湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘04民终591号上诉人（原审被告）：黎秋，女，1974年8月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：肖洋洋，湖南居安律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：衡阳佳和物业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区祝融路8号。法定代表人：谭红晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗彬榕，湖南天戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋蓓蕾，湖南天戈律师事务所实习律师。上诉人黎秋与被上诉人衡阳市佳和物业管理有限公司（以下简称佳和物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2016)湘0408民初1742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黎秋的委托诉讼代理人肖洋洋、被上诉人佳和物业的委托诉讼代理人罗彬榕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黎秋上诉请求：1、撤销衡阳市蒸湘区人民法院(2016)湘0408民初1742号民事判决，依法驳回佳和物业的诉讼请求；2、本案诉讼费由佳和物业承担。事实和理由：1、佳和物业无权为生态丽景小区提供服务。佳和物业仅与生态丽景小区原物业公司湖南添瑞物业管理有限公司（以下简称添瑞公司）签订《生态丽景物业项目移交协议》，并非通过招投标方式进行选聘，且未经任何公示和告知，明显违反《物业管理条例》第二十四条的规定；2、佳和物业的诉请已超过诉讼时效，其所主张的物业管理费是从2012年8月1日起至2016年10月31日止，且并未举证证明在此期间其通过有效方式向上诉人催收了物业管理费，即诉讼时效不发生中断，故2012年8月1日至2014年10月25日期间的物业管理费已超过诉讼时效；3、佳和物业未提供符合合同约定的物业管理服务，对小区内的违法搭建、废气排放等行为未采取任何措施。根据合同约定，佳和物业应尽的义务并非协助、勤勉义务，一审法院对此认定错误，故其有权依据权利义务对等原则进行抗辩并拒付物业管理费。佳和物业辩称：1、佳和物业有权为生态丽景小区提供物业服务。根据合同约定，生态丽景小区原物业公司即添瑞公司于2014年10月10日已将丽景小区物业所有权利均转让给了佳和物业，佳和物业对此进行了公示，并在丽景小区内服务至今，已长达两年之久，上诉人认可其拖欠佳和物业所主张的物业费，证明其明知佳和物业是丽景小区的物业服务企业；2、本案并未超过诉讼时效。一审法院认定物业费的收取具有连续性，且佳和物业一审时提交的相关催缴通知单、手机短信等证据可以证明诉讼时效未中断，且佳和物业至今尚未撤离丽景小区；3、根据合同约定，一审判决认定佳和物业应负的义务是协助义务，佳和物业对违章搭建的行为已进行了监督制止并向相关部门举报，履行了协助勤勉义务，即便佳和物业在本案中存在违约行为，根据《最高人民法院关于物业纠纷的司法解释》第三条的规定，黎秋应另案起诉。佳和物业向一审法院起诉请求：1、黎秋支付佳和物业拖欠的物业费3983元（面积97.65㎡×51月×0.8元/㎡），并支付违约金4000元；2、本案诉讼费用由黎秋承担。一审法院认定事实：2013年7月，案外人添瑞公司成为生态丽景小区物业单位并与业主签订《生态丽景小区前期物业服务协议》。2014年10月10日，佳和物业与添瑞公司签订《生态丽江物业项目移交协议》，在该协议中双方约定由佳和物业承接生态丽景小区物业管理，对2014年8月31日后的债权由佳和物业享有。该协议签订后，佳和物业承接了添瑞公司根据《生态丽景小区前期物业服务协议》所享有的权利及应承担的义务。2014年10月15日，佳和物业与生态丽景小区的开发商衡阳市坤元房地产开发有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》，协议约定生态丽景小区物业费收取标准为多层住宅按0.8元/月/㎡收费，高层住宅按1.2元/月/㎡收费，如有逾期应按每日3%的标准向佳和物业支付违约金。合同签订后，佳和物业和坤元房地产开发有限公司对上述变更物业服务单位的事实予以通知和公示。但黎秋拒绝交纳2012年8月1日至2016年10月31日间的物业管理费。一审法院认为，黎秋承认其未交纳2012年8月1日至2016年10月31日间的物业费，故对佳和物业主张的黎秋欠缴该期间的物业费的3983元予以确认。对双方有争议的事实，一审评判如下：其一，根据佳和物业提供的变更物业服务单位公示照片可以证明佳和物业已经对生态丽景小区变更物业服务单位的事实予以了公示通知，且佳和物业已经在生态丽景小区服务两年之久，期间佳和物业为黎秋提供了代收电费服务，黎秋对变更物业服务主体的事实应是明知的；其二，关于佳和物业诉请的物业费是否超过诉讼时效问题，根据佳和物业提供的物业费催缴通知单照片、短信等证据可证明佳和物业确对黎秋欠交的物业费进行了催收，且物业费收取具有连续性。根据法律规定，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起两年，因佳和物业尚未撤离生态丽景小区，最后一期物业费服务费用履行期限尚不确定，故黎秋主张佳和物业诉请的物业费已超过诉讼时效，于法无据；其三，对于黎秋主张的佳和物业提供的物业费服务不到位的问题。