上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初18854号原告(反诉被告)：吕永咏，男，1988年10月13日生，汉族，住江苏省。原告(反诉被告)：沈佳瀛，女，1992年10月20日生，汉族，住上海市崇明县。二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：ＸＸ，上海英恒律师事务所律师。被告(反诉原告)：周忠良，男，1970年6月29日生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)：周子瑾，女，1998年5月14日生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)：蒋杭萍，女，1970年1月16日生，汉族，住上海市虹口区。三被告(反诉原告)共同委托代理人：朱平，上海朱平律师事务所律师。原告吕永咏、沈佳瀛与被告周忠良、周子瑾、蒋杭萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告提起反诉，本院依法受理后并于2017年1月23日公开开庭就本反诉进行了合并审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2017年4月19日再次公开开庭进行了审理。原告吕永咏、沈佳瀛及二原告的共同委托诉讼代理人居长骏、被告周忠良及三被告的共同委托诉讼代理人朱平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕永咏、沈佳瀛向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2.判令被告交付坐落于上海市松江区人乐一村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；3.判令被告协助原告将系争房屋产权过户登记至原告名下；4.判令被告支付原告违约金(以480,000元为本金，按照日万分之五的标准，自2016年9月15日起计算至被告实际协助办理系争房屋产权过户手续之日止)。审理过程中，原告自愿撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2016年6月13日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同对房屋价款、支付时间、过户时间、违约责任等作了明确约定。嗣后，原告按约支付首付款，但因银行原因导致贷款审批延迟，被告明确表明应允待贷款手续办妥后再办理过户。后原告于2016年9月6日办妥了贷款手续，但被告以房价上涨为由拒绝配合办理房屋过户手续，原告故诉至法院，望判如所请。被告周忠良、周子瑾、蒋杭萍辩称，不同意原告的诉讼请求，是原告存在违约行为，按照合同约定，双方应于2016年7月30日之前共同向房地产交易中心申请办理系争房屋转让过户手续，合同还约定原告通过贷款形式支付房款960,000元，如原告贷款申请未能在过户前获得足额批准的，原告应当在过户当日以现金方式向被告补足。但事实上，原告的贷款于2016年9月才获得批准。根据合同补充条款第八条的约定，被告方有权解除合同并追究原告的违约责任。基于此，被告向本院提起反诉请求：1.判令解除原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》；2.判令原告支付被告违约金276,000元(1,380,000元×20%)。原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。原告先是向工商银行申请贷款，因系争房屋房龄太老，故工商银行要求系争房屋的物业公司开具竣工年限证明，但因被告未缴纳系争房屋的物业管理费，故物业公司不同意出具系争房屋的竣工证明，无法满足工商银行贷款申请要求。故原告转而向案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海闵行区支行(以下简称“邮政银行”)申请贷款，并告知被告邮政银行贷款流程较慢，但被告表示愿意配合等待。但被告在2016年8月上旬即提出要求涨价，后通过中介做被告工作同意不涨价，愿意继续履行合同。但在2016年8月底，案外人邮政银行贷款获批后，被告不同意协助办理过户手续，又要求涨价。因被告拒绝协助办理过户手续，所以案外人邮政银行在2016年9月6日通知原告在贷款合同上签字，故贷款合同上的落款日期是2016年9月6日。因此，造成逾期过户的责任不在于原告，而是被告。退一步讲，即便原告存在违约，被告亦不具备合同约定的解除权，因为被告从未按照合同约定向原告进行过催告，亦未给予原告宽限期。且原告的行为不构成根本违约，被告亦不享有合同法定解除权。被告真实目的系为了涨价才不同意协助办理系争房屋产权过户手续。另，合同约定20%违约金过高，法院应调整。经审理查明，被告于2010年4月27日经核准登记为系争房屋的产权权利人。