河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民初78号原告何建新，男，汉族，1954年7月7日出生，住石家庄市新华区。委托代理人祁庆斌，冯先菊北京市京悦（石家庄）律师事务所律师。被告纪学聪，男，汉族，1987年3月2日出生，住石家庄市长安区。第三人河北世茂房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**休门街**。法定代表人何风联，该公司执行董事。原告何建新与被告纪学聪及第三人河北世茂房地产开发有限公司（以下简称河北世茂）申请执行人执行异议一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告何建新委托代理人冯先菊，被告纪学聪委托代理人于艳芬到庭参加诉讼，第三人河北世茂经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何建新诉称：在贵院执行被告纪学聪与第三人河北世茂借款纠纷一案中，被告纪学聪于2016年8月23日对执行石家庄市长安区桃源镇柳明街18号环岛豪庭小区7号楼2单元302号房产提出书面异议，经贵院审查，于2016年11月24日做出了（2016）冀01执异123号执行裁定书，裁定：中止对登记在河北世茂名下的环岛豪庭小区7号楼2单元302号房产的执行，并与2016年11月29日向原告何建新送达了该裁定文书。原告何建新认为，被告纪学聪提供的证据和理由不能排除对该执行标的的执行，具体理由如下：1、在人民法院查封前被告纪学聪并未与第三人河北世茂签订真实合法有效的书面买卖合同。该裁定书认定“2008年3月19日，纪学聪与河北世茂签订了《商品房买卖合同》，以439350元的价格购买柳明街18号环岛豪庭7号楼2单元302号房屋及地下室。”双方签订的《商品房买卖合同》第二条载明，商品房销售依据，商品房预售许可证号位2008038，同时第二十五条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向石家庄市住房保障和房产管理局申请登记备案。经查询，2008038号商品房预售许可证的发证日期却是2008年10月13日，在原告何建新申请法院将涉案房屋查封前，双方签订的合同也未实际在石家庄市住房保障和房产管理局登记备案，这充分说明2008年3月19日双方签订的《商品房买卖合同》明显不真实，属于河北世茂和董秀惠，纪学聪的恶意串通行为，属于违法无效的合同，更不能对抗人民法院的有效查封。2、被告纪学聪未能提供合法有效的银行转款凭证证实在2008年3月19日当日缴纳了全部房款，该裁定书认定支付了全部房款是错误的。既然双方的合同明显不真实，就不能仅凭收据来认定实际付款。收据中显示的收款方式是转账，但在执行异议审查程序中，虽经原告多次要求，被告纪学聪始终未能提供实际银行转款凭证，故这一事实不能认定。3、该裁定书认定“涉案房屋是否用于居住且被告纪学聪名下无其他用于居住的房屋”是错误的。结合法理、立法本意和司法实践来看，是否唯一居住房屋应该从买受人整个家庭的角度来考量，否则对申请执行人不公平，实际用于居住还是其他用途仅凭居委会出具的证明不能认定，请求人民法院作进一步的调查。综上所述，原告认为被告纪学聪所提的执行异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的第二十九条的情形，不能依法排除该执行标的的执行，为了维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼：1、请求贵院依法判决继续对河北世茂名下的环岛豪庭小区7号楼2单元302号房产进行强制执行；2、诉讼费由被告承担。被告纪学聪辩称：1、被告纪学聪于2008年3月19日与第三人河北世茂签订《商品房买卖合同》，原告何建新提交的（2008）东民保字第2227号裁定书的查封日期为2008年12月12日，被告纪学聪在法院查封之前与开发商签订了合法有效的买卖合同，虽然该房屋商品房预售许可证取得日期为2008年10月13日，但根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，也应认定为被告纪学聪在法院查封之前与河北世茂所签订的商品房买卖合同合法有效；2、该房屋已实际交付，并由被告纪学聪占有、使用；3、被告纪学聪名下无其他居住的房屋。