上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初18517号原告张国萍，男，1959年10月7日出生，汉族，住上海市。委托代理人仲剑峰，上海瀛东律师事务所律师。委托代理人姚剑瑛，上海瀛东律师事务所律师。被告钟嘉潞，男，1979年2月14日出生，汉族，住上海市。委托代理人周伟锋，上海明伦律师事务所律师。第三人金敏跃，男，1978年7月8日出生，汉族，住上海市。第三人顾炜，男，1983年9月17日出生，汉族，住上海市。委托代理人冯吉，上海周祖琪律师事务所律师。委托代理人马寒晖，上海金南强律师事务所律师。第三人张路，男，1981年4月24日出生，汉族，住上海市。原告张国萍与被告钟嘉潞，第三人金敏跃、顾炜、张路房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国萍及其委托代理人仲剑峰、姚剑瑛，被告钟嘉潞及其委托代理人周伟锋，第三人金敏跃、顾炜的委托代理人马寒晖，第三人张路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国萍诉称，2012年3月9日，原告借款给案外人人某某(以下币种均为人某某)60万元，其中50万元由原告以其名下上海市东新路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋抵押借款所得。借期届满后，因案外人未某某，致使原告未能清偿抵押权人的债务。2013年5月16日，抵押权人向原告主张债务，并找到第三人顾炜替原告还款。同日，原告与第三人顾炜签订《借款抵押合同》，原告用该房屋作为抵押，担保债权85万元，并约定房屋价值为140万元。该合同债务履行期限一栏为空白，事后第三人顾炜填写为2013年5月16日至2013年7月15日。同日，顾炜在原告不知情的情况下安排原告签署委托公证，内容为原告委托第三人金敏跃出售该房屋，委托期限自2013年7月16日至2014年7月15日。2016年6月，被告找到原告，告知该房屋已归其所有，并要求原告迁出。原告方知该房屋已于2013年9月25日由第三人金敏跃出售给被告，出售价格仅为105万元。现原告诉至法院，请求判决：1、确认《上海市房地产买卖合同》无效；2、上海市东新路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋权利人恢复登记至原告名下；3、诉讼费由被告承担。被告钟嘉潞辩称，其于2013年8月左右从网上获知该房屋出售，并留有联系电话，该电话号码是顾炜的，通过电话联系获知该房屋出售价格为105万元，看房后进行交易时，发现交易方系第三人金敏跃，遂提出疑问，经房产交易中心表示第三人金敏跃持有公证委托书可以进行交易，后完成交易。不同意原告的诉讼请求。第三人金敏跃述称，委托书经过公证处公证，合法有效，金敏跃的行为均在授权范围内，原告也向第三人顾炜提供了还款计划书，同意将该房屋变卖偿还债务。不同意原告的诉讼请求。第三人顾炜述称意见同第三人金敏跃。第三人张路述称，收到被告现金20万元及转账31万元，其通过案外人王某认识第三人顾炜，王某系本次买卖的介绍人，所以20万元给了王某，31万元已转账给第三人金敏跃；王某、顾炜和金敏跃是一起的，所以其将钱款给谁是没有区别的。对原告的诉讼请求不发表意见。经审理查明，上海市东新路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)原权利人为原告张国萍。2013年5月16日，原告与第三人顾炜签订《房地产抵押借款合同》，约定乙方(原告)向甲方(第三人顾炜)借款人某某85万元，借期2个月，自2013年5月16日至2013年7月15日，如约定的借期与实际提供借款之日不一致的，以甲方实际提供借款之日计算借期和利息，月息为1.8%；乙方将其拥有的涉案房屋抵押给甲方作为借款担保，房屋价值为140万元；另约定，本合同经上海市东方公证处公证并依法赋予强制执行效力，若乙方不履行或不适当履行合同约定的还款义务，甲方可向上海市东方公证处申请执行证书并向有管辖权的人民法院申请强制执行。该合同经由上海市东方公证书公证，公正书出具日期为2013年5月17日。签订《房地产抵押借款合同》同日，原告向第三人金敏跃出具《委托书》载明，委托人张国萍委托第三人金敏跃为其代理人在2013年7月16日至2014年7月15日期间内代为签订定金协议，代为签订、修改、解除房地产买卖合同；代为办理买卖合同公证、领取公证书；代为办理还贷、代为领取抵押权登记证明等相关注销资料、代为办理转按揭相关手续(包括签署有关合同、文件并办理公证)、代为办理变更或注销房地产抵押登记；代为办理退保手续、领取保费；代为办理房地产转移登记；代为申报纳税并支付买卖过程中应付之相关税费；代为交房，代为办理水、电、煤、物业管理等过户手续，并至相关部门调取维修基金结清证明；代为配合买方贷款银行办理相关手续；代为调取上手购房材料；代为收取房价款；代为办理产权证密码挂失及补领手续、领取密码凭证；代为办理买卖过程中的其他相关手续。