杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初2090号原告：杭州市园林文物局凤凰山管理处。住所地：杭州市玉皇山路*号。法定代表人：金志敏，该管理处主任。委托诉讼代理人：於成荣，浙江平凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凯，浙江平凡律师事务所律师。被告：蔡玉英，女，1958年9月4日出生，汉族，户籍所在地杭州市上城区，现住杭州市下城区。原告杭州市园林文物局凤凰山管理处（以下简称凤凰山管理处）与被告蔡玉英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告凤凰山管理处的委托诉讼代理人吴凯，被告蔡玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤凰山管理处向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告立即腾空杭州市下城区岳官巷4号B17营业房并归还给原告；2.被告赔偿原告损失56174.76元（按合同租金计算，从2014年3月28日暂计至2017年3月15日，实际计算至腾退日）；3.被告承担合同违约金3786.48元（年租金18932.40元×20%）；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告作为本市下城区岳官巷4号吴宅的管理单位，由下属杭州市文物珠宝公司领取了《市场名称登记证》，开办了杭州市文物监管品交易市场。2013年3月22日，原告与被告蔡玉英签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份。该合同约定，原告将吴宅内的B17营业房出租给被告使用，面积为35.05平方米；租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止；年租金18932.40元，分两期支付，每六个月支付一期；合同约定违约金为年租金的20%。2014年3月28日租赁期满后，被告未按合同约定将该营业房腾空并移交给原告。2014年7月16日，杭州市下城区市场整合改造提升工作领导小组办公室给长庆街道办事处回复，不同意对杭州市文物监管品交易市场的《市场名称登记证》予以延期，要求限期注销该登记证并做好市场关停的相关工作。原告接到该回复文件后，于2014年7月31日在市场内张贴书面通知，告知包括被告在内的承租商户，在2014年8月31日前腾退营业房。2014年8月26日，原告又在杭州日报B3版刊登“关于市场停业并腾退的公告”，要求被告及其他承租商户自行腾空所租营业房并交给原告。但被告置之不理，继续占用该营业房。因吴宅系明代古建筑，属于杭州市市级文物保护单位，若继续租赁给被告使用，不但违反市场管理的相关规定，也不能妥善保护吴宅古建筑。为此，原告通过电话、邮寄信函及登报刊登公告方式通知被告，要求按时腾空并移交营业房。其后，相关部门也多次协调，但均无结果。以上事实，有《营业房（摊位）租赁合同》、回复文件及杭州日报公告等为凭。综上所述，原告认为，被告在租赁合同期限届满后，未按时腾退该营业房并继续占用长达三年之久，不但吴宅的带来了安全隐患，也给原告造成了损失。为此，特提起诉讼，请依法裁判，以维护原告合法权益。被告蔡玉英辩称，1.其于2017年5月12日收到法院传票，但已于2017年3月30日前因吴宅日益增加的风险因素而主动腾空B17营业房。因杭州市文物监管品交易市场自2014年4月5日起长期处于无驻人管理状态，其在腾空当日专门电话联系原告原驻岳官巷4号吴宅的管理人员王广胜，告知已腾退的事实，王广胜了解后在2017年4月2日把营业房钥匙拿走。2.不同意原告提出的赔偿金额和赔偿计算方式，原告参照末年租赁合同中所示的年租金作为收取后续场地占用费的标准是不合理的。首先，从2014年8月31日至今，原告空有管理之名并无管理之实，杭州市文物监管品交易市场没有正常营业，原告也没有提供服务。2014年4月5日起，原告陆续撤走所有管理人员，仅留报案负责三班轮班和保洁负责尾声清洁。2016年7月20日，又撤去中班和夜班保安和保洁，仅留一位白班保安，傍晚开始锁大门且无人夜班管理，所有的保洁工作都由商户自发轮流完成，无专业人员维修损坏物品。目前开门的商户仅占所有商户的三分之一左右，每天到场的商户长期在市场内种菜、打牌，原租赁合同中约定的开门率和该项市场管理规范无从落实，市场名存实亡。其次，原告提交的租赁合同为双方签订的最后一份租赁合同，租赁期限为2013年3月28日至2014年3月27日，但在该合同租赁期届满之前，原告未有任何迹象表明不续租，并拒绝商户缴纳租金和续签合同的要求，根据该合同第六条的规定，原告应提前一个月通知被告，但原告拖到2014年7月31日才突然要求商户清退。吴宅作为杭州市文物监管品交易市场，商户经营的是股东生意，因行业的特殊性及古董的易损性，商户是做好长期定点经营准备的，在短期内很难消化库存和整体迁移，因《市场名称登记证》未延期，商户继续进行相关经营已无实际可能，原告不能按照文物监管品交易市场的租金标准收取租赁期满后的场地占用费。再次，原告完全可以在租赁期满之日立即提起诉讼，而原告直到2017年5月才提起诉讼，客观上造成了损失的不断扩大。被告作为市场关停的直接受害者，一直未能盼来原告关于安置其他营业用房、设置临时仓库、赔偿安置费用等问题的正面解决方案。前期已二审终审的案件所涉商户依然未腾退，也未见原告与其有任何后续的沟通。商户的损失日益扩大，而这些损失是可以在事态发展初始阶段就控制在最小范围内的。原告凤凰山管理处围绕诉讼请求提交了以下证据：1.《关于变更部分文保单位管理部门的通知》1份，证明原告是本市下城区岳官巷4号吴宅的管理单位。2.