浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终1949号上诉人（原审原告、执行案外人）：方伟龙，男，1977年8月15日出生，汉族，户籍所在地新昌县，现住绍兴市柯桥区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：绍兴市柯桥区贤盛小额贷款股份有限公司，住所地绍兴市柯桥区齐贤镇山头村齐央公路以北。法定代表人：毛兴贤，系公司董事长。委托诉讼代理人：蔡雄，浙江鉴湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：段小会，浙江鉴湖律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：王春芬，女，1959年3月19日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区柯桥街道瓜渚风情小区*幢****室。原审第三人（被执行人）：肖光平，男，1957年2月11日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。原审第三人（被执行人）：绍兴县楚鑫纺织品有限公司，住所地绍兴市柯桥区中国轻纺城东升路市场C区4楼D-122号。法定代表人：王春芬，系公司经理。上诉人方伟龙因与被上诉人绍兴市柯桥区贤盛小额贷款股份有限公司（以下简称贤盛公司）、原审第三人王春芬、肖光平、绍兴县楚鑫纺织品有限公司（以下简称楚鑫公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2016）浙0603民初8216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方伟龙上诉请求：对本案发回重审或依法改判。事实和理由：1、一审认为2013年8月31日签订的房屋租赁合同真实性不能确认，与事实不符，方伟龙从2013年9月1日开始租赁涉案房产。针对租赁合同的真实性，一审可对房屋租赁合同上王春芬的签字进行笔迹鉴定。2、2013年8月31日，方伟龙与王春芬共同签字的还款协议确认了王春芬欠方伟龙的100万元款项作为5年租赁费予以抵充，说明方伟龙已经付清了5年的租赁费。3、青藤物业公司的证明、订货单三份及机动车登记证三份证据系真实有效的，可证明方伟龙已于2013年9月份开始实际占有使用涉案房产。4、贤盛贷款公司提供的王春芬签字的抵押财产未出租声明书，不是王春芬的真实意思表示，贤盛贷款公司也未在办理抵押时进行实地勘验，不能确保声明书的真实效力，该声明书是无效的。贤盛贷款公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应当依法驳回方伟龙的上诉请求。方伟龙向一审法院起诉请求：1、停止对绍兴市柯桥区宝汇大厦1幢6楼606、607、608室房屋的强制执行，解除查封；2、确认方伟龙与第三人王春芬签订的房屋租赁合同有效，确认方伟龙对绍兴市柯桥区宝汇大厦1幢6楼606、607、608室房屋的租赁使用权至2018年8月31日止。一审法院认定事实：2013年11月18日，被告贤盛贷款公司与第三人王春芬、肖光平签订《最高额抵押合同》一份，约定以王春芬名下、坐落在柯桥宝汇商务大厦1幢606-612室（房屋所有权证号为绍房权证柯桥字第××号）的7套房产设定最高额为836万元的抵押，为第三人楚鑫公司向被告贤盛贷款公司自2013年11月18日起至2014年11月17日期间的借款提供担保，抵押合同签订以后，于2013年11月28日办理了抵押登记手续。2014年1月2日，楚鑫公司分别向贤盛贷款公司借款295万元、205万元。贷款到期后，楚鑫公司未归还借款，保证人王春芬、肖光平未承担保证责任，贤盛贷款公司向该院提起诉讼，该院经审理后，作出（2015）绍柯齐商初字第73号民事判决，判令贤盛贷款公司有权就王春芬提供的抵押财产以拍卖、变卖的价款在836万元范围内优先受偿。判决生效后，债务人未能履行判决确定的义务，贤盛贷款公司申请法院强制执行。在该院执行过程中，方伟龙以其对涉案房产享有租赁权为由，作为案外人向该院提出执行异议，经审查，该院作出（2016）浙0603执异64号执行裁定书裁定驳回其执行异议，方伟龙不服，遂提起诉讼。一审法院认为，人民法院在执行被执行人的非住宅房屋时，案外人以其在涉案房产设定抵押之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期未满为由，主张拍卖不破租赁，如果租赁合同真实、合同签订于涉案房产抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房产至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。