山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终1686号上诉人（原审原告、反诉被告）：烟台锦尚房地产发展有限公司，住所地烟台经济技术开发区古现办事处政府街南侧。法定代表人：朱铦锬，董事长。委托诉讼代理人：姜其永，男，1983年4月10日出生，汉族，住青岛市崂山区。该公司职工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋日升，男，1970年1月25日生，汉族，烟台宋和科技股份有限公司董事长，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：于秀珍，山东鲁石律师事务所律师。上诉人烟台锦尚房地产发展有限公司因与被上诉人宋日升房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初2208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人烟台锦尚房地产发展有限公司的委托诉讼代理人姜其永及被上诉人宋日升的委托诉讼代理人于秀珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人烟台锦尚房地产发展有限公司上诉请求：1、撤销烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初2208号民事判决。2、案件受理费由被上诉人宋日升负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《客户签约申请表》具备商品房买卖合同的主要要件，应当认定具备了合法有效的商品房买卖合同。二、被上诉人支付的745635元房款中有5万元为定金，即使退房，应以扣除该5万元定金。二、一审判令反诉费由上诉人承担没有依据。三、原审适用法律错误，双方之间的商品房买卖合同成立，被上诉人应当履行合同义务，并承担违约责任。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人宋日升辩称，一审认定正确，请求维持原判。上诉人烟台锦尚房地产发展有限公司向一审法院起诉请求：1.判令宋日升继续履行双方签订的协议；2.判令宋日升承担违约金，暂定14355元（自2016年2月16日起至2016年6月21日，以990000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，之后仍以该标准计算至实际付清之日止）；3、宋日升承担诉讼费。宋日升向一审法院提出反诉请求：判令烟台锦尚房地产发展有限公司返还宋日升支付的购房款745635元及利息（自2016年1月17日起，以745635元为基数，按人民银行同期贷款利率计息至款项付清之日）。一审法院认定事实：2016年1月17日，烟台锦尚房地产发展有限公司与宋日升签署“客户签约申报表”一份，烟台锦尚房地产发展有限公司方系销售部、营销部、财务部、法务部、项目总经理签章。申报表内容：购买房号34-1-101，认购日期2015年12月31日，建筑面积190.26平方米，合同单价9122.44元/平方米，合同总价1735635元，首付745635元，按揭贷款990000元；实际首付745635元（当日付695635元，已付50000元）。签署申报表次日,烟台锦尚房地产发展有限公司向宋日升出具了收据，载明收房款745635元。宋日升主张烟台锦尚房地产发展有限公司虚假宣传，诱导消费者购买房屋及房屋质量不合格，致使宋日升决定放弃买房，并通知了烟台锦尚房地产发展有限公司，烟台锦尚房地产发展有限公司答应退款。对此主张，宋日升未提供双方达成退款协议的证据，举证如下：1.从网络中打印的中南山海湾简介两页，证明烟台锦尚房地产发展有限公司承诺该项目有湿地公园。2.规划图11页，系照片打印件，拍摄于烟台锦尚房地产发展有限公司处，证明有800亩湿地公园的规划。3.17页网络内容打印件，包括：中南山海湾近百业主冒雨维权，业主指出楼盘十几项问题；中南山海湾“湿地公园”奠基十月未果，虚假宣传；中南山海湾“湿地公园”哪去了；这事闹大了！中南山海湾近百业主冒雨维权；中南山海湾楼盘质量遭质疑，尚未入住光缆井盖破裂。证明烟台锦尚房地产发展有限公司开发的房产存在质量问题及烟台锦尚房地产发展有限公司虚假承诺、诱导消费者购买房屋。经质证，烟台锦尚房地产发展有限公司不认可答应过退款，不认可证明内容，并称湿地公园是政府建设的工程，不是烟台锦尚房地产发展有限公司的项目。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案烟台锦尚房地产发展有限公司与宋日升签订的“客户签约申报表”，仅约定了认购房屋的房号、面积、价格及付款方式，未确定其他内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，虽然宋日升已付首付款，但不能认定为商品房买卖合同，仅是双方的预约合同，此后宋日升放弃购买，双方未订立商品房买卖合同，不存在继续履行的合同内容，烟台锦尚房地产发展有限公司要求继续履行协议，不应支持；同理，烟台锦尚房地产发展有限公司要求宋日升承担逾期付款违约责任，因无合同和法律依据，不应支持；订立合同应遵循自由原则，宋日升已放弃购买，烟台锦尚房地产发展有限公司应退还宋日升已付的房款745635元。关于宋日升要求烟台锦尚房地产发展有限公司支付利息损失，因宋日升的证据不能充分证明双方未订立商品房买卖合同的原因应归责于烟台锦尚房地产发展有限公司，是宋日升放弃购买，宋日升存在违约行为，所以宋日升无权主张利息损失，该请求不应支持。综上所述，烟台锦尚房地产发展有限公司的请求依法不予支持，烟台锦尚房地产发展有限公司应退还宋日升已付的房款。依照《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、驳回烟台锦尚房地产发展有限公司的诉讼请求；二、烟台锦尚房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还宋日升房款745635元；三、驳回宋日升其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取80元，由烟台锦尚房地产发展有限公司负担；反诉案件受理费5628元，由烟台锦尚房地产发展有限公司负担。二审中，上诉人提交加盖有上诉人财务专用章的收款收据，证明被上诉人所交款项中有5万元为定金，被上诉人对此不予认可，称其并未交过5万元定金。对于该收据为何由上诉人持有，上诉人称系因被上诉人想换房故将收据交回公司。本院认为，关于双方签订的《客户签约申报表》的性质问题。根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，本案中双方签订的《客户签约申报表》仅对房屋的房号、面积、价格及付款方式作了约定，但对于《商品房销售管理办法》规定的其他商品房买卖合同的主要内容没有约定；另外，《客户签约申报表》中除双方当事人签字盖章外，上诉人的销售部、营销部、财务部、法务部、项目总经理均有签章，从上述签章的形式看，该申报表应当为上诉人公司内部申报审批用表。综合该申报表的名称、内容及签章形式，本院认为《客户签约申报表》的性质属于预约合同而非商品房买卖合同，原审对此认定正确。关于上诉人主张的5万元定金不应返还的问题，该依据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然认为被上诉人所交款项中有5万元为定金而不应返还，但上诉人对此仅提供了由其单方出具的收款收据，并无其他证据予以佐证，被上诉人对此亦不认可，故对于上诉人提出的5万元定金不应返还的主张，证据不足，本院依法不予采纳。上诉人提出的其他上诉主张亦无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人烟台锦尚房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王云龙审判员  樊 勇审判员  李 安二〇一七年七月六日书记员  辛婷婷