中华人民共和国湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0602民初2726号原告：陈威胜，男，xx出生，汉族，住xx委托代理人：刘昱，湖南弘一律师事务所律师。委托代理人：邓小鸥，男，汉族，xx出生，住xx被告：湖南省岳阳市岳阳楼区相思源商务会所，住所地xx负责人：徐丽。被告：徐丽，女，xx出生，汉族，住xx两被告共同代理人：卢何清，湖南金鹗律师事务所律师。被告：易军，男，xx出生，汉族，住xx委托代理人：唐高峰，湖南省岳阳市洞庭法律服务所法律服务工作者。被告：湖南省岳阳楼区站前街道办事处德胜居委会，住所地xx原告陈威胜与被告湖南省岳阳市岳阳楼区相思源商务会所（以下简称相思源会所）、徐丽、易军、湖南省岳阳楼区站前街道办事处德胜居委会（以下简称德胜居委会）侵权责任纠纷一案，于2017年5月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告陈威胜的委托代理人刘昱、邓小鸥，被告相思源会所、徐丽的共同委托代理人卢何清，被告易军的委托代理人唐高峰到庭参加了诉讼，被告德胜居委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈威胜请求本院判令：1、被告相思源会所、徐丽、易军立即停止侵权，并将所占据经营的位于岳阳市岳阳楼区站前西路187号的明辉大厦一、二楼临街商业用房（房产证号为岳阳楼区字第**号；国有土地使用权证号为岳市国用xx，房屋面积2059.47平方米，实际占用面积800平方米）立即交还给原告，且该不动产不得拆除和破坏。2、以上三被告占据房屋经营期间产生的所有第三方费用由三被告承担。3、在经营期间所产生的收益参照当地段商业铺面实际租赁价格由被告相思源会所、徐丽、易军连带赔偿原告经济损失500000元。4、被告德胜居委会承担原告经济损失的连带责任。5、被告相思源会所、徐丽、易军承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告明确诉讼请求中的“占据房屋经营期间”为被告相思源会所注册登记之日即自2012年11月19日起至本案开庭审理之日即2017年6月13日止。被告相思源会所、徐丽辩论要点：1、两被告是合法取得涉事商铺的使用权；2、相思源会所、徐丽在订立租赁合同过程中，已经尽到审慎义务，是基于善意取得商铺的承租权；3、合理利用涉事商铺是原被告双方的共同意愿，在案件审理后，被告希望继续承租原告所有的商铺，也希望原告与被告重新签订租赁合同。被告易军辩论要点：1、原告没有诉权，原告于2007年11月30日跟案外人湖南源森林业股份有限公司（以下简称源森公司）签订了涉案商铺的租赁合同，被告是在案外人源森公司和陈宇处租赁的涉案商铺，也向他们按时交清的涉案商铺的租金，因此原告没有依据向答辩人主张权利；2、答辩人会依据合同约定于2017年12月19日将涉案商铺交给源森公司。被告德胜居委会没有发表答辩意见。查明的事实根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：1、原告陈威胜系岳阳市岳阳楼区站前西路187号的明辉大厦一、二楼临街商业用房[房产证号为岳阳楼区字第**号；国有土地使用权证号为岳市国用（xx号]（建筑面积2059.47平方米）的产权人。2007年6月1日，原告陈威胜与岳阳市泓林商贸有限公司（后更名为源森公司）签订《房产租赁合同》。合同约定：陈威胜将其位于岳阳市站前西路明辉大厦的房屋租赁给源森公司使用，年租金40万元，租赁期限为2007年12月9日至2017年12月9日，租金按季度结算，除第一期租金外，以后每季度承租应在季度开始前10天预付租金10万元；每逾期一日，由陈威胜按月租金的10%向源森公司收取违约金，逾期一个月未缴纳每季度租金，陈威胜无条件收回房产和动产及经营设备，源森公司应无条件退出；2013年1月起每年租金按5%递增；源森公司在承租期间不得转租、转包，如需转租、转包，必须征得陈威胜书面同意，未经陈威胜书面同意擅自转租、转包给他人造成损失，均由源森公司负责，陈威胜不负任何责任。