陕西省安康市汉滨区人民法院民 事 判 决 书(2015)汉滨民初字第02467号原告西安经典决策房地产营销策划有限责任公司。法定代表人宋京佳，系该公司董事长。委托代理人李安生，系该公司股东。委托代理人党育民，陕西秦林律师事务所律师。被告安康市良友工贸有限责任公司。法定代表人刘修才，系该公司董事长。委托代理人赵海亮，陕西平镜律师事务所律师。被告安康市良友房地产开发有限公司。法定代表人曹旭。委托代理人刘勇，系该公司总经理。原告西安经典决策房地产营销策划有限责任公司（以下简称“经典决策公司”）与被告安康市良友工贸有限责任公司（以下简称“良友工贸公司”）、安康市良友房地产开发有限公司（以下简称“良友房地产公司”）土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告经典决策公司的委托代理人李安生、党育民，被告良友工贸公司的委托代理人赵海亮,被告良友房地产公司委托代理人刘勇,到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议、审判委员会研究决定，现已审理终结。原告诉称，2012年7月13日,原、被告双方签订了一份《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》，约定被告以其持有的位于安康某某某路124号5876.12平方米国有土地使用权出资【安国（2001）第1751号土地证】，原告投入建设资金（通过“修规”增加建筑面积的部分，双方共同投入，5:5分成）。项目建成后被告无偿享有1万平方米的建筑面积产权；原告享有1.6万平方米的住宅和负一楼的收益权。另外，合同还约定双方不能违约、毁约、单方不能终止合同，若单方终止合同，除赔偿对方所有损失外，另支付人民币500万元违约金给对方。2012年11月8日，被告向原告项目代表李安生出具了一份《授权书》，任命李安生为安康市良友房地产开发有限公司执行总经理，全权负责安康市某某某路124号地块，康兴园小区三号楼的全面开发工作，并独立行使2012年7月13日签订的《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》范围内乙方的权利、义务和独立法律责任。授权期限为以安康市某某某路124号地块，康兴园小区三号楼开发完毕终止，在本项目完成之前，不得以任何理由提出终止此授权。合同签订后，原告出资办理了开发房地产资质手续，将安康市良友工贸有限公司名称变更为“安康市良友房地产开发有限公司”。双方抽配人员组建了康兴园小区项目开发推广办公中心，租赁了场地（房屋）、设计装修项目推广中心（办公），购置了办公家具和设备，全面开展项目开发工作。后因原规划设计落后，双方共同协商停止原批规划的实施，由原告代表李安生具体办理修规申报事宜。截止目前，已完成项目地勘测量、项目规划设计、修规报建、项目策划、推广、宣传；销售中心设计装修、销售中心展示物及办公设备配置、土地评估、基坑开挖、支护工程设计、施工等大量工作，投入700多万元，已实际取得了安康市城乡建设规划局修规批复文件，各项工作正在有序推进过程中。但被告不按合同约定履行拆迁、场地平整和办理开发用地相关手续等合同义务，欺骗收回了良友房地产公司印件和证照，无理干涉原告项目报建、推广及建设工作。2015年9月23日和9月28日，被告分别向原告送达了一份《解约告知函》和《复函》，声称要解除合同。2015年10月9日，两被告又在华商报上刊登了一份《联合公告》，声称解除《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》，终止对李安生的授权，原告见报也发了公告（申明不同意被告解除合同通知，两被告行为违约）。后原告多次与被告联系，两被告同意协商，但借故久拖不撤销公告。原告认为，双方签订的《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》合法有效，原告在履行合同中垫付了大量资金，做了大量工作，目前安康市城乡建设规划局已批准项目修规设计方案，其他建设行政许可手续均在申报之中，被告指责原告“违约”缺乏事实依据，原告没有违反《合同法》第93条2款和94条规定情形，两被告行为属于恶意解除合同，违反《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》第六条规定和《授权书》授权内容，已构成合同违约，依约应承担500万元违约金，并赔偿原告全部损失。