广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2508号上诉人（原审被告）：佛山市高明区欧X置业投资有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：麦某，经理。委托诉讼代理人：孔丽诗，广东德纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州吉x企业管理咨询有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：葛宏志，广东仲马律师事务所律师。上诉人佛山市高明区欧X置业投资有限公司（以下简称欧X公司）因与被上诉人广州吉x企业管理咨询有限公司（以下简称吉x公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法明民二初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧X公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判欧X公司无需向吉x公司支付196846.17元的销售佣金及相应的违约金；2.诉讼费由吉x公司承担。事实和理由：(一)一审法院按吉x公司提供的《销售结算明细表》计算销售佣金错误，销售佣金应以一审法院在房管局调取的客观证据计算佣金。1.《销售结算明细表》上署名的人员并不能代表欧X公司。根据欧X公司与吉x公司签订的《市场营销顾问协议》第三条，欧X公司与吉x公司往来文件必需是双方指定的代表签字确认，欧X公司当时指定代表为伍卓雄，而《销售结算明细表》上没有其签名确认，不能以其他人员签名作为认定销售佣金的证据。2.一审法院在房管局调取的网签资料具有真实性、客观性、公示公信，证明效力明显大于吉x公司提供的《销售结算明细表》。一审法院在房管局调取的网签数据与吉x公司提供的《销售结算明细表》存在严重的不符与冲突，如购房人不同、网签时间不同、销售状态不同、销售单元不同等。详见欧X公司一审提交的《关于吉x公司销售结算明细表与房管局销售备案资料的意见》。3.吉x公司提供《销售结算明细表》不排除与钟吉、徐云、王素华恶意串通而制作。钟吉、徐云、王素华从未向欧X公司汇报签署了上述资料，王素华在签署该资料后辞职，徐云在本案发生时辞职，钟吉现处于协助欧X公司调查阶段。（二）一审法院混淆了网签合同、合同备案与结算佣金的关系。《市场营销顾问协议》第四条第二款约定，佣金支付必须已签《商品房买卖合同》并支付首期房款，欧X公司一审答辩称《销售结算明细表》显示已付首期已签合同的项目实际从未签订《商品房买卖合同》而非合同备案，不符合结算佣金的条件。欧X公司辩称与一审法院在房管局调取的签约情况相互印证，一审法院却改变了网签合同与合同备案的概念，错误认定《销售结算明细表》中的11、12、18、20、24、25、27应计算销售佣金。（三）一审法院认定应计算销售佣金的房产与佣金的计算标准错误。1.错误将“未签合同”列入计算佣金的范围内。一审法院认定凡在《销售结算明细表》确认为吉x公司销售、已付首期款且已签合同就应结算佣金，但《销售结算明细表》序号5-7显示未签订合同，合同的网签、备案时间均在吉x公司结束销售代理行为之后，因此，该三家商铺不符合《市场营销顾问协议》第四条第二款约定结算佣金的条件。2.《销售结算明细表》跟办人为“吉x及发展商”的销售佣金不能按照《市场营销顾问协议》的约定计算。《市场营销顾问协议》第四条第二款约定的销售提成是以吉x公司自有的客户资源完成的销售而设定的，《销售结算明细表》跟办人为“吉x及发展商”的销售实际全部为欧X公司自有销售团队的客户资源完成的销售，根据《市场营销顾问协议》的约定，吉x公司不能取得该部分房屋的销售佣金，吉x公司单方制作《销售结算明细表》将属于欧X公司自有销售团队销售的房屋也加入吉x公司，然后串通欧X公司员工签名。退一步而言，即使欧X公司需为上述串通行为承担佣金，因《销售结算明细表》序号18-20、24-27的跟办人为“吉x和发展商”，非吉x公司独立资源完成的销售，欧X公司仅需按照《市场营销顾问协议》的约定承担50%的佣金才是公平、合理的。（四）《销售结算明细表》序号19欧X公司已经支付了所有销售佣金给销售团队，一审法院判决支付佣金属于重复支付，显失公平。欧X公司一审提交《销售结算明细表》序号19的别墅已进行佣金结算的证据其中三张网银摘要显示差旅费属于财务人员操作错误，从整组证据的付款审批表（佣金）以及相关付款凭证的数额足以印证欧X公司已经支付了该别墅的销售佣金，欧X公司提供的该组证据具有高度盖然性，一审法院仅以其中三张网银摘要而否定欧X公司的证据有失偏颇。吉x公司辩称，一审法院以《销售结算明细表》为基础并结合从房管部门调取的资料来计算吉x公司的销售服务款符合客观事实情况，判决客观公正。欧X公司工作人员制作的《销售结算明细表》是在与吉x公司没发生诉讼前制作的结算明细表，该表客观真实反映出当时欧X公司与吉x公司对约定销售提成的真实意思表示，现双方发生诉讼后，欧X公司否定该结算明细表，对此做出不同解释，显然不能成立。