广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初6040号原告：陈国营，男，汉族，住广东省电白县。委托代理人：王锡怀，广东至简律师事务所律师。被告：唐亭伍，男，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：成见友，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告陈国营与被告唐亭伍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序于2017年6月13日公开开庭审理了本案。原告陈国营及其委托诉讼代理人王锡怀，被告委托诉讼代理人成见友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年1月4日签订的房地产买卖合同；2.被告向原告支付以520000元为基数按10%计算的违约金52000元；3.被告向原告返还定金50000元；4.被告赔偿原告因房价上涨所带来的房屋差价损失300000元；5.本案合同项下买卖代理服务费10400元由被告承担；6.被告向原告赔偿房屋买卖支付贷款服务费2500元；7.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月4日，原告经房产中介公司中介与被告签订了《房地产买卖合同》，约定被告将广东省佛山市南海区丹灶镇桂丹西路22号桂丹颐景园**房以成交价520000元的价格卖给原告。双方还就房款的支付方式、物业交付、违约责任等进行约定。合同签订当日，原告经中介公司向被告支付定金50000元，同时向中介公司支付了买卖代理服务费10400元。2017年1月11日，原告与按揭服务公司签订委托确认书，并支付了贷款服务费2500元。合同签订后，由于该房屋的价格不断上涨。被告以各种理由拖延办理房屋过户手续。近日，原告发现被告在订立房屋买卖合同后，又将上述房屋卖给第三人，被告行为是一房两卖，已经构成严重违约，使原告购买该房屋的目的无法实现，且因楼价飙升导致原告无法以原价购房，给原告造成巨大的经济损失。被告辩称，1.同意解除合同，被告同意承担部分解除合同的责任。涉讼房屋没有完成交易，居间费及贷款费不应被告全额承担。2.同意返还定金，同意按520000元为基数按10%计算的违约金52000元。3.不同意支付房屋差价，双方约定违约金的计算方式，违约金的计算应以合同约定为准，是属于双方意思自治可预见的结果。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．原告提交的微信记录，内容与本案相关联，被告未能提出证据予以反驳，本院予以采信。2.原告提交的网页打印件，本院进行综合认定。3.原告提交的情况说明实际为证人证言，但证人未到庭作证，本院对其不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月27日，原告（买方）、被告（卖方）与满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满堂红公司）（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定原告向被告购买广东省佛山市南海区丹灶镇桂丹西路22号桂丹颐景园**房（以下简称涉讼房屋）。原告选择商业贷款的方式办理银行按揭贷款。定金50000元，原告在签署本合同当天支付给被告。物业现时抵押中，欠款额约230000元（以银行通知为准），被告在签署本合同后5日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用。赎契款项到账至被告还贷账户后，因一方违约导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，违约方须向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。被告在原抵押银行发出还贷通知之日起5天内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，被告应提前偿还）。原告应于2017年3月1日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。被告必须提供贷款所需资料并协助原告办理按揭。买卖双方同意于2017年5月1日前办理交易过户手续。如因政府或银行等合同三方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止。首期房款（不含定金）60000元于房管部门受理房产递件当天由原告直接支付给被告。尾期房款即申请贷款额410000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入被告账户。签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。原告违约的，被告应将已收取的房款扣除违约金后于解除通知书发出之日起五天内退还。2017年1月4日，原告与被告签订《补充协议》，约定：一、涉讼房屋现时抵押中，欠款额约230000元（以银行通知为准），提前还贷方式为原告与被告共同出资赎契。