福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初1478号 原告：厦门市天地开发建设有限公司,住所地厦门市湖里区台湾街**嘉宝大厦****。 法定代表人：蔡寿飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨朝玮、童才谊，福建联合信实律师事务所律师。 被告：厦门八方嘉友物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区，住所地厦门市湖里区乌石埔二里**裕兴花园**iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：李江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李朝东，福建明鼎律师事务所律师。 原告厦门市天地开发建设有限公司（以下简称天地公司）与被告厦门八方嘉友物业服务有限公司（以下简称八方嘉友公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天地公司的委托诉讼代理人杨朝玮、童才谊及被告八方嘉友公司的委托诉讼代理人李朝东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天地公司向本院提出诉讼请求：1.八方嘉友公司立即向天地公司赔偿因其管理不当引发火灾给天地公司造成的损失1379196元（含旧屋损毁343500元、疏散安置费用439849元、弱电工程费用168950元、火灾报警和喷淋工程费用208878元、永久用地修复工程费用188019元、评估费用20000元、公证费用10000元）；2.八方嘉友公司承担本案诉讼费。事实和理由：2008年2月3日，天地公司与南京军区第九房地产管理分局、厦门扬成置业有限公司（下称“扬成置业公司”）签订了编号为（2008）厦房租合字第409号《军队房地产租赁合同》。合同就天地公司与南京军区第九房地产管理分局共同将位于厦门市湖里区江头兴山西侧面积为6856平方米地块整体出租由扬成置业公司投资建设；扬成置业公司投资建设的建筑物、水电等相应配套设施产权归天地公司和南京军区第九房地产管理分局所有，天地公司和南京军区第九房地产管理分局参照各自的土地面积比例确定房屋权属（其中，约19700平方米房屋产权归南京军区第九房地产管理分局所有，房屋性质属军产；其余约30300平方米单身公寓租赁用房产权归天地公司所有）；天地公司在工程竣工后一次性分得属天地公司产权的建筑面积6300平方米的单身公寓租赁用房（位于**楼**），其余合同项下24000平方米建筑面积单身公寓租赁用房归扬成置业公司使用、经营。 2012年11月21日，扬成置业公司与天地公司就上述合同项下天地公司应分得房产（天成花园1号楼3-17层）进行移交，扬成置业公司向天地公司移交房产81套，建筑面积6304.53平方米。上述房产完成移交后，一直由八方嘉友公司负责相关物业管理和服务。自2014年12月15日起，天地公司将上述房产整体租赁给郑庆吉作为“出租公寓”经营。2015年6月16日09时01分许，上述天成花园1号楼强、弱电井发生火灾。火灾烧毁烧损强、弱电井间设备、室内装修、商家货物等物品，过火建筑面积138.45平方米。2015年7月16日，厦门市公安消防支队湖里区大队作出编号为湖公消火认字[2015]第0002号《火灾事故认定书》，认定起火部位位于湖里区弱电间（被分隔至负1层78-25号官田铁冠茶叶店内），起火原因系桥架内电缆长期受潮，发生漏电，引燃绝缘层蔓延成火灾。“6.16火灾”发生后，火势立即蔓延至天地公司位于天成花园3-17层的房屋，导致大量房屋烧毁烧损。为避免火灾造成伤亡，天地公司立即组织疏散、安置承租户，并在事后组织对涉灾房屋、设施设备、火灾报警和喷淋系统、消防、弱电井综合布线系统等涉灾和可能涉灾部分进行全面检查、抢修施工，为此支付了巨额费用。 