安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0104民初2786号原告：刘永召，男，1985年7月12日生，汉族，无业，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：李亮亮，安徽百大律师事务所律师。被告：何功领，男，1970年12月26日生，汉族，无业，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：何明智，河南春恒律师事务所律师。原告刘永召与被告何功领合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法由审判员宁晓燕适用简易程序，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告刘永召及其委托诉讼代理人李亮亮，被告何功领及其委托诉讼代理人何明智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘永召向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告解除合肥市蜀山区长江西路297号金域华府公寓式酒店商107商铺《转让协议》；2、判决被告赔偿原告违约金210000元；3、判决被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：合肥市蜀山区长江西路297号金域华府公寓式酒店商107商铺业主孙毅于2013年6月5日起将上述商铺租赁给被告何功领用于经营超市，2016年5月18日原告从被告何功领处转租上述房屋，并于当天签订了转让协议并支付了转让款210000元，其中包括装饰装修款70000元及其他设施设备费用140000元，业主孙毅作为甲方，何功领作为乙方，原告作为丙方，租期为2016年5月8日至2032年6月5日。协议签订之后原告经营过程中，2016年12月19日蜀山区人民法院向原告送达《查封公告》，查封原告经营的商铺，此时原告才得知在被告将上述商铺转让给原告时房屋已经被人民法院查封，后合肥市蜀山区人民法院分别于2017年3月22日、2017年4月12日向原告送达公告，要求原告（房屋实际占有人）于2017年4月13日前迁出上述商铺，否则将强制迁出，原告无奈将店内商品折价出售，因此给原告造成巨大的经济损失。因被告在签订转让协议时隐瞒房屋被查封的事实，导致双方签订的转让协议无法继续履行，损害了原告的合法权益，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。原告对其诉称提供的证据为：1、租房协议、转让协议；2、收据；3、查封公告1份、公告2份。被告何功领辩称：原告诉称“因被告在签订转让协议时隐瞒房屋被查封的事实，导致双方签订的转让协议无法继续履行，损害了原告的合法权益”，理由不能成立。一、2016年4月房屋转租时，被告并不知道房屋被查封，故不存在隐瞒之情形。二、房屋被查封并不能导致转让协议无法继续履行。被告租赁时间为2013年6月5日，房屋被实际查封的时间为2015年，房屋租赁在前，查封在后。在租赁合同的有效期间内，原告、被告、出租人孙毅三方签订协议，约定被告将原租赁合同权利义务转让与原告。该转让行为符合《合同法》第88条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，也与《合同法》第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”之规定精神契合。也即，原告与出租人孙毅并不是在法院查封期间成立新的租赁合同，而是原告接替被告继续履行原租赁合同（原租赁合同也已交付原告）。法院公告内容显示：“如该房屋有承租户应在本公告张贴之日起五日内向本院提出书面租赁合同，逾期不提供视为无租赁。”原告本应依法在五日内向法院提供书面合同，但其“将店内商铺折价出售”，而不主张自己的权利，责任应自负。因为，即便此间因法院执行拍卖发生所有权变动，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”之规定，原告仍可请求继续履行原租赁合同。三、补签2016年5月18日三方协议时，原告与被告明确约定：“转让费柒万元整（含装修、装饰等费用），这个费用是不退还的。食品、烟、酒等其他费用合计拾肆万元整，事情已过，也与本人无关。”综上，无论从哪个角度分析，原告解除合同的请求均不能成立。请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。被告对其辩称提供的证据为：转让协议复印件。经审理查明：2016年5月18日，刘永召（丙方、顶让方）与孙毅（甲方、房东）、何功领（乙方、转让方）签订了一份《转让协议》，约定：“一、甲方同意乙方将位于蜀山区长江西路297号金域华府公寓式酒店商107转让给丙方使用，建筑面积134.18平方米；并保证丙方享有法律法规以及原房屋租赁合同中享有的权利和义务。二、由于甲方与乙方之间已经签订了房屋租赁合同，租期到2032年6月5日止，年租金为94500元人民币，租金为每季交付一次，金额为23625元人民币，并于约定日期提前五天交至乙方。房屋3年内租金不涨，3年后每年租金上涨5%。店铺转让给丙方后，丙方同意代替乙方向甲方履行原有租赁合同中所规定的条款，并且每年按期向甲方缴纳租金及该合同所约定的交纳水电费及其他各项费用。三、丙方入租前，须向甲方支付房屋押金5000元；丙方退租时，甲方应一次性全额退还押金。