辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽04民初45号原告：冯伟达，男，汉族，1978年6月29日出生，住抚顺市顺城区。委托代理人：周海博，辽宁奥启律师事务所律师。被告：孙理权，女，汉族，1957年10月4日生，住抚顺市顺城区。委托代理人：孙佳荃，女，汉族，1963年5月1日，住辽宁省抚顺市顺城区。被告：抚顺万成房地产开发有限公司，住所地：抚顺市望花区雷锋路（西段）10号楼8号门市。法定代表人：迟仁成，公司董事长。委托代理人：白银东，公司法律顾问。原告冯伟达与被告孙理权、抚顺万成房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯伟达及其委托代理人周海博，被告孙理权的委托代理人孙佳荃、抚顺万成房地产开发有限公司（以下简称万成房地产公司）委托代理人白银东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年6月23日，原告冯伟达与被告万成房地产公司、抚顺市东城管道工程有限公司（以下简称东城公司）签订了三方顶账协议，协议约定被告万成房地产公司将位于抚顺市顺城区XX街X—X号楼X单元XX2号房屋转让给原告，三方债权债务关系消灭；同日，被告万成房地产公司与原告签订了房屋订购协议并办理了入住交付手续，交纳了与买卖房屋相关的一切费用。原告多次要求被告万成房地产公司办理房屋过户手续，被告万成房地产公司均以种种理由拖延办理。在贵法院查封之前，原告早已交纳完毕各种费用，并进行装修，且实际入住诉争房屋，故原告对于诉争房屋享有不可否认的所有权。2015年，贵院基于被告孙理权的申请作出抚中执字第00016号执行裁定书对本案房屋进行查封，原告于2016年12月22日向贵院提起案外人执行异议申请，2017年4月28日原告接到贵院作出的（2017）辽04执异2号执行裁定书，该裁定书驳回案外人即原告的异议申请。在本案中，原告业已支付完毕购房款并已实际占有、使用、装修入住案涉房屋，同时案涉房屋系原告的唯一可居住房屋，且原告对于至今未取得房产证并无任何过错，故原告的情形满足相关法律条文所规定的排除强制执行措施的全部要件。故请求：一、依法确认原告对位于抚顺市顺城区XX街X—X号楼X单元XX2号房屋享有所有权，判令被告万成房地产公司立即办理房屋过户手续；二、依法解除对位于抚顺市顺城区XX街X—X号楼X单元XX2号房屋的查封、拍卖等措施（抚顺市中级人民法院作出的抚中执字第00016号执行裁定书），立即停止对抚顺市顺城区XX街X—X号楼X单元XX2号房屋的执行；三、请求万成房地产公司赔偿原告所受的精神损害赔偿金1000元；四、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。被告孙理权辩称：万成房地产公司、东城公司与原告之间的债务关系没有可靠的财务记载及发票加以证明，对债务的确定没有确切的证据。对抹账顶房我不想针对原告，我们都是受害者，我只针对万成房地产公司。既便原告与万成房地产公司的债务成立，在抹房手续方面也存在问题，他们抹房的同一时间，我也在抹房，已经网签了，即在房产局备案。既便他的债务成立，也没有通过房产局备案，从法律意义上也是不完善的，房屋仍然是万成房地产公司的，虽然原告居住了，但法律意义上房屋没有确权是他的房屋。万成房地产公司开具的收据号都是倒置的。对有关的入住时间我保留异议。万成房地产公司辩称：以房抵债事实存在，万成房地产公司没有过错，请法院驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明：2014年12月15日，抚顺仲裁委员会就本案被告孙理权与被告万成房地产公司的借款合同纠纷一案，作出抚仲字（2014）第085号裁决书，裁决：一、申请人孙理权与被申请人万成房地产公司2014年10月25日签订的协议有效。二、被申请人万成房地产公司给付拖欠申请人孙理权债务45万元及利息。孙理权向顺城区人民法院法院申请财产保全，2014年11月3日，顺城区人民法院法院作出（2014）顺执他字第12号民事裁定，裁定依法查封抚顺万成房地产开发有限公司名下房产，其中包括顺城区XX街X—X号楼X单元XX2号房产。因涉及仲裁裁决书执行，该案移送抚顺市中级人民法院执行。2015年1月21日，本院以（2015）抚中执一字第00016号民事裁定书继续查封抚顺万成房地产开发有限公司名下房产，其中包括顺城区XX街X—X号楼X单元XX2号房产。