广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终955号上诉人（原审原告)：曾淑华，女，汉族，1975年4月20日出生，户籍住址：江西省高安市。被上诉人（原审被告)：惠州大亚湾龙光房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区。法定代表人：沈沛勇。委托诉讼代理人：曾文涛，该公司员工。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人曾淑华因与被上诉人惠州大亚湾龙光房地产有限公司（以下简称“龙光公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1517号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾淑华、被上诉人惠州大亚湾龙光房地产有限公司的委托诉讼代理人曾文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曾淑华上诉请求：1、一审判决歪曲事实，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人土地证逾期办理违约责任成立，并支付相应的违约金27527元；2、判令被上诉人退还办理土地证的费用300元；3、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决歪曲事实，判决书中第4页第二段指出“（2015）惠湾法民一初字第760号，该案庭审辩论中原告要求被告现金支付逾期办证违约金以及利息，并提出涉案房屋土地证尚未办理，希望被告一并支付”，以及第6页第1至3行“原告曾向本院起诉要求被告承担违约责任，法庭辩论中原告一并要求被告支付逾期办理土地证的违约责任”此两处一审法院明显了歪曲事实。理由一：（2015）惠湾法民一初字第760号中违约金金额以房产证出证时间（2013年5月30日）来计算违约时间，最后双方调解金额以此为准。理由二：该案件诉讼请求是要求被告承担房产证违约责任并支付违约金，如果庭审过程中临时增加逾期办理土地证违约责任的诉讼请求，需要另行择日开庭，因此并无事实根据。理由三：该案件庭审时只有房产证的出证时问，土地证尚未办理，逾期办理土地的违约时间根本无从谈起，因此并无事实根据。2、事实与经过：上诉人与被上诉人于2012年08月22日签署商品房买卖合同(合同编号：大亚湾(2012)03235号）（以下简称购房合同）购买龙光城天悦龙庭l栋×单元×号房。合同总金额为人民币550540元（大写：伍拾伍万零伍佰肆拾元整），并已向被上诉人缴纳土地证办理费300元。该房屋已于2013年5月30日交付使用。于2015年02月12日被上诉人办理房屋所有权证。于2015年4月22日上诉人就房屋所有权证逾期办理之违约行为将被上诉人起诉至大亚湾经济开发区人民法院，案号为（2015)惠湾法民一初字第760号。经6月11日开庭审理、调解，双方于9月30日达成和解，并撤回诉讼请求。该和调协议明确表明就（2015）惠湾法民一初字第760号纠纷案达成和解，当时没有涉及土地证的任何问题。被上诉人也反复口头承诺不影响以后土地证权利的主张。事后，上诉人多次催促被上诉人尽快办理土地证，被上诉方工作人员一直拖延而未有结果。根据购房合同附件四一预售合同补充协议第十条约定：出卖人应在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权证登记机关备案。因出卖人责任导致买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自房地产交付之日第240日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。至此上诉人于2016年6月13日就土地证与土地证逾期办理违约金赔偿问题将被上诉人起诉至大亚湾经济技术开发区人民法院，案号为(2016)粤1391民初1517号。经8月2日开庭审理。3、2016年6月30日开始实行新条例《关于大亚湾实施不动产统一登记有关事项的公告>，土地证停办，并不能否定被上诉人逾期办理土地证的违约行为。综合上述，一审法院判决歪曲事实，恳请二审法院依法撤回一审判决，予以改判。被上诉人龙光公司辩称，上诉人与被上诉人就2015年9月30日逾期办理不动产权证、房屋权属证书达成了和解意思，并签订了和解协议书及补充约定。约定由被上诉人向上诉人一次性支付19383.85元，且上诉人于当日全额收到前述款项，双方就逾期办理房地产权属再无争议。另，上诉人第一项上诉请求中的违约金金额为购房款总额的百分之五，双方约定的购房款百分之五为逾期办理房地产权属证书的上限。就算被上诉人要支付逾期办国土证违约金，也不应按照购房款总额的百分之五计算，且上诉人与被上诉人于2015年9月30日支付了逾期办理房地产权属证违约金19383.85元，应予扣减。一审原告述称，原告于2012年8月22日与被告签署商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的龙光天悦龙庭1栋×单元×号房，合同总价为550540元，合同约定涉案房屋于2013年5月30日交付原告使用，根据购房合同附件四-预售合同补充协议第十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后240日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2015年2月12日为原告办理房屋所有权证，属于违约，且原告仍未收到土地使用权证及任何相关通知，而完整的房地产权属证书是包括房屋所有权证、国有土地使用权证，期间，原告多次催促被告办理，被告无任何反应。