贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔05民终1260号 上诉人（原审原告）：仇丽珍，女，1975年9月28日生，汉族，初中文化，农民，湖南省邵东县人，现住威宁县。 上诉人（原审原告）李才菊，女，1979年6月20日生，回族，初中文化，农民，住威宁县。 被上诉人（原审被告）：威宁县永诚物业经营管理有限公司。 住所地：威宁县火车站黔蒙天河时代广场。 法定代表人李复荣，该公司经理。 上诉人仇丽珍、李才菊因与被上诉人威宁县永诚物业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2016）黔0526民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人仇丽珍、李才菊上诉请求：１、请求撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审诉请；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定上诉人未及时对受损房屋进行维修与客观事实不符。依出租物的性质和双方订立的合同约定，应由出租人对房屋进行维修并且保证该出租物适租。但是一下雨屋内就灌水，明显是出租人即被上诉人提供的租赁物不符合使用目的；2、上诉人对租赁物不负有维修义务，一审认定双方对房屋漏水均采取放任态度视为双方合同自二原告交纳租金届满之日起自动解除不当。合同解除的时间应为合同租赁期限届满之日；3、上诉人租赁房屋的目的是为了经营，而本案所涉出租房屋只要一下雨就灌水进入，上诉人向被上诉人方多次提出要求而未获解决。停业损失应计算至合同履行期限届满之日，即2016年3月31日。综上，上诉人租赁被上诉人的房屋开设宾馆，为了经营进行了必要的投资和投入，但是因为被上诉人提供的租赁物房屋不符合使用目的，导致合同目的不能实现。同时，被上诉人对上诉人提出的各项合理要求均不理睬，最终导致上诉人无法经营。请求二审依法判决。 被上诉人二审未答辩。 上诉人仇丽珍、李才菊向一审法院起诉请求：（1）判令解除二原告与被告于2013年4月29日签订的《商铺租赁合同》，由被告赔偿二原告因其提供的租赁物不符合使用目的给原告造成的损失154759元；由被告退还原告租金41298元、保证金10000元；以上合计206057元。（2）本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告仇丽珍与原告李才菊系亲戚关系，两人口头商定共同开设宾馆。并于2013年4月29日，以原告仇丽珍的名义与被告威宁永诚物业经营管理有限公司签订了一份《商铺租赁合同》合同约定:“被告将其位于威宁火车站前8号楼1层8-2-1-17、18号商铺出租给原告仇丽珍，租赁期限从2013年7月1日起至2016年3月31日止，其中2013年7月1日至12月31日为免租期。租金为每月6883元，每年为82596元，首付租金按六个月预付，以后的租金应提前90天按季度预付。……被告应保证在租期内该商铺及交付时的附属设施和设备处于正常使用状态，原告仇丽珍配合被告或管理公司在任何时间内检查、养护承租商铺内的消防、空调等设施设备。在商铺使用过程中，非因原告的原因导致的由被告提供的房屋及设施设备损坏或故障时，原告应及时通知被告并采取有效措施防止损失扩大》……。”合同签订后，二原告按约向被告预付了6个月的租金41298元及10000元的保证金并开始装修宾馆，同时以原告李才菊的名义办理了营业执照。2014年5月2日，由于下大雨，二原告所承租的两个门面被水灌入，造成宾馆内的房间不同程度受损。后双方因此发生纠纷，二原告未再向被告交纳租金，被告也未对该问题进行处理。二原告于2016年1月诉至法院，并申请威宁法院外委办对其损失委托评估，经贵州皓天价格评估司法鉴定所鉴定：两商铺的装修损失为10489元；停业损失为每天229元。二原告支付了7000元的鉴定费。 一审法院认为：原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，理应按合同的约定履行自已的义务，双方在履行合同的期间产生纠纷，应及时予以处理，以防止损失的扩大。二原告租赁的商铺于2014年5月被雨水灌入，造成其装修的部份房间受损，按照合同约定，被告作为出租方有义务让自已出租的房屋达到适租的条件，但被告的出租商铺因其下水管道设置不合理，才造成了二原告租用的商铺被雨水淹入，因此，其应承担二原告因此造成的损失。二原告主张由被告赔偿其装修损失10489元，符合法律规定，予以支持。二原告主张被告应按合同约定的租期支付营业损失，但二原告在交纳了6个月的租金后，也未按合同约定再交纳租金，同时二原告也未及时对受损房屋进行维修也未营业，被告也未向二原告收取租金，且从事发至今已有两年多时间，原、被告均采取放任的态度，应视为双方的合同自二原告交纳租金届满之日起已自动解除。但双方对损失的扩大均有责任，故二原告的营业损失应计算至租金届满之日为宜，即：229×28天=6412元。