福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初9099号 原告：梁永晓，男，1976年11月24日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：杜立武，福建理则达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄兴源，福建理则达律师事务所律师。 被告：苏清泉，男，1958年7月27日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：陈志斌，男，1972年3月14日出生，汉族，住福建省厦门市。 上列被告共同委托诉讼代理人：王鹭杰，福建厦宇律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：张雅蓉，福建厦宇律师事务所律师。 第三人：厦门置富房地产营销策划有限公司，住所地厦门市思明区禾祥东路****。 法定代表人：黄建明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：傅铭锋，该公司职员。 原告梁永晓与被告苏清泉、陈志斌、第三人厦门置富房地产营销策划有限公司（以下简称置富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁永晓的委托诉讼代理人杜立武、黄兴源，被告苏清泉、陈志斌的共同委托诉讼代理人王鹭杰到庭参加诉讼。第三人置富公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁永晓向本院提出诉讼请求：苏清泉、陈志斌立即向梁永晓返还购房定金40万元。事实和理由：梁永晓为了改善居住条件而换房，在2017年3月19日与案外人罗庆坚签订房产买卖协议将自身住房出售。后经置富公司介绍，梁永晓与苏清泉、陈志斌于2017年3月22日签订了一份《房屋买卖居间协议书》（编号：0000163），约定以840万元的价格向购买苏清泉名下位于厦门市思明区房屋。签订合同前，经中介人员联系银行工作人员查询梁永晓夫妻的征信，认为可以申请按揭贷款，故梁永晓签订合同约定以向银行贷款430万元的方式支付大部分购房款。次日，梁永晓支付了定金50万元。2017年3月25日，厦门市政府对房地产市场实施新的调控措施，在严格执行具有厦门市户籍人员家庭名下已经有**房屋的不得在购买第**及以上房产的基础上并要求各商业银行严格贷款审查审批等。2017年4月初，梁永晓因部队住房改革而分配取得第二套住房，且案外人罗庆坚也属于限购对象，无法履行与梁永晓签订的房屋买卖协议，导致梁永晓名下已经登记两套房屋，失去购房资格。经协商，各方一致同意让梁永晓低价处理掉其自有的一套房产，以便能够继续履行本案购房合同。各方还于2017年4月22日签订《补充协议》一份，约定：推迟到2017年5月15日办理房屋过户手续；梁永晓向银行申请贷款430万元且梁永晓应保证苏清泉、陈志斌在2017年7月10日前收到包括银行贷款在内的全部购房款；如梁永晓在2017年5月15日前仍未能办理过户手续的，购房协议终止，苏清泉、陈志斌退还定金10万元。该协议签订后梁永晓即与案外人罗庆坚协商以降价20万元的代价让罗庆坚指定其儿子办理过户手续。但是当梁永晓与苏清泉、陈志斌协商办理其名下房产过户手续时，却被告知因为苏清泉、陈志斌夫妻的征信问题，原先同意按揭贷款的建设银行因为贷款政策趋于严格导致贷款预审批没有通过，如果贸然办理过户手续，过户后苏清泉、陈志斌有可能拿不到剩余的购房款。后又经协商，约定由苏清泉、陈志斌去处理通过银行贷款事宜，但是截止到2017年5月15日双方约定的过户日，建设银行的贷款预审批依旧没有通过。梁永晓表示没有按揭贷款无力支付剩余购房款、无法履行购房合同，2017年5月15日，应苏清泉、陈志斌要求梁永晓出具了一张确认书，确认因为向银行申请按揭贷款430万元未获批准，导致苏清泉、陈志斌在约定时间内无法收到全部购房款，所以梁永晓要求解除购房合同，终止履行，苏清泉、陈志斌有权另售讼争房产。当晚，陈志斌自行向梁永晓银行账户转账退还10万元定金，梁永晓马上提出异议，认为本案的这种情况属于客观形式发生变化，导致梁永晓履行不能，但苏清泉、陈志斌依旧拒绝退还剩余的40万元。讼争合同中明确约定以贷款形式支付大部分购房款，但因厦门市房地产行业限购政策的力度持续加大，各商业银行严格贷款审查审批，导致梁永晓贷款未能获批，失去履行合同的能力。苏清泉、陈志斌应当退还已经收取的全部定金。 苏清泉、陈志斌辩称，一、梁永晓因其个人原因单方解除合同构成违约，苏清泉依约有权没收定金40万元，陈志斌是苏清泉的代理人，合同相对方是梁永晓与苏清泉。根据合同约定，申请及办理银行贷款系梁永晓的义务，双方对银行贷款不能的情况及处理方案进行了明确约定，梁永晓应当预见可能存在银行贷款不能的情形且有义务积极采取补救措施及承担因此而产生的后果；双方签订的《补充协议》进一步约定截至2017年5月15日如梁永晓仍未能履行过户之约定的，出卖人有权没收40万元购房定金；梁永晓于2017年5月15日出具《确认书》，也自认系基于其个人原因而单方解除合同。