2016年6月13日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向被告购买其所有的系争房屋，房屋面积为61.79平方米，房屋总价1,380,000元。合同第六条约定，双方于2016年7月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条第三款约定：“乙方逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，甲方有权催告乙方履行，在甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行的，甲方有权以书面形式解除本合同，并要求乙方赔偿总房价款的20%。……”。合同补充条款(一)第8条约定：“……因乙方变更买受人导致过户时间延迟的，乙方应当按照每日万分之五向甲方承担违约金。若延迟30日仍然无法过户的，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任”。合同附件三付款协议约定，本合同签订后，已支付的定金50,000元转为部分首期房价款；于签订本合同当日，支付部分首期房价款370,000元，以上款项共同组成首期房款420,000元；乙方通过贷款形式支付第二期房款960,000元。乙方应于本合同签订后3日内向银行申请贷款，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。同时还约定，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。合同另对其他事宜作了相应的约定。同日，原告吕永咏作为乙方与被告周忠良作为甲方签订《协议书》一份，载明双方之间的真实成交价格为1,300,000元，甲方应收到的首期房价款为340,000元，该价格与《上海市房地产买卖合同》中约定的首期房价款所差80,000元乙方无需支付甲方。本交易所产生的税、费(包括按照1,380,000元交易所产生的额外税、费)均由乙方承担。同日，原告沈佳瀛通过转账形式向被告周忠良支付两笔房款，分别为320,000元及50,000元。其中，50,000元系为了做高房价而做的走账。2016年6月24日，被告将以其名下的以系争房屋作为抵押担保的公积金贷款清偿完毕。因原告的贷款申请未获有关银行批准，故双方未能按照合同约定于2016年7月30日之前办理系争房屋产权过户手续。2016年8月9日，原、被告房屋买卖的中介公司工作人员陈纪阔发送微信给被告称：“房东您现在涨价，是违约行为的”，被告回复称：“你没有履行中介义务，是你违约在先”。2016年8月20日，被告向中介公司工作人员陈纪阔发送微信称：“现在你们怎么办？”，中介公司工作人员陈纪阔回复称：“现在一直在解决，客户那边也一直在配合银行那边。这几天就会有消息，一有消息我会立刻通知您”。被告回复称：“那对我来说是不公平的，房价一直在涨，我迟迟拿不到房款。请将心比心。有人已经开价160万了！”。并称：“你们没了解好客户贷款信息和银行的要求，我不是第一次买卖，已经给了你们那么长时间了”。2016年8月26日，被告向中介公司工作人员陈纪阔发送微信询问：“贷款怎么样了？”。中介公司工作人员陈纪阔回复称：“贷款下个星期一就应该能下来了”。2016年8月29日，被告再次向中介公司工作人员陈纪阔发送微信询问：“贷款怎么样了？”中介公司工作人员陈纪阔回复称：“这个星期就能下来了。”被告则回复称：“我等不起了！”。2016年8月31日，中介公司工作人员陈纪阔向被告发送微信称：“贷款下来了，周六可以过户了”。被告回复称：“这个价格我不同意交易了”。2016年9月6日，原告与案外人邮政银行签订《个人消费贷款及担保合同》一份，贷款获批金额为820,000元。2016年9月14日，原告沈佳瀛通过转账形式向被告周忠良支付房款140,000元。原告称另有20,000元系通过支付宝支付被告，无法找到凭证。被告认可共收到房款480,000元。审理中，原告提供系争房屋拖欠物业费的证明、电话录音及2016年6月2日的系争房屋房地产登记薄各一份，以证明因被告拖欠物业费，物业公司不同意出具竣工证明，导致原告向工商银行申请贷款无法获批。被告质证称，其与物业公司确实存在纠纷，但该纠纷与本案的房屋买卖无关，不影响房屋买卖的履行。本案事实是因为原告未在约定的期限内办理出贷款，也未支付房款，故原告存在违约。审理中，原告提供其与被告的微信聊天记录一组及律师函一份，其中律师函系原告于2016年9月9日向被告发送，要求被告于收到本律师函后三个工作日内配合原告办理系争房屋的过户手续。上述证据证明在原告通知被告办理过户手续后，被告仍未予配合，且多次要求原告加价，另提议将系争房屋再出售他人，将系争房屋上涨差价原、被告平分。对此，被告质证称，律师函真实性不予认可，该律师函没有律师事务所的公章及律师的名章。对于录音真实性认可，但恰能证明原告存在违约行为，原告贷款办理逾期，导致不能按照合同约定进行过户。审理中，经原告申请中介公司工作人员陈纪阔出庭作证，其称，其为原、被告就系争房屋交易的中介经办人，原告在签订《上海市房地产买卖合同》当天即向工商银行申请贷款，因系争房屋产调上没有载明竣工年限以及房龄太老，物业公司又因被告拖欠物业费不同意开具竣工年限证明，故工商银行不同意原告的贷款申请。