吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）吉民一终字第76号上诉人（一审原告、反诉被告）：长春市蓝梦集团实业有限公司，住所地长春市。法定代表人：刘芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘艳成，北京大成（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦新，吉林功承律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：长春好迅国际房地产开发建设有限公司，住所地长春市。法定代表人：许友林，该公司经理。委托诉讼代理人：王持真，该公司职工。委托诉讼代理人：马雯雯，吉林上维律师事务所律师。上诉人长春市蓝梦集团实业有限公司（以下简称蓝梦公司）与被上诉人长春好迅国际房地产开发建设有限公司（以下简称好迅公司）房屋买卖合同纠纷一案，吉林省长春市中级人民法院于2011年7月14日作出（2011）长民一初字第11号民事判决，蓝梦公司和好迅公司均不服，向本院提起上诉，本院于2013年5月5日作出（2011）吉民一终字第157号民事裁定，撤销吉林省长春市中级人民法院（2011）长民一初字第11号民事判决，将本案发回重审。发回重审后，吉林省长春市中级人民法院于2014年1月23日作出（2013）长民一重字第7号民事判决，蓝梦公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蓝梦公司的委托诉讼代理人刘艳成、李彦新，被上诉人好迅公司的委托诉讼代理人王持真、马雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝梦公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持蓝梦公司的诉讼请求；2.案件受理费由好迅公司承担。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的《房屋买卖合同》已经解除是认定事实错误，该认定混淆了“无法办理产权证”与“不能按约定时间办理产权证”两个概念。二、一审判决以《房屋买卖合同》第七条约定，对于好迅公司已经违约，双方履行《房屋租赁合同》的认定也属于认定事实错误。三、一审法院推定蓝梦公司认可《房屋买卖合同》废止亦没有事实依据。四、一审判决排除了《合同法》第九十三条第二款、第九十六条在本案中的适用，故属适用法律错误。综上，诉请二审法院依法改判。好迅公司辩称，一、本案争议房屋在双方签订合同时就已经处于抵押状态，就存在无法办理过户的可能，因此依据《协议书》的约定，买卖合同终止，转为履行《房���租赁合同》。二、双方签订的《房屋买卖合同》在2007年时已经解除，开始执行《房屋租赁合同》，蓝梦公司如果有异议应在三个月内起诉，若未起诉，蓝梦公司即丧失提出异议的权利。故二审法院对于蓝梦公司的诉请应予以驳回。蓝梦公司向一审重审法院起诉请求：1.双方继续履行《房屋买卖合同》；2.蓝梦公司支付尚欠的300万元房款；3.《房屋买卖合同》约定的房屋产权归蓝梦公司所有，好迅公司立即为蓝梦公司办理房屋产权更名过户手续；4.诉讼费、保全费由好迅公司承担。好迅公司向一审重审法院反诉请求：1.确认《房屋买卖合同》已经解除；2.解除《房屋租赁合同》；3.蓝梦公司立即从租赁房屋腾迁；4.蓝梦公司承担违约金60万元；5.蓝梦公司承担本案所有的诉讼费用。一审重审法院��明：2005年6月25日，蓝梦公司（乙方）与好迅公司（甲方）就坐落在长春市西安大路660号国际大厦B座一至五层门市、总面积3048.31平方米的房屋在同一天签订了三份合同即《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》及《协议书》。《房屋买卖合同》约定：“……第三条：按房屋建筑面积计价，每平方米4100元，合同总价款1250万元。