福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初1256号原告：三明市梅列区碧玉小区业主委员会。委托诉讼代理人：王水清，女，该业主委员会成员。被告：崔建焕，女，1966年7月31日出生。原告三明市梅列区碧玉小区业主委员会（以下简称碧玉小区业委会）与被告崔建焕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧玉小区业委会向本院提出诉讼请求：1.判令崔建焕立即支付自2016年7月至2016年12月物业服务费179.42元，2016年1月至12月水电公摊费50.99元，合计230.41元；2.本案诉讼费用由崔建焕承担。事实和理由：2016年6月30日，兰庭物业管理有限公司因部分业主长期拖欠物业费而撤走。2016年6月15日，经小区业主大会选举产生了业主委员会，经梅列区住房和城乡规划建设局批准并备案，2016年7月1日，碧玉小区业委会正式管理小区，为小区聘请6名保安、3名保洁人员、1名物业管理员，从事安全防范和卫生保洁工作。碧玉小区业委会为非营利性质组织且委员们从未领取过报酬。崔建焕居住的三明市××室，位于碧玉小区内，房屋面积74.76平方米。从碧玉小区业委会接管后，崔建焕从未支付物业管理费，为维护广大业主的合法权益，故引起本案诉讼。崔建焕辩称，1.碧玉小区业委会不是物业服务公司，自己也没有和业委会签订服务合同，因此碧玉小区业委会没有资格收取物业费；2.业委会主任变更未经业委会大会通过；业委会自监自管，未经业主大会通过，且不具备资质及相关管理资格。3.业委会各项支出未进行公开招标，收支报表缺乏明细，无透明度。4.对小区安全及服务设施、管理没有达到四级标准，不能按每平方米0.4元收取物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经开庭审理，查明事实如下：1.2016年10月18日，三明市梅列区住房和城乡规划建设局出具《碧玉小区业主委员会主任变更证明》，证明碧玉小区业委会于2016年9月29日重新投票选举变更业委会主任，选举肖辉琼为主任，张木增为副主任。2.2016年10月22日，碧玉小区业委会在陈大碧玉小区张贴《公示》，告知小区各位业主，2016年碧玉小区业委会将原小区物业管理公司兰庭物业公司变更聘请为三明市新新荣物业服务公司，但三明市新新荣物业服务公司在2016年7-8月两个月的经营中出现亏损，向碧玉小区业委会提出从2016年9月终止物业服务合同。现因无其他物业公司愿意接受小区的物业服务，经碧玉小区业委会讨论，决定从2016年7月1日起小区的物业管理服务工作先由小区业主委员会兼管，待今后条件成熟后再聘请专业物业企业管理。《公示》内容还包括碧玉小区业委会的管理宗旨、管理人员、经济收入情况公示内容、对小区A、B区的门岗进行蓝牙智能系统安装及对公示内容有异议的业主，在公示日内可以用书面或来人到业主委员会和瑞云社区居委会反映的方式进行监督。3.2016年11月1日，碧玉小区业委会对陈大碧玉小区物业管理工作采用向业主发放《陈大碧玉小区业主一事一案表决票》以住房号一户一票的方式，由碧玉小区业主对以下内容进行表决：小区物业管理上半年现实状况，即上述《公示》的基本内容；小区的物业管理工作从2016年7月1日起由小区业委会直营一个阶段；直营期间小区物业费及代收代付公摊水、电费、电梯费用、停车费，从2016年7月1日起开始收费，并明确各项收费标准，其中物业费以住房面积每平方米收0.40元、代收代付水电公摊费等。经表决，陈大碧玉小区共有住房728套(其中公租房108套)，现在已入住业主569户，入住业主居住面积50573.487平方米，其中333户同意上述物业管理工作，同意的业主居住面积为30264.93平方米，分别占已入住业主户数的58.52%及已居住业主居住面积59.84%。4.崔建焕所有的坐落于三明市××室房产建筑面积74.76平方米。5.2016年1月至6月，陈大碧玉小区共欠结电费25365.50元，其中崔建焕居住的A7幢因未安装电梯，公用部分电费为：1.楼梯照明费1单元为165.75元、2单元为101.80元，由A7幢住户共计36户平均分摊，每户楼梯照明费为7.44元；2.A区室外公共照明电费为1104.03元，由A区434户住户平均分摊，每户分摊2.55元；3.因迟延缴纳电费，被收取滞纳金1.00元。故合计公用电费为10.99元(7.44元楼梯照明费+2.55元室外公共照明费+1.00元滞纳金)。欠结水费1008.08元，扣除5幢社区用房水费，公用水费为524.08元，由620户(728套，扣除公租房108套)分摊，每户分摊水费0.85元，加上因迟延缴纳水费，被收取滞纳金，故每户实际收取水费1.00元。欠结消防泵费用5195.18元，由A区已入住384户平均分摊，每户13.50元。故2016年1月至6月，崔建焕应缴纳的公共用水用电公摊费为25.49元(10.99元电费+1.00元水费+13.50元消防泵)。2016年7-12月，碧玉小区业委会按2016年上半年标准向小区业主收取公共用水用电公摊费。6.2016年11月1日、2016年12月10日，碧玉小区业委会分别向崔建焕发出《缴费通知书》、《物业管理费催缴通知单》，要求崔建焕缴纳2016年7-12月的物业管理费179.42元及公共用水用电公摊费25.49元，共计204.91元。本案的争议焦点在于：1.碧玉小区业委会是否具有主体资格；2.案涉物业管理费的收取标准是否规范。