湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘06民终808号上诉人（原审被告）：岳阳县张果老餐饮总店，住所地岳阳县麻塘镇洞庭村。经营者：张素，男，1969年12月16日出生。上诉人（原审被告）：张素，男，1969年12月16日出生，汉族，户籍住址岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审被告）：张惠，女，1966年12月5日出生，汉族，户籍住址湖南省南县。以上三上诉人共同委托代理人：邓园，湖南金球律师事务所律师。上诉人（原审原告）：袁岳华，男，1973年10月15日出生，汉族,户籍住址湖南省岳阳县。上诉人（原审原告）：粟岳林，男，1974年6月25日出生，汉族，户籍住址湖南省岳阳县。以上二上诉人共同委托代理人：章新华，湖南省岳阳县忠信法律服务所法律工作者。上诉人岳阳县张果老餐饮总店、张素、张惠与上诉人袁岳华、粟岳林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳县人民法院（2016）湘0621民初1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人张素及其共同委托代理人邓园，上诉人袁岳华及其共同委托代理人章新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳阳县张果老餐饮总店（以下简称张果老餐饮）、张素、张惠上诉请求：依法改判该三上诉人只支付袁岳华、粟岳林征收补偿款67635.75元。事实和理由：1、诉争双方约定的共同分配“政府或者他人补偿的装修费用”，仅仅是指张素、张惠租赁的袁岳华、粟岳林房屋上的装修，并不包括装饰以及张素、张惠的自建房屋、新建附属设施等。2、岳阳县荣家湾镇人民政府于2015年10月21日公示拆迁补偿概算汇总报表后，张果老餐饮受拆迁影响已无法实际经营，应当以2015年10月21日作为租赁合同终止之日。据此，张素、张惠也已付清了租金。袁岳华、粟岳林辩称：1、俗称的装修亦包括装饰。张素、张惠的自建房屋、新建附属设施添附在房主的土地上，袁岳华、粟岳林主张一定比例的自建房屋、新建附属设施的征收补偿款合乎情理。2、应当以《拆迁协议》签订的时间，即2016年8月26日作出本案租赁合同终止的日期。袁岳华、粟岳林上诉请求：张素、张惠自建房屋的征收补偿款亦应当按比例分配给袁岳华、粟岳林；而空调的征收补偿款应当全部归袁岳华、粟岳林所有。事实和理由：至拆迁之日，空调已使用三年以上，依《租赁合同》第九条第二款的约定，空调的征收补偿款应归袁岳华、粟岳林所有；《租赁合同》虽对自建房屋遭遇拆迁获得的补偿如何分配没有明确约定，但根据自建房屋是添附在房主土地上的事实，自建房屋的征收补偿款理应按比例分配给袁岳华、粟岳林。张果老餐饮、张素、张惠辩称：只应对袁岳华、粟岳林原有房屋中的装修补偿款按比例进行分配。原审原告袁岳华、粟岳林向一审法院起诉请求：1、依法解除与被告张素、张惠于2012年2月1日签订的《租赁合同》；2、判令张果老餐饮、张素、张惠支付征拆补偿款523991.7元、房屋租金16327.21元、袁岳华的彩钢棚征拆补偿款23400元、粟岳林的柴火房征拆补偿款11348元；3、由张果老餐饮、张素、张惠负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2012年2月1日，袁岳华、粟岳林作为甲方与作为乙方的张素、张惠签订《租赁合同》。该合同约定：1、租赁对象：甲方将位于岳阳县原麻塘镇洞庭村喻家组房屋及附属土地租赁给乙方使用。2、租赁范围：粟岳林一楼所有房屋（包括三间杂屋）及前后左右用地及其房屋后菜地100平方米、袁岳华一楼所有房屋（包括三间杂屋）及前后左右全部用地和三楼整层房屋。