江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初10010号原告：田跃昌，男，1988年12月19日生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。被告：洪志猛，男，1983年12月12日生，汉族，住江苏省大丰市。委托诉讼代理人：邹文霞，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。原告田跃昌与被告洪志猛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月10日公开开庭审理。原告田跃昌及其委托诉讼代理人郑铭，被告洪志猛及其委托诉讼代理人邹文霞到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告田跃昌向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告违约金212000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月7日，原、被告签订房屋买卖合同，被告将位于昆山市印象花园XX幢XXX室房屋出售给原告，约定房屋成交价为106万元，购房定金2万元。合同签订后原告按约支付被告定金，后被告明确表示不会继续出售该房屋，被告的行为已构成违约，故原告于2017年5月25日向被告发出解除合同的律师函。现原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告洪志猛辩称：1、答辩人在签订合同时系无权处分行为，房屋产权证上明确写着按份共有，答辩人在签合同时并无另一共有人的书面授权，该合同为效力待定，事后另一共有人不同意出售房屋，故该合同应为无效，答辩人不存在违约责任；2、签订合同时答辩人出具了房屋产权证，原告和中介方也查看过，在明知答辩人无权签订合同时仍催促答辩人签订该合同，原告存在故意或重大过失；3、被告在收取定金20000元的第三天就退还原告，没有给原告造成任何损失；4、即使合同有效，约定20%的违约金标准过高，人民法院应该以原告的实际损失为基数，兼顾合同履行情况、当事人过错等综合因素来确定违约金。本院经审理认定事实如下：2017年5月7日，原告田跃昌（乙方）与被告洪志猛（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于昆山市印象花园XX幢XXX室房屋出售给乙方，面积为89.73平方米，房屋转让价格为1060000元，合同签订时乙方支付定金20000元，甲方提供身份证复印件、房产证、土地证原件、结婚证、户口簿给中介方保管，作为过户使用；甲乙双方中若有任何乙方未按照合同约定全面履行自己的义务，逾期超过十五个工作日，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付房款20%作为违约金；如果本合同所交易房产系共有财产，有部分共有人未能到场签字，在本合同上签字的共有人自动视为向交易各方做出承诺，保证其前述协议已取得未到场共有人的授权，如保证不实，由签字人按照本合同约定的违约条款承担违约责任。上述合同签订后，原告支付被告购房定金20000元。被告于签订该合同当晚告知原告因该房屋另一共有人不同意出售房屋，无法继续履行合同。被告于2017年5月10日将购房定金20000元退还给原告。2017年5月25日，原告向被告发出律师函，要求解除双方之间签订的上述合同、承担违约责任等。该律师函于2017年5月26日签收。被告洪志猛与徐丽雅曾系夫妻关系，双方于2017年2月17日登记离婚，约定涉案房屋变卖分割价款，各得50%。位于昆山市玉山镇××路××印象花园××楼××室房屋登记所有权人为洪志猛与徐丽雅，共有方式为按份共有，洪志猛占50%，徐丽雅占50%。被告洪志猛在与原告签订上述合同时向原告及中介方出具涉案房屋的四本产权证件，但未告知其已与徐丽雅离婚的事实，其亦未取得徐丽雅的同意或授权出售该房屋。审理中原告田跃昌向本院提供其于2017年6月1日购买昆山市玉山镇晨丰西路288号印象花园XX号楼XXXX室房屋的买卖合同，面积为88.32平方米，房屋价款为1128000元。上述事实，由《房屋买卖合同》、收据、汇款凭证、律师函、离婚证、离婚协议、房屋产权证及当事人陈述予以证实。本院认为：按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权和处分权。本案中涉案房屋为被告洪志猛与徐丽雅按份共有，双方各占50%的份额，被告洪志猛在未经徐丽雅同意的情况下单独对外出售该房屋，事后徐丽雅未进行追认，故被告洪志猛为无权处分行为，但无权处分行为不影响其与原告田跃昌签订的合同效力。该合同系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。被告洪志猛在与徐丽雅离婚的情况下，事先未取得徐丽雅同意或授权而对外出售房屋，且在与原告签订买卖合同时未向原告披露上述事实，在徐丽雅事后未予追认的情况下，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，被告洪志猛已构成根本违约，应该承担违约责任，原告具有单方解除合同的权利。原告于2017年5月25日向被告发送律师函要求解除合同，并无不妥，该合同应于被告签订该律师函之日即2017年5月26日解除。因被告洪志猛的原因导致合同解除，被告应该按照合同约定承担违约责任。合同约定的违约金标准为购房款的20%，但该约定标准相对于原告遭受的损失状况而言，明显过高，本院酌情予以调整。结合原、被告双方合同履行情况、过错程度、被告采取的补救措施以及原告遭受的损失等综合因素，本院将违约金标准调整为购房价款的8%计84800元，被告洪志猛应支付原告田跃昌违约金84800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告洪志猛于本判决生效之日起十日内支付原告田跃昌违约金84800元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4480元，减半收取2240元，财产保全费1580元，合计3820元，由被告洪志猛负担。该款原告已经预交，本院不再退还，待被告履行上述判决义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员 张 伟二〇一七年七月十七日书记员 徐丹丹附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。