上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初9181号原告(反诉被告)：上海帝储贸易有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：游寿平，职务董事长。委托诉讼代理人：徐臻佳，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙加峰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海淼森企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：江文英，职务总经理。被告：上海望源创客空间管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：季宝红，职务董事长。被告共同委托诉讼代理人：翁绍权，上海望源律师事务所律师。被告共同委托诉讼代理人：郑本源，上海望源律师事务所律师。原告上海帝储贸易有限公司(以下简称帝储公司)与被告上海淼森企业管理有限公司(以下简称淼森公司)、上海望源创客空间管理有限公司(以下简称望源公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告淼森公司提起反诉。后本案依法转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2017年4月12日对上述两案进行了合并、公开开庭审理。原告(反诉被告)帝储公司委托诉讼代理人孙加峰，被告(反诉原告)淼森公司、被告望源公司的共同委托诉讼代理人翁绍权、郑本源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝储公司向本院提出诉讼请求：1、原告与被告淼森公司签订的上海市房屋租赁合同于2016年5月18日解除；2、两被告共同向原告返还租金人民币436,515元(以下币种均为人民币)和保证金145,505元，合计582,020元；3、两被告共同向原告支付违约金8,590,000元。事实和理由：2016年1月1日，经被告望源公司委托，被告淼森公司作为出租方，与原告签署《上海市房屋租赁合同》，约定由原告承租坐落于上海市静安区宜川路XXX号三、四层及一层公共部位(以下简称系争房屋)作魔方公寓之用，租期共十五年零三个月，自2016年3月15日至2031年6月14日止，合同并对租金及递增方式、违约责任等事项进行了约定。2016年3月2日，被告望源公司出具同意转租证明，同意原告将系争房屋转租给魔方(上海)公寓管理有限公司(以下简称魔方公司)。2016年3月4日，原告又与魔方公司签订《魔方公司租赁合同》。原告与被告淼森公司签署合同后，原告于2016年2月24日至25日支付房屋转让费70万元，于2016年3月16日支付房租和保证金582,020元。但两被告却未能依据合同约定在2016年3月15日前将系争房屋交付给原告。为此原告于2016年4月11日向被告发送《关于要求立即交付房屋的催告函》，要求被告立即向原告交付系争房屋。但被告收函后仍未向原告交付系争房屋，反而向原告发出了律师函，以“擅自改变房屋用途、欠费不交、违法转租”��莫须有的理由，通知原告解除双方的租赁合同。原告认为，被告经原告通知后拒不交付系争房屋，已构成根本违约，又以莫须有之理由通知原告解除合同，其行为已表示其无意再继续履行租赁合同，故原告于2016年5月17日正式通知被告解除了《上海市房屋租赁合同》。由于被告拒不交付房屋的违约行为，原告利益受到了损失，故被告应向原告承担违约责任。此外，由于两被告人格共同，且被告望源公司出具给被告淼森公司的委托书上，载明了委托期间房屋产生的纠纷由被告望源公司全权承担，故要求两被告向原告承担连带责任。被告淼森公司辩称，第一，同意解除合同，但合同解除是因为原告违法转租，淼森公司行使了单方解除权，所以解除之日应为2015年4月16日原告收到被告律师函之日。第二，淼森公司确实收取了原告支付的租金436,515元和保证金145,505元，但由于原告违约致合同解除，故淼森公司虽同意返还租金和保证金，但要求在原告应承担的违约金中抵扣。第三，原告未在合同约定的期限内支付租金等费用，所以淼森公司也未在3月15日交房，淼森公司并未违约。第四，合同解除系原告方违约所致，故不同意支付违约金，且原告的违约金计算方式有误，原告并无实际损失，违约金计算标准过高，要求法院予以调整。被告望源公司辩称，两被告的关系是望源公司授权淼森公司招租经营管理，淼森公司以自己的名义对外签订合同并承担义务。望源公司不是合同相对方，作为产权人，其只承担交付房屋以及容忍使用的义务，基于合同所产生的所有责任都不应由望源公司承担。望源公司并未收取保证金，无退还义务，即使需退还，也同意淼森公司对此的意见。其他意见与淼森一致。被告淼森公司向本院提出反诉请求：原告支付违约金100万元。事实和理由：原告与被告淼森公司于2016年1月1日就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告淼森公司将系争房屋出租给原告作经营魔方公寓之用。