上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初2762号原告：浦毅清，男，1982年1月12日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：李少英，上海旭泽律师事务所律师。被告：上海正宏投资有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张宏。委托诉讼代理人：吴斌，上海志道律师事务所律师。原告浦毅清诉被告上海正宏投资有限公司(以下简称“正宏公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李少英、被告法定代表人张宏及其委托代理人吴斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浦毅清诉称，原、被告于2016年6月19日签订一份房屋租赁合同，约定由被告将坐落于本市嘉定区南翔镇古猗新苑商业项目租赁给原告使用。被告应办理好租赁物的消防安全等手续，且对租赁物及附属设施的状况以书面形式交付给原告。但合同签订后，被告未及时交付系争房屋，且经原告核实，被告已经将系争房屋另行租赁给他人。另根据合同约定，被告应对其违约行为支付120万元赔偿金。综上，原告起诉要求：一、判令解除原、被告双方于2016年6月19日签订的租赁合同；二、被告返还原告租赁保证金60万元；三、被告向原告支付违约金120万元。被告正宏公司辩称，原、被告双方签订的租赁合同约定原告应在收到被告交房通知3日内支付上半年的租金。被告向原告发出交房通知告知的交房日期为2016年6月22日，原告应在2016年6月25日前支付半年租金，但原告未按照合同约定支付租金，已经构成违约。而根据合同约定，被告有权没收原告作为违约方已付的押金。现被告要求解除租赁合同，原告的诉请无法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，2015年10月8日，被告正宏公司和案外人张某某签订租赁合同一份，约定由正宏公司将位于本市嘉定区南翔镇古猗新苑二期商业项目(租赁物面积为一楼大厅157平方米、二楼西南半层面积1750平方米加上525平方米，合计2432平方米)租赁给张某某使用，用作经营餐饮经营。2016年4月15日，原告浦毅清及案外人张芳涛、杨传理和被告正宏公司签订《租赁合同》一份，约定由被告正宏公司(甲方)将坐落于本市嘉定区南翔镇古猗新苑商业项目一楼和二楼的部分商铺(一楼面积420平方米、二楼约1700平方米、三楼约3870平方米”，合计约为5890平方米)租赁给浦毅清及张芳涛、杨传理三人使用，用作经营汗蒸足浴馆，租赁期限为十五年。2016年5月，原告浦毅清和被告正宏公司签订补充协议一份，约定由于浦毅清方急需扩增汗蒸足浴店面，故要求正宏公司和张某某进行协商，将张某某承租的上述房屋让租给浦毅清方，用作扩增店面经营。嗣后经正宏公司和张某某协商后张某某同意让租，浦毅清遂与正宏公司于2016年6月19日签订《租赁合同》一份，约定由被告正宏公司(甲方)将位于本市嘉定区南翔镇古猗新苑二期商业项目(租赁物面积为一楼大厅157平方米、二楼西南半层面积1750平方米加上525平方米，合计2432平方米)租赁给原告(乙方)使用，用作经营汗蒸足浴馆。租赁期限为十五年，即自甲方向乙方发出租赁房屋交付使用通知书之日起十五年；免租期为五个月(自甲方向乙方发出租赁房屋交付使用通知书之日起五个月)。合同第三条“交付”条款约定：本合同签字生效后，自甲方向乙方发出租赁房屋交付使用通知书之日起，甲方将租赁物交付乙方使用，同时甲方需办理好出租物商业消防安全等有关程序，交付时双方对租赁物及其附属设施的状况以交接清单的形式签字确认，交接清单将作为合同附件。合同第四条租金标准和金额约定租金实行先付后用，每半年支付一次，租金支付标准为2元/平方米/天，即每半年需支付的租金为845705元；签订本合同后，甲方向乙方发出租赁房屋交付使用通知书之日起三日内，乙方应支付头半年的房屋租金845705元，之后每期租金均应于租金用期届满前七日内支付。