上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初7376号原告沈雷帅。委托代理人贺绪龄(原告岳父)，男，1956年1月27日出生，汉族，住址同上。被告戴晓权,男,1976年8月13日出生,汉族,住浙江省瑞安市塘下镇场桥樟树路***号。委托代理人刘扬，上海肃澜律师事务所律师。原告沈雷帅与被告戴晓权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月2日受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2016年1月26日作出一审判决，被告戴晓权不服，向上海市第二中级人民法院申请再审。2016年12月7日，上海市第二中级人民法院将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告沈雷帅的委托代理人贺绪龄，被告戴晓权及其委托代理人刘扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈雷帅诉称，原、被告于2013年12月23日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。原告按约向被告支付了购房款，然被告却未按约向原告交付系争房屋。故诉至法院，请求法院依法判决：1、被告向原告支付2014年3月31日至2014年6月9日逾期交房的违约金人民币(以下币种均为人民币)56700元；2、被告向原告支付2014年6月10日至2014年7月19日逾期交房的违约金75270元；3、被告向原告支付为解除系争房屋上的租赁合同而产生的费用47280元；4、被告返还原告2014年3月31日至2014年7月19日所收的租金14532.97元；4、诉讼费3062元、公告费520元由被告承担。被告戴晓权辩称，按照合同约定，交房时间应为付清房款之后，原告至今还未支付尾款，故其不存在违约行为，即使违约，违约金的起算点也不应该从2014年3月31日起算，实际交房日亦无法确认，同时认为违约金过高，要求予以调整。对于原告与租客签订的协议及垫付的租金被告均不予认可，违约金就是弥补原告的损失，原告再主张租金损失属于重复主张，于法无据。综上，被告不同意原告所有诉讼请求。经审理查明，被告戴晓权为系争房屋权利人。2013年12月23日，原告沈雷帅作为买受人(乙方)，被告戴晓权作为卖售人(甲方)就系争房屋出售事宜签订《上海市房地产买卖合同》，合同第一条约定：甲乙双方通过上海嘉禾房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：(二)、房地产座落：中潭路XXX弄XXX号室号(部位3001)。(三)、房屋建筑面积：105.35平方米。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为XXXXXXX元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2014年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2014年3月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之伍计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同附件三付款协议：1、乙方应于甲方办理银行还贷当日向甲方支付首付房价款人民币860000元整，另外乙方已通过银行转账方式支付甲方定金人民币100000元整，如此共同构成乙方支付给甲方总计首期房价款人民币960000万元整，甲方出具凭证，该期房款优先用于还贷，不得挪作他用。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币XXXXXXX元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后十个工作日内向该贷款银行申请贷款，办理一切相关手续，并支付一切相关费用。该期贷款由贷款银行直接支付至甲方指定的银行账户内。5、甲、乙双方约定甲方收到乙方第二期房价款(银行贷款)后三日内，甲、乙双方办理交房手续。交房当日甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点、结清水、电、煤、物业管理费、有线电视等费用确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同日，双方签订《房地产买卖合同》之补充条款，约定：一、甲、乙双方确认甲方出售该房屋的实际成交价为净到手人民币XXXXXXX元整，甲方不承担本次交易过程中的任何税费。二、甲、乙双方约定，签订《上海市房地产买卖合同》时，将合同价写成人民币XXXXXXX元整。