福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0212民初4450号 原告：厦门市同安区莲花镇云洋村民委员会第十五小组（龙目小组），住所地厦门市同安区莲花镇云洋村龙目。 诉讼代表人：郭土沙，小组长。 委托诉讼代理人：郭文建，小组组员。 委托诉讼代理人：孙武艺，福建知圆律师事务所律师。 被告：陈丽云，女，汉族，1962年3月15日出生，住厦门市思明区。 被告：郭彩环，女，汉族，1967年7月27日出生，住厦门市。 二被告共同委托诉讼代理人：石志武、郑武雄，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告厦门市同安区莲花镇云洋村民委员会第十五小组（以下简称龙目小组）与被告陈丽云、郭彩环租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙目小组之委托诉讼代理人郭文建、孙武艺，被告陈丽云、郭彩环之共同委托诉讼代理人石志武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙目小组向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认原告与被告陈丽云于2006年3月4日签订的《租赁合同》、《租赁合约》租期超过20年（2026年3月4日至2046年3月3日止）的部分约定无效；2.解除原告与被告陈丽云于2006年3月4日签订的《租赁合同》、《租赁合约》；3.被告陈丽云立即向原告支付2015年3月4日至2016年12月3日期间的租金共计1803.6元；4.被告陈丽云、被告郭彩环立即将所承租的1.503亩地块恢复原状，并立即归还给原告；5.两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2006年3月4日，被告陈丽云向原告承租址于龙目小组面积为1.503亩的集体承包农用地【东至旅游公路、西至大埔社里、南至心仔（社员）厝地、北至龙目小组厝地】，双方签订《租赁合约》一份，并经过原告村民会议过半数通过。该合约约定：租赁期限40年，自2006年3月4日至2046年3月3日止；租金每亩每年1600元，乙方（承租方）一次性预付三年租金，后每隔三年四月前一次性再付清后三年租金，乙方若未按期交付租金，甲方除抽取租金外，按每日1%向乙方追缴违约滞纳金，乙方延期超过半年后，甲方有权无代价收回该场地的使用权。后陈丽云又将该承租地转租给被告郭彩环使用，现郭彩环已擅自在该承租地违法搭盖建筑物居住使用。陈丽云仅支付了原告2006年至2015年期间的租金，自2015年起就未再支付任何租金。原告认为，根据合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。为此，原被告之间约定的超过20年（即2026年3月4日至2046年3月3日止）部分的无效。同时，该承租地系集体承包土地，郭彩环擅自在该承租地违法搭盖建筑物并居住使用，己经违反了土地承包法第八条“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”的规定，陈丽云亦严重违反合同约定，未按期向原告支付租金，己构成根本性违约。 被告陈丽云辩称，1.被告不存在迟延支付租金的情形。案涉地块实际所有人是郭文建和被告郭彩环，所有人为了防止地块重新划分，以原告名义和被告签订合同。被告一直有支付租金，原告对实际所有人收取租金行为是认可的，2015年起被告仍将租金支付给郭彩环，已经尽到了缴交租金的义务，并无违约行为。2.案涉地块不存在转租行为。租赁合同签订后，被告常住在厦门市，不方便管理，故委托郭彩环进行管理，资金投入和租金支付都是由被告负责的。即使存在转租，出租人知道承租人有转租行为，六个月内未提出异议，主张转租行为无效的，不应予以支持。3.被告对承租地块的使用符合法律规定，不存在原告陈述的随意搭盖问题。4.《租赁合约》约定租期40年，实为对租期满20年后再续租的意愿表示。 被告郭彩环认同被告陈丽云的答辩意见，并辩称被告主体不适格，依法应驳回原告对被告的全部诉讼请求。 经审理查明，2006年3月4日，原告龙目小组作为甲方，被告陈丽云作为乙方，签订《租赁合同》。《租赁合同》载明：1.甲方同意将龙目小组用地【东至旅游公路、西至大埔社里、南至心仔（社员）厝地、北至龙目小组厝地(一块荒地)】租给乙方全权使用，可作建筑建设项目，含生产营业经营；2.租赁面积约1.5亩，租赁期限为40年，自2006年3月4日至2046年3月3日；3.租金每亩每年1600元整，乙方一次性预付3年租金，后每三年4月前一次性付清后三年租金。乙方若没有按期交付租金，甲方除收取租金外，同时按每日百分之一向乙方追缴违约滞纳金，若乙方延期超过半年后，甲方有权无代价收回该场地的使用权；4.除国家建设征地需要，甲方无权以任何理由向乙方收回租赁地或增加租金。该《租赁合约》落款处下方备注“补充合同：经实际测量，该租赁地15.03亩，人民币为7214.4元（叁年租金），应理清金额14.40元，由乙方付甲方人民币14.40元正，龙目小组同意以上合同协议，由代表签字代原始合同小组全体。”郭文建、被告郭彩环、郭伟国、郭清火在空白处签字。2015年12月1日，郭文建因故意伤害郭彩环配偶林宗明被我院判处有期徒刑十一个月，并判处赔偿附带民事诉讼原告人林宗明经济损失108020.13元，该案已于2015年12月15日发生法律效力。2016年5月28日，我院将陈丽云向郭文建支付的土地承包款4800元作为执行款，转还给林宗明。