北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初3154号原告（反诉被告）马媛媛，女，1982年12月23日出生，住北京市朝阳区。委托代理人张永杰，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）宗祥雪，女，1972年1月31日出生，住北京市朝阳区。委托代理人刘佳，北京市安衡律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住北京市朝阳区。第三人北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人孙立敏，行长。委托代理人王凯平，男，1982年3月28日出生，北京银行股份有限公司新源支行行长助理，住所地北京市朝阳区。原告（反诉被告）马媛媛与被告（反诉原告）宗祥雪、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。马媛媛及委托代理人张永杰，宗祥雪及委托代理人刘佳，链家公司委托代理人孙凤起，北京银行委托代理人王凯平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马媛媛向本院提出诉讼请求：1、判令宗祥雪协助办理北京市朝阳区××××二区14号楼6层2-601号房屋（以下简称601号房屋）权属转移登记手续；2、判令宗祥雪办理601号房屋内的户口迁出手续；3、判令宗祥雪以194.5万元为基数按日万分之五的标准支付自2017年1月1日至完成权属转移登记手续之日的违约金。事实和理由：2016年1月29日，经链家公司提供居间服务，我与宗祥雪签订了《买卖定金协议书》，约定我购买宗祥雪所有的601号房屋，总价款194.5万元，我依约支付定金8万元。同日，我与宗祥雪签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋成交价格172万元，装饰装修及附属家具家电作价22.5万元，宗祥雪应于2016年8月15日前完成抵押注销手续，并于房屋所有权转移之日起30日内办理原有户口迁出手续。若一方逾期履行义务，每逾期一日，应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。当日，双方与链家公司签订《居间服务合同》，与北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）签订《房屋交易保障服务合同》，我支付了居间代理费42790元，保障服务费和代收评估费8380元。后我依约接收房屋并入住，更换了锁具并完成有线电视更名，交纳了物业费及供暖费。2016年11月22日，因930政策变化及宗祥雪无力办理还贷解押等原因，双方同意变更合同条款，将网签价格变更为194万元。应宗祥雪要求，我同意于2016年11月30日前以自行支付（赎楼）方式向宗祥雪支付第一笔首付款45万元，宗祥雪于2016年12月30日前完成解押手续。当日，双方与中融信公司签订了《自行支付购房款用于赎楼协议》，约定宗祥雪公证委托中融信公司工作人员代办还贷和解押手续，并提交所需文件资料。我向宗祥雪支付首付款45万元用于偿还抵押贷款。后我积极配合办理相关手续并筹集45万元，但是宗祥雪却拒绝提交还贷和解押所需的文件资料，拒绝办理网签手续，导致我无法于2016年11月30日前支付第一笔首付款45发万元。我和链家公司多次催促，宗祥雪也未予回应。2016年12月25日，我当面与宗祥雪协商时，宗祥雪直接表明不想卖房，确定违约。双方签订的房屋买卖合同合法有效，我一直积极履行合同义务，宗祥雪亦应履行合同义务。为维护合法权益，现诉至法院。宗祥雪辩称并向本院提出反诉请求：1、判令解除双方及链家公司于2016年1月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令马媛媛支付违约金389000元；3、判令马媛媛赔偿损失320元；4、判令马媛媛按每月4400元标准支付自2016年2月10日至实际腾退601号房屋期间的房屋租金；5、判令马媛媛自合同解除之日腾退601号房屋，并将房屋返还给我。事实和理由：我、马媛媛与链家公司于2016年1月29日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我将601号房屋出售给马媛媛，总价款194.5万元，定金8万元于签约当日支付。原合同条款约定首付款15万元于2016年6月15日前支付，我于2016年8月15日前完成房屋解押手续。但是马媛媛并未依约支付首付款15万元，故我未能办理解押手续。因我当时急于售房，且马媛媛一直讨好我称有心购房，故基于对马媛媛的信任并未计较违约，选择继续履行合同。后经双方协商，共同签订了《合同变更申请单》，重新确定首付款金额、付款时间及房屋解押时间，约定马媛媛应于2016年11月30日前以自行支付方式支付房屋首付款45万元，我于2016年12月30日前完成房屋解押手续。此后，我于2016年11月22日办理公证委托链家公司人员代为办理解押手续，且在双方签订《自行支付购房款用于赎楼协议》中明确约定首付款的付款数额及账户信息。然而，马媛媛未能依约支付首付款，且逾期15日以上，我依约享有合同解除权。故我于2016年12月25日在链家公司处与马媛媛交涉提出解除合同，基于协商考虑并未提出违约金主张。我认为双方之间的房屋买卖合同关系已经解除，我无须继续履行合同义务，不同意马媛媛的诉讼请求。依据合同约定，马媛媛应当按房屋总价款20%标准支付违约金。另，我于2016年11月22日办理委托公证手续支付320元公证费用，应由马媛媛负担。