四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初171号原告：刘志军，男，汉族，四平市卫生和计划生育委员会工作人员，1973年8月8日生，住吉林省四平市铁西区。委托代理人：王遵义，北京冠衡（长春）律师事务所律师。被告：四平市超盛房地产开发有限公司。法定代表人：贾桂兰。委托代理人：尹玉，吉林东天律师事务所律师。被告：贾桂兰，女，1942年6月29日生，系四平市超盛房地产开发有限公司股东、法定代表人，住四平市铁东区。委托代理人：尹玉，吉林东天律师事务所律师。第三人：刘长盛，男，1972年8月2日出生，汉族，无职业，住四平市铁东区。第三人：李庆石，男，1973年8月30日，住四平市铁东区。原告刘志军诉被告四平市超盛房地产开发有限公司（以下简称超盛公司）、被告贾桂兰、第三人刘长盛、李庆石房屋买卖合同纠纷一案，原告刘志军于2016年5月11日向本院提起诉讼，本院于2016年8月12日作出（2016）吉0303民初641号民事判决书，被告四平市超盛房地产开发有限公司、贾桂兰不服该判决，向四平市中级人民法院提起上诉。2016年12月14日四平市中级人民法院作出（2016）吉03民终1245号民事裁定书，裁定：一、撤销四平市铁东区人民法院（2016）吉0303民初641号民事判决；二、本案发回四平市铁东区人民法院重审。本院于2017年1月17日受理，依法另行组成合议庭，于2017年4月13日公开开庭审理了本案。原告刘志军及委托代理人王遵义，被告四平市超盛房地产开发有限公司委托代理人尹玉，被告贾桂兰，第三人刘长盛、李庆石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志军诉称：2013年4月28日，原告与原房屋购买人刘长盛及被告超盛公司销售负责人李庆石共同商定，刘长盛将所购被告公司开发的“学府名城”第1栋2单元1层103室建筑面积75.86平方米商网楼一套，以56万元总价款转让给原告，购房款到账后，被告超盛公司将该房按刘长盛当时购买价格及时更名到原告名下。原告随即将购房款56万元打到刘长盛指定的银行卡上，刘长盛将该款又打到李庆石银行卡上。李庆石以公司名义为原告出具商品房买卖“认购书”及交款收据，原告接收房屋并装修入住。该房屋在原告实际占有、使用一年五个月后，于2014年9月12日，被被告四平超盛公司作为安置动迁回迁房屋，同意调解给了回迁户杨某，被告法定代表人贾桂兰在调解协议上签字。2015年1月，法院依据生效的民事调解书，将该房屋强制执行给回迁户杨某。被告将原告合法拥有的房屋擅自非法作为回迁安置房给付他人，属于“一房二卖”的违约行为。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第八条规定，被告应承担返还购房款及利息，赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告四平超盛公司营业执照于2014年2月27日被工商部门吊销，公司营业执照被吊销后，公司未组织清算。此间，被告贾桂兰未经协商，擅自将已出售给原告的房屋“同意”作为安置房给付回迁户杨某，其行为属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任的违约行为，依照《中华人民共和国公司法》第二十条“公司股东滥用股东权给公司或者其他股东造成损失的，应当承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害公司债权人利益的应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告贾桂兰依法应对公司债务承担连带赔偿责任。