成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初3665号等（详见附表一） 原告姚席斌等（详见附表一）。 共同委托代理人：吴皎、刘金锋，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 附表一 案号 原告 身份信息 （2017）川0116民初3665号 姚席斌 男，1954年11月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区 姚静江 女，1982年2月6日出生，汉族，住长沙市雨花区 （2017）川0116民初3674号 姜晖 男，1963年4月20日出生，汉族，住天津市河西区 （2017）川0116民初3675号 王玲玲 女，1957年12月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区 谭振山 男，1953年6月13日出生，汉族，住四川省成都市青羊区 （2017）川0116民初3677号 刘靖 女，1963年10月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区 陈建平 男，1954年12月9日出生，汉族，住长沙市雨花区 （2017）川0116民初3678号 武恒志 男，1964年1月1日出生，汉族，住北京市朝阳区 （2017）川0116民初3679号 江建华 男，1961年7月11日出生，汉族，住北京市朝阳区 （2017）川0116民初3680号 吴永刚 男，1983年11月4日出生，汉族，住北京市海淀区 邹家建 女，1954年2月27日出生，汉族，住北京市朝阳区 （2017）川0116民初3681号 沈才明 男，1958年2月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区 周玉梅 女，1959年4月24日出生，汉族，住四川省成都市青羊区 （2017）川0116民初3682号 王德宽 男，1956年9月16日出生，汉族，住四川省成都市金牛区 （2017）川0116民初3683号 卢国群 男，1950年3月28日出生，汉族，住四川省成都市成华区 被告：成都凯源物业有限责任公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳镇华新街菜蔬小区二横街****。 法定代表人：吴学强，经理。 委托诉讼代理人：石焓，四川精济律师事务所律师。 原告姚席斌等（详见附表一）与被告成都凯源物业有限责任公司（以下简称“凯源公司”）商品房预售合同纠纷十案，本院于年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚席斌等（详见附表一）的共同委托诉讼代理人吴皎、被告凯源公司的委托诉讼代理人石焓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求如下：确认被告2016年11月16日解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的行为无效。具体如下（详见附表二）： 附表二 案号 原告 房屋信息 （位于天府新区沙河社区“”） 房屋 总价款 （元） 已付 购房款 （元） 未付 购房款 （元） （2017）川0116民初3665号 姚席斌 2307286 2307286 126000 姚静江 （2017）川0116民初3674号 姜晖 2307286 2191154 126000 （2017）川0116民初3675号 王玲玲 2372086 2288086 84000 谭振山 （2017）川0116民初3677号 刘靖 2307286 2275154 42000 陈建平 （2017）川0116民初3678号 武恒志 2307286 2265286 42000 （2017）川0116民初3679号 江建华 2307286 2307268 126000 （2017）川0116民初3680号 吴永刚 2307286 2191154 126000 邹家建 （2017）川0116民初3681号 沈才明 2307286 2265286 42000 周玉梅 （2017）川0116民初3682号 王德宽 2307286 2181286 126000 （2017）川0116民初3683号 卢国群 2307286 2204668.76 126000 事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于成都市天府新区沙河社区“麓山印象”的商品房（详见附表二）一套，同时，签订《关于“麓山印象”购房借款及分期还款的补充协议》。在原告准备按照分期付款协议履行后续付款义务时，原告了解到被告在对于“麓山印象”小区其他已履行完毕付款义务的购房人，本应按约为其办理房屋产权，但却一直拒绝办理，且已有几十个购房人起诉被告要求办理房屋产权证并赔偿损失。原告认为被告丧失商业信誉，可能丧失履行债务的能力。