广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初1740号原告：佛山市顺德区伦教明晖幼儿园，住所地佛山市顺德区。法定代表人：黄广钰。原告：黄广钰。两原告共同委托诉讼代理人：王章立，广东三环汇华律师事务所律师。被告：广东省佛山市顺德区伦教街北海股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：林带有。委托诉讼代理人：彭建球，广东勤融律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雄涛，广东勤融律师事务所实习律师。原告佛山市顺德区伦教明晖幼儿园（以下简称明晖幼儿园）、黄广钰诉被告广东省佛山市顺德区伦教街北海股份合作经济社租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案受理后，适用普通程序审理，由审判员张锦华担任审判长，与人民陪审员李锶敏、张静组成合议庭，于2017年5月3日、6月12日公开开庭进行了审理。两次开庭，两原告的共同委托诉讼代理人王章立和被告的委托诉讼代理人彭建球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付违约损害赔偿金200万元；二、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告明晖幼儿园、黄广钰自2006年进驻租赁物业经营幼儿园，开始期限为顶手上一家幼儿园的剩余五年租期，期满后原、被告双方于2011年9月13日签订《物业租赁合同书》，租赁期从2011年10月16日起至2016年10月15日止，合同约定“租赁期满时若乙方继续租用，在同等条件下乙方有优先续签合同权”。2016年2月，被告为了将物业转租给他人，故意设置不合理的准入条件，将原告排除在所谓“竞投人”之外，强行剥夺原告方的优先承租权。按照相关法律规定，租赁合同约定的“同等条件下优先承租权”应当是指租赁房屋价格及付款条件方面的因素，而被告却故意设置“近三年获得街道以上先进单位称号2次以上”和“截止2015年12月31日止捐款金额累计超过3万元”等无理条件将原告方不合理排除在竞投人资格外，根据合同约定，已构成违约。被告设置的上述条件不合法，有关“先进单位”称号没有任何法律依据。经原告方向教育局沟通表示取得《民办学校办学许可证》即表示具备合格的办学资格，不存在原告方所称的“不够资格”续租办幼儿园。有关捐款的条件在2016年才公布，从合理性来看，在2016年才告知需要2015年底之前达到某种条件，是明显为原告“度身定做”的绊马索。在国家开放生育二胎的政策环境下，在租赁期满后，原告方愿意以正常甚至稍微偏高的价格续租，但被告以原告方不符合竞投资格为由拒绝原告方参与竞投，竞投之后又不公开竞投情况，原告方无法得知新的租赁价格，也不知道多少家幼教机构参加竞投，被告是故意排挤原告。由于被告的违约行为，影响原告在2016年春夏学期的招生及经济收入，导致原告失去未来12年的租赁物使用权，并遭受经济损失。由于不能续租，原告被迫考虑后续处理，因民办非企业单位登记证书、办学许可证以及消防安全、卫生保健、餐饮等各项行政许可均与涉案物业地址挂钩，不能续租该物业即意味上述行政审批资格均将作废，即使原告方另外开办一家幼儿园，不但所有行政审批不能延续而需要重新投入，而且租赁物原有的设施设备也大多不可能搬去继续使用，现有的生源也很难带走转投新园。为避免损失，原告被迫与新租赁方签订一份《明晖幼儿园转让交接协议》，约定以700000元（包括一切设施设备、教职工6月份工资、7月份起待收的幼儿园保教费、补助）的价格，把明晖幼儿园自2016年7月1日起至10月15日（原租赁期满）的剩余经营期整体转让给明智托儿所。原告此举是顾全大局，但700000元无法弥补原告的损失，原告多年投入近200万元，且类似地段条件和规模的幼儿园资质、设施的生源整体转让，同比行情至少达300万元以上。综上所述，原告特向法院提起诉讼。被告辩称，1.两原告诉称“被告方违反合同约定，侵害原告方的优先承租权，并因此造成了原告方的巨大经济损失”没有事实依据，两原告对此没有举证。