北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初2695号原告（反诉被告）：刘婷婷，女，1981年10月24日出生，天津恒昌利通互联网信息技术有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：罗常青（原告刘婷婷之夫），1980年8月29日出生，北京海莱特科技有限公司副总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘永宏，男，1966年9月15日出生，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：张鑫，北京瀛和律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住公司宿舍。原告（反诉被告）刘婷婷与被告（反诉原告）刘永宏、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘婷婷的委托诉讼代理人罗常青、孙凤起，被告（反诉原告）刘永宏的委托诉讼代理人张鑫，链家公司的委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘婷婷向本院提出诉讼请求：1、刘永宏向我支付购房款332万元。2、刘永宏按照总房价款590万元每日万分之五的标准支付自2016年12月6日起至实际支付购房款332万元之日止的延期付款违约金。3、刘永宏支付违约金59万元。4、刘永宏赔偿保全保险费14750元。5、诉讼费用由被告刘永宏承担。事实和理由如下：2016年9月15日，我与刘永宏签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及补充协议，约定我将位于北京市丰台区西富锦嘉园1区14号楼4层2单元402号房屋出售给刘永宏，房屋总价款为590万元。刘永宏支付了定金和首付款258万元。双方合同约定，刘永宏以商业贷款的方式支付剩余购房款331万元，另有1万元房款的物业交割保证金。2016年12月5日，我配合刘永宏办理房屋过户手续，将房屋过户至刘永宏名下。2016年12月6日，刘永宏领取不动产权证后拒绝办理抵押登记手续，导致我至今无法取得剩余购房款。刘永宏构成违约，应承担违约责任。故我提起本案诉讼。被告（反诉原告）刘永宏辩称，双方合同中并未约定发放贷款的日期，我没有拒绝办理抵押登记等行为。我拿到不动产权证书后曾联系中介公司的人员，要求依照合同交由北京中融信担保有限公司的工作人员办理抵押手续，但中介公司人员未出示北京中融信担保有限公司的委托手续、拒绝出具收条，我便没有交由其办理。后我出差在外地，尚未办理抵押登记，刘婷婷在批贷函有效的期间内申请诉前保全措施，查封了房屋，导致我无法办理抵押手续了、贷款无法发放。因此，贷款这部分房款没有支付给刘婷婷是其自己造成的，我不同意支付该笔款项和违约金。我愿意继续使用批贷函配合办理相关手续发放贷款，但现在批贷函已经过期，无法按批贷函的条件来发放贷款。保全费用是刘婷婷违约行为所导致，是不必要的支出，没有法律和合同依据，我不同意支付。综上，我不同意刘婷婷的诉讼请求。被告（反诉原告）刘永宏向本院提出反诉请求：1、被反诉人刘婷婷向我支付自2017年2月1日至2017年3月13日止逾期交付房屋的违约金120950元，并按照每日2950元的标准支付至房屋实际交付之日止；2、诉讼费用由被反诉人刘婷婷负担。事实和理由如下：按照双方签订的合同约定，出卖方在收到全部购房款后5个工作日内将房屋交付买受人。由于第三人未能按合同约定提供有资质的专业经纪人提供服务，在缴税的环节拖延了一些时间，导致时间紧迫。房屋过户完成后，我办理抵押贷款的过程中，突然接到了第三人通知，刘婷婷已经起诉。后经确认，刘婷婷于2017年1月4日申请保全，1月5日法院采取了保全措施，迫使我在批贷函有效期内的贷款程序无法完成。批贷函有效期到2017年1月24日，刘婷婷本该在这个期间能收到房款、并交付房屋给我，现刘婷婷未能按期交付房屋。合同约定逾期交房的责任，刘婷婷应当支付逾期交房违约金。由于刘婷婷申请财产保全、查封了房屋，导致无法按照批贷函发放贷款，为了履行合同，我不得不重新贷款，遭受巨大经济损失。原告（反诉被告）刘婷婷针对反诉辩称，不同意刘永宏的反诉请求。合同约定出卖人在收到全部购房款后五个工作日内交付房屋给买受人。刘永宏未支付全部购房款的情况下无权要求我交付房屋和支付违约金。