北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第16924号原告（反诉被告）：郝子萱，女，1995年4月29日出生，汉族，现役军人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宝瑜（郝子萱之母），1968年8月26日出生，汉族，中国建设银行阳泉市分行服务公司职员，住山西省阳泉市城区。被告（反诉原告）：张雪飞，女，1986年12月28日出生，汉族，中国电子科技集团公司电子科学研究院采购经理，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王强，北京市时代九和律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**办公楼**。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张继勋，男，1984年12月20日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）郝子萱与被告（反诉原告）张雪飞、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝子萱的委托诉讼代理人罗记永、李宝瑜，被告（反诉原告）张雪飞及其委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。第三人链家公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郝子萱向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2014年4月19日签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令解除原告、被告和第三人于2014年4月19日签署的《补充协议》及2014年5月23日签署的《补充协议2》；3、判令被告返还原告已经支付的购房款人民币280万元并支付利息（以280万元为基数，自2014年9月5日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息）；4、判令被告赔偿原告居间代理费人民币72600元、保障服务费16500元、代评估费人民币600元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：因原告为北京集体户口，有北京市居民身份证，原告、被告和第三人均认为原告具备在京购房资格，在这种情况下，2014年4月19日，原告与被告经第三人链家公司居间介绍，签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等房屋交易合同，合同约定：原告购买被告名下的位于北京市丰台区马家堡西路26号院3号楼9至10层906号房屋，房屋总价款330万元。涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行，抵押登记日期为2011年8月16日，被告应于2014年7月15日前办理抵押登记注销手续。合同约定的房款支付方式为首付款加贷款。合同签订后，原告依约支付了定金20000元及89700元中介费。2014年5月6日，第三人告知原告及被告，原告的购房资格核验未通过。2014年5月23日，三方在明知原告不具备在京购房资格的情况下，原告、被告及第三人又签订了《补充协议2》。《补充协议2》约定：因原告暂时不具备在京购房资格，导致房屋交易无法继续进行，现经三方友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定，约定继续履行合同。《补充协议2》签订后，原告于2014年5月30日依约向被告支付了58万元定金（包括之前支付的2万元定金，共计支付定金60万元）。而被告在收到原告的定金后，虽经原告及第三人多次催促，被告至今不向原告及第三人出示该房屋剩余贷款已经还清，解除抵押登记手续已经办理完毕的证明材料，也不告知解除抵押登记的具体日期，导致原告及第三人无法确定是否应该给付剩余房款及给付的日期。而且被告多次语言侮辱、威胁原告及家人，要求原告立即无条件给付全部剩余房款。原告为了交易能够继续履行，在无法确定被告是否履行了解抵押义务及付款条件是否成就的情况下，又向被告支付了220万元购房款。原告及第三人多次要求被告当面接收剩余房款50万元并于当日办理借款抵押登记手续及售房公证，被告都不予见面办理上述手续，导致交易无法继续进行。大约是2014年8月份中介通知我们其解押完毕，但没有提供书面证明，我方不能确信。现是否能够取得购房资格，我方确定不了。张雪飞辩称：确保己方具备购房资格是原告作为购房人的首要义务，但原告因自身原因导致其暂时不具备在京购房资格，直接影响与我方就涉案房屋交易的正常进行。之前原告一直跟我们说其有资格，2014年5月6日我们才得知原告不具备购房资格。基于此情况，我方积极与原告协商解决办法，努力促成交易。且原告一直跟我们说她能取得购房资格。于是，在2014年5月23日签订了《补充协议2》，在该协议签订后，我方如约按期办理完毕涉案房屋的解除抵押手续（在6月27日），协议2约定的解抵押完成时间是在7月10日前，并将此情况告知原告及第三人，第三人也未告知我们需要交相关书面材料。《补充协议2》约定房款在解押后5个工作日内支付。但原告却一而再再而三的以种种理由拖延付款，原告的行为已经构成违约。我方同意原告的解除合同的诉求，但不同意原告的其他诉讼请求。同时，现向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2014年4月19日签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令解除原告、被告和第三人于2014年4月19日签署的《补充协议》及2014年5月23日签署的《补充协议2》；3、请求法院判令原告承担违约责任，定金60万元归被告所有（即判令原告向被告支付违约定金60万元）；4、反诉费用由原告承担。事实和理由：涉案房屋无法履行的原因在于原告而不在于被告。确保购房资格是原告应尽的义务。解押后我们告知了原告，第三人也将解押一事告知了原告。被告如约履行了义务，原告拖延付款，至今没有依约付款。根据《补充协议2》关于支付房款的约定，及第七条通过购房资格的约定，我方有单方解除权，原告是违约方。