江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05852民初2207号原告：吴小娟,女,1981年1月6日生,汉族,住所地张家港市。委托诉讼代理人：王中华，江苏联合-合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：何少科，江苏联合-合力律师事务所实习律师。被告：张家港市宏成资产管理有限公司,住所地张家港市杨舍镇南环路355号（大成广场）A幢S105。法定代表人：苏裕昆,该公司总经理。被告：张家港保税区长江城市建设开发有限公司,住所地张家港保税区鸿发大厦301A室。法定代表人：刘凤瑛,该公司总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：黄亚峰，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。原告吴小娟与被告张家港市宏成资产管理有限公司（以下简称宏成公司）、张家港保税区长江城市建设开发有限公司（以下简称长江公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月21日公开开庭进行审理。嗣后，本院依法组成合议庭，于2017年6月21日公开开庭进行审理。原告吴小娟的委托诉讼代理人王中华、何少科、被告宏成公司、长江公司的共同委托诉讼代理人黄亚峰二次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴小娟向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告宏成公司、长江公司签订的《张家港大成广场公寓委托经营合同》（以下简称《委托经营合同》）于2017年1月22日解除；2、判令被告宏成公司立即支付原告自2016年1月1日起至解除之日期间的租金38586元及参照合同约定的租金标准计算的自2017年1月23日起至返还房屋之日止的占有使用费，并承担自迟延之日起至付清之日每日万分之三点五的迟延付款违约金；3、判令被告长江公司对上述租金、占有使用费、迟延付款违约金承担连带保证责任；4、本案的诉讼费用由二被告负担。事实和理由；2016年1月1日，原告与二被告签订了《委托经营合同》（下称合同）一份，该合同约定：（1）原告将大成广场第4层B418号房屋交付给被告宏成公司，租期为10年。（2）被告宏成公司应支付原告第一年（2016年1月1日至2016年12月31日）年租金67950元，租金每月支付一次，支付时间为次月起15日内。（3）被告宏成公司逾期交付租金，按应付未付金额每日万分之三点五向原告支付违约金。（4）被告长江公司对被告宏成公司的付款义务承担连带保证责任。（5）合同还对其他事项进行了约定，合同生效后，原告依约将房屋交付给了被告宏成公司。截止2017年1月22日，被告宏成公司仅支付了原告第一年度的6个月租金33978元，尚欠6个月又22天租金38586元未予支付。2016年12月20日，原告委托律师致函二被告，请求支付租金，并明确如果不及时支付租金将依法主张解除合同。2017年1月20日，原告通知二被告解除合同。原告认为：被告宏成公司承租房屋后应当依约支付租金，合同解除后应支付占有使用费，未按合同约定付款，应当依约承担迟延付款额每日万分之三点五的违约金。被告二作为担保人，应对上述租金、占有使用费及违约金承担连带清偿责任，自欠付租金起至今已六个月，满足了合同法第227条规定的“合理期限”解除条件。被告宏成公司辩称，我公司没有按时支付租金是事实，但我公司是因为将案涉房屋租给他人没有收到租金，因此无力支付租金。被告长江公司辩称，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：吴小娟系本市杨舍镇长安南路200号（大成广场）B幢B418室房屋（以下简称案涉房屋）所有权人。2016年1月1日，吴小娟（甲方）与宏成公司（乙方）、长江公司（丙方）签订《委托经营合同》，将案涉房屋委托乙方经营管理，丙方为乙方本合同项下义务提供担保，并约定：无论房屋是否实际已出租给第三方，乙方均按本合同约定支付甲方租金，乙方不收取甲方其他报酬；甲方委托乙方经营管理期限为10年，该期限自乙方（此处应属笔误，应为甲方）与江苏大成房地产开发有限公司所签订商品房买卖合同中约定合同金额全额付清后次日起算；第一年租金为67950元，第二年租金为75500元，第三年租金为83050元，第四年租金为90600元，第五年租金为98150元，第六年至第八年每年的租金为105700元，第九年和第十年的租金均为113250元；租金于委托期限起算日后每月支付一次，支付时间为次月满后15天内（例如：委托期限为2015年4月26日开始，2015年5月25日满一个月，支付期间为2015年5月25日后的15日内，其他以此类推）；乙方无正当理由逾期向甲方交付租金的，应按应付未付金额每日万分之三点五向甲方支付违约金，丙方自愿为乙方向甲方支付的公寓租金做担保，在乙方不能支付时，由丙方向甲方支付。