江西省峡江县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0823民初233号原告：毛爱军，男，1980年5月19日出生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县。原告：杜芳芳，女，1984年3月26日出生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县,系原告毛爱军之妻。二原告委托诉讼代理人：陈军，江西玉笥律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：毛晓明，男，1963年3月16日出生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县。被告：金小英，女，1962年10月10日出生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县，系被告毛晓明之妻。二被告委托诉讼代理人：毛艳宝（被告毛晓明、金小英之子），男，1985年8月5日出生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县。代理权限：特别授权。原告毛爱军、杜芳芳与被告毛晓明、金小英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月31日公开开庭审理了本案，原告杜芳芳及二原告委托诉讼代理人陈军、被告毛晓明及二被告委托诉讼代理人毛艳宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛爱军、杜芳芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《商品房购销合同》义务，将峡房权证巴邱字第188X1/2/2号的房屋所有权过户给原告；2、判令被告支付违约金及损失10000元；3、本案诉讼费由被告负担。庭审过程中，原告变更诉讼请求第2项为判令被告支付违约金及损失50000元。事实和理由：被告毛晓明、金小英夫妻以出让方式取得峡江县巴邱镇毛家村路口的国有土地使用权并建有一栋七层房屋。2007年4月1日，原告毛爱军与被告毛晓明签订《商品房购销合同》，约定：房屋售价700元/平方米，暂按照140平方米计算，最后以实际面积为准，售价为98000元,多退少补，原告支付购房款90000元整；在房产证办理完毕之前，原告先扣押10%购房款，被告毛晓明在具备办理房产证的条件下，一年内为原告办理好相关权属证明，在办理好权属证明后原告必须付清所扣留的10%购房款；在未交付房产证之前，被告不得用涉案房产做任何抵押，否则，被告毛晓明无条件赔偿原告毛爱军十倍购房款。2010年11月9日，被告毛晓明、金小英将涉案房产办理房产证，房管局核定房屋建筑面积为151.72平方米，售价应为106204元，房屋所有权人为毛晓明、金小英共同共有。原告核实本案涉案房产被告未经原告同意向中国邮政储蓄银行股份有限公司峡江县支行抵押贷款1750000元，贷款期限为2016年4月6日至2021年4月7日，目前尚有1680000元未偿还，依据双方签订的《商品房购销合同》的约定，如果被告将涉案房产用于抵押贷款，自愿赔偿原告十倍购房款，现原告要求被告支付违约金及损失50000元。原告多次找被告要求办理房屋产权过户手续，被告以各种理由推脱，拒不履行合同义务。综上，原告诉请于法有据，请法院判如所请。被告毛晓明、金小英辩称，原、被告签订的《商品房购销合同》属无效合同，法律规定房屋所有权与房屋所占土地使用权应同时转让，但涉案房屋在签订合同时系集体土地使用权证，法律明确规定该类土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故该合同违反法律的强制性规定，应属无效；鉴于原告实际购买了该涉案房屋并支付了90000元购房款，被告原则上同意为原告办理房产证过户手续，但原告应补偿被告因集体土地转为国有土地的土地出让金及其他一系列费用；如果原告不同意支付，被告愿意用一套自建集体土地小产权房同原告置换，装修费由被告按规定补偿；被告使用国有土地使用权证房屋办理抵押贷款，与原告实际占有的房屋土地性质不相符，且贷款时被告已经向原告履行了告知义务，故被告并未违约且被告认为合同中约定“赔偿十倍购房款”的条款不符合常理。综上，请求法庭驳回原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据《商品房购销合同》一份，被告辩称对《商品房购销合同》的真实性无异议，对其合法性有异议，认为该合同无效。原告毛爱军与被告毛晓明签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合同签订后，双方均已按约履行各自的合同义务，原告支付了大部分购房款并已实际入住，签订合同时涉案房屋的土地使用权性质为集体土地使用权，也未依法办理房产证，但现已办理了国有土地使用权证及房产证，双方的房屋买卖合同关系合法有效，本院予以认定。