西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初3960号原告（反诉被告）：西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会第四村民小组，住所地：西安市雁塔区丈八北路南段双水磨村。负责人：王广学，该小组组长。原告（反诉被告）：西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会，住所地：西安市雁塔区丈八北路南段双水磨村。法定代表人：王三运，该村委会主任。共同委托代理人刘亚礼，陕西智冠律师事务所律师。共同委托代理人姚茹，陕西智冠律师事务所律师。被告：彭光明，男，汉族，1952年12月3日出生，住西安市莲湖区。被告（反诉原告）西安华隆电工器材有限公司，住所地：西安市丈八北路中段。法定代表人：彭光明，该公司总经理。共同委托代理人臧树华，陕西诺尔律师事务所律师。原告西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会第四村民小组、西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会诉被告彭光明、被告西安华隆电工器材有限公司地面附着物拆迁补偿纠纷一案，本院受理后，被告西安华隆电工器材有限公司以继续履行土地租赁合同直至被告房屋等被依法征收补偿完毕之日止；若法院支持解除合同，则要求原告赔偿被告从法院判决解除合同之日到被告房屋被依法征收补偿完毕之日给被告造成的生产经营损失（暂按三个月计算为914942.46元）为由提起反诉，本院决定依法组成合议庭，公开开庭合并审理。原告（反诉被告）西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会第四村民小组、西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会的委托代理人刘亚礼、姚茹，被告彭光明、被告（反诉原告）西安华隆电工器材有限公司的委托代理人臧树华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会第四村民小组、西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会诉称，1992年11月13日，原告西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会第四村民小组经西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会同意，与被告彭光明以“西安华隆实业有限公司”（该公司名称未进行工商登记）名义签订了《财产租赁合同》，将第四村民小组约16.2亩土地租赁给被告使用30年。合同约定了租金、租期以及遇国家征地时地面附着物处理办法等条款。合同签订后，被告即占用该宗土地进行建厂，建成后于1995年12月4日，被告正式成立西安华隆电工器材有限公司在工商行政机关核准登记，并以该公司名义承租、使用该宗地至今。2010年，经陕西省人民政府陕政土批[2010]321号、西安市人民政府市国土字[2010]第411号审批件批准，将包括该宗地在内的双水磨村、丁家桥村共计100.434亩集体土地征收为国有。2011年7月27日，西安市人民政府以市国土字[2011]第299号审批土地件将包括该宗地在内的25.485亩土地划拨给原告双水磨村，作为双水磨村村民生产生活用地，由双水磨村自行征收补偿。双水磨村村委会委托丁家桥村委会统一办理了土地手续。原告将土地征收、划拨的情况告知被告后，双方就被告承租期间在该宗地上建设的地面附着物赔偿事宜进行了洽谈，期间丈八街道办事处主管部门也多次在双方之间进行协调，原告愿意依法评估地面附着物价值后向被告赔偿，终因被告索要数额高出评估报告价值十余倍而无法达成共识。由于久谈不决，原告村民也采取其他手段要求收回该宗地，最终因政府部门以稳定为由劝阻。为此，原告现诉诸法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告双方于1992年11月13日签订的《财产租赁合同》；2、被告支付土地占用费118958元（暂计算至2016年11月）；3、依法处理被告承租土地上地面附着物的赔偿；4、被告立即搬出占用的土地；5、本案诉讼费用由被告承担。