福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终271号上诉人（原审原告）:张大妹，女，1969年7月13日出生，汉族，住福建省明溪县。委托诉讼代理人：谢萍萍，福建世好律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地福州市连江县贵安经济开发区科技楼。法定代表人：严敏，董事长。委托诉讼代理人：陈建华，福建国富律师事务所执业律师。上诉人张大妹因与被上诉人福建省时代华奥建设发展有限公司（以下简称“时代华奥公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院(2016)闽0122民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张大妹上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支持张大妹在一审中的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由时代华奥公司承担。事实与理由：一、本案合同已明确约定了诉争房屋的交付使用条件该商品房取得政府部门出具的该房屋的质量验收合格手续（即建设工程竣工验收备案表）和消防验收合格。在庭审中，时代华奥公司的代理人已经确认诉争商品房至今未取得建设工程竣工验收备案表，故涉案商品房至今仍不符合合同约定的交房条件，时代华奥公司已构成严重违约。二、《商品房销售管理办法》和《住宅建筑规范》明确规定关于商品房交付条件的法定强制性标准，即取得政府有关部门的竣工验收备案与相应的使用许可证书。因此，本案合同所约定的交付条件与法律所规定的商品房交付的强制性标准是一致的。根据《商品房销售管理办法》和《住宅建筑规范》的规定，商品房通过竣工验收并取得交付使用的批准文件是商品房得以交付使用的前置性要件。其中，经过竣工验收是商品房交付使用的实质要件，而取得交付使用的批准文件是商品房交付使用的形式要件。在司法实务界，大多数法院审判实践认为，只有开发商在合同约定的交房时间取得了政府有关部门的竣工验收备案证与相应的使用许可证书，才具备交付条件，即商品房交付的强制性标准是一种严格标准。三、根据合同约定和司法实践，本案系严重违约，并非一般的瑕疵交付。司法实践中一般认为，商品房的装饰、设备标准对商品房交付法定条件的确定并无实质性影响，只要相关装饰、设备标准并不影响商品房的功能性质量。一般可以认为，商品房交付的法定强制性标准是一种普遍性、强制性规范，而商品房的装饰、设备标准一般是双方事先通过协商方式确定的，是一种特殊性、任意性和协定性标准，毕竟法律不可能对特殊性、任意性和协定性约定作出普遍性的规范。而且，即使出卖人向买受人交付的商品房不符合约定的装饰、设备标准，法律也为商品房瑕疵交付预留了权利救济空间，即商品房买受人可以要求出卖人承担商品房交付后的维修责任。四、张大妹在查验房屋时发现，诉争房屋有多处不符合《住宅设计规范》和不适合居住使用的质量问题，小区已经进入全面停电状态，已多次提出整改要求，时代华奥公司至今也未予以整改到位，已构成违约，张大妹有权拒收房屋并要求时代华奥公司承担违约责任。1.经实地查看和测量，诉争房屋的阳台门洞仅有一扇门可推拉，而可推拉的门洞单扇宽度仅为0.5m；套内楼梯两侧有墙，净宽度仅为0.6m左右。2.现在涉案房屋的施工用电因欠费被停电，而开发商未建设电力配套设施，电力公司无法供电，全面停电状态。诉争房屋至今未设置居民分户水表、居民分户燃气表、居民分户电能表、居民分户温泉表，应予以整改。诉争房屋未安装煤气管道、水管、电管穿墙密封保护套管。3.电梯至今未开通使用。五、时代华奥公司已构成重大违约，应当根据合同第九条的约定承担违约责任，自2014年7月1日起，以张大妹已付购房款总额为基数按日万分之三的利率向张大妹支付逾期交房违约金，直至其向张大妹交付符合合同约定条件的房屋之日止。六、本案合同第九条约定的日万分之三的违约金约定是时代华奥公司的自愿约定，是恰当的，没有过分高于张大妹的实际损失，时代华奥公司应按照此约定支付违约金。人民法院合理尊重当事人意思自治亦是诚信原则的内在要求。时代华奥公司辩称：一、法院依《合同法》规定有调整违约金的裁判权。时代华奥公司认为逾期交房违约金约定过高，在一审时就请求法院予以调整，一审法院予以调整至2万元并无不妥。从违约程度而言，房屋已经具备使用条件，时代华奥公司也通知交房，违约的状态已经结束。