第四条：付款方式及付款时间：房屋总价款1250万元，乙方分四次付给甲方，1.第一次付款及付款日期，2005年6月25日，乙方付给甲方400万元;2.第二次付款及付款日期，2005年8月25日，乙方付给甲方200万元；3.第三次付款及付款日期，2006年8月25日，乙方付给甲方350万元；4.第四次付款及付款日期，2007年8月25日，乙方付给甲方300万元；4.本合同第四条第一款，乙方第一次付款的400万元要一次性到位，甲方不接受分期支付方式；5.乙方第二、三、四次付款可在付款日期以前分期支付，付款日期为该项付款全部到位的截止日期。第五条：乙方付清第三笔房款后，第四笔款在本合同约定时间2007年8月25日前存放在双方共同设立的账号(如不存放，视为乙方违约),甲方应在2007年9月25日前办理完产权过户手续，产权过户手续一经办理完毕，乙方同意共同账户上的存款马上划拨到甲方账户，如果甲方未办理完毕产权视为甲方违约，共同账户上的存款甲方无权划拨。办理产权的所有税费由乙方支付。第六条：房屋交付时间，当甲乙双方签订本合同，乙方首付款600万元到达甲方账户后10个工作日内，甲方将房屋按现状交给乙方。第七条：违约责任，1.甲方在第五条约定的情况出现后，视为甲方违约，甲方支付收款额20%的违约金（或以甲方免除乙方两年租金的方式抵付），退回收到的房款。此时执行房屋租赁��同。退款后5个工作日内，乙方按当时房屋现状退回所购房屋，不主张装修款。操作顺序是，甲方退款后，乙方退房；2.当乙方不能按期支付到期房款时，视为乙方违约，则确认乙方丧失购买能力，除支付全部购房款未付部分20%违约金外（违约金不重复计算），按现状退回房屋（不得主张装修费）。操作顺序是，乙方退房，甲方退款。特殊情况经双方协商变更合同内容除外。第八条：本合同签字后，乙方向甲方支付第一笔房款前，乙方应与国际大厦物业管理公司签订物业管理合同，明确物业管理责任和义务。第九条：本合同签字盖章后生效，房屋产权变更结束后或双方另有约定时终止。第十二条：本合同附件与本合同有同等法律效力，合同及合同附件双方不得单独修改……”《房屋租赁合同》约定：“一、甲方此房屋出租给乙方使用，乙方已对上述房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；二、租期六年，自2005年8月25日至2011年8月25日；三、租金总计600万元，采取上打租方式每年支付100万元给甲方；……十二、本合同经甲、乙双方签字盖章，并经长春市房地产出租管理办公室登记备案后生效。”《协议书》对同日签订的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》的执行，约定如下：“一、首先执行《房屋买卖合同》；二、因该房屋好迅公司已作为银行贷款抵押物，如好迅公司不能按房屋买卖合同约定时间为蓝梦公司办理房屋产权时，为维护双方权益，双方协商同时签订房屋租赁合同；三、《房屋买卖合同》只有在甲方无法为乙方办理房屋产权当执行《房屋租赁合同》时自签署合同日期时起生效。但《房屋租赁合同》中的租期相应延长两年，前提是乙方不追究购房违约金的情况下，���期变更为2005年8月25日-2013年8月25日（2005年8月25日-2007年8月25日期间的租金由购房违约金相抵，两者差额双方忽略不计）；四、《房屋买卖合同》废止时，执行《房屋租赁合同》，乙方按《房屋租赁合同》约定期限拥有房屋使用权，房屋所有权属于甲方；五、《房屋买卖合同》与《房屋租赁合同》不能同时执行，当按本协议约定执行其中一个合同时，该合同与本协议具有同等法律效力；六、本协议经双方签字后生效”。三份合同签订后，蓝梦公司共计向好迅公司支付购房款950万元，即2005年6月29日至7月19日分六次交纳了400万元，2005年8月6日至9月16日交纳了200万元，2005年9月8日至2007年5月16日，在好迅公司二次催告后，蓝梦公司又交纳了350万元，虽均未按照《房屋买卖合同》约定的时间付款，但已按照《房屋买卖合同》的约定支付了前三笔款项��第四笔款300万元至今仍未交纳（《房屋买卖合同》约定第四笔款项300万元应在2007年8月25日前交纳）。