湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终1108号上诉人（原审被告）宜昌弘洋投资有限公司，住所地宜昌市沿江大道189-1号，组织机构代码69802303-5。法定代表人：程鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓宜平，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权代理）委托诉讼代理人：覃艳，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权代理）被上诉人（原审原告）：谭红艳，女，土家族，1982年9月19日出生，住湖北省长阳土家族自治县。被上诉人（原审原告）：王新坚，男，汉族，1982年9月20日出生，户籍地浙江省天台县。2委托诉讼代理人：周华，湖北普济律师事务所律师。（特别授权代理）委托诉讼代理人：张琼，湖北普济律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人宜昌弘洋投资有限公司（以下简称弘洋公司）因与被上诉人谭红艳、王新坚商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第00965号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年4月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人弘洋公司的上诉请求：1.撤销（2013）鄂伍家岗民初字第00965号民事判决第一、二、三项，改判上诉人不承担（2013）鄂伍家岗民初字第00965号民事判决第一、二、三项确定的责任。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.“单体工程质量”合格是指总体符合国家相关主体结构安全，且没有影响买受人正常的使用设计或者施工缺陷，而合同第十一条约定的质量的明显缺陷是指商品房质量验收合格项目之外，影响到居住安全和正常使用的缺陷。本案中，被上诉人通过测厚仪测出来的质量问题，不是影响安全和正常使用的缺陷，而是质量瑕疵，故被上诉人拒绝收房无理，一审判决上诉人承担逾期交房的违约责任明显不当。2.上诉人已经提交证据证实对被上诉人提出的质量问题进行了整改，若被上诉人不认可此项整改，即应请求人民法院聘请相关有资质的部门进行勘验和鉴定，而不应依据被上诉人提供的整改费用明细确定由上诉人予以赔偿。3.一审判决认定上诉人提供的单层钢化玻璃不符合质量标准仅依据相关咨询结论，改判由上诉人更换单层钢化玻璃依据不足。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人谭红艳、王新坚辩称，1.弘洋公司开发建设的商品房存在严重的质量缺陷，存在楼板厚度不合格、房屋户型与设计图不相符合、门窗玻璃不是安全玻璃、给排水管道的铺设与设计图不符合、入户门应为内开实为外开等等缺陷，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，上诉人应当承担相应的迟延交房违约责任。2.上诉人交付的房屋存在明显的质量缺陷，且楼板厚度不合格属于主体工程严重质量问题，上诉人应当整改。3.更换符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合加工而成的其他玻璃制品，是现行国家行业标准，是国家强制性规范，上诉人必须更换玻璃。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谭红艳、王新坚向一审法院起诉请求：1.责令弘洋公司对厚度不合格的楼板进行整改，判令弘洋公司因楼板厚度不合格应向谭红艳、王新坚退还房款27996元；2.责令弘洋公司更换安全玻璃；3.责令弘洋公司对合同中并无约定的空中花园的面积不得向谭红艳、王新坚收取房款；4.判令弘洋公司支付给排水改造费用1200元；5.判令弘洋公司向谭红艳、王新坚支付逾期交房违约金，违约金以购房款为基数按日万分之三计算自2012年12月29日至实际交房之日止；6.判令弘洋公司不得要求谭红艳、王新坚支付实际收房之日之前的物业管理费；7.