江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0282民初5885号原告:上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道氿滨大道中路337号，统一社会信用代码91320282793847438G。负责人:邱红霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋惠亚、万菁，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。被告：蒋顺娣，女，1956年9月26日生，，汉族，住宜兴市。原告上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司（以下简称旺都宜兴公司）与被告蒋顺娣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法由审判员储晓惠适用小额诉讼程序，于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告旺都宜兴公司的委托诉讼代理人蒋惠亚参加诉讼，被告蒋顺娣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告旺都宜兴公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令蒋顺娣支付氿滨国际小区327号1401室房屋自2012年1月至2016年12月的物业费16320元，并承担以3264元为基数分别从2012年4月1日、2013年4月1日、2014年4月1日、2015年4月1日、2016年4月1日至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的利息。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其公司为宜兴氿滨国际中心小区提供物业管理服务，蒋顺娣是该小区327号1401室的业主。2005年4月，其公司就该小区的物业管理事宜与开发商签订前期物业服务合同，之后与每户业主对物业管理服务的相关事项进行明确约定。蒋顺娣应每月按照房屋建筑面积以每平方米1.6元向其公司支付物业管理费16320元。其经多次催讨未着，为此诉至法院，请求依法判决。被告蒋顺娣书面答辩称，在2015年与旺都宜兴公司的庄选洪经理商定，于2015年3月28日律师函，2016年12月6日付钱，2015年12月11日撤诉，双方已解决并原告同意撤回起诉，款子已经全部结清，按70%结算。结算证据：2015年3月28日的律师函欠9792元，按70%算即6790元，旺都宜兴公司同意先付3000元，现金按70%结算还差3000多元，并且双方协商先把他的无框门阳台解决，当初安装价为6000多元，实际市场价为3000多元，目前已全部无法使用，当时前任邢经理同意承担他损失几千元，庄经理口头也承诺过，但一直未能解决，且他在2012年6月至2013年8月在上海居住一个没有回家也同意他少付一点钱，所以在2015年讲好不问她要钱，撤回起诉，从2016年开始支付并已支付。经审理查明：2005年4月18日，上海农工商房地产（集团）宜兴申腾有限公司（以下简称申腾公司）与上海农工商旺都物业管理有限公司（以下简称旺都公司）签订前期物业服务合同一份，约定旺都公司为宜兴氿滨国际中心业主提供前期物业管理服务，物业管理服务事项包括对物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，公共秩序的维护服务等内容；旺都公司按建筑面积暂向业主收取物业服务费，最终以政府有关部门核价为准。住宅物业、酒店式公寓、高层1.40-1.60元/月·平方米，商业物业2.70元/月·平方米（其中维修费0.17元/月·平方米，设备运行费0.43元/月·平方米）；物业服务费用按年交纳，业主应在每年第一季度前履行交纳义务。逾期交纳的，按逾期应缴物业服务费额的每日3‰收取违约金；合同为期4年，自2005年5月1日起至2009年4月31日止。2009年4月10日，申腾公司与旺都公司签订前期物业服务合同续约协议一份，约定双方于2005年签订的宜兴氿滨国际中心前期物业服务合同期限即将到期，因小区业主大会尚未成立，经双方协商同意原签订的前期物业服务合同，有效期限延长至本小区的业主大会成立，小区业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效日止。双方的权利、义务和职责完全按原合同、合同附件及补充条款履行。续约协议签订后，旺都宜兴公司在氿滨国际中心小区实际履行物业管理事宜至今。2015年6月，旺都公司出具声明一份，载明旺都宜兴公司作为实际管理氿滨国际小区的物业公司，享有起诉业主缴纳物业费的权利，并承担由此引起的责任。另查明：2006年12月18日，宜兴市物价局宜价前物备字[2006]08号备案回复表载明：同意旺都宜兴公司对氿滨国际中心前期物业公共服务费为高层住宅房、酒店式公寓1.50元/月·平方米（含电梯，不包括公共能耗）。