福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初114号原告：黄小兴，男，1968年6月11日出生，汉族，住福建省浦城县，委托诉讼代理人：徐武、余炜，福建名仕律师事务所执业律师。被告：陈雪梅，女，1981年8月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，原告黄小兴与被告陈雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄小兴及其委托诉讼代理人余炜到庭参加诉讼，被告陈雪梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小兴向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈雪梅立即赔偿原告违约金52500元；2.判令被告陈雪梅返还原告租赁保证金9000元；3.判令被告陈雪梅返还原告留在租赁房屋内的财物（包括冰箱3台、洗衣机2台、床2张、椅子8张、沙发1张、木茶几1张、床头柜3个、电脑桌3张、玻璃桌2张）；4.判令被告陈雪梅承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月21日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定被告陈雪梅将其坐落于福州市台江区XX城XX单元房屋出租给原告，合同约定房屋租赁期限为2015年11月25日至2020年11月24日，月租金4500元，被告并收取原告9000元作为租赁保证金。该合同第8条“违约责任”项约定“甲乙任何一方需要提前终止本合同时，应先征得对方同意，提出解除合同方需赔偿另一方等同于壹个月的违约金。”同日，双方另行签订《补充条款》一份，约定任何一方违约，应按以下条款进行赔偿：“…如在2016年11月25日至2017年11月24日违约，应赔偿对方违约金48000元…”。合同签订后，原告依法承租被告房屋，并按时交付房屋租金。孰料房屋才租了不到一年，2016年9月中旬，被告突然通知原告，说其房屋在银行设定抵押，现因欠银行贷款未能归还，银行要用其房屋抵偿贷款，不能再租给原告了，并于2016年11月收回承租房屋。被告收回承租房屋时，原告尚有部分财物在房屋内未来得及拿走。综上，原告认为，被告违反了其与原告签订的《房地产租赁合同》及其《补充条款》的约定，侵犯了原告的权利，应按约定赔偿原告的损失。为此，原告诉至本院，要求判如所请。被告陈雪梅未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告陈雪梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利，上述证据的形式真实性在本案中本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月21日，原告黄小兴（乙方、承租人）与被告陈雪梅（甲方、出租人）签订《房地产租赁合同》，合同约定：1、陈雪梅将坐落于福州市台江区XX城XX单元（建筑面积128㎡）出租给黄小兴；2、租赁期限自2015年11月25日至2020年11月24日，共60个月；3、月租金为4500元，黄小兴在当月的25日前付清下个月的房租，租金转账支付至陈雪梅名下中国建设银行账户（账号62×××62）；4、陈雪梅收取黄小兴租赁保证金9000元作为有关费用及信用保证，该保证金待合同期满或终止，结清一切费用后无息退还；5、在租赁期内，陈雪梅保证如出售或抵押该房产，应提前一个月告知黄小兴，在同等条件下，黄小兴有优先购买权，如若他方购买或抵押该房地产，所有权的购买者即为本合同的当然出租方，享有出租方的权利并继续承担出租方的义务；6、任何一方需要提前终止本合同时，应先征得对方同意，提出解除合同方需赔偿另一方等同于壹个月租金的违约金；7、本合同未尽事宜可另行议定，其补充协议书经双方签字后与本合同具有同等法律效力。上述合同还约定其他事项。同日，原、被告签订《补充条款》约定：“任何一方在租赁期间违约，应按以下条款进行赔偿：如在2015年11月25日至2016年11月24日违约，应赔偿对方违约金60000元作为赔偿，如在2016年11月25日至2017年11月24日违约，应赔偿对方违约金48000元……”。同日，原告依约向被告陈雪梅支付租赁保证金9000元以及租金4500元。被告陈雪梅出具《押金条》、《收条》交原告收执。此后，原告依约向被告支付房屋租金。2016年9月，被告陈雪梅向原告要求收回租赁房屋。2016年11月，被告陈雪梅擅自更换租赁房屋入户密码，导致原告无法进入租赁房屋。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》、《补充条款》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方均需依约履行。被告陈雪梅在租赁期限届满前提前收回租赁房屋，已构成违约，应向原告黄小兴承担违约责任。《房地产租赁合同》中“提前终止本合同时……需赔偿另一方等同于壹个月租金的违约金”以及《补充条款》中“……如在2016年11月25日至2017年11月24日违约，应赔偿对方违约金48000元……”的约定，均属双方关于违约责任的约定，针对被告陈雪梅的违约行为，原告应择一主张。鉴于《补充条款》为手写而成，较能反映缔约双方的真实意愿，亦为引导缔约双方诚信履约，本院采纳《补充条款》的约定，确认被告应向原告支付违约金48000元。原告关于违约金的诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。现《房地产租赁合同》、《补充条款》因被告违约而终止，被告陈雪梅应返还原告租赁保证金9000元。另，原告未能提供证据证明其遗留在租赁房屋内的财物情况，应承担举证不能的法律后果，本院对其返还财物的主张不予支持。被告陈雪梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈雪梅应当于本判决生效之日起十五日内一次性向原告黄小兴支付违约金48000元；二、被告陈雪梅应当于本判决生效之日起十五日内一次性向原告黄小兴返还租赁保证金9000元；三、驳回原告黄小兴的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1337元，由原告黄小兴负担112元，由被告陈雪梅负担1225元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  董 清人民陪审员  魏宝珍人民陪审员  倪 玫二〇一七年七月五日书 记 员  江 梨附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。