山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁10民终2298号上诉人（原审被告）：威海倪氏海泰大酒店有限公司，住所地威海市文登区世纪大道89号。法定代表人：倪永军，董事长。委托诉讼代理人：李杰，山东旭杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高春强，男，1970年7月19日出生，汉族，住威海市文登区。委托代理人马广路，山东英良泰业律师事务所律师。委托代理人丁萍，山东英良泰业律师事务所律师。上诉人威海倪氏海泰大酒店有限公司（简称“倪氏海泰有限公司”）因与被上诉人高春强房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2015）威文民一初字第1209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。倪氏海泰有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审认定双方存在诉争房屋抵顶铝合金窗款的合同关系证据不足。2、涉案房屋已登记在高春强名下，高春强并用此房办理了抵押贷款，应当认定房屋已经交付。3、违约金的计算不正确。房屋买卖合同约定违约金明显高于高春强的损失。一审以违约金标准不超过同期银行贷款利率的四倍认定违约金数额合理，没有法律依据。高春强辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律准确，要求维持原判。高春强向一审法院起诉请求：要求倪氏海泰有限公司按合同约定支付逾期交房违约金436094元（违约金计算至起诉之日）。一审法院认定事实：文登市峰西工贸总公司系原文登市天福路街道办事处峰西村开办的村办企业。2008年1月至2009年12月峰西村将工贸总公司下属的文登市第一建筑公司铝合金车间厂房及设备租赁给毕务金使用。峰西社区居民委员会出具证明证实，在此期间文登市第一建筑有限公司铝合金车间对外发生的门窗工程全部是毕务金的个人行为，债权债务由毕务金个人承担，其居民委员会不承担任何责任。高春强与已另案起诉倪氏海泰有限公司的王宏伟、毕务金共同经营铝合金加工、安装等工程，2008年7月20日其三人以文登峰西建筑公司铝合金厂的名义与文登市倪氏海泰大厦有限公司（现已更名为倪氏海泰有限公司）签订工业品买卖合同，向文登市倪氏海泰大厦有限公司出售隔热断桥铝合金窗。合同约定双方买卖铝合金窗数量预计为1800平方米，单价670元（市场调查后定价），价款暂定为120.6万元。结算按实际发生面积计算。工程总造价30%分几次拨付；工程总造价25%楼房抵款；工程总造价10%消费卡抵款；工程总造价30%一年付款；余款5%为质保金，质保期一年。并约定合同自双方签字盖章日起生效。该合同出卖人处加盖文登市第一建筑有限公司的公章，买受人处加盖文登市倪氏海泰大厦有限公司的公章。高春强主张双方最终按照实际工程量计算的价款，金额为315万元，倪氏海泰有限公司仅支付了约40万元现金，用楼房抵顶了2000700元（即诉争由倪氏海泰有限公司开发，并于2009年登记在毕务金、王宏伟、高春强三人名下的三栋房屋），其余款项以车、月饼、鱼、餐卡等物品抵顶，该合同双方已履行完毕。并主张双方抵顶款项的详细账目保存在倪氏海泰有限公司处。一审法院将举证责任分配给倪氏海泰有限公司，要求倪氏海泰有限公司提交双方就上述隔热断桥铝合金窗工程往来账目及相关凭证，并向倪氏海泰有限公司释明如倪氏海泰有限公司不能提交相关证据，应承担有证不举或者举证不能的法律后果。对此倪氏海泰有限公司不认可其与高春强之间存在工程款抵顶购房款的事实，也表示其公司与高春强之间没有铝合金窗工程往来账目。再查，2008年12月16日、2009年5月18日，毕务金、王宏伟与高春强就诉争房产即坐落于文登区世纪大道89-2号1单元1201室、1301室、1001室房屋与倪氏海泰有限公司在文登市房地产交易大厅签署商品房买卖合同（即高春强主张倪氏海泰有限公司欠毕务金、王宏伟、高春强三人铝合金窗价款，倪氏海泰有限公司抵顶给其三人的三栋房屋）。其中高春强的合同约定，高春强购买倪氏海泰有限公司位于文登区世纪大道89-2号1单元1001室房屋，房屋建筑面积153.9平方米，单价为每平方米4150元，房屋总价款638685元。买受人即高春强自合同签订之日起30日内将房屋总价款分2次付清，首付191685元，余款447000元由银行贷款付清。