福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽03民终1198号上诉人（原审原告）:关健强，男，1974年9月30日出生，汉族，居民，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：林宏建，福建壶兰律师事务所执业律师。上诉人（原审原告）：林宏建，男，1973年7月5日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。上诉人（原审被告）：新日发展（莆田）有限公司，住所地福建省莆田市荔城区西天尾镇后卓村少林北街1001号，统一社会信用代码91350300784520994R。法定代表人：郑庆德，董事长。委托诉讼代理人：王洪辉，福建邹鲁律师事务所执业律师。上诉人关健强、林宏建与上诉人新日发展（莆田）有限公司（以下简称新日公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初字2270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关健强、林宏建上诉请求：撤销一审判决第二项，改判新日公司向关健强、林宏建支付自2014年10月1日起至2014年10月28日止按已付购房款2751425元为基数，以日0.005%计算的违约金共38519元。事实和理由：1.新日公司不能仅凭“五方联合竣工验收”向关健强、林宏建交房，其提供的“竣工验收报告”不是商品房验收合格的法定文件。其与新日公司约定的“该商品房经验收合格”，必须符合《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定，而《竣工验收备案表》是证明竣工验收合格的唯一合法文件。新日公司至合同约定的交房时间止，仍不具备交房条件，存在逾期交房事实。2.一审判决认定关健强、林宏建未举证证实逾期交款系新日公司原因所致完全违背了事实。从合同约定的按揭贷款支付余款改为现金支付余款，是新日公司的过错责任，关健强、林宏建不存在逾期交款的概念。双方在《商品房买卖合同》里约定关健强、林宏建支付首付款后，余款办理银行按揭贷款。新日公司自己提供的贷款审批手续，证明关健强、林宏建已向新日公司提交了办理按揭贷款所需的完整资料，新日公司没有证据证明银行按揭无法办理是关健强、林宏建的原因，关健强、林宏建已充分履行了合同义务。3.新日公司在合同中约定余款支付方式为按揭贷款，并接收关健强、林宏建提交的按揭贷款资料，在约定交房时间届至又主张不能办理按揭贷款，应承担不能按合同约定方式实现余款支付的过错责任。导致合同支付方式变化的过错方是新日发展（莆田）有限公司。关健强、林宏建当庭补充事实和理由如下：一审判决对支付购房款与按约交房的关联条件存在重大误解。新日公司在2014年9月28日即合同约定的交房时间前二天，书面要求关健强、林宏建以现金或刷卡方式支付购房余款后方可给予交房，其在交房时间和付款条件方面构成双重违约。关健强、林宏建在完全充分履行合同约定义务的前提下，新日公司未在交房前办理出银行按揭贷款，不能成为新日公司拒绝交房的理由，也不能成为新日公司单方改变余款支付方式的理由。根据双方签定的《商品房买卖合同》的约定，新日公司应按合同约定时间交房，并继续申请办理银行按揭贷款手续，在相关按揭贷款手续得到批准后，关健强、林宏建自然也应按合同约定订立按揭贷款合同。新日公司违约，要求关健强、林宏建现金或刷卡方式支付购房余款，违约事实已经存在。虽关健强、林宏建之后放弃通过诉讼方式实现交房或解除合同，被迫以现金付清余款，但从约定交房时间至实际交房时间的期间，新日公司应当承担违约导致的逾期交房责任。新日公司辩称，其按照双方合同约定发出通知书让关健强、林宏建收房。没有交房是因为关健强、林宏建房款还没付清，开发商已经履行通知义务。新日公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回关健强、林宏建的诉讼请求。事实和理由：1.关健强、林宏建作为买受人支付购房款及相关税费是其主要的合同义务，关健强、林宏建有义务向法院举证其支付购房款的事实。但关健强、林宏建不但未举证，在新日公司提供证据证实关健强、林宏建未交足购房款的事实时，一审法院却不予认定。事实上关健强、林宏建至今仍拖欠房屋面积差购房款5836元及办证相关费用补差954元等共计76951元。2.