广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初3943号原告：杨欢倩，女，香港居民，住香港，原告：杨欢美，女，香港居民，住香港，A）。原告：杨欢凤，女，香港居民，住香港九龙，原告：杨建威，男，香港居民，住香港九龙，四原告共同委托诉讼代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。被告：珠海北山力禾文化产业投资股份有限公司，住所地珠海市南屏镇。法定代表人：薛军。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋悦，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告杨欢倩、杨欢美、杨欢凤、杨建威诉被告珠海北山力禾文化产业投资股份有限公司（以下简称力禾公司）、珠海门萨文化传播有限公司（以下简称门萨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，四原告撤回对被告门萨公司的起诉，本院予以准许，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨欢凤及四原告的委托诉讼代理人戴小平以及被告力禾公司的委托诉讼代理人程娟、宋悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈秀英与被告力禾公司于2012年3月20日所签订的房屋租赁合同；2.判令被告力禾公司将所承租的珠海市南屏镇北山村北山正街五巷1号房屋恢复原状；3.判令被告力禾公司腾退其所承租的珠海市南屏镇北山村北山正街五巷1号房屋返还原告；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月20日，陈秀英(2014年8月l8日已故)与被告力禾公司签订《房屋租赁合同》，将登记在杨润池(1996年12月16日已故)名下，位于珠海市香××区南屏镇××北山××号自有住宅出租给被告使用，房屋面积约为250平方米，月租金为3500元，租赁期间为20l2年4月1日到2023年3月31日。现因陈秀英已故，原告在清理其母亲陈秀英遗留事务时发现，承租房屋的被告存在以下违约及违法行为：1、擅自将所承租的房屋间隔墙体全部拆除并自行装修，严重破坏了房屋本身的结构和居住功能；2、擅自将所承租的房屋用于商业经营，违法改变房屋自身功能；3、未经出租人同意擅自将房屋转租他人，严重违反了合同约定及法律规定。基于被告上述的严重违约行为，原告委托律师向被告发函要求处理，但被告回函认为其没有过错，拒不协商相关房屋及合同事宜。四原告均为杨润池及陈秀英的第一顺序继承人，享有对案涉房屋的法定继承权，依法有权继受房屋的所有权利。同时根据物权法第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。因此，对被告未经陈秀英及原告同意，擅自将房屋转租给被告门萨公司，并擅自将房屋的住宅功能转变为商业功能，且将原告砖混结构的房屋擅自拆改，导致一楼承重墙被拆除，严重威胁到房屋和他人人身财产安全的违反合同及法律规定的行为，原告遂诉至法院。四原告为其诉称向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.租赁合同；3.房屋所有权证；4.律师函及回函；5.证明；6.声明及附件；7.被告主体资格查询；8.现场照片；9.原家庭居住照片。被告力禾公司辩称，1、本案四原告不适格，四原告提起的证据无法证明与产权人陈秀英之间的父母子女关系，以及陈秀英去世后有无留有遗嘱或遗赠抚养协议等等，所以原告的权利来源没有证据证明。2、按照原告所起诉的设定原告享有合法继承权的前提下，根据买卖不破租赁原则，原告应继续履行原租赁合同没有权利要求变更合同的条款，根据最高院适用民法通则意见135条和合同法229条的规定，因继承发生房屋产权转移的，不影响租赁合同的效力，所以租赁合同中的所有条款对本案四原告均有约束力，而根据被告力禾公司与陈秀英签订租赁合同及履行的既有事实，涉案房屋位于北山村，是从2010年开始已经由北山村委和南屏镇政府列入北山中西文化创意产业基地的范围，是共同委托被告力禾公司对整个北山村进行改造，所延伸的产品有北山音乐节、名人雕塑园、陈列馆、博物馆、北山会馆、戏院、客栈、酒吧等等，整个过程是由各方共同参与并打造的，整个北山村所有纳入该范围的产权人对此都是知道并大力支持的，因为该政策对他们只有利没有弊，包括陈秀英也是知道并支持的。