福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初8401号原告（反诉被告）：梁其方，男，1981年4月2日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：何凌云，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏梅溪，福建天衡联合律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王才，男，1960年7月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：连智忠，福建盖普律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅金燕，福建盖普律师事务所律师。原告（反诉被告）梁其方与被告（反诉原告）王才房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。梁其方及其委托诉讼代理人何凌云，王才的委托诉讼代理人连智忠、傅金燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁其方向本院提出诉讼请求：1.确认梁其方与王才签订的《房屋买卖协议书》于2017年4月26日解除；2.王才退还梁其方定金20万元并支付逾期付款利息（按银行的同期贷款利率自2017年5月23日起计至实际付款之日止）；3.王才赔偿梁其方律师损失12000元。事实和理由：2017年3月22日，梁其方与王才签订《房产买卖协议书》，约定梁其方向王才购买位于厦门市××区××前铁路家园××室的房屋（建筑面积：55.7平方米）。《房产买卖协议书》签订后，梁其方依约支付定金20万元。后来，《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》公布实施，要求非厦门市户籍居民购买180平方米及以下商品住房的，必须符合购房之日前4年内在厦门市逐月连续缴纳3年以上社会保险的购房条件。由于梁其方不是厦门市户籍，也不符合该购房条件，《房产买卖协议书》已无法履行，合同目的已无法实现。为此，梁其方多次与王才协商，要求解除《房产买卖协议书》并退还定金20万元，但王才均不同意。梁其方委托福建天衡联合律师事务所律师向王才寄发《律师函》，要求解除《房产买卖协议书》并退还定金20万元。王才已于2017年4月26日收到该《律师函》。根据《房产买卖协议书》第10条的约定，王才应赔偿梁其方因本案产生的律师费用损失12000元。王才辩称，1.梁其方于2017年4月24日向王才发送《律师函》要求解除合同时并不具备法定或约定的合同解除权，无权单方要求解除合同，其发送《律师函》要求解除合同应属违约行为，因此，梁其方请求确认梁其方与王才的《房产买卖协议》于2017年4月26日解除缺乏依据。2.王才并不存在违约行为，王才与梁其方签订《房产买卖协议书》及《补充协议》后均按合同约定履行了合同义务。王才不应向梁其方支付逾期付款利息及律师费损失12000元。3.梁其方才是实际违约方，其应对自身违约行为承担责任。根据《房产买卖协议书》和《补充协议》约定：梁其方应在2017年4月30日前向王才支付首付款71万元，梁其方逾期向王才支付购房款，已构成违约，王才收取的定金不予返还。王才向本院提出反诉请求：1.解除王才与梁其方于2017年3月22日签订的《房产买卖协议书》；2.梁其方向王才支付违约金362000元；3、梁其方向王才赔偿律师费损失6000元。事实和理由：2017年3月22日，梁其方与王才签订了《房产买卖协议书》，约定梁其方以总价181万元的价格向王才购买坐落于厦门市××区××前铁路家园××室房产。2017年4月18日，梁其方与王才就上述《房产买卖协议书》签订了《补充协议》。该补充协议约定：原协议约定于2017年4月30日前梁其方向王才支付首付款71万元应如期履行；梁其方向银行申请贷款110万元，并且若银行实际放款金额小于申请的贷款金额或梁其方原因导致银行不批贷，梁其方最迟于2017年6月23日前将差额部分以现金方式支付给王才。梁其方辩称，因梁其方不符合现行限购政策要求的购房条件，无法办理房屋过户登记手续，本案《房产买卖协议书》无法继续履行。梁其方本身不存在任何违约行为，王才无权要求梁其方支付违约金及律师费，王才要求没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月22日，梁其方（出让方，甲方）与王才（受让方，乙方）签订一份《房产买卖协议书》，约定：甲方将坐落于厦门市湖里区殿前铁路嘉园14号401室房产出售给乙方，建筑面积55.7平方米，成交价为181万元。协议签订当日，乙方应支付购房定金20万元。合同第四条约定：乙方分3次支付购房款，于2017年4月30日前支付71万元（含定金）；乙方向银行申请贷款110万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际发放贷款金额小于上述申请金额或因买方原因导致银行不批贷，乙方应于银行放款后3日或接到银行通知不批贷3日内将差额部分以现金方式支付甲方。第十条约定：甲、乙双方在签订本协议后不得中途违约。