广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初22764号原告（反诉被告）王伟华，委托代理人岳永军，广东国晖律师事务所律师。委托代理人杨慧，广东国晖律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳美集餐饮管理有限公司，法定代表人戴于锐，执行董事。委托代理人昌国徽，广东兆广律师事务所律师。第三人深圳市龙泉实业（集团）股份有限公司，法定代表人周国梁。委托代理人单志军，广东卓建律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案相关事实及裁判意见如下：一、案件的基本事实2010年11月12日深圳市房地产权登记中心出具深房地字第**房地产权证书，载明土地位置为深圳市宝安区龙华街道人民路东侧，房地产名称为盛地龙泉1栋超市，用途为商业金融业，权利人为深圳市龙泉实业（集团）股份有限公司。2009年6月5日深圳市龙泉物业管理有限公司与郑宏城签订《房屋租赁合同》一份，载明“……第一条深圳市龙泉物业管理有限公司将位于深圳市宝安区龙华街道人民路东侧盛地龙泉1栋1层的超市及29号商铺……的房屋出租给郑宏城使用。……第五条郑宏城租用租赁房屋的期限自2009年6月1日起至2019年10月31日止。……”2016年5月17日深圳美集餐饮管理有限公司、王伟华签订《档口租赁合同》，载明“……第一条：深圳美集餐饮管理有限公司将坐落于深圳市龙华新区龙华街道建设路158号一层的美集小镇美食广场B10档口……，提供给王伟华经营使用。第二条：本合同有效期为2年（即自2016年6月1日至2018年5月31日止）第三条：王伟华经营范围为粉丝花甲品牌……第五条：结算及付款方式：一、双方一致同意选择下列第2种方式结算：……2、王伟华按承租专柜每月50000元为保底销售额，王伟华每月销售低于保底销售额，按保底销售额的23%进行提成。王伟华每月销售高于保底销售额，按实际销售额的l8%进行提成。……三、结算方式：每15天为货款结算周期，王伟华凭深圳美集餐饮管理有限公司专柜结算单或电脑打印店销售清单和深圳美集餐饮管理有限公司发放的结算卡对账，并派专人在结算期后5个工作日内到深圳美集餐饮管理有限公司处结算货款。第六条：王伟华需提供承租专柜规范的设计方案和效果图，征得深圳美集餐饮管理有限公司书面统一后方可进行统一装修，装修时间……自2016年5月17日至2016年5月30日止（按实际完工计算），……第十六条：商品销售由深圳美集餐饮管理有限公司统一收取货款，严禁截留销售收入。……”。同日双方签订《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》一份，载明“……费用收银费500元/月中央空调、公共照明等费用按实际总额公摊碗筷清洗按实际套数收费备注……2、柜台内另装水电，按实际费用计算……”深圳美集餐饮管理有限公司在《档口租赁合同》、《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》两份合同尾部“甲方”处加盖公章并相关工作人员签名，王伟华在《档口租赁合同》、《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》两份合同尾部“乙方”处签名并加盖指印，双方均予以确认。2016年5月24日深圳美集餐饮管理有限公司出具收据五份，分别载明收到王伟华保证金20000元，基本建设费38000元，收银软件（押金）2800元。装修保证金2000元，综合装修费用4350元。2016年8月9日深圳市龙华新区龙华环境保护管理所出具《整改通知书》一份，载明“名称”为“深圳美集餐饮管理有限公司”，“地址”为“龙华街道建设路158号”，“现场调查情况”为“经现场检查发现：你公司在位于盛世龙泉花园一楼处开设一美食广场，主要经营中餐、小吃等。目前处于试业阶段，在经营过程中，存在以下环保问题：1、未经环保主管部门审批同意，擅自在现址开办；2、美食广场内众商铺产生的油烟经管道与油烟净化器过滤后接入小区内公共烟管，由于风机运作管道共振产生的噪音对周边环境造成影响。”，“整改要求”为“责令你公司在20日内对噪音进行有效治理，并补办环保相关审批手续。以上要求在2016年8月29日前完成。逾期不整改或达不到整改要求的，将按有关法规依法处理。我局保留对你（单位）依法进一步处理的权力。”