安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1002民初230号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司，住所地安徽省黄山市经济开发区梅林大道50号，统一社会信用代码913410006758561658。法定代表人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱丽敏，该公司员工。被告：江自军，男，汉族，1968年7月29日出生，个体工商户，住安徽省黄山市，被告：吴春秀，女，汉族，1969年2月27日出生，个体工商户，住安徽省黄山市，与江自军系夫妻关系)。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司（以下简称碧桂园物业公司）诉被告江自军、吴春秀物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人朱丽敏，被告江自军、吴春秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令江自军、吴春秀支付碧桂园物业公司物业服务费10663.95元；2、判令江自军、吴春秀支付逾期缴纳物业费的违约金（从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之三计算）；3、本案的诉讼费由江自军、吴春秀承担。事实和理由：2013年3月23日，碧桂园物业公司与江自军、吴春秀签订《黄山碧桂园前期物业服务协议》，协议约定：碧桂园物业公司为江自军、吴春秀购买的黄山碧桂园栖霞映翠10幢02号房屋自合同约定的收楼之日起提供物业服务，江自军、吴春秀每月根据房屋的面积以1.8元/㎡计算缴纳物业服务费，每月合计323.15元。2013年4月23日为江自军、吴春秀收楼日，其并收楼入住，按照约定应于2013年5月1日起开始交纳物业服务费。但从2014年8月起，江自军、吴春秀开始欠交物业服务费，截止2017年4月份，已累计欠交物业服务费10663.95元，逾期交款违约金174.57元。碧桂园物业公司多次以各种方式进行追讨，江自军、吴春秀至今未支付，为此诉讼至本院。江自军、吴春秀答辩称：一、购房时，售楼销售人员承诺可以给我们免一年的物业费，还说销售公司与物业公司是一家的；二、双方在办理交接手续时，发现房屋存在质量问题，当时物业公司承诺帮助修理，但一直没有修理；三、邻居把空调装到我户阳台上，别人将鸭鹅养在我户院子里，房屋室内发现有烟头、垃圾，我们多次向物业公司反映上述问题，但物业公司一直没有处理。综上，由于物业公司对上述问题没有处理，没有尽到物业管理义务，而不是我们故意拖欠物业费不缴纳。碧桂园物业公司为主张自己诉请，举证如下：证据一,《黄山碧桂园前期物业服务协议》，证明碧桂园物业公司与江自军、吴春秀签订《黄山碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，江自军、吴春秀应向碧桂园物业公司每月缴纳物业服务费（每平方米1.8元），每月合计323.15元，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按应付物业费的3‰支付违约金；证据二，收楼通知书、黄山碧桂园业主入住登记表复印件各一份，证明江自军、吴春秀与碧桂园物业公司于2013年4月23日办理房屋交接手续，于2013年7月14日办理业主入住登记手续；证据三，欠费明细表，证明江自军、吴春秀已累计欠付物业服务费（从2014年8月始至2017年4月份）共计10663.95元。江自军、吴春秀针对碧桂园物业公司的举证，质证如下：对证据一，没有异议；对证据二，2013年7月14日办理收楼入住手续，但是我们没有实际入住；对证据三，对欠缴的物业费不予认可。江自军、吴春秀没有提交证据材料。本院对碧桂园公司所举的三组证据，认证如下：证明碧桂园物业公司与江自军、吴春秀签订《黄山碧桂园前期物业服务协议》，协议对双方权利义务进行了约定；2013年4月23日双方办理收楼手续，2013年7月14日双方办理业主入住登记手续；之后江自军、吴春秀拖欠物业费的事实，该事实真实、合法与本案有关联，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：江自军、吴春秀系黄山碧桂园栖霞映翠10幢02号房屋的业主，该房屋建筑面积179.53平方米。2013年3月23日，碧桂园物业公司作为乙方与江自军、吴春秀作为甲方签订《黄山碧桂园前期物业服务协议》，协议第二条约定：乙方向甲方和该物业使用人提供物业管理服务，即房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道……;第四条约定：甲方交纳物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.8元计收；以每月323.15元（房屋建筑面积179.53平方米）向乙方交纳物业服务费……;第十六条约定：……甲方或者该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金……;协议还详细约定了物业管理服务内容、物业管理服务的相关费用、双方的权利义务等内容。2013年4月23日碧桂园物业公司与江自军、吴春秀办理收楼手续，约定物业费从2013年5月1日起计收，2013年7月14日双方办理黄山碧桂园业主入住登记。江自军、吴春秀交纳了三个月物业费，之后没有再交纳。2017年5月2日，碧桂园物业公司信函催告江自军、吴春秀缴纳拖欠的物业费，但其未缴纳。由于双方口头约定免缴一年物业费，故碧桂园物业公司起诉至本院，要求江自军、吴春秀支付自2014年8月起至2017年4月止的物业服务费共计10663.95元（共33个月，每月以323.15元计算）及违约金174.57元。江自军、吴春秀则以当时销售人员承诺再免一年的物业费，房屋存在质量等问题没有解决为由提出抗辩。另查，2015年12月份，广东碧桂园物业管理有限公司黄山分公司变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司，其物业服务资质等级为一级。案件审理期间，碧桂园物业公司对江自军、吴春秀收楼时反映的：顶层卧室阳台花架油漆脱落、二层北卧阳台右侧墙体油漆问题进行了修补，于2017年7月中旬完工。本院认为，碧桂园物业公司与江自军、吴春秀签订《黄山碧桂园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，合法有效。碧桂园物业公司为包括江自军、吴春秀在内的小区业主提供物业服务，有权依据法律和合同约定收取物业服务费。碧桂园物业公司的诉请，本院部分予以支持。理由：江自军、吴春秀抗辩所购房屋存在质量问题，案件在审理期间，碧桂园物业公司虽进行了维修，但由于该问题系江自军、吴春秀在收楼时即提出，碧桂园物业公司怠于行使，未尽到及时修复的义务，故本院酌定在碧桂园物业公司主张的物业服务费总额上予以减收10%，即需要缴纳金额9597.56元（10663.95元×90%＝9597.56元）；关于江自军、吴春秀提出当时售楼工作人员答应再免缴一年物业费、房屋室内有生活垃圾等问题，由于碧桂园物业公司予以否认，且江自军、吴春秀没有举证证明，故对其该项辩解意见，本院不予采纳。关于违约金的诉请，碧桂园物业公司提出便于解决问题，同意作出让步，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江自军、吴春秀于本判决生效之日起十日内一次性支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司从2014年8月至2017年4月的物业服务费9597.56元；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计33.5元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司黄山分公司负担3.5元，被告江自军、吴春秀负担30元。本判决为终审判决。审判员  陈红二〇一七年七月三十一日书记员  丁倩附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。……第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。