陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终7492号上诉人（原审被告）：西安乐玩儿童乐园有限公司，住所地西安市碑林区南二环绿地乐和城S01集中商业二层204至206号商铺。法定代表人：王尉东，该公司经理。委托诉讼代理人：纵建平。被上诉人（原审原告）：陕西索图教育科技有限公司，住所地陕西省西安市新城区幸福北路黄河新村7-1-602室。法定代表人：雒萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：申莉娜，陕西格嘉律师事务所律师。原审被告：西安德道儿童广场有限公司，住所地西安曲江新区雁塔南路518号新乐汇A7座3层。法定代表人：王尉东，该公司经理。委托诉讼代理人：纵建平。上诉人西安乐玩儿童乐园有限公司（以下简称乐玩公司）因与被上诉人陕西索图教育科技有限公司（以下简称索图公司）、原审被告西安德道儿童广场有限公司（以下简称德道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。乐玩公司上诉请求：1、撤销原判第二项、第三项，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由索图公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，一审认定索图公司的装修损失系其违约造成没有依据，其公司与业主之间的纠纷有可能导致不良后果，但仅是可能，一审法院将这种可能认定为必然错误，事实是索图公司的装修方案尤其是电路改造部分存在问题，未得到业主通过，且索图公司擅自改动消防设置。关于索图公司的损失，一审认定事实错误，索图公司提交的证据非正式税务发票，银行的个人转账亦无法证明付款的真实性，因客观原因，本案鉴定无法进行，在此情况下索图公司应当承担举证不能的不利后果。关于结算数额，索图公司出具的证据出自陕西协兴饰业工程有限公司装修部而非公司，故一审法院以此证据认定相关事实显属错误。索图公司辩称，一审认定事实正确，乐玩公司在本案审理中前后陈述矛盾，上诉所称无事实依据，乐玩公司自认该公司与物业有纠纷后又反悔，一审查明事实清楚，且其已按原租赁合同约定在物业处办理相关装修出入证，交纳维护费后入场装修，不存在业主对其公司提出装修整改的情况。本案一审中其已提供大量证据证明其与协兴公司的装饰装修合同已履行完毕，且有相关证据证明该装修花费已实际支出。德道公司述称，其同意乐玩公司的上诉意见。索图公司向一审法院起诉请求：1、依法解除其与乐玩公司签订的《20140918陕西索图教育绿地项目协议》；2、乐玩公司、德道公司赔偿其损失435245元，返还押金30000元，共计465245元；3、诉讼费由乐玩公司、德道公司承担。一审法院认定事实：2014年9月25日，索图公司与乐玩公司签订了《20140918陕西索图教育绿地项目协议》，合同约定索图公司在乐玩公司拥有合法使用权的“绿地乐和城”项目场地内开展儿童科技系列培训；位置：绿地乐和城二层索图公司爱儿玛儿童主题乐园服务配套区内；乐玩公司以出租方式向索图公司提供使用面积320平米的场地，期限自2015年1月1日至2017年12月31日；保证金30000元，索图公司应于本协议签署之日交纳，协议期满30天内乐玩公司应无息返还；第一年每月租金14400元，年租金为172800元。第二年及第三年月租金28800元，季度租金86400元，年租金345600元；租金的交纳：2015年1月1日至2015年12月31日，租金月缴纳，索图公司应于每月10日交纳下一个月的租金14400元，即第一个月的租金应于2014年12月10日交纳，以此类推；2016年1月1日至2017年12月31日，租金季度缴纳，每期缴纳3个月租金86400元，缴纳时间分别为2015年12月10日、2016年3月10日、6月10日、9月10日、12月10日、2017年3月10日、6月10日、9月10日；场地的移交及装饰装修：乐玩公司应于2014年10月20日前向索图公司移交场地，移交时双方应就该场地移交时的状态签署《场地移交确认书》；乐玩公司向索图公司移交场地后，索图公司即有权对该场地进行装饰装修，自场地移交之日起至2014年12月31日止为索图公司装修期，装修期内乐玩公司免收索图公司的租金，但索图公司须承担该期间该场地的水电费用；违约责任：1、乐玩公司逾期移交场地，或索图公司逾期交纳本协议约定的租金和其他费用的，且逾期超过五日的，若系乐玩公司违约，则索图公司有权解除本协议，乐玩公司应双倍返还索图公司交纳的保证金，并赔偿因此给索图公司造成的损失；若系索图公司违约，则乐玩公司有权解除本协议，并不予返还索图公司交纳的保证金，索图公司赔偿因此给乐玩公司造成的损失（包括欠费部分的滞纳金5%），协议期规定的全部费用。