北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初2094号原告：金泰铉，男，1976年12月8日出生，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：樊璐，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷洁，北京市盈科律师事务所律师。被告：张景瑞，男，1970年12月26日出生，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：李宏宇，北京市众朋律师事务所律师。原告金泰铉与被告张景瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金泰铉委托诉讼代理人樊璐、雷洁，被告张景瑞委托诉讼代理人李宏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泰铉向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2014年10月28日解除；2.判令被告返还原告租赁保证金163333元；3.判令被告向原告支付违约金1820707（包括约定违约金和请求增加的违约金）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月2日，原被告经协商一致，签订《房屋租赁合同》。约定：被告将位于北京市西城区xx号房屋出租给原告使用；租赁物的用途为餐饮经营项目；租赁期限自2013年6月2日起至2021年12月31日止，共计8年零7个月；租赁保证金为人民币163333元；租金标准为每年980000元，租金每二年递增5%并依次类推，支付方式为押二付半年；本合同免租装修期为75日；被告负责提供租赁物合法手续，以供原告办理餐饮经营所需的证照并合法经营，保证原告实现合同目的。上述合同签订后，原告及时缴纳了租赁保证金及房屋租金，但被告一直未能提供房屋产权证书等证件，以用于原告办理经营餐饮企业所需的卫生许可证，以至于原告一直无法正常经营，实现合同目的。原告认为，被告的行为严重违反了合同的约定，原告多次寻求与被告沟通的机会，但被告一直予以躲避。原告迫于无奈，诉至法院，恳请法院支付原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告张景瑞辩称，1、原告主体不适格。虽然是原告、被告签署的租赁合同，但是后期姜波也交了定金。姜波是原告生意伙伴。姜波也是房屋承租人之一。原告自己单独起诉，我们认为涵盖了姜波的合同权利。2、原告2014年8月就开始有欠租行为，被告三次向原告发出告知函催缴租金，原被告在2014年9月30日签订承诺书，约定2014年11月17日前原告将欠的39万元租金补齐，否则第二天原告撤场，将房屋交还被告。原告未按期给付租金，2014年12月17日，被告发出解除合同通知，要求解除合同收回房屋，12月18日张贴通知时，原告就把大门锁了不知去向。原告现在起诉超过了诉讼时效。3、原告已经实际占用房屋并经营，2013年6月2日，被告交付房屋。原告离开时拖欠水电费用，说明原告进行了正常的经营活动。原告经营行为发生，就对装修造成损耗，装修损耗是经营成本，不应被告承担。原告自己生意不好做，自己举报自己，行政处罚也没说停业。4、原告欠租离去，违背诚实信用。原告还欠水电费未结。5、原告所提请求没有事实依据，被告不是原告餐馆的共同投资人、经营人，不应承担餐馆经营风险。被告提供安全使用的房屋即完成合同义务，原告过分要求，超过出租方应承担的义务范围。6、预期利益没有事实依据。如果原告按违约金形式要求预期利益，只能以租赁房屋历史经营利润为计算依据，原告说的是一直无法正常经营，不能产生历史利润。与原告请求自相矛盾，属于滥用诉权。请法院驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2013年5月25日，张景瑞与姜波签订《定金协议》，约定：双方关于租赁西城区xx号事宜达成如下协议：1.签约条件：年租金98万，每两年递增5%。付款方式押二付六。2.签订当日承租方交付租赁定金50000元。3.三楼楼梯出租方负责协调，不作为违约款项。4.出租方负责电量增容保证120KW。5.出租方负责燃气主管入户。6.免租期为2个半月。7.双方约定2013年6月2日签订房屋租赁合同，逾期违约方承担违约责任。8.合同期八年半。2013年6月2日，张景瑞（甲方、出租方）与金泰铉（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.租赁标的物：1.1甲方将位于北京市西城区xx号房屋，建筑面积共计约760平方米，按合同签订时的房屋现状出租给乙方使用。1.2甲方保证对租赁物享有合法的出租权和使用权，办理了相关登记手续并提供相应有效的法律证明文件。