云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云01民终2661号 上诉人（原审原告）：云南俊腾达房地产开发有限公司。 住所地：云南省昆明市晋宁县工业园区晋城基地。 法定代表人：李凯，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张海，云南方中律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：寸丽苹，女，1982年5月4日生，白族，住云南省昆明市五华区， 委托诉讼代理人：尚渠，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人云南俊腾达房地产开发有限公司（以下简称俊腾达公司）与被上诉人寸丽苹房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省晋宁县人民法院（2017）云0122民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 上诉人俊腾达公司上诉请求：一、撤销云南省晋宁县人民法院（2017）云0122民初2123号民事判决；二、依法改判由被上诉人支付上诉人购房款651904元，并支付违约金20万元；三、本案一二审诉讼费由寸丽苹承担。主要事实及理由：一、原审判决以上诉人对诉争房产土地设定抵押为由驳回上诉人的诉讼请求错误。虽然上诉人在没有征得被上诉人书面同意的情况下设定了抵押登记，但该抵押并不影响被上诉人根本权利的实现，上诉人已经提交证据证明抵押权人可以随时解除抵押登记，该抵押登记对被上诉人的权利并无影响。被上诉人未依照约定支付房款在前，上诉人进行抵押登记在后，被上诉人的违约行为导致了上诉人的资金运转困难，无奈才进行了抵押登记。 被上诉人寸丽苹答辩称：上诉人认为设定抵押不影响被上诉人的权益是错误的。原审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。 上诉人俊腾达公司向原审法院起诉请求判令：一、由被上诉人支付剩余购房款651904元及违约金200000元；二、被上诉人承担本案诉讼费。 原审法院认定事实：被上诉人与上诉人于2012年12月23日签订了《〈俊腾达中小企业工业园〉认购协议》（格式合同）一份，俊腾达公司为甲方，被上诉人为乙方，合同约定乙方购买甲方销售的位于昆明市晋宁县晋城工业园“俊腾达中小企业”D区3栋2层2号标准厂房，房屋属于框架结构，参考建筑面积为432.16平方米，房屋总价款为1166832元，优惠后总价款为1123616元（不含税费、配套设施及其他相关费用），协议签订当日乙方应支付定金50000元，该款在支付首期房款时自动冲抵购房款，协议签订后乙方须在2013年1月20日支付首期房款39%即176808元,2013年6月1日前付22680元。协议还约定双方签订《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》后，该协议自动解除。2015年1月21日，双方签订《标准厂房／配套用房购销合同》（合同编号JTD-1-037）及《补充协议》（格式合同），俊腾达公司为甲方，被上诉人为乙方。合同第三条约定，乙方购买甲方销售的其经批准在晋宁县工业园区晋城片区35＃地块上建设的标准化厂房／配套用房俊腾达中小企业产业园第D3幢第2层2号房，建筑面积为461.39平方米，单价为2600元，总价款为1199614元；第五条约定“采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，按以下方式处理：本合同约定第四条第一款预定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行；实际面积以产权机关登记的建筑面积据实结算”；合同第六条约定，“乙方于2015年1月21日前已支付总房款的44.15%，计529614元，剩余55.85%房款计670000元，通过办理银行担保贷款进行支付，乙方应在本合同签订之日起15日内将办理银行担保贷款所需的所有相关资料、证明、文件，提交贷款银行进行审查，并按银行规定的时间办理相关贷款手续”；第七条约定，“甲方应于2013年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的厂房／配套交付给乙方”；第十三条第二项约定，“甲方保证该厂房／配套在交接时没有产权纠纷及债权债务纠纷。如交接后发生该厂房／配套交接前存在的产权纠纷或者债权债务纠纷，由甲方承担责任”。合同还就交接房、逾期交房、逾期付款、产权登记、违约责任等事项进行了约定。同日，双方签订《标准厂房／配套购销合同》补充协议就违约责任等进行了补充约定。