四川省会东县人民法院民 事 判 决 书(2017)川3426民初701号原告:晏阳贵，男，1954年5月21日出生，汉族，四川省会东县人。原告：赵应琼，女，1952年11月21日出生，汉族，四川省会东县人（未到庭）。原告：晏菲，男，1981年1月6日出生，汉族，四川省会东县人（未到庭）。原告：叶萱，女，1976年7月6日出生，汉族，四川省成都市人（未到庭）。四原告委托诉讼代理人：ＸＸ华，男，会东县姜州法律服务所法律工作者。被告：会东宝利创投有限公司（以下简称“宝利公司”）。住所地：会东县鲹鱼河镇蜀锦路**号。法定代表人：张连芳（未到庭）。委托诉讼代理人（特别授权）：彭阳俊，男，1990年10月7日出生，四川省万源市人，宝利公司员工。第三人：张黎明，男，成年人，重庆市人（未到庭）。原告晏阳贵、赵应琼、晏菲、叶萱与被告宝利公司、第三人张黎明商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告晏阳贵、四原告委托诉讼代理人ＸＸ华、被告宝利公司委托诉讼代理人彭阳俊到庭参加了诉讼。第三人张黎明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晏阳贵、赵应琼、晏菲、叶萱向本院提出诉讼请求：1.依法判决四原告与被告宝利公司房屋买卖交易关系成立，确认原告2016年6月26日与被告签约确定购买的位于会东县三鑫路北段“宝利国际香江”2号楼2楼5号326.61平方米商品房物权归属于原告人。2.判决被告按法定程序向当地商品房交易监管机关办理房屋销售登记备案手续，办理房屋产权证。履行出卖人的义务完备房屋交接手续，给付原告人购房合同和“委托代扣缴非税”凭据。3.判决被告返还原告人多支付给被告的购房款114.04元。4.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：经李宗林介绍，原告于2015年7月17日向被告宝利公司购买位于会东县三鑫路北段“宝利国际香江”2号楼2楼5号建筑面积326.61平方米商品房，单价5320/平方米。原、被告双方于2015年7月17日签订了书面的商品房买卖合同和补充协议，同日原告向被告支付了首付款964272元，其余款项用按揭贷款支付，合同约定于2015年9月30日前交房。由于原告年龄超限，未办成按揭贷款，经双方多次协商于2016年4月18日协议解除了2015年7月17日签订的购房合同由被告方退还原告方首付购房款964272元，并在会东县公证处办理了撤案公证。事后，由于被告方迟迟不退款等原因，原告再次确定购买该商铺，经双方协商被告将该商铺售价下浮5%，定价5320元/平方米，由原告一次性付款购买。双方于2016年6月26日重新签订了宝利国际香江2号楼，二楼五号商品房买卖合同。（注：因被告的合同未盖法人章和备案章，当时原告只签了字但未得到合同）同日，原告向被告交付了购房款863786元，至此原告一共向被告支付房款1828058元，全部付清了购买宝利国际香江2号楼五号商铺的购房款（被告向原告出具了收据）。被告方售房部负责人张黎明还专门写了购房补充协议。2016年7月中旬被告向原告指认了交易房屋的位置和界线，将所购买的房屋交给了原告人。2016年7月25日原告向物业交付了物管费326.61平方米，金额788.64元，垃圾费清运费1306.44元，并进入室内装修，于2016年8月25日正式投入使用至今。从2016年7月交房到现在，原告多次向被告售房部索要购房合同，均被推托无果。被告回复原告说：房子你都用起了又没哪个撵你，你怕啥子。2016年11月中旬，被告方售楼部经办人刘方军告知原告来办理接房，并出示1张“房屋买受方委托出让方代缴清单”单中标明房屋预售建筑面积为343.62平方米，已付房款为1828058元，实测建筑面积为326.61平方米，实际应付款为1737565元，多付房款90493元。扣除相关代缴费、税，9037896元，被告还应退原告房款114.04元，当原告正式去办理手续时，被告方又以种种歪理推脱拒办。被告概不履行售房方应尽义务，按法定正常程序办理房屋销售备案登记，给付原告购买房屋合同，又不给原告办理接房手续出具代缴费、税凭证，也不退还多收房款，严重侵害原告方权益。