内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内07民初7号原告（反诉被告）:哈尔滨东安房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市平房区南厂街17号。法定代表人：麻中新，董事长。委托诉讼代理人：包玉新，内蒙古铁源律师事务所律师。被告（反诉原告）：呼伦贝尔市汇德置业有限公司，住所地内蒙古自治区牙克石市兴安西街（城北工商所）。法定代表人：刘峰，董事长。委托诉讼代理人：田春生，男，该公司总经理办公室主任。委托诉讼代理人：刘涛，内蒙古君海律师事务所律师。原告（反诉被告）哈尔滨东安房地产开发有限公司（以下简称东安公司）与被告（反诉原告）呼伦贝尔市汇德置业有限公司（以下简称汇德公司）合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，被告汇德公司于2017年2月23日提出管辖权异议，因黑龙江省高级人民法院于2016年5月12日作出（2016）黑民辖终15号民事裁定书，裁定本案由内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院审理，该裁定已经发生法律效力，被告汇德公司并未申请再审，故本院释明，对其管辖权异议申请不予审查。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东安公司的委托诉讼代理人包玉新、被告汇德公司的委托诉讼代理人田春生、刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东安公司向本院提出诉讼请求：1.判令汇德公司给付欠款本金560万元；2.判令汇德公司按照中国人民银行同期同类贷款利率给付自2013年10月31日起至付清全部欠款之日止的利息。事实和理由：双方于2013年4月签订《拆迁补偿协议书》，东安公司将已拆迁完的7350平方米开发净地，交由汇德公司开发建设，经评估单位评估该地块拆迁费用为660万元，该款项双方认可并确认。由于双方不具备房屋征收主体条件，所以东安公司与牙克石市征收安置补偿办公室签订征收协议，汇德公司将款项汇入安置办账户，东安公司从此账户中支取该款。协议签署后，东安公司认真履行协议，而汇德公司在支付第一笔款项100万元之后，再没有给付。为此，东安公司提起诉讼，请求法院依法裁判，维护东安公司的合法权益。汇德公司辩称，答辩意见与反诉理由一致。汇德公司向本院提出反诉请求：1.判令东安公司赔偿汇德公司实际支出的清场费及补偿费共计2756559元，营业损失及违约金共计198万元，以上合计4736559元；2.诉讼费用由东安公司承担。事实和理由：双方于2013年4月签订《拆迁补偿协议书》。汇德公司按照协议约定，先行支付了100万元补偿款，接收协议书中的拆迁地块后发现，该地块并非净地，东安公司隐瞒了其与拆迁户在拆迁问题上尚存在纠纷的事实。在东安公司前期开发中，施工人杨某搭建了围墙和房屋，杨某因东安公司施工款未结清而拒绝拆除围墙和房屋。直到2015年8月，汇德公司同意支付杨某清场费10.5万元后，杨某才同意拆除围墙和房舍。另外，因东安公司没有按照原拆迁协议对4户拆迁户进行补偿，该4户拒绝配合拆迁。牙克石市人民政府作为拆迁主体，重新与该4户拆迁户签订协议，汇德公司承担拆迁补偿费1455117元。上述两个问题导致本应在2014年年初开工的第4、5、11、17号楼盘至今未能动工，截止到2017年3月31日，因延迟开工不能按期向返迁户交付房屋而多支出过渡补偿金1196442元。综上，东安公司没有按照协议约定提供净地构成违约，应当赔偿汇德公司相应损失，请求法院支持汇德公司的反诉请求。东安公司辩称，汇德公司反诉的事实和理由不存在。双方在拆迁补偿协议书上签字盖章，并且汇德公司已经支付了100万元，合同已经实际履行，说明汇德公司认可7350平方米土地符合合同约定的内容。就房地产开发项目而言，所谓净地是指不需要再投入任何拆迁费的土地，汇德公司提到的围墙和房屋是施工单位的临时设施，一经拆除即可不必投入任何拆迁费。