河北省行唐县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0125民初1095号原告张海林，男，1965年3月29日生，汉族，行唐县人，农民，被告米彩霞，女，1988年8月8日生，汉族，行唐县人，农民，现住行唐县，被告张立军，男，1983年12月25日生，汉族，行唐县人，农民，原告张海林与被告米彩霞、张立军为买卖合同纠纷一案，本院2017年5月4日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告张海林、被告米彩霞到庭参加诉讼，被告张立军经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭。本案现已审理终结。原告张海林诉称：原告于2015年2月9日以王振军名义从二被告手中购买了位于行唐县××房产，并以王振军名义与二被告订立了《房屋卖契》，原告付清全部购房款后，米彩霞将所卖房产的所有证件交付给原告，双方言明2015年6月20日交房，然至今二被告未交付房屋，并造成原告损失。为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求：一、依法判决被告米彩霞、张立军立即腾清原告善意取得位于行唐县××关××房产内的个人物品，交付房屋。二、依法判令二被告赔偿因逾期交付房屋给原告造成的损失1万元（实际数额自2015年6月20日起至实际交付房屋之日止的损失）。被告米彩霞答辩称：2015年4月份我就从房屋中搬出来了，张立军没有交付房屋。原告的损失与我无关，应该由张立军承担。被告张立军未提交答辩状。原告提交的证据有：1、房屋卖契，主要内容为：因张立军身患重病，没有其他经济来源，夫妻二人商量将自己房屋全套一处卖于王振军，价格150万元，此协议签名后王振军交清全部房款，张立军、米彩霞二人将宅基地使用证交于王振军，以后发生任何事情互不追究。立卖契人：米彩霞张立军，中人：张海林、李书来、刘玉明、徐金立。2015年2月9日。该协议右下方手写内容有：此卖契（米彩霞、张立军与王振军）王振军转于张海林使用，所有房款由张海林支付，卖契生效后王振军与张海林房产南北边界以王振军北墙东西拉直为准。张海林王振军。2、书面材料一份，主要内容为：米彩霞与王振军所买卖房屋协议书，米彩霞违约双倍返还王振军所付房款，王振军违约米彩霞退还所收房款。2015年正月二十前还清，2015年五月初五前交房。签字生效：米彩霞，2015年2月26日。3、证明一份，主要内容为：我与米彩霞、张立军之间买卖房屋及所签房屋卖契，实为张海林所买所签，实际购买及付款人均为张海林，证明人：王振军。2015年2月9日。4、借款协议四份，证明2015年2月12日张海林分别向陈宝文和王国芹借款45万元，分别向王振军和张文杰借款30万元，借款期限均为3年，年利率均为12%。被告米彩霞提交的证据有书面材料两份：1、主要内容为：张素贞不要房子，张素贞付米彩霞汇款100万元退还给张素贞。其余没有任何纠纷。立字人：边书院、张素贞、边义。2015年2月24日。2、今收到米彩霞退还张素贞100万元，以后无任何纠纷。2015年农历5月初十以前房子腾清。立字人：张素贞，2015年3月1号。为查明案件事实，本院依法调取了以下证据：1、本院（2016）冀0125民初1498号民事判决书。2、本院（2017）冀0125民初1060号原告米彩霞诉被告边书院、张素贞、边义排除妨害一案中，被告边义提交房屋租赁协议一份，主要内容为：甲方张立军，乙方边芳，甲方将位于西关升仙桥南路6号所有房屋及附属设施租给乙方使用，期限10年，租金每年3万元，乙方一次性将10万元房租付给甲方，租赁期间甲方不得要求涨房租等。时间为2014年2月27日。3、本院（2017）冀0125民初1060号原告米彩霞诉被告边书院、张素贞、边义排除妨害一案中，被告边义提交证明一份，主要内容为：今收到边芳给的房租十年房费三十万元整，收款人张立军，2014年2月27号。经审理查明：涉诉房产位于行唐县××号。2014年2月9日,案外人王振军与被告米彩霞、张立军签订房屋卖契，价格150万元。该房屋实际为王振军替原告张海林应名购买，付款人为原告张海林，房款150万元已经给付。被告米彩霞于2015年4月搬出该房，现该房部分北房由张立军占用，东房和部分北房由素珍肉食店占用。庭审中，被告米彩霞称：涉案房产已由张素贞租赁多年，用于开办素珍肉食店，租金每年缴纳，2014年租金为4万元。在被告米彩霞与王振军签订卖契之前，曾与张素贞约定将房屋卖给张素贞，张素贞已经给付房款100万元，之后因张素贞家表示不再购买，已经与边书院、张素贞、边义(边书院与张素贞系夫妻关系，边义为二人之子)解除了买卖房屋合同，并已经将房款100万元退还张素贞。张素贞承诺农历2015年5月10日前搬清，但至今未搬，为此诉于法院。原告米彩霞诉被告边书院、张素贞、边义排除妨害一案,正在我院审理中。该案中，被告边义提交了房屋租赁协议及证明各一份，即本院调取证据2、3。米彩霞不认可该两份证据，认为是后来才写的，租房协议注明的时间米彩霞与张立军尚未离婚，不知道与边芳签租房合同，也没有见钱，如果收了钱不可能再卖房，不可能再借钱20万元给张立军看病。原告当庭明确自己请求损失的计算方式为：因购房款150万元全部为借款，借款利率为年12%，因此要求二被告自约定的交房之日即2015年6月20日（即农历5月5日）起至交房之日止按照年利率12%给付150万元房款的利息。另查明:原告米彩霞诉被告张彦惠、张彦敏、第三人张立军为共有物分割一案，本院2016年11月7日作出（2016）冀0125民初1498号民事判决书。