上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初12722号原告：赵耘挚，男，1976年8月3日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：吕庆喜，上海慕恩律师事务所律师。被告：戎秀翠，女，1944年5月21日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：汪永红。被告：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：陈兆祥、冉琳。原告赵耘挚诉被告戎秀翠、德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵耘挚及其委托诉讼代理人吕庆喜、被告戎秀翠及其委托代理人汪永红、被告德佑公司的委托诉讼代理人冉琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵耘挚向本院提出诉讼请求：1、要求被告戎秀翠赔偿原告损失20万元；2、要求被告德佑公司对上述诉请承担连带赔偿责任。事实和理由：2016年8月6日，原告与两被告签订了《房地产买卖居间协议》，明确被告戎秀翠代房屋产权人郭某某将座落于上海市天宝西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给原告，总房价款为180万元，定金为10万元，并约定2016年9月10日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。当日原告将10万元定金交被告德佑公司代管。此后，因被告戎秀翠的原因，未按约签订《上海市房地产买卖合同》。原告为此曾起诉，要求被告戎秀翠双倍返还定金。法院经审理后作出(2016)沪0109民初20419号民事判决，确认上述《房地产买卖居间协议》无效，并判决返还定金10万元。原告认为，导致上述居间合同无效的责任在于被告戎秀翠无系争房屋权利人授权而签订居间合同，后又未取得系争房屋权利人追认所致。被告德佑公司作为专业房产销售中介，在签署居间合同时，未尽审慎和提示义务，在签订居间合同后，又向原告承诺被告戎秀翠有系争房屋产权人的委托书，并欲与被告戎秀翠伪造委托书。两被告的共同行为导致系争房屋居间合同无效，理应赔偿原告由于合同无效而无法购买系争房屋，以及在此期间无法购买其他房产的损失。故起诉要求判如所请。被告戎秀翠辩称，居间合同签订时，被告戎秀翠即已将其没有代理权的情况告知了原告，当天原告亲眼所见协议是由被告戎秀翠代签，故在协议签订之时，原告就明知戎秀翠不是签约的适格主体，且明确签约存在风险，合同可能因为被告戎秀翠不能取得代理权而无法履行的，因此原告受到的信赖利益损失微乎其微。原告签订协议后，仅支付了10万元的定金，对于购房总款是极小的比例，不影响原告在他处购房，不能认为原告支付了10万元的定金而失去了他处购房的机会。原告的10万元定金保管在被告德佑公司处，原告完全可以从被告德佑公司处取回，因为被告戎秀翠未取得代理权，所以从未反对过原告取回定金。本案中，原告亦未能提供证据证明其损失的金额，从合同签订到原告诉讼只有短短一个月，对原告称房价上涨20多万元不予认可。原告在明知被告戎秀翠非系争房屋产权人的情况下，与原告签订协议，事后亦未询问被告戎秀翠有无取得代理人，故原告对协议无效也负有过错，双方应各自承担相应的责任。如原告是直接向被告德佑公司核实代理权问题的，那与被告戎秀翠无关，对于原告和被告德佑公司的过错导致的扩大损失，不应由被告戎秀翠承担赔偿责任。被告德佑公司辩称，签订居间合同时，被告戎秀翠承诺其已取得代理权，但其还未取得书面委托书的情况，德佑公司已告知了原告，故德佑公司尽到了通知及告知义务。原告本身也有义务要维护其自身的权利，有义务去核查被告戎秀翠的代理权。原告就其损失而提供的网上截屏仅是房屋的挂牌价，挂牌价与实际成交价是不一样的，无法证明原告的损失，而且原告提供的都是截屏，无法核实真实性。不同意承担连带赔偿责任。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人系案外人郭某某。2016年8月6日，原告与两被告签订了《房地产买卖居间协议》，记载：出售方郭某某(甲方)与买受方即原告(乙方)委托被告德佑公司(丙方)提供居间服务，由权利人郭某某将其名下的系争房屋转让给原告，总房价款为180万元；乙方已实地验看了该房地产(产调信息、户型分布等)，为表示购买诚意，向丙方支付意向金人民币10万元作为与甲方洽谈之用；丙方收到意向金后4个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金；若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，未取回的则视为继续委托丙方与甲方洽谈；如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金；乙方应于甲方签署本协议后当日内自行或通过丙方补足定金10万元；甲方同意将上述定金由丙方代为收取并保管；甲乙双方同意甲方取回定金须将产权证原件交由丙方保管；甲、乙双方应当在本协议签订后2016年9月10日前共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(下称“示范文本”)，并办理公证手续，除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本日期；若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还(含由丙方代为保管的定金)；一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金等内容。同时还约定本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利(甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形；乙方保证具备购房资质并保证买受方征信良好)，若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资质、征信不良，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任，本条独立发生法律效力。在该协议甲方落款处为：“戎秀翠代郭某某”。原告于签订协议的同时将10万元交付被告德佑公司保管。后因被告戎秀翠未获得产权人的授权和追认，双方未能签订《上海市房地产买卖合同》。另查明，2016年9月14日，原告向本院起诉，要求解除《房地产买卖居间协议》并要求被告戎秀翠、德佑公司共同承担双倍返还定金的责任。2016年12月26日，本院作出(2016)沪0109民初20419号民事判决，确定原告与戎秀翠、德佑公司签订的居间协议无效、德佑公司返还原告定金10万元、被告戎秀翠支付原告上述定金的同期银行贷款利息。判决后，原告不服提起上诉。2017年6月19日，上海市第二中级人民法院作出(2017)沪02民终1836号民事裁定：准许原告赵耘挚撤回上诉。各方均按一审判决执行。上述事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、收款收据、(2016)沪0109民初20419号民事判决书，以及原、被告的陈述等证据佐证。本院认为，被告戎秀翠在未获得房屋产权人授权的情况下，仍与原告签订《房地产买卖居间协议》，后又未得到产权人的追认，致双方之间协议无法继续履行，其过错是显而易见的，应承担过错责任。另，根据当事人一致陈述及《房地产买卖居间协议》甲方落款处为“戎秀翠代郭某某”的事实，当时被告戎秀翠没有递交或出示过系争房屋产权人的授权委托书，原告对合同非产权人签名是明知的，结合之后原告曾向德佑公司要求出具委托书的事实，表明原告对于产权人是否追认的风险也是有预估的。现原告要求被告赔偿损失，具体赔偿金额，本院根据原告支付定金的数额、双方过错程度、被告戎秀翠是否从中获益等因素，酌情予以确定。关于原告要求被告德佑公司承担连带赔偿责任，本院认为，被告德佑公司作为居间人仅向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，整个过程中，被告德佑公司未隐瞒被告戎秀翠未获得产权人的书面授权的事实，亦未提供虚假情况促使协议的签订，故原告要求被告德佑公司承担连带赔偿责任没有依据，本院不予支持。另，(2016)沪0109民初20419号民事判决已处理了定金的返还及相应的利息。现原告提起赔偿诉讼，本案以查明的事实，依法予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告戎秀翠于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵耘挚损失5万元。二、原告赵耘挚其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,300元,减半收取2,150元，由原告赵耘挚承担716元，被告戎秀翠承担1,434元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孔 斌二〇一七年七月十三日书记员 许时吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。