江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0821民初769号原告：郭开武，男，1971年8月19日生，汉族，住江西省吉安县。委托代理人：王晓阳，江西庐陵律师事务所律师。特别授权。被告：廖萍娥，女，1971年12月31日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。原告郭开武诉被告廖萍娥、卢希虹租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，原告郭开武撤回了对被告卢希虹的起诉，本院裁定准许其撤诉申请，并依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告郭开武及其委托代理人王晓阳到庭参加诉讼，被告廖萍娥经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭开武向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告向原告返还已交纳的房租62333.3元和押金3000元；2、被告赔偿原告损失50000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年9月13日，原告因经营需要，与被告协商达成一份《店面租赁合同》，由原告租赁被告所有的位于吉安县城××路××房产，面积为225平方米，租期为五年，从2014年10月15日至2019年10月14日，租金为每年40000元。后原告如约将租金交付至2018年10月14日，并交付水电押金3000元。因被告存在债务纠纷，吉安县人民法院于2016年10月31日裁定拍卖本案所涉房产。2017年3月24日，卢希虹以最高价拍得该房产。吉安县人民法院以（2016）赣0821执恢52号《公告》告知原告限期腾出该房产，致使原、被告的租赁合同无法履行，原告所付房租及押金被告应予返还，因此造成的损失依法应予赔偿。被告廖萍娥未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭对原告证据进行质证，本院经审查认为，原告的证据是在举证期限内提交，内容形式符合法律规定，本院予以采信。根据上述有效证据，结合庭审情况，本院确认以下法律事实：2014年9月13日，原告郭开武与被告廖萍娥签订一份《店面租赁合同》，约定：廖萍娥将座落在吉安县电影公司办公房现新建门面，白云路与文山路交汇处白云路北边2楼店面出租给郭开武经营，面积约300平方米，房屋结构为三层（含地下室），租期为五年，即从2014年10月15日至2019年10月14日。还约定郭开武应一次性付清全年租金。每期租金应提前一个月交纳，先交租金后营业，另收取租房、水电押金3000元。该合同备注栏载明：房租前两年一次性付清80000元，第三年起至第五年上调10%，期满后如郭开武续租的话，两年租金上调10%。合同签订后，廖萍娥将出租房屋交付给郭开武使用。2014年9月15日廖萍娥向郭开武出具收条一张，内容为“今收到郭开武两年房租共计人民币捌万元整（￥80000.00元），租期从2014年至2016年10月14日止”，并在该收条上注明“已收租房水电押金￥3000元正”。2016年8月12日，廖萍娥又向郭开武出具收条一张，内容为“今收到郭开武（BEJ培优教育）白云路（移动公司对面二楼）房租金两年费用（2016年10月15日至2018年10月14日）人民币捌万捌仟元即88000元”。2017年4月6日，吉安县人民法院发出（2016）赣0821执恢52号《公告》，内容为“本院于2016年10月31日作出拍卖裁定，依法拍卖被执行人廖萍娥、刘传明共有的坐落于吉安县城××路××房产（建筑面积为225平方米，产权证号为敦厚字第B01006057号），并委托吉安市金槌拍卖有限公司拍卖查封被执行人所有的房产。2017年3月24日，买受人卢希虹（身份证号码：）以710000元的最高价竞得。买受人按照规定交清了竞买款。本院于2017年4月6日裁定将坐落于吉安县城××路××房（建筑面积为225平方米，产权证号为敦厚字第B01006057号）的所有权及相应的其他权利归买受人卢希虹所有。财产权自裁定送达买受人卢希虹起转移。因承租人郭开武与被执行人廖萍娥签订租赁协议未经抵押权人同意，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条的规定，承租人郭开武应于2017年4月30日前将上述房产腾出交与买受人卢希虹。”而后，郭开武向本院提起民事诉讼。在诉讼过程中，郭开武与买受人卢希虹达成协议，并签订《店面租赁合同》一份，约定卢希虹将本案涉诉房屋承租给郭开武，每年租金为50000元，租期为五年，并在备注中注明，第一年租金50000元，第二年租金55000元，第三年租金60500元，第四年66550元，第五年66550元。合同签订后，郭开武于2017年5月27日向卢希虹交纳了50000元租金和押金3000元。综上所述，本院认为，原告郭开武与被告廖萍娥于2014年9月13日签订的《店面租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定及法律规定享有合同权利、承担合同义务。被告廖萍娥未将本案出租房屋已抵押的事实书面告知原告，致使该房屋被法院拍卖，吉安县人民法院依据物权法第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，要求原告腾出房屋，致原告无法按其与被告签订的原租赁合同内容继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告要求解除双方的《店面租赁合同》有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，双方应返还财产，因原告已交付2017年5月1日至2018年10月14日的租金62333.3元（44000元/年÷12月×17月）及水电押金3000元给被告廖萍娥，故原告要求被告返还此款有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿损失50000元的诉请，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。因被告并未将本案出租房产已抵押的事实书面告知原告，故对此造成原告的损失被告应依法承担赔偿责任。根据原告与买受人卢希虹的租赁合同约定，2017年5月1日至2018年4月30日原告多支付的租金损失为6000元，2018年5月1日至2018年10月14日原告多支付的租金损失为5041.7元，2018年10月15日至2019年4月30日原告多支付的租金损失为3575元，2019年5月1日至2019年10月14日原告多支付的租金损失为5548.5元，以上共计20162.5元，被告应予承担。原告要求被告承担装修损失，因原告提供的证据不足以证明其该费用数额，且原告现与卢希虹已达成协议，继续租赁使用该房屋，故其该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郭开武与被告廖萍娥于2014年9月13日签订的《店面租赁合同》；二、被告廖萍娥应在本判决生效后十日内向原告郭开武返还租金62333.3元和押金3000元。三、被告廖萍娥应在本判决生效后十日内向原告郭开武赔偿租金损失20162.5元。四、驳回原告郭开武的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2606元，减半收取1303元，由被告廖萍娥负担966元，其余337元由原告郭开武自负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  胡海燕二〇一七年七月四日书记员  陈 凤附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。