广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0203民初1459号 原告：柳州恒大金碧置业有限公司，住所：广西柳州市东环大道**，统一社会信用代码：91450200079083717M。 法定代表人：钟明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁周，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁秋香，该公司员工。 被告：覃武斌，男，1984年2月20日出生，汉族，广西容县人，无固定职业，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：梁霞，女，1969年10月6日出生，汉族，广西容县人，无职业，住广西柳州市柳**，系被告覃武斌的小姨。 原告柳州恒大金碧置业有限公司与被告覃武斌商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用普通程序,于2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告柳州恒大金碧置业有限公司的委托诉讼代理人梁周，被告覃武斌的委托诉讼代理人梁霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州恒大金碧置业有限公司向本院提出诉讼请求，1、请求判令解除原告与被告于2014年9月16日签订的合同编号为012014042052001120201的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告向原告支付违约金73254元；3、请求判令被告在判决生效后10日内配合原告办理注销商品房合同备案登记（备案证明编号012014042052001120201）及抵押权预告登记（柳房预字第F0080902号）的手续；4、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告与原告于2014年9月16日签订《商品房买卖合同》一份。合同约定由被告购买原告开发的位于柳州市翡翠龙庭7栋1单元12-2号商品房，该房屋合计总价款为732540元，被告采取银行按揭的方式支付房款。合同签订后，被告向原告支付了部分购房款82540元，原告于2014年10月16日办理了商品房买卖合同登记备案证明。随后，被告与中国民生银行柳州分行签订《个人购房/车位借款及担保合同》，原告作为保证人。中国民生银行柳州分行向被告发放贷款510000元，并办理了抵押权预告登记。现由于被告未按《个人购房/车位借款及担保合同》的约定偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任（中国民生银行柳州分行直接从原告银行账户划扣506757.52元），根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第二条第（二）项第5款的约定，原告有权解除合同，收回房屋,被告需协同原告到房管部门办理有关解除合同的手续。为维护原告的合法权益，原告特依据法律规定向法院提起诉讼，提出前述请求。 被告覃武斌辩称，被告愿意一次性向原告支付完毕购房款，将合同约定的房屋全款购买下来，希望与原告协商处理本案纠纷，希望原告可以给两个月的时间以便被告凑齐款项。不同意原告的诉讼请求，原告主张的违约金过高，不同意解除与被告签订的《商品房买卖合同》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：012014042052001120201）一份，约定：被告购买原告开发的位于柳州市翡翠龙庭7栋1单元12-2号房屋一套，房屋总价款为732540元。双方在《商品房买卖合同附件四：合同补充协议》（以下简称《合同补充协议》）第二条第（二）项第5点约定：“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”。合同同时对原、被告双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。被告向原告支付了购房款82540元。 2014年10月31日，被告作为借款人，原告作为保证人与中国民生银行股份有限公司柳州分行（以下简称“民生银行”）签订了一份《个人购房/车位借款及担保合同》，约定：1、被告借款用于购买柳州市翡翠龙庭7栋1单元12-2号房屋，购房借款金额为510000元，借款期限为360个月；2、原告在合同签订之日起至合同项下房产及/或车位办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交给民生银行之日止（即原告承担阶段性担保责任）；3、在发生合同第42条约定事宜（即合同约定的债务履行期限届满，包括依据合同约定，民生银行宣布借款提前到期的情况，而被告未按照主合同约定清偿债务的情形……）时，民生银行可要求原告承担担保责任，原告应于收到银行通知后立即履行代为还款义务，否则银行有权按照合同约定对原告进行扣收或要求原告清偿；4、如被告违反承诺、陈述或保证，或者违反合同约定义务，或连续三个月或累计六个月未能按合同约定还本付息（无论原告是否已代为清偿），或者被告未按本合同约定的用途使用借款或将借款挪作他用，民生银行（1）有权停止继续发放贷款。（2）宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求被告立即提前偿还部分或全部借款；（3）依法处分担保物并优先受偿或要求保证人履行保证责任……。借款合同签订后，民生银行向被告支付了借款510000元。此后，原告与被告、民生银行到房产管理部门办理了预售商品房合同备案及预购商品房抵押权预告登记手续。 2016年4月1日，原告向被告发出《偿还银行贷款通知书》，称被告截至2016年4月1日已逾期3期共计8632.71元未向银行偿还按揭贷款，要求其于2016年4月7日前偿还贷款，并邮寄给被告，但被告称未收到该通知。2016年10月23日，民生银行向原告发出《贷款提起到期通知书》，称被告出现了合同约定的违约情形，宣布该笔贷款于2016年10月23日提前到期，截至该日，借款人应偿还的贷款本息共计503109.84元。2017年1月13日，民生银行向原告出具《扣款证明》，载明由于被告逾期未偿还本息，民生银行于2016年10月至2016年11月从原告在民生银行开立的银行账户中共扣划被告所欠的贷款本息共计506757.52元。原告认为，因被告的违约导致原告承担保证责任，民生银行已将被告所欠的贷款本息从原告的账户内扣划，双方之间的《商品房买卖合同》已无法继续履行，符合合同约定的解除条件，故起诉至本院，提出前述诉请。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、协商的基础上自愿签订的，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、原、被告于2014年9月16日签订的《商品房买卖合同》是否应予解除？2、被告是否尚应向原告支付违约金？ 针对争议焦点1，原告主张解除合同的依据为《合同补充协议》第二条第（二）项第5点，因被告不偿还银行按揭贷款导致原告承担保证责任，致使原告损失达506757.52元，该数额已超过合同总价款的65%，被告的违约行为属严重违约，原告要求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应当依照合同约定及时协助原告到房产管理部门办理注销商品房预售备案登记及预购商品房抵押权预告登记手续，本院酌情确定为30日。 针对争议焦点2，对于原告主张被告支付总房款10%的违约金73254元的请求，根据《合同补充协议》）第二条第（二）项第5点约定，因被告违约导致原告承担了保证责任，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。原告称因被告支付的首付款较多，因此要求被告按总房款10%承担违约责任。对此，本院认为，被告逾期不偿还银行贷款的行为给原告造成了损失，是导致本案合同无法履行，合同目的无法实现的根本原因，被告应向原告承担违约责任。合同约定如被告违约则原告有权不予退还被告所支付的款项，现原告自愿降低违约金的数额，系原告自行处分其权利，未违反法律规定，本院予以准许。由于被告已向原告支付了购房款82540元，则被告应向原告支付的违约金73254元（732540元×10%）则应在已支付给原告的购房款中抵扣，故被告不需再另行向原告支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告柳州恒大金碧置业有限公司与被告覃武斌于2014年9月16日签订的编号为012014042052001120201的《商品房买卖合同》； 二、被告覃武斌应于本判决生效之日起三十日内协助原告柳州恒大金碧置业有限公司办理注销预售商品房备案登记及预购商品房抵押权预告登记手续； 三、驳回原告柳州恒大金碧置业有限公司的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应按本判决指定的期间履行完毕，逾期履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1631元（原告已预交），由被告覃武斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 黄 爽 人民陪审员 汤 藻 人民陪审员 李亚利 二〇一七年七月二十五日 书 记 员 邱 媛 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。