四川省南充市高坪区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1303民初1385号原告：南充惠通商贸有限公司法定代表人：莫正勇，经理。委托代理人：雷震、欧阳文泓，四川辽原律师事务所律师。（一般代理）被告：袁珠玲，女，汉族，出生于1962年3月20日。委托代理人：段林林，四川锐思邦律师事务所律师。（特别授权）被告：南充天来酒店有限公司。委托代理人：米善杰，重庆隆科律师事务所律师。（一般代理）原告南充惠通商贸有限公司诉被告袁珠玲、南充天来酒店有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告方代理人及二被告方代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告南充惠通商贸有限公司诉称：2017���4月20日，原告（案外人）对高坪区法院（2017）川1303财保26号民事裁定书查封的原告所购买的高坪区天来豪庭第4幢1-3006号房屋（异议标的）提出书面异议。2017年5月11日，高坪区人民法院作出（2017）川1303执异5号执行裁定书，以原告未能证明被告南充天来酒店公司收到了高坪区江东中路七段87号天来豪庭第4幢1-3006号房屋的购房款，且前述房屋在查封时已登记在南充天来酒店公司名下为由，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定。该裁定认定事实和适用法律错误。原告于2017年4月10日与南充天来酒店有限公司签订了购买合同；2017年4月14日交纳了物管费。2017年4月20日法院查封房屋。原告在法院查封前已实际占有被查封的前述房屋并全部付清房款。被告南充天来酒店有限公司通过南充正和物业有限公司收取了原告支付的购房款。因法院的查封时间和购买时间间隔太近，前述房屋未及时过户登记到原告名下。据此，按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，原告购买的前述房屋符合前述规定。据此，原告为查封房屋的实际权利，原告与被告南充天来酒店有限公司之间就前述房屋所签订的买卖合同合法有效。人民法院应予解除查封，被告南充天来酒店有限公司应当为原告履行过户义务，配合协助将���屋过户登记原告名下。为保护原告合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定，提起诉讼，请求：1、判令立即解除对于南充市高坪区江东中路七段87号天来豪庭第4幢1-3006号房屋（异议标的）的查封。2、确认原告与被告南充天来酒店有限公司之间就高坪区江东中路七段87号天来豪庭第4幢1-3006号房屋所签订的商品买卖合同（商品房认购协议书）合法有效。3、判令被告南充天来酒店有限公司配合、协助原告将高坪区江东中路七段87号天来豪庭第4幢1-3006号房屋过户登记到原告名下。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为停止对我公司购买的天来豪庭四栋1-3006号房屋的执行，并撤回第二、三项诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组证据：原告营业执照、法定代表人身份证明、被告天来酒店有限公司企业登记信息。第二组证据：高坪区人民法院（2017）川1303民初1241号袁珠玲起诉天来酒店有限公司民间借贷一案、传票、起诉状、举证通知书、应诉通知书复印件。第三组证据：（2017）川1303财保26的查封裁定书，证明对本案的诉争标的房屋进行了查封。第四组证据：原告向高坪区人民法院提出的财产保全异议申请书、以及高坪区人民法院（2017）川1303执异5号执行裁定书，该裁定书对原告提出的异议进行了审查并且查明的内容（内容见裁定书）。第五组证据：商品房认购协议书，证明其内容其与查明的基本一致。第六组证据：收款单两份、缴纳物管费的收款凭证、商业银行回单、物业公司出具的收据、商业银行转账凭证、天来房地产有���公司收据。综上证明原告已经交纳了全部房款，未办理房产证是因为人民法院查封了该房屋，请求人民法院予以审查。