上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初22192号原告：上海新腾飞房地产经营有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：周新飞，职务总经理。委托诉讼代理人：李有根，上海市东吴律师事务所律师。被告：上海乾昌置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：赖宝林，职务执行董事。被告：赖宝林，男，1961年8月16日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告：何玉宝，女，1950年11月14日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。三被告共同委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：吴圣卿，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海新腾飞房地产经营有限公司(以下简称新腾飞公司)与被告上海象沪工贸发展有限公司(以下简称象沪公司)、上海乾昌置业有限公司(以下简称乾昌公司)建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告象沪公司于2017年1月11日注销登记，本院依法追加了该公司投资人赖宝林、何玉宝作为共同被告参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告新腾飞公司的委托诉讼代理人李有根，被告乾昌公司、赖宝林、何玉宝的共同委托诉讼代理人周懿懿、吴圣卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新腾飞公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2001年5月28日、6月2日签订的土地转让协议书、房地产开发项目承包经营合同及相关补充协议(2002年10月30日补充说明、2003年5月6日补充协议一)无效；2、被告返还上海市静安区海宁路XXX号建设用地(以下简称系争土地)。事实和理由：2001年5月28日，原告与被告象沪公司签订了《土地转让协议书》，约定将原告面积为5,100平方米的系争土地(以规划文件为准)转让给象沪公司，转让总价为3,500万元，该款分二期支付，首期为700万元，双方签订协议书且已办好土地挂牌手续，并在抵押手续办妥后10天内支付，第二期2,800万元余款，在被告象沪公司签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有土地使用权证后20个工作日内支付。2001年6月2日，原告与被告象沪公司又签订了一份《房地产开发项目承包经营合同》，该合同名为承包实为土地使用权转让，转让总价不变仍为3,500万元，付款时间与条件有所变更，合同签订后，象沪公司先付原告100万元，然后在十天内再向原告支付600万元；象沪公司在取得房产项目预售许可证的隔月开始，每月付原告200万元，直至付清。签约后，被告象沪公司自2001年6月起至2002年6月分七次共计付款7,500,014元。被告象沪公司、乾昌公司占有系争土地开办菜场及收费停车场至今。2002年10月30日，原告与被告象沪公司又签订了一份补充说明，明确了《房地产开发项目承包经营合同》是土地使用权转让合同。2003年5月6日，原、被告三方签订了《房地产开发项目承包经营合同》补充协议(一)，约定被告象沪公司从该日起由乾昌公司替代，合同的法律权益义务均由乾昌公司继续履行。原告认为，经查实，被告象沪公司于2001年11月19日已被上海市金山区市场监督管理局吊销营业执照，其隐瞒事实，与原告在2003年5月6日签订了补充协议(一)。且原、被告之间签订的土地转让协议书、房地产开发项目承包经营合同及相关补充协议违反了法律规定，应当认定无效。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告乾昌公司辩称，首先，原、被告之间存在承包经营合同关系，大量证据均证明双方之间的关系为合作开发，而非土地转让。原告提供的土地转让协议是形成于最初的过程性文件，已被承包经营合同及相关补充协议取代，承包经营合同签署后，原告作为发包单位仍在向包括规划部门等在内的政府职能部门报审规划和用地需求，被告作为承包单位组织了施工准备工作和现场管理工作。被告乾昌公司是一家有房地产开发资质的企业，有能力和资金完成该项目的开发工作，原告正是基于被告的资金和资质将项目发包给被告。其次，原告作为国有企业，违背基本的诚实信用原则，意图侵占被告的合法权益。原告在签订承包经营合同15年之后突然提出宣告承包经营合同无效，这并非出于对法律的严谨，而是因为日益高涨的房地产市场，原、被告当时的承包经营合同，都是报原告上级主管部门审批的。