上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3145号上诉人(原审被告)：上海享乐厨坊餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：孙艺，总经理。被上诉人(原审原告)：上海神旺房地产有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李玉生，董事长。委托诉讼代理人：曾庆仁，上海森岳律师事务所律师。上诉人上海享乐厨坊餐饮管理有限公司(以下简称“享乐厨坊公司”)因与被上诉人上海神旺房地产有限公司(以下简称“神旺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初18835号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人享乐厨坊公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人将其所有的上海市石门一路XXX号XXX层建筑面积为55平方米部分(以下简称“系争房屋”)出租给上诉人，根据上诉人提供的证据及实际情况证明施工周期应为2015年8月31日至2015年12月7日，施工期间对上诉人的经营影响绝非仅仅11天。车库环氧地坪的施工对人体产生三种危害，噪音、粉尘、总挥发物有机物(TVOC)危害。根据上诉人和被上诉人提供的空气检测报告TVOC分别超标四倍多和两倍多。环氧地坪施工过程中会存在安全隐患。因此被上诉人车库环氧地坪施工对上诉人的影响并非一审认定11天，而是2015年8月31日至2015年12月7日，再加7天(根据空气检测规范施工结束＞7天后检测)；二、造成上诉人2015年11月11日起无法继续经营是由于被上诉人未尽义务提供系争房屋符合法律规范的原消防审批文件让上诉人无法办理消防审批，从而使上诉人在系争房屋中无法继续经营；三、因门厅墙砖大面积多次脱落不是偶然性情况，需要彻底解决和修缮，已经严重影响上诉人和其顾客的人身安全，上诉人要求被上诉人马上彻底修复墙砖，停止违约行为；四、对合同解除后，因上诉人占有系争房屋，故要求按照原租金支付给被上诉人存在异议。上诉人认为被上诉人应该对上诉人提出办证证明资料问题，墙砖安全隐患问题，车库施工停业问题，消防责令整改停业问题解决后才搬迁。被上诉人神旺公司辩称，不同意上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、车库地坪施工问题，施工期间对上诉人经营产生一定影响，故该期间11天租金已经减免；二、上诉人已领取营业执照，一直在正常经营，消防单位的责令整改并未要求上诉人停业整顿，消防单位也未实际处罚上诉人；三、墙砖脱落问题，只发生一次在门廊部分脱落了一块瓷砖，被上诉人及物业公司及时予以补救，并未影响经营；四、事实上，上诉人从2015年8月开始拖欠租金，被上诉人一直催促上诉人付款，但上诉人并未付款。被上诉人神旺公司向一审法院起诉请求：1、确认上诉人与被上诉人之间所签署的《上海市房屋租赁合同》于2016年3月16日解除；2、享乐厨坊公司支付欠付租金人民币(以下币种均为人民币)30,366.69元，并以上述欠付租金为本金，以每日3‰为标准，自2016年3月16日起至判决生效之日止计算滞纳金；3、享乐厨坊公司支付房屋使用费，自2016年3月16日起计算至实际返还房屋之日；4、享乐厨坊公司将通道处塑钢门拆除，搬离系争房屋，将房屋恢复原状交给神旺公司。一审法院认定事实：上海市静安区石门一路XXX号房屋系神旺公司名下房产，房屋用途为特种用途，(另有备注：新建商品房，土地用途：商、办(其中商业用地土地使用年限为40年，办公用地土地使用年限为50年，起始日期均为2001年6月19日)。2012年8月3日，神旺公司(甲方)与上海桌游咖啡吧有限公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》一份，约定：神旺公司将其所有的系争房屋出租给享乐厨坊公司作为经营之用，建筑面积为55平方米，房屋用途为商办综合，房屋类型为新建商户，结构为钢混。