浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0225民初4504号原告（反诉被告）：象山县日杂有限公司（统一社会信用代码91330225577503067N），住所地浙江省象山县建设路269号。法定代表人：姜旭敏，该公司董事长。委托代理人：盛增红，浙江丹峰律师事务所律师。委托代理人：蔡华东，浙江丹峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜夏水，男，1954年6月29日出生，汉族，住浙江省象山县。委托代理人：潘文勇，浙江素豪（象山）律师事务所律师。委托代理人：周莉莉，浙江素豪（象山）律师事务所实习律师。原告象山县日杂有限公司（以下简称日杂公司）与被告杜夏水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，被告杜夏水于2017年6月9日向本院提起反诉，本院审查后予以准许，决定与本案合并审理。2017年6月20日，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）日杂公司的委托代理人蔡华东、被告（反诉原告）杜夏水及其委托代理人潘文勇、周莉莉到庭参加诉讼。2017年7月18日，本院再次公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）日杂公司的委托代理人蔡华东、被告（反诉原告）杜夏水及其委托代理人潘文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）日杂公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令杜夏水立即腾退其承租的位于象山县××街道东街××房屋26间；3.判令杜夏水支付水电费2005元，并支付自2017年2月1日至实际腾退之日按年租金90000元计算的房屋租金。诉讼过程中，日杂公司申请变更第1项诉讼请求为：判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：2014年3月10日，日杂公司与杜夏水签订《房屋租赁合同》，将其所有的位于象山县丹东街道东街21号26间房屋出租给杜夏水从事商业经营，约定租期自2014年1月1日至2016年12月底，年租金为90000元。后原、被告又于2016年1月1日续签《房屋租赁合同》，租期至2018年12月底。2016年底，日杂公司的上述房产被象山县棚户区（危旧房）改造工程列入改造范围。日杂公司遂与杜夏水协商合同解除事宜，但杜夏水不愿解除合同，且不交纳房租、水电费等费用。日杂公司认为，杜夏水不交纳房屋租金、水电费的行为已构成根本违约，且案涉房产已被政府征收，双方签订的合同已无法履行，故起诉来院，望判如所请。被告（反诉原告）杜夏水辩称，1.日杂公司一会以杜夏水未拖欠租金、水电费为由要求解除合同，一会又以政府征收为由要求解除，其解除合同的理由不明确；2.日杂公司主张杜夏水拖欠租金、水电费与事实不符，杜夏水一直按时支付租金、水电费，从未逾期；3.杜夏水作为承租人，日杂公司应就征收补偿事宜与杜夏水达成协议后，才能解除合同，杜夏水享有不安抗辩权。杜夏水对征收事宜不知悉，日杂公司在签订征收协议之前亦未与杜夏水协商，现原、被就补偿事宜产生纠纷不应归责于杜夏水；4.案涉房屋已被征收，日杂公司无权向杜夏水收取租金、水电费，亦无权要求腾退房屋。杜夏水认为，其作为承租人，应当享受部分拆迁补偿，日杂公司应向其支付已领取的拆迁补偿款。因此，杜夏水向本院提起反诉，请求判令日杂公司支付装修评估补偿费1115386元、一次性搬迁临时安置费177322元、停产停业损失费610450元、货币补偿补助金1438486.50元。诉讼过程中，杜夏水申请增加一项诉讼请求：判令日杂公司支付速迁奖金610450元。原告（反诉被告）日杂公司针对反诉请求辩称，1.原、被告解除合同系杜夏水违约所致，其无权要求支付拆迁补偿款；2.日杂公司只收到了40%的补偿款，杜夏水要求日杂公司支付款项的条件未成就；3.杜夏水要求支付的拆迁补偿款金额不符合法律规定；4.日杂公司就合同解除事宜多次与杜夏水协商，但因杜夏水原因不能及时搬迁，致日杂公司不能享受按时搬迁奖金，并要承担违约金，此损失应由杜夏水予以赔偿。因此，请求驳回杜夏水的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于象山县××街道××（东街××）房屋为日杂公司所有。杜夏水于2006年1月1日开始向日杂公司租赁上述房屋进行经营。2016年1月1日，日杂公司与杜夏水签订《房屋租赁合同》一份，将上述房屋共26间（街面2间、楼上10间，水泥结构平层二层10间，小杂间1间，后幢二楼西首3间）出租给杜夏水，租期自2016年1月1日至2018年12月底，年租金为90000元，每年1月、7月上旬分别交纳全年租金的50%。该合同第四条第3款约定：延期一个月支付租金即为违约，日杂公司可解除合同。第五条第2款、第3款约定：除杜夏水经营用水自行缴费外的小食堂用水每月包干130元，应按季支付；电费按杜夏水实际使用量加损耗按季支付给日杂公司。第4款约定：租赁合同解除或自然终止后，杜夏水应把房屋完整地交还日杂公司。