福建省武夷山市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0782民初860号原告：武夷山市百佳信息所，住所地武夷山市营盘路*号，注册号350782600062310。经营者：兰杰明，男，1979年7月6日出生，畲族，个体户，住武夷山市，被告：赵卫平，男，1962年11月7日出生，汉族，经商，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：彭俊仁，福建弘袍律师事务所律师。原告武夷山市百佳信息所（以下简称“百佳信息所”）与被告赵卫平居间合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理，依法适用简易程序，于2017年6月7日、6月26日两次公开开庭进行了审理。原告百佳信息所的经营者兰杰明、被告赵卫平的委托诉讼代理人彭俊仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百佳信息所向本院提出诉讼请求：1.判令赵卫平向百佳信息所支付房产中介服务报酬及违约金46000元；2.判令赵卫平承担本案相关的诉讼费用。事实和理由：百佳信息所从事房屋买卖出租经纪活动，为房屋所有者寻求买主，为购房者寻求房源。2014年8月29日，讼争房屋原所有人汤雪银与百佳信息所签订房屋委托出售经纪合同，委托百佳信息所寻求购房者。2017年1月，赵卫平与百佳信息所联系有意购买独栋房产，百佳信息所提供了汤雪银房产的信息。赵卫平于2017年1月28日在百佳信息所带领下实地察看了汤雪银的房产后与百佳信息所签订了购买房产的委托合同。在该房价格问题的协商过程中，赵卫平也看了其它房产均未满意。此后，赵卫平利用其它手段撇开百佳信息所擅自与房屋原所有人汤雪银及其家属联系，并私下与汤雪银夫妇签订该房产的购房合同，并办理了房产过户及按揭贷款手续。赵卫平的违约行为被发现后，百佳信息所打电话给赵卫平要求解决，赵卫平表示其在回福州家的路途中不便见面，但在通话过程中赵卫平均承认自己的违约行为。百佳信息所认为，赵卫平为了逃避支付中介报酬，擅自与汤雪银夫妇签订房屋买卖合同的行为违反了赵卫平与百佳信息所之间签订的房产经纪合同的约定，属恶意跳单，应承担相应的赔偿责任，故而诉至法院。赵卫平辩称，百佳信息所的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。理由如下：1.百佳信息所无从事房产经纪行为及收费的资格。百佳信息所无《房地产经纪资格证书》和《收费许可证》及发票，不具备房地产经纪服务的资格，更无权向赵卫平等房产交易对象收取任何费用。2.百佳信息所的主张无事实依据。赵卫平系通过工商银行的朋友得悉讼争房屋的房源信息及房屋所有权人的联系方式，并于2016年12月初看了房屋。仅因讼争房屋原所有权人告知该房屋于2016年11月已通过百佳信息所将房屋出售给他人，故要求赵卫平需与百佳信息所协商先解决前合同事宜。赵卫平即主动联系百佳信息所，让其出面与前购房人及房屋所有权人协商解决。在与百佳信息所沟通过程中，其要求赵卫平留下姓名及联系方式，赵卫平即在百佳信息所拿出的对折后看不见所有内容，仅需要在“委托人”空白处签字的所谓“买房登记委托书”上留下自己的姓名及联系电话。3.即便百佳信息所提供房源信息，其主张亦于法无据。首先，百佳信息所未向赵卫平披露目标房屋已经其中介与他人签订了房屋买卖合同的事实，并就该房屋继续实施经纪行为，给赵卫平的交易行为带来极大的风险，严重违反诚信原则，损害赵卫平的合法权益，故其为赵卫平代理房屋买卖的经纪行为无效，赵卫平当然可以另行同原房屋所有权人自行协商购买事宜；其次，百佳信息所既为房屋所有权人又为买受人就同一房屋为经纪行为，违反双方代理禁止原则，应属无效；再次，所谓的“买房登记委托书”是格式合同，格式条款无效，并且其上约定的双倍赔偿条款不符合《合同法》第131条的规定，“违约金”的标准明显过高，原告的损失最多就是佣金损失；最后，即便赵卫平有委托百佳信息所实施房产经纪的授权，其完全可以单方解除该委托，且房产经纪行为必须是经纪人完成了所有委托事项，但百佳信息所未完成任何委托事项，故无权向赵卫平主张报酬。百佳信息所围绕诉讼请求依法提交了6份证据。证据1《卖房登记委托书》，赵卫平对其真实性无异议，但对其合法性有异议，认为百佳信息所无从事房地产经纪资格，且该委托行为已因案外人赵风乐与汤雪银在2016年11月9日签订关于涉诉房屋的房屋买卖合同而终结。本院认为，该证据的真实性可以采信，对其合法性，因百佳信息所营业执照的经营范围包括了房屋买卖出租中介，因此其从事房屋买卖中介行为并不违法，且卖方的委托也不会因未最终成交的买卖而自行终结。证据2房权证、土地证、卖方身份证复印件，本院对其真实性予以采信。