北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初8149号原告：孙茂生，男，1951年4月21日出生，阳光力泽商贸中心职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙玥（孙茂生之女），1980年1月15日出生，无业。委托诉讼代理人：王琳，女，1986年7月21日出生，阳光力泽商贸中心职员，住北京市西城区。被告：赵娜，女，1986年11月5日出生，北京钱品天下资产管理有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：秦郭瑞，北京德恒律师事务所律师。原告孙茂生与被告赵娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙茂生的委托诉讼代理人孙玥、王琳、被告赵娜及其委托诉讼代理人秦郭瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙茂生向本院提出诉讼请求：1、解除我与被告赵娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》；2、被告赵娜向我支付违约金41万元；3、诉讼费用由被告赵娜承担。事实和理由如下：我与赵娜于2016年12月22日签订了房屋买卖合同和补充协议，约定我将位于丰台区59号的房屋以205万元的价格出售给被告赵娜，双方约定最晚应于合同签订之日起60日内办理房屋权属转移登记手续。被告赵娜支付了30万元定金以及15万元首付款，合同签订后，我第一时间将房屋解押并等待与被告赵娜办理之后的流程。但因被告赵娜拒绝交纳税费，至今未完成过户，已经超过双方约定的最晚过户时间。被告赵娜迟迟不办理过户手续，我因此产生巨大经济损失，故我提起本案诉讼。被告赵娜辩称，合同签订后，我按照合同约定履行了我的义务。双方前往缴税时，获知需要缴纳增值税，我认为因签订合同时原告孙茂生承诺了该房屋取得已经“满两年”没有增值税，我不同意支付该笔税款。后我同意由我方负担该笔增值税，原告孙茂生不配合缴税、过户，导致合同无法继续履行。在合同不具备解除条件的情况下，原告孙茂生单方发出解约通知，我并未违约，原告孙茂生无权要求解除合同。我要求继续履行合同，不同意原告孙茂生全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、商业贷款付款方式补充协议、房产证、定金收条、转账凭证、微信记录、批贷函、解除合同通知书等证据在案佐证，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市丰台区59号房屋登记在孙茂生名下，登记时间为2015年9月28日。2016年12月22日，孙茂生（出卖人）与赵娜（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙茂生将丰台区59号的房屋（以下简称59号房屋）以205万元的价格出售给赵娜。该房屋是出卖人家庭唯一住房，出卖人购房时间不满五年。该房屋已经设定抵押，出卖人应于2017年1月5日前办理抵押注销手续。本次交易应交纳的所有税费由买受人承担全部。买受人向出卖人于签订本合同3日内支付定金30万元。买卖双方最晚应于合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起90日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书的，出卖人有权单方解除合同……买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金……同日签订了附件二《商业贷款付款方式补充协议》，买受人以自行交接方式支付定金30万元，出卖人同意将购房款1万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；出卖人同意将购房款50万元作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍迁出后当日支付出卖人。买卖双方应于网签后当日办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为133万元。买受人于过户当天支付出卖人购房款39万元。同日，双方另签订补充协议，约定因为乙方（赵娜）需要多贷款，所以甲方（孙茂生）无偿配合乙方办理贷款手续，办理自行网签手续，同时配合网签价为231万，贷款额150万。签订合同后，赵娜向孙茂生支付了定金30万元以及首付款15万元。2017年1月6日，孙茂生和赵娜签订网签合同，约定房屋成交价格为231万元。庭审中，孙茂生和赵娜共同确认，为了赵娜申请更多贷款、减少首付款数额，双方达成一致约定网签价格为231万元、贷款金额为150万元。渤海银行北京分行于2017年1月17日发出贷款审批内容通知书，内容为“赵娜于2017年1月6日向我行申请的贷款，经审查，现已批准，批准的贷款本金金额为150万元，抵押物坐落地址为59号房屋。”孙茂生称己方于2017年2月9日申请注销抵押登记，房屋产权证书显示**号房屋的抵押登记于2017年2月10日注销。2017年2月10日，孙茂生和赵娜共同前往缴税，获知因59号房屋产权证不满两年，需要缴纳增值税。赵娜称孙茂生在签订合同时口头承诺了59号房屋已满两年，故不同意缴税。双方后进行协商，赵娜同意己方负担税费。