湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初3922号原告：湖南润天投资发展有限公司，住所地长沙市雨花区杉木冲东路199号红星物流配送中心法定代表人：周治河，董事长。委托诉讼代理人：曹敏，湖南国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：潘志强，湖南国浩律师（长沙）事务所律师。被告：龙舟，男，1987年9月25日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：顾环，湖南醒龙律师事务所律师。原告湖南润天投资发展有限公司（以下简称原告）与被告龙舟（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘志强、被告的委托诉讼代理人顾环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年8月19日起至2016年3月15日止的商铺租金及综合管理费75675.3元，及前述费用自应付之日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率四倍标准计算的违约金（计算至2016年6月20日止的违约金为13817.5元）；2、判令被告向原告支付自2014年10月1日起至2016年3月15日止的仓库租金及综合管理费15680元，及前述费用自应付之日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率四倍标准计算的违约金（计算至2016年6月20日止的违约金为4941元）（以上1-2项合计：110113.8元）；3、判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：原告与被告在2012年签订的《租赁合同》到期后，双方另行签订了《租赁合同》，约定：由被告承租原告位于红星润天国际灯饰广场A145、B147号铺位，面积为144平方米，租赁期限自2014年2月21日至2016年2月20日，租金为每月每平方米15元，综合管理费每月每平方米61.3元，两项合计每月总费用为10987.2元；被告在签订租赁合同时缴纳6个月的租金和综合管理费，以后每月应缴纳总费用按每三个月一付的方式，在下三个月届至之日提前一个月支付；逾期支付，按欠缴总额千分之二每日的标准支付违约金，逾期30天未缴纳的，视为根本违约，原告有权终止合同，将场地收回另行出租。租赁商铺期间，被告因存放货品原因，向原告租赁一仓库。2014年7月1日，原、被告签订《仓库租赁协议》，约定被告承租原告位于红星润天国际灯饰广场二楼B297号仓库，租期为2014年7月1日至2015年6月30日，面积为49平方米，租金为每月每平方米20元，综合管理费每月每平方米2元，月租金和管理费为1078元；被告在签订租赁合同时缴纳3个月的租金和综合管理费，以后按每半年一付的方式，在下三个月届至之日提前一个月支付；逾期支付，按欠缴总额千分之三每日的标准支付违约金。在《仓库租赁协议》到期后，双方另行达成协议，原仓库续租一年，租期为2015年7月1日至2016年6月30日，租金减少为每月每平方米16元，月租金为784元，被告在签订合同时缴纳半年的租金和管理费，以后按半年一付的方式，在下三个月届至之日提前一个月支付；逾期支付的责任同前。合同履行期间，被告存在不按时支付租金及综合管理费的情形，截止2015年10月30日，被告仅支付商铺租金及综合管理费至2015年8月18日，且被告仅在第一次签订合同时支付仓库租金3920元，剩余租金未予支付。原告于2015年12月9日向被告发出《关于终止合同并腾空场地的函》，要求被告支付拖欠租金，腾空场地并马上搬离。后被告于2016年3月15日自行搬离。但被告仍未支付剩余拖欠租金费用等。因被告违约，其所缴纳的商业信誉保证金应不予退还。被告对原告诉称的事实没有异议，辩称1、对原告诉讼请求主张的租金起算时间没有异议，对计算租金的截止时间有异议，只能计算至2015年11月30日止。被告从2015年11月30日离开场地，且电话联系了原告，但原告不准许被告拖走货物；2、违约金计算过高，应予以调整；3、被告交给原告的2万多元商业信誉保证金应抵扣租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。结合当事人提交的证据及对事实的陈述，本院认定如下事实:原告从案外人处租得红星物流配送中心做建材市场及相关配套项目，期限自2010年至2030年。被告从原告处承租了红星灯世界A145、B147号铺位，面积为144平方米。2015年9月7日，双方补签了一份《租赁合同》，约定：租赁期限自2014年2月21日至2016年2月20日；被告每月应缴纳租金及综合管理费的总费用为10987.2元；被告在签订合同时一次性向原告缴纳商业信誉保证金21600元，该保证金不计利息，合同期内由于商品质量投诉而发生先行赔付所产生的保证金金额不足部分，被告应在7天内补足；如因被告欺诈造成消费者投诉，情节严重或屡次重犯，原告有权解除合同并收回商铺，并扣除全部商业信誉保证金。该合同第四条第三项约定：合同期满终止、自动终止或因被告拖欠租金等其他原因合同被解除而提前终止，被告须在合同终止后3天内（或按原告指定的其他期限）主动撤出全部商品与物品，逾期撤离时，原告有权将被告的商品及财产进行异地封存，被告租金等费用计算至商铺被实际腾空之日，因被告不撤场而由原告腾空场地的，腾空财务所需场地占用费、保管费依据应缴纳总费用标准按逾期天数的两倍计算，由被告承担。