上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初3194号原告：韩勇青，男，1981年1月28日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：张建伟，上海邑鼎律师事务所律师。被告：滕志成，男，1983年6月18日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：滕立功，男，1955年8月22日出生，汉族，住江苏省常熟市。被告：张金杰，女，1980年6月5日出生，满族，住上海市。委托诉讼代理人：滕志成，男，1983年6月18日出生，汉族，住上海市。被告：陈黎斌，男，1976年7月4日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：蔡全才，上海胜澜律师事务所律师。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路********。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：姚莹莹。原告韩勇青诉被告滕志成、张金杰、陈黎斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月27日、2017年6月14日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海中原物业顾问有限公司所作为本案第三人参与诉讼。原告韩勇青及其委托诉讼代理人张建伟，被告滕志成及其委托诉讼代理人滕立功，被告张金杰的委托诉讼代理人滕志成，被告陈黎斌的委托诉讼代理人蔡全才，第三人上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人姚莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩勇青向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)无效；2.判令被告滕志成、张金杰返还上海市裕德路XXX弄XXX号XXX室房屋并协助恢复产权至原告名下；3.判令三被告按每月3,500元支付原告房屋使用费(自2015年6月29日起至判决生效之日止)，并承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告滕志成、张金杰系买卖合同关系，与被告陈黎斌系委托代理关系。上海市裕德路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原为原告所有。2014年11月27日，原告因资金周转需要在上海市黄浦公证处与案外人施某某签订借款抵押合同并公证，约定施某某向原告出借180万元，借期自2014年11月27日起至2015年1月26日止，原告以系争房屋作为抵押。同时，原告被指定与被告陈黎斌签订委托书并进行公证，约定陈黎斌就原告借贷事宜代理办理抵押事项。次日，原告与施某某在徐汇区房地产交易中心签订房地产抵押借款合同，并以该合同办理抵押，合同中重新约定房屋价值320万元，其中180万元用于担保施某某债权。嗣后，原告提出续展借期，并按照施某某指示分别于2015年2月16日归还本金9万元、2015年3月28日归还本金9.6万元、2015年4月26日归还本金9.6万元、2015年5月16日归还本金7.2万元，2015年6月5日归还本金4.8万元，2015年6月18日归还本金50万元，累计90.2万元。原告按约履行合同，但于同年6月29日接到电话得知系争房屋已被出售，要求原告搬离。当日，原告发现无法用钥匙开门，屋内物品丢失，来人称产权人将房屋出租给他们。原告报警后未有结果，无奈与父母离开。后原告调查发现，陈黎斌代原告与滕志成、张金杰于2015年1月9日签订系争房屋买卖合同并于1月17日提出转让登记申请，1月28日过户至滕志成、张金杰名下。且系争房屋未按抵押借款合同约定的320万元出售，仅以185万元出售。原告认为，陈黎斌未尽忠实义务，在原告正常履行借款合同且无出售房屋指示情况下，恶意以不合理低价提前代原告出售系争房屋；滕志成、张金杰在购房过程中未实际看房、未联系原告、也未对不合理低价提出异议、事后未联系原告搬离、迁户口等，不符合常理。原告至今未收到分文购房款。据此，原告认为三被告恶意串通，损害原告权益，按民法通则66条及合同法规定，原告诉至法院，请求判如诉请。滕志成、张金杰辩称，不同意原告诉请。滕志成、张金杰为解决小孩读书问题通过第三人居间介绍购买系争房屋，购房前，经第三人业务员带看了同一小区多套房屋，第三人也确认了系争房屋产权问题，明确陈黎斌持有公证委托书可全权处理房屋出售等各类事项，无需原告本人到场，第三人表示类似情况已办理过多起；陈黎斌也陈述原告较忙，所有卖房事项公证委托其处理。双方签订房屋买卖合同，并由中介人员陪同看房、签合同、过户、交房，全程原告代理人陈黎斌也均在场。