另外，汇德公司所说的4户拆迁户并不在双方约定的7350平方米土地之内，与本案没有关联性。综上，汇德公司的反诉请求不能成立，请求法院予以驳回。东安公司围绕其诉讼请求提交以下证据：1.2013年4月25日双方签订的《拆迁补偿协议书》，证明双方确认7350平方米土地属于净地，东安公司此前为拆迁该7350平方米土地投入的拆迁费用为660万元，约定汇德公司将660万元分三次支付给东安公司。2.2013年4月25日东安公司与牙克石市房屋征收与补偿中心签订的《牙克石市房屋征收与补偿安置协议书》，证明该协议书与《拆迁补偿协议书》是同日签订，其内容与拆迁补偿协议书紧密关联。3.牙克石市人民政府（2012）26号专题会议纪要《专题研究哈尔滨东安房地产开发公司遗留问题有关事宜》，证明牙克石市人民政府认定涉案的7350平方米土地为净地，明确由承接该项目的开发企业与东安公司共同聘请专业测绘机构确认具体面积，补偿金额由双方协商确定。4.2013年3月9日汇德公司出具的《关于东安公司未开发地块拆迁费用事宜》，证明汇德置业有限公司向东安公司发出书面函，提出东安公司未安置的4户及未签约已评估的5户是否在7350平方米范围之内的问题，该函件出具的时间是在双方签订《拆迁补偿协议书》之前，说明汇德公司已经发现了这一问题，而后又签订《拆迁补偿协议书》，说明该问题已经得以解决。5.呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所出具的呼铭房估字（2013）第0002号房地产估价报告，证明双方共同确认涉案的7350平方米土地为净地，价格问题经双方协商达成一致，由双方共同委托呼伦贝尔市铭泰房地产评估事务所对拆迁费用进行评估，未提出存在未拆迁房屋和围墙等问题，双方也正是依据这份评估报告达成《拆迁补偿协议书》。6.2017年4月26日东安公司原项目负责人张某1与呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所主任史某谈话录音光碟一份，证明评估是双方共同委托所作，双方均认为评估的地块为净地，没有任何争议，且双方共同到评估事务所领取评估报告，对评估结果双方没有异议。7.证人张某2出庭作证，证明东安小区围墙西侧要拆迁9户，而达成协议的有4户，该4户拆迁户已经搬出房屋，房屋没有实际拆除，围墙西侧不在转让的净地范围之内。8.申请法院对呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所副所长王某所作的调查笔录，证明汇德公司提交的房地产评估报告第二页的附图不是该事务所所作，且双方在评估时对土地现状没有异议，对评估结果也没有异议。9.申请法院对东安公司原项目负责人张某1所作的调查笔录，证明张某1作为双方协议签署人之一所了解的涉案事实。经质证，汇德公司对证据1、2、3、5、8、9的真实性没有异议，但认为上述证据不能证明东安公司转让的7350平方米土地位于围墙东侧且属于净地；对证据4、6、7的真实性不予认可，认为证据4不是汇德公司所作，证据6中的通话人并未出庭接受质询，不能作为认定事实的依据，证据7的证人证言不能证明净地是在围墙东侧。本院对证据1、2、3、5、8、9的真实性予以确认，对其证明目的将结合其他事实与证据综合认定；对证据4因没有汇德公司的签章，故不予采信；对证据6因无法确认通话人的身份，故不予采信；对证据7因汇德公司亦认可本案所涉的4户拆迁户房屋位于围墙西侧，双方转让土地时4户房屋未予拆除，故本院对该证明内容予以采信，对"围墙西侧不在转让的净地范围之内"的证明目的将结合其他事实与证据综合认定。汇德公司针对东安公司的诉讼请求未提交反驳证据。汇德公司围绕反诉请求提交以下证据：1.牙克石市人民政府（2012）26号专题会议纪要《专题研究哈尔滨东安房地产开发公司遗留问题有关事宜》复印件，证明双方协商转让7350平方米土地，会议纪要明确转让土地应系净地。2.呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所出具的呼铭房估字（2013）第0002号房地产估价报告复印件，证明双方所转让的土地评估价格为6600300元，该土地位置在评估报告中可以体现。3.国有建设用地使用权出让合同两份，证明汇德公司于2013年7月通过招拍挂程序合法取得汇德名城南区北区土地使用权，因东安公司在转让时没有对涉案的7350平方米土地上的4户拆迁户进行安置，导致汇德公司未能按照施工计划进行施工，造成巨大的经济损失。4.规划局出具的方案图复印件2张和设计院出具的图纸复印件1张，证明涉案7350平方米土地中，包括汇德名城第17、11、4、5号楼的施工计划，因东安公司未能安置4户拆迁户，导致以上4栋楼房截止到2016年未能施工，给汇德公司造成经济损失。5.2013年4月25日双方签订的《拆迁补偿协议书》复印件，证明东安公司构成违约，汇德公司根据协议书第四条向其提出赔偿损失请求，包括双倍过渡费、拆迁补偿款和违约金。6.呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所出具的《[东安四户]征收房屋分户初步评估结果公示表》，证明4户拆迁户的房屋原始评估价格是828069.88元，该证据附表中体现出4户房屋坐落于净地范围之内。7.协议书8份，其中4份协议书复印件为东安公司与4户拆迁户签订，另4份协议书原件为牙克石市征收与补偿中心与4户拆迁户签订，证明4户拆迁户的房屋位于7350平方米土地范围内，因东安公司违约，造成汇德公司的损失包括拆迁补偿款以及延误交房的双倍过渡费。8.汇德公司于2015年5月5日和2017年4月15日分别作出的申请报告复印件各1份，证明汇德公司向牙克石市人民政府多次提出申请，要求对安置费用予以核实，同时对延期施工导致的双倍过渡费予以补偿，但问题一直没有解决。9.汇德公司与杨某签订的补偿协议书复印件一份、中国银行付款凭证复印件一份、东安公司主要负责人张某3出具的证明一份、杨某出具的收条一份，证明因东安公司的施工人杨某的施工款未能结算，杨某拒绝拆除在涉案土地范围内所搭建的围墙、房舍，汇德公司与其多次协商后，补偿杨某10.5万元。10.牙克石市国土资源局于2015年5月11日出具的开工违约通知单一份，证明因东安公司的违约行为，导致汇德公司延迟开工而被处罚。11.补偿安置协议书共100余份，证明因东安公司的违约行为，导致汇德公司多支出双倍过渡费，该费用应由东安公司予以赔偿。12.照片8张，证明4户拆迁户的房屋在转让的7350平方米土地范围内。转让的土地西面边界是一条土路，不是以围墙为西面边界。杨某在东安小区的西侧搭建了临时房舍。13.申请法院对牙克石市征收与补偿中心副主任马某、第一中队副队长邵某所作的调查笔录两份，证明4户拆迁户房屋的具体位置。经质证，东安公司对证据1、3、5、7、13的真实性予以认可；对证据2除第二页以外的内容的真实性予以认可，认为评估报告中本来没有第二页的图表；对证据4、6、8、9、10、11、12的真实性不予认可，认为证据4为复印件且没有公章和签字，证据6与法院给呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所所作调查笔录相矛盾，证据8系汇德公司在双方诉讼后单方制作，证据9、12与本案不具有关联性，证据10的内容不符合法律规定，证据11因东安公司不存在违约行为而与本案无关。本院对证据1、3、5、7、13的真实性予以确认，但证据3、7、13并不能证实4户拆迁户的房屋位于涉案的7350平方米土地上，故对该证明目的不予采信；对证据2，经与东安公司提供的原件进行比对，原件中并无此证据中的第二页，汇德公司在庭审中也承认此页本不在评估报告之中，而此证据中的其他内容除个别词句与原件不同，以及评估拆迁费数额多出300元之外，基本与原件一致，东安公司认可除第二页以外的内容，故本院对东安公司认可的内容予以采信；对证据4因是复印件，且无其他证据予以佐证，其内容也无法直接证实其证明目的，故不予采信；对证据6因与本院向呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