湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0602初5355号原告（反诉被告）：某某公司，住所地某某路。法定代表人：陈某某，公司董事长。委托诉讼代理人：唐高峰，岳阳市洞庭法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高佳琴，湖南金球律师事务所律师。被告（反诉原告）：廖某某，男，汉族，住岳阳市某某路。委托诉讼代理人：贺先明，湖南卓夫律师事务所律师。原告（反诉被告）某某公司（以下简称某某公司）诉被告（反诉原告）廖某某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。某某公司的委托诉讼代理人高佳琴、唐高峰，廖某某及其委托诉讼代理人贺先明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）某某公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认某某公司与被告（反诉原告）廖某某之间的不定期租赁关系已经终止；2、判令廖某某将其承租的位于岳阳市岳阳楼区洞庭路办马壕会原岳阳市农业机械总公司的房屋（院内1号仓库、华光楼第一层西起第5间临街门面、传达室营业间食堂东起第1间房屋、办公楼第一层西起第6间房屋）返还给某某公司。3、判令廖某某向某某公司支付拖欠的租金36400元（自2015年7月1日至2016年10月30日），自2016年11月1日起至廖某某将租赁房屋返还给某某公司之日止期间的房屋占用费按2275元/月的标准另行计付。4、判令廖某某承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年1月1日，某某公司与廖某某签订了一份租赁合同，约定某某公司将其所有的、位于岳阳市岳阳楼区洞庭路办马壕会原岳阳市农业机械总公司（以下简称农机公司）的房屋出租给廖某某使用。租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日；租金为2275元/月，按季度交租。租赁期限届满后，某某公司与廖某某未再签订书面租赁合同，形成不定期租赁关系。廖某某自2015年7月份开始拖欠租金，截至2016年10月30日共计拖欠到期应付租金36400元。某某公司于2016年11月3日向廖某某送达了一份通知，该通知的内容为：自该通知送达之日起终止不定期租赁关系，要求廖某某在2016年11月20日前将涉案租赁房屋交还给某某公司并支付欠租36400元。但廖某某至今未按上述通知要求向某某公司交还涉案租赁房屋并支付欠交的租金34600元。被告（反诉原告）廖某某辩称，原告（反诉被告）某某公司的起诉没有事实和法律依据，应予驳回。（反诉原告）被告廖某某向本院提出反诉请求：1、请求判令（反诉被告）原告某某公司赔偿廖某某各项损失218.6万元；2、由某某公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：在合同履行过程中，某某公司存在大量违反法定义务及约定义务情形，造成廖某某巨大损失；某某公司还利用自己优势地位，提供充满大量不公平条款的格式合同，合同中的部分条款应认定无效；合同起初采取一年一签的方式，后段采取不签书面合同的方式，企图逃避责任，损害廖某某合法权益；某某公司出租的房屋质量存在严重问题，多年来严重漏水，导致廖某某存放的产品淋湿生锈，给廖某某造成损失。（反诉被告）原告某某公司辩称，按照租赁合同的约定，租赁物的维护、维修、修复等都是被答辩人的义务，被答辩人主张的损失也没有证据证明，应驳回被答辩人的反诉请求。原告（反诉被告）某某公司和被告（反诉原告）廖某某围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此确认下列事实:本案诉争房屋属原岳阳市农机机械总公司，为国有资产，2009年原农机公司改制完成后，根据岳政办[2007]11号文件精神及岳阳市企改办岳市企改办[2009]83号文件要求，该公司改制工作领导小组于2010年1月25日与某某公司签订移交协议，将原农机公司改制后剩余国有资产移交给某某公司。2010年2月1日起，某某公司将原农机公司的房屋（院内1号仓库、华光楼第一层西起第5间临街门面、传达室营业间食堂东起第1间房屋、办公楼第一层西起第6间房屋）出租给廖某某使用，合同一年一签。2013年1月22日，某某公司与廖某某续签了一份租赁合同，某某公司为甲方，廖某某为乙方。合同约定：甲方将位于岳阳市岳阳楼区洞庭路办马壕会原岳阳市农业机械总公司的房屋（院内1号仓库、华光楼第一层西起第5间临街门面、传达室营业间食堂东起第1间房屋、办公楼第一层西起第6间房屋）出租给乙方，租金为2275元/月，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日；乙方承租后无特殊原因，不能关门停业，连续关门一个月以上，甲方有权解除合同，收回该租赁物；租赁期间，乙方对租赁房屋或设施有不可推卸的保护责任，如有毁损，必须负责修缮、恢复原状并赔偿甲方经济损失。