陈黎斌介绍该房屋出租，等租期届满后即可交房并约定于2015年3月5日交接，但陈黎斌一直以与租客合约纠纷延期交房，后经第三人多次催要于2015年6月底在第三人业务员见证下完成房屋交付及水电交割。不存在低价出售，房屋总价243万元，符合市场价格范围，是买卖双方多次商谈的结果，也不存在三被告恶意串通。陈黎斌辩称，代原告出售系争房屋系依据公证委托书，有权出售。不存在低价出售，三被告议价时，因滕志成、张金杰系全款支付且还价厉害，故最后成交价在市场价区间的低值；至于原告主张的约定系争房屋价值320万元，系因房屋上原有抵押140万元，后原告又向施某某借款180万元，故不作价320万元无法办理抵押登记，故原告与施某某后又签订了一张作价320万元的抵押合同。不存在三被告恶意串通，系争房屋由陈黎斌在第三人处挂牌，交易过程中款项支付符合约定，符合正常交易手续。另陈黎斌代原告出售房屋的目的系还清180万元借款给施某某。上海中原物业顾问有限公司所述称，陈黎斌就系争房屋在我司挂牌出售，其出示了原告出具的公证委托书、产权证、产权人身份证复印件等材料，我司与公证处电话核实公证书的真实有效，故未再与产权人具体联系。经过我司推荐客户滕志成、张金杰，双方进行洽谈。被告在中介人员陪同下看房，看房当天到场的是陈黎斌、张金杰，当时由陈黎斌持钥匙开门，房屋里没有人，但有家具。关于房屋价款，合同价为180万元，另订立装修补偿协议约定装修补偿款58万元，故实际成交价为243万元，该价格按当时的市场价稍微偏低，因当时买方付款方式较好，现金一次性付款，不贷款，所以价格是合理的。过户当日，我司中介人员陪同，三被告及抵押权人均到场；交房时间比约定时间晚了很多，我司为此与陈黎斌交涉多次，最终其在2015年6月底交房。根据庭审笔录，另有原告提交的房地产权证、委托书及公证书、房地产登记中心档案(包括涉案房屋买卖合同及产权转移登记材料等)、上海市房地产登记簿，被告提交的税收缴款书、房地产登记收件收据，法院出示的司法鉴定意见书等证据，经庭审质证无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。关于被告提交的房地产买卖居间协议及房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、附属设施、设备及室内转让协议、房款转账凭证及收款收据等证据，经庭审质证，原告不认可该组证据真实性，鉴于原告未提出相应反驳证据，被告及第三人均认可上述证据真实性及证明力，该组证据合同、协议的约定与房款的支付亦形成相互印证的证据链，故本院对该组证据的真实性予以认定。关于原告及陈黎斌均分别提交的借款抵押合同及公证书、房产抵押借款合同，经质证，滕志成、张金杰及第三人表示不确定其真实性，虽然原告及陈黎斌提供的该组证据内容一致，但因该组证据涉及案外人，与本案无直接关联性，故本院对该组证据的真实性不作认定。本院经审理认定事实如下：上海市裕德路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)原产权人为原告。2014年11月27日，原告向陈黎斌出具委托书，内容为：委托人因故无法亲自办理抵押、出售、出租系争房屋相关事项，特委托陈黎斌为代理人，就系争房屋代表本委托人办理附录中所列全部事项，受托人在代理权限内就系争房屋实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。委托期限自本委托书签署之日起至2015年11月26日止。委托书附录载明相关委托事项，其中包括代为签订房地产买卖合同、办理房地产转移登记、代为变更或注销房地产抵押登记、代为收取房价款及出具收据、代为交房(包括但不限于看管、搬迁、户口迁移等事宜)。原告在委托书下方空白处手写备注：委托书附录所列委托事项均为委托人本人的真实意思表示，意思表示清楚、明确，且无遗漏，并签名，原告对此签字确认。同日，原告就该委托办理了委托书公证，上海市黄浦公证处出具公证书。2015年1月4日，原告(出售人、甲方)与被告滕志成(买受人、乙方)、第三人(居间方、丙方)就乙方购买系争房屋的相关买卖、居间事项签订《房地产买卖居间协议》。同日，甲乙双方签订《房屋买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》各一份。其中均由陈黎斌作为原告的代理人在上述合同甲方处签字确认。买卖合同约定，系争房屋转让价款185万元，甲方有义务安排乙方在此签署之日起3日内实地看房。转让协议约定，双方确认买卖合同约定的房价款185万元不包括房地产内附属设施、设备及室内装饰的价格；双方同意附属设施、设备及室内装饰的转让价58万元，乙方应于过户当日支付甲方38万元并于本房屋所含户口迁出后当日支付甲方20万元。2015年1月9日，原告(出售人、甲方)与被告滕志成、张金杰(买受人、乙方)订立《上海市房地产买卖合同》，其中由陈黎斌作为原告的代理人在合同甲方处签字确认。