太原市小店区人民法院民事判决书（2016）晋0105民初2289号原告（反诉被告）山西佳泰物业管理有限公司，住所地太原市平阳路，组织机构代码71367XXXX。法定代表人邓晓军，董事长。委托代理人王雷，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告（反诉原告）都引堂，女，1959年1月26日出生，汉族，中国银行长治分行退休职工，住太原市。委托代理人韩成海，山西晋浩律师事务所律师。委托代理人任雅芳，山西晋浩律师事务所实习律师。原告（反诉被告）山西佳泰物业管理有限公司（以下简称佳泰物业公司）诉被告（反诉原告）都引堂物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法由审判员卢敬丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王雷、被告委托代理人韩成海和任雅芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）山西佳泰物业管理有限公司诉称，位于小店区平阳路103-1号帝景华府小区，原是由我单位服务的小区，被告都引堂作为该小区C座1单元0402室的业主，在我单位为其提供物业等相关服务后，本应依约按时交纳各项费用。截止2016年1月15日我单位从小区撤出服务时，被告都引堂还欠付物业费、电梯费和采暖费及二次加压费等共计14318元。对于被告都引堂的拒付行为，我单位多次派工作人员催交，根据《帝景华府前期物业管理委托服务合同》《帝景华府临时管理规约》，被告应对上述拒付行为承担每日千分之三的违约责任，金额达18313元。综合考虑被告经济负担问题，从督促其履行义务角度着想，我单位只要求被告承担违约金5000元及应付的各项所欠费用。综上，被告拒不付费的行为，严重损害了我单位的合法权益，依据法律规定，现诉至法院，请求依法判令被告支付物业、采暖费等费用14318元，并承担违约金（滞纳金）5000元，合计19318元；判令被告承担本案诉讼费。针对被告的反诉，我公司认为，因为漏水造成损失的问题，与我方没有任何关系。被告反诉陈述的不是事实，C座30层的高层，屋顶漏水是不可能的，这种损失是其自身行为造成，并非我方造成。同时，这个小区没有热泵的设备，热泵是被告个人安装的，与我公司没有关系。被告（反诉原告）都引堂诉辩称，原告主张的采暖费和二次加压费用我不应该承担，诉状中的事实与实际不符。二次加压费用不知道是供水还是供暖，供水不需要加压，供暖事先未通知，且暖气已经关闭，没有加收加压费用的理由。其次，原告主张的物业等费用，由于其服务存在瑕疵，原告不应收取相关费用，还得承担违约责任。第三，滞纳金即违约金，我不承担，在原告未与业主签订合同的情况下，其与建筑商签订的合同不能约束第三方，因物业服务存在瑕疵，导致我的权益受损且损失很大，在我方提出交涉情况下，原告拒不承担责任，构成违约，故我不应当承担滞纳金。2012年，我房屋供暖暖气出现漏水现象，经楼下业主及我屡次向物业公司即原告报修，原告将我家暖气关闭，但未进行其他处理。因暖气漏水，造成我家中地板、门框变形，给我造成了经济损失。在无供暖的情况下，我不得已通过电供热取暖，花费电费4200元。2013年，小区商铺房顶热泵发生漏水，因原告未履行安保及通知我的义务，导致我家房屋屋顶墙壁和地板等大面积的渗漏，原有装饰和设施设备严重损坏。暖气及热泵漏水导致我花费装饰和装修费用121280元，漏水也导致我无法正常居住，房屋自2012年至起诉之日止一直处于闲置状态。综上，依据法律规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护和管理维护义务时，业主请求物业服务企业承担继续履行和采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，法院应予支持，故请求依法判令反诉被告山西佳泰物业管理有限公司赔偿我因漏水造成的房屋装修和设施等损失121280元，因未正常供暖造成的电费损失4200元，共计125480元；反诉费由反诉被告承担。