否则违约方除应向守约方按该房屋交易总价的20%支付违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失外，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。第十八条“双方约定的其他事项”约定：1.甲乙双方协商后，甲方同意乙方在无法使用自己名额时，由乙方指定第三方与甲方进行交易。2.甲方承诺自行处理与租客的是奇怪，承诺租客已知晓房屋出售等事情并同意放弃优先购买权。合同签订后，梁其方依约向王才支付购房定金20万元。2017年4月18日，梁其方与王才签订一份《补充协议》，约定：原协议约定于2017年4月30日前乙方向甲方支付首付款为70万元应如期履行。乙方预向银行申请商业贷为110万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际房贷款金额小于上述申请金额或因乙方原因导致银行不批贷，甲方同意乙方最迟于2017年6月23日前将差额部分以现金方式一次性支付给甲方。若逾期则视乙方为违约。甲方有权解除本协议并按照“原协议”的约定追究乙方的违约责任。2017年4月24日，梁其方委托福建天衡联合律师事务所律师向王才发送《律师函》，载明因梁其方不是厦门户籍，不符合购房条件，《房产买卖协议》已无法履行，要求解除《房产买卖协议》并退还定金20万元。王才于2017年4月26日收到上述《律师函》。另查明，梁其方为非本市户籍，2014年7月至2015年12月期间在本市缴纳社会保险。梁其方陈述其在与王才签订《房产买卖协议》时因未连续缴纳2年社会保险不符合厦门市有关部门的限购政策，不具备购房资格。因中介人员告知可通过补缴社会保险的方式取得购房资格才与王才签订《房产买卖协议》。此后，厦门市有关部门出台更为严格的限购政策，梁其方希望找到第三人继续履行合同，因此又与王才签订了补充协议。王才对于梁其方在签订《房产买卖协议》时属厦门市限购对象的事实不持异议，但主张其在签订《房产买卖协议》时对于该事实并不知晓。还查明，梁其方因与王才的房屋买卖合同纠纷委托福建天衡联合律师事务所提供法律服务，签订了《委托代理合同》，福建天衡联合律师事务所向梁其方开具了12000元的代理费发票。王才委托诉讼参加本案诉讼支出律师费6000元。本院认为，梁其方与王才签订的《房产买卖协议》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁其方与王才签订《房产买卖协议》及补充协议时虽然均属厦门市限购对象，但其据此主张解除双方《房产买卖协议》并要求王才承担违约责任缺乏依据。理由如下：1.梁其方在明知自己属于厦门市限购对象的情况下与王才签订了《房产买卖协议》，其对于讼争房屋可能无法过户至自己名下的后果是清楚的。正是基于梁其方不具备购房资格这一事实，梁其方与王才还在《房产买卖协议》中约定了“在梁其方无法使用自己名额时，由梁其方指定第三方与王才进行交易”的处理方式。《房产买卖协议》签订后，在厦门市出台更为严格的限购政策的情况下，梁其方又与王才签订一份补充协议，重申了梁其方需依约履行付款义务并就银行贷款的付款日期进行了明确。结合梁其方陈述的其希望找到第三人与王才继续履行合同的陈述，足以证明讼争《房产买卖协议》无法履行的原因并非因限购政策的出台，而是梁其方未找到第三人继续履行与王才的《房产买卖协议》。2.梁其方未能继续履行讼争《房产买卖协议》构成违约。《房产买卖协议》成立生效后，双方当事人应当遵循诚实信用原则妥当履行合同义务。梁其方签订《房产买卖协议》及《补充协议》的行为均发生在限购政策出台之后，其行为足以表明即便存在限购政策，梁其方亦愿意也能够继续履行讼争合同。因梁其方的原因导致讼争合同无法继续履行，梁其方亦不具备合法的免责事由，应当承担违约责任。综上，本院认为，梁其方无法履行讼争《房产买卖协议》并非因限购政策导致，其在2017年4月24日向王才发出解除合同通知时并不具备合同解除权，其要求确认讼争《房产买卖协议》在王才收到解除通知之日起解除缺乏依据。鉴于梁其方已明确表示不履行合同，王才要求解除讼争《房产买卖协议》，本院予以支持。讼争《房产买卖协议》系因梁其方的原因未能履行，梁其方应依约承担违约责任。王才已收取梁其方定金20万元，且不同意返还，已经以没收定金的方式追究梁其方的违约责任，其要求梁其方承担违约金责任缺乏依据。根据讼争《房产买卖协议》第十条的约定，王才因梁其方违约产生的律师费损失6000元亦应由梁其方予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除梁其方与王才于2017年3月22日订立的《房产买卖协议》；二、梁其方于本判决生效之日起十日内赔偿王才因本案支出的律师费6000元；三、驳回梁其方的诉讼请求；四、驳回王才的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10545元，由梁其方负担。反诉案件受理费10545元，由梁其方负担175元，王才负担10370元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门中级人民法院。代理审判员  刘远萍二〇一七年七月十一日代书 记员  谢伟琴附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。