北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0109民初2565号原告：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。法定代表人：李永青，总经理。委托诉讼代理人：付德祥，男，北京博宇嘉物业管理有限公司副总经理。委托诉讼代理人：王新江，男，北京博宇嘉物业管理有限公司项目经理。被告：张啟群，男，1962年6月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：何亚丽（张啟群之妻），女，1967年2月7日出生，满族。原告北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉公司）与被告张啟群物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉公司的委托诉讼代理人付德祥、王新江，被告张啟群及其委托诉讼代理人何亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博宇嘉公司向本院提出诉讼请求：要求张啟群支付北京市门头沟区永定镇惠康嘉园104室房屋（以下简称104室房屋）2015年4月9日至2015年11月10日物业服务费1622.20元、滞纳金1036.58元、生活垃圾清运费17.51元，共计2676.29元。事实和理由：2014年2月，我公司接受北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信房地产公司）委托对惠康嘉园小区进行物业管理和服务，张啟群为104室房屋业主，房屋建筑面积109.27平方米。根据2014年4月9日我公司与张啟群签订《物业管理服务协议》的约定，张啟群应该按照2.12元/月/平方米的标准和接受物业服务期限交纳物业服务费及代收的垃圾清运费。我公司于2015年11月10日撤出惠康嘉园小区物业服务，张啟群拖欠2015年度物业服务费用至今。为此，诉至法院。被告张啟群辩称：《物业管理服务协议》上的名字不是我签的，我也没有委托他人办理，该合同应当是无效的。从现实情况看，物业公司没有尽到服务责任和义务，表现在：1、没有通知业主就撤出小区物业管理和服务，违反了合同约定；2、没有公示过财务收支账目明细；3、收取3.5元/平方米装修管理费，却未管理任何事务，属于乱收费；4、收取装修垃圾清运费没有开具正式发票，违反税法规定；5、电梯收费应当分层收取；6、物业服务费中基准服务费，原告出示保单和收据后，我才认可缴纳；7、生活水泵运行维护费应以实际支出为依据，五层以下是市政管网供水，我住一层，不应当收费；8、没有开通中水，不应当收取中水设备维护费；9、消防设施运行维护费应当证明实际使用了消防设施方可收取；10、垃圾清运不及时，小区卫生脏乱差；11、楼房单元门口门禁系统没有投入使用，存在安全隐患；12、我家窗户漏水，报告物业后始终没有得到修理；13、物业收费标准过高，业主享受不到应有的服务。综合以上意见，我入住楼房后确实倒垃圾了，只认可交纳生活垃圾清运费，不同意交纳物业服务费。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：2014年2月19日，国信房地产公司（甲方）与博宇嘉公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：“甲方将北京市门头沟区S1线区域组团安置房项目永定镇曹各庄安置房住宅小区委托乙方实行物业管理；……第二十六条物业管理服务费，……2、住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月2.12元/平方米向乙方缴纳；3、业主入住时预付一年的物业服务费。”双方还约定了其他有关事项。合同签订后，博宇嘉公司进驻惠康嘉园小区提供物业管理服务。2014年4月9日，张啟群（甲方）之妻何亚丽以张啟群的名义与博宇嘉公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：“前期物业管理是指：自房屋交付业主之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。甲方所属房屋基本情况：房间号104室房间，房屋建筑面积109.27平方米。……第三章双方的权利与义务，一、乙方的权利与义务。1、对共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；……8、每12个月向甲方公布物业管理费用收支账目。二、甲方的权利义务。……2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；……。第五章物业管理服务费用……2、本物业项目物业服务费收费标准为2.12元/月/平方米。3、甲方入住时预付一年的物业服务费，以后将在每年4月9日之前预付下一年度的物业服务费。