湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2312号上诉人（原审被告）郭宗垒，男，1970年3月11日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。委托代理人李幼德、杨寨，湖南坚铮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邓兴洲，男，1969年4月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人卢伟峰，湖南麓和律师事务所律师。上诉人郭宗垒因与被上诉人邓兴洲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳麓区人民法院作出的（2016）湘0104民初6316号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭宗垒上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、确认房屋租赁期间租金标准调整为0.55元/天/平方米（合同金额的50%）。事实与理由：1、邓兴洲将不具备出租条件，未经规划验收合格的房屋出租给郭宗垒，双方签订的租赁合同应为无效合同，应驳回邓兴洲关于租金违约金的诉讼请求；2、即使双方签订的租赁合同有效，但郭宗垒实际使用的房屋面积仅50平方米，郭宗垒只应按实际使用面积交纳租金，同时考虑到本案实际情况，应将租金调至0.55元/天/平方米，而合同约定第一年以实物抵租，而非现金给付，郭守垒以价值49万元的艺术陶瓷抵扣租金，在邓兴洲未退回陶瓷的情况下，其又起诉要求以现金支付租金，违反合同约定。邓兴洲辩称：1、涉案房屋虽未经验收备案，但已取得建设规划许可证，并非最高法院司法解释所规定的无效情形，双方签订的租赁合同合法有效，郭宗垒应支付租金和违约金；2、郭宗垒的上诉请求前后矛盾，应不予支持；3、郭宗垒未提交证据证明房屋存在质量问题以及以艺术陶瓷抵扣租金，且其请求调整租金无事实依据也无法律依据。请求驳回上诉，维持原判。邓兴洲向一审法院提出诉讼请求：1.双方当事人之间的《房屋租赁合同》于2016年8月21日解除；2.郭宗垒向邓兴洲支付2015年8月1日至2016年8月20日的房屋租赁费409943元及相应的利息；3.郭宗垒向邓兴洲支付违约金194183.5元。一审法院认定事实：2015年，邓兴洲（甲方）与郭宗垒（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“1.甲方将长沙市银盆岭兰卡威大厦（第）9层房屋租给乙方使用。2.房屋建筑面积940平方米，每年纯租金标准按建筑面积1.1元/平/天，年计377410元（按人民币计算）（注：第一年给实物抵房租）。3.本合同租期自2015年8月1日起至2018年7月31日止，共计三年。4.承租期内水、电及煤气等费用由乙方支付。5.物业管理综合费用，水电保证金等，承租期间按物业公司暂定标准执行，乙方自行支付给物业管理公司。6.双方签订合同时，甲方预收乙方房屋押金30000元作为合同保证金，双方合同到期在没有出现因乙方使用房屋造成问题时退还乙方。7.房租费：按季度支付，乙方自合同签订之日起，先支付一个季度的房屋租金，共计94352.5元。下季度的租金须提前15天交付。如乙方需要发票，乙方自行解决，甲方概不负责。8.乙方因经营而产生的税费等由乙方自行承担，装修由乙方负责……15.以上各条款，甲乙双方共同遵守。违约方须向对方缴纳半年的租金作为违约赔偿。本合同自签订之日起，双方认同此房屋已交付乙方使用。”合同签订后，邓兴洲依约将涉案房屋交付给郭宗垒使用，郭宗垒向邓兴洲交付了30000元房屋押金，并对涉案房屋进行了装修，装修完成后，郭宗垒在涉案房屋从事艺术陶瓷经营，并成立了“军中绿花文化传播有限公司”。合同履行期间，郭宗垒未向邓兴洲支付任何租金，虽然其辩称已向邓兴洲交付五件艺术陶瓷用于抵扣第一年租金，但邓兴洲否认且郭宗垒未提供有效的证据予以证实。2016年8月9日，邓兴洲通过微信向郭宗垒发送《律师函》一份，要求郭宗垒于2016年8月20日前向邓兴洲缴纳2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金388367元，预交2016年8月至10月的房屋租金97092元，支付半年的违约金194183.5元，并向物业管理公司补交2015年8月1日至2016年7月31日的物业管理综合费用，否则，自2016年8月21日起，双方签订的《房屋租赁合同》立即解除。