广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1622民初1447号原告：邓月桂（反诉被告），男，畲族，1951年5月6日出生，住龙川县。原告：冯兰英（反诉被告），女，汉族，1957年5月9日出生，住址同上。上列原告共同委托代理人谢建华，男，1986年11月9日出生，汉族，住龙川县。被告：冯海松（反诉原告），男，1957年9月12日出生，汉族，住龙川县。原告邓月桂、冯兰英诉被告冯海松合同纠纷一案，被告提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓月桂、冯兰英及其共同委托代理人谢建华，被告冯海松到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告邓月桂、冯兰英诉称，原、被告系朋友关系。2012年1月1日，原、被告签订《租房合同书》，原告将位于龙川县××房屋出租给被告使用。合同约定每月租金为360元，每月1号支付房租。被告租用上述房屋合同期满后，继续使用该房屋。2016年原告与被告屡次协商终止租赁关系未果。被告尚有2012年2月1日至2016年12月31日期间房租21240元未支付原告。经原告催要后,被告向原告出具欠条四张,每次都书面或口头约定还款期限，约定还款期限到期后，被告以各种理由拒绝还款。《合同法》第六十条规定，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，本案中租赁合同变更至今，被告拖欠租金五年，原告作为出租方有权要求被告按约定还款，逾期未支付的，原告可以解除合同。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》以及《民法通则》的有关规定,请求法院判令:1、解除原、被告于2012年1月1日签订的《租房合同书》，租房合同解除后责令被告腾空该屋并将房屋归还原告。2、被告向原告支付房屋租金21240元（2012年2月1日起暂计至2016年12月)。3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加了二项诉讼请求，4、被告支付拖欠水费724元（2012年12月至2016年11月）；5、两个水池被被告拆除,被告赔偿两个水池费用2000元、五楼楼顶被被告砸开了9米多的水沟，被告赔偿修复五楼楼顶的费用3000元。被告辩称及反诉称，2009年4月27日，反诉原告向反诉被告购买了5楼整层房屋，并向反诉被告一次性交付购房款7万元，反诉被告并且立下收据。收据写明反诉原告购买反诉被告现住地5楼，余下的1万元待反诉被告办理好过户手续后再付清，反诉被告承诺办证期限为2009年8月底。2009年6月反诉原告搬入5楼居住至今。反诉被告不但没有按约定时间办理房屋过户手续，还恶意提起诉讼，假造租房合同要反诉人缴交房租，反诉原告在2009年4月27日已购买了5楼的房屋，怎么可能又在2009年12月1日订立租房合同。5楼前面的天台是反诉原告花费1万多元用铁皮搭建，如果反诉原告不是购买该房屋，反诉被告不会允许反诉原告搭建。如果反诉原告是租用该房屋，反诉原告也不可能在天台上搭建铁皮棚。请求法院判决：1、判令反诉被告与反诉原告的房屋买卖合同无效，5楼整楼层房星（含反诉原告搭建的铁皮屋）由房屋估价部门估价，并且按照现有巿场价值218400元（104平方×2100元/平方）给付反诉原告。2、反诉费由被反诉人承担。原告对被告的反诉辩称，一、原告与被告签订的房屋买卖合约至始至终无效。被告伙同其妻假借投资，实则恶意串通欺诈原告签订了房屋买卖合同，损害了原告与原告之妻的合法财产权益。事实真相是原告与被告系朋友关系，某日，被告提出无房居住,原告出于好心向被告提供自建房的五楼给其居住，双方口头约定租金每月200元。2009年被告冯海松为了骗出其妻子的钱来投资“海丰核电站”项目，向原告提出了以购房合同一事为幌子向其妻子骗出钱来用于投资项目，于是出现了本案的购房合同收据，被告让原告与其签订一份假的购买合同，待其妻向原告支付7万元后,双方约定其中6万元由原告邓月桂向“海丰核电站”项目介绍人杨春华转交以投资项目工程，剩余1万元由被告以借款的形式向原告借款。后原告向杨春华转交了6万元，被告冯海松先后三次（2009年8月11日、2009年9月29日、2012年1月1日）向原告借款共计1万元。因此，本案初衷不是真实的房屋买卖，是被告为骗取其妻子存款用于投资想出来的歪点子，倘若原告向他人售卖房屋也不可能以如此低廉的价格向他人销售，但原告并没有获益这7万元。另外当时起草购买合同时原告冯兰英不知情，事后她得知此事，及时劝原告邓月桂赶紧还原事实真相，为了澄清事实真相，原告邓月桂于2012年1月1日与被告签订书面的《租房合同》，租期从2009年12月至2012年，每月租金360元。根据我国法律相关规定，房屋的产权为数人共有的，应征得共有人同意才能出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为无效。《租房合同》、《协议书》、《协议》、《借款借据》、《借条》均有被告的签名，系被告的真实意思表示，这些均可证明本案的事实真相。