云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云05民终611号上诉人（原审原告）：何金凤，女，1969年6月30日出生，景颇族，住云南省德宏傣族景颇族自治州盈江县。委托诉讼代理人：蒋成凤，云南天之泰（腾冲）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：番某1，男，2003年7月22日出生，汉族，住腾冲市。法定代理人：番某2，男，1978年9月28日出生，汉族，住腾冲市。委托诉讼代理人：陈绍尉，云南春裕律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：郭彩亮，男，1994年6月20日出生，傈僳族，住腾冲市。委托诉讼代理人：李宏武，云南金曦律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：番学德，男，1954年9月7日出生，汉族，住腾冲市。上诉人何金凤因与被上诉人番某1、被上诉人郭彩亮，原审第三人番学德确认合同无效纠纷一案，不服腾冲市人民法院（2017）云0581民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何金凤上诉请求：1、撤销腾冲市人民法院（2017）云0581民初74号民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。⑴一审判决认定“2004年第三人番学德将登记在番某1名下的靠南端的一套房屋（房屋分户平面图注明为番某1）出售给原告何金凤”与事实不符。上诉人与第三人番学德在2004年以57万元的价格购买位于腾冲市腾越镇满邑社区新生邑小区132号房地产行为合法有效的，经腾冲市人民法院（2016）云0581第444号民事判决认定，且所购买的房地产根本没有登记为番某1。根据被上诉人提交的原房屋所有权登记证，该房屋产权虽列明共有房产，但共有人只有份额登记，没有分户登记，登记的建筑面积为总面积。因此，三名共有人均有权属，而一审法院认定第三人番学德将登记在番某1名下的靠南端的一套房屋出售给何金凤认定事实不清。⑵一审认定“2013年11月15日，被告番某1及其法定代理人番某2、寸待艳与被告郭彩亮签订《房地产买卖契约》一份，将腾冲市腾越镇满邑社区新生邑小区132号靠南端的房产一套（房屋分户平面图注明为番某1所有）转让给被告郭彩亮”也与事实不符，被上诉人提交的《房地产买卖契约》中番某1的签字是虚假的。签订契约时番某1未成年，根据《房屋登记办法》第14条规定应当由其监护人代为申请，并提交证明监护人身份的材料及为未成年人利益的书面保证，本案中未见有该材料。二、两被上诉人间的房屋转让行为系恶意串通，侵害上诉人的合法权益，二审法院应认定该转让行为无效。根据本案事实，上诉人与番学德订立买卖协议在前，该买卖协议合法有效。上诉人乔迁到该房屋居住后，被上诉人郭彩亮也搬到该房屋隔壁居住，两家共同使用一个楼梯。郭彩亮明知案涉房屋已经由上诉人受让所得的情况下还与被上诉人番某1签订转让协议，并擅自办理房屋过户后续，后被上诉人郭彩亮还强行将上诉人所使用房屋的四楼橇开自行使用。其行为属于恶意串通，损害了上诉人的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，郭彩亮与番某1之间签订的商品房买卖合同无效。综上，本案争议房地产系上诉人于2004年就已受让所得，并且已实际交付使用达11年之久，根据法律规定，该房地产权属归上诉人所有。番某1辩称，被上诉人番某1与郭彩亮签订的房屋买卖合同合法有效，且郭彩亮已取得房屋所有权。上诉人没有提供相关证据证明番某1与郭彩亮之间存在恶意串通损害上诉人利益。一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。郭彩亮辩称，与番某1于2013年11月15日签订的《房地产买卖契约》合法有效，有番某1的法定代理人番某2、寸待艳签字，系双方的真实意思表示，双方依法对诉争房地产进行产权变更登记，是合法处分物权行为。郭彩亮虽与番学德有亲戚关系，但案涉房产原所有权人系番某1而不是番学德，且答辩人在购买该宗房产时，支付了市场价85万元。番学德未出庭陈述意见。何金凤向一审法院起诉请求：1、依法确认番某1与郭彩亮于2013年11月15日签订的房地产买卖契约无效。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告番某1与第三人番学德及案外人任和平共同持有位于腾冲市腾越镇满邑社区新生邑小区132号土地证号为腾国用（2013）第121133土地使用证、房屋所有权证号为第200401**的房地产一宗共四套，房屋建筑面积为1507.63平方米，其中番某1持腾冲县房城建共字第20××01号房产证，所占份额50%，番学德持腾冲县房城建共字第20××99号房产证，所占份额25%，任和平持腾冲县房城建共字第20××00号房产证，所占份额25%。