出卖人即倪氏海泰有限公司应当在2009年7月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付高春强使用，如未按规定期限交付使用，每逾期一日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2009年5月27日，倪氏海泰有限公司协助高春强办理了诉争房屋的产权证（文房权证市区字第××号）。关于诉争房屋上设置的银行抵押贷款，高春强陈述因其为倪氏海泰有限公司门窗工程施工垫付的款项大部分为民间借款，利息较高，倪氏海泰有限公司不能按期向高春强支付工程款，将诉争房屋抵顶给高春强后，高春强为偿还民间借款，无奈用诉争房产在银行进行抵押贷款以减少实际损失。而对此倪氏海泰认可高春强的确用诉争房屋进行了抵押贷款，贷出的款项亦用于高春强本人的经营使用，高春强实际并未向倪氏海泰有限公司支付过购房款。另查，关于诉争房屋的现状，高春强主张房屋未达到双方签订的商品房买卖合同约定的装饰、设备标准，并提交诉争房屋现状照片一宗。倪氏海泰有限公司对诉争房屋现未达到约定交付标准的事实予以认可，同时表示倪氏海泰有限公司将来有能力将满足上述条件的房屋交付给高春强，但具体日期不能确定。一审法院认为，双方当事人有三个争议焦点：一、高春强、倪氏海泰有限公司之间是否存在以诉争房屋抵顶铝合金窗价款的合同关系；二、倪氏海泰有限公司协助高春强办理了诉争房屋的产权证，高春强亦使用诉争房屋进行了抵押贷款，是否应当视为倪氏海泰有限公司已履行了交付房屋的义务；三、如倪氏海泰有限公司构成逾期交房违约，双方当事人在商品房买卖合同中约定的逾期交付违约金标准是否应当予以调整。关于第一个争议焦点，一审法院认为，高春强与已另案起诉倪氏海泰有限公司的王宏伟、毕务金共同经营铝合金加工、安装等工程，2008年7月20日该三人以文登峰西建筑公司铝合金厂的名义与文登市倪氏海泰大厦有限公司（现已更名为倪氏海泰有限公司）签订工业品买卖合同，向文登市倪氏海泰大厦有限公司出售隔热断桥铝合金窗。本案涉及的铝合金窗买卖合同的标的额高达数百万元，倪氏海泰有限公司作为该买卖合同的相对方，对该合同的实际履行情况应当保有相关交易凭证。而关于该铝合金窗买卖合同的履行情况，高春强主张该合同双方均已全部履行完毕，合同约定的价款倪氏海泰有限公司已全部付清，其中的2000700元价款由诉争三套房屋抵顶（按照双方签订的房屋买卖合同约定，抵顶给高春强的房屋价值638685元）。如高春强上述主张并非事实，倪氏海泰有限公司应当能够提供出充足证据对高春强的主张予以反驳。但经查明高春强、倪氏海泰有限公司之间的确存在工业品买卖合同（铝合金窗买卖合同），合同还约定了其中部分价款由倪氏海泰有限公司向高春强提供楼房抵顶。同时倪氏海泰有限公司还在高春强等三人未实际向其公司交付任何购房款的情况下配合高春强等三人将诉争三套价值200多万元的房屋过户登记至毕务金及高春强、王宏伟名下。法院已查明的上述事实能够与高春强的主张相吻合。而法院将相关举证责任分配给倪氏海泰有限公司后，倪氏海泰有限公司仍未提交任何证据反驳高春强的上述主张，倪氏海泰有限公司应当对自己有证不举或者举证不能的行为承担相应的法律后果，故在无相反证据反驳的情况下，法院对于高春强主张因倪氏海泰有限公司欠付高春强铝合金门窗价款，倪氏海泰有限公司公司将诉争位于文登区世纪大道89-2号1单元1001室房屋作价638685元抵顶给高春强的事实，予以认定。关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案诉争房屋约定的交付时间为2009年7月1日，但至今诉争房屋仍无法达到双方签订商品房买卖合同中约定的装饰、设备标准，诉争房屋更是从未转移给高春强占有。据此认定，诉争房屋倪氏海泰有限公司没有交付高春强。倪氏海泰有限公司仅以诉争房屋现已登记在高春强名下，高春强亦使用诉争房屋进行抵押贷款即应当视为倪氏海泰有限公司已履行了向高春强交付诉争房屋的辩称，无事实依据及法律依据，不予采信。关于第三个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案诉争商品房买卖合同中关于逾期交房违约金的约定是双方自愿达成，系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，受法律保护。