本案诉讼费用由弘洋公司全部承担。一审判决认定的事实，2011年2月24日谭红艳、王新坚与弘洋公司签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定由谭红艳、王新坚购买弘洋公司开发的香山福久源A区3号楼XXXXXX号房。合同第三条约定，该房屋层高不低于2.9米，户型结构为三房二厅一厨一卫，非封闭式阳台1个。建筑面积139.98平方米房屋总价款653206元。合同第九条约定，出卖人应当在2012年12月28日前，将商品房交付买受人使用。出卖人交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能的要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件；（6）以上交付条件中属于本小区后期建设方能完成的小区设施除外；（7）楼体单栋已验收但未达到综合验收标准的，应买受人本人要求，提前使用该物业进行装修的视同买受人同意收房并已将该物业验收使用。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过三十日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向卖受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容（报刊公告）通知卖受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内空间尺寸；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量进行核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自报刊通知之日起30日后，视同交付。买受人按照合同附件《前期物业服务协议》所约定的物业管理费收取时间开始支付物业管理费。同时，合同附件一为该商品房及所在楼层平面图、立面图、分户平面图，分户平面图显示“厨房与主卧卫生间之间为非封闭式空中花园。”合同附件五为前期物业服务内容的约定，载明“宜昌弘洋物业管理有限公司实施前期物业管理”。合同签订后，谭红艳、王新坚依约向弘洋公司支付了全部购房款。2012年12月20日，弘洋公司在《三峡晚报》上刊登交房公告，通知谭红艳、王新坚其所购买的香山福久源商品房已达到交房条件，定于2012年12月28日起开始交房。2012年12月27日，弘洋公司取得竣工验收备案证明。2012年12月31日，包括谭红艳、王新坚在内的数百名业主向弘洋公司出具《香山福久源A区拒收房屋通知书》，以香山福久源A区存在违规建筑、面积严重缩水、层高不够、物业费超高、容积率超标、违规售房及其他问题或缺陷为由拒收房屋。2013年1月26日，谭红艳、王新坚再次以上述理由向弘洋公司出具《拒收房屋通知书》。弘洋公司分别于2013年1月4日、1月15日、3月14日、4月7日，通过张贴公告的方式对业主反映的问题作了答复，其中，对于楼板厚度问题，弘洋公司表示如确有不合格者，由设计单位出具整改方案，并按要求进行整改。一审法院同时查明，2013年3月14日，弘洋公司委托宜昌市建夷建设工程质量检测中心对香山福久源A区1#—5#楼部分楼板厚度进行了检测。2013年4月17日，宜昌市建设工程质量监督站出具《通知》一份，称弘洋公司在解决香山福久源项目1-5号楼业主投诉问题的过程中，对部分投诉业主的房间楼板厚度进行检测，检测结果为不合格。为妥善处理业主投诉，维护社会稳定，要求建设单位对所有投诉板厚不合格的进行板厚全数检测，将检测结果报送宜昌市建设工程质量监督站。2013年4月22日，本案诉争房屋设计单位湖北华宇高科建筑设计咨询有限公司宜昌分公司出具《关于香山福久源1-2#楼部分房屋楼板厚度检测结果的处理意见》及《关于香山·福久源3-5#楼部分房屋楼板厚度检测结果的处理意见》，载明“1、检测结果中厚度为正偏差不超过20mm和负偏差不超过18mm的楼板，满足结构安全性要，不需要补强；2、检测结果中厚度为负偏差超过18mm的楼板，需作底粘贴碳纤维布补强处理，具体部位为：1#楼的（4）-（6）轴/（E）-（G）轴间12层楼板；3、检测结果中厚度为正偏差超过20mm的楼板，用角磨机磨至20mm内。