辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6640号上诉人（原审原告、反诉被告）：王淑元，女，1952年8月22日出生，汉族，无职业，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：夏琳，辽宁人民律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：沈阳市浑南区深井子街道大台社区居民委员会，住所地沈阳市浑南区深井子街道大台社区。法定代表人：张景明，该居委会主任。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙玉兰，女，1953年10月6日出生，汉族，无职业，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：宫宪发，男，1949年9月19日出生，汉族，辽宁省合同法研究会大东工作站工作人员，住沈阳市大东区机校街20-1。上诉人王淑元因与被上诉人沈阳市浑南区深井子街道大台社区居民委员会（以下简称“大台社区居委会”）、被上诉人孙玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院(2016)辽0112民初10114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王淑元上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回或改判；二、认定上诉人与方佰元及大台社区居委会三方所签《预期买卖房屋协议》有效，争议房产归上诉人所有，上诉人打的深井、修的围墙及安装大门的资产投入归上诉人所有；三、依法裁定二被上诉人承担本案全部诉讼费用及实现债权的费用。事实与理由：一、三方所签《预期买卖房屋协议》真实有效。二、上诉人履行协议无过错。三、继承房屋有他项权力遗嘱继承当属无效。四、法院驳回上诉人的诉讼请求法律依据不足。大台社区居委会辩称，一、依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》及宅基地使用权转让的条件，本案《预期买卖房屋协议》无效。二、购房价款显失公平，并且出售人并未获利。孙玉兰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。王淑元向一审法院起诉请求：1.大台社区居委会、孙玉兰赔偿王淑元购房款15万元，并赔偿一眼井钱、围墙钱、大门钱合计金额2万元；2.本案诉讼费由大台社区居民委员会和孙玉兰承担。孙玉兰向一审法院反诉请求：本案诉争房屋所有权和土地使用权应由孙玉兰继承；王淑元应当返还诉争房屋所有权证和土地使用权证；反诉费由孙玉兰承担。一审法院认定事实:王淑元系沈阳市浑南区深井子街道大台村村民，方佰元亦系该村村民。方佰元与孙玉兰于2011年3月14日登记结婚，于2015年8月10日死亡。方佰元生前于2003年10月24日在沈阳市东陵区深井子镇大台村获得300平方米宅基地，并获得了集体土地使用证，该证记载：宅基地使用面积为300平方米，用途为住宅，实际占用土地面积为475平方米，房屋建筑面积为38.8平方米。2005年5月9日，王淑元、方佰元、大台社区居委会签订了一份《预期买卖房屋协议》，协议约定：方佰元居住的两间房屋，方佰元可一直居住到自愿入幸福院后交给大台社区居委会处理；方佰元入幸福院后，上述房屋由大台社区居委会出售给王淑元，该房屋归王淑元所有；王淑元上打租交给大台社区居委会购房款8000.00元。协议签订后，王淑元于2000年6月14日交付大台社区居委会购房款8000.00元。方佰元生前一直没有入住幸福院，并于2014年4月26日由律师李家和代书立下遗嘱，由律师李远新见证所立遗嘱。遗嘱内容为：方佰元死后，其在沈阳市浑南区深井子街道大台村73号两间房屋，建筑面积38.8平方米；实际占用土地面积为475平方米宅基地使用权归反诉原告孙玉兰所有。上述房屋、宅基地动迁所获得的所有补偿归反诉原告孙玉兰所有。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”本案所涉及的方佰元生前于2003年10月24日在沈阳市浑南区深井子街道大台村300平方米宅基地使用权及其在该块土地所建筑的38.8平方米房屋应属方佰元生前个人财产。方佰元于2011年3月14日与反诉原告孙玉兰登记结婚，于2015年8月10日死亡，根据《中华人民共和国继承法》第十条规定，反诉孙玉兰对上述财产享有继承权利。本案经庭审查明，方佰元生前于2014年4月26日由律师李家和代书立下遗嘱，并由律师李远新见证所立遗嘱；方佰元死后，将其上述财产所有权和使用权归反诉孙玉兰所有。《中华人民共和国继承法》第十六条规定：“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。”《中华人民共和国继承法》第十七条规定：“公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上的见证人在场见证。遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。”根据上述法律规定，一审法院认定方佰元所立遗嘱合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案方佰元生前与王淑元、大台社区居委会于2005年5月9日签订了《预期买卖房屋协议》，协议约定了方佰元入幸福院后大台社区居委会有权将本案诉争房屋出售给王淑元。但本案经庭审查明，方佰元生前至死一直没有入住幸福院。因此，上述协议中所约定的大台社区居委会将本案诉争房屋出售给王淑元的条款无效。