陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）咸中民初字第00170号原告：咸阳盛世天元商贸有限责任公司（以下简称盛世天元），住所地：咸阳市渭城区新兴路民生路十字东北角，组织机构代码：59330498-1。法定代表人：陈婵娟委托代理人：赵会斌，陕西宇斌诚律师事务所律师。委托代理人：韩禺，陕西秦瀚律师事务所律师。被告：陕西侨汇信通投资管理有限公司（以下简称侨汇信通），住所地：西安市经济技术开发区凤城九路北侧海荣名城46幢22901室，组织机构代码：07127194-0。法定代表人：杨红娟委托代理人：刘云江，陕西邦维律师事务所律师。委托代理人：王建，陕西开航律师事务所律师。原告盛世天元诉被告侨汇信通合同及侵权纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理，本院受理后依法组成合议庭公开开庭对案件进行了审理。原告的委托代理人赵会斌及韩禺，被告的委托代理人刘云江及王建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年2月23日，原告与咸阳新合作乐家购物广场有限公司经平等协商签订了《咸阳民生路商铺租赁合同》。依法取得了位于咸阳市民生路与新兴路口的9532平方米的商业用房的承租权。租期为：2012年5月1日至2022年3月31日，共9年9个月。该租赁合同签订后，原告投入了大量的财力物力进行了大范围招商，并投入巨资对租赁场所进行了装修。同时还添置了电梯、LED大屏幕显示屏等基础硬件设施，高薪招聘了专业的管理团队。经过多年苦心经营，原告博得了广大商户的信任，赢得了良好的商业信誉，并获得了应有的回报。2015年6月3日，被告声称自己是该租赁场地的所有人，并派多名社会人员闯入原告承租的场地，强行将原告工作人员驱赶出商城，并将办公桌椅等搬离出现场，使原告工作人员无法正常办公。2015年6月5日，被告又强行将原告的所有办公室、财务室、总经理室等门锁进行了更换，将原告的所有工作人员驱离出商场，并告知日后不得再次进入。原告对被告的行为非常愤慨，及时拨打110报警。咸阳市渭城区公安局出警后认为，此情况属于经济纠纷，建议双方通过司法途径解决。原告无奈向贵院起诉，请依法判令：一、被告向原告赔偿经营损失620.64万元。二、被告向原告赔偿装修等损失453.54万元。三、被告向原告赔偿招商等损失334.31万元。四、被告向原告支付电梯、LED显示屏、监控设备、电加热空调、电子设备、办公家具等添置设施类费用合计160.51万元。五、本案的诉讼费用由被告承担。被告侨汇信通进行如下答辩：一、关于诉权及案由的问题。本案案由被定性为租赁合同纠纷，众所周知，合同具有相对性，答辩人与被答辩人从未签署过任何租赁合同，更谈不上产生租赁合同纠纷，如被答辩人坚持本案属于租赁合同纠纷，则我们认为该案属于明显的被告不适格，依照法律规定��依法判决驳回原告起诉。在审理其它问题之前，这一问题需要贵院先行予以明确。二、答辩人属于本案标的物新兴路民生路十字东北角一层、二层、三层商场合法的不动产所有权人。答辩人经过公开拍卖于2013年9月23日竞拍取得位于咸阳市新兴路民生路十字东北角一层、二层、三层共计约9533.6平方米的房地产及附属资产的产权。三、被答辩人对标的物的占有属于事实上的占有而非符合法律规定的占有。1、截至今日答辩人与被答辩人从未签订任何有关本案不动产的任何形式的租赁合同。2、原房屋所有权人新合作商贸连锁集团有限公司（大型央企）与被答辩人也从未签订任何形式的租赁合同。3、天元建材公司与兴平市信达贸易有限公司（后更名为咸阳新合作乐家购物广场有限公司）签订的所谓的《咸阳民生路商铺租赁合同》从未受到过新老房东任何一方的效力追认，��被答辩人对房屋的占有行为只能相对于合同的相对方咸阳新合作乐家购物广场有限公司时才具有相对效力，对答辩人及原房屋所有权人来讲不具有任何法律约束力，其对房屋的占有也一直处于事实占有状态。