广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初1265号原告：江门市国土资源局，住所地：江门市蓬江区建业街33号。法定代表人：林畅庭。委托代理人：索茂军，广东东方大卫律师事务所律师。委托代理人：林达荣，广东东方大卫律师事务所律师。被告：江门市海联置业公司，住所地：江门市蓬江区东观里外五巷12号104室。法定代表人：黄国新。本院受理原告江门市国土资源局（以下简称原告）诉被告江门市海联置业公司（以下简称被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月23日受理后，依法组成合议庭，并于2017年7月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林达荣及被告法定代表人黄国新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1993年至1995年期间，经由原江门市城乡建设委员会、江门市国土局等部门审批，被告获准成为位于江门市沙仔尾的中孚里旧城拆迁改造的实施主体，并取得了建设用地规划许可证及办理了国有土地使用证等。1996年5月16日，被告与被拆迁户陈自强签订了《拆迁房屋补偿协议》，约定采用回迁安置的形式补偿，回迁时间为二十四个月，被告需按月支付周转房的费用465.48元给被拆迁户。另外，若因被告的责任延期交付回迁安置房给该被拆迁户使用，从逾期之日起，被告每月增加人民币465.48元补偿给该被拆迁户。由于被告一直没有建好回迁房给该被拆迁户，导致包括涉案被拆迁户在内的14户被拆迁户一直无法回迁，不断向上级部门进行信访投诉，导致矛盾激化。为保障被拆迁户基本的居住权，解决拆迁补偿引致的信访问题，维护社会稳定，经江门市政府批准，由原告与被拆迁户签订了《债权和权益转让协议》，约定了拆迁补偿资金的支付及被拆迁户将被拆房屋补偿涉及的债权和权益转让给原告。原告江门市国土资源局已将拆迁补偿资金44.278704万元全部支付给了该被拆迁户，并于2016年1月13日书面通知被告被拆房屋补偿涉及的债权和权益已转让给原告债权，并要求被告向原告履行被拆房屋补偿涉及的债权和权益。综上，因被告是中孚里9#楼的拆迁主体，向被拆迁户履行拆迁安置补偿是作为拆迁方的法定义务以及按照《拆迁房屋补偿协议》理应负担的合同义务，而原告通过债权和权益转让的方式，取得了拆迁安置补偿的全部债权和权益，该转让行为已依法通知了被告，故被告应向原告履行义务。为维护原告的合法利益，特状诉本院，请求本院判令：一、依法判令被告立即支付房屋拆迁补偿安置费用442787.04元及利息（自2016年1月13日计起至实际付清上述款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂算至立本诉状之日为21733.46元）给原告；二、由被告承担本案的全部诉讼费用。原告对其陈述提供的证据有：一、组织机构代码证，证明原告的主体资格。二、企业机读档案登记资料，证明被告的主体资格。三、《关于海联置业公司改造中孚里的批复》【江建规发字（93）249号】，证明江门市城乡建设委员会于1993年批准由被告实施中孚里旧城改造项目。四、《关于江门市海联置业公司改造旧城受让土地使用权的批复》【江国土地字（1994）132号】、建设用地规划许可证、拆迁方位门牌号码表。证明被告是经依法批准的用地单位。五、《江门市国有土地使用权出让合同书》【江国土出让字（1994）第059号】，证明涉案中孚里旧城改造项目的土地已办理出让手续给被告。六、（96）江海证字第819号公证书（陈自强）、（2013）粤江江海第005626号公证书、《债权和权益转让协议》、收据、兴业银行支票存根，证明被告于1996年与被拆迁户陈自强签订了拆迁补偿协议，约定由被告实施拆迁及进行安置补偿，支付周转金等，并办理了公证。由于被告一直未兑现房屋补偿，为解决该拆迁补偿及信访问题，经市政府批准由原告与该拆迁户签订了协议。