海口市龙华区人民法院民事判决书（2014）龙民一初字第1874号原告:海南方圆律师事务所，住所地海口市龙昆北路**珠江广场帝豪大厦**。负责人:涂显亚，主任。委托诉讼代理人：张宁，海南方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李园丁，海南方圆律师事务所律师。被告：海南珠江控股股份有限公司，住所，住所地海口市龙昆北路**珠江广场帝豪大厦**div>法定代表人：郑清，总经理。委托诉讼代理人：林凤妮，海南法立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宇青，海南法立信律师事务所律师。第三人张华，其他信息不详。原告海南方圆律师事务所与被告海南珠江控股股份有限公司、第三人张华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海南方圆律师事务所的委托诉讼代理人张宁、被告海南珠江控股股份有限公司的委托诉讼代理人林凤妮到庭参加诉讼。第三人张华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。海南方圆律师事务所向本院提出诉讼请求：1、判决被告将珠江广场地下停车场57、61、62、63、64（原为101-105）号车位的产权证办理至原告的名下，并撤销被告对上述车位的抵押登记；2、判决被告承担原告的全部诉讼费用。事实与理由：海南国际租赁有限公司（以下简称海国租公司）于1994年6月购买了被告开发建设的位于海口市珠江广场地下停车场57、61、62、63、64号（原为101-105）号五个停车位，并支付了车位款1000000元，被告收到款后将五个停车位交付海国租公司使用。海国租公司依法进入破产程序后，上述五个车位作为海国租公司的破产财产，由海国租公司破产管理人委托海南东方国际商品拍卖有限公司（以下简称东方公司）于2013年9月16日公开拍卖，原告通过合法竞买购买了上述五个车位，海国租公司破产管理人已将上述五个停车位交付原告使用至今。原告竞买购得上述五个停车位后，立即与被告协商接洽，被告采取拖延战术，拒不答复关于车库产权办理、车位使用权落实以及车位管理费缴纳等问题。为此，原告多次向被告发函，提出原告的要求及解决方案，被告收到后拒不回复。原告认为，海国租公司通过买卖方式购买了被告开发建设的地下停车位，并支付了全部车位款，海国租公司破产管理人依法委托拍卖公司公开拍卖停车位，原告以合法方式竞买了上述五个停车位，原告的合法权益应当受到法律保护。基于此，原告特请求本院依法判决被告将上述五个停车位的产权证办至原告名下,并撤销对上述车位的抵押登记。以上诉请原告在二次庭审前，以书面形式向本院明确。海南珠江控股股份有限公司答辩称，原告的第一、第二两项诉讼请求相互矛盾，第二项诉讼请求应当以合同解除为前提，请法庭明确原告的诉讼请求。一、答辩人收取的车位费实际上涉讼车位的使用权费用，答辩人将涉讼车位交付给缴款人使用的义务已履行完毕。答辩人在1994年收取了海国租公司的800000车位费，收取了海南中标物业发展有限公司（以下简称中标公司）200000元，当年交车位费的各个单位已明知涉讼车位的现状是人防地下工程故不能办证的事实，故双方在付款时没有签订书面的物权买卖合同，也没有约定答辩人有办证义务，仅有收款收据，所交款项实际上是车位使用权的对价。答辩人在收款后将车位交付给缴费单位使用，已履行了自己的义务。因此，自1994年至今20年来，所有缴费单位按现状使用车位，没有任何一个单位向答辩状要求办证。这样的历史现状，不但是所有缴款单位的使用者明知的，作为涉讼物业的管理单位海南珠江物业酒店管理有限公司（以下简称珠江物业公司）也是明知的。因此，缴费单位将车位情况披露给拍卖公司后，拍卖公司在5个涉讼停车位的瑕疵说明中特别声明：五个停车位，尚未办理所有权权证，拍卖后能否办理所有权证具有很大不确定性。可见，拍卖公司在拍卖时的瑕疵说明中已经告知涉讼车位的重大瑕疵和风险，原告在拍卖前已经明知涉讼车位不能办证的事实，且原告在海国租公司破产过程中提供法律服务，更深知涉讼车位的客观情况。二、退一步讲，如果缴款单位购买的是车位所有权的，那么在办妥车位房产证之前，依法对外转让车位的行为应属无效。《城市房地产管理法》第三十七条规定下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。上述第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。可见，中标公司、海国租公司将涉讼车位对外转让的行为均应认定为无效。