贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔02民终900号上诉人（原审原告）：黄佑贵，男，1977年3月16日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：李浩，系贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号：15202201410635905。一般授权委托诉讼代理人：商园维，系贵州贵达（六盘水）律师事务所实习律师，证号：23081608110194。被上诉人（原审被告）：六盘水玖盛房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区广场路东侧玖盛大厦，组织机构代码：77533216-6。法定代表人：李多娇，现无职务。授权委托诉讼代理人：汪伟，系贵州跃华律师事务所律师，执业证号：15201201010459407。原审被告：刘桂永，男，1971年8月4日出生，汉族，住水城县。授权委托诉讼代理人：汪伟，系贵州跃华律师事务所律师，执业证号：15201201010459407。原审第三人：周红艳，女，1974年7月9日出生，汉族，住六盘水市钟山区。原审第三人：杨光友，男，1971年2月1日出生，苗族，住六盘水市钟山区。上诉人黄佑贵因与被上诉人六盘水玖盛房地产开发有限公司（以下简称“玖盛房开”）、原审被告刘桂永及原审第三人周红艳、杨光友房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院(2016)黔0201民初4950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄佑贵及其委托诉讼代理人李浩，被上诉人玖盛房开及原审被告刘桂永的委托诉讼代理人汪伟到庭参加了诉讼。原审第三人周红艳及杨光友经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄佑贵上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》；3、改判由被上诉人双倍退还上诉人购房款1000000元；4、由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1、一审判决认定上诉人起诉超过诉讼时效属于适用法律错误。首先，本案解除合同请求权系形成权，诉讼时效的客体是债权请求权，形成权不属于债权请求权，不适用诉讼时效的规定。其次，一审判决错误认定合同解除的时间及因合同解除产生返还义务的时间点。在上诉人起诉之前，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效且尚未解除。一审判决既然认定上诉人主张解除商品房买卖合同的诉讼请求成立并予以支持。那么，合同解除的时间应当是一审判决支持解除合同之日，同时，因合同解除产生的返还义务的起算时间点应当是合同解除之日，相应地，返还请求权的诉讼时效也应当从合同解除之日起算。2、上诉人的诉讼请求应当得到支持。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》之后，上诉人支付了购房款500000元。但因被上诉人故意隐瞒该房已经出卖给第三人的事实，一房二卖，导致上诉人的购房目的落空。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，上诉人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，一审判决适用法律错误，请求二审人民法院改判。被上诉人玖盛房开辩称，1、被上诉人从未被上诉人公司签订过《商品房买卖合同》；2、黄佑贵的付款以及签署合同的方式不符合法律规定和生活常识；3、黄佑贵提供的收款收据纯属伪造；4、本案已超过诉讼时效；5、本案第三人杨光友没有权利代收款项，杨光友也不是履行职务行为；6、涉案房屋已经出售给案外人张维，不可能再出售该套房屋。请求驳回上诉人的诉请。原审被告刘桂永述称，我方意见与玖盛房开的答辩意见一致。原审第三人周红艳、杨光友未作陈述。黄佑贵向一审法院起诉请求：1、确认本案商品房买卖合同合法有效；2、解除双方签订的商品房买卖合同；3、依法判令被告立即双倍退还原告购房款1000000元（即已交购房款500000元的双倍）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人杨光友原系被告六盘水玖盛房地产开发有限公司股东。2009年1月12日，该公司向工商登记部门申请将法定代表人变更为第三人杨光友，并申请将公司股东变更为第三人杨光友及周红艳。2009年2月25日，原告黄佑贵因欲购买被告六盘水玖盛房地产开发有限公司所开发的玖盛大厦的房屋，向该公司交款600000元，该公司向原告黄佑贵出具了收款收据一份，写明：“兹收到黄佑贵交来2008和……款”，在该收款收据小写金额部分写明：“600000”。2009年3月26日，被告六盘水玖盛房地产开发有限公司与原告黄佑贵签订《商品房买卖合同》一份，约定原告黄佑贵向该公司购买位于玖盛大厦2802号房屋，房款为534039元。同年，刘桂永向原告黄佑贵出具承诺书一份，写明：“我公司承诺玖盛大厦2802号房屋产权归黄佑贵所有，地下停车场有个停车位，……费用由我公司承担，房价伍拾陆万元，已付伍拾万元，手续办完再付陆万元，如果在二00九年九月三十日前未办完购房合同备案，房子移交黄佑贵，双倍返还黄佑贵购房款，特此承诺”，被告六盘水玖盛房地产开发有限公司在该承诺书中加盖公章。现原告黄佑贵因被告六盘水玖盛房地产开发有限公司未将所购2802号房屋交付且已实际不能交付给其使用，故诉至法院。