新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新02民终375号上诉人（原审被告）：新疆瑞基投资集团有限公司，住所地：克拉玛依市迎宾大道75-15-1号。法定代表人：刘国营，该公司董事长。委托诉讼代理人：王婉婷，新疆惠和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈非一，男，汉族。被上诉人（原审原告）：王一丹，女，汉族。二被上诉人之委托诉讼代理人：侯小山，新疆先觉律师事务所律师。上诉人新疆瑞基投资集团有限公司（以下简称瑞基公司）与被上诉人沈非一、王一丹商品房销售合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2017）新0203民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人瑞基公司的委托诉讼代理人王婉婷以及被上诉人沈非一、王一丹的委托诉讼代理人侯小山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人瑞基公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈非一、王一丹的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院对应当调查收集的证据未调查收集，违反法定程序。上诉人瑞基公司一审时向法庭申请调取由政府部门保存的多份会议纪要，用以证明上诉人瑞基公司逾期取得《竣工验收交接证明书》的原因在于政府外配套系统批准和安装的延误。但一审法院对此未予调查收集，故二审应将本案发回重审。二、一审判决认定事实不清。双方当事人在涉案商品房买卖合同中对合同解除条件有例外约定，如遇六级以上大风天气，供水、供电、供热、天然气等外配套设施系统的批准和安装延误，出卖人可据实予以延期。根据上诉人瑞基公司提交的证据可以证实，造成涉案房屋逾期交付的原因在于政府主导的系统外配套批准、实施的延误。2013年6月，上诉人瑞基公司已经完成了涉案房屋地基、基础及主体的施工，并经验收质量合格。综合上述政府部分官网公示信息及上诉人瑞基公司申请调取的会议纪要足以证明，涉案工程属于克拉玛依市重点特殊项目，市政府主导的系统外配套立项、批准和安装滞后。同时，根据气象部分的回复函，可以证实上诉人瑞基公司在施工过程中存在六级以上大风天气98天，故其有权据实延期。三、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。2016年3月15日被上诉人瑞基公司授权委托人王永峰在《房屋验收交接单》签字的行为能够证明上诉人瑞基公司履行了交付房屋的义务。综上，一审判决违反法定程序，事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人沈非一、王一丹辩称，上诉人瑞基公司主张一审法院未依照申请调取证据，但依据法律规定，上诉人瑞基公司负有举证责任，并且其对申请调取的证据能够接触到，故一审法院审理程序正确。双方合同约定交房时间是2015年，但此时，上诉人瑞基公司施工未完成，尚不具备交房条件，涉案房屋实际竣工验收时间是2017年1月。上诉人瑞基公司主张延期的文件或批复等多由其单方出具，也没有原件，不能采信。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一审原告沈非一、王一丹向一审法院起诉请求：1、请求判令解除其与瑞基公司签订的《商品房买卖合同》；2、瑞基公司返还购房款1269150元；3、瑞基公司支付利息损失206700元；4、由瑞基公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年11月12日，原、被告双方签订了《克拉玛依市商品房买卖合同》（合同编号为：KWS2014-02720）一份，合同约定二原告购买被告开发的克拉玛依区浅水湾嘉瑞园37栋101号房屋，房屋总价款1269150元。合同第八条约定，被告应当在2015年10月30日前向二原告交付经验收合格房屋，同时约定”如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：...3、规划和设计方案变更；非出卖人能控制因素如区域规划变更、六级以上大风天气；供水、供电、供热、天然气等外配套设施系统的批准和安装延误。”第九条第1款第（2）项约定，被告未按合同规定的期限将商品房交付二原告交付使用的，逾期超过30日后，二原告有权解除合同，被告应当退还全部已付款，并按二原告累计已付款的0.1%支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第8条约定：”本合同第八条第五款''该商品房经分户验收合格''的证明文件为《建筑安装工程竣工验收交接证明书》。”后二原告于2015年3月23日支付完房款1269150元，被告未在期限内交付房屋，双方协商未果，故原告诉至法院。另查，涉案工程于2017年1月17日通过竣工验收。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约向被告支付了房屋总价款1269150元，被告理应按照合同约定在2015年10月30日前向原告交付房屋，现被告未履行上述义务，延期交房时间已超过30日，原告依据双方《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定，有权要求解除合同，并要求退还已交付的房款1269150元。被告辩称其于2016年3月15日已向原告交付房屋，但根据被告提供的房屋交接单，无法证实双方已履行交付手续，且涉案房屋于2017年才通过竣工验收，按照相关法律、行政法规的规定亦不能向业主交付，故被告的该项辩解意见，无事实和法律依据，依法不予采信。被告辩称自2014年至2016年期间，因大风天气致使工程延误98天，但即使扣除该部分天数，被告延期交付的时间亦超过合同约定的30天。被告辩称冬季自2013年至2016年冬季停工360天，应当据实延期，但被告未提供证据证实延期的真实性及合理性，亦不符合双方约定，依法不予采信。被告辩称涉案房屋因政府原因致使外配套设施延误，致使工程延期交房，但未提供有效证据证实工程延误的原因，亦未证实据实延期的具体天数，故一审法院对被告的该项辩解意见依法不予采信。关于原告主张被告向其支付利息损失206700元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告延期交付房屋，致使双方合同解除，其行为已构成违约，故原告有权要求被告支付利息损失。