三、海国租进入破产程序后，其对外转让破产财产违反破产法规定，侵犯了债权人权利，应认定为无效。《破产法》第111条规定：管理人应当及时拟订破产财产变价方案，提交债权人会议讨论。管理人应当按照债权人会议通过或者人民法院依法裁定的破产财产变价方案，适时变价出售破产财产。海国租公司在2005年11月29日宣布进入破产程序，答辩人作为海国租公司的债权人，2009年海国租公司已完成破产财产的分配（见答辩人提供的证据4），目前海国租公司的破产程序已终结。而涉讼车位在2013年才拿出来低价拍卖，且未经债权人会议讨论，也未经法院裁定。该行为已经明显严重侵犯了海国租公司债权人的利益，违反《破产法》第111条等规定，该拍卖转让行为依法应当认定为无效。四、另外，无论海国租公司转让行为是否有效，根据合同相对性，原告应当向其合同相对方，即收取原告交付的200000元的海国租公司管理人或拍卖公司主张权利。答辩人和原告之间没有建立合同关系，且根据上述第二点、第三点分析，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，且海国租公司未经债权人会议讨论通过在破产程序终结后将破产财产对外拍卖，违反破产法的规定。原告受让涉讼车位的行为应属无效，故答辩人对原告没有任何合同义务。原告应当向其合同相对方即海国租公司管理人主张权利。五、原告的第一、第二两项诉讼请求相互矛盾，第二项诉讼请求应当以合同解除为前提。合同解除权属于海国租公司破产管理人，原告根据拍卖协议，只受让了车位的权益，并没有取得合同的解除权。故原告的第二项诉讼请求没有任何事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人张华未作陈述。经审理查明，1994年6月30日中标公司向被告购买珠江广场地下车库，通过银行向被告转款200000元，银行摘要用途车位款，被告于1994年7月4日开具收据载明，收到中标公司珠江广场地下车库105号200000元，转款收讫。1994年6月30日，海国租公司向被告购买珠江广场车位（四个车位），通过银行向被告转帐800000元，银行摘要用途付车位款，1994年7月4日被告开具收据载明，收到海国租公司珠江广场地下车库101号-104号800000元，转帐收讫。2006年6月16日，被告向海国租公司清算组发出“关于海国租公司购买车位的说明”函件载明，海国租公司1994年6月30日与我司签订《房屋买卖合同书》，购买珠江广场地下车位101、102、103、104号已付清购房款。该车位也已根据原合同约定交付海国租公司使用。关于使用过程中，停车位编号发生变动情况，请清算组与珠江物业公司协商后确认。2007年3月1日，中标公司与海国租公司签订了抵债协议书，约定中标公司将其购买的珠江广场地下车位105号以200000元的价格抵债给海国租公司。2006年至2013年期间，珠江物业公司向海国租公司收取101号-105号车位的管理费发票载明，每个车位的管理费为90元。2013年9月13日原告与东方公司签订了竞买协议书，竞买珠江广场地下停车场57、61、62、63、64号五个停车位，同日原告向东方公司通过银行转帐100000元。2013年9月16日东方公司受海国租公司破产管理人的委托，对涉案的5个车位举行拍卖，原告以220000元的价格竞买了珠江广场地下车位57、67、62、63、64号五个车位，原告与东方公司于当日签订了拍卖成交确认书。2013年9月18日原告向东方公司支付拍卖成交款120000元，东方公司出具收据，收到原告珠江广场地下停车场五个车位成交款120000元。2014年3月28日，6月26日、7月7日，原告三次向被告出函商议确认涉案的五个车位所有权问题的方案。2014年8月2日被告向珠江物业公司发出通知要求该司对涉案的五个车位暂停使用。原告与被告协商未果。遂诉至法院。另查，被告于2006年11月20日向海国租公司清算组申报债权、被告同意按照197275.00元作债权确认。2009年2月13日被告在普通债权表中位于第80位普通债权人，金额为197275.6元。2009年3月10日，海口市中级人民法院向海国租公司的债权人发出（2005）海中法破字第4-243恩号关于实施海国租公司破产分配方案问题的征询意见函并送达被告。再查，2013年7月9日，被告将证号为3XXXX号、17596号的房产抵押给案外人吕某，抵押期限为2013年7月9日至2015年7月9日，他项权证号为T048148。到期解除抵押后，被告于2015年4月16日将证号为17596、33883、17597、17606、21093号的房产抵押给第三人张华，并办理他项权证，证号为T076807号。