陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终8479号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏秀畅，男，1976年9月22日出生，汉族，西安市小苏海产品经营部个体业主，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张雨，陕西宣齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭艳，陕西宣齐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：柴伟，男，1981年1月9日出生，汉族，西安市曲江新区（大明宫）中宇电器行个体业主，住西安市雁塔区。原审第三人：陕西保亿隆基物业服务有限公司。住所地：西安市新城区含元路***号华荣风景大院营销中心***室。法定代表人：董菁，总经理。委托诉讼代理人：张涛，男，1977年10月11日出生，汉族，该公司员工，住。上诉人苏秀畅因与被上诉人柴伟及原审第三人陕西保亿隆基物业服务有限公司（以下简称隆基物业公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）民初0102字第4635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。苏秀畅上诉请求：1、撤销原判第二项，改判驳回柴伟的全部诉讼请求或发回重审；2、判决柴伟承担一、二审诉讼费。事实和理由：隆基物业公司作为公用设施的管理人非常清楚公共部分的设施位于物业区域的位置，且有义务定期检修查验，自2010年5月苏秀畅收房以来，隆基物业公司从未查验也未定期检查过涉案供水管道。交房时开发商及隆基物业公司从未告知苏秀畅涉案房屋内有公共设施供水管，隆基物业公司也未将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知苏秀畅，更未告知苏秀畅对涉案供水管的装修应采取何种措施，苏秀畅收房后即将该房屋出租，第一任承租人对该房屋进行了装修。隆基物业公司未对涉案房屋装修提出任何异议，且在房屋使用长达五年的时间内也未提出过异议。供水管破裂与苏秀畅的装修无关，系隆基物业公司失职导致。造成柴伟物品损失的原因是公用水管漏水造成，公用设施的管理是隆基物业公司的责任，苏秀畅无任何过错，不应承担责任。同时柴伟对自己的物品未尽到合理的保管注意义务，也应承担责任。一审法院认定的责任比例系机械参照了隆基物业公司提供的保险公司的评估报告，而该评估报告是隆基物业公司与保险公司基于双方所签保险合同作出的赔偿认定，该报告与苏秀畅无关，且保险公司所作报告系隆基物业公司单方意思表示，保险公司无权对苏秀畅与隆基物业公司之间做任何责任比例认定。柴伟与隆基物业公司已达成《事故一次性处理协议书》，该协议约定协议签订后，赔偿责任就此结束，该协议为一次性处理协议，双方当事人以此为最终处理结果，柴伟不再就此事故进行任何形式、任何项目、任何方式的索赔及投诉行为。协议签订后，柴伟接收了150270元的一次性损失赔偿款，故柴伟无权再要求苏秀畅承担任何赔偿责任。柴伟的损失与苏秀畅无关，依据《物业管理条例》第28、29、52条规定，其损失应由隆基物业公司全部承担。柴伟辩称，苏秀畅私自装修，将水管的阀门包装隐蔽起来，对此苏秀畅是认可的。租赁门面房所在物业投保了商业保险，在水淹事故发生后，已作出苏秀畅与隆基物业公司的责任划分，苏秀畅对事故承担三成的次要责任。苏秀畅给柴伟的委托，是为领取隆基物业公司承担主要责任的赔偿款，而非苏秀畅承担次要责任的赔偿款。这说明与隆基物业公司不再存在赔偿纠纷，而非苏秀畅与柴伟之间不再存在赔偿纠纷。《物业管理条例》第28、29、52条规定，适用于隆基物业公司完全过错的情形，不适用于苏秀畅承担次要责任的情形。请求驳回上诉，维持原判。隆基物业公司称，隆基物业公司已将赔偿款支付给柴伟，该尽的责任已尽，故本案中隆基物业公司不应承担任何责任。苏秀畅向一审法院起诉请求：判令柴伟支付苏秀畅租金36666元（2016年1月至8月共8个月）、物业费5482.73元（2015年7月至2016年5月）、2015年6月1日至2016年5月31日期间的暖气费1862.88元。柴伟向一审法院反诉请求：苏秀畅赔偿因其过错责任而应承担的柴伟的损失64901.54元及电视机附件、包装价值8525元的30%，即2557.5元；由苏秀畅退还2015年8月至11月因水淹无法使用房屋的房租18333元、物业费2826元及押金4500元；苏秀畅按每日300元承担柴伟停业5个月的损失45000元。一审法院认定事实：苏秀畅系保亿风景大院13号楼50102室房屋的业主，于2010年8月31日收房，该房屋建筑面积155.76平方米。