山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1402民初2707号原告（反诉被告）：时全新，男，1975年5月23日出生，汉族，德州中燃城市燃气发展有限公司职工，现住德城区。委托诉讼代理人：艾新刚，德州德城金盾之光法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：德州中燃城市燃气发展有限公司。住所地德州市德城区三八路***号。法定代表人：邱连港，董事长。委托诉讼代理人：张勇，山东阳光桥律师事务所律师。原告（反诉被告）时全新与被告（反诉原告）德州中燃城市燃气发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）时全新及其委托诉讼代理人艾新刚、被告（反诉原告）委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时全新向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告签订的经营合同；2.请求法院依法判定被告赔偿原告因被告违约给原告造成的经济损失763181元。事实和理由：2012年10月31日，原告与被告签订了经营合同，合同约定被告将位于德州三八中路402号沿街房租赁给原告经营饭店，因原告系被告职工，在原告经营饭店期间，原告的工资、社保、福利等均由被告承担，合同期限为2012年11月1日至2022年10月31日，租赁费为每年8万元整，每半年交纳一次。合同签订后，原告花费近40多万元用于装修房屋，购买经营饭店所需物品，原告在经营饭店至2015年3月19日，被告派人将原告经营饭店招牌强行拆除，迫使饭店停业。2015年4月11日被告方又强行将原告经营饭店的烟囱拆除，2015年5月16日被告又将饭店仓库门口用砖堵住，致使饭店停业至今。原告多次与被告协商无果，2015年7月20日被告又书面告知原告要求解除原、被告之间的经营合同，因被告方的违约致使原告遭受巨大损失，原告无奈之下，诉至法院，请求法院依法公判。德州中燃城市燃气发展有限公司辩称，一、原告所诉与事实不符。1、被告从未派人强拆原告饭店的招牌。2、被告拆除的是原告饭店后面的烟囱，拆除原因是为了配合德州市争创国家卫生城市复审活动，原告饭店的烟囱没有审批手续且外观严重影响了被告办公楼的室外环境卫生和复审要求。3、原告所称的仓库系租赁合同的车库，该车库内设置有门与原告的饭店相通，被告所封堵的门与该车库无关，根本不会影响原告的经营。之所以封堵该门，是由于饭店的人员及就餐人员通过该门能随便出入被告单位，出于安全角度考虑，被告将该门封堵，但绝不会影响原告的经营。4、原告停业系原告自己经营不善、自己关停所致，与被告的行为无关。二、被告同意解除双方所签订的经营合同，原告所诉称的损失与被告无关，应由原告自行承担。被告反诉请求原告支付经营期间所欠被告的租金及水、电、暖、及其他费用等共计20万元款项。原告针对被告的反诉辩称，原告不欠被告任何费用，被告反诉的费用是2015年3月份之后的费用，原告已经不经营了所以不可能交费。按合同约定每半年的费用原告都是在4月31日前交纳，因此2015年3月份前原告不欠被告任何费用。本院经审理认定事实如下：原告系被告单位职工。2012年10月31日，原、被告签订《经营合同》一份，内容如下：被告将位于德州市德城区三八路402号沿街房屋租赁给原告经营饭店，被告租赁给原告房屋上下二层（含车库）约360平方左右；原告对所承租房屋进行装饰、装修，资金由原告自筹；合同期限自2012年11月1日至2022年10月31日止；租金支付方式为每年租金8万元整，分两次支付，每半年支付一次，租金用于职工用餐福利；原告在经营期间发生的水、电、气、暖等费用由原告自行承担，原告经营所用食用油由被告的综合管理部负责监管，保证绿色，质量合格；被告向原告提供经营支持，被告的招待活动及职工用餐安排在原告的酒店，每月双方结算一次，