江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终6157号上诉人（原审被告）张亮，男，1979年8月29日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人朱静华，江苏名威名律师事务所律师。被上诉人（原审原告）薛润宇，男，1991年5月30日生，汉族，住江苏省淮安市清河区。委托诉讼代理人万红娟、曹宽洋，江苏益新律师事务所律师。原审被告徐邦媛，女，1980年4月14日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人张亮因与被上诉人薛润宇、原审被告徐邦媛房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初5929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用均由薛润宇负担。事实和理由：1、张亮只是金融借款案中的担保人而被执行，本身不存在过错，张亮本身也是受害者，故对涉案房屋买卖合同无法继续履行，张亮没有过错。2、一审采用的评估报告估价时点为2016年9月6日，该时点既不是起诉时间，也不是合同解除时间，与本案没有任何关联。一审法院在开庭时确定的评估时点为2016年8月2日，故评估基准日应为2016年8月2日或之前。3、薛润宇的一审委托诉讼代理人杨子锋，不符合公民代理条件，一审程序违法。综上，请求二审法院支持张亮的上诉请求。薛润宇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张亮的上诉，维持原判。徐邦媛则未作答辩。薛润宇向一审法院起诉请求：请求法院判令双方继续履行合同，并由张亮、徐邦媛协助薛润宇办理房产过户手续；判令第三人吴江中行涤除抵押。诉讼中，因涉案房产被吴江区人民法院查封处置，该房产无法按正常交易程序办理过户手续，薛润宇变更诉讼请求，要求两张亮、徐邦媛返还定金，并赔偿差价损失。一审法院认定事实：2016年2月6日，徐邦媛与薛润宇签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定徐邦媛将其所有的位于苏州市吴江区松陵镇仲英大道999号太湖鼎城花园12幢1103室房屋［房屋所有权证证号01064357，土地证号：江国用（2012）第26028**号，建筑面积179.23平方米，夫妻共有人为张亮］以160万元的价格出售给薛润宇；付款约定：（1）、薛润宇于2016年2月17日交付定金5万元。（2）、经双方协商初步确定房款金额为115万元，首付为29万元，差价为11万元，定金为5万元，托管金额为144万元；经纪公司为双方提供交易机会，经纪公司应如实传递双方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助双方办理产权或租赁权过户手续，双方须在2016年3月15日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约；徐邦媛承诺于领取房款后腾空房屋，并将该房屋钥匙交于薛润宇。违约责任：徐邦媛对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。徐邦媛须保证该房屋权属无争议，若发生与徐邦媛有关的权属纠纷或债务纠纷，由徐邦媛负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，徐邦媛须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。徐邦媛保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且徐邦媛有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由徐邦媛承担。双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生上述条款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，经纪公司所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还；其他约定：（1）、徐邦媛净得总房款为160万元。（2）徐邦媛过户前结清水电燃及物业费。（3）经双方确定房价为160万元，如薛润宇违约，则定金概不退还，如徐邦媛违约，则支付薛润宇10万元作为违约金，不论任何一方违约，则中介费由违约方负责赔偿。徐邦媛在《房屋买卖（居间）合同》甲方处签名，薛润宇在乙方处签名，经纪公司在丙方处加盖合同专用章。合同签订后，薛润宇于2016年2月16日转账交付徐邦媛定金5万元。涉案房产于2010年10月20日办理了房屋权属登记手续。2014年9月19日，吴江中行与张亮、徐邦媛签订《最高额抵押合同》一份，由徐邦媛、张亮对苏州江泰物流有限公司向吴江中行的借款进行抵押。2014年9月18日，双方就涉案房产办理了房屋他项权证，债权数额登记为147万元，债务履行期限为2014年9月17日至2016年1月26日。2016年5月17日，一审法院依薛润宇申请对涉案房屋进行了查封，2016年5月24日，涉案房屋因其他案件被一审法院再次查封。2016年9月6日，一审法院就吴江中行申请执行吴江市金吴纺织有限公司、吴江市鑫源担保有限公司、徐邦媛、张亮、李健、张才保、唐瑞昌、姜灿亚金融借款合同纠纷一案，就被执行人徐邦媛、张亮名下的房产即本案所涉房产委托评估。2016年9月26日，江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司出具房地产司法鉴定估价报告，报告结果为：最终确定估价对象在价值时点2016年9月6日满足各项假设限制条件下的市场价值为2184500元。后涉案房屋被司法拍卖。庭审中，双方一致认可：签订合同时徐邦媛已告知薛润宇涉案房屋有抵押，徐邦媛承诺设法履行合同。以上事实，有薛润宇提供的《房屋买卖（居间）合同》、收款收据，一审法院委托评估的房地产司法鉴定估价报告及双方当事人陈述等证据证实，一审法院予以认定。一审法院认为，薛润宇与徐邦媛签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。合同签订后，双方应当按照约定全面履行合同义务。由于涉案房屋因张亮、徐邦媛其他债务纠纷被法院查封、拍卖，本案《房屋买卖（居间）合同》无法继续履行，引起本案纠纷的责任在张亮、徐邦媛。现薛润宇变更诉讼请求，要求张亮、徐邦媛返还定金5万元、赔偿差价损失，依法有据，一审法院应予支持。因涉案房屋评估价为2184500元，合同价为1600000元，故张亮、徐邦媛应赔偿薛润宇差价损失584500元。张亮、徐邦媛辩称在本案中其无须赔偿差价损失，只需支付薛润宇房款20%的违约金，因张亮、徐邦媛的过错致使合同无法履行，合同约定的违约金不足于弥补薛润宇的损失，故对张亮、徐邦媛的辩称主张不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条的规定，判决如下：徐邦媛、张亮应于判决生效之日起七日内返还薛润宇定金50000元、赔偿房屋差价损失584500元，合计634500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9645元，保全费5000元，合计14645元，由徐邦媛、张亮共同负担。二审中各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。本院认为，因张亮、徐邦媛将涉案房屋抵押给银行，又因张亮、徐邦媛未清偿债务被法院查封拍卖，《房屋买卖（居间）合同》不能履行，归责于张亮、徐邦媛，理应向购买方薛润宇承担违约责任。因合同约定的违约金不能弥补薛润宇损失，故薛润宇选择主张要求张亮、徐邦媛承担损失赔偿责任，依法有据，并无不当。张亮、徐邦媛违约给薛润宇造成的损失，显而易见为涨价后房屋差价损失。关于涉案房屋估价基准日，因张亮、徐邦媛未清偿债务而被法院委托司法评估并拍卖，责任应归咎于张亮、徐邦媛，故一审法院按执行中司法鉴定意见书确定的估价基准日确定差额损失，原则上并无不当，也符合不让违约方在违约行为中额外获利的民法基本精神，故本院对张亮上诉认为司法鉴定意见书中的估价基准日错误的主张，不予采信。张亮上诉认为薛润宇一审委托诉讼代理人杨子锋不符合公民代理条件，程序违法，本院就此认为，杨子锋不符合法律规定的公民代理条件属实，但不足以影响本案实体处理结果，不属于严重违反法定程序情形。综上，张亮上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决原则上并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7645元，由上诉人张亮负担。本判决为终审判决。审判长  包刚审判员  郑雄审判员  杨兵二〇一七年七月二十一日书记员  郭玮