广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终11938号上诉人（原审被告）：广州天河中南房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：罗嘉群，职务总经理。委托诉讼代理人：李靖飞，系该司员工。被上诉人（原审原告）：吴祥新，男，汉族，住海南省澄迈县。委托诉讼代理人：陈美生，湖南金州律师事务所律师。上诉人广州天河中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）因与被上诉人吴祥新房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初9400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中南公司的委托诉讼代理人李靖飞、被上诉人吴祥新及其委托诉讼代理人陈美生到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人中南公司上诉请求：1、撤销一审判决书；2、驳回吴祥新的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决事实认定与法律适用错误，应予撤销。一、涉案房屋是现房出售，吴祥新购买前己实地查看，是在己知悉及认可房屋现状下作出购房决定，涉案房屋在签约前已符合合同第十一条约定的交楼条件。二、中南公司已在合同约定的交楼日期前通知吴祥新收楼。三、涉案房屋在交付时不存在任何漏水或者其他影响房屋使用的重大质量问题，吴祥新在办理收楼手续时提出的仅是装修质量瑕疵，中南公司是在保修期间内承担修复的责任，而非逾期交楼的责任。四、保修完成后，中南公司于2014年12月10日向吴祥新发出了《保修完成通知书》，而吴祥新直到2015年10月31日方接收。综上所述，中南公司已按约履行义务，无需承担逾期交楼违约责任；吴祥新故意拖延接收房屋事实清楚，其要求承担逾期交楼违约金没有法律和事实依据，请求驳回吴祥新所有诉讼请求。被上诉人吴祥新辩称：一审判决程序合法，判决正确，中南公司的上诉请求不符合客观事实，且没有依据，不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。吴祥新向一审法院起诉请求判令：1、中南公司向吴祥新支付延期交房违约金92857.2元（期限自2014年1月1日起至2015年10月31日止，共计669天，即违约金为1388000×0.01%×669=92857.20元）；2、本案的诉讼费用由中南公司承担。一审法院认定事实：2013年1月30日，吴祥新（买方、乙方）与中南公司（卖方、甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方以出让方式取得位于天河区中山大道南侧编号为27地号2315图8幅的地块的土地使用权，面积10570平方米，规划用途为综合楼；甲方经批准，在该地块上投资建设地中海国际酒店；该项目已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划验收合格证》；乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，并领取了编号为10登记01134965的《房地产权属证明书》《房地产权证》；乙方所购商品房为本合同第二条约定项目中的24层X房，门牌地址为广州市天河区天河路X号X房（以下简称“涉案房屋”）；用途为办公，建筑面积共59.2753平方米，套内建筑面积39.6803平方米，共有分摊面积19.595平方米；该商品房按套计价，总金额为1388000元；甲方应当自本合同签订之日起210天内到房地产登记机构为乙方办妥房地产权证；（第十一条）甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；该商品房交付时交付条件为取得《建设工程规划验收合格证》、《房地产权属证明书》，满足供水、供电等必要使用条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供电的证明文件；因历史原因，当时政策未规定竣工验收备案制度，因此该商品房无法获得竣工验收备案证明，但前述情况并不影响甲方将该商品房的房产证过户到乙方名下；乙方同意不得以未获得竣工验收备案证明为由，拒绝收楼，否则甲方有权解除本商品房买卖合同；甲方应当按照本条约定时