湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0302民初4258号原告（案外人）：谢伟，女，1970年1月23日出生，汉族，湖南省韶山市人，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：贺某某（系原告丈夫），男，1967年4月3日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：陈某，湖南某某律师事务所律师。被告（申请执行人）：东亚银行（中国）有限公司广州分行，住所地广州市天河区。负责人：邓醒如，行长。被告（被执行人）：湘潭市三城置业有限公司，住所地湘潭市雨湖区。法定代表人：黄冬泉，董事长。被告（被执行人）：黄冬泉，男，1954年12月26日出生，汉族，湘潭市三城置业有限公司董事长，住湘潭市雨湖区。被告（被执行人）：湘潭市华洋百货经营管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区。法定代表人：黄冬泉。董事长。原告谢伟与被告东亚银行（中国）有限公司广州分行（以下简称东亚银行）、湘潭市三城置业有限公司（以下简称三城公司）、黄冬泉、湘潭市华洋百货经营管理有限公司（以下简称华洋百货公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢伟的委托诉讼代理人贺某某、陈某到庭参加了诉讼，被告东亚银行、三城公司、黄冬泉、华洋百货公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告谢伟向本院提出诉讼请求：1、判决依法撤销（2016）湘0302执异29号执行裁定书，解除对雨湖区某某路32号2层2171号门面的查封，中止拍卖和执行该房屋，依法确认原告对金九汇名品服饰广场第2层2171号门面的产权；2、判决被告三城公司继续履行2009年7月9日与本人签订的《商品房买卖合同》，办理产权过户手续，支付违约金3106元并承担因无法正常经营的损失93192元；3、判决被告华洋公司继续履行2009年7月9日与本人签订的《湘潭市金九汇名品服饰广场返租合同》并支付欠付的租金93192元及违约金466元；4、判决由被告黄冬泉承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年11月30日，雨湖区人民法院作出（2016）湘0302执异29号执行裁定，认定原告申请撤销查封、拍卖裁定，解除对2171号门面的查封及中止拍卖和执行案涉房屋的排除执行异议主张缺乏事实和法律依据，予以驳回。2009年7月9日，原告谢伟与被告三城公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于湘潭市雨湖区某某路32号金九汇名品服饰广场第2层2178号门面（即现在的2171号门面），面积为46.02平方米，总金额为610638元，首付31万元，余款采取办理10年期银行按揭方式予以支付。同时约定交房时间为2009年8月30日前，并约定由被告三城公司负责办理银行按揭手续和产权登记手续。同日，双方还签订了一份《返租合同》，约定自2009年10月1日起至2014年9月31日，案涉门面租赁给被告三城公司使用，租金为61063元/年，原告仅收取了一年租金61063元，之后因被告三城公司经营不善，导致未支付余下租金。案涉房屋虽然一直登记在被告三城公司名下，但该被告未按约定积极履行办理产权登记的义务，根据相关法律规定，原告已取得了案涉门面的物权，且未设定抵押，故不应将该案涉房屋作为被告三城公司的资产予以查封、拍卖和执行。综上，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告东亚银行书面辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人对执行标的物主张所有权，以排除对标的物的执行的，需同时满足四个要件，本案中，原告不能满足上述四要件中的如下几个：1、原告签订购房合同后，实际只支付了购房款31万元，但合同约定约定的购房款金额为610638元，剩余房款尚未支付，故不能满足已全部支付购房款的条件。2、原告自始至终均未合法占有案涉房屋，故不能满足在人民法院查封前已合法占有案涉不动产的条件。据此，原告就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故应驳回原告的诉讼请求。二、答辩人在设立抵押权时，本案所涉标的物并未设立任何形式的对外公示（网签等），答辩人至此已尽到了相应的注意义务，不存在任何过错，故答辩人的抵押权依法应得到支持。被告三城公司、黄冬泉、华洋百货公司未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，但东亚银行、三城公司、黄冬泉、华洋百货公司均未到庭就原告向本院提供的证据进行质证。对原告提供的六组证据，本院认为，该六组证据来源合法、内容客观真实，能证实原告于2009年7月9日与被告三城公司签订一份《金九汇名品服饰广场商铺买卖合同》（注：非电子备案合同），该合同约定由被告将位于湘潭市雨湖区某某路32号金九汇名品服饰广场第贰层2178号房（现为2171号房），面积为46.02平方米，以总价格为610638元出售给原告。