另，庭审中，第三人杨光友明确表示原告黄佑贵2009年2月25日到被告六盘水玖盛房地产开发有限公司处购买两套房屋，交款600000元给第三人杨光友，其中500000元是购房款，100000元是购房定金。原告黄佑贵明确表示自2009年6月份开始就知道六盘水玖盛房地产开发有限公司不能将2802号房出售给其本人。一审法院认为，虽然六盘水玖盛房地产开发有限公司不认可黄佑贵向该公司交付购房款，亦不认可黄佑贵所提交的收款收据及《商品房买卖合同》，但在该收款收据及《商品房买卖合同》出具时，杨光友虽非六盘水玖盛房地产开发有限公司法定代表人，而从该公司工商档案能够看出，此时杨光友系该公司股东，且该公司于2009年1月12日申请变更杨光友为法定代表人，并于2009年4月7日获得批准。可见，在该收款收据出具时杨光友对公司进行了实际管理，代表该公司与黄佑贵就房屋买卖进行了实际交易。杨光友作为实际收款人及之后六盘水玖盛房地产开发有限公司法定代表人，其对黄佑贵与该公司的交易系知情人及经手人，其所陈述的交款情况亦与黄佑贵所陈述的能够印证，故对六盘水玖盛房地产开发有限公司主张未收取黄佑贵款项、未与黄佑贵签订《商品房买卖合同》的辩称理由不予采信。本案中，黄佑贵提交的《商品房买卖合同》有双方的签字及加盖公章予以确认，为双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。故对黄佑贵主张确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求予以支持。因刘桂永于2009年向黄佑贵出具了承诺书，从该承诺书的内容能够看出，该承诺书应产生于双方签订的《商品房买卖合同》之后，且承诺书中已明确表示2802号房屋已交购房款500000元，该承诺书中加盖了六盘水玖盛房地产开发有限公司公章，承诺书中约定的内容应对双方当事人均发生效力，现黄佑贵因该承诺书约定的内容未得到履行，将承诺书的具体出具人作为本案被告，其诉讼主体并无不当。根据刘桂永向黄佑贵出具的承诺书，能够看出双方约定的房款变更为560000元，该承诺书中写明黄佑贵已交500000元，结合黄佑贵提交的600000元的收款收据，能够印证黄佑贵主张的本案已付500000元房款的理由成立。现黄佑贵已履行了付款义务，而六盘水玖盛房地产开发有限公司却未履行交付房屋的义务，且双方均认可实际上已不能履行交房义务，故对黄佑贵主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求予以支持。既然双方签订的合同解除，六盘水玖盛房地产开发有限公司亦应当按约定承担返还黄佑贵所支付房款的义务，但在本案的庭审中，黄佑贵明确表示其自2009年6月份开始就知道六盘水玖盛房地产开发有限公司不能将2802号房出售给其本人，此时其所交纳的购房款因与该公司的买卖实际不能履行而转化为债权债务关系，即从此时起其就应当知道自己权益受到损害，应当及时向该公司主张返还购房款，而黄佑贵直至2016年10月27日才提起诉讼要求返还购房款，且其亦无证据证明未及时主张权利存在不可抗力或曾向该公司主张返还购房款得到该公司的认可，故黄佑贵的起诉已超过诉讼时效，对其主张六盘水玖盛房地产开发有限公司返还双倍购房款1000000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告黄佑贵的诉讼请求。案件受理费13800元，因适用简易程序减半收取6900元，由原告黄佑贵负担。二审中，被上诉人玖盛房开提交了其与案外人张维于2008年11月27日签订的商品房买卖合同，拟证明被上诉人早已将涉案房屋出售给案外人并进行了备案登记，被上诉人不可能将该房一房二卖。上诉人质证认为，对该证据的三性没有异议，对证明目的有异议。该证据反而证实了被上诉人玖盛房开就该房一房二卖的事实。原审被告刘桂永对该证据无异议。其他当事人未提交新证据。对证据的分析与认定：被上诉人提交的商品房买卖合同，因到庭各方均无异议，本院予以确认。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人黄佑贵主张解除涉案房屋买卖合同的请求，本案中，上诉人主张解除合同的事由系被上诉人玖盛房开将该房一房二卖，并且上诉人陈述其于2009年4、5月知晓被上诉人玖盛房开将该房出售给他人并且已经进行了商品房买卖合同的备案登记，此时应当认定为解除权发生之日，上诉人应当在合理期限内行使解除权。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，上诉人应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，即自2009年5月起至2010年5月期间行使解除权，但是上诉人未在此期间行使解除权，其解除权已经消灭，故对其主张解除涉案商品房买卖合同的请求，本院不予支持。关于上诉人请求双倍返还购房款的问题，根据一、二审查明的事实，上诉人于2009年4、5月已知晓被上诉人将涉案商品房买卖合同所确定的标的物出售给他人，此时上诉人已经知道自己的权利被侵害。同时，在该商品房买卖合同约定的期限内被上诉人未能将买卖标的物交付给上诉人，上诉人就应当在法律规定的期限内依法主张权利。由于上诉人提供的证据不足以证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故上诉人于2016年10月27日才提起本案诉讼要求返还购房款，已超过了诉讼时效期间，一审判决驳回上诉人的该诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人黄佑贵的上诉请求不能成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人黄佑贵负担。本判决为终审判决。审判长 徐 芳审判员 张景强审判员 朱会峰二〇一七年七月四日书记员 李炳兰