惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初209号原告：孙秀琴，女，汉族，1952年12月28日出生，住广东省深圳市龙岗区，被告：惠州大亚湾龙光房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城酒店会所。法定代表人：沈沛勇。委托代理人：曾文涛、刘邦柠，该公司职员。原告孙秀琴诉被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司（以下简称“龙光公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年2月10日立案受理后，依法由审判员徐黎担任审判长，与审判员曾日华、邓赛花组成合议庭，于2017年5月25日公开开庭进行了审理，原告孙秀琴，被告龙光公司的委托代理人曾文涛、刘邦柠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙秀琴诉称：2013年3月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告按照合同约定一次性缴纳了全部房款，并于2013年6月1日办理入伙和缴清物业管理费，但被告并未依照《商品房买卖合同》第十五条的规定，在约定时间内提供资料报产权登记机关备案办理权属登记，致使原告至今未拿到土地使用权证，在此期间原告因无房屋产权证几次失去转让房产的时机，这给原告造成了极大的损失。为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告现金支付原告违约金13629元；二、被告为原告办理房屋土地使用权证；三、本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了《商品房买卖合同》、发票、收据、房产证、代办证收据、住宅使用说明书、土地局复函等证据，拟证明其诉称的事实。被告龙光公司辩称：一、按照相关规定，自2016年6月30日起无须办理国有土地使用权证，原告要求被告办理房屋土地使用权证的诉讼请求不应得到支持。惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，该公告通知：自2016年6月30日起，大亚湾房管局停发国有土地使用权证，按照“不变不换”的原则，原告已经取得的房地产权证继续有效，无需再办理国有土地使用权证，原告虽未取得国有土地使用权证，但不影响房产证的效力，不影响原告对涉案房产的处分；二、原告要求被告支付逾期办理土地使用权证违约金的诉讼请求不应得到支持：（一）原告关于支付逾期办理土地使用权证违约金的诉讼请求无法律及约定依据。1、房地产开发企业与原告签订商品房买卖合同的根本目的是将房屋所有权而非土地使用权转移给原告的合同；2、原告与被告签订的《商品房买卖合同》无约定办理国有土地使用权证事宜，更无约定逾期办理国有土地使用权证违约责任事宜。（二）即使双方签订的《商品房买卖合同》有约定办理国有土地使用权证，被告需承担违约责任的，原告请求被告支付的违约金数额有误。按照《房地产管理法》的相关规定，只有在房屋所有权证办理完毕后方能办理国有土地使用权证，现因有关部分于2014年12月9日才将涉案房产登记在原告名下，故逾期办证时间应从2014年12月9日开始计算至2016年6月30日止（2014年12月9日至2016年6月30日，共计569天，569×27.2953=15510.54元）。同时《商品房买卖合同》附件四第十条约定，如因被告的责任导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，违约金额度不超过涉案房屋总价款的5%（即13629.65元），且该违约金应减去2015年11月6日被告已向原告支付的8366.35元。被告向法庭提交了《惠州市不动产登记局关于换发不动产权证书有关问题的通知》、《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》、《和解协议书及补充约定》、收款收据、竣工验收备案表、商品房预售许可证等证据，拟证明其辩称的事实。经审理查明：被告龙光公司是位于惠州××头××北路××号龙光天悦花园项目的开发商，2012年7月13日，被告获得了该项目的商品房预售许可证。2013年3月26日，原告孙秀琴与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州××头××北路××号龙光天悦龙庭5栋1804号房，建筑面积71.90平方米，总价272593元；二、付款方式，原告于2013年3月26日之前一次性付清总房款272593元；三、交付期限，被告应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；四、关于产权登记的约定：按合同附件四补充协议第10条约定执行，即被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总房价的5%；如因原告及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成原告不能在规定时间内领取房地产权属证书的，被告不承担责任。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。此后，被告将该合同提交大亚湾区房产管理部门申请办理了备案登记，预售合同备案登记号为HW201304729。