高档住宅、商业用房物业服务收费、特约服务费由旺都宜兴公司与业主或委托人协商确定。蒋顺娣购买氿滨国际中心327号1401室住宅一套，该房屋的建筑面积为170平方米。在蒋顺娣、金敖生签署的《入户声明》中载明，其已收阅旺都宜兴公司氿滨国际中心《业主手册》，并愿意遵守有关物业管理制度、规定。《业主手册》中附有上述前期物业管理服务合同部分摘要内容，载明旺都公司按建筑面积暂向业主收取物业服务费，住宅物业、酒店式公寓、高层1.60元/月·平方米（其中维修费0.10元/月·平方米，设备运行费0.40元/月·平方米）。再查明，旺都宜兴公司在2015年3月28日向蒋顺娣发出律师函，载明蒋顺娣所欠2012年1月至2014年12月的物业费9792元、违约金2664.70元，要求在收到该函件七日内支付所欠的物业费，蒋顺娣未按该函件交付，旺都宜兴公司由此向本院提起诉讼，在诉讼过程中，金敖生在2015年12月6日向旺都宜兴公司庄选洪经理预交物业费3000元，旺都宜兴公司在同日开出了发票，并在2015年12月11日撤回起诉。蒋顺娣在2017年6月1日向宜兴市银湖物业管理有限公司交付了2016年1月至12月的物业费3264元。本案争议的焦点即：1、2015年12月30日前的物业费是否结清。被告蒋顺娣主张已全部结清，理由是按照2015年3月28日的律师函，其需交物业费9792元，按70%结算为6790元，扣除2015年12月6日支付的3000元，其他的因无框门阳台承诺补偿他损失几千元以及期间有一年未在家中居住同意减少物业费，之前的物业费就不再向她要钱，从2016年1月开始交付，由此旺都宜兴公司对提起的诉讼申请撤诉。旺都宜兴公司则不予认可，主张当时对2011年1月至2015年12月的物业费16320元提起诉讼，在诉讼过程中，考虑到金敖生身体不好、经济困难暂缓处理而撤回起诉，并不是对之前所欠的物业费作免除。针对该焦点，本院认为，当事人有权提起诉讼，在诉讼过程中也有权撤回起诉，旺都宜兴公司在2015年提起诉讼，后在2015年12月11日撤回起诉，被告蒋顺娣主张对2015年3月28日律师函上所结欠的物业费已作出处理，而旺都宜兴公司不予认可，结合蒋顺娣提供的证据，其提供了2015年12月6日的发票复印件一张，金额为3000元，而庄选洪在同一天出具了收条一张，载明今预收金敖生现金物业费3000元，该收条金额与发票金额一致，且发票在交付给蒋顺娣、金敖生时注明拿发票收欠条（实际未交付，发票原件仍在旺都宜兴公司），应理解为欠条即为同天庄选洪所立据的收条，由此蒋顺娣在2015年的诉讼过程中仅交付了3000元，没有其他证据证明对其他物业费作免除，由此其抗辩对2015年12月30日前的物业费全部结清本院不予采信。2、宜兴市银湖物业管理有限公司是否能收取2016年12月31日前的物业费。蒋顺娣主张2016年1月至12月的物业费已全部交清，为证明其主张，提供2017年6月1日宜兴市银湖物业管理有限公司出具的收款收据一张，载明327号1401室2016年1月至12月的物业费3264元。旺都宜兴公司对该收款收据不予认可，认为他公司提供物业服务至2016年12月31日，物业费应该他公司收取，即使他公司与宜兴市银湖物业管理有限公司之间存在债务关系，也不应收取物业费。针对该焦点，本院认为，宜兴市银湖物业管理有限公司在2016年12月9日中标氿滨国际中心中心的物业管理项目，并在2017年1月1日开始实施物业服务管理，物业费的收取应从2017年1月1日开始，旺都宜兴公司在之前提供物业服务，有权收取相应的物业费，即使旺都宜兴公司与宜兴市银湖物业管理有限公司之间存在债务关系，除合同约定宜兴市银湖物业管理有限公司可以收取2017年之前的物业费抵冲债务，否则双方之间的债务系另一法律关系，蒋顺娣仍应将2016年度的物业费交给旺都宜兴公司而不是宜兴市银湖物业管理有限公司。由此蒋顺娣对2016年度的物业费仍需向旺都宜兴公司交纳。3、旺都宜兴公司是否有权作为原告诉讼主体主张权利。蒋顺娣认为，旺都公司与申腾公司签订物业管理合同，另由旺都宜兴公司进行管理，但未与业委会和业主签订合同，由此在管理上带来很多不利以及不负责任。要求由申腾公司来结账。旺都宜兴公司提供旺都公司在2015年6月的声明一份，载明旺都公司与申腾公司于2005年4月18日签订前期物业合同2009以及年4月10日签订前期物业合同续约协议，以及涉及氿滨国际所有涉及物业管理的事宜，其上涉及旺都公司的所有权利和义务由旺都宜兴公司享有和继承，旺都宜兴公司作为实际管理氿滨国际小区的物业管理公司，享有起诉物业费的权利，并承诺承担由此引起的责任。针对该焦点，本院认为，前期物业服务合同于2009年4月31日到期，后因业主委员会尚未成立，建设单位申腾公司与物业服务企业旺都公司于2009年4月10日签订前期物业服务合同续约协议，该续约协议明确将前期物业服务合同的有效期延长至本小区的业主大会成立，并小区业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效日止。本案中蒋顺娣不能提供小区业主委员会成立以及与物业服务企业重新签订物业服务合同的依据，故前期物业服务协议继续有效，对全体业主具有约束力。4、物业服务质量是否存在问题。蒋顺娣提供照片几张，照片所摄为无缝门窗和可视门铃。旺都宜兴公司对上述证据认为与本案无关不予质证。