辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0302民初4157号原告：鞍山特易购房地产开发有限公司,住所地辽宁省鞍山市铁**四道街**。法定代表人：肖汉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：周洁，辽宁国奥律师事务所执业律师。被告：马桂秋，女，1975年7月8日出生，汉族，无业,住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：刘玉国(与马桂秋系夫妻关系)，男，1972年5月15日出生，汉族，无业,住辽宁省灯塔市。原告鞍山特易购房地产开发有限公司(以下简称鞍山特易购公司)与被告马桂秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案后，于2016年3月11日做出（2015）鞍东民一初字第01459号民事判决书，被告马桂秋不服提起上诉，鞍山市中级人民法院于2016年7月18日做出（2016）辽03民终1230号民事裁定书，以原审判决认定事实不清为由撤销原判并裁定发回本院重审。本院于2016年8月8日受理后，依法另行组成合议庭，于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告鞍山特易购公司的委托诉讼代理人周洁,被告马桂秋的委托诉讼代理人刘玉国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。鞍山特易购公司向本院提出的诉讼请求：请求判令马桂秋向鞍山特易购公司支付房屋租金、物业费、电费，总计人民币66774.19元及逾期付款违约金13355元。事实和理由：2014年3月21日，鞍山特易购公司与马桂秋签订了《临时租赁合同》，约定鞍山特易购公司将乐都汇商场15平方米店铺出租给马桂秋使用，租期从2014年3月6至2014年6月5日止，租金总计为20700元，同时约定了违约责任。租赁期满后，马桂秋拒不返还店铺同时也不交纳租金。2015年3月12日鞍山特易购公司向马桂秋下达《限期返还店铺通知函》，马桂秋仍拒绝履行。鞍山特易购公司无奈于2015年3月26日根据《租赁合同》的相关约定，将马桂秋店铺强制清场。鞍山特易购公司认为，马桂秋的行为已经构成违约，根据《租赁合同》的相关约定，马桂秋除应缴清所欠租金66774.19元外，还应支付逾期付款违约金13355元。故起诉至法院。马桂秋辩称,鞍山特易购公司要求我方给付租金是不合理合法的，商场给我们下了一个限期返还店铺通知函，当时通知函上面没有要求我方交付租金，只要求我方从LIT206K号店铺搬出，这是我方在商场得到的最后一个法律文书，所以我方认为鞍山特易购公司根本没有意愿向我方索要租金，索要租金是由商场的几个经理在扣押的马桂秋的商品之后提出的。另外据鞍山特易购公司调查，鞍山特易购公司的商场没有经营权利，消防规定公众聚集性场所必须要办理建设工程设计图纸审批，然后办理消防检验图纸备案，最后由建设方提出消防竣工检查，但是在消防的公告信息栏中马桂秋没有查到其进行的消防备案和消防检查合格的材料，经过马桂秋去消防局验证，鞍山特易购公司的商场从未办理消防备案和消防检查，所以其商场根本没有进行经营，鞍山特易购公司违法将场地出租给马桂秋，且在马桂秋根本没有经营的情况下，向马桂秋索要租金，其行为不合法。根据鞍山市消防局出具的检查记录，鞍山特易购公司出租给我方的店铺在商场的消防设计图纸中是应急消防通道，后来经商场私自设置成经营区域租给马桂秋，后经消防局检查认定为违规，鞍山特易购公司受到了消防局的罚款，证明鞍山特易购公司的商场租赁给我方的区域违法，整个租赁的行为也是违法的，造成我方在商场几个月没有经营的情况下，没有经营事实，所以鞍山特易购公司根本没有权利索要租金和违约金，根据合同法52、58条规定，鞍山特易购公司违反了强制性法规规定，与我方签署的租赁合同是无效的，既然是无效的合同，根据合同法58条规定，无效的合同，因此合同得到的利益应该返还，违法欺诈的行为下出租给被告的店铺没有经营能力和经营的可能，所以马桂秋在鞍山特易购公司处根本没有得到任何利益，没有办法返还，鞍山特易购公司通过这个违法的租赁合同在马桂秋处得到了租金20700元，保证金6844元，一共27544元，所以根据鞍山特易购公司的违法租赁行为，故我方认为鞍山特易购公司提出的给付租金及违约金不应得到支持。马桂秋向本院提出反诉请求：1.判令鞍山特易购公司与马桂秋签订的临时租赁合同无效；2.判令鞍山特易购公司返还马桂秋3个月租金20700元，保证金6844元，合计27544元。事实和理由：鞍山特易购公司起诉马桂秋于法无据。2014年3月8日鞍山特易购公司与马桂秋签订《临时租赁合同》，马桂秋交纳了3个月租金20700元，合同保证金6844元，合计27544元。但此合同铺位未办理消防审批手续，商场又拒绝出具产权证明，致使马桂秋无法使用此铺位，经交涉鞍山特易购公司同意履行招商时承诺的消防手续办完后与马桂秋签订长期合同，但合同到期后鞍山特易购公司以各种借口拒绝与马桂秋续签合同,也未提出撤场及租金问题，鞍山特易购公司在未办理消防审批手续的情况下违法签订租赁合同，以合法形式掩盖非法目的，进行商业欺诈,违反了相关法律规定，侵害了马桂秋的财产权及经营权。为此，马桂秋提出反诉,请求法院支持马桂秋的反诉请求。