第六章违约责任：一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任；二、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳违约金。”签订《物业管理服务协议》当日，张啟群交纳2014年度物业服务费2779.83元、生活垃圾清运费30元及装修管理费382.45元等项费用。后张啟群接收104室房屋并装修、入住。庭审中，张啟群提供《物业管理服务协议》1份及照片4张，用以证明协议上签名不是本人所签以及单元门口门禁系统未启用、楼道顶部烟感器不卫生、居住房屋窗户漏水发生霉变等事项。博宇嘉公司质证后认为，张啟群提供的《物业管理服务协议》与博宇嘉公司提供的《物业管理服务协议》约定内容是一样的，予以认可；惠康嘉园小区业主入住后的一段时间内，安置房存在瑕疵质量问题，博宇嘉公司根据业主反映已上报给建设单位进行处理，业主张啟群是否报过窗户漏水问题，已无法查证，且照片上没有时间记载，不予认可；惠康嘉园小区门禁系统未启用、中水未能提供均属实，但责任并不在博宇嘉公司；惠康嘉园小区安置房集中交付，回迁人员众多，物业服务中虽然存在一定瑕疵，但博宇嘉公司已尽到了管理服务责任和义务。诉讼中，本院依职权就博宇嘉公司撤出惠康嘉园小区物业服务进行了调查。经调查，北京市门头沟区住房和城乡建设委员会小区办证实：2015年5月6日，博宇嘉公司向小区办曾递交该公司与其他两家物业公司共同向永定镇人民政府报告的《关于解决永定镇S1线农民回迁安置房物业费二次征收困难的请示》；2015年8月10日，博宇嘉公司又向小区办递交了《关于撤出惠康嘉园小区物业服务的决定》《关于退出惠康嘉园小区物业管理的通告》以及张贴退出通知的照片复印件。经质证，博宇嘉公司对调查笔录无异议，认可；张啟群认为调查笔录与其无关。2015年11月10日，博宇嘉公司撤出惠康嘉园小区。经核实，张啟群未交纳2015年4月9日至11月10日期间物业服务费1622.20元、垃圾清运费17.51元，共计1639.71元。另查明，惠康嘉园小区至今尚未成立业主委员会。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，建设单位国信房地产公司依法与博宇嘉公司签订的《前期物业管理服务合同》对包括张啟群在内的全体业主均具有约束力。张啟群在何亚丽以其名义与博宇嘉公司签订《物业管理服务协议》后，交纳2014年度物业费及垃圾清运费等费用并入住104室房屋接受物业管理服务，而该协议明确约定“由业主按其拥有建筑面积每月2.12元/平方米向乙方缴纳，入住时预付一年的物业服务费。”即张啟群以实际行为表明接受并履行了何亚丽与博宇嘉公司签订的《物业管理服务协议》，意思表示真实，应视为对何亚丽签订《物业管理服务协议》的认可，且协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，有效。《物业管理服务协议》对张啟群具有法律约束力。张啟群辩称，《物业管理服务协议》上名字不是本人所签亦未委托他人办理，协议应当是无效的，没有事实及法律依据，本院不予采纳。博宇嘉公司履行物业服务后，请求张啟群给付物业服务费及生活垃圾清运费，有事实及法律依据，本院予以支持。应当指出，在物业服务合同关系中，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。具体到本案中，根据双方当事人在《物业管理服务协议》中关于“甲方的权利义务，监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；……乙方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任”的约定，博宇嘉公司履行合同过程中或者在物业服务未达到管理服务质量约定目标的情况下，张啟群享有监督、提出建议和要求限期改正的权利，若逾期未改正给张啟群造成损失，博宇嘉公司应承担相应责任。故张啟群以博宇嘉公司物业管理和服务过程中存在瑕疵、收费标准过高为由，而拒绝支付2015年物业服务费，既无合同依据也无法律依据，在张啟群没有证据证明因博宇嘉公司物业服务存在瑕疵给其造成实际损失情况下，其相应辩称意见，本院不予采信。博宇嘉公司中途退出惠康嘉园物业服务，张啟群不构成违反协议约定故意拖欠物业费，博宇嘉公司请求给付逾期滞纳金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、张啟群于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二○一五年四月九日至二○一五年十一月十日的物业服务费及生活垃圾清运费共计1639.71元。二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张啟群负担，于判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审判员  张金星二〇一七年七月四日书记员  黄聪聪