江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初2521号原告：於介峰，男，1956年1月30日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：谢文伟，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：邹新科，男，1960年5月7日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：蔡庆涛，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许明，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。第三人：汪锋，男，1972年11月5日出生，汉族，住江苏省射阳县。第三人：王斌，男，1977年3月9日出生，汉族，住重庆市璧山县。第三人：张孝中，男，1983年3月10日出生，汉族，住山东省东平县。委托诉讼代理人：李兴荣，女，系亲属关系。原告於介峰与被告邹新科、第三人汪锋、王斌、张孝中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢文伟，被告邹新科及其委托诉讼代理人蔡庆涛、许明，第三人汪锋、王斌、张孝中及其委托诉讼代理人李兴荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告於介峰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同已于2017年4月7日解除；2、被告及第三人王斌、张孝中、汪锋交还南京市玄武区、东边底层门面房共8间（其中第三人王斌交还南京市玄武区西侧第二间门面房；第三人张孝中交还南京市玄武区西侧第三间门面房；第三人汪锋交还南京市玄武区东侧两间门面房及宁房权证玄转字第**项下房屋）；3、被告支付拖欠的租金131500元（其中2016年6月1日至2016年11月30日期间欠付3912.5元，2016年12月1日至2017年4月6日期间欠付127587.5元）；4、判令被告支付逾期房租的违约金（以127587.5元为基数，自2016年12月1日起至实际还款之日止，按照同期银行贷款利率的四倍标准计算）；5、被告支付解除合同的违约金6万元；6、被告按照每天996.78元的标准支付自2017年4月8日起至房屋实际返还之日的房屋使用费；7、被告按照每天1515.93元的标准支付自2017年4月8日起至房屋实际返还之日的逾期交房的违约金；8、第三人汪锋按照每天373元标准，王斌按照每天124元标准，张孝中按照每天124元标准，在此范围内，与被告连带支付自2017年4月8日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；9、判令被告承担本案的诉讼及保全费用。事实和理由：原告与被告先后签订两份房屋租赁合同，被告于2011年12月1日起承租南京市玄武区部分及东边底层共八间房屋，总使用面积约340平方米，约定前三年每年租金33万元，2014年12月1日起每年递增5%，租期自2011年12月1日起至2016年11月30日止，支付方式为半年一付，先支付后使用，合同约定被告应于签订时支付租赁保证金6万元，被告擅自转租房屋或者拖欠租金超过半个月，原告有权解除合同并收回房屋。另原告代理人曾俊于2016年11月26日催收租金时承诺被告享有2016年12月1日起至2017年12月1日止的优先续租权。被告承租上述房产后，长年拖欠房租，一度无法联系，原告通过代理人曾俊于2017年4月6日通过手机短信和EMS快递向被告发送告知函，通知被告终止合同，并要求交还房屋并支付所欠房租（2016年6月1日至2016年11月30日期间拖欠3912.5元，2016年12月1日至2017年4月6日期间拖欠127338元，共计131250元）、违约金60000元及逾期支付租金的违约金（以127587.5元为基数，自2016年12月1日起至实际还款之日止，按照同期银行贷款利率的四倍标准计算）。因被告收到告知函后仍拒绝交还房屋，故自原告发函之日起至实际交还房屋之日止，应向原告按照每天996.78元的标准支付房屋使用费。