河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终1958号上诉人（原审原告）：赵玉芝，女，1965年7月17日出生，汉族，住平舆县。委托诉讼代理人：郭宏芳，河南伦宸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南发科，男，1966年7月10日出生，汉族，住平舆县。委托诉讼代理人：杨广运，河南日月星律师事务所律师。上诉人赵玉芝因与上诉人南发科房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服平舆县人民法院（2016）豫1723民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵玉芝及其委托诉讼代理人郭宏芳，上诉人南发科的委托诉讼代理人杨广运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玉芝上诉请求：撤销原判，改判南发科除赔偿其房屋价值损失外，还应向其支付惩罚性赔偿金67.8万元。事实和理由：一审法院没有支持其要求南发科支付惩罚性赔偿金67.8万元，与法律规定不符，南发科将合同约定的安置房另行安置给他人，属于恶意违约，不仅应承担赔偿损失的责任，还应承担支付惩罚性违约金的责任。南发科辩称，其并没有将房屋出卖或抵押给第三人，不应承担惩罚性赔偿金的责任，并且本案仅是拆迁了房屋，赵玉芝并没有支付购房款，赵玉芝请求将安置房屋价值认定为已付购房款没有法律依据。南发科上诉请求：撤销原判，驳回赵玉芝的诉讼请求。事实和理由：其未能按期完成安置楼的建设是因为部分住户不签合同，部分住户签了不搬，以及部分住户提出的过分要求所致，不是其责任造成的，一审判决解除合同不当，影响政府综合规划；一审判决赔偿损失68.9万元显失公平，赵玉芝只存在不能按约入住的问题，没有其他损失；一审判决适用法律有误，其并没有将安置房出卖给第三人，而是在众多应安置户中择优进行安置，其只是延期交付而不是不能交付，判决解除合同不当。赵玉芝辩称，一审法院判决解除双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》适用法律正确，一审判决赔偿68.9万元明显过低，其已就此提出上诉。赵玉芝向一审法院起诉请求：1.解除其与南发科签订的拆迁补偿协议；2.判令南发科赔偿房屋价值损失67.8万元及一倍房屋价值赔偿款67.8万元，共计135.6万元；3.本案诉讼费由南发科承担。一审法院认定事实，2012年7月11日，南发科以河南京开置业有限公司的名义与赵玉芝签订房屋拆迁安置补偿协议一份，约定由南发科拆迁赵玉芝一座平房四间，南发科补偿赵玉芝安置房屋两套，分别位于平舆县××家××单元××东××和××西户，面积在120平方米至140平方米之间。另安置两个车库，每个车库面积不少于15平方米，如没有车库房可安置储藏室，每间储藏室不少于12平方米，少每平方米按市场价每平方米2000元补偿给赵玉芝。赵玉芝应在2012年7月14日搬出腾空房屋，南发科应在2013年7月15日交付安置房屋钥匙。同时，该协议就其他事项作了约定。协议签订后，赵玉芝依约搬出房屋，南发科也开始建房。但南发科在建好第一栋安置房后，未向赵玉芝安置，将安置给赵玉芝的房屋安置给其他两个拆迁户。为此，南发科的妻子郭艳婷向赵玉芝出具承诺书一份，承诺下一栋安置楼分房时赵玉芝可优先选择。在南发科将第二栋安置楼建成后，其又将安置楼房分配给其他安置户，至今未向赵玉芝安置。在一审期间，赵玉芝申请对安置房屋的价值进行评估，一审法院委托驻马店中亚资产评估事务所进行了评估，评估结论为安置房屋按照每套120平方米计算的市场价值两套共计为63万元，两间储藏室按照每间12平方米计算价值共计4.8万元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家。集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，南发科辩称双方签订房屋拆迁安置补偿协议时，南发科实际拆除赵玉芝房屋65.63平方米，按照拆迁补偿方案规定的补偿标准，赵玉芝只应当享受安置120平方米的房屋，而赵玉芝却得到240平方米，违反了民法通则及合同法规定的等价有偿和公平原则，并以此辩称违反法律强制性规定，应当认定协议无效。一审法院认为，南发科辩称的事实并不是违反法律、行政法规的强制性规定。南发科如认为该补偿协议显失公平，可依法主张变更或撤销该协议，而不能据此主张协议无效。该协议不具有上述法律规定认定无效的情形之一，故应认定该协议合法有效，该协议对双方当事人均具有约束力。南发科在拆除赵玉芝房屋后，没有按照协议约定的交房时间即2013年7月15日交房，且在南发科之妻承诺第二栋安置楼房建成后赵玉芝优先选择的情况下仍未交房，而是将赵玉芝的安置房屋未经赵玉芝同意安置给其他拆迁户，明显存在违约行为，应当依法承担相应的违约责任。南发科迟延履行协议，至今已经长达三年多，致使双方当事人最初达成的合同目的不能实现，赵玉芝主张解除协议，符合法律规定，予以支持。赵玉芝主张的房屋损失应当按照双方合同约定赵玉芝享有的补偿安置房屋价值计算，而不是按照赵玉芝被拆迁房屋的价值计算。经一审法院委托驻马店中亚资产评估事务所进行评估，评估结论为67.8万元，该评估程序合法，评估价格符合市场价值，予以支持。评估费用1.1万元应当由南发科承担。赵玉芝依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定主张南发科再赔偿一倍损失67.8万元。一审法院认为，南发科并未将赵玉芝安置房屋出卖给第三人，而是安置给其他拆迁户，同时，考虑到南发科实际拆除赵玉芝房屋仅65.63平方米，南发科按照补偿安置房屋面积240平方米及两个储藏室24平方米的价值赔偿赵玉芝，已经足以弥补赵玉芝的实际损失，故对赵玉芝主张再一倍赔偿67.8万元不予支持。判决：一、解除赵玉芝与南发科于2012年7月15日签订的房屋拆迁安置补偿协议；二、南发科赔偿赵玉芝经济损失68.9万元；三、驳回赵玉芝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17004元元，由赵玉芝负担8502元，由南发科负担8502元。