2007年12月20日好迅公司向蓝梦公司发出催告，要求蓝梦公司将第四笔300万元于2007年12月21日下午3点前付清，逾期将按购房合同第七条处理“当乙方不能按期支付到期房款时，视为乙方违约，则确认乙方丧失购买能力，除支付全部购房款未付部分的20%违约金外，按房屋现状退回房屋”。另查，双方签订三份协议时，争议房屋已由好迅公司抵押给中国工商银行长春市人民广场支行，抵押期为2002年12月20日至2005年12月20日，蓝梦公司在购房时已知道所购买房屋已抵押的事实。2007年5月22日因借款人尚欠借款及利息未还，抵押房屋被长春市二道区人民法院查封，2010年12月2日争议房屋的查封经该院解除。在法院解封后，好迅公司将原产权证进行了分割，于2010年12月6日办理了含争议房屋在内的产权证，产权证号为：1030005050号。2011年2月11日蓝梦公司将好迅公司诉至长春中院，请求好迅公司履行《房屋买卖合同》的义务，为其办理更名过户手续，好迅公司反诉提出确认《房屋买卖合同》已经解除等请求。好迅公司法定代表人许友林因涉嫌职务侵占罪于2011年12月27日被吉林省公安厅直属公安局刑事拘留，因涉嫌贪污罪于2012年2月3日被执行逮捕。2012年12月17日辽源市中级人民法院作出（2012）辽刑二初字第6号刑事判决书，判决:许友林犯贪污罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；犯挪用公款罪，判处有期徒刑十年。数罪并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。本案诉争房屋因许友林刑事案件于2012年3月9日被吉林省人民检察院吉检侦二扣决��2012】6号扣押决定书查封。一审重审法院认为：（一）双方于2005年6月25日签订的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、《协议书》，均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效协议。（二）《房屋买卖合同》依约已解除，双方依《协议书》约定履行《房屋租赁合同》。1.双方签订的《协议书》第二条约定“因该房屋好迅公司已作为银行贷款抵押物，如好迅公司不能按《房屋买卖合同》约定时间为蓝梦公司办理产权时，为了维护双方合法权益，双方商定同时签订该房屋的《房屋租赁合同》”，由此可见，双方在签订买卖协议时就已预见到可能会发生好迅公司未在约定时间即2007年9月25日为蓝梦公司办理产权的结果，双方对出现此结果如何处理在《房屋买卖合同》中已进行了约定，即履行《房屋租赁合同》；2.双方在《房屋买卖合同》第七条违约责任中约定，好迅公司应在2007年9月25日前办理完产权过户手续，如未办理，构成违约，应向蓝梦公司支付违约金，退回房款，执行《房屋租赁合同》。现好迅公司未在2007年9月25日前为蓝梦公司办理产权过户手续，双方应按照约定严格履行，即解除双方之间签订的《房屋买卖合同》，改为履行《房屋租赁合同》；3.在事实上双方也已终止了《房屋买卖合同》的履行，转而履行《房屋租赁合同》。蓝梦公司对好迅公司未能在约定期间内办理房屋过户手续的原因是明知的即未能解除房屋抵押状态，其对好迅公司未能在约定时间内办理房屋过户手续可能发生的后果即废止《房屋买卖合同》也是明知的，在好迅公司超过办理房屋过户手续期限后，仍向蓝梦公司发出催缴房款通知表示可以继续履行《房屋买卖合同》时，蓝梦公司却未作出认同的意思表示，应视为其认可发生《房屋买卖合同》废止的结果，此后其继续使用诉争房屋，好迅公司亦默许，符合了继续执行租赁合同的条件，此时双方应履行租赁合同；4.虽然2010年10月法院解封后，可以办理产权更名过户手续，但双方协议仅约定了在合同约定时间无法办理产权时《房屋买卖合同》废止，而并未约定废止后，若更名障碍消除应恢复执行买卖合同，双方《协议书》第五条亦约定：“买卖合同废止时，应执行租赁合同，两个合同不能同时执行”。