安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1204民初783号原告（反诉被告）:骆华宇，男，汉族，1962年7月7日出生，初中文化，个体户，住安徽省阜阳市。原告（反诉被告）:李国秀，女，汉族，1962年6月12日出生，初中文化，个体户，住安徽省阜阳市。被告（反诉原告）：潘治林，男，汉族，1962年4月5日出生，初中文化，农民，住安徽省阜南县。被告（反诉原告）：潘金文，男，汉族，1989年12月14日出生，大学文化，学生，住安徽省合肥市包河区，（系被告潘治林之子）。上述二被告的共同委托诉讼代理人：吴峰，安徽奥成律师事务所律师。第三人：倪永芳，女，1971年8月4日出生，小学文化，无业，住安徽省阜阳市颍泉区。原告（反诉被告）骆华宇、李国秀与被告（反诉原告）潘治林、潘金文、第三人倪永芳房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年3月1日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）骆华宇、李国秀、被告（反诉原告）潘治林、潘金文的共同委托诉讼代理人吴峰、被告（反诉原告）潘金文、第三人倪永芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）骆华宇、李国秀向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告骆华宇与潘治林于2011年7月15日签订的购房协议（价值31万元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告骆华宇与李国秀系夫妻关系。2011年7月15日，原告骆华宇与潘治林签订购房协议一份，协议约定，骆华宇将位于颍泉区工业园余庄路双联商贸有限公司商住楼301室住房一套卖给潘治林，房屋面积130平方米左右，房款31万元，第一次付款15万元余款16万元在办理房产证当日付清，该协议系潘治林之子潘金文代签，协议签订后，潘治林付款15万元，因土地性质的原因该房屋不能办理过户手续，原告多次电话与两被告协商解决此事，两被告拒不理睬，2016年10月8日，被告擅自将该房屋低价卖给倪永芳，两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求法院判决解除原告与被告签订的购房协议，将该房屋返还给原告，原告将购房款15万元退还给被告潘治林、潘金文。被告（反诉原告）潘治林、潘金文辩称：协议明确约定潘治林向原告购买阜阳市工业园区余庄路2号双联商贸公司内A区1栋3层301号房一套，面积130平方，房屋总价31万元，这个31万元约定的是能够办理房产证的前提下，如果不能办理房产证，房款就是15万元，在约定的第二条能够反映出来，潘治林第一次付款15万元，第二次应在办理房产证后付款16万元，虽然协议签订时，原告承诺办理房产证，但是至今没有办理完毕，尾款16万元的付款条件不能成立，原告要求解除合同的条件不能成立，潘金文是代其父潘治林签字，合同的履行主体为潘治林，与潘金文无关，潘金文不是本案被告，原告的诉讼请求不成立，应依法予以驳回。第三人倪永芳辩称：中间人是第三人弟媳妇储继燕介绍第三人买潘治林的房子，当时就知道不能办理房产证，第三人购买房子的时候价款26万元，当时打款一次性付清的，第三人与潘治林签订的有买房合同，后来原告拿着房产证说房子是原告的，不让第三人装修，说原告跟潘治林之间房子的事还没有结清楚，此事也经过派出所处理了，原告跟潘治林之间的事跟第三人无关。被告潘治林、潘金文反诉称：1、判令被反诉人骆华宇、李国秀向反诉人潘治林返还购房款人民币15万元并支付利息44140元（自2011年7月16日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，暂计至2017年4月10日，以后计至款清之日止）；2、依法判令被反诉人骆华宇、李国秀向反诉人潘治林赔偿因骆华宇、李国秀对购房协议的反悔给潘治林造成的经济损失（以房屋鉴定结论价减去原购房款31万元为准）；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2011年7月15日，反诉人与被反诉人骆华宇签订一份《购房协议》，约定被反诉人骆华宇将位于阜阳市工业园区余庄路2号双联商贸公司内A区1栋三层301号住房一套（建筑面积130平方米）出售给反诉人，房屋总价款31万元，反诉人第一次付款15万元，第二次付款在办房产证当日签字付清16万元，被反诉人骆华宇保证将房产证办好。协议签订后，反诉人依约支付了第一笔购房款15万元，但至今被反诉人骆华宇也未履行承诺将房产证办好，以致余下房款付款条件一直未成就。