其次，原来所有北山村的住宅都是很破的，住民大部分迁移香港，住宅无人搭理，有的也是租赁给民工，现在经过被告力禾公司的修缮，将原来破的房子改造成现在的不仅翻新，且整个风格充满文艺气息，符合北山××村氛围的清新文艺风格，整个珠海市都是知道的。3、原告各项诉讼请求没有依据，原告在诉状中列举的认为被告三点违约的行为没有依据。1）关于改变房屋功能问题，被告从未改变房屋结构，被告也拍了很多照片，包括室内的和室外的，证明目前房屋变漂亮了，但是房屋的结构并未发生任何改变；2）关于将房屋用于商业经营改变动能问题，原告房屋位于北山××村范围内，是南屏镇政府和北山村委共同牵头打造的，根据区域的不同设置了不同的功能，原被告间的租赁合同并未限制被告使用案涉房屋的方式，所以被告在合法范围内均可以使用原告的房屋；3）关于被告力禾公司将房屋转租给被告门萨公司的问题，原来的租赁合同并未限制被告力禾公司转租，且根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同的解释第16条，转租在6个月内出租人未提出异议的，视为同意，根据这个也是原告没有权利对被告转租的行为提出任何异议，且目前现状是被告门萨公司已经不再租赁商铺并退场，是被告力禾公司将场地改造为非洲文化博物馆陈列非洲特有的非洲民族特色的东西，配合整个北山文化氛围，并不盈利，附带经营小客栈，但以陈列馆为主。所以原告的起诉没有依据，具体到诉讼请求来说，关于第一项诉讼请求，原告要求解除合同没有约定或法定的理由，在被告没有违约情况下，被告有权要求原告继续履行合同；关于第二项诉讼请求恢复原状，按原告提供的所有权证上的结构图，被告完全没有改变房屋的结构，按照原告交付给被告时，房屋已经与产权证的结构不一致，因为原告自己有加建，产权证上的面积是168平方米，但是租赁合同上的面积是250平方米，北山村民家家都有加建改造，原告不能证明其交付房屋给原告时房屋的原状如何，而被告力禾公司提供了房屋的现状的照片，不仅是物的改变，市场价值也超出原价值多倍，如果原告要求恢复原状，那被告要恢复的原状是当时破败的危旧房的状态。现在由被告力禾公司使用经营涉案房屋。被告力禾公司为其辩称向本院提交如下证据：1.委托书；2.2016珠海市文化产业发展联席会议纪要；3.北山中西文化创意产业基地宣传资料；4.案涉房产现状照片；5.广发银行客户回单（2015年5月至2017年6月支付租金凭证）。本院经审理认定事实如下：2012年3月20日，以陈秀英为甲方、被告力禾公司为乙方签订一份《房屋租赁合同》（合同编号：[2012]0301），约定甲方同意将其拥有所有权××于××内××（北山××）房屋，面积约250平方米租赁给乙方使用，房屋每月租金定为人民币3500元；甲方保证乙方能够正常使用该房屋，如发生任何影响乙方正常使用该房屋的因素，甲方应及时排除和解决；合同租赁期为11年，从2012年4月1日起至2023年3月31日收回；房屋租金前五年保持不变，第6年起租金每三年为一届调整递增5%；合同期满后，如甲方继续出租此房屋，甲方应知照乙方，乙方在同等条件下享有优先权。第三条租赁期间房屋修缮约定，乙方进场装修期间，必须按照国家有关规定，注意防火、用电安全及房屋楼宇框架结构；装修有关一切费用由乙方负责；乙方在租赁期间，房屋的一切修缮费用由乙方自行负责，但房屋因自然不可抗力的原因导致损坏的，乙方不须承担责任。第四条违约责任约定：1.在签订本合同时，乙方必须交纳履约金人民币7000元，合同期满，甲方无息退还履约金（本履约金无存款利息）。2.在本合同履行期间，双方不得无故解除合同，如甲方提前终止合同（因旧村改造或政府拆迁等不可抗力除外）属甲方违约，甲方必须归还履约金人民币7000元，并赔偿乙方投入的设计、装修等费用以及因此产生的损失，该投入费用经公正的具有资格的评估机构出具的正式评估报告为准；如因甲方提前终止合同，则乙方投入费用已经计提的折旧应从甲方总赔付金额中扣减，乙方计提折旧方法按有效使用年限平均分摊计算，最长不超过合同期限。经甲方陈秀英签名、被告力禾公司代表薛军签名并加盖公章，上述合同已生效。