北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终6387号上诉人（原审被告、反诉原告）：孔德政，男，1989年1月6日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王静宜，女，1982年7月16日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：甘敏，女，1970年4月1日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘静翔，1969年8月23日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，住公司宿舍。上诉人孔德政、王静宜因与被上诉人甘敏、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初40945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孔德政、王静宜，被上诉人甘敏及其委托诉讼代理人刘静翔到庭参加诉讼。被上诉人链家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孔德政、王静宜上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回甘敏全部诉讼请求，支持孔德政、王静宜一审全部反诉请求。本案保全费、一二审诉讼费用由甘敏承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审判决认定“王静宜未在2016年4月30日前交付涉案房屋，故王静宜迟延交房构成违约”错误。2.一审判决认定“王静宜在此过程中未予充分配合”错误。3.一审判决认定“甘敏未支付第一笔首付款的行为不构成违约”错误。二、一审判决违反法定程序。1.一审判决历次庭审均未归纳争议焦点。2.一审程序变更后，证人未出庭。三、一审判决不是依据事实和法律作出判决，而是依据“甘敏提存剩余购房款、房价波动”作出错误判决。甘敏辩称：不同意王静宜、孔德政的全部上诉请求，请求法院驳回王静宜、孔德政的全部上诉请求。链家公司发表书面答辩意见称：同意一审判决。甘敏向一审法院起诉请求：1.孔德政、王静宜、链家公司继续履行2016年1月16日《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》，判令孔德政、王静宜将位于北京市朝阳区天居园×号楼××层××××室房屋腾空交付给甘敏，判令孔德政、王静宜配合甘敏将上述房屋过户至甘敏名下；2.判令王静宜、孔德政支付甘敏逾期交房违约金（自2016年5月1日起至王静宜、孔德政实际交房之日止×房屋总价款4145000元×日万分之五）；3.判令王静宜、孔德政支付甘敏未配合办理公积金贷款违约金（自2016年5月15日起至2016年10月12日止×房屋总价款4145000元×日万分之五）；4.判令王静宜、孔德政支付甘敏逾期办理房屋所有权证违约金（自2016年6月21日起至王静宜、孔德政实际配合办理完毕之日止×房屋总价款4145000元×日万分之五）;5.判令王静宜、孔德政支付甘敏租房损失（每月4000元×2016年5月1日起至2017年4月9日+每月5000元×2017年4月10日起至王静宜、孔德政实际交房之日止）、租房佣金3784元、有线电视费216元。王静宜、孔德政向一审法院反诉请求：1.判令解除王静宜、孔德政与甘敏的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》；2.判令解除××××号房屋网上签约合同，甘敏配合王静宜办理撤销手续；3.判令甘敏赔偿王静宜70.5万元（房屋上涨118万元-定金50万元+2.5万元王静宜向中融信公司借款产生的违约金）。一审法院认定事实：2016年1月16日，甘敏与孔德政签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定孔德政出售朝阳区天居园×号楼××层××××号房屋给甘敏，该房屋已经设定抵押。该房屋成交价格为212万元，家具等作价202.5万元。甘敏向孔德政支付定金50万元。孔德政于2016年4月30日前将上述房屋交付给甘敏。同日，双方签订《补充协议》，约定甘敏于过户前5个工作日内将第一笔首付款244.5万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付给孔德政。双方应于网签完成后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在2016年6月20日前共同办理房屋所有权转移登记手续。双方应在2016年4月30日前自行办理物业交割手续。