.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省酒泉市肃州区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2016）甘0902民初2086号原告:郑维敏，男，甘肃省高台县人，现住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：运彦，甘肃长治律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑超，甘肃长治律师事务所律师。被告：酒泉市宏泰房地产代理有限责任公司。法定代表人：王小艳，该公司经理。被告：许世兵，男，甘肃省金塔县人，现住甘肃省酒泉市。二被告委托诉讼代理人：王晋双，酒泉市肃州区城关法律服务所法律工作者。原告郑维敏与被告酒泉市宏泰房地产代理有限责任公司（以下简称宏泰房产公司）、许世兵房屋买卖合同及居间合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑维敏及其委托诉讼代理人运彦、郑超，被告宏泰房产公司法定代表人王小艳及其委托诉讼代理人王晋双，被告许世兵委托诉讼代理人王晋双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑维敏向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋（居间）买卖协议》，被告返还购房款160000元，并赔偿损失122400元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月24日，经被告宏泰房产公司居间介绍，原告与被告宏泰房产公司、许世兵三方签订了《房屋（居间）买卖协议》，约定由原告购买被告许世兵所有的位于国泰家园7号楼7-4号房屋一套，面积102㎡，房屋总价346800元，付款方式为2015��12月24日预交定金20000元，2015年12月30日前支付首付款50000元，2016年1月12日支付房款90000元，剩余房款按照房产公司要求办理按揭或由原告自行缴纳。合同签订后，被告宏泰房产公司拒绝向原告提供房屋出售方许世兵及房屋产权的任何信息，并称所有手续不存在任何问题。随后，原告按照合同约定缴纳了前期所有费用。但2016年4月底，被告打电话通知原告，称合同约定的房屋已出售他人，要与原告解除合同，原告不同意解除，经双方多次协商，被告又要给原告调换房屋，但最终连调换的房屋也没有。故为维护原告合法权益，请求依法判如所请。被告宏泰房产公司辩称，原告诉讼主体错误，原告与我公司之间系居间合同，我公司已按协议履行了义务，而且原告缴纳的款项已全部被被告许世兵领取，我公司未收取原告任何费用。此外，涉案房屋已不存在，我公司在2016年4月已通知原告解除合同，现合同已无法履行，故请求驳回原告的诉讼请求。被告许世兵辩称，原告所缴纳款项已全部被李兴东领取，待从李兴东处追回款项后退还原告。另，原告主张的损失计算无法律依据，我不予承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：1、被告宏泰房产公司提交李兴东与飞翔建业九公司签订的《建设工程监理补充合同》、向海燕与李兴东签订的《房屋买卖协议》、向海燕与被告许世兵签订的《顶账协议》、原、被告三方签订的《房屋（居间）买卖协议》、2015年12月22日李兴东出具的领款单，以证实涉案房屋已由开放商出售，合同已无法履行，且李兴东涉嫌诈骗已被公安机关拘留的事实。虽原告对《建设工程监理补充合同》、《房屋买卖协议》、《顶账协议》、《房屋（居间）买卖协议》的真实性无异议，但《建设工程监理补充合同》、《房屋买卖协议》、《顶账协议》与本案无关联性，本院不作认定；对于李兴东出具的收据，因与本案无关联性，故不予认定。2、二被告提交（2017）甘0902刑初295号民事判决书，以证实被告许世兵及向海燕均为受害者，三方签订协议无效。因该证据仅涉及李兴东与向海燕间的交易，与本案无关，故无法达到二被告证明目的。3、对于酒泉市海信评估公司出具的价格鉴定报告，虽原、被告均对鉴定价格持有异议，但经本庭询问，均明确不申请复核，故对该证据，本院予以确认。据当事人陈述及本院审查确定的证据，本院认定事实如下：2015年12月24日，原告（乙方）与被告宏泰房产公司（代理公司）、被告许世兵（甲方）三方签订了《房屋（居间）买卖协议》一份，约定甲方同意将位于酒泉市国泰家园7号楼7-4号房屋一套出售给乙方，房屋预售面积为102㎡，房价甲乙双方议定为3400元/㎡,房屋总价346800元；付款方式为2015年12月24日乙方通过代理方预交购房定金20000元，2015年12月30日乙方向甲方支付首付款50000元，2016年1月12日乙方再付房款90000元，剩余房款由乙方依据房产公司要求以办理按揭的方式向房产公司支付或由乙方及时、足额自行缴纳房产公司；居间费用为合同签订后，甲、乙双方各向代理公司支付服务佣金3400元；违约责任为若中途甲乙双方有一方违约，应由违约方赔付协议中签订房屋总价10%的违约金，并由违约方合并交纳代理公司2%服务佣金。同时，协议特别约定：1、甲方负责将该房手续办理到乙方名下，产生的更名费由甲方承担；2、面积以开发商最终核准面积为准；3、交房时间按开发商整体交工时间为准。协议签订当日，原告向被告宏泰房产公司交纳定金20000元。