广东省深圳市宝安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0306民初24209号 原告（反诉被告）尹丽红，女，汉族，1988年7月26日出生，住址湖南省邵东县， 委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。 被告（反诉原告）杨益云，女，汉族，1981年2月17日出生，住址安徽省安庆市望江县， 委托代理人陈建忠，广东国晖律师事务所律师。 第三人美联物业代理（深圳）有限公司，住址广东省深圳市罗湖区。 法定代表人张锦成。 委托代理人甘细文，系该公司员工。 委托代理人王晓燕，系该公司员工。 第三人王涛海，男，汉族，1981年9月6日出生，住址广东省深圳市宝安区， 委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。 原告尹丽红与被告杨益云、第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业）、第三人王涛海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，杨益云在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹丽红及其委托代理人周争锋，被告杨益云及其委托代理人陈建忠，第三人美联物业委托代理人甘细文、王晓燕，第三人王涛海的委托代理人周争锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年6月22日，原、被告在第三人美联物业的居间下签订《房屋转让合同书》，约定以人民币370万元购买位于深圳宝安区××街道××路天××时尚空间××房。当日，被告收取原告定金人民币10万元。双方约定在2016年8月10日前办理资金监管手续，在原告取得按揭承诺函且被告取得房地产证原件（房产无抵押、无查封）之日起三个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。2016年8月10日，双方办理了首期监管手续，2016年9月12日原告收到银行贷款承诺函。因被告迟迟不配合原告办理递件过户手续，原告于9月18日向被告发函要求被告限期继续履行合同办理房屋过户手续。2016年9月20日，被告要求加价人民币1万元才同意办理过户手续，原告同日向被告转账支付了购房款人民币1万元。但是，被告借口没有带户口本，不按合同约定配合原告办理房屋过户递件手续。2016年9月22日，原告再次催促被告继续履行合同办理房屋过户手续，第三人美联物业工作人员约双方于9月27日前往办理，被告接到第三人美联物业的通知后还是借故不予办理。2016年9月29日，原告筹足全部购房款人民币288万元后，通过短信和书面发函的形式通知被告和中介方，要求办理递件过户手续，被告接到原告的通知之后，仍然没有理会。另外，原告已向第三人美联物业支付了全额的佣金。被告拒不配合原告办理递件过户手续的行为，已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋转让合同书》；2、被告向原告返还定金人民币10万元，购房款人民币1万元；3、被告向原告支付违约金人民币74万元；4、本案诉讼费保全费由被告承担。 被告反诉并答辩称，2016年6月2日，第三人王涛海与被告签订了《房屋转让合同书》，约定被告将位于深圳市宝安区天健时尚空间名苑2—1206的房产转让给第三人王涛海，第三人王涛海必须在2016年8月10日前将首期款110万元汇入双方指定的工商银行前海支行进行资金监管；如逾期履行义务超过5个工作日，被告可解除合同并有权要求支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收支付的定金。合同签订后，王涛海严重违反合同的约定，未在合同约定的5个工作日内将首期款人民币110万元全额汇入指定的银行账户作资金监管，更为严重的是第三人王涛海与原告恶意串通，向银行提供用于房屋贷款之用的房屋转让合同属于伪造的，虚构成交价款为人民币400万元，导致银行对第三人王涛海及原告极大的不信任，不向原告及第三人王涛海发放贷款。原告与被告未签订任何房屋转让合同，但资金监管又是原告签名，这有违房屋买卖常理，后据调查，原告根本就不符合在深圳的购房资格。为此，被告多次打电话、发微信给第三人美联物业及原告，原告都置之不理。