海南省海口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）琼01民初153号原告：吴哲圃，男，1953年8月3日出生，汉族，住山西省。委托诉讼代理人：陆霍，海南泽田律师事务所律师。被告：海南文恒实业开发有限公司，住所地海口市海甸五西路13号立达小区1号别墅。法定代表人：文松，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖剑，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛文，海南瑞来律师事务所律师。原告吴哲圃与被告海南文恒实业开发有限公司（以下简称文恒公司）民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆霍，被告的委托代理人葛文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴哲圃向本院提出诉讼请求：1.请求判令文恒公司返还购房款22041310元；2.判令文恒公司承担诉讼费用。事实与理由：2012年6月21日，吴哲圃与文恒公司就合作续建文恒雅苑项目事宜签订《续建”文恒雅苑”项目合作协议书》，约定：吴哲圃向文恒公司提供文恒雅苑项目急需的报建、建设所需资金1000万元人民币；投资合作回报为一年100%回报；回报支付方式为：待项目取得预售许可证开始销售时，所收取销售款扣除工程进度款的剩余部分，全部用于支付吴哲圃的所得权益；双方合作前项目用地形成的债权债务由文恒公司独自承担。协议签订后，吴哲圃依约向文恒公司指定帐户支付了1000万元。上述协议签订后，由于项目进展缓慢，文恒公司迟迟未取得预售许可证，经双方协商，就将吴哲圃投资款及一年期的回报转为购房款事宜签订了《借款购房协议书》，协议约定：文恒公司向吴哲圃借款2000万元用于兴建文恒雅苑项目，借款期限为12个月。如12个月后项目过户成功并顺利开工，上述借款转为购房款；协议自文恒公司取得预售许可证，且吴哲圃付清房款或文恒公司还清借款时终止。协议签订时间由双方确定为2012年6月21日。上述《借款购房协议书》约定的借款期限届满时，文恒公司既没有取得售许可证，也未偿还到期借款。2013年6月22日，就未还借款，文恒公司的法定代表人文松签署了一份《补充协议》，约定：借款延期六个月，文恒公司自愿补偿给吴哲圃1000万元。到期不还，自愿将现房6000平方米交给吴哲圃自行处理。然而《补充协议》约定的还款期限届满时，文恒公司却明确表示其无力偿还借款。2014年1月7日，双方协商确定：将3000万元借款转为购房款，用于购买文恒雅苑项目房产，双方就此签订了《文恒雅苑内部认购协议》，协议约定：吴哲圃向文恒公司购买文恒雅苑项目的80套房产（房号为1栋601-608、701-708、901-908、1001-1008、1101-1108、1401-1408、1601-1608、1701-1708、1801-1808、1901-1908），单价按照建筑面积每平方米4600元计算，总价为3000万元。文恒公司在认购协议尾部盖章确认已收到吴哲圃的全部购房款。2014年7月14日，吴哲圃在获悉文恒雅苑项目取得预售许可证后，向文恒公司提交了《文恒雅苑商品房备案申请》，要求办理上述80套房产的备案登记手续。文恒公司收到吴哲圃的申请后，其法定代表人文松在该申请上签署同意备案。然而文恒公司给吴哲圃办理20套房产备案登记至海南昊天投资有限公司名下（实际备案房号为1栋408、504-506、602、604-607、701、704-705、708、901、904-908、1004）后，剩余60套房产却迟迟未办理备案登记。之后，剩余房产均已出售给他人或被司法查封，无法备案登记给吴哲圃。于是，吴哲圃要求文恒公司退还剩余购房款，但却遭文恒公司无理拒绝。综上所述，吴哲圃与文恒公司达成的认购协议，系双方真实意思表示，合法有效。在吴哲圃已付清全部房款情况下，有60套房产至今无法办理备案登记手续，造成认购协议的合同目的无法全部实现。扣除已备案的20套房产的购房款7958690元，文恒公司还应向吴哲圃返还购房款22041310元。请求人民法院支持吴哲圃的诉讼请求。被告文恒公司辩称：（一）双方签订的《续建”文恒雅苑”项目合作协议书》中约定吴哲圃投资收取固定回报违反法律规定，因其内容违法而无效。