被告彭光明辩称，根据民诉法规定，在公司成立之前，彭光明个人签订的合同，由彭光明承担责任，但现在原告起诉的不是公司成立之前的行为，而是公司成立之后产生的行为，应该由公司承担责任。故请求法院驳回对彭光明的起诉。被告（反诉原告）西安华隆电工器材有限公司辩称并反诉称，双方土地租赁合同合法有效，应继续履行合同，直到被告房屋被依法征收补偿完毕之日。租赁物改变所有权不影响租赁合同的效力。就被告的房屋补偿，至今未达成补偿协议，更谈不上根据补偿协议对被告进行实际补偿，因此不具备解除合同的法定条件。其次，原告不具有征收土地、房屋补偿的主体资格，应驳回其第三项诉讼请求。第三，原告第三项诉讼请求与第一、二项诉讼请求是两个不同的法律关系，是性质不同的两个诉，不应在一个诉讼中提起，亦应驳回其第三项诉讼请求。要求被告搬离土地，应当是先补偿后搬迁，在没有依法被征收之前被告愿意继续支付租金。原告要求提前解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。赔偿因其提前解除合同给被告造成的生产经营损失。故反诉请求法院依法判令：1、双方继续履行土地租赁合同，直至被告房屋被依法征收补偿完毕之日止；2、如果法院支持解除合同，判令原告赔偿提前解除合同期间即从法院判决解除合同之日到被告房屋被依法征收补偿完毕之日，给被告造成的生产经营损失（暂按三个月计算为914942.46元）；3、本案诉讼费用由原告承担。另外，被告在本案审理过程中即2017年5月31日提交《补充答辩意见》，称被告向陕西省人民政府提出行政复议，在行政复议审理中，西安市人民政府向省政府法制办提供了涉案全部征地文件，这些征地文件证明，涉案土地已于2010年省政府下达[2010]321号文件之日起，被征收为国有，也就是说，自2010年文件下发之日，原告已丧失了对涉案土地的所有权，从而丧失了涉案土地出租人的主体资格。原、被告双方已不存在土地租赁合同关系，双方租赁合同终止。故应当依法驳回原告的起诉。原告（反诉被告）西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会第四村民小组、西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会针对被告（反诉原告）西安华隆电工器材有限公司的反诉辩称，根据双方租赁合同的约定，合同的解除有两个条件，第一是承租方逾期一个月缴纳租金，出租方有权终止合同，第二是遇国家征地，地面附着物的补偿归承租方。从原告证据看，被告连续逾期交付租金，并且从2012年以后就没有再交付过租金，符合合同解除的条件，原告解除合同不存在给被告造成经济损失的问题。故请求依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，1992年11月13日，原告（出租方，甲方）与被告彭光明以“西安华隆实业有限公司”（承租方，乙方）（该公司名称未进行工商登记）名义签订了《财产租赁合同》，（庭审中被告提供的《财产租赁合同》内容与原告提供的合同完全一致，唯一不同的是承租方加盖的是“西安市华隆电工器材厂”公章）。合同约定将双水磨村第四村民小组约16.2亩土地（四至：东至门面房后墙，西至游乐场，南至游乐场路，北至丁家桥地界）租赁给被告使用30年，出租方从1992年11月30日起将土地交付承租方使用，至2022年11月29日收回。每亩地乙方每年向甲方交租金1000元，前五年不动，由第二个五年开始，每隔五年租金增加10%，三十年为准。每年11月底一次性交清下年全年租金。合同还约定，承租期如乙方不按约交清租金，如超期一个月，甲方有权终止合同。如国家基建征用该土地，地面附着物赔偿费归乙方。合同签订后，被告即占用该宗土地进行建厂，建成后于1995年12月4日，被告正式成立西安华隆电工器材有限公司在工商行政机关核准登记，并以该公司名义承租、使用该宗地至今。庭审中原告举证证明被告曾多次迟延交纳租金超过一个月，并且被告于2011年1月17日最后一次向原告交纳了2011年度的租金后，自此再未交纳。2010年8月6日，陕西省人民政府颁布了陕政土批[2010]321号审批土地件《关于西安市2009年度国务院批准城市建设用地第二批次实施方案的批复》。根据《国土资源部关于陕西省西安市2009年度农用地转用和土地征收方案的批复》（国土资函[2009]674号）精神，同意将西安市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内包括本案涉案土地在内的17.4884公顷集体农用地（其中耕地16.5754公顷，其他农用地0.9130公顷）转为建设用地。