南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初360号 原告:韦萍，女，1972年5月10日出生，汉族，住宾阳县。 委托诉讼代理人：冯可锋，广西经海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖志远，广西经海律师事务所实习律师。 被告：广西南宁市乐意客餐饮投资有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：覃宇茜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡小强，广西红盾律师事务所律师。 原告韦萍与被告广西南宁市乐意客餐饮投资有限公司（以下简称乐意客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月22日、7月19日公开开庭进行了审理。原告韦萍及其委托诉讼代理人冯可锋、肖志远，被告乐意客公司的委托诉讼代理人蔡小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告乐意客公司履行合同,向原告韦萍支付2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金32472元和检查费5904元及逾期利息857元（利息以 38376元为基数，按银行活期存款利率2.235%计算，从2016年4月1日计至2017年3月31日）；2.被告乐意客公司向原告韦萍支付2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金32472元和检查费5904元;4.本案所有诉讼费用由被告乐意客公司承担。事实和理由：原告与被告于2014年3月31日签订《租赁合同》和《神秘顾客协议书》。《租赁合同》约定原告向被告出租位于南宁市国贸中心四层编号为4C090的商铺经营餐饮，经营面积（建筑面积）为24.60平方米，租赁期限为四年，从2014年4月1日起至2018年3月31日止，2014年4月1日至2016年3月31日的月租金为2460元。《神秘顾客协议书》约定神秘顾客检查费用每月492元，并约定被告在每年3月25日前支付下一年度的检查费用及租金。合同履行期间，被告支付了2014年4月1日至2016年3月31日的检查费用及租金，但未向原告支付2016年4月1日至2018年3月31日的检查费用及租金。2016年4月底，被告电话通知不再租原告的商铺，要原告到国贸收铺。原告于2016年4月底和5月中旬两次前往商铺，发现被告仍在使用原告的商铺，没有隔好商铺给原告。原告要求被告履行合同，支付2016年4月1日至2017年3月31日的检查费用及租金，如提前终止的，被告应按房产证图纸隔好商铺后通知原告和物业，由原告、被告和物业当场验收交接后交还原告，被告支付原告至交接时的租金和检查费用及三个月的租金作违约金，并赔偿原告的相应损失。但原告至今没有收到被告任何的收铺通知。经原告多次催收，被告至今拒不支付任何费用给原告。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院。 被告乐意客公司辩称：1.《租赁合同》于2016年5月已经解除，被告没有违约。合同约定如果被告未能办理所有商铺的续租导致无法经营，被告有权选择解除本协议，不构成违约；合同还约定合同如提前终止、解除或届满时，如双方不能达成续租协议，被告应按原告的房产证图纸隔好商铺后交还原告。被告在2016年4月底多次电话通知原告要求解除合同，原告在诉状中也认可接到被告通知。同时被告于2016年5月份已经将商铺隔好，被告提供的证据可以证实被告解除合同符合合同约定。2.根据被告与原告之间的付款明细来看，支付租金的时间并非如合同中所约定的“每年的3月25日支付下一年度的租金和检查费”。由于被告与多家商铺的出租方完成退租，且被告也已经告知原告不再续租，原告口头同意被告只需支付2016年4月1日至2016年5月31日的租金，被告在抵扣押金2460元后通过网上银行向原告支付2460元，故被告交纳租金至2016年5月31日。3.被告于2016年8月转给原告的2460元租金是双方协商的结果，故原告主张的利息既无合同约定也无法律依据，法院应当不予支持。 本院经审查认定事实如下：2014年3月31日原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，原告将其所有的位于南宁市设施出租给被告使用，合同约定：商铺建筑面积为24.6平方米；租赁期限从2014年4月1日至2018年3月31日；2014年4月1日至2016年3月31日租金为每月每平方米100元，即每月2460元，2016年4月1日至2018年3月31日租金为每月每平方米110元，即每月2706元；以上租金为甲方税后所得，商场物业管理费、水电费公摊费、垃圾费及一切水费由乙方承担；乙方按租赁月25日前支付下一个月租金；乙方向甲方支付一个月租金计2460元作为租赁押金，押金不计利息，在租赁期后由甲方退还给乙方；乙方逾期10个工作日未支付租金的，应每日向甲方支付迟延应付金额的3‰的滞纳金，直到乙方完全履行其支付义务；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方赔偿3个月租金的违约金给乙方并赔偿乙方相应的损失；若乙方拖欠租金1个月以上，视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方赔偿3个月租金的违约金给甲方，并赔偿甲方的相应损失；如果乙方未能办理所有商铺的续租导致无法经营，乙方有权选择解除本协议，不构成违约；合同期满如果续租不成，甲方同意免租30天时间给乙方完成隔铺工作等内容。 同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《神秘顾客协议书》，协议书约定：据甲方各门店的工作需要，乙方同意在协议期内为甲方的门店服务水平进行神秘检查考评工作；协议期从2014年4月1日至2018年3月31日；每月费用为492元，甲方在每年3月25日前支付下一年度的检查费用及租金。 上述合同和协议书签订后中，被告依约支付了租金，其中2014年4月1日至2016年3月31日的租金于2015年3月25日支付，2014年4月1日至2016年3月31日的检查费于2015年3月27日支付。此后，被告未再支付过租金和检查费。 2016年4月，被告电话通知原告不再租用原告的商铺，要求原告收回商铺，原告到达涉案商铺后发现被告未将商铺隔开。 