协议同时对其他条款进行了约定。2016年12月16日，吴小娟委托律师向二被告发出律师函，主要内容为截止2016年12月1日，宏成公司应向吴小娟支付11个月的租金62282元，宏成公司仅支付了6个月的租金33972元，要求二被告在收函后一个月内付清欠付的全部租金及迟延付款违约金。宏成公司于同年12月21日签收了该律师函。2017年1月20日，吴小娟再次委托律师向二被告发出律师函，主要内容为因二被告收到催款函后仍未支付房屋租金，已构成根本违约，决定与二被告解除《委托经营合同》。宏成公司则于同年1月12日签收了该律师函。截止2017年1月22日，宏成公司尚欠吴小娟租金38586元未支付，为此引起诉讼。另查明：吴小娟于2016年1月4日付清案涉房屋的购房款；《委托经营合同》签订后，宏成公司将该房屋租赁给张家港沐熙精品酒店有限公司（以下简称沐熙公司）使用。因双方产生争议，宏成公司已于2017年2月7日向本院提起诉讼，要求解除与沐熙公司间的房屋租赁合同，即本院（2017）苏0582民初1512号案件，现该案正在审理中。本案中，本院要求沐熙公司以书面方式明确是否愿意代为宏成公司履行给付吴小娟租金的义务，但沐熙公司未向本院出具书面意见。审理中，原被告对违约金一致确认为以38586元为基数从2016年11月16日起至实际给付之日按每日万分之三点五计算，但对占有使用费未协商确认。以上事实有案涉房屋的销售不动产统一发票、房产证、《张家港大成广场公寓委托经营合同》、证明、律师函、快递详情单、邮件查询单、调查笔录及当事人陈述等予以佐证。本院认为：原告吴小娟与被告宏成公司、长江公司间的《委托经营合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利与义务。被告宏成公司结欠原告吴小娟截止2017年1月22日的租金38586元，理应支付。被告宏成公司逾期付款的行为已构成违约，原告主张其承担从2016年11月16日起至实际给付之日按每日万分之三点五计算的违约金，未超过双方约定的违约金计算标准，被告对此也无异议，本院依法予以支持。被告宏成公司经原告吴小娟催促后仍未支付租金，且次承租人沐熙公司也不同意代为向原告交付租金，原告通知其解除《委托经营合同》，符合法律规定，本院依法予以支持。《委托经营合同》应自解除通知到达被告宏成公司、长江公司起生效之日，即自2017年1月22日解除。由于合同解除后，被告尚未返还房屋，被告宏成公司仍应承担自2017年1月22日起的占有使用费，占有使用费的计算标准应参照租金标准计算。被告长江公司作为担保人对被告宏成公司所欠的租金提供担保，但未明确担保方式，依照相关规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，故被告长江公司应对被告宏成公司的上述债务按照连带责任保证承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、原告吴小娟与被告张家港市宏成资产管理有限公司、张家港保税区长江城市建设开发有限公司间签订的《张家港大成广场公寓委托经营合同》自2017年1月22日解除。二、被告张家港市宏成资产管理有限公司应支付原告吴小娟租金38586元及以该款为基数自2016年11月16日起至实际给付之日按每日万分之三点五计算的违约金、占有使用费（自2017年1月23日起至返还房屋之日止，参照合同约定的租金标准计算），限于本判决生效后10日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港支行营业部，账号：46×××84）。三、被告张家港保税区长江城市建设开发有限公司对被告张家港市宏成资产管理有限公司的上述第二项债务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费764元，由被告张家港市宏成资产管理有限公司、张家港保税区长江城市建设开发有限公司负担。该款原告已预交，本院不再退还，由二被告在判决生效后10日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，上诉人最迟应在上述法律规定的上诉期限届满后七日内按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76），逾期未交按自动撤回上诉处理。审 判 长  施沈东人民陪审员  陈珊君人民陪审员  蔡汝根二〇一七年七月二十六日书 记 员  卢 成本案所依据的规范性法律文件《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国担保法》：第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。