河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫11民再32号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）:际华三五一五皮革皮鞋有限公司。住所地：河南省漯河市人民东路***号。法定代表人：范子坤，该公司董事长。委托代理人：沈保刚，该公司法律顾问。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）:潘龙华，男，1969年5月28日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区。委托代理人：潘云龙（系被申诉人之兄），男，1963年12月7日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区。申诉人际华三五一五皮革皮鞋有限公司（以下简称三五一五公司）与被申诉人潘龙华租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）漯民终字第327号民事判决，向河南省人民检察院申诉。河南省人民检察院作出豫检民（行）监[2016]41000000319号民事抗诉书，向河南省高级人民法院提出抗诉。河南省高级人民法院作出（2016）豫民抗274号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。河南省人民检察院指派漯河市人民检察院检察员张卫锋、周庆出庭。申诉人三五一五公司的委托代理人沈保刚，被申诉人潘龙华的委托代理人潘云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，漯河市中级人民法院（2015）漯民终字第327号民事判决酌定潘龙华的装修损失为55093元，缺乏证据证明。本案中，潘龙华应当举证证明自己的装修损失。原审法院根据潘龙华提供的证人张某的证人证言及三五一五公司所提供的价格鉴定结论，酌情认定潘龙华维修、装修价值为55093元（50000+5093=55093）。但证人张某在本案开庭时未出庭作证，在另案出庭质证时对装修的具体数额也仅陈述5万多，数额不明确，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，该证人证言不能作为证据使用。而三五一五公司提供的价格鉴定结论，是在双方当事人另一起关于工房租赁纠纷的案件审理期间，经三五一五公司申请，原审法院于2007年9月5日查封本案争议楼房，并委托漯河市召陵区价格认证中心对金星青少年俱乐部装修工程现值进行的价格鉴定，但该价格鉴定所列项目与该楼房照片中显示的实际情况不相符，反映出该鉴定不全面，不能完全反映实际装修情况。因此，在潘龙华未提供其他证据的情况下，原审判决仅依据上述证人证言和价格鉴定，认定潘龙华的装修价值为55093元，明显属于认定的基本事实缺乏证据证明。三五一五公司称，2007年9月7日潘龙华交还租赁房屋后，三五一五公司向一审法院提出对潘龙华装修费进行评估，一审法院委托鉴定机构对装修费进行评估后作出漯召价民鉴字[2007]26号价格鉴定结论书，鉴定结论为装修损失5093元。召陵区法院在张某没有出庭接受询问、质证的情况下，不采信价格鉴定结论，却以张某的一面之词确定装修费数额，违背了证据必须进行质证才能作为定案依据的规定。三五一五公司从法院接收出租房屋时，就向召陵区法院提出了对装修费评估的书面申请，在鉴定机构进行现场勘查和评估并出具鉴定书后，才将该房屋出租。原审判决由三五一五公司承担无法重新鉴定的责任，与事实不符。潘龙华辩称，被申请人已经提供证据证明了自己的装修损失，并依法提出评估鉴定申请。对张某的调查是一审法院依职权进行的，并制作有调查笔录，而且双方当事人都进行了质证，该调查笔录可以作为证据使用。正如抗诉书所述，三五一五公司提供的价格鉴定结论不全面，不能完全反映实际装修情况。但三五一五公司在潘龙华不违约的情况下，申请法院查封了涉案楼房，又在案件审理期间（查封期间）非法另租他人，致使无法对潘龙华的装修状况进行鉴定，三五一五公司不仅存在过错，而且违法，对相关证据的灭失负有不可推卸的责任。