江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初3471号 原告：毕兴华，男，1993年10月15日生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：南京爱居行房地产经纪有限公司，住所地在南京市浦口区滨江大道1号明发滨江新城323-324幢227室。 法定代表人：高男，总经理。 委托诉讼代理人：张晓东，男，1990年1月20日生，蒙古族，南京爱居行房地产经纪有限公司业务经理，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：孙敬哲，男，1968年8月6日生，汉族，南京爱居行房地产经纪有限公司业务经理，住南京市浦口区。 原告毕兴华与被告南京爱居行房地产经纪有限公司（以下简称爱居行公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年4月27日立案受理后,依法由审判员王宠俊适用小额诉讼程序,于2017年6月30日公开开庭进行了审理。原告毕兴华，被告爱居行公司委托诉讼代理人张晓东、孙敬哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毕兴华向本院提出诉讼请求：1.判令解除2016年11月26日原、被告签订的《房屋租赁合同》。2.判令被告退还剩余房屋租金700元、房屋押金700元及预收的全年物业费340元共计1740元。3.判令被告承担违约金1400元。4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年11月26日，原告经过实地看房后与被告签订房屋租赁合同，合同约定租期一年，房租每3个月交一次提前一个月收取。合同签订当天原告向被告支付第一季度房租、押金及全年物业费合计3257元。2017年1月26日原告向被告支付第二季度房租2100元。原告入住后发现租赁屋存在以下问题：1.沐浴淋蓬头损坏，多次要求被告维修，被告均予以拖延。2.被告入住前承诺加装的晾衣架一直未曾加装。3.因与其他人合租分摊电费过高，原告难以承受，要求被告加装电表被告予以拒绝。4.房东与物业公司之间存在物业费纠纷，物业多次上门催缴并表示要断水断电，被告未予解决。以上种种因素导致原告于4月18日搬出涉案房屋，另外租房居住。因双方未能协商处理，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告爱居行公司辩称，原、被告所签房屋租赁合同约定，原告必须提前一个月交纳下季度房租，原告未能按时缴纳下季度房租，构成违约，我公司不存在违约行为。关于原告所述租赁屋存在的问题：1.沐浴淋蓬头损坏，根据双方租赁合同第14条第1项约定，房屋内设施损坏，一个月内公司免费维修，一个月后由客户自已承担。原告租赁房屋内的淋蓬头损坏已超过一个月，应由原告自行维修。2.阳台加装晾衣架系口头协议，根据双方所签房屋租赁合同首页备注内容“合同未签订前双方的口头承诺视为无效，合同签订后以合同内容为准”。3.物业费问题，根据我方与房东签订的房屋代理合同约定，物业费只是我公司为房东代收，我公司没有代缴物业费的义务，物业费应由房东缴纳。综上，对原告的诉讼请求不予认可。 经审理查明,2016年11月26日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《南京市房屋租赁合同》，约定被告将位于南京市浦口区天润城三区68-703南次房屋租赁给原告使用。合同约定：租赁期限自2016年11月26日至2017年10月31日。房屋租金为每30天700元。房屋租金交付方式为押一付三。租金支付时间为：第一次2016年11月26日（2217元），第二次2017年1月25日（2100元），第三次2017年4月25日（2100元），第四次2017年7月25日（1517元）。合同签订之日起，原告向被告支付房屋租赁保证金700元，全年物业费340元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由原告承担的费用以及原告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还原告；供暖费、物业管理费及公摊水电费由原告承担；租赁期内，原告需提前退租的，应提前30日通知被告，如无下家客户承租，须按月租金的200%支付违约金；房屋内设施损坏一个月内公司负责维修，一个月后由客户自己承担；第二次交房租时提前一个月付款。 合同签订后，原告向被告交纳了第一期房租2217元、押金700元、全年物业费340元、第二期房租2100元。2017年4月26日原告电话通知被告不再租赁涉案房屋，2017年4月28日原告向被告交付了涉案房屋的钥匙，双方均认可房屋租赁合同的解除时间为2017年4月28日。 上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、收款凭证、支付宝转账记录、照片、电话录音及原、被告的当庭陈述等证据在卷证明。 本院认为,原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于原告的诉讼请求：1、解除2016年11月26日原、被告签订的房屋租赁合同。因双方均认可该租赁合同已于2017年4月28日解除，本院对此予以确认。 原告诉请被告退还剩余房屋租金700元、房屋押金700元及预收的全年物业费340元。本案中，原告2017年4月26日向被告提出不再租赁涉案房屋，并于同年4月28日腾空房屋并向被告交付了涉案房屋钥匙，被告同意接收房屋钥匙的行为可视为双方已协商一致解除租赁合同。原告租金已交至2017年5月25日，故被告应退还原告2017年4月29日至2017年5月25日期间的房屋租金607元（700元/月÷30天×26天）。关于房屋押金，根据合同约定：“租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由原告承担的费用以及原告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还原告”。被告在本案中并未主张原告支付应承担的费用及违约赔偿责任，故应依据合同约定向原告返还押金700元。关于原告预交的全年物业费340元，双方在庭审时均认可物业费的收取标准为1元/天，且被告陈述其并非缴纳物业费的主体，而仅为代为收取，因此物业费被告应按原告实际居住的天数向原告收取，即自2016年11月26日至2017年4月28日，合计152元（152天×1元/天），因被告已预收原告全年物业费340元，故应退还原告物业费188元。 原告诉请被告承担违约金1400元。本案中，原告认为被告向其租赁的房屋存在沐浴淋蓬头损坏无人维修；被告入住前承诺加装的晾衣架未曾加装；因与其他人合租分摊电费过高，原告要求被告加装电表被告予以拒绝；房东与物业公司之间存在物业费纠纷等问题。本院认为，关于淋蓬头损坏无人维修，双方在合同中约定“房屋内设施损坏一个月内公司负责免费维修，一个月后由客户自己承担”，原告并无证据证明一个月内曾向被告提出报修，故不能认定为被告违约。关于加装晾衣架，原告陈述只是被告口头承诺，并未在合同中进行约定，因此不能视为被告违约。关于加装电表，原告在承租涉案房屋时即已知晓是与其他人合租，水电费等费用共同分摊，而其在承租后以分摊电费过高为由，要求被告加装电表，并不符合合同约定，被告拒绝安装不能构成违约。关于涉案房屋存在物业费纠纷，根据双方合同约定，租赁期内物业费应由原告承担，原告向被告预交全年物业费已完成自己的义务，但原告并未提交证据证明涉案房屋存在断水、断电情形已实际影响居住，因此不能视为被告违约。综上，原告陈述的涉案房屋存在问题均不构成被告违约，原告主张被告支付违约金没有合同及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定,判决如下: 原告毕兴华与被告南京爱居行房地产经纪有限公司签订的房屋租赁合同于2017年4月28日解除。 被告南京爱居行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告毕兴华租金607元、押金700元、物业费188元。 驳回原告毕兴华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告南京爱居行房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  王宠俊 二〇一七年七月十三日 书记员  钱 颖