北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终6342号上诉人（原审原告、反诉被告）：王祺程，男，1997年5月1日出生。委托诉讼代理人：魏继志，北京市天耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孟庆峰，男，1983年2月18日出生。委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。上诉人王祺程因与被上诉人孟庆峰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初5666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王祺程上诉请求：要求撤销一审判决，改判支持我的诉讼请求，驳回孟庆峰的反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，孟庆峰一直使用涉案房屋至2016年9月28日，应当支付3月11日至9月28日期间的租金；孟庆峰支付的押金已经冲抵租金；孟庆峰未经我同意转租房屋，伪造我的签字，构成根本违约，一审法院判决我支付违约金是错误的。孟庆峰辩称：同意一审判决。关于押金冲抵租金的说法与事实不符，一审已经查清租金支付情况。租赁合同约定我方可以转租，我方不存在违约行为。2016年2月17日王祺程已经将房屋换锁并实际控制房屋，其作为违约方应当承担违约责任。王祺程向一审法院起诉请求：要求解除双方所签《房屋租赁合同》，要求孟庆峰返还房门钥匙、门卡、水卡及电卡，支付自2016年3月11日至9月28日房屋租金148681元，赔偿损失1万元。孟庆峰向一审法院反诉请求：要求王祺程返还押金24780元，返还剩余租金18998.32元，支付违约金89208元，赔偿装修损失96000元、赔偿中介费24780元。一审法院认定事实：2014年11月5日，王淑葵代理王祺程（出租人、甲方）与孟庆峰（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市丰台区西客站南广场东区A、B、C座楼2#办公楼×××号，共计三套房建筑面积196.67平方米，三套房整体出租；乙方租赁该房屋用于办公、培训、会议及经营使用；房屋租赁期自2014年11月5日至2021年2月11日，免租期为自2014年11月5日至2015年2月11日，甲方应于2014年11月5日前将房屋按约定条件交付给乙方；该房屋前两年月租金为24780元，日租金为4.2元/㎡，该房屋租金每3个月支付一次，乙方应在本合同内所规定的5日内向甲方支付第一期租金74341元，乙方最晚应于每期届满前7日内支付下期租金；该房屋租金递增方式为前两年不变后每两年递增6%；乙方应于本合同生效后两个工作日内支付甲方押金24780元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在结算后2个工作日内（不计利息）如数返还给乙方；在租赁期内任何租赁事宜甲方只针对乙方，乙方转租给乙方的子公司、合作单位等，或其他第三方使用该房屋时所造成相关责任与损失均由乙方承担；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达20日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、甲方所有权人转让该房屋的或产权人发生变更的，导致乙方无法继续承租的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达20日的。2、擅自改变房屋用途的。3、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏拒不赔偿的。甲方有上述情形的，应按年租金的30%向乙方支付违约金；乙方有上述情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金；租赁期内，若甲方需提前收回房屋，且乙方已进行装修，装修费用由甲方承担（逐年递减，第一年收回房屋赔付装修款的100%，第二年收回房屋赔付装修款的80%，第三年收回房屋赔付装修款的60%，第四年以后收回房屋的赔付装修款的40%）。签订上述合同后，双方依约履行，原告向被告交付了租赁房屋，被告交纳了房屋押金24780及一个月租金。后双方按照每三个月支付一次租金。现孟庆峰已支付租金至2016年3月11日。王祺程主张2015年11月17日孟庆峰伪造其签名办理装修手续，且孟庆峰非法将房屋转租他人，据此要求解除合同，孟庆峰否认王祺程所述事实，称双方所签房屋租赁合同并未禁止转租。2016年2月28日，王祺程向孟庆峰发出《合同解除函》，以孟庆峰擅自转租房屋并伪造其签字为由告知孟庆峰双方所签《北京市房屋租赁合同》即时解除。孟庆峰认可收到函件且未提出解除异议，称在发解除函之前王祺程已更换房门钥匙，坚称自此未再占用租赁房屋。王祺程不予认可。一审法院认为：依法订立的合同具有法律约束力。王祺程与孟庆峰签订《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效，双方均应依合同约定履行。