天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0110民初313号原告：张建新男，1958年3月29日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：鲁宏，天津吉贤律师事务所律师。被告：陈强男，1975年10月28日出生，汉族，住天津市河东区。被告：张孝伟男，1980年9月27日出生，汉族，住天津市东丽区。被告：吕振涛男，1980年7月6日��生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：刘国利，天津东昀律师事务所律师。原告张建新与被告陈强、张孝伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，根据原告的申请依法追加吕振涛为本案共同被告参加诉讼。后本院依法适用普通程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告张建新的委托诉讼代理人鲁宏、被告吕振涛的委托诉讼代理人刘国利到庭参加诉讼。被告陈强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。被告张孝伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建新向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋租赁合同》，三被告向原告腾退房屋；2.三被告向原告支付拖欠租金212万元；3.三被告向原告支付违约金63.60万元；4.三被告承担截至2016年12月31日房屋占用期间的物业、供暖、水电等费用；5.三被告���担无限连带责任；6.诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，张建新变更第1、2项诉讼请求为：1.解除《房屋租赁合同》；2.三被告向原告支付拖欠租金205万元。事实与理由：三被告承租原告位于天津市××东里××＃××号房屋并于2014年11月3日签订《房屋租赁合同》，租期自2015年1月1日至2019年12月31日，租金每年140万元。原告交付房屋后，被告未按约支付房租。经原告多次催要，至2016年12月，累计拖欠房租205万元，并欠缴应由其支付的物业、供暖、水电等费用。三被告的行为侵犯了原告的合法权益，为此原告提起诉讼。原告提交如下证据：1、《房屋租赁合同》，拟证明2014年11月3日，原告与被告陈强签订合同及合同内容。2、个体工商户营业执照，拟证明被告陈强与吕振涛于2014年11月21日和11月24日，以租赁房屋作为住所分××××区敬食轩餐饮信息咨询服务部和天津市东丽区正和田茶品销售部，是承租人的事实。3、全国企业信用信息公示系统查询截图，拟证明2014年12月17日，被告吕振涛委托刘姝言在租赁房屋所在地址注册天津优朋健身服务有限公司，是承租人的事实。及2016年4月21日，被告张孝伟在租赁房屋所在地址注册天津市品忆轩餐饮服务有限公司，是承租人的事实。4、活期账户明细查询，拟证明2015年4月1日，被告吕振涛通过转账给原告40万元租金，被告吕振涛与陈强自2015年1月1日开始租房，是承租人的事实。及2016年1月20日，被告张孝伟通过转账给原告20万元租金，张孝伟是承租人的事实。5、《银行卡客户交易查询》及微信聊天记录截图，拟证明2016年4月13日，被告张孝伟通过转账给原告3万元租金，张孝伟是承租人的事实。6、《股权投资确认书》及《股权转让协议书》，拟证明被告吕振涛租赁房屋，是生产经营的实际控制人，自2015年1月1日开始租房，是承租人的事实。7、《还款承诺》，拟证明被告张孝伟承租房屋后，自愿对被告陈强与吕振涛欠付的212万元租金承担偿还义务，并承诺还款期限，原告接受被告张孝伟对房租之债的加入行为。8、房租催告通知单，拟证明原告向被告催缴房租的事实。9、产权证，拟证明原告系出租房屋的所有人。10、证人秦某的证言，拟证明被告吕振涛自2015年1月1日开始租房，是承租人的事实。被告张孝伟自2016年1月从被告吕振涛处转让房屋后成为房屋承租人，承诺对此前债务履行支付义务，并承担支付此后的租金。吕振涛辩称，租赁合同是原告与被告陈强签订，吕振涛不是合同一方，其不应承担任何责任。被告陈强、张孝伟未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告吕振涛对原告提交的证据1、2、9均无异议，且另二被告亦未提供相反证据予以反驳，故本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告吕振涛对原告提交的证据3、4、6及证据5中的《银行卡客户交易查询》的真实性没有异议，仅对证明目的不认可或不清楚，故本院对上述证据的真实性予以确认。