但鉴于此项目前期工作基本完成，合同还能继续履行，今后双方还要继续合作，故原告保留追究两被告承担违约金和赔偿经济损失的权利，本次诉讼只请求确认两被告解除合同通知（公告）无效，判决继续履行合同。现依法提出民事诉讼，恳请人民法院依法支持上述诉讼请求，维护原告的合法权益。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：1.履约告知函、解约告知函、联合公告。用以证明2015年9月16日，被告良友工贸公司来函指责原告违约，同年9月23日，被告又来函通知原告解约，9月28日，二被告联合在华商报上公告解除联合开发合同，并终止对李安生的授权。2.关于“履约告知函”的回复、关于“解约告知函”的回复、公证书、异议书、声明。用以证明2015年9月19日，原告致函被告，通报原告履约情况及对被告来函指责违约、违法的回复；2015年9月24日，原告致函被告不同意解除合同，告知被告原告已完成开发内容和原告没有违约行为，而被告借口干扰和阻扰，指责和通知解除合同的行为违反合同约定，不能单方终止及违约责任；原告向被告送达异议书，要求被告严格按照合同约定，不得单方毁约，指出被告单方公告解约没有法律效力；原告登报声明，联合开发合同和被告授权书均约定不得以任何理由单方解除合同（终止合同），被告单方公告不具备法律效力。3.《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》、授权书。用以证明联合开发合同没有解除合同的约定，相反约定了单方不得以任何理由终止合同，如果单方终止合同，除赔偿对方全部损失外，另支付500万元违约金给对方；授权书遵守联合开发合同约定，该授权在本项目完成之前，不得以任何理由提出终止。4.土地转让协议书、良友房地产公司工商登记资料和暂定资质证书、李安生为康兴园3#楼所做事务时间和费用清单及证明材料、售楼部物品清单、安康市城乡建设规划局安建规函（2015）155号文件、康兴园小区3号楼基坑支护工程施工协议。用以证明被告良友工贸公司履行合同出地义务，原告以良友房地产公司授权委托形式取得该宗土地开发权；原告履行合同约定，为良友房地产公司取得房地产开发资质和工商注册登记，双方联合开发房地产行为合法；原告履行了部分合同事项及部分费用投资200余万元，投资售楼部的办公用品及资料100余万元，于2013年11月14日开始基坑支护工程建设施工，并于2015年9月29日获得修规批复。5.安康市发展和改革委员会安发改投资(2011)58号文件、安康市城乡建设规划局安建规函（2010）23号审查意见函、安康市城乡建设规划局安建规函（2015）155号文件、良友房地产公司文件资料签收、交换、回复表、账簿启用表、会议记录、告知函、通知函、公告、其他双方履约证据。用以证明双方的联合开发项目已备案，属合法建设项目，原告经3年努力修规成功，为联合开发合同继续履行取得了新的规划许可，创造了有利条件，双方共同组建售楼部，双方均有工作人员参与工作，被告在致函、公告中指出的“违法”行为属双方共同行为，且属房地产开发企业习惯性做法，双方没有出现根本性违约情形，合同仍然可以继续履行。被告良友工贸公司辩称：一、原告违法进行商品房销售，擅自对外借款、转移、侵占违法所得,已构成根本违约。答辩人与原告于2012年7月13日共同签订了《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》（以下简称合同）。合同签订后，答辩人依约出资设立了良友房地产公司。原告恶意利用合同权利，未向答辩人告知、取得答辩人同意和依法取得商品房预售行政许可的情况下，擅自以良友房地产公司名义对外销售合同中约定联合开发的商品房。2013年7月23日，良友房地产公司收到安康市城市建设监察支队依法作出的《责令停止违法（章）行为通知书》（安城监察字（2013）04号），原告作为专业的房地产策划销售公司，其明之合同约定的联合开发项目即“经典幸福空间”未依法取得商品房预售许可，而以选号、登记、内部认购等方式变相收取预定金，行为明显违法。同时，原告不但以良友房地产公司名义违法对外销售“经典幸福空间”商品房，并将部分违法所得私自转移、侵占。根据合同约定，答辩人有权对良友房地产公司的证件、印章和财务进行监管，但原告从未向答辩人依约履行告知、并取得答辩人同意义务，并恶意利用合同权利从事违法活动，已构成严重违约。