北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初12296号原告（反诉被告）：韩子乾，男，1987年11月14日出生，北京致清源环保科技有限公司职员，住北京市西城区。原告（反诉被告）吕晗，女，1987年5月22日出生，北京龙源冷却技术有限公司职员，住北京市西城区。二原告共同委托诉讼代理人：牛钰，北京市大都律师事务所律师。被告（反诉原告）：田德忠，男，1973年5月4日出生，住深圳市盐田区。委托诉讼代理人：于洪波（系田德忠之妻），女，1972年6月18日出生，深圳市瑞富兰科技有限公司职员，住深圳市盐田区。委托诉讼代理人：曾可逸，北京市盈科律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）韩子乾、吕晗（以下称姓名）与被告（反诉原告）田德忠（以下称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。韩子乾、吕晗及其共同委托诉讼代理人牛钰，田德忠委托诉讼代理人于洪波、曾可逸均到庭参加了诉讼，链家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加2016年10月10日庭审，本案依法缺席审理，现已审理终结。韩子乾、吕晗向本院提出诉讼请求：1、田德忠继续履行与我们签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，协助我们办理房屋过户手续；2、田德忠按照房屋总价款日万分之五的标准向我们支付2015年1月16日至实际过户之日止的违约金。事实和理由：我们和田德忠通过链家公司介绍于2015年10月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定田德忠将XXX房屋（以下简称诉争房屋）出售给我们，房款总价237万元，其中定金5万元。根据约定，双方应于网签完成且评估报告下发当天起5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，链家公司于2016年1月8日取得评估报告，双方协商在规定时间内一同前往北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心办理贷款手续，但田德忠拒绝配合，导致合同无法正常履行。我们认为田德忠的行为已经违反合同约定，故诉至法院，望依法判决。田德忠辩称并反诉称，我和韩子乾、吕晗于2015年10月18日通过链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。合同约定我将诉争房屋出售给韩子乾、吕晗，房款总价237万元，定金5万元。买受人采取公积金贷款方式由贷款机构将所贷房款直接支付给出卖方，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意由买受人继续申请其他贷款机构贷款。2015年11月6日，双方办理了网签手续。11月11日，韩子乾电话告诉我公积金有问题，无法办理贷款，但拒绝告知具体原因。我卖房是为了改善生活条件，急需资金支付在深圳购买房屋的贷款，所以我和链家公司及时与韩子乾协商并提出依据合同第四条的规定继续申请其他贷款机构贷款，但韩子乾、吕晗拒不接受和配合，执意要做公积金贷款。之后我和链家公司多次催促其办理其他贷款，否则只能解除合同，但被告还是未予答复并一再拖延。在韩子乾、吕晗执意不办理贷款已经构成违约的情况下，我只能于2015年12月18日书面通知二人解除合同，故双方合同已于2015年12月18日协议解除，不存在继续履行的可能性。我认为是韩子乾、吕晗违约导致合同解除，故不同意二人的诉讼请求，并提出反诉，请求判令：1、确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2015年12月18日解除；2、韩子乾、吕晗配合我办理解除网签手续；3、韩子乾、吕晗退还诉争房屋出租押金5500元；4、韩子乾、吕晗支付违约金474000元；5、韩子乾、吕晗赔偿经济损失357200元。韩子乾、吕晗对田德忠的反诉辩称，我们没有违约，在得知公积金贷款延迟申请后，我们第一时间与田德忠联系并协商解决方案，协商结果为我同意田德忠先以我们的名义将诉争房屋出租，由我们支付出租房屋产生的中介费用，取得的租金全部给田德忠，用于弥补等待我们公积金办理过程中对方的损失，双方继续等待申请公积金贷款。在等待公积金贷款批准期间，田德忠要求我们先支付首付款，尽管合同约定首付款应于双方办理银行面签时支付，但我们依然表示愿意配合将110万元首付款提前转入链家公司的第三方监管账户，使田德忠可提前获取此部分首付款，中间产生的利息由我方支付。经过与链家公司沟通，首付款的支付方式只能是每天10点到17点之间到店内刷卡，由于我们的工作原因，我们希望在周末付款，并由链家公司转告田德忠。