文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终3833号上诉人（原审被告）：关楚霞，女，汉族，1970年2月1日出生，住广东省���山市南海区，被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道海三路北侧第78、81街区中海万锦豪园内，统一社会信用代码91440605781184542G。负责人：刘忠华。委托诉讼代理人：霍永潮，广东南岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐秋文，广东南岭律师事务所律师。上诉人关楚霞因与被上诉人中海物业管理有限公司佛山分公司（以下简称中海物业佛山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关楚霞上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由中海物业佛山分公司承担。事实和理由：一、一审判决回避对中海物业佛山分公司不利的大量证据，认定事实不清。1.消防安全检查是物业管理的重中之重，关楚霞提供的证据充分证明其居住的棕榈街5座配置的消防器材不合格，10楼和首层公共大堂的灭火器存在过期、损坏的情况，一直持续到一审开庭日。大量视频、照片证据也证明中海物业佛山分公司管理区域内多个消防通道堵塞，长期不按合同约定提供消防安全检查服务。一审判决认定只是曾经存在少量消防设备过期未更换的情况，与事实不符。2.一审法院回避关楚霞居住楼栋的公共大堂照明灯被封、园区内水景干枯、垃圾堆积的证据。这些问题导致关楚霞生活区域萧条破落，不止影响心情和生活质量，直接导致关楚霞的物业严重贬值。3.一审判决认为关楚霞主张的多次被限制进出停车场、停车场的车辆乱停乱放、车辆被贴小广告等情形在物业服务合同中未作出明确约定，不能据此认定中海物业佛山分公司存在违约是错误的。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二条规定，中海物业佛山分公司的职责包括维���管理区域的环境卫生和相关秩序，所以即使合同没有约定，只要收取车位管理费，就要负责停车场卫生和秩序等管理。4.关楚霞提供的证据证实电梯存在过期未作检验的情况，一审法院对此未作认定是错误的。二、中海物业佛山分公司在诉讼期间依然违反合同约定。在一审庭审后，中海物业佛山分公司虽然将封闭的灯孔开启，冲洗了园区少部分路面，对关楚霞居住楼栋里破损和过期的灭火器进行了更换，但几天过后又恢复原样。三、一审判决适用法律错误。关楚霞与中海物业佛山分公司权利义务是对等的，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条适用的前提是中海物业佛山分公司已按合同约定提供服务。但本案中，中海物业佛山分公司没有按照合同约定履行服务和管理职责，在履行合同过程中存在单方违约行为，其未尽职责部分的费用应该减免。而且经关楚霞提出意见后，中海物业佛山分公司也没有采取补救措施，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应当判决中海物业佛山分公司承担违约责任，减免未提供服务部分的管理费用。中海物业佛山分公司辩称，一、关楚霞主张中海物业佛山分公司构成根本违约，没有事实及法律依据。1.在一审庭审中，中海物业佛山分公司已经对其提供的物业服务质量、标准提交过证据证明，完全按前期物业服务合同的约定履行了自身义务，关楚霞亦已享受了中海物业佛山分公司的物业服务。2.关楚霞主张的事实均系其在某一时间点、某一地点进行拍摄，就此认定中海物业佛山分公司物业服务不到位系单方、片面的观点。二、退一步而言，即使中海物业佛山分公司服务过程中存在未达标的事宜，应当站在整个小区宏观角度考虑该瑕疵是否会对业主造成严重的环境影响、是否会妨碍业主生活，且一审法院已经就该瑕疵行为作出了事实认定并采取折扣违约金的方式判决，是合理的。三、中海物业佛山分公司的服务质量已经得到大部分业主的认可。首先，万锦豪园小区总户数为3514人，统计截止2016年底，中海物业佛山分公司管理的小区存在拖欠物业管理费的人数系19人，上一年度即2016年物业管理费的收取率达到了99.47%，其中拖欠物业管理费的大部分业主并非因为对物业服务质量有异议而不缴费。其次，中海物业佛山分公司与中海万锦豪园业主委员会于2016年6月30日续签的物业服务合同，业主大会决议双过半（人数表决结果同意率96.65%，建筑面积表决结果同意率96.88%）通过了续签的决议内容。综上，关楚霞的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其上诉。中海物业佛山分公司向一审法院起诉请求：1.关楚霞立即向中海物业佛山分公司支付自2014年3月起至2016年8月10日中海万锦豪园小区棕榈街5座1001房物业服务费本金18814.20元及违约金8303.96元，合计27118.16元（违约金以每月拖欠的住宅管理费为本金，自逾期之日起的次月1日起按千分之一的标准计至实际支付之日止）；2.关楚霞立即向中海物业佛山分公司支付自2016年1月起至2016年8月10日中海万锦豪园小区B1区123号车位的车位管理费480元及违约金51.06元，合计531.06元（违约金以每月拖欠的车位管理费为本金，自逾期之日起的次月1日起按千分之一的标准计至实际支付之日止）；3.关楚霞立即向中海物业佛山分公司支付自2016年1月起至2016年8月10日中海万锦豪园小区B1区125号车位的车位管理费480元及违约金51.06元，合计531.06元（违约金以每月拖欠的车位管理费为本金，自逾期之日起的次月1日起按千分之一的标准计至实际支付之日止）；4.