河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民初81号原告何建新，男，汉族，1954年7月7日出生，住石家庄市新华区。委托代理人祁庆斌，冯先菊北京市京悦（石家庄）律师事务所律师。被告王丽娟，女，汉族，1959年3月7日出生，住石家庄市长安区。委托代理人：陈淑琴，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。第三人河北世茂房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥东区休门街1号。法定代表人何风联，该公司执行董事。原告何建新与被告王丽娟及第三人河北世茂房地产开发有限公司（以下简称河北世茂）申请执行人执行异议一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告何建新委托代理人冯先菊，被告王丽娟及其代理人陈淑琴到庭参加诉讼，第三人河北世茂经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何建新诉称：在贵院执行被告王丽娟与第三人河北世茂借款纠纷一案中，被告王丽娟于2016年8月23日对执行石家庄市长安区桃源镇柳明街18号环岛豪庭小区11号楼1单元301号房产提出书面异议，经贵院审查，于2016年12月2日做出了（2016）冀01执异157号执行裁定书，裁定：中止对登记在河北世茂名下的环岛豪庭小区11号楼1单元301号房产的执行，并与2016年12月15日向原告何建新送达了该裁定文书。原告何建新认为，被告王丽娟提供的证据和理由不能排除对该执行标的的执行，具体理由如下：1、在人民法院查封前被告王丽娟并未与第三人河北世茂签订真实合法有效的书面买卖合同。该裁定书认定“2008年2月5日，王丽娟与河北世茂签订了《环岛-豪庭购房协议书》，以871716元的价格购买柳明街18号环岛豪庭11号楼1单元301号房屋及地下室。”双方签订的《环岛-豪庭购房协议书》第二条载明，商品房销售依据，商品房预售许可证号位2008038，同时第二十五条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向石家庄市住房保障和房产管理局申请登记备案。经查询，2008038号商品房预售许可证的发证日期却是2008年10月13日，在原告何建新申请法院将涉案房屋查封前，双方签订的合同也未实际在石家庄市住房保障和房产管理局登记备案，这充分说明2008年2月5日双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》明显不真实，属于河北世茂和董秀惠的恶意串通行为，属于违法无效的合同，更不能对抗人民法院的有效查封。2、被告王丽娟未能提供合法有效的银行转款凭证证实在2008年3月18日当日缴纳了全部房款，该裁定书认定支付了全部房款是错误的。既然双方的合同明显不真实，就不能仅凭收据来认定实际付款。收据中显示的收款方式是转账，但在执行异议审查程序中，虽经原告多次要求，被告王丽娟始终未能提供实际银行转款凭证，故这一事实不能认定。3、该裁定书认定“涉案房屋是否用于居住且被告王丽娟名下无其他用于居住的房屋”是错误的。结合法理、立法本意和司法实践来看，是否唯一居住房屋应该从买受人整个家庭的角度来考量，否则对申请执行人不公平，实际用于居住还是其他用途仅凭居委会出具的证明不能认定，请求人民法院作进一步的调查。综上所述，原告认为被告王丽娟所提的执行异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的第二十九条的情形，不能依法排除该执行标的的执行，为了维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼：1、请求贵院依法判决继续对河北世茂名下的环岛豪庭小区11号楼1单元301号房产进行强制执行；2、诉讼费由被告承担。被告王丽娟辩称：1、被告王丽娟于2008年2月5日与第三人河北世茂签订了《购房协议书》先后分多次交齐全款，该协议合法有效且已履行完毕。2、2014年6月3日，世茂公司将房屋交付给王丽娟，王丽娟已装修入住。3、王丽娟对房屋未办理备案手续没有过错，本案应适用《查扣冻》第十七条的规定，应解除对房屋的查封。4，本房屋市王丽娟家庭唯一住房，其权利不够排除执行，应予以解封。原告何建新为支持其诉讼请求提交了如下证据：证据1、2008年桥东法院（2008）东民保字第2227号民事裁定书，证明：执行标的被查封的事实。证据2、石家庄中级人民法院（2013石执字第00261-1号）执行裁定书，证明：执行标的被查封的事实。证据3、（2016）冀01执异159号执行裁定书，证明：原告起诉依据。证据4、2008038号房屋预许可证，证明：被告与河北世茂合同无效。被告王丽娟对原告何建新提交的上述证据的质证意见：证据1、2、3，合法性、真实性均无异议。从查封裁定可以看出查封日期2008年12月12日，此日期显然是在被告王丽娟与河北世茂签订商品房买卖合同的日期之后。证据4，真实性无异议，认为该商品预售许可证是2008年10月13日也证明了被告与河北世茂签订商品买卖合同在法院查封之前是合法有效的。被告王丽娟为支持其辩称理由提交如下证据：证据第一组：环岛豪庭购房协议书、商品买卖合同，证明：被告在法院查封前与河北世茂签订了合法有效的商品房买卖合同，合同签订时间是2008年2月5日。第二组、转帐及交款收据、转帐证明，证明：被告已分多次交纳全部购房款871716元。第三组：王丽娟购买车位两个，王丽娟按照合同约定缴纳全部车位款17万元。第四组、被告2014年6月3日已交房入住。交房后进行装修。第五组：王丽娟催促世茂公司办理产权登记，对房屋未办理产权证不存在过错。第六组：物业费水电费收据，证明自2014年6月3日交房后，王丽娟一直使用该房屋并缴纳物业费及水电费。原告何建新对被告王丽娟提交的上述证据的质证意见：证据1，对被告与河北世茂签订的商品房买卖合同真实性存疑，因为商品房买卖合同显示的签订日期2008年2月5日，商品房预售许可证下发是2008年10月13日，这与常理不符。