重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初16422号原告：刘沐芬，女，汉族，1981年1月12日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：纪太平，重庆九言律师事务所律师。被告：重庆中华置业有限公司，住所地重庆市江北区锦馨苑2号附1号2-2，统一社会信用代码915001052028635337。法定代表人：杨晓轩，董事长。委托诉讼代理人：莫涛，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思伦，重庆百君律师事务所律师。原告刘沐芬与被告重庆中华置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员王先容、朱锡林组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘沐芬的委托诉讼代理人纪太平、被告重庆中华置业有限公司的委托诉讼代理人莫涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘沐芬向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《商品房定金协议》；2．被告立即双倍返还原告定金共计1000000元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月30日，原、被告就位于重庆市冉家坝的××项目××期××号楼商业门面（××号地块）××号房屋签订《商品房定金协议》，约定商铺建筑面积为79.63平方米，建筑面积单价为58705元，总价为4674679元，被告承诺于2015年12月30日前将该房屋交付给原告。原告根据双方协商进度分别于2014年5月24日、2014年8月30日向被告交纳了购房定金500000元。上述协议签订后，被告一直不通知原告签订正式的购房合同，后经原告了解，被告所出售的房屋根本不存在，且该项目与被告的前期规划及宣传资料存在重大变更，导致原告购买该房屋的商业目的不能实现。由于被告的行为构成违约，原告提起本案诉讼。被告重庆中华置业有限公司辩称，1．原、被告仅签订了认购协议，并未订立正式的商品房买卖合同，而且原告未支付购房款，故被告不存在交付商品房的义务；2．原、被告所约定的房屋坐落号仅仅是在项目开发时的约定，正式的房屋坐落编号应以行政机关的登记为准，登记与约定不符的，并不影响双方合同的履行；3．本项目并未进行重大设计变更，被告不存在违约行为。本院经审理认定事实如下：2014年8月30日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订《商品房定金协议》，协议约定：乙方预订位于渝北区××项目××号地块商业××号房屋，甲方已取得该房屋的预售许可证，并经测绘机构预测，该房屋建筑面积为79.63平方米（实际面积以产权证面积为准），该房屋定于2015年12月30日前交付给乙方；乙方预订的该房屋每平方米建筑面积单价为58705元，总房价为4674679元，乙方采取按揭付款，签订本协议时，乙方向甲方支付定金500000元，签订《重庆市商品房买卖合同》时支付首付款，余款由银行提供按揭贷款支付，签订《重庆市商品房买卖合同》时应办理好按揭相关手续并缴纳相关费用，甲、乙双方一致同意定金在签订商品房买卖合同后直接转为购房款。协议第四条约定：“甲、乙双方商定，自本协议通知签约之日起7日内，乙方应携带相关手续至重庆××售楼中心与甲方签订商品房买卖合同，并按照本协议约定缴清该房屋的购房款项及相关税费。超过上述期限，乙方未按照本协议约定与甲方签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本协议。甲方解除本协议的，定金不予返还。”协议第五条约定：“甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、模型、样板房所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房买卖合同的附件。”协议第六条约定：“有下列情形之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。