广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初228号原告：张新，男，1984年11月5日出生，汉族，住广东省饶平县，原告：詹惠娟，女，1990年9月22日出生，汉族，住广东省饶平县，两原告共同委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所实习律师。被告：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：张国库。委托诉讼代理人：傅煜，该公司员工。委托诉讼代理人：陈奕纯，该公司员工。原告张新、詹惠娟诉被告中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓树青独任审判，公开开庭进行了审理。原告张新及其与原告詹惠娟的共同委托诉讼代理人罗春宝、欧阳艳君，被告家家顺公司的委托诉讼代理人傅煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张新、詹惠娟向本院提出诉讼请求：被告家家顺公司向原告张新、詹惠娟返还居间佣金21000元及资金托管5000元。事实理由如下：2016年1月10日，原告张新、詹惠娟与被告家家顺公司及案外人成峰、余艳萍签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》《资金托管协议》，约定:成峰、余艳萍将其位于中山市西区××区××房出卖给原告张新、詹惠娟，由被告家家顺公司提供居间服务，居间佣金为21000元；交房定金5000元交由被告家家顺公司进行资金托管。合同签订后，原告张新、詹惠娟向被告家家顺公司支付了居间佣金21000元。在原告张新、詹惠娟支付定金73000元时，被告家家顺公司扣留了5000元作为交房保证金进行资金托管。被告家家顺公司在提供居间服务过程中，一再误导原告张新、詹惠娟“在中山范围内中国工商银行的评估书即是银行按揭同贷书”，致使原告张新、詹惠娟深信该份评估书就是同贷书而未及时取得银行贷款批复。最终，因被告家家顺公司缺乏专业性的错误指导，导致成峰、余艳萍与原告张新、詹惠娟对合同履行产生争议，涉案房屋买卖交易被迫终止。事实上，被告家家顺公司尚未居间成功，且原告张新、詹惠娟与成峰、余艳萍的房屋交易无法达成的根本原因是被告家家顺公司误导，故被告家家顺公司应退还居间佣金及其负责托管的交房保证金。原告张新、詹惠娟为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1.中山市二手房买卖及居间服务合同；2.佣金收款收据；3.资金托管协议；4.个人贷款抵押物评估书；5.被告家家顺公司工作人员胡凤兰、张碧莹与原告张新、詹惠娟及余艳萍的现场通话录音；6.（2016）粤2071民初5218号民事判决书；7.（2016）粤20民终4149号民事调解书。被告家家顺公司辩称：原告提起（2016）粤2071民初5218号房屋买卖合同纠纷一案诉讼，要求与卖方成峰、余艳萍解除涉案房屋买卖合同的原因，是因为卖方成峰、余艳萍以工行出具的《个人贷款抵押物评估书》不是银行同贷书为由拒绝办理过户手续。该案后经法院主持调解，成峰、余艳萍向原告返还了购房定金68000元，故原告实际上已无任何损失。被告已成功促成原告与卖方成峰、余艳萍签合同，积极督促合同履行，积极协调双方争议，充分履行了居间义务，有权收取佣金。买卖双方出现了阻碍交易的情形，不是被告的原因所致。被告作为居间方，希望交易能够顺利进行，但对于买卖双方之间的合同履行不起决定性作用，被告于该合同的履行没有过错。原告是在卖方无过错的情况下，提出解除合同诉求。（2016）粤2071民初5218号房屋买卖合同纠纷一案作出一审判决后，银行于2016年8月16日向原告出具了二手房按揭贷款确认书，但原告仍然坚持要求解除合同，故该合同的解除实际上与居间方无关。被告家家顺公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1.中山市二手房买卖及居间服务合同；2.资金托管协议；3.二手房按揭贷款确认书、抵押物评估书；4.（2016）粤2071民初9315号民事判决书。经审理查明：2016年1月10日，买方张新、詹惠娟与居间方家家顺公司及卖方成峰、余艳萍签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，定明：卖方将其位于中山市西区××区××房的房地产转让给买方，转让总价款为73万元；交易定金73000元，卖方同意在本合同签订时向卖方支付定金2万元，于本合同签订后3个工作日内再支付定金53000元；买卖双方一致同意将交易定金交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已经收讫；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管；付款方式为按揭付款，买方须于2016年2月15日之前支付除定金之外的首付款107000元至买卖双方约定的银行监管账户；买方意向贷款金额为55万元，并于2016年1月17日前申请按揭，向银行提交按揭贷款相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；递件过户条件为在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续；鉴于双方经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向居间方支付21000元作为佣金，该款项由买方支付；若因买方或卖方原因导致交易无法完成，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付；合同另约定了其他事项。同日，三方还签订了《资金托管协议》，约定：买卖双方同意将托管定金2万元，其中包括交房保证金5000元交由居间方免息托管；协议另约定了其他事项。