四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0181民初881号原告：熊飚，男，1956年10月15日出生，汉族，住所地：都江堰市银杏路。原告：杨月，男，1985年10月2日出生，汉族，住所地：都江堰市。以上二原告共同委托诉讼代理人：马敏，四川炳银律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：孟炳银，四川炳银律师事务所律师。被告：肖学均，女，1965年3月3日出生，汉族，住所地：都江堰市。被告：华永岷，男，1964年4月13日出生，汉族，住所地：都江堰市。第三人：成都兴建房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区金盾路52号。法定代表人：张旭，职务不祥。第三人：都江堰（彭山）昌承房地产开发有限公司，住所地：都江堰市新时代广场商场3楼。法定代表人：段昌泉,系公司总经理。委托诉讼代理人：文志海，四川泰鑫律师事务所律师。原告熊飚、杨月与被告肖学均、华永岷，第三人成都兴建房地产开发有限公司（以下简称兴建公司），都江堰（彭山）昌承房地产开发有限公司（以下简称昌承公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日受理后，依法适用普通程序于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告熊飚、杨月及其委托诉讼代理人马敏、孟炳银，被告肖学均，被告昌承公司的委托诉讼代理人文志海到庭参加诉讼，被告华永岷、被告兴建公司经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告熊飚、杨月向本院提出诉讼请求：1、判令被告肖学均、华永岷及第三人兴建公司、昌承公司协助原告办理不动产登记过户手续；2、判令被告肖学均、华永岷及第三人兴建公司、昌承公司支付原告逾期办证的违约金（以购房金额为基数，按银行逾期贷款利率从2009年12月8日起至办理完成不动产登记之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告肖学均、华永岷分别于2009年9月2日、9月7日向第三人兴建公司、昌承公司支付铺面定金和铺面房款共计274300元，并于2009年12月11日与第三人兴建公司、昌承公司签订《商品房买卖合同》，购得都江堰市玉带新庄怡晴苑商业铺面一间。2011年8月22日，原告熊飚、杨月与被告肖学均、华永岷签订《房屋购销合同》，约定肖学均、华永岷将购得的案涉房屋转让给原告。合同签订后，原告向肖学均、华永岷支付了购房款，但至今未办理不动产登记过户手续，其间，原告与被告肖学均、华永岷共同前往昌承公司要求办理均未果，故原告诉至法院。被告肖学均辩称，1、其与华永岷购得案涉房屋后于2011年8月22日将房屋转让给熊飚、杨月，双方约定购房款为378000元。合同签订后，熊飚、杨月向其支付购房款328000元，另50000元双方约定待办理产权过户登记后再行支付。因兴建公司、昌承公司的原因，双方至今未办理产权过户登记手续，熊飚、杨月尚欠50000元购房款至今未给付。2、熊飚、杨月至今未办理不动产权过户登记手续是由于兴建公司、昌承公司的原因，其过错不在被告，故熊飚、杨月诉请判令被告支付违约金于法无据，法院应当驳回原告对被告的该项诉讼请求。被告昌承公司辩称，1、昌承公司非《房屋购销合同》的相对方，原告所购房产系由第三人兴建公司对外销售后二手买卖所得，故昌承公司与原告不存在权利、义务关系，昌承公司无协助原告办理不动产过户登记手续的义务。2、案涉房屋虽系昌承公司与兴建公司合伙开发，但昌承公司在该项目中仅占26.25%的股份，该项目开发后出现的遗留问题系因兴建公司至今未交纳相关税费，且所有批文、手续及公司印章、文件均由兴建公司控制、使用，昌承公司无法亦无能力办理相关手续，故所有一切对外的责任和义务都应当由兴建公司承担。综上，法院应驳回原告对昌承公司的诉讼请求。被告华永岷、兴建公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2009年9月2日，华永岷向昌承公司支付定金80000元，认购兴建公司与昌承公司共同开发的位于都江堰市“玉带新庄怡晴苑”商业铺面一间。2009年9月7日，华永岷向昌承公司支付购房款194300元，昌承公司同时代收契税、印花税、维修基金、转移登记费、转移手续费共计11113.8元，并向原告出具购房款收据及代收契税等费用收据。当日，兴建公司、昌承公司向原告交付位于“玉带新庄怡晴苑”商业铺面一间。2009年12月11日，华永岷、肖学均与兴建公司、昌承公司签订《商品房买卖合同》(合同签约备案号：*****)，约定：由华永岷、肖学均购买兴建公司、昌承公司销售（商品房预售许可证号为***）的位于“玉带新庄怡晴苑”****商业铺面一间，房屋总价款为274300元。合同同时还载明：第十九条、（一）初始登记：出卖人应当在×前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得商品房所在楼栋权属证明的，按以下方式处理：买受人有权退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起×日内向买受人支付。