对合同的真实性存疑。证据2，被告王丽娟提供的交纳房产的收据是在2007年9月24日，第一这不是正式的购房发票。在数次转款中，只有银行转账凭条，没有正式的购房发票，上述证据没有资金来源加以佐证，这与个人收入情况和个人交易习惯严重不符，不能证明全部房款已实际交付事实。证据3、4，5，6入住手续及房产查询证明只是证明被告入住该争议房产，并不能证明是被告家庭唯一住房，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定保护的是消费者的居住权。第三人河北世茂未出庭参加诉讼，亦未提交任何证据。经审理查明：被告王丽娟与第三人河北世茂根据2008年2月5日签订的购房协议书签订《环岛-豪庭购房协议书》，该合同载明：一，房屋面积196.2平米，价格：房屋每平方米4300元，地下室每平方米800元，商品房基本情况：房屋坐落于环岛豪庭11-1-301，总面积196.2方米；第四条，计算方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4300元，地下室价款为1800元，总金额871716元；第六条，付款方式及期限：买受人一次性交付总房款的100%，合计人民币871716元。第二条，暖气集资费7848元，天然气集资费3600元以及王丽娟转款凭证，2007年9月24日付定金5万元、世茂公司开具的55万收据等共计871716元房款。2008年10月13日，第三人河北世茂取得编号为2008038的商品房预售许可证。2014年6月3，被告王丽娟分别同河北世茂及小区物业公司办理入住手续，并领取了房屋、车库、地下室的钥匙。2008年12月12日，石家庄市桥东区人民法院作出（2008）东民保字第2227号民事裁定书，裁定查封第三人河北世茂位于石家庄市，环岛豪庭11号楼1单元301等房屋。2013年8月5日，石家庄市中级人民法院作出（2013）石执字第00261-1号执行裁定书，裁定：查封河北世茂名下环岛豪庭小区环岛豪庭11号楼1单元301等房屋，查封期为一年。2017年3月13日，石家庄市房产交易中心出具房产查询证明，证明：被告王丽娟名下目前在我中心无房屋权属登记住宅，无房屋权属登记非住宅。在中院执行上述房产的过程中，被告王丽娟以其已于2008年2月5日与第三人河北世茂签订商品房买卖合同，并交付全部房款为由，于2016年8月23日对执行石家庄市长安区桃园镇柳明街18号环岛豪庭小区11号楼1单元301号房产提出书面异议。2016年12月2日，石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01执异157号执行裁定书，裁定：中止对河北世茂公司名下的位于石家庄市学府路位于石家庄市，环岛豪庭11号楼1单元301号房产的执行。本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，本案的争议焦点如下：（一）、《商品房买卖合同》的效力问题；（二）、涉案房屋的房款缴付问题；（三）、被告王丽娟是否实际占有涉案房屋的问题。关于《商品房买卖合同》的效力问题:被告王丽娟与第三人河北世茂签订的《石家庄市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，并未违反法律、法规的强制性规定。原告何建新主张对被告王丽娟与第三人河北世茂签订的《商品房买卖合同》真实性存疑，因为《商品房买卖合同》显示的签订日期为2008年2月5日，商品房预售许可证下发是2008年10月13日，这与常理不符，应当认定该合同无效。对此本院认为，被告王丽娟与第三人河北世茂签订的《石家庄市商品房买卖合同》是在2008年2月5日的购房协议的基础上签订的，是在第三人河北世茂取得商品房预售许可证之后，按照当时签订购房协议时的时间补签的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原、被告提供的证据证明，第三人河北世茂于2008年10月13日取得编号为2008038的商品房预售许可证。而法院第一次裁定查封涉案房产的时间是在2008年12月12日，而在此之前第三人已经取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，该《商品房买卖合同》应当认定为有效合同，原告何建新的主张没有法律依据和事实依据，本院不予支持。关于涉案房屋的房款缴付问题：根据被告王丽娟提交的收据可以看出，被告王丽娟向第三人河北世茂交付房款共计871716余万元，正好与商品房买卖合同约定款项及购买车库所花费款项总额相当，应当认定被告王丽娟已经向第三人河北世茂交付全部房款。关于被告王丽娟是否实际占有该房屋问题：被告王丽娟向第三人河北世茂交付了暖气、天然气、有线电视费用。2014年6月3日被告王丽娟同河北世茂及小区物业公司办理入住手续，并领取了房屋、车库、地下室的钥匙。上述事实证明被告王丽娟购买涉案房屋的目的是用于居住，且被告王丽娟已经入住该房屋。依据2017年3月13日石家庄市房产交易中心出具房产查询证明，被告王丽娟名下目前无房屋权属登记住宅，无房屋权属登记非住宅。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告王丽娟的情况均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，且无证据证明被告王丽娟与第三人河北世茂恶意串通，应认定合同有效，应当排除对涉案房屋的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十三条第一款（二）项、《最高人民法院的解释》第二条之规定判决如下：驳回原告何建新的诉讼请求。案件受理费80元，由原告何建新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  孟维山审判员  张国顺审判员  史亚宁二〇一七年七月十三日书记员  侯逸凡