上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终5003号上诉人(一审被告)：昆山钜联水务科技有限公司，住所地江苏省昆山市。法定代表人：林金阁，董事长。委托诉讼代理人：蒋红霞，上海小城(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑞良，江苏尚韬律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：武旌，男，1982年7月28日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：汪涛，上海市勋业律师事务所律师。上诉人昆山钜联水务科技有限公司(下称钜联公司)因与被上诉人武旌房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初18859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钜联公司上诉请求：撤销一审法院(2016)沪0106民初18859号民事判决，改判驳回武旌的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定武旌未按约支付第二期房款70万元是基于钜联公司未及时提供股东会决议而行使不安抗辩权。该认定与事实不符。实际情况是武旌在2015年8月初得知涉案房屋内存有户籍，影响武旌户籍的迁入，武旌因此通过直接多次传达解约并退还首付款的要求，因此不可能再支付第二期房款。特别是武旌于2015年11月17日收到符合要求的股东会决议，具备支付第二期房款的条件，而武旌仍然没有付款，反而要求钜联公司重新签订合同，导致涉案合同无法继续履行。贷款所需的股东会决议迟延提交并非钜联公司原因所致，而是案外人上海信义房屋中介咨询有限公司(以下简称“信义公司”)未能正确引导所致。由于武旌早有解约之心，钜联公司也不存在违约在先的情况，故本案不能适用不安抗辩权。并且，武旌在2016年1月第一次起诉的诉请是解约，一审法院向钜联公司送达了诉状副本，涉案合同因此已经处于解除状态，不能再变更诉请为继续履行。鉴于一审法院认定事实、适用法律均有错误，请求予以纠正。被上诉人武旌辩称：中介信义公司向钜联公司发送短信要求解约，被上诉人武旌并不知情，也未授权信义公司出面解约，一直要求继续履行。武旌曾经在另案起诉要求解约，但该诉状并未送达，武旌随后变更诉请为继续履行合同，故涉案合同在该案中并未解除。武旌为购买涉案房屋已经出售原有住房，在涉案合同履行过程中属于无过错一方当事人，请求二审法院保护被上诉人的合法权益，维持原判。武旌向一审法院起诉请求：1.判令钜联公司继续履行双方于2015年6月15日签署的《上海市房地产买卖合同》；2.钜联公司将上海市静安区房屋过户至原告名下，武旌向钜联公司支付剩余房款260万元和装潢补偿款20万元；3.钜联公司向武旌支付逾期办理房屋交易过户的违约金，以120万元为本金，按每日万分之五的标准，自2015年10月21日起计算至房屋实际交易过户之日止；4.钜联公司向武旌支付逾期迁出户口违约金，以120万元为本金，按每日万分之五的标准，自2015年10月21日起计算至将户口迁出房屋之日止。诉讼过程中，武旌撤回上述第3、4项诉讼请求。一审法院认定事实：系争房屋建筑面积116.33平方米，产权人为钜联公司。2015年6月3日，武旌、钜联公司经信义公司居间介绍就系争房屋签订《买卖定金协议》及《补偿协议》，约定：武旌公司拟向钜联公司购买系争房屋，房屋成交价为380万元，武旌就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿钜联公司20万元；武旌在签署本协议时支付购房定金5万元，由居间方代收，待钜联公司将系争房屋的房地产权证交给居间方保管后，居间方将定金转给钜联公司；双方须于2015年6月15日前签订房地产买卖合同。合同落款居间方有工作人员邓路路签字。同日，武旌经由信义公司支付钜联公司定金5万元。