福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）仓民初字第5275号 原告：杨勇男，1983年10月22日出生，汉族，住福州市鼓楼区,现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：夏朝晖、赖秋菊，福建世好律师事务所律师。 被告：张正金男，1953年11月3日生，汉族，住福建省平潭县。 被告：高香珠女，1955年10月22日生，汉族，住福建省平潭县。 原告杨勇与被告张正金、高香珠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏朝晖到庭参加诉讼，被告张正金、高香珠经公告传唤，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行关于福州市仓山区房产的《房屋买卖合同》，配合办理前述房产权属登记和交易过户手续；2.判令两被告立即向原告支付迟延履行合同的违约金（自2014年9月17日起按成交价148万元的日万分之五计算至被告依约履行产权过户手续之日止）；3.判令两被告立即向原告支付因本案所支出的律师代理费35000元；4.本案诉讼费用由两被告负担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令两被告立即向原告支付迟延履行合同的违约金（自2014年9月17日起按成交价148万元的日万分之五计算至被告依约履行产权过户手续之日止）；2.判令两被告立即向原告支付原告为履行《房屋买卖合同》所代垫的款项98075.41元；3.判令两被告立即赔偿原告多缴交的增值税费用50904.76元；4.判令两被告立即向原告支付因本案所支出的律师代理费35000元；5.本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2013年12月29日，原告在福州市仓山区万仓房产中介所（以下简称“居间方”）居间服务下，购买了被告坐落于福州市仓山区房产，并由福建金诚丰担保有限公司（以下简称“金诚丰公司”）提供后续交易服务。当日，被告授权代理人郑彩虹以被告名义与原告、居间方、金诚丰公司签订了《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》等合同文件。被告于2014年1月6日向福州市公证处申请办理委托公证，授权其代理人郑彩虹代为办理出售讼争房产的相关手续及签署相关文件，代为收取购房款等，并向金诚丰公司提交了该《公证书》。《房屋买卖合同》签订后，原告依约向金诚丰公司支付了购房保证金75000元，金诚丰公司向原告出具了《收款收据》两张。2014年1月10日，原告通过中国光大银行以转账方式依约向被告代理人郑彩虹支付了购房款60万元，被告代理人郑彩虹向原告出具《收条》。根据《房屋买卖合同》第五条第（一）项的约定，甲方（即被告，下同）应在交易服务人（即金诚丰公司，下同）、乙方（即原告，下同）或该房屋开发商通知可办理房屋所有权证后三个工作日至房屋登记机构申请办理该房屋甲方名下所有权证并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务人，办理该证件应缴纳的税费、房屋公共维修基金由甲方承担。第十二条履约保证第（三）项的约定，甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约。该房屋开发商（即福州阳光城新界房地产开发有限公司）于2014年9月10日通知被告可办理房屋所有权证。依据《房屋买卖合同》约定，被告应于该房屋开发商通知可办理房屋所有权证后三个工作日内（即2014年9月16日前）至房屋登记机构申请办理该房屋被告名下所有权证并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务人。由于被告迟迟不依约申请办理该房屋交易房屋所有权证的有关手续（如缴纳税费、公共维修基金等），金诚丰公司于2015年4月14日向被告发送《告知函》、于2014年4月22日向被告发出《履约通知函》一再要求被告前往房屋登记机构申请办理其名下所有权证并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给金诚丰公司，被告收到函件后置之不理。另，《房屋买卖合同》第十三条第（一）款约定：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价（房屋成交价为148万元）万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行；同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。原告于2015年12月7日委托福建世好律师事务所指派律师代理本案，并支付代理费35000元。 