山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初5680号原告：广东中信物业有限公司青岛分公司，住所地青岛胶州市营海街道办事处营房村营海办事处干部活动中心102室，统一社会信用代码：913702815685741622。法定代表人：邵伟职务，总经理。委托诉讼代理人：毛晓静，女，汉族，1987年10月20日生，住山东省胶州市，广东中信物业有限公司青岛分公司员工。委托诉讼代理人：王美霞，女，汉族，1990年10月1日，山东省胶州市，广东中信物业有限公司青岛分公司员工。被告：于东涛，男，汉族，1976年2月28日生，住青岛市胶州市。委托诉讼代理人：李润芳，女，汉族，1973年2月23日，山东省胶州市，系被告之妻。原告广东中信物业服务有限公司青岛分公司与被告于东涛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东中信物业服务有限公司青岛分公司的委托代理人毛晓静、王美霞，被告于东涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东中信物业服务有限公司青岛分公司提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年1月1日到2017年6月30日的物业管理费27631.8元及滞纳金17653.4元，共计45285.2元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月1日，原被告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告购买的位于胶州市中信森林湖二期32-103号房屋提供物业管理服务，原告按照协议约定提供了服务，但被告却不履行缴纳物业管理费的义务，故请求法院判如所请。被告于东涛辩称，第一，被告与开发商及物业一起交接，发现房屋有漏雨等现象，无法交接，后来开发商给屋顶重新做了防水，后来开发商又多次维修，一直未修好，无法交接；第二，2014年6月4日原告说给被告一把钥匙，被告好随时去看看维修的情况，被告就收了一把钥匙。被告不同意缴纳滞纳金，一开始去物业要钥匙，物业不给，当时正在维修过程中，所以物业一直不给，物业公司让被告找开发商，开发商没有回复，被告要交以后1年的物业费，被告不收，让被告把前面2014年的物业费补上并交滞纳金，被告未同意，所以至今未达成从哪天交物业费的协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了青岛市商品房预售合同、中信森林湖二期交付通知书、物业服务费催收函、挂号信、挂号信收据、律师函复印件交接书等证据，上述证据经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及事实，本院认定如下：1、原告提交的物业服务费催收函复印件、挂号信复印件、挂号信收据各一份，欲证明原告于2014年10月16日、2014年12月1日向被告催收物业费。被告对该证据的真实性有异议，称并未收到该通知。虽原告提交的挂号信收据证明其已向被告发出通知，但并未提交证据证明被告已经收到，本院对证据的真实性予以确认，但与本案的关联性，本院不予采信。2、原告提交律师函复印件一份，欲证明原告通过山东欣辰律师事务所向被告发了律师函。被告对该证据的真实性有异议，称并未收到该通知。因原告提交的该律师函系复印件，被告不予认可，本院对该证据不予采信。3、原告提交保修单客服联三份，欲证明原告将业主验房过程中发现的问题及时反馈给开发商并跟进，物业公司已经履行了义务。被告称未见过该证据。虽原告提交的保修单证明其向开发商反馈了业主验房中发现的问题，但未提交证据证明该房屋已修理完毕并交付被告。本院对证据的真实性予以确认，但与本案的关联性，本院不予采信。根据庭审调查和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年4月1日，原告与青岛市联恒地产有限公司（以下简称联恒公司）签订青岛市商品房预售合同一份，被告向联恒公司购买位于胶州市户，该房屋的建筑面积为241.37平方米，其中套内建筑面积为226.19平方米，公用分摊面积为15.18平方米。并约定：联恒公司定于2013年12月31日将该房屋交付给被告，该房屋符合本合同第十条约定交付条件后，联恒公司应在交付之日前7天书面通知被告办理交付该房屋的手续，被告应在收到该通知之日起7天内，会同联恒公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布后10日起视为交付。在联恒公司取得房地产权属登记证明后120日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。联恒公司已选聘广东中信物业服务有限公司胶州分公司对该房屋进行前期物业服务，并与其签订前期物业管理服务合同。2.合同附件五中约定，双方一致同意聘任广东中信物业服务有限公司胶州分公司为中信森林湖二期住宅小区前期物业管理服务公司，原被告并签订前期物业管理协议。双方一致同意中信森林湖二期住宅小区物业管理费按照地上建筑面积每月3.5元／平方米收取，地下部分不收取物业管理费，双方约定该套房屋的地上建筑面积为187.97平方米。