广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终6658号上诉人（原审被告、反诉原告）：洪传旺，男，1976年8月29日出生，汉族，住福建省石狮市。委托代理人：李乐、黄容，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄耿槟，男，1994年6月1日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：陈志锷，广东颜伊泰律师事务所律师。上诉人洪传旺因与被上诉人黄耿槟租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人洪传旺上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判洪传旺无需向黄耿槟返还保证金50000元；2、黄耿槟承担案件诉讼费用。事实与理由：洪传旺没收黄耿槟保证金合法合理，无需返还。一、根据洪传旺与黄耿槟签订的《立新街商业街柜位租赁合同》第三条约定“租赁期间乙方(黄耿槟)违约或中途退出则甲方(洪传旺)没收该保证金”，黄耿槟逾期交纳水电费、管理费、保安费等相关应缴费用长达几个月，已经构成严重违约，洪传旺没收其保证金合法合理。二、原审法院以“洪传旺未完全依约履行协助黄耿槟办理营业执照的手续”为由判决洪传旺返还保证金，没有事实及法律或合同的依据。1、根据洪传旺与黄耿槟的微信聊天记录可以得知，洪传旺一直尽心尽力协助黄耿槟办理营业执照，洪传旺多次与黄耿槟沟通联系，询问其营业执照是否办理成功，是否需要协助，也尽心尽力为黄耿槟办理营业执照扫清障碍。2、黄耿槟因自身原因不想再经营该店，自2016年7月开始拖欠水电费等相关应缴费用，并于2016年8月向洪传旺提出终止合同。此后，黄耿槟在明知涉案个体工商户已被标记为经营异常状态的情况下，于2016年9月7日故意向工商行政管理部门提交变更登记申请，其目的不在于真心想办理营业执照变更，而是为了告洪传旺欺诈。黄耿槟自2016年4月承租涉案商铺后，一直怠于履行办理营业执照的义务，并非洪传旺未履行协助义务。3、虽然涉案个体工商户被标记为经营异常状态，但洪传旺补送年度报告后即可恢复正常经营状态，不存在任何不能办理营业执照之障碍，事实上涉案个体工商户已于2016年10月24日消除经营异常状态。4、洪传旺与黄耿槟签订的《立新街商业街柜位租赁合同》中没有任何关于洪传旺未尽协助义务即要返还保证金之约定，原审法院以洪传旺未尽协助义务为由判决洪传旺返还保证金没有法律和合同依据。被上诉人黄耿槟答辩称：认同原审查明的事实，黄耿槟认为租金应予返还，涉案档位黄耿槟没有正常使用过。黄耿槟向原审法院起诉请求：1、洪传旺立即向黄耿槟返还店铺租金人民币153300元、押金人民币50000元；2、洪传旺向黄耿槟赔偿店铺装修费人民币50000元；3、洪传旺承担案件受理费。4、确认黄耿槟、洪传旺签订的租赁合同无效。洪传旺向原审法院反诉请求：1、黄耿槟立即腾空新港西路114号之13、14的立新东布街D8档位并交付洪传旺使用；2、黄耿槟向洪传旺支付2016年7月至返还房屋之日止的水电费（暂计至2016年8月31日为11830元）及相应滞纳金7098元（以11830元为基数，按每日应缴金额的2%计算，暂计自2016年9月1日至2016年9月30日：11830元×2%×30天=7098元）；3、黄耿槟向洪传旺支付2016年7月至返还房屋之日止的管理费、保安费（暂计至2016年9月30日为2886元）及相应滞纳金3232.12元（以管理费、保安费每月合计962元，按每日应缴金额的2%计算：①7月费用滞纳金暂计自2016年7月6日至2016年9月30日：962元×2%×87天=1673.88元；②8月费用滞纳金暂计自2016年8月6日至2016年9月30日：962元×2%×56天=1077.24元；③9月费用滞纳金暂计自2016年9月6日至2016年9月30日：962元×2%×25天=481元）。