广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3977号上诉人（原审原告）：柏淑华，女，汉族，1964年8月12日出生，住湖南省永州市零凌区。委托诉讼代理人：姚娅妮，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄兆麟，广东力创律师事务所律师。上诉人（原审原告）：谢文珍，女，汉族，1986年12月12日出生，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：姚娅妮，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄兆麟，广东力创律师事务所律师。上诉人（原审原告）：苏敏，男，汉族，1985年12月5日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：姚娅妮，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄兆麟，广东力创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何启富，男，汉族，1962年1月22日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李升，广东常道律师事务所律师。原审第三人：佛山云房数据信息技术有限公司，住所广东省佛山市禅城区。法定代表人：陈坚炜。委托诉讼代理人：赵淑茵，女，汉族，1986年1月26日出生，住广东省佛山市禅城区。系公司员工。原审第三人：谢检玉，女，汉族，1964年3月14日出生，住广东省佛山市顺德区。上诉人柏淑华、苏敏、谢文珍因与被上诉人何启富、原审第三人佛山云房数据信息技术有限公司（以下简称云房公司）、谢检玉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初13052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人柏淑华、谢文珍、苏敏上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判何启富继续履行《房屋买卖合同》，于判决生效起十日内向苏敏、谢文珍履行房屋交付义务；判令何启富协助柏淑华、谢文珍、苏敏办理房屋所有权变更登记手续及中国农业银行股份有限公司顺德分行要求办理的银行贷款手续；何启富从佛山市顺德区北滘镇某路南源花园某楼某座某房户口中迁出；三、判令何启富每日按65万元的0.1%的标准支付违约金直到交房为止，暂自2016年8月10日起计至2017年1月10日止为99450元；四、由何启富负担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：不动产物权以登记为公示，案涉房产登记在何启富名下，柏淑华、谢文珍、苏敏有理由相信何启富是唯一的所有权人，有权处分案涉房产，柏淑华、谢文珍、苏敏没有义务审查何启富是否已婚或合伙。谢检玉在房产登记时选择放弃公示权利，可视为其将房产的处分权交于何启富行使。谢检玉一直与何启富生活在一起，谢检玉主张其不知涉案房屋买卖一事，应承担举证责任，否则应推定其知情。云房公司当庭陈述谢检玉亲自向云房公司提供房屋钥匙和产权证原件，且何启富与谢检玉共同张贴出售车库的广告，完全可以认定谢检玉同意何启富出售案涉房产。本案合同虽然没有谢检玉的签名，但其对何启富出卖房产的行为不仅没有反对，且多方配合促使合同达成的行为，柏淑华等有理由相信出卖案涉房屋为何启富和谢检玉共同的意思表示。是否可履行是执行的问题，而不是审判问题，谢检玉不是合同主体，其认为合同无效或可撤销或在执行中有异议，可另案主张权利。何启富是因为房价大幅上涨而拒不履行合同，何启富夫妻早已另购新房，而不支持继续履行合同，柏淑华等将无能力在该处购房，将严重影响柏淑华等的生活和工作。如不判决何启富继续履行合同和承担相应的违约责任，将有损法律尊严，助长违约。被上诉人何启富辩称，何启富与柏淑华等说过从妻子处拿钥匙，故柏淑华等是知道何启富有配偶的。何启富为筹集医药费而急于卖房，谢检玉从未参与，故何启富的行为不代表谢检玉的行为，不构成表见代理。柏淑华等未在2016年4月底第一次备齐资料之日起三十日内，即最迟在同年6月5日前向何启富付清所有房款，已构成根本违约，何启富就柏淑华违约的行为已另案起诉。案涉房屋是何启富夫妻唯一房产，将房屋过户给柏淑华等，何启富夫妻的户口无法迁出，合同本身不具有可履行性。原审第三人云房公司述称，案涉房屋登记在何启富名下，何启富出售房屋是经其家人同意的，云房公司已询问过何启富是否经得共有人同意，何启富也通过电话沟通确认。云房公司已经为买卖双方提供了完整的居间服务。原审第三人谢检玉述称，谢检玉从未见过云房公司的员工，也没有见过柏淑华等上诉人，没有跟云房公司去拿钥匙、合同和房产证。