安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖08民终1154号上诉人（原审被告、反诉原告）：齐光明，男，1990年8月30日出生，汉族，无固定职业，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：曹建安，安徽松圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪志发，安徽松圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：齐方武，男，1974年2月23日出生，汉族，无固定职业，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。原审第三人：周红，女，1992年2月6日生，汉族，自由职业者，住安徽省宿松县。原审第三人：齐成国，男，1957年8月12日生，汉族，自由职业者，住安徽省宿松县。原审第三人：齐新明，男，1981年9月24日生，汉族，自由职业者，住安徽省宿松县。上诉人齐光明与被上诉人齐方武、原审第三人周红、齐成国、齐新明房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2016）皖0826民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人齐光明及其委托诉讼代理人汪志发，被上诉人齐方武及其委托诉讼代理人黄松林到庭参加诉讼。原审第三人周红、齐成国、齐新明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。齐光明上诉请求：1、撤销原判第三项，改判齐光明返还齐方武9万元。事实与理由：1、一审认定事实不清。本案债权让与以房屋买卖合同的实际履行为生效条件。本案房屋买卖交易过程中约定了购房款总价为48万元，签订房屋买卖合同之日支付36万元，从交易习惯上讲，齐方武应当在签订合同时向齐光明支付现金或转账36万元，后齐方武要求已以享有齐俊的26万元债权让与给齐光明暂时抵付购房款，根据齐俊及齐新明的证言，当时齐光明不同意接受债权让与，因齐方武无钱付款，为保障自身权益，勉强接受并要求齐俊出具了欠条。如前所述，本案债权让与是以房屋买卖合同的实际履行为前提的，如没有房屋买卖合同创设一个债权债务关系，齐光明也就不存在凭空承受一个无厘头的债权让与。房屋买卖合同既是债权让与合同成立的诱因，也是债权让与合同生效的附加条件。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条约定，本案房屋买卖合同实际履行不能，致债权让与合同生效条件无法满足而不能发生效力。同时，本案让与债权是否真实、合法、是否具备可转让性，一审未予查清。且齐光明明确不同意接受债权让与，让与人与受让人未达成合意，债权让与的法定条件未达到，不发生法律效力。2、一审适用法律错误。本案中，齐方武向齐光明让与了对齐俊的26万元债权，在齐方武缺乏资金的情况下促成了双方的房屋买卖交易，齐光明获得了相应利益保障，在齐俊无还款能力或履行不能时，因齐方武的债务并未消灭，齐光明可向齐方武行使债权。因齐俊未实际支付相应款项，当前房屋买卖合同履行不能，齐方武未实际支付35万元合同价款，其要求齐光明返还35万元无事实与法律依据。齐方武辩称，本案债权让与未附限制条件，系生效合同。本案债权让与经过了债权人齐方武、债务人齐俊和受让人齐光明的一致合意，原债权来源于民间借贷，具有可转让性，本案债权让与合法有效。本案涉及两个合同，一个房屋买卖合同，一个债权让与合同。债权让与合同独立于房屋买卖合同存在，债权转让合同是实现房屋买卖合同过程中支付房款的一种方式，且得到了齐光明的认可。债权转让合同虽然基于房屋买卖合同而发生，但不因为房屋买卖合同被撤销而消灭。综上，请求驳回上诉，维持原判。周红、齐成国、齐新明未答辩。齐方武向一审法院起诉请求：判令齐光明继续履行合同，办理房屋产权证并将房屋变更登记至齐方武名下。齐光明向一审法院反诉请求：撤销双方签订的房屋买卖合同。一审法院经审理查明：齐方武与齐光明系同一个村庄的居民，互相认识。2015年初，齐光明缺钱，欲卖掉涉案房屋，就通过朋友齐俊找到齐方武，希望通过齐方武帮忙卖掉涉案房屋。齐方武称房屋不好卖。后经多次协商，齐方武决定自己购买该房屋，并确定房屋价款为48万元。