根据合同补充协议第十条约定：因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自房地产交付之日起第240日起，按日向买受人支付房款总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过商品房总价的5%，违约金为27527元。原告曾淑华向本院提供了身份证、被告工商登记资料、商品房买卖合同、房产权证、购房发票、截图资料等证据，用以证实被告存在逾期办证的事实。一审被告述称，1.被告不是办理不动产权属证书的行政主体，原告要求被告自起诉之日起三个月内完成土地使用权证办理并发给原告于法无据。2.原、被告签订的商品房买卖合同补充协议的第10条约定了被告的办证义务为：被告应在商品房交付使用后240天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告早已将需由被告提供的资料报至产权登记机关，原告事实上也已取得房地产权证，被告的办证协助义务已完成。3.惠州市国土资源局大亚湾分局和大亚湾房产管理局发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》通知，自2016年6月30日起大亚湾房产管理局停发国有土地使用权证，按照“不变不换”的原则，原告已经取得房地产权证继续有效，无需再办理国有土地使用权证，原告虽未取得国有就土地使用权证，但不影响房产证的效力，不影响原告对涉案房产的处分。4.原告违背诚实信用原则，滥用诉权，原告曾就逾期办证一事向法院起诉过被告，后双方就此事达成和解协议，约定被告向原告支付相应补偿款后，原告不再就涉案房产的房地产权属证书一事追究被告违约或者赔偿责任。5.被告已经在前个案子向原告补偿了，如被告一定要承担违约责任，应当将去年已付的补偿款扣除后方可作为本次的违约金。被告向本院提供了商品房买卖合同、房产证、入伙物资签收表、和解协议及补充约定、收款收据、《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》等证据，用以证实其答辩主张。一审原告向一审法院起诉请求：一、被告自起诉之日起3个月之内完成土地使用权证的办理并发放给原告；二、被告支付土地使用权证逾期办理违约金27527元；三、被告支付自2014年2月1日起未支付违约金的银行同期贷款利息，利息计算至实际支付之日止；四、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月22日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发建设的位于惠州市大亚湾中兴北路198号龙光天悦龙庭1栋×单元×号房，房款总价为550540元，首期款170540元于2012年7月22日前支付，余额38万元采取银行按揭方式支付。合同第八条约定被告应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的商品房交付原告使用。合同补充协议第10条对合同第十五条关于产权登记的约定补充进行约定：被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金不超过该商品房总价款的5%。因原告、按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成原告不能在规定期限内领取房地产权属证书的，被告不承担违约责任，原告如属银行按揭购房的，该房地产权属证书在贷款期间由贷款银行保管。合同签订后，原告向被告龙光公司付清了购房款550540元，被告龙光公司向原告交付了涉案房屋，并协助原告已于2015年2月12日办理了房地产权证。2015年4月21日，原告以被告逾期办理房产权证为由向本院起诉，请求被告承担违约责任，案件号为：（2015）惠湾法民一初字第760号。后双方于2015年9月30日达成和解协议书和和解协议书补充约定：由被告一次性支付补偿款人民币19383.85元给原告；原告撤回（2015）惠湾法民一初字第760号起诉；协议生效后，原、被告双方就（2015）惠湾法民一初字第760号案及该案所涉诉讼事实再无任何争议，且双方互不另行追究违约或赔偿责任。该协议签订后，被告于2015年9月30日向原告支付了补偿款人民币19383.85元。原告于2015年9月30日向本院申请撤回（2015）惠湾法民一初字第760号案件的起诉。另查明：2016年6月28日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》载明：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心办理，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书、证明。海洋部门、林业部门不再受理海域、林地等登记发证业务。国家规定的过渡期内农村土地承包经营权登记仍由原部门办理，过渡期后纳入统一登记的具体时间另行通告，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。