上海市徐汇区人民法院执 行 裁 定 书（2017）沪0104执异65号案外人：杨建军，男，1960年2月12日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。委托诉讼代理人：董丽玲，浙江云科律师事务所律师。申请执行人：上海普天邮通进出口有限公司，住所地上海市。法定代表人：丛惠生,董事长。委托诉讼代理人：周叶君，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李怡婷，上海市汇业律师事务所律师。被执行人：上海服装城股份有限公司，住所地上海市金山区。被执行人：上海中发电气(集团)股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈邓华。委托诉讼代理人：王龙，上海骏丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁浩洋，上海骏丰律师事务所律师。本院在执行(2014)徐民二(商)初字第1021号上海普天邮通进出口有限公司(以下简称普天公司)与上海服装城股份有限公司(以下简称服装城公司)、上海中发电气(集团)股份有限公司(以下简称中发电气公司)买卖合同纠纷一案中，案外人杨建军对执行上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号一层室、XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨建军称，1.2003年2月13日，杨建军与服装城公司就系争房屋签订了《上海服装城营业房联建协议书》，约定服装城公司将系争房屋出售给杨建军。2012年7月31日，杨建军与服装城公司就系争房屋签订了《上海市商品房出售合同》。2.杨建军在查封之前合法占有不动产，在签订上述合同时，服装城公司已经将系争房屋交付杨建军。3.杨建军已经支付全部房款及办理产证的费用。4.非因杨建军原因未办理过户登记。合同约定服装城公司于2013年11月30日前申报价格并办理过户手续，申领系争房屋房地产权证(小产证)。但服装城公司并未申请，为此杨建军向上海市金山区人民法院(以下简称金山法院)提起诉讼，金山法院判决确认了服装城公司应协助杨建军办理房地产权证(小产证)。故杨建军提出执行异议，请求中止对系争房屋的执行。申请执行人普天公司称，根据相关文书，杨建军与服装城公司的争议款项并未完全支付，同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不同意杨建军申请事项。被执行人服装城公司未答辩。被执行人中发电气公司称，同意杨建军的异议请求。经审查查明，2010年8月10日，杨建军因房屋买卖合同纠纷向金山法院提起诉讼，要求服装城公司承担延期交房的违约责任。该院依法受理后经审理于2010年10月22日作出一审判决，现已生效。该生效判决确认如下事实：1、2003年2月13日，杨建军与服装城公司订立一份《上海服装城营业房联建协议书》，协议约定杨建军选定上海服装城F区第XX幢第XX间共1间第1、2层的地块联建营业房；2、联建协议签订后，根据当时约定杨建军已支付服装城公司联建款等合计21.8万元；3、杨建军与服装城公司确认原上海服装城F区第XX幢第XX间共1间第1、2层对应的门牌号为上海市金山区枫泾镇XXX弄XXX号一层室和XXX号XXX室。2009年8月18日，系争房屋取得上海市房地产权证(大产证)。该院经审理后认为，案涉的《上海服装城营业房联建协议书》应当认定为房屋买卖合同，合法有效，服装城公司违反约定延期交房，应承担相应的违约责任等。2012年7月31日，为了办理系争房屋过户手续，杨建军、服装城公司签订《上海市商品房出售合同》，约定：杨建军购买系争房屋的总房价款为230,005元(76,668元+153,337元)；系争房屋交付的标志为签订好本合同；服装城公司于2013年11月30日前向金山区房屋土地管理部门办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。该合同附件一载明：本合同签订前，杨建军一次性支付230,005元。同日，服装城公司向杨建军开具两份销售不动产统一发票，并将系争房屋交付给杨建军。同日，杨建军向服装城公司支付办理包括系争房屋小产证在内的费用(含代办费)共计12,560.45元。2014年6月26日，杨建军因房屋买卖合同纠纷向金山法院提起诉讼，要求服装城公司协助其办理系争房屋在内的房地产权证(小产证)。该院经审理后判决支持了杨建军的诉请。在该案审理过程中，服装城公司对杨建军主张已按约付清了购房款等，以及因服装城公司的原因致使杨建军无法在2013年11月30日前取得房地产权证(小产证)等事实予以确认。另查明，本院在审理(2014)徐民二(商)初字第1021号普天公司诉服装城公司、中发电气公司买卖合同纠纷一案中，根据普天公司的申请作出财产保全裁定，于2014年5月28日轮候查封了系争房屋，同时采取轮候查封措施的还有(2014)徐民二(商)初字第1020号案。本院于2014年10月27日作出一审判决：一、服装城公司应于本判决生效之日起十日内支付普天公司货款5,192,798.50元，并支付以5,192,798.50元为基数、自2014年5月20日起算至实际清偿之日止、按年利率6%计算的逾期付款违约金；二、中发电气公司对服装城公司的上述付款义务承担连带保证责任，中发电气公司承担连带保证责任后，有权向服装城公司追偿。案件受理费48,150元，财产保全费5,000元，合计诉讼费53,150元，由中发电气公司、服装城公司共同负担。该案生效后，因服装城公司、中发电气公司未履行生效法律文书确定的义务，普天公司向本院申请执行，执行案号为(2014)徐执字第5822号。再查明，在本院对系争房屋采取轮候查封措施前，上海市浦东新区人民法院另案对系争房屋采取了查封措施。2016年7月21日，上海市浦东新区人民法院以(2014)浦民六(商)初字第5366-4号民事裁定书解除了对系争房屋的查封。根据上海市房地产登记簿显示，目前本院对系争房屋为第一顺位查封。本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要求解除查封，应当符合法律规定的情形。本案中，根据杨建军提供的证据，可以认定其在本院对系争房屋查封前已与服装城公司签订了合法有效的房屋买卖合同，并全额支付了房款及办理小产证的费用，且合法占有系争房屋，最终未能办理过户登记，亦非杨建军的自身原因所致，故杨建军的异议理由符合相关法律规定的情形，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号一层室、XXX号XXX室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  叶晓晨人民陪审员  王雪华人民陪审员  单春梅二〇一七年七月十七日书 记 员  毛 成附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。