上述合同签订后，被告代收取原告支付的办证费用4774元、住宅专项维修资金4314元，原告于2013年7月21日前向被告付清了全部的购房款共计272593元并交纳了2013年6月、7月、8月及9月的物业管理费共计405.52元。被告均向原告出具了相关收款收据。被告开发建设的天悦花园项目已于2013年5月21日完成建设、勘察、设计、施工、监理五家单位的竣工验收。2013年5月27日，大亚湾区住建局在收取了工程竣工验收备案所需文件后予以备案。2014年12月9日，原告取得房屋所有权证，房产证号：粤房地权证惠州字第××号，但原告至今未取得国有土地使用权证。另查：2015年7月16日，原告以被告存在逾期办证的违约行为为由，起诉至本院，请求被告支付“延期办理房地产权证书违约金：8638.25元（按每日以购房总价款的万分之一，从2014年1月27日计至2014年12月9日止）。”本院受理后，立案号为（2015）惠湾法民一初字第1421号进行了审理，原告在该案庭审辩论中要求被告现金支付逾期办证违约金以及利息，并支付尚未办理土地使用权证的违约金。2015年11月6日，原、被告达成和解协议，约定：被告代原告支付房屋管理费8366.35元；原告申请撤诉，双方就（2015）惠湾法民一初字第1421号案件及该案所涉诉讼事实再无任何争议，且双方互不另行追究违约或赔偿责任。上述协议签订的当天，被告向原告支付了8366.35元，原告向被告开具了相应《收款收据》。再查：2016年6月28日，大亚湾区国土资源分局与区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心办理，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书、证明。海洋部门、林业部门不再受理海域、林地等登记发证业务。国家规定的过渡期内农村土地承包经营权登记仍由原部门办理，过渡期后纳入统一登记的具体时间另行通告，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。2016年8月26日，惠州市不动产登记局发布《惠州市不动产登记局关于换发不动产权证书有关问题的通告》，明确了不动产权利人已办理房产证但未办理分割土地证或已办理分割土地证且房产证和国土证权利人一致的，现权利人申请换发不动产权属证书的，按照国家“不变不换”的要求，不需办理，在今后办理不动产“变更、转移”登记时，再换不动产权属证书。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、发票、收据、房产证、代办证收据、住宅使用说明书、土地局复函，被告提交的《惠州市不动产登记局关于换发不动产权证书有关问题的通知》、《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》、《和解协议书及补充约定》、收款收据、竣工验收备案表、商品房预售许可证等证据在卷证实，足以认定。本院认为：本案原、被告争议的焦点为：原、被告对逾期办理国有土地使用权证事宜是否已协商一致并履行。原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，为合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务并享有合同权利。该合同中，原、被告对办理房地产权属登记约定明确，即被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但因被告存在违约行为，致使原告未能在合同约定的日期内取得房屋权属证书，原告以此为由向本院起诉要求被告承担“延期办理房地产权证书违约金”。此后双方达成和解协议，即被告向原告支付赔偿款且“双方就（2015）惠湾法民一初字第1421号案件及该案所涉诉讼事实再无任何争议，且双方互不另行追究违约或赔偿责任。”该和解协议是原告的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，对双方均具约束力。基于该和解协议，原告已明确表示放弃向被告主张逾期办证的违约责任，故其要求被告支付逾期办理土地使用权证的违约金13629元，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告要求被告为其办理房屋土地使用权证的请求，因土地使用权证的办理是国家土地管理部门的职能，被告只有协助原告办理土地使用权分割手续的义务。2016年6月28日，大亚湾区国土资源分局与区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》，该公告规定自2016年6月30日起，停发原各类不动产证书、证明，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。即原告持有的《房地产权证》仍然有效，不再颁发《国有土地使用权证》，权利变动时予以换发新证。因此，原告诉请办理土地使用权证、支付逾期办证违约金及其利息的主张，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告孙秀琴的诉讼请求。案件受理费141元，由原告孙秀琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  徐 黎审 判 员  曾日华审 判 员  邓赛花二〇一七年七月四日法官助理  杨 娟书 记 员  邹晓婷