江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0804民初1879号原告：乔继文，男，1966年12月5日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洁（实习），江苏安淮律师事务所律师。被告淮安金辉房地产有限公司，住所地淮安市淮阴区长江东路103号1楼103室。法定代表人：林茂祺，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁菲，该公司员工。委托诉讼代理人：马陈宇，该公司员工。原告乔继文与被告淮安金辉房地产有限公司（以下简称金辉房地产）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告乔继文及其委托诉讼代理人薜忠凯、林洁，被告委托诉讼代理人袁菲、马陈宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔继文向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行《商品房认购协议》并签订正式《商品房买卖合同》。2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月，原、被告签订两份《商品房认购协议》，协议约定原告购买被告开发的位于某某57号01室、02室两套房屋，其中01室房屋总价为291.9548万元，02室房屋总价为278.4540万元，签订认购协议时每套房交付定金5万元，双方约定01室房屋按277.3571万元、02室房屋按264.5313万元向被告领导申请批复，如价格未批复，被告全额退还认筹金5万元，如批复，应于接到通知3天内签署《商品房买卖合同》。协议签订后，原告按约定交付定金10万元，后被告通知原告，领导已按补充约定的价格批复，为此，原告又支付被告90.5万元，同时，原告要求与被告签订正式《商品房买卖合同》，但被告一直拖延不签，后被告提出房屋要加价，原告没有同意被告的要求。被告金辉房地产辩称，2016年3月31日，原、被告签订两份《商品房认购协议》是事实，双方在两协议背书上明确：若乔继文以破底价购买，则须在接到金辉公司通知后3日内签署《商品房买卖合同》并补齐首付款。若金辉集团公司不同意破底价，则全额无息退还5万元。2016年4月5日，被告集团公司答复，同意以破底价出售，但明确优惠期限为2016年4月30日前。在得到集团答复后，被告销售经理第一时间以电话通知方式通知了原告，但原告并未按时前来签约，直至2016年4月底，被告销售经理到原告处，将破底价优惠情况向原告说明，但原告以其有三角债为由拒绝补齐房屋首付款。后被告一直催促原告补齐首付款，但原告又以购房首付比例提高为由拒绝补齐首付款。截止今日，被告仍未收到原告的全部首付款。2016年12月12日，被告依据《商品房认购协议》第四条第三款的约定，向原告发函，与原告解除认购协议。同时，对原告所付未达到房屋首付款的款项退款时，发现原告向被告支付款项时使用的均是其他人名下的银行账号，唯一一张使用自己姓名的信用卡，被告向其退款时也因该卡长期无人使用而被退回。至此，被告严重质疑原告的履约能力。综上，被告已经履行了《商品房认购协议》约定的被告的义务，并按协议的约定行使自身义务时被阻，现依据认购协议的约定，该协议已解除。原告无法签订《商品房买卖合同》是其自身原告造成的，与被告无关。恳请法院依法驳回原告的诉请，由其自行承担诉讼费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月19日，淮安市淮阴区住房和城乡建设局向被告金辉公司颁发（淮阴）房预售证第2014120号《商品房预售许可证》，准予其预售金辉天鹅湾57幢住宅，准予预售建筑面积843.8平方米。2016年3月31日，原告乔继文（乙方）与被告金辉公司（甲方）签订两份《商品房认购协议》（编号分别为：0000644、0000645），其主要内容为：1.乙方自愿购买甲方开发的位于淮安市某某57幢01、02室房屋，面积分别为421.9平方米、421.9平方米，总价款分别为291.9548万元、278.4540万元；2.乙方应在签订本协议时向甲方交付定金5万元（两套房屋分别为5万，合计10万元）。3.本协议书于双方签字盖章，且乙方缴纳定金后生效。本协议书为甲、乙双方签订《商品房买卖合同》的重要组成部分，双方关于买卖房屋的各项约定，除本协议另有约定外，均以最终签订的《商品房买卖合同》为准。4.备注内容为：客户以277.3571万元认筹57－01室、264.5313万元认筹57－02室，乙方应于接到通知3天内签署商品房买卖合同（认筹金转为定金）并补齐首付款，如此价格未批复，则全额无息退还每套房屋认筹金5万元（合计10万）。当日，被告金辉公司收取原告乔继文“认筹金”10万元。同年4月1日，被告金辉公司将原告乔继文认购的57幢两套房屋特价调价方案向集团公司报批，2016年4月5日，集团董事长审批同意特价申请总底价为541万元。同年4月25日，被告方销售人员到原告处，将特价调价方案报审流程表出示给原告，告知原告特价调价方案已经集团公司审批，要求原告付款，原告于当天向被告支付了50万元。同年6月28日，被告金辉公司按照房屋总价20%的比例，收取了原告补缴的50.5万元，双方对首付款应当缴纳房屋总价的比例未能明确约定，被告方对与其合作的住房贷款合作银行亦未告知原告方。