广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初2661号原告：广州开发区房地产物业有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区开发大道348号建设大厦711室，统一社会信用代码914401161906725449。法定代表人：张和平，董事长。委托代理人：李嘉轩，广东经国律师事务所律师。被告：广州方圆汇赢投资有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区东区路春晖六街253号409房，统一社会信用代码914401015679388928。法定代表人：谢云隆。委托代理人：聂春莲，系该公司员工。原告广州开发区房地产物业有限公司（以下简称“开发区物业公司”）诉被告广州方圆汇赢投资有限公司(以下简称“方圆公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告开发区物业公司的委托代理人李嘉轩和被告方圆公司的委托代理人聂春莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开发区物业公司诉称：方圆公司是广州开发区宏光路123号320房的业主。2012年12月3日，原、被告双方签订宏康和园《前期物业服务协议》，约定将宏康和园首层至第四层商业物业（包括广州开发区宏光路123号320房在内）总面积27693.5674平方米，委托给开发区物业公司进行物业管理服务，物业管理服务费标准为2.25元/平方米/月。从2014年4月起，方圆公司即开始拖欠物业服务费、代垫水费等费用。原、被告双方于2016年3月1日签订《补充协议》，确认截至2016年2月29日方圆公司拖欠的各种费用总额为1740680.13元。2017年5月4日，原、被告双方又签订《补充协议之二》，确认2014年4月至2017年4月方圆公司拖欠管理费共计2305489.61元。根据《前期物业服务协议》，广州开发区宏光路123号320房面积为458.3937平方米。截至2017年4月30日，方圆公司累计拖欠广州开发区宏光路123号320房2014年4月至2017年4月37个月管理费38161.28元，违约金暂算至2017年5月12日为6606.04元。开发区物业公司诉至法院请求判令：1.方圆公司立即支付2014年4月至2017年4月广州开发区宏光路123号320房的物业管理费38161.28元以及违约金（违约金分段计算，其中2014年4月至2016年2月的物业管理费共计23721.87元，双方签署《补充协议》对管理费作了汇总，该时段违约金从2017年1月1日开始计算；2016年3月起的物业管理费每期逾期金额为1031.39元，从当月6日开始计算，上述违约金均按照每日千分之一的标准计至实际付清之日止）；2.方圆公司承担本案诉讼费。开发区物业公司庭后明确表示放弃部分违约金的诉讼请求，主张2016年3月起每月物业管理费的违约金变更从下月1日起计至实际付清之日止。被告方圆公司答辩称：对于物业管理费的本金金额没有异议，我方同意支付本金。关于违约金，《补充协议》有约定千分之一的计算标准，我方对违约金计算标准和计算时间没有异议。但由于我方的经营情况存在困难，所以希望双方以调解的方式结案，以免除违约金。经审理查明：开发区物业公司为持有物业服务资质证书的物业服务企业。2012年11月3日，方圆公司（甲方）与开发区物业公司（乙方）签订《宏康和园》（以下简称《前期物业服务协议》），约定乙方为甲方提供保洁服务、绿化养护等物业服务。第一条物业基本情况约定：物业名称为宏康和园，甲方所购房屋名称为宏康和园首层至第四层商业，甲方所购房屋买卖合同编号、座落位置、建筑面积见附件《购买宏康和园首层至第四层商业26158.955平方米+1534.6124平方米=27693.5674平方米（表一至表五）》以及《广州方圆汇赢投资有限公司购买宏康和园首层至四层商业物业建筑面积明细表》。第八条物业服务费用约定：物业管理费按每户建筑面积计收，商用物业服务收费标准为2.25元/月/平方米；甲方必须在每月5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的1‰向甲方、业主及物业使用人收取滞纳金，直至缴清欠费为止。2016年3月1日，方圆公司（甲方）与开发区物业公司（乙方）签订《宏康和园首层至第四层商业补充协议》（以下简称《补充协议》），载明：自2014年4月起，甲方开始拖欠乙方物业服务费、代垫水费等费用。截至2016年2月29日，甲方拖欠的费用总额为1740680.13元（未计2016年起产生的水费）：2014年4月至2015年9月管理费1121589.54元；2013年12月至2015年9月水费264270.69元；2015年10月至2016年2月管理费311552.65元；2015年10月至12月水费43267.25元。