广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3105号上诉人（原审被告）：叶赞生，男，1951年6月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：朱孝义，广东拓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟瑞芬，广东拓信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶兆辉，男，1954年9月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：朱孝义，广东拓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟瑞芬，广东拓信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金国先，男，1966年11月19日出生，汉族，住浙江省绍兴县。委托诉讼代理人：黄德通，广东红棉律师事务所律师。上诉人叶赞生、叶兆辉因与被上诉人金国先土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初18758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶赞生、叶兆辉上诉请求：1.依法改判一审判决第一项为“驳回金国先的全部诉讼请求”；2.本案一、二审的全部诉讼费由金国先负担。事实与理由：一、一审法院认定“2015年8月陈村镇土地储备发展中心曾发出《通知》，要求因征地工作需要文登路扩宽工程所涉地块不得抢耕抢种”之事实没有任何证据证明。二、一审法院未查清、遗漏的重要事实:1.金国先缴纳涉案地块租金至2015年12月31日，使用地块至2016年3月份，未依双方所签订的《土地租用合同书》第三条约定支付2016年度租金，已构成违约，不予退还保证金。2.在叶赞生、叶兆辉与金国先双方没有解除案涉《土地租用合同书》的情况下，金国先于2016年3月份搬离的行为属金国先单方违约行为，依该合同之约定，叶赞生、叶兆辉不退回土地保证金。3.涉案土地实际总面积比《土地出租合同书》约定的计租面积3.3亩多得多，有部分土地面积未计租，涉案部分被征地面积按照双方《地铁2号线花场设施急迁补偿协议书》、《文登路改造工程花场设施、搬迁补偿协议书》的约定，金国先搬迁花场的时间为2016年10月10日，在此之前，双方的《土地出租合同书》未解除理应继续履行，但金国先却单方于2016年3月份搬离并且不付租金，明显违约，叶赞生、叶兆辉可不予退回押金。且围弊施工期间道路通畅，沿路租户基本照常经营，并未对金国先经营及后续经营产生根本性影响。三、一审法院适用法律错误，判决结果错误。政府征收涉案土地小部分面积进行地铁施工，但保留道路及出入口，所搬迁的花木不到涉案花场所种植花木的12%,沿线的租户大多未解除合同继续经营，金国先却以此为借口要求全部解除合同，并且违约不支付租金，是不诚信的行为，并且不符合情势变更原则，故要求退回合同押金不符合契约精神，不能得到支持。被上诉人金国先答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回叶赞生、叶兆辉的上诉请求。叶赞生、叶兆辉向一审法院起诉请求：1.判令叶赞生、叶兆辉返还合同保证金80000元给金国先；2.判令叶赞生、叶兆辉退还租金7898元；3.本案的诉讼费由叶赞生、叶兆辉承担。一审法院查明：2014年1月6日，金国先与叶赞生、叶兆辉签订《土地租用合同书》，由金国先承租位于佛山市顺德区陈村镇仙涌文登路德东地块用于种植、展示等，合同租期从2014年农历正月十六至2022年农历正月十五，租金每年为125400元。合同的第三条约定“如乙方逾期2个月不付清租金，甲方有权解除本合同并收回出租区域，乙方建设的所有不动产及投入的设备、设施无条件归甲方所有，乙方的履约保证金不予以退还”，第四条约定“合同签订之日起3日内，乙方即需向甲方交纳土地保证金，即人民币￥80000元（大写：捌万元正）作为履约保证金。保证金用于租期最后一年作土地租金抵扣”。合同签订后，金国先于2014年1月19日交纳保证金80000元。2015年8月，陈村镇土地储备发展中心曾发出《通知》，要求因征地工作需要文登路扩宽工程所涉地块不得抢耕抢种。2016年5月，叶赞生、叶兆辉与肖钦巧签订合同，将本案所涉土地租赁给肖钦巧使用。2016年9月28日，陈村镇城乡房屋拆迁办公室与金国先、叶赞生、叶兆辉签订《地铁2号线花场设施、急拆补偿协议书》、《文登路改造工程花场设施、搬迁补偿协议书》，对树木、青苗、地上设施等予以补偿。