2013年4月22日，弘洋公司再次委托宜昌市建夷建设工程质量检测站对香山福久源A区1#-5#楼部分房屋楼板厚度进行检测。2013年5月23日至5月30日期间，经对香山福久源小区所有要求检测的业主楼板再次进行检测。谭红艳、王新坚委托代理人张琼，弘洋公司员工余涛、施工方代表陈林在该楼板厚度检测报告上签字。经检测，谭红艳、王新坚所购买的香山福久源A区3号楼XXXXXX号房屋客厅楼板设计值为120mm，实测值分别为100mm、101mm、125mm、117mm、114mm；次卧2楼板设计值为100mm，实测值分别为114mm、97mm、102mm、108mm、128mm。上述部分楼板厚度均与设计值不符，且客厅楼板厚度小于设计值18mm及以上。2013年6月6日，宜昌市建设工程质量监督站出具《关于香山福久源1-5号楼业主投诉处理的联系函》，对监检测结果和其他质量问题提出如下意见：“1、依据检测结果，对楼板厚度不满足设计单位结果安全核算标准的（-18mm以上），按照设计单位出具的方案进行加固补强。2、门窗未采用安全玻璃的应更换成安全玻璃或按双方协商意见解决。3、对2-403房客厅楼板出现约5米贯穿性裂缝和401404房次卧楼板钢筋外露的事项由弘洋公司联系原设计单位到现场查看后出具处理方案，组织人员实施。”一审法院到宜昌市建筑质量监督站核实，安全玻璃应为双面钢化玻璃；楼板合格的标准是楼板监测点合格率达到80%（以每个监测点楼板厚度与设计值的差异不超过+8mm，-5mm为标准），但只有当楼板厚度小于设计值18mm及以上的才是需要整改，厚度大于设计值不需要整改。在诉争房屋施工过程中，弘洋公司于2012年3月23日对3号至5号楼分户支管进行了给排水的工程设计变更，并由设计单位湖北华宇高科建筑设计咨询有限公司出具了工程设计变更通知单，将香山福久源工程A地块3#至5#楼分户支管由原板面找平层敷设变更为贴板底敷设。经到现场查看，3#至5#楼分户支管确为贴板底敷设；谭红艳、王新坚房屋窗玻璃为单层钢化中空玻璃。一审法院还查明，谭红艳、王新坚于2014年2月10日已从弘洋公司处收取了本案诉争房屋。一审法院认为，谭红艳、王新坚签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。1、关于谭红艳、王新坚主张楼板厚度不合格的问题。根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》8.3.1条的规定，现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差。混凝土设备基础不应有影响结构性能和设备安装的尺寸偏差。对超过尺寸允许偏差且影响结构性能和安装、使用功能的部位，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理，对经处理的部位，应重新检查验收。8.3.2的规定，现浇结构和混凝土设备基础拆模后的尺寸偏差应符合截面尺寸+8mm，-5mm。经检测，弘洋公司向谭红艳、王新坚所交付的房屋客厅及次卧楼板未达到合格要求。根据宜昌市建设工程质量监督站出具的《联系函》及一审法院到该站核实了解的情况，楼板厚度不满足设计单位安全核算标准的-18mm以上需进行整改，谭红艳、王新坚房屋客厅的楼板厚度小于设计值18mm，达到了需要整改的程度，已给谭红艳、王新坚造成实际损失，应承担赔偿责任，故对于谭红艳、王新坚要求弘洋公司对厚度不合格的楼板进行整改的诉讼请求应予以支持。另考虑到整改楼板需要楼下住户未对天花板进行装修，如进行装修，则楼板将无法整改，故如整改不成，弘洋公司应向谭红艳、王新坚赔偿损失。关于损失费用的确定问题，谭红艳、王新坚未提供充分证据证实其因楼板需整改所造成的实际损失，其主张以200元/平米的标准按房屋整体建筑面积退还房款，无法律依据，一审法院不予采纳。弘洋公司主张其对部分房屋楼板进行了整改，并提交了楼板整改的完工单、费用清单等证据，参照被告提交整改费用明细，按6000元的标准对谭红艳、王新坚予以赔偿。2、关于谭红艳、王新坚主张更换安全玻璃的问题。根据《建筑安全玻璃管理规定》第二条的规定，本规定所称安全玻璃，是指符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合同加工而成的其他玻璃制品，如安全中空玻璃等。