江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终199号上诉人（原审原告）：郑才浩。上诉人（原审原告）：何跃梅。两上诉人共同委托诉讼代理人：韦永、王建新，灌南县灌河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：连云港辰威置业有限公司，住所地灌南县新安镇新莞南路香悦四季售楼处。法定代表人：姜卫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志富，该公司员工。委托诉讼代理人：王廷明，江苏海西律师事务所律师。上诉人郑才浩、何跃梅因与被上诉人连云港辰威置业有限公司（以下简称辰威公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2016）苏0724民初2082号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑才浩、何跃梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院在“本院认为”中表述为：1.被上诉人在2014年12月30日向上诉人交付房屋钥匙。2.视为对房屋交付条件进行了部分变更。上述观点是不对的，且没有法律依据。开发商向购房者交付尚未竣工验收合格的商品房，应承担相应的逾期交房违约责任。我国法律明确规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。交付经竣工验收合格的房屋既是法律的强制性规定，也是本案双方当事人在合同中的约定。因此，被上诉人向上诉人交付未经验收合格的房屋既违反了法律强制性规定，也违反了合同约定。且上诉人并不知悉房屋未经竣工验收合格并实际接收了房屋，被上诉人至房屋竣工验收合格前的逾期交房违约责任不能免除。如果当事人交付条件低于标准，则该约定因排除适用法律强制性规范而无效。上诉人不知道被上诉人未经竣工验收合格而接收房屋，并不能视为对房屋交付条件进行变更。交付钥匙不是约定条件。在本案中，被上诉人至今也未按约定或者国家强制规定向法院提供商品房验收备案登记表及合同第十一条交付条件约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被上诉人辰威公司辩称：按照合同第八条及补充协议第四条的约定，被上诉人已经履行了通知义务，上诉人已经按照买卖合同约定交房时间领取了商品房，且已经居住。所以按照合同约定被上诉人不应承担违约金。郑才浩、何跃梅向一审法院诉讼请求：判令辰威公司支付自2014年11月1日至2016年2月17日的逾期交房违约金37738元（79.6186元/天×474天）。一审法院查明事实：2013年9月16日，郑才浩、何跃梅与辰威公司签订商品房买卖合同（合同编号：），约定辰威公司将其开发的灌南县香悦四季小区第X幢X单元X室商品房以总价398040元预售给郑才浩、何跃梅。合同第八条约定，辰威公司应在2014年10月31日前验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定，逾期交付房屋不超过60日，从约定的交房期限的第二日起至实际交付之日，辰威公司按日向郑才浩、何跃梅支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，辰威公司按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，进行交接验收时，出卖人应当出示本合同第八条规定的综合验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人按买受人提供的地址联系方式发出书面通知，通知书发出之日起30日内，买受人未前来办理房屋交接手续导致出卖人无法交房的，视为已办理交付手续，其一切后果由买受人承担，……。合同签订后郑才浩、何跃梅依约履行了付款义务。涉案房屋于202014年5月29日经施工单位、建设单位、监理单位验收合格。2014年12月30日，郑才浩在香悦四季物业接收房屋钥匙并在房屋交接单上签字确认。因辰威公司逾期交房59日，故向郑才浩、何跃梅方支付逾期交房违约金2582.36元。一审庭审中，辰威公司主张郑才浩、何跃梅与辰威公司双方已就该逾期交房违约金达成一致意见，经单位会计计算后将该款支付郑才浩、何跃梅。郑才浩、何跃梅对此不予认可，辰威公司亦未能提供书面协议等证据证明双方对逾期交房违约金以2582.36元一次性了结。对于辰威公司支付的2582.36元款项，郑才浩、何跃梅主张系其他违约金但未能提供证据证明；郑才浩、何跃梅还对辰威公司提供的房屋交接确认单不予认可，主张辰威公司交付房屋唯一条件应是商品房验收合格。但郑才浩、何跃梅未能提供证据证实其接收房屋后该房屋具有质量问题；辰威公司还主张该违约金比例过高，应予以调整。经查双方合同约定日违约金按照房屋总价款万分之二为79.61元（398040元×2/10000），每月按照30日计算为2388.3元，约合月息为0.6%，略高于金融机构同期同类贷款利率。上述事实，有当事人陈述，郑才浩、何跃梅提供的商品房买卖合同一份，辰威公司提供的《香悦四季业主交房交接单》、住房工程质量分户验收合格证、验收记录表，中国建设银行客户专用回单等证据经质证后在卷予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：郑才浩、何跃梅与辰威公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，为有效的合同，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，辰威公司于2014年12月30日向郑才浩、何跃梅交付房屋钥匙时，辰威公司房屋交付已陷于迟延，故辰威公司依法应承担已付房款日万分之二的违约金。郑才浩、何跃梅虽辩称辰威公司交付的房屋未经行政机关验收备案，不符合合同约定的，不能视为交付。但在辰威公司将未经验收备案的商品房向郑才浩、何跃梅交付时，郑才浩、何跃梅也实际接收了该房屋。此应视为郑才浩、何跃梅部分放弃原商品房买卖合同中约定的房屋交付条件，双方对房屋交付条件进行了部分变更。故辰威公司完成将房屋交付郑才浩、何跃梅，郑才浩、何跃梅予以接收的时间为交付时间，即2014年12月30日，至此辰威公司逾期交房已达59天，根据合同约定辰威公司应承担违约金为4696.87元（398040元×2/10000×59）。辰威公司抗辩该违约金过高，一审法院参考金融机构相应贷款利率、违约期间长短、当事人过错等，对该违约金依法不予调整。辰威公司辩称已支付违约金2582.36元并且双方对违约金已经全部了结，但未能举证证明其双方就该违约金达成一致意见并以2582.36元了结，故剩余违约金2114.51元（4696.87元-2582.36元）辰威公司还应支付。郑才浩、何跃梅抗辩该违约金系赔偿其他违约损失，但亦未能提供证据证明，故对郑才浩、何跃梅此主张，一审法院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，一审法院遂判决：一、辰威公司于判决发生法律效力之日起十日给付郑才浩、何跃梅迟延交房违约金2114.51元；二、驳回郑才浩、何跃梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费743元，由郑才浩、何跃梅负担701元，由辰威公司负担42元（郑才浩、何跃梅已预交，应由辰威公司承担部分，辰威公司于兑现上述款项时一并给付郑才浩、何跃梅）。二审诉讼期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，上诉人郑才浩、何跃梅与被上诉人辰威公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同的约定，被上诉人辰威公司应在2014年10月31日前将经验收合格的房屋交付上诉人，但辰威公司于2014年12月30日才将涉案房屋交付给上诉人，所以一审判决辰威公司向上诉人支付从2014年11月1日起至2014年12月30日止的逾期交房违约金并无不当。虽然涉案房屋在2014年12月30日交付时未经过竣工验收备案，但由于上诉人已经实际接收使用涉案房屋，一审法院据此认定双方对合同中约定的商品房交付条件进行了变更，被上诉人辰威公司履行了涉案房屋的交付义务并无不当。上诉人郑才浩、何跃梅以一审法院认定的上述事实错误为由，上诉主张判令被上诉人辰威公司承担涉案房屋交付后至竣工验收备案前的逾期交房违约金不能成立，故本院对此不予支持。综上，郑才浩、何跃梅的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费743元，由上诉人郑才浩、何跃梅负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 乙 斌审判员 王学明审判员 万子榕二〇一七年七月二十七日书记员 蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。