海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0106民初8320号 原告（反诉被告）:林琳，女，1982年3月26日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：林漫龙，海南嘉天律师事务所律师。 被告（反诉原告）:黄来金，女，1960年12月26日出生，汉族，住海口市。 被告（反诉原告）:洪亚厂，男，1958年1月13日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马苗苗，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）林琳与被告（反诉原告）黄来金、洪亚厂房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林琳的委托诉讼代理人林漫龙、被告（反诉原告）黄来金、洪亚厂及其委托诉讼代理人钟敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林琳向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告退还原告租金和押金共18000元；2.赔偿原告装修损失71208元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：两被告是夫妻关系，2016年3月3日原告与黄来金签订《房屋租赁合同》。约定：原告承租被告在海口市京华城的X栋XXX房，期限为2年，从2016年3月23日至2018年3月22日止，租金为每月3600元，按季支付，租房押金为7200元。由于原告需要对所租房屋进行装修，为此，原告与被告洪亚厂签订了《租房合同补充协议书》，约定了原告对房屋进行装修。合同签订后，原告依约向被告支付了房租和押金共18000元。同时聘请装修公司对该房进行装修。2016年4月18日，被告借口房屋结构被改变向原告发送《告知书》，单方要求解除合同。同月21日，被告擅自更换该房门锁，致使原告无法正常使用该房屋。多次被告协商未果，现原告无法对该房进行使用，被告的行为违反合同约定，造成原告损失。 被告黄来金、洪亚厂辩称：合同解除是由于原告构成根本违约改变租赁物的用途并且在接到被告改正通知书后拒不改正，被告单方面解除合同，原告无权要求主张返还租金及押金。装修损失并没有实际发生，涉案房屋并未装修完毕，且装修责任也是由于原告方根本原因导致，我方无赔偿责任。其余与反诉状意见一致。 反诉原告黄来金、洪亚厂向本院提出反诉请求：1.判令被告赔偿原告房屋恢复原状费用人民币50000元；2.判令被告赔偿原告公证费1000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：反诉被告于2016年3月3日承租原告所有的位于海口市××区房，双方约定被告承租房屋用途仅为办公室工作室用途。特别强调不得改变租房用途和改变房屋结构。被告承租房屋后，2016年4月初，原告接到物业公司的电话说标的房屋装修工没有钥匙进门，要原告提供钥匙进门，原告送钥匙过去后开门，发现被告私自破坏原告的房屋，改变结构，不像是装修办公室。于是原告找到被告交涉，沟通中，被告承认承租房屋不是用于办公，用于经营泡澡业务。原告于是要求被告恢复未经许可的装修，按照约定的用途进行装修。到了原告给的被告宽限时间，被告拒绝按照约定用途装修和恢复未经许可的破坏。于是原告2016年4月20日申请公证处对涉案房屋进行公证保全后，并于24日换锁后，原告收回房屋。被告违反合同约定用途装修房屋，已经严重违反合同约定，损害原告的合法权益。 反诉被告林琳辩称，原告要求被告支付5万多元的赔偿无事实及法律依据，本案是原告单方违约造成，其损失应当由其承担，且这些损失本来就不存在，被告的房屋如果装修完毕后，就是装修好的房屋，不存在装修损失问题，双方在租赁合同约定，被告的装修是归原告所有，所以造成房屋未完工，是原告单方行为造成，不应该要求我方承担任何损失。