经一审法院向宜昌市建筑质量监督站核实了解，建筑行业安全玻璃应为双面钢化中空玻璃，故弘洋公司所售房屋安装的均为单面钢化中空玻璃，不符合相关规定，应予以更换，对谭红艳、王新坚该项诉讼请求应予以支持。3、关于谭红艳、王新坚主张合同中并无约定的空中花园增加的面积不得收取房款的问题。目前谭红艳、王新坚尚未取得该套房屋的产权证明，房屋管理行政部门尚未对房屋实际面积进行确认，谭红艳、王新坚主张的空中花园面积是否已经计入房屋建筑面积及该空中花园实际占地面积，目前均无法得确认，故谭红艳、王新坚应在经行政管理部门对诉争房屋实际面积确定后，再行主张权利。4、关于谭红艳、王新坚要求支付给排水改造费用。本案所涉房屋给水系统管路原设计“暗敷在找平层”，弘洋公司的施工过程中对3号至5号楼分户排水管进行了给排水的工程设计变更，经现场查看，该管道实际铺设在天花板附近，穿越数个房间，影响美观必然增加业主的装饰装修成本，谭红艳、王新坚当有权利在自行改造后向弘洋公司主张改造费用。参照谭红艳、王新坚提供的装饰公司改造项目清单酌情支持改造费用700元。5、关于谭红艳、王新坚主张的逾期交房违约金问题。双方在合同中约定，弘洋公司交付的商品房应符合下列条件。：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能的要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件；（6）以上交付条件中属于本小区后期建设方能完成的小区设施除外；（7）楼体单栋已验收但未达到综合验收标准的，应买受人本人要求，提前使用该物业进行装修的视同买受人同意收房并已将该物业验收使用。合同第十一条约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接。弘洋公司虽提供竣工验收备案证明并按照合同约定时间通知谭红艳、王新坚交接房屋，但由于弘洋公司提供的房屋楼板厚度不合格且已经达到了需要整改的程度，故可以认定该房屋质量有明显瑕疵，谭红艳、王新坚有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任应由弘洋公司承担。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。按照约定，弘洋公司应于2012年12月28日向谭红艳、王新坚交付房屋，而因该房屋楼板厚度不合格且需要整改，由于谭红艳、王新坚拒绝接受房屋系因房屋楼板不合格而需整改达不到交房条件，故该逾期交房违约金应当按谭红艳、王新坚已付房价款的日万分之三的标准自2012年12月29日起计算至2014年2月10日原告实际收房之日止即79952元（653206元×万分之三×408天）。6、关于谭红艳、王新坚主张弘洋公司不得要求其支付实际收房之日前的物业管理费问题。根据商品房买卖合同附件五中的约定，香山福久源项目的前期物业管理由宜昌弘洋物业管理有限公司实施，且根据谭红艳、王新坚提供的物业费收据来看，本案诉争房屋的物业管理费系由宜昌弘洋物业管理有限公司收取，谭红艳、王新坚与宜昌弘洋物业管理有限公司之间形成了物业服务合同关系。本案所涉的商品房买卖合同关系与物业服务合同关系系两个不同的法律关系，故谭红艳、王新坚主张的物业管理费问题应另行诉讼主张，在本案中不予一并处理。据此，判决：一、宜昌弘洋投资有限公司于本判决生效之日起三十日将谭红艳、王新坚所购房屋（即香山福久源A区3号楼XXXXXX号）客厅楼板进行整改加固，若已无法进行整改加固应向谭红艳、王新坚支付赔偿款6000元。二、宜昌弘洋投资有限公司于本判决生效之日起三十日将谭红艳、王新坚所购房屋（即香山福久源A区3号楼XXXXXX号）窗玻璃改换为双面钢化安全中空玻璃。三、宜昌弘洋投资有限公司于本判决生效之日起十日内向谭红艳、王新坚支付逾期交房违约金79952元。四、宜昌弘洋投资有限公司于本判决生效之日起十日内向谭红艳、王新坚支付进水管道改造费用700元。五、驳回谭红艳、王新坚的其他诉讼请求。本案二审期间，弘洋公司向本院提交一组证据：1.楼层板厚偏薄质量问题核实意见书；2.香山福久源3.4.5号楼楼板补强质量验收报告；3.香山福久源3.4.5号楼结构楼板碳纤维布加固施工方案；4.自检报告；5.专项承包合同；6.检验报告；7.建设工程施工质量验收统一标准、混凝土结构工程施工质量验收规范。