七、《通知》【江国土资（监察）字【2016】16号】、14户被拆迁户名单、《送达回证》，证明原告受让了拆迁补偿安置的债券和权益后，已依法告知了被告，并催促被告履行其义务。八、关于申请拨付解决中孚里楼盘拆迁问题垫付款的函;九、关于中孚里楼盘拆迁问题处理的意见;十、关于报送2011年江门市房地产市场情况的报告;证据八至十证明原告和被拆迁户签订的协议补偿的单价4500的单价是参考江门市2011年房地产的价格（市区的平均新建房的价格为5862元），经过与被拆迁户协商以及市政府审批从而确定的，所以补偿的价格有合法合理的依据。十一、《情况说明》，证明江门市土地整理储备中心于2006年更名为江门市土地储备中心，该中心原隶属于江门市国土资源局，2013年成为市政府直属事业单位，涉案拆迁补偿权益转让工作由原告承继。十二、《中孚里楼盘被拆迁户补偿情况统计表》，证明原告补偿给被拆迁户的详细数据情况。被告答辩称：一、原告的诉讼请求没有法律依据应当驳回。1、被告与黄返留、陈群等14户签订了《拆迁房屋补偿协议》属实，但被告与黄返留、陈群等14户户主从未协商解除上述《拆迁房屋补偿协议》，也未协商过补偿标准。被告一直未放弃中孚里旧城改造项目开发，只要资金到位，被告愿意继续开发中孚里旧城改造项目。2、原告在未经被告同意的情况下与黄返留、陈群等14户户主签订的所有法律文件，被告不予承认，其民事行为产生的后果由原告与黄返留、陈群等14户户主自行承担，其诉讼请求依法无据。二、只有适当增加涉案地块的容积率才能解决中孚里旧城改造项目烂尾问题。中孚里旧城改造项目地块的容积率偏低，如果不增加容积率，无论怎样计算，开发该项目都是亏损的。被告已多次向政府部门申请适当增加容积率，在微利或不用亏损的情况下完成该项目改造，以解决历史遗留问题。希望政府综合考虑解决问题，否则，就算原告拿到一份胜诉的判决书也解决不了问题，也无实质意义。被告对其答辩提供的证据有：一、江门市国土资源局的函件，证明国土局服务公司是挂靠被告进行开发，所以一切的开发过程和拆迁的合同和补偿的面积、租金都是由国土局服务公司处理。二、国土局和政府办、城乡建设委员会、规划局的文件及函，证明到现在为止，我方仍然向国土局、政府办、城乡建设委员会、规划局积极处理这些问题。三、协议书和补充协议书及江门市土地开发服务公司出具给被告的函件、联合开发兴建中孚里某号商住楼协议书、联合开发兴建中孚里某号商住楼补充协议书，证明江门市土地开发服务公司挂靠于被告名下。经审理查明：1993年11月27日，江门市城乡建设委员会批准被告实施涉案地块范围的旧城改造项目，1994年9月20日，原告与被告就涉案地块签订了《国有土地使用出让合同书》。1996年5月16日，被告作为甲方与被拆迁人陈自强作为乙方签订了一份《拆迁房屋补偿协议书》（以下简称拆迁补偿协议），主要约定：“……甲方补偿给乙方建筑面积51.72平方米。依据《江门市城市房屋拆迁管理暂行办法》及有关政策、法规的规定，就龙田里某号房屋的拆迁补偿问题，甲、乙双方达成如下协议：一、乙方同意提供上述房屋交由甲方进行拆迁改造。甲、乙双方同意采用回迁安置的形式补偿。甲方同意在乙方原址新建的第六幢商住楼第三层补偿给乙方一套单元住宅（房号307之一，二房一厅建筑面积62.4平方米，详见附图），其中补偿超出的部分双方同意按7平方米结算，每平方米售价2100元，由乙方购买，即乙方支付给甲方人民币14700元正。……三、回迁时间为二十四个月（由签约之月起计）。在拆迁过渡期间，乙方自行解决周转房，甲方同意按乙方占有份额的建筑面积每月以每平方米9元的价格支付给乙方作为解决周转房的费用，即甲方每月支付465.48元补偿给乙方。若因甲方的责任延期交付回迁安置房给乙方使用，从逾期之月起，甲方每月增加人民币465.48元补偿给乙方。……九、甲方同意乙方支付超面积购买7平方米的购房款办法如下：乙方将甲方每月支付给乙方的周转房费（即人民币465.48元）支付给甲方用以抵扣购房款，直到补偿的新住宅单元交付给乙方使用前一个星期，由甲、乙双方一次性结清。……”陈自强的委托代理人陈福维在乙方的落款处签名确认，双方并就该协议办理了公证手续。