广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）0604民初4484号原告：陈小兰，女，1983年10月17日出生，汉族。原告：梁正，男，1979年8月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈小兰，本案原告。被告：叶爱珍，女，1950年1月3日出生，汉族。被告：叶倩仪，女，1972年04月03日出生，汉族。两被告委托诉讼代理人：李津，广东然铨律师事务所律师。第三人：叶结仪，女，1977年5月9日出生，汉族。原告陈小兰、梁正诉被告叶爱珍、叶倩仪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，本院根据审理需要通知叶洁仪作为第三人参加诉。该案于2017年5月3日公开开庭进行了审理，原、被告及其诉讼代理人、第三人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告双倍返还定金100000元；2.判决被告支付原告经济损失费110000元；3.判决被告承担中介费33000元；4.本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。事实与理由：被告叶爱珍与被告叶倩仪共同持有的房屋（广东省佛山市福贤路3号A座1907房）于2016年11月在多家房地产公司挂牌出售，挂牌价也由103万不断更新至120万。2017年2月28日，原告陈小兰经由佛山市禅城区长方地产中介服务部介绍，与被告叶爱珍签订了关于广东省佛山市福贤路3号A座1907房的《房屋买卖合同》，约定①由两原告出资110万购买叶爱珍与叶倩仪位于广东省佛山市福贤路3号A座1907房房屋;②签订协议之日支付定金5万;③由原告向银行申请贷款44万支付给叶爱珍;④见房交所出具的权属转移登记受理单当日支付66万;⑤双方在被告应配合原告在合同签订后，在中介通知5日内（即2017年3月5日前）备齐个人二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料并到现场办理按揭相关手续。协议签订后，原告依约向被告叶爱珍支付了购房定金人民币50000元。被告叶爱珍及叶倩仪在2017年3月2日到场办理按揭手续时，因手续不齐全，承诺两星期内办妥手续提交资料。原告因此支付5500元评估费。后被告拖延并以各种借口不予补齐手续，导致该房屋按揭至今未办理完成。被告又于2017年3月13日第一次明确提出根本违约。一天后又反口提出换其他银行办理按揭手续继续履行合同，又于2017年3月15日提出更改合同付款条件提出明确约定办理过户时间，但被告并未即时签字画押而是在其他银行办理按揭过程中再次明确提出根本违约，并企图销毁因办理按揭签注的文件证据。被告根本违约造成原告诸多损失并对诚信买卖失去基本信任，且被告至今并未返还原告定金50000元，也没有向原告商议返还定金及赔偿损失事宜。原告在多家房地产交易网上依然看到被告的房屋出售信息。由于被告的不诚信及周边房价因政策而暴涨，福升大厦截止2017年3月22日涨幅已达11.17%。均价已经超过8300元/平方米。周边类似二手房房源均价已经超过12000元/平方米。原告已经不能已同等价钱购买类似条件的房屋。原告无奈之下诉至法院，请求法院依法判决被告根本违约，双倍返还定金100000元并支付原告经济损失费人民币110000元。请求法院依法判决被告承担中介费，本案诉讼费及其它相关费用。两被告辩称：一、叶爱珍与陈小兰签订的《房屋买卖协议》应当认定为无效合同；叶爱珍无需返还陈小兰双倍定金，仅需返还已收到的50000元款项；本案的房屋是叶爱珍与丈夫叶建新共同出资于1997年购买，1999年确权，名义产权人是两被告，实际产权人是叶爱珍夫妇。2014年叶建新病逝后，该房屋的一部分作为遗产，已经由叶爱珍、叶倩仪和叶洁仪共同继承，所以目前该房屋的产权人为叶爱珍、叶倩仪和叶洁仪。本案的第三人“佛山市禅城区长方房地产中介服务部”，没有按照行业服务规范的要求，严格履行审查本案合同双方当事人的买卖房屋的资格，也没有告知签订房屋买卖合同的法律法规规定等相关义务，在明知房屋有三个产权人有两个没有在场的情况下，既没有履行通知另外两个产权人叶倩仪、叶洁仪到场签订买卖协议的义务，也没有征得她们的同意。被告年老体弱，文化程度低，不知道买卖房屋必须所有产权人同意和签名确认的规定，完全听信原告和中介的忽悠。中介与陈小兰共同怂恿叶爱珍代为叶倩仪签名，导致《房屋买卖协议》违反法律规定而无效。同时原告不符合在佛山市禅城区购买房屋的资格，并且与第三人串通恶意炒房，投机取巧，将被告原本出租的房屋忽悠为买卖房屋，违背了被告的初衷。被告认为，原告在明知买卖房屋的双方当事人在签订范围买卖合同的时候必须到场签名确认的相关规定，而是在没有告知其他产权人的情况下要求叶爱珍代签的行为违反法律法规的规定，应当认定《房屋买卖协议》为无效合同。