广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初155号原告：李怀启，男，1976年9月6日出生，汉族，住安徽省临泉县，委托代理人：卢平德，广东信而立律师事务所律师。被告：深圳市好房子置业有限公司，住所深圳市光明新区公明街道松柏路5049号同安大厦302。法定代表人：胡讲辉。委托代理人：邓安义，男，1976年5月5日出生，汉族，住江西省九江市庐山区，系被告的员工。被告：胡云辉，男，1992年3月16日出生，汉族，住河南省汝南县，委托代理人：覃永雄，广东深兴律师事务所律师。原告李怀启诉被告深圳市好房子置业有限公司、胡云辉居间合同纠纷一案，本院立案受理后，被告胡云辉和被告深圳市好房子置业有限公司均提出管辖权异议，本院依法驳回其异议。本案由审判员杨小可、赖艳君、雍维组成合议庭适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢平德、深圳市好房子置业有限公司的委托代理人邓安义和被告胡云辉的委托代理人覃永雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月，被告深圳市好房子置业有限公司工作人员打电话宣传其有价格合适的房子出卖，后原告与其工作人员一起前去东莞市石龙镇新城区方正东路一号新鸿基珑汇看房，被告宣传介绍房屋成交则有佣金。原告觉得价格还是偏高，深圳市好房子置业有限公司的经理胡云辉答应如果确定订房，房贷办理下来后，则被告就返还30700元给原告作为成交的条件。原告选定了新鸿基珑汇奕翠园xx座xxxx室，支付了定金并签订了认购协议，胡云辉当场出具了付佣金的承诺协议。之后，原告于2016年10月1日办理了房贷并开始供楼，并多次追问被告索要佣金，被告开始称只下来了一半的佣金，要等到另外一半全部下来后才给付，到后来就不再接听原告的电话。原告到被告的经营场所索要，被告的工作人员称不给原告。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告连带向原告支付居间买房佣金30700元；2.被告向原告支付逾期付款违约金，按月利率7‰从2016年10月1日计至付清之日止；3.由被告承担诉讼费。被告深圳市好房子置业有限公司答辩称：1.原告起诉深圳市好房子置业有限公司系诉讼主体错误。从原告提交的证据可知，从2016年至今，原告与深圳市好房子置业有限公司没有任何业务往来。2.胡云辉签字的承诺书并非债权文书，与深圳市好房子置业有限公司没有任何关联。3.胡云辉曾于2016年初在深圳市好房子置业有限公司工作过一段时间，但不久即离开。深圳市好房子置业有限公司从未委托胡云辉与原告有业务往来，从原告提交的承诺书来看，胡云辉也没有代表深圳市好房子置业有限公司承诺支付佣金，其也无权做出承诺。4.根据合同法对居间合同关系的规定，胡云辉促成原告购买了一套房屋，应当是由原告向胡云辉支付佣金，原告反而要求胡云辉支付佣金，显然不符合常理，违反法律规定。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告胡云辉答辩称：1.原告的诉请没有事实和法律依据。2016年3月初，胡云辉得知原告有购买房屋的意向，便向原告推荐了东莞石龙镇的新鸿基珑汇的新房。胡云辉多次起早摸黑，往返深圳和石龙之间，与开发商磨嘴皮，争取优惠，原告在没有支付任何额外费用的情况下买到了最低价的合意房屋，原告不仅不感谢胡云辉，反而索要报酬，不符合市场规则和法律规定。2.在胡云辉为了原告东奔西跑即将介绍房屋成功时，原告却找其它中介公司的业务员推荐房屋并以此向胡云辉提出额外的优惠。为了不让客户被他人抢走，胡云辉只好先答应原告的无理要求并签了一份所谓的承诺书，但该承诺书并不是债权文书，没有法律效力，即使有法律效力，也不符合支付的条件。3.根据合同法对居间合同关系的规定，胡云辉促成原告购买了一套房屋，应当是由原告向胡云辉支付佣金，原告反而要求胡云辉支付佣金，显然不符合常理，违反法律规定。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年3、4月左右，胡云辉在深圳市好房子置业有限公司处从事房屋买卖中介工作。2016年3月，在胡云辉的促成下，原告签订了认购协议并在之后签订商品房买卖合同购买了东莞市××××号奕翠园xx座xxxx号房。2016年3月21日，胡云辉向原告出具了1份承诺协议，内容为“好房网胡云辉因处成客户在新鸿基珑汇xx座xxxx成交现返点叁万零柒佰圆整（30700元）含税费于开发商结佣于公司后结给客户”。关于此份承诺协议的形成原因：1.原告主张，原告到涉案的楼盘看房，遇到胡云辉，由于经中介购买房屋开发商会向中介支付中介费，被告为了争取这一利益便让渡一部分利益给原告，原、被告均有好处，因此胡云辉出具了承诺协议。2.被告主张原告的这一陈述与其诉状上的陈述自相矛盾，事实是胡云辉了解到原告有购房的意愿并3次接送原告看房，当即将促成原告购买房屋时，原告称如果胡云辉不给原告好处就找另外的中介公司，胡云辉迫于压力才写了该份承诺协议，但该协议并未写明客户是谁，也不能确定开发商和结佣的主体，胡云辉也不能代表深圳市好房子置业有限公司做出返还佣金的承诺。关于胡云辉在深圳市好房子置业有限公司的职务，原告主张其为高级管理人员，被告主张深圳市好房子置业有限公司只是一家刚刚成立的小公司，仅有数名员工，胡云辉不是高级管理人员。关于开发商是否就涉案的已成交的房屋向被告支付佣金的问题。在第一次庭审中，胡云辉称其在出具承诺协议后不久便离职，不清楚开发商是否向深圳市好房子置业有限公司支付了佣金；深圳市好房子置业有限公司称开发商未向其支付佣金。原告申请本院调查取证，本院到东莞市××××号奕翠园的销售现场了解情况。