签订协议后，被告支付周转房费用给被拆迁人陈自强，被拆迁人陈自强则以周转房费用抵扣超面积购房款，之后，被告未履行交付回迁安置房的义务，也未按约履行继续支付周转房费用等费用的义务。因被告长期未履行协议约定的义务，众多被拆迁户不断向有关部门反映、上访、投诉。在维权期间，被拆迁人陈自强于2003年12月17日因病死亡。之后，原告就被拆房屋补偿涉及的债权和权益转让的事宜与被拆迁人陈自强的法定继承人陈正常、陈筱瑕、陈丽瑕进行协商，双方并于2013年9月10日签订了一份《债权和权益转让协议》（以下简称转让协议），主要约定：上述三法定继承人同意将位于龙田里24号地段的被拆迁房屋补偿安置的全部债权和权益转让给原告。原告向上述三法定继承人支付被拆迁房屋拆迁补偿安置的债权和权益转让金合计人民币442787.04元等内容。签订协议后，原告履行了支付义务，并于2016年1月13日将受让情况以书面形式通知被告，被告亦在该通知上盖章予以确认，但被告至今仍未履行支付约定的费用及交付回迁安置房等义务，原告作为《拆迁补偿协议》的受让人向被告追诉无果，特向本院提起诉讼。另查明，江门市市区2011年新建住房的加权平均价为5862元/平方米。本院认为：被告与被拆迁人陈自强签订的《拆迁补偿协议》，原告与被拆迁人陈自强的三法定继承人签订的《转让协议》,均为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，均应受到法律的保护。关于原告的主体资格的问题。签订《转让协议》后，原告于2016年以书面形式通知被告，且被告亦在该通知上盖章予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”及第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”的规定，原告有权根据《拆迁补偿协议》的约定向合同的相对方被告主张合同权利。关于被告应承担的责任及费用数额问题。因被告未履行支付约定的费用及交付回迁安置房等义务，已构成实际违约，被告应承担违约责任。对于被告提出《拆迁补偿协议》是由案外人以被告名义与被拆迁人协商签订，责任也应由案外人承担的抗辩理由，因被告与被拆迁人均在《拆迁补偿协议》的落款处签章，且该协议也未涉及被告与案外人的关系的内容，根据合同的相对性原则，被告为合同的一方当事人，应严格按约定履行协议义务，因此，对被告的上述抗辩理由，本院不予采信。根据原告庭审陈述及其提供的证据可知其所主张的房屋拆迁补偿安置费由周转补偿金（包括周转房费用和超补月租）、被拆房屋面积补偿金两部分组成。一、关于周转补偿金（包括周转房费用和超补月租）的数额问题。依据《拆迁补偿协议》的约定，被告需支付465.48元/月的周转房费用给被拆迁人陈自强，如被告签订合同之日起二十四个月内（即1998年5月16日前）未交付回迁安置房给被拆迁人的，则自逾期之日起另行支付465.48元/月的超补月租给被拆迁人。协议还约定，被拆迁人陈自强以被告支付的周转房费用465.48元/月抵扣超面积购房款14700元直到被告交付回迁安置房屋的前一个星期，被拆迁人再一次性支付剩余超面积购房款给被告。因被告于1998年5月16日前仍未履行交付回迁安置房的协议义务，被告理应按约继续支付周转房费用465.48元/月及开始支付超补月租465.48元/月给被拆迁人，但被告未有证据证明被拆迁人陈自强于1998年5月16日后有收取过上述两项费用的事实，因此，按约应视为被拆迁人陈自强于1998年5月16日起继续以周转房费用和超补月租抵扣未支付的超面积购房款。据核算，被拆迁人陈自强从签订《拆迁补偿协议》之日起至1998年5月16日期间以周转房费用抵扣的超面积购房款为11171.52元（465.48元/月×24个月），从1998年5月16日起以周转房费用465.48元/月和超补月租465.48元/月抵扣剩余的超面积购房款3528.48元所需要的月数为3.8个月，即被拆迁人陈自强完成抵扣义务的最后时间为1998年9月13日。因被告至今仍未履行交付回迁安置房屋的义务，按约被告应于1998年9月13日起继续支付周转房费用和超补月租给被拆迁人。