上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初2189号原告：ＸＸ仕，男，1984年3月28日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：江飞，上海申同律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴胜男，上海申同律师事务所律师。被告：冯炜，男，1967年11月27日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：窦少武，万商天勤(上海)律师事务所律师。原告ＸＸ仕与被告冯炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ仕及其委托诉讼代理人江飞、吴胜男、被告冯炜到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告ＸＸ仕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年11月20日签订的房地产买卖居间协议；2.判令被告立即向原告返还定金9万元。事实与理由：2016年11月20日，被告(出售方)、原告(买受方)及案外人上海嘉松房产经纪事务所(居间方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告将其与案外人张某共有的本区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给原告，转让价款450万元。合同签订后，原告支付了定金9万元，但2016年11月29日上海市出台了新的限购政策，要求原告的首付款比例须增加至70%，原告因此无力购房。原告多次催促，被告均拒不退还定金。原告认为，被告仅为房屋的权利人之一，对房屋没有完整的处置权；因为限购政策的原因，原告确实无力购房，协议事实上已经不可能继续履行，原告依法有权解除合同。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告冯炜辩称：同意解除双方的房屋买卖关系，但不同意返还定金。1.被告与案外人张某是夫妻关系，张某对买卖事宜知晓并同意，被告有权代表张某处置房屋。2.限购政策不属于不可抗力，是可以预见的；原告贷款不成也可能是因为原告的资信问题；新政策实质上限制了贷款数额，而居间协议约定若原告贷款数额不足，则需过户当日现金补足，所以原告应按约现金补足。本案中，原告没有合同解除权，被告理应没收定金。经审理查明：2014年5月28日，原告(借款人、抵押人)与案外人上海农商银行青浦支行(贷款人)、毛雨彤(抵押人)签订《个人房屋抵押借款合同》一份，约定借款金额为81万元，借款期限自2014年6月10日起至2044年6月10日止。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告(甲方)、案外人上海农商银行青浦支行(乙方)、上海市住房置业担保有限公司(丙方)签订《住房公积金个人购房担保借款合同》一份，约定甲方借款金额为30万元，借款期限自2014年6月10日起至2029年6月10日止。2014年9月29日，《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》规定，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%。2014年11月13日，《关于调整本市普通住房标准的通知》规定，自2014年11月20日起外环线以外的不低于230万元/套的住房属于非普通住房。2016年11月20日，被告(出售方)、原告(买受方)及案外人上海嘉松房产经纪事务所(居间方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告将本区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出售给原告，转让价格为450万元，双方应于签订本协议后90日内共赴居间方处签订《上海市房地产买卖合同》；首期房价款200万元(含定金15万元)，原告应于签订买卖合同示范文本当日支付；第二期房价款250万元，原告应于签订示范文本后向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，由贷款银行依照贷款协议所约定的方式直接支付给被告，若贷款金额不足，则应于办理交易过户手续当日以现金方式补足；双方应按示范文本的时间规定共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押登记手续；双方应于被告收全款3日内对房屋进行验看、清点、确认无误后交付。合同第4.6条手写条款约定，办理产权过户当日交房，违约方支付中介费。合同第12条约定，定金于2016年11月20日支付9万元，剩余6万元于2016年11月27日支付。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告向被告支付了定金9万元，被告出具了相应收据。2016年11月28日，《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》规定，在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。另查明，2010年6月8日，涉案房屋登记于被告及案外人张某名下。审理中，原告为证明其主张提交了如下证据材料：1.原告与中介工作人员的微信记录，拟证明2016年11月26日因为被告的原因而没有支付剩余6万元定金。被告对证据表示不清楚，并认为原告于2016年11月27日也来到了涉案房屋，但并没有支付定金。2.原告妻子与被告的电话录音，拟证明原告善意履行合同，并非故意违约。被告对证据的真实性没有异议，但认为合同网签不需要双方前往，只需中介工作人员办理。3.个人信用报告，拟证明原告信用良好，不能贷款并非原告的信用问题。被告对证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。以上事实，由个人房屋抵押借款合同、住房公积金个人购房担保借款合同、关于进一步做好住房金融服务工作的通知、关于调整本市普通住房标准的通知、房地产买卖居间协议、收据、关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知、上海市不动产登记簿以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的房地产买卖居间协议系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。本案中，原告诉请解除居间协议，被告予以同意，故本院对原告的相应诉请予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应返还原告相应定金，故对相应诉请本院亦予以支持。本案的争议焦点在于，居间协议解除的责任在于哪一方。根据双方2016年11月20日签订的居间协议，首付款为200万元，占总房价款450万元的44.44%。居间协议签订后，2016年11月28日本市出台了新的政策，规定在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的居民家庭申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。新的政策的出台导致首付款比例大幅提升，对于原告家庭而言，首付款的大幅增加导致原告自称无力购房的意见，尚属合理，而且该涉及首付款比例的新政策的出台原告在订约时无法预料，新政的执行客观上造成原告支付首付款困难，致使最终未能签订上海市房地产买卖合同亦并非原告的主观原因，该责任不可归于原告，原告并无过错。被告主张新政策可以预见、可能因为原告的资信问题而无法贷款，均缺乏依据，本院不予支持。被告主张虽然新政策限制了贷款数额，但只要贷款不足，原告就应现金补足，本院认为，根据居间协议，贷款不足即现金补足的前提条件是首付款比例为44.44%，现因新政策的出台首付款比例已经大幅提升至70%，贷款不足即现金补足的前提条件已经客观上不存在，且提升的部分原告已无力负担，故被告关于原告应现金补足的主张，缺乏依据，本院不予支持。被告主张原告提出解除系违约，故被告有权没收定金，本院认为，如前所述，居间协议的解除系事实无法履行而应予解除，不能归责于原告，故被告的主张缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ仕与被告冯炜于2016年11月20日签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告冯炜于本判决生效之日起十日内返还原告ＸＸ仕定金90,000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,130元，减半收取计1,065元，由被告冯炜负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一七年七月二十五日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。