渭南市临渭区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0502民初456号原告邱丰台，男，1984年1月14日出生，汉族，渭南市公安局临渭分局民警。被告渭南龙泉房地产开发有限公司。法定代表人张振红，该公司执行董事。委托诉讼代理人李瀚龙，男，1973年4月29日出生，汉族，渭南龙泉房地产开发有限公司法律顾问。原告邱丰台与被告渭南龙泉房地产开发有限公司（下称龙泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日做出（2015）临渭民初字第01635号民事判决书，被告龙泉公司不服提出上诉，渭南市中级人民法院于2016年12月23日做出（2016）陕05民终1729号民事裁定书，裁定：“一、撤销渭南市临渭区人民法院（2015）临渭民初字第01635号民事判决；二、发回渭南市临渭区人民法院重审。”本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告邱丰台、被告龙泉公司委托诉讼代理人李瀚龙到庭参加了诉讼，被告龙泉公司法定代表人张振红经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱丰台向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并支付延期交付房屋的违约金26069.67元（自2014年7月1日起至交付房屋之日止，现暂计至2015年3月30日，以已交付的房价款318311元为基数，按照每天万分之三计算）。2、判令被告按照合同附件三（装饰、设备标准）的约定更换为“蒙哥马利”品牌电梯。3、判令被告返还代收费用2510元。4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年8月14日与被告签署《商品房买卖合同》，购买被告位于前进路西闸口龙泉福苑1栋C单元0503号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2014年6月30日前验收合格并交付使用，但是因被告达不到合同约定的交付标准，致使原告至今都不能合法入住，且违规收取原告代收费用，所使用的电梯也不是合同中约定的“蒙哥马利”品牌的电梯。据此，原告多次找被告解决此事无果引起纠纷，诉至法院。被告龙泉公司辩称，被告确未按合同约定于2014年6月30日之前向原告交付房屋，但原告于2014年12月29日从被告处实际领取了钥匙，且被告针对延期交房给原告带来的不便，向其赠送了300度电、100吨水并免除了4年的物业费（即2015年1月1日—2018年12月31日）作为补偿，原告领取了以上补偿说明双方就逾期交房事宜达成了和解，现原告再次主张逾期交房的违约金不应予以支持。加之涉案房屋在施工过程中存在恶劣天气、高（中）考及渭南市创卫活动等诸多因素的影响，导致龙泉公司针对涉案房屋的实际交房时间比合同约定的交房时间有所推迟，上述情况符合《商品房买卖合同》中第八条第2款中约定的属“可据实延期的特殊原因”及存在“不可抗力”的情况，应当免除龙泉公司承担逾期交房的违约责任。综上，请求法院依法驳回邱丰台的诉讼请求。原告邱丰台为支持其主张，向本院提供了以下证据：1.原告身份证复印件；2.《商品房买卖合同》连同附件一份和收款收据（购房款）二张，住房公积金借款合同及渭南市房地产抵押贷款合同各一份，证明原告于2013年8月14日与被告签订合同，购买了位于前进路西闸口龙泉福苑第一栋C单元0503号商品房一套，合同约定房屋面积115.33㎡，单价为2760元/㎡，总价为318311元；双方存在房屋买卖合同关系；原告依照合同约定履行了付款义务；依照合同约定被告存在违约的事实；违约金计算的基数应以总房款为依据；3.收款收据（代收费用）和龙泉公司购房结算单各一份，证明原告交付房款103009.2元、5301.8元，公积金付款210000元；代收费用包含天然气入网费1900元、电视宽带网费380元、办证工本费230元；4.陕建发【2011】282号《省住房和城乡建设厅、省物价局关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》、陕建发【2013】300号《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》、渭建发【2013】166号《市住建局关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》，证明被告收取的天然气入网费1900元、电视宽带网费380元、办证工本费230元无法律依据，应当予以返还；5.照片三张，证明被告交付的房屋与合同中约定的电梯不一致，被告交付的是“莱茵”牌，合同中约定的是“蒙哥马利”牌。被告对原告提交证据的质证意见为：对以上证据的真实性均无异议；对证据1、2、3的证明目的予以认可；对证据4的证明目的有异议，认为部门规章不属强制性法规，不能以此作为返还的依据；对证据5的证明目的有异议，认为按照合同约定，买受人可以要求出卖人赔偿双倍的设备差价，且应由全体业主主张。