广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初1432号 原告：蔡德兴，男，汉族，1959年1月12日出生，住北海市海城区和平路54号，现住四川。 委托诉讼代理人：陈宇航，广西胜涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏千禄，广西胜涛律师事务所实习人员。 被告：北海市逢时实业开发有限公司，住所地北海市海城区北海大道187号逢胜大厦3001号。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 委托诉讼代理人：谭小燕，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 委托诉讼代理人：苏振豪，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 第三人：北海市海城区逢时幼儿园，住所地北海市海城区广东南路逢时花园内。 负责人：翟敏淇（曾用名翟其敏），园长。 委托诉讼代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。 原告蔡德兴诉被告北海市逢时实业开发有限公司（以下简称被告逢时公司）、第三人海城区逢时幼儿园（以下简称逢时幼儿园）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年4月26日立案受理后，依法由审判员廖慧翔适用简易程序，于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告蔡德兴的委托诉讼代理人陈宇航、被告逢时公司的委托诉讼代理人谭小燕、苏振豪、第三人逢时幼儿园的委托诉讼代理人朱定龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡德兴诉称，原告从事的是高档幼儿园运营业务，因被告名下经营有位于广东的逢时幼儿园，原告有意将该幼儿园买下，以便改造运营。2015年12月17日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，被告将其所有的逢时幼儿园【房屋所有权证号为：房权证（2004）字第00061678号，土地证号为：地国用（2005）第804085号】售于被告，并约定房屋买卖价格为520万元，原告依约履行了合同。签订买卖合同后，原告发现被告对原告进行了虚假陈述，上述幼儿园并非被告运营，被告已经于2013年12月4日将幼儿园租赁给他人。原告多次督促被告终止原租赁合同，办理幼儿园使用移交，被告一直未能移交。因不能办理移交，原告遭受了巨大的损失，被告也同意弥补原告损失。双方于2016年3月15日签订《补充协议》，约定：“甲方在2016年4月15日前解除与翟其敏于2013年12月4日签订的《逢时幼儿园租赁合同》，并将逢时幼儿园房屋移交乙方使用。如该房屋有纠纷，逾期交房影响到乙方权利的行驶，逾期交房屋，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之八的违约金，直至将房屋交付乙方使用为止”。经过与被告及实际承租人多次协调无果后，原告将被告及实际承租方起诉至法院，要求实际承租人解除幼儿园租赁合同。因买卖不破租赁，原告请求被驳回，原租赁合同未能解除。至此，原告使用幼儿园用于经营的目的难以实现。依据双方签订的《补充协议》，被告未能解除与原承租人合同，也未能将房屋交给原告使用，导致原告从事幼儿园运营的合同不能实现，要求被告承担相应违约责任。为此，原告向法院提起诉讼，请求判决：1、判令被告支付原告违约金1551680元（以5200000元为基数，按约定中已支付的购房款万分之八计算，自2016年4月16日起暂算至2017年4月24日，直至被告生效判决完全履行之日止）；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。 被告逢时公司辩称，原告的请求没有法律依据，请求驳回。被告已将房屋过户到原告名下，不存在任何违约行为。 在交易前涉案房屋已经是作为幼儿园经营，原告很早之前就知道。原被告双方签订合同后，已于2016年1月13日将房屋所有权过到原告蔡德兴名下。关于解除《租赁合同》事宜要与第三人进行洽谈。因此原告的诉讼请求无法律依据。 被告逢时幼儿园辩称：原告的诉讼请求与第三人无关联，是否支持由法院依法裁决。 经审理查明，2015年12月17日，被告逢时公司与原告蔡德兴签订了《房屋买卖合同》，将坐落于广东的逢时花园幼儿园土地使用权面积538.2平方米，房屋建筑面积1014.23平方米为二层楼房【房屋所有权证号：北房权证（2004）字第00061678号，国有土地使用权证：北国用（2005）第804085号】以520万元转让给原告蔡德兴。