广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1284民初763号原告：四会市碧海湾物业管理有限公司，住所地，四会市贞山街道碧海大道38号（三层）310室。统一社会信用代码：91441284759222047R。法定代表人：罗建明，总经理。委托代理人：张灵敏，系该公司员工。被告：沈俊豪（又名沈建成），男，1982年8月23日出生，住四会市。原告四会市碧海湾物业管理有限公司诉被告沈俊豪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张灵敏,被告沈俊豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告物业管理费共4598元；2、判令被告支付原告拖欠物业管理费产生滞纳金共1585元；3、诉讼费由被告承担。原告提起诉讼的事实和理由：2015年3月17日原、被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定四会市碧海湾XX座XX号（建筑面积135.12㎡），委托原告进行物业管理。被告的房屋位于第12层，按照双方的合同约定每㎡为1.55元/月。而从2015年5月1日开始被告一直拖欠原告方的物业管理费，计算至2017年2月28日合共4598元，经原告方的物管人员多次追讨，被告仍然拒交物业管理费，原告认为被告的行为违反了双方的合同约定，属于违约行为。根据《前期物业服务协议》第七条“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳各项有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金”，原告方要求被告交纳从欠款之日计算至2017年2月28日止滞纳金共1585元。被告答辩称，我认为不应按签名的收楼日期开始计算物业管理费。约定收楼日，我到了现场后是先签名再去验收房屋，验收过程中发现房屋出现质量问题，然后我通过物业要求对房屋进行整改，包括门窗、厕所，出现的渗漏情况，当时物管人员也有作登记记录。我认为原告应在整改维修后再通知我验收房屋，然后才开始计算物管费，但原告整改维修完毕后并无正式通知我再次验收房屋。所以我认为应在我验收房屋并经双方确认收楼后才开始计算物管费。在此期间原告也无通知我协商物管费的问题。因为我还没有正式收楼，且至今还没有进行装修，所以我并不知道原告有张贴催缴通知书。另外，原告在起诉状中也没有提及维修的项目。在没有任何协商的情况下，原告就提起了诉讼，我认为我与被告可以私下协商解决，不必劳民伤财。原告向法庭提交如下证据：1、《前期物业管理服务协议》、欠费清单、《催款通知书》，证明被告拖欠物业管理费及计算依据。2、《广东省商品房买卖合同》，证明被告购买了本案讼争的房屋。3、业主收楼确认书，证明被告已收取本案诉争的房屋。4、被告身份证复印件，证明被告的主体适格。5、营业执照（附公司名称变更证明），证明原告的适格主体。庭审过程中原告补充证据6：不动产登记资料查询结果证明：证明本案诉争房产权属人是被告沈俊豪。被告未向本院提供证据。经审理查明，被告是四会市碧海湾XX座XX号，自编号为XX座XX号房屋（建筑面积135.12㎡）的权属人，原告是该小区的物业管理企业。2014年5月21日被告与四会市碧海湾实业有限公司签订《房屋买卖合同》。原告四会市碧海湾物业管理有限公司（甲方）与被告沈俊豪（乙方）于2015年3月17日签订的《前期物业管理服务协议》载明被告所购的物业座落位置为碧海湾XX座XX号，建筑面积为135.12㎡，物业管理费按建筑面积计算，碧海华庭电梯洋房10-32层物业管理费收费标准为每月1.55元/㎡，乙方应在每月1-5日预先缴交当月物业管理费；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳各项有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金；并约定乙方从收楼之日起，开始向甲方缴纳物业管理服务费，逾期办理交楼手续的业主，物业管理服务费的收取从开发商通知收楼之日起开始计收。原、被告于2015年3月17日签订的《业主收楼确认书》载明被告沈俊豪于当日收到四会市碧海湾物业管理有限公司移交的碧海湾小区XX座XX单元的钥匙共17条，并已对单元房屋内结构、设备设施等一切详细验收。另查明,原告曾通过电话、短信、张贴通知的方式向被告催收物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业只要持续不断地提供服务，业主就要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？本院认为，被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，被告拒绝交纳物业费的主要理由是房屋存在质量问题需要维修，故对收楼日期有异议，认为不应该由签名时收楼日期开始计算，原告应对房屋整改维修完毕后通知被告，双方确认后再开始计算物业管理费。但房屋存在质量问题，是业主与建设单位之间的房屋买卖合同关系不同于业主与物业服务企业之间的物业服务合同关系，业主以房屋存在质量问题拒绝缴纳物业费，没有法律依据。且根据现有的证据，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告该理由不足以构成拒交物业费的正当理由。关于物业收费标准及滞纳金的问题。被告所住楼层位于12层，根据双方签订的服务协议，约定每平方米为1.55元/月。原告主张被告支付从2015年5月1日至2017年2月28日止的物业管理费共4598元，本院予以支持。交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。被告未按约定预先缴交物业管理费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方约定若被告不按协议约定的收费标准和时间交纳各项有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金，故原告主张被告从欠款之日即2015年5月1日至2017年2月28日止的滞纳金，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、被告沈俊豪于本判决发生法律效力之日起五日内支付2015年5月1日至2017年2月28日物业管理费共4598元及滞纳金1585元（从2015年5月1日起按每日千分之一的标准计算至2017年2月28日）给原告四会市碧海湾物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告沈俊豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一七年七月六日书记员 梁碧琪