安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初3145号原告：吴建华，男，汉族，1958年9月26日生，住上海市浦东新区。委托代理人：吴文淼，男，汉族，1953年10月22日生，住安徽省合肥市蜀山区，系原告叔叔。被告：赵修龙，男，汉族，1988年3月31日生，住安徽省合肥市。原告吴建华诉被告赵修龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告吴建华委托代理人吴文淼，被告赵修龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴建华诉称：2015年3月22日，原、被告签订《房屋租赁协议》1分，约定原告吴建华将其位于合肥市滨湖新区树荫苑11栋104室的房屋租赁给被告赵修龙用于开展二手汽车交易中介营业用，租期三年。第一年每月租金5000元，第二年每月租金5200元，第三年每月租金5400元。被告每半年主动向原告支付租金一次，租金直接转入原告信用卡，每半年中间月份一次付清。租期自2015年5月1日起至2018年4月30日止。租金不得逾期支付，被告必须每半年交清房屋租金，每逾期一天，应按月租金1%支付违约金，逾期超过10日的，守约方有权解除协议，并有权要求违约方支付押金5000元作为赔偿。该协议签订后，双方依约履行义务，原告将房屋交付给被告，被告支付了一年租金60000元。按照协议约定，被告应于2016年7月或8月支付2016年5月1日至2016年10月31日止半年的租金31200元，然而直至10月下旬被告还不支付租金。10月24日，原告向被告催收，被告承诺支付，此后经原告多次催要，被告一直未予支付。原告于2016年12月25日、2017年2月25日两次将关于催收逾期房屋租金、提前终止协议的函、关于限期支付租金的通知书送达被告，被告拒绝签字、支付租金及提前终止协议。2017年2月26日，原告收回涉案房屋，并要求被告在关于提前终止协议的合同上签字，被告拒绝。现原告诉讼来院，请求判令：被告支付自2016年5月1日起至2017年2月28日止的房屋租赁费52000元；被告支付自2016年11月1日至2017年2月28日止的违约金6240元；被告支付自2017年1月1日起至2017年2月28日止的物业管理费708.56元；被告承担本案诉讼费。被告赵修龙辩称：原告提出催要租金是原告知道我转让房屋给别人的情况下找我要的。2016年11月，我跟原告说过房屋可以收回去了，原告不同意，我跟原告说我只是中间人，并不是实际使用人。我在2016年1月已经将房屋转租给其他人，我办的二手车店是加盟店，将这间店整体转让给案外人了。我从2016年1月之后就是中间人了，不是实际使用人。在此过程中，我一直在调解，2016年5月1日至2016年10月31日没有交付租金的原因是实际承租人没有将租金交给我，所以我没有办法将租金交给原告。2016年11月29日，原告将我请过去吃饭协商合同事宜，涉及到本案的租金问题，我跟原告说过，当时租金只差欠原告31200元，我付第一次租金的时候交了押金5000元，我说扣除押金现在只差欠26200元，现在原告将房屋收回去，我此前还进行了装修，双方互不差欠各自的款项，原告不同意，原告的朋友提出了我今晚必须把钱拿过来，要么把我的车子留下来，我同意了把我的车子留下来。当时原告这边在威胁被告，被告只能同意，我答应以后，原告的朋友还动手打了我，打了我之后，我还住院了一个月，原告代理人与被告协商，说让我给其20000元，租赁合同就算解除了，但是我没有同意。因为上述原因，我才没有支付给原告租金，我要求原告代理人将当时打我的人带过来向我道歉，但是原告代理人一直不同意，所以就没有结算。实际承租人把涉案房屋锁起来了，2017年2月26日，被告带人将锁锯开了，我将房屋返还给了原告，原告本人、代理人和被告都在现场。综上，对于原告的诉讼请求意见，违约金不存在，在2016年11月29日，我已经跟原告说了可以把房屋返还，但是因为原告的朋友打了我，双方没有协商好，所以违约金、物业管理费不同意支付；2016年11月1日至2017年2月28日的租金我也不同意支付。被告认可2016年5月1日至2016年10月31日半年的租金31200元。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2015年3月22日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将位于合肥市滨湖新区树荫苑11栋104室商铺出租给被告使用，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日，租期为3年；第一年房屋租金为60000元，每月5000元，第二年每月5200元，第三年每月5400元；被告每半年主动向原告支付租金一次，为便于操作，租金直接转入原告信用卡，每半年中间月份一次性付清；首期租金30000元与押金5000元于签订协议时支付，租金不得逾期支付；被告承诺将房屋用于二手汽车买卖中介，未经原告书面同意，被告不得改变用途，原告于2015年3月23日前将房屋交付被告，一个月不计收租金；租赁期内，被告承担该房屋水电、卫生、物业管理及公摊等费用。租赁期满，房屋内由被告增设的附属设施，装修其中不可移动部分，自动无偿归属于原告；被告不得私自转租或者分租；租赁期内，一方要求提前解约，必须提前一个月通知对方，并需征得对方同意，未经对方同意擅自终止协议的，应向对方支付押金5000元作为违约金，租金逾期的，每逾期一天，应按月租金的1%支付违约金，逾期超过10日的，守约方有权解除协议，并有权要求违约方支付押金5000元作为赔偿；等等。该协议签订后，被告向原告支付押金5000元。