2015年12月2日，我将诉争房屋出租，12月10日收到三个月房租共16500元，全部转给田德忠。2015年12月18日，我们收到田德忠的解约追偿通知，此时合同尚在履行期限内，田德忠单方面解约已经构成根本违约，故不同意其反诉请求。链家公司述称，2015年10月18日经我公司居间双方签订房屋买卖合同，韩子乾、吕晗当日支付5万元定金，并交纳了居间费、保障服务费、评估费。2015年11月6日，我公司为双方办理网签，11月11日左右办理公积金贷款面签。在公积金贷款评估时评估公司告知韩子乾公积金没有交够12个月，存在断缴补缴的情况，无法办理公积金贷款。此后我们协商能否走其他贷款或者全款，但韩子乾、吕晗表示希望再等两个月就可以满12个月，田德忠不同意。双方的诉讼请求与我公司无关，我公司同意根据法院判决配合办理相关手续。本院经审理认定事实如下：2015年10月18日，吕晗、韩子乾与田德忠在链家公司居间服务下签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定田德忠将诉争房屋出售给韩子乾、吕晗，房款总价为237万元。定金5万元，由买受人直接支付给出卖人。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为120万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。合同违约责任部分约定了逾期交房责任及逾期付款责任，其中关于逾期付款责任的约定为：买受人未按照补充协议约定的时间付款，逾期15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，田德忠（甲方）与韩子乾、吕晗（乙方）及链家公司（丙方）签署补充协议，约定买受人于2015年10月18日前将定金5万元自行支付给出卖人，于面签当日将第一笔首付款110万元整（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付给买受人，双方应于网签完成且评估报告下发当天起5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。违约责任的约定为：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。甲乙双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币贰万元整作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。同日，三方签署《居间服务合同》，第四条第4款约定：甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。当日吕晗、韩子乾（乙方）还与田德忠（甲方）及北京中融信担保有限公司签署《房屋交易保障服务合同》，约定乙方保证具备贷款银行或公积金管理中心要求的贷款申请资格，并配合提供银行或公积金管理中心要求和/或临时要求提交的与贷款相关的一切材料及亲自按时到场办理。甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。2015年10月12日,韩子乾向田德忠交纳定金2万元；2015年10月18日，又交纳定金3万元。2015年11月4日，韩子乾、吕晗的购房资格通过审核，2015年11月6日，链家公司为本次交易办理网签手续。2015年11月12日，评估公司通知韩子乾公积金未缴满12个月，存在断缴补缴的情况，无法办理公积金贷款。韩子乾遂将此事告知田德忠。此后，三方就合同的继续履行发生争议。结合韩子乾、吕晗及田德忠提供的双方通话录音及微信、短信记录及链家公司陈述可知，得知公积金资格审核未通过后，田德忠要求韩子乾、吕晗进行商业贷款以继续履行合同，但韩子乾、吕晗坚持进行公积金贷款，并称由于单位及北京外企人力资源服务有限公司的原因导致公积金断缴，希望协调单位及相关部门办理公积金特批手续。此后，链家公司曾提出以公司垫资方式弥补韩子乾、吕晗的贷款问题，田德忠为配合垫资将房屋产权证、公证书、身份证、个人征信报告等邮寄给链家公司，但此后韩子乾、吕晗考虑到利息等支出成本未办理垫资手续。在等待韩子乾协调公积金贷款期间，田德忠多次与韩子乾、吕晗联系付款问题，要求先支付首付款，韩子乾、吕晗答复首付款需要时间准备，且链家公司只能在规定时间到店刷卡支付，因为上班的原因，只能周末到链家公司支付。2015年12月2日，韩子乾与案外人关健在中介公司居间下签署《北京市房屋租赁合同》，将诉争房屋出租给关健，租期自2015年12月5日至2016年12月4日，租金每月5500元，押金5500元。2015年12月11日，韩子乾向中介公司支付中介费910元。合同签订后，韩子乾将关健支付的三个月租金转交给田德忠，保留了押金5500元。