上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初2082号原告：蒋菊花，女，1963年4月3日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：陈德子，上海凯中律师事务所律师。被告：陆纪云，男，1956年11月24日生，汉族，住上海市松江区。原告蒋菊花与被告陆纪云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年01月22日立案后，因被告陆纪云下落不明需公告送达，本案转为适用普通程序并于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告蒋菊花的委托诉讼代理人陈德子到庭参加了诉讼。被告陆纪云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋菊花向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行房屋买卖合同，协助被告将坐落于上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户至原告名下。审理中，原告变更其诉讼请求为：1、判令解除原、被告就系争房屋之间的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告购房款283,883.40元；3、判令被告归还原告物业维修基金3,373元；4、判令被告赔偿原告房屋涨价差价损失2,316,116.60元。事实和理由：2007年，原告经案外人陆某某介绍，与被告就购买系争房屋达成合意，系争房屋是被告取得的拆迁安置房，故原告于2007年6月1日向案外人上海车兴房地产开发建设有限公司(以下简称“车兴公司”)支付了房价款205,763.40元以及物业维修基金3,373元，并向案外人陆某某支付了78,120元作为购买系争房屋的差价款。自系争房屋能够办理过户手续之日起，原告多次催促被告履行合同义务，但被告均予以推诿。现被告私自将系争房屋产权登记在己方名下，并将系争房屋抵押给了案外人。其后，系争房屋于2015年8月28日被司法查封，并进入执行程序。原告曾于2016年3月23日向法院提起案外人执行异议，法院于2016年5月5日驳回了原告的异议申请。原告又于2016年5月20日向上海市松江区人民法院提起案外人执行异议之诉，法院于2016年12月20日驳回原告诉请，但在判决书中认可了原、被告间就系争房屋的买卖关系。故鉴于双方房屋买卖关系合法有效，现被告拒不履行合同义务，望判如所请。被告陆纪云未做答辩。经审理查明，系争房屋系动迁安置房，建筑面积为130.23平方米。2015年7月25日，系争房屋登记在被告陆纪云名下。另查明，系争房屋于2015年8月28日被本院采取正式查封的司法限制措施，限制原因为(2015)松民保初字第12号案件。系争房屋又于2015年12月4日被上海市嘉定区人民法院采取轮候查封的司法限制措施，限制原因为(2015)嘉执字第4947号案件。上海仲裁委员会作出的(2015)沪仲案字第1192号裁决书已经发生法律效力，因被告陆纪云未能履行生效法律文书确定的义务，案外人袁某某向本院申请强制执行，故本院于2016年2月4日以(2016)沪0117执1497号立案执行。执行过程中，本案原告提出了执行异议，请求撤销查封系争房屋的裁定。本院于2016年5月5日作出(2016)沪0117执异67号执行裁定书，驳回了原告提出的异议申请。原告蒋菊花于2016年6月3日向本院提起(2016)沪0117民初10319号案外人执行异议之诉，请求判令：1、请求本院停止在(2016)沪0117执1497号案件中对系争房屋的执行；2、请求确认系争房屋归原告所有。该案经本院审理后于2016年12月20日作出一审判决，判决：驳回本案原告蒋菊花的诉讼请求。上述案件民事判决书现已生效。另本院在(2016)沪0117民初10319号案件中查明：2003年7月2日，被告陆纪云与案外人上海市松江区车墩镇人民政府签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，并就系争房屋取得配套商品房供应单。2012年9月14日，案外人车兴公司就系争房屋取得房地产权证。2015年3月30日，被告陆纪云与案外人车兴公司就系争房屋签订《上海市商品房出售合同》。在该案审理中,本案原告申请证人王某某、陆某某出庭作证。证人王某某陈述，其通过陆某某知晓被告陆纪云出售系争房屋，但是因为要求一次性支付所有房款，其无力购买，故介绍给原告购买；证人陆某某陈述，其与被告陆纪云系亲戚关系，其知晓被告陆纪云欲出售系争房屋，故介绍王某某去购买，因王某某无力支付房款，又介绍原告购买系争房屋。当时说好的价格就是基础价上另加每平方米600元。