即便现在房地产市场目前水涨船高，这与原告无关，原告在15年前已经由双方平等协商了原告的发包费用，虽项目在此后开发过程中有所停滞，但造成项目开发停滞的原因是原告自身造成的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告赖宝林、何玉宝共同辩称，同意被告乾昌公司的答辩及相关意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争土地的使用权人原为上海油管厂，土地性质为划拨。1994年7月22日，上海油管厂(甲方)与上海哈茵达房产经营公司(乙方，以下简称哈茵达公司)签订的《海宁路商住办综合楼联建协议》载明，甲方提供系争土地，乙方负责三通一平的土地开发建设工作和全部资金。1994年12月28日，原上海市计划委员会向市农场局出具的《关于在海宁路XXX-XXX号基地建造商住办综合楼项目建议书的批复》载明，同意农场局所属哈茵达公司与上海油管厂和上海兆通房地产开发公司联合在海宁路XXX-XXX号基地建造商住办综合楼。后哈茵达公司向上海市前进农场提出筹建新腾飞公司，由原告负责海宁路商住办综合楼项目的一切经营和管理活动。之后上海市前进农场、上海农工商集团前进总公司均同意设立新腾飞公司，且自该公司成立之日起，负责海宁路商住综合楼项目的经营管理和对外业务活动。1995年10月23日，上海油管厂(甲方)与原告(乙方)签订的《海宁路商住办综合楼联建协议》载明，甲方同意将系争土地有偿转让给乙方进行房地产开发……，甲方同意在乙方向甲方付清按规定应付的资金后，向乙方正式办理土地转让手续。1995年10月27日，上海市城市规划管理局向原告下发的《关于核发海宁路XXX号商办住大楼建设用地规划许可证的通知》载明，同意原告填报的建设用地规划许可申请，由原告凭《建设用地规划许可证》及该通知向房屋土地管理部门申请用地及拆迁房屋。同日，上海市城市规划管理局核发了用地单位为原告的《建设用地规划许可证》。1996年11月27日，原上海市计划委员会投资计划处向市农工商集团前进总公司出具了《公文办理便函》，同意系争土地联合开发项目中的哈茵达公司调整为原告。2001年5月28日，原告(甲方)与象沪公司(乙方)签订的《土地转让协议书》载明，甲方将海宁路XXX号地块转让给乙方，转让总价为3,500万元，乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款，第一期定金700万元，双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在抵押登记手续办妥后10天内支付，第二期2,800万元，在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有土地使用权证后20个工作日内支付。2001年6月2日，原告(甲方)与象沪公司(乙方)签订的《房地产开发项目承包经营合同》载明，甲方系本市海宁路XXX号地块房产项目之开发商，为尽快启动开发该项目，甲方同意将其已合法拥有的海宁路XXX号房产项目发包给乙方承包，并由乙方负责对该项目的投资、开发建设及经营销售；根据甲方为获取该项目的投资及“三通一平”的实际情况，乙方在本项目上向甲方支付保底利润3,500万元和该项目竣工后按成本价向甲方交付建筑面积总计为2,000平方米的商品房。并以承包费的形式支付于甲方，多余的归乙方，如实际利润低于3,500万元的损失均由乙方承担，具体支付期限：1、本合同一经签订，乙方先付甲方100万元，十天内再向甲方支付600万元；2、乙方在取得本房产项目预售许可证的隔月开始，每月付甲方200万元，直至付清；3、甲方应在收到乙方首期款700万元的三周内取得该地块的土地证。乙方应在合同生效后尽快在上海工商管理局注册登记成立房产公司，该公司注册成立后，代替象沪公司作为合同新的乙方，继续履行本合同，如果乙方因未能及时注册成立房产公司并代替乙方在合同中的权利义务关系，从而引起合同无效，应由乙方承担合同无效的全部责任。2002年10月30日，原告(甲方)与象沪公司(乙方)签订的《关于对新腾飞房产和象沪工贸的承包经营合同的补充说明》载明，该合同第三条内容实质是：经双方多次协商，最后以3,500万元买断海宁路XXX号地块(其中包括2,000平方米的商品住宅房以成本价计算，作为支付款项，其余均为人民币现金支付)。2003年5月6日，原告(甲方、发包方)与象沪公司、乾昌公司(乙方、承包方)签订的《补充协议(一)》载明，根据《房地产开发项目承包经营合同》的要求，乙方象沪公司即日起由乾昌公司所替代，合同中的法律权益义务均由乾昌公司继续履行。因系争土地属于原上海市闸北区人民政府拟批准开发的华兴新城项目，原上海市闸北区人民政府未核准原告的用地申请。