事实是刘永宏领取不动产权证后迟迟不办理抵押登记，我无法联系上刘永宏，只好采取诉讼的方式维护自己的权益。第三人链家公司针对本诉和反诉述称，原被告之间的房屋买卖是经由我公司居间，合同均合法有效，房屋已经过户至刘永宏名下，我公司的居间义务已经完成，诉讼请求和反诉请求均不针对我公司。事实是我公司告知了刘永宏房屋过户后要持不动产权证办理抵押，我公司一直催促，但刘永宏未将证件交给我公司，也没有自己去办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、个人购房贷款审批表、民事裁定书等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月15日，刘婷婷（出卖人）与刘永宏（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人出售坐落于丰台区富锦嘉园1区14号楼4层2单元402号房屋（以下简称402号房屋），房屋成交总价为590万元。买受人向出卖人支付定金1150000元，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币331万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付房屋给买受人。逾期交房责任：除不可抗力外，按照逾期时间，分别处理。逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房……逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理。逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过I5日后，出卖人有权解除合同……同日，刘婷婷（出卖方、甲方）与刘永宏（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签署了《补充协议》，约定房屋总价款为590万元。乙方分别于2016年9月15日、9月30日分别将三笔定金共计115万元支付甲方。乙方于缴税当日将首付款143万元支付甲方。甲乙双方应当在甲方收到全部房款3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。乙方从本协议约定的购房款中留存人民币1万元作为物业交割保证金；该保证金于甲乙双方办理物业交割当日由乙方自行支付甲方。甲乙双方同意，在批贷后30日内（以建委预约为准，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。该协议第四条约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同日，刘婷婷（出卖方、甲方）与刘永宏（买受方、乙方）、北京中融信担保有限公司（服务方、丙方）签署了《房屋交易保障服务合同》，约定了在甲方收到全部购房款前，甲、乙双方均同意由丙方保管过户至乙方名下的……房屋所有权证、他项权利证等相关资料原件，且甲乙双方均应积极配合完成。上述合同签订后，刘永宏向刘婷婷支付了定金以及首付款共计258万元。2016年10月24日，中信银行总行营业部发放个人购房贷款审批表（批贷函），批准借款人刘永宏就购买402号房屋申请的购房贷款331万元，贷款期限为20年，利率浮动比例为0.85倍基准利率。2016年12月5日，刘婷婷将402号房屋过户至刘永宏名下。刘永宏于次日领取了不动产权证。随后，刘永宏未办理抵押登记和他项权利证，贷款银行未向刘婷婷发放贷款。刘婷婷尚未将402号房屋交付刘永宏。本院询问刘永宏为何未办理抵押登记。刘永宏称其拿到不动产权证书后曾联系链家公司的人员，要求依照合同交由北京中融信担保有限公司的工作人员办理抵押登记，但2016年12月9日前来的链家公司人员未出示北京中融信担保有限公司的委托手续、拒绝出具收条，其便没有交付不动产权证。刘永宏另提交了车票以及航空运输电子客票行程单等，欲证明其在取得不动产权证后一直在外地出差，其并未拒绝办理抵押登记手续。刘婷婷不认可证明目的，其主张其多次通过微信、电话、短信的方式联系刘永宏，但刘永宏始终不予回复。链家公司亦称其曾催促过刘永宏办理抵押登记，其拖延未办，亦拒绝将不动产权证交与公司协助办理。另查，2017年1月4日，刘婷婷向本院申请诉前财产保全，本院于次日作出（2017）京0106财保1号民事裁定书，裁定查封了402号房屋。刘婷婷在中国太平洋财产保险股份有限公司北京分公司投保诉讼财产保全责任保险，支付了保费14750元。