按合同约定，自原告发函之日起至实际交还房屋之日止，被告应向原告按照月租金的5%，即每天1515.93元的标准支付违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告邹新科辩称，1、被告主体不适格，原告诉请的适格被告应是南京邹氏茶业有限公司（以下简称邹氏公司），原告是与邹氏公司签订的房屋租赁合同，被告系邹氏公司的法定代表人，在合同上签字是代表公司的行为，承租人系邹氏公司而非被告；2、两份租赁合同系原告提供的格式合同，合同增加了承租方的义务，免除了出租方的义务，应属于无效条款，出租方应配合承租方办证；3、不存在解除合同的事由，承租方邹氏公司转租时已告知原告，已履行了告知义务，不存在违约行为，因门面房的特殊性，原告在承租方的一再催促下仍不积极履行配合办证的义务，此违约行为导致承租方经营受损，承租方行使先履行抗辩权，故不存在逾期缴纳租金、违约之说；4、租期未届满，被告没有交还房屋的义务；5、原告要求按照同期银行贷款利率的四倍标准计算违约金无法律依据，对于违约金，应该只计算一次，原告主张的三次违约金是重复的，即使被告要承担违约金，对于原告主张的第五项诉请中及第七项诉请中违约金，被告不予认可，对于第六项诉请中所主张的房屋使用费，被告认为计算标准过高。第三人王斌、张孝中辩称，第三人已按时交纳房租，不应承担连带责任。第三人汪锋辩称，其愿意支付房租，但因原、被告之间的纠纷，不知应将房租支付给谁，故尚未支付。本院经审理认定事实如下：於介峰为玄武区及玄武区鸡鹅巷**东边**房屋所有权人，房屋面积分别为327.4平方米及61.72平方米，于2003年4月14日分别办理了宁房权证玄转字第**、第××号产权证。2011年10月11日，出租方（甲方）於介峰与承租方（乙方）邹新科签订了房屋租赁合同，出租房坐落于玄武区（部分）的五间，面积约为200平方米，租赁期限自2011年12月1日至2016年11月30日止。甲方将房屋出租给乙方作茶业及相关产业用途使用，乙方改变承租房屋用途的，须经甲方书面同意，由甲方按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途的报批手续。房屋租金为每年20万元，前三年房租不变，自2014年12月1日起房租每年递增5%，租金半年一付，先付后用。甲方签约时收取乙方三万元作为租赁保证金。乙方不得转租该房屋，如告知甲方后可部分转租第三方经营，如产生与第三方的矛盾，责任由乙方全权负责。违约责任条款约定租赁期内乙方擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或调换使用的、拖欠租金半个月以上的，甲方有权解除本合同。租赁期限内乙方未按合同规定缴纳租金，每逾期一天按月租金5%，承担违约责任。租赁期届满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付月租金5%的违约金。租赁期限内，任何一方违反本合同的其他约定的，由违约方支付违约金3万元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失。合同其他约定事项：甲方为空房出租、无设备，如遇房屋拆迁，乙方无条件搬离，乙方享有固定装修损失折旧补偿如下：第一年折旧后80%，第二年折旧60%，第三年折旧40%，第四年折旧20%。时间安置费用补偿归乙方所有。甲方代理人曾俊在合同落款处签字，乙方邹新科签字，邹氏公司在乙方处盖章。合同签订后，原告按约向被告交付租赁房屋。2011年11月10日，出租方（甲方）於介峰与承租方（乙方）邹新科签订了房屋租赁合同，出租房坐落于玄武区（部分）及东边底层，租赁期限自2011年12月1日至2016年11月30日止。甲方将房屋出租给乙方作茶业及相关产业用途使用，乙方改变承租房屋用途的，须经甲方书面同意，由甲方按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途的报批手续。房屋租金为每年13万元，前三年房租不变，自2014年12月1日起房租每年递增5%，租金半年一付，先付后用。甲方签约时收取乙方三万元作为租赁保证金。乙方不得转租该房屋，如告知甲方后可部分转租第三方经营，如产生与第三方的矛盾，责任由乙方全权负责。违约责任条款约定租赁期内乙方擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或调换使用的、拖欠租金半个月以上的，甲方有权解除本合同。租赁期限内乙方未按合同规定缴纳租金，每逾期一天按月租金5%，承担违约责任。租赁期届满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付月租金5%的违约金。租赁期限内，任何一方违反本合同的其他约定的，由违约方支付违约金3万元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失。合同其他约定事项：甲方为空房出租，无设备，如遇房屋拆迁，乙方无条件搬离，乙方享有固定装修损失折旧补偿如下：第一年折旧后80%，第二年折旧60%，第三年折旧40%，第四年折旧20%。