综上，被告超盛公司的违约行为，导致原告购买该商网房屋目的不能实现，给原告造成重大经济损失。故请求解除合同，判令被告返还原告购房款515,000.00元，赔偿原告房屋装修费38,500.00元，赔偿原告退还承租户损失14,384.00元，赔偿违约行为给原告造成的购房损失515,000.00元，合计赔偿人民币1,082,884.00元，并负担本案诉讼费用，被告贾桂兰承担连带赔偿责任。请求人民法院依法公正审理。被告四平市超盛房地产开发有限公司辩称:（一）该“认购书”为无效合同，并未实际履行。（二）本案中刘志军向刘长盛购买了该房屋，其表示购房款也交给了刘长盛，合同相对人应为刘长盛，赔偿、违约事宜应由合同相对人承担，不应由被告承担，被告不适格。（三）被告贾桂兰与本案无关，贾桂兰为被告四平市超盛房地产开发有限公司法定代表人，其本人并未与原告有过任何房屋买卖交易，应驳回原告对贾桂兰、四平市超盛房地产开发有限公司的连带赔偿的诉讼请求。（四）应当追加原告房屋买卖协议中的合同相对人刘长盛为被告，由其承担所有法律责任。对于原告所述的在2014年4月28日己付的房屋购房款也应该是无效行为，依据原告的观点既然被告公司已经被吊销，那么就不应该有任何的房屋买卖行为，所以原告所诉的应由被告超盛公司承担赔偿责任或者应由被告贾桂兰依法承担连带责任无事实及法律依据，应予驳回。（五）原告的诉讼请求并不明确，其在诉讼请求中更改为赔偿各项损失515000.00元，但是在其事实与理由中又要求被告承担的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条违约责任的赔偿，与其诉讼请求相互矛盾。（六）依据上述司法解释第二条的规定，商品房买卖卖方也就是开发商应取得商品房预售许可证明，但是本案被告超盛公司在诉讼前并未取得也无法取得许可证明，故原被告即使有买卖合同也属于无效合同。综上，原告所起诉的依据为双方签订的有效买卖合同才能基于该合同要求一倍以内的赔偿责任，因为本案中合同并未生效，故被告认为应驳回原告的诉讼请求。（七）法定代表人贾桂兰其行为为公司行为而非其个人行为，原告也并非超盛公司的债权人及股东，故原告引用的法条并不适用本案的事实，应予以驳回。被告贾桂兰辩称：我是公司的董事长，我的房子谁卖都没有权利，只有我自己能卖，我有公章，刘志军与刘长盛我都不认识，我也没收到原告的购房款。贾桂兰的行为属于职务行为，并不属于个人行为，依据《民法通则》第40条、46条及《企业登记管理条例》第20条、33条的规定，企业吊销前的行为应由企业自己承担法律责任，且其民事主体资格仍然存在，故原告起诉贾桂兰承担连带赔偿责任无事实及法律依据，应予以驳回。第三人刘长盛述称：对于原告所陈述的事实没有异议。我从李庆石手里买的诉争房屋，当时先缴纳了2万元（现金）的定金，当时约定价款为51.5万元，后来这个房屋我不想要了，我就在该房屋上贴上卖房子的电话，后来刘志军看到后，给我打电话，经过我俩协商后以56万元卖给刘志军，刘志军找的房产的人，找的李庆石，然后我们三个人在物业办公室门口李庆石车内碰的面，当时刘志军问我手续能不能更名到刘志军的名下，李庆石说能，随后刘志军就到银行给我打款，打了54万，当时我没有建行卡，我没有建行卡就打到我妹妹鲁某某名下，随后我妹妹又将该笔钱打给李庆石54万，当时我没有给李庆石全款，所以该房屋卖多少钱就给李庆石打了多少钱，刘志军先给我2万元（现金）的定金，然后又打款54万元，总计56万元。我买房子当时没给被告钱，过后卖出去之后给的钱，我把卖房广告贴出去之后，刘志军看见了，我俩研究之后他买的房子，李庆石、刘志军我们三个在车里商量的，刘志军问这个事是不是真实的，能不能过户，当时刘志军把钱打到我妹妹的账户里了，之后我又给李庆石打过去了。