广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初3463号 原告：北海万宇物业服务有限公司，住所地广西北海市。 法定代表人：黄秀叶，总经理。 委托诉讼代理人：叶玉兴，男，汉族，1958年3月3日出生，住北海市海城区，系该公司员工。 被告：黄亚弟，男，汉族，1982年7月6日出生，住广西北海市。 委托诉讼代理人：陈世锋，广西唐程律师事务所律师。 原告北海万宇物业服务有限公司（以下简称万宇物业公司）诉被告黄亚弟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月7日受理后，依法由代理审判员莫雪芳适用简易程序，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶玉兴、被告的委托诉讼代理人陈世锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄亚弟支付2013年1月1日至2016年5月30日的物业服务费11070元，违约金1107元（以11070元为基数，每月按2%计收违约金，暂从2016年5月1日计至2016年9月30日，此后计算至交清物业服务费时止），两项费用合计12177元给原告北海万宇物业服务有限公司。2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2009年10月1日，原告与北海市蜀秀花园业主委员会签订《蜀秀花园物业管理服务委托合同》。同年11月1日，原告进驻蜀秀花园为业主提供物业服务。该合同约定，从2009年11月1日起，蜀秀花园住宅物业服务费按户型收取，B型别墅每月200元/栋，业主逾期不交纳物业服务费用的，每日按3‰计收违约金。2012年2月27日，北海市蜀秀花园业主委员会与原告签订《补充协议》，续聘原告为蜀秀花园提供物业服务，并约定从2012年3月1日起，蜀秀花园B型别墅每月物业服务费按270元/栋的标准收取，逾期违约金计收标准不变。被告是蜀秀花园业主，拥有坐落于，从2013年1月1日至2016年5月30日，被告共欠缴物业服务费11070元（即：270元/月×41个月=11070元），违约金107元（11070元×2%×5个月=1107元），合计12177元。虽经原告多次催缴，但被告至今分文未付。原告为此诉至法院，提出以上诉讼请求。 被告黄亚弟辩称：原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院予以驳回。理由如下：1、案涉物业服务合同是原告与业主委员会私自签订的合同，并没有召开业主大会经过业主大会投票的同意，不符合法律的规定。同时根据《物业管理条例》第8、11、12、14条的规定，在业主委员会与物业公司签订物业服务合同前需召开业主大会，通过业主大会表决才可以签订，故结合本案事实，案涉物业服务合同在并没有召开业主大会进行表决通过的情况下签订，且40%以上的业主并不认可原告的调整物业费通知，故该物业服务合同是无效的；2、根据原告所提交的证据即催收通知、公告，无时间和地点记载，作为证据使用存疑，不能证明原告进行了正当有效的催收行为；3、原告诉状中请求的部分物业服务费已超过诉讼时效，请求法院予以驳回；4、原告管理的小区状况证明原告并没有依合同约定履行自身的义务，原告也无证据证实其已履行了物业服合同约定的义务，故其要求被告支付物业费的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院予以驳回。 经审理查明：2009年10月1日，原告与北海市蜀秀花园业主委员会签订《蜀秀花园物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于蜀秀花园内包括本案被告在内的83栋别墅提供物业服务，并约定物业管理服务收费标准为：1、A型住宅别墅：每月250元/栋；2、B型住宅别墅：每月200元/栋。出租房每户加收50元/月；3、C型住宅别墅：每月180元/栋，出租房每户加收50元/月；4、D型住宅别墅：每月220元/栋，出租房每户加收50元/月；5、商用型别墅：每月300元/栋。委托管理期限自2009年11月1日起至2012年3月1日0时止。合同还约定：如业主逾期不缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三计算滞纳金等内容。2009年11月1日原告开始对蜀秀花园进行物业管理。2012年2月27日，原告与北海市蜀秀花园业主委员会签订《蜀秀花园物业管理服务委托合同补充协议》，约定原告与北海市蜀秀花园业主委员会签订的《蜀秀花园物业管理服务委托合同》继续履行，合同期限延期三年，从2012年3月1日起至2015年3月1日止。该补充协议同时约定：从2012年3月1日起，蜀秀花园物业服务费在原有物业收费标准的基础上，适当调整物业收费标准，即住宅别墅每月每栋增加70元；出租及非住宅别墅的附加收费标准50元/栋不变。具体如下：1、A型住宅别墅：每月320元/栋；2、B型住宅别墅：每月270元/栋；3、C型住宅别墅：每月250元/栋；4、D型住宅别墅：每月290元/栋；5、商用型别墅：每月370元/栋。除上述条款外，双方原来签订的《蜀秀花园物业管理服务委托合同》其他条款不变。