1.3甲方保证拥有完整的资格和权利将租赁物出租给乙方使用，并在合同签订前不附有任何影响乙方正常经营的担保权和债权，并已获得当地政府部门认可，也并未被法院采取查封、扣押等强制性实施。1.4双方约定，乙方承租后对租赁物的用途限于：餐饮经营项目。1.5除甲、乙双方另有约定以外，乙方在未经得甲方书面同意的前提下，不得将租赁物转租、转借、转让给第三方。2.验交身份：2.1本合同签订时，甲方应向乙方出示身份证及与本租赁物相关联的手续并提交复印件一套。2.2本合同签订时，乙方应向甲方出示法人身份证、营业执照、组织机构代码证、法人授权委托书、以及税务登记证原件并提交复印件一套。3.租赁期限：3.1本合同项下租赁物的租赁期限为8年零7个月，即自2013年6月2日起至2021年12月31日止。......。4.交付：4.1甲方应于2013年6月2日按合同签订时的房屋现状将租赁物交给乙方，交付时甲、乙双方应对租赁物及其附属设备、设施明细状况等制作交接单，并由双方授权代表核对无误后签字确认。5.租赁费标准及租金支付方式：5.1乙方应在合同签订后当日向甲方交纳租赁保证金163333元。本合同的租赁期限届满后，如乙方在租赁期内没有出现违约情形并已与甲方结清了租期内所有应付的租金及欠缴甲方的全部费用，并已按本合同约定履行了向甲方交还租赁物及附属设备、设施等合同责任的，甲方应在合同租赁期限届满之日起15日内按本合同约定向乙方退还租赁保证金（无息）。5.2租赁物首年度租金标准为每年980000元，租金第二年递增5%并依次类推。租金包括物业费。租金不包含税费。5.3乙方应在甲方将租赁物交付乙方之日，按照合同约定缴纳首期的房屋租金，按合同第10.1条之约定扣除免租期租金后，乙方应缴纳的首期房屋租金共计285833元。5.4乙方之后每期的租金支付，应于租期开始前15日内按合同第5.2条约定的租金标准向甲方一次性交纳下期租金，并由乙方汇至甲方指定账户或以支票形式支付。5.5租金支付方式为：押二付半年。5.6乙方逾期向甲方支付租金的，应向甲方支付滞纳金。6.其它费用及保险责任：......。7.房屋管理及维护保养：......。8：防火安全：......。9.房屋的交接：9.1甲方应于租赁起始之日起三日内将本租赁物整理为无人使用的空置状态，做好乙方入住的准备工作。......。9.2本合同租赁期满或合同提前解除时，乙方应于租赁期满之日或合同解除前三日内，将租赁物内自行添置的可移动的设备设施搬迁完毕，固定装饰物归甲方所有，非甲方同意乙方不得拆除，并将租赁物清理干净交还给甲方。否则，如本租赁物内有其它的遗留物，乙方同意甲方有权按照甲方认为适当的方式处置该遗留物。10.装修条款：10.1本合同免租装修期为75日，自甲方交付租赁物之日起计算。......。11.合同的解除与违约责任：11.1租赁期间，如乙方逾期五日未支付租赁费用，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施及停水、停电，由此造成的一切损失由乙方自行承担。11.2乙方有下列违章情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，不承担任何违约责任，且乙方已缴纳的租金及租赁保证金不再退还，同时，乙方还应向甲方赔偿当年度3个月的租金作为违约金。......。11.2.5乙方逾期未支付租金超过12日的，含12日的；11.2.6乙方逾期12日未支付本合同约定的其他费用；......。11.3甲方有下列违约情形之一的，乙方有权单方面解除本合同，不承担任何违约责任，甲方在收到乙方解除合同通知之日后五日内，甲方应返还已支付但尚未履行部分的租金及租赁保证金，同时须向乙方赔付当年度3个月的租金作为赔偿金。11.3.1甲方对租赁物无合法出租权；11.3.2甲方对租赁物无合法手续，致使乙方无法办理经营所需证照并合法经营的；......。同日，张景瑞（甲方）与金泰铉（乙方）签订《协议》，约定：甲、乙双方已于2013年6月2日就西城区xx号房屋签订租赁合同，经双方协商一致，乙方将2013年5月25日向甲方交纳的定金50000元转为押金的一部分。2013年5月25日的定金交款人为姜波先生，姜波先生亦同意本协议。上述合同签订后，张景瑞向金泰铉交付了租赁房屋，金泰铉在租赁房屋注册登记了北京玉邦顺成经贸有限公司，金泰铉交纳了租赁保证金163333元，但未能按时足额支付房屋租金。2014年9月30日，金泰铉（承诺方）与张景瑞（被承诺方）签订《承诺书》，约定：根据承诺方与被承诺方就北京市西城区xx的《房屋租赁合同》，现承诺方已逾期四个月未足额缴纳租金，根据合同约定，现承诺方已经违约，被承诺方有权单方解除本合同，并追究承诺方的违约责任。