2003年9月22日，原告向原上海市闸北区规划局致函，请求批准原告开发系争土地；2005年4月13日，原告再次向原上海市闸北区规划局致函，该函中载明“系争土地原属于上海油管厂于1994年7月由上海油管厂与哈茵达公司(后更名为原告)以联建名义，将上海油管厂地块转让给了原告(但当时没有及时办理产证转换手续)……2001年6月2日，由原告与被告乾昌公司签订了《海宁路XXX号地块联建协议》，由乾昌公司对该地块全权使用和开发，但由于种种原因，该地块的开发至今尚未启动，然而使用、管理和开发权目前仍在乾昌公司名下，原联建协议，继续生效。”2007年1月22日，原上海市闸北区旧区改造动拆迁总指挥部办公室向上海华海房地产开发经营有限公司(以下简称华海公司)出具的《关于华兴新城旧区改造开发的批复》载明，根据区旧改办和华海公司于2002年6月11日签订的开发华兴新城协议书的相关精神，并经市有关部门许可，同意华海公司投资开发华兴新城，基地范围东至浙江北路，南至海宁路，西至西藏北路，北至天目中路，占地面积约8.2万平方米。审理中，本院曾向上海市静安区规划和土地管理局致函，询问系争土地的使用权人及土地出让金的缴纳情况。该局于2017年5月3日向本院的复函载明，原闸北区人民政府于2007年5月28日以沪闸府土【2007】104号发文《关于批准上海华海房地产开发有限公司建设华兴新城项目收回国有土地使用权和该项目供地的通知》(以下简称《收回通知》)，明确了系争土地包含于华兴新城项目的用地范围内。根据该文要求，政府于2007年5月30日签订出让合同，受让方为华海公司。2016年1月26日签订出让合同补充合同，受让方为上海晟诺置业有限公司(以下简称晟诺公司)。根据出让合同补充合同的约定，晟诺公司于2016年1月27日缴纳土地出让金，总计248,100,000元。该出让地块的土地使用权人以不动产登记事务中心核发的土地使用权证为准。2007年5月28日，原上海市闸北区人民政府向华海公司出具的《收回通知》载明，经查，华兴新城项目建设用地土地面积为77,142.8平方米。市房地资源管理局将上述地块列入新一轮旧区改造的范围。对此项目，市房地资源管理局已核发了《上海市建设项目用地计划审核意见书》；闸北区发展和改革委员会批准了建设项目的可行性研究报告；对该建设项目的用地范围，闸北区城市规划管理局已以闸规第(2007)第006号文批准并核发了《建设用地规划许可证》。另查，该建设项目用地原属上海市闸北区房屋土地管理局等12家单位的用地18,626.6平方米……。现经审核，批准华海公司为建设华兴新城项目收回上述范围国有土地77,142.8平方米的土地使用权，其中53,948.5平方米的建设用地以有偿出让的方式向华海公司供地；带拆公共绿化用地3,274.5平方米，带拆规划道路用地4,713.6平方米，建设单位应予退让不得圈占；带拆医疗卫生和教育用地15,206.2平方米(另案办理)。由华海公司凭该通知到上海市闸北区房屋土地管理局办理国有土地使用权有偿出让手续，并按规定申领《建设用地批准书》后方可使用。该通知附页另附上海市闸北区房屋土地管理局2,484.6平方米……上海油管厂4,498.3平方米等12家单位及占地面积。2007年5月30日，华海公司作为受让人与原上海市闸北区房屋土地管理局就华兴新城项目签订了《上海市国有土地使用权出让合同》【合同编号：沪闸房地(2007)出让合同第103号】，该合同载明土地使用权出让金为248,100,000元，华海公司在不改变受让人投资比例的情况下，经有关部门批准成立开发建设地块项目公司的，应当与土地管理部门签订补充合同，调整受让人名称，并可以该公司的名义办理领、换房地产权证和房地产登记手续。2016年1月26日，晟诺公司与原上海市闸北区规划和土地管理局就华兴新城项目签订了《上海市国有土地使用权出让合同》【合同编号：沪闸规土(2016)出让合同补字第1号、沪闸房地(2007)出让合同第103号】，该合同的土地位置、出让面积、出让价款等约定均与沪闸房地(2007)出让合同第103号一致。2016年1月27日，晟诺公司向原上海市闸北区财政局缴纳了土地出让金248,100,000元。另查明，晟诺公司为华海公司的全资子公司，成立时间为2015年12月30日。审理中，原告表示，原告一开始与上海油管厂就该地块进行联建，后来1995年双方约定以原告支付土地置换费的形式取得该土地的使用权。后来原告支付大部分款项后，油管厂也将土地使用权证原件交给了原告，由原告去办理手续，之后原告也取得了系争土地的建设用地许可证等材料。原告从未收到任何的收回土地的通知，土地权利人的变更手续原告早已向闸北区递交，闸北区政府也在办理中，但原告一直未拿到土地使用权证。原告对于规土部门提供的材料中2007年5月30日的土地出让合同有异议，该合同没有出让价款，受让人是华海公司，另一份出让合同是2016年的出让合同是晟诺公司，受让主体进行了变更，出让面积5万余平方米，在2016年为2.4801亿元，显然违反了国家招投标的规定，也侵害了原告的土地使用权。政府没有经过任何的征收程序及公示，就收回了土地。当时凭建设用地许可证，原告曾经申请过用地手续，并拆迁了45户居民。当时用地手续是向闸北区规土部门申请的，拆迁完毕后做到了三通一平。