浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终4632号上诉人（原审原告）：蔡明，男，1985年7月28日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人：陈俊杰，浙江沁地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫留记，男，1980年5月26日出生，汉族，住河南省商水县，现住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人：肖永红，浙江泰杭律师事务所律师。上诉人蔡明因与被上诉人闫留记房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初1193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：出租人：蔡明；承租人：闫留记；租赁房屋：杭州市江干区××路××苑××区××幢××单元××室住房；租赁期间：2015年2月10日起至2020年2月9日止；租金标准：月租金第一年1800元/月，后四年1900元/月；租赁押金：1800元；费用承担：租赁期内水、电、有线电视、物业费、卫生费等费用由闫留记承担，并按单如期缴纳；权利义务约定：租赁期内，闫留记不得将房屋转租、转让���转借他人使用；未经蔡明书面同意，闫留记不得在承租的房屋内进行改装及添置固定设备，且不得改变该房屋的租赁用途；闫留记逾期交付水、电、煤气费等费用，则逾期缴费产生的滞纳金均由闫留记承担，逾期交付超过一个月的，蔡明有权解除合同，并要求闫留记承担违约责任；双方未按合同条款履行，视为违约，双方同意违约金为20000元等；如闫留记违反本协议约定且拒不承担违约责任的，则蔡明有权从闫留记交付的押金中予以扣除违约金；闫留记使用承租房屋情况：闫留记将案涉房屋进行隔断并对外转租，最多时同时向四户次承租人转租。蔡明于2016年6、7月间知晓闫留记转租事宜；闫留记缴纳费用情况：闫留记按期支付租金；闫留记于2017年4月18日支付了2016年8月1日至2017年7月31日的物业费（含能耗费）及2016年11月至2017年2月的水费。另查明，蔡明曾要求自2017年2月起租金上涨每月300元，闫留记予以拒绝。现蔡明以闫留记擅自将房屋分隔成三间并转租、拖欠物业费、水电费等为由起诉至原审法院，请求判令：1、解除蔡明与闫留记于2015年2月10日签订的《房屋租赁合同》；2、闫留记按合同约定向蔡明支付违约金20000元；3、闫留记向蔡明支付租赁期间物业费、能耗费794.84元，及水费147.60元；4、本案诉讼费用由闫留记承担。原审法院认为：蔡明、闫留记签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。对于蔡明以闫留记擅自转租为由要求解除合同一项，该院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，蔡明承认在2016年6、7月间获知闫留记擅自转租的事宜，但未能提供证据证明在此后六个月内对此提出异议，故其在2017年3月起诉要求因此而解除双方的租赁合同，不符合法律规定，该院不予支持。对于蔡明以闫留记逾期交付物业费、能耗费、水费一个月以上为由要求解除合同一项，该院认为，双方合同约定闫留记发生该情形的蔡明可以解除合同，该约定是双方对附条件解除合同的约定，若该条件成就，蔡明有权提前解除合同。但本案中，蔡明提供的证据不足以证明第三方收费单位曾向闫留记明确发出按期缴费的通知，故现有证据不能证明闫留记存在拖欠各项费用一个月以上的事实。因此，对蔡明该项诉请，该院不予支持。对于蔡明主张闫留记支付欠付物业费、能耗费、水费一项，因闫留记已经实际缴纳，故该院不再予以支持。综上，因蔡明提供的证据不足以证明当前存在其可以提前解除合同的事实，故对蔡明的诉讼请求该院不予支持。但双方在此后履行案涉合同的过程中再发生约定的违约情形的，守约方仍可主张相关权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决驳回蔡明的诉讼请求。案件受理费人民币324元，减半收取人民币162元，由蔡明承担。宣判后，蔡明不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定“蔡明承认在2016年6、7月间获知闫留记擅自转租的事宜”，该认定明显与事实不符。一审庭审中，闫留记辩称蔡明在2016年6、7月已知转租事宜���蔡明未予以承认，蔡明庭审中承认的是在G20期间得知闫留记转租的事实，而G20的召开时间是在2016年9月4日至5日，故蔡明2017年3月2日起诉要求解除租赁合同，未超过六个月，蔡明有权解除合同。