重庆市奉节县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)渝0236民初1277号 原告：重庆海成实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区白岩三支路**，统一社会信用代码91500101711607490J。 法定代表人：李海，董事长。 委托诉讼代理人：周艳宁，女，1989年12年28日出生，汉族，公司职工，住重庆市万州区。 被告：卢山林，男，1986年8月28日出生，汉族，个体工商户，户籍地重庆市奉节县。 原告重庆海成实业（集团）有限公司（以下简称海成公司）与被告卢山林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法由审判员方晏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海成公司的委托诉讼代理人周艳宁，被告卢山林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海成公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2016年4月14日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付4万元违约金（扣除被告已缴纳的2万元履约保证金，被告还应当支付2万元）；3、责令被告在合同解除后7日内撤出租赁场地并归还给原告；4、本案的诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告海成公司增加一项诉讼请求，即判决被告按合同标准，向原告支付从2017年5月1日起至被告实际将商铺归还给原告之日止的租金、物业管理费、商业管理费。事实和理由：原告海成公司与被告卢山林于2016年4月14日签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租位于重庆奉节县滨江国际B组团海成天街II区平吊一层2-64、2-65号商铺，租期为36个月，从2016年5月1日起至2019年4月30日止。合同约定被告承租商铺用作经营餐饮类商品，品牌为“熊欧巴韩式烤肉”。合同签订后，原告按约向被告交付了承租商铺。不久前原告发现被告在未经原告同意的前提下，擅自更改经营品牌，变为“晓小锅”；同时，被告未按照合同约定在2017年1月30日前缴清第二季度的相关费用（租金、商业管理费、物业管理费）。根据双方合同“未经甲方书面同意，乙方不得在本协议约定的租赁期内擅自变更商品种类和品牌”的有关约定等，被告逾期支付费用与擅自更改经营品牌的行为均已构成违约，经原告多次与被告协商未果，隧产生纠纷，诉至贵院，请求依法裁判。 被告卢山林辩称，我们整改是交了申请的，并且把资料交上去了。我们是找的公司招商部的陈瑞（音），找了他两次。第一次是去年10月份，当时他并没有明确答复，过了几天又去找他，他说这次改了之后不许再变来变去，我们就认为他答应了，我们就把资料和效果图交上去，开始改换门头。我们现在还没有交房租，因为原告有欺诈行为，他们撒谎说新世纪2017年1月1日开张，但一直没有开张。陈瑞后来还说让我把房租交了他们就把资料审过了。我认为我们没有违约，我们不同意解除合同，除非公司把装修费补给我。如果我们调解不好，我们要求调整违约金，2000元以内我们能够承受。 本院经审理认定事实如下：2016年4月14日，海成公司（甲方）与卢山林（乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同第一条约定“（一）位置：重庆奉节县滨江国际B组团天街Ⅱ区吊一层2-64、2-65号商铺。（二）商铺的建筑面积为94.2平方米。该面积即为双方确定的（一年为一期，下同）计算支付租金、商业管理费等以面积计付款项的依据。双方对此无异议。（三）乙方承租商铺用于经营餐饮类商品，品牌为熊欧巴韩式烤肉。未经甲方书面同意乙方不得在本协议约定的租赁期内擅自变更商品种类及品牌。”第二条约定“租赁期为36个月，定于2016年5月1日起至2019年4月30日止。”第三条约定“（一）签订合同时，乙方向甲方交纳合同履约保证金20000元。……。（二）合同签订后，乙方向甲方交纳开业保证金20000元。……。（三）商铺租金、商业管理费：1、乙方租赁商铺的自2016年5月1日起至2017年4月30日止的相关费用：（1）商铺租金单价为24.51元/月/平方米，年租金27706元。（2）商业管理费单价为16.34元/月/平方米，年商业管理费18471元。（3）以上费用付款方式按年支付，合计46177元。2、乙方租赁商铺的自2017年5月1日起至2018年4月30日止的相关费用：商铺租金单价为29.78元/月/平方米，商业管理费单价为19.85元/月/平方米，合计49.63元/月/平方米。”第四条约定“（一）……。（二）商铺租金、商业管理费每年支付一次，采取先付后租的方式，本合同签订时付清所有保证金及租赁费86177元。以后各期费用乙方须在每年1月30日前交付。（三）乙方应严格按照上述各项规定的时间缴纳相关费用，如乙方逾期未交清相关费用十五日内，日按应缴费用的5‰向乙方收取违约金。如乙方逾期未缴清相关费用超过十五日，甲方有权根据情况单方面终止合同或者实施相应的管理措施，并按乙方违约处理。……。”合同第六条第（二）款第三项约定“在合同期内，乙方未经甲方书面同意不得变更合同约定的经营种类和服务项目、经营品牌等，若要变更，须事先征得甲方书面同意，如乙方擅自变更的视为乙方违约，甲方可单方面选择继续履约或解除合同，由此产生的经济责任、法律责任由乙方负责。”