广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初5614号原告:管小祥，男，1971年7月18日出生，汉族，住湖北省公安县，委托诉讼代理人：刘登菊，夫妻关系，系本案原告之一。原告:刘登菊，女，1974年10月20日出生，汉族，住湖北省公安县，被告：佛山市南海区深基房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区大沥沥东城南“新山”地段新城南广场**楼**商铺，统一社会信用代码91440605055362850N。法定代表人：黄国举。委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英，广东星宇律师事务所律师。原告管小祥、刘登菊与被告佛山市南海区深基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月29日公开开庭进行了审理，原告刘登菊亦系原告管小祥的委托诉讼代理人及被告的委托诉讼代理人李英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告按房屋总价的日万分之三的标准支付从2017年2月1日起至2017年5月20日止延迟交楼违约金予原告；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的位于佛山市南海区大沥镇竹基南路16号天海城市花园项目1号楼301房，被告于2017年1月31日前交付房屋，逾期交房按已付房款的日万分之三计付违约金。签约后，原告依约履行付款义务，但被告却违反合同关于交楼期限的约定，超出约定交楼期限仍无法交付房屋，严重损害原告的合法权益。被告应根据合同第九条第一项第二款的约定按已付房款日万分之三计付约金予原告。2017年6月13日原告收楼。2017年5月1日去收楼发现有空鼓渗水，要求被告整改，被告在2017年5月20日左右通知我方已经整改好，故主张逾期交房违约金至2017年5月20日。被告辩称，原告计算违约金的时间错误，计算标准部分错误，原告的请求应依法予以驳回。理由如下：违约金应计算至《商品房交付使用通知书》上确定的交付日期止，不应该计算至原告收楼之日。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的规定，案涉房屋已竣工验收合格，并已在交付通知书确定的交付日期前取得了《竣工验收备案证》，达到了合同规定的交付条件，依法可以交付给包括原告在内的广大业主使用。其次，根据买卖合同补充协议第四条第1款的约定，被告按照本合同上载明的通信地址发出交付通知（以寄出邮戳为准）之日起第5日，则视为收楼通知已经送达原告。原告应当于出卖人发出的交付通知书所载明的交接期限内到指定的地点办理该商品房的查验和收楼手续；逾期未办理的，则交付通知书中所载明的交接期限届满之日起第二日视为该商品房已按本合同的标准交付给原告。被告已经在交付通知书确认的交付日期前寄送交付通知书给原告，原告也已签收确认，原告因自身原因未能前来办理交接手续，责任不在被告，案涉房屋从交付通知书上载明的交付日期的第二天开始视为已经交付给了原告。故违约金应计算至交付通知书上确定的交付时间的前一天止也就是2017年4月23日，不可能无限期计算下去。二、原告违约金的计算标准错误。根据买卖合同第九条的约定，迟延交房的违约金按照逾期时间分别处理，逾期不超过90日的，按已交房价款日万分之二支付违约金；超过90天的部分按照已交房价款日万分之二点五支付违约金。按照这个约定，从2017年2月1日起至4月24日，共83天，违约时间没有超过90日，违约金应按日万分之二计算。原告一律按万分之三的标准计算违约金是错误的，没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。被告对原告提交的证据及原告对被告提交的证据真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2016年6月6日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定：被告将位于佛山市南海区大沥镇竹基南路16号天海城市花园1号楼301房出售给原告；总成交价为726000元；合同第九条约定商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；合同第十条约定商品房相关设施设备的交付条件，其中包括绿地率、非市政道路、车位车库等公共服务及其他配套设施在2017年6月30日前达到批准的规划设计条件；合同第十一条约定被告应于2017年1月31日前向原告交付商品房；商品房达到第九、十条规定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条约定被告逾期交房在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金；被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之2.5的违约金。