文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0406民初659号原告：陈亚倩，女，1990年10月5日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。被告：周建华，女，1965年3月13日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。原告陈亚倩与被告周建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈亚倩、被告周建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈亚倩向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告2016年8月3日所签订的《房屋租赁合同》于2017年4月3日解除；二、请求判令被告退还原告房屋租金4160元，并赔偿利息损失（自2017年4月3日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。2017年7月6日，原告陈亚倩变更第一项诉讼请求，请求确认原、被告2016年8月3日所签订的《房屋租赁合同》于2017年3月19日解除。本院依法询问被告是否需要另行指定举证期限，被告表示放弃。事实与理由：原、被告于2016年8月3日签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告将坐落于衡阳市雁峰区雁城路德源大厦307号房出租给原告，租赁期限自2016年8月4日至2017年8月4日，租金为1040元每月。原告于签订合同当日支付给被告一年房租12480元。按合同约定在租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向对方支付违约金；2017年2月，原告向被告提出解除租赁合同，但被告一直以诸多借口拒绝按照合同约定退还原告房租。被告周建华辩称：原告诉状所述不属实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。事实与理由：1、原告和被告于2016年8月3日签订的《房屋租赁合同》是基于原告在双方原三年租赁合同到期后多次找到被告说好话，被告没有涨价且在原告同意一次性付清一年租金的情况下，双方续签的合同；2、2017年6月5日被告接到法院通知，才知悉原告解除合同之意。2017年6月9日在法院主持下双方现场查看租赁房屋，进行房屋现场勘验及交付手续，并在勘验笔录上签字。第二天原告把门锁给换了，被告认为双方签订的《房屋租赁合同》到庭审时仍未解除；3、原告要求提前解除房屋租赁关系，应按照双方签订的合同约定承担相应的责任，并对房屋内损坏的财产承担修复责任以及房屋内部结构恢复原状，及时进行卫生清理或承担支付聘请卫生清洁人员打扫卫生费用；4、房屋租赁关系解除后，被告退还原告房屋租金前提是须抵消原告应承担的违约责任、补交一个月房租以及结清水、电、煤气、卫生费、物业管理费等再行退还，鉴于其应支付的和原告应退还的抵消仍不足，且其赔偿利息损失之请求于法无据，应不予支持；5、因原告不守合同诚信原则酿成本案纠纷，本案诉讼费应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年8月3日，周建华（甲方）与陈亚倩（乙方）签订《租房协议书》，合同第一条约定：甲方将雁城路德源大厦307房（面积138㎡）租给乙方做少儿舞蹈培训使用。乙方承租时需要对房内进行改造、装修须经甲方同意，否则视为违约，造成损失和后果由乙方承担；第二条约定：租期一年，自2016年8月4日至2017年8月4日，月租金为人民币1040元每月，押金为人民币1000元，乙方房租费一年交付一次，即12480元预付给甲方；第三条约定：乙方在租赁期内，水、电、燃气、卫生费、有线电视费、宽带、物业管理等费用由乙方自理；第四条约定：乙方在租赁期内，房屋只限本人使用，不得转租或合租，不得在此房内从事非法活动，否则由此造成的一切后果均由乙方负责，租赁期间乙方自负防火防盗及安全责任。