辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6457号上诉人（原审被告）：赵德伟，男，1973年5月2日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳普瑞物业有限公司，住所地沈阳于洪区陵西街45号。法定代表人：张乐，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，汉族，该公司董事长助理。原审被告：沈阳翃之业投资管理有限公司，住所地沈阳市于洪区黄河北大街120号三楼。法定代表人：赵德伟，该公司总经理。原审第三人：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号（904室）。法定代表人：张乐，该公司董事长。委托诉讼代理人：张佩兰，女，1958年12月21日出生，汉族，该公司出纳。上诉人赵德伟因与被上诉人沈阳普瑞物业有限公司（以下简称“普瑞物业公司”）、原审被告沈阳翃之业投资管理有限公司（以下简称“翃之业公司”）、原审第三人沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称“顺意福莱英公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初8197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵德伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判令普瑞物业公司承担本案诉讼费。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当。一、原审法院判令不当，是不符合事实的。赵德伟与普瑞物业公司于2014年9月17日口头协议租赁位于沈阳市于洪区黄河北大街120号3楼3-9、3-10、3-11、3-7、3-8的房屋。租金每年9,000元。赵德伟于当日支付了租房定金36,000元，普瑞物业公司出具一两张收据，但此两张收据被普瑞物业公司的员工给拿走了。后来因普瑞物业公司没办法给员工开工资还从赵德伟借款11,000元，并出具了借条。9月18日普瑞物业公司只交付赵德伟三间房屋，其余2间房屋一直未交付，也未退回多收两间房屋的租金。9月30日，赵德伟开始装修所租用的3间房屋，投入装修费100,000元。因赵德伟只承租了3间房屋，使赵德伟无法正常办公。双方多次沟通均没有结果。因普瑞物业公司无法交付赵德伟5间房屋，赵德伟不再租用，但普瑞物业公司不予办理。二、普瑞物业公司不遵守双方的租房约定，只交付了3间房屋，使赵德伟无法营业，而赵德伟装修房屋用10万元，买办公家具花30万元，普瑞物业公司的行为存在欺诈。三、赵德伟与普瑞物业公司之间房屋出租是普瑞物业公司负责人董维思办理的，并由其收取的租金，不能因普瑞物业公司人员变动而不承认双方的租房事实。普瑞物业公司应给赵德伟退还所收取的房屋租金。普瑞物业公司辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。顺意福莱英公司辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。翃之业公司辩称，同意赵德伟的上诉请求。普瑞物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令赵德伟与翃之业公司支付拖欠的阳光维也纳A座3楼3-9、3-10号房屋租金，从2015年3月29日按每年每平方米161元计算至其实际搬离租赁房屋日止；2、请求判令赵德伟与翃之业公司支付阳光维也纳A座3-11房屋租金，从2015年3月29日按每年每平方米161元计算至其实际搬离租赁房屋日止；3、请求判令解除普瑞物业公司与赵德伟、翃之业公司之间的租赁关系，退还租赁房屋；4、赵德伟与翃之业公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年，沈阳翃之业投资管理有限公司向普瑞物业公司租赁于洪区黄河北大街120号阳光维也纳A座3楼房屋。2014年9月17日，赵德伟交付租金18,000元，普瑞物业公司出具了收款收据，载明付款人：沈阳翃之业投资管理有限公司，收款项目：租三楼半年房租，金额：18,000元，收款事由：2014.9.30-2015.3.29。商品房销售面积（预测）审核分层分户表载明，3-1面积为123.69平方米、3-2面积为100.22平方米、3-3面积为109.48平方米、3-4面积为132.88平方米、3-5面积为130.37平方米、3-6面积为130.37平方米、3-7面积为139.57平方米、3-8面积为272.30平方米、3-9面积为107.66平方米、3-10面积为116.15平方米、3-11房屋为43.76平方米。另查明，案涉房屋系第三人顺意福莱英公司开发。庭审中，第三人陈述同意由普瑞物业公司主张相应的权利。经询问，普瑞物业公司与赵德伟、翃之业公司均陈述没有签订租赁合同，没有约定租赁期限，口头约定租金半年付、上打租。赵德伟与翃之业公司陈述部分物品现放在房屋中，三处房屋的钥匙均在其处。关于装修，赵德伟与翃之业公司陈述已经过普瑞物业公司同意，普瑞物业公司陈述未同意其装修，且不同意对其添附部分使用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，赵德伟与翃之业公司向普瑞物业公司交纳租金，普瑞物业公司将房屋交付赵德伟与翃之业公司使用，双方之间形成租赁合同关系。租赁房屋是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效。根据合同法规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方对租赁期限约定不明，构成不定期租赁。