电风扇一台。二楼财产有：麻将机7张、凳子24张、空调6台、窗帘三席、茶几11个、换气扇6个、灯12盏、沙发五张。三楼财物有:麻将机7张、凳子24张、空调6台、窗帘三席、茶几12个、换气扇6个、灯15盏、沙发1张。一楼装修（含楼梯等）、二楼装修（含楼梯等）、三楼装修（含楼梯等）、广告牌、二、三楼卫生间设备。昆山市价格认定中心认定涉案火灾现场损毁的财物价值合计119692.60元，本院予以确认。另昆山市价格认定中心回函中所认定的损毁财产虽系经过现场勘察后作出的认定，但由于昆山市价格认定中心此时勘察的现场系未经原、被告妥善保存的第二现场，且和原告实际经营的杂货店一楼的财产、原告提供的手机残骸、昆山市公安消防大队第一现场的照片及勘验笔录所显示的财物存在遗漏，本院对于昆山市价格认定中心回函中所遗漏的财物予以追加。本院根据原告一楼系用于经营杂货店的实际情形、原告提供的手机残骸、昆山市公安消防大队第一现场的照片及勘验笔录、原告庭审陈述笔录、香烟进货单等追加以下财物：一楼：厨房用品一套、验钞机一台、手机两部、用活用品一套、监控一套、香烟若干、杂货若干、现金若干元（根据原告庭审陈述其日常营业额及平时将营业额存款的习惯予以认定）。对于上述本院追加认定的损失财物，本院根据原告主张的金额、现场照片显示内容、原告庭审陈述内容及原告经营店铺时间等综合认定共计损失金额为50000元。火灾现场经现场勘察，原告的店铺一楼不存在消防喷头，原告经营的店铺二楼、三楼的消防喷头在火灾发生时也未喷水灭火。原告平时在经营的店铺一楼居住生活。原、被告庭审一致同意被告的法定代表人在原告火灾受伤治疗期间向原告支付的30000元在本案中予以抵扣。本院分别于2017年5月18日、2017年6月7日向原告法律释明火灾现场价格认定部门已现场勘察并对现场财物作出了认定，原告认可价格认定部门认定的财物损失的原告应对火灾现场进行清场，若不认可价格认定部门对火灾现场认定的财物及认定价格，原告应限期于2017年6月10日前对火灾现场进行固定保全或自行委托部门作出勘察和认定后进行清场，以避免扩大损失（造成房租的损失）。现原告未向本院提交其他有效的对于火灾现场的损失认定。上述事实有原告店铺左邻右舍出具的证明、被告发送给原告要求恢复供水的通知、昆山市公安局消防大队火灾事故认定书、照片图片一组、录像资料U盘、烧毁的人民币残币一组及手机残骸两份、原告自书的火灾烧毁物品清单、原告提交一组共计二十二次的香烟进货单、租赁协议书、建筑工程消防验收意见书、小区物业安全责任告知书、安全自查自纠告知书，消防用水水表、消防用水缴费票据、银行汇款凭证、昆山市价格认定中心发送询价函、本院依原告申请前往昆山市公安消防大队调取了火灾现场的照片一组、火灾事故认定说明记录、火灾现场勘验笔录，原、被告庭审陈述笔录等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为:一、被告昆山市台昆物业管理有限公司作为包含有昆山市XX镇××号店铺的位于昆山市××环路东侧××沿街商铺的物业服务方，被告有义务对涉案商铺的包括消防设施在内的公共设施维护保养的义务，并建立消防组织防范火灾发生。业主因自已过失致使火灾发生的，其对火灾损失应承担主要责任。本案商铺起火时，消防设施无水，消防喷淋系统亦未能发挥应有的作用，造成灭火抢救时间的延误，被告作为物业服务管理方对此存在过错，应承担相应的赔偿责任。原告在从事经营过程，被告作为物业管理服务方与原告签订有《消防安全自查自纠承诺书》、《小区物业安全责任告知书》，被告履行了一定的消防安全防范职责。本案的火灾原因经公安消防部门认定：由使用电器本体故障而产生火源或遗留火种、外来火源引燃周边可燃物，引发火灾的可能性可以排除，但该区插座进出线连接不良产生过热经导线塑料绝缘层延燃引发火灾的可能性不能排除。本院根据公安消防部门起火原因的认定及被告存在过错的情形，对于本案火灾造成损失应由原告自身承担主要责任，被告承担次要责任,综合认定由原告自身承担65%的责任，被告承担35%的责任。二、本案火灾损失的认定。本案火灾后，原告、被告对于火灾受损财物未进行具有信服力的统计或登记，双方也未确认火灾受损财物的金额。现火灾现场也非当时的第一现场，本院已委托价格认定部门对于现在的火灾现场进行了勘察和价格认定，根据现有的价格认定部门的勘察认定结果现场的财物损毁价值为119692.60元，对于该损失金额本院予以认定。另外昆山市价格认定中心回函中所认定的损毁财产虽系经过现场勘察后作出的认定，但由于昆山市价格认定中心此时勘察的现场系未经原、被告妥善保存的第二现场，且和原告一楼系用于经营杂货店的实际情形、原告提供的手机残骸、昆山市公安消防大队第一现场的照片及勘验笔录所显示的财物存在遗漏，本院对于昆山市价格认定中心回函中所遗漏的财物予以追加。本院根据原告一楼系用于经营杂货店的实际情形、原告提供的手机残骸、昆山市公安消防大队第一现场的照片及勘验笔录、原告庭审陈述笔录、香烟进货单等追加以下财物：一楼：厨房用品一套、验钞机一台、手机两部、用活用品一套、监控一套、香烟若干、杂货杂货若干、现金若干元（根据原告庭审陈述其日常营业额及平时将营业额存款的习惯予以认定）。对于上述本院追加认定的损失财物，根据原告主张的金额、现场照片显示内容、原告庭审陈述内容及原告经营店铺时间等综合酌情认定共计损失金额为50000元。另原告主张因火灾造成租赁房屋租金损失本院予以认定。对于租金损失认定金额，本院根据原告与案外人所订租赁协议约定的租金标准2016年101640元、2017年111804元及原告自认其将该房屋分租了部分给他人经营租金每年50000元的事实认定，2016年涉案房屋的租金损失为30135元，2017年起截止2017年6月10日（本院释明要求原告进行现场证据保全避免损失扩大的截止日期）租金损失为27092.16元。综上，本案火灾造成的损失，本院根据现有证据及客观事实综合认定共计226919.76元。对于原告诉请的其他损失因原告未能提供有效证据予以证明，本院不予认定。根据原告认定的损失金额及被告承担的35%的赔偿责任，计算得被告应向原告赔偿79421.92元，扣除被告先前向原告支付的30000元，被告应再向原告赔偿49421.92元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：昆山市台昆物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告钱红珍赔偿79421.92元（扣除被告为原告垫付的30000元，被告向原告赔偿49421.92元）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8288元，由被告负担1810元,原告自己负担6478元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  杨荣丰人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一七年七月五日书 记 员  唐 亮