西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初6014号原告席颖，女，汉族，1987年11月7日出生，住西安市雁塔区，委托代理人唐亚妮，陕西永嘉信律师事务所律师。被告樊琳，女，汉族，1986年3月15日出生，住西安市雁塔区，被告屈会斌，女，汉族，1955年10月8日出生，住西安市碑林区，被告樊选民，男，汉族，1953年10月15日出生，住西安市雁塔区，被告西安好尔思房屋中介有限公司，住所地：西安市高新区科技一路4号华立苑A号楼1幢1102号。法定代表人赵志刚，该公司董事长。委托代理人满建兵，该公司员工。原告席颖诉被告樊琳、屈会斌、樊选民、西安好尔思房屋中介有限公司(以下简称好尔思公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告席颖的委托代理人唐亚妮，被告屈会斌，被告樊选民，被告好尔思公司的委托代理人满建兵到庭参加了诉讼,被告樊琳经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法对其缺席审理，现已审理终结。原告席颖诉称，2014年6月，原告席颖在被告好尔思公司设立的陕西玛雅房屋中介有限公司高新一中店了解到被告樊琳名下的位于高新区科技四路天地源丹轩坊8号楼1单元11301号房屋的出售信息，该房屋尚未取得房屋所有权证书。被告好尔思公司及被告樊琳均承诺该房屋产权合法、有效，通过合同更名的方式可实现产权转让，故在被告好尔思公司的居间服务下，原告席颖与被告樊琳签订了《房地产买卖契约》，约定房屋总价款2100000元，付款方式为原告席颖于2014年10月18日之前分两次将全部款项支付给被告樊琳，合同更名的全部手续由被告好尔思公司全权负责办理，原告席颖一次性支付中介费及更名费合计200000元。上述合同签订后，原告席颖依约将第一笔购房款1100000元及中介费、更名费200000元，合计1300000元款项全部存入被告好尔思公司指定的履约账号。后原告席颖多次催促被告樊琳及被告好尔思公司履行约定义务。2014年9月，原告席颖突然得知上述交易房屋早已因被告樊琳之夫涉嫌合同诈骗被莲湖区公安分局经侦大队查封，合同更名无法办理。原告席颖遂多次与被告樊琳协商，但无果。2015年3月5日，原告席颖与被告樊琳及其父母即本案被告屈会斌、樊选民及被告好尔思公司签订协议书，约定被告樊琳于2016年2月28日前将1100000元购房款全部归还完毕，逾期1日按照总房款1300000元的千分之二支付违约金，被告屈会斌、樊选民为该笔欠款承担连带责任保证，并同意用其名下的天地源枫林绿洲A区3号楼4幢6单元60601室提供担保。上述协议签订后，截至本案起诉之日，原告席颖仅收到被告方退还的购房款合计440000元，被告屈会斌、樊选民也未依约办理抵押登记。现原告席颖诉至法院，请求判令：1、四被告归还原告席颖房屋剩余购房款860000元并支付违约金206400元（自2016年3月1日暂计算至2016年6月30日，要求支付至实际给付之日），合计1066400元；2、上述四被告对本案承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。被告樊琳经本院合法传唤未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告屈会斌及樊选民共同辩称，原告席颖所述均属实。被告屈会斌及樊选民与原告席颖签订还款协议后，确实是计划出卖天地源枫林绿洲A区3号楼4幢6单元60601室，并将所得款项用于偿还被告樊琳所欠原告席颖的房款。但由于该房屋的所有人为被告樊琳的两个孩子及被告屈会斌，现被告樊琳及其丈夫（其丈夫被关押在看守所）不出面导致该房屋无法出售。目前被告屈会斌及樊选民只向原告席颖归还了440000元。被告屈会斌及樊选民不认可原、被告双方于2015年3月5日在高新分局签订的还款协议，因为被告樊琳在出售涉案房屋时并不知道该房屋已被查封，且被告屈会斌及樊选民也是在被逼无奈下签订的该协议。被告好尔思公司辩称，原告席颖所述属实。被告好尔思公司在促成双方达成转让协议时已通过房地局的政务网核实了被告樊琳确实是涉案房屋的产权人，所以其为双方提供了居间服务。案外人李晓岚替原告席颖向被告好尔思公司支付1300000元，被告好尔思公司把其中的1100000元向被告樊琳支付，剩余的200000元中的120000元由被告好尔思公司已向涉案房屋的开发商支付作为合同更名的手续费，但现在开发商只同意退一半的费用，另有剩余80000元中的20000元经被告樊琳同意已向其弟弟樊磊支付。在高新分局签订的协议中第五条约定，由原告席颖和被告樊琳协助被告好尔思公司追回200000元的中介费及更名费，虽然被告好尔思公司是主要责任方，但被告好尔思公司也一直向开发商主张该笔更名费。经审理查明：2014年6月21日，原告席颖、被告樊琳与被告好尔思公司（居间方）签订《买卖定金合同》，约定被告樊琳将位于西安市高新区科技四路天地源丹轩坊8号楼1单元1301室出卖给原告席颖，房产总额为2100000元，买方支付定金200000元以确立买卖关系，买卖双方同时需将上述定金及卖方所属的房屋所有权证存入居间方履约保证银行专户，使买卖交易更加安全，买方在签订上述合同之日起十日内必须将剩余购房款存在居间方履约保证银行专户，否则视为违约。合同另约定，合同更名费及中介费均由买方承担，合同更名期自2014年6月25日至2014年9月24日，合同更名成功当天，买方需向卖方支付50%的房款，剩余房款到2014年10月18日一次性付清，卖方所提供资料必须真实合法有效，出现问题所有后果由卖方以及中介方承担。