2015年2月1日，齐方武与齐光明签订了一份《房屋买卖合同》，约定齐光明将其自建的坐落于宿松县孚玉镇玉龙社区前屋组7号（合同中表述为：孚玉镇五里畈新屋组7号）的两间三层约213平方米（实际为两间四层，包括地下车库，建筑面积为229.34平方米，但宿松县住房和城乡建设局核发的《建设工程规划许可证》规划建筑面积为214平方米）房屋出卖给齐方武，该房屋未办理房屋产权证，国有土地使用权证号码为：松国用（2010）第2976号，使用权人为齐光明。合同约定：房屋价款48万元，合同订立之日付款36万元，余款12万元待房屋过户后付清；由齐光明负责在15日内办理产权证并向齐方武办理过户手续，过户税费由齐方武承担；齐光明收到全部房款当日向齐方武交付房屋。合同还约定：任何一方违约，除承担全部直接经济损失外另向对方支付违约金，违约金为本协议价款的30%。齐方武与齐光明在该合同上签名。对于合同约定的首付款36万元，齐方武支付了35万元，其中付现金9万元，向齐光明转让其对齐俊享有的债权26万元。齐光明收款后向齐方武出具了一张收条，内容为：“收条今收到齐方武购买房屋款人民币叁拾伍万元整（￥350000.00）。收款人齐光明2015、2、1”。同时齐光明将号码为松国用（2010）第2976号国有土地使用权证交予齐方武。2015年2月6日，齐光明向齐方武出具《授权委托书》，其内容为：委托人齐光明拟将上述房地产出售，因工作原因不能亲自办理产权登记及签订《房屋买卖合同》及办理相关手续，特委托齐方武作为我的全权代理人，办理相关手续；受托人在办理该房屋买卖事项中所签署的一切文件，我均予以承认并承担相应的民事法律责任。2015年2月11日，齐方武作为齐光明的代理人经安徽省祥盛房地产经纪有限公司中介，以齐光明的名义就涉案房屋与张耀平签订了一份《房屋买卖合同》，约定房价为78.8万元。该合同中列明“共有人：周红”。齐光明父亲齐成国、兄弟齐新明、妻子周红知悉齐光明卖房后表示反对，致齐方武与张耀平的房屋买卖合同未能履行。2015年3月27日，齐俊到齐新明家协商债务事宜，齐新明扣下齐俊驾驶的皖Ｈ×××××的奥迪车辆（车辆行驶证为齐俊父亲齐在明），齐俊报警，经宿松县公安局松兹派出所调处，齐俊重新向齐光明出具了一张32.9万元的条据，内容为：“借条今借到齐光明叁拾贰万玖仟元整（￥329000.00）。齐俊34082619……0014，2015、3、27。注：此款于2016年3、27内还清，年内还贰拾万（￥200000.00）”。3月29日下午，齐俊到齐新明家要车，齐新明仍不还车。齐俊再次报警，宿松县公安局松兹派出所调处未果。后齐俊因吸毒被送至安徽省宝丰戒毒所强制戒毒，所欠借款至今未还。后齐光明及其家人与齐方武就涉案房屋买卖发生纠纷，齐光明及其家人不同意变卖涉案房屋，齐方武遂涉诉。诉讼过程中，齐光明申请对涉案的房地产价值作评估，一审法院予以准许，并由安庆市中级人民法院委托安徽华兴房地产土地评估有限责任公司进行评估。该评估机构以2015年7月10日为估价时点，于2015年11月21日作出安华房技（2015）字第AF0496号《房地产估价报告》，其估价结果为：估价对象最有可能实现的市场价值为：单价为3201元/㎡，总价734117元。齐光明已交纳评估费7000元。涉案房屋的国有土地使用权证〔证号为松国用（2010）第2976号，2010年12月11日颁发〕所登记的土地使用权人为齐光明，该房屋于2011年3月建造，于2011年腊月竣工。在建造房屋时，齐光明与父母未分家，施工人员均由齐光明父亲齐成国雇佣，并由齐成国支付建筑费用。齐光明与周红于2012年9月19日登记结婚。一审庭审中，齐成国、周红主张对涉案房屋享有共有权，齐光明对此无异议。一审庭审中，一审法院向齐方武、齐光明释明，如果涉案合同因齐光明无权处分致不能实际交付而无法实现合同目的，其是否变更诉讼请求。齐方武当庭表示如果法院确认涉案合同因齐光明无权处分致不能实际交付而无法实现合同目的，则变更诉请同意解除合同，并要求齐光明返还购房款35万元现金，并自收款之日即2015年2月1日起按银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息，并赔偿违约损失3万元。齐光明当庭表示同意解除合同并返还现金9万元和26万元的借据，即26万元债权转让恢复原状仍属于齐方武，不同意支付利息及赔偿损失，否则也要求齐方武赔偿同额损失。一审法院认为，本案的争议焦点一是《房屋买卖合同》的效力问题；二是如果《房屋买卖合同》解除，其26万元的债权转让应如何处理；三是如果《房屋买卖合同》解除，齐方武的损失应如何认定。