北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初59959号原告：郭媛媛，女，1983年9月18日出生，住北京市西城区。原告：王磊，男，1983年2月25日出生，住北京市西城区。二原告委托代理人李培虎，北京大成律师事务所律师。被告：张丽，女，1942年4月9日出生，住北京市朝阳区。委托代理人胡永春，北京市齐致律师事务所律师。第三人：李惠德，男，1936年7月10日出生，北京中医药大学退休干部，住北京市朝阳区。委托代理人李暘，女，1977年8月9日出生，中国石化经济技术研究院干部，住北京市朝阳区，系李惠德之女。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托代理人马燕凯，男，1994年11月3日出生，系公司法务，住北京市朝阳区。原告郭媛媛、王磊（以下称姓名）与被告张丽（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，并于诉讼中依职权追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）、李惠德（以下称姓名）作为本案的第三人，公开开庭进行了审理。二原告及其委托代理人李培虎，张丽及其委托代理人胡永春，李惠德的委托代理人李暘，我爱我家公司的委托代理人马燕凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭媛媛、王磊向本院提出诉讼请求：1、判令张丽继续履行房屋买卖合同，协助办理北京市朝阳区2015号房屋（以下称2015号房屋）过户手续并交付房屋。2、判令张丽支付违约金43.7万（本判决书中的货币均为人民币）。3、判令张丽承担本次交易的中介费94392元。4、判令张丽按照每月6500元的标准赔偿二原告从2017年2月20日至交付房屋之日的租房损失。5、判令张丽赔偿二原告律师费4万元。6、判令张丽赔偿二原告诉讼保全保险费5000元。7、判令二原告承担本案案件受理费和财产保全费。事实和理由：二原告与张丽于2016年8月20日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将张丽2015号房屋出售给二原告，总价款437万元，二原告先行支付定金10万。合同签订后，二原告即按约定支付了定金，但张丽收到定金后，明确表示拒绝出售房屋。经多次协商无果，特向贵院提起诉讼。剩余房款427万元合同约定是贷款支付，二原告可以在一个月内一次性付清。根据合同第10条第5款的约定，张丽需按照总成交价的10%支付违约金。张丽辩称：不同意二原告的全部诉讼请求。本案是签约了，但在还没有网签的时候，也就是2016年8月21日，张丽已经向中介公司业务员提出要和二原告解除合同了。原因是：1、对二原告和我爱我家违规操作流程，张丽很不满意。2、张丽对于所谓的阴阳合同不同意。3、张丽的配偶李惠德不同意卖房，后来还起诉了。4、未经张丽同意，中介公司私自办理了房屋买卖核验手续。二原告要求一次性付清房款的请求已经变更了合同，变更履行方式要征得张丽同意。二原告变更履行方式，无权向张丽主张违约金。房子是张丽拿到我爱我家公司去卖的，报价是450万元。签的合同是437万元，通过补充协议把装修款写成94万，规避税费，张丽不同意履行这个违法的合同。张丽提出要守法履行合同，不应该视为张丽违约。如果法院认定张丽违约，申请酌减违约金。原告不存在居间费的损失，交易成功就应该付居间费。租房损失让张丽承担没有依据。张丽在诉讼期间没有转移房屋，二原告的保全没有意义，费用应当由其自行承担。李惠德述称：不同意二原告诉讼请求。中介公司来的时候让李惠德签字，说去带他看眼睛，他眼睛看不清，不知道签的是什么。我爱我家公司述称：如果判决继续履行合同，我公司配合办理手续。双方后续所有条款与我公司无关。张丽称我公司违规操作不属实，我公司都是走的正常流程。张丽的配偶李惠德签了《同意出售声明书》，是我公司工作人员在签约当天到张丽家里找李惠德签的。当时给李惠德说明了这个房屋需要出售，需要他签字同意，他才签的字。网签合同的内容是按照建委指导价拟定的，补充协议和装修补充协议是经过双方签字认可的。居间合同第四条第四款对房源核验等手续有明确的约定，办理核验的相关手续需要的身份证、房产证等都是由张丽提供的。9月20日草拟网签，让双方签字的时候张丽才提出不想卖房了，之前没有说过。另外，签完买卖合同，张丽提过在交房前要把房屋租出去一段时间，因为张丽的前一个租户退租了，张丽说我们承诺过她7天之内把房屋租出去，我公司没有这样承诺过。本院经审理认定事实如下：2015号房屋登记在张丽名下，张丽与李惠德系夫妻关系。2016年8月20日，经我爱我家公司居间介绍，张丽（卖方、甲方）与郭媛媛、王磊（买方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方将2015号房屋出售给乙方，总价款437万元，乙方于签约向甲方支付定金10万元，乙方拟贷款240万元，乙方于网签后缴税前向甲方支付186万元，乙方于交房当日向甲方支付1万元。