二、原告拒绝履行合同义务、消除其违法行为造成的不利影响，且原告根本不具备任何履行合同约定义务的能力，致使合同目的已无法实现。依据合同约定，原告应承担联合开发项目所需的全部资金。而本案的客观事实是原告不但未履行任何出资义务，反而以联合开发项目名义对外违法售房，并转移、侵占违法所得。原告还利用合同权利，恶意摆脱答辩人监管，以良友房地产公司名义对外借款并将该借款私自侵占。答辩人得知原告存在违法、违约行为后，多次函告原告要求其消除违法售房所产生的不利后果和恶劣的社会影响，并如实告知、返还其违法所得，但原告一直予以拒绝。另外，答辩人催促原告履行合同义务时，原告以合同未约定出资时间为由拒绝承担出资义务。根据合同约定，联合开发项目应于合同签订后36个月内即2015年7月交付使用，而原告作为出资义务人在远超合同约定的项目交付使用期限后声称未约定出资时间，足以证明原告将不履行且没有能力履行合同主要义务。截止本案庭审之日，原告仍未将其违法售房所得退还购房者，亦证明了原告根本没有能力履行合同义务。三、答辩人依法行使合同解除权，自原告收到答辩人解除通知时合同已解除。由于本案中原告存在严重违法、违约行为、并在答辩人多次催告后仍未能消除违法、违约行为所产生的不利后果，并拒绝履行合同义务，已致使合同目的无法实现，答辩人依法通知原告解除合同符合《合同法》第九十四条规定，且根据《合同法》第九十六条规定，合同自答辩人通知到达原告时即2015年9月23日解除。综上所述，为了依法维护正常市场经济秩序，保护答辩人的合法权益，请依法判决驳回原告诉讼请求。被告良友工贸公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：1.《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》。用以证明2012年7月13日，第一被告与原告签订了联合开发合同，合同约定了双方的权利义务，原告应就良友房地产公司证件、印章使用和财务接受良友工贸公司监督，并每季度通报项目进展情况。同时，原告应如实履行联合开发项目出资义务，确保资金到位。2.安康市城市建设监察支队责令停止违法（章）行为通知书[安城监察字（2013）04号]、会议记录。用以证明原告违反合同约定，擅自以联合开发项目名义进行商品房违法销售，该行为不但违约而且违法，对被告及项目产生恶劣的社会影响；原告确认违约事实，并承诺在2014年11月28日前将违约行为全部解决完毕，但其至今仍未采取任何积极有效行为履行合同主要义务、消除违约行为所造成的不利影响，其行为已表明将不履行合同主要义务，联合开发合同的目的已无法实现。3.审计报告、谈话笔录、借条。用以证明原告在经营管理良友房地产公司期间恶意转移、隐瞒财务资料，违反诚实信用原则，并将违法售房所得擅自隐瞒、转移、侵占，拒绝履行联合开发合同约定和法律规定，私自使用良友房地产印章对外借款，并将该借款私自转移、藏匿，严重违反联合开发合同约定。原告根本不具备履行合同的能力，其行为已表明将不履行合同义务，致使合同目的无法实现。4.履约告知函。用以证明原告拒绝对其违约、违法行为承担责任并消除对良友公司和良友房地产公司造成的不利社会影响，在长达近4年的时间里未履行任何合同主要义务，联合开发合同目的已无法实现。5.解约告知函。用以证明原告迟延履行合同义务，经多次催告仍未履行，其违法、违约行为已致使合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条、九十六条之规定，良友公司有权解除合同，且自解除通知到达原告之日即2015年9月23日联合开发合同解除。6.2016年4月29日的《金州播报》栏目、传票、起诉状。用以证明原告违反合同约定逃避良友公司监管，违法进行商品房预售并私自收取购房款，在良友公司多次函告后仍未采取积极措施消除不利影响，事实已充分表明原告没有能力返还违法所收购房款，更不具备履行联合开发项目的出资能力，联合开发合同目的根本无法实现。另证明原告的违反售房行为有购房人起诉，该售房行为原告未告知被告。7.承诺书。用以证明违法售房行为是原告单方行为非双方共同行为，且原告承诺承担全部责任。被告良友房地产公司辩称，我公司不是适格被告，因为合同是原告和第一被告签订的，故我公司没有答辩意见。因我公司不是合同当事人，故请求驳回原告诉讼请求。