二、根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第二十一条，房屋承租人转租居住房屋的，应当经过出租人书面同意。闫留记转租未通知蔡明，未经出租人书面同意。三、闫留记对案涉房产进行改装、变更房屋用途，对房产产生一定的损害，并存在火灾、治安事故等隐患，蔡明有权解除租赁合同。房屋租赁合同第八条第2款未经蔡明同意，闫留记不得在承租房屋内进行改装及添置固定设备，且不得改变房屋的租赁用途。闫留记在未征得蔡明同意的情况下，私自对案涉房屋进行改装，对案涉房屋进行不合理隔断，以群居的方式出租给其他人，隔断的方式是闫留记将一室一厅的房子，客厅及餐厅隔成房间对外出租，甚至将厨房的煤气管道表私自拆除，将厨房隔断为单独住房，出租给他人。闫留记的行为不但违反了双方房屋租赁合同的约定，也违反了《浙江省消防条例》、《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》等法律、法规、规章中对房屋结构、用途不得变更的相关规定，对案涉房屋造成一定的损害，也人为的增加了引发火灾、治安事故的隐患。一审法院判决蔡明不得解除房屋租赁合同，变向助长了承租人改建、改装出租房，进行群租的不正之风。四、闫留记长期存在拖欠物业费、水费等情况，蔡明也有权解除合同。根据房屋租赁合同第八条第四款，对于物业费、水电费等，闫留记逾期交付超过一个月的，蔡明有权解除。小区的物业费、水电费一般都将缴费通知单按期张贴在每家每户的门上或邮箱上，该通知方式本来是为了方便业主���承租人能第一时间知晓费用情况并按时收费，该方式基本已成为物业通知的通行做法。闫留记是专门从事房屋转租活动的二房东，对于物业的上述通知方式应该一清二楚，闫留记辩称其未收到通知是不可能的。即使闫留记未住在案涉房产内，但租住在该房产的次承租人肯定是能看到物业缴费通知单的，不管次承租人有无通知闫留记，闫留记按时缴纳相关费用的义务不能免除。综上，闫留记违反合同约定转租、改装及未及时缴纳相关费用等根本性违约行为，对蔡明合法权利造成重大损害，故蔡明有权解除。即使蔡明知道闫留记转租时间超过六个月未提出异议，因闫留记存在其他违约行为，蔡明也有权解除合同。综上，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持蔡明一审诉请。被上诉人闫留记答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应予以维持。一、蔡明一审庭审中曾明确承认其在2016年6、7月份已经知道闫留记将房屋转租的事实，虽然G20召开时间是2016年9月4日和5日，但根据政府相关安排，上门排查隐患发生在2016年6月和7月。本案发生之前杭州天然气有限公司进行过上门安全隐患检查，时间是2016年4月18日，蔡明在2016年6月肯定已经知道房屋转租的事实。同时蔡明在上诉状中表明其知晓闫留记为专门从事房屋转租活动的二房东，因此其否认知晓房屋被转租的事实，不应得到支持。二、闫留记确实将房屋进行改装、隔断对外出租，但其安全隐患在2016年6、7月已经排除，按照相关部门要求进行整改，不存在蔡明所谓的引发火灾、治安事故的隐患。三、关于蔡明认为闫留记长期存在拖欠物业费、水费的情况，闫留记在签订房屋租赁合同时该小区尚未收取物业费，后期产生物业费时蔡明也并未告知闫留记，闫留记在得知小区开始收取物业费后及时上交了物业费。对于水电费的问题，一审法院对此已经明确认定。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，蔡明向本院提交下列证据：证据一：1、情况说明，证明物业公司催缴物业费、水电费情况，闫留记存在长期拖欠物业费、水费等情况，蔡明有权解除合同；2、视频1，证明物业公司以在小区门口LED屏幕上通知的形式来催缴水费的事实。证据二、杭州天然气有限公司户内安全隐患告知书，证明闫留记拆除厨房燃气表、改变厨房用途，将厨房用作房屋出租给第三人，造成安全隐患。证据三、照片、视频2、视频3（照片是G20期间拍摄；两份视频是2017年6月8日左右拍摄，是在社区联防队、物业对小区进行安全隐患排查时拍摄的），证明闫留记对案涉房屋进行破坏性改装、变更房屋用途（包括厨房变住房，阳台变浴室和卫生间），对房屋产生损害的事实。闫留记庭后向本院提交了水费收据一份，欲证明其在2017年7月5日缴纳2017年3、4月的水费，不应当视为逾期缴费。上述证据经庭审质证，本院认证如下：对蔡明提交的情况说明，闫留记对其真实性不予认可，本院经核实，该情况说明内容属实，对该证据的证明力本院予以确认。对蔡明提交的视频1，闫留记认为通知是针对业主的，与闫留记无关。本院对该视频的真实性予以确认，鉴于蔡明与闫留记的租赁合同中已经明确物业费、水费等相关费用由闫留记承担，且闫留记需要按期缴纳，故闫留记作为承租方有义务关注相关费用缴纳通知，本院对该证据的证明力予以确认。