福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0602民初2655号 原告（反诉被告）：陈倩婧，女，1986年8月19日出生，汉族，住福建省。 委托诉讼代理人：林海健，福建簪华律师事务所律师 委托诉讼代理人：朱羚，福建簪华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蔡志勇，男，1982年3月19日出生，汉族，住漳州市芗城区。 被告（反诉原告）张雅燕，女，1986年3月26日出生，汉族，住漳州市芗城区。 二被告委托诉讼代理人：郑耀辉，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 二被告委托诉讼代理人：郑真，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）陈倩婧与被告（反诉原告）蔡志勇、张雅燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈倩婧及其委托诉讼代理人林海健，被告（反诉原告）蔡志勇、张雅燕的委托诉讼代理人郑耀辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈倩婧向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年11月6日签订的《房地产买卖协议书》合法有效；2.判决二被告继续履行《房地产买卖协议书》，配合原告办理房屋过户手续；3.判决二被告立即向原告支付违约金人民币50000元。事实与理由：原告与二被告于2016年11月6日签订《房地产买卖协议书》，双方约定被告自愿将坐落在漳州市芗城区房产出售给原告，建筑面积115.49平方米，总成交价人民币1260000元。原告已按合同约定，向被告支付定金50000元，并已支付首期购房款300000元、第二期购房款190000元。原告已按合同约定履行义务，但被告至今未与原告办理相关交易手续。被告怠于履行合同义务已构成严重违约，并侵犯了原告的合法民事权益。 被告蔡志勇、张雅燕辩称，首先，两被告认为原告诉求与事实不符，本案中是原告违约，原告方违反签订房地产买卖协议书第三条约定，超期支付第二期购房款；其次，根据协议第九条约定，原、被告之间若是违约是可以解除协议，若中途违约造成交易不能完成，是合同可以解除的条件，被告要求与原告解除双方签订的协议。综上，请求驳回原告诉讼请求。 反诉原告蔡志勇、张雅燕向本院提出诉讼请求：请求判令解除反诉被告与反诉原告2016年11月6日签订的《房地产买卖协议书》。事实与理由：2016年11月6日，反诉原告将其自有房屋芗城区厦门路15号江滨花园沿江5幢1506号一套，面积115.49平方米，以126万出售给反诉被告，并签订《房地产买卖协议书》，协议第九条中约定：乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金人民币伍万元。丙方有权收取甲乙双方约定支付的中介费作为服务费，非因丙方原因造成交易不能完成的，所收取的中介服务费不予退还。根据上述约定，反诉原告与反诉被告均可中途违约，解除合同。而违约方只需赔偿对方违约金5万元，故反诉原告要求解除《房地产买卖协议书》。根据“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，反诉原告于2017年3月12日通过银行转账退还反诉被告支付的相关购房款人民币54万元，其行为已经明确表示反诉原告不继续履行双方所签订的《房地产买卖协议书》，反诉原告的上述表示系在《房地产买卖协议书》履行协议期限届满之前，因此依法可以解除。根据第九条约定反诉原告应依该约定支付反诉被告违约金5万元，反诉原告也愿意支付。但反诉被告也超期支付第二期购房款，应当承担违约责任，因此该违约金可以互抵。 反诉被告陈倩婧辩称，1.双方虽然在协议书第九条有约定违约情况，但是没有约定中途违约，反诉原告混淆违约和单方解除合同的概念。反诉被告认为这个约定是合法的，但是反诉原告不具备合同解除权，相反双方所签订的协议书是双方真实意思的表示，合法有效，双方应当按照规定，全面履行合同。2.反诉被告认为双方应在2016年3月3日前办理过户手续，而反诉原告没有履行过户义务，且反诉原告在2月底已经多次向反诉被告表达要解除合同的意思，致使双方多次谈判，从而导致3月8日才将该款项汇给反诉原告。而且其也接受该笔汇款，至于反诉原告又退还也是几天后的事，而反诉被告接到反诉原告退款的当天就第一时间把所有约定的购房款又全部汇给反诉原告，可见反诉被告至始至终都不同意反诉原告单方解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《房地产买卖协议书》，用以证明被告违约，应支付违约金5万元。被告对其真实性没有异议，但对其第九条关于违约责任：“乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金人民币贰万元整等条款。”被告认为原、被告均可中途违约，解除合同，而违约方只需赔偿对方违约金5万元。对此，本院认为，合同中的“违约条款”是保证合同全面履行、补偿守约方的损失、惩罚违约方违约行为的重要措施，而不是赋予违约方有解除权。被告对“违约责任”的理解本院不予采纳，本院对原告上述证据证明效力予以认定。2.原告申请证人廖某出庭作证的证人证言，用以证明原、被告履行房屋买卖合同的情况。证人廖某系千居中介的工作人员，向法庭作证称：“原告已支付第一笔首付款30万元，按合同约定，2017年3月3日前应办理过户再付第二笔房款。2017年2月3日，证人问被告中介何时过户，被告中介有说明，因被告父母不同意卖房，所以不想卖了。”对此本院认为，《房地产买卖协议书》第三条第三项约定：甲乙双方定于2016年11月20日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理。被告庭审中表示“根据协议书是在2016年11月20日办理相关交易手续，但应该是笔误，应为2017年11月20日前办理。”