广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初7007号原告：谢红霞，女，1978年6月16日出生，汉族，住江西省井冈山市，委托诉讼代理人：李舒啸，广东众淼律师事务所律师。被告：杨斌，男，1990年1月17日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：陈宇凯，广东禅信律师事务所律师。第三人：佛山市南海拓华房地产中介服务部，住所地：佛山市南海区××铺，注册号××。投资人：付永立。第三人：中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行，住所地：佛山市南海××号，统一社会信用代码××。负责人：何丽敏，行长。委托诉讼代理人：刘俊，该公司员工。委托诉讼代理人：黄儒卿，该公司员工。原告谢红霞与被告杨斌、第三人佛山市南海拓华房地产中介服务部（以下简称拓华中介）、第三人中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行（以下简称农行丹灶支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序于2017年7月6日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人李舒啸，被告的委托诉讼代理人陈宇凯、第三人农行丹灶支行的委托诉讼代理人刘俊到庭参加诉讼，第三人拓华中介经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告杨斌继续履行2017年2月19日签订的《房屋买卖合约》，立即办理位于广东省佛山市南海区丹灶××401房（产权证号：粤房地权证佛字第**）的涂销抵押手续，第三人中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行予以配合，被告并协助原告谢红霞办理上述房产的产权过户手续，税费由被告杨斌承担；2.被告杨斌在收齐全部购房款的当天将上述房产交付给原告谢红霞；3.被告杨斌立即向原告谢红霞支付逾期履行违约金36000元；4.被告杨斌赔偿原告为本案支付的律师费20000元及诉讼担保费1500元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月19日，原、被告及第三人拓华中介签订《房屋买卖合约》，约定原告以360000元的价格购买被告位于广东省佛山市南海区××401房，税费由被告杨斌负担。原告依约于合同签订当日向被告支付了20000元购房定金，并于2017年3月13日向被告支付了首期房款160000元。2017年3月30日，原告按合同约定取得了银行商业按揭贷款审批通过的文件通知。后因房价上涨，被告不愿出售，以各种理由拒绝履行合同。原告多次找被告及第三人拓华中介协商，要求被告继续履行合同，被告均予以拒绝。原告认为，《房屋买卖合约》合法有效，各方应依约履行，被告见房价上涨拒不履行合同义务，违反了公平及诚实信用原则，且违约恶意明显，除依法责令其继续履行外，还应向原告支付逾期履行的违约金。另，根据《房屋买卖合约》第十八条的约定，被告还须承担原告为本案支出的律师费用。被告辩称，1.被告因银行未能同意提前还贷及中介方在银行未能同意提前还贷的情形下仍强行推进合同的进程，最终导致合同实际无法继续履行。被告于2017年2月28日依约向抵押银行申请提前还贷，银行却以提前还贷额度已满为由没有同意原告的申请。被告将该情况告知了中介方，但中介方为了能尽快促成交易，要求原告支付首期款160000元，以做出一笔银行流水以防止今后的政策变化，被告在中介方多次催促下只得于2017年3月13日暂收了原告的首期款。后因被告亲属急需用钱，被告将十余万元借给了亲属。被告目前的还贷资金已不足够，合同已经出现履行不能的情形。2.银行没有法定义务必须同意提前还贷，也无法定义务配合买卖双方办理解除抵押的相关事务，被告在银行未出具还清贷款证明的情况下也无义务协助原告办理涂销抵押的手续。原、被告签署的是房屋买卖合同，对银行没有任何法定约束力。根据买卖合同第三条的约定，在银行没有出具还清贷款证明之前，被告并无义务配合有关办理涂销抵押的手续。同理，因按揭没有解除，则有关的第一项诉讼请求根本不可能实施，也没有相应的事实及合同约定的法律依据。3.本案合同已经履行不能，双方应解除合同。如法院认定被告存在违约行为，根据买卖合同第十条，原告无权要求继续履行合同。4.第三人拓华中介恶意推进合同的履行，对合同出现履行不能存在过错。5.如认定被告违约，原告请求的律师费过高，应酌情减少。6.原告自行产生担保费用，不应由被告承担。第三人农行丹灶支行对原告的起诉述称，1.原、被告及第三人拓华中介之间的房屋买卖合同纠纷所涉及的合同及相关事实，我方未参与，均不知情。2.2013年，被告作为借款人就购买涉案房产在我行办理按揭贷款，贷款本金200000元整。2017年2月28日，被告向我行申请提前还贷，结清全部借款本息，我行同意其于2017年3月27日还清全部贷款，但至今被告仍未前来我行办理还贷手续。截至2017年7月3日，被告尚欠我行贷款本金184129.93元，其中逾期本金0元、逾期利息0元；3.在被告还清我行贷款之前，无论原、被告或第三人拓华中介之间的纠纷是谁的过错，被告仍应履行借款合同，按约定还款，否则我行有权采取法律措施。我行只有在被告清偿全部贷款本息后，才会配合涂销涉案房产的抵押。第三人拓华中介没有对原告的起诉陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的付款凭证为原件，律师费发票与该付款凭证相互印证，本院均予以采信;2.原告提供的佛山市（南海区）房产查询证明（2017年7月6日），来源合法、客观真实，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区××401房（以下简称涉讼房产）于2015年10月15日登记权利人为被告杨斌，权利证号：××，已办理预抵押登记，抵押权人为第三人中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行。