公证费1000元与被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了下列证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告林琳提交的《房屋租赁合同》、《租房合同补充协议书》、《转账凭证》、《收据》，证明原、被告租房的事实，该房屋是用来做工作室的，双方约定好允许原告在该房屋进行装修。被告对上述证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，证明内容除了证明双方租房事实外，同时说明租房用途主要是办公室，特别不能用来做原告所说的洗浴场所，因是住宅性用房，被告无法接受房屋作为洗浴场所。经本院审查后认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定租房用途为办公、工作室，因原告在涉案房屋中的装修是为了用作美容洗浴，与约定的用途不符，由于双方没有明确约定涉案房屋可用作美容洗浴的用途，因此，原告在涉案房屋内进行的装修，实际上已经改变了合同约定的使用用途，故被告的辩解意见本院予以采信。2、原告林琳提交的《装饰工程合同书及报价》、《收据》，证明原告对租赁房屋进行装修的事实，并且已经支付了71208元。被告对上述证据不予认可。经本院审查后认为，《装饰工程合同书及报价》证实了原告租赁涉案房屋后，按照美容院的需要进行了装修。由于装修尚未完成，《收据》不足以证明原告已经向装修公司支付了71208元的装修款。3、原告林琳提交的《告知书》，证明被告违约的事实。被告对《告知书》的真实性无异议，认为恰恰说明了被告并没有无故解除合同，已经给了原告相应的改正、修正时间，但是原告一意孤行，恶意改变房屋用途，也侵害了其他邻居的合法权益。经本院审查后认为，被告在得知原告装修是用于美容院的使用用途后，以书面的形式要求原告纠正，明确告知应按照约定的使用用途进行装修并要求限期改正，否则解除房屋租赁合同和恢复原状。原告未能改正，导致双方诉争，故本院对该证据予以确认。4、原告林琳提交的《工程款退款表》、《支付宝转账凭证》，被告对真实性、关联性、合法性均有异议。经本院审查后认为，《工程款退款表》、《支付宝转账凭证》与本案的待证事实无关，不予确认。5、被告黄来金、洪亚厂提交的《公证书》、《照片》、《票据及收条》，证明被告发现原告将涉案房屋改变用途后，去公证处公证，同时对装修现场进行拍照。被告与原告解除合同将涉案房屋收回来后，支出清理费用。原告对《公证书》、《照片》的真实性无异议，证明内容有异议。对《票据及收条》不予认可。经本院审查后认为，被告得知原告在涉案房屋的装修是用于美容院洗浴后，申请了海南省海口市琼州公证处对涉案房屋装修现场进行证据保全并拍照固定，故本院对《公证书》、《照片》予以确认。被告为了恢复原状，对涉案房屋进行了清理和恢复，支出必要合理的费用，故对《票据及收条》的部分真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月3日，原告林琳（乙方）与被告黄来金（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于海口市××区房，建筑面积为120平方米（室内装修完善，基础设施齐全）租赁给原告办公、工作室使用。租赁期为二年，自2016年3月23日至2018年3月22日止。房屋月租金3600元，签订合同后，乙方即付人民币18000元，其中7200元作为租房押金。甲方收到上述款项后，将所出租房屋的钥匙交给乙方。房屋租金每一季度支付一次。租房期间，未经甲方书面同意，乙方不得改变所租房屋用途和改变房屋结构。因乙方使用不当或不合理，导致出租房屋内部设施出现人为损坏或发生故障，乙方应负责及时维修，并承担维修费。合同有效期内，甲、乙双方均不得无故提前解除合同，若有特殊情况双方应提前一个月通知对方，并支付对方7200元的违约金。合同期满后，在乙方不续租的情况下，厨房应由乙方恢复原样，如若乙方不愿恢复，甲方扣下所有押金。鉴于乙方承租房屋装修方面未尽事宜，双方在原合同的基础上增加合同条款部分内容为：乙方由于经营需要装修房屋，涉及房屋内部结构的变动主要有入户隔断、阳台、客厅玻璃门和门框进行拆除。合同期满乙方不需要修复，甲方不能扣押乙方押金。