北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第12050号原告（反诉被告）张玉飞，男，1970年6月21日出生，住河北省保定市博野县。原告（反诉被告）郭中全，男，1969年6月5日出生，住山西省忻州市。委托代理人陈珺（兼原告（反诉被告）张玉飞的委托代理人），北京市一格律师事务所律师。委托代理人申伯涛（兼原告（反诉被告）张玉飞的委托代理人），北京市一格律师事务所实习律师。被告（反诉原告）李久成，男，1979年5月29日出生，自由职业，住北京市大兴区。委托代理人赵小峰，北京市中迈律师事务所律师。委托代理人马燕，北京市中迈律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张玉飞、原告（反诉被告）郭中全与被告（反诉原告）李久成房屋租赁合同合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王振担任审判长，与人民陪审员梁跃海、李秋生组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张玉飞与原告（反诉被告）郭中全的共同委托代理人陈珺、申伯涛，被告（反诉原告）李久成的委托代理人赵小峰、马燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张玉飞、原告（反诉被告）郭中全诉称：2010年12月15日，张玉飞、郭中全与李久成签订了房屋租赁协议，双方约定李久成向张玉飞、郭中全租赁位于北京市大兴区西红门镇X村马X的院落，年租金为150000元，每3年递增10%，提前1个月缴纳下一年度租金；2015年3月15日，李久成应缴纳下一年度租金，但当张玉飞、郭中全找到李久成后，李久成拒绝缴纳租金，根据双方所签订房屋租赁协议之约定，如果超过15日未交齐房租款视为违约，出租人有权终止合同，并收回房屋，追缴所欠租金；而且，因土地性质问题，本案合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故李久成应支付占用期间的使用费。据此，张玉飞、郭中全诉至法院，请求判决：1.确认张玉飞、郭中全与李久成签订的房屋租赁合同无效；2.李久成腾退所占有房屋并支付房屋使用费（自2015年4月15日起至实际交付占有房屋之日止，按照原合同租金标准计算）及利息（自2015年4月15日起算，至给付占有使用费时止，按照同期银行贷款利率计算）；3.李久成支付拖欠使用费的滞纳金123750元（以165000元为基数，按照每日5%的标准，计算15日）。被告（反诉原告）李久成辩称：不同意张玉飞、郭中全的全部诉讼请求；李久成没有拖欠租金，李久成已交纳租金至2015年4月15日，对于剩余租金，因与张玉飞、郭中全还存在另1份房屋租赁合同，该租赁合同在2014年已经解除，张玉飞、郭中全于2014年11月实际领取了该院落的拆迁补偿款，那时张玉飞、郭中全欠付李久成约500000元的补偿款，双方口头协商一致，以上述欠付补偿款冲抵本案房屋租金；张玉飞、郭中全主张拖欠使用费的滞纳金没有法律依据，且每日5%的计算标准亦过高；李久成并未有效使用本案租赁房屋，因为该处房屋在2015年3月20日就开始停水停电了，不具有占有使用的价值，张玉飞、郭中全也不存在占有使用的损失。被告（反诉原告）李久成反诉称：李久成在向张玉飞、郭中全承租了“北京市大兴区西红门X村马X院”后，李久成在原始房屋屋顶增建造了房屋，并进行装修；李久成在承租之初投入大量资金，完成了该院落的房屋及配套设施建设；由于张玉飞、李久成现在要求确认双方之间的租赁合同无效，则张玉飞、郭中全对李久成的经济损失理应赔偿。据此，李久成特提起反诉，反诉请求：1.张玉飞、郭中全支付李久成建房、装修损失1698894元；2.张玉飞、郭中全承担本案诉讼费、鉴定费等在内的全部费用。原告（反诉被告）张玉飞、原告（反诉被告）郭中全对被告（反诉原告）李久成的反诉辩称：不同意李久成的反诉请求；李久成对于订立本案无效的房屋租赁协议存在明显过错，且一直占有使用租赁房屋，其所主张的损失并不存在；即使法院认定李久成有加建房屋的事实，考虑到鉴定结论是按照新建房屋造价评估的，所以也应考虑房屋折旧、李久成承担过错等因素，予以相应折抵。