湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2676号上诉人（原审原告）：姜尚勇，男，1983年1月8日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区，委托诉讼代理人：龚成思、张杰，湖北浩泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶志新，女，1968年10月10日出生，汉族，住湖北省黄石市，委托诉讼代理人：朱绍华，湖北津廷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：涂凯祥，男，1991年6月9日出生，汉族，住湖北省黄石市，委托诉讼代理人：朱绍华，湖北津廷律师事务所律师。上诉人姜尚勇因与被上诉人陶志新、涂凯祥房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜尚勇上诉请求：1、撤销一审判决，改判继续履行合同并办理过户；2、一、二审案件诉讼费用和财产保全费由被上诉人承担。事实和理由：依照法律规定，上诉人作为守约方，有权要求被上诉人继续履行合同，且案涉合同具备履行的所有条件，上诉人在诉讼中一直主张继续履行，一审判决解除合同错误，且给上诉人造成巨大经济损失，应依法改判。陶志新、涂凯祥辩称，上诉人没有购房资格，无法过户，被上诉人一直积极履行合同，后考虑到上诉人是投机行为才提出解除合同，一审判决正确。姜尚勇向一审法院提起诉讼请求：1、陶志新、涂凯祥继续履行双方《武汉市存量房居间（买卖）合同，立即协助办理房产过户手续；2、陶志新、涂凯祥赔偿定金156000元；3、陶志新、涂凯祥承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：陶志新、涂凯祥系母子关系，两人系武汉东湖新技术开发区光谷大道120号现代森林小镇19栋3单元9层01室房屋的业主（共同共有）。2016年3月21日，姜尚勇（乙方，买方）与陶志新（甲方，卖方）经第三方中介，签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：第一条，甲方所出售的房屋坐落于武汉市东湖高新技术开发区现代森林小镇19栋3单元9层01号房，为钢混结构，建筑面积132.57平方米；第二条，甲乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为1356000元；第三条，付款方式约定，1、本合同签订当日，乙方支付定金156000元给甲方；2、甲方保证，本合同项下房屋可以在所在区局规定的正常时间内办理甲方名下的房屋所有权证和国有土地使用证，办理甲方名下两证费用由甲方承担；3、乙方首付款1200000元于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户；第四条，本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费承担方式为乙方承担百分之百；第八条，甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的%向乙方支付违约金，根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的%向乙方支付违约金；第十二条，本合同未尽事宜，由甲乙丙三方另行签订补充条款，具体如下：经双方协商一致，于2016年8月30日前办理过户手续，双方均无异议，若甲方违约则赔偿乙方双倍定金，若乙方违约则甲方定金不退；等内容。该合同中，卖方由陶志新签字，买方由姜尚勇签字。签约后，姜尚勇向陶志新支付了定金156000元。2016年6月28日，涂凯祥向陶志新出具《委托书》：“我与受委托人陶志新共同拥有位于武汉市东湖新技术开发区光谷大道120号现代森林小镇19栋3单元9层01室一套房屋，我决定出售上述房产，由于我无法前去办理相关手续，特委托陶志新为我的代理人，办理下列事宜：1、代为办理并领取上述房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》/《不动产权证书》，2、完成前1项事宜后代为出售上述房屋，代收售房款，3、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续，4、配合买方办理银行贷款面签手续，5、配合买方办理水、电、天然气、物业等交接手续；委托人对所提供的证据材料的真实性负责，对受托人在授权范围内所签署的一切文件，均予以认可；委托期限，一年，从2016年6月28日起至2017年6月28日止”等内容，该委托书经湖北省武汉市洪兴公证书公证。2016年7月27日，涂凯祥、陶志新取得了案涉房屋的《不动产权证书》。2016年8月前，姜尚勇及中介公司多次预约办理过户，因被上诉人时间安排或家庭事务原因未能完成。2016年9月19日，被上诉人明确告知因涂凯祥将回武汉工作没有住房，不再出售房屋，愿意双倍退还定金。姜尚勇遂向一审法院起诉，要求继续履行合同。在诉讼中：1、经姜尚勇申请，一审法院对案涉房屋予以查封，期限3年，从2016年10月21日起至2019年10月20日止。2、姜尚勇签约时非武汉市户籍，其在诉讼中将户籍迁移至武汉东湖新技术开发区光谷大道120号；另，姜尚勇在武汉市已购买有一处住房。一审法院认为，姜尚勇与陶志新签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。签约时，陶志新系以个人名义出售与他人共有的房屋，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该合同仍为有效，且涂凯祥事后向陶志新出具授权委托书，其内容构成对陶志新售房行为的追认，故该合同对姜尚勇、涂凯祥、陶志新均有法律约束力。