广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初12142号原告（反诉被告）：彭述勇，男，1975年12月29日出生，汉族，身份证住址湖北省沙洋县。委托诉讼代理人：刘星，广东汇俊律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市广丰市场投资有限公司，住所地广州市白云区槎龙大社垄槎龙停车场自编BCDE区。法定代表人：何志刚，经理。委托诉讼代理人：张国周，国信信扬律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）彭述勇与被告（反诉原告，以下简称被告）广州市广丰市场投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭述勇及其委托诉讼代理人刘星，被告广州市广丰市场投资有限公司的委托诉讼代理人张国周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭述勇向本院提出诉讼请求：1.解除我与被告签订的《商铺租用协议》；2.被告返还我押金12000元；3.被告返还我租金18981.25元；4.被告返还我已付电费、水费、公共照明费968.55元；5.被告赔偿我违约金3000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.2014年11月25日，被告以“广州市广丰市场经营管理有限公司”的名义与我签订了《商铺租用协议》。合同约定，被告同意将广州市白云区槎龙大社垄广丰市场(以下简称广丰市场)自编商铺X档（以下简称涉案商铺）租给我使用，租期四年，从2014年12月1日至2018年11月30日止，商铺面积为22平方米，租金为25元/平方米，物业使用费为40元/平方米，管理费及卫生费为200元/月/间。签订协议时我支付了12000元的押金和14400元的预收租金。被告直到2015年1月28日才正式成立，但是被告在成立之前就与我签订了上述协议，因此被告在签订协议时主体不适格，双方签订的《商铺租用协议》不具有法律效力，被告以“广州市广丰市场经营管理有限公司”的名义收取的押金和租金理应返还。2.被告尚未对市场规划管理整顿好后就对外招商，与租户签订合同。到2015年5月，被告仍未正常营业，各项手续也没有办理齐全，市场消防不合格，没有通过消防验收，存在安全隐患，提供的商铺不具备合法经营条件。被告也曾单方面承诺如果没有规划建设好市场将全部退还各租户缴纳的预收租金和押金，现因被告原因导致我无法正常经营，被告应向我返还租金和押金并承担违约责任。此外，广丰市场并未取得建设工程规划许可证，根据法律规定，双方签订的《商铺租用协议》应属无效，被告应向我退还押金及预收租金。3.广丰市场定位为专业的服装辅料市场，被告作为市场的实际经营者，理应规范管理维持市场的正常经营管理秩序，但是被告却将市场商铺出租给其他行业商家经营，该行为扰乱了正常的市场经营秩序，损害了我的合法权益，被告应当承担相应责任。4.双方签订的《商铺租用协议》中约定了水电费的标准，但是被告经营市场管理混乱、乱收水电公摊费用，损害我的合法权益。综上，为维护我的合法权益，现诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。对于被告广州市广丰市场投资有限公司的反诉请求，原告彭述勇辩称,1.我与被告签订《商铺租用协议》时，被告未取得法定资格，且提供的经营场所不合格，被告存在欺诈行为，双方签署的协议应属无效。2.涉案商铺没有办理房地产权证及建设工程规划许可证，双方签订的《商铺租用协议》无效，合同无效，取得的财产应当相互返还，被告应退还我支付的押金及预收租金。3.被告要求的租金并没有说明租金的计算标准及计算期限，上述租金标准不符合双方合同约定，且我在2016年9月已退场，被告无权要求后续的房屋使用费。4.我没有违约行为，没有给被告造成实际的损失，被告也没有证据证明我给其司造成任何损失，我不应当赔偿违约金，双方签订的合同无效，合同就不存在约束力，故被告要求我赔偿因我违约造成的损失没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回被告全部的反诉请求。被告广州市广丰市场投资有限公司辩称，我司不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.《商铺租用协议》的出租方为骆某，我司与骆某之间是代理关系，押金、保证金、租金均由骆某收取。2.