故此，在好迅公司不予认可的情况下，蓝梦公司诉请继续履行《房屋买卖合同》的主张，无合法依据，本院不予支持，其提出向好迅公司交付剩余房款300万元及为其办理更名过户手续的主张，亦应予驳回；（三）关于《房屋租赁合同》应否解除问题。由于《协议书》第三条约定：“《房屋买卖合同》只有在甲方无法��乙方办理房屋产权时才能废止。当执行《房屋租赁合同》时自签署合同日期时起生效。但《房屋租赁合同》中的租期相应延长两年，前提是乙方不追究购房违约金的情况下，租期由《房屋租赁合同》中的2005年8月25日-2011年8月25日变更为2005年8月25日-2013年8月25日”，现无论蓝梦公司是否追究好迅公司购房违约责任，租赁期间均已到期，《房屋租赁合同》已履行终结，好迅公司反诉请求解除《房屋租赁合同》已无实际意义，故本院对其此主张予以驳回。至于好迅公司主张腾迁问题，因双方《房屋租赁合同》已履行终结，双方未对是否继续履行租赁形成一致意见，故蓝梦公司应将诉争房屋退还好迅公司。（四）对好迅公司请求蓝梦公司向其支付违约金60万元的主张应予驳回。依照双方《房屋买卖合同》约定，第四笔款项应在2007年8月25日前存放在双方共同设立的账号上，而双方并未共同设立账号，故蓝梦公司在好迅公司为其办理产权过户手续前，未向其支付第四笔款项并不构成违约，好迅公司要求蓝梦公司支付违约金60万元的反诉请求不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，经一审重审法院2014年第四次审判委员会讨论决定，判决：一、确认2005年6月25日双方签订的《房屋买卖合同》已经解除；二、蓝梦公司于判决生效后六十日内，从好迅公司位于长春市西安大路660号国际大厦B座房屋中迁出；三、驳回蓝梦公司的诉讼请求；四、驳回好迅公司其他的反诉请求。案件受理费96800元、财产保全费5000元，由蓝梦公司承担。反诉费48400元、财产保全费3520元由双方各负担一半即25960元。本院二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院认为：本案双���当事人的争议焦点如下：一、双方签订的《房屋买卖合同》是否已经解除；二、《房屋买卖合同》能否继续履行；三、蓝梦公司要求向好迅公司支付购房款300万元，好迅公司负责涉案房屋的更名过户，应否予以支持；四、蓝梦公司应否从涉案房屋中迁出；五、蓝梦公司应否给付好迅公司违约金60万元。（一）关于双方签订的《房屋买卖合同》是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以���除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。从上述法条规定可以看出，合同的解除分为约定解除、意定解除和法定解除。关于约定解除，蓝梦公司和好迅公司在双方的《协议书》第三条中约定：“《房屋买卖合同》只有在甲方无法为乙方办理房屋产权时才能废止”，即双方约定《房屋买卖合同》解除的条件为好迅公司不能为蓝梦公司办理涉案房屋产权。鉴于涉案房屋在蓝梦公司提起诉讼时，已经具备办理产权更名过户的可能，故双方约定的《房屋买卖合同》解除的条件并未成就，《房屋买卖合同》尚未依约定解除；关于意定解除，蓝梦公司和好迅公司未就《房屋买卖合同》解除达成一致意见，故该合同尚未因双方合意而解除；关于法定解除，好迅公司虽然在2007年12月20日向蓝梦公司发出催告，要求蓝梦公司给付其第四笔购房款，但由于依照《房屋买卖合同》的约定，蓝梦公司的合同义务应为在2007年8月25日前将第四笔购房款存放在双方共同设立的账号内，待好迅公司为蓝梦公司办理完产权更名过户手续后，同意将共同账户内的存款划拨给好迅公司，即蓝梦公司虽迟延履行将第四笔购房款存放至共同账户或者提存的合同义务，但好迅公司催告其直接���其给付第四笔购房款的行为，不符合双方合同约定的履行内容，故好迅公司不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项的规定享有合同解除权，其向蓝梦公司发出的催告通知亦不产生解除双方《房屋买卖合同》的法律效力。