陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终8609号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安交通大学第一附属医院，住所地西安市雁塔西路***号。法定代表人：施秉银，该院院长。委托诉讼代理人：宋丽，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西安市雁塔区聚福苑茶秀，住所地西安市雁塔区。经营者：李晨辉，该茶秀负责人。上诉人西安交通大学第一附属医院（以下简称交大一附院）与上诉人西安市雁塔区聚福苑茶秀（以下简称聚福苑茶秀）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第09681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。交大一附院上诉请求：撤销原审判决，改判为：1、聚福苑茶秀支付其房屋占有使用费243774.2元及逾期交房违约金74580元；2、驳回聚福苑茶秀全部反诉请求。事实和理由：合同届满，聚福苑茶秀未依约履行腾交房屋之合同义务，应按合同约定承担违约责任。一审将其自我减损措施作为免除聚福苑茶秀承担违约责任的理由，严重违背事实与法律。租赁期届满后至2015年7月，双方虽未签订房屋租赁合同，但其为减少损失，无奈不得不同意聚福苑茶秀继续使用租赁房屋经营。其自我减损的行为并不能成为免除聚福苑茶秀承担违约责任的事由。2015年7月22日之后，其未能及时收回房屋是因聚福苑茶秀在租赁期间届满后长期占用房屋，导致其客观上不能行使权力。租房押金作为约束聚福苑茶秀积极全面履行合同义务的方式之一，一审法院在聚福苑茶秀未履行及时腾交房屋之合同义务的情况下，判决其退还聚福苑茶秀租赁押金，无任何事实和法律依据。聚福苑茶秀辩称，其实际已经缴纳33000元押金，交大一附院主张没有事实证据支持。双方没有签订过《房屋租赁合同》，房屋交接也是口头交接，没有办理交接手续。其已口头告知交大一附院收回房屋。合同约定到期后交大一附院有权收回房产，交大一附院未收回房产并非其过错。应驳回交大一附院的上诉请求。聚福苑茶秀上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回交大一附院一审全部起诉请求；一、二审诉讼费由交大一附院负担。事实及理由：一审法院在没有查明其离场时间，无证据支持的情况下，臆断应由其支付2015年3月1日至2015年10月12日的房屋占用使用费毫无事实和法律依据。一审庭审时查明，交大一附院在将涉案房屋租赁给其使用时没有交接任何东西，也无任何交接凭据。其经营过程中，茶楼是24小时营业的，没有门锁，也没有钥匙，故其离场时不存在交接问题。合同到期后，其口头通知交大一附院其离场了，但交大一附院并未及时行使收回房屋的义务。其离场时茶楼大门只是出于关闭状态，从未上锁。一审案卷材料中也没有任何证据证明2015年2月28日后其再使用涉案房屋。没有任何证据证明茶楼再继续营业。押金的利息损失不需要合同约定就应该支持，一审法院没有支持错误。交大一附院辩称：聚福苑茶秀上诉请求不能成立，应驳回聚福苑茶秀上诉请求。一审查明事实的相应证据及证人证言均可证明涉案房屋到期后，聚福苑茶秀仍使用涉案房屋。根据《房屋租赁合同》约定，合同到期后聚福苑茶秀应按照约定交回房屋，否则视为违约，应当承担违约责任。关于租房押金聚福苑茶秀迄今为止占用使用费未支付，且未积极履行交房义务，不存在返还租房押金的情形。交大一附院向一审法院起诉请求：1、判令聚福苑茶秀向其支付至2015年3月1日至2015年10月12日（暂计算至该日）期间房屋占用使用费243774.2元；2、判令聚福苑茶秀承担逾期交房的违约金74580元（暂计算至2015年10月12日）；3、判令聚福苑茶秀将租赁的房屋腾空并交付；4、本案诉讼费用由聚福苑茶秀承担。