陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终2923号上诉人（原审原告）单亚利，女，1968年8月5日出生，汉族，无业，住西安市。委托代理人向波，陕西赢弘律师事务所律师。上诉人（原审被告）陕西省路易实业有限公司，住所地西安市经济技术开发区凤城九路79号鼎正中央领郡16号楼26层。法定代表人孙云亮，该公司总经理。委托代理人张永刚，男，1980年1月1日出生，汉族，该公司办公室副主任，住西安市经开区。委托代理人樊朝辉，陕西唐都律师事务所律师。上诉人单亚利因与上诉人陕西省路易实业有限公司(以下简称路易公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2016)陕0112民初10704号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年11月19日，单亚利与路易公司签订了《商品房买卖合同》，约定：单亚利购买路易公司位于西安市未央区凤城九路鼎正中央领郡小区第2幢2单元31层23104号商品房，房款总价922499元，面积140.51㎡；2011年9月30日前交付房屋，逾期交房超过60日后，合同继续履行，路易公司从最后交房期限的第二天起至实际交房之日止以已交付房款的日计万分之三承担违约金；路易公司应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由路易公司提供的资料报产权登记机关备案。如因路易公司的责任，单亚利不能在规定期限内取得房地产权属证书的，又不退房的，路易公司按已付房价款的1%向单亚利支付违约金。又约定，路易公司应将经建设单位、设计单位、施工单位验收合格的房屋交付单亚利，房屋内外墙、地面装饰、设备标准具备以下条件：外墙为高级外墙面砖；内墙、顶棚、地面为水泥砂浆刮糙；厨房、卫生间墙面水泥砂浆拉毛、顶棚清水混凝土，厨房水泥砂浆刮糙，卫生间地面防水处理等。合同签订后，单亚利依约履行了全部房款交付义务，并于2012年6月26日交纳了上述房屋的契税、登记费、报警器费、维修基金、物业费，路易公司在其交房流程记录单上做了记载，但路易公司交房时发现其公司委托的物业公司将出售给单亚利的房屋交付第三人，第三人收到房屋后进行了装修，因单亚利一直主张路易公司按合同约定标准交付房屋，第三人已腾出该房屋，双方于2016年5月份左右对交房问题进行了磋商，因该房屋已装修，对房屋交房标准未协商一致。诉讼过程中，双方对交付房屋达成协议，约定房屋装修部分由单亚利负责拆除，路易公司补助单亚利4万元拆除费用和垃圾清理费。双方已于2016年11月1日对房屋进行了验收、办理了交付房屋手续和上述费用支付手续。又查，经本院在涉诉房屋所在位置（未央区凤城路九路）三个房屋租赁中介公司调查了解，与单亚利购买房屋同地段、基本相同面积的房屋月租金在2000元左右。另外，单亚利于2014年9月23日提起仲裁，2016年6月27日市中院撤销了西安仲裁委员会的仲裁裁决。双方当事人争议焦点：1、单亚利是否拒绝接收房屋及原因。路易公司提供了其公司办公室蔡主任与单亚利的三条互动信息截图，第一条是2016年1月18日的信息，证明其公司主动履行仲裁裁决。第二条是同年4月6日的信息，证明其公司让单亚利尽快办理接收房屋入住手续，未收到回复；2、第三条是同年4月29日的信息，证明其公司与单亚利沟通交房的事实。经质证，单亚利承认收到路易公司上述第一条、第三条信息，否认收到第二条信息，但承认路易公司在2016年5月份左右就交房问题双方沟通过，因未按合同约定标准交房，所以未接收房屋。路易公司承认单亚利陈述的未接收房屋的原因和沟通交房时间。本院认为，双方均承认沟通交房的时间为2016年5月份左右，未按合同约定标准交房，本院对该事实予以确认。单亚利否认收到路易公司让其接收房屋的第二条信息，路易公司未提供确凿证据证实，本院不予采信。2、合同约定的违约金是否过高。本院在涉诉房屋所在位置（未央区凤城路九路）三个房屋租赁中介公司调查，与单亚利购买房屋同地段、面积基本相同的房屋月租金在2000元左右。经质证，单亚利否认，认为涉诉房屋每月租金应在4000元以上，但称无证据证明。路易公司对法院调取的证据无异议。本院认为，单亚利称涉诉房屋每月租金应在4000元以上，无证据证明，本院不予采信。涉诉房屋逾期交房违约金按照《商品房买卖合同》约定的交房期限、超过6个月违约金的计算标准，以单亚利所交房款为基数计算违约金，一个月为8422.42元。以上述违约期限，2200元租金标准计算逾期交房损失13.42万元，再加上逾期交房违约金的30%共计174460元，双方约定的违约金标准明显过高。单亚利向原审法院提出诉讼请求：1、判决路易公司交付未央区凤城九路鼎正中央领郡小区第2幢2单元31层23104号商品房；2、判决路易公司以日计万分之三支付逾期交房违约金（从约定交房之日起至实际交房之日止）；3、判决路易公司支付未按期办证违约金9224.99元。事实和理由：2010年11月19日，其与路易公司签订了《商品房买卖合同》，约定其购买路易公司上述商品房，房款总价922499元，于2011年9月30日前交付合同约定标准的房屋，逾期交房超过60日后，合同继续履行，路易公司从最后交房期限的第二天起至实际交房之日止以已交付房款的日计万分之三承担违约金。合同签订后，其依约履行了房款交付义务，并于2012年6月26日交纳了上述房屋的契税、登记费、报警器费、维修基金、物业费，路易公司在其交房流程记录单上做了记载，但路易公司却将该房屋交付他人。经其五年来多次催促，未交付房屋，已严重违约，于2014年9月23日申请仲裁，2016年6月27日市中院撤销了西安仲裁委员会的仲裁裁决，现诉至法院请求法院维护合法权益。路易公司辩称，单亚利所称上述事实属实。又辩称，逾期交房属实，是其公司委托的物业公司因疏忽大意，将出售给单亚利的房屋交付第三人造成，为了向单亚利交付合同约定的房屋，第三人已腾出装修的房屋，公司于2016年1月18日、4月6日、4月29日先后通知单亚利接收仲裁裁决的违约金，办理交房手续，单亚利拒绝接收房屋。