江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0727民初1412号原告：叶海媛，女，1968年12月28日生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：徐笑怡，江西明理(龙南)律师事务所律师。委托代理人：钟俊瑾，江西明理(龙南)律师事务所律师。被告：江西省海润商业管理有限公司，地址：赣州市章贡区客家大道博德山庄中区A1型10。法定代表人：游伟雄，该公司负责人。被告：龙南县华翔投资置业有限公司，地址：龙南县龙翔大道文化艺术中心。法定代表人：林院金，该公司负责人。委托代理人：黄梓庭，江西正制律师事务所律师。原告叶海媛与被告江西省海润商业管理有限公司（以下简称海润公司）、龙南县华翔投资置业有限公司（以下简称华翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶海媛及其委托代理人徐笑怡、钟俊瑾，被告华翔公司的委托代理人黄梓庭到庭参加了诉讼。被告海润公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《财富广场B区商铺租赁协议》；2、判令被告海润公司向原告支付违约金177550元，被告华翔公司承担连带责任；3、判令被告海润公司向原告支付拖欠的租金（暂计至2016年12月8日共计20212元），被告华翔公司承担连带责任；4、判令被告为原告办理房屋所有权证，并按已付房款0.01%的标准支付逾期办证违约金；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告出资购买被告华翔公司出售的位于龙南县财富广场××区集中商业西侧18号商铺。2013年2月28日，原告与二被告签订了《财富广场B区商铺租赁协议》，协议约定原告将商铺租赁给被告海润公司有偿使用并有权转租、分租，租赁期限十周年；租金从被告华翔公司将商铺交给原告之日第四个月起计算，租金按每一年至第五年每月每平米142.298元，第七年开始按上年租金每年递增6%；租金每两个月支付一次，第一次支付时间在甲方收房后第四个月的8号以前，以后每个付款月的8号前支付；逾期支付的，按月租金承担日息万分之五；逾期超过一个月视为被告海润公司违约，原告有权终止协议并要求被告按租赁面积支付每平米5000元的违约金。随后，原告依约定将商铺交付给被告海润公司，被告海润公司依约支付租金，但截至2016年8月，被告多次迟延支付租金且逾期支付租金达到一个月以上，原告多次催促，被告称经济周转不过来，需延迟交付租金。鉴于被告多次未依约履行约定义务且逾期支付租金达一月以上，故原告依法解除与二被告签订的合同，并要求二被告承担违约金损失。原告为支持其主张，提供了下列证据材料：1、原告身份证复印件、国家企业信用信息公示系统，证明原、被告诉讼主体资格。2、《赣州市商品房买卖合同》、《财富广场B区商铺租赁协议》，证明原告购买商铺并出租的事实。3、银行账户明细，证明被告海润公司逾期未付租金的事实。被告海润公司未到庭，也未向本院提交书面答辩意见及证据。被告华翔公司辩称，1、对于原告要求解除租赁合同，我方同意。2、关于违约金的标准过高，应当予以核减。3、对解除租赁合同之前的租金没有异议。4、关于办证问题，我方认为是另一个法律关系，应另案处理。被告华翔公司未向本院提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2013年2月28日，原告与被告华翔公司签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告华翔公司开发的位于龙南县文化艺术中心财富广场××区集中商业西侧B-18号商铺（建筑面积35.51㎡、套内面积35.00㎡），单价为34151.54元/㎡，总价款为1212721元，交房时间为2013年7月1日前，以及合同违约责任等事项。2013年2月28日，原告与被告海润公司、华翔公司签订《财富广场B区商铺租赁协议》（以下简称《租赁协议》），合同约定：“……一、商铺位置：甲方（指原告）将落座在文化艺术中心财富广场B区18号商铺，总建筑面积35.51㎡，出租给乙方（指被告海润公司）有偿使用并允许转租、分租。二、租赁期限：租赁期限十周年（从交付之日起），从丙方（指被告华翔公司）将商铺交给甲方之日第四个月起计算租金（前三个月为免租金装修期）。租赁期满，甲方有权收回该商铺。三、租金标准及支付方式：……①第一年至第六年商铺每月每平方米142.298元（建筑面积）（含二楼楼面以上所有的使用权），第七年开始按上年年租金每年递增6%年租金。②甲方将商铺交给乙方时，乙方支付给甲方三个月租金额作为合同保证金。租金为每二个月支付一次给甲方。第一次支付时间在甲方收房后第四个月的8号以前，以后每个付款月的8号之前支付，逾期支付的，按月租金额承担日息万分之五。逾期超过一个月的视乙方违约，甲方有权终止本协议并要求乙方按租赁面积支付违约金5000元/㎡。③在租赁期间不论商铺是否乙方自用或有其他实际承租人，不论乙方转租费用多少，乙方均按以上两条支付租金。……五、其他约定：1、在租赁期间，甲方无权单方终止本协议的履行或自行将商铺进行出租，如甲方违约，除向乙方支付违约金按租赁面积支付5000元/㎡违约金，乙方有权要求继续履行，此外还应承担因此给租赁经营户造成的经济损失。