2004年第三人番学德将登记在番某1名下的靠南端的一套房屋（房屋分户平面图中注明为番某1所有）出售给原告何金凤，2005年何金凤搬入该房居住至今，但一直未办理产权过户手续。2006年1月25日、2008年1月15日番学德因贷款两次用腾冲市腾越镇满邑社区新生邑小区132号房地产向腾冲市农村信用合作社抵押，抵押年限分别为1年和3年。2008年9月8日原告何金凤与第三人番学德补充签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：所办理房产过户手续、费用全部由被告番学德负责，原告何金凤不负任何责任；所买卖房产如出现权属争议问题由被告番学德负责解决，同日番学德向何金凤出具收条一份，收到何金凤房款572000元。2013年11月15日，被告番某1及其法定代理人番某2、寸待艳与被告郭彩亮签订《房地产买卖契约》一份，将腾冲市腾越镇满邑社区新生邑小区132号靠南端的房产一套（房屋分户平面图中注明为番某1所有）转让给被告郭彩亮，并于2013年12月3日、2013年12月13日进行了产权变更登记，房屋所有权人和土地使用权人为郭彩亮，房屋产权证号为腾冲县房权证腾越镇字第××号，土地使用证号为腾国用（2013）第121133号。另外，就房屋买卖纠纷事宜，原告何金凤于2016年2月16日，以番学德、郭彩亮为被告，向腾冲市人民法院提起诉讼，请求依法确认番学德、郭彩亮之间关于腾冲市腾越镇满邑社区新生邑小区132号房屋转让无效，后于2016年4月15日撤诉。2016年2月22日，原告何金凤向腾冲市人民法院提起诉讼，请求依法确认其与番学德之间于2008年9月8日签订的房屋买卖协议有效。腾冲市人民法院于2016年4月15日作出（2016）云0581民初444号民事判决，确认原告何金凤与被告番学德于2008年9月8日签订的《房屋买卖协议》有效。2016年11月23日，原告何金凤提起行政诉讼，请求撤销腾冲市人民政府颁发的腾冲县房权证腾越镇字第××号房产证和腾国用（2013）第1211**号土地使用证,两案现正在审理中。一审法院认为，被告番某1与被告郭彩亮签订《房地产买卖契约》，将属番某1所有的房产转让给郭彩亮，系双方真实的意思表示，不违反国家法律、法规的相关规定，协议合法有效，对双方均有约束力。现双方依法对产权进行变更登记，被告郭彩亮已合法取得房屋产权，原告何金凤提出二被告隐瞒事实，将属原告所有的房地产进行了过户登记，属于恶意串通，严重损害了原告的合法权益，要求确认二被告之间的房地产转让行为无效的主张，因其提交的证据无法证明二被告之间的房地产转让行为违法，故该院对原告诉讼请求不予支持。第三人番学德将登记在被告番某1名下的房产卖与原告何金凤后，标的物所有权不能转移，应承担违约责任，赔偿原告损失，原告何金凤可另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告何金凤的诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告何金凤负担。本院二审期间，当事人未提供证据。二审中，除上诉人提出对一审认定的事实有异议部分同上诉状外。对当事人无异议的其余事实，本院予以确认。本院认为，番某1与郭彩亮于2013年11月15日签订的《房地产买卖契约》有效。首先，根据“房屋分房平面图”及原腾冲县建设局于2004年10月25日颁发的“腾冲县房城建共字第20××01号”房屋所有权证均显示，涉案房屋为番某1所有，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，番某1对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。虽出售房屋时番某1为未成年人，但该处分行为依法取得其法定代理人同意，且房屋买卖合同的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该份《房地产买卖契约》合法有效。其次，根据上述法律第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。上诉人称自己是涉案房屋的所有权人，依据是其与第三人番学德就涉案房屋签订的买卖协议。对此，第三人番学德系无权处分人，番学德自始至终未能取得涉案房屋所有权，上诉人也未能提供证据证明其与番学德签订的房屋买卖得到番某1的追认，在此情形下，除非上诉人证明其构成善意取得，否则依法不能享有涉案房屋的所有权的，而涉案房屋善意取得的必备条件之一就是办理变更登记手续，但本案现有证据显示，涉案房屋并未变更登记到上诉人名下，根据前述法律的规定，上诉人并未取得涉案房屋的所有权。最后，如上所述，番某1系涉案房屋所有权人，其享有依法处分房屋的权利，即番某1是否出售房屋、向谁出售等均属于其有权决定的范畴，番某1将涉案房屋出卖郭彩亮属于有权处分，既属有权处分，自不存在番某1与郭彩亮恶意串通，损害上诉人利益的行为。综上所述，何金凤的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人何金凤承担。本判决为终审判决。审判长 谢 玲审判员 古 颖审判员 茶晓皎二〇一七年七月十日书记员 李 平