延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终777号上诉人（原审被告）:延吉市恒吉地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市河南街59号。法定代表人：许美子，经理。委托诉讼代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄美罗，住河北省三河市。原审原告：崔振海，住河北省三河市。委托诉讼代理人：黄美罗，住河北省三河市，系崔振海母亲。原审原告：崔龙昊，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：黄美罗，住河北省三河市。原审被告：延吉市新时代购物广场有限公司，住所地吉林省延吉市新兴街解放路35号。法定代表人：金正花，总经理。委托诉讼代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师。上诉人延吉市恒吉地产开发有限公司（以下简称“恒吉公司”）与被上诉人黄美罗及原审原告崔振海、崔龙昊和原审被告延吉市新时代购物广场有限公司（以下简称“购物广场公司”）租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第5463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒吉公司的委托诉讼代理人李文，被上诉人黄美罗，原审原告崔振海、崔龙昊的委托诉讼代理人黄美罗，原审被告购物广场公司的委托诉讼代理人李文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒吉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。理由：1.一审将崔龙昊列为原告错误，实际上崔龙昊是有独立请求权的第三人。一审中虽将崔龙昊列为原告，但庭审中崔龙昊并未参加诉讼，且2008年崔龙昊与黄美罗已经离婚，双方就租金支付及归属存在争议，本案多项证据与崔龙昊有直接关联，一审完全排除崔龙昊让黄美罗来主张租金严重影响事实认定，也侵害了上诉人及崔龙昊的利益。2.一审认定“报销审批单”中关于租金收取标准的约定属格式条款，不予采信是错误的。上诉人之所在报销审批单中明确租金按实际使用面积收取，是因双方当初签订的房屋拆迁安置补偿协议中就租金收取标准约定本身不明确，所以才在报销审批单中就租金收取标准做了进一步约定。3.黄美罗不知道报销审批单中关于租金收取标准的说法不成立。报销审批单中有“按照房屋实际使用面积计算租金”的仅仅是黄美罗一家，其他业主的报销审批单中没有该字样，所以该“报销审批单”不是格式条款，是明确约定。黄美罗自2012年至2015年期间在近四十张报销审批单上签字，从未提出异议，完全可以认定其已知道并认可该事实。4.双方在报销审批单中关于租金收取标准的约定真实有效，符合法律规定。根据法律规定，提供格式条款的一方只有具备合同法五十二条和五十三条所规定的情形，或提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的才无效。报销审批单中关于租金收取标准的约定是双方真实意思表示，不存在上述无效的情形。一审法院仅以“原告否认，被告不能举证证明其已向原告予以说明的事实，且该报销审批单系格式条款”为由否定双方在报销审批单中关于租金收取标准的约定，既不符合事实，亦不符合法律规定。5.按照房屋建筑面积支付柜台租金不符合常理，也不符合市场交易习惯。上诉人在租赁柜台所有权人柜台经营的过程中，一直是按房屋实际使用面积给付柜台租金的，这在所有商户中已经形成共识，从来没有按照整体建筑面积给付柜台租金的情形。如果按照房屋建筑面积给付，将远远超出租赁成本，既不现实，也不符合常理。6.一审认定“租赁费支付确认书”因侵害黄美罗的利益而无效是错误的。黄美罗、崔龙昊在离婚协议书中已经明确约定柜台租金归崔龙昊所有，因此崔龙昊与上诉人达成的“租赁费确认书”是双方真实意思表示，不存在侵害黄美罗利益的情形。上诉人依据“租赁费确认书”善意向崔娜英支付的租金部分应得到法律的保护，一审对此部分租赁费不予确认是错误的。