北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初36156号原告（反诉被告）：牛富强，男，1979年8月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢连顺，北京法驰律师事务所律师。被告：郑伟，男，1988年3月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：孙浩，男，1985年11月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。二被告委托诉讼代理人：何其璇，北京市六合金证律师事务所律师。被告：北京城承物业管理有限责任公司房地产经纪分公司，营业场所北京市朝阳区北苑家园紫绶园4号楼一层七号。负责人：王风华。委托诉讼代理人：梁吉银，男，1982年8月26日出生，汉族，该公司职员。原告牛富强诉被告郑伟、孙浩、北京城承物业管理有限责任公司房地产经纪分公司（以下简称城承公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。牛富强及其委托代理人谢连顺，郑伟、孙浩及二人委托代理人何其璇，城承公司之委托代理人梁吉银均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。牛富强本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告二孙浩签订的《北京市存量房屋买卖居间合同》；2、判令三被告承担违约责任，返还原告50万元定金及利息（从起诉之日至支付完毕之日止）。事实和理由：牛富强于2017年3月17日晚上通过城承公司与孙浩签订《北京市存量房屋买卖居间合同》，约定房屋位于北京市朝阳区5单元2402号，房屋所有权人孙浩。合同签订后，牛富强向孙浩的授权委托人郑伟支付定金50万元。2017年3月17日间北京市住房和城乡建设委员会发布“关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知”，该政策于2017年3月18日实施。牛富强在经济、购房资格等均符合购房条件的前提下，由于政策的变化，已无力承担高昂的首付比例，无法继续履行合同。城承公司在政策出台当日，没有履行居间义务，及时通知我方该政策，使我方作出错误的选择。故诉至法院。郑伟、孙浩辩称：不同意牛富强的诉讼请求，要求其承担违约责任。买卖是双方在平等的基础上，在中介方见证下，中介方也是牛富强挑选的，合同不违反法律的强制性规定，双方已经签字生效，双方应按照合同约定履行自己的义务。我方认为牛福强并不受新政影响，双方在合同中，牛富强明确承诺如果公积金贷款或银行贷款不批贷，会自行筹措资金，付全款。牛富强在签约的时候，对支付能力有信心，对贷款风险有预见，牛富强有能力继续履行合同。按照合同约定，定金是牛富强应该支付的，不应该退还。郑伟是代理人，不应作为被告，也不应承担连带责任，孙浩没有否认本人收取50万元定金，也有能力退还50万元。原告方是违约方，没有权利提出解除，没有法律依据。城承公司辩称：2017年3月17日下午两点出的新政，当时还没有签约。签约之前，我公司已向买卖双方反馈了新政的出台。当时买方说可以继续买，如果贷款不行就全款。双方就买卖所有的细节达成一致，在合同上进行了签字。3月17日晚上，牛富强支付了定金50万元，并约定在3月24日前再支付定金50万元，最终也没给。2017年4月4日我们约买卖双方到店面谈，买方明确表示不想买了，原因是首付现在凑不齐，购房成本提高了。我公司已经尽到了中介义务，促成交易，不同意承担违约责任。孙浩向本院提出反诉请求：1、判决解除买卖双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、判令原告支付违约金227.8万元。事实和理由：2017年3月17日，买卖双方、城承公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，我方拒绝其他拟买房人的看房洽谈要求，积极配合房屋过户手续的各项准备工作。牛富强仅在当日支付定金50万元后，就未在向反诉人支付任何款项。经我方催告后，牛富强仍以北京市新政限购政策影响为由拒绝履行合同，已经构成根本违约。故提出反诉。牛富强针对孙浩的反诉辩称：不同意孙浩的反诉请求。