云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初1537号原告：刘雪山，男，1968年12月11日出生，汉族，住景洪市。原告：容志伟，男，1968年6月10日出生，汉族，住景洪市。以上二原告共同委托诉讼代理人：宋奇薇，系云南法泽律师事务所律师。被告：朱玉满，男，1964年9月23日出生，汉族，住景洪市。委托诉讼代理人：赵龙，系云南博仲律师事务所律师。原告刘雪山、容志伟与被告朱玉满房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，本案与原告朱玉满与被告刘雪山、容志伟房屋租赁合同纠纷一案基于同一事实发生的纠纷，二案合并公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雪山、容志伟向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告违约并承担违约责任，向原告支付违约金60万元；2、判令被告退还原告多收取的2014年3月20日至2017年3月20日期间的房屋租金194448元；3、判令被告返还超出合同范围之外向原告收取的开业费和高压线路整改费95000元。事实和理由：原、被告双方于2013年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定将原被告准备建盖的位于景洪市江北景亮路曼斗村XX号的房屋出租给原告用于酒店经营。当时双方约定的租赁范围是整栋房屋的一至六层，其中一层为地下停车场，二层为11间门面（含南面3间），三层至六层为44间客房（包含消防楼梯间的4间小房）、楼梯房和楼梯及楼顶租给原告经商使用。因原告承租被告房屋拟用于经营酒店，双方约定了客房、卫生间、楼梯、电梯、消防梯、走道等设计要求和租金的计算方式、前三年租金交付时间、装修标准等。合同签订后，原告按约定的时间在开业前交清了前三年租金161.4万元，原告于2014年3月20日酒店正式开业。在被告移交房屋，原告筹备开业过程中，原告发现接手的房屋比合同约定的数量少了7间，其中：门面少1间、客房少6间、房屋卫生间少8个。楼上又加盖了一层住房给他人使用。给原告造成可得利益损失，同时，影响了原告正常经营。原告多次向被告提出违约赔偿和返还前三年多收的房租194448元和以后租金按实际租房数量交付，即2017年3月-2020年3月按每年461184元交付租金，2020年3月20日后至租期届满按每年507302元交付租金，但被告均不同意，双方发生纠纷，被告多次干扰妨碍原告正常经营。另被告至今未按约定向原告提供图纸，原告被处于消防罚款，给原告造成损失。为此，提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告朱玉满辩称，原告的诉请无法律依据，被告不存在多收取原告租金。六楼加盖房屋不是被告加盖。被告提前了50天交房给原告开业，所以收取了1.5万元租金。高压线路整改费不是被告收取的，整改后被告交给了电力电网公司。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，即被告朱玉满建设并实际交付原告刘雪山、容志伟使用的楼房房屋数量多少问题。本院组织双方当事人对位于景洪市江北景亮路曼斗村82号“景洪豪都商务酒店”进行现场清点、核实，并制作了《勘验笔录》，该《勘验笔录》应作为认定本案事实的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月12日，被告朱玉满与岩温叫订立《联合建房合同书》，合同约定：由被告朱玉满出资，岩温叫提供其享有的位于景洪市江北景亮路曼斗村82号1.4亩土地（东至景亮路、南至李玉英家、西至通道岩罕旺家、北至通道）共同建房，该房建成后，被告朱玉满自主经营12年，即从2014年2月28日至2026年2月27日。该合同订立后，原告刘雪山、容志伟于2013年3月20日向被告朱玉满支付高压线路整改费8万元。原、被告于2013年3月30日订立《房屋租赁合同》，合同约定：被告朱玉满将位于景洪市江北景亮路曼斗村XX号整栋一至六层楼房出租给原告刘雪山、容志伟作为经营酒店使用。租赁范围分别为：一层为地下停车场（11间铺面下）；二层为八间门面（另外还有南面三间门面不在此承包单价内，现按每年每间1.2万元出租给原告刘雪山、容志伟）使用，其中被告朱玉满要留南面工具大全旁第一间门面自己使用，另留此间门面直上二间住房就是楼梯间内，此间门面自己未用之前先租给原告刘雪山、容志伟使用。