湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2794号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗喆，女，1970年10月19日出生，汉族，住武汉市东湖旅游风景区，被上诉人（原审被告、反诉原告）：钱聪，男，1989年8月3日出生，汉族，住武汉市青山区，被上诉人（原审被告、反诉原告）：李国庆（钱聪之妻），1989年9月2日出生，汉族，住武汉市青山区，委托诉讼代理人：钱聪，身份信息同上。原审被告：武汉市万科物业服务有限公司，住所地武汉市东西湖区金山大道187号（12）。法定代表人：汪楠钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈强、熊仕奇，该公司员工。上诉人罗喆因与被上诉人李国庆、钱聪及原审被告武汉市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗喆上诉请求：1、撤销一审判决第一项中罗喆向李国庆、钱聪给付违约金13750元的内容，其余予以维持；2、判决李国庆、钱聪向罗喆除支付购房尾款10000元及违约金9240元外，还需向罗喆支付2016年6月7日起至实际支付日止上述款项的违约金（按日0.05%计算）；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人并未拒绝向被上诉人交付房屋，房屋钥匙一直放在万科物业处，且双方在2016年5月14日已办理了过户手续，因双方就被上诉人违约金的事宜未协商一致，为维护自身权益，上诉人才于2016年7月1日将钥匙拿回，暂缓后期交房手续，被上诉人于次日强行进入房屋。房屋不能正常移交的原因在于被上诉人未按合同约定的时间完成银行放款，一审判决上诉人承担未按期交房的违约责任错误，请予以改判。李国庆、钱聪辩称，原审判决书查明事实清楚，银行放款延迟是因为两证变动期间，办理速度放缓；上诉人应当依约在收到银行放款的时候交房，但其故意延期交房，应当承担违约金，请维持一审判决。万科物业述称，我方一直引导双方按合同履行，我方不承担双方因履约产生的任何责任。罗喆向一审法院起诉请求：1、判令李国庆、钱聪按合同约定付清所购房屋尾款10000元；2、判令李国庆、钱聪按合同约定付清房屋三期款880000元2016年5月16日至2016年6月6日延期放款21天违约金9240元（计算方式：880000元*0.05%*21天＝9240元）；3、判令万科物业与李国庆、钱聪共同承担连带赔偿责任；4、窗帘、床垫应予返还。李国庆、钱聪向一审法院反诉请求：1、罗喆应按合同约定办理水、电、煤气、数字电视等的交接手续；2、罗喆支付逾期交房的违约金14300元（1100000*0.05%*26＝14300元）。一审法院认定事实：2016年3月20日，经万科物业居间，罗喆（卖方）和李国庆、钱聪夫妻（买方）签订《存量房买卖合同》及《补充协议》。房屋买卖合同的主要内容：罗喆将其在武昌区润园路8号万科润园朗苑A3404房屋出售给李国庆和钱聪，买方支付房款1110000元，并承担交易中产生的税费，订立合同当日给付卖方定金50000元。买方以公积金与商业组合贷款方式购买房屋，贷款880000元（以银行审批金额为准）。审批通过后，卖方在2016年3月23日前将房屋以前的贷款结清，消除抵押，配合买方办理贷款手续。买方房屋贷款审批通过后，双方于5月1日前办理过户手续，买方见过户缴费单支付首付房款70000元，余下的房款以房贷支付，由贷款银行付给卖方。收到880000元房款时，卖方结清以前的物业费、水电费、天然气等，并将房屋交付给买方，买方将尾款10000元付给卖方。关于以贷款支付的部分房款，双方约定，买方自行办理贷款手续，在卖方积极配合的情况下，保证贷款审批于2016年5月1日前完成，2016年5月15日之前完成放款手续。逾期付款和交房的：卖方逾期交付房屋，按已付房款的每日0.05%向买方支付违约金，买方逾期支付购房款，每逾期一日，按未付房款的0.05%支付违约金。如因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，买方、卖方及居间方可解除合同，并不承担违约责任。合同生效后，买方向卖方支付定金50000元，3月22日，卖方消除房产抵押，4月15日买方与贷款银行办理房屋抵押贷款手续，5月18日办理所有权转移登记，登记至买方名下，贷款银行将880000元的房贷于6月6日支付给卖方后，买方要求卖方交付房屋办理水费、电费、燃气费、数字电视费的交接。罗喆以对方不愿承担逾期履行的违约金为由，予以拒绝。7月6日，买方在万科物业的配合下，自行占有了房屋，在审理中，买方认可罗喆放置屋内的窗帘三幅、地垫一张现由其保管。