因关健强、林宏建至今未交足购房款，已构成违约，同时根据《商品房买卖合同》第七条第2款约定，关健强、林宏建的交房期限及办理房屋权属证书均应当顺延。3.关健强、林宏建总共支付2681263元购房款，一审法院却按2751425元为基数判令新日公司支付逾期办证违约金，明显与事实不符。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求判如所请。关健强、林宏建辩称：1.本案案由是逾期交房和办证，开发商在一审没有提出反诉，没有对支付购房款问题履行相应的诉讼程序。2.2014年10月28日出具的书面证明已经确认501业主已经付清各类应缴款项。新日公司提供的发票已经证实其收到相应的款项。3.双方约定，首付款之外的房款支付方式为按揭，合同附件6约定按揭手续应由新日公司办理，而开发商在交房时间届至时单方违约要求关健强、林宏建现金支付剩余购房款，不应构成新日公司拒绝交房的理由，属于逾期交房。新日公司主张有通知关健强、林宏建去收房，但关健强、林宏建并未收到通知。4.新日公司逾期交房。关健强、林宏建向一审法院起诉请求判令：1.新日公司为关健强、林宏建购买的新日财富广场A幢5层501号房屋办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》（诉讼过程中，关健强、林宏建放弃该诉讼请求）；2、新日公司自2014年10月1日起至2014年10月28日止，按关健强、林宏建已付购房款2751425元的日0.005%向关健强、林宏建支付逾期交房违约金38519元（诉讼过程中，关健强、林宏建变更该诉讼请求为新日公司自2014年10月1日起至2014年10月28日止，按关健强、林宏建已付购房款2751425元的日0.05%向关健强、林宏建支付逾期交房违约金38519元）；3、新日公司自2015年1月28日起至房屋权属证书办理完毕之日止，按关健强、林宏建已付购房款2751425元的日0.002%向关健强、林宏建支付逾期办证违约金。一审法院认定事实：新日公司以出让方式取得位于荔××××交叉口西北侧地块的土地使用权，[国有土地使用权证号为莆国用（2012）第W2012011号]。经批准，新日发展公司在该地块上建设商品房，暂定名为新日财富广场，建设工程规划许可证号为建字第350300201308006，施工许可证号为FJSGXK-0594-LC-2013-00009，商品房预售许可证号为（2013）莆房许字第22号。2013年5月25日，关健强、林宏建与新日发展公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为MF-2007-01-L201303406），约定关健强、林宏建以单价7886元/㎡(总价款2751425元)向新日公司购买新日财富广场第A幢5层501号商品房一套（建筑面积为348.90㎡）。该合同第六条关于付款方式和期限约定：2013年5月25日支付购房首付款1381425元，余款1370000元办理按揭贷款，并按附件六执行。合同第八条关于交付条件与期限约定：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：。2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。2.按照以上第一种方式处理；如买受人逾期付款的，出卖人交房期限顺延且无需承担违约责任。合同第十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明原件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六。第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六关于合同第十一条的补充约定：出卖人发出交房通知二十日内，买受人仍不办理交接手续的，视为出卖人已履行交付房屋的义务。书面交房通知以合同中的联系地址为送达地址。2013年7月15日，新日发展公司向关健强、林宏建开具1381425元的购房款发票。2013年7月22日，关健强、林宏建交纳26167元专项维修资金。2014年8月5日，新日财富广场经建设、勘查、设计、监理、施工单位验收合格。2014年8月22日，莆田市公安局消防支队向新日公司出具《建设工程消防验收意见书》，对新日财富广场建设工程及局部室内装修工程消防验收合格。