一审法院认为,金国先主张因政府部门2015年8月便发出通知要求不得抢耕抢种，所租赁场地无法正常经营，因此在2016年正月便搬离场地并已通知叶赞生、叶兆辉，根据本案查明的事实，陈村镇土地储备发展中心确实曾在2015年8月发出《通知》，要求各农户不得抢耕抢种，所谓的抢耕抢种一般指征地或其他建设规划区域内，政府征地通知或公告下达之日后，相关单位和个人不得在所涉区域内抢栽、抢种各种农作物和林果苗木及新增建筑物的行为，以便按照既有状态合理合法作出评估和补偿，金国先作为涉案土地的耕种者，在收到通知后按照政府部门的要求予以配合，不进一步进行种植和经营，但如此就会致使合同目的无法实现，至于征地何时开始、何时土地丧失耕种功能不属于本案审查范围，也不宜让金国先承担类似因素的不利后果，金国先请求解除合同合理，应予支持，相关材料显示金国先也曾就纠纷寻求相关部门处理，金国先在此期间就相关问题与叶赞生、叶兆辉进行协商或告知也更符合常理，因此叶赞生、叶兆辉不应基于合同的违约条款约定而不予退回保证金80000元。关于租赁，金国先陈述在2016年方搬离，其在2015年之前尚在场地经营，相关损失也已由相关部门补偿，因此不存在叶赞生、叶兆辉收取其场地租金的情形，其请求返回租金的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、叶赞生、叶兆辉应在判决发生法律效力之日起十日内返还金国先保证金80000元；二、驳回金国先的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计998.73元，由叶赞生、叶兆辉负担。二审期间，上诉人叶赞生、叶兆辉向本院提交下列新的证据：1.《通知》一份，拟证明叶赞生、叶兆辉于2016年5月20日才正式接到该通知，在此之前，案涉租赁合同仍然有效，应予履行。2.《证明》一份，拟证明本次征收并不包含金国先所承租的土地范围，金国先以土地征收为由要求解除合同没有依据。3.照片（复印件）五张，拟证明涉案地块花场门口车辆可通过，不影响金国先的对外经营。本院经核查认证如下，对证据1、3均与本案的实体处理不具备直接关联性，本院不予确认；对证据2，叶赞生、叶兆辉拟证明金国先承租的土地并不包含在土地征收范围之内。对此，本院认为，一审诉讼中，由佛山市顺德区陈村镇城乡房屋拆迁办公室出具《证明》，证明对“金国先耕户种植区部分地块实施征收”；且该单位于2016年9月28日与金国先、叶赞生、叶兆辉签订《地铁2号线花场设施、急拆补偿协议书》、《文登路改造工程花场设施、搬迁补偿协议书》，对树木、青苗、地上设施等予以补偿。可见，叶赞生、叶兆辉提交的证据2，拟证明金国先承租的土地并不包含在土地征收范围之内，显然与本案事实不符，本院不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系叶赞生、叶兆辉应否向金国先退还保证金8万元的问题。本案中，叶赞生、叶兆辉与金国先签订的案涉《土地租用合同书》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对合同当事人均产生法律约束力。关于案涉保证金应否予以退还的问题，应以案涉《土地租用合同书》对保证金如何处理的相关约定内容作为判断依据。该合同书第三条约定：“如乙方逾期2个月不付清租金，甲方有权解除本合同并收回出租区域，乙方建设的所有不动产及投入的设备、设施无条件归甲方所有，乙方的履约保证金不予以退还”，由此可见，双方当事人在合同中对保证金的性质及功能作出了明确的界定，即该履约保证金8万元系为案涉租赁合同的履行所提供的一种金钱担保，即承租人在合同履行过程中一旦出现合同约定的违约情形，出租人则有权没收该履约保证金作为弥补其经济损失的违约金。换言之，本案中，双方当事人明确约定了出租人有权没收该履行保证金的条件应为，作为承租人的金国先逾期2个月不付清租金，出租人有权解除该合同并没收该履约保证金。而本案的实际情况是，因金国先承租的部分土地在政府征地拆迁范围之内，陈村镇土地储备发展中心曾在2015年8月发出《通知》，要求各农户不得抢耕抢种。金国先作为涉案土地的耕种者，在收到通知后按照政府部门的要求予以配合，未对案涉被征收土地进一步进行种植和经营，客观上必然影响了案涉租赁合同的正常履行，且根据佛山市顺德区陈村镇人民调解委员会出具的《中止调解告知书》显示，金国先在此期间就相关问题寻求相关部门处理，以积极、主动的态度欲与叶赞生、叶兆辉通过协商、调解的途径予以解决。可见，案涉租赁合同基于政府征收之客观原因而不能正常履行，金国先在本案中并不存在违约的主观恶意，而案涉租赁合同约定的保证金之没收须以承租人存在恶意违约为前提要件，故叶赞生、叶兆辉要求没收该履约保证金的主张，不符合合同约定，其应将该履约保证金8万元退还予金国先。一审判决对此处理正确，本院予以维持。综上，叶赞生、叶兆辉的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1997.46元，由上诉人叶赞生、叶兆辉负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年七月十日书记员  陈敏仪