2016年1月2日、1月20日，原告分别向被告宏泰房产公司交纳房款50000元及90000元。2016年4月，被告宏泰房产公司以涉案房屋不存在告知原告，要求解除合同，原告不同意解除，并于2016年7月11日诉至本院，要求继续履行合同并交付房屋。审理中，原告将继续履行合同，交付房屋的诉讼请求变更为解除合同，返还购房款160000元并赔偿损失122400元。同时，根据原告申请，并经合议庭评议，本院委托酒泉市海信评估有限公司对涉案房屋在2016年7月的基准价格进行鉴定，该所于2017年6月12日作出酒信评[2017]26号价格评估报告，将涉案房屋���准价格鉴定为4329元/㎡。为此，原告支出鉴定费7000元。另查明，原告缴纳的款项160000元，现在被告宏泰房产公司处。本院认为，本案各方当事人签订的合同为《房屋买卖（居间）协议》，其中既包括房屋买卖合同法律关系，又包括居间合同法律关系，根据原告诉讼请求，其既要求房屋买卖合同相对人许世兵承担责任，又要求居间人宏泰房产公司承担责任，而本案两个法律关系具有关联性，故本案案由应为房屋买卖合同、居间合同纠纷。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，根据庭审查明的事实，涉案房屋已由房产开发公司对外出售，原告无法办理物权变更登记实际取得该房屋的所有权，致使房屋买卖合同目的无法实现，故原告作为买受人依法享有解除合同并主张赔偿的权利。就涉案合同解除的认定，原告在诉状中��述被告曾于2016年4月底告知其要求解除合同，该陈述即为被告要求解除合同的通知已到达原告，虽原告在收到解除通知后于2016年7月提起诉讼要求继续履行合同，但审理中原告变更诉讼请求，要求解除合同，此行为视为原告认可被告解除合同的意思表示，即依法可认定《房屋（居间）买卖协议》已实际解除，故无需通过法院确认解除。因此，对原告要求解除《房屋（居间）买卖协议》的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理中，被告宏泰房产公司表示原告交纳的房款160000元现由其持有，故应由被告宏泰房产公司承担向原告返还房款160000元的民事责任。关于原告要求赔偿损失的问题，庭审中原告明确，其主张的损失系因被告许世兵根本违约，导致涉案房屋价格普遍��涨造成的房屋差价损失。而该主张，实质是被告许世兵按照《房屋（居间）买卖协议》承担的违约责任不足以弥补原告由此造成的实际损失而主张的损失赔偿。法律规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，应当赔偿损失，其中包括合同履行后可以获得的利益。现原告主张的房屋差价损失即属于合同履行后可以获得的利益。诉讼中，涉案房屋经过评估鉴定为4329元/㎡，超过《房屋（居间）买卖协议》约定的3400元/㎡。综合考虑合同的履行，被告许世兵的违约状况及其在订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力等因素，该损失并未超过因其违约所造成的实际损失，故对原告的损失，被告许世兵应承担赔偿责任。但原告作为买方，未核实房屋信息，履行买受人应尽的合理注意义务，存在一定过错；被告许世兵作为出卖方，未核实确定房屋权属状况，亦存在过错��综合考虑双方在房屋买卖过程中均存在过错的情形，原告主张的损失由各自承担相应责任。被告宏泰房产公司作为从事房地产中介服务的专业机构，在向买卖双方提供中介服务时，有责任和能力核实涉案房屋的产权状况，以尽到专业机构应尽的谨慎注意义务，促进买卖双方交易的安全稳定。具体到本案，即使被告许世兵提交了与他人签订的《房屋买卖协议》，宏泰房产公司理应要求被告许世兵提供房产开发公司出具的权属证明或自行到房产开发公司查询涉案房屋信息，以核实涉案房屋的真实产权状况，但庭审中被告宏泰房产公司明确表示，在被告许世兵委托出售涉案房屋时，宏泰房产公司并未对涉案房屋的产权状况进行核实，故其存在一定过错，依法应承担相应的赔偿责任。但考虑宏泰房产公司作为居间人仅在原告与被告许世兵之间充当媒介，仅是促成双方交易或签约的人，最终合同的权利义务是由合同当事人协商后达成一致的实际情况，在双方因合同履行发生争议的情况下，不能无限扩大居间人应承担责任的范围，故根据其过错程度，本院认定被告宏泰房产公司对上述赔偿责任承担补充清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第四百二十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告酒泉市宏泰房地产代理有限责任公司退还原告郑维敏房款160000元；二、被告许世兵赔偿原告郑维敏损失66330.60元[（4329×102-346800）×70%]；三、被告酒泉市宏泰房地产代理有限责任公司对被告许世兵上述第二判项债务承担补充清偿责任；四、驳回原告郑维敏的其他诉讼请求。以上款项合计226330.60元，限于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6502元，由原告郑维敏负担1807元，被告许世兵负担4695元；鉴定费7000元，由原告郑维敏负担2100元，被告许世兵负担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审判长张芸审判员庞春梅代理审判员赵静二〇一七年七月二十五日书记员孙莹