惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初159号原告：傅新来，男，汉族，1955年5月5日出生，住广东省惠州市惠阳区，委托代理人：余锡芬，男，汉族，1960年12月8日出生，住广东省深圳市福田区，被告：朱伟林，男，汉族，1960年6月13日出生，住广东省惠州市大亚湾区，委托代理人：贺忠泽，广东稳健律师事务所律师。被告：惠州市大亚湾经济技术开发集团公司，住所地：惠州市澳头镇。法定代表人：李雀平。委托代理人：张帆，该公司员工。委托代理人：吴建伟，广东广法律师事务所律师。委托代理人：黄陈杰，广东广法律师事务所实习律师。原告傅新来诉被告朱伟林、惠州市大亚湾经济技术开发集团公司（以下简称“大亚湾集团公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年1月18日立案受理后，依法由审判员徐黎担任审判长，与审判员曾日华、邓赛花组成合议庭，于2017年5月22日、2017年7月4日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人余锡芬，被告朱伟林的委托代理人贺忠泽，被告大亚湾集团公司的委托代理人吴建伟、黄陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅新来诉称：2010年9月13日，原告傅新来与被告朱伟林签订《商铺使用权转让合同书》，约定由被告朱伟林将其受让于惠州市大亚湾经济技术开发集团公司的、原位于大亚湾澳头悦港苑商品楼宇A座3、4号面积63.36平方米的商铺置换为位于大亚湾西区华南国际建材家电批发市场A8栋S21号40.62平方米的商铺，并以266000元的价格转让给原告经营使用，同时，被告保证上述商铺权属清晰无争议。《商铺使用权转让合同书》签订后，原告于2010年9月15日以现金方式将266000元购房款支付给被告朱伟林，但被告朱伟林却一直以各种理由拖延交付商铺、办理房屋过户登记手续。原告认为，原、被告双方签订的《商铺使用权转让合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应恪守履行。被告故意拖延交付商铺、办理房屋过户登记手续损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：一、确认原、被告于2010年9月13日签订的《商铺使用权转让合同书》有效；二、被告继续履行商铺使用权转让合同、交付商铺、办理房屋过户登记手续；三、本案的诉讼费用由被告承担。原告向法院提交了《商铺使用权转让合同书》、《置换协议》、收款收据、商铺位置图、收据等主要证据，拟证明其诉称的事实。被告朱伟林辩称：原告所称合同书是三方真实意愿，被告朱伟林表示认可，基于转让合同签订的基本事实，被告没有任何隐瞒，三方清楚商铺的状态，被告朱伟林认为其已履行合同义务，后期交付、办理过户手续，被告会积极配合。被告朱伟林未向法院提交证据。第三人大亚湾集团公司辩称：一、原告傅新来与被告朱伟林之间的《商铺使用权转让合同书》无效。根据《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，被告朱伟林在签订《商铺使用权转让合同书》时并未取得权属登记证书，被告朱伟林违反法律的强制性规定，合同无效。二、大亚湾集团公司不是本案的适格被告。首先，根据合同相对性原则，合同关系仅在特定人之间发生的法律关系，只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人、未发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求和诉讼；其次，根据《民事诉讼法》第五十二条的规定，共同诉讼是指“当事人一方或双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”，本案至始至终，买卖合同的当事人都是原告与被告朱伟林，不存在一方或双方二人以上的情形，不是共同诉讼。三、大亚湾集团公司不承担本案合同项下的任何权利义务。