云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云01民终2668号 上诉人（原审原告）：云南俊腾达房标准厂房开发有限公司。 住所地：云南省昆明市晋宁县工业园区晋城基地。 法定代表人：李刚，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张海，云南方中律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：钱海洋，男，1987年1月1日生，汉族，住河北省河间市， 上诉人云南俊腾达房标准厂房开发有限公司（以下简称俊腾达公司）与被上诉人钱海洋商品房预约合同纠纷一案，不服云南省晋宁县人民法院（2017）云0122民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 上诉人俊腾达公司上诉请求：一、撤销云南省晋宁县人民法院（2017）云0122民初2120号民事判决；二、依法改判由被上诉人支付上诉人购房款591490元，并支付违约金20万元；三、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、原审判决认定双方签订的《认购协议》属于商品房预约合同，从而驳回上诉人的诉讼请求毫无事实及法律依据。双方签订的《认购协议》已经明确了厂房的位置、面积、价款、付款时间、违约责任等内容，应当视为合法有效的商品房买卖合同，而非商品房预约合同。二、原审判决处理结果是对社会的极不负责任，不利于房地产市场的良性发展，助长了恶意违约的不良风气。本案是被上诉人认为其所购厂房目前无良好的市场前景，想转移投资风险，该不诚信行为就是恶意违约，不应当得到法院支持。 被上诉人钱海洋答辩称：一、本案签订的《认购协议》就是预约合同，协议中明确了后续需要签订正式的商品房买卖合同，原审认定事实正确。二、上诉人违反合同约定，起诉时候还不具备交房条件没有签订正式商品房买卖合同是因为上诉人不具备出售房屋的条件。 上诉人俊腾达公司向原审法院起诉请求判令：一、由被上诉人支付剩余购房款1133980元及违约金300000元；二、被上诉人承担本案诉讼费。 原审法院认定事实：上诉人与被上诉人于2013年12月28日签订了《〈俊腾达中小企业工业园〉认购协议》（格式合同）一份，上诉人为甲方，被上诉人为乙方。协议约定：被上诉人认购上诉人销售的位于昆明市晋宁县晋城工业园“俊腾达中小企业”E5幢10、11号物业，框架结构，参考建筑面积为596.2平方米，单价为2900元／平米，总价款为1728980元（不含税费、配套设施及其他相关费用）；协议第三条约定：“本协议签订当日，乙方须支付甲方定金壹拾万元，乙方所支付的定金将在支付首付房款时自动冲抵购房款。该物业基础工程完工时应支付该物业总房款的20%（含定金），第一层封顶时支付总房款的10%，第二层封顶时支付总房款的10%，第三层封顶时支付总房款的10%，具体付款时间根据甲方工程进度由甲方通知乙方后五天内必须支付”；若乙方选择银行按揭付款的，该物业整体封顶时须支付50%首付款，剩余50%房款由甲方协助乙方进行银行按揭。若乙方选择一次性付款的，剩余50%房款在签订《商品房购销合同》的同时支付予甲方”；第四条约定：“甲方于2014年11月30日前将该物业交付乙方使用”；第五条约定：“物业交付使用以后，乙方应将办理产权登记所需的相关资料提供给甲方，甲方应在乙方提供完整资料后90个工作日内将办理产权所需登记资料提交至产权登记部门。甲方承诺给乙方每户办理一个产权证及土地证”；协议第七条还约定：1、“双方签订《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》后，该协议自动失效”；5、“本协议签订后，若因乙方自身原因选择放弃认购的，甲方所收乙方支付的定金及所有房款不予退还”；第八条约定：“本协议在签订《商品房购销合同》前具有同等法律效应”。被上诉人分别于2014年4月2日向上诉人支付了145000元；于2015年6月14日支付了250000元；于2013年12月28日支付了200000元，以上共计595000元。因上诉人逾期交房及产权证办理等原因致双方就是否继续签订合同购买厂房无法达成合意而诉至法院。另查明，上诉人于2014年9月4日取得了涉案房屋的建设用地规划许可证，于2015年11月10日取得了涉案土地的国有土地使用证，于2014年9月17日取得了涉案房屋的建设工程规划许可证，于2015年11月25日取得涉案房屋的房屋建筑工程施工许可证；2014年8月，工程建设、监理、勘察、设计、施工单位均已同意验收物业所涉E3栋工程质量。目前，上诉人已向晋宁县国土资源局申请办理分户不动产证，申请权利人为该公司。以上事实还有开庭笔录及原一审开庭笔录等在案佐证。 原审法院认为，本案争议焦点为：1、双方签订的认购协议性质是否为商品房买卖合同？是否有效？2、被上诉人是否应支付剩余购房款1133980元并承担违约金300000元？针对焦点1，上诉人认为双方签订的购房协议系合法有效的商品房买卖合同。被上诉人认为其不懂合同性质。原审法院认为，本案中双方签订的《认购协议》属于商品房预约合同。理由如下：预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简单，有的非常详细，甚至将本约中应该规定的内容几乎都做了明确约定。判断一个合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人之间的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同以最终明确在双方形成某种法律关系的具体内容。如当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已十分接近，也应当尊重当事人的意思表示。