上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初26239号原告：上海严德建筑设备有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐敬程，总经理。原告的委托代理人：孙波，上海嘉富诚律师事务所律师。原告的委托代理人：徐荣，上海嘉富诚律师事务所律师。被告：樊东明，男，1968年4月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告委托代理人：屠诞吉，上海薛荣民律师事务所律师。原告上海严德建筑设备有限公司(以下简称严德公司)与被告樊东明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月15日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2017年7月7日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人孙波、徐荣，被告的委托诉讼代理人屠诞吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严德公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拆迁补偿款差额人民币(币种下同)382,644元；2.请求判令被告向原告支付拆迁补偿款差额中345,324元的40%计138,129.60元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告从闵行区浦江镇立民村村民委员会(以下简称立民村委会)处承租了该村某地块，并将该地块出租给原告。2016年该地块进行拆迁，原被告双方为拆迁事宜顺利进行，于2016年1月25日签订了一份《拆迁补偿款分配协议》以约定双方对于拆迁补偿款的分配方式。协议第一条约定，根据被告提供的《估价项目汇总表》，补偿总数为437,320元，考虑到被告协助办理及上下协调等工作，原告同意送给被告37,320元，被告持有40万元，同意原告款项直接由村委会汇入原告账户内。第二条约定，被告承诺提供给原告的《估价项目汇总表》，补偿总数额与德大房地产估价有限公司出具的原件数额无误，原告有权调取原件。第四条第一款约定：被告承诺如被告提供的《估价汇总表》数额与德大房地产估价有限公司出具的原件数额不符存在差额，承认弄虚作假。被告愿意加倍赔偿原告差额部分，并退还37,320元及赔偿相关损失。原告至立民村委会调取了《(樊东明)非居住房屋建安重置价值等评估报告》，报告显示原告建筑物、装饰装修、附属物及设备、库存物资搬运等费用合计623,244元，与被告提供的《估价项目汇总表》中的437,320元，二者并不一致存在差额。原告认为被告隐瞒实际赔偿金额，故以讼称事由诉至法院。被告樊东明辩称，不同意原告的诉讼请求。本案系争房屋由被告出租给案外人丁某某，再转租给原告的，且在此后的拆违过程中已经对原告补偿完毕。现原告据以主张的评估报告中所陈述的事实有误，不能反映建造房屋的客观情况，现经原被告与村委会三方确认了补偿数额，且已经履行完毕了。经审理查明，2004年6月30日，上海市闵行区浦江镇立民村委会(以下简称立民村委会)与樊东明签订《租赁土地使用合同》一份，约定将九组的土地38.92亩出租给樊东明，租赁期限自2004年7月1日至2023年6月31日止，租金每年每亩7,000元。2008年4月1日，樊东明(出租方、签约甲方)与案外人丁某某(承租方、签约乙方)签订《场地租赁协议》一份，约定：甲方将闵行区浦江镇立民村9组场地出租给乙方，用途为露天仓储、停放车辆；租赁期限自2008年4月1日起至2023年3月31日止，共计16年；每年租金为60万，第六年至第十年为65万元，第十一年起租金为70万元；先付后用，每半年支付一次，先付保证金3万元，在签订合同时支付。保证金在场地无异常使用情况下，冲抵租期最后一次场地租金；如遇市政规划拆迁，双方应配合做好工作，甲方退还未使用之租期内租金及保证金，结清水电费。如有赔偿，按照谁投入谁享有，其他双方交涉等。该合同甲方处由被告樊东明签字确认。后在合同履行过程中丁某某撤离，由原告进驻使用该合同系争场地至房屋被拆除。2016年1月17日，因整治系争土地上的违章搭建房屋，立民村委会(签约甲方)与被告樊东明(签约乙方)就拆违补偿达成协议，签订《协议书》一份，约定：甲乙双方于2004年6月30日签订土地租赁合同，约定由甲方将位于立民九组的土地出租给乙方使用，乙方在上述土地上搭建了5,372平方米的建筑物、构筑物及附属设施自用，因上述土地系农业用地，且乙方的搭建行为未履行行政报批手续，甲乙双方之间的合同违反了相关法律规定；因甲乙双方为配合违法用地整治，商定终止租赁关系并拆除地上违法建筑，友好协商就相关事项达成一致意见；因乙方无力自行拆除在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物及附属设施，故委托甲方拆除，乙方应于2016年1月20日前