四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川19民终214号上诉人（原审原告）：李贵全（曾用名李贵权），男，1966年6月8日出生，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：李松，巴中市巴州区梁永法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：徐大坤，男，1950年6月21日出生，汉族，小学文化，农民，住四川省巴中市巴州区。上诉人（原审被告）：张心菊，女，1952年9月25日出生，汉族，初识字，居民，住四川省巴中市巴州区，系上诉人徐大坤之妻。委托诉讼代理人：张绍平，男，1947年12月27日出生，汉族，大专文化，仪陇县人民法院退休干部，住四川省巴中市巴州区，系上诉人徐大坤内兄。被上诉人（原审被告）：巴中市鑫汇房地产开发有限公司，住所地：四川省巴中市巴州区通佛路1号支干道南池回民餐馆二楼。法定代表人：肖菊华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人:王福升，四川宏坤律师事务所律师。上诉人李贵全、徐大坤、张心菊因与被上诉人巴中市鑫汇房地产开发有限公司（以下简称“鑫汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院作出的(2016)川1902民初2469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李贵全及其委托诉讼代理人李松，上诉人徐大坤、张心菊及其委托诉讼代理人张绍平，被上诉人鑫汇公司的委托诉讼代理人王福升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李贵全上诉请求：1.撤销巴州区人民法院（2016）川1902民初2469民事判决；2.依法改判上诉人的购房款由被上诉人鑫汇房产公司返还和承担资金利息；3.依法改判由被上诉人承担各项损失；4.一审、二审涉诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。本案的根本事实是张心菊拥有巴中市巴州区巴州镇后坝街国有土地使用权，徐大坤准备将该宗地进行开发。事后，徐大坤挂靠鑫汇公司。该宗土地由鑫汇公司开发建设并办理了房屋拆迁许可证、建设规划许可证、项目建设工程施工许可证等要关手续。鑫汇公司全权委托徐大坤负责该项目的开发建设。在开发中因缺乏资金，徐大坤、张心菊、徐贤明找到李贵全协商，将开发的“通佛路商住楼”住房和门市出售给李贵全，并签订了《商品房买卖合同》，李贵全当即支付了购房款。徐大坤是履行职务中签订的买卖合同，李贵全的购房款也理应由鑫汇房产公司予以返还。二、李贵全与周艳梅一案，巴中市中级人民法院（2015）巴中民再终字第7号民事判决认定：徐大坤以业主身份对诉争之房屋销售给李贵全，并签订《房屋买卖协议》导致售房合同无法履行，故徐大坤受鑫汇公司的委托担任通佛路商住楼项目负责人，徐大坤从事与项目相关的民事行为，鑫汇公司就应当承担责任。一审法院认定的事实与判决时，与已生效判决相互矛盾。三、一审法院对李贵全的装修款和损失予以驳回错误。本案中李贵全与周艳梅为诉争之房经过了法院的几次审理，最终判给了周艳梅，巴州区人民法院在执行时，将李贵全装修的装修和材料进行了登记，一审法院没有采信是错误的。上诉人徐大坤、张心菊上诉请求：1.撤销巴州区人民法院（2016）川1902民初2469号民事判决，依法改判第一条，由徐大坤、张心菊偿还借款本金50000元，并按照银行同期贷款利率计算资金利息。2.一、二审上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实不清，判决实体错误。1.案涉中的购房款是高利贷借款抵押，不是直接支付的购房款。2.2006年7月30日所签订的《购房合同》所收购房款62500元，是50000元借款，月利息0.05元，共借款6个月，利息12500元，共计62500元。借款到期后，徐大坤、张心菊、徐贤明无力偿还，李贵全上门逼债，逼迫徐大坤、张心菊、徐贤明在字据上签字认可，并签了《购房合同》抵债。