福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初3397号 原告：汤海彬，男，1987年11月14日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：陈卿昭，福建伟盛律师事务所律师。 被告：叶惠蓉，女，1973年10月6日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：叶安源，男，1969年3月29日出生，汉族，住福建省南安市。 二被告共同委托代理人张凡、郑一江，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 第三人：晋江市池店镇帮主房产中介所，住所地福建省晋江市。 经营者：乔瑜，男，汉族，1986年10月8日出生，汉族，住江苏省。 原告汤海彬与被告叶惠蓉、叶安源、第三人晋江市池店镇帮主房产中介所（以下简称帮主中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤海彬的委托诉讼代理人陈卿昭，被告叶惠蓉、叶安源的共同委托诉讼代理人郑一江及第三人帮主中介所的经营者乔瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤海彬向本院提出诉讼请求：1.叶惠蓉、叶安源立即向汤海彬支付违约金10万元；2.叶惠蓉、叶安源立即向汤海彬支付律师费6000元。事实和理由：汤海彬与叶惠蓉、帮主中介所于2017年3月12日签订《房产买卖经济合同》，约定叶惠蓉将座落于晋江市房产出售给汤海彬，房屋总价153万元，汤海彬应于协议签订当日向叶惠蓉支付购房定金10万元。合同同时对房产解押、违约责任、律师费承担、争议管辖法院等作出约定。合同签订当日，汤海彬按合同约定支付了定金。按约定，叶惠蓉应于合同签订三个工作日内办理房产解押事宜，但直至2017年4月8日叶惠蓉仍未着手办理解押事宜。经沟通了解确认叶惠蓉实则已改变买卖意向无继续履行合同之意思，汤海彬遂与叶惠蓉、帮主中介所约定解除《房产买卖经济合同》，同时签订《补充协议》退回已支付的定金。但叶惠蓉的行为属根本违约，根据合同约定及法律规定仍应承担相应的违约责任。另查明，叶安源系叶惠蓉的合法配偶，叶惠蓉的行为系对其夫妻共同财产管理、处分行为，其产生的债务亦为夫妻共同债务，叶安源应共同承担责任。 叶惠蓉、叶安源辩称，1.其二人系夫妻关系，涉案房产属于共同财产，一方无权擅自处分。汤海彬及第三人恶意串通，明知叶惠蓉未经过叶安源授权，擅自处分涉案房屋，该合同违反了《合同法》第五十二条第五项规定，应认定为无效；2.是因为客观原因才未能办理解押、过户手续，并不是叶惠蓉改变买卖意向，且合同无效自然不存在违约，不应支付违约金；3.即使要承担违约责任，汤海彬主张的违约金也过分高于造成的实际损失；4.合同没有约定，其不需向汤海彬支付律师费。 帮主中介所述称，涉案房产买卖合同是有效的。三方于2017年4月8日已协商解除该份合同，并签订《补充协议》，定金已返还给汤海彬。至于责任如何认定，由法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：汤海彬与叶惠蓉及第三人帮主中介所于2017年3月12日签订《房产买卖经纪合同》，约定汤海彬向叶惠蓉购买位于晋江市房产，建筑面积128.46平方米，房款总价153万元。合同第二条约定:本协议签订之日，乙方应支付购房定金人民币壹拾万元整。并按以下第2种方式支付给甲方：1、……2、乙方支付的购房定金交由丙方保存，待甲乙双方到市房管局办理交易过户手续后由丙方转交给甲方。合同第八条第二款约定：上述房产现抵押在中信银行东湖支行，甲方应于签订本协议之日起叁个工作日内在银行申请并开始办理解押手续。如甲方以担保公司垫资的方式解押上述房产，所产生的解押费由甲方承担。若甲方按约定办理完解押手续，因乙方原因合同不能履行或不能完全履行，乙方应承担违约责任并赔偿甲方的经济损失。合同第十一条第一款约定：甲乙双方在签订本合同后，双方不得中途违约。任何一方因改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成本宗房产交易未能进行的，属于根本违约。若甲方违约，应在书面通知乙方，并自违约之日起两日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于两倍定金的违约金及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用。若乙方违约，支付的定金不予退还，并承担甲方为追究乙方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。合同第十二条约定：双方约定其他事项（本条约定事项若与其他事项有所冲突，以本条约定事项为准）：1、……2、甲乙双方不得违约。