被告袁珠玲在庭审中辩称：一、针对原告的要求解除房屋的查封，其这项诉讼请求没有充分的事实支持，也没有满足法律规定的解除条件，请求法庭予以驳回这项诉讼请求。二、因为原告的第一项诉讼请求不成立那么被告袁珠玲请求人民法院查封是合法的。三、原告的其他诉讼请求与被告无关。被告袁珠玲向本院提交下列证据。一、（2017）川1303财保26号民事裁定书一份，证明被告袁珠玲因民间借贷案件依法提起的诉前保全，查封了被申请人天来酒店有限公司名下的天来豪庭四栋1-3006号房屋。二、（2017）川1303执异5号执行裁定书一份，证明高坪区人民法院的执行行为是合法的。三、2017年5月5日袁珠玲向高坪区人民法院提起诉讼的起诉书，起诉案由为民间借贷纠纷。四、受理案件通知书，案号为（2017）川1303民初1241号，证明袁珠玲在提起诉前保全的规定时间提起了诉讼，按照法律规定诉前保全的查封应该继续保持现状。被告南充天来酒店有限公司在庭审中辩称：一、本案涉及的房屋查封的事由是本案另一被告袁珠玲起诉天来酒店有限公司偿还借款产生的，该案正在高坪区人民法院进行审理，若法院审理结果认定借款不成立则查封的事实也应当相应解除。二、被告确实同原告签订了房屋买卖合同也收取到原告支付的购房款房屋也已经交付给原告使用。被告南充天来酒店有限公司向本院提交下列证据：四川倬旗物业服务公司的营业执照、���更通知书、收款证明一份，证明南充正和物业服务有限公司在2014年12月3日进行了名称变更登记，变更后名称为四川倬旗物业有限公司，收款证明证明了南充天来酒店有限公司收到李娟刷卡支付的购房款497541元。案经审理查明：1、2017年4月11日，原告与四川天来房地产发展有限公司签订了《商品房认购协议书》，协议商品房位置为南充市高坪区江东中路87号4幢1单元30层6号、面积约154.65平方米、单价优惠前单价5000元／㎡、房屋总价款773250元、优惠后实际成交单价3500元／㎡、房屋总价款541275元、付款方式原则上为一次性付款，如果分期，乙方必须在签订本协议后60日内全部付清、且对违约责任等进行了约定。2、2017年4月11日，即签订合同的当天，原告向四川倬旗物业服务公司交纳购房款50000元现金，通过李娟在南充市商业银行的银行卡通过南充���和物业服务有限公司的POS机刷卡支付购房款497541元（该款转入南充正和物业服务有限公司在中国银行的账户上，其中含6626元的维修基金，），并出具了541275元的房款及6626元的维修基金收据。3、被告南充天来酒店有限公司向原告交房后，在2017年4月14日，原告通过李娟在南充市商业银行卡交纳4321元的物业费（物业费转入南充正和物业服务有限公司在中国银行的账户上），并由四川倬旗物业服务公司出具收据一张。3、2017年4月13日被告袁珠玲向本院申请诉前财产保全，本院于2017年4月13日作出（2017）川1303财保26号民事裁定书。2017年4月14日，法院查封了被告南充天来酒店有限公司所有的位于南充市高坪区江东中路87号天来豪庭4幢1-3006号房屋（房产证号，南房权证高字第005982**号，建筑面积154.65㎡）。3、本院查封该房屋后，案外人（本案原告）于2017年4月20日，向本院提出财产保全异议申请书，请求撤销（2017）川1303财保26号民事裁定书，解除对位于南充市高坪区江东中路87号天来豪庭4幢1-3006号房屋的查封决定。原告提出异议后本院执行局依法组成合议庭进行了审查，认为案外人南充惠通商贸有限公司向本院提供的购房合同及支付房款凭证，该购房合同是与四川天来房地产发展有限公司签订，收据也是四川天来房地产发展有限公司出具；并且其中497541元是直接支付给南充正和物业有限公司，不能证明是南充天来酒店有限公司出售房屋并收到了上述款项。位于南充市高坪区江东中路七段87号天来豪庭第4幢1-3006房屋（产权证号：005982**）登记在南充天来酒店有限公司名下，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定“对案外人的异议，人民法院约定按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。申请人袁珠玲依据不动产登记信息，申请诉前财产保全查封登记在南充天来酒店有限公司名下的房屋并没有过错，故案外人南充惠通商贸有限公司的异议不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定驳回南充惠通商贸有限公司的异议请求。