原告与我司签订的《商铺租用协议》是有效的，原告应全面履行合同。广州市广丰市场经营管理有限公司在与原告签订《商铺租用协议》时，公司正在成立过程中，核准后的企业名称为我司现名称。对于《商铺租用协议》，我司及骆某是承认的。我司代表骆某与原告已实际履行《商铺租用协议》，该合同真实合法，依法成立并生效，对各方均有法律约束力。3.广丰市场已于2014年11月11日取得了松洲街道办事处颁发的《临时经营场地使用证明》，该场地依法可用于出租，每间商铺均可以办理营业执照。广丰市场于2015年5月1日开业以来一直处于正常经营中。我司已全面履行了合同义务，原告所述与事实严重不符。4.涉案商铺出租给原告后，经营性质从未改变，原告所述没有事实依据。5.原告严重违反《商铺租用协议》、《保证书》《承诺书》《协议书》，擅自停业经营，拒绝支付租金，已构成根本违约，应承担违约责任。为了共同发展，我司免去了原告2015年5月至7月的租金，2015年8月至2016年7月的租金及物业使用费按五折收取且免去了管理费及卫生费，2016年8月后的租金及物业使用费按合同约定收取。原告也承诺按时营业，如有违反，我司可以不退还押金、保证金、租金等费用。2016年7月，原告要求租金按原合同约定的五折收取，免收管理费，优惠延长一年，否则停止营业。我司无法接受原告的请求，原告便煽动其他商户寻衅滋事，对我司的声誉及经济造成了巨大的损失，原告应对此予以赔偿。综上，原告的诉讼请求均无事实及法律依据，原告拖欠租金并擅自停业已构成根本违约，严重侵害了我司的合法权益，请求法院依法驳回原告全部的诉讼请求。被告广州市广丰市场投资有限公司向本院提出反诉请求：1.解除我司与原告签订的《商铺租用协议》，原告向我司返还涉案商铺；2.确认我司不予退还原告押金及保证金12000元，不予退还预交租金8400元（自2016年8月计至2018年11月止，共28个月租金）；3.原告向我司支付至合同解除时的租金、滞纳金、管理费及卫生费880元（租金按照合同约定的标准，滞纳金标准为每月租金的2%，自2016年8月计至2016年12月止）；4.原告向我司赔偿因违约造成的损失4719元；5.原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年11月25日，我司与原告就涉案商铺签订了《商铺租用协议》。商铺面积为22平方米，租金及物业使用费合共为65元/平方米，管理费及卫生费为200元/月/间，原告交付10000元的押金、1000元营业保证金、1000元消防保证金，租金及其他费用在上年基础上递增10%。原告自2016年8月开始拖欠租金及停止营业，原告的行为已构成根本违约，给我司造成了巨大损失。根据法律规定及合同约定，我司有权解除合同并要求原告承担违约责任。现特向法院提出反诉请求，请求法院支持我司全部的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年12月1日，广州市白云区某合作社（甲方）与关某（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：乙方租用甲方位于广州市白云区槎头大社垄停车场建筑物及混凝土空地使用。租用日期从2011年元月1日起至2026年12月31日止，为期壹拾陆年，期满后在同等条件下乙方有优先续租权。乙方未经甲方同意，不准将甲方的地方转让给他人，否则甲方有权收回乙方租用的地方，押金不予退回等等。2014年10月26日，关某（甲方）与骆某（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：乙方租用甲方位于广州市白云区某合作社槎头大社垄槎龙停车场及其建筑物、混凝土空地使用。租用期从2014年11月1日起至2026年12月31日止，期满后在同等条件下乙方有优先续租权。乙方未经甲方同意，不准将甲方的地方整体转租及转让给他人，否则甲方有权收回乙方租用的地方，押金不予退回等等。2014年11月11日，松洲街道办事处出具X的《临时经营场地使用证明》，载明：骆某使用的广州市白云区松洲街槎龙大社垄槎龙停车场自编BCDE区关某（出租人）房屋，可临时作为生产（经营）性场所使用。本证明仅在办理租赁（借用）合同登记备案手续和办理工商营业执照及有关许可文件时作场地证明文件使用，不代表对建筑物合法性的确认，也不能作为房屋权属的证明。该场地可以经营的有商业。本证明有效期限自2014年11月11日至2017年11月10日等等。落款发证机关处盖有“松洲街道办事处临时经营场所使用证明业务专用章”。