广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2681号上诉人（原审被告）：贺凌荣，女，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：梁日雄，男，汉族。系上诉人贺凌荣配偶。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区晋原房地产中介服务部，住所广东省佛山市南海区。经营者：梁润华。委托诉讼代理人：叶泳强，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志锐，广东枫丹律师事务所律师。原审第三人：张子雄，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈梅兰，女，汉族。系原审第三人张子雄配偶。上诉人贺凌荣为与被上诉人佛山市南海区晋原房地产中介服务部（以下简称晋原服务部）、原审第三人张子雄居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15143号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：涉讼房屋所有权人为张子雄，建筑面积为62.68平方米。2016年4月份，张子雄委托晋原服务部代为出售涉讼房屋。同月21日，张子雄指出晋原服务部标注的涉讼房屋面积有误，要求晋原服务部改正。同年8月10日，张子雄联系晋原服务部，同意将涉讼房屋以45万元的价格售予贺凌荣，并告知晋原服务部其已经买了一套新房，15日要签约及交首期楼款，询问晋原服务部在其签约之后签约系统会否提示其为拥有两套房，晋原服务部工作人员答复“会的”。2016年8月11日，贺凌荣向张子雄支付定金20000元，并向晋原服务部支付了2000元，晋原服务部在开具予贺凌荣的收据中载明：该款为购买涉讼房屋的诚意金，若成交价为50万元则晋原服务部有权将其转给张子雄作为定金；涉讼房屋建筑面积68平方米。同日，晋原服务部（经纪方）、张子雄（卖方）、贺凌荣（买方）签订《房屋买卖合约》，约定张子雄将涉讼房屋以480000元售予贺凌荣；定金20000元于签约时支付，首期楼款230000元在买卖双方到地税部门办理申请交税并领取回执当日支付，购楼尾款230000元在买卖双方到房管部门办理交税过户手续并领取回执当日支付；交易中产生税费由贺凌荣支付；张子雄需确保涉讼房屋“证够五年并是唯一物业”，否则所产生的个人所得税由张子雄承担；基于晋原服务部提供的中介服务，张子雄及贺凌荣同意向晋原服务部支付代理费及咨询费，详见服务收费确认书，于签署房屋买卖合约当天支付。同日，张子雄签署《咨询及中介服务费确认书（卖方）》，同意在办完房产过户收齐楼款当日支付经纪服务费24000元；贺凌荣签署《咨询及中介服务费确认书（买方）》，同意支付经纪服务费8000元。同月12日，晋原服务部、张子雄及贺凌荣到行政服务中心办理计税过户手续，但当日因故未办理成功。同月26日，晋原服务部、张子雄及贺凌荣再次到行政服务中心办理计税过户手续，因查到张子雄拥有两套房产，双方关于增加税费承担未达成一致而没有办理成功，贺凌荣就此报警。后三方到晋原服务部处协商，张子雄将收取的定金20000元退予贺凌荣。事后，张子雄联系涉讼房屋买卖的经办人，质问其为何告诉张子雄其有后台认识有关部门工作人员可以处理好二套房税费问题，但在办理计税和过户手续时还是无法减免税费，该经办人称其已离职，没有话事权，这些都是公司规定，要求张子雄找负责该案的工作人员协商。同年9月2日，晋原服务部向张子雄、贺凌荣发出了《催促函》，要求张子雄、贺凌荣依约支付中介服务费。2016年9月14日，晋原服务部向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.贺凌荣向晋原服务部支付中介服务费8000元，并支付以8000元为本金，按日1%标准自立案之日起计算至付清款项之日止的滞纳金；2.贺凌荣承担本案的诉讼费用。原审法院认为：晋原服务部作为居间人，其法定义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。