第三人李庆石述称：这个房子刚开始与杨某在中法打一场官司，这个房子刚开始是给回迁户杨某的，但是杨某没有交纳房屋的差价款，后期我找到刘长盛，我说这个房子我们公司不想给杨某，就把房子放到刘长盛名下让他给我看着，我们也没有想把这个房子卖掉，购房款我没有收到，把房子放到刘长盛的名下是为了法院不查封该房屋。在开庭审理时，双方当事人向法庭陈述了各自的主张及理由，并向法庭提供了相关证据。原告刘志军向法庭提供了如下证据材料：证据1、认购书（原件）。证明原告于2012年8月26日与被告签订购买“学府名城”第1栋2单元1层103号建筑面积75.86平方米商网房认购合同。超盛公司质证认为，对该证据真实性和证据效力都有异议，认购书与被告所留备份并不一致，原告并未将购房款交给被告，故该认购书无效，且当时被告出具“该认购书”是原告向被告承诺能把当时正在诉讼的涉诉房屋要回来，所以出具的“认购书”等物，但并未实际履行。当时在出具该认购书时被告并不具备商品房预售资格。被告贾桂兰质证认为，与超盛公司质证意见一致。第三人刘长盛：对该证据真实性无异议。第三人刘长盛质证认为，对该证据真实性无异议。第三人李庆石质证认为，对该证据有异议，该认购书并不是双方真实意思表示，当时该合同是空白合同，其内容是刘志军后来填上去的。证据2、交付购房款收据（原件），证明了购房合同签订后，原告向被告超盛公司交齐全部购房款51.5万元。超盛公司质证认为，对真实性无异议，对证明效力有异议，原告也承认购房款交给了刘长盛，没有交给我们。而且该51.5万元的购房款与其之前所述的56万购房款相矛盾，无法证明本案的事实。被告贾桂兰质证认为，与超盛公司质证意见一致。第三人刘长盛质证认为，对该证据真实性无异议。第三人李庆石质证认为，对真实性没有异议，但没有实际给付。证据3、交付物业费收据（原件），取暖费收据，证明了原告对所购房屋已交付并实际占有使用。超盛公司质证认为，对该3票据真实性无异议，对证明的效力有异议，交付物业费收据无法证实房屋实际给付情况。首先，供暖费收据交款人是刘长盛，并不是刘志军，且刘长盛交付的取暖费票据中为“学府名城住宅1-1-3”无法证实是本案涉诉房屋，涉诉房屋为1号楼2单元1层103室，与该取暖费票据所标房屋不一致，与楼盘号也不一致。其次，二票据与原告提供房屋买卖协议、证明交款时间的打款明细时间上不相符，房子未买，先交物业费，不符合逻辑。再次，原告提交的证据相互矛盾，无法证实其在被告处购买房屋的真实性及已经实际占有的事实。对于补交物业费一事，纯属子虚乌有，因依据相关的办理入住规定，在办理入住时就应该交物业管理费，所以根本不存在补交一说，故无法证明其补交的系本案涉诉房屋物业费。刚才第三人刘长盛在庭审中表示，其只交付了定金2万元，后不想要这个房子了，才将房子转卖给原告，故原告出具的上述两份证据取暖费发票写的是刘长盛，与原告所述严重不符，证据间相互矛盾；被告贾桂兰质证认为，与超盛公司质证意见一致；第三人刘长盛质证认为，对该证据真实性无异议；第三人李庆石质证认为，对真实性没有异议，但没有实际给付。证据4、房屋买卖协议书一份，证明了2013年4月28日，原告与第三人刘长盛签订房屋买卖协议，将坐落在三中北侧学府名城（房屋）卖给刘志军，及被告超盛公司销售负责人李庆石共同商定，刘长盛将房屋转让给原告，原告56万元购房款到账后，被告将该房屋按刘长盛当时购买价51.5万元和购买时间2012年8月26日更名到原告名下。超盛公司质证认为，对房屋买卖协议的真实性及证明效力都有异议，该房屋买卖协议书于原告所提供的打款明细无法核实，而且该协议中仅书写了甲方将坐落在三中学府名城出卖给乙方，无法证实与本案有实际联系。而且被告给刘长胜出具的认购书与原告手中的认购书房屋、房号并不一致。原告提交的各项证据相互矛盾，无法证实其真实性。