江西省广昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1030民初267号原告：熊高兴，男，1991年12月29日出生，汉族，个体工商户，住江西省广昌县，委托诉讼代理人：赖华容，广昌县驿前镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：江西省恒信房地产开发有限公司，住所地：江西省广昌县旴江镇建设西路，机构代码：736376051。法定代表人：封令平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王福圣，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：李晓英，女，1978年8月17日出生，汉族，公务员，住江西省广昌县，原告熊高兴与被告江西省恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）、李晓英商品房销售合同纠纷一案，本院2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，于同年7月4日公开开庭进行了审理，原告熊高兴委托诉讼代理人赖华容、被告恒信公司委托诉讼代理人王福圣、被告李晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊高兴向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告为原告办理好房屋使用权证和国有土地使用权证；2、请求法院判令被告支付逾期办证违约金人民币（下同）35216元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月15日，原告与被告恒信公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告恒信公司购买了位于广昌县建设西路恒信花园六号楼南面第5号、6号车库，总面积为55.54平方米，每平方米单价为2600元，总交易金额合同约定为143900元整。原告当天将购房款142000元支付给被告李晓英，李晓英开具了恒信公司收款收据给原告,余款1900元根据约定到领证时支付，被告当天将两个车库交付给原告使用。根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内为原告办理房地产权登记手续。原告多次找二被告要求办理房地产证，可二被告相互推诿。被告恒信公司告知原告两个车库是被告李晓英经手卖给原告的，而恒信公司办证手续在李晓英手中，故应由李晓英为原告办理相关产权证。被告李晓英告知原告，其到房地产登记部门为原告办理过房地产登记手续，但在办理过程中，被告恒信公司因天河国际房产项目尚欠地税，故恒信花园房地产就无法办理房地产权证。被告未按合同约定及时为原告办理房地产权证，且经原告多次要求后至今未办，造成原告一定经济损失，故原告诉至法院，要求被告为原告办理房地产权证并按月利率0.8%支付原告违约金。被告恒信公司辩称，1、原告所述与事实不符，原告将恒信公司列为本案被告不适格，恒信公司没有将恒信花园6号楼南面第5、6号车库卖给原告；2、恒信公司没有义务为原告办理有关产权登记事务；3、办证违约金原告的计算方式是错误的，根据法律规定实际应当支付的违约金应该是按照房屋总额计算；4、根据有关法律规定本案超过了诉讼时效。恒信公司不承担本案诉讼费用。被告李晓英辩称，1、恒信公司法人是封令平，李晓英与封令平于2013年5月已经离婚；2、导致原告的房产不能办证的原因是恒信公司欠税。恒信高级中学是恒信公司于2013年7月投资的一个产业，2015年在处理恒信中学时县政府出抄告单明确该处置款约415万元，用以抵扣恒信公司开发房产所欠的税款，但是被告法定代表人封令平挪为他用。综上所述，被告李晓英不是适格的被告，不承担原告的任何赔偿责任。原告围绕诉讼请求，被告李晓英围绕答辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告身份证、户口本本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、对《商品房买卖合同》、NO5000382号收据、（142）赣地证02961096号税收完税证明，被告恒信公司对其提出异议，认为恒信公司没有与原告签订房屋买卖合同也未收到原告支付的购房款，且合同未约定违约金，故恒信公司不承担违约金。《商品房买卖合同》出卖人（签章）栏加盖了恒信公司合同专用章，法定代表人栏加盖了恒信公司法定代表人封令平印章，NO5000382号收据也加盖了恒信公司财务专用章，完税证明能与《商品房买卖合同》、NO5000382号收据相佐证，故本院予以认定。2、对被告李晓英提交的《离婚协议书》、广昌县人民政府常务会议记录摘要，被告恒信公司对其提出异议，认为不能证明被告李晓英所要证明的内容。本院对其真实性予以确认，但对其证明内容本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月15日，熊高兴委托代理人熊子荣与恒信公司就购买恒信花园楼盘的第6幢南边第⑤⑥号车库签订了《商品房买卖合同》。