广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初4676号原告：深圳市联中房地产开发有限公司，住所地深圳市南山区南山大道西10168号艺园路佳嘉豪商务大厦14AB，统一社会信用代码91440300326356912X。法定代表人：唐四联，董事长。委托代理人：郭云安，公司员工。被告：深圳市桃苑村物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区大浪街道桃苑新村65号，统一社会信用代码91440300335180330A。法定代表人：黄琼林。原告与被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭云安，被告法定代表人黄琼林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2015年7月10日签订《租地协议书》，约定原告向被告租赁土地编号为9051863和0287120的土地，原告依约支付被告租地承租费10万元，支付涉案地块平整场地费13万元，但被告至今拒绝向原告交付涉案地块，一直为被告所占有，被告作为经营性收费停车场使用。原告要求被告交付租赁地块时发生冲突，双方报警，警方介入亦不能解决。原告从土地使用权人得知，权利人从未委托被告出租地块，涉案租地合同无效。原告支付的承租费10万元，平整土地费13万，其中部分款项从原告关联公司湛联公司账户支付。长期以来，被告以不同方式在桃园小区的业主中攻击、毁谤、中伤原告，2016年2月22日，被告黄琼琳以桃园物业管理机构的名义组织桃园小区100位业主开会，会上发言损害原告名誉。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告返还承租费10万元；2、被告返还平整土地费13万元；3、被告支付上述两项23万元的同期银行贷款利息（从2015年9月23日起算至起诉之日暂计13250.56元）；4、被告承担证人出庭作证的误工费、交通费、出差补助、伙食补助共计992.3元；5、被告承担本案诉讼费。被告答辩称：1、被告与原告之间的委托事宜是双方真实意思的表示，其后原告的主体身份转移也是双方的约定。从双方2015年4月16日签订的《桃苑村更新项目前期工作协议书》（简称《协议书》）、补充协议、补充协议二和二次会议纪要来看，双方都一再对委托事项进行约定和调整，而不是原告诉状中所说被告“实际没有任何与桃苑新村有关的管理工作”。因此，被告没有完成委托工作的基础和先决条件，不可能完成协议书项下的委托工作。同时，双方也一再就被告负责征集签署业主拆迁意愿和拆迁补偿协议书、原告负责本改造项目的资金投入、办公场所和用品、工作人员工资等达成一致意见，以上足以说明被告不存在委托工作一概没完成的说法。2、原告已不具备诉讼主体资格。根据被告和原告最后一次即2015年7月16日的会议纪要，原告已同意被告就提出的“相关拆赔条件和工作条件，合作条件也要改变，开发主体也要改变……双方先另行签订合作协议，在双方签订合作协议后则按新条件、新文件执行”，这样，以致2015年7月30日才有深圳市湛联基础建筑工程有限公司（简称湛联公司）和被告签订的《桃苑新村更新项目委托办理前期工作协议书》（简称新《协议书》）。该新《协议书》第十条第3款已约定：“甲方与甲方的关联公司之前与乙方所签订的协议、纪要、承诺书或其它文件全部作废”，也即被告与原告的此前的约定对双方没有法律约束力，双方的权利义务已转移到新《协议书》上。3、关于委托项目的费用支付问题。新《协议书》第五条第1款中约定：在签署《业主意愿征集表》按每户10000元计给乙方作为意愿征集的各项费用。本项费用的支付，每月预借壹拾万元给乙方作为周转资金（包括本约定甲方的关联公司已借给乙方壹拾万元），将来从乙方意愿征集费中扣除，不存在原告在诉状中所列举的要求被告赔付的相关数额。4、湛联公司与被告是另外一种法律关系，同原告无关，原告拿出湛联公司的相关书证与本案无关。经审理查明，涉案租赁土地没有合法产权证明。原、被告于2015年7月10日签订了一份《租地协议书》，载明：“鉴于本租赁土地的经营代理费——何建生先生已授权委托被告对该承租土地进行全权管理和使用委托书（委托书附后），现被告将该土地（即桃苑新村原土地编号为：9051863号和0287121号空地）租给原告使用”，约定原告承租的土地位于龙华××××新村（小区）内65号业主（现被告公司办公室）前面的一块空地约2000㎡，现地上无任何建筑物，种有少许农作物。合同约定：租赁期限18个月，若18个月土地方需要使用可以收回，但若土地不需使用，即继续免费给原告使用；总承租费用人民币10万元，本协议签订后3天内，原告支付被告3万元，本土地平整完毕后3天内，原告给被告付清余款；被告保证何建生是该承租土地的合法代理人，并保证原告在使用期间无其他人任何人干涉，且不得提前收回该土地，否则，被告承诺同意退回租金及赔偿原告投入建设费用的损失，若被告没按约定退款者，原告在被告办理旧改的预借款中扣减。