淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0813民初918号 原告：洪泽盛浦房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区高良涧街道东风路人民医院对面。 法定代表人：张才良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄健，江苏法德永衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐士友，江苏泗洲律师事务所律师。 被告：淮安洪大商贸有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区高良涧街道幸福广场****。 法定代表人：李志军，该公司经理。 被告：李志军，男，1968年7月9日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 被告：滕开建，女，1971年3月12日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 三被告共同委托诉讼代理人：张亚，江苏张亚律师事务所律师。 原告洪泽盛浦房地产开发有限公司（以下简称盛浦公司）诉被告淮安洪大商贸有限公司（以下简称洪大公司）、李志军、滕开建房屋租赁合同纠纷（变更后）一案，本院于2017年4月10日立案后,依法适用普通程序，于2017年6月8日、28日公开开庭进行了审理。原告盛浦公司的法定代表人张才良及其委托诉讼代理人黄健、徐士友、被告李志军、滕开建及三被告共同委托诉讼代理人张亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛浦公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告洪大公司向原告支付自2017年4月1日起至被告洪大公司实际交还租赁房屋之日止的租金（以半年租金170万元计），被告李志军、滕开建承担连带责任，并且以被告李志军、滕开建购买的幸福广场B1-105至112、B1-118以及两人其他个人资产承担担保责任；2.判令被告洪大公司向原告支付违约金300万元，被告李志军、滕开建承担连带责任；3.被告方承担相关诉讼费用。事实和理由：2016年5月18日，原、被告订立租赁合同，约定：盛浦公司将幸福广场A座一至三层出租给原告用于商业经营，租期10年，年租金340万元，以二楼试营业之日为租金起算日；租金半年一付，先付后租；洪大公司在合同生效后支付第一期租金170万元，试营业满6个月前支付第二期租金；商场之前已领取了消防合格证，如承租方局部改变经营需要，由承租方另行报批消防部门验收批准，在合同执行过程中，违反约定或国家法律造成解除、终止合同，违约方须向对方支付300万元的违约金及赔偿损失。2016年7月8日，原告会同江苏欢乐买商贸股份有限公司（以下简称欢乐买公司）按照经营现状向被告交付了房屋，被告也支付了租金170万元。2016年10月1日，被告李志军、滕开建成立的洪大公司商场开始在出租房内正式营业，目前房屋仍由被告使用，故被告应当支付自2017年4月1日起6个月租金170万元，且应对违约解除合同的行为承担违约责任。 被告洪大公司辩称，1.租赁合同中约定的租金起算日“以二楼试营业之日”，由于未经消防验收的试营业行为，违反消防法的强制性规定，该约定应为无效，现因洪大百货未通过消防验收，不能营业，故原告要求支付租金的请求无事实和法律依据；2.盛浦公司存在不履行口头约定的对增建、改建的消防设施施工义务，导致洪大百货未通过消防验收，洪大公司签订合同的目的不能实现；3.盛浦公司主张的违约金过高，要求调整。 经审理查明：2016年5月18日，盛浦公司（甲方）与李志军、滕开建（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于淮安市洪泽区出租给乙方用于商业经营；年租金340万元，以二楼试营业之日为租金起算日，租期为十年；停车场为商场门前（北面）广场（一至五层有权免费使用）。合同第一条中载明“商场内消防（欢乐买经营一至五层）已办理领取了消防合格证，如承租方局部改变经营需要，由承租方另行报批消防部门验收批准”；第四条中载明房屋租金半年一付，乙方在签订合同生效后支付甲方第一期租金170万元，试营业满六个月前支付第二期租金，租赁期内的租金以此类推；第五条中载明甲方提供土建消防验收证书；第八条中载明乙方不能及时交纳房屋租金和其他费用，用李志军、滕开建购买的B1商场一层房屋（B1-105至112、B1-118）和两人个人资产作为担保和承担连带责任；第十五条中载明“以上违约方须向对方支付叁佰万元的违约金及赔偿对方受到的具体损失”；第二十条中载明乙方独资或与其他公司合资注册新公司成立后，本合同所有执行义务和法律责任转移给新公司，乙方承担连带责任。 2016年6月1日，洪大公司成立，法定代表人为李志军；洪大公司对盛浦公司2016年5月18日与李志军、滕开建签订《租赁合同》予以确认。 2016年7月8日，洪大公司、盛浦公司与欢乐买公司（原承租人）对租赁房屋进行交接时，李志军确认“所有资料已拿走”。 2016年8月10日，洪大公司与案外人订立《消防设施维修协议》，由案外人对涉案房屋（原欢乐买超市1-5层）消防自动报警系统等现有消防设施设备进行全面维修，但由盛浦公司支付了相应维修费用。 2016年9月8日，淮安市平安消防检测有限公司出具《建筑消防设施年度检测报告》，对涉案房屋消防设施进行检测后确认合格。 2016年11月21日，淮安市公安消防支队（以下简称消防支队）出具《建设工程消防设计审核意见书》，对洪大公司申报（10月26日）的涉案房屋一至三层内装修工程消防设计审核合格；要求按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工，未按审核批准的消防设计施工所造成的损失和后果，由洪大公司自行承担；工程竣工后，应申报消防验收，验收合格后方可投入使用。