浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终1484号上诉人（原审被告）：青蚨财富投资管理（北京）有限公司。住所地：北京市朝阳区工人体育场北路*号院*号楼*层1306。法定代表人：徐东亚，该公司经理。委托诉讼代理人：范其勋，该公司员工。被上诉人（原审原告）：沈燕文，男，1964年8月10日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。被上诉人（原审原告）：王慧跃，女，1976年10月14日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。被上诉人（原审原告）：戴晓华，男，1963年1月15日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被上诉人（原审原告）：张灵月，女，1967年8月5日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被上诉人王慧跃、戴晓华、张灵月共同委托诉讼代理人：沈燕文，即被上诉人沈燕文。上诉人青蚨财富投资管理（北京）有限公司（以下简称青蚨公司）因与被上诉人沈燕文、王慧跃、戴晓华、张灵月房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2017）浙1002民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。青蚨公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。合同法规定除约定解除外，还有法定解除。双方签订的租赁合同虽约定了解除的条件，但不得对抗法定解除权利。上诉人已于2017年3月7日和3月8日分别履行了书面通知义务，符合合同法第九十四条（二）项的法定解除条件，因此，双方的租赁合同于通知达到之日起解除，租金应计算到通知到达之日起。一审法院判令合同继续履行，忽略了合同已解除的事实，有失公平。二、一审判决认定事实不清。一审法院认为《房屋租赁合同》的解除仅依据第九条，忽略了合同第十二条第一项的约定。该条约定乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，至少提前三个月通知甲方。上诉人是有权单方解除合同的，这也不违背合同法第九十三条规定。上诉人已向被上诉人发出书面通知解除合同，合同自通知到达之日起解除。虽然邮件被拒收，但不能否定上诉人要求解除合同，并通知被上诉人的真实意思表示。被上诉人拒收行为应认定为消极恶意。一审法院并未查明承租的房屋是否占用。上诉人于书面通知后，即搬离承租房屋，之后便没有占用承租房屋。被上诉人恶意不接受上诉人的解除通知，恶意空置房屋，损失也是被上诉人单方造成的。沈燕文、王慧跃、戴晓华、张灵月辩称，上诉人认为一审判决适用法律错误，认为其履行了通知义务，可以解除合同，上诉人混淆了哪一方可以解除合同。根据合同法第九十四条内容，我方可以解除合同，而非上诉人方，一审判决适用法律是完全正确的。上诉人认为其可以解除合同，但是漏掉了乙方可以赔偿甲方租金损失。上诉人主张履行合同承担责任过高，造成浪费。上诉人完全可以进行对外进行转租，我方也认可转租。关于情势变更，根本不是上诉人所认为的。综上，请求驳回上诉，维持原判。沈燕文、王慧跃、戴晓华、张灵月向一审法院起诉请求：判令被告支付租金275000元并支付滞纳金（按租金额每日0.2%计算，自2017年2月23日起至实际支付之日止）。一审法院查明事实：2016年3月6日，沈燕文代表其本人及王慧跃、戴晓华、张灵月与青蚨公司签订房屋租赁合同，约定：沈燕文、王慧跃、戴晓华、张灵月出租给青蚨公司的房屋位于台州市××解放南路椒江商务中心3-4幢一层135号建筑面积102.14平方米、一层134号建筑面积82.85平方米、二层259号建筑面积283.05平方米；租期自2016年3月22日起至2021年3月21日止；租金及支付方式为前二年年租金275000元，以后年租金根据市面上租金水平另行协商，租金每年支付一次，第一年租金在2016年3月11日前支付，以后各年租金均在当年2月22日前支付；租赁期间，涉及房屋的税、费均由青蚨公司交纳；青蚨公司逾期支付租金，每逾期一日则必须按应付租金的0.2%支付滞纳金。2016年3月10日，沈燕文与青蚨公司签订补充协议，约定房屋租赁合同第五条第1款前二年年租金更改为299000元（发票299000元×0.8%）；以后年租金根据市面上租金水平另行协商（发票由中介代为办理）。