广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛顺法民一初字第313号原告：陈某1，香港特别行政区居民，女，1938年12月6日出生，住香港沙田区。委托诉讼代理人：龙石苟，广东科韵律师事务所律师。原告：陈某2，香港特别行政区居民，女，1951年4月3日出生，住香港新界屯门。委托诉讼代理人：罗文燕，广东淼鑫律师事务所律师。被告：严某（曾用名严翠琴），香港特别行政区居民，女，1952年10月11日出生，住香港屯门，现住广东省佛山市顺德区。被告：陈某3（曾用名陈秋添），香港特别行政区居民，男，1952年8月1日出生，汉族，现住佛山市顺德区。两被告共同诉讼委托代理人：冯文东，广东伦教律师事务所律师。（后解除委托）被告：陈某4，香港特别行政区居民，男，1943年7月8日出生，住香港九龙观塘区。法定代理人：温某，系陈某4的妻子。被告：陈某5，女，1946年10月4日出生，汉族，住佛山市顺德区。原告陈某1、陈某2与被告严某、陈某3、陈某4、陈某5因法定继承纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告陈某1及其委托诉讼代理人龙石苟，原告陈某2、被告严某、陈某3及其共同委托诉讼代理人冯文东，被告陈某4的委托诉讼代理人温某到庭参加诉讼。被告陈某5经传票送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某1、陈某2向本院提出诉讼请求：1.判决平均分割位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会路北的土地（房地产权证号：**××05，房产登记字号：020400150，不包括土地上盖屋，该土地价值约定800000元，具体价格以评估价格为准）；2.判决被告严某、陈某3分别均等向两原告补偿从1978年至2014年使用上述的土地使用费，土地使用费总金额按评估价确定（土地使用费金额约50000元）；3.被告严某、陈某3承担本案诉讼费用。事实和理由：位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会路北的土地（房地产权证号：**××05，房产登记字号：020400150）于2013年8月7日已经过佛山市顺德区人民法院依法判决，案号为（2013）佛顺法民一初字第64号《民事判决书》，该判决书对相关事实作出了如下认定：1.原告陈某1的父亲为陈骚记，母亲为麦娣。陈骚记与麦娣共生育五名子女，分别为陈某1、陈某4、陈某5、陈某2、陈某3。麦娣于1981年12月22日死亡。陈骚记早于麦娣死亡。被告严某与被告陈某3于××××年××月××日登记结婚。严某曾用名为严翠琴。陈某3曾用名为陈秋添。2.上述土地经过再继承，陈某1、陈某4、陈某3、陈某5、陈某2每人占有案涉土地1/5份额。同时法院明确判决：确认陈某1继承上述土地的1/5份额。在（2013）佛顺法民一初字第64号案件庭审中，陈某1及陈某2明确向法院声明：陈某1及陈某2自愿将其涉案土地的所有的份额无偿赠与给陈某4。被告严某和被告陈某3从1978年开始至今，占用了属于二原告及被告陈某4、陈某5的土地，在涉案土地上盖房子，并将房子出租。二原告请求被告严某、陈某3返还从1978年至2014年的土地使用费也符合相关规定。现二原告要求被告严某、陈某3现金补偿，均被拒绝。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。后变更诉讼请求为：1.判决分割位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会伦羊路南六巷6号的土地（原佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会路北，房地产权证号：**××05，房产登记字号：020400150），判令该土地归被告陈某3所有，被告陈某3向两原告补偿土地使用费490865.6元；2.判决分割位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会伦羊路南六巷6号的房屋建筑物（原佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会路北，房地产权证号：**××05，房产登记字号：020400150），判令该土地归被告严某所有，被告严某向两原告补偿房屋使用费45737.6元；3.判决被告严某、陈某3向两原告补偿从1997年1月1日起至涉案土地分割完毕的土地使用租金，暂计算至2014年12月31日的租金为65136.8元；4.