上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初5007号原告杭州玲珑小镇餐饮有限公司。住所地浙江省杭州市上城区广福里*号-4(*楼)。法定代表人陈艺。委托代理人许智渊，上海原本律师事务所律师。委托代理人潘凯文，上海原本律师事务所律师。被告邵思青，男，汉族，1968年5月21日出生，户籍地址为上海市长宁区。委托代理人胡耀弟，上海市纵横律师事务所律师。原告杭州玲珑小镇餐饮有限公司诉被告邵思青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘凯文、被告委托代理人胡耀弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州玲珑小镇餐饮有限公司诉称：2010年9月26日，原、被告签订租约，被告将位于上海市黄浦区打浦路XXX号XXX楼房屋转租予原告作为经营使用，租期至2018年6月30日止。租赁期间，被告与大房东之间租赁合同租期于2016年6月30日届满，因未续租，大房东于2016年7月1日将系争房屋收回。鉴于原、被告之间租约因被告未能与大房东续租而导致提前解除，且原告就租约曾向被告支付租赁保证金人民币300,000元并付租至2016年7月底，原告现诉请要求(1)确认原、被告所签租约于2016年7月1日予以解除；(2)被告返还原告所付2016年7月租金人民币110,000元；(3)被告返还原告所付租赁保证金人民币300,000元；(4)被告就原、被告之间租约提前解除支付违约金人民币330,000元(依据合同10-4约定，参照实际损失进行主张)。原告提供以下证据：1、2010年9月26日《上海市房屋租赁合同》及中国建设银行网上银行电子回执，以证明(1)被告将位于上海市黄浦区打浦路XXX号XXX楼房屋出租予原告作为经营使用；(2)租期自2010年10月10日起至2018年6月30日止；(3)月租金为人民币110,000元，包括现金人民币100,000元及玲珑小镇餐饮代金券人民币10,000元，原告每双月向被告支付租金；(4)原告通过银行转帐向被告支付2016年6月及7月租金。2、《公证书》、2010年6月30日《上海市房屋租赁合同》、2016年7月1日致被告《收回房屋函》(附挂号信邮寄凭证)及2016年7月1日致原告《函》，以证明(1)系争房屋所有权人系李某某，被告系承租人；(2)被告承租租期自2010年7月1日起至2016年6月30日止；(3)如被告在承租期间无违约行为且提前3个月书面通知要求续租，则租期可延长至2018年6月30日；(4)李某某发函通知原、被告，告知因被告在承租期间存在违约行为，故李某某与被告之间租赁合同关系已于2016年6月30日正式终止；(5)李某某发函要求原告于2016年7月5日前返还系争房屋。3、《公证书》(委托书)、胡丽证人证言、被告向李某某付租凭证、2016年6月13日及7月1日胡丽向被告寄送函件及回函、2016年6月15日胡丽与被告之间微信记录、2016年6月15日及7月1日胡丽与被告之间邮件往来，以证明(1)李某某委托胡丽负责系争房屋租赁事宜，胡丽代李某某与被告签署租赁合同；(2)被告在履行与李某某所签租赁合同过程中，因存在诸多违约行为，从而导致李某某解除所签租赁合同；(3)李某某已通过多种方式通知被告解约及收回房屋事宜。4、2016年9月20日《通知函》及寄送凭证、毛忠伟证人证言及毛忠伟与被告之间微信聊天记录，以证明(1)原告通过邮寄函件及微信方式书面通知被告解约等事宜；(2)被告曾承诺可确保系争房屋在合同期限内正常使用，但被告实际已无合法使用权。被告邵思青辩称：被告向大房东承租系争房屋并转租予原告，被告与大房东之间租赁合同关系与原告无关。被告与大房东之间租约约定在被告未有违约情形下，租期自然延续2年，原告对此明知并将原告租期约定至2018年6月30日届满。期间，原告在未与被告解约情形下，即与大房东直接建立房屋租赁合同关系。原告向被告承租期间，原告在系争房屋处登记设立上海分公司并由上海分公司在此实际经营，而原告向大房东建立房屋租赁合同关系后，系争房屋仍然由上海分公司作为经营使用。而期间，原告从未与被告办理解约事宜，故原、被告之间租约并未解除。对于原告诉请要求返还之租金，原告之前曾拖欠2个月租金，原告要求返还之租金尚不足以冲抵原告之前欠租，故对原告该项诉请依法予以驳回。对于原告诉请要求返还之保证金，原告实际付讫之保证金数额仅为人民币100,000元。