北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初6322号原告：李楠，1986年4月25日出生。委托诉讼代理人：金君，北京华戡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵一默，北京华戡律师事务所实习律师。被告：尹桂兰，女，1942年10月5日出生。委托诉讼代理人：李健全（系被告之子），男，1976年11月4日出生。委托诉讼代理人：王天任，北京市华泰律师事务所律师。第三人：北京德馨乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区燕山迎风街11号双益商务楼B座A200室。法定代表人：陈海廷，经理。委托诉讼代理人：王红梅，女，1974年2月11日出生。原告李楠与被告尹桂兰、第三人北京德馨乐居房地产经纪有限公司（以下简称德馨房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李楠之委托诉讼代理人金君、赵一默，被告尹桂兰之委托诉讼代理人李健全、王天任，第三人德馨房地产公司之委托诉讼代理人王红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李楠向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号：××）及《补充协议》于2017年4月24日解除；2.被告向原告赔偿居间服务费11350元；3.被告返还原告已支付的定金20000元；4.被告向原告支付违约金人民币134000元；5.被告向原告支付房屋差价损失874300元；6.被告向原告赔偿律师代理费2万元；7.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方通过居间人德馨房地产公司于2016年7月16日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号：××）及《补充协议》、《居间服务合同》，由李楠购买尹桂兰所有的一处房屋（房产证号：京房权证燕私字第××号，登记地址：北京市房山区××号楼××门××号），成交价格67万元。合同签订之日，李楠支付定金2万元、中介费11350元，之后原告一方积极履约，并按中介要求提交材料、办理相关手续。在办理房屋上市审批的过程中，因京房权证燕私字第××号房产证登记的面积、地址与房屋实际面积、地址不符，按照政策，需将尹桂兰的房产证更新后，房屋方能符合上市条件及房源核验要求。从2016年7月至2017年2月，购买人李楠及其爱人多次询问德馨房产及尹桂兰本人房屋上市审批的相关情况，尹桂兰均表示房产证换证手续尚未完成。2017年2月18日，经中介安排，买卖双方于燕山德馨房产二店进行了有关此房屋交易事宜的协商。协商过程中，买方代理人谭×（与李楠夫妻关系）明确表示继续履行合同，但卖方代理人李健全（与尹桂兰母子关系）出示了一份尹桂兰签字的《通知》，以重要合同条款变更为由，单方面明确表示合同终止，并提出重签合同、按现有市场价格重新约定成交价等无理要求，且拒不承认自己的违约行为。因尹桂兰一方的不诚信行为，此次协商未能达成有关合同履行的一致意见。2017年3月11日，被告再次向原告出具书面告知书，重申××号合同已于2017年2月18日终止。被告已充分表明不想继续履行合同，原告已经无法按照合同约定的价格达成买受目的。经慎重考虑，原告特提起诉讼，请求法院依法裁判。被告尹桂兰辩称:我们同意双方解除合同，但是我们不同意原告主张的解除时间，解除时间应该是2017年2月18日；不同意原告要求我方赔偿居间服务费的诉讼请求；同意返还原告定金；不同意赔偿原告主张的违约金、房屋差价损失和律师代理费、诉讼费的诉讼请求。首先，被告在2017年2月18日提出房产证信息变化，这是不懂法，这是不可抗力，签订合同的时候，被告手中有房产证，我们认为有效，所以和原告签订了合同，后来发现有变化了，被告出于善意，和原告说解除合同，因此，解除合同的时间是2017年2月18日，在原告起诉书中亦有陈述；其次，双方合同不能履行或不能实现双方合同目的不是由于被告的原因；再次，双方签订合同我们认为被告存在处分其他共有人财产的嫌疑，我们认为合同应该无效；最后，原告在起诉书中强调合同不能履行是被告违约不属实，我们实际不存在违约事实。第三人德馨房地产公司述称:我们不同意合同无效，双方之前就知道房屋地址有误，不是善意提醒。签完合同后在做上市审批过程中，发现房屋地址有误，要重新出房本，但是不影响房屋买卖合同，不影响房屋交易，××公司经常出现这样的情况。2月18日双方协商时我公司委托诉讼代理人在场，买方当时可以接受卖方涨一点钱，但是涨太多了。我方希望合同继续履行。经审理查明:2016年7月16日，经德馨房地产公司提供居间服务，尹桂兰（出卖人）、李楠（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》（合同编号：××），合同约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为房山区××号楼××单元××号,建筑面积共58.69平方米，房屋所有权证号为：京房权证燕私字第××号；房屋总价款67万元；涉案房屋性质为已购公有住房；房屋的租赁情况为：出卖人未将该房屋出租；李楠采用银行按揭方式付款，于合同签订之日支付定金2万元，于过户当日按照资金监管要求交纳购房首付款17万元整（含已支付的定金2万元）。拟申请贷款50万元整。贷款部分的房款按公积金管理中心及相关银行规定支付。出卖人应当在收到全部房款后五个工作日内将房屋交付给买受人。买卖双方自合同签订之日起，于买方购房资格审批通过、房产房源核验完成、房产原产权单位上市审批通过、买方贷款审批通过后五个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方在《补充协议》第三条税费的承担约定：本合同履行过程中由于出卖人多套房产生的税费由买受人缴纳；出卖方出售的为已购公有住房需要补交费用的，除超标款、超标评估费用外，其余费用由买受人缴纳。此外产生的税费由买受人缴纳；因政策原因而需缴纳新的税费的，由买受人缴纳；本合同履行过程中因买受方贷款产生的费用由买受方缴纳。