湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初541号原告：湖南佳兆业房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段569号陆都小区湖南商会大厦1001房。法定代表人：崔贵庚，总经理。委托诉讼代理人：代浩，湖南泓锐律师事务所律师。被告：颜美花，女，1981年5月8日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：刘奇，邵阳市大祥区维信法律服务所法律工作者。原告湖南佳兆业房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告颜美花（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人代浩，被告委托诉讼代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付代偿的全部按揭款剩余本息2489.6元；2、被告向原告支付逾期付款违约金205.8元（暂计算至2017年1月11日，此后的违约金计算至清偿日）；3、被告向原告支付按标的金额5%计提的律师代理费5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月25日，被告与原告签订《长沙县商品房买卖合同》，购得长沙水岸新都145栋1302号房。在买卖合同中约定：房屋总价为562327元，其中首付款（含定金）172327元于签订合同当日支付，剩余房款390000元采用银行按揭方式支付。银行按揭房款后，被告未能按时还款，致原告向银行履行了担保责任，于2016年7月29日向按揭银行代偿了被告剩余按揭贷款本息累计2489.6元，按买卖合同补充协议第3条第3款约定，被告逾期付款应按日向原告支付万分之五的违约金，直至付清全款之日止。截至2017年1月11日，被告仍未支付前述款项。综上，被告严重违反合同约定，致使原告产生了较大的经济损失。根据《民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告行为已属严重违约，现依法向法院起诉并提出诉称之请求。被告辩称：1、根据买卖合同补充协议第3条第3款的约定，如买受人未及时还贷，出卖人代付后应当3日内通知买受人归还。本案中银行未通知被告支付逾期贷款，被告对此毫不知情。并且原告在代付后也没有按照合同约定向被告发出书面偿还通知或者电话通知，因此对于原告所要求的逾期支付违约金应当不予支持；2、在《个人住房借款合同》中，原告作为保证人并没有在合同保证人一栏中签字盖印，担保调控对原告是不生效的，但不影响被告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行之间借贷条款的效力。既然担保条款对原告不发生效力，那么在被告未及时还贷的情况下银行并没有按照借款合同约定进行告知，银行也是存在过错的。担保条款未生效，原告的行为属于无因管理，既然作为无因管理人在其知道本人是谁的情况下，管理人是需要履行适当的通知义务的，如果能通知而没有通知则应承担相应的民事责任，因此除按揭款本息2489.6元外，逾期付款违约金205.8元及律师代理费5000元理应由原告自己承担。担保条款为生效，银行扣划原告款项则构成了不当得利行为，银行应当返还原告扣划款项，应当追究被告当期按揭本息2489.6元并承担相应逾期利息或违约金。三、根据《湖南省律师服务收费行业指导标准》，案件收费应当以涉案争议标的额为基数，按比例分段累计收费。10万元以下3000元-10000元。本案原告起诉的标的额共计7695.4元，标的额小，对于本案属于高额代理费。就算按照原告自己的要求按5%计算，代理费为384.77元，并非原告所诉的代理费。经审理查明：2013年6月25日，原告与被告签订《长沙县商品房买卖合同》，合同约定被告购买水岸新都第145栋1302号房，建筑面积130.25平方米，每平方米4317.29元，总金额562327元；首付款172327元于2013年6月25日支付，剩余房款390000元采用银行按揭方式支付。《补充协议》约定，因买受人未及时偿还贷款导致银行或公积金管理中心要求出卖人承担担保责任，买受人应在接到出卖人还款通知后3日内将出卖人代为支付银行或公积金管理中心的款项归还，逾期买受人应每日按上述代付款项的万分之五的标准向出卖人支付违约金；因买受人拒不履行合同义务，致使出卖人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，买受人应当承担出卖人为此而支付的律师费、差旅费及其他是吸纳债权的费用。上述合同签订后，被告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）签订《个人住房借款合同》，合同约定如果合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。在特别签订条款处注明保证人为原告。被告提供的银行流水显示，被告在2016年7月未还贷，其余月份按时还贷。2016年12月21日，中国建设银行股份有限公司长沙香樟路支行出具《证明》，载明被告有1次未偿还贷款，金额2489.6元，已在原告的保证金账户中进行了扣款，扣款日期为2016年7月29日。2016年3月8日，湖南明泰置业发展有限公司与湖南泓锐律师事务所签订《佳兆业地产长沙公司2016-2017年度法律顾问合同》，合同约定顾问项目范围包括水岸新都等，项目公司名称为湖南佳兆业房地产开发有限公司；如需律师代理参加民事、行政案件的诉讼、仲裁活动，标的金额10万元以内的诉讼及仲裁案件，按5000元/件标准支付律师代理费，标的金额10万元以上，按标的金额的5%标准支付律师代理费。原告提供了5000元的律师费发票。以上事实，有原、被告身份信息、长沙县商品房买卖合同、贷款本息代偿证明书、法律顾问合同、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间的《长沙县商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应受合同约束。合同约定如因买受人违约而导致出卖人向银行承担担保责任的，买受人应向出卖人支付因出卖人承担担保责任而遭受到的全部损失。被告在2016年7月未按时还款，中国建设银行股份有限公司长沙香樟路支行出具的证明显示银行在原告保证金账户中代扣2489.6元，对该款项被告应当承担付款责任，故对原告主张被告支付代偿款2489.6元的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告辩称原告并未在个人借款合同上签字盖章，合同对原告不发生法律效力。因个人借款合同明确约定了保证人为原告，在长沙县商品房买卖合同的补充协议中也约定了原告的保证责任，且贷款银行已实际扣划了相应款项，因此对被告的该辩称理由，本院不予支持。《长沙县商品房买卖合同》补充协议约定，因买受人未及时偿还贷款导致银行或公积金管理中心要求出卖人承担担保责任，买受人应在接到出卖人还款通知后3日内将出卖人代为支付银行或公积金管理中心的款项归还，逾期买受人应每日按上述代付款项的万分之五的标准向出卖人支付违约金。原告在2016年7月29日代被告还款，因此原告主张以2489.6元为基数，从2016年7月29日起按日万分之五为标准支付违约金至被告实际清偿之日止符合法律规定，本院依法予以支持。补充协议还约定被告不履行合同义务导致诉讼的，应当支付原告因此而支出的律师费。原告提供证据证明了本案实际支出律师费5000元，故对原告主张被告支付律师费5000元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称原告主张的律师费标准过高，因《湖南省律师服务收费行业知道标准》明确标的100000元以下的收费标准为3000元-10000元，本案收取5000元并未超出该标准，故对被告该辩称理由本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告颜美花于本判决生效之日起五日内向原告湖南佳兆业房地产开发有限公司支付代偿款2489.6元及逾期付款违约金（以2489.6元为基数，按日万分之五为标准，从2016年7月29日起计算至被告实际清偿之日止）；二、被告颜美花于本判决生效之日起五日内向原告湖南佳兆业房地产开发有限公司律师代理费5000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告颜美花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王 牌人民陪审员  郭开华人民陪审员  罗建湘二〇一七年七月十九日书 记 员  曾佳洁附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。