四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终592号上诉人（原审被告）：王德海，男，生于1964年2月24日，汉族，住四川省南部县。上诉人（原审被告）：梅洪伟，男，生于1953年8月22日，汉族，住四川省南部县。二上诉人共同委托诉讼代理人：张梁，四川龙正律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：王太然，四川昊川律师事务所律师。上诉人（原审原告）：谭勇军，男，生于1989年12月13日，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：冯志强，四川泰宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨心吾，男，生于1963年7月19日，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：张梁，四川龙正律师事务所律师被上诉人（原审被告）：四川省南部县蜀兴房地产开发有限责任公司。住所地：南部县南隆镇文化路**号。法定代表人：蔡元平，经理。委托诉讼代理人：杜蓉，公司职工。上诉人王德海、梅洪伟因与上诉人谭勇军、被上诉人杨心吾、四川省南部县蜀兴房地产开发有限责任公司（以下简称蜀兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2016）川1321民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谭勇军委托诉讼代理人冯志强，上诉人王德海、梅洪伟共同委托诉讼代理人王太然、张梁，被上诉人杨心吾委托诉讼代理人张梁，被上诉人蜀兴公司委托诉讼代理人杜蓉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王德海、梅洪伟上诉请求：1、撤销（2016）川1321民初2123号民事判决；2、判令谭勇军向王德海、梅洪伟支付购房款62900元；3、本案诉讼费由谭勇军承担。事实和理由：1、王德海、梅洪伟与谭勇军签订的《商品住宅房购销合同》虽然是刘杰以谭勇军的名义签订的，但是谭勇军多次向王德海、梅洪伟支付购房款的行为表明谭勇军对该合同的认可并履行。2、王德海、梅洪伟与谭勇军之间签订的《商品住宅房购销合同》没有违反法律的强制性规定，且该房屋取得了土地使用权证，并非是没有办理权属登记的“小产权房”，王德海、梅洪伟与谭勇军之间的房屋买卖行为实际上王德海、梅洪伟对自己物权的处分，故该《商品住宅房购销合同》应认定合法有效。谭勇军上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判王德海、梅洪伟、杨心吾、蜀兴公司对返还给上诉人谭勇军的购房款及利息承担连带责任，并连带承担谭勇军已付购房款一倍的赔偿责任及损失；2、本案一、二审全部诉讼费由王德海、梅洪伟、杨心吾、蜀兴公司承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。《商品住宅房购销合同》的甲方应当是梅洪伟、王德海、杨心吾三人，而不是一审法院认定的签字是梅洪伟、王德海二人，并且收条上有杨心吾的签名印证了杨心吾是合同主体。2、一审法院认定在整个销售过程中王德海、梅洪伟、杨心吾、蜀兴公司没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实不正确。依据《城市房地产开发经营管理条例》规定，开发商在预售商品房时，向购房人出示预售许可证是开发商履行的法定义务的体现。否则，将形成“出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实”，而王德海、梅洪伟没有履行其应尽的义务，因此，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定承担责任。