2001年11月，上海市测绘院也对涉案土地进行了测量。2001年11月，区交易中心也出具了测绘报告，原告当时就在等待闸北区有关部门将土地使用权证发给原告，但后来原告每年都向闸北区有关部门发函，闸北区一直没有回复。直到2016年征收了，原告了解到2006年该地块就被区里冻结了。被告表示，原、被告双方签订的是承包经营合同，是联建合作关系，不是土地转让，被告支付了1,000万余元，包括了现场施工准备、设计费等，协议履行的前提是原告取得土地使用权证，但原告一直不办理土地证，致使后续开发无法进行，被告一直为原告管理土地。被告方认为双方的合同是有效的，双方是联建关系。法院认定上述合同无效，无效后的相关损失被告方会另行主张。2001年签订协议后原告实际交付土地，当时就待原告将该地块的土地使用权证办出后就可以办理相应的开发手续，但该土地使用权证一直没有办出，被告只能闲置土地。2007年区政府提出整体改造的设想，原告还曾打报告要求加入，被告继续负责项目的开发建设。乾昌公司是华海公司的发起人之一，占有14%的股份。晟诺公司是华海公司的全资子公司。系争土地现在还在华海公司名下。2007年华海公司与土地管理部门签订了华新新城项目的国有土地出让权合同，该合同的价款与2016年的合同是一致的，同约定有关部门批准成立项目公司的，项目公司可以与政府签订补充合同，调整受让人名称，故晟诺公司与政府签订的补充合同就是2007年华海公司合同的延续。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据在案证据显示，系争土地属于上海市静安区华兴新城旧区改造项目范围，2007年原上海市闸北区人民政府向华海公司出具了《收回通知》，已批准华海公司收回了包括系争土地在内的7万余平方米的华兴新城项目建设用地的使用权，且于同年与华海公司签订了《上海市国有土地使用权出让合同》，将上述项目的土地使用权出让给华海公司并进行开发建设。后因成立项目公司，2016年晟诺公司作为华海公司的全资子公司与原闸北区的规土部门签订了补充合同，但从该合同的编号、出让价款、主要内容中可以看出，该合同与华海公司作为受让方与土地管理部门签订的《上海市国有土地使用权出让合同》的主要条款相一致，晟诺公司亦是按照华海公司与土地管理部门的合同确定的土地出让金的金额缴纳了相关款项，实为华海公司与有关部门签订的土地使用权出让合同的延续。故系争土地的收回和供地均是发生在政府与华海公司、晟诺公司之间，现晟诺公司实际缴纳了土地出让金，华兴新城项目亦在整体开发过程中，故原告要求被告返还系争土地的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告认为，其与原告系联建关系，但《关于对新腾飞房产和象沪工贸的承包经营合同的补充说明》中明确表示被告方系出资买断了系争土地，被告也未办理相应的联建手续，亦未获得联建的审批手续，故被告关于联建的抗辩意见本院不予采纳。但根据法律规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。根据在案证据显示，原告取得了建设用地规划许可证，但该证亦明确原告应向房屋土地管理部门申请用地，原告之后虽向原闸北区土地管理部门申请用地，但用地申请并未得到核准，土地使用权人并未变更，原告对此亦予以确认，《收回通知》中也明确系争土地政府收回前的使用权人仍为上海油管厂，故原告并未取得系争土地的使用权，也未得到有批准权的人民政府的同意，原告与被告方签订的协议应属无效。至于2003年5月6日的补充协议(一)系双方确认的合同履行主体的变更，故原告要求确认该协议无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。鉴于被告表示，如法院认定上述合同无效，合同无效后的损失由其另行主张，故对于合同无效后的相关损失，本案不作处理，可由被告另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条之规定，判决如下：一、确认原告上海新腾飞房地产经营有限公司与上海象沪工贸发展有限公司于2001年5月28日签订的《土地转让协议书》、2001年6月2日签订的《房地产开发项目承包经营合同》及2002年10月30日签订的《关于对新腾飞房产和象沪工贸的承包经营合同的补充说明》无效;二、驳回原告上海新腾飞房地产经营有限公司的其余诉讼请求。案件受理费216,800元(原告上海新腾飞房地产经营有限公司已预缴)，由原告上海新腾飞房地产经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  吴 双人民陪审员  高 倩二〇一七年七月十日书 记 员  龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。三、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。