关于争议焦点一。第一，已查明齐方武与齐光明系同一个村庄的居民，并互相认识。齐光明是通过朋友齐俊找到齐方武，开始是希望通过齐方武帮忙卖掉涉案房屋，后因齐方武称房屋不好卖，再经多次协商而由齐方武自己购买该房屋，并签订《房屋买卖合同》。期间齐光明的朋友齐俊亦参与价格协商。齐光明作为成年人，在数次协商过程中，理应对房屋交易价格等有关事项有所了解，再者齐光明亦未能提交足够证据以证明齐方武利用优势或者利用齐光明没有经验而签订房屋买卖合同。因此，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”之规定，不能直接认定涉案房屋买卖合同在订立时显失公平。因此对齐光明反诉称涉案房屋买卖合同在订立时显失公平而请求撤销，不予支持。第二，已查明涉案房屋在建造时，齐光明与其父母未分家，施工人员均由齐光明父亲齐成国雇佣，并由齐成国支付建筑费用。齐光明与周红是在建房后于2012年9月19日登记结婚。虽然涉案房屋的国有土地使用权证登记的土地使用权人为齐光明，但在庭审中，齐成国、周红主张对涉案房屋享有共有权，齐光明对此无异议。再者，2015年2月11日，齐方武以齐光明的名义就涉案房屋与张耀平签订的《房屋买卖合同》中亦列明“共有人：周红”，亦间接证明齐方武和齐光明均认可周红为涉案房屋的共有人。本案系齐成国、周红、齐新明反对齐光明出卖房屋而成讼，齐方武未能举证以证明齐光明在出售涉案房屋时齐成国、周红知晓此事宜，或齐成国、周红事先授权齐光明出售涉案房屋。故应认定齐成国、周红作为涉案房屋的共有人，事先未授权、事后未予以追认且明确反对齐光明出售涉案房屋。虽然齐光明对涉案房屋无完全处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，涉案合同仍属有效合同，故对齐光明、齐成国、周红、齐新明以齐光明无权处分其他共有人的财产而主张涉案房屋买卖合同无效，不予支持。第三，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条第一款“物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”之规定，已作权利的变更登记是善意取得的构成要件之一。因涉案房屋至今未予以交付，齐方武亦未占有该房屋并作不动产物权转移登记，故齐方武诉称其对涉案房屋为善意取得，因缺乏法律上的构成要件，故不予采信。第四，本案系齐成国、周红、齐新明作为房屋共有权利人反对齐光明出卖房屋而成讼，且在庭审中均明确表示不同意履行合同。因涉案房屋至今未予以交付，齐方武亦未占有该房屋并作不动产物权转移登记，齐方武无法实现合同目的。经释明，齐方武、齐光明均同意解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，予以准许。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，涉案合同终止履行，已经履行的应恢复原状，无过错方并有权要求赔偿损失。因此，齐方武应向齐光明返还松国用（2010）第2976号国有土地使用权证，齐光明应返还予齐方武35万元购房款。因当初齐方武在交付该35万元购房款中含有对齐俊26万元的债权转让，如果该26万元债权未实现，则齐光明有权要求“恢复原状”而将该26万元的债权转让再次转回给齐方武。但是，齐光明在取得该26万元的债权后，于2015年3月27日又要求齐俊重新向其出具了含该26万元债权在内的一张金额为32.9万元的条据，并注明在2016年3月27日还清，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，应视为齐光明与齐俊对26万元的借款合同的标的额及还款期限进行了变更，变更后的借款金额为32.9万元的借款合同，其合同相对人为齐光明和齐俊，与齐方武无任何关联。换言之，齐俊以重新立借据的方式返还了26万元的借款，即“以新还旧”，26万元的借款合同已不再存在，故齐光明应直接返还现金26万元予齐方武。现齐光明要求再将借款金额为32.9万元中的26万元债权返还给齐方武，依据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”之规定，必须经得齐方武同意，并通知债务人齐俊。而齐方武已当庭表示不同意接受该债权，故对齐光明辩称向齐方武返还26万元的债权不予支持。关于争议焦点三。