福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0125民初1921号 原告：傅文静，女，1977年1月11日出生，汉族，福建省福州市人，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：苏云燕、林连治，福建臻永律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：永泰开成房地产开发有限公司，住所地：福建省永泰县。 法定代表人：潘峰，总经理。 原告傅文静与被告永泰开成房地产开发有限公司(以下简称永泰开成地产)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告傅文静的委托诉讼代理人苏云燕到庭参加诉讼。被告永泰开成地产经本院依法公告送达起诉状副本、证据材料、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书等，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 傅文静向本院提出诉讼请求：1、依法责令被告永泰开成地产继续履行其与原告傅文静于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议2》；2、依法判令永泰开成地产将符合《商品房买卖合同》和《补充协议2》约定的讼争房屋[即福建省永泰县XXX号房]交付给原告傅文静，并且向原告傅文静出示《商品房买卖合同》第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、依法判令被告永泰开成地产向傅文静支付迟延交房期间的违约金（计算方式：以621000元为计算基数，按照日万分之三，自2016年7月1日起计算至讼争房屋交付之日为止，暂时计算到2016年10月28日，共120天，为621000元×0.0003元/天×120天=22356元）；4、本案诉讼费用全部由被告永泰开成地产承担。事实和理由：2015年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及两份补充协议，约定原告向被告购买由被告开发的永泰县XX镇XX村XX幢楼XX单元XX号房，属钢混混凝土框架结构，建筑面积74.81平方米，价款为69万元，被告应在2016年6月30日前将商品房交付原告使用。双方并对付款方式、违约责任、房屋装修与交付和登记、合同解除、争议处理等事项进行了约定。同日，原、被告还签订一份《补充协议2》，针对二次装修事实进行约定，装修也必须在2016年6月30日之前完成。《商品房买卖合同》签订前，原告先后于2012年2月12日向被告支付了房屋预购款10万元，2015年2月2日支付20万元，2015年5月21日支付10万元，2015年5月29日支付83000元，2015年7月31日支付138000元，共计621000元，已经支付了大部分购房款。原告均通过银行转账方式支付，被告向原告出具了收款收据。但是从交定金、签订合同、分期付款到约定的交房之日（2016年6月30日），被告没有通知原告讼争房屋是否通过竣工验收和消防验收，是否已经二次装修完毕，也没有通知原告什么时候交房，什么时候交物业费、水电费、维修基金等等。原告多次询问并且催告被告交房，被告均以各种理由予以推脱，严重违约。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》及《补充协议2》合法有效，被告应当继续履行上述协议；被告违约，应当承担违约责任，继续将符合《商品房买卖合同》和《补充协议2》约定的讼争房屋交付给原告，并且向原告出示《商品房买卖合同》第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告逾期交房，应当承担相应的违约责任，向原告支付逾期付款违约金（以621000元为基数计算，按照日万分之三，自2016年7月1日起计算至讼争房屋交付之日为止）；原被告合同中约定“出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限”违反法律规定，应属无效，违约金数额予以调高，以原告主张的为准。 永泰开成地产未作答辩。 为支持其诉讼请求，傅文静向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明傅文静与永泰开成地产于2015年12月11日签订《商品房买卖合同》，约定总价款69万元，分期付款，永泰开成地产于2016年6月30日之前交房，双方并对房屋面积、逾期付款、逾期交房、退房、解除合同、保修责任、物业、文书送达、争议解决方式等作出约定的事实。2、《补充协议2》，证明傅文静与永泰开成地产就二次装修事宜签订补充协议。3、《购房款收款收据》、《银行交易流水单》，证明傅文静已向永泰开成地产支付购房款合计人民币621000元，永泰开成地产向傅文静出具了收款收据。4、《结婚证》及《居民身份证》复印件一份，证明傅文静与李根系夫妻关系，傅文静大部分的付款均通过丈夫李根账户完成。5-6、《讼争房屋现状照片》、《受理案件通知书》、《案件截图》、以及《民事判决书》，证明讼争房屋尚未建成、尚未竣工，永泰开成地产应当继续履行合同，建好并装修好房屋后交付给傅文静。永泰开成地产被多家企业或者个人起诉，目前处于被起诉、被执行的状态，可能已经丧失合同履行能力。 根据上述证据，并结合傅文静的委托诉讼代理人在庭审中的陈述，本院认为傅文静提交的证据具备真实性、合法性、关联性的特征，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在案佐证。 本院经审理认定如下事实：2015年12月11日，傅文静与永泰开成地产签订编号为XXX的《商品房买卖合同》，约定傅文静向永泰开成地产购买由其开发的永泰县XX镇XX村XX第XX幢XX单元XX号房，属钢筋混凝土框架结构，建筑面积共74.81平方米，其中套内建筑面积70.83平方米，公共部位共有分摊建筑面积3.98平方米，总价款为69万元。双方还约定付款方式为：分期付款，其中2015年1月26日前支付全部购房款的50%，即345000元；2015年4月26日前支付全部购房款的20%，即138000元；2015年7月26日前支付20%，即138000元，6月30日前支付余下10%，即69000元。