在晋原服务部促成下，贺凌荣与张子雄签订了《房屋买卖合约》，该合同是签约各方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，贺凌荣也据此向张子雄交付了定金20000元，故依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，晋原服务部已经促成合同成立，其根据《咨询及中介服务费确认书（买方）》的约定，诉请贺凌荣支付中介费理据充分，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，晋原服务部作为专业的居间人，在提供居间服务时，应就有关订立合同的事项向贺凌荣如实进行报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。经查，晋原服务部在向贺凌荣推介涉讼房屋时，提供的房屋的信息，如建筑面积不准确；在明知张子雄已购买第二套房产的情况下，也未及时将相关情况告知贺凌荣，并最终导致贺凌荣与张子雄因税费承担问题产生纠纷而无法继续交易，张子雄也已将收取的20000元定金退予贺凌荣。因此，晋原服务部在向贺凌荣提供居间服务过程中存在过错，依照公平原则，酌定贺凌荣应支付中介服务费4000元予晋原服务部，并对晋原服务部超出上述核定的诉请不予支持。因滞纳金是税务机关向未能按规定的期限缴纳税款或者解缴税款的纳税人、扣缴义务人加收的款项，其具有法定性、强制性和惩罚性的特征，只适用于行政机关与公民、单位之间的具体行政关系，本案晋原服务部、贺凌荣之间是平等主体之间的民事关系，故晋原服务部无权收取贺凌荣滞纳金。根据《房屋买卖合约》的约定，双方约定的滞纳金实为违约金，但因晋原服务部在提供居间服务过程中存在过错，并最终导致交易无法完成，故贺凌荣请求降低计付标准合法合理，应予以采纳。综上，原审法院酌定贺凌荣应以应付中介服务费4000元为本金，从晋原服务部起诉之日起至实际清偿之日止，按日万分之一计付违约金予晋原服务部，并对晋原服务部超出上述核定的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、贺凌荣应于判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费4000元予晋原服务部，并以该4000元为本金，从2016年9月14日起至实际清偿之日止按日万分之一的标准计付违约金予晋原服务部。二、驳回晋原服务部的其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费50元，减半收取计25元，由贺凌荣负担。上诉人贺凌荣不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审开庭时贺凌荣才得知张子雄在8月10号己告知晋原服务部不卖涉案房屋了，因会产生高额税费，所以不卖。晋原服务部己知道张子雄购买二套房产的事实。（二）张子雄8月10日向晋原服务部表示不卖涉案房屋也交待不要带客人看楼，晋原服务部在8月10日还带贺凌荣去看楼且在下午6：37分签合同一小时前骗贺凌荣交2000元诚意金才约业主签合同，该款项一直到现在并没有交张子雄，也没有退回给贺凌荣。晋原服务部在收据上承诺成交价为50万元，面积68平方米，而在一审开庭时贺凌荣才得知真实成交价为45万元。签合同时打开房产证才得知涉案房屋是62.68平方米。而张子雄在4月18日已告知过中介方是62.68平方米。这足以证明晋原服务部假装以收取诚意金欺骗贺凌荣去签署合同的行为属实。（三）晋原服务部知道张子雄二套房产会涉高额税费，其还制作合同要求张子雄承诺为唯一住房，否则税费由张子雄支付。而张子雄表示签合同前已将实情告知过晋原服务部员工李锡润其己购买另一房产，但晋原服务部员工李锡润却以查不到为由欺骗张子雄签署合同。这些行为都发生在签署合同之前。足以证明晋原服务部隐瞒重大事实，欺骗买卖双方签署合同以合法形式损害买卖双方的利益，骗取中介服务费。根据合同法第四百二十五条的规定，晋原服务部无权主张中介服务费。上诉请求：1.改判驳回晋原服务部的诉讼请求（中介服务费的请求）2.一审、二审诉讼费由晋原服务部承担上诉人贺凌荣于二审期间未向本院提交新证据。被上诉人晋原服务部答辩称：晋原服务部已经按照合同约定履行居间义务，也明确告知张子雄即将要购买第二套房，合同中约定双方办理房屋过户手续的日期可以反映该问题，晋原服务部已经付出劳务，应该得到一定的居间服务费。