2.两原告诉称“……被告为了将物业转租赁给他人，故意设置不合理的准入条件将原告排除在所谓‘竞投人’之外，强行剥夺了原告的优先承租权”与事实不符。3.两原告诉称“……，租赁合同中约定的‘同等条件下的优先承租权’应当是指租赁房屋的价格及付款条件方面的因素”没有法律依据。4.被告在竞投文件中要求竞投人“所经办的托幼园近三年获得街道以上先进单位称号2次以上”、“必须支持常教居委会、北海股份社及北海资产办的公益慈善事业，截止2015年12月31日止，捐款金额累计超过3万元”，是被告希望为自己辖区内的居民选取更优质的教育资源和争取更大的福利，完全符合被告《章程》所规定自主经营，合理开发本社资源的原则，并非针对两原告，故非不合理。5.在被告与原告明晖幼儿园签订的租赁合同于2016年10月15日期限届满前，被告提出新的租赁合同的租赁条件，合情合理，没有违反任何法律法规和约定。6.没有任何法律规定或合同约定出租方即被告要将出租方与租赁方约定的租赁价格、有多少家竞投机构等告知原承租人即两原告。7.两原告认为只有符合自己认为的理想条件才是“合理”的准入条件，而被告所定的不符合原告理想条件的准入条件就是“不合理”，完全不合情理，也没有法律依据。8.两原告不能参与租赁竞投的原因是其自身不符合竞投资格和要求，故应当由两原告自行承担后果。9.两原告与新租赁方签订《明晖幼儿园转让交接协议》符合民法通则规定的基本原则，依法有效，不存在被迫的事实，并反映两原告承认新租赁方的合法性。10.被告对两原告诉称的“原告方10年前入住此地时付出的顶手费等各种投资费用都已接近人民币200万元”不知情，故不予确认。11.因两原告在履行上述《物业租赁合同》时有违约行为，故被告已另案对两原告提起诉讼。12.被告只与原告明晖幼儿园在2011年9月13日签订《物业租赁合同书》，原告黄广钰只是原告明晖幼儿园的代表人。综上所述，请求法院驳回两原告的全部诉讼请求。两原告围绕诉讼请求依法提交了证据：民办非企业单位登记证书复印件、民办学校办学许可证复印件、身份证复印件、组织机构代码证复印件、企业信息查询资料、物业租赁合同书（附图）、竞投文件（2份）、回复函、通知。本院依职权出示的证据：顺德区民政局出具的原告明晖幼儿园的开办档案资料1组、伦教民政部门出示的审计报告复印件1份。本院组织当事人进行了质证，双方当事人对上列证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提供的证据：1.高高幼儿园股权转让协议、高高幼儿园简介打印件、转让经营协议书、关于承接海珠区南田托儿所举办权合同、幼儿园转让协议、明晖幼儿园转让交接协议复印件、广州市白云区萌芽幼儿园地址信息打印件、南田幼儿园网站信息打印件、罗展婷身份证复印件、彭玉芳身份证复印件各1份，证明该四所幼儿园均是民办幼儿园，与明晖幼儿园性质相同，所处地段城镇化程度也相近，手续齐全的民办幼儿园具有明显超过硬件设施价格的市场价值，非盈利性质并不妨碍投资人通过市场转让获得一定回报，法无禁止即自由是私法领域的通用原则，民办幼儿园不属于公法规制对象，只要不违反法律规定，投资人就有权通过市场获得回报。上述证据中显示的市场价格可以一定程度佐证原告诉讼标的金额的合理性。2.转让经营协议1份、身份证复印件2份，证明李小霞、梁美兰转让广州南石头街南萁托儿所，转让费用是250万元。被告的质证意见：对证据1的真实性不发表意见，认为与本案无关，合同主体不是本案原、被告，虽然幼儿园转让协议的转让方涉及本案原告黄广钰，但是与本案无关。对证据2的真实性不发表意见，且该证据与本案无关。被告与原告明晖幼儿园成立租赁合同关系，该转让经营协议成立的是转让关系，两者没有可比性。该转让经营协议的发生地是在广州市，本案租赁合同发生在顺德伦教，房屋价值及租赁价值均没有可比性。被告与原告明晖幼儿园没有约定发生违约时有关损失应当参照某地的转让经营协议的标准作计算依据，没有法律规定物业租赁合同发生争议时应当参照转让经营协议来确认损失。