合同到期后，北海市蜀秀花园业主委员会没有与原告续签物业管理服务委托合同，也没有聘请新的物业公司，仍由原告对该蜀秀花园进行事实物业管理。2016年5月21日，蜀秀花园业主委员会聘请了新的物业公司，原告才不再对该小区进行物业管理，实际服务至2016年5月31日止。被告黄亚弟是蜀秀花园的业主，拥有坐落于。但从2013年1月1日起至2016年5月30日止，被告拒不向原告缴纳物业管理费。原告多次向被告催收并发出公告催缴，但被告至今仍未进行缴纳。原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求。 以上事实有企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、物业管理服务委托合同、蜀秀花园业主名册、关于调整物业服务费和续签蜀秀花园服务合同的通告、北海市蜀秀花园物业服务管理委托合同补充协议、关于按新标准收取物业费的通告、蜀秀花园物业综合服务收费明细表、催缴物业费通知、通知、蜀秀花园长江路12号欠缴物业综合服务费一览表及庭审笔录等证据在案证明。 本院认为：原告作为依法成立的独立法人，其与北海市蜀秀花园业主委员会签订的《蜀秀花园物业管理服务委托合同》及《蜀秀花园物业管理服务委托合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。被告抗辩称该案涉物业服务合同是原告与北海市蜀秀花园业主委员会私自签订的合同，并没有召开业主大会经过业主大会投票的同意，不符合法律规定，应属无效合同。但被告针对其该项辩解意见并未向本院提交任何证据予以证实，故本院对其该项辩解意见不予采纳。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为蜀秀花园的业主，原告与北海市蜀秀花园业主委员会之间签订的《蜀秀花园物业管理服务委托合同》及《蜀秀花园物业管理服务委托合同补充协议》对其均具有约束力，被告接受了原告的物业服务，理应按照合同约定交纳相应物业管理费，故原告要求被告支付所欠物业费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告应支付自2013年1月1日起至2016年5月30日止拖欠的物业服务费为270元/月×41个月=11070元。关于被告抗辩称原告的部分诉讼请求已超过2年诉讼时效不应受到法律保护的辩解意见，根据原告所提交的证据可知，原告分别于2013年12月22日、2016年3月18日、2016年8月1日向被告发出催缴物业费通知、通告，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，原告的起诉并未超过诉讼时效，故对于被告的上述辩解意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告未依约履行物业服合同所约定的义务而无权要求被告支付物业服务费的辩解意见，因被告未向本院提交相应证据予以证实，故本院对其该项辩解意见不予采纳。 关于违约金，合同已明确约定如被告逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金，因过高原告自行调整为按每月所欠物业费总额2%进行主张。被告对该标准认为过高向本院提出异议，对此本院认为，虽然合同中约定违约金的计收标准是原、被告双方的真实意思表示，原告自行调低该标准是其处分诉权的表现，本院予以尊重。但该调低后的违约金标准仍高于中国人民银行同期贷款利率，因原告未能举证证实其因被告逾期付款所导致的实际损失，且被告提出相关要求，故综合双方的实际履行情况，基于公平原则和举证情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情调整本案违约金的计算标准为：以11070元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，自2016年5月1日起计算至被告实际支付上述款项之日止。 综上所述，为维护公民和法人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告黄亚弟支付自2013年1月1日起至2016年5月30日止的物业服务费11070元及违约金（违约金的计算方式：以11070元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，自2016年5月1日起计算至被告实际支付上述款项之日止）给原告北海万宇物业服务有限公司； 二、驳回原告北海万宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费104元，减半收取52元，由被告承担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费104元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  莫雪芳 二〇一七年七月四日 书 记 员  孟 伟 附：本裁判文书引用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。