湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初8731号原告：符国斌，男，1957年8月6日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈甄，湖南崇民律师事务所律师。被告：李广，男，1988年8月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：孙敏，湖南森力律师事务所律师。被告：李建良，男，1963年8月9日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：孙敏，湖南森力律师事务所律师。被告：曾忠兵，男，1975年7月16日出生，汉族，住湖南省沅江市。原告符国斌（以下简称原告）诉被告李广、李建良、曾忠兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人陈甄与被告李广、李建良的共同委托诉讼代理人孙敏到庭参加诉讼，被告曾忠兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，诉讼请求：1、解除原告与被告李广签订的《租赁合同》；2、三被告立即腾空长沙市雨花区红星村建���市场2栋202号门面，将该门面交还给原告；3、三被告连带支付原告房租及违约金共计552083.76元；4、原告不予退还被告李广履约保证金50000元；5、三被告连带支付水费、电费、及市场管理费11270.95元；6、本案诉讼相关费用由三被告承担。事实和理由：2014年8月2日，原告与被告李广签订《租赁合同》，约定：原告将长沙市雨花区红星建材市场2栋202号门面（308㎡）出租给被告李广；第一、二年租金为203280元，第三年租金为223608元；租金半年一付，缴纳时间为该半年的前三十天，每逾期一天，由被告李广按应付而未付数额的1％支付违约金；超过十日时，原告有权单方面终止合同；被告李广向原告支付履约保证金50000元，因被告李广原因导致合同终止，履约保证金不予退还。故诉至法院，请求判如所请。被告李广辩称：1、欠条的房屋租金计算至2016年9月30日，根据合同规定，租金交付方式是每半年缴纳一次，交付时间是固定的，租赁期限的时间是2014年7月30日，故2016年4月4日缴纳的房租是2016年4月1日至2016年9月30日的租金。按租金支付的时间来计算，2017年3月30日的租金应在2016年8月30日交付，故欠条是写了8月30日的时间，欠条的租金计算至2016年9月30日止；2、房租应计算至2016年10月15日为止，被告李广是口头通知了，告知原告关门不再经营，租赁合同第十条给予被告李广自行退租的权利，租金计算至2016年10月15日，即使按照律师函计算，2017年3月1日解除租赁关系，合同解除之后的租金没有依据，故要求支付2017年3月1日的租金没有依据，被告李广租赁的房屋中的42㎡的租金由被告曾忠兵自行承担，与被告李广无关；3、违约金过高，被告李广提交的判决书中明确阐述逾期付款的违约金过高，应按银行同期贷��利率的150%计算违约金；4、履约保证金条款，是对承租方违约设订的条款，原告要求被告李广支付违约金，又要求不予退还履约保证金，属于重复要求计算违约金，不应支持，且根据法律规定，合同中约定的保证金不予退还高于损失的，不应支持；综上，原告要求被告李广支付的租金计算错误，且违约金过高。被告李建良辩称：1、被告李建良不是承租人，原告要求被告李建良支付租金、腾空房屋等没有依据，与原告签订租赁协议的都是被告李广，租金也是被告李广支付的，租赁房屋的人是被告李广，租赁的法律关系是在被告李广与原告之间产生，与被告李建良无关；2、承诺函不能导致原告与被告李建良成立合同关系的后果，根据合同法规定，合同成立必须要有要约签订合同的意思表示；3、原告承认装修由被告李建良个人投��，需要被告李广腾空房屋，原告应对被告李建良的装修房屋进行补偿，原告称合同中约定来修去丢是不存在的。被告曾忠兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交书面答辩状，故视为放弃答辩权利。经审理查明，2014年8月2日，原告与被告李广签订《租赁合同》，约定：原告将长沙市红星建材交易中心市场2栋202号房屋出租给被告李广；第一、二年租金为203280元，第三年在第二年年租金的基础上上涨10%；租金半年一付，缴纳时间为该半年的前三十天，每逾期一天，由被告李广按应付而未付数额的1％支付违约金；超过十日时，原告有权单方面终止合同；被告李广向原告支付履约保证金50000元，因被告李广原因导致合同终止，履约保证金不予退还。《租赁合同补充合同》约定，被告曾忠兵同意为《租赁合同》及补充协议约定的承租方义务向出租方提供连带担保责任。本案经本院主持调解，双方当事人未达成一致协议。以上事实，有租赁合同及补充合同、欠条、承诺函、房屋产权证及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告李广签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照合同约定履行各自的权利义务。关于解除合同的问题。被告李广长期欠缴租金，已经构成根本违约，被告李建良实际使用涉案房屋，被告曾忠兵对被告李广的合同义务承担连带担保责任，故本院支持原告要求三被告腾空涉案房屋的主张。腾退房屋时，三被告应当结清使用涉案房屋期间产生的水、电及市场管理等相关费用。关于被告李广拖欠租金的问题。原告主张截至2016年8月30日被告李广欠缴租金共计8550元。而被告李广、李建良辩称由于租金按照半年度支付，故应当是截至2016年9月30日被告李广欠缴租金8000元。根据被告李广出具的租金欠条和双方谈话录音，本院认定截至2016年8月30日，被告李广欠缴租金共计8000元，2016年9月1日至2016年9月30日被告李广欠缴租金16940元。2016年10月1日至2017年4月30日，由于合同约定租金上涨10%，故被告李广欠缴租金共计18634元/月×7个月＝130438元。由于被告曾忠兵对被告李广的合同义务承担连带担保责任，故被告曾忠兵对上述应付租金承担连带偿还责任。关于违约金的问题。双方签订的《租赁合同》有明确约定，被告李广逾期未交付租金，每逾期一天，按应付而未付款数额的1%支付违约金，故本院予以支持。由于被告曾忠兵对被告李广的合同义务承担连带担保责任，故被告曾忠兵对以上违约金承担连带责任。关于履约保证金的问题。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。在法律或者行政法规没有禁止性规定的情况下，当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行。在本案中，《租赁合同》明确约定，因承租方即被告李广原因导致合同终止的，履约保证金不予退还。事实上，由于被告李广欠付租金导致合同终止，故本院对于原告不予退还履约保证金的主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、解除原告符国斌与被告李广于2014年8月2日签订的《租赁合同》；二、被告李广、李建良、曾忠兵于本判决生效后7日内将位于长沙市雨花区红星村建材市场2栋202号房屋腾空交付原告符国斌，结清使用上述房屋期间产生的水、电及市场管理等相关费用；三、被告李广、曾忠兵于本判决生效后7日内向原告符国斌连带支付租金155378元（暂计算至2017年4月30日，之后按18634元/月计算至上述房屋实际腾退之日止）及违约金（每日按应付而未付租金数额的百分之一，分段计算至上述房屋实际腾退之日止）；四、原告符国斌不予退还被告李广所缴纳的履约保证金50000元；五、驳回原告符国斌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9434元，保全费2150元，共计11584元，由被告李广、李建良、曾忠兵连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 宁  昊  杰人民陪审员 邓  冬  四人民陪审员 ���康代祁二〇一七年七月三十一日书 记 员 陈  美  瑗附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。