广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终1280号上诉人（原审原告）：郭庭佳，男，1966年2月26日出生，汉族，住清远市清城区。委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：黄帅，广东金亚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：清远市狮子湖房地产开发有限公司，住所地：清远市。法定代表人：李文基。委托代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颐杰鸿泰狮子湖集团有限公司，住所地：清远市。法定代表人：李文基委托代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司清远分行，住所地：清远市清城区。负责人：吴卫权，行长。委托代理人：郑颂，该公司职员。郭庭佳上诉请求：1、变更原判项四的“利息403774.44元”为“利息403774.44元的双倍”；2、变更原判项九为判令被告颐杰鸿泰狮子湖集团有限公司对上述判决承担连带责任。事实与理由：1、郭庭佳与狮子湖公司于2015年10月8日签订的《协议书》中明确甲方退回乙方已付本金、利息、税费、其他费用及双倍利息，既然确认郭庭佳支付贷款595000.17元为本金，那狮子湖公司支付相应的利息应按照协议约定双倍计付给郭庭佳。2、《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”颐杰鸿泰公司作为狮子湖公司唯一股东，不能证明狮子湖公司财产独立��自己的财产，因此其依法对狮子湖公司的债务承担连带责任。狮子湖公司口头答辩称：1、清远市狮子湖房地产开发有限公司与郭庭佳于2015年10月8日签署的《协议书》未能履行的原因是郭庭佳导致的，郭庭佳不能依照该协议书的约定要求我方承担违约责任。协议书签署后，清远市狮子湖房地产开发有限公司积极履行自身义务，与案外人付X君签署购房意向书，约定将涉案房屋出售给案外人付X君。因只有郭庭佳提前归还银行贷款，我方才能将涉案房屋转卖案外人，但清远市狮子湖房地产开发有限公司多次催促郭庭佳积极协助，履行《协议书》的义务，郭庭佳没有配合。鉴于此，郭庭佳不能依照《协议书》向清远市狮子湖房地产开发有限公司主张解除《商品房买卖合同》及返还本金、税费及其他利息等责任。2、根据本案的案情，郭庭佳无权要求解除《商品房��卖合同》，自然无权要求清远市狮子湖房地产开发有限公司退还购房款及承担相应的利息。3、一审中，第三人工行清远分行已经提出解除按揭合同，若法院判处《商品房买卖合同》解除，那么根据法律规定，按揭合同也要同时解除。解除后果将导致狮子湖公司向郭庭佳返还已经支付的购房款而非是《商品房买卖合同》约定的全额购房款。颐杰鸿泰公司口头答辩如下：1、与狮子湖公司的答辩意见一致。2、颐杰鸿泰公司与郭庭佳无合同关系，所以无需按照郭庭佳与狮子湖公司签订的《商品房买卖合同》的约定承担不利后果。郭庭佳口头答辩如下：第一，狮子湖公司捏造事实，我并未知情其说的把涉案房屋卖与案外人并签署意向书。其要求我到工商银行提出提前中止贷款，提早还款。我在2015年2月2日提出，但2015年3月2日狮子湖公司说没资金，致电��我，让我向外借款还贷，狮子湖公司并无提及过涉案房屋有出售的消息。第二，竣工验收表中并无显示涉案房屋，只是基础设施的验收，这是以偏概全，这并不是整个工程验收的依据，狮子湖公司在2016年也并无验收合格，所以狮子湖公司提出的竣工验收是不真实的。短信记录里也反映出我催促上诉人履行，我已经提早告诉工商银行提早还贷。作为狮子湖公司，从买房开始谈好是3400000元，我已经支付定金，签订合同时其提出3600000元，经过双方多次协调才3500000元的价格，其从开始就无诚信。交楼约定是2013年12月31日，结果一直并未达到交付条件。我于2015年5月1日提出解除合同，其后向法院提起诉讼，在开庭前，狮子湖公司找到邝X刚律师跟我协调，签订协议书后我向法院提出撤诉。协议书是邝律师起草的，其提出九个月期限，因为正鑫律师事务所是狮子湖公司的顾问��位，邝律师是律协的会长，我就妥协退让给九个月时间给狮子湖公司，双方约定期限后无解决就双倍利息。狮子湖公司的负责人一直并未给答复我，我才再一次起诉。关于狮子湖公司与颐杰鸿泰公司是一起办公，财产也并无分开，所以我方认为其应当承担连带清偿责任。工行清远分行述称：对郭庭佳与狮子湖公司的上诉请求无意见。郭庭佳向原审法院起诉请求：1、确认郭庭佳与狮子湖公司于2012年6月21日签订的《商品房买买卖合同》（合同编号：2012052919329899）解除；2、狮子湖公司、颐杰鸿泰公司连带返还购房款共3614561元给郭庭佳及工行清远分行（其中工行清远分行在贷款余款1516666.50元中优先受偿），并从郭庭佳交款日起，按同期银行贷款利率计付利息给郭庭佳（其中1400000元从2012年5月29日起计付，2100000元从2012年8月1日起计付,114561元从2012年8��8日起计付），暂计至2016年10月1日为1510245.74元；3、狮子湖公司、颐杰鸿泰公司连带支付违约金36145.61元给郭庭佳；4、返还（2015）清城法横民初字第899号诉讼费20186元；5、由狮子湖公司、颐杰鸿泰公司承担本案诉讼费。