2、本协议履行期间，因乐玩公司原因（包括且不限于乐玩公司非依法或依约提前单方解除本协议、该场地出现权属纠纷等情形）致使索图公司无法使用该场地或不能正常使用该场地的，双方合作关系终止，乐玩公司除应退还索图公司交纳的保证金及未剩余租期的租金外，还应赔偿索图公司的装修损失；同样索图公司原因（包括且不限于索图公司非依法或依约提前单方解除本协议）双方合作关系终止。不予返还索图公司交纳的保证金，索图公司承担装修拆除费用和协议期规定的全部费用。关于本协议解除或终止后场地的移交：1、协议履行期限届满，如索图公司不再继续租用该场地，则该场地内可移动设备设施归索图公司所有，装修及不可移动设备设施无偿归乐玩公司所有或根据乐玩公司要求恢复原状；2、除本协议另有约定外，协议因乐玩公司违约而提前解除的，则该场地内可移动设备实施归索图公司所有，且乐玩公司应按该场地装修及不可移动设备设施的价格补偿索图公司的损失；3、除本协议另有约定外，协议因索图公司违约而提前解除的，装修及不可移动设备设施无偿归乐玩公司所有或根据乐玩公司要求恢复原状，索图公司承担协议期规定的全部费用。因本协议发生争议协商不成的，可向租赁场地所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，乐玩公司将租赁房屋交付索图公司。索图公司陈述乐玩公司于2014年12月3日将房屋交付索图公司，乐玩公司辩称其于合同签订次日将房屋交付索图公司，双方对此存在争议。2014年11月4日，索图公司向德道公司交纳押金30000元，德道公司向索图公司出具了收据。2014年12月2日，索图公司向德道公司交纳2015年元月租金14400元，德道公司向索图公司出具了收据。乐玩公司、德道公司均辩称乐玩公司与德道公司系关联公司，德道公司系代乐玩公司收取索图公司的租金及押金。索图公司对此不予认可。2014年12月3日，索图公司向西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司交纳装修押金10000元，垃圾清运押金4000元、公共设施维护费1600元，出入证押金150元、出入证工本费15元，此后索图公司开始装修，因乐玩公司与业主绿地集团雁南置业有限公司及西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司存在纠纷，导致索图公司无法继续装修。索图公司陈述其从2014年12月3日开始装修，2015年1月中旬业主和物业公司就不让索图公司进入租赁场地。乐玩公司辩称因业主擅自提高租金，另外多收费，其与业主及物业公司存在纠纷，业主于2015年9月下旬控制租赁场地，其同意解除与索图公司签订的《20140918陕西索图教育绿地项目协议》。索图公司因装修支出喷绘费用1580元，支付陕西协兴饰业工程有限责任公司装饰部装修费291500元。索图公司诉称其损失除包括以上费用外，还包括中央空调改造费4000元，员工工资损失108000元。一审审理过程中，经索图公司申请，一审法院通过本院委托陕西天任资产评估有限责任公司对索图公司的装修损失进行司法鉴定。因涉案房屋已由现使用方重新装修，无法勘察现场，致使评估工作无法进行，陕西天任资产评估有限责任公司出具了陕西天任便字（2016）第049号司法鉴定退件函退回委托。索图公司认可西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司已于2017年3月15日退还原告装修押金10000元及垃圾清运押金4000元，故索图公司对该部分损失不再主张。一审法院认为，索图公司与乐玩公司签订的《20140918陕西索图教育绿地项目协议》意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定条款履行。合同签订后，索图公司按约定将押金30000元交付乐玩公司，并向乐玩公司交纳了2015年1月的房屋租金14400元。因乐玩公司与业主及物业公司存在纠纷，导致索图公司无法使用涉案场地，索图公司请求解除原告与被告乐玩公司之间签订的《20140918陕西索图教育绿地项目协议》，符合法律规定，依法予以支持。因乐玩公司违约，给索图公司造成损失，乐玩公司应向索图公司承担违约责任。上述协议约定：本协议履行期间，因乐玩公司原因（包括且不限于被告乐玩公司非依法或依约提前单方解除本协议、该场地出现权属纠纷等情形）致使索图公司无法使用该场地或不能正常使用该场地的，双方合作关系终止，乐玩公司除应退还索图公司交纳的保证金及未剩余租期的租金外，还应赔偿索图公司的装修损失。乐玩公司应退还索图公司押金30000元及租金14400元。德道公司以自己的名义收取了索图公司的租金及押金，德道公司对该款应承担连带清偿责任。