原告为维护自身的合法权利，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条等相关法律规定提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告人的诉讼请求。被告宝利公司辩称，1.原告提交的NO.3306386号收据，没有提供收据中记载的“工程转款”的基础依据。被告并不认可收据内容的真实合法性，被告有充分理由证实NO.3306386号收据应当无效，故原告还应当支付被告购房款300000元。案外人李宗林于2016年6月21日向被告提出申请，要求将二号楼6号商铺已交的35728元，以及将案外人李宗林承包的被告市政工程、回填土石方等工程未结算的工程款暂按300000元预估结算，两笔共计335728元作为原告购房款。该申请仅有被告的工作人员陈远忠签字初步确认，被告未盖章最终确认认可。根据被告2015年11月12日公示的《声明》(声明位于被告办公区域的楼道入口处，位置非常显眼)：“凡与我公司有业务来往的公司及个人所有文件、合同以及签证，未加盖我公司印章的均属个人行为，一律与公司无关，公司不承担任何责任。特此声明。”被告在声明落款处加盖公司公章，故案外人李宗林于2016年6月21日提出《申请》不能作为300000元工程款转让的有效依据，并且被告工作人员陈远忠在签字初步确认时也明确告知该申请须被告最终确认有效。同时，被告销售部张黎明于2016年6月26日出具NO.306386号收据时，被告工作人员陈远忠并不知情，不知道原告会拿未经被告盖章确认的《申请》去开收据，如果陈远忠知道的话定会要求原告先经公司签章确认。而张黎明在出收据时没有核实《申请》的有效性，存在过错，但原告明知《申请》没有经被告最终确认还去要求张黎明出具收据，所以原告不是善意的行为人。因NO.3306386号收据的基础条件无效，所以NO.3306386号收据应当无效，待原告补交300000元购房款后再另行补开有效收据。2.因为原告没有付清全部房款，所以原告与被告之间的商品房买卖合同也没有备案，原告应当先付清房款，被告申请备案后，再将备案后的合同交给原告方。原告与被告之间还有300000元的购房款未支付，从而也不存在原告主张的退还114.04元多付购房款。综上，请法庭依法支持被告的主张，驳回原告的诉讼请求，并要求原告支付剩余购房款300000元。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告与被告于2015年7月17日签订的《商品房买卖合同》1份（复印件），拟证明原、被告之间的买卖关系成立，首期付款为50%，并证明所购买的房子是2幢2楼5号。被告对该证据真实性无异议，但认为不能达到原告证明目的，该份合同已被撤销。本院认为被告异议成立，本院仅对该证据的真实性予以采信。2.《购房补充协议》1份，拟证明废除之前签订的《商品房买卖合同》，以该补充协议为准，按揭方式改为一次性付款，原告向被告方的5项交款事实，该补充协议与购房主合同具有同等法律效力。被告对该证据有异议。认为虽有被告公司员工张黎明的签字但无公司盖章，对其合法性、真实性不予认可。经审核，该《购房补充协议》虽仅有第三人张黎明（被告公司销售经理）的签名但根据原告提交的第4、5、6项证据均可印证双方已依照该《购房补充协议》履行了相关主要义务，对于该证据，本院予以采信。3.“宝利国际香江”房屋买受方委托出让方代缴费清单1份，拟证明原告所购买房屋的总实测建筑面积326.61平方米，单价5230元/平方，总房款应交1737565元，实交1828058元，原告所交的费用中包含了各种税费已交给被告的事实，原告多交114.0398元给被告。被告对真实性不予认可。经审核，该证据被告公司无相关人员签字也无公司盖章确认，该证据无法辨别真伪，本院不予采信。4．原告交费收款凭证4张，证明原告已向被告交清所购房费用，同时证明原告已履行了购房协议的事实，收款凭证上的盖章为被告公司财务专用章。被告对编号为NO.3306386收据中的30万不予认可，因基础申请无效，所以该收据内容无效。