北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第27015号原告：陈超，男，1969年7月7日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周威，北京市京翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱华，北京市京翰律师事务所律师。被告：荣立明，男，1986年6月5日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。被告：朱洪伟，男，1971年1月10日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。原告陈超与被告荣立明、朱洪伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈超的委托诉讼代理人朱华、被告荣立明及其委托诉讼代理人刘桂薇到庭参加诉讼。被告朱洪伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈超向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付逾期支付租金的违约金(自2015年9月2日起至2016年3月12日止，按欠付租金数额日千分之五标准计算)；2、被告将位于北京市丰台区和义西里一区1号楼1至2层101号房屋恢复原状后返还与原告；3、被告支付房屋使用费（自2016年12月1日起至返还房屋之日止，按每日2000元标准计算）；4、判令扣除被告已缴纳但未使用的租金、全部押金、其他费用用于冲抵被告应予缴纳的费用。事实理由如下：2014年8月28日，原、被告双方就被告承租丰台区和义西里一区1号楼1至2层101房屋事宜签署了《房屋租赁合同》，租赁期限为二年三个月，自2014年9月1日至2016年11月30日。依据合同约定，被告应于2015年9月1日支付房屋租金20万元，被告实际仅支付15.5万元，欠付4.5万元，应依约按日欠缴费用千分之五标准支付逾期支付租金的违约金。双方在合同中约定，被告租用涉案房屋用作旅馆经营，承诺在取得相关部门经营许可后进行合法经营；合同另约定被告对所租房屋重新装修或变动设备及结构时，须事先征得我方书面同意，同时要征得消防、物业等相关管理部门的书面同意，并将批准后的装修方案及文件交我方备案。后经原告实地查看，被告在未取得消防、工商等任何审批手续、未向原告报备的情况下，对该房屋进行装修改造并以“荣氏美家公寓”名义出租经营，且室内存在私搭夹层、私拉电线、擅自分割物业等重大消防安全隐患，原告认为被告上述行为严重违反合同约定，违法经营，原告有权要求解除合同并扣除被告已缴纳但未使用的租金、全部押金。在案件审理中，双方租赁合同期限已届满，故原告不再要求解除租赁合同。双方纠纷多次协商无果，故提起本案诉讼。被告荣立明辩称：不同意原告诉讼请求：1、认可4.5万元逾期支付，但合同约定的违约金标准过高，请求法院酌减；2、合同虽然到期，但依据合同约定，我方有续租权，在2016年8月30日，我方向原告支付了续约之后的首笔租金20万元，原告收取租金未提出异议，合同一直在履行期间，推定双方对续约事实达成一致，续约期限一次为二年；第三项诉讼请求每日2000元房屋使用费无依据，应按租金标准执行。3、双方签订租赁合同时约定了续租条件，我方符合续租条件。装修房屋之前我方向原告汇报过，原告认可，我们使用涉案房屋二年，原告未提出异议。签约时合同约定用途为旅店，但房屋性质是商业配套，工商注册时不予注册，涉案房屋不具备经营旅馆的条件，原告有过错，被告为避免损失过大，只得改为公寓使用。公寓和旅店的性质是一样的，并未违反合同约定。注册旅店受到限制，消防验收未通过，但装修时我方是按照消防要求装修的，还专门安排专人值守。我方认为具备续租的标准，即向原告支付了续约租金。被告朱洪伟未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月28日，陈超（甲方、出租方）与荣立明、朱洪伟（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方同意将位于北京市丰台区和义西里一区1号楼1至2层101房屋出租给乙方，房屋建筑面积718.68平方米，规划用途为商业配套，房产证号为京房权证丰字第XX**号；本房屋另有面积约为300平米的地下室，在本合同有效期内，甲方同意免费提供给乙方使用；乙方已对该房屋进行现场勘验，同意现状租用上述房屋用作旅馆经营，并承诺在取得相关部门许可后进行合法经营；乙方负责自行办理旅馆经营许可手续；租赁期为二年三个月，自2014年9月1日至2016年11月30日止，其中，自2014年9月1日起至2014年11月30日止为免租期；租赁期满前3个月，在满足约定条件的前提下，双方根据本协议第四条的规定办理房屋续租手续；租金每年40万元；双方确认乙方按以下进度支付租金：2014年9月1日、2015年3月1日、2015年9月1日、2016年3月1日前各支付20万元；乙方应以转账方式将租金支付至甲方指定的以下账户：开户名陈超，开户银行：建设银行北京分行，账户：6210800010128045；第四条：续租：1、乙方希望续展租赁期限的，应当在租赁期满前3个月向甲方提出书面续约申请，乙方如期申请且在本合同履行期内未出现本合同第十四条第二款规定的任何一种违约情形的，甲方应当与乙方续租，续租期为2年，双方应当根据本合同约定的租金标准另行签署租赁合同；2、乙方在遵守本条第1款约定的前提下，享有四次续租权，每次续租期为2年，双方确认，续租期间执行以下租金标准：（1）2016年12月1日至2017年11月30日，租金为40万元；2017