黄美罗、崔振海、崔龙昊辩称：2008年黄美罗与崔龙昊离婚时，离婚协议中明确约定了财产分割的明细，并不是所有的柜台租金全部归崔龙昊所有，因此上诉人主张黄美罗诉讼主体不适格不能成立。因部分柜台的租金并没有分割，故应属于黄美罗、崔龙昊共同共有，恒吉公司与崔龙昊后来签订的“租赁费支付确认书”处分了全部的柜台，侵害了黄美罗的合法权益，应当认定无效。上诉人一直拖欠租金不愿意支付，每次收取租金都历经周折，上诉人的财务人员要求被上诉人在公司统一的审批单上签字，上诉人在被上诉人签字时一再陈述收据是统一格式，要被上诉人签字是为了证明收到多少租金，被上诉人签字时并没有详细看审批单的内容。况且双方有合同在先，审批单中上诉人所写的内容不影响合同的约定。针对崔龙昊诉讼的问题,一审承办法官已经通过视频和微信与崔龙昊进行了确认。综上，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。黄美罗、崔振海、崔龙昊向一审法院起诉请求：要求二被告给付租金8761995.10元及利息（2006年3月1日至2014年12月31日止，按银行贷款利息计算）。事实与理由：2006年3月1日，原告与原延吉市远东房屋开发有限公司签订了房屋拆迁安置补偿合同，约定延吉市远东房屋开发有限公司拆迁原告的面积为1442.2188平方米的房屋，补偿方式为产权调换，该公司给付原告产权调换房屋的面积为1550.16平方米房屋。原告回迁的房屋租赁给该公司经营，一、四层按建筑面积每月每平方米120元给付租金。协议签订后，延吉市远东房屋开发有限公司将原告所有的房屋拆迁，该公司只给付原告部分租金。一审法院认定事实：2006年3月1日，原告黄美罗、崔龙昊与被告（原延吉市远东房屋开发有限公司）签订房屋拆迁安置补偿补充协议书，约定被告拆迁原告黄美罗、崔龙昊所有的1442.2188平方米房屋，被告将延吉市新国贸广场部分现房安置给原告黄美罗、崔龙昊，具体楼层及面积为：一层311.88平方米、二层233.06平方米、三层201.69平方米、四层803.53平方米。原告黄美罗、崔龙昊向被告补交房屋差价款400万元。原告黄美罗、崔龙昊回迁的房屋租赁给被告经营，租赁费为：一层、四层每平方米（建设面积）每月120元；二、三层每平方米（建设面积）为150元，每月25日向原告黄美罗支付租金。被告每月保证给付原告黄美罗3万元，剩余部分作为新旧房屋差价收回扣除，租赁费自本合同签字盖章之日起计算。租赁期限截止至新旧房屋差价还清之日止。合同签订后，原告黄美罗、崔龙昊将其所有的1442.2188平方米房屋给付给被告（原延吉市远东房屋开发有限公司）。2006年3月，被告将合同约定的房屋交付给原告黄美罗、崔龙昊，交付房屋的具体楼层及面积为：二层建筑面积622.78平方米（2-05、建筑面积为73.22平方米；2-06、建筑面积为252.84平方米；2-47、建筑面积为78.22平方米；2-48、建筑面积为218.50平方米）；三层建筑面积658.55平方米（3-31、建筑面积56.30平方米；3-53、建筑面积223.76平方米；3-54、建筑面积127.66平方米；3-55、建筑面积127.66平方米）；四层建筑面积为307.08平方米（4-06、建筑面积222平方米；4-20、建筑面积85.08平方米），共计1588.41平方米。2012年9月、2014年1月16日、2014年11月5日，被告将上述房屋的产权变更登记至原告黄美罗、崔龙昊名下，但上述房屋实际由被告延吉市新时代购物广场有限公司经营。2006年3月至2015年2月间，被告购物广场公司向原告黄美罗支付租赁费316万元（其中黄美罗在该公司出具的报销审批单上签字，该审批单中注明：按房屋实际使用面积计算租金）；2015年6月10日，被告购物广场公司向原告崔龙昊支付租赁费10万元；2015年6月30日，被告购物广场公司支付给案外人即被告崔龙昊的女儿崔娜英5万元，共计331万元。2008年12月18日，原告黄美罗与崔龙昊在婚姻登记机关协议离婚，约定：上述房屋一、四层房屋归原告黄美罗、崔振海（黄美罗、崔龙昊之子）共有，但二、三层房屋未予分割。后原告崔龙昊与尹英花再婚，有婚生女儿崔娜英。