山东省日照市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)鲁11民终877号上诉人（原审原告）：张芳合，男，1971年10月21日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：刘挺，山东名律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：日照金通车辆制造有限公司，住所地日照市兖州路86号，组织机构代码75544826-8。法定代表人：董家平，董事长。委托诉讼代理人：别金远，山东东方太阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：日照发达实业有限公司，住所地日照市山东路501号，统一社会信用代码91371102168366786G。法定代表人：时桂芬，董事长。委托诉讼代理人：胡丽，山东东方太阳律师事务所律师。上诉人张芳合因与被上诉人日照金通车辆制造有限公司（以下简称“金通公司”）、日照发达实业有限公司（以下简称“发达实业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初6081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张芳合上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；本案因诉讼产生的所有费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审对涉案房屋的来源、性质及金通公司与发达实业公司的关系未查清。二、一审适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。本案各方均认可2004年4月份金通公司就将涉案房屋交付给张芳合居住使用，金通公司已经履行了房屋买卖合同的主要义务，涉案房屋买卖合同关系已经成立并生效。涉案中，当事人的姓名明确、标的系张芳合居住的楼房，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，本案双方合同关系亦应当成立，一审认定涉案房屋买卖合同未成立生效错误。从金通公司提交的2009年与王平利、林桂娟签订的职工福利住房协议书的题目、引言、第一条楼房情况，以及金通公司提交的房产证复印件中房屋产权期限并非商品房70年的产权期限，可以确定涉案房屋是金通公司为符合条件的内部职工分配的福利住房，一审以商品房相关司法解释及规定处理本案错误。三、张芳合请求判令金通公司、发达实业公司承担的是办理房产证的协助义务，系法律明文规定。金通公司、发达实业公司辩称，上诉人与被上诉人之间就房屋的价款、产权登记、违约责任等合同必备条款未达成一致意见，双方之间并不存在房屋买卖合同关系。被上诉人在上诉人交纳押金后只是允许其临时居住，而不是将房屋所有权交给上诉人。且上诉人主张商品房的使用期限是70年，无法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。张芳合向一审法院起诉请求：一、请求判令金通公司、发达实业公司继续履行与张芳合达成的关于日照市东港区山东路富士小区A2号楼2单元502室房屋买卖的协议，并为张芳合到不动产机构办理不动产权证书；二、本案因诉讼产生的所有费用由金通公司、发达实业公司承担。一审法院认定事实：张芳合原系金通公司职工，2004年4月22日，张芳合作为甲方与作为乙方的金通公司签订申请住房押金协议一份，该协议主要内容载明为：“根据乙方规定的职工住房分配条件，确定甲方张芳合为××，经双方协商达成如下协议：一、乙方将向甲方公示乙方提供楼房的位置、面积、楼层；二、依据公平、公正、公开的原则，乙方确保甲方（××）住房申请的合法权益；三、甲方需向乙方交纳申请住房押金10000元以确保自己的权益受到保护；四、当住房分配结果公示后，甲方缴纳的住房申请押金作为甲方购房款的一部分，但甲方由于自身因素自愿放弃住房的，乙方将扣除甲方缴纳的全部住房押金；等等。”该协议签订后，张芳合于2004年4月24日向金通公司交纳住房押金10000元，金通公司于2004年4月将涉案日照市东港区富士小区A2号楼2单元502室房屋交付张芳合居住使用。后张芳合于2004年5月12日向金通公司交纳住房款10000元，于2004年5月14日向金通公司交纳住房款16000元。上述房款交纳后，张芳合与金通公司未签订书面商品房买卖合同，未再向金通公司交纳过房款，涉案房屋由张芳合居住使用至今。关于涉案房屋的单价，张芳合主张为1100元/平米，金通公司、发达实业公司均对此不予认可。