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同日，孔德政、甘敏、链家公司签订《居间服务合同》。2016年1月16日，孔德政、甘敏、链家公司、王静宜签订《变更协议书》，约定经四方友好协商，孔德政、甘敏、链家公司签订的朝阳区天居园×号楼××层××××号房屋买卖事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》项下的孔德政的权利义务全部转移于王静宜。孔德政、甘敏、链家公司协商一致，上述买卖合同项下的孔德政的权利义务全部转移于王静宜，王静宜同意受让签署合同项下的全部权利义务。孔德政、甘敏、链家公司、王静宜协商一致，孔德政、甘敏、链家公司就链家公司为孔德政、甘敏买卖上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的孔德政的权利义务全部转移于王静宜，王静宜同意受让签署合同项下的全部权利义务。2016年4月29日，王静宜与甘敏签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。诉讼中，甘敏向法院提存剩余购房款3645000元。经查，孔德政、王静宜表示收到甘敏支付的50万元定金。王静宜、孔德政至今未向甘敏交付朝阳区天居园×号楼××层××××号房屋。一审庭审中，双方的主要争议在于首付款支付的时间。王静宜、孔德政以甘敏承诺2016年4月30日前支付首付款抗辩，甘敏对此不予认可，其提供微信记录、录音等证据，以此证明王静宜、孔德政拒绝配合办理过户。王静宜、孔德政对甘敏与链家工作人员的微信记录不予认可，对王静宜、孔德政与甘敏之间的记录予以认可，对录音的关联性不予认可，王静宜、孔德政就此提供录音，以此证明其要求甘敏先支付首付款，再办理面签。甘敏认为上述证据只能证明王静宜、孔德政要求提前付款，不能证明其违约。庭审中，链家公司工作人员赵某、刘某出庭作证陈述。以上事实，有各方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等在案佐证。一审法院认为：2016年1月16日，甘敏与孔德政签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》和孔德政、甘敏、链家公司、王静宜签订的《变更协议书》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，各方均应全面履行。本案争议的焦点在于涉案房屋首付款支付的时间。《补充协议》明确约定第一笔首付款支付时间为过户前五个工作日和2016年4月30日前交房，王静宜以双方约定交房之前支付首付款抗辩，甘敏对此不予认可，同时王静宜之证据不足以证明双方就首付款支付时间、交房时间达成新约定，在双方未协商一致变更上述合同的前提下，双方均应按照上述《补充协议》履行。现王静宜未在2016年4月30日前交付涉案房屋，故王静宜迟延交房构成违约。后在贷款办理过程中，双方因首付款问题发生争议，在双方未就首付款达成一致意见的情况下，考虑到首付款收据、甘敏陈述、链家公司陈述，王静宜在此过程中未予充分配合。因为上述贷款手续延迟，导致涉案房屋后续事宜至今尚未办理。另鉴于涉案房屋至今未办理过户相关手续，甘敏未支付第一笔首付款的行为不构成违约。关于孔德政、王静宜、链家公司继续履行2016年1月16日《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》，将涉案房屋腾空交付给甘敏，将上述房屋过户至甘敏名下一节，鉴于王静宜的行为构成违约、甘敏提存剩余购房款、房价波动等因素，法院确定继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》。关于交房一节，鉴于法院确定涉案合同继续履行，故孔德政、王静宜应将涉案房屋交付给甘敏。关于过户一节，鉴于法院确定涉案合同继续履行，故法院对甘敏该项诉讼请求予以支持。关于逾期交房违约金和租房损失一节，该两项诉讼请求存在重复部分，考虑房款支付情况、房价波动、违约情形等因素，法院对此酌定违约金为8万元。关于未配合办理公积金贷款违约金一节，考虑双方办理的过程、首付款收据等因素，法院对此不予支持。关于逾期办理房屋所有权证违约金一节，考虑到贷款办理情形、违约情形、房价波动、付款情形等因素，法院对此不予支持。关于解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》、解除并撤销网签合同一节，鉴于王静宜违约，法院判决继续履行相关合同，故法院对王静宜该部分诉讼请求均不予支持。关于甘敏赔偿王静宜损失70.5万元一节，鉴于王静宜违约，法院对其该部分诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、甘敏与王静宜、孔德政继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》。