3、一审判决王德海、梅洪伟承担返还购房款并赔偿利息损失，蜀兴公司承担补充赔偿责任不正确。依据《合同法》第58条规定，本案中王德海、梅洪伟、杨心吾、蜀兴公司应当承担连带责任。杨心吾辩称，1、杨心吾不是本案诉争房屋的出卖人，杨心吾不应当承担责任；2、其他意见同意王德海、梅洪伟的答辩意见。蜀兴公司辩称，蜀兴公司不应当承担责任。1、案涉房屋不是商品房；2、购房合同没有加盖蜀兴公司售房专用章，没有出示收款收据，也没有委托任何人代售，因此不属于公司行为；3、案涉土地是拆迁还房用地，蜀兴公司只负责配合办理产权手续。一审法院认定事实：2013年9月28日，梅洪伟、王德海以南部县蜀兴房地产公司(甲方)的名义与谭勇军(乙方)签订了《商品住宅房(定)购销合同》，合同约定：“乙方自愿购买甲方商品住宅房位置在金府山庄A幢B单元楼C号，建筑面积120平方米；乙方所购商品住宅房，销售价格：建筑面积3450元／m2，合计购房金额444000元(大写：肆拾肆万肆仟元正)：分期付款：第一次支付15万元，大写壹拾伍万元整，第二次支付15万元，大写壹拾伍万元整(2013年12月20日前支付)，第三次交付时支付10万元，大写壹拾万元整，剩余款项网签合同时付清；水、电、气、闭及宽带上户费由乙方缴纳，甲方统一收取；本合同由甲、乙双方签字生效，一式两份，甲、乙双方各执一份，并受法律保护。甲方：梅洪伟王德海乙方：谭勇军。合同签订当日，谭勇军即缴纳了150000元购房款，并由梅洪伟、王德海出具一份《收条》，内容为：“今收到谭勇军预交金府山庄A幢B单元C号房款壹拾伍万元。”2013年12月27日，谭勇军支付购房款110000元，被告杨心吾、王德海出具一份《收条》，内容为：“收到二0七房款大写壹拾壹万元整”。2013年12月29日，谭勇军支付购房款40000元，杨心吾、王德海出具一份《收条》，内容为：“今收到谭勇军金府山庄702房款肆万元整”，并通知了谭勇军来收房。其中有杨心吾名义出具的收条是由杨心吾代王德海、梅洪伟收取，由于谭勇军不放心故写上了自己的名字。2014年9月14日，王德海向谭勇军出具一份《收条》，内容为：“收到C号房水、电、气、闭安装上户费人民币壹万伍仟元正(注此款多退少补)”。2015年2月11日，谭勇军支付购房款70000元，王德海向谭勇军出具一份《收条》，内容为：“收到金府山庄A号楼B单元C号楼购房款柒万元正(70000.00)”。另查明，早在2006年，被告蜀兴公司为了落实县城总体建设的规划方案，便积极着手南部县金洞路片区开发建设的折迁工作，并与被折迁户达成了相应的房屋折迁补偿协议，其主要是按异地重建方式进补偿，即对旧房折价和划给宅基地相结合的方式进行补偿。后，南部县国土资源局经县政府批准，通过公开拍卖(或挂牌)方式，将位于南部县南隆镇金洞路的1006平方米国有土地使用权出让给被告蜀兴公司作为住宅用地，并于2013年5月20日向被告蜀兴公司颁发了NOxxxxxx4《南部县国有土地使用权出让许可证》。2014年2月15日，蜀兴公司向南部县国土资源局申请对其所取得的金洞路项目的土地使用权分成七户[1、蜀兴公司金洞路锦源楼C幢610.6m2(邓国泰)；2、蜀兴公司金洞路99.2m2(宋胜猛)；3、蜀兴公司金洞路266.1m2(刘明全等)；4、蜀兴公司金洞路金府山庄8舞楼6单元379.8m2(王德兴)；5、蜀兴公司金洞路135.7m2(杜继祥)；6、蜀兴公司金洞路6#462.4m2(宋治平)；7、蜀兴公司金洞路金府山庄23#楼转给海腾房产公司250.9m2)]办理土地使用权证。2014年7月15日南部县国土资源局对分户中的金洞路金府山庄A号楼B单元办理了土地使用权证，土地使用权人为被告蜀兴公司，使用权面积为379.8m2，蜀兴公司取得该项土地使用权后，交由被告王德海、梅洪伟实际进房屋开发建设并自行出售。案涉房屋于2013年12月修建完工，后因交房中，谭勇军要求王德海、梅洪伟按购房合同的约定交付A单元B楼C号的房屋，王德海、梅洪伟却认为应交付的是A单元B楼C号的房屋，双方为此发生纠纷，谭勇军遂诉至法院，现谭勇军以王德海、梅洪伟方未取得商品房预售许可证为由，要求王德海、梅洪伟方退还购房款和利息，并承担一倍的购房款的损失。