福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0212民初3847号 原告（反诉被告）：李述熊，男，1977年3月14日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：张长炜、颜良材，福建均融律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈国强，男，1957年8月27日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林永标、陈伟，福建闽鹭律师事务所律师、实习律师。 原告（反诉被告）李述熊与被告（反诉原告）陈国强房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告李述熊之委托诉讼代理人颜良材，被告陈国强之委托诉讼代理人林永标、陈伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李述熊向本院提出诉讼请求：1.被告陈国强立即协助将位于同安区【权证号：闽（2016）厦门市不动产权第0096154号，恒亿·蓝波湾（2010ＴＰ13地块）4＃楼18层1801室】房屋变更登记至原告配偶施华琼名下，及立即向原告交付上述房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2013年10月31日与恒亿置业（厦门）有限公司签订《商品房买卖合同》，被告以752335元购得恒亿·蓝波湾（2010ＴＰ13地块）4＃楼18层1801室【同安区，权证号闽（2016）厦门市不动产权第0096154号】房屋，建筑面积63.86平方米。2016年4月12日，原、被告双方签订《房地产经纪合同》，原告以1200000元向被告购买讼争房产，合同明确约定了双方的权利义务，原告应于合同签订当日即2016年4月12日向被告支付首期购房款250000元（含定金240000元），于产权过户后当天支付340000元，其余610000元申请贷款支付。被告应于一手产权出件7日内，与原告一起前往土房局办理产权登记交易过户手续。合同签订当日，原告当场向被告支付首期购房款250000元（含定金240000元）。讼争房产办理产权证后，原告多次催告被告办理过户手续，但房价上涨，被告欲获得更高利益遂以各种理由推脱。原告认为，原、被告所签订的《房地产经纪合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格履行合同义务。原告承诺严格按合同履行付款义务，讼争房产过户后当天即支付第二期购房款，并按约办理银行贷款，而被告仍应继续履行协助办理房产过户、交付房产的义务。 被告陈国强辩称，1.原告在讼争合同项下存在违约行为，被告解除合同的条件已经成就，原告无权要求过户并交付房产。根据合同约定，原告应于办理产权过户当日支付340000元购房款，同时配合被告办理房产过户手续，但原告并未按双方约定的办理产权过户时间付款并办理产权过户手续，原告的行为已构成违约，被告有权依据合同约定解除合同，原告无权要求过户及交付房产；2.即便讼争合同解除条件尚未成就，原告至今仍未支付340000元购房款，被告有权行使同时履行抗辩拒绝原告的过户请求，原告要求交付房产缺乏依据。据此，陈国强提出如下反诉诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年4月12日签订的《房地产经纪合同》；2.确认被告无需退还原告定金240000元；3.原告承担本案诉讼费用。 原告李述熊针对被告陈国强的反诉辩称，原告不存在违约行为。合同约定产权过户当天支付购房款340000元，被告先行办理过户，但被告至今并未送件，原告有权拒绝，本案是被告拖延过户导致违约，不存在合同解除的条件。 经审理查明，2013年10月31日，被告陈国强与恒亿置业（厦门）有限公司签订编号03110595的《商品房买卖合同》1份，约定陈国强以752335元向恒亿置业（厦门）有限公司购买恒亿·蓝波湾（2010TP13地块）4#18层1801室。2013年11月27日，厦门市房地产交易权籍登记中心对该合同进行登记备案。2016年4月12日，原告李述熊作为买方（乙方），陈国强作为卖方（甲方），双方在丙方厦门金海岸房产服务有限公司工作人员曾秋保的居间下，签订《房地产经纪合同》1份，约定:1.甲方将坐落于厦门市同安区恒亿·蓝波湾（2010TP13地块）4#18层1801室的房产出售给乙方；2.