江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终3031号上诉人（原审原告）：徐州市云龙区黄山街道办事处店子社区居民委员会，住所地徐州市云龙区黄山街道办事处店子社区。法定代表人：胡广伟，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：张玉，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：李可，江苏圆点律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江苏启润投资有限公司，住所地徐州市城南国际会展中心二楼210号。法定代表人：于涌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王旭红，江苏泰信律师事务所律师。上诉人徐州市云龙区黄山街道办事处店子社区居委会（以下简称店子居委会）与被上诉人江苏启润投资有限公司（以下简称启润公司）土地租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初3113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。店子居委会提出上诉请求：1、依法撤销判决，改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案案由为“土地租赁合同纠纷”，上诉人已履行合同主要义务，被上诉人有支付租金的义务。根据涉案合同第一条的规定，“甲方将店子社区徐州东辰汽车销售服务有限公司西侧的土地租赁给乙方。甲方拟出租的店子社区土地面积约为13.36亩，土地性质为商业、工业……”，从合同内容可以看出，上诉人出租的是土地，合同标的物为“土地”。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第二十九条，土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。从双方签订的合同内容和法律规定可以看出，上诉人出租土地且在合同签订后已在约定期限交付被上诉人使用，上诉人已经履行了主要合同义务，被上诉人有履行支付租金的义务。2、原审认定“租金起算日自建筑工程施工许可证之日起计算”违背合同本意及公平原则，应为无效条款。上诉人与被上诉人的租赁合同于2013年6月9日签订，合同约定土地租赁期限共计20年。虽然合同第三条约定租赁起租日从办好建筑工程施工许可证日期为准，但合同的第七条同时约定，乙方应于合同签订后尽快相关建设准备及图纸设计。乙方承担全部项目建设和报批报建等相关规费；乙方应依据合同约定如期交付租金，否则视为违约。由此可以看出，建设工程施工许可证是由被上诉人负责办理完成。建设工程施工许可证能否顺利办好，取决于被上诉人。被上诉人在合同签订后，是否申请办理建筑工程施工许可证或为此做过努力，并没有提供证据证实。合同签订后，上诉人交付租赁土地，被上诉人也实际取得租赁土地的使用权，实现了土地租赁的用途。该附条件和其他合同条款存在严重矛盾，也违背上诉人订立合同本意，不应以此计算租金支付时间，应从2013年8月1日开始计算起租日。被上诉人启润公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。理由：1、土地租赁合同中土地本身不是目标，是在土地上建设所需要的建筑物，租赁合同第二条对于土地用途做了明确约定，双方约定起租日及支付租金起始日期为办好建筑工程施工许可证之日，该约定不违反法律法规强制性规定，约定有效，应得到双方遵守。2、关于起租日约定的条款是合同本意，不违反公平原则。涉案土地需要上诉人配合以上诉人名义申请行政报批批准后才能利用，该约定对双方公平。事实上在履行合同过程中，因上诉人领导班子更换，导致报批手续的申请得不到上诉人有效协助和配合，该土地始终无法获得施工许可证，被上诉人无法实现合同目的。店子居委会向一审法院提出诉讼请求：1、启润公司支付租金927750元（从2013年8月1日暂计算至2016年5月初,计算标准是每年每亩43000元，共13.36亩）；2、启润公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定，2013年6月，店子居委会（甲方、出租方）与启润公司（乙方、承租方）就店子社区土地租赁及建设等事项达成协议，签订《租赁合同》一份。合同第一条[土地基本情况]约定：“1、甲方在保证拟出租的土地产权清晰的前提下，同意将坐落于店子社区徐州东辰汽车销售服务有限公司西侧的土地租赁给乙方。2、甲方拟出租的店子社区土地面积约为13.36亩，土地性质为商业、工业。甲方以土地证等文件（土地证号：徐土云国用（1998）字第23844号及第238**号）证明其对上述土地拥有合法土地使用权。具体范围面积以实际丈量为准。”合同第二条[土地用途]约定：“1、甲方同意乙方在上述土地按照乙方要求的图纸建设所需的建筑物，不办理产权手续。2、双方约定，乙方以甲方名义报批报建所需建筑物，建成后，租赁期内房屋所有权归乙方所有，土地所有权归甲方所有。”合同第三条约定：“本合同土地租赁期限共计20年，起租日自办好建筑工程施工许可证之日起计算，起租日暂定自2013年8月1日开始至2033年7月底结束，最后以建筑工程施工许可证日期为准。”合同第四条[租金]约定：“1、本合同土地每年租金约定为每亩4.3万元×13.36亩=57.45万元，年租金前5年不变。第6-10年，每年租金为每亩5.3万元×13.36亩=70.81万元。第11-15年，每年租金为每亩6.3万元×13.36亩=84.17万元。