2017年3月1日，青蚨公司作出解除通知书，通知沈燕文、王慧跃、戴晓华、张灵月因青蚨公司经营战略调整，为了规避经营风险，决定退出并终止本案所涉租赁合同。青蚨公司于2017年3月7日向沈燕文寄出该解除通知书，但沈燕文并未签收。一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法、有效。被告曾以其经营战略调整，为了规避经营风险为由要求解除合同，但原告并未同意，且双方在合同中并未约定被告有权据此单方解除合同，该解除的理由也并非不可抗力，故被告无权据此解除双方的房屋租赁合同，现双方合同约定的租赁期限未满，原、被告之间的房屋租赁合同应继续履行。按照合同约定，被告应在2017年2月22日前向原告支付2017年3月22日至2018年3月21日的租金，被告未按期支付租金已构成违约，根据双方对租金标准的约定，原告要求被告支付租金275000元的请求合理，该院予以支持。因被告未及时支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，双方在房屋租赁合同中约定的滞纳金实际为违约金，但双方约定的每日0.2%的违约金标准过高，该院酌情予以调整并确定被告以欠付租金金额为基数，按月利率2%标准支付2017年2月23日起至其实际支付租金之日止的违约金。综上，该院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告青蚨财富投资管理（北京）有限公司于本判决生效后十日内支付给原告沈燕文、王慧跃、戴晓华、张灵月2017年3月22日至2018年3月21日的租金275000元及滞纳金（以被告青蚨财富投资管理（北京）有限公司欠付的租金金额为基数，自2017年2月23日起至本判决确定给付之日止按月利率2%计算）；二、驳回原告沈燕文、王慧跃、戴晓华、张灵月的其他诉讼请求。一审案件受理费2713元（减半收取），由被告青蚨财富投资管理（北京）有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。上诉人青蚨公司以其向一审法院另行提起解除合同的诉讼，请求中止审理本案。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人青蚨公司的主张，本案关于合同解除涉及约定解除权与法定解除权两方面争议问题。关于约定解除权问题，双方在《房屋租赁合同》第九条分别约定了上诉人青蚨公司和被上诉人可行使合同解除权的条件。由于被上诉人在履行合同中，并不存在合同第九条第2项约定的行为，因此，上诉人青蚨公司不具有行使约定解除权的条件，其不能依据该规定解除合同。至于第十二条第1项内容，是双方对违约责任承担的约定，而非是对合同解除权的约定，显然上诉人青蚨公司对该条款理解有误。如果按该条款允许上诉人青蚨公司解除合同，除了青蚨公司要交回租赁房屋外，还要赔偿被上诉人的损失，包括可得利益损失，该可得利益损失就是被上诉人在剩余合同期内的房租收益，这只能对上诉人青蚨公司更加不利，更何况该条款系违约责任条款而非合同解除条款。故本案上诉人青蚨公司不具有行使约定解除权的条件。关于法定解除权问题，上诉人援引合同法第九十四条第二项规定，认定其具有法定解除权，但该条款的目的主要是为了保障守约方的权益，而不是给予违约方任意解除合同的权利，否则将导致违约方任意违约的情况出现，也有损交易的稳定和安全。在守约方不同意解除合同的情况下，上诉人青蚨公司作为违约方，无权援引该条款规定解除合同，即使其向被上诉人发送解除通知，也不具有解除合同的效力。同时，由于上诉人青蚨公司经营计划变更导致承租房屋被闲置问题，也不属于情势变更的事由，依法也不能解除合同。对于后续租赁房屋的使用，双方尽量协商处理，在被上诉人同意上诉人青蚨公司转租的情况下，上诉人青蚨公司应妥善处置租赁房屋。本案双方争议焦点之一就涉及合同是否解除问题，已经属于本案审理范围，由于上诉人青蚨公司主张解除合同的理由明显不成立，且其在一审中未及时提起反诉或另行起诉，本院认为本案无需中止审理。综上，上诉人青蚨公司上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5426元，由上诉人青蚨财富投资管理（北京）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱为民审 判 员 陈 杰审 判 员 胡精华二〇一七年七月三十一日代书记员 洪 叶