2015年6月10日，原告崔龙昊与被告恒吉公司之间签订租赁费支付确认书，约定原、被告于2006年3月1日签订的房屋拆迁安置补偿补充协议中约定的租赁费按建筑使用面积每平方米120元计算。被告恒吉公司自2006年开始所欠部分租赁费以每月支付给崔娜英（崔龙昊之女）5万元。2012年8月22日，原告黄美罗与案外人张洪清之间签订房屋置换协议书，约定原告黄美罗将上述1588.41平方米的房屋与张洪清所有的房屋置换，自2006年3月至2014年12月末之间的1588.41平方米房屋的租金归原告所有。2012年9月、2014年1月16日、2014年11月5日，双方将上述1588.41平方米房屋产权变更登记至张洪青名下。2006年4月2日，原延吉市远东房屋开发有限公司变更登记为延吉市恒吉地产开发有限公司；延吉市恒吉地产开发有限公司系延吉市新时代购物广场有限公司的子公司，该企业集团名称为延吉市诚信民族企业集团有限公司。一审法院认为：一、原告黄美罗、崔龙昊与被告（原延吉市远东房屋开发有限公司）签订房屋租赁合同的效力问题：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方签订的房屋拆迁安置补偿补充协议书中明确约定了租赁合同的权利、义务关系，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行，故该租赁合同合法有效。二、原告诉讼主体资格的问题：根据原告举证离婚协议书、离婚证及庭审调查的事实看，原告黄美罗与崔龙昊于2008年12月18日在婚姻登记机关协议离婚，其离婚协议约定诉争房屋一、四层归原告黄美罗及儿子即原告崔振海共有，但二、三层房屋未予分割，仍属于原告黄美罗、崔龙昊的共有财产，故黄美罗、崔龙昊、崔振海具备本案原告的诉讼主体资格。三、原告崔龙昊与被告恒吉公司之间签订租赁费支付确认书的效力问题：《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同共有；第二款规定：夫妻对共同共有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。根据上述法律规定，本案原告黄美罗、崔龙昊在夫妻关系存续期间取得了诉争房屋，应认定该房屋属于原告黄美罗、崔龙昊的共有财产。虽然原告黄美罗、崔龙昊已离婚，但在离婚前二人已将诉争房屋租赁给被告经营，因租赁产生的收益亦应属于原告黄美罗、崔龙昊的共同财产，即原告黄美罗、崔龙昊对租赁费享有共同的权利、承担共同的义务。在上述租赁费共有关系存续期间，原告崔龙昊在未取得原告黄美罗同意的情况下，擅自与被告恒吉公司签订租赁费支付确认书，降低租赁费的计算方式及给付租赁费的方式，且被告恒吉公司在明知二原告已离婚的前提下，亦未通知原告黄美罗，其行为侵害了原告黄美罗的利益，故原告崔龙昊与被告恒吉公司之间签订的租赁费支付确认书无效。四、原告黄美罗在被告购物广场公司出具的报销审批单中签字，该审批单中注明“按房屋实际使用面积计算租金”的效力问题：根据庭审调查的事实看，该报销审批单系被告购物广场公司内部的财务记帐凭证，并非双方签订的合同，且该报销审批单中注明“按房屋实际使用面积计算租金”系被告购物广场公司单方制作，属于该公司单方变更合同内容的意思表示，由于原告黄美罗在该审批单中签字取款时，该公司并未向其作出说明或相应的提示。同时被告购物广场公司并非本案租赁合同的相对人，该审批单中注明“按房屋实际使用面积计算租金”的部分不能认定为对原租赁合同内容的变更，对原告不发生法律效力。五、原告要求二被告给付租赁费8761995.10元及利息的诉讼请求是否应予支持的问题：根据双方在合同中对租赁费计算方式的约定【一层、四层每平方米（建设面积）每月120元；二、三层每平方米（建设面积）为150元】、原告实际交付给被告的房屋面积【二层建筑面积622.78平方米、三层建筑面积658.55平方米、四层建筑面积307.08平方米】以及租赁期限（自2006年3月至2014年12）看，本案租赁费应为：二层建筑面积622.78平方米×150元/月×105个月（自2006年3月至2014年12月）＝9808785元；三层建筑面积658.55平方米×150元/月×105个月（自2006年3月至2014年12月）＝10372162.50元；四层建筑面积为307.08平方米×120元/月×105个月（自2006年3月至2014年12月）＝3869208元，计24050155.50元。