被告北海市逢时实业开发有限公司于2015年12月17日出具收据，载明：今收到蔡德兴交来广东逢时花园幼儿园购房定金壹拾万元；2015年12月18日原告通过兴业银行股份有限公司北海分行共转账4590000元给被告逢时公司，2016年3月15日原告通过广西北部湾银行北海分行转账510000元给被告逢时公司，被告逢时公司对上述款项分别出具了收据并均加盖有财务专用章。 被告逢时公司于2016年1月13日将该房屋所有权证变更登记在被告蔡德兴名下。2016年3月15日，原告（乙方）、被告（甲方）双方签订《补充协议》，协议中载明：一、原告在2016年3月15日前付清全部购房款。逾期付款，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之八的违约金，直至被告付清甲方房款为止；二、甲方在2016年4月15日前解除与翟其敏于2013年12月4日签订的《逢时幼儿园租赁合同》，并将逢时幼儿园房屋移交乙方使用。如该房屋有纠纷，逾期交房屋影响到乙方权利的行驶，逾期交房屋，甲方按日向乙方支付已交付房屋款万分之八的违约金，直至将房屋交付乙方使用为止;三、该房屋产权证、土地证过户时所产生的一切费用由原告负责，如由于原告没有按时缴税影响到该房屋过户的，由此产生的一切责任由原告负责；四、本补充协议与原《房屋买卖合同》是不可分割的，同具有法律效力，协议一式贰份，甲乙双方各执一份。2016年12月16日，原、被告双方签署交接手续书，载明：位于广东逢时花园东海苑的幼儿园已转让给蔡德兴，该幼儿园已承租给北海市海城区逢时幼儿园，承租期至2020年2月10日。现该幼儿园于2016年元月正式更名到蔡德兴名下，故将《租赁合同》移交给蔡德兴，由其与幼儿园进行交接后续关于幼儿园的一切事宜，逢时公司收取的逢时幼儿园的租赁押金人民币伍万元转入蔡德兴名下，由蔡德兴保管。 另查明，第三人逢时幼儿园(承租方)与被告逢时公司（出租方）于2013年12月4日签订《租赁合同》一份，约定逢时幼儿园承租被告逢时公司名下的广东逢时花园东海苑的幼儿园现状建筑物（面积为1014.23平方米）以及该建筑物旁的一块空地（现为游泳池），在此空地上增加两幢幼儿园教学楼（附件建筑图），建筑约250平方米每幢，合计500平方米；另在空地原有一层平房上加盖一层。新增的建筑承建装修均由承租方负责出资，而出租方予以配合，租赁期限到期，新增建筑物归出租方所有，租赁物用途为开办幼儿园。租赁期限从2014年2月10日将出租物交付承租方使用至2020年2月10日止。目前，该《租赁合同》尚未解除。 以上事实，有房屋买卖合同、收据及银行转款记录单、补充协议、判决书、庭审笔录在卷佐证。 本院认为，《房屋买卖合同》及补充协议是原、被告双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同的约定全面履行自己的权利和义务。原告（乙方）与被告（甲方）在2016年3月15日签订的补充协议第二项中约定：“甲方在2016年4月15日前解除与翟其敏于2013年12月4日签订的《逢时幼儿园租赁合同》，并将逢时幼儿园房屋移交乙方使用。如该房屋有纠纷，逾期交房屋影响到乙方权利的行驶，逾期交房屋，甲方按日向乙方支付已交付房屋款万分之八的违约金，直至将房屋交付乙方使用为止”。在本案中，原、被告双方于2015年12月17日签订《房屋买卖合同》约定：将坐落于广东的逢时花园幼儿园土地使用权面积538.2平方米，房屋建筑面积1014.23平方米为二层楼房的房屋转让给原告，房屋所有权已于2016年1月13日变更登记到原告蔡德兴的名下。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本院认为原告蔡德兴从取得该房屋所有权时就与作为承租人的第三人逢时幼儿园产生了租赁合同关系，成为新的出租人，继承原出租人的权利和义务。被告逢时公司不再是《租赁合同》的当事人，与第三人逢时幼儿园不存在租赁合同关系，也无权解除其于2013年12月4日与第三人逢时幼儿园签订的《租赁合同》。因此，原、被告双方签订的补充协议第二项无法履行，合同无法解除的责任不在于被告，且被告也不存在违约行为。故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、二百二十九条，判决如下： 驳回原告蔡德兴的诉讼请求。 案件受理费18764元，减半收取9382元，由原告蔡德兴负担。（已交） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费18764元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  廖慧翔 二〇一七年七月二十七日 书记员  杨丽华