贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔03民初525号原告：舒勇，男，汉族，1962年10月16日出生，四川省泸州市人，住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：肖荣昌，贵州上善律师事务所律师。被告：遵义市京马房地产开发有限责任公司，住所地：遵义市红花岗区内环路227号。法定代表人：胡元中，该公司总经理。委托诉讼代理人：付春燕，贵州他山律师事务所律师。原告舒勇诉被告遵义市京马房地产开发有限责任公司（以下简称京马房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告舒勇及委托诉讼代理人肖荣昌、被告京马房开公司的法定代表人胡元中及其委托诉讼代理人付春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒勇向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告继续履行原、被告双方于2014年9月24日签订的《商品房买卖合同》，向原告交付位于遵义市汇区.5平方米的商品房。二、依法判令被告从2015年8月31日起，按照日万分之三向原告支付违约金至实际交付房屋之日止。三、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告舒勇将第一项诉讼请求中“3号楼一楼”变更为“1-4号楼一楼”。事实和理由：原被告双方于2014年9月24日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发建设的位于汇区××“××小区”××楼××楼238.95平方米的商品房，1-4号楼负一楼4803.5平方米的商品房（具体位置详见附图），总金额为1680万元，双方约定于2015年8月31日前向原告交付所购房屋，如未按时交付，按日万分之三向原告支付违约金，原告应当支付被告的购房款，以被告所欠原告借款本息冲抵。合同签订后，双方于同日签订了《购房款冲抵协议》，被告向原告出具了购房款收据，双方买卖手续完成。但时至今日，被告却屡次违约，至今未向原告交付房屋。被告京马房开公司答辩称：1、原、被告双方并没有真实的商品房交易意愿，商品房买卖合同的签订是因为原、被告双方存在民间借贷关系。在被告无力偿还借款及利息的前提下，签订以房抵债协议。因此不应该按照商品房买卖关系审理。2.对于冲抵协议中借款金额系五分月息利滚利形成的债权，违反国家相关法律强制性规定，系非法债权。3.原告诉请按照日万分之三的违约金支付，逾期交房损失以及违约金的认定方式也不符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的规定。4.双方签订的以房抵债协议系双方恶意串通，损害了第三人利益，是无效合同。原告舒勇为证明其主张，提交了如下证据：1、商品房买卖合同一份。证明原、被告于2014年9月24日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于“星源小区”1-4号楼一楼面积为238.95平方米以及负一楼面积为4803.5平方米商品房，约定的价格为一楼每平方米一万元。负一楼每平方米三千元。价格符合当时该地段的市场价格。约定的交房时间为2015年8月31日之前，约定逾期交房违约金为买受人已付房价的日万分之三。现被告已经违反合同约定，应当向买受人承担违约责任。同时该商品房合同中违约金的约定系我国正规合同范本规定的违约金数额，应得到支持。2、销售房屋附图2张。证明原告购买商品房的具体位置以及相应面积。3、购房款冲抵协议书1份及收据一份。证明被告已经向原告出具相关收款收据，原告已经支付购房款，且被告已经收到该商品房购房款。4、银行流水及支付凭证（部分）10页。证明被告向原告出具了相关收款收据，双方签订了冲抵购房款的协议，双方之前的民间借贷关系已经终止，产生了新的商品房买卖合同关系。该合同不违反国家法律的强制性规定，不损害国家、集体以及第三人利益，是合法有效的合同，应该受到保护。被告京马房开公司的质证意见为：合同是双方签订的，但原告对房屋没有真实的购买意愿，是由于被告无力偿还原告借款及利息，才签订以房抵债协议，产生了本案商品房买卖合同。商品房买卖的价格低于市场价格百分之三十，是被告无力偿还借款而以房抵债的补偿。对销售房屋附图的真实性无异议，对证明目的不认可。购房款冲抵协议书是双方签订的，但违背被告的真实意思表示，侵害了被告其他债权人的权益。原、被告之间的借款本息计算不正确，此金额为以五分高利滚动形成，违反国家相关法律强制性规定，系非法债权。对于能够确定是转向被告及其法定代表人胡元中和妻子雷清容账户的银行流水及支付凭证予以认可。