所副所长王某调查核实的情况不符，该表系汇德公司单方制作，评估事务所是后来加盖的公章，其内容也不能直接证实4户房屋坐落于涉案土地范围之内，故对其证明目的不予采信；对证据8因是复印件，且为汇德公司单方制作，没有其他证据予以佐证，故不予采信；对证据9、10、11因汇德公司提供的现有证据并不能证明围墙问题、开工延迟问题以及双倍过渡费问题与本案具有关联性，故对此三份证据不作确认；对证据12因照片无法直接体现汇德公司所要证实的问题，故不予采信。东安公司针对汇德公司的反诉请求未提交反驳证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东安公司开发牙克石市林都新城项目，该项目尚未开发完毕时，转由汇德公司承接开发。2012年12月10日，牙克石市人民政府办公室下发（2012）26号专题会议纪要，题为《专题研究哈尔滨东安房地产开发公司遗留问题有关事宜》，该会议纪要载明："...三、关于企业未开发地块拆迁费用问题。东安房地产开发公司提出已拆迁成净地但未开发面积为7350平方米，补偿金额按1200元/平方米计价，合计882万元。会议明确，此项问题由承接该项目的开发企业与东安房地产开发公司共同聘请专业测绘机构测量确认具体面积，补偿金额由双方协商确定。..."双方当事人共同委托呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所对东安公司开发后剩余面积7350平方米土地测算被征收房屋拆迁直接费用。2013年3月27日，呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所作出呼铭房估字（2013）第0002号房地产估价报告，结论为该地块征收房屋拆迁直接费用为660万元。本院向呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所副所长王某核实查明，评估报告中所评估的地块的具体位置及面积均为双方当事人所提供，评估单位并未进行现场勘查，并不清楚该地块的具体位置和面积。2013年4月25日，东安公司与汇德公司签订《拆迁补偿协议书》，双方加盖公章，并由东安公司代表张某1、汇德公司法定代表人刘峰签字确认。协议中约定"双方经协商，就牙克石市东安公司已拆除房屋地块拆迁补偿达成以下内容：一、东安公司已拆迁未开发地块占地面积为7350平方米（净地），经牙克石市铭泰房地产价格评估事务所评估后双方确认，房屋拆迁补偿款共计660万元（不含税）。二、因双方不具备房屋征收主体资格，因此汇德公司协商后由东安公司与牙克石市征收安置补偿办公室签订征收协议。三、房屋征收补偿款由汇德公司直接汇入牙克石征收安置补偿办公室账户，东安公司从牙克石市征收安置补偿办公室领取补偿款。四、东安公司保证本征收土地无任何经济纠纷，包括不抵押或另交他人使用，否则视为东安公司违约，汇德公司有权解除协议，同时要求东安公司退还汇德公司已付拆迁补偿款，同时赔偿汇德公司总拆迁补偿款30%的违约金。五、东安公司同意补偿款按以下方式收取：1.汇德公司在东安公司将在牙克石市溪林路东、兴安街南、光明路西、人民街北的地块三本土地证上缴注销前此协议签订后，先行付款100万元，直接汇入牙克石征收安置补偿办公室账户，此款东安公司确认领取后，同时将以上三地块土地证上缴注销。2.在今年东安公司注销土地的第一块土地进行招拍挂结束后7天内，由牙克石市征收安置补偿办公室付给东安公司230万元。3.2013年10月30日前汇德公司付清余款330万元，如不及时还款，则东安公司将收取汇德公司担保的房产，自行处置。六、汇德公司以所开发的物业作为本协议付款担保，担保楼盘房源按每平米1400元作价（二至六层平均价），同时申请牙克石市政府将所抵押的楼盘房源冻结禁止销售。房源明细见附表。七、汇德公司违约，东安公司将向哈尔滨市平房区法院提起诉讼。东安公司违约，承担汇德公司一切经济损失。..."