本院认定意见如下：原告提供的证据1、2，对于其中涉及幼儿园的信息资料，因原告没有提供相应幼儿园的登记证书、办学许可证，故本院对该部分证据不予以确认；对于其中的身份证复印件，因缺乏原件核对，本院不予确认；对于相关的转让协议，根据上述证据的认定，且原告未能提供其他证据佐证协议的真实性，也没有相关转账记录证明交易金额的真实性，故本院也不予确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2011年9月13日，被告（甲方，下同）与原告明晖幼儿园（乙方，下同）签订一份《物业租赁合同书》，其中约定：1.乙方承租甲方座落于佛山市顺德区伦教街道伦羊路6号物业全座作办幼儿园使用（占地面积2258平方米，建筑面积2653平方米，厨房面积62平方米）；2.租赁期为五年，自2011年10月16日起至2016年10月15日止；3.乙方在签订本合同时，原支付甲方的租赁押金27000元继续由甲方作为租赁物租赁押金，租赁期满后，如乙方不再租用租赁物，并缴清所欠租金、综合服务费及其他相关费用后，甲方将押金无息退回给乙方，如乙方违约，该押金不予退回，甲方有权收回租赁物并提前终止合同；4.2014年10月16日至2016年10月15日期间，每月按18240元计收土地租金，按6000元计收物业租金，按6000元计收综合服务费，上述三项每月合共30240元，乙方必须在以上租赁时段的每月10日前一次性向甲方付清当月的土地租金、物业租金及综合服务费，甲方收齐乙方缴交的上述款项后向乙方开具收款收据，付款方式为银行转账或现金支付；5.乙方逾期支付土地租金、物业租金及综合服务费的，除继续履行支付义务外，还应按中国人民银行逾期还贷款罚息率的双倍（最少不低于现行每日万分之二点一的双倍），以逾期金额为基数向甲方支付损失赔偿金，逾期支付超过30天的，甲方有权解除合同，收回租赁物及乙方新增加的（包括但不限于一切装修、水电设施、电器、构筑物），乙方无权要求补偿；6.租赁期满时若乙方继续租用，在同等条件下乙方有优先续签合同权，如乙方不再租用，乙方需完好依约交还甲方，并经双方派员验收合格，属乙方用电设备归乙方所有。双方签订上述合同后，被告依约将房屋交由原告明晖幼儿园使用。在租赁期即将届满前，被告向原告明晖幼儿园发出一份《佛山市顺德区伦教街北海股份合作经济社竞投文件》（落款时间为2016年2月19日），该文件提及佛山市顺德区伦教街道公共资源交易中心受被告委托对其所有的座落于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会伦羊路6号、8号物业（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号、第××号）的租赁权进行公开竞投，竞投人需同时具备以下条件：1.境内的法人、自然人和其他组织……，凡是对北海股份社、资产办负有债务的人员、单位，在结清所有债务后才能参与本次竞投；2.竞投人必须在伦教街道从事教育事业，经街道教育局核发办学许可证，具有开办托幼园所五年以上的经验，所经办的托幼园所近三年获得街道以上先进单位称号2次以上；3.竞投人必须有支持常教居委会、北海股份社及北海资产办的公益慈善事业，截止2015年12月31日止，捐款金额累计超过3万元。不符合上述准入条件或资格审查的竞投人，被告有权拒绝其参加竞投；竞投人通过资格审查后，由被告派发竞投邀请函。随后，被告又向原告明晖幼儿园发出一份《佛山市顺德区伦教街北海股份合作经济社竞投文件》（落款时间为2016年5月25日），文件中规定的竞投物业与竞投人准入条件与前述竞投文件一致。由于原告明晖幼儿园不符合上述文件规定竞投人准入条件，被告拒绝向原告明晖幼儿园发出竞投邀请函，原告明晖幼儿园也拒绝向被告支付2016年3月至2016年6月的租金共120960元。后来，因双方协商无果，被告就原告明晖幼儿园、黄广钰拖欠的租金另案向本院提起诉讼，两原告就本案纠纷也向本院提起诉讼。另查，原告明晖幼儿园由黄广钰、李广玲、梁美兰于2005年9月三人合伙出资通过受让佛山市顺德区伦教长江幼儿园成立，为民办非企业单位。2016年6月29日，原告黄广钰（代表“明晖幼儿园”）与李秋华（代表“明智托儿所”）签订一份《明晖幼儿园转让交接协议》，其中约定明晖幼儿园将幼儿园场地现有装修、装饰、教学设备、厨房用品、消防等属幼儿园的一切设备以700000元卖给明智托儿所。原告黄广钰确认已收到转让款650000元。