上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初39892号原告：倪志岗，男，1973年4月10日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：丁菊英，女，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵迪迪，男，住上海市徐汇区。被告：吴秀华，女，1952年5月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：厉明，上海高达律师事务所律师。原告倪志岗与被告吴秀华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告倪志岗的委托诉讼代理人丁菊英、赵迪迪，被告吴秀华的委托诉讼代理人厉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。倪志岗向本院提出诉讼请求：1、判令被告在期限内归还上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)房屋钥匙于原告并且腾空房屋内物品，履行办理退租手续之义务；2、判令被告赔付2016年9月1日至清退日(履行完毕第一项诉请内容)止的租金，按每月2,100元的标准；3、被告承担(2016)沪0115民初29504号案件的诉讼费25元；4、被告向原告支付应承担的电费126.04元；5、被告承担未提前30天通知原告解除房屋租赁关系的违约金2,100元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：依据原、被告间已经生效的(2016)沪0115民初29504号民事判决书，被告至今未办理退租手续和归还系争房屋钥匙的情况属实，致使原告不能将系争房屋出租予他人，原告的利益受到损失，被告理应承担责任。被告在(2016)沪0115民初29504号案件中称其已将系争房屋的钥匙交给浦东新区唐镇人民政府，故原告认为应将浦东新区唐镇人民政府列为第三人参加诉讼。吴秀华辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已经于2015年8月22日从系争房屋中搬出，该事实在(2016)沪0115民初29504号案件中原告已知晓。原、被告签订的租赁合同已经到期，被告已支付了原告合同期内的全部租金，虽然被告没有在系争房屋居住至合同期满，双方的租赁合同属于自然到期，被告无需再支付原告租赁合同到期以后的房屋使用费。由于本案案情的特殊性，被告确实没有与原告直接办理过退租的交接手续，房屋钥匙是通过案外人交还给原告，被告已没有系争房屋的钥匙，系争房屋内也没有属于被告的任何物品。本院经审理认定事实如下：2016年4月20日，原告倪志岗曾起诉被告吴秀华，案号(2016)沪0115民初29504号。该案中查明，2013年8月17日，由原告作为出租方、被告作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告向原告承租系争房屋；租赁期限自2013年9月1日起至2016年8月30日止；月租金2,100元，被告先付三个月的房租和2,100元押金，以后按每三个月支付一次，押金退房时退还；被告须最少提前7天付清下次房租，超过7天期限视为被告放弃租赁权，作违约处理，按合同第七条第一款处理。合同第七条被告违约责任约定：1、被告应按期交租付费，如拖欠拒付，原告可以从押金中扣除，且被告不得以押金充抵房租继续居住，在催缴无效的情况下，原告可随时收回房屋，更换门锁，并将房屋内被告物品移出后概不负责。2、被告不得擅自改变房屋结构、用途。3、租期内被告因特殊情况中途退房，须提前30天通知原告并支付原告违约金2,100元，则余下租金原告应退还被告，若未按合同约定提前通知，则余下租金和押金不予退还。4、期满或合同解除被告须搬出自己的全部物品，否则视为被告放弃所有权，原告可自行处理。合同第六条原告违约责任约定：……。合同补充条款约定系争房屋房东答应租给租客三年(2016年8月30日)，三年以内不涨价。《房屋租赁合同》签订后，被告支付原告押金2,100元，原告则将系争房屋交付被告。另，被告支付原告租金至2015年11月30日。原告在该案中诉请被告支付自2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金每月2,100元、承担违约金2,100元。