辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6078号上诉人（原审被告）：刘秀荣，女，1951年11月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：吕海山，辽宁楷格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄亚军，男，1963年3月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人刘秀荣因与被上诉人黄亚军房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初7827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘秀荣上诉请求：1.要求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.上诉费用由黄亚军承担。事实与理由：一审法院对事实证据部分认定不清，不能仅依据房屋买卖协议认定本案。刘秀荣并未收到黄亚军支付的购房款，对黄亚军付款给何人一审法院未审查清楚。且房屋买卖协议是作为抵押之用，与本案不属同一法律关系，应另案诉讼。且按照担保责任的有关规定，刘秀荣已过了法定的担保期，也不应当承担还款责任。黄亚军辩称，我确实买刘秀荣的房屋，我们之间有买卖协议，同意一审判决。黄亚军向一审法院起诉请求：1.判令刘秀荣立即与黄亚军履行合同，立即腾出皇姑区莲花山路24-1号1-2-2房，并配合黄亚军办理更名过户手续；2.判令刘秀荣给付黄亚军占用皇姑区莲花山路24-1号1-2-2房的使用费7,200元；3.判令刘秀荣赔偿黄亚军损失30,000元；4.本案诉讼费由刘秀荣承担。一审法院认定事实：刘秀荣于1986年离婚后至今未婚。坐落于沈阳市皇姑区莲花山路24-1号1-2-2-2号（原文南2栋8号，居住面积13.4平方米，建筑面积30.46平方米，以下简称“涉诉房屋”）的房屋原系国营新乐电工厂公房，后由皇姑区房产局进行公房管理。刘秀荣于1998年12月14日成为涉诉房屋的承租代表人。因涉诉房屋所在地区要进行动迁改造，房屋的管理单位为包括涉诉房屋在内的居住人能够得到动迁赔偿款，对外出售公有房屋所有权。2011年6月28日，刘秀荣与产权单位签订《出售公有住房协议书》一份，购买涉诉房屋的全部产权。刘秀荣向产权单位交纳了购房款后，取得涉诉房屋的完全产权。同时，刘秀荣将房产证交还涉诉房屋管理单位即新新房产管理有限公司（系属皇姑区房产局下属单位），《出售公有住房协议书》亦由该单位保管，但并未在沈阳市房产局备案、登记。2013年5月8日，新新房产管理有限公司出具证明一份，内容为“沈阳市皇姑区莲花山路24-1号1-2-2-2号（文南2栋8号已办理产权，房主为刘秀荣”，证明涉诉房屋已非公房。2014年8月6日，刘秀荣出具保证材料一份，内容为“本人同意将文南2栋8号1单元2层2号。三家一卫自家一橱30.46房户卖给黄亚军，新阳已办完产权，所留给黄亚军的手续都是真实的，也是我本人刘秀英真实的意愿。如有作假愿承担法律责任。”刘秀荣在该材料下方签名并按手印。次日，刘秀荣（甲方）与黄亚军（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定黄亚军以250,000元价格购买涉诉房屋，定金150,000元。双方约定“①甲乙双方约定，因甲方有抵押乙方把甲方抵押款带甲方还上壹拾伍万元整。②甲方把所有手续留给乙方，代动迁后甲方无条件根乙方更名。如乙方能更名甲方同意乙方更名。动迁后在付给甲方剩下余款壹拾万元整。③乙方壹拾伍万元后，甲方在一个星期后腾房结清所有陈欠费用。④如甲方违约赔偿乙方双倍及中介费，所有动迁费用由甲方付清。”黄亚军与刘秀荣均在该协议属下方签名并按手印，沈阳市皇姑区兴逢苑房产中介所（于2013年11月18日被吊销营业执照）亦在该协议书下方盖章。协议签订后，黄亚军代刘秀荣偿还了抵押款，刘秀荣将涉诉房屋的相关手续交予黄亚军。黄亚军在刘秀荣2016年9月29日腾退房屋后，现实际控制涉诉房屋。