山东省乐陵市人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁1481执异14号异议人（被执行人）：德州腾宇玻璃钢制品有限公司。住所地：武城县滕庄镇开发区。法定代表人腾振泉，总经理。申请执行人：德州隆丰五金交电有限公司。住所地：德州市德城区解放北大道***号***号。法定代表人张杰，经理。被执行人：德州腾宇玻璃钢制品有限公司。住所地：武城县滕庄镇开发区。法定代表人腾振泉，总经理。被执行人：山东武豪汽车密封件有限公司。住所地：武城县西郊花园屯村。法定代表人陈永和，总经理。被执行人：腾振泉，男，1972年11月10日生，汉族，住武城县。被执行人：黄开芬，女，1969年9月13日生，汉族，住武城县（系腾振泉之妻）。本院在执行德州隆丰五金交电有限公司与德州腾宇玻璃钢制品有限公司、山东武豪汽车密封件有限公司、腾振泉、黄开芬为金融委托理财合同纠纷一案，异议人德州腾宇玻璃钢制品有限公司对本院委托的德州正元土地房地产咨询评估有限公司出具的德正估字（QT）2017-63号评估报告不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人德州腾宇玻璃钢制品有限公司称，贵院技术室委托德州正元评估公司对我公司的财产进行评估，并出具估价报告。现提出以下异议：1、程序违法，贵院未通知我方选择评估机构，剥夺了我方的权利，未查封进行评估，违反程序，显示公正，该报告无效。2、（QT）2017-63号估价报告，估价明显过低，显示公允。我公司的涉案面积为11528.07平方米，该报告显示为11464.73平方米，属于测量不客观。不应适用成本价值应适用市场价值，估价远远低于成本价，与山东广泰土地房地产评估测绘有限公司对同一标的物进行的评估价值差距过大，鲁广泰评（德）字（2017）第150号评估价格为451.83万元，而该报告评估价格为295.91万元，相差155.92万元，严重侵害了我公司的权益。申请执行人德州隆丰五金交电有限公司未作答辩。被执行人山东武豪汽车密封件有限公司未作答辩。被执行人腾振泉未作答辩。被执行人黄开芬未作答辩。本院查明，（注明查封土地文书）2015年11月9日，本院作出（2015）乐执字第610-4号执行裁定书，裁定：“查封被执行人德州滕宇玻璃钢制品有限公司院内的在建仓库5间（该公司院内路西由北向南），查封期间不准出售、变卖、抵押、租赁及办理任何登记或过户手续。期限3年，自2015年11月9日至2018年11月8日止”。上述房产包括证号为04699的两间仓库及三间未登记的仓库。本院对上述房产张贴查封公告，并向被执行人德州腾宇玻璃钢结构制品有限公司邮寄送达了执行裁定书。2016年9月，本院依照申请执行人德州隆丰五金交电有限公司的申请，委托德州正元土地房地产咨询评估有限公司对被执行人德州腾宇玻璃钢结构制品有限公司名下土地证号为11××号的土地及证号为046××的房产进行评估。同年9月，德州正元土地房地产咨询评估有限公司出具的德正估字（QT）2016-175号估价报告，估价报告认定上述估价对象房地产在价值时点的市场价值为366.67万元。2017年6月，本院委托德州正元土地房地产咨询评估有限公司对被执行人德州腾宇玻璃钢结构制品有限公司名下土地证号为11××号上长201米、宽104米（总面积为31.38亩土地）上查封中的在建三间仓库（不包括土地价值）进行补充评估。2017年6月，德州正元土地房地产咨询评估有限公司出具的德正估字（QT）2017-63号估价报告，估价结果报告载明：“……（三）估价目的：为估价委托人处理案件提供参考依据而评估地上物成本价值。（四）估价对象：1、估价对象范围：本次估价范围为坐落于滕庄开发区德州腾宇玻璃钢制品有限公司土地上的地上物价值。本次评估不包括土地价值及面积3457.08平方米、046××号房产及另一建筑面积84.55平方米的房屋价值在内。……（六）价值类型：本次估价确定的价值为成本价值。