从该协议的内容中可以看出：吴哲圃只有投入和获益，不承担债务，也不承担风险。故该协议违反了投资风险共担的原则，使得无论文恒公司经营状况如何，吴哲圃均能取得约定收益而不承担任何风险。参照《最高人民法院〈关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答〉》第四条第二项关于”企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规规定，应当确认合同无效”之规定可知，该协议实质是民间借贷，双方只是为了规避民间借贷利率的规定，才以《合作协议书》的形式出现。《合作协议书》违反了公平原则，扰乱金融秩序，违反法律规定，应属无效，其中约定的一年固定回报1000万元依法不应该作为《借款购房协议书》中的借款本金。（二）双方签订的《借款购房协议书》中约定房屋买卖合同的内容违反法律规定，属于无效合同。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条”当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。”因此，吴哲圃与文恒公司签订的《借款购房协议书》其实质属于名为房屋买卖实为房屋抵押。该合同包括两部分内容，一部分为借贷关系的约定，一部分为房屋买卖合同法律关系的约定，是以房屋买卖合同作为民间借贷关系的担保，实质仍然是民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系，吴哲圃所主张的买卖关系因不存在而无效。且根据吴哲圃在起诉状中的陈述”上述《借款购房协议书》借款期限届满，文恒公司既没有取得预售许可证，也未偿还到期借款”，显然吴哲圃同样自认该协议的实质为民间借贷，完全符合上述司法解释规定的情形，因此该买卖合同是无效的。又因上述《续建”文恒雅苑”项目合作协议书》属于无效的投资合同，其实质就是民间借贷，因此，吴哲圃关于”将吴哲圃投资款及一年期回报转为购房款”的主张缺乏法律依据。因此，即使双方协议中约定为2000万元，但因吴哲圃自始至终只出借过1000万元给文恒公司，文恒公司也仅仅从吴哲圃处借款1000万元，所谓2000万元本金款项并未真实发生；双方所签订的《借款购房协议书》中的借款本金仅仅为1000万元。（三）《补充协议》并非出于文松本人的意思表示且违反法律规定，其约定内容无效。根据吴哲圃在起诉状中的陈述可知，《补充协议》的签订是在”上述《借款购房协议书》借款期限届满，文恒公司既没有取得预售许可证，也未偿还到期借款”的情况下，文恒公司法定代表人文松代表文恒公司签订的，从其约定的内容可以看出，所约定的内容实质是延期借款的报酬，对于民间借贷而言，借款报酬的实质就是借款利息；而在短短六个月的时间内，本金1000万元的借款居然产生1000万元的利息，明显违反法律关于民间借贷利息的规定，违反公平原则，明显不是文恒公司的自愿，且文恒公司的开发行为也没有这么高的回报率，只能是被胁迫的产物。同时，作为协议，应该是双方签署，但该协议只有文松一人签名，且署名”借款人”明显是对于高利贷的利息承诺。因此，该《补充协议》因内容违法，显失公平，非出于文恒公司的真实意思表示而无效。（四）吴哲圃并没有付清《文恒雅苑内部认购协议》约定的购房款项，因此不能取得80套房屋的备案登记手续。从吴哲圃在起诉状中的陈述可以知道，吴哲圃所主张的购房款3000万元，其实质就是本金1000万元以及高利贷的利息2000万元。尽管文恒公司的法定代表人文松在十份《认购协议》上签署了”此房款已一次性付清”的字样，但实质上所谓的付款就是本金1000万元，再加上合法的贷款利息。因此，吴哲圃所主张的已付清房款的主张缺乏事实依据，也不应该得到80套房屋的备案登记手续。文恒公司法定代表人所签署的同意备案字样，同样基于上述理由。（五）吴哲圃仅应就借款本金1000万元及相应合法借款利息扣除已经备案的20套房屋房款800万元后主张权利。现吴哲圃已经备案登记了20套房屋价值800万元，因此，吴哲圃仅得就剩余借款200万元本金及1000万元本金所对应的利息，扣除其已经得到近800万元的房产后再主张权利。综上，本案实质是高利贷，属于民间借贷纠纷，吴哲圃的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不应得到支持。