广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3095号上诉人（原审被告、反诉原告）：白玉仪，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘金财，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：招洁华，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市钟基荣威贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：余启文。上诉人白玉仪因与被上诉人佛山市钟基荣威贸易有限公司（以下简称钟基荣威公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初7981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。白玉仪上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判解除白玉仪与钟基荣威公司于2015年12月19日签订的《租赁合同》，钟基荣威公司应在判决发生法律效力之日起十日内将涉案商铺恢复原状交还白玉仪，并以每月7000元的标准支付占用费直至实际交还之日止；2.判决撤销一审判决第三项，改判白玉仪无需退还押金14000元予钟基荣威公司；3.撤销一审判决第四项，改判白玉仪无需补偿装修损失15000元予钟基荣威公司；4.本案一、二审诉讼费用由钟基荣威公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定钟基荣威公司以白玉仪未开具发票为由解除合同没有事实和法律依据，即钟基荣威公司要求退还押金、赔偿装修费用没有依据，但一审判决却因白玉仪同意解除合同就认定白玉仪有过错并判决白玉仪需退还押金、补偿装修损失，不但自相矛盾，更是对白玉仪不公。涉案合同最终解除，是因为钟基荣威公司从2016年6月起就没有再交纳租金，该拒交租金的行为不仅表达了钟基荣威公司要求解除合同的强烈意愿，更是以实际行动来解除合同，此时合同继续履行已经变得毫无意义，白玉仪也不会再收到钟基荣威公司交纳的租金。因此，白玉仪只能选择按照合同约定同意钟基荣威公司无故提前解除合同，押金不予退还。（二）一审判决已经认定钟基荣威公司没有单方解除权，也即其关于退还押金、赔偿装修费用的请求没有依据，一审判决根据公平原则认定白玉仪需补偿钟基荣威公司装修损失不公平。（三）一审判决解除涉案合同，却没有进一步明确涉案商铺如何清退、交还给白玉仪的时间以及未交还前的占用费如何计算，导致实际执行困难。钟基荣威公司未作答辩。钟基荣威公司向一审法院起诉请求：1.白玉仪向钟基荣威公司开具已交纳租金28000元的发票，解除双方签订的租赁合同；2.归还钟基荣威公司租金押金14000元及支付违约金14000元；3.白玉仪承担钟基荣威公司租赁商铺后投入的装修费用97000元；4.本案诉讼费用由白玉仪承担。白玉仪向一审法院反诉请求：1.钟基荣威公司向白玉仪支付拖欠2016年6月、7月租金14000元，2016年1月、5月、6月、7月物业管理费共1134.99元及2015年12月、2016年4月、5月、6月水电费共152.88元，滞纳金以每月租金7000元为本金分别自2016年6月5日起、2016年7月5日起均至实际清偿之日止按每日拖欠租金1%的标准计付；2.本案诉讼费用由钟基荣威公司承担。一审法院认定事实：涉案商铺权属人为白玉仪。2015年12月19日，钟基荣威公司与白玉仪签订《租赁合同》，约定钟基荣威公司将涉案商铺出租给白玉仪作商业用途，建筑面积91.53平方米。租期自2015年12月19日至2021年1月31日，计租日期从2016年2月1日起。2016年2月1日至2019年1月31日，每月租金为7000元，钟基荣威公司应于每月5号前交纳当月租金。租赁期内，钟基荣威公司自行承担并交纳各种费用，包括水电费、有线电视管理费、物业管理费、电话费、燃气费等费用，所有费用应按政府有关部门的收费标准收取。钟基荣威公司必须依约交纳租金及其他费用，如无故拖欠，白玉仪有权向钟基荣威公司加收滞纳金，滞纳金为每天按实欠租1%收取。如拖欠租金10天，视为违约，白玉仪有权收回商铺，并不退还钟基荣威公司押金。租赁期内，钟基荣威公司不得擅自改变租赁商铺的结构及用途，如确需要变更用途，需经白玉仪同意方可进行。2016年3月5日，钟基荣威公司与案外人广州某建筑装饰有限公司签订《工程承包合同书》，约定由广州某建筑装饰有限公司对涉案商铺进行装修，开工日期为2016年3月1日，于2016年3月20日竣工。工程总价款为69000元。钟基荣威公司因此工程向广州某建筑装饰有限公司支付了装修款69000元。2016年3月5日，钟基荣威公司与案外人广州某广告有限公司签订《广告装修合同》，约定广州某广告有限公司对涉案商铺进行广告装修，工期从2016年3月10日至2016年3月25日。合同包干价为28000元。钟基荣威公司因此工程向广州某广告有限公司支付装修费28000元。钟基荣威公司已向白玉仪交纳如下费用：1.押金14000元；2.2016年2月至5月的租金共28000元。一审法院认为，涉案商铺已经办理房产证，合法适租，故涉案合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应依约全面履行各自义务。钟基荣威公司以白玉仪未开具发票为由主张解除合同，但其一，涉案合同未明确约定需开具发票，亦未约定发票税费由谁负担，因双方对此问题未能达成一致，白玉仪暂不开具发票，尚无不妥；其二，就双方合同关系而言，开具发票仅为白玉仪附随义务，违反该义务尚不会造成合同目的无法实现，故钟基荣威公司没有单方解除权。综上，钟基荣威公司上述解除合同理由没有事实与法律依据，一审法院不予采纳。交纳租金为钟基荣威公司主要合同义务，钟基荣威公司不能以白玉仪未开具发票为由拒交租金。开具发票为白玉仪法定义务，白玉仪应依法开具相应发票，现经钟基荣威公司明确要求而未予开具亦有过错。涉案合同因双方对开票事宜未能达成一致、钟基荣威公司拒付租金而陷入履行僵局，白玉仪亦同意解除合同，故涉案合同应予解除，钟基荣威公司对于合同解除负主要过错。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因双方原因解除，押金14000元应退还予钟基荣威公司，但钟基荣威公司诉请白玉仪支付违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。开具发票为白玉仪法定义务及合同附随义务。钟基荣威公司已向白玉仪交纳租金28000元，白玉仪应开具相应的发票予钟基荣威公司。