上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初8445号原告（反诉被告，以下均称原告）某包装材料有限公司。法定代表人周某某。委托代理人张某某，某律师事务所律师。被告（反诉原告，以下均称被告）某科技有限公司。法定代表人杨某某。委托代理人何某某，某律师事务所律师。原告某包装材料有限公司诉被告某科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日受理后，依法适用简易程序。2016年9月23日，反诉原告某科技有限公司提出反诉，本院依法合并审理反诉原告某科技有限公司诉反诉被告某包装材料有限公司租赁合同纠纷一案。2017年2月17日，本案转为普通程序审理。2016年9月23日及2017年2月23日，本院两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人张某某、被告前法定代表人傅某某及委托代理人何某某参加了两次庭审，原告法定代表人周某某参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月20日，原、被告签订《厂房租赁合同》，合同约定，被告将坐落于上海市金山区枫泾工业区建定路177号内7500平方米厂房租赁给原告，租赁期限十年（自2015年6月20日起至2025年6月19日止），年租金1,020,000元，租赁保证金600,000元。合同签订后，原告依约向被告支付了租赁保证金600,000元及六个月租金495,800元（其中第一个月租金70,800元，后五个月租金425,000元）。原告履约后，向上海市金山区枫泾工业区管理委员会申报生产药品包装材料项目，方得知被告租赁给原告的厂房无房产证且不符合金山区空置厂房的认定标准，被告未按规定通过政府相关部门在区级招商服务平台上报厂房基本信息，未通过金山区空置厂房对外租赁规范认定，违反了《金山区空置厂房对外租赁管理办法（修订）》的相关规定，致使原告项目无法申报产业、环保、安全、消防等部门预审，无法办理项目的备案和核准手续。经原告多次督促、沟通和协商，被告承诺立即办理租赁厂房房产证、申请空置厂房对外租赁规范认定，协助原告办理项目备案、核准、工商、环评、消防等手续，但被告迟迟未履行上述相关义务，致使原告无法使用租赁的厂房。2015年11月4日，原告向被告发出《解除合同通知书》。2015年12月2日，上海市金山区人民法院依法受理原告诉被告房屋租赁合同纠纷案。在法院审理期间，原、被告于2016年1月20日签订《民事和解协议书》。协议书约定，被告应确保于2016年4月25日前取得金山区经委空置厂房规范认定，若被告未能在2016年4月25日前取得金山区经委对金山区枫泾镇建定路177号空置厂房规范认定，因未能实现原告租赁厂房之合同目的，原、被告双方一致同意解除2015年6月20日签订的《厂房租赁合同》，被告退还原告已支付的租赁费及租赁保证金，原告已投入的装潢损失另案向法院提起诉讼。若被告未能履行协议约定义务而致双方诉至法院，由此产生的诉讼费、财产保全费、律师代理费等相关费用由法院根据双方过错进行判定。当日，原告向法院申请撤回对被告的起诉。2016年2月1日，法院裁定准予原告撤诉。2016年4月13日，原告又依约向被告支付租金340,000元。但截止起诉日，被告仍未取得空置厂房规范认定。故诉请判令：1、解除原、被告于2015年6月20日签订的《厂房租赁合同》。2、被告返还原告已付租赁保证金600,000元。3、被告返还原告已付租金835,800元。4、被告赔偿原告装潢、安装损失2,211,406.80元。5、被告支付原告违约金3,000,000元。6、被告赔偿原告设备拆除、运输等损失170,000元。7、被告赔偿原告利息损失（以应返还租赁保证金、租金为基数，从付款日起至判决生效日止、按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。8、被告赔偿原告律师代理费221,800元。被告辩称：针对诉讼请求一，被告同意解除双方于2015年6月20日签订的《厂房租赁合同》，但解除理由与原告不一致。由于原告未缴纳相应的租金和水电费，属于根本违约，原告单方解除合同应承担相应违约责任。针对诉讼请求二，由于合同还未终止，故返还租赁保证金的条件未成就。针对诉讼请求三，根据和解协议书，即使被告未履行空置厂房的规范认定而导致合同终止，被告应返还的租赁费为495,800元，其余租金原告应依据合同继续履行。但本案中，被告无根本违约行为，原告无权要求退还租金。针对诉讼请求四，根据和解协议，即使被告未履行空置厂房的规范认定，原告有权主张的仅仅是装潢费，不存在安装损失赔偿，但由于被告不存在违约，装潢费被告也不应承担。且原告明知被告在约定期间未办理出空置厂房规范认定，仍进行装潢，由此产生的扩大部分损失，由原告承担。针对诉讼请求五，由于被告不存在违约，因此不应该支付违约金。相反，由于原告的违约，被告要求追究原告的违约责任。针对诉讼请求六，根据和解协议书，原告仅有权主张装潢费，不存在设备拆除、运输的损失。由于被告不存在违约，被告不应承担设备拆除、运输的损失。针对诉讼请求七，被告未违约，不承担利息损失。即使被告违约导致合同解除，也应当在原告结清租金、水电费后，原告再退还租金及租赁保证金，这样也不存在利息损失。针对诉讼请求八，被告未违约，无需承担律师费。即使被告要承担，也应按司法局、物价局、律师协会发布的收费标准计算。据此被告提出反诉请求，要求判令：1、解除原、被告于2015年6月20日签订的《厂房租赁合同》，并在合同解除后30日内，原告腾退房屋。2、原告支付被告房屋租金（自2015年6月20日起至原告实际腾退房屋止）。