上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初985号原告：上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处，住所地上海市。法定代表人：狄梁，主任。原告：上海兴业工贸总公司，住所地上海市。法定代表人：鞠妹，经理。上列二原告的共同委托诉讼代理人：邵曙范、严若辰，上海市震旦律师事务所律师。被告：上海新艺建筑装璜工程有限公司，住所地上海市。负责人：蒋为喜，经理。委托诉讼代理人：张秉峰，上海市迅峰律师事务所律师。第三人：上海润信投资有限公司，住所地上海市物华路XXX号。法定代表人：鞠妹。原告上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处(以下简称嘉兴街道)、上海兴业工贸总公司(以下简称兴业公司)与被告上海新艺建筑装璜工程有限公司(以下简称新艺公司)共有纠纷一案，本院受理后，依法通知上海润信投资有限公司(以下简称润信公司)为第三人参加诉讼，组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人邵曙范、严若辰，被告的委托代理人张秉峰到庭参加诉讼。第三人润信公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处、上海兴业工贸总公司向本院提出诉讼请求：判令上海市江西北路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的征收补偿款全部归原告所有。事实和理由：原告兴业公司是原告嘉兴街道全额投资设立的企业，负责管理下属国有企业和集体所有企业。系争房屋是直管非居住公有房屋，使用权归原告所有，原由原告下属的虹镇街道合作联社承租使用。后虹镇街道合作联社并入兴业公司，故两原告共同向房屋管理部门提出申请，于1998年把该房屋的租赁户名变更为原告下属的集体所有制企业新艺公司。2003年，根据政府统一安排，新艺公司由集体制更改成私有制。改制中对新艺公司资产进行评估，评估报告明确表明系争房屋不在其中。此后原告与新艺公司签订合同，约定将系争房屋租给其使用。之后原告又委托下属公司与被告签订了房屋租赁合同。现系争房屋已被征收，被告与征收单位签订了征收协议。原告认为系争房屋的承租权本来就是原告的，房屋实际使用权人是原告，全部补偿款都属于原告，故起诉。本案审理中，两原告确认共同取得系争房屋的征收利益。被告上海新艺建筑装璜工程有限公司辩称，原告对系争房屋没有所有权、使用权。被告通过合法程序取得系争房屋的承租人地位，是合法的被征收人，被告的分支机构也设立在系争房屋中。征收补偿是对承租人和经营者的各种补偿，被告因征收丧失了对系争房屋的租赁关系，应获得相应补偿。根据被告改制时与上级单位润信公司签订的备忘录，如果动迁，上级单位取得30万元动迁款，余额都归被告所有。故不同意原告诉请。第三人上海润信投资有限公司以书面方式述称，系争房屋是公有资产，其处置需要街道办事处同意并经主管部门批准，第三人并未授权签订备忘录，故该约定是无效的。经审理查明，兴业公司、润信公司(曾用名上海润信投资管理有限公司)都是嘉兴街道下属的集体企业。新艺公司原名上海新艺建筑装璜工程公司，是兴业公司下属的集体企业。系争房屋是公有非居住房屋，早年原承租人是虹镇合作联社。后因该社合并给兴业公司，在1998年经嘉兴街道与兴业公司申请，将承租人变更为上海新艺建筑装璜工程公司。此后该房屋由新艺公司经营使用，租赁户名未再变化。2002年，上海新艺建筑装璜工程公司改制为私营有限责任公司，即新艺公司。在公司整体资产评估报告书中，明确系争房屋等生产经营场地不列作本次评估范围，评估结果确认新艺公司净资产为负值。2003年4月18日，新艺公司(乙方)以下属企业名义与润信公司(甲方)签订一份备忘录，其内容有乙方确认系争房屋实际使用权归属是甲方和嘉兴街道集体资产管理办公室，是公有资产；乙方接受甲方委托，以乙方名义代位甲方与有关动拆迁单位洽谈该处房屋的动拆迁事宜，在确保甲方利益的前提下，甲方同意从动拆迁补偿中提取部分给予乙方，作为乙方企业改制费用的补贴；乙方力争甲方拆迁补偿收益30万元，低于30万元则甲方同意从补偿收益中补贴乙方3万元，如超过30万元，则超出部分全部补贴乙方，甲方保证补贴乙方不低于3万元；乙方企业改制完成后，该处房屋动迁仍不启动，上述委托洽谈动迁事宜依然有效，但房屋出租收益归甲方所有。代表润信公司签订备忘录的顾天祥当时是润信公司的董事、副总经理，同时也是兴业公司的总经理暨法人代表。2003年6月30日，嘉兴街道与新艺公司就系争房屋签订借房合同。此后新艺公司向嘉兴街道支付租金，继续使用系争房屋作为营业场所，在此注册了分支机构的营业执照。2013年，嘉兴街道下属企业上海万鑫物业管理有限公司(以下简称万鑫公司)(甲方)与新艺公司(乙方)签订房屋委托管理协议，其中约定乙方确认系争房屋系公有资产，实际使用权归属是嘉兴街道，嘉兴街道委托甲方管理本街道集体资产；甲方自2013年10月1日起至该房屋被动迁为止委托乙方管理出租系争房屋，乙方向甲方交纳出租费；如遇动迁按照双方原定协议处理。