3.2007年4月26日所书立的购房款收据75000元，是李贵逼交房，用同样的逼债方法计算利息而书立的收据，利上加利。4.2007年11月30日所书立的105000元购房款收据都是利加利计算的而不是购房款。判决重复计算资金利息错误。被上诉人鑫汇公司辩称，1.李贵全的上诉请求的第二项与第三项及与前三次在一审法院的诉讼请求相矛盾。通过李贵全的多次诉讼请求，能够说明李贵全认可鑫汇公司不应当承担责任。2.李贵全上诉的事由中认为与徐大坤签订房屋买卖协议是一种职务行为是不成立的。徐大坤、徐贤明、张心菊是以自然人的名义与其签订的购房协议和收取的购房款，并不是以鑫汇公司代理人或者项目负责人的名义与其签订的合同和收取的相关款项。虽然在2005年12月7日，鑫汇公司给徐大坤出具过委托书，但该委托书的内容不包括售房和收取购房款，故徐大坤以个人名义对外从事的民事活动对鑫汇公司不产生法律后果。3.虽然（2015）巴中民再终字第7号民事判决中认定了部分事实，但是在本院认为部分，并不是判决结果，全该再审判决认为的是徐大坤根据鑫汇公司的委托从事的相关民事行为，鑫汇公司应当承担相应责任。4.李贵全起诉鑫汇公司已超过诉讼时效。李贵全2009年3月就以房屋买卖合同纠纷向巴州区人民法院起诉徐大坤、张心菊、徐贤明，充分说明李贵全在2009年3月以前就知道权益被侵害，但一直没有向鑫汇公司主张权益。综上，要求驳回上诉，维持原判。原审原告李贵全向一审法院起诉请求：1.解除被告巴中市鑫汇房地产开发有限公司的委托代理人徐大坤与原告所签订的《房屋买卖合同》（庭审中已撤回该项诉请）。2.判令四被告立即返还原告已交购房款现金242500元，并按法律规定双倍赔偿给原告及损失和资金占用期间利息。3.判令四被告赔偿原告8次的诉讼损失及其他直接损失共50000元。4.本案诉讼费由四被告承担。一审法院认定事实:被告徐大坤与张心菊系夫妻关系，被告徐贤明系徐大坤与张心菊夫妇之子。2000年6月23日，张心菊取得巴中市巴州区巴州镇后坝街国有土地使用权证（使用权类型划拨、使用权面积143.5㎡）。之后该宗土地由被告鑫汇公司开发建设。被告鑫汇公司于2003年4月12日取得了商建二期工程楼项目的房屋拆迁许可证；于2005年取得了后坝商住楼的建设工程规划许可证；2006年4月19日取得了通佛路商住楼（建设规模1062㎡）项目的建设工程施工许可证。2005年12月7日，被告鑫汇公司出具《法人授权委托书》：经公司研究全权委托徐大坤为“通佛路商住楼”项目责任人（实为该项目业主）独立承担该项目经济、民事、质量、安全责任。与徐大坤签订的2001年元月8日《联建协议》作废。挂名协议以2005年12月7日签订的《建房协议书》相关条款为准。2007年4月26日，原告李贵全（为“购房方、乙方”）与被告徐大坤、张心菊、徐贤明（为“出售方、甲方”）签订了《房屋买卖协议》约定，甲方自愿将通佛大道徐大坤老屋新建房一层西侧口面（见规划许可证复印件地址），面积约30㎡，以价格柒万伍仟元正出售乙方，甲方在五个月内为乙方办理好房屋产权证和土地使用证，乙方概不负责任何费用。落款处原告李贵全、被告徐大坤、张心菊、徐贤明均签名确认。当天，徐大坤、张心菊、徐贤明出具了收到原告李贵全购房款75000元的《收条》。2007年7月30日，徐大坤、张心菊、徐贤明（为“甲方”）与李贵全（为“乙方”）签订的《房屋买卖协议》：甲方将通佛路老屋新建房一单元三楼一号（靠大街）商住楼（见规划许可证复印件地址）面积110㎡，以62500元正的价格卖给乙方，经验收合格后由甲方在五个月内为乙方办好房屋产权证和土地使用证，乙方概不负责任何费用。当天（2007年7月30日），徐大坤、张心菊、徐贤明向原告出具了收到购房款62500元的《收条》一张。2007年11月30日，原告李贵全与被告徐大坤及徐贤明协商，因房价上涨由原、被告在原房款外给被告门市、住宅房款调整，由原告李贵全再支付105000元作最后一次性终结处理。为此双方还签订了《房屋买卖补充协议》。同一天（2007年11月30日），被告徐大坤、徐贤明又出具了收到李贵全购房价格调整约定购房款105000.00元的《收条》。2008年6月16日，因徐大坤售房未能按约定时间（2008年4月30日）交房，李贵全与徐大坤、徐贤明签订《延期交房协定》，由售房方向购房方按照贷款利率4倍支付损失费用。