上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3524号上诉人(原审原告、反诉被告)：黄有志，男，1982年6月9日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：宋捷，上海恒洋律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海屹实建设工程有限公司，住所地上海市。法定代表人：郑利丰，总经理。委托诉讼代理人：王星、郭旭，上海市金茂律师事务所律师。上诉人黄有志、上海屹实建设工程有限公司(以下简称“屹实公司”)因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第2742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄有志上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持黄有志的一审诉请。事实与理由：根据黄有志与屹实公司就上海市普陀区长寿路XXX号801-820共20间房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同，逾期过户违约金应以总房款2500万元为基数，按日万分之四，自2015年10月1日计至实际过户之日止。屹实公司未依约办理过户手续，应当依合同约定支付相应的逾期过户违约金。该合同约定是双方一致的意思表示，双方均应当严格遵守。一审法院将违约金数额调低有失公平。上诉人屹实公司上诉请求：撤销一审判决第三、五项，依法改判驳回黄有志的一审其他诉请，并改判黄有志向屹实公司支付逾期付款违约金(自2015年9月1日起至屹实公司收到剩余房款1,250万元之日止，按本金1,250万元，每日万分之四计)。事实与理由：第一，一审判决认定屹实公司系违约方缺乏事实依据，鉴于黄有志未按合同约定支付剩余房款1,250万元，屹实公司因享有先履行抗辩权而无需承担延期过户的违约责任。此外，基于屹实公司至今未收到剩余房款1,250万元的事实，黄有志理应按照合同约定支付逾期付款违约金。因黄有志未及时提供申请银行贷款所需资料，依双方合同约定，应当视为黄有志须采取一次性付款方式支付剩余房款，但黄有志未于2015年8月30日前支付剩余房款，故其已构成违约。黄有志未告知屹实公司其办理银行贷款的进度，致屹实公司无从了解黄有志能否办理贷款及贷款额度，屹实公司因此不办理房屋过户合乎情理。第二，一审判决致双方当事人权利义务严重失衡，由合同履行过程中无任何过错的屹实公司承担巨额罚责，而黄有志不仅未及时支付房款却获得利息收益，更是享受房价大幅上涨收益，这显然违背法律应有的正当价值取向，应予纠正。第三，双方当事人缔约时均未预见税费差异，该争议当属情势变更，一审判决将此归咎于屹实公司，显然缺乏法律依据，也不合乎情理。此外，双方在履约中的意思表示也充分反映双方曾彼此试图共同努力减少损失，但黄有志最终采取无视屹实公司徒增更大损失的履约态度，显然未尽基本的善良义务，请二审法院着重考量系争合同履行给屹实公司带来的重大税费损失，并重新平衡本案双方当事人的权利义务。黄有志向一审法院起诉请求判决：1、屹实公司向黄有志交付系争房屋；2、屹实公司办理系争房屋的过户手续；3、屹实公司支付黄有志逾期交房违约金(以1,250万元为基数，按日万分之四，自2015年10月1日计至2015年10月30日，按日万分之八，自2015年10月31日计至实际交房之日止)；4、屹实公司支付黄有志逾期过户违约金(以2,500万元为基数，按日万分之四，自2015年10月1日计至实际过户之日止)；5、屹实公司支付黄有志评估费29,500元；6、屹实公司支付系争房屋交付前的物业管理费及水、电费。屹实公司向一审法院反诉请求判决：1、黄有志一次性支付剩余房款1,250万元；2、黄有志支付逾期付款违约金，按2,500万元，每日万分之四，自2015年9月1日计算至实际支付之日止。一审法院认定事实：2015年8月5日，黄有志(买受人、乙方)与屹实公司(卖售人、甲方)分别就系争房屋签订二十份《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋801-820室的房价款分别为86万元、176万元、206万元、176万元、86万元、72万元、218万元、56万元、180万元、94万元、94万元、118万元、118万元、58万元、176万元、204万元、176万元、86万元、60万元、60万元，共计为2,500万元，甲方应于2015年9月30日前腾出系争房屋；附件三约定乙方应于签订合同当日支付10%的房款，于银行贷款预审通过之日起5日内支付40%的房款，以贷款方式支付剩余50%的房款，该款付款日期以银行放款日为准；补充条款(一)约定乙方于签订本买卖合同5日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若届时乙方不申请办理贷款的，则视为乙方放弃办理贷款，并按照一次性付款的方式履行买卖合同，乙方应于2015年8月30日前付清房款；甲方应协助乙方办理贷款，提供贷款所需的合理材料，若甲方迟延提供贷款资料而造成贷款无法获批的，由甲方承担相应责任；若甲方延期办理交易过户手续，每逾期一日按房款总额的日万分之四支付违约金，逾期超过10日，乙方有权解除合同，并要求甲方支付房款总额20%的违约金；乙方未按本合同附件三付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照全额房款的日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。