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（1）遭遇不可抗力；（2）乙方逾期付款（包括银行按揭款逾期划到甲方账户）或未交清合同约定的其它各种税、费；（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等；甲方向乙方交付房屋时，甲方或甲方委托的物业服务企业应当向乙方发出收楼通知书；甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过180日，甲方应自本合同第十一条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已支付房价款，同时按该商品房总价款的2%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十一条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从收楼通知书规定的收楼日期的次日起视为甲方已经实际交楼，乙方应按约定缴纳各项款项和费用；乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，收楼时，乙方认为商品房不符合交付标准或条件的，必须一次性提出所有异议；第一次提出异议以后，乙方再提出该异议范围以外的其他异议的，甲方不予处理，视为其他异议部分符合交付标准或条件；甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方无须催告，自收楼通知约定的交楼日起视为乙方已经实际收楼；甲方按照法律法规的规定承担保修责任，房屋建筑工程保修期从交付之日起计算，在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外等条款。上述合同签订后，吴祥新向中南公司付清了涉案房屋的全部购房款合计1388000元，中南公司也于2013年2月26日向吴祥新出具了相应的《广东省地方税收通用发票（电子）》。中南公司确认吴祥新已付清涉案房屋的契税。2013年8月9日，涉案房屋登记至吴祥新名下。之后，中南公司向吴祥新发出落款时间为2013年12月15日的《业主收楼通知函》，内容为通知吴祥新于2013年12月30日前往南方数码都荟办理收楼手续等等。吴祥新表示没有收到上述函件，其是在其他业主的通知下于2014年1月4日前往收楼现场。中南公司在限定的举证期限内并未提交证据证明该函件的妥投情况。2015年10月31日，吴祥新签署《锁匙托管书》，将涉案房屋的钥匙交托服务中心保管，以便服务中心跟进涉案房屋的遗漏维修工程。一审庭审中，吴祥新表示其于2014年1月4日对涉案房屋进行验收，但当天并没有实际收楼，并提出了十项整改意见，表示同意在整改完毕后收楼，在2015年10月31日吴祥新再次前往收楼，发现仍有洗手间没有整改好，吴祥新表示同意收楼但要求赔偿，对此，吴祥新提交《交楼验收表》，其上记载十项验收意见：洗手间天花有裂纹；北面地脚线有一块颜色不配；玻璃幕墙天花油漆没剐、有裂纹、防护栏旁边没打玻璃胶；洗手间洗手盆下有积水、到地漏口坡度不够；天花两个大圆灯旁边油漆脱落；洗手间外面玻璃与天花接缝没有打胶；门口水井旁边需补刷油漆；门套保护条脱落；房间墙身有裂纹、重新刷漆；卫生间门锁关不上，但除“洗手间洗手盆下有积水、到地漏口坡度不够”该项意见外，其他验收意见的文字上均有删除痕迹，上述意见左侧有“同意收楼吴祥新20**年10月31日”字样；上述意见右侧有“整改后同意收楼”、“因地漏洗手间没有整改没搞好，开发商不同意处理，耽误收楼时间，现本人勉强收楼，要求赔偿”字样；上述意见下有吴祥新的签名，日期为2014年1月4号；交楼人员处有中南公司两名工作人员的签名，其中一名工作人员签名下方有“2015.10.31”等字样；备注一栏内容为：以上所有验收意见均为业主/租户验楼时提出，业主/租户应就该单位所有的质量瑕疵一次性提出异议。对于该份《交楼验收表》的签名时间问题，吴祥新表示《交楼验收表》中“因地漏洗手间没有整改没搞好，开发商不同意处理，耽误收楼时间，现本人勉强收楼，要求赔偿”为其于2015年10月31日书写的，且中南公司工作人员的签字时间亦为2015年10月31日；中南公司则表示《交楼验收表》中“因地漏洗手间没有整改没搞好，开发商不同意处理，耽误收楼时间，现本人勉强收楼，要求赔偿”为吴祥新于2014年1月4日书写，而《交楼验收表》中第一个工作人员签名时间为2014年1月4日，第二个工作人员的签名时间为2015年10月31日。