河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0105民初29793号原告张雲，女、汉族，1990年3月5日出生，住河南省唐河县。原告张书青，女，汉族，1965年1月11日出生，住河南省唐河县。委托代理人马静、高振杰（实习），河南尤扬律师事务所律师。被告修功彬，男，汉族，1968年3月15日出生，住安徽省毫州市谯城区。委托代理人李子仲、田磊（实习），河南金纬律师事务所律师。被告张璐，女，汉族，1971年9月25日出生，住安徽省毫州市谯城区。第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市郑东新区CBD商务外环1号民生银行大厦。法定代表人王毅，行长。委托代理人魏军光，男，汉族，1989年9月5日出生，住郑州市金水区。系公司员工。委托代理人徐文丹，女，汉族，1987年3月19日出生，住郑州市金水区。系公司员工。第三人郑州市鑫佳房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区南阳路79号附5号。法定代表人刘敬得,总经理。原告张雲、张书青诉被告修功彬、张璐，第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行（以下简称民生银行）、郑州市鑫佳房地产经纪有限公司（以下简称鑫佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张雲及二原告共同委托代理人马静，被告修功彬及代理人李子仲到庭参加诉讼，被告张璐及第三人民生银行、鑫佳公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告张雲系原告张书青的儿媳，二原告商定共同购买房屋一套，由原告张雲办理具体事宜，经多次各方协商，原告张雲与被告修功彬、第三人鑫佳公司于2016年9月4日签订房屋买卖合同，（原告张雲代表张书青，被告修功彬代表被告张璐），二原告购买二被告位于国基路××号佛罗伦斯二区10号楼3单元2层46号的房产，房屋所有权证书号为1001009000，房屋建筑面积为91.38平方米，总价款为1450000元。合同签订后，二原告按合同约定交纳定金50000元整，二被告也积极配合共同到银行办理完毕所有相关手续。但二原告于2016年10月20日联系二被告请求办理立契过户等手续时，二被告表示拒绝按照合同约定履行其他义务。后经协商无果，二原告诉至法院。请求判令：二被告继续履行合同（配合二原告办理房屋立契过户、维修基金过户物业交割，标的额145万元整）；二被告双倍返还二原告交付的定金50000元，并赔偿二原告违约金、损失10000元（暂计）；案件受理费由二被告承担。被告修功彬辩称：被告修功彬不存在违约行为，原、被告签订完房屋买卖合同后，被告及时配合原告到银行办理按揭手续，但由于原告的原因、按揭手续一直未能得到银行审批，导致房屋未能交易。原告依据其与被告张璐的录音单方认为被告拒绝卖房，故起诉被告修功彬和被告张璐。但涉案房屋登记在被告修功彬名下，系被告修功彬个人所有，且与原告签订房屋买卖合同的为修功彬，被告修功彬从未向原告说过拒绝卖房，因此被告修功彬并不存在违约行为。原告张雲不符合购房资格，郑州市政府出台相关限购政策之后，原告已不具备购房资格，房屋已不能正常交易。根据合同法一百一十六条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，也就是说违约金和定金不能同时主张，本案中，原告交付给中介公司50000元约定其中10000元为佣金，剩余为定金，且40000元定金由中介公司收取保管，被告并未收取。被告张璐及第三人民生银行、鑫佳公司未到庭亦未答辩。原告张雲、张书青向本院提交证据如下：一、房屋买卖合同、定金收据、房屋查询单、房产证复印件各一份；二、录音光盘及文字整理各一份；三、平安财险公司保单、发票各一份。被告修功彬未向本院提交证据，被告张璐及第三人民生银行、鑫佳公司未举证亦未质证。经审理查明：2016年9月4日，原告张雲与被告修功彬及鑫佳公司签订房屋买卖合同一份，主要约定：卖方（甲方）修功彬，买方（乙方）张雲，见证方（丙方）鑫佳公司；甲方拥有位于国基路××号佛罗伦斯二区10号楼3单元2层46号，房屋所有权证书号1001009000，房屋所有权人为修功彬，房屋建筑面积91.38平方米，乙方自愿购买甲方上述房产；房屋成交价为1450000元；乙方于合同签订时向丙方支付佣金及定金50000元（佣金10000元，过户代办费1000元，余额作为代收的定金）；付款方式为按揭贷款，甲、乙双方于合同签订后30个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在立契时，将首付房款交付甲方，剩余房款由银行房放贷之日向甲方支付，以上款项具体数额以贷款银行确定的金额为准，定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，暂由丙方保管；银行手续办结后双方应在30个工作日内共同到房管局立契并办理过户及相关手续；甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起3日内向乙方交付房产及配套设施，立契之日起半年内将所有户口全部迁出；甲方本人和配偶均同意出售此房产给乙方，甲方及其配偶和乙方、丙方已协商同意此事宜；房产有抵押，甲乙丙三方均了解并认可此事宜，解押款由乙方筹付700000元，剩余由甲方筹付；甲方将维修基金过户乙方；甲方若违反过户时间约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金；等等。同日，鑫佳公司出具收条载明：今收到张雲、张书青500**元整，此款作为张雲、张书青购买修功彬名下金水区××号佛罗伦斯二区10号楼3单元2层46号房产的代收购房定金。此笔款项在双方物业交割完毕无异议情况下由中介方把此款支付给修功彬。并且此款自动转化为购房款。收款方郑州市鑫佳房地产经纪有限公司，经办人张大伟，2016年9月4日。原告提交的录音资料显示：被告张璐在签订合同后拒绝继续履行房屋买卖合同，并提出提高房价15万元。本院认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定交付购房定金及佣金，并按约定办理了房屋按揭贷款手续，被告修功彬在合同中明确载明“甲方（修功彬）本人和配偶均同意出售此房产给乙方（张雲）”系其真实意思表示，二被告作为出卖方有义务依照合同约定配合买受人于合同约定时间内办理房屋过户手续。但被告张璐在签订合同后提出增加房价，并拒绝按照原买卖合同继续履行，已构成违约。故原告请求被告修功彬继续履行买卖合同，协助办理上述房屋的过户手续，并支付违约金，本院予以支持。原告于合同签订后，虽积极履行了合同相应义务，支付相应价款，但原告也未完全依约向被告支付其应当承担的解押款部分款项，由此造成的合同履行障碍，原告应当承担相应责任。故关于违约金数额，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定为10000元由被告承担，原告诉请过高部分，本院不予支持。原告请求被告承担律师费，于法无据，本院不予支持。在本案审理过程中原告同意将剩余款项141万元一次性支付给被告，被告应予以协助并接收。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告张雲于本判决生效后十日内向被告修功彬支付完毕剩余房款；二、被告修功彬于收到剩余房款后十日内协助原告张雲、张书青办理位于金水区国基路168号佛罗伦斯二区10号楼3单元2层46号的房屋的过户手续；三、被告修功彬、张璐于判决生效后十日内向原告张雲、张书青支付10000元；四、驳回原告张雲、张书青的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18390元，保全费5000元，由被告修功彬、张璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 李 欣人民陪审员 史 健人民陪审员 宋增喜二〇一七年七月七日书 记 员 卢圣鹤