河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0104民初744号原告：孙雪莹，女，1986年1月8日出生，汉族，无业，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵帅印，河南商都律师事务所律师。被告：武玉霞，女，1956年12月9日出生，满族，郑州市电焊条厂退休工人，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王洪雁(系被告武玉霞之夫)，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：范金星，河南信永律师事务所律师。被告：郑州居美房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城回族区果园路**院**楼**附**。法定代表人：李洁辉，董事长。委托诉讼代理人：谭爱丰，女，该公司业务经理。委托诉讼代理人：陈盼盼，河南银基律师事务所律师。原告孙雪莹与被告武玉霞、郑州居美房地产营销策划有限公司（以下简称居美房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙雪莹及其委托诉讼代理人赵帅印，被告武玉霞及其委托诉讼代理人王洪雁、范金星，被告居美房地产公司法定代表人的委托诉讼代理人陈盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙雪莹向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与二被告三方所签的《房屋买卖合同》；2.判决被告武玉霞向原告支付定金损失10800元、佣金损失16200元、代办费损失3000元、按揭贷款费用10000元等共计40000元；3.判决被告武玉霞向原告按照日总房价款的千分之一（即每日810元）的标准支付违约金（自2016年10月20日起至本判决确定还款之日止）；4.判决被告居美房地产公司向原告支付定金10800元，并对第二项、第三项诉讼请求承担连带支付责任；5.判令二被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告自愿放弃第三项诉讼请求。事实和理由：原告与被告武玉霞经中介居美房地产公司介绍认识，并于2016年8月28日签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定被告武玉霞以810000元的价格将其位于郑州市管城××区××楼××单元××号的房产卖给原告，并协助原告办理相关过户及按揭手续。现按揭手续已经办理，在房管局办理网签手续时由于被告武玉霞房产的原因导致无法办理网签，致使本合同无法继续履行，故原告诉至法院。武玉霞辩称：1.双方之所以无法完成交易的原因在于其房屋目前不符合房屋交易政策，根据《房屋买卖合同》第十六条规定，三方均有权解除合同，互不承担违约责任；2.被告居美房地产公司在订立《房屋买卖合同》及相关合同前没有依法进行房源核验，存在过错，并且从事本案房屋交易的经纪人员没有相关资格证件，根本没有提供居间服务的能力，是导致本案纠纷的重要原因，被告居美房地产公司对本案存在过错，应当由被告居美房地产公司承担责任；3.其未收到任何款项，不承担返还或赔偿责任；4.其同意解除与原告签订的《房屋买卖合同》。居美房地产公司辩称：1.如买卖双方协商一致解除合同或合同无法继续履行，其同意解除合同；2.其公司在合同签订前已审核出卖人对涉案房屋获得全部产权，具备过户条件并询问家庭是否有其他房改房，被告知除涉案房屋外另外一套房改房已拆迁获得赔偿款，不存在任何争议，故在合同签订时，其公司无任何过错，尽到审核义务；合同签订后，受郑州市房屋管理部门政策调整及房屋限购政策影响，造成出卖人家庭名下房改房超标，目前无法继续交易，需等房管部门下一轮政策调整，造成合同无法履行的原因与其公司的居间行为无关；3.如解除合同，其公司愿意退还定金10800元，佣金及代办费不予退还，按揭费用非其公司收取，其公司不存在违约行为，原告要求其公司承担违约金及按揭费用，无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月28日，武玉霞（甲方、卖方）与孙雪莹（乙方、买方）在居美房地产公司（丙方、居间方）的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.甲方拥有位于管城××区××楼××单元××号的房屋，房屋所有权证书号为9801145619，房屋所有权人为武玉霞，房屋建筑面积为87.29平方米，乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议。2.甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为810000元。3.乙方应于本合同签定时支付定金、佣金及代办费共计30000元（其中佣金及代办费19200元，余额作为丙方代甲方保管的定金），甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管；乙方应向丙方支付佣金16200元，并向丙方支付代办费3000元。4.