河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0123民初1873号原告：吕志刚，男，1958年12月5日出生，汉族，现住正定县。被告：石家庄瑞成房地产开发有限公司，住所地正定县成德北街**。法定代表人：冯克峰，经理。委托诉讼代理人：武跃利、杜鹏鹏，该公司职员。原告吕志刚与被告石家庄瑞成房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕志刚、被告石家庄瑞成房地产开发有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年原告与被告达成《房屋拆迁协议书》，现房产项目已竣工，具备了交付条件。原告要求按照双方签订的拆迁协议条款交付房产，还有被告应支付20万元过渡费，过渡期限自乙方交房之日至甲方通知产权调换房屋交房入住之日，另行追加，并支付原告相应的违约金及利息。根据法律相关规定，提起诉讼，要求判令被告交付合同约定时房产，并办理房屋所有权转移登记，支付过渡费20万元和违约金。石家庄瑞成房地产开发有限公司辩称，一、根据石家庄市人民政府2016第192号令《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》原告应在交房时结算差价。根据条例34条规定，被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应提供产权调换房屋。产权调换房屋为现房的，房屋征收部门与被征收人计算、结清货币补偿费与产权调换房屋价值的差价；产权调换房屋为期房的，房屋征收部门与被征收人计算货币补偿费与产权调换房屋价值的差价，在交付房屋时，结清差价款。按照此规定，差价应当是回迁安置的房屋面积与原房屋面积的差价*现回迁安置房屋的单价，即被拆迁人原房屋面积为124.7㎡，回迁安置的房屋建筑面积为211.32㎡，面积差值为86.62平米，（120.75-62.35）*24080+（90.57-62.35）*15457.2=1842474元，这部分房屋的价值差原告应当补足。单价可参照位置相当的商铺预售价格，一层商铺单价为24080元/平米。二层为15457.2/平米。二、根据现实情况和客观原因，回迁位置应为1号商铺。由于原告北侧的三户和南侧一户（拆迁前的1号、2号、3号、7号）回迁户选择了货币补偿，不再回迁，最终该项目西侧实际建造的作为回迁户安置的商铺，只有22间。故此，原7号以上的回迁户安置的位置依次向北挪动四个商铺的位置，原6号以下的回迁户安置的位置依次向北挪动三个商铺的位置，故此，原告的4号商铺变成了1号商铺，而且被告已经于2015年10月10日将4号商铺确认给了案外人-回迁户梅中林之女梅贝贝（原来的8号）。梅贝贝的8号确认给了原来的12号回迁户；以此类推，现原告应当安置在1号位置。此前，其中一个回迁户也就回迁安置问题起诉过，经沟通最终也是按照北移四个商铺的方案进行了确认位置。现在已经完成安置的确认位置，完全是安置拆迁之前的次序进行的，即各个回迁户左邻右舍的帖邻关系未变，且大部分的回迁户也都接受了这个方案。该方案也保证了对所有22户回迁人的公平。原告为证明自己的主张，提交房屋拆迁协议。经质证被告对原告提交的证据无异议。被告为证明自己的主张，提交了回迁户交房确认书、预售商品房合同备案书。经质证，原告认为与本案无关。经审理查明，2013年4月20日，石家庄瑞成房地产开发有限公司为甲方，原告吕志刚为乙方，双方就甲方拆迁乙方的房屋签订房屋拆迁协议书，约定“一、乙方房屋状况：乙方房屋位于正定县房屋，一层房屋建筑面积62.35平方米，二层房屋建筑面积62.35平方米，附房面积37.55平方米。占地面积99.99平方米。二、房屋补偿方式：根据乙方房屋的实际情况，经甲乙双方协商一致同意乙方选择房屋产权调换及货币补偿方式，双方确定乙方选择的产权调换房屋为：1、甲方新建市场临市场东街一层4号商铺，其套内使用面积64平方米，乙方拥有《房产证》应包括套内使用面积64平方米+公摊面积56.75平方米，合计总面积120.75平方米。（以房管局核准面积为准）2、甲方新建市场二层4号商铺，其套内使用面积48平方米，乙方拥有《房产证》应包括套内使用面积48平方米+公摊面积42.57平方米，合计总面积90.57平方米。（以房管局核准面积为准）三、其他补偿：1、根据乙方租金情况，双方确定乙方过渡费为10万元，甲方首期支付一年过渡费，到期后过渡费每六个月支付一次。