海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0271民初1622号 原告：王炳辉，男，1953年12月25日出生，汉族，住哈尔滨市动力区。 委托诉讼代理人：周全，海南海大平正律师事务所律师。 被告：三亚东锣岛地产有限公司，住所地：三亚市迎宾路清平乐商铺**。 法定代表人：陆小畅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所律师。 原告王炳辉与被告三亚东锣岛地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告王炳辉及其委托诉讼代理人周全，被告三亚东锣岛地产有限公司的委托诉讼代理人陈正伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告2011年3月26日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即向原告返还购房款1078557元及利息（以1078557元为本金，按照中国人民银行公布的同期活期存款基准利率计算，计算时间为2011年4月2日至实际付清之日止）；3、判令被告立即向原告支付38872.21元的资金占用利息11778元（按照中国人民银行公布的同期6个月内贷款基准利率计算，计算时间为2011年12月22日至2016年12月6日止）；退还天然气初装费2200元、有限电视初装费400元；4、被告承担本案有关的诉讼费用。 事实与理由：2011年3月26日，原告与被告签订的了《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买被告开发的位于三亚市××镇第15栋2层212房，商品房的用途为住宅，合同约定的套内面积为43.45平方米，合同第四条约定：房款按套内面积计算，每平方米24822.94元，总房款1078557元。合同第五条约定：以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买房人有权退房。买房人退房的，出卖人在买受人提出退房30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期活期存款利率付给利息。合同第十二条约定"出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权、债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同签订后，原告分三次向被告支付全部房款1078557元。2011年12月21日原告分两次向被告支付契税、维修基金等税费、办证费用、有限电视初装费、燃气初装费，共计41472.21元（2600元＋38872.21元）。2016年12月6日，被告已退还原告办证费用38872.21元，还有2600元没有退还。被告应向原告支付38872.21元的资金占用利息，按照中国人民银行公布的同期6个月内贷款基准利率计算。现原告得知被告向业主公告：对于实测套内面积大于合同约定套内面积的，必须补交面积差房款后，才给办理房产证。经查询，原告购买的涉案房产面积误差比大于3%，解除条件成就；同时原告查询到涉案房产类型为酒店式公寓，不是《商品房买卖合同》约定的住宅，并且涉案房产的土地使用权抵押在银行。原告认为，合同第五条约定的解除条件成就，原告有权单方解除合同。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原告有权依法解除合同。由于被告将土地使用权抵押给银行，导致原告长期无法取得房地产证，根据《城市房地产管理法》、《担保法》及《物权法》第182条"以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押"。房产权属包括土地使用权及房屋所有权，房地一体才是正规的商品房，如果被告不偿还银行贷款，土地抵押将不会解除，还会被强制执行，必然导致原告丧失土地使用权。原告购买的房屋类型为住宅，而被告交付的房屋类型为酒店式公寓，被告根本违约，侵害消费者合法权益。根据《补充协议》第六条关于送达的约定，原告已委托律师邮寄解除合同的通知给被告。综上所述，鉴于被告提供的房产与《商品房买卖合同》约定的房产性质不符，并且土地使用权抵押给银行，至今没有办证，合同约定的解除条件成就，原告故诉至法院判如所请。 被告辩称，一、原告要求解除合同不应支持，应当驳回。