湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂06民终1839号上诉人(原审原告)：雷建科，男，1962年11月13日出生，汉族，湖北省房县人，住襄阳市樊城区。上诉人(原审原告)：黄春兰，女，1964年3月30日出生，汉族，湖北省房县人，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：芦进，湖北元领律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：襄阳远驰实业有限公司。住所地：襄阳市襄城区荆州街**号；主要办事机构所在地：襄阳市樊城区新华路*号。组织机构代码：66225796－4。法定代表人：李长城，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐齐斌，湖北长久律师事务所律师。上诉人雷建科、黄春兰因与被上诉人襄阳远驰实业有限公司（以下简称远驰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初4738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年06月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人雷建科、黄春兰的委托诉讼代理人芦进，被上诉人远驰公司的委托诉讼代理人唐齐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷建科、黄春兰上诉请求:1、请求二审法院依法撤销原判，发回重审或者依法改判支持上诉人在一审中的诉讼请求，即赔偿上诉人损失55044元。2、本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、上诉人与被上诉人在2012年9月签订的《商品房买卖合同》，明确约定上诉人购买摩卡小镇2-1-4-1号预售商品房，房屋���筑面积110.61平方米；套内建筑面积90.7平方米，公摊面积19.91平方米，然而被上诉人交付给上诉人的房屋，实际建筑面积为110.04平方米，其中套内建筑面积为84.36平方米，公摊面积为25.68平方米；套内建筑面积的误差高达6.34平方米，已经远远超出法律规定的合理范围，被上诉人明显构成违约。一审判决认定不存在违约错误。2、上诉人与被上诉人签订合同的时候，双方并未就赔偿方式做协商约定。被上诉人提供的合同中已经自动选择了建筑面积，排除套内建筑面积，并没有给上诉人选择的机会和权利，所以该条是被上诉人提供的格式条款，并不是双方约定的选择结果。被上诉人提交的证据面签合同可以有效的证明这一点，且被上诉人在合同签订的时候并未对此条款作出提示以及合理提示和说明义务。而该条款明显是为了免除被上诉人责任，排除了上诉人主要权利，该条款依法应无效。二、一审判决适用法律错误。一审判决片面理解和适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》，依据该解释第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照以下约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理…….”,而认定上诉人与被上诉人因为计价方式选择的是建筑面积，因此承担违约责任等前提是“建筑面积”而非“套内建筑面积”。上诉人认为一审法院对该解释十四条的理解和适用有偏差。一审法院依照该条规定认定被上诉人与上诉人约定的是建筑面积，故套内建筑面积的面积差异便忽略，可是最高院出台该条解释，就是为了保障买房人的权利，买房人实际居住的房屋面积即套内面积大幅缩小，被上诉人为了规避自己的责任肆意加大公摊面积，这很显然就是违反了最高院司法解释的法理，解释中也明确指明未做约定的，依照法律规定处理，上诉人与被上诉人合同中仅仅对建筑面积的误差处理做了约定，对套内建筑面积的误差处理并没有约定，故应当适用十四条的处理规则：“（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分��房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。一审判决依据该条认定被上诉人不构成违约不承担违约责任，显然是对十四条的错误理解和适用。综上所述，被上诉人交付的房屋与签订的合同面积误差远远超过法律规定的合理范围，应当承担违约责任，被上诉人提供的合同是格式合同，上诉人与被上诉人并没有对面积误差的争议做出协商约定，而是被上诉人单方的意思表示，且合同中对套内建筑面积的误差处理并没有约定，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题解释》第十四条规定，被上诉人应当承担违约责任，将套内建筑面积误差比3%以内部分的购房款返还上诉人，面积误差比超过3%部分的房价双倍返还上诉人，共计55044元。远驰公司辩称，一、一审判决认定事实��楚，上诉人认为一审判决认定事实不清之观点依法不能成立。对被上诉人交付的房屋套内面积与合同约定的套内面积不符，被上诉人并不持异议，一审判决也予以了客观认定。上诉人与被上诉人订立商品房买卖合同所使用的合同文本是由湖北省工商管理局及湖北省建设厅监制的标准文本，而非被上诉人提供的格式文本；二、一审判决适用法律正确，上诉人认为一审判决适用法律错误之观点依法不能成立。综上事实和理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉依法不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。雷建科、黄春兰向一审法院起诉请求：请求判令远驰公司返还购房款55044元，本案诉讼费由远驰公司负担。一审法院认定事实：“远驰˙摩卡小镇”商品房建设项目由远驰公司开发，项目地址位于襄阳市××新区江山北路。