北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初8015号原告：北京市北郊农场，住所地北京市昌平区回龙观镇回龙观饭店路北。法定代表人：高扬，场长。委托诉讼代理人：周水云，女，1970年7月10日出生，汉族，北京市北郊农场法律顾问，住北京市昌平区。被告：北京十里街液化气有限责任公司，住所地北京市昌平区东小口镇霍营村北。法定代表人：杨小武，总经理。委托诉讼代理人：庆业伟，男，1951年5月28日出生，满族，北京十里街液化气有限责任公司董事长，住北京市丰台区。原告北京市北郊农场（以下简称北郊农场）与被告北京十里街液化气有限责任公司（以下简称液化气公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北郊农场的委托诉讼代理人周水云、被告液化气公司的委托诉讼代理人庆业伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北郊农场向本院提出诉讼请求：1.确认双方《租赁合同》于2016年10月31日终止；2.判令被告腾退位于北京市昌平区东小口镇霍营村北的场地及房屋，其中场地面积8298.22平方米，房屋建筑面积925.83平方米；3.判令被告按照每月11576.25元的标准给付原告自2016年11月1日起至实际腾退之日的场地及房屋占用费（截至2017年4月30日，场地及房屋占用费为69457.5元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2006年11月1日签订《租赁合同》。双方约定，原告将其位于北京市昌平区东小口镇霍营村北的土地及房屋出租给被告使用，其中土地面积为8298.22平方米，房屋建筑面积为925.83平方米。租赁期限为10年，从2006年11月1日起至2016年10月31日止。2006年11月1日至2009年10月31日每年租金为12万元，以后租金以上年租金基数为标准，每三年递增5%。租赁期满后，租赁合同即终止，届时被告须将场地及房屋完好地交还给原告，如被告要求继续租赁，应当在租赁期限届满前三个月向甲方提交正式书面请求，甲方应在对外出租同等条件下，优先考虑乙方的请求，双方重新签订租赁合同。此外，双方就租赁场地及房屋约定了其他条款。租赁期间，双方均按照合同约定履行了合同义务。租赁期满后，在合同约定期限内双方就续租事宜未达成一致意见，为此，原告于2017年1月18日向被告发出《租赁合同期满后腾退租赁场地及房屋的函》，要求被告于2017年2月28日前将租赁场地及房屋腾空后交还给原告。被告签收后，要求原告按照国资委改制企业政策续签协议。对此，原告认为，双方在续签条款中并未约定被告所提事由，且双方就续租条件未达成一致意见，被告应按照合同终止条款向原告返还租赁场地及房屋。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告液化气公司辩称：我单位前身为北京十里街液化气灌装站，是北郊农场下属的基层国有小型企业，北郊农场是该企业的上级行政主管单位。2006年根据国经贸企改［2002］859号文件《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》，由北京市国资委牵头，北郊农场具体领导实施，我单位由国有企业改制成为现在的股份制企业。所有参加改制的职工，都是企业的股东。当年北郊农场向所有参加改制的企业传达了国家有关企业改制的859号文件精神，主要有以下几点优惠政策：土地无偿使用，改制后减免三年企业所得税，职工用买断工龄资金购买本企业的国有资产，企业职工自愿参加改制，参加改制的职工不得低于企业原有职工总数的30%。我单位由于经营主体的特殊性，农场领导决定国有资产全部退出。当时市国资委抓得很紧，几乎每个星期都要开会，督促询问改制进程。在改制工作进行到后半段时，当时的农场领导对改制企业在土地使用权上进行了修改，称按农场局有关文件精神，土地要改为有偿使用，同时由于原来对改制企业签订25年租赁协议，改为先签10年，以后再续签。经过多次商谈，达成原告所提交的租赁合同，至2016年10月31日合同到期。合同期满前，我们和农场领导就合同续签的问题商谈过两次，向相关农场领导阐述了改制的整个过程，并要求继续落实859号文件精神，兑现当初农场领导对改制企业的承诺。北郊农场提出了三项续签协议的条件：一、改变企业现在经营的主体项目；二、年租金30万元，每年递增10%；三、租期要一年一签。我单位1995年建站，1996年正式营业，至今已有20余年，压力容器按相关使用规定是20年，现需要投资更换设备，我们要求农场不能把改制企业等同于普通租赁户对待，要求租期签到5年，保证能收回投资，租金降一些，原告坚持了他们提出的续签条件，双方达不成一致，直到今天。这就是整个事情的原委始末。原告起诉我单位的理由是，双方在续签条款中并未约定被告所提出的按859号文件改制政策续签协议，且双方就续签条件未达成一致意见。对此，我方的陈述理由是：一、原告之所以能够要求我们腾退返还其场地与房屋，其法律依据是北郊农场是国有土地的使用主体，而土地使用证上土地使用者为北郊农场（液化气站），具体的使用者是液化气站。国家的改制政策对于土地使用者有明确规定：国家经济贸易委员会、财政部等相关部委下发的国经贸企改［2002］859号文件第五条资产处置第十一款，北京市经济委员会、财政局等相关部门下发的京经发［2003］16文件第二章资产处置第十四条，以及农场局下发的京三元集团［2004］217号文件第十四条，都明文确定“改制企业占用原主体企业的行政划拨土地，只要不改变土地用途，经所在地县级（含）以上人民政府批准，可继续以划拨方式使用，需要转让土地使用权的依法办理转让手续”。土地是国有的，土地的所有者同意改制企业划拨使用土地，北郊农场无权改变国家的政策规定，剥夺改制企业使用土地的权利，改制企业是国家承认的土地使用者。二、改制的最初阶段，北郊农场作为改制工作的主导者，在改制企业的土地使用上，没有如实传达国家对改制企业的土地使用政策，北郊农场传达的无偿使用土地，而无偿使用和国家政策规定的划拨使用存在着本质上的区别。