2013年9月30日，陈秀英向被告力禾公司出具一份《委托书》，内容是：本人委托女儿杨欢凤代理南屏北山正街X巷X号出租房的一切事宜，由于银行账号升级问题，租金转账之账户改由杨欢凤名字，账户号为80×××74。被告力禾公司一直依约向原告杨欢凤账户支付租金。2014年，被告力禾公司为甲方（出租人）、门萨公司为乙方（承租人）签订一份《租赁合同》，约定被告力禾公司提供涉案房产租赁给门萨公司使用，门萨公司租用场地用途为咖啡、酒类；租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日；租金按每月人民币5885元/月，房屋租金的支付方式按每月缴付一次，2015年11月1日起租金在上年租金的基础上每年递增7%等等。被告力禾公司和门萨公司均在落款处签章。门萨公司租赁涉案房产后用于经营酒吧，一审辩论终结前，被告力禾公司和门萨公司已解除上述《租赁合同》，门萨公司已搬离涉案房产。四原告主张将涉案房产出租给被告力禾公司之前，该房产出租给其他人居住使用，住宅主体自建成后没有进行过维修或加建，与房地产权证所附图纸相同，只在门口空地上有加建，四原告举证未搬离涉案房产前的家庭照片予以佐证。被告力禾公司不认可原告的说法，主张出租给被告前涉案房产每层均有加建。被告力禾公司主张从2010年开始，涉案房产被列入北山中西文化创意产业基地的范围，北山村委会和南屏镇政府共同委托被告力禾公司对整体北山村进行改造，被告力禾公司提交2016年珠海市文化产业发展联席会议纪要和北山中西文化创意产业基地宣传资料予以佐证。被告力禾公司租赁涉案房产后进行整改加固，2014年转租给门萨公司经营，2016年门萨公司离场后，被告力禾公司将涉案房产改造成非洲创意园。2016年4月11日，原告杨欢凤委托广东友邦方达律师事务所向被告力禾公司发出一份律师函，称因陈秀英已故，杨欢凤在清理其母亲陈秀英房屋时发现，被告力禾公司存在以下违约及违法行为：1、擅自将所承租的房屋间隔墙体全部拆除并自行装修，严重破坏了房屋本身的结构和居住功能；2、擅自将所承租的房屋用于商业经营，违法改变房屋自身功能；3、未经出租人同意擅自将房屋转租他人，严重违反了合同约定及法律规定。基于被告力禾公司上述严重违约行为，请被告力禾公司收到本函后三日内与杨欢凤协商违约解除合同事宜等等。2016年4月23日，被告力禾公司向杨欢凤作出《关于的回函》，回复称陈秀英（已故）与被告于2012年3月20日签订的《房屋租赁合同》是合同双方当事人的真实意思，合同中约定的各项条款均合法有效。自2012年3月20日《房屋租赁合同》签署并生效以来，合同的各项条款的履行都是平稳有序的，陈秀英本人及包括杨欢凤在内的几个子女对于我公司投入巨额资金对房屋修缮、装修、投入使用的情况从始至终是知道、同意、支持的态度，不仅从未表示反对，且按时收取租金……依法成立且生效的合同，非因法定事由、经法定程序不得单方面变更和解除，否则由此给另一方造成的损失应当全额赔偿等等。四原告主张涉案房产与隔壁贯通、加重天台承重，还将一楼的三面主墙拆除，里面一面主墙也被拆除，有两面墙体已有裂缝，作为经营模式操作人员增加，加重涉案房产负担。被告不认可原告关于改变涉案房产结构的说法。庭审中，本院询问四原告是否申请对涉案房产的安全稳定性申请鉴定，四原告表示要申请鉴定，但四原告在本院指定期间内未提交书面鉴定申请，视为四原告不申请鉴定。另查明，涉案房产登记所有权人为杨润池（身份证号码为香港A758021），于1988年新建；为混合叁层建筑结构，基底面积95.31平方米、建筑面积为168.23平方米。房产证后附涉案房产平面图。2016年10月12日，珠海市香洲区南屏镇北山社区居民委员会向四原告开具一份《证明》，证明杨欢倩（女）于1967年11月3日在广东省××香××区××北山村出生；杨欢美（女）于1969年11月2日在广东省××香××区××北山村出生；杨欢凤（女）于1971年12月23日在广东省××香××区××北山村出生；杨建威（男）于1975年9月1日广东省××香××区××北山村出生；杨欢倩、杨欢美、杨欢凤、杨建威的父亲是杨润池，杨欢倩、杨欢美、杨欢凤、杨建威的母亲是陈秀英。珠海市公安局南屏派出所于2016年10月17日证明上述情况属实。