湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初9406号原告：王丹，女，1982年4月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖屹琳，湖南琨霖律师事务所实习律师。被告：席莎莎，女，1958年4月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李靥茜紫，湖南崇民律师事务所律师。被告：彭启舟，男，1956年6月2日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：长沙我爱我家信息科技有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民东路58号新三诚大厦801、802、803房。法定代表人：黄星春。委托诉讼代理人：阳波，男，1987年10月23日出生，汉族，系公司法务，住湖南省南县。第三人：长沙包租公房屋经纪有限公司，住所地湖南省长沙市万家丽中路二段8号华晨商业广场第2、3栋N单元1层118号。法定代表人：龚义寒，执行董事。委托诉讼代理人：钟杨帆，男，1986年2月21日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：熊映，男，1993年10月8日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。原告王丹与被告席莎莎、彭启舟，第三人长沙我爱我家信息科技有限公司（简称长沙我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，首先适用简易程序进行审理，后依法追加长沙包租公房屋经纪有限公司（简称包租公公司）为第三人参加诉讼并转为普通程序，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告王丹的委托诉讼代理人杨皓云，被告席莎莎及其委托诉讼代理人李靥茜紫，被告彭启舟，第三人长沙我爱我家公司的委托诉讼代理人阳波，第三人包租公公司的委托诉讼代理人钟杨帆、熊映到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王丹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告彭启舟、第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告彭启舟与席莎莎向原告支付违约金129200元；3、判令被告彭启舟与席莎莎承担原告律师费20000元；4、判令被告彭启舟与席莎莎赔偿原告居间服务费6450元。事实和理由：2016年10月4日，原告通过第三人与被告彭启舟签订《房屋买卖居间合同》，购买被告彭启舟位于长沙市雨花区××砂子××公寓××房，合同签订当天，被告彭启舟及其配偶被告席莎莎全程参与合同协商，并由被告席莎莎提供账户收取了定金，被告彭启舟出具了收条，原告因此支付了居间费用6450元，但两被告拒不履行合同，构成违约，故此起诉。被告席莎莎辩称：1、原告与第三人明知涉案房屋为夫妻共同财产，在被告席莎莎自始至终不同意出卖的情况下，单方与被告彭启舟签订的合同严重损害了被告席莎莎的合法权益，应属无效，其已就此另行提起诉讼；2、第三人对房屋产权等重要事实未调查，强行撮合签订合同，存在重大过错，应当承担赔偿责任；3、原告明知被告席莎莎不同意售房，仍单方与被告彭启舟签订合同，存在主观过错，应自行承担相应责任。被告彭启舟辩称：同意解除合同，但其不存在合同违约；居间人隐瞒二手房买卖真实操作流程，未就贷款问题详细说明，格式合同亦显失公平，应承担赔偿责任；居间人与买方均明知涉案房屋系夫妻共同财产，未尽合同主体资格审查义务，合同应属无效。