聚福苑茶秀向一审法院反诉请求：1、判令交大一附院返还其租房押金33000元；2、判令交大一附院支付其占用租赁押金的利息损失至支付之日，暂计算至2015年12月31日为1196.25元；3、判令本案诉讼费用由交大一附院承担。一审法院认定事实：2014年1月，交大一附院作为出租方（甲方）与聚福苑茶秀作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西安小寨西路交大一附院1#、2#裙楼商用房二层1柱至2柱的门面房出租给乙方作为经营茶座使用，门面房建筑面积为550平方米。租赁期限自2014年3月1日起至2015年2月28日止。月租金及月综合管理费均为16500元，年租金及年综合管理费均为198000元，日租金按每月30日计算（含税）。支付方式为甲方提供正式发票，合同签订后三日内，乙方将全部租金及综合管理费396000元向甲方一次性付清。乙方向甲方缴纳押金33000元。若本合同约定期满或提前终止或解除后三日内，乙方仍未将其私有财产和自置设备、物品搬出该房产，视为乙方放弃所有权。届时甲方有权安排人员将乙方的上述财产与物品予以处理，并无需乙方任何赔偿。乙方应按本合同约定，按期足额向甲方交纳房屋租金、综合管理费、租赁押金。租赁期届满，乙方应于解除合同前三个工作日内将租赁房屋腾空，交付甲方验收，将房屋钥匙交还甲方；如届时未能交付验收或交还钥匙的，乙方需承担违约责任；逾期每日按本合同日租金及综合管理费的五倍向甲方缴纳违约赔偿金；如合同解除或合同期满后三日内乙方仍有物品剩留租赁房屋内的，视为其放弃物品所有权。租赁期满或依约解除合同时，经甲方验收发现房屋装修和设施有损坏的，乙方应按甲方维修部门核定的修复费用承担赔偿责任。乙方不予赔偿的，甲方从其租赁押金中扣除。租赁期满或依约解除本合同时，如乙方拒不交还租赁房屋的，甲方有权自行收回出租房屋。乙方留放在屋内的物品按自动放弃所有权处理，因此产生的一切损失由乙方负责，并按本合同规定承担违约和赔偿责任。合同期满后经验收无异议，甲方应在7日内将租赁押金退还乙方。合同签订后，交大一附院将租赁房屋交付给聚福苑茶秀使用，聚福苑茶秀向交大一附院支付了2014年3月1日至2015年2月28日的房屋租金、综合管理费及33000元的房屋押金。租赁期限届满后，聚福苑茶秀一直未向交大一附院腾交房屋。本案在审理过程中，经询问，交大一附院称租赁期限届满后，交大一附院一直通知聚福苑茶秀搬离，聚福苑茶秀要求续签合同，且拒不搬离房屋，为了让聚福苑茶秀减少损失，让聚福苑茶秀经营到7月。2015年7月22日以后，聚福苑茶秀一直处于关闭状态。聚福苑茶秀称，其于2015年2月底搬离房屋，房子仅有装修的硬件设施，没有贵重物品，屋内剩余的物品聚福苑茶秀不要了，之后如找到购电卡可将购电卡交还交大一附院。后交大一附院收回了租赁房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于本诉部分，交大一附院要求聚福苑茶秀支付2015年3月1日至2015年10月12日期间房屋占用使用费243774.2元一节，交大一附院按照合同约定将房屋交付聚福苑茶秀使用，合同约定的租赁期限届满后，聚福苑茶秀一直未按合同约定，在解除合同期满前三个工作日内将租赁房屋腾空，交付交大一附院验收，将房屋钥匙交还交大一附院，故交大一附院的该项诉讼请求，有事实和法律依据，应依法予以支持。关于交大一附院要求聚福苑茶秀承担2015年10月12日之前逾期交房的违约金74580元一节，在租赁期限届满后至2015年7月，双方虽未续签房屋租赁合同，但交大一附院称为了让聚福苑茶秀减少损失，同意让聚福苑茶秀经营。至于2015年7月22日之后，交大一附院称聚福苑茶秀的茶秀一直处于关闭状态，但交大一附院并未积极行使合同约定的自行收回房屋的权利，故交大一附院的该部分诉讼请求，应依法不予支持。关于交大一附院要求聚福苑茶秀将租赁的房屋腾空并交付交大一附院的诉讼请求，因在本案的审理过程中，交大一附院已收回了租赁房屋，故依法不予支持。