上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初4668号原告：上海夏盛电子有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：木洲舟，总经理。委托诉讼代理人：木少华，男。委托诉讼代理人：潘忆，上海青本律师事务所律师。被告：上海垄青贸易有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张军，总经理。原告上海夏盛电子有限公司诉被告上海垄青贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2017年5月15日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人木少华、潘忆、被告法定代表人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海夏盛电子有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2017年3月所欠租金人民币35,416.60元、物业管理费1,600元、基本电费400元；2、被告支付原告逾期支付租金的滞纳金18,886.20元(按照日千分之三，自2017年2月27日至2017年3月28日)；3、被告支付擅自退租违约金90,833元。事实与理由：2017年2月27日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定被告向原告租赁位于青浦区沪青平公路XXX号XXX号北楼一楼二楼厂房出租给被告，租期为2017年3月1日至2019年2月28日，租金为545,000元/年，物业费为1,600元/月，基本电费为400元/月，租金支付方式为先付后租。被告于合同签订当日支付原告1万元，后原告多次催讨，被告称无力偿付，于2017年3月24日单方提出解除租赁合同，于3月28日腾退，并要求原告通过诉讼确定违约金数目。因双方未能协商一致，故原告起诉至法院。被告上海垄青贸易有限公司辩称：因为被告没有实际使用，原告迟延交付房屋，并且部分房屋系违章建筑被拆除，故被告不同意原告的全部诉讼请求。在一楼北面大约有300平方米的棚，与一楼相连，在被告承租范围内，因为是违章建筑在3月6日前被拆除，因为面积减少，被告要求减少租金，原告答应减少5万元，被告不同意想要只租赁一楼，但原告不同意。房屋实际于2017年3月6日才交付被告。3月24日应原告的要求被告书写了解除合同书，在3月26日被告将物品搬离，没有通知原告也没有办理交接手续。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇沪青平公路XXX弄XXX号，产权人系原告。2017年2月27日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告承租系争房屋的北楼一楼二楼，出租面积1,600平方米；原告的营业执照、法人身份证、房产证等资料复印件作为本合同附件；租期自2017年3月1日至2019年2月28日止，交房日即为起租日，由起租日开始计算租金；租金545,000元/年，另计物业管理费1,600元/月，基本电费400元/月，以上费用不含税；被告应在本合同签订之日向原告一次性支付3个月租金及2个月租赁保证金共计227,083元，其中保证金90,833元，租金先付后用，乙方应提前10日付清给甲方，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按应付该期金额的3‰向原告支付滞纳金；在整个合同期限内，租赁保证金应保持足额，原告有权在被告违反本合同的情况下，抵扣被告的租赁保证金，补偿原告所遭受的一切损失包括不限于拖欠的租金、物业管理费、其他费用及任何被告应支付的款项；非本合同规定的情况，被告在租赁期间中途擅自退租的，被告应按月租金的2倍向原告支付违约金等。合同签订当日，被告支付租金1万元，其余钱款未付。2017年3月24日，被告出具《解除合同书》，表示自即日起解除《厂房租赁协议》，原告允许被告于2017年3月28日前搬运相关物品，未搬走物品归原告处置；被告基于解除《厂房租赁协议》引发的违约金数额由法院认定为准，原告可保留一切诉讼权利。系争房屋的施工图显示一层和二层房屋的建筑面积均为798平方米。对于当事人无争议的事实，由原告、被告的陈述，厂房租赁合同、房地产权证、解除合同书、图纸等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为：1、原、被告口头约定被告可以在2017年3月1日前入住，原告将钥匙放在门卫，告知被告可以随时去拿，被告何时进场原告不清楚。上一个承租户的物品在3月1日前已经全部拿走。签订合同时被告表示第二天会按约支付租金和保证金，但是原告多次催款无果。被告之后表示不租了，被告股东之间没有谈拢曾要求原告降低租金到50万元/年，原告同意了要求被告付款，但是被告第二天又提出只租赁第一层，原告不同意；2、被告所述的300平方米大棚不在租赁合同范围内，因属于违章建筑被强拆。被告认为：1、被告在3月1日打电话给原告，原告表示钥匙在门卫，被告拿钥匙查看房屋后发现还有上一个承租户的机器设备，故把钥匙放回门卫，要求原告将东西搬走。3月5日原告表示东西已经搬走，被告在3月6日进场；2、被告进场后发现300平方米的大棚被拆除了，被告要求只租第一层，原告不同意，故被告要求解除合同。对于滞纳金的标准认可，但不同意支付。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。从双方的陈述看，原告将系争房屋钥匙放在门卫，被告在3月1日当天至门卫处拿钥匙查看了系争房屋，故原告已经履行了交付义务。被告陈述当时还有上一个承租户的物品没有搬离，直到3月6日才进场，对此原告予以否认，被告也未提供证据予以证明，对被告的该抗辩意见本院难以采信。被告认为被拆除的300平方米房屋在租赁合同约定的范围内，然合同对该300平方米无具体描述，从原告提供房地产权证、图纸看，该300平方米并不在1,600平方米内，故对被告的抗辩意见难以采信。被告未按照合同约定支付租金和保证金，且在2017年3月24日书面要求解除合同，对此原告同意被告解除合同，保留追究相应的法律责任，故原、被告之间的租赁合同已经解除。根据被告出具的《解除合同书》，被告要求于2017年3月28日前搬离，故被告理应支付2017年3月28日前的租金、物业管理费和基本电费。被告逾期支付租金，理应按照合同约定支付滞纳金。被告在租赁期限内提前要求解除租赁合同，原告主张违约金符合合同约定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海垄青贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海夏盛电子有限公司租金31,808元、物业管理费1,493元、基本电费373元；二、被告上海垄青贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海夏盛电子有限公司逾期支付租金滞纳金18,886.20元；三、被告上海垄青贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海夏盛电子有限公司违约金90,833元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,170.54元，减半收取计1,585.27元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一七年七月四日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。