上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终7801号上诉人（原审被告）：郁欢萍，女，1977年12月23日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：陈玉国，系郁欢萍丈夫，1976年6月12日生，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：杜继业，上海国年律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘梅萍，女，1985年4月26日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审原告）：叶土珍，女，1963年9月27日生，汉族，住上海市奉贤区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：沈美琳，上海济铭律师事务所律师。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：姬泽辉，上海济铭律师事务所律师。上诉人郁欢萍因与被上诉人刘梅萍、叶土珍房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初20571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郁欢萍上诉请求，撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实不清。被上诉人申请贷款的时间为2016年10月26日左右，而非其当庭陈述的2016年9月29日。即使是这一天，与双方合同约定的时间相比，也晚了一个多月。上诉人根据买卖合同示范文本第九条和补充条款（一）的约定，享有单方解除合同的权利。上诉人据此已于2016年11月14日上午将《单方面解除房屋买卖合同书面告知书》送达被上诉人。二、原判决适用法律错误。第一，居间协议约定明确，示范文本约定不清楚，存在争议，应结合有效的居间协议相关条款作出理解，即示范文本中约定的“签订本合同……后”应理解为“签订示范文本后当日内”。第二，合同约定签订协议后“当日”即向银行等“申请贷款”而不是“办妥贷款”，原判决将两者混淆了。贷款申请只是其中的一个环节，完全可以当日完成。第三，合同示范文本中既约定了被上诉人申请贷款的时间，也约定了如果贷款额度不足的情况下，应该在过户前采用现金补足方式。此为被上诉人应该承担的相互独立的两个义务。也就是说，只有被上诉人在约定的时间内去申请过了贷款，而由于某种原因贷款没有通过或额度不足时，才有权选择使用直接支付的替代方案，而不是任意选择。三、原判决违反法定程序。原审判决结果第三项认定如果上诉人逾期交房，需承担赔偿金，此并非被上诉人在一审中的诉讼请求，法院亦未对该赔偿金是否过高进行释明，超出了当事人诉讼请求范围，该判决应属不当，故请求支持上诉人的上诉请求。刘梅萍、叶土珍辩称，网签合同内容的变更是双方考虑当时情况做的合意变更。由于被上诉人之前有一套房，8月28日签约当日申请公积金贷款缺乏条件，故在和上诉人协商后，将合同中“当日”的内容进行了变更，未约定具体贷款时间。鉴于签订房屋买卖合同的目的是完成交易，双方已就支付日、过户日都做了明确约定，只要在该时间点之前完成各自义务就可以了。因此，虽然被上诉人收到了解除合同通知函，但上诉人并不符合解除合同的条件，故该解除函不发生效力。至于房款支付方式，采用现金还是贷款对上诉人来说并没有区别，只要在约定过户日之前完成付款义务即可，故请求驳回上诉，维持原判。刘梅萍、叶土珍向一审法院起诉请求：1、判令郁欢萍继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，配合办理贷款手续，并将房屋产权过户至刘梅萍、叶土珍名下；2、判令郁欢萍支付至实际过户之日止的赔偿金[以450,000元（人民币，下同）为本金，按照每日万分之五计算]及违约金280,000元。一审法院认定事实：2016年7月3日，刘梅萍与郁欢萍经德佑房地产经纪有限公司居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由郁欢萍将其名下坐落于奉贤区XX镇XX花园XX幢XX号XX室建筑面积86.86平方米的房屋，以总价1,468,000元的价格转让给刘梅萍、叶土珍，该协议对买卖双方及居间方的权利义务作了约定。其中第3.3签订示范文本：甲（郁欢萍）、乙（刘梅萍）双方应当在本协议签订后60日内共赴丙（居间方）处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》……;第3.4首期房价款:乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款450,000元(含已支付的全部定金)首期房价款包含尾款10,000元,由丙方代为保管……;第3.5第二期房价款:乙方通过申请贷款方式支付第二期房价款计500,000元,乙方应于签订示范文本后当日内向贷款银行等申请贷款,签订相关合同或协议,办理相关手续。