此三间门面在前面阻挡物解决好后再另行定价继续发包给原告刘雪山、容志伟，单价前六年为每年每间4万元，后六年每年每间4.4万元；三层至五层（实为六层）为44间客房（包括消防楼梯间内，含4间小房）、楼梯房和楼梯及楼顶（楼顶必须留够给酒店安装太阳能的位置）。租赁期限为原告刘雪山、容志伟承租部分全部交付给原告刘雪山、容志伟正式开业之日起从2014年3月20日起至2026年3月20日，共计12年。租金为前六年租金按双方所租赁部分每年53.8万元计算，后六年租金按双方所签订租赁部分每年59.18万元计算。前三年租金合计为161.4万元，双方所签订的租赁部分租金前六年（2014年3月20日起至2020年3月20日）租金不变，即每年为53.8万元，第七年到第十二年（2020年3月20日起至2026年3月20日），此六年租金不变，即每年租金为59.18万元。付款方式为双方所签订的租赁部分前三年的租金共计161.4万元，合同签订之日付定金5万元，其余款项根据建设施工进度分期付款至开业前。整栋楼房竣工日期为2014年2月20日，租金从整栋楼全部竣工交付给原告刘雪山、容志伟之日起一个月计算。被告朱玉满所建房屋标准：（一）每个房间宽（3.8米×7.9米）、卫生间（宽2.1米×2.6米）设计在房间进门处，必须用此标准按正规设计院设计图施工（包含电子图），并提供给原告刘雪山、容志伟办理手续使用；（二）楼房必须设有2把楼梯，主楼梯宽为1.6米，消防楼梯宽为1.2米，另必须设计2.3米×2.4米电梯位子，具体方案以原告刘雪山、容志伟同意为准。二层门面高度不低于4米，楼上客房高度不低于3米，每间门面内做好一个卫生间，整栋楼一层楼梯房底下都要做好卫生间，其他楼梯平台后面做为杂货房；（三）对房屋的装修及其他事项进行了约定。另，合同对双方违约责任及违约金和其他事项进行了约定。该合同订立后，原告刘雪山、容志伟按约定向被告朱玉满按工程进度分期支付了前三年房屋租金161.4万元。原告刘雪山、容志伟于2013年11月对该栋楼房进行装修并于2014年1月20日经营“景洪豪都商务酒店”开始营业，为此，原告刘雪山、容志伟向被告朱玉满支付了提前开业租金1.5万元（2014年1月30日至2014年3月20日期间）。现该栋楼房使用情况：二楼门面（共11间）：其中，最南面1间（靠工具大全旁），旁边2间由原告刘雪山、容志伟出租给他人经营菜馆，该2间门面后面加盖了1间厨房（简易）。其他8间门面由原告刘雪山、容志伟出租给他人使用和自己经营酒店使用（进酒店右边第一间门面，被电梯和楼梯间各占一部分，实际使用一部分）。三楼房间（共11间）：其中，8201-8209房间，共9间为客房。电梯旁边一间（面积约为1.4米×3.8米左右）。消防通道旁边（靠工具大全旁）1间房由被告朱玉满使用。另，酒店右边为电梯和楼梯间作为上下通道。四楼房间（共11间）：其中，8301-8309房间，共9间为客房。电梯旁边1间（面积为约1.4米×3.8米左右）。消防通道旁边（靠工具大全旁）1间房由被告朱玉满使用。另，酒店右边为电梯和楼梯间作为上下通道。五楼房间（共11间）：其中，8401-8410房间，共10间为客房。电梯旁边1间（面积约为1.4米×3.8米左右）。另，酒店右边为电梯和楼梯间作为上下通道。六楼房间（共11间）：其中，8501-8510房间，共10间为客房。电梯旁边1间（面积约为1.4米×3.8米左右）。另，酒店右边为电梯和楼梯间作为上下通道。另，在该楼楼顶有加盖的房屋。被告朱玉满和岩温叫共同建盖的该栋楼房在本案一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。本院认为，本案适用法律争议的焦点：一是原、被告订立的《房屋租赁合同》效力问题；二是租赁房屋范围确定问题，即是以原、被告订立的《房屋租赁合同》约定的租赁房屋范围为准还是以被告朱玉满实际交付并由原告刘雪山、容志伟接收使用的房屋为准问题；三是房屋租金确定问题，即是以原、被告订立的《房屋租赁合同》约定的租金为准还是以被告朱玉满实际交付并由原告刘雪山、容志伟接收使用的房屋重新计算租金问题；四是原告刘雪山、容志伟要求被告朱玉满承担违约责任并支付违约金60万元是否符合法律规定问题；五是被告朱玉满提前交房而收取的1.5万元租金和因高压线路整改收取的8万元是否应返还问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”。本案中，被告朱玉满和岩温叫共同建盖的该栋楼房在本案一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，原、被告订立的《房屋租赁合同》系无效合同。原、被告在该栋楼房建设前订立《房屋租赁合同》，该合同对房屋租赁范围未概括性约定，即整栋楼房，而是对栋楼房房屋租赁范围和租赁范围内的房屋标准、房屋间数及房屋用途进行了具体约定。