原审法院鉴于案件具体情况，结合证人张某在调查时所作陈述和三五一五公司提供的价格鉴定结论，酌定潘龙华的维修、装修价值，是运用自由裁量权的结果，并无不当，检察院的抗诉缺乏事实和法律依据。另外，如果经质证的张某的调查笔录不能作为证据使用，再审法院就应当依据三五一五公司的违约事实和存在的过错，对潘龙华提供的证据依法予以确认，支持潘龙华的主张。潘龙华向一审法院起诉请求：被告三五一五公司退还原告潘龙华租金38000元；赔偿潘龙华维修、装修费用73000元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：关于办公楼租金是否应返还问题，租赁合同中约定，第一年租金50000元，第二年至第五年租金60000元，根据合同整体性及诚实信用原则解释，应理解为第二年至第五年每年60000元。办公楼共三层（未算楼梯间），由于顶层漏雨，原告能够正常使用的面积约为约定面积的2/3，根据公平原则，相应租金应亦为约定租金的2/3。原告第一年按约定交付租金50000元，故被告应返还1/3即16666.67元（50000×1/3=16666.67）。原告在签订合同时对水泵房属于办公楼一部分的状况应明知，故其因水泵房的存在而主张被告交付面积不足，没有事实根据，难以采信。关于第二年的房租数额问题，是另一案件即三五一五公司诉潘龙华租赁合同纠纷案中当事人的请求事项，本案不予处理。关于原告主张的办公楼维修、装修问题，其提供的漯河市新兴建筑装饰公司出具的维修结算单与其提供的证人张某所作陈述相互矛盾，而被告提供的漯召价民鉴字[2007]第26号价格鉴定结论书所列项目未有有关照片所显示的内容，显然不全面。被告在案件审理期间自行将办公楼另租他人开办歌舞厅，致使原告装修状况无法鉴定，对相应证据灭失，被告负有一定责任，故结合原告证人张某所作陈述及被告所提供的价格鉴定结论书，本院酌情认定原告维修、装修价值为55093元（50000+5093=55093）。原告的装修人员、材料均需出入被告门卫看管的厂门，施工亦需被告有关水电配合，被告理应知情而未明确反对，应视为默示同意。且租赁合同约定的2007年租金给付期限为上一年的12月15日，2006年11月30日三五一五公司以潘龙华未支付办公楼2007年租金为由向法院起诉时，潘龙华并未违约，三五一五公司在（2007）召民二初字第8号案件审理期间申请本院于2007年9月5日查封办公楼，导致原告自此以后未能继续经营，依法应当赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失。双方合同约定租赁期限为5年，原告第一年租赁期限为2006年元月15日至2007年元月14日止整一年，第二年实际租赁期限为2007年1月15日至2007年9月4日共233天，实际租赁面积约为约定面积的2/3，故原告剩余租赁期内装饰装修残值损失应计算为43058.07元（55093-55093÷5×2/3-55093÷5×2/3×233÷365=43058.07）。一审法院判决：一、被告际华三五一五皮革皮鞋有限公司于判决生效后十日内返还原告潘龙华2006年办公楼租金16666.67元。二、被告际华三五一五皮革皮鞋有限公司于判决生效后十日内赔偿原告潘龙华剩余租赁期内装饰装修残值损失43058.07元。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2520元，由被告际华三五一五皮革皮鞋有限公司负担1360元，原告潘龙华负担1160元。三五一五公司不服一审判决，上诉请求:撤销（2009）召民二初字第568号民事判决，改判三五一五公司不返还16666.67元的房屋租金，并不承担43058.07元装修费，或者将本案发回重审。二审法院认定事实：本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，关于三五一五公司应否返还潘龙华2006年办公楼租金16666.67元的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”潘龙华对本案争议房屋存在漏雨现象的主张，提供了有关房屋漏雨的现场照片，一审法院于2007年9月5日对该办公楼进行现场勘验，也证实三层楼屋顶有渗水现象，且楼道内有积水。