湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初621号原告：蒋柏生，男，1953年6月24日出生，汉族。被告：李教青，女，1955年4月5日出生，汉族。第三人：蒋禹函，男，2004年10月5日出生，汉族。法定代理人：蒋周元，男，1978年10月4日出生，汉族，湖南省耒阳市人，身份证号4310021978********，现住湖南省郴州市北湖区五里堆商业街*栋。原告蒋柏生与被告李教青、第三人蒋禹函确认合同有效纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋柏生、被告李教青、第三人蒋禹函的法定代理人蒋周元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋柏生向本院提出诉讼请求：1、原告蒋柏生，被告李教青，第三人蒋禹函于2007年8月14日签订的《房产转赠书》合法有效；2、诉讼费用由被告承担。被告李教青辩称：2004年被告与原告买门面房是打算把门面的二层打通给小孩居住的，原告的儿子与被告的女儿离婚后，住房就赠送给外孙蒋禹函，所以就写了赠与协议。被告将门面出售了两层是事实，但是不涉及到赠予给外孙蒋禹函的住房，出售的是第一层和夹层。2007年写的赠与书，2009年出售的门面。不愿意承担本案诉讼费。第三人蒋禹函述称：1、本案房产赠与书已经生效；2、本案房产赠与书合法有效，不具有法定和任意撤销情形；3、被告擅自将涉案房屋出售的行为系无权处分行为，蒋柏生、开发商均不予追认李教青与案外人朱巧文订立的房屋买卖合同，该房屋买卖合同的目的不能实现。查明的事实本院依据当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实：蒋柏生之子蒋周元与李教青之女李思璇原系夫妻关系，二人婚生男孩即本案第三人蒋禹函，蒋周元与李思璇于2007年离婚。李教青于2004年从郴州市盛丰房地产开发有限责任公司（以下简称盛丰公司）购买位于郴州市五里堆商业街J栋（现郴州监狱五里堆大门左侧）的门面房，门面共2层，其中一层1014号（47.02㎡）为临街门面，二层2014号（53.2㎡）可作住房，门面上下相连，中间含夹层，夹层层高亦可作为住房。购房款共26万元，李教青支付了盛丰公司购房款15万元，与盛丰公司约定余款11万元待办出房产证时再付。蒋柏生同时购买了与李教青门面房相邻并共墙的1015、2015号门面房，门面房整体构造与李教青购买的门面房一致。蒋柏生、李教青购买门面房商议后决定，将2014、2015号门面房打通，由蒋柏生出资装修成住房给蒋周元、李思璇居住，并将1014、2014号门面房夹层与2014房相连的楼梯封死，使2014、2015号门面房成为独立的住房。2004年装修完工后，蒋柏生全家一直居住在该房屋内。2007年8月14日，蒋周元、李思璇协议离婚。为处理2014、2015号门面房打通改造成的住房问题，李教青于同日出具一份《房产转赠书》，内容为：“我李教青在五里堆路购买与蒋柏生共墙的门面1-3层（二层属夹层），两家第三层门面给小孩蒋周元李思璇改为一套住房，因蒋周元与李思璇性格不合，自愿离婚，现将房产处理如下：一、门面第三层价值为柒万捌仟元正，扣除蒋柏生给李思璇工作调动及所给礼金叁万伍仟元，剩余肆万叁仟元产权。二、蒋周元与李思璇自愿离婚后，双方无争议，无伤害，无任何不良后果发生的前提下，我愿将第三层门面剩下的肆万叁仟元产权赠送给外孙蒋禹函，在蒋禹函未成年之前，由爷爷蒋柏生管理。蒋禹函成年后，爷爷蒋柏生必须如数将外婆赠送的肆万叁仟元产权移交给蒋禹函，否则本人有权收回。第三层门面由蒋柏生全家居住，任何人不得干扰。三、办理房屋产权证时，我已经将第三层门面产权转给蒋柏生办理手续。”李教青作为赠送人签名捺指印，蒋周元、李思璇作为受赠人蒋禹函的监护人签名，蒋柏生作为第三人，案外人周秦汉、蒋林生作为见证人分别签名确认。《房产转赠书》出具后，李教青申请盛丰公司将2014号门面房产权进行变更，将其中的23.87㎡转让给蒋柏生、剩下面积29.33㎡赠送给其外孙蒋禹函。盛丰公司同意李教青的请求，并将《房产转赠书》复印件留存盛丰公司备案，待以后办理房产证时再办理变更手续。2009年11月24日，李教青与案外人朱巧文签订房屋买卖合同，约定将1014、2014号门面房以26.8万元的价格出售，案外人朱巧文支付了李教青购房款16.8万元，余款10万元双方约定待办出房产证过户后再支付。李教青认为，其出售给案外人朱巧文的系1014号门面房与夹层，并不包含《房产转赠书》处分的的2014号门面房在内。蒋柏生认为，李教青与案外人朱巧文的房屋买卖合同中包含了1014、2014号门面房，2014号房屋的产权处于不确定状态，蒋柏生为维护自身权益，特提起本案诉讼。判决的理由与结果本院认为，本案立案案由为赠与合同纠纷，原告蒋柏生的诉讼请求为确认《房产转赠书》合法有效。合同效力是指法律对各方当事人合意的评价。当事人订立的合同可能是有效、无效、可撤销和效力待定状态，当事人对合同效力的认识出现分歧时，可以诉至法院请求法院依法确认，故本院将本案案由变更为确认合同有效纠纷。本案的争议焦点是《房产转赠书》的效力问题。2007年8月14日，经李教青、蒋柏生、蒋禹函的法定代理人蒋周元、李思璇签名确认，并经案外人周秦汉、蒋林生见证的《房产转赠书》指向的2014号门面房实际上包含了两部分处分内容：一部分为李教青出售给蒋柏生，购房款为蒋柏生为李思璇工作调动及所给礼金3.5万元予以作价折抵；另一部分为赠予给外孙蒋禹函，作价4.3万元。故，《房产转赠书》名为赠与，实际上是各方当事人对2014号门面房价值在合同订立时为7.8万元达成一致基础上，包含部分买卖、部分赠与的合同。李教青、蒋柏生均为完全民事行为能力人，对处分2014号门面房的意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益；蒋禹函作为限制民事行为能力人，对纯获利益的合同且有其法定代理人代为明示接受赠与，《房产赠予书》成立并生效。李教青在处分2014号门面房时，虽未取得房屋的产权，但根据《中华人民共和国物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条（七）项虽然规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定系管理性强制规定，而非效力性强制规定，李教青违反该规定处分2014门面房并不必然导致合同无效，故《房产赠予书》亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。据此，本院对蒋柏生请求确认《房产转赠书》合法有效予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：原告蒋柏生、被告李教青与第三人蒋禹函的法定代理人李思璇、蒋周元于2007年8月14日签订的《房产转赠书》合法有效。案件受理费80元，由被告李教青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  谢宇明人民陪审员  石利丽人民陪审员  谢寒梅二〇一七年七月五日书 记 员  彭丽莎附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。