证实弘洋公司向买受人提供的房屋质量验收合格，楼板厚度符合设计要求。经庭审质证，被上诉人谭红艳、王新坚认为：上述证据均不是新证据，且与本案没有关联性，达不到弘洋公司的证明目的。本院认为，弘洋公司二审提交的楼板补强质量验收报告、自检报告等证据形成于一审法庭辩论终结前，不属于二审中新的证据，且从证据形成时间上也不足以证实弘洋公司对本案所涉房屋楼板进行了整改，楼板厚度符合设计要求，本院对该证据不予采信。经查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，弘洋公司与谭红艳、王新坚签订的《宜昌市商品房买卖合同》明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，审查弘洋公司是否全面履行合同约定义务是确定该公司是否应当承担逾期交房违约责任的关键。弘洋公司主张，合同第十一条约定的质量的明显缺陷是指商品房质量验收合格项目之外，影响到居住安全和正常使用的缺陷。谭红艳、王新坚通过测厚仪测出来的质量问题，不是影响安全和正常使用的缺陷，而是质量瑕疵，故其拒绝收房无理。谭红艳、王新坚抗辩认为，案涉房屋存在楼板厚度不合格、玻璃不是安全玻璃等严重缺陷，谭红艳、王新坚有权拒绝收房。本院认为，案涉商品房的质量是否存在明显缺陷是双方当事人争议的主要焦点，也即房屋楼板厚度与设计值不符是否属于房屋质量的明显缺陷。依照现行行业规范，不管是商品房、经济适用房、廉租房还是办公室、学校、医院等建筑的楼板厚度，都是设计单位依据现行的设计规范，通过计算来确定的，因房间大小、承受重量（根据跨度和承载）的不同而差别较大，这也正是香山福久源1-5号楼设计图纸中同一套房屋的客厅、卧室、阳台的楼板厚度设计值不一致，或每一幢楼的各楼层楼板厚度设计值不一致的原因。因此，楼板合适厚度的依据是备案的设计图纸，设计图纸中的设计值才是该建筑楼层楼板厚度的安全合格标准，开发商所交的房屋楼板厚度就应当符合设计图纸要求的标准。谭红艳、王新坚所购买的香山福久源A区3号楼XXXXXX号房屋客厅楼板设计值为120mm，实测值（100mm、101mm、125mm、117mm、114mm）最低点值低于设计值20mm，楼板厚度完全不符合图纸设计值规定的安全合格标准。对楼板厚度的缺陷，香山福久源的原设计单位湖北华宇高科建筑设计咨询有限公司宜昌分公司，以及宜昌市建设工程质量监督站均提出了要求弘洋公司进行整改的意见，故案涉房屋的质量显然存在明显缺陷。弘洋公司对合同中约定的“明显缺陷”做缩小解释，认为只有达到“严重缺陷”才属于不符合交付条件的质量问题，缺乏事实和法律依据，其关于房屋质量合格，谭红艳、王新坚拒绝接收房屋无理的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审判决弘洋公司承担逾期交房的违约责任具有事实和法律依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条“买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。”本案中，湖北华宇高科建筑设计咨询有限公司宜昌分公司、宜昌市建设工程质量监督站均认为对检测结果中厚度为负偏差超过18㎜的楼板需作加固整改，而审理过程中，弘洋公司提交的检验报告、自检报告、楼板补强质量验收报告等证据不具有施工加固位置的具体针对性，且没有被上诉人及建设工程监督管理部门的验收确认，不足以证实该公司对谭红艳、王新坚所购房屋楼板进行了加固整改。因此，弘洋公司关于已经对谭红艳、王新坚购买的房屋进行了整改，不应承担整改修复责任的上诉理由不能成立，本院亦不予采信。一审法院依据《建筑安全玻璃管理规定》及宜昌市建设工程质量监督站的专业意见，确定弘洋公司应当将案涉房屋的玻璃更换为双面钢化中空玻璃，既符合法律规定，也符合行业标准。上诉人弘洋公司关于一审判决确认该公司将案涉房屋窗玻璃更换为双面钢化安全玻璃缺乏依据的理由不能成立，本院对其该项上诉请求不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1510元，由上诉人宜昌弘洋投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 鄢        睿审判员 易正鑫代理审判员张端二〇一七年七月四日书记员 王        玮