乙方因故意和过失造成的租赁房屋和设备损坏，应负责恢复原状或者赔偿经济损失，并且自行负责安全问题；第五条约定：若甲方要提前收回房屋需提前30天通知乙方，终止合同，甲方退还押金给乙方，并退还一个月租金给乙方作为违约金；如乙方提前退租也需提前30天通知甲方，终止合同，乙方除结清水、电、气、房租费用外还需支付一个月的房租给甲方，且乙方所交押金作为违约金不予退还；合同第六条约定：乙方交房时，需保证房屋内卫生良好，否则扣取卫生费用（按市场卫生钟点工费用收取）。合同后页附房屋内财产清单：热水器1个，席梦思床1张，沙发、茶几1套，写字台1张，柜子1个，其中柜子1个处被划掉，陈亚倩庭审称该处是双方签定合同时周建华划掉的，周建华对此予以否认，但并未向本院提交其所持有的合同予以佐证。签订合同当日，陈亚倩将一年的房屋租金共计12480元支付给周建华。陈亚倩分别于2017年2月19日17点35分、2017年2月20日10点20分及17点04分以手机号码18908440448拨打周建华手机号码13607348169，双方分别通话时间为10分34秒、35秒、1分7秒。2017年2月21日20点22分，陈亚倩以手机号码18908440448给周建华手机号码13607348169发送短信告知提前退租一事，希望与周建华协商处理；当天20点25分及20点33分，陈亚倩通过微信给周建华微信发送信息，告知提前退租一事。2017年2月24日21点20分，陈亚倩以手机号码13707346775拨打周建华手机号码18975450429，双方通话时间为34分55秒。2017年5月2日11点1分及2017年5月5日19点44分，陈亚倩以手机号码18908440448拨打周建华手机号码13607348169，双方通话时间分别为11分23秒和3分5秒。陈亚倩庭审陈述上述通话均为陈亚倩告知周建华提前退租，要求解除合同并见面协商退还租金一事。陈亚倩向法院提交了其中两次通话的录音(2017年2月24日及2017年5月5日)，录音中陈亚倩告知周建华提前退租，要求同周建华见面商量解除租赁合同并退还房屋租金一事，周建华表示不同意解除合同，不予退还租金，不愿意见面谈。根据陈亚倩提供的证据，虽然2017年2月19日及2月20日陈亚倩与周建华有通话联系，但没有证据予以确认通话内容，不能明确该通话系陈亚倩通知周建华提前退租一事。本院确认陈亚倩最早通知周建华提前退租一事的时间为2017年2月21日，即陈亚倩发送短信及微信消息明确告知周建华提前退租之日。上述事实有原告提交的通话及短信详单、微信聊天记录、短信截图、周建华微信主页、通话录音予以证明，本院对上述事实予以认可。周建华对上述证据及证明目的均有异议，但未提供反驳证据，本院对其异议不予采信。双方因未能就解除合同和退还租金一事达成一致，陈亚倩于2017年5月23日向本院提起诉讼。2017年6月9日，本院工作人员及双方当事人到涉案房屋进行现场勘验，针对合同附录房屋内财产清单,勘查结果为：热水器1个是坏的，无法使用；席梦思床、写字台各1张双方无异议；沙发2张，茶几1张，其中1张沙发靠背榫头坏了，其他完好；矮柜1个，是坏的。经双方当事人庭审确认上述矮柜系合同内财产清单被划掉的柜子。勘验结束时陈亚倩将租赁房屋的钥匙退还周建华。尔后陈亚倩以法院未判决解除合同及周建华未退还房屋租金为由于当日将涉案租赁房屋的门锁换了，至今房屋钥匙未交付给周建华。另查明：陈亚倩与周建华就涉案房屋先后签订四份租赁合同，第一份租赁合同期限是2011年7月至2012年7月；第二份租赁合同期限是2012年7月至2013年7月；第三份租赁合同期限是2013年7月至2016年7月；第四份租赁合同期限是2016年8月至2017年8月。陈亚倩庭审称2013年7月5日双方签订第三份合同时，陈亚倩向周建华交了租房押金1000元，预交水电费200元，2016年8月3日签订合同时，双方协商此前合同的押金及预交水电费不予退还，作为涉案合同的租房押金及预交水电费。鉴于双方多次连续签订合同的事实，本院认为出租人不予退还到期合同的押金顺延作为双方续签合同押金的做法符合常理及日常交易习惯，但因陈亚倩未向本院提供上述租房押金及预交水电费收据原件，本院无法核对其真实性，且周建华对此不予认可，故本院对陈亚倩的主张不予采信。2016年8月3日，双方签订合同时原告陈亚倩未向周建华支付合同约定的押金。