重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终4326号上诉人（原审原告）：重庆加州物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路11号。统一社会信用代码91500112742898542M。法定代表人：张然，总经理。委托诉讼代理人：谢鸿，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：龙玲玲，女，1950年4月17日出生，汉族，住重庆市渝北区，被上诉人（原审被告）：王蔚嘉，女，1999年4月21日出生，汉族，住重庆市渝北区，委托诉讼代理人：龙玲玲，系王蔚嘉外婆，1950年4月17日出生，汉族，住重庆市渝北区金山路**号*幢*单元1-2，公民身份号码5102021950********。上诉人重庆加州物业服务有限公司因与被上诉人龙玲玲、王蔚嘉物业服务合同纠纷一案，不服���庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初18483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人重庆加州物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢鸿、李英，被上诉人龙玲玲（同时系王蔚嘉的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆加州物业服务有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人一次性支付2013年5月至2013年12月的物业服务费合计6838.2元；依法判决被上诉人向上诉人一次性支付因逾期从欠费开始至实际支付止按每日0.3%支付违约金暂计算至2016年7月31日共计34417.68元；依法判决被上诉人支付2016年5月至2016年7月水电公摊费53.25元；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人已经缴纳2013年5月至2013年12月的物业服务费证据不充分。上诉人是基���被上诉人欠费时间较长、欠费金额较大，无奈按照被上诉人的要求出具缴费票据，才出现费用冲抵断层的现状。单凭一张票据就认定被上诉人已缴纳2013年5月至2013年12月物业服务费属于证据不充分。二、将小区没有游泳池、会所等设施以及被上诉人被盗视为上诉人服务瑕疵实属对上诉人义务的过度扩大解释，严重违反公平原则，由此不支持上诉人的违约金请求没有任何的法律依据。龙玲玲、王蔚嘉辩称，我少交物管费是因为入住后小区内的除了有部分绿化外没有购房时宣传资料的配套设施。从2012年入住至2016年，门铃和可视电视一直不能使用，我两次去函物管公司均无回应。家中因故停电，物业也无人维修。2015年7月1日至2016年6月30日我未交物管费是由于物管公司安保工作不到位导致我家中被盗，到现在物管公司也未解决该问题。上诉人说2016年6月28日我在交费的时候要求其按我的要求开票据是无中生有。一审判决后我就按他们的要求把物管费补齐了，从我2011年8月23日接房，并从2011年9月开始交物管费，计算到2016年12月30日为止，我实际只差他们两千多元。要求维持原判。重庆加州物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2013年5月至2013年12月、2014年12月以及2015年2月至2016年7月的物业服务费23499.87元；从欠费开始至实际支付止按每日千分之三支付违约金暂计算至2016年7月31日共计35680.46元；2、被告支付2016年5月至2016年7月水电公摊费53.25元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告龙玲玲、王蔚嘉在原告起诉期间系渝北区龙溪街道金山路11号山顶道8号4幢1-1-2号房屋业主，该房屋是花园洋房，建筑面积为321.71平方米，审理中，原告诉称物业服务费收费标准按房屋实测面积230.77平方��计算。2010年4月30日，原告重庆加州物业服务有限公司（合同乙方）与重庆中渝物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》一份并于2010年5月10日备案，该合同约定原告为中渝·山顶道国宾城小区提供物业管理服务。合同第五条约定物业服务费标准为，花园洋房3.8元/月·平方米（含电梯费，不含公摊费）。第六条约定，公共能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。上述物业服务合同签订后，原告对被告房屋所属的中渝·山顶道国宾城小区提供了物业管理服务至今，因被告家中于2015年5月1日被盗，原告物业服务质量存在瑕疵。审理中，原告诉称起诉期间的物业管理费系每年被告应交物业管理费抵扣完交纳部分之后，剩余未交的部分，同时，被告龙玲玲亦举示了其部分交费的收据，其中票据中显示最后一次交费时间为2016年9月26日，被告共交费2000元，原告抵���了2014年12月1日至2014年12月31日的物业管理费876.93元。现原告以被告未足额交纳物业管理费为由诉至本院。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告重庆加州物业服务有限公司与重庆中渝物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，原告为阳光花园小区提供了物业管理服务，且被告龙玲玲也陈述未足额交纳物业服务费，因此，被告龙玲玲、王蔚嘉应当按《重庆市物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费。被告龙玲玲、王蔚嘉的辩解意见不构成其降低物业服务费交费标准的理由，本院不予支持。但因原告的物业服务质量存在瑕疵，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于物业服务费的交费期间，本案原告起诉的期间为2013年5月至2013年12月、2014年12月、2015年2月至2016年7月。被告龙玲玲辩称其没有足额交纳物业服务费，并举示了其交费的收据予以佐证。根据审理中被告龙玲玲举示的部分交费收据，其中最后一次即2016年9月26日龙玲玲交付的2000元中，原告在收费科目与费用描述中冲抵了2014���12月的物业服务费。因此，对于之前的物业服务费，本院可推定为被告龙玲玲已经交纳完毕，对2014年12月以前的物业服务费本院不再主张。原告重庆加州物业服务有限公司物业服务费收费标准为花园洋房3.8元/月.平方米，按实测面积230.77收取。故被告龙玲玲、王蔚嘉在2015年2月至2016年7月期间应交纳的物业服务费为3.8元/月·平方米×230.77平方米×18月=15784.67元。原告要求被告支付水电公摊费53.25元，但未举示证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告龙玲玲、王蔚嘉在本判决生效之日起三日内支付原告重庆加州物业服务有���公司2015年2月至2016年7月的物业服务费15784.67元；二、驳回原告重庆加州物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1280元，适用简易程序减半收取640元，由原告重庆加州物业服务有限公司负担357元，被告龙玲玲、王蔚嘉负担283元。二审中，当事人没有提交新证据。二审中另查明，龙玲玲、王蔚嘉在一审判决后，已经按照一审判决的内容向重庆加州物业服务有限公司支付了物业服务费15784.67元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，首先，关于2013年5月至2013年12月的物业服务费是否该主张的问题。根据龙玲玲在一审中举示的交纳物业服务费的收据，龙玲玲在2016年9月26日交纳��2014年12月1日至2014年12月31日的住宅物业服务费。同时根据双方当事人在一审庭审中的陈述，龙玲玲当时是一季度交两千，没有区分费用项目类别，重庆加州物业服务有限公司认可是对2013年5月和2014年12月的物业服务费进行了冲抵。按常理来说，先进行冲抵的应是最早的一笔欠费，即对2014年12月的物业服务费进行了冲抵，说明2014年12月前的费用已交纳完毕。重庆加州物业服务有限公司称该票据是应龙玲玲的要求出具，才出现费用冲抵断层的现状。本院认为重庆加州物业服务有限公司的说法不符合常理，不予采信。按现有证据可以推定龙玲玲已交纳2014年12月前的物业服务费。其次，关于违约金的问题。根据龙玲玲提供的证据可以证明其家中被盗的事实，可以认定重庆加州物业服务有限公司的物业服务质量存在瑕疵，故对其要求龙玲玲、王蔚嘉支付违约金的诉讼请求不应���以支持。最后，关于水电公摊费的问题，因重庆加州物业服务有限公司未能举示充分证据证明该项费用，本院不予支持。综上所述，重庆加州物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费833元，由重庆加州物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  李盛刚代理审判员  彭松涛二〇一七年七月三日书 记 员  夏 茜