2017年2月21日，孙茂生和赵娜再次共同前往缴税，因孙茂生提出网签价格与实际成交价格不一致、不能缴税，双方未能缴税。2017年3月3日，孙茂生向赵娜发出解除合同通知书，称“由于买方迟迟不予见面并拒绝交税导致合同至今仍未履行完毕，造成根本违约。现已超过合同约定的最晚过户时间，故卖方现正式通知买方解除合同。”赵娜认可其于2017年3月5日收到了该解除合同通知书，赵娜称其没有违约，不同意解除合同。庭审中，赵娜申请证人李某到庭作证。李某是本案买卖合同交易中间人，李某称：“看房时，孙茂生这边的人说房子已购满两年，应当只需要缴纳契税和个人所得税。2017年2月10日，孙茂生和赵娜缴税时，工作人员告知另有增值税大约12万元，这是因房屋购买不满两年的税赋，双方就谁负担这笔税没有达成一致，所以当天没有缴税。经过我与双方沟通，一周后，赵娜同意己方负担该笔增值税，我又组织双方2月21日缴税，孙茂生这边说因为实际价格与网签价格不一致，不能缴税。双方协商，孙茂生提出其垫资产生了高额利息，因赵娜耽误了时间应当赔偿，才能继续缴税。孙茂生认为因证人与赵娜是同事、存在利害关系，其证言不应被采纳。赵娜认可证人证言。庭审中赵娜提交了赵娜与孙茂生之女孙玥的微信记录以及两人与中介工作人员的微信记录。第一次前往缴税后2017年2月16日的微信记录显示，孙玥：“我回来商量了，我们确实承担不了这笔费用。出这意外都是咱们没想到的，咱们都挺难的。”赵娜：“你承担点，你半年后给我。这样都不行？”孙玥：“家里人不想让我在外面欠钱了。”2017年2月17日的微信记录显示，赵娜：“既然现在你没有办法和我们共同承担这突然冒出来的12万，那我们来承担，因为我们是买方的，也想顺顺利利把这事解决掉……这两天我凑钱，周一咱们去交税。”孙玥：“因为出现这变故，我垫资的钱又得多花。我周一去你们公司问问你们公司这中间损失怎么解决。”2017年2月21日下午，在第二次前往缴税后，微信记录显示：孙玥：“现在事情已经这样了，你们是改网签合同还是改咱们的买卖合同或者是走法律诉讼程序，你们什么时间能给我一个答复。”次日，赵娜：“网签改回205万，没有问题，我同意。昨天在地税的时候也说了，你们配合，现在又发生了变化……如果现在立刻去交税，我可以给你出这几天利息……凑个2万给你。这样都不用折腾。”孙玥称：“出现这个问题不是我的原因，我可以配合没问题，但我没有义务无偿配合你去办理吧。”随后，孙茂生提起了本案诉讼。现孙茂生以赵娜未在合同约定的合同签订之日起60日内完成缴税、过户、支付房款故而构成了根本违约为由，要求解除本案合同，并要求赵娜向其支付违约金。赵娜不认可其有违约行为，亦不同意解除本案合同，其另案起诉要求继续履行合同。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。孙茂生与赵娜所签的《北京市存量房屋买卖合同》以及补充协议、变更协议书等均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人均应按合同约定全面履行各自义务。孙茂生与赵娜的矛盾发生在缴纳税费环节，赵娜称孙茂生口头承诺房屋取得实际已经满两年、无须缴纳增值税，孙茂生不认可其作出过上述承诺。而双方合同中约定税费全部由赵娜负担，同时约定房屋状况为“不满五年”。双方既未在合同中明确约定房屋获得“已满两年”，房屋产权证书中记载**号房屋的登记时间是2015年9月28日，亦不足两年期。故赵娜理应按照合同记载的房屋真实状况承担交易过程中产生的各项税费，其以孙茂生口头承诺无须缴纳增值税为由拒交税费的理由无法成立。现孙茂生称赵娜未在双方约定的合同签订之日起60日内完成缴税、过户、支付房款。孙茂生持上述理由起诉本案要求解除合同并要求赵娜支付违约金。通过微信内容可见，孙茂生、赵娜均在签订合同之时均对交易房屋产生增值税一事并不知情，直至前往缴税时才获知需要交纳该项税费。此时，作为买受人的赵娜需要一定时间应对突发问题，合情合理。经过一周时间，赵娜同意支付该项税费。此时孙茂生提出变更网签价格，要求按照实际交易价格办理网签，虽与双方在补充协议中的约定不符，但赵娜又表示同意孙茂生的要求。上述两个问题的发生造成合同履行时间拖延，但赵娜均未构成违约，无需承担违约责任。孙茂生方认为己方存在因垫资产生的利息损失，但本案合同中赵娜不存在违约行为，孙茂生方的该部分损失亦与赵娜无关。另，合同约定出卖人的合同解除权行使条件为“因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起90日内未能完成房屋产权转移的……”孙茂生未配合履行合同并向赵娜发送解除合同通知书之时，赵娜既不构成根本违约，合同履行期亦未超过90日，此时孙茂生既无权要求解除合同、亦无权要求赵娜赔偿。在合同尚未达到解除条件的情况下，孙茂生不再配合合同履行并提起了本案诉讼。综上，在本案中孙茂生以赵娜未在约定的时间内内完成缴税、过户、支付房款为由要求解除合同和赔偿，无合同和法律依据，现赵娜不同意孙茂生的诉讼请求且要求继续履行合同，孙茂生无其他解除合同之正当理由，本院亦认为合同继续履行为宜。故孙茂生要求解除合同，并以此为由要求赵娜支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告孙茂生的诉讼请求。案件受理费一万一千六百元，由原告孙茂生负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  石婷婷二〇一七年七月五日书 记 员  申 璐