时间安置费用补偿归乙方所有。甲方代理人曾俊、乙方邹新科在合同落款处签字。合同签订后，原告按约向被告交付租赁房屋。2015年2月28日，甲方邹新科与乙方王斌签订房屋租赁合同，合同约定，甲方自愿将坐落在玄武区鸡鹅巷8号-10房屋租赁给乙方，租赁期2011年11月10日至2019年2月28日止，先付租金后用房，如逾期不交租金即视为违约，甲方有权单方解约收回房屋并没收保证金与保留索赔主张。房屋租金每年6.3万元，年增加5%，一年一付，正式签约之日即付一年租金。甲方签约时收取乙方1万元押金。合同签订后，邹新科将从於介峰承租的南京市玄武区西侧第二间门面房交付王斌使用。2015年8月14日，甲方邹新科与乙方张孝中签订房屋租赁合同，合同约定，甲方自愿将坐落在玄武区鸡鹅巷8号门面房屋租赁给乙方，租赁期2015年8月14日至2018年8月13日止，先付租金后用房，如逾期不交租金即视为违约，甲方有权单方解约收回房屋并没收保证金与保留索赔主张。房屋租金每年7.5万元，年增加10%，半年一付，正式签约之日即付款日。甲方签约时收取乙方1万元押金。合同签订后，邹新科将从於介峰承租的南京市玄武区西侧第三间门面房交付张孝中使用。2016年8月13日，邹新科出具承诺书，本人自16年6月1日起至12月1日止欠甲方6个月房租，计划于9月30日前支付三个月租金，于17年1月30日内再付清9-12月的3个月租金，并于17年3月30日前支付17年6月1日前的六个月租金，如逾期不付甲方可直接收回门面房，因此引起的法律与债权债务由本人承担。2016年11月17日，甲方邹新科与乙方郝白晶签订房屋租赁合同，合同约定，甲方自愿将坐落在玄武区鸡鹅巷8号门面房屋租赁给乙方，租赁期2016年3月13日至2021年3月12日止，先付租金后用房，如逾期不交租金即视为违约，甲方有权单方解约收回房屋并没收保证金与保留索赔主张。房屋租金每年21万元，年增加8%，一年一付，正式签约之日即付款日。甲方签约时收取乙方3万元押金。2016年11月26日，经原、被告商定，原鸡鹅巷8号门面房继续由邹新科优先承租至2017年12月1日，原合同不变，正式有效，并定于2016年12月1日后的租金维持16年的租金。2017年4月6日，原告向被告出具告知书，至今邹新科已累计拖欠房租远超过合同约定的半个月最后期限，构成严重违约；产权人根据合同约定行使权利，即日起终止上述合同，并收回上述房产。根据合同约定，产权人将租赁保证金没收充作违约金；根据合同约定，请立即支付拖欠的房租、水电费和合同约定的逾期期间的违约金，否则产权人将通过法律等途径追索，因此产生的额外费用和损失由被告承担。上述房产已由产权人收回，请立即腾空交还房产。原告将上述告知书邮寄给被告，被告于2017年4月7日签收。2017年4月6日，原告向南京市玄武区、东边底层各门面实际使用人出具告知书，告知其鸡鹅巷8号一层、东边底层各门面于2011年12月1日起由邹新科承租，邹新科已拖欠房租远超过半个月，构成严重违约，产权人已通知邹新科终止协议，收回上述房产。2017年4月27日，郝白晶（乙方）与汪锋（丙方）签订门面房承租权转让合同，合同载明乙方郝白晶已向甲方交纳租金10.8万元，预付至2017年5月17日，该期间预付租金权益在本合同生效当日转让归丙方享有。丙方于本合同签字当日向乙方支付承租权及财产转让补偿费22万元，此款与甲方无关。乙方郝白晶、丙方汪锋在合同上签字，甲方未在合同上签字。合同签订后，汪锋实际占用於介峰南京市玄武区东侧第一、二间门面房及玄武区鸡鹅巷8号东边底层房屋。案件审理过程中，被告出具了手机短信，3月7日短信内容为：“老於，你今天有空吗？到我茶叶店坐坐，顺便房产证给我复印一下！鸡鹅巷8号邹新科！”，“於总哪天有时间”，3月12日短信内容为：“你得把产权证拿过来复印给我等着办证，已误了很久了，你有什么事吗？打几天电话都不理我：产权证不提供我办不了证，经营不起来”等，被告拟证明原告没有配合被告履行办证义务，导致2017年1月18日被告向市场监督管理局申请核名未被准许，导致被告无法经营和转租。被告另提供南京市工商行政管理局名称预先核准通知书复印件，内容主要为，南京乾茶道酒业有限公司名称已被我局核准，该名称保留期至2017年7月17日止。该名称在保留期内，至领取营业执照前不得用于从事经营活动，不得转让。落款时间2017年1月18日，被告拟证明原告没有履行配合义务，导致承租方无法经营。原告对被告提供的短信的真实性予以认可，但认为没有同意被告或者其转租的第三方将该地址作为所在公司的注册地或住所地，提供房产证复印件并不是原告的合同义务，另被告未按约支付房租，其不可能提供房产证复印件。原告对被告提供的南京市工商行政管理局名称预先核准通知书复印件关联性不予认可。