江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1002民初239号原告聂明亮，男，1978年5月20日出生，汉族，鹰潭市人，住江西省鹰潭市月湖区，委托代理人邱志平，江西三松律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告游杰，男，1972年4月19日出生，汉族，抚州市人，住抚州市，第三人祝桂华，女，1974年3月7日出生，汉族，抚州市人，住抚州市，第三人张益春，男，1970年5月2日出生，汉族，临川区人，住址同上，第三人的委托代理人邓文波，江西抚仁律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告聂明亮诉被告游杰、第三人祝桂华、张益春房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聂明亮的委托代理人邱志平、第三人祝桂华与张益春的委托代理人邓文波均到庭参加诉讼，被告游杰经本院公告送达应诉材料及开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂明亮诉称，2014年2月11日原告与被告签订购房协议书，约定原告购买被告位于博雅公司旁私人联合建房的3号楼除车库2楼及该栋由东边数第三间车库，房屋及车库共计518000元，并约定房款分三次付清，第一次预付购房定金2万元，签订协议后支付290800元，在办理完产权证过户手续后付清余款。原告已按约支付了两次房款共计310800元，被告也按约交付现房给原告使用，但却迟迟未办理房产证。时至2015年5月，原告便开始装修房屋，途中却遇第三人阻却，第三人称房屋归其所有，并把房门撬开换锁且居住在里面，原告无奈，遂诉至法院，提出如下诉请：1.判决被告及第三人交付房屋；2.在被告不能交付时，判决被告返还本金及定金330800元，并另行承担房屋装修费及相关利息等损失。诉讼中，原告变更了第2项诉请，变更为：在被告不能交付时，判决被告返还本金及定金330800元，并另行承担房屋装修费16万元及利息损失（利息从2014年2月11日按银行同期贷款利率计算至交付房屋时止）。被告游杰未应诉答辩。第三人祝桂华、张益春辩称，第三人与被告签订房屋买卖合同的时间早于原告诉状中所述与被告签订购房协议的时间，且第三人对涉案房屋已实际占有使用，故原告要求第三人交付房屋的诉请不应得到支持，原告诉请的第2项是要求被告支付钱款，与第三人无关。经审理查明，2013年5月5日第三人祝桂华与张益春夫妇向被告游杰订购了博雅公司旁私人联合建房的3号楼房屋一套，并交纳了购房订金20万元，同年5月13日第三人祝桂华作为买方与被告游杰签订了一份购房协议，该份协议约定被告将位于博雅公司旁土地使用证编号为抚国用（2002）字第050074号廖文初、第050075号吴力云、第050076号叶根发、临国用2000字第050710号周建平等人联合建房的3号楼东面201室房以405000元出售给第三人，购房款分两次付，第一次预付20万元，办理产权证后付清余款，被告在2013年7月份前交付现房给第三人使用，并约定被告在2013年7月份前将水电安装到户、封好阳台窗户及防盗门安装到户，如未安装完成，将视被告未按期交付现房给第三人使用。此后，第三人祝桂华又分别于2013年11月26日、2016年1月10日先后向被告交纳了购房款及水电增容费、煤气等费用共计人民币77600元。2014年2月11日被告就涉案房屋又与原告聂明亮签订了一份购房协议书，协议约定被告将位于博雅公司旁土地使用证编号为抚国用（2002）字第050074号廖文初、第050075号吴力云、第050076号叶根发、临国用2000字第050710号周建平等人联合建房的3号楼除车库2楼及该栋由东边数第三间车库出售给原告，房屋总价款为518000元，分三次付款，第一次预付购房定金2万元，签订协议后支付290800元，办理完产权证过户手续后付清余款，在签订购房协议后即交付现房给原告使用。该协议订立后，原告按协议约定向被告支付了购房款（包含购房定金）合计人民币310800元。