陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终8168号上诉人（原审被告）陕西特艺房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区环城西路北段210号。法定代表人潘红，系该公司执行董事。委托代理人董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。委托代理人王晓鹏，陕西乐友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）周秋霞，女，1963年8月28日出生，汉族，无业，住西安市新城区。委托代理人时永勇，陕西宽明律师事务所律师。委托代理人王文智，陕西宽明律师事务所律师。上诉人陕西特艺房地产开发有限公司（以下简称特艺公司）因与被上诉人周秋霞房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年12月2日，周秋霞作为买方与特艺公司作为卖方签署了编号JD-0001号《商铺认购合同》一份，合同约定特艺公司向周秋霞出售位于西安市××路××都小区××号铺位，该铺位建筑面积55.1平方米，每平方米30127.04元，总金额1660000元。周秋霞应于2014年12月3日前付房款1350000元，余款310000元于2015年12月2日前付清。该合同第六条为“合同期限与补偿”，约定合同期满一年，即2015年12月2日，特艺公司未取得商品房合法手续，无法签订《商品房买卖合同》，特艺公司支付周秋霞166000元作为补偿，合同继续履行；合同期满两年，即2016年12月2日，特艺公司未取得商品房合法手续，无法签订《商品房买卖合同》，特艺公司支付周秋霞182600元作为补偿，合同继续履行；合同期满三年，即2017年12月2日，特艺公司未取得商品房合法手续，无法签订《商品房买卖合同》，特艺公司支付周秋霞199200元作为补偿。周秋霞在年满三年条件下，可放弃签署正式买卖合同，特艺公司在七个工作日内，全额退还所交款项本合同自动解除，如逾期未退还，特艺公司需按周秋霞实交金额的万分之五每日支付滞纳金直至付清为止，本合同自动解除。该《商铺认购合同》签订后，周秋霞按合同约定于2014年12月2日向被告支付购房款1350000元，2015年12月2日支付购房款尾款310000元。因特艺公司未取得《商品房预售许可证》，2015年12月2日，特艺公司向周秋霞支付赔偿金166000元。本案庭审时，特艺公司已经取得其所开发的景都花园小区土地使用权证，但至今未取得该小区第1幢楼的《商品房预售许可证》。双方争议的事实：周秋霞称特艺公司将房屋建成后，已经将该房屋出租，承租方开办众益堂大药房，向本院提交照片予以证明，特艺公司不予认可。周秋霞向原审法院提出诉讼请求：一、依法确认周秋霞、特艺公司双方2014年12月2日签订的《商铺认购合同》为无效合同；二、依法判令特艺公司返还周秋霞购房款1660000元，并按照同期银行贷款利率支付利息，1350000元的利息自2014年12月3日起算，310000元的利息自2015年12月3日起算，计算至特艺公司实际返还全部购房款之日（暂计算至2016年12月31日，利息为186840.27元）；三、依法判令特艺公司赔偿周秋霞损失182600元；四、本案诉讼费及保全费由特艺公司承担。事实与理由：2014年12月2日，周秋霞与特艺公司签署了编号JD-0001号《商铺认购合同》，合同约定特艺公司向周秋霞出售位于西安市××路××都小区××号铺位，该铺位建筑面积55.1平方米，总金额1660000元。周秋霞按合同约定于2014年12月2日向特艺公司支付购房款1350000元，2015年12月2日支付购房款尾款310000元。时至今日特艺公司仍未取得其所开发的景都小区第1幢楼的《商品房预售许可证》，故其与周秋霞签订的《商品房认购合同》系无效合同。周秋霞多次与特艺公司协商要求解除《商铺认购合同》，返还购房款，赔偿损失，但特艺公司拒不返还购房款及赔偿损失。特艺公司辩称，周秋霞、特艺公司签订的《商铺认购合同》属于预约合同，本案应为商品房预约合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷；双方签订的合同合法有效，双方应继续履行；合同的解除条件尚未成就，特艺公司没有义务返还购房款，更无义务承担利息。原审法院认为，特艺公司系商品房开发企业，其开发景都花园小区第1幢楼，在未取得商品房预售许可证的情况下，与周秋霞签署商铺预售合同，在本案审理过程中仍未取得商品房预售许可，故周秋霞与特艺公司之间签订的房屋买卖合同系无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当向对方予以返还，周秋霞依据该合同约定向特艺公司支付购房款1660000元，特艺公司应当返还周秋霞。