重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017）渝0241民初3779号原告：唐文伍，男，土家族，1983年8月13日出生，住重庆市秀山自治县人。原告：杨艳，女，土家族，1988年2月5日出生，住重庆市秀山自治县人。委托诉讼代理人：唐文伍，男，土家族，1983年8月13日出生，重庆市秀山自治县人。被告：四川荣新房地产开发有限公司，住所地：四川省自贡市大安区盐都大道盐都花园会所。组织机构代码：62073686-0。法定代表人：张森，该公司董事长。原告唐文伍、杨艳诉与被告四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理，依法由审判员廖宗林适用简易程序于2017年7月28日公开开庭进行了审理。原告唐文伍、杨艳到庭参加诉讼，被告荣新公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐文伍、杨艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告逾期办证违约金53982.31元，（自2013年4月1日起至2015年9月16日起止，以总房款281884元为基数，按年利率7.755%计算）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告与被告于2011年8月19日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市秀山县×号房屋出售给两原告，房屋建筑面积110.24平方米，总价款为281884元，被告应当在2012年12月31日前交房，在房屋交付使用之日起60日提交办理房地产权证的申请。两原告按约定支付了房款，被告在2012年12月31日交房，但被告迟迟未办理房屋产权证书，经原告多次催促，被告始终拖延，在2015年9月16日才取得房屋产权证。因被告的原因，导致两原告未能在房屋交付使用之日起90日取得房屋产权证书，被告应承担违约责任。被告荣新公司未到庭参加诉讼，亦无书面答辩意见。原告为支持其所主张的事实，在举证期限内，向本院举示了如下证据材料：证据一、《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，用以证明原告在被告处购买商品房一套，双方签订了正式合同，并已进行备案登记。证据二、《个人购房担保合同》《工商银行借款担保合同》各一份，用以证明购房时的利率。证据三、《购房发票》，用以证明原告已付清购房款。证据四、《贷款抵押合同》一份，用以证明原告系按揭贷款。证据五、产权证，用以证明被告办证时间。被告荣新公司未到庭参加诉讼，亦无质证意见。对于原告提交的证据一、二、三、四、五，真实、合法，与本案具有关联，能证明本案的案件事实，本院予以确认。综合原告的起诉，庭审中原告的陈述、举证及本院对证据的认定，确认以下法律事实：2010年8月19日，原告唐文伍、杨艳（乙方）与被告荣新公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定乙方在甲方处购买×街道×号商品房一套，房屋建筑面积110.24平方米，价款281884元，两原告各占50%产权份额，乙方于2010年8月19日前付购房款84884元。余款197000元于2011年6月30日向银行贷款支付，属于预售商品房的，甲方应于2012年12月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同日，原、被告双方亦签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第四条关于权属办理的变更及补充约定：1、买受人委托出卖人办理合同项下商品房的权属转移登记及买受人商品房抵押贷款的他项权利登记时应无条件配合出卖人、贷款银行办理，上述委托为无偿委托。2、买受人须出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料，否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。4、出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补偿手续、商品房验收交付手续后的540日内，为买受人办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人未能在上述期限内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付。出卖人与买受人双方同意：关于该商品房的权属办理不适用合同第十三条的约定。5、如因买受人原因导致未在商品房交付时办理上述委托手续和提供办理产权证所需的费用，买受人除自合同约定的商品房交付之日每日向出卖人支付总房款的万分之一违约金外，出卖人不承担逾期办理商品房权属转移登记的责任。买受人按相关政府规定应交大修基金6063元。2011年12月31日，被告荣新公司将商品房交付给了原告。因房地产权证未能办理，原告诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金。另查明，原告已经支付了购房款281884元、大修基金6063元和购房契税。原告在2015年9月16日取得房屋产权证。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条对办理产权登记进行了约定，《商品房买卖合同补充协议》亦对权属办理进行约定，并明确了关于该商品房的权属办理不适用合同第十三条，可以认定双方通过补充协议对权属办理约定的权利义务进行了变更，关于权属办理的问题应当适用该补充协议第四条，而非原《重庆市商品房买卖合同》第十三条。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，被告应在原告交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补偿手续、商品房验收交付手续后的540日内，为原告办理房屋所有权证。如因被告的责任，原告未能在上述期限内取得房屋所有权证书，原告不退房的，被告需按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告已经支付了购房款281884元、大修基金8209元和购房契税，而被告荣新公司于2011年12月31日将商品房交付给了原告。原告在2015年9月16日取得房屋产权证。因被告荣新公司没有到庭参加诉讼，亦未提供书面证据证明未能办理房地产权证的责任在于原告。综上，可以认定，原告已经按照合同的约定履行了支付全部购房款及税费等义务，房地产权证迟延办理的原因系被告荣新公司的违约行为所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，由于被告违约导致房地产权证迟延办理，其理当按照《商品房买卖合同补充协议》第四条的约定向原告支付逾期办理房地产权证的违约金。违约金的起始时间，应在2012年12月31日后扣除540日，即从2014年6月24日开始起算。因房地产权证在2015年9月16日取得。被告的违约行为至2015年9月16日止，而原告在诉状中要求将违约金从2013年4月1日计算至2015年9月16日，按年利率7.755%计算的主张，不符合合同约定，本院不予采纳。故违约金的具体计算方式为，以2818843元为基数，按照每日万分之一，从2014年6月24日起计算至2015年9月15日止（违约天数502天），金额为14150.58元。对于原告要求被告支付违约金53982.31元，对于超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告唐文伍、杨艳逾期办理房地产权证的违约金14150.58元。二、驳回原告唐文伍、杨艳的其他诉讼请求。案件受理费1150元，减半收取575元，由原告唐文伍、杨艳负担375元，被告四川荣新房地产开发有限公司负担200元。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  廖宗林二〇一七年七月二十八日书记员  李超丽