北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初14990号原告庞海瑞，男，1976年10月25日出生，住北京市朝阳区。被告赵志兴，男，1948年1月12日出生，住北京市东城区。委托代理人赵磊，男，1980年2月9日出生，住北京市顺义区。被告沈薇薇，女，1953年7月1日出生，住北京市朝阳区。委托代理人赵萌，女，1981年2月7日出生，住北京市石景山区。委托代理人张恒，河北王洪波律师事务所律师。原告庞海瑞（以下称姓名）与被告赵志兴（以下称姓名）、沈薇薇（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员宋培海独任审判，公开开庭进行了审理。庞海瑞、赵志兴的委托代理人赵磊、沈薇薇及其委托代理人张恒、赵萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。庞海瑞向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行与庞海瑞签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号：100XXXXXXXX6）、《补充协议》（编号：100XXXXXXXX6）、《变更协议书》中尚未履行的全部义务，包括：将登记在二被告名下的北京市朝阳区202号房屋（以下称202号房屋）所有权移转登记至庞海瑞名下；将上述房屋腾空后交付庞海瑞并与庞海瑞办理全部物业交割手续。2、判令二被告向庞海瑞支付迟延履行合同义务的违约金（自2017年2月13日起计算至本判决实际执行完毕之日止，计算标准为每日2750元）（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：庞海瑞前妻张X与二被告于2016年9月5日经北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》（编号：100XXXXXXXX6）、《补充协议》（编号：100XXXXXXXX6）。根据上述合同及协议的约定，二被告同意将其共同共有的202号房屋以总价款550万元为对价出售给张X。买受人按照上述合同及协议的约定已经于签订合同当日将定金5万元支付给二被告，并于2016年9月28日将第一笔首付款130万元支付给二被告用于将202号房屋在签订合同前设定的抵押权解除（现已经解除）。2016年9月13日，庞海瑞与前妻张X因感情不和离婚，根据双方离婚时对共同财产的分割处理，庞海瑞与张X及二被告和链家公司于2016年12月13日签署了《变更协议书》，庞海瑞替代张X成为了原买卖合同和补充协议的权利义务概括继受人，各方均表示同意按照变更后的主体继续履行原合同及补充协议。庞海瑞于2017年1月4日取得住房公积金管理中心批准贷款110万元的通知。链家公司在北京市国土资源局朝阳分局为双方预约到了2017年2月13日的过户号，庞海瑞也已准备将剩余首付款299万元支付给二被告且具备支付能力。按照合同及补充协议约定，二被告应当配合庞海瑞办理涉案房屋的所有权移转过户手续，但其二人一直拖延拒绝办理。庞海瑞作为原合同及补充协议的全部权利义务承受人，根据合同及协议的约定有权要求二被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》项下的全部义务直至二被告将涉案房屋实际交付庞海瑞，并取得房屋所有权并办理物业交割手续，并表示愿意且有能力按照约定履行全部合同及补充协议项下的义务。二被告迟延履行其合同义务的违约行为给庞海瑞造成了经济上的损失，庞海瑞要求二被告按照《补充协议》第四条第1款的规定支付逾期履行的违约金直至本判决全部执行完毕之日为止，并要求诉讼费由二被告承担。沈薇薇辩称：请求依法驳回庞海瑞的全部诉讼请求，房屋买卖合同无效。一、房屋买卖合同订立时，沈薇薇被迫签订买卖合同，违背其真实意思表示。沈薇薇与赵志兴原为夫妻，1986年3月结婚，婚后无子女，赵志兴婚前育有一子赵X。近年来，赵X在外欠债数百万。2016年3月赵X骗其父亲称因为自己的房贷无力偿还，需要30万元解押变卖房屋。赵志兴瞒着妻子向朋友借贷31万交其子使用，时至2016年6月赵志兴得知无法偿还朋友的贷款，继续瞒着妻子用自己与妻子唯一养老房屋202号房屋作抵押，向小额贷款公司（高利贷）借款130万，所得款项全部用于其子赵X偿还以前的个人债务。因高利贷和亲友的欠款无法偿还，赵志兴才将实情告知妻子，并要求卖房还债，因此房是两人唯一的房产，且两被告都年事己高，沈薇薇坚决不同意卖房，赵志兴威胁称，如果不卖房还债，高利贷不会让她好受的，这使沈薇薇十分惶恐不安，精神几近崩溃。期间，赵志兴又因脑梗塞住院，对沈薇薇进行亲情绑架，让其送水喂饭，折磨其昼夜不眠，并动用亲属天天游说沈薇薇卖房，表示如果不卖房病就好不了。赵志兴许诺称如果同意卖房，还完130万高利贷后剩下的卖房款先给沈薇薇买个房子安置好再进行分配，愿意将卖房款全部打入沈薇薇账户，并且亲自手写了字据。