广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初6677号原告：吴志滔，男，1987年9月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：杨明钊，广东巨能律师事务所律师。被告：云洋，男，1976年9月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李忠民，广东慧港律师事务所律师。原告吴志滔诉被告云洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2017年6月19日、2017年7月13日公开开庭审理，上述当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告协助原告将位于佛山市顺德区xxxx号房屋过户到原告名下；2.若法院不支持上述第一项诉讼诉讼，则请求解除原被告于2017年3月5日签订的《房屋买卖合约》，要求被告向原告退还已收取的50000元定金，并按成交价的10%的标准向原告支付违约金143500元、中介费10000元、律师费7000元、按揭手续费9520元；3.本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告撤回了第一项诉讼请求。原告的事实与理由：2017年3月5日，原、被告在顺德区陈村皓屋房产中介服务部的的居间撮合下，签订《房屋买卖合约》，约定被告将位佛山市顺德区xxxx号房屋出让给原告，出让价格143.5万元。签订合同当天，原告按约向被告支付了定金5万元。然后原告向银行办理贷款申请手续，但取得银行同意贷款后，被告却以房屋升值为由拒绝办理过户手续。被告云洋辩称：一、原告违约在先，答辩人有权解除合同，涉案房屋不再交易。1.原告没有按合同约定支付首期楼款，已经构成违约，答辩人有权解除合同。按合同约定，交易双方的交易流程大致为：（1）卖方：卖方在收取定金后5日内向原按揭银行联系提前还贷事宜，提前还贷事宜获得银行准许后7日内一次性还清贷款。还清贷款后，到房管部门办理涂销抵押手续。（2）买方：合同签订后联系新的按揭银行，按照新按揭银行的要求提供银行贷款资料。在获得房屋原按揭贷款银行的通知提前还贷扣款前一次性支付275000元，以便卖方办理赎楼手续（涂销抵押）。根据以上交易流程，双方的实际履行情况如下：答辩人于3月12日一次性还清贷款，3月29日涂销抵押登记；原告于3月16日已经联系好新的按揭银行，并于4月13日获得银行同意贷款的通知书。从上述履行情况看，原告在3月12日至3月29日期间已经知悉答辩人还清贷款、办理注销抵押手续，才能进一步与新的按揭银行洽谈贷款事宜，新的按揭银行审批后于4月13日出具同贷书同意贷款。但是原告未按合同约定支付首期楼款275000元，已经构成违约，根据房屋买卖合同第六条的规定，答辩人有权解除合同。2.6月1日起佛山房地产交易政策发生变化，对二手房实行政策性限购，原告无购房资格，涉案合同不再交易，应解除合同。二、造成涉案房屋无法交易的根本原因是原告违约在先，答辩人不存在过错，原告无权要求返还定金，更无权要求答辩人支付成交价10%的违约金。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。在诉讼中，原告提供证据如下：1.原告身份证复印件、被告身份证复印件，证明原告与被告的诉讼主体资格；被告质证认为：无异议。2.《房屋买卖合约》、收款收据，证明原被告于2017年3月5日在顺德区陈村镇皓屋房地产中介服务部的见证下签订了案涉房屋买卖合同，约定成交价为1435000元，原告当天向被告支付了5万元定金；被告质证认为：无异议。3.《证明》、光盘、录音文字稿、原告的结婚证，证明被告因房价上涨问题，拒绝履行过户手续。为此原告的配偶谭咏翠与被告多次联系沟通，但是被告仍拒绝办理过户手续，被告的行为已构成实质违约，应当按照合同第六条第1点承担违约责任；被告质证认为：对证明的三性不予确认，对原告的结婚证没有异议。中介公司没有证据证明被告是出于房价上涨的原因拒绝交易。对光盘、录音文字稿的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议。从录音文稿可以反映几个问题：1.原被告双方是同步买房换房的，被告在卖房的同时也准备在佛山市区购房；2.在被告办理按揭注销之前，被告有通过中介向原告催收首期楼款，按揭注销办理完毕后，4月8日被告通过中介向原告催收首期楼款；3.通话记录反映的是双方协商的过程，但被告没有明确拒绝交易，只是在寻求解决方法。4.皓屋地产《服务收费确认书》、信联按揭中心《收据》、中介服务费《收据》、代理合同及律师费发票，证明原告为履行房屋买卖合约，向信联按揭中心支付按揭费9520元，向中介机构支付中介服务及咨询服务费1万元，同时支付了维权律师费7000元；被告质证认为：服务收费确认书是原告单方与中介协商的，我方对此不清楚，因此对该证据的三性不予确认。