成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初2718号本诉原告（反诉被告）：成都宽宇物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人：李斌，总经理。委托代理人：叶兆进，四川信都律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：贺宇辉，男，汉族，1969年6月17日出生，户籍地：成都市金牛区，现住成都市金牛区。本诉被告（反诉原告）：夏春燕，女，汉族，1982年2月2日出生，户籍地：成都市金牛区，现住成都市金牛区。本诉原告（反诉被告）四川宽宇物业管理有限公司（以下简称宽宇公司）与本诉被告（反诉原告）贺宇辉、夏春燕物业服务合同纠纷本反诉一案，本院受理后，适用简易程序，由审判员杨阳独任审判，于2017年5月8日、2017年6月7日两次公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）的委托代理人叶兆进、本诉被告（反诉原告）贺宇辉、夏春燕到庭参加了诉讼。本案已审理终结。本诉原告宽宇公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令贺宇辉、夏春燕立即向宽宇公司支付物业服务费79266.16元及从2017年1月15日起至给付之日止按银行同期贷款利率的4倍支付逾期付款资金利��；2、贺宇辉、夏春燕承担本案诉讼费用。事实和理由：二被告系夫妻关系，为金牛区蜀汉路528号成都御都花园别墅×栋×单元×座房业主。上述房屋原业主为陈卓新、邓秀莲，二人从2006年12月起至2016年4月一直拖欠物业服务费79266.16元，经数十次催收至今均未给付。2016年7月14日，贺宇辉主动作出《承诺书》，承诺由其追缴回原业主所欠物业服务费79266.16元，若6个月内未追缴，则由其本人承担缴清责任，现已逾期，所欠款项至今未支付。宽宇公司认为贺宇辉因债务加入而成为债务人，故应当承担还款责任。故诉至法院，请求判如所请。本诉被告贺宇辉、夏春燕辩称，1、承诺书是被逼无奈的产物，并非主动出具，违背其真实意思。案涉物业自2016年5月才过户至其名下，其从来没有享受过期间的物业服务，没有也不可能主动去承担自己没有的法律义务，承诺书是宽宇公司要挟下的产物，严重违背其真实意思，不具有法律效力。2、承诺书显失公平。宽宇公司在长达近十年的时间内，不依法向原业主主张权利，在原业主李德才于2016年6月15日作出承诺后仍然不积极维权，要求新业主来承担前任长达十年的物业费，是极端不公平的，其用意是转嫁长期怠于行使权利所造成的诉讼时效风险和其他法律风险，该风险应由其自身承担。反诉原告贺宇辉、夏春燕提出如下诉讼请求：1、撤销贺宇辉于2016年7月14日的民事承诺；2、诉讼费由宽宇公司承担。事实和理由：2015年底，夏春燕与邓秀莲签订房屋买卖合同，约定夏春燕购买邓秀莲名下案涉房产。合同签订后，夏春燕支付了房屋价款，案涉房屋于2016年5月26日登记过户至其名下。6月15日，原业主李德才（系邓秀莲之夫）表示物业费与贺宇辉、夏春燕无关，并书面承诺一周内结清。6月17日，贺宇辉、夏春燕向宽宇公司缴纳了物管费并办理了装修手续。6月23日，装修公司进场装修时，宽宇公司不顾已经办理装修证的事实，以未结清物业费为由，阻止装修工人进场，双方发生纠纷，装修工程被迫停止。贺宇辉、夏春燕先后通过金牛区房管局物业办投诉、向派出所报案、向电视台曝光的方式表明诉求，反对宽宇公司的做法，但事情没有得到有效解决。迫于无奈，贺宇辉、夏春燕向宽宇公司写下承诺，装修公司才得以进场施工。贺宇辉作出的承诺是受到胁迫的产物，违背其真实意思表示，其没有享受过拖欠期间的物业服务，没有也不可能主动去承担自己没有的法律义务，不具有法律效力。同时又显失公平，宽宇公司在长达十年的时间内，不依法向原业主主张自己的权利，在原业主李德才于2016年6月15日作出承诺后仍然不积极维权，要求新业主承担前任以及前前任业主长达十年的物业费，是极端不公平的，其真实用意是转嫁长期怠于主张权利所造成的诉讼时效风险和其他法律风险。故诉至法院，请求判决。反诉被告宽宇公司辩称，对请求不予以认可。民事承诺是贺宇辉自愿主动做出的承诺，宽宇公司没有采取任何威胁、胁迫所谓的不公平的行为。作为物业服务公司收取物管费是合法的，物业费也是在诉讼时效期内，没有任何法律风险。债务是合法有效的。关于债务的主动加入并非表示应当享受服务所带来的相关的权利义务，就本案而言，是贺宇辉主动对前任业主的债务主动加入，与是否享受了物业服务没有必然的联系。承诺书可以充分说明没有受到胁迫：1、整个欠款金额是明确的；2、贺宇辉主动承诺由他去负责在六个月内��行追缴；3、如果没有在6个月内追缴回来，就由自己承担债务，所以没有形成不公平的问题，请求法院驳回贺宇辉、夏春燕的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了举证质证。本院确认如下事实：2009年12月4日，位于金牛区蜀汉路×号×栋×单元×层×号房屋登记到陈卓新名下。