嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0411民初1457号原告：嘉兴创新园发展有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀园路***号智富中心**幢3F。统一社会机构代码：91330411685597259U。法定代表人：王会军,系总经理。委托诉讼代理人：王悦、俞晓云，浙江红船律师事务所律师。被告：嘉兴市诚鼎装饰工程有限公司。住所地：浙江省嘉兴市姚庄路*号综合楼*楼***室。统一社会机构代码：91330402089454905E。法定代表人：戴魏鰲，系经理。原告嘉兴创新园发展有限公司（以下简称“创新园公司”）诉被告嘉兴市诚鼎装饰工程有限公司（以下简称“诚鼎装饰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告创新园公司的委托诉讼代理人王悦、俞晓云，被告诚鼎装饰公司的法定代表人戴魏鰲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创新园公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同关系于2017年3月3日解除；2、被告立即支付原告租金43437.83元，并支付违约金2131.63元（其中10348元从2016年5月9日开始按每日万分之五计算至2017年3月3日，10347元从2016年11月10日起按每日万分之五计算至2017年3月3日，之后按每月10.35元计算）；3、被告支付违约金6917.36元；4、被告赔偿原告实现债权费用2204.45元；5、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年10月30日，原、被告签订了一份《物业租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于嘉兴市秀洲区“智富中心”42幢2层201-2a室写字楼；租赁期限为2015年11月16日至2018年11月15日；租金支付方式为第一期被告应在215年11月9日前向原告支付租金10347元，并就后续几期租金分别作了约定，并约定了逾期支付的，应按每日万分之五承担滞纳金；被告逾期支付租金30天以上的，原告有权单方解除合同并要求被告承担违约责任；若因被告原因提前解除合同的，被告应向原告支付违约金，并承担实现债权的费用。双方还在2015年11月5日签订了补充协议，就租金的标准、免租期进一步进行了明确。合同签订后，原告在2015年11月16日向被告支付了租赁物。2016年11月15日，被告发函告知原告要求解除合同。原告要求被告继续履行合同并支付拖欠租金遭拒。原告在2017年3月2日正式发函通知被告解除双方之间的租赁关系，并支付拖欠的租金、滞纳金及违约金。被告诚鼎装饰公司答辩称：涉案合同是公司职员陶龙飞个人签订的，后面公司补盖的印章。2016年9月份搬离租赁房屋。其公司房租支付到2016年5月16日，按照合同约定，双方的租赁关系在2016年6月16日时就应该解除。被告对原告的诉求均有异议，请求法院依法判决。本院经审理认定的事实：原告为嘉兴市秀洲区智富中心42幢201室所有人。2015年10月30日，原、被告签订了一份《物业租赁合同》，约定原告将嘉兴市秀洲区“智富中心”42幢2层201-2a室租赁给被告使用，租用面积为113.71㎡，租期为2015年11月16日至2018年11月15日止，租金83404元，第一期租金10347元于2015年11月9日前支付，第二期租金于2016年5月9日前支付，第三期租金10348元于2016年11月9日前支付，第四期租金10347元于2017年5月9日前支付……；承租保证金为6800元，该保证金不抵充被告所欠租金及其他应缴费用。合同生效后，因被告原因导致本合同无法继续履行，或被告违约导致原告解除合同的，该保证金作为被告应向原告支付违约金的一部分，原告有权不退还，被告还应按照合同约定支付其他违约金；被告返还物业时应拆除及搬出室内的所有家具、装修、添置物，并将物业恢复原状，被告自行承担拆除物业内部的字体及标志所产生费用，自费负责垃圾清运及相关保洁工作；若被告未能在合同约定的租赁物业归还时间内归还租赁物业的，原告有权要求被告承担违约责任，由此产生的费用，包括但不限于律师费等由被告承担；被告逾期支付约定的租金、承租保证金等各项费用的，逾期违约金按照每日万分之五计算，自应付之日计算至付清之日止；被告违反合同约定导致合同无法继续履行或导致原告单方解除合同的，被告单方面解除合同的，被告需支付违约金，合同履行期超过1年不满2年的，需按照当年租金标准支付2个月租金作为违约金。合同签订后，被告仅缴纳了保证金6800元、房租10348元。2015年11月5日，原、被告签订了《补充协议》，协议约定：1、原告给予被告13个月的免租期，免租期间的物业管理费等费用仍应由被告交纳；2、2015年11月16日至2017年11月15日期间，租金按1元/平方米/天计算；3、在租赁期内，因被告原因导致租赁合同无法继续履行或提前解除的，被告须提前6个月告知原告，原告确认后，不收取违约金。