上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初8407号原告：上海淀滨酿酒有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周林根，经理。委托诉讼代理人：魏西庚，上海创远律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵任晓，上海青本律师事务所律师。被告：凌希成，男，1954年4月20日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：凌俊，男，1987年2月21日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱福昌，上海通解律师事务所律师。被告：上海凌威标准件有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：凌俊，经理。委托诉讼代理人：朱福昌，上海通解律师事务所律师。第三人：青浦金泽资产经营管理有限公司，住所地上海市青浦区金泽镇金溪路XXX号。法定代表人：李雪锋，总经理。委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。原告上海淀滨酿酒有限公司与被告凌希成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。因上海凌威标准件有限公司(以下简称凌威公司)实际使用系争厂房及土地，原告申请追加凌威公司为被告参加诉讼。本案于2016年9月21日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人魏西庚、被告凌希成的委托诉讼代理人凌俊、朱福昌、被告凌威公司的法定代表人凌俊及委托诉讼代理人朱福昌到庭参加诉讼。本案于2016年12月20日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人魏西庚、被告凌希成及其委托诉讼代理人凌俊、朱福昌、被告凌威公司的法定代表人凌俊及委托诉讼代理人朱福昌到庭参加诉讼。本院依法通知青浦金泽资产经营管理有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2017年6月28日第三次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人魏西庚、邵任晓、被告凌希成的委托诉讼代理人凌俊、朱福昌、被告凌威公司的法定代表人凌俊及委托诉讼代理人朱福昌、第三人青浦金泽资产经营管理有限公司的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海淀滨酿酒有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告凌希成腾退原承租的位于青浦区金泽镇东星村XXX号厂房1,062平方米左右及场地2,048平米左右的院子，将上述场地及厂房交付原告；2、判令被告凌希成支付2015年12月1日至实际腾退之日止的房屋使用费，按日租金人民币299元计算；3、本案诉讼费由被告凌希成承担。本案审理过程中，原告变更诉请为：1、判令两被告腾退原承租的位于青浦区金泽镇东星村XXX号厂房1,062平方米左右及场地2,048平方米左右的院子，将上述场地及厂房交付原告；2、判令两被告支付2015年12月1日至实际腾退之日止的房屋使用费，标准为每平方米每日531元。事实和理由：2013年12月1日，原告与被告凌希成签订《租房协议》一份，将原告拥有使用权的位于本区金泽镇东星村XXX号厂房建筑面积约1,062平方米、场地面积约2,048平方米的厂房及场地出租给被告凌希成使用，租期一年。2014年12月合同期满前，原告向被告凌希成提出涨租金并重新签订合同，被告凌希成一直拖延。2016年1月25日，原告再次发函，告知被告凌希成如有租赁需求，可按原告要求签订协议，如不接受则限期腾退并返还厂房及场地。被告凌希成不同意原告涨租金并重新签订协议，也不归还厂房及场地，擅自按照原来租金标准支付了2015年租金，故原告起诉至法院。被告凌希成、上海凌威标准件有限公司共同辩称：不同意原告诉讼请求。1、原告与被告凌希成主体均不适格，本案系争厂房及场地系被告凌威公司向案外人乌贡酒厂租赁，原告仅是代表乌贡酒厂出租，出租人应当为乌贡酒厂，被告凌希成系代表被告凌威公司在租赁协议上签字，构成表见代理，承租人系被告凌威公司；2、根据在案证据显示，目前案外人乌贡酒厂是否系合法出租有待查明，被告不同意腾退系争厂房及场地，待查明乌贡酒厂系合法出租主体，被告同意支付租金；3、不认可原告主张的租金标准。评估报告针对的对象并非系争房屋及场地，该报告的评估标准过高，评估报告的结论不适用于本案，且被告凌威公司实际租赁的面积仅为460平方米，认可原告变更诉讼请求前的标准计算租金。第三人青浦金泽资产经营管理有限公司述称：第三人对原、被告之间的情况不清楚。本案系争土地的使用权证办在上海乌贡酒厂名下，原告与第三人就租金欠费问题达成了协议。被告并未将房屋交还第三人。经开庭审理查明，本案系争房屋位于上海市青浦区金泽镇东星村XXX号，权利人为案外人上海市乌贡酒厂。2013年10月18日，上海市乌贡酒厂出具委托书，委托原告管理东星村XXX号厂房及土地，原告有权使用或出租，收入由原告支配。2013年12月1日，原告(出租方、甲方)与被告凌威公司(承租方、乙方)签订《租房协议》一份，落款处甲方由原告法定代表人周林根、乙方由被告凌希成签字。协议约定甲方将位于本区金泽镇东星村XXX号部分房屋建筑面积约1,062平方米左右，占地面积约2,048平方米左右出租给乙方使用，房屋租期一年，自2013年12月1日至2014年11月30日，租金为35,000元。2016年1月25日原告向被告凌希成发送《关于〈租房协议〉合同期满催交厂房的函》，告知被告凌希成在2016年3月25日前腾退系争房屋。