广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初9425号原告：广州东雄商贸有限公司，住所地广东省广州市南沙区榄核镇榄核村八队。法定代表人曾沛幸。委托诉讼代理人：何玉环，广东广捷律师事务所律师。被告：何永有，男，1975年8月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告：冯健鹏，男，1988年12月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，两被告共同委托诉讼代理人：廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。原告广州东雄商贸有限公司诉被告何永有、冯健鹏返还原物纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理，依法适用简易程序由审判员彭晓辉独任审判。于2017年4月12日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人何玉环，被告何永有、冯健鹏的委托诉讼代理人廖伟龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.二被告在判决生效后10天内交还位于广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用82300平方米土地给原告；2.二被告支付上述土地占用费3555300元给原告（占用费从停止交租之日起即2015年3月1日起暂计至起诉之日止共计15个月，从起诉之日至二被告实际交付之日期间的占用费继续参照租赁合同约定的租金计算）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年5月7日，原告与二被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用82300平方米土地（实际面积以实量为准，具体位置及四至图见本合同附件）；租赁期限为18年即从2014年4月1日至2031年4月30日；租赁期内的租金计算方式，其中2014年10月1日至2017年3月31日期间的每月租金为237020元等。合同签订后，原告按合同约定将约定的土地交付二被告使用。土地交付二被告使用后不久，二被告向法院提起诉讼，后经佛山市中级人民法院终审判决双方签订的上述《租赁合同》无效。诉讼期间，二被告一直占用原告土地而未支付任何费用；二审判决生效后，二被告也一直未将合同约定的土地交还原告，一直由二被告占用使用；原告曾于2015年10月23日委托律师，按《租赁合同》第十一条约定地址发出律师函，要求被告于2015年10月31日前把租赁土地交还原告，但律师函被退件。二被告一直也不理会退还土地的事情，一直实际占用原告出租的土地至今。综上所述，原告认为，双方签订的《租赁合同》被依法判决无效，根据合同法第58条规定（合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。）等有关法律规定，二被告应在判决后马上交还土地给原告，未交还的占用时间应参照原《租赁合同》约定的租金计算占用费给原告。被告何永有、冯健鹏辩称，针对原告诉求第一项，针对被告提供的证据三通知，原告已经确认在2016年1月31日收回涉案租赁场地，所以不存在诉求中返还事情。第二项诉求，根据被告提供生效民事判决书，该判决第14页在同类同一个地块纠纷之中已经有生效既定的判例，判令原告所主张的占用费是没有法律依据。实际上若其认为有损失也应以实际损失为准，本案中原告并无相应诉求。原告可另案起诉。第三，根据被告提供的证据1、证据2，原告至今没有履行生效判决，归还被告保证金708800元，还有诉讼费及逾期履行利息。被告依法享有先履行抗辩权。即使认定原告存在损失，这个由原告所提供的相应的判决书和被告所提供的（2016）佛顺法民一初字第179号原告对租赁物合同无效负有重大过错，即使有损失也应由原告自行承担。请法庭驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交的证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的土地租赁协议，虽为复印件，但在本院作出的（2015）佛顺法民一初字第179号民事判决书中已对其真实性予以采信，故本院对该证据的真实性予以采信。2.原告提交的律师函及EMS快递单，有原件核对，本院对该证据的真实性予以确认。