安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1204民初266号原告：太仓巨赢文化传播有限公司,住所地太仓市城厢镇人民南路95号华旭财富中心C308、D301，统一社会信用代码91320585346337057R。法定代表人：邹明，总经理。委托诉讼代理人：赵振乾，安徽皖正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琪，安徽皖正律师事务所律师被告：安徽万臣商业经营管理有限公司阜阳分公司，住所地阜阳市颍泉区欧阳修路288号，统一社会信用代码91341200097337039D。负责人：俞彦杰，总经理。被告：安徽万臣商业经营管理有限公司，合肥市庐阳区四里河路35号，统一社会信用代码91340100852317397。法定代表人：楼边佳，总经理。委托诉讼代理人：边阳，公司法务。委托诉讼代理人：孙浙北，公司法务。被告：杨树，男，1967年3月18日出生，汉族原告太仓巨赢文化传播有限公司（以下简称太仓文化公司）与被告安徽万臣商业经营管理有限公司阜阳分公司（以下简称万臣阜阳公司）、安徽万臣商业经营管理有限公司（以下简称万臣公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告太仓巨赢文化传播有限公司的委托诉讼代理人赵振乾、王琪，被告安徽万臣商业经营管理有限公司阜阳分公司、安徽万臣商业经营管理有限公司共同委托诉讼代理人边阳、孙浙北到庭参加诉讼。被告杨树经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓巨赢文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告万臣阜阳公司继续履行与原告在2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》，并将位于阜阳市颍泉区欧阳修路288号海亮城市广场S1号商业楼四层401商铺立即交付给原告使用；或被告若不能继续履行《房屋租赁合同》，应返还原告履约保证金20万元、赔偿各种损失3152905元、支付违约金409630元、支付逾期收益695万元；2、判令被告安徽万臣商业经营管理有限公司、杨树对第一项承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月30日，原告（作为乙方）与被告万臣阜阳公司（作为甲方）签订了安徽阜阳海亮城市广场之电影院线《房屋租赁合同》一份。约定：万臣阜阳公司将位于安徽阜阳市颍泉区欧阳修路288号海亮城市广场S1号商业楼四层401商铺，建筑面积2996平方米的场地出租给原告，用于开设“上海联合院线影城”及其相关配套用途，包括销售饮料、零食与电影相关的书籍等。租赁期限20年，自甲方给予乙方的免租期截止日的第二天开始起算，乙方在合同签订后的30个工作日向甲方支付履约保证金20万元整，该租赁物业的移交日暂定为2016年4月1日；租金采取保底租金或净票房提点，两者取其高的方式。保底租金第1-5年按照29元/月/平方米计算。上述甲乙双方合同签订后，甲方不再允许其他公司或者个人（团体）在购物中心范围内经营电影放映活动。否则，将按已收到乙方房屋租赁及管理费用额外向乙方承担双倍违约金，并补偿乙方影城合同期内的预期收益。合同签订后，原告依约向被告支付履约保证金20万元，并开始筹备“上海联合院线影城”项目的前期工作。安排其股东江连军投资成立阜阳龙廷影城经营管理有限公司，分别与北京放映之家影视设备有限公司（简称北京放映公司）、安徽星汉投资发展有限公司（简称星汉公司）、南京奥圣建筑装饰配套工程有限公司（简称奥圣公司）签订合同，并约定，由北京放映公司对涉案租赁房屋室内进行设计、对项目建设提供全程顾问服务、原告亦从北京放映公司购买7个厅的音响、放映设备；2、原告从星汉公司购买座椅，并让奥圣公司的专业人员对影城内部进行装修等，工作人员为该项目来回往返浙江、上海、阜阳，进行考察，支出了大量的员工费用、设计费用、购买设备费用等共计300多万元。2016年3月30日，被告向原告出具一份《沟通函》，明确表明让原告安排相关技术人员在5月上旬前去涉案租赁房屋进场装修，确保10月1日按时开业。