上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初12371号原告(执行案外人)：张俊，男，1974年1月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。被告(申请执行人)：兴业银行股份有限公司上海南汇支行，住所地上海市浦东新区。主要负责人：张喆，行长。委托诉讼代理人：沈黎海，上海德载中怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：章姗，上海德载中怡律师事务所律师。被告(被执行人)：上海静慈汽车销售服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：潘静慈，总经理。被告(被执行人)：潘静慈，男，1956年8月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(被执行人)：上海正前方贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：潘静慈，总经理。原告张俊与被告兴业银行股份有限公司上海南汇支行、被告上海静慈汽车销售服务有限公司案、被告潘静慈、被告上海正前方贸易有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，于同年4月25日公开开庭进行了审理。原告张俊及其委托诉讼代理人唐建、被告兴业银行股份有限公司上海南汇支行委托诉讼代理人沈黎海、章姗、被告潘静慈暨被告上海静慈汽车销售服务有限公司、上海正前方贸易有限公司的法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：终止对本市浦东新区宣桥镇沪南路XXX号2-5幢A410室查封、拍卖。事实和理由：沪南路XXX号2-5幢房屋为被告潘静慈所有。2012年3月11日，原告与其签订《使用权转让确认书》、4月16日又签订《使用权转让合同》，被告潘静慈将沪南路XXX号2-5幢A410室以22.5万元转让给原告。签约后，原告支付了全部房款、被告潘静慈也于2012年4月18日将房屋交付给原告，原告入住至今。2017年1月24日，法院作出(2016)沪0106执1835号公告，裁定拍卖系争房屋。原告提出执行异议请求，法院于2017年2月22日作出执行裁定书，驳回原告的请求。原告对系争房屋享有排他的权利，故起诉来院。原告为证明其诉称，向本院提交如下证据：1.《使用权转让合同》、2.银行签购单、3.收据、4.支票、5.(2016)沪0106执1835号公告、6.(2017)沪0106执异35号执行裁定书、7.使用权转让确认书、8.房屋销售广告。被告兴业银行股份有限公司上海南汇支行辩称，根据不动产簿登记，系争房屋用地是工业用地，不能分割出售，登记权利人是被告上海正前方贸易有限公司，且原告明知是工业用房作居住用，故不同意原告诉讼请求；对原告提供证据5、6无异议、其他证据真实性无法确认、关联性也有异议。被告兴业银行股份有限公司上海南汇支行提供不动产登记簿信息，证明系争房屋所有权人是被告正前方贸易有限公司，土地性质是工业用地。被告上海静慈汽车销售服务有限公司辩称，买卖合同与本公司无关，不应作为被告参加诉讼；对原告提供证据5、6无异议、其他证据不发表意见。被告潘静慈、上海正前方贸易有限公司辩称，原告所述事实无异议，由法院认定合法性，对于使用权转让也是有言在先；对原告证据1-6无异议、证据7、8不发表意见。原告、被告上海静慈汽车销售服务有限公司、被告潘静慈、上海正前方贸易有限公司对被告兴业银行股份有限公司上海南汇支行提供的不动产登记簿信息均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：(一)2012年4月16日，原告与被告上海正前方贸易有限公司签订《使用权转让合同》。合同第一条，甲方(被告上海正前方贸易有限公司)通过国有土地使用权出让方式取得南汇区宣桥镇2街坊16/14丘地块土地使用权，使用权面积为：4,026㎡，建筑面积为6,618.82㎡，土地性质：工业。第二条，房产坐落：浦东新区沪南公路XXX号A-410室；建筑面积为：29.29平方米，单价：7,681.80无/平米。甲乙双方经协调一致，甲方同意将该房屋使用权转让给乙方(原告)。本房屋按套转让，总价计人民币225,000元。第十五条，本房屋在使用过程中，如遇政策调整可以办理个人产权时，办理个人产证所需的一切费用由乙方承担。原告遂支付钱款。2012年4月18日，被告上海正前方贸易有限公司出具收据并向原告交付房屋。