贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0382民初2240号原告：敖建军，男，1986年12月27日出生，汉族，住重庆市綦江县。原告：邹知虹，男，1983年5月13日出生，汉族，住重庆市綦江县。以上原告的共同委托诉讼代理人：赵宏旭，仁怀市酒都法律服务所法律工作者。被告：贵州省仁怀市宜家商业管理有限公司。住所地：仁怀市盐津街道城南社区融亿九尊名城融亿金街**。法定代表人：谢敬峰，该公司总经理。原告敖建军、邹知虹诉被告贵州省仁怀市宜家商业管理有限公司（以下简称宜家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告敖建军、邹知虹的委托诉讼代理人赵宏旭到庭参加诉讼。被告宜家公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告敖建军、邹知虹向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2014年7月21日签订的《贵州仁怀（融亿·金街）商铺租赁合同》和2014年11月17日签订的《融亿金街商铺租赁合同补充协议》；2．由被告承担违约责任，赔偿原告经济损失4,891,314元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月21日，原告敖建军、邹知虹与被告宜家公司签订《贵州仁怀（融亿·金街）商铺租赁合同》约定：被告将业主委托代管的融亿金街61间相连商铺共计建筑面积2423.47㎡出租给原告经营商业会所使用，租期为三年，自2014年7月25日起至2017年7月24日止。租金按每平方米每月56-74元计算，按委度交纳。从2014年9月24日起算，本协议签订即交纳保证金437,541元，而后转为首季度租金。被告应于2014年7月26日前将租赁物交付给原告进场装修使用，确保租赁物以及附设场地、附属设备设施合法，没有任何异议的出租权利，确保任何情况下不因产权问题影响原告正常使用，否则原告有权解除合同，并可要求被告赔偿全部损失。被告违约导致合同不能履行，被告应支付违约金200，000元，退还保证金。2014年11月17日双方又订立《融亿金街商铺面积增加补充协议》，增租B区四间铺面171.52㎡。合同签订后，原告付给被告履约保证金400,000元。合伙人敖建军、邹知虹、贾锐、陈光坤、刘春平订立合伙协议书样本筹集资金准备接房装修，被告却不能按约交付租赁物，延至同年10月26日才陆续交付58间铺面给原告开始装修至2015年2月14日装修完毕试营业投入使用。五位合伙人签订《股东合作及股权协议书》正式营业，确立公司名称为贵州御众瑞峰综合服务有限公司，经营御宴食府和忆江南品牌。2015年2月16日，商铺业主纷纷到营业厅向原告索要每月每平方米80-104元租金阻碍营业，原告及时通知被告法定代表人谢敬峰前来处理，被告愿意兑现融亿房开公司售房时对各业主统一招租的承诺支付租金而平息，而后被告才相继与各商铺业主补签委托租赁经营合同。之后，商铺业主又未得到租金多次到原告处阻碍经营。2015年7月23日，40余商铺业主由于数月未得到租金到原告营业场所驱赶顾客，强行锁门至原告不能经营而逼迫停业。原告当即发函告之被告前来处理，被告却躲避至今。商铺业主不得租金而阻止营业致使不能实现合同目的，造成原告直接经济损失4,891,314元。原告认为，被告在签订商铺租赁合同时隐瞒了未与商铺业主签订委托租赁管理合同尚未取得商铺出租权的情况下欺骗原告与之签订商铺租赁合同，未按约定的时间和数量交付出租房，不按时支付商铺业主租金致商铺业主阻碍原告正常使用商铺经营，造成租赁合同不能继续履行，被告显然严重违约，依照《合同法》第九十三条、第九十四条（四）项、第一百一十三条等规定，该租赁合同应予解除。被告应承担违约责任，赔偿因此给原告造成的直接经济损失，故诉至法院。被告宜家公司未作答辩，也未提交证据。