广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初6557号原告：温建创，男，1989年3月26日出生，汉族，住广东省陆丰市，被告：陈敏利，女，1970年10月1日出生，汉族，住佛山市南海区，原告温建创与被告陈敏利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月29日公开开庭审理了本案。原告温建创，被告陈敏利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告违约金116000元（以购房总价116万元的10%计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告在自愿、平等的原则下于2016年8月2日签订了房地产买卖合同，被告自愿将位于佛山市南海区桂城街道南海大道北15号和基花园1栋208号房以总金额1160000元出卖给原告，后双方办理过户手续，原告也依约付清了购房款予被告。但被告没有按照约定将户口迁出房屋，原告与被告多次协商要求其迁出户口，均被被告拒绝。根据相关规定，在房屋买卖合同中，房屋办理过户手续，原告即取得房屋所有权，而作为卖方的被告无权再将自己或他人的户口滞留在原房屋中，且原、被告有就户口迁出问题进行明确约定，故被告已构成违约，被告应按合同约定赔偿原告房屋总金额10%的违约金即116000元。被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求，被告不构成违约，因为被告根本没有签订所谓的违约需要承担10%违约金的条款，被告亦从未看过该条款内容。签订涉讼合同时，被告明确户口需要在2017年8月份迁出，且被告问过原告的子女情况，被告子女是否需要上学，原告妻子说子女四岁左右，故被告认为不影响原告子女上学的情况。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的广东省房地产买卖合同原件1份（附件二合同补充协议中有①—⑦共7条），被告提供的广东省房地产买卖合同原件1份（附件二合同补充协议中仅有①—⑤共5条），除附件二合同补充协议外，原、被告对各自的房地产买卖合同均无异议，本院对除附件二补充协议外的两份房地产买卖合同的真实性均予以确认；除附件二合同补充协议中第②⑥⑦条外，原、被告各自提供的附件二合同补充协议其他条款与对方提供补充协议内容基本一致，本院对原告提供的附件二合同补充协议中除第②⑥⑦条外的其他条款内容的真实性均予以确认，对被告提供的附件二合同补充协议中除第②条外的其他条款内容的真实性均予以确认；被告确认原告提供的附件二合同补充协议中第⑥条是其后来在原告持有的补充协议中添加的，本院对原告提供的附件二合同补充协议中第⑥条的真实性予以确认；对于原告提供的附件二合同补充协议中第⑦条及原、被告提供的附件二合同补充协议中的第②条的真实性，本院结合案件事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道南海大道北15号和基花园北区一座208房[证号：粤（2016）佛南不动产权第0035918号]，登记权利人为原告温建创，涉讼房屋由被告陈敏利转移给原告温建创。2016年8月2日，原告温建创（乙方、受让方）与被告陈敏利（甲方、转让方）、佛山市南海区富宇房地产中介服务部签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼房屋转让给乙方，建筑面积127.72平方米，交易总金额1160000元，乙方应于合同签订后当天支付甲方定金50000元，于2016年8月10日前支付第一期房款100000元，合同签订之日起三十日内，甲、乙方双方应携带有关资料到桂城行政服务中心办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方；双方同意于2016年11月30日由甲方将涉讼房屋交付给乙方使用。2016年8月2日，原告温建创（乙方）、被告陈敏利（甲方）、佛山市南海区富宇房地产中介服务部签订《附件二合同补充协议》，约定：乙方在签约当天已付给甲方50000元，定于2016年8月10日前即递件当天付100000元给甲方，最后剩下的首期尾数应在办理房屋过户当天交税完税后付清给甲方；乙方暂定付两成首期给甲方，剩余房屋款项由银行贷款出来付给甲方，房屋交易中所产生的一切费用和税费由乙方承担；涉讼房屋已由甲方出租给他人，甲方保证于2016年10月1日前让该租客搬走，但必须收完全部房款后，一个月内搬走。