湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初3923号原告：湖南润天投资发展有限公司，住所地长沙市雨花区杉木冲东路199号红星物流配送中心。法定代表人：周治河，董事长。委托诉讼代理人：曹敏，湖南国浩律师（长沙）事务所律师。被告：刘思寒，男，1990年1月23日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：段和霞，湖南通达恒信律师事务所律师。原告湖南润天投资发展有限公司（以下简称原告）与被告刘思寒（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹敏、被告及其委托诉讼代理人段和霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年7月24日起至2016年3月6日止的商铺租金及综合管理费145695元，及前述费用自应付之日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率四倍标准计算的违约金（计算至2016年6月20日止的违约金为28175元）；2、判令被告向原告支付自2015年1月8日起至2016年3月6日止的仓库租金及综合管理费20482元，及前述费用自应付之日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率四倍标准计算的违约金（计算至2016年6月20日止的违约金为5412元）3、判令被告支付原告免租期租金的综合管理费（自2014年3月19日-2014年5月18日，2015年6月9日-2015年7月23日）共计68910元；（以上1-3项合计268674元）4、判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《租赁合同》(以下简称商铺合同)，约定：由被告承租原告位于红星润天国际灯饰广场A236号铺位，面积为302.9平方米，租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日，租金为每月每平方米13元，综合管理费每月每平方米52元，两项合计每月总费用为19688.5元；双方还约定了租金的支付方式及违约责任。被告还向原告租赁一仓库。2015年1月8日，原、被告签订《红星灯世界仓库租赁协议》（以下简称仓库合同），约定被告承租原告位于红星润天国际灯饰广场二楼C278号仓库，租期为2015年1月8日至2016年1月7日，面积为79平方米，租金为每月每平方米20元，综合管理费每月每平方米2元，月租金和管理费为1738元；双方还就租金的支付方式及违约责任进行了约定。合同履行期间，被告存在不按时支付租金及综合管理费的情形，被告仅支付商铺租金及综合管理费至2015年7月23日，仓库租金仅3792元。原告分别于2015年12月17日、18日向被告发出《催租并终止合同、腾空场地的函》、《关于终止合同并腾空场地的函》，要求被告支付拖欠租金，腾空场地并马上搬离。被告签收后未予理睬。原告于2016年3月6日代被告进行清理。但被告仍未支付剩余拖欠租金费用等。因被告违约，其所缴纳的商业信誉保证金应不予退还。被告辩称，1、租赁合同期限已于2015年12月31日期满终止，双方并未达成续租协议，被告已于2015年11月初向原告提出了退场的申请，被告亦于2015年12月17、18日发出了终止合同的函，原告要求被告超过合同期限的租金及违约金没有事实及法律依据；2、被告在经营过程中，并未出现顾客因服务、质量等投诉行为，被告缴纳的商业信誉保证金、导购员服务保证金46435元应当予以退还或折抵铺面租金；3、免租期的租金及综合管理费是原告为了招商及稳定客户的促销活动，不应再要求返还；4、原告招商不足，应承担一定的违约责任；5、违约金过高，应予核减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交了一份仓库合同，拟证明与被告之间就仓库的租赁约定了相关的权利和义务。被告质证否认与原告签订了该合同，但陈述实际租用了原告二楼的C278号铺面作仓库，并支付了3个月的租金共计3792元，同时提供了原告出具的《收据》。原告对《收据》质证时，对于被告支付了3个月的仓库租金不持异议。