本院经审理认定事实如下，2014年7月21日，宜家公司（合同甲方，出租方）与敖建军、邹知虹（合同乙方，承租方）签订《贵州仁怀（融亿·金街）商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，约定甲方将位于仁怀市融亿金街的融亿九尊名城ⅢA区二层、B区二楼的61间商铺出租给乙方作为商业使用，甲方提供的出租商铺建筑面积为2423.47㎡，租赁期限自2014年7月25日起至2017年7月24日止，甲方给乙方两个月的装修期，租金2014年7月25日起至2015年7月24日为每月145,847元，2015年7月25日起至2016年7月24日为每月158,137元……；甲方在2014年7月26日前将租赁物交付给乙方装修使用，双方应签署物业交接单；在签订合同4个工作日内，乙方向甲方支付履约保证400,000元，待乙方装修完毕后，履约保证金转为租金；甲方确保租赁物系合法建筑物，没有被政府和司法机关查封冻结，确保任何情况下不因产权问题影响乙方对租赁物的正常使用；甲方同时确保其已取得了租赁物以及附属场地、附属设施全部、合法的、没有任何异议的出租权利。否则，乙方有权解除本合同，并可要求甲方承担乙方全部损失。甲方承诺不因与第三方的经济纠纷等原因引起的针对乙方对租赁商铺正常使用障碍。乙方承诺不因与第三方原因，与雇员的劳动纠纷，或与第三方的经济纠纷，而引起的针对租赁商铺正常合作障碍，否则，任何一方均有权解除本合同，同时违约方应承担相应责任，并承担相应经济损失赔偿。租赁期间，乙方在保证租赁物安全的条件下可自行添置设备设施，费用和维保责任由乙方承担，产权归乙方所有，租赁结束后，乙方自行拆除。2014年11月17日，宜家公司与敖建军、邹知虹又签订《融亿·金街商铺租赁面积增加补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：乙方新增租赁区域为B区二层62、63、64、65号，新增租赁面积为171.52㎡，租金单价及其他条款按原签订合同执行。合同签订后，宜家公司向敖建军、邹知虹交付商铺共计61间（其中36间商铺业主为程煜翔、朱晓娇等人），另外有4个商铺未交付。敖建军、邹知虹于2014年7月28日向宜家公司支付履约保证金400,000元，其后转为2014年12月25日至2015年3月24日期间的租金，之后的租金未再支付。2014年11月15日，案涉商铺业主程煜翔与宜家公司签订《委托租赁合同》，约定将其位于融亿九尊名城L栋B区二层31号商铺委托交由宜家公司出租经营管理，委托租赁经营管理期限为2014年11月1日至2017年3月31日，按季度支付租金。合同签订后，宜家公司向程煜翔支付租金截至2015年3月。2014年11月16日，敖建军与仁怀市孙文室内设计事务所签订《融亿餐厅和洗脚城室内装修合同》，约定工程预算价为3,008,800元，工程期限为2014年10月24日至2015年1月4日。装修完毕后，餐厅和洗脚城试营业投入使用。2015年2月14日，敖建军、邹知虹与贾锐、陈光坤、蔡硕等人签订《股东合作及股权协议书》，约定公司名称为“贵州御众瑞峰综合服务有限公司”，经营御宴食府和忆江南。同年7月3日，贵州御众瑞峰综合服务有限公司经工商注册登记成立，法定代表人为刘勇。2015年11月30日，案涉商铺业主程煜翔向本院提起诉讼，要求解除与宜家公司的《委托租赁经营合同》，返还商铺并支付租金。本院追加敖建军、邹知虹为第三人，于2016年7月20日作出（2015）仁民初字第05106号民事判决，判决：一、解除原告程煜翔与贵州省仁怀市宜家商业管理有限公司于2014年11月15日所签订的《委托租赁经营合同》；二、被告贵州省仁怀市宜家商业管理有限公司按合同约定标准支付原告程煜翔自2015年4月起至门面交付之日止的租金；三、第三人敖建军、邹知虹返还原告程煜翔位于仁怀市盐××街道城××社区××名城××区××商铺一间；四、驳回原告程煜翔的其余诉讼请求。该判决作出后，在上诉期限内该案当事人均未提起上诉，该判决于2016年11月9日生效。其后，其余案涉商铺业主也陆续向本院提起诉讼。