山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0282民初14205号原告：姜修岐，男，1962年6月18日出生，汉族，住即墨市。委托诉讼代理人：陈波，山东一诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张道锐，山东一诺律师事务所律师。被告：尹军，男，1970年6月22日出生，汉族，住即墨市。委托诉讼代理人：韩民，山东元衡律师事务所律师。原告姜修岐与被告尹军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜修岐与其委托诉讼代理人陈波、张道锐，被告尹军与其委托诉讼代理人韩民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜修岐向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋损失35005.01元；2、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2011年1月16日，原被告签订房屋租赁合同，原告将位于即墨市烟青路西侧门头一处租赁给被告使用，后被告用于开办了银通大酒店。但被告在酒店经营过程中，却未能进行正当合理使用，因其在海鲜养殖区未进行防水处理，导致海水浸泡渗入地面腐蚀了建筑中的钢筋等材料，造成钢筋锈蚀脱层，大梁承重能力减弱，房屋多出出现裂纹、墙皮脱落等现象，严重影响了房屋的使用寿命。因双方就赔偿事宜多次协商未果，为此依法具状起诉望判如所请。被告尹军辩称，原告与被告房屋租赁是事实，但是原告所说的房屋质量受伤并不是被告造成的，是被告承租房屋之前已经出现了，根据原告提交的照片显示受损的地方对应的楼上房间是宴会大厅，楼下也是大厅，均不是海鲜养殖区，所以涉案房屋损坏的位置不是被告造成的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告姜修岐提交下列证据：1、房屋租赁协议书，证明原告与被告签订租赁协议；2、照片四张，证明被告使用房屋出现质量问题；3、2015即民初字第2017号民事判决书，证明涉案房屋在2011年到2015年期间一直由被告租赁使用，同时证明涉案房屋权属属于原告；4、即墨城乡建设委员会批复文件，证明该涉案房屋是经过批准依法建设的；5、庙头村委出具的证明，证明涉案房屋产权属于原告所有；6、鉴定费单据，证明鉴定所花费的情况；7、个体登记信息查询结果，证明2004年开始被告一直在涉案房屋内开设酒店；8、证人证言3份，证明2004年开始被告一直在涉案房屋内开设酒店且被告在开设酒店期间第一次海鲜养殖池9轴负一层正上方，后又将该海鲜养殖池搬至1/B轴负一层正上方。被告尹军对原告姜修岐提交的证据的质证称，对证据1系复印件不质证；对证据2的照片不能显示是原告所说的涉案的对应部分，被告对照片的真实性以及关联性均不认可；对证据3真实性无异议，但是该判决书只能证明原告夫妻是出租人，并不能证明是所有权人；对证据4城乡建设委员会文件真实性无异议，但是不能证明涉案工程是合法工程更不能证明经合法验收，所以涉案建筑是违法建筑。对证据5村委证明真实性不确定，对证明内容也是无效的，因为村委没有权利出具证明证明房屋的权属不具有法定效力；对证据6真实性无异议；对证据7真实性无异议，但对证明内容有异议，核准日期是2012年12月21日，打印时间是2015年1月30日，不能证明被告自2004年开始就负责并经营该酒店的事实。只能证明2015年1月30日是该酒店负责人；对证据8应当由证人出庭作证，仅凭书面证言不能作为有效证据。从证人证言内容看对酒店的海鲜池对应的位置并不唯一也不确定，这也间接证明理工大学鉴定报告的鉴定结论是错误的。被告尹军提交下列证据：录像光盘两个，证明2012年和2014年被告使用涉案房屋期间对应损坏严重的顶梁的上面房间是宴会厅不是海鲜池。原告姜修岐对被告尹军提交的证据质证称，该光盘是刻录的，要求被告提交原始载体。在诉讼中，原告姜修岐申请对原告出租给被告的房屋受损害原因是否是被告使用不当造成的进行鉴定，若存在因果关系，做出修复。本院依法委托青岛理工大学建筑设计研究院进行鉴定。