浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终3118号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈佳伟，男，1993年10月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：钱珍美、倪旭亮，浙江航英律师事务所律师浙江律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：温州迈基电气有限公司。统一社会信用代码：91330382663936635X，住所地：浙江省乐清市经济开发区纬二十路261号（浙江三峰仪表有限公司内）。法定代表人：朱祀锋。委托诉讼代理人：项亨峰，浙江择法律师事务所律师。第三人：浙江三峰仪表有限公司。统一社会信用代码：91330382712577289F，住所地：浙江省乐清市北白象镇大星捕捞队。法定代表人：黄大春。上诉人陈佳伟因与被上诉人温州迈基电气有限公司及第三人浙江三峰仪表有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2016）浙0382民初12087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不需要开庭审理，故对本案不开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人钱珍美、倪旭亮、被上诉人的委托诉讼代理人项亨峰到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。陈佳伟上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判上诉人有权终止履行被上诉人温州迈基电气有限公司与第三人浙江三峰仪表有限公司签订的《厂房租赁合同》。事实和理由：涉案合同第八条第1点中约定的终止合同，系完全可由当事人自由处分，无需任何条件。该第八条约定双方均可提出终止，但要承担相应的违约责任。该第八条合法有效，任何一方均有权利提起终止合同。上诉人邮寄的《提前终止租赁合同通知》根据该第八条的约定，自然具有终止合同履行的效力，一审判决不予支持，系限制当事人终止合同的权利。且被上诉人温州迈基电气有限公司拖欠上诉人609元水费至今未付，根据涉案合同第四条第1、2点约定，上诉人也有权终止租赁合同。温州迈基电气有限公司辩称，《厂房租赁合同》第八条第1点是违约条款，上诉人陈佳伟不能依据该条款来终止合同。涉案厂房在被上诉人搬入前是毛坯房，上诉人安装了电梯等投入巨大。被上诉人并无拖欠水电费之意，该609元可以马上支付，这也不能成为合同解除的理由。一审判决正确，请求维持原判。浙江三峰仪表有限公司未发表意见。陈佳伟于2016年12月16日向一审法院起诉请求：（1）确认原告陈佳伟承继第三人浙江三峰仪表有限公司与被告温州迈基电气有限公司签订的《厂房租赁合同》中的权利义务；（2）被告与第三人签订的《厂房租赁合同》终止履行；（3）由被告、第三人承担本案诉讼费用。审理中，温州迈基电气有限公司提出反诉请求：（1）判决确认陈佳伟于2016年11月28日向其邮寄的《提前终止租赁合同通知》不具有合同的效力；（2）陈佳伟继续履行《厂房租赁合同》的义务，同意续租到2022年3月14日止；（3）陈佳伟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月15日，被告温州迈基电气有限公司（乙方）与第三人浙江三峰仪表有限公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：“一、出租厂房情况：甲方租赁给乙方的厂房坐落在乐清市中心工业园区纬二十路261号，租赁建筑面积为3600平方米（一层至六层）。厂房类型为工业用房，结构混泥土。二、厂房起付日期和租赁期限：1.厂房租赁自2012年3月15日起，至2022年3月14日至。租赁期10年。……三、租金及保证金支付方式：1.甲、乙双方约定，该厂房租赁100元／平方。年租金为人民币叁拾陆万元整。10年共计租金为人民币叁佰陆拾万元整。2.甲、乙双方一旦签订合同，乙方应一次性支付5年租金给甲方计人民币壹佰捌拾万元整，第二批租金需在2017年3月15日前支付清计人民币壹佰捌拾万元整。……八、其他条款：1.厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。……”合同签订后，被告温州迈基电气有限公司按约支付了前5年租金，并对该租赁厂房使用至今。2016年5月12日，一审法院在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖第三人所有的坐落在乐清××开发新区ｃ404地块的一处厂房（宗地号：039-017-0265-0000；证号：2007第39-00465）的一处土地使用权及地上建筑物（包括涉案厂房），竞买公告标的物介绍一栏中写到：拍品现状：租赁状况：有租赁（2012.3.15-2022.3.15），租金已付至2017.3.15，五年一付。