广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初3939号原告（反诉被告）深圳市友利租赁管理有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道兴围路口友利机械市场东区10号商铺二楼，统一社会信用代码91440300075190670D。法定代表人张磊，总经理。委托代理人杨飞，广东晟典律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市众汇源投资有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道黄田社区黄田路67号一楼5号，统一社会信用代码91440300305989331W。法定代表人林灿辉，总经理。委托代理人杨俊杰，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人陈楠楠，广东淳锋律师事务所律师。深圳市友利租赁管理有限公司（以下简称友利公司）与深圳市众汇源投资有限公司（以下简称众汇源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。友利公司委托代理人杨飞，众汇源公司委托代理人杨俊杰、陈楠楠均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。友利公司诉称，2016年5月17日，友利公司与众汇源公司签订《场地转租合同》，由众汇源公司将其承租的位于宝安区西乡黄田杨贝吉祥工业区场地一块转租给友利公司用于堆放挖土机、推土机等工程机械，场地土地性质为综合用地，面积共计39050平方米，月租金390,500元，场地起租期2016年7月18日，押金为两个月租金，即781,000元。协议签订后，友利公司按照《场地转租合同》将押金781,000元支付至众汇源公司指定的账户，并足额缴纳了自起租期至2016年9月30日的租金，共计937,200元。在友利公司对承租场地进行平整施工过程中，宝安区福永街道执法队到场地现场要求友利公司停止施工，并告知友利公司其承租的土地系农用地而非综合用地，不得进行非农建设使用，因执法队阻止，友利公司一直未能对涉案场地进行实际使用。后经友利公司查询，涉案土地系农田保护用地，依法不得出租进行非农使用，友利公司与众汇源公司签订的《场地转租协议》因违反法律强制性规定而无效。对此，友利公司于2016年10月19日向众汇源公司发送《关于终止〈场地转租合同〉的函》，要求终止《场地转租合同》，并协商解决友利公司经济损失问题，但众汇源公司一直未予答复。在友利公司与众汇源公司签订《场地转租合同》时，众汇源公司告知友利公司涉案土地系综合用地，并在合同注明土地性质，友利公司基于对众汇源公司的信任而签订合同，并投入资金对场地进行平整、制作场地标识等，共计投资资金262,980.8元。现查明涉案土地系农田保护用地，依法不得出租用于非农用途，《场地转租合同》因违反法律的强制性规定而无效，造成该合同无效的原因系由众汇源公司过错所致。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，众汇源公司应返还友利公司向其支付的租金及押金，并承担友利公司的全部经济损失。综上所述，友利公司特诉至法院，请求判令：1、友利公司与众汇源公司签订的《场地转租合同》无效；2、众汇源公司返还友利公司向其支付的押金781,000元及租金937,200元，合计1,718,200元；3、众汇源公司赔偿友利公司因合同无效的经济损失262,980.8元；4、本案诉讼费由众汇源公司承担。众汇源公司辩称，友利公司的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回，理由如下：1、关于友利公司在诉状中称的与事实不符。友利公司提供的视频不能证明友利公司在承租土地平整施工过程中，被宝安区福永执法队要求停止施工，该视频中的时间地点人物的身份不详，由于友利公司存在违反合同的转租行为，因此，根据视频不能判断视频中人员的身份是友利公司的人，还是转租的承租人，也不能判断相应的事由是因为平整土地，还是进行搅拌站的建设，不能判断是哪个单位执法的。友利公司没有向法庭出示相应的法律文件证明相应的执法行为。2、友利公司的证据不能证明承租的土地是农田保护用地，涉案土地的权属和性质应当以国土部门的登记为准，但本案友利公司没有提供相应的证据，被告向法庭申请调查核实相应的文件的真实性，根据众汇源公司所提供的证据显示，该土地的权利人是深圳市黄田股份合作公司，土地性质是征地返还用地，用途是工业用途。3、友利公司主张没有实际使用土地不是事实，合同签订后众汇源公司就将土地交付给友利公司，友利公司又非法将场地转租给第三人，至今场地上仍有友利公司（或第三人）的大型水泥罐建设的板房，建设行为是否报批，众汇源公司一概不知，需要说明的是友利公司的转租行为及具体使用的行为均违反了合同的约定，由此给友利公司造成的损失应当由友利公司自行承担，与众汇源公司无关。同时还需要说明，与友利公司承租土地相邻的土地同属黄田村，同属一块征地返还用地，至今仍用于临时堆放挖土机等机械，其使用未受到政府的任何干预，因此友利公司所主张的不能使用土地不是事实。4、众汇源公司认为友利公司主张合同无效的理由不能成立。众汇源公司向法庭提供的相应证据显示涉案土地的用途和性质均不是农田保护用地。根据双方之间签订的场地转租合同第1.3条、第5.2条、第5.3条的规定，友利公司承租土地的具体用途是临时堆放挖土机和推土机。