被告在该案中辩称，双方签订租赁合同后，2015年8月，唐镇镇政府信访办的工作人员找到被告，称因原告母亲丁菊英有涉案需强制执行而有物品需搬入系争房屋，问被告能否搬离系争房屋，为此，被告在2015年8月28日搬离系争房屋，9月份被告将系争房屋钥匙交给了唐镇信访办，后唐镇信访办将房屋钥匙交给了原告父亲；2015年9月22日，丁菊英案强制执行的物品被搬入了系争房屋，系争房屋内的物品都是原告母亲的；被告在2015年9月就跟原告说过不租了，但没说不租的原因；被告的租金支付至2015年11月30日，被告承认是提前解约，但被告已多付了三个月的租金，这三个月的租金是基于没有提前通知及承担违约责任而支付。本院审理后，于2016年7月19日作出(2016)沪0115民初29504号民事判决，判决认定原、被告间签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告称已于2015年9月通知原告提前解除合同，并将房屋钥匙交给唐镇信访办，由唐镇信访办转交给了原告父亲等事实原告未予确认，而被告对此也未能提供证据证明，故未予采信，为此，被告称《房屋租赁合同》已提前解除，依据不足，本院不予采纳。判决被告吴秀华按每月2,100元的标准支付原告倪志岗自2015年12月1日起至2016年8月31日的租金，驳回原告倪志岗的其余诉讼请求，案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴秀华负担。该判决已生效。2017年5月，原告再次起诉来院，诉请如前。审理中，被告称其自2015年8月搬离系争房屋后，已没有系争房屋的钥匙，系争房屋内也无被告的物品。被告在本案庭审中再次明确原告可以随时收回系争房屋自用，原、被告间已无必要再行办理退租交接，鉴于被告没有直接将系争房屋的钥匙交付给原告，被告愿意适当承担租赁期满后半年租金作为补偿。审理中，原告称其不清楚系争房屋内堆放的是何物品，但肯定不是原告的物品，是否属于原告母亲的物品，原告也不清楚，但被告作为承租人，有义务向原告腾退房屋。原告另提供了系争房屋内2015年9月至12月的电费账单，证明原告垫付电费126.04元，此款应由被告承担。经庭审质证，被告对证据真实性无异议，认为该费用不是被告承租期间产生的费用，不应由被告承担。本院认为，原、被告间就系争房屋签订的房屋租赁合同已经生效判决认定合法有效。案外人浦东新区唐镇人民政府并非涉案租赁合同的合同主体，原告主张追加其为本案第三人，不符法律规定，本院不予准许。原、被告之间关于涉案租赁合同履行中产生的纠纷曾经(2016)沪0115民初29504号案件作出过处理，该案判决中对被告提出租赁合同已提前解除的主张未予采纳，故已判决被告向原告支付截止合同租赁期满的租金。但需要指出的是，被告在(2016)沪0115民初29504号案件的审理中陈述其已于2015年8月搬离了系争房屋。而在本案的庭审中，被告再次明确其自2015年8月以后未曾进入过系争房屋、被告已没有系争房屋的钥匙、系争房屋内已无被告的任何物品等事实，基于此，被告表示原告可以自行收回系争房屋自用。现涉案房屋租赁合同已经到期，原告作为系争房屋的权利人，其早已知晓被告实已搬离系争房屋，在被告已明确表示已无房屋钥匙可以交还、房屋内已无被告物品的情况下，原告以房屋产权人的身份，完全可以自行收回系争房屋自用，以减少损失扩大。其再行要求被告交还房屋钥匙及办理退租交接，已无必要，客观上也不具备交还钥匙的可能。原告对于诉请的腾空房屋内物品的请求，其既不能说明具体腾空物品的内容，且对于系争房屋内是否存有原告母亲的物品，其完全可以自行查看并作出处置。退一步讲，倘若房屋内存在不属于原、被告的物品，根据租赁合同的约定，原告亦可以自行处置。因此，原告诉请被告交还系争房屋钥匙以及腾空房屋内物品、办理退租手续的主张，本院不予支持。鉴于被告没有直接将系争房屋的钥匙交还给原告，且对于租赁合同自然到期以后的处理原、被告在前案诉讼后没有再行磋商。对于原告主张的租赁合同到期以后的房屋使用费，本院按原合同租金标准计算至2017年6月28日即本案庭审之日。原告主张的垫付电费发生于涉案租赁合同履行期间，该费用应由被告承担。原告主张的(2016)沪0115民初29504号案件的诉讼费，另案已作出了处理，原告可以依据执行程序要求被告支付。原告主张的被告未提前30天通知原告解除房屋租赁合同的违约金，因原、被告间的租赁合同已自然履行期满，原告的此项主张，无事实依据，不符合同的约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告吴秀华于本判决生效之日起十日内支付原告倪志岗2016年9月1日起至2017年6月28日止的房屋使用费，按每月2,100元为计算标准；二、被告吴秀华于本判决生效之日起十日内支付原告倪志岗垫付电费126.04元；三、驳回原告倪志岗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息案件受理费325元，减半收取计162.50元，由原告倪志岗负担25元，被告吴秀华负担137.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一七年七月十日书记员  沈 嬿