江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终1572号上诉人(原审原告):陈连兵，男，1975年12月26日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：梅燕，江苏昶兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：严友亮，江苏瑞莱律师事务所律师。上诉人(原审原告):黄雨花，女，1974年6月30日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：梅燕，江苏昶兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：严友亮，江苏瑞莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈学影，男，1964年11月28日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人陈连兵、黄雨花因与被上诉人陈学影房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2015）崇民初字第1286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈连兵、黄雨花上诉请求：撤销一审判决，依法改判，上诉费用由陈学影承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。双方签订的协议已赋予其单方解除权，且明确约定解除后无需赔偿对方装修等相关费用。亦言之，陈学影的装修成本在五年内已通过租金下调的形式进行了补贴；2、一审判决对涉案房屋的租金采纳江苏同方土地评估有限公司（以下简称同方公司）作出的补充评估报告（即涉案房屋按毛坯房出租的市场价格）有失公允。楼面隔层、楼梯等承租人装饰装修物与房屋形成附合，且双方约定添附部分期满后归其所有，五年后装饰装修物亦属其所有，故五年后的租金应以装修后的评估报告为准；周边类似商铺的租金已高达36万元每年，即使剔除陈学影所建的隔断（共15万元）分摊，每年的租金也已超过30万元；即便协议履行五年后承租人系楼面隔层、楼梯的所有权人，装修装饰价值也应当比照房屋价值按比例抵冲租金。陈学影辩称，其与房东系合作关系，隔层和楼梯不属于双方协议中约定的装修物，应于双方合同约定的十年期满后方归属于出租方，且其装修成本也未通过租金下调的方式得到补贴。陈连兵、黄雨花向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的房屋租赁协议于2015年8月31日解除；二、陈学影支付其房屋租金、房屋占有使用费（自2015年4月10日起至陈学影实际迁出承租房屋之日止,按年租金31.39万元计算，扣除陈学影已支付的租金36万元）；三、陈学影赔偿其利息损失（自2015年4月10日起至2015年10月9日止，以6.695万元为基数；自2015年10月10日起至2016年4月9日止，以13.39万元为基数；自2016年4月10日起至2016年10月9日止，以20.085万元为基数；自2016年10月10日起至实际清偿之日止，以26.78万元为基数；上述利息损失均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实与理由：2009年12月23日，陈连兵、黄雨花与陈学影签订房屋租赁协议，该协议约定：陈连兵、黄雨花将其名下的位于无锡市梁溪区广勤路401室及其西侧开发商赠送的面积103.61平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给陈学影使用，双方议定上述房屋年租金16万元，租金五年不变，后五年根据市场价格双方协商而定（租期期满陈学影有优先承租权，五年以后租金以18万元为底线，根据市场行情双方商议而定），租赁期限自2010年4月10日至2020年4月10日止，租金按半年结算，由陈学影在对应结算期间起算日前的15日内交付，年租金分为二期付清，一期是每年的三月二十五日，二期是九月二十五日，陈学影延期未付，陈连兵、黄雨花有权收回涉案房屋等。