成交总价1200000元分三次支付，签订本合同时，乙方向甲方支付250000元（定金240000元可冲抵首期购房款），产权过户当日，乙方向甲方支付340000元，余款610000元由乙方向银行申请贷款支付，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款7日内将差额部分以现金方式支付给甲方；3.甲乙双方于一手产权出件7日内，前往土房局办理产权登记交易过户手续，否则守约方有权要求解除合同、承担违约责任；4.若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自违约之日起三日内双倍返还乙方所付定金，并将乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方，若乙方违约，其定金不予返还，已支付购房款自确认违约之日起三日内甲方负责无息退还乙方。当日，李述熊向陈国强支付定金240000元、购房款10000元，合计250000元。2016年8月19日，陈国强向李述熊发送短信：“李述熊先生你好，我的那套恒亿蓝波湾4#1801产权已经办好了，在我手上。我已经多次给你打过电话了，今天是8月19日，我现在约你下个星期一，就是8月22日去同安行政服务中心办理产权过户。”李述熊回复：“可以……”陈国强又发送：“那我们就约好8月22日下午3点到同安行政服务中心，你的第二笔房款三十四万整转账给我，同时我们一起去大厅办理产权过户手续。”2016年8月22日下午一时许，陈国强致电李述熊，陈国强陈述：“……我们长话短说，就很简单，我们19号约的是22号下午三点到房管局。”李述熊回答：“是啊。”陈国强又陈述：“我们19号约的，好了我们不是在争议，我们19号约今天，是22号下午。”李述熊回答：“对啊，你说的没错，那我们就过去办……”陈国强又陈述：“你总的一句话，我们按合同履行。”李述熊回答：“陈总啊，我跟你说我们就按规矩办事，就是说我们同时去办理的时候我钱提在手上，你这个证件给那个房管局看了没问题的话马上就转钱……”陈国强陈述：“22号你到底去不去。”李述熊回答：“去，我一直都没有说不去。”陈国强陈述：“你不能赖。你说要但是你钱都没拿过来。你都没有给我钱，我凭什么相信你？”李述熊回答：“没问题，我钱提在手上，提现金我就提现金好不好。你要现金我就提现金在手上一起过去，好不好。”下午三时许，陈国强与曾秋保电话沟通，曾秋保陈述：“那你把材料带到房管局那边，他把钱现场转给你嘛。”陈国强回答：“嗯，这样吧。”曾秋保陈述：“他是这么说的。”陈国强回答：“……我们到现场了，他又不来……”曾秋保陈述：“他去肯定是会去的。”陈国强回答：“按照合同履行，一样可以转给我同时办……”曾秋保陈述：“那没关系，陈总，反正我把你们的意思都跟你们俩说明了，你们自己也考虑一下吧，好不好。”陈国强回答：“好好好，谢谢你哦。他意思说他下午不办是这个意思，不转咯？”曾秋保陈述：“情况我刚刚也跟你讲了，他意思就是说去现场然后到时候把那个钱直接转给你。”陈国强回答：“我们就一句话，下午不办也好，他不办，他放弃了我们没有话说，好不好。”次日上午，陈国强再次致电李述熊，陈国强陈述：“李先生，你好，那你昨天下午怎么没来同安？22号昨天下午三点，我们不是跟你短信约好了吗，怎么没有过来同安办理过户手续？”李述熊回答：“昨天那个中介不是跟你谈了那么久了？”陈国强陈述：“我们要过户办手续，然后合同履行，然后你一直有钱有钱，你为什么不过来办呢？”李述熊回答：“办手续可以啊，我都一直说可以的。”陈国强陈述：“你到底为什么老是说你可以，可以，有钱有钱，那你就不来办，迟迟不来办……”同日下午，李述熊向陈国强发送短信：“陈国强先生，8月22日中午打电话叫我先付款……中介和我的意见是，过户当天你带上房产证等真实、有效证件到同安行政中心让房管局有关审核通过，我马上当场付款（或者我带现金到现场），我现在约你夫妻8月24日一起去办理过户……”陈国强未回复。李述熊又发送短信：“打了几个电话，怎么不接啊？”2016年9月6日，陈国强向李述熊发送消息：“李先生你好……你已经构成了违约……但我也不赚你违约金，我照样25万元还给你。”李述熊回复：“陈先生，按照合同约定要过户当天交件后付34万，所有房产都是这么交易的，是你一直拖延不给我过户……”同日，李述熊向本院提起诉讼，并申请对被告陈国强的财产进行保全，为此，李述熊向本院交纳保全费5000元。 审理中，原告李述熊陈述，2016年8月22日，原告与房产中介曾秋保均前往同安行政服务中心，原告在路上遇见被告陈国强，但双方就付款事宜存在争议，所以未一同到行政服务中心窗口办理，中介说陈国强配偶没有去。原告之后发送短信与被告约定2016年8月24日办理过户。2016年8月24日，原告与中介再次前往同安行政服务中心。本院在征求原、被告的同意后，拨打曾秋保持有的手机号码152××××8206，向曾秋保询问。