3、原告支付被告自2015年6月至2016年8月期间的电费215,630.74元。4、原告支付被告自2015年6月至2016年8月期间的水费4,093.60元。5、原告支付被告违约金3,000,000元。针对被告的反诉，原告辩称：针对反诉请求一，原告同意解除合同，但是解除依据为被告违约，理由是被告未取得相关租赁资格。合同解除后，在被告承担相应责任后，原告可以腾退房屋。针对反诉请求二，根据双方达成的民事和解协议书，若被告切实履行了义务，则被告减免原告二个月租金。但在被告没有履行义务的情况下，原告也支付了全部租金，故不存在原告支付租金的问题。针对反诉请求三、四，双方签订租赁合同后，原告在被告租赁房屋内未进行生产经营，产生的水电费仅仅是生活水电费及装修过程中产生的水电费，原告也已经支付了水电费九千多元，不存在欠付水电费的问题，且被告将其他部分的厂房租赁给其他企业，水电费是其他企业生产经营过程中产生，与原告无关。针对反诉请求五，原告不存在违约，不应该支付违约金。经审理查明：2015年6月20日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将坐落于上海市金山区枫泾工业区建定路177号内约7500平方米厂房租赁给原告，租赁期限十年，自2015年6月20日起至2025年6月19日止，年租金1,020,000元，厂房年租金前二年不变，自第三年开始在上年租金总价基础上每一年递增4%计算，履行至租赁期满为止。原告应每6个月支付一次租金，以先付后用的原则，以后支付时间为提前30天支付，以后每期租金以此类推。原告按合同约定时间支付租金，逾期15天未付租金，被告有权停电停水等并终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利，由此造成的经济损失由原告负责。原、被告签订合同时，原告支付被告保证金600,000元，含电费押金，被告在本合同履行完毕时，被告应一次性将全额保证金退还原告。同时还约定，原、被告双方同意，任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。原、被告双方如有一方违约，必须支付另一方违约金作为赔偿损失，违约金金额为3,000,000元。合同签订后，原告于2015年7月20日向被告支付了保证金600,000元。2015年7月28日，原告向被告支付六个月租金495,800元（其中第一个月租金70,800元，后五个月租金425,000元）。之后，原告向上海市金山区枫泾工业区管理委员会申报生产药品包装材料项目，得知被告未按规定通过政府相关部门在区级招商服务平台上报厂房基本信息，未通过金山区空置厂房对外租赁规范认定，致使原告项目无法申报产业、环保、安全、消防等部门预审，无法办理项目的备案和核准手续。2015年12月2日，上海市金山区人民法院依法受理原告诉被告房屋租赁合同纠纷案。在法院审理期间，原、被告于2016年1月20日签订《民事和解协议书》1份，约定被告应确保于2016年4月25日前取得金山区经委空置厂房规范认定。被告自愿承担2015年6月20日起至被告取得空置厂房规范认定日（2016年4月25日前）止租赁厂房闲置期间的两个月租金，其余租金支付依《厂房租赁合同》约定履行。若被告未能在2016年4月25日前取得金山区经委对金山区枫泾镇建定路177号空置厂房规范认定，因未能实现原告租赁厂房之合同目的，原、被告双方一致同意解除2015年6月20日签订的《厂房租赁合同》，被告退还原告已支付的租赁费，退还原告已支付的租赁保证金，原告已经投入的装潢损失另案向法院提起诉讼。若被告未能履行协议约定义务而致双方诉至法院，由此产生的诉讼费、财产保全费、律师代理费等相关费用由法院根据双方过错进行判定。当日，原告向法院申请撤回对被告的起诉。2016年2月1日，法院裁定准予原告撤回起诉。2016年3月16日，原告向被告支付电费预估费9,141.15元。2016年4月13日，原告向被告支付租金340,000元。但截止起诉日，被告仍未取得空置厂房规范认定。2016年4月27日，原告向被告发出《解除合同通知书》1份，通知被告解除双方于2015年6月20日签订的《厂房租赁合同》，被告确认该通知书于2016年4月28日收到。2016年4月25日，原告因与被告诉讼和上海前京律师事务所律师签订《委托代理协议》1份，约定律师代理费221,800元。根据原告的申请，上海市高级人民法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对上海市金山区枫泾工业区建定路177号内约7500平方米租赁房屋内所有的原告的装潢工程造价进行了司法鉴定，鉴定结论：对该房屋内装潢目前完成工程量造价为1,434,715元，其中水电安装部分造价为309,177元，装饰部分造价为1,125,538元。以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、网上银行电子回单、金山区人民法院受理通知书、民事和解协议书、（2015）金民三（民）初字第3820号民事裁定书、2016年4月27日的解除合同通知书、委托代理协议、被告提供的厂房租赁合同、上海市房地产权证、网上银行电子回单、关于春宜公司项目停工的函、2015年11月4日的解除合同通知书、民事起诉状、应诉材料、（2015）金民三（民）初字第3820号民事裁定书、民事和解协议书、水电费单据、关于《解除合同通知书》的意见、当事人的当庭陈述等证据所证实。本院认为：厂房租赁合同及民事和解协议书系原、被告自愿签订，应认定有效，双方均应严格履行。