长春市朝阳区人民法院执 行 裁 定 书（2017）吉0104执异18号案外人姜琳琳，女，住吉林市船营区。委托诉讼代理人陈希珠，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。申请执行人吉林省凯利消防工程有限公司。住所地长春市朝阳区同志街***号中山花园*号楼****室。法定代表人刘凯峰。被执行人吉林市北奇房地产开发有限责任公司。住所地吉林市解放大路*号楼。法定代表人张琦。在本院执行申请执行人吉林省凯利消防工程有限公司（以下简称凯利公司）与被执行人吉林市北奇房地产开发有限责任公司（以下简称北奇公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人姜琳琳向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人姜琳琳称，一、异议申请人姜琳琳已通过吉林市升利电气工程有限公司（以下简称升利公司）抹账工程后支付了全部价款。姜琳琳对坐落于吉林市恒山西路××号北奇科技园×层××号房屋（面积249.478平方米）、×层××号房屋（面积249.478平方米）、×层××号房屋（面积230.417平方米）已支付全部价款。升利公司与北奇公司协议约定，由升利公司施工，施工完毕后发生工程款，经升利公司与北奇公司协商后，将吉林市恒山西路××号北奇科技园×层××号房屋（面积249.478平方米）、×层××号房屋（面积249.478平方米）、×层××号房屋（面积230.417平方米）抵给升利公司，升利公司将以上房屋卖给姜琳琳，姜琳琳已向升利公司交付购房款，姜琳琳与北奇公司签订抹账协议，并于2006年12月9日签订《商品房买卖合同》，三套房屋抹账价格分别为548，852元、548，852元、506，924元，抵销了升利公司工程欠款，因此姜琳琳对房屋交付了房款。二、异议申请人已经对房屋实际占有使用，在升利公司与北奇公司以抹账形式支付价款后，北奇公司于2011年将房屋实际交付给异议申请人，异议申请人对房屋进行了改造、装修、并缴纳物业费，有证据证明从2011年使用至今。三、该房屋的所有权人为姜琳琳，未能办理更名过户异议申请人没有过错。北奇公司将房屋交付给异议申请人后，开始未能办理房屋更名，后得知该房屋已经在银行办理了抵押登记，经中国农业银行吉林市分行西胜支行对北奇公司在吉林市船营区人民法院进行诉讼，法院判决抵押行为无效，该房屋于2016年4月12日解除查封，异议申请人于2016年4月13日向吉林市房屋权属交易中心提交办理房屋所有权手续的审查，朝阳区法院于2016年4月15日对本案房屋进行了查封，异议申请人2016年4月18日到吉林市房屋权属交易中心继续办理手续时，被告知暂不能继续受理。本案中虽然查封的房屋没有办完产权手续，但异议申请人没有过错。四、异议申请人姜琳琳是房屋所有权人，人民法院查封没有法律依据。因此，诉请依法撤销长春市朝阳区人民法院（2012）朝法执字第373号执行裁定书，并依法解除对吉林市恒山西路××号北奇科技园×层××号房屋（面积249.478平方米）、×层××号房屋（面积249.478平方米）、×层××号房屋（面积230.417平方米）的查封。申请执行人凯利公司称，一、长春市朝阳区人民法院查封的涉案房产均为吉林市房屋产权处备案在被执行人名下的房产。二、被查封执行的财产为烂尾楼，被执行人从未给任何抵账单位实际交付该房屋及办理入住手续，因此不存在涉案房屋实际占有的情况。三、异议人依据与被执行人签订的《抹账协议》及《商品房买卖合同》为由提出的异议申请毫无道理。异议人2008年在吉林市船营区人民法院起诉被执行人，放弃了抵账房屋，主张被执行人给付工程款，吉林市船营区人民法院（2008）年船民一初字第1210号民事判决书判决给付异议人人民币3,860,329.00元工程款及利息，同时判令异议人对被执行人北奇公司的吉林市北奇城市广场地上一至四层房屋折价、拍卖价款享有优先受偿权。根据船营区人民法院判决被执行人给付异议人拖欠的工程款，足以证明本案所涉的四套房屋抵工程款的事实并不存在。四、异议人在船营区法院判决被执行人给付工程款且进入执行程序后，对争议的三套房屋又进行了查封。查封裁定书中明确标明“依法查封被执行人坐落于吉林市高新区深圳街恒山西路南端，北奇科技园房中的××、××、××、××、××号房屋”。该裁定书也证明涉案房屋是被执行人的房产。五、异议人提出的自2011年北奇公司将房屋实际交付给异议人，异议人从2011年装修占有使用至今是不存在的。长春市朝阳区人民法院自2013年查封涉案房屋至今，在查封期间的2016年8月进行拍卖评估时发现异议人刚开始偷偷进行装修，所以异议人所说的自2011年房屋已经交付使用并装修实际占有至今根本不存在。六、异议人对人民法院的依法执行工作一贯进行无理阻挠。2010年沈阳苏净空调工程有限公司申请执行北奇公司该楼×层××号房屋，异议人也是以该房屋已经抵账给异议人的理由提出异议申请及提起诉讼，吉林市中级人民法院（2010）吉中民一初字第122号《民事判决书》依法驳回了异议请求，并依法进行了拍卖。