安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0207民初1637号原告：李光，女，1964年12月9日出生，汉族，个体经营，初中文化，住芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：周文，系原告之弟。委托诉讼代理人：万明红，安徽安然律师事务所律师。被告：芜湖美瑞健康管理有限公司，住所地芜湖经济技术开发区。法定代表人：周旭洲，董事长。委托诉讼代理人：芮卫东��上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。第三人：强永坤，男，1971年6月6日出生，汉族，小学文化，个体经营，住芜湖市繁昌县。委托诉讼代理人：陈军，安徽繁阳律师事务所律师。原告李光诉被告芜湖美瑞健康管理有限公司（以下简称芜湖美瑞公司）、第三人强永坤侵权责任纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理。依法由审判员范云茂独任审判，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告李光及其委托诉讼代理人周文、万明红，被告芜湖美瑞公司的委托诉讼代理人芮卫东，第三人强永坤及其委托诉讼代理人陈军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李光向本院提出诉讼请求：1、确认原告对东方红郡S-5楼105商铺房产享有优先购买权;2、被告以其与第三人确定的同等交易条件，与原告缔结关于东方红郡S-5楼105商铺房产的房屋买卖合同。事实和理由：2013年7月23日，原告与被告(原芜湖逸舟商贸有限公司,现更名为芜湖美瑞公司）签订了一份《商铺租赁协议》，原告承租了东方红郡S-5楼105商铺（又名东方红郡项目商业街35-105#），建筑面积77平方米。租期至2019年8月31日止。承租该房后，原告一直在此出租房经营书店，按约交纳房租。到2017年3月，原告准备缴纳下一期房租时，突然被告知此房已于2014年以每平方米23800元，总价1832600元出卖给第三人强永坤。原告很诧异，芜湖美瑞公司从未告知过原告此房要出卖，也没有征求原告在同等条件下是否同意购买的意向。被告芜湖美瑞公司的行为，违背了《合同法》第230条之规定，侵犯了原告对该承租房屋的优先购买权。被告芜湖美瑞公司辩称：原告早在2014年4月即已知悉被告将涉案商铺出售给第三人，其诉称直到2017年3月才知���该涉案房屋的出售事宜与事实不符。1、原告承租涉案商铺后,被告出于经营需要拟对外出售涉案商铺，在2014年4月30日之前被告多次口头与原告就涉案商铺出售事宜进行商谈，原告明确表示无意购买，故被告转将该商铺出售给第三人，原告对于该商铺的出售事宜明知并认可。原告自行提供的2014年5月《关于S5-105商铺租金问题的解决办法》中明确载明：涉案商铺于2014年4月30日由强永坤购买，落款时间为2014年5月23日，并加盖了被告公司的印章。该份证据足以证明，原告至少在2014年5月份就已经知悉涉案商铺出售给第三人的事实，否则原告不可能持有该份证据。虽原告当庭陈述该份证据是第三人交付原告的，但第三人已当庭予以否认。事实是该份证据系芜湖美瑞公司在2014年5月份告知原告房屋已出售时交付原告的。2、在2014年4月30日之前被告多次口头与原告就涉案商铺出售���宜进行商谈，虽原告明确表示无意购买该商品房，但被告出于慎重考虑仍于2014年6月23日以书面形式向原告寄送优先购买权的通知函，再次让原告确认是否实行优先购买权。原告接到该通知函后并未在法定的时间向被告主张优先购买权，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第24条第三款规定，视为原告放弃优先购买权。3、被告与第三人签订的房屋买卖合同，已经办理备案登记手续，根据相关司法解释，被告已经与第三人办理房屋买卖合同及备案登记，该情形承租人不能主张优先购买权。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回原告的全部诉讼请求。第三人强永坤辩称：原告诉请无事实和法律依据。第三人通过公开方式购买，支付合理价格，承租人提供的由被告出具的2014年5月《关于S5-105商铺租金问题的解决办法》，证明2014年5月承租人即已知悉涉案商铺出售给第三人，并已经认可该事实。第三人系善意取得涉案房屋，第三人与被告签订的合同合法有效。原告的行为已经造成第三人的利益受到损失，第三人保留要求原告赔偿损失的权利。综上，请求依法驳回原告的诉请。经审理查明：2013年7月24日，原告与被告原芜湖逸舟商贸有限公司（2016年6月8日更名为芜湖美瑞公司）签订了一份《商铺租赁协议》，约定原告承租被告位于东方红郡S-5楼105商铺（又名东方红郡项目商业街35-105#），建筑面积77平方米，租期至2019年8月31日止。原告承租该房后，一直在此出租房经营书店，按约交纳房租。2014年4月，被告出于经营需要拟将涉案商铺（建筑面积77.56平方米）出售，并告知原告，原告未表示要购买。2014年4月30日被告与第三人草签了一份涉案商铺��卖协议，价款1786207元，单价约23030元。2014年5月下旬，被告将一份加盖芜湖逸舟商贸有限公司印章落款日期为2014年5月23日的《关于S5-105商铺租金问题的解决办法》复印件交付原告，告知原告拟将涉案商铺出售给第三人的相关情况，原告未提出异议。2014年6月23日，被告再次以书面形式向原告寄送优先购买权的告知函，载明：“李光，您承租的东方红郡S-5楼105商铺，现我公司因自身经营的需要对外出售，根据相关规定您对承租的商铺有优先购买权，如您放弃购买，我司有权将该房另售他人，同时我司将保证您签订的原租赁合同有效合法继续履行。请您于30日内给予回执答复，否则我司视为放弃购买，2014年6月20日”，原告对该告知函未予答复。