其书写的购买时间为2012年，给付价款竟然在一年之后，明显不符合逻辑，而且原告也并未到被告售楼处签订过该协议。该协议中表示甲方刘长盛将购房发票（原件）及合同交付给乙方并未提交其他任何证据；被告贾桂兰质证认为，与超盛公司质证意见一致；第三人刘长盛质证认为，对该证据真实性无异议；第三人李庆石质证认为，该份协议是真的，并未实际履行。证据5、收款收据（复印件），证明了刘长盛收到原告购房款56万元（2013年4月28日）。超盛公司质证认为，对该证据有异议，该收据为复印件，无法与原告核实，而且只有该收据没有其他证据能够证明刘长盛确实收到56万元，而且被告并没有收到购房款。该收款收据更能够证实实际卖房人应该为刘长盛，本案原告起诉错误，应由第三人刘长盛承担所有的赔偿责任和违约责任。而且原告提交的被告开具的收据为51余万元，与该收据所开具的数额不符。被告贾桂兰质证认为，与超盛公司质证意见一致；第三人刘长盛质证认为，对该证据真实性无异议；第三人李庆石质证认为，与超盛公司质证意见一致。证据6、四平建行存款账户信息及明细单查询单2份（原件）。证明原告与刘长盛签订房屋买卖协议书当日，即将购房款打到刘长盛指定的账户鲁某某（刘长盛亲属）名下，当天鲁某某又将该款项打到公司负责房屋销售负责人李庆石名下。超盛公司质证认为，银行打款明细，真实性无异议，但与本案无关，该笔转账数额为伍拾肆万元，与本案无任何关系，刘长盛将房屋卖予原告的价款为56万元，而不是54万元，且原告所出具的购房证明为51.5万元，三个数字完全不一致，无法证明该笔款项为购房款；被告贾桂兰质证认为，与超盛公司质证意见一致；第三人刘长盛质证认为，对该证据真实性无异议；第三人李庆石质证认为，对该份证据没有异议，该证据与本案无关，是与刘长盛之间的生意往来账。证据7、购买房屋认购书（复印件）2012年8月26日，刘长盛与被告公司所签订的购房合同，证明刘长盛取得的房源依据。超盛公司质证认为，对认购书真实性没有异议，证明的效力有异议，该房屋买卖协议书于原告所提供的打款明细无法核实，而且该协议中仅书写了甲方将坐落在三中学府名城出卖给乙方，无法证实与本案有实际联系。而且被告给刘长胜出具的认购书与原告手中的认购书房屋、房号并不一致。原告提交的各项证据相互矛盾，无法证实案件事实。被告贾桂兰质证认为，与超盛公司质证意见一致；第三人刘长盛质证认为，对该证据真实性无异议；第三人李庆石质证认为，与超盛公司质证意见一致。证据8、四份交款收据（物业管理费、防盗拉门、装修保证金、有线电视费）2013年1月22日，证明第三人刘长盛转让该房屋之前就占有该房屋。超盛公司质证认为，对该四份证据的真实性与证明的效力均有异议，原告表示该四种款项全部是由原告交付，那么其实际签订购房日期与该交付物业费日期相互矛盾，依据原告交付的购房款的日期为2014年4月28日，那么对于其所述的交付款项日期相互矛盾。第三人刘长盛一直表示其交付了定金2万元，并未表示其交付其他费用，在庭审之初原告就一直表示所以费用均是系其交付，前后不一，故该四份收据并不能证明其实际占有的事实；被告贾桂兰质证认为，与超盛公司质证意见一致；第三人刘长盛质证认为，当时我买房子时超盛把入住相关手续都已经给我办理了，后来我把房子卖给刘志军后把这些入住相关的手续都给了刘志军；第三人李庆石质证认为，与超盛公司质证意见一致。证据9、四平市中级人民法院民事调解书2014四民终字第90号（复印件）。证明被告超盛公司将该争议房屋调解给回迁户杨某。超盛公司质证认为，对该证据没有异议；被告贾桂兰质证认为，对该证据没有异议；第三人刘长盛质证认为，对该证据没有异议；第三人李庆石质证认为，对该证据没有异议。证据10、调解协议2014年9月12日，证明被告同意将原告所购房屋给付回迁户杨某。超盛公司质证认为，对该证据没有异议；被告贾桂兰质证认为，对该证据没有异议；第三人刘长盛质证认为，对该证据没有异议；第三人李庆石质证认为，对该证据没有异议。