天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3981号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨凤娟，女，1982年8月2日出生，汉族，天津市津南区双桥中学教师，住天津市津南区。委托诉讼代理人：刘文生（杨凤娟之夫），住天津市津南区。委托诉讼代理人：何敏群，天津群胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于沛君，女，1993年3月17日出生，汉族，北京中天恒会计师事务所有限责任公司天津分所审计助理，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：张志明，天津捍正律师事务所律师。上诉人杨凤娟因与被上诉人于沛君房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨凤娟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回于沛君的一审全部讼请求，并支持杨凤娟的一审全部反诉请求，一、二审案件受理费由于沛君负担。事实和理由：于沛君未按《天津市房产买卖协议》规定的时间支付剩余房款，属根本违约，未付款期间于沛君曾以没时间过户为由迫使中介两次取消了已经预约好的过户号，并已同意解除合同，一审法院将剩余255000元房款收下，违反协议约定及相关资金监管的规定。一审认定事实不清，与客观事实严重不符，只是凭主观推测，应属不当，请求二审依法改判。于沛君辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。于沛君向一审法院起诉请求：1、判令继续履行双方签订的关于津南区咸水沽镇光明北里5-4-602号房屋的买卖合同；2、判令杨凤娟配合于沛君办理房屋过户手续；3、诉讼费由杨凤娟负担。杨凤娟向一审法院反诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》；2、判令于沛君支付杨凤娟的50000元购房定金不予返还；3、判令于沛君赔偿杨凤娟居间佣金7500元；4、反诉费由于沛君负担。一审法院认定事实：双方于2016年9月11日在案外人天津市亿园置家房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房屋买卖居间合同》，于沛君购买杨凤娟所有的坐落天津市××水沽镇××号房屋，房屋价款为305000元，付款方式为现金一次性支付。该合同约定于沛君应于2017年1月15日前将剩余房款存入资金监管账户；合同第六条约定乙方（于沛君）未按约定付款的，逾期十五日甲方（杨凤娟）有权视为乙方（于沛君）拒绝履行合同，甲方（杨凤娟）有权要求乙方（于沛君）支付该房屋成交价的百分之十作为违约金，且即日起甲方（杨凤娟）有权将房屋另行转让；合同还约定若因双方或合同任何一方原因，导致合同目的不能实际履行的，则居间方收取的居间服务报酬不予退还，由守约方向违约方赔偿该笔费用。于沛君于签订《房屋买卖居间合同》当日向杨凤娟支付定金50000元。后双方于2016年12月27日到天津市津南区房地产管理局签订《天津市房产买卖协议》，该协议约定房屋价款采用一次性付款，扣除定金外，剩余255000元购房款于沛君需在协议签订之日起5个工作日内一次性存入资金监管账户。杨凤娟于签订协议当日将房屋钥匙交给于沛君。杨凤娟于2017年1月17日查询资金监管账户得知于沛君一直未履行付款义务，故于当日短信通知于沛君解除合同。一审庭审后，于沛君已将剩余购房款255000元存入一审法院账户。一审法院认为，对于沛君是否逾期未付款的问题，因《天津市房产买卖协议》系房管局备案所需固定格式的合同文本，在房屋购房款的支付时间问题上均载明的是五个工作日内，而双方就涉案房屋购房款的给付时间问题于《房屋买卖居间合同》中另有约定，应以此约定为准，即于沛君应于2017年1月15日前将剩余房款存入资金监管账户，而不应视为《天津市房产买卖协议》是对《房屋买卖居间合同》的变更。于沛君于2017年1月13日起诉本案，要求继续履行合同，故于沛君不存在逾期未付款行为。对于杨凤娟主张进行过多次催促的问题，杨凤娟在答辩状中自述一直以为于沛君已经将购房款缴存，直至2017年1月17日经过查询监管账户才知晓于沛君未交购房款，据此得知于沛君起诉前杨凤娟未进行催促交款，杨凤娟的主张与其自述相矛盾，且无证据证明催促事实，对此不予确认。