2008年9月30日，徐大坤、徐贤明向原告出具《承诺》：原6月16日约定未向购房方交房期内按月计算赔付损失费，承诺交房时支付。2008年11月25日，徐大坤出具了关于通佛路徐大坤旧房拆迁改建工程及债权债务由徐贤明全权处理的《委托》。2008年11月28日，徐贤明向原告出具了《调整更正》：“我受父亲的委托，因原三楼正面套房有重复售房，现对原正面三楼的购房户李贵全进行协商后安排调整至七楼后面套房，原购房协议其他条款不变”。同一天，徐贤明代徐大坤，以房屋所有权人、业主的名义与原告李贵全签订了《房屋买卖再次补充协议书》，将双方于2007年7月30日签订的《房屋买卖协议》中出售给原告的房屋位置由一单元三楼一号住房调整至七楼二号。2008年12月25日，李贵全向本院起诉徐大坤、张心菊、徐贤明房屋买卖纠纷，要求确认房屋买卖有效。2009年3月30日，李贵全又向本院申请中止诉讼，次日本院作出（2009）巴州民一初字第80号民事裁定书中止诉讼。2016年，李贵全向本院申请撤回了起诉，本院作出裁定予以准许。2009年11月26日，鑫汇公司发出《公告》：“通佛路商住楼购房户：以我公司名义修建的“通佛路商住楼”系业主徐大坤的旧房拆除改造项目。……。自本公告告知后5日内与徐大坤及其法定委托人徐贤明联系，完善其购房法定手续……。”2010年1月16日，徐贤明对没有经过其同意安装的门拆除，并对室内物件清点。2012年11月，被告徐大坤又出具了《承诺书》，承诺其将巴州区通佛路徐大坤商住楼702号房卖给李贵全交与李贵全所有，不管周艳梅与许均的买卖行为，其绝不反悔若反悔将承担一切经济及法律责任。2010年周艳梅向本院起诉许均、巴中市华川建筑工程有限公司（以下简称“华川公司”）第三人李贵全、鑫汇公司、徐大坤、张心菊房屋买卖合同纠纷一案，巴州区人民法院作出了（2010）巴州民一初字第473号民事判决书。周艳梅不服上诉至本院，本院作出了（2011）巴民一终字第137号民事裁定书，裁定撤销（2010）巴州民一初字第473号民事判决书，发回巴州区人民法院重审。巴州区人民法院依法另行组成合议庭开庭进行了审理后，于2012年7月5日作出了（2011）巴州民重字第15号民事判决书。周艳梅不服上诉于本院，本院经审理后作出了（2013）巴中民一终字第73号民事判决书，判决：一、撤销巴中市巴州区人民法院（2011）巴州民重字第15号民事判决；二、被上诉人徐均与上诉人周艳梅于2009年9月11日所签订的《商品房买卖合同》有效；位于巴州区通佛路徐大坤商住楼1幢1单元702号房归上诉人周艳梅所有；三、徐大坤与李贵全于2007年7月30日签订的《房屋买卖协议》及时间落款为2008年11月28日的变更协议无效；四、驳回上诉人周艳梅的其他诉讼请求。宣判后，李贵全不服，向四川省高级人民法院提出了再审申请，经四川省高级人民法院再审后作出了（2013）川民申字第2482号民事裁定书，指令本院再审。本院再审后作出了（2015）巴中民再终字第7号民事判决书：维持巴州区人民法院（2013）巴中民一终字第73号民事判决。2012年8月22日，原告李贵全与朱永柱签订《退房协议书》，约定原李贵全于2009年2月16日出售给朱永柱的住房无法入住，由李贵全退还朱永柱购房款13万元及装修损失利息共计7万元。一审同时查明：案涉项目至今未取得预售许可证，未进行竣工验收。一审法院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。房屋包括商品房、经济适用房、房该房等各类性质的房屋。本案案涉房屋系被告鑫汇公司名义开发建设的，被告鑫汇公司已经取得该项目的拆迁许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。2007年4月26日、7月30日原告李贵全与被告徐大坤、张心菊、徐贤明先后签订了两份《房屋买卖协议》向三被告自然人购买了该项目门市、住房，后又协议调整了房款、调整了房号。被告徐大坤、张心菊、徐贤明以个人名义先后收取了原告李贵全房款共计242500元（75000元＋62500元＋105000元），并出具了收条。