广西壮族自治区田阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1021民初486号原告（反诉被告）：汪秀莺，女，汉族，1974年12月15日出生，福建省永泰县人，现住广西区。原告（反诉被告）：汪义熔，男，汉族，1973年10月16日出生，福建省永泰县人，现住广西区。委托诉讼代理人：何湾，广西通阳律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：吕子慧，广西通阳律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：广西金卓投资有限公司。住所地：广西南宁市青秀区东葛路****号嘉和自由空间*座****室。法定代表人：陆致运，公司执行董事。委托诉讼代理人：石中正，广西创想律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：黄滢，广西创想律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）汪秀莺、汪义熔与被告（反诉原告）广西金卓投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）汪义熔及汪秀莺、汪义熔的委托诉讼代理人何湾、吕子慧，被告（反诉原告）广西金卓投资有限公司的委托诉讼代理人石中正到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款502300元；3、赔偿原告房屋评估费2000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月30日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，合同约定：被告以每平方米12986.52元的价格将位于田以田州镇解放中路21号金卓苑B区第B幢B6号商铺出卖给两原告，房子价款为1002300元，首付款502300元，余款由两原告向银行申请按揭贷款支付给被告，被告应于2014年6月30日前将商品房交付给两原告等。签订合同当天，两原告按约定交付首付款502300元给被告，并按被告要求将相关材料交给被告去办理银行按揭贷款，但至今被告仍未为两原告办理得银行贷款，也未将商品房交付给两原告使用。经查得知被告出卖的房屋评估价太高，银行不同意放款。期间，原告按被告要求花去2000元用于房产评估。两原告多次要求被告将商品房交付给原告使用或返还原告的首付款，但被告都以种种理由拒绝原告要求，违反合同的约定，造成原告损失，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告广西金卓投资有限公司辩称，双方签订买卖合同后，原告向工商银行申请按揭贷款，因原告的负债率过高，银行对其按揭贷款申请不予批准，事后至今又不按照合同及补充协议，与本公司就新的付款方式达成协议，已属违约。对于原告诉请的2000元房产评估费用，是原告在按揭贷款申请银行不通过批准后，再次按规定向银行申请贷款所必需提供的材料所花的费用，并不是被告要求的，故应驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）广西金卓投资有限公司提出反诉请求：1、判决解除反诉原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、判决反诉被告汪秀莺、汪义熔支付违约金102300元；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2014年5月30日签订了《商品房买卖合同》，合同签订当日反诉被告已交付首付款502300元，反诉原告已将反诉被告的按揭贷款相关材料交给中国工商银行田阳县支行审查，由于银行发现两原告负债率过高，不符合该行发放按揭贷款的条件，未批准反诉被告的按揭贷款申请。虽然反诉被告申请广西金诚房地产评估咨询有限公司对该房屋进行评估，再次向银行申请按揭贷款，但反诉被告通过按揭贷款方式，又在百色投资大厦购买一处商铺，反诉被告负债率更高，仍未得到田阳县支行的批准。事后，原、被告就购房余款500000元事宜协商未达成协议。由于反诉被告于2017年5月3日向法院起诉后，反诉原告得知反诉被告已无意继续履行《商品房买卖合同》，其行为违反合同的约定，故提起反诉，请求法院依法判决。原告（反诉被告）汪秀莺、汪义熔对反诉辩称，反诉被告在履行合同中，不存在任何违约的情形，不应承担任何费用。原告（反诉被告）汪秀莺、汪义熔为其主张在举证期限内提供的证据：1、合同编号为JZY-2013-20B-045的《商品房买卖合同》，证明原、被告签订买卖合同的事实情况；2、2014年5月30日的购房收据，证明原告已经交付被告购房首付款502300元；3、广西金城房地产评估咨询有限公司出具的房地产评估报告及评估费2000元的缴费单，证明申请按揭贷款所需的材料和费用；4、2017年3月23日两原告给被告的解除合同通知书及快递详情单，证明原告解除买卖合同的原因和理由依据。5、广西百色开发投资集团有限公司与汪秀莺、王玉兰商品房买卖合同（预售）和广西农村信用社抵押担保合同，证明原告方在百色购房按揭得到银行的批准，不存在负债过高的情况。被告（反诉原告）广西金卓投资有限公司为其主张在举证期限内提供的证据：1、合同编号为JZY-2013-20B-045的《商品房买卖合同》，证明原、被告签订买卖合同的事实情况；2、《按揭贷款业务合作协议》，证明中国工商银行股份有限公司田阳县支行与广西金卓投资有限公司达成“田阳金卓苑B区”按揭贷款协议，购买“田阳金卓苑B区”的购房人可以在工商银行田阳县支行申请按揭贷款；3、蒙青柳、韦明弟的《个人购房借款/担保合同》；证明“田阳金卓苑A区”的购房人蒙青柳、韦明弟得到银行按揭贷款的情况；4、中国工商银行股份有限公司田阳县支行出具的说明。证明原告负债率过高，不符合工行发放按揭贷款的条件，未批准原告申请按揭贷款的理由；5、《解除合同通知书》，证明被告解除买卖合同的原因和理由依据及违约金处理意见，并告之原告办理退款手续及购房登记备案撤销手续；6、EMS快递回单，证明送达解除合同的方式。经过开庭质证，被告（反诉原告）广西金卓投资有限公司对原告（反诉被告）汪秀莺、汪义熔提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据3、4、5号有异议。