2014年9月24日，新日公司向关健强、林宏建邮寄《新日财富广场交房入伙通知书》，告知林宏建、关健强的房屋于2014年9月25日正式交付使用，要求业主于2014年9月25日至2014年9月30日前来办理交房，并告知业主在交房时一并结清房款差额1370000元。2014年10月28日，新日公司向关健强、林宏建开具1370000元的购房款发票。同日，新日公司向林宏建、关健强交付讼争房屋，林宏建、关健强向新日公司缴纳办理房屋权属证书相关税费90008元。2014年10月29日，林宏建向福建永安物业管理有限公司缴纳物业管理费和垃圾清运费。讼争房屋的《不动产权证书》于2016年8月4日登记至关健强、林宏建名下。因关健强、林宏建认为新日公司逾期交房、办证，应承担违约金，致讼。案经审理，因双方未能达成一致意见，致调解无效。一审法院认为，关健强、林宏建与新日公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。新日公司按照合同约定于2014年9月24日向合同中的联系地址邮寄《新日财富广场交房入伙通知书》，通知关健强、林宏建交房入伙，并在交房时结清购房款余额1370000元，关健强、林宏建于2014年10月28日付清购房余款后接收房屋，关健强、林宏建未提供证据证实逾期交款系新日公司原因所致，故关健强、林宏建诉讼请求新日公司支付逾期交房的违约金，不予支持。关健强、林宏建主张新日公司不符合交房条件，但新日财富广场已经建设、勘查、设计、监理、施工单位验收合格和消防验收合格，关健强、林宏建未提供证据证实新日公司不符合合同第八条交付条件的约定，不予支持。新日公司于2014年10月28日将讼争房屋交付关健强、林宏建使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，新日公司应于商品房交付使用后60日内（即2014年12月27日）向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（即2015年1月26日）为关健强、林宏建取得房屋权属证书。新日公司于2016年8月4日才为关健强、林宏建取得《不动产权证书》，故新日公司存在逾期代为关健强、林宏建申请办理房屋权属证书的行为，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关健强、林宏建于2014年10月28日已经缴纳了办理房屋权属证书相关税费90008元，且新日公司于庭审时自认逾期办证系其原因所致，故关健强、林宏建诉讼请求新日公司支付自2015年1月28日起至房屋权属证书办理完毕之日（即2016年8月4日）止，按已付购房款2751425的日0.002%支付逾期违约金有法律和事实依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、新日发展（莆田）有限公司应在本判决生效之日起一个月内支付给关健强、林宏建自2015年1月28日起至2016年8月4日止，按已付购房款2751425的日0.002%支付逾期办理房屋权属证书的违约金；二、驳回关健强、林宏建对新日发展（莆田）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1288元，由关健强、林宏建负担726元，新日发展（莆田）有限公司负担562元。本院二审期间，关健强、林宏建向本院提供以下证据：1.调查取证申请书一份，欲证明对现由莆田市恒信物业管理有限公司存管的关健强、林宏建付清各类应缴款项，办理交房手续证明及入伙通知书进行拍照等证据保全措施，或提取该证明及通知书的复印件。2.证明一份，欲证明新日公司于2014年10月28日明确自认：“兹证明莆田新日财富广场A栋501林宏建、关键强业主，已付清各类应缴款项，请给予办理相关手续”。3.交房入伙通知书一份，欲证明新日于2014年9月28日将入伙通知书放置于物业公司，主张房屋已经取得竣工验收证明，具备交房条件。以及新日公司未向关健强、林宏建告知为何不能按合同约定办理银行按揭贷款，以及不能办理按揭贷款是谁的原因及责任，更没有出示不能办理按揭贷款的相关证据。4.前期物业服务合同，欲证明新日物业公司由“福建永安物业管理有限公司”变更为“莆田市恒信物业管理有限公司”。5、销售不动产统一发票，欲证明关健强、林宏建于2014年10月28日前已付清所有各类款项。6.1号楼1501室收款明细表、证据清单、开庭笔录，欲证明新日公司没有履行合同约定办理银行按揭贷款义务。