湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终830号上诉人（原审原告）：恩施市博文学校，住所地湖北省恩施市沙湾路18号。法定代表人：向周国，该校校长。委托诉讼代理人：周斌，湖北雄视律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永松，湖北正典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恩施土家族苗族自治州商务技工学校，住所地湖北省恩施市沙湾路18号。法定代表人：周顺禄，该校校长。委托诉讼代理人：贺信，湖北施南律师事务所律师。上诉人恩施市博文学校因与被上诉人恩施土家族苗族自治州商务技工学校（以下简称恩施州商校）租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初2936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人恩施市博文学校的委托诉讼代理人周斌、李永松、被上诉人恩施州商校的法定代表人周顺禄及其委托诉讼代理人贺信到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恩施市博文学校上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判；一、二审诉讼费由恩施州商校承担。事实及理由，一、恩施州商校违约。“较短的时间”，从字面理解应为相对短暂的时间。从2015年8月27日恩施市博文学校支付租金到2015年12月17日发出解除合同通知，这一时间段已占一年租期的三分之一，恩施州商校在2015年12月17日前尚未按照合同约定将运动场交付给恩施市博文学校，明显违反双方“较短的时间”的约定。二、双方的租赁合同已解除。恩施州商校违反租赁合同中关于交付运动场的约定，达到了双方约定解除合同的条件。恩施市博文学校于2015年9月14日、9月28日、11月2日向恩施州商校及其主管部门发出过催促函，已尽到催告义务，而恩施州商校仍未在合理期限履行交付义务。那么，恩施市博文学校解除合同的通知到达恩施州商校便发生解除租赁合同的效力，双方的合同关系已终止。三、一审认定恩施市博文学校放弃解除合同的权利错误。根据合同法第九十六条、《最高人民法院关���适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，一方提出解除合同的，相对方采取除诉讼之外的其他异议方式不能产生异议的效力。本案中，双方未对解除合同的异议期进行约定，且恩施州商校在收到解除合同通知后的三个月内也未提起诉讼，其于2016年1月29日将运动场交付给恩施市博文学校的行为不能起到上述法条中异议的效力。恩施市博文学校在2016年1月29日接收运动场的行为并非是放弃解除合同的权利。双方的租赁合同已于2015年12月17日解除，双方的合同关系消灭。在合同关系已终止的情形下，已无放弃解除合同权利的可能。故恩施市博文学校接收运动场并使用的行为，应认定为恩施州商校有权要求恩施市博文学校支付占用费的法律关系。恩施州商校辩称，双方签订的租赁合同合法有效，恩施州商校履行了交付义务，恩施市博文学校应按照合同约定支付租金并承担违约责任，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。恩施州商校向一审法院起诉请求：1.判令恩施市博文学校履行双方签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》，向恩施州商校支付房屋租金214万元，保证金50万元以及依照合同的约定承担违约责任；2.判令由恩施市博文学校承担本案诉讼费。诉讼过程中，恩施州商校将诉讼请求中的违约责任明确为：按年租金总额414万元的10%支付违约金。一审法院认定事实：2014年12月16日，恩施土家族苗族自治州商务局书面请示恩施土家族苗族自治州人民政府，拟将恩施州商校闲置的场地、教室、设施设备对外租赁，并拟定了《恩施州商务技校对外租赁部分闲置固定资产方案》。2015年1月14日，恩施土家族苗族自治州���民政府原则同意恩施州商校在坚持办学性质不变的前提下对外租赁。2015年1月27日，恩施州商校再次书面请示恩施土家族苗族自治州财政局。2015年3月30日、5月18日，恩施州商校就出租事项两次书面请示恩施土家族苗族自治州商务局。2015年4月9日，恩施土家族苗族自治州商务局经局长办公会议决定同意恩施州商校对外招租。2015年5月22日，恩施土家族苗族自治州商务局为此书面请示恩施土家族苗族自治州财政局，同日，恩施土家族苗族自治州财政局书面批复同意恩施州商校就部分闲置房屋及场地等整体对外出租，底价为每年150万元，租期6年，并指定其持《批复书》到关谷产权交易中心公开挂牌竞价。2015年6月，经恩施土家族苗族自治州财政局批准，恩施州商校委托武汉光谷联合产权交易所以网络竞价的方式对其拥有的部分闲置固定资产招租，《恩施州商务技工学校部分闲置固定资产招租竞租文件》对竞价标的、竞价须知等进行了明确的告知。后恩施市博文学校通过网络竞价的方式以年租金414万元中标。2015年6月25日，武汉光谷联合产权交易所恩施产权交易有限公司出具《承租确认书》予以确认。2015年8月25日，恩施州商校（甲方即出租方）与恩施市博文学校（乙方即承租方）签订《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》，合同约定：1.