中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初1932号原告:毛芸，女，1954年3月20日出生，汉族，住广州市。被告：毛固，男，1959年11月4日出生，美国籍人，现住美国，证件号码：483651316。委托代理人：陈权义，广东法盛律师事务所律师。原告毛芸诉被告毛固共有纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛芸，被告的委托代理人陈权义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：生效的（2015）穗中法民五终字第2406号民事判决书判令原告归还1993年1月1日至2014年7月9日广州市越秀区达道路西园岗二号之四101-113、201-207房属于被告的租金，亦即明确了被告对上述房屋租赁收益的权利。而从1993年起至今的十几年时间，原告对上述共有房屋垫付了过百万的费用，并代被告付出长期艰辛的管理劳动，根据《物权法》第九十六条、九十八条的规定，被告应按照其份额负担相应费用，故起诉请求判令：一、被告向原告归还原告已垫付的广州市越秀区达道路西园岗二号之四101至106房、201至206房自1993年5月至2006年2月期间的装修工程费314000元的1/12，即26166元(因被告占房屋1/12份额，故计得314000元×1/12=26166元）以及上述装修工程费的利息（计算标准为：按中国人民银行同期同类贷款利率以同期应付未付的装修工程款为基数，从应付未付的次月1日起计算至实际支付之日止）。二、被告向原告归还原告已垫付的广州市越秀区达道路西园岗二号之四107房至112房、102房、113房、103房、104房、203房、207房自2011年3月的装修工程费235600元的1/12，即19633元(因被告占房屋1/12份额，故计得235600元×1/12=19633元）以及上述装修工程费的利息（计算标准为：按中国人民银行同期同类贷款利率以同期应付未付的装修工程款为基数，从应付未付的次月1日起计算至实际支付之日止。三、被告向原告支付原告就广州市越秀区达道路西园岗二号之四101房至106房、201房至206房、107房至112房、102房、113房、103房、104房、203房、207房所垫付的购置电器费用64250元；有线电视费3103元；日常修缮工程维修材料及工人工资65949元；购置家具费用41837元；出租中介费26050元，上述费用合计201189元的1/12，即16765元（因被告占房屋1/12份额，故计得201189元×1/12=16765元）。四、被告向原告支付1993年5月10日至2014年7月9日的物业管理费的1/12（138300元×1/12=11525元）。（具体计算标准为：自1993年5月10日起至1997年12月31日止按每月100元的标准计算，1998年1月1日起至2000年12月31日止按每月150元的标准计算，2001年1月1日起至2004年12月31日止按每月300元的标准计算，2005年1月1日起至2005年12月31日止按每月500元的标准计算,2006年1月1日起至2010年12月31日止按每月800的标准计算，2011年1月1日起至2011月12月31日止按每月1000元的标准计算，2012年1月1日起至2014年7月9日止按每月1500元的标准计算）及其上述被告应支付物业管理费的利息（以同期应付未付的物业管理费为基数，自应付未付的次月1日起至被告实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、对原告的诉讼请求一、二、三，我方认为在2008年5月之前的装修工程费已经进行过核对，广州市越秀区达道路西园岗二号之二和之四的全部装修费用为33万元整，但该费用无法区分开是属于是二号之二还是之四的费用，只能按面积比例折算，二号之二面积为152.7平方米（包括了房产证记载的面积115.44平方米及在楼顶加盖的37.26平方米），二号之四面积为625.78平方米（即房产证记载的面积），故按面积折算后的二号之四总的总装修费用应为265270.01元（该部分费用包括了2008年5月之前装修工程款、购置电器费用；有线电视费；日常修缮工程维修材料及工人工资；购置家具费用以及出租中介费，共六项费用）。按照被告的产权份额计算，应为22105.83元（265270.01元×1/12=22105.83元）。