如乙方单方终止本协议，除向甲方支付按租赁面积支付5000元/㎡违约金，甲方有权要求继续履行本协议，此外还应承担因此给甲方造成的经济损失。……六、甲、乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商作出补充协议，补充协议与本协议具同等效力。丙方对乙方进行担保。丙方承担连带责任。……”。合同签订后，被告海润公司向原告支付商铺租金至2016年9月30日止，此后租金经原告多次催收无果，原告遂诉至本院。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系三方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性或禁止性规定，合同合法有效。本案中，被告海润公司逾期支付租金已超过一个月，且至今仍未支付租金给原告，致使原告的合同目的无法实现，原告为此主张解除与被告签订的《租赁协议》，符合法律规定及合同约定，且被告方对该合同解除主张亦无异议，故本院对原告的该项主张予以支持。关于支付租金金额问题。因被告海润公司向原告支付租金至2016年9月30日止，自2016年10月1日起至今未再向原告支付过租金，根据原、被告《租赁协议》约定每月租金按商铺面积（35.51㎡）142.298元/㎡计付，故截止2017年6月30日被告海润公司欠付原告租金金额为45477元（35.51㎡×142.298元/㎡×9个月）。又因被告海润公司在本案《租赁协议》解除前仍占用相应商铺，故至判决生效前的未付租金被告海润公司仍应支付给原告。综上，被告海润公司应向原告支付截止2017年6月30日欠付的租金45477元，并自2017年7月1日起至判决生效之日止按原、被告签订的《租赁协议》约定继续支付欠付的租金给原告。同时，在判决生效后，双方应通过协商等途径妥善处理房屋的返还问题，若产生纠纷，可另行处理。关于被告海润公司的违约金承担问题。被告海润公司提出原告诉请主张按租赁面积5000元/㎡计付违约金的标准过高的辩解意见。首先，根据原、被告签订的《租赁协议》约定，若被告海润公司逾期支付租金超过一个月，原告有权终止合同并要求按租赁面积支付违约金5000元/㎡，即原、被告已就逾期支付租金导致违约责任的承担问题进行了约定。其次，在原、被告签订《租赁协议》中另行约定若原告存在违约行为，也应按租赁面积5000元/㎡的标准支付违约金给被告海润公司，即无论原、被告何方违约，支付违约金的标准均为按租赁面积5000元/㎡计付，原、被告在《租赁协议》中约定了相互对等的权利义务。再次，本案原告与被告海润公司间的租赁关系与其与被告华翔公司间的商品房买卖关系具有一定关联性，商铺租赁方式实为开发商的一种营销方式。正因为业主对返租利益的期待，导致其自愿承受远高于本地区房价平均水平的极高房价。就此而言，双方预先约定的违约金，除弥补租赁合同有关损失外，还用于弥补高额购房款的损失。综上，原、被告自愿约定的违约金按租赁面积5000元/㎡计付并未高于原告损失，该约定对双方具有法律效力。本案中，被告海润公司承租原告商铺的面积为35.51㎡，故原告提出的由被告海润公司支付违约金177550元（35.51㎡×5000元）的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告华翔公司担保责任承担问题。根据原、被告签订的《租赁协议》约定，被告华翔公司对被告海润公司履行《租赁协议》所产生的债务承担连带责任，故对原告主张被告华翔公司对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告为原告办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金问题，本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，而办证问题涉及房屋买卖合同法律关系，不属于本案的审理范围，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告叶海媛与被告江西省海润商业管理有限公司、龙南县华翔投资置业有限公司于2013年2月28日签订的《财富广场B区商铺租赁协议》。二、由被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付租金计人民币45477元给原告叶海媛，并自2017年7月1日起至本判决生效之日止，按原、被告签订的《财富广场B区商铺租赁协议》约定继续支付欠付的租金给原告叶海媛。三、由被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金计人民币177550元给原告叶海媛。四、被告龙南县华翔投资置业有限公司对以上第二、三项债务承担连带清偿责任。五、驳回原告叶海媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书指定的履行期限届满之日起两年内申请强制执行。案件受理费3850元，减半收取1925元，财产保全费1770元，合计人民币3695元，由被告江西省海润商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 ： 王 勇二〇一七年七月十一日书记员 ：王亭亭