广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终4240号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区华豪机电有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道熹涌工业区。统一社会信用代码9144060661746936X1。法定代表人：梁伟甫，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗文东，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕秀雯，广东宝言律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区伦教方圆玻璃有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教集约工业区。统一社会信用代码91440606730453159P。法定代表人：严泽祺，该公司总经理。委托诉讼代理人：张永昭，广东晨诺律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区华豪机电有限公司（以下简称华豪公司）因与被上诉人佛山市顺德区伦教方圆玻璃有限公司（以下简称方圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初18105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人华豪公司上诉请求：一、改判方圆公司立即按现状返还租赁物给华豪公司，即将位于佛山市顺德区伦教街道办事处荔村村委会工业大道荔南路10号的房地产（粤房地权证佛字第××号）按现状返还华豪公司；二、判令方圆公司立即向华豪公司支付2014年9月至2016年1月租金差额人民币558275.19元；三、判令方圆公司立即向华豪公司支付2016年2月至2016年6月的占有使用费人民币212860.22元；四、判令本案诉讼费用由方圆公司负担。事实与理由：本案租赁物中的3525.59平方米为合法建筑，其中9460.15平方米为违法建筑，应认定本案租赁合同无效。双方至今未就租金递增比例达成书面协议，且双方于2016年4月6日重新确定建筑面积后未达成补充协议。合同约定双方明示同意的情况下签订新的补充协议，本案不适用默示同意规则。方圆公司支付的79773.58元的租金计算方式是厂房建筑面积3504×13元，加空地面积9919.3×3.45元，加建面积未按厂房标准计租，空地的租金比第二个周期没有增加。华豪公司一直提出异议，华豪公司按方圆公司付款金额开具收据的行为当然不能视为华豪公司同意按此金额支付第三个租赁周期的租金。2016年4月6日，双方确认加建面积的行为证实双方直到当日才确认方圆公司加建的面积，双方未就加建面积达成一致前，新的合同不可能成立。故本案租赁合同已于2015年5月1日失效、终止。方圆公司未支付2016年7月至同年12月的租金，华豪公司解除合同的形成权已成就，且在2016年12月12日明确，方圆公司知悉后解除行为生效。为补强证据效力，华豪公司于2017年1月23日向方圆公司发出了《终止合同通知书》。被上诉人方圆公司辩称，案涉租赁合同合法有效，方圆公司撤回另案的起诉，不代表方圆公司承认租赁合同无效，不能证明加建费用已在租金中抵扣。方圆公司投入加建的费用近130万元，尚未在租金中抵扣或从华豪公司处得到补偿。华豪公司进入执行程序的债务高达5000多万元，方圆公司要求在租金中抵扣建设费用是合理的要求，否则将严重损害方圆公司的合法权益。华豪公司向一审法院起诉请求：1.判令方圆公司立即按现状返还租赁物给华豪公司，即将位于佛山市顺德区伦教街道办事处荔村村委会工业大道兴荔南路10号的房地产（粤房地权证佛字第××号）按现状返还给华豪公司；2.判令方圆公司立即向华豪公司支付2014年9月至2016年1月的租金差额558275.19元；3.判令方圆公司立即向华豪公司支付2016年2月至2016年6月的占有使用费212860.22元；以上各项合共771135.41元；4.本案的诉讼费用由方圆公司承担。华豪公司在诉讼中变更部分诉讼请求：其中租金差额变更为474007.8元，占有使用费变更为266192.39元，总金额变更为740200.19元。一审法院认定的事实：华豪公司是位于佛山市顺德区伦教街道办事处荔村村委会工业大道兴荔南路10号工业厂房（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）的所有权人。2010年4月1日，华豪公司、方圆公司签订一份《厂房租赁合同》，合同中有如下约定：甲方（即华豪公司，下同）自愿将座落在佛山市顺德区伦教佛山市顺德区华豪机电有限公司的工业厂房（即上述厂房），用地面积13423.3平方米出租给乙方（即方圆公司，下同）使用，其中厂房建筑面积为3504平方米，空地面积为9919.3平方米；租赁期限从2010年5月1日至2025年4月30日止。