广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2738号上诉人（原审原告）：佛山市南海区黄岐昌信房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道新荔湾花苑荔福楼1号铺。法定代表人：林莉，总经理。委托诉讼代理人：陈宇凯，广东禅信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘贵明，男，1962年2月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁志铭，广东骏道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜小景，女，1979年5月11日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：张春晓，广东正大联合律师事务所律师。上诉人佛山市南海区黄岐昌信房地产代理有限公司（以下简称昌信公司）与被上诉人刘贵明、姜小景居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昌信公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判刘贵明、姜小景向昌信公司支付房屋买卖中介服务费1万元;2.本案一、二审的诉讼费用由刘贵明、姜小景承担。事实与理由：一、（2016）粤0605民初6129号案件系存在认定事实错误、程序不合法的“生效”案件，其不能作为本案的定案依据。该判决是在直接剥夺了昌信公司的上诉权的情形下产生的程序不合法的“生效”判决，而昌信公司实际应属于该案有权提出涉案房屋买卖合同已经合法生效有独立请求权的第三人，且法院系在第二次庭审才追加昌信公司为无独立请求权第三人，上述情形均属一审法院审理程序违法、适用法律错误。二、（2016）粤0605民初6129号中刘贵明、姜小景存在恶意串通损害昌信公司利益的行为：1.本案现有证据足以认定本案不存在所谓的“附生效条件的口头约定”。依据《房屋买卖合同》第十八条及《收据》足以认定本案不存在所谓的“附生效条件的口头约定”。2.在房屋买卖合同中，已经约定以三方签字盖章作为合同生效要件，也并没有约定将支付定金作为合同的生效条件，故此，支付定金的行为只是履行合同义务的行为，并非合同生效的前提条件，至于昌信公司催促刘贵明交付定金，以及刘贵明比合同约定提前一天支付定金及姜小景提前收取定金，并无不妥，均是履行合同义务的行为。3.（2016）粤0605民初6129号民事判决书中及本案一审认定刘贵明和姜小景存在口头约定，属查明事实不清。首先，在（2016）粤0605民初6129号案中，刘贵明于2016年4月11日向法院起诉姜小景，要求姜小景承担合同违约责任时，即表明刘贵明已经认同合同已经是合法生效的。其次，在诉讼中，在（2016）粤0605民初6129号案中的庭审笔录中并没有刘贵明确认与姜小景存在附生效条件的口头约定的文字记录。再次，如果刘贵明确实在庭审中确认了与姜小景存在相关的口头约定，也只是刘贵明与姜小景恶意串通意图规避中介费的说辞而已。被上诉人刘贵明、姜小景答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。昌信公司向一审法院起诉请求：1.刘贵明立即向昌信公司支付房屋买卖中介服务费共计10000元；2.姜小景对前述第一项的款项承担共同清偿责任；3.本案的诉讼费用由刘贵明、姜小景承担。一审法院查明:涉讼房屋为佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道新荔湾花苑荔翠阁A204房及车位，登记权属人为姜小景。姜小景与案外人袁利海于2008年11月6日登记结婚。2016年2月28日，姜小景（转让方、甲方）、刘贵明（受让方、乙方）、昌信公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉讼房屋，成交价520000元；2016年3月1日乙方付给甲方定金20000元，定金转账账号：中国工商银行姜小景，62×××30；乙方必须于银行按揭前付给甲方末期楼款340000元，甲方产权有抵押银行，乙方同意出资180000元（含定金20000元）；基于甲、乙双方独家委托丙方提供中介服务，且丙方已促成甲、乙双方签订了本合同，乙方同意于本合同签订之日向丙方支付10000元作为中介服务费；任何一方违约，违约方承担丙方的全部佣金；本合同自三方签字或盖章之日起生效等内容。同日，姜小景向刘贵明出具《收款收据》，载明：今收到刘贵明交来定金20000元（转账账到生效）。2016年2月29日16时04分，刘贵明通过银行转账向合同注明的姜小景卡号为62×××30的账户支付定金20000元。2016年3月3日，姜小景将刘贵明支付的定金20000元通过银行转账退还至刘贵明付款账户。2016年4月11日，刘贵明起诉姜小景，请求解除涉讼合同，姜小景支付罚金等，致一审法院（2016）粤0605民初6129号案。