安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0181民初3843号原告(反诉被告)安徽中州商业运营管理有限公司，住所地安徽省巢湖市亚父农副产品批发市场A1号楼三楼，统一社会信用代码91340181568985252B。法定代表人：李兴华，该公司总经理。委托代理人：陆芝云，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ，上海锦天��（合肥）律师事务所律师。被告(反诉原告)郭俊华，男，汉族，1972年2月1日出生，汉族，巢湖市人，住巢湖市城河北街市，委托代理人：吴桦，安徽蒋平华律师事务所律师。委托代理人：祈蒙蒙，安徽蒋平华律师事务所律师。原告安徽中州商业运营管理有限公司(反诉被告)（以下简称中州公司）与被告郭俊华（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序程序，依法由审判员陈效智独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆芝云、姜华及被告的委托代理人祈蒙蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽中州商业运营管理有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年11月28日签订的《经营场所租赁合同》，被告立即归还原告巢湖市裕溪路8号亚父农贸市场中州家居广场D区22、23、24号场地房屋。2、被告郭俊华立即支付原告租金115000元（自2015年11月1日至2016年10月31日，之后租金按合同约定年租金170500元标准顺延计算至实际交还房屋之日）及逾期付款违约金37200元（自2015年10月2日起按照年租金月利息的2%月标准暂计算至2016年10月1日，之后顺延计算至款清之日）。3、判令被告立即支付拖延的电费4195元；4、被告郭俊华承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月28日，原告(出租方)与被告(承租方)签订《经营场所租赁合同》一份，约定将原告位于巢湖市裕溪路8号亚父农贸市场中州家具广场D去22、23、24号场地出租给被告告使用，由被告经营羽毛球馆；租期为7年，自2014年11月1日至2021年10月31日止；前两年租金每年155000元，合同期内，自第三年���始租金每年在前一年租金基础上按10%递增，租金支付以年为一个周期，第一次租金在合同签订后七日内足额付清，以后乙方提前一个月支付下一年度的租金。租金每逾期一日按年应交租金的百分之五加收违约金，被告未能足额租金超过10日的，原告方有权解除租赁合同。合同签订后，原告依约履行了交付租赁物义务，但被告却没有按约定支付租金。按照合同约定，被告应于2015年10月1日支付2015年11月1日至2016年10月31日租金155000元；于2016年10月1日起按10%递增支付2016年11月1日至2017年10月31日租金170500元，依次类推。但被告仅在2016年4月份支付租金40000元租金，拖延租金至今未付。并且，被告的羽毛球馆已近半年时间不在经营，原告多次联系未果，被告既不交租金又不返还场地，造成原告较大损失，故诉至法院。被告郭俊华（反诉原告）辩称：(1)原告要求解除合同，合同解除条件不成就，原告无权要求解除合同，按照合同约定，合同并未到期，其次，原告在合同期间没有按照合同约定提供适于被告使用的场地，导致被告无法正常经营，被告拒绝支付租金是为了控制风险，是在行使不安抗辩权，不存在逾期支付租金的事实，因此原告无权解除合同，原告主张支付租金和违约金没有法律依据，被告正常使用场地已经付清租金，且多付出部分，其次，原告在2015年至2016年期间未能按约履行提供符合合同目的的场地供被告使用，其主张租金不符合权利义务对等原则，且数额与事实不符，不应得到支持，原告主张2014年4月15日后的电费，该期间不在原告正常使用场地的期间，原告在该期间已经将场地转租给第三人，被告无法确认该电费是否由被告实际使用。反诉原告（被告）郭俊华向本院提出以下反诉请求：1、判令原、被告继续履行合同；2、判令反诉被告恢复反诉原告球馆经营现状；3、诉讼费用由诉讼被告承担。