湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0116民初1851号原告金某，女，1996年12月18日出生，汉族，武汉市硚口区人，住武汉市硚口区，委托代理人许开秀，湖北多能律师事务所律师（特别授权）。被告武汉华虹置业有限公司,住所地:武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村。法定代表人：许雷强，该公司经理。委托代理人王慧明，该公司副总经理（特别授权）。委托代理人何燕飞，湖北全成律师事务所律师（一般授权）。原告金某诉被告武汉华虹置业有限公司（以下简称华虹置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李晓华独任审判，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告金某诉称：2015年3月16日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村的华虹领航城商住楼的办公A（X栋）X层X号商品房，建筑面积45.29平方米，单价7689.38元，总价款348252元。双方约定交房时间为2016年6月28日前。合同签订后，原告向被告一次性支付全部房款。但2016年12月8日才办理完竣工验收，符合法律规定的交房条件，并于2016年12月10日才通知原告交房，被告违约165天。根据双方签订合同约定第十一条，被告应按日向原告支付已交房款的万分之三作为逾期交房违约金，共计17238元（大写：壹万柒仟贰佰叁拾捌元）。但是，被告至今并未支付。为此，原告提起诉讼，请求:1、判令被告向原告支付逾期交房违约金17238元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告金某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：商品房买卖合同，证明原、被告之间的买卖合同关系，被告逾期交房应向原告支付逾期交房违约金。证据二：购房费发票，证明原告已经依约履行了支付购房款义务。证据三：关于华虹领航城业主诉求的回复，证明被告逾期交房应向原告支付逾期交房违约金。证据四：武汉市洪涝灾害情况记录，证明2016年武汉市内洪涝灾害主要发生在7月份，但被告应当在6月28日之前交房，该灾害不能免除其延期交房责任。被告华虹置业公司辩称：1、我公司实际交房时间应为2016年12月8日。之所以延迟交房，是因受持续性特大暴雨等灾害天气以及排水管网、地铁等市政施工诸多因素的影响所致，暴雨、市政施工等都属于法律上的不可抗力。根据有关报道，2016年的降雨属于武汉最大最严重的灾害性降雨，该降雨对于领航城的施工造成了极大的困扰。地铁、管网的施工都是我方不可预料的政府行为，市政施工导致整条道路中断，我方的材料无法运进来。故我公司依法不应承担逾期交房的违约责任。2、每日按照万分之三交付逾期交房违约金过高，应当予以调整为按日万分之零点五。3、案涉小区非住宅，系办公楼，燃气不属于交房条件，我们在签订合同之前已经说明，我方是受原告委托才办理。关于燃气验收不属于合同约定我方义务的范围。只有通过单项验收才能通过综合验收，且小区已通过的了综合验收，可以反推已经通过单项验收。被告华虹置业公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：房地产开发企业资格证书，证明该公司具有房地产开发企业三级资质。证据二：领航城项目工程施工补充协议，证明该公司在2015年6月26日完成整体工程验收，与约定交房时间相隔1年多，正常情况下不存在延期交房的可能。证据三：2016年5-7月武汉市暴雨天气记录，证明2016年5-7月出现持续性特大暴雨，严重影响华虹领袖城项目施工，导致延期交房。证据四：道路市政工程以及地铁施工相片，证明2016年4-10月份，2号线地铁及市政排水管网施工期间，曾占用领航城小区道路、出入口的场地，并沿途设置施工围挡，导致项目施工被迫停工长达半年之久。证据五：公告，证明该公司因暴雨、市政施工等不可抗力因素延期交房，已通知房屋买受人，履行了通知义务。证据六：手机短信记录，证明2016年12月8日案涉小区具备了约定的交房条件，该公司履行了通知交房义务。证据七：本地租房合同、亿房网租房信息、案涉小区周边房屋租金列表，证明原、被告签订的商品房买卖合同中约定的日万分之三计算逾期交房违约金过高，应予以调减。证明八：工程竣工验收规划条件核实证明、消防验收意见书，证明案涉小区于2016年12月8日已经具备交房条件。经审理查明，2015年3月16日，金某与华虹置业公司签订了《武汉市商品房买卖合同》。合同约定金某购买华虹置业公司开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村的华虹领航城商住楼的办公A（x栋）x层x号商品房，建筑面积45.29平方米，单价7689.38元，总价款348252元（大写：叁拾肆万捌仟贰佰伍拾贰元）。合同第九条约定：华虹置业公司应当于2016年6月28日前，将符合下列条件的商品房交付原告使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电入户；6、给水入户。