广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0205民初570号原告(反诉被告)：方少清，男，1964年12月20日出生，汉族，韶关市人，住韶关市。委托诉讼代理人：李卫东，韶关市旺晨洲房地产开发有限公司办公室主任。被告（反诉原告）：张志华，男，1962年7月1日出生，汉族，韶关市曲江区人，住韶关市曲江区。委托诉讼代理人：林官祥，韶关市曲江区附城法律事务所法律工作者。原告方少清诉被告张志华租赁合同纠纷及张志华反诉方少清财产损失纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，由审判员李善华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李卫东，被告张志华及委托诉讼代理人林官祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年8月11日分别签订两份《曲江江畔商业城商铺租赁合同》，将座落于曲江区马坝镇沿堤三路江畔商业城上何A幢首层第11-13号商铺及第15-17号商铺，出租给乙方经营奇石、工艺品及餐馆使用，租赁期限自甲方交付该商铺给乙方当日起2014年8月10日及2014年8月11日至2019年8月30日止，租赁期为五年。合同约定：一、江畔商业城上何A幢首层第11-13号商铺：1、该商铺2016年3月1日至2017年8月30日月租金为人民币5705元整；租金当月结算，由乙方在每月十日前支付给甲方。2、乙方每月十日前应向韶关市辉源物业服务有限公司缴纳上个月物业服务费、水电费。每个月物业管理服务费为人民币1.5元/平方米（即570元/月）。3、如乙方拖欠应缴商铺租赁费用，甲方则按乙方拖欠天数乘以乙方欠交月租金、物业服务费、水电费总额的5‰计收违约金。二、江畔商业城上何A幢首层第15-17号商铺：1、该商铺2016年3月1日至2017年8月30日月租金为人民币3115元整；租金当月结算，由乙方在每月十日前支付给甲方。2、乙方每月十日前应向韶关市辉源物业服务有限公司缴纳上个月物业服务费、水电费。每个月物业管理服务费为人民币1.5元/平方米（即311.5元/月）。3、如乙方拖欠应缴商铺租赁费用，甲方则按乙方拖欠天数乘以乙方欠交月租金、物业服务费、水电费总额的2%计收滞纳金。被告从2016年8月1日起一直拖欠商铺租金及物业管理费、水电费等费用，原告多次追缴被告都借故拒付。被告不履行《曲江江畔商业城商铺租赁合同》约定的义务，已构成严重违约，并严重侵害到原告的利益。根据《合同法》的规定，被告应全面履行约定的义务，向原告及时付清全部欠费并承担违约责任，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院判令：1、被告付清欠交的2016年9月1日至2017年4月30日的租金人民币70560元，欠交的2016年8月1日至2017年4月30日的物业管理费、水电费人民币9505.7元，欠费违约金（滞纳金）人民币87792.2元，合计人民币167857.9元（详见欠费明细表）。欠费及违约金计至偿还之日止。2、被告负担全部诉讼费用。被告张志华辩称：一、被告张志华欠交方少清的租金、物业管理费、水电费是事出有因的，原告诉请给付欠费违约金（滞纳金）87792.2元没有事实与法律依据。被告张志华与原告方少清于2014年8月11日分别签订两份《曲江江畔商业城商铺租赁合同》，合同签订后，被告依约按期交付原告和被告在合同约定中的各项费用，双方履约情况正常。2016年7月，被告发现所租赁原告的房屋天花、墙体、承办柱漏水，造成被告墙体进行补漏施工，但原告认为是二楼“大拇指”幼儿园的厕所导致，被告当时即言明：1、原告是房东（屋主），关于漏水问题只能由原告和“大拇指”幼儿园协商采取措施，杜绝漏水。2、如原告未采取措施保证不漏水，被告暂不交原告的租金、物业管理费、水电费。尔后，原告多次找施工人员对漏水墙体进行补漏、防漏作业，但一时均不见效，直至：“大拇指”幼儿园停止了厕所的使用才基本不漏水。于是，被告就到原告处交付所欠的费用。但是，原告不但要收取被告租金、物业管理费、水电费，还以被告已违约，应支付违约金（滞纳金），对原告的无理要求遭到被告的拒绝，导致纠纷的发生。可以看出，被告拖欠原告的租金、物业管理费、水电费是由于原告的出租房屋质量问题造成漏水，是发生此纠纷的过错方，不是被告故意违约而导致，要求支付违约金（滞纳金）无事实、法律依据，应依法予以驳回。二、被告欠原告方少清的商铺租金实际租金为35280元，多诉请的部分及物业管理费，不应支持。因原告方少清出租给被告使用的商铺出现漏水问题，原告一定要收取被告在房屋维修漏水期间未交租金的违约金，从而引起被告要求原告减去违约金的收取，原告不允，被告仅交租金而原告拒收的局面。原告于2017年1月8日指使韶关市辉源物业服务有限公司将被告所使用的商铺水电表封锁致使停水、停电，造成被告根本无法经营，给被告带来较大经济损失，原告的停水、停电行为，是单方强行解除租赁合同的违法行为，再收取租金及相关费用无任何依据，依法不予支持。由于原告的商铺漏水，反诉人在使用期间，造成反诉人收藏的物品及财产损坏，其中：红木大床一套，清朝皇帝期间的珍贵字画二幅，分别是《不难、不容易》、《勤劳善良》。两幅字画出自清朝皇帝溥仪总理爱新觉罗瑞仲之手。