上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初7984号原告：童某某。委托诉讼代理人：朱某某。被告：上海某某机械城企业发展有限公司。法定代表人：黄某某。委托诉讼代理人：曹某某。原告童某某诉被告上海某某机械城企业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日受理后，依法适用简易程序，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告童某某及其委托诉讼代理人朱某某、被告委托诉讼代理人曹某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年11月7日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买金山区枫泾镇枫翠路《上海服装机械城七期商品房项目》336号1层1室、338号1层1室、370号2层202室、370号3层302室，总计778,726.70元（人民币，下同）。合同补充条款第二十一条约定，由于原告为经营服装机械项目的专业客户，遂四份合同累计可享受30,000元的行业优惠。原告于2008年11月7日向被告交付购房款748,726.70元。合同约定被告于2009年6月30日前将房屋交付给原告，除不可抗力，如未按期交付给原告，应当按原告已支付的房款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。因此，原告诉请：1、判令被告继续履行合同，交付商品房（金山区枫泾镇枫翠路《上海服装机械城七期商品房项目》336号1层1室、338号1层1室、370号2层202室、370号3层302室），并协助原告办理房地产权证；2、判令被告支付逾期交房违约金215,558.42元（自2009年6月30日起至2017年5月18日止，按购房款日万分之一计算，之后的违约金计算至交付房屋日止），并赔偿租金损失212,000元（自2009年7月1日起至2016年6月30日止，按二间商铺年租金共20,000元计算；自2016年7月1日起至2017年6月30日止，按二间商铺年租金72,000元计算；之后的租金损失按年租金72,000元计算至房屋实际交付之日止）。庭审中，原告变更第二项诉讼请求，要求将违约金调高至每日万分之三，租金损失不主张。被告辩称，四份合同对应的房款原告未完全支付，故被告无义务协助原告办理房屋产权证，也不存在相应的违约金和损失，不认可原告调高违约金。如果认为房款已交清，那么原告主张的逾期交房违约金已超过法律规定的两年诉讼时效，被告不予确认。且涉案房屋因施工方面的原因，竣工验收无法通过。虽可以整改，但也无法办理竣工验收，故不具备交房条件。经审理查明，2008年11月7日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》（被告为甲方，原告为乙方），约定原告向被告购买下列房屋：坐落于金山区枫泾镇枫翠路《上海服装机械城七期商品房项目》336号1层1室（房价117,643.70元）、338号1层1室（房价140,390.50元）、370号2层202室（房价271,994.40元）、370号3层302室（房价248,698.10元），合计778,726.70元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、取得《建设工程竣工验收备案表》，甲方承诺在该房屋实际交付之日后三个月内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。第十一条约定，甲方定于2009年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。双方在附件一约定付款方式和付款期限，付款方式为分期付款：336号1层1室，乙方于2008年11月7日与甲方签约，并付首付房款94,000元，2009年6月30日前应支付房款18,643.70元，2009年6月30日前应支付房款5,000元；338号1层1室，乙方于2008年11月7日与甲方签约，并付首付房款134,000元，2008年11月8日前支付房款1,390.50元，2009年6月30日前支付房款5,000元；370号2层202室，乙方于2008年11月7日与甲方签约，并付首付房款260,000元，2008年11月8日前支付房款1,994.40元，2009年6月30日前支付房款10,000元；370号3层302室，乙方于2008年11月7日与甲方签约，并付首付房款220,000元，2008年11月8日前支付房款18,698.10元，2009年6月30日前支付房款10,000元。又约定，乙方同意并承诺在付清全部房款后办理该房屋的验收、交接及入住等相关手续；若乙方逾期付款，则甲方交房期限亦可相应推迟，并不承担逾期交房的违约责任，同时有权根据本合同第七条追究乙方的违约责任。双方在补充条款第二十一条另约定，在交付该房屋时，乙方须出据合法证明材料为经营服装机械项目的专业客户，届时方可享受该房屋的行业优惠。四份合同对应的优惠分别是：336号1层1室优惠7,500元、338号1层1室优惠5,000元、370号2层202室优惠7,500元、370号3层302室优惠10,000元，合计优惠30,000元。2008年11月7日，原告一次性支付房款748,726.70元。嗣后，被告一直未将房屋交付给原告。以上事实，由《上海市商品房预售合同》、收据、当事人的当庭陈述等证据所证实。本院认为，原、被告于2008年11月7日签订的《上海市商品房预售合同》，系当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，应当认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，被告辩称，原告付清房款后在交房时再享受优惠，故房款未付清，被告无义务协助原告办理房屋产权证。原告认为，原告为经营服装机械项目的专业客户，可享受行业优惠共计30,000元，故房款已付清。本院认为，根据合同约定，被告应于2009年6月30日前交付房屋。根据合同约定的付款方式和付款期限，原告应于2009年6月30日前支付四分合同的尾款合计30,000元。从时间及合同的本义看，原告支付尾款的时间系被告交付房屋前。同时，根据合同补充条款第二十一条约定，在交付房屋时，原告共享受优惠30,000元。因此，对于尾款的支付，双方的本义是与优惠相折抵。另外，从原告实际付款方式看，虽然约定为分期付款，但是对于首付款和第二期付款，原告是一次性付清。由此看来，被告的收款行为视为同意原告享受优惠并折抵尾款。至此可认定原告已按约定付清了房屋价款，被告应按合同的约定向原告交付房屋。现被告至今未交付房屋，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。庭审中，被告辩称，因房屋验收没有通过，故无法交付，但被告未能提供证据证明其不能交付房屋的原因，被告的抗辩本院难以采纳。因此，原告的第一项诉讼请求，合法有据，应予准许。对于原告主张的逾期交房违约金，被告认为已超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效应从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。本案中，原告以被告逾期交房为由主张逾期交房违约金，该违约金是基于被告未按合同约定之期限交房的违约行为而产生，故被告逾期交房的违约行为一经发生，其侵害原告合法权益的事实即已确定，诉讼时效就应当开始计算。根据双方签订的《上海市商品房预售合同》，被告应于2009年6月30日前将该房屋交付给原告。因此，原告向被告主张逾期交房违约金的诉讼时效应自2009年7月1日开始计算，原告未能举证证明在此后的两年时效内其曾就逾期交房违约金事宜向被告提出过相应主张，故原告要求被告支付逾期交房违约金显然已经超过诉讼时效，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告童某某与被告上海某某机械城企业发展有限公司于2008年11月7日签订的《上海市商品房预售合同》于判决生效之日起继续履行，坐落于上海市金山区枫泾镇枫翠路《上海服装机械城七期商品房项目》336号1层1室、338号1层1室、370号2层202室、370号3层302室房屋具备交付条件后一个月内由被告上海某某机械城企业发展有限公司交付给原告童某某，并协助原告童某某办理房地产权证；二、驳回原告童某某的其他诉讼请求。本案受理费减半收取3,856元，由原告负担3,816元，被告负担40元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  褚红梅二〇一七年七月三十一日书记员  沈翠燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。······第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。