2016年5月13日，原告陈佳伟以最高价竞得。2016年6月15日，一审法院作出执行裁定书，裁定第三人所有的上述地块的一处土地使用权的所有权及相应的其他权利归买受人陈佳伟所有。2016年11月28日，原告取得上述地块的不动产权证书。2016年11月30日，原告向被告邮寄《提前终止租赁合同通知》，其中写到：在竞拍过程中本人得知，2012年3月15日，贵公司与浙江三峰仪表有限公司就厂房签订租赁合同，租期为十年。根据租赁合同第八条第1点的约定，双方均可提前终止合同，但违约方需赔偿对方三个月租金。因本人急需自用厂房，故决定提前终止租赁合同。现本人依法正式书面通知，限贵公司于收到本通知之日起7个工作日内，将所有归属贵公司的设备、材料、人员彻底撤离厂房。若贵公司存在异议，应在收到本通知之日起三个工作日内向本人提出书面意见。被告于2016年12月1日收到该通知书。2016年12月5日，被告向原告邮寄《要求继续履行租赁合同的通知》，写到：今收到贵公司发出的提前终止租赁合同通知，对您提出的提前终止租赁合同要求，本公司表示不同意，因本公司与浙江三峰仪表有限公司所签订的租赁合同期限为十年，并且租赁后已投入大量装修费用及搬入费用。如提前解除将对本公司造成巨大经济损失。为此本公司特根据之前所签订的租赁合同及《合同法》等相关法律之规定，向您复函要求继续履行2012年3月15日本公司与浙江三峰仪表有限公司所签订的租赁合同，同意本公司租期至2022年3月15日止。因不同意被告提出的继续履行合同的要求，原告遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，被告温州迈基电气有限公司与第三人浙江三峰仪表有限公司签订的《厂房租赁合同》系双方自愿签订，且约定的相关条款并未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告陈佳伟在拍得涉案厂房后，要求承继该《厂房租赁合同》中的权利义务，被告对该请求亦无异议，故对该请求予以支持。关于原告要求《厂房租赁合同》终止履行的主张，一审法院认为，合同中第八条第1点是一条违约条款，而不是双方约定的可以终止合同的情形。现原告以该条为由要求终止合同，应不予支持。故被告反诉要求确认原告向被告邮寄的《提前终止租赁合同通知》不具有合同的效力，应予以支持，原告应继续履行《厂房租赁合同》，由被告继续承租至2022年3月14日。第三人浙江三峰仪表有限公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认陈佳伟承继浙江三峰仪表有限公司与温州迈基电气有限公司签订的《厂房租赁合同》中的权利义务。二、确认陈佳伟向温州迈基电气有限公司邮寄的《提前终止租赁合同通知》不具有合同的效力。三、陈佳伟应继续履行浙江三峰仪表有限公司与温州迈基电气有限公司签订的《厂房租赁合同》。四、驳回陈佳伟的其他诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由陈佳伟负担；反诉受理费80元，减半收取40元，由陈佳伟负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人陈佳伟作为第三人浙江三峰仪表有限公司与被上诉人温州迈基电气有限公司的《厂房租赁合同》的权利义务的承继人，即为《厂房租赁合同》的出租人。上诉人向被上诉人提出终止《厂房租赁合同》的履行，实际系作为出租人提出合同解除的请求。合同解除包括协议解除和单方解除，单方解除又包括约定解除权和法定解除权。上诉人向被上诉人提出终止《厂房租赁合同》的履行，系为与被上诉人协议解除合同，需要被上诉人同意。现被上诉人不同意，即为协议不成。而上诉人向法院提起诉讼，请求与第三人签订的《厂房租赁合同》终止履行，系为请求单方解除合同，则需要考察上诉人是否具有单方解除权。《厂房租赁合同》第八条第1点约定，厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。本院认为，该约定并非赋予合同哪一方以单方解除权，相反是对合同一方擅自解除合同的限制，目的在于通过对违约金数额的约定，促使双方更好地履行合同。故陈佳伟以该约定为由请求单方解除合同，一审判决不予支持并无不当。同时，审查陈佳伟提供的证据，其不能证明自己具有单方解除权。综上所述，上诉人陈佳伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈佳伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹启东审 判 员  刘宏杰代理审判员  杨贤斌二〇一七年七月二十一日代书 记员  李博武