贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民初51号原告（执行案外人）：陈晓辉，男，汉族，1972年10月5日出生，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：李力，贵州祥景律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈利，贵州祥景律师事务所律师。被告（申请执行人）：遵义通达建设工程有限公司，住所地：遵义市海尔大道。法定代表人：雷开兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴正彦，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。第三人（被执行人）：遵义市仁达房地产开发有限公司，住所地：遵义市汇川区香港路。法定代表人：王道庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：江耘，该公司员工。原告陈晓辉与被告遵义通达建设工程有限公司（以下简称通达公司）、第三人遵义市仁达房地产开发有限公司（以下简称仁达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓辉的委托诉讼代理人李力、陈利，被告通达公司的委托诉讼代理人吴正彦、第三人仁达公司的委托诉讼代理人江耘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓辉向本院提出诉讼请求：一、停止对遵义市海尔大道绅达广场B栋14层14-1、14-4、14-5、14-6、14-7、14-8、14-21、15层15-8、15-15、15-16、15-18、15-19号12间商业用房，负一层3、4、5、96、7、8、9、52、53、54、55、61号12个车位的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、请求依法确认上述房产及车位归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：仁达公司前期向原告借款用于“绅达广场”项目开发，而该项目被相关政府机构定性为“问题房开”，故由遵义市红花岗区政府卡萨国际项目协调服务工作组出面核实借款真实性、属性、具体数额的情况下，决定将上述房产抵偿于原告以偿还原告借款，工作组对此抵偿方式进行了记载备案。2014年3月30日，原告与仁达公司签订了数份《商品房买卖合同》，合同约定仁达房开将其位于海尔大道绅达广场B栋14层14-1、14-4、14-5、14-6、14-7、14-8、14-21、15层15-8、15-15、15-16、15-18、15-19号12间商业用房，负一层3、4、5、96、7、8、9、52、53、54、55、61号12个车位以3840000元出售给原告。合同签订后，仁达公司向原告出具了两张《收款收据》，并于当日签订了《购房补充协议》将上述房产交付给原告占有至今。原告与仁达公司之间曾经存在借款关系事实清楚，经工作组处理并作出决定以前述争议房产抵偿，双方的借贷关系已转化为商品房买卖合同关系，双方的买卖合同关系及抵偿行为均真实且合法有效，抵偿价格也与当时的市场行情相符，应当认定原告已付清购房款。后双方办理了移交手续，原告自此取得房屋的所有权。该房产未能办理相关物权登记并非原告的过错。被告通达公司辩称：一、原告起诉涉及的房屋14-1、14-4、14-5、14-6、14-7、14-8这6套房屋本案未查封，本案不应进行审理；二、所有的绅达广场A、B栋及车库系由仁达房开公司开发，且土地使用权、建设工程规划及施工许可证，均载明该房产的所有权人为仁达公司。仁达公司是基于合法建设，根据物权法第三十条的规定，仁达房开公司取得了A、B栋及车库的所有权人，所有的原告的起诉所涉及的房屋均没有办理物权登记。根据物权法的规定，原告对相应的房产不享有物权，法院也不能判决其享有物权，因为物权基于登记才能享有。三、争议的房屋属于通达公司承建施工建设，通达公司对房屋享有工程价款的优先受偿权。根据最高人民法院办理执行异议的司法解释的规定，通达公司作为优先权人，原告的异议不应得到支持。四、针对原告根据其诉状的诉称及提供的证据是以物抵债，并非是真实的市场化的商品房买卖，那么对于其以物抵债的行为必须考虑债务的合法性和真实性，商品房买卖合同是否合法、真实必须以其债务的合法、真实为依据，但原告没有提供证据说明其债务的合法性和真实性，所以其商品房买卖合同并不合法和真实，其起诉没有事实依据；五、针对车库，根据被告提供的证据，所有的绅达广场负一层车库为一个整体，并不是一个个单独的产权，原告所称的车位没有具体的指向，也没有具体的面积，且没有得到相应的认可，其买卖不具确定性，也不符合法律的规定；六、原告起诉的B栋的商业部分，均办理了抵押登记，其买卖应当取得抵押权人的同意，原告与仁达公司之间的买卖未经抵押权人同意，其买卖违反了法律的规定，且损害了抵押权的利益，合同应无效。