广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终3477号上诉人（原审被告）：邹宪威，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张椿家，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘希冲，广东群立弘律师事务所律。上诉人（原审被告）：陈淑玲，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张椿家，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘希冲，广东群立弘律师事务所律。被上诉人（原审原告）：陈木荣，男，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：蒋伟良，广东金石行律师事务所律师。原审第三人：佛山市光盛房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李紫云。委托诉讼代理人：詹泽光，该公司员工。上诉人邹宪威、陈淑玲因与被上诉人陈木荣、原审第三人佛山市光盛房地产中介有限公司（以下简称光盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初18343号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹宪威、陈淑玲上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四项；2.驳回陈木荣一审诉讼请求的第1、3、4、5、6项；3.本案诉讼费由陈木荣承担。事实和理由：一、陈木荣与邹宪威于2016年8月21日签订的《房屋买卖合约》无效。1.一审法院认为邹宪威在合约上签名构成对陈淑玲的表见代理是错误的。首先，陈木荣明知涉讼房屋为邹宪威、陈淑玲夫妻共同财产、共同登记在两人名下，应当要求邹宪威、陈淑玲两人共同签名，起码应当与陈淑玲见面或电话沟通，以取得陈淑玲的同意。但是，陈木荣自始至终没有通过任何途径征得陈淑玲的同意，主观上并非善意，存在严重过错。其次，陈淑玲对邹宪威将涉讼房屋出售事先完全不知情，邹宪威直至合约签订并收取定金后间隔一段时间才将事情告知陈淑玲，陈淑玲当场明确表示反对，并于2016年10月22日早上致电陈木荣，明确表示拒绝出售涉讼房屋，并好意劝其另找喜欢的房屋，陈淑玲主观上不存在任何过错。最后，合约上“卖方”一栏系由光盛公司书写，邹宪威没有在合约落款处代陈淑玲署名，邹宪威在合约上签字仅能代表其处分自身份额，没有证据证明邹宪威代表陈淑玲处分房屋，不能对陈淑玲产生表见代理的法律后果。2.没有任何证据证明陈淑玲事先已经知道邹宪威放盘出售涉讼房屋。3.光盛公司未尽到谨慎注意的职责，直接导致本案发生，为了掩盖其所错，与陈木荣合谋串通捏造事实，损害邹宪威、陈淑玲的合法权益。二、合约无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，陈木荣的解除合约、支付违约金、赔偿中介费用等主张不应得到法院支持。陈木荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。当时签订《房屋买卖合约》时陈淑玲是知情的，卖房是其夫妻共同的真实意思表示，出于对邹宪威的信任，才签订该合同。光盛公司述称，同意一审判决。陈木荣向一审法院起诉请求：1.解除陈木荣与邹宪威于2016年8月21日签订的《房屋买卖合约》；2.邹宪威、陈淑玲共同返还定金88000元并支付按中国人民银行同期逾期贷款利率以88000元为本金从2016年8月22日起至实际返还日止的利息，暂计至2016年11月14日为1232元；3.邹宪威、陈淑玲共同支付违约金208800元；4.邹宪威、陈淑玲支付中介费10000元；5.邹宪威、陈淑玲赔偿律师费30000元，支付因房价上涨导致损失212000元；6.邹宪威、陈淑玲承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月19日，邹宪威、陈淑玲共同与佛山南海保利海荣投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于佛山市南海区大沥镇岭南路某房。2016年10月10日，该房产办理不动产产权登记，登记为邹宪威、陈淑玲共同共有，仍办理按揭抵押手续。