原告要求被告从1998年4月16日支付上述两项费用给原告的请求欠妥，本院依法予以调整。另，原告只要求被告支付周转房费用及超补月租至2012年10月整月的请求，是其对自身合法权益的处分结果，本院予以支持。因此，被告应向原告支付周转房费用及超补月租的月数为169.5个月（1998年9月13日至2012年10月31日），即两项费用合计为157797.72元（465.48元/月×169.5个月+465.48元/月×169.5个月）。二、关于被拆房屋面积补偿金的数额问题。如上所述，被告应1998年5月16日前交付回迁安置房给被拆迁人，但约定的回迁安置房至今仍未建成，被告明显无法履行交付义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告支付被拆房屋面积补偿金作为被告履行交付涉案回迁安置房义务的补救措施的请求，合法有据，本院予以支持。因被拆迁人陈自强已经完成了以周转房费用和超补月租用于抵扣超面积购房款的义务，原告以约定回迁安置房的建筑面积62.4平方米对被拆迁人陈自强进行的补偿，合理有据，本院予以支持。另，原告以4500元/平方米的房屋单价向被拆迁人支付了被拆房屋面积补偿金280800元（62.4平方米×4500元/平方米），该补偿单价明显低于原告支付补偿款给被拆迁人时上一年（即2011年）的江门市市区新建房屋的加权平均价5862元/平方米，补偿合理有据，且有利于被告的权益，本院予以认定。综上所述，被告应承担的房屋拆迁补偿安置费为438597.72元（280800元+157797.72元）。关于支付利息的问题。如上所述，原告于2013年9月10日受让《拆迁补偿协议》的权益后，则有权要求被告继续履行支付2012年10月之后的周转房费用、超补月租及按当前被拆房屋面积补偿金等支付义务，但原告只要求被告自2016年1月13日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息的请求明显低于被告应负的支付责任，是原告对自身合法权益的处分结果，符合法律规定，本院予以支持。被告和众多被拆迁户签订《拆迁补偿协议》后长达近二十年的时间没有提供协议所约定的回迁安置房，也长期没有支付周转房费用等费用，导致众多被拆迁户不断向有关部门反映、上访、投诉，原告为解决历史遗留涉及的民生问题，维护社会稳定，以债权转让的形式，先行向众多被拆迁户支付补偿费等费用，取得被拆迁户转让的债权，避免和减少了社会矛盾的激化，维护了社会安定团结，应予赞许。原告所主张的费用只计算至2012年10月份，房屋面积补偿金也只参考2011年的房屋销售价格，相对于被告长期未支付的费用、违约责任及当前高昂的房屋价格，原告这一处分行为明显减少了被告所应承担的支付义务，减轻了被告继续开发项目的成本，而被告虽主张愿意继续开发涉案的土地项目，亦向相关部门提交继续开发的申请等资料文件，继续享受涉案土地带来的成果和利益，但却否认原告受让债权时所付出的代价及作出有利于被告的权益的处分行为，显然有失公平合理。作为一个诚信的企业，被告理应和原告及相关单位、部门，妥善处理相关的纠纷，树立有信誉的企业形象，高效、安全地解决涉案地块的开发建设工作，作出企业应有的社会贡献。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，判决如下：一、被告江门市海联置业公司于本判决生效之日起十日内支付房屋拆迁补偿安置费438597.72元及利息给原告江门市国土资源局（利息应从2016年1月13日起至付清之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告江门市国土资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8268元，由被告江门市海联置业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明人民陪审员  李翠金人民陪审员  崔显宗二〇一七年七月二十七日书 记 员  林绮莹