甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0522民初666号原告：张某1。委托诉讼代理人：吴某1（系张某1之子）。原告：吴某2。二原告委托诉讼代理人：胡某1，甘肃胡某1律师事务所律师。被告：张某2。委托诉讼代理人：胡某2（系张某2之子）。被告：胡某3。委托诉讼代理人：刘某，甘肃康台律师事务所律师。原告张某1、吴某2与被告张某2、胡某3确认合同无效纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1的委托诉讼代理人吴某1、原告吴某2及二原告的委托诉讼代理人胡某1，被告张某2及其委托诉讼代理人胡某2，被告胡某3及其委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某1、吴某2向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告张某2、被告胡某3签订的的位××县某村房院买卖协议无效，并由被告胡某3返还已取得的原告和被告张某2共同共有的房院；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：秦安县兴国镇某村村民张某3（1997年去世）、邢某（2002年去世）夫妇生前生有三女，长女张某4（2006年去世）、次女张某1、三女张某2。张某3、邢某夫妇生前在秦安县兴国镇某村留有住宅房院一处，院内有房屋五间。张某3、邢某先后去世后该房院一直闲置。2011年3月，被告张某2与被告胡某3之妻高某商议，欲将该房院以2.6万元的价格出卖给胡某3之子胡某1。2011年3月22日，二被告在证人路某见证下签订了房院买卖协议，被告张某2在收到出卖房院款后，将该房院交付给被告胡某3管理至今，房院交付后未进行任何修建。被告张某2与被告胡某3买卖房院的事实二原告一直不知情，被告张某2也未征得二原告的同意，直至2017年初，原告张某1向被告张某2提出要去看该房时，被告张某2才向原告张某1告知了该房院由她擅自出卖的事实。综上所述，秦安县兴国镇某村房院系张福成、邢专专的遗产，应属二原告和被告张某2共同共有的财产，而被告张某2未经其他共有人同意，擅自处分共有财产房院的行为应该按法律规定认定处分无效，被告张某2、胡某3应返还诉争房院。根据《物权法》、《合同法》、《继承法》、《民事诉讼法》第119条之规定，现向人民法院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。张某2辩称，被告胡某3的妻子高来来找我来买院，说她有两院地方，要给她女儿买，她女儿要照顾孩子，最后卖了2.6万元，我收了钱。卖之前没有和姐姐商量过。我没有权利出卖，是我一时糊涂卖了。胡某3辩称,第一，二被告于2011年3月22日签订的合同是合法有效的，因为签合同是双方的真实意思表示，双方亲笔签名捺印，并有见证人在场见证并签名；认定合同无效应当以合同法第52条的规定判断，否则合同应属有效，而本案二被告所签协议不符合该条的任何一项规定，因此合同是有效的；本案出卖人和买受人都是某村村民，诉争宅院也位于某村，到目前为止还没有任何法律禁止同集体成员之间不许买卖房屋，原告的门牌号是31号，诉争宅院的门牌号是49号，因此买卖协议并没有违反法律的强制性规定；根据最高院颁布的买卖合同司法解释第3条规定及原告的起诉，原告认为被告张某2没有处分权，此条规定刚好解决了这个问题，确认物权取得和合同效力是两个概念，是否有处分权并不决定合同效力。第二，原告的诉讼请求不符合法律规定，第一项是确认合同无效，第二项是物权纠纷，合并处理会造成法律关系混乱及错判，原告说张某2也是共同所有人，显然不符合民诉法的规定，物权取得和合同效力是两个概念，因此应当驳回原告第一条诉求中的第二项，即返还宅院。第三，本案诉争宅院交给被告胡某3后，修缮了五次，投入了7万多元，并非原告所说的没有任何投入；在双方签订合同时，胡某3曾询问过张某2，张某2明确告知买卖行为经过全家协商同意，且张某2和二原告都是亲姐妹，在长达六年的时间里说不知情显然与常理不符；本案二原告和张某2撕毁合同的真正原因是诉争宅院已列入国家拆迁范围，每套房院补偿两套楼房，这是利益驱使的结果。第四，胡某3取得此房院符合善意取得的法律规定，理由是双方自愿签订合同，是真实意思的表达，而且支付了合理的对价，并交付使用长达六年之久。第五，所有公民都应当守法，维护契约精神，保护社会公序良俗。2011年房院败落时，张某2和胡某3达成协议，现在二原告和张某2擅自违约，针对国家赔偿起诉，对胡某3不公平，违反民法公平和诚实信用的原则。