广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤02民终454号上诉人（原审被告、反诉原告）：韶关市卓越房地产开发有限公司。住所地：广东省韶关市武江区沐阳东路12号卓越雅苑商住小区第*栋。法定代表人：周代新，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁浪，安徽辉泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘广青，男，1968年9月3日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄学兵，女，1972年6月8日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。以上被上诉人的共同委托诉讼代理人：ＸＸ红，广东粤北律师事务所律师。以上被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘照东，广东粤北律师事务所律师。上诉人韶关市卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）因与被上诉人刘广青、黄学兵房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院(2016)粤0203民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人卓越公司的法定代表人周代新、委托诉讼代理人袁浪、被上诉人黄学兵及刘广青、黄学兵的委托诉讼代理人ＸＸ红、刘照东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓越公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、判令驳回刘广青、黄学兵一审所有诉讼请求；3、判令刘广青、黄学兵向卓越公司支付延迟收楼违约金30000元(从2015年3月1日起，暂计至2016年4月14日，实际应计算至刘广青、黄学兵收楼之日为止)；4、判令刘广青、黄学兵负担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。一、关于本案法律适用问题。一审法院认定卓越公司于2016年6月21日办理完竣工验收备案，才符合交房条件，明显属于适用法律错误。1、卓越公司与刘广青、黄学兵签订的《商品房买卖合同》第八条约定“该商品房经验收合格”为交付条件，并非商品房办理完竣工验收备案。一审法院扩大理解双方约定，实际上认定了合同第八条“该商品房经验收合格”的约定无效。涉及到合同或合同条款的无效，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同双方此条款约定未违反任何法律、法规的强制性规定，一审法院的该认定及法律适用明显错误，应予纠正。2、刘广青、黄学兵认为卓越公司未达到合同约定的交付条件，拒绝收楼系正当行使合同权利，其理由是援引广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》【粤建办房函[2003]63号】，认为《广东省商品房买卖合同》示范版本第八条第一款中的“该商品房经验收合格”是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。首先，需要明确的是，广东省建设厅的上述复函仅是回复广州市国土资源和房屋管理局相关请示时的一个复函，不是法律、法规，也不属于部门规章，甚至连规范性文件都不是，只是部门与部门之间的一个公文，不可以援引作为审判依据，更不能以此判定卓越公司与刘广青、黄学兵所约定的“该商品房经验收合格”的条款无效。一审法院虽未援引该复函，但实际上采信了刘广青、黄学兵的抗辩意见。3、广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》【粤高法[2012]240号】第一条第6款规定：“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如约定违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条等法律、行政法规的强制性规定，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯，水电，煤气是否可以正常使用”。上述纪要明确，房屋买卖合同对房屋交楼标准的约定，只要未违反上述法律、法规的强制性规定，应当认为合法有效。综上，一审法院将竣工验收备案的时间作为卓越公司交付房屋的前提条件，以此判定卓越公司延期交房的时间截点和民事违约责任，明显不符合法律规定。