陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终8549号上诉人（原审原告）：王瑜，女，1988年5月26日出生，汉族，西安市圣安防火技术咨询服务部培训师，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：孙士斌，西安市莲湖区西关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：西安市双生旭景房地产中介服务部，经营场所西安市莲湖区劳动南路128号旭景名园10幢10108号。经营者：王超，男，1983年8月15日出生，汉族，该服务部经理，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：安群，女，1985年12月23日出生，汉族，该服务部店长，住西安市未央区。上诉人王瑜因与被上诉人西安市双生旭景房地产中介服务部（以下简称旭景服务部）居间合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初3713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王瑜上诉请求：1、请求依法撤销原判，改判为旭景服务部立即返还购房定金2万元。2、一、二诉讼费由旭景服务部承担。事实和理由：王瑜主张返还所交的定金2万元，但一审法院却错误的认定该2万元非定金，房屋中介费1.2万元是双方约定的一包到底的费用，旭景服务部应当提起反诉或另案起诉。一审判决将旭景���务部所罗列的各种不合理的费用予以冲减，草率的做出了判决，严重损害了王瑜的合法权益。旭景服务部辩称，其给王瑜提供的服务已经做完，就应该扣减相关费用。一审判决正确，应予维持。王瑜向一审法院起诉请求：1、判令旭景服务部返还王瑜购房定金2万元；2、诉讼费由旭景服务部负担。一审法院认定事实：案外人申文斌曾在旭景服务部处登记出售其所有的位于西安市××劳动南××单元××室住宅××套（权证号：1075108008-56-10-11604～1）,未与旭景服务部签订书面合同，申文斌告知旭景服务部其不负担任何费用，低于68万元不卖。2016年3月左右，旭景服务部带王瑜看过涉诉房屋后，王瑜于当月7日与旭景服务部签订旭景名园房屋买售清单，载明购房总价680000元，首付180000元，贷款数额500000元，房屋买售清单项下列明，契税10200元、工本费80元、过户交易费372元、个人所得税6800元、按揭评估费2040元、抵押登记费80元、贷款担保费5000元，前述金额均为手写、中介服务费及按揭代理费后面划线处向下手写划线并手写12000。同日，王瑜向申文斌支付购房定金2万元，由旭景服务部代收，旭景服务部告知王瑜由其将该定金交给房东，冲抵房款。双方当庭确认未向申文斌支付2万元定金。申文斌和本案双方均未协商过定金，申文斌要求旭景服务部将定金交给其，旭景服务部说定金最后冲抵房款，申文斌遂未坚持将这2万元交给自己。申文斌当庭表示，其并未收到定金2万元。双方之间如何商谈中介费和其他事情、签订协议或其他单据时申文斌均不在场。申文斌后听王瑜说12000元包干。此后，双方均告知申文斌涉诉房屋经评估价款为628700元，申文斌仍坚持售价68万元，后王瑜与申文斌协商由王瑜向申文斌再补51300元差价。申文斌与王瑜签订二手房买卖合同（合同备案号Ｃ16004988），合同载明涉诉房屋总价款628700元，相应税费由王瑜承担。2016年3月17日本案双方及申文斌一同在房管部门办理完毕该合同备案。2016年4月7日王瑜按合同价款628700元，向西安市存量房交易结算资金监管账户专用账户转入首付款148700元，在该账户之外另向案外人申文斌支付房款51300元。同日旭景服务部支付房屋交易手续费370元。此后王瑜在邮政银行办理了剩余房款48万元的按揭手续，向申文斌付清了全部68万元房款。2016年4月27日，西安市莲湖区地方税务局开具售房款为628700元的发票。后双方及申文斌一同将涉诉房屋过户手续办理完毕。2016年5月16日旭景服务部向陕西八百家融资担保有限公司支付担保费4800元，评估费1890元、抵押登记费80元。此前收取的2万元定金仍在旭景服务部处。庭审中，法院向双方释明，双方之间的居间合同法律关系因规避国家法律法规少交契税、个人所得税而无效。双方均表示再无证据提交，王瑜认可无效，旭景服务部认为按评估值交税，没有少交税，不同意宣告无效。