被告纪学聪的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，且被告纪学聪对未能办理房屋过户手续不存在过错，原告何建新诉称被告纪学聪与河北世茂恶意患通，无事实依据，应驳回其诉请，并解除对被告纪学聪所购房屋的查封。原告何建新为支持其诉讼请求提交了如下证据：证据1、2008年桥东法院（2008）东民保字第2227号民事裁定书，证明：执行标的被查封的事实。证据2、石家庄中级人民法院（2013石执字第00261-1号）执行裁定书，证明：执行标的被查封的事实。证据3、（2016）冀01执异159号执行裁定书，证明：原告起诉依据。证据4、2008038号房屋预许可证，证明：被告与河北世茂合同无效。被告纪学聪对原告何建新提交的上述证据的质证意见：证据1、2、3，合法性、真实性均无异议。从查封裁定可以看出查封日期2008年12月12日，此日期显然是在被告纪学聪与河北世茂签订商品房买卖合同的日期之后。证据4，真实性无异议，认为该商品预售许可证是2008年10月13日也证明了被告与河北世茂签订商品买卖合同在法院查封之前是合法有效的。被告纪学聪为支持其辩称理由提交如下证据：证据1、《环岛-豪庭购房协议书》以及《商品房买卖合同》，证明：被告在法院查封前与河北世茂签订了合法有效的商品房买卖合同，合同签订时间是2008年3月19日。证据2、购房收据、转帐证明、个人住房借款合同，个人贷款交易明细，商品房销售预收专用票据证明：被告已缴纳购房款751852元。证据3、入住手续书，入住验房表，房屋装修表证明：河北世茂已经向被告实际交付房屋，且被告2011年9月20日已交房入住。证据4、房屋查询证明，证明无其他房产。原告何建新对被告纪学聪提交的上述证据的质证意见：证据1，对被告与河北世茂签订的商品房买卖合同真实性存疑，因为商品房买卖合同显示的签订日期2008年12月8日，商品房预售许可证下发是2008年10月13日，在已有预售证的情况下没有到房管局备案，导致房屋被查封，是自己的过错。不备案这与常理不符。对合同的真实性存疑。证据2，被告纪学聪提供的交纳房产的收据是在2008年12月25日交的首付，是收据复印件，这不能证明交易的真实性。证据3、4，入住手续及房产查询证明只是证明被告入住该争议房产，并不能证明是被告家庭唯一住房，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定保护的是消费者的居住权。第三人河北世茂未出庭参加诉讼，亦未提交任何证据。经审理查明：2008年3月19日，纪学聪、陈倪军、宋军霞、董璇、边惠敏、董秀惠、赵玉玲以前进村民团购董秀惠的名义与河北世茂签订了《环岛-豪庭购房协议书》，购买了7-1-301、7-1-401、7-1-4021、7-2-302、7-3-102、7-3-301、7-3-401七套住房，并有董秀惠于2008年3月19日向何凤联支付七套房屋的定金20万元，之后，分别由周永科于2014年11月14日支付房款50万元、由张新巧于2014年11月16日支付53万元、由王翠钗于2014年11月16日支付17万元、由董秀惠于2014年17日支付17万元、由徐桂红于2014年11月24日支付35万元、由董秀惠于2014年11月28日支付20万元、由董秀惠于2014年12月5日支付了20万元、由李振华于2014年2月31日支付了15万元、由李振华于2015年1月9日支付80万元、由李振华于2015年2月14日支付16万元、由董秀惠于2015年3月16日支付20万元、由王崔钗于2015年5月28日支付90万元以上共支付了4530000元。之后，被告纪学聪又与第三人河北世茂补签了《商品房买卖合同》，该合同载明：一，房屋面积137.83平米及价格：房屋每平方米4300元，地下室每平方米25860元。第二条，商品房基本情况：房屋坐落于环岛豪庭7-2-302等。2008年10月13日，第三人河北世茂取得编号为2008038的商品房预售许可证。2014年12月2日，被告纪学聪同河北世茂及小区物业公司办理入住手续，并领取了房屋、车库、地下室的钥匙。2008年12月12日，石家庄市桥东区人民法院作出（2008）东民保字第2227号民事裁定书，裁定查封第三人河北世茂位于石家庄市，环岛豪庭7号楼1单元201、202、301、302、401、402、7号楼2单元201、301、302、401、402、7号楼3单元102、202、301、302、401、402房屋，本案涉案房屋亦在查封之列。