浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0481民初3254号原告：海宁恒信物业管理有限公司。法定代表人：吕金海，该公司董事长。委托诉讼代理人：张力、戴星晨，浙江峻德律师事务所律师。被告：任某某，女，1970年11月10日出生，汉族，住海宁市。原告海宁恒信物业管理有限公司诉被告任某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后。依法适用简易程序于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张力、戴星晨，被告任某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海宁恒信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告给付原告自2015年8月1日至2016年7月31日止的物业管理费2588元，并支付自2016年8月1日起至实际给付之日止的逾期付款违约金（按每日千分之三计算）。事实和理由：2013年2月27日，原告与海宁市长安镇城建开发投资有限公司签订《和平景苑住宅小区前期物业服务合同》一份，约定：原告为海宁市长安镇和平景苑住宅小区提供前期物业管理服务；收费标准为多层住宅每月每平方米0.70元、高层住宅每月每平方米1.50元、商业物业每月每平方米1.50元、地下车位每月每位30元。被告系海宁市长安镇和平景苑***幢*单元**室房屋业主，于2014年7月18日收取该房屋。原告已按合同约定提供物业管理服务，被告未按约定给付原告物业管理费，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告任某某辩称：一、原告提供的物业管理服务未达到甲级质量标准，因而，物业管理费也应适当下调，高层住宅的物业管理费应调整至每月每平方米1元以下。二、原告主张的违约金计算准过高，应予以调整。三、原告提供的物业管理服务未达到甲级质量标准的具体情形为：1、小区北门的开放通行时间为上午七点至晚上九点，没有二十四小时开放通行，而且门卫管理不严；2、小区内有陌生人出入，曾有陌生人来原告家敲门推销物品；3、楼道可视门铃系统至今未启用；4、安保人员缺少；5、楼道照明灯损坏，长期未维修；6、绿化维护不及时，杂草丛生；7、消防设备损坏，未予维修；8、监控设备损坏，导致被告父亲电动自行车的电瓶被偷后无法查看监控。原告海宁恒信物业管理有限公司提供证据：1、前期物业服务合同一份，用于证明原告为海宁市长安镇和平景苑住宅小区提供前期物业管理服务。2、业主确认书、交房联系单、业主基本信息情况登记表、房屋交付验收单、业主入伙签收单、装饰装修管理补充协议各一份，用于证明被告已办理房屋交接手续。3、不动产登记查询证明一份，用于证明本案所涉房屋的业主及房屋面积情况。4、律师函、挂号信函收据、查询表各一份，用于原告已向被告催讨物业管理费。被告任某某提供证据：1、2017年5月20日拍摄的照片（复印件）十三张，用于证明15幢的楼道照明灯损坏严重。2、2017年5月20日拍摄的照片（复印件）一张，用于证明绿化维护不及时，有杂草。3、受案回执一份，用于证明被告父亲电动自行车的电瓶被偷，原告的管理不到位。经质证，被告对原告提供的证据1、2、3均无异议，对原告提供的证据4有异议，认为被告未收到该律师函。原告对被告提供的证据均有异议，认为：证据1、2的照片拍摄地点不清晰，无法确认拍摄地点为海宁市长安镇和平景苑住宅小区，而且该两组证据均为复印件，其真实性无法确认；对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院审查后认为：原告提供的证据1、2、3，被告无异议，本院予以认定。原告提供的证据4，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以认定，但由于该证据的内容仅表明函件由门卫签收，而未能证明门卫已将该函件转交给被告，因而该证据不能证明被告已收到该函件，只能证明原告向被告寄送催讨函。被告提供的证据1、2，系复印件，无原件相印证，原告对该证据的真实性又不予认可，故本院对该两组证据的真实性不予认定。被告提供的证据3，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以认定。