广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0105民再7号 监督机关：南宁市江南区人民检察院。 申诉人（原审被告）：秦文杰，男，1964年5月14日出生，汉族，住南宁市。 被申诉人（原审原告）：南宁市双生物业服务有限公司，住所地：南宁市兴宁区民主路**阳光新都******。 法定代表人：陈宁，董事长。 委托代理人：梁培荣，该公司副总经理。 委托代理人：雷胜华，该公司总经理助理。 申诉人秦文杰与被申诉人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生物业公司）物业服务合同纠纷一案，2011年7月29日本院作出（2011）江民一初字第102号民事判决，该判决已经发生法律效力。2015年12月17日南宁市江南区人民检察院以南市江检民（行）监（2015）45010500031号民事再审检察建议书向本院提出再审建议。经本院审判委员会讨论决定，于2016年4月21日作出（2016）桂0105民监字28号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。双生物业公司的委托代理人梁培荣、雷胜华到庭参加诉讼，申诉人秦文杰经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南宁市江南区人民检察院提出再审检察建议，本案与双生物业公司起诉的其他南宁市南国花园商城业主的案件性质同属物业服务合同纠纷，是属于同一事实与性质的系列案件，该系列案件中的部分广西壮族自治区高级人民法院于2015年9月30日已经作出了再审终审判决，撤销了本院和南宁市中级人民法院作出的一、二审判决。广西壮族自治区高级人民法院作出的再审判决对该系列案件具有法律上的既判力，建议本院对作出的（2011）江民一初字第102号民事判决一案予以再审。 双生物业公司辩称，南国花园商城物业服务费系列案件争议的相关法律事实发生在2004年1月至2006年1月之间，双生物业公司收取南国花园商城物业服务费的行为是否合法有效应以当时的国家法律和地方相关规定为准，根据法不溯及既往的原则，2006年以后实施的国家法律与地方物业收费文件均不能成为本案的裁判规范，如《物权法》、《南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准》（南价格200号）、《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》等法律文件。《物权法》生效之前，法律没有关于收取物业服务费应该经过业主“双过半”同意的规定，物价部门也从来没有要求双生物业公司提交单个业主是否同意定价或调价的意见，更加没有规定须事先征求业主“双过半”多数同意。本案纠纷发生的当年，双生物业公司按0.9元标准收取物业服务费的行为是否合法有效只能以当时的规定为准，要求双生物业公司按“双过半”的程序与业主协商物业服务费并无法律依据。双生物业公司按0.9元收取南国花园商城连排单栋商住楼物业服务费是基于各方当事人之前对该类物业收费标准“没有约定或约定不明”的情形下，依法依约进行“补充协议”的结果，适用法律时不应适用合同变更协商一致原则，而应适用《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同履行规则，对此，原三级法院在认定事实与适用法律上出现了重大偏差，一、二审法院均已明确认定0.9元的标准与当年“一般市场价格大致相当”的情形下，单个业主依法应当执行0.9元的交费标准，合乎情理和商业惯例。双生物业公司对连排单栋商住楼的业主不存在单方变更或提高物业服务费的违规行为，按0.9元/㎡.月收取物业服务费有充分的事实和法律依据，请求维持原审判决。 双生物业公司向原审法院起诉请求：秦文杰支付双生物业公司物业服务费6250.05元、滞纳金18636.52元；本案诉讼费由秦文杰承担。 本院原审认定事实：双生物业公司为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2003年8月18日双生物业公司与南宁市南国花园商城的开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）签订了《前期物业管理服务合同》，约定自2003年8月18日起，双生物业公司对南国花园商城进行全面物业管理服务，其中住宅房屋的物业服务费0.5元/㎡·月,商铺1元/㎡·月。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业服务费的千分之三交纳滞纳金。后双方又于2004年3月1日签订《补充条款》，约定“物业服务费按连排单栋独户住宅计算为：0.9元/㎡·月。如果商城作为专业市场经营，经营性用房的物业服务费用按1元/㎡·月收取。此项收费于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”。秦文杰向阳光嘉园房地产公司购买了南国花园商城C4栋11号房，该房属于商住性质，根据南宁市房地产测绘队测算结果，该房屋的产权面积均为142.50㎡，其中商铺产权面积为33.96㎡，住宅面积108.54㎡。2004年6月9日，双生物业公司与秦文杰签订了《前期物业管理协议书》，约定秦文杰于2004年6月9日入住南国花园商城C4栋11号房，并约定双生物业公司“依据国家及地方规定和《南国花园前期物业管理服务合同》”为秦文杰提供物业管理服务，双方“同意物业管理综合服务费按物价部门核准的价格执行”，“其他物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按物价部门核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例）执行；专项服务及特约服务按双方协商定价执行”。该协议书未含任何附件。后秦文杰交纳了2004年3月至2005年12月商铺及住宅的物业服务费。南宁市物价局于2003年12月19日作出（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》，批准南国花园商城的住宅综合服务费按0.5元/㎡·月收取（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用），空置房按50%计收。