乙方应于本合同签署之日向甲方支付60万元为保证金，合同期满若乙方无违约行为，甲方应在合同到期之日将保证金无息退还乙方。双方在合同第九条中约定：若甲方未按时交付租赁房屋经乙方催告十日内仍未交付的或乙方逾期不支付租金累计超过25日的，则守约方可单方面解除合同并通知违约方，违反合同的一份，应向另一方一次性支付违约赔偿金，计算方式见合同第十条第4款。合同第十条“违约责任”条款约定：1、若甲方在乙方在收到租赁房屋交付使用通知书前，将租赁房屋另行出租给他人的，则属违约，应双倍返还乙方房屋租赁履约保证金即120万元；若乙方在收到租赁房屋交付使用通知书前放弃租赁的，亦属违约，甲方有权没收房屋租赁保证金60万元。2、若甲方擅自解除本合同，造成乙方不能正常经营或使用该房屋超过三个月的，甲方除退还乙方已预付的租金等款项和补偿乙方剩余价值的装修损失。3、租赁期间，乙方中途退租的，乙方应向甲方一次性支付违约赔偿金，甲方可以从租赁保证金中抵扣，不足抵扣的由乙方另行支付。4、一次性支付的违约赔偿金数额按甲方或乙方违约日至本合同期满终止日止应收取或应交付租金总额的30%计算。签约后，原告向被告支付了保证金60万元。上述合同签订当日，被告向原告递交交房通知书，通知系争租赁房屋于2016年6月22日起交付使用。但原告在交房通知书约定的交房日未能接收系争房屋。2016年6月22日，被告委托律师向原告发出律师函，表示原告未按照合同约定支付首期房屋租金，要求原告在律师函约定是期限内向被告支付首期房屋租金，否则被告将解除合同并没收保证金等。2017年2月，原告起诉来院(浦毅清及案外人张芳涛、杨传理已另案起诉正宏公司)。审理中，原告提供拍摄于2016年6月22日的照片一张，以证明拍照当日系争房屋内仍在进行消防施工，原告还提供了书面函件一份，以证明原告在收到被告交房通知书后即向被告发出该函，主要内容为：原告浦毅清在接交房通知并签收后，经其本人于6月22日在现场核实，该商业楼内仍有原施工单位在做消防方面的有关施工，该商业用房未达交付条件。请被告正宏公司在确认达到交房条件后，提前三个工作日告知我方，以便我方进行承租房交接。另原告提供了关于被告方律师函的回函一份，以证明原告在收到被告律师函后即向被告发出相关回函。被告则表示照片真实性和证明内容均无法确认，被告也未收到原告浦毅清书面函件和律师回函，虽然原告方在6月22日以后确实口头向被告提出过系争房屋不符合交付条件的意见，但被告并不认同原告的主张，系争房屋的消防施工早就完工，验收人员也已经到现场看过，根本不存在6月22日仍在进行消防施工的情形。据被告了解原告之所以不想再承租系争房屋的原因是原告方的资金出现问题。被告为此提供了建筑消防设施竣工检测报告，以证明系争房屋消防设施已在2016年6月8日前完工，经第三方检测机构检测，已于2016年6月8日作出(系争房屋)建筑消防设施竣工检测合格的报告。被告还提供了建设工程消防验收意见书以证明开发商于2016年6月28日前向消防部门提交资料并申请对系争房屋进行消防验收，消防部门于2016年6月28日现场审核后，于2016年7月22日作出消防验收合格的意见书。另被告还提供了其与案外人签订的租赁合同，以证明被告在向原告催告租金未果后，于2016年10月25日、2016年11月1日将系争房屋出租给案外人，被告因原告的原因损失了约半年的租金。对于被告提供的第三方检测机构出具的建筑消防设施竣工检测报告，原告则表示因原告非检测对象，该组证据的真实性无法核实，请法院前往相关部门核实；该份报告并非行政消防政府机关出具的具有公信力的报告，且该份报告出具之时，尚有多幢楼的消防设施并未安装完毕，故该份报告不能证明系争房屋的消防设施已经在2016年6月8日前完工并已检测合格。