江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终183号上诉人（原审原告）：苗学敏。上诉人（原审原告）：刘树芹。两上诉人共同委托诉讼代理人：韦永、王建新，灌南县灌河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：连云港辰威置业有限公司，住所地灌南县新安镇新莞南路香悦四季售楼处。法定代表人：姜卫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志富，该公司员工。委托诉讼代理人：王廷明，江苏海西律师事务所律师。上诉人苗学敏、刘树芹因与被上诉人连云港辰威置业有限公司（以下简称辰威公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2016）苏0724民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苗学敏、刘树芹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院在“本院认为”中表述为：1.被上诉人在2014年12月30日向上诉人交付房屋钥匙。2.视为对房屋交付条件进行了部分变更。上述观点是不对的，且没有法律依据。开发商向购房者交付尚未竣工验收合格的商品房，应承担相应的逾期交房违约责任。我国法律明确规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。交付经竣工验收合格的房屋既是法律的强制性规定，也是本案双方当事人在合同中的约定。因此，被上诉人向上诉人交付未经验收合格的房屋既违反了法律强制性规定，也违反了合同约定。且上诉人并不知悉房屋未经竣工验收合格并实际接收了房屋，被上诉人至房屋竣工验收合格前的逾期交房违约责任不能免除。如果当事人交付条件低于标准，则该约定因排除适用法律强制性规范而无效。上诉人不知道被上诉人未经竣工验收合格而接收房屋，并不能视为对房屋交付条件进行变更。交付钥匙不是约定条件。在本案中，被上诉人至今也未按约定或者国家强制规定向法院提供商品房验收备案登记表及合同第十一条交付条件约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被上诉人辰威公司辩称：按照合同第八条及补充协议第四条的约定，被上诉人已经履行了通知义务，上诉人已经按照买卖合同约定交房时间领取了商品房，且已经居住。所以按照合同约定被上诉人不应承担违约金。苗学敏、刘树芹向一审法院诉讼请求：判令辰威公司支付自2014年11月1日至2016年2月17日的逾期交房违约金30150元（63.60788元/天×474天）。一审法院查明事实：2013年6月27日，苗学敏、刘树芹与辰威公司签订商品房买卖合同（合同编号：），约定辰威公司将其开发的灌南县香悦四季小区第X幢X单元X室商品房以总价318039元预售给苗学敏、刘树芹。合同第八条约定，辰威公司应在2014年10月31日前验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定，逾期交付房屋不超过60日，从约定的交房期限的第二日起至实际交付之日，辰威公司按日向苗学敏、刘树芹支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，辰威公司按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，进行交接验收时，出卖人应当出示本合同第八条规定的综合验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人按买受人提供的地址联系方式发出书面通知，通知书发出之日起30日内，买受人未前来办理房屋交接手续导致出卖人无法交房的，视为已办理交付手续，其一切后果由买受人承担，……。合同签订后苗学敏、刘树芹依约履行了付款义务。涉案房屋于202014年5月16日经施工单位、建设单位（项目）、监理单位分户验收合格。苗学敏于2014年10月31日在香悦四季物业接收房屋钥匙并在房屋交接单上签字确认接受房屋。一审庭审中，苗学敏、刘树芹主张辰威公司交付的房屋未经行政机关验收备案，故对辰威公司提供的房屋交接确认单不予认可。但苗学敏、刘树芹未能提供任何证据证实其接受房屋后该房屋具有质量问题。上述事实，有当事人陈述，苗学敏、刘树芹提供的商品房买卖合同一份，辰威公司提供的《香悦四季业主交房交接单》、住房工程质量分户验收合格证、验收记录表等证据经质证后在卷予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：苗学敏、刘树芹与辰威公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，为有效的合同，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，辰威公司于2014年10月31日向苗学敏、刘树芹交付房屋钥匙。苗学敏、刘树芹虽辩称辰威公司交付的房屋未经行政机关验收备案，不符合合同约定不能视为交付。但在辰威公司将未经验收备案的商品房向苗学敏、刘树芹交付时，苗学敏、刘树芹也实际接收了该房屋。此应视为苗学敏、刘树芹部分放弃原商品房买卖合同中约定的房屋交付条件，双方对房屋交付条件进行了部分变更。故辰威公司完成将房屋交付苗学敏、刘树芹，苗学敏、刘树芹予以接收的时间为交付时间，即2014年10月31日，辰威公司交付房屋时间符合合同约定。且苗学敏、刘树芹亦未能举证证明该房屋在居住后具有质量问题，故苗学敏、刘树芹要求辰威公司支付迟延交付房屋的违约金无事实依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，一审法院遂判决：驳回苗学敏、刘树芹要求辰威公司迟延交付房屋的违约金30150元的诉讼请求。案件受理费554元，由苗学敏、刘树芹负担。二审诉讼期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，上诉人苗学敏、刘树芹与被上诉人辰威公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被上诉人辰威公司根据合同的约定在2014年10月31日前将涉案房屋交付给了上诉人，虽然涉案房屋在交付时未经过竣工验收备案，但由于上诉人已经实际接收使用涉案房屋，一审法院据此认定双方对合同中约定的商品房交付条件进行了变更，被上诉人辰威公司履行了涉案房屋的交付义务并无不当。上诉人苗学敏、刘树芹以一审法院认定的上述事实错误为由，上诉主张判令被上诉人辰威公司承担涉案房屋交付后至竣工验收备案前的逾期交房违约金不能成立，故本院对此不予支持。综上，苗学敏、刘树芹的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费554元，由上诉人苗学敏、刘树芹负担。本判决为终审判决。审判长 乙 斌审判员 王学明审判员 万子榕二〇一七年七月二十七日书记员 蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。