原告吴哲圃为佐证其主张，提交如下证据：1.《续建”文恒雅苑”项目合作协议书》;2.付款凭证及收据、（2016）同御证民字第3071号《公证书》;3.《借款购房协议书》;4.《补充协议》;5.《文恒雅苑内部认购协议》10份;6.海口市商品房预售许可证;7.文恒雅苑商品房备案申请（复印件）;8.海口市商品房买卖合同备案确认花名册（复印件）、海南昊天投资有限公司企业公示信息；9.20套房屋的商品房买卖合同。被告文恒公司的质证意见：对证据1、证据4、证据5形式上的真实性予以认可，对内容的真实性及关联性、证明内容不予认可；对证据2、证据6、证据7、证据8的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明内容不予认可；对证据3、证据9的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可。被告文恒公司为佐证其主张，提交一份《鉴定意见》复印件作为证据。原告吴哲圃经质证，对被告文恒公司提交证据的真实性及关联性均不予认可。对原告吴哲圃及被告文恒公司提交的证据，本院经审查认证如下：吴哲圃提交的证据3、证据8为复印件，其他均为原件，但文恒公司对证据3及证据8的真实性无异议，故本院对吴哲圃所提交证据的真实性、合法性及关联性予以确认，可以证明双方当事人协议约定的内容及履行情况。文恒公司提交的证据为复印件，且无其它证据相印证，吴哲圃亦对该证据的真实性及关联性不予认可，故本院对文恒公司所提交证据的真实性、合法性、关联性及证明内容不予确认。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2012年6月21日原告吴哲圃与被告文恒公司签订《续建”文恒雅苑”项目合作协议书》，约定吴哲圃出资1000万元，在利益分配上保证吴哲圃投入及获得一年期100%固定回报。文恒公司承诺以项目对吴哲圃的投资作为担保抵押。文恒公司全面负责项目的经营管理，吴哲圃不参与合作项目的经营管理。同日，文恒公司与吴哲圃签订《借款购房协议》约定文恒公司向吴哲圃借款2000万元用于兴建原”柳信花园”项目（即文恒雅苑花园）的前期费用，借款期限12个月，12个月后文恒雅苑项目过户成功并顺利开工，此借款并转为购房款，文恒公司取得项目房产预售证，吴哲圃全额付清购房款或文恒公司支付吴哲圃的借款，合同终止。双方暂定购房面积4405.31平方米，房价每平方米5000元，购房款2200万元，楼层为2号楼13层至19层。12个月后文恒公司未能将柳信花园过户至文恒公司名下或项目无法动工，文恒公司愿意支付吴哲圃本金及利息。上述两份协议签订后，杜江代吴哲圃向文恒公司的法定代表人文松的帐户转帐付款1000万元，其中：2012年6月21日付款400万元；2012年7月8日付款400万元；2012年8月7日付款200万元，文恒公司认可收到该1000万元。2013年6月22日，文松代表文恒公司向吴哲圃出具《补充协议》，内容为：”关于文松同志和吴哲圃借款合同到期无法偿还事宜，经双方商量自愿需要延期六个月时间，现文松同志同意自愿增加1千万元人民币，如本次补充协议在规定时间内无法偿还，文松愿意于现房6000平方米，折价每平米5000元人民币，共计3000万元人民币抵押给吴哲圃自行处理。延期时间从2013年7月8日－2014年1月8日止”。2014年1月7日，文恒公司与吴哲圃签订10份《文恒雅苑内部认购协议》，约定吴哲圃认购文恒雅苑下列房产：1栋6楼601-608号房、7楼701-709号房、9楼901-908号房、10楼1001-1008号房，11楼1101-1108号房，14楼1404-1408号房，16楼1601-1608号房，17楼1701-1708号房，18楼1801-1808号房，19楼1901-1908号房。每一份认购协议均约定：房屋建筑面积649.8平方米、价格为每平方米4600元、认购定金人民币300万元、总价格300万元。认购协议还约定，此定金转为首期款的一部分，在未取得商品房预售许可证之前，随时可以申请退还，文恒公司应不计利息、一次性统一安排退还。文恒公司有权在取得吴哲圃所认购房产所属楼栋预售许可证后，通知吴哲圃签署商品房买卖合同，吴哲圃必须在收到文恒公司通知七日内到文恒雅苑营销中心办理签约手续并支付全部剩余房款，否则，文恒公司有权单方解除本认购协议。