贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0522民初713号原告（反诉被告）贵州世纪宏洋物业管理有限公司，住所地,贵州省黔西县莲城大道原老车站后门。法定代表人周廷洋，系该公司经理。委托代理人曾居德，男，1971年9月11日出生，汉族，贵州省黔西县人，系该公司员工。委托权限为特别授权。被告（反诉原告）张育举，男，1977年9月28日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司（以下简称物管公司）诉被告张育举物业服务��同纠纷一案，本院立案受理后，在诉讼中，被告张育举提出反诉原告贵州世纪宏扬物业管理有限公司物业服务合同，本院依法受理并将原诉、反诉合并适用普通程序公开进行了审理。原告（反诉被告）物管公司的委托代理人曾居德、被告（反诉原告）张育举均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）物管公司诉称：2012年1月1日贵州某某房地产开发有限责任公司黔西分公司与我公司签订了黔西县某某小区前期物业管理委托服务合同，将黔西县某某小区的物业管理承包给我公司管理，该合同有效期为从2012年8月15日到2014年8月14日。签订了该合同后，我公司积极按照合同履行了物业管理义务，于是我公司与贵州某某房地产开发有限责任公司黔西分公司签订的物业管理合同到期后，于2014年10月16日该小区业主委托张某某与我公司继续签订了物业管理合同，该合同的期限为2014年10月16日至2016年10月15日。该小区的物业管理继续由我公司负责，我公司按照合同的约定履行物业管理至2016年12月撤出该小区的管理。该小区共有192户业主，被告张育举户属于该小区业主之一。在我公司撤出该小区的物业管理服务后，除被告张育举外其余所有业主都按照物业管理合同交纳了我公司的物业管理费。在我公司对该小区服务管理期间，被告张育举共欠我公司29个月的服务管理费，被告的住房面积为101.8平方米，按合同约定每平方米需交纳1.1元的物业管理费，被告张育举每月应向我公司交纳111.98元的物业管理费，同时合同约定逾期交纳物业管理费按年交费的总金额加收每天1%的违约金，其共欠了我公司3247元的物业管理费，应交纳违约金490元，共计3737元，经我公司多次催收，被告张育举均拒绝交纳，故我公司特诉至法院请求判决被告张育举支付我公司的物业管理费及违约金共计3737元，本案诉讼费由被告张育举负担。对于被告张育举反诉要求我公司返还收取其“三通费”2000元和物业管理费2239.6元共计4239.6元的请求，收取收取“三通费”2000元是该房的房开商贵州某某房地产开发有限责任公司黔西分公司委托我公司收取，其次被告张育举交纳的物业管理费4239.6元是其应交纳，且其已自愿交纳，因我公司已对其进行了物业管理。故对被告张育举的反诉应予驳回。原告（反诉被告）物管公司为支持其诉讼主张及对被告（反诉原告）张育举的反诉抗辩主张，其在举证期限内向法庭提交了下列证据：1、2012年1月1日世纪宏洋物管公司和某某房开公司签订的《前期物业服务合同》及2014年10月16日世纪宏洋物管公司与水西湾畔全体业主签订的《物业服务合同》各一份，证明物管公司和张育举存在物业服务关系;2、委托书一份，证明原告合理合法的收取被告的三通费用。被告（反诉原告）张育举辩称：原告（反诉被告）所诉的情况不实，请求驳回其诉讼请求，因为我在该小区购买的房屋是向贵州省某某房地产开发有限责任公司购买，根据我们的购房合同，房开公司应交接《住宅质量使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》给我才视为交付，该房都还没有交付，物业管理费就不由我负担，应由房开公司承担。且原告（反诉被告）收取我的物业管理费2239.6元、“三通费”2000元原告（反诉被告）必须退还我，并按月利率2%计算支付资金占用费。被告（反诉原告）为支持其抗辩主张及反诉请求，在举证期限内，向法庭提供的证据是：一、身份证，证明其身份信息及诉讼主体适格；��、《商品房买卖合同》，证明其购买的房屋房开公司没有交付房屋，其没有取得房屋所有权，物管费不应当由其缴纳，其与原告没有实际上的服务和被服务的关系，同时证明原告收取了其的三通费和物管费，应当返还。三、收据三张，证明原告（反诉被告）收取物管费2239.6元及三通费2000元是属于不合法的，应当返还。经庭审质证，被告（反诉原告）张育举对原告（反诉被告）提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，其称合同不是其与原告（反诉被告）签订，该合同对其无约束力，“三通费用”其不应交纳；原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，其称达不到证明其不交物管费的证明。本案在庭审质证过程中，经各方质证均无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明其��自主张的相应事实，应作为定案依据予以采信。综合原、被告双方的诉辩意见及举、质证情况，本案各方当事人争议的焦点为：1、原、被告双方是否存在物业管理合同关系；2、原告（反诉被告）的诉求应否支持，支持多少；3、被告（反诉原告）的反诉请求应否支持。经审理查明：2011年3月6日被告（反诉原告）与贵州某某房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买了贵州省某某房地产开发有限责任公司开发的某某第X幢X单元X层X号住宅房，该房建筑面积为101.8平方米。该合同约定“出卖人在2011年11月30日前向买受人交付该商品房，交付时应满足的条件为该商品房已取得建筑工程竣工合格证文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，即是提供《住宅质量使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》，同时约定前期物业管理，出卖人选娉的物业服务企业为贵州某某物业管理有限公司、贵阳世纪宏洋物业管理有限公司”。