鞍山特易购公司对马桂秋的反诉请求辩称,一、鞍山特易购公司与马桂秋签订的租赁合同合法有效。1.双方签订的合同已经经过生效判决确认有效，且双方当事人对该判决均无异议。2.双方签订的合同已经于2015年3月26日解除。在合同解除之前并无导致合同无效的法定事由。3.在2014年马桂秋入场经营时，鞍山特易购公司具备消防审批手续，并且在马桂秋经营期内鞍山特易购公司也没有受到任何消防处罚，因此鞍山特易购公司当时的出租行为是完全合法的，双方签订的租赁合同也是合法有效的。二、马桂秋在租赁期内一直是正常经营。1.马桂秋是否办理营业执照与鞍山特易购公司无关，并且马桂秋并无证据证明没有办理营业执照是由于鞍山特易购公司的原因造成的。同时马桂秋也曾经在租赁的场地办理过营业手续，这足以证明马桂秋完全能够办理营业手续，而是由于自身的原因不办理或不需要办理。2.马桂秋在租赁期内一直在正常使用店铺经营。通过马桂秋起诉鞍山特易购公司的其他案件的证据完全能够证明马桂秋承认其从店铺租赁当日就已经正常经营了。并且现场经营手续图片也能够证明其完全是在正常经营。3、马桂秋的商铺作为经营面积15平方米的小型店铺，根据《消防法》的规定，其办理经营手续完全不需要办理消防审批，鞍山特易购公司是否具备消防审批手续完全不影响被告办理营业手续。综上,请求法院依法驳回马桂秋的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：鞍山特易购公司提供的收款收据，对该证据予以采信，因该证据具备真实性、合法性、关联性。鞍山特易购公司提供的通知函复印件一份，对该证据予以采信，因结合庭审中原被告双方提供的其他证据,该证据具备真实性、关联性、合法性。鞍山特易购公司提供的建设工程竣工规划分段验收合格证、建设工程规划许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书、建设用地规划许可证、建设工程消防验收意见书，对上述证据予以采信，因上述证据具备真实性、合法性、关联性。马桂秋提供的图纸复印件一份，对该证据不予采信，因该证据系复印件，无其他合法有效的证据与之相印证，不具备真实性、合法性、关联性。马桂秋提供的消防监督检查记录、行政处罚决定书及审批图纸，对上述证据予以采信，因通过庭审查明的事实可以认定上述证据具备真实性、合法性、关联性。马桂秋提供的民事裁定书一份，对该证据不予采信，因该证据与本案无关。马桂秋提供的鞍山市消防局做出的消防监督检查记录及行政处罚决定书，对上述证据本院不予采信，因马桂秋在本案诉争商铺经营的期间是2014年3月6日至2014年10月31日期间，上述检查记录及行政处罚决定书做出的时间是2016年，且做出处罚决定的区域系鞍山乐都商业有限公司中岛区域，并非本案诉争商铺所在区域，故上述证据与本案不具有关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月21日，鞍山特易购公司（甲方）与马桂秋（乙方）签订临时租赁合同一份，约定由马桂秋承租LIT206K号商铺，租期2014年3月6日至2014年6月5日，租金20700元，乙方应承担并及时支付租赁活动的一切费用，包括但不限于税费、水、电费和其他费用，如果逾期支付的，每逾期一天，乙方应按照逾期金额的0.1%支付违约金。保证金6844元，在租期到期或者合同提前解除或终止，乙方将场地交还给甲方后90天内，甲方扣除乙方应付的费用、违约金和损失赔偿后，将租赁保证金无息退还给乙方。如果乙方单方退租，或因乙方违约行为甲方解除本合同的，则甲方收取的租金和其他费用均不予退还，同时乙方应向甲方支付月租金的三倍作为违约金，如逾期不满一个月的，则违约金为总租金的三倍，乙方还应当承担赔偿责任。另查明，马桂秋2014年3月6日至2014年10月31日期间占有使用本案诉争的LIT206K号商铺。马桂秋向鞍山特易购公司支付2014年3月6日至2014年6月5日期间的租金20700元，保证金6844元。再查明，本案诉争商铺所在的鞍山乐都汇商场具备建设工程规划许可证、并经工程竣工验收合格。还查明，2010年10月20日鞍山市消防局做出了（建验）字（2010）第0065号《建筑工程竣工消防验收意见书》，其注明：“我局对你单位申报的鞍山TESCO购物广场建设工程进行了消防验收（工程位于鞍山市铁东区；购物广场建筑面积：115473.52平方米，建筑高度：31.15米，建筑层数：：地上**、地下**使用性质：：地上**为商场地下、地下**为一类汽车库查资料及现场检查测试，意见如下：一，综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效。三、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法办理有关消防手续。四、此次内部装修工程验收仅包括（乐购超市面积：15000平方米、商场公共区域面积：45078.52平方米、地下、地下停车场面积623平方米，154户小商户面积：16837平方米）。五、此次验收不包括电影院、电玩、肯德基及除22家小商铺的内部装修工程”。2012年11月14日鞍山市消防局做出了鞍公消验（2012）第0066号《建筑工程消防验收意见书》，其注明：“我局对你单位申报的鞍山乐都汇商场一层内部装修工程进行了消防验收（工程位于鞍山市铁东区，改造部分建筑的装修面积：7758平方米，装修层数：地上：地上**性质：商业营业厅）经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效。