3.原告提供的照片打印件，与案涉现场的情况相符，本院对该证据的真实性予以确认。4.被告提交的通知，虽为复印件，但与原告的律师函的内容大致相同，本院对该证据的真实性予以确认。经审理查明，本院2015年5月25日作出的（2015）佛顺法民一初字第179号民事判决书，查明：2013年4月22日大良街道办事处房屋拆迁管理办公室出具证明反映，粤房地证字第××号《房地产权证》登记座落大良顺番公路五沙段1号的房地产，原权属顺德科技工业园开发中心，属东新高速公路顺德段用地片收范围。大良街道办事处房屋拆迁管理办公室受广州市东新高速公路有限公司委托，就上述房地产的片收补偿问题，于2009年4月15日与顺德科技工业园开发中心签订了编号为（2009）良拆字00033号《征拆房屋补偿协议书》。房地产片收补偿款已根据协议约定全部支付完毕，该房地产已移交广州市东新高速公路有限公司使用，现广州市东新高速公路有限公司正在办理该房地产权资料的变更登记手续。2011年4月26日广州市东新高速公路有限公司与广州市荔湾区铧美园艺场签订《土地租赁协议》，约定广州市东新高速公路有限公司把广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，共约46004平方米租赁给广州市荔湾区铧美园艺场，该土地可用做绿化。2014年5月20日广州市东新高速公路有限公司与原告东雄公司签订《补充合同》一份，约定乙方（广州市荔湾区铧美园艺场）更名为东雄公司，增加租用广州市东新高速公路有限公司地块15520平方米，合共61524平方米。2014年5月7日何永有、冯健鹏与广州东雄商贸有限公司签订了《租赁合同》（编号：HC20140427），约定：广州东雄商贸有限公司将座落地址为广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，租赁给何永有、冯健鹏合法投资经营，面积82300平方米，该土地为建设用地，租赁期限自2014年4月1日起至2031年4月30日。何永有、冯健鹏在签订合同的当天向广州东雄商贸有限公司支付人民币708800元作为租赁保证金。租赁期内何永有、冯健鹏可根据自身需要在租赁土地内增建、改建建筑物。如何永有、冯健鹏在建筑遇到不可抗力的事情导致不能自建，广州东雄商贸有限公司只能协助调解，不视作广州东雄商贸有限公司违约处理。合同签订后，广州东雄商贸有限公司于2014年5月8日收取了何永有、冯健鹏交给的保证金708800元。2014年5月28日，何永有、冯健鹏与广东国经物资有限公司签订《租赁合同》，把案涉土地出租给该公司。广东国经物资有限公司称于2014年6月开始在案涉土地上动工进行三通一平、地基及建设地上建筑物。2014年10月，顺德区环境运输和城市管理局发出《责令改正（停止）违法行为通知书》，认为该公司未取得建设工程规划许可证进行建设，责令该公司立即停止违法行为。2015年3月3日佛山市顺德区发展规划和统计局发出的答复称：经核实，顺番公路五沙段一号地块（宗地号：123130-100，总用地面积：43862.02平方米）在《佛山市顺德区大良街道五沙村名村建设规划》中为规划防护绿地和道路用地。本院依法判决：一、解除何永有、冯键鹏与广州东雄商贸有限公司在2014年5月7日签订《租赁合同》（编号：HC20140427）；二、广州东雄商贸有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退还何永有、冯健鹏保证金708800元。广州东雄商贸有限公司不服该判决书，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2015年10月14日作出（2015）佛中法民三终字第746号民事判决书，对原审判决认定的事实予以确认。该院认为：何永有、冯健鹏与广州东雄商贸有限公司签订的涉案《租赁合同》（编号：HC20140427）依法应属无效合同。其理由为：依该合同约定内容可知，广州东雄商贸有限公司租赁予何永有、冯健鹏的土地面积为82300平方米，对其中的61524平方米的土地，广州东雄商贸有限公司诉称系从广州东新公司承租的土地，但其提供的证据却不能充分证明广州东新公司对该部分土地享有土地使用权或有权向广州东雄商贸有限公司出租，那么，广州东雄商贸有限公司诉称其有权出租该部分土地自然依据不充分。退一步而言，即使广州东雄商贸有限公司对该部分土地享有出租权，但由于依规划部门的规划，该部分土地也仅能用于建设东新高速公路使用的防护绿地和道路用地，未经合法程序审批，不能擅自改变土地用途。