湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0602民再7号原告李再新，男，1964年11月12日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托代理人：刘细元，女，1966年2月12日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系原告李再新的妻子。委托代理人：彭国光，湖南碧灏律师事务所律师。被告兰赛平，男，1975年12月12日出生，汉族，户籍所在地岳阳市岳阳楼区。委托代理人：兰建中，男，1954年6月18日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系被告兰赛平的叔叔。委托代理人：王小青，岳阳市求真法律服务所法律工作者。第三人张景，女，1972年2月9日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人曾格桥，男，1968年8月17日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系第三人张景的丈夫。委托代理人张涛澜，曾用名张涛，男，1977年1月28日出生，户籍所在地湖南省平江县，系第三人张景的弟弟。原告李再新与被告兰赛平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年10月12日作出（2011）楼民速初字第101号民事判决。该判决发生法律效力后，岳阳市中级人民法院于2015年2月5日作出（2015）岳中民监字第2号民事裁定,指令本院再审此案。2015年12月21日，本院作出（2015）楼民再初字第4号民事判决。兰赛平不服该判决，案件上诉至岳阳市中级人民法院后，该院于2016年6月27日作出（2016）湘06民再6号民事裁定，撤销本院（2015）楼民再初字第4号民事判决和（2011）楼民速初字第101号民事判决，将案件发回本院重审。本院受理后依法另行组成合议庭，并追加利害关系人张景、曾格桥作为第三人参加诉讼，公开开庭审理了本案。原告李再新及其委托代理人刘细元、彭国光，被告兰赛平及其委托代理人兰建中、王小青，第三人张景、曾格桥的委托代理人张涛澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年7月28日，原告李再新起诉至本院称：2006年1月12日，被告兰赛平经人介绍将其位于岳阳楼区北港乡枫树村枫树组的房屋（原房产证、地产证号为岳房权证岳阳楼区字第x**号、岳阳楼区国用（2000）字第xxx号）作价21万元转让给原告。原告在2006年1月12日支付第1笔购房款后，被告将该房屋交付原告使用。2006年11月29日，原告交清房款后，被告将该房屋权属证明交付原告。原告受让该房屋后即装修并一直居住至今。但被告交出权属证明后一直不配合原告办理房屋过户登记手续，故诉至本院，请求确认上述房屋所有权归原告所有，并由被告承担本案诉讼费用。在本案发回重审审理过程中，原告李再新申请追加利害关系人张景、曾格桥为第三人，并变更诉讼请求为：请求判令原告李再新与被告兰赛平房屋买卖合同成立并有效，由兰赛平协助原告办理过户手续；请求确认被告兰赛平与第三人张景、曾格桥的房屋买卖合同无效，第三人对上述房屋不拥有所有权。被告兰赛平辩称：不同意原告李再新变更诉讼请求；本案原、被告之间是民间借贷法律关系而不是房屋买卖合同关系。请求法院驳回原告的起诉。第三人张景、曾格桥述称：原告李再新与被告兰赛平之间的房屋买卖合同关系不成立，他们之间只是以案涉房屋作为抵押物的民间借贷关系。原告李再新无权主张被告兰赛平与第三人张景、曾格桥的房屋买卖合同无效，李再新已经向法院起诉请求确认兰赛平与第三人的房屋买卖合同无效，李再新不能就同一事实重复起诉。