由于两被告没有按照《房屋买卖合同》的约定办理解除讼争房屋抵押权的手续，并且也未按时偿还银行按揭贷款导致福州阳光新界房地产开发有限公司（讼争房屋的开发商）起诉要求解除与两被告签订的《商品房买卖合同》并收回讼争房屋（案号：2015仓民初字第××号）。因考虑到若讼争房产被开发商福州阳光新界房地产开发有限公司收回，则会直接导致《房屋买卖合同》客观履行不能。原告为确保《房屋买卖合同》的继续履行，于2016年5月19日与开发商福州阳光新界房地产开发有限公司签订《协议书》，并按协议约定代两被告支付给开发商共计320095.7元款项，包括开发商代垫的按揭还贷款255807.53元（截止2016年4月30日）、代垫款产生的违约金46792.17元以及开发商为主张权利所支付的诉讼费9496元、律师费8000元。前述款项，原告有权抵作购房款。根据《房屋买卖合同》第五条的约定，办理讼争房屋两被告名下所有权证所需的税费、房屋公共维修基金、房屋面积补差款均由两被告自行承担。原告为履行《房屋买卖合同》，代两被告垫付了办理讼争房屋两被告名下所有权证所需的契税36015.08元、房屋登记费及房屋所有权转移登记费160元、房屋公共维修基金24018.42元、房屋面积补差款8785元，合计68978.5元。根据《房屋买卖合同》第六条的约定，解除讼争房屋抵押权所需资金由两被告自行出资。根据《房屋买卖合同》补充协议第1条的约定，提前解除抵押权的违约金由两被告自行承担。原告为履行《房屋买卖合同》，代两被告垫付办理解除讼争房屋抵押权所需解押款574251.21元（含按揭贷款及逾期违约金、提前还款违约金等）。由于解除讼争房屋抵押权需要提供不低于解押款的保证金作为担保，因此原告与两被告于2016年7月14日签订《补充协议》约定由两被告找第三人提供担保，原告代两被告先行垫付担保所需的担保费（每月按担保金额的2.5%收取担保费），原告共垫付的担保费为14750元。综上，原告为保障《房屋买卖合同》的履行所代垫的款项合计为978075.41元（320095.7元＋68978.5元＋574251.21元＋14750元），原告亦有权抵作购房款，且多出部分被告应当支付给原告。前述代垫款加上原告已向两被告支付的购房款60万元，原告合计已支付购房款1578075.41元，超出讼争房屋成交价148万元的部分即98075.41元，被告应当依法支付给原告。另外，虽然《房屋买卖合同》中约定办理讼争房屋所有权过户登记手续所需税费由原告承担，但是原本办理讼争房屋所有权过户登记手续时有“满两年即可免征营业税”的优惠政策，并且满两年的时间点是从按原购房合同（即《商品房买卖合同》）签订的时间开始计算。由于两被告的违约行为拖延了讼争房屋所有权过户登记手续的办理，致使前述优惠政策发生变动，其中满两年的时间计算节点自2016年4月11日起变成按契税完税凭证时间与房屋所有权记载时间孰先原则认定，进而导致原告办理讼争房屋所有权过户登记手续时多缴交了增值税50904.76元（注：2016年5月1日又出台“营改增”政策，即“满两年免征增值税”，但满两年的时间计算节点仍是按契税完税凭证时间与房屋所有权记载时间孰先原则认定）。原告认为由于两被告的违约行为导致原告额外支出的费用（即多缴交的增值税），原告也有权要求两被告赔偿。 两被告未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。两被告经公告传唤期满未到庭参加诉讼，也未提交书面意见，视为放弃质证权利。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月29日，由被告张正金代理人郑彩虹以被告张正金名义与原告签订了《房屋买卖合同》，并由福建金诚丰担保有限公司提供后续交易服务。《房屋买卖合同》约定：原告购买预告登记在被告张正金名下坐落于福州市仓山区房屋，房屋交易总价148万元。《房屋买卖合同》第五条第（一）项约定:甲方（即被告，下同）应在交易服务人（即金诚丰公司，下同）、乙方（即原告，下同）或该房屋开发商通知可办理房屋所有权证后三个工作日至房屋登记机构申请办理该房屋甲方名下所有权证并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务人，办理该证件应缴纳的税费、房屋公共维修基金由甲方承担。《房屋买卖合同》第十二条履约保证第（三）项约定:甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约。《房屋买卖合同》第十三条第（一）款约定：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。被告张正金、高香珠于2014年1月6日向福州市公证处申请办理委托公证，授权其代理人郑彩虹代为办理出售讼争房产的相关手续及签署相关文件，代为收取购房款等，并向金诚丰公司提交了该《公证书》。