烟台市福山区人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁0611执异28号异议人（被执行人）：烟台釜金电子有限公司，住所地：烟台市福山区凤凰山路163号。法定代表人：祝培英，董事长。申请执行人：王旭光，男，1962年11月13日出生，汉族，住烟台市福山区县。被执行人：烟台釜金电子有限公司，住所地：烟台市福山区凤凰山路163号。法定代表人：祝培英，董事长。被执行人：王德礼，男，1966年1月26日出生，汉族，福山区。被执行人：祝培英，女，1966年3月31日出生，汉族，福山区。在本院执行王旭光与烟台釜金电子有限公司、王德礼、祝培英民间借贷纠纷一案中，异议人烟台釜金电子有限公司对烟嘉评鉴字（2017）028号评估报告书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人烟台釜金电子有限公司称，烟台市嘉信资产评估有限公司的烟嘉评鉴字（2017）028号评估报告书中，对福山区凤凰山路163号房产及土地使用价值的评估方法不当，评估结果不实，明显低于市场价值。福山区凤凰山路163号房产的所有权人系异议人，该房产位置位于福山高新产业区西区，系福山区重要的工业中心，地理位置优越，工业配套集中，厂房逐年升值。房地产评估应采用市场价值法，充分考虑升值因素。评估报告采用的成本法和基准地价修正法所做出的评估结论16064726.47元，不能准确反映该房地产的实际价值，与周边厂房的成交价格相差甚远，评估价值过低，损害了异议人利益，故请求法院参照市场价格对评估结论予以修正。申请执行人王旭光辩称，对异议人所提异议不予认可，理由如下：一、对被执行人的房地产查封、评估、拍卖，是基于人民法院的公正判决下所履行的法律程序。二、法院公开公正的选定了烟台嘉信资产评估有限公司，该公司具有合法资质，是法院指定认可数家正规评估机构其中之一，依据最高人民法院关于《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产中的规定》第六条规定，只有当事人或利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或评估程序严重违法的，才符合重新评估的条件，烟台嘉信资产评估有限公司及评估报告符合法定程序，所出具的评估报告书应予认可。三、法院依法对拍卖房地产进行评估，是执行法院辅助确定拍卖价格的手段，评估拍卖最终成交价格的高低需由市场拍卖检验确定，所以评估结果出具后被执行人以评估价格过低为由请求重新评估的要求是无理的，法院应不予支持。四、法院通知本案各方于2017年2月14日上午9时到法院依法公开选择评估机构，被执行人无故没有到场，故被执行人已放弃选择评估机构的权利，法院依法公开选择评估机构后，也已书面通知被执行人，被执行人也没有提出异议，在此情况下，应视为各方包括被执行人认可法院所指定的评估机构以及该评估机构依规定所出具的评估报告书。故请求法院依法驳回被执行人烟台釜金电子有限公司所提异议。本院查明，王旭光与烟台釜金电子有限公司、王德礼、祝培英民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月17日作出（2015）福东民初字第68号民事判决书，判令被告烟台釜金电子有限公司、王德礼、祝培英于判决生效后十日内偿还原告王旭光借款405万元及违约金（按银行同期同类贷款利率4倍，自2014年10月24日起计算至本判决确定给付期限届满之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决后，烟台釜金电子有限公司、王德礼、祝培英三被告不服，提起上诉，烟台市中级人民法院于2015年12月25日作出（2015）烟民四终字第1824号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，烟台釜金电子有限公司、王德礼、祝培英三被告逾期未履行法定义务，原告王旭光遂向本院申请强制执行，本院于2016年1月27日立案执行。在执行过程中，本院依法查封了登记在被执行人烟台釜金电子有限公司名下所有的位于福山区凤凰山路163号房产及土地使用权（包括地上临时建筑物）。2017年1月11日，本院通知各方当事人于2017年2月14日上午9时到本院技术室选择评估机构，因被执行人逾期未选择，由本院在名册确定的评估机构中随机选定，委托烟台市嘉信资产评估有限公司对上述房地产予以评估。该公司于2017年5月8日出具了烟嘉评鉴字（2017）028号评估报告书，评估方法采用成本法和基准地价修正法，评估基准日期确定为2017年3月17日，评估结果为16,064,726.47元。评估报告送达当事人后，被执行人烟台釜金电子有限公司提出上述执行异议。针对被执行人烟台釜金电子有限公司提出的关于评估报告的各项异议，烟台市嘉信资产评估有限公司出具书面答辩意见，内容如下：一、评估方法的说明异议人认为本次评估应采用市场法，而我们认为本次评估市场法不适用。理由如下：运用市场法进行评估的基本前提，是在评估对象区域范围内搜集大量近期与评估对象用途相同、权利性质相同、规模档次相当、交易类型与估价目的吻合的交易实例。经调查，本次评估对象为工业用房，公开市场上的交易实例本来就很少，符合市场法运用要求的交易实例就更少，在没有符合要求的大量交易实例的情况下不适合采用市场法。根据我们调查掌握的资料，结合本次评估对象的客观情况，我们认为本次评估采用成本法和基准地价修正法更为合理。二、评估方法对评估结果的影响说明根据现行评估理论基础，只要评估工作中采用科学适用的评估方法，严格执行评估程序，在评估目的相同、评估基准日相同、价值类型相同的前提下，针对同一评估对象，通过各种评估方法所得出的评估结果均在合理范围之内。因此，异议人质疑本次评估采用了成本法和基准地价修正法所得出的评估结论不能反映房地产的真实价格，理由不充分。三、异议人质疑评估价格低于周边厂房的成交价格缺乏事实依据首先，异议人所依据的周边厂房成交价是否有实际成交案例为证？即使有实际成交案例，该案例与被评估对象是否有可比性？因个别案例存在诸多方面的非客观因素，并不一定能代表整体市场的客观行情，和被评估对象也不一定具有可比性。如前文所述，在没有大量符合市场法运用要求的实际成交案例的情况下，市场法不适用，仅根据市场上少数成交案例无法得出评估对象的客观价值。其次，大量事实证明，同一时期、同一类别房地产的成交价格会因交易类型的不同产生巨大差距。本次评估目的是为拍卖提供价格参考，与异议人用于参照的正常情况下的周边厂房交易不属于同一交易类型，不具有可比性。最后，我们的评估结果只是为拍卖提供价格参考，并不等于最终的拍卖成交价。公开市场的所有参与者均有平等竞争的权利，如果需求旺盛，拍卖成交价自然会上涨。因此，异议人在拍卖成交之前，质疑评估结果过低而损害了其利益不具备任何事实依据。根据以往众多的拍卖实例，拍卖成交价低于或高于评估价格的实例屡见不鲜，异议人在依据不充分的情况下就质疑我们的评估价值过低是对评估结果的错误运用。本院认为，资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了进款实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资产或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。被执行人无证据证明评估程序严重违法，故异议人所提异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回异议人烟台釜金电子有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向山东省烟台市中级人民法院申请复议。审 判 长  杨海燕审 判 员  王旭孟人民陪审员  姜秋颜二〇一七年七月二十三日书 记 员  郝 芳