黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0102民初676号原告张宽，男，1986年7月22日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区防城港市港口区。委托诉讼代理人吴迪，黑龙江维正律师事务所律师。被告黑龙江省南方投资发展有限公司，统一社会信用代码91230102744353812，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区西十一道街东方巴黎**。法定代表人刘伟，董事长。委托诉讼代理人薛建强，该公司法律顾问。原告张宽与被告黑龙江省南方投资公司发展有限公司（简称南方投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张宽的委托诉讼代理人吴迪，被告南方投资公司委托诉讼代理人薛建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宽向本院提出诉讼请求：1、请求判令南方投资公司为张宽所购买哈尔滨市××西××区××号商铺办理产权；2、判令南方投资公司向张宽支付逾期交房违约金29616.38元及利息18289.90元；3、判令南方投资公司向张宽支付逾期办理产权登记违约金107377.95元。事实与理由：2006年3月13日，张宽与南方投资公司签订商品房买卖合同，张宽购买南方投资公司开发建设位于哈尔滨市××西××区××号商铺，建筑面积20.31平方米，房屋总价为617008元。合同约定商铺交付期限为2006年7月31日前，逾期交房不超过90天的，南方投资公司按日向张宽支付已付房价款万分之二的违约金。合同另约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记所需材料到产权登记机关备案。如果因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人支付违约金。该商铺自交付之日起至今，南方投资公司始终没有按约定到产权登记机关备案，致使张宽至今不能取得房屋产权证书。因此，南方投资公司应当支付张宽逾期办证约金，违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收银行同期贷款利率的30%计算。合同签订之后，南方投资公司未按合同约定如期交房，直至2007年5月31日才为张宽办理进户手续，且至今仍未给张宽办理房屋所有权证书。张宽多次向南方投资公司主张上述权利，但南方投资公司均予拒绝。南方投资公司辩称：1、张宽的诉请已明显超过法律规定诉讼时效，其诉请不应得到支持。2、张宽所请求的逾期办证违约金以及逾期交房违约金，双方在商品房买卖合同中已明确约定，应当按合同确定执行。3、南方投资公司是在市、区两级政府协调下接手了涉案项目，接手后为政府解决了相关信访问题，此举也得到市、区两级政府的认可。南方投资公司接手该项目后，不但没有任何，还产生了巨大的经济损失，涉案项目也于2010年4月即停止经营。在此事实基础上，要求南方投资公司承担相应的违约赔偿责任，应属显失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：东方巴黎商场部分业主致中纪委、国家信访局、省纪委、省信访办的信访信件；国家信访局致张延新的信访回复件；东方巴黎商场部分业主致国务院信访局、中政委的申诉状；黑龙江省委省政府信访局致张延新等人的信访回复件；黑龙江省委、省政府信访局致张延新等人的信访回复件；东方巴黎商场部分业主致中纪委、省纪委的信访信件；哈尔滨市人大常委会信访办公室转市法院、道里区人大信访办的信访件；哈尔滨市道里区地方税务局致乔淑芬的处理意见书；哈尔滨市住房保障和房产管理局致东方巴黎项目业主代表的不予受理告知单；黑龙江省高级人民法院诉讼服务中心诉讼当事人登记表；哈尔滨市商品房销售许可证、土地登记卡、哈尔滨建设工程质量监督总站回复、税务事项通知书、哈尔滨市住房保障和房产管理局不予受理告知单。南方投资公司对上述证据质证意见为：上述证据系张宽自行制作的证据不符合证据形式要件，信访部门出具的答复意见上没有张宽的姓名，不能证明张宽有信访行为，进而不能构成诉讼时效中断情形。张宽主张全体业主都参加了维权与事实不符，据南方投资公司掌握的情况，很多业主不在哈尔滨市居住，甚至有部分业主已移居海外。按照信访回复的记载，张延新等23名业主进行信访，由此可见大部分业主没有参与信访。因此，需经信访部门书面证明才能明确具体哪些业主参与了信访。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”张宽举示的上述证据，虽未直接显示张宽就解决商铺产权、投资回报等问题参与信访，但该证据足以认定东方巴黎商铺问题引发了群体上访。国务院《信访条例》规定，多人采用走访形式提出共同的信访事项的，应当推选代表，代表人数不得超过5人。张延新、贾晓华等人代表信访的行为，符合《信访条例》的规定，能够代表东方巴黎商铺业主向国家机关提出保护民事权利的请求。