陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0802民初5404号原告（申请执行人）:米芳芳。委托诉讼代理人：白小强、张雪梅。被告（案外人）：罗园园。委托诉讼代理人：罗扬扬（罗园园之弟）。被告（被执行人）：李浪。被告（被执行人）：王慧。原告米芳芳与被告罗园园、李浪、王慧申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用普通程序于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告米芳芳的委托诉讼代理人张雪梅、被告罗园园的委托诉讼代理人罗扬扬、被告李浪到庭参加了诉讼，被告王慧经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告米芳芳向本院提出诉讼请求：1、依法判决准予对登记在被告李浪名下、属于李浪、王慧共同所有的位于榆林市南郊榆佳路阳光小区6幢3单元501室（产权号：00841**）房产继续执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月13日，原告米芳芳与被告李浪、王慧因民间借贷纠纷一案诉至榆阳区人民法院，并申请对被告李浪、王慧共同共有的位于榆林市南郊榆佳路阳光小区6幢3单元501室（产权号：00841**）房产采取了保全措施。2016年7月13日该案经榆阳区人民法院作出（2016）陕0802民初6139号判决书，判决被告李浪、王慧共同一次性偿还原告米芳芳借款本金15万元及其利息。该判决生效后，原告于2016年8月16日向榆阳区人民法院申请强制执行。2017年2月13日，被告罗园园却以案外人的身份对该保全房屋提出了执行异议，要求解除对前述房屋的查封。2017年4月17日，榆阳区人民法院对该执行异议作出了（2017）陕0802执异18号执行裁定书，裁定中止对前述房屋的执行。根据被告罗园园提交的证据，2016年6月2日被告罗园园和王慧、李浪签订了2016第0651号房屋买卖合同，约定房价为32万元，同时还提供了一份2016年6月1日与王慧、李浪签订的房屋转让协议，约定房价为556000元，该协议第七条约定房屋所有人变更为乙方后，由乙方向甲方支付剩余25万元，不仅如此，2016年5月26日王慧、李浪向罗园园出具的收条也明确载明下余25万元，房产证过户完全后付清。事实上，根据罗园园提供的证据显示，2016年6月1日，罗园园就分别向王慧、李浪转账375000元，次日又向李浪转账165000元，明显违反房屋买卖协议的约定，由此可见三被告之间签订两份价格相差甚远的房屋买卖合同，存在恶意串通之嫌，严重损害了原告的合法权益。最后，2016年6月15日涉案房屋查封是买卖双方并没有交房，也没有办理预告登记，故依法物权没有转移，不应排除对该房产的执行。综上，三被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告只得向法院提起诉讼。被告罗园园辩称，2016年5月26日，被告罗园园与被告李浪、王慧达成房屋买卖协议，约定被告李浪、王慧将榆佳路阳光小区6号楼3单元501房屋以556000元卖于被告罗园园，被告罗园园当日付给李浪、王慧押金6000元。双方协商由被告李浪、王慧在合同签订后十五日内将房屋交付被告罗园园。2016年6月1日，三被告签订了房屋买卖协议，被告罗园园于6月1日支付房款135000元，6月2日支付165000元，共计306000元，下余25万元待房屋过户后交给李浪、王慧，同时约定7月份以后的物业费由罗园园负担，以前的由李浪、王慧负担。此后，三被告就去房管所交易大厅进行交易，准备过户，通过房管所三被告签订了《榆林市房屋买卖合同》，且转移过户审批表现产权人已经变更为罗园园，由榆林市房地产交易管理所加盖公章，罗园园为此交纳了手续费。合同签订后办理过户手续时，业务窗口说该小区土地局没有测绘，暂时不能过户，故本房产买卖未能及时过户。此后，李浪多次以用钱急紧为由请求尽早支付房款，后经三被告协商，罗园园又于2016年6月11日向李浪、王慧支付房款24万元，下余1万元待过户后支付，被告李浪、王慧就将房屋交付给罗园园，同时将房屋的钥匙、电卡、水卡都交于罗园园。2017年1月份，房管所工作人员给罗园园打电话说发文可以过户，于是，罗园园去地税局交了税款，后去办理过户手续时，得知该房屋被法院查封，导致无法过户。综上所述，被告罗园园在房屋保全前已经与李浪、王慧达成房屋买卖协议，且交付了房款，实际管理了房屋，故对原告的诉讼请求依法应予驳回。被告李浪的答辩意见同被告罗园园的答辩意见。被告王慧未到庭答辩也未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；原被告提交的证据的真实性对方均无异议，本院对其真实性予以确认，双方提交证据有多组系重复证据，仅证明目的不同，但均能证明三被告签订了书面房屋买卖合同、被告罗园园向被告李浪、王慧支付房款、被告李浪、王慧将房屋交付被告罗园园的事实，证据客观真实，与本案有关联性，故本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年5月26日，被告罗园园与被告李浪、王慧达成房屋买卖协议，约定被告李浪、王慧将榆佳路阳光小区6号楼3单元501房屋以556000元卖于被告罗园园，被告罗园园当日付给李浪、王慧押金6000元。2016年6月1日，三被告签订了房屋买卖协议，约定被告罗园园向被告李浪、王慧首付房款306000元，下余25万元待办理房产过户手续后再行支付。被告罗园园于6月1日支付房款135000元，6月2日支付165000元，包括之前交付押金共计支付房款306000元。6月2日，三被告去榆林市房地产交易管理所办理过户手续时，在该所的鉴证下再行签订房屋买卖合同一份，约定房价为32万元，于2016年6月2日一次性付清，同时该所对本次转移过户审批同意，但因土地手续等原因，未能办理过户。此后经三被告协商，被告罗园园与日再次向被告李浪、王慧支付房款24万元。被告李浪、王慧于2016年6月13日将房屋交于被告罗园园管理使用。2017年1月20日，被告罗园园交纳了房产交易税款后去办理过户手续，得知该房屋被本院依法查封，遂向本院提起书面执行异议，本院于2017年4月17日作出（2017）陕0802执异18号执行裁定书，裁定：案外人罗园园执行异议成立，中止对榆佳路南阳光小区6幢3单元501室（房产证号00841**）房产的执行。原告米芳芳对该裁定书不服，向本院提起诉讼。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，位于榆佳路南阳光小区6幢3单元501室（房产证号00841**）房产虽登记在被告王慧、李浪名下，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案三被告于2016年6月1日签订了书面房屋买卖合同，且于同月13日占有使用了该房屋，被告罗园园向被告李浪、王慧支付了购房款546000元，且因土地手续原因未能办理产权过户手续，三被告的行为已经完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告罗园园对位于榆佳路南阳光小区6幢3单元501室（房产证号00841**）房产享有足以排除强制执行的民事权益，对该房产不得执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告米芳芳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告米芳芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  马存兴审 判 员  高 强人民陪审员  乔志明二〇一七年七月六日书 记 员  李 强