关于违约责任，双方在该合同第五条约定：被告如逾期支付应缴纳总费用等款项，原告有权要求被告按其欠缴总额的日2‰向原告支付惩罚性违约金；被告逾期30天仍未缴纳应缴总费用等款项的，视为被告根本违约，原告有权解除合同；乙方逾期超过60天，则本合同自动终止，本合同终止时，原告无须通知被告；在合同期内，被告因经营原因需要提前终止合同的，应提前两个月书面通知被告，未经原告同意，被告擅自退场的，原告可向被告追诉年应缴纳总费用30%的违约金，且被告信誉保证金不退还。双方在履行上述合同过程中，被告向原告缴纳了商业信誉保证金21600元。被告缴纳租金及综合管理费至2015年8月18日，后被告未再支付商铺租金。2014年7月1日，原告与被告签订一份《仓库租赁协议》，约定：被告承租原告二楼的B297号房屋作为仓库，期限自2014年7月1日至2015年6月30日；租金标准为每平方米每月20元，管理费用为每平方米每月为2元，面积49平方米；租金及管理费每三个月一付；被告逾期支付租金及管理费，原告可按欠缴总额的日3‰加收滞纳金。双方还约定了被告未按规定提前支付下期租金及管理费，原告有权将仓库另行租赁，同时被告同意原告将仓库货物进行搬离及变卖，所得收益全部归原告。上述合同到期后，原、被告之间在2015年8月13日续签了仓库租赁合同，双方约定租赁期限自2014年7月1日至2016年6月30日；租金标准变更为16元每平方米每月，半年租金4704元。其余约定内容同前仓库合同。被告在2014年12月20日支付了仓库租金3920元后未再支付仓库租金。2015年11月30日，被告向原告的工作人员口头告知将停止营业，次日去搬东西离场时遭遇保安阻拦未果，后被告即关门停业。2015年12月11日，原告在被告承租的门面上粘贴、并向被告邮寄了《关于终止合同并腾空场地的函》，载明：鉴于被告长期拖欠租金，且长时间不开门营业，原告依法终止双方的租赁合同关系，并请被告在3日内腾空场地，否则为避免损失的进一步扩大，原告将自行腾空场地。本院认为，原告与被告之间签订的商铺租赁合同及仓库租赁协议系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告支付了第一笔仓库租金后未再继续支付仓库租金，并自2015年8月18日开始拖欠商铺租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。本案双方争议的焦点在于：1、被告应当支付租金的截止时间如何确定；2、被告缴纳的商业信誉保证金应否抵扣租金；3、违约金是否应调整。关于争议焦点一。原告与被告在商铺合同中约定的租赁期限为2014年2月21日至2016年2月20日，被告在2015年11月30日向原告提出了口头的退场申请，原告邮寄和粘贴的《关于终止合同并腾空场地的函》，亦作出了终止双方租赁合同关系的意思表示，故应认定双方一致同意提前解除合同。依照合同约定，被告应当向原告返还租赁的商铺和仓库，否则应按照合同第四条第三项的约定，由被告支付至实际腾空之日的租金。由于本案中是由原告依据合同约定和《关于终止合同并腾空场地的函》自行腾空商铺及仓库的，原告并未举证证明其腾空场地的具体时间，结合原告在2015年12月11日已经向被告邮寄函件限期3天内腾空场地，否则原告将自行腾空场地的事实，本院确认被告支付租金的截止时间为2015年12月31日。故被告还应向原告支付自2015年8月19日至2015年12月31日止的商铺租金49442元（10987.2÷30×135），应支付仓库租金13720元(3234×4-3920+4704)，共计应支付63162元。关于争议焦点二。《租赁合同》第四条第二款约定：如原告不同意被告提前解除合同，被告单方面解除合同，则被告自愿放弃向原告已经缴纳的商业信誉保证金及租金。第五条第三款约定：在合同期内，被告因经营原因需要提前终止合同的，应提前两个月书面通知被告，未经原告同意，被告擅自退场的，原告可向被告追诉年应缴纳总费用30%的违约金，且被告信誉保证金不退还。上述内容均是关于被告在合同期内单方面提前解除合同则不予退还商业信誉保证金的约定，本案原、被告均同意提前解除合同，且原告未能证明被告在经营期间发生了关于商业质量方面的投诉，故被告主张不予退还原告缴纳的商业信誉保证金，本院不予采纳，原告主张将商业信誉保证金21600元抵扣租金，本院予以支持，抵扣后，被告还应向原告支付41562元（63162-21600）。关于争议焦点三。双方在商铺租赁合同和仓库租赁协议中均约定了如被告逾期支付租金，被告应承担相应的违约责任，该约定过分高于原告的损失，根据本案情况，本院酌情调整为抵扣后自欠缴商铺租金之日起，按照欠缴费用的日万分之三支付违约金，原告诉讼请求中超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告龙舟于本判决生效后10日内向原告湖南润天投资发展有限公司支付租金41562元及违约金（以41562元为基数，自2015年8月19日起，按照日万分之三的标准，计算至本金清偿之日止）;二、驳回原告湖南润天投资发展有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2502元，由被告龙舟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  林湘邕人民陪审员  李淑琴人民陪审员  朱楷人二〇一七年七月二十八日书 记 员  胡 主附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。