原告收到裁定书后，在法定期限内向本院提起诉讼。4、另查明：四川天来房地产发展有限公司系南充天来酒店有限公司的前身；南充正和物业有限公司系四川倬旗物业服务公司的前身；被告袁珠玲申请保全的房屋与原告购买房屋系同一标的物；李娟系南充惠通商贸有限公司的职工，职务系该公司出纳。5、在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为停止对我公司��买的天来豪庭四栋1-3006号房屋的执行，并撤回第二、三项诉讼请求，本院已口头裁定准予原告撤回第二、三项诉讼请求，并记录在卷。上述事实有证据及庭审笔录记录在卷。本院认为：1、关于《商品房认购协议书》签订的主体问题？被告南充天来酒店有限公司系原四川天来房地产发展有限公司的企业法人名称变更而来，原四川天来房地产发展有限公司买房的行为实际上就是南充天来酒店有限公司的行为。其行为对南充天来酒店有限公司具有约束力。虽然原告与原四川天来房地产发展有限公司签订的是《商品房认购协议书》，且房屋登记在南充天来酒店有限公司名下，但该认购书具备商品房买卖合同的主要条款，且原告已交清了全部付款，商品房认购协议书应当认定为是商品房买卖合同。��合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。2、关于原告交纳购房款及维修基金的认定问题？2017年4月11日，原告在签订合同的当天就由单位出纳李娟通过银行卡向南充正和物业服务有限公司转购房款497541元（含维修基金），同时交纳50000元现金，并由被告南充天来酒店有限公司出具购房款、维修基金收据。虽然原告将购房款转入南充正和物业服务有限公司（四川倬旗物业服务公司系南充正和物业服务有限公司的企业法人名称变更而来），但被告南充天来酒店有限公司认可系南充正和物业服务有限公司代收行为，四川倬旗物业服务公司也承认代被告南充天来酒店有限公司收房款，南充正和物业服务有限公司收款行为系被告南充天来酒店有限公司委托而收款，其实际收款人和原告交纳房款的归属是南充天来酒店有限公司。因此，原告虽然将购房款及维修基金交纳给南充正和物业服务有限公司，实际收款人应是被告南充天来酒店有限公司，原告按照合同约定向被告南充天来酒店有限公司交清了购房款及维修基金。原告交清购房款后接房并实际占有，并于2017年4月14日四川倬旗物业服务公司缴纳了物业服务费。原告由于购房后，所房屋于2017年4月14日被法院查封，致使无法办理产权登记。综上，本案原告在人民法院查封之前已书面签订合法有效的商品房买卖合同，并已经合法占用该不动产，且已支付了全部购房价款，也非因为原告的原因而为办理房屋过户登记。其权利足以能够排除执行，原告提出的异议成立。（2017）川1303执异5号执行裁定书认定事实有误，裁定驳回原告的异议不当，应予以纠正，（2017）川1303财保26号裁定书��得执行，对原告的主张本院予以支持。为维护正常的经济程序，保护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，判决如下：不得执行（2017）川1303财保26号裁定书查封的位于南充市高坪区江东中路七段87号天来豪庭第4幢1-3006房屋（产权证号：005982**）。案件受理费9213元，由被告袁珠玲承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。审 判 长  李大骏人民陪审员  郑宗衡人民陪审员  龙远强二〇一七年七月二十八日书 记 员  钟 媛四川省南充市高坪区人民法院民事裁定书（2017）川1303民初1385号本院2017年7月28日对南充惠通商贸有限公司诉被告袁珠玲、南充天来酒店有限公司案外人执行异议异议之诉一案作出的（2017）川1303民初1385号判决书中，文字上有笔误，应予补正，现裁定如下：将本判决书中第8页第4、5行中的“《中华人民共和国民事诉讼法》”更正为“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”。审判长李大骏人民陪审员郑宗衡人民陪审员龙远强二0一七年八月二十一日书记员钟媛