广州东雄商贸有限公司再行将其以建设用地出租予何永有、冯健鹏，并约定何永有、冯健鹏可根据其自身需要在租赁土地上增建、改建建筑物，有违《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条“城市规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋厂及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地及其他需要保护的用地，禁止擅自改变用途”之规定，亦应认定为无效租赁。此外，对案涉租赁合同约定的82300平方米土地中的20776平方米土地（82300平方米泉市61524平方米），广州东雄商贸有限公司未充分举证证明其有权出租该部分土地，其虽诉称该82300平方米土地事实上即是其从广州东新公司承租的61524平方米土地，二者面积上出现差异，只是因为在其和广州东新公司签订案涉《土地租赁协议》及《补充合同》时与其和何永有、冯健鹏签订案涉《租赁合同》时对案涉土地面积的计算方法不同而导致，但却未提供充分证据予以证明，该主张不足采信。再者，即便如广州东雄商贸有限公司所述，确系由于对案涉土地面积的计算方法不同而导致面积的差异，也即广州东雄商贸有限公司依《租赁合同》的约定出租予何永有、冯健鹏案涉土地即系其依案涉《土地租赁协议》及《补充合同》的约定承租的广州东新公司交付的土地，广州东雄商贸有限公司对该部分土地的出租亦应认定无效，理由如前所述。广州东雄商贸有限公司还一方面诉称其租用的土地中只有22000平方米的土地系绿化用地，另一方面又诉称案涉租赁土地43862.02平方米虽规划为绿化及道路用途，但亦属于建设用地，自可作为建设用地出租予何永有、冯健鹏供增建建筑物，其该陈述不仅矛盾，而且于法无据，本院不予采信。综上所述，案涉《租赁合同》应属无效合同，广州东雄商贸有限公司应向何永有、冯健鹏诉返还其收取的保证金708800元。原审法院判决应解除案涉《租赁合同》有误，本院依法予以纠正。但原审法院判决广州东雄商贸有限公司应向何永有、冯健鹏返还其收取的保证金708800元的裁判结论尚属妥当，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法改判为：1.撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第179号《民事判决书》第一项；2.维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第179号《民事判决书》第二项；3.确认广州东雄商贸有限公司与何永有、冯健鹏签订的《租赁合同》（编号：HC20140427）无效；4.驳回何永有、冯健鹏的其他诉讼请求。另查明，广东国经物资有限公司向何永有、冯键鹏提起土地租赁合同之诉，要求判决：1.确认原、被告签订的《租赁合同》依法无效；2.两被告立即向原告退还收取的合同保证金1555470元及租金828895元；3.本案诉讼费由被告承担。何永有、冯健鹏依法提起反诉，要求判决：1.解除反诉人与被反诉人在2014年5月28日签订的《租赁合同》，即时返还租赁土地及附上建筑物；2.被反诉人向反诉人支付拖欠的租金（按每月人民币518490元的租金约定为标准，自2014年11月份起计至被反诉人返还租赁土地之日止）；3.被反诉人向反诉人支付逾期滞纳金（以每一天欠付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，自应付之日计算至款项全部付清之日止）；4.反诉人没收被反诉人交付的人民币1555470元租赁保证金；5.被反诉人赔偿反诉人人民币2500000元；6.被反诉人向反诉人交付租赁土地移交前租赁场地内产生的水费、电费等；7.本案诉讼费由原告承担。本院于2016年1月13日作出的（2015）佛顺法民一初字第30号民事判决书，查明：2013年4月22日大良街道办事处房屋拆迁管理办公室出具证明反映，粤房地证字第××号《房地产权证》登记座落大良顺番公路五沙段1号的房地产，原权属顺德科技工业园开发中心，属东新高速公路顺德段用地征收范围。大良街道办事处房屋拆迁管理办公室受广州市东新高速公路有限公司委托，就上述房地产的征收补偿问题，于2009年4月15日与顺德科技工业园开发中心签订了编号为（2009）良拆字00033号《征拆房屋补偿协议书》。房地产征收补偿款已根据协议约定全部支付完毕，该房地产已移交广州市东新高速公路有限公司使用，现广州市东新高速公路有限公司正在办理该房地产权资料的变更登记手续。