济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初1987号 原告：张建利，男，1965年4月5日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刁存江，山东盈德律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：崔滕滕，山东盈德律师事务所实习律师。 被告：侯威，男，1987年11月4日出生，汉族，住济南市。 被告：刘婷婷，女，1988年12月24日出生，汉族，住济南市。 两被告共同委托诉讼代理人：初雨、鹿林，均系山东圣义律师事务所律师。特别授权。 原告张建利与被告侯威、刘婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，本院依法适用简易程序，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告张建利及其委托诉讼代理人刁存江、崔滕滕，被告侯威及两被告共同委托诉讼代理人初雨、鹿林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建利向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、判令被告侯威、刘婷婷将涉案房屋返还给原告，并协助原告将房屋过户至原告名下；三、判令被告侯威、刘婷婷向原告支付违约金（自2017年2月14日至判决生效之日止，以80万元为基数按每日千分之五计算违约金）；四、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年12月23日，在济南宝阳房地产咨询有限公司见证下，原告张建利与被告刘婷婷签订房屋买卖合同。合同约定，被告刘婷婷购买原告位于济南市某房屋，房屋价款为80万元，被告刘婷婷先支付原告购房定金2万元；付款方式为按揭贷款，被告刘婷婷于贷款审批通过后过户前，向原告支付首付款20万元，待审批通过后10日内，原告积极配合被告刘婷婷办理过户手续；银行贷款一经发放，被告刘婷婷当日将剩余购房款付清给原告；合同双方任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付本合同总房价款每日5‰的违约金并赔偿对方因此造成的损失。合同签订后，被告刘婷婷让其男友即被告侯威向原告支付定金2万元，后又以自己无法办理贷款为由，让被告侯威以其名义办理了网签并向银行申请贷款。贷款审批通过后，原告按合同约定及被告刘婷婷要求于2017年1月20日将房屋过户至被告侯威名下。但两被告拿到房产证后拒不配合银行办理抵押登记，直接导致银行贷款无法发放，从而使原告无法拿到剩余60万的售房款。被告的上述违约行为属于以自己的行为表明不再履行合同义务，因此原告有权解除房屋买卖合同并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 侯威辩称，一、被告侯威与原告张建利之间并未履行原告张建利所诉397号房屋买卖合同，双方无解除该合同的事实基础，原告张建利请求无事实及法律依据；二、原告张建利无权以解除397号合同为前提，要求被告侯威返还房屋及协助过户、支付违约金等；三、被告侯威与原告张建利履行的是双方于2016年12月28日签订的《房地产买卖协议书》（实际总房款为80万元）；四、被告侯威已于2017年6月9日将剩余的60万房款支付给原告张建利，被告侯威已经履行完毕全部合同义务，剩余合同义务应由原告张建利继续履行，原告张建利无任何依据解除双方房屋买卖合同。综上所述，原告张建利的请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回。 刘婷婷辩称，一、被告刘婷婷与原告张建利于2016年12月23日签订397号《房屋买卖合同》，但2016年12月26日济南市人民政府出台限购政策，导致被告刘婷婷不符合购房条件。原告张建利便与被告刘婷婷解除该合同并于2016年12月28日与被告侯威签订《房地产买卖协议书》出售涉案房屋。双方基于397号《房屋买卖合同》所设定的合同权利义务已于合同解除当日终结；二、被告刘婷婷与原告张建利之间的房屋买卖法律关系并未履行，原告张建利也未将涉案房屋出售并交付给被告刘婷婷，无权要求被告刘婷婷返还房屋及协助过户；三、被告刘婷婷与原告张建利系协商解除的397号《房屋买卖合同》，被告刘婷婷不存在违约情形，原告张建利无权要求被告刘婷婷支付违约金。综上所述，原告张建利的请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回。 