北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0107民初7468号原告北京实兴金海物业管理中心，住所地北京市石景山区西井四区锅炉房*号。统一社会信用代码91110107102290344W法定代表人赵建中，经理。委托代理人王巍巍，北京瀚世中阅律师事务所律师。被告夏海清，男，1967年12月27日出生。原告北京实兴金海物业管理中心(以下简称实兴物业)与被告夏海清物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人王巍巍，被告夏海清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告实兴物业诉称：被告与北京市金世界物业管理中心于2001年12月10日签订房屋委托管理协议，由北京市金世界物业管理中心提供物业服务合同。北京市金世界物业管理中心于2006年8月9日更名为北京实兴金海物业管理中心。从签定协议之日起原告一直提供物业管理服务至今。被告至今拖欠2002年12月10日至2017年12月9日的物业费20676元。其中不再收取“各项费用统收服务费每年12元”，从2014年8月起，卫生费为每月20元。原告持续催要，但被告拒不缴费。为维护自身合法权益，故起诉。诉讼请求：1、判令被告向原告支付2002年12月10日至2017年12月9日的物业费20676元；2、诉讼费由被告承担。被告夏海清辩称：自己是涉案小区的业主，已经正式入住该小区十余年，入住时，曾经与金世界物业管理中心签订了为期一年的《房屋委托管理协议》，并已按照协议约定交纳了委托管理费。合同已经于2002年终止，至今未与业主签订过任何协议或合同，原告主张物业费无法律依据。金世界物业管理中心的服务非常差，我印象中小区没有物业服务，但是电梯一直在运行。有人收垃圾，后来有人问过，说是环卫局的人在收垃圾。业主与物业公司协调过，但物业服务仍无改善。一年后小区的一部分人倡议业主不交物业管理费，让物业公司与业主协商，但物业公司仍未与业主协商，我们就认为该物业公司已经撤场了。后来又出来一个实兴金海物业公司，我们不知道这两个公司是什么关系，不知道原告是名称变更还是公司重组，不知道原告是否有物业服务资质。不知道原告主张的物业费是如何计算的。原告的起诉已经超过诉讼时效，我从未收到过原告的催交物业费通知。经审理查明：夏海清系石景山区杨庄北区业主，房屋性质为商品房，建筑面积72.88平方米。2001年12月10日，金世界物业管理中心与夏海清签订《房屋委托管理协议》，约定由金世界物业管理中心对石景山区杨庄小区1号楼、2号楼、9号楼及甲1号楼等楼宇提供物业管理服务。《房屋委托管理协议》同时约定，物业费收费标准为：1、化粪池清掏费，每建筑面积平方米每年0.30元；2、绿化费，每建筑面积平方米每年0.55元；3、管理费，每建筑面积平方米每年2.40元；4、房屋公共部位小修费，每建筑面积平方米每年0.91元；5、公共设施维修费，每建筑面积平方米每年1.00元；6、电梯运行费，每建筑面积平方米每月0.83元；7、高压水泵费，每建筑面积平方米每月0.13元；8、以上费用税费5%；……10、垃圾清运消纳费每年每户30元。另，卫生费每户每月2元。实兴物业主张夏海清自2002年12月10日至2017年12月9日未交纳物业费，夏海清对于未交纳物业费不予否认，但认为物业公司未提供服务、物业收费不合理、物业服务资质不明。关于原告主张物业费标准，经过核算，合计全年物业费为1330.4元。原告主张自2014年卫生费上涨，但未提交相应证据。夏海清认为自己没有与实兴物业签订物业服务合同，实兴物业主体不适格。对此实兴物业向法院提交北京市工商行政管理局石景山区分局出具的名称变更通知，载明从2006年8月4日起，金世界中心名称变更为实兴物业现名。夏海清对该组证据不予认可。另查，2016年，实兴物业曾将同为该小区业主的周大江等诉至我院，在该案审理过程中，就物业服务企业资质，实兴物业提交三级物业管理资质证书，我院一审判决认定实兴物业具有提供相应物业服务的资质，并自2002年12月起为周大江等业主居住的小区实际提供了清洁、保安、维修等物业管理服务。2006年8月9日，经北京市工商行政管理局石景山分局核准，金世界中心更名为实兴物业现名北京实兴金海物业管理中心，并至起诉时一直提供物业服务。在该案审理过程中，经现场调查，发现涉诉小区整体卫生管理情况存在如下问题:小区草坪退化；小区内地下一层、自行车库有改建的棋牌室；所调查1号楼、2号楼、9号楼、甲1号楼楼门均出现不同程度的破损，门禁未启用；电梯内张贴广告，双方当事人认可法庭调查情况。据此，一审判决对于周大江等业主应交纳的物业费予以酌减。一审判决后，周大江等不服，提起上诉。2016年10月27日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终5522号等判决，驳回上诉，维持原判。上述事实，有名称变更通知、《房屋委托管理协议》、（2016）京01民终5522号民事判决书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。物业管理费系物业管理单位赖以维持运行和持续提供服务的资金来源。经本院查明，原告具有提供相应物业服务的资质，并为夏海清等业主居住的小区实际提供了清洁、保安、维修等物业管理服务，被告享受了实兴物业提供的物业管理服务，双方形成了事实合同关系。物业管理合同为双务合同，被告有义务按期交纳物业管理费，原告亦应按照合同约定履行其物业服务义务。对于被告提出原告提供物业服务不合格的答辩意见，经本院生效判决认定涉案杨庄北区存在楼门失修、绿地退化、电梯间管理不当，地下室、自行车库外租情况，一定程度已经影响到业主的正常生活。故对该答辩意见本院予以部分采纳，并结合本院查明情况对物业服务时间段内已发生的物业费予以酌减。对于夏海清主张的大部分诉讼请求已经超过诉讼时效的答辩理由，本院认为，夏海清在庭审中认可业主曾与原告协商物业费缴纳事宜，且实兴物业在其主张物业费的时间段一直在涉案小区中实际提供物业服务。物业费属于按年度分期收取，实兴物业提供服务一直处于持续状态，故法院对夏海清的该主张不予采纳。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下:一、夏海清于本判决生效后十日内给付北京实兴金海物业管理中心二○○二年十二月十日至二○一七年十二月九日的物业费一万七千九百六十元四角；二、驳回北京实兴金海物业管理中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三百一十六元（北京实兴金海物业管理中心已预交一百五十八元）,由北京实兴金海物业管理中心负担四十二元（已交纳），由夏海清负担二百七十四元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孟 哲人民陪审员  孙秀芝人民陪审员  王淑芝二〇一七年七月二十七日书 记 员  李 雪