结算明细表上已经反映出当时欧X公司应对编号为1、2、3、11、12、17、18、19、20、24、25、26、27、33、34的房屋销售提成进行结算，吉x公司作为中介服务公司，其职责就是为欧X公司引进有购买意向的客户并协助欧X公司与客户签订购买合同，只要客户已付首期款及已经签订购买合同，则欧X公司应按协议向吉x公司支付报酬，至于事后欧X公司与客户发生何种变化，是否出现换房、退房情况，则不在吉x公司控制范围。另外，因吉x公司代理销售期间，还有些客户虽已经支付首期或定金，但由于欧X公司不配合吉x公司进行结算，这些客户是否与欧X公司签订购买合同不得而知，为维护自身利益，吉x公司申请一审法院调取房管部门资料，发现尚有部分吉x公司代理销售期间的购房客户已经与欧X公司签定购买合同，这部分客户签订购买合同则意味着吉x公司对这些房屋进行销售提成的条件已经得到满足，故这部分客户的房屋销售额亦应计入吉x公司销售提成范围内。一审法院以销售明细表为基础，再加上经房管部门确认与欧X公司签订购买合同的部分客户房屋销售金额，综合计算出吉x公司应获得的销售提成，符合客观实际情况。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。吉x公司向一审法院起诉请求：1.欧X公司向吉x公司支付代理销售服务提成款363049.56元及逾期付款违约金200000元，其余待付代理销售服务提成款今后另行请求；2.诉讼费由欧X公司承担。一审法院认定事实：吉x公司与欧X公司于2013年11月1日签定《欧X花城项目市场营销顾问协议》，约定由吉x公司为欧X公司位于佛山市高明区的欧X花城房产的别墅项目提供市场营销推广顾问服务及代理销售服务，约定销售时间为自公开发售日期起6个月，别墅销售30套以内时按销售额的1.5%收取费用。在该份协议中，双方并未约定销售商铺。但在实际的销售过程中，吉x公司既销售了部分别墅，也销售了部分商铺。2014年7月14日，经双方确认，制作出《销售结算明细表》，该表由欧X公司的员工王素华制作，欧X公司的财务人员徐云和部门经理钟吉分别签名审核，并加盖吉x公司公章。根据该销售明细表显示，序号第1、2、3、4所列房屋已付首期、已签合同，虽由吉x公司销售，但属于合同约定范围外的单位；序号第11、12所列房屋已付首期、已签合同，双方正在进行佣金结算流程中；序号第17、18、19、20、24、25、26、27所列房屋由吉x及发展商销售，已付首期、已签合同；序号第33、34所列房屋由张光团队销售，已付首期、已签合同。根据吉x公司的申请，一审法院从高明区房管局调取了涉案房屋的备案资料。该资料显示，在上述吉x公司销售明细表中显示已签合同的序号第11、12、18、20、24、25、27所列房屋在房管局并无备案资料；销售明细表上序号第5、6、7、13、28、29、30、35显示未付首期、未签合同的房屋，在高明区房管局有备案资料；销售明细表上序号第13所列房屋在销售明细表上显示购房人为杜建超，所购单元为月桂枫林11－102，而从房管局调取的资料显示杜建超购买的单元为环湖30座102，签约日期为2015年7月；销售明细表上序号第17所列房屋在销售明细表上显示购房人为李美玲，所购单元为翠竹映月2－101，而从房管局调取的资料显示李美玲购买的单元为月桂枫林5－101，签约日期为2014年12月；销售明细表上序号第28所列房屋的实际签约时间为2014年8月26日；销售明细表上序号第29所列房屋的实际签约时间为2015年3月26日；销售明细表上序号第30所列房屋的实际签约时间为2014年8月。一审法院认为，本案为商品房代理销售合同纠纷。吉x公司、欧X公司于2013年11月1日签定的《欧X花城项目市场营销顾问协议》是双方真实意思表示，亦未违反法律的强行性规定，故该协议合法有效，当事双方均应按合同的约定履行各自的义务，否则将要承担相应的法律责任。上述协议虽然没有约定由吉x公司代理销售商铺，但吉x公司事实上已经代理销售了部分商铺，且欧X公司当时并未表示异议，故吉x公司请求按照销售别墅的佣金计算销售商铺的佣金符合法律的规定，一审法院予以支持。本案关键是查明吉x公司在合同约定期间内代理销售的已付首期且已签合同的房屋的数量及销售价格。根据吉x公司、欧X公司双方协商一致后制作的吉x公司销售明细表并结合一审法院从高明区房管局调取的涉案房产的备案资料，一审法院确认销售明细表上序号第1、2、3、4、5、6、7、11、12、18、19、20、24、25、26、27所列房屋由吉x公司代理销售且符合提取佣金条件，上述房屋的销售价格合计为447527元+401120元+477647元+477647元+296473元+446202元+392162元+1880000元+2300000元+2330000元+1800000元+1848000元+485000元+560000元+447241元+338000元＝14927019元，按照协议约定的30套以内别墅按1.5%计取佣金，为14927019元×1.5%＝223905.29元，对超过部分不予支持。关于违约金。