2016年8月21日，邹宪威（卖方）、陈木荣（买方）、光盛公司（经纪方）共同签订一份《房屋买卖合约》，该合约抬头写明出卖方人为邹宪威、陈淑玲，落款卖方/卖方委托人处为邹宪威签名，约定：卖方将位于佛山市南海区大沥镇岭南路某房出售给买方；物业建筑面积143.05平方米，成交价为2088000元；买方支付税费；买方应向经纪方支付咨询及中介服务费16800元，任何一方违约时，违约方应赔偿守约方已支付的中介费；签订合同时买方支付88000元作为定金，卖方收取定金后50日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起50日内一次性还清银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后50日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续，首期楼款1000000元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付给卖方，剩余楼款1000000元买方在房管部门出具成功受理本次交易房产证完税过户回执当天支付给卖方；买卖双方任何一方不履约或不完全履约，守约方有权解除合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金。合同签订后，邹宪威出具收据，确认收取陈木荣支付的定金88000元。2016年8月21日，光盛公司出具收据，确认收到陈木荣支付的中介费10000元。2016年11月14日，陈木荣提起本案诉讼。起诉状于2016年11月28日送达至邹宪威、陈淑玲。陈淑玲确认2016年8月21日与邹宪威有通电话，但认为双方协商其他事宜，邹宪威并未告知出售房屋。一审法院认为，陈木荣与邹宪威于2016年8月21日签订的《房屋买卖合约》系签约双方真实意思表示，内容未违反法律或行政法规强制性规定，为合法有效合同，对签约当事人均具有法律约束力。邹宪威、陈淑玲为夫妻关系，出售房产为家庭财产大宗交易，且陈淑玲此前对该房屋在光盛公司处放盘销售并未提出异议，表明其同意销售涉讼房产，光盛公司确定邹宪威在签订房屋买卖合同时曾打电话告诉陈淑玲，陈淑玲也确认当天曾与邹宪威有通话，陈淑玲主张不清楚也不同意邹宪威签订房屋买卖合同与情理不符。考虑到邹宪威、陈淑玲为夫妻关系，房屋买卖合约出卖人也注明为邹宪威、陈淑玲，邹宪威在该买卖合约上签名已构成对陈淑玲的表见代理，一审法院认定该房屋买卖合约对陈淑玲也具有法律约束力，邹宪威、陈淑玲辩解房屋买卖合约无效的理由不能成立，一审法院不予采纳。邹宪威、陈淑玲此后拒绝销售房屋，未按合约约定的期限办理提前还贷及涂销抵押登记手续，已构成根本违约，陈木荣购房合同目的无法实现，可解除房屋买卖合约，陈木荣主张解除合约的起诉状于2016年11月28日送达至邹宪威、陈淑玲，一审法院据此认定《房屋买卖合约》于当日解除。合同解除后因合同取得的财产应予返还，现邹宪威、陈淑玲违约导致合同解除，陈木荣请求邹宪威、陈淑玲返还定金88000元合法合理，一审法院依法予以支持。合同解除后邹宪威、陈淑玲才具有返还定金义务，故定金利息应从2016年11月29日开始计算，陈木荣请求从2016年8月22日起算理据不足，超出部分一审法院不予支持。邹宪威、陈淑玲违约应按合同约定承担违约责任，陈木荣请求邹宪威、陈淑玲支付违约金208800元、赔偿中介费10000元符合合同约定，一审法院也依法予以支持。合同并未约定违约方应支付律师费给守约方，且律师费不属于必然损失，陈木荣请求邹宪威、陈淑玲支付律师费30000元依据不足，一审法院不予支持。一审法院已确定邹宪威、陈淑玲按合同约定全额承担违约责任，向陈木荣支付违约金208800元，违约金属于陈木荣损失的添补，陈木荣再主张邹宪威、陈淑玲赔偿房价上涨损失212000元理据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认陈木荣与邹宪威于2016年8月21日签订的《房屋买卖合约》于2016年11月28日解除；二、邹宪威、陈淑玲于判决生效之日起十日内返还定金88000元并支付以此为本金从2016年11月28日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予陈木荣；三、邹宪威、陈淑玲于判决生效之日起十日内支付违约金208800元予陈木荣；四、邹宪威、陈淑玲于判决生效之日起十日内支付赔偿中介费10000元予陈木荣；五、驳回陈木荣其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费减半收取4650.16元、财产保全费3270.16元，合计7920.32元（陈木荣已预交），由陈木荣负担2915.32元，邹宪威、陈淑玲负担5005元。