(二)2015年8月27日，被告兴业银行股份有限公司上海南汇支行与被告上海静慈汽车销售服务有限公司、潘静慈、上海正前方贸易有限公司金融借款合同纠纷案本院受理后，作出(2015)静民四(商)初字第4528号民事判决。判决查明，被告上海正前方贸易有限公司为被告上海静慈汽车销售服务有限公司向被告兴业银行股份有限公司上海南汇支行借款合同项下的本金22,000,000元、利息、逾期利息等提供抵押担保，抵押物为本市浦东新区宣桥镇沪南路XXX号2-5幢房产，并于2015年1月12日办理抵押登记。法院判决，被告上海静慈汽车销售服务有限公司向被告兴业银行股份有限公司上海南汇支行归还前述借款、利息及逾期利息、律师费；被告兴业银行股份有限公司上海南汇支行对被告上海正前方贸易有限公司以前述抵押房产折价、或者拍卖、变卖所得价款优先受偿等。审理中，本院于2015年9月6日查封抵押房产。(三)(2015)静民四(商)初字第4528号进入执行程序。因被告上海静慈汽车销售服务有限公司未履行法律文书确定的义务，本院于2016年11月21日作出(2016)沪0106执1835号执行裁定书，裁定拍卖、变卖抵押系争房产以清偿债务。本院于2017年1月24日在系争房产处张贴拍卖公告。原告对上述执行措施向本院提出书面执行异议。2017年2月22日，本院受理后作出(2017)沪0106执异35号执行裁定，认定系争房屋已设立抵押，申请执行人对抵押物有优先受偿权，原告购买时知悉无法办理房屋产证，故原告的权利不能排除执行、驳回异议请求；原告不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。审理中，原告表示签约时不具备产权过户条件，故《使用权转让合同》实为产权转让，客观上有工业用地办出“小产证”的先例，被告上海正前方贸易有限公司将已设定抵押权的房屋转让给原告具有恶意。另查，上海市不动产登记簿房地产权证号浦XXXXXXXXXX项下记载：本市宣桥镇沪南路XXX号土地状况：宗地号南汇区宣桥镇2街坊16/14丘、使用权取得方式为出让、土地用途工业、宗地面积4,026平方；房屋状况：2幢建筑面积868.31平方(1层)；3幢建筑面积14.19平方(1层)；4幢建筑面积414.37平方(1层)；5幢建筑面积5,321.95平方(5层)；土地和房屋权利人均为被告上海正前方贸易有限公司；抵押权人有被告兴业银行股份有限公司上海南汇支行等人；司法轮候查封若干。本院认为：物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据上海市房地产登记簿的记载，本市浦东新区宣桥镇沪南路XXX号2-5幢房产登记权利人为被告上海正前方贸易有限公司，被告兴业银行股份有限公司上海南汇支行系抵押权人之一。本院根据生效法律文书和被告兴业银行股份有限公司上海南汇支行的申请，裁定依法拍卖涉案抵押房屋以清偿债务，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，《使用权转让合同》约定“土地性质：工业……房产坐落：浦东新区沪南公路XXX号A-410室；建筑面积为：29.29平方米……本房屋在使用过程中，如遇政策调整可以办理个人产权时，办理个人产证所需的一切费用由乙方承担。”。双方合同目的实为产权转让，买卖标的系登记产权中的部分建筑。根据有关行政法规以及上海市规划和国土资源管理局颁发的文件规定，工业用地上的宗地房屋不得分幢转让，不得分割办理登记。被告上海正前方贸易有限公司的产权为一个整体，其未经相关规划部门批准，将该宗地面积内的建筑分隔出售有违现行法规政策。原告签约时知晓产权过户存在政策限制，对未能办理过户手续有自身原因。因此，原告的请求不符合上述司法解释的规定，其权利不能排除执行。综上，原告的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。原告的合同权利应另案主张。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告张俊的诉讼请求。本案受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陆晓峰审 判 员  严亚璐人民陪审员  洪可容二〇一七年七月七日书 记 员  李 彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的可以提出书面异议，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。