经审理查明：2010年12月15日，张玉飞、郭中全（甲方、出租人）与李久成（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，双方约定甲方将位于“北京市大兴区西红门镇X村马X院”内房屋整院出租给乙方使用，租赁期限为10年，自2011年4月14日至2021年4月14日，房屋用途为商住、办公、仓储；关于租金及付款时间，双方在上述合同书第三条约定：“1.乙方在交纳租金后方可使用该房屋，租金为人民币15万元整，租金交纳方式为年交，即一次性交清本年度租金15万元整。提前一个月交纳下年度租金，每三年递增10%至合同结束。2.如乙方逾期未交齐房租款，除应及时如数补交外，每天还应加收按5%年租金的滞纳金，如超期15天未交齐房租款视为违约，甲方将终止本合同，收回该房屋并追缴乙方所欠租金”；关于自建房屋，双方在上述合同书第四条第（一）款第3项约定：“如遇国家政府部门征地、拆迁时，乙方无条件搬走，乙方自建房屋归甲方所有，甲方不负责任何赔偿（注：经营性补偿部分归乙方享有）”；关于原有房屋维护及装修、加建房屋，双方在上述合同书第四条第（二）款约定：“2.在租赁期内，乙方在不改变房屋原始结构的基础上，有权对现在房屋进行装修改造，并在原始房屋屋顶增建二层房屋。3.在租赁期内，乙方应爱护房屋及设施，房屋及水电设施维护修缮由乙方负责费用自理，属于房屋质量问题由甲方负责维修”；关于“租赁期满后的资产返还及验收”，双方在上述合同书第五条约定：“2.合同到期后，乙方在租赁期内自建和装修部分，必须完好归还甲方”；关于合同终止，双方在上述合同书第六条约定：“在租赁期内，甲、乙双方均不得无故单方终止合同，否则应承担因此而给另一方带来的一切经济损失的赔偿”；双方还在上述合同书落款处补充约定：“如遇国家政府部门拆迁时或其他不可抗力原因造成合同不能履行时，甲方应返还乙方尚未到期的剩余租金”；上述合同书签订后，张玉飞、郭中全依约定交付租赁院落；对于2015年4月15日之前的房屋租金，李久成均已交纳；对于2015年4月15日之后的房屋租金，李久成未交纳，李久成主张其与张玉飞、郭中全口头约定，以另一租赁院落（西红门镇X村养殖地X街X号院）中李久成应得的补偿款约500000元折抵之后的租金；为证明另一房屋租赁合同的订立情况，李久成提交张玉飞（出租人）与案外人沈X（承租人）于2010年4月3日就“北京市大兴区西红门X队养殖地X街X号院”的租赁事宜所签订房屋租赁合同，其还提交交纳房租的收据；张玉飞、郭中全不认可曾与李久成达成关于以另一院落中补偿款折抵本案房屋租赁合同所涉及租金的合意；对于涉及西红门镇X村X街X号的房屋租赁合同所产生纠纷，李久成、案外人沈X将张玉飞诉至本院，本院已进行审理。庭审中，就租赁院落状况，张玉飞、郭中全陈述称，租赁院落系北京市大兴区西红门镇X村村民马X的，张玉飞、郭中全在从马X处租赁该院落后又将房屋转租给李久成使用，就租赁房屋未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设；李久成主张对租赁房屋进行了装修，并加建了第2层及以上房屋；就上述扩建房屋，未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设；为证明曾在2015年5月23日向李久成催缴房屋租金，张玉飞、郭中全提交2张照片，1张为租金催缴通知书（载明要求李久成在2015年6月3日前一次性交纳2015年度租金165000元，如逾期未交，则于2015年6月3日前将房屋交还出租人，并按日缴清所欠租金，解除双方所签订租赁合同），另1张为张贴上述通知书的照片；对上述照片的真实性，李久成不予认可。经李久成申请，受本院委托，北京X工程咨询有限公司于2017年5月2日针对本案诉争位于北京市大兴区西红门镇X村马X院内房屋及配套设施（第1部分为院内第1层房屋所装修隔断，第2部分为1层以上所增建房屋及配套设施）的价值之评估工作作出工程造价鉴定意见书，认定上述鉴定项目的价值评估金额为1698894元；上述鉴定意见书同时载明所鉴定工程名称为“北京市大兴区西红门X村马X院内房屋及配套设施工程”，租赁双方认可施工时间为2011年3月，工程计价依据2001《北京市建设工程预算定额》及费用定额，人、财、机价格中的人工单价依据2011年第3期《北京工程造价信息》人工单价中现价计入，材料及机械费依据2011年第3期《北京工程造价信息》及市场询价计入；上述鉴定意见书载明，总价1698894元包含2部分，第1部分为第1层房屋的装修隔断造价837284元，包括建筑工程造价167252元、装饰工程造价415823元、电气工程造价61852元、给排水工程造价192357元，第2部分为增建的1层以上房屋造价861610元，其中包括建筑工程造价282642元、装饰工程造价383046元、电气工程造价52269元、给排水工程造价143653元；李久成支出鉴定费68460元。