湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1129民初1106号原告:祝强,男。原告:龙清顺,男。委托代理人:刘宗明,男,系ＸＸ瑶族自治县华峰法律服务所法律服务工作者。系原告龙清顺的委托代理人。原告:蒋建军,男,1980年4月16日出生，汉族,湖南省ＸＸ瑶族自治县人,户籍地址ＸＸ瑶族自治县沱江镇河边街**号，现住ＸＸ瑶族自治县沱江镇华宇潇湘城**栋*单元***室,公民身份号码:4329261980********。委托代理人:蒋秋生,男,与原告蒋建军系父子关系。系原告祝强、龙清顺、蒋建军共同委托代理人。被告:ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司。法定代表人:首江桃，女，任ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司董事长。委托代理人:戴柳江,男,系ＸＸ瑶族自治县法律援助中心律师。原告祝强、龙清顺、蒋建军诉被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司（以下简称:ＸＸ华宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王怀智独任审理，代理书记员张石红担任记录，于2017年7月6日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告祝强因故未到庭参加诉讼;原告龙清顺及其委托代理人刘宗明、原告蒋建军及原告祝强、龙清顺、蒋建军共同委托代理人蒋秋生到庭参加了诉讼;被告的法定代表人首江桃因故未到庭参加诉讼,其委托代理人戴柳江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院判令被告维护《华宇潇湘城小区商品房买合同》,解除《储藏室(阁楼)使用权转让协议》;2、依法支持原告享有36栋楼屋面及公共部位设施的业主使用权;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:一、被告为非法得到36栋楼屋面阁楼使用权价款,违约转让该楼屋面及公共设施使用权,违反了合同法的有关规定,侵害了业主的合法权益。1、原告于2012年3月份去被告售楼部看房时,售楼部工作人员作出了口头承诺,推荐告知了原告现华宇房地产开发公司对现购买36栋五楼的所有业主均享有买五楼赠六楼的促销活动。但现在被告却出尔反尔来违约收回该楼屋面使用权,违反了诚信经营和自己所作出的承诺。2、36栋楼一共有ABCD四个单元,其中五楼的业主共有8户,ABC单元五楼业主都是一样买五赠六,依约定享有该楼屋面及公共设施的使用权,而原告也是同一栋楼的D单元五楼业主,该楼屋面及设施的使用权被告有什么权利收回转让他人呢？原告认为被告的违约行为违反了物权法的相关规定,违背了对业主一视同仁的公平原则。3、于2012年4月17日原告祝强、3月18日原告龙清顺都与被告办理了相关购房手续，签订了ＸＸ华宇潇城小区商品房买卖合同(详见证据一)。合同第十七条约定了“该商品房所在楼的屋面使用权全体产权人共有。”第十八条约定了“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”本案中被告违约收回业主36栋楼屋面使用权,擅自改变该楼的公共部位设施,把阁楼改为601室住房转让使用权给他人,其行为违约侵权违反了相关法律的规定。4、被告方取得的商品房预售许可证对该楼屋面的公共设施阁楼没有取得准许作为该栋6楼住宅房销售资格和规定,现被告强行将该楼屋面设施阁楼使用权转让给他人是不合法的,应承担违约责任。5、于2016年3月26日,原告祝强将此房所有权转让给原告蒋建军(详见证据四),并告知了享有买五赠六的促销活动和36栋五楼的所有业主一样享有该楼屋面公共设施的使用权。二、被告为非法得到转让该楼屋面阁楼使用权价款,采取了纠缠、胁迫手段,严重影响了原告正常生活。1、从2017年2月至今,被告曾多次以打电话、发短信、贴通知(详见证据二)的行为纠缠、胁迫原告,向原告索要数万元阁楼的使用权价款引起纠纷，动用各种势力,强行要原告开门搬离,收回该使用权转让他人非法得利。2、于2017年5月31日,被告再次在原告住房门上张贴通知,要强行收回阁楼的使用权,限期原告搬离,并于6月4日上午原告接到伍老板的电话后,两个伍姓人手持被告与他们签订的36栋楼601室阁楼使用权转让协议书来到我家,以5月20日已与被告签订了阁楼使用权转让协议,取得该阁楼使用权为由,来找原告收房(详见证据三),强行限三天要原告开门搬离交房,否则,就会遭受到本势力的强制。对此,被告的所作所为给原告的人身财产安全及正常生活带来了严重影响,且还具有欺诈胁迫的行为,完全是违反法律的,被告应承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益,特向人民法院提起诉讼,恳请人民法院作出公正判决。