2016年9月20日深圳美集餐饮管理有限公司出具《解除合同通知书》一份，载明“B10商户，2016年6月1日，贵我双方就我司坐落于深圳市龙华新区龙华街道建设路158号一层的美集小镇美食广场第B10档口签订了《商铺租赁合同》……及《专柜经营合同补充协议》……，约定贵方承租租赁档口经营粉丝花甲商品，租期自2016年6月1日至2018年5月31日，现我司发现贵方存在如下违约行为：17、贵方拖欠我司2016年8月2日-8月15日，2016年8月16日-2016年8月31日即2016年9月1日-2016年9月15日三期保底销售额提成共计7963.39元，欠款时间已超过7日，根据《商铺租赁合同》第三条第2款，贵方构成违约；18、贵方自2016年9月1日-2016年9月20日擅自连续7日不营业（当月累计达到7日停业），根据《商铺租赁合同》第二十四条第2款约定，贵方构成违约，故我方根据法律规定及双方约定，特向贵方书面通知如下：1、自即日起解除贵我双方签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议；2、请贵方在收到本通知书三日内向我司补足保底销售额提成差额；3、请贵方在收到本通知书三日内来我司搬离撤场手续并及时撤场，否则我司将采取强制措施清场，由此带来的一切后果均由贵方承担。”二、其他情况（一）双方就矛盾事实的基本陈述。庭审中，在回答“何时交付房屋？”这一问题时，王伟华、深圳美集餐饮管理有限公司均称“2016年5月17日。”在回答“双方何时产生争议？”这一问题时，王伟华、深圳美集餐饮管理有限公司均称“9月中旬。”在回答“产生矛盾的原因？”这一问题时，王伟华称“8月底，环保部门说美集不符合正常的标准，深圳美集餐饮管理有限公司未按照环保部门的要求进行整改。”，深圳美集餐饮管理有限公司称“王伟华经营不善，拒绝支付费用。”在回答“至今日止，王伟华有否搬离？”这一问题时，王伟华、深圳美集餐饮管理有限公司均称“没有。”（二）关于本诉中的解除《档口租赁合同》。在回答“你是否同意解除双方所签订的《档口租赁合同》？”这一问题时，王伟华、深圳美集餐饮管理有限公司均称“同意解除。”在回答“双方认为租赁合同何时解除？”这一问题时，王伟华称“2016年9月14日”，深圳美集餐饮管理有限公司称“2016年9月20日”。（三）关于本诉中的承担装修费用。庭审中，王伟华于庭审中提交2016年7月3日与高涛所签《装修合同》原件一份，2016年7月15日高涛出具的金额为13650元的收据一份欲证实其为本案所涉商铺已经进行装修。鉴于王伟华未能提交充分证据证实装修费用之确实存在及金额，王伟华于本案审理过程中申请对本案所涉商铺的装修损失进行评估。经本院摇珠确定深圳市中锋资产评估有限公司为本案评估事项的评估机构。后本院委托深圳市中锋资产评估有限公司对本案所涉商铺的装修损失进行评估。2017年3月6日深圳市中锋资产评估有限公司出具《情况说明》一份致本院，载明“我司受贵院委托，对位于深圳市龙华新区龙华街道建设路158号一层的美集小镇美食广场B20、B18#、13A、A3、B11#、B19、B12#、A9、13B#、B10、9A、A1、A2#档口的装修损失进行评估，案号：(2016)粤0306民初22760-22764、22766-22768、22770-22775号。我司根据评估程序，评估工作人员与双方当事人去到现场进行现场勘查，经过现场勘查了解，发现现场装修已经基本被拆毁，现正在重新装修，现场勘查工作无法进行。当事人也未能提供任何与装修相关的资料，因此评估工作无法继续进行。”（四）关于本诉中的退还不合理的公摊费用。庭审中，在回答“退还不合理的公摊费用2335.45元是什么款项？”这一问题时，王伟华称“厂商电费月结报表8、9月份两张表中倒数第四行公摊费用的金额。”双方均提交的《深圳美集餐饮管理有限公司厂商电费月结报表（8月）》、《深圳美集餐饮管理有限公司厂商电费月结报表（9月）》两张表格上均载明“项目”为“粉丝花甲”，“档口”为“B10-20160517”，8月份表格倒数第四行中载明“公摊费用”为2205.87元，9月份表格倒数第四行中载明“公摊费用”为907.67元。在回答“你有否书面收款收据等证实公摊费用的交纳？”这一问题时，王伟华称“我没有交钱的票据，报表里的公摊费用深圳美集餐饮管理有限公司直接从营业额里扣除了。”在回答“厂商电费月结报表8、9月份表中倒数第四行公摊费用是什么款项？”这一问题时，深圳美集餐饮管理有限公司称“大厅内排风机、空调、抽风机电费分摊成本耗损。”在回答“关于大厅内排风机、空调、抽风机电费分摊成本耗损的收取合同中有无约定？”这一问题时，深圳美集餐饮管理有限公司称“2016年5月17日专柜经营合同补充协议第一项费用中第二行载明中央空调、公共照明按实际情况公摊，现在公摊的就是这笔钱。”（五）关于反诉。庭审中，在回答“保底销售提成、收银费用、公摊费用、水电费用每一项各是多少？”这一问题时，深圳美集餐饮管理有限公司称“保底销售提成5750元，收银费用1000元，公摊费用是3284.46元，水电费702元。”关于美集小镇美食广场的营业时间，深圳美集餐饮管理有限公司称“这些商铺只经营了32天。