本案诉讼费用由被告严某、陈某3承担。被告严某、陈某3辩称，1.本案是原告陈某1、陈某2和被告陈某4串通的虚假诉讼，浪费了审判资源。原告陈某1、陈某2已向佛山中院提起再审，有证据证明陈某1、陈某2、陈某4都各有一套祖传的房屋。所以，本案两原告和被告陈某4没有权利分割被告严某、陈某3的房产。2.被告严某、陈某3的房子是在婚后扩建所得，土地的使用面积从原来的21平方米扩到现在的170多平方米，这本来是两被告向生产队长申请的宅基地。多出的面积跟两原告及被告陈某4无关。3.本案的房屋完全由被告严某、陈某3自行出资建立的，因此也跟两原告、被告陈某4无关。综上，两原告的诉讼请求不应得到支持，请求法院全部驳回。4.原告请求的有关土地使用费已超过诉讼时效。被告陈某4辩称，对原告的起诉没有异议。被告陈某5未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于被告提供的证人证言，因证人未出庭接受质证，本院对证人证言不予采纳。对于被告提供的其他有争议证据，虽然原告对其真实性不予确认，但未提供相反证据证明，且证据的内容已经其他生效判决所确认，故本院对被告提供的有争议证据的真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈某1、陈某2的父亲为陈骚记，母亲为麦娣。陈骚记与麦娣共生育五名子女，分别为陈某1、陈某4、陈某5、陈某2、陈某3。麦娣于1981年12月22日死亡。陈骚记早于麦娣死亡。被告严某与被告陈某3于××××年××月××日登记结婚。严某曾用名为严翠琴。陈某3曾用名为陈秋添。1988年11月4日的《宅基地调查表》登记：门牌地址为伦教镇北海村路北的房产登记户主为严翠琴，权属顺序编号为国49，备注显示为老屋78年改建。1990年2月4日，严某提交《土地登记申请书》，其中土地权属来源一栏登记为：祖传。1990年6月22日，严某就上述土地取得《国有土地使用证》[顺府国用字（90）第069230200269号]。1995年4月7日，严某填写《土地房屋权属登记卡》，地号为：国49，权属来源为：80年自建，权属性质为：集体。其后，严某提交《顺德市私人房地产登记申请书》。现上述案涉房产登记产权人为：严某，地址变更为佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会伦羊路南六巷**（原佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会路北，房地产权证号：**××05，房产登记字号：020400150）。原告陈某1诉被告严某、陈某4、陈某3、陈某5、陈某2因法定继承纠纷一案，本院审理后，于2013年8月7日作出（2012）佛顺法民一初字第64号民事判决书，判决：一、确认位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会路北（房地产权证号为：**××**）的土地由原告陈某1继承五分之一的份额；二、驳回原告陈某1的其他诉讼请求。陈某1、严某不服，提起上诉。佛山市中级人民法院于2014年3月10日作出（2013）佛中法民一终字第2774号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在本案审理期间，原告陈某1申请对位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会路北的土地使用价值、房屋建筑物价值及土地使用租金价值进行评估，本院经摇珠选定广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年10月30日出具信评报字第F151103005号《评估报告书》，估价结果为：在价值时点2015年2月4日土地使用权价值为1227164元，房屋建筑物价值为114344元，在估价时段1997年至2014年土地使用租金价值（总净收益）为162842元，其中土地租金价值（年净收益）2010年为13636元，2011年为14768元，2012年为15900元，2013年为17668元，2014年为19437元。原告陈某1支付评估费16600元。庭审中，原被告确认现涉案房产由被告严某、陈某3居住、出租使用。本院认为，关于本案的管辖权问题，原告陈某1、陈某2及被告严某、陈某4、陈某3均为香港特别行政区居民，本案属涉港民事纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；……”由于案涉财产位于广东省佛山市顺德区，而本院属于在本辖区内对涉港民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，本案应由本院管辖。