结算额以95折结算，原告在经营期间个人的工资、社保、福利等由被告承担；原告应合理使用所租赁的房屋及附属设施，保证房屋的安全使用，因原告管理不善造成房屋损坏由原告负责维修，如造成安全事故，责任由原告承担；原告在合同履行期间有权对所租赁的房屋、酒店进行转租；本合同生效后具有法律约束力，未经双方协商不得单方终止合同，如被告终止履行合同的，赔偿原告实际装饰、装修并赔偿由此造成的经营损失；合同期满，双方不续签合同的，被告对原告装饰、装修费用折旧收购，自有物品由原告自行带走，合同解除；合同期满，双方续签合同的，双方签订新的经营合同；合同未尽事宜，双方协商解决，并可订立补充条款，补充条款与本合同具有同等法律效力；本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字盖章后生效。原告在合同上签名摁手印，被告在合同盖章，负责人签名。原、被告没有对租赁财产进行交接并形成书面交接手续。原告租赁房屋经营酒店（起初名字叫金卡酒店，后改为红旗酒店）至2015年3月19日，饭店招牌被拆除，原告主张系被告拆的，被告不予认可，原告提供证人李某1、苏某（均系原告的饭店工作人员）当庭证言以及照片，证人李某1、苏某证明不认识拆招牌的人员，当时听原告说是被告的人员，照片能够显示招牌前有架子，架子上有人，但架子上的人在干什么无法确定。2015年4月11日，被告将原告饭店的烟囱拆除，庭审中被告称拆除烟囱是因为烟囱不符合创卫复审条件，2015年4月初接市创卫办要求拆除烟囱的通知，经与原告协调拆除的，并提供了《国家卫生城市标准》、《德州市直机关事业单位迎接国家卫生城市复审整改技术和资料建档标准要求手册》，要求小餐厅室内外环境整洁。原告认为仅凭规定不能证明烟囱不合格，应提供相关部门的拆除通知，再就是被告如认为烟囱不符合卫生城市复审条件，必须拆除，应为原告饭店开通其他的通风管道，这是被告应尽的义务。2015年5月16日，被告将原告饭店仓库门封堵，庭审中被告称封堵该门的理由是因该门与被告单位相通，职工出出进进不利于单位管理。2015年7月20日，被告给原告送达《解除经营合同通知书》，内容为：“解除经营合同通知书时全新：根据2012年10月31日你与本公司签订的经营合同，双方约定的租金为捌万元/年。鉴于你没有按时履行交付房屋租金义务，至今仍欠我司租金及相关费用，现根据《中华人民共和国合同法》有关之规定，郑重通知如下：1、自本通知送达你处后，解除我司与你签订的经营合同。2、经营合同解除后5日内请你腾空门面，并与我司办好交接手续。3、办理交接手续时，请你缴清欠付的所有租金及相关费用。届期如果你没有按本通知履行，一切后果自行承担。并且本公司将通过法律途径追究你的法律责任。特此通知德州中燃城市燃气发展有限公司2015年7月20日。”原告一直没有按该通知书的要求腾空门面并与被告办理交接手续。因被告没有递交反驳证据证明证人李某2、苏某的证言是虚假的证言，结合被告拆除原告饭店烟囱、封堵原告饭店仓库门的事实，本院对证人李某1、苏某的证人证言予以确认。原告妻子王志芳2016年3月16日委托德州市价格事务所对红旗酒店装饰工程的价值、红旗酒店自2015年3月至2022年11月的停业损失进行评估，德州市价格事务所于2016年3月16日作出德价所（2016）第226号《价格评估结论书》、德价所（2016）第227号《价格评估结论书》。评估结论分别为：在价格评估基准日2016年3月16日（即委托日）红旗酒店装修工程的评估价值为283360元；2015年3月至2022年11月王志芳名下红旗酒店的停业损失为590333元。被告对上述评估结论不予认可，申请重新鉴定评估。在重新对原告的装修物残值进行评估时，双方对饭店一层的装修产生争议，均主张饭店一层由己方装修。原告为证明其主张，递交了其与山东金卡燃气有限责任公司签订的《还款协议》复印件一份、山东金卡燃气有限责任公司关于原告已经还清欠款的书面证明一份。