并约定，业主自办理收楼手续后或按其与该物业开发单位签订的《商品房买卖合同》中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的15日前交纳当月的费用，原告在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月的物业服务费。业主或非业主使用人不得以任何理由拒绝或拖延支付物业服务费，业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交滞纳金。3.2013年12月1日，原被告签署业主发现问题记录单，载明卫生间、北卧排水管周围疑渗水、外墙漆破损、门窗槽内垃圾需要清理、地面密封胶重复等问题，在该表的上方注明“未交付”，下方注明“问题处理完再收房”；2014年2月21日，业主验房发现问题记录单中载明，入户花坛缺角、推拉门右扇把手松动、阳台栏杆污染等问题，被告未在该记录单上签字；2014年4月3日，业主验房发现问题记录单中载明，入户门上方屋檐墙漆裂缝、采光井东侧渗水、入户门内侧破损等问题，被告未在该记录单上签字；2014年6月4日，业主验房发现问题记录单中载明，阳台地漏处理不够，重新处理，入户门廊上方排水管未安装，被告在该记录单上签字。4.2014年6月4日，原被告就涉案房屋进行了交接并签署中信森林湖物业交接表、中信森林湖收楼文件接收清单，被告于东涛接收了涉案房屋的入户门钥匙、信箱钥匙等物品。本案被告认为应当从接收房屋之日即2014年6月4日开始交纳物业服务费用，并称可以预交之后1年的物业管理费用。原告认为被告应当从合同约定的交房日期2013年12月31日之后即2014年1月1日开始收取物业管理费用，因原告公司规定不能断档收费，原告没有接受被告提出的预交1年费用的请求，双方因收取物业管理费用的起算时间产生纠纷，一直未达成一致意见。5.广东中信物业服务有限公司青岛分公司由广东中信物业服务有限公司胶州分公司变更而来。本院认为，本案争议的焦点问题是，原被告交纳物业费的起算时间。针对争议的焦点问题，本院认为，原被告之间签订的前期物业管理协议对业主具有约束力，双方应当按照合同约定各自履行相应的义务。业主应自办理收楼手续后或按其与该物业开发单位签订的《商品房买卖合同》中的相关约定开始缴交物业服务费，从原被告各自提交的证据可以看出，被告于2014年6月4日，原被告就涉案房屋进行了交接并签署中信森林湖物业交接表、中信森林湖收楼文件接收清单，被告于东涛接收了涉案房屋的入户门钥匙、信箱钥匙等物品，因此被告应当按照其办理收楼手续的时间2014年6月4日开始交纳物业管理费用。原告认为被告应当从合同约定的交房日期2013年12月31日之后即2014年1月1日开始收取物业管理费用，因原告与联恒公司的合同约定房屋交付的标志位签署房屋交接单或媒体公告发布后10日起即视为交付。虽原告提交的证据业主验房发现问题记录单证明2013年12月1日双方对涉案房屋进行验房，但从该验收单也可以看出，房屋存在质量问题，验收单上也载明“未收房”及“问题处理完再收楼”，之后的2014年2月21日、2014年4月3日的验收单被告均未签字，原告未提交证据证明该房屋已修理完毕并交付被告，因此，不能证明被告已经接收了涉案房屋，故对原告要求被告从2014年1月1日开始交纳物业费的诉讼请求，本院不予支持。在被告接收房屋之前的物业费，原告可以根据相关规定向相关责任方另行主张。因被告在2014年6月4日办理收楼手续的时候就要求交纳之后1年的物业费用，因交纳物业费的起始时间存在纠纷，且原告称自己公司规定不能断档收费，所以未收取2014年6月4日之后的物业管理费。同时，根据庭审查明的情况，在原告提交的业主验房发现问题记录单中，载明有“入户门上方屋檐墙漆裂缝，入户门内侧破损，阳台推拉门槽需清理水泥，阳台地漏处理不够，重新处理”等问题，可见涉案房屋存在质量问题，原告在管理服务方面也存在服务不到位之处，故本院对原告要求被告支付滞纳金的请求不予支持。根据前期物业管理协议约定，业主应当按照合同约定的服务收费标准交纳物业服务费用，本案原告为被告提供物业管理服务，被告从2014年6月4日开始支付物业服务费用，自2014年6月4日至2017年6月4日被告应缴纳给原告物业服务费用为23740.92元（188.42平方米×3.5元/月/平方米×36个月）。被告辩称未实际入住应当按照70%收取物业管理费用，因双方没有约定，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告于东涛自本判决生效之日起十日内支付原告广东中信物业服务有限公司青岛分公司2014年6月4日至2017年6月4日止的物业管理费23740.92元。二、驳回原告广东中信物业服务有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费932元，因适用简易程序减半收取466元，由原告负担269元，被告于东涛负担197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  陈敏二〇一七年七月二十六日书记员  鹿翔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。