合同约定：甲乙双方通过第三人上海中原物业顾问有限公司闵驰二路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有系争房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，系争房屋建筑面积40.05平方米，房地产转让价款共计185万元。合同第四条约定，甲方于2015年3月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2015年1月17日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第2条约定，甲方承诺于2015年5月1日内办理原有户口迁出手续，若原有户口未能迁出，则每逾期一日，甲方按房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。合同附件三付款协议约定：甲乙双方应于签订本合同后至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税后三日内查询已购住房情况，代房地产管理部门出具查询结果之日起当日内支付甲方首期房款83万元(含已付定金)；待房地产管理部门出具购房人及名下住房情况的查询结果且收到乙方支付的首期房款后7日内，甲方应于抵押权人许可最短时限内全额还清其尚欠抵押权人借款余额，并将相关材料交上海中原代为办理抵押注销手续；待购房人及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果出具且甲方抵押登记注销后三个工作日内，甲乙双方申请办理产权过户手续，乙方当日支付甲方第二期房款87万元；乙方应于甲方户口迁出当日支付甲方10万元；待乙方取得房产证三日内，甲方将房地产交付乙方，乙方同时支付尾款5万元。合同签订后，滕志成、张金杰分别于2015年1月5日支付房款10万元(通过第三人转付陈黎斌)、于2015年1月9日支付房款73万元(向陈黎斌转账支付)、于2015年1月17日支付房款125万元(其中97万元向陈黎斌转账支付、28万元转账支付至陈黎斌指定的收款人陈某)、于2015年6月29日支付房款5万元(现金支付至陈黎斌)，共计支付购房款(含部分装修补偿款38万元)213万元，陈黎斌就上述各笔款项出具收款收据。审理中，滕志成、张金杰自认因系争房屋内尚有户口未迁出，故其按约未支付剩余30万元房款(含部分装修补偿款20万元)。2015年1月17日，三被告及第三人中介人员至房地产交易中心申办系争房屋产权过户手续；同日，系争房屋上权利人为施某某的抵押被涤除。滕志成、张金杰于2015年1月28日取得系争房屋的产权并于同年6月29日办理系争房屋的交接手续。审理中，原告称，其于2014年11月27日与案外人施某某签订《借款抵押合同》并办理公证，约定原告向施某某借款180万元，最终还款日期为2015年1月26日，以系争房屋作为抵押并约定抵押物价值180万元；其于同日按施某某指定为办理系争房屋抵押向陈黎斌出具委托书并进行公证；其于次日与施某某就该笔180万元借款又签订《房产抵押借款合同》，约定借款期限至2015年1月27日，并就系争房屋办理抵押登记，明确系争房屋已向孙某某抵押贷款140万元，本次为余额抵押，约定房产价值为320万元。原告当庭确认在取得施某某给付的180万元借款后，于2014年11月28日归还孙某某借款140万元并于同日涤除了孙某某在系争房屋上设定的140万元抵押。原告当庭亦自认，其未在约定最终还款期即2015年1月27日前向施某某还款，因原告提出续展借期，并按照施某某指示分别于2015年2月至6月向案外人朱某归还本金40.2万元，向施某某归还本金50万元。对此，陈黎斌认可原告与施某某的借贷关系，并称：因原告无法到期归还180万元又在外地工作无法自行出售房屋，故要求施某某为其寻找代理人即陈黎斌代为在借款到期前出售房屋；原告为出售房屋曾带陈黎斌实地看房，交付房产证原件及房屋钥匙。陈黎斌已在收到房款后向施某某转账支付180万元；而原告与朱某等存在其他借贷关系。因系争房屋存在先抵押140万，加上180万元借款，为办理抵押登记必须在《房产抵押借款合同》中作价320万元。审理中，就签订买卖合同前对陈黎斌身份及代理权限审查问题，滕志成、张金杰表示陈黎斌出示了公证委托书、房产证等材料，且第三人业务员保证操作过类似很多交易，故滕志成、张金杰相信了陈黎斌的代理权限并在整个交易中基本通过第三人与出售方联系；对此，第三人表示因陈黎斌挂牌时持有系争房屋房产证、公证委托书及产权人身份证复印件等材料，第三人向公证处核实了公证书的真实性，故相信陈黎斌的代理权限，整个交易过程未同原告联系或见面。就滕志成、张金杰购买系争房屋时是否实地看房，原告称其父母居住于系争房屋内，未曾有人看房；而三被告及第三人均确认，三被告曾在第三人业务人员陪同下进行看房，当时由陈黎斌持钥匙开门，未发现屋内有人，但有生活用品、家具等。