本院通过审查双方的证据查明，原告提供的仓库合同中载明租金及管理费共计为22元每月每平方米，仓库面积79平方米，而被告提供的仓库租金《收据》显示3个月的租金共计3792元，上述两个证据证明的事实显然是矛盾的。结合原、被告双方对于被告支付了3个月的仓库租金共计3792元不持异议的事实，本院采信被告提供的租金收据作为定案依据，对于原告提供的仓库合同，本院不予采纳，该合同对双方当事人无约束力。结合当事人提交的证据及对事实的陈述，本院认定如下事实:原告从案外人处租得红星物流配送中心做建材市场及相关配套项目，期限自2010年至2030年。被告从原告处承租了红星灯世界A236号铺位，面积为302.9平方米。2015年3月26日，双方补签了一份《租赁合同》，约定：租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日；被告每月应缴纳租金及综合管理费的总费用为19688.5元；被告在签订合同时一次性向原告缴纳商业信誉保证金45435元，该保证金不计利息，合同期内由于商品质量投诉而发生先行赔付所产生的保证金金额不足部分，被告应在7天内补足；如因被告欺诈造成消费者投诉，情节严重或屡次重犯，原告有权解除合同并收回商铺，并扣除全部商业信誉保证金；被告续约应租赁期限届满两个月前提出书面申请，经原告同意后，双方另行订立新的《租赁合同》;被告在租赁期限届满后不再续约的，须提前两个月书面知会原告，否则，被告须以当月应缴纳总费用的两倍金额赔偿原告。该合同第四条第三项约定：合同期满终止、自动终止或因被告拖欠租金等其他原因合同被解除而提前终止，被告须在合同终止后3天内（或按原告指定的其他期限）主动撤出全部商品与物品，逾期撤离时，原告有权将被告的商品及财产进行异地封存，被告租金等费用计算至商铺被实际腾空之日，因被告不撤场而由原告腾空场地的，腾空财物所需场地占用费、保管费依据应缴纳总费用标准按逾期天数的两倍计算，由被告承担。关于违约责任，双方在该合同第五条约定：被告如逾期支付应缴纳总费用等款项，原告有权要求被告按其欠缴总额的日2‰向原告支付惩罚性违约金；被告逾期30天仍未缴纳应缴总费用等款项的，视为被告根本违约，原告有权解除合同；乙方逾期超过60天，则本合同自动终止，本合同终止时，原告无须通知被告；在合同期内，被告因经营原因需要提前终止合同的，应提前两个月书面通知被告，未经原告同意，被告擅自退场的，原告可向被告追诉年应缴纳总费用30%的违约金，且被告信誉保证金不退还；被告合同期内申请退场或因被告违约被解除合同，则被告须将免租期内的租金与管理费用等总额全部支付给原告，即此情形下免租期变为不免租。双方在履行上述合同过程中，被告向原告缴纳了商业信誉保证金45435元。同时，根据双方的口头协议，原告给予了被告三个半月免租期的优惠。被告缴纳租金及综合管理费至2015年7月23日，后被告未再支付商铺租金。2014年12月30日，被告承租了原告二楼的C278房屋作为仓库，被告向原告支付了租金3792元，原告向被告出具了《收据》，载明被告“交来二楼仓库租金（2015.1.8－2015.4.7）3个月，¥3792元”。后被告未再向原告缴纳仓库租金。2015年11月10日，被告向原告的工作人员递交了书面的《退场申请》，之后停止了营业，但未清理腾空商铺和仓库的货物。2015年12月17日，原告向被告邮寄了《催租并终止合同、腾空场地的函》，告知被告已累计欠付租金（含管理费）98442.5元，要求被告在收到函后3日内将98442.5元付清，否则将采取立即终止合同、限时腾空场地等相关措施。2015年12月21日，原告向被告邮寄了《关于终止合同并腾空场地的函》，载明：鉴于被告长期拖欠租金，且长时间不开门营业，原告依法终止双方的租赁合同关系，并请被告在3日内腾空场地，否则为避免损失的进一步扩大，原告将自行腾空场地。被告收到上述函件后未作出任何意思表示。另查明，被告在租赁原告的房屋期间，向原告支付了导购员保证金1000元，原告认可该1000元可以退还被告。本院认为，原告与被告之间签订的商铺合同系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告自2015年7月24日开始拖欠商铺租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。