上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪02民终6025号 上诉人(原审原告)：谈霄彤，男，1989年11月18日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：程世玉，女，1962年7月14日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：张珊珊，上海市欣隆律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：朱利辉，男，1982年2月28日出生，汉族，户籍所在地福建省。 上诉人谈霄彤因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初4987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，位于上海市中江路XXX号申汉大厦C座1004室房屋(以下简称“中江路房屋”)登记权利人为谈霄彤。2015年5月7日，谈霄彤作为甲方，委托其母程世玉与作为乙方的朱利辉签订《租赁合同》。该合同主要约定以下内容：甲方出租中江路房屋给乙方使用；乙方承诺租赁该房屋仅作为居住使用；租赁期限为2015年5月11日至2016年5月10日；月租金为人民币(以下币种均为人民币)5,300元，支付方式为每三个月支付一次，另付押金5,300元；未经甲方同意，乙方不得改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿；甲方可提供的家电包括洗衣机、淋浴器、冰箱各一台，空调三台。 上述《租赁合同》期满后，双方口头约定续租一年，每月租金增加至6,300元。朱利辉按约支付房租，最后一期租金支付至2017年2月。 2016年12月，因谈霄彤以房屋存在变更使用用途为由要求解除合同腾退房屋，后房屋内居住人员于2016年12月上旬自行搬离。谈霄彤已于2017年3月收回房屋。朱利辉腾退房屋时，房屋基本结构为卧室三间、卫生间四间(均有卫浴设施)，原客厅位置可见物理隔断。 原审法院另查明，上海市普陀区长征镇人民政府于2016年12月16日出具《责令改正通知书》，载明中江路房屋因存在改变物业使用用途行为，责令业主立即停止并予以整改。 现谈霄彤涉讼，请求解除与朱利辉签订的《租赁合同》；朱利辉赔偿经济损失94,600元(包括恢复装修费用75,000元、装修期间租金损失18,900元以及洗衣机费用700元)。 原审法院审理中，双方就朱利辉是否存在擅自改变房屋结构的行为存在争议： 谈霄彤认为，房屋原户型结构为两室两厅一厨一卫，并提供与前承租人签订的《房屋租赁合同》及中介公司调取的房源信息电脑截图。同时，谈霄彤认为，为恢复房屋原状，需进行拆旧、装修，故提供装修公司出具的装修报价单，自行测算装修费用为75,000元；装修时间约为3个月，造成的租金收益损失按照每月6,300元计算，金额为18,900元。 朱利辉认为，承租房屋时即为房屋现状，并未改变房屋结构。对方提供的原《房屋租赁合同》及中介公司调取的材料，均无法证明房屋原状。 原审法院经审理后认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。双方就中江路房屋租赁事宜自愿签订《租赁合同》，该合同内容合法有效，且双方均已按合同约定实际履行，故对双方均有约束力。在合同约定的租赁期限内，因相关部门针对房屋存在改变物业使用用途的行为出具《责令改正通知书》，朱利辉已自行搬离中江路房屋，谈霄彤已实际收回房屋，故双方的租赁合同关系实际已解除。双方签订的《租赁合同》中明确约定未经出租人同意，承租人不得改变所租赁房屋的结构、装修，故谈霄彤据此认为朱利辉应承担因擅自破坏、改造房屋结构而造成的损失。但就双方租赁合同关系成立前的房屋原状，各方各执己见。针对房屋原状，谈霄彤认为在朱利辉承租前为两室两厅一厨一卫的房型结构，但在与朱利辉订立租赁合同时，双方并未确认房屋结构及装修状况。而谈霄彤所提供的与前承租人签订的《房屋租赁合同》，亦未载明房屋现状，且前承租人并未到庭作证；其提供的中介公司出具的房源信息材料，仅能反映房屋招租时的情况，无法反映在实际交付时的情况。因此，谈霄彤所提供的证据均无法直接证明房屋出租前的原状，亦无法证明系朱利辉擅自改变房屋原有结构。故谈霄彤要求朱利辉承担恢复房屋原状所需的装修费用及租金损失，显然缺乏事实和法律依据，难以支持。针对谈霄彤主张的洗衣机损失，鉴于朱利辉已自认并自愿赔偿，法院予以确认。 原审法院据此作出判决：一、朱利辉应于判决生效之日起十日内赔偿谈霄彤洗衣机损失费用700元；二、对谈霄彤主张朱利辉赔偿装修费用及租金损失的诉讼请求，不予支持。 原审判决后，上诉人谈霄彤不服，向本院提起上诉称：中江路房屋的《租赁合同》已经证明该房屋符合居家实用标准，故合同中无需再对有关的房屋结构作特殊的描述，原审判决认为上述合同未载明房屋现状，违背了法律逻辑。