4、租赁面积：以租赁范围约定的所有实际面积为准（以双方签字认可的平面图为准）。5、租金：年总租金24400元。其中，粟岳林的年租金为12000元，袁岳华的年租金为10000元，袁岳华的三楼房屋年租金为2400元。6、租赁期限：八年，自2012年5月1日至2020年5月1日止。7、租金交付方式：每年交付租金一次，先交付租金后使用租赁物（合同租金每三年递增10%）。8、装修约定：在不损坏房屋主体结构的情况下，乙方可任意规划设计装修。12、违约处理：若租赁期间遇政府或他人征收，双方不属违约，政府或他人补偿的装修费用，甲乙双方共同分配，分配方案为：租赁一年，甲方分得10%，乙方分得90%；租赁二年，甲方分得20%，乙方分得80%；依次类推。二、2015年4月，征拆通告发布；2015年10月28日，拆迁补偿概算汇总报表公示；2016年8月26日，张果老餐饮与荣家湾镇政府签订了房屋拆迁征地补偿安置协议书，张素在协议书上签名。自2012年5月1日起至2016年8月26日止，时间跨度为4.1年。三、张素、张惠支付了至2016年3月1日止的租金。自2016年3月2日起至2016年8月26日止（即房屋拆迁补偿安置协议书签订之日）共计178天，按约定租赁费每三年递增10%计算，未支付袁岳华租金6651.8元[(12400元/年÷365天/年×178天）×(1＋10%)]，未支付粟岳林租金6437.3元[（12000元/年÷365天/年178天）×（1＋10%）]，以上租金合计13089.1元。四、2016年7月，湖南明达房地产评估经纪有限公司受荣家湾镇政府委托，对张果老餐饮自建房屋、装饰装修机附属设施的价值进行评估并作出[2016]102号评估报告，结论为：自建房屋价值270167元，装饰装修及附属设施价值894261元，合计1164428元。2017年1月，经张素、张惠申请，一审法院委托上述评估公司对涉案的征收补偿项目进行评估。2017年1月19日，该评估公司作出[2017]A003号鉴定估价报告，结论为：1、张素、张惠自建房屋价格270167元，自建房屋装修价格227627元、装饰价格106392元；2、张素、张惠承租袁岳华、粟岳林房屋装修价格206405元、装饰价格50363元；3、张素、张惠自建附属设施价格278952元，承租粟岳林、袁岳华原有附属设施价格24522元。五、袁岳华主张其二楼防水彩钢棚征拆款23400元归其单独所有，粟岳林主张其柴火房征拆款11348元归其单独所有，因二人未向一审法院提供相关证据证明，一审法院对二人该主张不予认定。一审法院认为：1、张果老餐饮被征拆，张素、张惠自愿与征拆单位签订了征拆协议，本案诉争双方订立《租赁合同》所约定的权利、义务因此终止，双方均不能再实现合同的目的，故该《租赁合同》依法应予解除。2、张素、张惠租赁袁岳华、粟岳林房屋及其使用的土地经营餐饮业，双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定该合同合法有效。该合同第十二条约定了租赁期间租赁物遇征收，双方共同分配装修补偿款，故袁岳华、粟岳林要求张果老餐饮、张素、张惠支付装修补偿款的诉讼请求，一审法院予以支持。双方虽对租赁物装修征收补偿款的分配比例进行了约定，但对租赁物的装修范围约定不明。按双方在租赁合同中约定的内容，并结合本地在装修方面的习惯，一审法院确定双方约定的装修费用包括袁岳华、粟岳林原有房屋的装修、装饰和张素、张惠自建房屋的装修、装饰以及新建的附属设施。故袁岳华、粟岳林要求按合同约定的比例分配原有房屋的装修、装饰和张素、张惠自建房屋的装修、装饰以及新建附属设施的征收补偿费用的诉讼请求，一审法院予以支持。