上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初18606号原告上海东渡实业有限公司，住所地上海市。法定代表人张保国。委托代理人刘森，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人赵丙印，北京大成(上海)律师事务所律师。被告上某某在国际贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人梁健明。原告上海东渡实业有限公司(以下简称“东渡公司”)与被告上某某在国际贸易有限公司(以下简称“同在公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东渡公司的委托代理人赵丙印到庭参加诉讼，被告同在公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东渡公司诉称，原、被告于2012年5月22日就上海市云岭东路XXX号XXX-XXX室房屋签订《东渡国际大厦写字楼租赁合同》，约定被告承租该房屋，租期为2012年5月25日至2015年5月24日。后原告交付该房屋，被告打通该房屋进行装修并投入使用。2015年5月12日，原、被告签订《续签协议》，约定租期变更为2015年5月25日至2018年5月24日，月租金由114860.60元调整为128727.90元，物业服务费由16222.50元调整为21211.30元。后被告自2015年6月起拖欠租金、物业服务费等费用。原告于2016年2月29日通知被告租赁合同于2016年3月1日解除并收回房屋。被告于2016年3月31日返还该房屋，但未支付租金、物业服务费、房屋占有使用费等费用。另，被告于2015年6月25日将该房屋中的802室房屋转租给被告关联公司上某某在股权投资基金管理有限公司(以下简称同在投资)，该公司于2015年8月27日将工商注册地址登记为802室。现802室内相关行政类地址登记及其他证照均未变更或注销。现原告起诉至法院，要求判令：1、确认原、被告于2012年5月22日签订的租赁合同及2015年5月12日签订的续签协议于2016年3月1日解除；2、被告支付拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)979823.20元及滞纳金暂计610443.21元、拖欠的物业服务费106056.50元及滞纳金暂计48425.4元(滞纳金暂计至2016年4月30日，实际计算至实际支付日止)；3、被告支付2016年3月1日至2016年3月31日的房屋占有使用费257455.80元；4、被告支付装修复原费300000元；5、被告支付合同解除违约金257455.80元；6、被告赔偿律师费50000元；7、被告已支付的租赁保证金344581.80元、物业服务费保证金48667.50元用以抵扣上述第二至第六项诉请中的款项；8、被告将上海市云岭东路XXX号XXX室内与同在投资相关的营业执照、税务登记证、组织机构代码证及其他证照的行政类地址登记予以变更或注销；9、本案诉讼费由被告承担。被告同在公司未到庭答辩，但称同意双方签订的《东渡国际大厦写字楼租赁合同》、《续签协议》于2016年3月1日解除；对拖欠的租金金额及物业服务费金额无异议，由于公司面临重组而未能按约缴纳租金及物业服务费，被告并非故意拖欠；同意将已支付的房屋租赁保证金及物业服务费保证金用于抵扣拖欠的租金及物业服务费，抵扣后尚拖欠租金为635241.40元、物业服务费为57389元，被告留置了被告的电脑、机电设备以及办公桌和办公椅等物品后，双方曾协商对留置物品评估作价用于抵扣租金和物业服务费；2016年3月1日至2016年3月31日是被告腾退房屋的合理时间，并非占有，原告以两倍租金计算使用费缺乏法律依据；原告交付房屋时的状态是毛坯房，对于毛坯房的复原无需300000元，被告投入的装修约300万元，且装修风格通用于写字楼办公，还原毛坯房并无必要，原告完全可带装修重新租赁，被告请求根据合同约定的年限给予被告合理的补偿，用于抵扣租金及物业服务费；滞纳金与违约金的性质相同，原告同时主张滞纳金及违约金缺乏法律依据，根据合同约定，原告行使合同解除权的，被告支付2个月的租金作为违约金，原告要求按日千分之三支付滞纳金无法律依据，原告主张的违约金过高，若计算滞纳金只能按银行同期同类贷款利率计算，不同意原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求；原告提供的《法律服务合同》未加盖公章、未标明合同编号、客户编号、哪个案件或合同号，不排除原告因其他法律服务而开具的发票，原告主张50000元律师费缺乏事实依据；同在投资已迁出该房屋。