广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终658号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：舒某，男，汉族，1973年9月29日出生。委托诉讼代理人：陈香豪，系广东通远律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：盈润房地产，住所地：惠阳区。法定代表人：刘涛。委托诉讼代理人：何敏，系广东鸿浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：方文政，系邻水县鼎屏义正法律服务所法律工作者。上诉人舒某、盈润房地产因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。���案现已审理终结。当事人一审的诉辩意见原审原告向原审法院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》有效；2、判令被告履行《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》中所约定的义务，将双方签订的购房合同进行网签并登记备案，同时将涉案房产“盈润国际花园”X栋X层X号房屋登记在原告名下；3、判令被告向原告支付违约金48000元；4、判令被告向原告支付律师费10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月27日，原告与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》及一份《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的“盈润国际花园”X栋X层X号房屋。合同签订后，原告完全按合同履行了自己的义务。但被告单方违约，将原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》原件全部拿走。现因房价上涨，被告单方提出解除合同。被告的行为表明其已缺失基本诚信，严重违反了《中华人民共和国合同法》等法律规定，侵害了原告的合法权益。原审被告辩称：1、双方共签订了两份商品房买卖合同，一份是首付三成，一份是首付四成，其他条件不变，在事实上双方各持有两份合同，在逻辑上，对方交了房款并持有合同，不可能再被我方强行拿走。2、我公司积极寻求与对方交易，而且一而再再而三的表示理解和宽容，但对方却存在持续性多重性的违约行为，我公司只能行使合同单方解除权。2015年3月27日，双方签订了第一份买卖合同及补充协议：约定首付三成，买方向银行贷款七成，但由于其在人民银行的信用记录有连续七个月的逾期还款的不良记录，根据双方约定，由于原告的过错应当分十期支付剩余房款，经对方向我公司申请，我公司表示再次��解并同意对方改成首付四成且原告向银行贷款六成，双方于2015年5月24日达成了更改首付款的情况并形成了书面确认书，但是贷款银行于2015年5月27日仍然无法审批通过贷款并补签第二份合同，对这一事实详见我方举证的证据1和证据7。在2015年5月27日之后我方多次电话催促对方办理分期支付剩余房款的手续，但对方连续两个月不愿办理和支付，尽管如此，我方仍然宽容和谅解，直至2015年8月12日和2015年10月27日我方两次向对方发出限期履行分期付款通知书，且对方于2015年10月29日作出说明和同年的11月30日作出声明，两次要求我方三个月内办理房产证，明确表明不履行合同的付款义务，我方才于2015年12月11日向对方发出解除合同通知，依法行使合同的解除权。双方约定的单方合同解除权应受法律保护，因为根据合同补充协议第10条的约定：如果逾期三期以上未支付房款时，出卖人有权单方面解除该合同，有权将房屋另售他人且不需要通知买受人，同时买受人支付总房款的20%的违约金。根据《合同法》第93条、第94条第二项及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）的规定，本案于2015年12月11日我公司依法行使合同解除权，对方在收到通知后本应于2016年3月11日之前提起诉讼，但其起诉是在2016年3月16日，已过法定最长保护时效。原审被告向本院提出反诉请求：1、请求法院判令双方解除签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》；2、请求法院判令被反诉人支付律师费10000元；3、请求法院判令被反诉人向反诉人支付违约金96000元；4、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被告反诉人于2015年3月22日签订盈润国际花园楼宇认购书，被反诉人认购盈润国际花园X栋X层X号住宅单元，建筑面积97.04平方米，定金20000元，房屋总价480000元，首期款144000元于2015年3月27日前付清，余款336000元办理银行按揭。