湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂2801民初3062号原告：谭志才，男，生于1984年10月9日，土家族，湖北省巴东县人，住恩施市。原告：王芬，女，生于1986年1月18日，土家族，湖北省巴东县人，住恩施市，系谭志才之妻。委托诉讼代理人：张华，湖北震邦华广律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨娇，湖北震邦华广律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：恩施市东源房地产有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳大街80号。统一社会信用代码：91422801685641651T。法定代表人：林彩龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：林华平，男，生于1979年10月6日，汉族，浙江省临海市人，恩施市东源房地产有限公司总经理，户籍地：浙江省临海市，现住恩施市。代理权限：特别授权。原告谭志才、王芬与被告恩施市东源房地产有限公司（以下简称东源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用简易程序于2017年7月25日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人张华、杨娇，被告的委托诉讼代理人林华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行合同义务，将办理位于恩施市东源锦华苑11层11号房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案并协助原告取得产权证书；2、判令被告支付原告违约金5265.03元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买了被告开发建设的恩施市东源锦华苑11层11号房屋，建筑面积115.98平方米，总价款526503元，双方于2012年12月2日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告应于2014年8月31日前交付房屋，并应当在商品房交付使用后60日内，将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报恩施市房地产管理局备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款的1％支付违约金。但被告在交房后，至今未将应由其提供的资料报房地产管理局备案，致原告未能取得产权证书。被告辩称，根据买卖合同第十五条的约定，商品房交付后60日内将办理权属登记所需要由出卖人提供资料报恩施市房地产管理局备案。由出卖人提供的办理产权登记的资料，需要多个职能部门对整个项目的验收并颁发验收合格证，每一单项验收所需要的时间并非是开发商能够控制的，而是由每个职能部门的工作效率决定的。并且在整个开发过程中的最后一项规划验收的前提条件是其他所有单项验收全部完成，规划验收才能开始进行。仅规划验收一项所花时间就已经超过了60天。被告只有拿到相关验收合格证明后再递交至相关部门办理备案登记手续。被告愿意积极协助业主办理相关权属备案手续。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼主张提交了《商品房买卖合同》、购房款发票等证据，被告对原告提交的证据的真实性无异议；被告围绕其抗辩主张提交了环境卫生基础设施验收合格证、单位建设项目绿化验收表、《建设工程消防验收意见书》、恩施市建设工程规划验收通知书、建设工程竣工验收规划条件核实证明等证据，原告以《建设工程消防验收意见书》没有验收单位印章，又无原件核对为由对其真实性提出异议；对其他证据的真实性无异议。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交《建设工程消防验收意见书》,来源合法，具有真实性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月2日，被告东源公司（出卖人）与原告谭志才、王芬（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定的涉案的主要内容有：原告购买被告开发建设的“东源·锦华苑”商业、住宅楼中的第11层11号房屋（以下简1111号房），建筑面积115.98㎡，单价每平方米4539.6元，商品房价款为526503元，房屋交付期限为2014年8月31日前。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报恩施市房地产管理局备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将乙方已付房价款退还乙方，并按已付房价款1‰赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人应于签订合同之日起七日内提供办理产权的相关资料，若因买受人原因不按时提供办理产权相关资料及不配合办理工作的，买受人按已付房价款的1‰向出卖人支付违约金。案涉合同还对其他事项进行了约定。合同订立后，原告向被告支付了购房款476503元，被告按约定向原告交付了1111号房。现原告以被告未按约向产权登记机关提交办理权属登记资料，致原告未能取得权属证书为由，诉至本院。审理中，被告陈述因未缴纳“东源·锦华苑”商业、住宅楼的人防工程异地建设费，致使至今未取得相关证明文件。本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据原、被告诉辩意见，本案焦点在于：1.被告未向房屋登记部门提交应由其提交的案涉房屋权属登记资料是否构成违约；2.原告要求被告立即履行合同义务，将办理案涉房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案并协助原告取得产权证书，该请求是否得到支持。为此，本院评述如下：一、根据被告的答辩内容来看，被告确实没有按约定在商品房交付后60日内向不动产登记机关提交应当由其提供办理不动产权属登记的资料。因被告未缴纳人防工程异地建设费，致使其至今未获得办理涉案房屋权属登记的相关证明。因此，被告不能向权属登记部门提交涉案房屋权属登记资料，致使原告至今未能取得涉案房屋的权属证书，过错在于被告，故被告构成违约，其应当按照合同约定承担违约责任。原告据此要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金的金额，根据案涉合同约定该项违约金为“已付购房价款的1％”，原告实际支付购房款476503元，违约金应为4765.03元，故原告诉请违约金金额超过部分，本院不予支持。二、首先，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”现被告要提供由其提供的涉案房屋权属登记的证明文件即登记资料，其必须要缴纳“东源·锦华苑”商业、住宅楼的人防工程异地建设费后才能取得。而被告何时取得证明文件，现不能确定。其次，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，人民法院判决强制履行，对履行的内容应当具有执行力，且执行内容需具体、明确。原告诉请被告立即履行合同义务，将办理位涉案房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案并协助原告取得产权证书，因未明确“全部资料”的具体内容，且在被告未取得相关证明文件的条件下，人民法院亦不能依法要求产权登记部门协助办理权属变更登记和产权登记。因此，原告的该项诉讼请求，因现不具有强制履行的条件，故在本案中本院不予支持。在被告完全具备提交办理涉案房屋权属登记至原告名下的证明文件的条件下，其仍不协助办理，原告可再行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（二）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施市东源房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向原告谭志才、王芬支付违约金4765.03元。二、驳回原告谭志才、王芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。案件受理费（已减半计算）25元，由被告恩施市东源房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈勇军二〇一七年七月三十一日书记员  陈 林