因2016年期间，涉诉房屋所在地区进行房屋征收，签约搬迁期限自2016年8月19日起至2016年11月16日止。2016年8月，沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室委托辽宁艺成房产土地评估有限公司对涉诉房屋价值进行评估，评估总价为216570.6元。黄亚军与刘秀荣协商剩余房款及协助办理更名过户事宜未果，遂于2016年9月19日诉至一审法院。本案审理过程中，一审法院到新新房产管理有限公司了解涉诉房屋能否更名过户的情况，该公司工作人员介绍，2011年出售公有住房只针对涉诉房屋所在地区动迁征收，目的是为个人得到赔偿款。但不能办理涉诉房屋的权属证书，因为不是独门独户，出售公房的手续由该公司保管，未交沈阳市房产局。对该情况，本案开庭时进行了宣读。黄亚军与刘秀荣双方对上述内容均无异议。黄亚军与刘秀荣均当庭表示找不到李军本人。一审法院认为，出卖人将房屋所有权转移给买受人,买受人支付价款的合同为房屋买卖合同。结合本案事实，依据黄亚军提供双方签字的房屋买卖协议书、刘秀荣出具给黄亚军的涉诉房屋相关手续原件及其本人亲自书写的保证，已形成完整的证据链条，足以证明双方形成买卖房屋的意思表示。虽刘秀荣否认与黄亚军之间存在房屋买卖合同关系，但并无相关证据证明，故对刘秀荣的该项抗辩一审法院院不予采纳。本案案由应为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点：1、涉诉房屋买卖协议的效力问题；2、黄亚军出资款属性问题；3、黄亚军出资款金额的问题。关于涉诉房屋买卖协议的效力问题，依法成立的合同受法律保护。黄亚军与刘秀荣签订的《房屋买卖协议书》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效。对于刘秀荣辩称沈阳市皇姑区兴逢苑房产中介所签合同时已被吊销营业执照，签订合同无效的问题，该中介系提供居间服务，与黄亚军、刘秀荣之间形成居间合同关系，与黄亚军、刘秀荣之间的买卖合同关系并非同一法律关系。勿论该中介是否被吊销营业执照，均不影响黄亚军与刘秀荣之间的买卖合同的效力，故一审法院对刘秀荣的该项抗辩不予采纳。对于刘秀荣辩称李某向某中介公司借款100,000元，刘秀荣将涉诉房屋手续交给某中介公司作为担保，因李某无力还款,出售涉诉房屋未果后，李某又向黄亚军借款用以偿还某中介公司的借款，并以涉诉房屋手续交给黄亚军作为担保的情况，因黄亚军并未认可，且上述内容仅为刘秀荣单方陈述，无其他证据予以佐证，刘秀荣主张仅为担保的证明力不足以对抗黄亚军主张买卖合同关系的证明力，且从协议内容、刘秀荣出具的保证内容及实际履行情况分析，刘秀荣实系为李某偿还借款而出售房屋，故一审法院对刘秀荣辩称其并无卖房的意思表示，仅系提供担保的抗辩意见，不予采纳。关于黄亚军出资款属性问题，前文已论，黄亚军与刘秀荣之间为房屋买卖合同关系，故黄亚军出资款属性为购房款。虽刘秀荣辩称系李某与黄亚军之间为借款关系，因无相关证据证明，一审法院不予采纳。关于黄亚军出资款金额的问题，刘秀荣辩称协议书下方约定系其签字之后在其不知情情况下填写的，但无相关证据证明，一审法院对刘秀荣的该项抗辩意见不予采纳。从协议书内容分析，协议即约定成交金额、定金金额,亦约定黄亚军出资150,000元代刘秀荣涤除涉诉房屋的抵押权后,刘秀荣将涉诉房屋手续交给黄亚军等事项，从文意上理应理解为黄亚军需出资150,000元购房款。从交易习惯及日常经验法则分析,结合协议约定的履行顺序，黄亚军现持有涉诉房屋手续原件,足以证明黄亚军已代刘秀荣涤除涉诉房屋抵押权。综合上述分析，黄亚军已付购房款金额为150,000元。对于刘秀荣辩称其仅依李某要求收到10,000元,未收到其他款项的意见,系刘秀荣与李某之间的纠纷,与黄亚军无关,故一审法院不予采纳。关于黄亚军主张确认其为涉诉房屋所有权人的问题，黄亚军对涉诉房屋不能更名一事了解情况后，变更诉讼请求为确认其为所有权人，因不动产所有权以登记为准，故黄亚军真实意思表示应为确认其为涉诉房屋的真实物权人。现黄亚军当庭表示，其随时可向刘秀荣支付100,000元购房款，故在其履行完毕给付购房款义务后，黄亚军理应成为涉诉房屋的真实物权人。