三、另外人民币680000元整作为房屋装修费、房屋搬迁费、银行利息等补偿给甲方。其中人民币660000元整于过户当日支付，另外人民币20000元整于交房当日支付。四、签订本合同时，双方已知该房屋尚有租约在，则甲方承诺，交房前甲方负责将合同解除，所产生的费用均由甲方承担。五、甲、乙双方确认，若该补充条款与已签订的该房屋之《上海市房地产买卖合同》不一致，则以该补充条款为准。合同签订后，原告按约向被告支付了386万元，其中第二期房价款即银行贷款到账时间为2014年6月6日，尚有尾款2万元未支付。原告于2014年3月27日取得了系争房屋的所有权。另查明，2011年12月30日，被告与案外人徐某某就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定由徐某某承租系争房屋，租期自2012年1月20日起至2015年1月19日止，租期内租金每月为4500元，徐某某向被告支付租赁保证金4500元并支付租金至2014年7月19日。又查，原告支付的第二期房价款(即银行贷款)到账后，被告要求原告用20000元解除与徐某某的房屋租赁关系。因原告急于用房，其与徐某某达成协议，由原告代被告支付解除租约的违约金48000元，并将交房日定为2014年7月19日。本案在审理过程中，原告表示扣除相关费用，原告向徐某某支付了47280元。本院认为，当事人的合同权益受法律保护。原被告之间订立的房地产买卖合同内容、形式均符合法律规定，本院对该合同的法律效力予以确认。合同订立后，缔约人应本着诚实守信的原则切实履行合同义务，有违反约定行为的一方应承担相应的法律责任。现被告戴晓权未按约定交付系争房屋，理应承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付逾期交房的违约金之诉请应予支持，关于违约金的起算日期，双方在合同中既约定于2014年3月31日前交房，又约定在收到第二期房价款(银行贷款)后三日内交房，考虑到原告应支付的第二期房价款为主要房款，根据交易习惯，被告应在收到原告支付的主要房款后予以交房较为合理，故被告应于2014年6月9日前交房，违约金起算日为2014年6月10日。对于具体交房日，本院认为，从原告提供的与案外人徐某某的协议及本院与徐某某的电话联系均证实交房日期为2014年7月19日，因被告未提供相反证据，故本院依法采纳原告之主张，交房日为2014年7月19日。针对被告认为违约金约定过高的辩称，本院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，虽然被告确有违约行为，但综合房屋买卖过程中钱款支付情况的特征、买卖双方通过交易取得的合同利益及原告所述损失情况分析，系争合同中约定的被告违约所须承担的违约金确实过高，如要求被告以合同约定的计算方法向原告偿付违约金，必然造成当事人之间合同权益的失衡，故被告认为违约金约定过高的辩称亦符合合同法相关规定，本院予以采纳，违约金数额由本院综合上述内容酌情予以降低。对原告要求被告支付为解除系争房屋上的租赁合同而产生的费用之诉请，因合同补充条款中明确约定，交房前由被告解除系争房屋上的租赁合同并承担相应的费用，然被告在约定的交房期限届满前并未履行上述承诺，原告为此与承租人协商解除租赁关系并主张相关费用由被告承担，故对原告上述诉请本院予以支持，考虑到双方均认可被告曾要求原告以20000元解除系争房屋上的租赁关系，因原告急于用房故用超出上述金额解除了租约，故被告认为原告与他人解除租赁合同的条件过高之辩称本院予以采纳，上述解约金由本院依法酌定。关于原告要求被告返还租金之诉请，本院认为，原告已就主张租金的时间段向被告主张违约金损失，该部分损失属重复主张，故对该项诉请本院难以支持。至于尾款，双方均同意在本案中一并予以处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告戴晓权应于本判决生效之日起十日内支付原告沈雷帅违约金(自2014年6月10日起至2014年7月19日止，以人民币386万元为本金，按日万分之二点五的标准计算)。二、被告戴晓权应于本判决生效之日起十日内支付原告沈雷帅解除上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室原租赁合同所产生的费用人民币30000元；三、原告沈雷帅应于本判决生效之日起十日内支付被告戴晓权房款人民币20000元；四、对原告沈雷帅的其余诉讼请求均不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案原审受理费人民币3062元，由被告戴晓权负担。本案原审公告费人民币520元，由被告戴晓权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  蒋国红人民陪审员  蒋建萍二〇一七年七月二十八日书 记 员  徐 灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。