卓越公司交付的房屋满足《商品房买卖合同》约定的“验收合格”要件，并考虑交付的房屋是否满足电梯，水，电，煤气等正常使用的需要，即可认定卓越公司交付的房屋符合合同约定的前提条件，以此来判断卓越公司与刘广青、黄学兵之间涉及是否延期交房以及相应法律责任，才符合法律的规定，才能体现合同当事人对合同意思自治约定的尊重与遵守。二、本案的事实部分。1、双方签订的《商品房买卖合同》约定，卓越公司于2014年11月18日前，将具备经验收合格的商品房交付给刘广青、黄学兵。2、2015年1月20日，包括涉案的商品房在内的住宅项目验收合格，即2015年1月20日，卓越公司满足交付合同约定商品房的条件。3、2015年4月27日，卓越公司在电话通知包括刘广青、黄学兵在内相应业主收楼后，专门通过中国邮政，以快递形式发出书面收楼通知。但刘广青、黄学兵一直未收楼。4、2015年4月27日，卓越公司书面通知刘广青、黄学兵收楼之前，涉案商品房相应的电梯、水、电、煤气都满足了正常使用的需要。三、关于反诉部分。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，如因买受人原因，买受人在出卖人通知的收楼之日起七日内到出卖人处办理收楼手续，物业管理服务费由物业公司自出卖人通知的收楼之日起计收，如因买受人原因逾期收楼超过三个月，视作买受人违约，每超过一日，买受人须向出卖人支付房款万分之二的违约金。所以，卓越公司依据合同约定，主张刘广青、黄学兵承担相应的违约责任，有事实与合同的依据，理应得到支持。同时，刘广青、黄学兵也须按照卓越公司通知收楼之日起向物业公司交纳物业管理服务费。刘广青、黄学兵辩称，一、所涉八个案件中，虽然卓越公司于2016年6月21日办理了竣工验收备案，即使认定在此时达到交付条件，但在此之后卓越公司并没有履行合同中约定的书面通知及出示相关证明文件的义务，因此，相关违约金一直计算至刘广青、黄学兵在一审诉讼中明确同意收楼之日为止。黄世娣、陈鹏慧与卓越公司一案，由于房屋质量问题一直未同意收楼，一审法院判定违约金继续计算，有事实与法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院驳回卓越公司的上诉请求，维持原判。刘广青、黄学兵向一审法院起诉请求：1、判令卓越公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，限期无条件向刘广青、黄学兵交付经验收合格的房屋及办理房屋产权证书；判令卓越公司支付自2014年11月29日起至其交付合格房屋之日止每日57.79元的违约金（至2016年4月8日暂确定为28721.63元）；2、卓越公司负担本案诉讼费用。卓越公司向一审法院反诉请求：1、确认刘广青、黄学兵违约，判令继续履行《商品房买卖合同》，立即办理收楼手续；2、判令刘广青、黄学兵向卓越公司支付延迟收楼违约金28000元（从2015年3月10日起计至2016年4月按每日57.79元的两倍计算），后续违约金继续计至刘广青、黄学兵收楼之日止。一审法院认定事实:2014年3月29日，刘广青、黄学兵与卓越公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：140××××1080），由刘广青、黄学兵向卓越公司购买位于韶关市武江区沐阳东路12号第2幢15层04号房一套（建筑面积133.93平方米，总购房款577918元）。合同约定：“……第八条交付期限。出卖人应当在2014年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金……。第十一条交接。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人通知的收楼之日起七日内到出卖人处办理收楼手续。物业管理服务费由物业公司自出卖人通知的收楼之日起计收；如因买受人原因逾期收楼超过三个月，视作买受人违约，每超出一日买受人须向出卖人支付房款万分之二的违约金。……”合同签订当日，刘广青、黄学兵支付了首期购房款377918元，余款200000元通过银行贷款方式支付。2014年5月19日，卓越公司向刘广青、黄学兵开具了涉案房屋577918元的购房款发票。双方约定的交房日期到期后，卓越公司未如期向刘广青、黄学兵交付符合合同约定的房屋。2015年8月1日，刘广青、黄学兵签署了《房屋交付验收表》，并在该表中对房屋的质量问题提出了异议。2016年6月21日，涉案房屋的工程经建设行政主管部门竣工验收备案。一审庭审中，经组织调解，双方均同意继续履行合同并确定在2016年11月30日前处理涉案房屋的交付事宜，逾期如未提出异议则视为房屋已经交付。2016年11月28日，刘广青、黄学兵明确表示同意收楼。一审法院认为，刘广青、黄学兵与卓越公司于2014年3月29日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行。本案中，关于本诉部分，双方均同意继续履行合同，该院予以确认。