现被反诉人骆华宇又以房屋土地性质不能过户为由强行毁约并要求反诉人返还房屋，严重违反了协议约定以及诚实信用原则。如被反诉人强行收回房屋，应向反诉人返还购房款并支付利息。且自2011年7月15日反诉人购房以来，阜阳市房价已涨数倍，被反诉人骆华宇的反悔导致反诉人现如今已无力再以原价款购买房屋，被反诉人应当赔偿因此给反诉人造成的经济损失。为维护反诉人自身合法权益，特具状诉至贵院，请依法判如所请。原告（反诉被告）骆华宇、李国秀对被告（反诉原告）潘治林、潘金文的反诉辩称：当时与潘金文、潘治林签订合同的时候，潘金文还在上学，第一次给了15万元付款，房子当时已经交给被告使用了，房产证没有给办下来，被告当时就是图原告房子便宜，被告房款也没有按时给原告缴清，原、被告双方都存在违约，原告不需要向被告赔付违约金等。第三人倪永芳辩称：买过房子后，知道潘治林跟原告之间房子的事情还没有结清，也要求过被告退房，潘治林没有退，说原告就算要钱也是问被告要，不应该向第三人要，现在第三人把房子也装修了，原告拿着房产证去第三人处闹，说装修了房子也不是第三人的，潘治林让第三人装修，原告不让第三人装修，第三人也报警了，但是一直没有处理好，第三人倪永芳现在要求潘金文、潘治林返还退房款。经庭审举证、质证，被告对原告所提供的证据一身份证、证据三房产证，被告提供的证据一身份证及第三人提供的证据一身份证、证据二购房协议与银行汇款单均无异议，本院对其真实性、合法性与本案的关联性予以认定。被告对原告所提供的证据二结婚证有异议，被告认为，两原告结婚证是2012年办理的，本案购房合同是2011年签订的；但两原告系结婚后离婚又复婚，对其真实性予以认定。对证据四买卖协议的真实性予以认定。但是购房协议上未约定房产证办理到潘金文名下后再付清尾款，故对其真实性不予认定。原告对被告提供的证据二购房协议复印件认为协议一直是潘金文代签的，原告一直都没有见过潘治林，该协议不能成立，而且他们现在把房子转卖给了别人，被告应该提供15万元的收条；本院认为，该房房屋已交付使用，应视为是双方的真实意思表达。原告在起诉状中明确要求原告将购房款15万元退还给被告潘治林、潘金文，故予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告骆华宇与李国秀系夫妻关系。二原告承认2012年办理结婚证之前是夫妻，结婚20多年，离婚后又复婚，于2012年4月9日，二原告又办理结婚登记手续。2011年7月15日，原告骆华宇与潘治林、潘金文签订一份《购房协议》，该协议主要约定：“甲方：骆华宇，乙方潘治林，342127620405279，经甲乙双方友好协商达成购房协议如下：一、乙方购买甲方位于阜阳市工业园余庄路2号双联商贸公司内A区1栋三层301号住房一套，面积130平方左右，现房现状，房屋总价叁拾壹万元整（￥31万元）。二、乙方同意第一次付款壹拾伍万元，第二次付款在办房产证当日签字付清壹拾陆万元。三、甲方保证-日内把房产证办好，乙方提供相关证件…甲方：骆华宇，乙方潘治林，潘金文代签，2011年7月15日”。该协议中“潘治林”的名字系潘治林之子潘金文代签，庭审时被告潘治林认可潘金文代签的购房协议。协议签订后，被告支付给原告房款15万元，因土地性质的原因该房屋不能办理过户手续，原告多次电话与两被告协商解决此事未果。2016年10月8日，二被告将该房屋卖给第三人倪永芳，被告潘治林、潘金文与第三人倪永芳签订一份《购房协议》，该协议主要约定：“甲方：潘治林，342127620405279，乙方：倪永芳，经甲乙双方友好协商达成购房协议如下：一、乙方购买甲方位于阜阳市工业园余庄路2号双联商贸公司内A区1栋三层301号住房一套，面积130平方左右，现房现状，房屋总价贰拾陆万元整（￥260000元）。二、乙方同意一次付款房款贰拾陆万元整（￥260000元）。…甲方：潘治林、潘金文代签，乙方：倪永芳，证明人欧阳其营，储继艳，2016年10月8日。”第三人倪永芳支付给二被告购房款26万元。被告承认收到第三人倪永芳购房款26万元。现原告请求法院判决解除原告与被告签订的购房协议，将该房屋返还给原告，原告将购房款15万元退还给被告潘治林、潘金文。被告潘治林、潘金文反诉请求法院判令被反诉人骆华宇、李国秀向反诉人潘治林返还购房款人民币15万元并支付利息44140元（自2011年7月16日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，暂计至2017年4月10日，以后计至款清之日止）；2、依法判令被反诉人骆华宇、李国秀向反诉人潘治林赔偿因骆华宇、李国秀对购房协议的反悔给潘治林造成的经济损失（以房屋鉴定结论价减去原购房款31万元为准）。第三人倪永芳要求被告潘金文、潘治林返还退购房款。该房产证上载明为：“被告李国秀单独所有。”原告李国秀知道骆华宇出卖涉案房屋，认可骆华宇出卖涉案房屋及购房协议。