2011年12月15日，远驰公司取得摩卡小镇1幢的预售许可证；2012年5月31日，远驰公司取得摩卡小镇2幢、3幢、5幢的预售许可证。2012年6月，雷建科、黄春兰与远驰公司签订《商品房买卖合同》，约定雷建科、黄春兰购买摩卡小镇2-1-4-1号预售商品房，房屋建筑面积为110.61平方米；双方选择按建筑面积计价，单价为5527.06元，总价款为611348元；雷建科、黄春兰支付首期购房款后，余款向指定银行办理贷款，远驰公司应于2013年6月30日之前交付房屋；根据双方选择的计价方式，面积确认及面积差异均以建筑面积而非套内建筑面积为依据进行处理：合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值在3%以内的，按产权登记面积据实结算；误差比绝对值超出3%的，雷建科、黄春兰可选择退房，远驰公司应及时返还购房款并支付相应利息；若雷建科、黄春兰放弃退房，合同��续履行，仍按产权登记面积据实结算差价。该合同签订后，双方根据房地产管理要求，又于2012年9月21日网签一份合同，该合同对房屋面积进一步予以明确，即建筑面积为110.61平方米，其中套内建筑面积为90.7平方米，公摊面积为19.91平方米，其他主要内容与前述合同一致。雷建科、黄春兰依约支付了购房款，远驰公司于商品房竣工验收合格后交付了房屋。诉争房屋经襄阳市房屋测绘中心测算，建筑面积为110.04平方米，其中套内建筑面积为84.36平方米，公摊面积为25.68平方米；与合同约定相比，建筑面积减少0.57平方米，套内建筑面积减少6.34平方米，公摊面积增加5.77平方米。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，远驰公司交付的商品房套内建筑面积少于约定面积，双方当事人争议的焦点为远驰公司是否应��此承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”，即解决商品房面积争议，争议双方有约定的应当依约定的方式，没有约定的才应当按照法律规定的原则处理。本案中，雷建科、黄春兰认为双方对套内建筑面积差异的处理方式没有约定，因而应当根据相关法律规定处理。但根据审理查明的事实，双方因商品房的计价方式选择以“建筑面积”计价而非以“套内建筑面积”计价，与此对应，关于面积确认及面积差异处理亦明确约定以“建筑面积”而非以“套内建筑面积”为依据，故远驰公司因面积差异承担违约责任的前提是“建筑面积”而非“套内建筑面积”出现误差，双方并非没有约定套内建筑面积差异的处理方式，而是明确排除了以“套内建筑面积”为依据处理面积差异；其次，根据合同约定，即使实测建筑面积与约定建筑面积误差比绝对值超出合理范围，远驰公司承担违约责任的方式也是当买受人选择退房时，在约定期限内返还购房款并支付相应利息，而非以购房单价为依据赔偿损失。本案中雷建科、黄春兰已接收房屋并入住，表明其自行选择放弃退房，双方按照合同约定，应当按产权登记面积据实结算差价。综上，雷建科、黄春兰以套内建筑面积误差较大为由主张远驰公司按建筑面积单价承担赔偿责任与合同约定不符，不予支持；远驰公司的相应抗辩理由，予以采纳。鉴于本案纠纷的起因远驰公司负有责任，确定案件受理费由远驰公司负担。综上，雷建科、黄春兰的诉讼请求不能成立，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回雷建科、黄春兰的诉讼请求。案件受理费1180元，由远驰公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的事实，与二审查明一致。本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案诉争的商品房买卖合同真实性双方均不持异议。现双方发生争议的事由系对合同中面积误差计算应按照套内面积计算，还是应按照建筑面积计算。按照双方合同的约定，对计价方式选择按照建筑面积计算。同时还约定对面积确认及面积差异处理亦以建筑面积为依据，并进行了详细处理方式约定。现上诉人雷建科、黄春兰提出因被上诉人远驰公司提供的系格式合同，并提前对可选择项进行了勾选，导致其权利受到损害，��属无效条款。本院认为，依据《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第十八条第一款规定，“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”，第二十条，“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式”。按照上述办法的规定，以及结合本案双方签订的商品房买卖合同文本系国家建设部和国家工商行政管理局制作的示范文本，并非远弛公司单方制作之事实。且该合同中也明确载明了多种选项供当事人选择。双方当事人可以对合同文本中的内容进行选择、删除、添加，一经选择协商确定，即对双方当事人发生法律效力。现上诉人在合同已履行完毕并实际占有房屋后，提出关于面积误差约定无效，无事实及法律依据，本院不予支持。双方对房屋的���积误差计算标准，应当按照合同约定予以执行。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。故一审法院按照双方合同约定，“当买受人选择退房时，在约定期限内返还购房款并支付相应利息”。因上诉人雷建科、黄春兰放弃退房而判决驳回上诉人要求远驰公司按套内建筑面积差额单价的双倍支付赔偿金的诉讼请求，并无不当。符合双方合同约定及司法解释规定。本院予以确认。综上所述，雷建科、黄春兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回���诉，维持原判。二审案件受理费1176元，由上诉人雷建科、黄春兰负担。本判决为终审判决。审判长 苏 轶审判员 魏 俊审判员 严庭东二〇一七年七月十七日书记员 岳伟峰