合同约定：总车库款143900元，买受人于2014年4月15日交付车库款142000元，余款1900元领房产证时付清。出卖人应当在2014年4月15日前，将经广昌建筑工程质量监督站验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告熊高兴于2014年4月15日支付被告车库款142000元，被告恒信公司于当日将车库交付原告使用。但恒信房公司未依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，经原告多次向二被告催告未果，原告诉至本院。另查明，涉案房产购房款原告交付给了被告李晓英，被告李晓英向原告出具了加盖被告恒信公司财务专用章的收据。被告李晓英与被告恒信公司法定代表人封令平原系夫妻关系，2013年5月6日，双方办理离婚登记手续。双方签订的《离婚协议书》第3条约定，股权：江西省恒信房地产开发有限公司及广昌县天河城实业有限公司和广昌县恒信中学所有的股权都归男方所有。第4条约定，江西省恒信房地产开发有限公司及广昌县天河城实业有限公司和广昌县恒信中学涉及的一切债权归男方行使，涉及江西省恒信房地产开发有限公司、广昌县天河城有限公司、广昌县恒信中学及婚姻存续期间封令平经手的一切债务也由男方承担，所以债权债务都与女方无关。再查明，2017年中国人民银行公布的贷款基准利率年利率为4.35%，商业银行计收逾期贷款利息的通行做法为在贷款利率的基础上加收不高于50%。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告按约于2014年4月15日支付车库款142000元，被告亦于同日将涉诉车库交付原告使用。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内（即2014年10月11日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，加之原告已于2015年1月12日缴纳了契税，故被告应当为原告办理好房屋有关权属证书并交付原告。被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，亦未将办理好的房屋权属证书交付原告，已构成违约，依法应承担违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中对原告取得房屋权属登记的时间有约定，但违约金未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，应按照原告已付142000元的购房款，参照中国人民银行同期贷款利率及逾期贷款利息的规定计算。原告要求从2014年10月12日起至2017年5月12日止，按月利率0.8%计算违约金过高，本院依法予以调整为由被告从2014年10月12日起至2017年5月12日止，按年利率6.525%（4.35%＋4.35%×50%）向原告支付逾期办证违约金。被告恒信公司辩称恒信公司没有与原告签订《商品房买卖合同》，其未实际收到原告支付的车库款，与本院查明的事实不符，故本院对其该抗辩意见不予采纳。被告恒信公司主张原告诉讼已过诉讼时效期间，被告李晓英当庭认可原告多次向二被告催告办理房地产权证，诉讼时效未经过，故对其该抗辩意见，本院也不予采纳。被告李晓英辩称其与恒信公司法定代表人封令平于2013年5月已办理离婚登记手续，并且造成原告不能办证的原因系恒信公司欠税，故其不是本案适格被告。经本院查明，被告李晓英与封令平于2013年5月6日办理离婚登记手续，《离婚协议书》约定恒信公司股权归封令平，债权、债务也与李晓英无关，而2014年4月15日，被告李晓英还收取了原告的购房款142000元，并向原告出具了加盖恒信公司财务专用章的收据，其行为明显与《离婚协议书》约定相违背。故本院对其抗辩意见不予采纳，被告李晓英应与被告恒信公司共同承担本案的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告江西省恒信房地产开发有限公司、李晓英在本判决书生效之日起十五日内为原告熊高兴办理广昌县旴江镇建设西路18号恒信花园第6幢南边第⑤⑥号车库的不动产权证书，并交付给原告熊高兴。二、被告江西省恒信房地产开发有限公司、李晓英在本判决生效之日起十日内支付原告熊高兴自2014年10月12日至2017年5月12日的逾期办证违约金23936元（142000元×6.525%×2年零7个月），扣除原告未支付的购房款1900元，二被告还需支付原告逾期办证违约金22036元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费681元（原告已预交），减半收取计340.5元，由被告江西省恒信房地产开发有限公司、李晓英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。审 判 员  何 平二〇一七年七月二十一日法官助理  程慕蓉书 记 员  赖沙沙