湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘06民终963号上诉人（原审被告）：湖南昌友置业投资有限公司。住所地岳阳市经济开发区通海路*号凯旋城***楼。法定代表人：张友书。委托代理人：谢淑毅，湖南金鹗律师事务所律师。委托代理人：葛成，湖南金鹗律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：岳阳弘昱科技发展有限公司。住所地岳阳经济技术开发区八字门村通海南路与青年东路交叉口东北角****号。法定代表人：李平，总经理。委托代理人：何虹，湖南金球律师事务所律师。上诉人湖南昌友置业投资有限公司（以下简称昌友公司）因与被上诉人岳阳弘昱科技发展有限公司（以下简称弘昱公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初2145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昌友公司的委托代理人谢淑毅、葛成及被上诉人弘昱公司的委��代理人何虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昌友公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人没有违约。因本案所涉房屋规划为幼儿园，上诉人与被上诉人签订的合同第八条明确约定，被上诉人保证其具有开办幼儿园的相关资质并自行办理开设幼儿园有关的行政审批手续，并在合同签订后20日内将有关材料有效复印件交予上诉人，但被上诉人并未取得开办幼儿园的相关资质，也未按合同约定将幼儿园的相关资质材料的有效复印件在合同签订后20日内给上诉人，因此，上诉人在被上诉人支付完1700万元购房款后，未按约定为被上诉人办理好房屋产权证，根据《合同法》第六十七条的规定：上诉人的行为是行使先履行抗辩权，并不构成违约。二、一审判决违约金过高。即使上诉人��行为构成违约，一审判决也不应以逾期贷款罚息利率为标准计算违约金，而应直接按银行同期贷款利率计算。弘昱公司辩称，上诉人与被上诉人之间签订的是房屋买卖合同，被上诉人已按合同要求履行了自已的主要义务，上诉人未按约办理涉案房屋的产权证书构成违约。被上诉人按时提交开办幼儿园的相关资质材料的有效复印件既不是办理产权证的必备条件，更不是上诉人行使先履行抗辩的理由。因上诉人与被上诉人约定的违约金过高，上诉人请求减少，一审法院根据相关法律规定调整违约金计算标准并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。弘昱公司向一审法院起诉请求：一、被告按合同约定履行办理好房屋产权证和国土证的义务；二、被告向原告承担至2016年5月23日止的逾期办证���约金152万元及自2016年5月24日至办理好房屋产权证和国土证之日止的逾期办证违约金（按合同约定计算），并赔偿原告的全部损失；三、被告承担本案诉讼费用。一审法院查明，2015年8月28日，原告与被告签订《幼儿园买卖协议书》一份，双方约定，被告将位于昌友-凯旋城小区西南一侧一栋三层建筑楼房出售给原告，销售总价为1900万元，交房标准以现存状态交付；付款方式为签订协议当天支付200万元作为定金，并承诺15个工作日内再向被告一次性支付1500万元，其余200万元于国土证过户前一次性付清；原告支付1700万元款项并提供完整的办证资料后，被告在3个月内办理好房屋产权证，在原告交纳最后200万元之后3个月之内办理好国土证。违约责任为：原告未按本协议规定的时间付款，被告有权将该幼儿园另行销售且定金不予退还，若原、被告双方经协商一致同意继续履行合同，则被告有权按照10000元/天向原告收取逾期违约金，逾期30日的，被告有权解除合同，原告还需向被告支付本房屋总价金20%的违约金；若被告原因未能如期办理房产证和国土证，则原告有权向被告按照10000元/天收取逾期违约金。协议另约定：“七、本房屋使用性质仅为幼儿园，此幼儿园作为岳阳昌友凯旋城小区配套服务设施，首先优先面向岳阳凯旋城业主服务。乙方（弘昱公司）不得改变此房屋使用性质挪作他用。八、乙方保证其具有开办幼儿园的相关资质并自行办理开设幼儿园有关行政审批手续，并在合同签订后20日内将有关材料有效复印件交予甲方（昌友公司）。九、9.2、乙方不具有开办幼儿园资质或改变该房屋使用性质（不开办幼儿园）所引发的全部直接和间接责任均由乙方自行承担责任”。合同签订后，被告昌友公司即将该房产交付原���使用。一审还查明，原告向被告支付购房款的情况如下：2015年8月28日支付200万元，2015年9月16日支付800万元，2015年9月18日支付450万元，2015年9月21日支付250万元，以上共计1700万元。涉案房产位于岳阳经济技术开发区××办事处××号，房屋产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××，该房产于2015年9月16日在房屋产权部门备案登记。一审法院认为，原、被告签订的《幼儿园买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。双方当事人均应按照该合同的约定，如实的履行自己的义务，法律规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原告已于2015年9月21人支付涉案房屋购房款1700万元，但被告昌友公司未按约定履行办理涉案房屋的房屋产权权属证书��义务，被告昌友公司主张未办理权属证书是因为原告弘昱公司不具备开办幼儿园的资质和在装修过程擅自加层所造成，但以上事由并非阻却行政主管部门办理房屋、土地权属证书的根本事由，且被告昌友公司未提交充分证据证实上述主张，应承担举证不能的法律后果，故昌友公司的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，弘昱公司没有要求退房，被告昌友公司应当按照合同约定履行办理好房屋产权证和国土证的义务。