关于涉案房屋的登记所有权人及房屋性质，三方当事人均未提供证据予以证实。2016年8月15日，发达实业公司向张芳合发出关于富士小区原职工居住楼房办理确权登记的通知，该通知主要内容载明为：“张芳合（原系金通公司职工）：我公司已于2009年底通知在富士小区居住的金通公司职工办理有关楼房产权登记事宜，当时只有金通公司职工莫正禄和王平利按照要求及时办理了产权登记证书。现阶段，根据富士小区楼房周边市场价格，结合原公司职工居住实际，经公司研究重新确定楼房价位，现通知你：1.请于2016年8月30日前按照公司制定的现有价格到发达集团办理现居住有关楼房的缴款事宜；2.缴款手续办理完毕并签订相关协议后，根据新政策相关要求，是否办理权属登记手续及具体时间另行确定；逾期未办理缴款和相关产权自行确认手续，我公司将收回此楼房并限期于2016年9月10日前清理回收。请你接到该通知、电话或其他任何方式的通知，请按照规定时间及时到发达集团办理相关业务，逾期后果自负。”案件审理过程中，张芳合明确其第一项诉讼请求中要求继续履行的房屋买卖的协议指的是以申请住房押金协议为基础的买卖涉案房屋的房屋买卖合同关系，要求为张芳合到不动产机构办理不动产权证书指的是要求金通公司、发达实业公司为张芳合办理不动产权证书，张芳合提供相应的书面材料。一审法院认为：张芳合与金通公司之间虽签订申请住房押金协议，由张芳合向金通公司交纳住房押金和部分住房款，并由金通公司将涉案房屋交付张芳合居住使用，但双方之间对于涉案房屋并未签订书面房屋买卖合同，且通过庭审及相关证据看出，张芳合与金通公司对于涉案房屋的价款、产权登记、违约责任等主要内容均未达成一致意见，且金通公司对双方之间房屋买卖合同关系不予认可，故张芳合要求金通公司继续履行关于涉案房屋的房屋买卖的协议，无事实和法律依据，一审法院不予支持。发达实业公司虽向张芳合发出关于富士小区原职工居住楼房办理确权登记的通知，但其并未提供证据证实其为涉案房屋的实际所有权人，亦与张芳合之间未签订任何房屋买卖协议，故张芳合要求发达实业公司继续履行关于涉案房屋的房屋买卖的协议，亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。因张芳合与金通公司、发达实业公司之间的房屋买卖协议尚未达成一致，且金通公司、发达实业公司并非不动产权属登记机关，即使双方之间存在房屋买卖关系，金通公司、发达实业公司对于办理不动产权证书的义务为协助义务，而非由金通公司、发达实业公司为张芳合办理不动产权证书，故对于张芳合要求金通公司、发达实业公司为其到不动产机构办理不动产权证书的主张，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条、第四十四条之规定，判决：一、驳回张芳合要求判令金通公司、发达实业公司继续履行与其达成的关于日照市东港区山东路富士小区A2号楼2单元502室房屋买卖的协议的诉讼请求；二、驳回张芳合要求金通公司、发达实业公司为其到不动产机构办理不动产权证书的诉讼请求。案件受理费100元，由张芳合负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：金通公司在一审中提交职工福利住房协议书一份，系金通公司与王平利、林桂娟签订，从协议约定内容看，该批住房是在符合条件且经投票选出的职工中进行分配的福利住房、参与分房的职工需在公司服务期满10年、协议期内房屋不得自由买卖、如因职工原因导致协议不能履行的公司有权收回福利住房等。张芳合等人对协议的真实性没有异议，称其因不能接受协议中约定的服务期满10年因而没有与金通公司签订该协议。本院认为，张芳合在金通公司就职期间，与金通公司签订申请住房押金协议，虽然张芳合已交纳住房押金及部分房款，并实际居住房屋至今，但双方并未签订书面房屋买卖合同，该事实清楚，本院予以认定。从查明事实来看，案涉房屋系金通公司建设，分配给本单位职工居住使用，参与分房的职工必须具备分房条件且经投票选出，房屋价格低于市场价格，带有一定福利性质，且该房屋不能自由买卖，并非对外公开发售的商品房。因此，本案实际系金通公司与职工因单位内部建房、分房引起的纠纷，依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”的规定，本案张芳合的起诉应予驳回。一审判决对本案进行实体处理属适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初6081号民事判决；二、驳回张芳合的起诉。一审案件受理费100元，二审预交案件受理费100元，均予退还张芳合。本裁定为终审裁定。审判长  卜雪雁审判员  王林林审判员  刘丽艳二〇一七年七月十四日书记员  叶 迪