上诉人柏淑华、谢文珍、苏敏向一审法院起诉请求：1、判令何启富继续履行《房屋买卖合同》，于判决生效起10日内向苏敏、谢文珍履行房屋交付义务，并协助柏淑华、谢文珍、苏敏办理房屋所有权变更登记手续及中国农业银行股份有限公司顺德分行要求办理的银行贷款手续，何启富从佛山市顺德区北滘镇某楼某座某房中迁出户口；2、判令何启富每日按65万元的0.1%的标准支付违约金直至交房为止，暂计自2016年8月10日起至2017年1月10日止为99450元；3、本案诉讼费及财产保全费由何启富承担。一审法院认定的事实：何启富系佛山市顺德区北滘镇北滘居委会某路南源花园某楼某座某房的产权人，占有房屋份额为全部。2016年4月29日，柏淑华（乙方、买方）与何启富（甲方、卖方）、云房公司（丙方、经纪方）签订NO.1502726《房屋买卖合同》，约定：“第一条〔房屋权属情况〕1、房屋地址：佛山市顺德区北滘镇北滘居委会某路南源花园某座某房。……5、房屋共有情况：无；6、该房屋抵押状况为下列第①项：1）未设定抵押，甲方应于本合同签订之日起3日（含当日）内将房屋权属证明原件提交丙方保管；……8、甲方及共有权人保证所填写和提供的有关该房屋的权属情况属实，保证对该房屋享有完整产权，保证该房屋不存在任何未向乙方说明的其他情况，保证该房屋没有侵犯第三人权益，保证乙方无需对该房屋在过户前的纠纷、债务、税项、租赁等事宜承担责任，否则，甲方及共有权人应承担相应的法律责任……第二条〔计价和价款〕该房屋按整套出售并计价，总金额为陆拾伍万元整（￥650000元）。第三条〔付款方式〕1、该房屋定金总额为20000元，乙方应于本合同签订当天支付定金20000.00元……2、乙方除定金外的楼款按以下第（2）种方式支付：（2）按揭付款方式1）乙方应于本合同签订之日起3日（含当日）内向贷款银行申请个人住房抵押贷款总额为人民币400000元用于支付该房屋转让价款的余额，提供并签订办理按揭手续所需的全部资料并缴纳相关费用，如需甲方提供并签订相关资料的，甲方应无条件配合，否则视为根本违约；2）甲乙双方约定，乙方应于银行贷款审批通过后7日（含当日）内将首期楼款人民币（大写）贰拾叁万元整付清或双方约定于过户当日付清。3）甲方同意乙方以如下第种方式支付剩余楼款：商业贷款公积金贷款组合贷款。4）如因乙方自身原因未能获得贷款或贷款额度不足，甲方同意乙方继续向其他银行申请贷款，乙方申请的银行不得超过两家，申办贷款过程中发生的各项费用由乙方自行承担。自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过30日未获贷款审批或贷款额度不足，甲乙双方同意按照下列第A种方式处理：A、乙方应在得知未获贷款审批或贷款额度不足之日起5日（含当日）内以现金形式补齐，否则视为根本违约……第八条〔违约责任〕1、如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，甲方可要求乙方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收乙方已支付的定金。2、如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付该房屋出售总金额的10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金。……第十三条〔备注〕申请银行按揭贷款人为：（苏敏，身份证号：。谢文珍，身份证号码：）。”同日，何启富出具《收款收据》，确认收取柏淑华支付的定金20000元。2016年5月6日，苏敏、谢文珍与何启富共同签订《房地产买卖合同》，约定何启富将案涉某房出售给苏敏、谢文珍，房屋的成交价为576000元。同日，苏敏、谢文珍向税务部门缴纳了契税。随后苏敏、谢文珍向银行申请住房公积金购房抵押贷款，贷款金额为人民币400000元。2016年7月9日，银行审批通过了苏敏、谢文珍的贷款申请。2016年5月10日，经佛山市中毅土地房地产评估有限公司评估涉案某座某房正常市场价值为580000元。2016年8月2日，苏敏向何启富发送信息：“何启富，我是和你签约购买你位于北滘镇××××的苏敏，贷款七月九日已审批，中介已通知，多次联系你过户均遭到拒绝，最后不接听电话，现最后请你在本周四（8月4日）之前过户到我明下，逾期后果自负”。次日，何启富回复：“苏敏先生你好，本人五月已协助你们办好贷款，但你们7月9日贷款才审批通过，因你们违约（详见合同第三条.2（2）.4），你本应在30天内获知贷款未审批通过后应于5日内以现金方式付齐余款，但我至今未收到。所以按合同第八条可解除合同并要求你支付房屋总价的10%违约金或没收定金。出于人情考虑，我现在同意退还你定金并解除合同。”另查明，何启富与谢检玉系夫妻关系，于1986年3月6日登记结婚。涉案房屋于2004年5月登记在何启富名下。诉讼中，一审法院向柏淑华、苏敏、谢文珍释明：现第三人谢检玉明确表示不同意出卖涉案房产，如本案经法院查明涉案房产属于何启富和谢检玉之间的夫妻共同财产，柏淑华、苏敏、谢文珍是否变更诉讼请求。