被告京马房开公司为证明其主张，提交了如下证据：第一组证据：1、借条3张，2、收条两张。证明借贷关系为本案基础法律关系。民间借贷的利息为五分，原告诉称的金额系利滚利形成，为非法债权。第二组证据：1、商品房买卖合同一份，2、商品房预售许可证一份，3、报告书一份，4、购房款冲抵协议书一份，5、吴玉军、王继洲商品房买卖合同各一份。证明签订合同时尚未取得房屋预售许可，系以房抵债行为。且抵偿的房屋单价低于市场价格百分之三十左右。第三组证据：1、贵州省遵义市中级人民法院（2016）黔03民初283号民事判决书、贵州省遵义市红花岗区人民法院（2016）黔0302民初4578号民事判决书、贵州省遵义市红花岗区人民法院（2016）黔0302民初2890号民事判决书；2、贵州省遵义市中级人民法院（2016）黔03民初433号民事调解书；3、借条以及借款协议14份。证明被告负债较多，且除了本案诉称尚未完工的在建工程之外，并没有其余资产，原、被告双方签订的商品房买卖合同和购房款冲抵协议系原告在知道被告无偿还能力的情况下，胁迫被告签订，双方系恶意串通，损害第三人利益，是无效合同。第四组证据：房屋承重说明一份；移动公司汇川分公司购买谈判纪要。证明本案负一楼卖给移动公司，购房价格为每平方米6000元，证明双方之前签订的买卖合同的价格较低。原告舒勇的质证意见为：对第一组证据中3张借条的真实性有异议，不能达到被告的证明目的。两张收条只能证明原告收到利息，不能证明利息的月利率是多少，且从双方签订协议的时间来看已经超过诉讼时效，不存在非法债权。对第二组证据中商品房预售许可证真实性无异议，但被告方不止一份商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同明确注明被告已经取得预售许可证。即使当时没有取得预售许可证，在诉讼时被告已经取得预售许可证，可以视为双方签订合同瑕疵的补正。报告书与本案没有关联，不能证明涉案房屋的购买价格低于市场价格百分之三十，星源小区位于汇川区泥桥监狱后面，地理位置偏僻，不存在低于市场价的情况。对购房冲抵协议的真实性以及关联性予以认可，但是不能达到被告的证明目的。对吴玉军、王继洲商品房买卖合同不予认可，不能达到被告的证明目的。第三组证据不能证明损害了第三人利益，也不能证明被告方没有其他资产可以偿还第三人。谈判纪要不是真实的房屋买卖合同，并不能证明当事人的履行情况，谈判纪要形成的时间是2016年12月11日，而本案双方签订合同时，正处于房屋价格低落期，房屋价格没有可比性。本院在诉讼中依职权从遵义市汇川区建设施工质量监督站调取证据，该质量监督站出具情况说明：表明涉案房屋所在“星源小区”项目尚未进行竣工验收。本院依原告舒勇申请向银行调取其向被告或其法定代表人胡元中的转款凭证。经质证，原、被告双方对于本院调取的前述证据均无异议。本院认为，对于原告提供的1-3号证据及4号证据中由舒勇转账支付给被告或其法定代表人胡元中及雷清容账户的支付凭据，被告对真实性没有异议，本院对前述证据的真实性予以确认。对于原告提供的4号证据中舒勇转款到其余账户的付款凭证，被告不予认可，原告亦未提供其余证据加以佐证，故对于该证据的关联性，本院不予确认。对于被告提供的第一组证据及第二组证据的1、2、4号证据的真实性，原告没有异议，本院对前述证据的真实性予以确认。对于被告提供的其余证据，与本案无关，本院不予确认。根据上述定案证据，结合各方当事人的陈述，本院认定事实如下：被告京马房开公司于2012年至2013年间向原告舒勇借款。2014年9月24日，以被告京马房开公司为出卖人、原告舒勇为买受人签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于遵义市区××小区××商品房××楼××楼，该商品房为营业房，属框架结构，层高为4.35米，建筑层数地上21层，地下1层，该商品房《合同约定》、《产权登记》建筑面积共238.95平方米，其中套内建筑面积215.52平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积23.43平方米。买受人向出卖人购买位于遵义市区××小区××商品房××楼××楼，属框架架构，层高4.22-4.67米，建筑层数地上21层，地下1层。该商品房《合同约定》、《产权登记》建筑面积共4803.5平方米，其中，套内建筑面积4718.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积85平方米。计价方式与价款：3号楼一楼商品房（营业房）单价为每平方米壹万元，共计建筑面积238.95平方米，总金额人民币2389500元整；1-4号楼负一层（地下室）单价为每平方米三千元，共计建筑面积4803.5平方米，总金额人民币14410500元整；买受人购买的商品房总价款为人民币1680万元整。