4、黄耿槟向洪传旺支付房屋使用费从2016年10月31日起计至实际归还房屋之日止（按每月25000元的标准计算）。原审法院查明的事实：2016年4月16日，黄耿槟（乙方）与洪传旺（甲方）签订《立新街商业街柜位租赁合同》，约定甲方将涉案档位租赁给乙方作经营场地使用；经营范围为甲方营业执照变更后的餐饮业规定范围内类目；租金半年一交为人民币150000元，由乙方在约定的当月5日前交付租金给甲方；甲、乙方双方议定柜位租赁期限自2016年5月1日起至2017年6月30日止；乙方在签订本合同需向甲方缴纳人民币50000元作为柜位租赁保证金，租赁期满不续期，待乙方全部清场，将柜位完好交还给甲方后，甲方在七天内如数无息退回保证金给乙方；租赁期间乙方违约或中途退出则甲方没收该保证金，合作前期乙方申请变更执照经营范围类目，由乙方自行办理甲方协助、费用乙方自理；乙方准时缴纳租金、水电费抄表计费（包括工商、地税费、卫生费、管理费及政府部门应收相关费用）；乙方不得以任何理由拖延缴交所有费用；逾期交付甲方有权每天按本期总金额的2%向乙方罚款滞纳金；若逾期十天仍未缴交，则视为乙方违约，甲方有权立即收回铺位保证金等不予退回；等。合同签订后，洪传旺于2016年4月16日将涉案店铺交付给黄耿槟使用。黄耿槟向洪传旺支付了2016年4月26日至10月30日的租金153300元和保证金50000元。2016年7月8日，洪传旺（乙方）与港新公司（甲方）签订《立新商业街档位租赁合同》，约定甲方将涉案档位租赁给乙方作经营场地使用；经营范围为甲方营业执照规定范围内之布匹、服装辅料等；甲、乙方双方议定档位租赁期限自2016年7月5日起至2017年7月4日止；等。2016年9月8日，广东颜伊泰律师事务所受黄耿槟的委托向洪传旺发出《律师函》，反映由于黄耿槟办理店铺营业执照变更经营范围的相关手续时，被工商部门告知该店铺注册地址的个体工商户未按规定报送2015年年度报告，并被标记为经营异常状态等原因，导致黄耿槟无法办理上述店铺的相关工商业务。由于一直未能办结工商登记手续，黄耿槟已于2016年6月起已经停止在上述店铺经营。并要求解除合同及要求洪传旺返还租金、押金、赔偿装修费等。洪传旺确认其已收到该函件，但认为该函件的陈述并非事实。另查，据工商部门2015年11月24日核发的营业执照和个体工商户开业通知书反映，洪传旺在涉案档口设立个体工商户，经营纺织品、针织品及原料批发。据工商部门于2016年9月7日向黄耿槟发出的《变更登记不予受理通知书》记载，洪传旺的变更申请因被标记为经营异常状态，该局决定不予受理。据工商部门公示系统的资料反映，洪传旺个体户列入经营异常名录原因是未按照《个体工商户年度报告暂行办法》规定报送年度报告，列入日期为2016年7月4日；因已按规定报送未报年份的年度报告并申请恢复正常记载状态，拟消除经营异常状态，移出日期为2016年10月24日。黄耿槟为证明其主张，还提交了以下证据：黄耿槟与广州巨力建筑装饰工程有限公司签订《装修工程施工合同》和《吉吉同学装修报价》（其中反映工程名称为吉吉同学店面装修、工程地点为广州银岭广场附近，工程造价预算为45000元）。黄耿槟表示涉案店铺无法实现租赁目的，故黄耿槟承租另外的地方进行装修，涉案店铺的装修费用是5万元，但其没有与装修方签订装修合同，其是通过转账方式支付款项的，对方也没有开具单据给其。经质证，洪传旺对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为该证据与本案无关。