福建省罗源县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0123民初1660号原告：福建永盛物业管理服务有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇万豪城市广场6幢6层505室。法定代表人：方敏，该公司经理。委托诉讼代理人：王标，福建宽达律师事务所律师。被告：高国忠，男，1967年11月13日出生，汉族，住福建省罗源县。委托诉讼代理人林宝明，女，1969年3月29日出生，汉族，系被告妻子，住罗源县。原告福建永盛物业管理服务有限公司(以下简称永盛公司)与被告高国忠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永盛公司委托诉讼代理人王标、被告高国忠的委托诉讼代理人林宝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令尤高国忠付物业管理费2463.3元、水电公摊费442.5元、卫生费295元，共计3200.8元；2.判令高国忠支付滞纳金1506.6元以及从2016年6月16日起至实际还清之日止按月3%计算的滞纳金。事实和理由：2015年5月28日，永盛公司与万豪城市广场业主委员会（以下简称万豪业委会）签订《物业管理服务合同》，约定了物业管理费、水电分摊费、卫生费等费用。合同签订后，永盛公司依约定履行了合同义务，但高国忠却未依约定履行交纳物业管理费2463.3元、水电公摊费442.5元、卫生费295元，共计3200.8元。高国忠辩称，一、原告所提供的2015年12月签订的《物业管理服务合同》不具有法律效力。1、根据《物业管理条例》第11条规定“选聘和解聘物业服务企业”事项由业主大会决定。原告于2012年5月入驻万豪小区，业委会在未召开业主大会，也没有采用书面征求意见的形式下，擅自选聘被答辩人，而未经业主大会同意或授权的合同是无效的，因此2012年签订的《物业管理服务合同》是无效的，对业主不具有约束力。理由是万豪425户业主签署的《投诉书》，这些业主未同意其入驻，也没有将物业费涨价告知业主而擅自提价，占小区全部823户业主的51.64%，该物业公司入驻万豪小区己违反了《物业管理条例》第12条规定，因此，该合同是无效的，对业主不具有约束力。由此而推，2015年签订的《物业管理服务合同》也不具有法律效力。2、根据《物业管理条例》第34条规定物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定，而该合同把最关键、牵涉全体业主切身利益的服务质量条款省略，用“严格按照己方投标时的物业管理策划方案执行”一句话来代替，免除原告责任造成业主无法监督物业管理，严重侵害了业主的权益。3、该合同有意删除了《物业管理条例》第35条的规定，企图免除物业服务企业责任。该合同违反了2009年福州市物价局福州市房地产管理局下发关于《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》规定的通知三级服务等级收费标准，超出标准上限40%，明显是违规的。5、该合同第3章中认为万豪小区业委会换届选举需要7个月，这是不可信的，请原告提出充足的证据证明这点，否则有理由相信这份合同是原告联合业委会在事后制作的合同，是一份虚假的合同。二、原告所提供《物业管理服务补充合同》不具有法律效力。1.《物业管理服务补充合同》未征求过半数业主同意，违反了2012年5月签订的《物业管理服务合同》第7章第26条的规定条款，原告已经产生违约责任。2.2012年5月签订的《物业管理服务合同》中没有规定原告只负责通行一个大门，而且被答辩人在实际管理中也没有按照补充合同中所述的管理人员和保安人员，因此被答辩人增开两个小门和增加相关人员，也只是职责范围内的工作需要。3.2012年5月所签订的《物业管理服务合同》中的收费标准己超过《福州市市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》的收费标准，而且物业服务上也未达到三级物业服务标准。因此，《补充合同》增加的服务内容，也只是履行三级物业服务的基本服务范围，不属于新增加原合同约定以外的服务内容。该补充合同违反了《合同法》中第一条、第六条、第五十二条第二款的规定。根据《物业管理条例》第十二条规定，请求法院确认该补充合同无效，责令原告退还擅自提价部分的不当所得。