郝子萱针对张雪飞的反诉请求辩称：同意解除合同的诉讼请求，不同意其他诉讼请求。第三人链家公司在简易程序中到庭述称：合同签约的时候，原告说她肯定是有购房资质的，但是因为她是部队涉密的，所以不能提供相关材料给我们，后来我们审核，其购房资质没有通过。后来三方坐在一起协商，签订了《补充协议2》，约定原告在2016年2月29日之前取得购房资格。被告解押完毕时我们接到被告的通知了，是在约定日期之前，但是我们反馈给原告了，但是被告一直没有把解押的相关材料给我们，被告通知我们和我们通知原告都是电话通知的。被告解抵押的时间记不清了。原告交纳的费用数目认可。对原告的诉求同意解除合同，损失按照合同约定由违约方承担，其他不针对我们，我们不发表意见。对被告的反诉请求，同意解除合同，其余不发表意见。本院经审理认定事实如下：2014年4月19日，张雪飞（出卖人）与郝子萱（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定由郝子萱向张雪飞购买坐落为丰台区马家堡西路26号院3号楼9至10层906号房屋。该房屋在2011年8月16日已经为中国工商银行设定抵押，出卖人应于2014年7月15日前办理抵押注销手续。该房屋成交价格为二百零九万元整，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1210000元。同日，张雪飞（甲方、出卖方）、郝子萱（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）签订了《补充协议》，约定：郝子萱（乙方）于2014年4月19日向张雪飞（甲方）支付定金人民币20000元；甲方应于2014年7月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2014年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续。上述合同签订后，郝子萱向张雪飞支付定金20000元，并支付了中介费等费用。之后，由于郝子萱的购房资质未通过审核，张雪飞（甲方、出卖方）、郝子萱（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）于2014年5月23日签订了《补充协议2》，三方约定：因乙方暂时不具备在京的购房资质，导致房屋交易无法继续进行，现经三方友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：1、本次交易的定金数额由20000元变更为600000元,乙方已于2014年4月19日支付了定金20000元，剩余定金580000元，乙方于2014年5月31日前自行支付给甲方；如果逾期没有支付，则视为乙方根本违约，乙方赔付甲方总房款百分之二十的违约金；2、甲方应于2014年6月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2014年7月10日前办理完毕解除抵押登记手续。3、本次交易的付款方式由贷款变更为全款，乙方于甲方办理完毕解除抵押登记手续后5个工作日内将购房款共计人民币2700000元整自行支付给甲方。7、乙方承诺在2016年2月29日之前通过在京购房资质审核，并于2016年3月15日之前与甲方完成权属转移登记手续；如乙方不能按期取得购房资质并办理权属转移登记手续，则视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，甲方已收取的定金不予退还，剩余购房款甲方应于乙方根本违约后45个工作日内退还乙方。上述协议签订后，郝子萱于2014年5月30日向张雪飞支付定金580000元。2014年6月27日，张雪飞办理完毕房屋抵押解除手续，并以电话口头方式通知链家公司及郝子萱，但未提供解抵押的书面文件。2014年7月21日至9月5日，郝子萱先后三次共计向张雪飞支付了购房款220万元。现郝子萱尚未取得购房资质。上述事实，有双方当事人陈述及相关证据在案佐证。本院认为:郝子萱与张雪飞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及郝子萱、张雪飞、链家公司三方签订的《补充协议》、《补充协议2》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关强制性法律、行政法规的规定，应为有效合同，双方均应按合同义务履行。一、根据双方签订的《补充协议2》，张雪飞办理房屋解抵押手续为郝子萱支付房款的先行义务。张雪飞虽然在约定期限内履行了该义务，但应当以完备的形式告知郝子萱，现张雪飞虽然向郝子萱口头通知了解抵押完毕一事，但没有提供解抵押完毕的相关书面文件，致使郝子萱不能完全确信该义务履行完毕。故郝子萱未能如期支付房款，有一定合理抗辩理由，不能完全归责于郝子萱。二、根据双方签订的《补充协议2》关于郝子萱取得购房资质的期限约定，现郝子萱未能取得购房资质，已逾合同约定期限，致使合同不能履行，构成根本违约，郝子萱应当承担违约责任，张雪飞取得单方解除权。综上，对郝子萱本诉及张雪飞反诉要求解除相关合同及协议的诉讼请求，本院予以支持。对郝子萱要求张雪飞返还已支付房款的诉请，合理部分，本院予以支持。对郝子萱要求张雪飞赔偿支付购房款利息损失、居间代理费、保障服务费、代评估费的请求，本院不予支持。对张雪飞反诉要求郝子萱交纳的定金不予退还、归张雪飞所有的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除郝子萱与张雪飞签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除郝子萱、张雪飞、北京链家房地产经纪有限公司三方签订的《补充协议》、《补充协议2》；三、张雪飞于本判决书生效之日起十日内向郝子萱返还购房款二百二十万元；四、张雪飞收取郝子萱的定金六十万元不再返还郝子萱；五、驳回郝子萱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33200元，由原告（反诉被告）郝子萱负担7924元（已交纳）；由被告（反诉原告）张雪飞负担25276元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费16600元，由原告（反诉被告）郝子萱负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 岩人民陪审员  王连弟人民陪审员  谢翠霞二〇一七年七月十九日书 记 员  李超越