涉案五个车位登记在被告名下的房产（证号为：3XXXX号）的房产范围内，珠江广场地下停车场车位编号为由原来的101号至105号变更为现有的车位编号57、61、62、63、64号。以上事实有原告提交的海国租公司记账凭证、划款通知单、支票存根、被告出具给海国租公司收据、中标公司记账凭证、划款通知单、支票存根、被告出具给中标公司收据、抵债协议书、2006年至2013年海国租公司车位物业费发票、竞买协议书、成交确认书、东方公司收据、银行交款凭据、关于珠江广场地下停车位问题的函、关于珠江广场地下停车位的取得及处理方案、关于地下停车位所有权解决方案、房产登记资料、他项权利登记、抵押借款合同、债权申报书、债权确认表、普通债权确认表、关于实施海国租公司优越性破产分配方案问题的征求意见函及送达回证、关于珠江广场地下停车位历史情况的说明、当事人陈述及庭审笔录附卷为凭，足以证实。本院认为，中标公司、海国租公司与被告事实上形成的涉案五个车位的房屋买卖合同关系，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，是合法、有效的合同。在合同履行过程中，中标公司、海国租公司已经全部履行了支付合同价款1000000元的付款义务，依法享有对涉案五个车位的全部权益。原告通过公开竞买的方式向海国租公司破产管理人购买的上述车位，顺位地承继了中标公司、海国租公司与被告之间事实上形成的房屋买卖合同的全部权利义务，未违反法律禁止性规定，针对涉案五个车位的权利的取得是合法、有效的。现原告主张被告将涉案的五个车位分割过户至原告名下，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称，其向中标公司、海国租公司出售的地下车位的使用权，并非所有权，该车位属于人防工程并不能办理相关产权的过户手续，且原告的拍卖取得不符合破产法的相关规定，应认定是无效的。首先被告已取得房产部门颁发的第3XXXX号房产所有权证，涉案的五个车位在该证项下房产的范围内，并且办理他项权证。足以说明被告已合法取得已办理不动产登记的涉案五个车位的合法物权，否则其也不可能取得不动产权属证书并将该房产抵押给第三人张华。其次，上述物权是否属于人防工程的问题。至庭审结束时，被告均未能取得相关的证据确认上述物权属于人防工程的行政部门的界定文件，在物权公示登记的房产证未被撤销之前，应认定涉案房产的物权应属于被告所有。最后对于原告通过公开竞买所取得的权益应认定无效的问题，根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十一条规定，对于破产管理人是否经过合法程序将涉案五个车位进行处置的问题，被告应另案向受理破产的法院主张其权利，本案对破产程序中涉及的问题不予审查。综上，被告的辩解，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于被告与第三人对涉案五个车位已设立的抵押权是否应撤销的问题。被告早在1994年6月已将涉案的5个车位出售给了中标公司、海国租公司，被告在出售后对上述房产不再享有所有权，却于2015年将涉案诉争房产在内的房产证号3XXXX号抵押给第三人。第三人在接受抵押物时，其未到抵押物现场了解抵押物登记使用的现状，未尽到其详尽审查义务，被告故意隐瞒了抵押物已有的涉案部分车位出售给他人的实际情况，以致被告将出售给他人已不享有所有权的财产作为抵押物，与第三人到房产管理部门办理了抵押登记手续，被告与第三人双方均存在过错，应认定涉案部分的抵押无效。现原告在继受了中标公司、海国租公司所购买的五个涉案诉争车位的合法权益后，诉请撤销被告与第三人对涉案诉争的五个车位抵押权登记，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国担保法》第三十七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第113条的规定，判决如下：一、限被告海南珠江控股股份有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于海口市龙昆北路2号珠江广场地下室第57、61、62、63、64号车位的房产（具体位置、四至及面积以房产管理部门测量为准）过户至原告海南方圆律师事务所名下；二、撤销被告海南珠江控股股份有限公司与第三人张华对以上5个车位所涉及的房产抵押登记手续。案件受理费22544元，由被告海南珠江控股股份有限公司、第三人张华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 李光平人民陪审员 蔡海荣人民陪审员 庄小燕 二〇一七年七月十日书 记 员 蒋琼慧