浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终4184号上诉人（原审原告、执行案外人）：浙江大盛建设工程有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道十里牌，组织机构代码13226573-X。法定代表人：郦梦杰，董事长。委托诉讼代理人：陈卫，浙江满江红律师事务所律师。委托诉讼代理人：何海腾，男，1979年10月25日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，系浙江大盛建设工程有限公司职工。被上诉人（原审被告、申请执行人）：临安市国土资源局，住所地浙江省临安市锦城街道钱王街390号，组织机构代码00250829-7。法定代表人：盛伟，局长。委托诉讼代理人：邱雪良，浙江钱王律师事务所律师。委托诉讼代理人：方萍，浙江钱王律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临安三佳房地产开发有限公司，住所地浙江省临安市锦北街道大学路筑境花园20幢116号。法定代表人：孙明杰，董事长。委托诉讼代理人：蔡永恒，男，1969年5月26日出生，汉族，住浙江省临安市，系临安三佳房地产开发有限公司职工。上诉人浙江大盛建设工程有限公司（以下简称大盛公司）因与被上诉人临安市国土资源局、临安三佳房地产开发有限公司（以下简称三佳公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省临安市人民法院（2015）杭临执异初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大盛公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。原审认为现有证据难以确认上诉人向三佳公司购房的真实性，完全错误。上诉人与三佳公司于2010年7月25日签订的涉及本案诉争房产的四份《商品房买卖合同》合法有效，系平等自愿签订。原审法院（2015）杭临执异字第4号执行裁定对此已经作出明确认定。上诉人用三佳公司向上诉人支付的工程款抵付约定数额的购房款，三佳公司确认该购房款已支付，并出具收据，上诉人已按约履行付款义务。2010年10月9日，上诉人与三佳公司、讼争房产所在小区物业公司办理了房屋交接手续，并缴纳了物业管理费，上诉人已实际占有本案诉争房产。上诉人在原审提供的证据足以证明上诉人本案中的购房、房款支付、占用使用房屋行为的真实性。原审法院对本案主要事实的认定，存在证据评判与事实认定前后矛盾的情况，未按照证据规则认定本案事实。上诉人与三佳公司签订购房协议后，因三佳公司其他债务纠纷，本案诉争的房产先后分别被杭州市西湖区人民法院、杭州市中级人民法院、临安市人民法院查封，造成了诉争房产无法办理过户手续的客观障碍，对于这一客观障碍的产生，上诉人没有任何过错。二、上诉人对本案诉争房产依法享有实体权益。诉争房产虽未办理产权过户，但上诉人根据合同，自2010年10月接收诉争房产，并实际占有、使用已六年有余。根据《中华人民共和国物权法》第241条规定，上诉人系诉争房产的占有人，依法享有占有的物权权益。上诉人对诉争房产享有请求转移所有权和办理所有权登记的实体权利。三、被上诉人临安市国土资源局对诉争房产的执行查封行为不合法、不合理。《中华人民共和国物权法》对于妨害占有的行为持否定态度，临安市国土资源局的执行查封行为妨害了上诉人的物权权利，应依法排除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，诉争房产属于人民法院不得查封的财产。临安市国土资源局执行查封行为依据的债权系“筑境花园”项目第三期的土地出让金，而本案被查封的房产系一期、二期开发的房产。两者之间不存在必然的利益关联，且查封行为妨害了上诉人依法享有的物权利益，不具有合理性。三佳公司开发的“筑境花园”项目都已取得《国有土地使用证》，开发商只有在缴纳土地出让金的前提下才能依法办理出让土地的《国有土地使用证》。“筑境花园”项目三期的土地出让存在违法操作的情况，该债权本身存有瑕疵，对其采取的法律保护应以不损害第三人合法权利为前提。临安市国土资源局辩称：一、上诉人大盛公司和被上诉人三佳公司之间的房产买卖本质上是以房抵债。上诉人和三佳公司的债权债务真实性、抵偿债务的数额以及进行抵偿的效力都没有相应的证据予以证实。临安市国土资源局和大盛公司的债权性质都是属于普通债权。如果认同以房抵债效力是对其他债务人权利的损害。二、上诉人的权利不足以排除强制执行，本案诉争的房产还登记在三佳公司名下。根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权属于三佳公司，上诉人主张的权益有瑕疵。三、三佳公司与临安市国土资源局之间存在债权债务关系，查封案涉房产不存在瑕疵。三佳公司与临安市国土资源局之间办理土地权证问题与本案无关。三佳公司辩称：一、债权债务真实存在。二、房屋买卖也是真实存在。三、因为法院查封导致案涉房产不能过户。大盛公司向一审法院起诉请求：1、确认大盛公司与三佳公司签订的商品房买卖合同有效，对“筑境花园”楼盘37幢10×、10×、10×、10×、10×室，38幢10×-20×、10×-20×、10×-20×、10×-20×室，13×幢10×室，13×幢10×、10×、10×、10×、10×、11×、11×、11×、11×、12×室（产权证号：临房权证锦城字第××、00××11、0024713、00××14、0024715、00××29、0026828、00××27、0026825、00××16、0018336-0018340、0018350-××号）商铺享有占有以及所有权转让的实体权益；2、判令三佳公司立即将上述商铺所有权变更登记至大盛公司名下；3、停止临安市国土资源局对上述商铺的执行；4、本案诉讼费由临安市国土资源局和三佳公司承担。