山东省莱州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0683民初2157号原告：李蓬松，男，1979年11月17日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。委托诉讼代理人：张希合，山东北峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王迎青，山东北峰律师事务所律师。被告：莱州金运房地产开发有限公司，住所地：莱州市。法定代表人：李秉良，董事长。委托诉讼代理人：刘庆成，系被告公司职工。委托诉讼代理人：所鑫，山东嘉程律师事务所律师。原告李蓬松与被告莱州金运房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李蓬松的委托诉讼代理人张希合、王迎青、被告莱州金运房地产开发有限公司的委托诉讼代理人所鑫、刘庆成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李蓬松向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告协助原告办理涉案商品房的产权证书，过户费用原告自己负担；2、判令被告赔偿原告24156元；3、诉讼费及其他诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月4日，被告以其印象城分公司的名义与原告签订商品房预售合同。合同约定：原告购买被告金运印象城×号商铺一处，面积6.23平方米，合同约定房款为133814元，实际房屋总价款为164790元，双方于同日约定将该商铺租赁给莱州市印象城商业管理有限公司，房租为每季度3186元，前两年的房租总计25488元抵顶房款，原告在缴纳房款时可以直接从总房款中扣除，不再支付给被告。合同同时约定：出卖人应在该商品房综合验收后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。在商品房预售合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，而被告却违反合同约定，时至今日，也未将上述材料给产权登记机关，并且被告也没有给原告办理产权证书。根据相关法律规定，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。被告莱州金运房地产开发有限公司辩称，原告所述与事实不符。双方签订的买卖合同中约定的价款即为房屋最终的实际买卖价款；原告诉状中所称的房租问题与本案房屋买卖、办理产权证书问题无关；原告要求被告为其办理房屋产权证书，没有法定或约定依据。合同中明确载明被告仅负有将办证需由我方提供的材料报登记机关备案的义务，并无为其办理产权证书的义务，我方已在2015年将办理分户房产证所需的原房产大证报至房管部门备案，并且房管部门也据此为二层的B90、B343、B400、B110及一层的A174五户商户办理了房产证，可以证实我方已经将办证所需的材料备案，否则上述五户也不能办理相关的房产证，我方已经履行了备案义务；办理产权证是购房户的义务即原告自己的义务，依据中华人民共和国国土资源部不动产登记暂行条例实施细则的规定第2条及第三章的规定，不动产登记依当事人申请进行，需填写申请表并提交契税等完税凭证，而本案原告并没有向产权登记部门提出申请，更没有交纳办证前其应当依法缴纳的契税等完税凭证，所以原告没有履行其应当履行的义务。另外，办证是产权登记部门为原告办理，不是被告为原告办证。据我方了解，依据现行的不动产登记政策（2016年9月13日莱州市人民政府关于全面实施不动产统一登记的通告），因为两证合一，办理不动产证需要同一地块的整个项目整体综合验收后方能办理，与此前的房产证、土地证分离时期不同。星光园小区分为商铺与住宅两部分，商铺已经验收，但是住宅部分尚未验收完毕，所以，依据现行不动产统一登记政策，在2015年可以办理房产证，据此也有五户办理了房产证，而不动产登记政策施行后要等星光园住宅部分验收后才能统一办证。原告即使现在向登记部门提出申请，因两证合一问题其也可能暂时办不了产权证书。综上，我方不是办理房产证的义务人，我方已按照合同约定将报备材料备案，原告并未向国家机关申请办理产权证书，更未交纳办证前的税费，所以，原告诉请没有事实和法律依据，要求依法驳回原告对我方的诉讼请求。经审理查明，被告莱州金运房地产开发有限公司系由莱州建设集团成立的有限责任公司，经营范围为：“房地产开发，经营（凭资质证经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”；其下属莱州金运房地产开发有限公司印象城分公司（以下简称“金运公司印象城分公司”）的经营范围为：“为总公司联系业务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”。莱州市金运星光园商场、沿街商业及地下车库、地下储藏室工程系由被告建设的项目。上述工程均办理了相关的建设审批手续，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，并经过了竣工和消防验收。其中的金运星光园商场一、二层分别办理了房屋所有权证，证号分别为莱房权证城区字第0846**（二层）、莱房权证城区字第0846**号（一层）。2013年2月4日，金运公司印象城分公司（出卖人）与原告（买受人）签订预字第402号《商品房预售合同》1份。