四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川1702民初640号 原告（反诉被告）：孙燕，女，1979年9月29日出生，汉族，四川省达州市达川区人，高中文化，无业，住四川省达州市达川区。 原告（反诉被告）：李天梅，女，1979年7月15日出生，汉族，四川省达州市通川区人，高中文化，无业，住四川省达州市通川区。 原告（反诉被告）：彭鸿旅，女，1981年4月14日出生，汉族，四川省达州市通川区人，大专文化，无业，住四川省达州市达川区。 原告（反诉被告）：向可均，男，1967年8月3日出生，汉族，四川省达州市达川区人，高中文化，无业，住四川省达州市达川区。 原告（反诉被告）：蒲春林，男，1981年8月5日出生，汉族，四川省达州市达川区人，大专文化，无业，住四川省达州市达川区。 五原告（反诉被告）共同委托代理人：吴星宇，四川嘉冠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林先河，男,1975年4月23日出生，汉族，四川省宣汉县人，初中文化，住四川省达州市宣汉县。 被告（反诉原告）：王斌，男，1970年8月20日出生，汉族，，四川省渠县人，大专文化，医生，住四川省达州市达川区。 二被告（反诉原告）共同委托代理人：苏重桦，四川立地律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙燕、李天梅、彭鸿旅、向可均、蒲春林与被告（反诉原告）林先河、王斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，于2015年11月24日作出（2014）通川民初3569号民事判决，被告（反诉原告）林先河、王斌不服判决上诉于达州市中级人民法院，达州市中级人民法院于2016年9月26日作出（2016）川17民终537号裁定，以原审判决认定事实不清，撤销（2014）通川民初字第3569号民事判决并将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭审理。原告（反诉被告）孙燕、李天梅、彭鸿旅、向可均、蒲春林的委托诉讼代理人吴星宇（特别授权），被告（反诉原告）林先河及被告（反诉原告）林先河、王斌的委托诉讼代理人苏重桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙燕、李天梅、彭鸿旅、向可均、蒲春林向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2012年4月10日签订的《房屋租赁合同》，被告于判决生效后5日内将房屋以现状交付给原告；二、从2014年4月10日起，被告按每天518元的租金支付原告至实际交还房屋为止；三、被告支付房屋租赁期间下欠的水电物管等费用10780元。事实和理由：原、被告于2012年4月10日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于通川区西河路37号门市及二楼、三楼商业用房出租给被告，租赁期限为2012年4月10日至2014年4月9日，前两年每年租金18万元，从第三年起租金每年递增5%，租金每半年交付一次，下半年租金在上半年租金期满前一个月支付，到期未给付租金，原告有权终止合同。合同签订后,原告按约定将房屋交付被告。按合同约定，2014年3月10日前被告应当支付第三年上半年即2014年4月10日至2014年10月9日的租金，但被告并未按约定支付，经多次催收无果，原告起诉来院。 林先河、王斌辩称，原告诉称大门反锁是其实施的不实，事实正好相反，其次原告诉称被告违约的事实不存在。 林先河、王斌向本院提出反诉请求：一、要求确认《房屋租赁合同》和《转让协议》无效，如果不能确认无效，要求解除两协议；二、反诉被告返还反诉原告转让费1170000元；三、反诉被告赔偿反诉原告从2014年6月10日至2015年6月30日的营业损失54万元（以评估为准）。事实和理由：2012年4月10日，反诉原、被告同时签订《房屋租赁合同》和《转让协议》，约定将反诉被告正在经营的位于达州市通川区西外镇西河路37号登威宾馆租赁给反诉原告经营，且继续以反诉被告所取得的营业执照、税务登记证、卫生许可证、消防安全检验合格证等证照从事经营活动，租赁期限从2012年4月10日至2024年4月9日。根据两合同的内容，虽名为房屋租赁和装潢财物经营转让，但实为企业租赁经营合同。合同签订后，双方履行至2014年6月30日，后因租赁经营发生纠纷，反诉被告强行赶走宾馆服务员，锁住大门至今，致使双方签订合同的目的无法实现。 孙燕、李天梅、彭鸿旅、向可均、蒲春林针对林先河、王斌的反诉请求辩称：买卖合同和租赁合同不能一并进行审理，应告知反诉原告另行起诉。反诉原告以已经履行完毕的转让协议提起反诉，于法无据。反诉原告提出的反诉请求不明确，要求明确。房屋租赁合同和房屋转让协议系两个不同的法律关系，应当驳回反诉请求。 当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、涉案房产物业管理处出具的登威宾馆被告经营期间欠费清单原件，该清单上加盖了物业管理公司达州市罗浮物业管理有限责任公司罗浮道城管理处收费专用章，对该证据本院予以采信；2、租赁房屋所属四合头社区2015年8月11日证明一份，该证明加盖了四合头社区居民委员会公章，对该证据本院予以采信；3、对黄玲、张红梅、范群芳、贺春、严小红、向明杰的证人证言及光盘一张及座谈视频转换笔录，虽证人未出庭接受询问，但结合光盘内容，两者相互印证，且五原告（反诉被告）虽称光盘内容不完整，未能举证证明，对该证据本院予以采信。 经本院审理认定的事实：2011年4月25日、26日，五原告（反诉被告）与达州市大昌实业有限公司签订《商品房买卖合同备案表》，并将位于通川西外新区西河路1号（后变更为西河路37号）罗浮·道城B2幢1-1-附楼1号房屋、1-2-1号房屋、1-3-1号房屋在达州市房管局备案在其名下。