朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1302民初2586号原告:朝阳工商银行股份有限公司朝阳龙城支行，住所地朝阳市双塔区友谊大街三段6号,组织结构代码12327088-7。负责人:杨世峰，行长。委托代理人:田凯，男，1965年9月14日出生，住朝阳市双塔区。被告:李艳敏，女，1979年9月15日出生，住朝阳县。被告:朝阳腾元房地产开发有限公司，住所地朝阳县柳城镇拉拉屯村,组织机构代码55816977-X。法定代表人:宁忠文，总经理。委托代理人:刘淑杰，辽宁钧鹏律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行与被告李艳敏、朝阳腾元房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行委托代理人田凯、被告朝阳腾元房地产开发有限公司委托代理人刘淑杰到庭参加诉讼,被告李艳敏经本院依法公告届满后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行向本院提出诉讼请求:1、请求判令解除原告与被告李艳敏之间签订的合同；2、请求判令被告李艳敏立即偿还贷款本金136,347.74元，违约利息2,785.4元及罚息并自2016年4月21日起至本金全部还清之日止按双方签订的合同给付利息，利随本清；3、依法确认原告对抵押房产享有优先受偿权；4、请求判令被告朝阳腾元房地产开发有限公司对上述款项承担连带还款责任；5、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告李艳敏于2014年10月30日在原告处办理了个人房屋抵押贷款14万元，并在朝阳县房产局进行了抵押预登记。原告按合同约定及时发放了贷款，被告朝阳腾元房地产开发有限公司提供了连带责任保证。现被告未按合同约定正常履行合同还款义务，现已连续违约3期以上，累计违约6期以上，现违约本金1,755.83元，目前贷款余额136,347.74元，贷款逾期后原告多次上门向被告催要无果，故诉至法院。被告李艳敏未到庭，无答辩。被告朝阳腾元房地产开发有限公司辩称，同意对李艳敏所欠原告的贷款本息在使用其抵押房屋优先受偿后剩余未偿还部分承担连带偿还责任。本院经审理认定事实如下：2014年10月24日，原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行作为贷款人与被告李艳敏作为借款人、被告朝阳腾元房地产开发有限公司作为保证人签订了一份《个人购房借款/担保合同》，被告李艳敏在原告处借款人民币14万元，借款用途为购房，借款期限为240个月，借款年利率为6.55%，借款的偿还方式为按月等额本息还款法，被告李艳敏自愿用其所有的位于朝阳县XXX房屋为本案中的借款提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，由被告朝阳腾元房地产开发有限公司为本案中的借款提供阶段性连带责任保证，担保范围包括主合同项下全部债务，保证期间为主债务履行期届满之日起两年。同时，《个人购房借款/担保合同》第三十条第三款约定：“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”。上述合同签订后原告与被告李艳敏针对上述抵押房屋到朝阳县房屋产权登记管理办公室办理了抵押权预告登记。原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行已将14万元借款实际发放到被告李艳敏指定的朝阳腾元房地产开发有限公司账号为XXX的账户中。被告李艳敏在贷款后仅偿还原告部分借款本金及利息，尚欠原告136,347.74元借款本金及相应借款利息未予偿还，现原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行以此为由将二被告诉至本院。原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行向本院提交了营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《个人购房借款/担保合同》、借款借据、抵押权预告登记证、贷款已还款明细清单等证据材料予以证明其主张，被告朝阳腾元房地产开发有限公司对上述证据无异议，但其辩称对李艳敏所欠原告的贷款本息在使用其抵押房屋优先受偿后剩余未偿还部分承担连带偿还责任。被告李艳敏在本院依法向其公告送达应诉手续届满后，未出庭对原告所提供的证据做出相反抗辩。本院对上述当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。本院认为，原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行与被告李艳敏、朝阳腾元房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》系原、被告各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，原告依约向被告李艳敏指定的账户履行了发放贷款的合同义务，被告李艳敏未按约还款系违约行为，且逾期期限达到了借款合同中约定的解除借款合同并要求其提前偿还全部借款本息的条件，故应解除原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行与被告李艳敏签订的《个人购房借款/担保合同》，被告李艳敏应将拖欠原告的剩余全部借款本金136,347.74元偿还原告，并按照双方签订合同约定的利率给付原告借款利息。关于被告朝阳腾元房地产开发有限公司的阶段性保证责任，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，开发商阶段性担保在涉案商品房正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人债务免除保证责任，即银行期房按揭权转为现房抵押权。案涉商品房尚未满足保证人免除阶段性连带保证责任的条件，故由被告朝阳腾元房地产开发有限公司对被告李艳敏拖欠原告的剩余全部借款本金136,347.74元及相应利息承担连带保证责任。因《个人购房借款/担保合同》约定债权人可自行选择实现担保的顺序，故被告朝阳腾元房地产开发有限公司的保证责任与抵押物担保责任无先后履行顺序。被告朝阳腾元房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告李艳敏追偿。关于原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行是否对案涉房地产享有优先受偿权，抵押权预告登记作用仅为第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权并在未经预告登记权利人同意情况下处分预登记不动产不发生物权效力，但因非进行正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，不能导致不动产物权的设立或变动，因此原告不能就预抵押登记财产优先受偿，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告不能依被告李艳敏经本院依法公告届满后，无正当理由未到庭应诉，应自行承担对己不利后果。综上所述，原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行提出的解除与被告李艳敏签订的《个人购房借款/保证合同》，由被告李艳敏偿还所欠原告剩余借款本金136,347.74元、借款利息2,785.4元（截至2016年4月21日），合计139,133.14元，并自2016年4月21日起至借款本金实际还清之日止按照双方签订合同约定的利率给付原告借款利息，依法确认原告对抵押房产享有优先受偿权，由被告朝阳腾元房地产开发有限公司对上述款项承担连带还款责任的诉讼请求合理部分，具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十三条、第十五条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行与被告李艳敏于2014年10月24日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告李艳敏于本判决生效后10日内偿还所欠原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行剩余借款本金136,347.74元、借款利息2,785.4元（截至2016年4月21日），合计139,133.14元，并自2016年4月22日起至借款本金实际还清之日止，按被告李艳敏与原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行签订的《个人购房借款/担保合同》的约定给付原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行借款利息及逾期罚息，利随本清；三、被告朝阳腾元房地产开发有限公司对本判决第二项确定的借款本息数额向原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行承担连带保证责任，被告朝阳腾元房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告李艳敏追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,082元（原告中国工商银行股份有限公司朝阳龙城支行预交），公告费800元，合计3,882元，由被告李艳敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王文成审 判 员  王凤贺代理审判员  韩琳琳二〇一七年七月二十八日书 记 员  雒文茹