安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖12民终1081号上诉人（原审被告）：安徽省阜南县风采置业有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路农业局楼下，统一社会信用代码913412256957081868（1-1）。法定代表人：张强，该公司经理。委托诉讼代理人：杜凤宇，安徽弘大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周洪勤，女，1983年4月19日出生，汉族，农民，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：刘丽萍，上海市汇盛律师事务所律师。上诉人安徽省阜南县风采置业有限责任公司（以下简称阜南风采公司）与被上诉人周洪勤商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2016）皖1225民初2628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日受理后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实与证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。阜南风采公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判其不承担逾期交房违约金和逾期办证违约金。事实和理由：购房合同对交房时间和办证期限有明确约定，周洪勤自合同约定的交房时间和办证期限届满时即知晓其权利受到侵害，诉讼时效应当自合同约定的交房时间和办证期限届满之日起计算。本案房屋实际交付日期为2014年2月8日，周洪勤2016年6月20日起诉请求逾期交房违约金和逾期办证违约金均已超过诉讼时效。周洪勤在一审中提交的刘丽萍与阜南风采公司员工的通话录音资料不能作为本案诉讼时效中断或延长的证据。周洪勤辩称：涉案房屋在双方约定的交房日期尚不具备法定和约定的交付条件，阜南风采公司2016年7月才取得房屋验收备案表，诉讼时效应从取得房屋验收备案表之日起计算。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周洪勤向一审法院起诉请求：1、判令阜南风采公司支付逾期交付房屋违约金（暂计算至2016年5月31日为183641.57元，实际应付违约金计算至实际交付止）；2、判令阜南风采公司立即提交房产权属办理资料以办理涉案房屋房产证并支付逾期办理房产证违约金6956.12元；3、判令阜南风采公司支付因超容积率建房给周洪勤造成的损失28872.77元。一审法院查明：2012年7月13日，周洪勤、阜南风采公司签订《商品房买卖合同》，约定：周洪勤购买阜南风采公司开发建设的位于阜南县淮河东路北侧中岗北路东侧的“风采世纪广场”3幢1501室住房一套，面积142.72平方米，总价款为695612元。合同第八条关于交付期限中约定：阜南风采公司应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付周洪勤使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期等特殊原因，出卖人可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过60日之后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十条关于规划设计变更的约定：买受人服从变更。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列情况处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后周洪勤向阜南风采公司交购房款285612元，余款410000元办理了银行按揭贷款。另查明：阜南风采公司于2011年11月8日取得阜南县风采世纪广场建设项目的《建设工程规划许可证》。于2012年5月4日取得涉案楼房《商品房预售许可证》。2013年12月20日，涉案房屋经建设单位安徽省阜南县风采置业有限责任公司、勘察设计单位阜阳市建筑勘察设计院、施工单位阜阳安厦建设（集团）有限公司、监理单位安徽良友工程咨询有限公司联合验收合格。2015年9月25日，因阜南风采公司违规建设问题，阜南县城乡规划局作出《关于要求对安徽省阜南县风采置业有限责任公司处罚的函》，认为阜南县风采世纪广场存在违反规划建设，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，要求阜南县城市管理行政执法局依据相关法律法规进行处罚。2016年1月14日，阜南县城市管理行政执法局对阜南风采公司作出《行政处罚决定书》：因安徽省阜南县风采置业有限责任公司未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为，决定对安徽省阜南县风采置业有限责任公司罚款1658846元。2016年2月24日，阜南风采公司与阜南县国土资源局针对风采世纪广场签订了一份《国有建设用地使用权出让补充合同》，双方约定：本合同项下宗地国有建设用地使用权建设容积率由高于2.8调整增加为不高于2.92；本合同项下宗地的国有建设用地超容积率需补缴出让价款3559250元。2016年3月22日，阜南风采公司取得阜南县城乡规划局颁发的“南建规[2016]03号”《建设工程规划核实合格证》。2016年7月5日，阜南风采公司取得阜南县住房和城乡建设局核发的《商品房竣工验收备案表》。2014年2月8日，阜南风采公司将房屋交付给周洪勤，周洪勤在房屋交接单上签名。2015年12月31日，受周洪勤委托，周洪勤的委托诉讼代理人刘丽萍给阜南风采公司工作人员打电话询问案涉房屋办理房产证的进展情况。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，周洪勤依合同约定向阜南风采公司支付了购房款，阜南风采公司应按约定在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付给周洪勤，但阜南风采公司未按约履行交付义务，构成违约。周洪勤要求阜南风采公司向房屋权属登记部门提交办理房产权属证书的全部资料，予以支持。