成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初2942号原告：何琳，女，1979年8月30日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：罗章，四川蜀缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁小兵，四川蜀缘律师事务所律师。原告：李东海，男，1976年11月15日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：罗章，四川蜀缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁小兵，四川蜀缘律师事务所律师。被告：绿地集团成都金牛房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人：孙志文，董事长。委托诉讼代理人：陈旭光，四川遂宜律师事务所律师。原告何琳、李东海与被告绿地集团成都金牛房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。本院于2017年6月7日和2017年6月21日公开开庭审理了本案，何琳和李东海的委托诉讼代理人袁小兵、罗章，绿地公司的委托诉讼代理人陈旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何琳、李东海向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法撤销2016年6月3日的《承诺书》；2.绿地公司立即向何琳、李东海支付延期交房的违约金24945.43元，并以24945.43元为基数，从2016年7月3日起至实际全部支付日止，按照同期银行贷款利率支付资金占用损失费，暂计1122.54元；3.绿地公司向何琳、李东海支付延期办理房屋权属证明违约金（要求以240786元为基数，从2015年12月31日起至实际办理日止，以每日万分之一支付违约金），暂计10955.76元；4.绿地公司承担全部的诉讼费。事实与理由：2013年12月12日，绿地公司与李东海、何琳签订了绿地公司开发的位于金牛区绿地世纪城×幢×层×号商业用房的《商品房买卖合同》，约定：建筑面积为40.95平方米，房屋总价为240786元，项目竣工时间为2014年9月15日，交房时间为2014年12月30日，交房条件为绿地公司取得该房屋的规划验收合格证、房屋面积实测报告，逾期交房的违约责任，办理该房屋权属证明时间为2015年12月30日，及逾期办理的违约责任。何琳、李东海按照约定支付了全部房款，但绿地公司于2016年6月3日才交付该房屋钥匙，2016年6月17日才把涉案合同到房屋管理部门备案。2016年6月3日，绿地公司以赠送根本不存在的物业管理费，使何琳、李东海作出了不真实的意思表示，签订了《承诺书》，放弃主张全部权利。《商品房买卖合同》为格式条款，绿地公司事先拟定好且何琳、李东海无权限修改，现绿地公司严重违反自身承诺和合同约定，其行为更是严重违反《城市商品房预售管理办法》相关规定；何琳、李东海在绿地公司欺诈情形下签订了《承诺书》，违背诚实信用原则，更是严重显失公平。庭审后，何琳、李东海自愿申请撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。被告绿地公司辩称：1.《承诺书》系何琳、李东海的真实意思表示，不具备撤销的法定条件。2016年6月3日，何琳、李东海在收房时与绿地公司就收房中存在的问题协商达成一致意见，由绿地公司代二人缴纳其按照《前期物业服务协议》约定应支付的12个月的物业管理费，何琳、李东海放弃对绿地公司逾期交房责任的追究。虽《承诺书》载明的“自房屋交付之日至2015年12月31日”期间，何琳、李东海未收房，二人认为不应支付物业管理费，但根据何琳、李东海与成都嘉诚新悦物业管理有限公司（以下简称嘉诚物管公司）签订的《前期物业服务协议》约定，何琳、李东海应当从《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日之次日（即2014年12月31日）起缴纳物业管理费，该笔费用绿地公司也实际已向嘉诚物管公司支付了，该《承诺书》承诺的事项客观真实存在；2.《承诺书》的本意是对逾期交房违约责任的赔偿就是由绿地公司代何琳、李东海支付一年物业管理费，若何琳、李东海认为其实际收房前的物业管理费不应由其承担，为便于化解纠纷，绿地公司同意再为其支付自2016年6月3日起12个月的物业管理费；3.绿地公司不应承担逾期办理权属证明违约金。补充协议约定自交房之日起365日内绿地公司代何琳、李东海办理案涉房屋的权属证书，何琳、李东海2016年6月3日收房，本案起诉时尚不到365日，绿地公司不存在逾期办理权属证书的违约情况。且何琳、李东海未按约定缴纳办理权属证书所需的契税等，对至今未办理案涉房屋权属证书，绿地公司并无责任；4.