贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0201民初1865号原告：丁钰，女，汉族，1981年11月4日生，住址：六盘水市钟山区。委托代理人：朱仁杰，系贵州崇实律师事务所律师，执业证号：15202200410240083。被告：贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司(以下简称太阳石房开)，住所地：六盘水市钟山区松坪路水城煤电办公楼8楼，统一社会信用代码：9150200736643121H。法定代表人：翟纯孝，系该公司总经理。委托代理人：吴昱辰，系贵州天职律师事务所律师，执业证号：15201199610789734。委托代理人：吕贵荣，系贵州天职律师事务所律师，执业证号：15201199310197255。原告丁钰与被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁钰��委托诉讼代理人朱仁杰，被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴昱辰、吕贵荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁钰向本院提出诉讼请求：一、判令被告将钟山区人民中路××楼××门面××号门面交付原告使用；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金406500元（计算时间为从2013年1月1日至2017年4月21日，2017年4月21日后每日按购房总款423174元的万分之六继续支付违约金，直至被告将房屋交付为止）；三、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买钟山区人民中路4号8栋1楼附12号商业门面，房屋共计28.56平方米，总价款423174元，付款方式为首付房款253174元，余款170000元待办完《房屋所有权证》后在中国邮政储蓄中山西路支行办理银行贷款，交房时间为2013���1月1日前，若逾期交房，甲方按日向乙方支付应付房款总款的万分之六违约金。合同签订后，原告按约支付了房款，六盘水市住房和城乡建设局于2013年2月5日为原告办理了《房屋所有权证》，六盘水市国土资源局于2016年9月30日为原告办理了《土地使用权证》，但2013年1月1日后，被告却拒不将房屋交付原告使用，原告无数次向被告请求交房，被告总以各种理由搪塞、推诿，原告迫于无奈，特向贵院起诉。原告丁钰在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，用于证明原告的主体适格及自然身份情况；2、《商品房买卖合同》，用于证明原告向被告购买位于钟山区人民中路××楼××门面××面积为28.56平方米的门面，房屋的总价款423174元、首付价款价款253174元，余款170000元在银行办理按揭，交房时间是2013年1月1日之前，若逾期交房应当按日支付总��款的万分之六违约金；3、土地使用证、房屋所有权证，用于证明国土部门及相关部门办理了土地使用证和房屋所有权证的事实；4、照片一张，用于证明原告所购买的房屋现状是正被他人使用。被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司辩称：一、答辩人已经向被答辩人交付了房屋，被答辩人也依法行使了对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，被答辩人要求答辩人再次向其交付房屋属于无理要求；二、由于答辩人已将房屋交付，被答辩人要求答辩人支付巨额违约金及诉讼费用的请求均无事实及法律依据，应当依法予以驳回。被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司在举证期限内向本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明，用于证明被告的身份主体；2、收条、反租明细表，用于证明丁钰收取六盘水恒健房地产经���有限公司支付1年的租金，证明了原告已经通过出租房屋在获取收益的事实；3、领取证件情况表，用于证明被告方已经将原告的房屋证书移交给原告的事实，以上证据统一证实被告已经向原告交付了房屋，原告也已经行使了该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。庭审后，本院依职权向居住在涉案房屋的案外人舒健平作了询问笔录并拍摄现场照片，案外人舒健平称从2009年之后就租赁在涉案房屋。各方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的《商品房买卖合同》，能证明原告以总价款423174元向被告购买位于钟山区人民中路××楼××门面××号门面的事实，故予以认定；对原告提交照片，结合本院依职权向案外人舒健平询问笔���，能证明涉案房从2009年之后一直由案外人舒健平一家居住使用至今的事实，故予以认定。对被告提交的收据、反租明细表，虽案外人六盘水恒健房地产经纪有限公司向原告丁钰支付涉案房屋租金，但根据本院现场询问，现居住使用涉案房屋案外人舒健平一家从2009年之后一直租住至今，因此上述证据所反映的事实与实际情况不相符，达不到被告证明目的，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2012年11月18日，原告丁钰作为乙方，被告太阳石房开作为甲方签订《商品房买卖合同》，合同约定乙方以总价款423174元向甲方购买位于钟山区人民中路××楼××门面××面积为28.56平方的商业门面，首期付款253174元，余款170000元以银行按揭支付，甲方应当于2013年1月1日前交付商品房，逾期交房的，按日向乙方支付应付房款总款的万分之六违约金，当商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，双方进行验收。2013年1月29日涉案房屋已办理房屋所有权证，证号为六盘水市房权证钟山区字第××号）、2016年9月30日办理土地使用证，证号为市土国用（籍）第20160213号附8号。合同签订后，原告丁钰与案外人六盘水恒健房地产经纪有限公司签订房屋租赁合同，期限2014年8月1日至2015年7月30日止，期间原告丁钰获得利益42000元。另查明，案外人舒健平一家从2009年之后一直租住涉案房屋至今。现原告丁钰以被告太阳石房开未交付房屋为由，诉至本院。本院认为，本案争议焦点为涉案位于钟山区人民中路××楼××门面××号门面是否已完成交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，房屋买卖合同中，交付意味着转移占有，而转移占有就是占有人以法律行为将其占有物交付与受让人，受让人因此而取得占有。本案中，案外人舒健平一家从2009年之后就一直租住涉案房屋至今，形成了对涉案房屋的实际占有状态，其对房屋居住使用并不听从被告太阳石房开的意志，而被告太阳石房开于2012年11月18日向原告丁钰出售涉案房屋时，已丧失对房屋的实际控制，此时被告太阳石房开缺乏交付房屋的前提条件，且根据双方签订的合同中明确约定了房屋交付的方式，即商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收，而被告太阳石房开未提供证据证明办理交付手续。虽原告丁钰因签订房屋租赁合同而获得涉案房屋收益，但该份房屋租赁合同所反映涉案房屋使用状况与实际使用情况并不相符，因此���能视为被告太阳石房开已将涉案房屋交付给原告丁钰，且房屋所有权证办理仅代表物权转移，不能以此免除房屋交付的义务。故对原告丁钰要求被告太阳石房开交付位于钟山区人民中路××楼××门面××号门面诉请，本院予以支持。对原告丁钰主张的406500元违约金，虽原、被告双方约定逾期交房，按日支付总房款的万分之六违约金，但鉴于原告丁钰在被告太阳石房开未按约交付房屋情况下，怠于主张自已权利，且在2014年8月1日至2015年7月30日止，已实际获得涉案房屋收益，依据涉案房屋同地段同类房屋的租金标准，根据公平正义原则，本院酌情按日万分之二为宜，从2015年7月31日算至2017年4月21日，即被告太阳石房开需向原告丁钰支付违约金53319.92元（423174元×0.0002×630天﹦53319.92元），对原告丁钰诉请超出部分本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第九条，最高人民法院关于适用《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告丁钰交付位于钟山区人民中路××楼××门面××号门面。二、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告丁钰支付违约金53319.92元（以423174元为基数，按日万分之二从2015年7月31日算至2017年4月21日止，2017年4月22日至本判决确定的履行期限届满之日的违约金按日万分之二另行计算）案件受理费7398元，因适用简易程序减半收取3699元，由原告丁钰负担3214元，被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发��限公司负担485元（原告已自愿预交，被告于判决生效后十日内返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  罗孝昱二〇一七年七月二十四日书记员  陈禹希