被告辩称，原告诉称被告违约收回业主36栋楼屋面使用权,擅自改变该楼的公共部位设施,把阁楼改为601室住宅房转让使用权给他人,其行为违约违反了相关法律规定,据此要求支持原告享有36栋楼屋面及公共部位设施的业主使用权是没有事实和法律依据的,事实上36栋楼阁楼是属于被告所有,应受法律保护。首先,36栋楼的阁楼是经设计规划部门批准的,而不是被告擅自兴建的(见规划图、示意图)。其次,36栋楼的阁楼是被告出资兴建的,依照法律规定,阁楼所有权应属被告所有。第三,原告与被告签定的《商品房买卖合同》第十七条约定,该“商品房所在楼面的屋面使用权人所有”指的是阁楼屋面,而不是指五层楼面,原告认为屋面是指五层楼面部分是错误的。第四,36栋楼共有建筑面积分摊没有包括阁楼在内,阁楼没有给购房户(见房产面积测量报告共有建筑面积分摊方案表)。第五,被告没有将阁楼赠送给原告。综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉求，向法庭提供了下列证据：1、《商品房买卖合同》二份，拟证明:2012年3月18日和2012年4月17日，原告祝强、龙清顺分别与被告ＸＸ华宇公司签订该合同，购买位于36栋D单元501、502号商品房。《合同》第十七条:双方可以就下列事项约定:“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权全体产权人共有”。第十八条第二款:“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。2、《通知》二份,拟证明：①、通知:36栋D单元501号业主:36栋D单元501号房上面的阁楼系我公司所有,现你未征得我公司的同意,擅自安装入户门并占用该阁楼在此居住,严重侵害了我公司的合法权益,请你在收到我公司通知之日起五日内拆除非法安装的门,搬出阁楼,停止侵权,逾期我公司将提请相关执法部门予以强制拆除,你方并承担一切后果。特此通知。ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司.2017年4月11日。②、通知:36栋D单元502号业主:我们已于2017年4月11日通知你户,36栋D单元501号房上面的阁楼系华宇公司所有,并要求你户五日内拆除非法安装的门,搬出阁楼,停止侵权,经我们核查,你户至今为止并未拆除非法安装的门,搬出阁楼。现我们再次通知你户,限你户在收到此通知书后,于3日内搬离阁楼,逾期我们将采取强制措施终止你户侵权行为,依法拆除你户非法安装的门。望你户慎重对待,以免造成损失。ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司.2017年5月31日。3、《储藏室(阁楼)使用权转让协议》，拟证明：2017年5月20日,被告ＸＸ华宇公司将36栋D单元501、502号商品房楼面阁楼的使用权以五万元的价格卖给伍炳旺。4、《购房合同》,拟证明：2016年3月26日,原告祝强将自己购买的‘华宇·潇湘城’第36幢D单元501号商品房卖给原告蒋建军。5、《照片》，拟证明：被告非法将36栋D单元501、502号商品房楼面阁楼的门撬开,将原告的傢具、电器等物品搬出,封门。上述原告提供的证据在庭审中经过质证、认证情况如下：一、被告对原告提供的证据1、2、3,无异议。对原告列举的证据1、2、3,本院予以确认。二、被告对原告提供的证据4提出:“对房屋的转让,被告不清楚。”原告提供的证据4,主要是证明祝强与蒋建军的房屋买卖关系,对原告提供的证据4,本院予以确认。三、被告对原告提供的证据5提出:“阁楼不是楼面,阁楼是被告出资建的,阁楼是属于被告的,被告将阁楼转让给了伍炳旺,原告将阁楼装门锁上是侵权行为。撬门行为,与被告无关。”被告对原告提供的证据5提出了上述异议,但证据5与本案有一定的关联性,对原告提供的证据5,本院予以确认。被告为支持自己的答辩请求，向法庭列举了下列证据：1、《华宇潇湘城规划设计图》(含立面图、剖面图)，拟证明：36栋的阁楼是在规划设计之内。2、《华宇潇湘城规划示意图》，拟证明：36栋的阁楼是在规划设计之内。3、《房产面积测量报告》，拟证明：阁楼不属于共有建筑面积分配部分。上述被告提供的证据在庭审中经过质证、认证情况如下：一、原告对被告提供的证据1的真实性无异议，提出:阁楼是用于隔热的,它不是设计在住房之内。本院认为，原告提出的异议与被告的证明内容并无冲突,对被告提供的证据1,本院予以确认。二、原告对被告提供的证据2的真实性无异议，对被告提供的证据2，本院予以确认。三、原告对被告提供的证据3,提出“未看见原件,对被告证明内容有异议。”原告对被告提供的证据3拟证明的内容提出了异议,对被告提供的证据3拟证明的内容本院不予确认;对被告提供的证据3本院予以确认。