甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书(2017）甘0123民初1153号原告张文太，男，汉族，1966年9月21日出生，甘肃省榆中县人，住榆中县，农民。公民。委托诉讼代理人：张莹，甘肃栖云律师事务所律师，代理权限为特别代理，即代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉或上诉，代签法律文书等。被告向绍忠，男，汉族，1979年12月29日出生，四川省都江堰市人，户籍所在地四川省都江堰市，现住榆中县，农民。公民。原告张文太与被告向绍忠租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文太及其委托代理人张莹，被告向绍忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张文太向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《租赁合同》终止；2.请求判令被告立即将租赁的位于榆中县城关镇北关村八社的约200平方米房屋腾空交付原告；3.请求判令被告立即向原告支付房屋占用费38666.7元及拖欠的水、电费用3062元；4.本案诉讼费由被告全部承担。因被告所租赁的房屋在开庭前已经被强制拆除，原告在庭审中撤销了第2项诉讼请求。事实和理由：原、被告双方于2012年11月10日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于榆中县城关镇北关村八社的房屋，租赁面积为200平方米，租赁期限共计五年，自2012年11月10日至2017年11月10日止。房屋租金每年100000元，首次支付前两年的房屋，以后每年一付，但双方实际按照每年87000元的租金价格履行合同义务。另外，双方还约定“如遇不可抗力导致合同无法履行，甲乙双方均不承担违约责任，本合同自行终止”。2016年10月26日，榆中县城关镇人民政府与原告签订了《土地房屋征收安置补偿协议》，并告知对租赁商户的装修、装饰不予赔偿。后原告将此事实向被告进行了告知，但被告为了向政府要求赔偿，执意继续占用房屋，并拒绝缴纳占用期间产生的各项费用至今。期间，原告多次协助被告向榆中县城关镇人民政府要求赔偿，但最终无果，并且榆中县城关镇人民政府要求原告于2017年4月6日前腾空房屋，否则进行强制拆除。无奈之下，原告再次通知被告腾房，被告依旧拒绝。原告以为，政府征收行为导致双方签订的合同无法继续履行，根据双方签订的协议，合同已经终止。但被告应当支付其实际占用房屋期产生的占用费及全部水电费。现原告特向法院提起诉讼，望能判如所请。被告向绍忠辩称：1.双方之间的租赁合同关系属实，同意终止租赁合同。2.双方的租赁合同中约定原告应保证被告水电的正常供应，但自2016年8月开始，被告店里的水电没有正常供应，原告违约在先，因此不同意支付房屋占用期间的费用。3.被告已经将2017年1月17日之前的电费给原告交清，2017年1月17日被告回老家过年，之后店铺一直没有经营，被告也没有用电，不应该缴纳电费。4.被告的店因为拆迁而停水，被告不应该缴纳水费。5.被告为经营店铺花费了大量的装修资金，原告应当对被告的装修费用及其他经济损失给予补偿。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2012年11月10日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于榆中县城关镇北关村八社的房屋，租赁面积为200平方米，租赁期限共计五年，自2012年11月10日至2017年11月10日止。房屋租金每年100000元，采取先付租金后使用的方式，首次支付前两年的房租，以后每年一付，但双方实际按照每年87000元的租金价格履行合同义务。另外，双方还约定“如遇不可抗力导致合同无法履行，甲乙双方均不承担违约责任，本合同自行终止”。因榆中县环城西路综合市场——亨威商苑（棚改）项目建设需要，榆中县城关镇人民政府决定征收原告位于榆中县城关镇北关村八社的房屋，2016年10月26日，榆中县城关镇人民政府与原告张文太签订了《土地房屋征收安置补偿协议》，规定“房屋内租赁户的装饰装修协商予以赔偿。若协商无果，甲方委托有资质的的评估机构评估，并以评估价值作为参考进行补偿”。2017年3月27日，被告向绍忠提交了装修补偿申请书，同意解除与原告张文太之间的租赁合同，要求征用部门对其装修费用给予补偿。2017年3月30日，榆中县城关镇人民政府向原告张文太发出通知，告知装饰装修费用不再补偿，要求原告于2017年4月6日前清空房屋交政府拆除，逾期将报请县政府强制拆除。