苏秀畅收房后将房屋对外出租。第一任承租人装修该房屋时未预留属于物业公共区域供水管的检修口，而是将供水管包封在装修墙体内。2014年6月1日苏秀畅与柴伟建立租赁合同关系，合同一年一签。2015年5月31日苏秀畅与柴伟第二次签署《房屋租赁合同》，约定苏秀畅将其上述房屋出租给柴伟使用；租期从2015年6月1日至2016年5月31日止，房屋年租金为55000元，每月租金4583.33元，柴伟每6个月向苏秀畅交纳租金，并于下个交租周期前30日交清；签订房屋租赁合同时柴伟应向苏秀畅交纳4500元押金，上述押金合同期满后退还柴伟；租赁期间房屋的物业费、电话费、保安费、水电费、卫生费、电梯费、房屋管理费由柴伟负责交纳；柴伟必须依约交付租金，如有拖欠租金，苏秀畅每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金达20天以上，苏秀畅有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金；苏秀畅应承担房屋工程质量及维修的责任，柴伟也不得擅自改变房屋结构和用途。柴伟因故意或过失造成租用房屋及其配套设施、室内财物毁坏，应恢复房屋原状或赔偿经济损失；租赁期间，若苏秀畅要收回房屋，必须提前一个月书面通知柴伟，同时退还两倍的履约保证金；若柴伟需要退租，也必须提前一个月书面通知苏秀畅，同时不得要求退还履约保证金，并向苏秀畅支付合同期房租总金额5%的违约金；租赁期间，柴伟未经苏秀畅同意，不得将房屋转租给第三方。租赁期满或解除合同时，柴伟需结清费用后退还房屋给苏秀畅；如需续租需提前一个月与苏秀畅协商，若逾期不还又未续租，苏秀畅有权收回房屋。合同签订后苏秀畅按约将房屋交付柴伟使用，柴伟按约向苏秀畅交纳押金4500元和半年的房租27500元（2015年6月1日至2015年12月31日）。柴伟将涉案房屋其中70平方米存放电器产品，其他部分用于经营办公。2015年8月2日凌晨，隆基物业公司保安巡逻时发现从涉案房屋中有水流出，其工作人员遂即联系柴伟，柴伟赶至现场将房门打开，发现房内放置的电视液晶屏幕、电饭锅均被水浸泡。后经隆基物业公司工程部修理时发现房内东墙约一米高处的供水管道塑料管和铁质管道脱落导致漏水，造成柴伟财产受损。柴伟将事故发生当日情况告知苏秀畅，苏秀畅于2015年12月16日向柴伟出具授权委托书，委托柴伟全权代表其办理2015年8月2日保亿风景大院13号楼5单元102室跑水库房电视机等被泡相关事宜。因隆基物业公司投保了公众责任险，事发后隆基物业公司投保的保险公司委托四川快益点电器服务连锁有限公司西安分公司（长虹电器售后）对上述房屋内损坏财产进行评估检测，保险公司的定损报告显示：“本次事故被保险人（保亿隆基公司）存在管理上的疏忽，未对物业公共区域内该房屋供水管进行检修造成供水管意外脱落，造成（第）三者财产损失，应在保险责任范围内，但（第）三者（住户苏秀畅）将房屋租赁给他者（柴伟）作办公及仓储用，在未告知物业管理者房屋用作何种用途及存放何种物品情况下，致使物业管理者未采取相应限制措施并负责监督，故应承担相应责任。经我公估人员与被保险人及（第）三者反复协商后确认，本次事故被保险人陕西保亿（隆基）物业承担70%的主要责任，（第）三者苏秀畅承担30%的次要责任”。保险公司核定本次事故全部损失金额为215172.08元（包括被损坏的电视机101台、电饭锅2个、电磁炉2个、电压力锅4个、电器外包装箱及宣传纸、室内木地板装修、电器鉴定费），受损残值已包含在扣除比例中，免赔额500元，故建议赔付金额为（215172.08元-0.00元-500元）×70%=150270.46元。2015年12月24日柴伟基于苏秀畅的委托与隆基物业公司签订《事故一次性处理协议书》，约定隆基物业公司向柴伟支付本次事故所有一切损失补偿金150270元，此款于本协议签订后七个工作日内由隆基物业公司一次性支付给柴伟。柴伟接受此款项后不再就此项事故进行任何形式、任何项目、任何方式（包含但不限于）索赔及投诉行为。协议签订后隆基物业公司于2015年12月30日向柴伟赔付人民币150270元。柴伟自事故发生后再未支付租金及物业费，并将商铺加锁关门。2016年7月20日苏秀畅与柴伟协商解除合同未果，遂在该房屋门上又加了一把锁。后苏秀畅、柴伟就剩余财产损失承担协商未果，遂诉至法院。2015年7月至2016年5月期间保亿风景大院13号楼50102室房屋业主产生物业费5482.73元、2015年度暖气费1862.88元，2016年6月至12月期间产生物业费3489.01元、2016年度暖气费1862.88元。2016年10月19日经法院调解，苏秀畅同意柴伟将承租房屋内的财物搬走，2016年10月21日柴伟全部搬离。一审法院认为，苏秀畅、柴伟所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家强制性法律规定，依法认定该合同合法有效。