上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初12569号原告上海禄义新实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人熊绍华。委托代理人蔡建，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人程丽，上海市海华永泰律师事务所律师。被告董金龙，男，1983年4月7日出生，汉族，户籍所在地山东省招远市。委托代理人陈凡，上海佳遥律师事务所律师。第三人上海艾森旅馆有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人唐某某。委托代理人张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。第三人沈建初，男，1965年11月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人周哲，上海市联合律师事务所律师。原告上海禄义新实业有限公司与被告董金龙及第三人上海艾森旅馆有限公司、沈建初房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱骏独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海禄义新实业有限公司的委托代理人蔡建、程丽、被告董金龙的委托代理人陈凡、第三人上海艾森旅馆有限公司的委托代理人张颖佩、第三人沈建初及其委托代理人周哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海禄义新实业有限公司诉称：2014年7月22日，原告前法定代表人陈某与被告就上海市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(下称涉案房屋)签订了《房屋租赁合同》，合同约定，被告向原告承租涉案房屋，租期自2014年7月29日起至2029年7月8日止，后原告依约将涉案房屋交付于被告。2014年11月8日，被告董金龙将涉案房屋转租于第三人上海艾森旅馆有限公司，双方就此签订了《租赁合同》，根据该合同约定，第三人上海艾森旅馆有限公司已经向被告董金龙支付了自2014年11月7日至2016年8月4日期间的房租，但被告却至今未向原告支付任何租金，故被告之行为已属严重违约，现原告向法院提起诉讼，要求判令：一、确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于本案诉状副本送达被告之日即2016年8月31日解除；二、被告支付原告自2014年7月29起至2016年3月29日止的租金共计人民币(以下币种均为人民币)XXXXXXX元；三、被告将涉案房屋返还原告，并向原告支付房屋返还前的使用费(使用费标准参照租金标准，计算至涉案房屋实际返还之日)。被告董金龙辩称，原告系涉案房屋的产权人，案外人陈某为原告前法定代表人，陈某为购买涉案房屋，向第三人沈建初借款600万元，陈某与滕某某约定，涉案房屋出租期限内，如果案外人陈某不能归还借款，就用原告租金收入抵偿。2014年7月22日，原、被告就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，被告承租涉案房屋，原告同意被告将涉案房屋转租他人，后被告将涉案房屋转租于第三人上海艾森旅馆有限公司，该第三人支付了自2014年11月7日起至2016年9月4日止的租金。根据陈某与被告的约定，租赁期限内不能还债，用租金抵偿。现在债务没有清偿，所以原、被告签订的《房屋租赁合同》继续有效，第三人上海艾森旅馆有限公司可以继续使用涉案房屋。第三人上海艾森旅馆有限公司述称，第三人上海艾森旅馆有限公司与被告董金龙就涉案房屋签订了《租赁合同》，根据该合同约定已向被告董金龙按约支付租金到2016年8月4日，后因支付对象不明，未再继续支付，等纠纷解决后愿意一并支付。如果原、被告之间的租赁合同解除，我方损失巨大，且原告发给被告的律师函，被告并未签收，原告应在解除合同前先行催促租金的支付，如果没有催促，无法直接起诉要求解除合同。第三人沈建初述称，认可被告的答辩意见，我方出借了600万元，根据约定，该借款应该由被告董金龙的租金抵偿。经审理查明：上海禄义新实业有限公司原为一人有限责任公司，原法定代表人为被告董金龙。2014年7月1日，被告董金龙(甲方)与案外人陈某(乙方)就原告上海禄义新实业有限公司的股权转让签订《股权转让协议》，该协议约定：“上海禄义新实业有限公司注册资本300万元，甲方出资300万元，占100%……”协议第一条“股权转让标的和转让价格”约定“一、甲方将所持有标的公司100%股权作价0.1万元转让给乙方；二、附属于股权的其它权利随股权的转让而转让；三、受让方应于本协议签订之日起7日内，向出让方付清全部股权转让价款。”