同意将上述转用后的17.4884公顷土地，连同上述有关村组9.6102公顷建设用地、0.0116公顷未利用地，三项合计27.1102公顷集体土地依法征收为国有。同意西安市上报的2009年度国务院批准城市建设用地第二批次实施方案，同意将上述征收为国有的27.1102公顷土地用于城市建设。2010年9月26日，西安市人民政府颁布了市国土字[2010]第411号审批土地件《关于征收雁塔区丈八街道办事处丁家桥村等有关村组集体土地的批复》。经国务院批准，省人民政府下发陕政土批[2010]321号审批土地件，同意将雁塔区丈八街道办事处丁家桥村、双水磨村等有关村组4.0551公顷集体农用地（其中耕地3.4402公顷，其他农用地0.6149公顷）转为建设用地，连同上述有关村组2.6405公顷建设用地，两项合计6.6956公顷集体土地依法征收为国有，用于城市建设。根据省人民政府陕政土批[2010]321号审批土地件，市人民政府、市国土资源局先后在上述有关村组范围内公告了征收土地方案和征地补偿安置方案。2011年6月8日，西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会向西安市国土资源局作出承诺，称根据2011年5月30日西安市国土资源局局长办公会决议，西安市人民政府《审批土地件》市国土字[2010]第411号文件批准征用的该村村民四组25.485亩集体土地（具体位置范围详见《勘测定界技术报告书》），作为该村村民生活依托预留用地，由该村自行征收补偿。为此郑重承诺：该宗地的征收补偿、地面附着物的拆迁补偿、建筑物拆除、垃圾清运以及围墙圈建等，由该村自行实施，费用自理。保证移交土地时，达到场地平整无杂物，围墙圈建完整。2011年7月27日，西安市人民政府颁布市国土字[2011]第299号审批土地件《关于将78.733亩国有建设用地划拨给西安市雁塔区丈八街道办事处丁家桥村民委员会的批复》，经省人民政府陕政土批[2010]321号、市人民政府市国土字[2010]第411号审批土地件批准，将雁塔区丈八街道办事处丁家桥村、双水磨村等有关村组100.434亩集体土地依法征为国有，交由市土地储备交易中心纳入政府储备。鉴于该宗土地征收储备后，两个村的村民已无生活依托地，市土地储备交易中心同意将上述用地由丁家桥村、双水磨村自行征收，作为生产生活用地。2011年2月8日，雁塔区丈八街道办事处双水磨村村委会和丁家桥村村委会签订《委托协议》，同意将双水磨村的25.485亩土地办到丁家桥村名下，由两个村统一规划使用。经实测，净用地分为两宗，宗地一为9.56亩，宗地二为69.173亩，代征路为35.784亩。在代征路中，21.702亩为本次征收土地，14.082亩为现状道路。2011年1月5日，市规划区高新分局出具了两宗地的规划设计条件，土地用途均为居住。经研究，市人民政府同意将上述征为国有的两宗合计52488.2平方米（折合78.733亩）建设用地使用权划拨给雁塔区丁家桥村村民委员会，作为丁家桥村和双水磨村村民的生产生活用地，土地用途为住宅。2013年7月17日，西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会委托陕西建业房地产估价有限公司对被征收人西安华隆电工器材有限公司地面附着物价值进行了评估，作出了陕建业拆评（2013）第10100号《拆迁估价成果表》，总估价值为5600222元。陕西建业房地产估价有限公司在评估报告备注栏注明：本报告现场勘察由委托方及被征收人等相关几方共同参与，查勘完成后被征收人等未予签字，系依据现场查勘及估价对象相关资料进行评估。因承租方对于2013年7月17日所做评估报告不签字、不认可，故在本次诉讼中原告提出对被告在该宗土地上建设的地面附着物价值进行评估。本院准许后，经西安市中级人民法院委托，由陕西正源宇宏资产评估有限责任公司对涉案地面附着物进行评估。因在评估过程中被告不配合评估工作，致评估无法继续进行。在此情况下，本院遂于2017年6月23日向被告送达了书面《通知》，向其告知，本案在审理过程中，原告提出对涉案土地上建设的地面附着物价值进行评估，本院准许后，经西安市中级人民法院委托，由陕西正源宇宏资产评估有限责任公司对涉案地面附着物进行评估，在评估公司要进入现场进行测量、评估时，被告明确表示拒绝评估公司进入现场，导致目前评估工作无法进行。