辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6832号上诉人（原审被告）：王治国，男，1977年5月7日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：郑彩凤，辽宁新霁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄昌宇，男，1956年11月8日出生，汉族，住址福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：周媛，女，1975年7月3日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。上诉人王治国因与被上诉人黄昌宇房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初2529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人王治国的委托诉讼代理人郑彩凤、被上诉人黄昌宇的委托诉讼代理人周媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王治国上诉请求：请求撤销原判决第一项和第四项，依法改判继续履行合同，上诉人与被上诉人签订合同真实有效。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的合同真实有效，在租赁期间内，上诉人人转租是经过被上诉人同意，上诉人曾多付租金用于下一年，转租期间的房屋使用已被被上诉人收回使用两年有余，至目前被上诉人仍在使用；2.租赁期间水电费，上诉人早已结清；3.被上诉人违约，理应赔偿上诉人的损失。黄昌宇向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付原告租金及滞纳金合计355380元（租金、滞纳金暂计至2017年1月17日止，滞纳金按每天租金的千分之一计算，租金、滞纳金要求计算至被告履行之日）；2、依法判决被告支付原告违约金18750元（即赔偿原告免租期损失）；3、要求判决被告支付使用承租房屋产生的水、电等费用（实际要求计算至被告返还所占房屋之日）；4、判决解除原、被告的房屋租赁合同，经房东许可的转租户和未经房东许可的承租户的应另订租约；5、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月15日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，被告租赁原告位于沈阳市和平区珲春路15号2-3层房产作为商业用途，合同约定租赁计租期从2013年5月1日至2020年4月30日，每年3月1日前交付当年度（整年12个月）的租金。逾期支付则应支付滞纳金，若被告拖延交租超过一个月，原、被告终止合同。2015年度租金为15万元，2016年度租金为16万元，为了维护自己的合法权益，原、被告于2015年6月12日签补充协议，约定2015年9月30日为最后交租日，逾期不交足租金按违约处理，后经多次电话和短信催被告，指出应履约及时交租否则应解除合同搬出该房屋，被告至今依然没有支付足拖欠的租金。2016年3月，被告将2楼转租10万元后，只给原告5万元房租。2016年12月将3楼未经房东书面许可转租美容院且拒不交租，至今无法联系上。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理应依约及时支付租金给原告，但是，被告采取拖延欺骗方法不支付租金。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。庭审中，原告明确诉讼请求1为：依法判决被告支付原告租金及滞纳金。（租金计算至2017年4月30日，总计26万元，滞纳金计算至被告履行之日止，滞纳金按应缴租金的日千分之一计算）；变更诉讼请求2为：诉讼请求为赔偿原告18750元；变更诉讼请求3为：判决被告支付使用承租房屋产生的电费5892元；变更诉讼请求4为：解除原、被告的房屋租赁合同。一审法院认定事实：2013年3月15日，原告黄昌宇（出租方、甲方）与被告王治国（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定被告租赁原告坐落于沈阳市和平区西塔（街道）珲春路15号2至3门、建筑面积351.26平方米的门市房。租赁期限自2013年5月1日至2020年4月30日；租金标准为：租金（实得），第一年至第三年为拾伍万元/年，第四年至第七年每年递增壹万元/年，为拾陆万元，拾柒万元，拾捌万元，拾玖万元。每年3月1日前交年度的租金，一次性支付给甲方。由乙方及时以现金汇入甲方指定账户内，以存单为依据。甲方收的租金为税后租金；合同第五条“乙方责任”第1款约定：依法经营按时交租金，拖延应缴纳的租金按日千分之一即收滞纳金；合同第十条约定，下列情况之一者甲乙双方同意终止合同。1、乙方不按时足额缴交租金，并超过规定的一个月；2、未经甲方书面同意，乙方将本房产转租或转让给第三方……2015年6月12日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《租赁补充协议》1份，约定，被告承诺在此期间（6月12日至7月12日）积极实施转让、对外承包、转租，承诺于2015年6月30日前有结果，保证2015年7月12日前给付租金。方案如下，1、期间如对外承包，乙方保证在7月12日前付清2014年度租金及滞纳金拾万元。其中租金6万元，滞纳金4万元（3月1日-8月18日=3,750元×5.5月=20,625元，8月18日-9月30日=1.5月×11万×3%=4,950元，10月1日-15年7月1日=9月×6万×3%=16,200元）。以上如准时缴纳。2015年度租金15万元的滞纳金减免（按月2.5%计算），即每月3,750元计（125元/日）。以后每月将承包费转到甲方银行卡，直至付清当年的租金和滞纳金为止。如果不按时足额交租，滞纳金不减免，按日千分之一计算（150元）执行。2、期间乙方如对外合作，乙方保证在7月12日前付清2014年度租金及滞纳金拾万元。其中租金6万元，滞纳金4万元。2015年度租金交付方式为：8月1日交68,750元（租金5万元，滞纳金18,750元）、9月1日交52,500元（租金5万元，滞纳金2,500元）、9月30日交51,250元（租金5万元，滞纳金1,200元），9月30日前内交清。