对此三五一五公司上诉主张其已从第一年租金当中让利了1万元给潘龙华，让潘龙华维修房屋，但潘龙华未予维修，故造成三分之一房屋不能使用的责任不应由其公司承担。对该说法，潘龙华不予认可，三五一五公司也未提供相关证据予以证实。潘龙华已按约足额交付了第一年的租金5万元，但因三五一五公司交付的房屋存在瑕疵，造成其中三分之一的租赁面积无法正常使用，导致潘龙华的合同目的部分不能实现，一审根据公平原则，酌定三五一五公司返还潘龙华相应租金16666.67元，并无不当。关于一审判决三五一五公司赔偿潘龙华剩余租赁期内装饰装修残值损失43058.07元是否适当的问题。双方租赁合同的约定租期为2006年元月15日至2007年元月15日，合同又约定每年前一个月付清全年租金，即第二年租金支付时间为2007年元月15日前一个月，超过2006年12月15日即构成违约。潘龙华已经支付了第一年租金5万元，三五一五公司于2006年11月30日以潘龙华未支付2007年租金为由向一审法院起诉认为潘龙华构成违约并无理由，潘龙华并不构成违约。在该案诉讼期间，一审法院经三五一五公司申请，于2007年9月5日查封了该办公楼，三五一五公司并于当年10月底将该办公楼另租他人，导致潘龙华自2007年9月5日以后未能继续使用该办公楼，故对潘龙华要求三五一五公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉讼请求应予支持。关于剩余租赁期内装饰装修残值损失的数额问题，在（2007）召民二初字第8号案件审理期间，经三五一五公司申请，一审法院委托漯河市召陵区价格认证中心对金星青少年体育俱乐部装修工程现值进行价格鉴定，鉴定后认定标的价值5093元。潘龙华对该鉴定结论不予认可，称该鉴定不全面，未对全部装修装饰进行鉴定，鉴定结论严重失实，并申请对该办公楼的整修价值进行鉴定，但因三五一五公司已将该办公楼另租他人开办歌舞厅，该楼已被重新装修，致使无法进行相应鉴定，对此，三五一五公司存在过错，对相关证据的灭失应负一定的责任，鉴于上述情况，一审结合相关证据，酌定潘龙华的维修、装饰价值为55093元，并结合潘龙华的实际使用情况，酌定三五一五公司赔偿潘龙华剩余租赁期内装修残值损失43058.07元，并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1293元，由上诉人际华三五一五皮革皮鞋有限公司负担。本院再审查明，本案一审（（2009）召民二初字第568号）期间，一审法院于2013年11月15日就本案对张某进行调查询问并制作了询问笔录，潘龙华的委托代理人、三五一五公司的委托代理人于2003年11月19日对该询问笔录分别进行了质证。其余事实与原审查明的事实相同。本院再审认为，本案一审期间，一审法院就本案对张某进行了调查询问并制作了询问笔录，潘龙华的委托代理人、三五一五公司的委托代理人对该询问笔录分别进行了质证。抗诉机关及申诉人称张某的证人证言未经依法质证、不应采信的理由与事实不符，本院再审依法不予支持。关于潘龙华对办公楼的维修、装修价值问题，在（2007）召民二初字第8号案件审理期间，经三五一五公司申请，一审法院委托漯河市召陵区价格认证中心对金星青少年体育俱乐部装修工程现值进行价格鉴定，并作出漯召价民鉴字[2007]第26号价格鉴定结论书。但该价格鉴定所列项目与该楼房照片中显示的实际情况不符，明显不够全面、不能完全反映实际装修情况。潘龙华对该鉴定结论不认可，并申请重新鉴定。但三五一五公司却在案件办理期间自行将该办公楼另租他人开办歌舞厅，导致该楼被重新装修无法进行相应鉴定，对此，三五一五公司存在过错，对相关证据的灭失应负一定的责任。据此，原审结合鉴定结论书与张某的证人证言等相关证据，酌定潘龙华的维修、装饰价值为55093元，并结合潘龙华的实际使用情况，认定三五一五公司赔偿潘龙华剩余租赁期内装修残值损失为43058.07元，并无不当。综上，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2015）漯民终字第327号民事判决。本判决为终审判决。审判长 李 军审判员 张书臣审判员 赵少杰二〇一七年七月十一日书记员 王曼倩