关于黄亚军主张刘秀荣给付黄亚军占用涉诉房屋的使用费的问题，依据合同约定黄亚军给付150,000元购房款一周内后，刘秀荣理应腾房。现黄亚军主张刘秀荣自2014年8月14日起至2016年9月14日止支付占有使用费，符合合同约定，一审法院予以支持。对于刘秀荣应支付占有使用费金额问题，现黄亚军主张刘秀荣按300元/月支付，刘秀荣对该标准予以认可，故刘秀荣应向黄亚军支付占有使用费7,500元（25个月*300元/月），现黄亚军仅主张刘秀荣支付7,200元，系对自身权利的处分，一审法院予以尊重。关于黄亚军主张刘秀荣赔偿其损失30,000元的问题，该损失产生系黄亚军自身怠于行使权利所致，故一审法院对黄亚军的该项请求不予支持。综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、确认黄亚军与刘秀荣于2014年8月7日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、黄亚军于本判决生效后十五日内给付刘秀荣剩余购房款100,000元；三、待黄亚军履行完毕上述第二项金钱给付义务后，确认黄亚军为沈阳市皇姑区莲花山路24-1号1-2-2-2号（原文南2栋8号，居住面积13.4平方米，建筑面积30.46平方米）房屋的真实物权人；四、刘秀荣于本判决生效后十五日内向黄亚军支付上述房屋的占有使用费7,200元（自2014年8月14日起至2016年9月14日止，按照300元/月标准计算）；五、驳回黄亚军的其他诉讼请求。如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,608元（已由黄亚军垫付），减半收取2,804元,由刘秀荣负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。关于涉诉房屋买卖协议的效力如何认定的问题。虽庭审中，刘秀荣主张其与黄亚军签订的《房屋买卖协议书》是一种担保行为，不是真实的房屋买卖行为。但本院认为，首先，刘秀荣于2014年8月6日出具的保证材料载明：“本人同意将文南2栋8号1单元2层2号。三家一卫自家一橱30.46房户卖给黄亚军，新阳已办完产权，所留给黄亚军的手续都是真实的，也是我本人刘秀英真实的意愿。如有作假愿承担法律责任”。刘秀荣在该材料下方签名并按手印。由此可以看出，出卖涉案争议房屋系刘秀荣的真实意思表示；其次，双方签订的《房屋买卖协议书》中对房屋座落位置、面积、房屋权属、楼层、房型、朝向、付款方式及转移所有权手续条件等均做了明确约定，此协议亦印证了双方的房屋买卖关系；第三，刘秀荣主张双方签订的《房屋买卖协议书》是一种担保行为，但其并未举证证明，其应承担举证不能的法律后果。鉴于此，涉诉房屋买卖协议应为合法、有效。本院对刘秀荣的该项上诉主张不予支持。关于刘秀荣提出其并未收到购房款的上诉主张，本院认为，一方面，涉案《房屋买卖协议书》明确约定：“因甲方有抵押乙方把甲方抵押款带甲方还上壹拾伍万元整。甲方把所有手续留给乙方，代动迁后甲方无条件根乙方更名。”。由此约定可以看出，只有在黄亚军支付15万元后，刘秀荣才能将涉案房屋所有权手续给付黄亚军，而实际上，现涉案房屋的所有权手续原件均在黄亚军手中。故从交易习惯及日常经验法则分析,并结合协议约定的履行顺序，足以证明黄亚军已代刘秀荣涤除涉诉房屋抵押权；另一方面，刘秀荣上诉主张并未收到任何款项，而二审庭审中，刘秀荣又认可黄亚军将10万元给付李军的事实。故其主张前后矛盾。至于刘秀荣主张其仅依李军要求收到10,000元,未收到其他款项的意见,系刘秀荣与李军之间的纠纷,与黄亚军无关。故本院对刘秀荣的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，刘秀荣上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,608元，由上诉人刘秀荣负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一七年七月十三日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。