广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初6887号原告：深圳市佳食汇餐饮管理有限公司。法定代表人：谢志龙，经理。委托诉讼代理人：谢旭朗，男，公司员工。被告：黄伟平，男。委托诉讼代理人：韩晶晶，广东深腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：许媚媚，广东深腾律师事务所实习律师。原告深圳市佳食汇餐饮管理有限公司诉被告黄伟平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理，于2017年6月21日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢旭朗，被告的委托诉讼代理人韩晶晶、许媚媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金35000元（人民币，下同）；2、被告向原告支付水电费1292元；3、被告向原告支付管理费5000元；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其要求的各项费用自2016年10月1日起至2017年2月9日止。事实及理由：原、被告于2016年8月10日签订《佳食汇美食城租赁合同》，约定：租赁期间为2016年8月10日至2018年8月9日，每月租金7000元和管理费1000元，每月5日前交纳本月租金和管理费以及上月的水电费。合同签订后，原告于当日将租赁物交付给被告。被告仅仅交纳首租金、首月管理费。之后，被告于2017年2月9日单方无理要求解除合同，截止2017年2月9日，被告欠原告上列租金、管理费、水电费。为此，特具状起诉。被告辩称：1、依据《最高院关于租赁合同纠纷的司法解释》第二条，涉案租赁合同是无效的，涉案商铺没有产权证和建设工程规划许可证，因此原告主张的物业费没有任何依据，原告主张的水电费也没有提供任何证据证明，而原告收取的基建费、装修费等费用也应该退还给被告。2、原告主张租金的证据是一份判决书，因该判决并未生效，并不能作为确定租金的依据，涉案租赁合同确认的租金起算日是2016年10月1日，原告主张的租金金额计算有误，被告是于2016年11月27日搬离涉案商铺，且原告发出了收铺函于2016年12月3日解除合同并收回商铺，因此原告主张的租金没有依据。3、原告还应向被告返还保证金，即使应向原告付租金，二者也可以互相抵消。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《佳食汇美食城租赁合同》，约定：甲方将深圳市南山区某购物广场第一层1F01美食档口10号档口（以下简称涉案商铺）出租给乙方经营使用，双方商定准营制作销售食品品种为100℃瓦罐滋补快餐；合同有效期自2016年8月10日至2018年8月9日止；档口租金（不含税）每月7000元，租赁税费全部由乙方承担，乙方经营期间一切费用自行负责；甲方向乙方收取管理费（不含税）1000元/月，同时代收、代缴水费、电费、税费等；租金与管理费缴纳方式为每月的5日前收取，水、电等费用每月5日前收取上月费用；甲方负责组织营销、促销活动，做好美食城的统一广告宣传，乙方应积极配合；乙方应服从甲方的管理，甲方因统一规划管理重大业种调整、工程施工需要，甲方有权就乙方档口位置或面积、品种进行调整，乙方须无条件配合；在合同期内未经甲方同意，乙方不得中途停业撤柜，暂停营业或出兑，期内乙方私自停业，每天罚款200元，停业超过10日的，视为自行终止合同，有权收回档口（不返还租金和履约保证金）；乙方在签订本合同的同时交纳履约保证金（合同保证金及水电押金）15000元，合同终止后，乙方的履约保证金作为善后抵押金，1个月后如无问题出现，甲方将如数退还给乙方；乙方具有拖欠租赁费用经甲方催交后仍不交纳的，违反本合同所应承担的义务条款，经甲方催告后未有改正等情况之一时，甲方有权解除本合同，乙方的履约保证金与租金不予返还，由此造成的损失由乙方自行承担；及其他内容。同日，被告向原告支付履约保证金15000元、基建费42000元（含装修费15000元）。2016年9月30日，被告向原告支付首月租金及管理费9120元。2016年11月28日，被告委托律师向原告邮寄律师函，通知原告解除合同，该律师函中写明被告已于2016年11月27日搬离涉案商铺。被告提交的快递详情单显示原告于2016年11月28日收到该律师函。被告对该律师函不予认可，并表示未收到该函。2016年12月3日，原告向被告出具《收铺函》，内容为：因被告恶意拖欠2016年10月份的租金等费用，原告曾发出通知要求被告缴清，对被告商铺于2016年12月3日强行重新收回商铺的使用权，与原告签订的合同公开作废，双方合作关系已经终止。原告表示其是发过该首付韩，但被告拒收。庭审中，原告表示被告于2017年2月9日搬离涉案商铺。被告表示其已于2016年11月27日搬离涉案商铺，并提交租户朱俊杰出具的证人证言等予以证明；原告对该证人证言不予认可。另查，被告曾于2017年1月19日起诉至本院，要求解除原、被告签订的《佳食汇美食城租赁合同》，并要求原告退还履约保证金、基建费、装修费等，案号为（2016）粤0305民初1977号。该案中，原、被告均确认涉案商铺所在的美食城于2016年10月1日开业；本院于2017年3月16日做出（2016）粤0305民初1977号民事判决书，判令原告退还被告履约保证金15000元。该判决已生效。再查，本院受理的原告起诉黄伟平房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017）粤0305民初6886号，该案中，原告与黄伟平签署的《商铺租赁确认书》约定合同期限以美食城整体开业为准计租等。原告向本院提交一份《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，载明：2009年11月21日，XX公司交来位于南山区西丽街道某工业区1、2栋、XX大厦、XX单身宿舍的申报材料。被告对该证据不予认可。以上事实，有《佳食汇美食城租赁合同》、收据、律师函、转账记录、证人证言、申报回执等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为被告何时搬离涉案商铺、被告是否应支付2016年10月1日至2017年2月9日期间的租金及各项费用。对此，本院分析如下：首先，关于起租期的问题。原、被告签订的《佳食汇美食城租赁合同》约定的租赁期限为2016年8月10日起至2018年8月9日，并未约定起租期，而原告出具的收据也仅写明收到被告支付的首月租金，并未注明该租金是哪一个月的租金。结合本案中被告于2016年9月30日支付首月租金的情况，以及关联案件中原告与其他租户签订的《商铺租赁确认书》中注明“以美食城整体开业为计租”的内容，且原、被告在（2016）粤0305民初1977号案件中均确认美食城于2016年10月1日起开业等相关事实，本院确认起租日为2016年10月1日。因被告已缴纳首月租金，即2016年10月1日至2016年10月31日期间的租金，故原告仅有权要求被告支付2016年11月1日之后的租金。其次，关于被告搬离涉案商铺的时间。被告主张其已于2016年11月27日搬离涉案商铺，原告不予认可，并主张被告系2017年2月9日才将所有物品搬出。对此，本院认为，被告提交的证人证言不能证明被告搬离时已与原告进行了交接，结合原告于2016年12月3日向被告出具《收铺函》中“对你商铺于2016年12月3日强行重新收回商铺的使用权”的相关内容，本院确认被告已于2016年12月3日搬离涉案商铺。综上，被告应向原告支付其占用涉案商铺期间，即2016年11月1日至2016年12月3日期间的租金7700元（7000元/月×1个月3天）及管理费1100元（1000元/月×1个月3天），故对于原告要求被告支付租金及管理费的诉讼请求，本院予以部分支持。对于原告要求的水电费，原告并未提交证据证明水电用量及计费依据，应承担举证不能的法律后果，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄伟平于本判决生效之日起十日内向原告深圳市佳食汇餐饮管理有限公司支付租金7700元及管理费1100元；二、驳回原告深圳市佳食汇餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416.15元，由原告负担327.15元，由被告负担89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇一七年七月二十日书记员  谌丽文附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。