河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1503民初1527号原告：杨玉生，男，汉族，1952年10月3日生，住河南省信阳市浉河区。诉讼代理人，韦金林，系河南申威律师事务所律师。被告：李照强，男，汉族，1965年3月15日生，住河南省信阳市平桥区。被告：刘功华，男，汉族，1954年5月24日生，住河南省信阳市平桥区。二被告共同诉讼代理人，李永，河南涵信律师事务所律师。原告杨玉生诉被告李照强、刘功华合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨玉生及其诉讼代理人韦金林，被告李照强、刘功华及其共同诉讼代理人李永均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年6月17日，原、被告签订《房屋拆迁补偿协议》，双方约定被告补偿原告一套房屋120平方，同时原告补偿被告8000元整，超平方的不再补款。为此，被告还单独给原告出具《证明》一份，协议签订时有市公司胡东明、高梁店供电所陈卫先所长在场见证。2015年6月，工程竣工，被告开始售房，但不允许原告自主选房，原告多次找到单位领导要求按协议处理，但至今无果然。目前个别购房户已经入住，而原告至今还在租房生活，租期即将临近，原告面临无家可归的境地。另外，被告未经原告同意强行拆除掉原告的厨房至今未赔偿，原告为建厨房花费20755元，被告应当赔偿，现被告即不履行合同义务交房也不赔偿损失，严重侵犯了原告的合法权益，请求法院依法判令1、被告继续履行合同并按照合同约定让原告优先选房；2、被告承担违约责任并赔偿原告的损失共计50000元（房屋租赁费一年3600元，被拆除的厨房原材料价款20755元及人工费）；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：一、两答辩人一直按照合同约定履行，没有妨碍或剥夺原告的优先选房权。2014年6月17日，两答辩人和杨玉生签订了《房屋拆迁补偿协议》一份，该协议约定杨玉生如果要房子，按原告房面积1:1补偿，两答辩人根据户型多出的平方数，杨玉生按1600元每平方米的价格购买，答辩人的楼房设计是五层，户型的大小及楼层杨玉生有优先选择权，和两答辩人签订协议的还有杨玉生的同事张佑峰和高梁店乡兽医站的柳荣纯，同时也都约定有优先选择权，合同签订后，两答辩人一直严格按照协议履行。该楼房实际于2016年7月份全部竣工，包括基本设施、水电等，当时两答辩人已经及时通知杨玉生、张佑峰等人选房、交房，杨玉生向答辩人明确表示不愿意补偿房屋超出面积差价也不愿意缴纳房屋水电安装费，想强行入住，答辩人不同意，双方经过多次协商未果，杨玉生就以此迟迟不来选房。2016年10月10日，答辩人李照强将选房的书面通知交给杨玉生，2016年10月13日答辩人刘功华还将选房的书面通知送达给杨玉生单位，杨玉生单位领导胡东明及时签收并及时通知了杨玉生，两答辩人已经尽了告知义务，张佑峰、柳荣纯等人于2016年9月24日选房后和两答辩人签订了补充协议，并按合同约定依法交纳了房屋面积差价29700元和水电安装费2300元后才予以入住，但杨玉生迟迟不来选房，其自行放弃了优先选房权，和两答辩人无关。另杨玉生已经申请法院财产保全，法院已经下达了（2017）豫1503民初1527号民事裁定书，对两答辩人新建的房屋二楼东单元的一套予以查封，说明杨玉生相中的就是这套房屋，两答辩人没有妨碍和剥夺其优先选房权。二、杨玉生曲解证明的含义，两答辩人原来出具的证明的含义实际是原协议补偿杨玉生108.7平方米，两答辩人补偿杨玉生120平方米，杨玉生在超出108.7平方米面积后至120平方米之间的11.3平方米范围内只支付8000元，不再支付其他款项，超出120平方米以上的仍然需要按原协议支付范围面积差价。2014年6月17日签订原协议后双方协商，应杨玉生要求两答辩人向杨玉生书面写有一份证明，该证明内容为：“将原协议确定的108.7平方米1:1补偿改为补偿杨玉生120平方米，杨玉生补偿给李照强房屋款8000元整，协议注明超平方数不再付其他款项”。