大连市金州区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)辽0213民初5221号 原告：于虹，女，1976年11月21日出生，汉族，大连市甘井子区。 委托代理人：温江，系辽宁生辉律师事务所律师。 委托代理人：张艳清，系辽宁生生律师事务所律师。 被告：大连中凯物业管理有限公司，住所地：大连市金州区光明街道金州大厦********。 法定代表人：曹作龙，系该公司经理。 被告：大连地一城商业管理有限公司，住，住所地大连市金州区光明街道斯大林路286&mdash37—1层。 法定代表人：江杨，系公司经理。 二被告委托代理人：周洪昌，系辽宁连安律师事务所律师。 二被告委托代理人：李庆华，系辽宁连安律师事务所律师。 原告于虹诉被告大连中凯物业管理有限公司、大连地一城商业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜雷独任审判，公开开庭进行了审理。原告于虹及其委托代理人温江、张艳清、二被告的委托代理人周洪昌、李庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告为金州区地下一城**商铺的所有人。2013年10月25日，原告与被告大连中凯物业管理有限公司签订物业服务协议，约定由被告为我提供物业服务。合同约定物业服务费为32元/月，服务期3年。我交纳了第一年物业费。但被告又向我收取装修保证金及地砖费用、同年第一城项目开业后因被告未能履行设备设施管理与维护义务，导致原告冬季无供暖，通风不顺畅，且原告将物业费不合理涨价，并向原告捆绑收取电费，收取标准超出国家标准，偏高。无奈诉至你院，1、请求确认被告擅自将物业费提升至1.8元/平方米/天，违规、违法、违约；2、请求确认被告按1.3元/度收取电费且物业费和电费捆绑收费的行为违法，被告应保证原告的正常用电，向原告代受电费行为违规，并返还多收的电费216元；3、请求判令被告履行职责，保证原告商铺冬季供暖温度达到国家标准18度；4、请求判令被告履行职责，保证原告所在G区商铺通风顺畅，达到正常经营的要求；5、请求判令被告采取措施消除原告商铺及附近噪音，保证符合环保标准，达到正常经营的要求；6、请求判令被告按原有规划恢复商场布局，仅G区女人街专属出售女装；7、请求判令二被告对商城G区2014、2015年无供暖、通风和噪音问题未解决而导致案的原告经营损失11,800元予以连带赔偿。 被告大连中凯物业管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我司虽与原告签订了物业服务协议，但没有行成服务，是由大连地一城商业管理有限公司为原告提供服务。关于诉讼请求及相关证据与我司没有关系，所有的物业服务是由大连地一城商业管理有限公司提供，与我司无关。 被告大连地一城商业管理有限公司辩称：我司具有国家要求的物业服务企业资质，依法提供物业服务，原告存在脱欠物业费和电费的情况。原告主张物业费偏高，因物业服务合同载明服务费可调整，且综合比较大连地区周边类似商场、中心，其收取的物业费明显高于第一城，原告认为电费不应由我方收取无依据。因经电力部门批准，我司安装的电表为总表一处，记载全部商户的用电情况，电力部门按照总表情况收取电费，具体每一商户的用电情况电力部门并不核实，而是我司根据实际情况核实并收取电费。原告主张冬季供暖不达标、噪音大等无依据。 经审理查明：原告是金州区地一城商业中心的业主。2013年10月25日，原告与被告大连中凯物业管理有限公司签订《商铺物业管理协议》，约定由被告大连中凯物业管理有限公司为原告提供物业服务。被告按照每月32元的标准收取物业服务费，合同期限为3年。合同签订后，由被告大连地一城商业管理有限公司为原告提供物业服务并向原告收取电费、物业费，原告依约定交纳了当年的物业费。2015年7月8日,被告大连地一城商业管理有限公司向包括原告在内的业主发出通知,将物业费变更为每平米每月1.8元。 另查，被告大连地一城商业管理有限公司于2013年6月25日成立，经营范围包括物业管理、摊位租赁等，2016年10月30日，大连地一城商业管理有限公司取得物业服务企业资质证书，资质等级为三级。 