2015年6月15日，武旌、钜联公司签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：武旌向钜联公司购买系争房屋，房屋转让价款为380万元，其中武旌已付钜联公司定金5万元，武旌应于签订本合同当日支付钜联公司部分首付款115万元至信义公司暂存，信义公司收到该款后一个工作日内转付钜联公司；武旌向贷款银行申请150万元的贷款用于支付部分房价款，并应于2015年10月7日之前完成贷款审批手续；2015年10月7日前，武旌应支付钜联公司第二期房款70万元至信义公司暂存，信义公司收到该款后一个工作日内转付钜联公司；武旌完成上述付款义务、贷款经银行审批通过(若贷款有不足部分则补足)，以及取得上海市个人住房房产税认定通知书后三日内，双方备齐产权过户所需的一切材料向上海市静安区房地产交易中心(以下简称“交易中心”)申请办理产权过户手续，双方过户申请被受理当日，武旌应支付钜联公司第三期房款38万元；双方确认在2015年10月20日之前，共同向交易中心申请办理转让过户手续，若由于钜联公司故意拖延或不及时提供相关材料的，武旌按合同第十条追究钜联公司的违约责任(第十条约定：钜联公司未按合同约定期限将房屋实际交付给武旌，应当向武旌支付违约金，违约金按武旌已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止)；交易中心办理武旌房地产权证完毕后七日内(具体以银行实际放贷时间为准，如因银行原因导致放贷时间延迟，钜联公司不因此为由追究武旌逾期付款的违约责任)，武旌应支付钜联公司第四期房款150万元，该款由武旌委托银行直接支付钜联公司；贷款银行将上述房款发放到钜联公司指定账号后三日内，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书，武旌直接支付钜联公司交房尾款2万元，钜联公司将系争房屋交付武旌，签订房屋交接书为房屋转移占有标志；钜联公司承诺房屋内不存在任何户籍登记，若存在任何户籍登记，则双方办理产权过户手续之前，钜联公司自行向房屋所在地的公安派出机构办妥原有(若有)的迁出手续，如钜联公司未能在上述期限内迁出户口，则每逾期一日钜联公司应付武旌已付房价款的万分之五作为违约金，直至钜联公司办妥该户口迁出手续为止；武旌未按合同付款协议约定期限付款的，应当向钜联公司支付违约金，违约金按武旌逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限第二日起算至实际付款之日，逾期超过十五日后武旌仍未付款的，钜联公司有权单方面解除合同。合同还对双方其他房屋买卖事宜进行了约定。合同落款钜联公司联系电话为XXXXX****XX。当日，双方还签订《补偿协议》一份，约定武旌同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿钜联公司20万元，该款待双方产权过户申请被交易中心受理当日，由武旌支付钜联公司。同日，信义公司交付钜联公司应提供材料清单一份，其中包括配合武旌申请贷款所需的股东会决议。合同签订后，武旌按约通过信义公司支付钜联公司115万元房款，双方开始履行合同。2015年7月26日，信义公司工作人员邓路路向钜联公司联系电话XXXXX****XX发送短信：“齐先生，您好，现在需要华通公寓买进时买卖合同，发票。麻烦您到时发我一下微信，微信号就是这个手机号，谢谢”。同月28日，该号码回复“十点之前发给你”。当日邓路路回复上述短信：“好的，谢谢，齐先生，我微信号是XXXXXXXXXXX，麻烦添加一下，谢谢”。2015年8月4日，邓路路向手机号码XXXXXXXXXXX注册的微信号“xiaohai5577”发送消息：“齐先生，评估报告是由交易中心里面公司出，一个礼拜后出来，另外，已经到交易中心问过，税等评估报告出来后在上海交，另外，您给我个昆山地址和接受人联系方式，我把股东会决议寄过去，加盖个他们大股东投资公司公章，买家的贷款就可以批下来了。”当日该微信号回复“XXXXXXXXXXX”。同日，邓路路向手机号码XXXXXXXXXXX发送短信：“李先生，您好，华通公寓需要股东会决议，除了盖昆山钜联公司章和法人章，还要盖个投资公司KOMACAPITAL.CD.LTD投资公司的章，一共要三份，银行和交易中心，我们公司各一份，地址发到上海市，签约法务张斌收XXXXXXXXXXX”。2015年10月13日，武旌发函给钜联公司，称：经武旌及中介多次催促，钜联公司自8月上旬至今不提供办理贷款的文件，且隐瞒房屋内存在户口的事实，因此武旌希望钜联公司在3日内尽快提供贷款文件，办理户口迁移手续，否则武旌将视钜联公司无意继续履行合同。