贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初60号原告卢卫红，女，1968年3月23日出生，汉族，住贵州省六枝特区，委托代理人代佳宏，贵州仪程律师事务所律师。特别授权代理。被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处火炬大厦，统一社会信用代码91520112683958532K。法定代表人王涛，委托代理人米见华，该公司法律顾问。特别授权代理。原告卢卫红诉被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司（以下简称保利龙谷房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告卢卫红及其委托代理人代佳宏，被告保利龙谷房开公司的委托代理人米见华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢卫红向本院提出诉讼请求：一、判决被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司履行原被告双方于2011年4月16日签订的《商品房买卖合同》，即依法判决被告限期将位于贵阳市××区××春天××单元××号的商品房（能够正常居住使用）交付给原告；二、判决被告支付原告逾期交房的违约金（以房款636326元为基数，从2011年12月31日开始，按每日万分之二点五计算至被告将验收合格的房屋交付给原告之日，暂计算至2017年3月7日为301141.28元）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月16日，原告向被告购买位于贵阳市××区××春天××单元××号商品房，双方并于当日签订了《商品房买卖合同》，并约定被告应当在2011年12月30日前将商品房交付给原告使用。2011年12月21日，被告通知原告收房，经过原告对涉案房屋进行验收查看，发现涉案房屋外墙多处渗水，内墙、地板、天花板多处存在裂缝，且天花板多处存在漏水，原告从2012年10月至今多次验房，但涉案房屋都还存在上述问题，导致原告至今无法入住使用该房屋。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告有权利取得符合国家法律法规规定以及合同约定的质量的房屋，被告应将符合居住条件的房屋交付给原告，依照双方签订的《商品房买卖合同》第九条，被告应从2011年12月31日起按日向原告支付已交房价款万分之二点五的违约金。为维护原告的合法权益，依法判决支持诉请。被告保利龙谷房开公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律禁止性规定，应视为有效合同，双方都应遵循合同约定履行义务。我公司已经按合同约定的交付房屋时间、条件、方式履行了交房义务，于2011年12月28日办理了竣工备案的相关手续，已达到法定的交房条件，并于2011年12月21日按照合同约定的3.3条登报向原告告知了交房的信息。现在是由于原告自己的原因未办理相关收房手续，故应当是原告未按照合同约定来收房而不是原告诉称的我们逾期交房，在合同中对商品房的交接有明确约定（详见补充协议的2.2条），现在该房只需原告办理相关手续即可正常入住。另，对房屋漏水问题，开庭前我公司与本案承办法官及原告一同前往该房现场进行勘察，从现场勘察的情况来看，原告房屋漏水原因是楼上住户装修造成，而非被告方的工程质问题，所以原告至今未能正常入住该房原因与我公司无关，我公司不应承担任何赔偿责任。经审理查明，2011年4月16日，原告卢卫红与被告保利龙谷房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：卢卫红购买被告开发的位于贵阳市××区春天大道××单元××商品房××套，建筑面积145.28㎡。合同第八条交付期限，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列第一种方式处理1、按逾期时间，分别处理，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2.5的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒接交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的双方同意按以下方式处理：见补充协议。同日保利龙谷房开公司（甲方）与卢卫红（乙方）签订《合同补充协议》其中2.2约定《商品房买卖合同》第八条中约定的“商品房经验收合格”的交付条件，结合贵阳实际，双方一致理解并同意“商品房经验收合格”是指经设计、勘查、施工、监理单位对房屋工程通过验收，并非指取得工程竣工验收备案登记表的条件。如遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，乙方有权要求修补、甲方按实情负责修补、保修或给予合理解决，乙方不得借此拒绝收楼。3.3乙方购买甲方商品房为预售房的，应在本商品房达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件后，《商品房买卖合同》第十一条中的“书面通知”，双方同意理解、并补充变更为：甲方以电话直接通知或在《贵州都市报》/《贵阳晚报》或其它媒体上通知乙方，双方同意将电话或媒体刊登通知当日，视为该商品房交付信息已送达乙方。3.5自该商品房交付信息送达乙方5日起，视为甲方已将该商品房已正式交付给乙方，乙方承担所有交付后的相关责任和义务。合同签订后，原告履行支付房款的义务。