扣除新旧房屋差价款400万元及被告已付326万元，被告尚欠原告租赁费为16790155.50元。由于原告在本院（2015）延民初字第7013号案件中主张的租赁费为8257209.50元，被告的欠款总额16790155.50元扣除8257209.50元后，余款8532946元为被告拖欠租赁费的实际数额。关于原告提出二被告共同给付租赁费的主张，虽然被告恒吉公司系被告购物广场公司的子公司、诉争房屋亦由被告购物广场公司实际经营，但二公司各自均具有独立的法人资格，被告购物广场公司给付原告租赁费的行为应认定代为履行被告恒吉公司的职务行为，且本案租赁合同的相对人为原告与被告恒吉公司，原告要求被告购物广场公司承担租赁费的主张无事实及法律依据，本院不予支持。由于被告自扣除新旧房屋差价款400万元后，未能及进给付原告剩余租赁费，其行为构成违约，因双方未明确约定付款期限，被告应自原告向本院起诉之日起承担逾期付款的违约责任，即按中国人民银行同期同类贷款利率计算给付原告利息损失。据此，原告要求二被告共同给付租赁费8761995.10元及利息的诉讼请求，本院予以支持被告恒吉公司给付原告租赁费8532946元及利息。关于被告提出已支付案外人崔娜英5万元租赁费的主张，因崔娜英并非本案租赁合同的相对人，其无权收取租赁费，故本院不予支持，被告应另行向案外人崔娜英主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决如下：一、被告延吉市恒吉地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告黄美罗、崔振海、崔龙昊租赁费8532946元及利息（自2015年12月16日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告黄美罗、崔振海、崔龙昊的其他诉讼请求。如果被告延吉市恒吉地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73133元，财产保全费5000元，合计78133元，由原告黄美罗、崔振海、崔龙昊负担2048元，由被告延吉市恒吉地产开发有限公司负担76085元。二审中，恒吉公司为证实自己的主张向本院提交的证据有：2017年4月17日崔龙昊出具的情况说明一份。证明崔龙昊本人没有起诉也没有授权黄美罗起诉，黄美罗起诉所用的授权委托书并非崔龙昊本人所签。崔龙昊与黄美罗婚姻关系已经结束，黄美罗无权代表崔龙昊起诉。黄美罗质证称无法证实该情况说明系崔龙昊本人所书。本案诉讼中黄美罗也与崔龙昊联系过，其本人从未与黄美罗说过给上诉人出具类似情况说明。黄美罗与崔龙昊离婚协议中约定崔龙昊向黄美罗支付1000万元，并约定应收取的租金中先支付给黄美罗1000万元。因本案房产登记在崔龙昊名下，因此起诉时征求了崔龙昊的意见。本院认为，该证据来源不清，真实性无法核实，不符合证据要件，不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。针对本案双方当事人的争议，本院综合评判如下：一、黄美罗、崔龙昊的诉讼主体资格。2008年12月18日黄美罗与崔龙昊在婚姻登记机关协议离婚，双方离婚协议约定诉争房屋一、四层归黄美罗及儿子崔振海共有，但二、三层房屋未予分割，仍属于黄美罗、崔龙昊的共有财产，故黄美罗、崔龙昊、崔振海系本案共同原告，具备本案的诉讼主体资格。二、崔龙昊与恒吉公司之间签订租赁费支付确认书的效力问题：《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同共有；第二款规定：夫妻对共同共有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。根据上述法律规定，黄美罗、崔龙昊在夫妻关系存续期间取得了诉争房屋，应认定该房屋属于黄美罗、崔龙昊的共有财产。虽然黄美罗、崔龙昊已离婚，但因双方对诉争房屋亦未完全分割，故因租赁产生的收益仍应属于黄美罗、崔龙昊、崔振海的共同财产。