四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1302民初438号 原告：南充恒润物业管理有限公司，住所地南充市顺庆区长丰路******。 法定代表人：陈挚，总经理。 委托诉讼代理人：廖小花，四川辽原律师事务所律师。 被告：陈安娜，女，1974年9月5日出生，汉族，住南充市顺庆区。 原告南充恒润物业管理有限公司（简称恒润物业公司）与被告陈安娜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告恒润物业公司的委托诉讼代理人廖小花、被告陈安娜均到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告恒润物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费5741元、违约金17688元，共计23429.00元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下： 原告系依法设立的物业管理公司，2010年7月29日，原告与四川恒利达房地产开发有限公司（简称恒利达房地产公司）签订了《前期物业委托合同》，作为恒利达房地产公司开发的位于南充市顺庆区天府明珠小区物业管理方，合同期限自2010年7月30日至2015年12月31日或业主委员会另行选聘时终止，合同约定物业管理费中住宅的物业管理费按房屋面积计算每平方米1.3元/月，合同签订后原告一直按合同要求履行物业管理工作职责。且在小区业主委员会依法成立后又与业主委员会另行签订了《物业管理服务合同》，合同期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，该合同也约定住宅的物业管理费按房屋面积计算每平方米1.3元/月，且约定业主或物业使用人未按时支付物管费的，从逾期之日起按照所拖欠费用总额的每日千分之三交纳违约金。被告陈安娜在南充市顺庆区天府明珠小区拥有住房一套，位于天府明珠小区**，从2013年8月23日至今（2016年6月30日），一直未向原告交纳物业管理费用，原告多次催促均无果，故原告提起本案诉讼。 原告恒润物业公司举证如下： 第1组：原告营业执照、法定代表人身份证明、被告基本信息以及南充市顺庆区舞凤天府明珠小区业主委员会《证明》各1份，拟证原、被告主体适格。 第2组：《前期物业委托合同》、《物业管理合同》、《催费通知书》，拟证根据物业委托合同的约定恒润物业公司服务期限是2010年12月31日起至业主委员会另行选聘物业合同终止，不管业主委员会是否合法，我们都是按物业前期服务合同履行的，之后与业主委员会签订的物业管理合同收费标准与前期服务合同一致；同时履行了催费义务。 被告陈安娜辩称，原告恒润物业公司在诉讼中称其与开发商签订了《前期物业管理合同》，合同期限自2010年7月30日至2015年12月31日；在业主委员会成立后，又与业主委员会另行签订了《物业管理服务合同》，合同期限自2014年1月1日起至2018年12月31日。依照《国务院物业条例》第二十六条和《四川省物业管理条例》第四十五条之规定，恒润物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》已于另行签订之日起依法自行终止。其与业主委员会签订的合同，（2014）顺庆民初字第1324号民事判决认定，业主委员会于2014年5月29日撤销2014年5月29日前作出的留聘现物业公司恒润物业公司的决定，法院对于业主委员会的这一撤销决定予以认可，当时业主委员会于2014年5月28日、5月29日在小区公示栏内张贴的公告予以证明。以上证据均可以证明，业委会留聘物业公司的决定被依法撤销了；不存在2014年1月1日起至2018年12月31日之间的留聘服务。依照《四川省物业管理条例》第五十四条第三款，物业服务合同的权利义务终止后，恒润物业公司应当在（2014）顺庆民初字第1324号民事判决后退出在本小区的物业服务。又根据最高人民法院法释（2009）8号的解释第十条第二款，关于“物业服务企业拒绝退出移交，并以事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，人民法院不予支持”的规定，请求人民法院驳回恒润物业公司的诉讼请求。 需要补充说明本小区从2015年4月30日至今没有合法的业主委员会存在。 同时，提起反诉：请求原告退还业主各项公共收益；电梯广告费14496元/户；其余小区业主活动室收费、小区物流柜存放占地费、小区外墙景观恢复费、装修材料河沙水泥无框阳台进场费、人防工程场停车费请求法院查证后按平均每户计算。 