福建省南平市延平区人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽0702执异6号案外人陈传积，男，1998年1月18日出生，汉族，住福建省南平市延平区。案外人陈炳祥，男，1960年1月2日出生，汉族，住福建省南平市延平区。申请执行人丁旋，男，1987年12月9日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托代理人杨昌灿，福建汇德（南平）律师事务所律师。委托代理人程琼，福建汇律师（南平）律师事务所律师。被执行人郑桂英，女，1977年11月24日出生，汉族，住福建省南平市延平区。被执行人邓阿旺，男，1976年4月6日出生，汉族，住福建省南平市延平区。本院在执行申请人丁旋与被执行人邓阿旺、郑桂英民间借贷纠纷一案中，案外人陈传积、陈炳祥对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了听证���查，现已审理终结。案外人陈传积、陈炳祥称，2017年6月2日案外人陈传积向被执行人邓阿旺、郑桂英购买坐落于南平市延平区××单元××室的房产（产权证号：南房权证字第2014052**）。2017年6月22日在南平市不动产登记中心办理过户变更登记，2017年6月23日，被南平延平区法院作出（2017）闽0702执保173号查封。案外人认为该房产虽然仍登记在被执行人名下，但案外人已经合法购买并接收了该房产，南平市不动产登记中心已经受理了房产所有权变更申请，该房产所有权已经转让给案外人。法院查封不当，理由如下：1、2015年9月，被执行人因经商急需资金，向案外人陈炳祥借款50万元，借款期限一年。借款到期后，被执行人又与案外人陈炳祥协商延续借款一年至2017年9月28日。被执行人将自己所有的坐落于南平市延平区××单元××室的房产抵押给案外人陈炳祥，并办理抵押登记（他项权证号：南房他证第201606474号），因被执行人未能及时归还借款，遂同意将其所有的抵押给案外人陈炳祥的房产转让给案外人陈炳祥的儿子陈传积以抵销所负债务，双方约定自房屋转让合同签字之日起，双方债权债务结清，因此案外人已经支付了全部购房款。2、2017年6月2日，案外人陈传积与被执行人的委托代理人签订《房屋转让协议书》，办理房屋移交手续，并通知承租人于2017年7月起向案外人陈传积交纳房租，因此案外人已实际占有了该房产。3、案外人还与被执行人的委托代理人共同到南平市不动产登记中心办理房屋变更登记手续，案外人陈炳祥先办理抵押注销手续，而后陈传积依法交纳了房屋变更登记所需要缴纳的各项税费，南平市不动产登记中心已经受理变更登记申请，并承诺在20个工作日内办结。为此案外人特���提起异议，请求贵院解除对上述房产的查封。申请执行人丁旋称，陈炳祥不是本案购房人，其作为异议人主体不适格，其和被执行人之间的债权债务关系应当另案解决；陈炳祥作为抵押权人，仅享有债权优先受偿权，但在其抵押权解除后，其债权转为一般债权。陈传积与被执行人签订《房屋转让合同》应当以房地产交易中心备档的为准。《房屋转让合同》所签订的房屋价格明显低于市场价，且未支付房款。以房抵债该协议陈炳祥不是与被执行人邓阿旺签订，该协议不具有物权变动的效力。房屋租赁协议不是和房屋购买人陈传积签订，其占有房屋的理由不能成立。陈传积与被执行人之间不存在债权债务关系，不存在抵债情形，其以债权方式支付购房款的理由不能成立。被执行人在未偿还其债务情况下，将房屋低价转让，具有转移��低价处置其名下房产之嫌疑，其行为损害其债权人的合法权益，因此该房产转让行为不合法。陈传积与被执行人之间没有债权，其以应付购房款直接抵偿其他债权人尚未通过生效判决确认的债权，损害了作为被执行人的债权人即申请执行人的合法权益，违背公平原则，应不予支持。被执行人邓阿旺、郑桂英称，被执行人的确是将自己的房子以50万元的价格以房抵债给陈炳祥，与陈传积签订《房屋转让协议》为了房产顺利网签配合陈炳祥过户给陈传积，尽快办理过户手续而为。被执行人欠申请执行人丁旋的债务，被执行人已将另外一套房产抵押给丁旋，为此被执行人没有欠丁旋的钱，丁旋不能申请保全，法院应予解保。本院查明，2015年9月，被执行人因经商急需资金，向案外人陈炳祥借款50万元，借款期限一年。借款到期后，被执行人与案外人陈炳祥协商延续借款一年至2017年9月28日。被执行人邓阿旺、郑桂英将位于南平市延平区××单元××室的房产抵押给陈炳祥，并办理抵押登记手续。