北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第44055号原告：廖远忠，男，1968年10月14日出生，住湖北省京山县。委托诉讼代理人：罗春利，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彩云，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京市朝阳田华建筑集团公司，住所地北京市朝阳区金台里乙25号楼二层。法定代表人：米振华，总经理。委托诉讼代理人：张建莹，男，1974年8月18日出生，住北京市朝阳区。被告北京市朝阳田华建筑集团公司第四分公司，住所地北京市朝阳区南磨房乡楼梓庄。法定代表人：张建国，经理。委托诉讼代理人：张建莹，男，1974年8月18日出生，住北京市朝阳区。原告廖远忠（以下简称姓名）与被告北京市朝阳田华建筑集团公司（以下简称田华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并追加北京市朝阳田华建筑集团公司第四分公司（以下简称田华四分公司）为共同被告，公开开庭进行了审理，廖远忠之委托诉讼代理人罗春利、李彩云，田华四分公司、田华公司之委托诉讼代理人张建莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。廖远忠诉称：2005年4月，北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司（以下简称普罗旺斯公司）从产权人即田华公司处租赁东四环中路大郊亭桥东金海国际花园对面5000平方米三层楼房一座，配房500平方米，停车场2000平方米；期限为2005年11月15日至2025年11月15日。我于2010年12月1日从普罗旺斯公司承租其中一层992.46平方米，二、三层3202.92平方米，租赁期限自2010年12月1日起至2020年11月30日止。2011年，我经田华公司及普罗旺斯公司同意以租赁房屋为基础加盖了两层，新增使用面积为3000平方米左右，我自筹资金投资了400万元。2015年我所租赁的房屋面临整体拆迁，田华公司拿到了全部拆迁补偿款后，为了让我搬走和顺利拆迁，与我签订了《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》，约定田华公司应向我支付补偿款共计290万元，先支付20%即58万元，我即腾空房屋移交，移交后7个工作日后再支付50%，清退范围内的所有建筑物拆除后，支付剩余30%。现田华公司仅支付了第一期20%，我依约已经于2015年5月31日前腾空并移交了所租赁房屋，且现清退范围内的所有建筑物均己拆除，但田华公司却迟迟拒绝支付剩余的80%补偿款。现我起诉，要求田华公司、田华四分公司支付剩余补偿款232万元并按每日万分之五的标准给付2015年6月10日起至给付之日止的逾期付款违约金。田华四分公司、田华公司辩称：我方与普罗旺斯公司在2005年签订租赁合同，我公司将东四环中路大郊亭桥东金海国际花园对面5000平方米三层楼房一座及配房500平方米、停车场2000平方米出租给普罗旺斯公司经营洗浴中心，租期至2025年11月15日。后普罗旺斯公司于2010年12月1日向廖远忠转租了其中一层992.46平方米以及二、三层3202.92平方米，租期至2020年11月30日止。后廖远忠在房屋上加盖了两层，新增使用面积为3000平方米，对于转租及加盖房屋的事情我方知情。2015年涉案房屋拆迁，我方与廖远忠签订《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》。因现普罗旺斯公司也主张拆迁补偿款，对廖远忠加盖房屋的补偿款存在争议，所以我方要求暂停履行拆迁协议。根据我方与普罗旺斯公司签订的腾退协议，待租赁房屋第四层、第五层结构补偿款的争议解决完毕，再另行支付。经审理查明：田华四分公司于2005年向普罗旺斯公司出租北京市朝阳区东四环中路大郊亭桥东百米约5000平方米三层楼房一座，配房500平方米，停车场2000平方米。2010年12月1日，普罗旺斯公司（甲方）与廖远忠（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方将上述租赁房屋的一、二、三层房屋（其中一层面积为992.46平方米，二、三层面积3202.92平方米，以实际面积为准）出租给乙方用于商业使用，租期2010年12月1日至2020年11月30日；在合同期内，如遇上述房屋拆迁，相关补偿安置费用：补偿给经营者的费用，合同第一年100%由乙方享有，第二年80%由乙方享有，20%由甲方享有；第三年60%由乙方享有，40%由甲方享有；第四年40%由乙方享有，60%由甲方享有；第五年20%由乙方享有，80%由甲方享有；第六年以后所有补偿由甲方享有。