2014年9月，陈学影支付前五年的最后一笔租金，陈连兵、黄雨花找陈学影商议涉案房屋后五年的租金，陈学影不予理睬。由于协商不成，2015年4月13日，陈连兵、黄雨花向法院提起诉讼，诉讼中，陈学影以同意协商涉案房屋租金为由让陈连兵、黄雨花向法院申请撤诉，陈连兵、黄雨花考虑到双方今后的合作需要，遂向法院申请撤诉。陈连兵、黄雨花撤诉后多次寻找陈学影协商涉案房屋后五年租金，陈学影干脆不予理睬。根据合同法的相关规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的可以协议补充。陈连兵、黄雨花多次找陈学影协商涉案房屋后五年租金，陈学影同意的租金与市场租金价格差距过大，双方未能就后五年的租金达成一致意见，且陈学影坚决不同意按市场价格确定涉案房屋后五年的租金，致双方签订的房屋租赁协议无法继续履行。2015年7月29日，陈连兵、黄雨花以书面形式通知陈学影，双方签订的房屋租赁协议于2015年8月31日解除。2015年8月18日，陈连兵、黄雨花再次发函通知陈学影后，又多次与陈学影联系，陈学影均不理不睬。陈学影未经陈连兵、黄雨花同意以年租金18万元的标准分四次向陈连兵、黄雨花支付了自2015年4月10日起至2017年4月10日止的房屋租金合计36万元。根据双方签订的房屋租赁协议，陈学影应承担涉案房屋的物业管理费，由于陈学影未交纳物业管理费，该行为已构成违约。由于至今双方未能就涉案房屋后五年的租金达成一致意见，根据合同法的相关规定，陈连兵、黄雨花认为其与陈学影签订的房屋租赁协议约定的出租涉案房屋合同的目的无法实现，陈学影的行为侵犯了其合法权益，现再次诉至法院，望法院依法支付其诉讼请求。一审法院认定事实：陈连兵、黄雨花系涉案房屋的所有权人，建筑面积243.62平方米，涉案房屋的西侧约103.61平方米系开发商赠送面积。2009年12月23日，陈连兵、黄雨花作为甲方、陈学影作为乙方签订房屋租赁协议，该协议约定：“甲、乙双方协商，同意就下列房屋的租赁事项，订立本协议。第一条、甲方自己愿意将坐落在涉案房屋的房屋出租给乙方使用。甲方无权干涉乙方在承租期内将使用面积后多余的部分分隔出租。第二条、甲、乙方双方议定的上述房屋年租金为人民币16万元，租金前五年不变后五年根据市场价格双方协商而定（注：租期期满乙方有优先承租权，五年以后租金以18万元为底线，根据市场行情双方商议而定）。租赁期限自2014年4月10日至2020年4月10日止，租金按（半年）结算，由乙方在对应结算期间起算日的前15日内交付甲方。年租金分为二期付清，一期是每年的三月二十五日，二期是九月二十五日，乙方延期未付，甲方有权收回房屋。第三条、甲方保证上述房屋权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。水电费、物业管理费由乙方承担。乙方应合法经营，在租赁期内乙方的一切债务与甲方无关。第四条、房屋租赁期间内，甲方负责对房屋及其附着物定期检查并承担正常的房屋维修费用。若因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。如需出卖或抵押上述房屋，甲方提前6个月通知乙方。第五条、房屋一、二层之间楼面的隔层、楼梯由乙方出资金，协议期满后归甲方所有，如因种种原因，甲方在协议期内中止该协议，甲方必须赔偿乙方装修费用（五年以后，装修费用甲方不予承担，包括隔层、楼梯等）。本协议若在履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可请当地仲裁委员会或当地法院裁决”等。房屋租赁协议签订后，陈连兵、黄雨花将涉案房屋（含开发商赠送面积103.61平方米）交付给陈学影使用，陈学影将涉案房屋（含开发商赠送面积103.61平方米）隔为上下二层，并对涉案房屋（含开发商赠送面积103.61平方米）进行了装修。2015年7月29日，江苏法瞻律师事务所（以下简称法瞻律师事务所）发函给陈学影，该函的内容为：“法瞻律师事务所接受陈连兵、黄雨花（以下简称委托人）的委托，就你承租我委托人房屋的相关事宜发函如下：你于2009年12月23日与我委托人签订了房屋租赁协议，该协议约定：租金前五年不变后五年根据市场价格双方协商而定。