该判决经审理查明载明：被告张彦惠、张彦敏与第三人张立军系姐弟关系。父亲张贵海于2003年死亡。母亲米荣凤于2005年死亡，死亡前立有遗嘱。张立军和米彩霞2006年8月3日举行结婚仪式，2008年11月9日二人补办了结婚登记，2014年12月11日，二人达成离婚协议，并到行唐县民政局办理了离婚登记。该离婚协议书第三条，财产分割：位于行唐县××房产一处（即诉争房产）、家用电器（电视机、空调、洗衣机、冰箱、电脑）家具（床、衣柜、沙发）归女方所有。各自生活用品归各自所有。诉争房产包括东房门面楼2层共7间，北房5间，西房2间及宅院1处。2015年2月9日，原告将诉争房产以150万元卖给了西关村的王振军，第三人张立军作为一方签名按指印。2015年3月20日张彦惠、张彦敏起诉张立军，2015年4月27日经行唐法院主持调解，作出（2015）行民一初字第00784号民事调解书：张彦惠、张彦敏对位于行唐县西关村升仙桥南路6号的房产一套即东房三间半（两层）、北房五间、西房两间、猪圈一个各享有三分之一的份额。2015年5月5日张彦惠、张彦敏起诉张立军、米彩霞确认合同无效，行唐县人民法院作出（2015）行民一初字第01215号民事判决书：张立军、米彩霞所签订的离婚协议书第三条涉及到张彦惠、张彦敏应当继承的遗产份额的部分无效；驳回张彦惠、张彦敏其他诉讼请求。2015年5月7日，米彩霞起诉张彦惠、张彦敏、张立军撤销权诉讼，行唐县人民法院作出（2015）行民他字第00010号判决书：撤销本院（2015）行民一初字第00784号民事调解书；驳回原告米彩霞要求确认对行唐县西关村升仙桥南路6号的房产享有全部份额的诉讼请求。2015年10月19日原告米彩霞起诉被告张彦惠、张彦敏、第三人张立军为共有物分割纠纷一案，2016年1月28日行唐县人民法院作出（2015）行民一初字第02181号民事判决书。被告张彦惠、张彦敏、第三人张立军不服，上诉于石家庄市中级人民法院，石家庄市中级人民法院于2016年5月13日作出（2016）冀01民终2460号民事裁定书：一、撤销河北省行唐县人民法院（2015）行民一初字第02181号民事判决书；二、发回行唐县人民法院重审。该判决本院认为载明：继承从被继承人死亡开始。张贵海于2003年9月30日死亡，继承开始。被告张彦惠、张彦敏，第三人张立军及其母亲米荣凤作为被继承人张贵海的第一顺序继承人，均未表示放弃继承，亦未对张贵海的遗产进行分割，应视为均接受继承。争议房产作为张贵海夫妻共同财产，米荣凤先分得1/2，剩余1/2再由米荣凤与三个子女均分，即各得1/8。因米荣凤立遗嘱将其全部财产由第三人张立军继承，故张立军应分得涉案房产3/4；被告张彦惠、被告张彦敏各分得涉案房产的1/8。原告与第三人离婚时，第三人张立军已将所得的遗产转让原告米彩霞，故原告对涉案房产享有3/4的权利。关于涉案房产的价格，原告于2015年2月9日以150万元价格卖给了王振军，原、被告及第三人均未向本院提出价格鉴定申请，且第三人张立军在卖契上签名按印，故仍按150万元价格分割较为适宜。原告享有诉争房产大部分份额，故争议房产归原告所有为宜。原告应给付二被告房产分割款，每人应分款额均为：150万元×1/8＝18.75万元。2015年2月9日因张立军身患重病，没其它经济来源，夫妻（张立军、米彩霞）二人商量，将自己房屋全套一处卖于王振军名下，考虑到本案的第三人张立军患肾病综合症，生活不能自理，无经济来源，根据张立军的实际状况，在不违背公俗良序的情况下，原告米彩霞从涉案房产150万元中给付第三人张立军18万元符合情理。判决如下：一、涉案房产行唐县西关村升仙桥南路6号的房产一套包括：东房三间半（两层）、北房五间、西房两间、猪圈一个归原告米彩霞所有。二、原告米彩霞于本判决生效后十日内给付被告张彦惠、张彦敏各18.75万元。三、原告米彩霞于本判决生效后十日内给付第三人张立军经济帮助18万元。判后，原被告均不服提起上诉，石家庄市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。本院认为，王振军给原告张海林应名与二被告签订房屋买卖合同，张海林已经按照约定给付了房款150万元，二被告应当履行合同义务，按约定期限，即2015年6月20日（农历2015年5月5日）将房产交付原告张海林。逾期交房，构成违约。被告米彩霞称自己已于2015年4月搬出，是张立军不腾房，应由张立军承担违约赔偿责任。因出卖人为二被告，且涉诉房产已经本院生效判决判归被告米彩霞所有，故二被告均有交付房产的义务，未按期交房，二人均应承担违约责任。因双方之间系房屋买卖关系，并非借贷关系，原告请求按照借款利率年12%给付违约金不予支持，应自2015年6月20日逾期交房之日起至交房之日止参照该房屋租金标准给付损失较为公平合理。原告和被告米彩霞共认2014年租金4万元，但未提交证据证明，可按房屋现在实际占用人张素贞等认可的3万元赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告米彩霞、张立军于本判决生效后十日内将涉诉房产腾清并交付原告张海林。二、被告米彩霞、张立军自2015年6月20日起至交房之日止按照每年3万元赔偿原告张海林经济损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告米彩霞、张立军负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  王淑芳审 判 员  赵素丽人民陪审员  姚永志二〇一七年七月二十五日书 记 员  胡 月