齐光明因未取得涉案房屋所有权及处分权，齐成国、周红、齐新明作为房屋共有权利人反对齐光明出卖房屋而成讼，致涉案房屋所有权不能转移。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，齐方武作为买受人，在解除合同时有权主张损害赔偿。本案中，虽然齐俊未及时以现金的方式返还26万元予齐光明，但此纠纷系齐光明与齐俊之间的事务，其法律后果不应由齐方武来承担。再者，根据对争议焦点二的分析，齐俊以重新立借据的方式返还了26万元的借款。因此，齐方武诉请齐光明返还35万元时应按银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息，符合法律规定，予以支持。齐方武未能举证以证明因齐光明不能交付房屋给其造成了其他事项的损失，并鉴于齐方武在涉案房屋买卖中理应知道齐光明家庭成员情况，并应征询其他共有人意向，因齐方武未尽到注意义务，致房屋共有权利人反对齐光明出卖房屋而成讼，齐方武对此亦有过错。故对齐方武诉请齐光明赔偿违约损失3万元，不予支持。综上所述，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十六条、第八十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除齐方武与齐光明于2015年2月1日签订的《房屋买卖合同》；二、齐方武于判决生效之日起三日内返还齐光明松国用（2010）第2976号国有土地使用权证；三、齐光明于判决生效之日起三日内返还齐方武购房款35万元，并自2015年2月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息，至付清款项之日止；四、驳回齐方武的其他诉讼请求；五、驳回齐光明的其他诉讼请求。本诉案件受理费1000元，由齐方武负担200元，齐光明负担800元；反诉案件受理费500元，由齐光明负担400元，齐方武负担100元；评估费7000元，由齐光明负担。二审中，当事人未提交证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，债权转让，又称债权让与，是指债权人通过协议将其债权全部或部分转让给第三人的行为。债权在全部让与时，原债权人脱离合同关系，受让人取代原债权人成为合同关系的新债权人。本案房屋买卖合同签订后，齐方武将其对齐俊享有的26万元债权转让给齐光明用以抵付26万元购房款，齐光明向齐方武出具了收条且接受了债务人齐俊出具的借条，此即表明齐光明同意接受债权转让，齐光明称其不同意接受债权转让，明显与事实不符，不能成立。齐光明已接受了债权转让，现又对原债权的真实、合法性及可转让性提出质疑，但未就此提供证据予以证明，本院不予采信。本案债权转让合同与房屋买卖合同虽有关联，但在法律上仍属两个不同性质且互相独立的合同，齐光明称债权转让合同以房屋买卖合同能实际履行为生效要件，无事实和法律依据。综上，本案债权转让经过了原债权人齐方武、债务人齐俊、受让人齐新明的一致合意，且无证据证明原债权不真实合法和不具有转让性，债权转让合同合法有效。本案债权转让合同生效后所产生的法律后果为：一、齐方武与齐俊之间的26万元债权债务关系消灭；二、齐光明对齐俊享有26万元债权；三、齐方武用债权转让方式向齐光明支付了26万元购房款。再加上齐方武用现金支付的购房款9万元，齐方武已向齐光明支付了35万元购房款。齐光明称未实际收到齐方武购房款35万元系对法律的理解与认识产生错误（即齐方武用债权转让方式产生了支付26万元购房款的法律后果，齐光明通过债权转让享有了对齐俊的26万元债权实现与否均不能对抗前述法律行为及由此产生的法律后果）。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状。上述法律规定的“恢复原状”是针对权利义务，即当事人之间的权利义务恢复原状。具体到本案而言，齐方武与齐光明履行房屋买卖合同后导致双方权利义务状态的变化之一为齐方武向齐光明支付了35万元购房款。房屋买卖合同解除后，前述权利义务状态恢复原状即齐光明需返还齐方武35万元。综上所述，齐光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人齐光明负担。本判决为终审判决。审判长  张秀珍审判员  黄 谷审判员  高 平二〇一七年七月二十六日书记员  吴 杰附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。