三、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法办理有关消防手缓。本院认为，本案争议的焦点问题是鞍山特易购公司与马桂秋签订的租赁合同是否合法有效以及鞍山特易购公司与马桂秋在履行合同过程中是否存在违约行为。关于鞍山特易购公司与马桂秋签订的租赁合同的效力问题,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中马桂秋以鞍山特易购公司所属商场没有办理消防手续、违反消防法的规定为由主张双方签订的临时租赁合同无效，本院认为本案诉争租赁房屋未经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，马桂秋亦未提供证据证明本案诉争房屋租赁合同存在上述法定的合同无效之情形，且特易购商场已正常营业，马桂秋已实际占有使用本案诉争商铺，故对马桂秋提出的请求判令鞍山特易购公司与马桂秋签订的临时租赁合同无效之反诉请求以及基于合同无效主张的请求鞍山特易购公司返还租金之反诉请求于法无据，本院不予支持。关于鞍山特易购公司提出的请求马桂秋支付拖欠的租金及逾期付款违约金一节，本案中,鞍山特易购公司与马桂秋签订的租赁合同于2014年6月5日到期,马桂秋应当在上述租赁合同到期后从本案诉争LIT206K号商铺中腾出,但马桂秋未在合同到期后从该商铺中腾出,应当向鞍山特易购公司支付继续占用期间的占有使用费。关于马桂秋应当向鞍山特易购公司支付的占有使用费的数额问题,本案中,鞍山特易购公司并没有提供合法有效的证据证明马桂秋从本案诉争的LIT206K号商铺中腾出的具体时间,而马桂秋在庭审中自认2014年11月之前在本案诉争的LIT206K号商铺,2014年11月之后搬到LIT207K号商铺,故马桂秋从本案诉争的LIT206K号商铺中腾出的时间的应认定为2014年11月1日,双方签订的租赁合同的到期日为2014年6月5日,故马桂秋应向鞍山特易购公司支付2014年6月6日至2014年10月31日期间的占有使用费,即参照双方签订的原合同约定的租金标准向鞍山特易购公司支付占用本案诉争商铺期间的租金（租金包括电费及物业费），欠付租金共计4个月零25天，3个月租金为20700元，日租金226.8元，共计33270元（20700元季度÷3×4个月+226.8／天×25天）。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付；剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案中，马桂秋与鞍山特易购公司签订的《临时租赁合同》第三条第1款约定，乙方应承担并及时支付租赁活动的一切费用，如果逾期支付的，每逾期一天，乙方应按照逾期金额的0.1%支付违约金。马桂秋在2014年6月6日至2014年10月31日期间继续占有使用本案诉争商铺，马桂秋应于2014年10月31日向特易购支付租金，但马桂秋至今尚未支付租金，因此马桂秋应自2014年10月31日起向鞍山特易购公司支付逾期交付租金的违约金，每日违约金为33.27元（33270元×0.1%），从2014年10月31日起计算至马桂秋实际付款之日止，鞍山特易购公司提出的该部分诉求，有事实及法律依据，本院予以采信。另依据双方签订的《临时租赁合同》第三条第3款约定，鞍山特易购公司应在扣除马桂秋应当的相关费用及违约金之后将保证金退还给马桂秋，本案中双方的租赁合同已到期，且本院已支持鞍山特易购公司提出的请求马桂秋支付部分违约金之诉求，故马桂秋还需向鞍山特易购公司支付租金26426元（具体计算方式为：马桂秋拖欠租金33270元-马桂秋向鞍山特易购公司交付的保证金6844元=26426元）,故对鞍山特易购公司提出的该部分诉求，本院予以支持，对马桂秋提出的请求返还保证金之反诉请求本院不予支持。关于马桂秋提出的因本案诉争商铺未经消防验收而导致其无法正常经营使用一节，本案中，因马桂秋并未提供证据证明在其经营期间本案诉争商铺存在消防验收不合格、从而导致其无法进行经营之情形，故马桂秋应当承担举证不能的法律后果，故对马桂秋提出该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、六十一条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、马桂秋于本判决生效之日起十日内给付鞍山特易购房地产开发有限公司租金26426元；二、驳回鞍山特易购房地产开发有限公司提出的其他诉讼请求；三、驳回马桂秋提出的反诉请求。如果马桂秋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1804元，由马桂秋承担595元、鞍山特易购房地产开发有限公司承担1209元，反诉费245元由鞍山特易购房地产开发有限公司承担61元，马桂秋承担184元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  徐少春人民陪审员  郭 婷人民陪审员  鲍学娇二〇一七年七月十四日书 记 员  牟新宇