综上所述，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张某3（1997年去世）、邢某（2002年去世）夫妇生有三个女儿，长女张某4（2006年去世，系秦安县兴国镇某村村民原告吴某2的母亲）、次女张某1（秦安县兴国镇某村村民）、三女张某2（秦安县兴国镇某村村民）。张某4、邢某夫妇生前在秦安县兴国镇某村拥有住宅房院（集体土地建设用地使用权登记卡”秦证集用[1989]字第34X号”）一处，院内有房屋五间。张某4夫妇先后去世后，该房院由张某2负责管理。2011年3月22日，被告张某2与同村村民胡某3达成书面买卖协议，约定张某2将上述”父母遗留继承宅基地”出售给胡某3，价格2.6万元，一次性付清，并约定如张某2亲属干扰，一切责任由张某2承担，同时约定有违约条款。该协议由胡某3找来的中间人路某书写，协议双方及路某均在协议上签名捺印，被告张某2的丈夫、儿子胡某2亦在场。当日，胡某3依约付清了价款，接管了诉争宅院，院内有东房五间，大门一座，北侧墙体倒塌。后胡某3在诉争院内对原有的房屋、院墙进行了维修加固，并在院子北侧搭建了活动板房，在西侧修建了厨房和厕所。后原告得知宅院被卖掉，认为张某2在未征得其他共有人同意的情况下，擅自出卖房院属无权处分，买卖协议应为无效，故向法院起诉，要求确认二被告签订的房院买卖协议无效，并由被告胡某3返还诉争房院。本院认为，被告张某2与被告胡某3签订协议，张某2将父母遗留的宅基地以2.6万元价格出售给胡某3，是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立。本案各方当事人的主要争议焦点为：诉争的房院买卖协议是否无效；张某2无权处分的法律后果；诉争房院是否应当返还。关于协议是否无效的问题。二被告虽然签订协议，约定将宅基地出售给胡某3，但由于宅基地的所有权属于村集体，因此，不能对宅基地进行买卖，本案中，原告方以房院买卖协议起诉，二被告均未对此提出异议，应当认定二被告协议买卖的标的物实际为宅基地上的房院，而随房院一并转移的是宅基地的使用权，即该协议的实质为二原告所诉的房院买卖协议。关于该协议的效力问题，各方当事人各执一词，从本案查明的事实来看，买卖双方均为某村村民，且诉争房院位于某村，双方签订协议时，在场人不仅包括合同当事人，还有在场进行见证的张某2的家人、胡某3邀请的中间人，应当认定上述买卖是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应当认定为有效。故原告张某1、吴某2请求确认二被告签订的房院买卖合同无效的诉讼请求不应支持。关于张某2无权处分的法律后果。二原告及被告张某2均认为因无权处分，买卖协议应为无效；被告胡某3抗辩认为买卖协议是原因行为，与确认物权取得是两个概念，合同有效，胡某3取得物权符合法律上善意取得的规定。由此可见，各方当事人对被告张某2出售房院属无权处分均无异议。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据该法规定，无权处分不会导致合同无效，但是若因无权处分致使标的物所有权不能转移，守约方可以向违约方主张违约责任。本案中，各方当事人均未举证证明诉争房院的所有权登记情况，根据二原告所举的从秦安县国土资源局调取的集体土地建设用地使用权登记资料来看，该宅基地的土地使用权人为张福成（已故），并非被告张某2，即本案中无权处分人张某2本身并非登记权利人，而且，被告胡某3与已故的登记权利人张福成系同村村民，对其家庭成员基本状况应当有所了解，在此情况下，胡某3作为受让人，其善意信赖无从谈起。因此，本案中不符合善意取得的要件，被告胡某3的该项抗辩理由不能成立。关于诉争房院是否应当返还的问题。因二被告签订的房院买卖协议有效，胡某3依约支付了价款，张某2将房院交付给胡某3系履行协议的行为，且胡某3在购进房院后，自行出资对房屋及院落进行了维修加固和新建，房院的实际状态发生了较大变化，胡某3对于房院的大部分添附系附和于原物上，难以分割。诉讼期间，本院告知各方当事人有权在指定期限内就房院附和价值申请评估，但当事人均未提出评估申请，也未达成折价返还协议。故二原告要求胡某3返还诉争房院的诉讼请求亦不能成立。综上所述，原告张某1、吴某2请求确认被告张某2、胡某3签订的房院买卖协议无效，并由被告胡某3返还已取得的诉争房院的请求不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回张某1、吴某2的诉讼请求。案件受理费450元，减半收取225元，由张某1、吴某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判员  侯瑞林二〇一七年七月十六日书记员  雒 莹