综上所诉，1、请求法院依法驳回原告的诉讼请求，依法予以支持我的反诉请求。2、要求物业公司退还违法违规收走的属于全体业主的所有资金，对损坏的全体业主的财产如：喷泉池、景观墙恢复原状。3、依据顺庆区人民法院1324号民事判决，要求原告物业公司退场。4、由原告承担本案的诉讼费。 被告陈安娜举证如下：1、（2014）顺庆民初字第1324号民事判决书，拟证业主委员会与原告签订合同属实，业主委员会撤销物业公司也属实，原告陈述他们不知情但原告当时是作为第三人参加诉讼，原告对此知情；2、天府明珠业主委员会相关信息公示栏《公告》；以及天府明珠业主委员会关于撤销原作出的留聘现物业公司的决定，拟证业主委员会在公示栏公示了撤销留聘物业公司的决定，业主委员会执行了自己的权利与义务；3、（2016）川13行终32号行政判决书以及行政复议决定书，拟证当时业主委员会是存在的，区人民政府也维持了舞凤街道办事处撤销业主委员会的决定，要求重新选举业主委员会；4、南充市顺庆区监察局《关于对陈安娜等人反映舞凤街道办事处不执行区政府行政复议决定有关问题的复函》以及南顺舞处函【2014】14号函件，拟证案涉小区一些领导违规操控业主委员会；5、《公告》，拟证当时成立的业主委员会不合法，舞凤街道办事处予以了撤销。 经审理查明，一、物业管理服务合同事实 2010年7月29日，原告恒润物业公司（乙方）与案外人四川恒利达房地产开发有限公司（甲方）就“天府明珠小区”物业管理签订了《前期物业委托合同》，合同约定：甲方将天府明珠（物业名称）委托乙方试行物业管理服务。为保证本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。第二条委托管理服务期限物业管理服务期限为2010年12月31日起至2015年12月30日止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。第五条物业服务费用双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅：1.3元/月/平方米，商业物业：2.0元/月/平方米，地下车位：1.0元/月/个。第六条费用的支付1、业主应于通知接房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。 继后，原告恒润物业公司（乙方）与南充市顺庆区天府明珠小区业主委员会（甲方）于2014年7月3日签订的《天府明珠物业管理服务合同》载明：“第三条委托管理期限第十八条委托管理期限为3年，2014年7月3日起自2017年7月2日止。第六条物业管理服务费用第二十二条物业管理费用（二）本物业的管理服务费，住宅按建筑总面积每月每㎡1.30元，非住宅按建筑面积每月每㎡2.50元，车位按建筑面积每月每平方1.0元的标准由业主向乙方交纳。代收生活垃圾处理费居民接每月每户6.50元，经营企业按每月每平方0.3元向乙方缴纳（未装修已入住业主按上述标准缴纳）；第七章违约责任第二十九条甲方违反协议，未能让业主按本合同约定的物业管理公共服务标准和时间交纳费用的，乙方有权向业主催促交纳并从逾期之日起按所欠费用总额的每日3‰交纳违约金……”在物业管理服务合同的尾部有甲、乙双方法定代表人的签字及单位加盖的印章。 二、物业服务费催收事实 陈安娜从2013年8月23日起至今未交纳物管费，原告进行了催收，但被告拒不支付物管费。2016年6月13日，恒润物业公司向陈安娜发出《催费通知》，《催费通知》载明：陈安娜截止2016年5月31日，应缴纳的物业服务费用为5574元，违约金16672元，物业公司已多次催收，现发通知请求尽快缴纳。 三、行政诉讼事实 由于天府明珠业委会的成立是否合法产生争议，舞凤街道办事处责令天府明珠小区重新申请设立业主大会、选举业主委员会，引发行政复议，最后引发行政诉讼。 南充市顺庆区舞凤天府明珠小区业主委员会（简称天府明珠业委会）不服南充市顺庆区人民政府舞凤街道办事处（以下简称舞凤街道办事处）于2015年4月30日作出的行政行为和南充市顺庆区人民政府（简称顺庆区政府）于2015年7月13日作出的南顺府复决[2015]3号行政复议决定，向南充市顺庆区法院提起行政诉讼，就此，顺庆区法院作出的（2015）顺庆行初字第127号民事判决查明事实为：2013年10月31日，天府明珠首届业主大会筹备组在小区内公布了《天府明珠首届业主委员会选举办法》，2013年11月16日，天府明珠小区业主大会公布了《天府明珠小区业主管理规约》、《天府明珠小区业主大会议事规则》，按照“议事规则”第十七条“未参加与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票”和“选举办法”第二十条“选举日有效时间内业主未参加投票选举的视为赞同”的规定，首届业主大会选举文兴安等6人作为首届业主委员会成员。