上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初15729号原告：蒋春欢。委托诉讼代理人：卢某某。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：成某某。原告蒋春欢与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称金盛家居)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法由审判员金根元适用简易程序于同年6月28日公开开庭进行了审理。原告蒋春欢及其委托诉讼代理人卢某某，被告金盛家居的委托诉讼代理人成某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋春欢向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金人民币(币种下同)18,015.50元；2.被告支付原告自2017年1月1日起至2017年3月30日止的占用使用费13,500元；3.被告向原告支付违约金15,000元。事实和理由：2008年5月16日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将自己拥有的位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室XXX号商铺(即本案涉案商铺)出租给被告经营，租期为10年，自2007年1月1日起至2016年12月31日止，租金每三个月为一个支付期。但被告从2016年7月1日起至2017年3月31日止未支付租金，也未按约交接返还商铺，造成原经营户赖着不走。原告于2017年2月27日去收铺时，原经营户称商铺是向金盛家居租赁的，与业主无关，并将原告关锁在店铺内，原告报警后才开门。原告曾多次电话、上门催讨，仍拒支付，严重侵害了原告的合法权益，故原告依据合同约定要求被告支付违约金。为此，原告特提起诉讼，请求判如所请。本案审理过程中，原告表示同意被告扣除税收后向原告支付自2016年7月1日起至2016年12月31日止的欠租，并明确上述第1项诉讼请求为：被告支付原告自2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金17,414.98元。被告金盛家居辩称，第一，对于原告主张的自2016年7月1日起至2016年12月31日止被告欠付租金的期限没有异议，但实际税后被告应给付原告的租金是17,414.98元；第二，对于原告主张的使用费不予认可，因为涉案商铺已经返还，原告也已经将商铺另行出租，如法院要判使用费，也应按照涉案商铺的产证面积52.49平方米来计算，合同约定的面积78.346平方米是包括了违章大棚的面积，政府已于2017年1月开始拆除违章大棚，于4月已拆除完毕；第三，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院调整至1,800元。本院经审理认定事实如下：原告蒋春欢系上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室建筑面积52.49平方米商铺的产权人。2008年5月16日，原告蒋春欢(作为出租方，签约甲方)与被告金盛家居(作为承租方，签约乙方)签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方将其坐落在上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺(52.49/907.04)的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米；甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日起至2016年12月31日止；自2014年1月1日起至2016年12月31日止的租金按每年36,031元计算，每三个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金时应向乙方提供由税务部门开具的租赁发票；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费；乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态；返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用。双方还约定，乙方逾期支付商铺租金超过三个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同，违约方应向对方支付200,000元的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2008年5月17日，原告蒋春欢(签约甲方)、案外人上海某某汽配市场有限公司(签约乙方)与被告金盛家居(签约丙方)签订《协议书》1份，约定因乙方企业经营发展的需要，经甲、乙、丙三方协商一致，就甲方与乙方签订的位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室《商铺租赁合同》中的相关事项达成如下协议：一、按上述《商铺租赁合同》中第二条的约定，现乙方合同主体由“上海某某汽配市场有限公司”变更为“上海金盛家居市场经营管理有限公司”；二、本协议签订后，甲方与乙方之间的原《商铺租赁合同》即终止，同时，甲方与丙方就商铺租赁事项重新签订《商铺租赁合同》。同日，原告蒋春欢(签约甲方)与被告金盛家居(签约乙方)还签订《商铺租赁合同补充协议》1份，约定：甲方委托乙方代开租赁发票；乙方按期将租金代扣税金后汇入由甲方指定的账号；甲方同意由乙方统一代开上海交通银行卡；签订此合同时，乙方将卡交予甲方，乙方将此卡号作为收取租金的指定账号；鉴于甲方商铺多人权属的特殊情况，甲方出租给乙方商铺的具体位置暂定为银都路XXX弄XXX号XXX、XXX室-XX。合同履行过程中，被告将租金代扣税金后向原告付清了至2016年6月30日止的租金，自2016年7月1日起至2016年12月31日止的商铺租赁费仍有税后17,414.98元被告未给付原告，遂成讼。诉讼中，原告认为原、被告签订的《商铺租赁合同》到期后，被告曾进行停水停电，但并未能按照双方合同约定按期交还商铺，并确认原告已于2017年4月1日收回了涉案商铺，并另租他人。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房地产登记簿》、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、《协议书》、交通银行客户交易清单，被告提供的税收缴款书以及原、被告的当庭陈述等证实，本院对上述双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。本案审理过程中，被告为证明其曾张贴公告要求出租方收回商铺，向本院提交了签订移交协议业主明细表、告知小业主交接的公告、告知商户搬迁的公告及照片，对此原告不予认可。本院认为，租赁合同期满后，清空并交还商铺系被告之义务，且双方在《商铺租赁合同》中对于合同期满后的交接亦有明确的约定，故本院对于被告提供的上述证据的证明效力不予确认。本院认为，原告蒋春欢与被告金盛家居签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。但被告在租赁涉案商铺的过程中，并未能按照约定的支付期限履行，长期拖欠租金未付，已属违约。现就2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金已至付款期限，原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持。至于租金数额，双方约定自2014年1月1日起至2016年12月31日止的年租金标准为36,031元，现原告表示同意被告扣除税收后支付上述阶段的欠付租金，故本院确认被告向原告支付自2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金17,414.98元。根据原、被告之间的《商铺租赁合同》约定，租赁期限至2016年12月31日止，被告应于租赁期限届满之日起30日内返还商铺，返还时，应经原告验收认可，并相互结清各自应承担的费用。现双方约定的租期已届满，被告虽认为其已以张贴公告的方式告知原告来办理交接手续并收回涉案商铺，但双方在《商铺租赁合同》中对于合同期满后的交接有明确的约定，且实际被告并未能及时清空房屋，也未能与原告办理涉案商铺的交接手续，故本院认为被告自行张贴公告不能视为其已经完成了涉案商铺的交接，现原告确认其已于2017年4月1日收回了涉案商铺，故对于原告要求被告支付自2017年1月1日起至2017年3月30日止的占用使用费之诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占用使用费的标准，被告虽认为大棚被拆除故应按照产证面积计算，但被告并未能向本院提交证据以证明违章大棚的拆除时间，且租期届满后的房屋占用使用费系对原告未能收回房屋而产生的出租收益损失之弥补，实际该处商铺租金也已经上涨，故被告的该抗辩意见本院不予采信。依据双方合同约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费”，故2017年1月1日起至1月30日止系双方约定的交房履行期，并未约定按照原租金标准的1.50倍支付占用使用费，而自2017年1月31日起履行期限已过，原告可要求被告按照原租金标准的1.50倍履行。因此，本院确认被告按原租金标准向原告支付自2017年1月1日起至1月30日止的占用使用费2,961.45元(36,031元/年÷365天×30天)及按原租金标准的1.50倍支付自2017年1月31日起至3月30日止的占用使用费8,736.28元(36,031元/年×1.50倍÷365天×59天)，共计11,697.73元。关于原告主张的违约金15,000元，虽然双方在《商铺租赁合同》中约定违约方应承担的违约金为20万元，现原告已根据实际情况进行了调整，但本院认为，由于违约金兼具惩罚性和补偿性，考虑到被告的违约时间、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，原告目前所主张的违约金高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以10,000元计。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋春欢自2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金17,414.98元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋春欢自2017年1月1日起至2017年3月30日止的占用使用11,697.73元；三、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋春欢违约金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计481.45元，由原告蒋春欢负担76.63元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担404.82元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金根元二〇一七年七月二十五日书记员  林 叶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。