北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初9628号原告：欧阳爱容，女，1966年7月10日出生。委托诉讼代理人：许正远（欧阳爱容之夫），男，1964年11月17日出生。委托诉讼代理人：柯进忠，北京市智多鑫律师事务所律师。被告：林鑫，男，1962年7月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：马超，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京中勉律师事务所律师。原告欧阳爱容与被告林鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。欧阳爱容的委托诉讼理人许正远、柯进忠和林鑫的委托诉讼代理人马超、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳爱容向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2016年5月15日签订的《承包协议书》；2、判令被告退还押金10万元；3、判令被告赔偿2017年3月22日至2021年5月22日的经营损失40万元、装修损失5.88万元、转让费损失23万元，合计68.88万元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年9月28日，经被告同意原告支付转让费60万元取得案外人阎青松承包的北京市金天坛招待所经营权，原、被告重新签订《承包协议书》，变更了承办主体及相关证照负责人。后原、被告续签过两次《承包协议书》。2016年5月份，被告的代理人和原告续签《承包协议书》，约定被告将位于北京市东城区×区×号楼×门、×门共计21间房屋出租给原告用于招待所使用。承包期限自2016年5月23日至2021年5月22日。2017年3月22日，原告经营的北京市金天坛招待所大门被综合执法行政执法监察大队强行封闭，执法人员告知原告，原告使用房屋用途为住宅，封门是因为被告违反房屋设计规划图纸，未经相关部门标准私自开设。封门导致原告无法正常经营，给原告造成重大经济损失。原告认为被告隐瞒合同真实情况，属合同欺诈行为，被告应对房屋瑕疵承担瑕疵担保责任，故原告诉至本院，请求判如所请。被告林鑫辩称，原、被告共签署了三份合同，前两份合同已经到期。按照双方签署合同，被告的主要合同义务是交付房屋，被告已经履行了交付房屋的义务，至于原告如何使用房屋，由原告自行决定。现原告仍然实际占有使用房屋，原告经营的宾馆也处于正常经营状态。被告无法确定原告主张的转让费、装修费是否实际发生，即使实际发生，以上费用也发生于双方签署最后一份协议之前，与涉案合同无关。另，原告并未按照合同约定支付房屋租金，已经构成违约，综上被告同意解除原、被告之间合同关系，但不同意原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月15日，案外人林恩泽受被告委托与原告签署《承包协议书》，约定被告同意将×区×号楼×门×、×和×门×、×号房屋（以下简称涉案房屋）给予原告承包，被告同意将金天坛商标在原告经营期内用于招待所名称使用。承包期限为5年，自2016年5月23日至2021年5月22日。承包金额每年30万元，每半年为一个交付期，原告应于每个交付期提前15日交纳下一个交付期的金额。协议签署时，原告应向被告缴纳押金10万元，作为原告全面履行协议各项条款的保证金，在原告全部履行本协议各项条款规定的情况下，协议到期后，原告如不续签，被告10日后将全部押金退还原告。原告在协议有效期内非因被告原因解除合同的，需提前通知被告，押金不予退还。如原告计划自行对房屋进行改造装修，应提前与甲方协商，其装修内容在不破坏整体结构的基础上，被告予以大力支持协作，费用自理。协议另约定：由于地震、火灾、水灾等自然灾害，以及其他不可抗力事件，不能归咎于被告的原因，使原告蒙受损失时，双方协商解决；由于承租人或第三者原因，致使原告蒙受损失时，被告不负责任，但有义务协助原告向侵害人追偿。上述协议为续签协议，原、被告之前曾签署了两份《承包协议书》，承包期限分别为2005年3月23日至2011年5月22日和2011年5月23日至2016年5月22日。2016年5月15日《承包协议书》签订后，原告以北京市金天坛招待所名义对外经营住宿业务，现原告已依约交纳了2017年5月22日之前的承包费和10万元押金。2017年3月22日，因政府开展“开墙打洞”整治工作，相关部门对涉案房屋临街开启房门进行了封堵并拆除了门前台阶。庭审中，原、被告均认可被告最初向原告交付涉案房屋，临街开启房门就已经存在，且该门户一直作为北京市金天坛招待所对外经营的门脸使用。因双方均同意解除合同，庭审过程中，本院组织双方尽快办理房屋交接，双方因腾退房屋时间意见不一致，原告拒绝办理交接，现涉案房屋依然由原告占有使用，且原告庭审中自认住户可以通过小区门进入，目前还在经营。关于原告主张的经营损失一节，原告向本院提交了2016年度的部分经营发票和原告自行制作的客人入住明细表，以证明原告经营损失。被告对此不予认可。比对原告提交发票和其自行制作明细表，两者从入住人名称、金额、入住时间等均存在较大不一致。原告对其经营损失未进一步举证。关于原告主张的装修费损失一节，原告向本院提交了收条两张，并主张2011年12月31日支付装修费13万元、2016年12月份支出装修费1.7万元。被告不认可该证据真实性，并主张依照双方协议约定，原告装修施工前应告知被告，但原告并未告知装修情况，装修费即使实际发生也是发生在之前的协议期内，和本案涉诉的协议无关。原告对装修施工前曾与被告协商一致，未举证。关于原告主张的转让费一节，原告向本院提交了2006年9月28日原告和案外人签署的《转让协议书》，被告不认可真实性和证明目的。另，庭审中，原告主张被告曾承诺政府治理“开墙打洞”工作施工期间免去原告租金，被告对此不认可，原告对此未举证。本院认为，原、被告2016年5月15日签署的《承包协议书》虽名为承包，但根据该合同约定的承包期限、承包费及缴纳方式、风险负担等可以认定，该协议书实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，依照双方协议约定，原告承租涉案房屋系用于经营招待所的商业经营目的。被告未经城市规划行政主管部门批准，通过开墙打洞方式，将涉案房屋临街窗户改为门户，并将改造施工后的房屋交付原告使用，现政府部门已经依法对开墙打洞的违规行为进行了整治，封堵了临街门户，而该门户一直作为招待所经营门脸，现原告以合同目的无法实现为由，要求解除双方租赁合同关系，于法有据，且被告同意解除合同，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告提交的发票和明细表存有较大出入，且原告未提交其他证据，现原告证据不足以证明其主张的经营利润损失，但招待所经营门脸被封，对原告实际经营确有一定不利影响，考虑到原告租赁涉案房屋进行经营属于市场行为，其利润受各种因素影响，不具有客观准确性及可预期性，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素酌定原告的损失金额为8万元。至于原告主张的装修费和转让费一节，原告现有证据不足证明装修费和转让费的真实性。且即使原告确实际支付上述费用，因原、被告前两份协议已经履行完毕，2011年12月31日的装修费和转让费均应已摊销完毕；原告亦无证据证明2016年12月份装修施工行为经被告同意后实施，原告无权要求被告赔偿该笔装修费损失，故原告要求被告赔偿装修损失5.88万元及转让费23万元的诉讼请求，本院不予支持。另，依照双方合同约定，押金作为原告全面履行协议各项条款的保证金，现涉案房屋依然由原告实际占有使用，双方并未就房屋、水电等进行交接，现原告无权要求被告返还押金，故原告该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、解除原告欧阳爱容与被告林鑫之间的房屋租赁合同关系；二、被告林鑫于本判决生效后七日内赔偿原告欧阳爱容经营损失八万元；三、驳回原告欧阳爱容的其他诉讼请求；案件受理费5844元，由原告欧阳爱容负担4733元（已交纳），被告林鑫负担1111元（本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王亮二〇一七年七月十一日书记员  刘勃