据天地公司了解，天成花园1号楼在移交后，天成茶叶批发市场（负一层）投入使用一年左右，市场天顶就出现多处渗水现象（起火部位，即茶叶批发市场25号店的强弱电井更是早在2013年就已经发生渗水，火灾发生前半个多月，25号商店已经出现电缆桥架渗水的情况，虽经商户和市场负责人多次联系八方嘉友公司负责人协调解决，因未得到重视，始终未果）。当时，天成茶叶批发市场的管理单位华毅茶叶市场经营管理有限公司曾多次向八方嘉友公司投诉，要求及时整改，但八方嘉友公司始终懈怠履责，未能及时根本解决渗水问题。负一层官田铁冠茶叶店擅自将强、弱电间封闭的门打开，并入店面使用，造成安全隐患，八方嘉友公司未进行监管、未进行恢复。 天地公司认为，八方嘉友公司作为天成花园项目的物业管理单位，有义务做好天成花园项下物业、设施设备、消防系统的日常维护、维修工作，八方嘉友公司在茶叶市场就涉事部位发生渗水多次通知、交涉后，明知物业存在安全隐患，甚至极可能危及公共安全和他人人身财产安全的情况下，不以为意，懈怠不处理的不作为行为，导致发生火灾，致使天地公司因火灾遭受巨大财产损失，系严重失职，存在重大过错，构成侵权。根据《侵权责任法》之相关规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 八方嘉友公司辩称，天地公司的主张不符合客观事实，不能成立。 一、要分清事故责任，首先，从《火灾事故认定书》内容来看，火灾系发生在2015年6月16日09时01分许；起火部位位于天成花园1号楼负1层公共强、弱电井间，且该处实际已被分隔至负1层78-25号官田铁冠茶叶店内；起火点位于公共强、弱电井强电桥架内，距离负1层地面2.7-4.5米区域内；起火原因系桥架内的电缆长期受潮，发生漏电，引燃绝缘层蔓延成灾。起火点实际已被分隔至负1层78-25号官田铁冠茶叶店内，即已被天成茶叶市场在进场装修时即圈至其店面内，并被其作为经营面积长期占用。根据事故认定书，起火原因为桥架内的电缆长期受潮，发生漏电，引燃绝缘层。可见，该事故直接原因在于电缆“长期受潮”。而“长期受潮”虽然应可以分属于某种自然原因，而非人为因素，因此才不容易被觉察并最终发展为火灾，但却显然应当与该处被分隔至负1层78-25号店面存在一定的关联性。 二、从前述事故成因可以明显看出，八方嘉友公司并不是本次火灾事故的责任方。本次事故如果存在责任方，事故责任方也应该是茶叶市场的所有人厦门华毅茶叶市场经营管理有限公司以及负1层78-25号官田铁冠茶叶店店主，而本案天地公司也应对事故承担一定的责任。具体理由如下：1、根据相关证据材料，天成茶叶市场系于2011年6-11月期间进场装修，装修前茶叶市场所有人华毅茶叶市场公司在经天地公司审批后自行进行装修入驻。华毅茶叶市场公司不顾及消防安全，擅自将该处位置分隔至负1层78-25号官田铁冠茶叶店内，并作为经营面积长期占用。在华毅茶叶市场公司承租后进驻装修时（2011年11月份之前），八方嘉友公司还尚未签订物业管理服务合同并进驻进行管理和服务，因此，八方嘉友公司显然不应对华毅茶叶市场公司占用该处的行为及其后果承担责任。而由于华毅茶叶市场公司的装修实际上受到天地公司，即房屋业主方的监督，装修行为能否开始，装修是否符合要求，能否通过验收，决定权实际上完全在于天地公司一方，如果确实存在因违法装修导致的消防隐患，且成为本次火灾事故的原因，天地公司本身即应承担一定的责任，而与八方嘉友公司却没有任何关系。2、八方嘉友公司作为物业管理人，虽然确实负有对该处物业一定的管理职责，但很显然，这种管理职责应当是有限度的，其只可能以进驻管理服务时的现状为准。虽然事故认定位置实际为公共部位的公共强、弱电井强电桥架内，但该处实际已在八方嘉友公司进驻前即已被分隔至负1层78-25号官田铁冠茶叶店内。由于该处已完全在茶叶市场店面范围，该管理责任显然主要应由茶叶市场来承担。3、从事故认定也可以看出，事故直接原因为电缆“长期受潮”，由于厦门市属于海洋性气候，空气潮湿应为常态。如果该位置不是被分隔至负1层78-25号官田铁冠茶叶店内，本不至于就会导致“电缆长期受潮，发生漏电，引燃绝缘层”的火灾事故。因此，作为小区物业管理单位，其也不可能预见到这种隐患和风险，并采取相应预防措施。要求八方嘉友公司对其无法预见的事故承担责任，显然也是不合理的。 综上所述，天地公司所诉与客观事实不符，八方嘉友公司不应对火灾事故承担责任，更不应当承担全部责任。