审理过程中，一审法院依法追加昌信公司作为第三人参加诉讼。经审理，一审法院作出（2016）粤0605民初6129号民事判决，认定签订合同后，刘贵明、姜小景口头约定，需待姜小景与其丈夫协商是否出售涉案房屋后于2016年2月29日上午前通知刘贵明是否出售涉案房屋及是否支付定金20000元，并认为根据该口头约定，刘贵明、姜小景围绕案涉房屋买卖的约定为附生效条件的效力待定约定，生效条件成就后涉案房屋买卖的约定方生效，所附生效条件为姜小景征得其丈夫同意出售涉案房屋，没有证据证明该生效条件已成就，故认定涉讼合同中有关房屋买卖合同关系的内容未生效，驳回了刘贵明的诉讼请求。该判决已于2016年8月16日发生法律效力。后本案昌信公司就该生效判决提出再审申请；该申请尚在处理过程中。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。涉讼合同虽约定自三方签字或盖章之日起生效，而未书面约定其他生效条件，但合同并非只有书面形式，口头约定亦具有法律效力。生效判决认定刘贵明、姜小景曾口头约定房屋买卖合同附生效条件，昌信公司称此为刘贵明、姜小景恶意串通、虚假陈述，对此，一审法院再分析如下：（2016）粤0605民初6129号案庭审中，昌信公司曾确认其于2016年2月29日短信提示刘贵明可以向姜小景支付定金，若刘贵明、姜小景互有联系方式，完全可以自行联系沟通定金支付事宜，而2月29日离合同约定的3月1日付款期限届满仍有时间，昌信公司此时提示付款有不合理之处；若刘贵明、姜小景未约定付款条件，则刘贵明可直接按照合同注明的账户向姜小景支付定金，不存在可不可以支付的问题。但若按照刘贵明、姜小景解释，刘贵明、姜小景之间没有对方联系方式，且双方约定合同附生效条件，需要通过中介沟通是否继续买卖、支付定金，则昌信公司提示可以支付定金的行为可以得到合理解释。综上，一审法院认为，刘贵明、姜小景主张更为合理可信，即刘贵明、姜小景签订合同后口头约定合同附生效条件，且通过昌信公司沟通信息，而昌信公司对刘贵明、姜小景约定的合同所附生效条件是明知的。昌信公司在明知上述生效条件的情况下，没有举证证明姜小景曾通知其继续交易，而擅自通知刘贵明支付定金以试图促成房屋买卖合同生效条件成就，违反诚信原则，损害了作为委托人的被告的利益，依法不得要求支付报酬，现其诉请刘贵明、姜小景支付中介费没有事实及法律依据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回昌信公司的诉讼请求。案受理费50元，由昌信公司负担。二审期间，上诉人昌信公司向本院提交下列新证据：（2017）粤06民申52号受理通知书，拟证明昌信公司已就（2016）粤0605民初6129号民事判决向法院提出再审申请，本案应中止审理。经核查，本院对该证据的真实性予以确认。至于是否因此而中止本案审理的问题，因本院于2017年6月12日已依法作出（2017）粤06民申52号民事裁定书，裁定驳回昌信公司的再审申请，故本案亦无需中止审理。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2016年4月11日，刘贵明起诉姜小景，请求解除涉讼合同，姜小景支付罚金等，致一审法院（2016）粤0605民初6129号案。经审理，一审法院作出（2016）粤0605民初6129号民事判决，该判决已于2016年8月16日发生法律效力。后本案昌信公司就该生效判决向本院提出再审申请，本院于2017年6月12日依法作出（2017）粤06民申52号民事裁定书，裁定驳回昌信公司的再审申请。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系刘贵明、姜小景应否向昌信公司支付中介服务费1万元的问题。本案涉及的主要法律问题是判断昌信公司作为房产交易中介公司提供的居间服务完成的一般标准问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。再结合该法第四十四条:“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，上述第四百二十六条中之“合同成立”应理解为有效成立的合同。可见，促成买卖双方签订有效成立的合同，是判断居间服务完成的一般标准。此种情形下，委托人一般应当支付相应的居间服务费。而根据法院查明的事实，在另案（2016）粤0605民初6129号民事判决中已认定刘贵明、姜小景围绕案涉房屋买卖的合同系未生效合同，并驳回了刘贵明相应的诉讼请求。鉴于（2016）粤0605民初6129号民事判决已经于2016年8月16日发生法律效力，且昌信公司对该判决提起的再审申请，亦由本院于2017年6月12日依法作出（2017）粤06民申52号民事裁定书予以驳回。故在案涉合同尚未生效的情况下，昌信公司主张中介服务费的请求依法应不予支持。综上，昌信公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市南海区黄岐昌信房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年七月二十一日书记员  陈敏仪