……（九）估价方法……估价对象为在建的工业生产用房及地上物，该类房产市场不够活跃、类似房产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价，收益法适用的估价对象是有经济收益或由潜在经济收益的房产，估价对象为在建厂房，非标准厂房，获取收益法所需的资料较为困难，本次估价采用成本法估价。成本法是求取估价对象在估价时点的重置价值或重建价值，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。……（十）估价结果：……总价：295.91万元；大写人民币：贰佰玖拾伍万玖仟壹佰元整……”。年月日，德州正元土地房地产咨询评估有限公司针对本案被执行人德州腾宇玻璃钢制品有限公司所提异议进行了答复：“1、涉案房产面积问题：我公司具有房产测绘资质，估价报告中的房产面积数据是经过现场测量获得的数据。2、评估价格问题：公司估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》的要求，遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，对估价对象进行了实地查勘和相关资料的收集，并选择合理的估价方法，得出的估价对象客观合理的价值。市场比较法的适用条件是估价对象的同类房产有较多交易的，估价对象该类型房产交易较少，因此不适用市场比较法。涉案房产为未建成房屋，估价范围仅为房产价值，不包括土地价值在内，属于房地分估，估价人员选用成本法测算的房产成本价值。本院认为，关于被执行人德州腾宇玻璃钢制品有限公司所提评估程序问题：本院委托德州正元土地房地产咨询评估有限公司对被执行人德州滕宇玻璃钢制品有限公司院内未登记的在建仓库3间（该公司院内路西由北向南）进行评估，系本院委托德州正元土地房地产咨询评估有限公司对德州腾宇玻璃钢制品有限公司名下证号为11××号土地和证号为046××号地上房产的补充评估，由本院指定德州正元土地房地产咨询评估有限公司进行补充评估并无不当。关于被执行人德州腾宇玻璃钢制品有限公司主张未查封评估问题。注明查封土地文书本院已于2015年11月9日作出（2015）乐执字第610-4号执行裁定书，裁定查封被执行人德州滕宇玻璃钢制品有限公司院内的在建仓库5间（该公司院内路西由北向南），并依照法定程序张贴查封公告，并向被执行人德州腾宇玻璃钢制品有限公司邮寄送达了执行裁定书，被执行人德州腾宇玻璃钢制品有限公司已签收。房地一体的依据故异议人主张未对评估物查封没有依据。关于评估价格过低及面积大小的问题。德州正元土地房地产咨询评估有限公司具备相应测绘资质，并依照法定程序对评估标的进行评估，并实地进行查勘测量，亦根据评估标的现状自行采用合适的评估方式，现异议人德州腾宇玻璃钢制品有限公司并未提供证据证明评估机构存在不符合法定条件的证据，无法定事由不得推翻评估结论。关于异议人德州腾宇玻璃钢制品有限公司提供山东广泰土地房地产评估测绘有限公司的估价价格，主张双方价格差距较大，因为本院第一次委托评估已将本次评估仓库的土地使用价值评估在内，本次评估不包括土地使用权价值，而山东广泰土地房地产评估测绘有限公司运用市场价值比较法和收益法两种估价方法，一是考虑了土地使用权价值，二是未考虑评估物为在建的仓库，对此，德州正元土地房地产咨询评估有限公司进行了明确的答复，于法有据。另，在执行中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人德州滕宇玻璃钢制品有限公司如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。因此，评估结果作出后，没有法定理由，不应启动重新评估。综上，异议人德州腾宇玻璃钢制品有限公司的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项规定，裁定如下：驳回德州腾宇玻璃钢制品有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向德州市中级人民法院申请复议。审判长 李 鹏审判员 袁 欣审判员 周国勇二〇一七年七月二十四日书记员 盖晓东