四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 裁 定 书 (2017)川0302民初459号 原告：何启彬，男，1967年12月10日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：廖涛，四川宏宗律师事务所律师。 被告：曹家贵，男，1953年3月12日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：唐白康，四川文君律师事务所律师。 被告：刘桂华（曹家贵之妻），1957年7月10日出生，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：唐白康，四川文君律师事务所律师。 原告何启彬诉被告曹家贵、刘桂华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年6月8日作出（2009）自流民一初字第401号民事判决，原告何启彬不服提起上诉，自贡市中级人民法院于2010年11月3日作出（2010）自民二终字第90号判决，判决驳回上诉，维持原判。何启彬不服该判决，向自贡市人民检察院申诉。自贡市人民检察院以自检民行建字（2013）3号民事再审检察建议书向自贡市中级人民法院提出再审检察建议。自贡市中级人民法院于2016年6月27日作出（2016）川03民申7号民事裁定，再审本案，并于2016年11月22日作出（2016）川03民再5号民事裁定，撤销自贡市中级人民法院（2010）自民二终字第90号民事判决和本院（2009）自流民一初字第401号民事判决，发回本院重审。本院于2017年2月17日立案后，另行组成合议庭，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告何启彬及其委托诉讼代理人廖涛、被告刘桂华及其与曹家贵共同的委托代理人唐白康到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会全委会讨论决定。本案现已审理终结。 原告何启彬在原审中向本院提出诉讼请求：1.确认双方房屋《转让合同》有效；2.被告按照《转让合同》约定协助原告办理房屋变更登记。事实和理由：2008年1月22日，原、被告签订了《转让合同》，约定原告于2008年1月22日向被告支付100万元，被告将其所有的产权证号为：自房权证大安字第××号（91.31㎡）、自房权证大安字第××号（91.31㎡）、自房权证大安字第××号（91.31㎡）、自房权证大安字第××号（91.31㎡）、自房权证自井字第××号（310㎡）过户给原告；被告协助原告办理合同约定的房屋所有权和土地使用权过户手续；原告将上述房屋和土地出租给被告，被告每月向原告支付租金4万元。合同签订后，被告支付了部分租金，到2009年3月22日止被告尚欠租金37.25万元。经多次催收要求被告办理过户手续和支付租金未果，原告为维护其合法权益，遂诉至本院。原告再审中称，本案原生效判决所依据生效判决即（2009）自流民一初字第547号民事判决已被撤销。要求支持其原审全部诉讼请求。 被告曹家贵、刘桂华辩称，双方签订的《转让合同》约定原告将转让的房屋返租给被告使用，且约定被告按期支付租金，并全额退还转让价款后，有权单方解除合同，可证实双方并无转移房屋所有权的意思表示。《转让合同》名为买卖，实为民间借贷的担保，双方约定的返租期限实为借款期限，租金实为借款利息，该合同应为无效合同。要求驳回原告的诉讼请求。 原告何启彬为支持其主张，当庭宣读并出示了如下证据： 1.《转让合同》、《收条》复印件，拟证明原、被告之间的房屋买卖合同关系； 2.（2014）自流民抗字第1号民事判决书、（2016）川03民再1号民事判决书各一份，拟证明刘剑波诉曹家贵、刘桂华房屋买卖合同纠纷一案已被生效判决驳回刘剑波的诉讼请求。 被告曹家贵、刘桂华质证认为，对《转让合同》的三性均有异议，《转让合同》中的约定可以证实双方并没有转移标的物的意思表示，赋予了被告单方面的解除权；对《收条》的关联性有异议，原、被告之间实为借贷关系，原告扣除了1个月的利息4万元，实际向被告支付了96万元，且《收条》的原件是在被告处保存；对证据2的真实性无异议，但与本案缺乏关联性。 被告曹家贵、刘桂华为支持其抗辩主张，当庭宣读并出示了如下证据： 1.二被告身份证及结婚证复印件，拟证明二被告的身份信息及夫妻关系； 2.房屋所有权证复印件5份，拟证明案涉房产的价值远大于100万元； 3.《转让合同》，拟证明刘桂华在不知情的情况下，曹家贵处置了夫妻共同财产，且合同约定内容能印证双方实为民间借贷的担保合同； 4.原告何启彬与曹家贵签订的《协议》及《抵押合同》、《最高额抵押合同》、《借款合同》，拟证明何启彬、曹家贵之间有频繁的经济往来，双方签订《转让合同》后第二个月就由原告作为借款人，被告用案涉房产办理了借款抵押担保合同，因此，被告不存在原告诉称的不配合原告办理房屋产权过户手续； 5.