经审理查明，佳泰物业公司2010年9月1日至2016年1月15日为帝景华府小区的物业管理公司，都引堂为该小区C座1单元0402室业主，其房屋建筑面积159.17平方米。2010年8月31日，山西帝景房地产开发有限公司与佳泰物业公司签订《帝景华府前期物业管理委托服务合同》及《补充协议》，主要约定帝景华府小区2008年5月1日交房，前期物业由新工物业进行服务，现佳泰物业公司自2010年9月1日起接管帝景华府小区，山西帝景房地产开发有限公司负责把二次加压水移交给佳泰物业公司管理，因小区独立供暖，供暖费用由佳泰物业公司会同业主另行约定；业主未能足额交纳物业费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；并对其他内容作出约定。根据佳泰物业公司提供的费用明细，2013年1月1日至2016年1月15日都引堂尚欠物业费用和电梯费用合计9438元、尚欠2013年11月1日至2014年3月31日、2014年11月1日至2015年3月31日和2015年11月1日至2016年1月22日的采暖基本运行费（按照每平米6元计算后×40%）4864元；二次加压费用欠费16元；上述三项费用合计14318元。都引堂对物业费和电梯费9438元无异议，但认为采暖基本运行费应当按照30%计算，采暖费单价6元过高，二次加压费用不予认可。另查明，2012年3月，因都引堂家中出现漏水情况，电话告知佳泰物业公司以后，实为佳泰物业公司员工的付某和武某出面进行维修。都引堂申请付某和武某出庭作证，付某陈述都引堂家中出现漏水后，付某关闭了冷水和暖气管道阀门，发现打开冷水管后楼下房顶阴湿的地方并未扩大，而打开暖气管道供水阀后阴湿面积继续扩大，故对都引堂家中采取了将冷水管打开，同时关闭了暖气管阀门；由于未找到漏水点，付某陈述将情况汇报给佳泰公司副总后，物业公司并未安排其继续进行维修，在都引堂家暖气一直维修未果后，付某以个人名义在外面找了工人进行维修，维修持续至2013年3、4月份，大概持续一年时间。武某出庭后陈述2011年因都引堂家中漏水，暖气不能使用后，需采用电暖气供热，考虑负荷，其将线路重新改之后，2011年供暖期间都引堂家中采用5-6个2000瓦的电暖气。佳泰物业公司接手帝景华府小区前，都引堂在相邻的商铺楼顶安装了热泵，通往商铺楼顶的门锁钥匙由佳泰物业公司持有。2013年，热泵出现断裂漏水现象，导致都引堂家中财产被损坏。因暖气和热泵漏水维修，都引堂提供证人证言和壁纸、装修材料收据及装修费用明细，主张装修材料费380元、地板砖22000元，壁纸16000元、装修费用75590元、人工费7310元计121280元，因无法正常使用暖气，使用电暖气供暖后产生电费4200元。针对装修费用75590元，都引堂提供了太原市九鼎装饰设计有限公司出具的费用清单，并申请该公司法定代表人许永明出庭作证，许永明出庭后对75590元费用清单予以确认，并说明都引堂家中因壁纸发霉，踢脚线损坏严重，其2012年7月和2013年11月两次给都引堂家中进行装修和维修。本院所确认的上述事实有物业服务合同、临时管理规约，费用明细等证据及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，佳泰物业公司系帝景华府小区的物业服务提供者，与业主形成物业服务合同关系，双方应当按照约定及国家法律法规的规定行使权利，履行义务。针对佳泰物业公司的本诉，佳泰物业公司提供物业服务后，都引堂作为业主应当按时足额交纳各项物业费用。都引堂对佳泰物业公司主张的截止2016年1月15日尚欠的物业费和电梯费9438元无异议，本院予以采信。关于采暖费，帝景华府小区作为非集中供热单位，都引堂此前交纳采暖费时未对收费标准提出异议，视为对该小区采暖费按照建筑面积每平米6元计算的单价认可，现提出该单价过高，本院不予采纳。根据山西省物价局、山西省住房和城乡建设厅关于进一步做好按用热量计价收费工作通知的规定，基本热价=现行建筑面积热价×30%计算，但由于按照物业规约规定，采暖费收取应当按照国家规定或与业主协商，佳泰物业公司主张业主未使用暖气时按照40%收取基本热价，未提供证据佐证该收费依据合理性，本院参照基本热价30%进行确定。