对收据的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，正常的按揭贷款是不需要缴费的，因此该费用与本案无关。代理合同及律师费发票与本案无关，收费约定不符合省司法厅省物价厅的指导意见精神，房屋买卖合约中也没有约定律师费的承担，同时发票上付款人“吴志涛”与原告吴志滔的名字不一致，所以没有证据证明原告已经支付了律师费。5.房产证，证明案涉房产的情况。被告质证认为：无异议。诉讼中，被告提交证据如下：1.还款计划表、存折、房地产权证，证明提前还款时间是3月12日，3月29日办理了抵押涂销；原告质证认为：对还款计划表三性予以确认，但该证据只是证明被告履行合同的涂销抵押登记的环节，但是无法对违约的主体进行确认，就是说无法证明到底是何方违约，因此与本案审理焦点无关。对于存折、房地产权证的真实性无异议，但是被告没有向原告如实告知其注销抵押登记的事实。被告涂销抵押登记的行为无法直接证明案涉房子是仅仅出售给原告，还是出售给他人，不排除被告因为房价的升值从而一房二卖，涂销抵押登记的行为只是为一房二卖的行为做铺垫。2.关于云洋与吴志滔房屋买卖的经过说明，证明2017年3月29日云洋已经完成赎楼手续，并已经协助原告办理了按揭贷款所需的手续及文件，我方也已经告知中介有关于房屋买卖过程中的履行进度，中介也告知了原告。原告质证认为：这份说明只是简要概述了双方实施过户的前期手续，并没有直接证明是何人何原因导致无法过户，相反原告却能提供该中介出具的证明直接显示究竟是何人何原因导致房产无法过户，该证据是本案审理的直接书面证据。经开庭质证、辩证，双方提交的证据均来源合法，能够反映案件真实，本院予以确认。经审理查明：座落于佛山市顺德区**房屋的所有权人为本案被告。2017年3月5日，原、被告在顺德区陈村镇皓屋房产中介服务部的居间撮合下，签订《房屋买卖合约》，被告将位于佛山市顺德区xxxx号房屋出让给原告，出让价格143.5万元。签订合同当天，原告按约向被告支付了定金5万元。《房屋买卖合约》第二条约定：“3.买卖双方必须于2017年5月20日前带齐各自相关证件往政府房管局办理交易过户手续。”第六条约定：“本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业的；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方或有关政府部门或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续通知后超过五天，仍不履行本合约之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形。”合同附件第D条约定：“1.卖方应在收到定金后5日内提供齐全办理银行按揭贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭、并于5日内自行向抵押银行办理提前还贷手续并同意在经纪方或银行通知还贷之日起5日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；2.买方应在签署本合约后3日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约时同时委托经纪方指定之按揭机构办理按揭手续及交易过户手续；3.首期楼款：第一期（不含定金）275000元[是作为该物业提前赎契之用，买方应在签署本合同后在该物业所抵押银行通知提前还贷扣款前一次性支付给卖方]；4.第二期：买卖双方同意银行审批出具同意贷款通知书后五天内配合经纪方完成本次交易的递件手续。经纪方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天（因卖方大原因未能领取的除外），买方应将上述楼款交付给卖方；5.如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方必须在办理交易过户手续当日补足给卖方；6.楼价余款（即申请贷款额）：人民币1110000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。”签订买卖合约后，双方便着手办理各种手续。2017年3月29日，被告提前还贷成功并涂销了案涉房屋的抵押登记，2017年4月13日，原告取得了按揭银行的同意贷款书。随后，皓屋房产中介服务部工作人员刘育玲通知双方办理过户，被告刚开始以无时间为由推托办理，后于2017年4月22日询问刘育玲，如果其想违约，该怎么处理。次日，刘育玲将被告不想过户的想法告知了原告。2017年5月2日，原告妻子谭咏翠与被告电话协商该房屋买卖事宜，被告在电话中称与原告签订合同后，该地段的房价涨了3000元/㎡，要求原告提高购买价格才过户给原告，否则他就宁愿违约不过户给原告，即使需要赔偿原告违约金10多万元，基于房价涨价的因素，对其来说亦是有利的。