另外，约定的违约金过高，且违约金应计算至西安仲裁委员会裁决之日；单亚利请求其公司承担迟延办证违约金，因合同约定应当在商品房交付使用后540日内办理产权证，因房屋未交付，不牵扯迟延办证，不应承担该违约金。原审法院认为，单亚利与路易公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，除逾期交房违约金约定过高外，内容合法有效。双方应依约全面履行合同赋予各自的义务，单亚利请求路易公司履行交付房屋的义务，在诉讼过程中路易公司已将房屋交付单亚利，并办理了手续，该请求的目的已实现。单亚利请求逾期交房违约金，因路易公司未在约定期限内交付单亚利房屋，已构成违约，应承担违约责任。违约金应从合同约定交房期限的第二天（2011年10月1日）起计算至路易公司实际交房前一日（2016年10月31日）止。因双方约定的违约金标准明显过高，根据涉诉房屋所处位置、面积、租金及违约程度，酌情调整为日计万分之一点五较妥。单亚利请求按照合同约定支付逾期交房违约金，本院不予支持；请求路易公司承担迟延办理产权证书的违约金，因合同约定路易公司交付房屋后540日内办理，因房屋在诉讼过程中交付，违约事实未产生，其请求不予支持。单亚利主张的诉讼标的本院未全部支持，未支持部分的诉讼费用由单亚利负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第一款第二项之规定，遂判决：一、被告陕西省路易实业有限公司向原告单亚利交付未央区凤城九路鼎正中央领郡小区第2幢2单元31层23104号房屋（已交付）；二、被告陕西省路易实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告单亚利逾期交房违约金256823.72元；三、驳回原告单亚利其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8905元（原告已预交），原告负担4405元,被告负担4500元，于上述款项一并支付原告。宣判后，单亚利及路易公司均不服西安市未央区人民法院上述判决。单亚利上诉称，一、原审认定被上诉人与上诉人约定的违约金无效错误。二、原审认定违约金过高错误。三、原审认定办理房产证的违约事实未产生错误。四、原审适用法律错误。上诉人在本案中无任何过错，已积极履行全部义务，在上诉人不断主张自己利益的情况下被上诉人仍恶意违约长达五年之久，严重侵害了上诉人的合法权益、损害了上诉人的利益，并对上诉人的身心造成了巨大的伤害。原审万分之一点五的标准计算违约金违反了当事人的意思自治原则、合同的公平原则、诚信原则，纵容被上诉人的恶意违约，故请求贵院充分考虑上诉人完全履行、被上诉人恶意违约的情节，支持上诉人的上诉请求。上诉请求：1、请求依法改判原审判决第二项，即被上诉人支付上诉人逾期交房的违约金256823.72元改判为支付逾期交房的违约金513924元；2、请求依法改判支持被上诉人向上诉人办理房屋产权证并支付违约金9224.99元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。路易公司上诉称，西安市仲裁委员会就双方纠纷裁决后，上诉人立即联系被上诉人，要向其支付违约金及交房事宜。被上诉人迟迟不办理收房手续及受领款项。被上诉人向西安市中级人民法院申请撤销，又向未央区法院提起诉讼，导致房屋至2016年11月1日才完成交付。在仲裁书生效后，至实际交房之日的时间，不应由上诉人承担。上诉人支付逾期交房违约金的具体数额应以西安仲裁委员会裁决确定数额为准。一审判决按每日万分之一点五确定上诉人支付逾期交房违约金过高，违反法律规定,上诉人承担的逾期交房违约金应依据西安仲裁委裁决书的数额126965.80确定。上诉请求：1、依法撤销原判决第2项，改判为上诉人支付被上诉人逾期交房违约金126965.80元;2、上诉费由被上诉人承担。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，路易公司与单亚利于2010年11月19日签订《商品房买卖合同》，约定路易公司于2011年9月30日前向单亚利交付位于西安市未央区凤城九路鼎正中央领郡小区第2幢2单元31层23104号商品房，因路易公司将出售给单亚利的房屋交付第三人，路易公司不能按照合同约定的标准及期限向单亚利交付房屋，后经双方协商，路易公司于2016年10月31日向单亚利交付了房屋。因路易公司未按照合同约定的时间向单亚利交付房屋，故路易公司应按照合同约定交付房屋之日至实际交付房屋之日向单亚利承担逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算，单亚利主张按照双方合同约定以日计万分之三支付逾期交房违约金，路易公司辩称应按照西安仲裁委裁决书确定的数额126965.80元计算逾期交房违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。依据上述规定，原审法院以双方约定的违约金标准明显过高，根据涉诉房屋所处位置、面积、租金及违约程度，酌情调整为日计万分之一点五并无不当。单亚利及路易公司上诉请求对逾期交房违约金予以改判，本院不予支持。至于逾期办证违约金一节，因合同约定路易公司在商品房交付使用后540日内将办理权属登记需要由其路易公司提供的资料报产权机关备案，单亚利请求路易公司承担逾期办证违约金的违约事实并未产生，故原审法院未予支持亦无不妥。综上，单亚利及路易公司的上诉请求应予驳回，原审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7995元，由上诉人陕西路易实业有限公司负担2700元，上诉人单亚利负担5295元。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一七年七月三十一日书 记 员  赵维斌