崔龙昊在未征得黄美罗、崔振海同意的情况下，擅自与恒吉公司签订租赁费支付确认书，降低租赁费的计算方式及给付租赁费的方式，而恒吉公司明知黄美办、崔振海已离婚的事实，在纠纷审理期间与崔振海签订租赁费支付确认书，其行为侵害了黄美罗、崔振海的利益，故崔龙昊与恒吉公司之间签订的租赁费支付确认书无效。三、黄美罗在购物广场公司出具的报销审批单中签字，该审批单中注明“按房屋实际使用面积计算租金”，是否构成对租赁费计算方式的变更：根据庭审调查的事实看，该报销审批单购物广场公司内部的财务记帐凭证，并非黄美罗、崔龙昊与恒吉公司签订的合同，且该报销审批单中注明“按房屋实际使用面积计算租金”系购物广场公司单方制作，黄美罗在该审批单上签字取款时，购物广场公司并未向其作出说明或相应的提示。同时购物广场公司并非本案租赁合同的相对人，故该审批单中注明“按房屋实际使用面积计算租金”的部分不能认定为对原租赁合同内容的变更。四、诉争房屋租赁费计算标准：2006年3月1日黄美罗、崔龙昊与恒吉公司之间签订的房屋拆迁安置补偿补充协议书时，涉案房屋已经交由恒吉公司使用近两年，按照双方签订房屋拆迁安置补偿补充协议书的约定，恒吉公司应当支付相应的租赁费用，黄美罗、崔龙昊需要补交相应的房屋差价款。因签订协议之前恒吉公司并未向黄美罗、崔龙昊支付租金，故双方在协商房屋差价款时充分考虑了此前两年的租金问题。黄美罗在本案庭审中陈述恒吉公司要求补交的房屋差价款为1400万元左右，因此在签订补充协议时将房屋租赁费定为按建筑面积计算。补充协议是由恒吉公司起草的，正式稿是由黄美罗、崔龙昊拟定的，恒吉公司当天签字盖章；而恒吉公司则主张黄美罗、崔龙昊需要补交的房屋差价款为1000万元左右，考虑到租金问题最后双方商定补交400万元的房屋差价款。补充协议是由恒吉公司起草的，并没有“（建设面积）”的字样，是黄美罗、崔龙昊擅自在协议正式稿中增加了“（建设面积）”的约定，恒吉公司当时没有认真核对协议内容就签字盖章了。诉争房屋两年的租金按照建设面积计算约为550万元，按照实际使用面积计算约为280万元。根据上述双方对补充协议签订过程及房屋差价款折算的陈述，黄美罗所主张的按照建设面积计算房屋租金的主张较为符合实际。且自2006年签订协议至今，恒吉公司并未对协议中约定的租金计算标准提出异议，现恒吉公司主张其与黄美罗、崔龙昊签订的补充协议约定的租金计算方式显失公平、双方已变更租金计算方式依据不足，本院不予支持。五、黄美罗、崔龙昊、崔振海要求恒吉公司、购物广场公司给付租赁费8761995.10元及利息的诉讼请求是否应予支持：根据双方在合同中对租赁费计算方式的约定租金计算标准【一层、四层每平方米（建设面积）每月120元；二、三层每平方米（建设面积）每月150元】及黄美罗、崔龙昊实际交付给恒吉公司的房屋面积【二层建筑面积622.78平方米、三层建筑面积658.55平方米、四层建筑面积307.08平方米】，本案租赁费应为：二层建筑面积622.78平方米×150元/月×105个月（自2006年3月至2014年12月）＝9808785元；三层建筑面积658.55平方米×150元/月×105个月（自2006年3月至2014年12月）＝10372162.50元；四层建筑面积为307.08平方米×120元/月×105个月（自2006年3月至2014年12月）＝3869208元，计24050155.50元。扣除新旧房屋差价款400万元及恒吉公司已付的326万元，恒吉公司尚欠黄美罗、崔龙昊、崔振海租赁费为16790155.50元。由于黄美罗、崔龙昊、崔振海另案中主张的租赁费为8257209.50元，故余款8532946元为本案恒吉公司拖欠租赁费的实际数额。关于恒吉公司提出已向案外人崔娜英支付50余万元租赁费的主张，因支付时间发生于2014年以后，非本案租金计算期间，故本案不予评判。其他部分因各方当事人在二审中均未提出异议或主张，本院不再给予评判。综上，恒吉公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73313元，由延吉市恒吉地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一七年七月十日书记员  尹光熹