原告刘雪山、容志伟承租该栋楼房屋用作经营酒店，而客房间数直接对经营酒店所获利益产生影响，原告刘雪山、容志伟同意该栋楼房租金额是基于被告朱玉满能够提供合同约定房间数，原、被告基于上述合同约定的房屋租赁范围，确定了房屋租金。被告朱玉满实际交付给原告刘雪山、容志伟使用的客房少于合同约定的客房6间和1间门面不能完全使用，且无证据证明双方对房屋租赁范围的约定进行了变更。因此，根据交易习惯和公平原则，应认定以被告朱玉满实际交付给原告刘雪山、容志伟使用的房屋间数为房屋租赁范围，房屋租金也以此为基础调整确定。根据原、被告订立的《房屋租赁合同》约定和本案实际，酌情调整确定房屋租金，具体计算：1、二层8间门面房屋租金：参照不在53.8万元租金内的3间门面的约定租金每间每年4万元计算，合计每年32万元。其中部分可使用门面1间按年租金2万元计算，8间门面实际年租金30万元（日租金：30万元÷365天=821.92元）；2、三层至六层38间客房年租金：合同约定租金53.8万元-二层8间门面租金32万÷44间=每间每年租金4954.55元，三层至六层38间客房年租金：每间每年租金4954.55元×38间=188272.73元（日租金：188272.73元÷365天=515.82元）。门面和客房日租金：821.92元+515.82元=1337.74元。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”。本案中，原、被告订立的《房屋租赁合同》为无效合同，该合同自始没有法律约束力，而主张解除合同和违约责任是在合法有效合同基础上，因此，原告刘雪山、容志伟要求确认被告朱玉满违约并承担违约责任并支付违约金60万元的诉请，不符合法律规定，应不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”。本案中，原告刘雪山、容志伟已支付前三年（2014年3月20日至2017年3月20日）房屋租金161.4万元，而该租金的房屋租赁范围是8间门面和44间客房，但被告朱玉满实际交付的房屋为门面8间，其中1间门面仅部分可以使用和38间客房，被告朱玉满应当返还多收取的房屋租金。因此，原告刘雪山、容志伟要求被告朱玉满返还多收取的房屋租金的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持，即被告朱玉满应返还的房屋租金：一是1门面不能完全使用减半计算年租金为2万元，三年为6万元；二是少交付6间客房租金4954.55元（每间每年租金）×6间=29727.3元，三年为29727.3元×3年=89181.9元。共计60000元+89181.9元=149181.9元。原告刘雪山、容志伟要求被告朱玉满返还超出合同范围之外收取的开业费1.5万元的诉请，该费用是双方因被告朱玉满提前交房，原告刘雪山、容志伟实际多使用房屋时间而另行收取的租金，且是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，被告朱玉满收取的该费用，符合法律规定，因此，原告刘雪山、容志伟的该诉请，应不予支持。原告刘雪山、容志伟要求被告朱玉满返还高压线路整改费8万元元的诉请，因被告朱玉满在另一案中主张返还房屋，且符合法律规定，原告刘雪山、容志伟返还房屋时对其原所支付的高压线路整改费，应按扣除实际使用年限（2014年1月30日至2017年7月30日）期间高压线路整改费折价，高压线路整改费余额应予以返还，即：8万-（8万元÷12年×3.5年）=56666.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二第、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、被告朱玉满于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘雪山、容志伟返还房屋房屋租金149181.9元；二、被告朱玉满于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘雪山、容志伟返还高压线路整改费56666.7元；四、驳回原告刘雪山、容志伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12695元，减半收取6348元，由原告刘雪山、容志伟负担4853元、被告朱玉满负担1495元，并由被告朱玉满向原告刘雪山、容志伟径付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  雷卫东二〇一七年七月六日书记员  亚 丽