我方同意向原告支付上述我方认定的装修费用。2008年5月后，经过我方核算由原告在本案中所提的证据，我方确认用于涉案二号之四房的装修费用总和为45991元（该部分费用包括了2008年5月之后的购置电器费用5267元；有线电视费1208元；日常修缮工程维修材料及工人工资26296元；购置家具费用820元以及出租中介费12400元，共五项费用），按照被告的产权份额计算，应为3832.58元（45991元×1/12=3832.58元）。我方同意向原告支付上述我方认定的费用。综上，我方同意支付的装修工程款及诉讼请求三中的五项费用为25938.41元。二、关于上述诉讼请求一、二中的装修工程费利息，我方不予认可，理由：1.原、被告之间的债权应该属于自然之债，根据法律规定不应计算利息，就算是计算也应该自原告主张权利之日（即提起本案诉讼之日）起计算。2.退一步讲，如果要计算利息，同意按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。3.被告在1998年7月继承涉案二号之四的房屋，在2000年1月办理变更登记，原告主张1998年7月之前的利息是没有依据的。4.到目前为止，原告仍欠被告房屋租金，及投资借款至少数十万元，故不存在被告欠付原告任何费用的情况，只不过是双方未经过账目上的清算而已。三、原告诉讼请求一、二中的装修工程费与其诉讼请求三中的日常修缮材料及工人工资中部分属于同一个费用，有所混同。因此，我方第一点答辩意见中所计算的数额已经包含了原告诉讼请求三中所提及的五项费用。四、关于物业管理费，我方是不予认可的，1.因为并没有物业管理的事实存在。2.而原告只是收取房租，并没有提供过其他的物业管理服务。3.即使存在物业管理，该费用根据房屋租赁的习惯，应由承租人或房屋实际使用人所承担的，而非被告。综上，我方认为我方应当承担的费用为25938.41元。经审理查明：原告毛芸为被告毛固的姐姐。据穗房共证字第××号《房地产共有（用）证》记载，座落于广州市达道路西园岗**之二的房屋（以下简称2号之二）由毛原、毛固、毛芸、毛茵共有，权属来源为1999年9月向翁淑平继承，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构3层，共有地面积37.26平方米，总建筑面积115.44平方米。据穗房共证字第××号《房地产共有（用）证》记载，座落于广州市达道路西园岗**之四的房屋（以下简称2号之四）由毛原、毛固、毛芸、毛茵、周少俊、周少泉、翁淑美七人按份共有，其中毛原、毛固、毛芸、毛茵各占有房屋1/12的份额，周少俊、周少泉各占有房屋2/12的份额，翁淑美占有房屋4/12的份额；权属来源为1998年7月向翁志诚继承，2000年1月变更登记，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构3层，共用地面积520.23平方米，总建筑面积625.78平方米。因涉诉房屋纠纷，被告曾向本院提起诉讼，要求原告及其配偶马黎明连带向其返还涉诉房屋从1993年1月1日起至2014年7月9日止的租金等。本院于2015年2月13日作出（2014）穗越法民三初字第1663号民事判决书，该判决书认定，因双方当事人均是涉案2号之二的301、302房及401、402房及2号之四的101-113房，201-207房的共有权人，对于上述房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，并就此判决毛芸向毛固支付1993年1月1日至2008年4月30日期间租金54408.73元、2008年5月1日至2012年7月9日期间租金以及2012年7月10日至2014年7月9日期间租金51214.28元。判后，双方均不服判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2016年2月3日作出(2015)穗中法民五终字第2406号民事判决书，判决维持广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第1663号民事判决第一项、第二项、第四项；变更广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第1663号民事判决第三项为：于本判决送达之日起十日内，毛芸将2012年7月10日至2014年7月9日期间广州市越秀区达道路西园岗2号之四101-113房，201-207房屋属毛固所有的租金41895.61元支付给毛固。