后又于2005年5月16日作出南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，认为“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理。上述文件明确规定，该收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。另查明，双生物业公司对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时止。 本院原审认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案秦文杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”即前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。由建设单位与物业管理企业签订的物业服务合同即为前期物业管理服务合同。《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条虽规定：“新建物业建设单位应当与选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，依照有关规定制定前期物业管理守则，并在出售时予以明示。前期物业管理服务合同应在合同签订之日起十五日内，报物业管理行政主管部门备案。”但该条规定并不属于影响合同效力的强制性规定，双生物业公司或开发商若未能按照该规定办理相关公示、备案手续的，应属于行政法规调整的范畴。同样，开发商未按规定进行公开招投标选聘物业公司的，亦属于行政法规调整的范畴。本案中，双生物业公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在南国花园商城成立业主委员会之前，与开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，应属合法有效，对业主具有约束力。虽然该《前期物业管理服务合同》在开发商与秦文杰签订的《商品房买卖合同》中未进行约定，但双生物业公司随后与秦文杰签订《前期物业管理协议书》时，亦明确约定了由双生物业公司“依据国家及地方规定和《南国花园商城前期物业管理服务合同》”对南国花园商城进行物业管理，秦文杰对该协议书未提出异议并签字予以确认，实际上是对开发商阳光嘉园房地产公司指定双生物业公司进行物业管理的行为给予了追认，双生物业公司与南国花园商城开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效。双生物业公司为南国花园商城业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利；秦文杰作为南国花园商城的业主，与双生物业公司签订了《前期物业管理协议书》，在接受双生物业公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务，现双生物业公司主张秦文杰自2006年1月起至2010年1月22日未交纳住宅及商铺物业服务费，秦文杰未到庭答辩亦未提交证据予以反驳，对双生物业公司的这一主张本院予以采信。关于物业管理服务费的收费标准，《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”秦文杰的物业属于连排单栋独户商住性质，并不属于应当实行政府指导价的普通住宅，而应当实行市场调节价，即在南国花园商城业主委员会成立之前，应当由建设单位与物业管理企业在服务合同中予以约定。住宅及商铺物业管理服务费的收费标准，根据双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》及南宁市物价局[2003]38号文，南国花园商城住宅物业服务费应按0.5元/㎡·月收取、经营性房屋物业管理服务费按每月每平方米1元收取。而双生物业公司、秦文杰《前期物业管理协议书》中同时约定无物价部门核准定价的按市场价执行。双生物业公司与阳光嘉园房地产公司于2004年3月1日签订的《补充条款》中虽约定为连排单栋独户住宅的物业管理费按0.9元/㎡·月收取，但同时约定该收费标准应“于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”，故自南宁市物价局于2005年5月16日作出南价格[2005]72号文批准南国花园商城实行市场调节价管理时起，《补充条款》约定的收费标准方发生法律效力，参照市场上相类似商住性质物业的管理服务费收费标准，《补充条款》中约定按0.9元/㎡·月为标准收取管理服务费与一般市场价格大致相当，对双生物业公司这一请求本院予以支持。故2006年1月至2010年1月22日的物业管理服务费标准为142.50㎡×0.9元/月·㎡＝128.25元/月，该期间内秦文杰欠交的物业管理服务费为：128.25元/月×48个月＋128.25元/月÷31天×22天＝6247元。关于双生物业公司主张的滞纳金。《前期物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，“自逾期之日起，每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金”，该处的“滞纳金”实属违约金，即秦文杰未履行按时向双生物业公司交纳物业管理服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。现双生物业公司请求物业管理费的滞纳金按日千分之三计算，有合同依据，秦文杰也未提出违约金过高的抗辩，本院予以支持。 