广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初8683号原告：广州市汇挚物业管理有限公司，住所广东省广州市番禺区大龙街清河东路傍江西村段88号金海岸花园第二期10幢34号铺。法定代表人：方伟荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：何吉永，男，该公司工作人员。被告：廖树生，男，1976年2月13日出生，汉族，住福建省周宁县。原告广州市汇挚物业管理有限公司（以下简称汇挚物管公司）与被告廖树生物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告汇挚物管公司的委托诉讼代理人李晓到庭参加诉讼。被告廖树生经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汇挚物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告廖树生支付物业管理费3647.56元（其中管理费3143.92元，公摊电费316.30元、水费173.24，暂计至2016年7月31日）和逾期缴交物管费滞纳金1147.51元；2.本案诉讼费用由被告廖树生负担。本案庭审中，汇挚物管公司更正前述第1项诉请物业管理费3647.56元为3633.46元。事实和理由：金海岸花园XX室的业主系廖树生，该业主2010年5月6日开始收楼及入住，但该业主自入住以来，从2015年2月1日开始至2016年7月31日拖欠物业管理费（含公摊水电费用）共3633.46元，滞纳金1147.51元。虽然汇挚物管公司多次发文上门催收，但廖树生仍迟迟未能缴交，严重影响了汇挚物管公司的正常生产经营活动。根据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。同时，廖树生行为也违反了《广州市物业管理办法》的规定：“业主使用人不按时缴交物业管理费的，物业管理公司可以催缴、限期交付，逾期仍不交付的，可按每日加收欠缴金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的……，物业管理公司也可以依法向人民法院起诉”。廖树生上述的拖欠行为，已经严重违反了合同约定及法律规定，其行为已构成违约。为维护汇挚物管公司的合法权益，其依法提起诉讼，请法院判如所请。被告廖树生未作答辩。原告汇挚物管公司围绕诉讼请求依法提交了《产权情况表》、《前期物业管理服务协议》、《收楼领匙凭证》、《收楼通知书》、《金海岸花园业主收楼资料》、《金海岸花园住宅/户主验收表》、《拖欠物业管理费明细》、《拖欠公摊电费明细表》、《拖欠水费明细表》和《滞纳金计算明细》。被告廖树生未向本院提交证据。经开庭审理，原告汇挚物管公司出示了前述证据原件，在无相反证据足以推翻的情况下，本院经核证后予以确认，并根据证据认定案件事实。本院经审理认定事实如下：汇挚物管公司是于2005年10月19日成立的有限责任公司，具有从事物业管理活动的资质。廖树生是番禺区金海岸大道83号XX房（以下称涉讼房屋）的产权人，该房屋登记建筑面积89.5701平方米，整栋楼房层数16层，房屋用途住宅，预售证日期2009年1月3日，产权登记时间2011年8月15日。2009年8月23日，汇挚物管公司（甲方）与廖树生（乙方）就涉讼房屋所在区域的前期物业管理服务签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：甲方是房地产开发单位或其委托的物业管理企业；乙方是房产所有人（或使用人）；前期物业管理是指自物业卖售人向买受人交付物业之日起，至本项目业主委员会与其选定的物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理；涉讼房屋建筑面积89.31平方米（物业管理服务费计费面积，与物业卖售合同中所约定的面积相符）；甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；乙方依据本协议约定，按时向甲方交纳物业管理服务费用及相关的公共分摊费用；物业管理服务费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.95元计收。《房产证》办理前，物业管理服务费按物业卖售合同中约定的建筑面积计收。《房产证》办理后，自乙方将《房产证》提交甲方复核并作备案登记之月起，物业管理服务费按《房产证》内所载录的建筑面积计收。此前乙方已向甲方支付的物业管理服务费不作多退少补；自卖售人向乙方发出收楼通知书，告知乙方物业接收的相关期限到期之日的次日起，乙方须向甲方缴纳当月及下月物业管理服务费，每月费用缴纳时间为当月10日前8:30～11:30、14:30～17:30；乙方无论购买的物业使用与否，均须按时全额向甲方缴纳本物业管理服务费；本物业管理服务费收费标准不包含本物业所在区域共用设备设施日常运行所产生的分摊费用（如路灯、水景等公共用电及公共区域的清洁、绿化用水等）。