双方还约定了其他权利义务。同日，杜夏水（乙方）向日杂公司（甲方）出具《承诺书》，承诺：“在租赁期间，若县出台拆建规划及方案中涉及的固定资产赔偿额应由甲方享受。乙方自行装潢的费用由乙方向拆建单位要求补偿，与甲方无涉。”合同签订后，日杂公司将房屋交付杜夏水使用，杜夏水亦按约支付了2016年12月31日前的租金。2016年7月19日，象山县人民政府发布《关于象山县象山宾馆区块改造项目房屋征收决定的公告》（象政发〔2016〕126号），决定征收“东至黄家桥，南至东街，西至县府广场东侧道路及东澄河路，北至后堂街，具体以规划红线图为准。征收房屋总建筑面积约16981平方米，征收总户数125户”。2016年11月21日，象山县房屋征收办公室与日杂公司签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》，征收坐落于象山县××街道××号房屋，征收补偿合计20886293元。该协议第六条约定：“在规定的签约期限内项目总体签约比例达到90%后，本协议生效；否则本协议不生效”。该协议于2016年11月25日生效，象山县房屋征收办公室已按约支付了征收补偿金额8354517元。2017年1月，杜夏水按约向日杂公司交付2017年第一季度租金，日杂公司以案涉房屋已被政府征收、具体使用时间不明为由只收取2017年1月份的租金。其后，原、被告就合同解除事宜多次协商未果。2017年3月初，日杂公司停止向杜夏水供水、供电。2017年5月10日，日杂公司向杜夏水发函，以杜夏水未按约支付租金，已构成根本违约为由，通知杜夏水解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求杜夏水于收到函件起7日内腾空交还房屋，并结清相关费用。本院认为，当事人争议的焦点为：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》是否已解除；2.如未解除，日杂公司要求解除《房屋租赁合同》及交还房屋的请求应否支持；3.日杂公司要求支付租金、水电费的请求应否支持；4.杜夏水要求支付征收补偿的反诉请求应否支持。对此，本院评述如下：关于争点一。杜夏水于2017年1月按约向日杂公司交纳租金，日杂公司以案涉房屋已被征收为由只收取2017年1月份租金，其后原、被告多次协商合同解除事宜，但日杂公司未举示证据证明曾向杜夏水催讨之后的租金。可见，杜夏水未支付之后的租金非可归责于杜夏水。此外，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，象山县人民政府征收案涉房屋的决定已于2016年11月25日生效，案涉房屋的所有权自征收决定生效时已转移至象山县人民政府，故日杂公司收取之后租金已失去法律基础。据此，日杂公司于2017年5月10日作出的解除《房屋租赁合同》的通知，不符合法律规定，不发生合同解除的法律效力，原、被告签订的《房屋租赁合同》尚未解除。关于争点二。杜夏水于2016年1月1日向日杂公司出具的《承诺书》，表明双方在签订合同时就已预见到案涉房屋可能被征收。从《承诺书》的内容来看，双方对征收后的利益做出了分配，而征收利益分配的前提是同意政府征收、房屋租赁合同解除。据此，本院认为，原、被告在签订合同之时就已对案涉房屋被征收后即解除租赁合同达成一致意见，且案涉房屋已为象山县人民政府征收，原、被告签订的《房屋租赁合同》已无法履行，故对日杂公司解除《房屋租赁合同》的请求，可予支持。合同解除后，杜夏水应依法返还案涉房屋，对日杂公司腾退房屋的请求，本院亦予支持。关于争点三。如上所述，案涉房屋的所有权自2016年11月25日转移至象山县人民政府，日杂公司收取之后的租金无法律依据，故对支付租金的请求，本院不予支持。至于支付水电费的请求，因日杂公司未举证证明水电费的具体费用，故本院亦不予支持。关于争点四。审理中，杜夏水明确其反诉请求系要求日杂公司返还其已领取的应由杜夏水享有的征收补偿款，但根据本案查明的事实，象山县房屋征收办公室仅向日杂公司支付了40%的补偿费用，故即使日杂公司应承担责任，返还征收补偿款的条件亦尚不成就，故对其请求，本院不予支持。双方可就补偿事宜另案厘直。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）象山县日杂有限公司与被告（反诉原告）杜夏水于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告（反诉原告）杜夏水于本判决生效后三十日内将其承租的坐落于象山县丹东街道青龙桥1号（东街21号）房屋26间腾空、返还原告（反诉被告）象山县日杂有限公司；三、驳回原告（反诉被告）象山县日杂有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杜夏水的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费525元，减半收取262.50元，反诉案件受理费16767元，合计17029.50元，由被告（反诉原告）杜夏水承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  张海科二〇一七年七月二十七日书记员  朱黄雅