海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初504号 原告:蔡瑞航，男，1977年1月18日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：李有贵、汪瑶，均为海南信达律师事务所律师。 被告:海南中宝天成农业有限公司，住所地海口市滨海大道。 法定代表人：侯哲，董事长。 委托诉讼代理人：曲翠玲，该司员工。 被告：侯剑，男，1955年4月16日出生，汉族，住海口市。 第三人：翟永利，男，1964年4月1日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 第三人：上海新西北投资集团有限公司，住所地上海市嘉定区外冈镇嘉松北路。 法定代表人：侯哲，董事长。 上列两个第三人的共同委托诉讼代理人：吴语，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告蔡瑞航与被告海南中宝天成农业有限公司（以下简称“中宝公司”）、侯剑及第三人翟永利、上海新西北投资集团有限公司（以下简称“新西北公司”）合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李有贵和汪瑶、被告中宝公司的委托诉讼代理人曲翠玲、被告侯剑、第三人翟永利和第三人新西北公司的共同委托诉讼代理人吴语到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认位于海口市××区的214.23亩土地使用权归原告所有；2、判令被告中宝公司按《土地转让协议》的约定，将被告中宝公司100%的股权变更登记至原告名下；3、判令被告中宝公司承担违约金120万元；4、判令被告侯剑履行担保责任，并对上述违约金承担连带赔偿责任；5、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月23日，原告与被告中宝公司签订了一份《土地转让协议》，并约定：（1）被告中宝公司将其通过海口市琼山区人民法院（2003)琼山执字第65-1号民事裁定书执行取得的位于海口市××区的214.23亩土地使用权转让给原告。（2）该宗土地转让总价款为600万元，付款方式为协议签订当日，被告中宝公司将海口市琼山巿人民法院（1999）琼山执字第65-1号《民事裁定书》和海口市琼山市人民法院（2003)琼山执一字第66-3号《民事裁定书》原件交给原告，原告则应于协议签订当日向被告中宝公司支付400万元，于2016年1月5日前付清余款200万元。（3）自原告付清全部转让款之日起，土地使用权归原告所有，被告中宝公司无权干涉原告对土地的使用权。（4）双方同意通过公司股权转让的方式实现土地权属变更，即被告中宝公司将其股东所持有的100%股权按出资比例1：1转让给原告，且在原告付清全部土地转让价款后四个月内，被告中宝公司须配合原告办理公司股东股权的转让手续。股权转让所产生的一切费用，由被告中宝公司包干办理，原告凭被告中宝公司变更后的营业执照，向被告中宝公司支付3万元。（5）双方还约定，协议签订（即2015年12月23日）前的所有债权债务由被告中宝公司承担，签订后的所有债权债务由原告承担。（6）协议签订后，任何一方不得擅自变更合同，否则应按土地转让总价款的20%向守约方支付违约金，并赔偿因此而给守约方造成的实际经济损失。（7）被告中宝公司指定被告侯剑的个人账户为收款账户，同时约定由被告中宝公司的签约代表被告侯剑对本合同承担担保责任。《土地转让协议》签订后，原告依约履行了合同义务，分别于2015年12月23日（即协议签订当日）和2016年1月5日，向合同约定的收款账户，转账支付了400万元和200万元。至此，原告已履行了付清600万元土地转让款的义务。然而，被告收款后，却未能依约将被告中宝公司股东所持有的公司100%股权转让给原告。按合同约定，自原告付清全部转让款之日起，土地使用权归原告所有，同时协议签订（即2015年12月23日）前的所有债权债务由被告中宝公司承担，签订后的所有债权债务由原告承担。然而，原告近期知悉，本案被告中宝公司于2016年10月16日以案外人全某未向其支付2016年度的土地租金为由，将案外人全某诉至海口市美兰区人民法院，请法院判决解除本案被告中宝公司与全某之间签订的《土地承包合同书》，目前，该案正在海口市美兰区人民法院审理。原告认为，首先，原被告双方签订的《土地转让协议》是双方真实意思表示，未违反法律和法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同的约定履行义务。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告按照合同的约定，向被告付清了土地转让价款600万元，已全面履行完自己的义务。被告中宝公司应当按照合同约定，在4个月内（即2016年5月5日前），将被告中宝公司股东所持有的100%股权变更至原告名下，办妥转让手续后，原告仅需支付3万元即可。