四川省苍溪县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0824民初1799号原告：中国农业银行股份有限公司苍溪县支行。负责人：杜林，行长。委托诉讼代理人：吴连金，四川广府律师事务所律师。委托诉讼代理人：文频，男，1971年4月12日出生，汉族，四川省苍溪县人。系原告支行工作人员。被告：何林明，男，1979年9月23日出生，汉族，四川省广元市利州区人。被告：赵晓玉，女，1979年7月25日出生，汉族，四川省广元市利州区人。委托诉讼代理人：何林明，男，1979年9月23日出生，汉族，四川省广元市利州区人。被告：四川居高房地产开发有限公司。法定代表人：余建波，董事长。委托诉讼代理人：龚秀华，男，1966年2月13日出生，汉族，四川省南部县人。委托诉讼代理人：余海洋，系被告公司法定代表人余建波之子。原告中国农业银行股份有限公司苍溪县支行（以下简称农行苍溪支行）与被告何林明、赵晓玉和被告四川居高房地产开发有限公司（以下简称居高房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年05月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴连金、文频和被告何林明以及被告居高房地产公司的委托诉讼代理人龚秀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农行苍溪支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告何林明、赵晓玉立即归还原告贷款本金2823824.82元，利息44920.12元（暂记至2017年4月20日），并支付自还清贷款本息之日止的应付利息；2.依法判令居高房地产公司对被告何林明、赵晓玉在原告结欠的贷款本金2823824.82元及还清该贷款本金止的全部利息承担连带担保责任；3.依法判令原告对被告何林明、赵晓玉的抵押物享有优先受偿权；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月8日，被告何林明、赵晓玉以购买商业用房为由向原告申请贷款3200000元，并于2015年6月12日与原告签订了《个人购房担保借款合同》。该合同对借款金额、借款利率、借款期限、还款方式等作出明确约定。被告何林明、赵晓玉以购买的苍溪县陵江镇红军路东段“居高•壹品江山”的商业用房作为抵押担保，并办理了预告抵押登记，被告居高房地产公司为该贷款提供阶段性担保。合同签订后，原告按约定向被告何林明、赵晓玉发放贷款3200000元并转入居高房地产公司的账户。在合同履行中，被告何林明、赵晓玉除归还部分贷款本息外，从2016年4月起不履行还款义务，经原告催收并要求保证人承担保证责任，被告何林明、赵晓玉及居高房地产公司归还贷款本息至2017年1月，后被告何林明、赵晓玉及居高房地产公司不履行还款义务和承担保证责任，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告何林明、赵晓玉辩称，被告购买居高房地产公司开发的“居高•壹品江山”的商业用房后，在原告处担保借款3200000元属实，被告除偿还原告部分借款本息后，其余借款本息未归还的主要事实与理由是：1.被告所购买的商业用房为期房，因开发商居高房地产公司资金断链导致该楼盘已停止建设，不能按期交付使用，被告才停止归还原告借款，现居高房地产公司面临破产，应待破产清算后视情况再定偿还原告贷款；2.居高房地产公司与原告是业务合作人，并签订有合作协议，由于居高房地产公司多次违约导致不能按期交房，该楼盘成为“烂尾楼”，给被告造成了巨大的经济损失，居高房地产公司作为被告按揭贷款的担保人，应承担保证责任；3.原告在楼盘的开发价值和对居高房地产公司的信誉等级、财务状况进行全面考察的情况下，与居高房地产公司签订了《按揭贷款业务合作协议书》和《预售资金监管协议书》，正是基于原告与居高房地产公司的合作，原告才在原告处办理按揭贷款，后原告对居高房地产公司的资金使用监管不力，导致合作失败，原告应承担连带责任；4.原告发放的贷款到居高房地产公司的账户后，立即就有部分资金被司法机关执行，同时，由于原告对居高房地产公司的资金使用监管不到位，居高房地产公司与原告合作的按揭贷款资金专户中有80%的款项被开发商挪作他用，导致该楼盘成为“烂尾楼”，被告才停止偿还按揭贷款。5.该楼盘至今未办理竣工验收合格手续，根据中国银行监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第四条“利用贷款购买商业用房应为已竣工验收的房屋的规定”和《中国农业银行个人住房贷款操作流程》以及合同法的相关规定，原告违反了法律法规强制性规定，被告与原告签订的《个人购房担保借款合同》应为无效合同。综上所述，由于原告未按规定对开发商的楼盘进行严格审查，并对该楼盘的按揭贷款资金使用监管不力，导致成为“烂尾楼”，致使开发商不能按期交房，对此，原告和被告居高房地产公司应承担连带责任。被告居高房地产公司辩称，本案是个人金融借款合同，合同的相对方是被告何林明、赵晓玉，相应的民事责任应由被告何林明、赵晓玉承担。被告居高房地产公司已经承担了保证责任，现应由居高房地产公司承担的保证责任愿继续承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人的陈述和经本院审查认定的证据，本院查明的事实如下：2015年5月8日，被告何林明、赵晓玉以购买苍溪县陵江镇红军路东段“居高•壹品江山”的商业用房为由向原告申请贷款3200000元，并于2015年6月12日与原告签订了《个人购房担保借款合同》。