北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终8690号上诉人（原审被告）：北京珠江房地产开发有限公司。法定代表人：高云，董事长。委托诉讼代理人：崔霄，男，北京珠江房地产开发有限公司地区法务专员。委托诉讼代理人：郭春雨，男，北京珠江房地产开发有限公司地区法务专员。被上诉人（原审原告）：刘岩，男，1984年6月13日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：游丽红，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，北京昊庭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁超杰，女，1985年10月12日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：游丽红，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，北京昊庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东康景物业服务有限公司北京分公司。负责人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：韩建瑜，女，广东康景物业服务有限公司北京分公司职员。上诉人北京珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江公司）与被上诉人刘岩、宁超杰、广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）物权保护纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2017)京0112民初3240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人珠江公司之委托诉讼代理人崔霄，被上诉人刘岩、宁超杰之共同委托诉讼代理人杨柳，康景物业公司之委托诉讼代理人韩建瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：1.撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初3240号民事判决第一项、第二项内容，依法改判珠江公司不承担房屋维修责任或发回重审；2.一审、二审的诉讼费用由刘岩、宁超杰、康景物业公司承担。事实和理由：一、一审法院将小区维修服务单、维修检查记录表、会议签到表、会议照片等资料认定为真实的证据资料有误。一审中，珠江公司明确表示其公司未开过关于房屋漏水维修的会议，并且刘岩、宁超杰所述的会议中的人员并非珠江公司职工。维修检查记录表、维修服务单未显示珠江公司盖章及公司人员签字的内容，珠江公司在一审中明确表示对其真实性不予认可。一审法院在审查认定该组证据时有误。二、一审法院适用法律有误。一审法院适用《中华人民共和国物权法》第三十五条、三十六条的规定有误。物权法第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条规定造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。即使法院认定维修记录单的真实性，但维修记录单记载的房屋维修部位与起诉时刘岩、宁超杰主张的房屋维修部分不属同一部位，房屋防水质量保修期为五年，该房屋已超过质保期，珠江公司不应承担维修的责任。刘岩、宁超杰辩称，同意一审判决，请求驳回珠江公司的上诉请求。康景物业公司辩称，同意一审判决。刘岩、宁超杰向一审法院起诉请求：1.请求判令珠江公司、康景物业公司聘请具有资质的专业防水维修公司对位于北京市通州区×街×号院×号楼×层×室的外面屋顶进行防水维修并请专业的质量检验部门验收合格，同时对因屋内客厅房顶、主次卧房顶、主次卧西侧墙面进行维修；2.请求判令珠江公司、康景物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实，该院予以确认。双方争议的主要事实在于，一、北京市通州区×街×号院×号楼×层×室（以下简称×室）因何漏水，二、漏水问题是否发生在防水质保期内。对于第一个争议事实，刘岩、宁超杰提交有房屋照片、《关于×业主诉天面漏雨等防水问题的情况说明》、会议签到表、会议照片，该院对现场进行了勘验并拍摄了照片、制作了现场勘验笔录，上述证据以及刘岩、宁超杰与康景物业公司有关事实的一致陈述能够相互印证，故该院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。通过上述证据，该院认定，珠江公司所交付的×室因防水工程存在问题而漏水。对于第二个争议焦点，刘岩、宁超杰提交有《住宅质量保证书》，珠江公司提交有《商品房预售合同》、《工程竣工验收备案表》，对于上述三份证据，质证方未提出异议，该院予以认定。根据上述三份证据、并结合刘岩、宁超杰与康景物业公司有关事实的一致陈述，该院认定：×室所在的×号楼于2010年9月份通过竣工验收，刘岩、宁超杰在2013年从原业主袁某处购得上述房屋后，发现房屋漏水，多次报修。2013年8、9月份，珠江公司曾对×室漏水问题进行过一次维修，但并未修好，此后每年刘岩、宁超杰均就漏水问题向珠江公司报修，但截至目前漏水问题仍未完全解决，可见漏水问题发生在防水质保期（自房屋交付之日起五年）内。根据该院现场勘验情况，结合当事人的陈述，该院认定：×室客厅、主卧室、次卧室屋面均存在漏水情况，漏水造成客厅房顶墙面、主卧室房顶墙面、主卧室西侧墙面、次卧室房顶墙面、次卧西侧墙面等部位污损（墙面有霉斑或水印等污迹）。一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。刘岩、宁超杰虽然与珠江公司不存在直接的房屋买卖合同关系，但×室系珠江公司所开发建设的房屋，其应当依据相关法律规定对涉诉房屋提供保修服务。建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，在正常使用条件下，房屋屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年。《北京市城市房地产转让管理办法》第二十六条规定：“房地产开发企业应当对其出售的新建商品房承担质量保修责任。房地产开发企业应当与受让人在转让合同中约定保修范围、保修期限和保修责任。约定的保修期限不得低于国家规定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起计算。新建商品房在保修期限内再转让的，房地产开发企业应当继续承担对该商品房的保修责任。”根据该院认定的证据及事实可知，在保修期内，×室业主刘岩、宁超杰在防水质保期内多次反映过房屋漏水问题，珠江公司亦于2013年7、8月份对×室屋面漏水问题进行过维修，但时至今日×室屋面仍存在漏水问题，因漏水所致污损的墙面等亦未得到修复，正是珠江公司的不作为、维修不彻底导致上述问题的发生和持续，故珠江公司应承担保修义务。对刘岩、宁超杰要求珠江公司维修×室屋面漏水问题以及维修确有证据佐证的受损部位的诉讼请求，该院予以支持。康景物业公司并非房屋的开发建设单位，现刘岩、宁超杰要求其承担维修义务，依据不足，该院不予支持。关于刘岩、宁超杰主张的其他诉讼请求，缺乏相应的依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、珠江公司于判决生效之日起30日内对位于北京市通州区×街×号院×号楼×层×室屋面漏水问题予以维修解决；二、珠江公司于判决生效之日起30日内对位于北京市通州区×街×号院×号楼×层×室受损的客厅房顶墙面、主卧室房顶墙面、主卧室西侧墙面、次卧室房顶墙面、次卧室西侧墙面予以修复；三、驳回刘岩、宁超杰的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。刘岩、宁超杰虽然与珠江公司不存在直接的房屋买卖合同关系，但因不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，且×室系珠江公司开发建设的房屋，故刘岩、宁超杰有权作为涉诉房屋所有权人基于物权保护向珠江公司主张相应的权利，并要求其承担相应的义务。本案争议的焦点问题在于涉诉房屋是否存在漏水问题，以及珠江公司是否应当对房屋漏水承担修复责任。对此本院认为，尽管珠江公司对于会议签到表、会议照片的真实性不予认可，但是结合一审法院的现场勘验情况，上述证据与刘岩、宁超杰以及康景物业公司对有关事实的陈述能够相互印证，故一审法院通过上述证据认定珠江公司所交付的×室存在漏水问题并无不当。同时，依据庭审中刘岩、宁超杰、康景物业公司的陈述及本案证据，可以认定珠江公司在保修期内对房屋没有完全履行修复义务，导致刘岩、宁超杰所购买的房屋存在持续漏水的情况，故珠江公司提出的房屋已超过五年保修期其不应再承担修复责任的上诉意见，依据不足，本院不予采纳，珠江公司应当对涉案房屋的漏水承担维修责任。综上所述，珠江公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京珠江房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  巴晶焱审 判 员  曾 彦代理审判员  徐 晨二〇一七年七月三十一日法官 助理  石艳明书 记 员  陈 振