特艺公司未能办理商品房预售许可，是导致双方合同无效的原因，并且特艺公司建成房屋后未交付给周秋霞，反而将房屋出租获取相应的利益，其占用周秋霞的购房款，给周秋霞造成利息损失，应当向周秋霞予以承担。因合同无效，有过错的一方应当向对方承担因其过错造成的对方的损失，周秋霞称其还有其他损失，参照双方合同约定，主张特艺公司赔偿其182600元，本院亦依法予以支持。特艺公司称其与周秋霞签订的《商铺认购合同》属于商品房预约合同，本院认为，双方签订的合同已经对房屋的位置、面积、价款以及履行合同的方式予以明确约定，且周秋霞已经向特艺公司全额支付了购房款，故该合同应为商品房预售合同，而非预约合同。按照法律规定，特艺公司预售房屋，必须取得商品房预售许可证，因未取得预售许可证导致合同无效的法律后果，应当由特艺公司承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，遂判决如下：一、原告周秋霞与被告陕西特艺房地产开发有限公司于2014年12月2日签订的《商铺认购合同》无效；二、被告陕西特艺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告周秋霞购房款1660000元并承担利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以1350000元为基数自2014年12月3日起计算至2015年12月2日，以1660000元为基数自2015年12月3日计算至本判决指定之日止；三、被告陕西特艺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告周秋霞损失182600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23035元，原告已预交，本院减半收取后，被告特艺公司承担11517.50元。保全费5000元，原告已预交，由被告特艺公司承担5000元。宣判后，特艺公司不服西安市莲湖区人民法院上述判决向本院上诉称，一、因双方签订的合同无效，其公司已于2015年12月支付给周秋霞的补偿款166000元应从周秋霞向其公司支付的购房款数额中予以扣除，即周秋霞的损失应是剩余1494000元的资金占用利息损失；二、一审法院判令其公司承担赔偿周秋霞损失182600元明显适用法律错误且失公正。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人返还购房款1494000元；2、撤销一审判决第三项，判决驳回被上诉人该项诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。周秋霞辩称，一审适用法律正确，程序合法，请求维持原判。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，特艺公司与周秋霞于2014年12月2日签订《商铺认购合同》，约定由特艺公司向周秋霞出售位于西安市××路××都小区××号铺位。合同签订后，周秋霞按照合同约定向特艺公司支付了全部款项166万元。2015年12月2日，特艺公司按照双方约定支付给周秋霞补偿款16.6万元。后因特艺公司无法与周秋霞签订商品房买卖合同，周秋霞诉至原审法院请求确认其与特艺公司签订的商铺认购合同无效，因出卖人特艺公司在一审法庭辩论终结前并未取得商品房预售许可证明，原审法院认为双方签订的房屋买卖合同为无效合同，双方当事人对此均无异议。因特艺公司未取得该商铺合法手续无法与周秋霞签订商品房买卖合同，特艺公司已付的16.6万元系其公司给予周秋霞的补偿，特艺公司上诉称因双方签订的合同无效，其公司已于2015年12月支付给周秋霞的补偿款166000元应从周秋霞向其公司支付的购房款数额中予以扣除，该上诉理由本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉案房屋系商铺，特艺公司与周秋霞签订合同时涉案房屋已经建成并由特艺公司出租，该合同签订后，周秋霞即将购房款全部交付给特艺公司，其对该合同被认定为无效不具有过错。且民事活动应遵循诚实信用原则，特艺公司明确表示其公司在无法获得合法手续的情况下愿意补偿周秋霞损失。故原审法院参照双方合同约定，支持周秋霞主张特艺公司赔偿其182600元的损失并无不妥。特艺公司上诉称原审法院判令其公司承担赔偿周秋霞损失182600元明显适用法律错误且失公正，该上诉理由本院不予采信。综上，上诉人特艺公司的上诉理由无事实与法律依据，其上诉请求应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6530元，由上诉人陕西特艺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一七年七月十二日书 记 员  赵维斌