贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初1177号原告：贵阳顺和物业管理有限公司（以下简称顺和公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路182号。法定代表人：唐田云，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄森林，贵州拓瑞律师事务所律师，特别代理，执业证号15201201010514622。被告：贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司（以下简称贵合公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路443号。法定代表人：王志娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴定贵，贵州匠心律师事务所律师，一般代理，执业证号15201201210526907。原告顺和公司与被告贵合公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺和公司法定代表人唐田云及委托诉讼代理人黄森林，被告贵合公司委托诉讼代理人吴定贵到庭参加诉讼。庭审中，原、被告共同向本院申请了一个月的庭外和解时间。本案现已审理终结。原告顺和公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2015年10月至2017年1月住宅物业管理费281515.80元及滞纳金64555.10元，门面物业管理费15840元及滞纳金3632.30元，2017年2月至2017年5月的物业管理费和门面物业管理费75000元及滞纳金5000元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年7月23日，原告与贵州利尔房地产开发有限公司（以下简��利尔房开公司）签订了关于“月半湾”住宅及商业物业的前期物业服务合同，约定：物业管理费住宅每月每平方米1.76元，商业物业每月每平方米3元。被告系原告所管理的“月半湾”业主，被告于2015年10月接收物业，其物业包括住宅建筑面积9997.01平方米，商业用房面积330平方米。被告在欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了物业管理工作，被告从2015年10月起一直未交纳物业管理费，经原告工作人员多次催缴未果，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告贵合公司辩称，我方没有缴纳物管费的理由如下：1.除四套房屋外，案涉商品房虽备案登记在我公司名下，但由于商品房尚未竣工验收，也未在房地产主管部门备案，不符合交房条件，不得交付使用，答辩人也未收房，我公司不是物业管理费的支付主体；2.商品房未交付之前的物业管理费应当由利尔房开公司承担，根据顺和公司和利尔房开公司签订的前期物业服务合同第七条的约定，业主应于交房之日起缴纳物业服务费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由利尔房开公司全额缴纳。根据相关法律规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告贵合公司作为乙方与利尔房开公司作为甲方签订了《商品房购买协议》及附件，约定：第一条，甲方依法取得位于贵阳市小河区××村建设用地，用途为住宅及商服，乙方根据区国土局土地出让合同约定进行购买……。第二条，乙方团购商品房房源状况：1.住宅：建筑面积共9997.01平方米、位于月半湾1号楼118套房屋、建筑面积8128.19平方米，3号楼14套房屋、建筑面积1120.04平方米，4号楼3套房屋、建筑面积283.68平方米，5号楼6套房屋，建筑面积465.1平方米，共计141套（房屋的建筑面积以产权部门测定的面积为准）；2.商业用房：建筑面积330平方米，位于3号楼裙楼商业（房屋的建筑面积以产权部门测定的面积为准）；3.房源的施工现状为主体工程已封顶。第三条：甲方已于2011年10月开始动工建设，按预售证约定时间，计划于2014年9月13日前建设完成，房屋产权登记办理时间为2015年12月30日之前，以上最终交房及办证时间以《商品房买卖合同》为准。第四条，房屋价款及支付方式……。第六条，乙方所购房屋物业管理费、维修基金、水电气等设施开通相关费用按住建部门批准同等收费标准执行。……。贵合公司与利尔房开公司在合同中对其他权利义务作了约定。被告贵合公司表示上述协议系草签的，实际面积应以登记的为准。2013年1月7日，利尔房开公司作为出卖人与被告贵合公司作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为经开区漓江路218号月半湾第3号楼1单元1层4号房，该房号为1-1-4，建筑面积为76.82平方米，套内建筑面积为62.9平方米，……。