在被告方既不认可2013年7月17日的评估结果，又不申请重新评估，现在又在原告提出评估后阻止评估工作继续进行的情况下，本院将根据法律相关规定，按照2013年7月17日的评估报告结果进行认定，相关法律后果由被告自行承担。被告对此《通知》未予答复。2017年6月27日，陕西正源宇宏资产评估有限责任公司向西安市中级人民法院出具《资产评估项目退案的说明》，说明接到案件后，评估人员与办案法官和当事方取得了联系，经过多次沟通，西安华隆电工器材有限公司拒不配合评估工作，致使评估现场勘察程序无法进行，故提出退案。本案审理过程中，被告西安华隆电工器材有限公司因对西安市政府市国土字[2011]第299号审批土地件不服，向西安市人民政府递交了行政复议申请书，西安市人民政府对其进行了回复，告知其应向陕西省人民政府申请行政复议，被告西安华隆电工器材有限公司遂向陕西省人民政府递交了行政复议申请书。陕西省人民政府于2017年6月11日作出陕政复决字[2017]14号《行政复议决定书》：（一）确认西安市政府《关于将78.733亩国有建设用地划拨给西安市雁塔区丈八街道办事处丁家桥村民委员会的批复》（市国土字[2011]第299号）中由丁家桥村、双水磨村自行征收涉案土地的规定违法。（二）责令西安市政府对实施征收主体重新作出决定。因原告在法定期限内已向人民法院提起了行政诉讼，故该《行政复议决定书》目前尚处于效力待定状态。庭审中，被告提交了西安市雁塔区土地管理局1992年12月10日《关于“西安有色金属材料厂”申请用地的报告》、西安市雁塔区计划经济委员会1993年2月11日《关于对“西安市华隆有色金属材料厂”开发金属导线项目基建计划的批复》、西安市雁塔区土地管理局1993年给“西安华隆有色金属材料厂”颁发的《集体土地建设用地使用证》。被告提供上述证据用以证明西安华隆有色金属材料厂系西安华隆电工器材有限公司的前身，西安市雁塔区土地管理局给西安华隆有色金属材料厂颁发了集体土地使用证。上述集体土地使用证中记载的“西安华隆有色金属材料厂”及被告提供的《财产租赁合同》中记载的“西安市华隆电工器材厂”均系被告彭光明利用该宗地先后使用过的企业名称，被告在庭审中称上述名称均系西安华隆电工器材有限公司前身，但未提交企业工商登记信息等证据予以证明。被告于2017年5月4日申请撤回反诉。上述事实，有《财产租赁合同》、租金交纳凭证、陕政土批[2010]321号《关于西安市2009年度国务院批准城市建设用地第二批次实施方案的批复》、市国土字[2010]第411号《关于征收雁塔区丈八街道办事处丁家桥村等有关村组集体土地的批复》、西安市雁塔区丈八街办双水磨村村委会向西安市国土资源局作出的承诺、市国土字[2011]第299号《关于将78.733亩国有建设用地划拨给西安市雁塔区丈八街道办事处丁家桥村民委员会的批复》、陕建业拆评（2013）第10100号评估报告、资产评估项目退案的说明及双方当事人陈述等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告于1992年11月13日签订的《财产租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，具有法律约束力，双方均应按照合同履行义务。被告在合同履行过程中，曾多次迟延超期一个月交纳租金，并且被告于2011年1月17日最后一次向原告交纳租金后，再未交纳，已构成违约。2010年8月6日，陕西省人民政府颁布了陕政土批[2010]321号审批土地件《关于西安市2009年度国务院批准城市建设用地第二批次实施方案的批复》，西安市人民政府于2010年9月26日颁布了市国土字[2010]第411号审批土地件《关于征收雁塔区丈八街道办事处丁家桥村等有关村组集体土地的批复》，将包括涉诉宗地在内的有关村组集体土地依法征收为国有。按照原被告合同：“如国家基建征用该土地，地面附着物赔偿费归乙方”，以及“承租期如乙方不按约交清租金，如超期一个月，甲方有权终止合同”之约定，现原告以国家征地以及被告迟延交纳租金为由，要求解除双方《财产租赁合同》之诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。被告应在本院指定日期之内搬离占用的土地并将土地返还给原告。因被告自2011年1月17日最后一次向原告交纳2011年度租金后，再未交纳，故原告按照双方合同约定的租金标准要求被告承担自2011年11月至2016年11月的土地占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。