四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终397号上诉人（原审被告）：马某，男，生于1953年1月7日，汉族，住泸州市江阳区。委托诉讼代理人：艾国民，四川京泸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泸州市国华资产经营有限公司，住所地：泸州市江阳区，统一社会信用代码：X。法定代表人：胡波，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖篪，四川理光律师事务所律师。上诉人马某因与被上诉人泸州市国华资产经营有限公司（以下简称国华公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市纳溪区人民法院（2016）川0503民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人马某及其委托诉讼代理人艾国民，被上诉人国华公司的委托诉讼代理人肖篪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马某上诉请求：撤销一审判决，请求租赁合同到期后给予六个月宽限期用于上诉人搬迁，一二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：根据被上诉人出具的证明载明，上诉人与被上诉人的租赁期为2017年3月8日到期，在租赁期限内被上诉人不应擅自终止租赁合同。根据《合同法》在租赁合同到期后，如没有特别约定，出租人应当给予一定的款项期用于承租人进行搬迁。被上诉人国华公司辩称，出租的房屋存在安全隐患，有安全隐患的房屋按照规定不能进行出租，不是被上诉人擅自单方终止，被上诉人在2015年已经向上诉人发出搬离通知。被上诉人国华公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将原泸州市良种场百果园酒厂曲酒生产车间和两个库房及酒厂自身的设备等资产退还给原告；2、判令被告向原告支付截止2016年9月的房屋占用费5000元（房屋占用费计算至搬出房屋为止）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1999年3月8日，原国营泸州市良种场百果园酒厂（甲方）与马某（乙方）签订了《关于承包泸州市良种场百果园酒厂的合同》，合同约定：一、甲方提供曲酒生产车间及两个库房和相应的酒厂设备，由乙方出资经营，合同期满，甲方的财产归甲方所有，乙方增设的设备归乙方所有；二、租赁时间1999年3月8日至2011年3月底；三、租金每年壹万元，每年3月及12月各交5000元；四、甲方提供水电，乙方按表计数，当月按价付给甲方水电费，甲方保证水电供给，电厂停电除外；五、在租赁期间，乙方将甲方的酒厂库房、设备、每年维修一次，保证甲方的房屋、设备不损坏，损坏要修复，除特殊自然灾害例外；六、固定资产由甲方保险，如遇特殊自然灾害保险公司赔的款归甲方，流动资金保险所陪款归乙方，但流动资金保险，由乙方向保险公司投保。此外，双方还对各自债权、债务的承担和窖池恢复生产等事项进行了约定。合同签订后，双方按合同约定履行，马某以前述租赁的生厂车间、库房及相应的设施、设备经营泸州市纳溪区光华酒厂。同时，马某自行购置了部分资产和设施、设备。2008年12月15日，泸州市政府国有资产监督管理委员会与泸州市财政局作出《关于将部分委管资产与债权无偿划转注入国资公司以增强其投融资能力的批复》，同意将原泸州市良种场改制移交的百果园酒厂车间、仓库、办公室等资产（接收文件泸国资委发[2005]65号）无偿划转注入泸州国有资产经营有限公司委托管理。2013年12月31日，泸州国有资产经营有限公司再次将百果园酒厂车间、仓库、办公室等资产委托国华公司进行经营管理。原国营泸州市良种场百果园酒厂与马某签订的《关于承包泸州市良种场百果园酒厂的合同》到期后，马某仍然按合同约定的租金标准交纳租赁费用。2013年6月20日，泸州国有资产经营有限公司出具《证明》载明：“兹有马某（泸州纳溪区光华酒厂）自2011年3月8日起自2017年3月8日租赁我司纳溪区紫阳三社百果园房屋、土地用于经营酒厂”。其后，因前述百果园酒厂车间、仓库、办公室等资产年久失修，存在安全隐患，2015年9月经四川华邦建筑工程质量鉴定有限公司鉴定，涉案的百果园酒厂车间、仓库、办公室等砖木结构房屋部分木梁、木檩、木柱腐朽，屋面局部破损，墙体局部垮塌，砖墙开裂，根据《危险房屋鉴定标准》（JGJI125-99），经综合分析、评定，涉案鉴定房屋危房等级评定为D级，建议拆除。2015年10月10日、2016年7月27日，国华公司两次以涉案租赁房屋系D级危房，存在严重安全隐患为由书面通知马某，要求马某及时搬离，逾期将通过司法途径依法处理，马某未予搬离。诉讼中，经马某与产权方泸州国有资产经营有限公司核对，属原国营泸州市良种场百果园酒厂改制后移交的国有资产包括：1、百果园酒厂车间（砖木结构，建筑面积1091.34平方米）；2、酒厂1号仓库（砖木结构，建筑面积61.20平方米）；3、酒厂2号仓库（砖木结构，建筑面积49.50平方米）；4、酒厂办公室（砖木结构，建筑面积193.30平方米）；5酒厂值班室（砖木结构，建筑面积44.90平方米）；6、电力变压器（成都第二变压器厂生产，型号为：S7-100-10／0.4）;7、不锈钢酒罐1.5T（泸州化工厂生产）；8、不锈钢酒罐5T（泸州化工厂生产）。