广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0302民初452号 原告：中国建设银行股份有限公司桂林分行，住所地：桂林市中山中路与杉湖北路交叉口东北角杉湖综合楼。统一社会信用代码：91450300898857544C。 负责人：丁卫杰，行长。 委托诉讼代理人：曾广新、钟慧玲，广西鹏韵律师事务所律师。 被告：李文强，男，1965年11月11日出生，汉族，原住柳州市柳**，现下落不明。 被告：桂林山水凤凰城房地产开发有限公司，住所地：桂林市临桂区世纪北道。统一社会信用代码：914503227479527042。 法定代表人：曾忠涛。 委托诉讼代理人：韦坚，广西信宏律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告李文强、桂林山水凤凰城房地产开发有限公司（以下称“山水凤凰城房产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用普通程序于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾广新、钟慧玲、被告山水凤凰城房产公司的委托诉讼代理人韦坚到庭参加诉讼。被告李文强经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：被告李文强因购置房产于2015年12月4日与原告签订个人住房借款合同，向原告申请贷款16.5万元，借期为120个月。被告李文强以其购买的山水·凤凰城房向原告提供担保。该抵押担保于2015年12月15日办理预购商品房抵押权预告登记。被告山水凤凰城房产公司在其与原告签订最高额保证合同的保证范围内对前述贷款承担连带保证责任。原告于2016年1月1日向被告李文强发放贷款16.5万元。因被告李文强未按合同约定足额偿还贷款本息，原告于2017年2月23日宣布该合同项下贷款本息立即全部到期，由被告李文强对合同项下应付未付的贷款本息，以及实现债权的费用等承担清偿责任，原告对抵押物山水·凤凰城房经依法处分后所得价款享有优先受偿权，并由山水凤凰城房产公司承担连带保证责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判决：1、解除原告与被告李文强签订的个人住房借款合同；2、被告李文强向原告偿还贷款本金146233.70元及逾期还款利息657.84元（截止2017年7月24日）；3、被告向原告支付律师费7441元；4、原告对山水·凤凰城房经依法处分后所得价款对前述债权享有优先受偿权；5、被告山水凤凰城房产公司对前述债务承担连带保证责任。 原告对其主张向本院提交如下证据：1、个人住房（商业用房）借款合同，证明原告与被告李文强建立了借款合同法律关系；2、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证，证明原告依约向被告提供了个人住房借款16.5万元；3、预购商品房抵押权预告登记证，证明被告李文强就其所购房产向原告设定了抵押；4、个人贷款对账单，证明被告应偿还原告的剩余本金及应付贷款利息额，被告已逾期偿还贷款本息；5、个人贷款过期催款通知书，证明被告已经违约，原告向被告催告还款的事实；6、律师费收据，证明原告为聘请律师提起本案诉讼支出律师费7441元；7、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，证明被告山水凤凰城房产公司对被告李文强的上述债务承担连带保证责任。 被告李文强未答辩也未提交证据。 被告山水凤凰城房产公司辩称：被告曾代李文强归还了21168.62元。请求法院根据查明的事实依法裁判。 原告对其主张向本院提交如下证据：1、2016年9月29日山水凤凰城房产公司对原告催款函的回执及转款单据，证明其已经代李文强还款5289.12元；2、2016年12月7日山水凤凰城房产公司对原告催款函的回执及转款单据，证明其已经代李文强还款5257.52元；3、2017年6月29日山水凤凰城房产公司对原告催款函的回执及个人贷款还款凭证，证明其已经代李文强还款10621.98元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李文强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 综合以上有效证据和庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2015年12月4日，原告（贷款人）与被告李文强（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告李文强向原告申请借款16.5万元，借款期限为120个月（即从2016年1月1日-2026年1月1日），贷款利率为年利率，按照基准利率执行，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在每个利率调整日调整一次；逾期还款则按照合同贷款利率上浮50%利率计收罚息，等额本息还款，等等。合同同时约定：被告李文强以购买的坐落于山水·凤凰城房作抵押向原告提供抵押担保，抵押期限为从2016年1月起至所有担保债权全部清偿之日止，等等。合同还约定：借款人不按时足额偿还借款本息的，即构成违约，则贷款人有权解除与借款人的借贷关系，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费）均由借款人承担。被告李文强在借款人处签名，并在抵押人处签名。合同签订后，原告依约于2016年1月1日向被告李文强提供了个人住房借款16.5万元。被告李文强以其所购房产山水·凤凰城房提供了抵押担保。该房屋已经于2015年12月15日在临桂县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记证书，但至今尚未办理相应的房屋产权权属证书。自2016年5月至今，李文强不再按期归还借款。山水凤凰城房产公司分别于2016年9月29日、2016年12月7日、2017年6月29日三次代李文强归还款项共计21168.62元。截至2017年7月24日，被告李文强未偿还的剩余贷款本金146233.70元，拖欠的利息计为657.84元。为追回欠款，原告聘请律师向本院提起诉讼，支付律师费7441元。 同时查明，被告山水凤凰城房产公司（甲方）与原告（乙方）于2012年8月9日签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同约定被告山水凤凰城房产公司为保障原告债权的实现，愿意为因购置座落于山水·凤凰城项目所属之住房房产（住房/商业用房/住房或商业用房）与乙方发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。合同约定：“第二条最高债权限额、债权确定期间、保证范围：一、本最高额保证所担保的债权是指自2012年8月9日至2017年8月9日期间（即‘债权确定期间’）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。二、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高额限额为人民币（金额大写）伍仟万元整，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。三、被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。第三条保证方式：甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第四条保证期间：一、保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第贰项所述之日止。……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。……第七条保证责任：一、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证合同范围内立即承担连带保证责任。二、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议”。 本院认为：原告与被告李文强签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已履行发放贷款的义务，被告李文强未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，以及第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原告依合同约定主张解除合同提前收回贷款、由被告李文强支付原告利息并赔偿原告因实现债权而支出的律师费符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告与被告李文强就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，原告亦未取得房屋他项权证，故原告主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。 在保证责任方面，被告山水凤凰城房产公司与原告签订了最高额保证合同，该保证仍然有效，故被告山水凤凰城房产公司应当依照约定在被告李文强办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日前对被告李文强的债务承担连带清偿责任。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”，保证合同第七条第二项对于实现保证的方式作出了约定，无论债权人（原告）对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人（被告李文强）自己所提供、债权人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，保证人（被告山水凤凰城房产公司）在本合同项下的保证责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。故原告要求被告山水凤凰城房产公司直接承担连带保证责任的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告山水凤凰城房产公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第十三条、第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告李文强签订的个人住房（商业用房）借款合同； 二、被告李文强偿还原告中国建设银行股份有限公司桂林分行贷款余额146233.70元及逾期还款利息657.84元（截止2017年7月24日，此后按借款合同约定利率计息）； 三、被告李文强赔偿原告中国建设银行股份有限公司桂林分行为实现债权支出的律师费7441元； 四、被告桂林山水凤凰城房地产开发有限公司在被告李文强办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日前对被告李文强的债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司桂林分行的其他诉讼请求。 本案案件受理费3534元，公告费700元，合计4234元（原告已预交），由被告李文强、被告桂林山水凤凰城房地产开发有限公司负担。 上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3534元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李一军 人民陪审员  唐邕林 人民陪审员  周 祥 二〇一七年七月二十六日 书 记 员  韦 琳