1、甲乙双方在签订商品房买卖合同时，因面积误差处理、户型结构、土地使用年限、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款存在分歧，不能协商一致的；2、甲乙双方签订本协议后、签订商品房买卖合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。”协议第七条约定：“有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1．甲方未以本协议第二条约定的单价作为商品房买卖价格的；2、甲方未遵守第五条约定的；3、甲方未告知乙方在签订本协议前将该房屋已存在抵押、预租、查封等事实的。”协议第八条约定：“除本协议第六条、第七条约定的情形外，乙方在预定期内提出解除本协议的，无权要求甲方退还定金”。合同第十条约定：若未在上述约定期限内，非甲方原因导致乙方未能按本协议约定与甲方签订商品房买卖合同的，甲方有权单方面解除本协议，并有权将本协议约定房屋另行出售给第三方，且不承担任何违约责任，乙方所缴纳的定金不予返还。双方应在本协议签订之日起60个工作日内，待甲方将该房屋解押后进行网签备案，具体时间以甲方通知为准。该协议后附平面图一份，标明了案涉房屋的位置及户型，并由被告的工作人员注明以最终的合同为准。原、被告均认可在签订该协议时房屋正在修建，尚未建成，亦认可协议第四条约定的“自本协议通知签约之日起7日内”指的是被告通知原告签约后7日内。原告称双方在签订该协议时被告未告知房屋有抵押，现也无法查询到房屋有无抵押。被告称案涉房屋未设立抵押；该定金协议后的附图是根据施工图制作的，房号是被告自行编制的。原告分别于2014年5月24日、2014年8月30日向被告支付定金100000元、400000元，被告向原告开具的两张收据载明所购房屋均为“××期××号楼商业（××号地块）××”。被告称根据《商品房定金协议》的约定，原告应在签订定金协议当日支付定金500000元，但上述收据仅能表明原告在签订协议当日支付了400000元，原告在2014年5月24日支付的100000元与本案无关。原告称因原、被告在签订定金协议前对另外一套房屋有买卖意向，该100000元原为另一套房屋的定金，双方协商一致后将该100000元纳入本案房屋的定金款中。2016年8月25日，原告及原告的委托诉讼代理人纪太平以被告的实际办公地点“重庆市渝北区冉家坝××售房部”为寄送地址，分别邮寄了《催促函》及《律师函》各一份。《催促函》内容为：原、被告签订《商品房定金协议》后，被告一直拒绝与原告签订正式的商品房购房合同，拒绝交付房屋，原告也未得到被告通知原告签订正式商品房买卖合同的任何通知和函件，故原告希望被告在收到本函后即刻向原告明确签订正式商品房买卖合同的时间及地点并立即签订相应购房合同。《律师函》内容为：希望被告在收到该函件后三日内与原告立即签订正式的商品房买卖合同。经查询EMS官方网站，该两份函件均于2016年8月26日由“单位收发章”签收。本院于2017年1月11日组织原、被告进行了现场勘验，原、被告一致明确了定金协议指向的房屋的位置，并均认可现在房屋的面积约为200平方米。原告陈述：原告在房管局未查询到协议中约定的房号对应的房产信息，且案涉商铺所在的临街商铺面积均为200多平方米；被告陈述：正式房号应在竣工验收合格后经公安机关批准后确定；被告在规划时整个临街的商铺是两间商铺，后被告准备将其划为7间商铺，定金协议涉及的商铺是其中一间，原告查询的200多平米的房屋是仅有两间商铺状态下的其中一间。截至法庭辩论终结前，案涉商铺未取得竣工验收备案登记证。被告称目前商铺已完成单项验收，正在办理综合验收，现已经完成了勘测，从2间划为7间的审批正在由规划部门办理。关于案涉商铺周边附属设施情况。被告的宣传资料载明案涉商铺对面有“大型商业中心”及“268米地标五星级酒店”，同时注明“本广告所有图片、数据及文字仅供参考，均以政府有关部门最终批准的法律条文和买卖合同为准”。本院现场勘验时案涉商铺对面正在施工。原告称不清楚现在商铺对面有无商业，但是肯定没有被告所宣传的大型商业中心及五星级酒店。被告称案涉商铺对面原来规划有商业，现在规划还是商业，但是有些地方被告计划将商业改成住宅，目前规划及审批还没有通过；被告只是宣传两江春城项目有商业，但没有对具体的位置及规模标准作出相应的承诺。庭审中，原告明确其要求解除《商品房定金协议》的理由是被告至今未通知原告签订正式的购房合同，以及房屋因周边配套设施的变化，已经不符合原告购买房屋的商业目的。上述事实，有原、被告的陈述、《商品房定金协议》、收据、刷卡凭证、催促函、律师函、现场勘验笔录、宣传资料等证据在案为证，足以认定。