广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终2752号上诉人（原审被告、反诉原告）：钟创德，男，1955年11月17日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：黄浩，广西汇力律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：柳州农工商有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳石路173号宝莲新都8栋2-1，统一社会信用代码：914502001985856138（换）。法定代表人：康雁成，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄礼军，该公司员工。委托诉讼代理人：兰亮生，广西衡生律师事务所律师。上诉人钟创德因与被上诉人柳州农工商有限责任公司（以下简称农工商公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2016）桂0203民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭于2017年4月5日公开开庭审理了本案。上诉人钟创德及其委托诉讼代理人黄浩、被上诉人农工商公司委托诉讼代理人黄礼军、兰亮生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人钟创德上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回农工商公司的诉讼请求；二、支持钟创德的反诉请求。事实和理由：一、一审判决查明事实错误，钟创德支付给农工商公司的租金交至2013年6月，并非是交至2013年2月。二、一审法院未认定本案双方当事人2010年3月23日签订的《场地租赁合同》是无效合同，是错误的。本案双方当事人在2010年3月23日签订的《场地租赁合同》所涉及的土地是国有划拨农用地，根据我国对土地规划、使用、国拨土地出租等方面的法律法规，农工商公司将该块土地在未经土地管理部门和国资管理部门审批同意的前提下，出租给钟创德用于汽车修理，不但是违反管理性法律规范的行为，还损害了国家和社会公众利益，明显属于无效合同，一审法院仅着重于对是否违反效力性强制规范进行考量，未对引起合同无效的其他情形进行评价，以偏概全，导致对合同效力的定性发生错误，应当予以纠正，认定本案争议涉及的《场地租赁合同》无效。由于《场地租赁合同》无效，农工商公司向钟创德主张的请求无合法依据，应当予以驳回，并且农工商公司应当赔偿因合同无效给钟创德造成的损失。三、钟创德与案外人莫锦标的争议发生原因是农工商公司出租的土地为国拨农用地，无法办理营业执照，才酿成纠纷诉至法院。这个纠纷是因为农工商公司名下租赁物土地不符合租赁物用途造成的，农工商公司对此纠纷的产生存在过错和因果联系，故农工商公司应当承担钟创德对案外人莫锦标的赔偿损失。四、假使本案争议涉及的《场地租赁合同》有效，那么农工商公司依据法律规定有防止损失扩大的义务，在农工商公司以钟创德违约提出解除合同的主张后，应当采取措施收回场地避免损失的扩大，但农工商公司没有履行法定义务，对2013年8月11日解除合同后的场地占用费损失发生存在过错和因果联系，一审判决要求由钟创德全部承担2013年8月12日起的场地占用费属判决不公。综上所述，钟创德认为一审判决认定事实错误，导致判决不公，请求二审法院支持钟创德上诉请求。被上诉人农工商公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，钟创德的上诉没有事实根据，不符合法律规定，请求二审法院驳回钟创德的上诉请求，维持原判。被上诉人农工商公司向一审法院起诉请求：一、解除农工商公司与钟创德于2010年3月23日签订的《场地租赁合同》，钟创德拆除地面附着物并将场地返还给农工商公司；二、钟创德支付农工商公司租金72867.95元及违约金32747.85元（计算至2015年11月30日），合计人民币105615.8元；三、本案的诉讼费用由钟创德承担。上诉人钟创德向一审法院反诉请求：一、请求确认农工商公司与钟创德于2010年3月23日签订的《场地租赁合同》无效；二、农工商公司向钟创德返还场地租赁保证金10000元；三、农工商公司赔偿钟创德损失99200.65元；四、本案诉讼费由农工商公司承担。