鉴于隆基物业公司未对物业公共区域内涉案房屋供水管进行检修造成供水管意外脱落，疏忽管理，造成柴伟财产损失，但隆基物业公司已先行赔付柴伟财产损失150270元。苏秀畅系涉案房屋业主，未按规定预留物业公共区域供水管的检修口，对前期承租人擅自改变房屋结构的行为未加阻止或要求前期承租人整改，导致隆基物业公司无法检修，未尽到安全注意义务，对柴伟财产损失负有一定责任，依法应承担赔偿责任。根据其过错程度，苏秀畅承担30%的责任为宜。故柴伟要求苏秀畅赔偿其财产损失的反诉请求，于法有据，予以支持。2016年1月至2016年5月31日租赁期间届满前，柴伟仍使用涉案房屋，未按约提前一个月书面通知苏秀畅退租，故苏秀畅要求柴伟支付上述期间的租金，于法有据，予以支持。至于柴伟反诉要求退还2015年8月至11月因水淹无法使用房屋的房租18333元、物业费2826元，因柴伟未提出解除合同，故柴伟该诉请不予支持。依照法律规定，租赁期限六个月以上的，应采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。柴伟于租期届满后仍实际占有使用涉案房屋，苏秀畅未提出异议，也予以接受，但因双方未签订书面租赁协议，依法应视为不定期租赁。对于不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知对方。2016年7月20日苏秀畅与柴伟协商解除合同未果，在涉案房屋门上又加了一把锁，且双方在此之前均已停止履行合同，故应视为双方于次日解除合同，故苏秀畅要求柴伟支付2016年6月1日至2016年7月20日期间的租金、2015年7月至2016年5月期间的物业费、2015年度的暖气费，于法有据，应予支持。根据双方所签合同，押金4500元实际为履约保证金，故柴伟反诉要求苏秀畅退还押金4500元，于法无据，不予支持。至于柴伟反诉主张的5个月停业损失45000元一节，依据不足，不予支持。柴伟反诉称电视机附件、包装价值8525元未包含在定损范围内，证据不足，故柴伟反诉要求苏秀畅赔偿电视机附件、包装价值8525元的30%，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、柴伟于本判决生效后十日内向苏秀畅支付房屋租金30514元、物业费5482.73元、暖气费1862.88元；二、苏秀畅于本判决生效后十日内赔偿柴伟财产损失64551.62元；三、驳回苏秀畅的其余诉讼请求；四、驳回柴伟的其余反诉请求。第一、二项折抵后，苏秀畅实际支付柴伟人民币26692.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2535元（含反诉费1631元），由苏秀畅承担888元，柴伟承担1647元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苏秀畅与柴伟所签《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。柴伟承租房屋期间，涉案房屋公共区域供水管脱落导致漏水，造成柴伟财产损失。经隆基物业公司投保的保险公司委托四川快益点电器服务连锁有限公司西安市分公司进行评估：经与被保险人及苏秀畅反复协商后确认，本次事故隆基物业公司承担70%的主要责任，苏秀畅承担30%的次要责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条规定：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任”。柴伟基于苏秀畅的委托与隆基物业公司签订《事故一次性处理协议书》，隆基物业公司已向柴伟赔付其应承担的责任比例。苏秀畅作为涉案房屋业主，未预留公共区域供水管的检修口，且在将房屋出租后亦未告知物业公司该房屋作何用途及存放何种物品，致使物业公司未采取相应措施，未尽到安全注意义务，对柴伟的财产损失负有一定责任，原审法院认定苏秀畅对柴伟的损失承担30%的责任，并无不妥。关于苏秀畅上诉主张保险公司委托评估与其无关一节，因苏秀畅无相反证据予以反驳，其该上诉主张，本院不予采纳。就上述《事故一次性处理协议书》，系隆基物业公司针对柴伟的财产损失就其应承担的责任比例与柴伟（受苏秀畅委托）达成的赔偿协议，并未涉及苏秀畅作为出租人应向柴伟承担的责任比例，据此苏秀畅上诉主张因柴伟已接受了隆基物业公司的一次性损失赔偿，故无权再要求其承担任何赔偿责任，不能成立。综上所述，苏秀畅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1414元，由苏秀畅负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年七月二十七日书记员  房玉辉