是否笔误，被告并无提供证据予以证明；原告及证人在庭审中均表示，同意被告推迟到2017年3月3日前办理过户手续。按照协议，被告理应在2016年11月20日以前办理相关交易手续，原告同意被告推迟到2017年3月3日前办理，本院予以认可。结合其他证据，被告在不存在法定解除或者约定解除的事由情况下未在2017年3月3日前按照协议约定协助办理过户手续。故本院对上述证据证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月6日，原告、被告和案外人启点中介、千居中介签订一份《房地产买卖协议书》，约定：被告（甲方）蔡志勇、张雅燕将所有的址在漳州市芗城区的房地产出售给原告（乙方）陈倩婧，建筑面积115.49平方米，总成交价为1260000元。第三条付款方式：乙方于2016年11月6日支付给甲方人民币伍万元整，做为购房定金。甲方与丙方（第三人）各执定金50%，以示诚意。（双方交易过户后，定金抵扣总房款）。（1）首期购房款人民币叁拾万元整于2016年11月20日前乙方支付给甲方。（2）第二期购房款人民币壹拾玖万元整于2017年3月3日前乙方代甲方还清银行按揭尾款乙方支付给甲方。（3）甲、乙双方定于2016年11月20日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理。第九条约定：违约责任，本契约在履行中若发生争议，任何一方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。甲乙双方应按照有关法律规定履行合同，否则造成损失由责任一方承担。乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金人民币伍万元正等条款。第十二条补充条款（1）、第三期购房款柒拾贰万元整于2017年5月31日前乙方办理银行按揭，由银行放款支付给甲方。合同签订后，原告于2016年11月6日支付5万元的定金、于2016年11月17日支付首期购房款30万、于2017年3月8日支付第二期购房款19万元。2017年3月12日，被告通过转账向原告退回房款54万元，同日，原告再次通过转账向被告汇入购房款54万元。 在庭审中，原告表示愿意严格按照合同约定在办理银行按揭后银行放款时履行第三期购房款72万元的支付。 在诉讼过程中，原告于201７年3月13日向本院申请财产保全，请求对被审请人蔡志勇、张雅燕所有的位于漳州市芗城区房屋进行冻结。原告以福建日鑫担保有限公司出具的财产保全担保函提供担保。本院于201７年3月13日作出（2017）闽0602民初2655号民事裁定书，裁定冻结被申请人蔡志勇、张雅燕所有的漳州市芗城区房屋办理抵押登记及买卖等过户手续。 本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=15&Gid=121861758&ShowLink=false&PreSelectId=45484048&Page=0&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined"l"m_font_0#m_font_0?)、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约条款的适用目的是督促合同双方当事人应当遵守诚信规则，按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第110条规定，一方违约，对方可以要求继续履行。说明解除权的选择在守约方。本案中，根据合同约定，原告已履行完毕定金及第一期购房款的支付义务。原、被告约定于2016年11月20日前办理房屋交易手续，原告表示同意推迟至2017年3月3日前办理，本院予以认可。被告无正当理由未在约定期间内配合原告办理过户手续，已构成违约。是否解除合同或者继续履行的选择权在原告。被告辩称只要支付违约金就可解除合同，这是对合同条款的错误理解，本院不予采纳。相反，根据《中华人民共和国合同法》第114条第三款的规定，被告除应按照约定支付50000元违约金外，仍应承担继续履行合同的义务。故原告请求确认原告与被告签订的《房地产买卖协议书》合法有效，判令被告协助原告办理房屋权属过户登记手续并支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。但原告也应依合同及本判决确定的履行期限支付被告尾款，即被告蔡志勇、张雅燕协助原告过户后，原告办理银行按揭并在银行发放贷款之日起三日内支付被告72万元。被告反诉认为原告超期支付第二期购房款，以此为由解除合同并互抵违约金，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第六条、第八条(?javascript:SLC(21651,8)?)、四十四条、第六十条、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)之规定，判决如下： 一、原、被告2016年11月6日签订的有关芗城区厦门路15号江滨花园沿江5幢1506号的《房地产买卖协议书》合法有效； 二、被告蔡志勇、张雅燕于本判决生效之日起十日内协助原告陈倩婧办理芗城区厦门路15号江滨花园沿江5幢1506号房屋权属过户登记手续，将上述房屋过户至原告陈倩婧名下； 三、被告蔡志勇、张雅燕于本判决生效之日起十日内支付原告陈倩婧违约金50000元； 四、驳回反诉原告蔡志勇、张雅燕的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16140元，由被告蔡志勇、张雅燕负担，反诉费8070元，由被告蔡志勇、张雅燕负担。诉讼保全费5000元，由被告蔡志勇、张雅燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 李巧青     人民陪审员  蔡碧瑞 人民陪审员  王阿水 二〇一七年七月十七日 书 记 员  曾秀秀 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。