合同签订后，陈威胜将房屋交付源森公司使用。源森公司承租后将部分房屋重新装修后用于经营“麦田咖啡”咖啡店（原由陈威胜等人经营），2007年11月30日，案外人源森公司以“麦田咖啡”咖啡店的名义将本案涉案部分转租给岳阳市天福物业管理有限公司（以下简称天福公司），其合同第二条约定“租赁期限以甲方（源森公司）与业主（陈威胜）签订合同时间同步为准”。2、在以上租赁合同履行过程中，原告陈威胜与案外人源森公司、陈雨因为租金的支付发生纠纷，2009年10月12日，向本院提起诉讼，请求确认租赁合同已解除，并判令源森公司支付拖欠的租金和房屋使用费。之后该案进入反复的诉讼、上诉、再审程序。2013年10月22日，岳阳市中级人民法院（2013）岳中民再初字第1号民事判决书认定，“原泓林公司已将其与陈威胜之间租赁合同所产生的的权利义务一并转让给了陈雨，原泓林公司与陈威胜之间因合同约定所产生的权利义务也随之终止。由于权利义务的终止，陈威胜与原泓林公司之间的租赁合同在2008年底也已终止”，因此，驳回了陈威胜的诉讼请求。陈威胜不服此判决结果上诉至湖南省高级人民法院，2014年1月20日，高院（2014）湘高法民再终字第8号民事判决书维持原判。2016年9月19日，湖南省高级人民法院（2016）湘民监13号民事裁定书裁定，“本案由本院另行组成合议庭再审”。2017年6月22日，高院（2017）湘民再23号民事判决书判决：“……二、确认陈威胜与原岳阳市泓林商贸有限公司（现为湖南源森林业股份有限公司）于2007年6月1日签订的房屋租赁合同在2009年9月16日解除……”，同时确认，“2009年9月16日后，物业公司、高红经营的会所及一楼商业，应由实际占有人负责，陈威胜可另行解决”。3、2010年7月22日，天福公司整体改制为天福物业管理有限公司和湖南豪门物业管理有限公司（以下简称豪门公司）。并将本案涉案房产所在的明辉大厦管理事宜划分给豪门公司，被告易军在诉讼中认为从该日起，涉案房产的承租权转移至豪门公司。2012年6月8日，被告易军与被告徐丽签订《租赁合同》，将涉案房产租与被告徐丽用以开设相思源会所，租赁期限从2012年6月8日至2017年6月8日止，约定房屋租金为每月5800元整，按照每年10%的比例递增，按季度支付。2012年11月13日，被告德胜居委会向岳阳市工商局岳阳楼分局出具《场地使用证明》，该证明记载“徐丽拟设立的经营场所位于岳阳市岳阳楼区站前西路187号，面积500平方米，……其房屋产权属明辉大厦（易军、江宏）所有……房屋用途为商用，且不属于违章建筑及拆迁范围”，2012年11月19日，岳阳市岳阳楼区通过企业注册登记，组成形式为个体经营，经营者为徐丽。4、案外人豪门公司系自然人独资的有限责任公司，被告易军系该公司的法定代表人、自然人股东及执行董事兼总经理。自2012年6月8日至2017年4月10日止，被告徐丽和相思源会所共计向豪门公司支付涉案房屋租金470092元。判决的理由与结果本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1、涉案房屋的一系列转租行为是否有效；2、经济损失是否应当支付以及金额应如何认定；3、被告易军、德胜路居委会是否应当对以上经济损失承担连带责任。一、关于涉案房屋一系列转租行为的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，原告陈威胜与源森公司签订的《房屋租赁合同》约定，“在承租期间不得转租、转包，如需转租、转包，必须征得陈威胜书面同意，未经陈威胜书面同意擅自转租、转包给他人造成损失，均由源森公司负责，陈威胜不负任何责任”。承租人源森公司与天福公司签订涉案房屋租赁合同后，天福公司整体改制将涉案房屋使用权转移至豪门公司，豪门公司法定代表人易军与被告徐丽签订租赁合同等一系列对涉案房屋的处分行为均没有证据证明经过陈威胜书面同意，且自2009年以来，原告一直就涉案房屋问题行使起诉、上诉、申诉的权利也表明是对以上行为的否定和异议，故以上处分行为对陈威胜不产生约束力。