4、原房屋所有权人与咸阳新合作乐家购物广场有限公司之间的租赁合同已于2013年7月16日解除，对此各方均无争议。四、被答辩人对标的物的事实占有到非法霸占的转变。自2013年9月24日以来在答辩人及原房屋所有权人多次采取书面方式、当面商谈方式要求被答辩人支付合理的房屋占用费时，被答辩人均采取拖延以及最终拒绝的方式予以回应，时至今日仍然一分钱未交，非法侵占的房屋占用费已达1800余万元，数额之大、影响范围之广、性质之恶劣在当今这样的法治社会中已极其罕见。五、针对被答辩人诉讼请求的意见：1、被答辩人在知道答辩人收集材料准备控告���起诉之际，抢先在咸阳市人民法院提起诉讼的行为没有任何实际意义．恰恰是自己理亏心虚的表现，妄图将可能涉及刑事的部分全部纳入民事诉讼进行处理。但这不会减少任何答辩人依法维权、通过各种救济渠道追回1800万房屋占用费的决心。2、被答辩人如能痛改前非，公平合理的补交租金、返还广大被骗租赁户的钱款，答辩人随时愿意与其签订合法的《租赁合同》。3、答辩人有限的维权行为属于物权保护的自救行为。答辩人采取的“展示凭证”、“阐明真相”等避险行为、自救行为，是任何一个权利受到严重侵害的个体都会采取的反抗行为，完全合法、适度，没有采取任何断水、断电、封门、堵路、毁坏财产的行为，被答辩人也没有受到任何直接财产损失，办公设备及桌椅也一直放在商场，随时可以搬走。所以，答辩人绝不会为根本就不存在的损失承担任何赔��。4、商场大部分基础设施属于答辩人所有，部分装修格挡属于承租户财产，承租户缴纳了押金及对应价款，该部分财产不属于被答辩人。被答辩人能证明属于自己的少量设备及财产，我们没有任何兴趣占有，任何人也没有权利强行要求我们支付货币进行买单，我们已起诉至贵院要求被答辩人将其财务立即搬走，越快越好。综上，恳请贵院能够客观、公正、快速的审结此案，缩短被答辩人转移、挥霍属于答辩人及广大被骗租赁户资产的时间，切实维护公平正义，切实保护答辩人合法权益不受侵害，判决驳回被答辩人虚设捏造的全部诉讼请求。原告向法庭提交以下两组证据，第一组：1、《咸阳民生路商铺租赁合同》一份及租赁费收据4张。证明目的：该租赁合同合法有效，原告依法享有本案所涉场地的承租权并缴纳了租赁费用，租赁期限自2012年5月1日到2022年3月31日止。2、咸阳市秦都区法院（2015）秦民重字第00004号民事判决。证明目的：判决已经认定原告为《咸阳民生路商铺租赁合同》的实际履行人，原告在本次咸阳中院起诉主体适格。同时该判决认定：咸阳新合作乐家购物广场有限公司于2013年7月5日向咸阳天元轻工商城有限公司、咸阳天元建材市场有限公司发出的《房屋租赁合同》通知书的解除合同行为无效。3、工商变更登记资料。证明目的：咸阳天元轻工商城有限公司于2013年9月13日将名称变更登记为咸阳盛世天元商贸有限公司，法定代表人陈婵娟，原告诉讼主体适格。4、《公安派出所接处警登记表》一份。证明目的：被告于2015年6月3日派多名社会人员闯入原告承租的场地，致使原告工作人员无法正常办公。2015年6月5日又强行将原告所有的办公室��财务室、总经理室等门锁进行了更换，强行接管商城并将原告的所有工作人员驱离出经营场所。第二组：1、《经营损失表》。证明目的：原告2012年2月至2015年5月经营状况良好，连续三年利润2585354.3元。结合平均利润情况，截止合同期满的预期利润可达620.64万元。2、《装修损失表》。证明目的：原告投入巨额装修费用，现无法经营，装修费用损失为453.54万元。3、《招商损失表》。证明目的：原告为经营需要，进行了宣传及让利活动。其中广告宣传方面支出如下：广告宣传552433元（附表1和2），DM彩页90630元（附表3），喷绘55859元（附表4），宣传活动1718020.5元（附表5、6、7），活动礼品87287元（附表8、9），商场布置75461元（附表10）。总计：2579690.5元。招商让利类：197户，总计让利金额1211994元。总计原告投资损失3791684.5（？