2014年11月25日，原告（承租方、乙方）与广州市广丰市场经营管理有限公司（出租方、甲方）签订《商铺租用协议》，合同约定：甲方同意将涉案商铺租给乙方使用，经营性质为辅料。租期为四年，即从2014年12月1日起至2018年11月30日止。商铺面积22平方米，租金25元/平方米，物业使用费40元/平方米，管理费及卫生费200元/月/间。签订协议时，乙方须向甲方交付10000元作为押金，1000元作为营业保证金，消防保证金1000元，另预收费用14400元，每个月抵300元，合同期内（48个月）抵完，起租时间为开业时间，开业前免收租金，合计26400元。押金、营业保证金和消防保证金12000元在协议期满办理相关手续后无息退还给乙方；乙方押金、营业保证金和消防保证金发票丢失，需向甲方交纳200元查询费；租金自交付商铺钥匙之日开始计算。乙方必须在每月5日前主动向甲方交纳当月的租金、管理费和上月实用的水电等费用；若逾期不交或交不齐，甲方可以停止供应商铺内之水、电，停止供水电期间，甲方对乙方的各项费用照常计收，同意按双方签署的《商铺租用协议》，每月加收应付款总额5%的滞纳金，因停水、电而产生的损失及影响全部由乙方自行承担。租金、物业使用费、管理费和卫生费在第二年原租金的缴费基础上递增10%（该租金不含税，如需开具税票应按租金的8%增加）。如果乙方要退租、转租或到期不再续租等退出甲方市场经营，必须缴清乙方的一切税费及上缴纳政府的各项费用，否则甲方不予办理乙方退租、转租等手续，并有权追究乙方一切法律责任。乙方须于租期届满或解除合同之次日，将全部货品搬离商铺，自行拆卸加设于商铺内的装修设置并将商铺恢复原状，将商铺和设备交还给甲方，全部费用由乙方负责。逾期撤场的，商铺内的一切遗留物品全部视作乙方主动放弃所有权的弃置物，甲方可自行安排清理并向乙方追讨有关清理费；同时甲方仍有权要求乙方支付占用期租金、滞纳金，并赔偿甲方预期可得利益的损失。在以下情况出现时，甲方视乙方单方终止本协议，有权在不另行书面通知乙方的情况下收回商铺的使用权，更换商铺卷闸门锁，同时铺内的物品作为无主物品处理并不退回信用保证金，商铺另作招商处理，由此而造成的经济损失及法律责任全部由乙方承担；乙方还应负责赔偿由此给甲方造成的全部损失（如搬运费等）：1.乙方拖欠甲方任何一项应交费用达一个月的；2.乙方未按要求时间办理《工商营业执照》《税务登记证》等证照的；3.乙方未按时开门营业的，但甲方同意继续履行本协议除外，同意甲方有权向乙方收取延迟开业期间的三倍的租金作为违约金；4.乙方无故连续3天或每月累计4天未开铺的；5.乙方违反计划生育等相关法规的；6.乙方私自将商铺转租或转让、抵押给第三方的；7.乙方变更经营性质未经甲方书面同意的。乙方违反本合同的任何约定，甲方均有权要求乙方立即改正，通知三次以上仍不改正的，甲方有权采取足以令该商铺中断经营活动的措施，直到乙方改正为止。事态严重、涉及违法行为的，甲方有权即时收回商铺，保证金不作退还，乙方并要赔偿所造成的甲方损失等等。合同落款甲方法定代表人处有骆某签名。同日，原告向广州市广丰市场经营管理有限公司缴纳了涉案商铺的押金12000元、预收租金14400元。2015年1月28日，广州市广丰市场投资有限公司依法成立，法定代表人为骆某。审理中，原告向本院提交《证明》一份，拟证明“广州市广丰市场经营管理有限公司”未有依法成立的事实。被告对此予以确认，并表示其司曾以“广州市广丰市场经营管理有限公司”申请工商注册登记，但由于上述名称未得核准，故以被告现名称注册成立。2015年4月12日，被告以广州市广丰市场经营管理有限公司名义向各商户出具《承诺书》，载明：被告定于2015年5月1日前开业，开业后各商户的档口须摆放货物正常营业，开业后（2015年5月1日至2015年11月1日止），市场中间D区共22间的档口如未加建好，被告承诺全部退返各租户缴纳的预收租金和押金；如果承诺书时间内D区档口建好，2015年11月1日开始按原合同收取租金。上述合同签订后，被告将涉案商铺交付原告使用。原告向本院提交了七张收据，拟证明向被告缴纳涉案商铺的租金和各项费用的事实：1.NO.642X号和NO.642X号收据载明原告于2015年12月22日缴纳了2015年8月至2015年12月十个商铺的租金11750元和各项费用4835.5元，已抵扣自2015年5月至2015年12月的预收租金24000元；2.NO.642X号收据载明原告于2016年1月6日缴纳了十个商铺的租金4150元和各项费用462元，已抵扣预收租金3000元；3.NO.644X号收据载明原告于2016年3月8日缴纳了商铺租金4150元和各项费用440元；4.NO.644X号收据载明原告于2016年4月15日缴纳了2016年3月至2016年4月的商铺租金8300元和各项费用876.5元；5.NO.644X号收据载明原告于2016年5月19日缴纳了十个商铺的租金4150元和各项费用608.65元，已抵扣预收租金3000元；6.NO.644X号收据载明原告于2016年6月17日缴纳了十个商铺的租金4150元和各项费用525.75元，已抵扣预收租金3000元。