陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终8307号上诉人（原审被告）：西安市长乐宫老年公寓。住所地：西安市。法定代表人：李云英，总经理。委托诉讼代理人：张凯，陕西丰东律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛，男，1971年10月16日出生，汉族，该老年公寓执行院长，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：张勤学，男，1963年12月28日出生，汉族，无业，住甘肃省成县。委托诉讼代理人：张东，陕西齐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：师学宁，陕西齐信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，女，1965年6月14日出生，汉族，甘肃省成县司法局干部，住甘肃省成县。委托诉讼代理人：张东，陕西齐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：师学宁，陕西齐信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文瀚，男，1993年3月2日出生，汉族，中国工商银行甘肃省分行职员，住甘肃省成县。委托诉讼代理人：张东，陕西齐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：师学宁，陕西齐信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某，男，2002年7月10日出生，汉族，甘肃省天水市逸夫中学学生，住甘肃省成县。法定代理人：李某，女，1965年6月14日出生，汉族，甘肃省成县司法局干部，住甘肃省成县。委托诉讼代理人：张东，陕西齐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：师学宁，陕西齐信律师事务所律师。上诉人西安市长乐宫老年公寓（以下简称长乐宫老年公寓）因与被上诉人张勤学、李某、张文瀚、张某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初6753号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。长乐宫老年公寓上诉请求：1、撤销原判第二项，改判其无需向张勤学、李某、张文瀚、张某支付滞纳金；2、诉讼费由张勤学、李某、张文瀚、张某承担。事实和理由：租金是基于张勤学、李某、张文瀚、张某的房屋装修完善情况下确定的。作为出租方应依据《陕西省消防条例》第十六条第二款规定保障房屋符合消防要求。在没有消防安全保护的情况下，长乐宫老年公寓仍向张勤学、李某、张文瀚、张某支付了将近两年的租金，张勤学、李某、张文瀚、张某自始至终未向长乐宫老年公寓提供房屋装修材料防火证明，致使长乐宫老年公寓无法办理消防备案，不得已行使先履行抗辩，迟延支付租金。张勤学、李某、张文瀚、张某辩称，双方所签《房屋租赁协议》中并无合同义务先后履行顺序，长乐宫老年公寓所谓的先履行抗辩权不具备存在的基础。虽然《陕西省消防条例》第十六条第二款规定了房屋出租人出租的建筑物应当符合消防安全要求，但并未规定出租人出租房屋应向承租人提供消防证明。双方所签《房屋租赁协议》亦无出租人需向承租人提供消防证明的约定。经向消防主管部门、物业公司等咨询方知，由于涉案房屋1998年竣工时消防主管部门尚未成立，工程竣工时也没有建设消防工程验收及物业备案这一内容，且该房屋不属于必须进行消防设计审核及消防验收的建筑工程。出租人还与长乐宫老年公寓一起前往物业公司，并取得了物业公司出具的该房屋没有消防工程验收及备案情况说明。可见，出租人已尽到了协助义务。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者”之规定，建筑消防申报的义务应由长乐宫老年公寓自己承担。长乐宫老年公寓完全可以对涉案房屋进行必要的改造和装修，以满足消防主管部门的要求。在租赁关系中，出租人让渡的只是房屋及其上已形成附和的装饰装修物的使用权。长乐宫老年公寓承租涉案房屋是经过反复考察比较后决定的。作为多年从事老年公寓经营的商主体，长乐宫老年公寓应更明了消防主管部门对其营业场所在消防上的特殊要求。然而在合同磋商至合同履行2年的时间里，长乐宫老年公寓从未就消防问题向出租人提出异议。长乐宫老年公寓已构成严重违约，在出租人要求其承担违约责任后反提起消防问题，主张抗辩权，明显有违诚信。请求驳回上诉。张勤学、李某、张文瀚、张某向一审法院起诉请求：1、判令长乐宫老年公寓支付房屋租金582684.9元（自2016年1月1日计算至2017年2月13日）；2、判令长乐宫老年公寓支付拖欠的房租26万元的滞纳金234000元（自2016年1月1日至2016年7月10日拖欠房屋租金的滞纳金）；3、由长乐宫老年公寓承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张勤学、李某系夫妻关系，张文瀚、张某系张勤学、李某的婚生子。位于西安市碑林区南二环东段金桂苑小区的1幢1单元10601室、1幢1单元11401室、1幢2单元20601室房屋所有权分别登记在张某、李某、张文瀚名下。上述登记在李某名下的房屋系张勤学、李某的夫妻共同财产。2014年2月22日张文瀚就其名下房屋的出租权给李某、张勤学出具了委托书。