广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3365号上诉人（原审被告）：陈XX，男，1971年12月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：佛山市XX房地产中介有限公司。法定代表人：戴XX，总经理。委托诉讼代理人：张信兴，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨XX，男，1983年1月13日出生，汉族，住广东省蕉岭县。委托诉讼代理人：陈壮，广东华法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑菲，广东华法律师事务所律师原审被告：黄XX，女，1990年6月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人陈XX因与被上诉人佛山市XX房地产中介有限公司（以下简称XX公司）、杨XX、原审被告黄XX房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初12127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈XX上诉请求：请求撤销一审判决第四项。事实和理由：本案中陈XX虽然是被告，但也是受害者，陈XX对房屋买卖相关流程并不清楚。XX公司是中介机构，清楚了解整个交易流程，但该公司为了业绩无视法律法规的规定，误导陈XX，未对陈XX的房产是否存在查封状况进行查询，导致陈XX因房产被查封而不能进行交易，XX公司对此负有责任。陈XX对要代替XX公司赔偿杨XX15000元不服。陈XX与XX公司没有任何买卖关系，而XX公司和杨XX之间具有居间关系，该15000元应由XX公司赔付。XX公司辩称，XX公司在本案买卖房屋中做了较充分的工作，15000元是XX公司应该收取的费用，而杨XX和陈XX不能成功交易的原因是陈XX的原因所导致，与XX公司无关。杨XX辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。黄XX辩称，不认同需要代XX公司赔偿15000元费用。因签订合同后，XX公司没有主动核查房产的权属情况，没有尽到其义务。杨XX向一审法院起诉请求：1.解除杨XX与陈XX的房产买卖合同；2.陈XX返还杨XX定金2万元，赔偿杨XX违约金10万元及杨XX支付的按揭费用和中介费用24600元，共计144600元，XX公司与黄XX承担连带责任；3.杨XX申请财产保全的费用1500元和诉讼费用，由陈XX、XX公司、黄XX承担。一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区某房，登记权属人为陈XX。房屋于2015年12月10日被顺德区人民法院查封。2016年3月27日，陈XX（卖方）、杨XX（买方）、XX公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖涉讼房屋；成交价1000000元；卖方应当保证对物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如卖方隐瞒与物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方原因导致该物业无法办理产权转移登记手续或合同目的无法实现时，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失；买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方须按该物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退；并对提前还贷、按揭贷款等进行了约定。同日，陈XX收取杨XX定金1000元。同日，杨XX与XX公司签订《代理费承诺书》，约定杨XX支付房地产咨询及居间服务代理费30000元，于签按揭当天支付50%，于申请交税时支付50%。2016年3月28日，陈XX收取杨XX定金19000元。同日，XX公司收取杨XX咨询及代理服务费15000元、按揭费9600元。杨XX拟按揭贷款银行同意按揭申请后，陈XX发现涉讼房屋被查封。2016年7月19日，杨XX按陈XX身份证地址寄发解除合同通知书，该邮件因收件人不接电话被退回。2016年7月25日，杨XX提起本案诉讼。另查明，黄XX与陈XX为夫妻关系。一审法院认为，杨XX、陈XX、XX公司签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼房屋被查封无法办理包括权属变更登记等手续，合同目的无法实现，杨XX请求解除与陈XX的房屋买卖合同关系的主张一审法院予以支持。杨XX寄发的解除合同通知书，陈XX并未实际收取，合同亦未约定具体送达地址，杨XX请求确认买卖合同于2016年7月19日解除的主张一审法院不予支持。合同解除，杨XX请求陈XX返还定金20000元的主张一审法院予以支持。