天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0101民初3092号原告（反诉被告）：和记黄埔地产（天津）有限公司，住所地天津市和平区南京路183号世纪都会商厦办公楼8层801室。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘朔，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳，天津金诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈金山，男，1959年5月14日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：陶达，天津行通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑节庚，天津行通律师事务所律师。原告（反诉被告，以下直称“原告”）和记黄埔地产（天津）有限公司与被告（反诉原告，以下直称“被告”）陈金山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和记黄埔地产（天津）有限公司的委托诉讼代理人刘朔、宋佳，被告陈金山的委托诉讼代理人陶达、郑节庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和记黄埔地产（天津）有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》于2016年6月4日解除；2.被告向原告支付经营保证金195693元，截止到2017年4月25日的逾期付款违约金45895.69元及至被告实际支付之日的违约金；3.被告向原告支付租赁期内的基本租金50745.5元，截止到2017年4月25日的逾期付款违约金10609.24元及至被告实际支付之日的违约金；4.被告向原告支付租赁期内物业管理服务费778778.07元，截止到2017年4月25日的逾期付款违约金16374.87元及至被告实际支付之日的违约金；5.被告向原告支付租赁期内的推广费14005.75元，截止到2017年4月25日的逾期付款违约金2732.67元及至被告实际支付之日的违约金；6.被告向原告支付装修押金29233元，截止到2017年4月25日的逾期付款违约金6168.16元及至被告实际支付之日的违约金；7.被告向原告支付装修协调费4447元，截止到2017年4月25日的逾期付款违约金971.67元及至被告实际支付之日的违约金；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年11月30日签订了《世纪都会商厦商铺租赁合同》，约定由被告承租原告所有世纪都会商厦商场部分第五层507、508号商铺经营中式概念餐厅，租期为固定期限8年，租赁期开始日为2016年2月24日，免租装修期为2个月。依据合同约定，被告应自合同签署后向原告支付经营保证金共计195693元，应自租赁期开始日前15天或之前向原告预付一个月基本租金、推广费、物业管理服务费、装修协调服务费，被告应自租赁期开始日前向原告支付装修押金、预付免租装修期内的物业管理服务费，应于每个公历月第五日或之前向原告支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费、物业管理服务费。合同生效后，原告积极履行合同义务，但被告迟迟未支付任何应付费用，也未按照合同约定日期进场经营，原告多次与被告沟通履约事宜，被告仍然未能按照合同约定日期开业经营。无奈之下，原告依据法律法规规定及合同约定，于2016年6月4日向被告送达《律师函》，解除与被告签订的合同，并再次督促其履行合同义务，但至今被告仍未履行任何合同义务。综上所述。原告为维护自身的合法权益，根据有关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告陈金山辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在签订、履行合同过程中构成违约。被告在2016年1月18日到待租房屋进行复尺时，发现房屋存在大量严重质量问题。例如，排烟不足、漏水、新风机组噪音大等问题。被告的代理人于2016年1月19日向原告工作人员反应上述问题，根据微信聊天记录的记载，原告工作人员对上述问题予以确认，同时表示及时跟工程部进行协调。经被告多次反映，被告于2016年3月15日出具《关于世纪都会商厦508号商铺工程改造事宜的公函》。在公函中，原告对被告反映的房屋存在的严重质量问题再次进行确认，承诺如在后期被告正常使用过程中未达到以上要求的，且经整改仍达不到以上要求的，被告有权终止承租该房产的租赁合同，同时退还被告已支付的经营保证金，并赔偿被告因此遭受的实际损失。被告曾于2016年6月多次走访现场，但时至今日，原告始终未对上述存在的严重质量问题进行修缮。原告作为出租人与被告签订合同，其最基本义务是向被告交付适租的房屋，但原告始终未交付。