第16-20年，每年租金为每亩7.4万元×13.36亩=98.86万元。甲方负责开具发票。”合同第五条[付款方式]约定：“1、乙方应于本合同签订后3日内借款给甲方50万元。2、乙方应于施工许可证取得3日内向甲方付清第一年租金，原甲方借款转为第一年租金，租金不足部分由乙方付清。3、以后每年租金均以第三条约定的‘起租日’具体月日为租金支付的基准时间，乙方一次性支付下一年租金。”合同第六条约定：[甲方的责任与义务]约定：“……2、甲方承诺收到乙方款项（借款）50万元后20天内向乙方交付土地。3、甲方协助乙方办理项目建设的相关报批报建手续……。”合同第七条[乙方的责任与义务]约定：“1、乙方应于本合同签订后尽快组织相关建设准备及图纸设计。乙方承担全部项目建设资金和报批报建等相关费用（本合同另有约定的除外）。……。”合同第十三条约定：“租赁期间，如遇政府对本合同土地进行征收征用、拆迁改造，本合同自动终止，双方互不承担违约责任；对政府因此支付的拆迁补偿款项，如土地及产权已经办到乙方名下，土地及房屋的所有补偿费用归乙方所有，否则土地补偿部分归甲方所有，房屋建设费用（含土建、水电、装修及室外附属以及办手续的费用）、设备搬迁及4S店经营损失部分归乙方所有。”合同签订后，启润公司按照合同约定支付店子居委会50万元，店子居委会于2013年6月20日出具收据一张；后因案涉土地涉及拆迁问题，启润公司另向店子居委会支付了20万元拆迁补偿款，店子居委会于2014年3月7日向启润公司出具收据一张。店子居委会将案涉土地交付启润公司后，启润公司进行了前期建设准备工作。但案涉土地建设工程施工许可证一直未能获批，启润公司于2016年5月16日向店子居委会发送解除《租赁合同》通知函一份，载明：“徐州市云龙区黄山街道办事处店子社区居民委员会：贵我双方于2013年6月19日签订了《租赁合同》，约定了相关土地使用权租赁事项，约定的双方权利义务也明确。根据市领导对《关于云龙区黄山街道店子社区民生养老用房规划选址的》的批语，致使本租赁土地使用权的使用、建设成为不可预测和不可能，也使得本合同的履行成为不可能，无法实现合同目的。鉴于此，故我方依法提出解除合同主张，自本通知函到达贵方时租赁合同解除！另，请及时归还贵方向我方的借款70万元！”。庭审中，店子居委会增加诉讼请求，请求解除与启润公司之间签订的租赁合同，但未按照原审法院规定的期限交纳诉讼费，店子居委会增加的该项诉讼请求已依法按自动撤回处理。原审法院认为，从店子居委会与启润公司双方签订的租赁合同第三条约定：“本合同土地租赁期限共计20年，起租日自办好建筑工程施工许可证之日起计算，起租日暂定自2013年8月1日开始至2033年7月底结束，最后以建筑工程施工许可证日期为准。”可以看出，双方约定租赁合同起租日即开始计算租金的起始时间为办好建筑工程施工许可证之日，但因客观原因建筑工程施工许可证至今仍未获批，故按照合同约定租赁合同的起租日即租金的起算日这一条件并未成就，店子居委会要求启润公司支付租金缺乏事实依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决徐州市云龙区黄山街道办事处店子社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费13078元，由徐州市云龙区黄山街道办事处店子社区居民委员会负担。双方当事人向原审法院提供的证据均已随案卷移送至本院。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对店子居委会的上诉，本案二审的争议焦点为：原审法院认定的租金起算日是否违背合同本意及公平原则。本案中上诉人提出出租的是土地，且在合同约定期限将土地交付被上诉人使用，已经履行了主要合同义务，被上诉人应当支付租金，但双方在涉案合同第三条约定：“本合同土地租赁期限共计20年，起租日自办好建筑工程施工许可证之日起计算，起租日暂定自2013年8月1日开始至2033年7月底结束，最后以建筑工程施工许可证日期为准。”从该条款的本意来说，起租日系“以建筑工程施工许可证日期为准”。店子居委会提出根据合同的第七条约定，启润公司于合同签订后尽快相关建设准备及图纸设计，承担全部项目建设和报批报建等相关规费，故建设工程施工许可证应由启润公司负责办理完成的意见，对此，本院认为，该条款约定了由启润公司承担全部相关规费，并不是约定由其完成建设工程施工许可证的报批。而根据合同第六条约定，店子居委会应协助启润公司办理项目建设的相关报批报建手续，申领建筑工程施工许可证的前提是办理了建筑工程用地批准手续、取得建设工程规划许可证等，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国规划法》等规定，申请领取建设工程施工许可证，需要办理建筑工程用地批准手续、取得规划许可证，而相关手续均需要店子居委会作为土地使用权人提供土地使用权属证件及附图等材料办理，现建筑工程施工许可证未获批准，店子居委会并未提供证据证明未获批准系启润公司的责任；且在涉案建筑工程施工许可证长时间未办理成功的情况下，店子社区也未主张变更合同条款；启润公司虽对涉案土地进行了场地平整、搭建临时设施等，但未获有效利用，未能实现租赁合同目的。故，双方关于租金起算日的计算应以合同规定的自办好建筑工程施工许可证之日起计算为准。综上，店子居委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13078元，由上诉人徐州市云龙区黄山街道办事处店子社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 娟审 判 员  杜 林代理审判员  刘小花二〇一七年七月二十日书 记 员  艾文卿