未经众汇源公司书面许可是不得变更用途，不得转租、分租，不得在场地上建造和搭建永久性的建筑物。5、友利公司主张的返还已付的租金和押金的请求不能成立。众汇源公司认为涉案合同是有效合同，即使合同被认定为无效，友利公司也应支付相当于租金标准的场地使用费。6、友利公司请求赔偿合同无效的损失，该请求不能成立。友利公司主张无效的理由不能成立，其次，众汇源公司提供的相关损失证据，友利公司均不予认可，友利公司的证据不能证明相应损失的实际存在，没有提供相应的合同、发票、施工现场照片等相应证据，证明确实有相应的施工行为。同时需要说明，友利公司的这些行为也没有经过众汇源公司同意。因此，众汇源公司认为无论这些行为是否真实产生均与众汇源公司无关。综上，众汇源公司认为友利公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭全部驳回。众汇源公司反诉称，2016年5月17日众汇源公司与友利公司签订《场地租赁合同》，约定友利公司向众汇源公司出租场地一块，面积39050平方米，场地位于深圳市××××街道黄田杨贝吉祥工业区，租赁期限自2016年5月17日至2018年7月16日止，月租金390,500元。场地约定用途为临时堆放挖土机、推土机。合同签订后，众汇源公司向友利公司交付场地。友利公司除陆续向众汇源公司支付2016年7月18日至7月31日、8月、9月租金之外，其余合同约定应付租金，至今未付清。根据《场地租赁合同》第7.1条约定，友利公司逾期交纳租金超过30天的，众汇源公司有权解除合同，没收租赁保证金，要求友利公司支付剩余租期租金总额30％的违约金。众汇源公司请求法院判令友利公司支付拖欠租金，并根据合同约定支付违约金。同时，鉴于友利公司拖欠租金的违约行为，众汇源公司请求法院判令《场地租赁合同》自2017年4月6日提起反诉之日解除，并判令友利公司清空场地、返还给众汇源公司。众汇源公司为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令：1、众汇源公司与友利公司签订的《场地租赁合同》于2017年4月6日解除；2、友利公司向众汇源公司支付场地租金3,189,083元（2016年5月17日至7月17日，2016年10月1日至2017年4月5日期间，共8个月5天）；3、友利公司向众汇源公司支付违约金1,815,825元；4、友利公司清空场地后返还给众汇源公司，并支付场地占用费26,033元（从2017年4月6日起至整个场地实际返还之日，暂计至2017年4月8日，参照合同约定租金计算场地占用费，平均日租金13,016.67元）；5、友利公司承担本案诉讼费用。友利公司答辩称，1、友利公司与众汇源公司双方签订的场地转租合同应当无效，且无效是众汇源公司的过错造成，因众汇源公司隐瞒涉案场地系耕地的事实，欺骗友利公司场地系综合用地，所以友利公司无须支付违约金。2、根据合同的约定，2016年5月17日至7月17日系免租期，在此期间友利公司无须支付租金。友利公司未能使用涉案土地，且于2016年10月19日致函众汇源公司终止合同，无须支付土地使用费。经审理查明，友利公司和众汇源公司于2016年5月17日签订《场地转租合同》，约定众汇源公司将位于深圳市××××街道黄田杨贝吉祥工业区综合用地出租给友利公司用于堆放挖土机、推土机等，面积共计39050平方米，租期两年，自2016年5月17日至2018年7月16日止，起租期为2016年7月18日。每月租金390,500元。合同签订后，众汇源公司将涉案场地交给友利公司使用，友利公司向众汇源公司支付两个月的租金781,000元作为保证金，并已足额支付至2016年9月30日的租金。友利公司主张在对涉案场地进行平整施工过程中，宝安区福永街道执行队到场要求其停止施工，并告知其承租的土地系农用地而非综合用地，不得进行非农建设使用。2016年8月期间，深圳市宝安区规划土地监察大队多次向友利公司送达《限期拆除通知书》，告知其限期拆除在黄田伟创力旁耕地上堆放的临时建筑物集装箱。友利公司主张因执法队阻止，故其未能对涉案场地进行实际使用，导致合同目的无法实现，并造成重大经济损失262,980.8元，其中包括招商活动费用34,977元，场地平整69,050元、供电供水材料费7,876元、办公设施费19,810元、场地地面道路、排水工程款130,000元及其他杂费1,267.8元。众汇源公司为证明涉案场地权利人为深圳市黄田股份合作公司，土地用途为工业用地，提交了《深圳市国土资源和房产管理局关于西乡黄田社区选址用地的审查意见》[深国房宝（2007）802号]、《深圳市建设项目选址意见书》（深规选BＡ－2007－0358号）、深圳市黄田股份合作公司出具的《证明》及附图坐标图等予以证明，该《证明》载明“授权深圳市众汇源投资有限公司使用位于深圳市××××街道黄田杨贝吉祥工业区约4万平方米土地一块，该土地属于‘深规选BＡ－2007－0358号’《深圳市建设项目选址意见书》选址用地范围（坐标）内的土地，具体坐标见附图”。友利公司对上述证据的真实性均予以认可，对合法性、关联性不予认可，主张仅仅是黄田股份合作公司单方面出具的证明，不能作为其对涉案土地具有合法权属的证据，权属证明应以国土部门颁发的为准。