双方签订合同约定租赁期开始日为2016年2月24日，但根据公函可知，2016年3月15日原告方以书面形式对质量问题进行确认并承诺及时维修再行起租，因此租赁期开始日并未起算。同时，在被告给予原告大量时间进行整改的情况下，上述问题一直未得到解决，致使被告承租该房屋的目的不能实现，原告已构成根本违约，原告应向被告承担违约责任。原告依据双方于2015年11月30日签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》的相关约定，要求被告承担违约责任。根据合同约定，被告需在约定时间向被告支付相应款项，但2015年4月27日，被告的代理人与原告的工作人员微信交流时，被告的代理人提出因原告不断推延商场开业时间，为避免因开业时间不确定给被告造成损失，被告的代理人告知原告工作人员即便签约也暂不支付任何押金、款项。同时，根据原告工作人员与被告代理人在2015年9月16日微信交流可知，原告确认对上述款项支付时间进行变更，即交付房屋前再行缴纳，而非按照合同约定的时间缴纳，表明双方协议变更了合同中相关款项的缴纳时限。依照合同约定，原告应自租赁期开始日向被告交付房产，被告配合原告办理移交手续，并派代表到场检查该房产移交情况，于现场签署房产移交确认书予以确认。截止目前，原告仍未向被告交付房屋，也未以任何书面形式通知被告收房。因此，即便被告未按照合同约定时间缴纳相应款项亦不构成违约。综上，被告在整个合同签订、履行过程中没有任何违约行为，原告要求被告承担违约责任有违诚实信用原则。因原告的违约行为给被告造成巨大经济损失，在后续协商过程中，原告承诺赔偿被告实际发生的各项经济损失，被告无需向原告支付任何款项以及预期付款违约金。根据原告于2016年3月15日出具《关于世纪都会商厦508号商铺工程改造事宜的公函》，在公函中原告承诺如在后期被告正常使用过程中未达到以上要求的，且经整改仍达不到以上要求的，被告有权终止承租该房产的租赁合同，同时退还被告已支付的经营保证金，并赔偿被告因此遭受的实际损失。如前所述，原告待出租的房屋至今未按约定进行修缮，也始终未以书面形式通知被告接受适租房屋，构成根本违约。同时，双方已经实际变更了相应款项缴纳的期限，因此原告要求被告交付相应款项及预期付款违约金没有事实和法律依据。同时，原告应赔偿因其自身的违约行为给被告造成的全部经济损失。综上所述，恳请依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告陈金山向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告经济损失25万元；2.本案反诉费由原告负担。反诉过程中，被告陈金山增加反诉请求：原告支付被告证人出庭费用1930元。事实和理由：被告与原告自2014年4月达成合作意向，之后原告通过媒体见面会对外宣传世纪都会商场将于2014年四季度开业。但此后原告将开业时间从2014年10月拖延至年底，又拖延至2015年5月、8月、12月，最终延迟至2016年4月。由于原告多次拖延开业的行为，给被告造成巨额经济损失。因为被告承租商铺系经营餐饮，被告按照原告原定的开业时间提前招聘的几批厨师团队都为此提前辞去工作到天津等待开业，但原告不断推延开业时间达将近一年半，使得准备开业入驻的几批厨师团队被迫解散，被告不得不为此向厨师团队支付巨额工资及其赔偿共计20万元。而原告不断推延开业的行为亦使被告失去了其他的交易机会，给被告造成经济损失5万元。被告与原告洽谈合作过程中，原告始终用虚假不实的品牌招商落位图对外招商，被告曾数次要求原告提供真实的品牌落位图，以便被告根据原告实际招商品牌情况来决定是否承租商铺用于经营。直至2016年3月，原告才向被告提供与现实相近的品牌招商落位图，被告发现与原告在招商之初宣传的进驻品牌存在巨大的质变，原告系用欺诈的手段与被告订立了2015年11月30日《世纪都会商厦商铺租赁合同》。被告认为双方均应诚实信用的订立、履行合同，被告基于对原告的合理信任，根据原告通知的开业时间聘请了几批厨师团队，但原告却数次推延开业，使得原告不得不要求厨师团队被迫解散，为此向厨师团队支付巨额工资及其赔偿共计20万元，亦使被告遭受经济损失5万元。同时，合同约定为世纪都会商厦商铺的租赁，该类合同与普通合同相比有特殊性，即商铺的经营构成商场经营的一部分，二者具有共荣俱损的关系，且双方合同约定该商铺仅限于经营餐饮，即该经营受限于商场经营区和范围，也同时构成该经营区的一部分。原告在招商之初提供给被告的品牌招商落位图，信息具体明确，足以影响被告的经营决策。因此，商场其他品牌在此经营的环境构成了被告在此经营的决定性因素。但原告直至开业前一个月才披露商场真实的招商情况，使得被告基于原告的欺诈与其签订的合同，给被告造成巨额经济损失。同时原告作为出租人，其主要义务为向被告按时交付适租的房屋，现原告待租的房屋存在严重质量问题，违反合同的基本义务，使得被告订立的合同目的不能实现，原告存在严重的违约行为。根据被告的微信通话记录可知，被告曾经与原告的多位具有决策的管理人员协商无果，为维护自身合法权益，被告特向贵院提起反诉，恳请贵院依法查明事实，支付被告的全部反诉请求。原告和记黄埔地产（天津）有限公司对被告陈金山的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。