过渡期间自乙方交房之日至甲方通知乙方产权调换房屋交房入住之日。2、甲方向乙方支付搬迁费，电器迁移费、附房补偿费等相关费用共计25万元。……六、在新市场建成并具备交付条件后三十日内，甲方将乙方选择的产权调换房屋交付乙方。相关产权手续及费用均由甲方负责，甲方应按本协议第二款及有关规定给乙方办理合法产权房屋使用证，发放给乙方。七、任何一方不得反悔，如乙方违约应承担法律赔偿责任。……”合同中还约定了其他事项。合同落款甲方处加盖被告公司印章及法定代表人签字，乙方由原告吕志刚签字。原、被告双方对该合同的真实性均无异议。合同签订后，原告将房屋交被告拆迁，被告支付了前期过渡费，自2015年4月20日至2017年4月20日的过渡费20万元被告未向原告支付，原告要求被告支付两年的过渡费20万元，并按照8％的计算方法支付违约金。被告称按照协议是欠两年的过渡费20万元，但违约金未约定不应支付。原告并要求被告交付按照协议约定的4号房屋并办理房屋所有权转移登记。被告对此不予认可，被告称由于原告北侧的三户和南侧一户（拆迁前的1号、2号、3号、7号）回迁户选择了货币补偿，不再回迁，最终该项目西侧实际建造的作为回迁户安置的商铺，只有22间。故此，原7号以上的回迁户安置的位置依次向北挪动四个商铺的位置，原6号以下的回迁户安置的位置依次向北挪动三个商铺的位置，故此，原告的4号商铺变成了1号商铺，而且被告已经于2015年10月10日将4号商铺确认给了案外人-回迁户梅中林之女梅贝贝（原来的8号）。梅贝贝的8号确认给了原来的12号回迁户；以此类推，现原告应当安置在1号位置。为此被告出具了与梅贝贝签订的交房确认书，以此证明4号商铺已经给了梅贝贝。并提交与刘振朝的交房确认书，以此证明其他商户是按照被告的方案安置了房屋。被告并提交预售商品房合同备案书，以此证明房屋一层、二层的价款，原告房屋差价款应由原告缴纳。原告对此不予认可，原告认为，自己是回迁，不是商品房买卖，应按协议履行。对于房屋交付，原告认为拆迁的20多户已经有十七八户入住，位置也是有变化的有没有变的，已经具备交付条件。被告称还未竣工验收，只是进行的确认，22户都有变化。上述事实，由原、被告分别提交的证据及本案庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告双方2013年4月20日签订的房屋房屋拆迁协议，是双方真实的意思表示，双方无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，至成立时生效”，同时第七十七条规定“双方协商一致，可以变更合同”。双方约定被告向原告交付的房屋为4号商铺，现被告未经原告同意，擅自将约定的4号商铺交付给他人，属于违约，被告应承担违约的责任。现原告要求被告交付协议约定的4号商铺，符合法律规定和双方的约定，对原告的请求，予以支持，被告应按约定的商铺位置向原告交付4号商铺，并为原告办理产权登记手续。被告欠原告自2015年4月20日至2017年4月20日两年的过渡费20万元，被告应向原告支付。关于原告主张按8％计算的违约金，双方合同中并未约定违约金的数额和计算方法，原告亦未能说明被告未交付过渡费给其造成具体损失及数额，故违约金应按中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息为宜。关于被告所称的原告应缴纳的房屋差价款，因被告未提出反诉，本案不予处理，双方可另行协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、石家庄瑞成房地产开发有限公司向吕志刚交付双方协议约定的正定县新建市场东街东侧4号商铺一层、二层。并为原告办理产权登记手续。限本判决生效后30日内履行。二、石家庄瑞成房地产开发有限公司向吕志刚支付2015年4月20日至2017年4月20日的过渡费20万元及利息，利息按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2017年4月21日起计算至付清过渡费之日止。限自本判决生效后十日内履行。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由石家庄瑞成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  宋瑞清人民陪审员  傅晓玉人民陪审员  樊 帆二〇一七年七月二十五日书 记 员  胡娅坤