乙方授权丙方自本协议签订后通过银行代为办理个人征信查阅手续，同时甲方应积极配合并提供贷款所需材料，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。第3.6第三期房价款（不含尾款）：乙方通过丙方或直接向甲方支付518,000元，支付期限为房地产交易中心产权过户当日。协议第八条违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方面解除本协议，并要求违约方支付总房价款的20%的违约金。协议签订当日，刘梅萍即向郁欢萍付清了第一期房价款450,000元（含30,000元定金）。2016年8月28日，刘梅萍、叶土珍（乙方）与郁欢萍（甲方）就系争房屋在德佑房地产经纪有限公司网签了编号2952852的《上海市房地产买卖合同》。该合同第二条明确，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产的转让价款共计1,400,000元，乙方的付款方式和期限由双方在付款协议（附件三）中约定明确……。第四条：甲、乙双方同意，甲方于2017年1月31日前腾退该房屋，并通知乙方进行验收交接……。第六条：甲、乙双方确认，在2016年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。就付款方式和期限问题，双方在该合同的附件三《付款协议》中约定：“……二、第二期房价款：乙方应支付第二期房价款计500,000元。乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。”当日，双方还签订补充的《协议书》一份，约定：“……乙方应在支付该房地产的合同总价款外,再直接支付给甲方装修补偿款共计68,000元……,合计1,468,000元为甲方出售该房地产净到手价格。”嗣后，双方在为刘梅萍、叶土珍(乙方)申请办理公积金贷款过程中发生纠葛，刘梅萍、叶土珍认为郁欢萍（甲方）不配合其办理贷款手续支付第二笔房价款的原因是要抬高房价，坚持要求按《上海市房地产买卖合同》的约定继续履行合同义务，郁欢萍则认为刘梅萍、叶土珍未按居间协议的约定，于签订房地产买卖示范文本当日内向贷款银行等申请贷款,签订相关合同或协议,办理相关手续，逾期超过15日，已构成违约，双方于2016年11月14日再次协商无果，郁欢萍便于当日向刘梅萍、叶土珍发出了《单方面解除房屋买卖合同书面告知书》，刘梅萍、叶土珍则于次日向法院提起诉讼。在一审审理过程中，刘梅萍、叶土珍当庭表示若郁欢萍仍拒绝配合办理贷款申请手续，则愿意按合同约定，于2016年12月31日即双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续之日前一次性付清全部购房余款。郁欢萍仍表示拒绝,经法院调解无果。刘梅萍、叶土珍遂于2016年12月30日将购房余款1,018,000元交付至法院（代管）。一审法院认为，本案争议焦点在于：刘梅萍、叶土珍未按居间协议约定于签订示范文本后当日内向贷款银行等申请贷款,签订相关合同或协议,办理相关手续，是否构成了《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的单方解除合同的约定条件。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。首先，本案所涉居间协议系刘梅萍与郁欢萍就系争房屋买卖，在第三方经纪公司居间介绍下所签，该协议对买卖双方及居间方的权利义务作了相应的约定，系各方当事人的真实意思表示，内容并不违法，但居间协议并不能代替买卖合同。根据《上海市房地产转让办法》等相关规定，房地产买卖应当订立买卖合同，本案居间协议中亦明确双方应当在签订本居间协议后60日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。本案居间协议签订在先,买卖合同及相关补充协议书签订在后，居间协议当事人为刘梅萍与郁欢萍及经纪公司，买卖合同及相关补充协议书则增加了买受人叶土珍，故当事人为刘梅萍、叶土珍与郁欢萍，显然，买卖合同及相关补充协议书更能真实、完整地反映出系争房屋买卖当事人信息及意思表示。买卖合同的附件三《付款协议》应当认定为作为平等主体的双方当事人对第二期房价款的付款方式中申请贷款的履行期限所作的重新约定。郁欢萍辩称“双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认，因此，居间协议已确定的条款有效，而签署的买卖合同中第二期房价款付款部分，由于按刘梅萍、叶土珍意图删除了申请贷款时间限制，试图免除其责任、排除郁欢萍方主要权利，且刘梅萍、叶土珍未采取合理的方式提请郁欢萍方注意，违反了《合同法》第三十九条、第四十条的规定，故该部分无效”的理由不能成立。其次，从购房申请贷款的常理来看，整个贷款过程需要咨询、申请、审核、审批、签约等一系列手续，不可能在一天之内能够完成，故郁欢萍认为付款协议中有关“乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后向贷款银行等申请贷款中的‘后’，即理解为居间协议中的签订示范文本的‘当日’的意思”，因此刘梅萍、叶土珍的行为符合合同法规定的有关合同约定解除的条件，双方的合同关系已于2016年11月14日解除的主张，法院亦难予支持。