在签订上述合同之前，原告席颖已将200000元支付给被告好尔思公司，被告好尔思公司承诺在2014年10月18日之前必须办理完毕合同变更手续。被告好尔思公司于2014年6月21日向被告樊琳转付100000元。签订上述合同当日，原告席颖与被告樊琳签订《房地产买卖契约》，关于交易的标的物、交易价格等与《买卖定金合同》一致，另约定“买方第一次付款时间为2014年7月7日之前，且原业主商品房买卖合同已注销，将款项付给指定账户，由指定账户当天转入甲方账户”。2014年7月11日，原告席颖向被告好尔思公司指定账户转入1100000元。2014年7月14日，被告樊琳收到被告好尔思公司转付的1000000元。后在办理合同变更手续过程中，被告好尔思公司发现涉案房屋已因被告樊琳丈夫涉嫌刑事问题被查封。2015年3月5日，原告席颖（购买方）、被告樊琳（出售方）及被告屈会斌、樊选民（担保方）还有被告好尔思公司（居间方）就上述交易中被告樊琳收取的购房款1100000元及被告好尔思公司收取的中介费及更名费200000元的归还问题达成协议，协议约定：1、被告樊琳同意归还原告席颖购房欠款1100000元，其中协议签订后2日内归还200000元，剩余款项于2016年2月28日前支付完毕；2、被告屈会斌、樊选民同意为上述债务承担连带责任保证，并同意用其名下的天地源枫林绿洲第A3幢6单元6层60601室提供担保；3、由于上述抵押物尚未办理房屋所有权证，产权是否明晰未经原告席颖核实，被告樊琳及被告屈会斌、樊选民同意将办理房屋产权证的全部事宜交由被告好尔思公司负责，房产证办理完毕后同意将房屋抵押登记至原告席颖名下；4、届期被告樊琳及被告屈会斌、樊选民任一方就上述约定反悔或违约，则每逾期一日按照总房款1300000元的千分之二向原告席颖支付，由被告樊琳及被告屈会斌、樊选民共同承担；5、被告好尔思公司收取的中介费及更名费200000元，由被告樊琳协助被告好尔思公司追回，原告席颖提供必要协助。2015年3月5-6日，案外人樊磊代替被告樊琳向原告席颖退还购房款200000元。2016年1月6日，被告屈会斌向原告席颖退还购房款140000元，原告席颖承诺2016年2月28日后被告樊琳未归还的款项不产生任何利息。2016年2月23日，被告屈会斌又向原告席颖退还购房款100000元。审理中，原告席颖表示其主张的860000元，其中应由被告樊琳归还660000元，被告屈会斌及樊选民对此承担连带清偿责任；同时，被告好尔思公司应归还200000元，并就上述660000元承担责任。经询，原告席颖及被告好尔思公司均表示双方约定在办理完毕更名手续或原商品房买卖合同注销手续后，被告好尔思公司才能把购房款转付给被告樊琳，但被告好尔思公司辩称其认为注销是指在开发商处的注销，而不是在房管局的注销，且其在转付前已经过原告席颖的同意，但原告席颖对此予以否认，被告好尔思公司也未能举证证明。原告席颖及被告好尔思公司均表示其事后才得知涉案房产在双方交易前已被公安机关查封。上述事实，有《买卖定金合同》、《房地产买卖契约》、收条、协议书及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方于2015年3月5日签订的退款协议，被告樊琳同意归还原告席颖购房欠款1100000元，其中协议签订后2日内归还200000元，剩余款项于2016年2月28日前支付完毕，被告屈会斌、樊选民同意为上述债务承担连带责任保证，现被告樊琳及被告屈会斌于2016年2月28日前已向原告席颖归还440000元，故对于尚欠的660000元，被告樊琳应继续承担给付义务，被告屈会斌、樊选民对上述660000元应当承担连带清偿责任，被告屈会斌、樊选民承担保证责任后，有权向被告樊琳追偿。关于原告席颖要求被告好尔思公司承担赔偿责任一节，因被告好尔思公司承诺交易出现问题后所有后果均由其与卖方承担，且在本次交易中，其作为专业的房屋买卖居间方，并未尽到相应的风险控制义务，在促成交易前未能全面了解交易房产的现状，在原合同未完成在房地局的注销后，其即将其设立的监管账户中的1000000元转付给被告樊琳，致使交易不能但该款项至今未能完全追回，故其应当对上述660000元欠款承担共同支付义务。关于原告席颖主张的违约金，协议中虽约定有逾期支付金，但原告席颖已于2016年1月6日承诺2016年2月28日后被告樊琳未归还的款项不产生任何利息，故该项诉请本院不予支持。关于原告席颖要求被告好尔思公司归还200000元中介费及更名费，现交易无法完成，且过错并不在原告席颖，故被告好尔思公司理应向原告席颖归还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告樊琳应于本判决生效之日起十日内向原告席颖归还660000元。二、被告屈会斌、樊选民对被告樊琳所负上述债务承担连带清偿责任；被告屈会斌、樊选民承担连带保证责任后，有权向被告樊琳追偿。三、被告西安好尔思房屋中介有限公司对被告樊琳所负上述债务承担共同给付义务，并应于本判决生效之日起十日内向原告席颖归还中介费及更名费200000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告席颖其余的诉讼请求。本案案件受理费14398元，由被告樊琳承担，并由被告屈会斌、樊选民承担连带清偿责任。因原告席颖已预交，故被告樊琳、屈会斌、樊选民应将14398元与上述款项一并支付原告席颖。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  张敏惠人民陪审员  赵青青二〇一七年七月十四日书 记 员  曹雪荣打印：相丽华校对：胡盼阳2017年月日送达