此外，马媛媛仅支付房屋定金8万元，而我已于2016年2月8日将601号房屋交付马媛媛使用，但其在房屋交接后以每月4400元标准将房屋出租给他人。房屋尚未办理产权变更手续，我系房屋所有权人，房屋收益亦应归我所有，故提出反诉。马媛媛针对反诉辩称：不同意宗祥雪的反诉请求。双方于《合同变更申请单》中虽然约定我于2016年11月30日前支付首付款45万元，但双方及中融信公司签订协议中明确写明宗祥雪应当在我支付首付款的截止日前5个工作日内，向中融信公司提供所需材料的原件，保证材料真实有效，办理赎楼委托公证手续并承担公证费用。这是中融信公司办理赎楼手续的条件，否则无法保证我支付首付款的安全性，故并非我逾期付款。三方于2016年12月25日谈话录音中，宗祥雪表示将材料原件交给中融信公司不放心，而且她母亲没有地方居住，抵押贷款是哥哥借的，怕清偿后哥哥不还钱，并提出按房价款20%标准赔偿违约金的意见。宗祥雪没有法定或约定事由解除合同，且主张的违约金没有法律依据，320元公证费用不应由我承担。双方于合同中约定，宗祥雪将房屋交付给我，我用于出租获取收益系行使用收益权，不同意返还房租。链家公司述称：认可马媛媛所述事实和理由，不同意宗祥雪的反诉请求。我方系601号房屋买卖交易居间方，全程参与了交易过程，履约情况基本与马媛媛所述事实一致。买卖双方于2016年11月签订《合同变更申请单》，下一步流程是按照《自行支付购房款用于赎楼协议》履行，宗祥雪先交付材料原件，然后马媛媛支付首付款。2016年12月25日三方面谈，宗祥雪表示说不想卖了。北京银行述称：接到法院传票前，我方并不清楚房屋买卖交易情况。宗祥雪当时贷款的合同金额100万元，以601号房屋作为抵押物并办理了抵押登记。我方服从法院判决。经审理查明：2016年1月29日，出卖人宗祥雪与买受人马媛媛签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋系601号房屋，建筑面积42.14平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人系北京银行，抵押登记日期系2014年6月19日，出卖人应于2016年8月1日前办理抵押注销手续。出卖人未将房屋出租。房屋成交价格系172万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备作价22.5万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金8万元，买受人向银行拟贷款金额系120万元。出卖人应当在收到定金后1个工作日内将房屋交付给买受人。房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。双方同意自合同签订之日起450日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，出卖人宗祥雪（甲方）、买受人马媛媛（乙方）与居间方链家公司（丙方）签署《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计194.5万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于签约当日将第一笔定金8万元自行支付甲方。甲方应于2016年8月1日前向房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年8月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于2016年6月15日前将第一笔首付款15万元以理房通方式支付甲方。乙方于办理转移登记手续前5个工作日内将第二笔首付款49.5万元以理房通方式支付给甲方。甲乙双方应于出网签后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在丙方收到批贷函后15个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方于2016年2月8日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意从购房款中留存2万元作为物业交割保证金，乙方于支付第二笔首付款当日以理房通托管方式支付给甲方。本次交易房屋的税费全部由乙方承担。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同日，宗祥雪、马媛媛与链家公司签署《买卖定金协议书》及《居间服务合同》等文本。马媛媛于签约当日支付宗祥雪购房定金8万元，于2016年3月1日支付链家公司居间代理费42790元，支付中融信公司保障服务费及评估费8380元。经询，各方均确认宗祥雪依约于2016年2月8日向马媛媛交付601号房屋。2016年11月，宗祥雪与马媛媛签署《合同变更申请单》，变更原因载明配合业主解抵押，商贷的930政策贷款成数变化，需变更网签价和贷款额。变更条款如下：原条款内容：原网签价格172万，原贷款额120万，放弃监管金额8万，业主应于2016年8月15日前解完此房屋的抵押，第一笔首付于2016年6月15日前客户以理房通方式向业主支付15万，第二笔首付于办理房屋转移登记手续前5个工作日内客户以理房通方式向业主支付49.5万元，物业保障金在客户付第二笔首付款的当天以理房通形式支付给业主。现条款内容：现网签价格194万，现贷款额126万，放弃监管金额55万，业主应于2016年12月30日前解完此房屋抵押，第一笔首付于2016年11月30日前客户以自行支付（赎楼）的形式向业主支付45万，第二笔首付于办理房屋转移登记手续前5个工作日内客户以理房通方式向业主支付13.5万元，物业保障金在办理完房屋转移登记手续当日以自行支付方式支付给业主。