第三人长沙我爱我家公司述称：涉案合同系其特许加盟商即第三人包租公公司居间签订，其非居间人，故不是本案合格主体；被告彭启舟系产权登记的唯一权利人而未共有人记载，对外具有公示效力，涉案合同不符合合同无效的五种情形，应属有效；合同签订时被告席莎莎一直在签约现场，原告定金亦系直接转给被告席莎莎，由被告彭启舟出具手写收条，足以说明被告席莎莎知晓房屋出售事宜，本案系两被告出于房价上涨而毁约，该行为违反诚信原则；因涉案合同已无法履行，同意解除合同，且对原告其他诉讼请求无异议，但与其无关。第三人包租公公司同意第三人长沙我爱我家公司的答辩意见，并称：合同签订过程中被告席莎莎与彭启舟全程在场，原告亦出具了正规手续，合同关于按揭贷款、支付方式等约定亦属合法，之所以未支付首付款是因为被告违约拒绝提供按揭资料。经审理查明：被告席莎莎与被告彭启舟于1983年2月7日登记结婚，两人经房改手续于1995年11月取得位于长沙市××韶山路砂子塘长沙九芝堂制药厂（现名九芝堂公寓）59栋1004号房屋的完全产权（2000年1月后可入市交易，简称涉案房屋），该房产权登记在被告彭启舟名下，建筑面积85.61平方米。2016年10月4日，被告彭启舟为甲方（出卖人）、被告王丹为乙方（买受人）、“我爱我家砂子塘分行”为丙方（居间人）签订《房屋买卖居间合同》，其中约定：甲方及产权共有权人同意，自愿将涉案房屋在丙方促成下出售给乙方；该房屋已出租且甲方已取得承租人放弃优先购买权的书面证明，原租赁合同仍然有效，甲方须于产权登记手续后协助乙方与承租方签订新的租赁合同；总房价646000元，乙方于合同签订之日支付定金60000元，乙方应于银行按揭通过后过户之前支付房款166000元作为首付款，定金同时转为房款，余款420000元由乙方通过银行贷款方式支付；甲乙双方在合同签订后7日内向丙方完整提供银行或房地产管理部门所需各项资料，并授权丙方办理网上签约手续；双方自银行按揭贷款审批通过之日15个工作日内办理过户手续，乙方领取新产权证当日办理贷款抵押手续；全部房款付清当日办理房屋交付；合同签订当日，甲方一次性向丙方支付居间服务费8000元，乙方一次性支付12900元；转让前已产生的产权纠纷、债务税费清偿、租赁抵押解除以及取得共有权人书面同意等事宜，甲方应在房屋交付前自行处理完毕，否则须承担由此引起的一切责任；甲方提供虚假产权证明或隐瞒产权瑕疵或其他形式产权转移限制导致合同无法履行，乙方有权解除合同，甲方应退还全款已付房款同时支付已付房款200%的赔偿金并承担一切损失；一方未按合同约定期限履行、约定条件成就时未履行或拖延、拒绝配合办理交易中各项手续，经守约方催告后在指定合理期限仍未能继续履行的，守约方有权单方解除合同且有权选择定金罚则或要求违约言支付该房屋售价20%的违约金，同时丙方居间服务费全部由违约方承担；甲乙双方违反合同约定导致合同解除的，居间服务费已收取的无需退还，未收取的全部由违约方承担，且违约方须向守约方赔偿其已交纳的居间服务费及已发生的交易费用；甲乙双方自行协商一致解除买卖关系的，仍应按合同约定支付居间服务费，丙方已收取的无需退还；守约方起诉所产生的律师费、诉讼费、误工费、交通费均由违约方承担。该合同丙方未加盖印章而系由经办中介人员钟杨帆签字摁印，尾部注明：“本合同系我爱我家长沙公司统一印制，我爱我家长沙公司已授权丙方使用我爱我家品牌开展本合同约定的特许业务，丙方已获得开展上述业务的资质”并套印“我爱我家长沙公司授权专用章”。三方还同时签订《委托代办协议》，约定甲方双方共同委托丙方代办房屋产权过户、国土使用权过户与商业贷款手续。合同签订后，中介公司工作人员当场收取了被告彭启舟房产证与国土证原件，并出具《物件收据》。当天13：50分左右，原告通过其夫谭志勇账户分二次向被告席莎莎账户转款共60000元，注明为购房定金，被告彭启舟出具了定金收条。就合同签订与履行过程，各方陈述如下：1、被告席莎莎称涉案房屋系其与被告彭启舟共有的福利房，尚在出租，因需留给孙子读书用，从未有过出售意向，更未委托第三人居间出售，但其胡姓员工不知道哪里得到电话，当天多次来电称深圳来人想买房，遂前去中介公司质问，到场后即已说不卖房并下楼未参与合同磋商，但中介人员撇开原告执意撮合，利用被告彭启舟年老眼花，十来分钟就单方蒙骗其签了合同；其得知合同签订后当场表示不同意卖房，但他们说不需要其签字并扣留证件，争吵未果取得收据后离开，但当天继续就合同签订事宜要求中介撤销合同；定金账号系被告彭启舟提供，非自己提供。