二原告主张被告退回其10000元的保证金，因双方的合同已经解除，因此，对其请求本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告威宁永诚物业经营管理有限公司赔偿原告仇丽珍、李才菊装修损失10489无、营业损失6412元，鉴定费7000元；返还保证金10000元，以上共计33901元。定于判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告仇丽珍、李才菊的其他诉讼请求。案件受理费4391元，由原告仇丽珍、李才菊承担2870元，被告威宁永诚物业经营管理有限公司承担848元。 二审中，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审一致。 本院认为，上诉人仇丽珍与李才菊口头商定共同经营宾馆，于2013年4月29日以上诉人仇丽珍名义与被上诉人威宁永诚物业经营管理有限公司签订《商铺租赁合同》租用被上诉人商铺，并以李才菊的名义办理了营业执照。二上诉人向被上诉人预付了6个月的租金41298元及10000元保证金。合同约定的租赁期限为2013年7月1日起至2016年3月31日止，其中2013年7月1日至12月3日为免租期。2014年5月2日，二上诉人所承租的商铺被雨水灌入导致宾馆内的房间不同程度受损并影响经营，被上诉人未对该问题进行处理。二上诉人所预交的房屋租金至2014年6月30日届满，之后，二上诉人也未向被上诉人交纳房租。对于以上事实，双方均无异议，本院予以确认。 关于上诉人认为房屋维修义务应当由被上诉人承担，原判认定上诉人未及时进行维修属认定事实错误的上诉理由。经查，根据双方签订的《商铺租赁合同》之约定，被上诉人有义务对商铺主体结构部分、空调设备以及其他公共服务设施进行必要的维护维修，使其处于良好的适租状态。同时，租赁房屋设施损坏或者故障时，上诉人也有及时通知并采取有效措施防止损失扩大的义务。本案中，上诉人所租赁的房屋被水灌入是事实，被上诉人对该问题不予处理已经违反合同约定，上诉人可向其主张违约责任。但从2014年5月2日灌水至上诉人起诉之时，长达两年时间，上诉人对于损失的扩大部分同样应当承担责任。即原判认定本案双方对于损失的扩大均有责任正确，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于上诉人认为停业损失应当计算至合同履行期限届满之日的上诉理由。经查，双方签订的《商铺租赁合同》约定的履行期限至2016年3月31日届满，但上诉人所交纳的租金至2014年6月30日届满，此后，上诉人并未继续向被上诉人交纳租金，被上诉人对于租赁房屋的问题也未进行处理，双方均以明确行为表明不再继续履行合同。现上诉人主张停业损失应计算至合同履行期限届满之日，一是上诉人并未交纳2014年6月30日至2016年3月31日期间的房屋租金，在其自身未履行合同义务的前提下，其无权要求合同相对方履行相应义务；二是2014年5月2日上诉人承租的商铺被水灌入至其起诉之时长达两年时间，上诉人并未采取任何措施防止损失扩大，也未在其要求被上诉人维修房屋遭到拒绝时及时提出解除合同以防止损失继续扩大。即上诉人对于损失的扩大应当承担责任。原判认定停业损失计算至租金届满之日并未违反法律规定，且符合公平原则，本院予以确认。上诉人要求将停业损失计算至合同履行期限届满之日无依据，本院不予支持。 原判认定停业损失应计算至租金届满之日，该日期应为2014年6月30日。租赁商铺被水灌入的时间是2014年5月2日，即营业损失应当按照58天计算。根据贵州皓天价格评估司法鉴定所对本案损失进行的鉴定结论，停业损失为每天229元，则停业损失应当为：229×58=13282元。原判对该项损失计算错误，本院予以纠正。上诉人认为停业损失计算错误的上诉理由成立，本院予以采纳。 双方对于原判在装修损失、保证金问题的处理以及鉴定费的承担上均无异议，本院予以确认。 综上，上诉人上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 1、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2016）黔0526民初28号民事判决； 2、由被上诉人威宁永诚物业经营管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿上诉人仇丽珍、李才菊装修损失10489.00元、停业损失13282.00元，鉴定费7000.00元；返还保证金10000.00元，以上共计40771.00元； 3、驳回上诉人仇丽珍、李才菊的其他诉讼请求； 4、驳回上诉人仇丽珍、李才菊的其他上诉请求。 一审案件受理费4391.00元，由上诉人仇丽珍、李才菊负担2870.00元，由被上诉人威宁永诚物业经营管理有限公司负担848.00元（该诉讼费用承担的金额不足4391元）；二审案件受理费4391.00元，由上诉人仇丽珍、李才菊负担 3000.00元，由被上诉人威宁永诚物业经营管理有限公司负担1391.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 殷 勇 审 判 员 唐 琳 二〇一七年七月一日 法官助理 代 珊 书 记 员 谢贤聪