重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终4615号上诉人（原审原告）：左艺，男，19xx年6月xx日出生，汉族，户籍地重庆市合川区，现住重庆市合川区。委托诉讼代理人：左华（左艺之父），住重庆市合川区。被上诉人（原审被告）：重庆金田置业有限公司，住所地重庆市合川区。法定代表人：金科霆，副总经理。委托诉讼代理人：唐渝，女，该公司员工。上诉人左艺因与被上诉人重庆金田置业有限公司（以下简称金田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2017）渝0109民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人左艺的委托诉讼代理人左华、被上诉人金田公司的委托诉讼代理人唐渝到庭参加审理。本案现已审理终结。左艺上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认解除商品房购买合同关系成立；3、返还购房款117608元、赔偿损失40000元。事实和理由：1、左艺提出解除购房合同的事实和理由符合合同法第九十四条、第九十六条的规定。2、一审判决没有认定左艺提供证据证明的事实，没有对左艺提出金田公司不交付涉案房屋的诉讼理由作出裁判，且强制要求左艺接受非法转售水电企业的服务，破坏国家经济管理秩序。3、一审判决驳回左艺请求的理由无事实依据，违反了合同法第八条规定，变更和错误适用了当事人的合同约定，剥夺了左艺用水、用电的合法权利。4、一审判决违反事实和法律，未支持左艺认为金田公司提供房屋质量不符合要求的主张。金田公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋已经竣工验收合同且交付使用，双方签订的商品房买卖合同约定了权利义务，金田公司履行了合同义务。左艺向一审法院起诉请求：1、要求确认解除左艺与金田公司于2010年5月30日签订的商品房买卖合同成立，金田公司返还购房款117608元；2、要求金田公司赔偿损失40000元。一审法院认定的事实：2010年5月30日，左艺（乙方）与金田公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，该合同约定：1、由左艺购买金田公司开发建设的位于重庆市合川区合阳办义乌大道16号（原沙坪路北侧）3号楼4层45号商品房一套，建筑面积43.56平方米，总成交金额117608元，左艺于2010年5月30日一次性付款；2、本商品房用途为非住宅，属于门面；3、本商品房销售依据为预售商品房，金田公司已经取得经重庆市合川区国土资源和房屋管理局批准的商品房预售许可证；4、合同第七条约定：（一）……2、属预售商品房的，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；5、合同第十七条约定：甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其它公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施（1）于2012年6月30日前通水；（2）于2012年6月30日前通电；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在上述设施达到使用条件前，由甲方代乙方支付相关物业管理费；6、该合同附件三约定：电表（安）为预付费电费10（40）A；水表型号为一户一表；7、合同附件五第五条房产交接第三款约定，由于项目规模大、购房业主众多等原因，乙方同意甲方从交房之日起（2012年6月30日）90个工作日内完成交房，在此期限内甲方不算违约；若超过90个工作日甲方仍未完成交房，则参照合同第九条相关条款办理；8、该合同附件五第七条第三款约定，甲方必须按照《商品房质量保证书》所约定的内容履行保修义务。乙方不得对国家相关规范允许的由于物理化学变化产生的开裂等质量问题向甲方索赔。若交房时发现裂缝、空鼓、渗透等非主体质量问题的建筑质量通病，甲方负责整改，但乙方不得拒绝接房。同时，该合同同时约定了面积确认、交房手续办理，违约责任等相关条款。合同签订后，左艺向金田公司支付了购房款117608元，并支付了税费6334元。2012年7月1日，左艺到金田公司处接房，左艺以房屋漏水、墙有裂缝等情况为由拒绝接房。2012年8月15日，金田公司取得涉案房屋的重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2014年3月15日，左艺已经取得本案所涉房屋即合川区合阳办义乌大道16号3幢4-45的房地产权证，该产权证记载房屋用途为商服用房。现该产权证原件尚存金田公司处保管。另查明，2013年，案外人左体楠向重庆市合川区人民法院（以下简称合川法院）起诉金田公司，要求金田公司：1、履行合同交付合格房屋并赔偿违约金6000元；2、交付合格供水、供电人提供的水、电。