本院所确认的上述事实，有原告提供的《商铺物业管理协议》、收款收据等，被告提供的通知、鉴定意见书等以及当庭述笔录等有关证据在案为凭，经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：当事人提起诉讼应符合法律规定。本案中，原告要求确认被告擅自将物业费提升至1.8元/平方米/天、按1.3元/度收取电费、物业费和电费捆绑收费的行为违法，因民事主体的民事行为是否违反法律法规规定非为民事诉讼的受理范围，故原告的上述起诉本院应予以驳回。 本案中，原告与被告大连中凯物业管理有限公司签订《商铺物业管理协议》，约定由被告大连中凯物业管理有限公司为原告提供物业服务，该协议为双方真实意思表示，故应认定该协议成立。协议签订后，被告大连中凯物业管理有限公司并未实际履行协议内容，由被告大连地一城商业管理有限公司负责物业实际经营、管理，履行协议内容并收取物业费、电费，应认定原告与被告大连地一城商业管理有限公司形成事实合同关系。 原告要求被告返还多收取的电费，本院认为，原告作为业主，在经营过程中消耗电量，应向电力管理部门缴纳电费。经核实第一城项目电费管理、收取部门金州新区供电公司，该公司是根据第一城项目在报请审批时提供的整体项目设计规划图安装总电表、安排电线线路走向，并按照总电表的实际用电数向被告大连地一城商业管理有限公司收取电费，被告大连地一城商业管理有限公司根据实际用电量向用户收取电费。故应认定大连地一城商业管理有限公司向原告收取电费的行为已经经电力管理部门同意，其收取电费的行为并未违反规定。但每度1.3元的收费标准超出法律规定，超出部分应返还给原告。根据电费收取标准综合计算，被告共向原告多收取电费216元，此费用被告大连地一城商业管理有限公司应予返还。 原告要求被告大连中凯物业管理有限公司对上述款项的给付承担连带责任，本院认为，大连中凯物业管理有限公司与原告签订了《商铺物业管理协议》，其虽未实际履行合同，但作为合同相对人，应对被告大连地一城商业管理有限公司的行为承担连带责任，故被告大连中凯物业管理有限公司、被告大连地一城商业管理有限公司应连带返还原告多收取的电费。 原告要求被告保证商铺冬季供暖温度达到国家标准、保证商铺通风顺畅，达到正常经营的要求、采取措施消除原告商铺及附近噪音，保证符合环保标准，达到正常经营的要求。本院认为，业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，也是业主要求物业公司履行物业服务的前提条件。本案中，原告只交纳了第一年的的物业费，剩余物业费至今未交纳，其要求被告履行物业服务无法律、合同依据，同时，被告大连地一城商业管理有限公司提供了由大连金普新区环境检测站出具的检测报告，已可证明第一城项目环境达标，而原告虽提供了照片、电话录音等证据，未能提供具有检测资质的机构出具的检测报告，无据证明自己的主张，其诉请本院无据支持。因原告无据证明上述主张，其要求被告赔偿经济损失11,800元的诉讼请求本院无据支持。 原告要求被告按原有规划恢复商场布局，仅G区女人街专属出售女装，并提供了店铺宣传图册加以佐证。本院认为，第一城项目作为综合购物商场，其综合规划出售各类货品并未违反法律、法规规定，原告提供的宣传图册仅是前期宣传规划图，案涉《商铺物业管理协议》未约定专属销售女装区域，故原告此项主张本院无据支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告大连地一城商业管理有限公司自本判决生效之日起10日内返还给原告于虹多收取的电费216元； 二、被告大连中凯物业管理有限公司对上述判项一的内容承担连带返还义务； 三、驳回原告孙丹丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30元（原告已预交），由被告大连地一城商业管理有限公司、被告大连中凯物业管理有限公司连带负担 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 姜 雷 二〇一七年七月十日 书记员 朱翠红