广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终9453号上诉人（原审原告、反诉被告）：张大林，男，汉族，1979年11月23日出生，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈永辉、李忠文，分别为广东青晖律师事务所律师及实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘学渊，男，汉族，1980年9月15日出生，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚美先，女，汉族，1984年5月18日出生，住广州市越秀区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：简业华、关杰洪，分别为广东百健律师事务所律师及实习人员。上诉人张大林因与被上诉人刘学渊、姚美先房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张大林的委托诉讼代理人陈永辉、被上诉人刘学渊、姚美先的共同委托诉讼代理人简业华、关杰洪到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人张大林上诉请求：一、改判判令刘学渊、姚美先向张大林支付违约金人民币120000元（以房价总额人民币120万元为本金，按10%计算）；二、改判判令刘学渊、姚美先向张大林交付四台空调、一台热水器、一台抽油烟机、一台消毒柜；三、改判判令刘学渊、姚美先承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对“收款之后刘学渊、姚美先即与张大林协商收楼事宜，张大林发现刘学渊、姚美先拆走、更换了涉案房屋的冷气机等电器设备，于2016年1月15日向公安报警处理，并拒绝接收房屋至今”事实认定错误。收款之后，刘学渊、姚美先没有与张大林协商收楼事宜。2016年1月4日张大林没有发现刘学渊、姚美先拆走、更换了涉案房屋的冷气机等电器设备。2016年1月15日向公安报警处理的原因，不是张大林发现刘学渊、姚美先拆走、更换电器设备。二、一审法院对于庭审中查明的事实没有在判决书中列明。1、刘学渊、姚美先有搬走空调三台、热水器的事实。2、双方提交的微信内容没有查明。三、一审法院对刘学渊、姚美先无需承担违约责任认定是错误的。首先，合同约定刘学渊、姚美先应当于收齐楼款当天向张大林交付涉案房产，刘学渊、姚美先于2016年1月4日收齐楼款，而最终向张大林邮寄房屋钥匙的时间为2016年1月17日，逾期13天，已构成违约。其次，按合同约定刘学渊、姚美先应当在交楼前即2016年1月4日前，将该物业名下发生费用交清，否则视为逾期交楼，且张大林有权拒绝收楼，但该费用最终由张大林代为交清。刘学渊、姚美先的行为己构成违约。最后，按合同关于“该物业入墙入地之室内装修及电器（空调、抽油烟机）不得拆走留给买方使用”的约定，该物业内的入墙入地装修及电器是不得拆走的，但刘学渊、姚美先还是在2016年1月2日向涉案物业的物业公司申请了搬出大件，并于2016年1月15日拆走三台空调、抽油烟机。刘学渊、姚美先该行为也己构成违约。四、一审法院关于涉案交付房屋的电器设备的处理问题的认定是错误的。虽然双方在2015年10月7日清点房屋电器设备时，清单上并没有注明电器的牌子和型号，但2016年1月份刘学渊、姚美先从该房产搬走了三台空调、抽油烟机这个事实可以得到认定。五、一审法院对于法律适用是不恰当的。被上诉人刘学渊、姚美先辩称：一审判决合法合理，查明事实清楚，请求驳回张大林的上诉请求。刘学渊、姚美先已经履行合同的全部义务，张大林要求支付违约金没有事实和法律依据。经张大林要求，刘学渊、姚美先于2016年1月17邮寄钥匙给张大林，其在1月18日接收钥匙，现房屋已完成过户手续。且经一审法院现场勘察，双方确认电器齐全。张大林向一审法院起诉请求判令：1、刘学渊、姚美先向张大林支付违约金人民币120000元（以房价总额120万元为本金，按10%计算）；2、刘学渊、姚美先向张大林交付四台空调、一台热水器、一台抽油烟机、一台消毒柜；3、刘学渊、姚美先支付物业管理费、水电费合计3038.50元；4、刘学渊、姚美先承担本案的全部诉讼费用。刘学渊、姚美先反诉请求判令：1、张大林向刘学渊、姚美先支付违约金34200元。2、本案诉讼费由张大林承担。一审法院认定事实：2015年10月7日，张大林与刘学渊、姚美先经中介公司经纪签订《房地产买卖合同（编号：0000049）》以下简称该合同，该合同约定，刘学渊、姚美先将位于广州市番禺××石楼镇奥冠街8号601房出售给张大林，张大林支付总楼价120万元给刘学渊、姚美先。张大林选择按揭贷款的方式支付房款，约定在签订合同时先支付定金30000元，买方于签署合同后7天内向银行提交贷款申请，银行贷款获批准后7天内到房管部门办理过户手续，首期房款36万元于缴纳契税前交付。