2016年8月二被告解除婚姻关系。在亲情与危情的作用下，沈薇薇于2016年9月5日被迫在房屋买卖合同上签署了自己名字。二、二被告之间对房屋款项的给付存在争议。在买方支付了5万房屋买卖定金到沈薇薇账户，并将130万首付款偿还赵志兴的高利贷后，赵志兴先前许诺给沈薇薇买房安置的承诺就不再兑现了。2017年1月19日中介公司通知完税前夜赵志兴故病重发被送医抢救，因脑梗塞严重，至今己全身瘫痪，生活完全不能自理。因个人账户无任何存款，在抢救期间，沈薇薇为其垫付医药费34400余元，报销后的款项也打入赵志兴的个人账户，至今未还。从2016年9月签订卖房合同，沈薇薇仅拿到定金5万元，且大部分用于垫付赵志兴的医药费用，加之前期赵志兴因被债权人催债，向沈薇薇个人借款2万元。如果办理过户赵志兴称只同意将尾款中的270万打入沈薇薇的账户。在支付尾款时，二被告对款项支付意见未达成一致。三、买方在完税环节有逃税违法行为。在合同签订时，购房款约定为550万元，缴税时沈薇薇因赵志兴突发脑梗塞送医抢救彻夜未眠，缴纳契税环节由赵志兴之子赵X代二被告办理。沈薇薇在拿到庞海瑞的诉讼材料时才知道庞海瑞只缴纳了税款2.43万。中介称将房屋交易价格计算243万，其他307万为装修款是为了合理避税。但参照相关税收法律规定，买方故意低价办理网签，并以房屋网签价243万纳税，虚报实际交易价格，装修款项畸高，实为逃避依法纳税责任的逃税违法行为。沈薇薇认为庞海瑞违反国家税收法律，买卖合同无效。四、补充协议第二条第4款约定，庞海瑞应当在过户前3日支付299万元首付款。庞海瑞还未支付。合同约定的违约金过高，请求法院减少。赵志兴辩称：同意继续履行合同。赵志兴都是按照合同约定履行的，赵志兴没有违约行为，不应承担违约金。合同约定的违约金过高，请求法院减少。本院经审理认定事实如下：庞海瑞与张X原系夫妻关系。二被告原系夫妻关系，202号房屋登记在二被告两人名下，属两人共有。2016年8月25日，赵志兴与沈薇薇在民政局办理了离婚登记，双方签署的《离婚协议书》约定：202号房屋属夫妻共同财产，离婚后该房屋产权份额各一半。2016年9月5日，经链家公司居间介绍，二被告作为卖方与张颖作为买方签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：二被告将其共有的202号房屋出售给张X，该房屋成交价243万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价307万元；买方向卖方支付定金5万元，买方拟贷款110万元；双方自签约之日起180日内共同办理权属转移登记手续；卖方收到全部房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后20个工作日内将房屋交付买方；)出卖人应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方当天还签署《补充协议》，约定：买方于2016年9月27日前向卖方支付首付款130万元；买方于过户前3个工作日内将第二笔首付款299万元以理房通托管的方式支付给卖方；买卖双方于2017年1月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；买方从购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，留存1万元作为物业交割保证金，上述保证金均于过户前3个工作日内以理房通托管的方式支付给卖方；任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；买方于2017年1月31日之前获得北京市购房资格。签约当天，张X向沈薇薇支付了定金5万元。2016年9月28日，张X向赵志兴支付了购房首付款130万元2016年9月13日，庞海瑞与张X在民政局办理了离婚登记。2016年12月13日，庞海瑞与张X及二被告和链家公司签署《变更协议书》，约定：二被告与张X就202号房屋于2016年9月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及其他相关合同备件项下的买方权利义务全部转移给庞海瑞，庞海瑞同意受让前述合同项下的全部权利义务。当天，庞海瑞作为买方与赵志兴、沈薇薇签署了网签版的《存量房屋买卖合同》。沈薇薇提交赵志兴于2016年9月5日手写的《声明》，内容为：“声明。卖房款打入沈薇薇账上。赵志兴。”沈薇薇以此证明赵志兴同意将后续卖房款打入沈薇薇账户。赵志兴对此不认可，称当时不这么写沈薇薇不签字，合同无法继续履行，当时写这条说的是打到沈薇薇账上，也不是都给沈薇薇，对于购房款的归属还是要求按照离婚协议一人一半。因庞海瑞申请，链家公司业务员罗X到庭作证称，补充协议约定第二笔首付款在过户之前3日打入理房通托管，需要二被告注册之后钱才能打入账户。我找被告这边，赵志兴配合注册绑定，但是沈薇薇不配合注册绑定，导致钱打不进去。总房款550万元，扣除已付的135万元，还剩415万元，再扣除户口保证金和交房保证金共6万元，还剩409万元。