山西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2017）晋执复42号��议申请人（申请执行人）：李建俊，女，汉族，1956年12月4日出生，住临汾市。复议申请人（申请执行人）：赵文萍，女，汉族，1967年4月23日出生，住临汾市尧都区财神楼中街*号楼*单元***室。被执行人：郑旭合，男，汉族，1962年10月14日出生，住侯马市。被执行人：临汾市尚霖投资有限公司。法定代表人：李合成。被执行人：王荣华，女，汉族，1959年1月16日出生，住临汾市。复议第三人：赵永明，男，汉族，1979年6月10日出生，住侯马市。复议申请人李建俊、赵文萍不服临汾市中级人民法院（以下简称临汾中院）作���的（2016）晋10执异104号执行裁定书，于2016年12月18日向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查后，作出（2016）晋执复90号执行裁定书，撤销临汾中院作出的（2016）晋10执异104号执行裁定书，发回重新审查。2017年4月1日，临汾中院作出（2017）晋10执异10号执行裁定书，驳回异议人李建俊、赵文萍的异议请求。二异议人不服，以相同理由再次向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院查明，第三人赵永明于2006年6月10日与被执行人郑旭合签订了《综合楼租赁合同》，合同约定：该综合楼租赁期自整楼验收合格并取得消防验收合格报告之日起计算，共20年，双方约定该房屋20年全部租金为2000万元，房租从取得该楼消防验收之日起起算。2011年4月25日，双方签订了《综合楼租赁补充协议》，赵永明分两次于2011年5月28日和2011年6月3日给郑旭合转款300万元。2012年12月25日，双方签订了《补充协议》，约定用20年租赁权抵顶郑旭合欠其的股权转让款和利息及违约金1700万元，郑旭合于2012年12月25日给赵永明出具了1700万元的收条。2012年1月6日，赵永明成立了嘉伦物业服务有限公司，对该综合楼进行管理。上述事实有赵永明提供的相关证据1、《综合楼租赁合同》。2、综合楼补充协议。3、两次转款共300万元单据。4、二次补充协议。5、郑旭合出具的1700万元收条。6、嘉伦公司在侯马的营业执照副本。7、《侯马市嘉伦大厦消防工程合同》。8、嘉伦公司所交的电费发票等予以佐证。以上事实，被执行人郑旭合亦予以确认。另查明，异议申请人李建俊于2013年5月份在借给被执行人郑旭合775万元、赵文萍在借给被执行人郑旭合225万元，两人��借给郑旭合1000万元钱款的同时办理了对该涉案房屋的他项权登记，在借款和办理他项权登记时，二异议人明知该房屋有出租给他人的情况。执行法院认为，本案的重点在于该涉案房屋能否带租拍卖的问题，主要体现在两个方面的认定，第一是第三人赵永明与被执行人郑旭合之间的租赁关系是否真实存在，第二是第三人赵永明的租赁权与异议人李建俊、赵文萍抵押权的冲突如何解决。首先，从第三人赵永明提交的证据材料来看，其与郑旭合在2006年6月10日签订了《综合楼租赁合同》，为行使租赁权先后对该涉案房屋进行了部分工程施工和装修、消防工程施工、电费的缴纳、部分商铺的出租等行为，这些说明其对该综合楼已经实现了占有、使用、收益等权能，其与郑旭合之间的租赁合同已得到实际的履行。其次，关于租赁权与抵押权���突问题，《物权法》第一百九十六条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。该条规定确立了解决租赁权与抵押权冲突的基本原则，何种权利设立优先即具有优先性。本案中，第一，第三人跟郑旭合所签订的《综合楼租赁合同》及二次补充协议均早于异议人李建俊、赵文萍与郑旭合之间的抵押借款合同，且已实际履行。第二，异议人李建俊、赵文萍在借给被执行人郑旭合钱款并办理他项权登记时，明知该房屋存在租赁给他人的情形，但仍然借款给郑旭合，其二人并没有对房屋的租赁及其他情况进行核实。至于异议人对鉴定评估报告的异议，不属于执行异议的审查范围且鉴定评估部门已作出答复，本案不作处理。