上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪02民终3870号 上诉人(原审被告、反诉原告)：邱建森，男，1956年1月23日出生，汉族，住上海市。 上诉人(原审被告、反诉原告)：邱某2，男，1983年12月20日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：徐财妹，女，1955年12月27日出生，汉族，住上海市。 上诉人(原审被告、反诉原告)：邱某1，男，2010年12月24日出生，汉族，住上海市。 法定代理人：邱某2，即本案上诉人之一。 委托诉讼代理人：徐财妹，女，1955年12月27日出生，汉族，住上海市。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：孙炯，男，1987年3月26日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：孙德兴，男，1952年5月3日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：李红俊，上海衡孚律师事务所律师。 上诉人邱建森、邱某2、邱某1因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初7233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，邱建森系邱某2的父亲，邱某2系邱某1的父亲，其三人是位于上海市连亮路XXX弄XXX号XXX室系争房屋共同共有的产权人，产权登记日期为2014年12月22日。 2015年11月21日，孙炯(买受人、乙方)与邱建森、邱某2、邱某1(卖售人、甲方)就系争房屋签订编号为XXXXXXX号的《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为人民币(以下币种均为人民币)210万元，双方应于2016年2月29日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款约定甲方应于收到乙方委托银行支付的第二期房价款后三日内，将系争房屋交付乙方；附件三付款协议约定乙方应于签订本合同前，支付甲方定金10万元，签订买卖合同当日转为首期部分房价款，乙方应于签订合同当日，支付甲方首期房价款53万元，甲方同意乙方以向银行申请按揭贷款的形式向甲方支付第二期房价款147万元。合同甲方落款处的“邱某2”由邱某2本人所签，“邱某1”由邱建森代签。 上述合同签订当日，孙炯向对方支付房款53万元，加上其于签订合同前支付的定金10万元，邱建森出具收据，确认收到孙炯支付的首付款共计63万元。 2015年11月22日上午，孙炯前去银行申请办理贷款手续。当日下午，双方共同至交易部门办理审税手续。后交易部门出具孙炯名下无房的查询结果。当月24日，邱建森向孙炯提出因邱某1的母亲无法到场，故无法进行过户手续。 2015年11、12月间，双方多次至中介处进行协商，邱建森提出因其儿媳原因无法办理过户，愿意补偿对方5万元损失的方案，孙炯未同意，最终双方未在合同约定的过户期限即2016年2月29日前完成过户手续。 原审法院另查明，本次交易的所有税费全部由孙炯承担。2013年12月10日，上海市静安区人民法院出具民事调解书，邱某2与案外人徐若耶经法院调解离婚，双方达成的调解协议约定双方自愿离婚，双方所生之子邱某1由邱某2抚养，徐若耶按月支付抚养费。 原审反诉部分查明事实同原审本诉。 现孙炯涉讼，请求判令邱建森、邱某2、邱某1履行《上海市房地产买卖合同》，配合办理系争房屋的过户手续，并支付自2016年3月1日至实际过户之日的违约金(按已付房款63万元的日万分之五的标准计算)、交付系争房屋等。 邱建森、邱某2、邱某1则不同意，并提出反诉，请求判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，并且孙炯承担未尽合同义务的违约责任。 原审法院审理中，孙炯补充意见如下：第一，对方未告知过相关离婚一事，中介也未提示过未成年人出售房屋需要父母均到场签字。第二、孙炯是置换购房，先行低价出售了自己的房屋。现房价暴涨，如果无法继续履行系争房屋，其无能力另行购房。 现孙炯撤回要求对方承担逾期过户违约金的诉讼请求，邱建森等人撤回要求对方承担违约责任的诉讼请求。 原审法院经审理后认为，未成年人的父母是未成年人的监护人，依法代理未成年人的民事活动。根据民事调解书，邱某1由邱某2抚养，邱某2作为邱某1的生父是当然的法定代理人，有权代理邱某1的民事活动。根据法院查明的事实，买卖合同上的落款分别由邱建森与邱某2签署，邱某2辩称其对买卖一事不知情也未参与，显然与事实相悖，不予采信。邱某1的签名虽由邱建森所代签，但基于邱某2作为系争房屋共同出售人之一在买卖合同上签名，故应当认定邱某2对邱建森代签一事无异议，法律亦未强制性规定处分未成年人的财产必须由未成年人的全部监护人签字才有效。综上，双方当事人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。 就原审本诉而言，首先，根据查明的事实，本案未交易过户完成系因邱建森等人表示交易部门需要邱某1的母亲到场签字同意，而邱建森等人无法要求其母亲到场所致。由于交易部门的要求并非完全无法满足，邱建森等人作为系争房屋出售方，在实际履行中应当采取积极手段配合交易部门的要求以全面履行买卖合同，而无权以此为由拒绝孙炯的过户要求。