七、原告的起诉，其异议成立的前提，不仅要有合法的合同，还需要有合法占用使用及支付全部款项的前提，所以原告应该提供相应的银行付款凭证，以证明确有付款的事实，同时应当提供房屋已经交付并实际合法占有的依据，否则其异议不能成立。综上，我们认为原告的起诉均没有相应的事实和法律依据，依法应当判决驳回原告的诉讼请求。第三人仁达公司述称：原告的上述房产是公司在取得预售许可证的前提下，属合法有效的合同，上述房产属于购房人，请求解除对上述房产的查封，并停止执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以综合认定。本院经审理查明，本院依据遵义仲裁委员会作出的（2013）遵仲裁经字第16号裁决书，依法受理通达公司申请执行仁达公司建设工程施工合同纠纷一案。在执行过程中，本院依法作出（2014）遵市法执字第79号执行裁定，于2014年11月13日、2015年12月16日查封了包括本案争议的海尔大道绅达广场B栋14层14-21号、15层15-8、15-15、15-16、15-18、15-19号6间商业用房，负一层3、4、5、96、7、8、9、52、53、54、55、61号12个车位房屋在内的被执行人仁达公司开发的位于遵义市海尔大道的有关房产。在执行过程中，陈晓辉以争议房屋是其购买为由，向本院提起执行异议，本院以（2016）黔03执异124号执行裁定驳回案外人陈晓辉的异议。陈晓辉遂向本院提起案外人执行异议之诉。原告陈晓辉于2017年5月12日向本院撤回对海尔大道绅达广场B栋14层14-1、14-4、14-5、14-6、14-7、14-8号商业用房相关诉讼请求。另查明，仁达公司于2011年1月8日向原告陈晓辉借款207万元，于2011年8月1日借款20万元，仁达公司与陈晓辉于2014年3月30日签订两份《商品房买卖合同》，约定由陈晓辉购买仁达公司开发的位于遵义市海尔大道绅达广场B栋14-1、14-4、14-5、14-6、14-7、14-8、14-21号商业用房，房屋总价为276万元，购买海尔大道绅达广场B栋负一层12个车位总价款为108万元。同日，仁达公司出具载明收到陈晓辉购房款276万元、车位款108万元的收款收据各一份。2014年3月30日，仁达公司与陈晓辉签订《购房补充协议》，约定陈晓辉交清购房欠款后，仁达公司将商品房交付给陈晓辉所有。还查明，仁达公司开发的位于遵义市海尔大道绅达广场负一层车位在住建部门登记为一整体，未划分为单独车位。仁达公司将负一层车位自行划分编号，其中陈晓辉所购买车位的编号为3、4、5、96、7、8、9、52、53、54、55、61号。本院认为，本案诉争房屋一直登记在被执行人仁达公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，诉争房屋物权变动并未完成，原告陈晓辉尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对诉争房屋所有权之诉求，依法不能支持，本院予以驳回。本案中，原告陈晓辉与仁达公司于2014年3月30日签订《商品房买卖合同》，仁达公司出具收到购房款276万元、车位款108万元的收款收据，原告陈晓辉于当日付清款项后接收诉争房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告陈晓辉对诉争房屋在本院查封前已签订了买卖合同支付了全部价款并已合法占有，且该诉争房屋未办理过户登记并非因其自身原因所致，故其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院不得查封。综上，原告陈晓辉要求停止对海尔大道绅达广场B栋14层14-21号、15层15-8、15-15、15-16、15-18、15-19号6间商业用房，负一层3、4、5、96、7、8、9、52、53、54、55、61号12个车位的强制执行，本院予以支持。对原告陈晓辉的其他诉讼请求，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行遵义市海尔大道绅达广场B栋14层14-21号、15层15-8、15-15、15-16、15-18、15-19号6间商业用房，负一层3、4、5、96、7、8、9、52、53、54、55、61号12个车位。二、驳回原告陈晓辉的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告遵义通达建设工程有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2016）黔03执异124号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  邓雪梅审 判 员  蔡一雷审 判 员  刘娟娟代理审判员  何 容人民陪审员  汪学平二〇一七年七月十日书 记 员  吴明英