理由：1、原告起诉的解除理由是面积误差比超过3%，超出部分面积属于入户花园，房子没有变化，预测与实测产生误差，原因是入户花园面积未算作套内面积，导致超过3％，2013年住建局给业主作调解，提出多的面积不收款了，被告也承诺不收钱，从合同目的来看，房子已交付六年的时间，合同目的能够实现，最高院司法解释的立法目的是为防止开发商随意变更设计，与本案不同，本案设计未变更，测绘公司不同，方法不同，未加重原告负担；2、原告认为房子办理了抵押的说法不成立。涉案房屋实际上是分了几期开发，当时办的是在建工程抵押，符合规定，具体到原告的房子没有办理抵押登记的，大证全办出来了，小证正在办理中，贷款正在陆续还，不影响原告的利益；3、房屋类型是由土地性质决定的，城镇住宅用地上面建的房子是住宅，使用期限70年，酒店公寓是高级商品住宅。二、原告起诉无客观事实。合同第五条约定，面积误差比是产权登记面积减去合同约定面积，产权证还未办出，原告起诉条件未成就；退还费用中有一部分已交到政府相关部门，如退房，被告还要申请退费，会扰乱市场交易；另萧文利与被告房屋买卖合同纠纷案与本案相似，三亚中院判决驳回萧文利的诉讼请求，省高院维持三亚中院的判决，故本案也应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据认定如下：1、被告对原告提供的证据《土地房屋权证》、《解除合同函》及邮寄单、《房屋分户面积明细表》、《EMS邮寄单》及回执、（2016）琼02民再4号民事判决书、三住建〔2017〕653号函的真实性均无异议，但不认可原告的证明目的。2、被告提供的(2015)三亚民三初字第13号民事判决书、（2017）琼民终36号民事判决书，三住建函〔2017〕1213号函，原告认可真实性，但对证明目的有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买被告开发的位于三亚市××镇第15栋2层212房，商品房的用途为住宅，合同约定的套内面积为43.45平方米，房款按套内面积计算，每平方米24822.94元，总房款1078557元。该商品房用途为住宅。涉案地块规划用途为住宅用地，土地使用年限自2006年8月31日至2076年8月30日。根据当事人选择的计价方式，规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房款由出卖人返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。上述合同签订后，原告依约向被告付清了全部公寓房款，被告将涉案房屋交付给原告使用。2011年12月21日原告分两次向被告支付契税、维修基金等税费、办证费用、有限电视初装费、燃气初装费，共计41472.21元（2600元＋38872.21元）。2016年12月6日，被告已退还原告办证费用38872.21元。 2015年1月27日，被告向清平乐东城四期全体业主发出《关于清平乐东城四期房产证办理相关事项的公告》，内容为："......二、关于面积差异问题：实测套内面积大于合同面积的，请在2015年3月15日前到被告一楼财务部补交面积房款差，交完全款后，我公司即可给与办理房产证；实测面积小于合同套内面积的，在发放房产证时我司一并将面积差异款退还给业主。"被告还给原告出具三亚合利测绘服务有限公司《房屋分户面积明细表》，要求补缴房款。2015年2月3日，原告所在小区其他业主萧文利、王炳丽、杨娜以"面积差异比绝对值超过3%，买受人有权退房"为由，共同向被告发出退房通知，该通知由被告员工刘晨曦当日签收。由于被告拒绝退房，萧文利、王炳丽、杨娜于2015年4月3日向法院提起诉讼。 另查，2015年9月11日，被告开发的第16号楼房产权取得三土房（2015）字第10656号《土地房屋权证》，该证载明：土地用途为城镇住宅用地，房屋类型为酒店式公寓，土地房屋使用权终止日期为2076年8月30日。 针对萧文利与被告的纠纷，海南省高院于2017年2月27日向三亚市住建局发出（2017）琼民终36号函。三亚市住房和城乡建设局于2017年3月9日向该院作出三住建函（2017）653号复函，该函确认入户花园面积计入房屋套内面积。根据房屋登记办法入户花园属于独立使用空间应计入房屋套内建面积。房屋面积误差比：【（实测面积）－（合同约定面积）】÷（合同约定面积）×100%。根据三亚合利测绘公司的测绘，原告房屋实测建筑面积58.82平方米，套内建筑面积46.73平方米（其中入户花园的面积2.45平方米），公摊面积12.09平方米。比合同约定的套内建筑面积多了3.28平方米（46.73平方米-43.45平方米）。被告庭审表示入户花园面积属于赠送部分，由于被告工作失误造成通知收取面积差价款，今后不会再收取。