广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终8739号上诉人（原审被告）：冯军，男，汉族，户籍地址：黑龙江省林口县。委托诉讼代理人：钱骏、陈怡毅，均系广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州天王房地产开发有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：李周，该司总经理。委托诉讼代理人：朱宏亮、赵以敏，均系广东金轮律师事务所律师。原审被告：魏雯珺，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。原审被告：雷天丽，女，汉族，住址同上。两原审被告共同委托诉讼代理人：钱骏、陈怡毅，均系广东宏安信律师事务所律师。上诉人冯军因与被上诉人广州天王房地产开发有限公司（以下简称天王公司）、原审被告魏雯珺、雷天丽商品房销售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人冯军上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判我方无需向天王公司支付房款差价；2、判令天王公司承担诉讼费。事实和理由：一、我方与原审各被告责任分配不明。因天王公司一审时撤销对魏少轩的起诉，由于本案涉及房屋的本有四位产权人身份，现其中一位产权人魏少轩缺失，造成我方与原审各被告责任承担不明。我方认为，因产权人魏少轩的缺失，天王公司所要求的涉案房产的面积差房款应按产权人的减少而减少，我方及原审各被告不应承担属于魏少轩的付款等责任。恳求法院对属于魏少轩责任予以剔除并明确我方及原审各被告的责任分配情况。二、关于涉案房产的面积差房款的计算。我方认为涉案房屋面积增大是由于设计变更造成，不属于最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十四条所指的面积误差的情况，因此不适用该解释的规定处理本案，因为本案中面积增大部分是由于天王公司擅自改动设计结构造成，因此与最高院的司法解释规定的内容不相符，本案应适用商品房销售管理办法第二十条、第二十四条相关规定，应界定为我方与天王公司之间因设计变更未达成补充协议而按照面积误差比超过3%的部分由房地产开发企业承担这一法律规定。三、我方与魏雯珺、雷天丽并无违约行为，无须支付违约金。1、天王公司无告知我方及原审各被告面积差房款的问题。首先，天王公司从未告知过我方及原审各被告关于涉案房产的面积差房款问题，双方更是没有协商。对于天王公司一审所提交的证据3-7的相关函件，我方及原审各被告既无收到任何查收通知，我方及原审各被告亦无收到这些函件，我方及原审各被告对面积差房款的问题毫不知情。2、天王公司扣留我方及原审各被告房产证，导致我方及原审各被告无法得知具体房产面积差额。再者，涉案房产的现状由于天王公司已办理了房产证，但房产证没有交付给我方及原审各被告，导致我方及原审各被告无法落实具体的面积差额是多少，故我方及原审各被告不存在违约的问题。四、退一步说，我方构成违约，违约金应予下调。原审判决上以12015l.11元为本金，自2011年3月9日起计至清偿之日止，以每日0.5‰的标准计算违约金。此违约金显然超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第113条及第114条的规定，恳请法院综合考虑违约情况等情节，对本案中过高的违约金予以减少。被上诉人天王公司二审辩称：我方同意原审判决，请求二审法院驳回冯军全部上诉请求。原审被告魏雯珺、雷天丽二审述称：我方意见与冯军意见一致。天王公司于2014年1月16日向原审法院提起本案诉讼称：2009年1月13日，天王公司与冯军、魏雯珺、雷天丽签订《商品房买卖合同》，约定冯军、魏雯珺、雷天丽向天王公司购买由天王公司开发的威立大厦第1幢X房物业（测绘地址为广州市天河区林和西路X号X房）；该商品房属预售，预测套内建筑面积为41.51平方米；按套内建筑面积计价，单价为每平方米17189元，总金额713526元；计价面积与实测面积有差异的，以实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算，购房款多退少补。2010年6月29日，广州市房地产测绘所出具《房屋面积测量成果报告书》，确认该商品房实测套内建筑面积为48.501平方米。此后，天王公司多次以电话及书面等方式通知冯军、魏雯珺、雷天丽，要求冯军、魏雯珺、雷天丽根据买卖合同约定补交面积差价，但冯军、魏雯珺、雷天丽始终未补齐房款。此外，天王公司还为冯军、魏雯珺、雷天丽垫付了代收代缴共计28948元，抵扣冯军、魏雯珺、雷天丽已预交的费用，冯军、魏雯珺、雷天丽剩余3575元未支付。天王公司认为，冯军、魏雯珺、雷天丽拒绝按照约定补交面积差价的行为违背了合同约定，损害了天王公司的合法权益，故天王公司特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、冯军、魏雯珺、雷天丽向天王公司支付因实测套内建筑面积大于预测套内面积而需补交的购房款120170元，并按应付款项的每日万分之五向天王公司支付违约金（自2011年3月9日计至冯军、魏雯珺、雷天丽实际清偿之日止）；2、冯军、魏雯珺、雷天丽向天王公司支付代垫费用3575元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向天王公司支付利息（以3575元为本金，自2011年3月9日起计至冯军、魏雯珺、雷天丽实际清偿之日止）；3、冯军、魏雯珺、雷天丽承担本案的全部诉讼费用。冯军、魏雯珺、雷天丽原审共同辩称：魏少轩已过世，其继承人未定的情况下，案件审理无法进行。若天王公司撤销对魏少轩的起诉，由于案件涉及到房屋的产权人身份缺失也会造成责任承担不明的情况。