2015年10月10日，青岛理工大学建筑设计研究院作出了编号为QDLGSJYJD-1515的鉴定意见书，该鉴定意见书的鉴定意见为：经现场勘察，鉴定申请人提出的涉案工程负一层顶9轴交E-F轴以及1/B轴交1/2-1/4轴混凝土梁氯离子是同期浇筑混凝土氯离子含量的近20倍，且与上部布置海鲜展示水池对应，该部位楼板及混凝土梁存在渗漏痕迹对应，故涉案房屋鉴定申请人提出的问题与使用不当有关。应加固修缮处理。该鉴定意见书的处理建议为：1）将负一层9轴交E-F轴的9轴两侧顶板以及1/B轴两侧顶板采取有效安全支撑措施；2）在9/E、9/F、1/B交1/2以及1/B轴对应一侧混凝土柱，自基础顶至负一层顶加固采用“柱加固图”，该柱需要基础开挖以及楼板面层拆除和恢复；3）在负一层9轴交E-F轴的9轴两侧顶板以及1/B轴交1/2-1/4轴的1/B轴两侧顶板设置新混凝土梁，该梁浇筑采用顶板预制板内肋边缘凿直径不大于80mm的圆孔浇筑混凝土灌浆料，梁加固采用“梁加固图”；4）新浇混凝土强度达到后，方可拆除预支撑措施；5）对加固梁柱及相关部位按照现状恢复；6）对一层地面因施工产生的破坏，以及其它部位因加固产生的破坏，按原有现状恢复。原告姜修岐支付鉴定费20000元。经对青岛理工大学建筑设计研究院作出的编号为QDLGSJYJD-1515的鉴定意见书的质证，原告称，对鉴定意见书无异议，该意见书证明了被告在租赁期间因使用不当海水清洗地面造成房屋损害的事实；被告尹军对青岛理工大学建筑设计研究院作出的编号为QDLGSJYJD-1515的鉴定意见书质证称，从鉴定程序和鉴定主体看均不合法，1、从委托程序看法院委托书指定是25个工作日出具鉴定结论，但是出具结论的时间是在委托7个月之后，已经超出了委托书的有效期，也就是该鉴定结论的出具失去了法院委托的基础。2、在鉴定现场，原告无故谩骂被告代理人并阻止被告现场勘验，导致被告无法参与鉴定。本案的审判长也在现场，所以希望法院依法确认原告的行为性质。原告的行为也明显违反了治安管理处罚法的规定，根据鉴定规则规定，鉴定部门应该立即中止本次鉴定但鉴定机构不但没中止还草率的出具了鉴定结论，侵害了被告的合法权利也剥夺了被告参与鉴定的权利。3、本案到现在为止原告一直没立案也没有缴纳诉讼费，如果本案依法处理的话也与我国民诉法118条相违背。4、鉴定机构从营业执照显示没有鉴定资质，作出该结论的行为超出了经营范围。5、本案鉴定标的是违法建筑没有合法权属，原告也没有证据证明是所有权人且该鉴定结论是对非法建筑作出的结论，不能作为定案依据。6、在鉴定意见书首页背面第九条约定的无效情形明显存在，所以该鉴定意见书本身就是无效的且在鉴定结论的末页没有加盖鉴定资质的印章。从鉴定的实体看，意见书中出具的照片无法确认具体的位置和真实的现场状况，根据被告掌握的情况涉案建筑的负一层原告常年出租给他人从事金属加工，房屋的损害应当与实际使用人有直接关系。7、对处理建议，从建议笼统理解就是重新建设的建议，也间接说明了该建筑本身就是违法建筑未经合格验收，这也是房屋损坏的主要因素。其他意见提交书面代理词。被告尹军申请鉴定人员出庭接受质询，青岛理工大学建筑设计研究院的鉴定人员苑邵东出庭接受质询，被告尹军的提问：1、鉴定当天原告威胁称要打被告代理人，当天是否应该中止现场勘验。2、鉴定意见第五条鉴定的两架梁在楼上对应都是海鲜展示水池，实际在中间那架梁对应的是舞台，所以作出鉴定结论的依据是什么。3、根据被告提交的证据中间部位是舞台，所以能否应该出示现场勘查笔录。4、鉴定意见第5.1条倒数第二行的结论，是否是针对法院委托书委托鉴定的事项作出的结论。5、鉴定标的物是否是违章建筑、是否是合格工程你们是否是鉴定依据。6、氯离子超标为什么没在报告中出现鉴定依据。7、氯离子超标是否是海水问题。8、鉴定当天鉴定人员吴锡忠没有到过现场。9、鉴定意见5.2修复建议是否是唯一的。10、委托日期是2015年3月份，但是出具结论是在10月份，为什么相隔半年之久。11、鉴定意见书第一页是设计单位是即墨市设计研究院依据是什么。12、大梁的开裂是否只与氯离子有关。13、大梁开裂与地基局部下沉有无关系。14、浇筑梁水泥型号是否符合施工要求15、进行鉴定的两架梁，处理建议是否是相同的。鉴定人员苑邵东分别予以回答：1、我们同法院一起进行现场勘查，其他情况我们无权干预，我们只对鉴定报告负责，对方与你们产生矛盾，与我们无关。