若绿地公司需要承担逾期办理权属证书的违约责任，则合同约定的违约金计算标准过高，请求法院予以调减；5.绿地公司保留起诉要求何琳、李东海承担其违反《承诺书》中保密条款的责任。原告何琳、李东海围绕其诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同（合同自编号：×）》、《商品房买卖合同摘要》、《承诺书》、《物业管理费赠送凭证》等证据，经被告绿地公司质证，对其真实性、合法性无异议。何琳、李东海提交的上述证据，经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。被告绿地公司围绕其抗辩理由依法提交了《物业管理费赠送凭证》、《承诺书》、《商品房买卖合同（合同自编号：×）》、《绿地(世纪城商品房买卖合同附件八：商品房买卖合同补充协议（2号楼）》、《绿地(红星国际广场前期物业服务协议（2、3、4号楼）》、《EMS快递单（2016年5月8日）》、（2016）川0106民初2805号《民事判决书》、《法律文书生效证明书》等证据，经原告何琳、李东海质证，对真实性、合法性、关联性无异议。绿地公司提交的上述证据，经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。对被告绿地公司提交的其他有争议的证据，本院认定如下：1.《交房问题申报表》，经原告何琳、李东海质证，对真实性、关联性均有异议，认为无何琳、李东海的签字，对其不产生作用。本院认为，该证据系绿地公司内部资料，又无其他证据佐证其所载明内容的真实性，不能证明绿地公司与何琳、李东海已就逾期交房违约责任的承担方式达成了一致，对该份证据本院不予采信。2.《结算备忘录》及附表，经原告何琳、李东海质证，对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该证据系绿地公司与嘉诚物管公司就2016年1月1日前的前期物管费用进行的结算，对何琳、李东海并无约束力，与本案不具有关联性，本院对该份证据不予采信。3.《成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司专用收据》（复印件）经原告何琳、李东海质证，对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，上述证据系复印件，本院无法核实其真实性，且均系案外人缴纳的非案涉房屋的物业管理费，其是否缴纳物业管理费与本案不具有关联性，本院对该份证据不予采信。4.《催收楼通知书》、《EMS快递单（2016年3月22日）》，经原告何琳、李东海质证，认为并未收到。本院认为，已生效的（2016）川0106民初2805号《民事判决书》认定同日绿地公司也向案涉楼盘同一栋号的业主发出了《催收楼通知书》，绿地公司发出通知应当是统一的行为，且前述快递单所载地址系何琳、李东海在《商品房买卖合同》中确认的地址，足以证明绿地公司当日向何琳、李东海发送了《催收楼通知书》，对该份证据本院予以采信。根据双方当事人的庭审陈述和经审查确认的上述证据，本院认定如下事实：2013年12月12日，何琳、李东海（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（合同自编号：×）》、《绿地(世纪城商品房买卖合同附件与补充协议（2号楼）》等。双方约定何琳、李东海购买绿地公司开发的位于金牛区三环路以南、北新干线以东的绿地(世纪城×幢×层×号办公用房，建筑面积40.95㎡，总价款为240786元。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书……”第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第十四条交接手续约定：“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、买受人未按出卖人通知时间办理交接手续的，视为出卖人已按约交付，该商品房的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费，水电费、公共维修资金、全部税费及房屋毁损风险即由买受人承担……（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费：1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件；2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、4、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人：（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十二条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）产权办理手续费、产权登记费及共有人登记费；（6）其他办理权证所需的税费；3、买受人自行向相关单位缴纳下列第3种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据：（3）第二十二条约定的物业服务费用。”