后原告向中国银行申请贷款，又因系争房屋房龄太老，中国银行直接拒绝了原告的贷款申请。大约在签订《上海市房地产买卖合同》后一周左右，原告向案外人邮政银行申请贷款，当初告知被告申请贷款过程会比较漫长，不能按约过户，被告也是同意的。在2016年7月30日，其明确告知被告，因原告的贷款申请尚未获有关银行批准，故无法按约过户，被告表示没关系，但是要求尽快。但到8月份，被告要求涨价，但在要求涨价的过程中，被告并未提出解除合同。对于证人证言，原告无异议。被告则称，陈纪阔没有中介资质，其证言是在替原告辩解。原告拖欠系争房屋的物业费与本案无关。中国银行拒绝原告的贷款申请是因为原告的流水有问题，与被告无关。审理中，原告提供结婚证、户口本及《查询结果》各一份，证明其具有本市购房资格，并表示在本市其名下无房产。另，原告为证明其履约能力，已将尾款820,000元支付至法院。本案审理中，原告未经被告同意强行占有使用了系争房屋。审理中，本院向原告释明，原、被告之间的买卖合同因原告违约应予以解除，对于合同解除的后果可以通过变更诉请的方式向本院提出，否则将承担不利的诉讼风险。然原告称其坚持其本诉诉请，合同应当继续履行。同时，被告表示对于合同解除后果无需再本案中处理，坚持其反诉诉请。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、转账凭证、《个人消费贷款及担保合同》、微信聊天记录、律师函、贷款结清证明、结婚证、查询结果、证明、证人证言、录音及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对原、被告均有约束力，双方均应恪守，不得擅自变更及解除。根据双方之间的《上海市房地产买卖合同》的约定，原、被告双方应当在2016年7月30日共同前往交易中心办理系争房屋的过户手续。本案中，原告确因贷款申请未获有关银行批准未能于2016年7月30日之前办理过户手续，存在违约。即便如原告所述，原告向工商银行的贷款申请未能成功系因被告原因导致，但被告此后也立即配合原告前往案外人邮政银行办理贷款，时间仅隔一周左右。然原告贷款申请获批逾期超过了一个月，显然不能将未按约过户视为被告的违约责任。根据《上海市房地产买卖合同》的约定，原告逾期付款或未按约定期限过户的，自逾期之日起，被告有权催告原告履行，在被告催告的宽限期加满后原告仍未履行的，被告有权以书面形式解除本合同。根据原告与被告及被告与中介公司工作人员陈纪阔之间的聊天记录可以看出，被告就房款问题多次进行询问、催促，多次给予原告支付房款的机会，但原告均未支付，直至2016年8月29日，被告向中介公司工作人员陈纪阔发送微信称：“我等不起了！”其意思表示即为解除原、被告之间的买卖合同，不再出售系争房屋。故被告主张解除双方之间的买卖合同，符合合同约定，本院予以支持。根据双方之间的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及当事人的陈述，《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价1,380,000元并非当事人的真实意思表示，是为多获取有关银行贷款，该约定属于无效。原、被告之间真实的交易价款为1,300,000元。本案中原告存在违约，根据合同约定应当承担违约金，但违约金的确定既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的实际损失、定金占总房价的比例、以及另行出售房屋获益情况等因素，本院酌情将违约金调整为65,000元。经本院释明后，原告坚持认为买卖合同应当继续履行，未对合同解除的后果提出相应诉请，故本院在本案中不予处理，原告可另案主张，被告就合同解除的法律后果也仅坚持反诉请求，其亦可就其它后果另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)吕永咏、沈佳瀛与被告(反诉原告)周忠良、周子瑾、蒋杭萍之间就坐落于上海市松江区人乐一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；二、原告(反诉被告)吕永咏、沈佳瀛于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)周忠良、周子瑾、蒋杭萍违约金65,000元；三、驳回原告(反诉被告)吕永咏、沈佳瀛的全部诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,500元，反诉案件受理费2,720元，合计诉讼费19,220元。由原告(反诉被告)吕永咏、沈佳瀛负担16,987元(已付16,500元，余款487元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)周忠良、周子瑾、蒋杭萍负担2,233元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一七年七月十四日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……