文书内容云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云23民终601号上诉人（原审原告）：高立珍，女，1948年4月23日生，汉族，小学文化，农民，户籍地：永仁县，现住楚雄市。委托诉讼代理人：王建国，云南权务律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人(原审被告)：刘小华，男，1962年1月13日生，汉族，初中文化，个体户，户籍地：四川省射洪县，现住永仁县（三公里）。被上诉人(原审第三人)：殷忠文，男，1969年1月2日生，彝族，大专文化，公务员，住永仁县。被上诉人(原审第三人)：张美琼，女，1969年12月29日生，彝族，大专文化，教师，住永仁县。委托诉讼代理人：殷忠文，男，1969年1月2日生，彝族，大专文化，公务员，住永仁县（系张美琼丈夫）。代理权限：特别授权代理。上诉人高立珍因与被上诉人刘小华、殷忠文、张美琼房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省永仁县人民法院（2016）云2327民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人高立珍及其委托诉讼代理人王建国、被上诉人刘小华、被上诉人殷忠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高立珍上诉请求：1、撤销（2016）云2327民初717号民事判决，改判确认刘小华与殷忠文、张美琼之间签订的房屋买卖合同无效，并由刘小华将位于永仁县永××镇环城东路××号房屋返还给高丽珍；2、诉讼费由刘小华负担。事实和理由：一、本案所涉及的房屋为高立珍和殷忠文、张美琼共同所有，殷忠文、张美琼未经高立珍同意即进行房屋转让交易的行为，侵害了高立珍作为房屋共有人的合法权利，殷忠文、张美琼和刘小华之间的房屋买卖合同应属无效合同。从永仁县房权证永定镇字第**房产证可看出，本案中的房屋所有权人为高立珍和殷忠文、张美琼共有，而高立珍和殷忠文、张美琼是母子和婆媳关系，同时也是家庭成员关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，高立珍和殷忠文、张美琼对该房屋的共有属于共同共有而不是按份共有。同时，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，家庭成员处分共同共有的房产，应当经全体共有人同意方为有效，而本案中，殷忠文、张美琼、刘小华的房屋买卖未经高立珍同意，损害了高立珍的合法权益，他们之间的买卖行为无效，所签订的房屋买卖合同应属无效合同；二、一审法院以高立珍提交的证据不能证明其不知晓刘小华管理使用房屋至今的事实为理由之一，判决驳回高立珍的诉求，该裁判理由并不妥当。首先，高立珍知道并不等于同意，本案中应强调的是高立珍是否同意殷忠文、张美琼与刘小华之间的房屋买卖，而不是高立珍是否知道殷忠文、张美琼与刘小华之间的房屋买卖问题；如果要求高立珍提交证据证明自己不知道某项事实，这本身有悖于举证分配的原则，加重了高立珍的举证责任。其次，对于房地产物业的交易，属于要式法律行为，应当由当事人作出积极的意思表示，而不能以当事人知情并推定其为默认；三、本案中，房屋所占用的土地为国有划拨用地，并且属于高立珍和殷忠文、张美琼一户的宅基地。虽然殷忠文、张美琼与刘小华之间签订的是房屋买卖合同，但根据法律规定和“房地一体”的原则，殷忠文、张美琼与刘小华之间在买卖房屋的同时，还涉及到国有规划用地转让的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，在转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。据此，高立珍认为，在未经有批准权的人民政府批准之前，当事人之间的房地产转让行为和所签订的房屋买卖合同不发生任何法律效力；根据《最高人民法院》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨使用权的，应当认定合同无效。被上诉人刘小华口头辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、当初殷忠文的房子是出租给我，后殷忠文协商将房屋卖给我，后面又和他母亲协商了房屋价款要146000元，经我同意签订了房屋买卖协议。高立珍说的殷忠文没有和他说不是真实的，他们就是母子之间商议好了才把房子卖给我。现因房屋升值才来起诉，不同意返还房屋，二审的答辩意见与一审一致。被上诉人殷忠文辩状：一、卖房原因：2004年5月6日分家时，父母的所有房产是一份分为三份，采取抽签方式决定三个儿子所得房产。当时抽签我抽到餐厅（食馆）那一份，也经营了近半年，生意也比较好。我二兄弟殷忠武抽签抽到旅社那一份，当时住宿的驾驶员也多，生意也比较好。我三兄弟殷忠能抽签抽到歌厅那一份，因为当时高速公路正在修建，因为歌厅设备陈旧、落后，而且消费观念、消费档次也已不适应生活节奏，所以没有生意。当父母看到我们夫妻经营的餐厅（食馆）生意很好，说三兄弟殷忠能没有固定工作，歌厅生意也不好，生活困难，要求把我们夫妻经营的餐厅（食馆）那一份与我三兄弟殷忠能经营的歌厅那一份调换。我们夫妻坚决不同意调换，父母就与我们夫妻吵闹，特别是我母亲跑到我们经营的餐厅哭闹，搞得顾客也被吓跑，反复哭闹多次后，我们夫妻没有办法只有妥协，就与三兄弟殷忠能调换。2004年底调换后，我们就把房子租给修建高速公路的外来人员居住。2009年租给刘小华租住。考虑到父母经常与我们夫妻吵架，又忙于工作，心情也不太好。在刘小华请求喊我们把房子卖给他时，也没有考虑太多，也没有征求我母亲的意见，就在2010年意气用事私自悄悄把房子卖给了刘小华，当时卖价是146000元。二、目前态度：同意母亲高立珍的诉讼请求，将房子还给母亲居住。理由：1、土地是我父母审批买来的，房子是我父母建盖的，房子所有权是父母的。2、我们夫妻一时意气用事把父母的房子私自卖掉是违法的、是不合法律程序的、也是违背了良心和不道德的。3、当时分家时，我父亲是分给二兄弟殷忠武，现在二兄弟已不在人世，不可能让父亲和我兄弟媳妇居住生活。我父母只有在一起、必须在一起居住生活，才能相互照顾。4、父母已经七十多岁，年老体弱，要生活要安度晚年，他们要求回来居住他们建盖的房子，是合情合理、合理合法的。