广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0804民初337号原告：庞志敏，女，汉族，1985年10月13日出生，住湛江市坡头区，委托诉讼代理人：廖秉静，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾昌鹏，广东承诺律师事务所实习律师。被告：湛江琼宇建设有限公司。住所地：湛江市坡头区沟尾村。法人代表人：ＸＸ明，董事长。委托诉讼代理人：黄松，男，汉族，1983年9月28日出生，住湛江市坡头区，系被告公司职员。原告庞志敏与被告湛江琼宇建设有限公司（以下简称“琼宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞志敏的委托诉讼代理人廖秉静，被告琼宇公司的委托诉讼代理人黄松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庞志敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理湛江市坡××区××海港××花园××区××房的《房地产权证》；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金124617.29元（从2015年5月25日起计至2017年4月25日止为124617.29元，从2017年4月26日后的违约金以已付房款按每日万分之三计算至办理完毕房地产权证之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房，建筑面积为131.22平方米，总房款共为572953元，被告应于房屋交付后360日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得产权证书的，被告按日以原告已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约向被告缴付了全部房款，并于2014年5月31日收楼。但被告未能按合同的约定为原告办理房产证，被告的行为已违约，应依法承担违约责任，故向人民法院提起诉讼。被告琼宇公司辩称：一、涉案房屋因黄康朝的无理起诉，导致无法办理产权登记，本案应中止审理并待另案审理结束后再恢复审理。二、原告主张的违约金过高，远远高于实际损失，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告主张按日支付已交付房价款万分之三的违约金明显过高，应当予以减少。原告围绕诉讼请求，依法提交了证据，被告没有证据提交，经开庭质证，原告提交的以下证据：1.原告的《身份证》复印件、2.《商品房买卖合同》、3.《收据》、《发票》、4.《个人住房（商业）合同节选》、5.《收楼须知》、6.《客户抄表结算复核单》、7.《民事判决书》，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2013年6月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201309198）,约定原告（买受人）购买被告（出卖人）位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房（建筑面积为131.22平方米），房屋价款为572953元。合同第八条约定，被告应当在2014年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”的商品房交付原告使用。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告应当自合同第十五条约定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。上述《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定向被告支付了总房款共572953元，并支付了代办证综合费。2014年5月31日，被告将涉案商品房交付原告使用。尔后，由于涉案商品房的竣工验收手续未完善，不具备登记备案条件，被告未能按合同第十五条的约定在2014年5月31日后的360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房地产权证。原告因此经与被告交涉无果后遂向本院提起诉讼。本案在审理过程，被告提出原告请求的逾期办证违约金过高，建议调整按银行同期同类贷款利率计算，但未能提供依据予以佐证。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告就涉案商品房在2013年6月26日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。本案中，原告已按合同的约定向被告履行了付款义务，但被告在收款后却未能按合同第十五条的约定为原告办理房地产权证，被告的行为已构成违约，应向原告承担违约责任。关于原告请求被告立即为其办理涉案商品房房地产权证的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告应当自合同第十五条约定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。按照该约定，被告应在合同约定的交房时间2014年5月31日后的360日内（即2015年5月26日前）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但本案中，由于涉案商品房的竣工验收手续尚未完善，不具备登记备案及办理房地产权证的条件，被告现无法为涉案商品房办理房地产权证，即使本院判令被告现办理房地产权证，产权登记机关也会因办证手续不完善而拒绝办理。因此，原告主张被告即时为涉案商品房办理房地产权证的诉求，本院不予支持。若被告具备办证条件后仍怠于为原告办理房地产权证，原告可再行请求被告为其办理房地产权证。另根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告现未能履行办证义务，原告可通过请求被告支付违约金来承担未能办证的违约责任。关于原告请求被告支付逾期办证违约金的问题。《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告不能在约定的期限内为原告办理房地产权属证书的，应自最后办理权属登记的第二天起按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。按照该约定，原告请求被告向其支付已交付房价款每日万分之三的违约金，并暂计至2017年4月24日止的理据充分，本院予以支持。由于合同约定的最后办理权属的登记日是2015年5月26日，第二日是2015年5月27日。因此，原告诉请从2015年5月25日起计算逾期办证违约金是错误的。据此，被告向原告支付的逾期办证违约金的起算时间应从2015年5月27日起，暂计至2017年4月25日止共700天的逾期办证违约金共为120320.13元（572953元×0.0003×700天）。被告提出上述逾期办证违约金过高，应调整按银行同期同类贷款利率计算的意见，没有法律和事实依据，本院不予采纳。但原告诉请从2017年4月26日起至被告办理完毕房地产权证之日止的违约金，因数额无法确定，也无法确认是否过高，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告诉请2017年4月26日后至实际办证之日止的违约金，本案不作处理，原告可待违约金数额确定后再另行起诉。另被告提出本案中止审理的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湛江琼宇建设有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告庞志敏支付2015年5月27日起至2017年4月25日止的逾期办证违约金共120320.13元。二、驳回原告庞志敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2792元，由被告湛江琼宇建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长  黄木荣审判员  林小红审判员  严 建二〇一七年七月十二日书记员  梁晶晶附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信信用原则予以衡量，并作出裁定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。