2014年1月26日，文恒公司取得文恒雅苑1号楼、2号楼及地下室共计27271.28平方米的预售许可证，有效期至2015年1月26日。2014年7月14日，吴哲圃递交一份《文恒雅苑商品房备案申请》，请求办理销售备案手续并签订商品房买卖合同。同日，文恒公司法定代表人文松在申请书中签署”同意备案”的意见。此后，文恒公司协助将20套房屋（房号：1号楼408、504、505、506、602、604、605、606、607、701、704、705、708、901、904、905、906、907、908、1004以及2号楼706房）预售备案登记至海南昊天投资有限公司名下。余下60套房屋未办理预售备案手续，吴哲圃遂以双方属于房屋买卖合同关系为由向本院提起诉讼，请求文恒公司返还购房款。在审理中，文恒公司述称文恒雅苑项目的土地使用权至今未过户登记至文恒公司名下。经本院就法律关系向双方当事人进行释明后，吴哲圃不同意变更诉讼请求。本院认为：吴哲圃主张其与文恒公司是商品房买卖合同关系，请求文恒公司返还购房款，而文恒公司则主张双方属于民间借贷关系，请求驳回吴哲圃的诉讼请求，故本案的争议焦点为文恒公司应否向吴哲圃返还购房款，案件审理的首要问题为吴哲圃与文恒公司属于何种法律关系。根据本案查明的事实，吴哲圃与文恒公司于2012年6月21日分别签订了一份《续建”文恒雅苑”项目合作协议书》和一份《借款购房协议书》，吴哲圃与文恒公司在《续建”文恒雅苑”项目合作协议书》中约定吴哲圃向文恒公司投入1000万元合作经营文恒雅苑项目，并享有一年期100%的固定利润，项目由文恒公司负责经营，吴哲圃不参与经营管理，因双方当事人的合作不具备共同经营、共担风险、共享利润的特征，双方由此形成的法律关系名为合作，实为借贷。《借款购房协议书》约定文恒公司向吴哲圃借款2000万元，但吴哲圃实际出借的资金为1000万元，而吴哲圃在庭审中亦承认该2000万元包括了本金及约定的利润，故借款购房协议书约定的2000万元借款实际包括了1000万元本金及借款期限内的利息1000万元，该本金及利息的约定与合作协议书的约定一致。虽然吴哲圃与文恒公司在《借款购房协议书》中约定借款12个月后文恒雅苑项目过户成功并顺利开工，此款转为购房款，但文恒雅苑项目至今仍未完成土地使用权的过户登记手续，未具备项目过户的法定条件，故双方约定将借款转为购房款的条件并未成就。况且，双方在借款购房协议中未明确具体房号、面积、价款等内容，根据《中华人民共和国合同法》第十二条关于当事人约定的合同的内容一般应包括标的、数量、质量、价款等条款的规定，吴哲圃与文恒公司签订的《借款购房协议》欠缺商品房买卖合同的主要条款，购房协议并未成立。《借款购房协议》约定的还款期限届满后，文松代表文恒公司出具补充协议，承诺延期还款及展期利息，吴哲圃接受该承诺，双方就借款达成了新的协议，因此，双方在借款展期内的2013年7月8日－2014年1月8日履行的仍然是借款协议，双方形成的法律关系仍属于民间借贷关系。至于能否依照《文恒雅苑内部认购协议》认定双方的法律关系由此转化为商品房买卖合同关系的问题，本院认为，文恒公司承诺若不能偿还债务则以6000平方米的房产折价3000万元抵押给吴哲圃自行处理，该承诺是为确保吴哲圃实现债权而约定的担保方式。认购协议签订在双方约定的借款展期之内，与双方约定的担保方式相吻合，应认定双方签订《文恒雅苑内部认购协议》的真实目的是为确保债务履行而采取的非典型担保，吴哲圃与文恒公司未因签订认购协议而形成商品房买卖关系。据此，本院认定吴哲圃与文恒公司属于民间借贷关系。现吴哲圃以双方属于商品房买卖合同关系为由向本院起诉请求文恒公司返还购房款，其主张的法律关系与本院认定的法律关系不一致，经本院释明后，吴哲圃未变更诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条”当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，应裁定驳回吴哲圃的起诉。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回原告吴哲圃的起诉。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 何姿玲审 判 员 黄海鹰审 判 员 谭晓梅法官助理 周慧娟法官助理 周慧娟书 记 员 张 洁