北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初8152号原告：刘志鹏，男，1988年1月21日出生，正大食品企业（上海）有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：于忺，北京市百瑞律师事务所律师。被告：韩晶，男，1981年10月23日出生，北京外航服务有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王辉，北京市广盛律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住该公司宿舍。原告刘志鹏与被告韩晶、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志鹏及其委托诉讼代理人于忺，被告韩晶及其委托诉讼代理人王辉，第三人链家公司委托诉讼代理人刘丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志鹏向本院提出诉讼请求：1、解除刘志鹏与韩晶之间的北京市存量房屋买卖合同；2、判令韩晶返还刘志鹏已支付的定金350000元；3、本案诉讼费由韩晶承担。事实和理由：2017年2月25日，刘志鹏与韩晶签订了北京市存量房屋买卖合同，由刘志鹏向韩晶购买位于北京经济技术开发区泰河园四里二区1号楼3层3037房屋，同日，双方签订补充协议。刘志鹏向韩晶共支付定金350000元。2017年3月26日，北京市住建委等部门发布关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告，致使刘志鹏无法购买涉案房屋。刘志鹏多次向韩晶要求解除合同并退还定金，韩晶拒不解除合同并不同意退还刘志鹏已支付的定金。韩晶辩称，不同意解除房屋买卖合同，新的购房政策于2017年3月26日出台，刘志鹏与韩晶于2017年2月25日签订北京市存量房屋买卖合同，根据法不溯及既往的原则，购房新政的出台不影响刘志鹏与韩晶继续履行合同，刘志鹏无权解除合同；刘志鹏与韩晶签订房屋买卖合同后，刘志鹏没有向房屋主管机关申请办理购房资格审查手续，在刘志鹏是否具有购房资格不明及房屋主管机关尚未作出不予网签及过户登记前，刘志鹏以新的购房政策不能继续履行合同为由要求解除房屋买卖合同缺乏事实及法律根据；2017年3月27日，刘志鹏与韩晶签订的变更协议书足以证明刘志鹏购买涉案房屋不受新的购房政策影响。因刘志鹏资金紧张，无法按照双方的房屋买卖合同约定日期支付首付款605000元，故刘志鹏与韩晶协商将首付款的支付时间变更为2017年4月5日，由此可知，在新政出台后刘志鹏仍愿意继续购买涉案房屋，如果购房新政确实对刘志鹏购买涉案房屋产生影响，刘志鹏不可能在新政出台后与韩晶签订变更协议书。在双方签订变更协议时，刘志鹏明确表示愿意继续购买涉案房屋，并提出如受购房新政影响不能办理网签及过户手续时，刘志鹏采取补交社会保险的方式继续购买涉案房屋，或由链家公司作为担保，待刘志鹏符合购房资格后再办理房屋过户登记，或刘志鹏以公司的名义继续购买涉诉房屋。韩晶表示愿意配合刘志鹏采取上述任一方案继续履行合同，链家公司参与了整个协商过程；不同意返还定金350000元，刘志鹏解除合同系违法解约，由此给韩晶带来的损失应由刘志鹏承担，刘志鹏支付的定金应用于折抵韩晶的损失。链家公司称，刘志鹏的诉讼请求与链家公司无关，链家公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘志鹏提交了以下证据：1、房屋买卖业务签订文件合订本；2、定金协议；3、补充协议；4、付款凭证；5、社保记录；6、理房通协议；7、变更协议书。韩晶认可证据1至证据4的真实性；不认可证据5的真实性；认可证据6及证据7的真实性。链家公司对上述证据均认可。韩晶提交了以下证据：1、房屋买卖业务签订文件合订本；2、居间服务合同；3、关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告网上文件；4、变更协议书；5、户口登记簿；6、北京市商品房认购书及付款凭证；7、有抵押贷款委托协议书、收据及微信转账记录；8、北京市房屋租赁合同及微信转账记录。刘志鹏对证据1、证据2及证据3均认可；认可证据4的真实性；对证据5至证据8均不认可。链家公司对证据1、证据2及证据3均认可；对证据4的真实性认可；对证据5至证据8的真实性认可。链家公司提交以下证据：2017年6月16日建委网站截图，证明刘志鹏购房资质未通过，刘志鹏交纳社保情况不符合新规定。刘志鹏认可上述证据。韩晶不认可上述证据，认为打印件无法得知来源，无相关单位盖章，且因双方已达成继续履行合同的合意，即使刘志鹏不具有购房资格也不影响合同履行。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月25日，刘志鹏（买受人）与韩晶（出卖人）签订北京市存量房屋买卖合同，约定刘志鹏购买位于北京经济技术开发区泰河园四里二区1号楼3层3037的房屋（以下简称涉案房屋），该房屋已设定抵押，韩晶应于2017年3月25日前办理抵押注销手续；涉案房屋未出租；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为800000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为965000元。合同签订后，刘志鹏按照合同约定支付定金350000元。2017年3月27日，韩晶办理完毕涉案房屋的抵押注销手续。同日，刘志鹏与韩晶签订变更协议书，约定将给付第一笔首付款605000元的时间由2017年3月30日前变更为2017年4月5日前。另查，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，“……个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”本院认为，因合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。刘志鹏与韩晶签订房屋买卖合同，因房屋产权证未办理下发，双方未进行房屋网签及其他备案手续。根据北京市住房限购政策，现刘志鹏不具有购房资格，无法办理房屋过户登记手续，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故刘志鹏要求解除合同的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；合同解除后，双方互不承担违约责任，韩晶应当将收受的购房定金返还给刘志鹏；需要指出的是，在2017年3月26日购房新政后，韩晶可选择与无购房资质的刘志鹏协议解除合同后将涉案房屋出售给第三人减少经济损失，刘志鹏亦可选择与韩晶协议解除合同，但刘志鹏与韩晶在2017年3月27日签订变更协议书，此时双方均知道或应当知道住房限购政策的内容，且国家对于住房限购政策的规定是逐步加强和完善的，故刘志鹏与韩晶在其签订变更协议书时均应当对其签订变更协议书后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍应有一定程度的预见和判断，对合同解除造成的损失，应当由双方分担；韩晶辩称其存在经济损失，但在本案中并未提起反诉，故本案不予处理；韩晶主张其于2017年3月27日签订变更协议时并不知道刘志鹏无购房资格，证据不足，本院难以采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘志鹏与被告韩晶于2017年2月25日签订的北京市存量房屋买卖合同；二、被告韩晶于本判决生效之日起七日内返还原告刘志鹏购房定金350000元；三、驳回原告刘志鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10343元，由原告刘志鹏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 肖 爽二〇一七年七月二十八日书记员 宋媛媛