一审法院认定事实：2010年3月23日，农工商公司与钟创德签订《场地租赁合同》一份，约定：农工商公司将位于柳州市柳石路鸡山脚龙珠小区东面山边场地1.6亩出租给钟创德作经营汽车修理用，钟创德不得超出租赁场地范围，不得改变土地使用性质；租赁期限为八年，即从2010年3月15日起至2018年3月14日止；第一年租金为13000元/亩，以后每年每亩租金在上一年基础上递增1000元，即第二年租金为14000元/亩，第三年租金为15000元/亩，以此类推；租金每半年交纳一次，如拖欠租金达30天以上的，农工商公司有权解除合同，收回场地且钟创德需向农工商公司支付违约金等；在合同签订当日钟创德向农工商公司支付场地租赁保证金10000元；如一方违约，违约方除向对方支付违约金20000元外，还应承担按本合同其他条款规定的违约责任和赔偿相关损失；如钟创德违约致使合同于期满前解除的，钟创德必须在3日内结算应付租金及相关费用，搬离场地，钟创德预交的租金及保证金作为赔偿不予返还；钟创德赔偿农工商公司因此而遭受的损失，除本合同及法律规定的外，还应包括未履行完毕的合同期间，农工商公司按合同约定应取得的租赁物的租金等相关受益，等等。合同签订后，钟创德向农工商公司支付场地租赁保证金10000元，农工商公司将场地交付给钟创德。钟创德依约支付租金至2013年2月。2013年8月11日，农工商公司向钟创德发出《通知》，决定终止双方所签订的《场地租赁合同》，并要求钟创德于2013年8月20日前到农工商公司处办理相关手续，将场地交还农工商公司。钟创德认可收到该《通知》，并认为双方所签订的《场地租赁合同》已于2013年8月11日解除。钟创德至今未与农工商公司办理场地交还手续。现农工商公司认为钟创德不按时支付租金，且有违章搭建的行为，故诉至一审法院，提出前述诉讼请求。钟创德认为双方签订的《场地租赁合同》是无效合同，故向该院提出反诉，要求农工商公司返还租赁保证金并赔偿损失。一审法院另查明，农工商公司与钟创德签订《场地租赁合同》后，钟创德就承租的土地与案外人莫锦标签订《服务协议》一份，约定钟创德将柳州市柳石路鸡山脚1200平方米的空地提供给莫锦标作汽车修理经营使用，后钟创德与莫锦标因租赁合同产生纠纷，莫锦标诉至该院，该院作出（2012）鱼民初（一）字第266号民事判决，钟创德不服判决提出上诉，柳州市中级人民法院于2013年5月20日作出（2013）柳市民二终字第69号民事判决，认为钟创德超出原租赁面积使用土地并转租给莫锦标，违反规划规定存在一定过错，故判决钟创德向莫锦标赔偿经济损失99200.65元。一审法院又查明，本案涉案土地使用权人为柳州市大桥园艺场，土地用途为农业。1999年2月4日，柳州市人民政府作出柳政函[1999]19号批复，同意柳州市农工商联合公司、柳州市大桥园艺场、柳州市洛维园艺场合并组建为国有独资有限责任公司，公司名称为“柳州农工商有限责任公司”，即本案农工商公司。一审法院认为：根据庭审查明的事实，农工商公司将农业用地出租给被告作经营汽车修理用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条的规定，上述规定属于管理性法律规范，非效力性法律规范，双方签订的合同并不因违反上述规定而无效，因此，一审法院认为农工商公司与钟创德于2010年3月23日所签订《场地租赁合同》为有效合同。关于合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”农工商公司与钟创德在《场地租赁合同》中约定一方违约，另一方有解除合同的权利。钟创德于2013年3月起至今未向农工商公司交纳租金，已构成违约。农工商公司依约于2013年8月11日向钟创德发出解除合同的通知，钟创德认可收到该通知，解除合同的通知已到达钟创德，故双方签订的《场地租赁合同》于2013年8月11日解除，农工商公司主张解除2010年3月23日签订的《场地租赁合同》，该院不予支持。合同解除后，根据双方的约定，钟创德应拆除地面附着物并将场地退还给农工商公司，农工商公司主张要求钟创德退还土地，在本案庭审中，钟创德表示愿意退还场地，该院予以确认，但应给予一定的期限腾空及搬离。关于农工商公司主张钟创德支付租金的问题。一审法院认为，钟创德应按合同约定向农工商公司交纳租金，农工商公司自认租金交纳至2013年2月，农工商公司与钟创德在2013年8月11日已解除合同，钟创德继续占有租赁土地，无合法依据，农工商公司主张2013年8月12日至2015年11月30日的租金应属于场地占有使用费，故钟创德应向原农工商公司支付2013年3月1日至2013年8月11日期间的租金10453元及2013年8月12日至2015年11月30日的场地占用费62414.95元。关于农工商公司主张钟创德支付违约金的问题。一审法院认为，农工商公司与钟创德在《场地租赁合同》中约定以欠缴租金的每日5‰计算违约金，钟创德未能依照合同约定按时支付租金，明显违约，应向农工商公司支付违约金，但双方约定的违约金过高，现农工商公司主张以欠缴租金为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算至2015年11月30日，该院予以支持。