8月经营的是下半月的时间，9月经营的是上半月的时间”，王伟华对深圳美集餐饮管理有限公司的陈述不予认可，称“一天都没有经营。”本院要求深圳美集餐饮管理有限公司于庭审结束之日起3日内提交美集小镇美食广场有开业及开业时间的有效证据，但深圳美集餐饮管理有限公司迄今未予提交。深圳美集餐饮管理有限公司称其公司要求王伟华支付的公摊费用为双方均提交的《深圳美集餐饮管理有限公司厂商电费月结报表（8月）》表格倒数第四行中载明的“洗碗间公摊”129.58元，“公摊费用”2205.87元；《深圳美集餐饮管理有限公司厂商电费月结报表（9月）》表格倒数第四行中载明的“洗碗间公摊”41.34元，“公摊费用”907.67元。深圳美集餐饮管理有限公司称其公司要求王伟华支付的水电费为双方均提交的《深圳美集餐饮管理有限公司厂商电费月结报表（8月）》表格倒数第四行中载明的“水费”12元，“燃气费”690元。深圳美集餐饮管理有限公司未能提交王伟华认可的书面凭证或其他充分证据以证实水费、燃气费之实际发生及具体数额。三、诉讼请求王伟华诉至本院，请求法院判决解除《商铺租赁合同》；判令深圳美集餐饮管理有限公司退还保证金20000元、基本建设费38000元、收银软件（押金）2800元、装修保证金2000元、综合装修费用4350元；承担装修费用13650元；退还不合理的公摊费用2335.45元；并承担本案诉讼费用。以上合计83135.45元。深圳美集餐饮管理有限公司于本案审理过程中提起反诉，请求判令王伟华支付2016年8月2日至9月20日的保底销售提成、公摊费用、收银费、水电费等费用共计7963.39元，并承担本案诉讼费。四、本院裁判意见本院认为，深圳市宝安区龙华街道人民路东侧盛地龙泉1栋超市有合法权属证书。2016年5月17日深圳美集餐饮管理有限公司、王伟华所签之《档口租赁合同》为双方真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效，双方均应依约履行。（一）关于本诉请求中的解除《档口租赁合同》。王伟华、深圳美集餐饮管理有限公司于庭审中均同意解除2016年5月17日深圳美集餐饮管理有限公司、王伟华所签之《档口租赁合同》。王伟华认为租赁合同解除时间为2016年9月14日，深圳美集餐饮管理有限公司认为租赁合同解除时间为2016年9月20日。2016年8月9日深圳市龙华新区龙华环境保护管理所出具的《整改通知书》中载明深圳美集餐饮管理有限公司未经环保主管部门审批同意，擅自在现址开办餐饮企业，要求深圳美集餐饮管理有限公司限期补办环保相关审批手续。但深圳美集餐饮管理有限公司迄今未能提交其公司补办完善环保相关审批手续，“美集小镇美食广场”这一餐饮企业正式营业的有效证据。鉴于系深圳美集餐饮管理有限公司的过错致使餐饮企业无法正常开业，合同目的无法实现，最终导致租赁合同的解除，故本院对王伟华的诉讼主张予以支持，2016年5月17日深圳美集餐饮管理有限公司、王伟华所签之《档口租赁合同》于2016年9月14日解除。（二）关于本诉请求中的退还保证金20000元、基本建设费38000元、收银软件（押金）2800元、装修保证金2000元、综合装修费用4350元。鉴于深圳美集餐饮管理有限公司迄今未能提交其公司补办完善环保相关审批手续，“美集小镇美食广场”这一餐饮企业正式营业的有效证据，且因深圳美集餐饮管理有限公司之过错导致双方所签之《档口租赁合同》于2016年9月14日解除，王伟华要求深圳美集餐饮管理有限公司退还保证金20000元，基本建设费38000元，收银软件（押金）2800元。装修保证金2000元，综合装修费用4350元之诉讼请求合理合法，本院予以支持。（三）关于本诉请求中的承担装修费用。鉴于王伟华未能提交充分证据证实装修费用之确实存在及金额，王伟华于本案审理过程中申请对本案所涉商铺的装修损失进行评估。经本院摇珠确定深圳市中锋资产评估有限公司为本案评估事项的评估机构。后本院委托深圳市中锋资产评估有限公司对本案所涉商铺的装修损失进行评估。2017年3月6日深圳市中锋资产评估有限公司出具《情况说明》一份致本院，载明“经过现场勘查了解，发现现场装修已经基本被拆毁，现正在重新装修，现场勘查工作无法进行。当事人也未能提供任何与装修相关的资料，因此评估工作无法继续进行。”王伟华未能提交充分证据证实装修费用之确实存在及金额，其要求赔偿装修费之诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对王伟华此项诉讼请求不予支持。（四）关于反诉请求中的支付2016年8月2日至9月20日的保底销售提成5750元、收银费用1000元。