工行清远分行向原审法院起诉请求：1、解除工行清远分行与郭庭佳于2012年7月26日签订的《个人购房借款/担保合同》；2、郭庭佳、陈雪梅立即偿还借款本金1504999.83元以及利息（利息暂计至2016年11月1日，此后利息按《个人购房借款/担保合同》约定计算至贷款本息还清之日止）；3、工行清远分行对抵押物清远市狮子湖XX层号享有优先受偿杈；4、狮子湖公司对上述借款本息承担连带清偿责任。在庭审中，工行清远分行申请撤回对陈雪梅的起诉。原审法院认定事实：2012年6月21日，郭庭佳（买受人）与狮子湖公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012052919329899）及合同补充协议，该合同约定“第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为清远市XX号XX层XX号；该商品房的用途为住宅，……该商品房合同约定建筑面积共350.46平方米，其中，套内建筑面积337.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.84平方米……第四条，计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10366.68元，总金额3500000元。第六条，付款方式及期限。付款方式为首期款1400000元，银行按揭贷款2100000元。第八条，交付期限。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……第九条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。”双方在合同中还就商品房买卖的其他相关事宜作了详细的约定。合同签订前，郭庭佳于2012年5月16日向狮子湖公司支付购房定金50000元，于2015年5月29日向狮子湖公司支付了首期购房款1350000元，于2012年8月18日向狮子湖公司支付其他费用114561元。因涉案房屋未能如期交付给郭庭佳，郭庭佳遂提起诉讼。2012年7月26日，工行清远分行（贷款人）、郭庭佳（借款人、抵押人）及狮子湖公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人同意向借款人提供借款2100000元用于购买涉案房屋，借款人将以该房产为本合同项下债务向贷款人提供抵押担保，保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同第十四条约定“14.1、发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……D、借款人所购房产或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的；……14.2、借款人发生14.l条约定的违约情形的��贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（5）解除本合同；……”本合同项下贷款资金的支付对象为狮子湖公司。工行清远分行于2012年8月1日向狮子湖公司全额支付了2100000元。另查明，狮子湖公司系有限责任公司，成立于2003年9月9日，法定代表人为李文基，注册资本8000万元，股东为颐杰鸿泰公司。郭庭佳曾于2015年8月24日因涉案房屋买卖纠纷向原审法院提起诉讼，要求狮子湖公司承担逾期交房的违约责任，后狮子湖公司（甲方）与郭庭佳（乙方）于2015年10月8日签订一份《协议书》，就该案件协商一致达成协议内容为“一、甲乙双方签订本协议后，乙方自愿向清城区人民法院申请撤诉，甲方负责撤诉费用。二、甲方承诺自签订本协议之日起九个月内由甲方负责另行销售清远市XX号XX层XX号房屋，乙方同意解除合同并配合办理解除合同的备案手续，甲方退��乙方已付本金、利息、税费及其他费用。三、如甲方未能在本协议约定的期限内为乙方处理好清远市XX号XX层XX号房屋，则乙方有权解除合同并主张本金、税费、其他费用及双倍利息。”后郭庭佳于2015年10月9日申请撤诉，原审法院依法作出（2015）清城法横民初字第899号民事裁定书，准许郭庭佳撤回起诉，并裁定案件受理费20186元由郭庭佳负担。再查明，截至2016年11月1日，郭庭佳已归还工行清远分行按揭贷款本金595000.17元和利息403774.44元，尚欠未到期本金1504999.83元。在诉讼中，狮子湖公司提供《购房意向书》，拟证明其已履行了调解协议中约定的另行销售的义务。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。郭庭佳、狮子湖公司签订的《商品房买卖合同》（含合同补充协议），系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依合同约定享有��利和承担义务。关于解除合同的条件是否成就的问题。郭庭佳已经依约向狮子湖公司交付了购房首期款，并在银行成功办理房屋贷款，至此，郭庭佳的购房款已全部付清，狮子湖公司应依约于2013年12月31日前将房屋交付给郭庭佳使用。现狮子湖公司作为房产开发商，并没有在合同约定的期限前完成交付质量合格的房屋的义务，其行为已构成逾期交付房屋。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，逾期超过120日后，解除合同的条件成就，郭庭佳有权解除合同。