关于钟创德反诉要求农工商公司返还保证金10000元的问题，根据双方的约定，因钟创德违约致使合同于期满前解除，钟创德预交保证金不予返还，故钟创德主张农工商公司返还场地租赁保证金10000元，该院不予支持。关于钟创德反诉要求农工商公司赔偿损失99200.65元的问题。该院认为，钟创德在与农工商公司签订合同时，应尽到一定的注意义务，即审核涉案土地的属性及用途，钟创德在承租土地时已明知涉案土地为农业用地，又将涉案土地转租他人，自身存在一定过错，且根据柳州市中级人民法院（2013）柳市民二终字第69号民事判决，钟创德向案外人莫锦标赔偿损失的主要原因是超出原租赁土地面积使用土地并进行转租，且违反规划规定，属于钟创德自身的过错，故对于钟创德的这一反诉请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、钟创德应于本判决生效后十日内腾空并搬离柳州市柳石路鸡山脚龙珠小区东面山边1.6亩土地，拆除地面附着物，并将该土地交还给农工商公司；二、钟创德应支付农工商公司租金人民币10453元、场地占有使用费人民币62414.95及违约金（违约金计算，以欠缴租金10453元为基数，按照按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率的四倍分段计算至2015年11月30日）；三、驳回农工商公司的其他诉讼请求；四、驳回钟创德的反诉请求；一审案件本诉案件受理费2412元（农工商公司已预交），反诉案件受理费1242元（钟创德已预交）,合计人民币3654元，由钟创德负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。农工商公司未提交新的证据。钟创德提交一份农工商公司开具的发票复印件（原件经核对后退回钟创德），载明“钟创德-龙珠2012.12.25-2013.6.14，场地租赁12000元”，以此证明钟创德对于本案涉案龙珠小区的租赁场地其已缴纳租金至2013年6月。农工商公司对该证据的真实性未提出异议，但认为根据租赁合同约定钟创德半年交一次租金，钟创德首次交租金是2010年3月15日交半年就是交至9月15日，以此类推应是交到2013年的3月15日前，因此钟创德交的这一份应当是交至2013年2月份的租金，钟创德提交的发票上的时间是农工商公司工作人员的笔误。因农工商公司对该证据的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认，对于其证明目的，本院认为，依据双方签订的《场地租赁合同》第二条第1款第二项约定：甲方（农工商公司）给予乙方（钟创德）从2010年3月15日起至2010年6月14日止为免租金建设期，从2010年6月15日起乙方按照合同约定向甲方交纳租金。据此，钟创德应从2010年6月15日开始按照半年交纳租金，以此类推，交至2013年6月14日符合合同约定。至于交纳租金的金额，《场地租赁合同》第四条第1点约定第三年即2013年租金为15000元/亩，涉案土地1.6亩，2013年租金总额为24000元，半年租金12000元，亦符合合同约定。综上，本院对钟创德提交的上述证据予以认定，对其主张的证明目的予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：钟创德对一审法院查明“被告依约支付租金至2013年2月”的事实有异议，认为其实际支付租金至2013年6月份，并提交了一份农工商公司开具的发票复印件予以佐证。如上所述，钟创德提交的证据可以证明对于涉案租赁场地其已向农工商公司交纳租金至2013年6月14日。据此钟创德提出的上述异议成立，本院予以支持，一审法院对此查明错误，本院予以纠正。据此，一审查明的事实除认定“被告依约支付租金至2013年2月”有误外，其余事实属实，本院依法予以确认。二审另查明：农工商公司与钟创德签订的《场地租赁合同》第二条第1款第二项约定：甲方（农工商公司）给予乙方（钟创德）从2010年3月15日起至2010年6月14日止为免租金建设期，从2010年6月15日起乙方按照合同约定向甲方交纳租金。农工商公司于2012年10月23日向钟创德开具发票，载明：钟创德-龙珠2012.12.25-2013.6.14，场地租赁12000元。本院认为：综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、农工商公司与钟创德签订的《场地租赁合同》的效力为何？二、若合同有效，农工商公司主张解除《场地租赁合同》并要求钟创德拆除地面附着物，返还涉案租赁场地是否有事实和法律依据？