同日，信义公司亦发函给钜联公司，称：据信义公司向贷款银行了解，办理贷款过程中需要钜联公司出具由钜联公司投资方KOMACAPITALCO.,LTD盖章确认的股东会决议，经信义公司多次告知，钜联公司尚未提供上述材料；另经向税务机关了解，本交易办理税收申报前需出具评估报告，评估公司需钜联公司出具一份公司盖章的委托协议书，经信义公司多次告知，钜联公司至今也未提供；钜联公司承诺系争房屋内不存在任何户籍登记，但经信义公司了解，系争房屋内确有户籍登记，经信义公司多次告知，钜联公司至今未将房屋内户籍迁出，也未明确答复后续迁出事宜的计划或进度；接武旌通知，因钜联公司在上述贷款材料提供和户籍迁出方面的不配合，武旌对钜联公司继续履行合同的诚意存疑，故暂停支付剩余房款，待钜联公司妥善处理上述事宜后，即可马上支付；综上，请钜联公司于收函之日起7日内将上述贷款所需材料交至信义公司或武旌处，并办妥户籍迁出事宜，以便合同能顺利履行。同月27日，钜联公司回函给信义公司称，之前已提供过股东会决议给信义公司，至于需投资方盖章确认亦系在收函后才知晓，钜联公司会积极配合处理，钜联公司希望信义公司敦促武旌尽快按约履行付款义务。2015年11月13日，钜联公司回函给武旌称：钜联公司一直按照信义公司要求积极配合提供房屋过户所需要的材料，并无不配合情形；关于系争房屋内户籍事宜，钜联公司也刚刚得知该户籍为前手产权人所留，目前钜联公司正设法将上述户籍迁出，请武旌予以谅解。2015年11月17日，信义公司收到钜联公司寄出的股东会决议及委托书。该月19日，钜联公司指派蒋峰岭与武旌商议双方合同履行事宜，因双方产生争执致协商未果。2015年11月22日，武旌发函钜联公司，要求钜联公司在11月30日前回复武旌或信义公司，安排双方会面地点、时间，钜联公司须有授权代表前来并提出解决方案，并将武旌已付120万元退至信义公司暂存。2015年12月9日，钜联公司以武旌未按约支付第二期房款70万元为由，发函给武旌解除合同。2016年1月26日，武旌曾起诉要求解除与钜联公司之间的合同，后于2016年3月15日变更诉讼请求，要求钜联公司继续履行双方的房屋买卖合同，该案以武旌撤诉结案，案号为(2016)沪0106民初740号。此后，武旌再次诉讼。另查，2015年10月18日，长宁支行就武旌申请购房贷款事宜出具书面意见称：2015年6月29日，武旌在信义公司签署贷款申请材料；2015年7月29日，武旌补齐其个人资料后长宁支行开始审批流程，因钜联公司董事会决议未加盖公章，分行审批部门要求补充资料后上报；长宁支行通知信义公司及武旌需要补充资料后，直至2015年11月18日才收到所需的补充材料；因武旌、钜联公司约定的过户时间2015年10月20日已过，长宁支行要求提供一份双方签署的合同继续履行双方签署的说明，但至今未收到。审理中，武旌表示愿意一次性支付钜联公司剩余购房款，并将剩余房款280万元支付至法院代管款账户。关于合同未能继续履行的原因，武旌认为，2015年11月19日，钜联公司虽指派蒋峰岭来沪协商，但未出具相应委托书及具体解决方案，且始终拒不配合提供银行贷款要求的继续履行合同的书面证明，后钜联公司即径直发函通知武旌解除合同，导致合同履行受阻。钜联公司认可其知晓银行要求出具继续履行合同书面证明的事实，并表示当时也愿意继续履行合同，且于2015年11月19日指派蒋峰岭前往上海商谈合同继续履行的事务，因蒋峰岭当时无法出具书面委托书以及房屋内户籍问题致双方产生争执，无法达成一致意见，因武旌未按约履行付款义务，故钜联公司通知武旌解除了合同。一审法院认为，武旌、钜联公司签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在房屋买卖交易过程中，虽然向银行申请购房贷款属于买受人的主要义务，但卖售人对此亦负有予以协助配合提供武旌办理贷款所需材料的义务。关于本案申请银行贷款过程中违约责任的归属，法院认为：首先，根据查明的事实，在武旌、钜联公司签订房屋买卖合同当日，信义公司已经告知钜联公司提供股东会决议等材料以配合武旌申请银行贷款，并于2015年8月4日通过合同载明的钜联公司联系电话再次告知钜联公司股东会决议须钜联公司投资方盖章确认，故钜联公司提出因中介公司提供材料有误而在2015年10月13日收到武旌及中介公司函件后才知晓股东会决议需投资方盖章确认的抗辩意见，缺乏合理依据，法院不予采纳。其次，钜联公司于2015年11月17日补充提交经出资方盖章后的股东会决议，已然超过了合同约定办理贷款的期限，但钜联公司再次应武旌要求补充提交上述材料的行为，实际系武旌、钜联公司均同意继续履行合同的意思表示，应当视为双方已合意将原告申请银行贷款的期限顺延至2015年11月17日之后。