对于天王公司主张的面积补差，即便需要补差，也需按照最高人民法院的相关司法解释即面积超过误差的3%以上的部分才需要承担补差的责任。涉案房屋的现状由于天王公司已办理了房产证，但房产证没有交付给冯军、魏雯珺、雷天丽，不存在违约的问题，冯军、魏雯珺、雷天丽没有房产证无法落实具体的面积差额是多少。若涉及违约责任，应当不予考虑。天王公司没有交付房产证给冯军、魏雯珺、雷天丽，无法确定具体面积补差，起算违约金的时间点无法确定。对于天王公司第二项诉讼请求中提及的代冯军、魏雯珺、雷天丽垫付费用3575元是属实的，由法院依法处理。希望法院考虑由于必要的共同共有人的缺失，驳回天王公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：天王公司是位于天河区林和西路113西解放军体育学院内编号为39的地块上的威立大厦商品房的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第20080457号1的《商品房预售许可证》，获准预售。2009年1月13日，天王公司（甲方/卖方）与冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩（乙方/买方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方所购商品房为威立大厦第1幢7层X号房，测绘地址为广州市天河区林和西路X号X房（以下简称案涉房屋）；该商品房的用途为办公；该商品房合同约定建筑面积共65.5平方米，其中，套内建筑面积41.51平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积23.99平方米；（第六条）该商品房按套内建筑面积计价，单价为每平方米17189元，总金额713526元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款；甲方应当在2009年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十五条）根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准；商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按附件补充协议五进行处理；（第十八条）甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料；甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料；（第二十七条）本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效等等。另，上述《商品房买卖合同》首页合同当事人信息中，冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩（乙方/买方）住所（址）及通讯地址均为华南碧桂园翠宏台8栋402房。上述《商品房买卖合同》的附件五《本合同补充协议》约定，（第五条）乙方应当按照合同约定及时支付房价款，如乙方未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），乙方应从逾期之日起每日按应付房款的0.5‰计向甲方支付违约金；（第六条）乙方在办理房地产权证前必须向甲方付清全部房款及税费（包括按《商品房买卖合同》第十五条约定因面积差异而产生的差价及税费），否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任；（第七条）房屋实测计价面积以广州市房地产测绘所测量的面积为准；（第八条）根据《商品房买卖合同》第十五条，双方自行约定，双方约定计价面积与实测面积有差异的，以政府有关部门实测计价面积为计价标准，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算，购房款多退少补；买受人不退房；（第十条）乙方保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址是乙方的有效地址，如乙方需变更通讯地址的，应当书面通知并得到甲方确认；乙方应当及时查收甲方邮寄的函件，如乙方未及时收取的，自甲方寄出函件之日起（以投寄邮戳日期为准）的第十日，视为乙方收到；（第十五条）本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，甲乙双方同意以本补充协议约定为准。冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩在《商品房买卖合同》上预留的联系地址均为华南碧桂园翠宏台8栋402房。同日，冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩支付了合同印花税357元、契税21406元、权证综合费500元、律师费500元、按揭印花税10元、贷款合同公证费500元等合计25373元给天王公司。合同签订后，冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩向天王公司付清了《商品房买卖合同》约定的案涉房屋的全部房价款713526元。2011年7月21日，广州市国土资源和房屋管理局向冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩核发了案涉房屋的《房地产权证》，该证记载房产地址为广州市天河区林和西路X号X房，建筑面积为77.5平方米，套内建筑面积为48.5平方米。该《房地产权证》由天王公司持有，未交付冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩。原审另查明：魏少轩于2013年7月7日因病死亡。因起诉时天王公司将魏少轩列为被告，原审法院遂于2014年10月29日裁定本案中止诉讼。为查明魏少轩的继承人情况，原审法院分别发函至魏少轩死亡前户籍所在地的珠海市公安局吉大派出所、户籍迁往珠海市之前的户籍所在地的南宁市公安局星湖派出所查询魏少轩的第一顺序继承人的情况。珠海市公安局吉大派出所于2016年4月7日答复原审法院魏少轩的配偶为雷天丽（本案另一被告）、女儿为魏雯珺（本案另一被告），但无法核实魏少轩的父母身份资料及是否还有其他子女的情况。南宁市公安局星湖派出所的复函内容与上述珠海市公安局吉大派出所内容一致。魏雯珺、雷天丽亦一直未能向原审法院提供魏少轩父母及有否其他子女的身份证明资料。2016年11月28日，天王公司向原审法院申请撤回对魏少轩的诉讼请求，表示在本案中不需要其继承人承担责任参加诉讼。因天王公司明确表示撤回对魏少轩的诉讼请求，本案中无需其承担责任，因此原审法院无需再行追加魏少轩的继承人参加诉讼，原审法院即恢复对本案的审理。现天王公司以冯军、魏雯珺、雷天丽拒绝支付案涉房屋的面积差房款及代垫费用为由，提起本案诉讼。2011年3月2日，天王公司按冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩在《商品房买卖合同》上预留的地址，通过中国邮政EMS特快专递的方式，邮寄了《关于面积补差的函》给冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩，函称根据广州市房地产测绘所于2010年6月29日出具的《房屋面积测量成果报告书》，物业的实测面积与合同约定的面积相比有所增加，要求其于2011年3月9日前补交购房款和税费。该邮件于2011年3月6日被退回。2011年4月23日，天王公司按冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩在《商品房买卖合同》上预留的地址，通过中国邮政EMS特快专递的方式，邮寄了《关于补交购房款税费及办证事宜的函》给冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩，函称根据物业的实测面积与合同约定的面积相比有所增加，但至今尚未补交面积增加部分的购房款和税费；再次要求其补交购房款和税费。该邮件于2011年5月7日被退回。2011年7月26日，天王公司按冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩在《商品房买卖合同》上预留的地址，通过中国邮政EMS特快专递的方式，邮寄了《关于领取房地产权证的通知》给冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩，要求其于2011年7月30日前到威立大厦领取该房产的《房地产权证》，如尚未补交该房产面积增加部分的房款和税费的，请在领取该房产的《房地产权证》时或之前，补交该房产面积增加部分的房款和税费。该邮件于2011年7月29日被退回。2012年8月22日，天王公司按冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩在《商品房买卖合同》上预留的通讯地址，通过中国邮政EMS特快专递的方式邮寄了《关于领取房地产权证及补交房款和税费的通知》一份，要求其领取法《房地产权证》并补交房款及税费。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投资料显示，该邮件于2012年9月2日由本人签收。原审庭审中，冯军、魏雯珺、雷天丽否认收到该份函件，但未举证反驳。另，天王公司提供了《商品房买卖合同》封内页、《广东省广州市地方税收税控专用发票》、《广东省行政事业性收费统一票据》（3张）、《契税完税证》、《保险业专用发票》，以证明其代冯军、魏雯珺、雷天丽支付了印花税357元、律师费500元、房屋登记费1100元、契税25011元、房屋登记费及证件工本费580元、按揭服务费1400元、个人抵押贷款房屋保险费900元等。冯军、魏雯珺、雷天丽确认上述证据的真实性，确认扣除其已向天王公司预交的费用后，尚欠天王公司代垫税费3575元，但认为其中的律师费不应由其承担。原审法院认为：天王公司与冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应该按照合同约定履行义务。冯军、魏雯珺、雷天丽、魏少轩共同与天王公司订立合同购买案涉房屋，其四人对外应共同承担责任。魏少轩在合同履行期间死亡，天王公司在本案中撤回对其诉讼请求，亦表示本案中无需其继承人承担责任，因此本案无需追加其继承人参加诉讼。根据合同约定，案涉房屋按套内建筑面积计价，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算，购房款多退少补，而已查明的事实可知，案涉房屋的《房地产权证》登记套内建筑面积为48.50平方米，比合同约定的套内建筑面积41.51平方米增加了6.99平方米（48.50平方米-41.51平方米），因此，根据约定，冯军、魏雯珺、雷天丽应向天王公司支付面积差房款120151.11（6.99平方米×17189元/平方米）。天王公司按照实测套内建筑面积为48.50平方米并以此计算要求冯军、魏雯珺、雷天丽支付面积差房款，有事实及法律依据，原审法院予以支持，该金额超过120151.11元部分原审法院不予支持。对于天王公司要求冯军、魏雯珺、雷天丽支付迟延支付面积差房款的违约金的诉讼请求，根据合同约定，冯军、魏雯珺、雷天丽在办理房地产权证前必须付清全部房款及税费。根据天王公司的举证，其分别于办证前的2011年3月2日、2011年4月23日，办证后的2011年7月26日按冯军、魏雯珺、雷天丽在合同中预留的地址发函，上述函件非因天王公司的原因被退回，因此相应的退回日期2011年3月6日、2011年5月7日、2011年7月29日应当视为函件送达。