在此次选举中，该小区实有投票权数1153户，投票人数建筑物总面积13.9万平方米，实际发出票数722张，收回445张（其中废票10张，弃权票1张），未收回票277张，当选的6人中得票最多的为361票，最少的为242票。2013年12月5日，舞凤街道办事处环都路社区居民委员会、舞凤街道办事处进行了确认，并得到南充市房地产管理局顺庆办事处备案登记。随后于2015年4月30日，舞凤街道办事处作出公告，撤销了《管理规约》、《业委会议事规则》、《业委会选举办法》三规定，并责令天府明珠小区重新申请设立业主大会、选举业主委员会。2015年5月12日，天府明珠业主委员会向顺庆区政府申请行政复议，要求撤销舞凤街道办事处作出的该具体行政行为，2015年7月13日顺庆区政府作出南顺复决[2015]3号行政复议决定书，维持了被告舞凤街道办的公告，天府明珠业主委员会不服，向顺庆区提起行政诉讼，诉讼请求为：请求法院依法撤销舞凤街道办事处作出的撤销天府明珠小区业委会议定的《业主公约》、《业委会议事规则》、《业委会选举办法》以及责令另行申请设立业主大会、选举业主委员会的具体行政行为，及相应其它诉讼请求。顺庆区法院判决：一、撤销被告南充市顺庆区人民政府舞凤街道办事处于2015年7月30日作出的行政行为，责令被告南充市顺庆区人民政府舞凤街道办事处在法定期限内重新作出行政行为；二、撤销被告南充市顺庆区人民政府南顺复决[2015]3号行政复议决定。天府明珠业委会不服一审判决，提起上诉，南充市中级人民法院作出（2016）川13行终32号判决，以一审认定事实清楚，适用法律正确为由，作出二审行政判决：一、撤销南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆行初字第127号民事判决；二、驳回南充市顺庆区舞凤天府明珠小区业主委员会的诉讼请求。 南充市中级人民法院（2016）川13行终32号行政判决于2016年12月生效，最后确定舞凤街道办事处撤销《管理规约》、《业委会议事规则》、《业委会选举办法》以及责令天府明珠小区重新申请设立业主大会、选举业主委员会的行政决定生效。 四、其它相关事实 天府明珠小区至今未成立业主大会、业主委员会。 陈安娜认可恒润物业公司至今都在案涉小区进行物业管理服务，同时认可从2013年8月23日起至今未交纳物管费，但提出了相关抗辩意见。 本院认为，本案的争议焦点为：一是行政诉讼对本案的影响问题；二是拖欠物业服务费金额的确定；三是违约金是否支持，四是反诉是否成立以及是否应当在本案中一并处理。 一、关于行政诉讼对本案的影响 本案物业服务费金额可以分为两个阶段予以确定，第一个阶段为执行《前期物业委托合同》所欠的物业服务费，第二个阶段为执行《天府明珠物业管理服务合同》所欠的物业服务费，相关行政诉讼对本案物业服务费计算方式以及计算阶段的确定具有重要的影响。虽然，原天府明珠业委会与业主之纠纷以及与舞凤街道办事处、顺庆区政府之诉讼，以南充市中级人民法院（2016）川13行终32号行政判决于2016年12月生效而最后落定，最终确定与恒润物业公司所签合同的相对方原天府明珠业委会部不具有主体资格。但是，由于舞凤街道办事处环都路社区居民委员会、舞凤街道办事处于2013年12月5日确认原天府明珠业委会的合法性且在南充市房地产管理局顺庆办事处进行了备案登记，足以说明恒润物业公司对原天府明珠业委会尽了谨慎审查义务。故原天府明珠业委会主体的不合格以及原天府明珠业委会签订合同的行为不能归责于恒润物业公司。 由于恒润物业公司发出《催费通知》催收的物业服务费用发生在《天府明珠物业管理服务合同》合同期限之内且发生在南充市中级人民法院（2016）川13行终32号行政判决于2016年12月生效之前，故行政诉讼生效判决，仅仅影响本案物业服务费计算阶段的确定，而不影响恒润物业公司要求陈安娜按照《催费通知》确定的物业服务费金额交纳拖欠的物业服务费用。 二、所欠物业服务费用的确定 （一）首先需要明确的是，计算第一个阶段物业服务费金额的合同依据的《前期物业委托合同》合法有效，双方均应当切实履行本合同义务，据此，接受了物业服务的陈安娜有义务交纳物业服务费金额。《前期物业委托合同》的合同期限为“物业管理服务期限为2010年12月31日起至2015年12月30日止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。”由于恒润物业公司与原天府明珠业委会签订的《天府明珠物业管理服务合同》第三条载明：委托管理期限为3年，2014年7月3日起自2017年7月2日止。据此，前期物业管理期限应截止于2014年7月2日。