出卖人应当在2015年8月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价万分之三的违约金。在该《商品房买卖合同》后附有两张所购房屋的位置平面图作为合同附件。同日，京马房开公司（甲方）与舒勇（乙方）签订《购房款冲抵协议书》，约定因甲方欠乙方借款未按时偿还，乙方购买甲方开发的位于遵义市汇川区部分房屋，双方就借款和购房款的支付达成协议：甲方欠乙方借款本息共计人民币1680万元；乙方共计应当支付甲方购房款人民币1680万；本协议签订后，由甲方向乙方出具购房款收据或发票，乙方应当支付给甲方的购房款即完成支付，乙方不再欠甲方购房款；甲方向乙方支付冲抵购房款余款后，双方债权债务关系结清。京马房开公司并于当日向舒勇出具收到星源小区房款壹仟陆佰捌拾万元的收据一张。后因京马房开公司未按《商品房买卖合同》约定向舒勇交付房屋，舒勇将京马房开公司诉至本院，提出前述诉请。另查明，2012年4月18日，舒勇通过中国农业银行向被告京马房开公司的法定代表人胡元中转账支付1100000元；通过中国工商银行向胡元中转账支付100000元。2012年4月19日，舒勇通过中国工商银行向京马房开公司支付600000元。2012年6月5日，舒勇通过贵州农村信用社向胡元中支付1000000元。2013年1月5日，舒勇通过中国工商银行向胡元中支付3000000元。被告京马房开公司认可收到前述580万元。2013年10月21日，舒勇向京马房开公司出具收条一张，载明：“今收到京马房开公司利息贰拾肆万肆仟元整。收款人舒勇”。2014年1月29日，舒勇向京马房开公司出具收条一张，载明：“今收到京马房开公司贰拾万元整。收款人舒勇”。本院认为，原、被告双方在签订《商品房买卖合同》之前存在借贷关系。在被告京马房开公司未偿还借款本息的情况下，经原、被告双方重新协商并对账，于2014年9月24日签订《购房款冲抵协议书》及《商品房买卖合同》,终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋价款、房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。京马房开公司的还款义务转化为由京马房开公司向原告提供涉案房屋的义务，双方之间权利义务关系的转变不违反法律、行政法规的强制性规定，故对于原被告之间存在商品房买卖合同关系，本院予以确认。对于被告京马房开公司辩称双方签订《购房款冲抵协议书》及《商品房买卖合同》系恶意串通以物抵债，损害了第三人利益的意见，本院不予采纳。原被告双方当事人均认可该合同项下已付购房款1680万元系由原借款本息转来，但被告京马房开公司提出该1680万元中包含有高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。庭审中，原告主张出借给被告的本金数额为1385万元，其中15万系现金支付给胡元中妻子雷清容，另外1370万元系转账支付。转账支付的款项中，一部分系转账支付给被告及其法定代表人胡元中，另一部分系支付到被告的债权人账户（根据胡元中指示支付）。被告则辩称实际收到的款项为五六百万，并否认曾指示原告将款项转账支付到他人账户。经审查，从原告提供的转款凭证来看，有580万元系转账给被告京马房开公司或其法定代表人胡元中，对于该部分款项被告予以认可，本院予以确认。对于原告主张根据胡元中指示转款给被告京马房开公司债权人的款项及现金支付的15万元部分，被告并不认可，原告亦未提供证据佐证其主张，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，舒勇应承担举证不能的不利后果，对于该部分款项，本院不予确认。因此，根据已查明的借款数额580万元，结合原告出借款项的时间以及抵扣的本息金额1680万元计算，原、被告双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人确认的本息金额所采用的借款利率，故应当认为舒勇作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，京马房开公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。且经查，涉案房屋所在的遵义市汇川区西安路星源小区项目尚未通过工程质量竣工验收，案涉标的物亦尚不具备法定交付条件。因此，对于原告舒勇要求被告京马房开公司交付涉案房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告舒勇的诉讼请求。案件受理费134540，由原告舒勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长  吴 雨审 判 员  刘娟娟人民陪审员  王汝健二〇一七年七月二十五日书 记 员  毛 丹