甲方向乙方出租的教室、运动场地等资产位于恩施市××号院内，出租的标的物为：新教学楼（1至6层计4800㎡）、老办公楼（1至5层计3534㎡）、学生食堂（1至2层计1480㎡）、运动场（7480㎡）、新教学楼前操场（1350㎡）、学生食堂前场地（450㎡）、教学设施设备（见资产交接明细表）等；2.出租期限为6年，即自2015年9月1日至2021年8月31日止；3.租金支付方式为先付租金后使���，租金为每年414万元，合同期内，每年租金乙方必须于当年的8月25日前全部付清（转至甲方或财政指定的银行账户内），从第四年起，每年租金递增5%，否则视为违约。由于甲方将大量废旧床铺架堆放在即将出租给乙方的场地上，因需要时间处理，经双方协商，乙方同意甲方在2015年11月25日前处理完毕，清空场地。第一年租金甲方同意乙方于2015年8月28日前到账200万元（合同签订3日内），剩余租金214万元乙方必须于2015年11月25日前全部付清，否则视为乙方违约；4.乙方必须于2015年8月25日前向甲方交纳租赁保证金50万元，转至甲方或财政指定的银行账户内，否则视为乙方违约；5.甲方于本合同签订生效、乙方支付租金之日起7日内，将所出租的房屋、场地、教学设施设备交付给乙方使用并办理有关交接手续（驾校作为特殊情况除外，甲方必须保证在较短的时间内解决��校问题），否则视为违约；6.合同生效后，任何一方不得随意变更或解除；7.甲乙双方应全面履行本合同约定，若一方不履行或不完全履行，即为违约，另一方有权解除合同，违约方因按年租金总额的10%支付违约金。合同签订后，恩施市博文学校于2015年8月27日交纳了租金200万元，恩施州商校亦按合同约定将除运动场（7480㎡）外的其他租赁物移交给恩施市博文学校使用至今。期间，恩施市博文学校于2015年11月2日，去函催促恩施州商校于2015年11月10日前将所有场地交付其使用。2015年12月17日，恩施市博文学校书面通知恩施州商校解除双方签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》。2016年春季和秋季，恩施市博文学校仍在案涉租赁地点招生。2016年1月29日，恩施州商校、恩施市博文学校及恩施嘉航陪练有限责任公司在《恩施州商务技校运动场���接单》上签字确认后，恩施州商校将案涉合同约定的运动场（7480㎡）交与恩施市博文学校管理使用至今，恩施市博文学校对此亦无异议。2015年12月16日、2016年2月26日、4月1日、5月23日，恩施州商校四次书面通知恩施市博文学校按合同约定缴纳租赁保证金50万元和剩余租金214万元，但恩施市博文学校至今仍未缴纳。2016年7月25日，恩施州商校具状诉至法院，请求判准前述诉讼请求。另查明，案涉土地使用权使用者为恩施州民族贸易技工学校[国有土地使用证号为恩市国用（1998）字第030839号]；案涉房屋所有权人为鄂西自治州民族贸易技工学校[房屋所有权证号为恩市字第1424号]。2006年11月26日，恩施土家族苗族自治州机构编制委员会同意“恩施土家族苗族自治州民族贸易技工学校”更名为“恩施土家族苗族自治州商务技工学校”。一审法院认为，合同��力的认定应当严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，只有在具备该条规定的情形之一的前提下，人民法院方可确认合同无效。本案中，恩施州商校与恩施市博文学校于2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》，经过了严格的行政审批程序，并经过网络公开招标竞标后签订，该合同内容系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。恩施市博文学校辩称案涉合同无效的理由不成立，不予采纳。本案争议的焦点是：一、双方于2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》是否已解除的问题；二、恩施市博文学校应不应就尚欠的租赁费214万元、保证金50万元等共计264万元向恩施州商校支付的问题；三、恩施州商校主张的违约责任应否支持的问题。结合双方诉辩焦点和审理查明的事实，作如下评述：一、关于双方于2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》是否已解除的问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复（2013年6月4日法研[2013]79号），当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。按照双方签订的合同之约定，恩施市博文学校应于2015年11月25日前向恩施州商校支付剩余租金214万元，恩施州商校应于合同签订生效、乙方支付租金之日起7日内，将所出租的房屋、场地、教学设施设备交付给乙方使用并办理有关交接手续（驾校作为特殊情况除���，甲方必须保证在较短的时间内解决驾校问题）。在合同履行过程中，恩施市博文学校虽于2015年12月17向恩施州商校发出了解除合同通知，但因双方未明确约定运动场（驾校）的交付期限，故不能认定恩施州商校有违约行为，恩施市博文学校通知解除合同不具备约定或者法定的解除合同条件，不能发生解除合同的法律效力。