2012年1月1日双方签订的《租房合同书》第六条规定，2009年4月将买卖合约在冯海松手里，声明作废。以及在本合同书第一条处注明，2012年1月1日租房合同书甲乙双方四人签名生效，2012年1月1日冯海松住在邓月桂房屋原因协商以下：是冯海松写给他老婆儿女看的，是不生效的。1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为尚未成立。一方反悔是允许的。”综上所述，本案的房屋买卖合同无论依据法律还是双方的约定均是无效的，未成立。本诉的租赁合同真实有效。二、本案的房屋买卖合同作为无效合同因欠缺有效要件不发生法律效力，根据我国《合同法》的第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。租赁期间,被告未经原告允许擅自将两个水池（长宽高80cm×50cm×85cm、95cm×50cm×80cm）摧毁，以及在五楼顶楼砸开一条长960cm×30cm的小水沟导致原告五楼楼顶漏水。根据我国《合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此,被告应当赔偿原告的各项经济损失或者恢复原状。三、被告拖欠租金经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告可以解除租赁合同并要求赔偿损失。《合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因此原告有权解除房屋租赁合同并要求被告依约向原告支付房屋租金、水费以及赔偿各项经济损失。经审理查明，本案涉案房屋坐落于老隆镇××（房产××）,房地产权证号为粤房地证字第××号,房地产权证登记的权属人为原告冯兰英。原告邓月桂与被告系朋友关系。2009年4月27日，原告邓月桂向被告出具一份《收据》，内容为“现收到冯海松交来购买邓月桂已建好的五楼整层房产，只准冯海松用铁皮瓦加层,土地使用证号0003581号，房产证号××号经双方协商捌万元人民币卖给冯海松所有。以2009年5月1日开始，五楼的收入使用归冯海松所有，现已收到人民币柒万元、余下壹万元待房产证转户后付清,办证期限2009年8月底”。原告居住在龙川县××三楼。2009年开始被告居住使用涉案房屋。2012年1月1日，原告为甲方，被告乙方，双方签订《租房合同书》，主要约定甲方将老隆镇XXX五楼出租给乙方居住。租赁时间从2009年12月1日起至2012年，每月租金360元，每月1日交房租；乙方在甲方搭建、装修、固定资产不可无理取闹拆走，如乙方要强行损坏拆走，按价赔偿甲方损失费；2009年4月卖房合约在冯海松手里，声明作废。合同还约定了其它事项。2013年6月15日，原告邓月桂与被告签订《协议书》，内容为“经双方协商关于冯海松向邓月桂购房一事，因买卖不成功，邓月桂要在2013年12月底之前将原冯海松交给邓月桂的柒万元人民币购房款一次性返还给冯海松，有关冯海松所加建的五层前面的铁皮房的用款，另外在冯海松决定要搬出家私前双方继续评估价钱补还冯海松，如冯海松还要继续住在此五楼房屋需按月交租金给邓月桂。原购房款柒万元推迟至2015年8月底之前交回给冯海松。房屋交还给邓月桂”。2013年8月17日，被告向原告邓月桂出具一份欠邓月桂至2013年12月止房租款2160元的欠条。2016年1月6日，被告又向原告邓月桂出具一份欠邓月桂20**年9月至2016年5月共9个月房租3240元。同日，原告邓月桂与被告签订《协议》，内容为“在2016年5月底关于交邓月桂购房款柒万元在五月份之前要解决好（最后解决方案将参于海丰核电站介召工程冯海松交的陆万元，由邓月桂和杨春华协商解决）五月底一定执行”本案审理过程中，被告申请对涉案房屋及搭建的铁皮瓦房的价值进行评估，本院依法委托河源市汇通土地与房地产评估事务所进行评估，河源市汇通土地与房地产评估事务所于2017年3月28曰出具评估报告书，涉案房屋的评估价值为134760元，铁皮瓦房的评估价值为7500元。原告对该评估结果不予认可，认为原、被告是房屋租赁合同关系，此评估与本案没有关系。被告对此评估结果无异议。庭审中，原告陈述2010年1月至今，被告共支付房屋租金6720元。被告予以否认，称其一直未向原告支付过房屋租金。另查明，涉案房屋卫生间里面及门口各有一个长宽高为80cm×50cm×85cm、95cm×50cm×80cm的水池，2010年被告将上述两个水池拆除。被告居住期间在涉案房屋前面搭建有铁皮瓦房。原、被告双方确认涉案房屋楼顶现在不会渗水。2017年2月27日，原、被告双方确认被告欠水电费共计986元，被告当场向原告支付了所欠的水电费986元。上述事实有《收据》、《租房合同书》、《协议书》、《协议》、欠条及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点：一、原告与被告存在何种法律关系？如存在房屋买卖、房屋租赁的法律关系，双方有无违约？是否达到法律规定的解除条件？二、如何确定违约方造成对方经济损失的问题？