天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0110民初4058号原告：天津市东方世纪花苗木有限公司（统一社会信用代码911201107581050688），住所地天津市东丽区世纪大道与跃进路交口。法定代表人：曾庆玲，董事长。委托诉讼代理人：刘扬，天津嘉德恒时律师事务所律师。被告：天津市中大汽车销售服务有限公司（统一社会信用代码91120103738496516M），住所地河西区解放南路（油毡厂院内）。法定代表人：章璐，总经理。原告天津市东方世纪花苗木有限公司（以下简称“东方苗木”）与被告天津市中大汽车销售服务有限公司（以下简称“中大汽车”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告天津市东方世纪花苗木有限公司的委托诉讼代理人刘扬，被告天津市中大汽车销售服务有限公司的法定代表人章璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月19日，原告与被告签订《租赁合同》，按双方所订的这一《租赁合同》的约定，原告将其享有出租权的坐落于天津市东丽区世纪大道与跃进路交口xxxx院内A厅西侧900平方米及A厅与B厅厂房200平方米出租给被告使用，合同约定年租金为205350元，每满两年在上一年度租金基础上上调15%，下次调整租金时间为2017年3月1日。租金支付方式为每半年租期开始日30日内支付半年的租金。同时双方还就合同的终止及争议解决方式进行了明确的约定。被告在使用租赁物的过程中，交付租金始终不积极，原告以口头通知、张贴通知书等多钟方式频频向被告催款，但被告始终不能按时如约支付租赁费及采暖费。无奈，原告在2017年4月26日以书面形式向被告送达解除租赁合同通知书，要求与被告解除租赁合同关系并要求其补齐费用腾空租赁物，但被告仍然占用租赁物至今。被告的行为严重影响了原告的合法权益，故原告诉至法院，并提出诉讼请求：1.请依法判令解除原、被告双方于2015年3月19日签订的《租赁合同》；2.依法判令被告将其所承租的天津市东丽区世纪大道与跃进路交口东方花市院内温室A厅西侧900平方米及A厅与B厅厂房200平方米腾空交还给原告；3.依法判令被告给付原告租金262640元，及自2017年5月10日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费（每年按照236152.5元计算）；4.依法判令被告给付原告采暖费54000元（2015-2016年度及2016-2017年度两个采暖期）；5.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、同意解除租赁合同。二、原告在租赁房屋内有设备及待修车辆，搬离需要3-6个月的时间。原、被告租赁协议在2016年2月28日到期后，被告虽然一直使用租赁房屋，但因为被告经营困难，原告同意减少租金，双方一直在协商。故不同意原告起诉要求的租金。三、被告为了让原告腾房，于2017年3月开始，对租赁物进行断电并堆土，造成原告无法正常经营，故不同意支付原告主张的自2017年5月10日之后至实际腾房期间的使用费。四、被告早已口头告知原告停暖，原告执意供暖，故被告不同意支付供暖费。五、被告向原告缴纳了2万元保证金，合同解除后，原告应予退还。六、原告在被告处修理车辆未支付修理费，应当抵消部分租金。七、被告缴纳了垃圾清运费，原告不及时清理垃圾，应当从租金中减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的：原告方提交的租赁合同、土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收合格证、授权书、天津市机构编制委员会批复文件，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的解除合同通知书及张贴图片复印件，拟证明原告于2017年4月26日向被告送达了解除租赁合同通知书。被告对送达方式不认可。本院对该证据的真实性予以认可。被告在举证期限内未提交书面证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月19日，天津市机构编制委员会批复天津市园林局，将天津市绿化工程处的刘园苗圃管理所、北仓苗圃管理所、程林庄苗圃管理所合并，成立天津市花苗木服务中心。天津市花苗木服务中心于2010年3月5日授权原告对外以原告名义出租位于天津市东丽区的程林苗圃温室及原有建筑物，并授权原告享有出租人权利，并自行承担出租人义务。原、被告于2015年3月19日签订《租赁合同》一份，该合同约定被告承租原告东方花市A厅西侧900平方米及A厅与B厅厂房200平方米。租赁期限一年，起租日2015年3月1日，截止日2016年2月28日。年租金205350元。租金每满两年调整一次，调整幅度为每满两年在上一年度租金基础上上调15%。下次调整时间2017年3月1日。租金支付期限：租期开始日30日内支付上半年租金，即2015年3月1日-3月31日支付上半年租金。