涉案房屋的建设工程消防验收合格时间为2011年12月1日，竣工验收备案时间2011年12月28日，2011年12月22日保利龙谷房开公司在贵阳晚报刊登《保利.春天大道12月28日盛大交房》公告，原告于2012年5月5日至被告处签署《房屋交接确认表》，在验房过程中，原告提出了房屋存在地面起壳起沙、墙面开裂较严重问题，并在《房屋交接确认表》中进行记录要求维修。2013年8月30日原告于被告处再次签署《业主房屋验收表》，验收工程中发现5月5日提出的问题未处理，并在《业主房屋验收表》中进行记录要求彻底及时处理。此后原告又分别于2014年10月2日、2016年2月27日、2016年6月24日、2016年12月3日四次在物业陪同下进行验房，但均发现房屋有漏水、渗水、开裂现象，并在双方签字的《业主房屋验收表》中进行记载。由于交房问题双方协商未果，原告遂诉至本院，本院受理后，经原告申请，本院组织双方对该房屋进行现场勘验，现场勘验的具体情况是：屋顶有三处渗水、饰墙也有渗水情况，屋内客厅过道顶部有渗水、次卧内墙顶部渗水、主卧外墙渗水、次卧内墙渗水，被告对该房屋存在漏水情况认可，但认为是因楼上装修不当造成。上述事实，有原、被告的当庭陈述，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房担保合同》、收款收据、照片、房屋交接确认表，业主房屋验收表、2011年12月22日贵阳晚报、贵州省公安消总队官网消防监督结果公开查询结果，贵阳市建筑工程竣工验收备案表、现场勘验笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。原告卢卫红与被告保利龙谷房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同约定保利龙谷房开公司交付房屋的时间为2011年12月30日前，条件为交付时该商品房经验收合格。涉案房屋的建设工程消防验收合格时间为2011年12月1日，竣工验收备案时间为2011年12月28日，2011年12月20日被告在贵阳晚报登载交房公告，被告通知原告办理房屋交付手续时，诉争房屋已符合交付条件。故本院认为原告主张被告逾期交房的理由不能成立，其按照《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金计算标准要求被告支付违约金于法无据，本院不予支持。但作为住宅应当能满足正常居住的目的，卢卫红验收房屋时，房屋就已存在开裂、漏水情况，而且被告了解房屋存在质量问题后，虽曾进行过修复，但至原告起诉到本院时，该房屋仍存在严重的渗漏水现象，导致原告无法进行装修入住，并且《商品房买卖合同》明确约定，对经验收合格的房屋买受人无权拒绝收房，但买受人有权要求修补，被告按实际情况负责修补、保修或给予合理解决。被告在了解房屋存在质量问题后，应及时承担起保修的责任和义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，诉争房屋的确存在质量瑕疵，但该质量瑕疵并非房屋主体结构问题，卢卫红以此为由拒收诉争房屋缺乏法律依据。根据《商品房销售管理办法》第三十三条“……在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。……”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，保利龙谷房开公司在本案中所应承担的是质量修复责任和修复期间原告未能居住房屋的损失，而非逾期交房责任。而原告不能正常使用房屋的损失为租金损失，本院酌情根据贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元/（㎡.月）作为损失的计算依据，被告应支付原告损失14元/（㎡.月）×145.28㎡（房屋面积）×66月（原告从应收房次日2012年1月1日至2017年6月30日未能使用房屋的时间）=134238.72元。对于被告房屋漏水原因是楼上住户装修造成，而非被告方的工程质问题的抗辩理由，因被告第一次交房时房屋就存在质量问题，故对被告的抗辩理由，本院不予采信。据此、依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自已的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《商品房销售管理办法》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条、十三条的规定，判决如下：一、被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告卢卫红损失134238元；二、被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于贵阳市××区春天大道××单元××号商品房修复；三、驳回原告卢卫红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费2984元由被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司负担（此款原告卢卫红已预交2360，由被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告卢卫红，剩余624元由被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司直接交纳到本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审 判 长  陶 红人民陪审员  罗正华人民陪审员  汪晓慧二〇一七年七月五日书 记 员  王 兰