2017年4月18日，被告申请对原告位于颍泉区工业园余庄路双联商贸有限公司商住楼301室房屋价值进行评估。2017年7月5日，安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司宏泰裁字[2017]第044号《房地产估价结果报告》估价为：估价该房屋在价值时点的市场价值为￥62.25万元。本院认为：2011年7月15日，原告骆华宇把自己拥有的位于阜阳市工业园余庄路2号双联商贸公司内A区1栋三层301号住房一套，以31万元的价格转让给被告潘治林、潘金文。协议达成后，被告潘治林、潘金文给付原告转让费15万元，下余16万元至今未付清。原告骆华宇转让给二被告的房屋，因土地性质问题，违反相关法律规定，至今未能办理过户手续，因此双方签订的房屋买卖合同应为无效合同。自合同签订之日起该合同对双方当事人就不具有法律约束力。原告骆华宇应该知道该房屋不能办理过户手续时不能买卖，且又在房屋出售近6年后要求与被告解除《购房协议》，有悖诚信原则，故应承担相应的法律责任；被告潘治林、潘金文在购房前不严格验证对方房屋产权情况，盲目购买，亦应承担同等责任。被告潘治林、潘金文在原告骆华宇不知情的情况下，被告潘治林、潘金文又将该涉案房屋转让给第三人倪永芳，对第三人应承担相应的过错责任。现原告骆华宇要求与被告潘治林、潘金文解除双方签订的《购房协议》及要求退还给被告的购房款15万元，理由正当，符合有关法律规定，本院予以支持。关于被告潘治林、潘金文反诉请求判令被反诉人骆华宇、李国秀向反诉人潘治林、潘金文返还购房款人民币15万元并支付利息44140元问题，由于本案中的买卖房屋的时间跨度较长，根据当地市场行情，存在房价上涨的因素，被告潘治林、潘金文购买原告骆华宇、李国秀房屋存在升值价值，虽不是民间借贷，亦无约定违约金，但被告潘治林、潘金文支付购房款15万元至今，确实存在一定的经济损失，故被告潘治林、潘金文要求原告骆华宇、李国秀退还购房款15万元并支付利息的请求理由成立。关于被告潘治林、潘金文反诉要求原告骆华宇、李国秀赔偿因对购房协议的反悔给潘治林造成的经济损失（以房屋鉴定结论价减去原购房款31万元为准）。因该《房地产估价结果报告》估价为：估价该房屋在价值时点的市场价值为￥62.25万元。但该《房地产估价结果报告》受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响，故本院不予支持。关于第三人倪永芳要求被告潘金文、潘治林返还退房款的问题。因第三人倪永芳未提起反诉，该诉求不宜在本案一并处理，第三人倪永芳亦可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）骆华宇、李国秀、被告（反诉原告）潘治林、潘金文双方签订的《购房协议》；二、原告（反诉被告）李国秀、骆华宇于本判决生效之日起三十日内退还被告（反诉原告）潘金文、潘治林购房款15万元及利息（自2011年7月16日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，至退还购房款15万元之日止。）三、驳回原告（反诉被告）李国秀、骆华宇的其他诉讼请求。四、驳回两被告（反诉原告）潘治林、潘金文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2973元，由原告李国秀、骆华宇负担1486.5元，被告潘治林、潘金文负担1486.5元，反诉费2071元，由原告李国秀、骆华宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  王甫成人民陪审员  刘家友人民陪审员  宁国品二〇一七年七月二十八日书 记 员  王梦晨附:当事人提供的证据清单原告骆华宇、李国秀提供证据：一、身份证，证明诉讼主体资格；二、结婚证，证明两原告系合法夫妻关系；三、房产证，证明涉案房屋归原告所有；四、买卖协议，证明原、被告之间存在买卖关系。被告潘治林、潘金文提供证据：一、身份证，证明诉讼主体资格；二、购房协议复印件，证明2011年7月15日，原被告签订购房协议的事实，协议约定被告第一次付款15万元，第二次约定房产证办理到被告名下，被告再支付余款16万元，协议第三条，原告对此进行了承诺。第三人倪永芳提供证据：一、身份证。证明诉李国秀讼主体资格；二、购房协议与银行汇款单。证明第三人倪永芳与被告潘治林签订了购房协议，并且第三人倪永芳已经履行完毕。律工作者1195507212附：（2017）皖1204民初783号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。赔偿标的款请按以下名称汇入：开户银行：徽商银行阜阳科技支行收款单位：阜阳市颍泉区人民法院账号：20×××08。