成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0114民初3272号 原告：夏德容，女，汉族，1982年2月20日出生，住四川省遂宁市安居区。 原告：唐海全，男，汉族，1982年4月13日出生，住住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：陈兴金，四川超卓律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川藏鑫置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办皇花街438号。 法定代表人：李小波，总经理。 委托诉讼代理人：江勇，男，汉族，1988年1月29日出生，住成都市青羊区，系公司员工，特别授权代理。 原告夏德容、唐海全与被告四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月8日受理后，依法由审判员蒋洪适用简易程序，于2017年5月31日公开开庭进行审理。原告夏德容、唐海全及其委托诉讼代理人陈兴金，被告藏鑫公司委托诉讼代理人江勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏德容、唐海全向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告返还购房款639000元及利息（从2015年2月15日起至实际付清时止，按人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告依法承担已付购房款一倍的赔偿责任，向原告支付赔偿金639000元。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买被告开发的商品房一套，在交付购房款639000元后，被告在交房期内不具备交房条件，通讯线缆等设施被盗，在整改期间，被告将该房屋再卖与他人并在房屋登记部门办理了房屋产权登记，致使合同不能履行。 被告藏鑫公司辩称，因为二原告未按合同约定按时、全额付清房款，在被告通知补交尾款也不缴纳的情况下，依照合同约定解除双方的《商品房买卖合同》及补充协议，将房屋卖与他人。同意退还已付房款，不同意其赔偿的诉讼请求。二原告应当在约定的交房时间届满后2年诉讼时效内主张权利，现已超过诉讼时效，请求驳回二原告诉讼请求。 经审理查明，藏鑫公司在成都市新都区××办事处××四社开发“藏鑫.凤凰山1号”商品房住宅小区。原告夏德容、唐海全为购买该处幢单元层号房屋，于2014年7月2日与藏鑫公司签订《凤凰山1号商品房买卖合同》及补充协议。约定总价款为652000元，以分期付款方式支付，签订合同时付总房款的50%，即326000元、2014年9月30日前付总房款的75%，即163000元、2014年12月31日前100%付完总房款，即剩余房款163000元。交房时间约定在2014年12月31。交付的房屋中应预埋设有线电话、设有线电视接口点。补充协议第四条分期付款逾期的责任载明：“买受人须严格按本补充协议关于分期付款时间的约定，向出卖人支付购房款。若逾期支付，每逾期一日，买受人应按约定支付但未付房价款的千分之三向出卖人支付违约金；逾期超过三十日，出卖人有权单方面解除《买卖合同》及补充协议，买受人按约定房屋总价款的10%支付违约金；违约金不足以弥补损失的，还应当补偿超出违约金部分的损失。……”第十三条对《买卖合同》解除的约定第一款载明：“合同生效后，任何一方无正当理由解除《买卖合同》的，提出解除合同的一方，应当按合同约定商品房总价款的20%支付违约金。如果支付的违约金数额不足以弥补对方损失时，还应当予以补足。” 合同签订后，原告夏德容、唐海全于合同签订当日付首付款326000元、2014年11月26日付163000元、2015年2月14日付款150000元。藏鑫公司收款后为夏德容、唐海全出具了收据。藏鑫公司在交付房屋时，夏德容、唐海全认为房屋内电线及光纤线被盗，要求整改，拒绝收房和拖延给付尾款13000元。夏德容、唐海全为此提交双方在2017年2月8日的录音音频和所购房屋内的视频，证明所购房屋内电线及光纤线被盗且一直未恢复、藏鑫公司曾同意尾款13000元暂时缓交，待恢复房屋内电线及光纤线，交付房屋时再补交。藏鑫公司不认可房屋内电线及光纤线被盗以及同意缓交尾款的说法，但承认双方未办理交房手续的事实。2017年1月9日，藏鑫公司将该房屋出售给他人并在房屋管理行政部门办理了房屋产权登记，致使夏德容、唐海全不能再取得该房屋所有权。夏德容、唐海全获悉该房屋在装修后，始知该房屋已由藏鑫公司再次出售他人，遂与藏鑫公司协商赔偿事宜，未果，诉讼至本院请求解决。 本院认为，夏德容、唐海全与藏鑫公司于2014年7月2日签订的《凤凰山1号商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。夏德容、唐海全未在合同约定期内交付尾款13000元，且逾期超三十日以上，虽然符合双方补充合同第四条“分期付款逾期超过三十日，出卖人有权单方面解除《买卖合同》及补充协议”的约定，但藏鑫公司逾期交房也是事实，在原告夏德容、唐海全所欠房款不足总房款2%，未达到《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的金额条件，所以，藏鑫公司不享有合同解除权，纵使藏鑫公司在享有合同解除权的条件下，行使解除《买卖合同》的权利，也应按照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十六条之规定在解除权除斥期内按程序行使，但藏鑫公司不能提供证据证明已向夏德容、唐海全发出催告和解除合同通知，也不能发生解除合同的法律效力。因此，其将夏德容、唐海全订立买卖合同的商品房出卖给第三人，并办理房屋产权登记，导致商品房买卖合同不能再继续履行，合同目的不能实现，构成了对《凤凰山1号商品房买卖合同》及补充协议的违约，应当向夏德容、唐海全承担违约责任。也在此时，二原告的权利才受到侵害。故被告藏鑫公司认为二原告丧失诉讼时效的理由不能成立，夏德容、唐海全请求解除《商品房买卖合同》及补充协议、返还购房款本金的主张本院予以支持。虽然藏鑫公司的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之规定，夏德容、唐海全并以此为据提出按已付购房款一倍赔偿的诉讼请求，但因双方当事人已在合同中对违法解除合同违约金按总房款20%计算进行了约定，该约定是双方当事人权利的行使，且不违反法律规定，应优先适用，故本院确定藏鑫公司按总房款652000元的20%即130400元向夏德容、唐海全支付违约金；对夏德容、唐海全请求返还购房款利息的诉讼请求，因违约金能够弥补该利息损失，故对按照双方合同的约定，本院对该诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十五条、第九十六条、第一百六十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告夏德容、唐海全与被告四川藏鑫置业有限公司于2014年7月2日签订《凤凰山1号商品房买卖合同》及补充协议； 二、被告四川藏鑫置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告夏德容、唐海全购房款639000元； 三、被告四川藏鑫置业有限公司在本判决生效后十日内向原告夏德容、唐海全支付违约金130400元； 四、驳回原告夏德容、唐海全其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8251元，由原告夏德容、唐海全承担2604元，被告四川藏鑫置业有限公司负担5747元（此款原告夏德容、唐海全已预交，被告四川藏鑫置业有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋洪 二〇一七年七月十九日 书记员  王倩