广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初1792号原告：广州市某村股份合作经济社，住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：陈某容，理事长。委托诉讼代理人：梁菁，广东华誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国峰，广东华誉律师事务所律师。被告：陈某国，男，1972年10月13日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市某村股份合作经济社（以下简称为“某村合经社”）诉被告陈某国租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某村合经社的委托诉讼代理人梁菁、高国峰，被告陈某国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告某村合经社向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金87429.12元（从2016年2月1日起算至2017年6月20日）；2、判令原告没收保证金14400元；3、判令被告向原告支付租金滞纳金87429.12元（以拖欠的租金额为本金，按每日千分之五计算，从2016年2月16日起算至实际清偿之日，以不超过本金为限，暂计算至2017年6月20日的租金滞纳金为87429.12元）；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2014年12月29日签订一份《房屋使用权租赁合同》，合同约定原告将坐落在番禺区某村某大街××号房屋出租给被告；初始租金为每月4800元人民币，每年递增6%；租赁期限从2015年3月1日至2020年2月29日止。自2016年2月起，被告一直拖欠租金不缴纳。原告曾多次催促其补交租金及滞纳金。但被告至今未予缴交所拖欠的租金及滞纳金。原告为保护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告陈某国辩称：一、2007年，原告将位于某村某大街44号房屋（原垃圾站）拿出来投标以重新利用，当时被告以51111元中标，并于2007年3月27日将上述费用支付给原告。后双方于2007年4月3日签订《房屋租赁合同》，约定由于该房屋原属垃圾站，在投标前甲方没有评估该房屋是否存在危险，乙方在改建过程中，经双方人员到现场勘察，确定房屋结构存在危险，有倒塌的可能，所以经村2007年4月2日两委会议决定，要求乙方将该房屋拆除重建，并将计租期从2007年5月1日延迟到2008年1月1日开始，该8个月免租期给乙方作为拆除重建的补偿，合同期满房屋属甲方所有。8个月的租金合计11400元，可见原告仅需付11400元就可以取得被告花费大量资金拆除重建的房屋，该约定对被告显失公平。被告为了拆除重建涉讼房屋，卖掉名下价值40万元的房产，全部用于涉讼房屋的重建工程，以至现在生活困难。被告在重建过程以及重建后几乎每天与原告协商补偿事宜，但原告一直拖延不予正面答复。双方于2007年4月3日签订的《房屋租赁合同》到期后，原告在未对被告合理补偿的情况下，将房屋重新拿出来投标，被告眼见自己花费大量资金重建的房屋将被别人承租使用，无奈之下又与原告于2014年12月29日签订本案讼争之《房屋使用权租赁合同》，但签订该合同后被告仍坚持要求原告支付合理补偿，原告依旧不予理会。2016年被告已无力再支付《房屋使用权租赁合同》中约定的租金。被告现行使抵销权，主张双方债务抵消，对超出部分，被告仍继续保留对原告追讨合理补偿的权利。二、2014年8月1日，被告将承租的涉讼房屋转租给案外人苏锦煊。2015年3月1日，原告在未通知被告和次承租人苏锦煊的情况下，对涉讼房屋停电，导致无法正常经营。为此，被告已经赔偿次承租人苏锦煊累计损失约10万元。被告保留诉讼的权利，不在本案中提出反诉。当事人围绕涉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予与确认并在卷佐证。位于广州市番禺区某街某村某大街的土地使用权面积18714平方米，使用权人为广州市某村民委员会，地类（用途）为商业，土地证号：略。