四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0181民初1386号原告:任丽彬，女，1965年10月30日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：朱小燕，四川重德律师事务所律师。被告:周佐苗，女，1987年12月15日出生,汉族,住四川省都江堰。委托诉讼代理人：胡永州，男，土家族，1984年2月13日出生，系周佐苗之夫。被告:张华，女，1965年1月25日出生，汉族，住四川省都江堰市。原告任丽彬与被告周佐苗、张华租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年5月11日、2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告任丽彬及其委托诉讼代理人朱小燕，被告周佐苗及其委托诉讼代理人胡永州、被告张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任丽彬向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《租房协议书》；2、判令被告向原告支付98916.92元（其中装修补偿28230元、政策性补偿共计3238元（包括电话移机158元、空调移机800元、有线电视移机1960元、宽带迁装320元）、搬家补助2400元、非住宅停产停业损失费（过渡费）24208.92元、楼栋腾退奖25000元、搭建房补偿15840元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月1日，原、被告签订《租房协议》，约定原告租用被告方位于天乙街202号的铺面5年，租期至2019年4月1日。同年9月，原告支付前任承租人胡林泽房租9500元、装修费20000元，其后原告开始装修铺面展开实际经营活动。现原告承租被告所有的商铺在租赁合同约定的期限内遇上房屋拆迁。被告周佐苗于2016年8月11日签订《都江堰市国有土地上房屋征收补偿安置货币终结合同》（以下简称《房屋征收补偿合同》），原告作为被拆迁房屋的实际经营人，有权依法获得因拆迁造成的停产停业损失、承租房屋装修补偿及设备拆迁安装补助等费用。安置协议签订后，原告多次就自己应得安置权益要求与被告协商未果。为维护原告的合法权益，遂诉至本院。被告周佐苗、张华辩称，1、答辩人同意解除《租房协议书》，但应补齐欠付的房屋租金；2、原告方主张赔偿费用缺乏法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，承租人不再是合法的拆迁补偿协议主体。本案中原告作为商铺承租人，只具有商铺租用权，并无所有权，因此，所给予的全部拆迁补偿款项均与承租方无关。本案中，都江堰市政府基于公共利益的需要对被告所有的商铺进行拆迁，非因被告的原因导致租赁合同无法继续履行。因此，原告主张的政策性补偿、搬家补助、楼栋腾退奖、停产停业损失费于法无据，被告无赔偿原告方的法律义务。原告任丽彬未经被告同意，擅自进行装修、搭建，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定属违约行为，因此被告拒绝赔偿原告方装修和搭建房补偿的诉求，并要求原告依法赔偿损失；3、答辩人对原告举证的《租房协议》的真实性有异议；4、依据合同相对性原理，被告与案外人签订的《房屋征收补偿合同》与原告无关，不具有参考性。综上，原告提出的诉讼请求，于法无据，请求法院驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向本院提交证据。原告提交了以下证据：1、原、被告身份信息；2、商铺的《房屋所有权证》；3、《租房协议》；4、《收条》；5、《房屋装修协议》、装修费票据及装修现场照片；6、购买电视机及空调的专用票据、宽带安装登记单；7、《征收公告》、《房屋征收补偿合同》、社区证明及领款单；8、接（报）处警登记表；9、证人证言。上述证据符合证据的真实性、关联性和合法性，本院予以采信。经审理查明：一、案涉商铺位于都江堰市幸福镇天乙街202号1层，建筑面积56.46㎡，产权人系周佐苗，产权证上载明监护人为张华。2014年4月1日，被告张华（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租房协议》，约定1、甲方继续向乙方交用商铺1间，水电门齐备，界定明确；2、乙方保证甲方铺面完好无损，不能任意改变房屋结构；3、乙方租赁期限五年，即2014年4月1日至2019年4月1日；4、乙方每5个月向甲方交纳房租费6000元；5、5年后要租房，首先要租给乙方；6、租用期间不能任意转让他人。如乙方须转让，必须征得甲方同意方可。若遇人力、物力、财力和不可抗拒的自然灾害，乙方向甲方申请不使用后，若由第三方支付的装修费，甲方不予干涉。合同签订后，原告向被告交纳租金至2016年6月。此前，该案涉商铺系原告从他人手中转租，且原告同时还承租了都江堰市幸福镇天乙街204号商铺1间。