2、被告彭启舟称其从未发布房源，更未带去看房，当天中介从10点开始不断打电话，因被告席莎莎不同意卖房而未前往，直到12点多仍打来电话，看到人家不容易且距离很近就过去看一下，1点多到达中介公司门店，被告席莎莎到场就已说明不卖房，中介人员劝了很久仍未同意，被告席莎莎随后下到一楼，中介人员就要自己直接与原告签订合同，并说只需一人签字即可；合同由中介拟好后签字并同时签写定金收据，前后就十来分钟，因未带老花眼镜没有细看合同条款，只是听中介说三天支付全款，后来发现纯属欺诈；合同签完后下楼，中介人员以复印为由将房产证与国土证原件拿走，找其经理仍不肯退还，被告席莎莎得知后表示不卖，当场与中介发生争吵，最后中介公司仍扣了原件而只给一张收据；因被告席莎莎始终不同意卖房，自己亦发现合同内容欺诈，当天晚上即约中介要求解除合同，中介表示可以撤销合同但希望得到好处。3、第三人包租公公司的业务人员钟杨帆称其系该笔业务的经办人，另一同事从网上找到两被告的房源，由胡硕义电话与两被告初步谈妥好价格后才让来门店；合同磋商是在门店二楼，签订过程远不止十分钟，有个把小时，期间被告席莎莎曾经离席，但签字时五人均在场，因他们是夫妻而且产权证上只有被告彭启舟一人，所以未让被告席莎莎签字；合同签订后被告席莎莎并没有不同意卖房，当时叫其出去只是说价格有问题，希望再涨点价；定金原告本来只愿给２万元，后应被告彭启舟要求增至６万，收款账号系两被告商量后提供，原告之夫谭志勇当场转账支付。4、原告称因法律意识缺失，觉得两被告二人均在场应当没有问题，所以没让被告席莎莎在合同上签字，如果其当场反对并发生争吵，自己不会随后转账付款，定金收据系被告彭启舟收款后出具而非合同签订时出具；嗣后两被告明确表示房屋不卖，真实原因系房价暴涨，被告彭启舟与其在律师事务所协商时曾承认被告席莎莎当时并未去一楼，也表示愿意赔偿，但在协商过程中被告席莎莎径行于另案起诉确认合同无效，故自己本案起诉要求解除合同。就居间合同主体问题本院查明以下事实：1、2016年4月11日，北京我爱我家房地产经纪有限公司（简称北京我爱我家公司）与第三人包租公公司签订《特许经营协议》，授权其使用“我爱我家”品牌、商标、标志等经营资源开展二手房买卖、房屋租赁、一手房销售代理等业务。北京我爱我家公司还曾与第三人长沙我爱我家公司签订《商标使用许可合同》，第三人长沙我爱我家公司称双方实为母子公司关系，由其管理长沙地区加盟业务，故对外合同上加盖的系其授权专用章。2、各方均认可中介门店系使用“我爱我家”招牌、中介人员亦称系我爱我家员工的事实。第三人包租公公司称其持有的涉案合同首联当时即加盖了公章，买卖双方均已清楚，其他合同联次虽未盖章但有业务员摁印确认，原告对此事实认可，被告彭启舟只提出无中介公司法定代表人签字的异议。两被告称应由第三人长沙我爱我家公司承担居间合同主体责任并口头提出需追加北京我爱我家公司参加诉讼，原告、第三人长沙我爱我家公司与包租公公司均表示不同意继续追加。3、第三人包租公公司称原告已支付佣金6465元，两被告未支付佣金系应其房屋交易完成后才支付的要求。被告彭启舟称因被告席莎莎反对卖房故中介人员当时同意先不收钱。第三人包租公公司于2016年12月29日以居间合同纠纷向本院另案起诉了本案原告及被告彭启舟，要求各支付居间费用6450元与8000元。另：原告称其为涉案合同纠纷发生了律师费20000元，为此提交了收据一张。以上事实，有房屋买卖居间合同、委托代办协议、结婚证、产权证、国土证、公有住宅出售分户交易价格核定表、已出售公有住房与新政策衔接表、物件收据、特许经营协议等证据以及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：第三人包租公公司以“我爱我家”招牌与名义对外开展居间业务，虽然涉案合同复写联次上未加盖有其公章，但该合同上已明确标识此系特许经营业务且仅尾部套印授权专用章，买卖双方均应认识到实际居间人并非第三人长沙我爱我家公司。