上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初7056号原告：上海京明规划建筑设计有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：余敏，总经理。委托诉讼代理人：余泾。被告：上海同济科技园孵化器有限公司，住所地上海市。法定代表人：高国武，总经理。委托诉讼代理人：傅坤，上海博象律师事务所律师。委托诉讼代理人：王万基，上海博象律师事务所律师。原告上海京明规划建筑设计有限公司(以下简称京明公司)与被告上海同济科技园孵化器有限公司(以下简称孵化器公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法由审判员龚立琼适用简易程序独任审判并于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告法定代表人余敏及其委托诉讼代理人余泾，被告委托诉讼代理人王万基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京明公司向本院提出诉讼请求判令：1、原、被告签订的2011年3月28日至2014年3月31日房租合同的补充协议无效；2、被告返还原告27个月多缴的租金差价32,840元；3、被告退还原告本市杨浦区赤峰路XXX号一号楼612室房屋(以下简称系争房屋)租赁面积差价部分的租金107,135.68元；4、被告退还原告2015年12月的租金4,798元；5、被告赔偿原告三次搬家费6,000元、退还2016年10月1日至2016年12月21日的房屋使用费6,301.3元、营业损失2,698.7元，以上共计15,000元。事实和理由：2011年3月28日至2014年3月31日，原、被告签订4份房屋租赁书面合同，同时签订4份补充合同，提到原告承诺完成2011年、2012年、2013年的地方税收5万元，如未完成，房租将调整到市场价2.7元/平方/天，多收0.7元/天/平米，并每季度开具税收保证金的发票，年底换票，发票内容更换为“其他租赁服务费”。原告认为被告无权收取税收保证金，也无权开具税收保证金发票，换发票更是为了防止税务查账，巧立名目乱收费，违反税收征管法的规定，应当将27个月多缴纳的费用32,840元退还。被告提供的房屋面积不足57.32平米，与原告实测的33平米相差甚远，要求法院调查取证得出合法数据，退赔多收的房屋租赁面积金额。2015年12月，被告在未通知原告的前提下断电，应当退还一个月的房租费，以及自2016年10月15日因被告相互推诿造成的原告经济损失15,000元。被告孵化器公司辩称，第一项诉请不予认可，双方签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示且履行完毕，不存在无效情形，应为有效。第二项诉请不予认可，补充协议有效则不存在退还的情况，原告也已超过了诉讼时效；第三至五项诉请不予认可，系争房屋面积及断电导致的房屋使用费已经在2017年4月7日的判决书中载明，根据一事不再理的原则，请求法院驳回其全部诉请。经审理查明，2011年3月28日，原告京明公司与被告孵化器公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将上海市杨浦区赤峰路XXX号同济科技园1号楼612室房屋出租给原告，建筑面积57.32平方米，用途为办公用房，每日每平方米建筑面积为2.0元，每日合计应缴房租115元；租期自2011年3月28日起至2011年12月31日止，每季度支付一次房租和物业管理费；被告出租的房屋属于同济科技园孵化基地，在财务上享受区政府优惠政策，企业在基地孵化时间一般为三年左右，到时孵化毕业企业或因故不能孵化完毕的企业，都应撤出孵化基地，原告在入住园区的首期合同最多为2年，以后续签合同一年一签，从第三年起房租每月每平方米建筑面积递增15%-20%，每一年为一个递增期限。同日，双方签订《补充协议》一份，约定赤峰路XXX号同济科技园大楼为同济科技园孵化基地，入住的企业可享受优惠的房租和财政奖励政策。企业的孵化期限为3年，3年后企业将不再享受优惠的房租，房租一律调整到市场价。企业在孵的3年中，为了促进企业和孵化基地的共同成长，签订补充协议，原告承诺2011年全年实现地方税收5万元，未完成地方税收5万元，2012年房租将调整到市场价2.7元/平方米/天。当天，双方还签订了《企业入驻协议》。2011年12月26日，原、被告双方就系争房屋续签了一份《房屋租赁合同》，期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。同日的《补充协议》约定，1、由于原告未完成地方税收3.74万元(按实际租赁期9个月计算)，2012年房租将调整到市场价，增收0.7元/平方米/天(40元/天，全年14,640元)；2、原告若2012年全年实现地方税收5万元，被告将退还所增收的房租0.7元/平米/天(40元/天，全年14,640元)，未完成地方税收5万元，增收的房租不予退还。因原告未达到补充协议的5万元税收标准，原告向被告支付了14,640元。被告向原告开具发票，载明2012年1月1日至2012年12月31日，房屋租赁费14,640元。2012年12月31日，原、被告双方就系争房屋续签《房屋租赁合同》，租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止。