昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0114民初1138号原告：彭然，女，1989年11月21日生，汉族，云南省昆明市人。委托诉讼代理人：李志远、胡学兰，云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。被告：呈贡新都昌广场置业有限公司。法定代表人：吕国平。委托诉讼代理人：冯俊声，男，1966年6月4日生，汉族，云南省昆明市人。特别授权代理。原告彭然与被告呈贡新都昌广场置业有限公司（以下简称新都昌公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李志远，被告新都昌公司的委托诉讼代理人冯俊声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭然向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《商品房购销合同》（合同编号1-707）第九条约定向原告支付逾期交房的违约金（自2014年10月1日至2014年10月30日的违约金3000元及自2014年10月31日起至被告取得《建设工程竣工验收备案表》并通知原告接房之日止，以总房款1134864元为基数按每日0.02%计算的逾期交房违约金），现暂计算到2017年4月30日为209772.2元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告与被告于2012年12月14日签订《商品房购销合同》（合同编号1-707），原告向被告购买位于昆明市呈贡新区洛龙街道办事处西部的新都昌商业广场1幢7层707号房，房屋总价1134864元整；被告应于2014年9月30日交付房屋；合同第九条约定被告逾期交房的违约责任承担方式为自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告直至今日也未向原告交付经国家相关部门验收合格并取得《建设工程竣工验收备案表》的房屋。原告认为，双方所签合同，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行自己的义务。合同签订后，原告按约履行全部义务，被告却不按约交付房屋，给原告造成较大的经济损失，应承担违约责任，向原告支付违约金。现诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告新都昌公司辩称：本案的逾期交房违约金应计算到2017年8月31日止，在购销合同中第九条约定了答辩人逾期交房时，逾期30天按每天100元向原告支付违约金，逾期30天后按照已付款的0.02%乘以逾期天数支付违约金。房屋建好后，我方应当以媒体公告通知原告办理交接手续，同时如果原告未能在公告时限内办理交接手续，视为房屋已移交完毕。我方在2016年7月27日已经按合同约定在《都市时报》A10版上发出公告，明确交房时限是2016年7月30日至2016年8月31日，因此逾期交房违约金应当自2014年9月30日的次日，即2014年10月1日起计算到2016年8月31日，共700天，前30天为3000元，后670天按照每天0.02%乘以实际付款计算违约金。逾期交房违约金应计算到公告时限届满的2017年8月31日止，原告的诉请不能成立应予以驳回。原告要求我方在取得竣工验收备案表并通知原告接房之日为截止计算违约金的时间没有合同约定，不符合法律规定，原告的诉请不能成立应驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认为：原告提交的证据来源合法、客观真实，且与本案有关，本院予以采信。被告提交的《都市时报》交房公告，本院对其真实性予以确认，该证据仅能够证明被告刊登公告交房的事实，但不能证明该房屋具备交房条件及逾期交房违约金的计算期限。综上所述，本院认定事实如下：原告彭然与被告新都昌公司于2012年12月14日签订编号为1-707的《商品房购销合同》，约定原告彭然向被告购买位于昆明市呈贡新区洛龙街道办事处西部的新都昌商业广场1幢7层707号房，房屋总价1134864元，被告应于2014年9月30日前向原告交付房屋。《商品房购销合同》第九条约定被告逾期交房的违约责任承担方式为自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。原告向被告付清了全部房款。诉争商品房至今未通过国家有关部门的竣工验收，未取得《建设工程竣工验收备案表》。本院认为：一、关于被告的商品房是否必须经过国家有关部门的竣工验收，才能交付使用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，被告新都昌公司交付的房屋必须经过国家有关部门的竣工验收，取得《建设工程竣工验收备案表》，才能交付使用。庭审中，被告新都昌公司当庭确认原告所购买的房屋并未经过任何验收就刊登公告要求原告接房。本案被告提供的格式合同《商品房购销合同》第十条关于该商品房经建设单位组织验收合格后交付原告的约定，因违反法律的强制性规定，本院不予认定。二、关于被告应否及如何向原告支付逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中被告逾期交房，依合同约定应向原告支付逾期交房违约金。至于本案违约金的计算，因原被告双方约定的交房时间为2014年9月30日，且被告所售房屋至今未取得国家相关部门的竣工验收备案登记，故本案被告新都昌公司应向原告支付自2014年10月1日起至被告所售房屋经过国家有关部门竣工验收，取得《建设工程竣工验收备案表》,并通知原告接房之日止的逾期交房违约金。逾期交房违约金的计算方式依《商品房购销合同》第九条约定执行，即自2014年10月1日起至2014年10月30日止按照每天100元计算，之后按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付逾期交房违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、由被告呈贡新都昌广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭然从2014年10月1日起至2014年10月30日止的逾期交房违约金3000元（100元/天×30天），并支付以总房款1134864元为基数自2014年10月31日起至被告所售房屋取得《建设工程竣工验收备案表》,并通知原告接房之日止按每日0.02％计算的逾期交房违约金。二、驳回原告彭然的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4447元，由被告呈贡新都昌广场置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李世民二〇一七年七月十二日书记员  牟志涛