因此，诉请依法继续执行长春市朝阳区人民法院（2012）朝法执字第373号执行裁定书，依法驳回异议人申请人的无理要求。本院查明，关于原告凯利公司诉被告北奇公司公司建设工程施工合同纠纷一案，长春市中级人民法院于2008年9月12日作出（2008）长民一初字第25号民事判决书，判决北奇公司给付凯利公司工程款11,537,000.00元及利息。上述判决发生法律效力后，长春市中级人民法院将该执行案件指定本院执行，案号为（2012）朝法执字第373号，本院于2014年4月23日作出执行裁定书，裁定查封被执行人北奇公司位于吉林市恒山西路××号北奇科技园包括×层××号房屋（面积249.478平方米）、×层××号房屋（面积249.478平方米）、×层××号房屋（面积230.417平方米）在内的五套房屋，查封期限自2014年4月24日起至2016年4月23日止。本院于2016年4月15日对上述房屋进行续查封，查封期限3年。另查明，一、2006年12月9日北奇公司（甲方）与案外人姜琳琳（乙方）签订抹账协议三份，内容为：根据甲、乙双方关于“北奇科技园”项目电力外网工程的协议内容，应乙方要求，甲方以实物（北奇科技园高层）方式支付乙方工程款，具体内容分别为×层-×#房屋，面积249.478平方米，单价2200元，总额548，852.00元（伍拾肆万捌千捌百伍拾贰元整）、×层-×#房屋，面积249.478平方米，单价2200元，总额548，852.00元（伍拾肆万捌千捌百伍拾贰元整）、×层-×#房屋，面积230.417平方米，单价2200元，总额506，924.00元（伍拾万陆千玖百贰拾肆元整）。2006年12月9日北奇公司（出卖人）与案外人姜琳琳（买受人）签订房屋买卖合同三份，合同主要内容为：买受人购买的商品房为北奇科技园×层×号房、×号房、×号房，建筑面积分别为249.478平方米、249.478平方米、230.417平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平米2200元，总金额分别为548，852.00元（伍拾肆万捌千捌百伍拾贰元整）、548，852.00元（伍拾肆万捌千捌百伍拾贰元整）、506，924.00元（伍拾万陆千玖百贰拾肆元整），付款方式为抵工程款。二、关于原告升利公司与被告北奇公司建设合同施工纠纷一案经吉林市船营区人民法院审理，该院认定，双方最终结算电气工程款为3,860,329.00元，并于2008年12月26日作出（2008）船民一初字第1210号民事判决书，判决北奇公司给付此款及利息，并在此款范围内对吉林市北奇城市广场地上一至四层房屋折价、拍卖价款享有优先受偿权。吉林市船营区人民法院依据上述判决于2011年3月1日作出（2009）船民执字第160号民事裁定书，裁定依法预查封北奇公司坐落于吉林市高新区深圳街恒山西路南端北奇科技园1-×-41、1-×-42、1-×-43、1-×-44、1-×-58号房屋。三、关于原告升利公司与被告沈阳苏净空调工程有限公司、第三人北奇公司案外人执行异议之诉一案，经吉林市中级人民法院审理认为，升利公司所举证据不足以证明其与北奇公司之间以讼争房屋抵工程款的协议在该院查封时已实际履行，并于2011年8月9日作出（2010）吉中民一初字第122号判决，判决驳回原告升利公司依法确认北奇科技园1-×-44号商品房归原告所有的诉讼请求。四、关于原告姜琳琳与被告北奇公司买卖合同纠纷一案，吉林市高新技术产业开发区人民法院于2017年2月17日作出（2017）吉0291民初108号民事判决书，判令被告北奇公司协助姜琳琳将北奇科技园高层×层41号、42号、43号房屋的房屋所有权人变更为姜琳琳。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记的被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案案涉房屋被查封之前，案外人姜琳琳虽主张由其购买了北奇公司抵账给升利公司的案涉房屋，并与被执行人北奇公司签订了《商品房买卖合同》及《抹账协议》，且支付了购房款，但案外人所提证据不足以证明升利公司与北奇公司之间以案涉房屋抵工程款的协议在本院查封时已实际履行。另，案外人所提证据亦不足以证明姜琳琳在本院查封时对案涉房屋已实际占有。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”吉林市高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初107号民事判决书是在本院2014年4月查封涉案房屋之后作出的，本案中姜琳琳依据该判决提出排除执行异议的，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人姜琳琳执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  郭俊立审 判 员  李 林代理审判员  闫 涵二〇一七年七月六日书 记 员  李佳萍