证据3《买房登记委托书》及不动产登记申请受理通知书，赵卫平对《买房登记委托书》上“赵卫平”的签名没有异议，但对其真实性、合法性有异议，认为赵卫平之所以在委托人处签名，是受原房东的指示，要求百佳信息所协商解决原房东与赵风乐签订的房屋买卖合同事宜，在此情况下，赵卫平应百佳信息所的要求留下姓名和联系方式，但签名时纸张是对折的，上面的内容被折掉，赵卫平只是在委托人后的空白处签名；对委托书上的看房记录等其它内容，认为是百佳信息所伪造的，2017年1月28日是正月初一，赵卫平不可能那天去看房；对不动产登记申请受理通知书的合法性有异议，认为是在未经允许的情况下偷拍的。本院认为，《买房登记委托书》的委托人处有赵卫平的签名，故委托书上打印内容的真实性可以采信，对赵卫平表示纸张对折了，其是在没有看见委托书上所载内容的情况下留下了姓名和联系电话的质证意见，因无证据证明，不予采信；对委托书上的看房记录，赵卫平不予认可，但却未能提供证据证实其系经百佳信息所之外的第三人带领看了房，而结合证据4中有关赵卫平的通话录音，本院认为，对百佳信息所主张其带领赵卫平实地看了涉诉房屋的事实可以采信；对不动产登记申请受理通知书，因无原件核对，不予认证。证据4通话录音，赵卫平对录音中有关百佳信息所的经营者兰杰明与其通话的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为赵卫平并未承认是从百佳信息所处获得房源信息；对另外两段录音，赵卫平认为对方的身份不明，该通话的真实性无法确认。本院认为，赵卫平认可其与百佳信息所经营者兰杰明通话的真实性，对该段通话录音的真实性可以采信。在通话中，赵卫平提到“本来我没有打算逃这个单”、“我在武夷山这么多关系，要问个房子还不容易，结果我马上问到”、“我带你到隔壁老林房子看了装修”等，从整个通话过程可以看出，赵卫平是在百佳信息所兰杰明参与涉诉房屋的交易价格协商后，其认为兰杰明所谈判的价格过高、存在问题，所以通过关系，打听到了原房东信息，但其并未提出说兰杰明是帮助协调解决原房东与赵风乐签订的房屋买卖合同的事宜，也未否认其最初是从百佳信息所获得的房源信息，只是一直强调并责怪因兰杰明的原因导致房屋按230万元成交，成交价贵了，认为兰杰明没有发挥好中介的作用，在兰杰明要求其支付中介费时，赵卫平表示可以商量。因此，兰杰明与赵卫平的通话录音，可以证明赵卫平系从百佳信息所处获悉涉诉房屋的房源信息，并由百佳信息所参与了涉诉房屋交易价格的谈判，故对赵卫平主张百佳信息所系帮助协调解决原房东与赵风乐签订的房屋买卖合同事宜的质证意见，不予采纳；对另外两段录音，百佳信息所主张系其与汤雪银的通话记录，因赵卫平对通话对象的真实身份提出异议，而汤雪银又未到庭作证，故对该两段录音的真实性本院无法确认。证据5武夷山市房地产中介机构证明，因该证据与本案事实无直接关联，本院不予认证；证据6《二手房买卖合同》，赵卫平无异议，对其真实性本院予以采信。为证明涉诉房屋的实际成交价格，百佳信息所向本院申请调取涉诉房屋原所有权人汤雪银在中国工商银行股份有限公司松溪支行持有的账户（卡号：62×××69）从2017年1月6日至2017年6月5日的交易明细，本院予以准许。从本院调取的汤雪银理财金账户历史明细清单看，赵卫平的妻子林力通过其尾数为7496的工行账户，于2017年3月24日分两笔向汤雪银账户汇款1500000元（一笔为840000元，另一笔为660000元），另一尾数为7835的银行账户于2017年4月21日个人贷款1960000元也转入汤雪银账户。赵卫平表示，该历史明细不能证明涉诉房屋的交易价格，不予认可。赵卫平依法向本院提交了3份证据。证据1《存量房买卖合同》和《房产买卖协议》、证据2银行汇款单，用于证明涉诉房屋的成交价格是800000元，2017年3月24日，赵卫平通过林力的账户向汤雪银账户支付购房款660000元。对该两份证据，百佳信息所不予认可，认为涉诉房屋的成交价为2300000元。本院认为，赵卫平在通话录音中已明确表示房屋的成交价是2300000元，且涉诉房屋的建筑面积达274.03平方米，按800000元成交显然不符合市场行情，且从汤雪银的理财金账户历史明细看，证据2银行汇款单中体现的660000元，仅是林力与汤雪银银行交易往来当中的一笔，故对该两份证据的证明对象不予采信。证据3证人李方芳的证明，用于证明案涉房产系中国工商银行南平支行的信贷员李方芳于2016年11月告知赵卫平的出售信息。根据赵卫平的申请，李方芳到庭作证，李方芳表示，其与赵卫平系高中同学，涉诉房产的出售信息及产权人的联系方式，是其从中国工商银行松溪支行的信贷员真长荣处获悉，并于2016年11月中旬告知赵卫平的。对于李方芳的证明内容，因仅有其证言，而无其它证据佐证，且李方芳与赵卫平系同学关系，其证言的证明力显然低于百佳信息所提供的《买房登记委托书》及通话录音的证明力，故对该证明内容不予采信。