综上，被告并无违约行为，请求驳回原告的诉讼请求，且原告的行为构成违约，被告作为守约方依法提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付购房定金10万元；2、原告向被告支付被告违约金人民币74万元；3、本案的诉讼费用由原告承担。 针对被告的反诉，原告答辩称，本案的合同争议的焦点是原告的购房资金问题。在原告取得银行的按揭贷款承诺函之后，被告的合法权益没有任何损害，并且在被告对按揭贷款承诺书的效力提出异议后，原告筹集一次性付款的资金，再次通知被告办理递件过户手续，被告仍然拒绝办理，被告的行为构成违约。 针对本诉和反诉，第三人美联物业答辩称，原被告于2016年6月22日通过第三人美联物业签订《房屋转让合同书》，第三人王涛海于2016年6月24日支付定金人民币10万元，并于当日将定金人民币9.5万元支付给被告杨益云，现有定金人民币5,000元作为交楼押金在第三人美联物业处托管，第三人美联物业愿意根据法院判决予以发放。在本案涉案房屋转让过程中均属于双方的真实意思表示，第三人美联物业作为居间方已经履行相关的居间义务，不存在过错。 针对本诉和反诉，第三人王涛海答辩称，第三人王涛海对原告的诉讼请求无异议，各方已经签订了主体变更确认书，实际买房人已经变更为原告。 经审理查明：2016年6月22日，第三人王涛海作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为32836的《房屋转让合同书》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区天健时尚空间名苑2栋12层06房转让给王涛海，转让成交价为人民币370万元；2、买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金人民币10万元。本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户中以后，视为卖方本人以及收讫定金，卖方应向买方出具定金手续，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；3、第二部分房款付款方式为银行按揭付款，款项由买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，卖方必须配合于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款，买方应于2016年8月10日前（含当日）将首期款（不含定金）人民币110万元支付至上述监管机构的监管账户；4、涉案房产没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，签订本协议之同时，卖方应当将房地产证原件托管于替双方监管定金的第三方作为办理过户手续之用；5、双方协商约定在定金中预留人民币5,000元作为交楼押金；6、如违约一方逾期履行义务超过五个工作日，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则；7、双方在备注条款第③点中约定如买方因个人原因违约放弃购房，需赔偿卖方因违约造成的经济损失人民币30万元，如卖方单方违约不愿意将物业卖于买方需赔偿买方的经济损失人民币30万元。另，吴能文作为被告代理人在上述合同中签字。 2016年6月22日，被告作为甲方（卖方），第三人王涛海作为乙方（买方），第三人美联物业作为丙方（托管方），三方签订了《资金托管协议》，约定甲乙双方同意将定金人民币10万元（含交楼押金人民币5,000元）交由丙方托管，解除托管时，丙方不支付利息。 2016年6月22日，被告作为卖方（甲方）、第三人王涛海作为原买方（乙方），原告作为现买方（丙方），三方签订了《主体变更确认书》，约定内容如下：“l、在签订本确认书后，该物业之买方由乙方变更为丙方，即乙方将上述合同及合同附件（含《佣金及必要费用确认书（买方）》）项下的权利义务转让给丙方，由丙方继续履行合同及合同附件项下的权利义务（包括但不限于支付定金、首期款、佣金／必要费用，办理按揭贷款手续等）；乙方对丙方履行上述合同及合同附件的义务承担连带保证责任。2、在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名字（即由甲方与丙方办理产权过户手续）。3、乙方在签署本《主体变更确认书》之前及以后就购买该物业所支付的所有款项均转为代丙方所支付（即视为乙方已代丙方支付了等额的购房款）。