第二十二条前期物业服务约定：“（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为:成都嘉诚物业管理有限责任公司……”《绿地(世纪城商品房买卖合同附件八：商品房买卖合同补充协议（2号楼）》第三条第4款约定：“商品房交付日前，出卖人应以挂号信/特快专递通知买受人办理商品房交付手续。通知送达买受人的时间以挂号信/特快专递回执上注明的递寄出后的三日为准。买受人收到出卖人书面交房通知后，拒绝接收商品房或未如期办理交接手续的，视同该商品房已交付，买受人应按照每日100元向出卖人支付逾期交接期间的违约金，该商品房毁损、灭失的风险及相应费用（包括但不限于水电费、煤气费、物业管理费等）自书面交房通知确定的交付日起由买受人承担。”何琳、李东海在《商品房买卖合同（合同自编号：×）》中明确其通讯地址为：成都市武侯区人民南路四段×号×栋×单元×楼×号。2013年8月20日，何琳、李东海（业主）与嘉诚物管公司签订《绿地(红星国际广场前期物业服务协议（2、3、4号楼）》，第十一条物业费的交纳约定：“1、业主应自业主与绿地(红星国际广场小区建设单位签署的《商品房买卖合同》约定的物业（房屋）交付之日之次日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于约定的交付时间，业主应自实际交付之日的次日起交纳物业服务费）……”上述合同签订后，何琳、李东海及时向绿地公司支付了全部购房款240786元。2015年10月21日，绿地公司取得《建设工程规划合格证》，又于2015年12月24日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2015年11月4日，绿地公司向案涉房屋同栋楼其他业主发出收房通知书。2016年3月22日，绿地公司向何琳、李东海发出《催收楼通知书》，称再次通知何琳、李东海于2016年3月31日前到绿地世纪城售楼部二楼办理有关收楼手续，逾期不来办理，自行承担责任。2016年5月8日，绿地公司再次向何琳、李东海发出催收楼通知书，通知其于2016年5月31日前办理有关收房手续。何琳、李东海认可收到该份通知，并于2016年6月3日办理了收房手续。2016年6月3日，李东海向绿地公司出具《承诺书》载明“本人与贵司签署了《成都市商品房买卖合同》，购买×号×层13室，×层×至30室，商品房肆套。本人就所购买房屋交房过程中存在的所有问题与贵公司进行了友好协商，本人同意贵公司给予的下列解决方案：由贵公司承担自房屋交付之日起至2015年12月31日的物业管理费，此后物业管理费由本人全额支付。本人承诺不再向贵公司提出其他任何权利主张及费用要求，并无条件收房，本人承诺对此补偿及承诺负有保密义务，未经相对方同意不得向任何第三方透露，否则本人同意双倍返还上述金额。”庭审中，何琳、李东海与绿地公司均认可《承诺书》所载“房屋交付之日”指买卖合同约定交付之日即2014年12月30日。同日，绿地公司出具《物业管理费赠送凭证》载明“绿地红星国际广场×号楼×层×号房屋，开发商赠送该房屋物业管理费15个月，赠送时间自2014年10月1日至2015年12月31日止，绿地红星国际广场×号楼×层28号至30号房屋，开发商赠送该房屋物业管理费12个月，赠送时间自2015年1月1日至2015年12月31日止。”2016年6月17日，绿地公司将案涉房屋备案登记至何琳、李东海名下。本院认为，何琳、李东海与绿地公司签订的《商品房买卖合同（合同自编号：×）》及《绿地(世纪城商品房买卖合同附件八：商品房买卖合同补充协议（2号楼）》均系双方真实意思表示，不违反国家法律法规之强制性规定，均属合法有效，合同各方均应按约履行各自义务。何琳、李东海按约及时支付了全部购房款，但绿地公司未能按约于2014年12月30日将案涉房屋交付给何琳、李东海，存在逾期交房的违约行为。本案的争议焦点为：一、何琳、李东海于2016年6月3日作出的《承诺书》是否符合撤销条件；二、如果《承诺书》被撤销，绿地公司是否应当按《商品房买卖合同》约定标准向何琳、李东海支付逾期交房违约金及违约金具体金额，以及是否应自2016年7月3日起支付逾期交房违约金的资金占用损失费。一、关于2016年6月3日的《承诺书》是否符合撤销条件的问题。本院认为，《承诺书》是否符合撤销条件，关键是看何琳、李东海作出承诺时是否具有《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定之情形，即何琳、李东海在双方协商处理时作出放弃向绿地公司就违约交房行为主张权利的承诺，是否对绿地公司所付出的对价“绿地公司承担自房屋交付之日（即2015年1月1日）起至2015年12月31日的物业管理费”存重大误解。