北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初1618号原告：付志军，男，1974年2月11日出生，住北京市房山区。被告：北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会，住所地房山区周口店镇瓦井村。法定代表人：王桂臣，主任。委托诉讼代理人：王冬建，北京市佳诺律师事务所律师。原告付志军与被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会（以下简称瓦井村委会）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付志军，被告村委会委托诉讼代理人王冬建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付志军向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告缔结的《房屋买卖合同》；2、请求法院判令被告返还原告已付购房款223035元，并要求被告按照中国人民银行同期定期5年期的存款利率赔偿损失（从2010年10月31日开始计算到2017年1月23日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2009年12月17日签订了《房屋买卖合同》原告购买由被告开发的山锦佳苑小区第×栋×单元×号房屋一套，原告给付了被告全部购房款223035元。按照房屋买卖合同的约定，被告应当于2010年10月31日前向原告交付符合约定的房屋，但被告应交付的房屋已怠工停建。原告多次催告被告履约及请求解除房屋买卖合同并返还已付购房款，但均未果。被告逾期未交房的行为显已违约，合同目的已经无法实现，现诉至法院提出上述诉讼请求。被告瓦井村委会辩称：不同意原告的诉讼请求。2009年8月，北京市房山区石楼建筑公司与瓦井村委会签订瓦井村村民回迁住宅楼即山锦佳苑小区的《建设工程施工合同》，但实际施工人是祝金龙；2009年9月，是祝金龙又以瓦井村委会的名义与江阴市澄北银滩海景房信息咨询服务部签订《委托代理销售合同》；由于前期启动资金紧张，瓦井村委会给祝金龙出具了加盖有瓦井村委会印章的空白的房屋买卖合同100份和收款收据60份。此后，祝金龙又私刻了瓦井村委会的公章，并私自对外销售了房屋。祝金龙私刻瓦井村委会印章一事，瓦井村委会已于2012年12月向周口店镇派出所报案；另外，祝金龙等人因在未经国家有关主管部门批准，擅自建设并销售房屋其行为已构成了非法经营罪，被贵院追究了刑事责任。由于涉案房屋的实际开发人祝金龙，且其私刻瓦井村委会的公章骗取大量购房款瓦井村委会从未收到原告给付的购房款，瓦井村委会与原告之间不存在房屋买卖合同关系，瓦井村委会不应承担返还原告购房款的义务；为查清案件事实，申请追加祝金龙为本案的被告或第三人确定返还购房款责任。综上，原告所诉没有事实及法律依据，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年12月17日，原、被告签订了《房屋买卖合同》。该合同约定，原告购买位于北京市房山区周口店镇瓦井村山锦佳苑小区（以下简称山锦佳苑小区）×幢×单元×号的房屋一套；约定建筑面积89.25平方米，单价每平方米2499元，总价为223035元，原告分期给付被告购房款223035元，2009年12月17日给付房款10万元，余款于交房之日前付清123035元；被告应当在2010年10月31日前向原告交付验收合格的房屋。该合同还对双方的其他权利、义务作了约定。原告通过时任瓦井村委会主任安利民给付了购房款10万元。诉讼中，原告申请时任瓦井村委会主任安利民出庭证实，安宁、王辉、付志军是通过其从瓦井村委会购买的房屋，是在瓦井村委会，有其在场的情况下，让祝金龙与原告等人签订的《房屋买卖合同》，安宁、王辉的购房款是通过银行转账的方式给付的祝金龙，付志军已付的购房款是通过其转交给祝金龙。瓦井村委会对该证人证言予以认可，本院不持异议。瓦井村委会提交：一、其与祝金龙协商签订的，甲方为瓦井村委会，乙方为北京市房山区石楼建筑公司，就瓦井村村民回迁住宅楼即山锦佳苑小区的《建设工程施工合同》；二、祝金龙代表瓦井村委会（甲方）与江阴市澄北银滩海景房信息咨询服务部（乙方）签订《委托代理销售合同》；三、北京市公安局房山分局周口店派出所关于祝金龙私刻公章的情况说明，该说明内容为“2012年12月10日周口店派出所接瓦井村安利民报案称，瓦井村回迁楼原开发商私刻公章造成严重后果。我所接报后迅速开展调查取证，于2012年12月11日，将村委会提供的检材《房屋买卖合同》127份（复印件）与北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会印章文样，到北京市公安司法鉴定中心进行鉴定，鉴定结论为：检材上的北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会印文与样本不是同一枚印章印的”；四、祝金龙分别于2011年11月10日和2012年8月27日出具保证书和退售楼款计划，其中保证书内容为：“瓦井村山锦佳苑在楼房建设期间，由祝金龙共计售出66套房，现在有11户急于退房约贰佰万元，建筑商祝金龙保证在2011年11月30前将房款退清，如不能退清自愿退出此工程，对清账目后，经村委会同意终止合同后退出”；退售楼款计划内容为“在2012年9月26日前退还售楼款叁佰万元整，于2012年9月3日前退还售楼款陆拾万元整，2012年9月3日至9月26日陆续退还贰佰肆拾万元，凑齐叁佰万元退还售楼款”等证据证实瓦井村建楼的事情从建设到销售都是祝金龙负责，瓦井村只负责提供建设用地。