2014年12月29日，某村合经社作为出租方（甲方），与案外人姜华明作为承租方（乙方）签订了一份《土地使用权租赁合同》。2015年3月28日，承租方变更为陈某国，陈某国在该合同承租方一栏签名确认。双方合同约定：甲方进行公开竞投招租，乙方按照程序竞得甲方自有位于番禺区某村某大街××号的集体房屋租赁期内使用权，出租面积为120平方米，土地使用证号略号，用途为商业，出租给乙方使用；房屋租用期5年，从2015年3月1日起至2020年2月29日止；房屋租金每月每平方米40元，合共4800元，计租时间从2015年3月1日起计收；租金递增，从计租月开始，第一年不递增，按约定租金收取，从第二年开始，每年在上一年的基础上递增一次，每次递增6%；乙方每月15日前向甲方如数交付当月租金，出租方收取租金时开具正式发票，收款名称写管理费或承包款，由出租方根据实际情况而定；在本合同签订时，乙方须向甲方缴交三个月租金数额的合同保证金（按第一年计算），共14400元；合同期满，乙方如无违约，付清所有相关费用，并将土地和乙方兴建的建筑物、装修及设备原好移交给甲方后，甲方在五个工作日内，将保证金退回给乙方，保证金不计利息；甲方于2015年3月1日前将房屋移交给乙方使用，双方在房屋移交书上签名确认后，视为甲方已按合同约定移交土地；乙方按照本合同规定，准时向甲方缴交当月租金和付清所有由乙方缴纳的各项费用，逾期缴交者，每逾期一天，甲方按拖欠部分金额向乙方计收日5‰滞纳金；乙方逾期缴交租金和其它各项费用时间达一个月，甲方有权没收乙方的全部保证金，并终止合同，采取一切必要手段收回出租房屋，乙方投资的装修及设备无偿归甲方所有，甲方有权对乙方的财产进行处理，用于抵顶所欠的租金、水电费和赔偿甲方的经济损失。该合同附件一《租金表》列明：2015年3月1日至2016年2月30日租金4800元/月，2016年3月1日至2017年2月30日租金5088元/月，2017年3月1日至2018年2月30日租金5393.28元/月，2018年3月1日至2019年2月30日租金5716.88元/月，2019年3月1日至2020年2月30日租金6059.89元/月。签订合同当日，陈某国交纳了租赁保证金14400元。2016年10月24日，某村合经社委托广东华誉律师事务所律师通过邮寄快递的方式发出《律师函》，称某村合经社已如约在2015年3月1日前将租赁土地交付给陈某国使用，但陈某国自2016年2月16日起开始拖欠租金至今，暂计至2016年9月31日合计欠缴租金40416元，某村合经社多次催促，但陈某国一直置之不理，陈某国拖欠租金及滞纳金的行为违反了合同约定和法律规定，为此函告陈某国，自本律师函发出之日起七日内，请陈某国向某村合经社支付上述欠交租金及滞纳金，若陈某国逾期未能履行上述义务，某村合经社将采取进一步法律行动，因此而产生的所有法律责任、经济责任由陈某国自行承担。2017年3月8日，广州市某村民委员会出具《证明》称：广州市某村沙乐大街地块（土地证号：略、J31-0001**）为本单位所有之集体土地，本单位同意某村合经社以其自己的名义，就该土地及地上建（构）筑物对外进行出租、签订租赁合同、行使租赁合同权利义务、收租、催缴租金、管理，如涉及诉讼，某村合经社可以其名义进行诉讼，追究承租人及第三人的法律责任。2017年3月9日，某村合经社以陈某国拖欠租金为由向本院提诉，要求解决。庭审中，陈某国对自己至2017年6月20日止仍一直继续占有使用涉讼房屋以及拖欠自2016年2月1日起的租金的事实表示无异议。但其称自己自2007年重建后装修涉讼房屋后，便将涉讼房屋转租给案外人苏锦煊，之后因为沙圩一村停了该房屋水电，2015年3月1日起苏锦煊不再承租，其为此赔偿了100000元给苏锦煊，之后房屋一直处于闲置的状态，直至2016年11月其再次将涉讼房屋转租给另一案外人杨延燕,并由杨延燕一直使用至今，其拖欠租金的原因在于某村合经社停了涉讼房屋的水电且没有开具证明以便办理工商登记等牌照，导致该物业的次承租人无法营业。陈某国对其上述主张提交了一份其与苏锦煊签订的《商铺租赁合同》复印件、以及赔偿苏锦煊100000元的《收款收据》复印件、《证明》复印件、借记卡账户明细原件等证据证实。