承租期满后，原告有权拆除或处置原告所搭建的简易棚，被告只承诺该土地租给原告搭建临时简易棚及停车场使用，不得建设永久性建筑。2015年7月30日，被告和深圳市湛联基础建筑工程有限公司签订《桃苑新村更新项目委托办理前期工作协议书》，主要内容为改造项目位于深圳市龙华新区大浪街道办龙光路与工业路交汇处—桃苑新村小区，改造小区范围内建有100余栋多层私宅，另有菜市场一栋和其它公建等多层建筑，其建筑楼龄已超过20年，共有业主约150户，现有房屋建筑面积约61000平方米，占地面积约45000平方米，可开发占地面积约25000平方米，该协议10.3条约定，双方及深圳市湛联基础建筑工程有限公司的关联公司之前与乙方所签的协议、纪要、承诺书或其它文件全部作废。被告当庭提交2015年7月16日《桃苑新村旧改工作会议纪要》，载明原告于2015年4月16日与被告签订了关于委托被告承办本旧改项目的前期工作协议书、补充协议、补充协议而、协约声明书，双方于2015年6月16日又签订了会议纪要，但双方所签协议、会议纪要委托被告完成的工作，被告没完成，现拟同意被告提出的相关拆赔条件和工作条件，但由于双方合作条件改变，开发主体也要改变等一系列问题，所以原工作方案与条件暂停，双方另行签订合作协议，双方签订合作协议后按新条件，新方案执行。被告承认收到原告支付的23万元，承认没有交付涉案租赁物给原告，理由是2015年7月30日被告和深圳市湛联基础建筑工程有限公司签订《桃苑新村更新项目委托办理前期工作协议书》以后租地协议书就作废了，没有必要交付。被告主张10万元租地费不用退还原告是因为2015年7月30日《桃苑新村更新项目委托办理前期工作协议书》第5.1条约定“每月预借10万元给被告作周转资金（包括原告的关联公司已借给被告10万元）……”。庭审中问及“7月30日的协议5.1条的10万元是指什么”，被告又称“这10万元是2015年6月借的工人工资，当时口头说好这10万元从我的利益中扣除，其余全部不予追究包括23万元”。另查，证人徐某称其是深圳市湛联基础建筑工程有限公司的会计，出庭作证称深圳市湛联基础建筑工程有限公司和原告是关联公司。上述事实，有原、被告当庭及租地协议书、收件回执及持有人信息、银行转账记录、收据、黄琼林与涉案地产权人赵先生电话录音光盘及文字资料、证人证言、桃苑村更新项目委托办理前期工作协议书、23万元资金明细表等证据在卷证实，并经庭审举证质证，及本院调查事实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。原告与被告签订的《租赁合同》约定的租赁房屋没有合法产权证明，故上述《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。被告主张2015年7月30日和深圳市湛联基础建筑工程有限公司签订《桃苑新村更新项目委托办理前期工作协议书》载明“双方及深圳市湛联基础建筑工程有限公司的关联公司之前与乙方所签的协议、纪要、承诺书或其它文件全部作废”，即原、被告签订的租地协议书作废。根据被告提供的2015年7月16日会议纪要等证据，该条文的意思应是针对“2015年4月16日与被告签订了关于委托贵司承办本旧改项目的前期工作协议书、补充协议、补充协议而、协约声明书，双方于2015年6月16日签订了会议纪要”等内容，与本案的租地协议书无关。原告与被告签订的合同书无效，原告也没有实际使用涉案租赁物，故原告支付给被告的租金、土地平整费23万元，被告应予退还原告。关于利息，因合同无效，原告主张利息没有法律依据，本院不予支持。关于原告诉求的证人出庭作证的误工费、交通费、出差补助、伙食补助等费用。因上述诉请原告没有提交证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，判决如下：一、原告深圳市联中房地产开发有限公司与被告深圳市桃苑村物业管理有限公司于2015年7月10日签订的《租地协议书》为无效合同；二、被告深圳市桃苑村物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市联中房地产开发有限公司退还租金、土地平整费人民币230000元；三、驳回原告深圳市联中房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告深圳市桃苑村物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2482元，由被告深圳市桃苑村物业管理有限公司承担2337元，原告深圳市联中房地产开发有限公司承担145元。上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨    烘二〇一七年七月十三日书记员 赖敬荣（兼）书记员 谢  晓  凤附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。