其中原告首期含定金合计出资110000元，被告出资120000元，本款项仅用于涉讼房屋之银行还贷，被告必须专款专用，不能挪作他用，否则视为严重违约，被告需依合同第十一条违约责任条款承担责任。被告必须把产权文件等资料交给经纪方保管并在签订本协议10天内办理公证委托，不可撤销地委托广州亿达按揭服务有限公司交易服务人员全权办理提前还贷、取回产权资料、交易过户、抵押贷款等相关手续直至上述事项全部完成为止，不得中途擅自撤销委托和在未得原告同意前提下擅自从贷款银行取回产权资料（此为原告出资提前还贷的先决条件）。二、买卖双方确认此为房地产买卖合同之补充协议，若该补充协议与房地产买卖合同不一致，以该协议为准。除此之外，约定的其他条款不变。同日，原告向满堂红公司支付定金50000元。2017年1月5日，满堂红公司将原告所交定金支付予被告。2017年1月4日，原告向满堂红公司支付服务费10400元。2017年1月11日，原告与广州亿达按揭服务有限公司佛山分公司（以下简称亿达公司）签订《委托确认书》，约定原告就购买涉讼房屋，委托亿达公司按照其贷款需求协助办理上述物业的贷款手续。贷款金额410000元，贷款年限30年，贷款类型商业贷款。基于亿达公司提供的服务，原告同意在签订本确认书之日向该公司支付贷款服务费贰仟五佰元（2500元）。2017年1月13日，原告向亿达公司支付按揭服务代办费2500元。2017年1月25日，中国农业银行股份有限公司南海桂城支行向原告出具《个人购房贷款同意贷款意向书》（以下简称同贷书），拟同意在符合该行贷款条件的前提下就原告购买涉讼房屋向其发放贷款410000元，贷款期限30年，最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准。本意向书在双方签订个人购房担保借款合同后失效，最长有效期限为出具之日起两个月。被告自认其已与案外人签订合同，另行将涉讼房屋出售。另查明，2017年3月至4月期间，原告曾催促原告办理抵押涂销手续，被告称房产证丢失，后又提及限购的问题。双方曾于2017年4月底协商赔偿问题。本院认为，涉讼合同中有关原告与被告房屋买卖合同关系的内容为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均依约全面履行各自义务。被告在履约过程中以房产证丢失、限购等为由拖延协助原告办理交易手续，实际上已将涉讼房屋另行出售予案外人，其行为已经构成根本违约。涉讼合同中有关双方买卖合同关系的内容应予以解除，原告相应诉请合法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉讼合同因被告违约解除，原告诉请其退还定金50000元合法有据，本院亦予以支持。涉讼合同约定，被告违约应向原告支付总成交价10%的违约金，被告对此亦无异议，故原告诉请被告支付违约金52000元（520000×10%）本院予以支持。涉讼合同约定违约方须承担守约方应付的咨询及买卖代理费，现原告因涉讼房屋交易已经实际支出咨询及买卖代理费10400元，故被告应赔偿该笔费用予原告。关于贷款服务费的问题，原告因涉讼房屋交易已经实际支出该笔费用，且已经取得同贷书，现因被告违约导致合同解除，原告合同目的无法实现，且考虑到被告一房二卖的因素，该笔费用亦应作为原告实际损失由被告予以赔偿，故原告诉请被告赔偿贷款服务费2500元合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的房屋差价赔偿的问题。首先，涉讼合同已经对违约责任进行了明确约定，双方均能据此预见违约情形所需要承担的责任；其次，房价快速上涨并不属于在签订合同时可预见情形；最后，被告所主张实际支出经本案处理已经得到填补。综上，本院对原告诉请的房屋差价损失不予支持，对其提交的网页打印件不予审查认定。据此，原告所申请的房屋差价损失评估亦无必要，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈国营、被告唐亭伍与案外人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司于2017年1月4日签订的《房地产买卖合同》中有关原告与被告房屋买卖合同关系的内容；二、被告唐亭伍应于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金50000元予原告陈国营；三、被告唐亭伍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金52000元予原告陈国营；四、被告唐亭伍应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿咨询及买卖代理费10400元予原告陈国营；五、被告唐亭伍应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿贷款服务费2500元予原告陈国营；六、驳回原告陈国营的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3761.75元（原告已预交），由原告负担2462.75元，由被告负担1299元；财产保全费2592元，由原告负担1497.5元，由被告负担1094.5元。被告应负担的份额共2393.5元，应于本判决发生法律效力后十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年七月十八日书记员 邓莹莹