因履行本合同所发生的税费，由双方各自自行承担；关于过户时间的约定，801-813室为2015年9月30日，814-820室为2015年9月30日前。2015年8月5日、8月19日，屹实公司出具收据，确认分别收到黄有志支付的系争房屋购房款250万元、1,000万元。2015年8月31日，黄有志与案外人北京银行股份有限公司上海分行就系争房屋的贷款事宜分别签订二十份《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》，约定贷款总额为1,250万元，售房人指定账户处载明屹实公司账户：开户行农行上海港城支行，账号为XXXXXXXXXXXXXXXXX。2015年9月，为交易过户缴税的需要，黄有志向屹实公司介绍的北京仁达房地产评估有限公司提出对系争房屋的估价申请。后该公司向黄有志出具系争房屋的估价报告，并在《致估价委托人函》中指出：本公司对系争房屋市场价值进行了评估，为估价委托人办理过户缴纳相关交易税费提供价值参考依据。根据相关程序，按照国家关于房地产评估的有关规定，评估得到估价对象于价值时点2015年8月5日，在价值类型和估价假设限制条件下的估价结果如下：本估价项目总价值2662万元。屹实公司将评估报告交至交易部门审核，该评估价未通过，双方未办理过户手续。随后，黄有志再次向屹实公司介绍的上海金虹房地产估价有限公司提出估价申请。该公司向黄有志出具了估价报告，并在《致委托方函》中指出：为委托方办理房地产课税提供客观合理的市场价值参考，采用市场比较法和收益法两种估价方法，遵循独立、客观、公正的工作原则，经周密测算，估价对象在估价时点2015年8月31日的估价为2952万元。屹实公司将评估报告交至交易部门审核，获得了通过。屹实公司认为己方税费过高，与交易部门协调、税费降低后，提出要求黄有志承担一半，黄有志未同意，最终双方未在合同约定的2015年9月30日前完成过户手续。一审法院另查明，《北京银行上海分行个人按揭贷款申请审批资料》中的《北京银行个人贷款/授信内部审批表》，除804室房屋的“经办机构调查人意见”于2015年8月10日确认“同意”外，其余房屋的“经办机构调查人意见”均于2015年8月3日确认“同意”；除803室、807室房屋的“有权审批机构终审意见”于2015年8月26日确认“同意”外，其余房屋的“有权审批机构终审意见”均于2015年8月24日确认“同意”。一审中，黄有志将剩余房款1,250万元交至法院代管，同时撤回了要求屹实公司支付逾期交房违约金、评估费及系争房屋交付前的物业管理费及水、电费的诉讼请求。一审中，黄有志称，黄有志申请的贷款银行是屹实公司推荐的，屹实公司提供放款账号，参与了整个贷款审批过程，并且贷款获批后，黄有志在屹实公司办公地及时将情况告知了屹实公司。一审审理中，一审法院询问双方是否愿意在判决生效前先行履行交房手续，屹实公司表示要黄有志将剩余款项直接交与屹实公司再进行交房；黄有志同意收房，但不同意将剩余款项直接交与屹实公司，认为屹实公司应当得到的款项应为剩余房款与屹实公司应付的违约金抵扣后的余额。因双方差距过大，未能在本案一审判决前履行交房手续。一审法院认为：双方当事人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于：双方未按约于2015年9月30日之前完成过户手续是何方违约。首先，根据约定因履行本合同所发生的税费，由双方各自自行承担。双方的纠纷发生于缴纳税费这一环节。根据已查明的事实，在评估过程中，虽然委托方系黄有志，但评估公司是屹实公司介绍的，并参与了包括报告取件及向交易部门送审等环节，故该评估行为经过了双方的协商一致。在评估公司独立出具的评估结论通过交易部门审核后，双方当事人均应当接受该评估价并以此为基础缴纳各自税费，从而顺利完成过户手续。然屹实公司却以己方税费过高为由向交易部门申请降低，并在已部分降低的情况下，要求黄有志为其分担一半的税费，因与黄有志未达成一致意见，进而拒绝缴税，最终导致交易过户不成。屹实公司辩称其行为没有恶意不构成违约，法院不予采信。其次，根据约定，黄有志应于签订合同5日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若届时不申请办理贷款的，则视为放弃办理贷款，并按照一次性付款的方式履行买卖合同，应于2015年8月30日前付清房款。屹实公司辩称其在黄有志未一次性支付全款的情况下可拒绝过户。根据已查明的事实，黄有志虽未提供其向银行申请贷款的时间，但从相关贷款合同签订日期以及前期审批表的初审和终审日期看，黄有志按约办理了贷款申请，并顺利获批，故屹实公司无权要求黄有志一次性支付剩余房款，并以此为由拒绝过户。