据此，本院对南方投资公司的质证意见不予采纳，对张宽举示的上述证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月13日，张宽与南方投资公司签订商品房买卖合同，张宽购买南方投资公司开发建设位于哈尔滨市××西××区××号商铺（建筑面积20.31平方米），房屋总价为617008元。合同约定商铺交付期限为2006年7月31日前，逾期交房不超过90天的，南方投资公司按日向张宽支付已付房价款万分之二的违约金。合同第八条约定，出卖人应在2006年7月31日之前将验收合格的商品房交付给买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因相关法律、法规、政策变化以及政府行为导致出卖人不能按期交付。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。上述合同签订之后，张宽依约交纳了全部购房款。南方投资公司于2007年5月31日向张宽交付了商铺，并向张宽支付了逾期交房违约金20%的款项。本案涉案商铺于2007年8月24日取得商品房销售许可证，因南方投资公司未给张宽出具不动产统一发票，张宽至今未能办理商铺的房屋所有权证。因南方投资公司逾期交付商铺、逾期不协助办理商铺权属证书、停付投资回报款等问题，东方巴黎商场部分业主自权益受侵害之日起，以不同形式多次向有关机关、部门投诉、信访，主张权益。本院认为：关于本案是否超过诉讼时效期间问题。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间从新计算。”在本案中，因南方投资公司逾期交付商铺、逾期不协助办理商铺权属证书等问题，致使购买东方巴黎商铺的业主因权益遭受损害而形成了维权群体，以各种方式多次主张权利，该群体中的业主代表所作出的维护合法权益的行为均应视为其他业主的维权行为。故南方投资公司关于本案已超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于南方投资公司是否应承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在本案中，双方订立的合同约定了商铺交付期限、办理商铺产权证的期限及相关违约责任。本案南方投资公司未按合同约定的期限交付房屋、协助办理商铺产权证，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定交房日为2006年7月31日，南方投资公司实际交房日为2007年5月30日，逾期交房300天，按已付房价款617008元的日万分之二计算，张宽主张南方投资公司支付逾期交房违约金为296163.84元（617008元×300天×0.0002×80%），本院予以支持。南方投资公司至今未协助张宽办理房地产权属证书，故南方投资公司应按照合同约定向张宽支付逾期办证违约金3085.04元（617008元×0.005），本院亦予以支持。关于张宽主张的逾期交房违约金利息及逾期办理房地产权属证书违约金及利息按银行同期贷款利息的30%计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述两条的法律规定，违约责任的形式主要包括支付违约金及赔偿损失。而本案张宽并未向法庭举证证明逾期办理房地产权属证书违约金过低而造成损失的事实，同时张宽已选择支付违约金的形式并要求对方承担违约责任，其再行要求对方支付违约金利息的诉请，不具有法律依据。据此，张宽上述两项诉请，本院不予支持。关于协助办理商铺产权证问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”依照该条款规定，南方投资公司因未缴税费不能办理权属证书的抗辨理由不能成立，本院不予采纳。南方投资公司应履行协助买受人办理商铺所有权证的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下：一、本判决发生法律效力后十日内，被告黑龙江省南方投资发展有限公司为原告张宽出具办理位于哈尔滨市道里区西十二道街东方巴黎A区2层080号商铺的相关权属登记手续，并协助原告张宽办理该商铺权属登记；二、本判决发生法律效力后十日内，被告黑龙江省南方投资发展有限公司给付原告张宽逾期交付房屋违约金29616.38元；三、本判决发生法律效力后十日内，被告黑龙江省南方投资发展有限公司给付原告张宽逾期办理产权登记违约金3085.04元；四、驳回原告张宽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债权利息。案件受理费3405元，原告张宽负担2856元，被告黑龙江省南方投资发展有限公司负担549元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  赵德成人民陪审员  吴宇思人民陪审员  杨西蓓二〇一七年七月二十日书 记 员  高 晶