天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初43005号原告（反诉被告）：徐振英，女，1964年1月30日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：连晓娜，天津昭元律师事务所律师。被告（反诉原告）：邵红英，女，1962年11月29日出生，汉族，天津市渤天化工集团有限公司天津化工厂退休职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：唐云华，男，1964年7月2日出生，汉族，天津市滨海新区公安局生态城分局干警，住天津市河东区。第三人：天津市众源房地产经纪有限公司，住所地：天津市滨海新区寨上街四季花苑（B区）33号楼111号。法定代表人：高士芳，职务：经理。委托诉讼代理人：张健，该公司员工。委托诉讼代理人：高士静，该公司员工。原告（反诉被告）徐振英与被告（反诉原告）邵红英及第三人天津市众源房地产经纪有限公司（以下简称众源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日受理后，依法由审判员李朋林适用简易程序独任审判，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人连晓娜，被告邵红英及其委托诉讼代理人唐云华，第三人众源公司法定代表人高士芳及其委托诉讼代理人张健、高士静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告继续履行签订的《房屋买卖（置换》合同》，要求被告配合办理该房屋过户手续并交付房屋；2.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年3月5日，原、被告依法签订《房屋买卖（置换）合同》，约定由原告购买被告所有的坐落于天津市滨海新区××楼××号房屋一套，总价款人民币610000元，原告依约支付被告定金，并约定于2017年5月12日到房管局办理打印协议，但被告却未按照约定办理手续。原告认为，双方签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，双方均应依约履行。为此，原告提起诉讼。被告辩称，2016年3月9号没有和原告签订合同，也不存在买卖涉诉房屋一事，原告所说5月12号上房管局打协议不是事实，合同没约定，合同也是不真实的。原告几次要求以一次性付款方式购房，一直拖延，给被告造成巨大经济损失，被告现不同意原告以贷款方式购房来履行合同。同时，被告认为原告与其代理人及众源公司互相串通，通过炒房来获取最大利益，因此，被告认为双方签订的合同是无效合同，为此，被告向本院提起反诉，反诉诉请：1.请求认定反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖（置换》合同》无效；2.判令众源公司返还佣金6000元给反诉原告；3.由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据本院认定如下：一、原告提供的《房屋买卖（置换》合同》、收条、收据、委托书等证据，被告对上述证据均不认可，认为上述证据不具有真实性。本院认为，原告提供的《房屋买卖（置换》合同》、收条、收据、委托书等证据真实、合法，并与本案相关联，本院予以采信。二、原告提供的二份录音资料，被告提供的二份录音资料、电话通讯明细、微信截图等证据。原、被告双方均不认可对方提供的证据。本院认为，本案中，原告诉请的是继续履行合同并办理过户手续及交付房屋，而被告反诉诉请的是认定双方签订的合同无效，原、被告双方均没有要求对方承担违约方面的诉请，故本院对原、被告提供的上述证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月5日，经第三人众源公司中介，原告的代理人徐娜代表原告与被告签订了一份《房屋买卖（置换）合同》，该合同约定：原告购买被告所有的坐落于天津市滨海新区××楼××号房屋；建筑面积为56.04平方米；房屋价款为610000元；房屋附属设施情况：双气、一户一表；原告于2017年3月5日交付给被告定金50000元，余下购房款原告以贷款的方式交付房款；双方定于2017年4月15日之前到房管局打买卖协议、存首付、银行面签，待银行贷款下发后七日内双方办理过户手续，走正常资金监管，并由原告承担过户时的一切费用；原、被告各向第三人众源公司支付居间服务费6100元；被告承诺全款到位后将房屋及钥匙交付给原告；原告或被告违反本合同的约定，违约方应向守约方支付房屋成交价5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。此外，双方在合同中进行了特别约定：1.被告自愿将该房屋所有权证留于第三人众源公司，用于评估和预约之用；2.原告代理人承担本合同的违约责任；3.双方协商一致，原告有权将该房屋过户到指定人名下，被告知晓并同意；4.因被告身份证与房证不符，被告承诺出具证明资料，因被告原因不能证明，被告承担相应的责任。该合同签订后，原告的代理人徐娜依约向被告支付了购房定金50000元，支付给第三人众源公司居间服务费6000元。被告亦支付给第三人众源公司居间服务费6000元。2017年4月7日，原告的代理人徐娜代表原告与被告在原合同上进行了补充约定：“双方定于2017年4月28日之前到房管局打买卖合同、存首付、银行面签”。2017年4月28日前，原、被告双方因故未能到房管局办理打买卖合同、存首付、银行面签等手续，后双方就何时办理网签等手续及付款方式等问题发生争议，虽经第三人众源公司多次协调但均无果，遂成诉。另查明，原告于2017年2月10日为徐娜出具了委托书，委托徐娜办理买卖房屋的全部事情，并办理全部手续。庭审中，原告请求以一次性付款的方式要求被告继续履行合同，在被告同意的情况下，原告却以短时间内不能凑齐购房款为由，坚持以合同约定的付款方式即以按揭贷款来履行合同。本院当庭向其释明以贷款的方式继续履行合同的诉讼风险后，原告仍坚持以贷款的方式继续履行合同。此外，在本院规定的期限内，原告未能向本院提交剩余购房款560000元。本院认为，本案的争议焦点为：一、合同的效力问题；二、合同是否具备继续履行的条件；三、第三人众源公司应否返还给反诉原告居间服务费。就上述争议焦点本院分述如下：一、合同的效力问题。首先，被告认为原告及其代理人徐娜和第三人众源公司互相串通，通过炒房来获取最大利益，因此，被告认为双方签订的合同是无效合同，庭审中，被告未能就原告及其代理人徐娜和第三人众源公司互相串通提供相关证据予以证实，同时，被告亦未提供原告和其代理人徐娜炒房方面的证据，因此，被告主张合同无效的理由和依据不足。其次，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，当事人可以约定由债务人向第三人履行债务，但不动产所有权的变动仍需受《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行规定》等法律法规调整，原、被告约定“原告有权将该房屋过户到指定人名下，被告知晓并同意”与上述法律法规相悖，客观上无法履行，故该约定应认定为无效条款，但该条款无效并不导致合同其他条款无效。第三，剔除上述无效条款后，《房屋买卖（置换）合同》的其他条款不存在无效的情形，仍为有效条款。第四，现原告主张自己履行该合同，并未主张或指定由他人来履行该合同。综上，本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。二、合同是否具备继续履行的条件。原、被告双方签订的《房屋买卖（置换）合同》约定，原告系以贷款的方式交付剩余房款，现原、被告双方即没有办理网签合同，亦未办理贷款手续。庭审中，在本院向原告释明以贷款的方式继续履行合同的诉讼风险后，原告仍坚持以贷款的方式继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，原告仅支付定金50000元，并要求以按揭贷款方式支付剩余房款，该给付方式存在诸多不确定因素，亦不适于强制履行。据此，本院对原告要求继续履行合同的诉讼请求，依法不予支持。三、第三人众源公司应否返还给反诉原告居间服务费。按照民事诉讼法的相关规定，反诉系被告对本诉原告提起的反请求。本案中，被告邵红英向第三人众源公司提出返还居间服务费的请求，不符合法律规定，本院不予一并审理，被告可另案解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百一十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）徐振英的全部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）邵红英的全部反诉请求。案件受理费人民币4950元，由原告徐振英负担。反诉案件受理费人民币25元，由被告邵红英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李朋林二〇一七年七月十八日书记员  唐 川附：法律释明：1、《中华人民共和国合同法》第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。2、《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。