双方签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，是合法、有效的合同，应受法律保护。该合同对于双方具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或者解除。杨凤娟主张于沛君逾期未付款与事实不符，对此不予确认。支付购房款系于沛君的主要合同义务，如果杨凤娟认为于沛君逾期未付款，亦应按照法律规定，在于沛君被催告后合理期间内仍未履行付款义务的情况下，杨凤娟才享有合同解除权。杨凤娟未有上述行为，仅以于沛君逾期未付款为由主张解除合同，对此不予支持，因为此行为并不致使合同目的不能实现。因杨凤娟的其他诉讼请求系基于解除合同的基础上而提出，故对于杨凤娟的其他诉讼请求亦不予支持。双方应按照合同约定全面履行合同内容。于沛君已将剩余购房款付清，杨凤娟需配合于沛君办理房屋过户手续。判决：“一、被告（反诉原告）杨凤娟于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）于沛君办理坐落于天津市××水沽镇××5-4-602房屋的过户手续，将该房屋过户于原告（反诉被告）于沛君名下。驳回被告（反诉原告）杨凤娟的全部诉讼请求。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于于沛君未依约支付购房款是否构成根本违约及双方之间的买卖合同关系是否解除的问题，杨凤娟提交了5份电话录音、通话记录、房管局取消预约号登记、银行流水及申请证人天津市亿园置家房地产经纪有限公司韩广发出庭作证予以证明。经审查，5份电话录音、房管局取消预约号登记等证据与一审在案证据及当事人陈述相互印证，能够证明至2017年1月13日于沛君呈讼一审法院之日，其尚未支付剩余房款255000元，但此情节与双方在《房屋买卖居间合同》中约定的于沛君逾期付款十五日，杨凤娟有权将房屋另行转让的根本违约情形尚不相符，即便按照双方在《天津市房产买卖协议》中约定的于沛君应在2016年12月27日签约之日起5个工作日内支付剩余房款计算，至于沛君呈讼一审法院，其逾期付款也未超过十五日，不属于根本违约。此外，杨凤娟提交的5份电话录音、银行流水及证人证言，虽能对双方曾经协商解除合同的过程予以佐证，但不能证明双方已就合同解除条件达成一致，中介机构工作人员出庭作证也对双方最终未就合同解除事宜达成一致意见的事实予以证明，而于沛君起诉请求判令继续履行合同，亦佐证了其对杨凤娟提出的解除条件不认可的事实，故不能认定双方已协商一致解除合同。据此，杨凤娟二审提交的证据不能证明其主张，本院对此不予确认。结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：双方签订的《天津市房产买卖协议》是否应当继续履行。本院认为，于沛君与杨凤娟就涉诉房屋买卖事宜协商一致后，签订《房屋买卖居间合同》，并已前往天津市津南区房地产管理局签订《天津市房产买卖协议》。二份合同依法成立并发生法律效力，双方当事人均应依约履行各自义务，不得擅自变更或者解除。鉴于二手房交易时间周期较长，且手续繁复，实际交易过程中往往会出现某一环节的办理时间与预期不符，致买卖一方履约瑕疵的的情况发生。如遇上述情况，买卖双方均应相互协助配合，中介机构亦应尽力协调，共同努力促成交易的完成。在本案中，杨凤娟虽主张于沛君未依约支付剩余购房款，构成违约，但该行为尚不构成合同约定的根本违约，杨凤娟不能据此享有合同解除权。而杨凤娟主张双方已就解除合同达成一致，对此亦未提供充分证据证明。现于沛君呈讼请求判令合同继续履行，并于一审审理期间将剩余房款交至一审法院保管账户，充分表达了其对于完成交易的意愿。鉴于于沛君已履行了合同主要义务，杨凤娟出售房屋的合同目的能够实现，本案符合合同继续履行的条件，一审法院判决支持于沛君关于协助办理房屋过户手续的诉讼请求，驳回杨凤娟关于解除合同、赔偿损失的反诉请求，符合案件事实及相关法律规定，本院对此予以维持。综上所述，上诉人杨凤娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5744元，由上诉人杨凤娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 军审 判 员  杨宝华代理审判员  孙 静二〇一七年七月十日书 记 员  马 丽