海南省三亚市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼02民初124号 原告：吴海芳，女，汉族，1963年5月8日出生，香港居民。 委托诉讼代理人：孙臣，广东财富东方律师事务所律师。 被告：黎礼文，男，1964年10月24日出生，汉族。 被告：张小燕，女，1964年7月18日出生，汉族。 第三人：海南南海石油服务总公司，住所地三亚市解放二路。 法定代表人：杨福金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邢浩波，海南大弘律师事务所律师。 原告吴海芳与被告黎礼文、张小燕及第三人海南南海石油服务总公司（以下简称南油公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴海芳委托诉讼代理人孙臣,黎礼文、张小燕、南油公司委托诉讼代理人邢浩波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴海芳向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决张小燕、黎礼文将位于三亚湾路南油公司宿舍楼第三幢407房产权过户变更登记至吴海芳名下；2、本案诉讼费用由黎礼文、张小燕承担。事实和理由：吴海芳原系海南省保亭黎族苗族自治县国营三道农场职工。2007年10月7日，张小燕因急需资金使用，愿意将其家庭占有的位于三亚湾路南油公司宿舍楼第三幢407房转让给吴海芳，经协商，吴海芳与黎礼文、张小燕签订了一份《购房协议书》，其中约定：一、甲方（张小燕）同意将位于三亚湾路南油公司宿舍楼第三幢407房转让给乙方（吴海芳）；二、乙方（吴海芳）一次性付完房屋转让费196000元给甲方（张小燕），该房所有权属乙方（吴海芳）所有；三、甲方应积极配合乙方（吴海芳）办理该房屋产权的过户手续。合同签订后，吴海芳已经依照约定将房屋转让费一次性全部支付给黎礼文、张小燕，黎礼文、张小燕也已经将该房屋交付吴海芳使用。直至今日，该房屋仍然由吴海芳占有。但是，自从购房之后，吴海芳多次要求黎礼文、张小燕将该房屋产权过户至吴海芳名下，黎礼文、张小燕却以多种理由拖延至今。吴海芳认为，原、被告双方于2007年10月7日签订的《购房协议书》是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当全面履行约定义务。因此，为了维护吴海芳的合法权益不受损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定提起诉讼，请求人民法院依法支持吴海芳的诉讼请求。 黎礼文、张小燕辩称，一、黎礼文、张小燕与吴海芳签订的《购房协议书》无效。理由：1、涉诉房屋系张小燕于1996年9月1日向南油公司购买，在双方签订的《三亚市职工公有住房买卖合同》及张小燕持有的三土房（2007）字第6840号土地房屋权证、涉诉房屋登记簿中的三土房（2007）字第6840号土地房屋登记卡及三改房证字第5994号房屋所有权证存根均明确产权比例为南油公司占20%，张小燕占80%。然而，张小燕、黎礼文却在未征求南油公司同意，且在未通知南油公司的情况下，将黎礼文、张小燕持有涉诉房屋80%产权份额连同南油公司持有的20%产权份额全部转让给吴海芳，严重地侵害了南油公司的合法权益。依据《合同法》第52条第（2）项关于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”之规定，黎礼文、张小燕与吴海芳签订的《购房协议书》应依法被确认无效。2、黎礼文、张小燕取得涉诉房屋所有权证的时间是2007年9月4日，而本案《购房协议书》签订的时间是2007年10月7日。可见，黎礼文、张小燕自取得涉诉房屋所有权证未满5年就与吴海芳签订房屋买卖合同。依据《海南省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》（琼高法发【2011】1号）第16条第1款第（3）项第（1）目关于“经济适用房初始购买者就自取得房屋所有权证未满5年的经济适用住房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。”之规定，黎礼文、张小燕与吴海芳签订的《购房协议书》应依法被确认无效。二、南油公司是涉诉房屋的按份共有人，在同等条件下，南油公司依法享有优先购买张小燕持有涉诉房屋80%的产权份额的权利。综上，吴海芳与黎礼文、张小燕签订的《购房协议书》无效；南油公司在同等条件下享有优先购买张小燕持有涉诉房屋80%的产权份额。吴海芳的诉讼请求无理，恳请合议庭依法驳回。 第三人南油公司辩称，吴海芳的诉讼请求不成立，南油公司是涉案房屋的共有人，黎礼文、张小燕将共有人的20%共有份额一并转让给吴海芳，剥夺了南油公司的优先购买权，应当驳回吴海芳的诉讼请求。 第三人南油公司提出独立的诉讼请求，请求依法判决南油公司按照吴海芳购买张小燕、黎礼文持有南油公司宿舍楼第三幢407房80%产权份额的同等条件，购买张小燕、黎礼文持有的南海公司宿舍楼第三幢407房80%的产权份额。事实和理由：涉诉房屋系张小燕（南油公司职工）于1996年9月1日向南油公司购买，在双方签订的《三亚市职工公有住房买卖合同》及张小燕持有的房产证中均明确产权比例为南油公司占20%，张小燕占80%。可见，南油公司持有涉诉房屋20%的产权份额，南油公司是涉诉房屋的按份共有人。然而，张小燕、黎礼文却在未通知南油公司的情况下，将其持有涉诉房屋80%产权份额连同南油公司持有的20%产权份额转让给吴海芳，南油公司于2016年11月29日接到贵院的参加诉讼通知书才知道张小燕、黎礼文将涉诉房屋转让给吴海芳。于“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”之规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（法释【2016】5号）第12条第1款关于“按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。”