至于违约金的问题，双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间为2014年11月28日前，卓越公司在合同约定的期间内并未将符合合同约定并验收合格的房屋交付给刘广青、黄学兵，违反了合同约定，应承担迟延交房的违约责任。虽然刘广青、黄学兵在2015年8月1日签署了《房屋交付验收表》，但涉案房屋的工程于2016年6月21日才竣工验收备案，卓越公司的交付行为不能免除其逾期交付符合合同约定房屋的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，卓越公司应向刘广青、黄学兵支付迟延交房的违约金。违约金应按照《商品房买卖合同》第九条第1款：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”的约定进行计算，即违约金应以577918元按每日万分之一计算。刘广青、黄学兵主张以每日57.79元计算，没有违反法律规定，该院予以准许。即从2014年11月29日起，至2016年4月8日卓越公司应支付的违约金为28721.63元（57.79元/天×497天）。2016年11月28日，刘广青、黄学兵已确认收楼，故2016年4月9日起至2016年11月28日止的违约金仍应以57.79元/天计算。刘广青、黄学兵的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。关于反诉部分，双方对于继续履行合同均无异议，该院予以确认。至于卓越公司主张的刘广青、黄学兵延迟收楼的违约金，基于前述本诉部分论述的理由，其反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2017年1月6日作出（2016）粤0203民初1207号民事判决:一、刘广青、黄学兵、韶关市卓越房地产开发有限公司继续履行双方于2014年3月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××1080）；二、韶关市卓越房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年11月29日起至2016年4月8日止的延期交房违约金28721.63元及2016年4月9日起至2016年11月28日止的违约金（以57.79元/日计算）给刘广青、黄学兵；三、驳回韶关市卓越房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费518.04元，由韶关市卓越房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费500元，减半收取250元，由韶关市卓越房地产开发有限公司负担。二审中，卓越公司提供了以下证据：1、阳江市华日电梯工程有限公司于2017年2月6日出具的《证明》（载明：卓越雅苑项目11台电梯，在2014年12月份全部安装完毕并验收合格正式投入使用），拟证明涉案房屋的电梯已于2014年12月份验收合格并投入使用；2、韶关武江供电局配电部于2015年4月28日作出的《关于中心站F1110KV轴承厂线韶关市卓越房地产开发有限公司（卓越雅苑）配电工程送电的通知》，拟证明涉案房屋已于2015年4月28日送电的事实；3、《工程竣工报告》，拟证明涉案房屋于2015年4月18日燃气工程检验合格并投入使用；4、国内小包邮件详情单，拟证明卓越公司于2015年4月27日用快递邮寄方式通知涉案当事人收房的事实；5、徐桂平、陈燕芳、徐季平、邱国强签名的《房屋交付验收表》、《装修管理服务协议》，拟证明涉案1号楼业主徐桂平、陈燕芳及2号楼业主徐季平、邱国强均于2015年4月14日前验收房屋，涉案房屋已通水、通电、通燃气；6、《建筑工程竣工验收报告》，拟证明涉案工程整体竣工验收合格的时间为2015年6月1日；7、水费发票四张，拟证明涉案房屋于2015年3月18日已通水的事实；8、《韶关市住宅质量保证书、住宅使用说明书》八份，拟证明涉案房屋已取得住宅质量保证书和住宅使用说明书。9、韶城规核【2015】043号《建设工程规划条件核实合格证》，拟证明涉案房屋已于2015年10月10日完成规划验收；10、韶公消验字[2015]第0099号《建设工程消防验收意见书》，拟证明涉案房屋于2015年9月30日完成消防验收；11、给水管道安装（分部）隐蔽工程验收记录，拟证明涉案房屋已于2014年4月20日符合了供水条件；12、《特种设备使用登记证》，拟证明涉案房屋的电梯已于2015年2月4日开通使用。刘广青、黄学兵质证称：对证据1、2、3的真实性和关联性有异议，电梯是特种设备，需相关部门提供验收合格证明，该证据不能单独证明涉案房屋已达到法定交付条件；对证据4的关联性有异议，不能证实刘广青、黄学兵已实际收到通知；对证据5的真实性和关联性有异议；证据6不能达成证明目的；证据7与本案无关联；卓越公司未将证据8提交给刘广青、黄学兵，其合法性无法确认；对证据9－12的真实性和关联性有异议。