福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0205民初1619号原告：周丰福，男，1956年1月16日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区,现住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：吴钟灵，福建磊达律师事务所律师。委托诉讼代理人：方志雄，福建磊达律师事务所律师。被告：柯某2，男，1985年9月4日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：王华榕，福建闽鹭律师事务所律师。委托诉讼代理人：林燕秋，福建闽鹭律师事务所律师。被告：柯某3，女,1984年11月29日出生，汉族,住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：王华榕，福建闽鹭律师事务所律师。委托诉讼代理人：林燕秋，福建闽鹭律师事务所律师。被告：柯某1，男，2010年11月2日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。法定代理人：柯某2、柯某3，自然情况同上。委托诉讼代理人：王华榕，福建闽鹭律师事务所律师。委托诉讼代理人：林燕秋，福建闽鹭律师事务所律师。原告周丰福与被告柯某2、柯某3房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，本院依原告周丰福申请依法追加柯某1作为本案共同被告参加诉讼，本案依法适用简易程序于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告周丰福的委托诉讼代理人吴钟灵、方志雄，被告柯某2、柯某3、柯某1的共同委托诉讼代理人王华榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周丰福向本院提出诉讼请求：一、判令柯某2、柯某3、柯某1将厦门市海沧区水云湾17号楼82梯303室房屋产权过户登记到周丰福名下；2、柯某2、柯某3、柯某1承担周丰福支付的律师费39000元（人民币，以下币种同）；3、柯某2、柯某3、柯某1承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用。事实与理由：周丰福与柯某2、柯某3于2015年5月7日签订《房地产居间合同》（编号0000644）、《房产预约买卖合同》（编号No0001610）各一份，约定柯某2、柯某3将厦门市海沧区水云湾17号楼82梯303室房屋卖给周丰福，房屋总价款1140000元，于2015年5月29日支付首期款940000元,于2015年7月29日前支付100000元，于房屋产权过户到周丰福名下后付清余款100000元;约定一手产权证办出后，柯某2、柯某3须及时无条件与周丰福联系办理房产过户登记手续；约定双方应互相配合办理二手产权过户，并保证于一手产权办出后30日内去办理房屋权证过户手续并提供办理房屋权证过户登记手续所需的材料和手续；约定若因一方违约导致涉诉，守约方因此而支出的诉讼费、律师费由违约方承担。合同签定后，周丰福依约向柯某2、柯某3支付了购房价款1040000元。2015年5月29曰，柯某2、柯某3依约将房屋交付给周丰福入住。现该房屋一手产权证已经办理完毕，且2017年4月初，厦门市海沧区嵩屿街道拆迁办已经通知柯某2、柯某3领取产权手续，但柯某2、柯某3至今未领取产权手续，且未及时通知周丰福办理过户登记手续。经周丰福及中介方厦门市海沧区孟氏橙堡房屋中介服务部多次催促,柯某2、柯某3均以各种理由搪塞不领取一手产权手续。柯某2、柯某3、柯某1共同辩称，一、柯某2、柯某3、柯某1不是本案适格的被告。2014年7月30日，柯某2将案涉房屋出售给案外人温双喜，根据协议约定，柯某2以温先进的名义办理了公证委托书。此后温双喜又将案涉房屋出售给周丰福，案涉房产预约买卖合同书上没有柯某2、柯某3、柯某1的签字，基于合同相对性，周丰福与柯某2、柯某3、柯某1之间不存在房屋买卖法律关系。二、案涉房产的共有权人系柯某2、柯某3、柯某1，柯某1系未成年人，其法律行为应由柯某2、柯某3代为履行，案涉公证委托书未将柯某1列为案涉房产的产权人和委托人，不产生合法有效的授权委托效力，温先进无权进行委托书列明的行为。三、案涉房屋预约买卖合同及房产居间合同因不当处分柯某1的财产，系无效合同。四、案涉房屋在出售之时未取得权属证书，属于不得转让的房产。周丰福在购买案涉房产之时，未尽到注意义务，存在未尽审查义务之过错。本院经审理认定事实如下：2014年6月14日，厦门市海沧区土地房屋征收办公室（甲方）与被征收人柯某2（乙方）签订《房屋征收补偿安置协议书》（编号：厦海政【2012】99号，NOB191-3号），协议：乙方被征收房屋全部实行产权调换，安置房的地点在水云湾2号楼408室、水云湾17号楼303室……。2014年10月31日，柯某2、柯某3（委托人）与温先进（被委托人）在厦门市海沧区公证处签订了一份《委托书》，委托事项及权限：委托人柯某2、柯某3系夫妻关系，在委托人就坐落于厦门市海沧区房屋所享有的权利范围内，因委托人事务繁忙，特委托温先进作为委托人的代理人，代为办理、领取并保管土地房屋权证、代为缴纳相关税费；代为出售上述安置房，代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房产交付等，代为签署房地产买卖合同及相关协议文件；代为与买方到厦门市国土资源与房产管理局办理上述安置房的权属过户登记手续并签署相关文件；代为收取房款及其他款项；……。2015年5月7日，受托人温先进代柯某2、柯某3与买受人周丰福、居间人孟氏房产有限公司签订了《房地产居间合同》，合同约定：委托标的坐落于厦门市海沧区，购房总价款为114万元，买受人向居间人支付中介费2万元及代办费800元。