合同第四条约定买卖双方同意该物业交付使用时间为：卖方收齐楼款当天，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋；查验后双方签妥《物业交接确认书》；卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志；合同第五条约定：卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（包括物业管理费、水电费等费用）；合同第七条第（2）项约定：“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；”第（3）项约定：“逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。”在合同备注第2条约定“该物业入墙入地之室内装修及电器（空调、抽油烟机）不得拆走，留给买方使用。”等。2015年10月14日双方再签订一份《补充协议》，协议第二条约定：买卖双方约定过户时间为2015年11月18日前（含18日）到番禺房屋管理局办理过户手续。第三条约定，同贷书及他项权证明出来后，买方若不能于2015年11月18日前办理过户手续，则每逾期一天按3000元支付违约金给卖方。第四条约定，若于2015年11月18日前出不了同意贷款书，则买方只能选择一次性付款购买该物业，并且应于以上时间内办理过户手续等。《房地产买卖合同》签订后，张大林于2015年10月7日向刘学渊、姚美先支付了定金30000元，并于当日张大林与姚美先对涉案房屋进行过清点，并制作了清单一份，确认该房屋设备包括有：空调5台、煤气炉1个、抽油烟机1台、衣柜2个（但无注明品牌和型号）；首期房款36万元（含定金）于11月18日支付给刘学渊、姚美先，2015年11月18日银行出具同意贷款书，2015年11月19日双方到番禺区房屋管理局办理过户手续，涉案房屋于同年11月25日过户到张大林名下，2016年1月4日刘学渊、姚美先收到张大林最后一笔银行发放贷款80万元。收款之后刘学渊、姚美先即与张大林协商收楼事宜，张大林发现刘学渊、姚美先拆走、更换了涉案房屋的冷气机等电器设备，于2016年1月15日向公安报警处理，并拒绝接收房屋至今。刘学渊、姚美先于2016年1月17日将涉案房屋的三套钥匙寄送给张大林，张大林确认于次日收到钥匙。张大林认为自己向其完全履行支付总价款义务后，刘学渊、姚美先拒不履行交付该合同交易房屋给张大林，并且拆走更换房屋内四台空调等电器设备，已构成违约。刘学渊、姚美先则认为已履行交付房屋的义务，房屋内的电器设备齐全，属于张大林违约，引至诉讼。由于双方就涉案房屋电器设备有争议以及物业管理费、水电费尚未进行结算，一审法院于2016年12月27日约同双方到涉案房屋进行现场勘查，并制作勘查笔录，经勘查双方确认房屋内有空调机5台、煤气炉具1个、抽油烟机1台。另经审理查明该涉案房屋：2016年1月至12月拖欠的物业管理费为2452.40元，2015年10月至2016年10月拖欠公摊电费474.50元，2015年10月至2016年10月拖欠水费111.60元，上述的费用合计为3038.50元已由张大林垫付。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、买卖合同双方的主要义务是否履行完毕，刘学渊、姚美先是否应当承担违约责任；二、张大林有无延迟办理有关业务和延迟缴纳房款，是否应当承担违约责任的问题；三、张大林主张要求刘学渊、姚美先交付房屋的电器设备的理据是否充分的问题等。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有法律效力。双方在平等的基础上签订了《房地产买卖合同》及《补充协议》，是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应合同的约定全面履行各自的义务。在合同的履行中，张大林依约向刘学渊、姚美先履行了支付房款的义务，双方按约定的时间到番禺区房屋管理部门办理了过户手续，现房屋已转为张大林名下，按合同的约定，刘学渊、姚美先在收到最后一笔房款时（即2016年1月4日），将涉案的房屋交付给张大林。刘学渊、姚美先即与张大林协商过收楼的事宜，张大林认为涉案房屋的电器设备被刘学渊、姚美先拆走并更换过以及没有对房屋签署《物业交接确认书》等原因一直拒绝收楼，刘学渊、姚美先于2016年1月17日将涉案的房屋钥匙邮寄给张大林，张大林确认于次日收到。该院认为，根据合同第四条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，张大林向刘学渊、姚美先购买涉案房屋，张大林按约定交付房款给刘学渊、姚美先，双方按约定时间到房管局办理过户手续，并已完成过户，在张大林拒绝收楼的情况下，刘学渊、姚美先将房屋的钥匙寄交给张大林，应视为房屋交付给张大林使用，房屋买卖合同主要义务已履行完毕。因房屋的电器设备的交付存在争议以及双方没有对房屋进行《物业交接确认书》，只是在交接方面存在一定的瑕疵，并不能影响到涉案房屋买卖合同义务的完成以及房屋交付使用。此外，涉案的房产位于番禺××石楼镇中心，张大林亦确认已经升值不少，考虑到张大林居住使用或出售存在获利等诸多因素，并未对张大林造成实际的损失。