同年12月13日，被告代理人马陈宇与原告乔继文通话，主要内容为：1.马陈宇称：公司已告知你在批复结果通知其之后7日内付清全部款项。由于你没有付清房屋首付款，所以，你无法做银行贷款。由于你至今未付清全部房款，公司法务和财务已经处理你的房屋，房屋现在确实已经涨价。至于你现在首付应该交多少钱，我会让你与我们的贷款银行亲自确认一下。你现在得先把钱付给公司，然后才能向集团申请房屋价格是否变动，对产生的违约金11万元是否能减免，也需要向公司申请。2.乔继文称：你们公司收我首付款100多万之后，公司姓徐的女孩对我讲要提高首付款比例，但至今未与我联系。你们公司确实给过我复印件看过，但当时只关注批复的价格，你们没有告诉我7个工作日内要付清全部款项，你们公司就是在6月底收我50多万元时候也没有告诉我这件事情。我从未说过不做房屋按谒贷款，你们一直没有告诉我到哪一家银行去做贷款。我立马把30%比例的钱交给你，你收款后赶快到银行与我对接，办理银行贷款手续。同年12月19日，被告向原告邮寄《定金没收通知函》，同年12月20日，邮政特快专递公司以收件人拒收事由将邮件退回被告。同年12月19日，被告代理人马陈宇电话告知原告乔继文，主要内容为：如果在一家银行做贷款，一套房屋要付到30%，另一套要付到40%，现在公司财务和法务不同意你补缴按首付款比例30%的差价款。同年12月23日，被告代理人马陈宇与原告乔继文电话联系，主要内容为：1.马陈宇称：公司法务不同意补缴首付款，必须清退你。实在不行，向集团申请将定金以及所有房款全部退还给你。如果你再买房的话，集团肯定要调价。2.乔继文称：房屋是肯定要买的，价格就是北京当时批的542万，我不知道北京上次批条付款截止日期。后，双方协调未果，原告乔继文遂诉至本院，要求被告履行《商品房认购协议》并签订正式《商品房买卖合同》。本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议》，尽管对房屋的坐落位置、面积、价格已作出约定，但并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当具备的主要内容，所以，不能认定为商品房买卖合同。因双方在协议中已明确约定“客户应于接到通知3天内签署商品买卖合同（认筹金转为定金）并补齐首付款”的内容，签订协议的目的在于订立《商品房买卖合同》，履行协议的结果也是订立《商品房买卖合同》，故本案《商品房认购协议》应认定为预约合同。关于原告在2016年4月30日前未交齐首付款是否产生根本性违约的问题？首先，被告依照《商品房认购协议》，在特价调价方案取得集团公司批复同意后，于2016年4月25日要求原告支付首付款，并向原告出示批复件。当天，原告向被告支付50万元。同年6月28日，被告方又按照特价房价款总额20%的比例收取原告方补缴差额50.5万元。被告方的两次收款行为，可以表明被告并未严格按照公司内部特价方案批复内容执行，双方又以实际履约行为对协议“客户应于接到通知3天内签署商品买卖合同（认筹金转为定金）并补齐首付款”内容进行了变更。其次，被告提供的录音资料不能直接证明其本人已于2016年4月25日告知原告特价房源有效期截止日期，被告提交特价调价方案报审中“特价房源有效期”字体较小，原告作为购房人只关心房屋总价，而对不属合同约定内容的“特价房源有效期”未予关注，亦在情理之中。所以，“特价房源有效期”是被告集团公司内部管理事项，对原告没有约束力。再次，被告在2016年6月28日收取原告房屋总价20%差价款时，双方对原告按照政策对两套房屋应当交付的首付款比例以及受理房屋贷款的具体银行均未明确，据双方提供的现有证据，难以证明双方在2016年12月13日前进行过沟通。在2016年12月13日之后，尽管被告代理人马陈宇也与原告多次沟通，但由于被告方管理人员以原告超过“特价房源有效期”为由，拒绝原告按新的比例补足首付款，继而不与原告签订《商品房买卖合同》。综上，鉴于被告内部规定的“特价房源有效期”对原告不具有约束力，双方对首付款比例以及相关住房贷款银行均未明确，双方均未积极要求对方协助本人履行应尽的合同义务，导致原告方至今未能支付首付款，所以，对被告主张原告未在通知之日起3日内支付首付款构成根本性违约的理由，难以采信，不予支持。双方应按照合同约定的内容，进一步明确首付款以及住房贷款事项，继续履行各自的义务。由于原告至今未能按照相关商品房销售政策缴纳首付款，故对原告要求被告与其签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，不符合法律规定和合同约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：原告乔继文与被告淮安金辉房地产有限公司继续履行2016年3月31日签订的两份《商品房认购协议》（编号分别为：0000644、0000645）。驳回原告乔继文的其他诉讼请求。案件受理费49733元，财产保全费5000元，合计54733元，由原告乔继文负担44733元，被告淮安金辉房地产有限公司负担10000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  王晓峰人民陪审员  张 军人民陪审员  吉守兵二〇一七年七月六日书 记 员  马天凤