河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1082民初5776号原告：胡阔磊，男，1986年8月20日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：原东峰，北京市盈科律师事务所律师。被告：魏鹏，男，1981年12月29日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：方成龙，北京道辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊玉璇，河北千山恒业律师事务所律师。原告胡阔磊与被告魏鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告胡阔磊及其委托诉讼代理人原东峰、被告魏鹏及其委托诉讼代理人方成龙、樊玉璇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡阔磊向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同及补充协议；2、请求法院判令被告将位于河北省三河市燕郊开发区神威北路北侧、燕灵路东侧御景豪庭住宅小区37-1-2703房屋过户至原告名下；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月14日，原、被告签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将其位于河北省三河市燕郊开发区神威北路北侧、燕灵路东侧御景豪庭住宅小区37-1-2703房屋以1530000元价格出售给原告，签订合同同时支付定金50000元，被告应在户口办下来后的7个工作日前还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，原告应在被告户口办下来后10个工作日内支付首付款466000元（含已支付的定金50000元），在交付首付款当日，双方办理物业交割手续。原告依约支付了定金，并提前于2016年7月28日支付了40%多的购房款615000元，双方于当日办理了物业交接，被告将房屋交付给原告居住。2016年8月4日，被告的户口办下来，适时房价涨幅较大，原告和中介多次联系被告要求按照合同约定办理解除抵押登记手续，继续履行合同，但被告一直拖延未在约定的时间内办理，已然构成违约。原告在合同约定的期限内申请了房屋贷款，但因故未能申请下来，原告为了继续履行合同，积极筹集资金，在8月15日筹足了房屋尾款，在筹款过程中，为了确保万无一失，原告也将自己位于平谷唯一的住房出售，后原告和中介多次联系被告，被告不接电话，不回复短信，以实际行动拒绝继续履行合同，故此，原告诉至法院，请求法院依法审理判决，维护原告的合法权益。被告魏鹏辩称，其不同意原告的诉讼请求。原、被告于2016年6月14日签订了房屋买卖合同及补充协议。7月8日，原告因有贷款违信记录及信用卡违信记录未能获得银行贷款。7月28日，原告为让被告提前交房支付给被告首付款615000（包括定金50000元）。8月4日，被告将户口办下来，于8月12日按合同约定办理完毕涉案房屋解押手续。8月9日，中介公司和原告承诺于8月24日前向被告付清剩余尾款。8月14日至8月26日，原告及中介公司均没有向自己承诺的那样支付尾款，所以原告诉称筹款卖房不属实，与本案不具有关联性。8月28日，被告给中介公司发催告及解除合同通知，内容为在9月2日前若不付清合同约定的款项，本合同自9月3日解除。因原告未在上述时间给付房屋尾款，被告认为合同已经解除。此外，涉案房屋已经存在他项权及查封，事实上合同无法继续履行，因此应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2016年6月14日，原告胡阔磊与被告魏鹏在三河市兴达恒远房地产经纪有限公司居间下签订了《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。该《存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定主要内容如下：一、被告将其位于河北省三河市燕郊开发区神威北路北侧、燕灵路东侧御景豪庭住宅小区37-1-2703房屋（房屋产权证号为三河市房权证燕字第××号）出售给原告，房屋总价款人民币1536000元，该涉案房屋设置了抵押登记。二、双方约定了付款方式。原告签订合同及协议时给付购房定金50000元，于被告户口办下来后10个工作日内给付首付款416000元，其余剩余房款1070000元由原告以银行按揭贷款方式给付被告。三、被告于户口办下来7个工作日内向涉案房屋贷款机构还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。四、原、被告应于被告户口办下来10个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续。