高立珍向一审法院起诉请求：1、确认刘小华与殷忠文、张美琼签订的房屋买卖合同无效；2、判决刘小华将其占有的位于永仁县永××镇环城东路××号房产返还给高立珍及殷忠文、张美琼；3、诉讼费用由刘小华承担。一审法院认定事实：殷忠文与张美琼分别为高立珍的大儿子和大儿媳。2004年5月6日高立珍家达成分家协议，高立珍与殷忠文、张美琼分为一户，分得的房产为坐落在永定镇环城东路88号的砖木结构楼房一幢，该房产于2009年8月21日办理房屋所有权证，证号为：永仁县房权证永定镇字第**，房屋所有权人为：殷忠文、张美琼、高立珍；2010年6月18日办理土地使用证，证号为：永国用（2010）第310号，土地使用权人为：殷忠文。2009年殷忠文将该幢房屋租给刘小华，2010年7月4日，殷忠文、张美琼与刘小华达成房屋买卖协议，将该幢房屋以146000元卖给刘小华，刘小华于当天支付了购房款，后殷忠文、张美琼将房屋所有权证、土地使用证、房屋交付给刘小华。刘小华对该幢房屋进行了改造、装修。至今，该幢房屋未办理产权过户手续。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，殷忠文、张美琼与刘小华自愿签订了《房屋买卖协议》，刘小华按约定向殷忠文支付了相应的购房款，虽然高立珍未在《房屋买卖协议》上签名和捺印，但在刘小华付款后，殷忠文便将房屋、房屋所有权证、土地使用证交给刘小华管理至今，高立珍提交的证据不能证明其不知道刘小华管理使用房屋至今的事实。且《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形。依据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，高立珍主张刘小华与殷忠文、张美琼签订的《房屋买卖协议》无效的理由不能成立，不予支持。该《房屋买卖协议》系有效合同，对合同双方具有约束力。高立珍主张房屋所用的土地属国有划拨用地，根据法律规定，房屋的买卖涉及国有土地使用权的转移，协议违反法律强制性的规定，应属无效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”、第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”之规定，对以划拨方式取得的土地使用权并未禁止转让，只要履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。本案中，《房屋买卖协议》的目的是转移房屋所有权，未损害国家利益和社会公共利益，未违反国家法律规定，故协议有效，对高立珍的主张不予支持。高立珍主张判令刘小华将其占有的位于永仁县永××镇环城东路××号房产返还给高立珍及殷忠文、张美琼，因《房屋买卖协议》有效，不予支持。综上所述，高立珍的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、第六十一条第三款、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回高立珍的诉讼请求。案件受理费100元，由高立珍负担。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，高丽珍提出以下异议：刘小华是否对房屋进行了改造、装修没有证据予以证实。并认为一审判决遗漏认定以下事实：2010年7月4日，殷忠文、张美琼在未征得高丽珍同意并在高丽珍不知情的情况下与刘小华达成了房屋买卖协议并将房屋出售。刘小华对一审判决认定的事实无异议。被上诉人殷忠文对一审判决认定的事实提出以下异议：1、房屋所有权证、土地使用权证是在支付房款当天就一并交给了刘小华；2、刘小华没有提供证据证明对房屋进行了改造和装修。对双方当事人均无异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。针对高立珍提出的对一审判决认定有异议的事实，因其没有提供证据予以证实，二审不予确认。殷忠文没有提起上诉，其提出对一审判决认定有异议的事实，二审不予审查。对高立珍提出一审判决遗漏认定的事实，将结合案件的争议焦点予以评判。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：殷忠文、张美琼与刘小华签订的房屋买卖合同是否有效？刘小华是否应当返还位于永仁县永××镇环城东路××号房屋给高立珍及殷文忠、张美琼？本院认为，殷忠文、张美琼与刘小华签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。刘小华已按协议支付了全部购房款，殷忠文也将房屋、房屋所有权证、土地使用证交付给了刘小华管理使用至今，双方已履行了各自的义务，只是没有办理产权变更登记。依据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定及最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第89条中规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。本案中，虽然只有部分共有人即殷忠文、张美琼处分了共有房屋，但刘小华是经二人同意有偿取得房屋，且是以合理的价格购买，故刘小华的合法权益应受到法律保护。对高立珍因殷忠文、张美琼出售共有房屋而造成的损失，应由二人承担责任。高立珍上诉提出“殷忠文、张美琼未经其同意即进行房屋转让交易的行为，侵害了高立珍作为房屋共有人的合法权利，签订的《房屋买卖协议》应属无效”的理由，无事实和法律依据，不予支持。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定：“买卖人已经支付标的价款的百分之七十五以上，出卖人主张取用标的物的，人民法院不予支持。”刘小华已支付了全部购房款，且使用房屋已近七年之久，故高立珍主张返回“位于永仁县永××镇环城东路××号房屋”的上诉请求，于法无据，不予支持。综上所述，高立珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由高立珍负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  李孔俊审判员  蒋文娟审判员  蔡建华二〇一七年七月二十七日书记员  张雅平