证据11、铁东区人民法院腾迁通知，证明争议房屋被法院强行执行给回迁户杨某。超盛公司质证认为，对该证据没有异议；被告贾桂兰质证认为，对该证据没有异议；第三人刘长盛质证认为，对该证据没有异议；第三人李庆石质证认为，对该证据没有异议。证据12、房屋租赁解除协议书（原件）、收条（原件）、房屋租赁合同（原件）、收款收据（装修费）与《施工合同》，共计损失52884元，证明房屋被强制执行后原告所受损失情况。超盛公司质证认为，对以上证据的真实性与证明效力都有异议，首先对于是否有吴某某租户无法证实，而且在其计算的房租退回费用方面也存在差额，2015年1月22日解除合同至当年6月1日应为5个月，那么其在计算退回房租的数额上不应该为14300元，在其租赁合同中租房地址仅书写学府名城及76平方米，无法证实是本案的涉诉房屋；对于该装修合同真实性及证明的效力均有异议，该合同编号为20120995001，明显为2012年，而且装修合同和收款收据也是同一时间2012年9月15日，装修开工日期为2012年9月16日，故根本不存在笔误问题，原告所提交的购房合同均为2013年，交款日期也是2013年的4月份，物业费发票所开具的时间也是2013年的1月份，2012年该房屋并未出卖，那么原告所提交的装修工程合同完全可以证明原告所举其他证据的虚假性。被告贾桂兰质证认为，与超盛公司质证意见一致；第三人刘长盛质证认为，对该证据真实性无异议；第三人李庆石质证认为，与超盛公司质证意见一致。证据13、被告超盛公司被吊销营业执照行政处罚决定书、公司设立登记申请书，证明被告公司于2014年2月27日被吊销营业执照，被告公司由三名股东组成。被告贾桂兰质证认为，对该证据没有异议；第三人刘长盛质证认为，对该证据没有异议；第三人李庆石质证认为，对该证据没有异议。证据14、庭审笔录（2014四民终字第90号民事调解书），证明被告贾桂兰明知103室回迁给杨某，还将该房屋卖出。四平市检察院检察建议书和通知书，证明市检察院认为2014四民终字第90号民事调解书侵害了案外人刘志军的合法权益。四平市中级人民法院对检察建议的回函，证明市中级人民法院认为刘志军的合法权益受到侵害，应通过对超盛公司主张违约责任来保护刘志军的合法权益。超盛公司质证认为，对三份证明的真实性与证明的效力均有异议，三份证明均为复印件，无法与原件核实，不能证明案件事实，对于庭审笔录中原告所述贾桂兰并未提出第三户是哪户房屋及该房屋卖与何人的言辞，故无法证实与本案有关；检查意见书，其所依据的为原告所提交的材料，并不具有确认案件事实的效力，没有经过双方当事人的质证，其仅是建议；对于中级人民法院的回复，该法院明确表示超盛房地产公司作为103室商网建设方有权作出处分，而且对于建议刘志军主张其合法权益受到侵害的诉讼或者其他建议，只是对其行为的指导性的建议，并不能作为定案的依据，依据证据规则的相关规定，只有生效的判决或者裁定所认定的事实，在没有反驳证据的情况下才可以作为定案证据，如有反驳证据或者其证据并不足以证实侵害事实的，也是不能作为证据使用的。被告贾桂兰质证认为，与超盛公司质证意见一致；第三人刘长盛质证认为，对该证据真实性无异议；第三人李庆石质证认为，与超盛公司质证意见一致。证据15、证人鲁某某的证言。证明刘志军向我的银行账户打54万元，是刘志军购买李庆石的房价款，刘志军给我打完房款后，我随后将该款项打到李庆石的银行卡名下。原告对该证言没有异议；超盛公司对该证言有异议，依据证据规则的规定，证人出庭应在举证期前10日提交书面证人出庭申请书，原告提出的证人出庭作证程序违法，不应作为证据使用。被告贾桂兰与被告超盛公司意见一致；第三人刘长盛对该证言没有异议；第三人李庆石与被告超盛公司质证意见一致。