呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终406号上诉人(原审被告)：内蒙古金厦房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金山开发区电力城西济隆小区2#楼5单元101室。法定代表人：杨义恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建华，该公司法务，住内蒙古自治区清水河县。委托诉讼代理人：王立平，该公司员工，住内蒙古自治区霍林郭勒市。被上诉人(原审原告)：陈海霞，个体经营者，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：胡美霞，内蒙古庆胜律师事务所律师。上诉人内蒙古金厦房地产开发有限公司（以下简称金厦公司）因与被上诉人陈海霞房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2016）内0121民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金厦公司的委托诉讼代理人王建华、被上诉人陈海霞及其委托诉讼代理人胡美霞到庭参加诉讼。审理过程中，当事人向本院申请调解，扣除调解期限三个月。本案现已审理终结。金厦公司上诉请求：1、撤销一审判决，继续履行合同；2、一、二审诉讼费用由陈海霞承担。事实和理由：一、双方在签订合同后于2014年6月10日取得房屋所有权证书，在取得房屋所有权证书之前在2013年12月20日该项开发工程已经全部竣工并且具备验收条件，验收主管单位于2014年1月8日完成竣工验收，按照双方签订的房屋买卖合同所约定的条款并结合关于建设工程相关法律规定，至此，金厦公司已经具备办理银行按揭贷款的全部条件，按照中国人民银行关于办理按揭贷款条件的相关流程的规定，至此金厦公司的行为义务已经全部履行完毕，陈海霞需具备发放贷款的条件并提供合法有效的贷款资料由银行进行审核通过，方可办理银行按揭。根据合同约定，陈海霞应当履行支付购房款的义务；二、房屋2013年12月31日已经通知交付房屋，2015年7月17日又以公告形式通知业主交付房屋，后陈海霞未依约办理手续，应由其承担违约责任；三、一审判决认定双方没有约定按揭贷款的期限，认为解除权行使没有超过除斥期间，属于理解错误。陈海霞辩称，金厦公司所述与本案事实不符。首先，本案基本事实是，2012年11月4日，双方签订商品房买卖合同，合同对于房款的支付、房屋交接及违约责任约定，明确房屋为265770元，支付现金，余款26万元办理按揭，同时约定交房时间。后因工程没有验收合格，房屋没有交付。2015年7月17日，金厦公司公告房屋具备交房条件，公告发出后陈海霞办理交房手续，因为无法办理按揭贷款，金厦公司要求陈海霞一次性交房款。因陈海霞无法支付巨额房款，2016年3月向土默特左旗人民法院提起诉讼，要求解除合同，退还购房款，及对方承担违约责任。因此，金厦公司所称完成交房义务与本案事实情况不符，本案所涉房屋没有交付陈海霞；第二，办理按揭双方约定是金厦公司的义务，无法办理，金厦公司应承担相应违约责任。一审中，金厦公司称因银行政策原因无法办理按揭，陈海霞无从知晓如何办理按揭，因此该项义务金厦公司无法按照合同履行，一次性付款陈海霞无法完成，故陈海霞享有约定及法定解除权；第三，本案陈海霞解除权没有超过除斥期间，按揭具体期限没有约定，2015年7月18日至7月25日，交房过程中因无法办理按揭协商未果，从公告的交房时间计算，至起诉没有超过一年，因此关于除斥期间的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，应维持。陈海霞向一审法院起诉请求：1、判令解除陈海霞与金厦公司在2012年11月4日签订的商品房买卖合同；2、判令返还购房款265770元，利息108965元。一审法院认定事实：陈海霞于2012年11月4日与金厦公司签订商品房买卖合同，陈海霞购买金厦公司位于呼和浩特市××区号，面积为36.26平方米，每套价款为525770元（陈海霞以按揭购房方式购买，首付265770元，贷款260000元）。金厦公司未在合同约定的交付日期将房屋交付陈海霞。合同签订后，陈海霞的按揭贷款没有办下。金厦公司于2014年6月10日取得整体楼盘的房屋所有权证，陈海霞购买的商品房的房本至今未取得。一审法院认为，购房人与开发商的购房合同可以约定由谁办理银行按揭手续，如果购房合同没有就按揭事宜作出详细约定，在无法确认双方义务的情况下，购房人与开发商之间的商品房买卖按揭纠纷应当依照商品房买卖中的交易习惯予以解决。而根据商品房买卖交易习惯，确定按揭贷款银行以及联系按揭银行均应由开发商负责。本案中，陈海霞购买金厦公司开发的商品房，交付首付款后，一直无法办理按揭贷款，金厦公司虽称其于2014年6月已取得房屋所有权证，但其未提供已确定按揭贷款银行以及联系按揭贷款银行的证据，在金厦公司未确定贷款银行的情况下，导致陈海霞至今无法办理银行按揭贷款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人。金厦公司称陈海霞关于解除合同的诉讼请求已过除斥期间，根据法律规定：法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。陈海霞、金厦公司未就贷款期限做约定，陈海霞解除合同的请求未过除斥期间。故陈海霞解除合同及返还购房款265770元的诉讼请求予以支持。