租金计算方式及支付租金时间(合同第三条)：1.乙方在租用甲方上述厂房前两年（即从2010年5月1日至2012年4月30日）厂房按建筑面积每平方米8元（即每月租金为28032元）、空地按面积每平方米3元（即每月租金为29757.9元）来计算租金，厂房和空地每月租金合计为57789.9元；2.乙方租用甲方厂房的第三至第五年，乙方应在前两年租金的基础上递增15%（即第三年至第五年每月租金为66458.4元）向甲方支付租金；3.甲、乙双方协商一致，在租赁第六年开始每三年为一个租金递增期，双方应在递增期前两个月时间内（第一次递增期为第六至第八年即2015年5月1日至2018年4月30日），由于从第六年开始递增，故双方应在即从2015年3月1日至2015年4月30日协商递增比例，如此类推）就厂房和空地租金递增比例进行协商，签订新的补充协议，逾期，双方仍不能就租金递增比例达成书面协议，本合同即自动终止；4.乙方应在每月10日前将当月租金通过银行转账方式支付给甲方，甲方所收取的租金不含租赁税，厂房（空地）租赁税由乙方负责支付，租赁期满后，乙方在同等条件下享有优先承租权。乙方在签订合同之日起3天内支付10万元给甲方作为定金。违约责任：甲方违约，中途终止本租赁合同的，应向乙方双倍支付定金；乙方违约，中途终止本租赁合同的，则定金归甲方所有，乙方无权请求返还；乙方逾期支付租金给甲方，乙方应按逾期的金额月利率15厘支付利息给甲方；如乙方连续两个月不支付租金，甲方有权单方终止本租赁合同，并有权自行处理上述租赁厂房。另外，上述合同中的第十二条“特别约定”内容如下：1.……；2.租赁期间，如乙方因生产经营需要，需在租赁的厂房空地上搭建临时厂房或办公室的，相关厂房或办公室的选址和搭建占地面积须经甲方事先书面同意，而厂房和办公室的设计必须符合有关部门安全、防火等相关规定……；3.租赁期间，就乙方新搭建的厂房、办公室租金事宜，乙方同意按所新搭建的厂房、办公室的建筑面积计算，按本合同第三条约定的租金计算方式和支付时间向甲方支付租金。4.对于乙方所投资搭建厂房、办公室的费用，甲、乙双方同意可在租金中先行扣除，直至将全部搭建费用扣除完毕，然后乙方才按本合同约定按时向甲方支付租金。租赁期满后，所搭建的厂房、办公室归甲方所有，乙方不得拆除。5.由于乙方所搭建的厂房、办公室没有经过相关部门的审批，租赁期内，如有关部门对搭建的厂房、办公室进行违章建筑拆除处理的，一切责任和费用（包括搭建所需的费用）由乙方负责，与甲方无关。双方签订合同后，华豪公司依约将厂房交付给方圆公司使用，方圆公司向华豪公司缴交至2016年6月份的租金。其中2012年5月至2015年4月的租金按66458.4元/月（不含租赁税）缴交，2015年5月至2016年6月的租金按79773.58元/月（不含租赁税）缴交。另外，华豪公司在2015年5月起收取租金时所开具的部分收据记载有如下相似内容“建筑面积3504平方米×13元，空地面积9919.3平方米×3.45元”。2016年4月6日，华豪公司、方圆公司签订一份《佛山市顺德区伦教方圆玻璃有限公司自建面积平面图》，双方确认方圆公司自建面积为9460.15平方米，华豪公司自建面积为3942.6平方米。但双方未就租金计算重新协商，华豪公司为此于2016年7月11日向方圆公司发出《限期迁出通知书》，要求方圆公司于2016年7月20日前商定续租租金，否则应于2016年8月31日前迁出厂房。此后，因华豪公司以方圆公司拒绝重新协商租金及拒交租金为由向一审法院提起诉讼。另查，佛山市禅城区人民法院于2016年7月1日向方圆公司发出《协助执行通知书》，通知方圆公司从2016年7月起停止向华豪公司支付涉案厂房的租金，并将上述租金划扣至佛山市禅城区人民法院的执行款账号。一审法院认为，华豪公司、方圆公司之间签订的《厂房租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系合法有效，一审法院予以确认。对双方争议方圆公司是否拖欠华豪公司2014年9月至2016年1月租金、2016年2月至2016年6月的占有使用费及华豪公司请求返还租赁物的问题。双方签订的《厂房租赁合同》约定第三至第五年（即2012年5月1日至2015年4月30日）的租金为66458.4元/月（不含租赁税），方圆公司已依约按该金额向华豪公司履行支付租金的义务，故方圆公司不存在拖欠该期间租金的违约行为。《厂房租赁合同》又约定“在租赁第六年开始每三年为一个租金递增期，双方应在递增期前两个月时间内（第一次递增期为第六至第八年即2015年5月1日至2018年4月30日），由于从第六年开始递增，故双方应在即从2015年3月1日至2015年4月30日协商递增比例，如此类推）就厂房和空地租金递增比例进行协商，签订新的补充协议，逾期，双方仍不能就租金递增比例达成书面协议，本合同即自动终止”。