张玉飞、郭中全不认可上述鉴定项目系李久成所装修或加建；为证明装修及建房情况，李久成提交其（甲方）与案外人张X（乙方）于2011年3月10日签订的“大兴区西红门X村马X院盖房协议”；为佐证上述装修、扩建房屋的真实性，李久成还提交1张马X院盖房首付款收据（开票时间为2011年3月15日，金额为600000元）、1张马X院盖房中期款收据（开票时间为2011年4月20日，金额为500000元）、1张马X院盖房水电路改造款收据（开票时间为2011年5月12日，金额为85000元）、1张马X院盖房尾款收据（开票时间为2011年6月16日，金额为300000元）、1张马X院供水设备款收据（开票时间为2011年7月16日，金额为150000元）、1张外墙面涂料（开票时间为2011年8月1日，金额为30000元）、1张马X院锅炉款收据（开票时间为2011年9月5日，金额为80000元）。李久成主张租赁院落在2015年3月20日即停水停电，无法正常使用，并提交北京市大兴区西红门镇第X村村民委员会于2015年3月20日发布的“西红门镇X村工业区拆除腾退通知”，该通知载明：“2015年3月20日停止对此范围内的商户和住户供电、供水，请您及时搬离，因此给您带来的不便请原谅，若不按照规定时间搬离造成的各项损失由您自行承担”；为证明与本案类似的租赁院落都能得到相应补偿，李久成提交张玉飞（被腾退人、乙方）与北京市大兴区西红门镇第X村村民委员会（腾退人、甲方）针对“西红门镇X村X街X号”签订的腾退补偿协议。经现场勘验，租赁院落已停水停电，李久成将原有租赁房屋及扩建房屋分割成单间后对外出租，部分周边房屋被拆除，租赁院落未在经营，李久成主张拆迁人未对诉争院落进行清登。上述事实，有双方当事人的陈述笔录、照片、房屋租赁合同、收据、大兴区西红门X村马X院盖房协议、西红门镇X村工业区拆除腾退通知、工程造价鉴定意见书等证据材料在案佐证。本院认为：至本案审理时，双方当事人均未举证证明针对诉争院落取得建设工程规划许可证，或者经主管部门批准建设，又考虑到针对诉争院落所在地区已开展房屋拆除腾退工作，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故作为出租人的张玉飞、郭中全与作为承租人的李久成针对“北京市大兴区西红门X村马X院”的整院租赁事宜所签订房屋租赁合同，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因房屋租赁合同被确认无效，故李久成理应向张玉飞、郭中全返还租赁院落。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然涉案房屋租赁合同被确认无效，但在李久成居住使用租赁院落期间，其应给付占有使用费，因张玉飞向李久成所出具房租收据载明李久成已交纳房租至2015年4月15日，故对于2015年4月16日至李久成交还租赁院落期间的占有使用费，李久成应予给付；李久成主张已与张玉飞、郭中全达成以另外院落的补偿折抵本案自2015年4月15日之后租金的合意，未提供证据证明，且张玉飞、郭中全不予认可，故对该项抗辩意见，本院不予采纳；虽然对于占有使用费的具体标准，根据上述司法解释，可以参照合同约定的租金标准确定，但对于合同履行期间存在停水停电等影响租赁物使用情况的，还应考虑房屋具体状况、租赁物用途、是不完全具备使用条件还是条件受限、承租人是否采取适当措施防止损失的扩大等因素,综合予以确定;综合考虑本案具体情况，张玉飞、郭中全要求按照合同约定年租金标准计算占有使用费，数额过高，本院酌情确定为每年55000元；因涉案房屋租赁合同被确认无效，故张玉飞、郭中全要求李久成给付占有使用费的利息及滞纳金，无合同及法律依据，本院不予支持。