2016年5月18日，被告张贴《商铺接收通知函》，通知原告其已经完成对租赁商铺的恢复，要求原告于2016年5月30日前与被告及商场物业办理商铺接收手续确认书。被告从2016年6月向物业公司支付商铺的公摊水电费时已不包含涉案商铺的公摊水电费。 2016年8月31日，被告向原告转款2460元。 另查明，原告在庭审中认可在其第一次起诉（2016年12月1日）至法院前，被告已将涉案商铺隔开。 再查明，现涉案商铺与被告的经营场所相隔一个通道，且隔开后的涉案商铺没有门，截止至2017年7月18日，涉案商铺隔出的空间里杂乱的摆放有椅子、推车。2017年7月19第二次开庭时，被告当庭表示要求原告接收涉案商铺，原告仍予拒绝。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下 证据证实：房产权证、《租赁合同》、《神秘顾客协议书》、中国银 行借记卡交易清单、照片、视频资料、《乐意客水电明细单》及水 电费发票、2016年5月18日《商铺接收通知函》、照片、2016 年8月31日支付凭证以及当事人庭审笔录等在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》和《神秘顾客协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效。 关于原告要求被告继续履行合同的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从上述法律规定看，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，因为继续履行比采取补救措施或者赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。但当继续履行不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。此条规定了不适用继续履行的情形。当违约方继续履行已不能实现其合同目的，应当允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行合同。本案中，被告在合同期限未满时，于2016年4月通知不再租用原告的商铺，要求原告将商铺收回，并且此后不再支付租金的行为，已是要求解除合同的意思表示，且被告的行为已构成违约。原告认可在2016年12月1日其第一次起诉至法院前，被告已将商铺隔好，再结合被告提供的2016年5月18日《商铺接收通知函》和张贴的照片，及被告2016年6月开始向物业公司支付商铺的公摊水电费已不包含涉案商铺的行为，足以证实被告已在2016年5月18日将涉案商铺隔好，实际已不能再继续履行合同，合同于2016年5月18日解除。故原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。 关于租金的问题。被告向原告支付租金至2016年3月，在双方的合同尚未解除时，被告仍应履行支付租金的义务，故被告应向原告支付2016年4月1日至5月18日的租金4329.6元（2706元+2706元/月÷30日×18日）。被告在隔好商铺后，未书面通知原告来接收商铺，且至2017年7月18日，隔开的涉案商铺内仍有椅子和推车等杂物，被告未尽到清空涉案商铺的义务，因此，被告仍应向原告支付2016年5月19日至2017年7月18日的房屋占有使用费。关于房屋占用使用费的数额问题，本院认为，被告在2016年4月已通知原告要求解除合同，并在2016年5月将涉案商铺隔好，原告仅认为被告未按房产证图纸隔好商铺，但从未与被告去核实隔好的商铺是否符合房产证图纸的面积，也不接收商铺，原告对2016年5月19日至2017年7月18日的房屋占有费的损失应承担50%的责任。故被告应按合同约定的租金标准的50%向原告支付2016年5月19日至2017年7月18日的房屋占有使用费18942元（2706元/月×14个月×50%）。被告在2017年7月19日开庭时已要求原告接收商铺，原告仍未同意，且涉案商铺并没有门并非被告控制，故原告要求被告支付2017年7月19日以后的租金无事实和法律依据，本院不予支持。被告已支付了押金2460元，因合同未约定如被告违约，原告可以不退还押金，故押金2460元应抵扣被告应支付的租金和房屋占有使用费，此外，被告于2016年8月31日向原告支付的款项2460元，也应抵扣被告应支付的租金和房屋占有使用费。据此，被告应向原告支付租金和房屋占有使用费18351.6元（4329.6元+18942元－2460元－2460元）。 关于检查费的问题。《神秘顾客协议书》约定，原告为被告的门店服务水平进行神秘检查考评工作，被告向原告支付费用。由此可见，被告根据协议向原告支付的费用并非租金，而是原告检查工作的报酬。被告在2016年4月已提出解除合同，原告也未进行检查考评工作，故原告要求被告支付2016年4月以后的检查费无事实和法律依据，本院不予支持。 关于逾期支付租金的利息问题。合同约定，被告应在2016年3月25日前支付下一年度租金，被告未依约支付租金使原告造成利息损失，故原告要求被告按年利率2.235%支付利息损失的主张，本院予以支持。被告未向原告支付2016年4月1日至合同解除之日即2016年5月18日的租金4329.6元，用押金2460元抵扣租金后，被告尚欠租金1869.6元，被告于2016年8月31日向原告支付了2460元后，不再欠付租金，故被告应当以欠付的租金1869.6元为基数计算，向原告支付2016年4月1日至2016年8月31日的利息损失，2016年8月31日以后，被告已支付完租金，不需再支付逾期支付租金的利息损失，原告要求被告支付2016年8月31日以后的利息损失没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告广西南宁市乐意客餐饮投资有限公司向原告韦萍支付2016年4月1日至2017年7月18日的租金和房屋占有使用费共计18351.6元并支付利息（利息计算方法：以1869.6元为基数计算，按年利率2.235%标准从2016年4月1日计至2016年8月31日）； 二、驳回原告韦萍的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1740元，减半收取870元(原告已预交)，由原告韦萍负担664元，被告广西南宁市乐意客餐饮投资有限公司负担206元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员  罗宏萍 二〇一七年七月三十一日 书记员  赵文赎 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。