同日，张勤学、李某与长乐宫老年公寓签订了《房屋租赁协议》一份，约定：由长乐宫老年公寓承租上述3套房屋；租赁期限自2014年3月1日至2022年3月1日，共计八年；租赁期内，每年租金为52万元，租赁期满3年后，房租每年递增1万元；自2015年1月起至协议终止，长乐宫老年公寓须提前10日预付半年租金（如：2014年12月21日-31日支付2015年1-6月租金；2015年6月21日-30日支付2015年7-12月租金，依此类推）；张勤学、李某、张文瀚、张某同意将目前长乐宫老年公寓所承租区域内的所有设施设备、家具、电器及床上用品等所有物品一次性转让给长乐宫老年公寓，转让费用共计90万元；如长乐宫老年公寓未按协议约定无故拖欠租金超过十日，张勤学、李某、张文瀚、张某有权按照所拖欠费用的日千分之五向长乐宫老年公寓收取滞纳金。按照上述租赁协议的约定，2017年3月1日之前的房租为每年52万元。长乐宫老年公寓认可共计拖欠张勤学、李某、张文瀚、张某自2016年1月1日至2017年2月13日（共计409天）的房租582684.9元。庭审中，张勤学、李某、张文瀚、张某称按照上述租赁协议的约定，长乐宫老年公寓应于2015年12月21日-31日支付其2016年1-6月的房租26万元，于2016年6月21日-30日支付其2016年7-12月的房租26万元，于2016年12月21日-31日支付其2017年1-6月的房租。在2017年3月1日之前，每年房租为52万元。张勤学、李某、张文瀚、张某现只主张2016年1-6月未付房租26万元自2016年1月1日至2016年7月10日的滞纳金，其余房租的滞纳金现不主张。按照上述租赁协议的约定，年租金是52万元，滞纳金按52万元每日千分之五计算，相当于每日1300元，按照180天计算，共计23.4万元。长乐宫老年公寓不同意支付滞纳金，认为张勤学、李某、张文瀚、张某违约在先，并明确表示，如果法院认定长乐宫老年公寓违约，则张勤学、李某、张文瀚、张某主张的滞纳金过高，请求依法降低。由于长乐宫老年公寓与张勤学、李某、张文瀚、张某之间就长乐宫老年公寓所承租区域内的所有设施设备等的转让是否包含消防设施的安装、消防手续的提供所产生的纠纷属于另一法律关系，故法院对长乐宫老年公寓进行了释明，建议长乐宫老年公寓另案起诉进行处理，长乐宫老年公寓表示同意。一审法院认为，张勤学、李某、张文瀚、张某主张长乐宫老年公寓拖欠其房屋租金582684.9元（自2016年1月1日计算至2017年2月13日），长乐宫老年公寓对该拖欠数额表示认可。因此，对张勤学、李某、张文瀚、张某请求判令长乐宫老年公寓支付房租582684.9元（自2016年1月1日计算至2017年2月13日）之诉讼请求，依法予以支持。张勤学、李某、张文瀚、张某要求按照上述租赁协议的约定判令长乐宫老年公寓支付拖欠的房租26万元的滞纳金23.4万元（自2016年1月1日至2016年7月10日拖欠房屋租金的滞纳金，按照180天计算）。长乐宫老年公寓认为张勤学、李某、张文瀚、张某主张的滞纳金过高，要求法院依法降低。上述租赁协议约定：如长乐宫老年公寓未按协议约定无故拖欠租金超过十日，张勤学、李某、张文瀚、张某有权按照所拖欠费用的日千分之五向长乐宫老年公寓收取滞纳金。长乐宫老年公寓以张勤学、李某、张文瀚、张某未按照快捷酒店的标准给上述三套房屋安装消防设施，并给长乐宫老年公寓提供这三套房屋相应的消防手续为由，迟延支付租金也算事出有因，且约定的滞纳金明显过高，故依法酌定由长乐宫老年公寓按照中国人民银行同期贷款利率的2倍支付张勤学、李某、张文瀚、张某拖欠房租26万元的滞纳金，对张勤学、李某、张文瀚、张某诉讼请求中的超出部分，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、西安市长乐宫老年公寓于本判决生效后十日内支付张勤学、李某、张文瀚、张某自2016年1月1日至2017年2月13日的房租582684.9元；二、西安市长乐宫老年公寓于本判决生效后十日内按照中国人民银行同期贷款利率的2倍支付张勤学、李某、张文瀚、张某拖欠房租260000元的滞纳金（自2016年1月1日至2016年7月10日拖欠房屋租金的滞纳金，按照180天计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16150元，由张勤学、李某负担4000元，由西安市长乐宫老年公寓负担12150元（此款张勤学、李某已预付，西安市长乐宫老年公寓负担部分于付上款时一并支付张勤学、李某）。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。于2014年2月22日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该协议第六条第3项约定：“如乙方未按协议约定无故拖欠租金超过十日，甲方有权按照所拖欠费用的5‰/日向乙方收取滞纳金；如逾期超过三十日，甲方有权终止协议，并按照房内现状提前收回房屋”。长乐宫老年公寓拖欠租金，已构成违约，张勤学、李某、张文瀚、张某主张滞纳金，理由正当。因上述协议约定滞纳金过高，原审法院根据长乐宫老年公寓的请求予以调整，于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，上述协议并未约定出租人有向承租人提供装修材料防火证明的义务，更未约定出租人向承租人提供装修材料防火证明应先于承租人向出租人支付租金履行，而支付租金又系承租人长乐宫老年公寓的合同主义务，故长乐宫老年公寓关于因张勤学、李某、张文瀚、张某未提供涉案房屋装修材料防火证明致其无法办理消防备案，其迟延支付租金系合法行使先履行抗辩权的上诉主张不能成立。综上所述，长乐宫老年公寓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由西安市长乐宫老年公寓负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年七月二十六日书记员  房玉辉