庭审中，韩子乾、吕晗表示因为公积金贷款出现问题，所以才协商以韩子乾的名义将诉争房屋出租，以弥补田德忠遭受的损失；田德忠则表示因为韩子乾、吕晗答应链家公司的建议垫资支付房款，故于2015年11月19日主动提出让其代为出租房屋，希望所收房租冲抵部分二人为拆借而支出的利息，后来二人不同意垫资，认为房屋租金不够支付垫资费用，为减少损失所以才收回房租。2015年12月18日，田德忠向韩子乾、吕晗发出《出卖方解约追偿通知》，认为11月6-8日链家公司已代为网上提交审核和打印网签，买受方发现公积金不合格后为了节约自己的贷款利息不愿意走其他形式贷款，不接受变更为商业贷款等解决方案，执意进行公积金贷款，之后一直拖延，已经构成违约，导致出卖方应收款项无法如期收到，作为守约方利益受损，故要求解除房屋买卖合同，并要求买受方支付给出卖方房屋总价款20%的违约金。2015年12月20日，吕晗、韩子乾向田德忠发送《对于田德忠出具的“出卖方解约追偿通知”的解释书》，称11月12日突然被通知公积金开户时间不足一年，但实际上入职时间为2014年9月，早已超过一年，因为北京外企人力资源服务有限公司及入职公司的原因导致开户时间晚，划账不及时，并不是主观原因，始终努力与卖方协调请求谅解并弥补损失，合同约定若未获得贷款机构批准继续申请其他机构贷款并未明确指明具体贷款方式，并非卖方所述的一定要更换为商业贷款；合同约定申请购房贷款的时间是网签完成且评估报告下发当天起5个工作日，评估报告还未下发，并未构成逾期，也不是没有公积金贷款资格，而是由于非主观原因及意外因素开户晚了一个多月，客观因素和意外因素引起的时间延长并非卖方所谓的逾期和延迟，并不构成违约；现公积金审核流程已进入特批结算，通过后即可进行公积金申请；已经尽最大努力使合同尽早顺利完成，需要双方的积极配合，如果卖方单方终止合同，需退还已交付的全部定金，并根据补充协议以相当于该房屋总价款的20%支付违约金。2016年1月6日，诉争房屋评估报告出具，韩子乾、吕晗要求田德忠配合办理面签手续，田德忠答复合同已经解除，拒绝继续履行合同。庭审中，韩子乾、吕晗提交《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心特殊事项审批表》，显示2015年12月25日，韩子乾的公积金贷款手续被准予办理。田德忠主张出售诉争房屋本来是因为急需获得购房款换房，但因韩子乾、吕晗迟延履行合同义务，拿不到售房款只能向银行申请贷款，发生贷款利息损失；同时错过了低价购房的机会，发生投资收益损失；聘请律师进行诉讼，发生律师费及诉讼费损失，并提供同类房屋报价网页截图、银行账户明细、个人借款合同、代理协议予以证明。韩子乾、吕晗对上述证据均不认可，认为无法证明损失是己方原因造成。经询，韩子乾、吕晗表示坚持要求继续履行合同，并同意一次性支付全部购房款。田德忠认为合同已经解除，并称与案外人签署了新的房屋出售协议，等待本案网签解除后即与新的买受人办理网签手续。本院要求田德忠提交与案外人签署的房屋买卖合同，田德忠表示考虑到对案外人信息的保护，不同意提交买卖合同。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。吕晗、韩子乾与田德忠签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应当按照约定履行自己的义务。房屋买卖合同的合同目的在于买受人通过履行合同取得房屋所有权，出卖人通过履行合同获得房屋相应对价，故在房屋买卖合同法律关系中，买受人的主要合同义务为付款，出卖人的主要合同义务为配合办理过户相关手续并交付房屋。本案中，韩子乾、吕晗与田德忠约定的付款方式为首付款加公积金贷款，并明确约定买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，应当继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用，同时韩子乾、吕晗应当保证具备贷款银行或公积金管理中心要求的贷款申请资格。结合合同上下文及房屋买卖合同目的，此条约定系为保证出卖人尽快获得房屋价款，督促买受人积极履行款项支付义务。根据该约定，韩子乾、吕晗在得知公积金贷款出现问题后，应当积极申请包括商业贷款在内的其他形式的贷款，以促使贷款尽早获批，妥善履行付款义务。但根据庭审查明的事实及现有证据，韩子乾、吕晗在签署合同前未对其公积金贷款资格提前查知，签署合同并获知公积金出现问题后的一个月内，并未按照合同约定继续申请其他贷款机构贷款，为避免负担过高利息坚持进行公积金贷款，违反了合同就贷款问题的约定，存在违约行为，应当承担违约责任。同时，根据双方之间及与链家公司的沟通可知，在公积金出现问题后，链家公司、田德忠也曾建议韩子乾、吕晗通过垫资的方式解决，或者提前支付首付款，但韩子乾、吕晗均以利息或者成本、时间等问题未接受田德忠或者链家公司的建议，未能积极采取其他措施弥补贷款出现问题的后果，导致合同在签订两个月后履行进程停滞不前，评估报告无法出具，田德忠不能获得首付款。