根据以上采信的证据及庭审记录，本院对案件事实归纳如下：2014年8月29日，案外人汤雪银就其与叶进华共有的坐落于武夷山市北侧（桃源世家）B1幢的房屋（建筑面积274.03平方米）委托百佳信息所出售，并签订《卖房登记委托书》，约定委托售价为3100000元，若经该中介成交，总价高于叁拾万元的按照百分之壹收取佣金等。2016年11月9日，在百佳信息所的居间下，汤雪银、叶进华与案外人赵风乐签订《二手房买卖协议》，约定赵风乐以2200000元的价格购买前述房产，但由于一方违约，该协议因未能履行而解除。2017年初，赵卫平与百佳信息所签订《买房登记委托书》，其中第一条载明所有经中介方提供进行看房的房源信息（包括产权人的姓名、电话、住址、证件、图纸及实地看房事实或记录），若成交（经中介方或私下打听后私下单独与产权人成交，均予以认可成交），在买卖双方签订协议之时即付清中介方佣金（总价高于人民币叁拾万元的按照百分之壹收取佣金）；若赵卫平与所看房产的房东私下成交，赵卫平愿意赔偿该房产实际成交总额的百分之贰作为佣金补偿给中介方；第三条“附以下看房记录”由百佳信息所经营者兰杰明记载了涉诉房产的地址、房权证号信息。在百佳信息所的中介下，赵卫平了解到了涉诉房产（即前述汤雪银、叶进华的房产）的出售信息，与兰杰明实地察看了涉诉房产，参观了隔壁房子的装修，并由兰杰明参与了房产交易价格的谈判。此后，赵卫平认为兰杰明所谈的房屋交易价格过高，即跳过百佳信息所，通过关系打听到了涉诉房屋信息，并私下与汤雪银、叶进华达成涉诉房产的交易，房屋实际成交价为2300000元。百佳信息所认为，赵卫平的行为属恶意“跳单”，构成违约，故而形成诉讼。本院认为，赵卫平与百佳信息所签订的《买房登记委托书》属于居间合同性质，其中第一条关于与所看房产的房东私下成交，赵卫平愿意赔偿该房产实际成交总额的百分之贰作为佣金补偿给中介方的约定，属于房屋买卖居间合同常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介机构提供的房源信息却“跳”过中介机构购买房屋，从而使得中介机构无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了中介机构提供的房源信息、机会等条件。本案中，赵卫平在其与百佳信息所的经营者兰杰明通话时，亲口表示“本来没有打算逃这个单”以及通过关系打听到涉诉房屋的信息等事实，且从通话内容中可以判断，其是在百佳信息所提供了房源信息并参与价格谈判后才打听到的原房东信息，并私下成交。赵卫平辩称，其是从工商银行的朋友李方芳处获悉的房源信息，但不能提供充分的证据证明，且该信息的获取途径，也不属于“通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息”，故对赵卫平该答辩意见，不予采纳。因此，赵卫平“跳单”的事实清楚，依法应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担，本案涉诉房屋的成交价为2300000元，依据赵卫平与百佳信息所签订的《买房登记委托书》第一条的约定，赵卫平应按房屋实际成交总额的2%作为佣金补偿给百佳信息所。赵卫平辩称，即便其违约，百佳信息所可预期的损失不会超过佣金损失，佣金为房屋成交价的1%，百佳信息所诉请的金额显然过高，不应得到支持。本院认为，虽然正常佣金支付的比例为房屋实际成交价的1%，但若一方违约，佣金或违约金应如何支付，可由双方自行约定。本案赵卫平与百佳信息所协议约定了损失赔偿额的计算方法，即按房屋实际成交总额的2%作为佣金补偿损失，该约定并不会过分高于所造成的损失，也不违反法律规定，可以支持。因此，对百佳信息所诉请要求赵卫平支付佣金及违约金46000元（2300000×2%=46000）的诉请，可以支持。对赵卫平的辩解意见，本院不予采纳。另，本案双方当事人为居间合同关系，立案案由定服务合同纠纷不够准确，结案案由调整为居间合同纠纷。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第四百二十四条的规定，判决如下：被告赵卫平应于本判决生效之日起十日内向原告武夷山市百佳信息所支付损失赔偿金46000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费950元，减半收取475元，由被告赵卫平负担，并于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员  冯灼兰二〇一七年七月十二日书记员  翁碧玲本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。