为此，反诉人要求赔偿上述被损坏字画的修复费50000元。原告答被告反诉称：反诉原告主张的损坏物品修复费50000元没有事实依据。物品是否损坏，我方不确认。正常来说，这么贵重的物品，不会随意摆放。退一步讲，如此贵重的物品，反诉原告见到墙面渗水了而不将贵重物品移开，这种行为不符合常理。从反诉原告提供的渗水照片来看，并没有滴水的情形出现。经审理查明：原告方少清与被告张志华于2014年8月11日签订两份《曲江江畔商业城商铺租赁合同》，原告将座落于曲江区马坝镇沿堤三路江畔商业城上何A幢首层第11至13号商铺出租给被告张志华经营奇石、工艺品使用。租赁期限自2014年8月11日至2019年8月30日止。租赁期为五年。双方约定：1、商铺自2016年3月1日至2017年8月30日月租金为人民币5705元整，当月结算，在每月十日前支付。2、每月十日前应向韶关市辉源物业服务有限公司缴纳上个月物业服务费、水电费。每个月物业管理费服务费为人民币1.5元/平方米（即570元/月）。3、如拖欠应缴商铺租赁费用，则按拖欠天数乘以欠交月租金、物业服务费、水电费总额的5‰计收违约金。另原告将座落于曲江区马坝镇沿堤三路江畔商业城上何A幢首层第15至17号商铺出租给被告张志华经营餐馆类使用。租赁期限自2014年8月11日至2019年8月30日止。租赁期为五年。双方约定：1、商铺自2016年3月1日至2017年8月30日月租金为人民币3115元整，当月结算，在每月十日前支付。2、每月十日前应向韶关市辉源物业服务有限公司缴纳上个月物业服务费、水电费。每个月物业管理服务费为人民币1.5元/平方米（即311.5元/月）。3、如拖欠应缴商铺租赁费用，则按拖欠天数乘以欠交月租金、物业服务费、水电费总额的2%计收滞纳金。签订租赁合同后，被告如约缴交租金及物业管理费和水电费。被告从2016年9月起至2017年4月30日止，没有缴交租金。欠首层15至17号商铺租金共24920元；从2016年8月1日起至2017年4月30日止，欠物业管理费、水电费共4031.2元，原告于2017年4月30日代被告向韶关市辉源物业服务有限公司支付了上述款项。被告共欠28951.2元；欠首层11至13号商铺租金45640元，从2016年8月1日起至2017年4月30日止，欠物业管理费、水电费共5474.5元，原告于2017年4月30日代被告向韶关市辉源物业服务有限公司支付了上述款项。被告共欠51114.5元；以上合计80065.7元。原告多次向被告催缴收取，被告以承租的商铺漏水为由拒绝缴交，原告为此诉至本院，要求解决。另，被告张志华在反诉期间，没有向本院提出物品损坏修复费的鉴定申请。以上事实有《曲江江畔商业城商铺租赁合同》、庭审笔录予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，本案中，原、被告签订了《曲江江畔商业城商铺租赁合同》，双方对合同不持异议，该合同不违反法律规定，本院予以确认其效力，合同约定对双方均有约束力。被告张志华应该按照合同约定支付租金，原告诉请被告支付租金70560元，本院予以支持。被告应该缴交的相关物业管理费及水电费9505.7元，原告已为其垫付缴交。提供了《收款收据》证实，对此，本院予以确认。被告应按照合同约定支付相关物业管理费及水电费，原告诉请被告支付物业管理费、水电费9505.7元，本院予以支持。以上合计80065.7元。被告张志华提出承租商铺漏水，属于另一法律关系，而且没有证据证明商铺漏水与商铺的质量之间存在有因果关系。故被告辩解，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原、被告双方签订的合同约定，被告没有如期缴交租金及相关费用，被告应支付违约金和滞纳金给原告。诉讼中，被告提出不应收取违约金。即使要收取，原告计算过高。原告提出违约金、滞纳金共87792.2元，依照上述法律规定‘过分高于造成的损失’。当事人约定的违约金超过造成损失的百分三十的为过高，本院予以支持26338元。原告诉请超出部分，不予支持。关于张志华提出要求方少清支付字画修复费50000元问题。反诉原告张志华就其提交的清朝皇帝期间的珍贵字画二幅，分别是《不难、不容易》、《勤劳善良》，没有向本院提交是否真迹的证明，也没有向本院申请鉴定字画的修复费以及字画的损坏是否与方少清出租商铺质量有关联。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，应由被告承担不利的法律后果。故反诉原告张志华诉请反诉被告支付字画修复费50000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张志华应在本判决生效后三日内支付租金及物业管理费和水电费共80065.7元给原告方少清。二、被告张志华应在本判决生效后三日内支付违约金26338元给原告方少清。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张志华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1829元，由原告方少清负担615元，由被告张志华负担1214元。反诉费525元，由反诉原告张志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  李善华二〇一七年七月二十八日书记员  李佩怡