北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终5751号上诉人（原审被告、反诉原告）：周敏玉，女，1964年11月25日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：周敏丰，男，1962年7月7日出生。委托诉讼代理人：周敏玉（周敏丰之姊），住北京市丰台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闫有青，女，1969年5月5日出生。委托诉讼代理人：路来林，北京盈科（天津）律师事务所律师。原审第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。法定代表人：徐瑞东，执行董事。上诉人周敏玉、周敏丰因与被上诉人闫有青及第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初22947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周敏丰、周敏玉上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持其一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决对交房时间认定错误，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第六条约定周敏丰、周敏玉在收到全部房款后七天内交付房屋，但闫有青尚未支付2万元物业交割保证金。二、闫有青未按照合同约定期限支付购房款，应当按照双方《补充协议》第一条第二款的约定支付总房款20%的违约金。一审判决仅判令闫有青支付利息1055元，判决显失公平。闫有青辩称，双方《补充协议》第一条第二款约定的20%违约金仅适用于根本违约情形，本案应适用主合同第九条约定的违约条款。存房地产经纪公司未在二审审理中陈述诉讼意见。闫有青20**年10月向一审法院起诉请求：1.判令周敏丰、周敏玉向其交付位于北京市丰台区64号的房屋（以下简称涉案房屋）；2.判令周敏丰、周敏玉向其按照每日970元的标准支付自2016年9月13日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，并另行支付违约金19.6万元。周敏丰、周敏玉反诉请求：判令闫有青支付其总房款20%的违约金39.2万元。一审法院认定事实：涉案房屋原系周敏丰、周敏玉共同所有。2016年5月30日，闫有青（买受人）与周敏丰、周敏玉（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定闫有青购买周敏丰、周敏玉所有的涉案房屋，房屋成交价格为150万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价46万元。合同第六条房屋的交付约定：“甲方收到全部房款后7日内将该房屋交付给买受人”；第九条违约条款约定：“（一）除不可抗力，出卖人逾期交房违约责任，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日（含）之内，自第六条约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行……（四）除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。”同日，双方还签订《补充协议》约定：“2、在签订本补充协议后甲乙双方均不得以任何理由违约，如有违约，违约方均按总房款的20%赔付给守约方。”同日，双方签订《公积金贷款付款方式补充协议》，其中第二条付款方式约定：“2、物业交接保证金：出卖人同意将购房款二万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。……4、公积金贷款部分房款：（2）买卖双方应于网签后二个工作日与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为120万元。……5、剩余购房款：（1）买受人于网签后二个工作日支付出卖人购房款30万元，支付方式为资金监管。（2）买受人于网签后二个工作日内支付出卖人购房款39万元，支付方式为搜房托管。”上述合同签订当日，闫有青向周敏丰、周敏玉支付了定金5万元。2016年7月21日，双方进行了合同网签。后双方到银行为闫有青贷款80万元办理了面签。2016年7月29日，闫有青通过银行转账方式向周敏丰、周敏玉支付两笔购房款共计39万元；2016年8月16日，闫有青通过银行汇款方式向周敏丰、周敏玉支付购房款70万元。2016年8月7日，涉案房屋的所有权转移至闫有青名下。2016年9月3日，闫有青申请的银行贷款80万元划转支付给周敏丰、周敏玉。至此，闫有青向周敏丰、周敏玉共计支付购房款194万元。现周敏丰、周敏玉尚未将涉案房屋交付闫有青，闫有青亦未支付周敏丰、周敏玉物业交接保证金2万元。