因此，请求在正确、全面查明案件事实的基础上，依法驳回天地公司的全部诉求。 本院经审理认定事实如下：2008年2月3日，天地公司与南京军区第九房地产管理分局、扬成置业公司签订了编号为（2008）厦房租合字第409号的《军队房地产租赁合同》。合同约定：天地公司与南京军区第九房地产管理分局共同将位于厦门市湖里区江头兴山西侧面积为6856平方米（其中西南侧部分约2706平方米土地产权属南京军区第九房地产管理分局自有，其余约4150平方米属天地公司用地红线范围）地块整体出租由扬成置业公司投资）地块整体出租由扬成置业公司投资建设水电等相应配套设施产权归天地公司和南京军区第九房地产管理分局所有，天地公司和南京军区第九房地产管理分局参照各自的土地面积比例确定房屋权属。 2012年11月20日，扬成置业公司与天地公司就上述合同项下天地公司应分得房产（天成花园1号楼3-17层）进行移交，扬成置业公司向天地公司移交房产81套，建筑面积6304.53平方米。 厦门市湖里区乌石浦南路78号天成花园建设工程没有相关消防行政许可或消防设计备案、竣工验收消防备案记录。 2014年12月16日起，天地公司将湖里区乌石浦二里80号（天成花园1号楼）3-17层房产整体出租给郑庆吉作为“出租公寓”之用。 2011年11月1日，扬成置业公司与八方嘉友公司签订一份《“天成花园”物业服务委托合同》，约定：1、物业名称天成花园，坐落位置厦门市湖里区；2、八方嘉友公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3、委托服务事项包括房屋建筑公用部分的维修、养护和管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等；4、委托管理期限为3年，自2011年2月1日至2014年11月30日。之后，双方又签订一份《“天成花园”物业服务委托合同》，约定事项与2011年11月1日签订的委托合同相同，并将委托管理期限延长至2017年11月30日。 2015年6月16日9时，厦门市湖里区乌石浦南路78号的天成花园1号楼强、弱电井发生火灾。 2015年6月24日，厦门市公安消防支队湖里区大队对八方嘉友公司天成花园物业管理处的主任庄宏晖进行询问，并制作《询问笔录》，询问中庄宏晖陈述天成花园共有八栋楼，地下二层为车库、地下一层为茶叶，地下**为车库、地下**为茶叶商场毅茶叶市场经营管理有限公司，起火地点为1号楼，1号楼负一层茶叶店内本来没有设置防火门，是因为店主自行拆除；大概1年前，茶叶市场管理处反映厦门市湖里区官田铁冠茶叶店78-25号店铺强、弱电井有漏水，我们去现场勘查，发现强、弱电井防火墙体被拆除，当时口头跟茶叶市场管理处说过，后来事情就一直搁着，强、弱电井漏水八方嘉友公司的工程部派人去处理，具体如何处理的庄宏晖不清楚。 2015年6月24日，厦门市公安消防支队湖里区大队对八方嘉友公司工作人员苏黎明进行询问，并制作《询问笔录》，苏黎明陈述大楼平时强、弱电井是用防火门进行防火分隔，茶叶店的竖向电缆管道井的门被拆除苏黎明是火灾发生后才知道的，厦门市湖里区官田铁冠茶叶店曾向管理处反映过漏水问题，管理处进行堵漏。 2015年6月25日，厦门市公安消防支队湖里区大队对八方嘉友公司工作人员蔡起照进行询问，并制作《询问笔录》，蔡起照陈述其为该八方嘉友公司的电工，主要工作是电气线路维修，1号楼的强、弱电井间是用防火门分隔的，茶叶店原来有防火门，大概去年的时候，茶叶店老板反映强、弱电井漏水的时候其发现茶叶店内的防火门被拆除了，当时蔡起照跟公司及茶叶市场管理处反映过，但一直没有处理；厦门市湖里区官田铁冠茶叶店反映强、弱电井漏水后物业主任叫了做防水的师傅进行修复，平时厦门市湖里区官田铁冠茶叶店反映问题，我就会到现场看，发生火灾前一天晚上9点多，厦门市湖里区官田铁冠茶叶店老板娘反映强、弱电井又在漏水。 2015年7月16日，厦门市公安消防支队湖里区大队出具湖公消火认字[2015]第0002号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：起火时间为2015年6月16日9时1分许；起火部位位于厦门市湖里区官田铁冠茶叶店内）；起火点位于公共强、弱电井间强电桥架内，距离负一层地面2.7-4.5米区域内，起火原因系桥架内的电缆长期受潮，发生漏电，引燃绝缘层蔓延成灾。 