安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初197号原告：杨志安，男，1973年3月24日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。被告：孙菊，女，1967年6月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托代理人：曹采峰，安徽皖衡律师事务所律师。原告杨志安诉被告孙菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨志安的委托代理人刁忠阳、被告孙菊及其委托代理人曹采峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志安向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的存量房买卖合同及补充协议；2.判令被告双倍返还原告定金120000元；3.判令被告支付原告损害赔偿金（具体金额以鉴定房屋差价为准）；4.本案的全部诉讼费由被告承担。后原告明确第3项诉讼请求数额为571900元。事实和理由：2016年3月26日，原、被告经合肥陆地不动产顾问有限公司介绍，签订了存量房买卖合同及补充协议，约定被告将位于合肥市包河区宁国南路666号和润华府1-2308室房屋出售给原告，总价款为99万元，原告于2016年6月20日支付首付款25万元并在当日申请办理存量房转移手续，剩余房款74万元由原告通过办理商业贷款向被告支付，涉案房屋所欠银行贷款由被告自行还清。但涉案房屋所有权人为被告女儿及女婿，被告签订合同时将房产证原件交付中介公司，原告有理由相信被告有权处分涉案房屋，故于签订合同当日向被告支付了6万元定金。后原告及居间人按照合同约定要求被告通知其女儿、女婿到房地产管理部门办理涉案房屋产权转移登记手续，但被告女婿要求涨价10万元，否则不愿办理过户。双方多次协商未果，原告起诉至合肥市包河区人民法院要求继续履行合同，但被告女婿主张其没有授权给被告处分涉案房屋，被告的处分行为无效，后原告撤诉。现被告既不愿意返还定金也不愿意赔偿损失，合肥房价持续上涨导致原告无力购房。被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，提出如上诉请。被告孙菊在庭审中辩称：1.原告主张的事实部分不属实，首先涉案房屋的共有权人并非夫妻关系，仅是男女朋友关系，周建玲是被告的女儿；2.被告不存在过错，原告在交易过程中明知涉案房屋并非被告所有、被告也没有取得授权委托书的情况下还与被告签订存量房买卖合同，本身存在过错并非善意，被告系在中介与原告的诱骗下签订合同，定金的数额也是原告自愿支付的，在涉案房屋的共有权人周岗岗明确表示不愿意出售房屋时，被告当即表示退还定金，但原告拒绝接受；3.涉案房屋的共有权人周建玲在国外，对出售房屋事宜并不知晓也未表明态度；4.被告同意解除涉案买卖合同及补充协议并返回定金，但原告要求支付损害赔偿金即房屋差价无事实和法律依据，本身二手房买卖存在风险，原告要求鉴定房屋差价不符合法律规定，即便鉴定了结果与本案也不存在关联性，被告并非涉案房屋的所有权人，无法配合进行鉴定；5.原告也没有按照合同约定支付首付款，也应当承担相应的违约责任。经审理查明：2016年3月26日，孙菊以周岗岗、周建玲（甲方）代理人身份与杨志安（乙方）签订一份存量房买卖合同及补充协议，合同约定甲方将位于合肥市包河区宁国南路666号和润华府1幢2308室房屋（房地权证合包字第××号、81××00号）作价99万元出售给乙方，乙方于2016年6月20日前将25万元（含定金）存入托管账户并在当日申请办理存量房转移手续，剩余房款74万元甲方同意乙方通过银行抵押贷款方式支付。补充协议约定乙方在协议生效当日支付定金6万元，定金之后抵作房价款，若甲方不履行合同应双倍返还乙方定金，若乙方不履行合同则甲方收取的定金不予退还；甲乙双方在已办理过户的房产证及付清全部房款后五日内办理房屋交接手续；甲方代理人承担甲方一切责任，剩余房贷甲方自行还清，乙方二次房款在过户当日付给甲方。当日，杨志安向孙菊支付了购房定金6万元，孙菊出具了定金收条。涉案房屋系周建玲、周岗岗按份共有，各占50%，周建玲系孙菊女儿。在签订涉案合同前，杨志安已明确知晓孙菊并非涉案房屋的所有权人，孙菊亦未出示受周建玲、周岗岗授权其出卖涉案房屋的委托书。涉案合同及补充协议、定金收条上的周建玲、周岗岗签名均系孙菊代签。因双方在合同履行过程中发生争议，杨志安于2016年7月13日将周建玲、周岗岗作为被告，孙菊作为第三人诉至本院，要求确认涉案存量房买卖合同及补充协议有效、继续履行合同并支付相应违约金。2016年12月19日，杨志安撤回了对周建玲、周岗岗的起诉，后以孙菊为被告提起本案诉讼。在审理过程中，杨志安申请对涉案房屋在2017年1月5日的市场价值进行评估鉴定。本院依法委托了博文房地产评估造价集团有限公司作为评估机构。该公司出具了估价报告书，评估涉案房屋的市场价值为1561900元。以上事实，除有当事人当庭陈述外，还有存量房买卖合同及补充协议、定金收条、受理案件通知书、房屋产权证书复印件、估价报告书等证据在卷佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，被告孙菊并非涉案房屋的所有权人，在未取得涉案房屋的所有权人的授权下与原告杨志安签订了涉案存量房买卖合同及补充协议，事后亦未获得涉案房屋所有权人的追认，故涉案存量房买卖协议约定的房屋所有权转移等合同内容不能实现，现原告诉请要求解除涉案存量房买卖合同及补充协议，被告亦同意解除，故对原告该项诉请本院予以支持。合同解除的主要原因是被告孙菊未取得涉案房屋的处分权，故被告孙菊收取的定金应当双倍返还计12万元。关于原告杨志安诉请的损害赔偿问题。根据上述条款规定，原告杨志安有权要求被告孙菊予以赔偿，但关于具体赔偿数额问题，应综合考虑涉案合同的实际履行情况及双方的过错程度，结合估价报告书进行综合判定。本案中，原告杨志安在签订合同时亦未尽到审慎审查义务，在明知被告孙菊并非涉案房屋的所有权人，且没有取得处分权的情况下仍签订合同并支付定金，本身存在一定过错；此外，涉案存量房买卖合同履行程度仅止步于定金支付阶段。综上，本院综合判定原告杨志安的损失数额为35万元，但前述已支持了原告双倍定金的请求，故被告孙菊的损害赔偿数额应当扣减6万元计29万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条规定，判决如下：一、解除原告杨志安与被告孙菊签订的存量房买卖合同及补充协议；二、被告孙菊自本判决生效之日起十日内双倍返还原告杨志安定金12万元；三、被告孙菊自本判决生效之日起十日内赔偿原告杨志安损失29万元；四、驳回原告杨志安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10810元，评估费3149元，合计13959元，由原告杨志安负担2960元，被告孙菊负担10999元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  胡翠人民陪审员  张瑞人民陪审员  朱琦二〇一七年七月十四日书 记 员  张燕附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。