《还款协议》、书面证明载明：“乙方（即原告）分数次向甲方（即山东金卡燃气有限责任公司）借款401559.02元用于乙方三八路中路402号酒店经营”、“现时全新欠款已全部还清，其中148143.12元以时全新债权按月还清，至此双方无债权债务”。上述证据证明原告因饭店经营向山东金卡燃气有限责任公司借款以及偿还的事实，不能证明原告对饭店一楼进行装修。被告为证明其主张，递交了其与德州天彩装饰有限公司2012年3月15日签订的《建筑装修施工合同》、建筑工程预算表、工程签证单、建筑工程预算费用表、工程量计算表、工程款支付手续等证据，能够证明饭店一层被告在租赁给原告之前进行了装修。根据原、被告提供的上述证据，本院委托山东明信价格评估有限公司对原告的饭店二层装修物价值进行评估，2017年6月29日，山东明信价格评估有限公司做出明信价评字（2017）DC6-22号价格评估结论书，结论是红旗酒店二楼部分装饰装修在2017年6月29日的价值为142580元。原告对该结论表示认可，被告不认可，再次申请重新评估。基于本次评估系被告申请、本院委托、评估机构具有相应评估资质，评估程序合法，评估结论科学合理且被告未提出确凿证据的实际情况，本院对该评估结论的证据效力予以确认，对被告再次重新评估的申请不予准许。原告递交被告开具的收据五份，收据载明的收款事由均为“还借款”，其中2014年9月4日11420元，2014年9月16日17463元，2015年1月30日为792.29元，2015年3月18日7288元，2015年5月12日4885.40元，合计41848.69元。被告主张原告饭店停止经营不是因为被告拆除原告饭店招牌、拆除原告饭店烟囱、封堵饭店仓库门造成的，是原告自己经营不善，自己停业的。被告提供了原告饭店的公福锅炉抄表原始记录卡，其中原告经营的红旗酒家卡号1的燃气用量记载：2014年4月燃气表读数1963方，5月的燃气表读数2013方，6月的燃气表读数2032方，7月的燃气表读数2056方，8月的燃气表读数2071方，9月的燃气表读数2091方，10月的燃气表读数2174方，11的燃气表读数2187方，12的燃气表读数2201方，2015年1月燃气表读数2222方，2月的燃气表读数2247方。原告经营的红旗酒家卡号2的燃气用量记载：2014年4月的燃气表读数2403方,5月的燃气表读数2724方，6月的燃气表读数3012方,7月的燃气表读数3351方,8月的燃气表读数3672方,9月的燃气表读数3846方,10月的燃气表读数4457方,11月的燃气表读数4701方,12月的燃气表读数5017方,2015年元月的燃气表读数5320方，2月的燃气表读数5557方。原告红旗酒家从2014年4月至2015年2月每月平均用气量为343.8方。被告同时提供了同地段岳师傅面来香的公福锅炉抄表原始记录卡，其中卡2的燃气用量记载：2014年4月燃气表读数15414方,5月燃气表读数16108方,6月燃气表读数16678方,7月燃气表读数17186方,8月燃气表读数17981方,9月燃气表读数18345方,10月燃气表读数19292方,11月燃气表读数19866方,12月燃气表读数20522方,2015年1月燃气表读数21151方,2月燃气表读数21738方。其中卡1的燃气用量记载：2014年4月燃气表读数7858方，5月燃气表读数8173方，6月燃气表读数8459方，7月燃气表读数8708方，8月燃气表读数9111方，9月燃气表读数9321方，10月燃气表读数9892方，11月燃气表读数10310方，12月燃气表读数10538方，2015年1月燃气表读数10912方，2月燃气表读数11276方。岳师傅面来香自2014年4月至2015年2月平均每月用气量为974.2方。从被告递交的燃气用量读数来看，尽管原告饭店的月燃气用量较岳师傅面来香少很多，但原告饭店自2014年4月至2015年2月期间的月燃气用量与岳师傅面来香一样是基本均衡的，不存在月燃气用量越来越少的情况，故根据被告递交的燃气用量原始记录不能直接得出原告经营不善自己停业的结论。