当事人应当依诚实信用原则全面履行合同义务。姜尚勇依约支付了定金，陶志新、涂凯祥办理房屋不动产权证书等，履行了部分合同义务。房屋买卖合同于2016年3月签订，双方约定8月底前过户，履约期限较长，则双方对履约期内房地产市场价格的波动应有合理预期，价格波动不是不履行合同的正当理由；两被上诉人提出涂凯祥将回武汉市工作无住房，也不是不履行合同的正当理由；两被上诉人据此拒绝办理过户手续，已构成违约，且该违约行为可能导致姜尚勇取得房屋产权的合同目的无法实现，属根本违约行为，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”姜尚勇作为守约方，有权要求被上诉人承担违约责任。但是，以何种方式承担违约责任，首先应据双方当事人约定，如无约定的则据法律规定，并综合考虑救济方式的合理性、经济性和现实性等进行处理。双方在合同第十二条中对不能在2016年8月30日前办理过户手续的合同责任进行了特别约定，即甲方违约时赔偿双倍定金，应遵照该约定执行。故，对姜尚勇要求被上诉人赔偿定金的诉讼请求，予以支持，而对其主张继续履行合同的诉讼请求，不予支持。因合同已不能继续履行，应予解除，则被上诉人据合同收取的定金，应当返还。综上，为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除姜尚勇与陶志新于2016年3月21日就武汉市东湖高新技术开发区现代森林小镇19栋3单元9层01号房签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖关系内容；二、陶志新、涂凯祥于本判决生效之日起十日内向姜尚勇返还定金156000元，并赔偿定金156000元，共312000元；三、驳回姜尚勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8520元（减半收取），保全费5000元，由姜尚勇负担5000元，陶志新、涂凯祥负担8520元。二审期间，上诉人姜尚勇提交了九份证据：1、一审庭审笔录，拟证明上诉人在一审中没有主张解除合同；2、武汉市房管局查询单，拟证明案涉房屋不存在交易障碍；3、上诉人户口本，拟证明上诉人是武汉户口，具备购房资格；4、银行存款凭证，拟证明上诉人有能力一次性支付尾款；5、公商局的企业信息报告，拟证明被上诉人在黄石及黄冈开办4家公司，有400万元以上的股份，案涉房屋并非维持被上诉人生活的唯一来源；6、不动产信息单，拟证明一审法院有查封措施；7、保全费发票，拟证明上诉人已支付保全费；8、武汉中院同类案件判例，拟证明合同没有履行障碍的案件，法院都对守约方的权利予以保护，判决继续履行；9、房价走势图，拟证明案涉房屋已涨至2万元/平方。经质证，陶志新、涂凯祥对证据3有异议，认为要结合武汉市最新限购令判断上诉人具不具有购房资格；认为其余证据均不属于新证据，亦不能达到上诉人的证明目的。本院认为，证据4真实合法，且与本案有关联性，本院予以采信，其余证据具有真实性，但依法不属于新证据。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人姜尚勇的上诉请求及理由，本案争议焦点为:姜尚勇与陶志新于2016年3月21日就武汉市东湖高新技术开发区现代森林小镇19栋3单元9层01号房签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是否应继续履行。根据本案所查明事实，涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对姜尚勇、涂凯祥、陶志新均具有法律约束力。双方均应依诚实信用原则全面履行合同义务。涂凯祥、陶志新以涂凯祥将回武汉市工作无住房，据此拒绝办理过户手续，因不构成不履行合同的法定理由，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”姜尚勇作为守约方，有权要求涂凯祥、陶志新承担继续履行合同的违约责任。陶志新、涂凯祥辩称姜尚勇没有购房资格，无法过户，没有事实依据。陶志新、涂凯祥辩称姜尚勇是投机行为才提出解除合同，也无事实和法律依据。双方在合同第十二条中对不能在2016年8月30日前办理过户手续的合同责任进行的约定，即甲方违约时赔偿双倍定金，并非双方对合同解除的约定，而是守约方在主张解除合同的情况下，可以据此请求违约方赔偿双倍定金。一审以合同该条约定为依据判决解除合同，显然缺乏事实和法律依据。姜尚勇作为合同的守约方，在一、二审均主张继续履行合同，且合同能够履行，其的主张继续履行合同诉讼请求应予支持。陶志新、涂凯祥作为合同的违约方辩称合同不能履行应该解除，没有事实和法律依据。同时，鉴于姜尚勇主张继续履行合同，其要求陶志新、涂凯祥赔偿定金156000元，本院不予支持。因此，姜尚勇与陶志新于2016年3月21日就武汉市东湖高新技术开发区现代森林小镇19栋3单元9层01号房签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》应该继续履行。综上，姜尚勇的上诉理由和请求成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初3036号民事判决；二、姜尚勇、涂凯祥、陶志新继续履行姜尚勇与陶志新于2016年3月21日就武汉市东湖高新技术开发区现代森林小镇19栋3单元9层01号房签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；三、驳回姜尚勇的其他诉讼请求。二审案件受理费17004元，由涂凯祥、陶志新负担。一审案件减半收取受理费8520元，保全费5000元，由姜尚勇负担4260元，陶志新、涂凯祥负担9260元。本判决为终审判决。审判长 吴 焰审判员 申 斌审判员 张文霞二〇一七年七月十二日书记员 陈亮希