原告书写的《对账单》两份，拟证明原告详细记录了原、被告之间的借款关系的形成和借款利息的构成； 6.《收条》原件，拟证明原告已将《转让合同》确认的《收条》原件退还给被告，双方已办理了结算，完清了手续。 原告何启彬质证认为，对被告出示的证据1、2、3无异议；对证据4有异议，与本案无关；对证据5的真实性无异议，只能证明在此期间，双方收取租金、借款75万元及被告支付利息的事实，不能证明《转让合同》实为借贷担保合同；对证据6中的《收条》无异议，因双方有较多经济往来，具体《收条》原件如何在被告手中已记不清了。 庭审后，原告于2017年6月13日向本院提交了其在自贡银行于2008年1月22日转账100万元给曹家贵的转账记录凭证。 本院认为，被告出示的证据4中的《协议》与本案缺乏关联性，不予采信；对原、被告出示的其余证据均符合证据的三性，且能证明案件事实，本院予以采信。 经审理查明：2008年1月22日，原告何启彬（乙方）与被告曹家贵（甲方）签订《转让合同》，约定甲方将自有的产权证号为自房权证大安字第××号（91.31㎡）、自房权证大安字第××号（91.31㎡）、自房权证大安字第××号（91.31㎡）、自房权证大安字第××号（91.31㎡）、自房权证自井字第××号（310㎡）5套营业用房转让给乙方；转让总价值100万元；乙方于2008年1月22日向甲方现金支付转让款100万元，甲方必须在同日前将上述房产中涉及扣押、查封问题妥善解决，并于转让款支付当天将上述房屋交付给乙方；甲方应协助乙方办理所涉房屋过户等相关手续；乙方接管后，将转让标的出租给甲方，甲方每月10日向乙方支付租金4万元，租期至2008年7月21日止，租赁期间，转让标的灭失的风险由甲方承担；2008年7月21日前，甲方在按期支付租金，并全额退还转让价款后，有权单方解除合同。合同签订当天，原告通过银行转账100万元至曹家贵个人银行账户，曹家贵向原告出具《收条》一份，载明“今收到何启彬现金1000000.00元（壹佰万元正）”。该《收条》原件现由曹家贵持有，刘桂华在原告持有的复印件上注明“复印件与原件无异”，并签名捺印。 曹家贵因征信问题，无法获取银行贷款，双方协商以原告的名义为曹家贵向银行贷款。2008年3月10日，曹家贵、刘桂华与大安区农村信用联社何市分社签订《抵押合同》，约定曹家贵、刘桂华以其所有的上述5套房产为何启彬在大安区农村信用联社何市分社贷款75万元提供抵押担保，上述抵押物暂作价182万元。同日，原告以其名义向大安区农村信用联社何市分社申请贷款75万元。贷款发放后，原告扣除上述《转让合同》中约定的3、4、5月的租金及75万元借款的部分利息后交付给曹家贵，并由曹家贵向原告出具《借条》，载明借到何启彬现金75万元，还款时间2009年3月9日。 2008年11月21日，原告手写清单一份，载明“借款日期2008年元月22日—2008年7月21日，2008年元月22日支付曹家贵现金人民币100万元……累计应支付款项222500元”。2009年3月9日，原告手写清单一份，载明“截止2009年3月9日止：曹家贵共欠利息222500元+142500元=36.5万元，2009年曹家贵交给原告股金证，金额为3万元，曹家贵欠原告垫付何市信用社贷款15万元，本金100万元+利息36.5万元-股金3万元+贷款15万元=148.5万元”。 2009年3月25日，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。本院于2010年6月8日作出（2009）自流民一初字第401号民事判决，认定了曹家贵、刘桂华将产权证号为自房权证自井字第××号房屋已另行出售并交付给案外人刘剑波，判决：原、被告于2008年1月22日签订的《转让合同》有效；曹家贵、刘桂华协助原告办理《转让合同》所涉及的自房权证大安字第××号（91.31㎡）、自房权证大安字第××号（91.31㎡）、自房权证大安字第××号（91.31㎡）、自房权证大安字第××号（91.31㎡）共4套房屋的权属登记变更手续；驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，何启彬不服，向自贡市中级人民法院上诉，自贡市中级人民法院于2010年11月3日作出（2010）自民二终字第90号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 2009年5月22日，刘剑波向本院起诉，要求判令其与曹家贵、刘桂华签订的《房屋买卖合同书》有效；曹家贵、刘桂华按《房屋买卖合同书》的约定协助其办理房屋（产权证号：自房权证自井字第××号）权属变更登记。