原告通过业委会委托律师于2016年4月14日向被告发出《律师函》，告知被告因其在足额收取其他业主房款的情形下，仍拒绝为这些业主履行办证义务，故要求被告在收到本函后10日内向原告提供适当担保，在此之前，原告将中止支付后续房款。被告收到上述《律师函》后，并未及时提供担保，反而于2016年11月16日向原告发出《律师函》，称原告没有按照合同约定支付房款，故单方面解除合同，要求原告腾退房屋并赔偿损失。原告认为因被告未提供担保，故原告中止支付房款不属于违约行为，被告并不具备单方面解除合同的法定条件，解除合同的行为应归于无效。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告凯源公司辩称，1、本案原告未付清全部购房款并且拖延支付后续购房款。原告未履行主要合同义务。2、凯源公司协助原告办理房屋权属证书是在原告付清全部购房款的前提下，现原告未付清全部购房款，凯源公司没有协助原告办理房屋权属证书的义务，被告依据约定有权解除。请求驳回原告的诉讼请求。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告的当庭一致陈述，本院经审理认定事实如下： 原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《麓山印象补充协议》，约定原告购买被告开发的位于成都市天府新区沙河社区“麓山印象”的商品房（详见附表二）；合同同时约定，出卖人以出让方式取得位于天府新区（原双流县）沙河社区地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：2010-××2；商品房预售许可证号为11067；出卖人应当在2012年7月30日前向买受人交付该商品房。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议的方式处理。补充协议约定，买受人于合同签订之日起当日内向出卖人一次性付清房款。出卖人交付商品房的日期为2012年7月25日至2012年7月30日，除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人不再另行通知交房日期。买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料以及相关费用。否则，每逾期一日出卖人可按照购房总价款的万分之二的标准向买受人收取违约金并顺延为买受人办理房屋产权证的时间。因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。买受人没有按照合同及本协议之约定付清购房总价款或其他应付款项之前，出卖人有权不予为买受人办理所购买商品房的所有权证，且办理时间相应顺延。 同日，原告与被告签订了《关于“麓山印象”购房借款及分期还款的补充协议》，约定根据出卖人、买受人签订的“麓山印象”房屋《商品房买卖合同》及其补充协议之规定，现就买受人购房向出卖人借款用于支付本房屋及车位部分并分期还款等事宜，经双方协商一致，签订本补充协议。买受人购房向出卖人借款用于支付本房屋及车位部分，并由买受人以分期支付的方式向出卖人归还借款。买受人向出卖人借款210000元。买受人向出卖人还款的方式及期限：1、2012年5月30日前，买受人向出卖人支付购房款42000.00元；2、2013年5月30日前，买受人向出卖人支付购房款42000.00元；3、2014年5月30日前，买受人向出卖人支付购房款42000.00元；4、2015年5月30日前，买受人向出卖人支付购房款42000.00元；5、2016年5月30日前，买受人向出卖人支付购房款42000.00元；买受人如未在本补充协议约定的分期还款期限内付款的，按下列方式处理：1、逾期在30日之内的，买受人应每日按照逾期应付购房欠款千分之三的标准向出卖人支付违约金；2、逾期超过30日的，出卖人有权解除合同及本补充协议，收回房屋，买受人已支付的所有房款不予退还，出卖人并有权要求买受人按照所购房屋总价款5%的标准向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，并由买受人按日向出卖人支付逾期应付购房款千分之三的违约金。在买受人未付清全部购房欠款及违约金（若有）前，未经出卖人同意，买受人不得擅自将该房屋抵押、转让或租赁给任何第三人。在买受人付清全部购房欠款及违约金（若有）后，该房屋（包括处分权在内）的所有权全部转移至买受人享有。在该房屋交付后且买受人付清全部购房欠款及违约金（若有）和交纳买受人办理房屋分户产权所需的资料及税费后的360日内，出卖人将办理权属登记所需的应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为买受人办理房屋分户产权。本补充协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本补充协议约定的内容不一致的，以本补充协议约定为准。 合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了绝大部分购房款（详见附表二），且被告也向原告实际交付了涉案房屋。