2016年11月22日，宗祥雪（甲方）、马媛媛（乙方）与中融信公司（丙方）签署《自行支付购房款用于赎楼协议》，因甲方以交易房屋作为抵押物进行借款或为其他借款人提供了担保，为顺利进行交易需先行解除抵押登记，故各方就乙方在交易房屋过户前，自行支付购房款以供甲方解除交易房屋的抵押登记事宜及丙方担保事宜达成如下协议：第一条支付条件，丙方承担担保义务需确认甲乙双方同时满足以下条件：……8、甲方应在乙方自行支付购房款的履行期限届满前五个工作日按照《材料清单》（见附件一）所列内容提供齐全部材料，交由丙方指定人员保管，并保证材料全部真实有效……。第五条担保代偿事宜：……2、如经丙方审查，甲方或乙方不满足本协议第一条约定的支付条件，但乙方仍将购房款支付至甲方账户的，丙方不承担担保责任。庭审中，马媛媛表示宗祥雪应向中融信公司提供相关证照及银行账户信息，由中融信公司用马媛媛支付的首付款办理还贷解押手续。宗祥雪虽然办理了委托公证手续，但未向受托人即链家公司人员交付房产证、身份证、户口本、个人征信报告、抵押贷款还款账户等证件，导致赎楼协议无法履行。同时宗祥雪拒绝办理网签手续。后三方于2016年12月25日进行面谈，宗祥雪以母亲没有地方居住，为哥哥清偿贷款存在风险等原因提出解除合同并同意赔付房价款20%作为违约金。就此，马媛媛提交录音光盘及文字整理资料等为证。庭审中，宗祥雪表示依约于2016年11月22日办理公证委托链家公司工作人员办理赎楼相关手续。马媛媛依约应将首付款自行支付到双方约定账户内，宗祥雪将相关材料原件交付链家公司人员办理还贷解押手续。但马媛媛并未依约支付首付款。宗祥雪与链家公司人员交涉过，链家公司人员要求将身份证、房产证、户口本等原件都放在链家公司，而宗祥雪希望马媛媛支付完首付款后再交付材料原件。双方交涉时间超过了2016年11月30日的付款时间，宗祥雪质疑马媛媛的履约能力，故未进一步推进后续流程。后宗祥雪于2017年3月6日向马媛媛邮寄送达《房屋买卖合同解除通知书》。就此，宗祥雪提交委托公证书、《房屋买卖合同解除通知书》等为证。经查，宗祥雪向北京银行借款100万元，并以601号房屋作为抵押物。2014年6月19日，北京银行于601号房屋设立最高额抵押权，最高债权额系100万元。诉讼期间，宗祥雪向北京银行清偿全部借款本金及利息，并办理完毕601号房屋抵押权解除手续。以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《合同变更申请单》等在案为证。本院认为，依法成立之合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，马媛媛与宗祥雪签署之《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。履约过程中，因政策调整及各方因素考虑，双方签署《合同变更申请单》及《自行支付购房款用于赎楼协议》对于买卖流程相关条款予以变更系当事人意思自治范畴，应予尊重并保护。双方所签协议均意于促成实现房屋交易，应属统一整体。《自行支付购房款用于赎楼协议》与《合同变更申请单》的约定并无冲突或矛盾，针对自行交接首付款的条件予以细化，约定宗祥雪应于马媛媛支付首付款45万元前五个工作日交付相关证照材料，在此情形下中融信公司承担担保责任以保证交易安全，此亦与链家公司所述交易流程相印证。在宗祥雪未交付相关证照材料情形下，马媛媛对于支付首付款享有抗辩权。故此，宗祥雪以马媛媛逾期付款违反约定为由要求解除合同于法无据，本院不予支持；宗祥雪要求马媛媛支付违约金、公证费损失并返还租金依据不足，本院亦不予支持。现601号房屋抵押权已经解除，马媛媛要求宗祥雪协助办理601号房屋权属转移登记手续具备履行条件，且符合交易目的，本院予以支持，马媛媛应将剩余房款一并支付宗祥雪。户籍管理系由相关行政部门主管，马媛媛要求宗祥雪办理601号房屋内户口迁出手续非法院受案范围，本案不予处理。关于违约责任，《自行支付购房款用于赎楼协议》对于宗祥雪未及时交付相关证照材料并未约定违约金计算标准，且履约过程中，马媛媛在支付定金8万元后即接收601号房屋并享有出租收益至今，在案证据不足以证明存在相应损失，故本院对于马媛媛参照买卖交易合同条款主张违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马媛媛于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）宗祥雪购房款一百八十六万五千元。二、被告（反诉原告）宗祥雪于收到购房款当日协助原告（反诉被告）马媛媛办理北京市朝阳区××××二区14号楼6层2-601号房屋权属转移登记手续，将上述房屋转移登记至原告（反诉被告）马媛媛名下。三、驳回原告（反诉被告）马媛媛的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）宗祥雪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5000元，由被告（反诉原告）宗祥雪负担（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）马媛媛）。本诉案件受理费22306元，由被告（反诉原告）宗祥雪负担（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）马媛媛）。反诉案件受理费25920元，由被告（反诉原告）宗祥雪负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 琪审 判 员  付瑞洁人民陪审员  王胜太二〇一七年七月二十一日书 记 员  王泉丁