2014年12月，虹口区国有资产监督管理委员会作出决定，将兴业公司、万鑫公司等街道下属企业按照规定程序进行关闭注销，保留润信公司等企业，兴业公司拥有的使用权房和万鑫公司的房屋租赁协议都归并至润信公司进行管理。现兴业公司和万鑫公司处于停业未注销状态。2014年3月，系争房屋被纳入征收范围。2014年12月22日，新艺公司与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称征收协议)。根据征收协议，系争房屋承租人为上海新艺建筑装璜工程公司，认定建筑面积48.24平方米，房屋价值补偿款2,260,217.67元、停产停业损失282,527.21元、按期搬迁签约奖励费141,263.61元、搬场费用补贴1,000元、非居装璜补贴48,240元、设备搬迁和安置费用补偿800元。现征收款尚在征收单位未发放。上述事实，有原告提供的租赁户名变更资料、企业改制资料、借房合同、房屋委托管理协议、征收协议、工商登记资料，被告提供的工商登记资料、备忘录、国资委文件，法院调取的征收相关材料、工商登记资料，以及双方陈述等证据为证。本院认为，征收公有非居住房屋，房屋价值补偿款是对房屋本身固有价值的补偿，应由被征收人即承租人取得；而停产停业补偿、装璜补偿、与搬迁相关的补偿奖励，是对经营活动的补偿，应由经营人取得。本案中，新艺公司长期以来都在系争房屋进行实际经营直至动迁，则与经营相关的补偿奖励自应由其取得。然系争房屋名义上的公房承租人虽为新艺公司，但从历史沿革上看，该房屋承租权是在早年街道管理的集体所有制企业框架下，由上级单位兴业公司拨付给下级企业新艺公司的资产，在新艺公司改制时，未被列入资产评估，故并不归属于改制后的新艺公司；而在新艺公司与嘉兴街道及其下属企业签订的协议中，也多次确认系争房屋实际承租权归属是新艺公司的上级单位和嘉兴街道。由此，应认定原告方是系争房屋的实际承租人，系争房屋征收的价值补偿款应首先由其取得。新艺公司在改制期间曾与润信公司签订备忘录，约定如遇动迁，新艺公司可从系争房屋的动拆迁补偿中提取部分作为企业改制费用的补贴，如拆迁补偿收益低于30万元，则补贴新艺公司3万元；如超过30万元，则超出部分全部补贴新艺公司。虽然润信公司并非新艺公司的直接上级主管单位，但同为嘉兴街道的下属企业，且代表润信公司签约的顾天祥，当时亦是兴业公司的法人代表，新艺公司有理由认为该备忘录代表了上级单位的意志。既然备忘录的签约人是兴业公司的法人代表，则该公司自然知晓存在该约定，此后也并未提出过异议。而直至2013年嘉兴街道下属的万鑫公司受托于嘉兴街道与新艺公司签订的相关协议中，仍提及如遇动迁按原协议履行。鉴于原告方无法说明所谓原协议另有所指，只能推定为系指备忘录。可见当事人对备忘录的相关约定始终是认可的。考虑到2003年时的动迁补偿标准，备忘录所约定给予新艺公司的利益，相对于补贴新艺公司改制费用的约定目的，亦属合理，并不构成对国有资产的严重侵害。综上所述，本院认定润信公司与新艺公司签订的备忘录具有法律效力，原告方不得任意推翻。然而，系争房屋的动迁实际并未发生在2003年左右，而是发生于2014年。在此期间，市场房价持续上涨，动迁补偿标准也水涨船高。到2014年，本市房价及动迁补偿标准与2003年相比的巨大变化，已无须本院赘言。房产价值的剧烈变化显然不是备忘录签订双方在缔约之时所能预料。如果对2014年的动迁款继续按照2003年约定的补偿数额履行，将造成明显的利益失衡，也会导致国有资产的不当流失。因此，本院根据公平原则对补偿数额进行适当调整，根据实际情况，考量备忘录原有约定及十年来动迁补偿标准变化等因素，酌情确定新艺公司可从房屋价值补偿款中根据约定分得的补贴数额为20万元，其余房屋价值补偿款则归原告方所有。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定,判决如下：一、原告上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处、上海兴业工贸总公司应分得上海市江西北路XXX号房屋的征收补偿款2,060,218元；二、被告上海新艺建筑装璜工程有限公司应分得上海市江西北路XXX号房屋的征收补偿款673,831元；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费28,672.39元，由二原告负担8,672.39元，被告负担20,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郭 魏审 判 员  高行玮人民陪审员  刘淑萍二〇一七年七月五日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。2、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。3、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。