上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初5956号原告：杨依槐，女，1943年12月17日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：李旭，上海一凡律师事务所律师。被告：孙元信，女，1975年10月6日生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：陈茂超，上海汇鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴竹坤，上海汇鑫律师事务所律师。原告杨依槐诉被告孙元信房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告杨依槐及其委托代理人李旭、被告孙元信及其委托诉讼代理人陈茂超到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告杨依槐提出诉讼请求：1、解除原、被告就位于松江区泗泾镇开江西路XXX号房屋形成的房屋租赁合同关系；2、判令被告拆除租赁房屋内私自搭建的隔墙，恢复原状；3、限期被告交付原告租赁房屋；4、被告支付原告自2017年3月15日起至房屋交付之日止的使用费每月2,083元及物业费每月152元；5、原告不予退还被告押金1,700元。诉讼中，原告撤回了其第二项诉讼请求。事实和理由：2013年3月3日，原被告签订一份《商铺租赁合同》，原告将位于松江区泗泾镇开江西路XXX号之私产房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租期二年，租金每月1,700元，合同到期后，续租两年租金每月2,083元，到期日为2017年3月14日。租赁费已交至2017年3月14日，双方在2016年9月再次续合同期限4年。被告违反合同第二条约定，该房屋未用于完美工作室，而是开设了上海唐誉建筑装饰工程有限公司，改变了用途，并无照经营。另，被告未经原告同意将房屋私自设立隔墙，增加房间，用于转租给第三方，且违法群租。现原告提起诉讼，请支持原告诉求。被告孙元信辩称，请求法院驳回原告诉请。原告与被告签订之房屋租赁合同2021年3月15日才到期，合同应继续履行。被告房租已经全部支付完毕。合同第二条约定被告仅仅将租赁房屋作为居家使用，并非原告所说的将房屋用于开装潢公司，被告外甥只在室外打了唐誉公司的广告，现已拆除，并未实际经营。被告未将房屋用于群居，是被告及其家人居住，也未改装他用，被告拿到租赁房屋时为毛坯房，必须经过一定装修才能居住，原告对装修事实是知晓并同意的，承租后做了一至三楼的水电、灯具、刷墙，三楼地板刷了油漆、做了吊顶，2014年在一至三层各做了一个隔墙，2016年12月在三楼楼梯处做了隔层当储物间，一楼另外做了隔墙，还未完工时原告到场后要求停止施工，便没有再继续。由于被告未非法经营，押金仍应继续作为押金使用。经审理查明：系争房屋为原告与案外人吴仲九、韩路伟共同所有。2013年3月3日，原告经系争房屋其他共有人同意，与被告签订了《商铺租赁合同》，被告承租系争房屋，租期从2013年3月15日至2015年3月14日，租金每月1,700元，押金1,700元；第1条约定，被告保证承租上述商铺作为完美工作室及住家使用，并在租赁期内未征得原告书面同意前不得擅自变更使用用途；第4.2条约定，被告如欲转租给第三方，必须事先经原告书面同意；第4.4条约定，被告在租赁期间不得擅自改变租赁商铺的结构及用途，如确需变更，需经原告同意；第4.9条约定，被告保证承租原告的商铺作为商业用途使用；第6.1条约定，租赁期间内，如需对商铺进行改装或增扩设备时，应征得原告书面同意，对此被告保证并承担责任；第7.1条约定，任何乙方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由被告承担。合同第二页上方手写约定，不可经营非法的所谓“美容院”，押金1,700元违约不退。合同还对其他事项予以了约定。2015年3月13日，原被告于原租赁合同中手写约定：按照此合同继续续租二年，从2015年3月14日到2017年3月14日，租金提升到每年25,000元。2016年9月12日，原被告在原合同反面手写约定，租期从2017年3月15日起延长到2021年3月14日，前三年租金不变每年25,000元另加付一年物业管理费，最后一年租金增加到每年30,000元，包括物业费。上述合同签订后，被告向原告支付了押金1,700元以及截止至2017年3月14日的租金。庭审中，原告称合同解除后的物业费原告仅自2017年3月15日起主张。2016年12月19日，松江区泗泾镇润和苑居委会查看系争房屋，确认房屋有被分割的问题。2017年2月28日，原告将系争房屋2016年全年物业费1,831元交清。2017年3月9日起，因原告之银行卡已无法转账，被告一直发信息通知原告去被告处取2017年3月14日至2017年9月14日之房租12,500元和物业费1,000元。