经本院核算，该项费用为116435.88元。唯因被告彭光明作为被告公司负责人签订合同系职务行为，且原告起诉的事实系被告公司成立之后产生的行为，故相应的权利义务均应由被告西安华隆电工器材有限公司承担。关于合同解除后被告承租土地上地面附着物赔偿的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张按照评估价值对被告建成的地面附着物进行赔偿，符合法律规定。原告于2013年7月17日委托陕西建业房地产估价有限公司对被征收人西安华隆电工器材有限公司地面附着物价值进行了评估，被告参与了评估过程，但不认可评估结论；在本案审理过程中，被告明确不申请评估；原告提出评估申请后，被告又阻止评估而致评估工作无法进行。为此，本院向被告送达了书面通知，告知其拒绝配合评估工作的法律后果，被告收到通知后在庭审中明确表示对于该通知不予答复。本院认为被告的行为系放弃自身权利，相关法律后果应由被告自行承担。故本院按照2013年7月17日陕西建业房地产估价有限公司所做的陕建业拆评（2013）第10100号《拆迁估价成果表》总估价值为5600222元的评估结果认定涉案地面附着物的赔偿数额。关于被告辩称的原告主体资格问题，本院认为，原告是合同的相对方，尽管涉案土地被依法征收为国有，但是土地征收至今尚未完成，况且原告系征收后该土地的合法使用权人，因此原告具有合法的诉讼主体资格。关于被告在本案诉讼过程中要求撤回反诉一节，被告申请撤诉的意思表示真实，理由正当合法，本院依法予以准许。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会第四村民小组、西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会与被告西安华隆电工器材有限公司于1992年11月13日签订的《财产租赁合同》予以解除；二、被告西安华隆电工器材有限公司于本判决生效后十日内向原告西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会第四村民小组、西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会支付土地占用费116435.88元；三、原告西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会第四村民小组、西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会于本判决生效后十日内支付被告西安华隆电工器材有限公司承租土地上地面附着物赔偿款5600222元；四、上述二、三项互相折抵后，原告西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会第四村民小组、西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会应于本判决生效后十日内支付被告西安华隆电工器材有限公司5483786.12元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、被告西安华隆电工器材有限公司于本判决生效后十五日内搬出占用的土地，并将土地返还给原告西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会第四村民小组、西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会；六、驳回原告西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会第四村民小组、西安市雁塔区丈八街道办事处双水磨村民委员会其余诉讼请求；七、准许被告西安华隆电工器材有限公司撤回反诉。本案案件受理费，本诉部分51834元，由原告承担23393.5元，由被告承担28440.5元。因原告已预交，被告于本判决生效后十日内将其应承担部分支付给原告。反诉部分7227元，减半后由被告承担3613.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  何 燕人民陪审员  李勇强人民陪审员  贺惠玲二〇一七年七月五日书 记 员  王小波打印：扈艳红校对：王小波年月日送达