被告良友房地产公司未向本院提交证据。经当庭质证、认证，二被告对原告出示证据1的真实性无异议，对履约告知函的证明目的不认可，认为原告违约是客观事实，不存在指责，对另外两份无异议，本院对该组证据予以确认。二被告对原告证据2中公证书的真实性予以认可，对证明目的不予认可，质证意见为公证书的送达地址并非被告地址，且注明的是转交刘修才而不是直接送达；对另外几份证据的真实性及证明目的均不予认可，认为被告函告原告行为违约、违法以及解除合同是行使法定权利；因被告对公证书的真实性无异议，故本院对公证书予以确认；因两份回复函是原告单方作出的，也不能证明已向被告送达，故本院不予确认；声明系在媒体上刊登的，具有客观性和真实性，本院予以确认。二被告对原告证据3的真实性无异议，本院对真实性予以确认，其对证明目的不认可，质证意见为被告行使合同解除权是合同法赋予被告的权利，且原告行为违法、违约，授权委托书约定的授权范围不能超出联合开发合同约定的范围，原告应对其行为承担法律责任。二被告对原告证据4中土地转让协议、良友房地产公司注册资料和暂定资质证书的真实性无异议，但不认可证明目的，认为资质证书的取得时间晚于合同签订时间近1年；对费用清单、证据材料、收据、发票真实性不予认可，认为不能反映该资金使用与本案合同项目有关，且李安生对外签署的合同、文件系单方行为，未经被告监管和同意，其法律责任应由原告和李安生个人承担；对安康市城乡建设规划局安建规函（2015）155号文件的真实性无异议，但认为该修规审批系被告单方完成的，与原告无关；对康兴园小区3号楼基坑支护工程施工协议的质证意见为真实性无法确认，因为该合同签订未告知被告也未通知被告；本院对该组证据中的土地转让协议、良友房地产公司注册资料和暂定资质证书、（2015）155号文件予以确认；对费用清单、证据材料、收据、发票因被告对真实性不予认可，但该部分证据中有部分费用支出开具有正规发票，且与审计中提供的相关票据一致，并能与相关合同文件相互印证，合同加盖有被告良友房地产公司印章，合同内容亦与涉案项目有关，故本院对该部分证据综合予以认定；因基坑支护工程施工协议加盖有良友房地产公司的印章，并有李安生的签名，故本院对真实性予以确认。二被告对原告证据5中安康市发改委和城乡建设局的文件和复函的真实性无异议，但不认可证明目的，认为前两份文件是在原、被告合同签订之前出台的，而复函是在双方合同解除后才审批通过的，是被告单方行为，与原告无关；对《文件签收、交接、回复表》、账户启用表、会议纪要的真实性无异议，但不认可证明目的，质证意见为该部分行为是被告得知原告违法、违规售房后为落实相关情况而向原告发出的，但原告至今也未如实告知相关情况，且文件最早一份是在2013年10月份发出的，而2013年7月被告已收到停止违法、违规建设行为的通知，故违规、违法行为是原告单方行为；账户启用表与周念无关，不是双方行为；会议纪要无法证明双方履约目的和原告的履约能力，且恰好证明议题所列事项系原告单方所为，原告未履行合同义务，致使合同目的无法实现;对告知函、通知函和其他双方履约证据的真实性不认可，认为是原告单方出具的，并非是双方共同行为，因告知函和通知函系原告单方作出的，且无证据证明已向被告送达，故本院不予确认，其他履约证据中对加盖有双方印章和有周念签字确认的证据，本院予以确认；本院对该组证据中的其他证据亦予以确认。原告对第一被告出示证据1、2、4、5、6、7及证据3中审计报告、借条的真实性无异议，对证明目的有异议,其对证据1的质证意见为合同约定印章由原告主管，被告监管，但实际印章被被告收取了，原告的出资义务并不是对房地产开发公司的成立注册出资，而且出资是按进度出资的，合同约定在土地平整后18个月建筑主体封顶，36个月交付使用，但土地至今未平整，土地平整是被告的责任，且土地平整时间在合同中未填写；对证据2的质证意见为通知书的作出时间是2013年7月23日，在此之前原告已将公章移交给了被告，故处罚行为被告是知情的，是双方行为，且只是责令停止，并不会导致丧失房地产开发资质，也不会导致合同目的无法实现，会议记录是双方对后期联合开发行为的完善；对证据3的质证意见为审计报告中带有推测性的论述，审计结论并不能证明被告的证明目的，恰恰证明联合开发合同可以履行，退款退房流程中有一个程序是由刘修才签字，周念打款，故不能证明是原告单方行为，700万出资是部分出资，借款是经刘修才介绍向李德元借的，且借款也是用于开发项目。