福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初4528号 原告：谢彩莲，女，1959年6月13日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王木海，福建方威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许丹，福建方威律师事务所律师。 被告：林淑贞，女，1971年12月31日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张雅蓉，福建厦宇律师事务所律师。 第三人：贵红娟，女，1982年9月7日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：谢文涛（系第三人贵红娟配偶），男，1979年10月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告谢彩莲与被告林淑贞、第三人贵红娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢彩莲的委托诉讼代理人王木海、许丹，被告林淑贞的委托诉讼代理人张雅蓉，第三人贵红娟的委托诉讼代理人谢文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢彩莲向本院提出诉讼请求：1.被告及第三人立即将厦门市思明区的房产交付给原告；2.被告以440万元为基数，按照日0.05%的标准，向原告支付自2016年7月24日至实际交付房屋之日止的违约金，暂计至2017年3月6日为495000元；3.确认原告无须向被告支付剩余购房款10万元。事实和理由：2016年3月23日，原、被告签订一份《房产买卖协议》，约定原告向被告购买位于厦门市思明区的房产，成交总价440万元；原告在协议签订当日支付定金，被告应在收到定金四个月内（即于2016年7月23日前）将讼争房屋交付给原告使用；协议同时约定，购房款分多笔支付，最后一笔10万元购房款应在原告收到讼争房屋当日支付；如被告逾期交房，每逾期一日，应向原告支付房产成交总价0.05%的违约金。如果被告逾期交房超出约定时间三日的，原告有权没收10万元购房款。原告依约支付购房款共计430万元，并于2016年4月22日取得讼争房屋的不动产权证书。合同约定的交房期限届满后，被告未能将讼争房屋交付原告使用。讼争房屋目前由第三人占有、使用。第三人是讼争房屋的原承租人，而被告与第三人之间的租赁合同早已届满。原告认为，原、被告签订的《房产买卖协议》是双方的真实意思的表示，合法有效，被告负有向原告交付房屋的义务。鉴于讼争房屋现由第三人占有使用的事实，第三人应与被告共同承担该项义务。被告未能履行向原告交付讼争房屋的义务，已构成违约，应根据合同约定承担违约责任。 被告林淑贞辩称，一、原告在购买讼争房产时已经明知房产正由第三人租赁使用，且同意在房产过户完成后由其作为物权所有人自行向第三人索还房产；被告已经以双方认可的方式间接支付房产给原告，不存在违约。二、即便认定被告存在违约，也应当依讼争合同第十七条约定计算违约赔偿金。原告系依据合同第十二条之格式条款主张违约赔偿，但双方在协议第十七条约定的其他事项中，通过手写方式变更约定，如被告未能按时交房给原告，超出约定时间3日，原告有权没收10万押金。该手写约定为双方真实意思表示，系双方协商一致基础上对未按时交付之违约赔偿进行了合法变更，应当优先于双方签订的格式合同中的格式条款。三、原告主张违约赔偿金过分高于原告的实际损失，应予以驳回。四、被告对原告恶意放任、扩大损失的部分不承担赔偿责任。2016年7月12日，原告曾以讼争房产物权所有人身份向法院起诉第三人贵红娟返还讼争房产（案号：2016年闽02**民初10886号，案由：物权保护纠纷），但原告却于2017年3月9日突然撤诉，致使贵红娟返还房产的时间无限推延。因此，2017年3月9日后逾期交付的损失为原告恶意扩大的损失，被告对该部分损失不承担责任。 第三人贵红娟述称，原告提起本案诉讼系基于房屋买卖合同纠纷，属于合同之诉，而贵红娟并非讼争合同的相对方，不是本案的适格主体。贵红娟作为讼争房屋的占有权人，如原告认为贵红娟无权占有讼争房屋，其应提起物权保护之诉。因此，本案原告与被告之间、原告与第三人之间分属不同法律关系，原告在本案合同纠纷中，无权将贵红娟列为第三人并要求其承担责任；被告是否履行其与原告签订的《房屋买卖合同》，与贵红娟无关。 原告谢彩莲围绕其主张提交了《房产买卖协议》、公证委托书、银行进账单及收条、厦门市土地房屋权证、不动产权证书、《房屋租赁协议书》等证据，被告林淑贞围绕其答辩意见提交了《房屋租赁合同书》、《房产买卖协议》、《房屋租赁协议书》、（2016）年闽02**民初10886号案件相关材料等证据，第三人贵红娟未提交证据，本院组织各方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月9日，厦门市思明区公证处就林淑贞、林英民全权委托林素芬、朱国平办理位于厦门市思明区的房产（下称讼争房产）的出售等事宜的委托事项作出一份（2015）厦思证内字第323号《公证书》。