经庭审质证，新日公司对关健强、林宏建提供的证据质证如下：对证据1的三性均有异议。对证据2真实性没有异议，对证明对象有异议，可以反证关健强、林宏建有收到交房通知，并尚欠137万元房款的事实。对证据3真实性和关联性有异议。对证据4真实性没有异议，对证明对象有异议，关健强、林宏建尚有76041元购房款还没付清，包括面积差的购房款。对证据5、6真实性没有异议，对关联性有异议，认为与本案无关。本院审查认为，关健强、林宏建申请调取的入伙通知书，新日公司已在一审提供，无需再调取。而付清各类应缴款项，办理交房手续证明与本案无关，故对关健强、林宏建的该申请不予准许。新日公司对证据2、4、5、6的真实性均没有异议，予以确认，是否与本案有关联，在下文予以阐述。证据3与新日公司在一审提供的相同，真实性予以确认。能否证实关健强、林宏建的主张待下文一并阐述。本院二审期间，新日公司向本院提供以下证据：莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初601号判决书复印件一份，欲证明关健强、林宏建尚未交纳本案讼争房屋面积差款项5835.64元。经庭审质证，关健强、林宏建认为证据1与本案的审理没有关联性，因为本案审理的是关健强、林宏建与新日公司逾期交房和逾期办证，因此审查重点是交房合同约定是否成就和办证条件是否成就。合同约定2014年9月30日前交房，关健强、林宏建已经完整履行约定，是新日公司拒不交房。后新日公司于2014年10月28日交房，新日公司应在3个月内办证，新日公司认为关健强、林宏建有款项尚未付清，可以另案起诉。现有证据可以证明关健强、林宏建已经支付全部购房款。本院审查认为，该证据与本案无关，不予采纳。新日公司在二审中当庭提交中止审理申请书一份，欲证明关健强、林宏建与新日公司的另案纠纷（购房款是否已支付完毕）正在审理中，尚未结案，与本案的认定有直接关系，认为本案应先中止审理。本院审查认为，双方的另案纠纷与本案的审理没有关联，新日公司申请中止审理本案的理由不能成立，予以驳回。经审理查明，关健强、林宏建对一审法院查明的事实没有异议，但认为遗漏查明逾期交房的违约金标准。新日公司对一审法院查明的事实没有异议，但认为遗漏查明关健强、林宏建是否付清购房款的事实。因双方当事人对一审法院查明的事实均没有异议，本院对一审法院查明的事实以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，关健强、林宏建和新日公司均应按签订的《商品房买卖合同》的约定履行各自的义务。关于新日公司是否逾期交房的问题。经审查认为，新日公司按上述合同第八条约定于2014年9月24日按合同中填写的联系地址向关健强、林宏建邮寄《新日财富广场交房入伙通知书》，通知关健强、林宏建按通知约定的时间（2014年9月25日至2014年9月30日）付清购房余款后并接收房屋。因关健强、林宏建未能提供充分有效证据证实其逾期交款系新日公司原因造成，故关健强、林宏建主张新日公司逾期交房及应支付逾期交房违约金的理由缺乏事实依据，依法不予采纳。关健强、林宏建诉称新日公司不符合交房条件，但未提供证据予以证实，不予采信。关于新日公司是否逾期办证的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，新日公司应于商品房交付使用后90日内为关健强、林宏建取得房屋权属证书。新日公司于2014年10月28日将讼争房屋交付给关健强、林宏建使用，于2016年8月4日才为关健强、林宏建取得《不动产权证书》，故关健强、林宏建请求新日公司支付逾期办证违约金有事实和法律依据，应予以支持。新日公司诉称关健强、林宏建尚有购房款未付清，其在一审时未提起反诉，且已另案提起诉讼，本院对此问题不予审查。综上所述，新日公司和关健强、林宏建的上诉请求均不能成立，均予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、驳回关健强、林宏建上诉请求，维持原判。二、驳回新日发展（莆田）有限公司上诉请求，维持原判。本案二审案件受理费1288元，由关健强、林宏建负担726元，由新日发展（莆田）有限公司负担562元。本判决为终审判决。审判长  黄珊珊审判员  陈利强审判员  许秋红二〇一七年七月二十五日书记员  高小福附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。