原告质证称其饭店不仅用燃气，还用电。原告对其主张未递交相关证据。本院认为，原告诉请解除双方签订的经营合同，被告同意，《经营合同》依法应予以解除。被告于2015年7月20日给原告送达了解除合同的通知，根据《经营合同》第10条规定，被告应赔偿原告装饰、装修实际费用，因饭店一层装修被告能够证明租赁给原告之前已经进行装修，原告没有证据证明租赁房屋之后对饭店一层进行了装饰装修，故原告要求被告赔偿饭店一层的装饰装修实际费用，本院不予支持。饭店二层的装饰装修实际费用经本院委托的山东明信价格评估有限公司评估为142580元。该费用原告要求被告赔偿，根据双方的约定应予以支持。原告经营过程中，被告拆除原告饭店招牌，在没有采取相应措施的情况下将原告饭店的烟囱拆除，封堵原告的仓库门，违反了出租人保证租赁物正常使用用途的法定义务，构成违约，无权要求原告支付此期间的租赁费。故被告要求原告支付2015年3月至2015年7月20日期间的租赁费，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被告2015年3月起拆除原告饭店招牌、烟囱、封仓库门，原告没有采取任何补救措施而是停业；2015年7月20日向原告书面提出解除合同，既不按被告要求返还租赁房屋，也不及时依法向法院起诉要求确认解除合同的效力，直至一年后的2016年9月5日才诉至本院要求解除合同，原告没有采取适当措施比如另行租赁房屋经营，防止损失的扩大。因此，原告无权要求被告赔偿扩大损失期间的经济损失，其要求被告赔偿自2015年3月至2022年10月31日经营合同期满之日止的经营损失763181元没有事实和法律依据。但即使原告采取适当措施另行租赁房屋进行经营，另行租赁房屋也需要一定的时间寻找房屋、装修、搬家等等，原告该期间的损失是必然发生的，被告应予以赔偿。该期间本院酌定为3个月，该期间的损失可参照山东省统计部门公布的2016年全省饮食行业年平均收入39723元计算原告的实际损失，若原告夫妻两人经营，应计算两人的收入损失。损失计算为39723/12Ｘ3Ｘ2=19862元。该三个月的房屋租金也应予免交。原告提交的被告出具的收据5份载明自2014年9月至2015年5月共计向被告支付41848.69元。符合合同约定的租赁费交付标准。2015年10月20日后原告的饭店虽然停业，但因原告一直占用租赁房屋拒不返还被告，原告应支付此后占用房屋期间的租赁费用，故被告要求原告支付2015年10月21日至2016年10月期间的房租8万元，本院予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”被告主张原告拖欠水、电、暖及其他费用费用仅有合同规定和被告的自述，没有证据证明。《经营合同》规定“每月双方结算一次”，上述费用理应属于每月的结算范围。因此，被告的主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十九条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2012年10月31日签订的《经营合同》。二、被告德州中燃城市燃气发展有限公司于判决书生效后二十日内赔偿原告时全新违约经营损失19862元、租赁房屋装饰装修损失142580元，合计162442元。三、反诉被告时全新于判决书生效后二十日内支付反诉原告德州中燃城市燃气发展有限公司2015年10月21日至2016年10月的租金80000元。三、驳回原告时全新及反诉原告德州中燃城市燃气发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5716元，原告负担3942元，被告负担1774元；反诉案件受理费2218元，由反诉原告负担1318元，反诉被告负担900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  袁冬梅二〇一七年七月十七日书记员  李晨阳