因此，张大林主张认为刘学渊、姚美先拒不履行合同下交付业务，构成合同违约，要求按合同第七条第（2）项的约定，要求刘学渊、姚美先按房屋总价的10%的支付违约金的理由不充分，不予采纳，应予驳回。关于张大林有无延迟办理有关业务及延迟缴纳房款，是否应当承担违约责任的问题。《房地产买卖合同》及《补充协议》签订后，张大林于2015年10月7日向刘学渊、姚美先支付了定金30000元，首期房款36万元（含定金）于11月18日支付给刘学渊、姚美先，2015年11月18日银行出具同意贷款书，2015年11月19日双方到番禺区房屋管理局办理过户手续，涉案房屋于11月25日过户到张大林名下，2016年1月4日刘学渊、姚美先收到张大林最后一笔银行发放贷款80万元。由于办证的时间过户、办证的时间以及付款的要求在《补充协议》中有明确约定，因存在个别客观的因素，导致在办理业务是延迟数天，对此双方均有一定的责任，但并未影响到买卖合同的实际履行，因此认为张大林违反合同约定，反诉要求其支付违约金的理由不充分，不予采纳，应予驳回。关于涉案的物业管理费及水电费的处理问题，按合同第四条、第五条的规定，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥《物业交接确认书》，卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下所有的费用（包括物业管理费、水电费等）。但由于双方没有办理交接手续，有关的物业管理费、水电费尚未结清，该费用发生在刘学渊、姚美先使用时或双方交接前，理应由原业主承担。现该费用已由张大林垫付，张大林主张由刘学渊、姚美先返还物业管理费及水电费合共3038.50元，理由充分，予以采纳。关于涉案交付房屋的电器设备的处理问题，按双方的约定：该物业入墙入地之室内装修及电器（空调、抽油烟机）不得拆走，留给买方使用。由于双方在2015年10月7日清点房屋电器设备时，清单上并没有注明电器的牌子和型号，亦无注明有消毒柜。后经一审法院勘查清点后，确认（除消毒柜外）空调机、热水器、抽油烟机齐全，张大林主张要求刘学渊、姚美先交付上述电器设备，理由不充分，不予采纳，应予驳回。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条的规定，判决：一、刘学渊、姚美先应于本判决发生法律效力的十日内向张大林给付物业管理费及水电费合共3038.50元；二、驳回张大林的其余诉讼请求；三、驳回刘学渊、姚美先的反诉请求。如果刘学渊、姚美先未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3066元，反诉费305元，张大林承担3016元，刘学渊、姚美先承担355元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审期间，张大林向本院提交了《追加第三人申请书》，申请追加广州市置鼎房地产代理有限公司为案件的第三人。本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对张大林的上诉主张，本院认定如下：首先，关于张大林请求刘学渊、姚美先支付违约金12万元的问题。双方《房地产买卖合同》约定物业交付使用时间为卖方收齐楼款当天，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。2016年1月4日刘学渊、姚美先收到最后一笔房款，根据本案双方相关短信证据反映，此后双方曾协商收楼事宜，在2016年1月15日现场协商交接时产生纠纷后，刘学渊、姚美先已于同月17日将涉案房屋钥匙邮寄给张大林，张大林亦确认于次日收到，至此可视为房屋已交付给张大林。虽然刘学渊、姚美先在交接方面存在一定的瑕疵，但并未超过履行交楼义务的合理期限，现张大林主张依据合同第七条第（2）项关于根本违约的约定要求刘学渊、姚美先按房屋总价的10%支付违约金的理由不充分，一审法院不予采纳并无不当。其次，关于张大林请求刘学渊、姚美先交付电器设备的问题。双方在2015年10月7日清点房屋电器设备时，所列清单上并没有注明相关电器的品牌和型号，亦无注明有消毒柜及热水器。经一审法院勘查清点后，双方确认房屋内空调机、抽油烟机等电器齐全，故张大林现要求刘学渊、姚美先交付上述电器设备，因缺乏依据，本院亦不予支持。此外，由于刘学渊、姚美先在涉案房屋交付使用时未结清此前的物业管理费、水电费，其理应向张大林返还其垫付的相应费用。但张大林本案主张返还的物业管理费及水电费中有部分是发生在房屋交付使用之后，一审法院对此全部予以支持不当。但鉴于刘学渊、姚美先未对此提出上诉，故二审中对此不作调整。至于张大林在二审中申请追加广州市置鼎房地产代理有限公司为第三人的问题，因理据不充分，本院不予采纳。综上所述，张大林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2639元，由张大林负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年七月三日书记员 陈婷婷