但王淑元已于2000年6月14日交付大台社区居委会购房款8000.00元；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，大台社区居委会应当返还王淑元购房款8000.00元，并以8000.00元为基数从2000年6月14日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期存款利率支付王淑元利息。关于王淑元的其他主张因缺乏证据和法律依据，故一审法院对王淑元的其他主张不予支持。判决：一、位于沈阳市浑南区深井子街道大台村73号建筑面积为38.8平方米的两间房屋由反诉原告孙玉兰继承；该房屋的所有权归反诉原告孙玉兰所有，所涉及的宅基地300平方米（实际占有土地面积475平方米）使用权归反诉原告孙玉兰所有；二、本诉被告沈阳市浑南区深井子街道大台社区居民委员会于本判决生效之日起十日内返还本诉原告王淑元购房款8000.00元；三、本诉被告沈阳市浑南区深井子街道大台社区居民委员会从2000年6月14日起至本判决生效之日止，以8000.00元为基数按照中国人民银行同期存款利率支付本诉原告王淑元利息；四、驳回本诉原告王淑元的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由本诉被告沈阳市浑南区深井子街道大台社区居民委员会承担；一审上诉费50.00元、反诉费1650.00元，由反诉原告孙玉兰承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王淑元提交了两份书面证人证言，证明上诉人打井、安大门、围墙是买了方佰元房屋，而不是占了宅基地，同时证明当时发生的费用。被上诉人大台社区居委会、孙玉兰对该证据真实性有异议。本院认为，证人应出庭作证，上诉人仅提供书面证人证言，证人在没有提供不能出庭的合理理由的情况下，本院对该证人证言真实性无法确认。张玉兰提交了照片一张，证明水井在上诉人家园内，两家共用，围墙是方佰元用39平方米宅基地换来的，不同意赔偿大门、围墙、水井的损失。上诉人对该证据真实性没有异议，称其盖房子的位置是村里给的宅基地，没有占用方佰元的宅基地。鉴于上诉人对该照片真实性没有异议，本院对该照片的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，在二审审理期间，王淑元、大台社区居委会、孙玉兰一致确认对于王淑元在方佰元家所砌围墙长为9.8米及厚度为一块砖24厘米厚。本院认为，关于《预期买卖房屋协议》的效力问题，根据该协议约定，方佰元在入住幸福院并将房屋交付给大台社区居委会后，大台社区居委会享有诉争房屋的处分权，即大台社区居委会享有房屋的处分权系附条件的。在实际履行过程中方佰元未入住幸福院亦未将房屋交付给大台社区居委会，故大台社区居委会不享有诉争房屋的处分权，大台社区居委会将房屋出售给王淑元，并收取王淑元房款的行为系无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，大台社区居委会虽然对诉争房屋没有处分权，但其与王淑元签订的《预期买卖房屋协议》有效。现因大台社区居委会未取得处分权，导致其与王淑元签订的协议无法履行，故一审法院判决大台社区居委会返还王淑元已支付的房款8000元，并支付相应利息损失并无不当。关于王淑元在本院审理期间主张争议房屋归其所有的问题，属于二审增加独立的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，双方对此分歧较大，本院无法调解，故对王淑元该请求本院不予审查。关于王淑元提出的打井、修围墙及安装大门的资产投入归其所有的问题，因王淑元打的井在其自家院内，故其要求赔偿井的损失本院不予支持。围墙及大门的损失，本院对于不能自行拆卸的部分予以支持，在本院审理期间各方对于王淑元在方佰元家所砌围墙长为9.8米及厚度为一块砖24厘米厚均予以认可，王淑元提供的书面证人证言虽无法核实其真实性，但结合围墙的长度、厚度及参照市场价格，本院对王淑元主张围墙价值2500元予以确认，孙玉兰作为围墙的受益人，应对王淑元围墙损失承担赔偿责任。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院(2016)辽0112民初10114号民事判决第一、二、三项，即：“一、位于沈阳市浑南区深井子街道大台村73号建筑面积为38.8平方米的两间房屋由反诉原告孙玉兰继承；该房屋的所有权归反诉原告孙玉兰所有，所涉及的宅基地300平方米（实际占有土地面积475平方米）使用权归反诉原告孙玉兰所有。二、本诉被告沈阳市浑南区深井子街道大台社区居民委员会于本判决生效之日起十日内返还本诉原告王淑元购房款8000.00元。三、本诉被告沈阳市浑南区深井子街道大台社区居民委员会从2000年6月14日起至本判决生效之日止，以8000.00元为基数按照中国人民银行同期存款利率支付本诉原告王淑元利息”；二、撤销沈阳市浑南区人民法院(2016)辽0112民初10114号民事判决第四项，即：“四、驳回本诉原告王淑元的其他诉讼请求”；三、孙玉兰于本判决生效之日起十日内赔偿王淑元围墙损失2500元；四、驳回王淑元其他诉讼请求。如果沈阳市浑南区深井子街道大台社区居民委员会、孙玉兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由沈阳市浑南区深井子街道大台社区居民委员会承担；一审反诉费1650元，由孙玉兰承担；二审案件受理费1650元，由王淑元负担1600元，沈阳市浑南区深井子街道大台社区居民委员会负担50元。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年七月十三日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。