原告主张其于2015年3月23日交付完全部房款1269150元，从2015年3月23日计算至2017年3月23日共计2年，按照年息6%计算，产生利息206700元（1340009.50元×6%×2年）。同期人民银行贷款基准利率为5.75%，且应按照原告主张的房款金额1269150元为本金计算，产生利息145952.25元（1269150元×6%×2年）。原告主张的合理部分利息145952.25元，合法有据，予以支持。被告辩称，双方已约定违约金数额，故原告只应按照约定主张违约金。但被告在占用原告房款期间，确实造成了原告利息损失，双方约定的按照已付房款的0.1%作为违约金无法弥补守约方的损失，原告有权选择损害赔偿请求权，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告的该项辩解意见，无事实和法律依据，依法不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决原告沈非一、王一丹与被告瑞基公司签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》（合同编号为：KWS2014-02720）于本判决生效之日起解除；被告瑞基公司向原告沈非一、王一丹退还购房款1269150元；被告瑞基公司向原告沈非一、王一丹支付利息损失145952.25元。上述二、三项共计1415102.25元，由被告瑞基公司于本判决生效之日起五日内履行完毕。案件受理费8816.32元、其他诉讼费32.40元，由原告沈非一、王一丹负担48.36元，被告瑞基公司负担8800.36元。二审庭审中，上诉人瑞基公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1、2012年11月，加盖有克拉玛依市城乡规划管理局公章的《总平面图》；2、2015年5月12日瑞基公司出具的《报告》2份；3、2015年11月10日《长期用水申请报告》；4、2015年12月25日《系统工程预验收记录单》；5、2015年12月10日《电力线路勘察验收单》；6、2016年9月26日克拉玛依市房产管理及《会议纪要》；7、2016年11月8日，加盖有克拉玛依市城乡规划管理局公章的《建设工程竣工规划认可书》。拟证实涉案房屋的工程项目属于克拉玛依市重点特殊项目，政府负责的系统外配套立项、批准和安装滞后。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人沈非一、王一丹对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院审查后认为，双方合同约定了房屋交付时间，且双方未对该时间进行变更，上诉人瑞基公司亦不存在延期交房的免责事由，故上述证据与本案所涉争议焦点无关联性。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，对此依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人瑞基公司与被上诉人沈非一、王一丹对签订的《商品房买卖合同》及补充协议内容、按时交付房款的事实无异议，本院予以确认。双方当事人争议的焦点是：上诉人瑞基公司未按《商品房买卖合同》约定的交房日期即2015年10月30日前交付房屋是否存在免责事由，合同解除条件是否成就。一、关于被上诉人瑞基公司是否存在免责事由的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条”买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条”本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，上诉人瑞基公司与被上诉人沈非一、王一丹在自愿平等的基础上，签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同。双方当事人应当依合同约定履行各自义务，否则将承担相应的民事法律后果。依上述查明事实，被上诉人沈非一、王一丹按约全额交付购房款，已履行了合同义务，但上诉人瑞基公司未按《商品房买卖合同》约定的日期交付房屋，属违约方，应承担相应的违约责任。上诉人瑞基公司依据合同第八条的约定主张其存在逾期交房的免责事由，经审查，该条款系格式条款，内容明显限缩了房屋买受人的权利。因格式条款是由当事人一方单方制定，他方当事人没有参与协商，故可能存在一些不利于他方当事人的不公平条款。因此，为了保护相对人的权利，法律对格式条款的使用、效力及解释等有特殊的限制。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款”采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及第四十条”格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，提供格式条款的一方在拟定和订立格式合同时应遵循公平原则，对免除或者限制责任的条款应采取合理的方式提请对方当事人注意和进行说明，否则格式条款无效。本案上诉人瑞基公司未举证证实其就上述格式条款向被上诉人沈非一、王一丹进行提醒注意并说明，故该条款不产生相应的法律效力。因此，涉案交易标的物的交付日期未发生变更，双方当事人应按《商品房买卖合同》约定的日期即2015年10月30日前为交付房屋日期。至于瑞基公司因与第三方设计、施工或办理行政手续等原因致使涉案标的物未能竣工，不影响被上诉人沈非一、王一丹的合同权利。二、关于涉案合同解除条件是否成就的问题。双方合同约定买受人在出卖人逾期交房超过30日的情况下有权解除合同，该约定不违反法律法规禁止性规定且符合当事人订立合同的初衷。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，上诉人瑞基公司逾期履行交付房屋的事实存在，故被上诉人沈非一、王一丹依据约定要求解除合同的诉讼请求有事实及法律依据，上诉人瑞基公司应当退还已付款并支付相应利息，因此，一审法院判决瑞基公司向沈非一、王一丹退还购房款1269150元、支付利息损失145952.25元并无不当，本院依法予以支持。综上所述，上诉人瑞基公司的上诉请求及事实理由，不符合本案已查明的事实，亦无法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17535.92元，由上诉人新疆瑞基投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  乔汇涛审判员  吕 平审判员  叶 楠二〇一七年七月四日书记员  郭 骁