广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初314号 原告：广西五洲金桥农产品有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道169号4号楼6层，统一社会信用代码：91450100799732658R。 法定代表人：文桂勇，该公司董事长。 委托代理人：刘凯中，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托代理人：黄珊珊，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：朱昌波，男，1984年4月13日出生，汉族，住南宁市。 原告广西五洲金桥农产品有限公司与被告朱昌波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广西五洲金桥农产品有限公司的委托代理人黄珊珊，被告朱昌波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西五洲金桥农产品有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》（编号：jqzl201209140102A253）；2、被告支付原告2014年1月1日至2016年9月25日的商铺租金168905.2元、违约金88266.17元；（违约金每日按合同约定应付租金的1‰分段计算，暂计至2016年9月25日，后续计算至被告支付完毕租金之日止）；3、被告自《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》（编号：jqzl201209140102A253）解除次日起，按原合同约定租金标准的双倍向原告支付该商铺的实际占用费至被告实际返还租赁物之日止；4、本案案件受理费由被告承担。 事实和理由：2012年9月14日，原告与被告签订《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》（编号：jqzl201209140102A253），约定原告作为出租方将南宁市昆仑大道169号南宁金桥农产品批发市场1栋A251、252、253、226B、228、229号商铺出租给被告用于经营茶具、茶叶等。合同对租赁期限、免租期、租金标准、履约保证金、违约金等事项进行了约定。合同签订后，原告已经依约履行，按时将商铺交付被告占有使用，并免收其约定期限内的租金。被告自2014年1月1日至今始终拖欠租金。根据双方合同约定和相关法律规定，被告未按约定向原告支付租金，其对原告负有支付租金、违约金的义务。 被告朱昌波辩称：1、原告要求被告支付租金及违约金的事实理由不充分，其中一段时间被告已经不再租用原告铺面，原告在2015年过年期间对被告的铺面停水停电，电表已经拆除，被告交了最后一次电费为100元。当时铺面内仍有茶叶货品，被告与原告商量，原告仅给被告充了100元的电费。2015年4月被告已经不再经营涉案商铺。2、原告曾对所有商铺停电，被告是2楼的租户，仅剩被告一家仍在经营。但因为停电才导致无法营业。现在也没有人管理，被告也曾与市场方委派的管理员协商过。3、本案已经超过诉讼时效，在一年内原告没有起诉也没有向被告催讨租金。4、若被告不开门营业，合同根据约定可自动解除。5、在仅剩被告一家继续租用时，原告方的领导有来视察，告知被告若继续租用往后可有优惠，但现只剩被告一家后原告就来起诉被告了。现原告已经对被告所租用的铺面进行招商，若是被告仍租用铺面的，原告则不应该进行招商。6、被告的货品被原告扣留，门已经被锁，无法找到。被告的货品价值约28万元，原告若继续向被告催讨租金，被告将保留向原告追讨被告货物损失的权利。7、被告认为被告与原告签订的合同在2015年3月已经解除。8、涉案商铺原告无人进行管理但仍收取租金，在停电之后又开始招商，原告开始招商时被告就曾表示不继续租用了，并且被告也关门不再经营，但原告不允许被告搬离货物。2016年4月被告经过商铺想看情况时，发现商铺门已经被锁了，现在仍然是锁着的。商铺是透明玻璃，被告看到里面还有一些茶叶货品，但少了一些工艺品。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市昆仑大道169号南宁金桥农产品批发市场1栋商铺由原告广西五洲金桥农产品有限公司开发建设，该房屋已经取得国有土地使用权证，并办理了建设用地规划许可证和工程规划竣工验收。 2012年9月14日，南宁金桥农产品有限公司（出租方、甲方）与被告朱昌波（承租方、乙方）签订《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》（合同编号：jqzl201209140102A253），约定：甲方将位于南宁市商铺出租给乙方，商铺建筑面积为246.49平方米，乙方承诺所租用商铺仅用作经营茶叶与茶相关产品，乙方更改经营项目或范围，须经甲方书面同意。商铺租期自2012年9月14日起至2017年9月13日止。甲方同意自2012年9月14日起至2013年9月13日止免收乙方商铺租金，但乙方仍需承担物业管理综合服务费，水费、电费等其他费用，商铺的物业服务及相关收费由甲方委托南宁金桥物业服务有限责任公司与乙方签订物业服务合同进行约定。免租期结束后，第一年租金按租金价格的八折来收取，收费按商铺建筑面积（公摊面积已打七折）每月每平方米17.6元标准收取，合计4338元，2014年9月14日之前按上述收费标准执行。