广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1302民初1143号原告：肖新，男，汉族，1983年10月19日出生，地址：安徽省安庆市潜山县。委托代理人：郑小龙，广东广惠律师事务所律师。委托代理人：闫素娟，广东广惠律师事务所实习律师。被告：李金花，女，汉族，1979年06月20日出生，地址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：涂雄翔，广东法村律师事务所律师。委托代理人：李乾，广东法村律师事务所律师。第三人：惠州市惠城区家裕房地产服务中心，地址：惠州市东平荷兰水乡*期*组团***号商铺。法定代表人：何泽。原告肖新与被告李金花房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧阳琳适用简易程序独任审判于公开开庭进行了审理。原告肖新的委托代理人郑小龙、闫素娟，被告李金花的委托代理人涂雄翔到庭参加诉讼，第三人惠州市惠城区家裕房地产服务中心经本院邮寄送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告肖新起诉称，2015年7月4日，原告与被告及第三人惠州市惠城区家裕房地产服务中心签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定原告向被告购买被告所有的位惠州市××岗××水乡花园××、××、××单元××房房(房地产权证号11××89911××888)。合同同时对交易方式、付款方式、房屋交付、产权过户、违约责任等作了约定。合同签订后，原告依约向被告交付定金3万元。在合同约定的交付房屋之日，被告未如期向原告交付房屋。后经原告多次催促，被告均未有履行合同的表示.原告认为，原、被告及第三人惠州市惠城区家裕房地产服务中心签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》是合法有效的合同，应受法律保护。原告己按合同约定履行了义务，被告拒不交付房屋、不转让房屋的行为已构成违约，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望法院判如所请。1、判令被告退还原告定金30000元；2、判令被告支付原告违约金97200元；3、本案诉讼费由被告承担。被告李金花辩称，答辩人在房屋买卖合同履行过程中没有违约，相反，是被答辩人违约才导致房屋买卖交易无法完成，请法院驳回被答辩人全部诉讼请求。1、答辩人在签订三方房屋买卖合同后已经应房产中介方的要求履行了卖方的相应义务。①2015年7月4日，答辩人在签订合同当天已将涉及房屋过户的相关资料交给了第三人；②2015年7月15日，被答辩人确定贷款银行后，王宁阳（房产中介工作人员）通知答辩人与被答辩人三方一同前往邮政储蓄银行惠城区支行，协助其办理按揭贷款预签手续，为此，答辩人还应邮储银行要求特意在该行开设了新账户；③2015年7月30日，王宁阳又通知答辩人一起到建设银行惠州市分行办理涉案房产公积金贷款提前还款手续，建行受理提前还款申请并打印提前还款通知后已经交付给房产中介去告知被答辩人；④2015年9月29曰，王宁阳再次通知答辩人一同前往惠州市公证处办理《委托书》公证手续，公证委托书中答辩人己经将赎楼领证、解押、办理房产过户、协助买受人按揭等等全部交易事项均委托授权中介方王宁阳代理。2、相反，答辩人却未按合同约定履行买方的付款义务。买卖合同第三条“付款方式”中明确约定买方以银行按揭方式付款，其中首期款262000元应当在答辩人偿还银行抵押款当日存入答辩人的按揭扣款账户，且合同最后“其它事项约定”中也明确了买方的首期房款就是用来帮助卖方赎楼的。第三人与答辩人一同在建设银行办理的提前还款通知中己经明确注明了扣款账户、预约还款期期（2015年8月28日-2015年9月30日）、还款金额（共208015.79元）、并且该通知中还特别注明了如本次预约还款期内扣款不成功则要6个月后再次申请等事项。因此，根据买卖合同和银行确定的还款期限已经明确了被答辩人支付首期款的最晚时间，但被答辩人却并没有按约定时间向该扣款账户支付首期款，甚至至今还仍未支付首期款，其行为己经构成严重违约。后经答辩人了解，是因为买方的征信出现问题导致邮政储蓄银行未审批其按揭，所以才违约拒不履行付款义务。3、在本案房屋买卖合同履行过程中，答辩人已经配合中介方和买方履行了全部手续，还承担了公证费用，但至今为止分文未收取买方支付的任何款项，答辩人又怎么可能向其履行交房义务。被答辩人所支付的定金3万元是由第三人收取，一直放在中介处托管，经答辩人了解，被答辩人在未经答辩人同意的情况下也早己(2016年3月份）私自要求第三人退还了定金，这也再次印证了被答辩人单方违约解除合同的行为。4、因被答辩人违约才导致买卖行为无法继续，同时也造成了答辩人的重大损失。涉案房屋是答辩人的唯一自用居住房屋，答辩人卖房也是希望能置换一套大一点的房屋改善居住条件，但因为被答辩人的违约导致交易失败，答辩人为避免纠纷至今也未敢另行出售涉案房屋。但据答辩人事后了解，被答辩人违约后已经在2015年12月份在德威朗琴湾另行按揭购买了一套130平方米的房产。近年来惠州房价飞涨，答辩人己经错过了最佳的换房时机，如今再要买房答辩人将付出更高的成本，这对于答辩人来说事实上己经造成了重大损失。综上，答辩人认为是因为被答辩人不按约定支付首期款的违约在先行为才导致了房屋买卖交易无法继续，同时被答辩人私自收回定金的行为更是说明了其单方解除合同的严重违约。请法院查明事实后依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人惠州市惠城区家裕房地产服务中心未到庭参与庭审，亦未提交书面答辩状。