广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2005号 原告：北海万宇物业服务有限公司，住所地北海市。 法定代表人：黄秀叶，总经理。 委托诉讼代理人：叶玉兴，男，汉族，1958年3月3日出生，住北海市海城区，系该公司员工。 被告：李文萍，女，汉族，1964年1月25日出生，住北海市银海区，现住北海市。 委托诉讼代理人：陆杰英，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 原告北海万宇物业服务有限公司（以下简称万宇物业公司）诉被告李文萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后，依法由代理审判员莫雪芳适用简易程序，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶玉兴、被告李文萍及其委托诉讼代理人陆杰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李文萍支付2012年3月1日至2016年5月30日的物业服务费13770元，违约金550元（以13770元为基数，每月按2%计收违约金，暂从2016年5月1日计至2016年6月30日，此后计算至交清物业服务费时止），两项费用合计14320元给原告北海万宇物业服务有限公司。2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2009年10月1日，原告与北海市蜀秀花园业主委员会签订《蜀秀花园物业管理服务委托合同》。同年11月1日，原告进驻蜀秀花园为业主提供物业服务。该合同约定，从2009年11月1日起，蜀秀花园住宅物业服务费按户型收取，B型别墅每月200元/栋，业主逾期不交纳物业服务费用的，每日按3‰计收违约金。2012年2月27日，北海市蜀秀花园业主委员会与原告签订《补充协议》，续聘原告为蜀秀花园提供物业服务，并约定从2012年3月1日起，蜀秀花园B型别墅每月物业服务费按270元/栋的标准收取，逾期违约金计收标准不变。被告是蜀秀花园业主，拥有坐落于，从2012年3月1日至2016年5月30日，被告共欠缴物业服务费13770元（即：270元/月×51个月=13770元），违约金550元（13770元×2%×2月=550元），合计14320元。虽经原告多次催缴，但被告至今分文未付。原告为此诉至法院，提出以上诉讼请求。 被告李文萍辩称：1、原告不具备适格的诉讼主体资格，原告一直冒用北海万宇物业公司的名义与蜀秀花园小区签订物业服务合同，应提交公安机关进行处理；2、原告没有相应的物业服务资质，聘请的保安人员也不具备相应资质，均为老弱病残，也未尽到安全保卫的职责；3、原告对小区的管理不到位，小区环境脏乱差，小区外人进出及携带物品未进行登记，造成小区多次失窃，亦没有流动巡逻制度，该小区物业违反《物业管理服务委托合同》的相关规定，没有履行相应职责；4、小区违规收费，小区物业没有召开业主委员会经过业主投票同意，业主委员会与物业公司相勾结，私自与冒牌物业公司签订物业合同，违法法律规定。综上，请求驳回原告的起诉。 经审理查明：2009年10月1日，原告与北海市蜀秀花园业主委员会签订《蜀秀花园物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于蜀秀花园内包括本案被告在内的83栋别墅提供物业服务，并约定物业管理服务收费标准为：1、A型住宅别墅：每月250元/栋；2、B型住宅别墅：每月200元/栋。出租房每户加收50元/月；3、C型住宅别墅：每月180元/栋，出租房每户加收50元/月；4、D型住宅别墅：每月220元/栋，出租房每户加收50元/月；5、商用型别墅：每月300元/栋。委托管理期限自2009年11月1日起至2012年3月1日0时止。合同还约定：如业主逾期不缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三计算滞纳金等内容。2009年11月1日原告开始对蜀秀花园进行物业管理。2012年2月27日，原告与北海市蜀秀花园业主委员会签订《蜀秀花园物业管理服务委托合同补充协议》，约定原告与北海市蜀秀花园业主委员会签订的《蜀秀花园物业管理服务委托合同》继续履行，合同期限延期三年，从2012年3月1日起至2015年3月1日止。该补充协议同时约定：从2012年3月1日起，蜀秀花园物业服务费在原有物业收费标准的基础上，适当调整物业收费标准，即住宅别墅每月每栋增加70元；出租及非住宅别墅的附加收费标准50元/栋不变。具体如下：1、A型住宅别墅：每月320元/栋；2、B型住宅别墅：每月270元/栋；3、C型住宅别墅：每月250元/栋；4、D型住宅别墅：每月290元/栋；5、商用型别墅：每月370元/栋。除上述条款外，双方原来签订的《蜀秀花园物业管理服务委托合同》其他条款不变。合同到期后，北海市蜀秀花园业主委员会没有与原告续签物业管理服务委托合同，也没有聘请新的物业公司，仍由原告对该蜀秀花园进行事实物业管理。2016年5月21日，蜀秀花园业主委员会聘请了新的物业公司，原告才不再对该小区进行物业管理，实际服务至2016年5月31日止。被告李文萍是蜀秀花园的业主，拥有坐落于。但从2012年3月1日起至2016年5月30日止，被告拒不向原告缴纳物业管理费。原告多次向被告催收并发出公告催缴，但被告至今仍未进行缴纳。原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求。 