2016年12月29日，被告与第三人强永坤就涉案商铺签订了一份《存量房买卖合同》，价款1786207元，单价约23030元。2017年3��原告书面通知被告其已经将2017年3月1日至2017年8月31日应交纳的租金按照被告要求支付给第三人强永坤。第三人强永坤于2017年3月24日在芜湖市地方税务局完税，拟与被告办理涉案商铺产权变更登记手续。另查明：中国邮政速递物流股份有限公司芜湖分公司网运和质量监控部在被告持有的2014年6月23日EMS快递单上加盖印章确认，2014年6月23日，被告向原告寄送优先购买权的告知函为正常收寄，并书面确认网上信息及签收底联保证期限为一年。上述事实，有原、被告及第三人的身份证明、企业法人营业执照，《商铺租赁协议》及收据、银行凭证，《关于S5-105商铺租金问题的解决办法》，EMS快递单、书面确认单及优先购买权《告知函》，《存量房买卖合同》及涉案房屋完税情况的证明，通知及快递查询单及原、被告的各自陈述等证据证明，经庭审质证，���法应予认定。本院认为：原告与被告芜湖美瑞公司签订的《商铺租赁协议》及被告芜湖美瑞公司与第三人强永坤签订的《存量房买卖合同》，均系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，该合同对双方具有法律约束力。依据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的,承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案原告作为涉案商铺合法承租人，依法享有同等条件优先购买的权利，本案争议的焦点为被告将涉案商铺出卖给第三人强永坤时有无履行通知义务，现分析如下：1、本案中，原告提交的加盖芜湖逸舟商贸有限公司印章落款日期为2014年5月23日的《关于S5-105商铺租金问题的解决办法》可以证明，2014年5月下旬，被告将《关于S5-105商铺租金问题的解决办法》交付原告，原告此时已明确知悉被告已出售涉案商铺，否则原告无法解释其为何持有该份证据。对此，原告并未表示购买涉案商铺，也未主张优先购买权。虽原告当庭陈述该份证据是第三人作为要求原告向其交纳租金的凭据交付原告的，但第三人已当庭予以否认，并明确表示该商铺租金问题的解决办法恰证明原告在2014年5月份就已经知悉涉案商铺出售给第三人的事实。同时，原告自行提供的原告向被告寄送的书面通知证明其是按照被告要求将2017年3月1日至2017年8月31日应交纳的租金支付给第三人强永坤的，而不是因为第三人向其出具商铺租金问题的解决办法后才向第三人支付租金的。显然，原告的上述陈述与其提供的证据自相矛盾，不能自圆其说，本院不予采纳。故被告关于“该份证据系芜湖美瑞公司在2014年5月份告知原告房屋已出售时交付原告”的陈述意见，依法予以采纳。2、中国邮政速递物流股份有限公司芜湖分公司网运和质量监控部在被告持有的2014年6月23日EMS快递单原件上加盖印章确认，2014年6月23日，被告向原告寄送优先购买权的告知函为正常收寄。可以证明2014年6月23日，被告以书面形式向原告寄送优先购买权的告知函，明确告知原告涉案商铺需要对外出售，原告对承租的商铺有优先购买权，并请原告于30日内给予回执答复，否则视为放弃购买。但原告对该告知函一直未予答复。对原告提出其并未收到该告知函的意见，因邮政部门对网上信息及签收底联保存期限为一年，故被告无法提供网上信息及签收底联，但该邮件已被邮政部门确认为正常收寄，并无退件情况发生，本院有理由相信该告知函已送达给原告。同时，根据最高人民法院关于以特快专递发出的通知书但缺乏对邮件签收或拒收的证据如何认定的相关请示的复函，明确一方能够提供特快专递邮件存根及内容的情况下，除非对方有相反证据推翻现有证据，应当认定该通知送达有效。本案中，原告提供了特快专递邮件存根原件及告知函内容，且被邮政部门确认为正常收寄，而原告并未提供该特快专递邮件存根系伪造或已退件等相反证据予以证明，故本院认定2014年6月23日，被告向原告寄送优先购买权的告知函已正常寄送给原告。3、本案被告为涉案商铺的所有权人，原告为承租人，依据法律规定，承租人享有的仅是同等条件优先购买的权利。被告在拟出售该商铺时，按常理没有理由不事先通知承租人即本案原告，事先通知承租人并不损害被告的权益，相反如被告与第三人恶意串通故意不事先通知承租人让第三人低价购买，损害的是被告的权益，高价购买损害的是第三人的权益。被告与第三人达成的涉案商铺买卖协议，合同单价约23030元，应为当时市场价，并无证据证明系第三人低价购买，故原告主张被告事先未通知承租人即出售涉案商铺不符合常理。从2014年5月下旬，被告将《关于S5-105商铺租金问题的解决办法》交付原告后，原告未提出任何异议的情况分析，被告在2014年4月拟出售该商铺时，应该事先通知了承租人即本案原告，而原告无意购买。2014年6月23日，被告向原告寄送优先购买权的告知函后，原告对该告知函未予任何答复符合常理，毕竟单价约23030元价格在当时属市场价并非低价，原告在当时不可能预见到2016年下半年后房价会持续上涨这一客观情况，故原告当时不愿购买应属正常心态。故本院认定，被告在2014年4月拟出售涉案商铺时，事先通知���原告，原告无意购买，故被告转将涉案商铺出售给第三人。综上，被告在拟出售涉案商铺时，事先履行了通知义务，但原告在法定期限内未明确表示购买，现原告主张优先购买涉案商铺，无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李光的诉讼请求。减半收取的案件受理费80元，由原告李光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数���出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  范云茂二〇一七年七月六日书记员  叶 青附：适用的相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。