双方于2015年3月27日签订了《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》，协议约定，如因买受人不符合银行按揭贷款条件而无法办理银行按揭，则分期十个月付清房款，每月支付剩余房款的10%，如逾期一期则应按房款3‰每日支付违约金，逾期二期则应按房款4‰每日支付违约金，逾期三期及以上出卖人有权单方解除合同，买受人支付宗饭局20%违约金。合同签订后，2015年3月27日被反诉人支付了首期款144000元，因其个人原因不符合银行按揭规定，于2015年5月24日双方同意变更追加48000元首期款，余款288000元分期付款。被反诉人并未按期支付房款，反诉人于2015年8月11日向其发出《限期履行分期付款通知书》，其仍然不予理睬，被反诉人于2015年12月11日不得已向其发出《关于解除盈润国际花园商品房买卖合同的通知书》通知其合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。综上，被反诉人未按合同约定履行合同义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，现反诉人为维护自认合法权益，特提出反诉。原审原告辩称：在签订合同前我没有隐瞒被告我的银行不良记录问题，被告员工告诉我说这对贷款没有影响。在与被告产生纠纷时，我积极配合被告解决问题，没有被告所说的不积极和被告联系的问题。我没有说不支付剩余房款，而是被告不给我一个具体的答复，被告的付款协议上的金额都是错误的，让我如何付款，我在2015年的9月份还支付了一笔款项给被告，如果我不真心想买涉案房产的话，不可能再支付款项，我和我妻子为了涉案房屋的问题几乎每个星期都去被告公司处想解决问题。我在2016年1月份和4月份分别支付了28800元和144000元。本案的纠纷之所以发生，是因惠阳区的房价一直在涨，原告购买房屋时约5000元每平米，现在12000元每平米，在这种情况下被告才拒绝履行合同。本案原告不存在任何违约行为，被告才是违约方，在2015年3月27日原告在被告承诺可以办理按揭贷款的情况下签订了买卖合同，后因无法办理银行贷款，双方协商首付款升为四成，剩余房款分十期支付，但因被告自己的过��将原告每月应付款项计算错误，涉案房屋总房款480000元，签合同时原告支付首付款144000元，2015年5月24日原告追加支付了48000元，因此原告总共支付了首付款192000元，剩余房款288000元，而被告向原告发出通知要求原告支付每月房款336000元（分十期支付），原告一直与被告协商说被告搞错了，但被告一直拒绝改正，直至2015年10月27日才给原告另发了一份催款函，此次确认原告剩余房款是288000元。原告在2015年10月29日明确向被告发函表示:原告可以一次性付清剩余房款。在2016年1月12日，原告又向被告支付了28800元，2016年2月23日原告又向被告支付了144000元，因此，我方没有拒绝支付剩余房款，违约的是被告，被告的反诉没有依据，应当予以驳回。一审法院查明的事实原审法院认定事实如下：原被告双方于2015年3月27日签订《商品房买卖合同》及《合同补充���议》，约定原告购买被告位于惠州市惠阳区淡水白云坑白云路盈润国际花园X栋X层X号房，付款方式为办理银行按揭，买受人首付144000元，余款336000元，由买受人携齐手续资料向银行申请按揭。后因无法办理按揭，原被告双方变更付款方式为办理银行按揭，买受人首付192000元，余款288000元，由买受人携齐手续资料向银行申请按揭。合同第八条约定，商品房交付时间为2016年6月30日。合同第七条第一款第二项约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。…”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。…”双方在合同补充协议第六条第二款约定：“确因买受人不符合银行按揭贷款条件而无法办理银行按揭时，买受人应���银行发出不能贷款的通知后十个月分期付清房款，方式支付如下：每月支付剩余应付房款部分的10%，如果买受人逾期付款时（1个月为一期），违约责任依本补充协议第十条执行。第十条约定：“买受人选择分期付款时，逾期一期未按约定支付房款时，买受人须每日支付应付房款的千分之三，作为违约金给出卖人，逾期两期未按约定支付房款时，买受人须每日支付应付房款的千分之四作为违约金给出卖人，违约金算至付清房款之日止。如果累计逾期三期（含三期以上）未按约定支付房款时，出卖人有权选择单方面解除本合同，有权将房屋另售他人，无需要通知买受人，同时，买受人应支付总房价的20%作为违约金；…”。合同补充协议第十八条约定：如有争议有买受人、出卖人双方友好协商解决，协商不成，双方依《商品房买卖合同》第十九第2项明确约定由��同履行地惠阳区人民法院管辖诉讼，由败诉方承担律师费、诉讼费。合同签订当天，原告于2015年3月27日支付首付款144000元、按揭办证费2000元、维修基金5823元，于2015年5月24日追加支付首付款48000元。