3、岳阳县荣家湾镇政府对讼争租赁物征拆，并与张果老餐饮、张素、张惠于2016年8月26日签订拆迁协议，致使本案诉争双方订立的租赁合同无法继续履行，故袁岳华、粟岳林要求张素、张惠支付自2016年3月2日至2016年8月26日止租赁费的诉讼请求，一审法院予以支持。张素、张惠辩称应当以涉案房屋拆迁公示之日为租赁合同终止的时间，该理由不成立，一审法院不予采纳。4、袁岳华要求支付彩钢棚征拆补偿款及粟岳林要求支付柴火房的征拆补偿款的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条的规定，判决：一、岳阳县张果老餐饮总店、张素、张惠支付袁岳华、粟岳林装修、装饰及附属设施征拆补偿款按租期4.1年的时间计算为381114.99元[（106392元＋227627元＋50363元＋206405元＋278952元）×41%＋24522元]；二、岳阳县张果老餐饮总店、张素、张惠支付袁岳华租金6651.8元，支付粟岳林租金6437.3元；三、驳回袁岳华、粟岳林的其他诉讼请求。案件受理费9437元，由岳阳县张果老餐饮总店、张素、张惠共同负担6469元，袁岳华负担1484元，粟岳林负担1484元。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与原审一致。根据原审在卷证据，二审补充查明：1、2016年8月26日，岳阳县荣家湾镇人民政府作为甲方与作为乙方的张果老餐饮签订《房屋拆迁征地补偿安置协议书》，张素作为张果老餐饮的法人代表在该协议书上签名。该安置协议第四条第二项载明，“甲方对乙方商业经营面积补偿（含搬迁、过渡、设备设施安装及拆除等费）共计174594.4元”。2、《租赁合同》第九条第2项约定，“合同到期后，乙方（张素、张惠）装修的固定件留给甲方（袁岳华、粟岳林），可移动的物件由乙方带走，使用三年以内的空调由乙方带走，使用三年以上的空调留给甲方”。3、诉争双方对一审判决所认定的“张素、张惠自建房屋价格270167元，自建房屋装修价格227627元、装饰价格106392元；张素、张惠承租袁岳华、粟岳林房屋装修价格206405元、装饰价格50363元；张素、张惠自建附属设施价格278952元，承租粟岳林、袁岳华原有附属设施价格24522元”的事实没有争议。本院认为，二审争议的焦点有四：一、《租赁合同》终止的时间应当如何认定。根据已查明的事实，岳阳县荣家湾镇人民政府在2016年8月26与张果老餐饮签订补偿安置协议时，已单独就其商业经营方面（含搬迁、过渡、设备设施安装及拆除等）的损失作出了174594.4元的补偿。在此前提下，张素、张惠又以经营受拆迁影响为由，主张以2015年10月21日作为《租赁合同》终止之日，对袁岳华、粟岳林不公平。据此，二审确认以补偿安置协议签订之日即2016年8月26作为《租赁合同》终止之日，并确认张素、张惠应当向袁岳华、粟岳林支付自2016年3月2日起至2016年8月26日止的租金。二、装饰拆迁补偿款是否应按约定的比例分配。袁岳华、粟岳林主张，俗称的“装修”包含“装饰”，装饰拆迁补偿费应当按约定比例予以分配。二审认为，“装修”是否包含“装饰”，在不同的语境中有不同的理解；就本案而言，应当依据日常交易习惯和《租赁合同》的约定作出公平、合理的解释。“装修”物通常情况下因不具备再次使用的价值而不可拆除，而“装饰”是指“起修饰美化作用的物品”，通常情况下可以移除且移除后仍具有使用价值。在本案中，依据湖南明达房地产评估经纪有限公司[2017]A003号鉴定估价报告，诉争双方所称的“装饰”物，绝大部分是广告牌（招牌）、石（瓷）狮子、艺术造型灯（吊射灯）、实木吧台（收银台）等可移除且移除后仍具有使用价值的物品。