西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初2943号原告康鹏，男，1977年12月22日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托代理人薛辉，陕西法智律师事务所律师。委托代理人李康宁，陕西法智律师事务所律师。被告陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地：陕西省西安市莲湖区西关正街198号。法定代表人刘朝阳，系该公司董事长。委托代理人王海安，该公司员工。委托代理人王洁冰，该公司员工。原告康鹏与被告陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称“佳信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康鹏的委托代理人薛辉、李康宁，被告佳信公司的委托代理人王海安、王洁冰均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康鹏诉称，原、被告于2008年4月25日签订商品房买卖《意向书》，该意向书约定，由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区西影路的朝阳花园小区第1栋2单元12层21××01号商品房，购房总金额为337838元，优惠后实际交付购房款327703元。且该物业正式对外开售后，双方签订《商品房买卖合同》。根据《意向书》约定，本《意向书》为正式《商品房买卖合同》之预约，但被告已收取了原告所付的全额购房款，原告已经完全履行了本属于正式《商品房买卖合同》的全部义务，故该意向书的法律效力等同于商品房买卖合同。原告认为，被告内部管理混乱，至今未按《意向书》履行其应当履行的义务，其行为已构成严重违约。根据《合同法》、《商品房销售管理办法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，被告应承担违约责任。双方的违约责任条款在意向书里未明确约定，为公平起见，参照本小区其他大多数业主已经签订的《商品房买卖合同》的约定和处理方法，被告为原告办理房屋权属过户登记手续的期限应当为房屋交付使用之日起365日内。截止2016年8月20日，被告已逾期办理房屋权属登记过户登记1793天，违约损害赔偿金额暂计算至98761.03元。其间，因被告支付了167天的违约金，计5219.52元。核减之后，被告实际应支付93541.51元。而至今被告违约状态仍在持续，至原告获得房屋产权证书之日止，该期间的违约损害赔偿金额另行计算，如被告届时不予赔付，原告将另行起诉。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告尽快继续履行《意向书》约定的所有义务；2、被告立即为原告办理朝阳小区第1栋2单元12层21××01号房屋产权过户登记手续，并交付房屋所有权证书；3、被告向原告支付违约损害赔偿金93541.51元（暂计算至2016年8月20日，被告应支付至原告取得房屋权属证书之日）；4、本案诉讼费由被告承担。被告佳信公司辩称，双方签订的合同意向书系有效合同，应按照条款约定来确定违约及承担违约责任。但是，意向书未约定交房、办理房产证的时间及逾期违约责任，仅约定了交房时双方才签订正式的商品房买卖合同。至今，双方未签订正式的商品房买卖合同，无法界定被告违约及违约责任。原告认为意向书自然转变为商品房买卖合同，应提交法律依据。而原告就意向书主张的违约金，无事实依据，且按照同期同类银行贷款利率计算也未说明计算方法。经审理查明，2008年4月25日，原告与被告佳信公司签订《意向书》，约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区西影路的朝阳花园小区第1栋2单元12层21××01号商品房（以下简称“涉案房屋”），面积为94.5平方米，单价为3575元/平方米，总价款为337838元。意向书第二条“付款方式”约定，原告以按揭方式付款，优惠后总价为337838元整。本意向书签订时，原告向被告交付总房款的40%即137838元整，剩余房款做银行按揭。该物业开始预售后，按照本意向单位价格及准确的面积，根据原告选择的银行按揭成数及确定的按揭首付款额度，双方另行签订正式的《商品房买卖合同》并确定首付款额。原告认购时已付的40%房款直接转为首付款，其中补足首期款剩余部分退还客户，并按原告选择的银行按揭成数办理银行按揭手续，等候通知办理入伙手续。《意向书》第三条“甲、乙双方的责任”约定，该物业正式对外预售开始后，甲方（被告）向乙方（原告）发出通知，乙方应在接到甲方通知后7天内与甲方签订《商品房买卖合同》，同时本意向终止。乙方未在上述规定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》则视为乙方自动放弃所认购的物业，甲方有权将该物业另行出售，退还乙方所交纳的认购房款，本意向同时终止。签订意向书当日，原告向被告交纳首付款137838元。2008年11月18日，被告因原告一次性向其交纳购房款，将涉案���屋优惠3%后单价为3467.75元/平方米，房屋总价款为327703元，原告遂向被告支付剩余购房款189865元。2010年9月20日，被告向原告交付涉案房屋，原告收房后实际使用。