2、原告提交的证据峡江县房地产管理局信息档案中心出具的档案信息一份，经本院核实，2016年4月6日，被告毛晓明以涉案房产及案外房产（产权证号：峡房权证巴邱字第1888X/1/2号、188X2/2/2号、188X3/2/2号、188X4/2/2号、峡房权证巴邱字第18X**号、1X8**号）共同抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司峡江县支行，贷款1750000元，贷款期限为2016年4月6日至2021年4月7日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，二被告亦系夫妻关系。2007年4月1日，被告毛晓明（甲方）将其建造的坐落于峡江县巴邱北门村委毛家村的一套房屋出售给原告毛爱军（乙方），双方签订了《商品房购销合同》，约定商品房面积先按设计图上的面积约140平方米计算，每平方米700元，总价为98000元，商品房建成后以实际建筑面积计算商品房价格，实行多退少补；乙方首期预付定金50%，主体工程完工后，再付40%的房款，余下10%的房款为房产证抵押款；乙方购买商品房后，房产证须按有关部门规定办理，在甲方未办理之前，乙方先扣押10%的房款，甲方交付房产证后，乙方必须付清10%的余款，在未交付房产证前，甲方不得用乙方的房产做任何抵押，如甲方不经乙方同意，擅自用作抵押，甲方无条件向乙方赔偿十倍的房款。原告毛爱军、原告杜芳芳的父亲杜四根及被告毛晓明在合同上签字确认。经核实，涉案房屋实际建筑面积为151.72平方米，单价为700元/平方米，购房款总金额为106204元。合同签订之日，原告一次性向被告转账支付购房款90000元。2011年原告装修后搬入该房屋居住使用至今，以其本人名义开立水电费户头并缴费。另查明，被告在补缴有关规费并补办相关手续后，于2010年11月9日将涉案房屋登记在被告毛晓明、金小英名下，产权证号为峡房权证巴邱字第188X1/2/2号。2016年4月6日，被告毛晓明以涉案房产及案外房产（产权证号：峡房权证巴邱字第1888X/1/2号、188X2/2/2号、188X3/2/2号、188X4/2/2号、峡房权证巴邱字第18X**号、1X8**号）共同抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司峡江县支行，贷款1750000元，贷款期限为2016年4月6日至2021年4月7日。案件审理过程中，经本院释明，原告同意继续支付剩余购房款并同意待涉案房屋抵押权解除后再行办理过户手续。本院认为，原、被告双方于2007年4月1日经协商一致签订的《商品房购销合同》，系双方真实意思表示，合同签订后，被告按约定向原告交付房屋，原告也已按约支付了大部分购房款并实际入住房屋多年，并以其本人名义开立水电费户头，对涉案房屋进行管理，被告一直未提出异议，原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，依法应予保护，涉案房屋现已办理了房屋所有权证，被告理应协助原告办理房屋的产权过户手续。因涉案房屋已被被告毛晓明抵押担保贷款，目前尚不具备过户条件，经本院释明后原告同意待抵押权解除后再行办理过户手续，本院对此予以认可。故原告要求被告限期协助原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金及损失50000元，因合同中“赔偿十倍房款”的约定于理不合，于法无据，且原告未提供相关证据证明其损失及具体金额，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求在50000元的违约金及损失中抵扣剩余购房款，无事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称要求原告支付涉案房屋办理集体土地转为国有土地的土地出让金及其他一系列费用，因被告在庭审过程中未提起反诉，亦未提供充分有效证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告毛晓明、金小英在位于峡江县巴邱镇北门村委毛家村产权证号为峡房权证巴邱字第188X1/2/2号的房屋抵押权解除后十日内协助原告毛爱军、杜芳芳办理上述房屋的产权过户手续；二、驳回原告毛爱军、杜芳芳的其他诉讼请求。案件受理费1150元，减半收取计575元，由被告毛晓明、金小英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  宋建兵二〇一七年七月二十四日书记员  彭 佩附1：原告提交的证据和证明目的1、二原告的身份证、结婚证及二被告的常住人口信息表各一份，证明原、被告的身份信息情况及诉讼主体资格。2、《商品房购销合同》、收款收据、房产证复印件各一份，证明原、被告双方于2007年4月1日签订房屋买卖合同，原告在合同签订之日已支付购房款90000元，涉案房屋建筑面积为151.72平方米，在2010年10月9日就已经办理了所有权人为被告的房产证，原告系涉案房产的实际所有权人。3、峡江县房地产管理局信息档案中心出具的档案信息一份，证明被告以本案涉案房产（产权证号：峡房权证巴邱字第188X1/2/2号）及案外房产（产权证号：峡房权证巴邱字第1888X/1/2号、188X2/2/2号、188X4/2/2号）共同抵押向中国邮政储蓄银行股份有限公司峡江县支行贷款1750000元的事实。被告毛晓明、金小英未举证。