经本院调查确认，消防设计审核之前，消防支队需派员到建设工程现场核查图纸反映内容的真实性。 2016年12月20日，洪大公司发函盛浦公司时陈述自10月1日开始营业。 2017年1月4日，消防支队出具《建设工程消防验收申请不予受理凭证》，对洪大公司申请的涉案房屋一至三层内装修因申请材料不齐全或者不符合法定形式，需补正“1.建设工程消防验收申报表；2.工程竣工验收报告；3.有关消防设施的工程竣工图纸；4.消防产品质量合格证明文件；5.具有防火性能要求的建筑构件、装修材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证；6.消防设施检测合格证明文件；7.施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件复印件；8.原土建建设工程消防验收意见书”。经本院调查确认，上述材料中除了“原土建建设工程消防验收意见书”应由盛浦公司提供（不能提供原件核对的，可以从消防或城建档案中调取），其他材料均应由洪大公司提供。 2017年3月4日，洪大公司要求盛浦公司在空白的《工程竣工验收报告》、《竣工验收情况》加盖印章并提供施工单位合法身份证明和资质等级证明等文件；3月10日，盛浦公司回函称，洪大公司的上述要求没有约定或法定依据故拒绝履行。 另查明：涉案房屋所在楼宇建设工程消防验收合格，并已由盛浦公司取得房屋产权。洪大公司已经支付盛浦公司第一期租金170万元。 李志军、滕开建用于担保本合同履行的B1商场一层房屋（B1-105至112、B1-118）未办理抵押登记，其他个人资产未明确。 洪大公司未能举证证明曾口头约定由盛浦公司对增建、改建的消防设施按照设计要求施工；盛浦公司未能举证证明洪大公司违约给其造成的实际经济损失。 原、被告双方于2017年6月28日一致同意解除合同；盛浦公司同时要求洪大公司返还出租房屋并计算解除后的房屋占有使用费；洪大公司同意返还出租房屋。 上述事实，由原、被告的当庭陈述、《租赁合同》、《建设工程消防验收意见书》、房产证、《消防设施维修协议》、《建筑消防设施年度检测报告》、《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收申请不予受理凭证》、《解除合同通知书》、回函、《欢乐买商场交接记录》等证据予以证实，本院予以确认。 本案争议焦点为：1.洪大公司支付租金是否附有条件，如附有条件，该条件是否成就？2.盛浦公司就租金对李志军、滕开建担保财产是否具有优先受偿权？3.洪大公司是否构成违约，如构成违约盛浦公司因此遭受的实际损失数额是多少，违约金的数额是否应予调整？ 本院认为，依法成立生效的合同对当事人具有法律约束力。本案中，盛浦公司向洪大公司交付了符合法定条件的出租房屋，并出资对原有消防设施设备进行了维修，履行了出租人义务。 针对争议焦点一，租赁合同中约定以二楼试营业之日为租金起算日；洪大公司在2016年12月20日给盛浦公司发函时自认10月1日开始营业，即便该营业在之前未经消防验收属于违法行为，根据本案查明的事实，不可归责于盛浦公司，其支付租金条件（视为）成就，应当支付租金。 针对争议焦点二，李志军、滕开建用于担保本合同履行的B1商场一层房屋（B1-105至112、B1-118）因未办理抵押登记，其他用于担保的个人资产也没有明确，因此抵押权等担保物权尚未依法设立，盛浦公司就租金对李志军、滕开建担保财产不具有优先受偿权；但根据合同约定，李志军、滕开建对洪大公司租金（占有使用费）给付义务承担连带责任。 针对争议焦点三，合同第四条约定房屋租金半年一付，合同生效后支付第一期租金170万元，试营业满六个月前支付第二期租金，租赁期内的租金以此类推；洪大公司已经支付第一期租金170万元，但未按照约定在2017年4月1日之前向盛浦公司交纳第二期租金构成违约，应当承担违约责任，但盛浦公司未能举证证明洪大公司的违约给其造成的实际经济损失，而违约金以补偿性为主兼具惩罚性，因此，其主张的300万元违约金数额过高，应予调整，结合第二期租金应付时间以及原、被告协商一致解除合同时间，本院酌定以三个月租金数额按月利率2%计算三个月的利息5.1万元（170/2*2%*3）作为调整后的违约金数额。 综上，盛浦公司要求洪大公司支付租金、承担违约金，符合法律规定，本院予以支持，但违约金数额应予酌情调整。基于原、被告双方一致同意解除合同，盛浦公司要求洪大公司返还出租房屋并计算合同解除后的房屋占有使用费，符合法律规定，本院亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告淮安洪大商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告洪泽盛浦房地产开发有限公司返还江苏省淮安市洪泽区； 二、被告淮安洪大商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告洪泽盛浦房地产开发有限公司房屋租金、占有使用费（自2017年4月1日起以半年170万元计算至实际返还出租房屋之日止），被告李志军、滕开建承担连带清偿责任； 三、被告淮安洪大商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告洪泽盛浦房地产开发有限公司违约金5.1万元，被告李志军、滕开建承担连带清偿责任； 四、驳回原告洪泽盛浦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44400元，由原告洪泽盛浦房地产开发有限公司负担22800元，由被告淮安洪大商贸有限公司负担21600元，尚未交纳的，于本判决发生法律效力之日起十日内向法院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行；账号：62×××09；收款行地址：中国银行股份有限公司淮安城中支行）。 审 判 长  何素军 人民陪审员  王学浩 人民陪审员  张必香 二〇一七年七月二十七日 书 记 员  魏 僖 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。