2013年8月5日，石家庄市中级人民法院作出（2013）石执字第00261-1号执行裁定书，裁定：查封河北世茂名下环岛豪庭小区包括7号楼1单元201、202、301、302、401、402、7号楼2单元201、301、302、401、402、7号楼3单元102、202、301、302、401、402房屋在内的共计36套房产，查封期为一年。2016年11月22日，石家庄市房产交易中心出具房产查询证明，证明：被告纪学聪名下目前在我中心无房屋权属登记住宅，无房屋权属登记非住宅。在中院执行上述房产的过程中，被告纪学聪以其已于2008年3月19日与第三人河北世茂签订商品房买卖合同，并交付全部房款为由，于2016年11月16日对执行石家庄市长安区桃园镇柳明街18号环岛豪庭小区7号楼2单元302号房产提出书面异议。2016年12月2日，石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01执异1234号执行裁定书，裁定：中止对河北世茂公司名下的位于石家庄市学府路位于石家庄市，环岛豪庭7号楼2单元302号房产的执行。本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，本案的争议焦点如下：（一）、《商品房买卖合同》的效力问题；（二）、涉案房屋的房款缴付问题；（三）、被告纪学聪是否实际占有涉案房屋的问题。关于《商品房买卖合同》的效力问题:被告纪学聪与第三人河北世茂签订的《环岛-豪庭购房协议书》是双方的真实意思表示，内容合法，并未违反法律、法规的强制性规定。原告何建新主张对被告纪学聪与第三人河北世茂签订的《环岛-豪庭购房协议书》真实性存疑，因为《商品房买卖合同》显示的签订日期为2008年3月19日，在已有预售证的情况下没有到房管局备案，导致房屋被查封，是自己的过错。不备案这与常理不符。对合同的真实性存疑。对此本院认为，被告纪学聪与第三人河北世茂签订的《石家庄市商品房买卖合同》是在2008年3月19日的签订的，在已有预售证的情况下没有到房管局备案，这不是被告纪学聪的过错，也不能没有备案因此就推定双方交易的真实存在，故可以认定被告纪学聪与第三人河北世茂签订的《环岛-豪庭购房协议书》真实有效。原、被告提供的证据证明，第三人河北世茂于2008年10月13日取得编号为2008038的商品房预售许可证。而法院第一次裁定查封涉案房产的时间是在2008年12月12日，而在此之前第三人已经取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，该《商品房买卖合同》应当认定为有效合同，原告何建新的主张没有法律依据和事实依据，本院不予支持。关于涉案房屋的房款缴付问题：根据被告纪学聪提交的收据可以看出，被告纪学聪于2008年3月19日交付共同定金20万元，之后分别交款直至2015年5月28日全部交完购房款，应当认定被告纪学聪已经向第三人河北世茂交付全部房款。关于被告纪学聪是否实际占有该房屋问题：2014年12月2被告纪学聪同河北世茂及小区物业公司办理入住手续，并领取了房屋、车库、地下室的钥匙。上述事实证明被告纪学聪购买涉案房屋的目的是用于居住，且被告纪学聪已经入住该房屋。依据2016年11月22日石家庄市房产交易中心出具房产查询证明，被告纪学聪名下目前无房屋权属登记住宅，无房屋权属登记非住宅。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告纪学聪的情况均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，且无证据证明被告纪学聪与第三人河北世茂恶意串通，应认定合同有效，应当排除对涉案房屋的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十三条第一款（二）项、《最高人民法院的解释》第二条之规定判决如下：驳回原告何建新的诉讼请求。案件受理费80元，由原告何建新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  孟维山审判员  张国顺审判员  史亚宁二〇一七年七月十三日书记员  侯逸凡