本案中，贤盛贷款公司与王春芬、肖光平于2013年11月18日签订最高额抵押合同，并于2013年11月28日办理抵押登记手续，该抵押登记具有公示公信效力。案外人方伟龙主张其在涉案房产抵押前即与王春芬签订了租赁合同且租赁期未满，要求继续履行租赁合同并享有租赁物的优先购买权，方伟龙须提供充分有效的证据证明其符合“租赁合同真实、合同签订于涉案房产抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房产至今”的条件。方伟龙提交的房屋租赁合同，虽形式上落款时间为2013年8月31日，但该合同是否签订于涉案房产抵押前，须有其他确切证据佐证。方伟龙提交的其他证据均无法证明其在涉案房产抵押前已实际占有使用该房屋。同时，本案所涉租赁也未有以下情形：在涉案房产抵押前，租赁合同当事人依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》相关规定办理租赁登记备案手续；租赁合同当事人在涉案房产抵押前已办理租赁合同公证；租赁合同当事人在涉案房产抵押前缴纳相应租金税；在涉案房产抵押前向抵押权人声明过租赁情况；方伟龙在涉案房产抵押前已经领取以涉案房产作为住所地的营业执照等。综上，因方伟龙未能提供确切证据证明，其主张的租赁权在执行中应受保护缺乏依据，不得对抗贤盛贷款公司的抵押权。该院对涉案房产进行拍卖、变卖等执行措施符合法律规定，对方伟龙的诉请，该院不予支持。第三人楚鑫公司、王春芬、肖光平经该院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证、抗辩权利并自行承担相应的不利法律后果。判决：驳回方伟龙的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人方伟龙对于涉案房产是否享有足以阻却执行的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。人民法院在执行被执行人的非住宅房屋时，案外人以其在涉案房产设定抵押之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期未满为由，主张拍卖不破租赁，如果租赁合同真实、合同签订于涉案房产抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房产至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。本案中，贤盛贷款公司与王春芬、肖光平于2013年11月18日签订最高额抵押合同，并于2013年11月28日办理抵押登记手续，该抵押登记具有公示公信效力。上诉人主张其在涉案房屋抵押前即与王春芬签订了租赁合同且租赁期未满，要求继续履行租赁合同并享有租赁物的优先购买权，上诉人须提供充分有效的证据证明其符合“租赁合同真实、合同签订于涉案房屋抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房屋至今”的条件。上诉人提交的房屋租赁合同，虽形式上落款时间为2013年8月31日，但该合同与被上诉人贤盛贷款公司提交的王春芬、肖光平出具的抵押财产未出租声明书以及备案于绍兴市柯桥区市场监督管理局的上诉人方伟龙的合作方张小文与王春芬签订的房屋租赁合同（签订时间为2014年4月20日，租赁标的为宝汇商务大厦1幢0608室）相矛盾。在租金支付方面，上诉人虽提交了其与王春芬签订的还款协议，但从协议内容看，系以租抵债，此种情形下，对租赁合同的真实性不予认可。从租赁物交付情况看，上诉人虽主张王春芬于房屋租赁合同签订之日即已交付租赁物并用于开办绍兴瑟瑞服饰有限公司，但上诉人未能提交涉案房屋抵押前由其且至今仍由其支付涉案房屋水电、物业管理等费用的凭证，提交的购买办公用品及工业缝纫机的发票开具时间及绍兴瑟瑞服饰有限公司营业执照中载明的成立日期均在房屋抵押之后，不能证明上诉人在涉案房屋抵押前已实际占有租赁物。综上，因上诉人未能提供确切证据证明前述事实，应由其承担举证不能的后果。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人方伟龙负担。本判决为终审判决。审判长  章建荣审判员  孙志萍审判员  王普庆二〇一七年七月十四日书记员  范艳艳