《房屋买卖合同》签订后，原告依约向金诚丰公司支付了购房保证金75000元。2014年1月10日，原告通过中国光大银行以转账方式依约向被告张正金代理人郑彩虹支付了购房款60万元。该房屋开发商（即福州阳光城新界房地产开发有限公司）于2014年9月10日通知被告张正金可办理房屋所有权证。 由于被告张正金没有按照《房屋买卖合同》的约定办理解除讼争房屋抵押权的手续，并且也未按时偿还银行按揭贷款导致福州阳光新界房地产开发有限公司起诉要求解除与被告张正金签订的《商品房买卖合同》并收回讼争房屋【案号：(2015)仓民初字第×号】。因考虑到若讼争房产被开发商福州阳光新界房地产开发有限公司收回，则会直接导致《房屋买卖合同》客观履行不能。原告为确保《房屋买卖合同》的继续履行，于2016年5月19日与开发商福州阳光新界房地产开发有限公司签订《协议书》，并按协议约定代被告张正金支付给开发商共计320095.7元款项，包括开发商代垫的按揭还贷款255807.53元（截止2016年4月30日）、代垫款产生的违约金46792.17元以及开发商为主张权利所支付的诉讼费9496元、律师费8000元。原告为履行《房屋买卖合同》，代被告张正金垫付了办理讼争房屋被告张正金名下所有权证所需的契税36015.08元、房屋登记费及房屋所有权转移登记费160元、房屋公共维修基金24018.42元、房屋面积补差款8785元，合计68978.5元。原告为履行《房屋买卖合同》，代被告张正金垫付办理解除讼争房屋抵押权所需解押款574251.21元（含按揭贷款及逾期违约金、提前还款违约金等）。由于解除讼争房屋抵押权需要提供不低于解押款的保证金作为担保，因此原告与被告张正金于2016年7月14日签订《补充协议》约定由被告张正金找第三人提供担保，原告代被告张正金先行垫付担保所需的担保费（每月按担保金额的2.5%收取担保费），原告共垫付的担保费为14750元。综上，原告为保障《房屋买卖合同》的履行所代垫的款项合计为978075.41元（320095.7元+68978.5元+574251.21元+14750元）。前述代垫款加上原告已向被告张正金支付的购房款60万元，原告合计已支付购房款1578075.41元，超出讼争房屋成交价148万元的部分即98075.41元。另外，由于被告张正金的违约行为拖延了讼争房屋所有权过户登记手续的办理，致使优惠政策发生变动，其中满两年的时间计算节点自2016年4月11日起变成按契税完税凭证时间与房屋所有权记载时间孰先原则认定，进而导致原告办理讼争房屋所有权过户登记手续时多缴交了增值税50904.76元。 另查，讼争房屋于2016年6月15日产权登记在被告张正金名下。 庭审中，原告确认迟延履行合同违约金要求自2014年9月17日起计至2016年6月15日即产权登记在被告张正金名下之日止。 本院认为，原告与被告张正金签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告张正金未按约办理产权登记，已构成违约。现原告要求被告张正金按房屋成交价148万元的日万分之五支付自2014年9月17日起至2016年6月15日止迟延履行合同违约金，合法有据，本院予以支持。原告要求被告张正金支付原告为履行合同所代垫的款项98075.41元，合法有据，本院予以支持。原告要求被告张正金赔偿原告多缴交的增值税费用50904.76元，合法有据，本院予以支持。原告要求被告张正金支付因本案所支出的律师代理费35000元，无合同依据，本院不予支持。被告高香珠并非合同的相对人，故原告对被告高香珠的诉讼请求，本院不予支持。两被告经公告传唤期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共合同合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告张正金于本判决生效之日起十日内支付原告杨勇迟延履行合同的违约金（自2014年9月17日起按房屋成交价148万元的日万分之五计至2016年6月15日止）； 二、被告张正金于本判决生效之日起十日内支付原告杨勇为履行《房屋买卖合同》所代垫的款项98075.41元； 三、被告张正金于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨勇多缴交的增值税费用50904.76元； 四、驳回原告杨勇的其他诉讼请求。 案件受理费10087元，由原告杨勇负担685元、被告张正金负担9402元。被告张正金负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告张正金负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一七年七月二十一日 书记员  黄 玲 附一：本判决书引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。