对其余3张收款凭证予以认可。本院认为首先被告并未否认NO.3306386号收据的真实性，其次本案审理的是四原告与被告的商品房销售合同纠纷，证人李宗林与被告工程有无结算并不在本案的审理范围内。根据证人李宗林的证言以及提交的《申请》表明李宗林与被告的工程已进行初步结算，被告公司副总经理陈远忠也表示同意将李宗林的工程款按30万抵扣，被告公司亦向四原告出具NO.3306386收据确认购房款30万用李宗林的工程款抵扣。该证据与证人李宗林提交的证据相互印证，本院予以采信。5.四川省相合物业管理有限公司专用收据2份、预付费电费收费收据1份，拟证明被告已将原告所购买的房屋交给原告投入使用的事实。被告认为该组证据与被告无关。经审核，该组证据客观真实，可侧面印证四原告已实际使用诉争房屋，对于该证据本院予以采信。6.证人李宗林的证言，以及提交的相关材料6份（1.申请1份，2.报告3份，3.退货明细表1份，4.会东县城乡规划建设和住房保障局责令停工整改通知书1份，5.租出货物单价数量的明细表1份，6竣工结算总价表1份及分部分项工程量清单与计价表1份），拟证明原、被告之间产生的买卖关系成立，原告已完全履行买卖房屋的义务。证人李宗林与被告完成工程结算。原告对证人的证言无异议，对提交的相关材料6份认为与本案无关。被告不予认可证人证词，认为证人陈述结算32万，但结算单在哪，证人的申请材料不能作为有效申明使用，也无被告公司签章，在申请上写了预估，可以方向证明证人提交的结算公司并未认可。证人提交的6份材料不能作为结算依据，分部份项工程量清单与计价表上无公司盖章也无相关人员签字，其真实性无法确认，竣工结算总价表上也未经过被告公司的最后确认。对于损失报告是证人单方面提供，真实性无法确认，也不能确认关联性。经审核，证人李宗林与被告的工程有无结算并不在本案的审理范围内，本院对证人李宗林提交的2、3、4、5、6项证据不予认定，但可以表明证人李宗林与被告之间存在工程并未最终结算的情形。对与证人提交的《申请》与原告提交的第3项证据相互印证，本院对《申请》予以采信。被告宝利公司向法庭举出以下证据：声明1份，图片2张。拟证明原告提交的申请书没有经过公司盖章确认属个人行为，与公司无关。被告工作人员陈远忠为初步确认，公司未最终确认。原告对真实性无异议，对证明目的有异议。经审核，被告的“声明”张贴于何时何地并不明确，无法辨别其真实性，且即使该“声明”为真，被告是否尽到了提醒公司外人员主意的义务，原告或者证人与被告公司工作人员签订的各种文件中均未提到类似“声明”中的内容，故对于该证据，本院不予采信。第三人张黎明经传票传唤未到庭应诉，未进行答辩和质证，也未在规定的举证期限内向法庭举出证据，应由其自行承担不利的诉讼后果。综合分析本案证据材料，结合庭审查明情况，可以认定以下事实：四原告与被告宝利公司于2015年7月17日签订商品房买卖合同，购买位于会东县三鑫路北段“宝利国际香江”2号楼2楼5号商铺，同日原告向被告支付964272元首付款,其余款项约定用按揭贷款支付。同时，被告向原告出具NO.0091893号收据，注明收到四原告购买宝利国际香江2-2-5购房款964272元，加盖被告宝利公司财务专用章，合同约定于2015年9月30日前交房。后双方于2016年4月19日协议解除2015年7月17日签订的购房合同，并在会东县公证处办理了撤案公证。事后，四原告再次确定购买该商铺。李宗林（证人）于2016年6月21日向被告宝利公司申请将其购买商铺35728元的定金和预估工程结算款30万元作为原告的购房款，被告宝利公司陈远忠（副总经理）在该申请上签名，并写明：“李宗林所做工程尚未结算，暂按30万元抵扣，待工程结算后，由李宗林与宝利公司结账，多退少补。”2016年6月26日，原告晏阳贵与第三人张黎明（被告公司销售经理）签订购房补充协议，该协议载明：“三、购房款总额为1828058元，付款方式为一次性付款，结算依据为：1.2015年6月预交964272元首付款。2.李宗林的购房定金抵扣35728元。3.用甲方暂付李宗林工程款抵扣30万元。4.用尤元武预交所购车位款3万元。5.2016年6月26日晏阳贵一次性通过刷卡方式交款498058元。