福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0702民初4062号原告：南平市房产交易中心，住所地福建省南平市滨江中路***号。法定代表人：杜莹芳，该中心主任。委托诉讼代理人：洪仁国，福建武夷律师事务所律师。被告：黄武龙，男，1983年10月3日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。原告南平市房产交易中心与被告黄武龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因被告黄武龙下落不明，本院裁定将本案转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭于2017年6月28日公开开庭审理了本案。原告南平市房产交易中心的法定代表人杜莹芳及其委托诉讼代理人洪仁国到庭参加诉讼。被告黄武龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南平市房产交易中心向本院提出诉讼请求：1.解除南平市房产交易中心与黄武龙签订的《房屋租赁合同》，黄武龙立即腾退租赁物交还给南平市房产交易中心；2.黄武龙支付拖欠租金154800元（暂计算至2016年11月），黄武龙自2016年12月1日起按月租金18404元，自2017年12月1日起按月租金19692元计付租金至腾退交付租赁物之日止；3.黄武龙支付自2016年3月1日起至交清上述款项止按年租金的日1‰标准计算的违约金，计算至2016年11月30日共计违约金55728元，南平市房产交易中心没收（不予退还）履约保证金。在本案审理过程中，南平市房产交易中心将诉讼请求变更为：1.解除南平市房产交易中心与黄武龙签订的《房屋租赁合同》；2.黄武龙支付从2016年3月1日起至2017年6月14日止的租金274426元；3.黄武龙支付南平市房产交易中心自2016年3月1日起至付清上述租金之日止，按年租金的日1‰标准计算的违约金，计算至2016年11月30日的违约金为55728元；4.黄武龙支付南平市房产交易中心垫付的电费542.29元。事实和理由：2013年12月10日，南平市房产交易中心与黄武龙签订一份《房屋租赁合同》，南平市房产交易中心将坐落于南平市胜利街的店面租赁给黄武龙使用。合同约定：租赁期限从2013年12月1日起至2018年11月30日止；前三年年度租金206400元，第四年起每年租金上浮7%；租金的缴纳方式为每六个月（即六个月的第一个月五日前）一次性缴纳至南平市房产交易中心指定账户；每逾期一日交租，按年租金的日5‰支付违约金；黄武龙拖欠租金连续5个月以上的，南平市房产交易中心有权收回租赁物，并没收履约保证金。租赁期间，黄武龙从2015年起拖欠租金未付。经南平市房产交易中心多次催收后，黄武龙最后一次补交了2016年1月-2月的租金，此后未在缴纳租金。黄武龙至今已连续拖欠租金9个月。黄武龙的行为构成根本违约，符合双方《房屋租赁合同》约定的解除合同条件。黄武龙未作答辩。南平市房产交易中心为支持其诉讼请求，向本院提交了证据：《房屋租赁合同》一份、福建省增值税普通发票一张、《房租催缴通知》一份、南平供电公司通用机打发票一张。黄武龙未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。《房屋租赁合同》，有南平市房产交易中心的盖章确认和黄武龙的签名确认，对于南平市房产交易中心与黄武龙之间的房屋租赁合同关系具有证明力，本院予以采信。福建省增值税普通发票和《房租催缴通知》，对于黄武龙支付租金的情况事实具有证明力，本院予以采信。南平供电公司通用机打发票系正式税务发票，且有原件核对，对于南平市房产交易中心代黄武龙缴纳电费的事实具有证明力，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月10日，南平市房地产交易登记服务中心通过公开招标招租方式，与黄武龙签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：南平市房地产交易登记服务中心将其坐落于南平市胜利街102号店面出租给黄武龙；租赁用途为商业用途；租赁期限从2013年12月1日起至2018年11月30日止；经拍卖成交的首次年度租金为206400元；在租赁期内，前三年租金按拍卖成交价计算，第四年房租在拍卖成交价的基础上上浮7%计算，第五年房租在第四年的基础上上浮7%计算；2013年12月1日起至2016年11月30日止的月租金为17200元；2016年12月1日起至2017年11月30日止的租金为18404元；2017年12月1日起至2018年11月30日止的租金为19692元。关于租金的支付方式，该合同第四条第二款约定：“付款方式：租金的缴纳方式为每六个月（半年）一次性缴纳至甲方（即南平市房地产交易登记服务中心）指定的账户（即六个月的第一个月五日前为缴纳时间）。每逾期一日交租，则乙方（即黄武龙）按日欠年度租金的5‰支付滞纳金。”关于履约保证金，合同第五条约定：“履约保证金：为了保证双方合同的履行，乙方在签订本合同之日当天一次性向甲方交付履约保证金计人民币103200.00元整（不计利息）。”