某村合经社对上述证据不予确认，表示其没有截断陈某国的水电供应，对陈某国的转租情况不清楚，陈某国与他人另行签订的转租合同不能成为其拖欠租金的理由。另外，陈某国称其于2007年4月3日以51111元的价格投中租赁涉讼房屋后，发现该房屋结构存在倒塌危险，经与某村合经社协商，以签订的《房屋租赁合同》约定由其将原有房屋拆除重建，某村合经社免除其8个月的租金合计11400元，并约定租期届满后新建的房屋归村所有；其为了拆除重建涉讼房屋，卖掉名下价值40万元的房产，全部用于涉讼房屋的重建工程，以至现在生活困难，其认为某村合经社以上述11400元的租金，即取得自己花费44万余元兴建的房屋，显失公平，其一直向某村合经社索取补偿费但未果，导致其生活生产资金不足，已无力再继续支付租金，因此主张行使抵销权，以其重建房屋的费用抵消欠某村合经社的租金。另，陈某国明确不再本案中提出反诉，保留对某村合经社追讨合理补偿的权利。陈某国提供了《房屋租赁合同》复印件、《收据》复印件、自制的《沙圩沙乐大街44号铺材料人工追沙圩一大队赔偿总物业权造价表》、照片等证据证实。某村合经社对照片予以确认，对其它证据则不予认可，其确认陈某国重建房屋的事实，但不确认陈某国主张的重建房屋的费用。另查明，涉讼房屋未办理相关报建手续。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于本案涉讼房屋尚未报建，属于违章建筑，故应认定双方当事人就涉讼房屋所订立的《房屋使用权租赁合同》无效。虽然合同无效，但鉴于陈某国一直占有、使用涉讼房屋至今，根据公平合理原则，应向某村合经社支付相应的使用费，使用费参照双方签订的《房屋使用权租赁合同》的标准，2016年2月1日起至2016年2月29日止的使用费，按4800元/月的标准计算，合计4800元；2016年3月1日起至2017年2月28日止的使用费，按5088元/月的标准计算，合计61056元；2017年3月1日起至2017年6月20日止的使用费，按5393.28元/月的标准计算，合计19775.36元。以上款项共计85631.36元。对于某村合经社主张陈某国支付拖欠使用费的滞纳金的诉请，鉴于双方签订的《房屋使用权租赁合同》无效，某村合经社依据该合同约定主张滞纳金缺乏依据，本院不予支持。同理，某村合经社主张没收陈某国缴纳的保证金14400元，于法无据，本院亦不予支持。但由于陈某国未能按约定的期限支付使用费给某村合经社，应支付相应利息。每月所欠使用费的利息应以每月拖欠的使用费为本金，按中国人民银行规定同期金融机构计收逾期贷款利率的标准计算，自每月16日起计至实际付清之日止，利息总额以本金为限。鉴于陈某国已向某村合经社缴纳了保证金14400元，该款项可以抵扣上述欠款。至于陈某国主张以其重建房屋费用抵消所欠租金，鉴于其所主张的重建房屋费用与本案纠纷属于不同法律关系，不应在本案中一并进行处理，其主张理据不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，判决如下：一、被告陈某国应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市某村股份合作经济社支付拖欠的2016年2月1日至2017年6月20日止的使用费85631.36元及利息（2016年2月1日至2016年2月29日拖欠的使用费的利息以4800元为本金，2016年3月1日至2017年2月28日期间各月拖欠的使用费的利息以5088元/月为本金，2017年3月1日至2017年5月31日期间各月拖欠的使用费的利息以5393.28元为本金，2017年6月1日至2017年6月20日拖欠的使用费的利息以3595.52元为本金，均按中国人民银行规定同期金融机构计收逾期贷款利率的标准计算，自每月16日起计至实际付清之日止，利息总额以本金为限），被告陈某国已缴纳的保证金14400元应抵扣上述欠款；二、驳回原告广州市某村股份合作经济社的其余诉讼请求。如被告陈某国未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4085元，由广州市某村股份合作经济社负担388元，陈某国负担3697元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  何梓莹人民陪审员  黄家杰二〇一七年七月四日书 记 员  罗嘉敏