此阶段物业服务费金额依据《前期物业委托合同》计算，陈安娜拖欠的物业服务费金额为1750.00元。 （二）第二个阶段的费用依照《天府明珠物业管理服务合同》收取，此合同为原天府明珠业委会与恒润物业公司所签，基于行政诉讼生效判决的生效时间为2016年12月，恒润物业公司向陈安娜发出《催费通知》的时间2016年6月13日，其主张2014年7月3日起至已经发出通知且时间在2016年6月13日之前这一阶段陈安娜拖欠的物业服务费具有合理性、正当性，具体理由如下：一是，《天府明珠物业管理服务合同》一方主体的不适格，责任不在于恒润物业公司；二是，恒润物业公司履行了该合同义务，享受了物业服务的被告有义务交纳物业服务费；三是，所确定的收费标准并未超过《前期物业委托合同》的收费标准，没有加重合同相对人被告陈安娜的负担。第二个阶段合同期限为自2014年7月3日起至2016年5月31日止，拖欠的费用为3824元，陈安娜应当交纳。故陈安娜以该小区“业主委员会”主体的不适格为由主张《天府明珠物业管理服务合同》对其没有约束力而拒绝缴纳此阶段的物业服务费的理由不能成立。 三、违约金是否支持。 第一阶段，陈安娜未按时交纳物管费用，其行为构成违约，应当承担违约责任；由于双方在《前期物业委托合同》没有约定违约责任，恒润物业公司提出的计算此阶段违约金的办法没有合同依据，为此，对其主张此阶段违约金的诉讼请求，本院不予以支持。 第二阶段，《天府明珠物业管理服务合同》一方主体原天府明珠业委会最后被确定不适格，此不能构成拒交物业服务费的理由，陈安娜以此为由未予以交纳此阶段的物业服务费用的行为构成违约，应当承担相应的违约责任；但考虑到此为引起本案纠纷的主要原因之一这一因素，故对于恒润物业公司主张此阶段的违约金的请求，本院以酌情支持500元为宜。 四、关于反诉问题。被告陈安娜提起反诉，诉讼请求：恒润物业公司退还业主各项公共收益，电梯广告费14496元/户，其余小区业主活动室收费、小区物流柜存放占地费、小区外墙景观恢复费、装修材料河沙水泥无框阳台进场费、人防工程场停车费请求法院查证后按平均每户计算。对此，本院认为，陈安娜提起的反诉应当予以驳回，理由如下：一是，由于陈安娜提起反诉所涉及到的利益关涉到其它众多业主的共同利益，陈安娜在没有相关业主授权的情况下直接代表其他业主张权利不妥。二是行使这一权利的主体由合法成立的业主委员会行使为妥，所以天府明珠尽快依法成立业主委员会为要；在没有成立业主委员会的地方，也应当由全体业主或者相关利益业主共同行使权利，而本案被告个人直接通过反诉行使权利不当。三是，反诉成立的实质要件要求，即反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。而本案本诉案件性质属于物业服务合同纠纷，而陈安娜提出的反诉性质属于侵权纠纷，陈安娜的主张不具备反诉的实质要件。据上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”之规定，对陈安娜提起的反诉不予支持，本院另行裁定予以驳回。 综合上述，被告陈安娜拖欠物业服务费用事实成立，经过书面催缴仍未予以交纳，其拒绝交纳的理由不能成立。陈安娜的行为构成违约，应当承担交纳物业服务费用的合同义务以及承担相应的违约责任。本案即对经过书面催缴的拖欠物业服务费用予以处理，余者履行途径主张权利。据上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，依照国务院《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”、第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，以及依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下： 一、被告陈安娜向原告南充恒润物业管理有限公司支付从2013年8月23日至2014年7月2日之前所欠的前期物业服务费用合计1750元； 二、被告陈安娜向原告南充恒润物业管理有限公司交纳自2014年7月3日至2016年5月31日期间的物业服务费用合计3824元并承担违约金500元； 三、驳回原告南充恒润物业管理有限公司的其它诉讼请求。 限被告陈安娜在本判决生效后十日内履行以上第一、第二项判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费193元，由被告陈安娜负担150元，由原告南充恒润物业管理有限公司负担43元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。 审判员  曾明 二〇一七年七月二十八日 书记员  苟敏