湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0302民初1112号原告（反诉被告）：文娟，女，1980年4月26日出生，汉族，湘潭市人，湖南红颜美衣电子商务有限公司法人代表，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：黄健，湘潭市岳塘区纵横法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：刘永红，女，1961年12月10日出生，汉族，湘潭市人，江麓销售公司退休职工，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：肖亚尧，湘潭市岳塘区正邦达法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：周赤，男，1960年2月27日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。系被告刘永红之兄。原告文娟与被告刘永红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，被告刘永红于2018年5月14日向本院提出反诉，本院于当日立案受理。本院依法适用普通程序，于2018年5月31日公开开庭对两案进行了合并审理。原告（反诉被告）文娟及其委托诉讼代理人黄健、被告（反诉原告）刘永红的委托诉讼代理人肖亚尧、周赤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同并恢复供水、供电；2.判令被告赔偿因违约停水、停电造成的经济损失20000元，因被告违约欲提前解除合同的赔偿金7200元，两项合计27200元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月20日，原、被告签订《租房合同》，原告租赁被告位于湘潭市雨湖区房屋，租赁期限五年，自2017年4月6日至2022年4月6日。租金为1500元/月，租金一年支付一次，金额18000元，以后应提前一天支付。合同同时约定：甲方五年内不得涨租，如提前解除合同，则应按剩余租金的10%赔偿对方损失。该合同在履行过程中，被告于2018年3月30日向金塘村提出停水要求，原告4月2日告知被告，要求恢复供水以及交纳房租，被告置之不理且于2018年4月16日停电，导致原告无法正常使用租赁物，被告的行为已构成违约。请求法院支持原告的诉请。被告刘永红口头辩称，原、被告签订《租房合同》属实，但原告擅自改变租赁房屋用途，擅自养狗，造成周围邻居投诉，且给被告家人造成人身伤害，被告书面提出解除合同，合理合法。停水是原告拒交水费所致，其责任应由原告自行承担，停电是原告对被告提出的解除合同要求不予理睬后被迫所为。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）刘永红向本院提出反诉请求：1.驳回本诉原告的全部诉讼请求；2.判令解除原、被告房屋租赁合同，并限期搬离租赁房屋；3.判令反诉被告赔偿反诉原告违约金7200元、财产损失71500元以及精神损失费10000元，共计88700元；4.判令反诉被告在《湘潭日报》向反诉原告公开赔礼道歉一个月，恢复名誉，消除影响；5.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：一、2017年2月20日，反诉原、被告签订《租房合同》，约定反诉原告将位于湘潭市雨湖区部分房屋（约230㎡）租赁给反诉被告作为志愿者活动基地使用，期限五年，自2017年4月6日至2022年4月6日。租金18000元/年。合同签订后，反诉被告在租赁场地开办“小脚印爱宠之家”，擅自改变租赁用途，将志愿者活动中心变为流浪狗收容豢养场所，违反了《湘潭市城区犬类动物管理规定》第五条、第十三条，导致村民投诉，且反诉被告开办的“小脚印爱宠之家”，未办理任何团体登记手续，属非法社团组织，构成严重违约；二、2017年8月，反诉原告丈夫被反诉被告豢养的巴西菲勒犬“圣诞”咬伤，2018年1月19日巴西菲勒犬“圣诞”不明原因死亡，反诉被告无端猜疑反诉原告投毒所致，并在新浪微博等社交媒体对反诉原告进行人身攻击，恶意中伤，给反诉原告造成名誉损失；三、反诉被告拒交水费，导致其停水，其责任应由反诉被告自负；四、反诉被告限制反诉原告通行，且造成反诉原告经济损失。基于上述事实，反诉原告已先后2次致函反诉被告，要求反诉被告终止合同并尽快搬离，但反诉被告置之不理。请求法院支持反诉原告的诉请。反诉被告文娟口头辩称，1、反诉原告没有事实和依据证明反诉被告有违约的行为，其反诉理由不成立；2、反诉被告按期向反诉原告交纳房租，因反诉原告拒收，且将所出租房屋停水、停电，没有保证房屋正常使用，不是反诉被告违约，而是反诉原告违约；3、反诉原告要求赔偿的损失，没有法律依据，且大部分与本案无关。