另查明，深圳市黄田股份合作公司于2017年5月17日向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局去函查询位于深圳市××××街道黄田洋贝吉祥工业区、广深高速黄田段北侧319608平方米用地权属及土地用途情况，该局复函：“该地块位于西乡，用地面积319608.42平方米，无法定图则覆盖”，“该地块曾核发深规选BＡ－2007－0358号选址意见书以及2007－007－0053用地方案图，文件均已超过有效期，未查到后续用地办理记录。该用地范围中14148.64平方米为原广深高速公路宝安段征地范围；1693.95平方米为深规土宝征协字[1997]第94号《征地补偿协议书》（换地协议）补偿范围（甲方：深圳市规划国土局宝安分局，乙方：西乡镇黄田村委）”。“另，该用地范围与深宝建[1993]218号（土地用途为综合楼用地，权利人为新安镇黄田村委）重叠16.40平方米；与深规土宝[2001]107号（权利人为西乡镇黄田村民委员会）重叠147096.95平方米”。以上事实，有友利公司提交的场地租赁合同、押金收据、租金收据、涉案场地法定图则、执法队现场执法录像、关于终止场地租赁合同的函、场地投资清单及票据，众汇源公司提交的委托书、关于西乡黄田社区选址用地的审查意见[深国房字（2007）802号]、租赁场地现状照片、友利公司官方网页、调查取证申请两份、场地租赁合同及附件、租赁场地现状照片、查询广深高速黄田段北侧相关土地权属和用途的函、市规划国土委宝安管理局关于查询广深高速黄田段北侧相关土地权属和用途的复函等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，众汇源公司作为涉案合同约定的土地出租人，其本身应当对租赁土地具备相应的使用权利。而本案中，涉案地块由众汇源公司从深圳市黄田股份合作公司处取得，根据市规划国土委宝安管理局关于查询广深高速黄田段北侧相关土地权属和用途的复函，广深高速黄田段北侧共计319608.42平方米的地块曾核发深规选BＡ－2007－0358号选址意见书以及2007－007－0053用地方案图，文件均已超过有效期，未查到后续用地办理记录。由此可见，涉案地块至今并未取得合法的权属证明，故众汇源公司对涉案场地不能享受相应的使用、收益权利。友利公司和众汇源公司签订的《场地转租合同》违反了法律规定，应认定为无效合同。根据合同无效的处理原则，涉案《场地转租合同》被确认无效后，众汇源公司应将已收取的押金781,000元退还给友利公司。合同虽无效，但友利公司仍应参照合同约定的租金标准向众汇源公司支付其占有使用期间的占有使用费。故友利公司请求众汇源公司退还已交付的租金937,200元于法无据，本院不予支持。关于友利公司请求赔偿因合同无效而造成经济损失262,980.8元的诉讼请求。本院认为，合同无效的，合同当事人应当根据各自的过错程度，承担相应的责任。众汇源公司将没有权属证明的土地出租给友利公司使用，其应对友利公司的损失承担相应过错责任；但是，友利公司提交的收款收据并不足以证明其实际支出了上述费用，故本院酌情判定众汇源公司应赔偿友利公司经济损失80,000元。关于反诉，涉案合同虽无效，但友利公司仍应参照合同约定的租金标准向众汇源公司支付其占有使用期间的占有使用费。根据《场地转租合同》的约定，起租期为2016年7月18日，故众汇源公司请求友利公司支付2016年5月17日起至2018年7月16日止的租金无事实依据，本院不予支持。但友利公司应参照约定的租金标准支付2016年10月1日至2017年4月5日期间的占有使用费共计2,408,083元（390,500×4+390,500÷30×4），并应按该租金标准计至友利公司实际搬离之日止。鉴于合同无效，故友利公司以亿嘉公司拖欠租金为由请求其支付违约金1,815,825元无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认深圳市友利租赁管理有限公司和深圳市众汇源投资有限公司签订的《场地转租合同》无效；二、深圳市众汇源投资有限公司应于本判决生效之日起五日内退还深圳市友利租赁管理有限公司押金781,000元；三、深圳市众汇源投资有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿深圳市友利租赁管理有限公司损失80,000元；四、深圳市友利租赁管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内清空涉案场地并返还给深圳市众汇源投资有限公司；五、深圳市友利租赁管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付深圳市众汇源投资有限公司2016年10月1日至2017年4月5日期间的占有使用费共计2,408,083元（并应参照月租金390,500元计至场地实际清空并返还之日止）；六、驳回深圳市友利租赁管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回深圳市众汇源投资有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22,631元，反诉受理费23,508元，合计46,139元，由深圳市友利租赁管理有限公司承担24,049元，深圳市众汇源投资有限公司承担22,090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  张晓屏人民陪审员  廖妙芳人民陪审员  梁木英二〇一七年七月六日书 记 员  庄秋玲书 记 员  王 琼附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。