第四条违约责任约定：自本合同签订之日起，出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容，均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人或买受人逾期履行本补充协议约定事宜或其他违约行为导致本交易无法进行的，每逾期一天，违约方应按总房价款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，守约方有权单方解除本合同，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金，违约方应在出现违约之日起5个工作日内向守约方支付违约金，并向居间方支付总房价款2.2%的居间服务费。届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人。（二）合同签订后，如果未经居间方同意，买、卖双方协议解除此房屋买卖合同的相关约定，出卖人应向居间方支付总房价款1.1%的居间服务费；买受人应向居间方支付总房价款1.1%的居间服务费。（三）经买卖双方协商一致，此交易在办理过程中如遇国家政策调整导致此房产不能继续出售或购买方不能购买，则此买卖合同自动解除，双方互不算违约，不追究违约责任。上述合同签订后，各方开始依约履行合同。2016年7月16日，李楠给付尹桂兰购房定金2万元。后尹桂兰开始办理涉案房屋的上市审批手续。在办理涉案房屋的上市审批过程中，由于涉案房屋登记信息有误，房屋坐落与实际不一致，需要重新办理房屋所有权登记。2017年2月18日，尹桂兰向李楠出具《通知》一份，内容为“尹桂兰与李楠签订的房屋买卖合同，合同编号为××，因重要合同条款变更，合同终止”。当天，尹桂兰之子李健全、李楠之夫谭×与德馨房地产公司的工作人员三方就合同履行事项进行面谈。李健全提出因涉案房屋的房屋所有权证所载坐落和面积等信息，与房屋实际面积和坐落不一致，房屋所有权证需要更换，涉案合同重要条款发生变化，要求双方重新签订房屋买卖合同，并愿意按照当下市场价106万元将涉案房屋继续出售给李楠；谭×表示不认可，提出签订合同时双方已经知道房屋坐落与房屋所有权证书登记不一致，房屋产权证书更新但是房屋实体并未变化，不同意重新签订合同，但为合同能继续履行，提出表示增加房款10-15万元。后双方未达成一致意见。本院在案件审理过程中，经向北京市国土资源局房山分局进行不动产登记资料查询，房屋所有权证号为京房权证燕私字第××号无记录；位于房山区××号楼××号房屋的产权人系案外人王×。本案就涉案房屋的具体情况向中国石化集团北京燕山石油化工有限公司土地房产管理中心（以下简称中石化公司）进行询问，尹桂兰居住的涉案房屋实际坐落为房山区××号楼××号，面积54.8平方米，尚未进行产权登记，其持有的房屋所有权证书登记有误，相关部门已经通知尹桂兰办理新的房屋所有权证书，但其未办理。另，李楠与德馨房地产公司签署了《居间服务合同》，且李楠已实际支付中介服务费11350元。经法庭向德馨房地产公司询问，双方如果解除合同，居间服务费中的过户和交房费用共计700元可退还，其余不予退还。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议、通话录音、居间服务合同、房屋所有权证书、不动产登记资料查询结果证明、调查笔录、工作笔录及双方当事人的陈述等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，李楠、尹桂兰签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。尹桂兰主张其在签订合同时存在处分其他共有人财产的嫌疑，合同应属无效，对此，尹桂兰未提供证据证明，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对尹桂兰的上述答辩意见，本院不予采信。关于尹桂兰是否存在违约行为一节，涉案房屋系央产房，需要办理上市审批手续。根据本案查明的事实，因涉案房屋产权登记信息有误，尹桂兰需要办理新的产权证书，才能进一步完成上市审批手续。对于涉案房屋的坐落信息与现有产权证书的登记信息不符，买卖双方在签订合同时亦有一定预期。同时，尹桂兰在办理涉案房屋的上市审批过程中，相关产权单位亦认可尹桂兰系涉案房屋所有权人，且通知其重新办理新的产权证书。现尹桂兰并未积极办理新的产权证书，并以产权证书登记信息将有变更为由，要求中止合同，提高房价，致使涉案房屋的上市审批手续至今未完成。尹桂兰主张的产权证书登记信息变更不属于导致合同不能履行的不可抗力，其行为已经构成违约。现李楠作为守约方，按照双方合同约定，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，尹桂兰返还定金、支付违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于尹桂兰主张合同解除时间为2017年2月18日，因其并不享有合同解除权，其该项答辩意见于法无据，本院不予采信。对于李楠要求尹桂兰赔偿居间服务费11350元的诉讼请求，其中过户、交房费用700元，因可以退还，对李楠该部分诉讼请求，本院不予支持；对李楠要求尹桂兰赔偿剩余居间服务费损失10650元的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。对于李楠要求尹桂兰赔偿房屋差价损失874300元，2016年9月左右至2017年3月左右，房山燕山房价大幅上涨，尹桂兰亦认可涉案房屋存在价格上涨情况，但本院依据双方现有证据，无法确认涉案房屋上涨的具体数额，且本院已支持了李楠关于违约金及居间服务费损失的诉讼请求，因此，对李楠要求的房屋差价损失的数额，本院酌情予以确定。关于李楠要求尹桂兰赔偿律师代理费2万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告李楠与被告尹桂兰于二○一六年七月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》（合同编号：××）；二、被告尹桂兰于本判决生效后七日内赔偿原告李楠居间服务费损失一万零六百五十元；三、被告尹桂兰于本判决生效后七日内返还原告李楠定金二万元；四、被告尹桂兰于本判决生效后七日内给付原告李楠违约金十三万四千元；五、被告尹桂兰于本判决生效后七日内支付原告李楠房屋差价损失二十四万元；六、驳回原告李楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千二百五十元，由被告尹桂兰负担（于本判决生效后七日内交纳）；保全费三千八百七十元，由原告李楠负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  万青二〇一七年七月二十八日书记员  刘旭