安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1802民初6068号原告：沈刚，男，1970年3月16日出生，汉族，大学文化，公务员，住安徽省宣城市宣州区。被告：安徽省宣城建丰房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市区。法定代表人：傅志国，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅静杰，公司副总经理。委托诉讼代理人：袁长军，安徽敬亭山律师事务所律师。原告沈刚与被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈刚、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人傅静杰、袁长军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付逾期交房违约金17265.8元[406255元×0.1‰×425天（2015年7月1日至2016年8月30日）]；2.被告立即支付逾期办证违约金4062元（406255元×1%）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买宣州区敬亭路盛世御景某幢某室，面积95.86平方米，每平方米4238元，房屋总价款406255元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经验收合格，并取得该项工程竣工验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金��第十五条约定：关于产权登记的约定······买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告交清全部购房款406255元。被告出售给原告的房屋于2016年8月底才取得工程竣工验收报告，逾期交房长达425天。被告至今不能为原告办理产权登记并取得房屋权属证书。被告辩称：1.原告延期付款，应当承担违约责任；2.因原告延期56天付款，被告交房时间得以顺延，即在合同约定的交房时间或实际交房时间之后顺延56天；3.涉案房屋的实际交付时间为2015年12月4日；4.该幢房屋已于2016年7月26日办理了竣工验收手续，于2016年11月8日办理竣工验收备案手续后，此时才具备办证条件。被告于2016年12月2日即向宣城市房地产登记机关提交了办证所需要的相关资料，没有超过合同第15条约定的60天期限，且该幢楼已有很多业主办证，原告的房产证至今未办，其责任不在被告。根据合同第15条的约定，原告也未举证证明未办证系被告所造成，故该项诉请不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据：一、《商品房买卖合同》1份，证明被告存在违约的事实；二、发票2份，证明原告已经支付了全部购房款的事实。被告提交的证据：一、收款收据复印件3份、发票复印件2份，证明原告的第二笔款项的付款时间比合同约定的时间迟延56天，根据第七条的约定，原告应当承担延期付款违约金为1120元（20万元×万分之1/日×56天），如法庭裁定被告需要支付原告违约金，则该款应当抵扣，且因原告延期56天付款，被告交房时间得以顺延，即在合同约定的交房时间或实际交房时间之后顺延56天；二、交房资料复印件1组（包括业主（住户）基本情况登记表、入伙手续联系单、盛世御景入户住房设施设备验收单、装修须知、盛世御景交费须知各1份），证明涉案房屋已于2015年12月4日实际交付给原告，原告已实际占有和使用，原被告双方于交付前办理了交房手续，原告已签字确认；三、工程竣工验收报告、竣工验收备案表各1份，证明该幢房屋已于2016年7月26日办理了竣工验收手续，于2016年11月8日办理了竣工验收备案手续；四、宣城市房地产登记信息管理系统登记信息表1份，证明2016年11月8日办理竣工验收备案手续后，才具备办证条件，被告于2016年12月2日即向宣城市房地产登记机关提交了办证所需要的相关资料；五、18幢楼部分业主办证情况统计表1份，证明18幢楼于2016年11月8日办理竣工验收备案手续后，才具备办证条件，被告于2016年12月2日即向宣城市房地产登记机关提交了办证所需要的相关资料，可以办证，且该幢楼已有很多业主办���，原告的房产证至今未办，其责任不在被告。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据质证认为：对证据一的“三性”（真实性、合法性、关联性）均无异议，但是不能证明原告诉称被告违约425天的事实，更不能证明涉案房屋没有办理房产证的责任在被告；对证据二没有意见。原告对被告提交的证据质证认为：对证据一的“三性”没有意见，但是对其证明目的有意见，合同中约定2015年1月5日办理尾款20万元的公积金贷款是不可能的，且办理贷款是由被告公司人员带本人去办理的，对于公积金管理机构何时将20万元汇入被告账户本人不清楚，但是不应该是2015年3月3日；对于证据二的“三性”没有意见，被告方是于2015年12月4日将涉案房屋的钥匙交给本人了，但是该房屋交付没有达到双方约定的交付条件，没有提交工程竣��验收报告，交付后本人发现涉案房屋有质量问题，而且在居住期间有停水停电的现象；对证据三的“三性”没有意见，但是房屋的交付时间不应该算至交付钥匙，而应是竣工验收之后；对证据四没有意见；对证据五不清楚。对当事人无异议的证据，即原、被告所举的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据，本院认定的案件事实为：2014年12月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为201400019705的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份，约定原告购买由被告开发建设的位于宣城市宣州区敬亭路盛世御景某幢某室房屋一套，建筑面积95.86平方米，单价4238元/平方米，总金额406255元。