三、原告提供的证据之一《公示》不是真正意义上的公示材料，请求法院不予采纳。原告提供的一份2013年4月14日的《公示》只是一张加盖原告自己公章的材料而己，虽然其可能是张贴在不知名的墙壁或者用什么颜色涂上去合成，根本看不出是张贴在万豪小区的公共场所上，完全可以怀疑是为这次起诉临时所作的材料，因此完全不能作为证据使用。请求法院不予采纳该证据。四、原告履职有重大的瑕疵，完全达不到三级物业服务标准，造成小区多达425户业主的不满。管理人员和保安人员配备不足，车辆管理出入混乱，公共设施破坏严重，卫生清理不干净，未配备专业绿化管理员。五、原告提供的两份催缴物业管理费通知书为无效证据，请求法院不予采纳。两份通知书没有被告签字或盖章，系原告事后自行打印盖章的材料，不符合文书送达的规定。六、部分费用超过诉讼时效。诉讼时效的期间为2年，主张2015年6月之前的费用超过诉讼时效，请求法院不予支持。七、滞纳金计算方法没有法律依据。八、原告应承担不作为给小区业主造成的损失。要求原告承担2016年8月邦鑫物业公司对整个小区进行全面清理所产生的费用共计59500元以及恢复下水道和消防设施、中心花园、儿童乐园、小区广场音响设备、小区楼梯口电子遥控门铃。本院经审理认定事实如下：2012年5月28日和2015年12月28日，永盛公司与万豪业委会各签订一份《物业管理服务合同》。合同第十三条均约定委托管理期限分别自2012年5月28日至2015年5月27日止。第二份合同中万豪业委会对永盛公司自2015年5月28日至2015年12月27日期间履行物业管理的行为予以追认，并继续委托永盛公司管理至2016年5月27日。但永盛公司实际管理至2016年6月15日止。合同第十七条约定，高层四至六层按0.8元/平米向业主收取物业管理费，卫生费每户每月10元，水电公摊费电梯房每户每月15元，逾期未交以月为计算单位收取3%滞纳金。合同还对双方的权利义务、物业管理质量、违约责任等进行了约定。另查明，高国忠位于万豪（城市广场）小区25#楼404单元的房屋建筑面积为104.13平方米，从2014年1月至2016年6月高国忠结欠物业物业管理费2463.3元、水电公摊费442.5元、卫生费295元，共计3200.8元。以上事实，有永盛公司的庭审陈述和其提供的《物业管理服务合同》、水电分摊表及发票、公示照片、物业管理补充合同、通知、函、复函、房屋登记信息证明等证据予以证实。永盛公司提供的催缴物业管理费通知，因无法证实已送达给业主，故不予采纳。高国忠提供的《投诉书》、损失清单、业委会收支情况表及照片，因未提供原件和无法证实照片拍摄时间，不能作为认定事实的依据，故不予采纳。本院认为，万豪业委会是该小区全体业主的代表，其与永盛公司签订的《物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规有关强制性规定，该合同合法有效，依法受法律保护。高国忠系罗源县万豪城市广场业主，其未按合同约定履行交纳物业费等费用义务，已构成违约，依法应负支付各项费用的民事责任。永盛公司主张自2014年1月至2016年6月15日的物业管理费、水电公摊费、卫生费共计3200.8元，高国忠对此无异议，但2015年5月之前的费用因已经过诉讼时效，不予支持。涉案合同约定的每月3%滞纳金过高，调整为以当月欠缴金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金；因仅支持自2015年6月起的相关费用，故滞纳金应自下月即2015年7月起计算。高国忠辩称万豪物业管理不到位，服务不到位，但未提供充分证据予以证实，故其辩解没有依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、高国忠应于本判决生效之日起十日内支付福建永盛物业管理服务有限公司物业管理费、水电公摊费、卫生费等共计1353.8元，并支付自2015年7月起至还清之日止以当月欠缴金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的滞纳金。二、驳回福建永盛物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由高国忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员 李 然二〇一七年七月二十七日书记员 张丽青附：本案适用的法律条文及执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。