曾秋保陈述，其供职于厦门金海岸房地产服务有限公司，李述熊与陈国强并未提前告知他过户时间。约定办理过户那天，陈国强才打电话告诉他下午要去过户，但李述熊、陈国强在电话中就履行先后顺序的问题争执不下。2016年8月22日那天，他并未到行政服务中心，都是通过电话与买卖双方联系，陈国强打电话说有去行政服务中心，但他无法确定，李述熊没有去政务中心，但有说钱已经准备好了。双方就付款及过户先后顺序一直争议，此后他也未与任何一方去行政服务中心。 上述事实，有原告李述熊举示的《厦门市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案证明》、《房地产经纪合同》、《收款收据》、中国建设银行交易明细表、手机短信，被告陈国强举示的通话录音以及当事人在庭审笔录中的当庭陈述等证据在案为证。 本院认为，原告李述熊与被告陈国强签订的《房地产经纪合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应恪守约定，履行各自义务，相互配合。本案的争议焦点是：1.约定办理产权过户的时间；2.合同无法履行的原因。 1.约定办理产权过户的时间。 被告陈国强于2016年8月19日向原告李述熊发送短信，约定2016年8月22日办理产权过户，李述熊回复短信并未就过户时间提出任何异议。2016年8月22日下午一时许，陈国强致电李述熊，尽管就付款及过户的履行先后顺序问题争执不断，但陈国强再三提醒李述熊双方约定2016年8月22日下午前往相关部门办理产权过户，李述熊亦多次确认时间安排没有问题，并表示以现金方式履行付款义务。2016年8月22日下午三时许，陈国强与房产中介曾秋保通话时，曾秋保告诉陈国强，李述熊的意思是陈国强携带过户材料至房管局，其现场转账给陈国强。2016年8月23日，陈国强质问李述熊为何8月22日没有到同安办理过户手续时，李述熊反问陈国强8月22日不是与房产中介电话沟通过。可见，2016年8月22日，李述熊的确与房产中介就相关事宜进行沟通。综合上述交易磋商过程来看，本院认定买卖双方多次通过短信、电话形式约定2016年8月22日一同前往相关部门办理产权过户，已就过户时间形成确定的合意，甚至已就买卖双方同时履行达成初步共识。李述熊辩称双方未就付款与过户的履行先后顺序问题达成共识，故未就过户时间形成合意，而是约定于2016年8月24日办理产权过户，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 2.合同无法履行的原因。 原告李述熊主张其按照双方约定的时间于2016年8月22日前往约定地点，为履行合同做准备，李述熊对此负有证明责任。但李述熊庭审中陈述，原告与房产中介曾秋保均前往同安行政服务中心，原告在路上遇见被告陈国强，但双方就付款事宜存在争议，所以未一同到行政服务中心窗口办理，对该单方陈述本院不予采信。首先，该陈述与不具有利害关系的房产中介曾秋保关于2016年8月22日下午情况的陈述明显不符；其次，与李述熊庭审中关于双方未约定2016年8月22日办理产权过户的主张相矛盾；最后，该陈述与买卖双方已通过多次电话联系初步达成同时履行共识的事实相左。在双方已同意同时履行的情形下，李述熊却陈述双方路上遇见时因存在争执，未一同到行政服务中心窗口办理，明显违背常理。李述熊未进一步举证证明其守约，应当承担举证不能的不利后果。同时，李述熊主张陈国强违约，根据“谁主张，谁举证”的原则，李述熊应当举证证明，但李述熊未能提供确切证据证明陈国强存在违约情形，应当承担举证不能的不利后果。 综上，原告李述熊未按双方明确约定的时间前往约定地点办理产权过户登记手续，已属违约，被告陈国强有权依照约定行使合同解除权，并要求李述熊承担违约责任，即没收李述熊支付的定金240000元，但李述熊支付的购房款10000元应予返还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告李述熊的全部诉讼请求； 二、解除反诉原告陈国强与反诉被告李述熊签订的《房地产经纪合同》，反诉原告陈国强对反诉被告李述熊支付的定金240000元不予返还； 三、反诉原告陈国强于本判决生效之日起三日内返还反诉被告李述熊购房款10000元。 本案本诉受理费6650元（适用简易程序减半收取）、保全费5000元，由本诉原告李述熊负担；本案反诉受理费7755元（适用简易程序减半收取），由反诉被告李述熊负担。上述款项均限于本判决生效之日起五日内缴纳。 如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  洪佩兰 二〇一七年七月十四日 书记员  杨文德 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。