本院原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条，最高人民法院法释(2009)8号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、秦文杰支付双生物业公司2006年1月至2010年1月22日的物业服务费6247元；二、秦文杰支付双生物业公司欠交2006年1月至2010年1月22日物业服务费的违约金（违约金计算：以128.25元为基数，自当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按每日千分之三计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）。案件受理费422元，由秦文杰负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2003年7月4日双生物业公司经工商行政管理机关核准成立，原称“南宁市双生物业管理有限公司”，2011年9月26日经工商行政管理机关核准变更为“南宁市双生物业服务有限公司”。其余事实与原审查明的事实一致。 本院再审认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案秦文杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。阳光嘉园房地产公司作为南国花园商城的建设方，在南国花园商城小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与双生物业公司签订《前期物业管理服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，合同约定的住宅房屋的物业服务费0.5元/㎡﹒月，已经南宁市物价局核准，经营性房屋物业服务费南宁市物价局批准按实行市场调节价。2004年6月9日秦文杰与双生物业公司签订的《前期物业管理协议书》约定物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例执行）执行，表明秦文杰愿意接受《前期物业管理服务合同》的约束。《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。2004年3月1日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订《补充条款》，约定物业服务费按连排单栋独户0.9元/㎡·月收取，改变了《前期物业管理服务合同》的约定，提高了物业服务费收费标准。该《补充条款》约定的收费标准未经物价部门核准，亦未经秦文杰或者是占南国花园商城专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，《补充条款》仅在合同相对人之间产生效力，对秦文杰无法律约束力。对此，本院原审认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误，应当依法改判。双生物业公司按《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》的约定提供了物业服务，秦文杰交纳了2004年3月至2005年12月期间南国花园商城C4栋11号房的物业服务费，履行了合同义务，从2006年1月起，双生物业公司按0.9元/㎡·月收取南国花园商城C4栋11号房物业服务费，擅自提高了物业服务费收费标准，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条第一款的规定及《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》的约定。秦文杰尚欠2006年1月至2010年1月22日期间南国花园商城C4栋11号房产的物业服务费，应当按《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》约定的收费标准交纳，其中住宅物业服务费为2643.47元（108.54㎡×0.5元/㎡×48月＋108.54㎡×0.5元/㎡÷31日×22日＝2643.47元），商铺物业服务费为1654.18元（33.96㎡×1元/㎡×48月＋33.96㎡×1元/㎡÷31日×22日＝1654.18元）。上述物业服务费及相应利息，秦文杰应当支付双生物业公司。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第十二条第一款、第四款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2011）江民一初字第102号民事判决； 二、申诉人秦文杰支付被申诉人南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城C4栋11号房2006年1月至2010年1月22日期间住宅物业服务费2643.47元、商铺物业服务费1654.18元，共计4297.65元； 三、申诉人秦文杰支付被申诉人南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城C4栋11号房2006年1月至2010年1月22日期间物业服务费的利息（利息计算：以108.54㎡×0.5元/㎡+33.96㎡×1元/㎡=88.23元为基数，自当月物业服务费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按中国人民银行规定的一年期存款利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）； 四、驳回被申诉人南宁市双生物业服务有限公司提出的其他诉讼请求。 案件受理费422元，由申诉人秦文杰负担211元，南宁市双生物业服务有限公司负担211元。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费422元（汇款：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：01×××17）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  曹 克 审 判 员  王 瑛 代理审判员  黄友双 二〇一七年七月二十六日 书 记 员  梁松文 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。