《合同》第六条约定付款方式和期限为2014年12月29日付款206255元，余款200000元于2015年1月5日前办理银行商业贷款或者公积金贷款。《合同》第八条约定交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并取得该项工程竣工验收报告符合《合同》约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.依据法律法规和国家政策的改变且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3.以下空白。《合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违���金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。《合同》第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以快递或挂号信的方式通知受买人交房，买受人应在出卖人寄发的“入伙（交房）通知书”中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从“入伙（交房）通知书”规定的领房之日的次日起交纳物业管理费。买受人未在规定的时间内办理房屋验收交接手续的，则视为出卖人已将房屋交付给买受人，期限届满之日起非出卖人原因造成的房屋毁损、灭失的风险责任以及前期物业管理费等所有的费用和风险由买受人承担。《合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人与买受人约定，本合同签订后【不需���】向当地房地产主管部门申请房屋预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.以下空白。《合同》附件五即《合同补充协议》第三项约定：合同第十一条补充：对于买受人已实际领取房屋钥匙的，出卖人在房屋交付时不再另行通知。原告于2014年12月21日支付购房款10000元，于2014年12月29日支付购房款196255元，于2015年3月3日支付购房款200000元。2015年12月4��，原告与被告办理了房屋交接手续，原告领取了案涉房屋的钥匙，被告将盛世御景某幢某室房屋交付原告使用，比《合同》约定的交房日期逾期157天（31天+31天+30天+31天+30天+4天）。2016年12月2日，被告将案涉房屋办理产权登记需由其提供的资料报宣城市房地产主管部门备案。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告支付房款后，被告应在约定的交付期限内向原告交付房屋。在《合同》中，双方约定了被告据以延期交房的两种特殊原因，被告所提交证据不能证明存在上述两种情形，被告未能按约交付房屋，已构成违约，应向原告承担逾期交房的违约责任。根据《合同》第九条的约定，原告继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，被告��支付2015年7月1日至2015年12月4日的逾期交房违约金合计6378.2元（406255元×万分之一/日×157日），原告诉请超出部分，本院不予支持。截至2015年3月3日，原告共计向被告支付购房款406255元，已于约定的交房日期即2015年6月30日前付清全部购房款，被告未能提交充分证据证实存在《合同》第九条第2项约定的交房日期其得以顺延的情形，故被告辩解“因原告延期56天付款，被告交房时间得以顺延，即在合同约定的交房时间或实际交房时间之后顺延56天”的意见，与上述理由相悖，本院不予采信。根据《合同》第十五条的约定，被告应在案涉房屋交付使用后60日内即2016年2月3日前将办理产权登记需由其提供的资料报宣城市房地产主管部门备案，现被告逾期提交上述资料已超过60日，原告由此要求被告支付逾期办证违约金4062元（406255元×1%=4062.55元，以原告诉请的4062元为限），���合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。被告辩解的“被告于2016年12月2日即向宣城市房地产登记机关提交了办证所需要的相关资料，没有超过合同第15条约定的60天期限，且该幢楼已有很多业主办证，原告的房产证至今未办，其责任不在被告。根据合同第15条的约定，原告也未举证证明未办证系被告所造成，故该项诉请不能成立”的意见，依法不能成立，本院不予采信。对于被告辩解的“原告的第二笔款项的付款时间比合同约定的时间迟延56天，根据第七条的约定，原告应当承担延期付款违约金为1120元（20万元×万分之1/日×56天），如法庭裁定被告需要支付原告违约金，则该款应当抵扣”的意见，不在本案审理范围，故不予审查。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈刚逾期交房违约金6378.2元；二、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈刚逾期办证违约金4062元；三、驳回原告沈刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取167元，由原告沈刚负担50元，被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司负担117元。如不服本判���，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  徐琛二〇一七年七月十日书记员  周芃附法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿���的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。