2017年4月7日，杨欢美在香港柯伍陈律师事务所办理《声明》称，杨润池[香港身份证号码：AXXXXXX（8）]与陈秀英[香港身份证号码：HXXXXXXX（0）]为本人杨欢美的父亲及母亲。杨润池于1996年12月16日在香港因病死亡，母亲陈秀英于2014年8月18日在香港因病死亡。杨润池与陈秀英于1966年在中国以中国传统习俗形式结婚，没有结婚证。杨润池与陈秀英生前只有此一段婚姻，杨润池与陈秀英互为唯一配偶，杨润池与陈秀英婚后共生育3名女儿及1名儿子，分别为杨欢倩[女，1967年11月3日在中国出生，香港身份证号码：RXXXXXX（1）]；杨欢美[女，1969年11月2日在中国出生，香港身份证号码：RXXXXXXX（A）];杨欢凤[女，1971年12月23日在中国出生，香港身份证号码：RXXXXXX（7）]及杨建威[男，1975年9月1日在中国出生，香港身份证号码：P7XXXXXX（6）]。除上述4名儿女外，杨润池与陈秀英并无其他儿女（包括亲生子女、非婚生子女、有扶养关系的继子女及收养子女）。上述4名子女均在中国出生，故没有出生证明。该《声明》附声明人之香港身份证复印本、杨润池之死亡证复印本、陈秀英死亡证复印本、杨欢倩之出生公证书复印本、杨欢美之出生公证复印本、杨欢凤之出生公证书复印本、杨建威之出生公证复印本、杨润池之登记事项证明书复印本、陈秀英之登记事项证明书复印本、杨润池之无婚姻记录证明书复印本、陈秀英之无婚姻记录证明书复印本。本院认为，涉案房产的登记权属人为杨润池，产权来源于1988年新建，陈秀英与杨润池于1966年结婚，涉案房产建成后是夫妻共同财产。杨润池于1996年12月16日死亡，陈秀英作为涉案房产的共有权人和实际管理人，于2012年3月20日与被告签订的《房屋租赁合同》，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。陈秀英于2014年8月18日死亡，四原告作为杨润池和陈秀英的法定继承人，承继上述《房屋租赁合同》中陈秀英享有的合同权利和义务。四原告以被告擅自将涉案房产转租给门萨公司、擅自将房产住宅功能转变为商业功能以及擅自拆改涉案房产为由请求解除陈秀英与被告于2012年3月20日签订的《房屋租赁合同》。本院认为，四原告请求解除上述租赁合同的理由不成立。其一，关于是否擅自转租问题。被告于2014年11月1日将涉案房产转租给门萨公司，于四原告起诉前已将涉案房产收回管理。陈秀英和被告在租赁合同中未对房产转租事宜作出约定，四原告在涉案房产转租期间未对被告转租行为提出异议，现涉案房产已收归被告占有使用，四原告以被告擅自转租涉案房产为由请求解除合同，理据不足，本院不予支持。其二，关于改变涉案房产功能问题。陈秀英和被告在租赁合同中未对涉案房产用途作出明确约定，四原告举证不足以证明被告对涉案房产的用途违反法律规定或造成涉案房产安全隐患，四原告以被告改变涉案房产用途为由请求解除合同，于法无据，本院不予支持。其三，关于是否擅自拆改涉案房产问题。《房屋租赁合同》第三条约定显示，被告向陈秀英租赁涉案房产时，陈秀英清楚地知道被告承租涉案房产后将对涉案房产进行装修。双方约定被告装修涉案房产“必须按照国家有关规定，注意防火、用电安全及房屋楼宇框架结构”，双方未约定被告装修涉案房产的方案需经陈秀英同意，四原告主张被告擅自拆改涉案房产不能成立。关于原告主张被告装修涉案房产破坏房屋结构、威胁人身财产安全的说法，经询问，四原告未在本院指定时间内申请鉴定，四原告举证不足以证明被告对涉案房产的装修违反法律规定、已造成房屋损坏或威胁人身财产安全。四原告以被告擅自拆改涉案房产为由请求解除合同，于法无据，本院不予支持。基于上述认定，四原告请求解除与被告于2012年3月20日签订的《房屋租赁合同》，理据不足，本院不予支持。因《房屋租赁合同》仍继续履行，原告请求被告将承租的涉案房产恢复原状及腾退涉案房产，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨欢倩、杨欢美、杨欢凤、杨建威的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币6479元，由原告杨欢倩、杨欢美、杨欢凤、杨建威负担。如不服本判决，四原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 敏二〇一七年七月三十一日书记员 罗加靖陈少如