随后，张新、詹惠娟将定金2万元托管于家家顺公司。2016年1月13日，张新、詹惠娟向家家顺公司支付了佣金21000元，并将53000元定金托管于家家顺公司。之后，家家顺公司向成峰、余艳萍转账支付了定金68000元，余下5000元定金作为交房定金留存家家顺公司继续托管。2016年2月15日，中国工商银行中山银苑支行就案涉房产抵押贷款出具了《个人贷款抵押物评估书》，载明银行同意该房产的评估价格及可担保额度,但没有关于银行同意贷款的内容。2016年2月29日，张新、詹惠娟函告成峰、余艳萍，要求其于5日内办理楼款监管手续和过户手续。2016年3月1日，买卖双方及家家顺公司到银行协商办理资金监管手续时，张新、詹惠娟及家家顺公司认为银行出具的《个人贷款抵押物评估书》就是合同约定的银行同意贷款承诺书，要求成峰、余艳萍先办理过户手续，然后再由张新、詹惠娟支付首期购房款，但成峰、余艳萍不认为《个人贷款抵押物评估书》是银行同意贷款承诺书，且首期购房款也应当在过户之前支付。由于买卖双方对《个人贷款抵押物评估书》的理解及办理房产过户手续的条件发生争议，故双方没有办理首期购房款的资金监管手续，张新、詹惠娟因此也没有支付首期购房款107000元。2016年3月16日,张新、詹惠娟以成峰、余艳萍不办理资金监管手续，致使其无法支付首期购房款为由向本院提起与成峰、余艳萍房屋买卖合同纠纷一案诉讼[案号为：（2016）粤2071民初5218号]，要求解除案涉房产买卖合同，由成峰、余艳萍双倍返还购房定金146000元并赔偿中介费21000元及房屋增值部分51439.08元。经审理，本院于2016年5月25日作出（2016）粤2071民初5218号民事判决,以张新、詹惠娟与成峰、余艳萍一致同意解除合同为由,判决解除合同并驳回张新、詹惠娟的其他诉讼请求。判决后，张新、詹惠娟不服并上诉至中山市中级人民法院。后来,该案经中山市中级人民法院主持调解于2016年11月22日作出（2016）粤20民终4149号民事调解书。该调解协议内容为：双方解除案涉房屋买卖合同，由成峰、余艳萍向张新、詹惠娟返还购房定金68000元；一、二审案件受理费均由张新、詹惠娟负担。2017年1月4日，张新、詹惠娟以其因被家家顺公司误导从而与成峰、余艳萍发生合同履行争议并导致案涉房产交易被迫终止为由，诉至本院，主张前述实体权利。另查：2016年8月16日，中国工商银行中山银苑支行家家顺公司向张新、詹惠娟出具了《二手房按揭贷款确认书》。该确认书载明：待房地产权过户到买受人名下，并办理了以我行为抵押权人的抵押登记手续后，我行同意向买受人发放期限为25年，金额为51万元的贷款。本院认为：本案系居间合同纠纷。买方张新、詹惠娟与卖方成峰、余艳萍及居间方家家顺公司之间存在合法有效的居间合同关系，有《中山市二手房买卖及居间服务合同》为证，本院予以确认。对于张新、詹惠娟请求家家顺公司返还5000元交房保证金的问题。该交房保证金是由买方张新、詹惠娟交付到家家顺公司托管，但合同约定该交房保证金是从买方支付的73000元定金中预留的款项，买方将定金支付给居间方托管后，即视为卖方本人已经收讫，故该交房定金应当由卖方成峰、余艳萍向家家顺公司主张权利，张新、詹惠娟要求家家顺公司向其返还5000元交房保证金，没有合同依据，本院不予支持。关于家家顺公司收取的21000元佣金是否应当返还。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”本案中，买方张新、詹惠娟与卖方成峰、余艳萍经家家顺公司提供居间服务签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》，且该合同载明“经纪方已经促成买卖双方买卖合同成立”，故本院认定家家顺公司已促成合同成立。该合同约定佣金21000元由买方于本合同签订当日支付，故家家顺公司向张新、詹惠娟收取21000元佣金符合同约定，于法有据。合同还约定，若因买方或卖方原因导致交易无法完成，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。据此，涉案房产终止交易，并不导致家家顺公司向张新、詹惠娟返还佣金。涉案房产未完成交易是由于买卖双方没有按照合同约定办理首期购房款的资金监管手续，继而合意解除涉案房产买卖合同所导致，而与家家顺公司没有直接的因果关系。银行出具的《个人贷款抵押物评估书》就是同意按揭贷款确认书，但该评估书没有关于银行同意贷款的意思表达，且银行后来向买方出具了《二手房按揭贷款确认书》，可见该评估书并不是同意贷款确认书。另外，合同明确约定首付款107000元于2016年2月15日之前支付，递件过户于买方取得银行贷款承诺函之后办理，因此，家家顺公司在涉案房产买卖合同履行过程中称银行出具的《个人贷款抵押物评估书》就是同意贷款确认书，并要求买卖双方先办理房产过户手续，再支付首期房款，其言行对于买卖双方履行合同，以及买方张新、詹惠娟后来发起对卖方成峰、余艳萍的房屋买卖合同纠纷一案诉讼确实产生了一定的影响，但不是成峰、余艳萍与卖方解除合同原因。事实上，张新、詹惠娟在本院作出（2016）粤2071民初5218号案的一审判决后，已收到《二手房按揭贷款确认书》，知道银行此前出具的《个人贷款抵押物评估书》并非是同意贷款确认书，但张新、詹惠娟仍然坚持与卖方解除合同的诉求，且在该案的二审诉讼中与卖方达成了解除合同的调解协议。因此，涉案房买卖合同的解除与家家顺公司的误导言行没有关联，张新、詹惠娟要求家家顺公司返还佣金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上,张新、詹惠娟的诉求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张新、詹惠娟的全部诉讼请求。案件受理费450元，减半收取为225元(原告已预交)，由原告张新、詹惠娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓树青二〇一七年七月四日书记员  阮 铮周晓文