原告对证据3中谈话笔录不发表质证意见，因证人未到庭作证，不符合证据规则要求，故本院对该份证据不予确认；对证据4、5、6、7的质证意见为被告的解约行为违反了合同法96条规定，不产生法律效力，金州播报是媒体报道，不能作为行政处罚、违约依据，承诺书是对监察大队处罚通知书做出的整改承诺，传票、应诉通知书等证据材料从内容看都是房地产公司的行为，不是原告的单方行为。因原告对真实性无异议，第二被告亦无异议，故本院对上述几组证据予以确认。经审理查明，2012年7月13日，原告经典决策公司与被告良友工贸公司签订了一份《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》，合同第一条项目概况为安康市某某某路124号面积为5876.12平方米[国有土地证号安国用（2001）第17**号]出让的商住用地。第二条联合开发方式为良友工贸公司以土地入股，原告投入资金并负责报建、设计、施工、销售等全部开发、经营工作，并承担费用；由良友工贸公司在工商局将原“安康市良友工贸有限公司”名称变更为“安康市良友房地产开发有限公司”，变更费用由良友工贸公司承担，原告负责办理良友房地产开发公司的开发资质，费用由原告承担。变更名称后的公司股东、股权、法定代表人不变；良友房地产公司成立后即委托原告全权开发经营直至本项目开发结束，良友工贸公司予以全面支持和监督，但不影响原告开发的独立性；双方各自抽调人员组建本项目开发办公室、财务部，由原告主管，良友工贸公司监管良友房地产公司的证件、印章、财务，原告独立进行本项目开发经营，良友工贸公司不直接参与本项目开发、建设、营销工作。本项目完成、结束后，良友房地产公司经营权及所有证件和印章退还良友工贸公司；在原告独立开发本项目过程中，如原告、良友工贸公司同时以良友房地产公司名义所从事的与本项目无关的其他项目由从事方自行承担其债权、债务及法律责任，与本项目和对方无关；双方特别约定，良友房地产公司是专为本项目开发而成立并注册的，双方各自原公司的所有业务及债权、债务均与本项目无关；良友房地产公司所需增加注册资金工作由良友工贸公司负责完成；原土地证名称及用途、使用年限等变更由双方共同完成，费用由双方共同承担；良友工贸公司负责项目场地拆迁达到“平地通路”，费用由其承担；原告负责整个项目的规建手续报批工作，并承担费用；良友工贸公司为原告提供面积不低于100-150平方的办公地点，其留用住房七套按成本价收费；第三条分配原则为良友工贸公司享有1万平方米建筑面积产权，其中商业1-5层，住宿2000平方米，不足部分用地下3778.16平方米的部分补足。双方还约定无论商业面积多少全部归良友工贸公司所有，如因商业面积增大或减少，将从负一层中增、减调整，确保良友工贸公司总体面积1万平方米的约定。良友工贸公司享有本项目物业管理和商业运营权。原告享有共1.6万平方米的住宅、负一层收益权，原告自主销售，良友工贸公司不参与该部分的分红。对于通过“修规”增加建筑面积的部分，双方共同投入，5:5分成；第四条双方责任中约定良友工贸公司确保所提供的联合开发项目资料真实有效，保证项目手续合法，积极配合原告办理各种开发手续，负责项目地上现有商家的顺利撤出，并约定2012年(具体的月份和日期为空白)之前全面清场以达到“平地”，负责拆迁安置工作并承担其费用（原家属楼置换标准为1:1.2就地安置，搬家费每户1000元，对于超出置换标准以外的面积其他要求双方共同承担），具体拆迁动员联系工作由原告负责，配合原告联系银行办理土地抵押按揭贷款工作，确保原告能顺利办理银行按揭手续，承担收益部分即1万平方米成本价格以外的所有税费。良友房地产公司成立后公司法人即委托原告全权行使项目开发主权、并正式签署委托原告开发的全权授权书；原告确保投资按时到位、项目顺利实施，确保销售款用于本项目开发建设，按本协议的约定兑现双方应得的部分，自行承担所获收益的所有税费，并承担本项目开发成本以内的税费，确保在土地平整后18个月建筑主体封顶，36个月项目交付使用，交房后一年内办完良友工贸公司所得部分的各种手续，良友工贸公司配合；第六条违约责任约定双方不能违约、毁约，单方不能终止合同，若单方终止合同，除赔偿对方全部损失外，另支付500万元违约金给对方；双方还就其他事项进行了约定，原告公司的委托代理人李安生及良友工贸公司的法定代表人刘修才均在合同上签字并加盖了双方公司印章。2012年11月1日，良友房地产公司注册成立，法定代表人为刘修才，公司注册资本1000万元，股东良友工贸公司持股80％、方礼琴持股20％。