贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2764号上诉人（原审原告）荆建贵，男，1968年2月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托代理人喻红，贵阳市白云区白云法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市白云区龙井路189号。法定代表人王永明，该公司董事长。委托代理人邹建新，男，1966年6月30日出生，土家族，该公司员工，住贵州省贵阳市白云区。上诉人荆建贵与被上诉人贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司（以下简称白云顺成公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2016年12月30日作出（2016）黔0113民初169号民事判决。宣判后，荆建贵不服，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人荆建贵上诉请求撤销原判，依法改判支持其在一审中提出的诉讼请求。理由是，一、原判适用法律错误，首先，被上诉人在明知房屋面积不足229.15平方米的情况下，隐瞒事实，骗取上诉人的房款达9年之久，如果仅仅判赔其退还房款，不足以弥补上诉人的损失。其次，双方签订的《商品房买卖合同》为格式合同，双方约定的违约责任条款无效，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，返还上诉人房屋面积差3％之内的房款及利息，双倍返还上诉人房屋面积差高于3％部分的房款。二、原判认定事实错误，在贵阳市白云区人民法院（2009）白民初字第1124号民事判决作出时，上诉人尚不是涉案房屋的所有权人，上诉人在取得房屋所有权证后主张逾期办证违约金没有违反“一事不再理”的诉讼原则。被上诉人白云顺成公司答辩称，双方在合同中就面积差进行了约定，应当从约定。关于逾期办证违约金的问题，贵阳市白云区人民法院（2009）白民初字第1124号民事判决作出的时间是2009年12月8日，虽然之后没有为荆建贵办理到产权证，但其一直没有主张权利，所以其只能够主张起诉之前两年的违约金，2013年5月1日之前的部分超过诉讼时效，其丧失胜诉权。原审原告荆建贵在一审中的诉讼请求为：一、判令被告赔偿原告106730.7元；二、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金212594元；三、被告支付原告鉴定费3500元；四、诉讼费由被告承担。原审查明，2007年5月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以每平方米1680元的价格向被告购买其位于贵阳市建设北路蓝钻名贵花园第4幢1单元X层X号的商品房，建筑面积为229.15平方米，房屋总价款为384972元，交房时间为2007年12月31日前。双方在《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”中约定：（1）建筑面积的确认，包括套内面积和公摊建筑面积的确认，均以白云区房监所最终在产权登记上核定数据为准；（2）合同约定面积与产权登记面积产生差异时，以产权登记面积为准，在保持本公司约定面积不变的前提下，房价款多退少补。合同签订后，原告于2007年10月13日付清了购房款384972元。被告虽按约交房，但截止2009年7月8日，被告仍未向贵阳市房屋监理所申请办理“蓝钻名贵花园”项目的产权登记，为此，原告曾起诉至法院，请求判令被告为其办理权属证书并赔偿从2008年1月16日至2009年8月16日因未给原告办理房屋权属证书的损失赔偿金46081.15元，并按此赔偿标准于判决之后每年度结算、支付后续赔偿金，直至被告实际履行办理房屋权属证书时止。经贵阳市白云区人民法院（2009）白民初字第1124号生效判决书判决：一、被告贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、被告贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司于判决生效之日向原告荆建贵支付逾期办理房屋登记备案违约金人民币19.25元；三、……。2015年3月17日，原告取得房屋所有权证书（筑房权证白云字第××号），该证书上登记的房屋建筑面积为199.42平方米、套内建筑面积为174.62平方米，与原、被告在《商品房买卖合同》中约定的房屋建筑面积229.15平方米少了29.72平方米。为此，原告起诉至法院，诉请如前。原判认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，原告以每平方米1680元的价格购买被告开发的位于贵阳市建设北路蓝钻名贵花园第4幢1单元X层X号的商品房，房屋建筑面积为229.15平方米，但房屋所有权证书上登记的房屋建筑面积为199.42平方米，根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的约定，被告应退还原告购房款（229.15平方米-199.42平方米）×1680元/平方米＝49946.4元。关于违约金，原告曾向法院提起诉讼，要求被告支付逾期办理房屋产权证所产生的损害赔偿金，贵阳市白云区人民法院已以（2009）白民初字第1124号生效民事判决书判决，被告向原告支付逾期办理房屋登记备案的违约金19.25元，故原告再次诉请被告支付逾期办理房产证的违约金，于法无据，不予支持。关于鉴定费用，原、被告双方已在《商品房买卖合同》中就面积确认及面积差异处理进行了约定，故原告自行委托鉴定机构所产生的费用与本案无关，不予支持。关于被告要求在房款中扣除契税的辩解意见，因其与本案不具有关联性，故不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理”第（五）项“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人们法院准许撤诉的裁定除外”之规定，判决：一、被告贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内退还原告荆建贵购房款49946.4元；二、驳回原告荆建贵的其他诉讼请求。