江西省抚州市临川区人民法院行 政 判 决 书（2017）赣1002行初56号原告揭裕富，男，汉族，住乐安县。被告乐安县不动产登记局。法定代表人曾旌，局长。委托代理人邓先友，江西友创律师事务所律师。委托代理人杨琴琴，江西友创律师事务所律师。第三人揭莉萍，女，汉族，住乐安县。原告揭裕富因不服被告乐安县不动产登记局及第三人揭莉萍房屋行政登记一案，于2017年5月2日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2017年5月3日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年6月9日公开开庭进行了审理，原告揭裕富、被告乐安县不动产登记局负责人黄昱及其委托代理人邓先友、杨琴琴、第三人揭莉萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被告乐安县不动产登记局于2008年11月5日向第三人揭莉萍颁发证号为200807613的房产证，原告认为其本人没有申请房屋登记，被告颁证违法，要求撤销。原告揭裕富诉称，原告揭裕富在1998年将地处乐安县××广场路××号的一栋房屋翻新，建成一栋五层楼房，2004年9月17日，被告乐安县房地产管理局向原告揭裕富颁发该栋房屋的所有权证，房产证号为“乐房权证敖溪私字第**”，证载房屋所有人为揭裕富。2016年4月，原告从外地赶回乐安扫墓时，未找到放在抽屉中的房产证，于是原告向被告报失，被告却说该房产证2××9年被注销了。同时获悉这栋房屋的二、三、四楼被过户给了原告的三个女儿，一楼和五楼的房产证另办理了乐房房权证敖溪私字第**房产证。原告揭裕富认为，乐房权房权证敖溪私字第**告合法取得，不论办理变更登记还是注销登记，都必须经原告同意，由原告亲自申请并签字同意。但被告办理原告变更登记时，既未征得原告的同意，亦未通知原告到场并在相关材料上签字，原告同时未委托他人代办。被告的变更登记程序违法，故诉讼请求：确认被告向第三人揭莉萍颁发乐房权证房权证敖溪私字第**证行为违法，并予以撤销。原告未向本院提供证据。被告乐安县不动产登记局答辩，1、被告颁发乐房权证敖房权证敖溪私字第**事实和法律依据，合法有效。乐房权证敖溪房权证敖溪私字第**只有揭裕富一人名字，但属于揭裕富与其妻唐梅花的共同财产。揭裕富在1999年12月9日书写证明及赠送协议三份，自愿将该房屋的部分产权无偿赠送给三个女儿揭莉萍、揭艳萍、揭春媛，该房消减面积后，经原告和妻子唐梅花申请注销原房产证并要求对剩下的一楼和五楼颁发新证，并向被告提供了原告的身份证复印件、户口本复印件、注销申请书、房屋变更申请书各一份。原告也领取了变更后的新房产证。2、原告应先对赠与行为无效进行民事诉讼，而不应该直接提起行政诉讼最高人民法院《关于审理房屋登记案件的若干问题的规定》第八条规定当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。故原告应先提起民事诉讼。3、原告在2××9年2月18日领取了房产证，已经知晓该行政行为，现提起行政诉讼已经过了2年的起诉期限，依法应予驳回。被告向本院提交如下证据1、20××13号房产证一份。证明揭莉萍领取了房屋所有权转移登记后的房产证，该房屋第3楼已由原告转移至揭莉萍名下。2、揭莉萍身份证复印件、20××64号房产证、房屋所有权登记申请书、房屋所有权变更登记审核表房屋赠与登记表各一份。证明：该房屋第三楼的受赠人揭莉萍于2008年11月5日向乐安县房产局提出要求办理第三楼的所有权转移登记，并提供了相关材料，乐安县房产管理局履行了初审、复核等程序，其行政行为内容及程序均符合法律规定。3、房屋赠与协议1份。证明：原告及唐梅花于1999年12月9日将该房屋的第三楼以赠与的方式赠与给其女儿揭莉萍。被告提供的法律依据：《房屋登记管理办法》、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》相关法律规定。第三人揭莉萍辩称，赠与协议是原告写的，过户经过原告同意，做房子的款项是由三个女儿共同出资的，原告没有出钱，原告口头同意了给每个女儿一层楼。办理过户手续是原告委托唐梅花办理的。第三人未向本院提供证据。经庭审举证、质证，原告对被告所举的证据质证意见1、赠送协议中原告没有签名。2、被告举证的所有手续，原告都不知情，是伪造的，原告也未到被告处申请，房屋所有权登记申请书签字不是原告本人签名。第三人对被告举的证据无异议。本院对被告举的证据认证如下：被告提供的证据虽有真实性，但无法证实原告揭裕富到被告处申请办理产权变更手续，也未提供其他证据来印证产权变更手续中“揭裕富”是原告本人签字。故被告提供的证据不能证明房屋登记的程序合法。对被告提供的证据，本院不予采信。