最后，武旌个人资料已于2015年7月29日补齐，因钜联公司补充提交贷款所需材料的时间已经超过合同约定的过户期限，钜联公司在明知长宁支行要求其提供继续履行合同的说明后，始终未配合提供，致使武旌无法通过银行贷款的审批，对此，钜联公司应当承担相应的违约责任。在双务合同中，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方虽在合同中约定了武旌应于2015年10月7日前支付第二期房款70万元，但也约定了武旌应于2015年10月7日之前完成贷款审批手续，根据申请购房贷款的审批流程，钜联公司理应在2015年10月7日之前的合理期间完成提交武旌申请银行贷款的所需材料的义务，故钜联公司协助配合提供武旌办理贷款所需材料的义务期限应在武旌支付第二期房款之前。因钜联公司经武旌及信义公司多次催促仍未履行完毕配合提供武旌申请银行贷款所需材料的在先义务，法院确认武旌中止履行支付第二期房款70万元的履行抗辩成立。钜联公司以武旌逾期未支付第二期房款为由提出已函告武旌解除合同的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。关于系争房屋内存在户籍的事实，法院认为，合同已有钜联公司承诺房屋内不存在任何户籍登记以及若存在户籍登记所应承担违约责任的约定，故对于房屋内存在户籍登记的该节事实，亦属钜联公司违约在先，但该节事实并不影响双方对合同主要义务的履行。综上所述，本案中武旌已按约履行了支付首期购房款及向银行申请购房贷款的义务，武旌贷款未获审批系因钜联公司未配合提供武旌贷款所需材料所致，合同未能顺利履行的违约责任在于钜联公司。现武旌、钜联公司之间的合同仍合法有效，钜联公司应当承担继续履行合同的义务。鉴于武旌已将剩余购房款280万元支付至法院代管款账户，故武旌要求钜联公司继续履行合同将系争房屋所有权过户至武旌名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。审理中，武旌撤回了其第3和第4项诉讼请求，系对其民事权利的正当处分，与法无悖，法院予以准许。据此判决：一、武旌与钜联公司就上海市静安区房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、钜联公司应于判决生效之日起十日内配合武旌办理上海市静安区房屋的过户登记手续，并将上述房屋所有权过户登记至武旌名下；三、武旌应于钜联公司履行完毕上述第二项义务后三日内支付钜联公司剩余房款2,800,000元。财产保全费5,000元，由钜联公司负担。案件受理费38,800元，减半收取计19,400元，由钜联公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，一审法院受理(2016)沪0106民初740号案件后，于2016年3月11日向钜联公司邮寄诉状及证据副本、传票等诉讼材料，邮局于3月13日以“原址查无此人、无电话号码”为由退回。3月15日，武旌向一审法院变更诉请为继续履行合同。该案诉讼材料由钜联公司委托诉讼代理人于2016年4月5日办妥委托手续后签收，日期倒签为3月10日。本院认为，涉案合同履行过程中，双方当事人发生争议，起因是武旌认为涉案房屋中存有户籍及贷款过程中钜联公司未尽配合义务，一审法院根据查明的事实，认定武旌已按约履行了支付首期购房款及向银行申请购房贷款的义务，武旌贷款未获审批系因钜联公司未配合提供武旌贷款所需材料所致，合同未能顺利履行的违约责任在于钜联公司。对此，本院予以认同。钜联公司上诉认为武旌仅仅是基于户籍问题而未支付第二期房款，与事实有悖，本院不予采信。关于武旌另案起诉解约的诉请，因该诉状副本并未送达，武旌在解约主张送达之前撤回其解约的意思表示，主张继续履行合同，符合法律规定。上诉人钜联公司主张因武旌的解约诉请而应认定涉案合同已经解除，缺乏事实依据。因武旌在履约过程中并无违约之处，故一审法院判令继续履行合同，并无不当。上诉人钜联公司的上诉主张不能成立，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38,800元，由上诉人昆山钜联水务科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 毅审判员 王亚勤审判员 承怡文二〇一七年七月二十四日书记员 贾妍彦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……