其次，邱建森等人辩称继续履行有可能侵害邱某1作为未成年人的权益，因房屋买卖合同系双务合同，其三人出售房屋的同时亦获得了对方支付的相应对价，系争房屋的价格并未明显低于市场价，故该买卖合同的履行并未产生侵害未成年人利益的后果。再次，孙炯在实际履行过程中，未有违约行为发生，其将剩余房款全部交至法院以表明不需要通过贷款也能够履行合同。因本案买卖合同继续履行无其他明显障碍，故法院对孙炯要求继续履行买卖合同、办理过户手续、交付房屋的诉讼请求予以支持。孙炯撤回要求对方支付违约金的诉讼请求，无不当，予以准许。 就原审反诉而言，买卖合同的履行需要双方共同配合完成，因邱建森等人签订买卖合同后即告知对方其将无法履行买卖合同，且未提供证据证明其配合孙炯办理了银行贷款手续，故邱建森等三人以对方未支付剩余房款、未通知其前去办理过户手续、未交付税费等为由主张解除买卖合同，无法律与事实依据，不予支持。邱建森等人撤回要求孙炯承担违约责任的诉讼请求，无不当，予以准许。 原审法院据此作出判决：一、孙炯与邱建森、邱某2、邱某1就上海市连亮路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX号的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、邱建森、邱某2、邱某1应于判决生效之日起十日内配合孙炯办理上述房屋产权过户至孙炯名下的手续，相关税费均由孙炯承担；三、孙炯应于判决生效之日起十日内支付邱建森、邱某2、邱某1房款147万元；四、邱建森、邱某2、邱某1应于判决生效之日起十日内将上述房屋交付孙炯；五、对邱建森、邱某2、邱某1的诉讼请求不予支持。 原审判决后，上诉人邱建森、邱某2、邱某1不服，向本院提起上诉称：系争房屋的《上海市房地产买卖合同》对于双方当事人的权利和义务做了约定，上诉人已经按照合同约定，部分履行。但被上诉人孙炯至今未按照合同约定的期限，向税务机关缴纳房屋交易税费，其缴纳税费无需上诉人配合，被上诉人也未告知其银行贷款申请是否批准，故其没有完全履行合同，存在违约和过错，上诉人据此在原审法院审理中提出反诉诉请，要求解除双方的合同，但原审法院不予支持，违背了客观事实。被上诉人将剩余房款交付至法院，证明了其申请银行贷款的实际情况。整个交易过程，均由邱建森夫妇出面与对方及中介公司交涉，邱某2从未参与，只是在签订买卖合同当日到场在合同上签了名。由于系争房屋是邱某2父子原住房动迁后的唯一住房，故在《上海市房地产买卖合同》签署的第二天，邱某2即提出异议，坚决反对出售系争房屋。但这一事实，原审法院不予采信，系查明事实不清。签署买卖合同三天后，确因家庭内部原因，而非房价上涨因素，上诉人即联系中介公司与被上诉人，协商解除合同，并愿意给予一定的赔偿，但因被上诉人要价过高，导致协商不成。上诉人在原审法院审理中已经明确表示不再出售系争房屋，并愿意承担不能履行合同的违约责任，但原审判决却要求上诉人继续履行合同，即系判令上诉人必须将房屋出售给对方，系强制上诉人出售房屋，不符合我国合同法原则。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求依法撤销，并改判支持上诉人的原审反诉诉请，驳回对方的原审本诉诉请。 被上诉人孙炯辩称：双方根据当时的市场价格约定了系争房屋的价款，被上诉人于2015年11月22日前往房地产交易中心进行审税，有关结论须10个工作日才可以取得，但上诉人邱建森等三人于当月24日就向中介公司提出要求终止合同，此节事实，上诉人在上诉状中已经自认，故不可能配合被上诉人办理银行贷款事宜，而且缴税亦需要上诉人一方配合。因此，被上诉人发函要求对方履行合同。目前系争房屋的市场价格约为400万元。由于被上诉人已将其名下的房屋出售，故征得上诉人一方同意，将空调、热水器等部分家具搬进了系争房屋内，并了解到上诉人将房屋出租的事实。被上诉人在合同履行过程中，没有任何违约行为，并已将剩余房款支付。被上诉人购买系争房屋是为了置换，上诉人的违约导致了被上诉人巨大的损失。据此，被上诉人认为原审判决正确，应予维持。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。由于邱某2是邱某1的法定代理人，并在系争房屋买卖合同上签名，故虽邱建森代邱某1在合同上署名，但原审法院鉴于邱某2对邱建森代签一事无异议，不采信邱某2关于其对买卖一事不知情也未参与等辩称，并认定系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，双方均应恪守履行等认定，符合事实和法律规定。上诉人邱建森、邱某2及邱某1关于被上诉人孙炯违约的诉称，无充分的证据印证，上诉人据此要求解除合同，并追究对方的违约责任等主张，本院难以采纳。由于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》合法有效，根据当事人应当按照该合同的约定履行，不得擅自变更或者解除合同等法律规定，上诉人的上诉请求，缺乏足够的事实和法律依据，原审法院不予支持，于法有据，并无不当。上诉人的其他诉请，均因缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23,600元，由上诉人邱建森、邱某2、邱某1共同负担。 本判决为终审判决。 法官助理薛凤来 审判长 吴 俊 审判员 张志煜 审判员 徐 庆 二〇一七年七月十二日 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……