第三人与被告兰赛平依法交易，签订了书面房屋买卖合同，交纳了购房款，房产局已经依法确认房屋所有权由第三人享有。对房地产确权不能由人民法院行使，只能由房产部门行使。第三人不同意原告在本案发回重审后变更诉讼请求。请求法院驳回原告的诉讼请求。李再新围绕诉讼请求和主张向本院提交了如下证据：1、岳阳楼区字第xxx号《房产证》及岳阳楼区国用（2000）字第xxx号《国有土地使用证》。拟证明本案诉争房屋的基本情况。2、原审办案法官于庭审前的一天即2011年9月21日对证人黄平娟、张效禹分别所作的调查问话。拟证明原告付款购买被告房屋及被告交付原告房屋及房屋权属证书的过程。3、被告兰赛平及其父亲分别出具的收款条据和付清房款的书面凭据（2006年1月12日，兰赛平出具收条，收到李再新人民币10万元；2006年6月20日，兰赛平因在广东被抓急需用钱，由其父兰光荣经手向李再新借款2万元并出具借条；2006年11月29日，兰赛平出具“房款以付清”的条据）。拟证明李再新于2006年11月29日已付清诉争房屋购房款。4、35000元欠条一份。拟证明兰赛平向原告借款35000元以偿还他项权利人黄平娟的借款，以便解除房屋抵押登记。由此致使原告当时无钱再交纳房屋过户费用，房屋未能及时办理产权变更登记。5、原再审庭审中证人廖盛福出庭作证的证言。拟证明原告在购买诉争房屋请廖盛福对其装修后入住。6、岳阳市房屋权属登记审批表。拟证明诉争房屋已于2011年12月1日（在原审对李再新与兰赛平确认房屋所有权纠纷一案作出判决后）变更登记至第三人张景、曾格桥名下。7、房地产买卖契约、完税凭证、他项权利信息表。拟证明第三人张景、曾格桥与被告兰赛平之间的房屋买卖合同价款为51万元，但当时的市场评估价是647209.75元，诉争房屋作为银行贷款抵押物的评估值是938000元；第三人与被告双方对诉争房屋的交易价格明显不合常理。8、对证人余展智的两份调查笔录（办案法官、原告代理人先后于2014年10月31日、2014年11月20日在岳阳市看守所分别对余的调查问话）。拟证明张景、曾格桥清楚本案诉争房屋存在纠纷，但仍然购买，存在恶意。9、原告代理人于2014年11月8日分别对两证人周晓明、毛安辉的调查笔录。拟证明周晓明、毛安辉从李再新、刘细元夫妇手中租赁诉争房屋，第三人张景、曾格桥购买诉争房屋却从未实地看房，违反常理。10、他项权利登记信息。拟证明诉争房屋已于2012年2月7日被张景、曾格桥在未实际占有房屋的情况下抵押给华容湘江银行股份有限公司岳阳分行贷款70万元，该作法违背一般购房人的通常做法。11、房屋照片。拟证明诉争房屋现状，且该房屋至今一直由原告占有居住。被告兰赛平没有提供任何证据。第三人张景、曾格桥提供了以下证据：1、兰赛平于2010年4月28日委托黄谷良进行房屋买卖的委托书、公证书。拟证明李再新伪造兰赛平签名办理委托书、签订虚假房屋买卖合同、办理假公证和房产过户手续，之后被兰赛平发现，公证处撤销公证的事实。2、落款时间为2010年5月20日的虚假房地产买卖契约，拟证明原、被告之间不存在房屋买卖关系。3、余展智于2016年12月20日向法院出具的说明（第三人的委托代理人提交本院）。拟证明张景、曾格桥购买兰赛平名下房屋时并不知道该房屋有纠纷；余展智认为自己原来接受他人调查时所作的笔录并不真实客观。4、法律工作者谭正文于2014年12月23日对证人周晓明的调查笔录。拟证明张景、曾格桥的代理人到周晓明租赁的诉争房屋内查看过多次。5、房产局档案查询登记。拟证明兰赛平在诉争房屋所在地鲤鱼嘴社区共有三套房屋。6、五张收款凭证。拟证明被告方收了第三人张景51万元购房款（张景实际支付给兰赛平的委托人余展智房款25.5万元，另外25.5万元需待出售方将所购房屋中的住户请走后支付）。在本案发回重审审理过程中，岳阳市公安局岳阳楼分局经济犯罪侦查大队向本院提供了办案干警于2017年1月19日对兰赛平所作的讯问笔录、于2017年1月20日对张涛所作的询问笔录以及兰赛平对其向张景出具的收条的说明、张涛（代张景）的声明等相关证据材料。