之规定，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 吴海芳对第三人南油公司的独立诉讼请求辩称，南油公司的独立诉讼请求没有事实依据。涉案房屋的土地房屋权证的权利人只有张小燕一个人的名字，涉案房屋系房改房，第三人南油公司不是按份共有人，第三人引用的相应法条不适用于本案。涉案房屋交付给张小燕占有已超过十年，如果第三人南油公司认为权利受到损害，应该向张小燕、黎礼文主张赔偿。 张小燕、黎礼文对第三人南油公司的独立诉讼请求辩称，第三人南油公司陈述是事实，张小燕、黎礼文只拥有涉案房屋80%的产权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，无争议的事实确认如下： 1、1996年9月1日，张小燕与南油公司签订《三亚市职工公有住房买卖合同》，约定：南油公司同意将其属所有的位于三亚市三亚湾路南油宿舍3栋407房出售给张小燕；该套房屋的应付款为人民币59518元，张小燕一次性付款，按应付房价款给予20%的折扣，折扣后实付房款为47615元；张小燕按照市价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后收入归个人所有；按成本价购买的住房，产权归个人所有，住用满五年后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处理权和收益权，可以继承；在付清房款后满五年，允许出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权，售房或租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，增值部分按产权比例分配等。三亚市住房制度改革办公室在该合同的监证单位处盖章并写上“产权比例南油公司占20%张小燕占80%”。签订合同后，张小燕付清了房款47615元并取得该房，且于2007年9月4日取得该房屋的土地房屋权证，证号为三土房（2007）字第6840号，该证载明，权利人张小燕，占有份额80%。 2、2007年10月7日，吴海芳与张小燕、黎礼文签订《购房协议书》，约定：张小燕同意将位于三亚市三亚湾路南油宿舍楼3栋407房转让给吴海芳；吴海芳一次性付完房屋转让费196000元给张小燕，该房屋所有权属吴海芳所有；张小燕应积极配合吴海芳办理产权过户手续等。签订合同当天，吴海芳一次性将涉案房屋转让费196000元支付给张小燕，张小燕将涉案房屋交付给吴海芳使用。 对有异议的证据和事实，本院认定如下： 涉案房屋的权利人为张小燕，南油公司未被登记为涉案房屋的权利人。认定理由：不管是吴海芳提交的证据（1、涉案房屋三土房（2007）字第6840号《土地房屋权证》，该证载明涉案房屋权利人为张小燕，占有份额80%；2、2016年12月2日的《三亚市房地产权属登记信息查询结果》，该查询载明涉案房屋权利人为张小燕，占有份额100%）还是南油公司、张小燕、黎礼文提交的证据（1、《三亚市职工公有住房买卖合同》，该合同中三亚市住房制度改革办公室在监证单位处盖章并注明产权比例甲方20%，乙方80%；2、三土房（2007）字第6840号土地房屋登记卡，载明涉案房屋权利人为张小燕，占有份额80%；3、三改房证字第5994号房屋所有权证存根，载明涉案房屋权利人为张小燕，占有份额80%），涉案房产产权证中“权利人”栏中均明确载明权利人为张小燕，中油公司未被登记为权利人，尽管在产权证中的“占有份额”栏中显示权利人张小燕占80%，且张小燕与南油公司的买卖合同中监证单位写明张小燕占80%，南油公司占20%，但该注明以及张小燕占有份额为80%的记载，尚不足以证明南油公司享有涉案房屋20%的产权份额。理由：1、张小燕与南油公司签订的《三亚市职工公有住房买卖合同》中明确写明南油公司将涉案房屋（南油宿舍3栋407房）出售给张小燕，而非涉案房屋80%份额出售给张小燕，且该房出售价格未注明其是市场价还是成本价抑或标准价，在其价格标准不明确的前提下，应作有利于购房者的解释；2、南油公司若属法律意义上的享有20%产权份额的共有人，应在随后办理的涉案房屋土地房屋权证中的“权利人”栏中予以登记其为权利人，而事实上没有登记；3、权利人张小燕在土地房屋权证“占有份额”栏中登记为80%，与涉案房屋的土地性质为划拨地，而非出让地，权利人在未依照相关规定办理、缴交涉案房屋土地出让金及相关税费之前，不能取得100%产权等原因有关。 本院认为，当事人争议的焦点有：1、吴海芳与张小燕、黎礼文签订的《购房协议书》的效力问题；2、南油公司对涉案房屋买卖是否具有优先购买权；3、涉案房屋产权能否变更登记至吴海芳名下。 关于吴海芳与张小燕、黎礼文签订的《购房协议书》的效力问题。涉案房屋系张小燕向南油公司购买的公有住房，依照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》【国发（1994）43号】第（十五）条规定，公有住房的出售价格有三种：市场价、成本价、标准价，涉案房屋有明确的出售价格，但未明确标明系何种价格出售，应从有利于购买人的原则，认定为按市场价或成本价出售，购买人享有按市场价或成本价标准出售的公有住房的相关权利。依照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第（二十一）条规定“职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处理权和收益权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住满5年方可依法进入市场，在同等条件下，原产权单位有优先购买权、租用权…”及张小燕与南油公司的买卖合同的约定，张小燕自1996年9月购买并取得涉案房屋后，至2007年10月张小燕出卖给吴海芳，张小燕已住用涉案房屋11年，超出法律规定的涉案房屋允许进入市场的5年住用期。在超出5年住用期后，张小燕、黎礼文与吴海芳的《购房协议书》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为合法有效的合同。 