按照合同约定，原告若向第三人转租，需征得被告淼森公司的同意。但原告在合同签订后、首期房租尚未支付的情况下便将系争房屋转租给第三方，且未取得被告淼森公司的同意，严重违反了法律和合同关于房屋用途及有关转租的约定。此外，原告也未按合同约定的时间支付租金和转让费。故淼森公司行使了单方解除权，现向原告主张合同解除的违约金，并仅酌情主张100万元。原告帝储公司对被告淼森公司的反诉辩称，合同约定的用途“经营魔方公寓”本身就需要将系争房屋进行多次、多部位转租，被告淼森公司对原告要进行转租是明知且同意的；而且，原告��与魔方公司签订转租合同之前，还取得了作为产权人的被告望源公司对原告进行转租的书面同意。原告按照合同约定支付了转让费、租金和保证金，但是被告迟迟未将系争房屋交付给原告使用，并单方以非法转租等为由提出终止合同，合同解除的原因不是原告违约，而是被告违约。此外，原告虽已与魔方公司签订转租协议，但在被告未将房屋交付给原告的情况下，原告并无事实上的转租行为。此外，两被告的人员、财务、业务都高度混同，签约和履行过程中的情况两被告都是明知的。被告望源公司对被告淼森公司的反诉述称，同意淼森公司的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为望源公司。2016年1月1日，淼森公司(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定由原告承租系争房屋(建筑面积2027平方米)用作经营魔方公寓，租期自2016年3月15日至2031年6月14日止；月租金为145,505元，租金前三年不变，后每三年递增5%，最后五年的租金另行协商；租金起算日为2016年6月15日，之前为免租期；本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋转让费70万元；保证金为1个月租金即145,505元；租金每三个月支付一次，先付后用，本合同签订之日向甲方支付三个月的租金及保证金合计582,020元；甲方将房屋恢复成毛坯状态交房于乙方使用；甲方收取租金的账号为淼森公司开户行。此外，合同第十一条约定，乙方经甲方同意有权将房屋的部分或全部、一次或多次转租给第三方，如果需要甲方配合完成变更乙方的相关手续，甲方应配合完成并不得另外加收任何费用。第十二条约定，非因甲方原因或不可抗力原因，乙方单次迟延支付租金2个月以上，经甲方催告1个月内仍未交纳，或未经甲方书面同意，乙方改变本合同约定的房屋租赁之用途的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于本合同项下(租赁期限内剩余租期)租金总额的30%的违约金；甲方未按照合同约定交付房屋，经乙方催告在1个月内仍未交付的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付相当于本合同项下(租赁期限内剩余期间)的租金总额的30%违约金。2016年2月25日，被告望源公司的法定代表人季宝红出具收据，确认收到原告法定代表人游寿平转账支付的70万元。2016年2月29日，望源公司出具《委托书》，载明：系争房屋的产权方望源公司现委托淼森公司处理系争房屋的租赁相关事项和经营管理权。在委托期间该房屋所产生的一切纠纷及法律责任由产权方望源公司全权承担。委托期限为15年，自2016年6月至2031年7月底。2016年3月1日、3月2日，游寿平先后向案外人季某的银行帐户转入3万元、2万元。2016年3月4日，原告与魔方公司签订《魔方公寓租赁合同》，约定系争房屋将由魔方公司被改造为服务式公寓对外租赁经营使用；租期自2016年3月15日至2026年6月14日;租金首年为2,293,652.34元，自免租期届满次日(即2016年6月15日)起，每届满3年，则下一年度的租金递增5%；首期租金应于签约后7个工作日内支付；交付日为2016年3月15日；在租赁期限内承租人有权随时将租赁房屋的部分或全部、一次或多次转租给第三方(但不包括整体转租)。2016年3月16日，原告向季某开具金额为582,020元的支票一张，并注明该款为系争房屋四个月的房租。2016年3月22日，被告淼森公司向原告开具发票7张，金额共计582,020元。2016年4月11日，原告在上海市徐汇公证处的公证下，拍照记录了系争房屋的现场情况，并向被告望源公司邮寄《关于要求立即交付房屋的催告函》。该函件称，原告已按合同约定支付了70万元转让费和第一期租金582,020元。根据合同约定两被告应于2016年3月15日交付房屋，目前系争房屋也已恢复成毛坯状态，符合交付标准，请两被告接函后立即安排交付。次日，被告望源公司签收该函。2016年4月14日，被告淼森公司向原告邮寄《律师函》，声明淼森公司为系争房屋的经营管理方和合法出租人，除淼森公司外，任何他方(包括产权人)均不具有房屋出租人资格，任何以他方意见代表签约主体意见的行为均属无效。并指出原告擅自改变了房屋用途，并无投资经营魔方公寓的行为，而是变为“二房东”牟取房租差价；合同约定的70万元转让费至今亦未收到；转租行为未经淼森公司同意，原告已构成根本违约。