案件受理费6142元，由原告荆建贵负担2596元，被告贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司负担475元。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。同时查明，贵阳市白云区人民法院（2009）白民初字第1124号判决书的判决主文为：一、由被告贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、由被告贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起向原告荆建贵支付逾期办理房屋登记备案违约金19.25元；…。该院于2010年3月2日向白云顺成公司送达执行通知书，于2014年9月16日作出（2010）白执字348号执行裁定，将涉案房屋的手续过后给荆建贵，荆建贵与2015年3月17日取得房屋所有权证书（筑房权证白云字第××号）。本案事实，有当事人的陈述及《商品房买卖合同》、房屋所有权证、相关票据以及贵阳市白云区人民法院（2009）白民初字第1124号判决书认定的事实在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自义务。本案中，荆建贵在《商品房买卖合同》签订后，已经合同约定面积，足额交清了房价款，则白云顺成公司有义务交付符合合同约定面积的房屋，但是，涉案房屋经过产权部门的测量，实际交付面积与合同约定面积减少了29.72平方米，就此而言，白云顺成公司构成违约。但由于双方未对房屋面积出现差异导致的违约在合同中约定违约责任的承担方式，上诉人虽提出应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理面积差的问题，但该规定是在出现面积差且无合同约定的情况下的处理原则，本案中，双方当事人已经在合同条款中约定用“多退少补”的方式处理面积差，且该约定亦不违反法律强制性规定，故应当从其约定。对于涉案《商品房买卖合同》是否为格式合同的问题，所谓格式合同，实际上是指合同示范文本，是政府职能部门根据市场交易的需要，结合交易特点和惯例等制定的指导性、规范性合同文本，使用合同示范文本不影响合同效力。法律仅对格式条款进行了规定，对于本案所涉合同第五条“面积确认及面积差异处理”是否属于格式条款的问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，确定格式条款需要审查该条款是否事先拟定，在签订合同是是否与对方协商或者明示，而本条是双方在签订合同时自行约定，约定的内容系手写，而非为了重复使用而事先所拟定，故不属于格式条款，上诉人主张该条款无效不能成立，对其要求按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定赔偿损失的主张，不予支持。关于逾期办证违约金是否重复起诉的问题，虽然贵阳市白云区人民法院于2009年12月8日作出（2009）白民初字第1124号判决，判令白云顺成公司支付荆建贵19.25元逾期办证违约金，但19.25元系该判决生效之前的违约金，该判决同时在第一项判令“由被告贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但由于白云顺成公司“一房二卖”，不能够按照判决要求为荆建贵办理备案，故其行为对荆建贵造成新的损失，荆建贵在本案中提出的逾期办证违约金与贵阳市白云区人民法院（2009）白民初字第1124号判决中的逾期办证违约金并非基于同一事实，不属于重复起诉。关于诉讼时效的问题，贵阳市白云区人民法院（2009）白民初字第1124号判决后，白云顺成公司没有主动履行义务，荆建贵向贵阳市白云区人民法院申请强制执行，贵阳市白云区人民法院于2010年3月2日向白云顺成公司送达《执行通知书》，但白云顺成公司仍未履行其义务，自荆建贵阳市白云区人民法院申请强制执行时起，诉讼时效中断，故荆建贵于2015年5月向法院提起本案诉讼，没有超过诉讼时效。关于逾期办证违约金的标准问题，《商品房买卖合同》约定的按照已付房价款0.005％为一个固定值，即不管白云顺成公司违约时间的长短，其只需要支付已付房价款0.005％的19.25元违约金，该约定显失公平且达不到对违约方的惩罚效果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，并参照第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案违约金标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间从贵阳市白云区人民法院（2009）白民初字第1124号判决生效后30日即2010年1月7日起算。对于荆建贵主张的鉴定费3500元，原审已经说明不予支持的理由，本院不再赘述。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2016）黔0113民初169号民事判决的第一项、第二项；二、贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内以384972元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付荆建贵自2010年1月7日起至2015年3月17日之日止的逾期办证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6142元，由贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司负担5000元，由荆建贵负担1142元；二审案件受理费6142元，由贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司负担5000元，由荆建贵负担1142元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 黄 新审判员 田 勇审判员 刘 劼二〇一七年七月五日书记员 杨兴平