2015年8月12日，被告向原告发出《限期履行分期付款通知书》，通知原告不符合银行按揭贷款条件，无法办理银行按揭，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第六条第二款之约定，应付款总金额为336000元，分十期（10个月）付清，需每月向被告支付应付房款的10%即33600元，于收到本通知书的五日内，将每月应付的当期房款在每月的15日前转账汇入被告在惠州农商行惠阳支行营业部的账号：80×××03。因上述应付房款通知错误，被告于2015年10月21日再次向原告发出《限期履行分期付款通知书》，通知内容将上述应付款总金额变更为288000元，每月应付��款金额变更为28800元。2015年10月29日，原告及其妻子作出《特此说明》，要求被告提出交房产证，尾款一次性付清。2015年11月30日，原告及其妻子再次作出声明，要求被告在声明后三个月内将涉案房屋房产证交予原告。2015年12月11日，被告向原告发出《关于解除盈润国际花园商品房买卖合同的通知书》，通知原告即日起解除双方签订的商品房买卖合同。2016年1月12日，原告通过其妻子舒中华转账支付剩余房款288000元到被告的80×××03账号。2016年3月17日，被告将原告首付款144000元、购房余款288000元转账支付给原告妻子舒中华。原告因本案诉讼委托广东通远律师事务所代理诉讼事宜，并支付律师代理费1万元。被告因本案诉讼委托广东鸿浩律师事务所代理诉讼事宜，并支付律师代理费1万元。一审法院的判决理由及结果原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，原告请求确认《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》有效，本院予以支持。原被告应当按照合同约定履行自己的义务。依照变更后合同及合同补充协议约定，原告支付首付款192000元后，因无法办理银行按揭，余款288000元按十个月分期付款，每月支付余款的10%即28800元。被告于2015年8月12日通知原告分期支付购房余款36600元，每期36600元，后因为笔误，又于2015年10月17日再次通知原告分期支付购房余款，每期28800元。原告收到上述通知后，以被告须先办出房产证为由，拒绝支付房款，直至2016年1月12日才将购房余款288000元汇入被告在限期履行分期付款通知书上提供的账户。本院认为，被告第一次通知原告履行分期付款��虽然将购房余款写成366000元，但原告根据购房合同及合同补充协议约定，完全可以计算出购房余款为288000元，每期购房款为28800元，但原告收到上述通知后，在得知无法办理银行按揭，需分期付款后，并未积极履行合同义务，支付分期购房款至被告指定账户，且在第二次收到付款通知后，仍以被告须办出房产证作为其支付购房余款的前提条件，原告的行为已违反合同约定，构成违约。至2015年12月11日，原告逾期支付分期购房款已超过三期，被告向原告发出《关于解除盈润国际花园商品房买卖合同的通知书》通知原告解除合同，符合合同补充协议第十条的约定，理由充分。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方签订的商品房买卖合同及合同补充协议自《关于解除盈润国际花园商品房买卖合同的通知书》到达原告时即2015年12月11日已解除。原告违约并导致合同解除，被告请求原告支付购房款20%的违约金96000元，本院认为，合同补充协议为格式条款，合同补充协议仅约定原告的违约责任，未约定被告的违约责任，且合同补充协议第十条关于原告导致合同解除的违约责任明显加重原告负担，故该条款中关于原告导致合同解除的违约责任约定无效，被告请求原告支付购房款20%的违约金96000元，本院不予支持。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第二项的约定，原告导致合同解除，应按累计应付款的1%支付违约金，故原告应向被告支付违约金4800元（480000元×1%）。被告请求原告支付因本案纠纷支付律师代理费1万元，符合合同补充协议第十六条的约定，本院予以支持。原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》已于2015年12月11日解除，原告请求继续履行《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》中所约定的义务，将双方签订的购房合同进行网签并登记备案、同时将涉案房产“盈润国际花园”X栋X层X号房屋登记在原告名下、被告向原告支付违约金48000元、支付律师费10000元，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：本院确认原被告双方于2015年3月27日签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》合法有效，并于2015年12月11日已解除。