正当原告对涉案房屋进行装修时，被告2016年5月24日向原告出具一份《解约函》，5月31日，原告回函要求继续履行合同，被告收到回函后，置之不理，综上，原告投入大量的人力成本、经济成本，被告单方面的解除合同，违反诚实信用原则，给原告造成严重损失，应予以赔偿，因万臣阜阳公司不具有法人资格，其民事责任应由万臣公司承担，杨树作为公司的总经理对本合同承担连带违约责任，因此，杨树和万臣公司应承担连带赔偿责任，请求法院支持其诉讼请求。被告万臣阜阳公司、万臣公司辩称：解约函是事实，因为被告公司经营发生变化，遂向原告发送了解约函；被告2016年5月24日通过书面函件的形式告知原告不再履行双方签订的租赁合同，此时，租赁房屋并未交付，原告方没有进场装修经营使用，现被告的商铺已经交付第三方使用，交付是不可能的，合同不存在继续履行；原告的诉请明显违反正常合理诉求，所收20万元，愿意双倍返还。被告杨树庭前提交书面答辩意见：原、被告之间是公司行为，本案的诉讼与杨树无关联性，杨树作为被告公司的负责人，履行职务行为过程无过失，个人不应承担责任。本人离开海亮半年多了，人在外地，不能参加诉讼，且不持任何立场，尊重法院的公正审判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，2015年12月30日原、被告签订的房屋租赁合同一份；2016年3月30日被告万臣阜阳公司发给阜阳龙廷影城经营管理有限公司的《沟通函》；2016年5月24日被告万臣阜阳公司发送给原告太仓文化公司的《解约函》，2016年5月31日太仓文化公司给被告万臣阜阳公司发送的《回函》，本院对其证明效力予以认定；对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告太仓文化公司、万臣阜阳公司、万臣公司企业注册信息、杨树身份证，该组证据系行政管理机关依据职权颁发,对其证明效力，予以认定；2、原告举证2016年1月10日，江连军与北京放映之家影视设备有限公司签订的《建设工程设计合同》及46万元的收据；江连军与北京放映之家影视设备有限公司签订的《影院建设顾问合同》及25万元收据；2016年3月15日江连军与北京放映之家影视设备有限公司签订的《安徽阜阳市颍泉区7个厅项目影院设备订购合同书》及50万元收据；2016年3月3日江连军与安徽星汉投资发展有限公司签订的《加工座椅及附属设备合同》及294405元收据；2016年3月7日江连军与南京奥圣建筑装饰工程有限公司签订的《装饰施工合同书》及150万元现金收据。上述证据系江连军签订的合同，不能证明与本案的关联性，提供的付款收据不规范、有连号现象、部分现金付款与合同约定收款账户转款约定相矛盾，且未提交取款证据予以印证，大额现金支付不符合交易规则，证据不具有真实性、合法性、关联性，不予认定；3、原告举证同地段商家经营电影行业的相关收入材料，该表格系原告单方制作，不具有真实性、合法性、关联性，不予认定。经审理查明：阜阳海亮城市广场系【阜阳海亮颍泉房地产有限公司】投资、开发、建设，现委托安徽万臣商业经营管理有限公司阜阳分公司对阜阳海亮城市广场商业综合体进行商业招商、租赁、合同签署、管理运营及广告推广、策划并全权负责本项目的市政公共能源费用的代收代缴。2015年12月30日，被告万臣阜阳公司（甲方）与原告太仓巨赢文化传播有限公司（乙方）签订安徽阜阳海亮城市广场之电影院线-房屋租赁合同。约定原告租赁被告万臣阜阳公司位于安徽省阜阳市颍泉区欧阳修路288号海亮城市广场S1号商业楼四层401商铺，套内面积2996平方米，用于开设“上海联合院线影城”及其相关配套用途，包括销售饮料、零食以及与电影相关的书籍、音乐、工艺纪念品的小卖部、主题影咖、影吧、动漫电影娱乐等。租赁期限20年，租赁物业的移交日暂定为2016年4月2日，合同签订后的30个工作日向甲方支付履约保证金20万元，合同期届满，保证金甲方七日内无息退还乙方。租金采取保底租金或净票房提点，两者取其高的方式。净票房提点，即租赁期限内按乙方电影年度净票房收入的百分比计提租金。合同3.3甲方给予乙方免租培育期为12个月，自正式交付免装期结束后的第二日开始起计。