如该交易成功，则乙方不得再要求退还其所付款项，且丙方有权处分该款项；如该交易未成功，须退款时，乙丙双方均同意第三方有权选择将乙方所付款项原路退还至乙方的付款账号，或将该款退还给丙方指定的账号。乙丙双方之间的债权债务由其自行结算，与甲方及第三方无关。4、乙方与甲方及第三方所签订的其它所有法律文件中，乙方的权利和义务均转让给丙方，由丙方履行前述法律文件，乙方对丙方履行前述法律文件中的义务承担连带保证责任。” 2016年6月22日、23日，第三人王涛海以刷卡方式向第三人美联物业支付定金人民币2万元、8万元。2016年6月24日，第三人美联物业向被告转付定金人民币9.5万元，现仍有定金人民币5,000元作为交房保证金在第三人美联物业处托管。 2016年8月10日，原告作为甲方（买方），被告作为乙方（卖方），中国工商银行股份有限公司前海分行作为丙方，三方签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定甲乙双方将监管资金人民币80万元委托给丙方进行监管。当日，原告将款项人民币80万元打入上述资金监管账户。 2016年9月12日，中国工商银行股份有限公司前海分行出具了《二手楼按揭贷款确认书》，确认待相关条件成就后向原告发放贷款人民币280万元，且该确认书载明“如上述房地产因更名过户、抵押登记等手续出现法律障碍或买卖双方虚构交易背景、虚增房产成交价格、房产评估价格严重偏离市场价格或买卖双方、房地产中介机构任意一方提供虚资料，涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，本确认书无效”、“本贷款确认书自签发之日起生效，有效期90天”。 原告分别于2016年9月18日、9月22日以特快专递的方式向被告发出《履约催告函》，告知被告：被告未按合同约定配合办理过户递件手续，违反合同约定，被告应在收到该函后三日内依约履行合同，否则将追究被告的违约责任。被告主张其并未收到上述两份《履约催告函》，但快递查询明细中载明上述两份《履约催告函》分别于2016年9月20日、9月24日妥投。 2016年9月20日，第三人王涛海的妻子李双红向吴能文支付款项人民币1万元。李双红出具《说明》，表明该款项是因被告提出加价人民币5万元，双方协商一致加价人民币1万元后，其将该款项支付给被告代理人吴能文。吴能文出具《情况说明》，上述款项人民币1万元是买方向其支付的辛苦费，并非加价的购房款。 2016年9月22日，第三人美联物业以特快专递的方式向被告发出《履约催告函》，告知被告：原告已经支付了定金人民币10万元并办理了首期款资金监管手续，但被告至今未办理递件过手续，现原告要求被告依约履行合同，否则将追究被告的违约责任。被告主张其未收到上述《履约催告函》，第三人美联物业亦未提交快递详情查询明细。 2016年9月23日，被告向中国工商银行股份有限公司前海分行递交了申请，以其发现买方提交的按揭合同与实际金额不符为由，申请终止贷款承诺函。 2016年9月28日，被告向中国工商银行股份有限公司前海分行递交了《二手楼交易资金监管协议提前终止申请》，申请提前终止《二手楼交易资金监管协议》，并委托银行划转监管资金人民币80万元。 2016年9月29日，原告以特快专递的方式向被告发出《履约催告函》，告知被告如果银行不按照贷款承诺函的金额发放贷款，原告有能力一次性支付剩余的全部购房款，被告应当继续和原告办理递件过户手续。上述催告函被退回，退回原因是“要求退回”。当日，原告由以短信方式向被告发送了该《履约催告函》以及原告余额充足的中国银行账户余额打印清单，被告虽然否认收到该短信，但经当庭核对，该短信的收件人手机号码即为被告的手机号码，被告未提交证据予以反证。 2016年10月12日，被告委托律师以特快专递方式向原告发出《律师函》，向原告告知，原告逾期支付首期款构成违约，且原告向银行提交伪造的虚假合同违法了诚实信用原则，被告有权解除合同并没收定金。 原告主张被告未配合办理递件过户的行为构成违约，故提起本诉。被告主张原告存在办理高贷手续、未按约定办理首期款资金监管、第三人王涛海不具备购房资格利用原告购买涉案房产的违约行为，故提起反诉。原、被告均提出对方主张的违约金标准过高，经本院充分行使释明权后，双方亦均明确表示不申请对涉案房产在相关时点的市场价值进行评估，并自愿承担相关风险。 