双方关于诉争房屋约定的交付时间为2009年7月1日，距今已超过7年有余，倪氏海泰有限公司的行为已构成严重违约。关于违约金的数额，从双方违约金约定的标准来看，该违约金标准未超过银行同类贷款利率的四倍，违约金总额亦未超过合同约定总房款的数额，即未超出双方当事人在订立合同时应当预见的因违反合同可能造成的损失范围。倪氏海泰有限公司按照双方合同约定的标准向高春强支付逾期交房违约金，可补偿高春强的经济损失，符合公平原则和诚实信用原则。倪氏海泰有限公司主张合同约定的违约金过高要求予以调整，理由不当，不予支持。倪氏海泰有限公司应自2009年7月1日至实际交付房屋之日止按每逾期一天向高春强支付已交付房价款万分之三违约金的约定，向高春强支付逾期交房违约金。高春强要求倪氏海泰有限公司支付自2009年7月1日至高春强起诉之日2015年9月24日止的逾期交房违约金436094元（638685元×0.03%×2276天），法院予以支持。高春强起诉之日起至倪氏海泰有限公司实际交付诉争房屋之日止的逾期交房违约金，高春强可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：威海倪氏海泰大酒店有限公司于判决生效后十日内给付高春强自2009年7月1日至起诉之日2015年9月24日止的逾期交房违约金436094元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7842元，由威海倪氏海泰大酒店有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审期间，对于逾期交房违约金的计算标准双方达成一致意见：按房屋年租金3万元的1.3倍计算，即逾期交房每年违约金按照3.9万元计算。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点问题有三个，1、双方是否存在铝合金窗价款抵顶诉争房屋价款的合同关系；2、涉案房屋已登记在高春强名下，高春强已用此房证办理了抵押贷款，是否能够认定诉争房屋已经交付；3、逾期交房的违约金如何计算。针对焦点一，峰西居委会已经提供证据证实其下属的建筑公司铝合金厂早在2008年、2009年由毕务金承包，期间该三人以建筑公司铝合金厂的名义与上诉人签订了铝合金窗的买卖合同，该铝合金窗的买卖合同中明确约定用部分楼房抵顶铝合金窗款，再结合上诉人分别与毕务金、王宏伟、高春强三人签订了商品房买卖合同，之后分别为毕务金、王宏伟、高春强三人办理诉争房产的房证及上诉人主张办理房证，应当认定交付房产的事实，这一系列事实形成完整的证据链，足以认定双方存在铝合金窗价款抵顶诉争房屋价款的合同关系。焦点二，上诉人尽管为被上诉人办理了房证且被上诉人用此房证抵押办理了贷款，但该房屋仍然未能达到合同约定及法定的交付使用条件，因此上诉人主张该房屋应认定为交付，没有事实及法律依据，该项主张本院不予支持。针对焦点三，该诉争房产尽管未能达到居住使用的条件，但被上诉人已经用该房证抵押办理了贷款，即被上诉人已经利用该房产证享用其融资的功能，对此有别于其它逾期交付房产的情形。被上诉人的实际损失即是房屋的使用费即租金损失。如按合同约定的违约金标准支付违约金，违约金总额将超过房屋总价款。该约定明显超过当事人预见的范围。现双方当事人均同意按照诉争房产年租金3万元的1.3倍即3.9万元计算每年逾期交房违约金，符合《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，本院予以照准。因此，上诉人主张合同约定违约金过高要求适当予以调整，本院予以采信。综上，上诉人上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销威海市文登区人民法院（2015）威文民一初字第1209号民事判决；二、威海倪氏海泰大酒店有限公司于本判决生效后十日内给付高春强逾期交房违约金312000元（自2009年7月1日计算至2017年7月1日止）。一审案件受理费7842元，由威海倪氏海泰大酒店有限公司负担5479元，高春强负担2363元；二审案件受理费7842元，由威海倪氏海泰大酒店有限公司负担5479元，高春强负担2363元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  于永忠审 判 员  于大海代理审判员  宋 杨二〇一七年七月二十五日书 记 员  刘双双