根据有关法律法规规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。阜南风采公司已经于2016年7月5日取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》，故阜南风采公司的房屋已具备法定交付条件。周洪勤已于2014年2月8日接收了房屋，完成了涉案房屋的转移、占有，阜南风采公司的房屋交付行为已经完成，阜南风采公司在交付房屋时涉案房屋已经竣工验收具备使用条件，且在本案法庭辩论终结前能够提供完整的《竣工验收备案表》，已具备了全部交付条件。周洪勤在接收了房屋后又以阜南风采公司未如期交付为由主张交付以后的逾期交房违约金，不予支持。周洪勤要求阜南风采公司赔偿在接收房屋前从2013年12月31日至2014年2月7日期间的逾期交房违约金，阜南风采公司辩称已超过诉讼时效。原审法院认为，周洪勤从约定的房屋交房之日的次日起就知晓阜南风采公司未按约交付房屋，其权利已受到侵害，本案涉诉房屋虽然于2014年2月8日交付，但阜南风采公司直到2016年7月5日才取得工程竣工验收备案表，阜南风采公司交付房屋时尚不具备法定交付条件，逾期交房的违约行为一直处于持续状态，周洪勤的权利也一直处于受侵害状态，周洪勤行使逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从阜南风采公司违约行为终止之日即取得工程竣工验收备案表之日起计算，周洪勤在此之前提起诉讼主张逾期交房违约金并未超过诉讼时效，对其要求阜南风采公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。根据双方合同约定，阜南风采公司应向周洪勤支付逾期交房违约金8136.66元（695612元×39日×0.0003）。周洪勤请求阜南风采公司支付逾期办证的违约金，阜南风采公司辩称已超诉讼时效。原审法院认为，逾期办证违约金的请求权应当从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。本案诉讼时效应当从双方合同约定的办证期限届满之日计算，周洪勤的委托诉讼代理人于2015年12月31日向阜南风采公司工作人员就办理房产证情况进行询问，应当视为诉讼时效中断的情形，故周洪勤要求阜南风采公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，并未超过诉讼时效，阜南风采公司应按约定支付周洪勤逾期办证违约金6956.12元（695612×1%）。关于阜南风采公司超容积率建房是否给周洪勤造成损失问题。原审法院认为，阜南风采公司因违规建设问题，已被阜南县城市管理行政执法局依法处罚，阜南风采公司与阜南县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让补充合同》，已将涉案工程的容积率调整增加为不高于2.92，此后阜南县城乡规划局给阜南风采公司颁发了《建设工程规划核实合格证》，以上说明阜南风采公司所建工程项目已经取得合法审批手续，符合规划。且购房合同第十条中约定周洪勤服从变更，应视为周洪勤接受阜南风采公司建设工程规划上的变更，周洪勤并未举证证明阜南风采公司变更规划给其造成了损失，故对其要求阜南风采公司赔偿超容积率建房造成损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿周洪勤逾期交房违约金8136.66元；二、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿周洪勤逾期办证违约金6956.12元；三、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向房屋权属登记部门提交为周洪勤办理房产权属证书的全部资料；四、驳回周洪勤的其他诉讼请求。案件受理费4590元，减半收取计2295元，由周洪勤负担2205元，安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担90元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。归纳各方当事人陈述及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：周洪勤主张逾期交房违约金和逾期办证违约金是否超过诉讼时效。本院认为：法律规定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时行使权利，而不在于剥夺权利人的权利，更不在于纵容义务的不履行及规避民事责任的承担。虽然双方签订的商品房买卖合同约定的房屋交付截止日期为2013年12月30日，但阜南风采公司于2014年2月8日才将涉案房屋交付给周洪勤,在周洪勤提起本案诉讼后，直至2016年7月5日才取得涉案房屋工程竣工验收备案表，即阜南风采公司迟延交房的违约行为直到2016年7月5日才停止，此时方能确定迟延履行的终止时间，故一审法院以周洪勤行使逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从2016年7月5日开始计算为由，认定其起诉要求逾期交房违约金未超过诉讼时效，符合诉讼时效制度的立法精神。同时，双方购房合同虽约定房屋交付使用后60日内报送产权登记资料，但周洪勤的委托诉讼代理人于2015年12月31日向阜南风采公司工作人员就办理房产证情况进行询问，一审法院以存在诉讼时效中断的情形为由，认定周洪勤要求阜南风采公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效亦无不妥。阜南风采公司关于逾期交房违约金和逾期办证违约金均已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采信。一审判决认定事实和适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费177元，由安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨开多审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年七月五日书记员  宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。