被告占有使用原告提供的C278号仓库，虽然双方未签订书面的租赁合同，但双方对于构成事实上的租赁关系不持异议，被告应当按照双方口头约定的标准支付租金和其他费用。本案双方争议的焦点在于：1、被告应当支付租金的截止时间如何确定；2、被告是否应当支付免租期的租金和综合管理费；3、被告缴纳的商业信誉保证金应否抵扣租金；4、违约金是否应调整。关于争议焦点一。原告与被告在合同中约定的租赁期限为2014年1月1日至2015年12月31日，被告在2015年11月10日向原告提出了书面的退场申请，明确表示不再续租场地，按照合同约定履行了告知义务。原告邮寄给被告的两份书面函件，亦作出了终止双方租赁合同关系的意思表示，故应认定双方一致同意合同到期后不再续租。租赁期间届满，被告应当返还租赁物。本案中，被告并未在合同约定的期间履行该项义务，应按照合同第四条第三项的约定，由被告支付至实际腾空之日的租金。由于被告不主动撤场，本案是由原告依据合同约定和《关于终止合同并腾空场地的函》自行腾空商铺及仓库的，原告并未举证证明其腾空场地的具体时间，结合原告在2015年12月22日已经向被告邮寄函件明确告知将自行腾空场地的事实，本院确认被告支付租金的截止时间为商铺合同的届满时间，即2015年12月31日。故被告还应向原告支付自2015年7月24日至2015年12月31日的商铺租金105662元（19688.5÷30×161），支付自2015年4月8日至2015年12月31日的仓库租金11292元(3792÷3÷30×268)，共计应支付116954元。关于争议焦点二。本案中，双方对于原告给予了被告三个半月免租期优惠的事实均无争议。《租赁合同》的第五条约定：被告合同期内申请退场或因被告违约被解除合同，则被告须将免租期内的租金与管理费用等总额全部支付给原告，即此情形下免租期变为不免租。本案被告系因合同到期申请不续租，不适用上述合同约定，且该《租赁合同》并未对免租期的适用条件进行约定，原告给予被告的免租期是双方在合同履行过程中达成的口头协议，可视为双方就租赁合同另行达成的补充协议，该补充协议已经实际履行，现原告主张被告返回免租期租金，本院不予支持。关于争议焦点三。《租赁合同》第四条第二款约定：如原告不同意被告提前解除合同，被告单方面解除合同，则被告自愿放弃向原告已经缴纳的商业信誉保证金及租金。第五条第三款约定：在合同期内，被告因经营原因需要提前终止合同的，应提前两个月书面通知被告，未经原告同意，被告擅自退场的，原告可向被告追诉年应缴纳总费用30%的违约金，且被告信誉保证金不退还。上述内容均是关于被告在合同期内单方面提前解除合同则不予退还商业信誉保证金的约定，本案被告在2015年11月向原告提出退场申请，是基于合同即将到期向原告告知不再续租，并不存在合同期内提前单方面解除合同的事实，且原告未能证明被告在经营期间发生了关于商业质量方面的投诉，故被告主张不予退还原告缴纳的商业信誉保证金，本院不予采纳，原告主张将商业信誉保证金及导购员服务保证金46435元抵扣租金，本院予以支持，抵扣后，被告还应向原告支付70519元（116954-46435）。关于争议焦点四。双方在商铺租赁合同中约定了如被告逾期支付租金，原告有权要求被告按欠缴总额的日2‰支付违约金，该约定过分高于原告的损失。根据本案情况，本院酌情调整为抵扣后，被告还须缴纳的费用，自欠缴商铺租金之日起，按照欠缴费用的日万分之三支付违约金，原告诉请按同期银行贷款利率的四倍支付违约金，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告刘思寒于本判决生效后10日内向原告湖南润天投资发展有限公司支付租金70519元及违约金（以70519元为基数，自2015年7月24日起，按照日万分之三的标准，计算至本金清偿之日止）;二、驳回原告湖南润天投资发展有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5330元，由被告刘思寒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  林湘邕人民陪审员  曹群湘人民陪审员  朱楷人二〇一七年七月二十八日书 记 员  胡 主附相关法条：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。