另外，国华公司、马某双方对马某租赁期间所购置的资产明细也不持异议。一审法院认为：原国营泸州市良种场百果园酒厂与马某签订的《关于承包泸州市良种场百果园酒厂的合同》主体适格、意思表示真实，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应为有效。原国营泸州市良种场改制后，其百果园酒厂的车间、仓库、值班室以及酒厂所属设施等国有资产依法移交泸州国有资产经营有限公司委托国华公司经营管理，故国华公司是本案的适格原告。针对国华公司、马某在本案中争议的问题，一审法院综合分析、评判如下：一、关于国华公司要求马某将原泸州市良种场百果园酒厂生产车间、库房及酒厂相应设备退还给国华公司告应否支持的问题。诉讼中，国华公司提出，2011年3月马某与原国营泸州市良种场百果园酒厂签订《承包合同》到期后，马某继续占用该房屋，且未交纳房屋占用费，国华公司有权要求马某退还百果园酒厂生产车间、库房及酒厂相应设备。审理中查明，2013年6月20日，泸州国有资产经营有限公司作为国有资产代管人以《证明》的形式，将《关于承包泸州市良种场百果园酒厂的合同》的履行期限延长至2017年3月8日，即应当认定涉案的百果园酒厂生产车间、库房及酒厂相应设备的仍在租赁期限内。但因涉案的生产车间、库房、值班室在马某承租用于经营泸州市纳溪区光华酒厂期间由于年久失修，经鉴定已属D级危房，存在严重安全隐患，鉴定机构建议拆除。鉴于此，2015年10月10日、2016年7月27日，国华公司两次以涉案租赁房屋系D级危房，存在严重安全隐患为由书面通知马某，要求马某及时搬离。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的…‥；（五）法律规定的其他情形。同时，《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：……（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。因此，国华公司两次以涉案租赁房屋系D级危房，存在严重安全隐患为由书面通知马某搬离的行为是出租人行使租赁合同解除权的行为，一审法院予以支持。马某以国华公司起诉退还租赁房屋及设施的条件尚不具备的抗辩主张依法不能成立。二、关于搬迁期限和马某向国华公司支付房屋占用费的问题。一审法院认为，本案马某自1999年3月8日起即开始租赁涉案酒厂车间、仓库、办公室等资产用于经营泸州纳溪区光华酒厂，在马某经营酒厂过程中自行购置和增设了用于酒厂生产的设施、设备，按马某与国华公司泸州市良种场签订的《承包合同》的约定，马某增设、购置的设备归所有，马某要搬迁、处置其增设、购置的设备及相应的资产，客观上确实需要搬迁和处置时间。但马某提出搬迁、处置其增设、购置的设备和相应动产要六个月的期限过长，一审法院根据本案的实际情况，酌情确定马某搬迁、腾空租赁房屋、退还国华公司经营管理资产的时间以三个月为宜。另外，国华公司提出要求马某按租金标准支付房屋占用费，马某对此不持异议，一审法院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、马某在本判决生效后三个月内将原泸州市良种场百果园酒厂曲酒生产车间、仓库两间、办公室一间、值班室一间及相应的变压器、不锈钢酒罐等生产设施、设备退还泸州市国华资产经营有限公司；二、由马某在本判决生效后三个月内支付泸州市国华资产经营有限公司截至2016年9月的房屋占用费5000元（房屋占用费计算至实际退还房屋及设施、设备之日止）。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由马某负担。二审中，当事人未提交新证据。本院审理查明事实与原审法院查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，因涉案的生产车间、库房、值班室在马某承租用于经营泸州市纳溪区光华酒厂期间由于年久失修，经鉴定属D级危房，存在严重安全隐患，鉴定机构建议拆除。鉴于此，国华公司在2015年10月10日、2016年7月27日两次以涉案租赁房屋系D级危房，存在严重安全隐患为由书面通知马某，要求马某及时搬离。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，国华公司两次以涉案租赁房屋系D级危房，存在严重安全隐患为由书面通知马某搬离的行为是出租人行使租赁合同解除权的行为，一审法院予以支持，并无不当，本院依法予以维持。马某要搬迁、处置其增设、购置的设备及相应的资产，客观上确实需要搬迁和处置时间，一审法院根据本案的实际情况，酌情确定马某搬迁、腾空租赁房屋、退还国华公司经营管理资产的时间为三个月，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人马某承担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 何 锋审判员 何 燕二〇一七年七月十二日书记员 许琦民