福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0802民初2606号原告：深圳市馨居佳物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路鸿隆世纪广场B座24C，统一社会信用代码9144030076636481XT。法定代表人丁秋玉，董事长。委托诉讼代理人：邹继明，男，1979年6月17日出生，汉族，系该公司员工，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：陈素杏，女，1963年7月7日出生，汉族，系该公司员工，住龙岩市新罗区。被告郭素珍，女，1971年6月8日出生，汉族，龙岩市全新机电有限公司会计，住龙岩市新罗区，委托诉讼代理人：廖强（系被告郭素珍丈夫），男，1969年4月20日出生，汉族，龙岩市物资再生利用公司职工，住龙岩市新罗区。原告深圳市馨居佳物业服务管理有限公司（以下简称馨居佳公司）与被告郭素珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告馨居佳公司的委托诉讼代理人邹继明、陈素杏，被告郭素珍的委托诉讼代理人廖强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。馨居佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令郭素珍支付拖欠的物业服务费3481.2元、公摊电费810元，共计4291.2元。2、判令郭素珍承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：馨居佳公司分别于2009年6月和2012年5月和2015年5月与龙岩市国城置地有限公司签订中山路三期物业管理合同，合同约定自2009年6月1日至今，由深圳市馨居佳物业管理有限公司向龙岩市中山路三期业主提供物业服务，收取物业服务费，物业服务费标准按物价局批准文件执行。郭素珍是中山路商业城三期6栋-1209室产权人，房屋面积110.5平方米。中山路商业城三期6栋为高层住宅，按照龙岩市（龙计价【2004】房163号）文件规定，高层住宅物业管理费为每平方米每月1元，实际收取0.7元/月，该业主应交物业管理费77.36元/月。郭素珍从2012年3月开始拖欠物业管理费，截止2016年9月，共拖欠费用45个月，共计物业服务费3481.2元。公摊电费810元，合计拖欠费用4291.2元。郭素珍长期拒绝交纳物业管理费行为已构成违约，严重损害了馨居佳公司乃至中山路全体业主的共同权益。馨居佳公司当庭减少诉讼请求为：1、判令郭素珍支付所拖欠的物业服务费3326.48元、公摊电费701元，共计人民币4027.48元；2、判令郭素珍承担本案的全部诉讼费用。郭素珍辩称：1、被告与馨居佳公司从未签订过合同，不存在合同关系。既无合同，何来违约。2、2013年、2014年物业费郭素珍与馨居佳公司当时已协商解决。因物业服务存在瑕疵，馨居佳公司同意以每年收两个月物业费的方式解决。故2013年2014年的物业费已协商解决，不存在物业费欠费问题。3、民法通则第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。馨居佳公司起诉时间是2017年4月，已超过诉讼时效。4、最高法关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条“或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。馨居佳公司显然超过了合理期限。5、馨居佳公司诉状中所附物业管理收费通知单是伪造的，不具有法律效力。2012年5-6月收费通知单和2014年1-2月的收费通知单中水费的单价均为2.7元，实际上2012年水费为1.91元，2014年水费为2.1元。公摊电费通知单上都是5元，实际上为1.5元/月。多处数据与事实不符，故通知单显系伪造。6、馨居佳公司所诉物业费数据与2017年4月调解时提供的数据不符，4月提供的数据显示至2016年12月欠的公摊电费为652.5元，诉状中公摊电费到2016年9月为810元，这两项数据不符。馨居佳公司所列的欠费时段中2012年11-12月物业费郭素珍已缴纳，有物业发票收款收据为证。7、馨居佳公司认为房屋面积110.5平方米，房产证面积为110.45平方米。馨居佳公司多年来一直以错误的面积收取物业费，请予以改正。8、自2015年更换电梯时物业公司虚报价格以来，物业公司已失去6号楼全体业主的信任，可能也是这个原因，馨居佳公司自2015年后再未上门收取过物业费。9、自2015年更换电梯以来，电梯的更好、维护，保养都是由业主自发组成的团体在做，馨居佳公司物业服务未尽责，物业费应当酌减。因已过诉讼时效及以上原因，要求驳回馨居佳公司的诉讼请求。经审理查明，馨居佳公司与龙岩房地产开发总公司签订物业服务合同，由馨居佳公司对龙岩市新罗区中山路三期实施物业管理。此后，馨居佳公司又与龙岩市国城置地有限公司签订物业服务合同，由馨居佳公司继续向龙岩市新罗区中山路三期提供物业服务，收取物业服务费，物业服务费标准按物价局批准文件执行。馨居佳公司向龙岩市新罗区中山路三期小区提供物业服务至今。郭素珍系龙岩市新罗区中山路三期6栋1209室的业主,该房屋建筑面积为110.45平方米。中山路商业城三期6栋为高层住宅，按照物价部门文件，高层住宅物业管理费为每平方米每月1元，实际每月收取0.7元。从2012年3月起，郭素珍开始拖欠物业管理费，截至2016年9月共拖欠45个月的物业服务费3324.55元、公摊电费701元，共计4025.55元。馨居佳公司向郭素珍多次催要前述费用未果，故诉至本院。本院认为，馨居佳公司系具有独立法人资格，具有资质的物业管理服务单位。馨居佳公司分别与龙岩房地产开发总公司、龙岩市国城置地有限责任公司签订的物业服务合同，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。馨居佳公司根据该合同的约定向包括郭素珍在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴公摊水电费等费用。郭素珍在接受前述服务后，应履行按期向馨居佳公司交纳物业管理费、水电费等费用的义务。但郭素珍未按期交纳，郭素珍主张馨居佳公司未尽物业管理义务，本院认为物业管理属于服务业，难以存在一个绝对的客观标准，主观认同很重要。业主都希望能够在缴纳较低的服务费的情况下，又享受完善的物业服务，希望服务单位在小区设施维护、治安、卫生等各方面尽善尽美、全无纰漏，这不符合客观实际。郭素珍主张馨居佳公司的起诉已超过诉讼时效，本院认为馨居佳公司向业主提供物业服务是一个持续的过程，诉讼时效应从停止物业管理后开始计算。综上，馨居佳公司的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：郭素珍应于本判决生效之日起十日内支付深圳市馨居佳物业管理有限公司截至2016年9月的物业服务费3324.55元、公摊电费701元，共计4025.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由郭素珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 章    华二〇一七年七月十日书记员 陈叙颖（代）书记员 汤芹娟（代）附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示：具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）。诉讼费缴交账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：10×××01）。支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。新罗区人民法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331。