对蔡明提交的告知书，该证据一审时已经经过质证，本院不再重复质证。对蔡明提交的证据三，闫留记认为照片拍摄于G20期间，不属于二审新证据，不予质证。对视频2、视频3，闫留记认为的确进行了改装、装修，但在G20期间安全隐患排除时已经按照相关部门要求进行了整改，不存在蔡明陈述的仍存在安全隐患的事实。本院认为照片不属于二审新证据，不予采纳，对视频的真实性予以确认，该视频能够证明在G20之后闫留记对案涉房屋进行改装的事实仍然存在(包括阳台上装有热水器，厨房外有防盗门，隔成两个卧室)。蔡明对闫留记所提交证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该收据显示闫留记缴纳3-4月份水费的时间为2017年7月5日，为本案二审调查当日，表明其未按合同约定按期缴纳水费，3-4月的水费应该在5月15日前缴纳，而闫留记在7月5日才缴纳3-4月的水费，已经逾期50天，构成违约，蔡明有权解除合同。本院认为，根据闫留记一审中对缴费说明的质证意见，其应该知晓水费应在每单月15号到物业中心缴纳，故蔡明的异议成立。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致,本院另查明，闫留记在租赁案涉房屋期间，曾将案涉一室一厅的房子隔成四个房间对外出租，至二审期间，部分改装事实仍然存在，包括阳台上装有热水器、厨房外有防盗门、有两个卧室。另外，闫留记于2017年7月5日缴纳了2017年3-4月的水费。本院认为：本案争议焦点为闫留记在租赁案涉房屋期间是否存在违约事实，蔡明是否有权解除合同并要求闫留记支付违约金。蔡明主张闫留记的违约事实有三个方面：1、擅自转租；2、未经同意进行改装，造成一定安全隐患；3、逾期缴纳水电费等相关费用超过1个月。一、关于转租的问题，蔡明自认其知晓闫留记是专门从事房屋转租的二房东，结合蔡明于2016年4月18日收到天然气公司户内安全隐患告知书的事实，原审法院认定蔡明在2017年3月2日以转租为由起诉要求解除合同已经超过6个月异议期，并无不当。二、关于改装的问题。双方租赁合同约定，闫留记在租赁期间不得在租赁房屋内进行改装,改变房屋用途。现闫留记认可改装的事实，但是认为其在政府进行安全隐患排查时已经进行了整改，不再存在安全隐患。本院认为，不论现在案涉房屋是否依然存在安全隐患，闫留记擅自改装的事实已经构成违约。三、关于逾期缴纳物业费、水费的问题。一审中物业公司的物业费水费交费说明、二审中物业公司出具的情况说明，以及蔡明提交的视频1等证据已经形成证据链证明物业公司已经尽到催缴物业费等相关费用的义务，闫留记作为专门从事转租的二房东以及物业费和水费的承担方应当已经知晓物业公司对水费缴纳时间的要求���然而，闫留记在2017年4月18日缴纳2016年8月1日至2017年7月31日的物业费，在2017年7月5日缴纳2017年3-4月的水费,均已经逾期超过一个月。双方租赁合同约定，闫留记不得逾期缴纳水电煤气等费用，逾期缴纳超过一个月，蔡明有权解除合同，故蔡明据此解除合同有事实和合同依据。至于合同解除后的违约金问题，双方当事人在合同中明确约定违约金为20000元，闫留记认为违约金约定过高，请求予以调整。本院认为违约金的性质以补偿为主，惩罚为辅，综合考虑双方当事人约定的租金标准、双方当事人履行合同情况以及闫留记违约情节，将违约金酌情调整为5000元。另外，蔡明在一审中请求闫留记支付物业费、能耗费794.84元以及水费147.6元，由于闫留记在一审过程中已经缴纳了上述费用，原审法院判决驳回蔡明该项请求，并无不当。综上，蔡明的部分上诉理由成立，原审法院��定事实有遗漏、适用法律有误，实体判决结果不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初1193号民事判决。二、解除蔡明与闫留记于2015年2月10日签订的《房屋租赁合同》。三、闫留记于本判决生效后十日内支付蔡明违约金5000元。四、驳回蔡明的其他诉讼请求。一审案件受理费324元，减半收取162元，由闫留记负担25元，蔡明负担137元。二审案件受理费324元，由闫留记负担50元，蔡明负担274元。（蔡明已交纳324元，余款50元于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费;闫留记于本判决生效之日起十日内将诉讼费交纳至本院诉讼费账户:开户银行为工商银行杭州湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68。）本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一七年七月二十六日书 记 员  吴梦姣