完成清腾搬离义务，包括但不限于清腾并搬离租赁土地上的农作物、林木等地上物，并清空建筑物、构筑物及附属设施内的人员及全部物品(包括但不限机械设备、生活物品)；并按建筑物、构筑物及附属设施的现状向甲方交付(不得有所毁损，否则应作相应赔偿)；甲方同意对乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修给予一次性补偿4,083,891元，同意向乙方补偿搬迁损失4,845,540元，停产停业损失1,074,400元；乙方确认，乙方基于上述条款所取得的补偿共计10,003,831元，该款已包括乙方的全部财产折价补偿(包括但不限于乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修的折价补偿)，及其它可能存在的全部损失赔偿，乙方不得因此再向甲方或其他三方主张任何权利等。2016年1月20日，被告樊东明(土地出租方、签约甲方)与原告严德公司的代理人吉春霞(土地承租方、签约乙方)签订《拆迁补偿款分配协议》一份，约定：现甲方提供给乙方的《估价项目汇总表》复印件，补偿总数为437,320元，考虑到甲方协助办理及上下协调等工作，乙方同意送给甲方计37,320元，乙方持有计40万元，同意乙方款项直接由村委会汇入乙方指定账号，甲方款项直接汇入甲方账号；甲方承诺所提供给乙方的《估价项目汇总表》补偿总数额与德大房地产估价有限公司出具的《估价项目汇总表》原件总数额无误，乙方有权到相关单位查询甲方提供的《估价项目汇总表》数额的真实性；乙方同意自3月30日前自行搬迁完毕，如遇有特殊情况需推迟几天，必须征得村委会认可；甲方承诺如甲方提供的《估价项目汇总表》数额与德大房地产估价有限公司出具的原件数额不符存在差额，承认弄虚作假。甲方愿意加倍赔偿乙方差额部分，并退还37,320元，及根据甲乙双方土地租赁协议条款中提前终止协议给乙方造成的相关损失；乙方承诺在甲方提供真实《估价项目汇总表》情况下，本协议为最终补偿总数，不再提起其他补偿要求，并承诺如故意延期搬迁超过3月30日且未经村委会许可造成甲方损失，愿意接受村委会处罚。同时依据被告提供的《估价项目汇总表》显示，建筑物评估总价为164,880元、附属物9,840元、设备搬迁103,200元及停产停业补贴159,400元，共计437,320元。2016年2月25日，被告樊东明(签约甲方)与原告严德公司的代理人吉春霞(签约乙方)签订《委托书》一份，约定：乙方承租了甲方位于浦江镇立民村约3,400平方米的违法建筑，为配合本次拆违和环境综合整治工作，经甲乙双方协商，甲方同意向乙方支付补偿款40万元，该笔费用从甲方所得拆违和环境综合整治补偿款中抵扣，甲方委托丙方(浦江镇立民村民委员会)直接支付给乙方，乙方同意在2016年3月31日之前完成清腾及搬离，甲方须予以必要的协助，如乙方逾期未完成清腾及搬离，由此产生的所有损失由甲乙双方自行承担。此后，立民村委会向原告支付了40万元。上述事实，由原告提交的《租赁土地使用合同》、《拆迁补偿款分配协议》、《建筑物估计明细表》，由被告提交的委托书、《场地租赁协议》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，为查明系争房屋拆违情况，本院于2017年3月10日至浦江镇陈行社区综合治理中心调查相应情况。浦江镇陈行社区综合治理中心主任陈跃陈述到，此次补偿由立民村委会与樊东明签订补偿协议，该价格由上海德大房地产估价有限公司评估并出具报告，再依据评估报告的数额与樊东明协商签订协议。其单位将钱款打给立民村委会，再由立民村委会向樊东明支付，一般分三次支付，签订合同支付30%，清地支付60%，水电交付支付10%。评估过程中需要樊东明到场，由其确认丈量结果，并对初稿进行核对并最终得出终稿。樊东明的租客由其自行清退，补偿款也由其自行处理。此次拆违按照每平方米200元的标准支付了停产停业损失，面积按照评估报告上的丈量为准。现评估报告的原件在财政所，治理中心留存了复印件。调查结束后浦江镇陈行社区综合治理中心向本院出示了该评估报告。经庭审质证，原告对调查笔录及评估报告均无异议，被告对报告的真实性无异议，但认为笔录的内同与实际体现的评估报告存在一定落差。本院认为，浦江镇陈行社区综合治理中心为此次评估的委托方，主任陈跃的陈述能够反应本次拆违评估补偿的情况，并能与其他证据向印证，本院确认其证据效力。又依据调取的评估报告显示，2015年12月28日上海德大房地产估价有限公司出具《浦江镇立民村(樊东明)非居住房屋建安重置价值等评估报告》一份，载明：根据委托方提供的有关资料及信息显示，估价对象所处的土地为浦江镇立民村的集体土地，由樊东明租赁使用。