原告（反诉被告）汪秀莺、汪义熔对被告（反诉原告）广西金卓投资有限公司提供的证据1没有异议，对证据2、3、4、5、6有异议。本院结合双方的举证和质证，认证如下：对原告（反诉被告）汪秀莺、汪义熔提供的证据1、2，被告（反诉原告）广西金卓投资有限公司没有异议，本院予以确认；对证据3，证明原告（反诉被告）申请按揭贷款所需的材料和费用，与本案相关联，应作为法院案件定案的依据；对证据4，证明原告解除买卖合同的原因和理由依据，与案情相关联，应作为案件查明事实和定案的依据；对证据5，与本案无关联，不作为案件查明事实和定案的依据。对被告（反诉原告）广西金卓投资有限公司提供的证据1，反诉被告没有异议，本院予以确认；对证据2，与本案有关联，应作为案件查明事实和定案的依据；对证据3，《个人购房借款/担保合同》，与本案无关联，不作为法院案件定案的依据；对证据4，中国工商银行股份有限公司田阳县支行出具的说明,银行证明原告负债率过高，未批准原告申请按揭贷款的理由，原告有异议,但无证据证实,应作为法院查明案件事实和定案的依据;对证据5、6，能证明被告（反诉原告）解除买卖合同的原因和理由依据,及承担违约金处理意见，应作为查明案件事实和定案的依据。综合全案证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2014年5月30日，原告汪秀莺、汪义熔与被告广西金卓投资有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为JZY-2013-20B-045）和《补充协议》，合同约定：被告以每平方米12986.52元的价格将位于田阳县田州镇解放中路21号金卓苑B区第B幢B6号商铺出卖给两原告，房子价款为1002300元，首付款502300元，余款500000元由两原告向银行申请按揭贷款支付给被告，被告应于2014年6月30日前将商品房交付给两原告等。合同签订当日两原告按约定交付首付款502300元给被告，并按合同要求将相关材料交给被告去办理银行按揭贷款，由于中国工商银行田阳县支行在审查原告的按揭贷款申请材料中，发现两原告负债率过高，不符合该行发放按揭贷款的条件，未批准两原告的按揭贷款申请。虽然两原告于2015年1月29日前申请广西金诚房地产评估咨询有限对该房屋进行评估，向银行申请按揭贷款，但仍未得到银行的批准。事后，原、被告就购房余款500000元事宜协商未达成协议。2017年3月23日，两原告向被告发出解除合同通知书，解除双方于2014年5月30日签订的《商品房买卖合同》，因双方就退还首付款502300元协商不下，原告于2017年5月3日向本院起诉，被告于2017年5月6日向两原告发出解除合同通知书，并就首付款502300元退回和原告违约应承担违约金100230元(房款总额百分之十)提出处理意见。2017年5月17日被告广西金卓投资有限公司提起反诉，请求法院解除双方签订的《商品房买卖合同》，汪秀莺、汪义熔支付违约金100230元。另查明：汪秀莺、汪义熔于2015年1月29日前申请广西金诚房地产评估咨询有限对该房地产进行评估，评估费2000元。2014年9月20日汪秀莺、王玉兰与广西百色开发投资集团有限公司签订商品房买卖合同，通过广西百色右江农村合作银行按揭贷款购买百色投资大厦一层126号商铺。本院认为：一、关于《商品房买卖合同》的解除问题。原告汪秀莺、汪义熔与被告广西金卓投资有限公司于2014年5月30日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。由于原告汪秀莺、汪义熔在办理按揭贷款申请中，负债率过高，未通过银行审查批准，并且与被告广西金卓投资有限公司就支付房款余款或退款问题未达成协议，原告向书面提出解除《商品房买卖合同》，并提起诉讼，被告广西金卓投资有限公司在反诉中也请求解除《商品房买卖合同》，对此，本院予以照准，本院确认双方于2014年5月30日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》于2017年3月23日予以解除。合同解除后，原告支付给被告的购房首付款502300元应予以退还。原告请求被告退还购房首付款502300元，本院予以支持。二、关于违约责任和违约金的支付问题。双方签订《房屋买卖合同》后，由于反诉被告汪秀莺、汪义熔存在过错，致使《商品房买卖合同》不能继续履行，应承担违约责任，应向反诉原告广西金卓投资有限公司支付违约金。反诉原告广西金卓投资有限公司提出反诉理由成立，但请求支付违约金过高，过高部分，本院不予支持，违约金的计算方式为：以余款500000元为基数，从2017年3月23日起至本案判决生效之日止，按照年利率6%计算。原告汪秀莺、汪义熔请求被告支付评估费2000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）汪秀莺、汪义熔与被告（反诉原告）广西金卓投资有限公司于2014年5月30日签订的《商品房买卖合同（合同编号JZY-2013-20B-045）》和《补充协议》；二、被告广西金卓投资有限公司于本案判决生效之日起十日内退还原告汪秀莺、汪义熔购房款502300元；三、反诉被告汪秀莺、汪义熔于本案判决生效之日起十日内向反诉原告广西金卓投资有限公司支付违约金（违约金的计算方式为：以余款500000元为基数，从2017年3月23日起至本案判决生效之日止，按照年利率6%计算）；四、驳回原告汪秀莺、汪义熔其他诉讼请求。五、驳回反诉原告广西金卓投资有限公司其他反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费9143元，简易程序审理，减半收取4572元（原告已预交），反诉受理费2305元，简易程序审理，减半收取1152元（被告已预交），由原告（反诉被告）汪秀莺、汪义熔负担2925元，被告广西金卓投资有限公司负担2799元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项--法院诉讼费专户，帐号60×××97开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的按自动撤回上诉处理。审判员  蒋松二〇一七年七月七日书记员  杨清