约定：第一条买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为莱房售字第×号；第二条买受人所购商品房的基础情况：买受人购买的商品房仅位于金运星光园印象城商铺×号房，该商品房为开放式商铺，水泥地面，四至以地钉划界，无墙壁，层高5.4M，建筑面积约6.23平方米，其中含公共部位与公用房分摊建筑面积；第三条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房含装修单价为（人民币）每平方米21479元，总金额（人民币）133814元；---第五条，付款方式及期限：签订购房合同时，一次性支付全款人民币133814元；---第七条，交付期限：该商品房经验收合格后30日内交付买受人，如遇不可抗力，除买卖双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人有权据实延长交付时间，但出卖人应当在发生之日起15日以内告知买受人；---第十条，商品房交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示工程验收合格证证书，买受人凭交款收据和出卖人签署房屋交接单；---第十一条出卖人应在该商品房综合验收后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案---。同日，原告与莱州印象城商业管理有限公司（以下简称“印象城商管公司”）签订了《商铺租赁合同》1份，约定：原告（甲方）将位于莱州市文化东路金运印象城一层10272号、建筑面积为6.23平方米的商铺，租赁给印象城商管公司（乙方）用于合法经营，且允许乙方将商铺转租给第三方；租赁期限起始于2013年12月31日至2023年12月30日止；租金支付时间为从2015年12月31日起按季度每季度支付3186元，每季度初七个工作日付清；租赁期内，无论乙方的经营盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金，因租赁而产生的相关税费由甲方按照相关法律规定缴纳；乙方对商铺拥有经营权、收益权、转租权；甲乙双方同意在租赁期限内，本合同为不可撤销合同---。上述《商品房预售合同》签订前及签订当日，原告于2013年1月6日支付金运公司印象城分公司定金2万元，2013年2月4日支付房款113814元，合计133814元。庭审中，原告提供了以下证据：1、上述《商品房预售合同》1份；2、上述《商铺租赁合同》1份；3、开票时间分别为2013年1月6日、2013年3月4日的《山东省烟台市销售不动产专用票据》2份，合款133814元；4、金运印象城价格核算单复印件1份；5、印象城宣传页复印件4页，原告称系买房之前印象城发放的，上面载明了回报率，用以证明价格核算单的真实性及涉案商品房与住宅小区分开独立验收。经质证，被告对原告证据1真实性表示无异议，认为合同中约定的价款即为房屋的最终实际价款，合同第11条明确约定了被告仅有办理权属登记的材料报备的义务，表示己方一直同意协助原告办理房产登记，而且已经将需报备的材料报给了登记机关，协助义务履行完毕；对证据2真实性表示不清楚，表示不清楚相关合同内容，对该证据载明的租赁起始时间予以认可，但认为该证据与本案房屋买卖及办证无关；对证据3真实性不认可，认为该证据系复印件，核算单中签字人员不是己方人员，是否金运公司印象城分公司的人员需庭后核实，并认为该核算单仅记载了房屋的优惠情况，不能证实原告主张的应当按照优惠前的房价来认定房屋的实际价款；对证据4真实性表示无异议，认为该证据载明的交款数额即合同实际的价款，被告的购房款已经付清；关于原告主张的2年租金已经在购房款中抵扣的问题，被告表示不清楚原告与印象城商管公司之间如何谈的，涉案房屋的标价即市场价原来是高于购房合同中约定的房屋单价和总价款，但原告与印象城商管公司找到被告要求降价优惠，被告最终同意并与原告就房屋的实际价款进行了合同确认，所以，原告主张的房屋实际价款没有事实依据，也就是说已经优惠的价款不能作为房屋的实际价款，至于原告与印象城商管公司如何约定的房租、是否存在折抵问题是原告与印象城商管公司的事情，被告只是与原告之间进行房屋买卖并最终确认房价，房屋买卖的相关问题均应以最终的买卖合同为准；对证据5真实性不认可，认为与本案无关，不认可是己方发放的，不清楚是否印象城商管公司出具的。被告提供了以下证据：1、载明收讫时间为2015年4月29日的金运星光园商场、沿街商业及地下车库、储藏室工程竣工验收备案表复印件1份；原告称相应原件在房管局和建设局。2、莱房权证城区字第×号、莱房权证城区字第×号房权证复印件2份。3、盖有莱州市不动产登记中心档案查档专用章、收件编号分别为×、×的的查档证明2份；被告据以证明。4、被告自己制作的已经办理房产证的五户人员名单和相应商铺明细1份。5、落款时间为2016年9月13日的“莱州市人民政府关于全面实施不动产统一登记的通告”打印件1份，经质证，原告对证据1、证据2，要求被告提交原件；对证据3表示无异议，表示该证据载明的涉案房产面积小于合同载明的面积，对此保留权利，另案处理；对这证据5表示无法核实真实性，表示从该证据看出物权法不动产暂行条例确实有这条规定，但是被告作为开发企业应完全了解相关的法律规定给原告提供方便，帮助原告办理不动产登记，是被告的义务，被告提交相关手续是合同约定也是法律规定，不应因为法律变更后而不提交办理相关手续的材料，法律变更之前被告也不具备办理房屋产权证书的条件，包括房产证和土地使用权证，而不仅仅是办理房产证，被告是混淆概念。