湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘06民终740号上诉人（原审原告）张某，女，2002年5月18日出生，汉族，学生，住平江县。法定代理人李某，女，1972年3月14日出生，汉族，个体工商户，住址同上，系原告之母。被上诉人（原审被告）平江县智和商业运营管理有限公司，住所地平江县新城区烈士公园。法定代表人刘轩乐，该公司经理。委托诉讼代理人李勇谋，湖南湘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人李团芳，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人张某因与被上诉人平江县智和商业运营管理有限公司（以下简称平江智和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2017）湘0626民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张某及其法定代理人李某、被上诉人平江智和公司的委托代理人李勇谋、李团芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张某上诉请求：1、撤销湖南省平江县人民法院（2017）湘0626民初199号民事判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、一审认定购房款为890244元错误。上诉人购买的门面总价款是730000元，商品房买卖合同和房屋租赁合同中都有明确约定。二、一审认定被上诉人两年没有支付租金不符合常理错误。上诉人多次找被上诉人催讨租金，因为一直协商未果才只好向法院起诉的。三、一审按照其他人的购房合同及签约流程单推定上诉人的情况错误。上诉人按照购房合同上约定的价格支付了730000元的价款，被上诉人没有签约流程单和收条证明被上诉人已经支付了租金。被上诉人平江县智和商业运营管理有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张某向一审法院起诉请求：判决被告平江县智和商业运营管理有限公司支付原告张某门面租赁费160244元。一审法院认定事实：原、被告对于原告从平江县鑫磊置业有限公司购买平江县印象城商业街1楼141号商铺，再交由被告经营出租三年，双方书面约定房屋购买价格为730000元，房屋租金为160244元，原告已向房屋开发商支付购房款730000元的事实无异议。被告与平江县鑫磊置业有限公司法定代表人同为刘轩乐。2015年1月17日，原告支付730000元从平江县鑫磊置业有限公司处购买了平江县人民公园商业街第1幢1层141号商业用房一间。同日，原告与被告签订房屋租赁合同，将购买的房屋交由被告经营，约定租期三年，期内租金总额160244元（前三年度按照房屋总价的5%、6%、7%分别计算年租金）。在双方签订合同之日，由被告一次性支付给原告，并注明：被告已征得平江县鑫磊置业有限公司的同意，前三年租金抵减原告应付给平江县鑫磊置业有限公司购房款。一审法院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。平江县鑫磊置业有限公司、被告平江县智和商业运营管理有限公司均系刘轩乐任法定代表人，并由其控股。原告分别与二者签订房屋买卖合同及房屋租赁合同，平江县鑫磊置业有限公司同意被告以前三年租金抵减原告应付给平江县鑫磊置业有限公司的购房款，原、被告之间的房屋租赁合同不侵害平江县鑫磊置业有限公司的利益，应认定有效，对原、被告具有法律约束力。原、被告双方争议的焦点是原告向平江县鑫磊置业有限公司支付购房款730000元时是否已经抵减被告应当支付的三年租赁费。原告方否认支付购房款时抵减了三年租金的事实，主张与平江县鑫磊置业有限公司的购房合同明确约定购房款总价730000元，与被告签订的房屋租赁合同明确约定前三年度的租金160244元，被告应当按照合同的约定履行支付租金的义务。被告反驳称，应付购房款实为890244元，原被告签订房屋租赁合同时已抵减三年应付租金160244元，730000元系抵减后的购房款。法院认为，1、据双方签订的《平江印象城商铺租赁合同书》，载明“第1、2、3年度，甲方（原告）向平江县鑫磊置业有限公司购买该商铺的总价的5%、6%、7%分别计算年租金；前三年租金总计为人民币160244元。”经按照双方约定的前三年租金计算方法测算，购房款应为890244元（16024.39=890244×5%+890244×6%+890244×7%），与被告辩称的事实相符。2、原告与平江县鑫磊置业有限公司之间的房屋买卖合同与原、被告之间的房屋租赁合同是同一天签订，原告明知平江县鑫磊置业有限公司同意在购房款中抵减被告应支付的前三年的租金，按照一般交易习惯，原告在支付购房款时会直接抵减租赁费后再支付，但原告称自己先支付了全部购房款后再向被告要求支付租金明显不合情理。3、双方在租赁合同中明确约定了“前三年租金在双方签订本合同之日由乙方（被告）一次性支付给甲方”，从双方租赁合同签订至原告起诉时为止长达两年多时间，原告指认被告未付分文租赁费不合常理。