四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终304号上诉人（原审原告）：四川德惠商业股份有限公司，住所：四川省成都市郫县红光镇港通北一路199号，组织机构代码66045279-0。法定代表人：张晓彬，公司董事长。委托诉讼代理人：李珂，泰和泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叙永富康房地产开发有限公司，住所：四川省叙永县叙永镇东城宝珠社区御景东城5号楼1-6，组织机构代码59754214-3。法定代表人：潘静。委托诉讼代理人：许邓，四川德才律师事务所律师。上诉人四川德惠商业股份有限公司(以下简称德惠公司)与被上诉人叙永富康房地产开发有限公司(以下简称富康公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省（2015）叙永民初字第2530号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2017年6月9日公开开庭进行了审理，上诉人德惠公司的委托诉讼代理人李珂，被上诉人富康公司的委托诉讼代理人许邓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人德惠公司提起上诉请求：撤销原判，改判富康公司支付德惠公司违约金及损失45152220元；一二审诉讼费由富康公司负担。事实及理由：合同约定的违约金为2016000元，德惠公司主张的违约金及损失为4515220元，一审在富康公司不主张违约金过高的情况下调低至643800元，无法弥补德惠公司遭受的损失。本案中，富康公司解除合同，应负完全过错。被上诉人富康公司辩称，一审法院认定德惠公司除交付60万元保证金外无其他损失，并无不妥；一审法院向我方释明是否调整违约金时，我方明确表示由于德惠公司并无实际损失，不存在主张违约金的前提；导致房屋无法交付的原因系政府的不可抗力，我方没有过错。请求二审维持一审法院判决。上诉人德惠公司向一审法院提起诉讼请求：请求法院判决富康公司退还德惠公司支付的履约保证金人民币60万元；判令富康公司支付违约金及损失共计人民币4515220元；本案诉讼费、保全费、评估鉴定费由富康公司负担。一审法院认定事实：2014年6月10日，富康公司取得叙永县东城片区御景东城18、19号楼的《建设工程规划许可证》。同年10月25日，以富康公司为甲方、德惠公司为乙方签订《租赁合同》，约定：“……1租赁场地概述：1.1坐落：租赁场地为坐落于泸州市叙永县宝珠社区。……1.5性质及用途：甲方保证该租赁场地为商业用途，出租给乙方作为超市经营场所使用……2租赁期限：2.1租赁期限为20年，自计租起始日开始计算。2.2装修免租期：……甲方给予乙方6月装修免租期。……2.5计租起始日：装修免租期届满之次日。3履约保证金：3.1乙方应于本合同签订之日起十个工作日内向甲方缴纳(人民币600000元，大写：陆拾万元整)作为定金，甲方应在收到上述定金后的3个工作日内向乙方出具等额的收款收据。此定金在乙方向甲方首次支付租金时，其中40万元自动转为租金，余下20万元作为履约保证金。……3.3本合同期满后，乙方履行完毕本合同全部义务后，甲方在5个工作日内无息退还该履约保证金。……第二租赁年度租金为168000元/月。……4.2支付方式：4.2.1乙方每6个月支付一次租赁费给甲方。……5租赁场地交付及责任：5.1甲方应于2015年8月30日前，将符合本合同及附件约定条件(……)的租赁场地交付给乙方。5.2甲方在租赁物符合交付条件后，应提前60日向乙方发出书面交房通知。在办理交接手续时，双方应派代表到现场检查场地情况，如场地达到双方约定的交付标准和条件则双方签署《租赁场地交付确认书》……14合同的变更或提前解除：14.1经双方协商一致，可变更或解除本合同。14.2在本合同期内，租赁场地因政府原因需被拆迁，乙方有权解除本合同或进行产权调换，……14.3本合同生效后，租赁场地交付前，如甲方单方强制解除本合同(本合同约定了解除权的除外)，甲方应双倍退还乙方履约保证金，及退还乙方预付的款项(如有)和利息，同时按第二年计租年度租赁费用总额向乙方支付违约金，如该违约金不足以补偿乙方的全部经济损失的，对超过部分甲方仍应赔偿。