天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初80304号原告（反诉被告）：沈国强，男，1986年3月23日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：刘妹芳，天津玛迎律师事务所律师。被告：郭新民，男，1967年11月11日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王寒松，天津度睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明，天津度睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：翟桂新（与被告郭新民系夫妻关系），女，1967年3月27日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王寒松，天津度睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明，天津度睿律师事务所律师。原告（反诉被告）沈国强与被告郭新民、被告（反诉原告）翟桂新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈国强及其委托诉讼代理人刘妹芳，被告郭新民、被告（反诉原告）翟桂新及其委托诉讼代理人马明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈国强向本院提出诉讼请求：1、依法判令郭新民、翟桂新赔偿我装修、购置设备的损失5万元、停业损失207120元、搬家及找房费用1000元，以上损失合计258120元；2、本案全部诉讼费用由郭新民、翟桂新承担。事实与理由：我与郭新民、翟桂新于2013年4月13日经协商达成一致意见，将天津空港××加工区××路××楼底××室佳欣超市内部分空余柜台出租给我使用，使用期限五年，协议每月租金人民币4500元整，租金于2013年4月25日开始计算，翟桂新还出具证明一份证明以上事实。2015年11月10日，翟桂新通知我，因涉案房屋存在安全隐患，需要停业维修、提升改造，改造后正常经营，恢复原样，并出具了字条。我于同日停止营业至今。2016年12月20日，郭新民、翟桂新通知我，不再将涉案房屋租赁给我，我同意解除双方间的租赁合同，但要求郭新民、翟桂新赔偿相关损失，对于该损失，双方达不成一致意见。被告郭新民、翟桂新辩称，我们之间是口头协议，干到什么时候算什么时候，没有固定的五年合同，因为我的租房合同到2014年就结束了，不可能做五年的合同；沈国强在明知道我合同到2014年就结束的情况下找到我，因为他为了让供货商看到有经营五年的条款让我出具的，这个条无效。我们没有违约，不同意沈国强的诉讼请求。反诉原告翟桂新向本院提出反诉请求：1、请求判令沈国强支付欠付租金10331.51元；2、沈国强承担本案诉讼费用。事实与理由：沈国强曾租用翟桂新位于天津空港××加工区××路××楼底××室佳欣超市内部分空余柜台，双方约定租金为每月4500元。该房屋是从案外人天津天保房地产开发有限公司处承租，后天保公司通知收回房屋，在多次催促下，沈国强直至2015年11月10日才搬离涉诉房屋，但一直欠付2015年9月、10月及2015年11月1日至11月9日租金未支付。反诉被告沈国强辩称，我已全额支付了全部租房费用。至于2015年11月1日至2015年11月10日的租金，是突然告知我需要我及时配合其拆除装修，我自行拆除所产生的相关费用，与2015年11月1日至2015年11月10日的租金相抵，等改造后，帮我恢复原样后再继续正常经营，我才自行作的拆除，故无权要求我支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实，本院认定如下：1、2010年4月15日，翟桂新与案外人天津天保房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，约定翟桂新租赁案外人天津天保房地产开发有限公司名下的坐落于天津空港××加工区××路××楼××室（套内面积119.88平方米），用于综合百货经营，租期至2014年5月19日。2、2013年4月13日，郭新民以翟桂新名义向沈国强出具“证明”，写明：翟桂新愿将天津空港××加工区××路××楼底××室佳欣超市内部分空余柜台出租给沈国强使用，使用期限五年，协议租金每月4500元，于2013年4月25日计算。沈国强出示该“证明”以证明双方约定的租期、租金标准；郭新民、翟桂新则提出该证明是在沈国强的要求下，为了沈国强获得加盟许可而出具的，并不是对租期的真实约定，但沈国强予以否认，且郭新民、翟桂新未能就其抗辩意见出示相关证据予以证实，本院不予采信。故，本院对该“证明”的真实性予以确认，认定双方约定租期为五年。3、沈国强承租房屋后，在佳欣超市内指定区域设置隔断，并进行了“绝味加盟店”的相应装修。沈国强出示了装修价格明细表，证明装修费用为25540元，但未能出示装修合同、装修费发票等相关证据。郭新民、翟桂新对沈国强主张的装修费用不予认可，提出沈国强告知其装修费是15000元，且在拆除时已使用近两年半的时间，加盟协议的期限是两年，装修费应已全部折旧到经营中。4、2013年7月16日，案外人沈国胜（与沈国强系兄弟关系）与案外人湖南绝味食品股份有限公司签订绝味品牌连锁特许加盟合同书，约定2013年4月16日至2015年4月15日两年期限内案外人沈国胜获得在天津空港××加工区××路××楼底××室佳欣超市的特许经营。同日，案外人沈国胜与案外人天津阿正食品有限公司签订指定生产商购销合同。