另根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案应适用中华人民共和国法律审理。关于涉案房地产应如何分割的问题。根据已生效的（2012）佛顺法民一初字第64号民事判决书和（2013）佛中法民一终字第2774号民事判决书，陈某1、陈某2、陈某3、陈某4、陈某5通过继承对案涉土地按份共有，各人所占比例清楚。现原告要求分割讼争土地的产权。对于共有关系解体时应当如何分割共有财产，《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”根据这一规定，在案涉房屋不具备拆分使用和内部分割后单独进行产权登记的条件下，不宜强行判决分割房屋的使用权。及至本案中，涉案的土地由陈某1、陈某2、陈某3、陈某4、陈某5各占1/5份额，而涉案土地上盖房屋则由严某所有，且涉案的房地产亦由被告严某、陈某3占有使用，其他当事人陈某1、陈某2、陈某4、陈某5均无法使用，无法行使其对涉案土地的权益，故而为使两原告权属利益得到充分实现，应当判决陈某1、陈某2将其名下分得的土地份额，归严某与陈某3所有，并根据评估的结果对陈某1、陈某2应当分得的平米数折价，由严某、陈某3补偿给陈某1、陈某2。根据评估结论，涉案土地使用权价值为1227164元，即原告陈某1、陈某2名下各1/5的土地份额归被告严某、陈某3所有，被告严某、陈某3应向原告陈某1、陈某2支付土地价款490865.6元（1227164元÷5×2）。由于并无证据证明两原告对涉案房屋亦占有份额，故对两原告要求被告支付房屋费用的诉请，本院不予支持。关于两原告可否要求支付土地使用租金的问题。鉴于出租讼争房屋的租金收益既包括房屋收益，又包括土地收益，土地收益应属原被告的共同收益。故而对于两原告要求租金实际收取人严某、陈某3支付土地收益的诉请，本院予以支持。又因根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”即财产损害赔偿的诉讼时效为两年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害之日起计算。超过两年的诉讼时效期间，当事人即丧失胜诉权。根据本案查明的事实，严某于1990年即已取得涉案土地房屋权属登记卡，并将涉案土地登记于其名下，其后对涉案土地和房产进行出租，收取租金，故两原告早于多年前即已知晓该土地及房屋登记在严某名下，可以认定两原告多年前就知道权利受到侵害。两原告直至2012年才起诉要求分割涉案房地产，于2014年提起本案诉讼，本案审理期间，两原告亦未提交证据证明其存在不可抗力或其他导致延期的正当理由与事实，两原告对2010年之前的租金费用的主张已超过法律规定的提起诉讼的时效，对于2010年之前的租金费用已丧失了实体胜诉权，本院对被告主张两原告要求2010年之前土地租金费用已超过诉讼时效的意见，予以采信。对于2010年之后的土地租金收益共计81409元（13636元+14768元+15900元+17668元+19437元），根据陈某1、陈某2对涉案土地享有1/5产权的主张，严某、陈某3应向陈某1、陈某2分配共计32563.6元（81409元÷5×2）。综上所述，原告诉请中合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告陈某1、陈某2各自占有的位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会伦羊路南六巷6号的土地的1/5的产权份额归被告严某、陈某3所有，被告严某、陈某3自判决发生法律效力之日起五日内向原告陈某1、陈某2支付土地价款共计490865.6元；二、被告严某、陈某3应于判决发生法律效力之日起五日内，将截止至2015年应分配给原告陈某1、陈某2的土地租金收益共计32563.6元支付给原告陈某1、陈某2；三、驳回原告陈某1、陈某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，评估费16600元，合计23450元，由原告陈某1、陈某2负担6900元，由被告严某、陈某3负担16550元。如不服本判决，原告陈某1、陈某2、被告严某、陈某4、陈某3可在判决书送达之日起三十日内，被告陈某5可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审 判 长  岑文豪审 判 员  何 瑾人民陪审员  刘 虹二〇一七年七月二十日书 记 员  杨 翀