本院二审期间，南发科围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.南发科提交了五ＸＸ舆县机械厂现状照片五张，拟证明现仍有十几户没有拆迁安置，不能按照原合同全部安置存在客观因素。赵玉芝对该证据的真实性、关联性均提出异议，认为南发科与拆迁户签订拆迁协议时对房屋有明确的约定，后期无法安置系其工作失误与赵玉芝无关。本院认为，该组照片与本案待证事实没有关联性，对该证据不予采信。2.南发科提交了其妻郭彦亭的说明和证明各一份，拟证明郭彦亭于2013年8月3日出具的承诺书是在赵玉芝逼迫下所作。赵玉芝对该证据的真实性提出异议，认为证人未出庭作证无法核实真实性，且该承诺书不仅有郭彦亭的签名还有南发科另外一个亲属金新陈的签名，承诺书是客观真实的。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项规定，与一方当事人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据，南发科之妻郭彦亭所作的证言没有其他证据印证，仅凭其证言不能证明其出具的承诺书系在赵玉芝胁迫下所作，并且郭彦亭未出庭作证，对该证据不予采信。3.南发科提交了河南高开置业有限公司出具的证明一份，拟证明南发科不是本案适格被告，应由公司承担责任。赵玉芝对该证据真实性提出异议，认为该证据仅有盖章没有签名，形式上存在瑕疵，且平舆县机械厂拆迁项目所引发的纠纷有多起已经平舆县人民法院判决，南发科均承担了责任，各案原告均撤回了对公司的起诉。本院认为，本案一审庭审中，南发科的委托诉讼代理人承认“当时是借用的河南京开置业有限公司开发的，实际是南发科的个人行为”，因其委托诉讼代理人系特别授权，该承认已构成自认，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”，其在二审中虽提供了河南高开置业有限公司出具的证明，但该证明无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，证据形式上存在瑕疵，并且河南京开置业有限公司2016年9月5日的答辩状及南发科2016年9月1日出具的证明中均认可案涉拆迁项目与河南京开置业有限公司无关，系南发科的个人行为，南发科提交的河南高开置业有限公司出具的证明，与上述证据相互矛盾，本院不予采信。一审查明的事实并无错漏之处，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”；该《解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，赵玉芝与南发科按照所有权调换形式订立了《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。南发科主张的该协议显失公平，履约存在客观困难等因素，均不是构成合同无效的法定事由。该协议对双方当事人具有法律上的约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。现赵玉芝已按合同约定对房屋进行了拆迁，南发科在连续建好两栋安置楼后均未依约将安置房交付赵玉芝，而是对其他拆迁户进行安置，其行为已构成违约。虽然南发科辩称其未将安置房出卖给第三人，但其为自己利益而故意将约定的安置房另行安置给他人的违约行为，已导致赵玉芝与其订立的拆迁补偿安置协议目的不能实现，赵玉芝无法取得合同约定的房屋，此种情形下，参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定符合立法本意，故一审判决支持赵玉芝解除双方订立的《房屋拆迁安置补偿协议》并无不当。赵玉芝有权请求南发科返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求南发科承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于赵玉芝的损失应如何认定的问题。由于双方当事人订立的《房屋拆迁安置补偿协议》中已经明确约定以位置、用途特定的房屋对赵玉芝予以补偿安置，赵玉芝对补偿安置房享有可期待的利益，故对其损失应按照双方约定的安置房价值进行计算，一审法院委托评估机构对安置房屋的价值进行了评估，并据此认定赵玉芝的损失并无不当，本院予以确认。关于赵与子请求南发科承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任如何认定的问题。由于本案系拆迁补偿合同纠纷，赵玉芝并没有支付购房款，其付出的购房对价应按照被拆迁房屋的价值予以计算。故赵玉芝提出按照安置房屋的评估价值请求南发科承担赔偿责任的上诉理由无事实依据，本院不予支持。赵玉芝与南发科订立的《房屋拆迁安置补偿协议》中约定，如果南发科未按照约定向赵玉芝安置住房，“少每平方米按市场价每平方米2000元补偿”，这是双方当事人对赵玉芝被拆迁房屋市场价值的确认，本院予以认可。故赵玉芝被拆迁房屋的价值为131260元（2000元×65.63平方米），南发科应承担不超过该房屋价值一倍的赔偿责任，本院酌定为13万。综上，赵玉芝请求南发科承担赔偿责任的上诉理由成立，应予支持；赵玉芝的其他上诉理由，以及南发科的上诉理由均不能成立，应予驳回。原判适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、《人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持平舆县人民法院（2016）豫1723民初2118号民事判决第一项；二、撤销平舆县人民法院（2016）豫1723民初2118号民事判决第三项；三、变更平舆县人民法院（2016）豫1723民初2118号民事判决第二项为，上诉人南发科于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人赵玉芝819000元；四、驳回上诉人赵玉芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17004元，由赵玉芝负担6800元，南发科负担10204元；二审案件受理费25506元，由赵玉芝负担6800元，南发科负担17004元。本判决为终审判决。审 判 长  李晓龙审 判 员  许卫卫代理审判员  李力伟二〇一七年七月四日书 记 员  柳莹莹