该合同第八条约定：永泰开成地产应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付给傅文静使用……。如果在规定的日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：双方同意本合同不解除。自逾期之日起，出卖人应按买受人已付款的日万分之三支付违约金，但出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……。同日，傅文静还与永泰开成地产签订一份《补充协议2》，针对二次装修事宜进行约定，装修也必须在2016年6月30日之前完成。傅文静在签订合同之前，分别于2012年12月12日，傅文静通过银行账户转账10万元，福州开成房地产开发有限公司向其开具代收永泰梧XXX单元订金；此后，傅文静通过其丈夫李根账户分别于2015年2月2日向永泰开成地产转账支付20万元，2015年5月21日转账支付10万元，2015年5月29日转账支付83000元，2015年7月3日转账支付138000元，永泰开成地产在收到购房款的同日向傅文静出具了收款收据，以上合计金额621000元。至合同约定交房之日起，傅文静多次询问并且催告永泰开成地产交房，永泰开成地产均以多种理由推脱，构成违约。傅文静到现场查看房屋现状，发现讼争的房屋不具备合同规定的交房条件。后傅文静多次找永泰开成地产协商，要求履行合同并支付违约金，永泰开成地产均以各种理由推脱拒绝，傅文静诉至本院。 本院认为，傅文静与永泰开成地产签订的《商品房买卖合同》及《补充协议2》，约定傅文静购买永泰开成地产开发建设的XX第XX幢XX单元XX房商品房。双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第九条、第十四条及附件六《补充协议》等相关条款存在权利义务不对等，显然有失公平。现傅文静根据《商品房买卖合同》的相关条款约定，要求永泰开成地产继续履行其与傅文静于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议2》的诉求，不违反相关法律规定双方签订的《商品房买卖合同》约定，本院予以支持。该《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款的违约责任，买卖人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：2、若买受人采用一次性付款或者分期付款的方式支付购房款，则其逾期付款的违约责任见附件六《补充协议》第四条、第六条；……。附件六《补充协议》第四条：若买受人采用分期付款的方式支付购房款，补充约定如下：（一）买受人所支付的第一期购房款中包含《商品房买卖合同》项下的定金138000元（即购房总价款的20%）。（二）若买受人未按期足额支付各期购房款，则按如下方式承担违约责任：1、若逾期付款时间未超过30日（含30日），自逾期之日起，买受人应按欠款金额的日万分之三向出卖人支付逾期付款违约金至还清全部欠款之日止，合同继续履行；2、若逾期付款时间超过30日，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，若出卖人要求继续履行合同的，则《商品房买卖合同》继续履行，自逾期之日起，买受人应按欠款金额的日万分之五向出卖人支付逾期付款违约金，直至还清全部欠款之日止。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本同第八条规定的特殊情况处，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、双方同意本合同不解除。自逾期之日起，出卖人应按买受人已付款的日万分之三支付违约金，但出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”、《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。”第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”以及《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，因永泰开成地产系提供格式条款与傅文静订立《商品房买卖合同》，对《商品房买卖合同》第九条中关于“但出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限”内容的约定违反法律规定，应属无效，现傅文静要求判令永泰开成地产向其支付迟延交房期间的违约金（以621000元为基数，自2016年7月1日起至讼争房屋交付之日止按照日万分之三计付）的理由成立，该诉求合理，本院予以支持。对傅文静的第2项诉求，因傅文静与永泰开成地产在《商品房买卖合同》及《补充协议2》中已作约定，对此本院不再处理。永泰开成地产经本院依法公告送达传票，期满未到庭参加诉讼，又未作答辩，视为自动放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、永泰开成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起继续履行其与傅文静签订的《商品房买卖合同》和《补充协议2》。 二、永泰开成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向傅文静支付违约金（违约金以621000元为基数，自2016年7月1日起按日万分之三标准计付至诉争房屋交付之日止）。 如果永泰开成地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10233元，公告费300元，合计10533元，由永泰开成房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈宜贤 审 判 员  陈淑玲 人民陪审员  林家福 二〇一七年七月十日 书 记 员  林悠悠 附：本判决书适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 2、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。