广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初6719号原告：刘田娇，女，*年*月*日出生，汉族，住广东省广宁县，委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。被告：佛山市南海区深基房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区**，统一社会信用代码**。法定代表人：黄国举。委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英，广东星宇律师事务所律师。原告刘田娇与被告佛山市南海区深基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人田海波及被告的委托诉讼代理人李英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告按房屋总价的日万分之三的标准支付从2017年2月1日起至实际交楼之日止延迟交楼违约金予原告；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的位于佛山市南海区大沥镇竹基南路16号天海城市花园项目1号**房，被告于2017年1月31日前交付房屋，逾期交房按已付房款的日万分之三计付违约金。签约后，原告依约履行付款义务，但被告却违反合同关于交楼期限的约定，超出约定交楼期限仍无法交付房屋，严重损害原告的合法权益。被告应根据合同第九条第一项第二款的约定按已付房款日万分之三计付违约金予原告。被告辩称，原告计算违约金的时间错误，计算标准部分错误，原告的请求应依法予以驳回。理由如下：违约金应计算至《商品房交付使用通知书》上确定的交付日期前一天止，不应该计算至原告收楼之日。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的规定，案涉房屋已竣工验收合格，并已在交付通知书确定的交付日期前取得了《竣工验收备案证》，达到了合同规定的交付条件，依法可以交付给包括原告在内的广大业主使用。其次，根据买卖合同补充协议第四条第1款的约定，被告按照本合同上载明的通信地址发出交付通知（以寄出邮戳为准）之日起第5日，则视为收楼通知已经送达原告。原告应当于出卖人发出的交付通知书所载明的交接期限内到指定的地点办理该商品房的查验和收楼手续；逾期未办理的，则交付通知书中所载明的交接期限届满之日起第二日视为该商品房已按本合同的标准交付给原告。被告已经在交付通知书确认的交付日期前寄送交付通知书给原告，原告也已签收确认，原告因自身原因未能前来办理交接手续，责任不在被告，案涉房屋从交付通知书上载明的交付日期的第二天开始视为已经交付给了原告。故违约金应计算至交付通知书上确定的交付时间前一天也就是2017年4月24日，不可能无限期计算下去。二、原告违约金的计算标准错误。根据买卖合同第九条的约定，迟延交房的违约金按照逾期时间分别处理，逾期不超过60日的，按已交房价款日万分之二支付违约金；超过60天的部分按照已交房价款日万分之三支付违约金。原告一律按日万分之三的标准计算违约金是错误的，没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2015年12月1日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定：被告将位于佛山市南海区大沥镇竹基南路16号天海城市花园1号**房出售给原告；总成交价为680424元；（第五条）商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上至3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过3%以上的，原告可选择多退少补或退回所购商品房。（第八条）被告应于2017年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付原告使用。（第九条）被告逾期交房不超过60日，自合同规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。（第十一条）原告须在被告发出收楼通知书之日起15天内到被告售楼部办理有关收楼手续，如因原告原因未能办理收楼手续的，视为原告已对该物业进行验收，视为被告已按合同约定将房屋交付原告，原告已经接收该房屋，双方完成房屋交接手续。双方并约定其他权利义务。同日，双方签订《〈广东省商品房买卖合同〉补充协议》，约定原告应当于被告发出的交付通知中所载明的交接期限内到指定地点办理该商品房的查验和收楼手续；逾期未办理的，则交付通知书中所载明的交接期限届满之日起第二日视为该商品房已按合同约定的标准交付给原告。补充协议和合同约定不一致的，以补充协议为准。被告在诉讼中确认原告已按合同约定支付全部购房款。2017年3月16日，佛山市南海区国土城建和水务局出具《关于天海城市花园信访问题的回复》，就业主反映涉讼房屋所在小区存在建设不符合规划、公摊面积过大、绿化区域占用等问题进行了答复。2017年4月13日，佛山市住房和城乡建设管理局出具《关于天海城市花园相关业主申请信访复查的意见书》，就业主不服佛山市南海区国土城建和水务局的回复进行复查，认为未发现该项目存在违反《住宅设计规范》《建筑设计防火规范》等设计规范情况。项目竣工验收后变更公共部分面积用途的问题，建议向南海规划部门反映。2017年4月19日，佛山市南海区天海城市花园1栋、2栋办理了工程竣工验收及验收备案手续。2017年4月20日，被告向原告邮寄收楼通知，通知原告在2017年4月25日收楼。该邮件于2017年4月21日送达。2017年5月12日，原告接收涉讼房屋。2017年6月21日，佛山市南海区国土城建和水务局（规划）出具《信访事项答复意见书》，就业主反映天海城市花园绿化等信访问题进行答复，认为该项目已于2017年4月11日通过绿化工程规划验收审批，工程竣工情况与原审批方案一致，绿化率满足30%的要求。接到投诉后，该局于6月1日在现场发现发展商在完成绿化验收手续后对原绿化工程私自进行多处改建，该局已于6月19日发函移送城管部门处理。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。被告未按照合同约定在2017年1月31日前交付经竣工验收备案的房屋予原告，已构成违约，被告应按合同约定标准承担逾期交房违约责任。涉讼房屋于2017年4月19日办理竣工验收备案，具备合同约定的交付条件，被告已向原告送达交楼通知，通知原告于2017年4月25日收楼,被告应支付以购房款680424元为本金从逾期之次日2017年2月1日起至2017年4月25日止按日万分之三计算的违约金17146.68元（680424元×0.0003×84天）予原告。合同明确约定被告逾期交房超过60日后，合同继续履行的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。被告辩称逾期时间的60天内部分应按日万分之二计算违约金不符合双方约定，本院不予采纳。原告主张被告支付至原告实际收楼日的违约金，但原告主张涉讼房屋存在的墙壁裂纹、空鼓等问题，均属于房屋瑕疵问题，原告没有举证证明涉讼房屋存在主体结构质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，原告不能据此拒绝接收符合双方约定交付条件的房屋，但不妨碍原告主张被告承担保修责任。原告主张涉讼房屋存在面积差，经本院询问，原告明确陈述在本案主张的违约金是针对被告逾期交房的违约行为，就面积差，原告可根据合同第五条的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定另行主张退补面积差的房价款，但合同继续履行的情况下，原告据此拒绝接收房屋没有约定或法定依据。原告主张涉讼房屋所在小区存在消防通道和绿化率未达国家标准的问题，房屋是否具备办理竣工验收备案条件，是行政主管部门主管和认定的行政事项，原告主张已向行政主管部门反映问题，至庭审终结时，未见行政主管部门撤销涉讼楼房已办理的备案手续，本院对原告据此主张涉讼房屋不具备交付条件的意见不予采纳。综上，涉讼房屋已办理竣工验收备案，被告已发出收楼通知并指定合理履行期间，被告已履行合同约定的交楼义务，本院对原告请求被告支付商品房交付使用通知书确定的交付日期后至原告实际收楼日的违约金不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海区深基房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金17146.68元予原告刘田娇；二、驳回原告刘田娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取116.88元（原告已预交），由被告佛山市南海区深基房地产开发有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一七年七月二十日书记员 邓莹莹