然而，被告中宝公司并未依约办理股权变更登记手续。此行为已属于严重违约。按合同约定，自原告付清土地转让款之日（2016年1月5日）起，涉案土地的使用权即归原告所有，同时协议签订（即2015年12月23日）前的所有债权债务由被告中宝公司承担，签订后的所有债权债务由原告承担。原告付清款项后，被告中宝公司已依约将该土地交付给原告。然而，被告中宝公司却又于近期向美兰区人民法院起诉案外人全某，请求法院判令案外人全某从涉案土地上迁出，同时请求判决确认与该土地有关的权益归其所有。此举确实让人纳闷；被告中宝公司对已不属于自己的土地使用权起诉案外人，并且在明知土地已交付给原告的情况下，仍请求法院判令案外人全某从该土地上迀出，其到底想干什么？其真实目的是什么？原告认为，被告中宝公司的真实目的是因为近期涉案土地已升值，因此企图通过法院判决，来确认其对涉案土地仍拥有合法的使用权。然而，殊不知其行为实际上已违反了其与原告方签订的《土地转让协议》之约定，即以自己的实际行动，做出了变更已生效的《土地转让协议》之行为，此举已属违约，按合同约定应承担违约责任，即按土地转让总价款（600万元）的20%向原告支付违约金。被告侯剑作为《土地转让协议》指定的收款人和担保人，依约应督促被告中宝公司依法履行其合同义务，并担保被告定履行合同义务，如被告中宝公司违约，则应承担连带赔偿责任。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，特依约向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告前述全部诉讼请求。 被告中宝公司辩称，原告的诉讼请求于法无据.具体如下：一、本案中的《土地转让协议》实际上是一份股权转让协议。该协议虽名为《土地转让协议》，内容也部分约定了土地转让，但最核心的内容是股权转让，因为本案中的土地没有土地使用权证，无法办理过户手续，只有通过股权转让的方式才能对土地使用权予以控制。二、被告侯剑与原告签订《土地转让协议》时并没有得到被告中宝公司的授权，其行为构成无权代理。被告侯剑并非被告中宝公司的工作人员，也不是法定代表人，公司从未授权其对外签订任何协议。被告中宝公司的公司章程明确规定，公司的经营方针和投资计划应该由股东会决定，本案中的土地属于公司唯一的财产，如果要对外出售，必须由股东会开会决定。但是被告侯剑在与原告签订协议时没有通知公司，也没有通知股东，最重要的，原告在事实和理由部分也陈述：支付的600万元土地转让款是打进了被告侯剑的账户，直到现在被告中宝公司都没有收到款项。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。从合同签订日期看，双方签订合同已经一年多，经被告中宝公司了解：原告明确知道被告侯剑不是公司的法定代表人，但是一年多来，原告从未通知公司和股东对协议予以追认。在此，被告中宝公司明确表示：对被告侯剑的无权代理行为拒绝追认。三、原告请求被告中宝公司将100%股权过户登记到其名下于法无据。股权并不属于被告中宝公司，而是属于股东所有，被告中宝公司无权对股东的股权予以处分。综上，基于上述协议是被告侯剑在未取得公司授权的情况下签订，该协议内容并非公司的意思表示，协议内容依法对被告中宝公司不产生任何效力。恳请贵院依法驳回原告对被告中宝公司的诉讼请求。 被告侯剑辩称，合同是我签的，600万元也是我收，但合同签订时没有经过公司的同意，因为第三人新西北公司的法定代表人是我儿子侯哲，侯哲也是被告中宝公司的法定代表人，我希望侯哲在上海发展，因此我自己决定与原告签订合同，将公司转让给原告，合同约定公司的股权按1：1转让，因原告没有支付股权转让款，所以合同没有办法履行。 第三人翟永利、新西北公司述称，1、原告的第一项、第二项、第三项诉讼请求无法律依据，土地转让协议中涉及股权转让内容，因被告侯剑无权代理股东与原告签订合同，且未经股东追认，对两个第三人及被告中宝公司不发生法律效力；2、第四项诉讼请求与第三人及被告中宝公司无关，不予答辩；3、合同约定付清所有转让款（包含土地转让款和股权转让款）之日起土地使用权进归原告，并非自付清土地转让款之日。另，600万元也没有支付给被告中宝公司。 当事人围绕其诉辩主张依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人以下无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 2003年3月13日，海口市琼山区人民法院作出（2003）琼山执字第65－1号民事裁定书，裁定将被执行人海南琼山美景实业有限公司位于海口市××区的214.23亩土地使用权及该地上的附着物交付原告，并将该地办理过户至原告并名下。 