该证明是在两答辩人考虑杨玉生家庭困难的情况下书写的，且书写该证明的实际含义是：原协议只给杨玉生补偿108.7平方米，现给杨玉生补偿120平方米，杨玉生给两答辩人108.7平方米至120平方米之间多处的平方数房屋款8000元整，杨玉生获得120平方米超出108.7平方米的平方数，11.3平方米如果按照原协议每平方米1600元计算为18080元，李照强予以优惠只收取8000元，在杨玉生支付李照强8000元后，超出108.7平方米的这11.3平方米不再支付其他款项。如果超出120平方米仍然需要按照原协议每平方米1600元支付超出面积平方差。证明书写后，杨玉生至今未支付两答辩人8000元，并支付超出120平方米的房屋面积差，杨玉生现曲解该证明的含义，要求不再支付一分钱，占有两答辩人138.6平方米的房屋，两答辩人当然不同意，也严重不符合情理和法律规定。三、两答辩人没有违约，无需承担违约责任。本案是杨玉生自动放弃优先选房权且以不再进行任何补偿就入住超出原拆迁面积为由要求入住房屋还要求不合理的厨房赔偿，两答辩人肯定不会同意其无理要求，本案的违约方是杨玉生，不是两答辩人，杨玉生应当承担违约责任，而不是两答辩人承担违约责任。四、杨玉生要求两答辩人赔偿租房和厨房损失无任何事实与法律依据。两答辩人因开发土地，原和国网河南电力公司信阳供电公司后勤服务中心签订有房屋拆迁赔偿协议，经过供电公司实地测量并申请过评估，经信阳盛鹏房地产评估师有限公司于2014年4月30日评估确定高粱店街道供电所所有建筑面积（包括楼房、楼梯、平房、厨房、办公用房、住房等一切建筑设施）为499.46平方米，评估价为27.22万元，因原拆迁位置居住的杨玉生、张佑峰需要拆迁安置，安置面积共计218.1平方米（其中杨玉生108.7平方米，张佑峰109.4平方米），按照每平方米545元计算为11.89万元、27.22万元，扣除11.89万元安置费后，剩余15.33万元由两答辩人直接付给供电公司，事后，两答辩人及时将15.33万元支付给供电公司，通过两答辩人和信阳供电公司签订的协议及评估报告可以得知，供电所的总建筑面积为499.46平方米，杨玉生使用的住房包括厨房都属于信阳供电公司的房子，都早已涵盖在了测量的总面积内，两答辩人和供电公司协议根据总建筑面积已经扣除杨玉生和张佑峰的所有住房面积（包括厨房）并已经支付了剩余面积的所有费用，因此，杨玉生原住房面积为108.7平方米已经包括了厨房等所有面积，在双方原来签订的《房屋拆迁补偿协议》中已经明确注明，不存在额外有厨房面积的情况，杨玉生在故意混淆视听，胡搅蛮缠。现杨玉生选择的房屋面积为138.6平方米，杨玉生应该按照协议约定，对120平方米以内的平方数支付8000元，对超出120平方米的平方数按每平方1600元补偿，但杨玉生拒不补偿，也没有支付120平方米至108.7平方米的差价8000元，两答辩人依法不让其入住有事实和法律依据。两答辩人于2016年7月份通知杨玉生选房，并给予其半年的装修期，将在外租房屋的租金一直支付至2017年1月份（农历12月份），杨玉生因其自身违约、不愿选房、不愿缴纳超出面积补偿款和水电费等原因，无法入住房屋而在外租房。因此，其在外租房损失应当由其自行承担，和两答辩人无关，两答辩人不应当承担其租房损失和厨房拆迁损失。五、杨玉生应承担本案全部诉讼费用。杨玉生在无任何事实与法律依据的情况下，企图颠倒黑白、混淆是非，通过恶意诉讼来取得非法利益，法院一定会查清事实、还原真相，驳回杨玉生的诉讼请求，因此，所有诉讼费用包括保全费用应当由杨玉生本人承担，和两答辩人无关。经审理查明：二被告系合伙关系。原告系信阳市平桥区高粱店供电所退休职工，其在该供电所院内原有住房一套。2014年6月17日，因开发高粱店供电所家属楼，二被告作为开发商(甲方)与作为拆迁户的原告（乙方）签订一份《房屋拆迁补偿协议》，协议的内容为：“甲方：开发商李照强（刘功华）乙方：拆迁户杨玉生甲方与信阳供电公司协商开发高粱店乡老供电所家属楼，现有供电所职工杨玉生协商拆迁现住房屋108.7平方米，为了甲乙双方的权益，使拆迁补偿工作顺利开展，双方经过友好协商，达成协议如下：一、双方协商乙方如要房子，将按原住房面积1:1补偿。