甲方于2012年9月1日前向乙方交付该房屋，房屋租期自2012年9月1日起至2018年8月31日止，2012年9月1日至2014年8月31日月租金为3,700元；2014年9月1日至2015年8月31日月租金为3,885元；2015年9月1日至2016年8月31日月租金为4,079.25元；2016年9月1日至2017年8月31日月租金为4,283.21元；2017年9月1日至2018年8月31日月租金为4,497.37元；物业管理费为每月1,466.2元。乙方应于每月1日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日3‰的标准支付违约金。合同生效之日起5日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，金额为2个月租金及2个月物业费标准，合计7,400元。租赁关系中止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用，剩余部分无息归还乙方。若乙方向甲方拖欠支付根据本合同规定应向甲方支付的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、其他费用等各项费用超过十天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求日息3‰的滞纳金。乙方未能按照本合同规定，在必须支付租金、物业管理费、其他费用的日期后累计30天内支付该租金、物业管理费、其他费用的，甲方有权解除本合同并合法的收回该房屋或任何部分。合同签订后，神旺公司将房屋交付给享乐厨坊公司，享乐厨坊公司亦按约支付租金。然而享乐厨坊公司自2015年8月起开始拖欠租金及部分物业管理费，神旺公司多次催缴，但享乐厨坊公司以各种理由拒绝支付租金。神旺公司遂于2016年3月4日向享乐厨坊公司发出解约函，要求双方合同于2016年3月16日解除合同，并要求享乐厨坊公司于此日期前搬离系争房屋并付清所有拖欠款项，2016年3月15日，神旺公司出具欠费单给享乐厨坊公司，截止至当日，享乐厨坊公司合计欠付租金124,488.98元，物业费2,187.28元。享乐厨坊公司法定代表人签收该单据并确认欠付金额无误,此后享乐厨坊公司并未支付欠费。神旺公司据此提起诉讼要求判如所请。一审另查明，2014年1月28日，上海市工商行政管理局静安分局作出《准予变更登记通知书》，准予上海桌游咖啡吧有限公司将企业名称变更为享乐厨坊公司；2015年2月10日，享乐厨坊公司的经营范围亦从小吃店(含裱花蛋糕，不含熟食卤味)变更为餐饮服务、餐饮企业管理、投资咨询、商务咨询、礼仪服务、企业形象策划、厨房用品销售、租赁，从事货物与技术的进出口业务。2015年11月11日，上海市静安区公安消防支队作出《责令立即改正通知书》，认为享乐厨坊公司经营场所存在消防设施/器材/消防安全标志未保持完好、占用/堵塞/封闭疏散通道、安全出口等消防安全违法行为，要求享乐厨坊公司应当采取措施、确保消防安全，对于以上消防安全违法行为将依法处罚。并要求享乐厨坊公司提供相关材料于2015年11月13日至指定地点接受调查处理。一审再查明，2015年8月31日至2015年10月8日期间，系争房屋所在大楼进行了车库地坪的装修，其中，2015年9月29日起至2015年10月8日期间，车库封闭施工，暂停使用。一审庭审过程中，神旺公司表示收到享乐厨坊公司缴纳的租赁保证金，并要求根据合同约定抵扣享乐厨坊公司欠付的租金及物业管理费。另外，神旺公司明确在解约函为享乐厨坊公司签收的次日即2016年3月16日，神旺公司停止了物业服务。一审法院认为：上诉人与被上诉人双方签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。享乐厨坊公司签订租赁合同后即在系争房屋办理了工商登记、申领了营业执照并正常开展经营活动，故对享乐厨坊公司辩称神旺公司隐瞒房屋用途导致其无法经营的观点，不予认可。享乐厨坊公司逾期支付租金等费用，已经构成根本违约，神旺公司有权依据合同行使单方解除权，一审庭审中享乐厨坊公司对收到神旺公司解约函的事实并无异议，收到时间与函件中给予的搬离时间相互可以印证，故法院确认双方之间的租赁合同于2016年3月16日解除，享乐厨坊公司应当与神旺公司结清租赁期间的租金、物业管理费，故神旺公司要求享乐厨坊公司支付上述截止至2016年3月15日的欠费的诉请，与法无悖，一审法院予以准许。