广西壮族自治区融安县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0224民初511号原告：赵颂葵，男，1974年8月9日出生，汉族，原住融安县，现住融安县。委托诉讼代理人：黄应迁，男，1973年11月15日出生，壮族，住融安县。被告：柳州市龙泉房地产开发有限公司。住所地：柳州市航生路柳邕农贸综合市场内。统一社会信用代码：9145020072305562XC。法定代表人：熊仕良，该公司总经理。委托诉讼代理人：王楠楠，广西通华律师事务所律师。原告赵颂葵与被告柳州市龙泉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月8日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄应迁，被告的委托诉讼代理人王楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的商品房买卖合同，退还原告的全部购房款440784元并支付违约金8816元；二、被告承担本案诉讼费用。原告于2014年11月20日与被告签订商品房买卖合同，合同0054，编号：GF-2000-0171。约定由原告购买被告拟建造的位于融安县长安镇河东新区广场北路6号的融江现代城一套面积为126.14平方米的商品房，该房屋为5栋9层4号，交房日期为2015年12月31日。协议生效后，原告如约向被告支付总房款440784元。但是，被告至今仍不能按照合同要求向原告交付房屋，双方在合同第八条中约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。在合同第九条约定，逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。原告于2017年2月24日送达书面解除合同通知书给被告，被告拒绝承担违约责任。现提请诉讼，请求融安县人民法院依照法律规定及合同条款，支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告诉称的商品房买卖合同签订日期是依据该合同在房产所的备案时间，但是由于受合同备案制度的限制及被告考虑到备案当日填写日期以保护原告的利益，使原告不至于出现违反合同约定的情况。因出现了合同第八条约定的情形，而导致被告延期向原告交房，被告延期交房有合同约定的事由，属于依约延期交房，按照双方的约定并未达到解除合同的条件，原告的诉请没有事实依据，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的被告提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的的证据和事实，本院综合认定如下：2014年10月26日，原、被告签订编号为GF-2000-0171合同编号为0054的《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于融安县长安镇河东新区广场北路6号的“融江现代城”第5幢9层04号框架结构住宅商品房出售给原告，总价款为440784元，建筑面积为126.14平方米。合同第八条（交付期限）第一款约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”该条第二款约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；买受人变更联系电话、地址，不能及时通知出卖人的除外；2、因买受人个人住房贷款总额未能到达出卖人账户或买受人没有付清应付款（包括违约金）的；3、因出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接受后（以政府部门接受资料日期为准）等待验收的；4、非出卖人原因，供水、供电部门未能按时接通室内、室外的水、电设施的；5、供水、供电部门日停水或停电三小时以上，以及气象部门记录有连续降水有三个小时以上的；6、遇恶劣天气，如暴雨、洪水、酷暑等非人为自然灾害。”合同第九条（出卖人逾期交房违约责任）约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）⑴、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3的违约金。”合同签订后，原告已按合同约定向被告支付全部商品房购房款。柳州市龙泉房地产开发有限公司开发的“融江现代城”商品房第5幢于2016年11月18日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格。之后原告通过登报方式及手机短信或电话联系通知业主于2016年11月28日交付房屋。自2014年10月26日至2015年12月31日工程建设期间，本区域内共有影响建设工程施工的每天连续下雨超过3小时以上的天数共为128天；正常工作时间内超过3小时以上停电天数与下雨、停水天数不重叠的为1天；正常工作时间内超过3小时以上停水天数与下雨、停电天数不重叠的为3天，合计132天。原告逾期交房时间为333天，扣减依法应减除合理扣减天数132天，原告实际逾期交房时间为201天。被告通知原告交房后，原告认为被告逾期交房已超过180天，遂向被告要求解除双方的购房合同，并于2017年2月24日将书面解除合同通知书张贴在被告售楼部，被告拒绝退房。原告遂起诉至本院，请求支持其的诉讼请求。另查明，原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，合同上没有签写时间，后被告将双方所签合同拿到融安县房产管理所备案时方在合同上写下时间为2014年11月20日。原告交首付款时间为2014年10月26日。原告提交的证据中购房合同所写时间系被告工作人员补签，为2014年11月20日，被告提交的购房合同签订时间为2014年10月26日。经对原、被告双方进行调查询问，双方均认可合同签订时间为2014年10月26日。综合原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点是：一、原、被告双方之间签订的商品房买卖合同是否可以解除？二、被告是否应当支付原告购房款及违约金？本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。有效成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告理应按照合同约定履行交付商品房的义务。关于合同签订时间，虽双方在签订合同时没有签写时间，后双方所持有的合同补签的时间不一致，但经本院对原、被告分别询问，双方都认可签订日期为2014年10月26日，故本院确定合同签订日期为2014年10月26日。根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，被告应当在2015年12月31日之前，将经验收合格的商品房交付给原告。根据该条第二款约定的被告可以依法顺延交房的条件及本案的证据，降雨天一般不适宜进行工程施工，据本院核实，自2014年10月26日起至2015年12月31日止工程建设期间，本区域内共有影响建设工程施工的每天连续下雨超过3小时以上的天数、正常工作时间内超过3小时以上停电天数与下雨、停水天数不重叠的天数、正常工作时间内超过3小时以上停水天数与下雨、停电天数不重叠的天数等合计132天，应当计入被告延期交房的期限。双方约定的其他可顺延时间被告没有提供证据佐证能扣除的天数，故不予扣除。因此在合同履行期间，被告可以延期交房的天数为132天。综上所述，被告应当按照合同约定的交房时间扣除可顺延的时间后的日期将符合约定的商品房交付给原告，但被告扣除顺延的时间后还逾期201天直至2016年11月28日才通知原告交房，已构成违约，应当承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定“逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。”现原告请求解除合同，退还所支付的购房款并支付违约金的理由充分，本院予以支持。被告应按原告付款440784元的2%即8815.68元向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告赵颂葵与被告柳州市龙泉房地产开发有限公司于2014年10月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告柳州市龙泉房地产开发有限公司返还给原告赵颂葵购房款440784元；三、被告柳州市龙泉房地产开发有限公司支付给原告赵颂葵违约金8815.68元。以上有给付内容之判决，义务人应于本判决生效后10日内履行完毕，如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费8044元，由被告柳州市龙泉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  黄秀红代理审判员  王 涛人民陪人民陪审员廖昱appoint二〇一七年七月四日书记员周龙