被告龙泉公司为支持其主张，向本院提供以下证据：1.《商品房买卖合同》；2.开工报告；3.渭南市城市管理综合行政执法局解放办执法大队出具的证明；4、5.渭南市气象服务中心出具的气象资料；6.原告从渭南市龙泉物业有限公司领取水、电和免除4年物业费的票据及张涛签字的谅解书一份；以上证据证明原、被告之间就被告逾期交房事宜达成和解，原告无权再向被告主张2014年7月1日至逾期交房之日止的违约责任；再者证明被告在施工过程中存在阴雨雪天168天、高（中）考及渭南市创卫活动等诸多因素的影响，结合合同约定，应当免除被告承担逾期交房的违约责任。7.竣工验收报告，证明2014年12月24日，涉案房屋经竣工验收合格。原告对被告提交证据的质证意见为：对以上证据的真实性均无异议，但认为证据3、6、7不能达到其证明目的，认为被告交付房屋未达到合同约定的交房标准，不能免除其承担逾期交房的违约责任；原告未签订谅解书，不能免除被告逾期交房的违约责任。结合证据的真实性、合法性、关联性，对原告邱丰台提供的证据1、2、3、5依法予以采信；对其提供的证据4，因不能达到其证明目的，依法不予采信。对被告龙泉公司提供的证据1、7依法予以采信，对其提供的证据2、3、4、5、6，因不能达到其证明目的，依法不予采信。经审理查明，2013年8月14日，原告邱丰台与被告龙泉公司签署《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告位于本区前进路西闸口龙泉福苑1栋C单元0503号商品房一套，房屋建筑面积共115.33㎡；单价为2760元/㎡，总价为318311元，并约定了公积金付款方式；交房期限为2014年6月30日前；逾期交房的违约责任为出卖人如未按合同规定期限将房屋交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；电梯品牌为“蒙哥马利”，交付使用的装饰、设备标准达不到约定标准的，出卖人向买受人赔偿双倍的装饰、设备差价等。合同签订后，原告邱丰台已分别支付房款103009.2元、5301.8元，公积金付款210000元，共计318311元，并支付代收费用（其中包含原告诉称所涉天然气入网费1900元、电视宽带网费380元、办证工本费230元，共计2510元）。2014年12月24日，涉案龙泉福苑1#、2#楼经竣工验收合格。后原告曾于2014年12月29日领取涉案房屋钥匙。现原告以被告逾期交房、多收代收费用且电梯与约定不符等原因与被告协商未果，即诉至法院。上述事实，由原、被告提供的相关证据及双方在审理期间的陈述相互印证，足以认定。本院认为，原告邱丰台与被告龙泉公司之间经平等、自愿、协商一致签订的商品房买卖合同，依法成立有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告未按合同约定于2014年6月30日前向原告交付房屋，依法应承担相应违约责任；被告以原告于2014年12月29日已实际领取了涉案房屋钥匙，并领取了被告赠与的水、电、物业费用补偿，以证明双方就延期交房事宜达成和解为由，辩称原告无权再向被告主张从2014年7月1日至逾期交房之日的违约责任，因被告提交的证据不足以证明其主张，故对被告该抗辩理由不予采纳；被告辩称涉案房屋在施工过程中存在恶劣天气、高（中）考及渭南市创卫活动等诸多因素的影响，导致被告推迟交付，上述情况符合合同约定的“可据实延期的特殊原因”及存在“不可抗力”的情况，应当免除被告承担逾期交房的违约责任；审理中被告虽提供相关证据，但其提供证据不足以证明被告延期交房存在合同约定的“不可抗力”及“天气无法正常施工超过一周以上”等可据实予以延期的特殊原因，故对被告该抗辩理由亦不予采纳；因原告已于2014年12月29日实际领取了涉案房屋钥匙，双方已完成涉案房屋的交付，故对于原告主张判令被告支付延期交付房屋的违约金之诉请予以部分支持，根据双方约定的逾期交房的违约责任，违约金数额以交付的房价款318311为基数，违约天数计为181天，按日万分之三计算，即17284元。对原告要求被告更换“蒙哥马利”品牌电梯之诉请，由于双方当事人对此约定的违约责任为赔偿双倍设备差价，故对原告该诉讼请求依法不予支持。原告请求判令被告返还代收费用2510元一节，缺乏法律依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告渭南龙泉房地产开发有限公司向原告邱丰台支付逾期交房的违约金17284元。二、原告邱丰台的其余诉讼请求依法不予支持。以上一项限本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，公告费560元，由原告邱丰台承担300元，由被告渭南龙泉房地产开发有限公司承担774元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审判长  刘海凤审判员  马一丹审判员  陈 洋二〇一七年七月四日书记员  王 潇