并按照协议约定先后两次支付了一年租金60000元。2016年1月后，被告将涉案房屋转租给案外人，并与原告协商租金由实际承租人直接支付给原告，但原告未予同意，仍然要求由被告支付租金。自2016年5月1日起，被告一直未支付房租。2016年10月下旬起，原告向被告催要房租，但被告一直未予支付。2016年11月29日前双方多次协商租金支付及合同履行事宜，但因双方分歧较大，未能达成一致意见。2016年12月25日，原告找到被告，并向被告出具《关于限期支付房屋租金的通知书》、《关于催收逾期房屋租金及提前终止协议的函》，要求被告支付2016年5月1日至12月31日期间的房租41600元；如不支付租金，将收回房屋，涉案房屋租赁协议到2016年12月31日终止，但被告未在该两份材料上签字。2017年2月26日，原告再次找到被告，并向被告出具了《关于限期支付房屋租金的通知书》、《关于提前终止房屋租赁协议的合同》，要求被告支付2016年5月1日至2017年2月28日的租金52000元，2016年11月1日至2017年2月28日的违约金6244元，该协议截至2017年2月28日结束，被告仍未在该两份材料上签字，被告于当日将房屋交还给原告，但仍未支付租金，也未对涉案房屋中装修物品进行清理。现原告诉讼来院，请求判如所请。另查明，涉案房屋每月物业费为354.28元，被告交纳物业费至2016年12月31日。以上事实，由双方当事人陈述、《房屋租赁协议》、《关于限期支付房屋租金的通知书》、《关于催收逾期房屋租金及提前终止协议的函》、《关于提前终止房屋租赁协议的合同》、物业费票据等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。按照该协议第二条约定，2016年5月1日至2016年10月31日的租金，被告最迟应在2016年8月31日前支付，但被告此后一直未支付，故按照该协议第八条约定，租金逾期超过10日的，原告有权解除协议，故原告于2016年12月25日通知被告于2016年12月31日终止该协议，符合合同约定，双方于2016年12月31日已经解除了涉案《房屋租赁协议》。合同解除后，被告应支付原告自2016年5月1日至2016年12月31日的租金41600元。因被告违约导致合同解除，被告应按照合同约定承担相应的违约责任，该协议第八条对违约金进行了约定，但该约定数额过高，本院结合原告的实际损失即租金占用损失情形酌定予以核减为按照年利率6%计算，其中2016年5月1日至2016年10月31日的租金按照合同第二条约定最迟应在2016年8月31日支付，故该期间租金31200元，应自2016年9月1日起计算；2016年11月1日至2016年12月31日期间的租金10400元，应自合同解除后即2017年1月1日起计算。对于2017年1月1日至2017年2月26日期间近2个月的租金损失10400元，原告在2016年12月31日解除合同后，并未及时收回房屋，而是于2017年2月26日再次通知被告支付租金并解除涉案协议，其对该期间的扩大损失存在一定过错；被告认可原告于2016年12月25日通知其于2016年12月31日解除涉案协议，且本案合同解除系原告未按照约定支付租金违约所致，其在接到原告通知解除协议后也未及时将涉案房屋主动交还原告，被告对该期间的租金损失也存在过错，故本院根据涉案合同的履行情况及双方过错，酌定被告应当支付原告该期间的租金损失5200元。原告诉请要求被告支付2017年1月1日至2017年2月28日期间的物业管理费708.56元，但原告已于2016年12月31日解除了涉案协议，故自2017年1月1日起的物业管理费应由原告自行负担。此外，被告在签订合同时向原告支付押金5000元，原告应当予以返还。被告辩称因实际使用人未支付租金，所以其未支付原告租金，但合同具有相对性，本案房屋租赁协议系原、被告之间的房屋租赁合同关系被告应按照该协议约定及时支付租金，被告是否收取实际使用人的租金与原告无关，故被告该辩称本院不予支持。被告辩称其对涉案房屋进行了装修，可以抵偿租金，但根据合同第五条约定装修其中不可移动部分，无偿归属原告；同时，涉案协议并未约定装修价值可以抵偿租金，且被告也未举证证明其装修的具体情况及价值，故被告该辩称，本院不予支持。被告辩称原告代理人带人殴打、威胁被告，要求其道歉才同意结算，但支付租金系双方在涉案协议中约定的被告义务，被告该辩称与本案原告要求被告支付租金并承担违约责任无关，被告该辩称不能成立，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告赵修龙于本判决生效之日起立即支付原告吴建华2016年5月1日至2016年12月31日租金41600元及资金占用损失（其中2016年5月1日至2016年10月31日的租金31200元，应自2016年9月1日起按照年利率6%计算至本判决确定的实际付款日止；2016年11月1日至2016年12月31日期间的租金10400元，应自合同解除后即2017年1月1日起按照年利率6%计算至本判决确定的实际付款日止）；二、被告赵修龙于本判决生效之日起立即赔偿原告吴建华2017年1月1日至2017年2月26日期间的租金损失5200元，原告吴建华应当同时返还被告赵修龙押金5000元，以上折抵后，被告赵修龙还应立即赔偿原告吴建华200元；三、驳回原告吴建华其他的诉讼请求。案件受理费1274元，减半收取637元，由原告吴建华负担180元，被告赵修龙负担457元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  周文生二〇一七年七月六日书记员  何 盼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。