上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初11234号原告：沈小妹，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：钱某。被告：卢跃良，住浙江省。原告沈小妹与被告卢跃良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理，依法适用简易程序，由审判员周颖独任审判。本案于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告沈小妹的委托诉讼代理人钱东生，被告卢跃良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈小妹向本院提出诉讼请求如下：1.被告退还原告房款人民币100,000元(以下币种均为人民币);2.被告双倍返还定金100,000元;3.被告赔偿原告因房屋涨价给原告造成的损失800,000元。事实和理由如下：2015年9月30日，原、被告经销售人员介绍签订《住宅订购协议》，约定原告购买被告位于上海市闵行区马桥镇富国路XXX弄XXX-XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，总房款为2,100,000元。协议第九条约定，2015年9月30日前支付总房款的30%为首付款，2015年12月10日前被告更名成功后原告付清余款。9月30日晚，原告支付被告现金50,000元，通过网络支付房款100,000元，另530,000元由于被告账户和银行系统原因未支付成功。后经原、被告及销售人员共同商议，待过了国庆长假银行正常营业后，由原、被告至银行办理付款手续。2015年10月1日，被告和销售人员商议后，由销售人员通知原告，将付款方式变更为，完成房屋更名后，将余款一次性付清。上述付款方式在原、被告于2015年10月8日及同年10月9日的短信和电话中得到确认。合同第四条约定，在规定期限内，被告若未经原告同意将该房屋另售第三方的，原告有权要求被告双倍返还已支付的定金。合同第十条约定，如更名不成功，被告全额退还原告已支付的房款。原告认为，原、被告签订的《住宅订购协议》合法有效，被告应按约履行。涉案房屋更名日期(2015年12月10日)已过，至今原告未收到被告关于涉案房屋的更名材料。期间，原告多次催促被告履约，但被告由于房屋涨价原因怠于履行，致使原告因房价高涨蒙受重大经济损失。2016年12月7日，被告发短信给原告，告知该房屋不能更名过户给原告。经原告查询，涉案房屋已经出售他人。被告未经原告同意恶意违约，高价将房屋另售他人，导致合同无法继续履行，已构成违约。故原告请求法院判如所请。被告卢跃良辩称，案外人陈某经营栏杆、窨井盖等工程生意，涉案房屋的开发商因欠付其与案外人陈某等人工程款，遂欲将房屋抵偿给案外人陈某、胡某某等人，后其与开发商之间未就抵偿事宜达成一致，其就无法将涉案房屋过户给原告。涉案房屋的住宅订购合同，原本应该由他人签订，因签订人当日未带身份证，故由其代为签订。原告支付的100,000元虽然汇款至其银行卡内，但是银行卡及交易密码，其都交给了案外人胡某某。现案外人胡某某等人未将钱款交付给被告。但被告仍同意向原告返还100,000元购房款。关于50,000元定金，被告没有收到，不同意双倍返还。对于800,000元损失，被告不同意赔偿。本院经审理认定事实如下：2015年9月30日，被告卢跃良(甲方)与原告沈小妹(乙方)就买卖涉案房屋签订《住宅订购协议》，房屋总价为2,100,000元。协议载明，定金收讫50,000元。协议第二条约定，乙方已支付的定金作为对双方订立《上海市商品房预(出)售合同》的担保。签订合同后，乙方支付的立约定金转为房价款。协议第九条约定，2015年9月30日前支付总房款的30%为首付款630,000元，2015年12月10日前付清余款1,470,000元。协议第十条约定，甲方更名成功后，乙方支付1,470,000元，如更名不成功，甲方全额退还乙方已支付的房款。协议尾部，被告在“收款人”处签字。当日，原告分两笔共计向被告转账100,000元，转账业务回单“摘要”记载：富国路XXX弄XXX-XXX号XXX室房款。2016年1月25日，原告发函被告，载明原告认为被告未按约于2015年12月10日前完成涉案房屋更名手续，影响原告与开发商签订商品房预售合同，被告构成违约，应承担违约责任，赔偿原告全部损失。2016年10月，原告另行购买位于本市青浦区房屋，面积为172.50平方米，房屋总价为6,422,882元。另查明，2015年10月至2016年1月期间，原、被告多次通过电话、短信等方式就涉案房屋的买卖事宜进行沟通。其中，原告于2015年10月9日致电被告，确认变更付款方式，被告表示无异议；被告于2016年12月7日向原告发送短信，内容为：“刚打电话问了房子的事，办不好，你把卡号发来，钱退给你。”还查明，涉案房屋所在小区为马桥某园，备案的开盘日期为2015年3月28日，该小区28-29号楼的备案预售价格区间为24,900元至30,600元。原告自称现涉案房屋已被出售，该房屋于2017年1月6日的出售价格为275万余元。以上事实，由原告提供的住宅订购协议、住宅订购函及邮寄凭证、银行业务回单、短信及电话往来记录、从房地产交易服务网下载的马桥某园户列表、项目信息表、商品房预售合同等，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。原告提供的由其与房地产中介公司之间的往来邮件记录、从房价网下载的房产评估信息、房调报告、网易房产数据明细等，与本案不具有关联系，本院对上述证据的证明效力不予确认。本院认为，涉案房屋原为预售商品房，原、被告就该房屋签订的住宅订购协议系当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议的约定，被告担保原告可就该房屋签订商品房预售合同。原告为此支付定金50,000元。然被告并未按约于2015年12月10日前完成所谓的“更名手续”，致使原告未能就涉案房屋签订商品房预售合同。由此，被告理应承担违约责任。原告主张被告双倍返还定金100,000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩未收到50,000元，因住宅订购协议上已清楚载明收讫定金50,000元并由被告签名确认，故本院就被告的上述抗辩意见不予采信。原告主张返还100,000元房款，被告于本案中确认收到并表示同意返还，本院就原告的该项诉讼请求予以支持。至于原告主张房价上涨所致的损失，本院认为，首先，原告为购买涉案房屋仅向被告支付150,000元(包括50,000元定金及100,000元房款)，未签订商品房预售合同，被告虽存在违约行为，但其违约行为不足以阻碍原告进行其他房屋交易。其次，通过原、被告双方关于“如更名不成功，甲方(即被告)全额退还乙方(即原告)已支付的房款”的约定也可以看出，原、被告之间对于出现“更名不成功”这一情形均有所预期，由此双方就后果的处理进行了约定，即由被告向原告退还房款。再次，原告作为守约方，在“更名不成功”这一事实发生后，在被告已经违约的情况下，其自身亦负有减损义务。最后，本院还注意到，原告自称该房屋于2017年1月6日的出售价格为275万余元，与原、被告之间的住宅订购协议约定的房屋转让价格2,100,000元之间的差价也未及800,000元之多。综上，本院在已按照定金法则判令被告双倍返还定金并返还房款的情况下，就原告所主张的800,000元差价损失不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告卢跃良于本判决生效之日起十日内双倍返还原告沈小妹定金人民币100,000元；二、被告卢跃良于本判决生效之日起十日内返还原告沈小妹房款人民币100,000元；三、驳回原告沈小妹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,900元，由原告沈小妹负担5,520元，由被告卢跃良负担1,380元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇一七年七月二十四日书记员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。