五原告将该房屋经装修后开办了达州市通川区登威宾馆，原告（反诉被告）孙燕系特种行业法定代表，企业类型为个体，并以孙燕的名义办理了个体工商户营业执照、特种行业许可证等手续。2012年4月10日，五原告（反诉被告）与被告（反诉原告）分别签订《房屋租赁合同》和《转让协议》，《房屋租赁合同》约定：一、原告（反诉被告）将位于通川区西河路37号门市及二、三楼商用房屋全部租赁给乙方（隔壁小门市和负一楼不在本合同之内），二、租赁期限12年，从2012年4月10日至2024年4月9日，租期届满，如被告（反诉原告）续租，须提前一个月通知原告（反诉被告）并办理相关手续，同等条件下，被告（反诉原告）享有优先承租权，三、租金每年18万元人民币，合同签订后付清当年租金，前两年租金不变，从第三年起，每年递增5％，下年租金应在上年期满提前一个月支付给原告（反诉被告），到期未给付租金，原告（反诉被告）有权终止合同。……九、被告（反诉原告）若在经营期间无意经营该宾馆，转让需经过原告（反诉被告）到场同意，转让协议方能生效。但原告（反诉被告）不得故意阻拦被告（反诉原告）转让…双方于当天签订的《转让协议》约定：一、原告（反诉被告）将位于通川区西河路37号标的物登威商务宾馆三楼全层、二楼全层及门市全部转让给乙方经营（隔壁小门市和负一楼不在本协议之内），被告（反诉原告）一次性付清转让费117万元，二、原告（反诉被告）将其宾馆、茶楼、门市及室内装修、设备一并转让给乙方所有（设备在清单收据中体现）。……六、违约责任：1.本协议生效后，若因原告（反诉被告）转让前所产生的债务遗留问题，导致被告（反诉原告）不能正常经营的，原告（反诉被告）负责赔偿被告（反诉原告）现金每天1500元。……4.原告（反诉被告）在本协议生效后，因原告（反诉被告）物业遗留问题导致被告（反诉原告）不能正常经营的，原告（反诉被告）承担违约金每天1500元……合同签订当日，双方又签订《补充协议》，变更了租金给付方式，即被告（反诉原告）每半年支付租金的一半，半年租金应在半年期满前一个月支付给原告（反诉被告）。后五原告（反诉被告）交付了标的物，被告（反诉原告）按约定支付五原告转让款117万元。并按租赁合同约定的租金支付给五原告（反诉被告）后继续经营达州市通川区登威宾馆。2014年3月，双方约定的支付租金期限到期后经原告（反诉被告）多次上门催收无果，6月30日达州市通川区登威宾馆关门停业。7月12日，双方进行协商，在谈话视频录音中显示原告（反诉被告）李天梅之夫刘涛认可其去关门的，并给其他几原告已告知，双方协商未达成协议。2014年8月11日，五原告（反诉被告）以被告（反诉原告）逾期未交付租金已构成违约为由起诉来院。 本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方于2012年4月10日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，该租赁合同应为有效合同。对双方签订的《转让协议》，双方在转让协议中未明确约定为特种行业带照转让，被告（反诉原告）也未提供证据证明其受让的标的物中含有经营权，双方仅对宾馆的相关资源及装潢财物进行明细并达成一致合意，且被告（反诉原告）已按约定接受标的物，并全额支付转让费后实际经营两年多时间，故该转让协议未违反相关法律法规的规定，应为有效合同。鉴于被告（反诉原告）要求确认《房屋租赁合同》和《转让协议》无效，如果不能确认无效，要求解除两协议的诉请,及原告（反诉被告）要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请，原告(反诉被告)、被告(反诉原告)双方均要求对2012年4月10日签订的《房屋租赁合同》予以解除，本院予以支持。对于双方争议的2014年6月30日关门停业情况，原告（反诉被告）提出系被告（反诉原告）无法经营自行关门停业，被告（反诉原告）提出系原告（反诉被告）强行关门导致停业，从双方所举证据来看，原告（反诉被告）无证据证明其主张，被告（反诉原告）不但提交其宾馆5个服务员的证言，而且提交视频资料予以佐证，其所提供的视频可确认系原告（反诉被告）李天梅之夫去关的门，该证据可与5个服务员的证言相互印证，其证据优势大于原告（反诉被告），应认定系原告（反诉被告）关门致被告（反诉原告）停业。但关门停业系被告（反诉原告）违约在先，且事后被告（反诉原告）也未采取弥补措施并导致损失进一步扩大，被告（反诉原告）亦有过错。根据公平原则，宾馆关门停业后的租金损失由原告（反诉被告）自行承担为宜；关门停业对被告（反诉原告）造成的后果，也应由其自身承担为宜。因此，对被告（反诉原告）主张的关门停业后的损失540000元，本院不予支持。被告（反诉原告）支付租金的时间应为2014年4月10日至2014年6月29日共计81天。被告（反诉原告）应支付房屋租金为41942(189000÷365×81)元。原告（反诉被告）请求支付水电物管等费用10780元，有证据佐证，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告)孙燕、李天梅、彭鸿旅、向可均、蒲春林与被告(反诉原告)林先河、王斌于2014年4月10日签订的《房屋租赁合同》，由被告（反诉原告）林先河、王斌于本判决生效后三十日内对其租赁宾馆内所转让的设施设备及装修予以搬离,并腾退所租赁房屋； 二、被告（反诉原告）林先河、王斌于本判决生效后第十五日向原告（反诉被告）孙燕、李天梅、彭鸿旅、向可均、蒲春林支付下欠租金41942元及下欠物管费、电费等10780元，共计52722元； 三、驳回原告（反诉被告）孙燕、李天梅、彭鸿旅、向可均、蒲春林的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）林先河、王斌的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1300元，反诉案件受理费10095元，均由被告（反诉原告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  兰 静 审 判 员  黄 娟 人民陪审员  蒲家平 二〇一七年七月二十六日 书 记 员  袁 康