2、虽被告吕振涛对原告提交的证据5中的微信聊天记录截图的真实性不认可，但该份证据涉及的聊天对方为被告张孝伟，被告张孝伟对此未提出反驳意见，亦未提供反驳证据，故本院予以采信。3、对于原告提交的证据7，被告吕振涛认为与其无关，该份证据系被告张孝伟出具，被告张孝伟未提出反驳意见，亦未提供反驳证据，故本院予以采信。4、对于原告提交���证据8，被告吕振涛虽不发表质证意见，但该份证据张贴于出租房屋所在地址，原告对此以照片形式固定，故本院予以采信。5、被告吕振涛对证据10不予认可，因原告系南通华景建设工程有限公司的法定代表人，而证人秦某系该公司员工，证人与原告具有利害关系，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系坐落于天津市××东里××＃××房产的所有人。2014年11月3日，原告与被告陈强签订《房屋租赁合同》，原告为出租方（甲方），被告陈强为承租方（乙方）。合同约定：甲方将坐落于天津市××东里××＃××房产出租给乙方，产权面积为1955.57㎡，乙方使用房屋用途为经营完美专卖店及其配套。租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日。签订合同日期甲方将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权���回房屋，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金每年140万元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。从本合同生效日至2014年12月31日为乙方装修期，甲方不计算租金，起租日为2015年1月1日。签订合同起15天内（2014年11月15日之前）乙方交付甲方25万元房屋部分租金。起租日前15天内（2014年12月15日之前）乙方交付甲方40万元前半年剩余租金及15万元保证金（备注：乙方已交给甲方5万元，实际应付共计85万元整）。2015年6月15日前交付甲方第一年剩余70万元租金。自2015年12月31日至合同结束为止以整年为单位支付房租，支付期限为每租赁年度的1月1日前向甲方支付下一年度房租，以现金或转账方式支付。在租赁期，如果发生政府有关部门征收（水、电、营业税、教育附加费等）与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付，乙方应缴纳租赁期间的全部费用。经甲乙双方协商达成一致，可以解除本合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。乙方存在不按照约定支付房租达30日、欠缴各项费用达10万元、在租赁期内随意转租、转让、抵押房屋，未征得甲方同意等情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并附带经济赔偿（第七条第四款）。本合同终止或提前解除时，乙方装修部分无须恢复原状，按照合同终止或解除时现状提供给甲方，乙方添附的设施和其他可移动物品及经营用品由乙方带走。乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按一年租金的300%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按一年租金的300%向对方支付违约金。同时，合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约交付了房屋。被告陈强经工商行政管理机关批准，分别于2014年11月21日、2014年11月24日设立天津市东丽区敬食轩餐饮信息咨询服务部、天津市东丽区正和田茶品销售部，性质均为个体工商户、经营者均为被告陈强、经营场所均为天津市东丽区雪莲东里2#101。2015年4月1日，通过被告吕振涛的银行账户转账，原告收取租金40万元。2016年1月20日、2016年4月13日，通过被告张孝伟银行账户转账，原告分别收取租金20万元、3万元。2016年5月6日，被告张孝伟向原告出具一份《还款承诺》，内容为：“天津市东丽区雪莲东丽2号楼于2015年1月1日起租与陈强，用于完美���卖店及其配套经营使用。租金每年140万元整，签约共计五年，租户前后交付房主68万元整。现该房转租给张孝伟，欠房租212万元整，今承诺于2016年5月15日前还款17万元，剩余款项每月31日前还款20万元至2016年12月31日还款177万元，余款40万元2017年春节前一次性还清。”2016年5月18日，通过天津市品忆轩餐饮服务有限公司股东姜雯银行账户转账，原告收取租金7万元。此后，被告张孝伟未再按照承诺向原告支付租金。后，原告将房租催缴通知单张贴于出租房屋处，但仍未能收取到租金。至2016年12月31日，尚有205万元租金原告未收取。2017年5月，原告接管了其出租的涉案房屋。