根据查明事实，本院认为：首先，在《承诺书》所载2015年一年物业管理费承担问题上，虽然《绿地(红星国际广场前期物业服务协议（2、3、4号楼）》约定“业主应自业主与绿地(红星国际广场小区建设单位签署的《商品房买卖合同》约定的物业（房屋）交付之日之次日起交纳物业服务费”，但该合同同时又约定“如实际交付时间早于约定的交付时间，业主应自实际交付之日的次日起交纳物业服务费”，结合《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，可以明确何琳、李东海应当自绿地公司实际交房或者依约认定已交房之日起交纳物业服务费。由于绿地公司在2015年12月24日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》时，案涉房屋才可能具备交付条件，之前何琳、李东海本就不应承担物业管理费。同时《绿地(世纪城商品房买卖合同附件八：商品房买卖合同补充协议（2号楼）》第三条第4款也明确约定“物业管理费自书面交房通知确定的交付日起由买受人承担”，而绿地公司在具备交房条件后向何琳、李东海发出《催收楼通知书》的最早时间是2016年3月22日。因此，2015年的案涉房屋物业管理费于法于合同约定，都不可能由何琳、李东海承担，而绿地公司是否向嘉诚物管公司支付了2015年的物业管理费，该物业管理费亦与何琳、李东海无关。《承诺书》所载绿地公司为何琳、李东海代缴一年的物业管理费的对价并不真实存在。其次，2015年11月4日，绿地公司在明知不具备交付条件的情况下向案涉房屋同栋楼其他业主发出收房通知书，而在2016年3月22日向何琳、李东海发出的《催收楼通知书》中又表述为“再次”通知二人办理收房手续，上述情况表明绿地公司在向购房者告知房屋是否具备交付条件事项上，确实存在误导行为，导致李东海在协商处理逾期交房事宜时，对于买卖双方是否存在违约行为、违约行为的程度如何等重大权益问题，也容易产生误解。综上，何琳、李东海正是基于对绿地公司承担2015年案涉房屋物业管理费行为的理解存在重大误解，才作出放弃就绿地公司违约交房行为主张权利的承诺。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”之规定，案涉《承诺书》应符合撤销条件。对于绿地公司关于《承诺书》本意是对逾期交房违约责任的赔偿就是由绿地公司代何琳、李东海支付一年物业管理费的辩称理由，本院认为，因《承诺书》本就是何琳、李东海在未能正确认识绿地公司的违约责任及其承担方式的情况下作出的，并不属于双方基于诚信协商解决之前提下形成的，即使当时属于双方对于违约金的调整，但是也系何琳、李东海基于重大误解所作出，若继续沿用该调整方式，难免显失公平。故对绿地公司的该抗辩意见，不予采纳。二、关于绿地公司是否应当按《商品房买卖合同》约定标准向何琳、李东海支付逾期交房违约金及违约金具体金额的问题。绿地公司直至2015年12月24日取得《建设工程规划合格证》、《房屋建筑面积测绘成果报告》，才在客观上具备了《商品房买卖合同》第十条约定交付房屋的条件。2016年3月22日，绿地公司向何琳、李东海发出收房通知，其内容已表明房屋具备了交付条件，且该通知系向何琳、李东海确认的地址邮寄，依据《商品房买卖合同》约定，递寄后三日即视为送达。虽绿地公司存在逾期交房的违约行为，但何琳、李东海也应积极采取措施在合理期限内及时收房，以避免损失扩大，但何琳、李东海直至近三个月后才收房，依照合同的约定应视为绿地公司已于2016年3月25日完成了房屋交付手续。绿地公司逾期交付房屋已构成违约，事实清楚，证据充分，应当按照《商品房买卖合同》约定承担相应的违约责任。违约金具体应从逾期之日2014年12月31日计算至2016年3月25日止共计450天，每天按已付房款240786元的万分之一即24.08元支付，则违约金计为10836元。何琳、李东海要求绿地公司支付延期交房违约金24945.43元，与查明事实不符，本院不予支持。三、关于绿地公司是否应自2016年7月3日起支付逾期交房违约金的资金占用损失费的问题。本院认为，虽《承诺书》被撤销后，自始没有法律约束力，但就本案而言，绿地公司对何琳、李东海应当承担的逾期违约金数额至今才在诉讼中得以确定，故何琳、李东海主张逾期交房违约金的资金占用损失费，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、撤销何琳、李东海于2016年6月3日就金牛区韦家碾一路×号×栋×层×号房屋所签署的《承诺书》；二、绿地集团成都金牛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付何琳、李东海逾期交房违约金10836元；三、驳回何琳、李东海的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费452元，减半收取计226元，由原告何琳、李东海负担100元，由被告绿地集团成都金牛房地产开发有限公司负担126元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄利华二〇一七年七月十七日书记员  姚小艳