根据合同约定，瑕疵交付的情况下，时代华奥公司承担1000元的违约金，法院依职权上调了20倍，足以弥补时代华奥公司通知交房前的违约给张大妹造成的损失。因此一审法院确定的2万元损失，并无不当，依法应当予以维持。二、法定的和合同约定交房条件是房屋验收合格和消防验收合格，不具备竣工备案表仅构成瑕疵交付，应按合同第八条约定承担1000元的违约金，且业主不得拒绝收房。合同及补充协议六对房屋交付条件是以取得《福建省建筑工程竣工验收报告》作为交房条件的，张大妹要求的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是建设主管机关依法对建设工程竣工备案具体的行政管理要求，是建设行政主管机关与被管理人建设、施工等单位之间的行政管理关系，而张大妹与时代华奥公司之间是平等的民事主体关系，所依附的法律关系不同，适用的法律规定也不相同，因此合同约定的交房标准与《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》所要求的标准是不能等同的，双方之间的交房标准应当按合同和附件六对房屋交付条件执行。张大妹请求以取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为交房条件，没有合同和法律根据，依法不应支持。商品房经验收合格、消防验收，有房屋质量保证书、使用说明书即具备房屋交付的法定强制性标准，交付的商品房装饰、设备等标准不符合约定标准的属于瑕疵交付，只要相关装饰、设备、设施不影响该商品房的功能性质量，具备使用功能，商品房的瑕疵交付不构成交付不能，开发商未实际履行商品房交付义务的，应按合同第八条约定承担1000元的违约金，且业主不得拒绝收房。否则扩大的损失，则业主自行承担。三、阳台门洞、电梯、分户水、电、燃气、温泉表等虽与《住宅设计规范》有差异，但不影响其使用功能及房屋的正常使用，且《住宅设计规范》不是国家强制标准，不是国家法律法规，不具有强制性，开发商在建造房屋的过程中，可以参照适用，也可以进行调整，只要没有改变合同约定的房屋的交付的设施设备标准的，不构成违约，不在整改范围之内。四、张大妹当庭陈述，2017年春节期间有业主在诉争小区过年，这一事实足以说明诉争房屋具备生活所需的各项功能和使用条件，张大妹所说没有水、电等情况，都不是事实。张大妹向一审法院起诉请求：1、时代华奥公司立即向张大妹支付位于连江县房屋的逾期交房违约金，即判令时代华奥公司自2014年7月1日起以张大妹已付购房款1329400元为基数按日万分之三的利率向张大妹支付逾期交房违约金，直至其向张大妹交付符合合同约定条件即取得政府部门出具的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋之日止，暂计至张大妹起诉之日逾期交房违约金为62614元；2、时代华奥公司立即按≥0.7米的规范整改诉争房屋的阳台门洞宽度；时代华奥公司立即按≥0.90米的规范整改诉争房屋套内楼梯两侧的墙面之间净宽；时代华奥公司立即审验电梯质量，并将验收合格的电梯开通使用；时代华奥公司立即为诉争房屋设置居民分户水表、居民分户燃气表、居民分户电能表、居民分户温泉表；时代华奥公司立即安装煤气管道、水管、电管穿墙密封保护套管；时代华奥公司立即为合同已约定由张大妹单独专用的露台、庭院设置隔户围栏。一审法院认定事实：张大妹与时代华奥公司于2013年1月3日签订商品房买卖合同及补充协议，约定由张大妹向时代华奥公司购买其开发的连江县潘渡乡仁山村海峡文化创意产业基地·汀棠苑4#楼A2房号房。张大妹于2013年1月4日支付399400元，于2013年8月6日向银行贷款支付另930000元，现已付清全部房款1329400元。合同第八条约定，交付条件与期限。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件六补充协议第五条第2项，将房屋交付条件修改为：该商品房取得政府部门出具的该房屋的质量验收合格手续（即建设工程竣工验收备案表）和消防验收合格，即具备向买受人交房的条件。后涉案商品房已分别通过竣工验收、消防验收。时代华奥公司并向张大妹提供了商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书，但至今时代华奥公司尚无法提供建设工程竣工验收备案表。2014年6月时代华奥公司向张大妹发出交房通知书，张大妹以未达到交房条件为由拒收。