湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终3866号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨赞，住湖南省湘阴县。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭可佳，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：被上诉人（原审原告、反诉被告）：马非,住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：付小丽，湖南鼎昌律师事务所律师。上诉人杨赞、郭可佳因与被上诉人马非房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初3444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨赞、郭可佳上诉请求：1、撤销原审（2016）湘0111民初第3444号民事判决书中第一、二、四项判决，请求法院发回重审或依法改判；2、被上诉人向上诉人支付由上诉人代为支付给湖南宏聚房地产开发有限公司的一季度租金42960元；3、驳回被上诉人对上诉人郭可佳的所有诉讼请求；4、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：1、被上诉人没有证据证明上诉人有迟延履行交付门面等违约行为，双方的口头租赁协议没有明确交付门面的具体时间，被上诉人没有催告上诉人按期交房的情况下，直接解除合同缺乏法律依据；2、被上诉人没有证据证明上诉人的门面交付问题致使不能实现合同目的；3、租赁合同当事双方是杨赞与马非，与郭可佳无关，郭可佳不应承担连带责任；4、一审法院判决驳回上诉人的反诉请求，认定事实错误，理由不成立。马非答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不符合事实和法律规定，请求驳回上诉人的上诉请求。马非向一审法院起诉请求：1、解除马非与杨赞之间的口头租赁协议；2、杨赞、郭可佳共同退还门面转让金142800元，并按照同期人民银行贷款利率支付从收款之日起至还款完毕之日止的利息，暂计算至起诉之日即2016年6月6日为1035.3元；3、本案诉讼费用由杨赞、郭可佳承担。杨赞、郭可佳向一审法院反诉请求：1、马非向杨赞、郭可佳支付截至2016年7月4日止的逾期租金42960.45元，违约金1825.82元，合计44786.25元；2、马非向杨赞、郭可佳及时足额支付租金及其他费用；3、马非向杨赞、郭可佳支付自2016年7月4日起至实际支付租金及其他费用之日的违约金（违约金按逾期租金日万分之五计算）；4、马非承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月19日，杨赞与湖南宏聚房地产开发有限公司（以下简称宏聚房地产公司）签订2份《房屋租赁合同》，合同约定：宏聚房地产公司将位于长沙市雨花区时代阳光大道459号1号栋102号、110号房屋出租给杨赞使用，租期5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止；该房屋第一年度的租金标准为65元/平方米/月，从第二年度开始月租金在上一年度的租金标准上递增5%，从第四年度开始月租金均在上一年度的租金标准上递增8%；租赁期限内，杨赞不得擅自转租房屋，如需将房屋转租、分租、转借、联营、入股的，须征得宏聚房地产公司书面同意；杨赞延期缴纳租金及其他相关费用，每延期一日，按应付款的万分之五向宏聚房地产公司缴纳违约金，延期三十日以上，宏聚房地产公司有权解除合同，保证金不予退还；合同还就其他方面内部进行了约定。2016年年初，杨赞在“58同城”上发布招租信息，内容为高档小区农贸超市门面转让，地址为雨花区时代阳光大道宏聚地中海小区，面积为240平方米。根据杨赞提供的同城向导广告认刊书，接稿时间为2015年12月15日，备注处注明：58会员信息，两个月。原告在看到上述信息后，与杨赞取得联系，双方经协商就马非租赁长沙市雨花区时代阳光大道459号1号栋102号和110号房屋达成口头协议，双方约定：杨赞、郭可佳将门面转租给马非，转让费为142800，租金直接向杨赞支付，待马非与业主方签订租赁合同后由马非直接向业主方支付。2016年4月7日，杨赞出具收条，内容为：今收到马非门面订金92800元。同日，杨赞出具另一份收条，内容为：加收建行20000元，工行30000元，共计收马非门面转让金142800元。2016年6月3日，湖南君德物业管理有限公司宏聚·地中海物业服务中心出具证明一份，内容为：兹证明杨赞租住宏聚地中海1号栋102、110门面（2015年5月19日始）。2016年6月27日，宏聚房地产公司出具证明一份，内容为：杨赞于2015年5月19日向我公司租用位于长沙市雨花区时代阳光大道459号1号栋102号房屋和1号栋110号房屋，并签订了《房屋租赁合同》。