事实和理由：反诉原告(租赁方)与反诉被告(出租方)于2014年11月28日签订《经营场地租赁合同》。合同约定了双方的权利与义务，同时明确租赁期限为2014年11月1日至2021年10月31日；甲方（反诉被告）应当对物业建筑主体，公共部分的供水、供电、消防设施设备，按有关规定定期检查并进行正常的维护、保养和维修，保持处于适用状态。合同履行过程中，物业建筑主体存在诸多问题，供电亦不能正常，致反诉原告的正常经营受到影响，故原、被告期间进行多次协商，反诉原告也一直努力恢复经营。现反诉被告向人民法院诉请解除合同，反诉原告认为，双方解除合同��条件并未成就，且在双方没有达成一致，法院也没有进行实体处理的情况下，反诉被告已将租赁物租给第三方，并已实际开业经营。反诉被告在没有告知反诉原告的情况下，单方进入反诉原告的租赁场所，亦违反了诚实信用原则。反诉原告为开展经营活动，装潢装修花费了近35万元，反诉被告进入租赁场地时，尚有大量物品在室内。综上，反诉原告认为：反诉被告在提起诉讼后，径自重新出租的单方行为，已严重违反了法律规定和双方约定。判令原、被告继续履行合同，故提起反诉。反诉被告中州公司就反诉辩称：反诉原告诉称的事实不成立，反诉请求不应得到支持，反诉被告不同意继续履行合同，双方在合同签订后，由于反诉原告没有按约缴纳租金，已经违反合同的约定，对其明显的违约行为反诉被告有权根据��同的约定解除合同，同时反诉被告解除权也符合合同法的规定，反诉原告诉称使用场地出现问题，经营受到影响，因为其内部合伙人的原因造成经营不善，无力缴纳租金致场地后期闲置。反诉原告诉称场地已被他人使用没有事实依据，综上，反诉原告明显违反合同，其诉请不应的得到支持，请求驳回诉请。中州公司举证了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明及身份证，证明原、被告双方的主体资格；2、《经营场所租赁合同》、《租赁合同》，证明原告向被告出租房屋及房屋租金的标准、支付时间即逾期支付承担的违约责任等事实；3、《催款函》、短信记录，证明原告向被告催要租金的事实、要求承担违约金的事实；4、收缴电费通知单，证明被告欠缴电费4198元的事实。郭俊华质证认为：对证据1、2无异议，对证据3书证载明的事实无异议，但只能证明原告单方催缴租金和违约金的事实，不能证明原告确实欠付租金；对证据4真实性无异议，但与本案没有关联性，只是电费的通知单，不能证明被告使用的。郭俊华举证了以下证据：1、身份证，证明郭俊华诉讼主体适格；2、《经营场所租赁合同》，证明原、被告以书面形式明确了双方的权利义务，包括出租房的义务，解除合同程序。3、银行转账凭证，证明郭俊华已经支付139000元租金，2015年12月31日是原件，其他两张是复印件；4、情况说明复印件，证明租赁场所因漏水导致羽毛球官场内地板损害无法正常经营的事实，原告减免被告37500元租金及被告支付40000元租金，共支付77500元的事实。见面的租金从2015年11月1日至2016年4月30日，减免37500元，认可被告已支付40000元。5、巢湖劲力羽毛球开业广告复印件，证明中州商业公司将涉案标的出租给第三方的事实；6、《球场内部装饰报价表》，证明反诉原告对涉案标的物进行了装修装潢将近35万元的事实。中州公司质证认为：对证据1无异议，证据2，2014年9月1日转账凭证和2014年12月25日转账凭证真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该费用转给邓明的人，与中州商业公司诉请没有关联性三性无异议，证明目的有异议，反诉原告所涉及的条款内容，反诉被告不存在违约的事实，按照解除合同的条款，反诉被告解除合同成就，对于证据5三性有异议，认为与本案没有关联性，达不到原告证明目的，对证据3认为是复印件，不能达到反诉原告的证明目的，不能证明羽毛球馆的实际装修情况。本院对双方当事人举证、质证证据相互认可的予以认证，相互争议的证据，认证如下：对中州公司举证的《催款函》、短信记录的真实性予以认定，对收缴电费单真实性予以认定，但该通知单系中州公司单方制作，并无中州公司缴纳供电供水部门的缴费发票原件佐证，故不予认定，对郭俊华举证的情况说明，本院认为该证据系复印件且无出具主体不明确，故不予认定，银行转账凭证40000元，中州公司予以认可，本院予以认定，巢湖劲力羽毛球馆开业广告复印件和高业富调查笔录（庭后调查，经双方质证）相互印证，证明2016年10月1日中州公司已将租赁物转租他人。