以上如准时缴纳。2015年度租金15万元的滞纳金减免，按月2.5%计算，即每月3,750元计（125元/日）。3、期间乙方出兑转让或转租，乙方应一次性付清之前所有欠的租金及滞纳金……该《租赁补充协议》签订后被告于2015年7月29日向原告支付100000元,庭审中,被告提供2015年7月29日银行转款凭证予以证明。被告主张该100000元均为偿还原告的租金。原告主张该金额中有60000元系偿还尚欠原告2014年5月1日至2015年4月30日期间租金，有40000元系依据《租赁补充协议》约定给付原告2014年5月1日至2015年4月30日期间租金的滞纳金。对于2015年5月1日至2016年4月30日止的租金，原告主张被告欠付100000元。对于2016年5月1日至2017年4月30日止的租金，原告主张被告欠付160000元。就原告主张的租金金额，被告除2015年7月29日银行转款凭证外，无其他证据证明还款事实。被告于2016年2月26日与案外人高峰签订《房屋转租合同》1份，将诉争房二楼转租给高峰，租期4年，从2016年3月1日起，至2020年4月30日止。前三年年租金100000元，第四年每年105,000元。被告又将诉争房三楼转租他人。一审法院认为，原告黄昌宇与被告王治国签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。原告已依约交付房屋，被告应依约支付租金，但被告至今尚欠原告2015年度至2016年度及2016年度至2017年度租金，已违反合同第三条之约定，构成违约，应承担违约责任。关于被告尚欠原告2015年度至2016年度的租金及2016年度至2017年度租金的金额，被告负举证责任。被告未能举证已给付租金，以原告主张的金额为准。对于2015年度至2016年度的租金，原告主张尚欠的租金为100000元，对此被告提出异议，认为其于2015年7月29日已给付原告100000元，而原告指出，该金额中有60000元系偿还尚欠原告2014年度至2015年度租金，有40000元系依据《租赁补充协议》约定给付的滞纳金。依据原告给付时间及双方签订《租赁补充协议》的约定，可以认定，其中60000元系被告给付原告2014度至2015年度租金，与原告主张的2015年度至2016年度租金无关，而另外40000元双方存在分歧，原告主张该款项为滞纳金，被告不予认可，认为是租金。原告主张证据不足，该40000元应为2015年度至2016年度被告已给付的租金。故被告尚欠原告2015年度至2016年度租金为60000元。对于2016年度至2017年度租金，被告未能举证证明其已支付，以原告主张金额即合同约定金额年租金160000元为准。对于原告主张被告以欠付租金为基数、按日支付千分之一滞纳金的诉讼请求，该滞纳金实质为违约金，被告认为该计算标准过高，本院依据本案的实际情况，酌情予以调整，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算为宜。关于原告诉请解除合同的主张，因被告长期拖欠原告租金，已符合合同第十条第1款解除合同的条件，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿电费的诉讼请求，因原告不能充分证明被告欠付电费的金额，对原告该项诉讼请求，本院无法支持。关于原告主张被告赔偿18,750元损失的诉讼请求，因解约责任在被告，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄昌宇与被告王治国于2013年3月15日签订的《房屋租赁合同》;二、被告王治国于本判决生效之日起十日内给付原告黄昌宇房屋租金220000元；三、被告王治国于本判决生效之日起十日内给付原告黄昌宇违约金。以2015年度至2016年度欠付租金60000元为计算基数，从2015年3月1日起开始计算，以2016年度至2017年度欠付租金160000元为计算基数，从2016年3月1日起开始计算，均按中国人民银行同期贷款利率1.3倍标准计算，均至判决确定给付之日止；四、被告王治国于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄昌宇损失18750元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3456元（原告已预交，已减半收取），由原告承担528元，由被告王治国负担2928元。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，案涉房屋已被王治国转租他人，其中案涉房屋的二楼转租租金王治国已转交给黄昌宇，案涉房屋三楼的租金已由王治国自行收取，并未转交给黄昌宇本院认为,上诉人王治国与被上诉人黄昌宇签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。黄昌宇已依约交付房屋，王治国应依约支付租金，现王治国至今尚欠原告2015年5月1日至2016年4月30日及2016年5月1日至2017年4月30日租金，已违反双方《房屋租赁合同》第三条之约定，构成违约，应承担违约责任。且因王治国长期拖欠黄昌宇租金，已符合合同第十条第1款解除合同的条件，故对黄昌宇主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于黄昌宇主张王治国赔偿18,750元损失的诉讼请求，首先，因王治国欠付租金导致合同解除，解约责任在王治国；其次，经庭审查明，案涉房屋已被王治国转租他人，其中案涉房屋的二楼转租租金王治国已转交给黄昌宇，案涉房屋三楼的租金已由王治国自行收取，并未转交给黄昌宇，故因王治国不履行合同约定的支付租金义务导致合同解除，并将房屋转租导致黄昌宇不能占有、使用案涉房屋，故对黄昌宇的该项主张，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3456元，由上诉人王治国负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙卓审 判 员 王虹审 判 员 单立二〇一七年七月十三日法官助理 蔡韵书 记 员 齐萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。