关于争议焦点一，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，被告主张其于2009年4月27日购买了涉案房屋，提供了原告邓月桂出具《收据》予以证明，原告对该《收据》无异议，本院对该证据予以确认。被告交付购房款7万元且居住使用，故被告的该项主张，本院予以采纳。故本院认定原、被告于2009年4月27日产生了房屋买卖的法律关系，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告邓月桂与被告冯海松于2012年1月1日签订的《租房合同书》系双方在自愿平等的基础上协商签订，系双方真实意思的表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律上的约束力。《租房合同书》中第六条已明确解除原、被告于2009年4月约定的房屋买卖合同，且之后双方签订的《协议书》及被告出具欠原告邓月桂房租的二份欠条均表明双方是房屋租赁关系，故本院认定2012年1月1日原、被告房屋买卖的法律关系消灭并同时产生了房屋租赁的法律关系。被告辩称《租房合同书》、《协议书》、《协议》、欠条内容不真实，是为了欺骗原告冯兰英,被告未提供证据予以证实,故对被告该抗辩，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告未依合同约定支付租金,经原告催要后在合理期限内仍未支付，已经构成违约。故原告请求解除《租房合同书》并要求被告腾退房屋，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告支付2012年2月1日至2016年12月31日共59个月的房屋租金21240元（360元/月×59个月），本院予以支持。诉讼中，被告于2017年2月27日支付了之前所欠水电费。原告请求被告支付2016年11月前所欠的水费724元，本院予以驳回。两个水池在被告购买涉案房屋期间拆除，原告要求被告赔偿2000元，本院不予支持。原告未提供证据证明五楼楼顶水沟是被被告砸开，且涉案房屋不存在渗水情况，原告要求被告赔偿修复水沟费用3000元，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质；当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告已协商解除了双方约定的房屋买卖合同，且原告邓月桂与被告冯海松于2016年1月16日协议约定购房款7万元在5月底之前要解决好，原告未按约将购房款7万元返还给被告,已构成违约。原告应承担退还购房款及赔偿被告经济损失的违约责任，本院认定被告的经济损失应以购房款7万元为基数，从2016年6月1日起按中国人民银行同期同类定期存款利率计至购房款返清之日止。被告反诉要求判决原、被告房屋买卖合同关系无效，原告按涉案房屋现有市场价值给付被告218400元，本院不予支持。原、被告于2013年6月15日签订的《协议书》约定对搭建的铁皮瓦房按评估价格补还给被告。河源市汇通土地与房地产评估事务（普通合伙）经本院委托，对被告搭建的铁皮瓦房评估市场价值为7500元，故原告应将铁皮瓦房折价7500元补偿给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邓月桂、原告（反诉被告）冯兰英与（反诉原告）冯海松于2012年1月1日签订的《租房合同书》。二、被告（反诉原告）冯海松于本判决生效之日起十日内将位于老隆镇XXX第五层（房产证地址龙川县老隆镇XXX第五层）房屋腾空并将该房屋返还给原告（反诉被告）邓月桂、原告（反诉被告）冯兰英。三、被告（反诉原告）冯海松于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邓月桂、原告（反诉被告）冯兰英支付拖欠至2016年11月至的租金21240元。四、原告（反诉被告）邓月桂、原告（反诉被告）冯兰英于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）冯海松返还购房款7万元及支付逾期利息（以7万元为基数按中国人民银行同期同类定期存款利率从2016年6月1日起计算至购房款还清之日止）。五、原告（反诉被告）邓月桂、原告（反诉被告）冯兰英于本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）冯海松铁皮瓦房折价费7500元。六、驳回原告（反诉被告）邓月桂、原告（反诉被告）冯兰英的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）冯海松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费632元，反诉费2288元，合计2920元，由原告负担320元，被告冯海松负担2600元。评估费711元，由被告冯海松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  原智朋代理审判员  吴素花人民陪审员  罗冬梅二〇一七年七月四日书 记 员  傅 琴