陈XX作为出卖人，保证房屋符合出卖条件、不存在交易障碍为其基本义务，该注意义务并不因对交易流程熟知程度的高低而免除，黄XX辩称无主观过错无须承担责任的主张一审法院不予采纳。因陈XX的原因无法履行致合同解除，杨XX请求陈XX承担违约责任的主张一审法院予以支持。但杨XX仅支付20000元定金，综合考虑已付款与总房款比例及合同期间，一审法院酌定本案适用定金罚则进行处理，陈XX支付20000元违约金予杨XX，杨XX请求超出部分一审法院不予支持。合同明确约定一方违约情况下中介费的最终负担主体，黄XX辩称陈XX与XX公司没有合同关系，不应承担中介费用的主张一审法院不予采纳。杨XX请求陈XX赔付中介费15000元的主张符合约定，一审法院予以支持。黄XX与陈XX为夫妻关系，婚姻存续期间产生的债务由二人共同承担，杨XX请求黄XX承担连带责任的主张一审法院予以支持。XX公司作为居间人负有的是向买卖双方如实报告信息的义务，没有证据反映XX公司其前已知悉涉讼房屋被查封的情况，杨XX请求XX公司对陈XX的债务承担连带责任的主张缺乏理据，一审法院不予支持。结合中介费的约定及实际支付金额，一审法院判定XX公司亦无须承担中介费赔付（返还）责任。但合同签订后，XX公司未有提示双方查核涉讼房屋信息即进行后续贷款申请，就此存在一定过错，相应的按揭费应由XX公司退还予杨XX。陈XX、黄XX已就买卖合同违约承担相应的违约责任，违约金亦具有一定的补偿性质，杨XX请求陈XX、黄XX对按揭费部分承担责任的主张一审法院不予支持。陈XX经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除杨XX与陈XX就位于佛山市南海区桂城街道文华北路23号星晖园9号楼1座204房的房屋买卖合同关系；二、陈XX应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元予杨XX；三、陈XX应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20000元予杨XX；四、陈XX应于判决发生法律效力之日起十日内赔付15000元予杨XX；五、黄XX对上列第二、三、四项债务承担连带责任；六、XX公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还9600元予杨XX；七、驳回杨XX的其他诉讼请求。一审案件受理费3192元,财产保全费1243元，合共4435元，由杨XX负担2369元，由陈XX、黄XX负担1900元，由XX公司负担166元。双方当事人在二审期间均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院围绕陈XX的上诉请求进行审理。根据陈XX的上诉请求，并综合双方当事人的诉辩，本案二审期间的争议焦点是陈XX是否应当向杨XX赔偿中介费损失15000元。杨XX、陈XX与XX公司签订的《房地产买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定履行相应的义务。陈XX上诉称XX公司在双方签订合同时未对涉案房屋是否被查封进行查询，故应由XX公司承担相应的返还杨XX中介费的责任。对此，本院认为，杨XX、陈XX与XX公司签订的合同第三条明确约定“买方已经了解上述双（相）关产权证明上所记载的所有信息且并无异议。同时卖方应当保证对上述物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方原因导致该物业无法办理产权转移登记手续或合同目的无法实现时，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失”；同时，双方合同第七条还约定“经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。……买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，……，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退”。同时，杨XX还与XX公司签订了《代理费承诺书》。根据上述合同约定，可对各方的权利义务作如下确定：一是陈XX作为卖家应当负有保证涉案房屋不存在被查封情况的义务，并未约定XX公司需确保涉案房屋不存在被查封的情况；二是XX公司作为中介方，已经促成买卖双方签订合同，故杨XX应当按照其与XX公司合同的约定向XX公司支付居间报酬；三是由于陈XX所出售的房屋被查封导致不能办理产权过户手续，陈XX应当向杨XX赔偿相应的损失。同时，杨XX向XX公司支付的相应居间报酬属于杨XX为履行《房屋买卖合同》而支付，却因陈XX的行为而不能购买到涉案房屋，故属于陈XX的违约行为对杨XX造成的损失，依据合同上述约定，陈XX应当向杨XX赔偿该损失。综上，陈XX的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人陈XX负担。审判长  刘建红审判员  张雪洁审判员  邱程辉二〇一七年七月六日书记员  黎嘉鸿