本案在审理过程中，敖建军、邹知虹申请对造成的装修损失进行评估，2017年3月15日，北京亚超资产评估有限公司贵州分公司作出北京亚超评报字（2017）04032号《关于仁怀市人民法院审理案件涉及敖建军、邹知虹租赁并位于仁怀市盐××大道××转盘××街的“御宴食府”和“忆江南”房屋装饰装修及损失价值的评估报告》，结论：在评估基准日2015年2月14日所委托评估仁怀市盐××大道××转盘××街的“御宴食府”和“忆江南”房屋装饰装修总价值共计人民币4,135,266元，其中装饰装修损失价值（2016年11月9日至2017年7月24日）共计人民币1,210,391元。另查明，敖建军、邹知虹经营的“御宴食府”和“忆江南”于2015年7月停业。宜家公司自2015年11月2日起停业至今。上述事实，有原告的陈述及其提交身份证、《贵州仁怀（融亿·金街）商铺租赁合同》、《融亿·金街商铺租赁面积增加补充协议》、融亿金街铺面登记表、股东合作及股权协议书、营业执照、融亿餐厅和洗脚城室内装修合同、热水设备购销合同、中央空调设备购销及安装工程承包合同、活动隔墙加工承揽合同书、重庆市华祥酒店用品经营部产品购销合同、厨房工程项目合同书、仁怀市盛世广告有限责任公司营业执照、广电网络服务协议、税务发票、安全用气协议、仁怀市非居民用户管道燃气设施安装协议书、仁怀市非居民用户供用气合同、北京亚超评报字［2017］04032号《评估报告》、（2015）仁民初字第05106号民事判决书及法律文书生效证明、（2016）黔0382民初84号、87号、146号、仁怀市融亿三期小区业主委员会证明等证据在卷，经庭审调查和本院审查，予以确认。其余证据因缺乏合法性，不予确认。本院认为，原告敖建军、邹知虹与被告宜家公司签订的《租赁合同》及《补充协议》，均系当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，被告从案涉商铺业主处取得出租经营管理权，原告也将被告交付的商铺进行整体装修后投入经营使用，双方之间的房屋租赁合同已实际履行。现原告以被告迟延交付商铺以及商铺业主因被告欠付租金阻碍致其停业为由主张解除合同，仅凭其提供的经营场所大门被锁的照片、视频及单方制作的告知函，不足以证明其主张。根据本案的事实，案涉商铺业主程煜翔等人因宜家公司欠付其2015年4月之后的租金陆续诉至本院，判决日期为2016年7月20日的本院（2015）仁民初字第05106号民事判决要求敖建军、邹知虹于判决生效后三十日内向程煜翔返还涉案承租商铺，该判决于2016年11月9日生效。至此，原告对案涉商铺无法再继续占有使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，在本院（2015）仁民初字第05106号民事判决后，原告与被告之间的房屋租赁关系已处于履行不能的状态，故双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2016年11月9日解除。对原告主张赔偿经济损失的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”的规定，本院对合同解除后剩余租赁期内的房屋装饰装修损失1,210,391元，予以支持。被告宜家公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告敖建军、邹知虹与被告贵州省仁怀市宜家商业管理有限公司签订的《贵州仁怀（融亿·金街）商铺租赁合同》和《融亿·金街商铺租赁面积增加补充协议》于2016年11月9日解除；二、被告贵州省仁怀市宜家商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告敖建军、邹知虹经济损失1,210,391元；三、驳回原告敖建军、邹知虹的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52,713元，公告费600元，由原告敖建军、邹知虹负担39,462元，被告贵州省仁怀市宜家商业管理有限公司负担13,851元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  伍成烨人民陪审员  刘明轩人民陪审员  胡富福二〇一七年七月二十日书 记 员  王群惠