该楼盘出卖人东莞创纪房地产开发有限公司的销售主任称东莞市××××号奕翠园xx座xxxx号房的代理商是东莞中原物业顾问有限公司，已将该房的佣金结算给了该公司。东莞中原物业顾问有限公司销售经理称其与深圳市好房子置业有限公司有合作关系，东莞市××××号奕翠园xx座xxxx号房实际是由深圳市好房子置业有限公司介绍原告购买，已将该房的佣金支付给了深圳市好房子置业有限公司。该公司向本院提交了费用报销单、发票、佣金计算表、银行客户回单，情况如下：1.2016年5月，东莞中原物业顾问公司曾向深圳市好房子置业有限公司支付过涉案房屋的中介佣金。佣金记录表显示涉案房屋的应收佣金是49628元，当月收佣比例为50%，结佣金额是24814元，奖金10000元，当月应收佣金34814元，结佣比例是93.2%，该次实收佣金是32446.65元。东莞中原物业顾问公司于2016年5月31日通过银行转账的方式向深圳市好房子置业有限公司支付了32446.65元。2.2016年10、11月，东莞中原物业顾问公司曾向深圳市好房子置业有限公司支付过涉案房屋的中介佣金。佣金记录表显示涉案房屋本次收佣比例为100%，结佣金额是24814元，现金奖是0，比例是100%，实收佣金是24814元，由于该张记录表上还另有2笔佣金，因此总金额是69780元。东莞中原物业顾问公司于2016年11月21日通过银行转账的方式向深圳市好房子置业有限公司支付了69780元。原告主张被告实际收取的佣金是64893元，其理由是根据2016年5月佣金表的记录，当次实收佣金是32446.65元，而结佣比例是50%，因此按100%计算应为64893元。被告主张：1.确认前述凭证的真实性，但认为原告在第一次庭审过程中提出调查取证，并未在举证期限内提出申请。2.佣金为49628元，2016年5月的佣金表记录的奖金10000元是在当月销售一定数量的房屋获得的奖金，并非销售涉案房屋的奖金。3.深圳市好房子置业有限公司实际仅收取了42878元佣金，根据2016年5月的佣金表显示结佣的比例为93.2%，即扣除了6.8%，事实上开发商向东莞中原物业顾问有限公司支付佣金时已扣除6.8%，东莞中原物业顾问有限公司向深圳市好房子置业有限公司支付佣金时又扣除了6.8%，均由深圳市好房子置业有限公司承担。对于承诺协议中约定的30700元，原告确认此数额是原告与胡云辉讨价还价后的结果，同时确认可以从30700元中扣除6.8%的税额。以上事实，有原告提交的承诺协议、税收缴款书、商品房买卖合同，被告深圳市好房子置业有限公司提交的辞工申请表、工资表，本院的调查笔录和调取的费用报销单、发票、佣金计算表等，以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案争议的焦点是被告是否应当向原告支付30700元。根据原、被告的陈述以及本院调取的费用报销单、发票、佣金计算表等证据，应当认定胡云辉在深圳市好房子置业有限公司工作期间促成了原告购买涉案的房屋且深圳市好房子置业有限公司已实际收取了相应的佣金，且数额高于30700元。这里需要说明的是，被告提出原告在第一次开庭过程中申请调查取证已超过举证时效，由于本案因案情复杂由简易程序转为普通程序并重新指定了举证期限，原告的申请并未超出举证期限，本院对被告这一抗辩不予采纳并采信本院调取的费用报销单、发票、佣金计算表等证据。居间方促成交易，本应由居间方收取佣金，但如果自愿让渡一部分利益以促成成交，不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的胁迫，亦不违反强制性法律规定，应当认定这一约定是有效的。在本案中：1.虽然胡云辉是深圳市好房子置业有限公司的工作人员，但其处分佣金的行为已超出通常房屋买卖居间事务的范畴，而该承诺协议上仅有胡云辉的签名；2.该承诺协议中并未写明该30700元由深圳市好房子置业有限公司支付，而按照房地产中介的交易习惯，中介公司的业务员会根据业绩领取佣金，而非只领取固定工资。综合前述2点，本院认定胡云辉应当按照约定向原告返还30700元，深圳市好房子置业有限公司不承担连带支付责任。由于原告在庭审中同意扣除6.8%的税点，因此胡云辉应当向原告支付28612.4元。根据银行客户回单记录，东莞中原物业顾问有限公司于2016年11月21日向深圳市好房子置业有限公司支付最后一期的佣金，胡云辉应当及时向原告支付款项，胡云辉未如约向原告支付款项，对原告造成损失，应当承担违约责任，因此逾期付款违约金应当以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率为基础并参照逾期罚息利率标准计算，即按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的150%计算，从2016年11月22日计至付清之日止，对原告诉请超出前述计算方式的部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告胡云辉于本判决生效之日起三日内向原告李怀启支付28612.4元及逾期付款的违约金，违约金以28612.4元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的150%计算，从2016年11月22日计至本金付清之日止。二、驳回原告李怀启其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费578.25元，由原告承担46.25元，由被告胡云辉承担532元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  杨小可审判员  赖艳君审判员  雍 维二○一七年二○一七年七月二十四日法官助理黄玉萍书记员尹艳清苏伟东附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。