关于南油公司对涉案房屋买卖是否具有优先购买权问题。涉案房屋属公有住房的出售，在涉案房屋出售价格标准约定不明的情况下，或认定为按市场价或成本价出售，则南油公司依法在张小燕出售该房时不具有优先购买权；若认定为按标准价出售，但依照《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》【建住房（1999）209号】第五条“向高收入家庭出售现住房执行市场价，向中低收入家庭出售现住房执行成本价…”以及第七条“对职工已按标准价购买的住房，要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有”规定，我国自1999年后，已不存在按标准价出售的公有住房，并对已按标准价出售的公有住房，原则上在职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归个人所有。从上述规定看，国家政策原则上鼓励公有住房产权的个人化，在以标准价出售的公有住房再次转让时，原则上按成本价补足房价款及利息给南油公司，并按照相关规定补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费即可合法转让。以上关于公有住房出售的相关规定精神，在国土地房产部门2007年给张小燕办理产权证时得到充分体现：该证“权利人”栏中仅登记为张小燕，而非张小燕和南油公司，南油公司不属法律意义上的共有人，依法不应享有共有人优先购买的权利。南油公司主张优先购买的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。 关于涉案房屋产权能否变更登记至吴海芳名下的问题。基于吴海芳与张小燕、黎礼文签订的《购房协议书》合法有效，南油公司对涉案房屋买卖没有优先购买权，张小燕、黎礼文应严格履行《购房协议书》约定，将涉案房屋产权办理变更至吴海芳名下。吴海芳的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。 综上所述，吴海芳的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；南油公司的诉讼请求，理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第（十五）条、第（二十一）条、《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》第五条、第七条规定，判决如下： 一、张小燕、黎礼文应于本判决发生法律效力之日起三十日内将张小燕名下的位于三亚湾路南油公司宿舍楼第三幢407房产权转让登记至吴海芳名下； 二、驳回海南南海石油服务总公司的诉讼请求。 案件受理费4220元（吴海芳已预缴），由张小燕、黎礼文负担；第三人独立诉讼请求案件受理费4220元（海南南海石油服务总公司已预缴），由海南南海石油服务总公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。                                                              审 判 长 左家锋             审 判 员 尹合欢             人 民 陪 审 员 尹初喜                                                 二〇一七年七月二十八日                         书 记 员 谢材余                            附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 第（十五）条向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、贷款利息和税金等七项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。目前以成本价售房确有困难的市（县），可以按标准价作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市（县）人民政府逐年侧定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。 现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的，不应再降低价格。 公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。 第（二十一）条明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。 职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。 按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处理权和收益权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住满5年方可依法进入市场，在同等条件下，原产权单位有优先购买权、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。 《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》 第五条向高收入家庭出售现住房执行市场价，向中低收入家庭出售现住房执行成本价。成本价要按《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》【国发（1994）43号，以下简称《决定》】规定的七项因素逐年测定、提前公布、按时实施，并逐步与经济适用房价格相衔接。 第七条对职工已按标准价购买的住房，要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。