审理查明：刘长盛与李庆石系同学关系。2012年8月26日，第三人刘长盛与被告超盛公司签订了认购书，被告超盛公司将坐落在铁东区学府名城1栋1单元1层103号，面积75.86平方米商网房以51.5元价格出卖给第三人刘长盛，刘长盛向超盛公司缴纳2万元人民币作为定金。2013年1月22日，被告超盛公司向第三人刘长盛出具了物业管理费收据一张、防盗拉门收据一张、装修保证金收据一张、有线电视费收据一张，并办理了房屋入住手续，第三人刘长盛入住后向四平热力有限公司缴纳了2012年至2013年度供暖费。2013年4月28日，原告与第三人刘长盛签订了房屋买卖协议书，第三人刘长盛将坐落在被告超盛公司开发的“学府名城”第1栋2单元1层103室建筑面积75.86平方米商网楼一套（三中北侧学府名城）出卖给原告刘志军，房屋总价款为56万元。原告与第三人刘长盛及被告超盛公司销售负责人本案第三人李庆石共同商定，购房款到账后，被告超盛公司按刘长盛当时购买价格及时间将该房屋更名到原告名下。原告于2013年4月28日将购房款54万元打到刘长盛指定的银行卡上（卡名为鲁某某），另2万元现金由原告刘志军给付第三人刘长盛，同日刘长盛（又用鲁某某的卡）将该款54万又打到第三人李庆石银行卡上。第三人李庆石以公司名义为原告出具商品房买卖“认购书”及交款收据51.5万元，原告接收房屋并装修入住，装修花费为人民币38500元，后出租，该房屋被依法执行后退还承租户房屋租金14384元；原告入住后以第三人刘长盛的名义（该房屋四平热力有限公司登记名为刘长盛）向四平热力有限公司缴纳了2013年至2014年度供暖费。2014年9月12日，诉争房屋被被告四平超盛房地产开发有限公司作为安置动迁回迁房屋，同意调解给了回迁户杨某，被告法定代表人贾桂兰在调解协议上签字。2015年1月，法院依据生效的民事调解书（四平市中级人民法院民事调解书（2014四民终字第90号）），将该房屋执行给了回迁户杨某。被告四平超盛公司出售给原告刘志军的房屋没有取得预售许可证明。被告四平超盛公司营业执照于2014年2月27日被工商部门吊销。认定上述事实的证据有原告提供的认购书、交付购房款收据、交付物业费收据、取暖费收据、房屋买卖协议书一份、收款收据、四平建行存款账户信息及明细单查询单2份、购买房屋认购书、四份交款收据（物业管理费、防盗拉门、装修保证金、有线电视费）、四平市中级人民法院民事调解书（2014四民终字第90号）、调解协议、铁东区人民法院腾迁通知、房屋租赁解除协议书（原件）、收条（原件）、房屋租赁合同（原件）、收款收据（装修费）与《工合同》，共计损失52884元，被告超盛公司被吊销营业执照行政处罚决定书、公司设立登记申请书、庭审笔录（2014四民终字第90号民事调解书），证人鲁某某的证言等证据在卷为凭，本院予以确认。根据原告刘志军的诉讼请求及被告超盛公司，被告贾桂兰，第三人刘长盛、李庆石的答辩意见，归纳本案的争议焦点是:原告的诉讼请求是否应予支持。根据本案确认的事实和当事人举证、质证情况，针对双方争议的焦点，本院综合评判如下：原告刘志军与被告超盛公司签订的房屋买卖合同无效；被告超盛公司返还原告购房款51.5万元；原告请求被告退还二、被告四平市超盛房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告刘志军装修所购买的房屋及退还承租户租金造成的损失人民币26442元；三、驳回原告刘志军其他诉讼请求。案件受理费14545元，财产保全费5000元，反诉费100元，合计人民币19645元，由被告四平市超盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  国 伟审 判 员  于剑英人民陪审员  张伟杰二〇一七年七月五日书 记 员  王 瑶