广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终1388号上诉人（原审被告）：惠州市上河坊商业城开发有限公司，住所地：博罗县石湾镇兴业中路北侧7、8号之一。法定代表人：房广华，总经理。委托诉讼代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴有粮，男，汉族，1976年4月23日出生，身份证住址：江西省抚州市南城县。上诉人惠州市上河坊商业城开发有限公司因与被上诉人吴有粮商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州市上河坊商业城开发有限公司的委托诉讼代理人唐金秀、被上诉人吴有粮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠州市上河坊商业城开发有限公司上诉请求：一、撤销（2016）粤1322民初2035号民事判决书第一项，改判：上诉人无需向被上诉人支付未达使用条件基础设施违约金2215.86元，并驳回被上诉人的该项诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋水电在上诉人交付房屋之前已达到使用条件，并且与案涉房屋同时交付使用，一审判决对部分事实认定错误。众所周知，水电系房屋交付使用的必备条件之一，是被上诉人收楼时必须验收的项目。水电是否入户，被上诉人经查看便能当场立即发现。然而，本案中被上诉人确认交楼时间为2014年5月29日，但是被上诉人收楼时只字未提案涉房屋存在水电问题。显然，被上诉人的收楼事实已足以证明：案涉房屋水电已与案涉房屋同时交付使用，不存在未达到使用条件的情形。另，被上诉人提交的《商品房使用说明书》与《商品房质量保证书》亦足以证实：上诉人依法在上述两份材料中，已对案涉房屋所涉上水、下水、供电设施及配电负荷等向被上诉人进行了书面说明，对注意事项进行了提示。依据生活经验法则：若案涉房屋水电在房屋交付使用时，未达到使用条件，那么被上诉人根本无法对卫生间、管道等进行查验，更不能可能收楼。显而易见，被上诉人已于2014年5月29日实际收楼的客观事实足以印证：案涉房屋水电已与案涉房屋同时交付使用，不存在未达到使用条件的情形。综上所述，案涉房屋水电已与案涉房屋同时交付使用，不存在未达到使用条件的情形。一审判决忽视客观事实，违背生活经验法则，无端加重上诉人的举证责任，继而导致对该部分事实认定错误。为此，上诉人请求二审法院在查明事实的基础上，撤销一审错误的判决，并依法予以改判。被上诉人口头答辩称：对于使用基础设施问题，是不包含水电的，上诉人在事实理由上说我们业主收楼就证明水电达到要求，但是业主没有能力确定水电是民用还是市政的，这是对方对事实认定的错误。案件纠纷是商品楼销售合同纠纷，商品楼验收包括土建、人防、环保等验收合格才能叫竣工验收合格，竣工验收全部合格才达到综合验收合格，开发商是否有综合验收合格的书面证明呢。吴有粮向一审法院起诉请求：1.确认《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条无效；2.判令被告支付逾期交房之违约金974.98元；3.判令被告支付逾期办理房地产权证之违约金6226.57元；4.判令被告支付未将民用电、消防设施等基础设施、公共配套建筑在约定日期内达到使用条件之违约金2215.86元；5.判令被告于90日内将燃气、有线（数字）电视、通信线路、安全监控门禁系统等基础设施安装到原告商品房内，将消防设施按国家规范建设完成并经验收合格后交付使用，因此产生的相关费用均由被告承担；6.判令被告向原告退回多收取之办证费5285.21元并赔偿其占用办证费用期间原告的利息损失711.07元；7.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告是于2012年4月6日在博罗县工商行政管理局注册成立的有限公司，经营范围：房地产开发经营。2014年4月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：13031231，合同包括附件一、二、三、四），约定被告将其开发的位于博罗县石湾镇中岗村委会兴业大道东侧上河坊商业城Q4区D栋304号商品房以总价221586元出售给原告，合同第八条约定出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交付买受人使用，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房款万分之一违约金；第十四条约定水电、消防与房屋同时交付使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人从房屋交付使用之日起12个月内办好买受人房地产权证，从逾期的第二天起出卖人每日按总房价的万分之一支付违约金，直至办好买受人的房地产权证之日止。