3月17日原被告双方签订买卖合同时，北京市四部委出具了限购政策，提高了商业住房贷款的首付款比例，首付款增加约300万元。我方无力承担高额首付。我方并没有违约。即使应支付违约金，违约金也过高，要求酌减。经审理查明：2017年3月17日，孙浩（出卖人）与牛富强（买受人）签订《北京市存量房屋买卖居间合同》及《补充协议》。合同约定：出卖人出售房屋位于朝阳区5单元2402号（以下简称2402号房屋）。房屋及车位的成交价格为11390000元，其中房屋价钱为11090000元，车位价钱为30万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人自行筹齐剩余房价款以现金形式支付给出卖人。《补充协议》约定：出卖人、买受人双方约定购房定金为100万元，买受人于签约当日支付买受人50万元，于2017年3月24日前支付出卖人50万元。买受人于网签后2工作日内支付出卖人购房首付款200万元，于2017年4月16日前支付出卖人购房首付款200万元。当日，牛富强向孙浩支付定金50万元，该定金由孙浩授权郑伟代收。后续合同牛富强已2017年3月17日北京市出台限购政策无法支付首付为由未在履行。双方约定在合同履行过程中，若有一方由于自身原因恶意违约，造成交易无法完成，由违约方支付守约方总房价及车位款的20%作为违约金补偿，同时承担居间方的居间服务费。庭审中，孙浩、郑伟提交证据如下：1、《北京市存量房屋买卖居间合同》及《补充协议》，证明牛富强支付50万元后未支付任何款项，已构成根本违约。牛富强承诺如贷款不成将自筹资金支付房款，其具备支付能力，新政未对其造成影响。牛富强对真实性认可，另称签合同前城承公司说贷款可以由他们公司去办，所以在合同第4条第3款没有约定贷款的金额，但其很明确贷款就是70%。该条是关于贷款的约定，其现在是因为首付比例增加无法履行合同，所以才要求解除合同。政策的原因属于情势变更，应当解除合同。城承公司对真实性认可，称贷款金额没写是因为房屋需要评估后才能确定贷款金额。牛富强没有确定首付比例，刚开始约定首付比例不低于500万元。另外牛富强表示如果贷款批不了可以全款购买，所以才选择第一种方式。2、微信记录、链家信息打印件，证明牛富强违约是因为房价下降了，并且其有支付能力。牛富强对微信记录真实性认可，但不代表有支付能力。链家信息打印件真实性、关联性不认可。中介公司对真实性认可。上述事实，有当事人陈述及相关书证等相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，牛富强和孙浩签订的《北京市存量房屋买卖居间合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。现买卖双方均同意解除合同，本院对此不持异议。牛富强称其受2017年3月17日北京市限购政策的影响，无法提高首付款。但本院结合《北京市存量房屋买卖居间合同》关于贷款的约定及《补充协议》中关于首付款的约定，以及双方当事人的陈述，牛富强承诺支付首付款500万元，远高于2402号房屋最低首付款30%的数额。且合同承诺可自行筹齐资金，全额支付房价款。本院可以认定牛富强有能力支付高于2402号房屋30%的首付款，其并未受到2017年3月17日北京市限购政策的影响，有能力继续履行合同。现牛富强明确表示不再履行《北京市存量房屋买卖居间合同》及《补充协议》，对于牛富强要求三被告返还定金的主张，本院不予支持。对于孙浩反诉主张的违约金一项，牛富强已构成违约，因此应当承担相应的违约责任。就违约金数额，本院结合买卖双方交易成本、合同履行情况等因素，酌定违约金为50万元。孙浩应退还牛富强定金50万元，该定金折抵违约金，孙浩不再退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）牛富强和被告（反诉原告）孙浩签订的《北京市存量房屋买卖居间合同》及《补充协议》。二、驳回原告（反诉被告）牛富强的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）孙浩的其他反诉请求。本诉案件受理费14600元，由牛富强负担（已交纳）。反诉案件受理费14600元，由孙浩负担10200元（已交纳），由牛富强负担4400元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  禹雷二〇一七年七月五日书 记 员  张旭