本案诉讼费由关楚霞承担。一审法院认定事实：涉讼中海万锦豪园棕榈街5座1001房建筑面积262.40平方米，以及该小区B1区123号车位、125号车位，所有权人均为关楚霞。中海物业佛山分公司为上述中海万锦豪园小区提供物业管理服务，并于2013年6月30日与中海万锦豪园��主委员会签订了《中海万锦豪园物业服务合同》。上述合同约定的委托管理期限、物业管理服务费标准、违约责任等内容详见下表：合同编 号              委托管理期限              每月物业管理服务费标准              违约责任                  HNFS/HT-PZ/2013-017              2013年7月1日起至2016年6月30日              住宅2.39元/㎡；每个月的10日前收取当月的物业服务费              逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起每日按应交费的千分之一收取违约金。      此外，合同附件对中海物业佛山分公司的物业服务标准作出了相应明细的约定。2016年7月8日，佛山市南海区桂城街中海万锦豪园第一届业主��员会出具《业主大会决议》，内容为：“万锦豪园全体业主：根据《中华人民共和国物权法》、《佛山市物业管理办法》及《中海万锦豪园业主大会议事规则》等相关规定，本小区于2016年6月12日-7月8日以书面征求意见形式召开业主大会，小区总户数3514户（包括住宅户数3401户，商铺户数113户），其中拥有多套房产的户数为117户（涉及房产260间），有效投票票权人数为3371人，建筑物总面积621182.32平方米。现就本次业主大会关于‘是否继续按原物业服务费标准与中海物业管理有限公司佛山分公司签订《中海万锦豪园物业服务合同》’议题的投票表决结果公示如下：（表决结果列表略记）。依据法律相关规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即通过决议。本次业主大会决议，继续按原物业服务费标准与中海物业管理有限公司佛山分公司签订《中海万锦豪园物业服务合同》，合同期三年。”2016年9月12日，中海万锦豪园棕榈街5座10楼的消火栓的翻盖面上张贴的《消火栓检查表》显示最后一次检查日期是2016年7月1日，该检查表另有备注“消防栓每月检查一次，发现问题及时整改。”灭火器箱内放置有检验日期为2006年5月11日、维修日期为2014年5月15日和检验日期为2007年1月、维修日期为2014年8月9日的手提贮压式干粉灭火器各一支，及没有标注检验日期和维修日期的干粉灭火器一支。关楚霞尚未支付中海万锦豪园棕榈街5座1001房自2014年3月起的物业服务费及B1区123号车位、125号车位��2016年1月1日起的物业服务费。诉讼中，关楚霞确认：自业主大会决议将物管服务费调整到2.39元每平方起，关楚霞已交纳截至2014年2月的物业服务费。另查明，一审法院的（2015）佛南法桂民三初字第173号案中，判决：一、中海物业管理有限公司佛山分公司与佛山市南海区桂城街中海万锦豪园第一届业主委员会于2013年6月30日签订的《中海万锦豪园物业服务合同》中第六条第（二）项无效，其他合同条款有效；二、佛山市南海区桂城街中海万锦豪园第一届业主委员会于判决发生法律效力之日起十日内在中海万锦豪园小区公告栏内公示上述第一项确定的���中海万锦豪园物业服务合同》；三、驳回关楚霞的其他诉讼请求。一审法院认为，中海物业佛山分公司与中海万锦豪园业主委员会小区的业主委员会于2013年6月30日签订的《中海万锦豪园物业服务合同》，经一审法院另案查明并作出判决，除第六条第（二）项无效，其他合同条款有效，故该合同的其他条款均具有法律约束力。关楚霞是中海万锦豪园小区的业主之一，应当按照上述合同的约定享有权利并全面履行义务。结合前述《中海万锦豪园物业服务合同》及佛山市南海区桂城街中海万锦豪园第一届业主委员会于2016年7月8日出具《业主大会决议》���中海物业佛山分公司自2013年6月30日起一直为中海万锦豪园小区提供物业管理服务至今，故中海物业佛山分公司有权收取该期间的物业服务费及相应费用。现中海物业佛山分公司主张关楚霞作为案涉房产的业主没有支付中海万锦豪园棕榈街5座1001房自2014年3月至2016年8月的物业服务费18814.20元（按2.39元/月/平方米×262.40平方米为627.14元/月，共30个月）、及B1区123号车位、125号车位自2016年1月1日至2016年8月的物业服务费各480元（各按60元/月，各8个月），关楚霞对拖欠的事实无异议，一审法院对此予以确认。现关楚霞辩称中海物业佛山分公司的服务存在瑕疵，经审查，关楚霞辩称的诸如设置关楚霞的停车卡使用期限造成关楚霞不便、车辆被贴上小广告、需要绕个大���才能到自己的停车位、楼下老人家煲中药时睡着至屋外冒黑烟等即使属实但因未在物业服务合同中作出明确约定，故不能据此认定中海物业佛山分公司存在违约；关于小区安全巡视、电梯定期安全检查、卫生清洁服务等，中海物业佛山分公司已补强证据予以证实，一审法院对该记录予以确认；至于未正视关楚霞意见、对访客及施工人员的身份进行确认、核查大件或批量物品的搬入/搬出手续、监控录像保存不符合标准、电梯维修检验不及时等关楚霞并未举证予以证实；基于关楚霞充分举证证实案涉小区中确实曾经存在少量消防设备过期未更换的情况，的确违反了《中海万锦豪园物业服务合同》的相关约定，但该瑕疵并非严重违约，且中海物业佛山分公司已提供了其他绝大部分的物业服务，关楚霞不能据此抗辩拒绝履行支付物业服务费义务，故中海物业佛山分公司请���关楚霞支付案涉房屋物业服务费18814.20元及两个车位物业服务费各480元，一审法院予以支持。