就系争房屋买卖合同的签订、房屋实物交付及产权过户，三被告及第三人均确认由第三人业务人员陪同下完成，原告始终未出面，交房晚于买卖合同约定时间数月，滕志成、张金杰通过第三人与陈黎斌就交房交涉多次，最终陈黎斌于2015年6月底交付房屋。就系争房屋的转让价是否符合合同签订时的市场价。原告认为约定的抵押物(即系争房屋)价值为320万元，而按照原告提供的链家网上同一时期同一小区同类户型的成交均价约为68,000元/平方米，故系争房屋成交价明显低于市场价；滕志成、张金杰则认为其通过第三人居间购买系争房屋，当时查看了几处类似房源，价格约为250万元，至于系争房屋的价格243万元系通过中介与卖方协商确定，符合市场价，房款除涉及户口款项外均已支付；陈黎斌则称，不存在低价出售，三被告议价时，因滕志成、张金杰系全款支付、不贷款且还价厉害，故最后成交价在市场价区间的相对低值；第三人则认为，243万元的转让价比当时市场价略偏低(如贷款购房的一般在260万元至270万元区间，第三人处2015年1月1日成交的同一小区同一户型面积37.23平方米的房屋价格为257万元)，因当时滕志成、张金杰付款方式较好，现金一次性付款，不贷款，所以该价格是合理的。审理中，本院基于原告申请，先后委托华东政法大学司法鉴定中心、司法部司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对滕志成、张金杰提交的《附属设施、设备及室内转让协议》、《佣金确认书》及由陈黎斌出具的收款收据、房款收据、收据(共五张)上手写的签名、日期的笔墨形成时间进行鉴定。华东政法大学司法鉴定中心称其因技术条件受限无法进行鉴定，故作退件处理；后司法部司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于2017年5月3日出具司法鉴定意见书，就上述委托事项的鉴定意见为无法判断检材上手写签名、日期的形成时间。本院认为，从涉案买卖合同签订及实际履行情况看，滕志成、张金杰获取系争房屋出售信息、实地看房、磋商并签订买卖合同、后续交房、过户等均通过第三人中介公司，原告亦未提供证据证明三被告在涉案房屋交易前互相认识并恶意串通。关于陈黎斌代理行为的效力问题。原告向陈黎斌出具的公证委托书上所载代理权限包含出售房屋事项且原告在委托书下方空白处特别手写备注“对委托书附录所列委托事项均为委托人本人的真实意思表示，意思表示清楚、明确，且无遗漏”并签名，该委托书进行了公证，故原告作为完全民事行为能力人对向陈黎斌出具公证委托书的法律后果应有相应的预见和认知；同时，原告亦自认其未在约定还款期内向施某某还款，鉴于原告逾期还款，现陈黎斌在委托期限内持公证委托书及系争房屋房产证以原告名义对外签订房屋买卖合同、交房过户并收取房款的代理行为系有权代理，行为的后果应约束原告。另，因陈黎斌出示的是经公证的委托书、房产证，且第三人对此类交易认可并称对公证材料进行必要核查，故滕志成、张金杰自述其在相信第三人专业能力及公证书效力的情形下与原告代理人签订买卖合同，亦符合常理，本院认定滕志成、张金杰签订合同前已对陈黎斌的代理权限尽到必要审查注意义务。关于系争房屋是否缺失实地看房环节。现三被告及第三人均表示，三被告在中介陪同下进行了看房，当时由陈黎斌持有钥匙打开且未发现屋内有人。现原告提出滕志成、张金杰未实地看房的意见，但未提供充分证据，故本院对原告的该项意见难以采信。关于房屋价款是否明显低于市场价值。虽然系争房屋在出售给滕志成、张金杰前曾设定抵押债权320万元，但买卖合同签订时，系争房屋设定的债权为180万元，如原告与施某某曾约定系争房屋价值为320万元，与本案无关联性，且原告未进一步举证其与陈黎斌之间约定房屋售价320万元的充分证据，故该价格对滕志成、张金杰并无约束力。同时，根据原告举证的同时期同类房源的网上挂牌及成交信息，原告认可当时的成交均价为68,000元/平方米，结合三被告及第三人对此节的陈述，本院对原告提出系争房屋243万元的成交价明显低于市场价的意见不予采信。现滕志成、张金杰在中介居间下与原告代理人签订房屋买卖合同，按约支付了相应房款，完成房屋交付及过户，故涉案买卖合同主要义务基本已履行完毕。在原告并未提供充分证据证明三被告构成恶意串通损害原告合法利益的情形下，就原告主张涉案买卖合同无效，被告返还系争房屋并支付使用费的全部诉请，本院不予支持。至于如原告认为陈黎斌收取系争房屋房款未转付原告、施某某超出借款本息多收取还款，损害原告利益，系涉及买卖合同关系以外的其他法律关系，不属于本案处理范围，原告可另案主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回韩勇青的全部诉讼请求。本案案件受理费收取计21,450元、鉴定费3,300元，由韩勇青负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  黄晨辰人民陪审员  赵倩玲二〇一七年七月二十六日书 记 员  姚铭潮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……