经双方协商，就承诺方的违约行为，承诺方向被承诺方作出如下承诺：1、承诺自2014年10月1日至2014年11月17日期间的租金，按周向被承诺方支付，每周支付上周租金；2、承诺方自2014年6月2日至2014年9月30日期间的租金，在2014年11月17日一次性补齐，并足额交纳下期租金；3、承诺方同意被承诺方，自2014年10月1日起开始招商工作，至足额缴纳租金之日止；4、如承诺方不能履行上述承诺，则应于2014年11月18日撤场，以房屋现状交付于被承诺方，房屋内承诺方的全部物品所有权归被承诺方所有。5、针对上述承诺，承诺方拒不履行的，被承诺方有权行使《房屋租赁合同》中的相关权利，并追究承诺方的相关违约责任。本承诺书一式贰份，具备同等法律效力，自签订之日起生效，双方各持壹份。2014年10月28日，北京市西城区食品药品监督管理局向北京玉邦顺成经贸有限公司出具《责令改正通知书》，内容为：经查，你（单位）未取得餐饮服务许可从事制售炒菜、米饭类餐饮服务的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第二十九条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条规定，责令你（单位）立即改正，改正内容及要求如下：立即停止餐饮服务，停止制售炒菜、米饭类食品的行为。2014年11月9日，北京市西城区食品药品监督管理局向北京玉邦顺成经贸有限公司出具《行政处罚决定书》，对北京玉邦顺成经贸有限公司的上述行为作出了处罚。庭审中，金泰铉主张根据合同约定张景瑞应当协助其办理餐饮许可证，但由于张景瑞一直无法提供北京市西城区食品药品监督管理局要求的办理餐饮许可证所需的租赁房屋的产权证明，导致其无法办理餐饮许可证，被行政处罚，遭受了巨大的经济损失，张景瑞构成违约，其有权要求解除合同并要求张景瑞退还租赁保证金及承担相应的违约责任。张景瑞对金泰铉的主张不予认可，张景瑞主张合同中只约定其有协助金泰铉办理营业执照的义务，并未约定其有协助金泰铉办理餐饮许可证的义务，且金泰铉也未向其要求过协助办理餐饮许可证，金泰铉未能办理餐饮许可证的原因是因为餐厨比例不符合要求，其没有违约行为，不应承担违约责任，房屋租赁保证金已经折抵了拖欠的租金。金泰铉主张因2014年10月28日北京市西城区食品药品监督管理局责令其停止营业并没收了相关工具，其已无法继续经营，故双方的租赁合同应于2014年10月28日解除，之后，张景瑞强行换锁，其于2014年11月份就离开了租赁房屋。张景瑞主张由于金泰铉拖欠租金，其于2014年12月17日在租赁房屋张贴了解除合同通知，于2014年12月18日开锁收回了租赁房屋，金泰铉现在起诉已经超过了诉讼时效。金泰铉主张其一直再向张景瑞主张权利，为此，金泰铉提供了姜波与张景瑞的电话录音、其爱人刘艳的手机通话记录予以证明。张景瑞对电话录音的真实性予以认可，证明目的不予认可。对刘艳的手机通话记录真实性不予认可，并表示无法证明通话的内容。现金泰铉诉至本院，要求确认双方签订的租赁合同于2014年10月28日解除、要求张景瑞返还租赁保证金163333元并支付违约金1820707元。张景瑞以其答辩理由不同意金泰铉的诉讼请求。张景瑞另主张姜波交纳了定金，也应是房屋承租人之一。本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然姜波前期交纳了定金，但正式租赁合同系金泰铉签订，故金泰铉系租赁房屋的承租人，姜波并非承租人，张景瑞主张姜波系租赁房屋承租人之一，缺乏依据，本院不予采纳。金泰铉主张因2014年10月28日遭受行政机关处罚，没收经营工具，无法正常经营,其于2014年11月即已离开租赁房屋，张景瑞则主张由于金泰铉拖欠租金，其于2014年12月18日自行收回了租赁房屋。综合考虑本案情形及在案证据，本院对张景瑞主张自行收回租赁房屋的时间予以采信。由于金泰铉离开租赁房屋，张景瑞亦收回了租赁房屋，故双方均以实际行为表明不再继续履行租赁合同，双方签订的租赁合同应于张景瑞自行收回租赁房屋之日即2014年12月18日解除，金泰铉主张租赁合同于2014年10月28日解除不当，本院予以纠正。合同解除后，如金泰铉认为自身权利受到侵害，应及时向张景瑞主张权利，金泰铉提供的电话录音和手机通话记录均不能证明其在诉讼时效期间就本案租赁房屋事宜向张景瑞主张过权利，金泰铉于2017年1月12日在本院立案起诉要求张景瑞返还租赁保证金及支付违约金的诉讼请求，均已超过了法律规定的二年诉讼时效期间，对张景瑞关于诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。对金泰铉要求张景瑞返还租赁保证金及支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、确认张景瑞与金泰铉于二О一三年六月二日签订的位于北京市西城区xx号房屋的《房屋租赁合同》于二О一四年十二月十八日解除。二、驳回金泰铉的其他诉讼请求。案件受理费一万一千三百二十八元，由金泰铉负担（已交纳七千五百七十五元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李俊二〇一七年七月十二日书记员  林彤