此外，因逾期交房，被告向原告出具《违约金承诺书》，承诺被告向原告支付2010年3月1日至2010年8月14日共计167天的逾期交房违约金5248元。后双方与物业公司协商将违约金以物业费予以折抵。至今，被告未与原告签订《商品房买卖合同》，也未将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查，涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。庭审中，被告承认原告支付了全部的购房款，陈述涉案小区因土地出让金尚未足额缴纳，故涉案小区的土地性质尚��从工业用地变更为住宅用地，导致涉案房屋的五证中还差土地所有权证尚未取得，因而未能向产权登记机关提交涉案房屋权属初始登记的资料。原告提出，双方签订的意向书有效且已经履行，应视作商品房买卖合同。而被告逾期办证的违约行为与原告无关且一直持续，故逾期办证违约金参照同小区业主签订的商品房买卖合同房屋约定的总价款0.01%计算系约定过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。因原告第一、二项诉请不够准确，经本院释明，原告将其该两项诉请明确为要求被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。以上事实，有意向书、收款收据、物业费票据、违约金承诺书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方为买卖涉案房屋而签订意向书，在意向书签订后原告向被告足额支付购房款，被告也于2010年9月20日向原告交付了涉案房屋，且原告实际使用房屋至今，被告向原告支付了167天的逾期交房违约金计5248元，双方对上述事实无异议，本院对此予以确认。由此可见，原、被告间已经履行了商品房买卖合同的主要义务，双方间的商品房买卖合同关系成立且有效。庭审中，被告认为双方签订的意向书未约定其提交办理权属登记备案资料的时间及违约责任，故本案争议的焦点问题是被告未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是否构成逾期违约行为、是否应向原告承担逾期提交备案资料的违约责任。关于争议焦点1，本案中，原、被告虽未签订商品房买卖合同，但双方之间的商品房买卖合同关系成立有效，并且双方已经履行了主要义务，双方之间虽未约定提交办理权属登记备案资料的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，涉案房屋系预售房屋，故被告依法应在房屋交付使用起90日内积极履行该义务。被告于2010年9月20日向原告交付房屋，但至今仍未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，其作为出卖人理应继续将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提���的资料报产权登记机关备案。关于争议焦点2，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。首先，被告至今未足额缴纳土地出让金，土地性质仍为工业用地，还尚未取得土地使用权证。由此可见，被告在进行商品房开发和销售时未履行其作为开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属登记的直接原因，该情形的发生与原告无关。其次，涉案房屋无法办理房屋权属登记的情形自房屋交付至今已经长达六年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因被告是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违���情形还可能随之继续持续。而原告虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但原告长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给原告生活客观上带来诸多影响和不便。本院依据法律规定，综合考虑到被告的过错、违约程度、违约持续的时间及原告已实际使用房屋等因素，酌情认定被告按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准计算自2010年12月20日至庭审之日，一次性向原告承担逾期备案违约金为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、十八条之规定，判决如下：一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告康鹏购买的位于西安市雁塔区西影路朝阳花园小区第1幢2单元12层21××01号商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告康鹏支付逾期备案违约金27944.93元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告康鹏的其余诉讼请求。本案案件受理费1138元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒋万利审 判 员  叱红梅人民陪审员  王双印二〇一七年七月二十日书 记 员  袁龙龙打印：相丽华校对：孙晶晶2017年月日送达