2011年3月28日，普罗旺斯公司（甲方）与廖远忠（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意乙方以租赁房屋为基础加盖两层，新增加的使用面积约为3000平方米，就新增加的部分，乙方每年向甲方支付租金495000元；因国家政策需要拆迁或改造房屋的，与房屋相关的拆迁、安置、补偿等一切权益分配，按照甲乙双方签订的《房屋租赁合同》执行。2015年5月11日，田华四分公司（甲方）与廖远忠（乙方）签订《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》。双方约定：按照市、区推进城市化工作和城市功能疏解工作要求以及推进“京津冀一体化规划”的总体目标，南磨房乡己被纳入北京市第一道绿隔地区试点乡；根据南磨房乡关于推进城市功能疏解工作的工作安排，甲方作为乡属企业，须对位于广渠东路南侧田华四分司一队所属的建筑进行合同解除及清退拆除工作；甲方己于2015年3月19日发出了《关于广渠东路南侧租赁合同终止及建筑物清退拆除的通知》，终止了清退区域内的全部租赁协议，乙方作为清退区域内的实际经营人，同意停止实际经营，并向甲方交还土地及房屋，配合甲方完成区域内的清退及拆除工作；双方确认，乙方就租赁房屋和转包方所签署的《租赁协议》一律不再发生法律效力；乙方和转包方租赁协议终止后的相关法律责任和法律后果由乙方自行解决，和甲方无关；乙方腾空房屋并向甲方交还房屋后，第三方（包括房屋建设方、出租方、转包方等）向甲方主张与租赁房屋有关的权利的，由乙方负责解决，其责任由乙方承担；经甲乙双方确认须清退拆除的建筑物坐落于北京市朝阳区南磨乡广渠东路，总建筑面积1600平方米；甲方就租赁房屋共计支付补偿费290万元，其中包括建筑物重置成新及装修装饰补偿、一次性停产停业综合补助费、设备搬迁和安装费；双方确认，本协议所约定的合同解除和清退拆除补偿费是甲方就清退拆除范围内租赁合同的解除、经营商户的清退及租赁房屋的拆除所应向承租方、房屋建设方、实际经营方等所应支付的全部补偿费，甲方支付上述补偿费后，如有相关方（包括但不限于房屋的建设方、与甲方签署租赁合同的承租方、或承租方所转租的二手或三手转包方及其他实际经营方等）就租赁房屋再向甲方主张补偿款及其他费用的，其责任由乙方承担，并由乙方自行处理及解决；甲方以转账、支票或存折的方式，分三次将补偿款支付给乙方；第一次支付时间为签订本协议7个工作日后，甲方支付乙方总补偿款的20%，金额为58万元；第二次支付时间为乙方将全部所属的房屋腾空并移交甲方7个工作日后，甲方将支付乙方总补偿款的50%，金额为145万元；第三次支付时间为清退拆除范围内的所有建筑物拆除后，甲方将总补偿款剩余的30%金额为87万元一次性支付给乙方；乙方协议签订即日起5日内将全部所使用的房屋腾空后移交给甲方；乙方按照本协议约定移交房屋，但甲方未能按照本协议约定向乙方支付补偿款的，每逾期1日，按照应付补偿款的万分之五向乙方支付违约金；乙方未能按照本协议约定腾空房屋并向甲方移交的，每逾期1日，按照补偿款总额的万分之五向甲方支付违约金。协议签订后，田华四分公司于签约当日给付廖远忠补偿款58万元；廖远忠腾退租赁房屋交田华四分公司；上述建筑物于2015年6月底被拆除。2015年7月16日，田华四分公司向廖远忠发出《关于暂停支付租赁合同解除及清退拆除补偿款的通知》，内容为：您与普罗旺斯公司于2011年11月7日签署了《房屋租赁合同》，承租我公司所属的广渠东路南侧房屋经营使用。为尽早完成合同的解除及房屋腾退工作，我公司根据您所提供的《房屋租赁合同》中“补偿部分归乙方所有”的约定，于2015年5月11日与您签署了《租赁合同解除及清退拆除补偿协议》，同意您作为租赁房屋中第四层的建设方，向您支付合同解除和清退拆除补偿款（第四层结构补偿款）209万元。协议签署后，我公司向您支付了补偿款的20%即58万元。在补偿协议签署前，普罗旺斯公司并未向田华一队提供您与其所签署的具体协议，补偿协议签署后，普罗旺斯公司对《租赁合同解除及清退拆除补偿协议》提出异议，并提供了您与该公司签署的《补充协议》。根据该《补充协议》显示，加盖房屋（四层、五层）的所有权归普罗旺斯公司所有，所应得的补偿应归出租方普罗旺斯公司所有。