原告与长方房地产中介服务部对导致合同无效存在过错责任，无权要求双倍归还定金，仅可以要求归还50000元已付的款项。二、依法驳回两原告其他诉讼请求。原告声称的经济损失也是不存在和没有证据证明的。长方房地产中介服务部对导致合同无效存在过错责任，无权要求合同双方当事人支付中介费，原告在没有履行合同的大部分工作的时候，不应当支付中介费，原告的支付行为由其自行承担向中介归还的责任，而不能向被告索要。据此，被告请求贵院在查明本案事实的基础上、依法作出认定《房屋买卖协议》为无效合同，仅需返还已收到的50000元款项，依法驳回两原告其他诉讼请求的判决第三人称：对此事不知情，其住在广州，家人可能不懂法律，进行房屋买卖的时候没有通知。诉讼中，原告提交主要证据如下：1、涉案房产买卖协议及定金收据。证明被告叶爱珍同意买卖房产，并代被告叶倩仪在上面签名。2、涉案房产证照片、涉案房产由中介及被告介绍并带领原告看房时拍摄的照片。证明被告叶爱珍、中介公司人员和原告一起到案涉房产看房，房产的权属人为两被告。3、涉案房产在网上挂牌出售的实拍照片、涉案房产网上挂牌的出售的信息。证明案涉房产于2016年11月开始已经在出售。4、20170314与被告叶倩仪通电话口头同意继续履行合同录音1+2文字资料整理。证明被告口头同意继续履行案涉合同。5、20170315在中介处与被告叶倩仪约定更改明确合同履行时间，被告提出到银行再签字明确更改内容录音文字整理。证明被告同意更改合同和到银行办理按揭。被告口头陈述要到银行更改放款的条款后才在合同上签名。6、20170315_142910被告在邮政储蓄银行佛山分行门口再次口头根本违约录像文字整理。证明被告叶爱珍再次口头根本违约。7、现时佛山禅城的房价升幅参考数据、原告部分损失证据。证明因房价上涨造成原告的损失。8、中介方资质文件。证明中介有组织原被告双方进行房屋买卖交易的资格。9、银行按揭资料。证明两被告是同意买卖案涉房产的。诉讼中，被告举证如下：户口本复印件。证明叶建新和叶爱珍是夫妻关系，叶倩仪和叶洁仪是两人的女儿，叶建新于2014年5月8日死亡。庭审结束后，根据原告申请，本院依法摇珠确定并委托佛山市价格事务所有限公司对案涉房产价值以2017年3月22日为价格评估基准日进行了评估。该公司于2017年7月6日作出佛价估字（2017）099号《价格评估报告书》，评估结论为：案涉房产在评估基准日的评估价值为1290031.8元。原告对该报告无异议，两被告对真实性、鉴定程序合法性无异议，但对客观性、结论有异议，认为报告中选取的参照物与案涉房屋不太一致，且其取样时间为2017年3月，该时期的佛山房价与目前存在差异，该报告只能作为参考。本院认证：对原告举证的证据，因被告对证据3、4、7真实性有异议，故本院对其真实性不予确认，对其证明内容，本院根据其他证据予以认定；对原告举证的其他证据及被告举证的证据，因对方对真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；对鉴定报告，双方对真实性无异议，且鉴定程序合法，鉴定结论能反映原告起诉时案涉房屋的市场价值，故本院对该鉴定报告予以采信，并作为认定原告损失的参考。经审理查明：2017年2月28日，原告陈小兰、被告叶爱珍与佛山市禅城区长方房地产中介服务部三方就购买广东省佛山市福贤路3号A座1907房，签订了《房屋买卖协议》，约定：该物业成交价为110万元，买方应在签订本协议时向卖方支付购房定金5万元；买方于银行批准贷款，收到通知七天内，买卖双方交易过户当天支付首期款39万元，余款66万元，于买卖完成并办妥他项权证登记后由银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款与原贷款额之间差额由买方在银行划款后三日内以现金支付。在中介通知五天内，买卖双方需无条件提供银行按揭所需资料，按银行要求办理银行按揭手续，否则视为违约。本合同签订之日起银行批准同意贷款书三天内，买卖双方应携带有关资料到房地产交易中心办理过户手续。买方应支付中介费3万元，于交易过户当天支付。卖方在中途悔约或办理房产过户手续中将房屋卖给第三者的，或在中介方通知五天内不提供按揭所需证件、资料，不按按揭银行要求办理按揭手续的应双倍返还买方购房定金，及赔偿由此给买方造成的经济损失，并按成交价3%向中介方赔偿违约金。房屋买卖协议末尾“卖方”处签名为“叶爱珍”及“叶爱珍代叶倩仪”。同日，叶爱珍出具收据，确认收到购房定金50000元。2017年3月2日，原告梁正向中国银行股份有限公司佛山汾江支行出具《买方划付款授权书》，记载：鉴于本人与叶爱珍、叶倩仪签订了《房屋买卖合同书》，并向贵行申请44万元的住房按揭贷款，用于购买佛山市福贤路3号A座1907房。为保证买卖合约的履行，维护买卖双方的合法权益，兹授权贵行办妥上述房屋交易过户及抵押登记手续后，将本人向贵行申请的上述按揭贷款直接划入叶爱珍在贵行开立的账户。