2017年2月19日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人拓华中介（经纪方）签订《房地产买卖合约》（以下简称涉讼合同），约定被告将涉讼房产作价360000元出售给原告，涂销抵押后按揭付款：买方在签署本合约当天支付定金20000元，卖方在签署本合约后15日内向抵押银行申办提前还贷手续，在卖方收到银行通知提前还贷之日起三日内一次性还清贷款，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等相关资料后15日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后15日内，买卖双方共同签署《广东省房地产买卖合同》及相关交易文件，卖方需将该物业证件资料交给经纪方，由经纪方办理交易递件手续，买卖双方在签署本合约后30日内提供完整的银行贷款所需资料，共同于交易递件前到银行办理按揭贷款手续，签署银行按揭贷款合同，买方在卖方收到银行通知提前还贷之日起3日内支付首期房款160000元给卖方，买方在房管部门核发买方《房地产权证》领证凭证当日向卖方支付第二期房款50000元，尾期房款即申请贷款额130000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方帐户；税费缴付方式为卖方承担；卖卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐所有房款当天；卖方在签署本合约后不依合约条款将该物业售予买方，则视为卖方违约，卖方除须退还所收买方已付款项外，并须按本合约成交价的10%支付违约金给买方；卖卖双方任何一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等一切费用由违约方全额承担；等等。同日，原告向被告支付定金20000元。2017年3月13日，原告向被告支付首期房款160000元。2017年3月30日，中国银行股份有限公司佛山南海支行出具《同意购房抵押贷款通知书》，拟同意原告为购买涉讼房产提出的个人住房抵押贷款申请，贷款金额为130000元。该通知书有效期为自出具当日起计2个月止。2017年5月12日，原告向广东众淼律师事务所转账支付律师费20000元。2017年5月16日，佛山市汇衡融资担保有限责任公司出具《财产保全担保函》，为原告就本案提出财产保全申请提供担保，该司于次日出具收款收据，确认收取原告担保费用1500元。2017年7月4日，原告在清远××××区农村信用合作联社云龙分社的银行账户余额为181675.59元。查询时间为2017年7月6日的佛山市（南海区）房产查询证明显示涉讼房产除预抵押登记及本案查封外，无其他权利限制情况。2017年5月17日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告表示愿意代被告向第三人农行丹灶支行清偿涉讼房产项下的抵押贷款，第三人表示同意，被告表示不同意。原告明确其主张的税费为房屋过户所需要的费用，尚未发生，其愿意先行垫付该费用。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼合同是原、被告及经纪方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。原告依约向被告支付了定金20000元、首期楼款160000元，原告在合同履行过程中并不存在违约行为，被告辩称涉讼合同应解除，本院不予采纳。涉讼房产除预抵押登记及本案查封外，无其他权利限制情况，且原告同意代被告清偿第三人农行丹灶支行涉讼房产项下的抵押贷款以涂销抵押，第三人亦予以同意，原告也提交了相关付款能力证明，故涉讼合同具备继续履行的条件。原告请求继续履行涉讼合同，本院予以支持。合同继续履行，原告主张代被告向第三人农行丹灶支行清偿涉讼房屋项下的抵押贷款、第三人农行丹灶支行受偿贷款后与被告配合涂销抵押，被告再协助原告办理涉讼房产过户手续，本院予以支持。原告主张的税费为房屋过户所产生的费用，尚未发生，本院在本案中不予支持，但不影响原告在相关费用实际产生后再主张的权利。涉讼合同约定交付涉讼房产的时间为被告收齐所有房款当天，现原告尚未支付完毕房款，交付条件尚未成就，原告请求被告交付涉讼房产，本院在本案中不予支持。庭审中，被告主张涉讼合同应解除，即表示被告拒绝继续履行合同，被告构成违约。但涉讼合同未约定逾期履行的违约责任，原告主张的逾期履行违约金36000元实为解除合同的违约金，本院不予支持。涉讼合同约定违约方需承担守约方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等费用，原告已提供证据证明其为本案支出律师费20000元、诉讼保全担保费1500元，原告请求被告承担，符合合同约定，本院予以支持。第三人拓华中介经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告谢红霞应于本判决发生效力之日起十五日内代被告杨斌清偿第三人中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行就位于佛山市南海区××座401房享有的抵押权的全部债务；二、第三人中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行、被告杨斌应于上列第一项义务履行之日起十五日内协助原告谢红霞办理位于佛山市南海区××401房涂销抵押登记手续；三、被告杨斌应于佛山市南海区××401房抵押登记涂销之日起十五日内内协助办理将位于佛山市南海区××401房（权利证号：××）房地产权证过户到原告谢红霞名下手续；四、被告杨斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元、诉讼保全担保费1500元予原告谢红霞；五、驳回原告谢红霞的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3781.25元、财产保全费2320元，合共6101.25元（原告已预交），由原告负担162.5元，由被告负担5938.75元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。对原告多预交的5938.75元诉讼费，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一七年七月十八日书记员  林浩成