该协议另就承诺和保证、违约责任等作了约定，落款处有董金龙、陈某签字及上海禄义新实业有限公司盖章。2014年7月2日，原告上海禄义新实业有限公司的法定代表人经工商登记由董金龙变更为陈某，后再经数次变更，现法定代表人为熊绍华。2014年7月22日，原告上海禄义新实业有限公司(甲方)与被告董金龙(乙方)就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定由被告董金龙承租涉案房屋。其中合同第一条“出租房屋情况”的第(二)项约定：“甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系……”第三条“交付日期和租赁期限”的第(一)项：“甲乙双方约定，甲方于2014年7月8日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2014年7月29日起至2029年7月28日止。免租期五个月，房屋租期顺延五个月。”第四条“租金、支付方式和期限”：“(一)甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.8元，月租金总计为158236.2元。双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。(二)乙方将租金汇入如下账户：户名：陈某，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户行中国建设银行江西广丰支行。”第八条“转租、转让和交换”：“(一)在租赁期内，甲方同意将该房屋部分或全部转租给他人。(二)乙方转租该房屋，应按规定与受租方订立书面的转租合同。(三)在租赁期内，乙方可以将该房屋转让给他人承租……”第九条“解除本合同的条件”：“……有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。”该合同另就租赁用途、房屋返还时的状态、争议解决方式等作了约定，落款处分别有原告上海禄义新实业有限公司的盖章及其时任法定代表人陈某的签字与被告董金龙的签字。同日，上海市徐汇公证处出具(2014)沪徐证字第5019号公证书，该公证书载明：申请人(甲方)上海禄义新实业有限公司、(乙方)董金龙；公证事项为：兹证明甲方上海禄义新实业有限公司的法定代表人和乙方董金龙于2014年7月22日在上海市，在前面的《房屋租赁合同》上签名、盖章。同日，案外人陈某(乙方)与案外人滕某某(甲方)签订《协议书》，协议约定：“一、截至本协议签订当天，乙方尚欠甲方款项陆佰万元。二、上述所欠款项乙方同意于2015年3月11日前支付给甲方，并按月4.5%支付利息，逾期未付乙方同意用2014年7月22日上海禄义新实业有限公司与董金龙签订的《租赁合同》【注：租赁合同经徐汇公证处公证，编号为：(2014)沪徐证字第5019号】中的租金予以抵偿，直到还清上述欠款为止。乙方承诺已经通过滕某某账户收到承租方沈建初支付的600万元租金……”2014年8月1日，案外人陈某与第三人沈建初、原告上海禄义新实业有限公司、案外人滕某某签订《借款协议》，该协议内容为：借款人陈某(甲方)、出借人沈建初(乙方)、担保方上海禄义新实业有限公司(丙方)、滕某某(丁方)；乙方同意向甲方提供资金借款，并由丙方、丁方提供担保。一、借款用途：甲方为偿还上海圣旭广告有限公司向邮政储蓄银行上海金山区支行抵押借款1,350万元，特向乙方借款。二、借款金额及期限：甲方将400万元汇入邮政储蓄银行上海金山区支行还贷账户后，乙方借给甲方600万元，甲方直接委托乙方将该600万元款项汇入丁方滕某某如下两个账户中任意一个账户(户名滕某某，开户行中国工商银行股份有限公司上海市江宁路第二支行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)或者(户名滕某某，开户行中国建设银行股份有限公司上海田林支行，账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)，由丁方滕某某汇入邮政储蓄银行上海金山区支行还贷账户(户名上海圣旭广告有限公司，开户行邮储银行上海市金山区枫泾支行，账户XXXXXXXXXXXXXXXXXX)(汇款委托书见附件二)。2、借款期限为20天，从2014年8月1日至2014年8月20日止，从该资金的第一笔支付给甲方时起算。乙方或者乙方指定的其他方向甲方支付的款项均属于乙方向甲方的借款。