如需继续租赁，自2016年1月1日起，按照每年107,627元计算租金，在发函之日起15日内办理续租协议手续，否则视为被告默认该租金标准，自2016年1月1日起按138,318元每年租金标准计算滞留租金等。另查明，原告及上海市乌贡酒厂的法定代表人均为周根林。被告凌威公司于2003年11月28日成立，原法定代表人为沈文燕(凌希成的配偶)，现法定代表人为凌俊(凌希成和沈文燕的儿子)。2003年12月1日，上海市乌贡酒厂和被告凌威公司签订《租房协议》，约定被告凌威公司承租房屋，总计460平方米，沈文燕在合同上签名。之后系争房屋和场地实际由被告凌威公司使用至今。2012年1月21日，原告出具收据，表示收到凌威标准件厂租金3万元。2015年2月12日，原告出具收条，表示收到凌俊现金3万元。审理中，原、被告一致确认被告已经付清了合同期内的租金。对于被告另行支付的35,000元，被告认为系2014年12月1日至2015年11月30日的租金，原告虽不认可该标准，但表示不主张该期间的租金。被告未支付2015年12月1日起的租金致讼。又查明，2016年8月1日，原告与第三人签订《付款协议书》，约定原告自1998年8月企业转制以来使用集体面积涉及四块(其中第一块为老厂房土地，包括本案系争土地在内)，上述土地、房屋年限自2004年到2015年12月(2016年1月1日起另行签订使用协议)，协议就原告租金欠费问题进行了协商。在其他案件中经本案原告申请，本院委托上海百盛房地产估价有限公司就本区金泽镇商榻东星村XXX号(与本案系争厂房属同一厂区)工业房地产市场租赁价格进行评估，并于2016年11月22日出具评估报告一份，评估结论为房地产市场租赁价格为每平方米每天0.50元。以上查明的事实，由原、被告的陈述、租房协议、关于《租房协议》合同期满催交厂房的函、公司营业执照、结婚证、评估报告、付款协议书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为：1、上海乌贡酒厂作为产权人，授权原告对外出租并收取租金，故原告系出租人；2、虽然之前的租赁合同是与凌威公司签订的，但是2013年签订租赁合同时，凌威公司的法定代表人变更为凌俊，原告不认可凌俊，要求凌希成签订合同，故承租人为凌希成；3、对于合同到期后的使用费，要求参照他案中同一地块评估的标准，按照2013年租赁合同约定的租赁面积计算；4、被告并未将房屋土地交还原告，被告没有通知原告也没有办理交接手续。被告认为：1、系争房屋土地的产权人为上海乌贡酒厂，原告并非产权人，不是适格的出租方；2、系争房屋土地一直由凌威公司租赁使用，凌希成与法定代表人凌俊系父子关系，故凌希成是代表凌威公司签订租赁合同；3、该评估报告针对的并非系争厂房及土地，不能适用于本案，对该评估报告的价格、对象、时间节点均不认可，认可按照原告变更诉讼前的计算标准计算460平方米，因为双方2003年签订的租房协议中约定的系460平方米，之后被告进行了翻建并建造了彩钢板房。2017年5月26、27日左右被告已经腾退，没有办理腾退手续，没有通知原告，但是通知了第三人。因为涉及评估所以有些物品还留在房屋内。本院认为，上海乌贡酒厂作为系争房屋土地的权利人，出具委托书确认原告有权出租和收取租金，故原告有权作为出租人对外出租并收取租金。结合双方于2003年和2013年签订的租赁协议抬头处乙方为被告凌威公司名称、原告出具的收据载明收到的是被告凌威公司的法定代表人之租金、自2003年起系争厂房及土地的实际使用人系被告凌威公司、被告凌希成与被告凌威公司的法定代表人系父子关系等情形，本院有理由相信2013年租赁合同的承租人应当为被告凌威公司，对于原告要求被告凌希成承担合同权利义务的请求不予支持。2014年的租赁协议到期后，双方虽未续签，但被告凌威公司继续向原告支付此后租金，原告也予以接受，说明双方已形成不定期租赁关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告已于诉讼前向被告发送了函件，并且给予被告两个月合理期限，故本院确认原告与被告凌威公司之间的不定期租赁关系已于2016年3月25日解除，对原告要求被告凌威公司腾退系争房屋及场地的诉请，本院予以支持。被告凌威公司陈述已经腾退房屋，对此原告予以否认，被告凌威公司未通知原告也未办理交接手续，且还有物品遗留在系争房屋中，故对被告凌威公司已经腾退的主张本院难以采信。对于原告主张被告凌威公司支付2015年12月1日至实际腾退之日止的费用，合法有据，本院予以支持。关于计费面积，鉴于2013年的租赁合同中明确约定了租赁面积，故本院认定应当按照该租赁合同中确定的租赁面积计费。关于费用计算标准，因双方的租赁合同已到期，参考原告发送的函件、系争厂房面积及所在区域厂房租赁价格等因素，酌情确认每年使用费为135,670元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告上海凌威标准件有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市青浦区金泽镇东星村XXX号厂房及场地腾退并返还原告上海淀滨酿酒有限公司；二、被告上海凌威标准件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海淀滨酿酒有限公司2015年12月1日至2016年3月25日期间的租金43,117.20元；三、被告上海凌威标准件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海淀滨酿酒有限公司占有使用费(按每年135,670元标准，自2016年3月26日起计算至实际腾退之日止);四、原告上海淀滨酿酒有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,295元，减半收取计647.50元，由被告上海凌威标准件有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一七年七月二十七日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。