本案中，第三人包租公公司称其公章已当场加盖于合同首联，原告认可此事实，另一合同签订人被告彭启舟亦未直接否认，且居间行为实际均系第三人包租公公司的工作人员实施，故对第三人包租公公司关于其系涉案合同当事人（居间人）的主张本院予以支持，第三人长沙我爱我家公司因参与特许经营关系所负法律责任不等同于直接合同责任，结合各方实体诉求，无需继续追加北京我爱我家公司参加诉讼。涉案房屋系两被告的夫妻共同财产，被告彭启舟虽无权单独处分，但两被告以此主张合同无效，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，亦无证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，本院不予采纳，故涉案合同已在原告、被告彭启舟与第三人包租公公司之间发生法律效力。各方就涉案合同签署过程各执一词，均未提交证据证明，嗣后行为亦陈述不一、均有疑点，具体情况不得而知，但可以确定的基本事实是被告席莎莎曾随被告彭启舟到场但未在涉案合同上署名，原告主张涉案合同效力推及至被告席莎莎，依法应负举证责任。原告与第三人包租公公司均承认原告与被告彭启舟系夫妻共同前来磋商，亦明知涉案房屋产权来源系房改购买，应知该房实为两被告夫妻共有财产，无论是法律还是事务上，其应当且能够要求被告席莎莎在合同上共同签名确认，尤其是针对如此重大交易且有专业人员介入的情况下，显然超出家事代理或不作为默示的范畴，该合同权利主体缺失非仅以法律认知局限所能合理解释，更何况合同第十条第一款已有所警示，现被告席莎莎坚决否认同意出售且对交易经过有适当说明，在无其他证据与事实佐证的情况下，仅凭嗣后离开事实不足以推定其对被告彭启舟签约行为与处分行为的认可，故涉案合同对被告席莎莎不产生法律约束力。原告主张解除合同，其他合同当事人均无异议，本院予以支持；因合同解除，被告所收定金理应退还，但因原告无此诉请，本案不予处理，双方可自行清结。原告称两被告系因房价上涨而故意毁约，但两被告系合同签订当天即已提出异议，故对此主张本院不予采信。被告彭启舟称合同内容存在欺诈,但相应付款约定不悖于市场交易惯例，亦无证据证明曾有其他虚假或误导承诺，故对此抗辩本院不予采纳。两被告以被告席莎莎反对房屋出售提出效力与履行抗辩，此系当前各方纠纷争议焦点，亦系合同履行的根本障碍与合同解除的主要原因，被告彭启舟未尽交易谨慎义务且嗣后未如约取得共有权人同意，构成违约，原告与第三人包租公公司应知存在权利处分瑕疵而径行仅与被告彭启舟订立合同，虽无法认定系故意而为，但对此局面至少存在过失，对合同解除后果自身亦有过错（第三人作为专业机构尤甚），据此混合过错责任认定，并综合考虑纠纷发生发展、原告实际损失、被告事实受益等具体案情，本院酌情确定被告彭启舟支付原告违约金20000元。原告向第三人支付的中介费用，应由双方在居间合同范围内自行结算清理（第三人已另案起诉），原告如有所负担亦已纳入前述责任与损失的考虑范围，相应赔偿请求本院不予支持。原告还请求两被告承担律师费用，无事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告王丹与被告彭启舟、第三人长沙包租公房屋经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告彭启舟应于本判决生效之日起10日内支付原告王丹违约金20000元；三、驳回原告王丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3413元，由原告王丹负担1413元，由被告彭启舟负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈金磊人民陪审员  叶政军人民陪审员  朱志明二〇一七年七月二十五日书 记 员  谢倩云附：《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。