贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初561号原告贵阳好屋信息技术有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区顺海中路保利温泉新城。法定代表人陈兴，该公司总经理，委托代理人樊喆，该公司法务员。被告贵州红星利尔置业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区浣沙路壹号综合楼。法定代表人薛涛，该公司董事长，委托代理人钟沅岑，该公司法务员。原告贵阳好屋信息技术有限公司（以下简称贵阳好屋信息公司）诉被告贵州红星利尔置业有限公司（以下简称贵州红星利尔公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理，被告贵州红星利尔公司在法定答辩期内对本案提出管辖权异议，本院于2017年4月6日作出（2017）黔0112民初561号民事裁定，驳回被告贵州红星利尔公司对本案提出的管辖权异议，被告贵州红星利尔公司不服该裁定，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。2017年5月10日，贵州省贵阳市中级人民法院作出（2017）黔01民终辖终285号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2017年7月26日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贵阳好屋信息公司的委托代理人樊喆，被告贵州红星利尔公司的委托代理人钟沅岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳好屋信息公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告返还原告预付款人民币700000元；二、判令被告支付原告赔偿金1089900元（2016年1月26日至2016年5月23日止以140万元为计算基础，2016年5月24日至2017年2月28日以70万元为计算基础，按每日千分之三计算）；3、判令案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年1月15日，原、被告就红星城市广场项目签订《红星城市广场项目团购包销合同》，约定由原告包销被告开发建设的红星城市广场12套房屋并向被告支付了1400000元预付款，被告应于2016年1月25日前无息返还原告1400000元预付款，若逾期支付，被告按每天预付款总额的千分之三向原告支付赔偿金。后被告按约支付了1400000元预付款，但被告却以各种理由延迟返还预付款，截止起诉之日被告仍有700000元预付款未支付。被告已违反与原告签订的《红星城市广场项目团购包销合同》的约定，为原告的合法权益，诉至人民法院，诉请如前所述。庭审中，原告主张截止2017年7月26日的赔偿金应为1123500元，原告为此将赔偿金变更为1123500元。被告贵州红星利尔公司辩称，被告确实收到了原告支付的预付款1400000元，但已经返还了700000元，故对原告主张返还的预付款70万元不持异议，但该款应当扣减团购客户的购房款。对于原告主张的违约金，被告认为原告计算过高，根据合同法规定，违约金过高可以请求法院适当减少，再根据合同法司法解释规定，过高的标准是超过损失的30%，本案原告请求的违约金已高达100多万元，而损失只有70万元，所以原告主张的违约金严重偏高，请求法院予以减少。经审理查明，被告贵州红星利尔公司开发建设了红星城市广场，拟将其中12套商铺交由原告贵阳好屋信息公司销售，双方协商一致后签订了《红星城市广场项目团购包销合同》。合同约定，由原告包销被告开发建设的红星城市广场12套商铺，包销期限为2015年12月16日至2016年1月25日，预计包销总价为14000000元整。双方还约定，原告按包销房源总价款的10%向被告支付1400000预付款，被告于2016年1月25日前将预付款1400000元无息返还原告，逾期则被告须每日按原告预付金总额的千分之三向原告支付赔偿金。同时双方还约定，在合同期满前10日，原告有权解除合同并不承担违约责任，并要求被告在解约后10个工作日内与原告结清成交物业的团购款项，及时返还预付款，逾期则被告须每日向原告支付该笔退款的千分之一作为逾期违约金，逾期超过七日，视为被告根本违约，原告有权要求被告支付原告预付款的20%作为违约赔偿。还查明，在合同签订之前，原告已于2015年12月22日通过银行转账方式分两次支付给被告项目保证金1400000元，合同履行过程中，被告于2016年7月28日通过银行转账方式返还原告预付款700000元，但余款700000元至今未返还原告。因原告委托律师向被告发出律师函，敦促被告返还预付款未果，遂诉至本院，诉请如前所述。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《红星城市广场项目团购包销合同》、兴业银行汇款回单（往账）、中国工商银行网上银行电子回单、《律师函》及快递单等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，被告贵州红星利尔公司委托原告贵阳好屋信息公司对其开发建设的商铺进行销售，双方之间形成了商品房委托代理销售合同关系。本案中，原、被告双方签订了《红星城市广场项目团购包销合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。对于原告向被告交纳的预付款，其实质是原、被告双方为了保证合同的正常履行，约定由原告向被告交纳的保证金。原告按合同约定履行了交纳保证金的义务，而根据合同约定，被告应于2016年1月25日前将保证金1400000元无息返还原告，由于原、被告并未在合同中约定返还保证金的限制条件，被告应按合同约定期限返还原告保证金，但被告仅于2016年7月28日返还原告保证金700000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告在返还原告第一笔700000元保证金时即已逾期，已构成违约，现原告主张被告返还剩余700000元保证金有事实依据和法律依据，本院予以支持。对于原告主张被告支付赔偿金1123500元的诉请。本院认为，该赔偿金实质为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，原告要求被告赔偿损失于法有据，本院予以支持。庭审中，被告主张原告按合同约定计算的违约金过高，请求本院予以调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原、被告双方在合同中约定的计算标准过高，原告也没有举证证明被告违约迟延返还保证金给原告造成损失的具体数额，因此被告要求按照《中华人民共和国合同法》的规定予以适当减少违约金的辩解理由成立，本院予以采纳。但违约金具有处罚性和补偿性，如仅按照银行利息计算只是对原告的补偿，不足以惩罚被告的违约行为，因此本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”规定，本院以此标准作为计算原告主张被告支付违约金的依据，其中2016年1月26日起至同年7月28日止的利息以1400000元作为计算基数，2016年7月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以700000元作为计算基数。对于被告在庭审中抗辩的返还给原告的保证金中应当扣减团购客户购房款的意见。因涉案款项系原告交纳给被告的保证金，目的在于约束原告履行合同，且保证金的交纳比例仅仅是参照包销商铺的总价款的10%计算，并不具有购房款性质，且双方在合同中已明确约定被告应于2016年1月25日前无条件返还原告交纳的保证金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因被告没有提出任何证据对该项辩解意见予以佐证，原告又不予认可，所以被告应承担举证不能的法律后果，其该项抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州红星利尔置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告贵阳好屋信息技术有限公司保证金人民币700000元，并支付利息（其中2016年1月26日起至同年7月28日止期间的利息以1400000元为基数，按年利率24%计算；2016年7月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止期间的利息以700000元为基数，按年利率24%计算）；二、驳回原告贵阳好屋信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，加倍部分的利息按照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条规定的每日万分之一点七五计算。案件受理费人民币20909元，由原告贵阳好屋信息技术有限公司负担8807元，被告贵州红星利尔置业有限公司负担12102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判长  阮劲松审判员  李照黔审判员  梁国辉二〇一七年七月二十六日书记员  颜家英