山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0103民初156号 原告：尤浩然，男，1987年10月3日生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：李鑫，山东众英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴家国，山东众英律师事务所律师。 被告：高咏梅，女，1970年8月30日生，汉族，无业，住济南市。 原告尤浩然与被告高咏梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尤浩然的委托诉讼代理人李鑫，被告高咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尤浩然向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告向原告返还已支付的半年租金43200元。事实和理由：2016年7月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告房屋，建筑面积约30平方米，上述房屋系被告租赁本案房屋后又转租给原告，转租合同约定租赁期限共1年，自2016年8月18日起，年租金86400元，每半年支付，原告于2016年7月28日向被告支付租金43200元，租金支付后被告拒不提供其租房合同及本案房屋产权等信息协助原告办理工商登记。2016年8月17日，济南市市中区城市更新局发布济（市中）征冻告字[2016]18号《征收冻结通告》，根据该公告，原告得知本案房屋也在其冻结范围内，自2016年8月17日起，不予办理企业工商登记，导致原告至今无法正常使用本案房屋进行经营。经原告了解，本案房屋无房产证，也无相关准建手续，被告至今也未向原告提供本案房屋相关产权及准建手续，也未提供其承租本案房屋的原始租赁合同，不能证明涉案房屋建设、产权等相关情况及被告承租情况。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》之规定，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 高咏梅辩称，我与张振功于2015年4月18日签订了关于涉案房屋的租赁合同，在2016年7月28日之前张振功与原告协商一致，将涉案房屋转让给原告，张振功与原告在2016年7月28日办理了涉案房屋的交接，张振功当时已向我交纳了2016年4月18日至2016年8月17日的房屋，因此，原告应当向我交纳2016年8月18日至2017年2月17日这半年的房租，我与原告之间的合同并不是从2016年8月18日才开始执行，只不过是因为张振功之前的房租交纳到2016年8月17日，所以原告交纳房租是从2016年8月18日开始，因为当时张振功手里留存的租赁合同丢失了，因此我才与原告签订了2016年7月28日的租赁合同，我不认可原告所说的我拒不提供租赁合同及相关信息，从原告2016年7月28日收房到2016年8月17日的征收冻结通告，这之间有二十天的时间，原告完全可以办完工商手续，对于涉案房屋的产权问题，我之前已向原告进行了说明，并向原告提供了杆石桥街道办事处、济南市房屋建设综合开发集团、济南市物业综合服务公司分别出具的证明，可使用该证明办理营业执照，不认可原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年7月28日，原告尤浩然（承租方、乙方）与被告高咏梅（出租房、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方房屋，建筑面积约30平方米，租期为1年，自2016年4月18日起至2017年4月17日止，年租金为86400元，租金支付方式为半年支付。被告高咏梅在该《房屋租赁合同》下方空白处写有《收条》一份，载明：“收到尤浩然房租肆万叁仟贰佰元整（自2016年8月18日至2017年2月17日）”。 2016年8月17日，济南市市中区城市更新局发布《征收冻结通告》（济（市中）征冻告字[2016]第18号），冻结范围包含经七路148号，冻结期限自2016年8月17日至2017年8月16日，并载明：“自冻结通告发布之日起，征收范围内的单位和个人不得进行下列不当增加补偿费用的行为：……（五）企业工商登记和事业单位、社会团体登记；……” 另查明，本案原告尤浩然曾于2016年9月1日以房屋租赁合同纠纷将高咏梅诉至本院，后其于2016年12月22日申请撤诉，本院于同日作出（2016）鲁0103民初5779号民事裁定书，裁定予以准许。 庭审中，原告尤浩然主张案外人张振功曾在涉案房屋处经营快餐店，其与案外人张振功签订了店面转让协议，2016年7月28日原、被告签订了本案的房屋租赁合同，原告向被告交纳了2016年8月18日至2017年2月17日的租金，2016年7月29日，张振功将涉案房屋的钥匙交给了原告，由于2016年8月17日的征收冻结通告，原告无法在涉案房屋处办理工商登记，也从未进行过实际经营，原告于2016年9月1日提起诉讼，向被告主张权利，原告想在该诉讼过程中将房屋交还给被告，但被告拒绝接收。 庭审中，被告高咏梅主张其最早于2002年从案外人济南市物业综合服务公司处租赁的涉案房屋，租赁合同是一年一签，其于2015年4月18日将涉案房屋出租给案外人张振功，租期为一年，合同到期后又续签了一年的合同，即2016年4月18日至2017年4月17日，2016年7月中旬，张振功电话通知高咏梅涉案房屋转让给了原告尤浩然，2016年7月25日，原、被告及张振功见了一次面，商谈租赁事宜，2016年7月28日，原、被告签订了本案的房屋租赁合同，被告认为原告是接替张振功继续使用涉案房屋，因此房屋租赁合同中的租赁期限与被告与张振功租赁合同的期限一致，因张振功已向被告交纳了2016年8月17日之前的房租，故被告收取的原告的房租是2016年8月18日至2017年2月17日的。2016年8月18日，原告给被告打电话称涉案房屋要拆迁不再租赁了并要求退房租，被告表示需要协商，于是原告就于2016年9月1日提起诉讼，原告一直未将涉案房屋交还给被告。 庭审中，被告高咏梅提交了2007年11月5日济南市市中区人民政府杆石桥街道办事处出具的《证明》复印件一份，内容为：“经七路148号、150号、152号、158号沿街房是1994年经七路拓宽后，为美化城市面貌应市政府要求而建设的临街建筑，建设单位是济南市房屋建设综合开发集团。在市政府批准新的开发项目之前，该房屋的使用及收益权归济南市房屋建设综合开发集团。特此证明。”原告称该证明系复印件，对其真实性不发表意见，且该证明也不能证明涉案房屋具有合法的建设手续。 上述事实，由房屋租赁合同、征收冻结通告及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然原、被告签订了关于涉案房屋的《房屋租赁合同》，但并无证据证实涉案房屋取得了合法的产权登记或在建设时经过了相关主管单位的准建审批，根据上述司法解释的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，对于原告要求确认该《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然涉案的《房屋租赁合同》为无效合同，但原告亦应按照合同约定的租金标准支付承租使用涉案房屋期间的使用费。根据庭审时原、被告的陈述，在原、被告签订本案所涉《房屋租赁合同》后，涉案房屋的钥匙已由案外人张振功交付给原告，现原告要求被告退还已交纳的全部房屋租金，但其未能提交证据证明已将涉案房屋交还给被告，庭审中，原告虽称涉案房屋已于2016年12月份以后被拆除，但亦未能提交证据证明，故对于原告要求被告退还房租的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告尤浩然与被告高咏梅于2016年7月28日签订的《房屋租赁合同》无效。 二、驳回原告尤浩然的其他诉讼请求。 案件受理费880元，由原告尤浩然负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  宋 芳 人民陪审员  关晓军 人民陪审员  乔永欣 二〇一七年七月三日 代理书记员  商玉莹