湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0102民初4080号原告：武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司，住所地武汉市江岸区工农兵路111号-65号。法定代表人：陈土有，该公司董事长。委托代理人：肖丹（特别授权代理），湖北天明（汉南）律师事务所律师。委托代理人：胡立才（特别授权代理），湖北天明（汉南）律师事务所律师。被告：武汉九州兴建设集团有限公司，住所地武汉市东西湖区台商投资区新华工业园。法定代表人：张微，该公司总经理。委托代理人：邢九彬（特别授权代理），湖北忠三律师事务所律师。委托代理人：胡寄玲（一般授权代理），湖北忠三律师事务所律师。原告武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司诉被告武汉九州兴建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员汤莉莉担任审判长，与人民陪审员程秋莎、丁红霞组成合议庭，于2016年8月26日公开开庭进行了审理。被告武汉九州兴建设集团有限公司申请鉴定，本院依法暂停本案的审理。本院于2017年4月20日收到三真司鉴中心[2017]文鉴字第W0091号司法鉴定意见书，本院依法恢复本案的审理。由审判员汤莉莉担任审判长，与人民陪审员李国良、丁红霞组成合议庭，于2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司（以下简称武汉蓝天龙韵公司）的委托代理人肖丹、胡立才，被告武汉九州兴建设集团有限公司（以下简称武汉九州兴公司）的委托代理人胡寄玲、邢九彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武汉蓝天龙韵公司诉称：2014年10月9日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于武汉市江岸区工农兵路65号空军综合楼蓝天龙韵第十层出租给被告用于办公，房屋租赁期限5年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止，租金57,222元/月，2014年10月1日至2014年10月31日为免租期。合同签订十日内，被告应向原告支付60,000元作为押金，租赁期满无息退还给被告。在租赁期内，被告逾期缴纳本合同约定应由被告负担的费用，每逾期一日，应按上述费用的10%支付原告滞纳金，并负责赔偿原告全部损失，被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告需按日租金的双倍支付滞纳金。由于被告需对租赁房屋进行装修改造，故双方于2015年1月17日签订了《补充协议》，协议约定被告需向原告交纳200,000元装修保证金，租赁期满后，经原告验收合格方可无息退还该保证金。被告承诺当原告和被告签订的《房屋租赁合同》终止时，将租赁房屋恢复为原告原有交房状态。自《房屋租赁合同》签订之日起，被告就从未依约向原告支付分文租金和押金。2015年1月19日，被告甚至以一张200,000元的空头支票作为装修保证金糊弄原告，并擅自对租赁房屋进行了装修改造，由原来的原告已装修好的新客房改造成了办公室。原告曾多次与被告电话及会见沟通，均无任何效果。2016年1月6日原告发《通知函》向被告催收欠款并告知其解除合同，被告也未作回应。原告认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》均属于双方意思自治的行为，该合同应属合法、有效，双方均应当严格履行合同义务。原告已完全履行合同义务，被告应该恪守合同约定支付相应费用，但被告不仅未依约支付租金，甚至以200,000元的空头支票欺骗原告，属诈骗行为。被告的行为已严重违反合同约定和法律规定，对原告的合法权益造成了严重损害。原告为维护自身合法权益，特向法院提出诉讼，请求依法判决：1、解除原告和被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付租金1,762,807元，及因被告违反合同条款而解除合同的违约金68,666.4元，共计1,831,473.4元（计至2017年5月26日，实际计算至被告支付之日止）；3、被告将租赁房屋恢复原状；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告武汉九州兴公司辩称，1、本案的房屋租赁合同为效力待定合同，被告与原告签定《房屋租赁合同》后，准备办理入住手续，得知房屋并非原告所有，只能让正在装修的工程停工，原告无权转租房屋，租赁合同效力待定；2、原告的第二项诉讼请求没有依据，原告主张的依据是原告对房屋有所有权，原告现只有一份租赁协议作为证据，不能证明原告对房屋有所有权，故原告的该项诉讼请求无事实依据；3、原告主张租金的诉讼请求已过诉讼时效。原告不是房屋所有权人，双方签定的租赁合同为效力待定合同，原告方要求解除租约支付违约金无事实依据。4、双方签订合同时，原告隐瞒了事实，未取得房产证和消防许可证，及原出租人可以因非军事需要无条件收回房产的事实。5、原告不能拿出消防证导致被告无法进行装修使用。6、原告转租无消防许可证的房屋属无效合同。7、若法院认为合同有效，从原告的诉状中可看出合同已在2016年1月6日解除，合同已在起诉前解除，因原告的原因导致房屋不能使用，且被告未占有使用房屋，被告方不应支付租金及违约金，即使合同真实有效，2016年1月6日后的租金也不应支付。另本案只是原告所有房屋的一层，原告完全可以收回房屋，防止损失扩大。2016年1月6日以后的租金主张不能成立。本案原告和被告合同第六条第三项约定，装修归原告所有，而不是恢复原状，原告要求被告恢复原状所依据的协议是伪造的，不能作为恢复原状的依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，并保留要求原告赔偿的权利。经审理查明：2014年10月9日，武汉蓝天龙韵公司与武汉九州兴公司签订《房屋租赁合同》，约定武汉蓝天龙韵公司将位于武汉市江岸区工农兵路65号空军综合楼蓝天龙韵酒店十层出租给武汉九州兴公司，房屋用途为办公，建筑面积867平方米，2014年10月1日至2014年10月31日为免租期，租赁期限为5年，从2014年11月1日至2019年10月31日，其中2014年11月1日至2017年10月31日租金每月57,222元。