一审法院认为，违反法律、法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国契税暂行条例》明确规定，房屋买卖的契税计税依据为成交价格。《中华人民共和国个人所得税法》明确规定，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。在旭景服务部向王瑜及案外人申文斌提供居间服务的过程中，王瑜明知成交价格高于评估价格，仍然在未签订书面居间合同的情况下，接受旭景服务部的居间服务，按评估价格与案外人申文斌在行政机关完成买卖合同备案，房屋产权过户手续办理，规避了契税暂行条例及个人所得税法，少缴了契税��约定的由其承担的个人所得税。故双方之间的居间合同关系无效。旭景服务部系专业房产中介服务机构，理应熟知并遵守二手房交易的法律法规，却仍然促成交易双方不当交易，少缴税款，其对居间服务合同关系有效的辩解，不予采信。居间合同关系虽无效，但王瑜已接受了旭景服务部提供的完整居间服务，应参照双方约定的劳务报酬向旭景服务部返还钱款。案涉房屋买售清单虽不是正式的居间合同，但其内容即是对买售房屋过程中买方费用负担的说明。根据内容及书写特征，涉案房屋买售清单的文义理解和通常理解均为说明买方需负担，契税10200元、工本费80元、过户交易费372元、个人所得税6800元、按揭评估费2040元、抵押登记费80元、贷款担保费5000元及中介服务费、按揭代理费12000元。王瑜关于费用12000元包干的陈述，旭景服务部明确予以否认。王瑜所举申文斌证人证言，证明王瑜与旭景服务部协商居间服务权利义务事宜时，证人并不在场，仅是听王瑜说12000元包干，故王瑜以其本人陈述及证人证言不能证明王瑜与旭景服务部协商一致居间服务中的各项费用总计12000元。为完成涉诉房屋的交易，旭景服务部代王瑜交纳的其代王瑜交纳的房屋交易手续费370元、4800元、评估费1890元、抵押登记费80元，应由王瑜承担。旭景服务部已向王瑜提供了完整的居间服务，中介服务费、按揭代理费应由王瑜参照费用清单的约定及本地市场价格按12000元向旭景服务部返还。旭景服务部从王瑜处收取的2万元虽名为定金，但双方及案外人申文斌均确认申文斌未收到该2万元定金，定金未实际交付的，定金合同不生效，故该2万元并非定金。王瑜无权要求返还定金。双方争议的实质为居间报酬的数额，根据法院认定的法律关系及事实，旭景服务部收取的2万元应扣除其代王瑜交纳的房屋交易手续费370元、4800元、评估费1890元、抵押登记费80元及王瑜应向其返还的钱款12000元，所余款项860元，由旭景服务部向王瑜返还。综上所述，王瑜与旭景服务部之间的居间合同关系无效，旭景服务部应向王瑜返还钱款860元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第四百二十四条之规定，判决：一、原告王瑜与被告西安市双生旭景房地产中介服务部就位于西安市××楼××单元××室房屋成立的居间合同关系无效；二、本判决生效后五日内，被告西安市双生旭景房地产中介服务部返还原告王瑜钱款860元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由王瑜负担200元，西安市双生旭景房地产中介服务部负担100元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，旭景服务部及王瑜在居间服务过程中，规避了契税暂行条例及个人所得税法，一审判决认定双方之间的居间合同关系无效，并无不当。王瑜实际已接受了旭景服务部提供的居间服务，理应参照双方约定的劳务报酬向旭景服务部支付相应钱款。为完成涉诉房屋的交易，旭景服务部代王瑜交纳的房屋交易手续费370元、4800元、评估费1890元、抵押登记费80元，应由王瑜承担。王瑜关于费用12000元包干的陈述，并没有充分的证据证明，本院不予采信。旭景服务部从王瑜处收取的2万元虽名为定金，但未实际交付，定金合同不生效，王瑜要求退还定金2万元应扣除旭景服务部代王瑜交纳的房屋交易手续费、评估费、抵押登记费及报酬等。一审判决旭景服务部返还���瑜860元，并无不妥。综上，一审判决正确，应予维持。王瑜的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人王瑜负担。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  高喜平代理审判员  卫婉莹二〇一七年七月十八日书 记 员  柯增雪