成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初949号原告：成都蔚蓝卡地亚物业管理有限公司。住所地：成都市双流区胜利���应天寺社区。法定代表人：陈君君，董事长。委托诉讼代理人：刘依依，四川建宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁翊，四川建宜律师事务所律师。被告：付志刚，男，1954年7月7日出生，汉族，住成都市武侯区。原告成都蔚蓝卡地亚物业管理有限公司（以下简称：卡地亚公司）与被告付志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卡地亚公司的委托诉讼代理人刘依依到庭参加诉讼。被告付志刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。卡地亚公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付从2014年7月1日至2016年12月31日的物业服务费共计104720元；2、判令被告立即向原告支付违约金227767元（计算至2016年12月31日）��3、判令被告立即向原告支付律师代理费3000元。事实和理由：2012年10月17日，被告与四川艺朗实业有限公司（以下简称：艺朗公司）签订了《商品房买卖合同》，购买了位于牧华路蔚蓝卡地亚16幢2单元1层2号的房屋，同时被告签署了《临时管理规约》，自愿遵守《临时管理规约》的规定，并同意由原告按《前期物业服务合同》的相关约定对被告所有的房屋进行物业管理。《商品房买卖合同》第二十三条约定：“出卖人依法选聘的物业管理企业为：成都蔚蓝卡地亚物业管理有限公司；物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。”、《临时管理规约》第十三条约定：“违反本临时管理规约应承担的责任:业主未按时交纳��业服务费，应按照每日5‰向物业服务企业支付滞纳金；业主不支付物业管理费超过3个月的，物业服务企业可以将欠缴费用的业主名单在物业服务区域内予以公布；逾期仍未交纳的，由物业服务企业依法向人民法院起诉，业主应承担物业服务企业因支出的，包括但不限于：诉讼费、律师费、差旅费等全部费用。”、《前期物业服务合同》第八条约定：“（一）住宅：独栋别墅：6元/月.平方米；（二）商业用房：12元/月.平方米。”原告依约定履行了上述合同义务，被告作为房屋业主，却没有按照合同的约定向原告交纳物业服务费。从2014年7月1日至2016年12月31日期间，被告已累计拖欠物业服务费104720元，原告曾多次催要，被告拒不支付物业服务费，构成严重违约，应当向原告承担相应的违约责任。付志刚未到庭参加诉讼，庭前也未作提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2012年10月17日，案外人艺朗公司与被告付志刚签订《商品房买卖合同》，约定被告付志刚购买艺朗公司开发的位于双流区牧华路一段9号，牧马山.蔚蓝卡地亚16幢2单元1层2号房屋一套，建筑面积合计581.05平方米（其中套内面积549.01平方米、公摊面积32.04平方米）。合同第二十二条约定：前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：成都蔚蓝卡地亚物业管理有限公司……(四)物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。合同附件七：物业服务（本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致）。同日被告付志刚签订了《临时管理规约》，规约第一条1、交付：房��达到买卖合同约定的交付使用条件后，由开发商发出《房屋交付通知书》，业主在规定的期限内办理完结相关手续的，从手续办理完结之日视为交付，业主未在规定期限届满之前办理完结相关手续的，从业主与开发商《商品房买卖合同》约定的交付之日视为交付。2、入住：业主办理完结交付手续的次日起即为入住。业主未在《房屋交付通知书》规定的期限内办理完结相关手续的，从业主与开发商《商品房买卖合同》约定的交付之次日视为入住……第十三条1、(1)业主未按时交纳物业服务费，应按每日5‰向物业服务企业支付滞纳金，业主委员会应当督促其限期交付，相关业主不得以相邻权或房屋质量等问题为由拒交物业服务费……(3)逾期仍未交纳的，由物业服务企业依法向人民法院起诉，业主应承担物业服务企业因支出的，包括但不限于：诉讼费、律师费、差旅费等全部费用。后案外人艺朗公司与原告卡地亚公司签订《前期物业服务合同》，甲方为艺朗公司、乙方为卡地亚公司，合同第八条约定物业服务费收费标准为住宅（独栋别墅）6元/月/平方米；第九条：房屋交付后，不论业主是否实际入住，业主均应于本物业正式交付之日或视为交付之日（以二者较早时间为准）起全额缴纳物业服务费用……第十条：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前向乙方交纳当期的物业管理服务费及其他费用。逾期交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任，每逾期一日按应交纳总金额的千分之五支付滞纳金，并赔偿乙方（即卡地亚公司）的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等全部费用。另查明，被告付志刚曾于2014年4月23日缴纳了2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费。原告因本次诉讼委托四川建��律师事务所袁翊、刘依依两名律师并支付代理费3000元。本院认为，案外人艺朗公司与被告付志刚签订《商品房买卖合同》、被告付志刚签写的《临时管理规约》及案外人艺朗公司与原告卡地亚公司签订《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，各方均应按合同（协议）约定履行自己的权利义务，本案被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，因此产生的诉讼不利后果由其自行承担。结合本案认定的事实，对原告的各项诉讼请求评述如下：一、关于原告要求被告立即支付从2014年7月1日至2016年12月31日的物业服务费共计104720元的诉讼请求。《前期物业服务合同》第八条约定物业服务费收费标准为住宅（独栋别墅）6元/月/平方米，于每月5日前向原告交纳当期的物业管理服务费及其他费用。被告购买的房屋建筑面积为581.05平方米，每月物业服务费为3486.3元，则从2014年7月1日至2016年12月31日的物业服务费为104589元。原告按合同约定向被告提供物业服务，被告理应按约向原告支付物业服务费，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持，金额为104589元。二、关于原告要求被告立即向原告支付违约金227767元、律师代理费3000元的诉讼请求。《前期物业服务合同》第十条约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前向原告交纳当期的物业管理服务费及其他费用。逾期交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任，每逾期一日按应交纳总金额的千分之五支付滞纳金，并赔偿乙方（即卡地亚公司）的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费等。每月物业服务费为3486.3元（581.05平方米*6元/月/平方米），该款应该在每月5日前向原告交纳。原告主��的每逾期一日按应交纳总金额的千分之五支付违约金过高，本院酌情调整为以年利率24%较为适宜，计算方式为以每月欠缴物业服务费金额为基数，按照实际逾期天数乘以千分之五标准计算。原告主张的律师费因合同中已有约定且并不违反法律规定，且原告提供的交纳律师服务费增值税发票予以证明因该诉讼实际产生律师服务费，故对原告主张的律师服务费3000元本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告付志刚于本判决生效之日起十日内向原告成都蔚蓝卡地亚物业管理有限公司支付从2014年7月1日至2016年12月31日的物业服务费共计104589元。二、被告付志刚于本判决生效之日起十日内向原告成都蔚蓝���地亚物业管理有限公司支付违约金30307.79元、律师服务费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6332元，由被告付志刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  易 炜人民陪审员  宋云发人民陪审员  谢开福二〇一七年七月十一日法官 助理  刘 丹书 记 员  李 洁