原告张建利围绕其诉讼请求提交证据如下： 1、397号房屋买卖合同1份及2016年12月28日补充协议房地产买卖协议书复印件1份，拟证实原告张建利与两被告之间存在房屋买卖关系； 2、房屋权属状况信息2份，拟证实原告张建利已按照合同约定履行了房屋过户手续，并将房屋过户给了被告侯威； 3、银行交易明细1份，拟证实原告张建利在2017年1月20日收到被告侯威的18万元房款； 4、臧晓冬的银行交易明细及账户明细打印件各1份，拟证实被告侯威于2016年12月24日向臧晓冬支付了2万元的房屋买卖中介费，两被告共同购买了原告张建利的房屋； 5、账单详情打印单1份，拟证实臧晓冬将被告侯威向其支付的中介费转给了公司账务。 6、申请证人臧某出庭作证，拟证实被告侯威拒绝办理房产抵押手续，构成根本违约。 被告侯威围绕其辩称提交证据如下： 1、通话录音1份，拟证实2017年3月1日被告侯威与原告张建利就房屋买卖事项单独约定原告张建利在办理完毕过户后应当将其户口迁出，同时在通话当日，被告侯威催促原告张建利尽快将户口迁出，并同意原告张建利将户口迁出后支付剩余全部购房款60万元； 2、招商银行转账汇款业务回单1份，拟证实被告侯威于2017年6月9日通过招商银行向原告张建利建设银行卡（卡号为6236682340001979698）转账支付涉案房屋剩余购房款60万元。 3、被告刘婷婷名下工商银行借记卡账户历史明细清单1份，拟证实两被告在2017年3月10日即筹集了剩余购房款60万元并存入银行账户，已具备支付剩余房款的能力，后因为原告张建利表示暂时不能迁户口，所以其才没有及时支付剩余房款。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查，认定事实如下： 1、原告张建利（卖方，简称甲方）与被告刘婷婷（买方，简称乙方）通过济南宝阳房地产咨询有限公司的居间服务，于2016年12月23日在平等自愿的基础上签订了《房屋买卖合同》（合同编号0000397）。合同主要约定：甲方自愿将其与妻子黄蔚共同共有的、位于济南市历城区某房产出售给乙方，建筑面积59.16平方米，售价80万元，乙方先交付甲方购房定金2万元整，甲方收到乙方定金后不得擅自将房屋转租和转售；如甲方违约，赔偿乙方双倍定金；如乙方违约，甲方收到定金不退；合同签订当日，定金自动转为房款；甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式：乙方于贷款审批通过之后，过户当日向甲方支付首付款20万元整，甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时十日内积极配合乙方办理过户手续，具体金额以贷款银行确定的金额为准；如贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应及时一次性补足；银行贷款一经发放，乙方当日将剩余购房款60万元整付清甲方；甲乙双方应当在本合同签订当日起，委托并协助济南宝阳房地产咨询有限公司办理房产过户及相关手续，并于十日内递交齐全相关资料，由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关资料或不配合交易中相关事宜的，按照本合同第八条规定追究违约方责任；甲方于收到乙方全额房款后三日内将该房屋户口迁出，如逾期应向乙方支付5万元的违约金。同时合同第八条约定：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或者债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付本合同总房价款每日5‰的违约金并赔偿对方因此所造成的损失，合同继续履行。3、若甲方未按照第六条的约定并逾期10日仍不履行义务，乙方将行使房产所有权人之权利，并且有权依前述之约定获取违约金。4、若乙方未按照第三条的约定并逾期3日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金。合同签订当日，被告刘婷婷支付给原告张建利2万元定金。2016年12月24日，被告侯威向济南宝阳房地产咨询有限公司支付佣金2万元。之后因济南市政府于2016年12月26日出台限购政策，被告刘婷婷不符合购房条件。之后，被告侯威办理了网签及银行贷款手续。 2、2016年12月28日，原告张建利、案外人黄蔚与被告侯威在平安银行签订《房地产买卖协议》，用于申请银行贷款。双方在协议中又对总价款、过户手续等进行了简单的约定，将购房款约定成了85万元。贷款审批通过后，被告侯威于2017年1月20日向原告张建利支付首付款18万元，之前支付的定金2万元转为房款。当日，原告张建利将涉案房产过户至被告侯威名下。