重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初2957号原告：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道河畔清风2幢3单元3-2号，组织机构代码67614416-X。法定代表人:夏于书，重庆恒昌物业管理有限责任公司总经理。委托代理人:袁鸿专,重庆恒昌物业管理有限责任公司经理。被告：张德容，女，1970年5月4日出生，汉族，户籍所在地重庆市南川区。委托代理人：张力丹，系被告张德容的兄弟，1975年3月14日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人：张德学，系被告张德容的兄弟，1964年12月6日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）与被告张德容物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告恒昌物业公司的委托代理人袁鸿专、被告张德容以及委托代理人张力丹、张德学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒昌物业公司诉称，2010年10月21日，原告与南川区某某小区业主委员会签订《物业服务合同》。该合同到期后，2014年1月15日，原告又与南川区某某小区业主委员会续签了《物业服务合同》。原告为某某小区提供了物业服务，而被告作为小区业主，却从2014年6月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2657元（含路灯费、电梯费、二次供水费）未交纳，原告在催收无果的情况下，特诉至人民法院，请求判令被告支付物业服务费2657元、违约金734元，并承担本案诉讼费用。被告张德容辩称，一、原告于2014年1月15日签订的《物业服务合同》对南川区某某小区业主无约束力。因为业主委员会成立不合法，其对外签订的合同对业主不发生效力，而且原告在明知业主委员会不具有主体资格，仍然签订的《物业服务合同》对小区业主不具有约束力。二、原告的物业服务项目和收费标准未经业主大会同意，更没有按相关规定经价格主管部门核定，实行公开亮证收费，被告有权依法拒付物业服务费。三、原告实际是借物业管理形式以达到利用小区公共楼道、公共墙体、电梯间等公共区域收取广告费等经营性活动和利用公共场地停车收费盈利为，目的。相反物业服务方面却表现消极甚至对公共设施的严重损坏也置之不理，原告服务质量问题严重，即使在合同有效的情况下，被告拒付物业费也是依法行使先履行抗辩权的表现。四、被告不应当承担违约责任，不承担滞纳金。五、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。经审理查明，2010年10月21日，原告与重庆市南川区某某小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》。该合同约定：由原告对该小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年10月21日至2013年10月20日止；高层住宅的物业服务费按建筑面积计算，具体标准为2011年0.7元/月·平方米；2012年0.8元/月·平方米；2013年0.9元/月·平方米；公共照明电费按5元/月·户；电梯运行费按30元/月·户，三楼以上每增加一层加收0.3元/月·户；二次供水七楼以上15元/月·户；物业服务费按月交纳，每月前10日内履行交纳义务。2014年1月15日，原告与重庆市南川区某某小区业主委员会签订《重庆市南川区某某小区物业服务合同》。该合同约定，由原告继续对该小区提供物业服务，合同期限为五年，自2014年1月10日至2019年1月10日止；高层住宅的物业服务费按建筑面积计算，具体标准为2015年12月30日前按0.65元/月·平方米（不含电梯使用费、公共能耗费），2016年1月起为0.7元/月·平方米；2017年1月起为0.75元/月·平方米；2018年1月起为0.8元/月·平方米；电梯运行费70平方米以下20元/月·户，70-90平方米25元/月·户，90平方米以上30元/月·户；二次供水费70平方米以下6元/月·户，70-90平方米7元/月·户，90平方米以上8元/月·户；公共能耗费按5元/月·户；物业服务费按季度交纳，交纳费用的时间为当季度第一个月的1-15日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交纳的管理服务费的千分之三交纳滞纳金。再查明，被告系重庆市南川区某某小区某某号房屋业主，建筑面积为71.98平方米。原告主张由于被告未交纳2014年6月1日至2016年12月31日期间的相关费用，原告提起了前述诉讼。庭审中，被告提供收据拟证明其物管费交纳至2014年6月7日止，原告对此予以认可，并同意按照被告所述日期计算物业服务费。按照合同约定，从2014年6月8日至2016年12月31日期间，被告未交纳物业服务费共计2629.67元，该费用包括：2014年6月8日至2014年6月31日的物业服务费35.87元（0.65元/月·平方米×71.98平方米÷30天×23天）；2014年7月1日至2015年12月31日的物业服务费842.17元（0.65元/月·平方米×71.98平方米×18个月）；2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费604.63元（0.7元/月·平方米×71.98平方米×12个月）、路灯费155元（5元/月·户×31个月）、电梯运行费775元（25元/月·户×31个月）、二次供水费217元（7元/月·户×31个月）。在审理中，被告张德容于2017年5月25日起诉重庆市南川区某某小区业主委员会、恒昌物业公司确认合同无效纠纷，据此被告申请本案中止审理。本院在审理原告诉某某小区业主物业服务合同纠纷系列案件过程中，被告及部分业主提供照片和视频，拟证明原告对某某小区进行物业管理服务时，存在部分公共场地清洁卫生不到位、垃圾收集、清运不及时以及对小区内车辆的停放疏于管理等服务不够全面，服务质量不够优质的情况存在。上述事实，有原、被告的陈述及答辩、《重庆市物业服务合同》、《重庆市南川区某某小区物业服务合同》、催收通知、照片等证据在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，原告与某某小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》和《重庆市南川区某某小区物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同对某某小区的全体业主具有约束力。原告签订物业服务合同后，能够按照合同约定对小区物业进行管理、服务，只是在此过程中存在少部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，但并未构成根本性违约。被告应按照合同约定向原告交纳相应的物业服务费用，原告未支付2014年6月8日至2016年12月31日期间的物业服务费（含路灯费、电梯费、二次供水费）的金额为2629.67元，对于原告主张超出的部分，本院不予支持。由于原告为某某小区提供物业服务管理时存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的原告与某某小区业主委员会签订的《重庆市南川区某某小区物业服务合同》无效，本案应该中止审理的请求，被告在此期间已经享受了原告的物业服务，同时也按照此合同缴纳了一定期限的物业服务费用，即使《重庆市南川区某某小区物业服务合同》无效，被告也应当支付物业服务费，故，对于被告的该请求，本院不予采纳。对于被告提出的其他抗辩理由，于法无据，本院亦不予采纳。对于原告在提供物业管理服务时存在的瑕疵，原告应积极完善，不断提高物业服务水平和服务质量。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告张德容在本判决生效之日起十日内向原告重庆恒昌物业管理有限责任公司支付2014年6月8日至2016年12月31日期间的物业服务费（含路灯费、电梯费、二次供水费）2629.67元。二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告张德容负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  秦先俊二〇一七年七月十一日书记员  吴昱曦