2014年11月10日，合川法院作出（2014）合法民初字第06747号民事判决书，判决：一、由金田公司支付左体楠迟延交房产生的违约金5117.59元；二、由金田公司为左体楠购买的商品房安装直接向自来水公司缴纳税费的水表即一户一表；三、驳回左体楠的其他诉讼请求。左体楠不服该判决提起上诉。2015年5月31日，重庆市第一中级人民法院作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，左体楠向合川法院申请执行。2016年6月24日，金田公司向合川法院出具情况说明：“重庆金田置业有限公司开发的重庆合川区合阳办义乌大道16号3号六4层公寓，《土地使用证》上属于商业性质，合同约定的一户一表为公寓每户安装为单独的水表，已经安装，合同没有约定每户单独立户一户一表。如果《土地使用证》上属于住宅性质，属于立户一户一表。”2016年7月11日，合川法院与合川区自来水公司座谈，了解到义乌市场及公寓只安装了一个总水表，分水表都是义乌市场自己安装的，若安装一户一表需要在开挖广场，在总水表前另接管道，也需要市场加装加压设施，还需要向市政委申请，如是二次供水，还需开发商提供设备，安装开挖费用大概十几万元，自来水公司还要向每户收取立户费。2016年9月29日，合川法院组织左体楠和金田公司协商未果。2016年11月9日，合川法院作出执行裁定书，裁定终结本次执行程序。待该案有执行条件时，申请人左体楠可申请恢复执行。2016年11月9日，本案左艺向金田公司邮寄《解除合同通知》，该通知载明：“2010年5月30日，我左艺为甲方与你公司为乙方签订了购买位于合川区义乌大道16号3号楼4层45号的商品房买卖合同，2012年7月交验房屋时，你公司交付的房屋屋顶面漏水、安装的水表未立户（和）、电表不是合法的供电人安装的，未按合同约定安装水表和电表，你们的工作人员承诺整改后通知我，此后我又多次找到你们的工作人员了解整改情况时，你们的工作人员说，现在与你们相同情况的客户左体楠正在诉讼，今后法院判了按法院判决一样解决。但在左体楠与你公司的判决执行中要求你公司安装直接向自来水公司交水费的水表即一户一表，你公司于2016年6月，向法院称你公司现在安装的水表就是一户一表，意见是不配合履行法院判决，不履行合同义务，2016年11月合川法院裁定终结本案执行程序。由于你公司的迟延履行合同义务，现在又明确不再履行合同的行为，造成我购买的房屋在四楼无水可用，不能实现购买房屋的目的，要求解除我们在2010年5月30日签订的商品房买卖合同，请在2016年11月15日前书面回复你公司的意见，否则我们于2010年5月30日签订的商品房买卖合同在2016年11月16日解除。”该解除通知书左艺于2016年11月9日通过中国邮政EMS的形式向金田公司的住所地（合川区××大道××）邮寄，经查询，该邮件于2016年11月11日被签收。庭审中，金田公司辩称该邮件的收件人员并非金田公司的内部人员，因双方买卖合同并未约定左艺可以以此理由解除合同，故不认可左艺单方面的解除合同通知可以发生解除合同的效力，同时金田公司明确表示不同意解除合同。还查明，2010年6月7日，金田公司与重庆合能实业有限公司签订工程施工合同，约定金田公司委托重庆合能实业有限公司在合办××大道安装新增配变工程，安装调试干式配电变压器等。2010年8月15日，金田公司与合川区自来水有限责任公司签订用水安装委托协议，约定金田公司委托合川区自来水有限责任公司在合办××大道××号安装经营、消防用水工程。同时查明，金田公司为左艺所购本案房屋安装了水表和预付费式电表，水表、电表为总表后分表，有水、电可用，只是左艺接房后需向所在小区物业公司缴纳水费、电费。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。金田公司系有资质的房地产开发企业，在取得商品房预售许可证后，将其开发的房屋出售给左艺，双方在自愿平等的基础上签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点为：一、左艺的诉讼请求是否超过诉讼时效;二、左艺向金田公司提出解除商品房买卖合同是否成立,是否发生法律效力；三、左艺要求返还购房款和赔偿损失的诉讼请求是否应当支持。对此一审法院评议如下：一、诉讼时效问题。庭审中，双方均认可左艺于2012年7月1日到金田公司处交验房，但此时金田公司尚未取得左艺所购房屋的建设工程竣工验收备案登记证。2012年8月15日，金田公司取得左艺所购房屋的重庆市建设工程竣工验收备案登记证后，若交房即为合格交房。根据涉案《重庆市商品房买卖合同》及补充协议五的约定，金田公司从交房之日起（2012年6月30日）90个工作日内完成交房，在此期限内金田公司不算违约。本案庭审中，金田公司仅是口头陈述在取得竣工验收备案登记证后在所涉房屋处进行过公示，贴到所涉房屋的墙面上，物业公司也电话通知了所有业主接房，但并未举示证据证明其在取得建设工程竣工验收备案登记证后通知左艺接房，应当承担举证不能的法律后果。因左艺的接房和金田公司的交房处于待定状态，左艺于2016年11月9日提出解除合同，同月就起诉至法院要求确认解除合同成立并返还购房款及赔偿损失，左艺的诉讼请求并未超过诉讼时效。