2012年1月1日贵州某某房地产开发有限责任公司与原告物业管理公司签订了《某某前期物业管理委托服务合同》，将其开发的某某小区物业管理委托给原告物管公司管理，该合同约定“合同期限为自2012年8月15日起至2014年8月14日止，物管费的收取住宅按建筑面积每平方米每月交纳1.10元，由物管公司向已收房的业主收取”。2013年5月15日被告（反诉原告）在贵州某某房地产开发有限责任公司处收房后即在原告（反诉被告）物管公司处交纳了1007.82元的物管费、285.04元垃圾清理费、1200元装修保证金、2000元“三通费”。被告（反诉原告）并对其购买的该商品房进行装修装饰，2014年3月30日被告（反诉原告）经原告（反诉被告）催交物管费后，其又交��了1231.78元。原告（反诉被告）自与贵州某某房地产开发有限责任公司签订了《某某前期物业管理委托服务合同》后一直按合同履行物管义务至2014年10月16日其又与该小区业主委员会的业主代表张某某签订《黔西县某某住宅小区物业管理委托合同》，该合同约定的物管费收取方式和收取标准与前期物业管理合同一致，合同约定的期限为2014年10月16日至2016年10月15日。原告继续按合同履行对该小区的物业管理义务至2016年12月20日后未对该小区进行物业管理。在原告（反诉被告）物管公司对该小区物业管理期间，被告（反诉原告）张育举两次共向原告（反诉被告）物管公司交了物管费2239.6元，交了“三通费”2000元，该“三通费”系贵州某某房地产开发有限责任公司委托原告（反诉被告）物管公司收取。被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）物管公司的物业管理费经物管��司多次向张育举催收，张育举拒绝交纳，故原告（反诉被告）物管公司诉来法院请求判决支持其诉讼请求，诉讼中被告（反诉原告）张育举以其与原告（反诉被告）无物业管理关系，其还未在房开商处得到交房，物管费不应由其承担为由请求驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，并反诉请求原告（反诉被告）物管公司返还其交纳的物管费和三通费，且按月利率2%计算支付资金占用费。本院认为，根据原、被告所诉、辩的事实，该案应定性为物业服务合同纠纷。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施专有或共有部分的服务合同。业主可以设立业主大会，选举业主委员会以确保小区业主的合法权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选娉的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，原告（反诉被告）物管公司于2012年1月1日与贵州某某房地产开发有限责任公司签订的《某某前期物业管理委托服务合同》和原告（反诉被告）物管公司与与某某小区业主委员会的业主代表张某某签订的《黔西县某某住宅小区物业管理委托合同》，且原告自签订该两份合同后，按合同履行了义务，充分证明了原告（反诉被告）物管公司在2012年8月15日至2016年10月15日期间为某某小区已收房的业主履行了物业服务，形成了物业服务合同关系。该小区已收房的业主就应按照该两份物业管理委托合同明确交纳物管费义务履行。被告（反诉原告）与贵州某某房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》购买了该公司开发的某某小区的住宅，在《商品房买卖合同》中约定前期物业管理，出卖人选娉的物业服务企业为贵州某某物业管理有限公司、贵阳世纪宏洋物业管理有限公司。且被告（反诉原告）于2013年5月15日在贵州某某房地产开发有限责任公司处领取该商品房的钥匙收房，并对其购买的商品房进行了装修装饰，应认定为其已属于该小区业主，在其从收房之日起已接受了原告（反诉被告）的物业管理服务，其也应该受物业管理合同的约束，其应更加物业管理合同向原告（反诉被告）交纳物管费。本案中按其接受原告（反诉被告）物管公司物业管理服务的时间2013年5月15日至2016年10月15日共41个月计算其应交纳的管理费为4591.18元（1.1元/平方米/月×101.8平米×41个月），被告（反诉原告）已向原告（反诉被告）交纳了2239.6元，应予��除，其现尚欠原告（反诉被告）2351.58元物管费，其应向原告（反诉被告）交纳，故对原告（反诉被告）诉请判决被告（反诉原告）支付其物管费3247元的诉讼请求，本院支持被告（反诉原告）支付其2351.58元；对于原告（反诉被告）诉请要求被告（反诉原告）支付违约金490元的诉讼请求，因在两份物业管理合同中均约定未按期交纳物管费的违约责任为，从逾期之日起每天按当年应交纳费用的0.1%收取滞纳金。根据物业管理合同的约定及被告（反诉原告）已交纳的物管费计算至原告（反诉被告）起诉之日2017年3月2日，被告（反诉原告）应支付的滞纳金已远远超过原告（反诉被告）诉讼请求的490元，故本院予以支持。对于被告（反诉原告）抗辩其为与房开商交付，其与原告（反诉被告）无物业服务管理合同关系，其不应向原告（反诉被告）交纳物管费，其已交纳的要求原告（反诉被告）返还的抗辩理由和反诉请求，因其已领取其购买的商品房钥匙并对房屋进行了装修装饰，其已成为该商品房的实际管理者和支配着，同时成为该商品房小区的业主，故本院对其抗辩及反诉因无法律依据不予支持；对于被告（反诉原告）反诉要求原告返还其交纳的“三通费”的请求，因原告（反诉被告）收取“三通费”是基于房开公司的委托，而被告（反诉原告）在与房开公司签订商品房买卖合同中约定三通费应由被告交纳，故对其该反诉请求本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）张育举在本判决生效之日起十日内一次性支付��告（反诉被告）贵州世纪宏洋物业管理有限公司的物业管理费2351.58元、滞纳金490元，共计2841.58元；二、驳回原告（反诉被告）贵州世纪宏洋物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张育举的诉讼请求。案件受理费50元，反诉费50元，共计100元，由被告（反诉原告）张育举负担。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后两年内向本院申请强制执行。审 判 长 ���熊廷虎人民陪审员 何  安  平人民陪审员 李  学  伍二〇一七年七月二十一日书 记 员 刘芸 （ 代）