一审庭审中，吴祥新出示落款时间为2014年12月9日的《保修完成通知书》，内容为：中南公司于2014年4月28日向吴祥新发出收楼通知函，通知吴祥新于指定时间办理收楼手续；涉案房屋符合合同约定的交楼条件，中南公司对房屋室内的装修在保修范围、保修期限内负有保修义务，吴祥新在收楼验收时提出的室内装修质量问题，现中南公司已根据上述保修约定履行了房屋的修复义务，请吴祥新接通知后自行前往物业公司服务中心办理房屋验收手续。吴祥新表示没有收到上述函件，该函件系其于2015年10月31日吴祥新前往收楼时物业公司交给吴祥新的。本案中中南公司未提交证据证明上述函件的邮寄及签收情况。关于涉案房屋的收楼时间，吴祥新、中南公司均确认2014年1月4日吴祥新并未实际收楼。中南公司表示其于2013年12月19日向吴祥新发出收楼通知书，但吴祥新一直没来收楼，后吴祥新于2014年1月4日前来收楼，在交楼验收表上有2014年1月4日、2015年10月31日两个时间，从文件上看出吴祥新在2014年1月4日已勉强收楼，因此本案的收楼时间应为2014年1月4日；吴祥新则表示其实际收楼时间为2015年10月31日，并未超过诉讼时效，且中南公司向吴祥新发出落款时间为2014年12月9日的《保修完成通知书》中提及其于2014年4月28日向吴祥新发出收楼通知函与中南公司所称的2014年1月4日交楼相互矛盾。一审法院认为：吴祥新与中南公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。关于吴祥新的收楼时间，从《交楼验收表》可见，吴祥新提出十项验收意见并表示整改后同意收楼，并于2015年10月31日签名表示同意收楼，中南公司的工作人员亦在其上签名并落款2015年10月31日，结合吴祥新于同日签署《锁匙托管书》将涉案房屋的钥匙交托服务中心保管，中南公司亦自认吴祥新在2014年1月4日并未实际收楼，对吴祥新述称其于2015年10月31日收楼予以采信。《商品房买卖合同》约定的交楼时间为2013年12月31日，中南公司存在逾期交楼的行为，吴祥新诉请要求中南公司支付逾期交楼违约金有合同依据，予以支持。吴祥新在《交楼验收表》上已表示“勉强收楼，要求赔偿”，即在2015年10月31日已向中南公司主张权利，造成诉讼时效的中断，中南公司辩称吴祥新的主张已超出诉讼时效，对此不予采纳。中南公司应向吴祥新支付2014年1月1日至2015年10月31日的逾期交楼违约金，经计算，该段期间的逾期交楼违约金为92857.20元（1388000×0.01％×669）。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：于本判决发生法律效力之日起十五日内，中南公司向吴祥新支付逾期交楼违约金92857.20元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2120元，由中南公司负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：一审法院对于涉案《商品房买卖合同》的效力问题认定正确，论理清晰，双方当事人对此亦不持异议，本院予以确认。本案二审主要争议焦点在于中南公司是否应向吴祥新支付自2014年1月1日起至2015年10月31日止的逾期交楼违约金。虽然中南公司上诉主张其在合同约定的交房日期前已经符合合同约定的交楼条件，但根据一审查明事实，吴祥新于2014年1月4日前往涉案房屋进行验收时，填写了《交楼验收表》，其中提出十项验收意见并表示整改后同意收楼，中南公司对此予以接受并于2014年12月9日作出《保修完成通知书》，表示其已履行了房屋的修复义务，并再次通知吴祥新办理验收手续。由于中南公司无证据证明该通知书已妥投，一审法院根据吴祥新于2015年10月31日签名表示同意收楼，中南公司的工作人员亦在其上签名并落款2015年10月31日的事实，并结合吴祥新于同日签署《锁匙托管书》将涉案房屋的钥匙交托服务中心保管的事实，认定吴祥新于2015年10月31日收楼，判决支持了吴祥新主张的计算至该日止的逾期交楼违约金，并无不当。中南公司在二审中并未举证推翻一审上述认定，故中南公司的上诉意见缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，中南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2120元，由广州天河中南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年七月二十日书记员 陈婷婷