根据双方在房屋租赁合同第四条第（二）款第2项之约定：“在租赁期内，乙方在不改变房屋原始结构的基础上，有权对现在房屋进行装修改造，并在原始房屋屋顶增建二层房屋”，又根据李久成所提交各类进行装修及扩建房屋的证据材料，同时考虑到张玉飞、郭中全在装修及扩建后长期未提出异议，应认定系在张玉飞、郭中全同意的情况下，李久成进行了工程造价鉴定意见书中的两部分房屋及配套设施施工，第1部分为第1层房屋所装修隔断，第2部分为1层以上所建房屋及配套设施。对于第1部分（第1层房屋所装修隔断），系装修，工程造价费用为837284元，根据上述司法解释第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，该装修部分系隔断墙，已形成附合，不宜拆除，因周边面临拆迁，且房屋没有合法建房手续，难以继续利用，故本院确定按照双方各自导致合同无效的过错分担现值损失；因张玉飞、郭中全系将未取得合法建房手续的房屋对外进行出租的出租人，故其应对合同无效负主要责任；综合考虑上述过错因素、鉴定意见所认定工程造价费用、装修使用折旧等因素，本院酌情确定对于第1部分（第1层房屋所装修隔断）损失，张玉飞、郭中全给付李久装修现值损失费用300000元。对于第2部分（1层以上所建房屋及配套设施），系扩建，工程造价费用为861610元，根据上述司法解释第十四条：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”，因房屋租赁合同被确认无效，双方事后对扩建造价费用未达成一致处理意见，且针对所扩建房屋未办理合法建设手续，故对上述工程造价费用，应由双方当事人按照过错分担；综合考虑上文所认定过错因素，本院酌情确定张玉飞、郭中全给付李久成扩建造价损失费用500000元；综上所述，张玉飞、郭中全应给付李久成装修现值损失及扩建造价损失费用共计800000元，对李久成所提起反诉请求中过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、第十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张玉飞、原告（反诉被告）郭中全与被告（反诉原告）李久成于二○一○年十二月十五日签订的房屋租赁合同无效；二、被告（反诉原告）李久成于本判决生效后十日内将本判决第一项中房屋租赁合同所涉及“北京市大兴区西红门X村马X院”整院腾退并返还原告（反诉被告）张玉飞、原告（反诉被告）郭中全；三、被告（反诉原告）李久成于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）张玉飞、原告（反诉被告）郭中全房屋占有使用费（自二○一五年四月十六日计算至被告（反诉原告）李久成履行本判决第二项腾退义务时止，按照每年五万五千元标准计算）四、原告（反诉被告）张玉飞、原告（反诉被告）郭中全于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）李久成装修现值损失及扩建造价损失费用共计八十万元；五、驳回原告（反诉被告）张玉飞、原告（反诉被告）郭中全的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李久成的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三千八百七十六元，由原告（反诉被告）张玉飞、原告（反诉被告）郭中全负担二千三百二十六元（已交纳），由被告（反诉原告）李久成负担一千五百五十元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一万零四十五元，由原告（反诉被告）张玉飞、原告（反诉被告）郭中全负担六千零二十七元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）李久成负担四千零一十八元（已交纳）；鉴定费六万八千四百六十元，由原告（反诉被告）张玉飞、原告（反诉被告）郭中全负担四万一千零七十六元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）李久成负担二万七千三百八十四元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  李秋生人民陪审员  梁跃海二〇一七年七月十二日书 记 员  张思竹