一审法院认为，蜀兴公司虽以货币补偿和还宅基地的方式将部分土地使用权还给被拆迁户，由被拆迁户联合其他房产商建设，并由蜀兴公司办理相关产权手续，但因其土地使用权人并未发生变化，仍属蜀兴公司，且其土地的性质属国有出让土地，故案涉房产的买卖仍属商品房买卖，而非一般房屋买卖，因此谭勇军与王德海、梅洪伟所签订的《商品住宅房(定)购销合同》，理应受到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整。现因王德海、梅洪伟至今对案涉房产未取得商品房预售许可证明，因此，谭勇军与王德海、梅洪伟所签的《商品住宅房(定)购销合同》应当认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，致使合同无效的过错责任在王德海、梅洪伟一方，王德海、梅洪伟系实际出售房屋并收领房款的售房人，理应承担返还原告谭勇军房款38.5万元并赔偿资金利息损失的责任；蜀兴公司在本案中系名义上开发商，但却让谭勇军对王德海、梅洪伟产生了信赖利益，从而也让王德海、梅洪伟取得了其自身难以取得的信用担保，故蜀兴公司对此理应担责，但法院虑及蜀兴公司并非出售房屋和收款的实际参与者，且结合本案拆迁还宅基地补偿的事实，故法院依法确认蜀兴公司对此承担补充赔偿责任；杨心吾虽向谭勇军出具收取房款的收条，但事实表明杨心吾是代实际开发人王德海、梅洪伟收取款项，故杨心吾不应担责。关于谭勇军主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条由被告承担赔偿已付购房款一倍的赔偿责任的诉求，因在整个销售过程中被告方并未故意隐瞒没有取得商品房预许可证明的事实，相反被告方正积极办理相关手续，故法院对谭勇军此主张，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决如下：一、被告王德海、梅洪伟于本判决生效后十日内返还原告谭勇军购房款385000元，并赔偿利息损失【利息计算方法：以150000元为基数，从2013年9月28日起；以110000元为基数，从2013年12月27日起；以40000元为基数，从2013年12月29日起：以15000元为基数，从2014年9月14日起；以70000元为基数，从2015年2月11日起，均按中国人民银行公布的金融机构同期贷款（一年期）基准利率标准计算至本判决确定的本金给付之日。如被告未按本判决确定之日给付付清本金，上述利息计算至本金付清之日止。】被告四川省南部县蜀兴房地产开发有限责任公司对前述债务承担补充赔偿责任。二、驳回原告谭勇军其他诉讼请求。案件受理费3500元，由被告王德海、梅洪伟负担。二审查明，2006年2月18日，蜀兴公司开发南部县金洞路片区，与被拆迁人王德兴之子王国平、女王国娥签订《房屋拆迁补偿协议》，由蜀兴公司拆除王国平、王国娥南部县南隆镇新华村六社住宅房，按异地重建方式补偿，由新华村划给王国平、王国娥集体土地用于自修房屋。后南部县南隆镇金洞路1006平方米土地出让给蜀兴公司，2013年5月20日，蜀兴公司办理了《国有土地使用权出让许可证》。2014年2月15日，蜀兴公司对金洞路土地分户，其中，蜀兴公司金洞路金府山庄A号楼B单元379.8m2在王国娥、王国平父亲王德兴名下。2013年6月5日，王国娥、王国平与王德海签订《合资建房屋合同》，将金洞路金府山庄A号楼B单元发包与王德海修建，由承包人王德海向王国娥、王国平还房屋八套，其余房屋归王德海所有。后王德海与梅洪伟合伙修建案涉金洞路金府山庄A号楼B单元，房屋共一至七层，第一层为门面，二楼以上为住房，其中每层为5套住房。同时查明，王德海与梅洪伟合伙修建案涉房屋，没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。