合同第七条第三项第5款约定，拖欠房租等费用累计一个月以上的，武汉蓝天龙韵公司可以解除合同。合同第十条第一款约定，武汉九州兴公司违反本合同条款而解除合同的，应支付武汉蓝天龙韵公司年租金额10%违约金。2015年1月16日，武汉蓝天龙韵公司与武汉九州兴公司签订《补充协议》，该协议第二条约定，《房屋租赁合同》终止时，武汉九州兴公司将租赁房屋恢复为原有交房状态，《补充协议》另附的附件二，为交房时房屋图纸。《补充协议》第五条约定，将《房屋租赁合同》起租时间变更为2014年12月1日。《房屋租赁合同》和《补充协议》签订后，武汉九州兴公司未向武汉蓝天龙韵公司支付租金，武汉九州兴公司对房屋进行了装修，该房屋的装修至今未完成，房屋处于空置状态。2016年1月6日，武汉蓝天龙韵公司向武汉九州兴公司送达了通知函，通知函中写明因武汉九州兴公司未按时支付租金并单方要求解除合同，需支付租金并承担违约责任。庭审中，武汉九州兴公司认可《房屋租赁合同》已于2016年1月6日解除。另查明，武汉市江岸区工农兵路65号空军综合楼的原出租方为中国人民解放军空军房地产管理局武汉房地产管理处营房管理办公室，2014年12月24日，中国人民解放军空军房地产管理局武汉房地产管理处同意武汉蓝天龙韵公司将房屋进行转租。武汉市江岸区工农兵路65号房屋于2012年5月24日取得军队工程建设项目施工许可证（证书编号：[2012]空军建许字第10号），案件审理中，武汉蓝天龙韵公司未提交诉争房屋消防验收合格的相关证据。上述事实有房屋租赁合同、补充协议、照片、通知函、军队房地产租赁合同、关于请求批准租赁房屋用途变更事宜函、照片、民事起诉状、答辩状、询问笔录、三真司鉴中心[2017]文鉴字第w0091号司法鉴定意见书、施工许可证经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述在卷进行佐证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。武汉市江岸区工农兵路65号房屋已于2012年5月24日取得施工许可证，双方签订的《房屋租赁合同》有效。2016年1月6日，武汉蓝天龙韵公司向武汉九州兴公司送达的《通知函》，系解除双方房屋租赁合同的意思表示，武汉九州兴公司同意于2016年1月6日解除房屋租赁合同，双方的《房屋租赁合同》于2016年1月6日解除。根据《房屋租赁合同》的约定，2014年11月1日至2017年10月31日房屋租金每月57,222元，后双方变更起租期为2014年12月1日，2014年12月1日至2016年1月6日的房屋租金，武汉九州兴公司应支付给武汉蓝天龙韵公司，共计755,330元（57,222元×13个月＋57,222元×6/30个月）。武汉蓝天龙韵公司与武汉九州兴公司的《房屋租赁合同》因2016年1月6日武汉蓝天龙韵公司发出通知函而解除，武汉九州兴公司也未实际使用诉争房屋，武汉蓝天龙韵公司在2016年1月6日后，可根据双方合同的约定对诉争房屋进行处分，其要求支付2016年1月6日之后的房屋租金，于法无据，本院不予支持。武汉蓝天龙韵公司于2016年1月6日向武汉九州兴公司发出通知函，通知函中虽写明武汉九州兴公司要求单方解除合同，但未提交证据证明《房屋租赁合同》的解除系武汉九州兴公司提出，对于其要求武汉九州兴公司支付违反合同条款而解除合同的违约金68,666.4元的诉讼请求，本院不予支持。根据双方签订的《补充协议》的约定，《房屋租赁合同》终止时，武汉九州兴公司应将租赁房屋恢复为原有交房状态，武汉九州兴公司与武汉蓝天龙韵公司的《房屋租赁合同》已于2016年1月6日解除，武汉九州兴公司应按《补充协议》附件二中的图纸，将诉争房屋恢复原状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。本案中，武汉蓝天龙韵公司虽未提交诉争房屋经过消防验收的材料，但在订立合同时，武汉九州兴公司有检查诉争房屋相关证照的权利和义务，在订立合同后，武汉九州兴公司如发现诉争房屋未经过消防验收，可依法行使解除权，武汉九州兴公司未提交证据证明其就消防验收事宜向武汉蓝天龙韵公司进行过反映，也未提交证据证明其未使用房屋的原因在于未经过消防验收，也未依法行使解除权，其现以未经过消防验收为由，要求不支付租金，于法无据，本院不予支持。武汉蓝天龙韵公司与武汉九州兴公司于2015年1月16日签订了《补充协议》，就双方的权利义务进行了补充，对起租期也进行了变更，且武汉蓝天龙韵公司于2016年1月6日向武汉九州兴公司出具的《解除函》中也要求了武汉九州兴公司支付租金，武汉蓝天龙韵公司关于租金的诉讼请求，并未超过诉讼时效，对于武汉九州兴公司的此项抗辩理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司与被告武汉九州兴建设集团有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年1月6日解除。二、被告武汉九州兴建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司支付2014年12月1日至2016年1月6日租金755,330元；三、被告武汉九州兴建设集团有限公司于本判决生效之日起三十日内按《补充协议》附件二图纸将武汉市江岸区工农兵路65号空军综合楼蓝天龙韵第十层恢复原状。四、驳回原告武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,283元，由原告武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司负担12,506元，被告武汉九州兴建设集团有限公司负担8,777元。鉴定费1,000元，由被告武汉九州兴建设集团有限公司负担。因案件受理费已由原告武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司预交，被告武汉九州兴建设集团有限公司在支付上述判决款项时，将案件受理费8,777元一并支付给原告武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  汤莉莉人民陪审员  李国良人民陪审员  丁红霞二〇一七年七月三日书 记 员  周 郴