334.31万元）。4、《其他损失表》。证明目的：原告安装电梯、LED大屏，购买空调、电子设备、监控设备、办公家具，共支出160.51万元。现无法经营，属于损失，被告应予赔偿。被告对此质证意见如下：证据第一组：1、证明目的不认可。2、判决真实性认可，但该判决未生效，对证明目的不认可。3、4、证明目的不认可。证据第二组：1、与本案没有关系，不予认可。2、不能证明原告所花的费用。3、与本案没有关系。4、160余万支出与事实不符。被告侨汇信通向法庭提交以下八组证据：第一组：1、拍卖公告及拍卖成交确认书。2、一、二、三层房屋产权证及房屋附属财产说明。3、原房屋所有人新合作商贸连锁集团的通知函。证明目的：侨汇信通为不动产的合法所有权人。拍卖于2013年9月23日完成，该房屋的所有���自2013年9月24日起由侨汇信通享有。第二组：1、侨汇信通催收自2013年9月24日至今的房屋占用费的通知。2、邮递送达回执。证明目的：侨汇信通以正式书面形式催收房屋占用费。第三组：解除《房屋租赁合同》通知书。证明目的：原房东与第一手承租人的租赁合同于2013年7月16日解除。第四组：原房屋所有人新合作商贸连锁集团与实际占用人咸阳天元建材市场有限公司的会谈备忘录。证明目的：原告明确知道2013年7月16日新合作集团与咸阳乐家的租赁合同已经解除。新合作集团没有书面同意咸阳乐家将房屋整体转租，咸阳乐家与咸阳天元之间发生的转租行为以及由此产生的债权债务由合同双方自行解决。新合作集团不了解、不参与意见。房产即将公开转让，在事实占有期间，天元建材应按月��纳房屋占用费，按照原咸阳乐家与咸阳天元的租金标准计算。天元建材若有违反，房屋产权人将收回房屋，并追索欠缴的房产占用费。第五组：1、《腾房通知》。2、实际占用人拒绝签收的证明。证明目的：原告霸占房屋并拒绝签收腾房通知。第六组：2015年6月初现场维权展示的喷绘。证明：被告展示的内容包括《腾房通知》、产权证明、《告经营户书》，该行为属于物权保护的自救行为，合法并适度。第七组：电费移交单。证明目的：2015年6月4日盛世天元从现场搬离时向侨汇信通移交了电力设施及电力收费清单。第八组：现场照片。证明目的：被告物权保护自救证明。原告对此质证意见如下：证据一、不能证明被告所证明的问题。证据二、真实性、合法性、关联性均有异议，不认可证明目的。证据三、没有见到原件，对真实性、合法性、关联性均有异议，不认可证明目的。证据四、实际履行主体是原告。证据五、真实性、合法性、关联性均有异议，不认可其证明目的。证据六、真实性无异议，证明目的不予认可，通过物证恰恰证明侵权的事实。证据七、真实性无异议，不认可证明目的，正是因为被告的侵权，原告在考虑广大业主，原告在受到胁迫情况下签收。证据八、真实性无异议，现场照片恰恰被告用非正常情况迫使原告搬离。合议庭经评议，对双方的证据作以下认定：对原告提交证据一中的租赁合同、租赁费收据、（2015）秦民重字第00004号民事判决书、工商变更资料、公安派出所接处警登记表真实性予以认可。对第一组中1、3的证明目的予以认可；对第一组中的2、4��证明目的不予认可。对原告提交的第二组证据系其单方制作，没有其他证据印证，故不予认定。对被告提交的全部证据的真实性予以认可，对除第三组证据之外的所有证据的证明目的予以认可。经审理本院认定以下事实：2008年，新合作商贸连锁集团有限公司作为房屋产权所有人与咸阳新合作乐家购物广场有限公司（前身为兴平市信达贸易有限公司）签订《房屋租赁合同》，新合作商贸连锁集团有限公司将其所有的位于咸阳市新兴路民生路十字东北角一、二、三层商业用房出租给咸阳新合作乐家购物广场有限公司经营。2012年2月23日，咸阳天元建材市场有限公司与咸阳新合作乐家购物广场有限公司经平等协商签订了《咸阳民生路商铺租赁合同》。依法取得了位于咸阳市民生路与新兴路口的9532平方米的商业用房的承租权。租期为：2012年5月1日至2022年3月31日，共9年9个月。第一年租金375万元，年物业费10万元，共计385万元。