甲乙双方同意以按揭贷款方式付款，甲、乙双方于签订本合同后七个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭手续。5.无需办理解压手续且乙方采用按揭贷款付款方式的，甲乙双方在银行贷款审批通过后的十个工作日内办理完毕网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。6.违约责任：甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并承担乙方由此发生的其它经济损失；乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金，并承担甲方由此发生的其它经济损失；本合同签定后，甲方拒绝出售同时乙方拒绝购买或甲乙双方协商解除合同的，丙方已收取的费用除佣金外如数退还。本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。7.若甲方房屋不符合国家及郑州市房屋上市交易政策法规及有关规定，甲、乙、丙三方均有权解除合同，互不承担违约责任。合同签订后，孙雪莹向居美房地产公司交纳定金10800元、佣金16200元、代办费3000元，共计30000元。2016年10月8日，孙雪莹向河南融众房地产营销策划有限公司交纳贷款费用10000元。另查明，郑州铁路局房产管理局于2017年2月19日出具《证明》一份，载明：经查原我局职工王洪雁及武玉霞夫妻共有郑州市青年路3号院4号楼2单元附18号房屋86.87平方米及郑州市管城区货栈街铁路小区房屋47.78平方米（目前因市政府扩路已拆除），两处房屋皆享受了房改房的相关政策，因王洪雁家庭享受房改房优惠政策面积超过控制面积标准47.78平方米，超出部分如何处置目前尚无明确政策规定，不符合郑州市房改房上市交易政策规定，因此暂不可上市交易，新的政策正在制定中。郑州市住房保障和房地产管理局于2017年3月10日出具《关于王洪雁、武玉霞信息申请的回复》，载明：经查询《郑州市房改管理信息系统》，王洪雁、武玉霞夫妇购买了两套房改房，面积分别为87.29平方米、47.78平方米，该夫妇均为一般职工，享受控制面积为80平方米。根据市纪委和市房改办联合文件《郑房改[2003]1号》第一条规定：职工现居住两套（或两套以上）住房，按房改政策出售时，一套（或两套合并计算面积）已达到控制面积标准的，其余成套住房则必须退回原产权单位。本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告居美房地产公司交纳了定金、佣金、代办费，履行了自己的合同义务。但因被告武玉霞与丈夫购买有两套房改房，享受房改房优惠政策面积超过控制面积标准，涉案房屋不符合郑州市房改房上市交易政策规定，暂不可上市交易，导致原告签订《房屋买卖合同》购买房屋的目的无法实现，被告武玉霞的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求解除《房屋买卖合同》，被告武玉霞同意解除，本院予以准许。合同约定被告武玉霞同意定金在办理完房屋立契过户手续前由被告居美房地产公司代为保管，原告已如约将定金10800元支付被告居美房地产公司，应当视为原告已向被告武玉霞实际交付定金。《房屋买卖合同》未能履行的原因系被告武玉霞所致，被告武玉霞应双倍返还原告定金，原告交付的定金10800元现仍由被告居美房地产公司保管，故被告武玉霞及居美房地产公司均应向原告返还10800元。此次房屋买卖，原告向被告居美房地产公司支付佣金16200元，因被告武玉霞违约，导致合同无法履行，故被告武玉霞应赔偿原告上述损失。原告向河南融众房地产营销策划有限公司交纳贷款费用10000元，现《房屋买卖合同》无法继续履行，该费用系原告因被告武玉霞的违约行为而导致的直接损失，被告武玉霞应予以赔偿。原告交纳的代办费3000元由被告居美房地产公司收取，《房屋买卖合同》约定买卖双方协商解除合同的，被告居美房地产公司已收取的费用除佣金外如数退还，现银行按揭贷款、房管局立契等手续均未办理，代办费3000元应由被告居美房地产公司退还原告，故原告要求被告武玉霞赔偿代办费损失，本院不予支持。被告居美房地产公司已促成原告与被告武玉霞签订《房屋买卖合同》，完成了合同约定的居间义务，因为被告武玉霞违约，造成合同无法继续履行，故原告要求被告居美房地产公司承担连带支付责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决如下：一、解除原告孙雪莹与被告武玉霞、郑州居美房地产营销策划有限公司于2016年8月28日签订的《房屋买卖合同》；二、被告武玉霞于本判决生效后十日内赔偿原告孙雪莹定金10800元、佣金损失16200元、贷款费用10000元，共计37000元；三、被告郑州居美房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙雪莹定金10800元；四、驳回原告孙雪莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1980元，由原告孙雪莹负担842元，被告武玉霞负担1138元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐苗苗人民陪审员  谷玉仁人民陪审员  张志慧二〇一七年七月十一日书 记 员  王晓祥