该函并声明，自该律师函送达之日起，原告与淼森公司之间的租赁合同解除，淼森公司保留追究原告违约责任的权利，淼森公司愿在一周内与原告协商解除合同之善后方案。2016年4月15日，季宝红通过银行转账向游寿平退还70万元，附言“错划退款”。2016年5月17日，原告在上海市普陀公证处的公证下，向两被告分别邮寄了《关于解除的通知》。函件称，鉴于两被告种种违约行为，且已明确表明不再继续履行双方租赁合同，故原告通知两被告解除其与被告淼森公司于2016年1月1日签署的《上海市房屋租赁合同》，并要求两被告在收到通知后三日内支付剩余租期内租金总额30%的违约金、返还��部租金、保证金和转让费。该两份函件于次日分别由两被告签收。2016年6月7日，原告与魔方公司签订了《提前终止合同协议书》，其上载明：１、双方同意于2016年6月7日解除原合同，原合同中约定的双方权利、义务终止，双方互不承担违约责任；2、原告应于5日内将魔方公司已支付的全部款项共计955,688.48元一次性退还……审理中，原告提供了署期“2016年3月2日”、落款处有被告望源公司及原告盖章的《同意转租证明》一份。该份证明上载明：魔方公司：望源公司(简称“出租方”)系系争房屋的唯一合法产权人。出租方已将系争房屋出租于原告(“承租方”)，双方就系争房屋的租赁签订了一份《房屋租赁合同》(“主合同”)，约定租赁期限自2016年3月15日起至2031年6月14日止(“主合同租赁期限”)。现出租方同意承租方与魔方公司(“次承租方”)签订��租合同，租赁期限自2016年3月15日至2026年6月14日(“转租租期”)。出租方同意授权承租方对次承租方在转租租期内对系争房屋的分割、改造、装修方案进行审查，并对承租方向次承租方出具的审查结果予以认可。出租方在此同意和承诺，无论造成《主合同》及其任何补充协议解除、终(中)止的何种情形(包括但不限于承租方欠缴租金、承租方与出租方发生纠纷或承租方发生其他违约情况)发生，出租方将始终确保次承租方在转租租期剩余期限内继续正常使用系争房屋经营租赁式公寓而不被中断。对该份《同意转租证明》，两被告称，该证明上的公章确实是望源公司的，但该证明并非望源公司的真实意思表示，而是原告用5万元商业贿赂了望源公司的工作人员季某，通过非法手段取得的，望源公司已对季某进行了处罚。该证明中的内容是原告起草的，故对合法性���关联性均不认可。而且，原告并未取得合同相对方淼森公司的认可。淼森公司在原告起诉之前看到了该份证明，故向原告发出的解约律师函中强调了除淼森公司以外的任何他方同意转租均为无效行为。对此原告则称，两被告所称的贿赂不属实，因为双方租赁合同中已约定房屋用途为经营魔方公寓，故淼森公司原本就是同意转租的，原告没有必要特地通过贿赂取得其他同意转租的证明，该文件只是应魔方公司法务部门的要求补充的程序性文件，现被告以此为由解除合同，是因为被告想跳过原告将房屋出租给他人，不同意转租只是借口。为此，原告还提供了其代理律师与魔方公司经办人的《谈话笔录》及被告淼森公司《致魔方(中国)生活服务集团函》一份，拟证明被告曾通过各种方式向魔方公司提出让其与原告解约，直接与被告签约，以及魔方公司与原告解约后曾应被告要求将解约协议提供给被告方的过程。对原告提供的该组证据，被告表示不认可《谈话笔录》的真实性和合法性，给魔方公司的函是为了确认原告在魔方公寓中是否进行了投资，不是为了要踢掉原告。审理中，关于两被告提出的上述5万元贿赂问题，被告淼森公司提供了署期为“2016年4月8日”、落款处为“季某”的《情况说明》一份、署期为“2016年4月11日”、落款处为望源公司盖章的《处罚决定书》一份，以及季某的银行账户明细，拟证明2016年3月1日、3月2日游寿平分两笔向季某的银行卡转账了5万元，季某利用其保管望源公司印章的职务之便，私下在《同意转租证明》上盖章，望源公司已决定没收贿赂款5万元，并给予季某严重警告、在公司通报批评的处分。对被告该组证据，原告表示真实性不予认可，并认为该5万元并非贿赂，而是游寿平和季某处置上一家租户遗留物品的款项。系争房屋上一家经营者是经营KTV的，上家搬走后遗留的设施设备如何处置在原、被告的租赁合同中没有约定，故原告根据被告的委托将设备处置给了收购人张森，由于游寿平和季某都参与了处置方案和价格的确定，故最后的收益也是原、被告分享的，游寿平转账给季某的5万元就是处置款中被告的部分。此外，从银行明细的情况看，该账户虽为个人名义但可能是公司账户，季某收取的5万元实际上是代表两被告收取的；季某若有受贿行为应当承担刑事责任。为此，原告还提供了署期为“2016年2月26日”、落款处为游寿平和案外人张森签名的《音响设备买卖协议》及署期为“2016年8月7日”、落款处为“张森”签名的《情况说明》一份。《音响设备买卖协议》中载明，游寿平将鼎鑫KTV所有音响设备、电视家具、废品等等以10万元价格卖给张森，定金5万元，装车付清余款。《情况说明》则记载了张森自2016年2月24日接到游寿平电话称有一批设备需处理，至2016年3月1日向游寿平账户支付12,000元尾款的过程。对原告提供的证据，被告表示真实性无法确认，从买卖协议的主体来看原告无需向被告支付任何费用；且转让费是上家对下家整体经营权及物品的转让，原告无需与被告分享处置款。