第二年租金386.25万元，年物业费10万元，共计396.25万元。第三年租金397.8375万元，年物业费10万元，共计407.8375万元。咸阳天元建材市场有限公司在签订该合同后，并未以自身名义进行经营。2012年3月16日，咸阳天元轻工商城有限公司成立，并以天元建材和咸阳新合作乐家购物广场有限公司之间签订的租赁合同中的场地作为公司的经营场所。2012年向咸阳新合作乐家购物广场有限公司的交款由天元建材名义缴纳，2013年度的缴款以咸阳天元轻工商城有限公司名义缴纳。2014年6月18日，咸阳天元轻工商城有限公司更名为咸阳盛世天元商贸有限公司，即原告目前的名称。2013年7月5日，咸阳新合作乐家购物广场有限公司向天元���材公司、咸阳天元轻工商城有限公司发出解除《房屋租赁合同》通知书。2013年7月9日，新合作商贸连锁集团有限公司以咸阳新合作乐家购物广场有限公司欠交租金为由向其发出解除《房屋租赁合同》通知书，要求后者交还租赁房屋，清理双方债务。同年7月23日，新合作商贸连锁集团有限公司与咸阳交运物流有限公司董事长陈志龙（陈婵娟之父）签订《会谈备忘录》，陈志龙代表咸阳天元建材市场有限公司并在该会谈备忘录末尾的签章处加盖咸阳天元建材市场有限公司的公章，达成如下主要合意：新合作商贸连锁集团有限公司对该房产具有合法权属，天元建材公司已知晓产权人与咸阳新合作乐家购物广场有限公司的合同解除事宜；新合作商贸连锁集团有限公司没有书面同意咸阳新合作乐家购物广场有限公司整体转让，天元建材公司与咸阳新合作乐家购物广场有限公��发生的租赁行为和由此产生的债权债务由双方自行解决，新合作商贸连锁集团有限公司不了解、不参与意见；新合作商贸连锁集团有限公司即将转让房产，基于天元建材公司使用该房产的事实，为经营稳定考虑，新合作商贸连锁集团有限公司将要求买受人接受并延续原天元建材公司的承租合同，天元建材公司同意此方案，届时由房产买受人与天元建材公司另行签订租赁合同；在签订房产转让合同之前，天元建材公司应按原租金标准向新合作商贸连锁集团有限公司缴付房屋占用费。同年9月23日，侨汇信通公司竞拍取得了上述房产并于10月21日办理了产权证。同年12月19日，新合作商贸连锁集团有限公司向天元建材公司发《通知函》，催收2013年7月16日至2013年9月23日期间的房屋占用费，并要求天元建材公司立即与新的产权人侨汇信通公司联系协商自2013年9月24日以后的房屋续租问题及其他事宜。2014年1月3日，侨汇信通公司寄件通知天元建材公司其已取得涉案房产的所有权，并要求补缴2013年9月24日至今的房屋占用费。2015年4月20日，侨汇信通公司向天元建材公司、咸阳天元轻工商城有限公司发出《腾房通知》，期间，陈婵娟因与侨汇信通公司协商产生纠纷向咸阳市公安局渭城分局新兴路派出所报警，6月5日，被告搬离涉案房屋。2014年10月13日，咸阳新合作乐家购物广场有限公司更名为咸阳新秦市场管理有限公司。天元建材公司、盛世天元公司诉咸阳新合作乐家购物广场有限公司租赁合同纠纷一案，本院（2015）咸中民终字第00972号民事判决确认2013年7月5日咸阳新合作乐家购物广场有限公司向天元建材公司、咸阳天元轻工商城有限公司发出的解除《房屋租赁合同》通知书无效。针对原告目��主张的装修及设备器材损失，本院委托进行了司法鉴定，陕西高新资产评估有限责任公司于2017年4月24日作出陕高评字（2017）第022号司法鉴定意见书。原、被告双方对该意见书均提出异议，本院安排鉴定单位派员出庭对异议问题进行了答复。合议庭认为鉴定程序完整合法、鉴定结论真实可信。该鉴定结论为：在评估基准日2015年6月5日，涉案资产的评估值为2341932元，其中有争议部分的价值为1306801元。鉴于本案中原告接手经营系从咸阳新合作乐家购物广场有限公司转租而来，接手经营时间在被告取得房屋产权之前，被告不能举证争议物品并非原告投入的，一律应当认定为原告的投入。被告作为目前涉案房产的所有人及管理人，应当对原告的投入的固定资产的残值进行补偿。