甲方根据户型多出的平方数，乙方按甲方1600元每平方的价格购买，如乙方不要房子，甲方按照信阳供电公司的评估价，补偿乙方拆迁款，乙方的房屋各种手续享有其他购房同等权益。二、甲方的楼房设计是五层，户型的大小及楼房乙方有优先选择权。三、甲方新建的必须按建筑行业统一商品房标准，只有进户门一副，窗、水、电到位。四、乙方临时租住房屋，由乙方自己负责租赁，租金甲方每年支付2400元。交房之日起六个月为装修期，如过期后租赁费用由乙方自己承担。五、甲乙双方的责任和义务。甲方按质按量交给乙方，甲乙双方保证甲方在施工期间不得涉及本合同以外的理由上访，如双方有任何一方违约，违约方将承担对方的一切经济损失。六、此协议的未尽事宜，在施工期间共同协商解决。七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，具有同等法律效力。甲方（签章）：李照强乙方（签章）：杨玉生2014年6月17日”。协议签订后，二被告于签订拆迁补偿协议当天给原告出具一份证明，内容为：拆迁户杨玉生补偿120平方米，杨玉生补给李照强房屋款捌仟元整，协议注明超平方数不在付其他款项同意刘功华李照强2014.6.17号”。二被告开发的楼房建成后的房屋面积为138.6平方米，超过原、被告双方协议约定的面积，双方就超面积部分应当补交的购房款产生分歧，原告认为双方签订的《房屋拆迁补偿协议》及二被告给其出具的证明，充分说明原告有优先选房权，并在向二被告对超过协议约定的平方数补交8000元后，二被告就应当将原告优先选择的房屋交付给原告。而二被告认为双方协商时房屋还没有建成，不知道具体建成后的房屋有多大的面积，所以给原告出具的证明中注明在协议约定的108.7平方米至120平方米之间的面积即11.3平方米由原告向二被告一共补偿8000元，但是超出120平方米部分的面积，原告应当按照每平方1600元向二被告支付购房款，由于建成后的房屋实际面积为138.6平方米，所以对超出120平方米的平方数（138.6平方米—120平方米），原告应当按照每平方1600元的价格另行补交。二被告陈述当时签协议有优先选房权的共三家，还有张佑峰及柳荣纯两家（被告提供与这两家签订的拆迁补偿协议及补充协议），这两家协议约定的房屋面积与实际建筑面积也不一致，但这两家都对超出的面积按照每平方1600的价格补齐购房款并已经优先选房入住了。二被告同时陈述房屋建成后，二被告及时向原告下达了选房通知（被告提供了一份通知，内容为：“高粱店乡镇华强小区建房基本设施、水电等全部竣工，现通知返迁户：1、张佑峰2、柳荣纯3、杨玉生在30日内选房，如不在30日内选房，视为放弃，造成一切后果自负特此通知华强小区刘功华李兆强2016年10月10日”，但该通知上没有原告本人签字），由于原告自己不及时选房，由此造成的损失，与二被告无关。由于双方分歧较大，经多方协商未果，信阳供电公司的工作人员胡东明也多次参与双方的调解工作，2016年12月9日，胡东明出具一份《关于杨玉生返迁房的情况说明》，内容：“2014年，原高粱店乡供电所实施拆迁，当时，高粱店乡供电所退休职工杨玉生居住在这片区域内，由于杨玉生属于困难户。为了保障其合法权益，在杨玉生与房屋开发商签订房屋赔偿协议时，本人到现场进行监证。协议是在此之前经过双方多次磋商后形成的文本，双方签订时，本人是详细征求双方意见，并就存在有分歧的内容作了调解，双方无疑义后进行了协议的签订，目前，由于双方在挑房及补偿问题出现了纠纷，本人也做了大量的协调工作，其结果无效。希望协议双方严格依照执行。若执行由难处，可启用法律程序解决问题”。现在原告认为二被告侵犯其优先选房权并在未经其同意的情况下，强行将其所有的厨房拆除，导致其至今未能入住该房屋，且一直在外租赁房居住，并提供2017年元月8日的证明条，内容为：“今收到电管所杨玉生付房租费十个月3000元大写叁仟元整（2017年元月至10月）收款人：卢兆华2107年元月8号”，向本院起诉要求：1、被告继续履行合同并按照合同约定让原告优先选房（庭审时陈述优先选择法院依法查封的房屋）；2、被告承担违约责任并赔偿原告的损失共计50000元（房屋租赁费一年3600元，被拆除的厨房原材料价款20755元及人工费等）；3、由被告承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，原告申请财产保全，本院依法对二被告开发的位于高粱店乡老供电所的新建楼房二楼东单元门朝东的房屋一套予以查封，原告庭审时陈述要求优先选择该套房屋。