被告针对其证据1，又提供了盖有莱州市城市建设档案馆公章的竣工验收备案表复印件1份；针对其证据2，又提供了盖有莱州市不动产登记中心档案查询专用章的莱房权证城区字第×号、莱房权证城区字第×号房权证复印件2份。经质证，原告对证据的真实性表示无异议，认为房产证所有权人是被告，但在原告购买了被告所开发的房产后，被告应给原告提供相关手续，办理原告名下的相关手续，该手续不单纯是房产证，还包括土地使用权证，因此，被告提交的房权证并不等于已经给原告办理了相关手续；被告提交的竣工验收报告证明了其验收后并未提交相关手续，为原告办理产权证明。原告又提交了发行时间分别为2012年9月14日、9月20日的《今日莱州》报纸2份及本院（2016）鲁0683民初4420号民事判决书网上打印件1份。原告主张被告在报纸中所发布的广告中承诺涉案房屋的年回报率是按照房屋总价款的8%计算，印证了原告所主张的涉案购房价款，即房屋总价款是2年租赁费抵顶前的购房总价款，（2016）鲁0683民初4420号民事判决书也认定了此问题，同时还证明了被告自认的房屋交付时间。经质证，被告认为该广告不是被告发布的，报纸中载明的是招商信息问题；（2016）鲁0683民初4420号民事判决证明不了原告的主张，判决书认定事实部分载明“原告当日付清了购房款”、“莱州印象城商业管理公司已通过抵扣房款的方式支付给原告前2年的租金”，该部分内容说明原告付齐的房款即是合同载明的最终定价款项，租金抵房款是原告与印象城商管公司的事情，与涉案买卖合同中没有因果关系。审理中，原告申请撤回第1项诉讼请求，表示保留诉权，另案处理。要求被告赔偿损失24156元，具体计算依据和计算方式为：依据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条第1款3项及第2款规定，被告应赔偿原告损失24156元（已付房款164790元×中国人民银行同期贷款年利率4.35%×中国人民银行逾期归还贷款罚息即150%÷365天×签订合同至起诉之日的天数），计算方式依据18条的总述，实际已付总房款包括合同中签订的数额+抵顶2年房租中的租金，两项合计等于总房款。审理中，原告表示自己未向被告交纳过办理涉案房产权属证书的相应费用，亦未催促过被告协助办理涉案房产产权登记手续；被告认可己方办理了涉案房产一、二层大房权证后，未将此情况通知过原告。本院认为，根据双方陈述、主张及相关证据，能够认定以下事实：涉案《商品房预售合同》签订前的2013年1月6日，原告支付了金运公司印象城分公司定金2万元，2013年2月4日，原、被告签订涉案《商品房预售合同》，双方在涉案《商品房预售合同》第十一条中约定：“出卖人应在该商品房综合验收后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案---”，当日原告又支付被告房款113814元，合计支付被告房款133814元；同日，原告与印象城商管公司签订了《商铺租赁合同》，约定：原告涉案房产租赁给印象城商管公司用于经营，2015年4月29日，被告将涉案工程的竣工验收备案文件报备到莱州市住房和规划建设管理局；2015年5月15日，被告办理了涉案一层、二层楼房的大房权证书；原、被告一直认可的涉案房产交付时间为2013年12月31日。依据双方《商品房预售合同》合同第十一条的约定，被告应于涉案商品房综合验收后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，依据法律规定，综合验收由房地产开发主管部门组织有关部门或单位进行，竣工验收备案文件报备手续系商品房综合验收的必备文件和前置条件之一。被告已于2015年5月15日办理出了涉案房产的大产权证，这是包括原告在内的涉案购房户办理分户产权证的必要手续。本案被告于2015年4月29日将涉案工程的竣工验收备案文件报备到莱州市住房和规划建设管理局，后因不动产登记政策产生变化，导致涉案商品房至今未完成综合验收，期间，原告未催促过被告协助办理涉案房产产权登记手续，亦未向被告交纳过办理涉案房产权属证书的相应费用。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据双方该合同约定，被告只有“于该商品房综合验收后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，而被告已办理出了涉案大产权证书，当时已具备了原告申请办理房权证的条件，被告虽未对此情况及时通知原告，但不能即认定涉案房产未办理产权证书的全部过错在被告，涉案房产现在尚不能办理产权证书，是由于国家对不动产登记政策发生了变化，待条件具备后仍能继续办理，原告办理不动产证书时，被告应履行相应的协助义务。综上，本案无认定被告系办理涉案不动产证书法定义务人的相应合同依据或法律依据，认定被告对原告至今未能办理出不动产证书负有违约责任，依据亦不足。故原告要求被告赔偿由此对其产生的经济损失，理由不当，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李蓬松要求被告莱州金运房地产开发有限公司赔偿损失24156元的诉讼请求。案件受理费404元减半收取202元，由原告李蓬松负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  国树强二〇一七年七月六日书记员  赵文君