且原告主张没有支付也没有证据予以证明。4、被告提交的平江印象城其他业主的签约流程单及商品房买卖合同、商铺租赁合同、交房/委托出租确认表，虽与原告没有关联，但可以佐证被告当时在与其他业主签订租赁合同时，都是采取同种运营模式，即在业主应支付的购房款中抵减被告应支付给业主的租金，房屋买卖合同体现的购房价格不是实际购房价格，而是减去相关优惠及三年的租金后的价格的事实。5、被告解释当时房屋买卖合同书面约定的购房价格低于实际购房价格，是为规避相关税费所致，其解释符合情理。该行为违反国家相关行政管理法规，应由相关机构予以制裁，但不属本案处理的范围。结合上述理由，被告辩称前三年的租金160244元在双方签订房屋租赁合同时，已经在原告的购房款中抵减的事实法院予以认定。综上所述，原告主张的租金被告已经支付，原告的诉讼请求没有事实依据，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告张某的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张某提交了以下证据：1、李小兵的商品房买卖合同及租赁合同复印件，拟证明李小兵的房屋买卖合同约定的房价和房屋租赁合同中写明的房价是不同的，而自己的房屋买卖合同和租赁合同中写明的房价都是一致的，应当认定自己的实际购房价格为730000元。2、购房发票及产权证，拟证明自己的实际购房价格为730000元。被上诉人平江智和公司质证对证据1的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为自己并没有说过时间是一样的，而是同一时期。对证据2有异议，认为不属于新证据，并认为仅凭购房发票和产权证不能直接推断出购房款是730000元，当时是出于税收的优惠，两者没有因果关系，但实际交了730000元没有异议。被上诉人平江智和公司没有向法庭提交新的证据。双方当事人对一审法院判决认定的事实部分无争议，本院予以确认。双方当事人二审争议的事实也是本案的争议焦点，在本院认为中一并阐述。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人张某向平江县鑫磊置业有限公司支付购房款730000元时是否已经抵减被上诉人平江智和公司应当支付的三年租赁费。上诉人张某否认支付购房款时抵减了三年租金的事实，主张与平江县鑫磊置业有限公司的购房合同明确约定购房款总价730000元，与被上诉人平江智和公司签订的房屋租赁合同明确约定前三年度的租金160244元，被上诉人应当按照合同的约定履行支付租金的义务。被上诉人平江智和公司称，应付购房款实为890244元，双方签订房屋租赁合同时已抵减三年应付租金160244元，730000元系抵减后的购房款。本院认为，1、被上诉人平江智和公司认为应付购房款为890244元的主张，既没有在房屋买卖合同中约定，也没有在房屋租赁合同中写明。仅凭租赁合同中写明的前三年租金数字倒推出应付房屋的总价款为890244元，证据不足。2、被上诉人平江智和公司认为730000元的购房款已经抵减自己应当支付的三年租金的主张，应当提交上诉人张某收到三年租金的收据，而被上诉人平江智和公司没有提交相应证据支持自己的主张。3、租赁合同条款约定：“第1、2、3年度，按甲方向平江县鑫磊置业有限公司购买该商铺的总价款的5%、6%、7%分别计算年租金；前三年租金总计为人民币160244元。”按照上诉人张某主张的购买该商铺的总价730000元为基数，按照5%、6%、7%分别计算年租金，前三年的租金虽然不能得出160244元的结果。但被上诉人平江智和公司作为格式条款的制定方，对于合同条款的理解和租金的计算都应当更为专业，不论租金的计算错误是出于什么原因，在合同依法成立的情况下，都应当按照合同的约定承担合同义务。故被上诉人平江智和公司主张三年的租金已经抵减房款的证据不足，本院不予支持。被上诉人平江智和公司应当按照租赁合同的约定，支付上诉人张某三年的门面租金160244元。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省平江县人民法院（2017）湘0626民初199号民事判决；二、被上诉人平江县智和商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人张某门面租金160244元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3505元，由被上诉人平江县智和商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖细元代理审判员  张 兰代理审判员  宋红燕二〇一七年七月一十三日书 记 员  綦 燕附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决或者裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…………