关于原告主张的广州市越秀区达道路西园岗2号之四101至106房、201至206房自1993年5月至2006年2月期间的装修工程费，其向本院提交《西园岗出租屋历年装修费用》表格，其中内容为之四二楼阳台装防盗网、之四二楼厅与房隔开、之四二楼厅与走廊隔开、之四二楼间隔出房厅、之四二楼拆除房厅、之四二楼东隔出两房连家私、小房装阁楼、小房拆阁楼、洗手台等、四楼、06年全面改造等，费用合计314000元。被告对此质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性予以认可。被告表示双方已经对2008年5月之前的装修工程费进行过核对，总金额为330000元，为此被告提交了原告向被告发出的邮件的附件，其中包括上述《西园岗出租屋历年装修费用》表格以及《2001.1-2008.4家庭费用支出》，记载西园岗装修01-08.4，合计支出330000元，并认为上述金额为西园岗2号之二、之四的装修工程款。原告确认上述邮件附件是其向被告发出的，确认该表是08年4月前二号之四中全部房屋的装修工程款，但不包括二号之二。关于原告主张的广州市越秀区达道路西园岗二号之四107房至112房、102房、113房、103房、104房、203房、207房自2011年3月的装修工程款，原告向本院提供以下证据：一、开票日期为2016年2月14日的地方税收通用发票，付款方为毛芸，收款方为吴正平，工程项目名称为广州市越秀区达道路西园岗二号之四107-112、102/113、103/104、203/207房装修工程，金额为235600元。二、原告与案外人吴正平于2011年3月24日签订的《房屋装修合同》及工程计算表，其中记载工程地址为涉诉二号之四107至113房、207房；工程任务：（1）将原摄影棚装修为107-112房；（2）将原102房装修为103和104房；（3）将原103房装修为103和113房；（4）将原203房装修为203和207房；（5）重新铺设全部地下排水排粪官网；（6）重新整理包含全部出租用房的电网，并增设集中电箱；（7）花园地面整体铺设及绿化；工程总价235600元等，该合同上盖有广州市越秀区地方税务局印花税收讫专用章，缴税日期为2016年2月14日。被告质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性均不认可，1.非装修公司开具的发票，是个人代开的发票；2.开票时间为2016年2月14日，明显与装修工程产生的时间不符；3.涉案房屋近期未进行过装修；4.没有原告付款的银行流水等相关信息。对证据二的真实性、合法性、关联性不予认可，该发票出具的时间与工程的时间差距太大，不符合常理。这是在起诉前几天去税务部门补的，并不是在工程完毕后出具的。工程合同中的附表《工程结算》中包括购买一些日常工程维修材料，该费用原告在其主张的垫付费用中重复计算。此外原告提交的2016年2月16日的工程款发票中记载工程款为24980元应该是相对合理范围内的费用，被告予以认可，并计算在2008年5月中被告应承担的部分工程款中。原告没有提供支付给承包方的工程款的银行划账流水等作为支付凭证，故认为该工程合同是伪造的，并不真实。关于原告主张其为涉诉房屋垫付了购置电器费、有限电视费、日常修缮工程维修材料及工人工资、购置家具、出租中介费等费用，原告向本院提交了相关单据，其中电器单据117张，金额共64250元；有线电视单据37张，金额共3103元；修缮工程单据61张，金额共65949元；家具单据52张，金额共41837元；中介费单据53张，金额共26050元。被告质证认为原告、被告于2008年通过电子邮件的方式对发生于2008年4月之前的全部涉案及未涉案的装修费用（含电器等设施的购买）进行对账确认，故日期2008年4月之前的单据属于双方所确认的33万元装修费用之内；对于2008年5月之后的单据，被告确认的单据金额为45991元（购置电器费用5267元；有线电视费1208元；日常修缮工程维修材料及工人工资26296元；购置家具费用820元以及出租中介费12400元），其余单据不能证明单据所产生的费用为原告用于涉诉房屋所引起的。关于原告主张房屋物业管理费的问题，双方确认没有就物业管理方面的劳务达成协议。原告表示其主张该费用是因为被告占有涉案房屋的产权份额，但涉案房屋的日常管理是由原告进行，原告因管理涉案房屋而产生劳动报酬，故被告应向原告支付。