被上诉人于2012年12月23日向俊腾达公司支付了定金50000元；于2013年1月12日支付了176808元；于2013年6月3日支付了126808元，于2015年1月21日支付了175998元，以上共计529614元，尚有651904元房款未缴付。双方因房款的缴纳及是否能办理权属证发生争议而诉至法院。2015年6月24日，俊腾达公司未告知被上诉人，将晋国用（2014）第100号国有建设用地使用权设立了抵押登记，抵押给个旧市农村信用合作联社城区信用社，抵押期为2015年6月24日至2016年6月24日，被上诉人所购厂房的土地使用权包含在上述抵押范围内。该项抵押至今未注销。另查明，俊腾达公司于2012年1月11日取得了涉案房屋的建设用地规划许可证，于2014年3月14日取得了涉案土地的国有土地使用证，于2015年6月29日取得了涉案房屋的建设工程规划许可证，于2015年7月16日取得涉案房屋的房屋建筑工程施工许可证；编号为JTD-1-037的《标准厂房／配套用房购销合同》及《补充协议》涉及的厂房于2016年1月7日已办理了房产证，证号为晋宁县房权证2016字第××号，所有权人为俊腾达公司。此外，被上诉人于2015年11月26日向法院起诉，要求解除与俊腾达公司所签订的上述购销合同。 原审法院认为，本案争议焦点为：1、双方签订的合同是否是有效合同？2、被上诉人是否应缴纳剩余房款并支付逾期产生的违约金？针对焦点1，俊腾达公司认为本案诉争房产系工业产房，根据晋宁县住建局的复函，目前昆明市对于工业用地上的厂房未发放过《商品房预售许可证》，也未出台相关规定，故无法办理《商品房预售许可证》，除此之外的其他证件均已办理，不应据此认定双方合同无效；被上诉人认为俊腾达公司未取得《商品房预售许可证》即与其签订合同预售涉案厂房，违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方的合同属于无效合同；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条将是否取得预售许可证作为认定商品房预售合同效力的判断依据，其规范目的主要在于回应与落实城市房地产管理法以及城市商品房预售管理办法等法律法规所确立的商品房预售与管理制度，上述立法的根本目的在于维持安全稳定的房地产开发秩序，并实现商品房买卖领域在刺激经济发展、维护交易安全以及保障购房者利益等价值取向上的兼顾与平衡。其体现了公共利益和国家意志对于交易自由和意思自治的干预和限制，意在维系公益与私益之间的平衡。本案中，俊腾达公司在订立合同时及至今虽未取得商品房预售许可证，但其在本案起诉前已办理了除商品房预售许可证明以外的其他销售证件，且本案诉争房屋已取得了产权登记，该房屋实际上已具备现房销售的条件，从双方签订的合同来看，双方签订购销合同的日期为2015年1月21日，同时交房手续反映的俊腾达公司欲交房的时间也为2015年1月21日，可见，双方签订的实际上已是商品房现房买卖合同，而非预售合同，商品房预售制度所欲维护的秩序和利益已无受侵害之虞，如以其未取得商品房预售许可证为由认定合同无效，有失实体公正。对此特殊案件，采取目的解释和利益分析的法律适用原则及理念更为适宜。被上诉人虽系自然人，但被上诉人未向法院提交证据证明自然人不具有购买工业厂房的主体资格。综上，本案双方签订的购销合同及补充协议系双方自愿协商订立，系依法成立的有效合同。针对争议焦点2，俊腾达公司认为，双方签订的合同合法有效，厂房虽被抵押，但并未影响被上诉人的权益，故被上诉人应继续履行合同缴纳未付的房款并支付逾期违约金；被上诉人认为现双方诉争的厂房已登记于上诉人名下，且上诉人在未告知被上诉人的情况下将诉争厂房所涉土地整块进行了抵押贷款，被上诉人根本不可能取得该厂房产权，现诉争厂房的面积误差绝对值已超过法律允许的3%，被上诉人有权要求解除合同，并要求返还已支付的购房款529614元。原审法院认为，本案俊腾达公司将本案双方买卖的厂房所涉土地使用权抵押给他人，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案视为双方买卖的厂房已被俊腾达公司随土地使用权一并进行了抵押。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。可见，被上诉人是否应继续缴纳房款并支付由此产生的违约金关键在于双方的购销合同是否应该解除。根据上述规定，出卖人将房屋抵押给第三人并不当然导致合同被解除，是否解除合同还应审查抵押是否导致合同目的不能实现及购房人是否无法取得房屋。根据庭审查明事实，原审法院认为，俊腾达公司将厂房抵押他人的行为已导致本案合同目的不能实现，被上诉人不能取得房屋。理由如下：厂房作为不动产，拥有不动产权属证才能最大限度保障产权人的利益，如无产权证明，即使买房人实际占有了不动产，其所有权亦处于不稳定状态，而要自由合法的实现占有、支配、处置不动产的权益需以拥有不动产权证明为依据，故实际控制房屋并拥有不动产权证明以排除第三人依据抵押权等向其主张任何其他权利是购房人签订购房合同买受房屋的目的。