2016年3月23日，朱国平代理林淑贞（甲方、出售方）与谢彩莲（乙方、购买方）签订一份《房产买卖协议》，约定由谢彩莲购买前述讼争房产，用途为商业，建筑面积141.78平方米，房屋成交总价440万元，双方并约定协议签订之日，乙方向甲方支付购房定金20万元；乙方于2016年3月28日向甲方支付250万元，乙方于取件当日向甲方支付160万元，乙方于收到房产当日向甲方支付10万元；协议第九条约定，甲方应于收到定金4个月内将房产交付给乙方使用；第十二条约定，若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；双方在第十七条对其他事项手写约定，甲、乙双方约定，如承租方需要购买本套房产，甲方退回定金，双方互不承担责任；双方同意给承租方从签订本协议当日起4个月的时间搬出本房产并结清水电等费用；甲方同意乙方10万元作为交房押金交房当日付清；如甲方未能按时交房给乙方超出约定时间3日，乙方有权没收10万元押金。 上述《房产买卖协议》签订当日，谢彩莲即向朱国平支付定金20万元；并在之后依约向林淑贞支付购房款，林淑贞也出具相应的收条，确认共收到谢彩莲支付的购房款合计430万元。2016年4月22日，讼争房屋产权过户登记至谢彩莲名下，谢彩莲取得该房产的不动产权证书。 2016年7月12日，谢彩莲以讼争房产物权所有人身份向本院提起物权保护之诉，要求贵红娟返还讼争房产及支付房产占用费；2017年3月9日，本院作出2016年闽02**民初10886号民事裁定书，裁定准许谢彩莲撤诉。 又查，林淑贞曾与贵红娟就本案讼争房屋签订一份《房屋租赁合同书》，约定林淑贞将讼争房屋出租给贵红娟作为餐饮使用，租赁期限自2013年3月19日至2016年3月18日止，每月租金5500元。2016年3月30日，林淑贞（出租方、甲方）与贵红娟（承租方、乙方）就前述租赁合同的续租事宜签订一份《房屋租赁协议书》，约定甲方承诺在2个月内（即2016年3月19日至2016年5月18日）将乙方承租的讼争房屋出售；如出售成功，乙方与新房东协商续租事宜，如新房东不予续租，乙方承诺在该房屋买卖成功并过户出件后2个月内搬走，并将房屋交付新房东；如出售成功，乙方自2016年3月19日至5月18日的房租费用免除；如甲方未能在约定的时间出售该房屋，则甲方须续租给乙方，不得转租他人，并按原合同规定的租金签署合同；乙方自愿放弃该房屋的优先购买权。 另查，现讼争房屋仍由贵红娟占有使用。 本院认为，谢彩莲与林淑贞签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应为有效合同，双方均应严格按照合同约定予以履行。现谢彩莲已依约支付定金及购房款，并于2016年4月22日取得该房产的不动产权证书，林淑贞理应按照合同约定在收到定金4个月内（即于2016年7月23日前）将房屋交付给谢彩莲使用，但其因第三人贵红娟仍占用该房屋致使其无法依约按时向谢彩莲交房屋，确已构成违约，理应承担相应的违约责任。故谢彩莲要求林淑贞交付讼争房屋及支付违约金的诉求，本院予以支持。鉴于讼争合同第十二条和第十七条均约定了逾期交房的违约责任，属于重复约定；庭审中，谢彩莲表示若只能二选一，其选择合同第十二条的约定，即按房产成交总价0.05%计算违约金，本院予以准许。本案中，考虑到谢彩莲在购买讼争房产时已知悉该房产系由贵红娟租赁使用，且谢彩莲也已取得讼争房产所有权，并曾以讼争房产物权所有人身份向本院起诉贵红娟要求返还讼争房产，而后又撤回该起诉。综合以上情况，本院认为，谢彩莲对于逾期交付房产造成的损失也存在一定的过错。因此，自2017年3月9日后逾期交付房产的损失应由谢彩莲自行承担，且谢彩莲主张的违约赔偿金过分高于其实际损失，本院酌定调整为按房产成交总价0.03%计算违约金，即302280元（以440万元为基数，自2016年7月24日至2017年3月9日止，按日0.03%的标准计算）；扣除谢彩莲未支付的剩余购房款10万元，林淑贞实际应支付谢彩莲违约金为202280元。贵红娟作为讼争房屋的实际占有使用人，其在与林淑贞就讼争房屋的租赁期限届满后续签的《房屋租赁协议书》，已承诺在该房屋买卖成功并过户出件后2个月内搬走，将房屋交付新房东，并表示自愿放弃该房屋的优先购买权。因此，在讼争房屋已出售并过户给谢彩莲之后，其有义务协助搬迁交房，故谢彩莲要求贵红娟配合林淑贞腾房搬迁并将房屋交付谢彩莲的诉求，本院予以支持。贵红娟主张其并非讼争合同相对方、不是本案适格主体等抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告林淑贞及第三人贵红娟于本判决生效之日起十日内将位于厦门市思明区的房产交付给原告谢彩莲； 二、被告林淑贞于本判决生效之日起十日内支付原告谢彩莲逾期交房违约金202280元； 三、驳回原告谢彩莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4875元，由原告谢彩莲负担2398元，被告林淑贞负担2477元；款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （林月蓉） 二〇一七年七月十七日 代书记员（ 杨雅 玲） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。