钟基荣威公司虽投入装修，但其一，钟基荣威公司对合同解除负主要过错；其二，根据装修内容，钟基荣威公司装修仅能用于特定连锁经营，即使白玉仪接收，其受益亦有限。综上，一审法院根据公平原则，酌定白玉仪补偿钟基荣威公司装修损失15000元。钟基荣威公司诉请超出一审法院核定范围部分，一审法院不予支持。钟基荣威公司实际占有使用涉案商铺，应按约向白玉仪支付2016年6月、7月租金共14000元。如前所述，钟基荣威公司不能因白玉仪未开具发票而拒付租金，现逾期支付租金，应向白玉仪支付逾期付款违约金。但考虑钟基荣威公司拒不交租原因、白玉仪实际损失等因素，一审法院认为涉案合同约定的标准过高，一审法院根据公平及诚实信用原则调整为按每日万分之五的标准计算，故钟基荣威公司应向白玉仪支付以每月租金7000元为本金分别从2016年6月5日起、2016年7月5日起均至实际清偿之日止按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金。白玉仪虽主张钟基荣威公司支付2016年1月物管费、2015年12月水电费，但白玉仪向钟基荣威公司开具的收据明确载明钟基荣威公司已经交纳该两笔费用，故白玉仪的主张没有事实依据，一审法院不予支持。白玉仪主张的其余物管费、水电费，钟基荣威公司对其数额均没有异议，亦未予支付，一审法院均予以支持，故钟基荣威公司应向白玉仪支付2016年5月至7月的物管费851.24元、2016年4月至6月水电费共112.1元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除钟基荣威公司与白玉仪于2015年12月19日签订的《租赁合同》；二、白玉仪于判决发生法律效力之日起十日内开具金额为28000元的发票予钟基荣威公司；三、白玉仪于判决发生法律效力之日起十日内退还押金14000元予钟基荣威公司；四、白玉仪于判决发生法律效力之日起十日内补偿装修损失15000元予钟基荣威公司；五、钟基荣威公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年6、7月租金共14000元及以每月租金7000元为本金分别从2016年6月5日起、2016年7月5日起均至实际清偿之日止按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金予白玉仪；六、钟基荣威公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年5月至7月的物管费851.24元、2016年4月至6月水电费112.1元予白玉仪；七、驳回钟基荣威公司的其他诉讼请求；八、驳回白玉仪的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1400元（钟基荣威公司已预交），由钟基荣威公司负担1137.5元，白玉仪负担262.5元；反诉受理费98.1元（白玉仪已预交），由钟基荣威公司负担87.04元，白玉仪负担11.06元。经抵扣，白玉仪负担份额共175.46元于判决发生法律效力之日起十日内迳付还钟基荣威公司，一审法院不另收退。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：白玉仪与钟基荣威公司签订的《租赁合同》第三条约定：“……若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。……”再查明：白玉仪在二审期间撤回上诉请求第一项。本院认为，根据白玉仪的上诉请求，本案二审的争议焦点为：（一）白玉仪应否退还押金14000元予钟基荣威公司；（二）白玉仪应否补偿装修损失15000元予钟基荣威公司。关于白玉仪应否退还押金14000元予钟基荣威公司的问题。本案中，钟基荣威公司以白玉仪未向其开具2016年2月至2016年5月的租金发票构成违约为由，诉请解除双方签订的《租赁合同》。由于向钟基荣威公司开具租金发票为白玉仪履行涉案《租赁合同》的附随义务，白玉仪未履行该义务并未导致合同目的不能实现，白玉仪的该行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形。根据涉案《租赁合同》第三条“……若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。……”的约定，钟基荣威公司诉请解除合同，视为违约，钟基荣威公司向白玉仪支付的押金14000元不予退还。一审判决认定涉案《租赁合同》因双方原因解除并判决白玉仪退还押金14000元予钟基荣威公司，适用法律错误，本院予以纠正。白玉仪上诉主张其无需退还押金14000元予钟基荣威公司，有事实和法律依据，本院予以支持。关于白玉仪应否补偿装修损失15000元予钟基荣威公司的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项约定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”由于本案系因钟基荣威公司单方违约而解除涉案《租赁合同》，白玉仪表示不同意利用涉案商铺的装饰装修，因此白玉仪无需补偿钟基荣威公司装修损失。一审判决根据公平原则酌定白玉仪补偿钟基荣威公司装修损失15000元，处理不当，本院予以纠正。白玉仪上诉主张其无需补偿钟基荣威公司装修损失，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，因双方当事人均未对一审判决第一项、第二项、第五项、第六项、第八项提出上诉，故本院对一审判决第一项、第二项、第五项、第六项、第八项予以维持，并不再进行审查认定。综上所述，白玉仪的上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初7981号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项、第八项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初7981号民事判决第三项、第四项、第七项；三、驳回被上诉人佛山市钟基荣威贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1400元，由上诉人白玉仪负担50元，被上诉人佛山市钟基荣威贸易有限公司负担1350元；反诉受理费98.1元，由上诉人白玉仪负担11.06元，被上诉人佛山市钟基荣威贸易有限公司负担87.04元。二审案件受理费525元，由被上诉人佛山市钟基荣威贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  温万民审 判 员  余珂珂代理审判员  潘伟丹二〇一七年七月七日书 记 员  覃心怡