3、甲方自愿将其拥有的宁度公司90%的股权转让给乙方作为担保，待甲方还清借款后7日内，乙方配合甲方将股权变更给甲方……4、甲方自愿将用禄义新公司名下，位于上海市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX-XXX室房产(房产证编号：普XXXXXXXXXX-98号)抵押借款600万元放到上海宁度实业有限公司账户；三、借款利息：甲方应按约定及时还清欠款，利息按同期银行贷款利率四倍计算，逾期未还清的，每逾期一天，按欠款金额的千分之一计算违约金，直至还清为止。四、还款期限：借款方按先还利息后还本金的顺序，保证于2014年8月21日将全部利息及借款本金按本合同约定主动存入乙方帐户：(户名沈建初，开户行建设银行陕西南路支行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。五、担保方式：甲乙双方约定双方的借款采取以下第1种担保方式：1、保证人丙方、丁方提供连带保证……上述担保方式的担保范围：本项借款本金、利息、违约金以及乙方为追索该款项而支付的诉讼费用、仲裁费用、律师费用等全部支出，保证期限为主债务履行期限届满之日起十年。该协议甲方落款处为“陈金平”，加盖“上海宁度实业有限公司”公章。乙方沈建初签字，丙方加盖禄义新公司公章，丁方滕某某签字。2014年11月8日，被告董金龙(甲方)与案外人邱某、唐某某(乙方)就涉案房屋签订《租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋，其中第2.1条约定：“乙方保证，租赁该房屋作为投资经营如白领公寓及主题酒店等，不得擅自改变其用途……”第3.1条：“甲、乙双方约定，甲方于2014年11月7日(交房日)前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2014年11月7日(起租日)起至2028年3月6日止共计13年，甲方给予乙方免租金装修期4个月，自2014年11月7日起至2015年3月6日止……”第4.1条：“甲、乙双方约定，自2014年11月7日(起租日)起，租金为每平方米1.8元/天，每三年递增3%，即2018年3月9日开始，为每平方米1.85元/天以此类推。甲方确认，本合同租金包含物业管理费。”第4.2条：“乙方支付房屋方式为半年支付一次，每次提前15天支付。”合同另就房屋维修责任、房屋返还时的状态、解除本合同的条件等作了约定，落款处有董金龙、邱某、唐某某签字及上海艾森旅馆有限公司盖章。2016年间，第三人沈建初针对2014年8月1日所签《借款协议》向上海市徐汇区人民法院提起民事诉讼，起诉陈某、上海宁度实业有限公司、上海禄义新实业有限公司、滕某某，案由为借款合同、保证合同纠纷。后该院后作出(2016)沪0104民初18165号民事判决，该判决书中载明：“《借款协议》首部明确载明了借款人(甲方)是陈某，出借人(乙方)是沈建初。《借款协议》第二条第1款约定“乙方借给甲方600万元，甲方直接委托乙方将该600万元款项汇入丁方滕某某如下两个账户中任意一个账户……”。结合《汇款委托书》：“陈某(甲方)全权委托沈建初(乙方)将600万元款项汇到丁方滕某某账户”，以及陈某与滕某某签订《协议书》，陈某承诺已经通过滕某某账户收到沈建初支付的600万元，法院认为，沈建初与陈某之间达成借款合意。其次，在借款协议签订后，陈某依据《借款协议》第二条第3款约定将其拥有的宁度公司90%的股权转让给沈质斌(即出借人沈建初之子)作为陈某向沈建初借款的担保，陈某的上述行为，进一步证明借贷的双方系沈建初与陈某。关于陈某辩称没有收到沈建初借款。法院认为，沈建初是基于陈某的委托及指示将款项汇入滕某某账户，应当视为沈建初向陈某实际交付了借款。关于借款金额，虽《借款协议》约定借款金额为600万元，但沈建初提供的证据证明其汇款金额为580万元，对此580万元借款，法院予以确认。另有20万元借款沈建初未提供证据予以证明，法院不予采信……”该判决主文内容为：“一、陈某于判决生效之日起十日内归还沈建初借款580万元，并支付利息，以580万元为基数，按银行同期贷款利率四倍标准，自2014年8月1日计算至2014年8月20日；二、陈某于判决生效之日起十日内支付沈建初逾期利息，以580万元为基数，按年利率24%标准，自2014年8月21日计算至实际清偿日止；三、滕某某对判决第一、二项债务承担连带清偿责任；四、滕某某履行判决第三项确定的全部义务后，有权向陈某追偿；五、上海禄义新实业有限公司对判决第一、二项债务承担连带清偿责任；六、上海禄义新实业有限公司履行判决第五项确定的全部义务后，有权向陈某追偿；七、驳回沈建初其余诉讼请求。”该案现已生效。在该案件审理过程中，滕某某称其与陈某于2014年7月22日签订的《协议书》中，所涉款项既是该案所涉款项。