因安康市某某某路124号土地的使用权人为良友工贸公司，2012年11月7日，良友工贸公司与良友房地产公司签订了一份土地转让协议，将该土地转让给良友房地产公司，土地用途变为开发用地。2012年11月8日，良友房地产公司给原告项目代表李安生出具了一份授权书，载明：授予李安生为良友房地产公司执行总经理，按照良友工贸公司与经典决策公司的合同约定，全权负责安康市某某某路124号地块，康兴园小区三号楼的全面开发工作，并独立行使2012年7月13日签订的联合开发合同范围内经典决策公司的权利、义务和独立承担法律责任，授权期限为安康市某某某路124号地块，康兴园小区三号楼项目开发完毕终止，在本项目完成之前，不得以任何理由提出终止此授权。2012年11月13日，李安生代表良友房地产公司与陕西城邦建筑工程规划设计有限公司签订了一份建筑方案委托设计合同，委托其对安康康兴园小区3号楼进行建筑方案设计。此前，李安生还代表良友房地产公司与安康市汉滨区鑫强金属结构厂签订装饰装修施工合同，对涉案房地产的售楼部经典幸福空间进行装修，良友房地产公司支付了相关装修、装饰费用。为了办理国有建设用地使用权变更土地用途手续的需要，2012年12月14日，安康市华诚不动产评估有限公司对涉案土地进行价格评估，并作出了土地估价报告，良友房地产公司支付了评估费11607元。2013年3月23日，原告将由其保管的良友房地产公司的行政公章和财务专用章两枚移交给被告良友工贸公司工作人员周念保管。2013年5月1日，良友房地产公司开始对其开发的涉案房地产进行内部认购，并收取预售金。2013年6月25日，涉案项目的岩土工程勘察报告经审查合格，获得陕西省建设厅颁发的岩土工程勘察报告审查合格书。2013年7月1日，陕西省住房和城乡建设厅为良友房地产公司颁发了房地产开发企业暂定资质证书，有效期至2014年6月30日。2013年7月23日，安康市城市建设监察支队向良友房地产公司下发安城监察字（2013）04号责令停止违法（章）行为通知书，载明：良友房地产公司在安康市汉滨区某某某路124号开发的“经典幸福空间”小区，在未办理《商品房预售许可证》的情况下，以选号、登记、内部认购等方式，变相收取预定金的行为违反相关法律法规的规定，责令立即停止违法（章）行为，并听候处理。2013年11月12日，李安生代表良友房地产公司与陕西安康德隆网络科技有限公司签订为期一年的网站建设合同，委托其在互联网上帮助良友房地产公司树立企业形象、扩大企业宣传、扩宽业务渠道，良友房地产公司支付了网站制作维护费。2013年11月14日，李安生又代表良友房地产公司与陕西省三和工程公司安康分公司签订了一份《康兴园小区3号楼基坑支护工程施工协议》，将康兴园小区3号楼的基坑支护工程承包给三和公司施工。2013年11月20日至2014年9月9日，原告将由其掌管的部分良友房地产公司文件资料陆续移交给被告良友工贸公司。2014年11月13日，原告与良友工贸公司组织召开会议，会上良友工贸公司列出了售楼资金流向、项目资金落实与工程时间表、修规进度、公司财务审计、归还售楼部所用房屋及偿还以公司名义融资款项共五个议题，原告提出了良友房地产公司法人变更、归还良友房地产公司所有印鉴、履行合同三个议题。经讨论，双方达成了共识即原告在15个工作日内（以合同签署次日起计算）解决完良友工贸公司所列出的五个议题，解决后良友工贸公司将印鉴交由原告履行双方签署的《联合开发合同》使用。此后，良友工贸公司委托陕西高德会计师事务所有限责任公司（以下简称高德会计师事务所）对良友房地产公司2012年11月1日至2014年10月31日期间的财务收支情况进行审计，高德会计师事务所于2015年1月9日作出陕高会专字【2015】018号审计报告，该报告对良友房地产公司的预收房款情况、开发成本支出情况、往来款项情况、固定资产情况、费用列支情况、现金流量情况进行了审计，给出的审计建议为良友房地产公司账务处理存在不规范、违反财务制度、附件不健全等现象，建议良友房地产公司建立健全各项管理制度，规范会计核算。