广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初25110号原告（执行案外人）东莞市某房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人刘某捷，该公司总经理。委托代理人周某群，该公司员工。委托代理人刘某，该公司员工。被告（申请执行人）熊某琴，女，1976年11月11日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。委托代理人姚子生，广东汉章律师事务所律师。被告（被执行人）袁某凤，女，1971年2月27日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。被告（被执行人）胡某钱，男，1960年12月7日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。被告（被执行人）胡某彬，男，1992年10月9日出生，住广东省东莞市南城区。原告东莞市某房地产开发有限公司（以下简称“某房地产公司”）与被告熊某琴、袁某凤、胡某钱、胡某彬案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告某房地产公司的委托代理人刘叶，被告熊某琴的委托代理人姚子生到庭参加诉讼，被告袁某凤、胡某钱、胡某彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告某房地产公司起诉称，一、案涉房屋仅办理了商品房买卖合同备案，产权登记尚未过户至袁某凤名下，案涉房屋所有权一直归原告所有。2014年7月29日，原告与袁某凤签订案涉房屋《商品房买卖合同》，原告将案涉房屋预售给袁某凤。合同签订后，仅办理了《商品房买卖合同》备案，案涉房屋的产权登记尚未过户至袁某凤名下，且该房屋所在楼栋建筑物的建设工程规划许可、施工许可等证件载明的开发建设人均为原告。法院在上述《执行裁定书》中主观认定被执行人袁某凤办理了商品房买卖合同备案，所有权归被执行人袁某凤所有，没有任何事实及法律依据。商品房预售合同备案，系行政管理范畴。根据物权法定原则，袁某凤仅办理了商品房买卖合同备案，未办理案涉房屋产权转移登记，故不产生物权效力。案涉房屋所有权仍归原告所有。二、法院对案涉房屋进行的预查封，不具有财产保全性质，不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。现案涉房屋商品房买卖合同已被法院判决解除，被执行人袁某凤对案涉房屋享有的债权已消灭。法院于2016年2月23日对案涉房屋进行了预查封。预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。预查封不具有对房屋所有权的保全性质，并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。2016年3月15日，法院已作出判决解除原告与袁某凤签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》[案号：（2015）东一法东民一初字第2416号]。因此房屋已不可能过户至袁某凤名下，房屋所有权一直归原告所有。原告与袁某凤签订的预售合同已依法解除，袁某凤对案涉房屋享有的债权已经消灭。综上，法院查封的案涉房屋所有权归原告所有，被告熊某琴不得请求法院对案涉房屋继续执行。（2016）粤1971执异148号《执行裁定书》驳回原告异议申请显属错误。原告特向法院起诉，请求法院判令：1、确认东莞市××城区向阳路××商铺××房产（房屋总价为人民币1160188元）归原告所有；2、停止对东莞市××城区向阳路××商铺××房产（房屋总价为人民币1160188元）的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。被告熊某琴答辩称,一、（2016）粤1971执202号案对标的房产的预查封效力依法等同于正式查封，当然具有财产保全性质。二、（2016）粤1971执异148号执行裁定书驳回原告的异议请求合法有据。三、（2015）东一法民一初字第2416号判决违法应当撤销，本案亦依法应驳回原告的确权诉请。最高人民法院被告袁某凤、胡某钱、胡某彬未进行答辩。经审理查明，“恒大金碧华府”房地产项目位于东莞市××城区××路，该项目由原告某房地产公司开发建设，并办理了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等规划、施工、预售手续。2014年5月28日，某房地产公司与招行东莞分行签订了一份《个人购房贷款合作协议书》，约定双方就某房地产公司开发建设并依法销售的恒大金碧华府商品楼宇进行个人购房贷款合作，某房地产公司推荐购房人向招行东莞分行申请借款，招行东莞分行提供相应贷款，某房地产公司提供连带保证责任，并自愿放弃要求招行东莞分行首先向借款人或其他人士追索、对抵押物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。保证期间为招行东莞分行与购房人签订借款合同之日起到购房人所购房屋办妥预抵押登记。