如有发生，乙方应按甲方所公布的实际发生数和应分摊数另行缴纳公共分摊费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起乙方须按每天千分之一的标准向甲方缴纳违约金；乙方超过六个月不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方除按上述措施组织催收外，有权通过法律诉讼的形式予以催收。由此所产生的包括但不限于法律诉讼费、甲方的代理律师服务费、公告催款等相关费用由乙方全额承担。2010年5月6日，廖树生到汇挚物管公司处签名确认领取涉讼房屋钥匙并收楼。廖树生签署的业主收楼资料打印有：“另外，特别提醒业主须按时缴交管理费及水电费，逾期缴交将会被加收滞纳金并停止相应的服务，管理公司不再负责另行通知。”字样。本案中，汇挚物管公司主张廖树生自2015年2月1日起欠缴物业管理服务费和代垫公摊水电费，计至2016年7月31日止欠缴物业管理服务费3143.92元、公摊水费173.24元、公摊电费316.30元；由于廖树生欠缴前述物业管理服务费和公摊水电费，依约计收滞纳金，其中物业管理服务费从当月11日起计算滞纳金，公摊水电费从次月11日起计算滞纳金，按每日1‰标准，计至2016年10月1日，滞纳金共计1225.67元。就前述主张，汇挚物管公司提交了其自制的《拖欠物业管理费明细》、《拖欠公摊电费明细表》、《拖欠水费明细表》和《滞纳金计算明细》予以证明。其中，《拖欠物业管理费明细》记载计费时间自2015年2月1日至2016年7月31日止，除2016年5月物业管理服务费174.70元外，其余17个月每月物业管理服务费均为174.66元；《拖欠公摊电费明细表》记载计费时间自2015年2月1日至2016年6月30日止，对应每月费用为17.30元、18元、16.60元、23.30元、15.20元、15元、16.90元、19.70元、25.80元、15.10元、20.10元、13.70元、20.10元、17元、16.50元、21.30元、24.70元，共计316.30元；《拖欠水费明细表》记载计费时间自2015年5月1日至2015年9月30日、2015年11月1日至2016年7月31日止，对应每月费用为16.48元、16.48元、16.48元、12.36元、14.42元、28.84元、10.30元、4.12元、10.24元、5.12元、7.68元、5.12元、15.36元、10.24元，共计173.24元；《滞纳金计算明细》记载应缴时间、逾期金额、逾期天数（暂计至2016年10月1日）、滞纳金（按每日千分之一标准计算）分别为2015年2月10日、174.66元、599天、104.62元，2015年3月10日、191.96元、571天、109.61元，2015年4月10日、192.66元、540天、104.04元，2015年5月10日、191.26元、510天、97.54元，2015年6月10日、214.44元、479天、102.72元，2015年7月10日、206.34元、449天、92.65元，2015年8月10日、206.14元、418天、86.17元，2015年9月10日、203.92元、387天、78.92元，2015年10月10日、208.78元、357天、74.53元，2015年11月10日、200.46元、326天、65.35元，2015年12月10日、218.60元、296天、64.71元，2016年1月10日、205.06元、265天、54.34元，2016年2月10日、192.50元、234天、45.04元，2016年3月10日、205元、205天、42.03元，2016年4月10日、196.80元、174天、34.24元，2016年5月10日、198.88元、144天、28.64元，2016年6月10日、201.10元、113天、22.72元，2016年7月10日、214.72元、83天、17.82元，滞纳金共计1225.67元。本案庭审中，汇挚物管公司委托诉讼代理人陈述称，涉讼房屋所在小区至今未成立业主委员会。涉讼房屋所在小区的公摊水电费分别由电力公司和自来水公司按照整个小区的总表度数向汇挚物管公司收取，汇挚物管公司缴交后，根据电力公司和自来水公司出具的缴费凭证，按照每栋楼的分表度数核定该栋楼的公摊水电费总额，后再按照每户房屋建筑面积占整栋房屋总面积的比例进行分摊公用水电费。汇挚物管公司曾致电廖树生催收物业管理服务费等相关费用，但无法联系上，后经查看涉讼房屋，该房屋无人居住。汇挚物管公司在涉讼房屋所在楼的公告栏处张贴物业管理费拖欠明细，催促廖树生缴交，但廖树生至今未缴交拖欠费用。本院认为，汇挚物管公司与廖树生签订的《前期物业管理服务协议》，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行各自的义务。