江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初8458号原告：上海绿叶教育服务有限公司，住所地上海市双阳路301号4122室，统一社会信用代码91310110763959746C。法定代表人：任国荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁睿臻，该公司员工。被告：昆山东方云顶广场有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号，组织机构代码78498281-4。被告：昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇阳澄湖路，组织机构代码72799891-6。原告上海绿叶教育服务有限公司与被告昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方云顶公司）、昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员唐敏独任审判，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告上海绿叶教育服务有限公司的委托诉讼代理人丁睿臻到庭参加诉讼。被告东方云顶公司、红枫公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海绿叶教育服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告东方云顶公司支付到期租金款312512元。2、被告东方云顶公司赔付原告至实际付款之日止的逾期付款责任金。3、本案诉讼费用由被告东方云顶公司承担。4、被告红枫公司承担不可撤销连带担保责任。事实与理由：2005年5月12日，金桃兴与被告红枫公司、东方云顶公司同时签订了《昆山市商品房购销合同》、《租赁及委托经营管理合同》，购买被告红枫公司开发的位于昆山市××城镇湖滨××路××广场公寓楼××、××号商品房，同时将该商品房租赁给被告东方云顶公司，用于酒店经营，被告红枫公司对被告东方云顶公司承担不可撤销的连带担保责任。被告红枫公司随购房合同和租赁合同向原告提供了一份昆山市公证处出具的（2004）昆证字第6139号担保公证书复印件。2012年10月12日，金桃兴与原告签订《存量房买卖合同》，依法将上述商品房转让原告，并办理了合同登记备案及房屋土地登记手续，原告依法取得了房屋及土地所有权证。根据《民法通则》、《合同法》的相关规定，原告依法取得金桃兴与两被告签订的《租赁及委托经营管理合同》相关权利。《租赁及委托经营管理合同》约定：（1）原告将所购商品房租赁给被告东方云顶公司，租赁期十年，自原告付清购房款当日起生效；（2）被告东方云顶公司每年12次按月以现金形式向原告支付租金，税后年租金支付标准为该物业购房价格+装潢费用总价的8%；（3）合同期内，若被告东方云顶公司违约逾期支付租金，则原告有权追究被告违约责任（应付款万分之三/日）并可解除合同；（4）原告和被告东方云顶公司双方承担其违约产生的一切法律责任，违约方应向另一方支付违约金（违约金为年租金的2倍），违约金不足以赔偿对方全部损失的，对方有权要求违约方赔偿损失并继续履行本合同。若被告东方云顶公司未能承担其违约责任，被告红枫公司对此承担《公证书》内担保物及不可撤销的连带担保责任。经核算，原告税后月租金为8224元，被告东方云顶公司已按约在2009年5月至2012年2月的租金支付中履行。但是，从2012年3月至2015年4月的38个月中，被告一直没有向原告支付租金，累计拖欠租金38个月。被告东方云顶拖欠租金期间，原告自己或委托他人多次向被告东方云顶催讨，被告东方云顶一直以正在筹款或出具还款承诺书或正在重组收购等种种理由拖延，直到2013年11月，原告再次向被告东方云顶催讨租金时，得知“青旅联合投资有限公司”受两被告委托登报进行资产重组收购的债权登记后又无果。多次如此反复，租金一直一拖再拖，给我们经济上、精神上带来了巨大的伤害。为了保护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依据《中华人民共和国担保法》第12条、《中华人民共和国民法通则》第111条、《中华人民共和国合同法》第107条、第226条、第227条之规定，依法判决。与两被告签订的租赁合同已10年期满，原告有权保留按合同要求两被告回购原告投资房产款和装修款的权利。被告东方云顶公司、红枫公司书面辩称：对原告主张逾期付款责任金计算至实际付款之日无异议。经审理查明：2005年5月12日，金桃兴与被告红枫公司签订《昆山市商品房购销合同》2份，合同编号分别为2005014813、2005014801，约定金桃兴向被告红枫公司购买由其开发建设的XX广场公寓楼两套商品房，1套是XX幢XX层XX号房（施工编号），面积为53.12平方米，房屋总价371840元，另一套是XX幢XX层XX号房（施工编号），面积为70.24平方米，房屋总价491680元。