综上，蓝梦公司与好迅公司之间的《房屋买卖合同》并未因双方当事人的约定、合意即法律规定而解除，仍为合法有效。二、关于《房屋买卖合同》能否继续履行的问题。《房屋买卖合同》有效，双方应继续履行。蓝梦公司与好迅公司于2005年6月25日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。纵观双方《房屋买卖合同》履行情况，好迅公司在蓝梦公司未按合同约定的时间给付购房款时，未依据《房屋买卖合��》第七条第二款有关乙方违约责任的约定行使合同解除权，以及要求蓝梦公司退房，而是多次向蓝梦公司发出催款通知，催要第三笔和第四笔购房款。蓝梦公司在好迅公司发出催款通知后，亦向好迅公司给付了第三笔购房款。由此表明，双方在蓝梦公司给付前三笔购房款时，对于继续履行《房屋买卖合同》具有共同的意愿。2010年10月法院解除就涉案房屋的查封，即产权更名的障碍已经消除，双方《房屋买卖合同》具备继续履行的可能。2017年3月31日庭审时，蓝梦公司表示如果涉案房屋能够办理更名过户手续，其认可给付好迅公司剩余购房款580万元。好迅公司亦表示，如果蓝梦公司能够一次性给付剩余购房款580万元，其认可协助蓝梦公司办理涉案房屋的产权更名手续。由此可以看出，房屋买卖双方亦存在继续履行《房屋买卖合同》的意愿。综上，鉴于《房屋买卖合同��具备继续履行的基础，且双方当事人仍有继续履行的意愿，从倡导诚实信用以及鼓励交易的原则出发，双方亦应继续履行《房屋买卖合同》。三、关于蓝梦公司支付好迅公司购房款300万元，好迅公司负责为其办理涉案房屋产权更名的主张，应否予以支持的问题。蓝梦公司作为支付购房款义务的履行方，其可自动履行合同义务。在好迅公司拒绝接收的情况下，蓝梦公司可将购房款提存，完成《房屋买卖合同》约定的将第四笔购房款存放在共同账户的义务，而无需诉请法院判令其给付。鉴于蓝梦公司未履行将第四笔购房款存放在共同账户或者提存的先合同义务，故其诉请好迅公司为其办理涉案房屋产权更名的主张，本院不予支持。四、关于蓝梦公司应否从涉案房屋中迁出的问题。如上所述，蓝梦公司与好迅公司之间的《房屋买卖合同》尚未解除，且具备继续履行的条件，故双方应继续履行。鉴于蓝梦公司已经给付了大部分购房款，且其一直对涉案房屋占有使用至今，故应准许其继续使用。五、关于蓝梦公司应否给付好迅公司违约金60万元的问题。好迅公司主张因在双方履行《房屋租赁合同》过程中，蓝梦公司作为承租人擅自将涉案房屋转租，故应依《房屋租赁合同》约定，给付其违约金60万元。如上所述，蓝梦公司和好迅公司之间的《房屋买卖合同》尚未解除，且合法有效，具备继续履行的条件。依据双方《协议书》第四条“《房屋买卖合同》废止时，执行《房屋租赁合同》，……”、第五条“《房屋买卖合同》与《房屋租赁合同》不能同时执行。……”的约定，《房屋买卖合同》尚未废止解除，《房屋租赁合同》的生效条件尚不具备，故好迅公司依据《房屋租赁合同》向蓝梦公司主张60万元的违约金，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，蓝梦公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2013）长民一重字第7号民事判决；二、长春市蓝梦集团实业有限公司与长春好迅国际房地产开发建设有限公司继续履行2005年6月25日的《房屋买卖合同》；三、驳回长春市蓝梦集团实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回长春好迅国际房地产开发建设有限公司的反诉请求。一审案件受理费96800元、财产保全费5000元，由长春市蓝梦集团实业有限公司负担，反诉费48400元、财产保全费3520元由长春好迅国际房地产开发建设有限公司负担；二审案件受理费96800元，由长春市蓝梦集团实业有限公司负担。本判决为终审判决审 判 长  宋文国代理审判员  王 亮代理审判员  刘 阳二〇一七年七月十一日书 记 员  张 巨