2015年9月1日-9月30日支付下半年租金。支付方式：支票或现金一次性付清。被告向原告支付履约保证金2万元，合同届满后，被告无违约，本履约保证金不计利息由原告退还给被告。条第三项约定：租赁物的供热费用标准按租赁面积及实际使用面积遵照天津市规定向被告收取。第七条第二项约定：原告为被告提供正常的水、电供给，非因市政部门原因或者不可抗力而因故中断，则原告应在接到中断通知时及时恢复。合同第合同第九条第四项约定：原告无任何违约，被告逾期未支付租金达壹个月，原告有权选择提前终止合同，并要求被告赔偿其遭受的一切实际损失。第十二条第一项约定：在原告并无违约的前提下，被告出现第九条所述情形之一，则视为被告违约，原告有权扣除被告的全部履约保证金。双方还在合同中约定了其他事项。合同签订后，原告如约履行了交付租赁物义务，并按合同约定提供供暖服务。截止到2017年5月9日，被告共支付租金193350元及保证金2万元。双方就腾房及租金支付协商未果，原告于2017年4月开始对租赁物断电，并于2017年4月26日在被告占用的租赁物门口张贴解除租赁合同通知书。现原告成讼。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。在租赁合同期满后，双方未签订新的租赁合同，被告继续使用租赁物，原告同意，双方《租赁合同》条款继续有效，期限为不定期。现原告要求解除合同，被告同意解除，本院予以确认。合同解除后，被告应当归还租赁物，但应当给予被告合理期限，根据原告下发解除通知书时间及被告所述租赁物内存放物品的现状，综合考量腾出时间，本院认为以四十日为宜。关于本案争议的租金、房屋使用费及采暖费问题，本院评判如下：关于租金，原告主张分段计算，即2015年3月1日至2017年2月28日按照205350元/年计算；2017年3月1日至2017年5月9日，按照合同约定205350元/年上浮15%，即236152.5元/年计算。而被告认为2016年3月1日之后租金，双方未谈妥，不同意支付。本院评判后认为，被告在租赁合同到期后继续使用租赁物，并未对租金数额增减达成合意，故原租赁合同租金条款对双方继续适用。至于2017年3月1日之后租金，因原告采取断电影响了被告对租赁物的正常使用，造成被告使用租赁物价值降低，故该部分租金仍应以205350元/年计算为宜。综上，经计算截止到2017年5月9日，被告应向原告支付租金合计450082.19元，减去被告已付租金193350元，尚欠256732.19元。关于2017年5月10日之后至实际腾空房屋之日止的房屋使用费，因双方租赁期限为不定期，故原告应当给予被告一定的腾房时间。原告于2017年4月26日通知被告解除合同并要求腾房，鉴于通知送达形式及租赁物内状况，应当认为并未给被告留有足够的腾房时间。同时，原告在2017年4月采取的持续至今的断电措施，使被告租赁房屋所达到的使用目的已经难以完全实现，原告再向被告主张使用费，违反公平原则，故对该项主张，本院不予支持。关于履约保证金，因被告未按时交纳租金，根据合同约定，应当承担相应的违约责任。关于采暖费，被告虽称申报停暖，但未提交相应证据，原告实际已经为被告提供了2015-2016、2016-2017两个采暖季的供暖，故被告应当支付相应的采暖费，双方对采暖费数额54000元均无异议，本院予以确认。关于被告抗辩原告应支付修理费、清理垃圾费等，与本案并非同一法律关系，被告可在取得证据后，另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、准予原告天津市东方世纪花苗木有限公司与被告天津市中大汽车销售服务有限公司于2015年3月19日签订的《租赁合同》解除。二、被告天津市中大汽车销售服务有限公司于本判决生效后四十日内将其所承租的天津市东丽区世纪大道与跃进路交口东方花市院内温室A厅西侧900平方米及A厅与B厅厂房200平方米腾空交还给原告天津市东方世纪花苗木有限公司。三、被告天津市中大汽车销售服务有限公司于本判决生效后四十日内向原告天津市东方世纪花苗木有限公司支付截止到2017年5月9日的租金256732.19元。四、被告天津市中大汽车销售服务有限公司于本判决生效后四十日内向原告天津市东方世纪花苗木有限公司支付2015年-2016年度、2016年-2017年度的采暖费合计54000元。五、驳回原告天津市东方世纪花苗木有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行上述第三、四项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3024元，由被告天津市中大汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  郭飞二〇一七年七月十日书 记 员  李健本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。......第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。