对于原告诉请之违约金，鉴于被告并无违约情节，且租约中对该项违约金未作约定，故对该项违约金诉请亦不予认可。被告对原告提供证据1、2形式真实性予以确认；对原告提供证据1称系争房屋实际使用人系上海分公司，所涉租金亦由上海分公司实际支付，另原告自称所付2016年6月及7月租金，因原告之前尚有2个月租金未付，经滚动冲抵后，原告所付上述租金实际系2016年4月及5月租金，就此，原告尚有欠租未付；对原告提供证据2称公证材料属实，并称因原告与大房东之间恶意串通，导致被告未能续租，另该证据中所涉函件，被告均未曾收讫，且对函件内容亦不予认可；对于原告提供证据3、4，称胡丽系大房东代理人，毛忠伟系原告上海分公司负责人员，故两人所作证词缺乏证明效力。被告提供上海玲珑小镇餐饮有限公司企业信息资料，以证明原告向被告承租系争房屋期间，该公司在系争房屋处注册登记并实际经营至今。原告对被告提供证据形式真实性没有异议，并确认该公司现仍注册登记予系争房屋处。经审理查明：2010年6月30日，案外人李某某与被告签订《上海市房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)李某某将名下位于上海市打浦路XXX号一楼及部分二楼部位出租予被告作为商业使用，租期自2010年7月1日起至2016年6月30日止；(2)租赁期满，李某某有权收回房屋，被告应予如期返还房屋。被告需继续承租房屋，则应当于租赁期满前3个月向李某某提出续租书面要求，经李某某同意后重新签订租赁合同；(3)被告转租房屋，应当按规定与接受转租方签订书面转租合同。《租赁合同》另附《补充条款》约定(1)租赁期满，如被告之前严格按合同执行，租金支付未存在违约行为，且其他应付费用亦付清，则被告可提前3个月书面提出合同期限延长两年；(2)被告须按合同规定缴纳租金及水电煤、电话、空调等相关费用，如出现欠费行为，李某某有权采取停水停电措施，直至被告付清为止；(3)租金每二年按5%予以递增；(4)李某某同意被告将2层裙房转租予原告，如因被告延迟付租1个月，则李某某有权直接向原告收取租金。2010年9月26日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》(下称《房屋租赁合同》)一份，约定(1)被告将享有出租权之位于上海市打浦路XXX号二楼部位出租予原告作为商铺使用，租期自2010年10月10日起至2018年6月30日止；(2)月租金为人民币100,000元，该房屋租金至合同结束，另原告须每月支付被告现金代用券人民币10,000元，该现金代用券可同时享受原告之公开优惠；(3)原告应于每双月1日前转帐支付租金，如逾期支付，则每逾期1日按日租金1%支付违约金；(4)原告应于被告交付房屋时支付房屋租赁保证金人民币300,000元，被告收讫保证金后应当向原告开具收款凭证；(5)租赁关系终止时，被告收取之房屋租赁保证金除用以抵充合同约定应由原告承担费用外，剩余部分无息归还予原告；(6)被告交付房屋不符合合同约定，导致不能实现租赁目的，原告就此可书面通知解除合同，违反合同一方应向另一方按月租金3倍支付违约金；(7)租赁期间，非本合同规定情况，被告擅自解除本合同，提前收回房屋的，被告应按提前收回天数之租金1倍向原告支付违约金(合同10-4)。合同所附《补充条款》约定(1)本合同自双方签字后且原告取得房东同意转租书面文件之公证书后生效；(2)租期自房屋交付之日起3个月为装修期，被告不予收取房屋租赁费用，另原登记注册之上海辰光餐饮有限公司注销登记后，由原告自行办理营业执照。签约后，原、被告履行各自合同义务。2012年1月6日，原告在系争房屋处注册成立上海玲珑小镇餐饮有限公司(下称上海玲珑公司)，公司类型为企业法人。2016年6月30日，被告与李某某所签《租赁合同》租期届满，但双方就续租未予重新签订租赁合同。2016年7月1日，李某某致被告《收回房屋函》，称租赁合同约定租期已届满，鉴于被告履约期间多次违约，故不再续签租赁合同，要求被告于2016年7月5日前按照合同约定返还房屋并清结各项合同费用。同日，李某某致原告《函》并附发予被告之《收回房屋函》，称被告向李某某承租房屋之租期已于2016年6月30日届满，双方不再进行续租，要求原告协助被告办理房屋交付手续，或与李某某另行协商签署新的租赁合同。次日后，上海玲珑公司向李某某签约承租系争房屋。现原告称原、被告之间租赁合同因被告与李某某约定租期仅至2016年6月30日而导致无法继续履行，被告对此应予按照合同10-4约定承担违约责任，另原告承租期间曾向被告支付租赁保证金人民币300,000元并付租至2016年7月底，原告遂以此为由起诉来院。