2011年4月26日广州市东新高速公路有限公司与广州市荔湾区铧美园艺场签订《土地租赁协议》，约定广州市东新高速公路有限公司把广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，共约46004平方米租赁给广州市荔湾区铧美园艺场，该土地可用做绿化。2014年5月20日广州市东新高速公路有限公司与广州东雄商贸有限公司东雄公司签订《补充合同》一份，约定乙方（广州市荔湾区铧美园艺场）更名为东雄公司，增加租用广州市东新高速公路有限公司地块15520平方米，合共61524平方米。2014年5月7日何永有、冯键鹏与广州东雄商贸有限公司签订了《租赁合同》（编号：HC20140427），约定：广州东雄商贸有限公司将座落地址为广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，租赁给何永有、冯键鹏合法投资经营，面积82300平方米，该土地为建设用地，租赁期限自2014年4月1日起至2031年4月30日。何永有、冯键鹏在签订合同的当天向广州东雄商贸有限公司支付人民币708800元作为租赁保证金。租赁期内何永有、冯键鹏可根据自身需要在租赁土地内增建、改建建筑物。如何永有、冯键鹏在建筑中遇到不可抗力的事情导致不能自建，广州东雄商贸有限公司只能协助调解，不视作广州东雄商贸有限公司违约处理。合同签订后，广州东雄商贸有限公司于2014年5月8日收取了何永有、冯键鹏交来的保证金708800元。2014年5月28日何永有、冯键鹏与国经公司签订《租赁合同》，约定：何永有、冯键鹏将座落地址为广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，租赁给国经公司合法投资经营，面积82300平方米，该土地为建设用地，国经公司使用该土地及现有的建筑物，需向何永有、冯键鹏支付租金。租赁期限自2014年6月1日起至2031年4月30日，租金每月518490元（2014年9月1日-2017年8月31日）。国经公司在签订合同的当天向何永有、冯键鹏支付人民币1555470元作为租赁保证金。租赁期内国经公司可根据自身需要在租赁土地内增建、改建建筑物。如国经公司在建筑中遇到不可抗力的事情导致不能自建，何永有、冯键鹏只能协助调解，不视作何永有、冯键鹏违约处理。合同签订后，何永有、冯键鹏收取了广东国经物资有限公司交来的保证金1555470元及2014年10月前（含10月）的租金828895元。国经公司称于2014年6月开始在案涉土地上动工进行三通一平、地基及建设地上建筑物。2014年10月，顺德区环境运输和城市管理局发出《责令改正（停止）违法行为通知书》，认为该公司未取得建设工程规划许可证进行建设，责令该公司立即停止违法行为。2015年3月3日佛山市顺德区发展规划和统计局发出的答复称：经核实，顺番公路五沙段一号地块（宗地号：123130-100，总用地面积：43862.02平方米）在《佛山市顺德区大良街道五沙村名村建设规划》中为规划防护绿地和道路用地。何永有、冯键鹏与广州东雄商贸有限公司因租赁合同纠纷向本院提起诉讼，案号为（2015）佛顺法民一初字第179号。经审理，本院确认案涉合同解除，广州东雄商贸有限公司向何永有、冯键鹏返还保证金。广州东雄商贸有限公司不服提起上诉，案号为（2015）佛中法民三终字第746号，佛山市中级人民法院经审理，改判确认《租赁合同》（编号：HC20140427）无效，广州东雄商贸有限公司向何永有、冯键鹏返还保证金。本院依法判决：1.确认原告广东国经物资有限公司与被告何永有、冯键鹏于2014年5月28日签订的《租赁合同》无效；2.被告何永有、冯键鹏应在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告广东国经物资有限公司保证金1555470元；3.反诉被告广东国经物资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告何永有、冯键鹏返还位于广东省广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地（详见合同约定）及地上建筑物（反诉被告广东国经物资有限公司承租前已存在的，非其自建的建筑物）；4.反诉被告广东国经物资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告何永有、冯键鹏给付占用费（计算方式：从2014年11月起至交还租赁物之日止，按每月518490元计算）；5.驳回原告广东国经物资有限公司的其他诉讼请求；6.驳回反诉原告何永有、冯键鹏的其他诉讼请求。