二、左艺向金田公司提出解除商品房买卖合同是否成立,是否发生法律效力的问题。本案中，左艺通过邮政快递形式向金田公司发出解除合同通知，庭审中金田公司辩称该封邮件的签收人并非金田公司的内部人员，一审法院认为因该邮件邮寄地址为金田公司的住所地且经查询已被签收，金田公司未举示证据证明金田公司的住所地有变更等情况，故一审法院对该辩称意见不予采信，认可左艺的解除合同通知于2016年11月11日到达金田公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。一审法院认为，合同法第九十六条规定的通知解除合同，系享有合同解除权的一方当事人可以通知对方解除合同，合同自通知到达时解除。因本案所涉《商品房买卖合同》第十七条约定，金田公司的基础设施在约定日期内未达到使用条件时，双方同意按以下方式处理：（1）在上述设施达到使用条件前，由金田公司代左艺支付相关物业管理费。该条款并未约定可以此理由解除合同，故左艺以未安装一户一表为由向金田公司邮寄的“解除合同的通知”，不符合合同约定的解除条件，不能发生合同解除的效力。关于金田公司未为左艺安装直接使用公共配套设施的水、电，左艺是否可以解除合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据涉案《重庆市商品房买卖合同》第七条及补充协议的约定，金田公司应于2012年6月30日起90个工作日内，依照有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付左艺使用。本案所涉房屋已经取得了竣工验收备案登记证，现已取得房屋产权证，因此本案所涉房屋符合双方在合同第七条约定的交房条件。至于左艺提到的电表和水表安装问题，因该问题属于本案所涉合同第十七条约定的关于基础设施、公共配套建筑的约定，根据该条的约定，左艺有权依法另行主张权利。且金田公司已为左艺安装了预付费电表和分水表，并不妨碍左艺的用电、用水问题，合同目的亦能实现。故左艺以金田公司未为其安装直接使用公共配套设施的水、电导致合同目的不能实现要求解除合同的请求，不符合合同的约定解除条件，也不符合合同的法定解除条件，一审法院依法不予支持。至于左艺提出的房屋现浇地板9厘米的厚度不符合惯例，要求金田公司提供所掌握的设计图予以证明9厘米的厚度符合设计要求的诉称意见，因左艺提出的地板厚度问题无事实和法律依据，且涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案登记证，故对左艺的该诉称意见及辩论意见一审法院不予采纳。综上，对左艺要求确认解除商品房买卖合同成立的诉讼请求一审法院不予支持。三、左艺要求返还购房款和赔偿损失的问题。由于合同没有解除，故左艺要求金田公司返还购房款、赔偿损失的诉讼请求亦不能成立，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:驳回原告左艺的诉讼请求。本案受理费3452元，减半收取1726元，由原告左艺负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合审理情况，双方当事人争议的上诉焦点主要在于：左艺要求确认解除双方商品房买卖合同成立的诉讼请求应否获得支持。结合案件事实，左艺提起本案诉讼主张前述确认请求前，仅于2016年11月9日以邮寄《解除合同通知》的方式向金田公司行使了解除权，故左艺起诉要求确认解除双方商品房买卖合同成立的诉讼请求应指向该次邮寄《解除合同通知》的解除行为。从该《解除合同通知》载明的内容来看，左艺主张解除合同的理由主要是金田公司交付的房屋屋顶面漏水，以及安装的水表、电表不符合合同约定，致使其购买的房屋无水可用，不能实现购房目的。关于左艺主张的房屋屋面漏水问题，因涉案房屋在双方合同约定的交房期限内取得建设工程竣工验收备案登记证，符合双方合同约定的交房条件，即使左艺主张房屋屋面漏水的事实成立，也应属于金田的整改维修范围，左艺以此为由主张解除商品房买卖合同不符合合同约定和法律规定。关于左艺主张的涉案房屋安装的水表、电表不符合合同约定问题，虽然金田公司未按合同约定为左艺所购房屋安装“一户一表”类型的水表，但如一审判决所述，双方商品房买卖合同并未约定左艺可以此理由解除合同；且金田公司为涉案房屋安装了分水表和预付费电表，并不妨碍左艺用水、用电，合同目的能够实现，故左艺以此为由主张解除商品房买卖合同亦不符合合同约定和法律规定。因此，左艺向金田公司发出的《解除合同通知》中载明的解除理由不能成立，不发生合同解除的法律效力，左艺要求确认解除双方商品房买卖合同成立的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于本案涉及的其他问题，同一审判决，本院不再赘述。综上，左艺的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3452元，由上诉人左艺负担。本判决为终审判决。审判长  刘润荔审判员  陈孟琼审判员  罗太平二〇一七年七月二十七日书记员  刘力玮