邹宪威、陈淑玲负担的部分于上述付款同期迳付还予陈木荣，一审法院不另收退。本院二审期间，邹宪威、陈淑玲提交了完税证明、中国农业银行银行卡（邹宪文）及其个人明细对账单、陈淑玲护照、（2017）粤06民终1001号民事判决书、（2017）粤0605民初2618号应诉通知书、起诉状等证据材料，并申请证人李某出庭作证；陈木荣提交了银行流水、房产登记本、收款收据等证据材料；光盛公司未提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，各方对对方提供的证据真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。但邹宪威、陈淑玲提供中国农业银行银行卡（邹宪文）及其个人明细对账单只能表明陈木荣依邹宪威的指示付款，并不能证明其明知邹宪威无权代理陈淑玲签订涉讼《房屋买卖合约》；而（2017）粤06民终1001号民事判决书、（2017）粤0605民初2618号应诉通知书、起诉状与本案纠纷没有关联，本院对其证明内容亦不予采纳；同理，本院对邹宪威、陈淑玲申请证人李某出庭作证亦不予准许。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。邹宪威、陈淑玲于2016年9月19日缴纳涉讼房屋的契税，办理房地产权证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。针对邹宪威、陈淑玲的上诉，本案二审的争议焦点在于：涉讼《房屋买卖合约》是否合法有效，陈木荣诉请解除该合同并由邹宪威、陈淑玲承担违约责任，理由是否成立，应否予以支持。本案中，陈淑玲、邹宪威以邹宪威出售二人共同共有的涉讼房屋未经陈淑玲同意为由，上诉主张涉讼《房屋买卖合约》无效，无需承担相应的违约责任。陈木荣则述称在签订该合同时其知道涉讼房屋为邹宪威、陈淑玲夫妻二人共有，其多次要求陈淑玲签订合同，但基于邹宪威称其签订合同经过陈淑玲同意，并在陈木荣面前致电陈淑玲进行确认，且卖方签名表述为“卖方／卖方代表”等因素，相信邹宪威有代理权，进而与邹宪威签订涉讼《房屋买卖合约》。经审查，陈木荣与邹宪威于2016年8月21日签订的《房屋买卖合约》系签约双方真实意思表示，内容未违反法律或行政法规定的强制性规定，为合法有效的合同，对签约当事人具有法律约束力，至于《房屋买卖合约》效力是否及于陈淑玲，则需审查邹宪威是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据本案查明的事实来看，虽然邹宪威未持有陈淑玲的书面授权，但在邹宪威与陈淑玲夫妻关系处于存续期间，并无证据证明双方关系明显恶化，邹宪威存在擅自处分夫妻共同财产损害陈淑玲利益的情况下，陈木荣通过中介放盘已无证据证明明显低于市场价的成交价与邹宪威签订涉讼《房屋买卖合约》，陈木荣作为善意第三人，在此并不存在过错，且光盛公司确定在签订《房屋买卖合约》时邹宪威通过电话告知陈淑玲，虽然陈淑玲否认通话内容为沟通卖房事宜，但在其无证据证明陈木荣与光盛公司存在恶意串通的情况下，本院对陈木荣及光盛公司的关于通话内容的陈述予以采信。另外，《房屋买卖合约》抬头注明出卖人为“邹宪威、陈淑玲”二人，而落款处注明为“卖方／卖方委托人”，邹宪威在此处签名，表明其有代理陈淑玲签订该合同之意思表示。在邹宪威未提供证据证明其签名之时《房屋买卖合约》抬头出卖人处为空白的情况下，无论抬头处“邹宪威、陈淑玲”由何人书写均不能推翻邹宪威有代理陈淑玲签名之意思表示。因此，邹宪威的行为已经构成表见代理，《房屋买卖合约》效力及于陈淑玲，对此，一审法院认定正确，本院予以维持。由于邹宪威、陈淑玲违反《房屋买卖合约》约定之义务，拒绝销售房屋，未按合约约定的期限办理提前还贷及涂销抵押登记手续，已构成根本违约，陈木荣诉请解除合同，并主张邹宪威、陈淑玲依约承担违约责任，依法有据，对此，一审法院处理并无不当，本院予以维持。综上所述，邹宪威、陈淑玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4582元，由上诉人邹宪威、陈淑玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年七月十二日书 记 员  钟勉力