广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初2366号原告李金钟��男，1966年10月20日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市，委托代理人黎灼祺，广东常正律师事务所律师。被告龚翠佴，女，1960年3月19日出生，汉族，身份证住址：湖北省天门市，原告李金钟诉被告龚翠佴租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李金钟及其委托代理人黎灼祺到庭参加诉讼，被告龚翠佴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金钟诉称，原告与被告于2016年1月12日签订《房屋出租合同书》，原告将位于东莞市常马路41号房屋的二楼至八楼出租给被告用作出租使用，合同期限由2016年2月1日至2018年7月31日。合同约定，每年的2月至10月每月租金为11000元，每年的1月、11月、12月租金为10000元，被告应在每月的1日至5日前将当月的租金向原告���付。合同约定被告如逾期15天未足额缴纳房租的，原告有权解除合同。现在，被告一直没有足额支付房租，在原告多次催交后，被告在2016年11月20日前只是向原告支付了29000元的房租，被告还有40000元的房租没有向原告支付。由于被告的行为已经严重违反约定，原告的行为已经构成严重的违约，严重损害了原告的权益。在2016年11月21日，原告向被告发出通知，在2016年11月21日解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告在2016年11月30日搬出所租赁的房屋，并在2016年11月30日前将欠交的40000元房租向原告支付。如原告在2016年12月1日还没有搬走，被告从2016年12月1日开始要向原告支付每天1000元非法占用房屋的费用。现原告向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告搬出东莞市常马路41号房屋；3、被告支付所欠交租金32000元及滞纳金（���纳金从2016年12月1日以32000元为本金以每天5%计算至32000元租金全部支付完毕之日，暂计算至2016年12月5日的滞纳金为8000元）；4、被告支付非法占用东莞市常马路41号房屋的费用（占用费从2016年12月1日以每天1000元计算至被告实际搬出之日止，暂计至2016年12月5日为5000元）；5、本案诉讼费用由被告承担。后原告向本院申请变更诉讼请求为：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、被告搬出东莞市常马路41号房屋；3、被告支付所欠交的租金40000元；4、被告支付非法占用东莞市常马路41号房屋的费用（占用费从2016年12月1日以每天1000元计算至被告实际搬出之日止，暂计至2016年12月5日为5000元）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告龚翠佴在法定期限内并未进行答辩，亦未向本院提供任何证据。经审理查明，原告提供一份东莞市元江元村委会出具的《证明》显示位于东莞市常平镇××村××马路××号宅基地上土地使用权及地上房屋属于原告所有。同时原告亦提供一份东莞市建设规划办公室出具的《东莞市民房建设工程施工许可证》以及《东莞市民房建设工程竣工验收意见书》显示原告为位于东莞市元江元村民房的业主。2016年1月12日，原告作为出租人，被告作为承租人，签订一份《房屋租赁合同书》，约定由原告将位于东莞市常马路41号房屋的二楼至八楼出租给被告用于出租使用，期限为2016年2月1日至2018年7月31日，房屋押金30000元，每年2月至10月期间租金11000元，每年1月、11月至12月期间租金10000元，每月1日至5日前缴纳当月租金；合同就双方其他权利义务等内容进行了约定。后双方按约履行，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告向原告缴纳房屋押金30000元。原告主张被告拖欠2016年2月租金6000元、2016年3月至2016年10月期间每月尚欠租金3000元、2016年11月尚欠租金2000元，上述期间拖欠共计租金32000元；原告主张被告拖欠2016年12月租金5000元，2017年1月拖欠租金5000元，2017年2月期间拖欠租金6000元，2017年3月拖欠租金4000元，自2017年4月起再没有缴纳租金。原告主张其于2016年11月21日向被告发出通知解除案涉合同，要求被告应于2016年11月30日搬出案涉房屋，如2016年12月1日尚未搬离，则按每天1000元/天的标准计算非法占用使用费，但截至庭审时被告尚未搬离案涉房屋。原告在截至一审辩论终结前并未向本院提供案涉租赁物的建设工程规划许可证或房地产权证。2017年1月20日，原告向本院提起本案诉讼，请求判如所请。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、东莞市元江元村委会出具的《证明》、东莞市建设规划办公室出具的《东莞市民房建设工程施工许可证》以及《东莞市民房建设工程竣工验收意见书》、东莞农村商业银行对账单以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，被告龚翠佴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据,视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》由原告将案涉房屋出租给被告使用，视为系原、被告双方的真实意思表示，所约定的权利义务对原告与被告具有约束力。同时合同是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定，案涉租赁物并未取得相应的房地产权证及建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取��建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉的《房屋租赁合同书》应为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因租赁合同无效，被告应将案涉租赁物交还给原告。而原告应将被告交付的租赁押金返还给被告，但被告在本案中并未提起反诉，故被告可另行主张。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予以支持”的规定，虽然双方的合同认定无效���被告占用案涉房屋仍需参照租金标准向原告支付占有使用费，故被告应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，根据原告的主张被告拖欠原告2016年2月至2017年3月期间房屋占有使用费核算为6000元+3000元×8个月+2000元+5000元×2个月+6000元+4000元=52000元。自2017年4月1日起每年2月至10月期间按11000元/月，每年1月、11月至12月期间按10000元/月的标准支付房屋占有使用费至被告实际交回案涉房屋给原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告李金钟���被告龚翠佴于2016年1月12日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、被告龚翠佴应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于东莞市常平镇常马路41号房屋交还给李金钟；三、被告龚翠佴应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李金钟支付2016年2月至2017年3月期间房屋占有使用费人民币52000元；四、被告龚翠佴应于本判决发生法律效力之日起五日内自2017年4月1日起每年2月至10月期间按11000元/月、每年1月、11月至12月期间按10000元/月的标准向原告李金钟支付房屋占有使用费至被告实际交回案涉房屋给原告李金钟之日止；五、驳回原告李金钟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费926元，原告李金钟预交，由被告龚翠佴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黎杰安人民陪审员  周慧娜人民陪审员  周妙娟二〇一七年七月十七日书 记 员  江婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。���五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期��的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。