在某房地产公司履行保证责任后，招行东莞分行将协助某房地产公司向购房人追偿某房地产公司已代为履行的贷款本息及费用。某房地产公司保证对尚未办妥抵押的商品房积极办理抵押登记。2014年7月29日，原告某房地产公司作为出卖人与被告袁某凤作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容：一、买受人购买的商品房为【预售商品房】，该商品房为东莞市××城区向阳路××商铺××房；二、该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，该商品房单价为每平方米26646.49元，总金额1160188元；三、银行按揭付款方式：2014年7月20日前支付首期房款人民币580188元，余款人民币580000元须在2014年7月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。双方在《商品房买卖合同》附件五补充条款中约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权利（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。2014年9月5日，上述《商品房买卖合同》进行了合同备案登记。2014年9月30日，袁某凤作为借款人、某房地产公司作为保证人与作为出借人的招商银行股份有限公司东莞分行（以下简称“招行东莞分行”）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定：袁某凤向招行东莞分行按揭贷款58万元，收款人为某房地产公司，袁某凤以涉案房产为抵押物，袁某凤违约时招行东莞分行可通过以下方式之一处理抵押物：双方达成协议直接以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物；自违约事件之日起15日内双方未就抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物达成协议的，招行东莞分行有权直接请求法院拍卖、变卖抵押物，或者以本合同约定的纠纷解决方式按法律程序处理抵押物。某房地产公司承担连带保证责任，并放弃要求招行东莞分行首先向袁某凤追索、对抵押物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。2015年1月7日，涉案房产在东莞市房产管理局办理了抵押登记手续，抵押权人为招行东莞分行，抵押金额为58万元，抵押期间自2014年9月30日至2024年9月30日。2015年10月26日，因袁某凤未按约定支付贷款本息，招行东莞分行向某房地产公司发出《回购担保通知书》，要求某房地产公司承担保证责任，为袁某凤代偿贷款本息。同日，某房地产公司承担了代偿责任，招行东莞分行向某房地产公司出具了《证明》，确认某房地产公司于2015年10月26日已为袁某凤代偿贷款本息合计605530.6元。其后，某房地产公司向本院起诉袁某凤，要求解除双方于2014年7月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并判令被告袁某凤协助其到房管部门办理商品房买卖合同注销备案手续，该案案号为（2015）东一法东民一初字第2416号。2016年3月15日，本院作出（2015）东一法东民一初字第2416号民事判决书，判决：一、解除原告东莞市某房地产开发有限公司与被告袁某凤于2014年7月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告袁某凤应于本判决发生法律效力之日起三日内协助原告东莞市某房地产开发有限公司到房管部门办理《商品房买卖合同》注销备案手续。该判决于2016年5月30日生效。另，本院在（2016）粤1971执202号执行申请人熊某琴与被执行人袁某凤、胡某钱、胡某彬民间借贷纠纷案执行过程中，于2016年2月23日预查封了袁某凤名下位于东莞市××城区向阳路××商铺××房产。在该案执行过程中，案外人某房地产公司提出异议，某房地产公司异议认为案涉房产的产权一直归某房地产公司所有，要求法院中止对案涉房产的执行并解除对案涉房产的查封。本院经审查，认为案涉房产在房管部门备案登记于袁某凤名下，依法可认定袁某凤为案涉房产的权利人，可予执行；（2015）东一法东民一初字第2416号民事判决书的作出和生效时间均晚于查封时间，故对于某房地产公司依据该判决提出排除对案涉房产的执行异议，不予支持。2016年10月20日，本院依法作出（2016）粤1971执异148号执行裁定书，裁定驳回案外人某房地产公司的异议请求。2016年11月10日，某房地产公司向本院提起本案执行异议之诉。以上事实，有原告提供的房产登记信息查询结果、（2016）粤1971执202号执行裁定书及协助执行通知书、（2016）粤1971执异148号执行裁定书及EMS快递单、快递投递流程表、（2015）东一法东民一初字第2416号民事判决书及生效证明书、《商品房买卖合同》、《个人购房贷款合作协议书》、《个人购房借款及担保合同》、招行东莞分行回购担保通知书、招行东莞分行证明、上海浦东发展银行进账单、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证以及开庭笔录等附卷为证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，本案的争议焦点为原告某房地产公司对案涉房产东莞市××城区××路恒大金碧华府1座109号商铺是否享有足以排除强制执行的物权。