广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初1965号原告一彭权宗，男，汉族，1977年7月29日出生，住广东省五华县。原告二罗明芝，女，汉族，1981年12月16日出生，住湖南省浏阳市。委托代理人彭权宗，系其丈夫。被告惠州市银泰达实业有限公司，地址：博罗县罗阳镇城**曙光路**江山美苑**（**）。法定代表人杨成业。委托代理人林立红、邹培盛，均系该公司员工。原告彭权宗、罗明芝诉被告惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告彭权宗、被告惠州市银泰达实业有限公司委托代理人邹培盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭权宗、罗明芝诉称，原告一、原告二（原告一、原告二系夫妻关系）与被告于2013年12月28日签订编号为13091797的《商品房买卖合同》，该合同约定：原告向被告购买位于罗阳镇九村村××、下头××组××浪××单元××房；房屋总金额419421元，余款办理银行按揭；被告应在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交楼条件的房屋交付给原告使用。被告未按照本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过180天，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计己付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同签订后，原告已付清全部购房款，履行了支付购房款的义务，但被告至今仍未将符合国家法律规定的房屋交付给原告，超过合同约定的交楼时间距今已逾2年，严重影响了原告的使用，被告的行为已构成了根本违约。为维护原告的合法权益，现原告特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付延迟交楼的违约金，暂计人民币71049.92元（71049.92=419421元×847天×0.02%/天，违约金计算基数为已支付购房款419421元；违约金标准每日按购房款万分之二计付；违约金期间2014年12月31日起至实际交楼之日止，暂计至2017年5月18日）；2、请求判决被告承担本案的诉讼费。被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。一、原告要求被告支付逾期交房违约金计算有误，违约金计算日期应截算至2016年7月7日止，而非2017年5月8日止，且被告在购房合同中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%，即20971.05元。1、双方签订的购房合同《合同补充协议（一）》第一条约定：“买受人签订合同所列的地址和买受人委托代理人地址，为双方约定的买受人联系地址。出卖人的通知或其他文件以挂号方式或特快专递邮寄至该地址，自邮件发出后的第三日即视为送达。”第三条约定：“买受人应在收到出卖人以电话、邮寄或登报方式发出的收楼通知时之日起十日内办理收楼手续……买受人同意，买受人逾期不办理上述手续，则自收楼通知发出日后第十日起，视为买受人已对该住宅验收合格并已交付使用……”。被告已于2016年6月28日发出了收楼通知书，原告逾期未来办理收楼手续，按照合同约定，自收楼通知书发出之日后第十日起，即2016年7月8日视为被告已对该住宅验收合格并已交付使用。即违约金截算至2016年7月7日。2、被告按约定应承担的逾期交房违约的违约金总额不超过该合同全部房款的5%。双方签订的购房合同《合同补充协议（二）》第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%”。3、本案中的逾期交房违约金为继续性债权，而继续性债权应就单个债权分别计算诉讼时效。截止至原告起诉时，2014年12月30日至2015年5月16日期间共计138个自然日的违约金请求权均已经过了诉讼时效，不应予保护。根据《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第十一条逾期办证、交楼、交付公建配套设施等违约金的诉讼时效应如何适用？约定一次性定额违约金的，自应办未办之日起适用两年的诉讼时效。预定按违约金期间持续性计付违约金的，从主张或起诉之日往前倒推两年计付……”所以，截止原告诉至法院之日（2017年5月16日）止，2014年12月30日至2015年5月16日共计138个自然日的债权均已经过诉讼时效，人民法院不应予保护。经审理查明，2013年12月28日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，主要约定以下内容：原告购买被告开发的位于博罗县罗阳镇九村居民委员会上头塘、下头塘小组三丫浪倒角山地段江山美苑xx栋x单元xx房，总价款为419421元，合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自合同应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十一条第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：参见补充协议”。另外，原、被告双方于签订商品房买卖合同当天同时签订了补充协议书（一）及补充协议（二）。其中补充协议书（一）第三条约定“买受人应在收到出卖人以电话、邮寄或登报方式发出的收楼通知之日起十日内办理收楼手续。收楼以合同约定的交付标的为准，买受人不得以其他任何理由拒绝收楼。买受人同意，买受人逾期不办理上述手续，则自收楼通知发出后第十日内，视为买受人已对该住宅验收合格并已交付使用……”。补充协议书（二）第一条第四款定“如买受人不按约定的期限支付任何一期购房款，逾期在10日内的，自协议约定应付款之日起至实际金额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之三的违约金；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，……出卖人同意买受人继续履行合同的，自协议约定的应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金。”第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%”。另查明，原告已经付清全部房款。涉案房屋的竣工验收时间为2016年6月14日。被告于2016年6月28日向原告确认的地址邮寄《收楼入伙通知书》，原告未按约收楼。被告主张违约金计算的截止日期应为2016年7月7日止。本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。原告已如约支付房价款完毕，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定及双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，被告应于2014年12月30日前将验收合格后的房屋交付原告使用，但被告未按时履行该项合同义务，显属违约。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定：“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，被告应于2014年12月30日前将验收合格后的房屋交付原告使用，而2014年12月30日，被告未将房屋交付给原告，原告应当知道其权利被侵害，此时开始计算诉讼时效。双方当事人约定的逾期交房违约责任，为按日支付违约金，逾期交房违约金产生属于原告继续性债权，对于每一个请求权分别计算诉讼时效。因被告于2016年6月28日发出《入伙通知书》后的第十日起视为房屋已交付使用，即违约金截止日期应为2016年7月7日。据此，保护原告起诉之日（2017年5月18日）向前推两年的逾期交房违约金请求权，即从2015年5月18日起算至2016年7月7日止。关于被告逾期交房的违约金标准问题。原、被告双方签订的补充协议书（二）第一条第四款将买受人逾期付款的违约责任由合同约定的逾期付款按日万分之二计付违约金提高至按日万分之五计付，且违约金起算的逾期时间亦由30日缩短为10日，而第六条约定出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%，该两条款对被告逾期交房超过180日后的违约责任进行了限制，却对买受人逾期付款的违约责任予以加重，且未对买受人逾期付款向出卖人支付的违约金上限作出对等的约定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告通过补充协议将其逾期交房的违约金调整为最高不超过合同总房款的5%，而原告逾期付款的违约责任加重为按日万分之五给付违约金，且不设上限限制。因被告提供该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大地减轻了自身的违约责任，加重了对方的责任，该条款应为无效，被告仍应按照商品房买卖合同第九条的约定给付逾期交房违约金，其辩称支付的违约金不应超过全部房款的5%的意见，本院不予采纳。故对违约金计算为按日支付已付房款万分之二的违约金。被告应向原告支付的逾期交房违约金为34979.7元（419421元×417天×0.0002/天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告彭权宗、罗明芝支付逾期交房违约金34979.7元。二、驳回原告彭权宗、罗明芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费789元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  陈晓君二〇一七年七月二十五日书记员  杨慧娟