关于合同解除权，合同第八条约定：“B、乙方有下列之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿：……4、乙方拖欠租金连续5个月以上（含5个月），甲方有权收回出租房屋，并没收乙方的履约保证金；……”合同第十一条第二款还约定：“乙方在租赁期间应按时向供电、供水部门缴纳水电费，……”合同签订后，南平市房地产交易登记服务中心将租赁店面交付黄武龙使用。黄武龙从2015年开始欠付租金。2016年3月14日，南平市房地产交易登记服务中心向黄武龙发出一份《房租催缴通知》，要求黄武龙支付拖欠的租金，否则其将行使合同解除权。黄武龙于2016年8月22日向南平市房地产交易登记服务中心补交了2016年1月和2016年2月的两个月租金34400元。2016年9月23日，根据中共南平市委机构编制委员会办公室作出的南委编办[2016]134号《中共南平市委机构编制委员会办公室关于调整南平市不动产登记中心和南平市房地产交易登记服务中心机构编制事项的通知》，南平市房地产交易登记服务中心更名为南平市房产交易中心。此后，黄武龙未再支付租金。2017年2月28日，南平市房产交易中心代黄武龙向国网福建省电力有限公司南平供电公司缴纳了2017年2月的电费541.77元。同年3月1日，南平市房产交易中心收回了租赁店面，并进行公开招租。同年6月15日，通过公开招标招租，租赁店面再次出租给他人。本院认为，南平市房产交易中心与黄武龙签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于南平市房产交易中心主张黄武龙支付租金的诉讼请求。支付租金是承租人的主要义务。黄武龙未及时足额支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。黄武龙从2015年起欠付租金，现南平市房产交易中心主张黄武龙从2016年3月1日起支付拖欠租金，具有事实依据，应予支持。但根据南平市房产交易中心的庭审中陈述，其于2017年3月1日已收回店面，黄武龙不再使用店面，因此，黄武龙支付租金的截止时间应当为2017年2月28日，而非2017年6月14日。经计算，黄武龙应当支付2016年3月1日起至2017年2月28日止期间的租金为244412元（17200元/月×11个月+18404元/月×3个月）。南平市房产交易中心的诉讼请求中超过244412元的部分，缺乏事实依据，不予支持。关于南平市房产交易中心主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求。《房屋租赁合同》第八条约定：“B、乙方有下列之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿：……4、乙方拖欠租金连续5个月以上（含5个月），甲方有权收回出租房屋，并没收乙方的履约保证金；……”本案中，黄武龙连续拖欠租金已超过5个月，双方约定的合同解除条件已成就。故南平市房产交易中心主张解除《房屋租赁合同》，具有合同依据，予以支持。关于南平市房产交易中心主张黄武龙支付违约金的诉讼请求。《房屋租赁合同》第四条第二款约定：“付款方式：租金的缴纳方式为每六个月（半年）一次性缴纳至甲方指定的账户（即六个月的第一个月五日前为缴纳时间）。每逾期一日交租，则乙方按日欠年度租金的5‰支付滞纳金。”根据该条约定，黄武龙逾期支付租金时，需向南平市房产交易中心支付按日欠年度租金的5‰支付滞纳金（违约金）。现南平市房产交易中心主张黄武龙从2016年3月1日起按实际欠付租金数额的每日5‰的标准支付违约金，具有合同依据，应予支持。关于南平市房产交易中心主张黄武龙支付代垫电费的诉讼请求。《房屋租赁合同》第十一条第二款约定：“乙方在租赁期间应按时向供电、供水部门缴纳水电费……”。因此，根据该条约定，黄武龙在租赁期间内产生的电费应当由其自行支付。黄武龙未向电力部门缴纳2017年2月份的电费542.29元，扣除黄武龙账户内结余的0.52元，南平市房产交易中心实际代为支付了当月电费541.77元。南平市房产交易中心代垫的电费，黄武龙应当及时予以支付。故南平市房产交易中心主张黄武龙支付代垫电费542.29元的诉讼请求中，超出541.77元的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除南平市房产交易中心与黄武龙于2013年12月10日签订的《房屋租赁合同》。二、黄武龙于本判决生效之日起七日内支付南平市房产交易中心2016年3月1日起至2017年2月28日止期间的租金244412元。三、黄武龙于本判决生效之日起七日内支付南平市房产交易中心违约金（其中，2016年3月1日起至2016年11月30日止的违约金为55728元；2016年12月1日起至实际付清本判决第二项确定的租金之日止的违约金，以实际欠付租金为基数，按每日5‰的标准计算）。四、黄武龙于本判决生效之日起七日内支付南平市房产交易中心垫付的电费541.77元。五、驳回南平市房产交易中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4458元，由南平市房产交易中心负担558元，由黄武龙负担3900元。公告费400元，由黄武龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  徐华强人民陪审员  杨嬿宁人民陪审员  周 瑶二〇一七年七月十三日书 记 员  陈 芳本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。