一审法院认为：罗喆将房屋所有权转移给李国庆和钱聪，对方向罗喆支付价款，本案系房屋买卖合同纠纷，万科物业不是买卖合同的当事人，罗喆主张其承担违约责任无事实和法律上的依据，一审法院不予支持。罗喆和李国庆、钱聪之间的房屋买卖合同依法成立生效，当事人均应依诚实信用原则，全面履行各自的义务。首先，合同约定“乙方在甲方积极配合的情况下，保证贷款审批于2016年5月1日前完成，2016年5月15日之前完成放款手续”。对罗喆主张于2016年6月6日收到银行房贷880000元，违反了合同约定的给付时间。在审理中，李国庆和钱聪认可应承担违约金，故补充协议中2016年5月15日前完成放款手续是对买方付款期限的约定，该约定未违反法律规定，李国庆和钱聪应向罗喆给付逾期付款的违约金。违约金是当事人通过约定预先确认的，一方在违约后生效的独立于合同主义务之外的给付，是合同当事人违约时所承担的民事责任的一种方式，李国庆和钱聪拒绝向罗喆支付违约金，并不导致一方的合同目的不能实现，罗喆无权行使履行抗辩权拒绝向对方交付房屋。在收到银行房贷时，罗喆未将房屋交给对方，应依约定承担逾期交房违约责任。综上所述，罗喆逾期交付房产，李国庆和钱聪逾期支付房款，均系违约行为。双方应向对方支付延迟给付违约金。罗喆逾期交付房屋的天数为25天（6月7日至7月1日），按已付房款1100000元的0.05%计算，应承担的违约金为13750元。李国庆和钱聪逾期给付的天数为21天（5月16日至6月5日），以未按约定给付房款880000元计算应承担的违约金为9240元。承担违约金后，不能免除合同继续履行的义务，双方应依合同办理水电、煤气、物业等费用的交接手续的附随义务，同时，李国庆和钱聪将余下的10000元购房款支付给罗喆，罗喆的窗帘三幅、地垫一张亦予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决：一、罗喆于本判决生效之日起三日内向李国庆、钱聪给付违约金13750元；李国庆、钱聪于本判决生效之日起三日内向罗喆给付违约金9240元；两者承担的违约金相抵后，罗喆于本判决生效之日起三日内给付李国庆、钱聪违约金4510；二、罗喆在本判决生效之日起三日内结清房屋的水电、物业、天然气、数字电视等费用后，李国庆、钱聪向罗喆支付购房尾款10000元；三、李国庆、钱聪于本判决生效之日起三日内向罗喆返还窗帘三幅、地垫一张；四、驳回罗喆对武汉市万科物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费281元，由罗喆负担、反诉费收取计146元，由李国庆、钱聪负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实除“7月6日，买方在万科物业的配合下，自行占有了房屋”应为“7月2日，买方在万科物业的配合下，自行占有了房屋”外，其他属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人罗喆是否应向被上诉人李国庆、钱聪支付13750元违约金；2、被上诉人李国庆、钱聪是否应向上诉人罗喆立即支付购房尾款10000元。双方所签合同第九条约定，罗喆逾期不交付房屋给李国庆、钱聪，李国庆、钱聪不解除合同的，罗喆每逾期一日，按已付房款的0.05%向李国庆、钱聪支付违约金；……。双方所签补充协议第7条约定，罗喆收到银行贷款时，罗喆无条件将该房屋的物业费、水、电、天然气、数字电视等房屋相关费用结清，办理房屋交割手续，李国庆、钱聪支付罗喆购房尾款10000元。罗喆于2016年6月6日收到银行贷款。但未依约将该房屋的物业费、水、电、天然气、数字电视等房屋相关费用结清，也未办理房屋交割手续。罗喆在一审庭审中陈述：补充协议第7条的约定，我理解是对方延期付88万元，但是他们对违约金的支付有异议，所以我没有办理交接手续。2016年7月2日，李国庆、钱聪在万科物业的配合下，自行占有了房屋。因此，根据上述事实，一审认定罗喆在收到银行贷款时，未将房屋交给李国庆、钱聪，应依约定承担逾期交房违约责任，按罗喆逾期交付房屋的天数为25天（6月7日至7月1日），以已付房款1100000元的0.05%计算，承担违约金13750元正确。关于被上诉人李国庆、钱聪是否应向上诉人罗喆立即支付购房尾款10000元。因双方协议约定罗喆将该房屋的物业费、水、电、天然气、数字电视等房屋相关费用结清，办理房屋交割手续，李国庆、钱聪支付罗喆购房尾款10000元。一审鉴于罗喆未将该房屋的物业费、水、电、天然气、数字电视等房屋相关费用结清，判决罗喆在判决生效之日起三日内结清房屋的水电、物业、天然气、数字电视等费用后，李国庆、钱聪向罗喆支付购房尾款10000元，并无不当。综上，上诉人罗喆的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费281元，由罗喆负担。本判决为终审判决。审判长 吴 焰审判员 申 斌审判员 张文霞二〇一七年七月十三日书记员 陈亮希