对于当事人围绕诉讼请求和主张所提交的证据和公安机关提供本院的作为本院依职权调取的相关证据，本院组织了当事人进行质证。对于上述证据，本院认定如下：对于原告方提供的关于诉争房屋基本情况的房屋产权证明等书证，当事人没有异议，本院予以确认。对于原告提供的被告方出具的收条、借条、欠条，被告对其真实性无异议，且与被告在公安机关供述的相关事实相互印证，本院予以采纳。对于原告和第三人分别提供的证人证言中所反映的能与其它证据相互印证的事实，本院予以采信。对于被告在公安机关供述的其与李再新房屋买卖纠纷的相关事实，本院予以采信。对于原告和第三人提供的在本院作出（2011）楼民速初字第101号判决后，第三人张景购买诉争房屋并取得房屋产权的相关证据材料，因属于本院受理的另一相关案件需要审查确认的证据，对此类证据本案不作认定。根据当事人的陈述、当庭认可的事实和审查确认的证据，本院再审认定事实如下：2005年，因被告兰赛平位于岳阳市岳阳楼区北港乡枫树村枫树组的一栋三层楼私有房产（房屋所在地现已更名为岳阳市岳阳楼区三眼桥办事处鲤鱼嘴社区，房产证为岳房权证岳阳楼区字第x**号，测量号xxx，建筑面积395.46平方米）抵押给了债权人黄平娟（证人）并办理了他项权证，黄多次找兰赛平催讨欠款。2006年1月12日，兰赛平向原告李再新借款10万元后将其归还黄平娟。兰赛平与李再新双方约定，兰将上述房屋给李居住，待还款给李后再将房屋赎回。李再新对上述房屋进行装修后搬入居住并办了搬家宴，兰赛平送情祝贺。2006年6月20日，兰赛平因在广东被羁押，由其父兰光荣经手向李再新借款2万元，并出具今借到李再新现金2万元的借条。2006年11月，兰赛平回到岳阳，黄平娟又向兰催讨欠款，兰又找李再新借款。当月29日，兰赛平向李再新借款3.5万元并向李的妻子刘细元出具欠条。借款当日，兰赛平向李再新出具了一张“房款以付清”（“以”系笔误，实为“已”）的条据，与李口头约定将房屋出售给李，并协助李办理过户手续。当日，兰赛平将欠黄平娟的余款还清，兰、黄与李再新三人一同到房产部门解除了诉争房屋设定的抵押权后，兰赛平将取回的房产证交给了李再新。2008年至2011年1月间，兰赛平认为争议房屋的价值高于欠李再新的借款，多次找李协商要求买回房屋未果。期间，原告李再新委托黄某伪造兰赛平的身份证件以及房地产买卖契约等虚假资料，于2010年5月31日办理了争议房屋的过户登记。2011年1月，兰赛平得知争议房屋已被李再新过户，即向案外人余展智（与兰赛平亦有债权债务关系）寻求帮助，余将法律工作者张涛（第三人张景的弟弟）介绍给了兰赛平。在余展智、张涛的协助下，李再新名下的房产登记于2011年6月被撤销，争议房屋的产权于8月又恢复到兰赛平名下。另查明，2011年7月28日，李再新为与兰赛平房屋买卖纠纷向本院提起诉讼，请求确认争议房屋归其所有。本院受理后，对案件进行了公开开庭审理，原告李再新和被告兰赛平的委托代理人任勇波到庭参加诉讼。2011年10月12日，本院作出（2011）楼民速初字第101号民事判决：由兰赛平继续履行合同约定的房屋过户义务。之后，该判决一直未能送达被告兰赛平一方。2011年12月1日，案外人余展智以兰赛平的名义与第三人张景签订《房地产买卖契约》。当月7日，诉争房屋的产权从原所有权人兰赛平名下被变更登记到张景名下，共有人为张景的丈夫曾格桥。2012年7月11日，本院在《人民法院报》向兰赛平公告送达（2011）楼民速初字第101号民事判决。判决发生法律效力后，原告李再新于2012年9月向本院申请强制执行，执行中发现诉争房屋已被过户至第三人张景、曾格桥名下。还查明，2012年2月7日，第三人张景、曾格桥夫妇将其名下的诉争房屋抵押给华融湘江银行取得贷款，并办理抵押登记。