我公司同意杨赞将所租用的房屋进行转租，但承租人必须严格遵守双方签订的《房屋租赁合同》的约定。特此证明。2016年4月29日，宏聚房地产公司出具了一份《收据》，内容为：兹收到杨赞交来门面（1—102,1—110）租金（2016年5月1日至2016年7月31日）42960元。另查明，在庭审中，马非与杨赞、郭可佳对涉案房屋是否已经交付存在争议。杨赞、郭可佳系夫妻关系。一审法院认为：马非与杨赞之间就涉案房屋租赁虽然没有签订书面租赁合同，但双方均认可达成了口头租赁协议，故双方之间的房屋租赁合同已经成立。根据口头协议约定，马非于2016年4月7日向杨赞支付了门面转让费142800元，杨赞应当即日起将涉案门面交付给马非。在庭审中，马非主张杨赞未交付门面，而杨赞则主张已经在2016年4月7日即交付了门面。根据举证责任分配原则，杨赞作为门面的交付方，应当负有提供已经将涉案门面交付给马非的证据，但杨赞没有提交。另根据湖南君德物业管理有限公司宏聚·地中海物业服务中心于2016年6月3日出具的《证明》，以及宏聚房地产公司于2016年6月27日出具的《证明》，可以推定至2016年6月，杨赞将涉案门面交付一事并未得到业主方和物业的认可，故可以认定杨赞并未实际交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，故对马非主张解除马非、杨赞之间口头租赁协议的诉讼请求，一审法院依法予以支持。杨赞、郭可佳主张系马非反悔不接收房屋，但杨赞、郭可佳没有提供相应的证据，对该辩解理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此马非与杨赞之间的合同解除后，杨赞应当将收取的门面转让费142800元退还给马非，故对马非的该项诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除，马非资金被占用的事实客观存在，因此马非主张杨赞从收款之日起按人民银行同期贷款利率收取利息符合法律规定，一审法院依法予以支持。郭可佳与杨赞系夫妻关系，郭可佳对杨赞与马非之间的租赁关系知情并认可，故郭可佳对杨赞的付款义务应当承担共同责任。杨赞、郭可佳反诉要求马非支付截至2016年7月4日的租金及违约金（包括2016年7月4日后的违约金），并按《房屋租赁合同》约定及时足额支付租金及其他费用。因涉案《房屋租赁合同》系杨赞与宏聚房地产公司签订，对马非并不具有约束力，且杨赞、郭可佳并没有证据证明马非实际经营使用了涉案房屋，故对上述反诉请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除马非与杨赞之间就长沙市雨花区时代阳光大道459号1号栋102号、110号房屋达成的口头租赁协议；二、杨赞、郭可佳于本判决生效之日起5日内向马非退还门面转让金142800元及利息（以142800元为计算，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2016年4月8日计算至实际清偿之日止）；三、驳回马非的其他诉讼请求；四、驳回杨赞、郭可佳的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3177元，反诉费460元，财产保全费1270元，合计4907元，由杨赞、郭可佳负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点在于被上诉人马非在支付完门面转让款后，上诉人杨赞是否及时交付门面给马非。杨赞与马非达成口头租赁协议，虽没有明确交付门面的具体时间，但从交易习惯来看，杨赞收到马非的门面转让款后，应及时将门面交付给马非经营。关于门面是否已经交付，双方存在争议。本院认为，交付门面是杨赞履行租赁合同的主要义务，在存在争议的情况下，杨赞负有证明门面已经交付的举证责任，但从庭审查明的事实及现有证据来看，无法证明杨赞已经将门面交付给马非，也无法证明杨赞催告马非接收门面而马非拒绝接收的情形。因杨赞在收到门面转让款两个月后，仍未履行交付门面的主要合同义务，致使马非签订租赁合同的目的不能实现，马非有权单方面解除合同。马非将含有解除合同请求的起诉状副本送达杨赞后，便发生解除合同的效力。合同解除后，杨赞应退还所收取的门面转让款，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息损失。杨赞与郭可佳系夫妻关系，杨赞因日常经营活动对外形成的债务，应认定为夫妻共同债务，郭可佳对此承担连带偿还责任。上诉人杨赞、郭可佳的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3177元，由上诉人杨赞、郭可佳负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨林华审 判 员  詹支粮审 判 员  曾庆军二〇一七年七月六日代理书记员  刘丽娜附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。