山西省大同市城区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0202民初3122号原告：大同市橡树商贸有限公司，住所地大同市城区永泰南路79号地矿国际大厦负一层至五层。法定代表人：丛颖，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冯月珍，山西启腾律师事务所律师。被告：张静，女，1978年9月29日出生，汉族，无业，住大同市城区。委托诉讼代理人：安龑竑，山西浩科律师事务所律师。原告大同市橡树商贸有限公司与被告张静租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯月珍、被告委托诉讼代理人安龑竑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的商铺租赁合同；2、被告向原告缴纳未付清租金528600元，并支付违约金317160元，合计845760元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月28日，原告与被告签订了炫彩时尚购物广场商铺租赁合同书。双方约定，被告租赁广场第五层T004号商铺用于经营“汉釜宫”韩式烧烤，商铺计租面积为410平方米，租期为五年（从2014年10月1日至2019年9月30日止），租金从2014年10月1日起按年计算，前三年的年租金为598600元，在签订本合同之日，被告向原告缴纳首年租金，被告需在每年到期提前30日内向原告缴纳次年租金，若被告逾期付款的，每逾期一日，则按欠费金额的2%向原告支付违约金，若被告逾期付款超过30天，原告有权单方解除本合同并收回商铺，被告所交一切费用不予退回。合同签订生效后，原告依照约定交付了商铺，被告分别于2014年8月5日、2015年2月7日、7月10日、7月21日、8月12日和8月24日缴纳10000元、149650元、80000元、59650元、100000元、199300元，六笔款项共计598600元，至此第一年（2014年10月1日至2015年9月30日）的租金才付清。按照约定，被告应在2015年9月30日前30日内缴纳第二年（2015年10月1日至2016年9月30日）租金，但被告只在2016年5月1日和8月22日先后缴纳50000元和20000元，剩余租金528600元一直未支付，且被告于2016年9月30日也就是一年租期届满时，自行搬出商铺，不再经营。被告的这种行为明显不履行合同的主要义务，致使合同目的不能实现，给原告造成了极大的损失。依据合同书第九条第二款的约定，原告有权解除租赁合同，要求被告缴纳剩余未付清租金和支付违约金。按照每逾期一日按欠费金额的2%和逾期付款超过30天计算，要求被告承担违约金317160元。为维护自己的合法权益，原告提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告要求解除的商铺租赁合同，双方实际早在2014年12月31日已解除，2015年1月1日签订了新的租赁合同，约定租期三年，年租金205000元，按照新的租赁合同，被告并不拖欠原告的租赁费，并且多支付了361100元，被告也不存在违约的情况，到目前为止被告也未搬离，被告通过原告租赁的炫彩广场的商铺是217地质队的房屋，是因为原告拖欠217地质队的租金，导致217地质队收回炫彩广场，致使被告无法经营，相关的设备现在仍在炫彩广场内，并且在被告经营期间，原告以资金缺乏为由，以被告名义贷款441000元，双方约定贷款手续由原告办理，贷款到位后由原告使用43.47%即191700元，被告使用56.53%即249300元，各自使用的本金及利息由各自向银行偿还。但是从2016年9月份开始，原告开始不再向银行偿还应当由其偿还的部分，被告担心扩大损失，一直为原告偿还本息，到本案开庭时已偿还三期，本息合计51799.28元，至贷款还清还需帮原告还共计90685.91元，现在原告尚欠被告451785.91元。被告同意解除双方签订的三年期租赁合同，要求原告退还被告451785.91元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述及确认证据，本院确认如下事实：2014年7月28日，原告与被告签订商铺租赁合同，合同约定，原告将位于炫彩时尚购物广场第五层T004号商铺出租给被告，用于经营“汉釜宫”韩式烧烤。商铺计租面积为410平方米，租赁期限五年，从2014年10月1日至2019年9月30日，前三年年租金598600元。当事人双方争议的焦点是：2014年7月28日双方签订的为期五年的租赁合同是否已经解除？针对争议的焦点及所涉证据，本院认定如下：被告称原告所述五年期合同在2014年12月31日已解除，但其提供的证据均未显示其主张事实，被告又称双方于2015年1月1日又签订了一个新的三年期租赁合同，新的合同签订在后，原来签订的五年期合同自然解除。原告不认可被告提供的合同，称上面加盖的公章系伪造，并向本院申请对公章的真伪进行鉴定。本院委托大同市中级人民法院司法技术服务中心对公章的真伪进行鉴定。该中心2017年7月7日函告我院，称由于当事人未提供检材原件，导致鉴定无法进行。对此本院认为，对被告提供证据真伪进行鉴定，提供检材原件的义务在被告一方，被告不提供原件导致鉴定无法进行，应承担不利后果。另外，被告提供的合同没有载明签订日期、没有租金支付方式及支付期限、缺乏租赁合同应有内容，基于存在以上问题，本院对被告提供的为期三年的租赁合同不予确认，对被告主张的五年期租赁合同已解除的辩论意见，本院不予采信。原告提供的证据显示2014年到2015年之间原告六次共缴纳租金598600元，2016年分两次缴纳租金70000元，2014年至2015年缴纳的租金数额恰好与双方签订的五年期合同约定的年租金598600元相吻合，能证实双方履行的是2014年7月28日签订的为期五年的租赁合同，本院予以确认。本院认为，原、被告双方所举证据能够证实双方2014年7月28日签订的为期五年的租赁合同并未解除，该合同系有效合同，双方均应按合同约定履行义务。合同期内2014年10月1日至2015年9月30日的租金被告已缴纳，2015年10月1日至2016年9月30日间的租金，被告分两次共缴纳70000元，尚欠528600元至今未付，显然违约，原告要求被告缴纳，应予支持。经本院查实，原告出租给被告的商铺从2016年9月30日以后一直断电，这样必然影响被告继续经营，原告要求解除该合同，应予准许。原告要求被告按照租金每逾期一日按欠费金额的2%支付30天的违约金317160元，因为客观上原告出租给被告的商铺断电，致使合同无法继续履行，原告对被告也构成违约，故对原告主张的违约金，本院不予支持。被告辩称双方履行的是后签订的为期三年的租赁合同，且被告多支付原告租金361100元要求原告退还，因举证不力，本院不予支持。另，被告称替原告归还贷款并要求原告返还，因与本案非同一法律关系，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百二十一条规定，判决如下：解除原、被告之间2014年7月28日签订的商铺租赁合同书，解除效力追溯到2016年10月1日。被告张静于判决生效后三十日内支付原告大同市橡树商贸有限公司2015年10月1日至2016年9月30日间拖欠租金528600元。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12258元（原告预付），由被告负担7661元（判决生效后三十日内给付原告），由原告负担4597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长  王雁琴人民陪审员  杜宝民人民陪审员  王 潇二〇一七年七月十七日书 记 员  白 雪