在合同履行过程中，双方产生纠纷，2016年2月28日，王祺程发解除函，确认双方所签《北京市房屋租赁合同》即时解除，孟庆峰收到上述解除函后，未就合同解除效力提出任何异议，且在法院审理过程中明确表示认可解除合同，故双方所签《北京市房屋租赁合同》已于2016年2月28日解除。根据房屋交接清单，王祺程要求孟庆峰返还房门钥匙、门卡及电卡，法院予以支持。王祺程要求孟庆峰返还水卡，因在双方所签房屋交割清单中无水卡的交付记录，故不予支持。双方所签合同已于2016年2月28日解除，现孟庆峰否认在租赁房屋内存放物品，且王祺程无证据证明合同解除后，孟庆峰继续占有、使用租赁房屋，故王祺程要求孟庆峰支付至2016年9月28日租金，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。王祺程以孟庆峰对房内设备造成损坏为由要求其赔偿损失1万元，未向法院举证，亦不予支持。关于反诉，根据双方所签《北京市房屋租赁合同》约定，该合同解除后，王祺程应当将押金退还孟庆峰。现孟庆峰已支付房租至2016年3月11日，故王祺程应当退还其合同解除后的相关租金。孟庆峰称王祺程于2016年2月17日将房门上锁，提交短信记录，不足以认定其所述主张，王祺程亦不予认可，孟庆峰所交证据不足，法院对孟庆峰该主张不予认定，其要求王祺程返还自2016年2月17日始的租金，法院不予支持。王祺程主张孟庆峰未经其授权擅自转租房屋并伪造其签字，孟庆峰不予认可，王祺程提交的证据不足以证明其该主张，法院不予采信。现王祺程单方要求解除合同，构成违约，孟庆峰要求王祺程支付违约金，予以支持。孟庆峰要求王祺程赔偿装修损失，证据不足，不予支持。双方经居间方签订租赁合同后，租赁合同已履行，孟庆峰要求王祺程赔偿中介费，缺乏法律依据，法院亦不予支持。据此，一审法院判决：一、王祺程与孟庆峰所签《北京市房屋租赁合同》已于二〇一六年二月二十八日解除。二、孟庆峰于判决生效后七日内返还王祺程房门钥匙三十三把、门禁卡六个、电卡三张。三、王祺程于判决生效后七日内返还孟庆峰房屋押金二万四千七百八十元。四、王祺程于判决生效后七日内返还孟庆峰房屋租金九千九百一十三元。五、王祺程于判决生效后七日内给付孟庆峰违约金八万九千二百零八元。六、驳回王祺程其他诉讼请求。七、驳回孟庆峰其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方未提交新的证据。经查，王祺程在一审期间提交一份说明的复印件，落款日期为2015年11月17日，内容载明王祺程同意租户把石膏板隔断拆除且新增玻璃隔断。王祺程表示该份说明是从物业公司取得的，孟庆峰在该份说明上伪造了王祺程的签名，构成违约。孟庆峰认为该份说明系复印件，不认可其真实性。王祺程另主张孟庆峰将涉案房屋转租构成违约，孟庆峰不予认可，并称双方合同约定可以转租。孟庆峰在一审期间提交短信用以证明王祺程在2016年2月17日就通知解除合同及换锁，当时涉案房屋准备进行二次装修，里面基本是清空状态，王祺程当天换锁后已实际控制房屋。王祺程对换锁的事实不认可，主张系于2016年2月28日向孟庆峰发函要求解除合同，9月28日开锁进入涉案房屋发现里面还有公司条幅。经查，本案一审立案时间为2016年3月18日，2016年5月19日第一次开庭审理中，孟庆峰即提交短信主张2月17日王祺程已将涉案房屋换锁。二审期间，本院询问是否有证据表明2016年2月至9月期间孟庆峰仍然使用涉案房屋，王祺程表示没有证据；本院询问王祺程在该期间是否去涉案房屋看过，其表示没有去过。此外，双方所签《北京市房屋租赁合同》第九条第二款约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，应按年租金的30%向对方支付违约金，甲方退还相应租金及押金。双方当事人对一审认定的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为:王祺程与孟庆峰签订《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵约履行。在租赁合同履行过程中，王祺程于2016年2月28日发函要求解除合同，孟庆峰未对解除合同提出异议，且在法院审理过程中明确表示认可解除合同，一审法院据此确认双方所签《北京市房屋租赁合同》解除，并无明显不当。双方合同解除后，王祺程没有提供证据证明孟庆峰继续占有使用涉案房屋，其要求孟庆峰支付租金至2016年9月28日，缺乏依据，本院难以支持。双方均确认孟庆峰已支付租金至2016年3月11日，故王祺程应当将合同解除后的相应租金退还孟庆峰。根据双方约定，租赁合同解除后，王祺程应当将押金退还孟庆峰。因双方均确认孟庆峰已支付租金至2016年3月11日，现王祺程上诉又称押金已经冲抵租金，没有证据支持，本院不予采信。王祺程主张孟庆峰未经其同意转租房屋构成违约，但双方合同约定“在租赁期内任何租赁事宜甲方只针对乙方，乙方转租给乙方的子公司、合作单位等，或其他第三方使用该房屋时所造成相关责任与损失均由乙方承担”，可见孟庆峰有权进行转租。王祺程关于孟庆峰伪造其签名构成违约的主张亦不成立。王祺程单方解除合同构成违约，孟庆峰要求王祺程支付违约金，符合双方合同约定。综上，王祺程的上诉请求不能成立；本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4863元，由王祺程负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 桃审判员 孟 龙审判员 王 云二〇一七年七月十九日书记员 房依彤