上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初3688号原告：上海搜房房天下房地产经纪有限公司，注册地上海市黄浦区。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：胡凤超，女。被告：陈鸿宇，女，1976年12月23日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陈汝森。原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司与被告陈鸿宇居间合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡凤超、被告的委托诉讼代理人陈汝森到庭参加诉讼。审理中，双方当事人均同意本案简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金人民币(币种下同)20,625元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月22日，被告在原告居间介绍下就购买上海市闵行区凤庆路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)与案外人孙某签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定总房款1,375,000元。居间协议约定若买卖双方一方违约导致未能继续交易的，原告有权选择向违约方主张总房价款的1.50%作为违约金。2016年8月14日，被告与案外人孙某签订解约协议，确定因被告不再出售涉案房屋，双方买卖合同解除。据此被告应根据居间协议的约定按总房价款的1.50%向原告支付违约金。然经原告催讨，被告仍拒不支付，故原告提出前述诉请。被告陈鸿宇辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，涉案房屋买卖无法成交的原因在于原告违规违法操作。被告未在原告处挂牌，被告系在链家挂牌。原告却获得了被告房屋的钥匙并私自带人看房。被告未从链家处查到任何原告借钥匙的记录。被告不知道原告是从何处获得的被告房屋钥匙。原告工作人员承认为了看房方便私配了被告房屋钥匙。原告私配涉案房屋钥匙的行为，导致被告财物损失，而原告提供的房地产居间协议又未明确约定原告因自身违约、违规、违法行为所应承担的义务和责任，故该协议是霸王条款，无法律效力。原告前述违约、违法行为已使被告无法相信原告的职业道德，故为了安全起见，被告不敢再把涉案房屋交给原告进行交易，因此，被告解除了房地产居间协议及房屋买卖合同。至于原告私配被告房屋钥匙，由于被告的工作繁忙未进行追溯。其次，原告未依据相关程序进行网签，并未完成原告作为中介的居间义务，该份房屋买卖合同并未成立，故原告无权完全获得佣金。根据买卖合同约定，双方应当在合同签订后30日内签署网签合同，事实上被告多次催促原告，但超过了1个多月的时间还未进行网签，买家也未支付首付款。对于私配钥匙的行为，原告也未及时处理反馈。综上，原告诉请不应得到支持。审理中，关于买卖合同解除的责任，被告又陈述其因居住需要在宝山购房，被告需拿涉案房屋买家支付的首付款去支付房款，但本案买家一直拖延不付，买家的贷款也不一定能贷到，故双方解除了合同。但因当时被告将合同遗失了，被告认为既然自己解除合同，则就是自己违约。故当时被告不仅向买家返还了30,000元意向金，还赔偿了买家30,000元。然之后发现合同约定30日内要支付首付，但买家未付，被告解除合同并未违约。经审理查明，2016年6月22日，原告(居间方，签约丙方)、被告的委托诉讼代理人陈汝森代表被告(出售方，签约甲方)与案外人孙某(买受方，签约乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定内容如下，一、乙方向甲方购买涉案房屋。二、总房价款1,375,000元。四、丙方的居间义务包括向甲乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的机会，例如双方提出的交易条件；协助甲乙双方洽谈，促成双方签订本协议和《房屋买卖合同》；向甲乙双方如实披露已获知的重大交易信息。五、甲乙双方同意通过丙方推荐的机构办理，包括贷款、涉及交易房款的资金借贷等，并由丙方代为办理送交材料服务等。六、《房屋买卖合同》签订，即表明丙方居间成功，居间报酬全部由乙方承担，乙方应当于居间成功当日按照总房价款的1.50%向丙方支付佣金。在《房屋买卖合同》签订后，若因甲方或乙方任意乙方违约导致未能继续交易的，丙方有权根据约定收取佣金，或选择向违约方主张总房价款的1.50%作为违约金。同日，被告的委托诉讼代理人陈汝森代表被告(出售方，签约甲方)与案外人孙某(买受方，签约乙方)签订《房屋买卖合同》，约定内容如下，一、乙方向甲方购买涉案房屋。二、总房价款1,375,000元。