2015年4月10日，房屋租赁期满，后期的租金需要你与我委托人决定，但你私自将9万元付至我委托人账户，我委托人得知后多次找你协商后五年的租金问题均被你拒绝。其后，我委托人起诉至法院要求商定租金问题，你以租金可以双方私下协商为由让我的委托人撤诉，待我委托人撤诉后你又拒绝商议。根据我国合同法的相关规定：根据合同法的相关规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的可以协议补充。你与我委托人的房屋租赁协议对于后五年的房屋租金约定不明，我委托人根据合同法的相关规定多次要求与你协商来确定具体的房屋租金均遭拒绝，你与我委托人之间最基本的合作基础丧失，双方无法就后五年的租金达成一致意见。现我委托人正式提出与你解除房屋租赁协议。为了避免不必要的损失，我委托人同意给予你一个月的时间安排搬出事宜。本律师认为，诚实信用是合同各方应当共同遵守的最基本原则。在合同约定不明的情况下，双方本着合作愉快的精神协商解决，若一方拒绝协商的，另一方为维护自身的合法权益有权解除协议。现本律师受委托人的委托郑重声明如下：望你在接函之日起一个月内（至2015年8月31日），根据我委托人的要求搬离我委托的房屋，双方租赁协议正式解除。逾期不搬的，我委托人会采取必要的合理措施来维护自身的合法权益，届时造成的一切损失将由你自行承担等”。2015年8月18日，法瞻律师事务所发函给陈学影，该函的内容为：“法瞻律师事务所接受陈连兵、黄雨花（以下简称委托人）的委托，已于2015年7月29日就你承租我委托人房屋的相关事宜发函于你，但据我委托人反馈，你至今不予理会：现距我委托限定的日期已不足两周，为避免不必要的损失，本律师再次发函于你：望你在2015年8月31日前，根据我委托人的要求搬离我委托人的房屋。逾期不搬的，我委托人会采取必要的合理措施来维护自身的合法权益，届时造成的一切损失将由你自行承担等”。2015年10月8日，陈连兵、黄雨花诉至该院。诉讼中，陈连兵、黄雨花向该院提出司法评估申请，要求对涉案房屋后五年的自2015年4月10日起至2020年4月10日止的租金进行市场价格评估，该院委托同方公司进行了评估，同方公司于2015年11月27日作出房地产市场租金估算报告，估价结果为：自2015年4月10日起至2020年4月10日止，涉案房屋（含开发商赠送面积103.61平方米）的租金总额为156.95万元等。该估算报告自完成之日起一年内有效。经质证，陈连兵、黄雨花对同方公司出具的房地产市场租金估算报告的真实性没有异议，同意按该估算报告的估价结果作为涉案房屋后五年租金的依据。陈学影对同方公司出具的房地产市场租金估算报告的真实性没有异议，对于该估算报告的估价结果有异议，理由：陈连兵、黄雨花出租给其的涉案房屋系毛坯房，其承租涉案房屋（含开发商赠送面积103.61平方米）后，其将涉案房屋（含开发商赠送面积103.61平方米）隔为上下二层，并对涉案房屋（含开发商赠送面积103.61平方米）进行了装修，根据双方签订的房屋租赁协议约定，涉案房屋的隔层、楼梯等装修所形成的添附物要在租赁期限届满后才归陈连兵、黄雨花所有，现租赁期限尚未届满，陈连兵、黄雨花无权主张涉案房屋的该添附物的收益，涉案房屋后五年的租金应按毛坯房的状况进行市场价格评估。嗣后，陈学影向该院提出司法评估申请，要求对涉案房屋自2015年4月10日起至2020年4月10日止的租金进行市场价格评估，评估时去掉涉案房屋的装修所形成的添附物，并要求同方公司出具补充评估报告，陈连兵、黄雨花亦同意由同方公司出具补充评估报告。同方公司于2016年11月28日作出涉案房屋补充说明及情况说明，其中补充说明结论为：自2015年4月10日起至2020年4月10日止，涉案房屋的租金总额为125.90万元（即年租金25.18万元）等。同日，同方公司还出具情况说明，情况说明的内容为：原有报告使用期限延长至2017年11月27日等。陈学影向陈连兵、黄雨花支付了涉案房屋自2015年4月10日起至2017年4月10日止的租金36万元。一审法院认为：陈连兵、黄雨花与陈学影签订的房屋租赁协议均系双方当事人的真实意思表示，该协议未违反法律、行政法规的相关规定为有效协议，该院予以确认。