江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0214民初2901号 原告：温州星河物业管理有限公司，住所地浙江省温州市人民西路****。 法定代表人林金涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈丰亮，上海和基律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐晓东，上海和基律师事务所律师。 被告：程利如，男，1957年8月7日生，，汉族，住湖北省黄梅县。 委托诉讼代理人：钟飞峙，无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。 原告温州星河物业管理有限公司（以下简称星河公司）与被告程利如物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告星河公司的委托诉讼代理人徐晓东，被告程利如及其委托诉讼代理人钟飞峙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星河公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令程利如支付2011年11月1日到2015年4月30日期间的物业费9466元（1.48元/月/平方米*42个月*152.29平方米）；2、本案诉讼费由程利如承担。事实和理由：其公司自2011年5月起为程利如所居住的国际一花园小区提供物业服务。而程利如自2011年11月1日起至其公司2015年4月30日撤离国际一花园小区，一直未支付物业管理费。 程利如辩称：1、双方之间没有发生物业服务方面的法律关系。2、即使存在物业服务关系，星河公司的主张也已经超过了诉讼时效。综上请求法院驳回星河公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，即：（1）2011年4月21日，恒盛旺佳瑞（无锡）有限公司作为小区建设单位与星河公司签订《前期物业服务合同》，合同中约定：高层住宅物业按每平方米每月1.48元收费。嗣后，星河公司为该小区提供前期物业管理服务，至2015年4月30日为止。（2）程利如系无锡市国际一花园小区15单元204室房屋业主，于2007年11月8日办理了入住手续，该房屋建筑面积为152.29平方米。（3）程利如于2007年11月8日与深圳市东部物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，并签署了《无锡国际一花园业主临时管理规约》。（4）程利如自2011年11月1日起至2015年4月30日未交纳物业管理费，共计结欠物业费9466元。 上述事实，有双方当事人陈述及星河公司提供《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《无锡国际一花园业主临时管理规约》、入住手续书、无锡市房屋登记簿证明等证据在卷佐证。 诉讼中，程利如提出其没有缴纳2011年11月1日起至2015年4月30日期间物业费的原因是2012年1月家中阳台出现了漏水情况，而星河公司没有及时修复，后来虽然修复也只是在阳台安装了一根排水管，而该排水管的安装严重影响了其生活。对此提供了国际一花园首届业主委员会（以下简称业委会）出具的证明和现场照片打印件予以证明。星河公司不认可证明的真实性，因为2012年业委会还未成立，其于2017年7月出具的证明不能证明其未成立前2012年的事情。对照片认为与本案没有关联性。 本院认为，小区建设单位与星河公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对全体业主具有约束力。本案中，程利如所购买的房屋由星河公司提供物业服务，星河公司已依据其服务等级所对应的服务标准，尽到了一定的物业管理服务义务，业主理应交纳相应的物业管理费。由于物业服务对象除了对单个业主负责外，还涉及对整个小区、全体业主的物业服务内容负责，因而业主以物业公司部分服务内容未能尽责为由，而拒交物业费的行为，不符合权利义务对等原则，在一定程度上也会影响物业公司的物业服务能力，损害了其他按时缴纳的业主的正当权利。另外，物业管理公司与小区业主之间的关系是一种特殊而复杂的关系，基于各业主对物业服务的需求和标准的不同，会产生业主对物业服务评价的差异，因此，物业服务的质量应当从整体角度进行评判。从程利如反映的情况以及法庭庭外了解的情况来看，小区不少业主对星河公司的物业服务表示不满意，多次提出整改建议，直至小区另外选聘新的物业公司，可以看出星河公司在物业服务质量上存在一定的瑕疵。根据公平合理、权利义务对等、服务质量和价格相符的原则，本院对本案中程利如应当支付星河公司的物业管理服务费，酌定以90%的比例，折算为8519元。 至于程利如提出的诉讼时效问题，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之曰起计算。星河公司于2015年4月30日停止提供物业服务，于2016年9月向本院提交起诉状并进行诉前调解，并未超过2年诉讼时效，因此对程利如该抗辩意见不予采纳。 关于程利如所提阳台排水管问题，其并未在庭审中提出抗辩主张，仅明确漏水及排水管问题是其没有缴纳物业费的原因，该原因未提供足够证据证明且依法不能成立；如程利如就漏水及排水管问题有其他诉求，可另案主张。 关于程利如在庭前谈话中所提出的退还装修押金的要求，因其并未在庭审中予以主张并提供相应证据，故本院在本案中不予处理，程利如如有相应诉求，亦可另案主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、程利如应于本判决发生法律效力之日起五日内支付温州星河物业管理有限公司2011年11月1日至2015年4月30日止的物业服务费8519元； 二、驳回温州星河物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费132元，减半收取计66元（此款已由星河公司预交），由星河公司负担6.60元，由程利如负担59.40元（星河公司同意其预交的案件受理费59.40元由程利如直接向其支付，本院不再退还，由程利如在本判决发生法律效力之日起五日内直接向星河公司支付）。 本判决为终审判决。 审判员  刘一刚 二〇一七年七月十四日 书记员  惠 洁 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》： 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金； （五）按时缴纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》： 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。