原告舒某于本判决发生法律效力之日起三日内向被告惠州市盈润房地开发有限公司支付违约金4800元，该违约金在原告舒某已支付的维修��金中予以扣除。原告舒某于本判决发生法律效力之日起三日内向被告惠州市盈润房地开发有限公司支付律师代理费1万元，该律师代理费在原告已支付的维修基金及办证费中予以扣除。驳回原告舒某其他诉讼请求。驳回被告盈润房地其他诉讼请求。本案本诉受理费1250元由原告舒某承担，反诉受理费1210元，由原告舒某承担200元，被告盈润公司承担1010元。当事人二审的诉辩意见上诉人一舒某不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求:1、撤销一审判决;2、改判被上诉人履行与上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》中所约定的义务,将双方签订的购房合同进行网签并登记备案,同时将涉案房产“盈润国际花园”X栋X层X号房屋登记在上诉人名下;3、改判被上诉人支付上诉人违约金48000元;4、改��被上诉人支付上诉人律师费10000元;5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审认定事实不清,判决有误。一、一审认定上诉人违约的理由是“但原告收到上述通知后,在得知无法办理银行按揭,需分期付款后,并未积极履行合同义务,支付分期购房款至被告指定帐户,且在第二次收到付款通知后,仍以被告须办出房产证作为其支付购房余款的前提条件,原告的行为已违反合同约定,构成违约”不能成立。1、上诉人没有付款是因为被上诉人故意将购房余款为288000元,每期应付28800元,写成购房余款为336000元,每期应付33600元,该事虽经上诉人多次向其指出错误并协商,但其拒绝改正。因此,错在被上诉人;2、上诉人于2016年1月12日,2016年2月23日分别支付房款28800元,144000元的行为也表明上诉人是在积极履行合同，要强调的一点是，涉案房产合同总价为480000元，至2016年2月23日止��上诉人共支付364800元，只剩余115200元,且上诉人在庭审时,也一直表态同意一次性付款,因此,上诉人一直在积极履行合同,并不存在违约;二、一审认定被上诉人解除合同理由成立的观点为“至2015年12月11日,原告逾期支付分期购房款已超过三期,被告向原告发出《关于解除盈润国际花园商品房买卖合同的通知书》通知原告解除合同,符合合同补充协议第十条的约定”不能成立。上诉人收到正确付款通知的时间为2015年10月27日,因此,上诉人分期付款的时间应从2015年10月27日起算。而被上诉人在2015年12月11日应发出解除合同通知,显然不符合合同约定。基于以上事实与理由,上诉人特向贵院提出以上上诉请求,恳请贵院依法判决。上诉人一在庭审中强调:开发商在2O15年8月12日发出的通知书,因款项错误且购房方多次向其指出错误，但其仍不改正，后直到2015年10月27日才再次发出通知书，因此开发商发出限期通知书的时间为2015年10月27日,而开发商在12月12日发出通知,2015年10月27日直至2015年12月12，并没达到双方约定的补充协议3个月,因此对方解除买卖合同通知书违法,不具有法律效力,一审认定该解除合同通知书有效,并据此解除买卖合同无法律依据。我于2015年3月27日签订了房产合同,通知我追加30%首期款144000元，后因对方通知我追加10%房款,后来我又支付了，追加理由是方便贷款,但直到开庭对方未出示拒绝贷款的凭证或帮我贷款的凭证。我收两份通知书，2015年8月11日通知书所欠房款336000元是错误的，2015年10月27日所欠款228000元的通知书，2015年8月至11月期间我多次找开发商付款,但开发商拒收房款,后来2015年1月4日请律所帮我发律师函给开发商,一审有提交该证据。后我于2015年1月12日支付28800元支付到开发商账号,2015年2月23日支付144000元,我是经开发商拒收房款的情况下支付房款。2O16年3月我起诉对方一周后受到前面两笔退款。2015年8月我到惠州市房管局查询涉案房产未备案。上诉人二盈润房地产答辩称：第一,一审查明事实部分,我方发出两次通知,对方回复两次文件,对一审调查事实我方予以认可。但我方在第二份2015年10月27日发函中及时纠正笔误,但对方在收到纠正通知后仍以书面形式一次声明加一次说明要求我方在三个月内办理房产证才支付尾款,违反双方的合同约定且强人所难,因为涉案房屋是在预售阶段,双方约定非常清楚,即先交付后办证,有严格的期限约定,因此对该事实一审已经调查清楚,我方予以确认。第二,我方于2015年12月11日依法发出了解除通知书,合同已经解除,因此,对方在2016年解除以后所支付的款项我方在查实后原路返回。上诉人二盈润房地产不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请��:1、依法改判被上诉人向上诉人支付违约金96000元(480000×20%);2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:原告违约,理应按约定承担违约责任。