五、原、被告在贷款机构通知批贷后15日内办理房屋所有权转移登记手续，并于交首付款当日自行办理物业交接手续。六、双方在《补充协议》第四条中约定了违约责任。合同签订当日（即2016年6月14日），原告胡阔磊支付给被告魏鹏购房定金50000元，同年7月28日，原告支付给被告购房首付款565000元，被告于当日将涉案房屋交付给原告。原、被告及中介公司的人员先后到银行办理申请贷款手续，因原告征信存在不良记录，银行贷款未办理成功。8月4日，被告将户口办理下来。8月8日，原告通过中介表示不再谋求以贷款方式给付涉案房屋尾款，愿意全款支付。8月9日，中介回复被告半个月内全款到位，被告要求签一份协议，写明全款支付日期，中介要求被告解除涉案房屋抵押登记，后又转告被告，原告给付房屋尾款与房屋过户同时进行，而在过户之前不可能给付尾款。8月12日，被告办理完毕涉案房屋的抵押登记注销手续。8月13日，被告将其卡号、户名、开户行等信息告知中介，让其转告原告。8月26日，被告提醒中介付款日期已到，中介称网签停止不能过户，称原告已经准备好钱款，可以做全款公证。8月28日，被告向原告、中介发送《通知书》，要求原告于2016年9月2日前支付涉案房屋尾款921000元，否则自2016年9月3日0时签订的《存量房买卖合同》及三方签订的系列合同全部解除。8月30日，原告短信告知被告过户前可以给钱，但要写一个补充协议，房本和契税票、购房发票需要其保管，9月2日前过来把钱给被告。同日，中介也短信告知被告，原告可以在过户前给钱，但须签补充协议。此后，原告及中介又短信、电话联系被告，但被告对原告及中介均未回复。被告魏鹏曾于2016年9月13日向本院提起诉讼，要求解除《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，并要求胡阔磊腾空涉案房屋，赔偿损失，支付违约金。本院经审理于2016年12月22日作出（2016）冀1082民初5699号判决，判决驳回魏鹏的全部诉讼请求。魏鹏不服一审判决，提起上诉，廊坊市中级人民法院于2017年4月12日判决驳回上诉，维持原判。在本案审理过程中，被告魏鹏于2017年1月22日从中国邮政储蓄银行股份有限公司三河市燕郊镇支行借贷1200000元，并将涉案房屋登记设置抵押。此外，该涉案房屋于2017年3月29日因被告外欠2000000元债务而被宁夏回族自治区固原市原州区人民法院查封。原告对涉案房屋附加他项权及查封而不能办理所有权转移的风险未作表态，也未变更诉讼请求，仍然坚持自己的诉讼请求。上述事实，有《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、转账交易记录、短信记录、河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初5699号民事判决书、河北省廊坊市中级人民法院（2017）冀10民终818号民事判决书、中国邮政储蓄银行股份有限公司三河市燕郊镇支行借贷合同，涉案房屋所有权证、宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事裁定书、开庭审理笔录等证据予以证实。本院认为，原告胡阔磊与被告魏鹏签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》均是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同和补充协议均合法有效。原告因征信存在问题，无法获得银行贷款审批，经与被告协商，双方同意原告变更付款方式，由贷款支付购房尾款变更为全款支付，双方通过协商对合同条款中的付款方式进行调整、变更应视为合法有效。双方仅对全款支付购房尾款的时间产生分歧，未能达成书面协议。原告要求在办理涉案房屋所有权转移当日支付尾款符合交易习惯及公平原则，且在后来有条件的同意先支付购房尾款的方案，说明原告并非不愿意支付购房尾款，其无违约行为。被告在双方对付款时间未达成一致情况下向原告及中介发送通知书，单方规定支付尾款时间，并解除合同，不符合双方约定的解除条件及法定解除条件，因此被告发送通知书无效，但其尚未违约。而在此后案件审理过程中，被告申请商业贷款，将涉案房屋设置抵押，为房屋所有权转移设置障碍，其行为属恶意根本违约。鉴于涉案房屋被设置120万元抵押权和因被告外欠200万元债务被查封的现实情况，办理涉案房屋所有权转移需要清偿上述被告的债务，而原告对消除涉案房屋所有权转移障碍未作表态，也未变更诉讼请求，原告虽无违约行为，但其无法实现涉案房屋所有权转移之目的，为不剥夺原告的权益，对原告的第一、二项的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡阔磊的第一、二项诉讼请求。案件受理费18570元，由被告魏鹏负担（于判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  杨澜涛审 判 员  李清励人民陪审员  孙振波二〇一七年七月五日书 记 员  王 琦