在履行过程中，方圆公司自2015年5月起至2016年6月向华豪公司支付涉案厂房租金为79773.58元，华豪公司在收取租金时所出具的收据载明了租金的计算方式为“建筑面积3504平方米×13元，空地面积9919.3平方米×3.45元”，即合计79773.58元，由此视为双方在合同约定租金协商期内已一致确认第六年至第八年（即2015年5月1日至2018年4月30日）的租金为79773.58元/月（不含租赁税），方圆公司如约履行支付该期间的租金义务，也不存在违约行为。另外，双方虽然于2016年4月6日确认了各方的自建面积，但根据《厂房租赁合同》的约定，双方只能在租赁期的第九至第十一年，即合同约定的下一个三年的租金递增期的前两个月重新协商新的租金标准，除非双方自愿协商一致同意变更2016年6月前的租金标准，否则方圆公司不同意协商的行为不能视为违约行为，华豪公司单方增加2014年9月至2016年6月的租金标准不符合合同约定及法律规定。在方圆公司履行支付租金的义务时，也不存在连续两个月不支付租金的行为，故华豪公司单方行使终止合同的权利也不符合合同约定。再者，根据佛山市禅城区人民法院于2016年7月1日发出《协助执行通知书》，方圆公司自2016年7月起停止向华豪公司支付涉案厂房的租金，应将租金支付至佛山市禅城区人民法院的执行款账号。故华豪公司未经佛山市禅城区人民法院同意，无权要求方圆公司支付自2016年7月起应支付的任何租金。综上所述，方圆公司不存在拖欠华豪公司租金的事实，也不存在其他违约行为，华豪公司诉请方圆公司返还租赁物及支付拖欠租金、占有使用费，与事实不符，缺乏理据，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回华豪公司的全部诉讼请求。案件受理费5601元（已减半），由华豪公司负担5601元，应退回华豪公司154.68元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提供了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对本案争议的事实，本院认定如下：终止合同通知书是华豪公司于一审判决后发出的通知，与本案不具有关联性，不应作为本案的定案依据；民事起诉状、（2017）粤0606民初3150号民事裁定书不能证明方圆公司自认130万元加建费用没有事实依据的事实，对本案不具有证明力，不应作为本案的定案依据。本院确认一审法院认定的事实，另查，华豪公司确认双方按合同约定对建筑物的租金标准经协商达成了一致意见，只是对扩建的建筑物的面积未确定，空地部分继续按照第二个租赁期的租金标准计算。本院认为，华豪公司、方圆公司之间签订的《厂房租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系合法有效。一审法院对此的认定正确，本院予以确认。但方圆公司承租案涉物业后扩建的建筑物因未取得合法建设手续，故双方对此所作的约定无效，该部分条款无效，不影响其他条款的法律效力。对双方争议的合同解除条件是否成就的问题。华豪公司确认双方已按合同约定对建筑物的租金标准和空地的租金标准经协商达成了协议，且自2015年5月起至2016年6月的租金亦已按此协议履行，故应认定双方已应租金标准达成了协议。双方虽对方圆公司扩建的面积未予确认，但并非对租金标准未协商一致。故华豪公司上诉认为合同约定的解除条件已成就的理由不成立，本院不予采纳。故华豪公司请求方圆公司返还案涉物业的理由不成立，本院对华豪公司该请求不予支持。另因华豪公司开具给方圆公司的收据记载建筑面积3504平方米×13元，空地面积9919.3平方米×3.45元，方圆公司对此未提出异议，据此可认定方圆公司支付的建筑物部分的租金仍为合同约定的华豪公司移交的建筑物的面积，不包括扩建部分的租金，且双方协商时仍未确定扩建部分的面积，双方不可能计算扩建部分的租金，故方圆公司认为双方协商确认2015年5月1日至2018年4月30日的租金即为79773.58元/月（不含租赁税）的理由不成立，本院对其该抗辩不予采纳。一审法院对此的认定欠妥，本院予以纠正。双方对扩建部分的约定条款虽无效，但双方对扩建部分毕竟有以租金抵扣建筑费用的合意，华豪公司亦无充分证据证明方圆公司已抵扣完建设费用，故方圆公司对扩建部分的租金未予支付亦属有正当理由。方圆公司于2016年7月后未支付其他部分的租金是基于履行佛山市禅城区人民法院发出的《协助执行通知书》的义务。故未经佛山市禅城区人民法院同意，方圆公司有权拒绝向华豪公司支付自2016年7月起应支付的任何租金。综上所述，华豪公司关于合同效力的上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但不影响判决结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11511.35元，由上诉人佛山市顺德区华豪机电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年七月十日书记员  陈敏仪