审理中，被告请求调低合同约定的10000元/天的逾期办证违约金标准。法院认为，商品房买卖合同纠纷案件中违约金数额的确定，一般原则是有约定的从约定，无约定的按法律及司法解释的规定办理。违约金虽然具有惩罚性，但商品房买卖合同纠纷案件中的违约金主要是对给守约方造成损失的补偿，这决定了当事人对违约金的约定并不是绝对的，可依法作调整。对于减少违约金问题，根据司法解释规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。可见违约金是否过高是以违约金是否超出损失的30%为标准的，如超出30%，则应认定为过高，应酌情调整到30%以内。本案对违约金损失的确定应当遵循民法的公平原则来平衡双方当事人的利益，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失，既符合我国合同法和司法解释的精神，又体现了双方当事人在违约责任承担上的公平性。因此，如确需减少违约金，一般可减少至按该标准计算。根据（银发[2003]251号）《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款罚息利率由按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。根据人民银行2015年3月1日公布的利率标准，六个月至一年期贷款基准利率为5.35%，在此基础上上调50%，年利率为8.025%，本案违约金标准按照该利率损失的130%计算，即年利率为10.434%。而原、被告约定的违约金计算标准为每日10000元，高于上述标准，故对被告的辩论意见，法院予以采纳。涉案房屋的房款1700万元已于2015年9月21日支付，根据合同约定，违约金应当从2015年12月21日起计算。故被告应当向原告支付从2015年12月21日起至2016年5月23日止的逾期办证违约金738670元（17000000元×10.434%÷365×152天），另按照已付购房款为基数，按照年利率10.434%的标准支付自2016年5月23日至被告昌友公司履行完毕办证义务之日止的逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法��若干问题的解释》第十八条之规定判决：一、原告岳阳弘昱科技发展有限公司与被告湖南昌友置业投资有限公司2015年8月28日签订《幼儿园买卖协议书》继续履行，限被告湖南昌友置业投资有限公司于判决生效日后三十日内履行协助原告岳阳弘昱科技发展有限公司办理合同约定房屋的房屋产权证和国土证的合同义务；二、限被告湖南昌友置业投资有限公司于判决生效后十日内向原告支付从2015年12月21日起至2016年5月23日止的逾期办证违约金738670元（17000000元×10.434%÷365×152天），另按照已付购房款为基数，按照年利率10.434%的标准向原告岳阳弘昱科技发展有限公司支付自2016年5月23日至履行完毕办证义务之日止的逾期办证违约金。一审案件受理费18480元，财产保全费5000元，共计23480元，由被告湖南昌友置业投资有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交���证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，昌友公司与弘昱公司签订的《幼儿园买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，为合法有效的协议。双方当事人均应按照该合同的约定，享受权利和履行义务，弘昱公司按合同约定向昌友公司交付购房款后，昌友公司应当按约在三个月内为弘昱公司办理涉案房屋产权证。弘昱公司于2015年9月21日向昌友公司支付购房款1700万元后，昌友公司至今未按约为弘昱公司办理涉案房屋产权证，昌友公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。弘昱公司没有要求退房，故昌友公司应当按照合同约定办理好涉案房屋产权证和国土证并支付违约金。由于双方签订的《幼儿园买卖协议书》并没有约定弘昱公司取得开办幼儿园资质后昌友公司才为其办理房产证，故昌友公��上诉提出未办理房产证是因为弘昱公司不具备开办幼儿园的资质的理由不能成立，本院不予支持。由于双方约定按照10000元/天支付逾期违约金过高，且昌友公司未按约定给弘昱公司办理房产证的损失无法确定，一审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款确定损失，再按该解释第十六条确定减少违约金的标准，即按年利率10.434计算违约金符合法律规定。昌友公司上诉提出一审法院确定的违约金错误，应按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，昌友公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11187元，由上诉人湖南昌友置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴建新审判员  李明霞审判员  陈 子二〇一七年七月二十四日书记员  刘 叶