屹实公司还辩称即使黄有志申请贷款的时间符合约定，但未将该情况及时告知屹实公司，屹实公司仍可以行使先履行抗辩权。一审法院认为，黄有志的贷款按约获批，黄有志无理由亦没有必要向屹实公司隐瞒该情况，另外办理贷款虽是黄有志的主要义务，但实际办理过程中，屹实公司履行了相关配合义务，包括提供企业证明、贷款放款账号、产权证等，故对于屹实公司的此辩称意见不予采信。综上，一审法院认为双方未按约办理过户手续，系屹实公司违约造成，屹实公司应承担违约责任。就本诉而言，基于上述论述，黄有志要求屹实公司办理过户手续、交付房屋以及支付逾期过户违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的金额，因黄有志未提供证据证明因屹实公司不配合过户对其造成的实际损失，且合同约定的违约标准过高，屹实公司对此申请降低，一审法院综合双方的履约行为、责任认定、黄有志的合理损失以及违约金兼具补偿与惩罚性质等因素酌情予以确定。黄有志撤回要求屹实公司支付逾期交房违约金、评估费及物业管理费、水电费的诉讼请求，无不当，予以准许。就反诉而言，因买卖合同继续履行，黄有志应当向屹实公司支付剩余房款1,250万元。另外基于上述论述，黄有志按约申请贷款并获批，屹实公司至今未获得剩余款项系因其拒绝配合过户至银行放款不成所致，责任不在黄有志，一审法院对屹实公司要求黄有志支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。据此，一审法院作出判决：一、屹实公司应于判决生效之日起十日内配合黄有志办理上海市普陀区长寿路XXX号801、802、803、804、805、806、807、808、809、810、811、812、813、814、815、816、817、818、819、820室房屋产权过户至黄有志名下的手续，相关税费由双方各自负担；二、屹实公司应于判决生效之日起十日内将上述房屋交付黄有志；三、屹实公司应于判决生效之日起十日支付黄有志逾期过户违约金(以2,500万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率，自2015年10月1日计至实际过户之日止)；四、反诉被告黄有志应于本判决生效之日起十日内支付屹实公司房款1,250万元；五、屹实公司要求黄有志支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：关于违约方的认定，屹实公司主张因黄有志未依约支付剩余房款，故屹实公司有权拒绝过户，违约方应为黄有志。而根据已查明的事实，双方发生争议起因于合同履行过程中屹实公司认为己方税费过高，要求黄有志承担一半，但黄有志未同意。关于税费问题，双方房屋买卖合同中已明确约定因履行合同所发生的税费，由双方各自自行承担。即便屹实公司认为因系争房屋评估价格高于实际交易价格，致使课税基数增加，导致实缴税费增加，但由于本案所涉的税费差异问题并不构成屹实公司所主张的情势变更，在协商不成的情况下，双方仍应依法依约履行。屹实公司因税费增加问题，虽可与黄有志进行协商，但在协商不成的情况下，相应税费的纳税义务主体仍是屹实公司，屹实公司无权因黄有志不愿分担税费而拒绝履行后续合同义务，一审法院认定因屹实公司违约而导致双方未能依约继续履行合同，并无不当。二审中，屹实公司强调黄有志未提供证据证明其依约在合同签订后的五日内备齐了银行贷款所需的完整申请资料，且未曾告知屹实公司其已依约提供了银行贷款所需的完整申请资料，故黄有志应当于2015年8月30日前一次性付清剩余房款。因黄有志未依约付款导致合同未能正常履行，应由黄有志承担违约责任。对此，本院认为，双方合同约定黄有志应于合同签订后五日内备齐银行贷款所需完整申请资料的目的在于督促黄有志尽早办理银行贷款申请手续，而从黄有志申请银行贷款的相关审批资料来看，黄有志及时向银行提出了贷款申请，并顺利获批。且在双方实际履行过程中，屹实公司并未以此为由主张要求黄有志于2015年8月30日前一次性支付剩余房款，现屹实公司主张因黄有志违约未按期付清余款，致合同未能正常履行，缺乏依据，本院难以采纳。因屹实公司拒绝配合过户导致银行未放款，屹实公司无权要求黄有志承担逾期付款违约责任。因黄有志未提供证据证明因屹实公司拒绝过户对其造成的实际损失，故一审法院依屹实公司的申请，根据本案实际情况，酌情调整屹实公司应承担的逾期过户违约金，较为合理，本院予以认同。屹实公司主张其是受损方，黄有志为获益方，其所称的“损失”、“获益”均是基于商业风险和市场情况而产生，并非合同违约而导致的损失。且一审法院已依据屹实公司的请求，调低了其应承担的违约金计算标准。综上所述，黄有志、屹实公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43,070元，由黄有志负担18,390元，由上海屹实建设工程有限公司负担24,680元。本判决为终审判决。审判长  卢薇薇审判员  余 艺审判员  邬海蓉二〇一七年七月三十一日书记员  陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……