廖树生作为涉讼房屋的业主，依约应向汇挚物管公司交纳物业管理服务费。现汇挚物管公司主张廖树生自2015年2月1日起欠缴物业管理服务费，廖树生未对此提出异议，故对于汇挚物管公司要求廖树生支付2015年2月1日至2016年7月31日物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。根据《前期物业管理服务协议》约定，涉讼房屋前述期间的物业管理服务费以每月每平方米1.95元标准按房产登记建筑面积计收，没有超出当地物价部门核准的收费标准，本院予以确认，故每月物业管理服务费为174.66元（1.95元/平方米/月×89.5701平方米）。因此，廖树生应向汇挚物管公司支付2015年2月1日至2016年7月31日的物业管理服务费共3143.88元（174.66元/月×18个月）。关于汇挚物管公司主张的代垫公摊水电费。《前期物业管理服务协议》约定，涉讼房屋所在区域如有发生共用设备设施日常运行所产生的分摊费用（如路灯、水景等公共用电及公共区域的清洁、绿化用水等），廖树生应按汇挚物管公司所公布的实际发生数和应分摊数另行缴纳公共分摊费用。汇挚物管公司在业主收楼资料中也提醒廖树生须按时缴交管理费及水电费。根据日常生活经验，涉讼房屋为高层电梯住宅，理应会产生公共用电用水的相关分摊费用，且通常在向物业管理公司缴纳当月物业管理服务费时一并缴纳上一月的公摊费用。现汇挚物管公司提交的《拖欠公摊电费明细表》和《拖欠水费明细表》详细记载了每月发生费用情况，在无相反证据足以推翻的情况下，本院予以确认。汇挚物管公司据前述明细表要求廖树生支付2015年2月1日至2016年7月31日的公摊水电费合计489.54元，本院予以支持。关于汇挚物管公司主张的滞纳金。《前期物业管理服务协议》约定，每月费用缴纳时间为当月10日，逾期缴纳的从逾期之日起按每日千分之一的标准缴纳违约金。根据约定及合同履行的原则，廖树生理应承担逾期交费的违约责任。根据通常情况下业主缴纳当月物业管理服务费的同时缴纳上月公摊费用的习惯，汇挚物管公司主张拖欠物业管理服务费和公摊水电费分别自当月和次月11日起计收滞纳金，本院予以采纳。关于滞纳金的计算标准，虽然《前期物业管理服务协议》有明确约定，但约定的每日千分之一的计算标准明显过高，且汇挚物管公司又未举证证明廖树生迟延支付费用对其造成的实际损失，故本院认为以中国人民银行公布的同期贷款利率计算较为合理。现汇挚物管公司主张计至2016年10月1日止的逾期交费滞纳金，本院予以采纳。汇挚物管公司提交的《滞纳金计算明细》未计算2016年7月1日至2016年7月31日公摊水费的滞纳金，视为汇挚物管公司自行处分实体权利行为，本院不予计算该期间公摊水费10.24元的滞纳金。经核算，本院确定廖树生应向汇挚物管公司支付上述拖欠物业管理服务费、公摊水电费计至2016年10月1日止的滞纳金共计171.25元（分别以174.66元、191.96元、192.66元、191.26元、214.44元、206.34元、206.14元、203.92元、208.78元、200.46元、218.60元、205.06元、192.48元、205元、196.78元、198.84元、201.08元、214.72元为本金，从2015年2月至2016年7月期间每月11日起计至2016年10月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，滞纳金分别为15.27元、15.90元、15.03元、14.01元、14.72元、13.27元、12.36元、11.30元、9.87元、8.64元、8.57元、7.21元、5.94元、5.55元、4.51元、3.78元、2.98元、2.34元）。廖树生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告廖树生于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市汇挚物业管理有限公司支付番禺区金海岸大道83号XX房自2015年2月1日至2016年7月31日止的物业管理服务费3143.88元和公摊水电费489.54元；二、被告廖树生于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市汇挚物业管理有限公司支付上述第一项物业管理服务费和公摊水电费计至2016年10月1日止的滞纳金171.25元；三、驳回原告广州市汇挚物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告广州市汇挚物业管理有限公司已预交），由被告廖树生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴春燕人民陪审员  黄苑仪人民陪审员  彭莹莹二〇一七年七月二十七日书 记 员  何佳玲