针对该焦点，本院认为，蒋顺娣提供的照片既不能反映拍摄的时间、也不能反映所摄照片内容即为无缝门窗是否存在质量问题以及质量问题的成因、可视门铃是否能正常使用，由此不足以证明旺都宜兴公司提供的服务与前期物业服务合同约定的服务事项不符或存在缺陷。5、蒋顺娣所欠物业费的金额。旺都宜兴公司主张蒋顺娣所欠2012年1月至2016年12月共计60个月的物业费16320元。蒋顺娣则主张2016年前的物业费在2015年的诉讼中已解决，2016年度的物业费已交给了宜兴市银湖物业管理有限公司，不存在欠费问题。针对该焦点，本院认为，2015年3月28日的律师函中载明所欠物业费9792元，欠费计算起讫为2012年1月至2014年12月，在2015年提起诉讼时要求蒋顺娣支付2011年1月至2015年12月的物业费16320元，对此旺都宜兴公司并未提供蒋顺娣在2011年欠费的相关依据，而结合2015年3月28日的律师函所载明的内容，蒋顺娣的欠费时间应从2012年1月开始计算，蒋顺娣在2015年12月6日所预交的物业费3000元旺都宜兴公司在同日出具的发票上自行注明系2011年1月至12月的物业费，其注明的交费事项明显与律师函所记载内容不符，由此旺都宜兴公司对蒋顺娣所交的3000元认为是2011年度的物业费本院不予采信。结合蒋顺娣的答辩状对2015年3月28日的律师函无异议，即认可欠费是从2012年1月开始，蒋顺娣应交纳2012年1月1日至2016年12月31日的物业费。蒋顺娣每年应交物业费3264元（170平方米×1.60元/月·平方米×12月），即应交16320元，扣除其已交的3000元，尚需交纳13320元。至于蒋顺娣在2017年6月1日向宜兴市银湖物业管理有限公司所交的2016年度的物业费3264元，因收款主体有误，蒋顺娣可向宜兴市银湖物业管理有限公司另行要求退还。上述事实，有旺都宜兴公司提供的前期物业服务合同、前期物业服务合同续约协议、声明、入户声明、前期物业管理服务合同（摘要）、房屋权属证明、宜兴市物价局备案回复表、情况说明，有蒋顺娣提供的发票一张、收条一张、收款收据一张、律师函、（2015）宜商初字第2418号民事裁定书、中标通知书及本院庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业应当根据合同载明的事项为业主提供物业服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。本案中，旺都宜兴公司为氿滨国际中心小区提供物业服务，蒋顺娣作为该小区的业主，应当根据物业服务合同的约定向旺都宜兴公司交纳物业管理费。旺都物业公司提出逾期付款违约金按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，符合法律规定，本院予以准许。蒋顺娣主张2016年之前的物业费按70%的标准计算已全部结清，本院不予采信，同时对蒋顺娣主张在2012年至2015年期间有一年在上海而不在家居住对物业费应作相应减免，对此本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。物业服务企业提供的公共性常规服务就是对业主专有部分以外的共有部分的物业进行维修、养护和管理。物业管理带有公共性质，即使业主尚未入住，小区内的绿化、保安、秩序管理等服务也不可能取消或者打折。宜兴市物价局的文件也只是载明空置房按不低于70%收取，并非只能按70%收取，如果入住后仅部分时段不在家居住生活而要求以空置房减免相应物业费本院不予采信。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业服务企业与全体业主的共同努力和良好配合。物业服务企业应当加强服务意识，不断提高服务水平和质量，虚心接受小区业主的意见，对业主提出的问题应积极妥善解决，努力为业主创造良好和谐的居住生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、蒋顺娣于本判决发生法律效力之日起十日内支付上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司物业服务费13320元并承担逾期付款的利息损失（其中3264元自2012年4月1日起、3264元自2013年4月1日起、3264元自2014年4月1日起、3264元自2015年4月1日起至2015年12月6日、264元自2015年12月7日、3264元自2016年4月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）。二、驳回上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司的其他诉讼请求。如果蒋顺娣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费230元减半收取115元，由蒋顺娣负担94元，旺都宜兴公司负担21元。蒋顺娣负担的款项已由旺都宜兴公司预交，本院不再退还，由蒋顺娣于本判决发生法律效力之日起十日内向旺都宜兴公司支付。本判决为终审判决。审判员  储晓惠二〇一七年七月三日书记员  刘 兰