合同中已经列明仅有一个淋浴器，故不可能存在四个卫生间。有关中介公司的信息材料，更是充分证明上诉人关于房屋结构的主张。作为被上诉人朱利辉称租赁房屋由一家人使用，但却将该房屋改造成四个卫生间，不符合常理。上诉人发现对方擅自改变房屋结构后报警，并同有关政府部门取得联系，现场取证、拍照，而被上诉人却在合同有效期内，未告知上诉人的情况下，即行搬离，直到2017年3月的原审法庭上才将钥匙交还，且其在首次法院调解中，承认擅自改变了房屋结构的事实。原审法院对于上述已形成证据链的事实，采取机械、僵化审理，也未充分发挥法律赋予的自由裁量权，导致事实不清，判决不支持上诉人要求赔偿的诉请，违背了弘扬社会正气、制止违法行为等基本原则，苛求上诉人、偏袒被上诉人，不符合法律精神。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失93,900元。 被上诉人朱利辉辩称：对方要求2016年12月退房，故当月被上诉人已经退房，原审判决称上诉人谈霄彤2017年3月收回房屋，被上诉人有异议。在2016年12月上旬，有关城管等政府部门上门时，被上诉人就搬离了房屋，并委托朋友将其中的一套钥匙交还上诉人。上诉人在2017年3月已经装修结束。上诉人将房屋出租时，就有四个卫生间，但无热水器，由被上诉人自行安装了热水器。调解时，己方愿意给与对方一定的补偿，但现在要求对方退还租金和押金，并准备另行主张权利。据此，被上诉人请求本院依法驳回上诉人的上诉诉请。 本院经审理查明，中江路房屋产权证载明，房屋的用途为办公。 原审法院审理中，上诉人谈霄彤称，被上诉人朱利辉签约时表示其自己居住，未告知作为员工宿舍。因漏水问题，上诉人上门察看，发现对方存在变更使用用途，后报警，并于2016年12月16日协同城管部门一起上门。由于对方违约，故押金不予退还。被上诉人朱利辉称，其租赁中江路房屋是包括被上诉人在内的五、六名店里的公司员工一起居住。房屋交付时，就是被上诉人搬走时的现状。对于多余的租金和押金，被上诉人将保留另案主张的权利。 以上事实，由沪房地普字(2014)地021059号上海市房地产权证，以及原审法院的审理笔录等证明属实。 原审查明的其他事实无误，本院予以确认。 本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律。违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。有关房地产权证中载明，中江路房屋用途是办公用房，但是双方当事人却在《租赁合同》中约定作为居住用房使用，违反了国家有关法律法规的禁止性规定，故合同应为无效。现被上诉人朱利辉已经实际使用了房屋，双方有关房屋使用费的约定，无证据证明不符合常理，且对此并未提出异议，故被上诉人应按照上述约定支付房屋使用费。对于合同的无效，难以排除上诉人谈霄彤的过错，其亦应承担相应的责任，故其上诉要求对方赔偿其装修期间的租金损失，不予支持。由于被上诉人自认其公司员工共同居住使用中江路房屋，故难以排除因群租问题，导致相关政府部门进行监管的可能，被上诉人对此有一定的责任。关于上诉人主张的恢复房屋装修费用，因《租赁合同》中注明，仅有一台淋浴器，而被上诉人在法院审理中自认添置过热水器，故被上诉人对于中江路房屋进行过一定的改造，其应承担部分恢复房屋原状的责任。但因上诉人对于房屋原状，以及恢复房屋原状所需的费用等，证据尚不充分，故对于被上诉人所承担的责任，本院根据各方的履行情况、查明的事实，以及过错的大小等，酌情予以确认。对于被上诉人提出将另案主张其多支付的房屋使用费和押金等，系其诉讼权利，可另行处理。由于合同无效，作为房屋权利人的上诉人应首先明知相应权利证书上注明的房屋用途，故本院决定对于原审法院确定的一审案件受理费用，不予变更，二审案件受理费用，由上诉人负担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 一、维持上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初4987号民事判决第一项； 二、撤销上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初4987号民事判决第二项； 三、被上诉人朱利辉于本判决生效之日起十五日一次性支付上诉人谈霄彤恢复房屋原状赔偿款20,000元。 四、上诉人谈霄彤的其他上诉请求，不予支持。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费80元，由上诉人谈霄彤负担。 本判决为终审判决。 法官助理薛凤来 审判长 吴 俊 审判员 张志煜 审判员 徐 庆 二〇一七年七月十三日 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。