经审理查明，上海市云岭东路XXX号XXX层801-805房屋(以下简称“涉案房屋”)权利人登记在原告名下。2012年5月22日，原、被告签订《东渡国际大厦写字楼租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定被告(乙方)向原告(甲方)承租涉案房屋用以办公使用，租赁期限自2012年5月25日至2015年5月24日，月租金为114860.60元，月物业服务费为16222.50元，乙方应于每月30日前支付下月租金、物业服务费；乙方同意于合同签订时支付给甲方3个月的租金344581.80元作为房屋租赁保证金、3个月的物业服务费作为物业服务费保证金，在乙方全面履行本合同全部条款及政府规章的条件下，合同期满或经双方协商提前解除合同后，乙方应将房屋恢复原状还给甲方，甲方结清所有费用、违约金、滞纳金或赔偿金(如有)等款项后的30日内，无息返还保证金及或其余款(若有)；乙方在租赁期结束时或合同提前终止时迁出后，如有乙方遗留下来的任何装饰、家具、装备、物件或其他任何物品，均视为乙方放弃该物品，甲方有权以任何方式处理，乙方不得异议，不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；又约定，乙方逾期不支付租金、物业服务费、电费、停车费等其中任何一项费用的，累计超过15天的，甲方有权解除合同，乙方应支付违约金；再约定，乙方应交租金及其他各项费用超过本合同约定之日和/或甲方通知规定之日而未支付的，乙方应按所欠款项的千分之三支付日滞纳金，滞纳金的计算期由各项费用到期应付之日计算，直至乙方付清各项费用的本金、利息、拖欠费用利息和其他相关费用，超过30日未付的，甲方有权单方面解除本合同并要求乙方赔偿损失；经双方协商一致，租赁关系提前终止或租赁期届满，乙方应及时返还房屋，不能及时返还的，乙方就其实际占有的天数按照租金单价的双倍支付占用费；甲方依据本合同之规定行使解除权的，或者乙方单方解除合同、提前终止合同，则甲方对乙方装修、搬迁等各项投入不予补偿，乙方应向甲方支付2个月的租金作为违约金，并赔偿甲方的经济损失，包括但不限于诉讼费、律师费。2015年5月12日，原、被告签订《续签协议》，约定被告(乙方)向原告(甲方)承租涉案房屋，月租金为128727.90元，租期自2015年5月25日至2018年5月24日，乙方应于每月15日前支付下月租金；月物业服务费为21211.30元；其他内容及未尽事宜以租赁合同为准。2015年10月28日，被告向原告提出《租赁费用迟延支付申请》。2015年11月17日，上海东渡物业管理有限责任公司东渡国际大厦物业服务中心函告被告催讨拖欠的租金及物业服务费。2015年12月11日，被告再次提出《租赁费用迟延支付申请》。2016年3月1日，被告收到《租赁合同解除通知》，该通知载明，因被告自2015年7月起累计欠缴租金979823.20元、物业管理费106056.50元、能耗费2421.80元，原告通知《租赁合同》于2016年2月29日解除，并要求被告付清拖欠费用、赔偿相关损失。原告于2016年5月20日向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。2016年5月18日，北京大成(上海)律师事务所向原告开具律师费发票，载明律师费为50000元。又查明，2015年6月25日，被告将涉案房屋中的802室房屋出租给案外人上某某在股权投资基金管理有限公司(筹)。2015年8月27日，该公司设立，住所地为上海市云岭东路XXX号XXX室。2016年5月27日，该公司住所地变更为上海市惠南镇人民东路XXX弄XXX号XXX室。再查明，被告支付房屋租赁保证金344581.80元，租金付至2015年6月30日；支付物业服务费保证金48667.50元，物业服务费付至2015年9月30日。截止至2016年3月1日，被告拖欠租金979823.20元，物业服务费106056.50元。审理中，原告对租金滞纳金、物业服务费滞纳金以及装修复原费均表示由法院酌情认定，房屋使用费可参照租金数额计算。本院认为，原、被告签订的《东渡国际大厦写字楼租赁合同》及《续签合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。被告未按约支付租金及物业服务费，根据合同约定，原告有权在被告逾期支付累计超过15天后行使解除权，并要求被告承担违约责任，包括迟延付款滞纳金及合同解除违约金，原告于2016年3月1日送达《租赁合同解除通知》，符合合同约定，本院确认上述合同于2016年3月1日解除。原、被告均要求以租赁保证金、物业服务费保证金抵扣拖欠的租金及物业服务费，并无不当，本院予以准许。