《营业房（摊位）租赁合同》1份，证明原告将吴宅内的B17营业房出租给被告使用，面积为35.05平方米，租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止，年租金18932.40元，分两期支付，每六个月支付一期，合同约定违约金为年租金的20%。3.《关于杭州市文物监管品交易市场延期事项的回复》1份，证明2014年7月16日，杭州市下城区市场整合改造提升工作领导小组办公室给长庆街道办事处回复，不同意对杭州市文物监管品交易市场的《市场名称登记证》予以延期，要求限期注销该登记证并做好市场关停的相关工作。4.照片1份，证明2014年7月31日，原告在市场内张贴书面通知，通知被告及时腾退。5.2014年8月26日杭州日报B3版1份，证明2014年8月26日，原告在杭州日报B3版刊登“关于市场停业并腾退的公告”，要求被告及其他承租商户自行腾空所租营业房并交给原告。6.杭州日报开具的发票1份，证明2014年8月26日，原告在杭州日报B3版刊登“关于市场停业并腾退的公告”，要求被告及其他承租商户自行腾空所租营业房并交给原告。7.《关于市场停业并腾退的通知》的EMS面单1份，证明原告通过邮寄信函方式通知被告，要求按时腾空并移交营业房。8.《关于公布二十二处市级文物保护单位的决定》1份，证明吴宅系明代古建筑，属于杭州市市级文物保护单位。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，审核后认定如下：证据1、2、3、5、6、8，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。证据4，被告对真实性、合法性、关联性有异议，称其没有看到过，但又称原告只在吴宅前门张贴过书面通知，其去看的时候已被撕掉；结合被告的当庭陈述，本院对原告曾在吴宅张贴书面腾退通知的事实予以确认。证据7，被告对真实性、合法性、关联性有异议，认为该单据为寄件人存单，日期部分有明显涂改，且原告曾向EMS客服查询并未查到此单号的邮件，不能证明此件已送达或收件人已签收；本院认为被告的异议成立，对其证据效力不予确认。被告蔡玉英提交了以下证据：1.短信记录1份，证明被告已于2017年3月30日前腾空案涉商铺。2.照片1组，证明案涉商铺没有市场管理，前期已结案并被要求腾退的商户王金海仍未腾退。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，审核后认定如下：证据1，原告对形式真实性无异议，确认其管理人员王广胜于2017年4月2日收到被告提交的钥匙，但不认为被告腾空了案涉商铺；鉴于经双方庭后协商，被告已结清案涉营业房的水电费等相关费用，原告已出具证明确认2017年4月2日为交房日期，本院对其真实性予以确认。证据2，原告认为系打印件，其形式真实性无法确认，且与本案无关；本院认为原告的异议成立，对其证据效力不予确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月22日，原告凤凰山管理处与被告蔡玉英签订《营业房（摊位）租赁合同》一份，约定：原告将坐落杭州市文物监管品交易市场下城区岳官巷4号B17营业房（摊位）35.05平方米壹间出租给被告做营业使用；租赁期限为壹年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止；上述营业房（摊位）年租金为人民币18932.40元，每六个月支付一次；本合同到期后自动终止，被告在租赁期满时把营业房（摊位）交还原告；在合同期内，双方均应严格履行合同，若有违约，违约一方应向另一方支付租金总额的20%的违约金；等等。租赁期满后，原告凤凰山管理处以《市场名称登记证》未获准延期等为由未与被告蔡玉英续签租赁合同，并要求被告腾退营业房，因被告未按时返还营业房，故引起诉争。本案审理过程中，双方于2017年5月6日就案涉房屋移交事宜达成协议，被告蔡玉英将该房屋电话、电视、网络、水电费等均结清。2017年6月15日，原告出具证明称“我管理处于2017年4月2日收到蔡玉英转交的吴宅B17营业房钥匙一把。2017年4月2日为交房日期。”本院认为，原告凤凰山管理处虽非房屋所有权人，但是是杭州市园林管理局指定的房屋管理部门，有权对外出租案涉房屋，其与被告蔡玉英签订的租赁合同具有合法效力。原告凤凰山管理处依据合同向被告蔡玉英主张权利，具有合法依据。在租赁期限届满后，被告蔡玉英应依约返还案涉房屋。现原告主张被告按照合同约定的租金标准支付未及时归还期间的房屋占用费，符合相关法律规定，本院予以支持。鉴于双方已在本案审理过程中就案涉房屋办理移交，且原告已确认2017年4月2日为交房日期，故本院认定被告应赔偿原告2014年3月28日至2017年4月2日的房屋占用费57108.42元，对原告要求被告腾空并归还案涉房屋的诉请不予支持。原告另主张被告按照合同约定支付违约金，对此本院认为，因在租赁合同届满后原告即要求被告进行腾退，双方的租赁合同已经终止，原告再按照合同中关于合同期内违约则支付租金总额20%的约定主张合同违约金的请求不当，本院不予支持。被告蔡玉英的辩称缺乏法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告蔡玉英于判决生效之日起十日内赔偿原告杭州市园林文物局凤凰山管理处损失57108.42元；二、驳回原告杭州市园林文物局凤凰山管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1299元，减半收取计649.50元，由原告杭州市园林文物局凤凰山管理处负担30.50元，被告蔡玉英负担619元。原告杭州市园林文物局凤凰山管理处于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告蔡玉英于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员  王 颖二〇一七年七月十二日代书记员  翁琳景