普瑞物业公司现要求解除合同，返还租赁房屋，一审法院予以支持。2014年9月17日，普瑞物业公司出具的收款收据载明付款单位为沈阳翃之业投资管理有限公司，赵德伟作为翃之业公司的法定代表人，有权代表公司履行职务行为。故普瑞物业公司与赵德伟、翃之业公司之间租赁合同的承租方为翃之业公司，应由翃之业公司享有并承担相应的权利和义务。翃之业公司系有限责任公司，普瑞物业公司要求其法定代表人赵德伟承担责任于法无据，一审法院不予支持。关于已付租金数额。赵德伟与翃之业公司未能提供收款收据（0008917、0201088）原件，且普瑞物业公司不予认可，赵德伟与翃之业公司未能提供其他证据予以佐证，故本院对两张收款收据不予认定。赵德伟与翃之业公司提供的收条，因未能提供证据证明董维思系普瑞物业公司员工，无法证明该款项系向普瑞物业公司交纳的租金，且该收条载明的租金期（2014.9.30-2015.3.29）及出具时间（2014年9月17日）与普瑞物业公司出具的收款收据一致，无法证明系两笔款项，故对董维思出具的收条不予认定。普瑞物业公司提供了2014年9月17日的收款收据，双方均无异议，一审法院对赵德伟与翃之业公司交纳18,000元予以认定。关于租金标准。普瑞物业公司主张3-9、3-10两室租金每半年18,000元。赵德伟与翃之业公司主张5间房屋每年租金9万元。按普瑞物业公司的主张计算，租金应为租金13.4元/平方米/月，按赵德伟与翃之业公司的主张计算，除已经占有的3-9、3-10、3-11外，面积最大的两间房屋为3-7（139.57平方米）、3-8（272.30平方米），故赵德伟与翃之业公司主张的租金最低标准应为11元/平方米/月[90,000元÷12个月÷（139.57平方米+272.30平方米+107.66平方米+116.15平方米+43.76平方米）]。因收款收据未载明租赁面积，普瑞物业公司与赵德伟、翃之业公司亦均未能提供充分有效的证据证明各自的主张，现双方未能达成一致意见，应视为双方对租金约定不明，一审法院酌定租金为12元/平方米/月。关于租金起算时间。双方对2014年9月30日交付3-9、3-10没有争议，故该两套房屋（107.66平方米+116.15平方米=223.81平方米）租金应从2014年9月30日起算。关于3-11（43.76平方米），赵德伟主张系诉讼期间赵德伟与翃之业公司擅自占用，但未提供证据证明，故对该主张不予支持。普瑞物业公司诉请赵德伟与翃之业公司从2015年3月29日起计算租金，赵德伟与翃之业公司自认普瑞物业公司于2015年1月交付3-11，故对普瑞物业公司该诉请予以支持。关于赵德伟与翃之业公司主张的装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。赵德伟与翃之业公司未能提供证据证明其装修系经过普瑞物业公司同意，现主张赔偿损失于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，一审法院判决如下：一、解除沈阳普瑞物业有限公司与沈阳翃之业投资管理有限公司之间关于沈阳市于洪区黄河北大街120号阳光维也纳A座3楼3-9、3-10、3-11房屋的租赁合同；二、沈阳翃之业投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将沈阳市于洪区黄河北大街120号阳光维也纳A座3楼3-9、3-10、3-11房屋返还给沈阳普瑞物业有限公司；三、沈阳翃之业投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内支付沈阳普瑞物业有限公司沈阳市于洪区黄河北大街120号阳光维也纳A座3楼3-9、3-10共计223.81平方米的租金：从2014年9月30日起按12元/平方米/月计算至实际腾退之日止（应扣除已付的18,000元）；四、沈阳翃之业投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内支付沈阳普瑞物业有限公司沈阳市于洪区黄河北大街120号阳光维也纳A座3楼3-11房屋43.76平方米的租金：从2015年3月29日起按12元/平方米/月计算至实际腾退之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,246.2元，由沈阳翃之业投资管理有限公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，普瑞物业公司出具的收款收据载明给付租金的付款单位为翃之业公司，因此，案涉房屋的承租方应为翃之业公司。但鉴于双方并未签订正式的书面合同，且双方对租赁期限亦约定不明，故普瑞物业公司与翃之业公司之间形成了不定期的房屋租赁关系。现翃之业公司欠付租金，普瑞物业公司有权要求解除合同及给付租金。故一审法院判决并无不当，本院予以维持。关于赵德伟提出的一审法院认定事实不清，适用法律不当的上诉主张，本院认为，公司是指依照《中华人民共和国公司法》在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定，法人可以作为民事诉讼的当事人，由其法定代表人以法人名义进行诉讼。结合本案，如翃之业公司对一审裁判结果不服，应当以翃之业公司的名义提起上诉，而不应由翃之业公司法定代表人赵德伟以其个人名义提起上诉，故赵德伟以其个人名义提起上诉的诉讼主体不适格，本院对其上诉主张不予支持。综上所述，赵德伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,246.2元，由上诉人赵德伟负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一七年七月十二日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。