但因2徐大坤与原告李贵全签订的《房屋买卖协议》和变更协议经已生效的（2013）巴中民一终字第73号民事判决书认定为无效，且2007年4月26日双方签订的《房屋买卖协议》涉案门市也被人民法院查封，导致原告至今无法取得住房和门市，现原告主张被告徐大坤、张心菊、徐贤明返还其购房款242500元及资金利息的诉请，于法有据，一审法院予以支持。资金利息的计算方法：从付款之日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至本判决确定的支付之日止。一审庭审中，被告徐大坤、张心菊、徐贤明辩称其与原告李贵全系民间借贷关系，借款本金为5万元。但被告徐大坤、张心菊、徐贤明并未向本院提供相应的证据佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告徐大坤、张心菊、徐贤明提出的抗辩事实无证据支持，一审法院不予认定。关于原告李贵全主张被告鑫汇公司承担返还购房款及资金利息的诉求。因被告徐大坤、张心菊、徐贤明系以个人名义与原告李贵全签订买卖协议，且收取的购房款，与原告李贵全建立买卖合同关系的相对人系被告徐大坤、张心菊、徐贤明。虽然2005年12月7日，被告鑫汇公司出具《法人授权委托书》，徐大坤、张心菊、徐贤明并非该公司的法定代表人，鑫汇公司也未委托徐大坤、张心菊、徐贤明对外售房，故徐大坤、张心菊、徐贤明的售房行为对被告鑫汇公司无约束力，原告主张被告鑫汇公司承担责任的请求，于法无据，一审法院不予支持。关于原告主张双倍赔偿损失和装修损失的诉请。因其已经主张了资金利息损失，且本案实际与原告李贵全建立房屋买卖合同关系的是被告徐大坤、张心菊、徐贤明，本案案由系房屋买卖合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，其主张双倍赔偿，于法无据，一审法院不予支持。其主张装修损失向本院提供了装修材料清单，无法证明已用于装修诉争房屋，也未提供装修损失的评估鉴定结论佐证，故主张装修损失的诉请，一审法院亦不予支持。原告还提出其将案涉房屋卖与朱永柱，导致合同无法实现，退还房款并承担了朱永柱的装修损失。因2008年12月25日，李贵全向本院起诉徐大坤、张心菊、徐贤明房屋买卖纠纷，即从2008年12月25日原告李贵全应当知晓案涉房屋尚有争议，其在并未取得该房所有权的情况下就将案涉房屋出售第三人，其本身存在过错，其对自己的行为应承担法律责任，其主张被告承担的诉请，于法无据，一审亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告徐大坤、张心菊、徐贤明在本判决生效之日向原告李贵全返还购房款242500元及资金利息（利息的计算方法为：①以75000元为基数，从2007年4月26日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止；②以62500元为基数，从2007年7月30日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止；③以105000元基数，从2007年11月30日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止。若未按本判决确定的给付之日返还购房款，上述利息计算至付清之日止。）二、驳回原告李贵全对被告巴中市鑫汇房地产开发有限公司的诉讼请求。三、驳回原告李贵全的其他诉讼请求。一审案件受理费9000元，由被告徐大坤、张心菊、徐贤明负担5000元；原告李贵全负担4000元。本院二审期间，被上诉人鑫汇公司向本院提交如下证据：1.2016年1月19日、2016年3月17日、2016年9月5日李贵全的诉状，证实前两次请求和李贵全的上诉状中第二项请求是相互矛盾的。2.（2009）民一初字第80号民事裁定，证实2008年12月25日李贵全就以房屋买卖起诉徐大坤、张心菊、徐贤明，但没有向鑫汇公司主张权益，已经超过诉讼时效。上诉人李贵全质证意见：诉状是真实的，但该诉状是一但代理人书写的。上诉人徐大坤、张心菊的质证意见是被上诉人鑫汇公司的意见一致。本院认为，各方当事人对两份证据的真实性均无异议，本院予以采信。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本案在审理过程中，2017年3月20日原审被告徐贤明因病死亡，本院于2017年4月6日裁定本案中止诉讼。