球场内部装饰报价表，系复印件且无其他证据佐证，本院不予认定。经审理查明：2014年11月28日原、被告签订一份《经营场地租赁合同》，约定原告将巢湖市裕溪路8号亚父农贸市场中州家具广场D区22、23、24号场地（面积1383平方米）出租给被告使用，由被告经营羽毛���馆，合同约定租赁期限7年，即自2014年11月1日至2021年10月31日止，前两年租金为155000元，合同期内，自第三年开始租金每年在前一年租金基础上按10%递增，租金支付以年为周期，第一次租金在本合同签订后七日内足额付清，以后乙方提前一个月支付下年度的租金，租金每逾期一日按年应交租金的百分之五加收违约金。被告未能足额租金超过10日的，原告方有权解除租赁合同。合同同时约定甲方应对物业建筑主体，公告部分的供水、供电、消防设施设备，按有关规定定期检查并进行正常的维护、保养和维修，保持适用状态。合同履行过程中，2015年10月1日应当支付中州公司2015年11月1日至2016年10月31日租金155000元，但到2016年4月份郭俊华支付中州公司租金4万元，2016年6月23日中州公司向郭俊华催要租金，并要求承担违约金。另查明，郭俊华租赁经营羽毛球馆于2016年4月��停止经营，撤离租赁物，中州公司于2016年10月1日将场地委托他人经营。本院认为：安徽中州商业运营管理有限公司与郭俊华自愿签订《经营场所租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同有效，双方应当自觉全面履行。依照合同约定中州公司交付租赁物，郭俊华应当于2015年10月1日交付下一年度租金155000元，被告未能及时履行租金给付义务，至2016年给付租金4万元，显属逾期履行，2016年6月中州公司催告支付，被告并未依照约定履行，10日后，中州公司依照约定获得单方合同解除权。双方继续协商未果，中州公司于2016年10月1日单方将租赁物转租他人，本院可以认定原告系为减少损失，行使解除租赁合同后行为。郭俊华辩称迟延给付租金系因为中州公司在合同期间没有按照合同约定提供适于其使用的场地，导致郭俊华无��正常经营，被告拒绝支付租金是为了控制风险，是在行使不安抗辩权，不存在逾期支付租金的事实，本院认为，郭俊华未提供相关证据予以证明，故该辩称意见本院不予采纳。综上，本院认为中州公司和郭俊华租赁合同于2016年10月1日解除，郭俊华实际欠付11个月（2015年11月1日至2016年10月1日）租赁费142083.37元（11个月×12916.67元/月），扣除郭俊华已付40000元，尚欠中州公司102083.37元。鉴于郭俊华子2016年4月撤离租赁未发生经营，中州公司房屋转租并未造成实际损失，故中州公司诉请逾期付款违约金本院酌情支持按照人民银行同期贷款利息计算至款清之日之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十��条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、郭俊华与安徽中州商业运营管理有限公司签订的《经营场所租赁合同》于2016年10月1日解除。二、郭俊华于本判决生效之日起十日内向安徽中州商业运营管理有限公司支付租赁费人民币102083.37元并逾期付款利息（以判决租赁费为本金按照银行同期同类贷款利息自2016年10月1计算至款清之日止）；三、驳回安徽中州商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告郭俊华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1715元，反诉费1715元，由安徽中州商业运营管理有限公司承担1000元，郭俊华承担2430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市市中级人民法院。审判员  陈效智二〇一七年七月二十八日书记员  刘 倩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履���合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。