黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0126民初1918号原告：王凤琴，女，1959年12月12日出生，汉族，无业，住巴彦县。委托诉讼代理人：王国军，黑龙江晓峰律师事务所律师。被告：乔广新，男，1979年9月20日出生，汉族，个体，住巴彦县。委托诉讼代理人：江涛，黑龙江承启律师事务所律师。第三人：巴彦县苏城房地产开发有限责任公司，住所地：巴彦县巴彦镇。法定代表人：范生，职务：董事长。委托诉讼代理人：雷树森，男，1979年2月7日出生，汉族，该公司职员，住巴彦县恒瑞小区8号楼2单元1702室。委托诉讼代理人：范义，男，1959年12月1日出生，汉族，该公司经理，住巴彦县。原告王凤琴与被告乔广新、第三人巴彦县苏城房地产开发有限责任公司执行异议之诉一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了此案。原告王凤琴及其委托诉讼代理人王国军，被告乔广新的委托诉讼代理人江涛、第三人巴彦县苏城房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人雷树森、范义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凤琴向本院提出诉讼请求：1、请求法院立即停止对原告王凤琴购买的位于巴彦县恒瑞花园7号楼2单元902室房屋的强制执行；2、请求法院立即解除对案外人王凤琴购买的位于巴彦县恒瑞花园7号楼2单元902室房屋的查封。事实与理由：第一、原告对巴彦县恒瑞花园7号楼2单元902室房屋享有所有权。2015年8月24日原告与第三人巴彦县苏城房地产开发有限责任公司签订商品房买卖协议，原告购买巴彦县苏城房地产开发有限责任公司开发的位于巴彦县恒瑞花园小区7号楼2单元902室房屋，面积97.23平方米。当日，原告全额交付购房款377,031.00元，第三人给原告出具恒瑞花园小区预售楼房交款收据。同日第三人收取原告637.00元办照费。2015年10月1日，第三人收取原告取暖费3，170.00元。2016年1月17日，原告办理进户入住手续并对该房屋实际占有使用。根据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，原告依据与第三人签订商品房买卖协议并全额支付购房款，原告对其购买的房屋享有完全的排他的所有权。第二、原告购买在先，被告申请查封在后。自2016年1月17日原告办理进户入住并使用房屋期间，原告并不知道房屋被巴彦县人民法院查封的事实。当原告得知购买的房屋被巴彦县人民法院查封后，依法于2017年5月3日向巴彦县人民法院提出执行异议申请书，巴彦县人民法院于2017年6月27日作出（2017）黑0126执异8号执行裁定书，驳回原告的异议。经查得知，2016年9月22日，被告向巴彦县人民法院申请诉前保全，巴彦县人民法院于2016年9月22日作出（2016）黑0126财保298号民事裁定书，查封此房屋当时巴彦县人民法院并未及时通知原告也为对房屋张贴查封公告或封条，导致原告一直不知房屋被查封的事实。据此，原告认为其购买恒瑞恒瑞花园7号楼2单元902室房屋在先，被告申请诉前保全查封在后，被告申请查封的是当时原告唯一一套用于居住的房屋。且被告在保全申请中自述巴彦县苏城房地产开发公司欠款372,000.00元，却申请查封两套面积90多平方米房屋，明显属于超标的查封。原告认为巴彦县人民法院（2016）黑0126财保298号民事裁定书和（2107）黑0126执异8号执行裁定书存在错误，侵害了原告的合法权益，应予停止执行。第三、原告已经向第三人交纳办照费，未办理房屋登记责任不在原告。2015年8月24日签订购房合同当日，第三人收取原告办照费637.00元，即原告向第三人交637.00元办照费，向房地产部门办理登记事项由第三人负责。未办理房屋登记原告无过错。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，依法向法院提起诉讼，请求巴彦县人民法院立即停止对案外人王凤琴购买的位于巴彦县恒瑞花园7号楼2单元902室房屋的强制执行，并依法解除对该房屋的查封。