一审法院认为，闫有青与周敏丰、周敏玉签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《公积金贷款付款方式补充协议》、《补充协议》等合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行。双方在合同中约定：买受人于网签后二个工作日以资金托管的方式支付出卖人购房款三十万元、以搜房托管的方式支付购房款三十九万元。但自2016年7月21日合同网签后，闫有青分别于7月29日、8月16日两次支付房款，均超过约定的付款期限，构成违约，应当承担违约责任。但闫有青支付的超过约定支付数额部分的房款，不在违约之列。双方在合同中约定：出卖人应在收到全部房款后7日内将房屋交付给买受人。2016年9月5日，周敏丰、周敏玉收到全部购房款，但时至今日仍未交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。闫有青要求周敏丰、周敏玉交付房屋，法院予以支持。《补充协议》系对主合同的补充，双方主张的违约金应以《补充协议》的约定为据。双方在《补充协议》中约定：在签订本补充协议后甲乙双方均不得以任何理由违约，如有违约，违约方均按总房款的20%赔付给守约方。但鉴于上述违约金约定数额与闫有青和周敏丰、周敏玉双方分别由此产生的实际损失相比均明显过高，且相对方对此均亦提出异议，法院均予以酌减，具体数额根据双方的实际损失予以确定。闫有青称逾期支付房款行为不适用上述违约金条款，依据不足，法院不予采纳。周敏丰、周敏玉辩称闫有青尚有物业交接保证金2万元未付，属于未支付全部房款，周敏丰、周敏玉没有违约。因该款系双方约定的房屋交接保证金，不属交付房屋之前需要支付的房款，法院对周敏丰、周敏玉的辩称不予采纳。周敏丰、周敏玉配合闫有青进行了贷款80万元的面签，表明周敏丰、周敏玉同意闫有青变更贷款数额，闫有青不因此构成违约。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，一审法院于2017年3月判决：一、周敏丰、周敏玉于本判决书生效之日起十日内将位于北京市丰台区64号房屋交付闫有青，同时双方按合同约定履行其他物业交接手续；二、周敏丰、周敏玉于本判决书生效之日起十日内向闫有青支付逾期交房违约金（按照每日一百三十元计算，自二○一六年九月十三日始至周敏丰、周敏玉实际将北京市丰台区64号房屋交付闫有青之日止）；三、闫有青于本判决书生效之日起十日内向周敏丰、周敏玉支付逾期支付房款违约金一千零五十五元；四、驳回闫有青的其他诉讼请求；五、驳回周敏丰、周敏玉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，周敏玉、周敏丰提供宋忠义出具的《补充证明》，拟证明周敏玉在宋忠义的陪同下于2016年9月6日到存房地产经纪公司找到经纪人刘天阳，要求闫有青因逾期付款必须支付补偿金2万元其才能交房，刘天阳当时答应调解此事。经询，周敏玉、周敏丰表示其未向闫有青交付房屋的理由为闫有青未支付2万元物业交接保证金、以及未按照其要求支付2万元逾期付款补偿金。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为周敏玉、周敏丰及闫有青双方各自是否存在违约行为以及如何承担相应的违约责任。首先是买房人闫有青是否逾期付款构成违约。根据双方《公积金贷款付款方式补充协议》的约定，闫有青应当于网签后二个工作日分别通过资金监管支付购房款30万元，通过搜房托管支付购房款39万元。但自2016年7月21日网签后，闫有青迟至7月29日、8月16日方支付上述款项，均超过约定的付款期限，构成违约。其次是卖房人周敏玉、周敏丰拒绝交付房屋是否构成违约。双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定周敏玉、周敏丰应当在收到全部房款后7天内交付房屋。截至2016年9月5日，周敏丰、周敏玉已收到闫有青支付的全部购房款，但是其至今仍未交付房屋。周敏丰、周敏玉主张其拒绝交付房屋的理由有二，一是其认为闫有青未向其支付2万元物业交接保证金，属于尚未支付全部房款；二是闫有青未按照其要求支付2万元逾期付款补偿金。根据双方《公积金贷款付款方式补充协议》的约定，2万元物业交接保证金应于物业交接完毕当日支付；从物业交接保证金的名称及功能理解，该笔保证金亦不属于房屋交付前买房人应当支付的款项。至于2万元逾期付款补偿金，并非双方合同约定的房屋交付条件，亦非交付房屋的对等给付义务，况且双方并未就逾期付款的赔偿责任达成一致。故周敏丰、周敏玉拒绝交房的抗辩理由均不成立，其无故逾期交付房屋构成违约。最后，关于双方各自应承担的违约责任。鉴于本案双方均存在违约行为，且主张的违约金数额均过分高于遭受的实际损失，一审法院依当事人的申请予以酌减并确定具体数额，并无不当，本院不持异议。周敏丰、周敏玉对一审判决酌定的违约金数额提出异议，但未能提出合理理由，本院不再对违约金数额进行调整。综上所述，周敏丰、周敏玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3590元，由周敏丰、周敏玉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  霍翠玲审判员  王金龙审判员  王 佳二〇一七年七月二十六日书记员  周 洁-8--7--2--1--2--1-