免租培育期甲方按两个租赁年度分两次给予执行（即2016年10月1日-2017年9月30日为第一给租赁年收取保底租金【陆】个月，2017年10月1日-2018年9月30日为第二个租赁年收取保底租金【陆】个月，甲方不再额外向乙方收取保底租金及票房营业分成。租赁年度是指自免租期满的第二日起开始起算，每12个月为一个租赁年度。合同3.4支付方式，每季度支付一次租金，乙方必须在每季度开始前十日内按保底租金标准的四分之一预付该季度保底租金给甲方。合同第8.1，在本合同有效期限内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。合同9.2，本合同中乙方向甲方支付的履约保证金人民币20万元，系乙方履行房屋租赁合同之保证。任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同的同时，没收该履约保证金而不予退还。履约过程中，乙方的违约行为给甲方造成损失的，甲方有权直接从履约保证金中扣除，扣除后乙方应相应补足款项。在合同期满后，甲方将履约保证金七日内无息返还给乙方。合同第9.3，上述甲乙双方合同书签订后，甲方不再允许其他公司或个人（团体）在购物中心范围内经营电影放映活动，否则，将按已收到乙方房屋租赁费及管理费额向乙方承担双倍违约金，并补偿乙方影城合同期内的预期收益。合同签订后，2016年1月24日，原告通过建设银行转款贰拾万元，交款事由：诚意金。2016年3月30日，被告万臣阜阳公司向阜阳龙廷影城经营管理有限公司发出《沟通函》，贵公司2016年3月27日致函已收悉。贵司函件中提出：“请于2016年5月15日前向我司提供与之前院线解除租赁合同关系的法律确认函（包括双方签字、盖章的确认落款）的影印件货传真件”，针对贵司要求我司回复如下：1、我司海亮城市广场项目之前签署的电影院线租赁合同，目前正在协议解约中；2、我司之前签署的电影院线租赁合同不影响我司与贵公司签署的电影院线租赁合同的旅行。如果因我司未能及时解除之前签署的院线租赁合同而给贵司带来之直接损失，我司愿意全额承担；3、鉴于10月1日的开业时间日益临近，请贵司安排相关技术人员，抓紧时间与我司相关人员对接，室内装饰图纸尽快设计并报我司审核。现场5月上旬可进场装修，确保10月1日按时开业。2016年5月24日，被告万臣阜阳公司给原告发送一份《解约函》，太仓巨赢文化传播有限公司：2015年12月30日，贵司与我司签订《安徽阜阳海亮城市广场之电影院线房屋租赁合同》一份，现由于我公司对阜阳海亮上府城市广场项目经营思路调整，导致上述租赁合同无法履行，对此我司深表歉意，现我司正式通知贵司：自本解约函发出之日起正式解除与贵司签订的上述租赁合同；我司将对上述房屋另行出租。自贵司收到本解约函三日内至我司解约后续事宜进行协商。特此致函。同年5月31日，原告给被告万臣阜阳公司回函，根据合同第九章第五条款的规定，我司不同意解除合同，请贵司按照合同的约定继续履行合约，如贵司继续拖延进场时间或不履行合同，我司将采取包括但不限于司法、媒体等合法手段维护我司的合法正当权益。被告公司杨树签名，同时签署，函件已收到。经审理另查明：1、2016年1月10日，江连军（发包方）与北京放映之家影视设备有限公司签订《建设工程设计合同》，将安徽省阜阳市颍泉区欧阳修路288号海亮城市广场S1号商业四层401室的室内装饰设计，电气设计，空调设计委托设计人承担工程设计，合同时间未约定，设计费46万元，支付方式，合同生效后三天内支付10万元，乙方提交初步设计文件，甲方确认后5日内，支付10万元，乙方提交扩初设计文件，经甲方确认后5日内，支付乙方10万元，乙方提交施工图设计，甲方审核后10日，支付10万元，乙方提交全套电子版图纸，甲方审核确认后10日内，支付余款6万元。原告提交上述现金付款收据5张（票号为0403261、0631970、0631971、0631972、0631973），未提交合同相对方提交的设计图纸。2、江连军（委托人）与北京放映之家影视设备有限公司（承接人）签订安徽阜阳海亮城市广场影城《工艺设计合同》，合同载明北京放映之家影视设备有限公司开户银行中国建设银行北京华威支行，账号：11×××12。