综上，异议人李建俊、赵文萍的异议请求及理由��不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项的规定，驳回异议人李建俊、赵文萍的异议请求。复议申请人李建俊、赵文萍请求撤销临汾中院作出的（2017）晋10执异10号执行裁定书。理由如下：一、程序错误。1、临汾中院应对20年租赁合同进行立案裁定。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行信访案件若干问题的意见》第13条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第1-3条，赵永明提供的20年租赁合同应视为执行异议，执行法院应当按照执行异议案件处理。2、复议申请人对评估报告提出异议后，执行法院应该对房产进行重新评估。二、（2017）晋10执异10号裁定书认定20年租赁合同在先且已实际履行，与事实不符。1、复议申请人在中院听证会提供的证据，裁定书中只字未提，没有列举也没有进行认定。2、复议申请人提供的侯马市法院和侯马市工商局资料，证明20年租赁合同是虚假的。3、即使20年租赁合同是真实的，也不能对抗复议申请人。根据《合同法》第45条、《物权法》第190条，租赁合同生效的时间应为2014年1月29日，在申请人抵押权之后，不能对抗抵押权；根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定，法院应该依法将20年租赁合同除去，并将自查封之日起的租金执行回法院。4、20年租赁费是以他人95%股权抵顶的，和赵永明没有关系，这是郑旭合和赵永明恶意串通变相实现债权，公然对抗优先受偿权。三、要求重新评估。1、根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第6条：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日以书面形式向人民法院提出。”申请人2016年1月26日收到评估报告，2月1日向执行法院提出书面异议，在法定时间内，应予重新评估。2、因评估涉案房屋时图纸错误、面积错误、计算错误等，要求对涉案房屋重新予以评估。本院查明的事实与执行法院一致。本院认为，本案中依据复议申请人的复议理由归纳，焦点有二：一、关于本案第三人赵永明与被执行人郑旭合签订的《综合楼租赁合同》是否为虚假合同及是否能对抗申请人的问题。1、在本案异议审查过程中，复议申请人向执行法院提交了侯马市人民法��（2013）侯民初字第439号民事调解书、侯马市工商局档案资料及其他证据，以证明《综合楼租赁合同》为虚假合同。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第五条之规定，对于虚假合同的认定应通过诉讼程序或再审程序认定。本案中复议申请人要求对《综合楼租赁合同》的真实性予以认定，显然不属于执行异议、复议的审查范畴。2、关于该《租赁合同》能否对抗申请人，并请求法院将该租赁合同除去。依据郑旭合与赵永明签订的《综合楼租赁合同》的约定及临汾市公安消防支队2014年1月29日出具的《建设工程消防验收意见书》，该综合楼的起租日期应为2014年1月29日。本案在执行过程中，执行法院对被执行人的房产予以查封并委托进行评估，是为了及时实现抵押权人的��先受偿权。依据拍卖优先和买卖不破租赁的原则，设定在该房产上的租赁关系并不因拍卖而消灭，抵押权并不与租赁权发生冲突，亦不会影响复议申请人在拍卖价款中的优先受偿权。因此，复议申请人请求将该房产上的租赁关系除去的复议理由于法无据，本院不予支持。二、关于对该房产的重新评估。承办人认为，执行法院对执行标的委托评估是处置查封财产的法定程序，本案中执行法院对涉案房屋的委托评估程序符合法律规定。评估机构在复议申请人提出异议后，亦已作出书面答复。复议申请人请求重新评估应向执行法院提出，是否准许由执行法院审查决定，该请求不属执行复议的审查范围。综上，执行法院认定事实清楚，适用法律正确。复议申请人的复议请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人李建俊、赵文萍的复议请求。本裁定为终审裁定。审判长  王啸虎审判员  郭 斌审判员  许勇闯二〇一七年七月五日书记员  郭皓月