湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2675号上诉人（原审被告）：陈焱林，男，1980年7月8日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：朱建刚、程杰，湖北瀛楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易涛，男，1970年10月5日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：许青（易涛之妻），1971年3月14日出生，汉族，住址同上，原审第三人：武汉市优房房地产代理有限责任公司，住所地武汉市江夏区流芳长咀村凤凰花园第三期7幢4单元1层2号。法定代表人：梁新汉，系该公司经理。上诉人陈焱林因与被上诉人易涛、原审第三人武汉市优房房地产代理有限责任公司（以下简称优房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初3518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈焱林上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人返还被上诉人定金20,000元，向被上诉人支付银行贷款手续费1,000元，驳回被上诉人的其他诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费及其他相关费用由被上诉人承担。事实和理由：双方合意解除了合同，由上诉人返还被上诉人定金20,000元，并向被上诉人支付银行贷款手续费1,000元。合同解除后，争议房屋没有过户的前提条件，不存在延期交房的违约行为，不应当承担延期交房的违约责任。一审认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。易涛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持一审判决。优房地产述称，对一审判决无异议。易涛向一审法院提起诉讼请求：1、请求判令陈焱林向易涛双倍返还定金40,000元，并承担卖方未履行合同产生的费用1,000元（易涛垫付的按揭贷款手续费）；2、请求判令陈焱林向易涛支付逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿金67,000元（即购房款的10%）；3、请求判令陈焱林向易涛支付误工费、交通费、购房款现金理财投资损失费等共计20,000元；4、本案的诉讼费由陈焱林承担。一审法院认定事实：2016年9月17日，易涛（乙方）与陈炎林（甲方）及第三人优房地产签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，合同约定的主要内容为：甲方将位于武汉市江夏区经济开发区江夏大道梅南山居G1-1-103号房以670,000元的价格出售于乙方，房屋面积为94.51平方米；乙方应在签订本合同时，向甲方交付定金20,000元，余下房款通过银行贷款支付，甲方违约的，按定金金额支付赔偿款，逾期交房的按全部购房款的10%支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，易涛向陈焱林支付定金20,000元并垫付银行贷款手续费1,000元。2016年10月15日，陈焱林明确表示不履行合同义务，易涛于2016年10月21日向陈焱林提出解除合同并要求其承担违约责任。涉案房产的过户手续尚未办理。一审法院认为，易涛与陈焱林及第三人优房地产签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于陈炎林已明确表示不愿出售涉案房产，易涛依法有权主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，2016年10月21日，易涛要求解除合同的通知到达陈焱林时合同解除。关于按定金金额支付赔偿的问题。依据双方签署的《武汉市存量房居间（买卖）合同》第四条第7款“甲乙任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，拒绝履行本合同或中途解除合同的，均属违约，违约方须向对方支付同等定金金额的违约金作为赔偿，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿，且由违约方承担丙方全部经纪代理费”的约定，陈焱林明确表示其不愿出售涉案房产，构成违约，依合同约定，其应向易涛支付赔偿金20,000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，陈焱林应向易涛返还定金20,000元，易涛的该项诉请，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。关于逾期交房支付违约金的问题。上述合同第四条第9款约定为“甲方逾期不交房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金；乙方同意解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部购房款的10%向乙方支付违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定及该合同第四条第3款“甲方承诺于房产证过户当天腾空该房屋，并将该房屋钥匙将于乙方…”的约定，虽然双方尚未办理涉案房产的过户手续，但按照交易习惯可确定双方办理过户手续及交房的期间为合同签订后的一个月左右，即2016年10月20日左右。陈焱林逾期不履行过户义务，构成违约，依据合同约定，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，陈焱林应按约向易涛支付逾期交房违约金67,000万元。易涛的该项诉请，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。陈焱林辩称涉案房产尚未过户，不应支持该项违约金的意见，不符合双方约定，一审法院不予采纳。庭审中，陈焱林同意支付按揭手续费1,000元的意见，系当事人对自己民事权利的处置，且符合双方约定，一审法院予以认可。关于误工费、交通费、购房款现金理财投资损失等费的问题。依据双方的约定“实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿”，由于易涛未提供证据证实该损失，且其诉请的该项损失总额尚未超过陈焱林支付的违约金总额，故对其该项诉请，一审法院不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十五条的规定，判决：一、陈焱林于本判决生效之日起十日内向易涛支付赔偿金20,000元、贷款手续费1,000元、逾期交房违约金67,000元，返还定金20,000元、共计108,000元；二、驳回易涛其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,840元，减半收取1,420元，由陈焱林负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人陈焱林的上诉请求及理由，本案争议焦点为:1、陈焱林在本案中是否构成违约；2、陈焱林如构成违约，是否应承担违约金67,000元。根据本案所查明事实，易涛与陈焱林签订购房合同后，易涛向陈焱林支付定金20,000元并垫付银行贷款手续费1,000元。2016年10月15日，陈焱林明确表示不履行合同义务，导致合同解除。因此，陈焱林构成违约，应依合同约定或法律规定承担违约责任。双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》第四条第7款约定：“甲乙任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，拒绝履行本合同或中途解除合同的，均属违约，违约方须向对方支付同等定金金额的违约金作为赔偿，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿”。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”。故依据上述合同约定和法律规定，陈焱林应向易涛双倍返还定金40,000元。关于陈焱林是否应承担违约金67,000元。上述合同第四条第9款约定：“甲方逾期不交房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金；乙方同意解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部购房款的10%向乙方支付违约金”。因陈焱林违约不履行合同义务，双方尚未办理涉案房产的过户及全部购房款的支付手续，陈焱林向易涛交付房屋的条件尚不成就，陈焱林逾期不交房屋给易涛的事实不成立。因此，陈焱林的违约情况不符合上述合同第四条第9款约定的违约情形。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”故依据上述双方合同约定和法律规定，易涛主张陈焱林向其支付违约金67,000元，缺乏事实和法律依据。综上，陈焱林的上诉理由和请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初3518号民事判决；二、陈焱林于本判决生效之日起十日内向易涛双倍返还定金40,000元、返还贷款手续费1,000元；三、驳回易涛的其他诉讼请求。二审案件受理费2,840元，由陈焱林、易涛各负担1,420元。一审案件受理费1,420元，由陈焱林、易涛各负担710元。本判决为终审判决。审判长 吴 焰审判员 申 斌审判员 张文霞二〇一七年七月十一日书记员 陈亮希