浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0402民初2915号原告：陈丽君,女,1972年12月6日出生,汉族,住浙江省嘉兴市秀洲区。委托代理人：徐金耿、汤存钎，浙江圣文律师事务所律师。被告：赵树森,男,1981年12月24日出生,汉族,住江苏省盐城市盐都区。委托代理人：闻明华、王晓岗，浙江天鸿律师事务所律师。原告陈丽君因与被告赵树森房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年5月16日受理后，依法由审判员沈晔独任审判，于2017年6月30日公开开庭审理了本案。原告委托代理人汤存钎、被告委托代理人闻明华、王晓岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽君起诉称，2011年10月28日，原告将其所有的嘉兴市华庭街N110店面用房出租给被告，双方签订了店面租赁合同，合同约定（1）租期2011年10月28日-2014年10月27日共三年，年租金为72000元；（2）合同期满后装修归甲方（原告），乙方（被告）不得进行破坏性拆除；（3）合同期满，乙方有优先续租权。合同签订后，被告投资76000元进行了装修。2014年9月28日双方续签租房协议，约定1、租期2014年10月28日-2017年10月27日共计三年，租金第一年10800元，第二年116640元，第三年125971元。2、乙方不得破坏房屋结构，因装修等引起房屋损坏，乙方除无条件修复外，所造成的一切损失均由乙方负责。2016年10月28日被告提前解除合同并将钥匙交付给原告，原告首先向被告提起诉讼，要求承担违约责任，原告未在原案中一并主张要求被告拆除装修、恢复原状并赔偿损失，而是在庭外要求被告履行上述合同义务，被告不予理睬，并对前来租赁的客户进行威胁，导致原告直至2017年2月底才出租成功。原告认为，根据双方第一份合同，明确合同期满后装修归属原告，原告无权擅自恶意拆除，即使有权拆除也应当根据第二份合同回复原状，被告不恢复原状还阻挠第三方租赁，行为恶劣，原告对被告拆除装修不予回复原状的行为追究赔偿责任，损失按照被告自认76000元装修估值的50%计算，以弥补原告四个月无法出租的损失。故原告诉请判令：一、被告赔偿原告经济损失38000元；二、本案诉讼费由被告承担。被告赵树森答辩称，首先，原告的诉讼构成一案两诉，原告已经在去年就本案的租赁合同向南湖区人民法院起诉，后经一审判决被告提出上诉，双方在二审达成调解协议，原告再次起诉已经构成一案两诉，根据双方在中级人民法院调解书第二项中明确，双方已无其他争议，故应当驳回原告诉请。其次，原告认为被告对租赁房屋有恢复原状的义务，是没有依据的。合同条款并未对装修是否恢复原状有约定，仅约定因装修的拆除造成房屋的损害，才需要对房屋进行修复。2016年10月28日，双方租赁关系终止，被告已经将房屋交还给原告，当时也没有要求恢复原状，说明原告对房屋现状是认可的，现在原告再行提出装修存在问题是没有事实依据的。第三，本案原告没有证据证明因被告拆除装修对原告造成经济损失，原告没有要求赔偿的前提。综上，请求在程序上驳回原告的起诉，或者驳回原告的全部诉讼请求。针对自己的诉讼主张，原告陈丽君提供了以下证据：1.《店面租赁合同》、《租房协议》各一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，并约定了对装修的相关约定。经质证，被告对真实性无异议。2.照片三张，证明原告房屋装修被拆除的事实。经质证，被告认为对改组证据不予认可，是原告单方制作的，对真实性不予认可。且原告陈述上述照片是在2016年11月左右拍摄的，而2016年10月28日被告已经将房屋交付给原告了，故该照片也不能证明被告占有房屋时的状况。3．（2016）浙0402民初6393号民事判决书一份，证明被告在答辩中自认装修费用为76000元，并拆除了装修的事实。经质证，被告对真实性无异议，但是关于一审判决书中被告答辩的装修的费用76000元，应当包括了小吃店的设施，包括空调、厨房设备及其他座椅等。拆除的是空调、厨房设备及可移动的物品，另有隔层的铁质固定架也予以拆除，其他不可移动的物品并没有拆除。针对自己的抗辩，被告民事诉状、（2016）浙0402民初6393号民事判决书、嘉兴市中级人民法院开庭笔录、调解协议、（2017）浙04民终367号民事调解书各一份，证明原、被告的纠纷经过一审、二审后经调解结案，且装修问题已在一审、二审中作为重要内容进行审理，调解书已确认双方无其他争议的事实。经质证，原告对真实性无异议。但是认为一、二审虽然提到过装修问题，但是并没有处理。本院认证如下：原告提供的证据1、3及被告提供的证据的真实性双方均无异议，本院予以认定经。原告提供的证据2的照片，系原告单方提供也不能证明其待证事实，本院不予认定。本院经审理，认定案件事实如下：2011年10月28日原、被告签订《店面租赁合同》一份，约定租赁期限为2011年10月28日至2014年10月27日止，合同第五条约定：租赁期内，乙方（被告）负有维护房屋及租赁设施完好的全部责任，不得擅自拆改房屋结构，如有装修需要需经甲方（原告）同意，装修费用乙方负责。合同期满后装修归甲方所有，乙方不得进行破坏性拆除。2014年9月28日，双方又签订《租房协议》一份，约定租赁日期从2014年10月28日起至2017年10月27日止，该协议第六条约定：乙方不得破坏房屋结构，因装修引起的房屋损坏，乙方除应无条件修复外，所造成的一切损失均由乙方负责。2016年9月底被告通知原告提前终止协议，2016年10月28日，被告将租赁房屋钥匙交还给原告。2016年11月2日原告向本院起诉被告，要求被告赔偿原告因提前终止协议造成的两个月租金损失20995.17元，本院于2016年12月25日判决被告在扣除保证金6000元后支付原告损失14995.17元。被告不服本院判决，向嘉兴市中级人民法院上诉，于2017年3月27日对双方进行调解，达成调解协议主要内容为：一、被告支付原告租赁损失18000元，扣除保证金6000元，尚需支付12000元，于2017年3月28日前一次性付清。如被告逾期未支付上述款项，陈丽君有权按一审判决金额14995.17元申请强制执行；二、双方无其他争议。根据原告当庭陈述，原告已在2017年2月将房屋按原样重新出租。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，关于原告是否一案二诉的问题。原告于2016年11月2日向本院起诉的诉讼请求是基于被告违约的事实要求被告赔偿原告租金损失，并未包括因拆除装修造成的损失，本院（2016）浙0402民初6393号民事判决书中也明确“对于被告在答辩状中提出的装修拆除问题及原、被告在被告店内发生争执给被告造成的损失问题，因双方并未在本案中提出相应的主张，本院不予处理。”被告上诉后，双方也仅就租赁损失进行了调解，调解书中第二项的另无其他争议应当理解为对该案处理的房屋租金损失的赔偿内容，现原告就装修问题提起赔偿，是基于不同的法律事实，并非以相同的理由提起起诉，故本院认为原告的起诉并没有违反一事不再理的原则。关于原告认为因被告拆除装修未恢复原状造成了原告的损失，损失金额按照被告在原（2016）浙0402民初6393号案件中自认的装修费用76000元一半计算为38000元的诉请，因原告在庭审中自述其已按照被告交房后的状态将房屋重新出租，虽其认为因被告拆除装修不予恢复原状造成了损失，但是未就其损失进行有效举证，本院对其诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陈丽君的诉讼请求。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取375元，由原告陈丽君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 沈 晔二〇一七年七月二十八日书记员 王雯琪