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方就拆迁的房屋签订《房屋拆迁补偿协议》，协议中约定原告被拆迁的房屋面积为108.7平方米，被告按照住房面积1:1对原告进行补偿，对超出的平方数，原告要按照每平方1600元的价格购买，且原告对被告建成的房屋由优先选择权。同时被告给原告出具证明一份，该证明注明给拆迁户杨玉生补偿120平方米，杨玉生补给李照强房屋款捌仟元整，协议注明超平方数不在付其他款项。双方对该份证明中的“拆迁户杨玉生补偿120平方米，杨玉生补给李照强房屋款捌仟元整，协议注明超平方数不在付其他款项”条款的理解有争议，原告认为其在补偿给被告8000元后，被告就应当将其优先选择的房屋交付，被告认为在108.7平方米—120平方米之内，由原告补偿8000元，但房屋的实际建筑面积为138.6平方米，所以对超出120平方米的部分，应当由原告按照协议约定的每平方1600元的价格进行补偿后，被告才能叫原告选房入住。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思…。结合本案原、被告双方签订协议的目的是为了解决原告的房屋因被被告开发而被拆迁，为了补偿原告的房屋而签订的合同，二被告在给原告出具的证明中注明“拆迁户杨玉生补偿120平方米，杨玉生补给李照强房屋款捌仟元整，协议注明超平方数不在付其他款项”，该证明中明确了原告应当补给被告的款项为8000元，同时注明了超平方数不再支付其他款项，故在原告优先选择房屋并在向二被告支付8000元购房款后，被告就应当将原告选择的房屋交付给原告，并不能再要求原告支付其他的费用。对原告要求被告继续履行合同并按照合同约定让原告优先选择本院依法查封的位于高粱店乡老供电所的新建楼房二楼东单元门朝东的房屋的请求，本院予以支持，原告在被告交付该房屋的同时，应当向二被告支付8000元购房款。原告因与被告产生分歧没有能够选房入住，导致原告至今仍在租赁房屋居住，由此产生的租赁费用3000元，为公平起见，应当由原告与被告各承担1500元为宜。原告要求被告赔偿因被拆除的厨房原材料价款20755元及人工费等损失，因没有提供充分证据证明其主张，对原告的此项请求，本院不予支持，原告如有证据，可就此另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告杨玉生对被告刘功华、李兆强所开发的位于高粱店乡老供电所的新建楼房二楼东单元门朝东的房屋一套有优先选择权，被告刘功华、李兆强在原告杨玉生选择该房屋后十日内将该房屋交付给原告，原告在二被告交付该房屋的同时，应当向二被告支付8000元购房款；二、被告刘功华、李兆强向原告杨玉生支付房屋租赁费1500元；三、驳回原告杨玉生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，保全费900元，由被告刘功华、李兆强承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时在提交上诉状之日起七日内，通过本院向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。河南省信阳市中级人民法院诉讼费专户名称：收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账户：41×××96，开户行：河南省建行信阳市分行老城支行。逾期未预交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤诉处理。审 判 长  吕寿春人民陪审员  蔡 海人民陪审员  王成海二〇一七年七月十三日书 记 员  杜 波