湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘31民终435号上诉人（原审被告）：邓以秀，女，1955年5月13日出生，汉族。上诉人（原审被告）：杨绍龙，男，1972年12月24日出生，苗族。委托诉讼代理人：程柳泉，湖南共盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王凤云，女，1945年11月19日出生，土家族。委托诉讼代理人：王纪银，男，1952年4月19日出生。委托诉讼代理人：谭中伍，男，1967年6月9日出生，苗族。原审原告：代生银，男，1963年2月25日出生，汉族，。原审原告：代生菊，女，1969年1月22日出生，汉族，。委托诉讼代理人：谭中伍，男，1967年6月9日出生，苗族。原审被告：代生友，男，1967年3月5日出生，汉族。上诉人杨绍龙、邓以秀因与被上诉人王凤玉、原审原告代生银、代生菊及原审被告代生友确认合同无效纠纷一案，不服龙山县人民法院（2016）湘3130民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨绍龙及其委托诉讼代理人程柳泉，上诉人邓以秀,被上诉人王凤云的委托诉讼代理人王纪银、谭中伍，原审原告代生银、代生菊的委托诉讼代理人谭中伍，原审被告代生友到庭参加诉讼。被上诉人王凤云及原审原告代生菊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人杨绍龙、邓以秀的上诉请求：请求二审法院撤销龙山县人民法院（2016）湘3130民初896号民事判决并确认2015年10月2日上诉人与杨永树、代生友签订的房屋买卖协议有效。事实与理由：一、一审认定事实不清，诉争房屋系邓以秀的父亲邓必友从老家搬来的三间房屋在代生友的宅基地上修建，虽与王凤云居住了一段时间，但没有登记结婚证，尔后，王凤云嫁到白羊乡三湾塘村落户，一审认定该诉争房屋属邓必友和王凤云共同所有错误；王凤云、代生银、代生菊三人诉至龙山县人民法院，而一审避重就轻将该案分开处理，驳回代生银、代生菊的起诉，支持了王凤云诉求与客观事实相悖；二、一审没有认定上诉人杨绍龙购买房屋后对该房屋进行了修缮并花去费用8万余元，尔认定2万余元与事实不符；三、一审没有认定上诉人购买诉争房屋属于善意取得；四、一审适用法律错误。请求二审确认上诉人买卖房屋及租用土地协议有效。被上诉人王凤云答辩，一、一审认定事实清楚、证据充公。1、诉争房屋属答辩人王凤云与被答辩人邓以秀的父亲邓必友（已故）共同生活期间所建；2、上诉人邓以秀称，王凤云在白羊乡三湾塘村落户，不具有对诉争房屋的所有权，至今答辩人王凤云的户籍仍在新城街道（今兴隆街道）雷音村3组；3、一审法院根据相关事实，裁定代生银、代生菊因未向一审法院提供证据证明诉争房屋与他们有直接利害关系，而无权主张，这正是一审法院尊重法律，维护法律权威的具体体现；二、据目前该诉争房屋的情况来看，房屋本身的价值尚不足2万元，杨绍龙所称的8万元修缮费在何处？三、杨绍龙称其在购买房屋时征得房屋所有权人同意，而答辩人王凤云作为本诉争房屋的所有权人对此并不知情；四、杨绍龙并非龙山县新城街道雷音村的村民，依据相关法律规定，无权取得或变相取得该宅基地的使用权。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告代生银辩称：本案诉争房屋是邓必友与王凤云再婚后修建的，邓以秀无权将房屋卖掉，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告代生菊辩称：与代生银答辩意见一致。原审被告代生友辩称：与代生银答辩意见一致。被上诉人王凤玉向一审法院起诉请求：1、确认三被告所签卖房协议无效；2、三被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，2015年10月2日，三被告签订《协议书》一份，约定被告邓以秀、代生友将系争房屋以1200元的价格出售给被告杨绍龙，因被告邓以秀不识字，其配偶杨永树代其在甲方签字一栏签名。是日，被告代生友与被告杨绍龙签订《协议书》一份，约定被告代生友将系争房屋附属土地以每年500元的价格租赁给被告杨绍龙，租赁期限为2015年10月2日起至2019年10月1日止。龙山县新城街道雷音村村民委员会均以协调人身份在两份《协议书》上签名盖印。系争房屋未办理宅基地使用证书，所附属土地系被告代生友的农村承包土地。另查明，系争房屋系被告邓以秀的父亲案外人邓必友与原告王凤云于八十年代共同居住生活时修建，坐落于龙山县新城街道雷音村。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否享有提起本案诉讼的权利；二、三被告买卖系争房屋《协议书》的效力。关于原告是否享有提起本案诉讼的权利。