另《个人购房借款/担保合同》是基于郭庭佳购买涉案房屋需要按揭贷款而签订的，现《商品房买卖合同》解除，基于《个人购房借款/担保合同》约定，第三人有权单方主张解除合同。对于购房款及贷款本息，狮子湖公司应如何返还及承担何种责任问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定及《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定，结合双方签订的《协议书》以及庭审意见，狮子湖公司应向郭庭佳返还诉讼费损失20186元、已付购房款1514561元（含其他费用）及其双倍利息，并向郭庭佳返还已归还工行清远分行的贷款本金595000.17元和利息403774.44元，同时狮子湖公司应向工行清远分行返还尚欠贷款本金1504999.83元及利息，该利息从2016年11月2日起按《个人购房借款/担保合同》的约定计算还清贷款之日止。至此，工行清远分行要求狮子湖公司对贷款承担连带保证责任的诉讼请求已无处理必要。对于违约金问题。根据《商品房买卖合同》第九条中“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”的约定，该约定不违反法律规定，应予遵守，狮子湖公司应向郭庭佳支付违约金35000元（3500000元×1%）。至于颐杰鸿泰公司是否应当对郭庭佳的损失承担连带清偿责任的问题。根据合同相对性原则，郭庭佳是与狮子湖公司签订合同，而且狮子湖公司属于独立的公司法人，是独立的民事主体，应对自身的行为所产生的债务负责，故此，对于郭庭佳要求颐杰鸿泰公司连带赔偿郭庭佳损失的诉讼请求，不予支持。对于工行清远分行主张抵押物优先受偿权能否成立问题。三方共同签订了《个人购房借款/担保合同》并且将涉案房屋办理了抵押登记手续。抵押关系依法有效成立，第三人对借款抵押物享有���先受偿权，可以该抵押房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，于2016年11月25日判决：一、解除郭庭佳与狮子湖公司于2012年6月21日签订的合同编号为2012052919329899的《商品房买卖合同》；二、解除郭庭佳与工行清远分行及狮子湖公司于2012年7月26日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、限狮子湖房公司于判决生效之日起10日内向郭庭佳返还购房款1514561元及其利息(利息按中国人民银行同期贷款利率的二倍计付，其中以1400000元为基数自2012年5月29日起开始计算，以114561元为基数自2012年8月18日起开始计算，均计至付清之日止)；四、限狮子湖公司于判决生效之日起10日内向郭庭佳返还其支付的贷款本金595000.17元和利息403774.44元；五、限狮子湖公司于判决生效之日起10日内向郭庭佳支付违约金35000元；六、限狮子湖公司于判决生效之日起10日内向郭庭佳支付诉讼费损失20186元；七、限狮子湖公司于判决生效之日起10日内向工行清远分行偿还借款本金1504999.83元及利息（利息从2016年11月2日起按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至还清贷款之日止）；八、工行清远分行对位于清远市XX号X层XX号房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；九、驳回郭庭佳的其他诉讼请求。案件受理费48068元，由狮子湖公司负担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，本院二审期间，狮子湖公司围绕上诉请求依法提交了两组证据。第一组证据是《竣工验收备案表》，《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，拟证明涉案房屋在2014年12月26日满足交付条件。第二组证据是《短信记录》，拟证明因郭庭佳的原因导致涉案《协议书》未能履行。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对狮子湖公司提交的证据，郭庭佳对《竣工验收备案表》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。其认为该《竣工验收备案表》与本案无关，且只是局部验收，并不是整体验收备案，涉案房屋至一审时，除了整体验收未通过外，人防、消防也未通过。对《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的真实性、合法性、关联性均不予认可，其认为该证据是狮子湖公司自己制作的。对第二组证据《短信记录》，真实性、合法性、关联性均予认可。其认为该组证明证明郭庭��履行了向工行清远分行提出提前还贷的义务，是因狮子湖公司故意拖延还款，导致无法向工行清远分行提前还贷。对狮子湖公司提交的证据，颐杰鸿泰公司及工行清远分行均对其真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。结合双方当事人的上诉请求与抗辩意见，工行清远分行的述称，归纳本案争议焦点：一、郭庭佳是否有权解除合同；二、狮子湖公司如何返还购房款及贷款本息以及承担何种责任问题；三、狮子师应否对向郭庭佳支付违约金35000元；四、颐杰鸿泰公司应否对郭庭佳的损失承担连带清偿责任。