根据《合同法》第二条、第四条、第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案是买卖合同纠纷，该买卖合同是原告和被告朱伟林依法订立的，大亚湾集团公司不是该合同当事人，不承担该合同项下的权利义务，不承担本案的诉讼费用。第三人大亚湾集团公司未向法院提交证据。经审理查明：1993年3月30日，被告朱伟林向被告大亚湾集团公司支付20万元用于购买大亚湾澳头悦港苑商品楼宇A座*号商铺面积，面积合计63.36平方米（后来付款人改为原告傅新来），同年12月31日，两被告补签了相应的《商品楼宇买卖合同书》。2008年11月27日，两被告签订《置换协议》，约定：一、大亚湾集团公司将朱伟林所购买的原合同约定商铺置换至大亚湾西区华南国际建材家电批发市场；二、朱伟林已向大亚湾集团公司支付了20万元购房款，按原合同价格折算后，朱伟林实际购得商铺面积为43.48平方米，经朱伟林选定后，双方同意将大亚湾澳头悦港苑商品楼宇A座*号商铺置换至大亚湾西区华南国际建材家电批发市场A8栋S21号商铺（面积为40.67平方米）；三、朱伟林同意在进行上述商铺置换后，大亚湾集团公司无须再向其支付任何利息或补偿。2010年9月13日，原告傅新来与被告朱伟林签订《商铺使用权转让合同书》，合同约定：一、朱伟林决定将位于惠州市大亚湾西区华南国际建材家电批发市场A8栋S21号商铺（面积40.62平方米）的商铺使用权转让给傅新来使用；二、转让价格和付款方式：双方议定该商铺的转让价格为266000元，该交易价格包含一切原始合同及单据的改名费用，朱伟林、傅新来双方签订合同时，傅新来须支付定金10000元给朱伟林，在签订本合同五天内双方提供相关手续及证件到相关部门办理相关手续后，傅新来须一次性支付该商铺的全部款项给朱伟林；三、双方责任：（一）朱伟林应保证上述商铺的权属清晰，无争议，若买卖前已存在任何纠纷或权利障碍的，概由朱伟林负责处理；（二）朱伟林中途不卖作被告违约，朱伟林应退回傅新来所交的款项外另行赔偿违约金10000元给傅新来。如在改名过程中相关部门存在障碍，导致本商铺不能交易，朱伟林应退回原告的款项，不再支付傅新来的违约金；（三）傅新来决定中途不买或没按合同按时付款作傅新来违约，朱伟林所收傅新来的定金为朱伟林所有，傅新来无条件配合朱伟林将一切相关资料更改到朱伟林名下……（五）该商铺转让后的市场价格涨跌利益都与被告无关；（六）本合同未尽事宜，傅新来、朱伟林双方可另行议定补充，其补充协议双方签字后与本合同具有同等的法律效力。合同签订后，原告向被告付清了合同价款，被告朱伟林将上述商铺交付给原告。另查：惠州市大亚湾西区华南国际建材家电批发市场A8栋S21号商铺目前尚登记在案外人大亚湾广宝实业有限公司名下，被告朱伟林、大亚湾集团公司均非该商铺的登记所有权人。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《商铺使用权转让合同书》、《置换协议》、收款收据、商铺位置图、收据等证据，经庭审核实，足以认定。本院认为：被告朱伟林虽未依法登记领取位于大亚湾西区华南国际建材家电批发市场A8栋S21号商铺的权属证书，但原告傅新来与被告朱伟林签订的上述商铺使用权转让合同书是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，被告朱伟林未办理物权登记，不影响合同效力。故原告请求确认与被告签订的商铺使用权转让合同有效，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求被告协助办理房屋过户登记手续及其他的诉讼请求，因涉案商铺尚登记在案外人名下，物权仍处于不确定状态，不能办理商铺转移登记手续，原告请求被告交付商铺、办理房屋过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、确认原告傅新来与被告朱伟林于2010年9月13日签订的关于惠州市大亚湾西区华南国际建材家电批发市场A8栋S21号商铺的《商铺使用权转让合同书》有效；二、驳回原告傅新来的其他诉讼请求。案件受理费5290元，由原告负担100元，被告负担5190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 徐 黎审判员 曾日华审判员 邓赛花二〇一七年七月六日法官助理杨娟书记员邹晓婷