被告乔广新辩称，被告申请对登记在苏城房地产公司名下的该房屋予以查封的相关手续已经送达，房产管理部门及被执行人苏城开发公司查封保全手续合法有效，在对该房产进行执行时，王凤琴的异议已经查明其所购房产不是用于居住并且不是唯一房产，通过执行异议的审查已经查明相关事实，因此按照最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定，王凤琴异议及情形不能排除执行，因此应当继续执行，其提出的异议之诉请求应当予以驳回。第三人巴彦县苏城房地产开发有限责任公司辩称，王凤琴购买该房屋是2015年8月份，王凤琴是购买在先，法院查封在后，这是事实。当时房屋已经做完财务手续，交的全款，交纳了办照费。至于产权没有办理是公司统一分期分批办理，还没有办理到王凤琴名下的时候就已经被查封了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告王凤琴举示的证据中《预定房屋预交款协议书》、《房屋交款收据》、《房屋办照费收据》、《取暖费收据》、《物业费收据》、《装修保证金收据》等均为第三人开具，对其真实性予以确认；2、关于原告举示的房屋照片。对其真实性予以确认，其合法性应有其他证据佐证；3、关于原告《离婚证》。对其真实性予以确认，其关联性应有其他证据佐证；4、关于第三人出具《王凤琴购买房屋及未办理产权登记的证明》。为第三人出具，其证明效力应结合其他证据综合认定；5、关于被告举示的影像资料。为被告自行调查收集，其真实性应有其他证据佐证。本院经审理查明：乔广新与巴彦县苏城房地产开发有限公司存在债权债务关系，本院于2016年9月20日依法作出（2016）黑0126财保298号民事裁定书，查封了巴彦县苏城房地产开发有限公司名下的位于巴彦县巴彦镇恒瑞花园小区7号楼2单元902室（案涉房屋）。案件经过审理，判决巴彦县苏城房地产开发有限公司偿还乔广新欠款。进入执行程序后，王凤琴作为案外人提出书面异议，本院（2017）黑0126执异8号执行裁定书以该房屋并非用于居住为由，驳回了王凤琴的异议。王凤琴为此在法定期间向本院提起案外人执行异议之诉，要求立即停止对其购买的位于巴彦县巴彦镇恒瑞花园小区7号楼2单元902室的强制执行，同时要求立即解除对其购买的位于巴彦县巴彦镇恒瑞花园小区7号楼2单元902室的查封。庭审中，乔广新以王凤琴2015年8月购买房屋，至2016年9月被查封仍然显示登记在巴彦县苏城房地产开发有限公司名下，对购房真实性存在异议，且王凤琴签订购房协议与乔广新债权案件相同，都是金钱债权如何履行清偿，由此反映出王凤琴的房屋非用于居住的目的的抗辩理由成立，不同意王凤琴的诉讼请求。巴彦县苏城房地产开发有限公司承认王凤琴购买房屋的事实，并同意王凤琴的诉讼请求。综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：王凤琴享有的实体权利是否足以阻却执行。关于王凤琴享有的实体权利是否足以阻却执行的问题。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明的责任。本案中，王凤琴作为案外人主张对执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益应承担举证责任，举证不能应承担不利法律后果。结合本案现有的证据及事实分析认定，2016年9月22日，乔广新提出诉前保全申请，本院依法将案涉房屋予以查封。按照王凤琴的主张其于2015年8月24日与巴彦县苏城房地产开发有限公司签订商品房买卖协议，2016年1月17日办理进户入住并对该房屋实际占有使用。虽未办理商品房预售登记，但并不违反法律规定。按照王凤琴与巴彦县苏城房地产开发有限公司的自认，该房屋系巴彦县苏城房地产开发有限公司欠王凤琴债务，衍生的抵债物，该抵债物为巴彦县苏城房地产开发有限公司名下的五套房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据该法律规定，结合上述事实，无法体现案涉房屋系王凤琴用于居住的特定性。王凤琴对执行标的即案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，事实不成立，本院不予认定。综上所述，王凤琴的诉讼请求不成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十九条的规定，判决如下：驳回原告王凤琴的诉讼请求。案件受理费人民币6，955.00元，由原告王凤琴负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  杨广新审判员  何玉凤审判员  张志芬二〇一七年七月三十日书记员  李欣书