庭审中，除认定上述事实的证据外，原告为证明其诉讼请求，还出具了以下证据：1、照片4张，拟证明房屋被转租给一家建筑装饰公司，及房屋内部分割的事实，房屋已改变原来约定用作完美工作室之用途。被告质证称，真实性无异议，承租房屋开始时打算开完美工作室，但并未开办，一直是被告和家人居住使用，唐誉建筑公司只是原告外甥挂牌，并未对外经营。2、公安事件接报回执单，拟证明2016年12月6日原告看房后发现房屋被分割转租，要求与被告解除合同，改变群租状态，故报警。被告质证称，真实性无异议，但报警理由是，当时原告和被告说房屋要卖掉，因之前曾征得原告同意不卖房才做的分割，故此不同意搬离，原告才报警。3、2017年3月1日上海滨杰物业管理有限公司润和苑物业管理处出具的证明，载明系争房屋违章分割，乱拉电线，用于群租，有重大隐患。被告质证称，该证明不符合民事证据的规则，出具证据的工作人员应留联系方式、敲对外公章，故对证据内容不予认可。此外，原告称，系争房屋在出租给被告前，上家承租人粉刷了墙壁、地板油漆及作了二、三层卫生间和两个卫生间连带的上下水管管道。庭审中，被告对其装修事实尤其是做隔墙的事实表示承认，表示原告每年都对系争房屋进行查看，未提出过异议，2016年9月12日续签合同时与原告沟通过做隔墙的事实，原告是同意的，对此并未形成书面证据。以上事实，有上海市房地产权证、商铺租赁合同、居住证明、照片、公安局案件接报回执单、确认书、证明书、发票、短信记录及当事人陈述予以证明，本院予以确认。本院认为，原被告双方签订之《商铺租赁合同》是双方真实意思之体现，不违反法律法规之规定，应属有效。合同约定被告应按约定之用途使用系争房屋，不得未经原告同意私自改建或增扩设备，亦不得未经原告同意进行转租，否则原告有权解除合同。故此，本案原告是否享有解除权涉及的焦点有三，其一是原告是否未按约定用途使用系争房屋，其二是被告是否未经原告之同意而私自改扩建，其三是被告是否未经原告之同意而私自将系争房屋向第三人转租。第一，原被告合同中约定系争房屋作为“完美工作室及住家”使用。经核实，被告并未开设完美工作室，而是一直由被告及家人居住，对此并未违反合同之约定。而此后系争房屋处开办有“上海唐誉建筑装饰工程有限公司”，从原告提供之照片可以看出，系争房屋悬挂了该公司之招牌，招牌上清晰标明该公司之经营范围和联系电话，即便该招牌已经予以拆除，但已构成了事实上之经营活动，属未经原告同意变更了系争房屋约定之用途。第二，根据原告陈述，系争房屋在交付被告使用前仅部分装修，被告亦称接收系争房屋时其处于毛坯房的状态，被告作为承租人必须进行必要的装修才能达到租赁之目的，被告所称装修的水电、灯具、刷墙、地板刷油漆、吊顶等均属此列。但被告擅自添加了多个隔墙，增设隔间，使房屋主体结构发生了变化，违反了合同之约定。被告虽称其添加隔墙之事实得到了原告之同意，但无法提供相应证据予以证明，本院对此不予采纳。第三，原告提交了2017年3月1日上海滨杰物业管理有限公司润和苑物业管理处出具的证明，证明系争房屋内分装了许多分表。被告虽然质证称该证明无相关承办人员之签名、联系方式，但证明上该出具单位之公章，有一定之证明力，本院予以采纳。分装分表显然是用于计算水电之费用，依常理判断，若被告仅与其家人居住，自不必安装分表以分别计算水电之用量，被告虽辩称其是与家人居住，但此与在案证据多有不符，本院不予采信。故此，原告依据合同之约定享有解除权，对于原告解除合同关系之诉讼请求，本院予以支持。至于合同解除的时间，因此前原告未发出过书面解约通知，本院以本案诉状副本送达被告之日即2017年4月19日作为双方合同解除之日。合同解除后，被告应当返还房屋，并支付承租期间欠缴之费用。按合同约定，2017年之租赁费为每年25,000元，即每月2,083元，物业费按2016年之标准为每年1,831元，即每月152元，被告亦同意按约支付，本院予以支持。因本案系被告违约导致合同解除，故对于原告押金不予返还的请求，符合双方约定，本院予以支持。诉讼中，原告放弃其部分请求，系对其自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、原告杨依槐与被告孙元信就上海市松江区泗泾镇开江西路XXX号房屋所形成的房屋租赁合同关系于2017年4月19日解除；二、被告孙元信于本判决生效之日起十日内返还原告杨依槐位于上海市松江区泗泾镇开江西路XXX号的房屋；三、被告孙元信于本判决生效之日起十日内支付原告杨依槐自2017年3月15日起至实际返还房屋之日止的租金、使用费及物业管理费(其中，租金或使用费按照每月2,083元计算，物业管理费按照每月152元计算)；四、原告杨依槐不予退还被告孙元信押金1,700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙元信负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年七月十日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。