根据庭审查明的事实，添瑞公司及佳和物业在《入伙资料》、《前期物业管理服务协议》等合同中均约定了物业服务单位对服务小区内共用设施（绿化、用房等）的养护义务、装修时物业公司的巡查监督义务、物业公司对装修房屋的复验义务等，《物业管理条例》第四十六条亦规定了物业服务企业及时制止违法装修行为的勤勉义务，但上述义务均为一种协助义务，是一般注意、监督、防范义务，它并不能完全保证所有业主均依法依规装修，但能降低违法装修风险。佳和物业提供的由彩霞社区居委会加盖印章的报告可证实佳和物业确实就小区内业主违法装修的行为向有关部门进行了报告，履行了合同及法律约定的装修监督义务，虽然违法建筑并未得到有效处理，但佳和物业作为一般性的服务公司，并不具有法律规定的拆除违章建筑的权力及资质，如将违法建筑未能拆除的责任归咎于物业公司，将对物业公司的义务过分苛责，故黎秋不得以此为由拒绝向佳和物业支付物业管理费。黎秋可就违章建筑问题向住建部门和市政管理部门等专门负责违章建筑的部门另行主张权利；其四，对于佳和物业主张的违约金是否得到支持，根据庭审查明的事实，虽然佳和物业对违章建筑没有拆除权限，但违章搭建之初佳和物业确实存在怠于制止等问题，为督促佳和物业积极履行装修监督勤勉义务，积极为小区业主提供良好的服务环境，对于佳和物业诉请的违约金，不予支持。综上所述，一审依照《物业管理条例》第三十六条、第四十二条、第四十六条之规定，判决：一、被告黎秋自本判决生效之日起十日内支付佳和物业衡阳佳和物业管理有限公司物业费3983元；二、驳回佳和物业衡阳佳和物业管理有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：佳和物业提供的证据即6张《报告》邮件发送回执，拟证明佳和物业在一审结束后将违规搭建建筑照片及举报报告邮寄给了相关部门，已尽到监督勤勉义务。经审查，本院认为，佳和物业提供的证据系在一审判决后形成，不能达到其证明目的，故不予采信；本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、本案是否超过诉讼时效？2、佳和物业是否有权为涉案生态丽景小区提供物业管理服务？3、一审判决黎秋支付佳和物业3983元物业管理费是否正确？对上述争议焦点，本院认为：一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。佳和物业一审提交的物业费催缴通知单及短信等证据，证实其就黎秋欠缴的物业管理费一直在进行催收，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故黎秋提出佳和物业诉请的2012年8月1日至2014年10月25日期间的物业管理费已超过诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。二、关于佳和物业是否有权为涉案生态丽景小区提供物业管理服务的问题？黎秋主张佳和物业入驻丽景小区未依法履行招投标程序，违反了《物业管理条例》第二十四条关于国家倡导建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的规定。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，在业主委员会成立前，建设单位有权选聘物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。本案中，生态丽景小区的建设单位衡阳市坤元房地产开发有限公司于2010年11月20日与添瑞公司签订了《前期物业服务协议》。添瑞公司于2014年10月11日与佳和物业签署了《生态丽景物业项目移交协议》，将该小区的物业管理的权利和义务移交给了佳和物业。衡阳市坤元房地产开发有限公司亦与佳和物业于同年10月15号签署了《前期物业服务协议》，约定合同期限自2014年9月1日至2019年8月31日，并在小区告示栏张贴公示。而丽景小区的业主委员会于2015年1月成立，之后，该业主委员会亦未重新选任新的物业管理企业，佳和物业至今一直在为该小区提供物业管理服务，在本案纠纷发生之前，各业主及其小区的业主委员会均未对佳和物业的主体资格提出异议，并接受该物业公司提供的服务，佳和物业为生态丽景小区提供物业管理服务不违背法律的相关规定。故对黎秋的上述主张不予支持。三、关于一审判决黎秋支付佳和物业3983元物业费是否正确的问题。本案中，佳和物业自2014年10月进入生态丽景小区，已经按照《前期物业服务协议》、《生态丽景小区前期物业服务协议》等合同的约定，为生态丽景小区提供了对小区房屋共用部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全保卫、交通秩序等项目的维护、管理和服务，基本上尽到了合同约定的一般性义务，尽管佳和物业在该小区违章搭建的行为发生之初怠于制止，未及时向有关行政管理部门报告，直到2016年8月才向相关部门反映。但鉴于佳和物业作为从事物业管理活动的服务企业，法律并未赋予其拆除违章建筑的职权，其未及时向有关职能机关反映小区违章搭建行为亦不足以构成对本案物业服务合同的根本性违约，故对黎秋以佳和物业未为丽景小区提供合同约定的物业管理服务，其无须支付物业管理费的主张不予支持。综上所述，黎秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费25元，由上诉人黎秋负担。本判决为终审判决。审判长  ＸＸ东审判员  蒋立新审判员  邓婕晖二〇一七年七月十七日书记员  李妍慧