三、钟创德是否应当支付农工商公司租金、占有使用费及违约金？数额如何确定？四、农工商公司是否应当返还钟创德租赁保证金10000元？五、农工商公司是否应当赔偿钟创德损失99200.65元？关于本案的第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，钟创德以农工商公司违反上述法律规定的第一、第五项主张双方签订的《场地租赁合同》无效。一审法院以农工商公司将农业用地出租给钟创德作经营汽车修理用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条的规定为由，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”认定上述规定属于管理性法律规范，非效力性法律规范，双方签订的合同并不因违反上述规定而无效，因此，一审法院认为农工商公司与钟创德于2010年3月23日所签订《场地租赁合同》为有效合同有法律依据，本院予以确认。另在签订本案合同时，钟创德未主张农工商公司存在欺诈或胁迫的行为，亦未因此损害国家利益，故钟创德主张其与农工商公司签订的《场地租赁合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于本案的第二个争议焦点，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同自成立时生效。”、第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，本案中，农工商公司与钟创德签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。农工商公司与钟创德签订的《场地租赁合同》第五条第1款约定钟创德承租本合同场地后，不得乱搭乱盖、不得搭建砖混、砖木等房屋设施，否则构成对本合同的违约，农工商公司有权单方解除合同并要求钟创德限期拆除或由政府有关部门进行拆除，一切责任和损失由钟创德自行承担。2013年8月11日农工商公司以钟创德将涉案场地转租给案外人莫锦标，且莫锦标在该场地上建设厂房违反上述约定为由，向钟创德发出解除《场地租赁合同》的通知。本院认为，案外人莫锦标在涉案场地上搭建厂房的事实已由本院作出的（2013）柳市民二终字第69号生效判决书予以认定，钟创德允许案外人莫锦标在涉案租赁场地上搭建厂房的行为违反了上述合同第五条第1款的约定，构成违约，农工商公司因此享有单方解除合同的权利，且钟创德亦认可其与农工商公司签订的《场地租赁合同》于2013年8月11日解除。故农工商公司主张解除与钟创德签订的《场地租赁合同》有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，农工商公司在其与钟创德解除《场地租赁合同》后，要求钟创德拆除地面附着物，返还涉案租赁场地符合法律规定，本院予以支持。关于本案的第三个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，农工商公司与钟创德签订的《场地租赁合同》在2013年8月11日解除前，双方均应按照合同约定履行自己的义务，钟创德作为承租方，在农工商公司向其交付租赁场地后，其应按照约定交纳租金，但钟创德只向农工商公司交纳租金至2013年6月14日，双方于2013年8月11日解除合同，故钟创德尚欠农工商公司的租金期间为2013年6月15日至2013年8月11日，因2013年年租金总额为24000元，故上述期间的租金金额为3748元{24000元÷365天×57天}。关于场地占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，钟创德在解除《场地租赁合同》后，仍占有涉案租赁场地，参照上述法律规定，农工商公司要求钟创德支付场地占有使用费有事实和法律依据。一审法院依据农工商公司的诉请，将占有使用费的计算期间，认定为自2013年8月12日起至2015年11月30日，符合法律规定，但一审法院计算的具体数额有误，经本院核算具体数额为59870.3元{24000元÷365天×140天（2013年8月12日至2013年12月31日）﹢16000元/亩×1.6亩（2014年全年租金）﹢17000元/亩×1.6亩÷12个月×11个月（2015年1月1日至2015年11月30日）}，本院对此予以纠正。