虽然双方在合同中约定一方违约应支付20万元违约金，但该约定明显过高应予以调整，且本案欧X公司之所以未能及时支付佣金给吉x公司是因为双方对于销售数量一直存在较大争议，故在争议未能得到妥善处理前一方拒绝支付佣金也在情理之中，但欧X公司确实长期占用吉x公司资金，导致吉x公司不能对该资金进行开发利用，故一审法院认为应以223905.29元为基数，从2014年7月14日双方协商制作销售明细表之日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给吉x公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事证据若干问题规定》第二条第二款的规定，判决：一、欧X公司应于判决生效之日起十日内支付223905.29元及违约金（以223905.29元为基数，自2014年7月14日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给吉x公司；二、驳回吉x公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9431元，由欧X公司承担4431元，吉x公司承担5000元。本院二审期间，欧X公司、吉x公司均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，针对欧X公司的上诉和吉x公司的答辩，本案二审争议焦点是欧X公司应否向吉x公司支付房屋销售提成223905.29元及违约金。欧X公司与吉x公司于2013年11月1日签订《欧X花城项目市场营销顾问协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强行性规定，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。该协议约定“吉x公司在正式公开发售后的销售阶段别墅销售30套以内时按销售额的1.5%收取费用，销售提成费用按月结算，欧X公司每月10日前向吉x公司支付上月已签《商品房买卖合同》并付清首期房款的房屋销售提成”，本案中，吉x公司既销售了部分别墅，也销售了部分商铺，虽然该协议对吉x公司销售商铺如何计算房屋销售提成没有作出明确约定，一审法院按照销售别墅的佣金计算销售商铺的佣金，该处理并无不当，本院予以维持。欧X公司与吉x公司于2014年7月14日共同确认了《销售结算明细表》，该表由欧X公司员工王素华制作，欧X公司财务人员徐云和部门经理钟吉分别签名审核，吉x公司盖章确认。该结算明细表系对吉x公司在涉案楼盘正式公开发售后的销售阶段所作销售情况的汇总和确认，是计算吉x公司房屋销售提成的依据，是双方的真实意思表示，合法有效。欧X公司上诉主张该表上签名人员不能代表欧X公司，但是一审诉讼中欧X公司已确认王素华、徐云、钟吉均是其公司员工，故欧X公司的该项上诉主张与事实不符，于法无据，本院不予支持。欧X公司上诉主张不排除该表系其员工与吉x公司恶意串通而制作，但是欧X公司并未提供充分证据证实其的该项主张，故本院对此不予支持。该销售表显示序号第1、2、3、4、11、12、18、19、2024、25、26、27所列房屋已付首期、已签合同；序号第5、6、7所列房屋已付首期、未签合同，经一审法院从高明区房管局调取的房屋备案资料显示，上述5、6、7所列房屋已经在高明区房管局有备案资料；综上，上述房屋符合合同约定的“已签《商品房买卖合同》并付清首期房款”可以计算房屋销售提成的条件，欧X公司应支付房屋销售提成223905.29元及违约金给吉x公司。欧X公司上诉主张该销售表与一审法院调取的房屋备案资料存在冲突和不符，应以一审法院调取的房屋备案资料作为计算房屋销售提成的依据。因《销售结算明细表》系欧X公司与吉x公司于2014年7月14日共同确认，反映了吉x公司在2014年7月14日之前的销售进度和情况。一审法院于2016年4月11日、4月12日调取了房屋备案资料，反映的是涉案房屋在2016年4月11日、4月12日的商品房合同登记情况。因购买人不同等因素，同一房屋有可能在不同时期发生变化，但是该变化并非吉x公司的原因导致，故一审法院依据销售明细表并结合从高明区房管局调取的合同备案资料确认吉x公司代理销售的房屋及佣金，处理并无不当，本院予以维持。欧X公司该项上诉主张与事实和法律不符，本院不予支持。欧X公司上诉主张《销售结算明细表》上跟办人为“吉x及发展商”的销售佣金不能按照《市场营销顾问协议》的约定计算，但是并未举证证实双方对此存在着另外的计算标准，故本院对此不予支持。欧X公司上诉主张该销售结算明细表序号19已经支付了所有销售佣金给销售团队，不应再计算房屋销售提成给吉x公司，但是其提交的证据不足以支持其该项主张，本院不予支持。综上所述，欧X公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4658.5元，由上诉人佛山市高明区欧X置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  张雪洁审判员  邱程辉二〇一七年七月十一日书记员  赖敏婷