该授权书末尾“卖方确认”处有叶爱珍、叶倩仪签名。另查明一：根据原告提交的《20170315在中介处与被告叶倩仪约定更改明确合同履行时间，被告提出到银行再签字明确更改内容录音文字整理》显示：2017年3月15日原告陈小兰与被告叶倩仪在中介处约定在合同加注明确办理时间及违约事宜。叶倩仪告知叶爱珍已在银行等待。叶倩仪也要求加注明确分期数目及到账时间，并提出到银行听银行解释再签字画押明确更改内容。陈小兰要求明确家私电器清单。叶倩仪提出不再附赠家私电器。双方明确门窗入墙家电及墙体保证完整。叶倩仪提出明确银行不能放款时，要明确何时现金支付余款。陈小兰同意加注。陈小兰提出合同加注延迟交易过户需要支付违约金，对方同意。叶倩仪表示无异议，并提出由银行解释放款细节再明确买方如不能贷款用现金支付的时间。然后才双方签字画押加注内容。陈小兰表示同意。陈小兰与叶倩仪及中介一起去中国银行汾江支行取回资料，叶倩仪通知叶爱珍自己去邮政储蓄银行佛山分行等候一起协助梁正办理按揭手续。另查明二：根据原告提交的《20170315_142910被告在邮政储蓄银行佛山分行门口再次口头根本违约录像文字整理》显示：2017年3月15日,14:20，两原告与两被告及中介方一起到达邮政储蓄银行佛山分行，准备办理申请银行按揭事宜。办理过程中，叶倩仪意图以怪力乱神之说吓退原告放弃执行合同，但原告没有理会。叶倩仪见此，又提出根本违约。整个过程没有提出退还定金5万元，并与另一家人表示合同不合法，不用赔偿。原告要求赔偿否则诉诸法律，被告就表示由法院处理，但并没有提出退还定金。庭审中，原告陈述：中介明确说权属人只有两被告，被告叶爱珍当着原告和中介的面说两女儿同意买卖，其有权做主；2017年3月2日在中国银行准备办理按揭手续的时候，两被告都有出现；买卖协议有约定，违约方应当向中介方赔偿违约金，中介方要求原告来向被告要中介费。庭审中，被告叶爱珍陈述：（与原告签订合同后，不同意房屋交易的原因是）小女儿（第三人）不同意出售；房产证上的权属人为两被告。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，即使被告叶爱珍签订房屋买卖合同时为无权处分或无权代理，亦不因此否定合同效力，该合同对被告叶爱珍有约束力。又根据《合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告叶倩仪虽未在房屋买卖合同上签名，但合同签订后，其参与该合同的进一步协商补充，并与原告到银行办理按揭手续，还在《买方划付款授权书》上签名，足以构成其对案涉房屋买卖合同签订时叶爱珍代其签名的追认，故该房屋买卖合同对被告叶倩仪同样有效，并具有法律约束力。两被告主张案涉房屋买卖合同无效，但未提供证据证明该合同存在法律规定的无效情形，本院不予支持。关于违约责任。结合被告答辩、庭审陈述及本案查明的事实，被告已明确表明不再履行案涉房屋买卖合同，在合同有效的情况下，明显构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求被告双倍返还定金并赔偿经济损失，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于原告主张的经济损失11万元，即房屋差价损失，该损失实际上指的是可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，经评估鉴定，房屋买卖合同无法继续履行及原告提起诉讼时的房屋市场价，约为129万元，该价格与购买价110万元之间的差额19万余，可作为原告的可得利益损失。现原告主张损失11万元，加上适用定金法则的5万元，亦未超过上述差额，故对该主张本院予以支持。至于原告所诉请的中介费，原告并未实际支付，且有权主张的主体为中介方，而非原告，故原告该请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告叶爱珍、叶倩仪在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈小兰、梁正双倍返还定金100000元；二、被告叶爱珍、叶倩仪在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈小兰、梁正赔偿损失110000元；三、驳回两原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2473元，财产保全费1735元，合共4208元，由两原告负担571元，由两被告负担3637元；鉴定评估费5725元，由两原告负担777元，由两被告负担4948元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一七年七月二十五日书记员  陈美娜吴章斐