2015年9月6日，天地公司委托厦门均达资产评估有限公司对天成花园1号楼火灾损毁项目在2015年6月16日的市场价值进行评估，天成花园1号楼火灾损毁项目所表现的市场价值为343500元。天地公司就评估过程委托厦门市湖里区公证处进行公证。为此，天地公司支付评估费20000元，公证费10000元。 2016年1月12日至2月29日，天地公司委托福建省邮电规划设计院有限公司对天成花园1号梯弱电工程进行维修，为此支付维修费（含税）168950元；天地公司委托上海石化消防工程有限公司对天成花园1号梯火灾报警及喷淋工程进行维修，为此支付维修费（含税）208878元；天地公司委托福建省顺昌新业电力工程有限公司厦门分公司对天成花园1号梯永久用电工程进行维修，为此支付维修费（含税）188019元。 本院认为，扬成置业公司与八方嘉友公司签订的《“天成花园”物业服务委托合同》对全体业主具有约束力，该合同未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，天地公司的合法权利受该合同保护。根据合同约定，八方嘉友公司的服务事项包括房屋建筑公用部分的维修、养护和管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等。因此，属于公共区域的强、弱电井内漏水、漏电，八方嘉友公司有维修的义务。八方嘉友公司在2015年6月16日发生火灾之前知道存在强、弱电井漏水、漏电的情况，未能及时有效的修复存在的问题，避免火灾的发生。八方嘉友公司未完全履行其物业服务义务，应对本案火灾所致损失承担一定的责任。但物业公司知悉强、弱电井漏水后，对漏水部分采取了堵漏等一些措施，平时接到业主的情况反应也有去现场处理。综合八方嘉友公司履行合同义务的实际情况，结合天地花园建设工程没有相关消防行政许可或消防设计备案、竣工验收消防备案记录这一事实，本院认定，八方嘉友公司应对天地公司因此次火灾而造成的损失承担60%的责任。 天地公司主张疏散安置费用439849元，但未提交证据证明其实际支付了该费用，本院对天地公司主张的该部分损失不予认定。天地公司主张的旧物损毁343500元、弱电工程费用168950元、火灾报警和喷淋工程费用208878元、永久用电修复工程费用188019元、评估费用20000元、公证费用10000元，本院认定系因火灾造成的损失。八方嘉友公司应承担60%即563608.2元（939347元×60%）。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、厦门八方嘉友物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿厦门市天地开发建设有限公司损失共计563608.2元。 二、驳回厦门市天地开发建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17213元，减半收取计8607元，由厦门市天地开发建设有限公司负担5090元，厦门八方嘉友物业服务有限公司负担3517元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  蔡守业 二〇一七年七月十八日 书记员  陈盛鑫 附页：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 第一百三十四条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）赔偿损失； （八）支付违约金； （九）消除影响、恢复名誉； （十）赔礼道歉。 以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。 《物业管理条例》 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。