广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初5494号 原告：何愿，女，1988年12月22日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃晓，广西君桂律师事务所律师。 被告：广西天昌投资有限公司，住所地：南宁市青秀区青秀路16-8号。 法定代表人：陈耀宗，董事长。 委托诉讼代理人：罗青林，广西普曼律师事务所律师。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2017年5月23日 开庭时间：2017年7月14日 当事人到庭情况： 原告方：原告何愿委托代理人杨仕通、覃晓到庭 被告方：被告广西天昌投资有限公司（以下称天昌公司）的委托诉讼代理人罗青林到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、被告天昌公司向原告何愿支付逾期交房违约金62626.77元（按房屋总价每日万分之一自2015年4月1日起暂计至2017年5月19日，即803938元×0.01%×779天=62626.77元，最终违约金金额计算至涉案房屋所在工程通过建设主管部门竣工备案之日止）；二、被告天昌公司承担本案的诉讼费用。 被告答辩要点 一、根据原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条的约定，我方交付的房屋只需经五方验收合格即达到交付条件，而取得建设主管部门的竣工验收备案表并非合同约定的交房条件，亦非法律、行政法规强制规定的交房条件，故我方按约将经五方验收后的房屋交付原告何愿并未违反合同及法律规定。二、原告何愿诉称的迟延交房天数与实际不符，根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条的约定，在合同约定的交房日期之前，我方因政府文件通知停工的时间为23天，因中雨以上天气而延期的时间为76天，我方可延期交房的天数共计99天，实际延期交房的天数为29天，应向原告何愿支付的违约金为2331元。 事实认定 2013年9月12日，原告何愿（买受人）与被告天昌公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00387876），约定由原告何愿向被告天昌公司购买其开发建设的位于青秀区桂雅路16号东盟中央城A区5号楼×××号房，房屋总价款803938元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、实行交通管制（包括因传染疾病引起的交通限制）、强制拆迁等政府因素；3、政府通知停工、禁止车辆出入该商品房施工场地而影响工期的；气象部门记录日降雨量达到中雨以上时，出卖人可据实相应延期交房；4、非出卖人原因一周内停水或停电累计超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算为一天，不足8小时按一天计）；5、该商品房达到交付日期，买受人未按合同约定期限付款或买受人以该商品房提供贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放到出卖人帐户时，出卖人有权据实相应延期交房；6、政府行为停工、或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等；不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、创城、创卫等；出卖人可据实相应延期交房；7、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准）等待验收或丈量所需的时间。以上延期原因，出卖人应在约定的交房日期和实际交付日期前将统计结果分别以书面形式告知买受人。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人提出解除合同的书面申请，出卖人须在收到买受人的申请之日起10日内书面回复买受人，买受人应在接到回复之日起来7日内前来办理还贷、撤销抵押、撤销备案、撤销预告登记、解除合同等手续，买受人退房时双方的权利义务按照本合同的附件六第五条履行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 合同签订后，原告何愿已实际向被告天昌公司支付购房款803938元。2013年8月30日，涉案房屋所在的东盟中央城A区5号楼、B区11号楼住宅及商业部分（不含A区5号楼地上一层架空绿化；B区11号楼地下一层便民菜场、厕所、地上一层架空绿化）取得南房预字（2013）第124号《商品房预售许可证》。2015年7月2日，涉案房屋所在的东盟中央城A区5号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格。2015年7月3日，被告天昌公司通知包括原告何愿在内的业主于2015年7月6日至2015年7月8日期间办理交房手续。截止至2017年7月14日本案开庭审理时，涉案房屋所属工程尚未向建设主管部门办理完成工程竣工验收备案。 诉讼中，被告天昌公司主张其依据合同约定可延期交房99天，其中，因2014年两会一节一赛政府通知停工可延期23天，因2013年5月至2014年12月31日中雨以上天气可延期76天。 判决理由 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。双方均应恪守合同，全面履行合同义务。 关于被告天昌公司是否存在逾期交房的问题。合同第九条约定“出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格”，即被告天昌公司所交付的房屋不仅需经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，还应符合国家和地方人民政府的相关规定。原建设部于2000年4月4日发布、住房和城乡建设部于2009年10月19日修正的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”，而在该管理办法第五条所规定的建设单位办理工程竣工验收备案时应当提交的文件中，工程竣工验收报告仅是其中一项。该管理办法第八条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”。该管理办法第十一条规定“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。参照上述规定，建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案，而备案机关在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定行为进行审查。可见，工程在向备案机关办理竣工验收备案前，既不能确认建设单位所提交的材料齐全、无虚假证明文件，也不能确认建设单位在竣工验收过程中无违反国家有关建设工程质量管理规定的行为。因此，根据合同的约定和上述相关规定，被告天昌公司作为开发商向原告何愿所交付的房屋，须经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案后，才符合交付条件。但截止至本案开庭之日即2017年7月14日，被告天昌公司尚未办理建设工程竣工验收备案，故涉案房屋尚不具备交付条件，被告天昌公司已构成逾期交房，应对原告何愿承担逾期交房的违约责任。 关于被告天昌公司逾期交房的天数。被告天昌公司主张其依据合同约定可延期交房的天数为99天，其中，因2014年两会一节一赛政府通知停工可延期23天，因2013年5月至2014年12月31日中雨以上天气可延期76天。对被告天昌公司的前述抗辩主张，本院经审查后认为，首先，南宁市两会一节的举办时间均已常态化，世锦赛亦为常规性体育赛事，其举办时间亦早已确定，被告天昌公司应对本地因上述事由停工较为了解并应将其计入总工期，其主张因上述事项而被政府要求停工的天数可以作为其延期交房的理由缺乏依据，且被告天昌公司并未提交相应证据证明其因上述事项而实际停工，故本院对此抗辩不予支持；其次，关于中雨以上天气能否作为延期事由的问题，降雨是一定气候条件下常见的天气现象，被告天昌公司在订立合同时应根据气候规律对当地的天气情况有所了解并在确定交房期限时予以考虑，除非气候极端异常造成的灾害性降雨外，一般的连续降雨不属于不可抗力的范围，不能作为延期交房的事由，且被告天昌公司并未提交相应证据证明其因上述事项而实际停工，故对被告天昌公司抗辩因中雨以上天气作为其延期交房的事由，本院亦不予支持。双方约定被告天昌公司应于2015年3月31日前向原告何愿交付房屋，但被告天昌公司截止至2017年7月14日仍未将符合交付条件的房屋交付原告何愿，故被告天昌公司逾期交房的实际天数为836天（2015年4月1日—2017年7月14日）。 关于逾期交房违约金的计算。《商品房买卖合同》第十条约定，被告天昌公司逾期交房超过90日的，应按日向原告何愿支付已交付房价款万分之一的违约金。截止至2017年7月14日，被告天昌公司应向原告何愿支付的违约金为67209.2168元（803938元×1÷10000×836天）。此后的违约金应以803938元为基数，从2017年7月15日起至涉案房屋所在工程通过建设工程竣工验收备案之日止，按每日万分之一的标准计付。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告广西天昌投资有限公司向原告何愿支付逾期交房的违约金（计算方式：截止至2017年7月14日的违约金为67209.2168元，此后的违约金应以803938元为基数，从2017年7月15日起至涉案房屋所在工程通过建设工程竣工验收备案之日止，按每日万分之一的标准计付）。 案件受理费1366元，由被告广西天昌投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17）。逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  梁霄鹤 人民陪审员  胡晓明 二〇一七年七月二十七日 书 记 员  杨 璇 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。