同日，受托人温先进代柯某2、柯某3（甲方）与买受人周丰福（乙方）签订了《房产预约买卖合同》，合同约定：1、乙方向甲方购买坐落于厦门市海沧区的拆迁安置房，建筑面积91平方米；2、双方同意上述房产的购房总价款为为114万元；3、本协议签订之日，乙方向甲方支付购房定金10万元整；4、甲乙双方同意，乙方将上述购房款分四次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。乙方于2015年5月29日前（含定金公证委托办理当日）向甲方支付首期款人民币94万元整，乙方于2015年7月29日前向甲方支付部分款10万元整；5、一手产权证办至甲方名下30日内，甲方必须通知乙方办理产权过户，待乙方办理二手产权过户当日应付余款10万元；6、甲方于2015年5月29日前将上述房产交由乙方使用管理，并配合乙方办理水、电、煤气、有线电视、物业管理等相应过户手续，并由乙方承担过户费用；7、办理甲方名下的一手产权证及乙方名下的二手产权证过程中，甲乙双方应无条件提供相应的证件资料或予以协助，并保证于一手产权办出后30日内去办理二手产权过户。若因甲方原因导致产权过户拖延的，每拖延一日，按乙方已付购房款的0.05%按日向乙方支付违约金，一手产权办出后50日内仍无法过户，则乙方有权解除合同，甲方立即返还乙方全部购房款及赔偿违约金228000元整；8、补充约定：甲方代理人温先进在与乙方办理公证委托当日和二手产权交易过户当日，必须无偿全力配合办理及提供原产权人夫妻二人相关资料等，否则乙方有权追究代理人法律责任。若因一方违约导致涉诉，守约方因此而支出的诉讼费、律师费由违约方承担。2015年5月7日，周丰福委托案外人曾祥锋通过尾数6691的银行账户向温先进转账50000元购房定金。2015年5月8日，周丰福委托案外人周碧惠通过尾数2156的银行账户向温先进转账50000元购房定金。温先进出具《收据》一张，载明“兹收到周丰福购买厦门市海沧区房产的购房定金拾万元整。”2015年5月29日，周丰福通过尾数8779的银行账户向温先进转账840000元的购房首付款，同日温先进出具《收据》一张，载明“兹收到周丰福购买厦门市海沧区房产的购房首付款捌拾肆万元整。”2015年7月27日，温先进出具《收据》一张，载明“兹收到周丰福购买厦门市海沧区房产的购房款拾肆万元整。”2016年9月5日，厦门市海沧区土地房屋征收办公室（甲方）与被征收人柯某2、柯某3、柯某1（乙方）再次签订《房屋征收补偿安置协议书》（编号：厦海政【2012】99号，NOB191-3号），除被征收人处列明柯某2、柯某3、柯某1三人与前述《房屋征收补偿安置协议书》不一致外，其他协议内容与2014年6月14日签订的《房屋征收补偿安置协议书》一致。另查明：1、2015年5月29日，周丰福自收房之日起居住至今。2、周丰福为本次诉讼支出律师费39000元。3、柯某2提交《房产买卖协议》一份，载明：2014年7月30日，柯某2（甲方）与温双喜（乙方）签订《房产买卖协议》一份，约定：甲方同意将坐落于厦门市海沧区的房产出售给乙方，乙方于协议签订之日支付甲方购房定金5万元，于2014年5月15日前向甲方支付人民币45万元、于2014年9月15日之前支付3万元、其余于一手产权证办理当日支付等。柯某2拟证明，案涉房产所有权人为案外人温双喜，三被告非本案适格被告。4、案件审理过程中，周丰福提出保全申请，并已交纳保全费5000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。柯某2、柯某3与周丰福签订的《房地产居间合同》、《房产预约买卖合同》，温先进作为柯某2、柯某3的代理人，有经过公证的委托书为证，上述合同对柯某2、柯某3产生法律上之约束力。上述合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点在于上述合同对柯某1是否产生法律上之约束力。柯某1在讼争合同签订之时为不满十周岁之未成年人，依据法律规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。柯某2、柯某3作为柯某1的法定代理人，且案涉房产为拆迁安置房，双方合同签订之时的拆迁协议载明的安置对象仅记载柯某2、柯某3，周丰福有理由相信柯某2、柯某3有权代为处分柯某1共有之房产份额部分，柯某2、柯某3、柯某1以委托书及房产买卖合同未列明柯某1之名字而主张对柯某1不产生法律之约束力，缺乏事实及法律依据。根据查明的事实，周丰福已实际支付绝大部分购房款并实际占有案涉房屋，柯某2、柯某3辩称不知情与常理及事实相悖。周丰福请求柯某2、柯某3、柯某1将厦门市海沧区水云湾17号楼82梯303室房屋产权过户登记到周丰福名下，有相应的合同及法律依据，本院依法予以支持。周丰福还请求柯某2、柯某3、柯某1支付律师费39000元，有相应的合同及事实依据，本院依法予以支持。周丰福还请求柯某2、柯某3、柯某1支付保全费5000元，有相应的法律依据，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告柯某2、柯某3、柯某1于判决生效之日起十日内将厦门市海沧区水云湾17号楼82梯303室房屋产权过户登记到原告周丰福名下；二、被告柯某2、柯某3、柯某1于判决生效之日起十日内支付原告周丰福律师费39000元；三、被告柯某2、柯某3、柯某1于判决生效之日起十日内支付原告周丰福保全费5000元。如被告柯某2、柯某3、柯某1未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取450元，由被告柯某2、柯某3、柯某1负担，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 黄玉梅二〇一七年七月十七日法官助理 林 烨代书记员 刘盛达附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第12十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。