对于被告提供的建设工程消防验收意见书，原告亦表示因原告非检测对象，该组证据的真实性无法核实，请法院前往相关部门核实；该份报告的出具时间是2016年7月22日，但被告主张的交房日期是2016年6月19日，恰能证明被告通知交房时，系争房屋并不具备双方约定是交付条件，故原告要求系争房屋达到交付条件是合理的。被告与案外人签订租赁合同，恰恰可以证明其违约。诉讼中，被告提供了其向开发商上海绿洲资产经营有限公司出具的申请书，内容主要为：正宏公司向绿洲公司租赁的南翔镇古猗新苑二期商业用房，现正宏公司已将部分房屋转租，其中有两家承租户因投资项目为大型浴场和快捷酒店，存在行业经营特殊情况，请求提前进行装修，现正宏公司向绿洲公司申请请求同意上述两家承租户提前进入场地进行装修。绿洲公司在该申请书上签字盖章表示同意。被告以此证明提前进场装修正是原告向被告提出后被告才向绿洲公司提出申请并获得批准的。被告还提供了其与上海才奕酒店管理有限公司签订的租赁合同，以证明与原告同期即在2016年6月22日交付房屋的才奕酒店一直正常使用租赁房屋，不存在原告所谓“未及时向原告交付房屋”的情形。被告还申请开发商绿洲公司的员工卢旭到庭作证。卢旭到庭称其在绿洲公司负责房屋配套(水和煤气)工作，因正宏公司法定代表人张宏想了解租赁房屋水和煤气的用量情况，其在张宏的办公室里和开浴场的老板及一个设计人员见面，浴场老板向其表示打算年底(春节)前开业，其答复水和煤气的(安装进度)不会影响开业。实际上水在2016年年初即已施工完成，虽没有水表，但可以使用；煤气在2016年7、8月完成，但要使用需自行(向供气部门)申请；此外土建在2016年年初已经施工完成，通电时间则早于通水时间。原告则表示申请书随时可以制作，其真实性无法确认，原告也未提出过要求提前进场。证人卢旭的身份无法确认，即便身份真实证人也只是负责水和煤气，并不负责消防，证人也并未明确是否是原告向其咨询水和煤气的相关事宜。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定合法有效。原告在收到被告递交的交房通知书后，理应在交房通知书约定的交房之日接收系争房屋，但原告显然未能履行该项义务。至于原告所述在被告通知的交房之日即2016年6月22日原告浦毅清曾到现场核实，发现该商业楼内仍有原施工单位在做消防方面的有关施工，但原告仅凭被告不予确认的所谓现场照片显然无法证明其所述情况属实，本院对此无法采信。从被告提供的第三方检测机构出具的建筑消防设施竣工检测报告和消防部门出具的建设工程消防验收意见书等证据来看，系争房屋的消防施工在2016年6月8日前即已完成，之后由建设单位向消防部门递交了工程竣工消防验收申请，经消防部门对所送资料审查及派员于2016年6月28日现场抽查，最终于2016年7月22日出具了建设工程消防验收意见书。原告所谓交房通知书约定的交房日期被告仍在进行消防施工的主张亦与上述被告提供的证据明显相悖，原告据此认为系争房屋未达交付条件的主张不能成立，其以此为由不予接收系争房屋，也未能按合同约定时间支付租金，已经构成违约。此外，合同虽然约定被告将租赁物交付原告使用时需办理好出租物商业消防安全等有关程序，但并未将通过消防验收约定为交付系争房屋的前提条件，原告显然也不能以系争房屋未通过消防验收为由拒绝接收系争房屋。原告在被告催告后，在合理的期限内仍未能支付租金，故被告有权解除合同并没收押金，本院确认双方所签租赁合同自原告主张合同解除之日即2017年4月28日起解除。原告作为违约方则无权解除合同及要求赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2016年6月19日签订的房屋租赁合同自2017年4月28日起解除；二、驳回原告浦毅清的全部诉讼请求。本案受理费21000元，减半收取10500元，由原告浦毅清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 秦 忠二〇一七年七月二十日书记员 张学禹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务