成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初2847号原告：成都市市级机关国有资产管理服务中心（成都市市级机关公物仓管理办公室），住所地：成都市蜀锦路。法定代表人：陈红，主任。委托诉讼代理人：李春彦，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：鞠枫，国浩律师（成都）事务所律师。被告：杨艺，女，1972年5月24日出生，汉族，住成都市金牛区。原告成都市市级机关国有资产管理服务中心（以下简称国资中心）与被告杨艺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告国资中心的委托诉讼代理人李春彦，被告杨艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国资中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除国资中心与杨艺签订的《国有房屋租赁协议》；2.请求判令杨艺向国资中心支付自2016年4月29日至腾退之日止的房屋租金，暂计算至2017年4月28日的房屋租金136350元；计算方式（蜀兴中街6-8号第一年（2016年4月29日至2017年4月28日）租金66000元+蜀通街60、62号第一年（2016年4月29日至2017年4月28日）的租金70350元）；3、请求判令杨艺承担违约金24884元；4、请求判令杨艺立即腾空合同中的租赁房屋并向国资中心返还；5.本案诉讼费用由杨艺承担。事实与理由：2016年4月，国资中心与杨艺签订《国有房屋租赁协议》，协议约定国资中心将位于成都市金牛区外化成蜀兴中街6-8号（面积50平方米）及金牛区外化成蜀通街60、62号（面积共33.5平方米）的房屋出租给杨艺使用，租期36个月。蜀兴中街6-8号房屋第一年租金为66000元，第二年租金为69300元，第三年租金为72765元；蜀通街60、62号房屋第一年租金为70350元，第二年租金为73868元，第三年租金为77561元。杨艺应按季缴纳租金，每季届满前十日内交纳下一季租金。合同签订后，国资中心向杨艺交付了房屋，杨艺一直使用至今，但一直拒绝缴纳租金，经国资中心多次催收，杨艺仍拒付相应租金。国资中心依据与杨艺签订的《国有房屋租赁协议》第十二条第(5)款、第十三条之约定，有权行使单方解除权、收取违约金，并不退还信誉保证金。被告杨艺辩称，杨艺已交纳部分房租，且多年前承租案涉房屋做生意至今。但由于实体经济下滑，国资中心的房租及保证金一直在增加，做生意的钱不足以交纳租金，杨艺认为房屋租赁合同无效，合同是在存在重大误解的情况下签订的，显失公平；杨艺不同意国资中心解除房屋租赁协议，不清楚违约金这件事，不同意腾空返还房屋，不同意承担诉讼费。原告国资中心围绕其诉讼请求依法提交了《国有房屋租赁协议》、《催款通知》等证据，经被告杨艺质证，对其真实性无异议。国资中心提交的上述证据，经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。被告杨艺围绕其抗辩理由向本院依法提交了《转账记录》等证据，经被告国资中心质证，对其真实性、合法性和关联性无异议。杨艺提交的上述证据，经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。根据国资中心、杨艺的庭审陈述和经审查确认的上述证据，本院认定如下事实：2016年4月29日，国资中心（甲方）与杨艺（乙方）签订了两份《国有房屋租赁协议》，约定以下内容：“一、甲方将位于位于成都市金牛区外化成蜀兴中街6-8号（面积50平方米）的房屋出租给乙方使用……二、该房屋租赁期限为36个月，从2016年4月29日起至2019年4月28日止……五、乙方应按照本协议约定交纳租金。按乙方竞拍的110元/㎡/月，第二年起逐年递增5%计算，房屋第一年的租金为66000元，第二年的租金为69300元，第三年的租金为72765元。六、乙方应自房屋移交之日起三日内一次性向甲方交纳3个月的租金共16500元，此后租金乙方应按季交纳，每季届满前十日内交纳下一季租金。乙方应自本协议生效之日起三日内一次性向甲方交纳信誉保证金共计为18192元。……十二、房屋使用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本协议，收回使用房屋，不退还乙方所交的信誉保证金及其它相关费用……（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用的……十三、乙方应按时交纳租金，若不按时交纳，甲方按当次应交使租金总额的万分之五按日收取滞纳金，超过一个月仍不交纳租金和滞纳金，甲方有权收回房屋并解除本协议，信誉保证金不予退还。