经审理查明，原告揭裕富与唐梅花系夫妻关系，共同生育三个女儿揭春媛、揭莉萍、揭艳萍。2004年9月17日，乐安县房地产管理局向原告揭裕富颁发“乐房权证敖溪私房权证敖溪私字第**屋座落在乐安县××广场路××号，房屋所有权人为揭裕富，房屋总层数为五层，建筑面积总为639.15平方米。2008年11月5日，原告揭裕富的女儿揭莉萍单方面向乐安县房地产管理局提交申请书、房产证、身份证、证明条、赠与协议，要求被告办理房屋赠与变更登记，原告揭裕富并没有到乐安县房地产管理局处申请该赠与变更产权的登记，被告受理揭莉萍单方面的申请后，将原告揭裕富的五层楼中的第三层楼房（面积138.37平方米）过户给揭莉萍，并对揭莉萍颁发了证号为200807613的房产证。2××9年2月13日，乐安县房地产管理局分别受理揭春媛、揭艳萍单方面的房屋赠与变更产权登记申请，被告凭揭春媛、揭艳萍向其提交的原房产证、身份证、变更所有权登记申请书、房屋赠与登记表后，将揭裕富的五层楼中的第四层楼房，面积138.37平方米过户给揭春媛，对揭春媛颁发了证号为200807773的房产证，将揭裕富的五层楼中的第二层楼房（面积138.37平方米）过户给揭艳萍，向揭艳萍颁发了证号为20080774的房产证。在整个颁证过程中，原告揭裕富都未到场。经过上述三次产权变更后，原告揭裕富的乐房权证敖溪私字房权证敖溪私字第**一、五楼所有权。在原告未向乐安县房地产管理局申请变更产权证的情况下，乐安县房地产管理局于2××9年2月18日对原告颁发原房屋的一、五楼的新房产证，证号为2××907784。该房产证由原告揭裕富的妻子唐梅花领取。随即，被告将原乐房权证敖溪私字第房权证敖溪私字第**。2016年4月，原告揭裕富从外地打工回家，发现存放房产证的抽屉中房产证不见了，便向被告乐安县不动产登记局报失补证，得到答复是房屋的二、三、四层过户三个女儿后，已经重新颁发了一、五层的房产证给揭裕富。本院认为，《房屋登记办法》第四条规定，“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”乐安县房地产管理局已依法将房屋登记的行政职能转给被告乐安县不动产登记局，可见被告乐安县不动产登记局是乐安县辖区内的房屋登记机关，具有房屋登记的行政职能，故乐安县不动产登记局是本案的适格被告。《房屋登记办法》第十二条第一款关于“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。”可见，当事人双方共同申请房屋登记为基本原则，单方面申请为例外，法律法规没有明文规定单方申请的，均应双方当事人共同申请。本案中，揭裕富的三个女儿揭春媛、揭莉萍、揭艳萍申请房屋登记的事由是“赠与房屋”，《房屋登记办法》中并没有将“赠与房屋登记”作为单方申请的七种情形，被告也未提供“赠与房屋登记可以单方面申请”的其他法律法规，可见，“赠与房屋登记”必须由双方当事人共同申请，被告仅凭第三人单方面申请而办理赠与房屋登记，属于程序违法，应予撤销。被告认为原告在2××9年2月18日颁证时就知晓房屋过户的事实，原告现起诉，已过二年的起诉期限。被告提供的“变更审核登记表”中领证人为唐梅花，被告亦未提供其他证据证实原告在颁证时就已经知晓的事实，故对被告辩称本案已过起诉期限的意见不予采纳。最高人民法院《关于审理房屋登记案件的若干问题的规定》第八条规定的是“当事人主张作为房屋登记行为基础的赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由而对房屋登记行为提起行政诉讼的，法院应当告知当事人先行解决民事争议，已经受理的，应中止诉讼。”该规定是对产权转移的事实查明有异议，行政诉讼的解决须先经过民事诉讼的确权后再行裁决，本案中，原告是以被告未经原告申请，程序严重违法要求的撤销之诉，本案审理不符合该条规定的情形，对被告要求中止诉讼的请求，本院不予采纳。第三人辩称原告委托唐梅花办理房屋登记手续，但未提供证据证实，对第三人的辩称，本院不予采纳。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第三项规定，判决如下：撤销被告乐安县不动产登记局颁发给揭莉萍的证号为200807613的房屋所有权证。案件受理费50元，由被告乐安县不动产登记局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  李丽雯人民陪审员  万园秀人民陪审员  丁筱玲二〇一七年七月二十五日书 记 员  龚 希附相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：(一)主要证据不足的；(二)适用法律、法规错误的；(三)违反法定程序的；(四)超越职权的；(五)滥用职权的；(六)明显不当的；