瓦井村委会从未收到原告给付的购房款，瓦井村委会与原告之间不存在房屋买卖合同关系，瓦井村委会不应承担返还原告购房款的义务。原告对以上证据认为与本案无关，其购房是通过时任瓦井村委会主任安利民与瓦井村委会签订的合同，祝金龙的行为应由瓦井村委会负责。本院认为根据合同相对性的原则上述证据仅能说明瓦井村委会与祝金龙存在相关的权利义务关系，而该权利义务关系不足以对抗安宁与瓦井村委会权利义务关系。另查，2012年12月10日，时任瓦井村委会主任的安利民向北京市公安局房山分局周口店派出所（以下简称周口店派出所）报案，称瓦井村回迁楼原开发商私刻公章造成严重后果。周口店派出所于2012年12月11日将由瓦井村委会提供的《房屋买卖合同》127份（复印件）及其提供的印章印文样送到北京市公安司法鉴定中心鉴定。鉴定结论为：检材上的“北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会”印文与样本印文均不是同一枚印章盖印。对于安利民控告的私刻瓦井村委会公章，北京市公安局房山分局经审查认为村委会不属刑法第三十条规定的主体条件，决定不予立案。2015年8月28日，北京市房山区人民检察院指控被告人祝金龙、周玉成、曾娣容犯非法经营罪，于2015年8月28日向本院提起公诉。本院经审理查明：2009年11月至2011年7月间，祝金龙、周玉成、曾娣容在明知未取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房预售（销售）许可证》等建设审批手续和房屋销售许可的情况下，擅自在北京市房山区周口店镇瓦井村建设“山锦佳苑”回迁楼项目并对外销售，非法经营共计人民币1300余万元。2011年6月28日，“山锦佳苑”回迁楼项目建设至二层时被北京市房山区周口店镇人民政府责令停止建设。本院于2016年3月8日作出（2015）房刑初字第789号刑事判决，以犯非法经营罪对祝金龙、周玉成、曾娣容分别判处刑罚。该判决已经生效。上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、购房款收据、安利民证言；被告提交《建筑工程施工合同》、《委托代理销售合同》、周口店派出所情况说明、保证书、售楼款退还计划；本院调取的（2015）房刑初字第789号刑事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案的争议焦点是付志军与瓦井村委会是否存在房屋买卖合同关系。首先，涉案房屋系瓦井村委会与祝金龙协商签订并约定以北京市房山区石楼建筑公司名义建设；其次，瓦井村委会曾因前期启动资金紧张给祝金龙出具了加盖有瓦井村委会印章的空白的房屋买卖合同和收款收据若干准许祝金龙以其名义对外出售房屋；第三，原告签订合同是通过时任瓦井村委会主任安利民，并在瓦井村委会签订,换言之，瓦井村委会在明知祝金龙以其名义向原告出售房屋并未表示否认，应视为瓦井村委会同意；故付志军与瓦井村委会之间存在房屋买卖的合同关系。瓦井村委会与祝金龙之间相关的权利义务关系并非本案审理范畴，瓦井村委会应另行解决；综上，瓦井村委会的辩解意见不能成立，本院不予采纳。因原告购买的房屋未取得开发建设和销售的合法手续属于违反了法律、行政法规的强制性规定，故原告与被告签订的《房屋买卖合同》应为无效合同；现原告要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，与法相悖，本院难以支持。合同被确认无效后，因合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；故原告要求被告返还购房款，并按照中国人民银行同期定期五年期的存款利率标准，给付利息损失的诉讼请求，理由正当、与法有据，但因原告未一次性付清全款，仅给付了购房款10万元，故原告过高要求本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告付志军与被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会于二〇〇九年十二月十七日签订的房屋买卖合同无效。二、被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告付志军返还购房款十万元；按照中国人民银行同期定期五年期的存款利率标准，给付自二〇一〇年十月三十一日至二〇一七年一月二十三日止的利息损失。三、驳回原告付志军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百二十三元，由原告付志军负担一千一百七十三元（已交纳）；由被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会负担一千一百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵鹏杰二〇一七年七月三日书记员  朱月君