洪传旺为证明其主张，也提交了以下证据：1、洪传旺（乙方）与广州港新物业管理有限公司（甲方，以下简称港新公司）于2014年11月11日签订的《立新商业街档位租赁合同》（复印件，其中约定甲方将新港西路114号之13、14的立新东布街D8档位租赁给乙方作经营场地使用；经营范围为甲方营业执照规定范围内之布匹、服装辅料等；甲、乙方双方议定档位租赁期限自2015年7月5日起至2017年7月4日止；等。该合同空白处注有“本合同已于2016年7月8日重新签订”。）；2、洪传旺于2016年4月10日向港新公司提交《申请书》（其中反映申请变更经营范围并将涉案档位转租给第三人）；3、港新公司于2016年4月15日出具《复函》（其中同意洪传旺转租涉案档位）；4、微信往来截图和微信聊天记录节选；5、港新公司出具的收据若干张（其中反映洪传旺支付了2016年7-11月的保安费每月为382元，2016年7-11月的管理费每月为580元、2016年7月1日至8月31日的水电费11830元、2016年9月1日至10月30日的水电费102元）；6、产权证两份及证明（复印件，其中反映海珠区新港西路××号的所有权××为广东省荣誉军人康复医院，广东省第一荣军医院委托港新公司对新港西路114号之13、14号房地产租赁管理并同意港新公司转租给第三人作商铺经营使用等，上述产权证黄耿槟也作为证据提交）。经质证，黄耿槟对证据1、2、3的真实性不予确认，且证据1中合同的签订时间先于黄耿槟、洪传旺签订租赁合同的时间；对证据4的真实性予以确认，但从证据可以看出黄耿槟承租涉案店铺是用于经营餐饮，黄耿槟办理工商营业执照、装修等事宜存在合理损失；对证据5的真实性不予认可，水电费、管理费和保安费必须出具正式发票或者有水电部门的催缴通知书，且租赁合同没有约定电费标准为2元/度，该标准明显超过商业用途的电费；证据6没有原件，对该证据的真实性、合法性和关联性不确认，而证明没有载明荣军医院允许洪传旺将涉案店铺再转租给黄耿槟，洪传旺庭后提交××号产权证已过举证期限。诉讼中，黄耿槟于2016年11月10日将涉案店铺交还给洪传旺。鉴此洪传旺明确表示不需再处理涉案店铺的返还问题，并明确其所主张的租金、水费、电费、管理费和保安费均截止至2016年11月10日，截止至2016年11月10日的水电费为11932元、管理费、保安费为4168元，2016年10月31日至2016年11月10日黄耿槟没有在涉案档口经营，故该期间的水电表读数与2016年10月30日时的读数一致，其已按2016年10月30日的水电表读数支付了相关费用。另外，黄耿槟、洪传旺均确认之前的水电费等费用由洪传旺告知黄耿槟金额，黄耿槟再通过微信、支付宝转账给洪传旺。洪传旺表示，洪传旺收取黄耿槟的费用金额与洪传旺向出租方缴纳的金额是一致。另外，黄耿槟表示涉案商铺的装修费用为5万元，但其没有与装修方签订装修合同，其向装修方支付款项后，装修方也未向其出具收据。洪传旺确认黄耿槟有对涉案商铺进行装修，但不确认黄耿槟陈述的装修费用。经原审法院析明，黄耿槟坚持表示不要求对涉案店铺的装修费用进行评估。原审法院认为，洪传旺提交了涉案场地的产权证、产权人出具的证明、洪传旺与出租方签订的租赁合同等证据已形成相对完整的证据链，证明涉案店铺的权属及洪传旺有权合法使用并转租涉案店铺；黄耿槟提交的证据不足以证实洪传旺存在欺诈的事实，黄耿槟认为涉案场地无产权无合法手续且洪传旺存在欺诈行为故而认为黄耿槟、洪传旺签订租赁合同是无效合同的请求，缺乏依据，原审法院不予支持。黄耿槟、洪传旺签订的《立新街商业街柜位租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于保证金。根据合同约定，黄耿槟承租涉案店铺的经营范围为洪传旺营业执照变更后的餐饮业规定范围，合作前期黄耿槟申请变更执照及经营范围类目，由黄耿槟自行办理洪传旺协助、费用黄耿槟自理，而从黄耿槟、洪传旺之间的微信往来可看到，洪传旺就办理营业执照事宜多次与黄耿槟沟通，根据本案审理查明的事实，涉案店铺的经营地址注册的个体工商户由于未按规定报送有关资料导致于2016年7月4日被工商标注为经营异常状态，并直至2016年10月24日才拟消除经营异常状态，因此，洪传旺未完全依约履行协助黄耿槟办理营业执照的手续，故黄耿槟要求洪传旺向其退还押金的请求有理，原审法院予以支持。