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。 关于合同是否应当解除问题。商品房作为一种特殊商品属于不动产范畴，商品房交易安全问题比一般商品交易的安全问题更为重要，为维护交易的稳定性，在商事活动中，要保障交易的安全即减少和消除商事交易活动的不安全因素，确保交易行为的法律效力和法律效果的可预见性。我国合同法体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，因此，合同法第九十四条规定，当事人有违约行为和对方因此不能实现合同目的这两个条件都具备时，另一方才有权解除合同，故应严格审查，从严限制商品房买卖合同的解除。本案中，虽然涉案房屋根据测绘实际面积比约定面积大并超出3％，但其中包含了入户花园的面积，被告表示入户花园属于赠送部分，并承诺不再收取面积差价款，虽然被告未在合同签订当时就该意思表示与原告签订书面文件，但早在2015年法院审理王炳丽与被告房屋买卖合同一案中被告就曾答辩超出部分不收差价款，本案审理过程中，被告又再次表示不再收取面积差价款，这应当算作被告的一种允诺行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条"商品房屋的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"的规定，该允诺虽然未载入《商品房买卖合同》，但应当视为合同的补充内容。本案纠纷的产生是由于不同的测绘机构对套内建筑面积的测量标准不同而引发，三亚住建局和实测报告将入户花园计入套内面积，而预售测绘报告未将入户花园计入套内建筑面积，导致套内建筑面积误差比超过3%，但诉讼前及诉讼中，被告明确承诺入户花园面积无偿赠送给原告，故本案套内建筑面积误差比应将被告承诺赠送的入户花园面积减去再计算，这样计算之后的面积误差比1.91％〔（46.73-43.45-2.45）÷43.45×100％〕未超过3％，故原告以"涉案房屋实际面积已超过合同约定面积的3%，合同约定解除条件成就"为由主张解除合同与事实不符，不予采纳。 关于被告交付的房屋是否符合约定问题。涉案房屋属于酒店式公寓，是指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理，土地性质为住宅用地，产权一般为70年，属住宅类物业，是提供酒店管家级服务的高档公寓住宅，实为住宅，投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，也可以交由酒店管理公司以酒店形式出租，获得投资回报。公寓式酒店指按公寓式分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理，土地性质为旅游用地，产权通常为40年，属酒店类物业（非住宅）。已查明，被告于2011年已将用于居住的商品房交原告使用多年，无证据证明被告以酒店形式经营涉案房屋，也无证据证明涉案房屋不属于住宅。涉案土地使用年限为70年，房屋使用期限与土地使用年限一致。涉案土地在建工程项目已于2016年9月26日解除抵押，部分房屋业主已取得分户《不动产权证书》，原告主张"涉案土地为商业地，只有40年产权，涉案房屋不属于住宅，涉案土地使用权已抵押给银行，无法办理分户权证"与事实不符，且混淆了酒店式公寓与公寓式酒店两个不同概念。 综上所述，涉案房屋已于2011年交付给原告使用至今，且可以办理分户产权证，双方已各自履行了合同的主要义务，不存在合同目的不能实现情形。涉案合同履行既不存在约定解除条件成就情形，也不存在法定解除情形，原告请求解除《商品房买卖合同》无事实根据和法律依据，应当驳回。因合同不准予解除，故对原告请求被告返还购房款及其他费用的诉讼请求依法也不予支持。由于本案诉讼系因预售测绘报告与实测报告采用了不同标准计算房屋套内建筑面积，导致被告违反合同约定要求原告补交房款，从而引发本案诉讼，故案件受理费应由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第八条、第十九条规定，判决如下： 驳回原告王炳辉的诉讼请求。 案件受理费15298元（原告已预缴），由被告三亚东锣岛地 产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 长  张 萍 人民陪审员  孙令欢 人民陪审员  徐雪波 二〇一七年七月六日 书 记 员  孙艳妮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 -2-