陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民初459号原告（执行案外人）：马云云，女，1973年12月30日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：梁加伟，陕西乐友律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹祥林，陕西乐友律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：交通银行股份有限公司陕西省分行，住所西安市新城区西新街88号。法定代表人：程清洁，该分行行长。委托诉讼代理人：温军平，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。被告（被执行人）：陕西瑞麟置业有限公司，住所地西安市碑林区环城南路中段118号。被告：孙家骏，男，1981年12月17日出生，回族，住西安市碑林区。原告马云云与被告交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）、被告陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）、孙家骏案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马云云委托诉讼代理人梁加伟、曹祥林，被告交行陕西省分行委托诉讼代理人温军平、张嘉悦到庭参加诉讼。被告瑞麟公司、孙家骏经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马云云向本院提出诉讼请求：停止对位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、3号楼10104号、3号楼10107号、3号楼10108号、3号楼20103号、3号楼20104号、3号楼10105号、3号楼10101号、3号楼10102号、3号楼20101号、3号楼20102号房产的强制执行；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年8月25日、2014年11月9日和2014年12月2日原告与被告瑞麟公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、3号楼10104号、3号楼10107号、3号楼10108号、3号楼20103号、3号楼20104号、3号楼10105号、3号楼10101号、3号楼10102号、3号楼20101号、3号楼20102号房产，并支付了全部购房款，被告瑞麟公司向原告出具了收据等，并交付了房屋，由原告使用至今。西安市中级人民法院于2015年1月27日以（2014）西中执证字第00059-6号执行裁定书查封了该处房屋，原告以案外人名义提出执行异议，但法院驳回了其执行异议。根据《物权法》第15条规定，是否办理物权登记不影响《商品房买卖合同》的合同效力。原告认为就该涉案房屋享有可以排除执行的事由。被告交行陕西省分行辩称，因原告未提供证据证明商品房交易的真实性，仅提供购房合同及收款收据等作为支付凭证，但未提供涉案房屋已交付占有等其他证据，故原告不符合法律规定排除强制执行的情形。2014年4月29日，西安市临潼区房管所为涉案房屋办理了抵押登记，而原告与瑞麟公司的《商品房买卖合同》于此后签订。西安市中级人民法院于2015年1月27日查封了涉案房屋，涉案房屋至今未在西安市临潼区房管所进行备案。因此，原告不具有对抗被告对涉案房屋依法享有抵押权的权利。请求驳回原告诉讼请求。被告瑞麟公司、孙家骏未作答辩。本院经审理查明，2014年4月29日，交行陕西省分行与瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，瑞麟公司以其自有的位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第××号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后交行陕西省分行申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，交行陕西省分行可持公证书及执行证书向由管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后被告交行陕西省分行依据上述《执行证书》向本院申请强制执行，2015年1月27日，本院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-6号执行裁定查封了涉案房产。本案原告作为案外人以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。本院经审查认为，马云云没有证据证明其与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》已在房屋管理部门备案登记，无法确认其购买涉案房产的真实性，遂作出（2015）西中执异字第00147号执行裁定：驳回案外人马云云提出的执行异议。原告遂提起案外人执行人异议之诉即本案诉讼。另查，2014年月8月25日，原告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》三份，分别约定，原告购买瑞麟公司位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、10104号、10107号房屋，约定房屋用途均为商业，合同价款分别为3163100元、738300元、775710元。原告依约支付瑞麟公司该三套商业用房全部购房款，由瑞麟公司开具收款收据。再查，2014年11月9日，原告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》四份，分别约定，原告购买瑞麟公司位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼10108号、20103号、20104号、20105号房屋，约定房屋用途均为住宅，合同价款分别为1047420元、1088370元、1047420元、1684350元。原告一次性合并支付瑞麟公司该四套房屋购房款122890元，由瑞麟公司开具收款收据；同时，原告出示2014年4月10日《转款凭证》证明借款150万元给孙瑞林，以及9次转款记录共计300万元证明曾借款给孙瑞林侄子孙永辉，后由孙瑞林出具借条，双方口头约定以上述借款冲抵购房款；原告又出示（2016）陕01民初30号民事判决书证明瑞麟公司拖欠马云云之夫李京强开办的个人独资企业西安锦晟建材有限公司货款900万余元。又查，2014年月12月2日，原告与瑞麟公司签订《购房协议》一份，约定，原告购买瑞麟公司位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼20102号、20101号、10102号、10101号房屋，约定房屋用途均为商业（配套），该四套商业配套用房合同价款共计1050000元。原告依约支付瑞麟公司该四套商业配套用房全部购房款，由瑞麟公司开具收款收据。上述11套房屋《商品房买卖合同》及《购房协议》均未在西安市临潼房管所登记备案。2014年9月1日瑞麟公司开具上述11套房屋《交房通知书》，现涉案房屋均已交付使用。经被告交行陕西省分行申请，本院到西安市房屋管理局查询后，该局答复原告名下未登记其他居住房屋。以上事实有《执行证书》、《公司客户委托贷款合同》、《房屋他项权证》、《执行裁定书》、《商品房买卖合同》、《购房协议》、《收款收据》、《交房通知书》、《财产查询反馈信息表》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告分别于2014年8月25日、2014年月12月2日与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》三份及《购房协议》一份，购买瑞麟公司位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、10104号、10107号以及20102号、20101号、10102号、10101号房屋，该七套房屋约定房屋用途均为商业或商业（配套），原告依约支付瑞麟公司该七套商业及商业配套用房全部购房款，均由瑞麟公司开具收款收据。因被告交行陕西省分行向本院申请强制执行，本院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2015年1月27日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。依据前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，由于原告在人民法院查封之前已经与瑞麟公司签订了上述七套房屋《商品房买卖合同》《购房协议》并合法占有，且支付了全部购房款，因此，原告对该七套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。交行陕西省分行辩称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗原告的优先受偿权，因与上述司法解释的规定相悖，依法不能成立。另交行陕西省分行辩称原告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》不真实，原告并非消费者亦未真实支付购房款等，因与本院所查明的事实不符，依法不予采信。至于原告主张其与瑞麟公司于2014年11月9日签订《商品房买卖合同》四份，购得瑞麟公司位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼10108号、20103号、20104号、20105号房屋一节，因该四份合同约定房屋用途均为住宅，合同总金额为4867560元，但由瑞麟公司开具的收款收据显示原告仅一次性合并支付该四套房屋购房款122890元。虽然原告出示2014年4月10日《转款凭证》、9次转款记录以及（2016）陕01民初30号民事判决书等证明其曾借款450万元给孙瑞林及其侄子孙永辉，且瑞麟公司拖欠马云云之夫李京强开办的个人独资企业西安锦晟建材有限公司货款900万余元，但原告未能证明该450万元借款以及900万余元欠款与上述购房款之关联性，因此不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之条件，故对马云云就该四套房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，原告要求停止对位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、10104号、10107号以及20102号、20101号、10102号、10101号房屋的强制执行之诉请，理由成立，本院依法应予支持；原告要求停止对位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼10108号、20103号、20104号、20105号房屋的强制执行之诉请，理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条、二十九条之规定，判决如下：1、不得执行位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼10103号、10104号、10107号以及20102号、20101号、10102号、10101号房屋；2、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费100元，由原告马云云负担50元，被告交通银行股份有限公司陕西省分行负担50元。（原告马云云已预交，由被告交通银行股份有限公司陕西省分行于本判决生效十日内迳付原告马云云）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长 陈 平审判员 李 涛审判员 秦燕燕二〇一七年七月××日书记员 李 伟