贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2657号上诉人（原审原告）：丁文建，男，1974年6月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市场云岩区。委托诉讼代理人：苏承锐，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗槟兰，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李政，男，1980年9月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：胡祖飞，贵州慧原律师事务所律师。上诉人丁文建因与被上诉人李政房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丁文建上诉请求：一、撤销贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初422号民事判决，依法支持上诉人原审诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，被上诉人用于证明双方合意解除《房屋租赁合同》的证据不足，被上诉人单方提出《退租事由说明》后即停止支付房租，以实际行动表明其不再履行合同，上诉人多次主动与被上诉人协商解决，但双方分歧过大，并未达成解除合同的合意；其次，上诉人对外招租是在履行出租人的减损义务，合同是否解除要待诉讼来确定，不能当然认定对外招租即视为合同解除；再次，原判认定违约金过低，不足以弥补上诉人损失。合同之所以约定两个月免租期是基于6年的长期租赁合同，上诉人从合同签订后至退租时已实际使用约三个月，后被上诉人仅支付两个月租金便单方毁约，给上诉人造成了严重的经济损失。上诉人再次将房屋出租是在同年7月12日，且又与新承租人约定了两个月的免租期；最后，违约条款系双方当事人的真实意思表示，法院应当支持上诉人关于违约金的诉请，不应当主动调整。李政答辩称：原判认定双方已在2016年6月解除租赁合同，现在已经没有可供解除的房屋租赁合同。协议是双方解除的，不存在单方违约，解除时被上诉人支付的保证金已经对上诉人进行了补偿，且房屋已经另行出租，上诉人并没有损失，故违约金应该予以驳回。即便被上诉人存在违约，其行为也未对上诉人造成巨额损失，原判支持了50000元的违约金，该数额恰当，故请求法院驳回上诉人的上诉请求。丁文建向一审法院起诉请求：一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付违约金1314000元；三、本案案件受理费由被告负担。一审法院查明：原告丁文建是贵阳市云岩区飞山街88号凯发大厦1单元1层6号房屋的所有权人。2016年3月16日，原告与被告李政签订《房屋租赁合同》，双方约定：1、原告将贵阳市云岩区飞山街88号凯发大厦1单元1层6号房屋（约630平方米）出租给被告，租期六年（2016年3月20日至2022年3月20日）；2、免租期从2016年3月20日至5月19日，租金从5月20日起算；3、前二年租金每月73000元；4、租金按三个月一次支付，首次交付租金需交付押金；5、租赁期间双方不得无故解除合同，无故解除合同的，按当年年租金的1.5倍支付违约金；6、合同约定了其他事项。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告交纳房屋租金73000元和押金73000元。同年6月7日，被告以后期资金短缺导致不能支付后续房租的运营开支为由，书面向原告提出退租，并要求以先期支付的房屋租金及押金共计146000元冲抵免租期的房租。后原告将涉案门面收回并在当月出租给他人经营“全球购”商铺。因被告的违约，原告于同年8月18日诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行期间，被告向原告提出退租，且通过被告提供的同年6月28日照片显示原告在涉案房屋处张贴招租公告，庭审中原告未明确提出异议，一审法院推定原告已于2016年6月28日前将房屋收回，原、被告双方的房屋租赁合同关系已经终止，故原告关于解除双方《房屋租赁合同》的诉请，不予支持。原告关于被告支付1314000违约金的诉请。被告李政将房屋租金及押金146000元冲抵两月免租期的房租，但并不能免除其因解除合同而应承担的违约责任。本案中，原告在收到被告退租通知后，虽将房屋收回，但期间原告因再次招租而导致合同利益受到损失。被告提出原告诉请违约金过高的意见，予以支持。根据原合同的履行期限、被告的违约情况及原告收回房屋的时间，酌情支持违约金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、被告李政于本判决书生效之日起十日内支付原告丁文建违约金50000元；二、驳回原告丁文建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16939元，减半收取计8313元，由原告丁文建负担7788元，被告李政负担525元（案件受理费已由原告预交，被告在本判决生效后十日内向原告支付）。二审中，上诉人丁文建提供《房屋租赁合同》和账户明细清单各一份，拟证明上诉人于2016年7月12日将案涉房屋另行出租后，实际收租日期为2016年9月12日，即其实际损失的截止日期应为2016年9月11日。被上诉人质证认为《房屋租赁合同》的出租人并非丁文建，故无法核实合同的真实性。且该《房屋租赁合同》中的租金是高于原租赁合同，即被上诉人是没有损失的。账户明细清单中的付款人也并非实际的承租人。二审另查明，上诉人丁文建的配偶即案涉房屋的共有权人舒建洪于2016年7月12日与案外人刘清松签订《房屋租赁合同》将案涉房屋另行出租，其中约定2016年7月12日至2016年9月11日为免租期。二审经审理查明的其余事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述及《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据被上诉人李政一审中提供的照片以及上诉人丁文建二审中提供的《房屋租赁合同》，可证实上诉人丁文建已于2016年6月28日在案涉房屋处张贴招租公告，并于2016年7月12日将案涉房屋另行出租，故原判推定上诉人丁文建已于2016年6月28日前将房屋收回，并以此确定双方租赁合同关系终止并无不当，本院予以维持。对于上诉人丁文建因被上诉人李政提前终止租赁合同而造成的损失问题，本院认为，违约金的性质应以补偿性为主、惩罚性为辅，旨在弥补违约行为给守约方造成的损失。本案中，被上诉人李政实际承租案涉房屋三个月，其中包括两个月的免租期。根据一般生活经验，免租期优惠的给予系基于承租人能够完全履行合同租赁期限，即出租人免租期范围内的租金损失是可由其后的租金分摊弥补。现被上诉人李政提前终止合同，导致上诉人丁文建在剩余租期内的租金无法收取，即此前给予的免租期优惠因此不能得到充分的弥补。同时，上诉人丁文建因被上诉人李政提前终止合同导致将案涉房屋另行出租，并再次给予承租人两个月免租期，即上诉人丁文建至2016年9月12日才能实际取得房屋租金，故上诉人丁文建因被上诉人李政提前终止合同造成的实际损失应为自2016年3月20日至2016年9月11日的租金损失，即392010元（73000元/月×5.37月=392010元），扣除被上诉人李政已经支付的租金及保证金146000元，故被上诉人李政应支付上诉人丁文建违约金246010元。原判酌情支持违约金50000元不当，本院依法予以纠正。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初422号民事判决第二项；二、变更贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初422号民事判决第一项为：李政于本判决生效之日起十日内支付丁文建违约金246010元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16626元，减半收取8313元，由丁文建负担6650元，由李政负担1663元；二审案件受理费16626元，由丁文建负担13300元，由李政负担3326元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 黄 新审判员 田 勇审判员 刘 劼二〇一七年七月五日书记员 杨兴平