由于原告接手经营的模式为吸纳小商户进行商业运营，故小商户经营范围内的二次装修不能直接��定由原告出资，原告对此负有举证责任。在举证不能的情形下，对网吧的装修不能计入原告的投入，其残值30124元亦不能计入被告向原告补偿的数额之内。故装修及设备器材损失一节最终的数额应为2311808元。本院认为：天元建材2012年2月与咸阳新合作乐家购物广场有限公司签订的《咸阳民生路商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，符合相关法律规定，为有效合同。后来在合同的履行过程中，天元建材并未实际参与该场地的经营管理，而是由原告盛世天元进行经营管理，咸阳新合作乐家购物广场有限公司并未提出异议，并接受了2013年以原告盛世天元名义缴纳的租金，视为其接受原告作为《咸阳民生路商铺租赁合同》实际承租人的身份，默认原告盛世天元在《咸阳民生路商铺租赁合同》中的权利和义务。2013年7月，��后发生了咸阳新合作乐家购物广场有限公司向天元建材公司、咸阳天元轻工商城有限公司发出解除《房屋租赁合同》通知书；2013年7月9日，新合作商贸连锁集团有限公司以咸阳新合作乐家购物广场有限公司欠交租金为由向其发出解除《房屋租赁合同》通知书，咸阳新合作乐家购物广场有限公司并未提出异议；同年7月23日，新合作商贸连锁集团有限公司与咸阳交运物流有限公司董事长陈志龙（陈婵娟之父，代表天元建材）签订《会谈备忘录》。以上事件表明，在新合作商贸连锁集团有限公司解除其和咸阳新合作乐家购物广场有限公司之间《房屋租赁合同》的情形下，咸阳新合作乐家购物广场有限公司和天元建材之间的《房屋租赁合同》作为新合作商贸连锁集团有限公司和新合作乐家购物广场有限公司之间《房屋租赁合同》之下的房屋转租合同已经失去继续履行的可能。天元建材对此是明知并同意和新的所有权人签订新的房屋租赁合同。但天元建材和天元商贸随后通过诉讼请求确认咸阳新合作乐家购物广场有限公司解除合同的行为无效明显违背了《会谈备忘录》的约定。该案经法院审理后认为不存在欠缴情形而判决解除合同行为无效。但该生效判决只是确认7月5日，咸阳新合作乐家购物广场有限公司向天元建材公司、咸阳天元轻工商城有限公司发出解除《房屋租赁合同》通知书的行为无效，并不必然形成该合同应当继续履行的法律后果。在咸阳新合作乐家购物广场有限公司和天元建材之间的《房屋租赁合同》已经实际履行不能的情形下，该判决不具备对抗房屋所有权人的法律效力。天元建材和盛世天元违反《会谈备忘录》的约定，拒不和新的所有权人签订新的房屋租赁合同，其对房屋的占有已经属于非���占有，原告天元商贸现主张的赔偿经营损失620.64万元、招商等损失334.31万元不予支持。其主张赔偿装修等损失453.54万元，经鉴定其固定资产投入的残值为2311808元（含不可拆除部分的设备器材）；办公家具等可移动设施设备，被告侨汇信通早已表态让原告天元商贸按照双方形成的《盛世天元固定资产登记》拉回。故对于目前的在《盛世天元固定资产登记》中已经登记过的项目，除监控设备、迅达电梯2部、神龙电梯1部、分体式1P空调之外的所有物品，由原告盛世天元自行拉回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告侨汇信通于本判决生效之日起十日内给付原告盛世天元固定资产投入残值2311808元。二、原告盛世天元于本判决生效��日起十日内自行拉回《盛世天元固定资产登记》中除监控设备、迅达电梯2部、神龙电梯1部、分体式1P空调之外的所有物品。三、驳回原告盛世天元的其他诉请。一审案件受理费115940元、鉴定费用40000元，合计155940元由原告盛世天元承担120000元，由被告侨汇信通承担35940元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  陈军伟审判员  张丽艳审判员  王 磊二〇一七年七月二十一日书记员  赵茜儒