同日，金桃兴（甲方）、被告东方云顶公司（乙方）、被告红枫公司（担保方）签订《租赁及委托经营管理合同》2份，编号分别为YD-2005051201、2005051202，都约定：甲方将上述商品房作为广场公寓（以下简称该物业）经营使用，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户第二天开始，为期十年，租赁期内甲方将该物业租赁给乙方；租赁期满至土地使用权年限截止之日为委托经营管理期，甲方将该物业委托乙方经营管理；甲方将该物业的装潢工程按每平方米3000元，总价分别159360元、210720元的包干价全权委托乙方进行，装潢费用乙方暂开收据，工程完毕后，乙方向甲方提供装修发票复印件；乙方免收装潢费，租期前4年甲方不支付租金，自租期第5年开始每年分12次以现金形式向甲方支付租金，租金于每月底支付，款项当月15日前到账的当月底支付，当月15日后到账的次月底支付；租金按物业购房价格+装潢费用总价的8%向甲方支付（其中第五年为总价的10%）；合同期内，如乙方违反本合同第二条、第六条第四款之约定的，甲方有权追究乙方逾期付款责任（应付款万分之三/日）并可解除合同；如乙方违反本合同第二条第二款租金给付之约定，且乙方未能承担起违约责任，担保方对此承担不可撤销的连带担保责任。合同签订后，被告东方云顶公司按约向金桃兴支付租金至2012年2月，月租金为8224元。此后，金桃兴将上述两套商品房出售给原告。2012年10月24日，原告取得涉案房屋所有权证，房屋分别登记为昆山市巴城镇XX路XX号XX广场XX号楼XX室和XX室，建筑面积分别为52.68平方米、69.44平方米。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中金桃兴与被告东方云顶公司签订的合同中明确约定租金每年分12次于月底支付，现被告东方云顶公司怠于履行该义务，引起纠纷的责任在于被告东方云顶公司，被告东方云顶公司应当将拖欠的租金支付至房屋目前的所有权人即原告，同时原告有权就合同约定之违约条款向被告东方云顶公司主张逾期付款责任金。关于租金。被告东方云顶公司自2012年3月开始拖欠租金，至合同期满的2015年4月，共38个月，月租金标准为8224元，拖欠的租金金额为312512元。关于逾期付款责任金。一、截止至合同期满即2015年4月份的逾期付款责任金计算如下：被告结欠原告2012年3月份租金的责任金应从2012年4月份起算至2015年4月，共计37个月；被告结欠原告2012年5月份租金的责任金应从2012年6月份起算至2015年4月，共计36个月，以后每月租金的责任金计付月数均以此类推……。截止到合同期满，累计拖欠月数为703个月（37个月＋36个月＋……＋1个月）;以平均每月30天计算，被告逾期付款责任金应为52033.25元［703个月×30天×0.0003×8224元］。二、现合同期已满，被告东方云顶公司至今结欠原告租金312512元，依据合同约定，合同期满后的逾期付款责任金，本院支持以312512元为基数，自2015年5月1日开始按照日万分之三的标准计算至实际付款之日止。被告红枫公司作为《租赁及委托经营管理合同》担保方，应当依据合同约定对被告东方云顶公司的付款义务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山东方云顶广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿叶教育服务有限公司租金312512元并偿付逾期付款责任金52033.25元，合计364545.25元。二、被告昆山东方云顶广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿叶教育服务有限公司以312512元元为基数，自2015年5月1日开始按照日万分之三的标准计算至实际付款之日止的逾期付款责任金。三、被告昆山红枫房地产有限公司对被告昆山东方云顶广场有限公司的上述偿付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费8088元，减半收取4044元，由被告昆山东方云顶广场有限公司、昆山红枫房地产有限公司共同承担。该案件受理费，原告已经预交，本院不予退还，两被告在履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏福路支行，账号:10×××76。代理审判员  唐敏二〇一七年七月十八日书 记 员  ＸＸ附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用三原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。