该院认为，根据被告邓以秀庭审的陈述，其父亲修建房屋的目的是为了和原告王凤云共同生活，加之系争房屋附属土地系被告代生友的农村承包土地，故应认定系争房屋系原告王凤云与案外人邓必友共同修建。原告王凤云与本案有直接利害关系，因此其享有诉权。关于三被告买卖诉争房屋《协议书》的效力问题。该院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……。且农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，被告杨绍龙非龙山县新城街道雷音村村民，其虽只是租赁系争房屋附属土地，但根据房地一体原则，其通过购买诉争房屋的行为变相取得了诉争房屋的宅基地使用权，故三被告签订的房屋买卖《协议书》因违反法律的禁止性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑到被告杨绍龙对系争房屋进行了一定的修缮，该院酌定被告杨绍龙的房屋修缮费为20000元。系争房屋属禁止流转而买卖，三被告均有过错，故前述房屋修缮费应由被告杨绍龙自行负担10000元，被告邓以秀负担6000元，被告代生友负担4000元。另三被告应当相互返还各自取得的财产。故被告邓以秀、代生友应将购房款退还被告杨绍龙，被告杨绍龙应恢复系争房屋原状。综上，原告王凤云要求确认三被告所签卖房协议无效的诉讼请求该院予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告邓以秀、代生友与被告杨绍龙于2015年10月2日签订的房屋买卖《协议书》无效；二、被告邓以秀于本判决生效之日起十日内退还被告杨绍龙900元购房款并赔偿被告杨绍龙6000元房屋修缮款；三、被告代生友于本判决生效之日起十日内退还被告杨绍龙300元购房款并赔偿被告杨绍龙4000元房屋修缮款。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，三被告各自负担100元。上诉人杨绍龙为支持自己的主张，在二审期间提供了一组两张照片，拟证明杨绍龙在2015年10月2日买的房子现状及价值1200元。王凤云质证认为：杨绍龙提交两张照片与涉案房子现状不符合。被上诉人王凤云为支持自己的主张，在二审期间提供了两份证据，第一份证据是诉争房屋两张照片，拟证明诉争房屋的现状；第二份证据是王凤云户口登记卡，拟证明王凤云没有远嫁他乡及王凤云与代生银是一家人。杨绍龙质证认为，第一份两张照片是真实的，是我整修后的房子现状。第二份证据户口登记卡是真实的，但与本案没有关联性。本院认证认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第一款“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日”，第四十一条第(二)项“《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的‘新的证据’，是指以下情形：…(二)二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，当事人二审申请人民法院调查取证，一般应当符合两个条件，一是证据本身应当属于二审的新的证据;二是调取证据申请应在法定期限内提出。上诉人、被上诉人在二审所提交的证据在本案诉讼形成以前就已存在，不属于因客观原因不能取得的情形，故不属于二审新证据，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物，构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。上述规定说明农村房屋的宅基地是基于集体经济组织成员这一特定身份，从集体经济组织取得的宅基地，具有社会福利性质，受宅基地影响，农村房屋亦具有社会福利性质。农村房屋作为私有财产可由房主享有所有权、处分权,但买卖涉及宅基地的转让，其效力取决于能否经过政府审批许可。因此农村房屋买卖属于要式合同，只有经过政府部门批准才能生效。本案诉争房屋系上诉人邓以秀的父亲邓必友与被上诉人王凤云于八十年代共同居住生活时修建，上诉人杨绍龙与上诉人邓以秀及原审被告代生友所签订《买卖房屋协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，杨绍龙非龙山县新城街道雷音村村民，故一审认定《协议书》违反法律的禁止性规定而无效并无不当。原审判决认定事实清楚，实体处理妥当，审判程序合法，适用法律正确，两上诉人的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人杨绍龙、邓以秀各自承担150元。本判决为终审判决。审判长 余 霞审判员 向才文审判员 龙少松二〇一七年七月二十四日书记员 龚利春附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；