在日常租赁交易中，承租人经出租人同意进行了装修、装饰，在租赁期满后带走移除后仍具有使用价值的装饰物，出租人无权阻拦；《租赁合同》第九条第2项亦约定，“合同到期后，乙方装修的固定件留给甲方，可移动的物件由乙方带走，使用三年以内的空调由乙方带走，使用三年以上的空调留给甲方”。由此可见，袁岳华、粟岳林主张装饰拆迁补偿款也应按比例进行分配的上诉主张，既与日常租赁交易习惯相悖，也与双方事前的约定不符。据此，二审认定，本案中“装饰拆迁补偿款”归张素、张惠所有。三、张素、张惠自建房屋的装修补偿款，是否应按约定的比例分配。根据《租赁合同》的整体约定来看，诉争双方在签订合同时均明知租赁房屋（在不损坏主体结构的情况下）将扩建（添附），因此，诉争双方在约定装修补偿款按比例分配之时，理应包括了今后将扩建（添附）房屋的装修补偿款。据此，二审确认，张素、张惠自建房屋的装修补偿款应当按约定的比例分配给袁岳华、粟岳林。四、张素、张惠自建房屋及新建附属设施的征收补偿款，是否应按约定的比例分配。依前所述，诉争双方在签订合同时均明知租赁房屋将扩建（添附），且预见可能遭遇征收并就装修征收补偿款的分配作出了明确约定。在此情况下，袁岳华、粟岳林未与张素、张惠约定扩建（添附）房屋的征收补偿款的分配方案，应视为双方对此无约定。在双方无约定的情况下，张素、张惠“谁投资谁受益”的主张合乎情理，且依据湖南明达房地产评估经纪有限公司[2017]A003号鉴定估价报告，诉争双方所称的“附属设施”，其中大部分也系空调、监控摄像头、排气扇、彩钢棚等可移除、移除后仍具有使用价值的物品，据此，二审酌情认定张素、张惠自建房屋及新建附属设施的征收补偿款，无需分配给袁岳华、粟岳林。此外，还需要说明的是：1、袁岳华、粟岳林上诉主张的空调征收补偿款，包含在双方诉争的附属设施拆迁征收补偿款内，不属于新的诉讼请求，二审对此应当作出裁判。鉴于《租赁合同》第九条第2项约定，合同到期后使用三年以上的空调留给袁岳华、粟岳林，且张国老餐饮实际经营期限也已超过三年，二审认定空调拆迁补偿款5900元归袁岳华、粟岳林所有。2、一审判决认定，自2012年5月1日起至2016年8月26日止时间跨度为4.1年，属于计算错误。准确的时间跨度为4.3年，二审对此予以纠正。依前所述，张素、张惠除应当支付袁岳华、粟岳林自2016年3月2日起至2016年8月26日止的房屋租金外，还应当按《租赁合同》约定的比例支付空调拆迁征收补偿款5900元,装修征收补偿费用[206405元（原房屋装修补偿款）+227627元（自建房屋装修补偿款）]×43%＝186633.76元，袁岳华、粟岳林原有附属设施征收补偿款24522元，以上三项共计217055.76元。综上，袁岳华、粟岳林以及张素、张惠、张果老餐饮均有部分上诉理由成立。湖南省岳阳县人民法院一审判决认定基本事实清楚，但处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳县人民法院（2016）湘0621民初1678号民事判决第二项、第三项；二、撤销湖南省岳阳县人民法院（2016）湘0621民初1678号民事判决第一项；三、限张素、张惠、岳阳县张果老餐饮总店在本判决生效之日起十日内，向袁岳华、粟岳林支付装修拆迁补偿款、原有附属设施拆迁补偿款、空调拆迁补偿款共计217055.76元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9437元，由张素、张惠、岳阳县张果老餐饮总店共同负担3563元，由袁岳华、粟岳林各负担2937元；二审案件受理费9797元,由张素、张惠、岳阳县张果老餐饮总店共同负担7212元，由袁岳华、粟岳林各负担1293.5元。本判决系终审判决。审判长  许震鹏审判员  易小平审判员  周四平二〇一七年七月十日书记员  任 炼附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。