原租房合同生效后，该补充协议成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。合同签订当天，林琳向被告洪亚厂支付18000元，黄来金与洪亚厂系夫妻关系。2016年3月10日，林琳与案外人海口钧一设计装饰工程有限公司签订装饰工程合同书。林琳委托案外人海口钧一设计装饰工程有限公司对涉案房屋（京华城美容院）的装饰设计及施工，工程期为30天，自2016年3月10日至2016年4月10日。2016年4月18日，黄来金与洪亚厂向林琳发出告知书，告知林琳在房屋租赁期间没有与黄来金与洪亚厂协商，未经同意擅自改变房屋用途和房屋结构，现书面告知立即停止装修并在五日内恢复原状，按照合同约定用途使用房屋，否则五日期满后解除房屋租赁合同并赔偿损失。2016年4月20日，黄来金申请海南省海口市琼州公证处对涉案房屋的装修现场进行证据保全。同年4月27日，该公证处作出了（2016）琼州证字第2981号《公证书》，兹证明，与本公证书相粘连的《现场工作记录》的复印件与原件内容相符，原件上申请人黄来金及公证员的签名均属实；本公证书所附照片共三十六张为我处公证员现场拍摄，内容与现场状况相符。黄来金支出公证费1000元。黄来金与洪亚厂因为林琳承租涉案房屋后进行的装修不符合约定的使用用途，双方发生争议，黄来金与洪亚厂于2016年4月24日将涉案房屋的门锁更换，导致涉案房屋的装修尚未完成。黄来金与洪亚厂为了恢复原状，支出了部分费用。 本院认为，一、本诉部分的处理：原告与被告于2016年3月3日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反国家法律、法规的强制性规定,合法有效,应受法律保护。合同签订后,被告依约向原告交付了房屋，原告依照合同约定向被告支付一个季度租金10800元和押金7200元，双方应全面履行合同义务。但由于原告对涉案房屋进行装修时，以美容院洗浴的使用用途进行装修，与合同约定的租赁房屋使用用途不符，导致被告以实际行动解除了双方签订的房屋租赁合同。因此，原告的行为已构成违约，应承担违约责任。合同中有约定被告要求原告恢复房屋原状而原告不予恢复的，被告可扣除押金，故原告主张退还押金7200元缺乏事实和法律根据，本院不予支持。双方自2016年3月3日签订租赁合同后至被告同年4月24日更换涉案房屋门锁止，共计52天，应产生租金6240元。故被告应返还原告租金4560元，原告主张被告退还租金10800元过高，超出部分，本院不予支持。本案中，原告租赁涉案房屋时，与被告签订的租赁合同约定的房屋使用用途为办公、工作室，没有明确约定可以经营美容院洗浴。而在对涉案房屋进行装修时确是以经营美容院洗浴为使用用途，且未得到被告的同意，故其将涉案房屋以美容院的标准来设计施工，导致被告的坚决反对并终止租赁合同，原告未能完成全部的装修，故其主张赔偿装修损失71208元无事实和法律根据，本院不予支持。 二、反诉部分的处理：2016年4月20日，黄来金申请海南省海口市琼州公证处对涉案房屋的装修现场进行证据保全，支出公证费1000元。故被告主张原告承担该笔支出于法有据，本院予以支持。黄来金与洪亚厂因为林琳承租涉案房屋后进行的装修不符合约定的使用用途，双方发生争议，黄来金与洪亚厂于2016年4月24日将涉案房屋的门锁更换，导致涉案房屋的装修尚未完成。黄来金与洪亚厂为了恢复原状，支出了必要的合理的费用。但其主张50000元过高，本院酌情认定4560元，剩余的房屋租金中予以抵扣，故被告无需再向原告退还租金。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款之规定,判决如下: 一、限林琳于本判决生效之日起十日内赔偿黄来金、洪亚厂公证费1000元； 二、驳回林琳的诉讼请求； 三、驳回黄来金与洪亚厂的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1015元,由林琳承担；反诉案件受理费537元，由林琳承担50元，黄来金与洪亚厂承担478元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  蔡小龙 人民陪审员  王雪云 人民陪审员  黄 勇 二〇一七年七月二十九日 书 记 员  陈小婷