石家庄铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）冀8601民初486号原告（申请执行人）：赤峰建设建筑(集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区八家组团天义路东应昌街北综合办公楼**。法定代表人：王庆林，公司董事长。委托诉讼代理人：王廷君，公司员工。委托诉讼代理人：邱忠阳，公司员工。被告：牛久民（案外人），男，汉族，1971年1月15日生，住河北省遵化市。委托诉讼代理人：万久贵，男，汉族，1962年3月20日生，住河北省遵化市。系牛久民所在辖区人。被告：唐山凤辉房地产开发有限公司（被执行人），住，住所地河北省唐山市路**西窑电厂工房商业楼A段/div>法定代表人：董庆柱，公司董事长。委托诉讼代理人：董雅君，公司财务总监。原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司（以下简称赤建公司）与被告唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）、牛久民执行异议之诉一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告赤建公司的委托诉讼代理人王廷君、邱忠阳，被告牛久民的委托诉讼代理人万久贵，凤辉公司的委托诉讼代理人董雅君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赤建公司向本院提出诉讼请求：1、判令许可对遵化市11-1-1803号房产的继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告就其与被告凤辉公司建设工程合同纠纷一案依据（2016）冀8601执15号民事裁定书向石家庄市铁路运输法院申请了对位于遵化市11-1-1803号房产的拍卖。在石家庄铁路运输法院拍卖过程中，被告牛久民提出执行异议，称拍卖的上述房产系其合法财产，要求停止对该房产的执行。石家庄铁路运输法院作出了（2017）冀8601执异67号执行裁定书，裁定中止对遵化市11-1-1803号房产的执行。原告认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。原告申请执行的房产已经法院查封，说明房产产权就登记在被告凤辉公司名下，且二被告采取伪造合同及收据的恶劣手段，并强行进入法院依法已经查封、扣押的房产内，强占房产，谎称房产已实际交付给被告，妄图以此来抗拒和逃避自己应尽的法律义务。因此，被告牛久民不享有足以排除强制执行的权益。故对（2017）冀8601执异67号执行裁定书不服，特提起诉讼以维护原告的合法权益。被告牛久民辩称，凤辉公司欠万久贵工程款，2013年1月15日与凤辉公司协商后抵押房产给万久贵，万久贵将房产专卖给我。凤辉公司辩称，万久贵一直给我们做工程，我们欠万久贵一部分的工程款，结算的时候我们没有钱给他们结算，用80%的工程款总价抵给他们房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年8月28日，遵化市市政园林绿化工程公司与凤辉公司签订《工程承包协议书》，合同约定，由遵化市市政园林绿化工程公司承包凤辉公司遵化玫瑰园（四区）外网、雨污水、院墙、路面、路灯及绿化工程。2011年8月28日，遵化市市政园林绿化工程公司委托万久贵全面负责上述工程，含支付与结算等方面工作。2013年1月15日，遵化市市政园林绿化工程公司与凤辉公司签订《关于结算遵化玫瑰园工程尾款的协议》，协议约定，双方以玫瑰园项目中的楼房抵顶工程尾款4519309.6元，并附抵顶楼房明细表。2013年1月15日《万久贵抵顶四区工程款玫瑰园一区房分户明细表》载明12套房房号、面积、房款等信息，总价款4510655元，加盖有凤辉公司公章。2013年1月15日，牛久民与凤辉公司签订玫瑰园一区11-1-1803号房产的《商品房买卖合同》，该合同有出卖人凤辉公司和买受人牛久民签字。凤辉公司向牛久民开具了该房产的购房收据。牛久民已入住该房产，截至2017年6月26日，牛久民在遵化市房地产管理处无房屋产权登记。凤辉公司因其自身原因未能为其业主办理房屋产权过户登记手续。另查明，河北省高级人民法院在审理赤建公司与凤辉公司建设工程合同纠纷一案中，根据赤建公司的财产保全申请，2013年7月30日作出（2013）冀民一初字第9号民事裁定，查封了凤辉公司总计7600余万元的房产、财产及银行存款；2014年9月9日作出（2013）冀民一初字第9-1号民事裁定，查封了凤辉公司107套房产（含本案争议房产）。2016年3月21日河北省高级人民法院作出（2016）冀执10号执行裁定，指定本院执行。根据赤建公司的续封申请，本院2016年4月5日作出（2016）冀8601执15号执行裁定，对凤辉公司的107套房产进行了续行查封。2016年5月30日，本院裁定拍卖凤辉公司位于遵化市的房产（含本案争议房产）。在执行过程中，案外人牛久民提出案外人执行异议，牛久民称，凤辉公司因未能支付工程款将遵化市11号楼1单元1803号房产抵债给万久贵，万久贵将该房产转卖给牛久民。牛久民向凤辉公司交付房款311688元，并与凤辉公司签订的《商品房买卖合同》。本院于2017年3月28日作出（2017）冀8601执异67号执行裁定书，中止对遵化市11号楼1单元1803号房产的执行。本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案的主要争议焦点在于牛久民对本案争议房产是否享有足以排除法院强制执行的权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于本案，首先，被告牛久民与凤辉公司所签的《商品房买卖合同》对具体房号、总价、付款方式等均做了明确约定，并有出卖人签章和买受人签字。牛久民还提供了时间为2013年1月15日、载明房号和房款金额并加盖有凤辉公司发票专用章的收款收据，证明凤辉公司已经按照约定收受了全部购房款，故该《商品房买卖合同》合法有效。虽然法院裁定查封本案争议房产的时间为2013年7月30日，但牛久民交付房款的时间为2013年1月15日日，故此可以认定，牛久民与凤辉公司签订购房合同的时间在法院查封该房产之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款”的条件。其次，牛久民已领取了房屋钥匙且已入住。这足以证明牛久民已占有本案争议房产的事实，符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。第三、本案争议房产虽未办理过户登记，但凤辉公司出具了情况说明，证实房产未办理过户登记非因牛久民自身原因所致。综上所述，牛久民对本案争议房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部价款，并在人民法院查封之前已合法占有该处房产，且非因其自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对争议房产享有能够排除执行的权利。因此，原告赤建公司请求判令许可对遵化市11-1-1803号房产继续执行的诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司负担（于本判决生效后七日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  张璐璐审 判 员  吕 伟代理审判员  杨敬忠二〇一七年七月二十日书 记 员  靳泽鑫