刘永宏主张刘婷婷在批贷函有效期尚未届满期间内申请查封房屋，导致其客观上不能在批贷函有效期内办理抵押登记，贷款亦无法发放。本案审理过程中，本院向负责刘永宏该笔购房贷款业务的中信银行工作人员郑玥致电了解情况。郑玥陈述，2016年10月24日银行开具的批贷函有效期为3个月，现早已过期，刘永宏在批贷函有效期内一直未前往办理抵押和发放贷款的手续，现已无法再使用该批贷函，如刘永宏还需贷款，需要重新提交申请。另，本案审理过程中，刘婷婷和刘永宏就房款如何支付进行了协商，但未能达成一致意见。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。刘婷婷与刘永宏签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。现刘婷婷已经履行其义务将房屋过户至刘永宏名下，但刘婷婷尚未取得约定由银行发放的331万元以及作为物业交割保证金的1万元房款。刘永宏系通过银行贷款购房，银行发放贷款331万元的前提是刘永宏办理抵押登记和他项权利证书。按照合同约定，刘永宏应按时领取产权证并办理抵押权登记手续，虽合同中并未具体约定由银行发放的331万元应于何时发放，但刘永宏在领取产权证后长达一个月的期间内均未履行将产权证交至建委办理抵押登记的义务，显然已经超出了合同的约定。刘婷婷申请查封402号房屋确导致2017年1月6日至2017年1月24日期间刘永宏无法申请抵押登记、使用批贷函，但刘永宏亦未举证其在批贷函有效期内履行了其义务。由于批贷期限已过，银行无法如约发放贷款，经双方协商亦无法解决。现刘婷婷要求刘永宏支付房款332万元，其中331万元本应由银行贷款发放的部分，现理应由刘永宏向刘婷婷支付。而合同明确约定了物业交割保证金1万元于买卖双方办理物业交割当日由刘永宏自行支付给刘婷婷，房屋交付的条件尚未成就，该款项支付的条件亦尚未达到，故刘婷婷诉讼请求中要求支付该1万元，本院暂不予支持。按照合同约定，刘永宏应按时领取产权证并办理抵押权登记手续，如因其原因导致抵押登记办理迟延的，则其需承担相应的违约责任。刘永宏在领取产权证后并未及时履行义务，亦未向相对方作出合理的说明以就履行义务期限延长达成一致，其已经构成违约。刘婷婷因刘永宏的违约行为迟延获得购房款，刘永宏应承担相应的违约责任。现刘婷婷要求刘永宏支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。刘婷婷要求两项违约金均针对刘永宏的同一违约行为，刘永宏向法院提出合同约定的违约金标准过高，刘婷婷也未就其遭受的实际损失提供证据，本院结合本案中合同的实际履行情况、刘永宏的过错程度、刘婷婷的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定刘永宏向刘婷婷支付违约金的具体数额。刘婷婷认为其支出的保全保险费用系因刘永宏违约造成的损失，要求刘永宏予以赔偿。本院认为，其主张没有合同依据，且刘婷婷已通过合同约定的违约金方式要求刘永宏承担违约责任，既已通过违约金的方式弥补了己方损失，不应重复计算违约金和实际损失作为违约责任的承担方式。因此就刘婷婷要求刘永宏赔偿其保险费用损失的诉讼请求，法院不予支持。针对刘永宏的反诉请求，因现刘婷婷尚未收到全部购房款，依据合同，刘婷婷向刘永宏交付房屋的条件尚不未成就。故刘永宏要求刘婷婷支付逾期交房违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘永宏于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘婷婷支付房款三百三十一万元。二、被告（反诉原告）刘永宏于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘婷婷支付逾期付款的违约金五万元。三、驳回原告（反诉被告）刘婷婷的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）刘永宏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万九千零九十九元，由被告刘永宏负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费一千三百六十元，由被告刘永宏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  石婷婷二〇一七年七月二十四日书 记 员  申 璐