后原告以被告丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形为由，中止履行部分余款的支付义务，未按照补充协议约定的分期还款期限付款，至今尚未付清部分购房余款（详见附表二）。 2016年11月16日，被告委托律师向原告出具《四川精济律师事务所律师函》，载明：四川精济律师事务所接受成都凯源物业有限责任公司（以下简称“凯源公司”）的委托，指派石焓律师就原告违反双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、以及《关于“麓山印象”购房借款及分期还款的补充协议》的相关事宜，致函如下：据调查核实：原告与凯源公司就“麓山印象”项目签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定购买凯源公司开发的商品房1套，同时签订《关于“麓山印象”购房借款及分期还款的补充协议》一份。截止至发函时，原告已累计拖欠分期购房款，严重违反合同约定。按照《关于“麓山印象”购房借款及分期还款的补充协议》第二条第二款的约定，原告收到本函之日起，凯源公司解除与原告签订的上述购房合同及补充协议，请原告立即腾空并向凯源公司退回房屋，且原告已交付的购房款不予退还，同时保留向原告追偿总房款5%违约金的权利。原告收到上述《律师函》。 2017年1月6日，被告再次委托律师向原告卢国群、姜晖发出律师函，要求二人在收到该函后立即缴足尾款并承担相应违约金，否则，将启动司法程序，要求其承担被告为实现债权而产生的其他全部费用，包括但不限于律师费、诉讼费和保全费等。 本院认为，原告姚席斌等（详见附表一）与被告凯源公司签订的《商品房买卖合同》及《麓山印象补充协议》、《关于“麓山印象”购房借款及分期还款的补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 本案的争议焦点：被告是否有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及《麓山印象补充协议》、《关于“麓山印象”购房借款及分期还款的补充协议》。原告主张由于被告未能协助该小区其他已付清购房款的业主办理房屋权属证书，原告未支付剩余购房款的行为系行使不安抗辩权，但原告未提供确切证据证明被告未能协助该小区其他已付清购房款的业主办理房屋权属证书的行为存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形，故原告未依据合同约定的期限支付剩余购房款的行为已构成违约。本院认为，合同解除权的立法价值取向是相关主体之间的利益平衡，对利益平衡的追求需要对约定解除权进行必要的限制。当严格执行当事人约定可能导致当事人利益严重失衡时，法院可基于公平原则的考量而施加影响，以保证合同主体利益的基本均衡。本案中，原告已按约向被告支付了绝大部分购房款，未付购房款金额占总购房款金额的比例较小，且被告已经实际向原告交付了合同约定的房屋，原告的违约行为既未动摇合同的履行基础，也不影响合同目的实现，原告的违约行为轻微，在可以以支付剩余购房款、承担违约责任的方式弥补被告的损失时，应慎用合同解除权。本案中解除合同将导致不经济、不利益及双方利益的重大失衡，基于民法公平原则以及利益均衡等因素，应当依法限制被告行使合同解除权，合同不予解除。并且，被告在2017年1月还函告原告卢国群、姜晖，要求其补足房款，该行为应当认定为被告愿意继续履行与二人之间的商品房买卖合同。 综上，为维护交易的安全和稳定，本案《商品房买卖合同》及《麓山印象补充协议》、《关于“麓山印象”购房借款及分期还款的补充协议》不应解除，应继续履行。故被告向原告发送解除合同的《四川精济律师事务所律师函》不产生解除合同的效力，该解除行为无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 确认被告成都凯源物业有限责任公司于2016年11月16日发函解除其与下列原告（详见附表三）签订的《商品房买卖合同》、《麓山印象补充协议》及《关于“麓山印象”购房借款及分期还款的补充协议》的行为不产生解除合同的效力，该解除行为无效。 案件受理费分担详见附表三。 附表三 案号 原告 房屋信息 （位于天府新区沙河社区“”） 诉讼预交（元） 案件受理费负担（元） 原告 被告 （2017）川0116民初3665号 姚席斌 姚静江 （2017）川0116民初3674号 姜晖 （2017）川0116民初3675号 王玲玲 谭振山 （2017）川0116民初3677号 刘靖 陈建平 （2017）川0116民初3678号 武恒志 （2017）川0116民初3679号 江建华 （2017）川0116民初3680号 吴永刚 邹家建 （2017）川0116民初3681号 沈才明 周玉梅 （2017）川0116民初3682号 王德宽 （2017）川0116民初3683号 卢国群 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘宇飞 二〇一七年七月二十日 法官助理彭海 书记员陶悦瑞