至于各段的计算标准，是原告酌情计算的，依据是广州市统计局出具的工资统计数据。被告对此不予认可，其认为原告仅仅提供了收取租金的事务，未提供任何物业管理服务，收取租金与物业管理是不同的概念，且原告没有提供任何物业管理的证据。庭审中，原告表示涉诉2号之四用于出租的部分是由原告进行管理。双方确认除涉诉房屋之外，2号之二部分房屋也是由原告进行管理。本院认为：原告与被告为涉诉西园岗2号之四的按份共有人。根据《中华人民共和国物权法》第九十八条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。本案的争议焦点为原告主张相关费用是否合理以及被告应承担的金额。首先，关于其中1993年5月至2006年2月期间的装修工程款314000元。原告提供了《西园岗出租屋历年装修费用》，被告对该表格也予以认可。被告抗辩认为双方对2008年5月之前的装修工程款进行确认，2号之二和之四的全部装修费用为330000元。根据双方之间的往来邮件中附件《2001.1-2008.4家庭费用支出》，记载西园岗装修01-08.4支出为330000元，上述表格并未标明该费用为2号之二、之四的费用总和。结合双方往来邮件中亦存在《西园岗出租屋历年装修费用》，被告对该表格不持异议，该表格中已经明确载明了之四房屋的装修费用明细，故对于被告上述抗辩意见，本院不予认可。至于原告主张上述款项的利息，原告、被告作为房屋共有人，对于房屋管理费用存在争议，并非恶意拖欠，故对该请求本院不予支持。其次，2号之四107房至112房、102房、113房、103房、104房、203房、207房自2011年3月的装修工程款235600元。原告提供了《房屋装修合同》以及2016年2月14日开具的发票予以佐证。上述合同中明确装修工程为涉诉房屋，亦已明确具体装修项目即为出租用房，被告虽对上述合同不予认可，但并未提供相关证据予以否认，故本院对上述款项予以认可。再次，关于原告主张为涉诉房屋垫付了购置电器费、有线电视费、日常修缮工程维修材料及工人工资、购置家具、出租中介费等费用的请求。原告为房屋出租垫付了部分费用，理应由共有人共同承担。作为管理房屋的原告，其提供了上述费用的单据，但大部分均未详细记载付款人名称，亦未明确所购买的物品为涉诉房屋使用；且双方共有的2号之二房屋亦存在出租管理情况，故本院仅对被告所认可的相关单据予以确认。此外，被告确认日期在2008年4月的单据，但认为应计算在双方2008年确认的装修费用330000元中。上述金额为原告向被告发出邮件所记载内容，且金额大于前述的装修工程款，故被告上述意见亦较为合理，本院予以采纳。为便于计算，该部分款项计算在前述第一项请求中。最后，关于原告主张从1993年5月10日至2014年7月9日的物业管理费以及利息的问题。原、被告均确认没有就物业管理方面的劳务问题达成协议，而根据《物业管理条例》规定的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，故作为按份共有人的原告向被告主张物业管理费的请求，与法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、九十四条、第九十八条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告毛固应一次性向原告毛芸支付广州市越秀区达道路西园岗2号之四自1993年5月至2006年2月期间的装修工程费27500元。二、本判决生效之日起十日内，被告毛固一次性向原告毛芸支付原告毛芸已垫付的广州市越秀区达道路西园岗2号之四107房至112房、102房、113房、103房、104房、203房、207房自2011年3月的装修工程款19633.33元。三、本判决生效之日起十日内，被告毛固一次性向原告毛芸支付购置电器费、有线电视费、日常修缮工程维修材料及工人工资、购置家具、出租中介费共3832.58元。四、驳回原告毛芸的其他诉讼请求。本案受理费4112元，保全费1158元，由原告毛芸负担3928元，被告毛固负担1342元。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起15日内，被告可在本判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  张雪琼人民陪审员  黄旭俐二〇一七年七月二十一日书 记 员  韩俊彦