委托人委托承接人为安徽阜阳海亮城市广场影城进行“影院工艺设计”，合同酬金25万元，签订合同后五个工作日内，委托人向承接人支付酬金总额的30%作为定金，即7.5万元整，影院建声工艺图纸经双方签字盖章备案并承接人，五个工作日内委托人向承接人支付酬金总额的40%，即10万元整，影院工程图纸验收合格，五个工作日支付30%，即7.5万元整（备注，以上价格为未税价格，如委托人需要发票，需缴纳货款的8%给被委托人补开发票）。原告提交三张现金付款收据（票号为0631967、0631968、0631969）。3、2016年3月15日江连军（甲方）与北京放映之家影视设备有限公司（乙方）签订安徽省阜阳市颍泉区7个厅项目影院设备订购合同书，约定合同签订后，甲方系3日内打款项目定金500000元到乙方收款账户作为项目定金。要发票打款账号：11×××12，开户银行：中国建设银行北京华威支行。不要发票打款账号：62×××18，户名：关华锋，开户银行：农业银行北京德胜门支行。原告提交2016年3月8日现金交付收据（票号为0403262）。4、2016年3月3日江连军（甲方、买方）与安徽星汉投资发展有限公司（乙方、卖方）签订《加工座椅及附属设备合同》，约定甲方向乙方购买影院座椅，至尊755，数量1033，单价950元，价款981350元，签订合同之日时支付合同总款的30%作为合同定金（及294405元，发货前付总款的40%，即392540元，安装验收后付中款的30%，即294405元。原告提交现金支付收据（票号为3175072）。5、2016年3月7日，江连军（发包方、甲方）与被告（承包方、乙方）南京奥圣建筑装饰配套工程有限公司签订《装饰施工合同书》，工程地点：安徽省阜阳市颍泉区欧阳修路288号海亮城市广场SI号商业楼是层401室，工程造价5248385.25元，开工日期2016年4月1日至8月1日，包工、包料、包工期。原告提交现金付款150万元收据（票号2842224），收款事由：工程定金及预付款，其中20%作为工程定金。本院认为：原、被告双方签订的安徽阜阳海亮城市广场之电影院线《房屋租赁合同》是当事人之间真实的意思表示，内容不违反有关法律规定，合同有效。双方应按照合同约定的权利义务履行。被告在约定交房期限届满后未按时交房，且提出解除租赁合同，构成违约，应承担违约责任。原、被告在签订房屋租赁合同时，相应预留出交房与开业之间一段时间，作为原告运行电影院线预先进行房屋设计、装修、购买设备等是常规运行模式，原告提供其与北京放映之家影视设备有限公司签订《建设工程设计合同》、《工艺设计合同》、《安徽阜阳市颍泉区7个厅项目影院设备订购合同书》；与安徽星汉投资发展有限公司签订的《加工座椅及附属设备合同》；与南京奥圣建筑装饰配套工程有限公司签订的《装饰施工合同书》及上述单位出具的收款收据，均因非正规税票，出现收据连号，部分合同约定付款方式是银行转账，大额现金支付方式不符合交易规则，亦未提交现金支付资金来源或取款凭证，故原告主张该部分损失不予支持；原告为履行房屋租赁合同，已经支付定金20万元，因被告的违约行为，导致合同不能继续履行，根据定金罚则，被告应双倍返还定金即40万元。原告另主张的逾期利润损失，系庭后补交证据，且万达电影院线股份有限2016年度业绩快报披露的收益，证据为打印件，考虑到经营模式、方针、地理位置，设备等相关因素的影响，作为原告的损失依据，没有可比性，提交的工资表是原告单方制作，没有具体人员签名领取或转帐凭证，不能到达原告的证明目的，该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告安徽万臣商业经营管理有限公司阜阳分公司、安徽万臣商业经营管理有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告太仓巨赢文化传播有限公司40万元。二、驳回原告太仓巨赢文化传播有限公司其他诉讼请求。案件受理费86075元，由原告太仓巨赢文化传播有限公司负担78775元，被告安徽万臣商业经营管理有限公司承担7300元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  于 冲审 判 员  周卫红人民陪审员  兰 伟二〇一七年七月二十八日书 记 员  王梦雯