任何违约的一方将赔偿对方人民币壹拾万元整（100000.00元）并支付双方中介费。3、……。合同签订后，汤海彬依约支付了定金10万元。嗣后，因叶惠蓉无法办理银行解押手续，无法履行该合同，三方于2017年4月8日签订《补充协议》一份，将定金退还给汤海彬。三方当事人确认涉案《房产买卖经纪合同》亦于当日协商解除。汤海彬因本案诉讼支出律师费6000元。 另查明，叶惠蓉、叶安源系夫妻关系，涉案房屋系叶惠蓉、叶安源共同所有。 本院认为，关于涉案合同的效力问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，即合同效力与物权变动效力应当予以区分，无权处分行为应区分为负担行为（债权行为）与处分行为（物权行为）。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，据此，叶惠蓉签订房屋买卖合同出售夫妻共有房产，虽然合同中没有叶安源签字，亦无证据体现其得到叶安源授权，但真正效力待定的是处分行为，而该处分合同系各方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，其效力应认定为有效。叶惠蓉、叶安源辩称汤海彬与帮主中介所恶意串通，未能举证证实，其关于主张合同无效的抗辩主张，本院不予采纳。 合同签订后，作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照合同约定时间办理涉案房屋的解押手续并协助办理房屋过户登记手续，是叶惠蓉作为出卖方所负的主要合同义务。但叶惠蓉未在合同约定期限内履行其合同义务，且从三方当事人签订的《补充协议》内容来看，叶惠蓉已明确表示其无法继续履行合同，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。 关于违约金数额是否过高的问题。本院认为，违约金的功能兼具补偿性与惩罚性双重功能。汤海彬作为买方，虽未举证证明其实际损失，但其主张的违约金10万元，符合双方合同约定，且该数额相当于一倍定金，并不高于守约方基于法律规定可选择的另一种违约责任即定金罚则，故汤海彬主张的违约金数额并无明显过高，本院予以支持。叶惠蓉、叶安源主张违约金数额过高，本院不予采纳。 关于律师费的问题。本院认为，涉案合同第十一条第一款约定，“若甲方违约，应在书面通知乙方，并自违约之日起两日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于两倍定金的违约金及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用。若乙方违约，支付的定金不予退还，并承担甲方为追究乙方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）”，即双方在关于违约责任的约定中，既约定了违约金，也约定了为追究违约责任而支出的合理费用。虽然该合同条款中，在甲方违约的情形下，并未对“合理费用”进行明确约定；但在关于乙方违约的情形中，关于“合理费用”明确约定“包括但不限于律师费、交通费、调查费等”，基于公平原则，应对该“合理费用”作出相同的解释。故汤海彬主张叶惠蓉承担其因本案诉讼支出的律师费用6000元，符合合同约定，合理合法，本院予以支持。 关于叶安源是否应承担责任的问题。本院认为，叶安源并非涉案《房产买卖经纪合同》的合同当事人，根据合同相对性原则，汤海彬仅能基于合同向叶惠蓉提出请求，故汤海彬主张涉案债务为夫妻共同债务，请求叶安源共同承担违约责任的主张，本院不予支持。 综上所述，本院认为，汤海彬、叶惠蓉及帮主中介所签订的《房产买卖经纪合同》系各方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。叶惠蓉未能依约履行合同，已构成根本违约，汤海彬要求叶惠蓉承担相应的违约责任，于法有据，本院予以支持。叶安源并非合同当事人，汤海彬要求叶安源共同承担违约责任的主张，本院不予支持。叶惠蓉关于合同无效、违约金数额过高的抗辩主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告叶惠蓉应于本判决生效之日起十五日内支付原告汤海彬违约金10万元； 二、被告叶惠蓉应于本判决生效之日起十五日内支付原告汤海彬因本案诉讼支出的律师费6000元； 三、驳回原告汤海彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2420元，因适用简易程序，减半收取计1210元，由被告叶惠蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 代理审判员  蔡燕萍 二〇一七年七月十日 书 记 员  黄钟越 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。