福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初8516号 原告:杨瑞俊，男，1960年11月30日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人:康复，福建凯峰律师事务所律师。 被告:刘海宇，男，1987年2月7日出生，汉族，现福州市鼓楼区号。 委托诉讼代理人:陈巧珍，福建合伦律师事务所律师。 原告杨瑞俊诉被告刘海宇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2015年12月15日作出(2015)鼓民初字第1809号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉。2016年9月28日，福州市中级人民法院作出(2016)闽01民终2380号民事裁定书，以原审判决认定依据不足，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨瑞俊、被告委托诉讼代理人陈巧珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:依法判决被告立即向原告支付二个月租金47920元及违约金45000元，共计92920元。事实和理由：1997年2月，原告向福建省农业机械有限公司承租了杨桥东路24号店面。2014年7月5日，原告将其承租的店面转租给被告，并签订《租赁合同》。该合同约定:承租期限2014年7月10日至2019年7月9日，月租金23960元，每月十日前交租金；合同履行期间，如遇开发商拆迁，本合同自行终止；在合同履行期间被告如有违约，应赔偿原告人民币45000元等条款。被告承租期间，从未按约交租金，至今尚欠9、10两个月租金47920元。2014年12月31日，福建省农机公司通知终止合同腾空店面，被告将其承租的店面返还给福建省农机公司。原告将被告缴交的押金抵扣11、12两个月租金。综上，被告未按租赁合同约定支付租金，其应按合同约定立即支付租金及违约金。为保障原告的合法权益，恳请法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告辩称，总的观点是驳回原告的全部诉讼请求。1.原告无权向被告收取2014年10月份至2014年12月份期间的租金，2014年9月29日房屋所有权人福建省农业机械有限公司，向原告下发《关于终止租赁、交还房屋的通知》后，福建省农业机械有限公司与原告杨瑞俊签订的房屋租赁合同，即自动终止，原告既不是房屋所有权人也不是房屋的使用权人，无权再向被告收取租金，即原告无权再向被告收取2014年10月1日起的租金，亦无权用被告向其缴纳的45000元押金抵2014年11月、12月的租金。2.被告已向原告缴纳了2014年9月份的租金，根据原、被告签订的租赁合同第四条，明确采用现金方式交付租金，因此押金45000元其中的25000元系通过转账支付，另20000元通过现金支付，2014年8月份租金也是转账交付10000元另外13960元采用现金交付，2014年9月份的租金亦是转账交付10000元现金支付13960元。3.被告无需向原告交付45000元违约金，原告在未获得房屋所有权人福建省农业机械有限公司允许的情况下，擅自将讼争房屋转租给被告，被告在不知情的情况下，缴纳了150000元的高额转让费，承租仅3个月时间因房屋被所有权人收回无法继续承租，导致被告巨大损失，且被告在承租期间已经足额缴纳了每月租金，未有违约行为，被告无需向原告支付45000元违约金，综上请驳回原告的全部诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 2014年7月5日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《租赁合同》约定：“乙方承租甲方坐落于福州市间（约55平方米）的租赁店面，租赁期限自2014年7月10日至2019年7月9日，租赁押金为45000元，月租金为23960元，每月一付。乙方应于每月10日前向甲方现金支付月租金23960元。……本合同履行期间如房东（福建省农业机械公司）提高租金，增加部分全部由乙方承担。本合同履行期间，如遇开发商拆迁，本合同自行终止，甲乙双方损失自理，乙方已支付租金，甲方在扣除乙方实际承租时间的租金后予以退还，甲方并退还乙方租赁押金，乙方无条件搬出。在合同履行期间甲方如有违约，甲方应赔偿乙方人民币45000元，并退还乙方租赁合同押金；在合同履行期间乙方如有违约，乙方应赔偿甲方人民币45000元，押金不得退回。……”2014年9月29日，福建省农业机械有限公司向原告发出《关于终止租赁、交还房屋的通知》，主要内容为：“根据鼓楼区环境综合整治指挥部鼓整办（2013）16号文件要求，将于2014年11月1日起对我司杨桥东路24号办公大楼及虎节路店面进行拆除加固景观改造建设。同时根据双方之间的无固定期限租赁关系及原租赁合同相关规定，你方应无条件及时将租赁的杨桥东路24-8、24-9号的房屋退还我司。请你们收到本通知后，务必于2014年10月31日前腾空你们所承租的杨桥东路24-8、24-9号房屋并交还我司，终止租赁关系，结清你们应付的所有费用。……”2014年10月13日，福建省农业机械有限公司向各承租户发出《通知》，主要内容为：“2014年9月29日我司下发《关于终止租赁、交还房屋的通知》给各承租户，……我司考虑到各承租户需要搬迁，经研究决定各承租户在按《通知》要求的时间搬迁并结清水电费用同时，给予免收10月份的租金。”2014年12月15日，福建省农业机械有限公司向原告承租户发出《关于终止租赁、交还房屋的再次通知》，称由于至今没有停止经营，交还房屋，已经构成违约和非法占用房屋，给我司大楼景观改造工作带来不利影响，要求在收到本通知后七日内停止经营，交还房屋，逾期搬离将按相关规定处理并承担由此产生的一切责任后果。福建省农业机械有限公司在发出上述搬离租赁场所通知之后，由于原、被告之间对结算问题意见不一，被告拖延搬迁。自2014年10月1日起福建省农业机械有限公司已停止向原告收取租金。 另查，被告于2014年8月、9月通过银行各汇款10000元给原告，被告辩称上述款项即分别缴纳2014年8月、9月租金，8月、9月份的租金余款各13960元是以现金方式给付原告的。2015年2月9日，被告与福建省农业机械有限公司签订一份《协议书》约定:被告于2014年9月30日终止与原告的福州市鼓楼区杨桥东路24-8号店面的《租赁合同》;原告尚欠被告房屋租赁押金45000元，被告保证该债权真实有效，债权金额明确;被告将本协议确认的债权转让给福建省农业机械有限公司，福建省农业机械有限公司向被告支付45000元作为对价，福建省农业机械有限公司自支付该转让金之日起拥有对原告的完整、合法的上述债权，被告不得以任何方式干涉福建省农业机械有限公司行使权利;被告承诺自本协议签订之日起一日内搬离并腾空福州市鼓楼区杨桥东路24-8号店面。庭审中，原告称被告尚欠2014年9月、10月份租金未缴纳，原告收取租金后都有出具收据。 本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》意思表示真实，不违反法律有关规定，本院依法予以确认。根据双方约定，租金给付形式是现金方式，被告辩称，2014年8月、9月份租金除各通过现金方式给付10000元外，余款系以现金方式给付，根据民间交易习惯和方式，以现金方式给付金钱均会要求对方出具收条或收据，因被告未能提供证据佐证其已支付2014年9月份租金，故被告应向原告支付2014年9月份租金23960元。根据福建省农业机械有限公司的通知，各租户应于2014年10月31日前搬迁，并给予免收10月份的租金，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法通则》关于公平原则的规定，原告也应免收被告自2014年10月1日起的租金。综上，本院认为，原告主张被告拖延2014年10月租金，请求被告支付违约金45000元证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告刘海宇于本判决生效之日起十日内向原告杨瑞俊支付2014年9月份租金23960元; 二、驳回原告杨瑞俊的其他诉讼请求。 本案诉讼费2123元，原告承担1593元，被告承担530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  蒋东帆 审 判 员  吴 辉 代理审判员  黄小燕 二〇一七年七月十四日 书 记 员  许 琰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。