2、根据现场勘验实际情况，一侧是有水池，中间部位明显能看出来有使用痕迹，中间部分没有海鲜池。据申请人讲那个位置就是摆放海鲜的展示台，海鲜池部位及鉴定申请人所指有痕迹的部位均对应梁氯离子较同期混凝土高的现象。3、可以提供。4、造成现状（鉴定申请人提出的两个部位氯离子超标造成的状况不是短期造成的）具体是否是由被鉴定申请人造成的，应该由法院根据双方当事人提交的证据予以认定。5、与我们无关。6、不是超标问题，是鉴定申请人申请的出现钢筋保护层脱落、钢筋锈蚀部位，同其他部位没有出现该问题的一个氯离子含量的比较。7、不再鉴定范围之内。8、吴锡忠没去，我去的，符合行业规定。9、不是唯一的，我们的方案可以保证继续安全使用，可以有其他方式。10、已经答复过，不再重复答复。11、当时是鉴定申请人提供的图纸所标注的单位名称，我们这现在没有图纸。12、现在看是氯离子同期混凝土不同位置出现氯离子差距会造成现有的现状。13、鉴定申请人提出的存在问题的部位就是钢筋锈蚀、钢筋保护层脱落未发现不均匀沉降。14、不在我们鉴定范围之内。15、是。本院经审核，对青岛理工大学建筑设计研究院作出的编号为QDLGSJYJD-1515的鉴定意见书的证明力予以确认。原告姜修岐申请对质量问题的修复费用予以鉴定。本院依法委托青岛信永中和工程造价咨询事务所进行鉴定评估。青岛信永中和工程造价咨询事务所于2016年11月14日作出了第2014QDX1009-2016J-112号造价鉴定报告，鉴定结论为：根据现场勘察实地测量的工程量，以及修复方案的鉴定意见书进行修复费用造价鉴定，工程造价鉴定值为35005.01元。原告姜修岐支付工程审计费3000元。经对第2014QDX1009-2016J-112号造价鉴定报告的质证，原告姜修岐称，鉴定报告是法院依法委托的，被告的委托代理人现场勘验时参与了鉴定全过程，该报告真实的反映了原告房屋损失情况，对鉴定结论应该依法支持；被告尹军称，1、涉案案由错误，本案是租赁纠纷但是鉴定案由是房屋买卖纠纷。2、机构负责人名字是复印的，说明该鉴定报告没有经过正式签发。3、涉案工程是违章建筑但该鉴定报告是按照合法验收合格的工程进行鉴定，与事实不一致。鉴定报告涉及的工程量由其是地下部分鉴定机构没有经过勘验及实际测量，只是凭猜测出具的结论，出具的工程量不客观不真实。4、鉴定报告的鉴定期间超出委托书的指定期间也违反了司法鉴定通则第二十八条规定，所以该鉴定报告因为程序违法不能作为本案依据。5、第二页鉴定依据中缺少鉴定程序及确认工程量和工程取费的法律依据，不符合与鉴定相关的法律规定。根据鉴定程序规则的规定，鉴定机构受理委托后应该成立鉴定项目组，项目组由3人组成，但该鉴定报告只有两个鉴定人员，所以该鉴定报告程序不合法。申请鉴定人员出庭接受质询。被告尹军申请鉴定人员出庭接受质询，青岛信永中和工程造价咨询事务所的鉴定人员张海峰、孟宪勋出庭接受质询，被告尹军的提问：1、在工程取费表里面涉及的夜间施工费和冬雨季施工费项目出现这个费用的原因是什么。2、工程量是怎么确定的，地下部分是怎么测量的。3、工程造价是根据什么做的。4、上一个鉴定报告修复方案没有涉及具体工程量及鉴定材料数量，造价鉴定报告所需数量是怎么确定的。5、出报告时间过长是什么原因。鉴定人员分别予以回答：1、国家规定。2、现场测量，地下部分是根据最浅标准做的。3、工程造价是根据造价行业规定进行的。4、工程量是按照质量鉴定修复意见中的技术要求，根据国家相关规定计算工程量。5、先后进行两次现场勘查，第一次因无修复方案，第二次由法院组织2016年11月2日现场勘查，并取得质量修复报告，2016年11月14日出具造价报告，符合规定。本院经审核，对第2014QDX1009-2016J-112号造价鉴定报告的证明力予以采信。经对原、被告提交证据的质证，结合司法鉴定，以及本院的审查，本院对原告姜修岐提交证据1系复印件，被告尹军不予质证，本院不予确认。对原告提交的证据2至证据7的真实性予以确认。对证据8的证明力不予采信；对被告尹军提交的光盘的证明力不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月16日，原告姜修岐与被告尹军签订房屋租赁合同，被告尹军租赁房屋的用途为开酒店，2015年1月15日合同到期后被告搬走。