四、丙方在2016年4月22日前一次性向乙方支付转让费21万元整，上述费用已包含装饰装修费用7万元（也就是2016年4月22日刷卡支付的转让费7万元）以及其他设备等所有费用，此外，乙方不得再向丙方索取任何其他费用。五、本协议签订转让后，店铺现有的装饰、装修以及其他所有设备全部归丙方所有，租赁期满后房屋等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方。七、如丙方逾期交付转让金，除乙方交铺日期相应顺延外，丙方应每日向乙方支付转让费的千分之一作为违约金。逾期30日的，乙方有权解除合同，并且丙方必须按照转让费的10%向乙方支付违约金。如果由于乙方原因导致本协议无效、撤销或者中止、终止等，乙方同样承担违约责任，并向丙方支付转让费的10%作为违约金。”等。此外，刘永召还提供一份2013年6月5日王春弘（甲方、出租方）与何功领（乙方、承租方）签订的《租房协议》复印件，其中约定：“一、租赁标的物：甲方所租给乙方房屋详细地址长江路万科金域华府2号楼，楼层门面。二、租赁期限及用途：暂定超市，自2013年6月5日始至2023年6月4日止，租赁用途超市，期满后如续签，双方再重新协商，提前叁个月签约”等。何功领陈述王春弘是孙毅爱人，但未提供证据证实。上述《转让协议》签订前，刘永召已于2016年4月22日向何功领支付210000元，何功领也于当日将涉案房屋交付给刘永召，何功领出具给刘永召的《收款收据》（转让证明）载明：“转让费柒万元整。酒、烟、食品、货架、空调、电脑、打印机、租赁压金、租赁费、保险柜合计壹拾肆万元整，共计贰拾壹万元整”。刘永召称此后向孙毅儿子支付租金至2017年6月4日。另查明：2016年12月19日安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104执4256号《查封公告》内容为：孙毅及房屋实际使用人：本院依据（2016）皖0104执4256号执行裁定书，查封了被执行人孙毅名下位于政务区××路××花园××、××室××（××）（合××字××、××）、蜀山区××（××）、政务区××商务××城市广场××1221／1221夹（合产字第8110074549）、金域华府公寓式酒店商业107室（合蜀字第8140029267）五处房产。上述房产，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。现责令被执行人自公告之日起十日内履行生效法律文书所确定的义务。如到期未履行，本院将依法强制执行，由此产生的损失自行承担。另责令该房屋实际使用人在本公告张贴之日起十日内将相关材料书面递交本院，逾期视为放弃相关权利。特此公告。刘永召陈述其于2017年3月27日向安徽省合肥市蜀山区人民法院提交了上述孙毅、何功领、刘永召三方签订的《转让协议》，法院告知涉案房屋系2015年查封，转让协议系2016年5月签订，转让协议无效，要求刘永召搬离涉案房屋。刘永召对此未提供证据。又查明：2017年3月22日安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104执3560号公告载明：孙毅：本院依据（2015）蜀民一初字第05060号民事裁定书查封了孙毅名下位于合肥市××区长××路××域华府公寓式酒店××107（房权证合蜀字第××号）房产，现责令被执行人孙毅于本公告张贴之日起三日内履行（2015）蜀民一初字第05060号民事判决书确定的义务，逾期本院将对上述被查封房产依法评估、拍卖。如被执行人在指定期间不履行上述义务，必须在逾期后5日内自行迁出上述房屋，否则本院将依法强制迁出，由此产生的费用由被执行人负担。查封期间，非经本院同意，任何人不得对被查封的房屋有损毁、变卖、出租等行为，否则，本院将依法追究其法律责任。另，如该房屋有承租户应在本公告张贴之日起五日内向本院提出书面租赁合同，逾期不提供视为无租赁。特此公告。2017年4月12日安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104执3560号之一公告载明：孙毅及房屋实际占用人：本院依据（2015）蜀民一初字第05060号民事裁定书查封了孙毅名下位于合肥市××区长××路××域华府公寓式酒店××107（房权证合蜀字第××号）房产，现责令被执行人孙毅及房屋实际占用人于2017年4月13日前自行迁出上述房屋，否则本院将依法强制迁出，由此产生的费用由被执行人负担。刘永召陈述实际使用涉案房屋至2017年4月13日，将房屋钥匙交给了本院执行法官。上述事实，有当事人陈述及原告提供的证据1～3在卷证实。被告提供的证据系复印件，原告不认可，本院对该证据不予确认。本院认为，原、被告签订的转让协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。协议无法继续履行不是被告的行为造成，被告不存在违约行为。原告主张被告在签订转让协议时隐瞒房屋被查封的事实导致双方签订的合同无法继续履行，无事实依据。故原告诉请解除转让协议并由被告赔偿违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘永召的诉讼请求。本案案件受理费4450元，减半收取计2225元，由原告刘永召承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  宁晓燕二〇一七年七月十九日书记员  周 丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。