经现场堪验，涉案房屋电梯已安装，未启用，贴一张设备检修条；阳台门共四扇每扇门的宽度为50厘米；套内楼梯两侧的墙面之间净宽最窄处87厘米最宽处96厘米；露台围栏约1.1米，无私家庭院；水表、燃气表、电能表、温泉表均已安装；煤气管道、水管、电管穿墙密封保护套管未安装。一审法院认为：张大妹与时代华奥公司签订的涉案商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方应遵守履行。因涉案商品房已分别通过竣工验收、消防验收，时代华奥公司并提供了商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书，已符合法定的交房条件。虽然时代华奥公司未提供建设工程竣工验收备案表，不符合双方约定的交房条件，但提供竣工验收备案表只是约定的交房条件，违反该约定只产生瑕庛交付的法律后果，时代华奥公司已通知张大妹办理交房手续，应属于瑕疵交付。因瑕疵交付造成的违约责任应适用《商品房买卖合同》第八条的约定。张大妹主张按合同第九条约定的日万分之三计算违约金，不予支持。但合同第八条约定的违约金1000元过低，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”参考一审法院其他同类案件的支付标准，依照公平合理原则，一审法院酌情调整时代华奥公司因瑕疵交付应支付张大妹违约金为20000元。对张大妹第二项诉讼请求：“时代华奥公司立即按≥0.7米的规范整改诉争房屋的阳台门洞宽度；立即按≥0.90米的规范整改诉争房屋套内楼梯两侧的墙面之间净宽；立即审验电梯质量，并将验收合格的电梯开通使用；立即为诉争房屋设置居民分户水表、居民分户燃气表、居民分户电能表、居民分户温泉表；立即安装煤气管道、水管、电管穿墙密封保护套管；立即为合同已约定由张大妹单独专用的露台、庭院设置隔户围栏”等，因中华人民共和国住房和城乡建设部《住宅设计规范GB50096-2011》的相关规范不是法律或行政法规强制性规定，不具有强制性，现涉案房屋已经竣工验收和消防验收，已符合法定的交房条件，张大妹该些请求不予支持。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、福建省时代华奥建设发展有限公司应在本判决生效之日起10日内向张大妹支付违约金20000元。二、驳回张大妹其他的诉讼请求。本案受理费1365元，由时代华奥公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。另，经本院现场勘验，讼争小区目前确存在停电现象。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，竣工验收与消防验收属法定交付条件，商品房所在建筑物生活给排水、用电等设施达到设计要求属于约定交付条件。本案中，讼争商品房已通过竣工验收与消防验收，达到法定交付条件，时代华奥公司未提供竣工验收备案表仅是不符合约定交付条件。而双方的《商品房买卖合同》则约定了不符合约定交付条件的，“买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金”，该约定没有违反法律法规强制性规定，应为有效，在此情况下，经时代华奥公司通知交付，张大妹即使拒收，也应视为时代华奥公司已经履行交付义务，仅因瑕疵交付而支付质量瑕疵违约金。一审法院依照公平原则，将双方约定的质量瑕疵违约金调整为20000元已臻合理，予以维持。讼争商品房已经竣工验收合格，张大妹主张时代华奥公司违反设计规范，应整改讼争房屋阳台门洞宽度、整改讼争房屋套内楼梯两侧的墙面之间净宽依据不足，不予支持。张大妹提出的立即审验电梯质量，并将验收合格的电梯开通使用；立即为讼争房屋设置居民分户水表、居民分户燃气表、居民分户电能表、居民分户温泉表；立即安装煤气管道、水管、电管穿墙密封保护套管；立即为合同已约定由李平单独专用的露台、庭院设置隔户围栏等诉讼请求没有合同依据，不予采纳。但是必须指出的是，虽然讼争房产已经竣工验收表明其“给排水工程已按设计完成、建筑电力安装工程已按设计完成”，但该小区目前处于停电状态，时代华奥公司作为开发商，应按照诚实信用原则，积极配合电力部门恢复讼争小区的电力供应。综上所述，张大妹的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1365元，由张大妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年七月三日法官助理 江丽丽书 记 员 郑紫雯