关于违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，钟创德向农工商公司交纳租金至2013年6月14日，双方于2013年8月11日解除《场地租赁合同》，钟创德应交纳租金至2013年8月11日，但其至今未交纳上述租金，实属违约，依据双方签订的《场地租赁合同》第四条第2款约定：逾期交纳租金，每逾期一日，钟创德需按欠缴租金部分涉外3%支付违约金，钟创德应支付违约金，但双方对违约金支付的标准约定过高，一审法院依法调整为按照中国人民银行同期同类流动资金贷款利率的四倍分段计算违约金，符合法律规定，本院予以确认。据此，钟创德应以欠缴租金3748元为基数，自2013年8月12日至2015年11月30日，按照中国人民银行同期同类流动资金贷款利率的四倍分段计算。现计算如下：1、2013年8月12日至2014年11月21日共计467天：3748元×6.15%×4÷365天×467天=1179.67元；2、2014年12月22日至2015年2月28日共计68天：3748元×6%×4÷365天×68天=167.58元；3、2015年3月1日至2015年6月27日共计117天：3748元×5.75%×4÷365天×117天=276.33元；4、2015年6月28日至2015年8月25日共计59天：3748元×5.25%×4÷365天×59天=127.23元；5、2015年8月26日至2015年10月23日共计59天：3748元×5%×4÷365天×59天=121.2元；6、2015年10月24日至2015年11月30日共计38天：3748元×4.75%×4÷365天×38天=74.14元。综上，钟创德应支付农工商公司逾期支付租金的违约金为1946.15元。关于本案第四个争议焦点，钟创德与农工商公司签订的《场地租赁合同》第四条第2款第1项约定：如钟创德违约致使本合同于期满前解除的，钟创德必须在3日内结算应付租金及相关费用，搬离场地，并需对农工商公司做出如下赔偿：（1）钟创德预交的租金及保证金作为钟创德对农工商公司的赔偿不予返还。双方签订的上述合同，因钟创德转租案外人莫锦标，并在涉案租赁场地上搭建厂房，构成违约，农工商公司据此在合同期满前解除上述合同，故依据上述合同约定，钟创德要求农工商公司返还保证金10000元的主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于本案第五个争议焦点，本院作出的（2013）柳市民二终字第69号生效判决，以钟创德超出原租赁面积使用土地并转租给莫锦标，违反规划规定为由，判决钟创德对案外人莫锦标的损失承担一半的赔偿责任即99200.65元。本案中，如前所述，农工商公司将原本属于农业用地的本案涉案租赁场地出租给钟创德用于汽车经营使用，违反了规划规定，虽同时要求钟创德不改变土地使用性质，但导致了钟创德承租本案涉案场地的合同目的不能实现，并因此造成了钟创德支付案外人莫锦标99200.65元的损失，农工商公司存在过错，应承担相应的过错责任。钟创德在签订本案《场地租赁合同》时，对合同中约定的条款应是清楚明确的，但其依然愿意签订上述合同，故，对于其自身的损失，钟创德亦有过错，亦应对其过错行为承担相应的责任。本院综合全案证据，以及合同的履行情况，认为对于上述损失的责任钟创德与农工商公司应各自承担50%为宜，即农工商公司对钟创德的上述损失承担49600.33元，钟创德自行承担49600.32元的损失。据此，对农工商公司对钟创德不予赔偿的辩称意见不予支持。综上所述，上诉人钟创德的上诉主张部分有事实和法律依据，本院予以支持。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2016）桂0203民初730号民事判决第一项、第三项；二、变更广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2016）桂0203民初730号民事判决第二项为：上诉人钟创德应支付被上诉人柳州农工商有限责任公司租金人民币3748元、场地占有使用费人民币59870.3元及违约金1946.15元；三、被上诉人柳州农工商有限责任公司向上诉人钟创德支付损失赔偿款49600.33元；四、变更广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2016）桂0203民初730号民事判决第四项为：驳回上诉人钟创德的其他反诉请求。一审案件受理费2412元（被上诉人柳州农工商有限责任公司已预交），反诉案件受理费1242元（上诉人钟创德已预交）；二审案件受理费3654元（上诉人钟创德已预交），上述一、二审案件受理费共计7308元，由上诉人钟创德负担4016元，被上诉人柳州农工商有限责任公司负担3292元。上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 江 侦代理审判员 彭 霞代理审判员 陈俊宇appoint二〇一七年七月十二日书 记 员 廖倩雯