上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初29311号原告：沈丽芳，女，1960年4月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张盈东，上海市沪南律师事务所律师。被告：薛培康，男，1945年11月17日生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：王志祥，上海劲力律师事务所律师。原告沈丽芳与被告薛培康定金合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月3日、2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告沈丽芳及其委托诉讼代理人张盈东、被告薛培康的委托诉讼代理人王志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈丽芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还定金人民币100,000元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年9月27日，原、被告与上海瑞丛投资管理有限公司(下称瑞丛公司)签订《房地产买卖居间协议》，原、被告同时签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下位于上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)，房屋价格为3,780,000元，原告支付定金100,000元。原、被告约定于2016年12月2日前签署《上海市房地产买卖合同》示范文本，签署当日原告支付1,640,000元，余款在原、被告签署示范合同后7日内通过原告儿子“接力贷”(由原告儿子向银行申请贷款)的方式解决。《房屋买卖合同》签订当日，原告向被告支付了定金100,000元，被告将产证交于瑞丛公司保管。同年11月5日，原告从上海电视台新闻综合节目看到了银行不得再开展“接力贷”业务的新闻，随即与瑞丛公司业务员联系，表示由于原告已经退休，不符合贷款条件，且原告是单身，经济拮据，无法支付全部房款，因此恳求瑞丛公司与被告联系解除合同。瑞丛公司即与被告女儿微信联系(在洽谈房屋买卖事宜时，被告女儿与中介互加了微信)，被告女儿即表示要求原告写一份解约书，并同意退还定金。同月11日，原告写了《通知函》通过瑞丛公司邮寄给了被告，被告女儿表示钱在理财产品里，等到期(支付)。但之后一直无回音，原告又发现被告以房产证遗失为由，在申办新的房产证。原告认为，被告知道原告欲通过“接力贷”方式支付部分房款，现银行取消该贷款方式，原告主观上没有过错。被告女儿将微信账号提供给中介及将100,000元定金购买理财产品的行为，是法律规定的表见代理。原、被告的合同已经解除，被告应当按其承诺退还定金100,000元。被告薛培康辩称，原告作为房屋买受方，应在《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》签订时即对自身的履约能力、信用资质及贷款能否完成的风险具备充分的认知，故如发生贷款风险致使其丧失房款支付能力的，其责任应由原告自负。原、被告在平等、自愿、公平的基础上签订了《房屋买卖合同》，双方在合同中没有约定“接力贷”的问题，原告能否取得房屋贷款不应影响合同的继续履行，更不影响被告作为出卖方要求原告继续履行支付房款义务的权利，现原告以其无法再继续履约为由要求解除合同，则被告作为无过错方有权在合同解除时主张违约金或适用定金罚则。被告女儿在微信中与案外人的某某，并未得到被告授权，属于无权代理，被告从未承诺过退还定金，被告女儿的行为不构成表见代理。原告的主张没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年9月27日，原告(乙方)与被告(甲方)、居间方瑞丛公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，同时原、被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买系争房屋，房屋总价款3,780,000元。原、被告约定于签署《房屋买卖合同》后65天内(即2016年12月2日前)签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，并于签订示范文本的当日原告向被告支付首期房价款1,640,000元，原告通过银行贷款方式支付第二期房价款。《房地产买卖居间协议》第一条约定：“……为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意，乙方愿意委托丙方以下列条件居间购买甲方名下坐落于……的房地产并通过丙方向甲方支付意向金(预定金)人民币100,000元整(大写拾万元整)。该款先交付丙方保管，如甲方接受买卖条件且签署《房屋买卖合同》的，则意向金即转为正式定金。该定金为履约定金，用于担保合同履行。”《房屋买卖合同》第4.4条约定：“贷款不足(若有)：乙方应于本合同第7条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。”