关于陈海霞双倍利息的请求较高，酌情支持陈海霞利息的请求为从2012年7月13日开始计息（利息按中国人民银行当年同期贷款利率）直至给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第二十三条规定，判决：一、依法解除陈海霞与内蒙古金厦房地产开发有限公司签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》；二、内蒙古金厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈海霞购房款265770元；三、内蒙古金厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈海霞购房款265770元的利息，该利息从2012年7月9日起计算（利息按中国人民银行同期贷款利率）直至实际给付之日止；四、驳回陈海霞的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实认定如下：（一）《商品房买卖合同》第八条第一款约定”出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格和合同约定的房屋交付买受人使用。”第九条1.2约定”逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”（二）二审期间，金厦公司提出三种无法办理按揭贷款的替代付款方案供业主选择，即先交付房屋，尾款按照银行按揭贷款利率分月支付、尾款按照中国人民银行发布的基准按揭贷款利率分月支付、尾款用返租租金逐月抵顶。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：陈海霞主张解除其与金厦公司签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款及利息的诉讼请求，是否有事实和法律依据。一、关于陈海霞是否可以依据约定行使逾期交房解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定”法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定”解除权行使的合理期限为三个月”，是对经催告后的合理期间，进行的补充规定；该条规定的”解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”是对没有经过催告行使解除权期限的补充规定。本案中，金厦公司未提供证据证明其曾催告陈海霞行使解除权，故陈海霞的解除权应在发生之日起一年内行使。陈海霞主张金厦公司2015年7月17日发出《公告》是对约定的房屋交付时间进行了变更，故解除权的行使应从2015年7月25日后的90日开始计算期间。首先，如认为双方协议变更了房屋交付的履行时间，因金厦公司在变更后的履行期限内可以交付房屋，则陈海霞无法取得合同约定的逾期交房解除权；其次，该《公告》内容为”已付清房款尚未办理房屋交接手续的业主，请于2015年7月18日-7月25日办理交房事宜...未付清房款业主，请于本公告发布之日起十日内支付余款后办理交房事宜...”从公告的内容以及形式看，该公告仅是金厦公司单方催款和通知办理交房手续，并非双方协议变更交房日期，故约定的交房日期仍为2013年12月31日前，金厦公司存在逾期交付房屋的违约行为。本案中，双方当事人约定的行使逾期交房解除权的条件于2014年4月2日成就，陈海霞至此享有合同解除权。根据上述规定，因陈海霞行使该权利时已经超过一年，故该解除权已经消灭。对于合同约定的其他解除权，可待约定的解除权条件成就后，另行主张。二、关于陈海霞是否可以依据其他法律规定解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定”在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”根据该规定，陈海霞应举证证明可以按照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同，现陈海霞未提交证据证明存在符合第（一）、（二）、（三）、（五）项解除情形的事实，故不能据上述几项规定解除合同。对于是否存在符合第（四）项解除情形的事实，”当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”由该条可知，依据该条解除合同应符合两个要件，一是当事人一方违约，二是因违约导致合同目的不能实现。本案中，金厦公司存在违约行为，第一个要件已经满足。该违约行为是否必然导致合同目的不能实现呢？在本案审理过程中，金厦公司数次表示，可以按照银行按揭贷款金额和期限，分期向金厦公司支付购房款，且书面表示利息低于银行按揭贷款。《商品房买卖合同》中，出卖人的目的是收取合同价款，买受人的目的是取得房屋。首先，现房屋已经可以交付，且部分买受人已经受领房屋，故现有证据不能证明买受人的合同目的无法实现；其次，无法办理银行按揭贷款的直接后果是，可能导致出卖人收取价款的合同目的无法实现，现出卖人提出的先交付房屋用返租租金抵偿尾款和分期付款等替代方案没有损害买受人的利益，出卖人收取价款的合同目的可以实现，故现有证据不能证明合同目的无法实现。信守合同是合同法的重要原则之一，其要义为，依法订立并生效的合同在当事人之间具有相当于法律的效力，除依法定或约定外，即使一方违约时，在可以自行补救的前提下，也不可轻易解除合同。如在合同目的可以实现的情况下允许解除合同，无疑会使合同的约束力以及市场交易的环境遭到破坏，造成当事人交易成本的增加，于社会整体利益无益。所以，依据第（四）项解除合同必须要达到合同目的根本不能实现的标准，现金厦公司虽存在违约行为，但因双方的合同目的均可以实现，不符合该项规定的第二个要件，故不能据第（四）项解除合同。综上所述，金厦公司的部分上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实存在瑕疵，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销土默特左旗人民法院（2016）内0121民初470号民事判决；二、驳回陈海霞的诉讼请求。一审案件受理费3460元，二审案件受理费6920元，共计10380元，由陈海霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  马国民审 判 员  孙 昊代理审判员  王 晶二〇一七年七月十七日书 记 员  秦俐娟