合同第六条第（二）款第十五项约定“租赁期满若双方未再续签续租合同，或者提前解除合同的，属乙方所有的可移动物品和设施设备等，由乙方自行处置。如乙方在租赁合同终止（解除）后超过7日，未将上述物品和设施设备撤离租赁场地，视为乙方放弃权属，甲方有权对其进行处置且不承担任何责任。在乙方商铺内属甲方所有的一切设施设备，乙方不得拆除和移动，否则应按当时的市场价和全新价格赔偿甲方。乙方所租赁商铺内的不可移动的固定的装饰装修不得拆除，无偿移交甲方。”合同第七条约定“（一）双方在履约过程中，任何一方违反上述条款，除合同有其他约定外，违约方以双倍履约保证金金额作为违约金一次性支付给守约方并承担经济损失。（二）特别约定：在合同履行期间，若任何一方违反合同约定，违约方均应承担相应的违约金，守约方可在违约方承担违约金之后根据实际情况选择解除合同或继续履行。” 上述合同签订后，被告卢山林已向原告海成公司缴纳了合同约定的保证金以及第一期即2016年5月1日至2017年4月30日的租金及商业管理费。但2017年5月1日至2018年4月30日的租金及商业管理费至今尚未支付。同时，在原告海成公司向本院提起诉讼前，未经原告海成公司书面同意，被告卢山林将租赁商铺的经营品牌从熊欧巴韩式烤肉变更为晓小锅。在2017年2月8日，原告海成公司向卢山林邮寄了一份通知书，后该邮件被退回原告方。2017年3月6日，原告方向卢山林发出了两份律师函，要求卢山林在收到律师函之后3日内前往原告处缴纳和支付相关费用，恢复租赁合同约定的经营种类、品牌，否则卢山林将承担违约责任。该邮件经查证，于2017年3月14日由本人签收。 上述事实，有当事人的陈述，原告海成公司提交的《商铺租赁合同》、催款通知及快递单、律师函及快递单、查询结果、照片等证据在卷佐证，经庭审质证，对上述证据予以采信，作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方均有约束力，原、被告应该按合同约定履行各自的义务。被告在履行合同的过程中，未经原告书面同意将品牌名称进行了变更，同时未在合同约定的2017年1月30日支付自2017年5月1日至2018年4月30日的租金及商业管理费，与《商铺租赁合同》第一条第（三）款、第四条第（二）（三）款之约定不符，存在违约，现原告要求解除合同并要求被告在合同解除后7日内撤出租赁场地，将租赁物返还给原告的诉讼请求，符合《商铺租赁合同》第六条第（二）款第三项、第十五项及第七条之约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。虽然被告辩称，其已向原告公司的招商部提交了相关更改经营品牌的资料，但其在本院确定的举证期限内未提交相关证据，对该抗辩意见本院不予采纳。同时，对于被告以要求原告支付装修费为条件才同意解除合同的抗辩意见，因无合同约定亦缺乏法律依据，对该抗辩意见本院不予采纳。对于原告要求卢山林支付4万元的违约金并自2017年5月1日起按合同约定的标准支付租金、物业管理费、商业管理费的诉讼请求，首先对于原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，因合同未明确约定原告方有代物业公司收取物业管理费的权利，故对该请求不予支持。其次，被告在第一期租金（已付）届满次日即2017年5月1日起，仍在继续使用原告出租的商铺，理应按照合同约定之标准承担继续给付之责任，故对原告要求自2017年5月1日起按合同约定的标准支付租金、商业管理费至租赁物返还之日的诉讼请求，本院予以支持，法庭辩论终结前正处于合同约定的租期第二年，即2017年5月1日至2018年4月30日，故给付标准按合同约定的该期标准确定为4675元/月。第三，对于原告要求支付违约金4万元的诉讼请求，虽被告在履行《商铺租赁合同》过程中存在违约行为，理应承担违约责任，但被告认为双方约定违约金过高，请求予以调整。本院认为，违约金是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素予以综合判断，在当事人约定的违约金超过损失的30%时，一般可认定违约金过分高于损失，本案中，本院已经支持了原告要求支付租金、商业管理费等损失的请求，现原告方未就其存在其他损失提供证据予以证实，考虑被告的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，本院对原告请求的违约金予以调整，以法庭辩论终结前卢山林应付而未付的本年度商铺租金、商业管理费总额56100元（4675元/月×12个月）的30%计算违约金，违约金金额确定为16830元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告重庆海成实业（集团）有限公司与被告卢山林于2016年4月14日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告卢山林于判决生效后七日内搬出所租赁的重庆市奉节县滨江国际B组团天街Ⅱ区吊一层2-64、2-65号商铺，将商铺归还原告重庆海成实业（集团）有限公司，并自2017年5月1日起以4675元/月为标准给付原告重庆海成实业（集团）有限公司商铺租金、商业管理费至商铺归还之日止； 三、被告卢山林于本判决生效后七日内给付原告重庆海成实业（集团）有限公司违约金16830元； 四、驳回原告重庆海成实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，由被告卢山林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审判员 方 晏 二〇一七年七月十日 书记员 谭俊艳