关于争议一。郭庭佳与狮子湖公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，为合法有效合同，双方应严格遵守合同约定履行各自义务。根据《商品房买卖合同》第八条约定，狮子湖公司应于2013年12月31日前将取得竣工验收备案的商品房交付给郭庭佳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定及《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过120日交付的，买受人有权解除合同。本案中，狮子湖公司未依约将符合交付条件的商品房交付于郭庭佳，合同约定的解除条件成就，郭庭佳于2014年5月1日起享有合同解除权。为此，双方于2015年10月8日达成《协议书》，约定狮子湖公司同意解除合同，对涉案房屋在九个月内另行销售，退回郭庭佳已付本金、利息、税费及其他费用等。此外，狮子湖公司自认在2016年2月间为涉案房屋找到新的买家，说明狮子湖公司在履行解除合同的协议，因此原审法院对确认双方解除《商品房买卖合同》并无不妥，本院予以维持。关于争议二。本案中，双方当事人已付购房款140000元，其他费用114561元；郭庭佳还归还借款本金595000.17元及利息403774.44元。对于上述费用如何返还问题，本院认为，根据郭庭佳与狮子湖公司签订《协议书》，结合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求损失”的规定，双方解除《商品房买卖合同》的原因，是基于狮子湖公司违约行为导致的，因此狮子湖公司应向郭庭佳返还购房款140000元及双方利息，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对于郭庭佳向工行清远分行支付贷款本金及利息共计998774.61元（595000.17+403774.44），因双方已解除合同，因此郭庭佳直接要求狮子湖公司返还上述款项，符合双方约定。对于利息的问题。双方约定贷款本息为基数按中国人民银行同期贷款利率计付二倍利息，亦符合双方约定，以及���超过关于对违约金的法律规定，本院亦予以支持。郭庭佳支付的其他费用，属于实际损失范畴，合同解除后应予以直接返还，即返还郭庭佳其他费用114561元。关于争议三。因郭庭佳与狮子湖公司已就购房款及利息返还事项签订了《协议书》，明确约定了狮子湖公司因违约行为所承担的违约责任，该《协议书》应认定为双方对违约责任的最终约定。郭庭佳仍主张依《商品房买卖合同》中对违约金的约定要求狮子湖公司继续违约责任不当，本院予以纠正。关于争议四。狮子湖公司系独立的公司法人，是独立的民事主体。本案中，郭庭佳与狮子湖公司签订《商品房买卖合同》等协议并不涉及颐杰鸿泰公司，因此，对郭庭佳要求颐杰鸿泰公司承担连带赔偿责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原审法院对此处理正确，本院予以采纳。综��所述，郭庭佳的上诉理据部分成立，应予支持。狮子湖公司上诉理据部分成立，应予支持。原审判决部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初5303号民事判决第一项，第二项，第六项、第七项，第八项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初5303号民事判决第五项、第九项；三、变更广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初5303号民事判决第三项为：限清远市狮子湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向郭庭佳返还已支付的其他费用114561元，返还购房款1400000元及其利息(利息按中国人民银行同期贷款利率的二倍计付，自2012���5月29日起计至付清之日止)；四、变更广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初5303号民事判决第四项为：限清远市狮子湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向郭庭佳返还已其支付的贷款本息共计998774.61元及利息（以998774.61元为基数，自2016年10月18日起按中国人民银行同期贷款利率的二倍计付至付清之日止）；五、驳回郭庭佳的其他诉讼请求。一审案件受理费48068元，减半收取24034元，由清远市狮子湖房地产开发有限公司负担18025.5元，由郭庭佳负担6008.5元；二审案件受理费11610元，由郭庭佳负担3134.7元。清远市狮子湖房地产开发有限公司负担8475.3元。郭庭佳已预交的二审诉讼费，本院不作退回，由清远市狮子湖房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给郭庭佳。本判决为终审判决。审 判 长 李���玲审 判 员 肖 惠 文审 判 员 何   燕二〇一七年七月十四日法官助理 张   婧书 记 员 邓 海 欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。