根据民事和解协议书约定：若被告未能在2016年4月25日前取得金山区经委对金山区枫泾镇建定路177号空置厂房规范认定，因未能实现原告租赁厂房之合同目的，原、被告双方一致同意解除2015年6月20日签订的《厂房租赁合同》，被告退还原告已支付的租赁费，退还原告已支付的租赁保证金，原告已经投入的装潢损失另案向法院提起诉讼。本案中，被告未能在2016年4月25日前取得金山区经委对金山区枫泾镇建定路177号空置厂房规范认定，《厂房租赁合同》解除条件已成就，原告有权解除2015年6月20日签订的《厂房租赁合同》，并有权要求被告退还已支付的租赁费和租赁保证金，故原告要求解除原、被告于2015年6月20日签订的《厂房租赁合同》，并要求被告退还已付租赁保证金600,000元和租赁金835,800元的诉讼请求，应予支持。原告主张解除合同的，应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。被告确认原告于2016年4月27日发送被告的解除合同通知已于2016年4月28日收到，故《厂房租赁合同》应自2016年4月28日到达被告时解除。由于被告未能在2016年4月25日前取得金山区经委对金山区枫泾镇建定路177号空置厂房规范认定，故被告除退还已支付的租赁费和租赁保证金，还应支付上述款项自2016年4月26日起至判决生效日止、按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失。由于《厂房租赁合同》是约定解除，原、被告双方对合同解除均无违约行为，故对原告的装潢、安装损失，本院根据公平原则，结合租赁物的性质、原告的生产经营状况、已有装潢和安装内容的处置等损失等综合考虑，本院酌定原告承担1,434,715元的40%即573,886元，被告承担1,434,715元的60%即860,829元，原告要求被告赔偿原告设备拆除、运输损失、承担违约金的诉讼请求及被告反诉要求原告承担违约金的反诉请求，不予支持。已有装潢和安装内容由被告享有，同时对鉴定意见书第五项说明，即依据原告陈述计算，现场剩余材料总价为96,107元，由原告自行处置。根据民事和解协议书约定，若被告未能履行本协议约定义务而致双方诉至法院，由此发生的律师代理费由法院根据双方过错判定。由于被告未能在双方约定的期限内取得空置厂房的规范认定，故本院对原告诉讼请求中支持的部分即退还已支付的租赁费及租赁保证金、被告承担的原告装潢、安装损失，根据上海市发展和改革委员会及上海市司法局制定《上海市律师服务收费管理办法》计算的律师费，酌定120,000元，由被告承担。由于合同已解除，原告应腾退承租房屋，且原告应当在鉴定机构对其所有的装潢工程鉴定完毕之次日腾退，以便将租金损失减小到最低程度，对于扩大部分的损失，由原告自行承担，故原告应按合同约定的租金标准承担自鉴定机构鉴定之日（2016年11月17日）之次日起至实际腾退日止的房屋占有使用费。由于被告对厂区内各承租户使用的水电未进行分表处理，本院无法认定原告使用水电情况，对水电费部分不作处理，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告于2015年6月20日签订的《厂房租赁合同》已于2016年4月28日解除；二、被告某科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告某包装材料有限公司已付租赁保证金600,000元；三、被告某科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告某包装材料有限公司已付租金835,800元；四、被告某科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告某包装材料有限公司利息损失（以1,435,800元为基数，自2016年4月26日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；五、被告某科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告某包装材料有限公司装潢、安装损失860,829元；六、被告某科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告某包装材料有限公司律师代理费120,000元；七、原告某包装材料有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于上海市金山区枫泾工业区建定路177号房屋；八、原告某包装材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告某科技有限公司房屋占有使用费（自2016年11月18日起至实际腾退日止、按每年1,020,000元计算）；九、驳回原告某包装材料有限公司的其余诉讼请求；十、驳回被告某科技有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30,540元、财产保全费5,000元，合计35,540元，由原告负担23,338元，被告负担12,202元，被告所负之款于本判决生效后七日内向本院缴纳；反诉案件受理费减半收取16,477元，由原告负担13,692元，被告2,785元，原告所负之款于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 炜审 判 员  李文华人民陪审员  徐国贤二〇一七年七月四日书 记 员  高尚尚附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决