以上事实，有原告提交的身份证、被告基本信息、商品房买卖合同、房产权属证、购房发票、截图资料，被告提交的商品房买卖合同、房产权证、入伙物资签收表、和解协议及补充约定、收款收据、《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》及原、被告的庭审陈述等证据在卷证实，足以认定。一审法院认为，涉案的《广东省商品房买卖合同》及补充协议的主体资格和内容不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该合同为有效合同，双方应按合同的相关约定履行各自的义务，并承担相应的责任。原告曾淑华已按照合同约定履行了支付购房款的义务，龙光公司亦应在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。龙光公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，故应承担相应的违约责任。原告于2015年2月12日取得涉案房屋的房地产权证后，于2015年4月21日以被告逾期办理房地产权证为由向本院起诉，请求被告承担违约责任，本院立案受理，案件号为（2015）惠湾法民一初字第760号。此后，原被告双方于2015年9月30日达成和解，即由被告一次性支付补偿款19383.85元给原告，原告撤回（2015）惠湾法民一初字第760号起诉，并不得再以该房屋办证事宜向被告要求任何赔偿、补偿。可见，原被告双方就被告龙光公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续的违约事宜已经处理完毕。被告按照协议向原告支付补偿款19383.85元后，原告不得再以该房屋办证事宜向被告要求任何赔偿、补偿。为此，原告请求被告承担逾期办理国有土地使用权证的违约金及违约金的银行同期贷款利息的诉讼请求，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。关于办理国有土地使用权证问题。2014年11月12日国务院公布《不动产登记暂行条例》，国家对房屋、土地等不动产施行统一登记制度，将房产权证、国有土地使用权证等变更为《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。该条例自2015年3月1日起施行。尔后，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》，该公告明确指出按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。即原告持有的《房地产权证》仍然有效，现各地已经不再颁发《国有土地使用权证》，原告没有《国有土地使用权证》并不影响其房屋的使用。故原告主张被告自原告起诉之日起3个月内将《国有土地使用权证》办理并交付原告使用的诉讼请求，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告曾淑华的诉讼请求。案件受理费488元,由原告曾淑华负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据上诉人曾淑华的上诉意见，本案二审争议的焦点问题是：双方2015年9月30日达成和解协议书及和解协议书补充约定后就办证的争议问题是否一次性解决，被上诉人是否仍应赔偿逾期办理土地使用权证的违约责任。首先，2015年9月30日的和解协议书及和解协议补充约定尽管是在曾淑华就涉案房屋的房产证逾期办理提起诉讼后双方当事人在案外进行的和解，但是根据和解协议书及和解协议补充约定的内容记载，是“本协议书生效后，甲、乙双方就（2015）惠湾法民一初字第760号案及该案所涉诉讼事实再无任何争议，且双方互不另行追究违约或赔偿责任”即双方签订的和解协议书及和解协议补充约定生效后，就（2015）惠湾法民一初字第760号案所涉房屋办证事宜再无任何争议且双方互不另行追究违约或赔偿责任。曾淑华未在和解协议书及和解协议补充约定中声明办理土地使用权证不包括在内的情况下，这里所指的“房屋办证事宜”，应当包括办理房产证和土地使用权证两方面的事宜。其次，在曾淑华与龙光公司进行协商并签订和解协议书及和解协议补充约定时，曾淑华所称的龙光公司逾期办理土地使用权证的事实已经存在。如果龙光公司与曾淑华协商后同意给予补偿19383.85元解决的仅仅是逾期办理房产证问题而不包括土地使用权证的话，龙光公司在逾期办理产权证的违约责任按照总房款的5%计算仅为27527元的情况下，与曾淑华达成的和解协议并最终以曾淑华撤诉解决纠纷，并无太大的经济上的意义。只有以总计补偿19383.85元就办理产权证包括房产证、土地使用权证逾期的违约责任一次性调解解决，才符合龙光公司自愿与曾淑华进行和解的根本目的。再次，上诉人已取得涉案房屋的房地产权证，房地产权证本身属于房屋权属证书，根据惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》内容，上诉人的房屋已无需再办理土地使用权证，上诉人未办理土地使用权证并不影响上诉人对房屋占有、使用、收益、处分的各项物权权利，也没有给上诉人造成其他损失，故上诉人在收取逾期办理房地产权证的违约金后，又要求被上诉人支付逾期办理土地使用权证的违约金，不应予以支持。综上所述，原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费488元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 胡 江审 判 员 于海砚二〇一七年七月三日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；