审理中，原告提供中国建设银行网上银行电子回执，其中记明原告向被告付款人民币200,000元、付款日期为2016年6月2日、款项用途为房租，原告以此证明已向被告实际付租至2016年7月底。对此，被告则称原告之前曾欠付2个月租金，被告所付租金均先行用于冲抵之前欠租，故原告该笔款项实际系2016年4月及5月租金，就此，原告尚有2016年6月租金未予支付，另原告所付租赁保证金仅为人民币100,000元。针对被告上述抗辩意见，原告未能进一步举证以证明实际付租至2016年7月底及实际支付租赁保证金人民币300,000元。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、网上银行电子回执、《公证书》(附《租赁合同》)、2016年7月1日李某某致原告《函》、被告提供的上海玲珑公司工商登记信息以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《房屋租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。《房屋租赁合同》约定租期虽晚于被告与李某某约定之租期届满日，但鉴于原告签约时对李某某给予被告之租期均系明知，且李某某在与被告所签合同中亦明确如被告严格履约，则李某某可予延长租期至2018年6月30日，鉴此，被告向李某某承租期限虽仅书面约定至2016年6月30日，但该项约定并不影响原、被告所签《房屋租赁合同》之法律效力。2016年6月30日，被告与李某某书面约定租期届满，因被告与李某某未能续签租约，被告对系争房屋不再享有出租权，而原告在李某某于2016年7月1日书面通知收房后，原告在系争房屋处登记设立之上海玲珑公司即直接与李某某签订租约并向李某某支付后续租金，现原告以此要求确认原、被告所签《房屋租赁合同》于2016年7月1日予以解除与法无悖，本院对原告该项诉请依法予以支持。对于原告要求被告返还租金之诉请，鉴于被告对原告所称付租情节不予认可，而原告就实际付租情节未能提供充分证据予以证明，因原告对于付租情节负有举证义务，原告针对举证不能应予承担不利后果，鉴此，本院对原告该项诉请依法予以驳回。对于原告要求被告返还租赁保证金人民币300,000元之诉请，被告称原告实际支付租赁保证金仅为人民币100,000元，针对被告抗辩意见，原告作为举证义务方未能提供证据以证明实际支付租赁保证金之具体数额，加之原告亦未能提供证据以证明原告已清结合同项下租金等各项租赁费用，鉴此，本院对原告该项诉请亦依法予以驳回。对于原告要求被告按照合同10-4约定、参照原告损失支付违约金人民币330,000元之诉请，合同10-4约定内容系指向被告擅自解约并提前收回房屋之情形，现原、被告所签《房屋租赁合同》系因被告未能与李某某续签租约而被李某某于租期届满时收回房屋，从而导致原、被告之间租赁合同无法继续履行并致提前解除，故原告所述诉请依据并不适用于本案所涉解约情形，原告该项诉请缺乏合同依据，本院依法予以驳回。鉴于《房屋租赁合同》实质系因被告未能与李某某续签租约而导致提前解除，被告对于合同解除负有违约责任，在租赁合同对被告在此情形下应予承担之违约金未作约定时，如原告因合同解除而遭受实际损失，原告可依据法律相关规定就实际遭受之损失向被告主张赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杭州玲珑小镇餐饮有限公司与被告邵思青于2010年9月26日所签《上海市房屋租赁合同》于2016年7月1日予以解除；二、驳回原告杭州玲珑小镇餐饮有限公司要求被告邵思青返还租金人民币110,000元、返还租赁保证金人民币300,000元及支付违约金人民币330,000元的诉讼请求。案件受理费人民币11,200元(原告杭州玲珑小镇餐饮有限公司已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币5,600元，原告杭州玲珑小镇餐饮有限公司负担人民币5,560元，被告邵思青负担人民币40元，本院退还原告杭州玲珑小镇餐饮有限公司人民币5,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一七年七月十七日书记员 薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。