对此原告则称，租赁合同约定是毛坯交付，废旧物品本与原告无关，且原告要经营的魔方公寓也与上家经营的KTV也无关联，故并不存在所谓的转让费，转让费只是租金的变相形式。关于原告逾期支付款项一节，原告称，原告在2016年3月18日支付了租金和保证金后，被告淼森公司就在3月22日开具了发票，对原告的支付行为并未提出异议。根据合同约定，系争房屋的交付是毛坯交付，但被告在4月份才完成房屋的拆旧，���于被告没有及时完成，原告即使晚支付租金也是合理的。对此被告则称，系争房屋在2016年4月11日确已符合交付条件，此前被告已为拆旧工程投入了大量资金，但因原告迟延支付租金，故被告没有向原告交付房屋。此外，70万元转让费原告也未按合同约定的方式及时支付。为此被告还提供了《工程协议》、《建筑施工机械租赁合同》及相关费用发票等证据。对此原告则表示，对证据的真实性无法确认。70万元转让费原告系根据被告的指示支付，不存在违约。本院认为，根据本案查明的事实，原告与被告淼森公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，于法不悖，双方均应恪守履行。现原告认为被告未按期交付房屋并以提前解除合同这一行为表明不愿继续履行合同，故要求解除合同；而被告认为原告存在改变房屋用途、违法转租、迟延付款等���约行为，要求原告承担合同解除的违约责任。因此本案的争议焦点还在于被告是否有权解除合同，即原、被告中谁为违约方。对此本院认为，从被告提出的解除合同的理由来看：首先，改变房屋用途一节，根据租赁合同的约定，系争房屋的用途为经营魔方公寓，而原告与魔方公司的转租合同约定的用途也是经营魔方公寓，故房屋的实际用途并未发生改变。其次，违法转租一节，被告淼森公司认为其作为合同相对方，并未同意原告将系争房屋进行转租；但原告取得了产权人望源公司的书面同意。鉴于淼森公司对系争房屋的出租权来源于望源公司的授权，且望源公司在《委托书》中已明确表示系争房屋所产生的一切纠纷及法律责任由望源公司全权承担，故本院认为望源公司有权对是否允许系争房屋发生转租作出最终决定。被告还认为，同意转租并非望源公司的真实意思表示，但从双方就该节提供的证据来看，被告方证据的证明力尚未明显大于原告，故本院对被告提出的该节主张难以认可。再次，迟延付款一节，虽原告确未在合同约定的期限内支付相关款项，但被告若以此为由解除合同，需先进行催告，故合同约定的解除条件尚未满足。综上，被告单方解除合同的行为依据不足，实属违约。原告据此要求解除双方租赁合同，于法有据，可予支持。合同解除后，未履行的部分终止履行，已履行的部分，可视情恢复原状。鉴于原告并未实际使用房屋，原告已支付的租金和保证金582,020元可主张返还。根据被告望源公司出具的《委托书》，该款项应由被告望源公司返还；但考虑该款项实际由被告淼森公司收取，故原告主张由两被告共同向其返还该笔款项，尚属合理，可予支持。至于原告主张的违约金是否过高，则应���原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原告与魔方公司《提前终止合同协议书》中已明确约定互不承担违约责任，本院认为原告主张的违约金数额确实过高，现酌情予以调整，并由被告望源公司直接向原告承担。兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条,《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：一、原告上海帝储贸易有限公司与被告上海淼森企业管理有限公司就上海市静安区宜川路XXX号三、四层级一层公共部位签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年5月18日解除；二、被告上���淼森企业管理有限公司、上海望源创客空间管理有限公司应于本判决生效之日起十日内共同返还原告上海帝储贸易有限公司租金和保证金共计582,020元；三、被告上海望源创客空间管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝储贸易有限公司违约金436,515元；四、驳回被告上海淼森企业管理有限公司的反诉请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费76,004.14元、财产保全费5,000元(原告上海帝储贸易有限公司均已预缴)、反诉案件受理费6,900元(被告上海淼森企业管理有限公司已预缴)，由原告上海帝储贸易有限公司、被告上海望源创客空间管理有限公司各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱海燕审 判 员  吴 双人民陪审员  单国珍二〇一七年七月二十六日书 记 员  潘 瑾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期��益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。