二、梁永晓因其配偶个人征信原因所致贷款不能，与限购政策无关，亦不属于不可抗力。综上所述，梁永晓自认为银行贷款不能系不可抗力，但法律之不可抗力应具备不能预见、不能避免、不能克服三大要素，综观双方合同约定即案件客观事实，造成梁永晓贷款不能的决定因素是其配偶个人征信存在瑕疵，系其主观过错，而非政策影响，梁永晓基于其个人存在过错的原因单方解除合同，已经构成违约，应当依据合同约定承担违约责任，其诉求应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月19日，陈志斌以苏清泉名义（甲方）与梁永晓（乙方）签订了一份《房产买卖居间协议书》，约定由乙方向甲方购买厦门市思明区房屋，用途为住宅，建筑面积为121.42平方米；成交总价为840万元，协议签订当日支付50万元定金，于2017年4月22日前支付220万元，于2017年5月22日前支付140万元，乙方向银行申请商业贷款430万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款五日内将差额部分以现金方式支付给甲方；双方于2017年4月22日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》；乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后三日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续，在乙方取得产权证后五日内办理抵押登记手续。 2017年3月21日，苏清泉在厦门市鹭江公证处出具一份《委托书》，将讼争房屋出售、出租等权利委托给陈志斌。讼争合同签订后，梁永晓依约支付了50万元定金。后，苏清泉（甲方）与梁永晓（乙方）又于2017年4月22日签订了一份《补充协议》，约定因乙方单方面原因导致无法在原合同规定的时间内完成交易手续，双方补充约定如下：一、乙方保证在2017年5月15日之前和甲方到房管局办理目标房屋过户到乙方或乙方指定第三人名下的手续。二、双方同意房款支付方式变更为：乙方将购房款分四次支付给甲方：（1）乙方在2017年3月23日前向甲方支付购房定金50万元；（2）乙方在2017年5月15日前向甲方支付房款220万元；（3）乙方在2017年7月10日前向甲方支付房款140万元；（4）乙方向银行申请商业贷款430万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，乙方保证甲方于2017年7月10日前收到全部房款，逾期支付，每日加付0.2%的违约金给甲方。三、如果乙方到2017年5月15日仍未能和甲方到房管局办理目标房产过户到乙方或乙方指定第三人名下的手续，则双方之间的协议终止，甲方退部分购房付定金10万元到乙方账户，剩余购房定金40万元归甲方所有。2017年5月15日，梁永晓出具一份《确认书》，确认因其向银行申请商业贷款430万元未获批准，导致苏清泉无法在约定时间内收到全部房款，其确认放弃购买讼争房屋，苏清泉可以自行处理讼争房屋。后，苏清泉向梁永晓退还了10万元购房款定金。 另查明，梁永晓于2017年4月24日将其名下位于厦门市思明区出售他人，其名下现登记有一处位于厦门市湖里区的房产。 审理中，双方均确认系因梁永晓配偶存在7次的信用卡逾期还款记录，导致梁永晓无法办理银行贷款。 本院认为，陈志斌已取得苏清泉关于出售讼争房屋的授权，其有权代为签订讼争合同及《补充协议》，故讼争合同及《补充协议》系苏清泉及梁永晓的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，均属合法有效，双方应依约履行。根据在案证据，可以认定讼争合同系因梁永晓无法办理银行贷款而致使无法继续履行，其无权要求退还尚未退还的40万元定金。首先，梁永晓作为付款方，办理银行贷款理应属其应履行的义务，其无法办理贷款致使无法支付购房款，构成违约；其次，梁永晓确认系其配偶存在信用卡逾期还款记录而致使无法办理贷款，又未举证证明该无法贷款之情形系合同签订后新出台贷款政策的新增规定，故该情形属其过错，不属不可抗力；再次，讼争合同已约定如银行实际放款金额小于贷款申请金额，梁永晓应以现金方式补齐差额，双方对银行无法实际发放430万元贷款的情形已有明确约定，因此梁永晓无法办理银行贷款也并不必然导致讼争合同无法履行。综上所述，讼争合同系因梁永晓过错导致无法继续履行，其无权要求退还40万元购房定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回梁永晓的诉讼请求。 案件受理费3650元，由原告梁永晓负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一七年七月十八日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。