取得房屋不仅应包含实际交付取得房屋，还应包含取得房屋产权证明。本案中，首先，俊腾达公司已为本案厂房办理了产权证，但产权人为上诉人自己而非被上诉人；其次上诉人所抵押的土地使用证并不仅仅是被上诉人所买厂房的土地使用证，还包含其他厂房所涉土地的土地使用证，在解除整片土地的土地使用权抵押前，被上诉人将无法办理并获取产权证明，而本案至法庭辩论终结前俊腾达公司未能将上述抵押解除。综上，本案中，被上诉人无法实现购买厂房的目的，无法取得房屋。根据双方购销合同第十三条关于“甲方保证该厂房／配套在交接时没有产权纠纷及债权债务纠纷。如交接后发生该厂房／配套交接前存在的产权纠纷或者债权债务纠纷，由甲方承担责任”的约定，俊腾达公司应承担厂房被抵押产生的责任即未通知被上诉人即将厂房进行抵押致合同目的不能实现，而使被上诉人获得解除合同并要求其返还已付购房款的权力。本案被上诉人已另案诉请解除与上诉人签订的购销合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；……”，双方签订的合同应解除，被上诉人依法不应再继续履行付款及支付违约金的义务。被上诉人关于本案厂房交房时的面积误差绝对值已超过法律允许的3%，有权解除合同的该项意见，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，交付人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照合同约定处理……。”本案双方在合同中明确约定“采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，按以下方式处理：本合同约定第四条第一款预定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行；实际面积以产权机关登记的建筑面积据实结算”，故应依合同约定处理，被上诉人并不因此获得解除权，其该项意见不成立，原审法院不予采纳。综上，上诉人要求被上诉人支付剩余房款并支付违约金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决：驳回俊腾达房地产开发有限公司的诉讼请求。原审案件受理费12319元，由俊腾达公司承担。 二审中，上诉人向法庭提交了晋宁县人民法院作出的（2015）晋法民初字第845号、（2015）晋法民初字第846号、（2015）晋法民初字第1006号民事判决书，欲证明同一个事实、同一个法院作出的不同的判决，且上述判决书已经生效。 经质证，寸丽苹认为对判决的真实性认可，但是判决的事实与本案差异巨大，不能一概而论，上诉人的观点不能成立。 本院认为，对于上诉人提交的判决书，各方对其真实性认可，本院对其真实性予以认可，但是生效判决书认定的是案外人与上诉人之间的争议，与本案争议无关，本院对其关联性不予认可。 原审认定的事实与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。 根据案件事实，并归纳双方当事人的诉辩主张及理由，本案的争议焦点是：已经设立的抵押是否影响被上诉人对厂房的使用，被上诉人应否向上诉人支付剩余款项？ 本院认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”之规定，本案中上诉人与被上诉人之间签订的《标准厂房／配套用房购销合同》及《补充协议》是双方真实意思体现。之于上诉人，其签订合同目的在于销售不动产之后获得销售对价；之于被上诉人，其签订合同目的在于获得无权利瑕疵的不动产之后对不动产占有、支配、处分等。现上诉人在未告知被上诉人的情形下将涉案不动产土地使用权设立了抵押担保，致使涉案不动产存在权利瑕疵，令被上诉人购买的不动产权属处于不稳定状态，被上诉人无法对其购买的不动产拥有完全合法的物权，被上诉人签订合同的目的不能实现。上诉人将涉案不动产土地使用权设立了抵押担保的行为违反了双方合同的约定，因上诉人违约而导致合同目的不能实现，合同应当解除，被上诉人不应当再向上诉人支付剩余款项。原审法院认定双方合同解除，寸丽苹不再继续履行付款义务正确，本院予以维持。上诉人上诉认为设立抵押权并不影响被上诉人根本权利的实现，是被上诉人违约在先才导致上诉人抵押土地使用权的主张无法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12319元，由云南俊腾达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判长 杨 茜 审判员 江丽飞 审判员 古维贤 二〇一七年七月十九日 书记员 敖 瑞