附件四合同补充协议第二款约定：买受人应在收到出卖人电话、传真、登报或邮寄等方式发出收楼通知收楼之日起15天内验收楼房，并付清相关费用；未收到出卖人任何形式收楼通知的买受人应于本合同约定的交付期限届满日起的60天内向出卖人要求验收楼房并办理相关收楼手续；如买受人不按照前述要求前来办理收楼手续，则从出卖人发出收楼通知日起的第十六日起或从本合同约定交付期限届满日起的第61天起，视该房屋已由买受人验收合格并已交付买受人使用，由此产生的物业服务费用或其他相关费用概由买受人负责。签订合同前，原告通过刷卡向被告支付了全部购房款221586元。同时原告向被告预交代办房产证包括契税等费用8864元，2016年5月24日被告向原告退还办证费5243.14元，尚有预留款1200元。案涉房产于2014年5月28日竣工验收，于2014年6月26日在博罗县住房和城乡规划建设局备案。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：13031231，合同包括附件一、二、三、四）系当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同履行各自的义务。附件四合同补充协议第二条是被告为了重复使用而拟定的，属于格式条款，但该条并未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，因此原告请求确认该条无效，缺乏依据，本院不予支持。案涉商品房合同签订时间是2014年4月14日，迟于该合同第八条约定的交楼时间，故合同第八条的约定对合同双方不产生约束力。鉴于原告于2014年4月14日一次性付清总房款并与被告签订购房合同，故以2014年4月14日认定为被告应交楼时间为宜。但案涉房屋于2014年5月28日才竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，被告早于竣工验收时间交楼无效，故原告起诉中称交楼时间为2014年5月29日，本院采信原告主张。被告未按期交房，已构成违约，应承担违约责任，按照合同第九条的约定，违约金应从2014年4月14日起计算至2014年5月29日，为45天，违约金为997.14元（221586×45×0.01%）。对被告是否逾期办证的问题。合同第十五条第3项中“房屋交付使用之日起”，按照通常理解应为实际交付之日。被告于2014年5月29日交付涉案房产给原告，现涉案房产于2016年1月20日办理了登记，已逾期，应承担违约责任。按照合同第十五条的约定，违约金应从2015年5月30日起计算至2016年1月20日，为235天，违约金为5207.27元（221586×235×0.01%）。对水电基础设施在约定日期内达到使用条件之违约问题。由于被告未提供证据证明水电在房屋交付时达到使用条件，应承担举证不能的法律后果，因此，被告应按照合同第十四条的规定支付违约金，为2215.86元（221586×1%）。对原告的诉讼请求5，由于合同均未对请求5中的事项进行约定，因此原告的该请求缺乏依据，本院不予支持。原告提出被告应退回多收取的办证费，在本案审理期间，被告向原告退还多收取的办证费用5243.14元，尚有1200元的预留款，原告要求被告返还，本院予以支持。对占用办证费用期间原告的利息损失711.07元的问题，原告在签订合同时委托被告办理房产证并预付费用，现原告请求被告赔偿占用办证费用期间原告的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第三百九十七条、第三百九十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告惠州市上河坊商业城开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交房违约金997.14元、未达到使用条件基础设施违约金2215.86元、逾期办证违约金5207.27元及多收取的办证费用1200元共9620.27元给原告吴有粮。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，由原告负担70元，被告承担115元。本院二审期间，被上诉人提交证据：中国南方电网居民客户用电业务申请表,拟证明2016年2月整个小区才开始南方电网供电。被上诉人质证意见：该证据证明上诉人申请了居民用电,仅是在2016年2月份才将客户名称改变，并非2016年2月份才开始居民用电。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：涉案商品房基础设施在约定日期是否达到使用条件的问题。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，水电、消防与房屋同时交付使用，上诉人称房屋交付时已达到使用条件，但根据上诉人原审提交的证据客户资产移交申请表显示，上诉人在2015年8月才向惠州博罗供电局申请涉案小区居民用电，而本案房屋交付在2014年，该证据反映出上诉人在房屋交付时未达到使用条件，应承担相应违约责任。因此，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 于海砚审 判 员 胡 江二〇一七年七月二十一日法官助理 刘剑锋书 记 员 刘惠芳附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。