辽宁省锦州市太和区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)辽0792民初998号 原告（反诉被告）锦州泓厚物业管理有限公司，住所地锦州市凌河区。 法定代表人葛旭东，系该公司总经理。 委托诉讼代理人赵本国，辽宁金钟律师事务所律师。 被告张某某，男，1977年12月6日出生，满族，居住地锦州市太和区。 被告（反诉原告）席某某，女，1971年12月16日出生，汉族，居住地锦州市松山新区。 委托诉讼代理人陈建华，男，1974年11月21日出生，汉族，居住地锦州市松山新区。 原告（反诉被告）锦州泓厚物业管理有限公司诉被告（反诉原告）席某某、张某某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦州泓厚物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵本国，被告（反诉原告）席某某及其委托诉讼代理人陈建华，被告张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）锦州泓厚物业管理有限公司诉称并辩称，原告于2014年入住锦州市渤海大学西区渤大雅居小区13#楼14层东，原告为渤大雅居小区提供物业服务。被告作为渤大雅居小区业主理应按时交纳物业服务费，但是，被告从2015年7月1日至2016年6月30日期间未交纳物业服务费。物业服务费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用。被告拖欠物业服务费用的行为已影响到整个小区其他业主的共同利益，经原告多次催要，被告至今未交。原告故诉至法院，请求判决被告交纳拖欠物业服务费1769.28元及利息。针对反诉原告的反诉请求，反诉被告辩称，要求返还物业费885元，属于反诉内容，其余内容与本诉无关，当事人应另行起诉。 被告（反诉原告）席某某辩称并诉称，一、渤大雅居系开发商违规用地开发楼盘，五证不全，房屋未经验收就交付使用，至今没有房照，套内面积不符。二、渤海大学违规聘请原告为渤大雅居前期物业公司（根据《物业管理条例实施细则》第三章第二十四条之规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业）。原告系三级资质物业服务企业（根据《物业管理资质等级标准》之规定，三级资质物业服务企业只可以承接20万平方米以下住宅项目），而渤大雅居小区住宅面积为242002.504平方米。所以原告不具备为渤大雅居服务的资质，更没有向小区业主收取任何费用的权利。三、原告作为渤海大学违规聘请的且不具备管理渤大雅居资质的前期物业公司，在业主入住满一年后没有与业主协商继续收取1.00元/平方米的物业费。渤大雅居业主就此事先后多次集体（或个人）去物业公司协商并要求原告出示收费依据和服务项目内容，原告拒绝出示。四、原告收取1.00元/平方米的物业费，所提供的服务项目与收费标准完全不符：1、2014年6月28日办理入住至今，小区没有实行封闭管理，闲杂人员随意进出小区，盗窃案频发（我家电动车电瓶丢失，已报案）。小区西门和南门在建尚未完工。2、小区各单元门禁和可视对讲系统至今没有安装（2014年6月28日办理入住时费用已交）。3、小区内没有业主活动场所，没有户外健身设备，没有规划非机动车停车位，绿化面积不达标。4、原告收取的物业费的使用情况从未向业主公示过。没有征得业主同意擅自在小区的公共道路上设置隔离栏，严重影响业主出行。5、2016年5月，原告在没有征得业主意见的情况下私自为公共设施电梯内加装刷卡器并固定各家楼层，给业主乘坐电梯带来严重的不安全隐患。经过小区业主多次上访，松山新区物业办和锦州市质监局先后给原告下达了整改通知书，而原告至今拒不整改。6、小区内各个消防通道都被原告用隔离栓封住，没有给业主任何解释。7、各单元楼层内步梯防火门本是常闭状态，2016年6月锁芯被原告强行拆卸。8、电梯内、住户门上贴满了小广告无人清理，楼内清洁卫生好几天打扫一次，做的也都是表面工作，根本就没有人监督和管理。五、原告进驻渤大雅居小区后，从不顾及小区业主的诉求和感受，为所欲为，无视国家的法律和上级主管部门的监督。故被告提出反诉，要求确定反诉原告席某某与反诉被告锦州泓厚物业管理有限公司签订的物业合同违法无效；要求反诉被告锦州泓厚物业管理有限公司退还违规收取的反诉人物业费884.64元及利息，并且返还电梯维护费100元及利息、电梯预交电费及利息500元及利息、装修垃圾清运费200元及利息、土建垃圾带运费500元及利息、电梯刷卡器150元及利息（利息从收取日期2014.6.28开始，按照活期存款利率，计算到本次开庭之日）。 