其陪同原告去房产公司支付了基础价，另外每平方米600元的价款，是由原告以现金方式支付给被告陆纪云的。本案被告陆纪云对证人证言均不予认可，认为其从未委托陆某某出售系争房屋。本院在该案中认定：虽然双方之间并无书面的房屋买卖合同，但是从原告代为支付房款、被告陆纪云将系争房屋交付给原告使用的情形来看，并结合证人证言，可以判断出，双方形成的应为房屋买卖合同关系。本案审理中，原告称其于2007年6月就占用使用了系争房屋,并提供了以下证据材料：1、2007年6月11日案外人车兴公司出具的收据两张，内容分别为3#501室房款和维修基金，金额分别为205,763.40元和3,373元，两张收据载明的交款单位分别为陆纪云(朱桂华、朱锋)和陆纪云(朱桂华)，其中载明为房款的收据中收款方式处载明“蒋菊花”，朱桂华与朱锋分别为原告蒋菊花的配偶及儿子；2、2007年6月7日落款为被告陆纪云实际书写人为案外人陆某某出具的收据一张，载明“祥东小区拆迁安置房摸彩号差价费以付清。3号楼(501室)以转人别人”；3、2013年11月11日上海车墩物业管理有限公司出具的《祥东小区物业费缴纳情况联系单》一份，载明“兹有祥东小区二期3号501室，业主姓名蒋菊花，身份证号XXXXXXXXXX********，现已全部缴清该房屋历年来物业管理费用(含2013年物业费)。望贵办予以办理该房屋产权相关手续。”；4、物业费、电话费、水费、电费、有限电视费等缴费单据一组，以证明原告实际占有使用系争房屋。以上事实，有上海市房地产登记薄、(2015)沪仲案字第1192号裁决书、(2016)沪0117执异67号执行裁定书、(2016)沪0117民初10319号民事判决书及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，关于原、被告之间就系争房屋形成的房屋买卖合同关系，本院已经在(2016)沪0117民初10319号民事判决书予以确认，本案中本院不再重复赘述。由于系争房屋因被告涉及其他案件被本院及上海市嘉定区人民法院采取司法查封，导致双方就系争房屋买卖合同关系无法继续履行，故原告要求解除双方之间的房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张返还购房款，根据原告提供的收据，可以证明是原告向案外人车兴公司支付购房款205,763.40元，合同解除后被告应当将该款项返还给原告。另关于原告主张的205,763.40元之外的差价，虽然，被告在(2016)沪0117民初10319号案件审理中对证人证言不予认可，但被告无偿将动迁安置房安置指标转让给原告，显然不符合日常生活经验，因此，本院依法采信该案中的证人证言，认定被告以每平方米600元的单价将系争房屋安置指标转让给了原告，故被告应返还205,763.40元之外的差价78,138元。关于原告主张的物业维修基金，根据原告提供的收据，可以证明是原告向案外人车兴公司支付维修基金3,373元，合同解除后被告应当将该款项返还给原告。原告关于原告主张的房屋涨价损失，因导致原、被告之间系争房屋买卖合同不能继续履行的责任在于被告，被告应当承担相应的违约责任，但考虑到原告向被告购买的系动迁安置房不能马上上市交易,且房屋价格低于市场价,其交易风险比一般的房屋买卖明显要高，故原告自身亦需对此有一定的预见性，故此，根据系争房屋现在的市场价格，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则，本院依法酌情确定被告赔偿原告系争房屋涨价差价损失2,000,000元。被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为被告放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告蒋菊花与被告陆纪云之间就坐落于上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同；二、被告陆纪云于本判决生效之日起十日内返还原告蒋菊花购房款283,901.40元；三、被告陆纪云于本判决生效之日起十日内返还原告蒋菊花物业维修基金3,373元；四、被告陆纪云于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋菊花房屋涨价差价损失2,000,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,707元，由原告蒋菊花负担2,529元(已付)，由被告陆纪云负担25,178元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  李 娜人民陪审员  范幼芳二〇一七年七月三十一日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。