重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初2415号原告：重庆华润二十四城物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街55号11栋附1号，统一社会信用代码91500107678673460U。法定代表人：吴秉琪，董事长。委托诉讼代理人：蒋荧盈，女，重庆华润二十四城物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：李洪娟，女，重庆华润二十四城物业服务有限公司员工。被告：冀晋，男，1986年8月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆华润二十四城物业服务有限公司（以下简称华润物业公司）与被告冀晋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润物业公司的委托诉讼代理人蒋荧盈、李洪娟到庭参加诉讼。被告冀晋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。华润物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费4521.71元（2014年6月1日至2017年1月31日）、公摊水电费700.29元（2014年7月1日至2017年1月31日），合计5222元及逾期支付物业服务费的违约金4040.64元，共计9262.64元（前述各项暂计至2017年1月止，实际应计至被告向原告实际足额支付之日止）。2.判令被告承担本案诉讼费。后，原告申请撤回关于逾期支付物业服务费违约金3740.64元的诉讼请求。事实和理由如下：被告系华润置地重庆华润中央公园X-X-X房屋业主，原告系该小区物业服务企业，为小区提供物业服务。被告从2014年6月开始拖欠物业服务费及公摊水电费，经原告多次催告，被告仍拒绝缴纳。特提起诉讼，望判如所请。被告冀晋未出庭答辩。经审理查明：原告系具有二级物业管理资质的物业服务企业。2013年9月25日，原告和被告签订《城市山谷二期（案名：华润·中央公园三期）前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定原告为被告提供物业服务，物业服务费收费标准为电梯高层物业服务费按建筑面积每平方米每月2元收取，物业服务费应该按月缴纳，被告应当在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向被告加收应交纳总费用3‰作为违约金，住宅交房后，若经原、被告共同确认水电气表起止数均未走动的，物业服务费按收费标准的50%执行。公摊水电费独立计量核算，采取据实摊销方式向被告分摊计收，住宅从交房通知文书确定的交房日期开始核算公摊水电费，按照核算从简原则，自交房之日起，按每平方米每月0.2元进行收取，每月15日之前将本月的公摊水电费缴清，每年度公示本年度公摊水电费发生明细，进行多退少补，并作为次年底预收的依据。该合同第二十八条同时约定“本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止”。同日，被告签署《承诺书》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守《城市山谷二期（案名：华润·中央公园三期）临时管理规约》（以下简称《临时管理规约》）。2013年10月25日，重庆市物价局就原告申报的华润中央公园·中央公园三期高层住宅物业收费标准予以备案。被告系重庆市江北区大石坝一村X-X-X房屋的业主，房屋建筑面积112.96平方米。被告于2014年1月24日接房。2015年10月10日，原告曾向被告发送律师函对欠费进行催收，未果。2016年4月，被告向原告提交《装饰装修申报登记表》，对案涉房屋进行装修。经据实结算，2014年、2015年、2016年三年公摊水电费均为每月每平方米0.17元。另，原告确认被告已缴纳截至2014年6月30日的物业管理费及公摊水电费，但2014年6月1日至2014年6月30日的物业管理费只缴纳了109.65元。上述事实，有《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》、《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业合同》、《临时管理规约》、《承诺书》、《律师函》、EMS寄送单、签收截图、欠费明细表、2012年-2016年的年度物业服务报告、《公共区域的水电抄表记录》、退款单、《住户登记表》、《物品领用清单》、《装饰装修申报登记表》、公摊水电费使用公示通知、物业公摊明细及原告的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，2013年9月25日，原、被告签订的《前期物业合同》属业主个人和物业服务公司签订的物业服务合同，其内容并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任一情形，因此应属有效，原、被告均应按约行使权利履行义务。原告主张被告拖欠2014年6月1日至2017年1月31日期间的物业服务费和2014年7月1日至2017年1月31日期间的公摊水电费，因被告未到庭应诉，对于其是否缴纳此期间的物业服务费和公摊水电费未举示证据予以证明，故应该由其承担举证不利的责任。对于物业服务费的诉讼请求，原、被告签订的《前期物业合同》明确约定：物业服务费收费标准为电梯高层物业服务费按建筑面积每平方米每月2元收取，住宅交房后，若经原、被告共同确认水电气表起止数均未走动的，物业服务费按收费标准的50%执行，故被告拖欠的物业服务费的具体金额为：2014年6月1日至2014年6月31日拖欠物业服务费为3.31元；2014年7月1日至2016年4月30日拖欠物业服务费为112.96*1*22=2485.12元；2016年5月1日至2017年1月31日拖欠物业服务费为112.96*2*9=2033.28元，以上合计4521.71元，对于原告提出的要求被告缴纳物业服务费4521.71元的诉讼请求，本院予以支持。对于公摊水电费的诉讼请求，原、被告签订的《前期物业合同》明确约定：按照核算从简原则，自交房之日起，按每平方米每月0.2元进行收取，每年度公示本年度公摊水电费发生明细，进行多退少补。2014、2015、2016年三年经结算后，公摊水电费的实际发生标准为每月每平方米0.17元，而2017年度公摊水电费尚未确定，被告应当按照每平方米每月0.2元进行预缴。因此，被告应缴纳2014年7月1日至2016年12月31日的公摊水电费的具体金额为112.96*0.17*30=576.10元；被告应缴纳2017年1月1日至2017年1月31日的公摊水电费的具体金额为112.96*0.2*1=22.59元，合计598.69元。对于原告超过此部分的诉讼请求，本院不予支持。对于逾期支付物业服务费的违约金的诉讼请求，原告在本案审理过程中自愿申请撤回关于逾期支付物业服务费的违约金3740.64元的诉讼请求，系其处分诉讼权利的体现，不违反法律、行政法规的规定，本院予以准许。对原告要求被告支付逾期支付物业服务费的违约金300元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冀晋在本判决生效之日起五日内支付原告重庆华润二十四城物业服务有限公司2014年6月1日至2017年1月31日期间的物业服务费4521.71元及2014年7月1日至2017年1月31日期间的公摊水电费598.69元，合计5120.4元。二、被告冀晋于本判决生效之日起五日内向原告重庆华润二十四城物业服务有限公司支付2014年6月1日至2017年1月31日逾期支付物业服务费的违约金300元。三、驳回原告重庆华润二十四城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告冀晋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟代理审判员  张成勇人民陪审员  郭 敏二〇一七年七月二十四日书 记 员  蒋 红