2016年12月22日，原告冯伟达不服，以案外人的身份向本院提出执行异议申请，请求撤销本院（2015）抚中执一字第00016号民事裁定，解除对位于顺城区XX街X—X号楼X单元XX2号房产的查封、拍卖等执行措施。本院以（2017）辽04执异第2号执行裁定书驳回了冯伟达的执行异议申请。冯伟达不服，诉至本院。另查明：2014年6月23日，原告冯伟达（丙方）与被告万成房地产公司（甲方）、抚顺市东城管道工程有限公司（乙方）（以下简称东城公司）签订了《房屋顶账协议》，协议约定：1、万成房地产公司（甲方）将位于抚顺市顺城区XX街X—X号的X号楼X单元XX1、XX2号房屋所有权等转让给原告（丙方）（丙方无需向甲方交付包括购房款在内的任何费用），用以清偿甲方对乙方（东城公司）的150万工程款，同时，乙方与丙方的债权债务关系一并消灭。甲方应积极配合丙方签订前述房屋的商品房买卖合同，开具相关发票，至协助丙方办理产权证手续等，产权证费由丙方自行承担。3、本协议自甲方、乙方、丙方盖章或签字时生效。同日，被告万成房地产公司与原告签订了《万成曼哈顿订购协议》：出卖人：万成房地产公司。买受人：原告冯伟达。一、购房信息：买受人自愿定购曼哈顿项目：X号楼X单元X层X2号室，该房建筑面积：117.07平方米，该房屋销售单价每平方米6100元，总价：714127元。二、协议内容：1、买受人应保持其联系电话真实准确有效，如有变更及时通知出卖人，否则，由此造成的后果由买受人承担。2014年6月24日，被告万成房地产公司为冯伟达出具《万成曼哈顿入住通知书》:冯伟达先生，您在万成曼哈顿购买的X-X号楼X单元XX2号房自2014年6月24日已开始办理交房手续，敬请您备齐身份证原件及复印件，《商品房买卖合同》原件等资料，及时前来办理交房。备注：办理地点：万成曼哈顿物业。办理时间：9:00至17:00（双休日正常办理）。再查明：原告除持有上述的《房屋顶账协议》、《万成曼哈顿订购协议》、《万成曼哈顿入住通知书》外，没有办理其它任何有关购买房屋的手续。庭审中，被告的委托代理人举证了《装修通知书》、《收款收据》和《商品房买卖合同》用以证明原告的诉讼请求不能成立，原告质证认为上述证据与本案无关，不能佐证被告的主张。本院经审查，亦认为上述证据与本案缺乏关联性。本院所确认的上述事实，有原告向本院提供的《房屋顶账协议》、《万成曼哈顿订购协议》及《万成曼哈顿入住通知书》，有抚仲字（2014）第085号裁决书，有本院（2015）辽04执第00016号执行裁定书、（2017）辽04执异第2号执行裁定书，各当事人陈述在卷为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，当事人应当对自己的主张提供证据加以证明。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。原告冯伟达依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼，对执行标的即涉本案执行查封的被执行人万成房地产公司名下的不动产主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，原告为了证明其主张，向本院提交了《万成曼哈顿订购协议》及《万成曼哈顿入住通知书》。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告冯伟达虽与万成房地产公司签订了《顶账协议》，但原告在与万成房地产公司签订顶账协议后没有及时地与万成房地产公司签订《商品房买卖合同》，也没有办理该房屋的登记手续，也未就其与万成房地产公司可能存在的顶账纠纷提起过诉讼或仲裁，不符合《物权法》和上述司法解释的规定，故原告冯伟达的异议理由不成立，本院不予支持。关于原告请求万成房地产公司赔偿原告所受的精神损害赔偿金1000元一节，因该请求与本案不属同一法律关系，原告可另行解决。综上，根据《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条的规定，判决如下：驳回原告冯伟达的诉讼请求。案件受理费10941元（原告预交10991元），由原告冯伟达负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  卢广瑜审判员  杨 锐审判员  李 艳二〇一七年七月三十一日书记员  王春玲