2016年8月15日，邓兴洲又以邮寄的方式向郭宗垒送达了上述《律师函》，快递单上显示郭宗垒于2016年8月18日签收。此后，郭宗垒仍未向邓兴洲支付租金。2016年5月郭宗垒辞退了其公司其员工，后停止了经营，目前郭宗垒仍有部分办公用品及设备在涉案房屋中未搬离。一审法院认为，虽然涉案房屋所在的楼房未进行竣工验收，但邓兴洲已通过买卖方式取得了对涉案房屋的占有及使用的权利，故并不影响邓兴洲对涉案房屋进行出租的权利。邓兴洲与郭郭宗垒签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对于依法成立的合同，双方当事人均应依约履行。邓兴洲向郭宗垒交付房屋后，郭宗垒本应依照合同约定向邓兴洲支付租金，但自邓兴洲将涉案房屋交付给郭宗垒之日起至郭宗垒在涉案房屋停止经营之日止，郭宗垒并未向邓兴洲交付任何租金，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。虽然郭宗垒答辩称已向邓兴洲交付五件价值49万元的艺术陶瓷用以抵扣第一年租金，但其并未提供充足的证据予以佐证，故对其上述答辩意见，不予采信。另，郭宗垒称涉案房屋存在重大安全隐患及质量问题，但其并未提供有效的证据证明，且其在涉案房屋实际经营近一年之久，其亦未提供相应的证据证明在其使用涉案房屋期间就涉案房屋存在质量问题向邓兴洲主张过权利。故对郭宗垒主张的系邓兴洲违约在先的答辩意见，不予采信。综上，郭宗垒未依约向邓兴洲支付租金，构成根本违约。现邓兴洲要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，郭宗垒亦同意解除，应予准许，但对于具体解除的时间，因邓兴洲已在向郭宗垒送达的《律师函》中明确载明若郭宗垒未在2016年8月20日前交付租金，则双方签订的《房屋租赁合同》于2016年8月21日解除，而郭宗垒在收到邓兴洲送达的律师函后，并未履行支付租金的义务，虽然郭宗垒称其已将涉案房屋的钥匙交付给邓兴洲，但其并未提供相应的证据证明，且亦未提供相应的证据证明其于2016年8月21日之前就涉案房屋的退还事宜与邓兴洲办理了交付手续，故对双方签订的《房屋租赁合同》，应自2016年8月21日起视为解除。因郭宗垒未向邓兴洲交付任何租金，故2015年8月1日至2016年8月20日的租金，郭宗垒仍应支付给邓兴洲，对于租金的具体金额，根据双方在《房屋租赁合同》约定的租金标准认定为377410元+377410元÷365天×20天=398090元，因郭宗垒在合同签订后向邓兴洲缴纳了30000元保证金，在合同解除后，应退还给郭宗垒，对此费用，可在郭宗垒应付给邓兴洲的租金中核减，故郭宗垒还应支付邓兴洲租金398090元-30000元=368090元。对邓兴洲要求郭宗垒支付欠付租金的利息的主张，因无相应的法律依据，故不予支持。关于违约金的问题，虽然双方在合同中约定了违约金，但约定的标准偏高，且邓兴洲并未提供相应的证据证明邓兴洲的违约行为给其造成损失的具体情况，故综合案件的实际情况酌情认定为10000元。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：（一）依法确认邓兴洲与郭宗垒签订的《房屋租赁合同》于2016年8月21日解除；（二）限郭宗垒于本判决生效之日起三十日内向邓兴洲支付租金368090及违约金10000元。（三）驳回邓兴洲的其他诉讼请求。本案案件受理费9841元，由邓兴洲负担3841元，郭宗垒负担6000元。本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，虽然长沙市住房和城乡建设委员会的《回复》确认涉案房屋因规划未验收而暂未进行竣工验收备案，但该《回复》并不能证明涉案房屋系未取得建设规划许可证或未按建设规划许可证的规定建设的房屋，因此，郭宗垒主张双方签订的《房屋租赁合同》无效的依据不足，本院不予支持。双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定了租金标准，现郭宗垒要求减半支付租金没有事实与法律依据，本院不予支持。同时郭宗垒亦未提交充分的证据证明其以艺术陶瓷抵扣第一年租金，一审法院判令其依约支付租金并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费9841元，由上诉人郭宗垒负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  王 勇代理审判员  金新贵二〇一七年七月二十六日书 记 员  杨 蓓