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定：一、碧玉小区业委会是否具有主体资格的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第76条和《物业管理条例》第11条的规定，除“筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施”应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意外，“选聘和解聘物业服务企业或其他管理人”应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即须达到俗称的“双过半”标准。本案中，碧玉小区业委会于2016年10月22日向小区业主进行了公告，2016年11月1日，碧玉小区业委会对陈大碧玉小区物业管理工作采用向业主发放《陈大碧玉小区业主一事一案表决票》以住房号一户一票的方式进行表决，有333户业主参与有效投票，并且同意由碧玉小区业委会负责小区的物业管理，超过专有部分占建筑物总面积50%的业主且占总人数50%的业主参与投票，选出了临时性的过渡物业服务机构即本案原告碧玉小区业委会，表明这些业主对选聘方案予以了认可。本案中，碧玉小区业委会对陈大碧玉小区物业服务进行管理的行为，系以选聘方案和选聘结果为依据、执行业主大会决定的执行行为，故碧玉小区业委会具有本案的主体资格。二、案涉物业管理费的收取标准是否规范的问题。《物业管理条例》第41条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”碧玉小区业委会按照0.40元/平方米的标准收取物业管理费，系承接原物业服务企业兰庭物业公司的收费标准，由原物业服务合同进行约定，虽然崔建焕未与兰庭物业公司签订物业服务合同，但该收费标准没有违反三明市物价局对三明市普通住宅小区服务等级(三级)收费基准价格的范围，且对于电梯房另收取0.3元/平方米的电梯费用，与非电梯房的物业管理费标准进行了区别。崔建焕认为碧玉小区业委会未按标准收取物业管理费，其收取的物业费与服务水平不符，并提供了照片予以证实。本院认为，崔建焕在庭审中自诉其所提供的照片拍摄时间为2017年6月份，所反映亦是2017年6月份的小区状况，但并未举证证明碧玉小区业委会在2016年7月-12月期间未履行物业管理或管理不到位，且其所述的服务瑕疵，不足以构成其拒绝交纳物业费的合法抗辩。解决物业服务中的纠纷及服务瑕疵，核减物业费并非唯一途径，在业主委员会自管物业的情况下，有些问题需要通过业主委员会与业主或召开业主大会协商解决。崔建焕以拒绝交纳物业费方式企图改变小区的整体服务质量并非解决该问题的合理途径，反而会导致无法保障物业服务质量的恶性循环，并由此影响到全体业主的利益。综上所述，本院认为，根据《合同法》第37条规定，采用合同书形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，碧玉小区业委会实际履行了管理、服务陈大碧玉小区的职责，以其实际行为向业主提供了物业服务，与业主存在事实上的物业服务合同关系，崔建焕没有提供证据证实其作为业主有拒绝碧玉小区业委会的物业管理服务的行为，应视为对碧玉小区业委会的物业服务予以接受，即使双方未在物业服务合同上签字或没有订立合同，也应当视为合同实际成立。《物业服务纠纷司法解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”依据该条规定，业主拒绝支付或拖欠物业费的行为应当承担相应的违约责任，崔建焕系陈大碧玉小区业主，碧玉小区业委会对陈大碧玉小区提供物业管理服务，崔建焕依法应向碧玉小区业委会交纳相应的物业管理服务费及公共用水用电公摊费。对于崔建焕提出的自碧玉小区业委会管理小区后，各项支出未进行公开招标、收费标准未公开、小区服务水平未能达到标准等为由提出的拒绝支付物业服务费的主张和抗辩，其可以通过召开业主大会、另行选聘其他物业公司、业委会与业主对话沟通等程序和办法，加以解决。作为小区的业主，不能简单地以碧玉小区业委会没有尽到物业管理服务职责而否定和无视碧玉小区业委会已经提供了的劳动和付出。对崔建焕的上述抗辩理由，本院不予采纳。碧玉小区业委会自认自2016年7月1日起兼管小区的物业管理服务工作并从2016年7月1日起代收代付公摊水电费等，碧玉小区业委会要求崔建焕支付2016年1月至6月的水电公摊费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。碧玉小区业委会要求崔建焕支付2016年7月至12月物业管理服务费179.42元、2016年1月至12月的公共用水用电公摊费50.99元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、崔建焕应于本判决生效之日起五日内支付给三明市梅列区碧玉小区业主委员会2016年7月1日至2016年12月30日物业管理服务费179.42元及公共用水用电公摊费25.49元，共计204.91元；二、驳回三明市梅列区碧玉小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取计25元，由崔建焕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员  郭惠容二〇一七年七月三十一日书记员  李晓芳附：本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。