北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2014)年朝民初字第47875号原告：北京七星华电科技集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：赵炳弟，董事长。委托诉讼代理人：张清策，男，1989年3月1日出生，满族，北京七星华电科技集团有限责任公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐天歌，女，1994年2月24日出生，满族，北京七星华电科技集团有限责任公司职员，住北京市顺义区。被告：深圳市曼哈特汽车贸易有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人：黄育江。原告北京七星华电科技集团有限责任公司（以下称原告）与被告深圳市曼哈特汽车贸易有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张清策、徐天歌到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告之间《房屋租赁合同》。2.请求法院判令被告支付拖欠的房屋租金434806元（2013年8月24日至2013年12月23日期间共计122天，按照每天每平米2元乘以房屋面积2300平米的标准计算）。3.请求法院判令被告支付拖欠物业费30246.05元（2013年8月24日至2013年12月23日期间共计122天，按照每年每平米50元除以365天乘以房屋面积2300平米的标准计算）。4.请求法院判令被告支付违约金130441.8元（按照合同第10条第2款年租金的30%，年租金是1679000元，计算出来是503700元，我方自行扣减向我方缴纳保证金后，按照估算数额主张）。事实和理由：原告与北京无线之星科技有限公司于2011年6月2日签署了2011物合字第（056）号《房屋租赁合同》，约定房屋租赁面积2300平米，年租金为1679000元，按年交付。物业费115000元每年。合同签订后，原告、被告与北京无线之星科技有限公司签署了《变更合同主体资格协议书》。被告同意接替北京无线之星科技有限公司承租原告房屋，履行北京无线之星科技有限公司的义务。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告使用房屋后开始还可以交付房屋租金和物业费等相关费用，后期以各种理由拖欠房屋租金、物业费等相关费用至今。经原告多次催款，被告仍欠费用。合同系当事人自愿签订，为真实意思表示，合法有效。原告已严格按照合同履行义务，在原告再三催款的情况下，被告迟迟不能按照合同履行义务，已严重侵害了原告的合法权益。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本案予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告原公司工商登记名称为深圳市现今汽车贸易有限公司，于2011年11月28日变更为深圳市曼哈特汽车贸易有限公司。2011年6月2日，原告作为甲方（出租方）与北京无线之星科技有限公司（以下称无线之星公司）作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》（2011年物合字第056号），约定租赁房屋坐落于朝阳区xx院内（具体位置详见附件平面位置图）；房屋类型厂房，租赁房屋建筑面积2300平米；房屋租赁用途为乙方经改建后用于从事剧场、公寓、艺术展示及与之相配套的服务项目；租赁期限14年，自2011年7月1日至2025年12月31日止；房屋租金起租单价2元每平米每天，当年租金1679000元，付款方式为先交款后使用，房屋租金按年缴纳，每时段末的前十日交纳下次时段租金，合同第一次交款日期为2010年12月20日前，金额为897000元（含同期物业费）。房屋租金采取每三年递增一次的方式，每次递增幅度均为5%。即第1-3年不变，为1679000元，第4-6年递增5%，为1762950元……；物业管理费50元每平米每年，年物业费合计115000元，具体交费时间与房租交纳方式相同；乙方同意实行先行交纳保证金方式，并于2011年7月1日前交纳房屋保证金139916.67元，上述保证金在合同到期终止时，经甲方验收合格并扣除相关租赁费用后退还；租赁期间，甲乙双方出现下列行为的，视为违约：（1）未经甲方同意，乙方擅自在租赁房屋内部空间或周围扩建房屋或其它建筑物、加层、围圈空地面积的……（4）乙方无正当理由未支付或延迟支付费用满三个月的。甲乙双方必须遵守合同各项条款，任何一方出现违约行为，另一方除有权终止合同外，有权要求违约方支付相当于年租金30%的违约金。合同履行过程中，合同中的一方出现违约，另一方有权终止合同。原告作为甲方、无线之星作为乙方、被告作为丙方共同签订《变更合同主体资格协议书》（落款时间为空，丙方处加盖有被告公章，经办人为黄育江），约定：乙方于2011年7月与甲方签定的房屋租赁合同（物合字11年第056号），租赁面积2300平米，租赁期2011年7月1日至2025年12月31日止。现有丙方提出接替乙方承租甲方房屋，经三方协商一致，丙方自愿承接乙方的房屋承租权，乙方同意丙方接替其承租权，甲方对乙、丙方之间的变更行为予以确认；对合同主体资格的交替日期为2011年8月23日，即2011年8月23日前的房屋租赁费用由乙方承担，2011年8月23日后的房屋租赁费用由丙方承担，具体收费标准执行原合同规定；本协议书将作为甲乙双方合同终止的依据，及甲丙双方之间的权利、义务关系的确立。原告陈述自2011年8月23日至2013年8月23日期间的租金、物业费被告已全部支付，2013年8月24日之后的租金、物业费至今尚未支付。原告陈述其于2011年8月23日将《房屋租赁合同》中约定租赁房屋交付给被告使用，于2013年12月23日自行收回房屋。另，原告提交2013年5月9日、2013年12月23日其向被告邮寄的《终止合同通知函》以及邮寄EMS快递底单（收件人为黄育江，地址为被告注册地，底单中未显示签收情况），证明因被告经催缴仍未按约定交纳房屋租金以及物业费，其向被告发出终止合同通知。本院经审查认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原告、被告与无线之星公司签订《变更合同主体资格协议书》系三方真实意思表示，合法有效，故自2011年8月23日起《房屋租赁合同》中约定的无线之星公司权利和义务应由被告概括性继受，被告应当按照《房屋租赁合同》约定履行相应承租方的义务，向原告交纳租金和物业费，故原告主张被告尚未支付自2013年8月24日至2013年12月23日期间租金以及物业费，现要求支付，于法有据，原告主张数额低于按照合同约定标准计算的数额，故本院对原告要求被告支付房屋租金434806元、物业费30246.05元的诉讼请求予以支持。被告至今尚未向原告支付2013年8月24日至2013年12月23日期间租金和物业费，构成合同约定的违约行为，按照合同约定，原告有权终止合同，且有权要求被告作为违约方支付相当于年租金30%的违约金，故原告要求解除双方之间《房屋租赁合同》以及支付违约金的诉讼请求具有法律依据，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京七星华电科技集团有限责任公司与被告深圳市曼哈特汽车贸易有限公司之间的《房屋租赁合同》自本判决生效之日解除；一、被告深圳市曼哈特汽车贸易有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京七星华电科技集团有限责任公司租金四十三万四千八百零六元；二、被告深圳市曼哈特汽车贸易有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京七星华电科技集团有限责任公司物业费三十万零二百四十六元五分；三、被告深圳市曼哈特汽车贸易有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京七星华电科技集团有限责任公司违约金十万三千零四百四十一元八角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9754元，由被告深圳市曼哈特汽车贸易有限公司负担（于本判决生效后七日内给付原告北京七星华电科技集团有限责任公司）。公告费260元，由被告深圳市曼哈特汽车贸易有限公司负担（原告北京七星华电科技集团有限责任公司已预交，被告深圳市曼哈特汽车贸易有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京七星华电科技集团有限责任公司）。让原告交票，没有票就删了，给他做个笔录，他说不要求法院处理了。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔 瑞审 判 员  孙茜倩代理审判员  魏慧彪二〇一七年七月五日书 记 员  王振宇