……15违约责任：15.1合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的(任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救，从第八个工作日起视为逾期)，违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失。如超过90日违约方的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。……”2014年11月11日，德惠公司向富康公司支付了600000元定金。2015年9月18日，富康公司向德惠公司发出《解除合同通知函》，内容为“四川德惠商业股份有限公司：贵公司于2014年10月25日与我司叙永富康房地产开发有限公司签订《御景东城项目租赁合同》。现在由于我公司因资金链断裂，导致项目未能正常运转，且政府拟接手该项目，以维护社会稳定。故无法按照合同约定交付物业。为防止双方发生更多的损失，特通知解除和终止租赁合同。贵司前期支付人民币60万元(大写：人民币陆拾万圆整)，我司全额无息退还，并承担人民币20万元(大写：人民币贰拾万圆整)作为解除合同的赔偿。望贵司在收到此函之日起五个工作日内与我方联系办理相关事宜，若超过五个工作日未与我方取得联系，我方视为贵司同意此函件上述内容。”2015年9月22日，德惠公司向富康公司发出《关于不同意解除租赁合同的回函》，内容为“叙永富康房地产开发有限公司：贵方2015年9月18日关于要求解除租赁合同的函我方已于2015年9月22日收悉。现我方不同意贵方所提解除贵我双方于2014年10月25日签订的《租赁合同》(以下简称原合同)的要求。为维护合同严肃性，我方要求贵方继续依据原合同履行。特此回函。”11月23日，德惠公司又向富康公司发出《关于交付物业的函》，内容为“叙永富康房地产开发有限公司：贵我双方于2014年10月25日就泸州市叙永县宝珠社区‘御景东城’项目部分物业签订了《租赁合同》(以下简称合同)。合同第五条第1款约定：贵方应于2015年8月30日前，将符合本合同及附件约定条件的租赁场地及附属设施设备交付给我方使用。现贵方已逾期达三个月之久未交付，望贵方在接到此函后将满足合同约定条件的租赁场地及附属设施设备交付我方使用。”2016年1月29日，富康公司向德惠公司退还租房定金600000元。现双方对解除合同的责任承担问题引发本案诉讼。一审法院认为，德惠公司与富康公司签订的《租赁合同》约定的租赁房屋为位于泸州市叙永县宝珠社区（御景东城）19号楼负一层房屋，在双方签订合同时虽属在建工程，但该工程已取得建设工程规划许可证，不违反法律、行政法规的强制性规定，且为双方当事人的真实意思表示，一审法院认定该《租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。富康公司认为租赁物没有竣工验收，租赁合同属于无效合同的抗辩主张，没有法律依据，不予采纳。富康公司因自身原因，于2015年9月18日向德惠公司发出《解除合同通知函》，德惠公司收到该《解除合同通知函》后，虽发出《关于不同意解除租赁合同的回函》，但未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，应当认定双方签订的《租赁合同》已解除。《租赁合同》对富康公司在合同生效后，租赁场地交付前解除合同的责任作了明确约定，德惠公司主张富康公司退还支付的履约保证金600000元符合法律规定；富康公司于2016年1月29日向德惠公司退还租房定金600000元，已履行了该项义务，一审法院对德惠公司的该项请求予以驳回。关于定金及违约金，德惠公司有权进行选择，德惠公司选择按违约金主张权利，一审法院予以确认。双方当事人在《租赁合同》中对违约金的计算方式进行约定，按照约定方式计算，违约金为第二计租年度租赁费用总额，即2016000元(168000元/月×12月)。庭审中，经一审法院释明违约金的调整后，富康公司提出“主张合同无效，不存在提出违约金减少的问题”，且该约定有违诚信原则和公平原则，故一审法院将违约金调整为643800元。德惠公司主张通过成都飞达腾劳务有限公司服务协议支付中介费280000元，以及通过上海世伴企业管理咨询公司进行运营规划设计的损失600000元，虽提出部分证据证明，但不足以证明此项损失系德惠公司必须产生的在订立合同时能合理预见的损失，故一审法院对前述两项费用不予支持。