二、前述合同签订后，2014年4月10日，原告任丽彬（甲方）与案外人陈武建（乙方）签订《商铺装修协议》，约定1、由乙方承接原告承租的两间商铺（位于都江堰市天乙街商铺202—204号）的房屋装修，装修预算价格133010元，预算项目均含人工费、材料及损耗；2、主材由甲方提供，大宗材料由甲方认可并统一购买；3、甲方支付乙方装修人工及部分辅料费，具体金额详见“装饰报价单”，其中装饰报价单中包含“挣楼项目”，价格为1.9万元。合同签订后，陈武建依约为原告装修商铺。承租期间，原告购买电视1台、空调1台安装在都江堰市天乙街商铺202—204号两间商铺内，并安装了电信宽带。三、因都江堰市M-TR旅游客运专线项目建设需要,都江堰市人民政府作出《房屋征收决定书》，决定对都江堰市M-TR旅游客运专线康复路至天乙街段国有土地上房屋征收项目范围内的房屋及其附属物实施征收，房屋征收部门为都江堰市城乡房产管理局。2016年8月11日，被告周佐苗（乙方）与都江堰市城乡房产管理局签订《房屋征收补偿合同》，约定：1、甲方支付乙方装修补偿费56.46㎡×500元/㎡=28230元；2、政策性补偿费用合计9019元，其中电话移机费158元、空调移机费2台×400元=800元、有线电视迁装费980元/户×2户=1960元、宽带迁装1户320元、电表与水表迁装费1户×1200/户=1200元、天然气初装4581元；3、政策性补贴费用：甲方支付乙方搬家补助费1200元×2次=2400元；非住宅停产停业损失费（过渡费）56.46㎡×21439元/㎡×2%=24208.92元；2、按时签约奖励，楼栋整体完成腾退，甲方给予腾退奖25000元；3、其他补偿，临时搭建房工料补偿费12.21元/㎡×1200元/㎡=14652元，3.96㎡×300元/㎡=1188元，合计15840元。现被告已领取上述相关拆迁补偿费用。2017年5月8日，被告交房领取拆迁补偿款。其间，原告多次就拆迁费用的安置权益与被告协商未果，也未向被告交付商铺钥匙。本院认为，一、被告张华作为周佐苗的监护人，就周佐苗所有的案涉商铺与原告签订的《租房协议》，周佐苗对此无异议，视为认可。故该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，合同有效，对双方当事人均具有约束力。因案涉商铺由政府征收，合同无法继续履行，现原告要求解除合同，被告同意，本院予以确认。被告抗辩《租房协议》中租赁期限有误，实际租赁期限为三年自2014年起至2017年，系原告擅自改动。原告陈述其租赁期限进行更改有被告张华捺的手印为证，被告予以否认，也不申请进行鉴定，应对此承担举证不能的责任，其抗辩主张不能成立。因此，本院认定其租赁期限为5年。二、关于原告要求的补偿费。在租赁期内，因案涉商铺被政府征收，导致合同不能履行，同时被告周佐苗作为出租方因商铺拆迁已获得相应的补偿，原告作为承租人和实际经营人，有权依法获得因拆迁造成的停产停业损失、承租房屋装修补偿等费用。故，被告周佐苗应给予原告一定的补偿。因双方当事人对《房屋征收补偿合同》及拆迁补偿款数额并无异议，此合同应当作为本案定案的依据。因双方签订的《租房协议》对此并未约定，故由本院从利益平衡、公平原则及本案实际情况（案涉商铺的装修、租赁期限、合同履行等情形）酌定。本案中，原告承租的是202号、204号两间商铺，在其《装修协议》中明确约定装修两间商铺，其中1间商铺是案涉商铺，原告对商铺进行装修、搭建并已使用。因此，由本院酌定被告周佐苗给付原告搭建费9000元，非住宅停产停业损失费（过渡费）18000元、装修费20000元。关于楼栋腾退奖25000元，在原告提交的《房屋征收补偿合同》上明确约定“楼栋整体完成腾退，甲方才给予腾退奖25000元”，系针对楼栋整体完成腾退给予被告出租方的腾退奖，且在庭审中原告也陈述未向被告交付商铺钥匙，也可证明原告并未及时腾退商铺，因此，本院酌定由被告支付原告楼栋腾退奖5000元。关于政策性补偿，由于宽带安装、空调1台、有线电视系原告安装并共用于两间商铺，由被告周佐苗给予原告50%的费用为电话移机费79元、宽带迁装费160元、空调移机费400元、有线电视移机费980元。案涉商铺系原告一人承租，故被告周佐苗应给予原告搬家补助费2400元。以上费用合计56019元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条，第九十四条第（五）项、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告任丽彬与被告张华于2014年4月1日签订的《租房协议》；二、被告周佐苗于本判决生效后五日内支付原告任丽彬电话移机费79元、宽带迁装费160元、空调移机费400元、有线电视移机费980元、搬家补助费2400元，合计4019元；三、被告周佐苗于本判决生效后五日内支付原告任丽彬装修补偿费20000元；四、被告周佐苗于本判决生效后五日内支付原告任丽彬非住宅停产停业损失费（过渡费）18000元；五、被告周佐苗于本判决生效后五日内支付原告任丽彬搭建房补偿费9000元；六、被告周佐苗于本判决生效后五日内支付原告任丽彬楼栋腾退奖5000元；七、驳回原告任丽彬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2372元，减半收取1186元，由原告负担550元，被告周佐苗、张华负担636元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  潘秀芳二〇一七年七月十二日书记员  何 巧