广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初10773号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司，地址：广州市番禺区南村镇里仁洞村华南碧桂园会所。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：董佩贤，是广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司的员工。被告：谢伟明，男，1963年2月4日出生，汉族，户籍地址：广东省广州市越秀区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司与被告谢伟明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司的委托诉讼代理人董佩贤到庭参加诉讼，被告谢伟明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费，暂计至2016年10月的物业服务费共计12605.15元；2.被告以当月所欠物业服务费为计算基数，按照5‰的标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2016年11月15日的违约金数额为21319.15元；3.被告向原告支付自2014年9月起至2014年10月的电费275.62元，2014年10月、12月有线电视服务费34元，共计309.62元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：广州碧桂园物业发展有限公司与原告签订《华南碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对华南碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买华南碧桂园怡翠苑10街18号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《华南碧桂园前期物业服务协议》，根据协议的约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费548.05元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2014年9月开始拖欠原告物业服务费，至2016年10月拖欠的款项已经达12605.15元。原告每月发出《交款通知单》，请被告交纳物业服务费，但被告至今未交。原告自2014年9月起代被告支付电费、有线电视服务费共计309.62元，原告多次向被告催要，但被告至今仍未能支付。被告谢伟明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据材料。经审理查明：原告广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司是具有从事物业管理资质的企业，于2015年11月20日由广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司变更名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司。番禺区南村镇华南碧桂园怡翠苑10街18号房产是被告名下的财产，该房产建筑面积184.80平方米，花园面积172.1平方米。2013年1月1日，原告与广州碧桂园物业发展有限公司签订《华南碧桂园前期物业服务合同（一至四期）》，约定由原告对位于广州市番禺区南村镇里仁洞路段的华南碧桂园（一至四期）提供前期物业管理服务，华南碧桂园一至四期项目苑区包括怡翠苑；物业服务费的收费标准按照物业或商品房的房屋建筑面积每月每平方米2.0（不带电梯及带电梯首层住宅单位）/2.5元（带电梯二层以上住宅单元/别墅），花园面积每月每平方米0.5元；业主或物业使用人应在公历10日前履行交纳物业服务费的义务；水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其他费用由相关部门按规定标准向业主或物业使用人收取，如有需要，有关部门可委托原告代收代缴水费、电费、燃气费、通讯费、有线电视费、生活垃圾处理费及其他费用，不按时缴费的应承担相应责任；逾期交纳物业服务费的，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠的物业服务费的0.5%的违约金；合同有效期为三年，自2013年1月1日至2015年12月31日，合同有效期届满，原告和开发商若无异议，合同有效期自动续约三年，但小区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。该合同还约定了其他事宜。上述合同签订后，原告依约向被告所在小区提供物业管理服务，被告自2014年9月起未向原告缴纳物业管理费用。原告主张被告欠交2014年9月至2016年10月期间的电费275.62元，2014年10月、12月有线电视服务费34元，共计309.62元。其中上述电费、有线电视服务费已由原告代交。另查明：涉诉房产所在小区至今没有成立业主委员会。以上事实有《华南碧桂园前期物业服务合同（一至四期）》、房地产权情况证明、欠费清单、缴费发票及庭审笔录予以证实。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会，原告根据其与广州碧桂园物业发展有限公司签订的前期物业服务合同对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。原告向被告提供了基本的物业服务，有权向被告收取物业服务费。根据上述合同约定，被告应按建筑面积184.8平方米、2.5元/平方米/月，花园面积172.1平方米、0.5元/平方米/月的标准即每月548.05元（184.8平方米×2.5元/平方米/月+172.1平方米×0.5元/平方米/月）向原告交纳物业服务费，2014年9月至2016年10月期间的物业服务费合共14249.3元（548.05元/月×26月），现原告主张被告向其交纳12605.15元属其自行处分自身权利，本院予以准许。虽诉涉合同约定逾期交纳物业服务费的违约金计付标准为每日按照应付物业服务费的5‰计付，但该违约金标准过高，且原告并未举证证明因被告逾期交纳物业服务费导致其实际的损失，故本院依法将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率标准，对原告主张的超出部分，本院不予支持。因原告提供的相关发票单据证明其代缴了2014年9月至2016年10月期间的电费及2014年10月、12月有线电视服务费，原告主张被告向其支付电费275.62元、有线电视服务费34元合法有据，本院予以支持。被告谢伟明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告谢伟明应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司交纳2014年9月至2016年10月期间拖欠的物业服务费12605.15元及违约金（违约金以每月应支付的物业服务费548.05元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,分别从每月11日起计付至本判决确定的支付之日止,每月物业服务费的违约金分期计算,以本金为限）；二、被告谢伟明应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司交纳2014年9月至2016年10月期间的电费275.62元，2014年10月、12月有线电视服务费34元，合共309.62元；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费656元，由被告谢伟明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎碧云人民陪审员  王沛坚人民陪审员  陈伟锋二〇一七年七月十七日书 记 员  陈 瀚