但被告不享受免租期的优惠，需按合同签订的平均月租金及实际租赁期限支付相应租金；原合同与补充协议不一致的，均以补充协议为准。原告委托浙江红船律师事务所代理本案，支付代理费2204.45元。被告曾向原告递交过一份《申请》，申请提前退租，申请书落款时间为2016年11月15日，被告称收到《申请》的时间为2016年12月19日。2017年3月2日，原告通过顺丰速运快件向被告送达了《解除合同告知函》，催要租金及违约金37986元，限被告于2017年3月10日前支付并办理物业交付手续。该快件于2017年3月3日被签收。以上事实，有双方当事人所做的陈述及所提供的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。对于原告的第一项诉求。被告自2016年5月9日起就未缴纳房租，达到合同规定的解除合同条件。原告在2017年3月3日通过快递向被告送达了解除合同通知，并由被告公司人员签收，有快递公司送达回执为证，故本院对原告的第一项诉求予以支持。被告辩称在2016年11月15日向原告单方面提出解除合同申请，但被告未提供送达证据，而原告称在2016年12月19日收到被告申请，本院认为本案所涉合同为有租期约定的租赁合同，被告单方面解除合同无法律依据，且合同约定的是被告逾期缴纳租金超过三十日的，原告有权选择解除合同或继续履行合同，选择权在原告，故被告辩解意见不成立。对于原告的第二项诉求。双方租期存续期间为2015年11月16日至2017年3月3日。按照补充协议约定的租金计算方法，该期间租金为53784.83元（1元/平方米/天×113.71平方米×473天），扣除免租期（2016年5月16日至11月15日）期间的租金20808.93元（1元/平方米/天×113.71平方米×183天）及被告已经支付的10347元，该期间租金为22628.9元。原告主张被告不享受免租期的优惠，但根据补充协议约定，被告不享受免租期优惠的前提是被告提前六个月告知原告单方面解除合同，而原告不收取违约金。现原告已经按照约定主张了违约金，故不能适用该条款规定。原、被告约定违约金按每日万分之五计算，该违约金约定过高，被告有异议，本院依法予以调整为中国人民银行同期同类贷款利率的2倍。按合同约定及被告交给原告的申请书，被告在2016年5月9日应支付原告租金10348元，故被告应按照本金10348元自2016年5月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍支付原告租金逾期违约金至2016年11月9日；自2016年11月10日起按照本金20695元、中国人民银行同期同类贷款利率2倍支付原告租金逾期违约金至2017年3月3日；自2017年3月4日起按照本金22628.9元、中国人民银行同期同类贷款利率2倍支付原告租金逾期违约金至本判决确定给付之日止。对于原告的第三项诉求。按合同约定，被告违约导致合同解除的，该保证金作为被告应向原告支付的违约金的一部分，故该保证金也属于被告应支付提前解除租赁合同的违约金。故双方约定的被告提前解除租赁合同的违约金由两部分构成，一为保证金，二为当年的两个月房租。本院认为，原告的该项诉求加上保证金作为违约金，金额过高，被告提出异议，本院依法应当予以调整。被告应支付的该项违约金，应以原告实际受到的损失为依据，而该项损失实际上就是房屋寻租期产生的租金损失，本院综合考虑被告提出解除合同的时间及市场房屋一般寻租时间等因素，确定被告缴纳的保证金6800元作为其提前解除合同的违约金较为适宜，对原告再主张两个月房租作为被告提前解除合同违约金不予支持。对于原告的第四项诉求。该项诉求的基础是被告未按约定条件返还租赁房屋，但本案并不存在合同约定的情形，故原告要求被告支付实现债权费用于法无据，本院不予支持。被告辩称涉案合同是公司前法定代表人与原告所签，对其效力有异议，因法定代表人变更不影响公司对外行为的效力，且涉案合同也已实际履行，故本院对此辩解意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告嘉兴创新园发展有限公司与被告嘉兴市诚鼎装饰工程有限公司的房屋租赁关系于2017年3月3日解除；二、被告嘉兴市诚鼎装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司房屋租金22628.9元及其逾期付款违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算，自2016年5月10日起按照本金10348元计算至2016年11月9日；自2016年11月10日起按照本金20695元计算至2017年3月3日；自2017年3月4日起按照本金22628.9元计算至本判决确定给付之日止）；三、驳回原告嘉兴创新园发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取584元，由被告嘉兴市诚鼎装饰工程有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）代理审判员 封 景二〇一七年七月十八日书 记 员 吴雪青