即墨市城乡建设委员会2001年9月12日出具的文件载明：“庙头村姜修岐：你在庙头村沿青烟路建设的5-4#号工程，经研究同意按原批准的规划进行建设，即沿青烟路南北尺寸不得大于32M，超出部分视为违章建设，将按照《中华人民共和国城市规划法》第四十条、《山东省实施办法》第四十九条依法予以拆除。”庙头村民委员会2015年1月12日出具房权证明：“位于即墨市烟青路办事处庙头村199-1号楼，建筑面积2700平方米，房权系姜修岐所有。以上房屋不属于违法建筑，房权证正在办理中，不属住宅，该户在此开展经营活动不扰民。特此证明。”2015年1月30日即墨市工商行政管理局环秀工商所出具的个体登记信息查询结果显示，字号名称：即墨市银通大酒店；负责人：尹军；经营场所：即墨市环秀办事处青烟路199号；开业日期：2004年7月8日；核准日期：2012年12月21日。经鉴定，鉴定结论为姜修岐提出的涉案工程负一层顶9轴交E-F轴以及1/B轴交1/2-1/4轴混凝土梁氯离子是同期浇筑混凝土氯离子含量的近20倍，且与上部布置海鲜展示水池对应，该部位楼板及混凝土梁存在渗漏痕迹对应，故涉案房屋鉴定申请人提出的问题与使用不当有关。应加固修缮处理。修复费用的工程造价鉴定值为35005.01元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告姜修岐未能提交建设工程规划许可证，原告姜修岐与被告尹军之间房屋租赁合同应为无效合同。1、关于原告姜修岐主张被告赔偿原告房屋损失35005.01元的诉讼请求。2011年1月16日双方签订合同，被告尹军租赁原告姜修岐的涉案房屋用于开酒店，原告姜修岐认为被告尹军开酒店使用涉案房屋期间对涉案房屋造成了损害，要求赔偿并申请对涉案房屋的受损是否是被告使用不当有关进行鉴定，根据青岛理工大学建筑设计研究院作出的编号为QDLGSJYJD-1515的鉴定意见书，姜修岐提出的涉案工程负一层顶9轴交E-F轴以及1/B轴交1/2-1/4轴混凝土梁氯离子是同期浇筑混凝土氯离子含量的近20倍，且与上部布置海鲜展示水池对应，该部位楼板及混凝土梁存在渗漏痕迹对应，故涉案房屋鉴定申请人提出的问题与使用不当有关。被告尹军抗辩称租赁涉案房屋前，原告姜修岐主张的房屋受损就已经存在，但并没有提供有力的证据予以证明，被告尹军称受损部位对应的楼上是宴会大厅，不是海鲜养殖区，提交的光盘并没有直接的证实被告尹军的抗辩，结合鉴定机构勘验现场的鉴定意见，被告尹军的抗辩理由不成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告尹军应当对使用涉案房屋期间对房屋造成的损失承担赔偿责任。根据青岛信永中和工程造价咨询事务所于2016年11月14日作出的了第2014QDX1009-2016J-112号造价鉴定报告，修复费用工程造价鉴定值为35005.01元，故原告姜修岐要求被告支付修复费用35005.01元的诉讼请求，本院予以支持。2、关于原告姜修岐支付鉴定费20000元、工程审计费3000元的问题。原告姜修岐申请对原告出租给被告的房屋受损害原因是否是被告使用不当造成的进行鉴定，若存在因果关系，做出修复方案，鉴定结论是姜修岐提出的涉案工程负一层顶9轴交E-F轴以及1/B轴交1/2-1/4轴混凝土梁氯离子是同期浇筑混凝土氯离子含量的近20倍，且与上部布置海鲜展示水池对应，该部位楼板及混凝土梁存在渗漏痕迹对应，故涉案房屋鉴定申请人提出的问题与使用不当有关，因此被告尹军应当支付鉴定费20000元以及工程审计费3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告尹军于本判决生效之日起十日内，向原告姜修岐支付房屋修复费用35005.01元；二、涉案司法鉴定费20000元（原告姜修岐缴纳）、工程审计费3000元（原告姜修岐缴纳），均由被告尹军负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元（原告姜修岐预交），由被告尹军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  宋金修审 判 员  李林娟人民陪审员  于振芳二〇一七年七月十五日书 记 员  王 迪附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”