请求法院依法予以驳回。原告文娟为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1：原、被告身份证，拟证明原、被告主体资格；证据2：《租房合同》，拟证明原、被告之间的租赁合同关系及双方约定的内容；证据3：金塘村委会《通知》以及原告的“告知书”，拟证明租赁房屋已停水，原告要求被告履行合同义务；证据4：暂时停电申请，拟证明被告申请停电；证据5：发电机租赁协议、收条，拟证明因被告的停电给原告造成的损失；证据6：损失清单，拟证明因被告的停电、停水，给原告造成的损失。其中发电机加油开支1058元，购买纯净水的损失190元，更换门锁花去280元，共计1528元。另外发电机租赁费没有票据的损失是80元一天，到现在是40天，已有3200元。被告刘永红质证认为，对证据1、2的三性无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，停水是因原告自身原因造成；对证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告提供的是复印件，无法与原件核对。停电申请，确系刘永红本人提出，是被告通知原告解除房屋租赁的前提下，因原告拒绝搬离房屋，被告被迫采取的措施；对证据5、6，证据与本案无关联，其经济损失是原告自身原因造成的。反诉原告刘永红为支持其反诉请求，向本院提交了下列证据：证据1：《租房合同》，拟证明反诉原告与反诉被告订立了房屋租赁合同，租赁人必须按时交租，且必须遵守乡规民约，按时缴纳水电费；证据2：现场照片2张，拟证明合同约定的租赁房屋所处位置和范围；证据3：《湘潭市城区犬类动物管理规定》及查询证明，拟证明：1.反诉被告擅自改变租赁房屋用途，养狗违法。2.反诉被告成立的“小脚印爱宠之家”是非法社团；证据4：现场照片2张、村民投诉书、来访转送单、处理养狗扰民一事会议纪要，拟证明：1.反诉被告养狗扰民的事实。2.反诉被告违反了乡规民约，构成违约；证据5：现场照片2张、报警记录9份、《致文娟》信函，拟证明：1.反诉被告阻止房东进入自家房屋的事实。2.反诉被告长期霸占房东其他房屋及后山果园的事实。3.证明房东已书面通知反诉被告解除合同、搬离的事实；证据6：水费催缴《通知》及微博截图，拟证明：1.反诉被告不按约交纳水费已经构成违约。2.反诉被告拒缴水费的事实。3.反诉被告被停水完全是自身原因造成；证据7：《再致文娟》，拟证明：1.反诉原告再次致函反诉被告要求解除合同的事实。2.反诉被告长期占用反诉人房屋要求反诉被告支付费用的事实；证据8：照片6张，拟证明反诉被告损毁反诉原告财产的事实；证据9：微信、微博截图一组，拟证明反诉被告通过网络等媒体对反诉原告进行人身攻击，肆意污蔑的事实；证据10：党员证及聘书，拟证明反诉原告在社会上具有较高知名度和影响力，反诉被告通过网络等媒体对反诉原告进行人身攻击，造成了名誉和精神损失。反诉被告文娟质证认为，对证据1、2的三性无异议；对证据3，其文件不能作为证据使用，也不适用本案租赁房屋范围，不能达到其证明目的；对证据4中“会议记要”的真实性无异议，但不能达到其证明目的，恰恰证明被告明知租房给原告是养狗，还是刘正武介绍与被告认识的。对“投诉书”的三性都有异议；对证据5中照片与本案无关，果园不是租赁范围。对报警记录的真实性、合法性无异议，但与本案无关，本案是租赁合同纠纷。对《致文娟》，其三性都有异议，原告没有收到；对证据6：对《通知》的真实性无异议，但不能达到其证明目的，水费应向房东收取，而不是向文娟收取，合同中有约定。其截图与本案无关；对证据7的三性均有异议，原告没有收到；对证据8，没有任何证据证明是反诉被告造成的损失；对证据9、10，与本案无关，不予质证。对原告文娟（反诉被告）所提交的6组证据，本院认定如下：对证据1、2，被告对其三性无异议，本院予以确认；对证据3，被告对其真实性无异议，仅对其证明目的有异议，本院对其真实性予以采信；对证据4，该证据虽系复印件，但被告当庭认可系被告提交，故本院对该证据的真实性予以采信；对证据5、6，被告虽对三性均不予认可，但鉴于停水、停电的客观事实存在，本院对证据5、6的真实性予以采信。对被告（反诉原告）刘永红所提交的10组证据，本院认定如下：对证据1、2，反诉被告对其三性无异议，本院予以确认；对证据3，该文件尚未废止，本院对其真实性予以采信；对证据4，反诉被告对“会议记要”的真实性无异议，因其他材料与“会议记要”系因果关系，故本院对该组证据的真实性予以采信；对证据5中的照片与“报警记录”，本院对其真实性予以采信；对证据5中《致文娟》函，虽然反诉被告对其三性均有异议，称没有收到，根据反诉原告提交的张贴照片以及反诉被告的微博截图，可以证明反诉被告已看到该函并知晓的事实，故本院对该证据的真实性予以采信；对证据6的真实性，本院予以采信；对证据7，反诉被告对其三性均有异议，称没有收到，但根据反诉原告提交的张贴照片以及反诉被告的微博截图，可以证明反诉被告已看到该函并知晓的事实，故本院对该证据的真实性予以采信；对证据8，本院对其真实性予以采信，但对其证明目的不予采信；对证据9、10，本院对其真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月20日，原告文娟（反诉被告、承租方、乙方）与被告刘永红（反诉原告、出租方、甲方）签订《租房合同》，合同约定：甲方将位于湘潭市雨湖区房屋出租给乙方使用，租赁期限五年，自2017年4月6日至2022年4月6日。