关于租金。黄耿槟使用涉案店铺，理应支付使用该店铺期间的租金。根据合同约定，半年租金为150000元，故每月的租金应为25000元，黄耿槟已支付了2016年10月30日前的租金，故洪传旺要求黄耿槟支付2016年10月31日至2016年11月10日期间的租金（按每月25000元的标准计算）的请求合理合法，原审法院予以支持。黄耿槟要求洪传旺向其退还已付租金的请求，依据不足，原审法院不予支持。关于水、电费、管理费、保安费。根据合同约定，黄耿槟应交纳水电费，包括工商、地税费、卫生费、管理费及政府应收相关费用，因此，黄耿槟应支付其实际使用涉案店铺期间的上述费用。洪传旺提交的收据等证据证实其已向出租方交纳相关费用，虽保安费未明确列明，但该费用与上述费用均为黄耿槟使用涉案店铺期间实际所产生的费用，故洪传旺要求黄耿槟支付2016年7月1日至2016年11月10日的水电费11932元、管理费（每月按580元的标准计算）及保安费（每月按382元的标准计算）的请求合理，原审法院予以支持。至于逾期交纳水电费、管理费和保安费的滞纳金，双方签订的合同并没有约定上述费用的交纳时间，且从双方的交易习惯看，也是由洪传旺先告知需交费用再由黄耿槟支付相关费用，因此，洪传旺要求黄耿槟向其支付逾期支付上述费用的滞纳金的请求，缺乏依据，原审法院不予支持。关于装修费用。黄耿槟主张其装修损失5万元，但提交的证据不足以证实该损失，洪传旺对该主张也不予确认，且黄耿槟坚持不要求对涉案店铺的装修费用进行评估，对此，黄耿槟应承担举证不能的法律后果，黄耿槟要求洪传旺向其赔偿装修损失的请求，依据不足，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年3月3日作出判决：一、洪传旺在判决生效之日起10日内向黄耿槟返还保证金50000元；二、黄耿槟在判决生效之日起10日内向洪传旺支付2016年10月31日至2016年11月10日期间的租金（按每月25000元的标准计算）；三、黄耿槟在判决生效之日起10日内向洪传旺支付2016年7月1日至2016年11月10日期间的水电费11932元、管理费（按每月580元的标准计算）和保安费（按每月382元的标准计算）；四、驳回黄耿槟的其他诉讼请求；五、驳回洪传旺的其他诉讼请求。案件本诉受理费7300元，由黄耿槟负担6250元，洪传旺负担1050元，反诉受理费263元，由黄耿槟负担205元，洪传旺负担58元。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审双方争议的焦点是洪传旺是否有权没收保证金50000元?对此本院分析如下：根据《立新街商业街柜位租赁合同》约定，黄耿槟承租涉案店铺的经营范围为洪传旺营业执照变更后的餐饮业规定范围，合作前期黄耿槟申请变更执照及经营范围类目，由黄耿槟自行办理洪传旺协助，虽然合同约定营业执照的变更由黄耿槟负责办理，但洪传旺是负有协助办理义务的，且营业执照的经营者始终是洪传旺，因此洪传旺负有确保营业执照能按合同约定变更使用的义务，现由于洪传旺未按规定报送有关资料导致洪传旺个体户于2016年7月4日被工商标注为经营异常状态，而相关的变更申请亦因此被工商部门不予受理，因此，洪传旺在合同履行过程中存有过错，其上诉请求不予返还保证金50000元理据不足，本院不予支持。综上所述，洪传旺的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人洪传旺负担。本判决为终审判决。审判长  曹佑平审判员  蔡粤海审判员  闫 娜二〇一七年七月七日本书记员  吴 桐