北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初677号原告孟淑香，女，1955年1月29日出生，身份号码：×××。委托代理人张翠翠，北京智勇律师事务所律师。委托代理人李俊鹏，北京智勇律师事务所律师。被告马国财，男，1967年3月29日出生，身份号码：×××。委托代理人刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。第三人北京市顺义区赵全营镇马家堡村村民委员会，住所地北京市顺义区赵全营镇马家堡村。法定代表人王宝海，村委会主任。委托代理人周娜，北京市扶正律师事务所律师。原告孟淑香与被告马国财、第三人北京市顺义区赵全营镇马家堡村村民委员会（以下简称马家堡村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孟淑香及其委托代理人张翠翠，被告马国财之委托代理人刘玉先，第三人马家堡村委会之委托代理人周娜到庭参加诉讼。被告马国财在本院第二次庭审时经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟淑香向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告及第三人于2012年7月30日签署的《房屋转让合同》无效；2.判令被告返还原告转让款50万元；3.判令被告按照中国人民同期贷款利率的标准给付原告自2012年7月30日至实际付清之日止的利息损失（以50万元为基数）；4.判令被告赔偿原告全部财产损失125471.65元；5.判令第三人对上述二、三、四项诉讼请求中被告的付款义务承担连带给付责任；6.案件受理费、鉴定费由被告负担。事实与理由：原、被告经人介绍认识，被告称其有位于顺义区赵全营镇马家堡村西侧的工业用地一块及地上房屋九间（包括正房六间、西厢房三间），其意欲将前述院落（包括土地使用权及房屋所有权）以五十万元的价格转让给原告，第三人亦表示同意被告的转让行为。基于上述原因，原告表示受让。后三方签订了书面的《房屋转让合同》，同日，原告付清全部转让款。原告入住后，对房屋进行了室内精装修，在院落内新建钢结构的遮阳棚、大门、打地及院墙。2015年12月底，原告被告知该地块并非工业用地，甚至其中一部分系基本农田。2016年1月2日，正房六间被政府相关部门强制拆除。事件发生后，原告多次找到被告及第三人询问核实土地性质，被告仍未如实告知，并以各种理由推诿。原告认为，被告及第三人的行为明显已违反法律的强制性规定，该合同无效。马国财辩称：原告在购买前多次去现场查看，也向被告和村委会询问、核实过房屋和土地权属问题，原告非常了解标的物的状况仍自愿购买，原告积极主动交纳了房款，被告也收到了房款并将房屋和院落交付给原告，原告实际占有使用多年。马家堡村委会作为基层组织对买卖行为进行了见证，双方是自愿达成协议，村委会也是同意的，合同不能认为是无效的。原告所称的室内装修或新建等添附被告不知情，是否被有关部门拆除被告也不清楚，即使真的拆除，也是原告的原因，被告没有必要欺骗原告，所以不存在欺诈，也不存在侵害他人或国家、公共利益。原告在此实际占有、使用多年，要求全部返还、赔偿是不合理的。如果合同无效，原告也是有过错的。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。第三人马家堡村委会述称：我单位对原被告之间的房屋买卖合同并不知情，合同也没有在我单位备案，村委会就此没有召开村民大会或两委会议，马国财在签订合同时是村委会主任、书记，马国财有职务便利可以使用公章，我单位询问过当时在任现在仍在任的村委会其他工作人员，均表示对此事不知情。合同签订时涉诉土地我单位承包给北京志诚仓储有限公司，北京志诚仓储有限公司在2013年又将土地全部转让给另一家公司，实际负责人叫岳昆仑，孟淑香购买的土地及房屋就包含在岳昆仑承包的土地中。实际的土地承包费由岳昆仑支付。原被告双方签订的房屋买卖合同，我单位不是合同当事方，原告也没有向我单位支付任何转让费或其他费用，原告对于合同上公章不是在村委会加盖是明知的，合同上也没有任何村委会工作人员的签字，对于此事原告也没有向村委会其他人员核实，没有核实房屋所有权人是否为马国财，对于合同的签订和履行原告具有明显过错。综上，我单位不同意承担连带责任。经审理查明：马国财与孟淑香签订了《房屋转让合同》，甲方（转让方）马国财，乙方（受让方）孟淑香，合同约定：甲方自愿将其拥有的位于顺义区赵全营镇马家堡村村西合计693平方米的房屋及院落转让给乙方，房屋、院落的面积详见下表：房屋间数正房六间、西厢房三间，合计九间。院落总面积693平方米，东至公园西墙，南至门前道，西至公园西墙向西21米，北至门前道向北33米。甲方将本合同描述的房屋及院落整体转让给乙方，转让价格为50万元。上述款项，乙方以现金方式一次性支付甲方。甲方保证对本合同约定的房屋、院落具有完全的处分能力，保证该转让行为合法有效。本合同一经签订，即不可撤销，除非双方协商解除，任何一方不能单方解除本合同。房屋院落转让后，若该院落、房屋被征收、征用，相应一切补偿利益，全部归乙方所有，甲方不得提出任何主张。甲方处有马国财签字按手印，乙方处有孟淑香签字按手印。村委会意见：同意。加盖了马家堡村委会公章。时间为2012年7月30日。签订《房屋转让合同》时，孟淑香为城镇居民户口。马国财担任马家堡村委会主任职务。孟淑香当日将50万元交付给马国财。关于合同签订情况，孟淑香表示其通过贠振德介绍认识了马国财。签订《房屋转让合同》前，孟淑香的丈夫与马国财见过面谈过这件事，向马国财了解、核实房屋及土地的情况，马国财将集体土地建设用地使用证复印件给过孟淑香，该证记载涉诉土地性质为工业用地，马国财表示地上房屋是他自己建的。在签订《房屋转让合同》时，孟淑香因为身体原因没有到签约现场，是贠振德到马国财办公的恒锐大酒店与马国财签订的合同。