陕西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）陕民申429号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：陕西西厦电力房地产开发有限公司。法定代表人：姚建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：石磊，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹桐，陕西瑞森律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：西安香千巷餐饮管理有限公司。法定代表人：孙雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：于考文，陕西新庆律师事务所律师。再审申请人陕西西厦电力房地产开发有限公司（以下简称西厦公司）因与被申请人西安香千巷餐饮管理有限公司（以下简称香千巷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2016）陕01民终5994号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。西夏公司申请再审称：（一）西夏公司交付的房屋完全符合合同约定及法律规定，一、二审法院认定涉案房屋不符合合同约定标准，不具备使用条件，明显缺乏证据支持。西厦大厦已经竣工验收合格，可以投入使用。商住综合楼能否从事餐饮业不是由环保局的具体批复文件决定的，而是由法律法规的规定赋予的。自2014年1月1日起生效的《陕西省大气污染防治条例》第五十一条的规定，变更了《西安市大气污染防治条例》第三十四条的禁止性规定，允许商住综合楼从事餐饮业，西厦大厦自然也就具有了新的法律法规所赋予的功能，并不需要一份环评文件才能享有新的法律法规所赋予的权利和功能，西厦公司交付房屋完全符合合同约定及法律规定。（二）《西厦大厦二层租赁合同》（以下简称《租赁合同》）是合法有效的，任何一方都不能擅自单方解除合同，西厦公司交付的房屋完全符合约定，香千巷公司不享有法定的及合同约定的解除权，香千巷公司中途擅自退租构成违约，依法应当向西厦公司承担违约责任，并无权要求西厦公司向其退还保证金。（三）香千巷公司直接对涉案房屋进行装修并擅自开始营业的做法违反了环评程序要求，应当由其自行承担因此产生的全部法律责任和后果，一、二审法院竟然认定西夏公司存在过错，没有任何事实依据。（四）香千巷公司至今仍实际占据着涉案租赁房屋，依法应当承担其占有期间的房屋占用费，一、二审法院在经过现场勘查后，依然认定香千巷公司已经搬离涉案房屋，违背案件事实。（五）根据《城市房地产管理法》第二十七条的规定，房屋经过竣工验收即可投入使用，房屋是否经过验收备案并非是房屋具备使用条件的前提，涉案房屋已经经过相关部门的竣工验收，具备使用的条件，一、二审法院以涉案房屋未经验收备案不具备使用功能为由认定西厦公司构成违约，属于适用法律错误。（六）本案在一审鉴定时，鉴定材料未经双方质证，鉴定人员未查看现场。西厦公司提出异议后，一审法院并未就此作出任何说明，也未将香千巷公司尚未搬离财物价值予以扣除，二审法院坚持了该鉴定意见，故《鉴定报告》不能作为认定装修损失的依据。故请求：1、依法撤销二审判决第一项之内容，改判驳回香千巷公司要求西夏公司退还合同保证金及租金的诉请，并支持西夏公司要求香千巷公司支付违约金并赔偿经济损失的反诉请求；2、依法撤销二审判决第二项，改判驳回香千巷公司要求西夏公司承担装修损失的诉请。香千巷公司提交意见称：（一）西厦公司交付的房屋不具备餐饮使用功能，且房屋不具备交付使用条件，其已经构成根本违约。西厦公司提到的“允许商住综合楼附条件的从事餐饮业”中的所附条件应该是在建筑物中设立配套规划专用烟道并且办理变更验收，西厦公司在香千巷公司催告时并未达到上述条件，香千巷公司按照合同法的规定和双方合同的约定享有解除合同的权利。(二)因西厦公司存在上述违约行为，香千巷公司于2014年10月28日、10月31日、11月3日、11月5日、11月21日多次向西厦公司发函催告，均未果，其有权解除合同，于2014年11月26日向西厦公司发出解除合同通知，解除合同的通知已发生效力。（三）香千巷公司在物业公司办理了装修手续后才对房屋进行了装修，并未违反相关法律规定。(四)香千巷公司在书面解除通知书中明确告知西厦公司退还房屋的时间为2014年11月28日，且搬离时物业公司有人在现场，搬离后，西厦公司将各个通道的门锁住，并封闭电梯，香千巷公司已向西厦公司交还了钥匙，以上证明西厦公司已实际接收房屋。（五）原判关于房屋交付使用的法律规定适用正确，西夏公司的主张毫无根据。（六）本案的评估，是依申请并经法定程序确定的评估机构依法评估的。评估机构进行现场查验时，双方均有人员在场。评估程序合法，公平公正，评估报告合法有效。综上，西夏公司的再审理由无事实和法律根据，一、二审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，恳请依法驳回其再审申请。本院经审查认为，（一）关于本案租赁合同解除的责任问题。根据原审查明的事实，涉案房屋已经验收，只是在本案合同履行后才完成了综合验收备案。但依据《城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。因此，是否完成验收备案并不影响房屋的使用，原审法院以涉案房屋未经验收备案为由，认定涉案房屋不具备使用功能没有事实和法律依据。2014年7月1日，西厦公司与香千巷公司签订《租赁合同》，由于香千巷公司系一家餐饮公司，加之西夏公司房屋物业管理方收取香千巷公司的物业水电等费用均是以餐饮标准来执行的，故西夏公司应知晓香千巷公司承租涉案房屋经营餐饮的事实。西夏大厦原先禁止经营餐饮，因为法规的修改，在合同签订时如西夏大厦配套设施到位亦可以经营餐饮。西夏公司作为出租人有义务对涉案房屋在配备相应排烟降噪设施情形下重新申请评估，因西夏公司未申请环评变更，故其对《租赁合同》的解除有一定责任。依据《环境影响评价法》第十六条、第二十条第一款、第二十五条的规定，国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。建设单位应当委托具有相应环境影响评价资质的机构并根据《建设项目环境影响评价分类管理名录》来编制环境影响评价文件。建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设。香千巷公司作为从事专门餐饮管理企业，在签订合同时，其应对使用房屋是否能够满足其从事项目基本功能进行核查，更有义务审查是否符合相关法律规定。再根据《租赁合同》第二条第（四）项“乙方使用房屋应符合国家、地方的相关法律法规及《西安市大气污染条例》规定。因违反法律法规和地方其他规定所引起的责任由乙方负责。”的约定，其应尽到审查合同约定的义务。香千巷公司非但如此，在装修涉案房屋前其仍未先行去环保部门咨询，亦未委托第三方机构制作环评报告并向环保部门提出其经营餐饮的环评申请，其对《租赁合同》解除亦负有一定责任。（二）关于本案装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，涉案合同解除后，香千巷公司应搬离涉案房屋内所有未形成附和的动产。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，应按照剩余租赁期内的装修装饰残值计算损失。本案中，原审法院确定残值的依据是评估报告，而评估报告中包含了未形成附和的动产，且系按重置成本计算损失的，故原审此节处理与最高人民法院上述司法解释第十一条的规定相悖，原判决确定装修损失缺乏事实和法律依据。综上，西厦公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第㈡项之规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：一、指令西安市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决书的执行。审 判 长  宋小敏代理审判员  涂道勇代理审判员  罗红涛二〇一七年七月五日书 记 员  李竹青