综合上述证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2013年2月27日，原告与海宁市长安镇城建开发投资有限公司签订《和平景苑住宅小区前期物业服务合同》一份，约定：原告为海宁市长安镇和平景苑住宅小区提供前期物业管理服务，服务期限自合同签订生效之日起至业主委员会成立新聘物业服务企业止；收费标准为多层住宅每月每平方米0.70元、高层住宅每月每平方米1.50元、商业物业每月每平方米1.50元、地下车位每月每位30元；业主应于房屋交付次月1日起缴纳物业管理费；业主未能按时缴纳物业管理费，应按每日千分之三支付违约金；原告管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准的，赔偿由此给业主造成的损失。被告系海宁市长安镇和平景苑**幢*单元***室的房屋所有人。该房屋系高层住宅，面积143.76平方米，于2014年7月18日交付被告。被告已将2015年7月前的物业管理费付清，但自2015年8月1日起的物业管理费未付。2017年2月20日，原告委托浙江峻德律师事务所向被告寄送催讨函，要求被告缴纳2015年8月1日至2016年7月31日止的物业管理费2588元。2015年5月20日，被告父亲的电动自行车的电瓶在该小区内被盗，报案后至今未侦破。庭审中，原告自认：一、楼道门铃系统至今未启用；二、其中一条线路的监控设施已损坏一年，处于维修状态。本院认为，原告与海宁市长安镇城建开发投资有限公司签订的《和平景苑住宅小区前期物业服务合同》，意思表示真实，内容不违反法律规定，应确认合法有效。原告应按合同约定履行物业管理服务义务，该小区内的业主或物业使用人应按合同约定履行缴纳物业管理费的义务。本案被告的房屋系高层住宅，面积143.76平方米，按合同约定的单价计算，2015年8月1日至2016年7月31日止的物业管理费为2588元。该款，被告至今未付。双方争议的焦点是：被告的物业管理费是否可以因原告的服务达不到合同约定的质量标准而予以减少？对此，本院认为：首先，虽然，被告主张原告存在物业管理服务未达到质量标准的情形有多种，但未提供足够有效的证据予以证实，况且，原告在庭审中除对楼道门铃系统未启用和一条线路的监控设施已损坏的情形予以认可外，对被告主张的其余情形均不予认可，故本院对楼道门铃系统未启用和一条线路的监控设施已损坏的情形予以确认，对原告主张的其余服务未达到质量标准的情形不予认定；其次，若原告管理服务未达到合同约定的质量标准的，根据合同的约定，原告承担的责任为赔偿由此给业主造成的损失，即业主因原告管理服务未达到合同约定的质量标准而造成损失的，可要求原告赔偿；再者，根据合同约定，原告提供的服务包括物业共用部位的维修、养护，共用设施的运行、维修、养护，共用部位的保洁，绿地的养护、管理，以及公共秩序的维护等等，本案中，原告虽然存在管理服务瑕疵，但该管理服务瑕疵相对于原告所服务的内容，只是局部性、相对较小性问题，尚不能仅凭该管理服务瑕疵而认定原告的整体物业服务质量未达到合同约定标准。因此，本院对被告要求减少物业费的主张不予支持。需要指出的是，物业管理服务是对整个小区进行管理、维护，给全体业主提供便利的一种服务，它带有集体性和公益性，就个体业主而言，其在物业服务中的利益需通过物业服务企业对整个小区的服务得以体现,其对物业服务的不同诉求也应建立在物业服务是以满足业主集体利益为主要任务的认识基础上。如个体业主与物业服务企业就物业服务产生矛盾，可直接与物业服务企业进行沟通协商，提出相应意见、建议，而不能以拒交物业费来抵制物业服务企业。同样，作为物业服务企业，在针对业主的意见、建议时，要合理进行分析，确属服务瑕疵的，应立即予以整改，提高服务质量，不属服务瑕疵的，也应与业主积极沟通，说明情况，取得业主的理解，形成良性互动。综上，原告要求被告给付物业管理费2588元，事实清楚，理由正当，本院予以支持。但由于原告提供的物业管理服务存在瑕疵，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。至于被告父亲电动自行车的电瓶被盗，原告是否应承担责任的问题，不属本案审理的范围，本院在本案中不予处理，被告父亲可另行提起诉讼。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告任某某给付原告海宁恒信物业管理有限公司2015年8月1日至2016年7月31日止的物业管理费2588元，此款，被告任某某于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告海宁恒信物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告任某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  杨海达二〇一七年七月十八日书记员  魏智群附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。