即都引堂自2013年11月1日起至2016年1月22日应支付的采暖基本运行费用计算为6元×159.17平方米×5个月×30%×2+6元×159.17平方米×5个月×30%÷150天×82天=3648.2元。佳泰物业公司主张二次加压费用16元，未提供证据佐证该费用收取依据及金额标准，对该费用本院不予支持。上述两项费用合计13086.2元。滞纳金为行政处罚性质，具有法定性及强制性，物业服务合同中约定为逾期缴费违约金，佳泰物业公司主张滞纳金，本院不予采信。同时，佳泰物业公司与包含都引堂在内的业主并未签订物业服务合同，佳泰物业公司主张按照其与房地产开发商约定的违约金方式进行计算，本院不予采信。考虑都引堂欠费金额及期限，本院酌情支持由都引堂支付佳泰物业公司逾期交费违约金1500元。针对都引堂的反诉，关于2011年-2013年都引堂家中漏水导致财产损失的情况。根据建设工程质量管理条例规定，供热与供冷系统的最低保修期限为两个采暖期和供冷期，现佳泰物业公司未提供其与山西帝景房地产开发有限公司针对物业承接验收等合同，无法说明都引堂家中暖气管道已过保修期，证人付某和武某作为佳泰物业公司前员工出庭后也陈述对暖气进行简单处理后，由于佳泰物业公司未进行进一步维修而导致都引堂不得不在外找人继续维修且对其家中供电线进行重新安装。故佳泰物业公司应当对都引堂在此期间因无法正常使用暖气而使用电暖气产生的电费予以承担，根据证人武某出庭陈述都引堂家中使用电暖气情况，都引堂主张的电费4200元明显过高，本院酌情支持2000元。2013年都引堂家中因热泵损坏导致漏水，造成其装修装饰的损失，由于热泵系由其自行安装，其应当尽到维护和管理义务，但安装在帝景华府小区商铺的楼顶后，佳泰物业公司作为小区管理者，既未对都引堂安装使用行为提出异议，也未在默认都引堂安装后进行管理，对于都引堂家中由于热泵漏水存在一定过错。由于都引堂和佳泰物业公司针对热泵损坏事宜均无充分证据佐证双方各自过错程度，故由此造成的损失双方应当各承担50%。都引堂家中因漏水导致壁纸和踢脚线等财产损坏，必然产生维修费用，现主张75590元装修费用，提供了费用清单，并有出具清单的公司人员出庭作证，对该费用本院予以采信。关于都引堂主张的其他损失，因提供的证据为收据或证人证言，无法体现与本案的关联性，对其他费用主张，本院不予支持。即都引堂因家中暖气和热泵漏水导致的财产损失75590元，应由佳泰物业公司承担50%即37795元。根据佳泰物业公司提供的证据和都引堂2014年交纳电费的情况，说明其居住使用房屋，而物业公司客观上也不可能放弃主张物业及其他应收取费用的权利，故都引堂抗辩佳泰物业公司主张的费用超出诉讼时效，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）都引堂于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山西佳泰物业管理有限公司2013年1月至2016年1月15日的物业费和电梯费9438元、采暖基本运行费3648.2元，合计13086.2元。二、被告（反诉原告）都引堂于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山西佳泰物业管理有限公司逾期交费违约金1500元。三、原告（反诉被告）山西佳泰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内被告（反诉原告）都引堂电费损失2000元、装修损失37795元，合计39795元。四、驳回原告（反诉被告）山西佳泰物业管理有限公司其他本诉请求。五、驳回被告（反诉原告）都引堂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取142元（佳泰物业公司已预交），由都引堂负担110元，由佳泰物业公司负担32元；反诉费用1405元，由都引堂负担1000元，由佳泰物业公司负担405元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 卢敬丽 二0一七年七月二十八日书记员 赵 燕