广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1227民初301号原告：闫秀云，女，1942年8月3日生，住所地北京市东城区。委托诉讼代理人：姜长明，男，汉族，1964年3月25日生，住所地辽宁省锦州市古塔区。被告：广西南宁龙宏房产经纪有限公司，住所地南宁市东葛路24-8号凯丰大厦C座C0404号房。法定代表人：汤鸿。原告闫秀云诉被告广西南宁龙宏房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日受理后，同年6月20日依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告闫秀云及其委托诉讼代理人姜长明到庭参加诉讼，被告广西南宁龙宏房产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2011年11月17日签订的编号为九层911号的《龙泉养生苑公寓使用权及经营权转让协议》无效；2、依法判令被告返还原告转让费20万元；3、依法判令被告支付原告以20万元为本金，从2012年1月1日起至2015年12月31日止，以银行同期同类贷款利率6%计算的利息48000元（200000×6%×4年=48000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2011年11月17日签订了《龙泉养生苑公寓使用权及经营权转让协议》，双方约定：转让费20万元，被告于2012年6月30日前将房屋正式交付原告使用经营。原告按合同约定时间将转让费全部支付给被告，但被告却迟迟不能交付房屋，原告多次找被告要求履行合同，被告一直推脱至今。特此提起本案诉讼。原告围绕诉讼请求向本院提供了如下证据：1、《项目合作合同》；2、《证明》；3、《龙泉养生苑公寓使用及经营转让协议》；4、收据2张；5、中国工商银行个人业务凭证；6、被告公司的电脑咨询单。被告广西南宁龙宏房产经纪有限公司未向本院提供证据，也未向本院提交书面答辩意见，无正当理由拒不到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西南宁龙宏房产经纪有限公司经本院送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。对原告提供的证据，本院认证意见如下：证据1系甲篆村民委员会与被告签订的合作建造案涉房屋的合同，因案涉房屋所占的土地的所有权属于甲篆村，房屋的建设是否符合《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》等法律的规定，应当由行政主管部门予以认定，故本院对证据的合法性不予评判，但对证据的真实性和关联性予确认；证据2来源于案涉房屋所在地甲篆村民委员会出具的证明，证据内容详实，与本案有关联性，本院予以确认；证据3系原、被告签订的案涉房屋买卖合同，本院对其真实性和关联性予以确认，对证据的合法性将在”本院认为”部分予以阐述；证据4、5、6均来源于原告，具有真实性，属《中华人民共和国民事诉讼法》规定的书证证据类型，本院予以确认。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：原、被告于2011年11月17日签订《龙泉养生苑公寓使用权及经营权转让协议》，双方约定，被告将位于广西巴马县甲篆镇街上甲篆中心小学旁的新甲篆村委综合楼－龙泉养生苑9层911号房的使用权及经营权转让给原告，交房时间为2012年6月30日前，转让费为200000元，转让期限为30年，合同期满，双方进行交接。原告于签订协议当日即将转让费200000元转账至被告的银行账户。但至今被告没有按照协议的约定将该房屋交付原告。原告于2017年3月28日向本院提起本案诉讼。另查明，案涉房屋所占的土地的所有权属于甲篆村，因甲篆村没有资金兴建办公楼，村民委员会通过讨论后，决定由甲篆村出地，由被告出全资的方式合作建设村民委员会综合楼，并于2010年5月26日签订《项目合作合同》，合同约定：综合楼共11层，其中包含村委办公用房、养生公寓，养生餐厅等，甲篆村村委会拥有一楼（除公共过道面积）的使用权及经营权，被告拥有2楼（含2楼）以上的使用权及经营权。综合楼建成后，被告将该综合楼取名为”龙泉养生苑公寓”，并与原告签订了《龙泉养生苑公寓使用权及经营权转让协议》，约定由被告将龙泉养生苑公寓9层911号房的使用权及经营权转让给原告。案因被告未到庭，本院无法主持调解。本院认为，本案讼争房屋建设的土地系甲篆村空闲地，原、被告签订的使用权和经营权转让协议是否有效，关键是看有无违反现行法律和行政法规的强制性规定，从《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条所规定的内容中可知，法律对农村集体土地的建设用地原则上限定在农用范围，除上述条文规定之情形外，任何单位和个人均不得基于建设用地的目的使用农村集体土地。本案中，甲篆村民委员会供地、被告出资建设村委会综合办公楼，综合楼除一楼房屋作为村委会办公使用外，其他房屋作为养生公寓对外出租、出让，但本案被告并未提供证据证明甲篆村委会综合楼或”龙泉养生苑公寓”因属于甲篆村公共设施和公益事业建设使用农村集体土地的情形而获得用地许可，被告将该项目的讼争房屋转让给北京市东城区安德里北街18号9楼2门601号室的原告的使用和经营，其实质已不再是基于甲篆村公共设施和公益事业目的使用该项目下集体土地，而已经改变为基于个人使用权和经营权房使用该宗土地。由于原告并非甲篆村的集体成员，其使用讼争房屋项下土地的行为不属于农民使用宅基地等农用情形，也非法定的可以用于非农建设的情形，其使用讼争房屋项下集体土地的行为实质上将超越土地管理法强制性规定，原、被告签订的《龙泉养生苑公寓使用权及经营权转让协议》客观上将产生原告违反土地管理法强制性而使用农村集体土地的效果，故双方签订的买卖协议因违反强制性规定，该协议应属无效。关于原告诉请返还讼争房屋购房款200000元及相应利息48000元（以同期银行贷款利率6%计付）的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故原告诉请被告返还讼争购房款200000元于法有据，应当予以支持。原告主张的利息，应是被告占用购房款期间的损失，本案被告在没有取得讼争房屋建设用地许可的情况下将房屋出卖给原告，从而导致双方买卖合同因为违反法律强制性规定而无效，应当承担主要的过错责任，而原告在与被告签订买卖协议时也没有尽到应有的审慎义务，在没有确认是否已经取得讼争房屋建设用地许可，就与被告签订买卖合同，应当对买卖合同的无效承担次要的过错责任。综上，本院酌定由被告承担60%的利息损失，原告承担40%的利息损失，因此，对原告主张损失的合理部分应予支持，超过部分于法无据，不予支持。同时，原告主张以购房款为基数，以银行同期贷款利率6%计算计算利息，但没有提供证据证明被告占用购房款期间银行同期同类贷款利率为6%，故本院认为，200000元购房款的利息，应自2012年1月1日起至2015年12月31日止，按银行同期同类贷款利率分段计算。被告广西南宁龙宏房产经纪有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，可依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告闫秀云与被告广西南宁龙宏房产经纪有限公司于2011年11月17日签订的《龙泉养生苑公寓使用权及经营权转让协议》无效；二、被告广西南宁龙宏房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告闫秀云返还购房款200000元及相应利息（以200000元购房款为基数，自2012年1月1日起至2015年12月31日止，按银行同期同类贷款利率的60%分段计算）；三、驳回原告闫秀云的其他诉讼请求。案件受理费2510元，由原告承担1004元，被告广西南宁龙宏房产经纪有限公司承担1506元。上述给付义务，义务人应在本判决规定的履行期限内自动履行，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或者被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，在上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2510元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  罗 发审 判 员  韦朝欢人民陪审员  韦兆华二〇一七年七月二十七日书 记 员  黄晓帆附：与本判决有关的法律条文《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。