实际履行中，双方并未按照第六条的约定以汇德公司所开发的楼盘作为付款担保。双方签订《拆迁补偿协议书》的当日，东安公司与牙克石市房屋征收与补偿中心签订《牙克石市房屋征收与补偿安置协议书》，协议约定溪林路东、兴安街南、光明路西、人民街北的地块为东安公司所有，开发后剩余土地占地面积7350平方米，经牙克石市铭泰房地产评估事务所评估价值为660万元，牙克石市征收安置补偿办公室向东安公司付款660万元，付款方式按《拆迁补偿协议书》中第五条第1、2款支付，如汇德公司未按该条款按时汇款到牙克石市征收安置补偿办公室账户，牙克石市征收安置补偿办公室不负责向汇德公司催款，也不负责向东安公司付款。双方庭审时确认，汇德公司于2013年4月26日将第一笔款项100万元汇入牙克石市房屋征收与补偿中心账户。东安公司认可收到此笔款项。此后，汇德公司未按照《拆迁补偿协议书》的约定支付剩余款项。2014年12月19日，东安公司向黑龙江省哈尔滨市中级人民法院提起诉讼，要求判令汇德公司给付欠款560万元及利息60万元。汇德公司提出管辖权异议，认为本案属因合同纠纷提起的诉讼，应当由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖，请求移送至内蒙古自治区牙克石市人民法院审理。黑龙江省哈尔滨市中级人民法院作出（2015）哈民一民初字第7号民事裁定书，裁定汇德公司提出的管辖权异议成立，移送至内蒙古自治区牙克石市人民法院处理。东安公司不服该裁定，向黑龙江省高级人民法院提起上诉。黑龙江省高级人民法院作出（2016）黑民辖终15号民事裁定书，裁定撤销黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民一民初字第7号民事裁定，本案由内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院审理。双方当事人均未提起再审，黑龙江省高级人民法院作出的（2016）黑民辖终15号民事裁定书已经生效。本院立案受理后，东安公司于2017年2月7日重新提交起诉状，变更原诉讼请求第二项即要求汇德公司给付利息60万元，为按照中国人民银行同期同类贷款利率给付自2013年10月31日起至付清全部欠款之日止的利息。本院审理期间，汇德公司再次提出管辖权异议，认为本案诉讼标的额低于3000万元，应当移送至内蒙古自治区牙克石市人民法院审理。本院向其释明，管辖权异议问题已由黑龙江省高级人民法院（2016）黑民辖终15号民事裁定书作出裁决，该裁定书为终审生效裁定，本院对其申请不予审查，本案继续审理。2017年4月5日，汇德公司向本院提出反诉请求，认为东安公司移交的地块并非净地，要求东安公司承担违约责任。因汇德公司提出的反诉请求与本案本诉请求基于相同法律关系，故本院依法合并审理。另查明，双方当事人对《拆迁补偿协议书》中约定移交的7350平方米土地的西侧边界线存在较大争议，东安公司认为围墙是西侧边界线，汇德公司认为围墙以西也属于该地块。现围墙已经拆除，双方对该地块的南侧、北侧边界线也说法不一，故无法通过测绘明确该地块的具体位置。还查明，汇德公司反诉主张中提及的4户拆迁户即韩某、徐某、姜某、班某的房屋位于围墙西侧。该4户拆迁户于2010年10月分别与东安公司签订了房屋拆迁补偿安置协议书，但协议并未实际履行。东安公司与汇德公司签订《拆迁补偿协议书》时，该4户房屋尚未拆除。2013年6月，该4户拆迁户分别与牙克石市房屋征收与补偿中心签订了房屋征收与补偿安置协议书。本院认为，东安公司与汇德公司于2013年4月25日签订的《拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。该协议书虽名为拆迁补偿协议，但实质内容为汇德公司承接东安公司未开发完毕的地块继续开发，同时对东安公司在该地块上投入的拆迁费用予以补偿，不属于法律规定的有名合同，故本案案由设置为合同纠纷。本案争议焦点有三个：其一，涉案的7350平方米土地能否确认四至位置以及是否为净地；其二，围墙问题是否属于双方协议约定的内容；其三，东安公司主张汇德公司给付欠款利息是否成立。