本院认为：陈亚倩与周建华签订的《租房协议书》，系双方自愿签订，且未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按协议内容全面履行各自的义务。双方当事人签订的《租房协议书》第五条约定“……如乙方提前退租也需提前30天通知甲方，终止合同，乙方除结清水、电、气、房租费用外还需支付一个月的房租给甲方，且乙方所交押金作为违约金不予退还”。本院确认陈亚倩于2017年2月21日已明确告知周建华提前退租一事。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除……”的规定，本院确认陈亚倩于2017年3月21日已单方解除双方签订的《租房协议书》。陈亚倩单方解除合同，根据双方签订的《租房协议书》第五条的约定，陈亚倩须承担的责任为：支付一个月房租给周建华，且陈亚倩所交押金作为违约金不予退还。本案中因陈亚倩未向本院提交押金收据原件，不能证明陈亚倩交纳了押金，故不存在不予退还押金的问题。综上，周建华应退还陈亚倩的租金为：12480元-7个月×1040元-1040元÷30天×17天-1040元=3570.67元。解除合同后陈亚倩亦理应将涉案房屋腾退并返还给周建华，但双方因就提前解除合同，退还租金一事无法达成一致，陈亚倩至今未将房屋交付周建华占有、使用、收益。对于涉案房屋2017年3月21日至2017年7月13日的房屋占用费的损失，本院分析如下：根据合同约定，陈亚倩享有单方解除权，周建华在多次收到陈亚倩提前退租通知后，不同意解除且未出面协商解决房屋交付及房屋租金问题，对2017年2月21日至2017年6月9日的房屋占用费，周建华负主要责任。陈亚倩未交付房屋，退还房屋钥匙，故陈亚倩对2017年2月21日至2017年6月9日的房屋占用费负次要责任。2017年6月9日，陈亚倩将涉案房屋钥匙交付周建华后又将房屋门锁换掉，故对于2017年6月9日至2017年7月13日的房屋占用费，陈亚倩负全部责任。参照双方签订的合同租金标准计算，2017年3月21日至2017年6月9日的房屋占用费为：2个月×1040元+1040元÷30天×19天=2738.67元。2017年6月9日至2017年7月13日的房屋占用费为：1040元÷30天×34天=1178.67元。根据本案原、被告对涉案房屋占用损失的过错程度，结合相关法律规定，本院酌情认定陈亚倩对2017年3月21日至2017年6月9日房屋占用费承担40%的责任，周建华承担60%的责任。故陈亚倩应支付2017年3月21日至2017年6月9日房屋占用费2738.67×40%=1095.47元，其余损失由周建华承担。对于2017年6月9日至2017年7月13日的房屋占用费1178.67元，陈亚倩负全部责任。上述抵扣后，周建华应退还陈亚倩房屋租金1296.53元（3570.67元-1095.47元-1178.67元=1296.53元）。对陈亚倩要求周建华赔偿利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。周建华辩称陈亚倩应承担的违约金、补交一个月房租以及结清水、电、煤气、卫生费、物业管理费等多于周建华应退还的租金，因周建华未提供证据予以证明，本院对其抗辩意见不予采信。周建华要求陈亚倩对于房屋内损害的财产应承担修复责任、房屋内部结构恢复原状以及后期陈亚倩因拒交付房屋导致的损失，因周建华未向本院提起反诉，故本院在本案中不予处理，周建华可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈亚倩与被告周建华2016年8月3日签订的《租房协议书》于2017年3月21日解除；二、被告周建华在本判决生效之日起三日内退还原告陈亚倩房屋租金人民币1296.53元；三、驳回原告陈亚倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告陈亚倩负担25元，由被告周建华负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李小兵审 判 员  李小燕人民陪审员  李仕英二〇一七年七月十三日代理书记员  廖玉婷校对人：廖 玉 婷      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。