十四、租赁关系解除或终止之日起十日内，乙方应将该房屋退还给甲方占有，若乙方逾期归还的，每逾期一日应向甲方支付原日使用费三倍的滞纳金，逾期超过三十日的，乙方应按协议年租金总额的20%向甲方支付违约金……”同日，国资中心（甲方）与杨艺（乙方）签订了《国有房屋租赁协议》，约定甲方将位于位于成都市金牛区外化成蜀通街60、62号（面积共33.5平方米）出租给乙方使用，约定乙方应按照本协议约定交纳租金。按乙方竞拍的175元/㎡/月，第二年起逐年递增5%计算，房屋第一年的租金为70350元，第二年的租金为73868元，第三年的租金为77561元。乙方应自房屋移交之日起三日内一次性向甲方交纳3个月的租金共17588元，此后租金乙方应按季交纳，每季届满前十日内交纳下一季租金。乙方应自房屋移交之日本协议生效之日起三日内一次性向甲方交纳信誉保证金19390元。2016年8月29日，杨艺向国资中心交纳了前述两涉案租房的信誉保证金10000元，2016年10月28日，杨艺交纳信誉保证金11274元，2017年4月13日，杨艺共交纳房屋租金12000元，此后未再支付房屋租金。2016年11月4日，国资中心向杨艺发出《催款通知》，要求其在接到通知后7个工作日内还清欠付房屋租金68176元，补齐押金9972元，否则将通过法律手段追诉所欠房屋租金及滞纳金，已交纳的信誉保证金不予退还。杨艺收到该通知后，继续使用案涉房屋，但至今仍未再支付租金。本院认为，国资中心与杨艺签订的《国有房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规之禁止性规定，属合法有效，合同双方当事人均应按约履行各自合同义务。国资中心按约向杨艺交付了案涉房屋，杨艺承租使用该房屋至今，应按约支付房屋租金，但杨艺仅于2017年4月13日支付房屋租金12000元后，虽经国资中心催收，仍未按约支付剩余房屋租金，该事实清楚，证据确实，杨艺拖欠租金的行为已构成根本违约，根据《国有房屋租赁协议》关于杨艺超过一个月仍不交纳租金和滞纳金，国资中心有权收回房屋并解除本协议的约定，并依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，国资中心诉请解除其与杨艺于2016年4月29日签订的《国有房屋租赁协议》，符合合同约定，且于法有据，理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，国资中心主张杨艺腾退案涉房屋，合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，国资中心主张杨艺应按约向国资中心支付合同解除后至腾退房屋之日止的房屋租金，事实清楚，于法有据，本院予以支持。截止2017年4月28日，杨艺应支付拖欠两房屋租金共124350元，即蜀兴中街6-8号第一年2016年（4月29日至2017年4月28日）租金66000元+蜀通街60、62号第一年（2016年4月29日至2017年4月28日）70350元-杨艺已支付租金12000元。杨艺应支付2017年4月29日起至案涉房屋腾退之日止的房屋租金，按年租金136350元（66000+70350）为标准计算，合理合法。关于国资中心要求杨艺承担违约金24884元的主张。本院认为，杨艺存在逾期支付房屋租金的违约行为，应当承担违约责任。但是，《国有房屋租赁协议》第十三条既约定按应交租金总额的万分之五按日收取滞纳金，又约定解除合同后信誉保证金不予退还，实际系对杨艺违约行为约定了多项违约责任，且每日万分之五的计算标准明显过高。考虑到租赁合同期间逾期支付租金所致损失，主要是资金占用的利息损失；租赁合同解除后所受的损失主要是房屋的占用费，该占用费已得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院综合考虑本案杨艺的过错程度、导致的损失等情况，本院认为参照银行同期贷款利率标准，将违约金酌情调整为10000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除成都市市级机关国有资产管理服务中心与杨艺于2016年4月29日所签订的《国有房屋租赁协议》；二、杨艺于本判决生效之日起十日内将位于成都市金牛区外化成蜀兴中街6-8号以及蜀通街60、62号房屋腾退给成都市市级机关国有资产管理服务中心；三、杨艺于本判决生效之日起十日内向成都市市级机关国有资产管理服务中心支付截止2017年4月28日所拖欠的房屋租金共124350元和2017年4月29日起至案涉房屋腾退之日止的房屋租金（按年租金136350元为标准计算）；四、杨艺于本判决生效之日起十日内向成都市市级机关国有资产管理服务中心支付违约金10000元；五、驳回成都市市级机关国有资产管理服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案案件受理费3525元，减半收取计1762.5元，由被告杨艺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  吴荣霞二〇一七年七月二十四日书记员  徐艺菲