案件审理过程中，原告自认被告邹新科2016年度上半年及以前的租金均已支付，但2016年下半年的租金仅支付了178000元，尚有3912.5元未缴纳，2017年度的租金未缴纳。被告邹新科称其2016年度的租金已经全部缴纳，但2017年度租金尚未缴纳。后被告邹新科提供了其向原告转账的银行记录，其中，2015年12月3日转账15万元，2016年1月11日转账10万元，2016年2月29日转账5万元，2016年3月14日转账5万元，2016年7月21日转账1万元，2016年9月28日转账5万元，2016年10月12日转账3万元，2016年10月24日转账1万元，2017年1月25日转账6万元，2017年2月22日转账2.8万元，共计53.8万元，被告邹新科认为其2016年度付款已经超过其应付的租金，超过部分应冲抵其2017年度的租金。原告认可被告支付上述款项，但认为2016年7月21日及以前的付款均是支付以往的房租，2016年8月13日被告曾向原告出具承诺书，明确承认其欠付原告2016年6月1日至2016年12月1日的房租，2016年8月13日后，被告共向原告付款17.8万元，被告应付的半年房租为181912.5元，减去被告已付的178000元，即原告主张被告2016年度尚欠的租金3912.5元。鉴于原、被告之间对汇款支付哪一年度租金存在争议，本院要求被告提供其全部的付款记录组织双方进行对账，被告表示无法提供。另查明：原告於介峰与被告邹新科签订租赁合同后，被告邹新科向原告於介峰交付保证金6万元。2017年2月26日，第三人王斌按邹新科的要求向邹氏公司汇款78310元，用于支付2017年2月28日至2018年2月27日年度的租金。2017年2月14日，第三人张孝中向邹新科汇款45375元，用于支付2017年2月14日至2017年8月13日租金。上述事实由房屋租赁合同、产权证、承诺书、门面房承租权转让合同、告知书、手机短信照片、POS签购单、收款收据、汇款记录及庭审笔录等证据证实。本院认为，原告於介峰与被告邹新科之间签订房屋租赁合同，合法有效，应受法律保护。本案涉及两份房屋租赁合同，因2011年10月11日的房屋租赁合同落款处除邹新科签字外，邹氏公司另加盖公章，被告据此认为本案适格被告为邹氏公司。本院认为，两份房屋租赁合同首部承租人处均为邹新科个人，租金的交付均由邹新科转账给原告，租金逾期交付后邹新科亦以个人名义出具承诺书，且与第三人签订的转租合同亦是以邹新科名义签订，综合以上证据，本院认定邹新科作为涉案房屋租赁合同的相对人。原、被告签订合同后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告前期尚能支付租金。原告认为2016年度下半年被告尚欠原告租金3912.5元，2017年度被告未支付租金，并以被告未按期支付房租为由主张被告支付逾期租金，解除房屋租赁合同，并要求被告及第三人腾退案涉房屋。被告抗辩原告在承租方的一再催促下仍不积极履行配合办证的义务，此违约行为导致承租方经营受损，承租方行使先履行抗辩权，故不存在违约及逾期缴纳租金之说。本案中，被告举证其2016年及2017年其向原告付款53.8万元，但是被告亦明确2016年8月13日向原告出具承诺书承认其尚欠原告2016年下半年度的租金。2016年8月13日后，被告共向原告汇款178000元，鉴于被告前期可能存在延期支付租金的情况，即便2016年度支付的租金亦有可能系支付前期租金，故本院要求被告提供其全部付款情况进行对账，被告不能提供，被告庭审中亦承认其2017年度租金尚未支付，故本院认定被告2016年8月13日后支付的178000元系归还2016年下半年租金，根据合同约定，2016年度被告两份租赁合同应付的租金为363825元，半年租金为181912.5元，扣除被告已付的租金178000元，2016年度被告尚欠原告租金3912.5元，2017年度被告尚未支付租金。对被告抗辩的因原告不履行配合办证的义务，此违约行为导致承租方经营受损，承租方行使先履行抗辩权，故不存在违约及逾期缴纳租金之说的意见，本院认为，首先，双方合同中并未约定原告必须配合被告办理营业执照的义务，其次，即便本院认定原告作为出租方应配合被告办理营业执照为其应履行的合同附随义务，被告未按约支付房租的情况下，原告有权行使先履行抗辩权，拒绝配合被告办理营业执照，故对被告该抗辩意见本院不予采信。根据原、被告2016年11月26日签订的合同约定原合同不变，继续由邹新科有限承租至2017年12月1日，故租金交付方式亦为半年一付，先付后用，即被告应于2016年12月1日前支付2017年度上半年的租金。目前为止，被告仍未向原告支付2017年度租金，按照合同约定拖欠租金半个月以上的，出租人有权解除合同收回房屋。