（二）转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，按以下方式处理：买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起×日内由出卖人支付。合同签订后，兴建公司、昌承公司一直未协助华永岷、肖学均办理不动产权过户登记手续。2、2011年8月22日，熊飚、杨月与华永岷、肖学均签订《房屋购销合同》，约定：华永岷、肖学均将位于都江堰市“玉带新庄怡晴苑”****的商业铺面（合同备案号：****）出售给熊飚、杨月，购房总价款为378000元，熊飚、杨月于2011年8月22日支付10000元；2011年9月15日左右支付318000元；余款50000元待办完过户手续后付清。合同签订后，熊飚、杨月向华永岷、肖学均支付购房款328000元。2011年9月9日，华永岷、肖学均向熊飚、杨月出具《收条》，载明：“今收到熊飚购怡晴苑****商铺328000元，另注明：因房产证未办下来，如果卖方违约房款叁倍赔给买方，如果买方不买房款不退”。另查明，2004年9月13日，兴建公司、昌承公司取得了该商品房所在楼幢的《房屋所有权证》（都房监共字第******号），载明：房屋共有权人为昌承公司；房屋所有权证持证人为兴建公司。2010年10月29日，昌承公司向银行出具《情况说明》，载明：“兹有华永岷、肖学均外购户购买昌承公司与兴建公司联合开发的怡晴苑商铺，因都江堰地税局正在核实土地增值税事宜，故未办理该户的产权证和国土证，目前正在分户办理之中”。以上事实，有双方当事人的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》；昌承公司出具的收据；《房屋购销合同》；华永岷、肖学均出具的收条；昌承公司向银行出具的《情况说明》在案佐证，本院予以确认。本院认为：1、关于《商品房买卖合同》的主体及效力问题。原告提交的《房屋所有权证》（都房监共字第号），载明：房屋共有权人为昌承公司；房屋所有权证持证人为兴建公司，且《商品房买卖合同》中昌承公司、兴建公司共同作为出卖人并加盖公司印章，故《商品房买卖合同》的主体应为昌承公司、兴建公司与华永岷、肖学均。该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，昌承公司、兴建公司亦取得了案涉房屋商品房预售许可证。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。2、关于《房屋购销合同》的效力问题。被告华永岷、肖学均通过合法有效的房屋买卖合同而取得房屋，房屋转移占有之日即视为房屋已经交付，华永岷、肖学均即使未取得不动产权属证书，也已经实际取得了房屋的处分权，其有权对房屋进行处分。2011年8月22，其与熊飚、杨月签订《房屋购销合同》是对房屋行使处分权的行为，亦是双方的真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人的利益，故合同应为有效，对双方均具有拘束力。3、关于被告和第三人是否应当协助办理不动产权过户登记手续的问题。基于合同的相对性及合同义务，昌承公司、兴建公司负有协助华永岷、肖学均办理不动产权过户登记手续的义务，而熊飚、杨月与华永岷、肖学均签订《房屋购销合同》中，华永岷、肖学均为案涉房屋的出卖方，其负有对熊飚、杨月协助办理不动产权过户登记手续的义务，故昌承公司、兴建公司根据诚实信用的原则，对熊飚、杨月亦负有协助义务。基于此，对熊飚、杨月诉请判令华永岷、肖学均，昌承公司、兴建公司协助办理不动产权过户登记手续的主张，本院予以支持。4、关于被告及第三人是否应当支付违约金的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，熊飚、杨月与华永岷、肖学均签订的《房屋购销合同》应为二手房买卖，双方在合同中未约定办证时间，更未对逾期办证的违约行为进行约定，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求昌承公司、兴建公司支付违约金的诉讼请求，因与昌承公司、兴建公司签订《商品房买卖合同》的相对方系华永岷、肖学均，根据合同的相对性原则，《商品房买卖合同》项下的权利不能及于熊飚、杨月，故熊飚、杨月要求昌承公司、兴建公司支付违约金的诉讼请求于法无据，本院亦不予支持。5、关于熊飚、杨月是否应向华永岷、肖学均支付剩余购房款50000元的问题。审理中,熊飚、杨月与华永岷、肖学均同意在办理不动产权登记过户的当日，由熊飚、杨月向华永岷、肖学均支付购房款50000元，本院为不增加双方当事人讼累，对此予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告华永岷、肖学均与第三人成都兴建房地产开发有限公司、都江堰（彭山）昌承房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告熊飚、杨月办理位于都江堰市“玉带新庄怡晴苑”商业铺面（合同备案号：****）的不动产权登记过户手续；二、原告熊飚、杨月于本判决生效之日起三十日内支付被告华永岷、肖学均购房款50000元；三、驳回原告熊飚、杨月的其他诉讼请求。案件受理费200元，由第三人成都兴建房地产开发有限公司、都江堰（彭山）昌承房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  唐晓丽人民陪审员  刘生宇人民陪审员  吴衡碧二〇一七年七月二十七日书 记 员  张博文