广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0804民初165号原告：陈昆权，男，1936年11月30日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，原告：王慧玲，女，1959年3月13日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，被告：湛江市俊丞贸易有限公司，住所地广东省湛江市坡头区鸡咀山路北海湾商住楼3号楼。法定代表人：文泓铸，系该公司总经理。原告陈昆权、王慧玲与被告湛江市俊丞贸易有限公司（以下简称俊丞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告陈昆权、王慧玲到庭参加诉讼，被告俊丞公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈昆权、王慧玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付《商品房买卖合同》（编号201214468）第八条中载明的3项验收合格证（1、商品房经验收合格证；2、商品房经综合验收合格证；3、商品房经分期综合验收合格证。），及第十一条中约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、判令被告依据《商品房买卖合同》第十五条第三款约定支付原告2015年1月1日暂时至2017年2月24日785天违约金94030元；3、判令被告依据《商品房买卖合同》第十五条第三款约定支付原告2017年2月25日至实际能够办理房产证为止的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月31日原、被告双方签订《商品房买卖合同》原告依约付清全款、完税、缴纳住宅维修基金。依据《商品房买卖合同》第八条被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋，并且依据《商品房买卖合同》第十五条约定在360日内将办理产权登记须由被告提供的资料，报送产权登记机关备案。现被告违反合同约定未提交资料，致使原告无法取得房屋权属证明，请求支持原告诉讼请求。庭审中，原告陈昆权、王慧玲撤回上述诉讼请求第一项中要求被告交付《商品房买卖合同》第十一条约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的请求和第三项的诉讼请求，即撤回请求判令被告依据《商品房买卖合同》第十五条第三款约定支付原告2017年2月25日至实际能够办理房产证为止的违约金的请求，但原告表明保留对第三项请求的诉讼权利。被告俊丞公司在法定期限内未提交书面答辩状，亦未到庭口头答辩。原告陈昆权、王慧玲围绕诉讼请求依法提交了证据：1、广东省商品房买卖合同，证明合同合法有效，系双方真实意思表示；2、购房发票及完税发票，证明原告所购房已经交清全款进行移交；3、委托物业代管钥匙委托书、收楼证明书，证明房屋已经实际交付；4、坡头区住房与城乡管理局证明，证明无法办理房屋产权的原因系被告违约；5、住房产权登记信息查询结果（编号04164491）一份复印件，证明原告购买的房已经在房产商品房网有信息记录；6、回执一份复印件，证明被告已经收到原告的住房专项维修资金缴款单和契约税收单；7、代理住房专项维修资金缴款单（收款编号第20130003717号）复印件，证明原告已经按照约定向被告缴纳了住房专项维修资金；8、收据（№704411）1张复印件、广东银联存根6张复印件，证明原告已经向被告付清了购房款。被告俊丞公司在举证期限内未提交证据亦未到庭质证。对原告陈昆权、王慧玲提供的证据，本院经审查并核对原件，认为符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月31日，俊丞公司（出卖人）与陈昆权、王慧玲（买受人）在平等、自愿、协商一致的基础上签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）（合同编号：201214468）及其附件。该买卖合同第一条至第六条的主要内容约定：被告俊丞公司（出卖人）以出让方式取得了位于湛江市坡××区××路××编号为4408040602xxx的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为湛国用（2009）第00047号。经批准，被告俊丞公司（出卖人）在上述地块上建设商品房，定名为仁海花园龙湾。原告陈昆权、王慧玲（买受人）购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为湛房预许第20120018号。买受人向出卖人购买位于湛江市坡××区××路××花园××房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共99.82平方米，其中，套内建筑面积80.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.41平方米，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为（人民币）每平方米4965.55元，总金额（人民币）399280元整，付款方式为分期付款，买受人在签订本合同时，已支付首期房款229280元整（含定金），余下房款17万元于2013年2月30日前付清，签合同之日起十天内付清由买受人缴纳的相关税、费；第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、空白；第八条交付期限。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房分期综合验收合格。4、空白。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府相关部门的重大行政行为影响房屋的按时交付而非出卖人的责任造成延误的；或因施工中遇到不可抗力及重大技术问题需延长交付时间的；3、买受人未按约定付清总房款以及其他应缴纳的相关税、费；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、空白；第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交付使用通知书之日起十五天内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期三天后，视作买受人确认房屋已符合交付使用的条件并视为买受人已经接收使用，买受人同意自逾期的第四天开始计收物业管理费及其他应应收费用等（含滞纳金等）。买受人收楼之日或视为买受人已经收楼之日起，该房屋的损毁灭失及其他一切的经济损失均由买受人承担，出卖人不承担任何责任或连带责任。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……。3、买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。补充协议第16条约定本协议自双方签字之日起生效，本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，与双方已签订的《广东省商品房买卖合同》具有同样的法律效力。