另查，1、经本院多次向中国工商银行股份有限公司前海分行查询，中国工商银行股份有限公司前海分行直至2017年6月20日才向本院出具复函，回复称其终止放贷的原因如下：“2016年09月初，卖方杨益云方向我行出具了买卖双方签订的与贷款申请当日成交金额不同的《房屋转让合同》，并手写了一份对于贷款当日所提供的买卖合同金额不符的情况说明，因客户在申请贷款过程中提供了具有争议的买卖合同，经我行认定客户违反了《二手楼贷款确认书》第一条：‘如上述房地产因更名过户、抵押登记等手续出现法律障碍或买卖双方虚构交易背景、虚增房产成交价格、房产评估价格严重偏离市场价格或买卖双方、房地产中介机构任意一方提供虚假资料，涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，本确认书无效。’条款，故撤销该贷款承诺函”。且银行的复函中附有申请按揭贷款时提供的《房屋转让合同书》扫描件，该份《房屋转让合同书》中载明的转让成交价为人民币400万元，定金为人民币40万元，首期款监管资金为人民币80万元。另，原告主张银行从未通知其过其终止放贷，在本院向银行查询并要求附全部相关材料的情况下，银行也未向本院提交任何其通知原告已经终止房贷的材料。原告提交的与银行工作人员的录音中亦载明银行工作人员明确表明资料不真实不能发放贷款但没有退函的证据。 2、各方在庭审中确认《二手楼交易资金监管协议》和申请按揭贷款时向银行提交的《房屋转让合同书》中卖方落款处均为被告签名确认。原告和第三人王涛海主张上述协议和合同为买卖双方共同办理和面签的，是双方协商的结果，不存在补签的情况；被告主张其签字时上述协议和合同均为空白，其并不清楚合同后来填写的内容，被告2016年9月22日向银行打电话询问时才知悉向银行提交的合同中的转让成交价为人民币400万元；第三人美联物业主张被告签字时上述协议和合同是否为空白其并不清楚，但重新签订向银行提交的《房屋转让合同书》是双方协商结果。 3、原告主张其已经筹备了一次性付款的资金，原告提供了中国银行新线存款历史交易明细清单证明其该主张，上述清单显示原告的账户2016年9月29日有余额人民币2,883,084.52元。 4、被告主张其于2016年9月30日要求原告一次性付款，被告主张其提交的律师函和录音可以证明其该主张，但经查，被告提交的律师函和录音中并无上述内容；原告主张被告从未要求其一次性付款或重新办理按揭贷款，且其于2016年9月29日筹足资金告知被告后通知被告办理递件过户手续；第三人美联物业主张其不清楚双方的协商过程。 以上事实，有房屋转让合同书、资金托管协议、主体变更确认书、POS单、收据、二手楼交易资金监管协议、二手楼按揭贷款确认书、履约催告函、快递回执、快递详情查询明细、二手楼交易资金监管协议提前终止申请、律师函、回复、中国银行新线存款历史交易明细清单等证据和庭审笔录予以证实。 本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原告、被告以及第三人王涛海签订的《房屋转让合同书》、《主体变更确认书》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。 关于违约责任的认定。首先，被告作为有完全民事行为能力的卖方主体，其在知悉或应当知悉在《主体变更确认书》签字行为所带来的法律后果的情况下，仍予签字的行为应当视为被告对已经或可能发生的买方主体变更行为予以确认和同意，被告不应以此为由作为拒绝履行合同的抗辩。其次，根据原、被告的真实意思表示，双方约定的定金人民币10万元、首期款为人民币110万元，转让价款为人民币370万元，而原告是按照转让价款人民币400万元（定金人民币40万元，首期款人民币80万元）申请办理按揭贷款并提交了相关资料，即原告以虚增房产成交价格的方式降低了其应当支付的首期款金额。被告虽然主张其并不知悉也不同意办理高贷手续，但被告在首期款为人民币80万元的《二手楼交易资金监管协议》和申请按揭贷款时向银行提交的《房屋转让合同书》中签字确认，虽然被告主张其签字时上述协议和合同书为空白的，但被告应当对其的签名确认行为负有审慎的注意义务，在被告提交的证据不足以证明其是在受到欺骗和胁迫的情况进行签字确认的情况下，本院认为应当视为被告对双方办理首期款资金监管和按揭贷款的情况具备或者应当具备一定的知悉程度。另，第三人美联物业作为居间人，其陈述意见具有较高的可信度，第三人美联物业亦主张申请按揭贷款时提交的《房屋转让合同书》经原、被告协商同意。本院认为，根据《二手楼按揭贷款确认书》的内容，虚增房产成交价格势必会造成向银行提供一系列虚假资料，既违反诚实信用原则，又可能存在银行如发现上述情况后停止放款的风险，故被告作为卖方在虚增房产成交价格的情况下有权拒绝配合办理贷款手续，即使被告在办理资金监管和按揭贷款时已经予以同意，被告仍有权拒绝在根据虚假资料取得的贷款承诺函的基础上配合过户手续。