原告提供的《附件二合同补充协议》第②条约定甲方在涉讼房屋内挂户口，甲方答应在2017年5月1日前迁出涉讼房屋的户口；该条中的“5”字下方有涂改，原本为“8”字，被告确认是原告将“8”字涂改为“5”字，后被告按指纹予以确认；第⑦条约定若甲方违约，愿承担涉讼房屋总标的的10%的违约金，承担连带清偿责任；该补充协议第⑥条与第⑦条中间及第⑦条与“陈敏利2016.8.4”中间各有一斜杠。被告陈敏利确认该补充协议第⑥条为其同意添加的条款，第⑦条下面“陈敏利”的名字为其本人签署，但第⑦条的内容不是其同意添加的内容，第⑥条后面的两道斜杠是被告添加上去的，目的是为了表示第⑥条后面已没有其他条款内容。另查明，陈相佳、陈世浩、被告陈敏利的户籍仍以涉讼房屋为登记地址，被告陈敏利确认陈世浩是其儿子，陈相佳是其前夫。2017年5月8日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认原告已向被告付清全部购房款1160000元；被告确认其大儿子在佛山桂城尚有一套房产。本院认为，原、被告及佛山市南海区富宇房地产中介服务部签订的涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含佛山市南海区富宇房地产中介服务部向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。被告确认原告提供的附件二合同补充协议中第②条将“8”字改为“5”字的涂改处是原告涂改后由被告在涂改处按指纹，故本院对原告提供的附件二合同补充协议中第②条的真实性予以确认；被告提供的附件二合同补充协议中第②条的真实性未经原告认可，与原告提供的附件二合同补充协议中第②条的内容不一致，且该补充协议由被告保管，具备修改相应内容的条件，本院对被告提供的附件二合同补充协议中第②条的真实性不予确认。综上，本院认定原、被告在附件二合同补充协议中约定的被告将登记于涉讼房屋的户口迁出涉讼房屋的日期为2017年5月1日前，被告并未提供证据证明其同意将户口迁出的日期由2017年8月1日变更为2017年5月1日是受强迫所作出的意思表示，被告认为其只需在2017年8月前迁出户口没有事实依据，本院依法不予采信。被告将其以涉讼房屋为住所地的户籍迁出涉讼房屋所在地是被告应承担的合同义务，涉讼房屋已过户登记至原告名下，被告已收到全部购房款，且原、被告约定的被告将其户籍迁出涉讼房屋所在地的期限已届至，被告及与被告相关人员的户口尚挂靠在涉讼房屋所在地，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金数额问题，原告提供的附件二合同补充协议第⑦条约定若被告违约承担按涉讼房屋总成交价10%的违约金，但被告认为该条款未经其同意，为被告自行添加的内容，该附件二补充协议第⑥条后的两道斜杠亦表明第⑥条后无其他协议内容。因原告提供的附件二合同补充协议由原告自行保管，其具备添加相应内容的条件，且原告无法合理解释该协议上第⑥条后“陈敏利2016.8.4”前两道斜杠的来源及所表示的意思，故本院对原告提供的附件二合同补充协议第⑦条的真实性不予确认。因原、被告未就被告逾期迁出户籍的违约责任进行明确约定，且原告未提供证据证明其已经产生的具体损失及损失的具体数额，故本院综合被告的过错程度、被告将户口迁出的实际条件、原告对被告把户籍迁出涉讼房屋的实际需要和原告的损失，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告应从逾期之日（2017年5月2日）起，按照100元/日的标准计付违约金予原告，经核算，从2017年5月2日至本案庭审辩论终结前（2017年6月29日），被告应向原告支付违约金5900元（100元/日×59日）。因迁出户籍需符合相关行政管理法律法规的规定，被告最终能否实际迁出户籍及何时迁出户籍均具有不确定性，本案庭审辩论终结后，被告仍存在违约行为或因被告自身原因导致实际无法履行义务的，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈敏利应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金5900元予原告温建创；二、驳回原告温建创的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1310元（原告已预交），由原告温建创负担1285元，被告陈敏利负担25元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告温建创，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年七月十九日书记员 邓洁婷