关于欠付费用的数额，享乐厨坊公司辩称2015年8月31日至2015年10月31日期间车库装修神旺公司无法经营的意见，根据已查明的事实，一审法院认定2015年9月29日起至2015年10月8日期间，车库封闭施工，暂停使用，故此阶段的11天的租金共计4,079.25*12/365*11=1,475.24元，此笔费用不应当由享乐厨坊公司承担，扣除此笔租金后，享乐厨坊公司欠付的其他租金30,366.69-1,475.24=28,891.45元应当向神旺公司支付。关于享乐厨坊公司预付的租赁保证金7,400元，神旺公司同意在欠租中予以抵扣，属于神旺公司自行行使权利的范畴，一审法院予以准许。合同解除后，享乐厨坊公司应当将系争房屋返还给神旺公司，因享乐厨坊公司占有系争房屋至今，故神旺公司要求享乐厨坊公司按照原租金标准，向神旺公司支付房屋使用费至实际返还之日止的诉请，合法有效，一审法院亦予以支持。神旺公司还要求享乐厨坊公司向其支付自2016年2月起至实际返还房屋之日止的物业管理费，鉴于神旺公司在庭审时已经明确，其物业服务于2016年3月16日已经停止，故此后的物业费神旺公司无权向享乐厨坊公司主张，截止至2016年3月15日，享乐厨坊公司欠付神旺公司物业费金额为2,187.28元，故一审法院明确神旺公司追讨该笔物业费欠费的诉请金额以2,187.28元为准。神旺公司还要求享乐厨坊公司按照合同约定的标准支付逾期付款滞纳金，鉴于享乐厨坊公司欠付的费用有多期，神旺公司主张租金自合同解除的次日即2016年3月16日开始计算滞纳金，物业管理费以最后一期应付而未付的首日即2016年2月1日开始计算滞纳金的诉请，合法有据，属于神旺公司自行行使权力的范畴，一审法院亦予以支持；关于计收滞纳金金额的基数数额，应当分别以欠租金额118,440.91元和物业费2,187.28元为准。享乐厨坊公司其他关于系争房屋墙砖脱落、车库装修前期施工准备以及车库装修后期空气指标超标影响其经营故拒付租金的观点，因以上事实并不构成享乐厨坊公司拒付租金的合同及法律事由。故对享乐厨坊公司的前述抗辩，法院亦不予认可。一审法院判决：一、神旺公司与享乐厨坊公司就本市静安区石门一路XXX号XXX层部分(55平方米)的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2016年3月16日解除；二、享乐厨坊公司应于判决生效之日起十日内腾空上述房屋，拆除通道处的塑钢门，并将前述房屋返还给神旺公司；三、享乐厨坊公司应于判决生效之日起十日内支付神旺公司欠付的租金28,891.45元，并以28,891.45元为基数，以每日3‰为标准，向神旺公司支付2016年3月16日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金(享乐厨坊公司已支付的7,400元房屋租赁保证金，在此项诉讼请求的欠费金额中予以抵扣)；四、享乐厨坊公司应于判决生效之日起十日内支付神旺公司自2016年3月16日起至实际迁出之日止的房屋使用费(其中，2016年3月16日至2016年8月31日的月使用费标准为4,079.23元，2016年9月1日至实际迁出之日止的月使用费标准为4,283.21元)。二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实中除将租赁房屋用途作为仓储使用，误写为作为经营之用，其余查明事实属实，本院予以确认。二审另查明：1、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息载明：石门一路XXX号地下一层汽车库，建筑面积2,020.83，房屋用途特种用途。二审中被上诉人神旺公司也表示租借给上诉人的租赁部位是车库；2、本案一审2016年9月12日开庭审理中，一审法院向享乐厨坊公司法定代表人孙艺释明，既然按照其陈述，神旺公司提供出租的房屋不符合相关规定以至于经营停止，如房屋租赁合同无法继续履行，应及时交还房屋避免损失进一步扩大。享乐厨坊公司法定代表人孙艺表示，租赁房屋里面还有几百万的设备、装修，不可能交还房屋，神旺公司必须赔偿损失。其愿意承担因不归还房屋扩大的损失。