审理中，原告表示合同虽然没有约定租金的支付期限，但是根据法律规定，约定不明确的，租期超过一年的，按年支付；案外人陈某与滕某某签订的《协议书》，应为陈某个人债务，且并未有原告签章，故该协议原告不予确认，另外，该《协议书》形成时间早于《借款协议》，先有“租金抵债”后有借款之债，时间顺序不符合常理。被告表示被告与案外人滕某某是利益一致体，但是双方并无相关协议，陈某向沈建初的借款是用于支付滕某某公司股权转让款，被告确已收到陈某支付的股权转让款，但是这笔债务还没有消掉，滕某某是要承担债务的，债务消灭后交易才能完成，陈某现在没有归还沈建初600万元借款，所以要用租金抵偿。第三人沈建初表示《协议书》系在出借钱款之前签订的，约定中的“沈建初支付的600万元租金”是为了如果借款拿不回来了可以有租金保障，不管协议书上如何表述，其认同(2016)沪0104民初18165号民事判决，其向陈某支付的600万元是借款而不是租金。被告董金龙称其与沈建初于2015年6月28日签订《租赁合同之权利转让协议书》，约定董金龙将与邱某、唐某某签订的《租赁合同》中的权利、义务转让给沈建初，并于同日通知了邱某、唐某某，要求邱某、唐某某自2015年6月28日起将租金给付沈建初。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付于被告，但被告至今未付相应租金，被告认为陈某与滕某某在《协议书》中明确约定，陈某逾期未清偿所欠滕某某之债务时，即由被告董金龙所支付的租金予以抵偿，董金龙与案外人滕某某系利益共同体，陈某当时又是原告一人有限责任公司的法定代表人，故被告无须再向原告支付租金。对此本院认为，滕某某在(2016)沪0104民初18165号案件中称其与陈某于2014年7月22日所签协议中所涉款项就是沈建初所主张的款项，而沈建初出借款项的合同依据系2014年8月11日所签协议，且沈建初并未提出要求以涉案租金实现其债权的主张，董金龙并非沈建初案件中所涉债务的担保人，不存在先行清偿债务后，再行追偿的可能，董金龙所收租金也未交予沈建初用于清偿陈某的债务，并减小滕某某的担保责任，故董金龙称以租金清偿债务的辩称意见，显与事实不符，且有违诚信原则。董金龙、沈建初、上海艾森旅馆有限公司虽称董金龙与沈建初签有由沈建初收取租金的协议，但上海艾森旅馆有限公司并未向沈建初支付租金，故本院难以认定转让出租方权利义务的协议及相关通知所标注的日期与客观事实相符。本院对董金龙已将收取租金的权利转让于沈建初的陈述不予采信。原、被告对租金给付时间未作约定，根据相关法律规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，故被告最迟应于2015年12月30日支付原告一年的租金，但被告在收到本案起诉状后仍拒绝支付租金，故原告主张以2016年8月31日为租赁合同解除之日，并要求被告给付2016年3月29日前的租金，并无不妥，本院予以支持。合同解除后，被告继续使用涉案房屋已无合同依据，亦无法律依据，故本院对原告要求被告返还涉案的房屋的诉请，予以支持。原告主张被告依原租金标准向原告支付返还涉案房屋之前的使用费，并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海禄义新实业有限公司与被告董金龙就上海市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年8月31日解除；二、被告董金龙自本判决生效之日起十日内向原告上海禄义新实业有限公司支付自2014年7月29日起至2016年3月29日止的房屋租金人民币XXXXXXX元；三、被告董金龙自本判决生效之日起十日内将上海市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋返还原告上海禄义新实业有限公司；四、被告董金龙自本判决生效之日起十日内支付原告上海禄义新实业有限公司就上海市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的使用费，房屋使用费按租金标准(每月计人民币158236.2元)计算,自2016年9月1日起计算至被告董金龙实际返还房屋之日止。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案鉴定费人民币16980元，由原告负担。本案受理费人民币25788元，减半收取，计人民币12894元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  朱骏二〇一七年七月十四日书记员  魏彬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。