当时赵志兴同意给沈薇薇270万元，他要139万元，因为沈薇薇之前拿了5万元定金，相当于沈薇薇总共拿275万元，拿一半。剩余的6万元保证金最后都给赵志兴。但沈薇薇不同意，她一共要295万元，还要再给她290万元，给赵志兴119万元。我问了赵志兴，赵志兴坚持要139万元，只同意给沈薇薇270万元。办理理房通时，沈薇薇给我出示过赵志兴写的一个卖房款打入沈薇薇账户的声明，我问了赵志兴，他坚持分房款还是每人275万元。原被告均认可证人所述属实。庞海瑞提交住房公积金贷款审核表，证明其取得贷款资格。庞海瑞提交预约过户单，证明链家公司在2017年2月13日、2017年3月10日两次预约到过户号，均因二被告不配合无法过户。庞海瑞称，我已经准备好了钱，合同约定的是通过链家公司理房通托管支付，需要二被告都签字，赵志兴签了字，沈薇薇没签字，导致我无法付款。我的剩余购房款随时可以支付，但是二被告之间有争议，我不知道怎么支付，付给谁。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。对于沈薇薇所称双方约定了307万元的高额装修款规避税费一节，合同中的装修款价格系二被告本人签字确认，其应对自己的行为承担相应法律后果。装修款是否涉及避税属税务机关行政管理职权，沈薇薇可向税收管理部门反映，要求审查处理依法纳税，该约定不影响双方房屋买卖合同民事行为的法律效力，沈薇薇以此为由认为合同无效拒绝履约没有依据。现有证据表明系由于二被告之间对于第二笔首付款的分配存在争议，沈薇薇拒绝配合办理理房通资金托管手续，导致庞海瑞无法及时支付首付款，对此庞海瑞没有责任，不构成违约。二被告之间因对购房款分配产生争议，导致合同无法继续履行，庞海瑞无法实现合同目的，二被告应承担违约责任。庞海瑞要求二被告继续履行合同并承担违约责任的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。庞海瑞依据合同约定要求二被告每日按房屋总价款万分之五的标准支付违约金的诉讼请求有合同依据。二被告所提约定违约金过高，请求法院减少的抗辩意见亦有法律依据，本院综合考虑案件情况，依据公平原则，本着督促二被告尽快履约的原则，对违约金数额依法酌定如下：2017年7月10日前的违约金数额为1万元，之后的违约金按照每日300元的标准计算至二被告将202号房屋过户并交付给庞海瑞之日止。上述违约金由二被告分别向庞海瑞各负担一半，二被告之间对于违约金的最终责任承担可另行解决。本院酌减违约金部分的诉讼费仍由二被告负担。因二被告不配合履约，庞海瑞愿一次性付清剩余房款，该要求对二被告有利无害，本院予以准许。因二被告之间对购房款的分配产生争议，导致庞海瑞无法付款，为解决此问题，本院综合赵志兴出具的《声明》等案件情况，依据公平原则，对庞海瑞向二被告支付剩余购房款的方式确定如下：庞海瑞于过户当天向沈薇薇支付购房款287万元，向赵志兴支付购房款122万元，二被告将202号房屋交付给庞海瑞当天，庞海瑞分别向二被告各支付购房款5000元，二被告将与本房屋相关的户口迁出当天，庞海瑞分别向二被告各支付购房款2.5万元。二被告之间对于购房款的最终分配可自行协商或另行起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告沈薇薇、赵志兴继续履行与原告庞海瑞之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》，于本判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区202号房屋过户至原告庞海瑞名下，并于过户之日起十日内将该房屋交付庞海瑞，配合庞海瑞办理物业交割手续。庞海瑞于完成过户当天向沈薇薇支付购房款二百八十七万元，向赵志兴支付购房款一百二十二万元；沈薇薇和赵志兴将前述房屋交付给庞海瑞并办理完毕物业交割手续当天，庞海瑞分别向沈薇薇和赵志兴各支付购房款五千元；沈薇薇和赵志兴将与本房屋相关的户口从前述房屋内迁出当天，庞海瑞分别向沈薇薇和赵志兴各支付购房款二万五千元。二、被告沈薇薇、赵志兴于本判决生效之日起十五日内向原告庞海瑞支付违约金，其中2017年7月10日前的违约金数额为一万元，2017年7月11日之后的违约金按照每天三百元的标准计算至沈薇薇、赵志兴将北京市朝阳区202号房屋过户给庞海瑞并交付给庞海瑞之日止。上述违约金由沈薇薇、赵志兴分别向庞海瑞各负担一半，可用于折抵庞海瑞需向沈薇薇、赵志兴支付的购房款。三、驳回原告庞海瑞的其他诉讼请求。原告、被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费负担如下：案件受理费25150元，由沈薇薇、赵志兴各负担12575元（庞海瑞已预交，沈薇薇、赵志兴于本判决生效之日起15日内支付给庞海瑞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇一七年七月二十一日书记员  姜 真