1、上诉人与被上诉人签订的合同补充协议约定,买受人选择分期付款时,逾期一期按应付房款的千分之三支付违约金;逾期两期按应付房款的千分之四支付违约金;逾期三期(含三期以上)出卖人有权解除合同并要求买受人按总房价20%承担违约金。根据以上条款不难发现,上诉人并没有加重买受人负担,而是对于买受人违约采取的是比较人性化、温和的处理方式,循序渐进,合情合理,本案上诉人逾期达六期之久,而且上诉人也多次催促其履行合同约定,其不但不履行且提出不合理的要求,最终上诉人不得已按合同约定解除合同。本案中,交易双方都是平等的主体,双方签订的合同补充协议也是真实有效的,被上诉人恶意违约导致��同被解除,其理应按合同约定承担违约责任,这是一个成年人对自己不诚信的行为应该付出的代价。一审法院简单以合同补充协议属格式条款为由,认定合同补充协议中的违约责任约定无效,这是助长不诚信的不正之风,有背依法治国之精神。2、被上诉人有不诚信的前科,根据被上诉人提交的《个人信用报告》显示,其自2010年以来,逾期月份多达20次,因此按揭银行未审批通过其贷款申请。而与上诉人之交易过程中,亦是遇房价低迷则不按约定履行付款义务,逾期半年之久后,遇房产市场行情向好时又强迫交易,其行为实乃唯利是图而弃法律与诚信于不顾。综上,被上诉人违背诚实守信原则,恶意违约,理应承担相应的法律责任,上诉人请求二审法院依法改判,以更好维护社会正气清流,实践依法治国之理念。上诉人一舒某庭审答辩称：开发商的上诉请求无事实及法律依据,因本案���开发商原因导致,与我方无关。本案二审中，上诉人二盈润房地产在庭审中提交一组新证据:《广东省商品房买卖合同》、李建华身份证复印件、收款收据。拟证明涉案房屋2O16年2月23日在与本案对方解除合同后已经出售给第三人李建华,证明继续履行已经不可能。上诉人一舒某对此发表质证意见:对该证据的真实性、合法性有异议。第一,该证据不能证明对方所能证明的观点。在一审两次开庭期间该证据就已存在,对方却没有提交,所以不应作为新证据。第二,对方在一审当庭陈述房屋仍未出售,详见笔录,所以我方认为该证据是对方为了达成目的而单方制作的。本院查明的事实、判决理由及结果经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的���议焦点是：1、舒某是否存在违约行为；2、盈润公司是否存在违约行为。本院对此分析如下：本案中，由于舒某无法办理银行按揭，因此双方协商将按揭款改为尾款分十次付清。盈润公司于2015年8月11日向舒某寄送的《限期履行分期付款通知书》中，告知其每月付款36600元。由于舒某已经于2015年5月24日追加首付款48000元，故购房尾款是288000元，舒某每月应付款为28800元，盈润公司的计算存在失误，故该份通知书对舒某不发生法律效力。一审法院认为舒某完全可以自行计算出每期购房款为28800元而非36600元，鉴于舒某对此并无过错，故将因盈润公司的过失导致的不利后果认定由舒某承担，有失公正，本院予以纠正。2015年10月27日，盈润公司再次向舒某发出《限期履行分期付款通知书》，告知其每月付款28800元，该份通知书对舒某发生法律效力，舒某在收到后应当按约履行义务。鉴于其没有按约履行，故其构成违约。但是依据双方签订的《合同补充协议》中的约定，买受人逾期三期（含三期以上）未按约定支付房款时，出卖人才有权选择单方解除合同。盈润公司于2015年12月11日即向舒某发出解除合同的通知书，而此时舒某逾期付款并未达到三期，故不符合合同解除的约定条件，盈润公司此后又将涉案房屋出售于第三人，故也构成违约。并且，舒某其后又于2016年1月12日、2月23日将两笔房款28800元、144000元转账至盈润公司帐上，由此可见，舒某主观上并非不愿履行合同，而是就如何履行与盈润公司沟通不畅。鉴于双方互有违约行为，本着公平原则，互不追究违约责任。对于一审法院判决舒某支付违约金及律师费的认定，本院予以纠正。鉴于涉案商品房买卖合同已经客观履行不能，故一审法院判决解除涉案商品房买卖合同及相关��补充协议，本院予以维持。涉案合同解除后，就舒某已支付款项的返还问题双方应本着诚信原则协商解决，若协商不成舒某可另循法律途径解决。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律略有不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院(2016)粤1303民初762号民事判决第一项、第四项及第五项及诉讼费用承担；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院(2016)粤1303民初762号民事判决第二项、第三项。本案二审案件受理费为2460元，由舒某负担1230元，由盈润房地产负担1230元。舒某、盈润房地产已分别向本院预缴2460元，由本院分别退回1230元给舒某、盈润房地产。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 胡 江审 判 员 于海砚二〇一七年七月十八日法官助理 曾嘉红书 记 员 叶秀婷