以上款项均以宝利公司出具的收款收据为据。……五、本补充协议一式两份，经甲乙双方签字生效，与购房主合同具有同等法律效力。”同日，被告向四原告出具3份收据，共计863786元，加盖被告宝利公司财务专用章。其中NO.3306386号收据的收款事由注明：2-2-5号商铺购房款,备注：工程结算，按30万抵扣。2016年7月中旬，被告向原告交房，四原告缴纳本案诉争房屋2016年7月25日至2017年7月24日的物业管理费及垃圾清运费共计9145元。2017年4月25日，四原告以被告不办理房屋销售备案登记、不给付购房合同，不办理接房手续等为由诉至法院，请求依法判决支持四原告的诉讼请求。本院认为，首先，本案被告对于《购房补充协议》中原告的第1、2、4、5项付款方式都予以认可，本院予以确认，双方的争议焦点在于NO.3306386号收据的认定问题。被告认为该收据的基础申请无效而无效，本院认为该收据加盖有被告公司财务专用章，被告未否认该收据的真实性，其次本案审理的是四原告与被告的商品房销售合同纠纷，李宗林与被告工程有无结算并不在本案的审理范围内，被告宝利公司在此前也未撤销该收据，故本院认定该收据有效，四原告已按照《购房补充协议》交清所有购房款。四原告未提交证据证明原、被告双方已签订正式的商品房买卖合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立。本案中原告晏阳贵与第三人张黎明（被告公司销售经理）签订有《购房补充协议》，四原告履行了付购房款的义务，被告也出具相关收据与四原告，并将该诉争房屋交付四原告使用，原、被告双方都已履行相关主要义务，故该诉争房屋的买卖交易关系成立。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产经依法登记后才发生所有权的转移，本案中原、被告双方尚未办理诉争房屋所有权转移登记手续，故四原告未取得诉争房屋的所有权，其要求确认诉争房屋的物权属于原告人的诉讼请求本院不予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同是当事人之间意思自治的产物，法院无法确定也不能代为确定其主要内容，原、被告双方签订商品房买卖合同需要双方自行合意确定，故四原告请求被告给付购房合同的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告双方的商品房买卖合同目前并不能确定，故四原告请求被告办理房屋销售登记备案手续，办理房屋产权证的诉讼请求，无据可依，本院不予支持。最后，当事人对自己提出的诉讼请求有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中因四原告提交的第3项证据（“宝利国际香江”房屋买受方委托出让方代缴费清单1份），被告公司无相关人员签字也无公司盖章确认，该证据无法辨别真伪，不能达到原告方的证明目的，因此，四原告请求被告给付“委托代扣缴费税“凭据以及返还购房款114.04元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第三十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定之规定，判决如下：一、原告晏阳贵、赵应琼、晏菲、叶萱与被告宝利公司达成的购买“宝利国际香江”2号楼2楼5号的商品房买卖交易关系成立；二、驳回原告晏阳贵、赵应琼、晏菲、叶萱的其他诉讼请求。本案案件受理费400元，减半收取200元，由被告宝利公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  杨林二〇一七年七月七日书记员  王薇附本判决适用的法律条文:《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经利息主要义务的，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立，变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。