月租金为1500元，租金一年支付一次，金额18000元，以后应提前一天支付。合同第三条同时约定：3.乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约，协议终止；4.乙方应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电、气等费用……；5.甲方保证该房屋无产权纠纷……；6.甲方5年内不得涨租，不得以任何理由提前收房，解除合同。如甲方提前解除合同，需按5年剩余租金的10%赔偿乙方损失。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，在履行过程中，双方曾多次发生矛盾，具体表现在：（一）因原告所租赁的房屋，仅为被告房屋的一部分（系前栋老屋的一层，面积约230㎡），而大部分房屋及场地非属租赁范围，而双方共用一个起门出进，造成被告及其家人出行不方便，2017年8月，被告的丈夫余枫被原告所豢养的巴西菲勒犬“圣诞”咬伤，后来巴西菲勒犬“圣诞”死亡，原告怀疑系被告等人投毒所为，一方面向派出所报警，另一方面又在新浪微博等网络媒体对被告进行不当的人身攻击，由此造成承租人与出租人之间的矛盾；（二）因原告承租房屋后，将被告进出院落的门锁调换，致被告亲友春节回家祭祖受阻（屋后有被告长辈的墓地），且因原告无端猜疑被告家人将巴西菲勒犬“圣诞”毒死，并向先锋派出所报警，导致被告亲友春节大年初一被派出所传唤接受询问，双方积怨加深，矛盾加剧；（三）因原告在承租期间未交纳应交的水费，金塘村村委会收取水费时又遭拒绝，随后金塘村村委会停止供水，原告租赁场地无水供应，导致双方矛盾进一步升级；（四）因原告租赁被告房屋开设的“小脚印爱宠之家”，对当地村民及周围邻居造成一定的影响，导致2018年3月27日当地村民以“小脚印爱宠之家”所豢养的狗对周围群众扰民为由向相关部门投诉。基于租赁期间存在诸多矛盾，加之村民的投诉，被告刘永红于2018年4月13日向原告文娟送达《致文娟》信函，提出解除合同并要求原告于2018年4月19日前退还租赁场地。因原告未予答复，2018年4月16日，被告刘永红遂向电力部门提交“暂时停电申请”，请求对位于湘潭市雨湖区房屋暂停供电6个月，时间自2018年4月20日起至2018年10月19日止。导致租赁场地电力停止供应。2018年4月24日，被告刘永红再次向原告文娟送达《再致文娟》信函，再次提出解除合同并要求原告于2018年5月12日前退还租赁场地，缴纳2018年4月6日至搬出时止的房屋租金。2018年4月27日，原告以被告对租赁场地停水、停电，无法正常使用租赁物构成违约为由诉至本院，请求法院判令被告继续履行合同并恢复供水、供电，赔偿因违约停水、停电所造成的经济损失20000元，欲提前解除合同的赔偿金7200元，两项合计27200元。本案在审理过程中，被告刘永红向本院提出反诉，请求法院判令：1.驳回本诉原告的全部诉讼请求；2.判令解除原、被告房屋租赁合同，并限期搬离租赁房屋；3.判令反诉被告赔偿反诉原告违约金7200元、财产损失71500元以及精神损失费10000元，共计88700元；4.判令反诉被告在湘潭日报向反诉原告公开赔礼道歉一个月，恢复名誉，消除影响。另查明，（一）本案原告承租的房屋（约230㎡）与被告自有的其他房屋共用一个大门出进，原告承租的房屋坐落于院落的前部分；（二）2018年3月28日，金塘村村委会向原告发出缴纳水费《通知》后，因原告未交纳，金塘村村委会将其停止供水。2018年4月2日，原告文娟曾致函被告，要求解决；（三）租赁房屋停水、停电后，原告采用租赁他人发电机发电和购置纯净水维持“小脚印爱宠之家”的经营；（四）从被告所提交的原告微博内容综合分析，原告除使用租赁场地外，期间亦使用了属于被告所有的其他非租赁场地，同时，原告所发微博内容，对被告存在人身攻击；（五）原告在租赁标的物所在地开设的“小脚印爱宠之家”，未办理任何团体登记手续。本院认为，原、被告于2017年2月20日所签订的《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。本案双方的主要争执焦点是：一、双方的《租房合同》是否应继续履行；二、对本诉及反诉诉请，是否应予支持。一、关于双方的《租房合同》是否应继续履行的问题。