经审查，本院确认一审查明的事实，并补充查明以下事实：1、2015年6月1日，涉案工程的建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同出具《建筑工程竣工验收报告》，载明验收小组人员经现场检查和查看资料，确认施工单位已完成本工程设计和合同约定的各项内容，技术档案和施工过程资料基本齐全，有安全与功能检验记录，有本工程使用的主要材料产品合格证，产品质量证明书和检验报告，材料见证取样送检全部合格，有设计单位签署的质量合格文件、监理单位签署的质量评估报告、施工单位签署了工程质量保修书，验收小组同意本工程验收、交付使用，工程质量等级评为合格，该竣工验收在市建筑工程质量安全监督站人员参与下进行。2、卓越公司于2015年10月10日取得韶关市城乡规划局颁发的编号为韶城规核[2015]043号《韶关市建设工程规划条件核实合格证》载明，经核定，本建设工程符合规划条件。3、广东省韶关市公安消防局于2015年9月3日出具韶公消验字[2015]第0099号《关于卓越雅苑建设工程消防验收合格的意见》，载明综合评定该工程消防验收合格。4、刘广青、黄学兵与卓越公司签订的《商品房买卖合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、涉案房屋达到合同约定交付标准的时间认定。二、卓越公司应承担的逾期交房违约金计算问题。三、刘广青、黄学兵应否承担逾期收房违约责任的问题。一、关于涉案房屋达到合同约定交付标准的时间认定。根据刘广青、黄学兵与卓越公司签订《商品房买卖合同》约定，双方约定的交房标准为涉案房屋经验收合格。卓越公司提交的《建筑工程竣工验收报告》证实涉案房屋于2015年6月1日经建设、监理、施工、勘察和设计单位验收合格，而涉案房屋的消防、规划分别也于2015年9月3日及10月10日通过验收，且涉案房屋的电梯、水、电、燃气等早已开通使用，故本院确认涉案房屋于2015年10月10日已经验收合格。刘广青、黄学兵主张涉案房屋至今未达到交付标准与事实不符，本院不予支持。二、关于卓越公司应承担的逾期交房违约金计算问题。双方在《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2014年11月28日，而如前一焦点所述，涉案房屋至2015年10月10日才达到合同约定的交付标准，卓越公司应根据合同第八条、第九条约定，自2014年11月29日起至2015年10月10日按已付房款的万分之一向刘广青、黄学兵支付违约金。虽在2015年10月10日之后，卓越公司未书面通知买卖人办理房屋交接手续，但《商品房买卖合同》第九条约定的违约责任适用于涉案房屋不符合第八条约定的情形，因此，刘广青、黄学兵主张卓越公司按《商品房买卖合同》第九条约定支付2015年10月11日至今的逾期交房违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。据此，卓越公司应支付逾期交房违约金计算为57.79元×315天（2014年11月29日至2015年10月10日）＝18203.85元。一审法院认定卓越公司应承担的逾期交房违约金不当，本院予以纠正。三、关于刘广青、黄学兵应否承担逾期收房违约责任的问题。虽卓越公司与刘广青、黄学兵在《商品房买卖合同》第十一条约定，因买受人原因逾期收楼超过三个月，视作买受人违约，每超出一日买受人须向出卖人支付房款万分之二的违约金。但根据查明的事实，卓越公司自2015年10月10日涉案房屋达到交付条件后，并未书面通知刘广青、黄学兵收房，因卓越公司未及时履行其应承担的通知义务在先，逾期收房不能归咎于刘广青、黄学兵，卓越公司现主张刘广青、黄学兵承担逾期收房违约责任，理由不充分，本院不予支持。综上所述，卓越公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持韶关市武江区人民法院(2016)粤0203民初1207号民事判决第一项、第三项。二、变更韶关市武江区人民法院(2016)粤0203民初1207号民事判决第二项为：韶关市卓越房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘广青、黄学兵支付逾期交房违约金18203.85元。三、驳回刘广青、黄学兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费518.04元，由刘广青、黄学兵负担190.04元，韶关市卓越房地产开发有限公司负担328元。反诉案件受理费250元，由韶关市卓越房地产开发有限公司负担。韶关市卓越房地产开发有限公司应向一审法院交纳案件受理费328元，刘广青、黄学兵多预交的案件受理费328元，由一审法院予以清退。二审案件受理费1268.04元，由刘广青、黄学兵负担465元，韶关市卓越房地产开发有限公司负担803.04元。刘广青、黄学兵应向本院交纳案件受理费465元，韶关市卓越房地产开发有限公司多预交的案件受理费465元，本院予以清退。本判决为终审判决。审判长 刘 茜审判员 邓小华审判员 黄颖红二〇一七年七月十三日书记员 江伟炜