2015年12月23日，原告（乙方）与被告中宝公司（甲方）签订《土地转让协议》，约定：被告中宝公司将位于海口市××区的214.23亩转让给原告；土地四至为：东至海南中宝天和商业有限公司地块和索特集团地块相距15米、南与三江农场宿舍相距38.9米、西与索特集团地块相距8米、北至椰园126号方格公路的排水沟边；土地转让总价款为600万元，原告于2016年1月5日付清；双方同意采取通过公司股权转让的方式实现土地权属变更，即被告中宝公司将公司股东所持有100%股权按出资比例1：1转让给原告或原告指定单位、个人，原告付清土地转让款后四个月内，被告中宝公司配合原告办理公司股东股权变更的转让手续；自原告付清全部转让价款之日起，土地使用权归原告所有；被告中宝公司在原告付清全部款项后五日内将土地交付原告，若逾期，由被告中宝公司按原告已付款项的万分之一向原告支付违约金；双方不得擅自变更或解除合同，一方违约，违约方按土地转让总价款的20%向守约方支付违约金，并赔偿因此给守约方造成的实际经济损失；被告侯剑承担担保责任。原告在该合同的乙方代表一栏处签名、被告中宝公司在该合同的甲方一栏处盖章、被告侯剑在该合同的甲方代表一栏处签名。合同签订后，原告分别于2015年12月23日、2016年1月5日向被告侯剑账户转账400万元、200万元。随后，被告将海口市琼山区人民法院作出（2003）琼山执字第65－1号民事裁定书的原件及海南省国营三江农场国土科于2003年3月5日出具的《地块图》的原件交给原告。 被告中宝公司的注册资本为100万元，其股东为第三人翟永利、新西北公司。其中，第三人翟永利出资比例为49%、第三人新西北公司的出资比例为51%。 另查明，因被告中宝公司与案外人全某存在涉案土地承包合同纠纷，被告中宝公司于2016年10月25日向海口市美兰区人民法院提起诉讼，其诉讼请求为：1、解除双方签订的《土地承包合同》，责令案外人全某支付2016年租金6万元；2、案外人全某从租赁土地迁出，案外人全某在租赁期间投资形成的一切财产归被告中宝公司所有。该案尚在审理中。 以上双方当事人没有争议的事实有当事人提交的以下证据及庭审笔录、当事人的陈述等予以证明：原告提交的双方签订的（2003）琼山执字第65－1号民事裁定书、《被告中宝公司企业机读档案登记资料》、《土地转让协议》、《收条》、《银行回单》、《民事起诉状》、《地块图》，被告中宝公司提交《土地承包合同书》。 双方当事人对以下事实存在争议，本院认定如下： 原告主张被告中宝公司于2016年1月5日将涉案土地交付原告使用，被告中宝公司不予认可。因原告没有就该事实进行举证，应承担举证不能的法律后果，故本院对原告主张被告中宝公司于2016年1月5日将涉案土地交付原告使用的事实不予确认。 本院认为，原告与被告中宝公司签订的《土地转让协议》由土地的转让和股权的转让两部分内容。对于土地转让部分，被告中宝公司将其享有土地使用权的涉案土地转让给原告，该行为不违反法律法规的禁止性规定，其所订立的土地转让条款合法有效。对于股权转让部分，由于被告中宝公司的100%股权为第三人翟永利、新西北公司所有，仅有第三人翟永利、新西北公司有权做出是否转让股权的决定或承诺，被告中宝公司无权对第三人翟永利、新西北公司持有的被告中宝公司的股权做出是否转让的决定，故被告中宝公司转让第三人翟永利、新西北公司持有的被告中宝公司100%股权应属无权处分。且第三人翟永利、新西北公司对该转让行为不予追认，因此，其所订立的股权转让条款应为无效。被告中宝公司及两个第三人以被告侯剑无权代理为由，主张前述合同并非被告中宝公司真实意思表示，因该合同加盖被告中宝公司印章，且被告中宝公司及两个第三人对被告侯剑陈述其保管被告中宝公司印章的事实没有异议，故被告侯剑的签约行为代表被告中宝公司。因此，本院对被告中宝公司及两个第三人此项主张不予采纳。原告要求确认涉案土地使用权归其所有，依照《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，因人民法院的法律文书享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。原告虽依约履行了支付土地转让款的义务，但涉案土地至今尚未登记在原告名下，涉案土地产权尚未发生转移，且被告中宝公司尚未将涉案土地交付给原告，故原告此项请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告中宝公司将被告中宝公司100%的股权变更登记至原告名下，因该合同所涉及的股权转让条款无效，故原告此项主张没有法律根据，本院不予支持。原告以被告中宝公司擅自变更该合同为由，要求被告中宝公司支付违约金120万元，因原告提交被告中宝公司的《起诉状》不能证明被告中宝公司擅自变更合同，故原告此项请求，本院不予支持。原告要求被告侯剑对被告中宝公司应承担的违约金120万元承担连带责任，因本院对原告主张被告中宝公司支付违约金120万元的诉求不予支持，故原告此项请求没有事实和法律根据，本院不予持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，判决如下： 驳回原告蔡瑞航的诉讼请求。 案件受理费62200元，由原告蔡瑞航负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  吴永红 人民陪审员  何少锋 人民陪审员  林春妙 二〇一七年七月三日 书 记 员  陈家芬