浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0282民初4893号原告：沈志远，男，1948年8月17日出生，汉族，住慈溪市。委托代理人：厉建萌，浙江麦田律师事务所律师。被告：浙江永淦进出口有限公司。住所地：慈溪市周巷镇天潭村。法定代表人：姚荣荣，该公司总经理。委托代理人：陈建国，浙江陈建国律师事务所律师。原告沈志远诉被告浙江永淦进出口有限公司（以下简称永淦公司）合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法由审判员朱玲适用简易程序审理。本案于2017年6月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人厉建萌到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告沈志远起诉称：2015年7月8日，原、被告就慈溪市周巷镇天潭路99号“永淦古玩城”商铺买卖事宜签订认购协议，约定原告向被告购买永淦古玩城B-124、B-125、B-126、B-127、B-128、B-129商铺，同时原告向被告支付定金50000元，并定于2015年7月15日签署商铺房屋买卖合同。后原告了解，被告所销售的“永淦古玩城”并不具有法定可以对外销售的前提，无法完成产权变更登记。原、被告就此事一直沟通至今，但被告一直拖延，直至不再理会原告。现诉请判令：1.被告双倍返还定金共计100000元；2.本案诉讼费由被告承担。被告永淦公司书面答辩称：当事人对自己的诉请所依据的事实或反驳对方诉请所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告无证据证明其已经向被告支付了2015年7月8日三份认购协议中的定金50000元，2015年7月8日的三份认购协议，原告违约未履行，被告无须双倍返还定金。要求驳回原告全部诉请。原告沈志远为证明自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：1.认购协议3份，证明原、被告双方于2015年7月8日签署认购协议，并就具体事项作出详细约定的事实。2.通话录音1份，证明被告收到定金50000元，且一直拖延至今未还的事实。3.慈溪市不动产登记查询证明2份，证明涉案房屋天潭路99号的房产实际登记在慈溪市永淦旧工艺商行（普通合伙）（以下简称永淦商行）名下，并非被告所有,被告名下无原告认购的房产，该房产已经于2016年1月4日被法院查封。被告永淦公司未举证。被告永淦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证权利。原告提供的证据真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以确认。根据本院认定的证据及原告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：原、被告于2015年7月8日签订认购协议3份，分别约定原告认购被告开发建设的慈溪市周巷镇天潭路99号“永淦古玩城”的B-124、B-125号商铺、B-126、B-127号商铺、B-128、B-129号商铺，总价分别为439171元、534415元、534415元，分别支付定金10000元、20000元、20000元，2015年7月15日前付清全部房款并签订《商铺房屋买卖合同》，正式买卖合同签订后，约定的定金即转化为买卖合同的履约定金，并约定若因原告原因未按约签订《商铺房屋买卖合同》，视为原告放弃购买该房屋，认购协议自动终止，且定金不予退还。认购协议签订当日，原告向被告支付上述50000元定金，但双方至今未签订正式的房屋买卖协议。现原告认为被告永淦公司并非本案所涉房产所有人，该房产实际所有人是案外人永淦商行，被告隐瞒这一事实与原告签订认购协议，并且该房产已被法院查封，实际也无法过户，被告的违约行为导致原告订立合同的目的无法实现，现原告表示不愿意再购买该房屋，依据《担保法》司法解释第一百二十条适用定金罚则的规定，要求被告双倍返还定金。另查明，位于周巷镇天潭路**的房地产均登记在案外人永淦商行名下，均于2016年1月4日被本院查封。本院认为，原、被告签订的认购协议，究其本质，是预约合同，双方在该协议中约定的定金，是为了约束双方订立房屋买卖合同的意愿不变，限制双方发生无故反悔的行为，保证房屋买卖合同签订，该定金为立约定金。关于立约定金《担保法》司法解释第一百一十五条规定：“给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”，即立约定金适用的条件是“拒绝订立主合同”。原告主张被告就其不拥有所有权的房产与原告签订认购协议，且该房产已于2016年1月4日被法院查封，无法过户，被告的行为构成违约，导致交易目的不能实现，因而要求适用定金罚则。本院认为，立约定金仅约束的是双方签订主合同意愿不变，保证的是主合同的顺利订立，主合同一旦签订，立约定金的保证作用即告完成，而并不追究主合同是否成立、生效以及能否履行。因而，本案中只有因原、被告的原因导致房屋买卖合同未能如期签订时，方可适用定金罚则，其它关于日后签订的房屋买卖合同是否成立生效、能否履行，均不属于立约定金的担保范畴，也不是适用定金罚则的理由。因而，原告主张的被告无权处分涉案房产、涉案房产被查封无法过户等，均涉及的是主合同的效力、履行问题，对应的也应由缔约过失责任、违约责任、履约定金等来约束、解决，而均非适用立约定金罚则的条件。并且，原、被告2015年7月8日签订认购协议，约定同年7月15日签订房屋买卖合同，涉案房产被法院查封则是在2016年1月4日，查封时间远晚于约定的订约时间，原告不能以该事由作为适用定金罚则的理由。至于原告所称因合同目的无法实现，要求依据《担保法》司法解释第一百二十条适用定金罚则，本院认为该条文规定的是违约定金，与本案的立约定金并不一样，不能依据该条文来处理本案所涉立约定金；退一步讲，原、被告所签订的“认购协议”的合同目的是双方于2015年7月15日顺利签订房屋买卖合同，而原告取得房屋、被告取得房款则是日后签订的房屋买卖合同的合同目的，因而原告主张的被告无权处分、涉案房产被查封，都不能成为“认购协议”合同目的无法实现的理由。本案中，从原告的庭审陈述及原告提供的录音资料来看，被告并无拒绝订立合同的意思表示，就何时、何条件下签订房屋买卖合同双方一直在协商中。综上，本院认为本案不应适用定金罚则，对原告要求适用定金罚则的诉请，本院不予支持。民事活动应当遵循诚实信用原则，本案中，被告卖给原告的商铺并不登记在其自己名下，却在认购协议上写“甲方所开发建设的慈溪市周巷镇天潭路99号‘永淦古玩城’”（甲方即被告），这样的文字使得原告误以为该房地产为被告所有，且该房地产现已被法院查封，双方间即使订立了房屋买卖合同也存在无法顺利过户的风险，此种情况下原告拒绝购买房屋，要求被告返还定金，有事实和法律依据，故对原告要求返还定金50000元的诉请，本院予以支持，其余部分诉请不予支持。被告辩称其未收到原告支付的定金，对已交付定金事宜，原告已提供了相应的证据证实，被告的答辩意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告浙江永淦进出口有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告沈志远定金50000元；二、驳回原告沈志远其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费2300元，本院依法收取1150元，由原告沈志远、被告浙江永淦进出口有限公司各负担575元，在本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 员  朱 玲二〇一七年七月二十日代书记员  冯维亚