原告方面不同意提高购买价格，双方没有协商一致。2017年5月4日，原告向本院提起了本案诉讼。在审理过程中，本院向经办中介刘育玲进行了调查取证，刘育玲表示刚签订合同时，双方便协商达成了过户当天缴交首期款275000元的约定，《房屋买卖合约》附件中的“第一期（不含定金）275000元[是作为该物业提前赎契之用，买方应在签署本合同后在该物业所抵押银行通知提前还贷扣款前一次性支付给卖方]”的条款只是中介方打印好的房屋合同的模版，并非双方协商过的缴纳首期款的条款。在办理过户手续中，被告数次推托办理过户手续，且明确表示想要违约不再履行过户手续。本院认为：原告与被告签订的《房屋买卖合约》系双方的自由意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，双方应依合同的约定行合权利和履行义务。关于是何方违约的问题。原告方认为系被告拒绝办理过户所致，而被告方认为系原告没有按时缴纳首期款所致。从双方提交的证据可知，被告于2017年5月2日之前便已有了不想过户之意，其理由为与原告签订合同后，该地段的房价涨了3000元/㎡，其现在出售房屋有点亏，要求原告增加购房款，否则其宁愿违约。因为被告认为即使违约，其违约成本也比房价的涨幅低。被告方拒绝履行过户手续是确定无疑了，其拒绝履行该行为是否符合合同的约定及法律的规定，是否涉嫌违约，则需要看原告未有缴纳首期款是否违约了合同的约定。首先，经办中介刘育玲刘育玲表示刚签订合同时，双方便口头达成了过户当天缴交首期款275000元的约定，《房屋买卖合约》附件中的“第一期（不含定金）275000元[是作为该物业提前赎契之用，买方应在签署本合同后在该物业所抵押银行通知提前还贷扣款前一次性支付给卖方]”条款只是中介方打印好的房屋合同的模版，并非双方协商过的缴纳首期款的条款。刘育玲系双方买卖合同的经办人，全程参与了双方交易的整个过程，其对整个事件经过是最为了解的，且未发现其与买卖一方存在串通的行为，故其陈述是可以采信的。其次，按被告的说法，该首期款是用来供被告提前还贷之用，但其未有提交证明证明其有在提前还贷之前有催促过原告缴交首期款，其提前还贷时间为2017年3月12日，离签订合同仅过了一个星期，故其该说法不足采信。再次，双方在2017年5月2日进行交涉时，被告除了表示要求原告提高购买价格，否则其宁愿违约不再交易之外，从未提出过原告未有缴纳首期款，原告已经违约之类的问题。本院认为，以人之常情，如果系原告违约没有按约缴交首期楼款，被告在原告违约的情况下，不可能不抓住这一点做文章，要求原告作出让步，反而是其提出自己违约。据此可以推断，双方在签订合同时有过在过户当天缴纳首期款的约定。如今，被告在约定的过户日期前已明示拒绝过户，且在中介方及原告的一再要求下，一直没有履行过户的义务，其行为已构成了违约。2017年5月31日，佛山市出台新的房屋限购政策，自2017年6月1日起，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在陈村镇等区域购买商品住房时，需要在购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税或社会保险。原告非本市居异，且未有在本市缴纳过个人所得税和社会保险，案涉房屋已不能进行过户至其名下。故本案的《房屋买卖合同》客观上已不能实际履行，应予以解除，该合同于2017年6月1日起产生解除的效力。双方约定的交易过户日期为2017年5月20日之前，而限购政策在2017年6月1日出台。如双方在此之前履行过户手续，合同是可以继续履行的，而被告在2017年4月份便拒绝办理过户手续，导致了合同不能继继续履行。被告的违约行为导致了合同的解除，其应按合同的约定承担违约责任。故原告请求被告退还定金50000元，并向原告支付相当于购房总价10%即143500元的违约金，合法有据，本院予以支持。至于原告主张被告支付中介费10000元、律师费7000元、按揭手续费9520元，上述费用并无约定由被告承担，且本院支持的违约金亦足以补偿原告支出的上述费用，故对于原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，本案判决如下：一、确认原告吴志滔与被告云洋于2017年3月5日签订的《房屋买卖合约》于2017年6月1日解除；二、被告云洋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴志滔退还定金50000元及支付违约金143500元；三、驳回原告吴志滔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2300.15元、财产保全费1620元，合共3920.15元（已由原告吴志滔预交），由原告吴志滔负担472.5元，被告云洋负担3447.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇一七年七月十八日书记员  冯淑娴郭翰