原告于2017年4月7日向被告送达解除合同的告知书，故本院认定原、被告签订的房屋租赁合同已于2017年4月7日解除。2016年度被告尚欠原告租金3912.5元，2017年度被告尚未支付租金。对原告主张被告支付131500元租金及逾期支付租金违约金（以127587.5元为基数，自2016年12月1日起至实际还款之日止，按照同期银行贷款利率的四倍标准计算）及解约违约金的请求，本院认为，根据双方合同约定的租金标准进行核算，核算属实部分再扣除被告已支付的6万元保证金部分，本院予以支持，对于原告主张的违约金标准，原告已将合同约定的逾期支付租金的违约金标准由每日为月租金5%调整为同期银行贷款利率的四倍标准，该违约金标准并未明显偏高，本院予以支持，但计算违约金的基数应调整为本院认定的原告未付租金。对原告主张的6万元违约金，本院认为，该主张系重复主张违约金，本院不予支持。房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，被告于2017年4月7日收到原告寄送的解除合同的告知书时，双方合同已经解除，被告目前尚占据原告向被告出租的部分房屋，故原告有权要求被告立即腾退所占房屋。对于原告要求被告按照每天996.78元及1515.93元的标准支付自2017年4月8日起至房屋实际返还之日的房屋使用费及逾期交付的违约金的请求，本院认为，双方合同解除后，被告拒不交出案涉房屋，必然给原告造成损失，原告按照双方合同约定的租金标准主张房屋占用使用费，同时双方签订的租赁的合同中亦约定逾期交还房屋的，被告每逾期一日按照月租金的5%的标准支付违约金，原告又按照该标准主张违约金，原告属于同时主张违约金及损失，本院综合本案案情，按照每日996.78元的标准支持原告的房屋占用使用费请求，对原告主张的违约金请求不再支持。房屋租赁合同解除后，租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，部分案涉房屋被被告转租给第三人王斌及张孝中或者实际由第三人汪锋占有，原、被告房屋租赁合同已于2016年4月7日解除，故原告有权要求第三人王斌、张孝中、汪锋返回各自所占房屋。对于原告要求第三人支付房屋占有费用的请求，本院认为，第三人王斌已向承租人邹新科缴纳了2017年2月28日至2018年2月27日年度的租金，第三人张孝中向邹新科缴纳了2017年2月14日至2017年8月13日租金，且第三人王斌、张孝中缴纳租金时原、被告之间尚未发生纠纷，故第三人王斌及张孝中向被告缴纳租金并无过错，故对原告要求第三人王斌及张孝中连带支付房屋占用费用的请求不予支持。第三人汪锋从2017年4月27日起实际占用於介峰南京市玄武区东侧第一、二间门面房及玄武区鸡鹅巷8号东边底层房屋，且未向原告或者被告缴纳租金，故原告按照每天373元标准要求其与被告连带支付房屋占用使用费并无不当，但计算日期应从第三人汪峰实际占用房屋之日即2017年4月27起至房屋实际返还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告於介峰与被告邹新科签订的房屋租赁合同于2017年4月7日解除；二、被告邹新科及第三人王斌、张孝中、汪锋于本判决生效之日起15日内交还原告於介峰南京市玄武区、东边底层门面房共8间（其中被告邹新科交还南京市玄武区东侧第三、四、五间门面房、第三人王斌交还南京市玄武区西侧第二间门面房；第三人张孝中交还南京市玄武区西侧第三间门面房；第三人汪锋交还南京市玄武区东侧第一、二间门面房及宁房房房权证玄转字第**房屋）；三、被告邹新科于本判决生效之日起十日内向原告於介峰支付拖欠的租金71500元及逾期缴纳租金的违约金（以71500元为基数，自2016年12月1日起至实际还款之日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率的四倍标准计算）；四、被告邹新科于本判决生效之日起十日内向原告於介峰支付逾期交房的房屋占用使用费（自2017年4月8日起至房屋实际返还之日止，按照每天996.78元的标准支付）；五、第三人汪锋于本判决生效之日起十日内按照每天373元标准与被告邹新科连带向原告於介峰支付逾期交房的房屋占用使用费（自2017年4月27日起至房屋实际返还之日止）；六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7049元，减半收取3024.5元，保全费1520元，共计4544.5元，由被告邹新科负担4000元，由原告於介峰负担1544.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘静静二〇一七年七月五日书记员  陈庆华