鉴于深圳美集餐饮管理有限公司迄今未能提交其公司补办完善环保相关审批手续，“美集小镇美食广场”这一餐饮企业正式营业的有效证据，深圳美集餐饮管理有限公司要求王伟华支付保底销售提成、收银费用之诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对深圳美集餐饮管理有限公司此部分诉讼请求不予支持。（五）关于反诉请求中的支付2016年8月2日至9月20日的水电费702元。深圳美集餐饮管理有限公司未能提交王伟华认可的书面凭证或其他充分证据以证实水费、燃气费之具体数额，故本院对深圳美集餐饮管理有限公司要求支付水电燃气费之诉讼请求不予支持。（六）关于本诉请求中的退还不合理的公摊费用2335.45元，关于反诉请求中的支付2016年8月2日至9月20日的公摊费用3284.46元。双方均提交的《深圳美集餐饮管理有限公司厂商电费月结报表（8月）》表格倒数第四行中载明“洗碗间公摊”129.58元，“公摊费用”2205.87元；《深圳美集餐饮管理有限公司厂商电费月结报表（9月）》表格倒数第四行中载明“洗碗间公摊”41.34元，“公摊费用”907.67元。王伟华未能提交书面证据证实其已交纳上述洗碗间公摊费用、公摊费用，称“报表里的公摊费用深圳美集餐饮管理有限公司直接从营业额里扣除了。”深圳美集餐饮管理有限公司称王伟华未支付此部分款项。王伟华未能提交书面证据证实其已交纳上述洗碗间公摊费用、公摊费用。若确如王伟华所述，洗碗间公摊费用、公摊费用已由深圳美集餐饮管理有限公司直接从营业额里扣除，则可证实王伟华存在部分时间的营业，双方已就此部分营业时间内的营业额进行结算。鉴于《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》中明确载明“……费用……中央空调、公共照明等费用按实际总额公摊碗筷清洗按实际套数收费……”，深圳美集餐饮管理有限公司可据此扣除洗碗间公摊费用、公摊费用，王伟华要求深圳美集餐饮管理有限公司退还公摊费用之诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。王伟华未能提交书面证据证实其已交纳上述洗碗间公摊费用、公摊费用。若确如深圳美集餐饮管理有限公司所述，洗碗间公摊费用、公摊费用王伟华未交纳，鉴于深圳美集餐饮管理有限公司迄今未能提交其公司补办完善环保相关审批手续，“美集小镇美食广场”这一餐饮企业正式营业的有效证据，深圳美集餐饮管理有限公司要求王伟华支付公摊费用之诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对深圳美集餐饮管理有限公司此部分诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、2016年5月17日原告（反诉被告）王伟华、被告（反诉原告）深圳美集餐饮管理有限公司所签之《档口租赁合同》于2016年9月14日解除；二、被告（反诉原告）深圳美集餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）王伟华保证金20000元；三、被告（反诉原告）深圳美集餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）王伟华基本建设费38000元；四、被告（反诉原告）深圳美集餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）王伟华收银软件（押金）2800元；五、被告（反诉原告）深圳美集餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）王伟华装修保证金2000元；六、被告（反诉原告）深圳美集餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）王伟华综合装修费用4350元；七、驳回原告（反诉被告）王伟华的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）深圳美集餐饮管理有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费939元，已由原告（反诉被告）王伟华预交，此款由被告（反诉原告）深圳美集餐饮管理有限公司负担759元，余款由原告（反诉被告）王伟华自行负担。本案反诉案件受理费25元，已由被告（反诉原告）深圳美集餐饮管理有限公司预交，此款由被告（反诉原告）深圳美集餐饮管理有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘 媛人民陪审员  陈初瑛人民陪审员  王嘉义二〇一七年七月三十一日书 记 员  刘 依书 记 员  林倍芳附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。