年12月1日至2018年11月30日，租金为42.5万元；2018年12月1日至2019年11月30日，租金为45万元；2019年12月1日至2020年11月30日，租金为47.5万元；2020年12月1日至2021年11月30日，租金为50万元；2021年12月1日至2022年11月30日，租金为52.5万元；2022年12月1日至2023年11月30日，租金为55万元；2023年12月1日至2024年11月30日，租金为57.5万元；为保证本合同履行，乙方应支付给甲方10万元作为押金，押金不计利息；第七条：本合同有效期内，乙方不得发生下列行为：……4、变更租赁用途，将该房屋用作未经甲方书面认可的用途；乙方所租房屋重新装修或变动设备及结构时，须事先征得甲方书面同意，同时要征得消防、物业等相关管理部门的书面同意；第十四条：违约责任：1、如乙方未按约定的时间支付租金、押金或本合同约定的其他费用的，每延迟一日，应按欠缴费用的千分之五向甲方支付违约金；2、乙方如出现下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同：未经甲方书面同意，乙方出现本合同第七条规定的行为之一的；未经甲方书面同意，乙方擅自改变该物业结构或用途，或损坏该物业或附属设施的；未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的；乙方延迟支付租金、押金、其他费用等超过15日的……乙方有其他违约行为，并在甲方要求改正后15日内仍不予改正的；4、乙方应于合同终止当日向甲方移交房屋，每迟延一日，应当按照每日二千元标准向甲方支付违约金，甲方有权从押金中直接扣除。上述租赁合同签订后，原告交付了房屋，给予被告三个月免租期，被告装修改造房屋用于经营“荣氏美家”公寓，被告支付了10万元押金，支付租金至2016年11月30日，其中，2015年9月1日应支付20万元，实际支付15.5万元，欠付4.5万元于2016年3月12日支付。2016年8月30日，被告向原告账户支付20万元。此后，被告未再支付钱款，占有使用房屋至今。庭审中，原告称双方租赁合同约定房屋用于经营旅馆，被告未经原告及物业、消防部门书面同意并将装修方案备案，亦未取得消防、工商部门的审批手续，擅自将房屋装修用于经营“荣氏美家”公寓，且房屋内部存在重大消防隐患，被告根本违约，故原告起诉要求解除租赁合同，因庭审期间，合同履行期限届满，故撤回此项诉讼请求，且合同期限届满后，因被告存在前述违约行为，原告不同意与被告续租，被告应当将房屋恢复原状，腾退返还与原告。被告称其方按照加盟旅馆的方案装修改造租赁房屋，原告知晓其方装修改造情况，但装修改造完毕后，发现合同约定规划用途为“商业配套”，但实际房屋规划用途为“综合配套”，无法用于商业经营，故无法办理营业执照，亦无法通过消防验收，出租方存在过错。合同履行期限届满后，被告方符合续租条件，被告于2016年8月30日向原告方合同约定的支付账户转账支付20万元租金，原告未提出异议，应视为同意续租。原告对此不予认可，称当时原告已起诉要求解除合同，原告并未使用账户中的钱款，不同意与被告续约，双方未签订新的租赁合同。庭审中，原告要求被告将房屋恢复原状、拆除所有装修隔断，但未向法庭提交房屋原状证据。以上事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、转账凭证、照片等证据在案佐证。本院认为：原、被告双方所签《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。本案中，被告迟延支付租金，构成违约，应当承担相应违约责任，荣立明于庭审中提出违约金约定标准过高，要求法院依法予以调整，本院依据合同履行情况、违约期间、公平原则等对违约金予以酌定。被告承租房屋用于经营使用，但未取得营业执照，未通过消防验收，现合同履行期限届满，依据合同约定，原告有权不与被告续租，双方亦未签订新的租赁合同，双方租赁关系已告终止，故被告应将租赁房屋腾退返还与原告，并按租金标准支付房屋使用费，被告支付的押金10万元及2016年8月支付的20万元应予冲抵房屋使用费。原告要求被告按每日2000元标准支付房屋使用费，无合同依据，本院不予支持。原告要求被告将租赁房屋恢复原状，但未提供证据证明房屋原状情况，故本院对原告此项诉讼请求亦不予支持。被告朱洪伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃举证与答辩，依据原告提供现有证据缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、荣立明、朱洪伟于本判决生效之日起七日内向陈超支付逾期支付租金违约金（以四万五千元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自二〇一五年九月二日起至二〇一六年三月十二日止）。二、荣立明、朱洪伟于本判决生效之日起十五日内将位于北京市丰台区和义西里一区1号楼1至2层101房屋腾退返还与陈超。三、荣立明、朱洪伟于本判决生效之日起七日内按双方于《房屋租赁合同》中约定的租金标准向陈超支付房屋使用费（租金标准为二〇一六年十二月一日至二〇一七年十一月三十日期间租金四十万元，此后每年递增二万五千元，自二〇一六年十二月一日起至实际腾退返还房屋之日止，其中荣立明、朱洪伟已支付的押金十万元及二〇一六年八月三十日支付的二十万元冲抵应支付的房屋使用费）。四、驳回陈超的其他诉讼请求。案件受理费1606元，公告费560元由被告荣立明、朱洪伟负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑 阳人民陪审员  朱金录人民陪审员  孙桂华二〇一七年七月二十四日书 记 员  于 莹