合同第十一条约定：华虹置业公司逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向金某支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，金某有权解除合同……；金某要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向金某支付已交付房价款万分之三的违约金；该合同及附件还对其他事项进行了约定。合同签订后，金某向华虹置业公司支付了全部房款。2016年10月31日，华虹领航城项目取得了《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，同年11月21日，武汉市公安消防局作出武公消验字（2016）第0672号《建设工程消防验收意见书》，评定该项目消防验收合格。同年12月8日，该项目取得《工程竣工验收备案证明书》。同年12月10日，原、被告双方办理了交房手续。2017年3月，金某向本院提起诉讼。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、付款收据、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》及当事人陈述等在卷佐证。另查明，2016年4月至10月期间，经武汉市黄陂区政府投资，由黄陂区交通运输局发包，武汉环通路桥工程有限公司承包，对案涉项目华虹领航城所在区域的主干道即巨龙大道（叶店-兴龙路）进行了施工改造，施工期间，武汉环通路桥工程有限公司对华虹领航城外面道路沿线设置了围栏，并对道路进行了挖掘、占用。同时，该区域道路上还有武汉市地铁2号线项目施工同步进行。2016年6月份，华虹领航城区域出现大雨7天、暴雨2天；7月份，出现大雨5天、暴雨3天。该小区出现了渍水以及地下室积水。本院认为，原告金某与被告华虹置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定遵守执行。金某依约交付了全部购房款，华虹置业公司未依约交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。涉案商品房在2016年12月8日完成竣工验收备案手续后，华虹置业公司于12月10日通知金某收房，本院认定华虹置业公司已于12月10日将涉案房屋交付给了金某，逾期交房期间从2016年6月28日起至2016年12月10日至，逾期共计165天。华虹置业公司辩称华虹领航城在建设工程中遭遇持续性特大暴雨等异常天气，以及小区外道路因市政管网施工、地铁施工占用、破坏了道路，客观上对小区施工造成一定的影响，从而延迟了部分工程验收以及交房时间。结合本案相关证据材料以及本院调查笔录，该意见与本院查明事实基本一致，本院予以采纳。鉴于出现类似不可抗力事件，在一定程度上影响了案涉小区的施工进度，根据公平原则，可减轻其逾期交房的违约责任，但不能免除其违约责任。华虹置业公司主张的延期交房违约金按已交付房价款的日万分之三计算标准过高，远远高于同地段房屋的日租金金额和业主的实际损失，请求法院对该标准予以调减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，双方当事人均未能提供相应证据证实金某的实际损失数额。该解释第十七条的规定，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。结合相关证据，案涉房屋同地段同时期同类建筑面积的租金约为1000元／月。参照此标准，双方当事人约定的违约金按已付房款日万分之三计付，金额过高，华虹置业公司请求予以调减，符合法律规定，本院予以支持。综合相关证据以及房地产市场发展现状，本院酌定将违约金比例下调至万分之二，故华虹置业公司应向金某支付逾期交房违约金11492.32元（348252元×0.0002×165天）。故对金某主张过高的部分，本院不予支持。关于华虹置业公司是否已将符合合同约定交付条件的商品房交付给金某的问题。涉案商品房在2016年12月8日完成竣工验收备案手续后，金某已于12月10日收房。原、被告签订的购房合同已明确了房屋交付条件，在交房条件不具备的情况下，购房人有权拒绝接受房屋并要求开发商承担违约责任。如果购房人明知商品房不具备交付条件但已经实际接受了房屋，是其对自己权利的自由处分，应视为对购房合同作出变更，故对金某认为的涉案房屋未达到交房条件的意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉华虹置业有限公司向原告金某支付逾期交房违约金11492.32元；二、驳回原告金某其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。逾期支付的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取115元，由被告武汉华虹置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李晓华二○二○一七年七月二十四日书记员  陈 丽