关楚霞逾期支付物业服务费造成中海物业佛山分公司损失，并体现为利息的损失，中海物业佛山分公司主张逾期违约金，一审法院予以支持。根据中海物业佛山分公司与中海万锦豪园业主委员会签订的《中海万锦豪园物业服务合同》的约定，关楚霞应从逾期交纳物业服务费之日的次月1日起按日千分之一计付违约金，但一审法院认为日千分之一标准，折算年利率达到36.5%属于过高，如前述，中海物业佛山分公司在履行物业服务合同过程中的确存在瑕疵，加之关楚霞不支付物业管理费所造成的中海物业佛山分公司损失只是占用资金利息损失，故一审法院将违约金标���调至中国人民银行现行贷款利率年4.35%，暂计至起诉日即2016年8月31日房屋物业服务费违约金为989.65元、车位物业服务费违约金为11.74元（详见附表1、2），中海物业佛山分公司请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、关楚霞于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年3月至2016年8月期间的房屋物业服务费18814.20元予中��物业佛山分公司；二、关楚霞于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金989.65元予中海物业佛山分公司，并以18814.20元为本金从2016年9月1日起至实际清偿日止按年利率4.35%计付违约金予中海物业佛山分公司，本项随上列第一项履行；三、关楚霞于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月至2016年8月期间的车位物业服务费960元予中海物业佛山分公司；四、关楚霞于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金11.74元予中海物业佛山分公司，并以960元为本金从2016年9月1日起至实际清偿日止按年利率4.35%计付违约金予中海物业佛山分公司，本项随上列第三项履行；五、驳回中海物业佛山分公司的其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费减半收取252.25元（中海物业佛山分公司已预交），由关楚霞负担并于判决发生法律效力之日起十日内迳付还予中海物业佛山分公司，一审法院不另收退。本院二审期间，关楚霞提交了照片25张、新闻报道材料、视频资料及小区内住户群聊天记录；中海物业佛山分公司提交了广东省消防产品流向信息标签一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，中海物业佛山分公司对关楚霞提供证据的真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认，关楚霞对中海物业佛山分公司提供的证据真实性也未提出异议，本院对其真实性予以确认。经审理，原审判决认定事��清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。中海物业佛山分公司与中海万锦豪园业主委员会签订的《中海万锦豪园物业服务合同》除第六条第（二）项外为有效合同。关楚霞系中海万锦豪园小区的业主，该合同对其有法律约束力。中海物业佛山分公司、关楚霞应依照该合同约定履行合同义务。关楚霞自2014年3月起未支付涉案房屋及车位的物业服务费，其抗辩理由是中海物业佛山分公司提供的物业服务不符合合同约定。经审查，关楚霞提供的证据虽然可以证明中海物业佛山分公司在其物业服务过程中，存有清理小区垃圾、打捞水景���浮物不及时及消防设备过期未更换等物业服务质量问题，但该物业服务质量问题并未达到关楚霞可以据此抗辩履行物业服务费支付义务或减免部分物业服务费的程度。而且，物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。因此，关楚霞拒绝支付物业服务费已经构成违约，中海物业佛山分公司诉请关楚霞支付自2014年3月至2016年8月期间的物业服务费，依法有据，一审法院支持中海物业佛山分公司的该部分诉讼请求，处理妥当，本院予以维持。但鉴于中海物业佛山分公司前述物业服务确实存在瑕疵，亦即中海物业佛山分公司对其违约损失亦有过错。是故，关楚霞诉请以物业服务不符合合同约定的上���理由部分予以支持，即迟延交付物业服务费违约金不予支持。原审法院判决关楚霞应向中海物业佛山分公司支付违约金有失妥当，本院依法予以改判。但须指出的是，中海物业佛山分公司在此后的物业服务中应全面履行合同义务，完善其服务管理措施。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律有所不当，本院依法予以改判。关楚霞上诉主张合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14037号民事判决第一项、第三项、第五���；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14037号民事判决第二项、第四项。一审案件受理费减半收取252.25元，由关楚霞负担147元，中海物业管理有限公司佛山分公司负担105.25元；二审案件受理费319.38元，由关楚霞负担294.38元，中海物业管理有限公司佛山分公司负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年七月十七日书 记 员  钟勉力