自2014年9月14日至2017年9月13日，商铺租金单价按租金原价来收取，面积计算方式不变（即公摊打七折），三年无上浮，即每月每平方米22元，合计每月租金为5423元。乙方应当按季度向甲方预付租金，签订合同的同时，乙方向甲方支付三个月的租金作为预付款，以后每季度租金需在上季度末的25号之前付清，结算时预付款抵作租金。乙方在签订本合同的同时向甲方支付11400元的履约保证金，租赁期满，甲乙双方终止本租赁合同时，如乙方无拖欠应交费用或应赔偿的损失，合同终止后15天内，甲方将履约保证金无息退还给乙方，乙方凭甲方开具的票据原件（保证金收据原件）退款。乙方有下列情形之一的，构成违约，甲方有权解除合同，收回商铺并没收全部履约保证金，本合同解除后，双方签订的与本合同所述中的商铺有关的其他协议同时自动解除：1.拒绝缴纳商铺租金、物业费及其他各项应缴费用或延期支付各项应缴费用超过20天的；……。发生以下情形时，甲方有权从乙方的履约保证金中直接扣除相应的金额。乙方应在履约保证金被扣除后，乙方在接到甲方缴费通知的5个工作日内补足履约保证金，每逾期1天加收应收金额的1％作为滞纳金：……；2.乙方未按时缴纳商铺租金、物业费及其他各项应缴费用（每延期一天按应交费用的1‰支付滞纳金），或乙方因违反市场管理及物业管理有关规定产生违约金的，甲方有权从乙方的履约保证金中扣收乙方的欠款、滞纳金及违约金等。……由于乙方违约或主动退还商铺等原因导致合同解除或终止的，乙方无权向甲方主张赔偿装修损失以及返还装修保证金、商铺的租金及履约保证金等任何费用。如果甲乙双方因履行本合同产生争议且未能就争议事项协商一致，甲方依照本合同的约定解除合同的，甲方的解除合同通知送达乙方之日起，合同解除。本合同终止或解除后，乙方应当在三日内交还商铺给甲方，甲方有权在解除后参照本合同约定的租金标准的二倍向乙方收取商铺的实际占用费。乙方逾期超过20天未办理商铺交还手续的，视为乙方同意并授权给甲方执行打开商铺门，商铺内的所有物品任由甲方自行处理，处理所得归甲方所有。甲方的任何通知以书面形式粘贴在该商铺的入口处两边的外墙上或以邮寄下列地址视为已经送达乙方。还可以通过《南国早报》、《南宁晚报》或《当代生活报》等市级以上报刊刊登公告的方式送达，在公告刊登的次日即为送达日。地址：南宁市西乡塘区北湖隆源国际公馆3栋2单元602号，收件人：朱昌波。合同还就其他事项进行了约定。 合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金11400元及3个月租金16269元（押金）。因被告自2013年9月14日起拖欠原告租金，原告经催缴未果，遂向本院提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，被告广西五洲金桥农产品有限公司原名为“南宁金桥农产品有限公司”，于2017年3月16日变更为现用名。 本院认为，一、关于本案的诉讼时效问题。 被告主张其自2013年9月14日起已经开始拖欠涉案商铺的租金，原告从此时起应当知道或应当知道被告违约的事实，因此本案诉讼时效应从此时起算，至原告起诉本案时，已经超过法定的两年诉讼时效。但由于本案合同的履行期限至2017年9月13日才届满，在此期间内，在双方未提前解除合同的情况下，被告仍存在履行支付租金义务的可能，故被告主张本案诉讼时效应从2013年9月14日起算且已经超过法定期限，没有事实及法律依据，本院对被告的前述主张不予支持。 二、关于原告与被告签订的租赁合同的效力问题。 原告与被告签订的《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》（合同编号：jqzl201209140102A253）系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。 三、关于合同解除问题。 原告主张被告拖欠涉案商铺的租金，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，被告作为负有支付租金义务的一方，应当对其已经足额、按期交纳了租金的事实承担举证责任，现被告未能就此举证，应承担举证不能的法律后果。由于被告拖欠租金超过20天，根据双方合同约定，已经构成违约，并符合合同约定的原告可单方解除合同的情形，故原告要求解除其与被告的合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于解除的时间，被告主张双方合同已经在2015年4月已经解除，但由于被告并无单方解除合同的权利，其提供的证据亦不足以证实原、被告双方已经就解除合同达成了合意，虽然原告提供的证据中有其在涉案商铺张贴解除合同通知书的相片，但由于没有其他证据佐证张贴的时间，故也不足以证实双方合同已经于2015年4月解除，因此，本院对被告主张的合同解除时间不予认可。由于并无证据证实原告于本案诉讼前向被告主张解除涉案合同，故本院依据合同约定，以本案起诉状送达被告之日作为双方合同解除之日，即2017年4月28日。综上，本院认定原告与被告于2012年9月14日签订的《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》（合同编号：jqzl201209140102A253）于2017年4月28日解除。 四、关于违约责任的承担。 同上所述，因被告违约，原告要求被告承担违约责任符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院予以支持。