2015年11月30日，原、被告协商一致签订《世纪都会商厦商铺租赁合同》，约定由被告承租原告所有世纪都会商厦商场部分第五层507、508号商铺经营中式概念餐厅。该合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。且合同中明确约定，租赁期开始日为2016年2月24日，从租赁期开始日起计算免租装修期2个月，被告保证于免租装修期届满后的首日或者之前开业。被告在签订合同时充分了解本合同内容，对租赁期开始日和开业日并不存在异议，双方应按照合同约定履行。被告所述的房屋质量瑕疵，因被告发现问题时，涉案房屋并没有交付，且距离开业日还有很长一段时间，原告在收到被告反映后也已积极作出回应和处理，并保证被告后续的正常使用，因此被告所述房屋瑕疵并不能成为被告拒绝履行合同内容的理由。综上，原告认为被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请贵院驳回被告的全部反诉请求，以保护原告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，原告与被告签订《世纪都会商厦商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于天津市和平区南京路181号世纪都会商厦部分第五层507、508号商铺经营中式概念餐厅，租期为固定期限8年，租赁期开始日为2016年2月24日，从租赁期开始日起计算免租装修期2个月，被告保证于免租装修期届满后的首日或者之前开业。合同签订后，被告未按照合同约定时间向原告支付各项费用，双方亦未按照合同约定办理涉案商铺的交接手续。2016年6月3日，原告委托天津国鹏律师事务所向被告邮寄送达《律师函》，以被告未履行合同约定的义务，书面通知被告解除本合同，并要求被告承担相应的违约责任。被告予以签收。当事人双方有争议的事实：1.被告提交“关于世纪都会商厦508号商铺工程改造事宜的公函”、“照片”、“视频资料”、“微信聊天记录”为证，用以证明被告租赁的商铺存在严重质量问题，原告工作人员予以确认，并承诺如后期被告正常使用过程中未达到以上要求，且经整改仍达不到要求，被告有权终止租赁合同，同时退还被告已支付的经营保证金，并赔偿被告遭受的实际损失。原告商场开业后，被告多次勘察租赁商铺，发现质量问题仍然存在，原告始终未进行修缮。被告质证意见：对公函的真实性没有异议，证明目的不认可。公函反映的是被告要求原告对于承租商铺进行改造需进行的事项，并没有反应508商铺存在质量问题，仅仅是原告承诺如正式开始使用后出现漏水问题或者由原告负责改造的工程出现问题原告承担赔偿责任。函件中的排风量高于合同约定。对“照片”、“视频资料”的真实性、证明目的不认可。不能证明视频照片是被告主张的日期所拍摄。双方对于合同约定的商铺交付条件没有任何有效的变更，被告认可现状交房，不存在任何质量和交房条件不满足问题。对“微信聊天记录”的真实性及证明目的不认可。经原告质证及本院审查：公函反映了原告根据被告要求对租赁商铺进行改造，并承诺承担相应的责任，但商铺的改造事项并非为合同约定的商铺应具备的条件，而“微信聊天记录”中所记录的为被告提出进行商铺改造，未有原告工作人员确认商铺存在质量问题的明确表示，故上述证据尚不足以证明租赁商铺本身存在严重质量问题。而原告未对商铺进行改造系被告未先履行支付各项费用义务导致。综上，对被告要求证明的上述事实不予认定。2.被告提交“银行转账记录”、证人田某、罗某的证言及申请证人出庭作证，用以证明田某与陈金山为同学关系，共同出资租赁原告的商铺经营餐厅，由田某控股并支配相应资源。田某与罗某约定由罗某负责为餐厅在广州地区招聘厨师团队，由于原告多次推延开业时间，罗某招聘的几批厨师团队不得不解散，于2015年2月12日转账给罗某20万元作为支付解散的厨师团队工资及补偿。被告质证意见：对“银行转账记录”不能证明付款目的。证人罗某自述与田某相识，存在利害关系，并且其陈述中并不清楚餐厅地点及情况，其证言不能证明被告的证明目的。证人田某自述其与陈金山系合作关系，是商铺的实际投资人，其证言不能作为证人证言采信。经原告质证及本院审查：“银行转账记录”上记载款的款项用途为“田某投资款”，与被告要求证明该款项为工资及补偿的用途不相符合。同时，证人田某、罗某的证言作为间接证据，尚缺乏厨师团队的相关证据材料及已将20万元支付给厨师团队的厨师的相关证据材料等与证人证言相互印证，对被告要求证明的事实不予认定。本院认为，原、被告签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未依约履行支付原告各项费用的义务构成违约，原告要求解除合同符合合同约定，且原告的书面解除合同通知已经送达到被告，故原告要求确认与被告签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》于2016年6月4日解除的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩租赁商铺存在严重质量问题一直未解决，致使被告承租商铺的目的不能实现，原告已构成根本违约，但被告提交的相关证据不足以证明被告抗辩的租赁商铺存在严重质量问题的事实存在，本院不予采信。