2017年6月1日，案外人陈炳祥、陈传积与被执行人邓阿旺、郑桂英签订《以房抵债协议》，协议约定：“甲方（邓阿旺、郑桂英）欠乙方（陈炳祥）借款50万元，甲方提供坐落于南平市延平区××单元××室的房产（产权证号：南房权证字第2014052**）作价50万元清偿甲方欠乙方债务。甲方应于本协议签署之日起五日内与丙方（陈传积）签署正式房屋买卖合同，并将房屋交付给丙方。甲方应于本协议签署之日起20个工作日内，负责办理房产权证书有关手续，房屋办证所需税费由乙方按法律负担。该房产因甲方所负债务已抵押给乙方，自房屋买卖合同签订后，办理抵押权注销手续。自甲方与丙方的房屋买卖合同签订之日起，甲乙双方的债权债务结清。…”2017年6月13日案外人陈传积与邓阿旺、郑桂英的委托代理人叶巧美签订《房屋转让协议》，双方商定转让价格为185000元，该款定于协议之日起至交易网签之时一次付清。2017年6月22日陈传积向税务机关交纳房屋转让契税和个人所得税。南平市不动产登记中心向陈传积出具不动产登记申请受理通知书。2017年6月25日，陈炳祥与承租人肖受光签订房屋租赁合同，该房租金从2017年7月之后由陈炳祥收。2017年6月23日，申请执行人丁旋向本院申请诉前财产保全，要求对被执行人邓阿旺、郑桂英坐落于福建省南平市延平区××单元××室的房产予以保全。本院依法作出（2017）闽0702财保17号民事裁定书，（2017���闽07**执保173号协助执行通知书，查封该房产。2017年7月5日，案外人陈炳祥、陈传积以该房产所有权已经转让给案外人，法院对该房产采取查封的执行措施侵犯案外人的合法权益，向本院提起执行异议，请求贵院撤销对该房产的财产保全裁定，解除对案外人财产的查封。案外人提供《房屋转让合同》、《以房抵债协议书》、《房屋租赁合同》、《借款合同》、转款凭证、郑桂英收条、他项权证（南房他证第201606474号）、增值税发票、中华人民共和国税收完税证明、南平市不动产登记申请受理通知书、委托书、公证书相关证据。本院认为，在执行过程中，查封登记在被执行人邓阿旺、郑桂英名下的房产，符合法律规定。案外人陈传积、陈炳祥认为权利被侵犯，向本院提出执行异议，并提供相关证���。本院经审查后认为，被执行人邓阿旺、郑桂英与案外人陈炳祥为解决借贷问题与陈传积共同签订《以房抵债协议》，协议约定，邓阿旺、郑桂英将其所有的坐落于福建省南平市延平区××单元××室的房产作价50万元抵偿邓阿旺、郑桂英欠陈炳祥的债务。房产由邓阿旺、郑桂英转让给陈炳祥的儿子陈传积。从三方签订《以房抵债协议》看，陈炳祥不是实际买受人，陈炳祥并不必然取得该房屋请求权，故陈炳祥提出执行异议，本院不予支持。案外人陈传积与被执行人邓阿旺、郑桂英签订《房屋转让协议》后，陈传积成为房产的实际买受人，根据《最高人民法院关于人民法院办理的执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合以下情形其权利能够排除执行的，人民法院��予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。而本案陈传积购买房产后实际没有现金支付购房款给被执行人，陈传积仅提供被执行人邓阿旺、郑桂英与案外人陈炳祥签订《以房抵债协议》的证据来证明其已经履行缴纳购房款的义务，该证据不足以证明陈传积已全额履行支付购房款。且案外人2017年6月25日在法院作出财产保全后，才实际占有该房产。为此，陈传积要求解除查封异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理的执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，裁定如下：驳回陈炳祥、陈传积的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 董 青审判员 王建英审判员 徐红燕二〇一七年七月十九日书记员 林丽兰本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标���提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理的执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。