基于被告已经以在《二手楼交易资金监管协议》和申请按揭贷款时向银行提交的《房屋转让合同书》签字确认的方式，表明其对原告办理上述按揭贷款行为的确认，故被告有权向原告提出要求原告重新办理按揭贷款手续或一次性付款，在原告未予以拒绝的情况下，被告无权以此为由直接拒绝履行合同。本案中，虽然被告就虚增房产价格事宜已经向银行提出异议，但被告亦未提交充分有效证据证明其要求原告按双方约定转让成交价格一次性付款，且无证据证明银行以任何方式通知原告撤回或终止《二手楼按揭贷款确认书》，在原告并未确定知悉无法按照《二手楼按揭贷款确认书》取得贷款或者被告要求原告一次性付款的情况下，被告直接于2016年10月12日主张解除合同，被告的行为存在一定的过错。再次，虽然合同约定的首期款数额为人民币110万元，但被告签字确认的《二手楼交易资金监管协议》载明的首期款金额为人民币80万元，应当视为双方对首期款数额进行了变更，原告按《二手楼交易资金监管协议》支付首期款人民币80万元的行为并无不当。最后，原告作为贷款申请方，应当确保卖方能够通过按揭贷款的方式在合理期限内收取购房款，且原告应当负有向贷款银行提交真实资料确保贷款顺利取得的义务，虽然被告在申请按揭贷款时向银行提交的《房屋转让合同书》签字确认，但除上述合同外，原告应当对提交与事实不符的包括定金支付凭证在内的其他资料负有过错责任。另，根据交易惯例，卖方配合办理过户手续的前提是买方已经取得贷款承诺函或者双方已经办理了一次性付款的全款的资金监管，在被告已经对虚增成交价格事宜提出异议且距离根据合同约定合理收取购房款的时间已经时间较长的情况下，原告虽然向被告表明其具备一次性付款能力，但原告仅要求被告办理过户手续，并未通知被告办理全款的资金监管手续，即原告亦存在不当行为。综上，在合同履行的过程中，原、被告均存在一定的过错行为，且双方过错程度相当，在此情况下，本院判令双方应当承担的违约责任互抵，双方均不应再向对方主张违约金。另，本案中，原、被告均主张解除合同，即双方已经就合同解除作出一致的意思表示，故本院确认涉案《房屋转让合同》解除。 关于定金。本案中，现有定金人民币9.5万元在被告处，有定金人民币5,000元作为交房保证金在第三人美联物业处托管，涉案合同解除后，根据合同解除的处理原则，被告应当向原告返还定金人民币9.5万元，第三人美联物业应当向原告返还定金人民币2万元。另，根据本案认定的事实，被告无权没收原告定金或要求原告再支付定金人民币10万元，被告的相关反诉请求，本院不予支持。 关于原告主张的购房款人民币1万元。2016年9月20日，第三人王涛海的妻子李双红向吴能文支付款项人民币1万元，原告主张该款项为加价后的补增的购房款，但被告对此不予确认，吴能文亦以出具《情况说明》的方式表明上述款项为买方向其个人支付的辛苦费并非购房款，根据谁主张谁举证原则，在原告未能提交充分证据证明吴能文基于被告的委托收取了上述款项，又未提交证据证明吴能文将上述款项转付给被告的情况下，本院无法对原告关于被告应当向其返还购房款人民币1万元的主张予以支持。如原告认为其不应向吴能文支付上述款项人民币1万元，原告可另行向吴能文主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认被告杨益云和第三人王涛海于2016年6月22日签订编号为32836的《房屋转让合同书》解除； 二、被告杨益云应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告尹丽红返还定金人民币9.5万元； 三、第三人美联物业代理(深圳)有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告尹丽红返还定金人民币5,000元； 四、驳回原告尹丽红的其他诉讼请求； 五、驳回被告杨益云的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币12,300元，保全费4,770元，由原告负担人民币15,062元，由被告负担人民币2,008元；本案反诉受理费人民币6,100元，由被告自行负担。本诉受理费和保全费费原告已经预交，反诉受理费被告已经预交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  杨 莹 人民陪审员  朱纯禄 人民陪审员  郭映舜 二〇一七年七月十二日 书 记 员  李婷霞 书 记 员  李燕妮 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。