本院认为，原告明晖幼儿园与被告之间签订的《物业租赁合同书》，为双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系合法有效，本院予以确认。本案争议焦点之一在于被告在租赁合同期限届满前增加承租人应满足的“竞投准入条件”是否违反合同中关于“在同等条件下乙方有优先续签合同权”约定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告明晖幼儿园与被告签订的《物业租赁合同书》对承租人优先续租的约定为“在同等条件下乙方有优先续签合同权”，但双方在合同中对“同等条件”没有作出明确规定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此，被告与原告明晖幼儿园对合同约定不明确的事项，应先履行协议补充义务，如协商不成的，则应按照合同有关条款或者交易习惯确定。租赁合同的特征是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，故本案的租赁合同中“同等条件”在双方无明确约定时，根据合同有关条款或者交易习惯应通常理解为“同一租赁物，价高者优先”的原则。但在双方履行过程中，被告在未与原告明晖幼儿园协商一致的情况下，擅自将“同等条件”细化为竞投文件中的“竞投人资格”；而从竞投文件的发出时间（2016年2月19日、2016年5月25日）和“竞投人资格”的内容来看，即使原告明晖幼儿园同意被告提出的条件，也显然无法于被告发出竞投文件时完成包括“近三年获得街道以上先进单位称号2次以上”和“截止2015年12月31日止捐款金额累计超过3万元”的条件；被告此后也实质上没有同意原告参加租赁物的竞投。综上分析，因被告在履行合同过程中擅自变更合同中的约定条款，并导致原告无法享有“优先承租权”的合同权利，被告的行为违反了法律规定及合同约定，构成违约。原告明晖幼儿园的该点主张有理，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如前所述，因被告的违约行为导致原告明晖幼儿园无法以原租赁物作为办学场所，显然给原告造成一定的经济损失，故原告明晖幼儿园请求被告承担赔偿责任的主张有理，本院予以支持。对于原告明晖幼儿园主张的赔偿款200万元，并提供同类幼儿园的转让协议予以证明，因本院对该部分证据不予确认，且案外人签订的转让协议作为原告损失的参照也缺乏事实依据，不符合法律规定，故本院对原告主张的200万元不予确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综合本案案情，被告按合同约定将租赁房屋交付原告明晖幼儿园使用至租赁期满前四个月（2016年6月），且原告明晖幼儿园也将幼儿园场地的装修、装饰、教学设备、厨房用品、消防等以700000元卖给明智托儿所并已收取了款项，因此综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定被告应赔偿原告明晖幼儿园损失60000元。原告黄广钰虽为原告明晖幼儿园的法定代表人，但非涉案租赁合同的一方当事人，故原告黄广钰不作为合同相对方对涉案租赁合同不享有任何权利，本院对原告黄广钰的请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东省佛山市顺德区伦教街北海股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市顺德区伦教明晖幼儿园支付赔偿款60000元；二、驳回原告佛山市顺德区伦教明晖幼儿园、黄广钰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元（已由原告佛山市顺德区伦教明晖幼儿园、黄广钰预交），由原告佛山市顺德区伦教明晖幼儿园、黄广钰共同负担22116元，由被告广东省佛山市顺德区伦教街北海股份合作经济社负担684元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张锦华人民陪审员  张 静人民陪审员  李锶敏二〇一七年七月二十日书 记 员  彭 雅