2015年9月16日，良友工贸公司向原告发送了一份履约告知函，载明：因贵公司擅自藏匿、持有良友房地产公司的证件、印章，脱离其监管从事违法行为，以良友房地产公司授权代表身份和经典决策公司股东、授权代表身份从事违法行为并损害开发公司利益，多次利用合同权利向经典决策公司股东、法定代表人及第三人进行大额借款和举债，从事与联合开发项目无关的行为，已经严重违约、违法；望贵公司能够采取行动全面履行合同义务，启动联合开发合同项目，并消除、承担违约和违法行为造成的不利后果和法律责任，如在收到本函告后7日内仍未能实际履行合同义务，我公司将依法追究贵公司的违约责任，因该违约行为产生的一切不利法律后果均由贵公司承担。2015年9月23日，良友工贸公司又向原告发送了一份解约告知函，载明：贵公司的违约、违法行为已对联合开发项目造成了恶劣的社会影响，致使合同目的无法实现，经我公司多次催告，贵公司仍无法消除、承担因贵公司违约违法行为造成的不利影响和法律责任，已充分表明贵公司无法全面履行合同主要义务，故郑重告知贵公司解除合同，并由贵公司自行承担由此产生的一切不利法律后果。2015年10月9日，良友工贸公司与良友房地产公司共同在华商报刊登一则联合公告，载明：良友工贸公司依法解除与经典决策公司签订的《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》，同时，良友房地产公司终止对李安生的授权。针对被告上述行为，原告于2015年11月29日向良友工贸公司出具异议书，载明：《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》第六条约定双方不能违约、毁约，单方不能终止合同，联合开发合同和授权书也未对合同解除事项进行约定，对良友工贸公司欲解除合同的意向，我公司已明确表明不同意解除合同，《联合公告》系单方之词，不具备法律效力。2015年12月3日，原告通过安康市汉滨区公证处将上述异议书公正送达到被告法定代表人刘修才的办公处，由其公司工作人员接收。2015年12月4日，原告亦在华商报刊登《声明》，载明：《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》特别约定，单方不能终止合同，《授权书》中特别约定。在本项目完成以前，不得以任何理由提出终止此授权，《联合公告》中所谓的“依法行使合同解除权解除《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》”系单方之词，我方认为不具备法律效力。2015年12月23日，原告诉至本院，要求确认两被告解除合同通知（公告）无效，判决继续履行合同。同时查明，2010年8月18日，安康市城乡建设局作出的《关于康兴园小区修建性详细规划设计方案审查意见函》载明：原则同意《康兴园小区修建性规划设计方案》；主要经济技术指标中良友工贸公司规划用地面积5876.12平方米，总建筑面积29936.53平方米，规划建筑面积26863.39平方米，地上商业、办公面积9577.45平方米，住宅面积13507.78平方米，地下建筑面积3778.16平方米，原有面积3073.14平方米。2011年2月28日，安康市发展和改革委员会作出安发改投资【2011】58号文件，同意对良友工贸公司报送的某某某路124号，总建筑面积29936.5平方米的商住楼项目进行备案。2015年9月29日，安康市城乡建设局对良友工贸公司作出《关于康兴园小区东区3号楼规划设计方案调整意见的复函》，同意对康兴园东区3号楼规划方案进行局部调整，调整后3号楼地上建筑面积为19150.12平方米，地下建筑面积为4265.10平方米，停车位131个。还查明，截止本案判决前，涉案项目的土地使用权仍未转移到良友房地产公司名下，涉案项目尚未取的工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。2017年年初，该项目的土地平整、拆迁工作完成。2017年3月，安康市市政工程公司进入涉案项目工地进行施工。另查明，2013年6月27日，良友房地产公司向案外人李德园借款50万元，约定月息4%，借期3个月，李安生在借条上签名并加盖了良友房地产公司印章。另有多名购房户向本院提起诉讼，要求解除与良友房地产公司签订的《经典幸福空间》认购协议，退还购房款。