2017年4月4日，原告张文太出具了解除合同通知一份，记载“自本通知送达你时双方合同自动终止，你方应当向我支付拖欠房租及欠付水、电费用”，但被告向绍忠截止本案开庭未实际收到该通知。2017年6月10日，因被告向绍忠逾期未腾交房屋，榆中县城关镇人民政府对被告向绍忠租赁的房屋进行了强制拆除。另查明，2016年10月16日、2016年11月17日、2016年12月17日、2017年1月17日，被告向绍忠分别向原告张文太交纳电费1612.6元、1890元、2166元、1499元。2017年1月17日以后，被告向绍忠租赁原告张文太房屋经营的“重庆江边鱼火锅”停业，被告返回四川老家，此前该房屋因拆迁而停水。上述事实，有原、被告的陈述，原告张文太提供的租赁合同、土地房屋征收安置补偿协议、解除合同通知、装修补偿申请书、通知，被告向绍忠提供的电费收据、照片等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当依合同行使权利，履行义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告张文太与被告向绍忠经协商一致签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。该《租赁合同》约定的租赁期限为2012年11月10日至2017年11月10日，约定出租方不能保证水、电的正常供应，承租方拖欠租金累积达一个月时，守约方有权解除租赁合同，自守约方一方书面方式通知对方之日，合同自动解除。同时，《租赁合同》约定，如遇到不可抗力导致合同无法履行，双方均不承担违约责任，合同自行终止。在租赁期间，因租赁房屋被榆中县城关镇人民政府依法征用无法继续使用，且被告拖欠租金，原告张文太提出解除合同并于2017年4月4日向被告向绍忠发出了书面通知，虽然被告向绍忠未收到该通知，但其在2017年3月27日出具的《装修补偿申请书》中明确表示对《租赁合同》不再继续履行，同意解除合同，故应视为原、被告双方于2017年3月27日就合同解除达成一致，且被告向绍忠在庭审中对于合同终止也没有异议，因此对于原告张文太请求确认原、被告签订的《租赁合同》终止的诉讼请求本院予以支持。因被告向绍忠所租赁的房屋已被榆中县城关镇人民政府强制拆除，原告张文太在庭审中撤销要求被告向绍忠腾交房屋的诉讼请求，应视为原告对其权利的处分，本院予以认可。被告向绍忠在明知自己所租赁的房屋被政府依法征收的情况下，拒绝按期腾交房屋，导致房屋长期被占用并最终被强制拆除，给原、被告双方均造成了一定的经济损失，且被告在租赁合同有效期内拖欠租金的行为也构成违约。故对于原告张文太要求被告向绍忠按照双方约定的租金支付2016年11月11日至2017年4月21日之间房屋占用费的诉讼主张本院予以支持，原告主张的数额为38666.7元，本院按照原告的计算标准计算后纠正为38613.7元（87000元÷365天×162天＝38613.7元）。被告向绍忠以原告张文太存在违约行为以及未对自己装修费用进行补偿，因而拒绝支付房屋占用费的辩解理由，缺乏法律依据，本院不予以支持。对于被告向绍忠所主张的补偿金，本院在庭审过程中主持双方当事人进行了调解，但双方当事人未能达成一致，该问题不属本案审理范围，本院在本案中不做裁判。对于原告张文太所主张的电费，原告张文太出具了2017年2月、2017年3月的电费发票两份，金额合计2753.48元，但无相应证据佐证该电费系被告向绍忠使用产生。对于水费，原告张文太未提供相应证据予以证明。故对于原告张文太要求被告向绍忠支付水、电费3062元的诉讼请求，本院不予以支持。对于被告向绍忠称其已缴清2017年1月17日之前的电费，2017年1月17日以后自己再未营业，租赁房屋因拆迁而停水，因而不承担水电费的辩解理由，本院予以采纳。综上，本院对原告张文太的诉讼请求部分予以支持，对被告向绍忠合理的的答辩理由予以采纳。为维护社会经济秩序，保障当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十三条、二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张文太同被告向绍忠签订的《租赁合同》终止；二、被告向绍忠支付原告张文太房屋占用费38613.7元，限于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告张文太的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取422元，由被告向绍忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张继科二〇一七年七月十七日书记员  赵 莉