针对焦点一，双方当事人仅在协议中约定了移交地块的面积为7350平方米，房屋拆迁补偿款为660万元，未对地块的具体位置以及四至范围加以明确约定。在呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所出具的呼铭房估字（2013）第0002号房地产估价报告中，也仅是对7350平方米土地的位置描述为"坐落于内蒙古自治区牙克石市暖泉办事处，溪林路汇德名城C区以东，兴安西街汇德名城A区以南，东安小区建成区以西，原兽药厂以北"，没有四至范围以及界址坐标点，无法确认该地块的边界点。庭审调查中，双方当事人对该地块的西侧、南侧、北侧的边界线位置说法不一，本院无法通过测绘确认具体位置。不过，从双方签订的《拆迁补偿协议书》中的表述内容来看，协议载明"就牙克石市东安公司已拆除房屋地块拆迁补偿达成以下内容：一、东安公司已拆迁未开发地块占地面积为7350平方米（净地），经牙克石市铭泰房地产价格评估事务所评估后双方确认，房屋拆迁补偿款共计660万元（不含税）"，明确了涉案地块已经拆迁完毕，双方确认属于净地，可以推定围墙西侧不在涉案地块范围之内。汇德公司抗辩以及反诉主张涉案地块尚有4户拆迁户没有拆迁完毕，应当提供充分有效的证据证实该4户拆迁户的房屋位于涉案地块之上，但汇德公司提供的证据不能证明4户拆迁户房屋所在位置即围墙西侧属于涉案地块范围之内，双方协议中也没有提及过4户拆迁户的问题，现有证据中也没有显示汇德公司在协议签订之后至东安公司提起诉讼期间，曾因涉案地块是否属于净地问题向东安公司提出异议或者有过协商，本院认为汇德公司主张7350平方米土地不是净地缺乏事实及法律依据，故不予支持。针对焦点二，双方签订的《拆迁补偿协议书》中并未约定围墙问题，且围墙是否属于涉案7350平方米土地范围内双方亦有争议，故汇德公司抗辩及反诉称东安公司未拆除围墙，移交土地不是净地，存在违约行为的主张，没有事实依据，故本院不予支持。针对争议焦点三，东安公司依约移交了涉案土地，汇德公司亦应按照协议约定给付拆迁补偿款660万元。协议约定，汇德公司应当在"东安公司注销土地的第一块土地进行招拍挂结束后7天内"，给付东安公司230万元，但汇德公司于2013年7月通过招拍挂程序取得涉案土地使用权后，未按约定支付相应款项，且直到双方约定的最后付款期限2013年10月30日期满，仍欠560万元未付，构成违约，应当承担给付本金及因逾期付款给东安公司造成相应利息损失的违约责任。本案合同属无名合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、第一百七十四条的规定，可以参照买卖合同的有关规定处理，故本院对东安公司主张按照中国人民银行同期同类贷款利率给付自2013年10月31日起至给付之日止的利息的请求，予以支持。综上所述，东安公司的诉讼请求依法成立，本院予以支持；汇德公司的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十四条、第一百七十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、呼伦贝尔市汇德置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨东安房地产开发有限公司560万元，并参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2013年10月31日起至给付之日止的利息；二、驳回呼伦贝尔市汇德置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55200元、反诉费22346.24元、保全费5000元，均由呼伦贝尔市汇德置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审 判 长  马 然代理审判员  蒋忠顺人民陪审员  张娟娟二〇一七年七月十日书 记 员  范晨阳