上述事实有履约告知函、解约告知函、联合公告、公证书、异议书、声明、《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》、授权书、土地转让协议书、良友房地产公司工商登记资料和暂定资质证书、与康兴园3#楼项目开发相关的发票、合同等、安康市城乡建设规划局安建规函（2015）155号文件、康兴园小区3号楼基坑支护工程施工协议、安康市发展和改革委员会安发改投资(2011)58号文件、安康市城乡建设规划局安建规函（2010）23号审查意见函、安康市城乡建设规划局安建规函（2015）155号文件、良友房地产公司文件资料签收、交换、回复表、账簿启用表、会议记录、公告、其他双方履约证据、安康市城市建设监察支队责令停止违法（章）行为通知书[安城监察字（2013）04号]、会议记录、审计报告、借条、2016年4月29日的《金州播报》栏目、传票、起诉状、承诺书及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为，原告与被告良友工贸公司在《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》中约定良友工贸公司以土地入股，经典决策公司投入资金并独立负责报建、设计、施工、销售等全部开发、经营工作，并承担全部费用，良友工贸公司无偿享有1万平方米建筑面积产权，且无论商业面积多少全部归良友工贸公司所有等，按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同，故原告与被告良友工贸公司签订的联合开发合同实质是土地使用权转让合同。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，且双方已按合同约定成立了良友房地产公司，并已实际对安康市某某某路124号地块进行了开发，故应认定该联合开发合同为合法有效合同。对原告要求确认二被告解除合同通知（公告）无效的诉讼请求，因被告良友工贸解除其与原告签订的《联合开发安康市某某某路康兴园小区合同》系单方行为，且其发出解除合同的通知时并未约定异议期间，而原告已于2015年12月3日向被告送达了异议书，并于2015年12月4日在华商报刊登《声明》，对被告单方解除合同行为提出了异议，又于2015年12月23日提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第24条及最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复规定，被告良友工贸公司以《解约告知函》和《联合公告》的形式通知原告解除合同的行为无效，不发生解除合同的效力，故对原告要求确认被告良友工贸公司解除合同通知（公告）无效的诉讼请求，本院予以支持。因良友房地产公司在联合公告中解除的是其与李安生的授权书，其与李安生之间的法律关系为委托合同关系，与本案不是同一法律关系，且李安生并未就该委托合同解除提出主张，故本院对该部分诉讼请求不予支持。原告要求继续履行合同，而继续履行行为是基于有效合同产生的当然合同义务。本案中，原、被告均未按约全面履行合同，涉案项目的土地使用权仍未转移到良友房地产公司名下，涉案项目尚未取的工程规划许可证、施工许可证、预售许可证，且还因为违规售房被相关行政机关处罚，并引起多名购房户要求解除购房合同退还购房款的诉讼，原本由原告主管，被告良友工贸公司监管的良友房地产公司的印章、证件等也被良友工贸公司收回，客观上导致涉案项目开发的相关工作无法继续进行。双方经过协商虽然达成协议，要求原告在协议达成次日起15个工作日内解决完良友工贸公司提出的五个议题，但原告至今未能提供证据证明已经完成了良友工贸公司提出的五个议题，被告至今也未将良友房地产公司的印鉴交还原告主管，故双方的行为均表明不履行合同义务。此外，由于被告已经将涉案项目自行发包给安康市市政工程公司，且该单位已经进入工地开始施工，该联合开发合同在事实上已经不能履行，故本院对原告要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、地一百一十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、确认被告安康市良友工贸有限责任公司的解约告知函及解除合同的联合公告无效。二、驳回原告西安经典决策房地产营销策划有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告安康市良友工贸有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审判长  李成根审判员  贺茂芳审判员  杨 娟二〇一七年七月十八日书记员  张 凡