本院认为，引发本案纠纷的原因有二，一是双方对租赁物的使用用途约定不明。庭审中原、被告双方各执一词，被告认为原告擅自改变租赁房屋用途，租赁房屋时约定作为志愿者活动基地使用，而事后擅自养狗，造成周围邻居投诉，且给被告家人造成人身伤害，违反了合同第三条第四款的约定，要求解除合同，而原告则认为被告明知租赁房屋的目的是收养流浪狗，要求继续履行合同；二是双方对租赁场地的使用范围约定不明，特别是对共用部分如何使用无约定，从而导致矛盾发生。鉴于本案原、被告双方目前存在诸多矛盾，继续履行对双方均无益处，且原告所开设“小脚印爱宠之家”已引发周围邻居的投诉，依据《中华人民共和国民法总则》第八条、第十条之规定，本院对被告（反诉原告）刘永红提出的“解除原、被告签订的《租房合同》”的请求，予以支持，对原告文娟提出的“继续履行合同并恢复供水、供电”的请求，不予采信。二、关于本诉及反诉的诉请，是否应予支持的问题。基于本案纠纷系双方对租赁物的使用用途约定不明引发，本案原告提出的“赔偿因违约停水、停电所造成的经济损失20000元”的请求，本院认为，引发停水的原因系原告未向金塘村委会交纳水费所致，按照双方所签合同第三条第四款的约定，该费用属于原告租赁期间所应负担的费用，导致其停水责任在原告自身。同时，基于双方合同对租赁物使用用途约定不明，原告所开设“小脚印爱宠之家”引发周围邻居投诉，加之原告又未及时缴纳房租，且在被告书面提出解除合同原告未予理睬的情形下，被告所采取的停电措施虽不为明智之举，但属于无奈之举，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，本院对原告提出的上述请求，不予支持；原告提出的“被告违约欲提前解除合同的赔偿金7200元”的请求，因本案合同提前解除，原告的请求符合双方所签合同第三条第六款的约定，该项请求本院予以支持。反诉原告提出的“驳回本诉原告的全部诉讼请求”的请求，该项属于反诉原告对本诉的答辩意见，并非反诉请求范畴，该请求本院不予支持；反诉原告提出的“反诉被告赔偿反诉原告违约金7200元、财产损失71500元（其中：非法占用合同外房屋果园7个月56000元、烧毁桂花树损失10000元、窗户玻璃损失1000元、应补交租金1500元、后山果园损失3000元）”的请求，提出的违约金7200元，双方所签《租房合同》中并因无原告违约需支付被告违约金的条款，赔偿“非法占用合同外房屋果园7个月56000元、烧毁桂花树损失10000元、窗户玻璃损失1000元、后山果园损失3000元”的请求，前坪桂花树部分枯萎、房屋窗户玻璃被损的事实虽然存在，但反诉原告并无足够证据证明系反诉被告所为，同时，要求赔偿“合同外房屋果园7个月损失56000元”，亦未提交相关证据，故本院除对补交租金的请求予以支持外，对其他请求均不予支持；反诉原告提出的“判令反诉被告在湘潭日报公开赔礼道歉，恢复名誉，消除影响并赔偿精神损失费10000元”的请求，本案是房屋租赁合同纠纷，属于合同法调整范畴，而反诉原告提出的上述请求，属侵权之诉，即人格权之名誉权纠纷范畴，如反诉原告认为反诉被告侵犯了其名誉权，可通过另案诉讼处理。故本院对反诉原告的上述诉讼请求，不予支持。被告（反诉原告）收取的合同保证金3000元，在双方合同解除结算时应予以退还。综上所述，本院对本诉原告的诉讼请求，部分支持；对反诉原告刘永红的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条、第十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告文娟与被告刘永红于2017年2月20日签订的《租房合同》，限原告文娟在本判决生效之日起十五日腾空位于湘潭市雨湖区房屋，将其交还给被告刘永红；二、由原告文娟支付被告刘永红自2018年4月6日起至承租物交还之日止期间的房屋租金（按1500元/月的标准计算）；三、由被告刘永红支付原告文娟提前解除合同的违约金7200元，并退还原告支付的合同保证金3000元；四、驳回原告文娟的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘永红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费480元，由原告文娟负担300元，被告刘永红负担180元；反诉费1010元（已减半收取），由反诉原告刘永红负担700元，反诉被告文娟负担310元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或法定代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  周清溪审 判 员  夏 丹人民陪审员  周桂湘二〇一七年七月九日代理书记员  王 莺附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。