二、王静宜、孔德政于判决生效后十日内将位于北京市朝阳区天居园×号楼××层××××号房屋腾空交付给甘敏，并于判决生效后十日内配合甘敏办理完毕位于北京市朝阳区天居园×号楼××层××××号房屋之过户手续。三、王静宜于判决生效后十日内支付甘敏违约金八万元。四、甘敏于判决生效后十日内支付王静宜购房款三百六十四万五千元。五、驳回甘敏的其他诉讼请求。六、驳回王静宜、孔德政的全部反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：孔德政、王静宜提交自链家公司网站下载的市属公积金贷款流程，证明甘敏提出要把首付款、交房、面签、缴税放在同一天，属于逆向操作，不符合流程。甘敏对孔德政、王静宜提交证据的真实性认可，证明目的不认可。其认为先缴税的话，就可以过户了，是因为对方着急拿钱，赵某建议先交税是为了让对方先拿钱。甘敏提交2016年4月14日、2016年4月19日、2016年4月23日、2016年4月25日甘敏和链家公司赵某的微信聊天记录截屏打印件2张，证明甘敏一直积极准备，孔德政曾经答应2016年4月30日前交房，但是对方突然就不交房了，赵某也跟甘敏说过，当时是交易高峰，用钱可能也就到五月底了。孔德政、王静宜对甘敏提交证据的真实性认可，关联性和证明目的不认可。链家公司未到庭发表质证意见。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。甘敏与孔德政于2016年1月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》和孔德政、甘敏、链家公司、王静宜签订的《变更协议书》系各方真实意思表示，内容并不违法，亦不侵害他人合法权益，应属合法有效，各方均应依约履行义务。孔德政、王静宜上诉认为王静宜已与甘敏就交房时间重新达成合意变更，故主张一审法院认定王静宜迟延交房构成违约错误。本院认为，甘敏与孔德政于2016年1月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》明确约定出卖人应于2016年4月30日前将涉案房屋交付给买受人，并在同日签订的《补充协议》中约定双方于2016年4月30日前自行办理物业交割手续，而孔德政、王静宜就其上诉主张提供的证据系王静宜与链家公司职员赵某微信聊天记录，并不能反映出王静宜与甘敏就交房时间重新达成合意变更的意思，且甘敏对此并不认可，故孔德政、王静宜该项上诉主张，本院不予支持。孔德政、王静宜上诉认为在办理贷款手续过程中，除已支付的50万元定金外，甘敏仍需按公积金贷款要求向王静宜支付45万元首付款，一审法院混淆了合同约定的244.5万元首付款与公积金贷款要求的92万元首付款，故一审法院认定甘敏未支付第一笔首付款不构成违约错误。本院认为，在各方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》和《变更协议书》中仅约定了第一笔首付款244.5万元买房人应于过户前五个工作日内以理房通托管的方式交付出卖人，并未约定其他首付款，在办理贷款过程中，双方就公积金贷款要求的首付款发生争议，双方未形成一致意见的情况下，本院实难将违约责任归责于甘敏，故孔德政、王静宜上诉主张本院不予支持。孔德政、王静宜上诉认为王静宜两次配合办理贷款手续，仅拒绝配合签署假收款材料，故主张一审法院认定王静宜未予充分配合错误。本院认为，在办理贷款手续过程中，双方就首付款发生争议，综合王静宜、甘敏的陈述，以及链家公司陈述，以及合同约定内容，一审法院认定王静宜未予充分配合，认定并无不当，本院予以确认，孔德政、王静宜上诉主张本院不予支持。另，孔德政、王静宜虽上诉认为一审法院存在历次庭审均未归纳争议焦点、简易程序变更普通程序后证人未重新出庭作证、判决将“甘敏提存剩余购房款、房价波动”作为依据错误的情形，故主张一审判决严重违反法定程序，但未提供相应法律依据，故相应上诉主张，本院不予支持。综上所述，孔德政、王静宜的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费19980元，由王静宜负担（甘敏已交纳，王静宜于本判决生效后7日内转交给甘敏）；反诉案件受理费19980元，由王静宜、孔德政承担（已交纳）。案件保全费5000元，由王静宜负担（甘敏已交纳，王静宜于本判决生效后7日内转交给甘敏）。二审案件受理费39960元，由孔德政、王静宜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘建刚代理审判员  申峻屹代理审判员  张 弘二〇一七年七月二十四日法官 助理  刘 栋书 记 员  佳 丽书 记 员  高 媛