现原告要求被告支付拖欠的2014年1月1日至2017年4月28日的租金并按前述拖欠租金的1‰/日向其支付违约金，符合双方合同的约定，本院予以支持。但根据原告的主张与被告的自认，原告主张的租金实际系自2013年12月14日至2017年4月28日期间的租金，故租金具体计算应为：204443.5元（4338元/月×9个月＋5423元/月×30个月＋5423元/月÷30天/月×15天）。违约金的具体计算：以13014元为基数，按1‰/日标准计算，自2013年12月25日计至2014年3月24日；以26028元为基数，按1‰/日标准计算，自2014年3月25日计至2014年6月24日；以39042元为基数，按1‰/日标准计算，自2014年6月25日计至2014年9月24日；以55311元为基数，按1‰/日标准计算，自2014年9月25日计至2014年12月24日；以71580元为基数，按1‰/日标准计算，自2014年12月25日计至2015年3月24日；以87849元为基数，按1‰/日标准计算，自2015年3月25日计至2015年6月24日；以104118元为基数，按1‰/日标准计算，自2015年6月25日计至2015年9月24日；以120387元为基数，按1‰/日标准计算，自2015年9月25日计至2015年12月24日；以136656元为基数，按1‰/日标准计算，自2015年12月25日计至2016年3月24日；以152925元为基数，按1‰/日标准计算，自2016年3月25日计至2016年6月24日；以169194元为基数，按1‰/日标准计算，自2016年6月25日计至2016年9月24日；以185463元为基数，按1‰/日标准计算，自2016年9月25日计至2016年12月24日；以201732元为基数，按1‰/日标准计算，自2016年12月25日计至2017年3月24日；以204443.5元为基数，按1‰/日标准计算，自2017年3月25日计至被告实际付清前述租金之日。 因双方合同已经于2017年4月28日解除，依据合同约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，被告应在合同解除后三日内向原告返还涉案商铺。现被告未能及时向原告返还涉案商铺，原告依据合同约定要求被告支付按照二倍的租金标准支付实际占用费，符合法律规定，本院予以支持。但根据双方合同约定，被告逾期超过20天未办理商铺交还手续的，视为其同意并授权给原告自行打开商铺门，商铺内的所有物品任由原告自行处理，处理所得归原告所有，故原告实际仅能向被告主张20天的商铺实际占用费7231元（2×5423元/月÷30天/月×20天），超出此期间原告未自行回收商铺的，属于其没有及时行使权利导致的扩大损失，其无权向被告继续主张商铺实际占用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下： 一、原告广西五洲金桥农产品有限公司与被告朱昌波于2012年9月14日签订的《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》（合同编号：jqzl201209140102A253）于2017年4月28日解除； 二、被告朱昌波向原告广西五洲金桥农产品有限公司支付2013年12月14日至2017年4月28日的租金204443.5元； 三、被告朱昌波向原告广西五洲金桥农产品有限公司支付违约金（具体计算：以13014元为基数，按1‰/日标准计算，自2013年12月25日计至2014年3月24日；以26028元为基数，按1‰/日标准计算，自2014年3月25日计至2014年6月24日；以39042元为基数，按1‰/日标准计算，自2014年6月25日计至2014年9月24日；以55311元为基数，按1‰/日标准计算，自2014年9月25日计至2014年12月24日；以71580元为基数，按1‰/日标准计算，自2014年12月25日计至2015年3月24日；以87849元为基数，按1‰/日标准计算，自2015年3月25日计至2015年6月24日；以104118元为基数，按1‰/日标准计算，自2015年6月25日计至2015年9月24日；以120387元为基数，按1‰/日标准计算，自2015年9月25日计至2015年12月24日；以136656元为基数，按1‰/日标准计算，自2015年12月25日计至2016年3月24日；以152925元为基数，按1‰/日标准计算，自2016年3月25日计至2016年6月24日；以169194元为基数，按1‰/日标准计算，自2016年6月25日计至2016年9月24日；以185463元为基数，按1‰/日标准计算，自2016年9月25日计至2016年12月24日；以201732元为基数，按1‰/日标准计算，自2016年12月25日计至2017年3月24日；以204443.5元为基数，按1‰/日标准计算，自2017年3月25日计至被告朱昌波履行上述第二项义务完毕时止）； 四、被告朱昌波向原告广西五洲金桥农产品有限公司支付商铺实际占用费7231元。 案件受理费5158元，由被告朱昌波负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 聂 凯 人民陪审员 黄 娟 人民陪审员 韦宏斌 二〇一七年七月五日 书 记 员 刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。