因此，普罗旺斯公司要求我公司停止支付补偿款……我公司特通知您，在本通知发出之日起6个月内，我公司将暂停向您支付《租赁合同解除及清退拆除补偿协议》约定的相关款项。您可与普罗旺斯公司通过司法途径解决该补偿款的归属问题。另查，廖远忠从普罗旺斯公司承租涉案房屋后，将一层接待大厅210平米、第3、4、5每层建筑面积1700平方米，一层共用两个楼梯出租给北京金和宾馆有限责任公司（以下简称金和宾馆），并约定如遇国家政府拆迁，装修投资及经营补偿，按国家及当地北京市政府拆迁补偿规定补偿给金和宾馆。2015年7月20日，田华四分公司（甲方）与普罗旺斯公司、刘庆丰、焦延柱（乙方）签订《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》。约定：甲方就与乙方的租赁合同清理和清退区域内的房屋腾退，共计应支付如下补偿费：1、乙方在清退区域内租赁了部分房屋，并自行建设了6层（约8460平方米）房屋，甲方针对该部分的补偿款共计11844000元，上述费用已含甲方针对承租区域合同解除及乙方自建上述房屋建设补偿、腾退搬迁等的全部费用；2、乙方在清退区域内同意被转租方廖远忠及廖远忠所转租的金和宾馆在甲方建设的三层楼主体上加建4层、5层，甲方针对该部分的补偿款共计506万元；其中，廖远忠所建设的房屋补偿款为232万元(甲方已向廖远忠支付补偿58万元由乙方自行处理，乙方同意不计入内），金和宾馆所建设的房屋共计补偿款274万元；3、上述补偿费为租赁范围内甲方应支付的与租赁合同解除和房屋腾退有关的全部费用，包括但不限于建筑物重置成新及装修装饰补偿、一次性停产停业综合补助费、设备搬迁和安装费等；针对廖远忠、金和宾馆在甲方自建三层房屋主体上加建的4层、5层房屋所对应的补偿款506万元，双方同意按照如下方式处理：在甲方与廖远忠、金和宾馆签署《租赁合同解除及清退拆除补偿协议》后，乙方向甲方提供与廖远忠签署的补充协议，主张租赁房屋四层、五层的结构建设补偿款应归乙方所有；对此，甲方同意暂缓向廖远忠、金和宾馆支付剩余补偿款，由乙方通过诉讼方式，申请法院确认该补偿款应归乙方所有；在本协议签署后6个月内，如乙方持法院生效文书（包括判决书、调解书）向甲方证明该补偿款归乙方所有的，甲方根据法院生效文书向乙方拨付本协议约定的租赁房屋四层或/和五层所对应的补偿款；本协议签署后6个月内，如乙方未能向甲方提供法院生效文书，确认该补偿款应归乙方所有的，甲方将依据和廖远忠、金和宾馆的《租赁合同解除及清退拆除补偿协议》向廖远忠、金和宾馆拨付相应补偿款。2015年5月14日，田华四分公司与金和宾馆签订《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》，约定双方确认须清退拆除的建筑物坐落于北京市朝阳区南磨乡广渠东路，总建筑面积3200平方米；田华四分公司就租赁房屋向金和宾馆共计支付补偿费700万元。上述事实，有相关书证、当事人的陈述等在案佐证。本院认为：田华四分公司与廖远忠签订的《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律行政法规禁止性规定，为有效协议。因田华四分公司在规定期限内未提出撤销合同，故对田华四分公司的抗辩意见，本院不予采纳。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据该协议，田华四分公司应当支付廖远忠补偿款总计290万元。现廖远忠要求田华四分公司给付剩余补偿款232万元，符合合同约定，本院予以支持。田华四分公司未按约定履行，应承担违约责任。廖远忠要求田华四分公司支付逾期付款违约金过高，对其合理部分，本院予以支持。廖远忠要求田华公司一并承担民事责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京市朝阳田华建筑集团公司、被告北京市朝阳田华建筑集团公司第四分公司于本判决生效后七日内给付原告廖远忠补偿款二百三十二万元并按日万分之三的标准给付原告廖远忠二○一五年七月一日起至给付之日止的逾期付款违约金。二、驳回原告廖远忠其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25916元，由被告北京市朝阳田华建筑集团公司、被告北京市朝阳田华建筑集团公司第四分公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  崔 军人民陪审员  李京华二〇一七年七月四日书 记 员  邓嘉男