实际占有使用涉案房屋的徐丽、相思源会所辩称其与易军签订有商铺租赁管理合同，并交付了租金，系合法租赁房屋，但其承租行为并没有经过陈威胜同意，故其占用涉案房屋无合法依据，不得对抗陈威胜行使物权。陈威胜作为涉案房屋所有权人，可以依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，要求被告徐丽、相思源会所将占有使用的房屋腾空并返还。被告徐丽、相思园源所在占据涉案房屋经营期间产生的所有费用与陈威胜并无关联，故本院对陈威胜要求徐丽、湖南省岳阳市岳阳楼区相思源商务会所自行承担占据涉案房屋经营期间产生的所有第三方费用的诉讼请求予以支持。二、关于经济损失是否应当支付以及金额应如何认定的问题。原告陈威胜没有举证证明占有人在使用占有涉案房屋的过程中致使房屋受到损害，因此其主张的经济损失应当主要是涉案房屋的占有使用费。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。陈威胜有权请求负有腾房义务的徐丽、相思源会所支付自2012年11月19日起至2017年6月13日止的占用使用费，根据本案的实际情况，占有使用费的标准应当参照该门面房屋实际出租时可获得的租金来计算。双方在庭审中对“当地段商业铺面实际租赁价格”没有达成一致，但原告主张的金额500000元明显低于陈威胜与案外人源森公司签订的涉案房屋原租赁合同约定租赁价格，且与被告徐丽、相思源会所在使用涉案房屋期间实际向案外人豪门公司缴纳的租金470092元相差不大，故本院认为原告陈威胜主张被告徐丽、相思源会所应向其支付占有涉案房屋经营期间（自2012年11月19日起至涉案房屋返还之日止）使用费500000元的诉讼请求合理，本院予以支持。三、被告易军、德胜路居委会是否应当对以上经济损失承担连带责任的问题。德胜路居委会不是涉案房屋的实际占有人，其出具虚假证明的行为虽然给被告徐丽、相思源会所办理营业执照提供了便利，但没有直接给原告陈威胜造成损失，其随意出具产权证明的行为，应当通过其它途径予以处置，故对原告陈威胜要求其对损失承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。案外人豪门公司通过无权处分的方式使被告徐丽、相思源会所占有使用涉案房屋并获取相应非法利益，侵害了陈威胜的物权，应当承担相应责任。被告易军以该公司法定代表人的身份签订合同，其履行的是职务行为，故对原告陈威胜要求被告易军对损失承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条第一款、第三款、第一百三十四条第一款第（一）、（四）、（七）项，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十一条、第十九条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第五十六第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告徐丽、湖南省岳阳市岳阳楼区相思源商务会所于本判决生效之日起3日内将其现占有的岳阳市岳阳楼区站前西路187号的明辉大厦一、二楼临街商业用房（房产证号为岳阳楼区字第**号）腾空并交付给原告陈威胜；二、被告徐丽、湖南省岳阳市岳阳楼区相思源商务会所自行承担占据涉案房屋经营期间产生的所有第三方费用；三、由被告徐丽、湖南省岳阳市岳阳楼区相思源商务会所承担向原告陈威胜支付2012年11月19日至2017年6月13日止的房屋占有使用费500000元，此款限本判决生效之日起3日内付清；三、驳回原告陈威胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8800元，由被告徐丽、湖南省岳阳市岳阳楼区相思源商务会所共同承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  胡 波人民陪审员  宋小玉人民陪审员  陈 博二〇一七年七月十七日书 记 员  刘 芳