本院亦于2010年6月8日作出（2009）自流民一初字第547号民事判决，判决：刘剑波与曹家贵、刘桂华于2008年7月6日签订的《房屋买卖合同书》有效；曹家贵、刘桂华协助刘剑波办理（自房权证自井字第××号，自房权证自井字第××号）房屋的权属变更登记。该判决生效后，本案原告何启彬向自贡市人民检察院提起抗诉申请，自贡市人民检察院于2013年10月向自贡市中级人民法院提出抗诉，自贡市中级人民法院于2013年10月25日作出（2013）自民抗字第2号民事裁定，裁定指令本院再审该案。本院于2015年11月18日作出（2014）自流民抗字第1号民事判决，判决：撤销本院（2009）自流民一初字第547号民事判决；驳回刘剑波的诉讼请求。刘剑波不服，向自贡市中级人民法院上诉，自贡市中级人民法院于2016年3月4日作出（2016）川03民再1号终审判决，判决：驳回上诉，维持本院（2014）自流民抗字第1号民事判决。 何启彬不服本案原一、二审判决，向自贡市人民检察院申诉。自贡市人民检察院以自检民行建字（2013）3号民事再审检察建议书向自贡市中级人民法院提出再审检察建议。自贡市中级人民法院于2016年6月27日作出（2016）川03民申7号民事裁定，再审本案，并于2016年11月22日作出（2016）川03民再5号民事裁定，认为二被告提交了100万元《收条》原件的新证据，原审对一、二审100万元的收支情况及法律基础法律关系等基本事实均未查清，裁定撤销自贡市中级人民法院（2010）自民二终字第90号判决和本院（2009）自流民一初字第401号民事判决，发回本院重审。 另查明，何启彬根据（2010）自民二终字第90号判决，已于2012年2月将该判决确定的4套房产（自房权证大安字第××、00××98号、00××04号、00××06号）转让给案外人邓琳。 本案的争议焦点为原告何启彬与被告曹家贵签订的《转让合同》的法律关系的认定。 本院认为，双方签订的《转让合同》不是真实的房屋买卖关系，而是借贷关系。理由如下： （一）从《转让合同》内容看，双方的约定存在低价转让的情形，且不符合买卖合同的交易习惯。 1.《转让合同》所涉的5套营业用房的面积共计665.24㎡，转让总价值100万元。平均单价为1,503.22元/㎡，而同年3月，原、被告将上述房屋用于抵押借款，评估价值为182万元，双方的约定存在低于市场价值转让的情形。2.《转让合同》约定原告将受让的5套房产以月租金4万元反租给被告使用。仅需25个月，原告即可全额收回购房款，明显不符合市场行情。3.《转让合同》约定在2008年7月21日前，被告在按期支付租金，并全额退还转让价款后，有权单方解除合同。作为买卖合同，房屋交付后，双方又约定赋予出卖人单方解除权，明显不符合日常交易习惯。4.曹家贵出具的载明收到原告100万元现金的《收条》原件现由曹家贵持有，按常理购房款《收条》原件应由原告持有，但原告出具的《收条》为复印件，该复印件由被告刘桂华特别注明“复印件与原件无异”，且原告不能作出合理说明，足以证明是原告自愿将《收条》原件退还给被告的，亦不符合房屋买卖的日常交易习惯。 （二）从原告本人书写的清单来看，关于其支付给曹家贵的100万元实为借款而非购房款。 1.原告于2008年11月21日书写的清单载明“借款日期2008年元月22日—2008年7月21日”、“2008年元月22日支付曹家贵现金100万元”，原告自认其2008年1月22日支付给曹家贵的100万元为借款，借款期间与《转让合同》约定的案涉房屋的租赁期间相同。2.原告于2009年3月9日书写的清单载明“100万元+利息36.5万元-股金3万元+贷款15万元=148.5万元”，在曹家贵未按期支付租金且未全额退还100万元的情况下，原告至2009年3月9日均认为上述100万元为曹家贵应当偿还的欠款而非无需返还的购房款，足以认定该100万元为借款而非购房款。 综上，本院认为双方签订的《转让合同》系以买卖房屋的名义为借款100万元提供担保，租赁期限2008年1月22日至2008年7月21日为借款期间，月租金4万元为100万元借款的利息。被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。原告的上述诉讼请求不能成立。本院于2017年6月30日向原告释明变更诉讼请求，但原告明确表示不变更，坚持现在的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，应驳回原告的起诉。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回原告何启彬的起诉。 案件受理费6,900.00元，财产保全费5,000.00元，合计11,900.00元，退还给原告何启彬。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  罗耀雄 人民陪审员  王 静 人民陪审员  余 江 二〇一七年七月六日 书 记 员  黄 敏