三、为办理交易过户手续之需，双方应当于本合同签署后30天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。四、乙方应于签订示范合同后3日内向甲方支付首期房价款420,000元；乙方通过贷款形式支付第二期房价款930,000元。十四、乙方于甲方将户口迁出后向甲方支付尾款25,000元，甲方并保证2017年6月30日前迁出，涉案房屋目前有违章搭建，甲方保证在签订《上海市买卖合同》前处理好(2016年7月21日前)。双方还对交房时间、迁户口时间、违约责任等作了约定。前述协议、合同签订当日，案外人孙某向被告交付了定金30,000元。2016年8月14日，被告(签约甲方)与案外人孙某(签约乙方)签订《解约协议》，约定因甲方不再出售涉案房屋，双方在原告处已签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》自该协议签订之日起解除，且乙方不承担由此造成的相关责任。甲方已收取的定金30,000元与违约金30,000元于该协议签订后当天退还乙方。前述协议签订当日，被告向案外人孙某退还了定金30,000元，并赔偿违约金30,000元。现原告认为导致涉案《房屋买卖合同》履行不能责任在于被告，被告应向其支付违约金而拒不支付，遂成讼。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、《解约协议》等证据及当事人庭审陈述所证实。审理中，原告向本院提交了被告的委托诉讼代理人陈汝森与案外人孙某的妻子李欣的通话录音，根据录音资料记载，被告方想置换房屋，但因征信出现问题，不能贷款，故不能出售涉案房屋，对于孙某已付定金可以退一赔一等内容。对于该份录音，被告表示真实性无异议，但对完整性表示怀疑，解约的原因除被告的原因外，最主要的是由于原告私配钥匙并且造成被告财务损失的违法行为导致。本院认为，居间合同，是指双方当事人约定一方为他方提供报告订约机会或为订立合同提供媒介服务，他方给付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付酬金。现本案被告与买方在原告的居间、磋商下就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，该协议内容已涵盖了买卖双方就涉案房屋交易的主要条款，故应当认定买卖合同已成立，且该合同内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同。因此可见，原告已居间成功。然，从原告提供的证据，包括《解约协议》、录音资料，均可见系因被告的原因导致《房屋买卖合同》的解除，故原告依据《房地产买卖居间协议》的约定要求被告支付违约金，符合双方约定，本院予以支持。至于违约金的具体金额，虽然合同约定违约金标准为总房价的1.50%，但被告认为过高并希望法院予以调整。对此，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付违约金10,312.50元。对于被告辩称的导致合同解除的责任，不仅在与被告，还在于原告工作人员私配钥匙、致使被告财物受损的违约行为所致的意见，对此本院认为，首先，被告并无证据被告所谓的财物损失系由原告工作人员私配钥匙所致。其次，即使原告私配钥匙，被告完全可通过向有关部门投诉来反映该情况，由有关部门对原告或是该工作人员予以处罚、惩戒，或者被告也可以自身行为来明确表示被告对原告工作人员私配钥匙的不满(例如及时收回钥匙，并拒绝与原告介绍的客户签订买卖合同等)。然而事实相反，被告明知其未在原告处挂牌、原告工作人员私配钥匙之情况，仍然同意与原告签订居间协议，并与原告居间介绍的客户签订买卖合同。被告的该些行为，显然是认可并同意由原告居间其房屋买卖之事宜。最后，退一万步说，涉案房屋买卖合同主体系被告与案外人孙某两方，而非原、被告及案外人三某，即使被告对原告居间服务仍然不满，被告也不能以原、被告之争执为由解除被告与买方之间买卖合同。综上对于被告之抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告陈鸿宇于本判决生效之日起七日内向原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司支付违约金10,312.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计157.82元，由原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司负担78.91元，由被告陈鸿宇负担78.91元(被告负担之款于本判决生效之日起七日内直接向原告支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一七年七月十八日书 记 员  刘阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。