安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终1142号上诉人（原审被告）：灵璧县金鼎置业有限公司，住所地安徽省灵璧县祥和庄园，统一社会信用代码91341323059728207W（1-1）。法定代表人：华新福，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘林，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈素健，安徽寻求律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王明，男，1977年7月4日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。被上诉人（原审原告）：陈晓娟，女，1978年4月28日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁斌，江苏浩然风律师事务所律师。上诉人灵璧县金鼎置业有限公司（以下简称金鼎置业公司）因与被上诉人王明、陈晓娟商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字第03556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金鼎置业公司的委托诉讼代理人潘林、陈素健，被上诉人王明、陈晓娟共同的委托诉讼代理人李昌田，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金鼎置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王明、陈晓娟的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定案涉房屋在2015年5月31日不符合交付条件，并据此认定金鼎置业公司违约错误。虽然王明、陈晓娟与金鼎置业公司签订的《商品房买卖合同》约定金鼎置业公司应于2015年5月31日前将符合条件的房屋交付给王明、陈晓娟，但灵璧县房管局于2015年8月28日通知金鼎置业公司应待案涉房屋所在小区综合查验后方可交付房屋，故应根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二项如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付的，交房时间可顺延三个月的约定，认定金鼎置业公司的交房期限为2015年8月31日，而此时案涉房屋已经验收合格，具备了合同约定的交付条件，金鼎置业公司不存在违约行为。2、金鼎置业公司严格按照双方合同约定一直积极完成小区各项工作，并采取电话、手机短信及公告方式向王明、陈晓娟发送交房通知，王明、陈晓娟对交房时间是明知的，但王明、陈晓娟一直未办理交房手续，王明、陈晓娟违约应自行承担所受损失。3、王明、陈晓娟超出双方合同约定，要求金鼎置业公司增加或改变原规划设计项目，并以此拒绝办理上房手续，致使金鼎置业公司延期交房，责任应由其自行承担。另，由于王明、陈晓娟等购房户要求金鼎置业公司改变原规划设计对小区进行整改，并采取过激方式阻挠金鼎置业公司对小区进行验收，在政府协调下，双方于2015年6月6日达成了整改协议，约定金鼎置业公司于8个月内整改完毕，该协议应系双方对所签订的《商品房买卖合同》第八条的变更，即将金鼎置业公司的交房时间推迟至2016年2月。王明、陈晓娟辩称，对于一审法院认定的上房日期应为2015年6月1日的，在2015年6月1日至2015年8月30日之前办理上房手续的，一审法院按照合同约定，判令金鼎置业公司给付相应违约金正确。对于合同约定应当在2015年6月1日之前交房，实际上于2015年8月31日后办理上房手续的购房户，一审法院在计算违约金时根据合同第八条第五款的规定扣除90日没有法律依据，且合同约定与第八条其他款项相矛盾，严重侵害了50多户业主的利益，应予以调整。认同一审法院其他的判决意见。王明、陈晓娟向一审法院起诉请求：判令金鼎置业公司支付逾期交房违约金16629元（自合同约定的上房之日按房款总额的日万分之二点一，计算至房屋符合上房条件实际上房之日）。一审法院认定事实：2013年12月4日，王明、陈晓娟与金鼎置业公司签订商品房买卖合同，购买金鼎置业公司开发的状元府小区第8幢1204室商品房一套，面积97.32平方米，总价款439919元。合同第八条约定：交付期限：出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人使用，交房条件为：1、该商品房经验收合格；2、如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任:出卖人逾期交房,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。合同签订后，王明、陈晓娟支付了购房款。2015年6月6日，灵璧县状元府小区业主代表与金鼎置业公司签订协议，金鼎置业公司承诺就协助业主解决子女入学、电梯检测、路面、广场、车库及小区绿化、车辆停放、公共设施的安装等问题进行整改，竣工验收后8个月内整改结束，业主代表承诺不再向金鼎置业公司提出新的问题。2015年8月28日，灵璧县房产局书面通知金鼎置业公司，要求其开发建设的状元府小区在综合查验合格后，方可交付业主使用。案涉房屋所在的8#楼工程竣工验收消防备案时间为2015年7月21日。2016年3月5日，王明、陈晓娟接收了房屋。2015年10月14日，灵璧县房产局批准同意了该小区综合查验备案。一审法院认为，王明、陈晓娟与金鼎置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。商品房买卖合同属于双务有偿合同，买受人的主要义务是按照约定支付购房款，出卖人的主要义务则是按照约定交付房屋，王明、陈晓娟已按约定方式付清了购房款，金鼎置业公司则应按约交付房屋。双方在格式合同中约定的商品房交付条件为该商品房经验收合格，合格之日应是建设单位、勘察、设计、施工、监理、规划、公安消防、环保、城建档案管理等单位出具认可性意见的时间。本案中，公安消防部门是规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门中最后一个出具认可性意见的，出具的时间为2015年7月21日，故案涉房屋符合交付条件的时间应认定为2015年7月21日。