2015年3月1日，案外人沈国胜向案外人天津阿正食品有限公司提出续约申请，要求延长加盟期至2016年4月15日。案件审理期间，案外人沈国胜向本院出具“情况说明”，证明其与案外人湖南绝味食品股份有限公司签订绝味品牌连锁特许加盟合同书、与案外人天津阿正食品有限公司签订指定生产商购销合同均系受沈国强之托，位于天津空港××加工区××路××楼底××室××超市××空港××公寓店实际一直由沈国强管理经营。5、沈国强按月向郭新民、翟桂新交纳租金至2015年8月。2015年11月10日，沈国强从超市撤场。当日，翟桂新向沈国强出具字条，承诺“因该房屋存在安全隐患，房产公司停业维修，提升改造，改造后正常经营，恢复原样”。其后，郭新民、翟桂新撤场。案外人天津天保房地产开发有限公司对底商进行整体改造后，进行了招标、优选，郭新民、翟桂新未获得承租权。庭审中，沈国强撤回了要求赔偿设备损失的请求，同意自行取回存放在郭新民、翟桂新提供的保管处的展示柜、冰箱（2台）、空调机等。本院认为，沈国强与郭新民、翟桂新于2013年4月13日达成的口头租赁协议系各方当事人真实意思表示，其效力本院予以确认。基于该协议的争议，分述如下：一、关于沈国强主张的装修费用问题。沈国强提出在佳欣超市内指定区域设置隔断并进行“绝味加盟店”的相应装修共支付装修费用25540元，折算至2015年11月10日剩余价值为12770元，沈国强就其主张仅出示了装修价格明细表，未能出示装修合同、装修费发票等相关证据。郭新民、翟桂新对沈国强主张的装修费用不予认可，提出沈国强告知其装修费是15000元，且在拆除时已使用近两年半的时间，加盟协议的期限是两年，装修费应已全部折旧到经营中。鉴于沈国强未能出示装修合同、发票等相关单据，且装修的店面业已拆除，沈国强亦不申请就装修残值进行评估，综合考虑同等店面的装修费用，本院认定店面装修费用为15000元，按五年租期计算，装修损失酌定为7500元。二、关于沈国强主张的2015年11月10日至2016年12月10日的停业损失（每月利润为月平均进货36996元除以0.65乘以0.35=19921元）、寻找替代房屋的周转期6个月停业损失共计207120元一节，做如下分析：1、关于特许经营期限；依据案外人沈国胜与案外人湖南绝味食品股份有限公司签订的绝味品牌连锁特许加盟合同书约定，经营期限为两年，即2013年4月16日至2015年4月15日止，在有效期满前可提出书面延长申请，可以延长合同期一年。庭审中，未见有关延长申请，沈国强仅出示了案外人沈国胜于2015年3月1日向案外人天津阿正食品有限公司提出的续约申请，要求延长加盟期至2016年4月15日，且未出示案外人天津阿正食品有限公司的回复资料。由此，应认定特许加盟合同已于2015年4月15日到期。2、关于沈国强经营绝味天津空港天保公寓店的合法性；虽案外人沈国胜向本院出具了“情况说明”，证明特许加盟合同书、购销合同均系受沈国强之托，店铺也一直由沈国强经营管理，问题的关键是沈国强经营绝味天津空港天保公寓店并未依法取得营业执照，且在未取得卫生许可的前提下经营熟食类产品，事关人民群众的身体健康，沈国强有义务证明其经营的合法性。3、关于停业损失问题。沈国强就该主张出示了案外人张迎向案外人天津阿正食品有限公司的汇款凭证，旨在按汇款金额计算进货金额，进而得出每月净利润19921元的结论。就经营期间的纳税情况，沈国强提出税务部门曾上门，确定由郭新民、翟桂新通过“佳欣超市”一并报税，但未能就其前述主张出示相关证据，且郭新民、翟桂新对此予以否认。依据庭审查明的事实，沈国强与郭新民、翟桂新约定的每月租金4500元仅系柜台租金，不包含税款。综上，所谓停业损失，应以合法经营为前提，沈国强可在取得证明其经营合法性的证据后，通过经营期间的账务、纳税凭证等证明其经营的正当收入，另行主张。三、关于沈国强主张的搬家及找房费用1000元，虽沈国强未能出示相关证据，但考虑搬迁费用发生的必然性，参考搬家公司的市场价格，本院酌定该项费用300元。四、关于租金问题，郭新民、翟桂新提出沈国强交纳租金至2015年8月，尚欠2015年9、10月租金9000元，2015年11月1日至9日租金1331.51元。沈国强则在抗辩中提出已缴纳全部租金，但未能出示给付2015年9、10月和11月1至9日租金的票据和相关凭证，其抗辩意见本院不予采纳，拖欠的租金当应支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭新民、被告（反诉原告）翟桂新自本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）沈国强装修损失7500元；二、被告郭新民、被告（反诉原告）翟桂新自本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）沈国强搬家费用300元；三、原告（反诉被告）沈国强自本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）翟桂新20**年9月、10月租金9000元，2015年11月1日至9日租金1331.51元；四、驳回原告（反诉被告）沈国强的其他诉讼请求。如果各方未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费5172元，由郭新民、翟桂新负担156元，其余5016元由沈国强自行负担；反诉部分案件受理费29元，由沈国强负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  孙连永代理审判员  赵郡峰人民陪审员  苗庆香二〇一七年七月十日书 记 员  马新颖附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”