虽然双方合同并未约定贷款出现问题后买受人应当采取其他形式支付款项，但韩子乾、吕晗作为买受人需妥善、积极履行付款义务，在此意义上，韩子乾、吕晗履行合同亦存在不妥善之处。另一方面，虽然韩子乾、吕晗在公积金出现问题后未能向其他贷款机构贷款属于违约行为，但双方合同及补充协议均未约定如果买受人因自身原因未获得贷款机构批准后继续申请其他贷款机构贷款的期限，故该违约行为并不符合双方合同约定及法定解除条件。买卖合同约定买受人逾期付款超过15日的，出卖人有权解除合同，而补充协议约定首付款的付款时间为网签且评估报告出具后五个工作日内，至田德忠向韩子乾、吕晗发送解约通知时，评估报告尚未出具，即首付款付款期限并未届至，韩子乾、吕晗亦无合同及补充协议约定的其他根本违约行为，故二人不构成根本违约，合同约定的解除条件尚未成就，田德忠就此不享有约定解除权。在田德忠向韩子乾、吕晗发出解除通知后，韩子乾、吕晗并未同意解除合同，故双方就合同解除问题亦没有达成合意，对田德忠主张合同于2015年12月18日已经解除的请求本院无法支持。现双方买卖合同已经进行网签，韩子乾、吕晗明确表示同意一次性支付全部房款，合同具备继续履行的条件，应当继续履行。本院对韩子乾、吕晗要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，链家公司应当对双方合同履行予以配合。田德忠表示已经与案外人另行签订买卖合同，但未提交任何证据证明，且田德忠与韩子乾、吕晗签订合同在前，在合同未经双方确认或者司法机关确认解除的情况下，不应再行出售，田德忠以此抗辩合同继续履行于法无据，本院不予支持。关于违约金一项，韩子乾、吕晗未按合同约定办理贷款，属于违约行为，但双方买卖合同、补充协议、交易保障服务合同均未对此违约行为约定违约责任，而该违约行为并非根本违约，田德忠主张按照根本违约计算违约金与合同约定不符，本院无法支持。因韩子乾、吕晗违约在先，故田德忠向二人发出解约通知系基于二人的违约行为，而非补充协议约定的单方拒绝出售房屋或者擅自提高房屋交易价格的根本违约，韩子乾、吕晗要求田德忠支付违约金没有合同依据，本院不予支持。诉争房屋在过户之前应为田德忠所有，相应收益应由田德忠收取。房屋出租押金是承租人交给出租人用于保障租赁合同履行的保证金，诉争房屋的租赁合同虽由韩子乾签订，但实际出租人仍为田德忠，故押金韩子乾、吕晗应当返还。关于田德忠主张的经济损失部分，因韩子乾、吕晗的违约行为导致合同迟延履行，结合田德忠提交的证据及本市房地产市场交易规律，田德忠确因韩子乾、吕晗的违约行为遭受了一定的经济损失，包括利息损失及房屋溢价损失等，韩子乾、吕晗应当予以赔偿。但田德忠主张的损失数额过高，且律师费属于其自行支出的诉讼成本，并非因韩子乾、吕晗的违约行为导致，本院结合田德忠提交的证据并综合本案情况对损失数额予以确定。链家公司经本院合法传唤未到庭参加2016年10月10日庭审，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）韩子乾、吕晗与被告（反诉原告）田德忠继续履行二〇一五年十月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原告（反诉被告）韩子乾、吕晗于本判决生效后十日内一次性向被告（反诉原告）田德忠支付剩余购房款二百三十二万元，被告（反诉原告）田德忠在收到全部购房款当日配合原告（反诉被告）韩子乾、吕晗办理XXX房屋的产权过户手续，将产权过户至原告（反诉被告）韩子乾、吕晗名下，并于产权过户手续办理完毕当日与原告（反诉被告）韩子乾、吕晗办理前述房屋的物业交割手续；二、原告（反诉被告）韩子乾、吕晗于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）田德忠赔偿经济损失二十万元；三、原告（反诉被告）韩子乾、吕晗于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）田德忠返还房屋租赁押金五千五百元；四、驳回原告（反诉被告）韩子乾、吕晗的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）田德忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25760元，由原告（反诉被告）韩子乾、吕晗负担（已交纳12880元，余款于本判决生效后十日内交纳）；反诉费6084元，由原告（反诉被告）韩子乾、吕晗负担2150元（于本判决生效后十日内交纳），由被告（反诉原告）田德忠负担3934元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈 洁人民陪审员 张 玮人民陪审员 苏贵增二〇一七年七月二十日书 记 员 张 一