广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0108民初994号 原告（反诉被告）：谢维明，女，1971年1月27日出生，汉族，住广西南宁市江南区。 原告（反诉被告）：马翔彬，男，1998年10月21日出生，壮族，住广西南宁市江南区。 共同委托诉讼代理人：王凤，广西欣源律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：陈剑锋，广西欣源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄芝兰，女，1977年10月2日出生，汉族，住广西南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：林京琨，广东伟泰律师事务所律师。 原告谢维明、马翔彬与被告黄芝兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用简易程序。被告黄芝兰于2016年6月14日向本院提起反诉，本院受理后于2017年7月20日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢维明及二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人王凤、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人林京琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢维明、马翔彬向本院提出诉讼请求：1.判令黄芝兰支付2016年1月1日起至2017年7月31日止的租金6650元、违约金5400元、电费2211元、水费1350元、卫生垃圾费190元，之后的费用计算至被告实际搬离之日止；2.判决解除原、被告的房屋租赁合同，黄芝兰腾空并搬离租赁房屋，将房屋交回原告；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年6月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定由黄芝兰以每月300元的租金向原告承租位于南宁市良庆区房屋（以下简称12号房屋）一间，租约到期后，没有继续签订书面合同，但黄芝兰仍一直租住房屋。2015年9月5日，原告通知黄芝兰从2016年1月起房租须变更为每月350元，黄芝兰未提异议。黄芝兰拒付2016年租金，经原告多次催讨，其至今仍未支付租金和水电费，且拒不搬离。黄芝兰强占原告房屋拒不支付租金和水电费的行为，已严重侵犯原告的合法权益。 被告黄芝兰答辩并向本院提出反诉请求：1.判决确认本案《房屋租赁合同》无效；2.判决确认谢维明、马翔彬与案外人刘金凤、欧益杰的房屋交易行为无效；3.判令谢维明、马翔彬停止侵害、赔礼道歉、予以训诫、责令具结悔过；4.判令谢维明、马翔彬承担诉讼费用。事实和理由：12号房屋属于黄芝兰及其子女欧莹、欧光明所有，谢维明、马翔彬无权出租。黄芝兰与谢维明于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》，系黄芝兰重大误解，因黄芝兰小学未毕业、文化低、认识能力低，直到2015年9月，黄芝兰才意识到自己及子女欧莹、欧光明系12号房屋所有权人，谢维明、马翔彬无权出租，该合同应为无效。12号房屋的原所有权人为欧声宜，该房屋应由黄芝兰、欧莹、欧光明合法继承，谢维明、马翔彬与刘金凤、欧益杰的房屋交易行为属于恶意取得，没有支付合理对价，应为无效。2016年5月15日晚上21时许，谢维明纠集身份不明数人到黄芝兰门口闹事，经110民警出警制止，上述行为严重侵犯黄芝兰、欧莹、欧光明的合法权益以及身心健康。 谢维明、马翔彬对黄芝兰的反诉辩称，原告的房屋产权系合法取得，与黄芝兰签订的房屋租赁合同亦无合同无效情形，该合同是合法有效的，各方均应依合同履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南宁市良庆区房屋的所有权人为谢维明、马翔彬，2013年6月1日，谢维明与黄芝兰签订《房屋租赁合同》，合同主要内容如下：谢维明将位于南宁市良庆区出租给黄芝兰居住，每月租金300元，租期一年，自2013年6月1日起至2014年5月30日止。黄芝兰如不按期交付房租，每逾期一日，按月租金的2%加收违约金。逾期15日未交付房租，谢维明有权收回房屋，另行出租，黄芝兰租房押金作为违约金不予退回。黄芝兰应支付所欠房租、水电费及当季房租、违约金、水电费，并自行搬走承租房内属于自己的物品。租赁合同期满，如需续租应提前与谢维明协商，在同等租金条件下，黄芝兰有优先续租权。如双方未能另签新租赁合同，本合同仍然继续生效。 合同到期后，双方未续签书面房屋租赁合同，黄芝兰继续承租谢维明、马翔彬的房屋。2015年9月5日，谢维明通知黄芝兰，告知其自2016年1月起租金涨至350元/月。2016年1月1日起至今，黄芝兰未支付租金、水电费。 本院认为，谢维明、马翔彬系12号房屋的所有权人，其有权出租该房屋，原、被告于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，该合同合法有效，双方均应遵照履行。租赁合同期满后，双方未再签订书面租赁合同，但实际由黄芝兰继续承租，双方建立口头租赁合同，视为不定期租赁，谢维明在合理期限通知对方后可以解除合同，且黄芝兰自2016年1月1日起拖欠租金至今，原告诉请要求解除房屋租赁合同、黄芝兰返还系争房屋的主张，本院予以支持。谢维明于2015年9月5日通知黄芝兰，要求自2016年1月1日起租金涨至350元/月，这一涨租幅度合情合理，并已提前通知，本院予以认可。经计算，自2016年1月1日至2017年7月31日，黄芝兰共拖欠房租6650元（350元/月×19个月）。原告诉请电费2211元、水费1350元，无相应抄表数予以核实，被告亦未提供以往用电用水费用票据予以参考，根据实际生活情况，本院认为该费用切合实际，予以支持。关于卫生垃圾费，《房屋租赁合同》中未约定该费用，本院不予支持。根据合同的约定，应当按日支付月租金2%的违约金，即违约金为3990元（350×2%×19个月×30天）。谢维明、马翔彬与案外人刘金凤、欧益杰的房屋交易行为是否合法有效，不属于本案审理范围，本案不予处理。谢维明、马翔彬与黄芝兰属于房屋租赁合同关系，并非侵权法律关系，黄芝兰反诉要求谢维明、马翔彬停止侵害、赔礼道歉、予以训诫、责令具结悔过的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六规定，判决如下： 一、解除谢维明与黄芝兰于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、黄芝兰于判决生效之日起十日内将其向谢维明、马翔彬承租的南宁市良庆区返还给谢维明、马翔彬； 三、黄芝兰于判决生效之日起十日内支付谢维明、马翔彬租金6650元、电费2211元、水费1350元，合计10211元（暂计算至2017年7月31日，2017年8月1日起至黄芝兰实际返还房屋之日止，按照每月350元的标准支付租金，水电费依约据实计算）； 四、黄芝兰于判决生效之日起十日内支付谢维明、马翔彬违约金3990元； 五、驳回黄芝兰的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费195元，减半收取计97.5元，由黄芝兰负担；反诉案件受理费50元，由黄芝兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出缓、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  谢志强 二〇一七年七月二十四日 书记员  岑王爽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。