2011年3月2日送达的函件中，天王公司要求冯军、魏雯珺、雷天丽自2011年3月9日前补交相应的房款，现因冯军、魏雯珺、雷天丽自身原因导致该款至今未支付，该行为已构成违约，天王公司要求冯军、魏雯珺、雷天丽支付迟延支付房款的违约金的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。因此，冯军、魏雯珺、雷天丽向天王公司支付迟延支付面积差房款的违约金，应以120151.11元为本金，自逾期之日的2011年3月9日起计至清偿之日止，按每日0.5‰的标准计算，但违约金应以不超过所欠本金为宜。对于天王公司在办理房地产权证过程中代冯军、魏雯珺、雷天丽垫付的税费问题，天王公司主张扣除冯军、魏雯珺、雷天丽已交款项后，其还为冯军、魏雯珺、雷天丽垫付了税费3575元，冯军、魏雯珺、雷天丽对此事实亦予以确认，因相关税费应由作为买受人的冯军、魏雯珺、雷天丽自行承担，故天王公司要求冯军、魏雯珺、雷天丽返还代垫税费3575元合法有据，原审法院予以支持。另外，与上述关于冯军、魏雯珺、雷天丽迟延支付房款违约金的分析相同，原审法院确认冯军、魏雯珺、雷天丽应于2011年3月9日前向天王公司支付代垫税费3575元，但其至今未支付，故天王公司要求冯军、魏雯珺、雷天丽支付迟延支付上述代垫税费的利息的诉讼请求合法有理，原审法院予以支持，但该利息起算日应为2011年3月9日，该利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至清偿之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、被告冯军、魏雯珺、雷天丽自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州天王房地产开发有限公司支付面积差房款120151.11元；二、被告冯军、魏雯珺、雷天丽自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州天王房地产开发有限公司支付迟延支付上述面积差房款的违约金（以120151.11元为本金，自2011年3月9日起计至清偿之日止，以每日0.5‰的标准计算，违约金以不超过所欠本金为限）；三、被告冯军、魏雯珺、雷天丽自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州天王房地产开发有限公司支付代垫税费3575元；四、被告冯军、魏雯珺、雷天丽自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州天王房地产开发有限公司支付上述代垫税费的利息（以3575元为本金，自2011年3月9日起计至清偿之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；五、驳回原告广州天王房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4020元，由原告广州天王房地产开发有限公司负担50元、被告冯军、魏雯珺、雷天丽负担3970元。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，各方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋按套内建筑面积计价，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算，购房款多退少补。而案涉房屋的《房地产权证》登记套内建筑面积为48.50平方米，比合同约定的套内建筑面积41.51平方米增加了6.99平方米，因此，冯军、魏雯珺、雷天丽应向天王公司支付面积差房款120151.11（6.99平方米×17189元/平方米）。天王公司按照实测套内建筑面积为48.50平方米计算要求冯军、魏雯珺、雷天丽支付面积差房款，有事实及法律依据，原审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。冯军上诉主张其无需向天王公司支付面积差房款，理据均不成立，本院不予支持。对于天王公司要求冯军、魏雯珺、雷天丽支付迟延支付面积差房款的违约金的问题。根据合同约定，冯军、魏雯珺、雷天丽在办理房地产权证前必须付清全部房款及税费。根据天王公司在原审的举证，其分别于办证前的2011年3月2日、2011年4月23日，办证后的2011年7月26日按冯军、魏雯珺、雷天丽在合同中预留的地址发函，上述函件非因天王公司的原因被退回，因此相应的退回日期2011年3月6日、2011年5月7日、2011年7月29日应当视为函件送达。2011年3月2日送达的函件中，天王公司要求冯军、魏雯珺、雷天丽自2011年3月9日前补交相应的房款，因冯军、魏雯珺、雷天丽自身原因导致该款至今未支付，其行为已构成违约，天王公司要求冯军、魏雯珺、雷天丽按照合同逾期支付房款的违约金标准（按每日0.5‰的标准）支付迟延支付房款的违约金，合法有据，原审法院判决冯军、魏雯珺、雷天丽以120151.11元为本金，自逾期之日的2011年3月9日起计至清偿之日止，按每日0.5‰的标准计算，向天王公司支付迟延支付面积差房款的违约金，违约金以不超过所欠本金为宜，处理也无不当，本院亦予维持。冯军上诉主张该违约金过高请求调低，理由不成立，本院不予支持。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。冯军上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3970元，由上诉人冯军负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年七月××日书记员  胡 茜颜玉婵