柏淑华、苏敏、谢文珍明确表示不同意变更诉讼请求。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中柏淑华、苏敏、谢文珍与何启富签订《房屋买卖合同》时，涉案房登记在何启富一人名下，故柏淑华、苏敏、谢文珍信赖何启富有权处分涉案房产对此没有过错。而合同约定出售价款也高于周边同类房屋的价格，故也不存在双方串通损害第三人利益的情形。据此，何启富作为涉案房屋的产权登记权利人与柏淑华、苏敏、谢文珍签订《房屋买卖合同》时，柏淑华、苏敏、谢文珍是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故《房屋买卖合同》系柏淑华、苏敏、谢文珍、何启富真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于柏淑华、苏敏、谢文珍提出的要求何启富继续履行《房屋买卖合同》、交付房屋、协助办理房屋过户登记手续等相应诉请。一审法院分析如下：涉案房产系购置于何启富与谢检玉夫妻关系存续期间且两人均确认涉案房产系夫妻关系存续期间的共同财产，亦无相反的证据反驳上述事实，故一审法院确认涉案房屋系何启富、谢检玉两人的共同财产。柏淑华、苏敏、谢文珍要求继续履行《房屋买卖合同》，应当符合合同法关于继续履行的条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。而本案中，涉案房屋系何启富与谢检玉的夫妻共同共有财产，因此柏淑华、苏敏、谢文珍请求继续履行合同的诉请能否获得支持，需要考量该诉请是否符合共有物处分的相关法律规定。对此《中华人民共和国物权法》第九十七条对于共有物处分的条件规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。因此，本案在涉案房屋共有权人已明确不同意出售该房屋的情况下，何启富作为共有权人之一对涉案房产的处分不符合上述法律规定的“全体共同共有人同意”的条件。综上，对于柏淑华、苏敏、谢文珍提出的要求何启富继续履行合同、交付房屋、协助办理房产权变更登记等相应的诉请，由于涉案房屋共有权人谢检玉明确不同意出卖该共有房屋，故柏淑华、苏敏、谢文珍的上述请求不符合法院判决强制履行的“法律上或事实上能够履行”的要求，故一审法院对柏淑华、苏敏、谢文珍提出的该项诉请不予支持。柏淑华、苏敏、谢文珍提出的违约金的诉请，亦系基于继续履行合同而提出的，在其继续履行合同的诉请未获支持的情况下，柏淑华、苏敏、谢文珍在本案中提出的该项诉请，缺乏依据，一审法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，判决：驳回柏淑华、苏敏、谢文珍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1193元及财产保全费3020元，由柏淑华、苏敏、谢文珍负担。二审期间，何启富围绕上诉请求提供了《出院记录》、《疾病诊断书》，证明何启富为筹集医药费而隐瞒房屋权利情况出卖房屋。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对该证据经审查认为，上述证据与本案不具有关联性，不应作为本案的定案依据。本院对一审法院认定的事实予以确认，另查明：柏淑华与何启富签订了合同约定：何启富在柏淑华支付首期楼款之日起3日内办理房屋测绘、房屋转绘、交易审查手续（如需），双方于办理完上述如需办理的手续之日起3日内共同申办过户手续。双方同意房屋交付使用时间为何启富收齐楼款当天。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方在二审争议的焦点为何启富是否应当向苏敏、谢文珍履行房屋交付义务、办理房屋所有权变更登记手续及中国农业银行股份有限公司顺德分行要求办理的银行贷款手续、将户口从案涉房屋地址迁出并按65万元的0.1%的标准支付违约金。根据双方所签订的合同约定，何启富在柏淑华支付首期楼款之日起3日内办理房屋测绘、房屋转绘、交易审查手续（如需），双方于办理完上述如需办理的手续之日起3日内共同申办过户手续，房屋交付使用时间为何启富收齐楼款当天。据此，柏淑华、苏敏和谢文珍应当先履行付款义务。柏淑华、苏敏和谢文珍未能举证证明已支付首期楼款或全部楼款给何启富。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，何启富有权拒绝柏淑华、苏敏和谢文珍的履行要求。因此，何启富拒绝交付房屋和办理房屋过户手续等不构成违约，亦不应承担不履行上述义务的违约责任。综上所述，上诉人柏淑华、苏敏、谢文珍的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2286元，由上诉人柏淑华、苏敏和谢文珍负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年七月十九日书记员  陈敏仪