由于案涉房屋在2015年5月31日尚不符合交付条件，且金鼎置业公司也未提供证据证明其在案涉房屋符合交付条件后书面通知了王明、陈晓娟上房，已构成违约，故王明、陈晓娟有权要求其按照合同约定支付2015年6月1日至实际上房之日的逾期交房违约金。鉴于灵璧县房管局于2015年8月28日要求金鼎置业公司对涉案房屋所在小区进行整改，金鼎置业公司也按通知要求进行了整改，因此依据双方对交付条件的补充约定，金鼎置业公司可延期三个月交房，故在计算违约金时应扣除三个月的时间。如上所述，至2015年11月30日，金鼎置业公司应支付的逾期交房违约金为8592元（以已付购房款439919元为基数，按照日万分之二点一标准，扣除90天，计算为93天）。王明、陈晓娟认为双方关于延期交房三个月的约定无效，因该约定是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，其该项意见不成立，不予采信。金鼎置业公司主张案涉房屋已于2015年5月26日符合交付条件，无事实和法律依据，不予采纳。至于小区业主代表于金鼎置业公司达成的协议，金鼎置业公司在竣工验收后8个月内完成整改事项，业主代表承诺不再向公司提出新的问题。现金鼎置业公司已在期限内完成整改，业主不应该提起诉讼。但该承诺的整改事项属于合同约定及售房广告宣传内容，也是住宅小区应当具备的基本公共设施，并未加重公司的义务，与主张金鼎置业公司逾期交房的违约责任并无关联。因此，金鼎置业公司的辩解，不予支持。王明、陈晓娟称，金鼎置业公司交付房屋时没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。一审法院认为，房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、金鼎置业公司应于判决生效后十日内给付王明、陈晓娟逾期交房违约金8592元（从2015年12月1日以后至交房之日止的违约金按照日万分之二点一标准计算）；二、驳回王明、陈晓娟的其他诉讼请求。案件受理费215元，由王明、陈晓娟负担104元，由金鼎置业公司负担111元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于金鼎置业公司是否履行合同约定的通知上房义务，其提供了短信记录截图、网络新闻截图、其他购房户领取房屋通知书签字表及时空快讯的登报公告，但上述证据均不能证明其已经按照合同约定书面通知了王明、陈晓娟上房，本院不予采信；对于金鼎置业公司二审提供的案涉工程图纸、灵璧县规划局灵规[2015]70号文件，因与本案处理结果无关，本院不予认定。另，金鼎置业公司二审补充提供了案涉房屋所在楼栋的工程竣工验收报告及工程竣工验收备案表，该部分证据均加盖了相关部门印章，亦与其一审提供的一致，对该部分证据的真实性，本院予以认定。本院二审审理查明：一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明：王明、陈晓娟的上房时间为2016年3月5日。本院认为，根据双方约定，金鼎置业公司应当在2015年5月31日前将符合约定的商品房交付王明、陈晓娟使用，交付条件为：1.该商品房经验收合格；2.如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月。本院认为，依据相关法律规定，双方当事人约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，不仅需要勘察、设计、施工、监理、建设等单位进行工程质量竣工验收并出具验收合格的意见，还应当由规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门出具认可性意见。本案中，案涉商品房所在楼工程于2015年5月26日经设计、施工、监理、建设等单位验收合格，同日规划、环保、城建档案管理部门亦出具认可性意见，公安消防部门则于2015年7月21日同意消防验收备案，鉴于公安消防部门是专门管理部门中最后一个出具认可性意见的，案涉商品房符合“该商品房经验收合格”条件的时间为2015年7月21日。因案涉房屋在2015年5月31日尚不符合约定的交付条件，金鼎置业公司亦未提供有效证据证明在案涉商品房符合交付条件后书面通知王明、陈晓娟上房，故而王明、陈晓娟有权要求金鼎置业公司按照合同约定支付自2015年6月1日起至实际上房之日的逾期交房违约金。考虑到灵璧县房地产管理局于2015年8月28日要求金鼎置业公司对案涉状元府小区进行整改，金鼎置业公司按照要求完成整改，因整改需要一定时间，因此可参照双方对交付条件的补充约定，在计算违约金时扣除三个月的时间。鉴于王明、陈晓娟已于2016年3月5日上房，金鼎置业公司应当按王明、陈晓娟已付购房款439919元的日万分之二点一标准，向王明、陈晓娟支付自2015年6月1日至实际上房之日止即2016年3月5日的逾期交房违约金（扣除90日），违约金数额以王明、陈晓娟起诉请求的16629元为限。一审判决在计算违约金时未查明王明、陈晓娟上房时间不妥，本院予以纠正。金鼎置业公司提出案涉商品房已于2015年5月26日符合交付条件，无事实和法律依据，本院不予采信；其又提出按照其与业主代表达成的协议，可延期至2016年2月交房，不应当支付违约金，因该协议并未涉及案涉商品房交付条件及逾期交房违约金如何处理的内容，其该项上诉主张不能成立，本院亦不采纳；金鼎置业公司主张其已按照合同约定发出交房通知，但未能提供有效证据证明，本院不予采信。综上所述，金鼎置业公司上诉请求不能成立，鉴于二审查明了新的事实，本院对一审判决结果予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字第03556号民事判决；二、灵璧县金鼎置业有限公司于本判决生效后10日内按王明、陈晓娟已付购房款439919元的日万分之二点一标准，向王明、陈晓娟支付自2015年6月1日至实际上房之日2016年3月5日的逾期交房违约金17460元（扣除90日，以16629元为限）；三、驳回王明、陈晓娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费216元，二审案件受理费216元，均由灵璧县金鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周亚丽审 判 员 丁 伟审 判 员 李德道审 判 员 杨俊举审 判 员 赵 路二〇一七年七月二十六日法官助理 李 震法官助理 Ｘ Ｘ书 记 员 夏春秋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。