第十一条，交付时间和条件：（一）出卖人应当在2014年12月13日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足本合同中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。……。第二十三条，前期物业管理（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为顺和公司，资质证号为筑房物字0304354号，物业服务企业招投标备案号为2012003；（二）前期物业���理期间，物业服务收费价格为待报物价局审批后确定……。贵合公司和利尔房开公司在合同中对其他权利义务作了约定。被告贵合公司表示其所购买的若干房屋除房号与面积上述合同不一致外，其他关于交房时间、交房条件、物业管理单位等内容一致。原告顺和公司表示被告贵合公司购买了利尔房开公司的房屋，进行了预售登记，也知道顺和公司是物业管理人，交房时间作了约定，也实际向被告交房。2013年7月23日，原告顺和公司作为乙方与利尔房开公司作为甲方签订了《前期物业服务合同》及附件，约定：第一条物业基本情况：物业名称“月半弯”、物业类型住宅小区、座落位置贵阳市小河区××村，建筑面积64719.19㎡。第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的���行、维修、养护和管理；……。第六条，本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.76元/月/平方米，办公楼2.5元/月/平方米，商业物业3元/月/平方米；物业服务费用主要用于以下开支……。第七条，业主应于交房之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交纳约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每个月1-15日履行交纳义务。……。第二十二条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按月应缴额的0.03/日的标准向乙方支付违约金。第二十六条，本合同期限自2013年7月25日起至2016年7月24日止……。顺和公司和利尔房开公司在合同中对其他权利义务作了明确约定。2015年9月28日，利尔房开公司出具《交房通知》，载明“尊敬月半湾业主：您好！由于贵州利尔房开公司经营管理不善，造成月半湾业主的利益受损。在政府相关职能部门的监督、帮助下，现您所购买的月半湾房屋已基本达到领房条件。现我公司计划采用分批的兑现承诺，定于2015年9月29日至9月30日交付钥匙，其中：9月29日上午九点1＃、2＃、3＃楼交钥匙，9月30日上午九点4＃、5＃楼交钥匙。对尚未完成的道路修建、水、电收尾等后期剩余工程，我们将加大工作力度，争取尽快完工，关于违约金，将在今后的物管费用中进行充抵。请当日带上以下资料到月半湾项目售楼部办理相关事宜……”。原告顺和公司表示上述《交房通知》张贴于月半湾小区，案涉房屋从2015年9月29日起开始交付。被告贵合公司表示未收到上述《交房通知》，从该通知来看，2015年9月28日是不符合交房条件的，且贵合公司也未收房。2016年5月22日，利尔房开公司向原告顺和公司出具《情况说明》，载明“兹有利尔房开公司所开发的小河区月半湾项目，该项目与顺和公司签订前期物业管理服务协议，协议期间委托物业管理方解决和处理所管辖范围内的月半湾商业区域的门面出租一系列管理事宜”。2016年11月1日，原告顺和公司出具《关于月半湾收取物业管理费的再次催缴函》，载明“致：贵合公司相关领导，兹贵阳市花溪区小河漓江路218号月半湾于2015年9月29日开始交房，根据《物业服务收费管理办法》（1864号文）规定：“纳入物业管理范围的但尚未出售的，物业服务费用或者物业费资金由开发单位或使用单位全额缴纳。”于2015年9月29日交房开始，物业公司正式收取物业费。该小区内贵公司还有124套住房，物业费单价为每平方每月收费标准按1.6元收取，总面积约9130.67平方米，13个月的物业费总金额约189918元，交房至今已经有13个月了，贵公司一直未支付物业管理费，如贵公司再不给予解决收取该物业费的问题，如该住房内出现门窗被砸被盗、房屋漏水、水管破裂后水四处流放造成的一切后果，请贵公司考虑，必要时我公司将有权向相关部门上报相关诉求，请贵公司收到此函后及时回复我公司并共同协商处理解决该问题”。该函左下角显示有“周诗琪”签名，落款时间显示为“2016.11.4”。对此，被告贵合公司表示周诗琪确实是贵合公司员工，该函中提到的物业管理费是每月每平方米1.6元，与物业���务合同约定的不符。