本院查明的案件事实经审理查明，2015年7月4日，原告与被告及第三人惠州市惠城区家裕房地产服务中心签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定原告向被告购买被告所有的位于惠州市××岗××水乡花园××、××、××单元××房(房地产权证号：11××89、11××88)。合同约定：三方确认房屋处于抵押状态；交易价格为972000元，原告缴纳定金30000元给第三人代管；首期房款（不含定金）262000元原告在被告偿还银行抵押款当日存入被告扣款账户；原告在第三人协助下向银行申请20年68万元的贷款，同时原告有义务协助办理按揭手续；被告应在2015年12月31日将房屋交付原告适用；被告逾期交付房屋或原告逾期支付房款的，均视为违约，逾期15天仍未能履行，守约方有权解除合同，解除合同，违约方应向守约方按交易价格的10%支付违约金。该合同还在第八条手写注明：“原告的首期房款帮助被告赎出该物业的房产证，在赎证之前，被告做公证委托给第三人（公证费340元由被告支付）”。合同签订后，原告于2015年7月4日交付定金3万元，该款直接交由第三人托管，庭审中，原告认可第三人已经将定金30000元退回。原告打算在邮政储蓄银行办理买方按揭手续，于2015年7月15日存款264980元至邮政储蓄银行账户。被告依照合同约定向中国建设银行申请提前还贷，中国建设银行惠州市分行向被告发出提前还贷通知书载明预约开始时间为2015年8月28日，预约结束时间为2015年9月30日；再次申请提前还款要间隔6个月以上。由于涉案房屋登记在被告及其丈夫叶斌名下，2015年9月29日，被告及其丈夫叶斌共同办理公证委托，委托第三人工作人员王宁阳办理涉案房屋转让的相关手续。另查，庭审中，经询问，原、被告均认可被告配合原告于2015年7月15日一起到邮政储蓄银行办理了买卖房屋按揭贷款的预签手续。此后，被告办理了提前还款通知及公证委托，原告称第三人未将该部分事实告知原告。原告称第二次还需要被告配合到原告申请贷款的邮政储蓄银行办理相关手续，被告未予以配合，被告称未收到第三人要求其前往办理手续的通知。第三人惠州市惠城区家裕房地产服务中心作为本案的当事人，经法庭传票未到庭参加诉讼。2016年03月08日，原告与第三人签订一份《补充协议》，该协议中，第三人认为在办理涉案物业的过户的过程中，被告一直不配合第三人办理过户，造成违约；原告承诺后期将配合第三人办理对被告起诉的后续工作。以上事实有当事人身份证信息、结婚证、房地权证、广东省惠州市房地产买卖居间合同、提前还款预约受理通知书、提前还款预约受理通知书、公证书、委托书及庭审笔录为据，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原告肖新、被告李金花及第三人惠州市惠城区家裕房产服务中心签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》是三方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，三方应严格按照合同内容履行各自的义务。合同签订后，原告依约支付了30000元的定金，并向邮政储蓄银行申请买房按揭，原告履行了合同义务。被告于2015年7月15日到邮政储蓄银行配合原告申请了贷款，并向中国建设银行申请提前还款，提前还款时间为2015年8月28日至2015年9月30日止，被告及其丈夫亦配合第三人到公证机关办理了公证手续。被告亦履行了合同义务。原、被告发生争议在于：1、原告认为第二次需要被告配合到邮政储蓄银行办理按揭手续时，被告没有配合导致原告申请贷款未能成功，被告存在违约；原告认为被告未按照第四条约定在2015年12月31日前交房构成违约。2、被告认为原告应在2015年9月30日前将首期款262000元存入被告在中国建设银行的扣款账户，原告逾期未存入，导致被告在六个月内都不能再申请提前还款，原告构成违约。被告认为由于原告违约在先，被告遂未于2015年12月31日交楼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告第二次在邮政储蓄银行办理按揭贷款时，被告称未收到第三人告知其前往协助办理手续的通知，原告及第三人亦没有证据证明已经完成了告知义务，原告认为被告未协助办理按揭贷款，本院不予采信。被告已经向建设银行申请了提前还款，提前还款最后期限为2015年9月30日止，原告未在该期限内将首期款存入被告扣款账号，原告存在违约。因原告违约在先，被告未在2015年12月31日交付房屋不存在违约。庭审中，原告陈述第三人未告知被告提前还款的最后期限，第三人亦没有证据证明已经告知原告，则原告的违约行为不能归咎于原告自身的过错。综上，原、被告在合同履行中均没有证据证明存在过错，不承担违约责任。原告主张被告返还定金30000元及承担违约金97200元，本院不予支持。第三人作为专业的中介方，亦应承担《广东省惠州市房地产买卖居间合同》的居间义务，本案中，第三人均没有证据证明在原、被告履行合同时尽到了合理的通知义务，第三人应承担举证不能的法律后果。原告与第三人于2016年3月8日达成的《补充协议》系原告与第三人之间的协议，对被告没有法律约束力。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告肖新的全部诉讼请求。案件受理费1422元（已减半收取，原告已预交1422元），由原告肖新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 欧阳琳二〇一七年七月十二日法官助理 罗国保书 记 员 张燕红