被告张某某辩称，房子是渤大引进人才的福利房，2013年我卖房号，席某某买去了，我们签订协议，所有费用由席某某自己承担，所以物业费也不应该由我承担。 经审理查明，2013年3月18日，被告张某某（甲方）与被告（反诉原告）席某某(乙方)签订了房屋买卖协议，将其座落于渤海大学西门的渤大雅居集资建房房号卖予席某某。协议约定，乙方一次性向甲方付清房号款及甲方已交房款20万元整，共计255000元整。其他与房屋买卖有关的一切费用由乙方支付。2014年5月28日，渤海大学后勤集团（甲方）与原告锦州泓厚物业管理有限公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对渤大西区职工住宅一期提供物业服务事宜。合同中约定了双方的权利义务以及乙方提供的物业服务内容，并且约定了物业费收费标准，高层1元/平方米.月。2014年6月24日，被告（反诉原告）席某某（甲方）与原告（反诉被告）锦州泓厚物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，被告席某某住址13楼14层东户，建筑面积73.72平方米。合同约定了乙方提供的物业服务的内容，并约定了物业费收取标准，高层1元/平方米.月。合同下方甲方处席某某代替张某某签字。被告（反诉原告）席华洁已交纳了第一年度的物业费884.64元。被告（反诉原告）席某某自2015年7月至2017年6月份拖欠物业费共计1769.28元。 本院所确认的上述事实，有当事人陈述、物业管理服务合同、房屋买卖协议等材料载卷佐证，上述证据经本院开庭质证及审查，予以采信。 本院认为，相关法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业并签订书面的前期物业服务合同。原告（反诉被告）锦州泓厚物业管理有限公司作为建设单位渤海大学选聘的物业服务企业，已经对该小区提供了物业管理服务，被告（反诉原告）席某某作为渤大雅居小区的业主，也与原告（反诉被告）锦州泓厚物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，已经接受了服务并缴纳第一年度的物业费，被告（反诉原告）席某某与原告（反诉被告）锦州泓厚物业管理有限公司之间已经形成物业服务合同关系，故对于被告（反诉原告）席某某的抗辩理由本院不予支持。对于原告要求被告给付拖欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。合同中没有约定逾期利息，故原告（反诉被告）主张利息的诉讼请求本院不予支持。被告张某某与被告席某某间签订了房屋买卖协议，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。该房建成后，被告席某某一直占有使用至今，物权已经实际发生转移，故原告诉求的物业费应当由被告席某某支付。反诉原告席某某要求确认与反诉被告锦州泓厚物业管理有限公司签订的物业管理服务合同无效，因该合同系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同是有效的。根据《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。故反诉原告席某某并不是适格的诉讼主体，本院应当驳回其反诉。反诉原告席某某要求退还物业费及电梯电费、垃圾清运费、电梯刷卡费等费用的诉求没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条（五）项、第十一条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）席某某于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）锦州泓厚物业管理有限公司自2015年7月至2017年6月拖欠的物业管理费1769.28元。 二、驳回原告（反诉被告）锦州泓厚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告席某某的反诉。 如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，反诉费25元，由被告（反诉原告）席某某负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审 判 长  王旭寒 代理审判员  高 佳 人民陪审员  蒋 衍 二〇一七年七月十八日 书 记 员  裴晶晶