第7条约定：“交易过户：甲、乙双方应于2017年1月31日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。”同日，原告向被告支付定金100,000元，被告将系争房屋之产权证交与瑞丛公司保管。2016年11月5日，原告从有关媒体获悉，为严格落实上海市房地产调控政策，上海全面禁止各商业银行办理通过购房人成年子女参与共同还款的住房贷款业务，即在房屋交易中禁止“接力贷”。原告随即与瑞丛公司联系，以银行信贷政策调整、无法办理贷款为由要求解除与被告的《房屋买卖合同》。当日，瑞丛公司业务员张晓冬即发送微信给被告女儿薛明敏：“今天早晨新闻综合频道播出了上海全面叫停接力贷、合力贷。下家说由于政策出台叫停接力贷，所这次房屋买卖取消，望上家尽快退回购房款定金人民币壹拾万元。”薛明敏回复：“下家写一个不买房子的解约书，写好通知尽快我们，下周我们来取房产证，同时退还定金。”同年11月11日，原告以挂号信方式向被告邮寄了《通知函》，告知被告由于政府有关部门出台停止银行办理“接力贷”业务的相关文件，原告也无力一次性支付全部房款，原告与被告签订的《房屋买卖合同》已经无法再继续履行，故通知被告解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，并要求被告退还定金100,000元。被告收到该《通知函》。同年11月16日，瑞丛公司世博旗舰店部门经理程传兵向薛明敏发送短信“……下家不是按照您的要求写过通知书并发给您了吗？您不是答应退款了吗？我们再等您这边退款解约合同！您想让我们办什么呢？请明示！”薛明敏回复：“对不起，一切按合同进行”。2017年3月22日，原告诉至本院，请求判如诉请。庭审中，原告申请证人瑞丛公司业务员张晓冬出庭作证。证人陈述：原、被告签订《房屋买卖合同》时被告本人和其女儿薛明敏、女婿、爱人均到场，合同上是被告本人签名的。被告知道原告要通过“接力贷”购买系争房屋。经核对，证人认可原告提供的证人与薛明敏之间的微信聊天记录打印件与证人手机内保存的内容一致。原告对证人证言无异议，被告认为证人证言没有客观、公正地反映事实，尤其是被告是否同意退还定金没有明确说明。审理中，被告向本院提交书面意见称其从未授权女儿薛明敏退还房屋定金一事，薛明敏是无权代理。上述事实，由原、被告的当庭陈述及《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《收款收据》、微信聊天记录、短信聊天记录、通知函及邮寄凭证、网页打印件等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告就系争房屋的买卖于2016年9月27日签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应恪守。在合同履行过程中，原告以银行信贷政策调整、无法办理贷款为由向被告提出解除合同，而被告对解除合同无异议，本院确认原、被告之间的买卖合同关系解除。然合同的解除并不影响合同中约定的定金条款的效力。原告主张原、被告签订《房屋买卖合同》时约定原告是以“接力贷”的方式购买房屋，对此被告不予认可，而原告所提供的证据不足以证明其主张意见，故本院不予采信。原告在审理中主张由于相关部门出台禁止银行办理“接力贷”信贷业务的规定，导致原告无法获得银行贷款，又因原告无力一次性支付全部房款，故而向被告提出解除合同，系原告无法预见的不可抗力，不应归责于原告方。对此本院认为，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时对合同内容应有全面的认识、对自身合同义务的履行及风险应有充分的预见。因此，作为付款义务人的被告对合同订立后可能出现的履行障碍应当有充分的预见及相应的解决方案，且《房屋买卖合同》第4.4条明确约定，若原告申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方，现原告以无法获得贷款为由单方向被告提出解除合同，显然违反合同的约定，原告理应按照定金罚则承担民事责任，现原告要求被告返还所支付的定金，本院当然不能支持。原告在审理中还主张被告女儿薛明敏一直代表被告通过瑞丛公司与原告磋商购房事宜，被告收到定金后交给薛明敏购买理财产品，原告向薛明敏提出解除合同，薛明敏同意解除并同意退还购房定金，薛明敏的行为构成表见代理。本院认为，涉案的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》均为被告本人亲自到场与原告签订，给付定金的《收款收据》亦是被告本人所签，且被告在审理中明确表示未授权薛明敏代理系争房屋的买卖事宜，事后亦未对薛明敏的行为予以追认，而原告提供的证据尚不足以证明其主张意见，故本院难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告沈丽芳要求被告薛培康返还定金100,000元的诉讼请求。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告沈丽芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 王 X二〇一七年七月三日书记员 瞿XX附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。