合同文本是马国财准备的，马国财签字后贠振德将合同拿给孟淑香签字，孟淑香签字时合同书已经有村委会盖章。另孟淑香第一次庭审时表示合同当时签订了三份，合同中村委会公章和骑缝章都是双方签订合同后被告加盖的，签合同时原告和被告在场，没有其他村委会人员在场。马国财在第一次庭审时表示其提交给孟淑香的材料上非常清楚的说明土地使用权是村委会的，马国财不是土地使用权人。涉诉地块的集体土地建设用地使用证显示是工业用地，但马国财有权转让房屋。双方转让合同签订后盖的村委会公章。2015年11月30日，北京市顺义区违法建设查处工作领导小组办公室出具《督办通知单》，将赵全营镇涉及的违法项目共计12宗转交赵全营镇政府处理，要求按拆除验收标准及拆除时限完成拆除整改工作。赵全营镇人民政府向北京市规划委员会发函核实孟淑香建设规划审批手续，北京市规划委员会于2015年12月31日回函：经查，位于马家堡村西侧的由孟淑香所建房屋建筑面积142平方米，未依法取得乡村建设规划许可证。2016年1月，涉诉土地上北正房六间被强制拆除。关于本案涉诉土地性质，双方均未能提交有效证据予以证实。后经原告孟淑香申请，被告及第三人同意，经陕西国土测绘工程院测量涉诉土地坐标位置后，我院向北京市国土资源局顺义分局调取涉诉土地2012年至今的土地规划性质及土地利用现状。北京市国土资源局顺义分局出具说明一份，涉诉地块在《赵全营镇土地利用总体规划（2006-2020年）》中的规划用途进行了审核，现将审核情况说明如下：该地块面积为679.87平方米，规划用途为基本农田保护区。北京市国土资源局顺义分局出具另一份告知函，经核实，顺义区赵全营镇马家堡村村西“孟淑香”693平方米所在地的土地利用现状2012-2015年度为耕地，2016年度土地利用现状数据国土部暂未下发，2017年度土地利用现状数据调查暂未开展。孟淑香支付测绘费5000元。孟淑香表示在2013年10月份左右，其对北正房进行了室内装修，新建了大门，对东、西、南三面院墙进行涨高加固，在院落东南角新建了储物房，在院落内铺设了部分水泥地砖，在院落内新建了一个遮阳棚。在《房屋转让合同》确认无效后，必定会给其造成损失，要求赔偿15万元。被告马国财及第三人均不予认可。后孟淑香申请对其合理损失进行鉴定。本院依法委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司进行造价鉴定。北京华建审工程造价咨询事务所有限公司出具了《造价鉴定报告》，鉴定意见为：装修工程金额合计125471.65元，其中北正房装修工程64689.48元。孟淑香支付鉴定费10000元。孟淑香根据《造价鉴定报告》结论变更诉讼请求为要求赔偿财产损失125471.65元。第三人马家堡村委会对《造价鉴定报告》提出书面异议，后北京华建审工程造价咨询事务所有限公司针对异议出具了《答复意见书》。孟淑香表示虽然北正房被拆除，但其能够提供录像材料证实其北正房内装饰装修情况。对此第三人不予认可。2016年4月13日，我院组织双方当事人对涉诉现场进行勘验，双方当事人一致表示现场勘验时的勘验情况与北京华建审工程造价咨询事务所有限公司鉴定时的现场情况一致。上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、《房屋转让合同》、《造价鉴定报告》、《答复意见书》、照片、视听资料、勘验笔录、收条等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设……”涉案土地属马家堡村农民集体所有，在2006年至2020年赵全营镇土地利用总体规划中规划用途为基本农田保护区，2012年-2015年土地利用现状为耕地，不能进行非农业建设，涉案《房屋转让合同》中孟淑香实际土地用途为居住使用，违反了上述法律的强制性规定，亦违反了国家对涉案土地的规划用途，故该《房屋转让合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，因马国财与孟淑香签订的《房屋转让合同》无效，马国财应将孟淑香根据《房屋转让合同》向其支付的50万元转让款在扣除相应占有使用费后返还孟淑香。对于孟淑香主张的利息损失，无事实及法律依据，本院不予支持。因马国财明知其无权对涉诉房屋及土地进行处分而仍进行转让,对合同无效应承担主要责任。马家堡村委会不是《房屋转让合同》的相对方，孟淑香要求马家堡村委会承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。孟淑香在购买房屋及院落后对房屋及院落实施了添附、新建行为，在合同无效后必定给其造成相应的损失，本院参照鉴定结论、结合孟淑香实际投入、房屋使用状况、孟淑香过错程度等因素综合对孟淑香的损失予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、确认孟淑香与马国财于二〇一二年七月三十日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告马国财返还原告孟淑香转让款四十八万元，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告马国财赔偿原告孟淑香各项损失十一万元，于本判决生效之日起七日内付清；四、驳回原告孟淑香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零五十五元，由原告孟淑香负担五百七十元（已交纳），被告马国财负担九千四百八十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费一万五千元，由原告孟淑香负担一千元（已交纳），被告马国财负担一万四千元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张 蕾人民陪审员  胡军霞人民陪审员  董学红二〇一七年七月二十七日书 记 员  张 旭