根据上述认定的证据并结合当事人在庭审中的陈述、辩论，现本院查明本案的事实如下：2012年3月18日和2012年4月17日,原告龙清顺、祝强分别向被告ＸＸ华宇公司购买了‘华宇·潇湘城’第36幢D单元502号和501号商品房,双方签订了《华宇潇湘城小区商品房买卖合同》。《华宇潇湘城小区商品房买卖合同》第三条:“买受人所购商品房的基本情况:……。该商品房【合同约定】【产权登记】……公共部位与公用房屋分摊建筑面积……(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)”。附件二:“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明:‘统一按国家标准’”。第十七条:“双方可以就下列事项约定:1、该商品房所在楼宇的屋面使用权全体产权人共有;……”。第十八条:第二款:“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。《华宇潇湘城规划示意图》、《华宇潇湘城规划设计图》(含立面图、剖面图)证实:华宇·潇湘城36栋的阁楼是在规划设计之内。《房产面积测量报告》证实:“共有建筑面积分摊方案表:功能区分摊:共有建筑面积内容:4、屋面梯间分摊给一、二功能区(一功能区:1层;二功能区:2-6层)”。原告龙清顺、祝强购买了‘华宇·潇湘城’第36幢D单元502号和501号商品房后,将楼顶的阁楼安装了门,将阁楼的使用权居为已有。2016年3月26日,原告祝强将自已购买的‘华宇·潇湘城’第36幢D单元501号商品房卖给了原告蒋建军。2017年5月20日,被告ＸＸ华宇公司将36栋D单元501、502号商品房楼面阁楼的使用权以五万元的价格卖给伍炳旺。2017年4月11日和2017年5月31日,被告ＸＸ华宇公司认为‘华宇·潇湘城’第36幢D单元501号和502号商品房的业主擅自在阁楼安门管理,侵害了其合法权益,通知两业主限期拆除安装的门,搬出阁楼。后因阁楼购买者强行破拆阁楼门,双方发生争议,原告向本院提起诉讼。本案在开庭审理过程中，经组织双方调解，由于双方意见不一，调解未果。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从原告提供的《华宇潇湘城小区商品房买卖合同》,被告提供的《华宇潇湘城规划示意图》、《华宇潇湘城规划设计图》(含立面图、剖面图)、《房产面积测量报告》等证据证实,‘华宇·潇湘城’36栋的阁楼是在规划设计之内,属共有建筑面积并已分摊给一、二功能区(即一至五楼业主),其使用权应归该栋楼的全体产权人共有。原告单方面将阁楼安装门行使管理使用权,其行为侵害了全体业主的合法权益,应当停止侵害、恢复原状。现原告要求判决支持其享有36栋楼屋面及公共部位设施的使用权,本院不予支持。被告辩称36栋的阁楼是其出资兴建,所有权应归其所有,但其并未提供相应的证据证明该阁楼的所有权归其所有,其要求本院亦不予支持。‘华宇·潇湘城’36栋D单元的阁楼的使用权属该单元的全体产权人共同享有,共同承担义务;无处分权的被告与伍炳旺签订《储藏室(阁楼)使用权转让协议》,将D单元的阁楼使用权出售给伍炳旺某利,该协议也未经权利人追认,其行为侵害了该单元全体产权人的利益,该协议无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、维护2012年3月18日和2012年4月17日，原告龙清顺、祝强分别与被告ＸＸ瑶族自治县华宇公司签订的《华宇潇湘城小区商品房买卖合同》;二、被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司与伍炳旺于2017年5月20日签订的《储藏室(阁楼)使用权转让协议》无效;三、驳回原告祝强、龙清顺、蒋建军的其它诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由原告祝强、龙清顺、蒋建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务,如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 员  王怀智二〇一七年七月六日代理书记员  张石红附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同伺始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习掼履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十二条:业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。