被告抗辩双方已协议变更了合同约定的被告应交纳相关费用的期限，但被告提交的“微信聊天记录”中涉及到相关费用交纳时间的聊天记录发生在双方签订合同之前，且亦未有双方已达成变更交纳时间的明确意思表示，此后双方已经签订了书面合同且在合同中明确约定了被告交纳各项费用的时间，应以合同中约定的时间为准，故被告提交的证据尚不足以证明其抗辩的上述事实存在，本院不予采信。被告抗辩原告未以任何形式书面方式通知被告收房，即便未按照合同约定交纳相关费用也不构成违约，本院认为，按照合同约定，被告未按时支付全部到期费用，原告可于被告全额支付后才交付涉案商铺而不构成违约或视为延迟交付，据此，被告作为先履行支付各项费用一方未履行的，原告作为后履行一方有权履行交付租赁商铺的义务，故被告的上述抗辩本院亦不予采信。依照合同约定，被告违反合同约定构成或视为违约的，原告有权书面通知被告终止合同，且原告及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金。据此，合同因被告违约导致解除，被告应承合同约定的违约责任，将尚未支付的经营保证金作为其应承担的违约金支付给原告，原告要求被告支付经营保证金的诉讼请求，本院予以支持。同时，因经营保证金是作为违约金支付而并非逾期付款，原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩经营保证金作为违约金约定过高，本院认为，因被告违约导致合同尚未实际开始履行即解除，综合考虑原告再行出租的成本、时间及房屋空置等因素，经营保证金作为违约金约定不应认定过高，被告抗辩违约金约定过高本院亦不予采信。原告要求被告支付租赁期内物业管理服务费、推广费及逾期付款违约金的诉讼请求，因被告并未实际接收使用商铺，亦未享受物业管理服务以及商业推广服务，综合考虑合同中对原告解除合同及收回商铺等方面的约定、合同实际履行情况以及已经判令被告承担违约责任的情节，对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。依照合同约定，被告装修商铺应支付装修押金及装修协调服务费。现因被告并未实际接收商铺及进行装修且合同已经解除，故不应再支付上述费用，原告要求被告支付装修押金、装修协调服务费及逾期付款违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。被告反诉主张原告多次推延开业时间，以及使用虚假不实的品牌落位图对外招商，使得被告基于原告的欺诈与其签订合同，给被告造成经济损失。但被告提交的证据“微信通话记录”中涉及到的开业时间的推延是发生在双方签订合同之前，此后双方已经签订了书面合同且在合同中明确了的开业日，应以合同中约定的开业日为准，故不存在原告多次推延开业日的情形。而被告提交的证据“客户落位图”及“品牌落位图”也并非为双方签订的合同中约定的原告需提供的相关资料，被告如认为原告以欺诈的手段与被告订立合同，按照法律规定是属于请求撤销或变更合同的情形。据此，原告并不存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形，被告要求原告赔偿经济损失25万元的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。被告要求原告支付证人出庭费用1930元的反诉请求，因被告要求证人证明的待证事实不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告和记黄埔地产（天津）有限公司与被告陈金山签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》，于2016年6月4日予以解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告陈金山支付原告和记黄埔地产（天津）有限公司保证金195693元；三、原告和记黄埔地产（天津）有限公司的其他诉讼请求均予以驳回；四、驳回被告陈金山的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费8121元，减半收取计4060.5元，由原告和记黄埔地产（天津）有限公司负担2310.5元，被告陈金山负担1750元；（被告陈金山负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告和记黄埔地产（天津）有限公司）反诉受理费2525元，由被告陈金山负担。原告如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  卞志杰二〇一七年七月二十六日书 记 员  刘 义附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条第二款当事可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院〈关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。