对于被告举示的竣工验收备案登记证，因其上载明为住宅项目，被告亦认可案涉商铺未取得竣工验收备案登记证，本院对该证据的关联性不予确认。对于原告举示的催促函、律师函，因原告的邮寄地址是被告的主要办事机构，且邮件查询结果为已签收，本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房定金协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。2014年5月24日、2014年8月30日，原告分别向被告支付定金100000元、400000元。被告称原告在2014年5月24日支付的定金100000元与定金协议关于签约当日支付定金500000元的约定不符，因此该100000元与本案无关。但被告出具给原告的收据已经载明该100000元系案涉商铺的定金，被告亦未举示其他证据证明双方除了本案还有其他的债权债务，因此，本院认定该100000元系原告支付的案涉商铺的定金，原告已按《商品房定金协议》的约定向被告支付了定金500000元。原告以被告至今未通知其签订正式的购房合同，以及房屋周边配套设施的变化不符合原告购买房屋的商业目的为由要求解除《商品房定金协议》，并要求被告承担双倍返还定金的违约责任。关于被告的行为是否构成违约的问题。首先，根据《商品房定金协议》第四条的约定，原、被告签订正式的商品房买卖合同的时间是在被告通知原告签约后7日内，该协议并未约定被告通知原告签约的具体期限，因此，被告至今未通知原告签订正式商品房买卖合同的行为并不构成违约。且原、被告在定金协议中约定房屋实际面积以产权证面积为准，定金协议后的附图也载明以最终的合同为准，原、被告在现场勘验时均一致确认了原告购买商铺的具体位置，虽然目前该商铺的面积与定金协议约定的面积有一百多平方米的差距，但是并不违反定金协议关于面积的前述约定。况且被告称其正在办理房屋分户的手续及竣工验收手续，故该商铺是有交付可能性的。因此，原告关于被告至今未通知其签订正式购房合同构成违约的主张不能成立。其次，案涉商铺的宣传资料上虽然载明对面有“大型商业中心”及“268米地标五星级酒店”，但该宣传资料同时注明“本广告所有图片、数据及文字仅供参考，均以政府有关部门最终批准的法律条文和买卖合同为准”。《商品房定金协议》第五条、第七条约定的意思是被告若未将发布或提供的广告等所标明的房屋附属设施、配套设施等状况作为商品房买卖合同附件，原告以此为由拒绝签订合同的，被告应双倍返还原告定金，该两项约定仅是对于双方在签订正式买卖合同时应当约定的内容进行了明确，在原、被告未签订正式购房合同的前提下，并不能认定若案涉商铺周边设施与宣传资料不符，被告即须承担违约责任。且案涉商铺对面至今仍在施工，被告称其虽然拟将对面的一部分商业变为住宅，但至今未通过规划审批，被告亦未对“大型商业中心”的规模等作出明确定义，故原告举示的证据不能证明案涉商铺周边设施发生了重大变更。因此原告以房屋周边配套设施发生变化不符合原告购买房屋的商业目的为由，认为被告违约的主张不能成立。综上，被告的行为未违反《商品房定金协议》的约定，不构成违约。被告虽然不构成违约，但自原、被告签订《商品房定金协议》至本判决作出之日已近三年，被告至今未能与原告签订正式的商品房买卖合同，从维护交易公平等角度，本院对于原告要求解除《商品房定金协议》的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，故被告应将收取的500000元定金返还给原告，对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原、被告签订的《商品房定金协议》应予解除，被告应返还原告定金500000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘沐芬与被告重庆中华置业有限公司签订的《商品房定金协议》；二、被告重庆中华置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告刘沐芬定金500000元；三、驳回原告刘沐芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告刘沐芬负担6900元，被告重庆中华置业有限公司负担6900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  万园薇人民陪审员  王先容人民陪审员  朱锡林二〇一七年七月十三日书 记 员  吕 斌