德惠公司主张购买空调损失1080000元、厨房设备损失226518元、货架损失339000元、收银设备损失236814元、向成都玉环工贸公司采购商品损失79279.22元、向成都兴东商贸有限公司购买商品损失28409.15元、向成都益明化妆品有限公司购买商品损失260668.45元、向四川鸿昌塑胶工业有限公司购买商品损失112256.71元、向成都味点食品有限公司购买商品损失67466.29元，因德惠公司作为一家经营超市的连锁企业，购买上述产品属于企业正常经营行为，且购买的上述商品非特定商品，该组证据仅凭合同的交易地点不能证明与本案具有关联性，故对德惠公司以该组证据证明其损失的主张不予采纳。判决如下：一、富康公司于本判决生效之日起十五日内支付德惠公司违约金643800元；二、驳回德惠公司的其他诉讼请求。案件受理费47607元，减半收取为23803.50元，由四川德惠商业股份有限公司负担18003.50元，由叙永富康房地产开发有限公司承担5800元；该款德惠公司已垫付，富康公司于本判决生效之日起十五日内支付德惠公司。本院二审期间，上诉人提供了成都普照科技有限公司关于不予退货的说明、成都恒飞扬暖通设备工程有限公司关于不同意解除《中央空调采购及安装合同》的函、成都信得实业公司“说明”以及邓林、吴作福等的劳动合同、成都市城镇职工养老保险缴费信息等拟证明其遭受损失。被上诉人认为前述三份证据的买卖关系不真实，具有随意性，不能作为认定损失的依据。对劳动合同的养老保险缴费证明，除刘兴国外，全是在签订租赁合同之前入职的，与本案没有关联性，该期间不可能只针对刘兴国进行培训。本院认为从劳动合同以及社保记录上无法看出这些员工与本案的关联，达不到上诉人的证明目的。对于双方二审中争议的德惠公司在本案中是否存在损失以及损失金额的其他有关问题，德惠公司主张其在本案中的实际损失为4515220元，富康公司认为德惠公司除了缴纳60万元定金外，并无其他损失。德惠公司对其主张，应负有举证责任。结合德惠公司提交的证据，本院对德惠公司主张的各项损失分别评述如下：一、关于德惠公司向成都飞达腾劳务公司支付的中介费28万元的问题，由于富康公司在与德惠公司签订合同过程中并无中介公司介入，转款时间与开票时间无法一一对应，德惠公司亦未提交其他证据予以佐证，故不能达到上诉人的证明目的。二、关于支付上海世伴企业管理咨询公司运营规划设计损失60万元的问题。德惠公司未提交其与上海世伴企业管理咨询公司的规划设计合同，开票据的时间、金额与每次打款的时间金额并不一一对应，且票据上的记载仅为“运营服务费”，不能反应出与本案的关联性，不能达到上诉人的证明目的。三、关于德惠公司购买空调以及超市各项商品、货架、培训员工的损失问题。由于前述商品均属于德惠公司工商登记的营业范围，均属于种类物，根据双方合同约定，富康公司给德惠公司交房后6个月装修免租期，德惠公司在交房前数月即采购前述物品，培训员工，不符常理，超出了被上诉人签订合同时所能预见到的损失。另，即使德惠公司进行了相应的采购行为，由于前述种类物均系其经营范围，且德惠公司有多个超市，其遭受的实际损失并非其主张的全部货款损失，德惠公司并未提交证据证明因签订合同、采购物品所支出的仓储、物流等其他合理费用的金额，故德惠公司主张的前述损失金额无法认定。本院认为，本案系合同纠纷，德惠公司在庭审中明确选择主张违约金，故本案争议焦点为富康公司应支付德惠公司的违约金具体金额问题。一审中，富康公司以合同无效，不应当支持违约金抗辩，应视为包含了违约金过高予以调整的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金金额的确定以实际损失为基础。但由于德惠公司在本案中主张的运营规划设计等损失违反了可预见损失规则，明显过高，其负有举证责任证明其遭受损失的必然性及具体金额。一审法院结合双方合同约定及德惠公司前期向富康公司支付60万元定金等情形，酌情认定德惠公司支付富康公司违约金643800元并无明显不当。综上，上诉人德惠公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，裁判结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37771元，由上诉人四川德惠商业股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张朝云审判员  李 杰审判员  卓 波二〇一七年七月十八日书记员  胡浪波