另查，2014年12月17日，案外人刘姝言出资（工商公示信息中载明为自然人独资）设立天津优朋健身服务有限公司，该公司注册登记的住所地为天津市××东里××楼101-203。被告吕振涛认可其为该公司实际出资人之一。2016年4月21日，被告张孝伟与案外人姜雯出资设立天津市品忆轩餐饮服务有限公司，该公司注册登记的住所地为天津市××街××楼。本院认为，原告与被告陈强签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效。原告将房屋交付被告陈强后，被告陈强应按约支付租金。在房屋租赁期间，被告陈强将承租的房屋转租给被告张孝伟，被告张孝伟将涉案房屋转租一事告知原告并为原告出具《还款承诺》，原告接受《还款承诺》，应视为原告同意被告陈强将涉案房屋转租给被告张孝伟。虽然被告陈强将涉案房屋转租给被告张孝伟，但原告与被告陈强之间的租赁合同仍继续有效，被告陈强还应按照租赁合同的约定履行相关义务。被告陈强未按约支付租金构成违约，应承担相应的民事责任。被告陈强未��照约定支付租金超过30日，且欠付的租金数额亦超过10万元，原告要求解除与其签订的《房屋租赁合同》有合同根据及法律依据，况且原告已于2017年5月实际接管了出租房屋，故本院对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉求予以支持，且该合同于2017年5月1日解除。租赁合同虽然解除，但对于拖欠原告至2016年12月31日的租金205万元，被告陈强应予支付，且还应依约向原告支付违约金。关于违约金的计算标准，原告与被告陈强在租赁合同中进行了约定，虽然原告并未按该计算标准主张违约金的数额，而仅主张63.60万元，但该数额仍明显过高，对此本院予以调整。综合考量拖欠租金的数额、拖欠时间、被告陈强的主观过错程度等因素，本院酌情确定为10万元。对于截至2016年12月31日因承租该房屋产生的物业费、供暖费、水费、电费，依照租赁合同的约定亦应由被告陈强负担。���告张孝伟作为次承租人自愿承诺向原告支付截至2016年12月31日的尚欠租金，系其真实意思表示，不违反法律法规的规定，现原告要求被告张孝伟给付截至2016年12月31日的尚欠租金205万元的诉求，本院予以支持，其应与被告陈强承担共同给付责任，而非连带给付责任。对于被告陈强应支付给原告的违约金，被告张孝伟亦应承担共同给付责任。对于原告主张的涉案房屋截至2016年12月31日的物业费、供暖费、水费、电费，虽然被告张孝伟未向原告承诺同意给付，但鉴于其实际使用涉案房屋的事实，其应对自出具承诺之日即2016年5月6日至2016年12月31日期间产生的物业费、供暖费、水费、电费与被告陈强承担共同给付责任。关于原告提出的要求被告吕振涛承担责任的诉求，虽然原告通过被告吕振涛的银行账户转账曾收取过部分租金，但原告提供的证据尚不足以证明被告吕振涛或为《房屋租赁合同》中的承租人，或向原告承诺同意给付租金，故本院对原告该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告张建新与被告陈强签订的《房屋租赁合同》于2017年5月1日解除；二、被告陈强与被告张孝伟于本判决生效之日起十日内共同给付原告张建新截至2016年12月31日的尚欠租金205万元；三、被告陈强与被告张孝伟于本判决生效之日起十日内共同支付原告张建新违约金10万元；四、被告陈强对自承租之日2015年1月1日起至2016年12月31日期间因承租坐落于天津市××东里××＃××房产而产生的物业费、供暖费、水费、电费承担给付责任；被告张孝伟对自2016年5月6日至2016年12月31日期间产生的上述相关费用与被告陈强承担共同给付责任；如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。五、驳回原告张建新的其他诉讼请求。案件受理费收取28848元，由原告张建新负担4848元，被告陈强、张孝伟负担24000元；公告费600元，由被告陈强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  曹绪章代理审判员  于广生人民陪审员  赵 宏二〇一七年七月六日书 记 员  朱 洁本���决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违���金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。五、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。六、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一��的，应当在租赁期间届满时支付。七、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。