以上事实有企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、物业管理服务委托合同、蜀秀花园业主名册、关于调整物业服务费和续签蜀秀花园服务合同的通告、北海市蜀秀花园物业服务管理委托合同补充协议、关于按新标准收取物业费的通告、蜀秀花园物业综合服务收费明细表、催缴物业费通知、通知、蜀秀花园嘉陵路16号欠缴物业综合服务费一览表、部分业主缴费发票及庭审笔录等证据在案证明。 本案争议焦点：1、原告是否是本案的适格主体？2、原告的各项诉讼请求是否具有事实与法律依据？ 本院认为： 一、关于原告是否是本案的适格主体问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款的规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”本案中，原告作为提供有偿物业服务的独立法人组织，因物业费拖欠问题起诉被告，系与案件有直接利害关系的组织，故原告是本案的适格主体。 关于原告的各项诉讼请求是否具有事实与法律依据问题。原告作为依法成立的独立法人，其与北海市蜀秀花园业主委员会签订的《蜀秀花园物业管理服务委托合同》及《蜀秀花园物业管理服务委托合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。被告抗辩称原告与北海市蜀秀花园业主委员会并没有签订过任何物业管理服务合同，并提供了原告法定代表人黄秀叶于2016年5月25日出具的《关于蜀秀花园2016年5月24日通知的回复》予以证实。该回复载明原告万宇物业公司自成立以来从未与蜀秀花园签订过任何物业管理服务合同等内容，但该内容与原告万宇物业公司已依据《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同》及《补充协议》的约定提供物业服务并收取了业主的物业服务费等事实不符，被告在本案中也认可原告万宇物业公司提供了物业服务，而事后万宇物业公司也出具了《撤销的声明》撤销了上述《关于蜀秀花园2016年5月24日通知的回复》，故本院对该证据的合法性不予采纳。对原告万宇物业公司提交的《撤销的声明》的真实性本院予以确认，但对该声明中关于刘龙军、刘日芝以欺骗和恐吓的手段取得上述《回复》的证明内容因无相关证据佐证，本院不予采纳。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为蜀秀花园的业主，原告与北海市蜀秀花园业主委员会之间签订的《蜀秀花园物业管理服务委托合同》及《蜀秀花园物业管理服务委托合同补充协议》对其均具有约束力，被告接受了原告的物业服务，理应按照合同约定交纳相应物业管理费，故原告要求被告支付所欠物业费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告应支付自2012年3月1日起至2016年5月30日止拖欠的物业服务费为270元/月×51月=13770元。被告抗辩称小区存在管理不到位、环境脏乱差的情形，但没有向本院提交充分证据予以证实，故对于被告的该项辩解意见，本院不予采纳。 关于违约金，合同已明确约定如被告逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金，因过高原告自行调整为按每月所欠物业费总额2%进行主张。被告对该标准认为过高向本院提出异议，对此本院认为，虽然合同中约定违约金的计收标准是原、被告双方的真实意思表示，原告自行调低该标准是其处分诉权的表现，本院予以尊重。但该调低后的违约金标准仍高于中国人民银行同期贷款利率，因原告未能举证证实其因被告逾期付款所导致的实际损失，且被告提出相关要求，故综合双方的实际履行情况，基于公平原则和举证情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情调整本案违约金的计算标准为：以13770元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%的标准自2016年5月1日起计算至被告实际支付上述款项之日止。 综上所述，为维护公民和法人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告李文萍支付自2012年3月1日起至2016年5月30日止的物业服务费13770元及违约金（违约金的计算方式：以13770元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%的标准自2016年5月1日起计算至被告实际支付上述款项之日止）给原告北海万宇物业服务有限公司； 二、驳回原告北海万宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费158元，减半收取79元，由被告承担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费158元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  莫雪芳 二〇一七年七月四日 书 记 员  林广青 附：本裁判文书引用的法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条第一款原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。 2、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。