广东国经物资有限公司不服该判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2016年12月6日发生法律效力的（2016）粤06民终2386号民事判决书查明：对一审法院查明的事实予以确认。关于第一个争议焦点国经公司应否向何永有、冯健鹏支付从2014年11月起至交还案涉租赁物之日止的占用费。本院作出的（2015）佛中法民三终字第746号民事判决书认定东雄公司对案涉土地不具有出租权，另租赁合同违反《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条的规定，故双方签订的租赁合同无效，该民事判决书已经发生法律效力。本案中，何永有、冯健鹏从东雄公司承租案涉租赁物后转租给国经公司，依据上述生效民事判决书认定，国经公司与何永有、冯健鹏于2014年5月28日签订的《租赁合同》亦为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，国经公司应将案涉租赁物返还给何永有、冯健鹏。何永有、冯健鹏诉请国经公司支付从2014年11月起至交还案涉租赁物之日止的占用费，实际上是要求国经公司赔偿何永有、冯健鹏因租赁合同无效而造成的损失，因本案中何永有、冯健鹏未举证证实其损失数额，故本院对何永有、冯健鹏要求国经公司支付从2014年11月起至交还案涉租赁物之日止的占用费的诉请不予支持，何永有、冯健鹏如有损失的证据可另行主张。一审判决国经公司从2014年11月起至交还租赁物之日止按每月518490元向何永有、冯健鹏给付占用费，处理不当，本院予以纠正。第二个焦点是何永有、冯健鹏应否向国经公司返还租金828895元。国经公司履行合同时在案涉土地上动工进行三通一平、地基及建设地上建筑物，其在占用使用案涉租赁物期间向何永有、冯健鹏支付了2014年10月前（含10月）的租金828895无，系其因占有使用行为自愿付出的对价且付款行为已经履行完毕。国经公司上述主张何永有、冯健鹏向其返还828895元，理由不成立，本院不予支持。依法改判为：1.维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第30号民事判决书第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；2.撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第30号民事判决书第四项。另查，案涉租赁土地上搭建了铁棚，地上堆放了一些搭建铁棚的原材料。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。一、案涉合同的效力。佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第746号判决为生效判决，依法具有既判力。据该判决认为，本案《租赁合同》为无效合同。二、合同无效的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。1.案涉土地及原地上建筑物。案涉合同无效，原告依据案涉合同取得的土地及建筑物（被告承租前已存在的，非其自建的建筑物）依法律规定，应当返还原告。原告要求被告返还土地，合法有理，本院予以支持。2.土地占用费。何永有、冯健鹏应将案涉租赁物返还给原告。原告诉请何永有、冯健鹏支付从2015年3月1日起至交还案涉租赁物之日止的占用费，实际上是要求何永有、冯健鹏赔偿原告因租赁合同无效而造成的损失，因本案中原告未举证证实其损失数额，故本院对何原告要求何永有、冯健鹏支付从2015年3月1日起至交还案涉租赁物之日止的占用费的诉请不予支持，原告广州东雄商贸有限公司如有损失的证据可另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告何永有、冯健鹏应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州东雄商贸有限公司返还位于广东省广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地（详见合同约定）及地上建筑物（被告何永有、冯健鹏承租前已存在的，非其自建的建筑物）；二、驳回原告广州东雄商贸有限公司的其他诉讼请求。本案受理费收取为17621.2元（原告已预交），由原告广州东雄商贸有限公司负担7621.2元，被告何永有、冯健鹏负担10000元（被告迳向原告支付，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  彭晓辉二〇一七年七月十日书记员  严 婧