依照《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。案涉房产为原告某房地产公司合法建造，在该房产建造完成之时，原告某房地产公司对案涉房产所享有物权即告设立，发生物权效力。也即原告某房地产公司基于合法建造的事实行为取得了案涉房产的物权。依照该法第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。该条规定是关于不动产物权变动的原因与结果相区分原则的规定，在商品房买卖这种典型的不动产交易中，当事人双方签订商品房买卖合同是引起不动产物权变动的原因；相对应的是，商品房所有权的转移就成为这一原因的结果。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示。在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示达成一致时，合同即告成立，产生债权法上的约束力。此时，权利人所享有的只是债权请求权，而没有取得对不动产的支配权，该债权请求权并不具有排他的效力。商品房买卖合同的成立并不当然引起不动产物权的变动，要发生不动产物权变动的效果，必须要进行不动产物权的公示即登记。依照该法第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该条规定是关于不动产登记效力的规定。具体到本案，原告某房地产公司与被告袁某凤于2014年7月29日签订商品房买卖合同，其后于2014年9月5日办理了合同备案手续。原告某房地产公司与被告袁某凤签订商品房买卖合同只是引起案涉不动产物权变动的原因，并不当然引起不动产物权变动的效果，是否引起不动产物权变动的效果，关键是看是否有依法进行登记。而原告某房地产公司与被告袁某凤只就商品房买卖合同进行了合同备案，该合同备案从性质上看属于行政管理行为，而非物权变更登记行为或者是预告登记行为，因此，原告某房地产公司与被告袁某凤进行合同备案的行为并不产生物权变动的效力。案涉不动产物权此时仍然属于原告某房地产公司，被告袁某凤此时只享有要求原告某房地产公司交付房产的债权请求权。其后，因被告袁某凤违约，导致原告某房地产公司另案向本院起诉行使合同解除权。2016年3月15日，本院依法作出（2015）东一法东民一初字第2416号民事判决书，判决解除原告某房地产公司与被告袁某凤于2014年7月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并判令被告袁某凤应于本判决发生法律效力之日起三日内协助原告某房地产公司到房管部门办理《商品房买卖合同》注销备案手续。该判决已于2016年5月30日生效。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项的规定，合同解除是合同权利义务终止的其中一种情形，因此，在本院另案判决解除原告某房地产公司与被告袁某凤签订的商品房买卖合同后，原告某房地产公司与被告袁某凤基于该商品房买卖合同所产生的权利义务已经终止，被告袁某凤也不再享有请求原告某房地产公司交付案涉房产的债权请求权。据此，被告袁某凤既不享有案涉房产物权，也不享有债权请求权。原告某房地产公司要求确认案涉房产归其所有有充分的事实与法律依据，本院依法予以支持；因原告某房地产公司对案涉房产享有足以排除强制执行的物权，故其要求判令停止对案涉房产的执行有充分依据，本院也予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十五条、第三十条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认东莞市莞城区向阳路恒大金碧华府1座商铺109号属于原告东莞市某房地产开发有限公司所有。二、不得执行东莞市莞城区向阳路恒大金碧华府1座商铺109号房产，本院（2016）粤1971执异202号执行裁定书失效。本案诉讼费15241.69元（原告已预交），由被告熊某琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  戴俊勇审 判 员  袁浩权人民陪审员  李志军二〇一七年七月四日书 记 员  徐慧英附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同去哪里义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务归于同一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条第一款对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。