关于反诉部分，聚福苑茶秀反诉要求交大一附院返还聚福苑茶秀租房押金33000元一节，因交大一附院收房后未提出异议，故应按照合同约定向聚福苑茶秀退还租赁押金。关于聚福苑茶秀要求交大一附院支付占用租房押金的利息损失至支付之日，暂计算至2015年12月31日为1196.25元的反诉请求，因双方合同对此并无约定，故依法不予支持。综上所述，为了维护双方当事人合法权益，保证正常市场交易秩序，弘扬诚实信用的市场交易原则，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决：一、被告西安市雁塔区聚福苑茶秀自本判决生效之日起十日内向原告西安交通大学第一附属医院支付2015年3月1日至2015年10月12日期间房屋占用使用费243774.2元。二、原告西安交通大学第一附属医院自本判决生效之日起十日内向被告西安市雁塔区聚福苑茶秀退还租赁押金33000元。三、驳回原告西安交通大学第一附属医院的其余诉讼请求。三、驳回被告西安市雁塔区聚福苑茶秀的其余反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6075元，由原告承担1423元，由被告承担4652元。本案反诉案件受理费328元，由原告承担317元，由被告承担8元。故被告在履行生效判决时将案件受理费4335元一并向原告支付。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，交大一附院与聚福苑茶秀签订《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。交大一附院按约向聚福苑茶秀交付涉案房屋，聚福苑茶秀亦应向交大一附院交付租赁费用。就交大一附院主张聚福苑茶秀向其支付2015年3月1日至2015年10月12日期间房屋占用使用费243774.2元一项，因涉案合同到期后，聚福苑茶秀并未向交大一附院交还房屋，故一审法院对交大一附院该主张予以支持，并无不妥。聚福苑茶秀虽辩称其在涉案合同到期后已口头向交大一附院说明交还房屋，但其并未对其该主张提供充分有效证据予以证明，故对聚福苑茶秀该辩称本院不予采信。交大一附院自称合同到期后，双方虽未续签房屋租赁合同，但其为了让聚福苑茶秀减少损失，同意让聚福苑茶秀经营至2015年7月，2015年7月22日之后，聚福苑茶秀一直处于关闭状态。可知，交大一附院已认可在2015年2月28日合同到期后，聚福苑茶秀可继续使用房屋至2015年7月。2015年7月22日后，聚福苑茶秀已停止使用涉案房屋，故交大一附院应积极行使合同约定的其收回房屋的权利，防止损失进一步扩大，但交大一附院并未及时行使其该项权利，故一审法院对交大一附院要求聚福苑茶秀承担逾期交房违约金74582元的诉请不予支持，与法不悖，本院予以支持。涉案《房屋租赁合同》约定:“合同期满后经验收无异议，甲方应在7日内将租赁押金退还乙方”，本案交大一附院收回房屋后，并未对房屋提出异议，涉案合同亦未对如聚福苑茶秀未按期交还房屋则需扣除其租赁押金作出相关约定，故一审法院对聚福苑茶秀主张返还租房押金3300元一项予以支持，并无不妥，本院予以维持。就聚福苑茶秀主张交大一附院支付其占用租房押金期间的利息一项，涉案合同并无相关约定，故对聚福苑茶秀该主张应不予支持。综上所述，交大一附院及聚福苑茶秀的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7409元（西安交通大学第一附属医院预交2452元，西安市雁塔区聚福苑茶秀预交4957元），由西安交通大学第一附属医院负担2452元，由西安市雁塔区聚福苑茶秀负担4957元。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  高喜平代理审判员  卫婉莹二〇一七年七月二十四日书 记 员  韩 璋