2016年10月20日，龙目小组向本院提起诉讼。 审理中，被告陈丽云向本院举示1份《收款收据》、4份《收条》（编号1-4）、1份《授权委托书》，拟证明被告向案涉地块实际权属人郭文建及被告郭彩环支付租金，并且委托郭彩环代管案涉地块。其中，《收款收据》载明：“兹有龙目小组收到陈丽云租赁金人民币柒仟贰佰壹拾肆元肆角正。收款人郭伟国。2006年3月4日。”编号1《收条》载明：“今龙目小组收到陈丽云租金土地款人民币柒仟贰佰壹拾伍元正（2009年-2011年）。经手人郭彩环。2009年3月10日。”编号2《收条》载明：“兹有龙目小组收到陈丽云租赁土地款叁年（2012-2014）人民币柒仟贰佰壹拾伍元正。经手人郭彩环。2012年3月22日。”编号3《收条》载明：“今有龙目小组收到陈丽云租赁土地租金人民币柒仟贰佰壹拾伍元正。2015年至2017年（三年）。经手人郭彩环。2015年3月23日。”编号4《收条》载明：“收二次钱一次4800元9600元每年4月1日郭文建672元。”《授权委托书》载明：“本人陈丽云现委托郭彩环为在同安区莲花镇云洋村龙目小组的临时搭盖厂房及周围场地的管理代理人。委托权限：1.代为该临时搭盖厂房及周围场地的全权管理及使用；2.委托管理实践从签字其至委托人自己接管为止。委托人陈丽云。2007年1月10日。” 原告龙目小组质证认为，编号4的《收条》并非郭文建所签，而《收款收据》和其他3份《收条》无法确定是否是郭伟国、郭彩环出具的，且龙目小组并未授权他人收取租金。《授权委托书》则是两被告为了诉讼捏造的，陈丽云已实际将案涉地块转租给郭彩环。 诉讼中，郭文建陈述，原告龙目小组与被告陈丽云订立合同时，郭伟国担任龙目小组组长，案涉地块是郭文建和被告郭彩环的责任田，占地面积分别为1.07亩、0.433亩，郭清火则是村民代表，所以郭伟国、郭文建、郭彩环、郭清火均在合同上签字。四人均有权收取租金，并将收取的租金交给组长郭伟国，郭伟国再分别发放给郭文建和郭彩环。郭文建2006年、2009年、2012年均收到租金4800元，2014年10月1日，郭彩环发放了600元租金给郭文建，作为0.07亩地块补偿的租金，陈丽云自2015年4月起未继续支付租金。 上述事实，有原告龙目小组提交的《租赁合约》、《租赁合同》，被告陈丽云提交的《收款收据》、《收条》、厦门市同安区人民法院（2015）同刑初字第638号《刑事附带民事判决书》、《执行款专用票据》、《转还保管款（执行款）收据》、《授权委托书》以及当事人在庭审笔录中的当庭陈述在案为证。 本院认为，原告龙目小组与被告陈丽云之间的《租赁合约》（暨《租赁合同》）系建立在双方真实意思表示基础上的自愿行为，具备形式上的生效要件。同时，合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应当认定为无效。合同约定租赁期限自2006年3月4日起至2046年3月3日止为40年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，应当认定《租赁合约》中租期超过20年的部分（即2026年3月4日至2046年3月3日止）约定无效。该部分约定无效并不影响合同其他条款的效力，龙目小组、陈丽云应当按照《租赁合约》中其余条款履行各自义务，享受各自权利。关于陈丽云是否按照约定支付租金的问题，陈丽云主张郭文建、郭彩环系案涉地块实际权属人，其已依约支付租金，可以采信，理由如下。第一，陈丽云举示了《收款收据》、《收条》、厦门市同安区人民法院（2015）同刑初字第638号《刑事附带民事判决书》、《执行款专用票据》、《转还保管款（执行款）收据》，初步证实了陈丽云向郭文建、郭伟国、郭彩环等人支付租金。龙目小组虽对陈丽云举示的《收款收据》、《收条》真实性不予认可，但未提交相反证据加以证明，亦未在法定期限内申请司法鉴定。第二，龙目小组在诉状中自认陈丽云支付了2006年至2015年间的租金。郭文建在庭审中自述，郭伟国时任龙目小组组长，案涉地块是郭文建和郭彩环的责任田，占地面积分别为1.07亩、0.433亩，郭清火是村民代表，所以郭伟国、郭文建、郭彩环、郭清火均在合同上签字，四人均有权收取租金，该自述内容与陈丽云主张的待证事实可以相互印证。故龙目小组以陈丽云自2015年起拖欠租金为由，主张解除双方合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。龙目小组主张案涉地块已由陈丽云转租给郭彩环，郭彩环违法使用租赁地块，亦未提交相关证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第二百一十四条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告厦门市同安区莲花镇云洋村民委员会第十五小组（龙目小组）与被告陈丽云于2006年3月4日签订的《租赁合约》（暨《租赁合同》）中租赁期限超过20年的部分（即2026年3月4日至2046年3月3日止）约定无效； 二、驳回原告厦门市同安区莲花镇云洋村民委员会第十五小组（龙目小组）的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门市同安区莲花镇云洋村民委员会第十五小组（龙目小组）与被告陈丽云各承担12.5元，款均限于本判决书生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  洪佩兰 二〇一七年七月二十日 书记员  杨文德 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。