本案中，上诉人与被上诉人签订的认购协议中明确约定了双方拟买卖的厂房的位置、面积及价款，应该说具备了一个房屋买卖合同的主要内容，但是，双方同时在协议中约定“若乙方选择银行按揭付款的，该物业整体封顶时须支付50%首付款，剩余50%房款由甲方协助乙方进行银行按揭。若乙方选择一次性付款的，剩余50%房款在签订《商品房购销合同》的同时支付予甲方”、“双方签订《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》后，该协议自动失效”；2、“若乙方在接到甲方通知签订《商品房购销合同》的期限内，乙方逾期未签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的，视为乙方违约，甲方有权收回房屋另行出售，乙方所付定金及房款作为违约金支付予甲方”；可见，双方虽然约定了厂房的位置、面积、价款，但对付款方式、付款时间等未进行明确约定，有待日后商定明确具体内容。双方甚至多次约定何种情况下出卖方俊腾达公司可以收回房产另行出售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案房屋的购买人被上诉人仅仅交付了少部分预付款，房屋也未实际交付，该认购协议在履行过程中亦未转化为商品房买卖合同。综上，原审法院认为，本案《认购协议》在性质上属于预约合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得预售许可证，与买受人签订商品房预售合同，应当认定无效……。该条规定适用于商品房预售合同，而本案双方签订的是商品房预约合同，该合同并未违反法律、法规的规定，系有效合同。认购协议关于“本协议在签订《商品房购销合同》前具有同等法律效应”的约定，因与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条相抵触，故属于无效条款。对争议焦点2，上诉人认为，上诉人方虽有逾期交房的行为，但被上诉人未告知要解除合同，也未起诉要求解除合同，故被上诉人应履行协议约定的支付剩余房款的义务并支付违约金。被上诉人认为其该产业园配套设施不全，且其无力支付房款，故应驳回上诉人诉讼请求。原审法院认为，双方签订的《认购协议》性质上属于商品房预约合同，是合法有效的合同，双方均负有进一步协商签订商品房买卖合同的义务，但根据意思自治的原则，合同的内容需要双方协商一致，即由当事人自愿决定，法律不能强制当事人签订合同，商品房预约合同的主要义务应为在将来签订商品房买卖合同，本案双方虽然在协议中约定了交房时间、交款金额、时间及相关的违约责任，但上述相关义务并非是商品房预约合同的义务，而是将来会签订的商品房买卖合同的义务，因该本合同双方并未订立，被上诉人仅支付了少部分购房款，房屋也未实际交付，双方既未成立买卖合同关系，也未成立房屋买卖关系。故上诉人无权要求被上诉人履行尚未成立的买卖合同关系及买卖关系中的付款义务。此外，因上诉人未能在被上诉人预期的时间交房，相关配套设施不齐全，无法经营使用，被上诉人与上诉人无法达成合意继续签订购销合同购买该厂房，该行为是基于其自身利益考虑，且被上诉人为购买厂房除缴纳了定金外，还缴纳了部分的房款，可见其购买厂房的诚意，综合以上来看，其并未违反公平、诚信原则，商品房买卖本合同未能订立并非其过错，其亦不应该承担违约责任。故对上诉人要求其支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决：驳回俊腾达公司的诉讼请求。原审案件受理费4591元，由俊腾达公司承担。 二审中，上诉人向法庭提交了晋宁县人民法院作出的（2015）晋法民初字第845号、（2015）晋法民初字第846号、（2015）晋法民初字第1006号民事判决书，欲证明同一个事实、同一个法院作出的不同的判决，且上述判决书已经生效。 被上诉人钱海洋认为对判决的真实性认可，但是判决的事实与本案差异巨大，不能一概而论，上诉人的观点不能成立。 本院认为，对于上诉人提交的判决书，各方对其真实性认可，本院对其真实性予以认可，但是生效判决书认定的是案外人与上诉人之间的争议，与本案争议无关，本院对其关联性不予认可。梁德宝未发表质证意见。 原审认定的事实与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。 根据案件事实，并归纳双方当事人的诉辩主张及理由，本案的争议焦点是：双方签订的《认购协议》性质如何？被上诉人应否向上诉人支付剩余款项？ 本院认为：双方签订的《认购协议》内容中多处明确了双方需要之后进一步签订商品房购销合同，该意思表示明确了双方当事人有意在将来订立一个新的合同以最终明确在双方形成商品房购销法律关系的具体内容，明确了将来订立本约的意思，故双方签订的《认购协议》的性质就是预约合同。原审法院对此认定正确，本院予以维持。由于双方未签订新的商品房买卖合同，被上诉人未履行全部付款义务，上诉人也未实际交房，双方对认购协议中涉案房屋如何购买，如何交房，款项如何支付也未达成新的合意。原审中查明了因上诉人未能在被上诉人预期的时间交房，相关配套设施不齐全，无法经营使用，被上诉人与上诉人无法达成合意继续签订购销合同购买该厂房。可见商品房买卖合同未能签订并不是被上诉人过错造成的，上诉人要求被上诉人继续履行合同，由被上诉人支付剩余购房款及违约金元无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17706元，由云南俊腾达房标准厂房开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判长 杨 茜 审判员 江丽飞 审判员 古维贤 二〇一七年七月十九日 书记员 敖 瑞