合同第十条第（五）款约定：任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行，如合同可继续履行的甲乙双方需继续履行，违约方需按房屋成交总价的10％向守约方承担违约责任。双方同时签订了《装修款补充协议》，约定：甲方出售给乙方的房屋总价款为437万元，包含房屋配套设施折价款94万元，因此甲方出售该房屋的合同价格为343万元。同日，李惠德签署《同意出售证明书》，同意出售2015号房屋。郭媛媛、王磊于签约当日向张丽支付了定金10万元。在郭媛媛、王磊提起本案诉讼后，李惠德以张丽未经其同意出售2015号房屋为由起诉张丽、郭媛媛、王磊，要求确认张丽、郭媛媛、王磊签订的房屋买卖合同及相关补充文件无效。案件经我院审理于2017年3月22日以（2017）京0105民初59959号民事判决书驳回了张丽的诉讼请求。双方未上诉，该判决已生效。在该案中李惠德称《同意出售证明书》系其2016年8月21日倒签，当时其视力听力不佳，不明白签名的含义。（2017）京0105民初59959号民事判决书认为，李惠德已签名同意出卖2015号房屋，应是对张丽出卖2015号房屋的追认，李惠德以张丽侵犯其财产权为由要求确认合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。郭媛媛、王磊提交房屋租赁合同及租金支付纪录，证明其从2017年2月20日开始的租房损失。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，张丽与郭媛媛、王磊签订的房屋买卖合同及相关补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。对于张丽所称双方通过补充协议把装修款写成94万，规避税费一节，《装修款补充协议》系张丽本人签署，其应对自己的行为承担相应法律后果。《装修款补充协议》是否涉及避税属税务机关行政管理职权，张丽可向税收管理部门反映，要求审查处理依法纳税，该补充协议不影响双方房屋买卖合同民事行为的法律效力，张丽以此为由拒绝履约没有依据。李惠德已签署《同意出售证明书》，张丽以李惠德不同意卖房为由拒绝履约没有依据。张丽在签署买卖合同后拒绝继续履约，已违反了合同约定，郭媛媛、王磊要求张丽继续履行合同并承担违约责任的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。因张丽拒不配合履约，郭媛媛、王磊无法申请贷款，郭媛媛、王磊愿一次性付清剩余房款，该要求对张丽有利无害，本院予以准许。张丽拒绝履行合同，经郭媛媛、王磊催告后仍未履行，郭媛媛、王磊依据合同约定要求张丽按房屋成交总价10％支付违约金的诉讼请求有合同依据。张丽所提约定违约金过高，请求法院减少的抗辩意见亦有法律依据，本院综合考虑案件情况，依据公平原则，对违约金数额依法酌定为15万元，本院酌减违约金部分的诉讼费仍由张丽负担。中介费94392元是郭媛媛、王磊的正常履约成本，其要求张丽承担中介费没有依据，该项诉讼请求本院不予支持。本院在酌定违约金数额时已考虑郭媛媛、王磊的律师费因素，其要求张丽赔偿律师费的诉讼请求本院不予支持。因张丽拒绝履约导致郭媛媛、王磊未能及时入住2015号房屋，郭媛媛、王磊要求张丽赔偿2017年2月20日之后的房租损失有事实和法律依据，应予支持，2017年6月20日之前的房租损失本院在酌定违约金数额时已考虑在内，不再另行判决,2017年6月20日之后的租金损失按照每月6500元的标准赔偿至张丽将2015号房屋交付郭媛媛、王磊之日止。本院在确定违约金数额时已将诉讼保全保险费因素考虑在内，郭媛媛、王磊要求张丽赔偿该费用的诉讼请求本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告张丽继续履行与原告郭媛媛、王磊2016年8月20日签署的《北京市存量房屋买卖合同》，于本判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区2015号房屋过户至郭媛媛、王磊名下，郭媛媛、王磊于过户当日向张丽支付房款四百二十六万元。张丽于过户后二日内将北京市朝阳区2015号房屋交付给郭媛媛、王磊，郭媛媛、王磊于收房当日向张丽支付剩余房款一万元。二、被告张丽于本判决生效之日起十五日内向原告郭媛媛、王磊支付违约金十五万元。三、被告张丽于本判决生效之日起十五日内向原告郭媛媛、王磊支付房租损失赔偿款，赔偿款按照每月六千五百元的标准从2017年6月21日起计算至张丽将北京市朝阳区2015号房屋交付给郭媛媛、王磊之日止。四、驳回原告郭媛媛、王磊的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费负担如下：案件受理费20880元，由二原告负担880元（已交纳），由被告负担2万元（二原告已预交，被告于本判决生效之日起15日内支付给二原告）。财产保全费5000元，均由被告负担（二原告已预交，被告于本判决生效之日起15日内支付给二原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  宋培海审判员  杨 静审判员  付瑞洁二〇一七年七月十日书记员  姜 真-8--1-