2013年8月30日，该房屋转移登记到邓秀莲名下。夏春燕与邓秀莲签订《房屋买卖合同》，约定夏春燕购买案涉房屋，邓秀莲应结清物管费用。2016年5月26日，案涉房屋转移登记到贺宇辉、夏春燕名下。2016年6月17日，案涉房屋办理装修许可证手续。贺宇辉、夏春燕缴纳了案涉房屋2016年5月至2017年5月期间的物管费9505.2元。2016年6月23日，贺宇辉报警，成都公安局金牛区分局黄忠派出所保存有《巡警处警（移交）登记表》，简要案情载明：2016年6月23日10时21分，接91指令称一男子在御都花园需求助，民警赶往现场了解情况，双方系物管与业主的物业费纠纷，双方自行协商做好登记处理。贺宇辉作为当事人在其上签字。2016年7月14日，贺宇辉出具《承诺书》，载明：御都花园×栋×单元×座，因前二任业主陈卓新、邓秀莲从2006年12月至2016年4月共计欠缴物业服务费79266.16元。×栋×单元×座现任业主贺宇辉本人承诺从即日起陆个月内负责追缴所欠物业服务费79266.16元，并缴回至成都宽宇物业管理有限公司。若在陆月内未追缴回所欠物业服务费，由贺宇辉本人承担所欠的79266.16元，并承担相关法律责任。诉讼期间，贺宇辉、夏春燕向本院申请调取成都市金牛区房产管理局接受投诉及处理情况的证明。我院依法予以准许，向成都市金牛区房产管理局去函进行调查。2017年7月17日，成都市金牛区房产管理局出具《关于贺宇辉向我局反映装修问题的说明》，其中载明：“2016年第三季度，我局物业产权科接到贺先生数次来电反映，因物业费纠纷，御都花园物业服务提供方拒绝为其办理装修手续，并阻碍其装修材料进入。我局调查处理情况如下：综合我局向贺先生本人及宽宇物业公司了解到的情况，贺先生系购买该小区二手房，而该房屋上一任业主与宽宇物业长期未结清物业费，贺先生在购买二手房过程中未向物业公司咨询该房屋是否结清相关费用。我局接到投诉后，立即联系该小区物业项目经理，告知我局意见:物业费长期未结清，属于上一任业主产生，物业公司应当向之前的业主进行追偿；物业公司长期未主动通过司法途径解决��存在自身问题，而不应当以此为理由阻碍贺先生正常装修行为。物业公司表示愿意与贺先生协调解决此事。而贺先生也表示，因为在房屋买卖过程中疏忽了向物业公司了解费用结清情况，自身也有责任，愿意支付一部分上任业主产生的物业费并协助物业公司联系上任业主进行协调换取物业公司配合其装修行为。因涉及财产费用问题不在我局投诉受理范围内，无法进行行政调查处理，但该投诉涉及民生，我局要求物业公司通过正常途径解决物业费问题，不得阻碍贺先生正常装修行为，并建议贺先生坚持正常装修，如遇阻碍应当及时报警。另查明，贺宇辉、夏春燕系夫妻关系。以上事实有身份证明、《房屋买卖合同》、房屋信息摘要、装修许可证手续、《巡警处警（移交）登记表》、《承诺书》、《关于贺宇辉向我局反映装修问题的说明》等在案为证。本案争议焦点为：贺宇辉于2016年7月14日所作出的承诺应否撤销。本院认为，根据庭审查明的事实，贺宇辉、夏春燕在购买案涉房屋、并准备进行装修之后，宽宇公司以前任业主物管费用尚未结清为由，采取了阻碍贺宇辉、夏春燕装修案涉房屋的行为。此后，双方对此进行了协商。虽然贺宇辉于2016年7月14日作出了愿意先行帮助宽宇公司追偿前任业主欠缴费用、未果后愿意自行承担的承诺，但本院认为该承诺应予撤销，理由如下：第一，房屋所有权人享有对其房屋进行装修的权利，该权利基于所有权的物权而产生，该法益应予依法保护。宽宇公司以前任业主物管费尚未结清为由予以阻拦，损害了贺宇辉、夏春燕享有的装修其房屋的权利。从报警记录和成都市金牛区房产管理局��理贺宇辉投诉的过程来看，宽宇公司的行为阻却了贺宇辉自由意志的表达。贺宇辉曾在投诉的过程中表达愿意支付一部分上任业主产生的物业费、并协助宽宇公司联系上任业主进行协调的意愿，但本院注意到该表达的目的是为换取宽宇公司配合其进行装修行为，本院难以认定该表达为其真实意思表示。第二，债的加入具有无因性，行为人加入债的原因本身在所不问，但是本案中，有证据证明宽宇公司利用其物业管理的优势地位作出相应行为，致使双方的权利与义务明显违反公平原则。第三，本院认为，物业公司与前任业主之间的物管费纠纷，新任业主既无法定义务，亦无约定义务予以配合，宽宇公司的合法权益亦可通过合法途径予以救济。综上，本院对宽宇公司的诉讼请求不予支持，对贺宇辉、夏春燕的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十九条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销贺宇辉于2016年7月14日作出的《承诺书》；二、驳回四川宽宇物业管理有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1807元，因适用简易程序减半收取903.5元，由四川宽宇物业管理有限公司承担；反诉案件受理费100元，因适用简易程序减半收取50元，由四川宽宇物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员 杨 阳二〇一七年七月二十七日书记员 叶 婧速录员 杜双双