如本补充协议与广东省商品房买卖合同有任何出入，均以本补充协议的约定为准。买卖合同和附件均由出卖人俊丞公司加盖俊丞公司合同专用章和俊丞公司法定代表人文泓铸私章以及买受人陈昆权、王慧玲签名和按捺指印确认。买卖合同及其附件签订后，原告依约向被告付清了全部购房价款及购房专项维修资金和契税、档案咨询服务费。被告于2014年1月20日将涉案房屋交付给原告使用，但被告未能依约在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，引起纠纷，原告遂向本院提起诉讼。另查明，原告陈昆权、王慧玲已收到被告俊丞公司提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本院认为：原告陈昆权、王慧玲与被告俊丞公司签订《广东省商品房买卖合同》及其附件，被告俊丞公司将其正在建设的商品房预先出售给原告陈昆权、王慧玲，原告陈昆权、王慧玲支付被告俊丞公司房屋价款，双方形成商品房预售合同法律关系。原告认为被告俊丞公司至今尚未依约为其办理取得房地产权属证书，起诉要求被告俊丞公司依约交付验收合格证及支付违约金而引起纠纷，故本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告于2012年12月31日签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律上的约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告在诉讼中撤回主张被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及主张被告支付2017年2月25日至实际能够办理房产证为止的违约金的诉讼请求，系原告处分自己的诉讼权利，且不违反法律规定，本院予以准许。本案争议以下问题：一、关于原告要求被告向其交付买卖合同第八条中载明的3项验收合格证的问题。原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房分期综合验收合格。4、空白。……。”按照以上合同约定，被告俊丞公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。《广东省商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，……。”据上述合同约定，原、被告双方在商品房验收交接时，被告是有义务出示本合同第八条规定的证明文件，而不是提供本合同第八条规定的证明文件，且原告已接收了被告交付的涉案房屋。因此，原告要求被告向其交付买卖合同第八条中载明的3项验收合格证，理据不足，本院不予支持。二、关于逾期办证违约责任的承担问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，本案中，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》及其附件后，被告于2014年1月20日已将涉案房屋交付给原告使用，依双方约定被告应当在商品房交付使用后360日内（即2015年1月15日前）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但因被告的原因，被告至今未履行该义务，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告构成违约，应承担合同约定的违约责任。三、关于逾期办证的违约金计算的问题。违约金是指当事人约定或者法律直接规定的，在一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被告最迟应当在交房后360日内即2015年1月15日前履行将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务，但被告在2014年1月20日交房后至今未履行该义务，应自合同约定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。原、被告对违约金的约定是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，根据当事人意思自治原则，应当尊重当事人双方的约定，被告应依约承担支付违约金的责任。原告主张被告自2015年1月1日起暂计算至2017年2月24日止（共计785天）按已付购房款399280元每日万分之三的标准向原告支付逾期办证的违约金94030元（399280×0.03%×785=94030元）的起算日期有误，原告是于2014年1月20日接收了涉案房屋，被告应依约在交付涉案房屋后360日内即2015年1月15日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在此期间履行该义务，故被告应当自2015年1月16日起支付原告逾期办证的违约金，计至2017年2月24日止（共770天）按已付购房款399280元每日万分之三的标准计算逾期办证的违约金为92233.68元（399280×0.03%×770=92233.68元），该逾期办证违约金已经实际发生确定，本院予以确认。至于2017年2月24日之后的逾期办证违约金，原告可视被告发生的逾期办证违约事实，另行主张权利。综上所述，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》及其附件，合法有效，应恪守履行。原告已依约履行付清购房款等合同约定的义务，被告虽按照约定将涉案房屋交付给原告使用，但未能依约将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，应依约承担逾期办证的违约责任，即应自2015年1月16日起暂计至2017年2月24日止（共770天）按已付购房款399280元每日万分之三的标准计算逾期办证的违约金为92233.68元（399280×0.03%×770=92233.68元）给原告。被告俊丞公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为其自愿放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告湛江市俊丞贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈昆权、王慧玲支付从2015年1月16日起暂计至2017年2月24日止（共计770天）的逾期办证违约金92233.68元。二、驳回原告陈昆权、王慧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2151元，由原告陈昆权、王慧玲共同负担45元，被告湛江市俊丞贸易有限公司负担2106元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  陈土贵审 判 员  吴 阳代理审判员  陈 霞二〇一七年七月二十六日书 记 员  周银燕附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。