之后原告张建利与被告侯威对涉案房产迁户口及支付合同尾款履行先后问题未协商一致，被告侯威未将涉案房产抵押给银行，导致银行贷款没有发放。2017年4月14日，原告张建利向本院提起诉讼。 另查明，审理中，被告侯威于2017年6月9日向原告张建利支付购房尾款60万元。 本院认为，原、被告签订的0000397号房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。关于被告侯威、刘婷婷是否存在违约、违约金约定是否过高及合同应否解除，双方存在争议。原告张建利称被告侯威未按合同约定在取得涉案房产的房产证之后配合银行办理抵押登记，使银行贷款无法发放，致其迟迟无法取得售房尾款60万元，且直至起诉之日，被告侯威仍未支付剩余房款，系被告侯威以自己的行为明确表示不再履行合同，原告张建利有权要求解除合同并按合同约定要求被告侯威承担违约责任。被告侯威对此不予认可，辩称其与原告张建利履行的是双方于2016年12月28日签订的房地产买卖协议书，但实际总房款为80万元，双方口头约定的是贷款审批通过后，被告侯威支付给原告张建利20万元首付款，原告张建利将涉案房产过户给被告侯威，并于三日内将户口迁出，被告侯威再办理房产抵押手续并支付剩余房款，原告张建利在房产过户后告知被告侯威无法迁户口，故被告侯威有权拒绝支付剩余房款。并且，被告侯威已于2017年6月9日将剩余60万元房款支付给原告张建利，其已履行完毕合同义务，原告张建利无权要求解除双方间的买卖合同。被告刘婷婷辩称其已与原告张建利解除房屋买卖合同，原告张建利无权要求其承担违约责任。本院认为，原告张建利在2016年12月23日与被告刘婷婷签订房屋买卖合同后，因被告刘婷婷不符合购房条件，故转由被告侯威履行办理网签及银行贷款等合同约定的权利义务。原告张建利对此不持异议，且与被告侯威签订房地产买卖协议书配合办理银行贷款、网签手续，并将房屋产权过户给被告侯威，可以说明原告张建利对购房人由被告刘婷婷变更为被告侯威予以认可。故，涉案房屋买卖合同主体已变更，被告侯威作为变更后的合同主体即购房人应受该合同的约束，应按合同约定全面履行自己的义务。关于侯威称其与原告张建利履行的系双方于2016年12月28日签订的房地产买卖协议，故其不受2016年12月23日原告张建利与被告刘婷婷签订的房屋买卖合同约束的辩解意见，与实际履行情况不符，故本院不予认可。原告张建利要求被告刘婷婷承担未按合同约定履行义务的违约责任于法无据，本院不予支持。根据本院查明的事实，原告张建利与被告侯威于2016年12月28日签订的房地产买卖协议系双方为办理银行贷款的需要所签，并非双方真实意思的表示，故该协议不能成立。原告张建利于2017年1月20日协助被告侯威办理产权过户后，被告侯威应当及时办理房屋抵押手续以便于银行放款，被告侯威未按约定办理，应承担相应的违约责任。被告侯威称双方已口头约定原告张建利先将户口迁出，其再办理房屋抵押并支付剩余房款，无证据予以证实，本院不予采信。原告张建利称被告侯威系以其行为明确表示不再履行合同，构成根本违约，但从被告侯威提交的双方2017年3月1日通话录音来看，侯威表示的是因其急于落户口，要求原告张建利尽早将户口迁出，然后就支付购房尾款，希望迁户口和办理银行贷款同步进行，结合两被告也于2017年3月10日筹集资金到位并于2017年6月9日支付购房尾款60万元的情况来看，不能认定被告侯威明确拒绝履行合同并构成根本违约。因此，原告张建利要求解除397号房屋买卖合同不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。因涉案房屋并未实际交付，原告张建利要求被告返还房屋并协助办理过户手续也不符合法律规定，本院亦不予支持。原告张建利要求被告侯威自2017年2月14日起支付违约金符合合同约定及法律规定，但双方约定的违约金过高，根据本案的实际情况，本院酌定参照银行年贷款利率4.35%上浮30%的标准计算至被告侯威实际付款的2017年6月9日止，数额为10690元。另外，因本案系由被告侯威违约引起，且被告侯威系在一审审理阶段将购房尾款60万元转账支付给原告张建利，故涉案房屋买卖合同虽不予解除，但诉讼费用应由被告侯威承担。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告侯威于本判决生效之日起十日内支付原告张建利违约金10690元。 二、驳回原告张建利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理11900元减半收取5950元，保全费5000元，均由被告侯威承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年七月十一日 书记员  岳 静