以上事实由一审中上诉人享乐厨坊公司提供的上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息，当事人的陈述予以印证，本院予以确认。二审审理中,上诉人享乐厨坊公司法定代表人孙艺表示，若法院判决解除合同，其也同意，但一审中未提反诉，房屋内设备和装修损失上诉人不在本案中主张，保留诉权，另行诉讼。其仍表示，即使有扩大损失也无法搬离系争房屋，设备价值近百万，无处可搬。二审审理中，神旺公司表示考虑到本案实际情况，并考虑到一审法院在庭审过程中多次向享乐厨坊公司释明，告知其不及时搬离所要承担的法律后果(2016年9月12日第二次庭审时最后一次释明)，神旺公司自愿承担享乐厨坊公司自2015年8月至2016年9月12日期间欠付租金及房屋使用费的50%，其中2015年9月29日起至2015年10月8日期间共11天的租金计1,475.24元，由神旺公司全额承担。本院认为,享乐厨坊公司现自认在2015年11月11日消防部门出具整改通知后因神旺公司无法提供相关消防批文导致其无法继续经营。但之前享乐厨坊已经办理出营业执照，正常经营，其在2015年8月即有拖欠租金的违约行为。虽然上诉人认为车库非全封闭施工期间TVOC超标排放也对其经营产生影响，但并无相关证据证明两者存在直接因果关系，况且享乐厨坊公司对于租赁部位处于地下车库也是明知的，其称曾有门厅瓷砖脱落的情况也不足以对抗其应承担的支付租金的合同义务。因此一审认定享乐厨坊公司的不支付租金的行为构成违约，判令双方合同于2016年3月16日神旺公司发函后解除并支付欠租及滞纳金并无不当。况且实际上，在消防部门要求调查处理并提供相关材料后，神旺公司也无法提供租赁场地规划用于商用的相关文件，系争房屋租赁合同也无法继续履行下去，只能予以解除。合同解除之后，应恢复原状，一审判令享乐厨坊公司腾空房屋拆除通道处的塑钢门，并将房屋返还神旺公司并无不当。享乐厨坊公司明知系争房屋无法提供相关消防所需材料，无法继续经营，在一、二审法院多次释明要求其先搬离交房以减少损失的情况下，坚持不同意搬离，故其应当按原租金标准支付使用费。二审中，神旺公司考虑到本案实际情况，自愿承担2015年8月至2016年9月12日的50%的租金，不要求享乐厨坊公司支付，系其对自己权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初18835号民事判决第一、二项；二、撤销上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初18835号民事判决第三、四项；三、上海享乐厨坊餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海神旺房地产有限公司欠付的租金14,445.73元，并以14,445.73元为基数，以每日3‰为标准，向上海神旺房地产有限公司支付2016年3月16日起至本判决生效之日止的逾期付款滞纳金(上海享乐厨坊餐饮管理有限公司已支付的7,400元房屋租赁保证金，在此项欠费金额中予以抵扣)；四、上海享乐厨坊餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海神旺房地产有限公司自2016年3月16日起至实际迁出之日止的房屋使用费(其中，2016年3月16日至2016年8月31日的月使用费标准为2,039.62元，2016年9月1日至2016年9月12日的月使用费标准为2,141.61元，2016年9月13日至实际迁出之日止的月使用费标准为4,283.21元)。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取510.35元，由上海神旺房地产有限公司负担255元、上海享乐厨坊餐饮管理有限公司负担255.35元；二审案件受理费1,020.70元由上诉人上海享乐厨坊餐饮管理有限公司与被上诉人上海神旺房地产有限公司各半负担510.35元。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  刘建颖审判员  卢薇薇审判员  王晓梅二〇一七年七月二十四日书记员  孙幸冬附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。