该承租户除其所属的上海耀棋苗木有限公司自用部分土地外，其余部分土地分别再租给上海海狮车队、丁家杰、上海勤尔建材有限公司、上海劳安脚手架安装有限公司、上海度恩商贸有限公司、上海严德建筑设备有限公司、上海东八建材综合经营部、上海鑫东仓库、上海中顿建设发展有限公司和上海拓启实业有限公司使用，它们并各自在其使用范围内的自行投资建造房屋；估价对象范围内共有51幢房屋，总建筑面积5,372平方米，房屋结构分别为砖混、彩钢和简易，层数有1层、2层，均建于2007年；经评估，估价对象在价值时点下的总评估价值为8,929,431元，估价结果汇总表为：(以下无正文)序号单位名称建筑物(元)装饰装修(元)附属物(元)设备、库存物资搬运(元)合计(元)上海海狮车队253245192009090815000378353上海沧鑫实业有限公司397200397200上海松冠商贸有限公司--丁家杰1124642080081800912000XXXXXXX上海勤尔建材有限公司13355619200138060312000602816上海劳安脚手架安装有限公司760393200191052114000384291上海度恩商贸有限公司--王建刚29170248544478920827340XXXXXXX上海严德建筑设备有限公司3322501299414000264000623244上海东八建材综合经营部—戴国良9713122000116160600000835291上海鑫东仓库—黄永东273850160060008141000476458上海中顿建设发展有限公司—孔繁升2795456893027170171000546645上海拓启实业有限公司--陈道卫3963396864428280XXXXXXXXXXXXXX合计XXXXXXX223332XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX就本案涉及的土地租赁合同关系，樊东明认为合同系由其与案外人签订。本院认为，虽原租赁合同并非由原、被告之间签订，但实际租赁过程中系由原、被告双方分别履行承租方、出租方的权利义务。且从此后原、被告双方签订的《拆迁补偿款分配协议》及《委托书》也可以反映出双方对于租赁关系已予以确认。又因被告出租的土地性质非工业用地，双方的租赁合同关系因违反法律强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还或折价补偿；过错方应赔偿对方因此产生的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。现双方争议的焦点为租赁物所涉之拆违补偿款应如何分配。就此被告认为就原告的补偿款已由立民村委会予以支付，已履行完毕，原告则认为被告隐瞒实际情况，应按约定予以赔偿。本院认为，拆违补偿款系对租赁土地上建筑物、装饰装修、附属物、设备库存物资搬运及停产停业损失之补偿，为因土地租赁合同而取得的财产。而就该笔费用双方已协商好并签订了《拆迁补偿款分配协议》，该为双方当事人真实意思表示，双方应按约履行。又该协议约定，依据樊东明提交的评估汇总表复印件确认的补偿总额为437,320元，双方就该款项分配达成一致，同时约定如复印件与实际不符的履行方式。但根据本院调取的评估报告中载明原告该户的建筑物、装饰装修、附属物、设备库存物资搬运费共计623,244元，另停产停业损失为159,400元(200元/平方米×797平方米)。虽樊东明否认该评估报告中的结论，本院认为，首先根据评估委托方浦江镇陈行社区综合治理中心就拆违事宜的陈述而言，评估机构现场勘测时被告在场，并对丈量结果及评估初稿等作出确认，该评估报告的内容具有客观性；其次，从被告与立民村委会签订的补偿协议来看，系由评估公司出具报告后，被告与立民村委会再依据报告签订了补偿协议，该补偿协议中的金额与评估结论一致；再次，原被告双方签订的补偿协议中，也提及双方的协商依据系由上海德大房地产估价有限公司出具的评估报告，签订该协议时被告樊东明明确知晓已作出了该评估报告，故本院确认该评估报告的效力。因樊东明隐瞒补偿款数额，双方协议约定樊东明需加倍赔偿原告差额部分，并退还37,320元，该约定实为全额支付补偿款并支付差额部分数额之违约金。依据该协议，樊东明应支付补偿款余额382,644元(623,244元+159,400元-400,000元)并支付违约金345,324元(623,244元+159,400元-437,320元)。至于违约金数额，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，现原告考虑到本案实际情况降低赔偿数额，主张40%计138,129.60元并无不当，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告樊东明于本判决生效之日起十五日内向原告上海严德建筑设备有限公司支付补偿款382,644元；二、被告樊东明于本判决生效之日起十五日内向原告上海严德建筑设备有限公司支付违约金138,129.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,007.74元，财产保全费2,008.07元，由被告樊东明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 殷 雪人民陪审员 徐 姿人民陪审员 石定伟二〇一七年七月二十八日书 记 员 罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。