安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0104民初2320号原告：陈怀贞，男，1986年10月26日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：徐亮，安徽锦和律师事务所律师。被告：合肥拓基房地产开发有限责任公司，住所地合肥市高新区拓基城市广场金座A办公楼27层。法定代表人：罗雄华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文刚，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕晨，安徽天禾律师事务所律师。第三人：合肥拓基物业管理有限责任公司，住所地合肥市高新区长江西路拓基城市广场金座A办2801室。法定代表人：肖业文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王文刚，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕晨，安徽天禾律师事务所律师。原告陈怀贞与被告合肥拓基房地产开发有限责任公司（以下简称拓基房产公司）、第三人合肥拓基物业管理有限责任公司（以下简称拓基物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐亮、被告拓基房产公司、第三人拓基物业公司的共同委托诉讼代理人王文刚、毕晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈怀贞向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即为原告办理位于合肥市蜀山区的房屋产权证；2、判令被告支付原告逾期办证违约金3658元，第三人承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告方开发的位于合肥市蜀山区房屋，用途为住宅，总房价为731640元，通过银行按揭方式购买。合同签订后，原、被告针对涉案房屋进行了网上备案确认并且办理了按揭抵押登记手续。被告于2016年4月30日，将房屋交付原告使用。双方在2014年1月9日《补充协议》第2条约定，买受人通过银行按揭方式购买房屋的，房屋交付时提供办证资料以及缴纳相关费用，房屋产权证由被告代为办理。同时，《房屋买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2016年6月5日，原告一次性将办理房产证的费用22004元交予被告，被告全资成立的第三人合肥拓基物业公司就此向原告开具了收据。依据第十五条约定，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1、2、3项处理，2、买受人不退房的，出卖人按照已付房款的0.5%向买受人支付违约金。虽然双方没有约定取得产证的具体期限，但是依据《商品房买卖合同司法解释》第18条的规定，被告应当在2016年7月30日将房产证给付原告。但直至原告起诉，被告也未将房产证办理给付原告。被告的上述违约行为，侵犯了原告的合法权益，现原告不主张退房，被告依法应承担相应违约责任。综上所述，故诉至贵院，望判如所请。拓基房产公司辩称，1、合同约定的违约金系逾期报产权登记机关备案的报备义务违约金，并非逾期办证违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理：……”。该条款已明确出卖人的责任是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此只要拓基房产公司在合同规定期限内完成报备义务，就不属于合同违约；2、因初始登记政策发生客观变更，拓基房产公司不存在违约情形。原、被告签订《商品房买卖合同》时，房产证系房产局办理，之后由于国家政策变动，原房地产权证和土地证合并为不动产权证，办证主管部门由房产局变更为国土局。直至2016年7月15日国土资源部发布《不动产登记操作规范（试行）》之前，合肥市不动产登记属于探索期，该规范发布后才明确房屋所有权首次登记需进行不动产权籍调查。拓基房产公司在交房后于60日内按原先办理房产证的相关程序提交了备案登记材料，其不存在提交备案违约的情形，在上述规范出台后，于2016年7月18日向国土局提交了权籍调查申请。鉴于政策调整致不动产初始登记手续增加了程序，拓基房产公司事先是不可预知的，其不存在任何过错，单纯依据交付后是否在90日内领证不区分是否出于“出卖人原因”是违反立法精神和公平精神的。本案中拓基房产公司已提交证据证明其已在约定期限内进行办证的一系列材料提交手续，但原告并未举证证明拓基房产公司存在拖延提交备案材料、拖延办证的情形，根据“谁主张谁举证”的证据规则，原告应承担举证不能的不利后果；3、拓基房产公司已将原告的不动产权证已办好并通知业主领取，部分业主已经领取，原告的诉请无事实及法律依据，应当驳回。拓基物业公司述称，物业公司并非买卖合同主体，不应当承担逾期办证的连带违约责任。本院经审理认定事实如下：2014年1月6日，陈怀贞与拓基房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈怀贞购买拓基房产公司开发的位于合肥市蜀山区房屋一套。合同约定房屋的建筑面积为89.2平方米，总价为人民币731634元，买受人采取按揭方式付款。合同第十五条约定：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、如因买受人未送齐相关资料并付清全部房款、办证等相关费用的，出卖人有权不履行产权登记义务。因买受人原因造成办证延误的，出卖人不承担责任。”合同还对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、逾期付款的违约责任等其他相关内容作出约定。2014年1月9日，双方签订《合同补充协议》一份作为《商品房买卖合同》的附件四，该协议第二条约定：合同中的商品房价格中不含房产证、土地证等有关权证办理费用，该类费用在买受人收房时由出卖人按政府相关规定代为收取。买受人以银行按揭方式付购房款的，房产证由开发商办理，买受人不缴纳办证费用或送齐办证资料的，应承担逾期收房的违约责任；买受人以其他方式付购房款而拒付办证费用或不送齐办证资料的，出卖人为买受人办理产权证的义务免除。2016年4月30日，拓基房产公司将涉案房屋交付给陈怀贞使用。2016年6月5日，陈怀贞向拓基物业公司缴纳办证费用人民币22004.34元。2016年7月18日，被告拓基房产公司将包含涉案房屋在内的完整办证材料提交给房产办证部门。2017年4月份，被告向原告交付了涉案房屋的房屋产权证。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。合同签订后原告交纳了全部的购房款，被告将涉案房屋亦进行了备案登记。后被告在规定的期限内向原告交付了涉案房屋，原告在接受涉案房屋时亦向被告缴纳了全部的办证费用。根据合同约定，原告应当在2016年4月30日实际交房后的60天内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能提供证据证实其在上述规定的期限内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告在司法解释规定的90日内未能取得房屋权属证书，其原因在于被告，被告应当承担违约责任。同时合同中约定:如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，原告支付的购房款为731640元，故本院支持原告要求被告支付逾期办证违约金3658元。被告辩称办证迟延系因产权初始登记所需流程变化所致，但是被告未能在规定的房屋交付后60日内将办证资料提交报产权登记机关备案显然影响后期产权证的及时办理，因此对于被告的此辩称，本院不予采信。因涉案房屋的产权证已经办理且产权证书原告已经收到，因此对于原告要求被告为其办理位于合肥市蜀山区的房屋产权证的主张，本院不予以支持。第三人拓基物业公司并非涉案合同的当事人，原告要求其承担连带责任，缺少事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告合肥拓基房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告陈怀贞逾期办理产权证违约金3658元；二、驳回原告陈怀贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告合肥拓基房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员  王新月二〇一七年七月十二日书记员  柴莹莹《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。