湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0984民初627号原告：马四才，男，汉族，汉川市人，居民，住湖北省汉川市。原告：叶又又，女，汉川市人，居民，系原告马四才之妻，住址同上。两原告的委托诉讼代理人：赵丹，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北中合置业有限公司。住所地：本市仙女山街道办事处霍城新区**栋*单元*楼。法定代表人：张红星，总经理。委托诉讼代理人：向晓青，公司项目经理。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：江文力，湖北自强律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告马四才、叶又又与被告湖北中合置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人赵丹、被告的委托诉讼代理人江文力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令被告：1.协助原告办理诉争房屋的产权登记；2.支付逾期登记办证违约金。以已付房款354659元为本金，从2013年10月8日起按中国人民银行规定的逾期贷款利息计算至产权登记完毕之日；3.支付逾期交房违约金7731.5元；4.退还违规收取的产权登记费用21280元；5.为原告提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》；6.承担本案全部诉讼费用。事实和理由：两原告系夫妻关系。原告马四才于2011年7月21日与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告城市之星ⅩⅩ单元ⅩⅩ层ⅩⅩ号房一套，建筑面积135.53平方米，套内建筑面积114.15平方米，总价款为人民币354659元整；被告应当在2012年11月30日前将验收合格的商品房交付给原告，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；逾期交楼出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同未约定逾期办理房产证的违约责任。合同签订后原告采用分期付款方式支付了房款：2011年4月8日支付认购金30000元，2011年7月21日支付114659元，其余款项办理按揭手续。被告都只向原告开具了收据，没有开具发票。2013年7月8日，被告将房屋交付原告使用，逾期交付218天，并在当天收取了原告办理房产证的费用21280元、按揭费5000元。但时至今日仍然没有办理房产证，其行为严重违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十八条，被告应当自房屋交付使用之日起90日按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。被告认为，其收取原告的房产证费用及按揭费实际上用于抵押按揭手续费和后期产权登记开销、以及为按揭贷款提供一定的保证金。因原告未举证按揭贷款合同，且原告举证的偿还按揭贷款明细清单只能证明按揭贷款事实，不能证明银行已将全部按揭贷款支付给被告。事实上涉案银行与被告签订的《按揭贷款业务合作协议》就约定由被告为按揭贷款提供连带保证责任，且扣留10%的按揭贷款作为被告的保证金。被告对原告诉称的其他事实及证据均无异议，但辩称：其一，原告关于逾期办证和逾期交房违约金的诉请已经超过了诉讼时效。本案约定的交房时间是2012年11月30日，实际的交房时间是2013年7月8日，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，交房后90日内被告未办证登记的，应承担违约责任，故原告应在2015年7月8日和10月7日前分别主张逾期交房和逾期办证责任才可以得到法律保护，而原告是在2016年11月23日（诉状署名时间）起诉，且未提供时效中断的证据，已经超过2年的法定诉讼时效；其二，被告未能依合同约定交房并办证的原因在于涉案涉案项目的特殊性，完全是政府及相关部门办事拖延导致的，与被告无关；其三，原告关于提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》的诉求只有在政府完善全部手续的前提下才能进行，一旦条件具备，被告会积极履行该义务。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的问题，本院认为，其一，关于原告的房产证费用。在原告明确缴纳了5000元按揭费且没有证据证明原告应为按揭贷款提供一定保证金的情况下，被告收取的房产证费即是涉案房产的产权登记费用。在被告早已逾期未履行产权登记的合同义务时，原告请求返还该费用的主张应予支持。其二，关于能否以全额房款为计算基数的问题。虽然原告在本案中未充分举证被告已收到除银行扣留10%作为保证金之外的按揭贷款证据，但考虑按揭贷款业务的实际运作状况、原告提供的按揭贷款偿还明细清单、原被告均举证的《按揭客户的协议书》、被告举证的《按揭贷款业务合作协议》，并综合权衡原被告双方在这一问题上的实际举证能力后，本院依法认定被告已收到了90%的按揭贷款。银行扣留10%系被告与银行的另行约定，不影响原告以全额房款为计算基数来主张相关权利。另查明，在2010年8月23日的涉案房地产项目招标文件附件《霍城塑料厂处建设工程招标说明》中，作为招标人的汉川市城市建设指挥部承诺，招标单位负责办理土地手续、项目用地规划许可证、建设工程规划许可证等手续并承担相应费用。但直到2017年2月8日，被告才取得涉案项目最后一宗土地的不动产权证【鄂（2017）汉川市不动产权第0001240号】，且被告至今未向不动产登记机关提交原告办证所需的完整资料。2017年2月6日，原告向本院提起诉讼并由其委托诉讼代理人赵丹在《当事人送达地址确认书》上签名。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原被告所签的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守履行。因被告的实际交房时间是2013年7月8日，虽然交房逾期，但原告直到2017年2月6日才提起本案诉讼，且未提供时效中断的证据，故被告关于原告起诉已经超过2年法定诉讼时效的抗辩主张成立，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。被告关于其未能履行涉案房产相关办证义务的原因在于政府相关部门没有兑现承诺，没有及时办理土地使用权证等手续，而非被告原因，其不应承担逾期办证责任的辩解，本院认为，国有土地使用证等“五证”是房地产开发商在销售或预售商品房时应该具备的法定要件，但被告作为开发商至今仍因土地使用权证等原因未向办证机构提交原告办证所需的资料，故本案的逾期办证责任应由被告承担。相关单位没有履行承诺及时为被告办理土地使用权证不能成为被告免责的理由，被告可就该失信行为另外寻求救济途径。因本案中的逾期办证违约金属于一种继续性债权，故对原告起诉之日前两年起，即从2015年2月6日起的违约金诉请依法应予保护。原告超出部分的请求以及被告关于该部分起诉超过诉讼时效的主张，本院均不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，本院酌情确定以中国人民银行规定的同期同类贷款利率作为逾期办证违约金的计算标准。因协助原告办理房屋产权登记（包含原告诉请被告提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》）是被告的合同义务，本院对原告的该诉请依法予以支持。考虑涉案房屋产权登记的实际情况并结合被告的相关陈述，本院确定被告应于本判决生效之日起60天内履行协助义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款规定，判决如下：被告湖北中合置业有限公司于本判决生效之日起60天内，协助原告马四才、叶又又办理涉案房屋产权登记；被告湖北中合置业有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告马四才、叶又又支付逾期办证的违约金（计算方法:以总房款354659元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准，从2015年2月6日起计算至湖北中合置业有限公司将办理权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止）；被告湖北中合置业有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告马四才、叶又又退还房屋产权登记费21280元。驳回原告马四才、叶又又的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费减半收取1300元，由被告湖北中合置业有限公司负担1250元，原告马四才、叶又又负担50元。如不服从本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交相应的案件受理费，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的按自动撤回上诉处理。审判员  肖乐新二〇一七年七月十日书记员  李会平附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。