也正基于此，双方在该条款中后半部分同时约定了“若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。”系双方在签订相关合同时为保障郁欢萍方的合法权利而作出的真实意思表示。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，现刘梅萍、叶土珍已经在约定的期限即2016年12月31日之前将购房款余款全部付清（交由法院代管），故其要求郁欢萍按合同约定履行交房并将房屋产权过户至刘梅萍、叶土珍名下的请求，法院应予支持。因郁欢萍继续履行合同也是承担违约责任方式之一，且能够弥补刘梅萍、叶土珍因此造成的相应损失，故法院对刘梅萍、叶土珍要求郁欢萍另行支付违约金的请求不予支持。一审判决：一、确认刘梅萍、叶土珍与郁欢萍就位于上海市奉贤区XX镇XX花园XX幢XX号XX室的房屋于2016年8月28日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充《协议书》合法有效；二、刘梅萍、叶土珍给付郁欢萍购房款余款1,018,000元（已交付至法院代管）；三、郁欢萍于判决生效之日起十日内将上述系争房屋交付给刘梅萍、叶土珍。逾期不交的，则每逾期一日需另行支付总房价款1,468,000元的万分之五的赔偿金；四、郁欢萍于判决生效之日起十日内协助将上述系争房屋的房地产权证过户至刘梅萍、叶土珍名下；五、驳回刘梅萍、叶土珍的其余诉讼请求。如果未按判决指令期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,870元，减半收取计7,935元，由刘梅萍、叶土珍负担2,500元，郁欢萍负担5,435元，财产保全费5,000元，由郁欢萍负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院原审查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，被上诉人向法院表示，对原审判决主文第三项认定上诉人逾期交房应承担的违约责任另行予以主张。本院认为，本案的争议焦点在于，被上诉人未在签订示范文本后当日内向贷款银行等申请贷款，是否违反合同约定，构成违约，上诉人可否据此行使单方合同解除权。对此，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应按约履行。对于申请贷款履行期限的约定，上述两份合同载明的内容并不一致，当事人对条款的理解存有争议，在此情况下，应结合签约时间先后顺序以及签约时的意思表示作出认定。审理中，双方当事人均表示在签订示范文本时，被上诉人名下有一处住房，从当前房地产买卖交易惯例来看，此时申请办理银行贷款可能存在一定障碍，故被上诉人辩称，基于交易现状，双方协商一致将申请贷款履行期间进行变更有利于交易顺利进行，具有一定的合理性；同时，为保障上诉人的合法权利，双方在相应条款后半部分亦约定了贷款未通过或额度不足时，采用现金补足方式向上诉人付款，以约束被上诉人履行付款义务，体现了当事人磋商、签约时的真实意思表示，应视为《上海市房地产买卖合同》对《居间协议》中申请贷款履行期间条款已作出了实质性的合意变更，该条款对当事人均具有法律约束力。上诉人上诉主张，示范文本中约定的“签订本合同……后”应理解为“签订示范文本后当日内”，据此认为被上诉人逾期办理贷款超过15日，已构成违约，其享有合同约定解除权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于买卖合同并未依法解除，且被上诉人亦在合同约定期限2016年12月31日前将购房款全额付清，上诉人应按约履行过户及交房义务，原审对此认定正确，本院予以维持。二审期间，被上诉人表示自愿放弃在本案中向上诉人主张逾期交房赔偿金，系其对自身民事权利的合法处分，本院依法予以准许。综上所述，上诉人郁欢萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于二审中被上诉人刘梅萍、叶土珍自愿放弃部分权利，本院据此对原审判决予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初20571号民事判决第一、二、四、五项；二、变更上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初20571号民事判决第三项为:郁欢萍于本判决生效之日起十日内将上述系争房屋交付给刘梅萍、叶土珍。二审案件受理费人民币15,870元，由上诉人郁欢萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶 兰代理审判员  严佳维代理审判员  吴 丹二〇一七年七月二十四日书 记 员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……