对索图公司的损失确定如下：关于装修损失，索图公司提供了其与陕西协兴饰业工程有限责任公司装饰部的装饰装修施工合同书、收款收据、银行转账记录、决算书、陕西协兴饰业工程有限责任公司装饰部的证明，上述证据证明索图公司实际支出装修费用291500元。乐玩公司对索图公司的装修损失不予认可，但未提供反驳的证据，对索图公司的装修损失确定为291500元；公共设施维护费1600元；出入证工本费15元；喷绘费1580元；总计294695元。乐玩公司应向索图公司赔偿损失294695元。索图公司请求乐玩公司赔偿中央空调改造费4000元、员工工资损失108000元，但索图公司并未提供充分证据证明损失实际发生，不予支持。索图公司请求乐玩公司赔偿出入证押金150元，没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告陕西索图教育科技有限公司与被告西安乐玩儿童乐园有限公司签订的《20140918陕西索图教育绿地项目协议》予以解除；二、本判决书生效后七日内，被告西安乐玩儿童乐园有限公司、被告西安德道儿童广场有限公司退还原告陕西索图教育科技有限公司押金30000元、房屋租金14400元；三、本判决书生效后七日内，被告西安乐玩儿童乐园有限公司赔偿原告陕西索图教育科技有限公司损失294695元；四、驳回原告陕西索图教育科技有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费8279元，由原告陕西索图教育科技有限公司负担1879元，被告西安乐玩儿童乐园有限公司负担6400元（此款原告已预交，被告负担部分由被告在本判决书生效后七日内支付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，本案一审中索图公司提交其与陕西协兴饰业工程有限责任公司装饰部的装饰装修施工合同书、收款收据、银行转账记录、决算书、陕西协兴饰业工程有限责任公司装饰部的证明，以证明索图公司实际支出装修费用291500元，该银行转账记录2015年1月16日87500元备注显示南大街支行储蓄专柜，其余相关款项备注均显示为索图公司法定代表人雒萍，原审判决查明其余事实清楚。本院认为,索图公司与乐玩公司签订的《20140918陕西索图教育绿地项目协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据一审查明事实情况，涉案协议签订后，索图公司依约交纳押金及2015年1月房屋租金，因乐玩公司与业主及物业公司发生纠纷，致索图公司无法使用涉案场地，该协议目的无法实现，故一审法院判决该协议予以解除，于法有据。《20140918陕西索图教育绿地项目协议》约定：本协议履行期间，因乐玩公司原因（包括且不限于乐玩公司非依法或依约提前单方解除本协议、该场地出现权属纠纷等情形）致使索图公司无法使用该场地或不能正常使用该场地的，双方合作关系终止，乐玩公司除应退还索图公司交纳的保证金及未剩余租期的租金外，还应赔偿索图公司的装修损失，故一审法院判决乐玩公司退还索图公司押金及租金，赔偿索图公司相关损失并无不妥，唯关于装修损失的数额认定不清，本案一审中索图公司提交其与陕西协兴饰业工程有限责任公司装饰部的装饰装修施工合同书、收款收据、银行转账记录、决算书、陕西协兴饰业工程有限责任公司装饰部的证明，以证明索图公司实际支出装修费用291500元，对此本院认为银行转账记录2015年1月16日87500元备注显示南大街支行储蓄专柜，无法反映该笔款项系索图公司存入，故索图公司关于该笔款项系其公司支付装修款的主张依据不足，其余款项因备注均显示为索图公司法定代表人雒萍，结合陕西协兴饰业工程有限责任公司装饰部出具的证明及收款收据等，一审法院关于其余装修款项的认定正确，本院依法予以确认。综上所述，原审判决第一项、第二项、第四项应予维持，第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初1798号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初1798号民事判决第三项，即“本判决书生效后七日内，被告西安乐玩儿童乐园有限公司赔偿原告陕西索图教育科技有限公司损失294695元。”为：本判决书生效后七日内，西安乐玩儿童乐园有限公司赔偿陕西索图教育科技有限公司损失207195元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8279元，陕西索图教育科技有限公司已预交，由陕西索图教育科技有限公司负担3800元，西安乐玩儿童乐园有限公司负担4479元；二审案件受理费6386元，西安乐玩儿童乐园有限公司已预交，由西安乐玩儿童乐园有限公司负担3586元，陕西索图教育科技有限公司负担2800元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年七月十四日书 记 员 段 蓓