该合同约定借款金额3200000元，借款期限10年，借款利率为借款发放之日所对应的中国人民银行同期同挡次人民币贷款基准利率基础上上浮30%，采取按月等额还款方式，每月的20日为还款之日。合同中11.4条约定，借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回借款，有权提前行使担保权等。同时，被告何林明、赵晓玉以购买的苍溪县陵江镇红军路东段“居高•壹品江山”的商业用房作为抵押担保，并于2016年6月15日在苍溪县房地产管理局办理了抵押预告登记（登记证书号：苍房预苍溪字第201500876号），被告居高房地产公司为该贷款提供阶段性担保，约定自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日至，为借款人的债务提供连带保证责任。2015年6月19日，原告按合同约定向被告何林明、赵晓玉发放贷款3200000元，并转入居高房地产公司在原告处开立的指定的账户上（账号：22286701040002956），借款期限为2015年6月19日至2025年6月18日至，执行利率为7.345%。原告发放贷款后，被告何林明、赵晓玉从2015年7月至2017年1月20日，按月等额还款本息200372.15元后停止还款，经原告催收并要求被告居高房地产公司承担保证责任，2016年4月至2017年2月，被告居高房地产公司承担贷款本息金额289560.96元。同时查明，被告何林明、赵晓玉于2015年4月20日与居高房地产公司签订商品房买卖合同（合同编号：2015001693），何林明、赵晓玉购买了居高房地产公司开发的苍溪县陵江镇红军路东段“居高•壹品江山”楼盘1栋1单元1楼2号房，建筑面积291.84㎡，单价22000元／㎡，总价款6420480元，约定签订合当日支付价款3220480元，按揭贷款3200000元，并在2015年10月31日前交房，但该楼盘至今未竣工。本院认为，合法的借贷关系受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告农行苍溪支行与被告何林明、赵晓玉签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。合同签订后，原告履行了合同义务，被告何林明、赵晓玉在按月等额还款方式履行一段时间后，即数月停止归还借款本金及利息，己构成违约，现原告依据合同约定要求提前收回全部借款本息，主张优先受偿权的诉求符合法律规定，本院应予支持。被告居高房地产公司作为该借款的保证人，在被告何林明、赵晓玉未按约定归还原告借款本息期间，虽然承担了部分保证责任，但现仍应在被告何林明、赵晓玉未取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日至继续承担保证责任。关于被告何林明、赵晓玉辩称的理由，本院认为，一是原告只要将贷款打入开发商的账户即做到了专款专用，至于开发商以后如何使用贷款，原告无能力进行全程监管，故该楼盘形成“烂尾楼”与原告发放贷款前后是否对开发商进行考察和监管没有直接因果关系。二是中国银行监督管理委员会的【银发（2017）359号】通知和中国农业银行的《个人住房贷款操作流程》，是银行业内部的管理行为，不属于法律强制性规定，并不影响本案合同的效力。三是被告居高房地产公司作为开发商未能按期交房的责任不在原告，银行不应承担本案的民事责任，被告何林明、赵晓玉与居高房地产公司签订的商品房买卖合同的商业风险应由自己承担。综上，原告不存在违法和违约行为，被告何林明、赵晓玉的辩称不能成为其不偿还原告借款的抗辩理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：一、限被告何林明、赵晓玉在本判决生效后60日内偿还原告中国农业银行股份有限公司苍溪县支行的借款本金2823824.82元及从2017年1月21日起至还清之日至按月利率7.345%计算的利息以及按月利率3.6725%计算的罚息；二、如被告何林明、赵晓玉如未在本判决规定的期限内偿还原告中国农业银行股份有限公司苍溪县支行的借款本息，则原告中国农业银行股份有限公司苍溪县支行有权以被告何林明、赵晓玉借款时抵押的四川居高房地产开发有限公司开发的位于苍溪县陵江镇红军路东段“居高•壹品江山”楼盘1栋1单元1楼2号商品房折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿，抵押财产折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权的部分归被告何林明、赵晓玉所有，不足部分由被告何林明、赵晓玉偿还；三、被告四川居高房地产开发有限公司在被告何林明、赵晓玉未取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止对上述借款承担连带清偿责任。如果被告未按本判决所确定的期限履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14875元，由被告何林明、赵晓玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员  孟益松二〇一七年七月十二日书记员  王 坤