房屋、门面、仓库的维修费用全部由乙方承担；因屋面漏雨水，对乙方财物和生活、生产造成损害等，一切损失由乙方自负，如若出现严重漏雨情况，乙方可终止租赁，及时把租赁场地、房屋门面退给甲方方可解除合同，不存在任何赔偿问题。该租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同。但仍按照原租赁合同在继续履行。2015年6月26日，某某公司向廖某某送达了一份通知，通知称：公司与廖某某签订的合同早已到期，后一直未续签合同；廖某某租赁的房屋因年久失修，电路严重老化，消防通道不畅，消防部门于2015年6月9日现场检查后，提出上述房屋不符合租赁要求，并下达了责令限期改正通知书，要求限期彻底整改。鉴于以上原因，公司决定不再继续将上述资产对外租赁使用，并将上述资产进行拆除，请接到本通知后，二个月内腾空并交付场地。从2015年7月起，某某公司没有再向廖某某收取租金。2016年11月3日，某某公司向廖某某送达了一份通知，通知内容为：一、自本通知送达之日起终止双方的不定期租赁关系；二、廖某某在2016年11月20日前将租赁房屋交还给某某公司并支付2015年7月至2016年10月期间拖欠的租金36400元。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、廖某某称因某某公司的房屋漏水，导致廖某某存放的产品淋湿生锈，廖某某为产品除锈、保养、做漆共花费1993000元，屋面维修花费187800元。另仓库电路改造花费37080元，场地及道路修复花费41000元，安装监控设备花费21000元。廖某某的损失共计2279880元。廖某某提供了照片一组、机电设备维修保养合同18份、屋面维修合同2份及收条6张、电路改造合同一份及收条2张、承租场地及路面修复工程合同及收条2张、监控设备购买及安装合同一份。某某公司对廖某某提供的证据的真实性有异议，认为合同约定了房屋维修费用由廖某某承担，即便有上述损失，也不应由某某公司承担。本院认为，本案是房屋租赁关系，房屋外的路面修复、监控设备安装与本案没有关联；廖某某提供的照片看不出时间、地点，机电设备维修保养合同不能证明房屋漏水造成了损失，而且，双方租赁合同约定了如出租房屋严重漏水，廖某某可以解除合同，但廖某某宁可承担1993000元的保养费用，也不解除合同，与常理不符；屋面维修合同2份及收条6张可以证明廖某某为屋面维修花费187800元，但双方签订的租赁合同约定出租房屋由廖某某负责维修，因漏雨等原因造成的损失由廖某某自行承担，故该维修费用不应由某某公司承担；二、廖某某称廖某某租赁本案诉争房屋是对下岗职工的政策性安置的一部分，廖某某出资18万元购买了原农机公司积压滞销产品，并安置下岗职工6名以上，廖某某后来又出资对5名下岗职工进行了补偿，某某公司要收回租赁物需处理好安置问题并补偿廖某某付出的资金损失。廖某某提供了买断合伙经营关系协议及收条。某某公司认为，廖某某提供的证据与本案没有关联。本院认为，某某公司是本案诉争房屋的管理人，不是原农机公司破产管理人，没有义务对廖某某进行下岗安置和补偿，廖某某提供的证据与本案没有关联。本院认为，某某公司与廖某某于2013年1月22日签订的《租赁合同》合法有效。该合同到期后，双方没有续签书面的租赁合同，但双方仍按照原租赁合同在继续履行，双方已形成不定期租赁关系，廖某某应向某某公司支付租金。某某公司于2016年11月3日向廖某某送达了解除不定期租赁关系的通知，双方之间的不定期租赁关系已于当日解除。现某某公司要求廖某某交还承租房屋，支付租赁合同解除前的租金36400元，并在租赁合同解除后至房屋交还前按照每月2275元的标准支付占用费，某某公司的此诉求符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。廖某某反诉要求某某公司承担其损失218.6万元，但其提供的证据不能证明其主张成立，故对其反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）某某公司与被告（反诉原告）廖某某之间的不定期租赁关系于2016年11月3日解除；二、被告（反诉原告）廖某某将承租的位于岳阳市岳阳楼区洞庭路办马壕会原岳阳市农业机械总公司的房屋（院内1号仓库、华光楼第一层西起第5间临街门面、传达室营业间食堂东起第1间房屋、办公楼第一层西起第6间房屋）返还给原告（反诉被告）某某公司；三、被告（反诉原告）廖某某向原告（反诉被告）某某公司支付房屋租金及占用费（其中2015年7月1日至2016年11月3日的房屋租金为36400元，2016年11月3日后的房屋占用费按2275元/月的标准计算至返还之日止）；四、驳回被告（反诉原告）廖某某的全部反诉请求；以上二、三项义务限被告（反诉原告）廖某某在本判决生效后十五日内履行，逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1165元，反诉费12144元，合计13664元，由被告（反诉原告）廖某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  杨艳红人民陪审员  陈道红人民陪审员  李碧云二〇一七年七月二十日书 记 员  姜湖广附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。