被告对上述证据无异议，确认原告向其司缴纳租金、水电费和照明费等各项费用直至2016年7月止。广丰市场于2015年5月1日开业。原告主张其本人从2015年5月开始缴纳租金及物业使用费；被告主张原告从2015年8月开始缴纳租金及物业使用费，前期为免租期，租金及物业使用费优惠期从2015年8月至2016年7月，按照五折收取且没有递增；原告确认涉案商铺租金及物业使用费按五折收取且没有递增的事实，但表示自2016年8月起，被告不同意继续给予原告上述优惠，双方故产生纠纷。关于预收租金的抵扣问题，双方当事人存在争议：原告认为被告自2015年5月开始收租，收据也显示自2015年5月开始抵扣预收租金，故预收租金应自2015年5月开始逐月抵扣，每月抵扣300元；被告则认为合同约定的租期为48个月，故其司自2014年12月开始逐月抵扣，每月抵扣300元。双方当事人对于在本案中以预收租金进行租赁费用结算没有异议。2015年9月1日，被告的法定代表人变更登记为陈某。审理中，双方当事人表示，广丰市场的经营范畴是服装辅料。原告向本院提供涉案商铺的照片、视频光盘，拟证明被告单方面改变广丰市场经营性质、管理混乱导致涉案商铺无法正常开业等事实。据视频显示，广丰市场部分商铺已转作非服装辅料行业经营；广丰市场二楼部分广告板空置；部分商铺处于关闭或空置状态。原告主张，广丰市场现仅有二十几家商铺在经营，市场整体无正常运营。被告对上述证据的真实性无异议、关联性有异议，认为由于广丰市场自2016年7月后没有继续提供五折优惠，包括原告在内的部分商户擅自停业才导致部分商铺空置。关于原告的退场时间，原告主张已于2016年9月底将物品全部搬离涉案商铺，并将钥匙归还给被告保安。被告确认原告停业时间，但抗辩原告没有交还涉案商铺钥匙，涉案商铺仍处于上锁状态，原告认为被告可自行将锁去除并处置涉案商铺。原、被告双方均确认没有办理涉案商铺的退场手续。涉案商铺内尚有原告的装修，经本院释明，原告表示不主张装修损失赔偿，并同意将涉案商铺交还给被告管业。2016年12月6日，在本院的组织下，双方当事人交接了涉案商铺。另查，2016年11月2日，广州市白云区国土资源和规划局向本院出具穗云国规函﹝2016﹞X号复函，载明：暂未发现涉案商铺对应的规划报建记录，涉及房屋租赁、经济纠纷等问题请按相关法律法规判决。2017年1月16日，广州市白云区国土资源和规划局向本院出具穗云国规函﹝2017﹞X号复函，载明：按照补充的用地材料，经再次核查，仍未查到该地块的规划报建信息，涉及房屋租赁、经济纠纷等问题建议按相关法律法规判处理。经本院释明合同效力，原告表示坚持原诉讼请求不变更，被告表示坚持原反诉请求不变更。以上事实，有租赁合同、临时经营场地使用证明、商铺租用协议、承诺书、收据、照片、视频光盘、复函及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”第三条第一款规定：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”《商铺租用协议》中的出租人“广州市广丰市场经营管理有限公司”并未依法设立，通过原告提交的工商登记资料及被告的陈述可知，被告另以其司现名称注册成立公司并负责广丰市场的经营管理。骆某作为被告注册成立时登记的法定代表人，在被告未有成立前，代表被告与原告签订《商铺租用协议》，在被告依法成立后，《商铺租用协议》的权利义务实际由被告承享，现原、被告均以合同相对人的名义起诉对方主张合同权利，本院对于《商铺租用协议》的合同相对人为原、被告的事实予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案商铺有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故原、被告所签订的《商铺租用协议》应为无效。原、被告提出要求解除《商铺租用协议》的诉讼请求于法无据，本院予以驳回。双方当事人已于2016年12月6日交接了涉案商铺，被告要求原告交还涉案商铺的诉讼目的已达到，本院不再重复处理。合同无效，因合同所得的利益应当相互返还，故对原告主张要求被告返还押金12000元的诉讼请求，本院予以支持。