在这种误导下，以及北郊农场作为领导改制工作的强势地位，作为基层企业相信了他对改制文件的解释和服从上级领导安排的这种惯性，签订了那个违背国家对改制企业土地使用政策的租赁合同，导致今天的这种局面。在这个基础上签订协议，还有其平等、公正、法律效益吗？请求法院裁定。三、国家经贸委、财政部等各大部发布的《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制安置分流富余人员的实施办法》的859号文件是根据《中共中央国务院关于进一步做好下岗失业人员再就业工作的通知》（中发［2002］12号）制定的，这在859号文件前文中已经说明。我单位现在的10名股东都是上个世纪七八十年代在北郊农场参加工作的职工，他们为北郊农场贡献了他们的大半生，如今有的已经退休，还有没退休的，身体不好的占多数，有心脏病的支架的、搭桥的、颈椎病、腰间盘突出的。如今北郊农场以他提出的苛刻续签条件未达成一致，和双方未在续签条款中约定按国资委改制企业政策续签协议为由，要求收回土地，这一诉讼请求不仅违背了国家对改制企业的土地使用政策，同时也违背了中共中央国务院做好下岗失业人员再就业的文件精神，按北郊农场的诉讼请求，就要使这些北郊农场的老职工再失业，砸了他们的饭碗，使他们生活没有生计。其二，859号文件已经赋予了改制企业使用土地的权利，北郊农场有责任、有义务继续落实与执行改制政策，以及保持政策的延续性，同时兑现改制当初北郊农场对改制企业的承诺：租期25年，先签10年再续签。北郊农场不能出尔反尔，说话不算数，不按国家政策办事，自己想怎么做就怎么做。综上所述，我们请求法院依法驳回原告的诉讼请求，要求原告继续落实国家对改制企业的土地使用政策，请求法院给予支持。经审理查明：2006年11月1日，北郊农场（出租方，甲方）与液化气公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》。合同主要约定：租赁财产包括土地及房屋两部分，甲方土地位于北京市昌平区东小口镇霍营村北，面积为8298.22平方米，甲方房屋建筑面积为925.83平方米，房屋结构为砖混；租赁期限自2006年11月1日至2016年10月31日止，共10年；每年租金为12万元，租金年递增标准，以上年租金基数为标准，每三年递增5%；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋完好地交还给甲方，如乙方要求继续租赁，应当在租赁期限届满前三个月向甲方提交正式书面请求，甲方应在对外承租同等条件下，优先考虑乙方的请求，双方重新签订租赁合同。合同签订后，北郊农场将土地及房屋交付液化气公司使用，液化气公司现已向北郊农场支付租金至2016年10月31日。租赁期限届满前，双方协商续租事宜，但未达成协议。2017年1月18日，北郊农场书面通知液化气公司，要求其于2017年2月28日前将租赁场地及房屋腾空后交还北郊农场。现涉案土地及房屋仍由液化气公司占有使用。另查：液化气公司系有限责任公司，其前身为北京十里街液化气灌装站。北京十里街液化气灌装站为全民所有制企业，隶属于北郊农场，2006年10月20日经转制为液化气公司。涉案土地于2000年5月取得国有土地使用证，登记的土地使用者为北京市北郊农场（液化气站），使用权类型为批准划拨。本案庭审中，液化气公司以其系改制企业，依据国家经贸委、财政部、劳动保障部、国土资源部、人民银行、税务总局、全国总工会于2002年制定的《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》等文件规定，其有权以划拨方式使用涉案土地，且北郊农场曾承诺租期25年，先签10年、以后续签等为由，要求与北郊农场续签协议，继续使用涉案土地及房屋，不同意腾退。以上事实，有《租赁合同》、《期满后腾退租赁场地及房屋的函》、企业法人营业执照、转制说明、国有土地使用证及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。租赁合同签订后，双方均依约履行了合同义务。现租赁期限已届满，双方就续租事宜未能达成协议，且原告对被告继续使用租赁物提出异议，故原、被告关于租赁合同的权利义务已于2016年10月31日租赁期限届满时终止。根据租赁合同相关约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。现原告要求被告腾退涉案土地及房屋的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。因租赁期限届满后，涉案土地及房屋仍由被告占有使用，故原告要求被告参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，理由正当，本院予以支持。被告依据关于改制企业的相关文件规定，辩称其有权以划拨方式使用涉案土地，法律依据不足，本院不予采信。被告辩称原告曾承诺就涉案土地和房屋向被告出租25年，以此抗辩原告的诉讼请求，但就其主张的事实，被告并未提供相应证据加以证明，且订立合同属于当事人意思自治范畴，现原告明确表示不同意与被告续签合同，故对于被告的辩解理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告北京十里街液化气有限责任公司于本判决生效后十五日内将其承租的位于北京市昌平区东小口镇霍营村北的土地及房屋腾退给原告北京市北郊农场；二、被告北京十里街液化气有限责任公司于本判决生效后十五日内给付原告北京市北郊农场土地及房屋占有使用费（按照每月11576.25元的标准，自二○一六年十一月一日起执行至实际腾退土地及房屋之日止）；三、驳回原告北京市北郊农场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2384元，由被告北京十里街液化气有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  吕春兰人民陪审员  郝成宝二〇一七年七月三十一日书 记 员  姚东方