而且，在法律规定的异议期间内即2016年1月29日，恩施州商校将案涉合同约定的运动场（7480㎡）交与恩施市博文学校，恩施市博文学校无异议，并予以接收，后恩施市博文学校仍继续招生使用案涉租赁物至今，恩施市博文学校用自己的行为向恩施州商校表明了双方仍按原合同约定履行的意思，放弃了解除合同的权利。故，双方于2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》并未解除，仍在继续履行中。二、关于恩施市博文学校应不应就尚欠的租赁费214万元、保证金50万元等共计264万元向恩施州商校支付的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。故，恩施州商校主张恩施市博文学校支付第一年度欠付租金214万元的请求，予以支持。对于恩施州商校主张的保证金50万元，双方在案涉合同中对交纳保证金的金额、时间有明确的约定，现恩施州商校主张支付，亦予以支持。三、关于恩施州商校主张的违约责任应否支持的问题。根据审理查明的事实及诉辩双方的主张，本案恩施州商校主张判令恩施市博文学校按年租金总额414万元的10%支付违约金，实际上就是请求恩施市博文学校支付恩施州商校违约金41.4万元。从双方2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》来看，案涉合同对交纳保证金和支付租赁费的金额、时间均有明确的约定，现恩施市博文学校未按合同约定向恩施州商校交纳保证金和全额支付租赁费，经催收后，恩施市博文学校至今仍未支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。对恩施州商校主张按年租金总额414万元的10%支付违约金41.4万元的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、恩施市博文学校于判决生效后十日内向恩施土家族苗族自治州商务技工学校支付保证金50万元、2015年9月1日至2016年8月31日的租赁费214万元，共计264万元。二、恩施市博文学校于判决生效后十日内向恩施土家族苗族自治州商务技工学校支付违约金41.4万元。案件受理费31232元，由恩施市博文学校负担。本院二审期间，恩施市博文学校提交了2014年3月11日恩施市博文学校与恩施州州商校签订的房屋租赁合同，用以证明该租赁合同与本案中的部分租赁物重合，在本案招租时未对租赁物的使用权限予以落实，且该租赁合同目前处于有效阶段。恩施州商校质证认为，该份证据不属于新证据，且该租赁合同已实际解除。本院认为恩施市博文学校提交的2014年3月11日的租赁合同与本案不具有关联性，且不属于二审中新的证据，无法达到恩施市博文学校的证明目的，不予采信。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合恩施市博文学校的上诉理由及恩施州商校的答辩意见，本案的争议焦点为，第一，恩施州商校交付运动场是否违反合同约定；第二，双方的租赁合同是否已解除。结合案件事实和有关法律规定，分析评判如下：关于恩施州商校交付运动场是否违反合同约定的问题。双方在《租赁合同》第六条第三项中约定：“甲方（恩施州商校）于本合同签订生效、乙方（恩施市博文学校）支付租金之日起7日内，将所出租的房屋、场地、教学设施设备交付给恩施市博文学校使用并办理有关交接手续（驾校作为特殊情况除外，甲方必须在较短的时间内解决驾校问题。”双方对“较短时间”为多长时间并没有明确约定，恩施市博文学校也没有提交证据证明恩施州商校存在故意拖延交付运动场的行为。另外，从双方约定出租期限为2015年9月1日至2021年8月31日、第一年租金应于2015年11月25日前付清等时间节点来看，恩施州商校于2016年1月29日交付运动场时，恩施市博文学校在交接单上签字接收了运动场，并未对交付时间提出异议。故恩施州商校交付运动场应认定为符合双方在租赁合同中的约定，恩施州商校没有违约。因此，恩施市博文学校主张恩施州商校在2015年12月17日前仍没交付运动场，即违背了在“较短时间”解决驾校问题并交付运动场的约定，没有事实和法律依据。关于双方租赁合同是否已解除的问题。合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由此看出，合同的解除主要有三种方式，即双方协商一致解除、约定的条件成就时解除权人提出解除、法定情形出现时解除权人提出解除。恩施市博文学校称恩施州商校交付运动场违约，出现了双方约定的解除合同的情形，故在其发出的解除合同通知到达恩施州商校之日即2015年12月17日，双方所签订的《租赁合同》已解除。本院认为，恩施州商校交付运动场时，恩施市博文学校在交接单上签字认可，并未提出异议，应认定为恩施州商校交付运动场符合双方约定。相反，恩施市博文学校没有在约定的日期即2015年11月25日付清第一年租金，构成违约。因此，本案并没有出现恩施市博文学校有权单方解除合同的约定或法定情形，恩施市博文学校向恩施州商校寄发的解除合同通知不发生解除合同的法律效力，双方签订的《租赁合同》仍对当事人具有约束力，合法有效。综上所述，上诉人恩施市博文学校的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27920元，由上诉人恩施市博文学校负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  吴 卫审判员  张成军二〇一七年七月二十五日书记员  赖宏为