关于陈连兵、黄雨花主张的双方未能就涉案房屋后五年的租金达成一致意见，其与陈学影签订的房屋租赁协议的合同目的不能实现，要求解除房屋租赁协议的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同》第六十二条第二款“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”的规定，在双方当事人未能就涉案房屋后五年的租金数额达成合意的情况下，依法可通过评估的市场价格来履行，该分歧并不能造成陈连兵、黄雨花的合同目的无法实现，故该院对陈连兵、黄雨花要求解除房屋租赁协议的诉讼请求不予支持。关于房屋租赁协议第五条“房屋一、二层之间楼面的隔层、楼梯由乙方出资金，协议期满后归甲方所有，如因种种原因，甲方在协议期内中止该协议，甲方必须赔偿乙方装修费用（五年以后，装修费用甲方不予承担，包括隔层、楼梯等）”的约定，陈连兵、黄雨花认为：因涉案房屋的装修成本已在前五年的租金中予以补偿，故约定五年以后解除合同，其不需承担装修费用，该约定可以反映出五年以后涉案房屋装修所形成的添附物归其所有。陈学影认为：因该条款明确约定该添附物在协议期满后才归陈连兵、黄雨花所有，故在协议期间该添附物归其所有。该院认为，既然该条款明确约定该添附物在协议期满后归陈连兵、黄雨花所有，则在协议期间，该添附物的所有权归陈学影所有，故对涉案房屋后五年的租金进行市场价格评估时应去掉该添附物即按交付的毛坯进行市场价格评估。根据同方公司出具的评估报告，该院确认涉案房屋后五年的租金，即自2015年4月10日起至2020年4月10日止，每年的租金按25.18万元的标准进行计算。由于陈学影向陈连兵、黄雨花支付的自2015年4月10日起至2017年4月10日止的租金均按年租金18万元的标准予以支付，对于该期间应支付的年租金25.18万元与实际已支付的年租金18万元的差额部分，陈学影应予补足，并赔偿相应的利息损失。本案中，根据房屋租赁协议的约定，陈学影应支付的租金截止2017年4月10日止，2017年4月11日起的租金陈学影尚未至付款期，故该院对陈连兵、黄雨花要求陈学影支付自2017年4月11日起至2020年4月10日止的租金的诉讼请求，不予支持。判决：一、陈学影于判决书发生法律效力之日七日向陈连兵、黄雨花补充支付自2015年4月10日起至2017年4月10日止的租金合计14.36万元，并赔偿利息损失（自2015年4月10日起至2015年10月9日止，以3.59万元为基数；自2015年10月10日起至2016年4月9日止，以7.18万元为基数；自2016年4月10日起至2016年10月9日止，以10.77万元为基数；自2016年10月10日起至实际清偿之日止，以14.36万元为基数；上述利息损失均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回陈连兵、黄雨花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费16820元（含评估费13500元）由陈连兵、黄雨花负担920元、陈学影负担15900元。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案租赁协议明确约定租赁期限为十年，陈学影出资建造的楼面隔层、楼梯在协议期满后归出租方所有。虽然协议中亦约定五年后隔层、楼梯等装修费用出租方不再承担，但这仅是关于隔层、楼梯建造费用的约定，而非其所有权归属的约定。因此，在协议期未满之时，该隔层、楼梯的所有权应遵从双方的特殊约定，不适用出租物关于附合的规定，即不属于出租方陈连兵、黄雨花所有，隔层、楼梯等装饰装修物的收益不应纳入出租方的出租收益。且一审中，双方均同意由同方公司出具补充评估报告。故一审判决采纳补充评估报告，认定涉案房屋后五年的租金应以毛坯出租价格为准，并无不当。陈连兵、黄雨花关于一审判决采纳该评估报告有失公允的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。此外，陈连兵、黄雨花关于装修成本已通过租金下调形式进行了补贴、其具有租赁协议单方解除权的上诉主张，因双方并未在协议中明确约定，本院亦不予支持。综上所述，陈连兵、黄雨花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3320元，由上诉人陈连兵、黄雨花负担。本判决为终审判决。审判长 周 科审判员 蒋依澄审判员 郭继光二〇一七年七月七日书记员 陈美含