一审法院认定事实：根据2010年7月25日上海海地建设工程有限公司与三佳公司签订四份《商品房买卖合同》约定：三佳公司将其开发的筑境花园37幢10×、10×、10×、10×、10×号、38幢10×－20×、10×－20×、10×－20×、10×－20×号、133幢10×号、135幢10×、10×、10×、10×、10×、11×、11×、11×、11×、12×号房出售给上海海地建设工程有限公司，总计价款为人民币12193370元。上海海地建设工程有限公司以三佳公司欠其的工程款抵付上述房款。2010年10月9日，双方签订了房屋交接的书面手续，但未办理房屋变更登记。现登记的房屋权利人为三佳公司。原审法院在执行三佳公司欠临安市国土资源局土地使用权出让金一案过程中，于2015年5月22日以（2011）杭临执民字第2252－2号执行裁定书查封了上述房产。2015年5月22日，原审法院根据临安市国土资源局的申请，作出（2011）杭临执民字第2252－2号执行裁定书，对上述商铺采取了查封的执行措施。大盛公司据此向原审法院提出执行异议。原审法院于2015年7月10日裁定驳回了异议申请。另查明，上海海地建设工程有限公司于2012年8月13日变更为大盛公司。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，系原上海海地建设工程有限公司在明知三佳公司已经难以支付拖欠的工程款的情况下而与三佳公司签订了《商品房买卖合同》，实质上系以房抵作工程款，按照现有证据，对欠款的数量、以房抵债对价是否合理难以确认其真实性。且未办理过户登记手续，而且没有过户的原因不属于案外人大盛公司意志以外的客观障碍，因此案外人即大盛公司的行为不符合法律规定且其权利不能够排除执行，其诉讼请求不符合法律规定，不予以支持。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回异议人浙江大盛建设工程有限公司的异议。本案受理费94960元，由浙江大盛建设工程有限公司负担。本院二审期间，上诉人大盛公司提交二份新证据，用以证明案涉房产在2011年1月份被查封，抵押权由于查封无法注销：证据1，杭州市中级人民法院（2011）浙杭执民字第301号协助执行通知书；证据2，杭州市西湖区人民法院（2011）杭西执字第110号协助执行通知书、裁定书及相应的查封清单。被上诉人临安市国土资源局质证认为：该部分证据不能达到大盛公司的证明目的。涉案房屋查封时间在2011年，房屋买卖合同签订时间是2010年7月25日，大盛公司与三佳公司交接手续在2010年10月5日，大盛公司与三佳公司有足够的时间办理过户手续。房屋查封时存在抵押，大盛公司在以房抵债时对房产瑕疵是明知的，证明大盛公司自身的原因未办理过户手续。三佳公司的委托诉讼代理人质证称对该情况不清楚。本院认为，被上诉人临安国土资源局的质证意见成立，上诉人大盛公司提供的上述证据无法证明案涉房产未办理过户登记系大盛公司自身以外原因所致，对该部分证据本院二审不予确认。本院二审对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案系原审法院作出驳回大盛公司执行异议的裁定后，大盛公司对执行标的，即筑境花园37幢10×、10×、10×、10×、10×号、38幢10×－20×、10×－20×、10×－20×、10×－20×号、13×幢10×号、13×幢10×、10×、10×、10×、10×、11×、11×、11×、11×、12×号房产主张实体权利而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是大盛公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八规定，是对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条的进一步修改和完善，人民法院在审理执行异议之诉案件时应予以参照适用。根据在案证据及二审中大盛公司与三佳公司的陈述，2010年7月，三佳公司尚拖欠原上海海地建设工程有限公司工程款，原上海海地建设工程有限公司与三佳公司签订《商品房买卖合同》时，原上海海地建设工程有限公司对案涉房产之前曾涉及银行抵押贷款，案涉房产需要办理抵押注销手续后才可办理房产过户登记手续等事宜应属明知。原上海海地建设工程有限公司与三佳公司签订以工程款抵付案涉房产购房款的《商品房买卖合同》后，原上海海地建设工程有限公司应对案涉房产无法办理过户登记而导致自身实体权益受损之后果有充分预料，案涉房产之后未能及时办理过户登记，上海海地建设工程有限公司对此具有一定过错。因上海海地建设工程有限公司变更为大盛公司，原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认为上诉人大盛公司基于《商品房购销合同》对案涉房产主张权利，不足以排除强制执行，对大盛公司的诉讼请求不予支持是正确的。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，案涉房产至今未办理房产变更登记，应视为物权转让行为未能成就，大盛公司基于协议而取得的权利仍属于债权，应另行向三佳公司主张。至于大盛公司上诉所提临安市国土资源局对案涉房产的执行查封行为存在瑕疵之理由，并非案外人执行异议诉讼的审理范围，本院不予支持。综上所述，大盛公司的诉讼请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判决主文表述有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销浙江省临安市人民法院（2015）浙临执异初字第3号民事判决；二、驳回浙江大盛建设工程有限公司的诉讼请求。一审案件受理费94960元，由浙江大盛建设工程有限公司负担。二审案件受理费94960元，由上诉人浙江大盛建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  楼继文审判员  张喜妹审判员  寿凯迎二〇一七年七月十二日书记员  胡 丁