同日的《补充协议》约定，1、由于2012年度原告未完成地方税收5万元，2013年房租将调整到市场价增收0.7元/平米/天(40元/天)；2、原告若2013年全年实现地方税收5万元，被告将退还所增收的房租0.7元/平米/天(40元/天)，未完成地方税收5万元，增收的房租不予退还。因原告未达到补充协议的5万元税收标准，原告向被告支付了14,600元。被告向原告开具发票，载明2013年1月1日至2013年12月31日，房屋租赁费14,600元。之后，原、被告就2014年1月1日至2014年12月31日期间又签订《房屋租赁合同》一份，约定2014年1月1日至2014年3月31日止，每日每平方米建筑面积2元，2014年4月1日起至2014年12月31日每日每平方米建筑面积2.7元。双方签订《补充协议》约定原告承诺2014年全年实现地方税收5万元，被告先按0.7元/平米/天增收房租作为税收保证金(40元/天)(2014年1月1日起至2014年3月31日)，完成地方税收5万元则全额返还所增收的房租，未完成地方收税5万元，增收的房租不予退还。2014年1月14日，被告向原告开具发票，载明收到税收保证金3,600元，期限自2014年1月1日起至2014年3月31日止。另查明，2016年11月9日，孵化器公司曾起诉京明公司房屋租赁合同纠纷，案号(2016)沪0110民初18184号。孵化器公司诉请要求解除与京明公司之间的租赁合同关系，京明公司支付2015年12月31日前拖欠的租金36,484元及2016年1月1日至2016年12月21日止拖欠的租金、违约金及没收押金。京明公司辩称，同意解除租赁合同关系，对2015年12月31日前欠付36,484元租金无异议。2016年1月1日开始不同意支付租金。双方未签订正式的租赁合同。从2015年11月25日开始孵化器公司已经断电，京明公司也没有使用系争房屋。2016年10月14日，京明公司去系争房屋搬离私人用品及办公设备，孵化器公司不让搬离。系争房屋的面积有异议，经京明公司自行测量，套内净面积仅为33平方米。2017年4月7日，本院作出一审判决，认为，京明公司虽称未实际使用系争房屋，但其返还房屋的义务及举证责任在于京明公司方，且京明公司也认可其办公设备等均存放在系争房屋内直至2016年12月21日，故京明公司认为无需支付上述时间段的房屋使用费之辩称，本院不予采信。孵化器公司对系争房屋进行了断电，必然影响京明公司正常使用系争房屋，且孵化器公司在未收到租金时也未能及时止损，而是在租赁合同到期后将近一年时间才提出解除租赁合同关系，扩大了损失，故本院对2016年1月1日起至2016年12月21日止的房屋使用费酌情确定为按照每月2,353.5元标准计算。关于京明公司提出的面积问题，京明公司未提供相应的证据证明，且京明公司系现房租赁，据此，本院于2017年4月7日作出一审判决，一、孵化器公司与京明公司之间的租赁合同关系于2016年12月8日解除；二、京明公司应于判决生效之日起十日内支付孵化器公司至2015年12月31日止欠付的租金36,484元；三、京明公司应于判决生效之日起十日内支付孵化器公司自2016年1月1日起至2016年12月21日止，按照每月2,353.5标准计算的房屋使用费27,482.80元；四、京明公司应于判决生效之日起十日内支付孵化器公司以36,484元为本金，自2016年1月1日起；以7,060.5元为本金，自2016年1月1日起；以7,060.5元为本金，自2016年4月1日起；以7,060.5元为本金，自2016年7月1日起；以6,301.3元为本金，自2016年10月1日起；均至2016年12月21日止，按照日0.02%标准计算的违约金；五、孵化器公司应于判决生效之日起十日内返还京明公司的租赁保证金及钥匙押金3,500元；六、驳回孵化器公司其余诉讼请求。双方均未上诉。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》及《补充协议》、发票、民事判决书及双方的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》约定出租的房屋属于同济科技园孵化基地，在财务上享受区政府优惠政策。税收达不到一定的标准，租金按照市场价2.7元/平米/天计算。上述约定系双方当事人对租金标准的约定，并非孵化器公司代替税务局行使税务职能，并未违反法律、法规禁止性条款，应为有效。事实上，至2014年3月31日止，原、被告均已按约履行完毕，原告也未提供证据证明其在缴纳相关费用后的2年内主张过退还相关费用，被告关于时效的抗辩意见亦成立。故本院对原告要求确认《补充协议》无效及返还租金32,840元之诉请，不予支持。关于面积问题，原告已经在前案中提出抗辩意见，本院认为其系现房租赁，现也没有证据证明系争房屋面积不足，本院对原告主张退还面积不足部分的租金，不予支持。原告主张退还2015年12月的租金、2016年10月1日至2016年12月21日的房屋使用费6,301.3元，前案中已综合考虑交房义务、责任以及合同履行情况对租金标准及违约金进行了酌情减少，原告再次主张退还租金及赔偿经济损失，系重复诉讼，本院不予支持。原告提出的赔偿搬家费6,000元、营业损失2,698.7元，无法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告上海京明规划建筑设计有限公司全部诉讼请求。本案案件受理费1,344元(已减半收取)，由原告上海京明规划建筑设计有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  龚立琼二〇一七年七月二十八日书记员  史晨璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。