合同第十三条约定了面积差异的处理方式。合同第十六条约定商品房存在质量问题的，原告不解除合同的，由被告负责整改，因整改而该原告造成损失的，由被告承担给相应赔偿责任。双方并约定其他权利义务。同日，双方签订《〈广东省商品房买卖合同〉补充协议》，约定原告应当于被告发出的交付通知中所载明的交接期限内到指定地点办理该商品房的查验和收楼手续；逾期未办理的，则交付通知书中所载明的交接期限届满之日起第二日视为该商品房已按合同约定的标准完成房屋查验，因此导致房屋交付时间延误的不属于逾期交付商品房使用的情形，被告不承担违约责任。补充协议和合同约定不一致的，以补充协议为准。被告在诉讼中确认原告已按合同约定支付全部购房款。2017年3月16日，佛山市南海区国土城建和水务局出具《关于天海城市花园信访问题的回复》，就业主反映涉讼房屋所在小区存在建设不符合规划、公摊面积过大、绿化区域占用等问题进行了答复。2017年4月13日，佛山市住房和城乡建设管理局出具《关于天海城市花园相关业主申请信访复查的意见书》，就业主不服佛山市南海区国土城建和水务局的回复进行复查，认为未发现该项目存在违反《住宅设计规范》《建筑设计防火规范》等设计规范情况。项目竣工验收后变更公共部分面积用途的问题，建议向南海规划部门反映。2017年4月19日，佛山市南海区天海城市花园1栋办理了工程竣工验收及验收备案手续。2017年4月20日，被告向原告邮寄收楼通知，通知原告在2017年4月25日收楼。该邮件于2017年4月21日送达。2017年5月16日，佛山市南海区房地产测绘中心出具涉讼房屋的测绘报告书。2017年6月21日，佛山市南海区国土城建和水务局（规划）出具《信访事项答复意见书》，就业主反映天海城市花园绿化等信访问题进行答复，认为该项目已于2017年4月11日通过绿化工程规划验收审批，工程竣工情况与原审批方案一致，绿化率满足30%的要求。接到投诉后，该局于6月1日在现场发现发展商在完成绿化验收手续后对原绿化工程私自进行多处改建，该局已于6月19日发函移送城管部门处理。原告自认：被告于2017年5月20日通知涉案房屋已整改完毕，原告于2017年6月13日收楼。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。被告未按照合同约定在2017年1月31日前交付经竣工验收备案并出具测绘报告的房屋予原告，已构成违约，被告应按合同约定标准承担逾期交房违约责任。涉讼房屋于2017年4月19日办理竣工验收备案，于2017年5月16日出具测绘报告，至2017年5月16日才具备合同约定的交付条件。被告于2017年4月20日通知收楼时涉讼房屋尚未具备约定的交付条件，其后被告未再通知原告收楼。原告主张逾期交楼违约金至被告通知其整改完毕之日，本院予以照准。被告应支付以购房款726000元为本金从逾期之日2017年2月1日起至2017年5月20日止按日万分之2.5计算的违约金19783.50元（726000元×0.00025×109天）予原告。合同明确约定被告逾期交房超过90日后，合同继续履行的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5的违约金。原告主张按日万分之三计算违约金，本院不予支持。被告辩称逾期时间的90天内应按日万分之二计算违约金不符合双方约定，本院不予采纳。原告主张涉讼房屋存在的墙壁裂纹、空鼓等问题，均属于房屋瑕疵问题，原告没有举证证明涉讼房屋存在主体结构质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，原告不能据此拒绝接收符合双方约定交付条件的房屋，但不妨碍原告主张被告承担保修责任或根据合同第十六条的约定主张被告赔偿因整改造成的实际损失。原告主张涉讼房屋存在面积差，经本院询问，原告明确陈述在本案主张的违约金是针对被告逾期交房的违约行为，就面积差，原告可根据合同约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定另行主张退补面积差的房价款，但合同继续履行的情况下，原告据此拒绝接收房屋没有约定或法定依据。原告主张涉讼房屋所在小区存在消防通道和绿化率未达国家标准的问题，房屋是否具备办理竣工验收备案条件，是行政主管部门主管和认定的行政事项，原告主张已向行政主管部门反映问题，至庭审终结时，未见行政主管部门撤销涉讼楼房已办理的备案手续，本院对原告据此主张涉讼房屋不具备交付条件的意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海区深基房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金19783.50予原告管小祥、刘登菊；二、驳回原告管小祥、刘登菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费为115.08元（原告已预交），由被告佛山市南海区深基房地产开发有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一七年七月二十日书记员  罗静雯