对一审判决的金额无异议，对事实有异议，晋原服务部在签订合同时已经明确告知贺凌荣有二套房的情况。被上诉人晋原服务部于二审期间未向本院提交新证据。原审第三人张子雄答辩称：张子雄已经明确告知晋原服务部其买二套房的情况，但晋原服务部没有告知贺凌荣。张子雄、贺凌荣的买卖合同不再履行而解除合同。张子雄收取的定金20000元已经在2014年8月26日退还予贺凌荣，双方已经确认于本案的买卖合同已经解除，退定金时中介方的主管李锡润在场。原审第三人张子雄于二审期间未向本院提交新证据。本院对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为：本案为居间合同纠纷。本案中，晋原服务部以其促成买房人贺凌荣、卖房人张子雄签订涉案《房屋买卖合约》、贺凌荣拒付居间服务报酬为由，诉请贺凌荣向其支付居间服务报酬8000元及违约金，贺凌荣则辩称晋原服务部隐瞒张子雄有两套房产之事实，致使买卖双方因张子雄有两套房产引致涉案房屋买卖交易增多的税费交纳无法解决而解除涉案《房屋买卖合约》，故晋原服务部无权向其收取居间服务报酬。对此，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。但居间人在促成合同成立时，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，不得隐瞒与订立合同有关的重要案件事实。否则，居间人无权请求居间服务报酬。本案中，根据查明的案件事实，在2016年8月10日，即晋原服务部促成张子雄与贺凌荣签订《房屋买卖合约》之前一天，张子雄即以微信方式告知晋原服务部，其不愿再售卖涉案房屋，因其将另买新房屋须于2014年8月15日签约及交首期房款，担心网络签约系统显示其有两套房屋。晋原服务部在明知网络签约系统因此将显示张子雄有两套房屋，涉案房屋交易税费将因此而增多，而且买房人贺凌荣不愿承担该增多税费（涉案《房屋买卖合约》明确约定卖方确保涉案房屋证够五年并是唯一物业，否则所产生的个人所得税由卖方承担）的情形下，却将与订立涉案房屋买卖合同有关的该重要事实一边向贺凌荣隐瞒不报，另一边还向卖房人张子雄许诺其通过后台关系可以解决增多的税费交纳问题。最终，贺凌荣、张子雄因增多的税费交纳问题不能协商解决并因此解除涉案《房屋买卖合约》。由此可知，晋原服务部的行为对涉案《房屋买卖合约》的解除具有因果关联，晋原服务部过错明显。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，结合晋原服务部于本案就订立涉案房屋买卖合同有关的上述重要事实向贺凌荣隐瞒不报之情事，则可认定，晋原服务部无权向贺凌荣主张本案居间服务报酬。是故，晋原服务部诉请贺凌荣应向其支付居间服务报酬8000元及违约金于法无据，本院不予支持。原审法院以涉案《房屋买卖合约》已成立，晋原服务部隐瞒上述案件事实虽有过错，但根据公平原则，酌定贺凌荣应向晋原服务部支付服务费4000元及违约金，属适用法律错误，本院依法予以改判。贺凌荣上诉主张晋原服务部隐瞒与订立涉案买卖合同有关的重要事实致合同解除，其不应支付涉案居间服务报酬，该主张依据充分，本院予以支持。晋原服务部辩称其已向贺凌荣告知张子雄购买第二套房屋的情形，就涉案房屋买卖合同的签订未隐瞒重要事实，但却未提供证据予以证明，本院不予采信。晋原服务部还诉称其安排买卖双方于2014年8月12日到有关行政部门办理审税及过户手续则可表明其已告知过贺凌荣有关张子雄买第二套房屋之情事，该主张理由不充分，本院亦不予采信。综上所述，原审法院认定事实清楚，适有法律不当，本院依法改判。贺凌荣上诉主张有理，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15143号民事判决；二、驳回佛山市南海区晋原房地产中介服务部的全部诉讼请求。一审案件受理费50元减半收取25元，由佛山市南海区晋原房地产中介服务部负担；二审案件受理费50元，由佛山市南海区晋原房地产中介服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长  安建须审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年七月二十日书 记 员  黄结仪