在中止诉讼的过程中，本院依法通知了徐贤明的继承人，询问徐贤明生前财产状况及各继承人是否参加本案诉讼。徐贤明妻子苏玲、女儿徐杰，长子徐忠圣，次子徐忠炜均表示徐贤明并无遗产可供继承，即使有遗产他们也放弃继承，对于本案诉讼他们不愿意参加。徐贤明的父母即徐大坤、张心菊表示徐贤明确实没有遗产何供继承。本案其他当事人也没有提供相关证据证明徐贤明生前与其妻苏玲共同财产及个人财产情况。本院在询问相关情况并审查后，未追加徐贤明的其他继承人作为本案当事人参加诉讼。本院认为，本案争议的焦点是：1.徐大坤、张心菊、徐贤明与李贵全之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系；2.鑫汇公司是否应当承担连带返还购房款的责任；3.李贵全要求的装修损失是否应当支持。4.李贵全要求鑫汇公司承担责任是否已超过诉讼时效。关于徐大坤、张心菊、徐贤明与李贵全之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系的问题。周艳梅与许均、巴中市华川建筑工程有限公司、李贵全、鑫汇公司、徐大坤、张心菊房屋买卖合同纠纷一案已通过本院终审判决，在该案中徐大坤、张心菊均认可徐大坤、张心菊、徐贤明与李贵全之间是房屋买卖关系，且购房款已支付，且已生效的法律文书也认定双方系房屋买卖关系。在本案中，徐大坤、张心菊辩称案涉之款系借款和利息，缺乏相关证据予以证实，徐大坤、张心菊主张与李贵全之间是民间借贷关系，而不是房屋买卖关系的上诉理由，本院不予采信。关于鑫汇公司是否应当承担连带责任的问题。周艳梅与许均、巴中市华川建筑工程有限公司、李贵全、鑫汇公司、徐大坤、张心菊房屋买卖合同纠纷一案，本院在（2015）巴中民再终字第7号民事判决中认定徐大坤系受鑫汇公司的委托担任通佛路商住楼项目负责人，徐大坤从事与项目相关的民事行为，鑫汇公司就应当承担责任。徐大坤与鑫汇公司系挂靠关系，故鑫汇公司应当对诉争购房款的返还承担连带责任。关于李贵全要求的装修损失是否应当支持的问题。李贵全在还接收诉争房屋时尚未竣工，也未取得诉争房屋的所有权，将诉争房屋转卖他人并造成的装修损失属于因李贵全责任引起的扩大损失，理应由其自行承担。一审对此判决由其自行承担并无不当，二审予以维持。关于李贵全要求鑫汇公司承担责任是否已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事诉讼权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。本案中，李贵全关于诉争房屋的买卖纠纷曾多次向法院起诉，都是基于与徐大坤、张心菊、徐贤明个人签订的购房协议。后因周艳梅一案，法院认定徐大坤受鑫汇公司的委托担任通佛路商住楼项目负责人，鑫汇公司应当承担责任，李大贵才向一审法院起诉由鑫汇公司承担返还购房款的责任。综上，上诉人李贵全的部分上诉理由成立，本院予以部分采信；上诉人徐大、张心菊的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十三条第一款第二项的规定，判决如下：撤销巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2469号民事判决；上诉人徐大坤、张心菊在本判决生效之日后10日内返还上诉人李贵全购房款本金242500元，并按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止（其中75000元从2007年4月26日起计算利息，62500元从2007年7月30日起计算利息；105000从2007年11月30日起计算利息）；驳回原审原告李贵全的其他诉讼请求。一审案件受理费9000元，由原审被告徐大坤、张心菊负担5000元；原审原告李贵全负担4000元。二审案件受理费9000元，由上诉人徐大坤、张心菊负担7000元；上诉人李贵全负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  王 立审 判 员  赖 敏审 判 员  吴 全二〇一七年七月二十五日法官助理  苟华林书 记 员  杨相国