云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2301民初1817号原告：张骥，男，1990年2月2日生，傈僳族，云南省楚雄市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：谭文韬，云南滇中律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地云南省楚雄市鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。法定代表人：永志强，董事长。委托诉讼代理人：潘延松，男，1984年7月10日生，汉族，中专文化，云南省楚雄市人，该公司人力行政主管，住云南省楚雄市（特别授权）。原告张骥与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下称兆顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告张骥的委托诉讼代理人谭文韬、被告兆顺公司的委托诉讼代理人潘延松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张骥向本院提出诉讼请求：1.由被告支付原告自2014年2月19日起至2017年6月1日止的逾期交房违约金119800元（1198天×100元/天），并继续按每天100元支付自2017年6月2日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；2.判令被告为原告办理楚雄市环城西路与鹿城南路交叉口西北侧兆顺第一城B幢10层1002号房屋的不动产权证书；3.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求中的逾期交房违约金变更为117400元（30天×20元/天+1168天×100元/天）。事实和理由：2011年7月21日，原、被告双方签订商品房购销合同，约定原告购买被告正在建盖的兆顺第一城B幢10层1002号房，被告于2013年9月30日起90个工作日内将经建设单位组织验收合格、符合合同约定的商品房交付原告，并提交商品房质量保证书、商品房使用说明书，逾期则以交房时间届满后次日起至实际交房之日30日内，按每天20元向原告支付违约金，逾期30日后，按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行。被告至今未履行交房义务，已构成违约。按合同约定，交房时间为2013年9月30日起90个工作日内，现暂计算至2017年6月1日，逾期交房天数已达1198天，应付违约金117400元（30天×20元/天+1168天×100元/天），之后的违约金应按每天100元计算至交房之日止。双方经多次协商未果，故起诉至人民法院。被告兆顺公司辩称，原告在诉状中陈述的情况基本属实，但是原告在与我公司签订商品房购销合同的当天与楚雄君悦酒店管理有限责任公司（以下称君悦酒店）签订了委托经营管理合同。委托经营管理合同约定原告将本案争议的房屋交由君悦酒店经营管理，委托期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日，并约定原告授权君悦酒店代为接房，君悦酒店于2011年8月开始向原告支付每月的租金。我公司已经将原告购买的房屋交付给君悦酒店经营管理，不存在逾期交房，即使存在逾期交房也应该由君悦酒店找我公司进行赔偿。君悦酒店从2011年8月开始向原告返租至2015年8月份，君悦酒店停返租金的问题原告已经另案起诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告为证明其诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交了以下证据：1.原告的身份证复印件；2.商品房购销合同、购房款发票、维修基金收据、完税证；3.（2016）云2301民初2229号民事判决书；4.商品房买卖合同登记备案表。被告兆顺公司针对其辩解和理由，向本院提交了委托经营管理合同。（2016）云2301民初2229号民事判决书系本院的生效判决书，本院予以确认，对其余证据，双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定法律事实如下：被告兆顺公司于2011年5月25日、2013年3月12日取得国有土地使用证，于2011年4月7日取得建设用地规划许可证，于2011年4月26日取得建设工程规划许可证，于2011年4月29日取得建筑工程施工许可证，于2011年5月26日、2014年8月14日取得商品房预售许可证明。2011年7月21日，被告兆顺公司（甲方、出卖人）与原告张骥（乙方、买受人）签订商品房购销合同，约定：“乙方向甲方购买楚雄市环城西路与鹿城南路交叉口西北侧兆顺第一城B幢10层1002号房，按套计价，总房款为574913元，房屋参考建筑面积为79.95平方米。……第七条：甲方应于2013年9月30日起90个工作日内，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。……第九条：甲方如未按合同第七条约定的时间交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以楚雄日报公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交商品房质量保证书和商品房使用说明书。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。在签订合同前，原告于2011年7月10日支付了被告兆顺公司购房定金20000元。签订合同当日，原告向被告兆顺公司支付了剩余房款554913元及维修基金11498元。2011年9月2日，原告交纳了契税5749.13元。2011年7月21日，原告（甲方）与君悦酒店（乙方）签订委托经营管理合同，约定：甲方将位于楚雄市鹿城南路兆顺第一城B幢10层1002号商品房委托乙方进行经营和管理，委托经营管理期限为10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止，乙方支付甲方每月3833元委托管理租金（税前）。甲方购买该商品房的商品房购销合同中关于接房的权利，授权给乙方行使，由其代为接房。君悦酒店自2011年8月起每月支付扣税后固定租金收益至原告张骥账户，后因资金问题，自2015年10月起未支付固定租金收益，但未解除委托经营管理合同。被告兆顺公司于2014年4月25日在楚雄日报登报公告，告知业主兆顺第一城项目B、C、D幢住宅和商铺已建设完工，于2014年4月25日开始交房。兆顺第一城项目至今未通过竣工验收，被告也未通知原告接房。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：一、被告兆顺公司是否构成违约；二、被告兆顺公司对逾期交房违约金、办理房产证的责任承担。针对争议焦点一，本院认为，虽然兆顺第一城项目工程建设已经完工，但未通过竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定：“……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《云南省建设工程竣工验收管理办法》对建设工程竣工验收作了统一和规范，第十二条规定：“建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表”。综上，本案商品房应在综合验收，并取得“建设工程竣工验收备案表”后方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。被告兆顺公司在庭审过程中认可兆顺第一城项目尚未通过竣工验收，也未提交证据证明兆顺第一城项目具备交付使用条件。被告兆顺公司关于原告与君悦酒店签订委托经营管理合同，约定由君悦酒店代原告接房，被告已将房屋交付君悦酒店的辩解，因兆顺第一城项目尚未具备交付使用条件，且被告未提交已交付房屋的相关证据，本院不予采纳。原、被告签订商品房购销合同时约定交付房屋时间为2013年9月30日起90个工作日内，即交房时间应为2014年2月19日前。被告兆顺公司至今尚未竣工验收，也未通知原告办理交房手续，已构成违约。针对争议焦点二，被告兆顺公司具备交房条件的时间应为竣工验收合格之日，应在竣工验收合格后的合理期限30日内交付房屋。根据双方签订的商品房购销合同第九条逾期交房违约责任，被告兆顺公司应承担约定交房时间届满次日即2014年2月19日起至完成竣工验收合格之日的逾期交房违约金。原告主张被告兆顺公司支付自2014年2月19日起至2017年6月1日止的逾期交房违约金117400元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告办理房屋产权证的诉讼请求，兆顺第一城项目至法庭辩论终结尚未进行综合竣工验收不具备法定的交付条件，并未交付原告使用，故楚雄市环城西路与鹿城南路交叉口西北侧兆顺第一城B幢10层1002号商品房尚不具备办理房屋产权证的条件，原告可于涉案房屋具备办证条件时再行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张骥自2014年2月19日起至2017年6月1日止的逾期交房违约金117400元，并按每天100元支付自2017年6月2日起至竣工验收合格之日止的逾期交房违约金(款交法院);二、驳回原告张骥的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2696元，减半收取计1348元，由原告张骥负担27元（已交），由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司负担1321元（未交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  普秀梅二〇一七年七月十七日书记员  阮志燕