被告反诉要求不予退还原告押金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告实际占有使用涉案商铺，应向被告支付房屋使用费、水电费、公共照明费、管理费及卫生费等各项费用,原告要求被告返还实际使用涉案商铺期间的房屋使用费、水电费、公共照明费、管理费及卫生费等各项费用的诉讼请求于法无据，本院不予支持，被告提出要求原告支付租金的表述有误，本院予以纠正。原告虽表示其本人于2016年9月搬离涉案商铺，但一方面原告没有向被告交还涉案商铺，也无证据证明已交还商铺钥匙；另一方面，涉案商铺内仍有原告装修，原告在本案诉讼中才放弃主张装修损失赔偿，并同意将涉案商铺交还被告，在此之前，无证据显示原告向被告明示放弃涉案商铺内的装修，故本院认定原告向被告交还涉案商铺的时间应为本院组织双方交接的2016年12月6日。双方当事人均确认原告已缴纳至2016年7月止的租赁费用，故原告仍应向被告支付自2016年8月1日至2016年12月6日止的房屋使用费。关于房屋使用费的标准，经现有证据显示，原告在之前均按照合同约定的租金及物业使用费标准的五折支付费用，物业使用费实为租金的组成部分，本院予以认定。而根据广丰市场的现场视频显示，广丰市场的确存在部分商铺转作他营、市场环境萧条的情况，故本院对于原告的抗辩意见予以采纳，认定原告应缴的房屋使用费仍参照合同约定的租金及物业使用费标准合共再打五折优惠的标准执行为宜，但也应参照合同约定予以递增。经计算，原告应缴纳的房屋使用费为（1430元/月×110%×4个月+1430元/月×110%×110%×6/31个月）×50%=3313.45元。原告自2016年8月至2016年12月6日期间实际占用涉案商铺，故被告要求原告支付上述期间管理费及卫生费的诉讼请求合理合法，本院予以支持。管理费及卫生费应参照合同约定的标准予以递增，经计算，原告应付被告的管理费及卫生费已超过被告主张的880元，被告仅主张880元属于处分其司权利，本院予以准许。原告预付了租金14400元，广丰市场于2015年5月1日开业，自开业之日才开始起租，开业前免租，即无租金产生，在无租金产生的情况下，被告主张其司自2014年12月1日开始每月抵扣300元并不符合逻辑亦不符合情理，也与现有证据反应被告从2015年5月开始抵扣预收租金的情况不相符，故本院对于原告主张的预收租金从2015年5月开始抵扣的意见予以采纳。从2015年5月至2016年7月止共抵扣15个月，每月抵扣300元，预收租金尚余9900元，从方便当事人角度出发，原告应付被告的房屋使用费及其他费用先行在上述费用中抵扣后再予返还，扣除原告仍需向被告支付的房屋使用费3313.45元、管理费及卫生费880元，被告仍需返还原告预收租金5706.55元，对于原告要求返还的预收租金超过上述标的的部分，本院不予支持。原告要求被告返还其本人实际占用涉案商铺期间的房屋使用费、水电费、公共照明费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告应当支付被告的房屋使用费、管理费及卫生费已从原告预付的租金中予以扣除，被告的诉讼目的已达到，本院对于被告的相应诉求不再重复处理。在合同无效的情况下，被告主张不予退还预收租金的诉讼请求理据不足，本院不予支持。原告在2016年12月6日后已没有再继续使用涉案商铺，故被告要求原告支付自2016年12月7日至合同解除之日止的租金及滞纳金的诉讼请求于法无据，本院予以驳回。合同无效，双方当事人均有过错，因合同无效而导致的损失应由合同双方各自负担，故对于原告要求被告赔偿违约金以及被告要求原告支付滞纳金、违约损失的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:本判决生效之日起十日内，广州市广丰市场投资有限公司返还彭述勇押金12000元；本判决生效之日起十日内，广州市广丰市场投资有限公司返还彭述勇预收租金5706.55元；驳回彭述勇其他的诉讼请求；驳回广州市广丰市场投资有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费674元，由彭述勇负担252元，由广州市广丰市场投资有限公司负担422元并于本判决生效之日起三日内迳付彭述勇；本案反诉受理费612元，由广州市广丰市场投资有限公司负担533元（已缴纳），由彭述勇负担79元并于本判决生效之日起三日内迳付广州市广丰市场投资有限公司。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  刘少珍人民陪审员  刘艳云二〇一七年七月六日书 记 员  蔡佳丽