从2016年3月起，甲方将按时支付当月管理费及乙方代垫水费（包括1至2月水费）等各项应交费用。上述拖欠费用，甲方按下列时间分期偿还：2016年12月31日前支付307537.94元，2017年5月31日、2017年11月30日、2018年5月31日前各支付300000元，2018年11月30日前支付533142.19元。甲方如逾期支付上述各项费用，则应按日以逾期金额千分之一的标准向乙方支付违约金。甲方逾期偿还任何一期款项，乙方即有权要求甲方立即支付上述所有款项。2017年1月4日，开发区物业公司向方圆公司发出《律师函》称，上述《补充协议》签署后，方圆公司未按约定偿还之前的欠费，也未支付2016年3月之后的管理费、代垫水费等各项费用，截至2016年12月31日，方圆公司共计拖欠管理费、代垫水费2536796.73元，要求方圆公司于收到函件后7个工作日内按《前期物业服务协议》及《补充协议》缴清各项费用。2017年3月10日，开发区物业公司向方圆公司发出《关于支付物业服务费和自来水费的函》，载明：方圆公司应交费用如下：2014年4月至2017年3月物业服务费为2243178.96元、2013年12月至2017年1月自来水费490202.84元，以上费用共计2733381.8元，要求方圆公司于2017年3月25日前到宏康和园物业服务中心交费。方圆公司确认于2017年3月12日、13日左右收到该函件。2017年5月4日，方圆公司（甲方）与开发区物业公司（乙方）签订《宏康和园首层至第四层商业补充协议之二》（以下简称《补充协议二》），载明：截至2017年4月18日，甲方拖欠乙方的各项费用为：2014年4月至2017年4月物业管理费2305489.61元；2013年12月至2017年1月代垫水费490202.84元。另查，案涉物业位于广州开发区宏光路123号320房，已取得房地产权证，建筑面积为458.39平方米。上述事实有《资质证书》《前期物业服务协议》《补充协议》《律师函》《关于支付物业服务费和自来水费的函》《补充协议二》、不动产查册表及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：方圆公司与开发区物业公司签订的《前期物业服务协议》《补充协议》《补充协议二》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方均确认2014年4月至2017年4月期间方圆公司欠开发区物业公司广州开发区宏光路123号320房的物业管理费数额为38161.28元，本院对该金额予以确认。关于方圆公司欠付管理费的违约金问题。方圆公司主张因公司经营困难，希望免除违约金。本院认为，双方在《前期物业服务协议》中已经约定滞纳金即违约金的起付时间、标准，之后双方在《补充协议》中汇总确认2016年3月之前的管理费时，开发区物业公司已经对方圆公司之前欠付款项的违约金予以免除，在本案中开发区物业公司亦未对该笔欠费2017年1月1日之前的违约金提出主张，实际已经减免了方圆公司应承担的部分违约金。方圆公司未按照《前期物业服务协议》《补充协议》的约定支付管理费，构成违约，理应按照约定支付违约金。方圆公司对违约金的计算标准和起算时间均无异议，本院对此予以确认。本院核定方圆公司应当支付的违约金数额如下：欠缴2014年4月至2016年2月期间管理费的违约金，以23721.87元为基数，自2017年1月1日起计至付清款项之日止，每日按1‰标准计付，违约金数额以不超过23721.87元为限；欠缴2016年3月以后每月管理费的违约金，均以1031.39元为基数，分别自次月1日起计至付清款项之日止，按照每日1‰的标准计付，每月管理费的违约金数额以不超过当月管理费1031.39元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告广州方圆汇赢投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州开发区房地产物业有限公司支付广州开发区宏光路123号320房2014年4月至2017年4月的物业管理费38161.28元及违约金（欠缴2014年4月至2016年2月期间管理费的违约金，以23721.87元为基数，自2017年1月1日起计至付清款项之日止，每日按1‰标准计付，违约金数额以不超过23721.87元为限；欠缴2016年3月以后每月管理费的违约金，均以1031.39元为基数，分别自次月1日起计至付清款项之日止，按照每日1‰的标准计付，每月管理费的违约金数额以不超过当月管理费1031.39元为限）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，全部由被告广州方圆汇赢投资有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李小伟二〇一七年七月二十八日书记员  黄曼玲