同日，原告又与湘潭市金九汇商业经营管理有限公司签订一份《金九汇名品服饰广场商铺委托投资经营合同》，约定将上述铺面委托交由湘潭市金九汇商业经营管理有限公司经营管理及在本院受理的东亚银行与黄冬泉、三城公司、华洋公司借款合同纠纷执行一案中，原告向本院提出书面异议，本院经审查后于2016年11月22日作出（2016）湘0302执异29号执行裁定书的事实，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认定，但本院认为上述六组证据不能达到其证明目的及异议成立的目的。被告东亚银行、三城公司、黄冬泉、华洋百货公司均未向本院提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告谢伟于2009年7月9日与三城公司签订的《商品房买卖合同》一份，约定由三城公司将位于湘潭市雨湖区某某路32号金九汇名品服饰广场第二层2178号房屋（房屋交付时编号为21**号）出卖给谢伟；房屋建筑面积为46.02平方米，单价为13268.97元/平方米，房屋总价款为610638元；2009年7月9日支付首付款310638元，余款30万元办理银行按揭。同日，谢伟与湘潭市金九汇商业经营管理有限公司签订《湘潭金九汇名品服饰广场返租合同》一份，约定将案涉的2171号门面返租，每年租金为购房款的10%；租期自2009年10月1日至2014年9月31日。同时，原告分别于2009年6月30日、2009年7月9日以现金和转账方式向三城公司支付购房款1万元和300638元，合计310638元。2012年7月1日，广州市天河区人民法院就东亚银行与三城公司、华洋百货公司、黄冬泉借款合同纠纷一案作出（2011）穗天法民二初字第3411号民事判决，该判决主文第四项确认“东亚银行对抵押物位于湖南省湘潭市雨湖区某某路32号的国有土地使用权面积11647.24平方米、房屋面积6457.92平方米享有优先受偿权。”该判决还认定如下事实：2010年1月6日，东亚银行与三城公司签订《人民币抵押贷款合同》，约定贷款2600万元，2010年1月28日发放贷款。2010年1月8日，双方就前述贷款约定抵押物即位于湘潭市雨湖区某某路32号的房屋办理了抵押登记（潭房湘潭市他字第028931号），房屋面积6457.92平方米。2010年1月19日，双方就前述贷款约定抵押物即位于湘潭市雨湖区某某路32号的国有土地使用权办理了抵押登记（潭他项2010第××号），土地面积11647.24平方米。2011年，原告谢伟向本院提起诉讼，请求判令被告三城公司立即为其办理案涉门面产权登记手续并承担违约责任。2012年2月11日，本院作出（2011）雨法姜民初字115号民事裁定，以原告谢伟的起诉不符合法律规定程序而应提起执行异议之诉为由驳回了原告谢伟的起诉。之后，原告谢伟对本院查封登记在三城公司名下位于湘潭市雨湖区某某路32号2167号门面（即案涉门面）提出书面异议。本院于2016年11月22日作出（2016）湘0302执异29号执行裁定，裁定驳回原告谢伟的异议，原告谢伟遂诉至本院，形成本诉。另查明，1、在涉三城公司系列案诉讼期间，根据当事人申请，本院于2010年12月22日采取财产保全措施对该套门面予以查封。2012年11月27日，东亚银行向本院申请强制执行，本院立案后诉讼保全措施转入执行措施，2016年10月19日，本院对上述房产进行了续查封。2、案涉房屋，即位于雨湖区某某路32号二层020171号(即2171号房屋)、登记所有人为“湘潭市三城置业有限公司”、面积为“46.57平方米”的房屋登记状态为“已登记、已查封”。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。1、在本案中，原告谢伟与被告三城置业公司在被告东亚银行对32号房屋取得担保物权之前签订房屋买卖合同，但仅支付了部分购房款，虽然其收取了相应的部分返租租金，但因未办理相关不动产登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十五条的规定，不发生物权转移效力。2、虽然根据查明的事实，原告谢伟与被告三城公司之间所签订的商铺买卖合同真实，但双方间的法律关系系因房屋买卖合同衍生债权债务关系；且被告东亚银行办理了相关抵押登记手续，对本案执行标的享有担保物权，生效判决也确认了其优先受偿权。由此，根据相关法律规定，本院认为原告谢伟对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告谢伟只能另行向被告三城公司主张权利。另外，对于原告提出的要求被告三城公司、被告华洋百货公司、被告黄冬泉赔偿违约金、经济损失及支付租金等请求，因不属于本案处理的范围，本院也不予支持。据此，本院对原告谢伟的全部诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告谢伟的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谢伟负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 左 斌代理审判员 李 艺人民陪审员 周 芬二〇一七年七月十二日代理书记员 谢艳廷附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。