抵扣后，被告拖欠的租金为635241.40元，拖欠的物业服务费为57389元。关于滞纳金，根据合同约定，滞纳金以到期应付之日为起算日，按日千分之三计算。被告辩称滞纳金计算标准约定过高，原告也同意由本院酌定数额，本院酌情认定截止至2016年5月30日的租金滞纳金为75000元，此后按每日万分之三计算；截止至2016年5月30日的物业服务费滞纳金为7000元，此后按每日万分之三计算。合同解除后，被告占有涉案房屋已无依据，应向原告支付占用期间的使用费，原告自愿按照租金数额计算使用费并无不妥，本院予以准许。本院确定2016年3月1日至2016年3月31日期间被告应支付的房屋使用费为128727.90元。被告返还房屋时未按约定恢复原状，原告主张被告支付恢复原状的费用，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称涉案房屋的装修通用于办公楼，原告无必要恢复原状，且室内装修装饰及设备应折旧后予以抵扣拖欠款项，与合同约定不符，本院不予采纳。关于恢复原状的费用，原告虽未提供证据证明恢复原状的费用，但该费用必然产生，本院酌情认定恢复原状的费用为人民币50000元。原告主张合同解除违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称违约金与滞纳金均属赔偿性质而不可同时适用，但本案滞纳金及违约金并非针对同一违约行为，本院对被告的此辩称意见，难以采纳。根据律师费发票内容及原告诉讼的时间，可以确定律师费与本案具有关联性，且数额尚属合理，原告主张被告赔偿律师费，与合同约定相符，本院予以支持。被告辩称该律师费发票无法证明由本案所引起，但未提供证据，本院不予采信。原告要求被告迁移或注销同在投资相关证照，与事实不符，且同在投资是否办理证照迁移或注销手续亦非被告能够办理，故本院对原告此一诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海东渡实业有限公司与被告上某某在国际贸易有限公司于2012年5月22日签订的《东渡国际大厦写字楼租赁合同》及2015年5月12日签订的《续签合同》于2016年3月1日解除；二、被告上某某在国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海东渡实业有限公司租金人民币635241.40元；三、被告上某某在国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海东渡实业有限公司租金滞纳金(2016年5月30日之前的滞纳金为75000元，此后的滞纳金以人民币635241.40元为基数，按日万分之三计算，计算至实际支付日止)；四、被告上某某在国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海东渡实业有限公司物业服务费人民币57389元；五、被告上某某在国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海东渡实业有限公司物业服务费滞纳金(2016年5月30日之前的滞纳金为7000元，此后的滞纳金以人民币57389元为基数，按日万分之三计算，计算至实际支付日止)；六、被告上某某在国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海东渡实业有限公司房屋使用费人民币128727.90元；七、被告上某某在国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海东渡实业有限公司恢复原状费人民币50000元；八、被告上某某在国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海东渡实业有限公司合同解除违约金257455.8元；九、被告上某某在国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海东渡实业有限公司律师费人民币50000元；十、对原告上海东渡实业有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币24531元，由原告上海东渡实业有限公司负担人民币10531元，被告上某某在国际贸易有限公司负担人民币14000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  梁 斌人民陪审员  严建华人民陪审员  王俊英二〇一七年七月七日书 记 员  吴 婷附：相关法律条文附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。