此后，原告于2015年2、3月份开始对涉案房屋安装了防盗网、水管的铺设及客厅瓷砖的铺设等装修，但对装修的费用，原告并未提供相关装修费用票据，仅向本院提供了分别由陈正根与张建华出具的两份证明，其中陈正根证明其收到游杰支付中辰奥斯卡后面屋面防水工程款2万元，此款由聂明亮交游杰购房款中支付；张建华证明其收到游杰支付中辰奥斯卡后面建房工程款6万元，此款由聂明亮交游杰购房款中支付。原告在对涉案房屋进行装修的过程中，第三人祝桂华、张益春夫妇发现自已购买的涉案房屋被原告装修，遂对原告进行阻止并于2016年1月搬入居住。此后，原告于2016年3月31日就被告骗取其购房款事宜向抚州市公安局高新分局办案，抚州市公安局高新分局于2016年4月20日作出不予立案的通知。原告遂诉至本院。另查明，座落在抚州市南关张家山、博雅公司南侧居住用地的住宅楼，用地单位为吴力云、廖文初、周建平、叶根发，用地面积为1781.98平方米。以上事实有原被告签订的购房协议及收条、第三人与被告签订的购房协议及收条、两份证明、涉案房屋的建设用地规划许可证、建设项目选择址意见书、抚州市公安局高新分局不予立案通知书及询问笔录、涉案房屋电表箱图片、涉案房屋照片、祝桂华交纳涉案房屋的水费单据、庭审笔录等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，涉案房屋上的土地使用证编号、建设用地规划许可证及建设项目选择址意见书均记载用地单位为案外人，原告并没有证据表明被告游杰对涉案房屋享有所有权，也没有证据证明被告对涉案房屋享有合法的处分权，但根据《物权法》第二百四十一条的规定，基于合同关系可以对动产或不动产产生占有权。在不能排除聂明亮、祝桂华、张益春具有善意的情形下，即便游杰无权处分该房屋，原告及第三人均有权居于与被告之间订立的合同关系对涉案房屋进行合法占有，只是占有权依先占而取得。本案中，被告在原告已支付了部分购房款后就将涉案房屋交付给了原告，原告并于2015年2、3月份开始对涉案房屋安装了防盗网、水管的铺设及客厅瓷砖的铺贴等装修，表明被告在之前已将涉案房屋交付给了原告，只是被告隐瞒了涉案房屋早已出售给了第三人祝桂华、张益春的事实，而后第三人祝桂华、张益春自2016年1月起居于与被告早已订立的购房合同关系，已对涉案房屋进行了实际占用与支配，致使被告向原告交付的房屋无法由原告实际取得占有使用的权利，故原告要求被告及第三人交付涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。事实已表明，虽然被告游杰向原告聂明亮交付了涉案房屋，但正是由于游杰一直未按照约定与聂明亮办理房产过户手续，且隐瞒了涉案房屋早已出售给了第三人的事实，才致使原告不能因为享有对该房屋的所有权而排除第三人祝桂华、张益春的占有，从而导致原告与被告之间订立购房协议的目的不能实现。故原告无法取得涉案房屋，被告理应向原告返还购房本金并承担利息损失，庭审中原告提供的证据表明其已向被告支付的购房本金共计为310800元，故被告应向原告返还购房款本金310800元，利息应从被告出具购房款收据之日即2014年2月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清款时止。对原告诉请的房屋装修费16万元，原告虽确实对涉案房屋进行了安装防盗网、水管的铺设及客厅瓷砖的铺设等装修，但对于装修的数额并未提供相关的费用票据等证据加以印证，故对此装修费用的诉请，因原告提供的证据不足，故本院对该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告游杰于本判决生效之日起五日内向原告聂明亮返还购房款310800元及利息（自2014年2月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清款时止）；二、驳回原告聂明亮的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6262元，由原告聂明亮负担100元、被告游杰负担6162元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  胡军红人民陪审员  张柏兰人民陪审员  万园秀二〇一七年七月二十八日书 记 员  毛 青