云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初585号原告：陈某，女，1987年12月29日生，汉族，身份证登记住址：浙江省温岭市。委托诉讼代理人：方万萍，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南百巢实业有限公司，住所地：昆明市金江小区B16幢2-3层102室。法定代表人：徐宇飞，职务：总经理。委托诉讼代理人：吕江、陈天文，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。第三人：章某，男，1976年1月3日生，汉族，身份证登记住址：江西省上饶市余干县。第三人：尹某，女，1978年4月29日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。原告陈某诉被告云南百巢实业有限公司、第三人章某、尹某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方万萍，被告的委托诉讼代理人陈天文，第三人章某、尹某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告之间签订的合同编号为XXXXXXXX的租赁合同并腾还房屋；2、被告向原告支付拖欠的昆明市西山区万达广场X幢XX房屋自2016年6月1日计算至2016年10月21日的租金195924.89元；3、被告向原告支付违约金150026.4元；4、被告向原告支付昆明市西山区万达广场X幢XX房屋自2016年10月22日至被告实际交还房屋之日的房屋占有使用费（按合同约定租金的1.1倍计算）;5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月14日，原告委托陈建斌与被告签订《租赁合同》。合同约定：原告将位于昆明市西山区万达广场4幢A47的房屋出租给被告，被告每三个月向原告支付一次租金，第一期租金于双方签订《房屋及其附属设施、设备预交清单》之日起25个工作日内支付，之后每期租金应在已付租金租赁期届满后25个工作日内支付；任意一方怠于履行合同义务，或因任意一方原因致使合同根本目的无法实现，视为根本违约，违约方应向守约方支付合同总金额30%的违约金，且由此给对方造成损失的，违约方应予以赔偿，守约方有权单方面无条件解除合同。原告于2015年2月14日向被告交付了房屋，并签订了《房屋及其附属设施、设备预交清单》。但2016年5月31日后的租金被告均未支付，且占用房屋至今。原告多次催讨未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告云南百巢实业有限公司辩称，同意解除租赁合同，但涉案房屋已转租给第三人，希望原告能与第三人签订新的租赁合同；其愿意支付欠付的租金，但现公司租金周转困难，希望给予一定的时间；被告支付租金后原告没有损失，原告主张违约金没有依据；原告要求被告按租金1.1倍支付房屋占用费没有事实和法律依据。第三人章某、尹某辩称，希望与原告协商签订新的租赁合同，继续租赁涉案房屋。若与原告不能达成一致，要求被告退还押金并支付装修费和补偿费。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的快递单，因该证据来源合法，内容完备，本院对其真实性予以确认；二、原告提交的《律师函》，因系原告单方出具，是否与原告寄出的为同一文件未能核实，本院不予确认；三、第三人章某、尹某提交的两份《商铺租赁合同》，因该证据来源合法、内容完备，合同双方均无异议，故本院对该证据予以确认。经审理，本院确认以下法律事实：原告的授权代理人与被告签订《租赁合同》，原告为出租人甲方，被告为承租人乙方，约定：乙方承租甲方位于昆明市西山区万达广场X幢XX号的房屋，建筑面积157.26平方米;租赁期限自2015年6月1日起至2020年5月31日止；甲方于2015年2月14日将房屋及其附属设施、设备交付乙方使用，房屋交付时，双方签订书面《房屋及其附属设施、设备预交清单》确定移交事实。甲方给予乙方自2015年2月14日起至2015年5月31日止的免租期，以便乙方进行清理、装修等前期工作，租金自免租期限满次日开始计算；租金按递增方式计算：自2015年6月1日起至2016年5月31日为500088元，自2016年6月1日起至2017年5月31日为500088元，自2017年6月1日起至2018年5月31日为525092元，自2018年6月1日起至2019年5月31日为551347元，自2019年6月1日起至2020年5月31日为578914元，乙方每叁个月支付一次租金，乙方应在甲方交付房屋及其附属设施、设备，双方签订《房屋及其附属设施、设备预交清单》之日起25个工作日内向甲方支付第一期租金，之后每期租金在已付款租赁期届满后25个工作日内支付下期租金；甲方同意乙方可将房屋转租给第三方；任意一方怠于履行合同义务视为根本违约，一方违约，违约方应向守约方支付合同总金额30%的违约金，且由此给对方造成损失的，违约方应予以赔偿，守约方有权单方面无条件解除合同；乙方应在合同解除后10日内将房屋交还甲方，逾期未交还的，应按实际占用时间，以当年日租金1.1倍标准向甲方支付房屋使用费。原、被告签订了《房屋及其附属设施、设备预交清单》。2017年1月5日，被告将上述房屋中66.63平米的面积转租给第三人章某使用。2017年2月16日，被告将上述房屋中12平米的面积转租给第三人尹某使用。庭审中，被告表示同意解除合同，原告确认2016年5月31日前的房屋租金被告已全额支付。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性效力规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。原告依约向被告交付了租赁房屋，被告既应向原告履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定:“当事人协商一致，可以解除合同”及双方合同约定“乙方应在合同解除后10日内将房屋交还甲方”本案中，原告请求判令解除原、被告签订的《租赁合同》并腾还房屋,庭审中被告明确表示同意解除合同，原告诉请符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付2016年6月1日至2016年10月21日租金195924.89元的诉讼请求，被告确认上述期间的租金尚未支付，现双方约定的租金支付期限已届满，原告主张的金额符合双方约定的支付标准，故本院对原告的该项诉请予以支持。对于原告主张的违约金，双方合同中有明确约定，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告未能提交充分、有效的证据证实其损失情况，结合本案合同性质、目的，履行情况、预期利益等因素，原告主张的违约金过高，本院酌情支持35000元。对于原告主张按约定租金的1.1倍支付自2016年10月22日至实际交还房屋之日的房屋使用费的诉讼请求，被告实际腾还房屋前应支付相应费用。但按约定租金的1.1倍支付，系承担违约责任的另一形式，而原告已主张了相关损失，本院也于前文中进行了评述，故对于原告的该项诉请本院仅支持自2016年10月22日至被告实际腾还房屋之日按合同约定租金计算的费用。另，因双方约定的租金只约定至2020年5月31日且自2019年6月1日起至2020年5月31日为578914元，故2020年5月31日后的房屋使用费按年578914元计算。至于第三人章某、尹某的意见，第三人可就涉案房屋的租赁与原告自行协商，而要求被告退还押金并支付装修费和补偿费，因与本案不是同一法律关系，第三人可另行起诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告陈某与被告云南百巢实业有限公司签订的合同编号为XXXXXXXX的《租赁合同》，被告云南百巢实业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆明市西山区万达广场X幢XX号的房屋腾还原告陈某；二、被告云南百巢实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈某昆明市西山区万达广场X幢XX号房屋自2016年6月1日至2016年10月21日的租金195924.89元；三、被告云南百巢实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈某违约金35000元；四、被告云南百巢实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈某昆明市西山区万达广场X幢XX号房屋自2016年10月22日至被告实际腾还房屋之日按合同约定租金计算的费用（约定租金为：自2016年6月1日起至2017年5月31日为500088元，自2017年6月1日起至2018年5月31日为525092元，自2018年6月1日起至2019年5月31日为551347元，自2019年6月1日起至2020年5月31日为578914元）；五、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8026元（原告已预交），由被告云南百巢实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  张宗波人民陪审员  贺加敏人民陪审员  李兰芝二〇一七年七月四日书 记 员  赵亚萍