该《委托书》经由上海市东方公证处公证，公正书出具日期同为2013年5月17日。2013年5月23日，涉案房屋被设定抵押权，《上海市房地产登记证明》载明，抵押权人为第三人顾炜，债权数额为85万元，债务履行期限为2013年5月16日至2013年7月15日止。2013年9月23日，原告向第三人顾炜出具《还款计划书》载明，原告承诺在2013年10月13日前归还所欠顾炜所有债务，如逾期未归还，同意将涉案房屋变卖偿还债务。2013年9月25日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》约定，甲方(原告)向乙方(被告)转让涉案房屋，房屋总价为人某某105万元，乙方于2013年10月18日前支付65万元，于2013年12月31日前支付40万元；双方于2013年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同对交房日期、违约责任均未作出约定。该合同载明的网上合同签订时间为2013年9月18日，落款处由第三人金敏跃代为甲方签署。2013年11月4日，涉案房屋权利人登记至被告名下。又查明，第三人顾炜于2013年5月10日以其中国工商银行股份有限公司账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX向第三人金敏跃的中国工商银行股份有限公司账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX汇款3万元。再查明，上海金猊信息科技发展有限公司设立于2011年3月8日，法定代表人为被告，股东为被告及第三人张路。庭审中，被告称涉案房屋的房款为105万元，其中54万元及31万元分别由被告、第三人张路转账给金敏跃，另20万元以现金方式交付给张路。第三人金敏跃对此表示，收到85万元并交付给第三人顾炜。第三人张路对此表示，涉案房屋的买卖由案外人王某介绍，其通过案外人王某结识第三人顾炜，被告交付的现金20万元确已收到，故20万元交付给了案外人王某，因王某、第三人金敏跃、顾炜是一起的，所以给谁都一样；另有31万元已转账给第三人金敏跃。审理中，原告为证明涉案房屋的转让款明显低于市场价而申请评估，本院委托上海国衡房地产估价有限公司就涉案房屋市场价值进行评估。上海国衡房地产估价有限公司于2017年1月17日出具《房地产估价报告》，估价结果为涉案房屋于价值时点2013年9月25日的市场价值为XXXXXXX元。原告对此表示无异议。被告对此表示无异议。第三人金敏跃对此未发表具体意见。第三人顾炜对此表示，真实性无异议，评估结果载明的是市场价值，而非成本价。第三人张路对此表示，评估报告未考虑涉案房屋被设定抵押权的因素。原告为此支付评估费5300元。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。根据《房地产估价报告》，涉案房屋于2013年9月25日的市场价值为XXXXXXX元，明显高于第三人金敏跃代理原告签订的买卖合同中售房价，结合金敏跃、张路对房款的处置情况及被告钟佳璐与张路共同开设公司的情况，本院可以认定存在被告与第三人间恶意串通，侵害原告权益的行为。故涉案房地产买卖合同应为无效。被告钟佳璐应将房屋返还原告。至于原告所负债务，债权人可另寻途径予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、被告钟嘉潞与第三人金敏跃代理原告张国萍于2013年9月18日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告钟嘉潞应于本判决生效之日起十日内协助原告张国萍将上海市东新路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋产权登记至原告张国萍名下(相关费税等费用按国家规定办理)。本案保全费人某某5000元，由被告钟嘉潞负担。本案评估费人某某5300元，由被告钟嘉潞负担。本案受理费人某某80元，由被告钟嘉潞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  梁 斌人民陪审员  杨德荣人民陪审员  钱春林二〇一七年七月三日书 记 员  吴 婷附：相关法律条文附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。