本案二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，王德海与梅洪伟合伙修建案涉房屋，没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，违反了《城乡规划法》和《建筑法》的强制性规定，系违章建筑。王德海、梅洪伟将房屋出售与谭勇军，双方签订的《商品房住宅房购销合同》应当认定无效。同时，王德海，梅洪伟与谭勇军签订的《商品房住宅房购销合同》中，房屋的位置是金洞路金府山庄A号楼B单元“207号”，而王德海向谭勇军出具的两张收条中，房屋位置为“702号”。案涉金洞路金府山庄A号楼B单元房屋每一层为五套住房，并无七套住房。王德海解释“207”号是二户型7楼房屋，“702”是七楼2号房屋，谭勇军购买的是七楼2号房屋。但是，谭勇军不予认可。按照通常的理解，“207号”应当是二楼7号房屋。因此，本案存在对房屋具体位置约定不明确，导致房屋买卖合同实际无法履行的情况，故谭勇军请求返还购房款及利息理由成立，本院予以支持。王德海、梅洪伟上诉主张《商品住宅房购销合同》合法有效，理由不成立，本院不予支持。《商品房住宅房购销合同》上出卖方没有杨心吾的签字，其不是房屋的出卖人。虽然杨心吾在二次收款收条上签字，但是，梅洪伟认可杨心吾是房屋买卖的介绍人，谭勇军支付的购房款已交给了梅洪伟。因此，杨兴吾不是案涉房屋买卖的权利义务人，不应当承担本案中的责任。上诉人谭勇军主张杨心吾是合同主体，理由不成立，本院不予支持。案涉房屋系王德海、梅洪伟二人所承包修建，不是蜀兴公司开发的商品房。同时，《商品房住宅房购销合同》中，蜀兴公司没有加盖公章，蜀兴公司亦没有实际收取谭勇军的购房款。一审法院以案涉金洞路金府山庄A号楼B单元的土地使用权尚登记在蜀兴公司名下，从而认定房屋买卖系商品房买卖，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，认定合同无效，并由蜀兴公司承担补充赔偿责任，系适用法律错误，本院予以纠正。谭勇军上诉认为应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定承担赔偿已付购房款一倍的赔偿责任，和王德海、梅洪伟、杨心吾、蜀兴公司应当承担连带责任的理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省南部县人民法院（2016）川1321民初2123号民事判决第一项、第二项，即“一、被告王德海、梅洪伟于本判决生效后十日内返还原告谭勇军购房款385000元，并赔偿利息损失【利息计算方法：以150000元为基数，从2013年9月28日起；以110000元为基数，从2013年12月27日起；以40000元为基数，从2013年12月29日起：以15000元为基数，从2014年9月14日起；以70000元为基数，从2015年2月11日起，均按中国人民银行公布的金融机构同期贷款（一年期）基准利率标准计算至本判决确定的本金给付之日。如被告未按本判决确定之日给付付清本金，上述利息计算至本金付清之日止。】被告四川省南部县蜀兴房地产开发有限责任公司对前述债务承担补充赔偿责任。二、驳回原告谭勇军其他诉讼请求。二、由王德海、梅洪伟返还谭勇军购房款385000元，并赔偿资金利息损失。利息计算方法：以150000元为基数，从2013年9月28日起；以110000元为基数，从2013年12月27日起；以40000元为基数，从2013年12月29日起：以15000元为基数，从2014年9月14日起；以70000元为基数，从2015年2月11日起，按中国人民银行同期贷款（一年期）基准利率标准计算利息至付清之日止。三、驳回谭勇军的其他诉讼请求。一审案件受理费3500元，由王德海、梅洪伟负担；二审案件受理费3500元，由王德海、梅洪伟负担1750元，谭勇军负担1750元“。本判决为终审判决。审判员 杨 辉审判员 刘荣耀审判员 田 娟二〇一七年七月十七日书记员 曹明春