原告顺和公司提交了贵合公司房源信息表、安置户身份证复印件、协议书复印件、装修申请表复印件、住房验收交接表复印件、村民房屋拆迁安置产权调换补偿协议复印件、住房验收交接表复印件、一至五号楼预留房源表复印件、《业主收房签收单》、月半湾业主资料、收费许可证复印件、收费标准打印件、电费催缴单，该组证据用于证明包含1-1-2-1在内的125套房屋，面积为9281.98平方米，分别于2015年9月28日、2015年9月29日已经交付贵合公司，贵合公司已经安排其公司员工“刘劲辉”和“王纪淞”收房，原告顺和公司另表示在《月半湾业主资料》中注明有交房日期的，利尔房开公司已将房屋交付被告，未注明交房日期的被告贵合公司未收房，剩余的空置房源也未收房。被告贵合表示协议真实性无法核实，在原告提交的房源表中除1-1-5-3（���积为49.32㎡）、1-1-8-6（面积为70.44㎡）、1-1-7-3（49.32㎡）三套房屋外，其余商品房目前均预售备案登记在被告贵合公司名下；收费相关标准不是正规文件，无相关法律效力；电费催缴单指向的是“贵投公司”，不一定是被告，即使指的是贵合公司，也只证明供电局向贵投公司催收过电费，并不能证明贵投公司已收房。被告贵合公司另表示“刘劲辉”和“王纪淞”确系该公司员工，但该两名员工并未收房，也未签收任何收房材料，贵合公司并未看到该二人签字收房的材料，《业主收房签收单》真实性有异议，登记在贵合公司名下的商品房至今尚未竣工验收，也未取得房地产主管部门商品房备案登记表，不符合交房条件，贵合公司至今未收房，《业主收房签收单》上签字收房的人，贵合公司不认识，王健波的房屋装修和交接，并不能证明房屋验收合格，物业管理费的缴纳主体为收房的业主或利尔房开公司，贵合公司不是交纳物业管理费的主体。，本院询问：1.原告顺和公司，本案诉请中计算的房屋和门面物业管理费是按照利尔房开公司与贵合公司签订的《商品房购买协议》约定的面积计算，还是按照房源信息表显示的面积来计算？原告顺和公司表示诉请中的房屋和门面的物业管理费是按照利尔房开公司与贵合公司签订的《商品房购买协议》约定的面积来计算的。原告顺和公司提交了物业费滞纳金（违约金）计算明细，载明“面积为9281.98平方米，单价为1.76元，每月物管费16336.30元。”。合同中约定的违约金是每日千分之三，诉请中的违约金原告自愿按每日按每日千分之一计算，被告贵合公司表示与利尔房开公司签订的商品房买卖合同中不包括门面，门面已由利尔房开公司转卖给其他人，门面出租都是由原告在负责，违��金过高。2.案涉房屋的现状？原告顺和公司表示2015年9月份交房后就已经有被告公司的人入住了，被告贵合公司表示涉案房屋没有竣工验收，也没有收房，房屋中入住的人也不是被告公司的员工。上述事实，有原、被告营业执照、法定代表人身份证明、资质证书、前期物业服务合同及其附件、商品房购买协议、贵合公司房源信息表、交房通知、情况说明、再次催缴函、门面及住宅物业费及滞纳金计算明细、安置户身份证复印件、协议书复印件、装修申请表复印件、住房验收交接表复印件、村民房屋拆迁安置产权调换补偿协议复印件、住房验收交接表复印件、一至五号楼预留房源表复印件、《业主收房签收单》、《月半弯业主资料》、收费许可证复印件、收费标准打印件、电费催缴单，商品房买卖合同、备案登记表以及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。利尔房开公司与原告顺和公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，有违反法律、行政法规的强制性规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《前期物业服务合同》约定“业主应于交房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳”，关于本案案涉房屋是否已交付被告贵合公司，原告顺和公司在庭审中陈述利尔房开公司已向被告贵合公司交付房屋，但原告提交的《月半弯业主资料》时又称只有标注收房时间的才是贵合公司已经收取的房屋，未标注就表示没有收房，该陈述前后矛盾。根据原告提交的《业主收房签收单》、专题会议纪要、王健波的装修申请表和住房验收交接表及村民房屋拆迁安置产权调换补偿协议等证据显示利尔房开公司已将房屋交付给案外人王健波作为安置房屋，在庭审中被告贵合公司亦表示不认识签收人，也未授权公司员工收房，且至今涉案房屋未竣工验收合格，也不符合交房条件，故不应向原告支付物业管理费及违约金。因原告顺和公司前后陈述矛盾，亦未提供充分的证据形成的完整的证据锁链，证明利尔房开公司已向贵合公司交付了房屋及门面且贵合公司已收房屋及门面，故对于原告顺和公司诉请被告贵合公司支付房屋及门面物业管理费、违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决���下：驳回原告贵阳顺和物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币6784元，减半收取人民币3392元，由原告贵阳顺和物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇一七年七月五日书记员  郑 燕