2013年10月21日，经李再新夫妇举报，岳阳市公安局岳阳楼分局决定对兰赛平涉嫌合同诈骗一案立案侦查。2013年11月15日，李再新以兰赛平、张景、曾格桥为被告，以华融湘江银行股份有限公司岳阳分行为第三人向本院起诉，请求确认被告兰赛平与张景、曾格桥之间的房屋买卖合同无效，张景、曾格桥对该房屋不拥有所有权；被告张景、曾格桥与第三人之间关于该房屋的抵押合同无效，第三人对该房屋不享有抵押权，并撤销抵押登记。本院受理后以（2013）楼民速初字第266号民事裁定驳回了李再新的起诉。李再新不服该裁定，案件上诉至岳阳市中级人民法院后，该院于2016年10月30日裁定撤销本院上述裁定，指令本院审理该案。本院予以受理，立案案号为（2016）湘0602民初4898号。另还查明，2014年2月25日，张景的父亲张时声请兰赛平委托其代理兰赛平与李再新房屋买卖纠纷申请再审一案。当日，兰赛平出具委托书并进行公证。之后，张时声代理兰赛平向岳阳市中级人民法院提出对李再新与兰赛平房屋买卖纠纷一案申请再审。2015年5月2日，岳阳市中级人民法院作出（2015）岳中民监字第2号民事裁定，指令本院再审李再新与兰赛平房屋买卖合同纠纷一案。2015年12月21日，本院对该案作出（2015）楼民再初字第4号民事判决：坐落于岳阳市岳阳楼区三眼桥办事处鲤鱼嘴社区、原房产证号为岳房权证岳阳楼区字第x**号、土地证号为岳阳楼区国用（2000）字第x**号的房屋所有权归原审原告李再新所有。兰赛平不服该判决向岳阳市中级人民法院提出上诉后，该院于2016年6月27日作出（2016）湘06民再6号裁定，撤销本院（2015）楼民再初字第4号民事判决和（2011）楼民速初字第101号民事判决，将本案发回本院重审。在本案发回重审后，2017年1月19日，兰赛平在接受公安机关讯问时承认：“房款以付清”这张条子是他亲笔签署的，因为当时黄平娟逼着他还钱，他没办法了，想把房子卖给李再新，还通过张效禹给李再新做工作，要李再新把房子买下，所以他就写了这个“房款以付清”的条子。当时他考虑到与李再新的关系这么好，他也和李再新口头约定了到时候他有了钱再将房屋买回来。“房款以付清”中的房款包括他向李再新借的钱（打了收条和借条）及平时打牌在李再新那里拿的钱（没有打条子的）一起，大概有20多万元。本院再审认为，本案争议的焦点是原告李再新与被告兰赛平之间法律关系的性质和效力。原告李再新主张其与被告兰赛平之间是房屋买卖关系，被告兰赛平、第三人张景、曾格桥均主张原、被告之间是民间借贷关系。2006年1月12日，因兰赛平收到李再新现金10万元后向李出具的收条并未载明购房款，而诉争房屋已被抵押给了兰赛平的债权人黄平娟并办理房屋抵押登记，故应当认定此时兰、李二人达成以兰赛平的上述房屋给予李再新居住使用的方式作为兰赛平借款担保的口头协议。此后，虽然原、被告之间未对诉争房屋签订房屋买卖合同，但2006年11月29日，兰赛平与李再新口头约定兰将房屋出售给李，并协助李办理过户手续，兰赛平出具了一张“房款以付清”的条据，当日，兰将解除了房屋抵押权后取回的房产证交给了李。故李再新一方已经履行支付全部房款的主要义务并实际占有该房屋，兰赛平也接受，双方达成房屋买卖口头协议，是真实意思表示，并不违反法律的强制性规定。至此，双方形成房屋买卖关系，房屋买卖合同成立。之后，兰赛平如果认为李再新居住争议房屋对其不公平，损害了其利益，当时完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项的规定，请求人民法院撤销双方事实上已形成的房屋买卖合同，但兰赛平在法定的除斥期内并未行使该权利，李再新自2006年居住使用诉争房屋至今。因此，李再新与兰赛平之间的房屋买卖合同成立并有效。2010年4月、5月李再新利用虚假的材料将房屋产权办理至自己名下，该行为并不能否认原、被告之间已存在的房屋买卖关系。故对于原告在本案发回重审后提出的请求确认其与兰赛平房屋买卖合同成立并有效的诉讼请求，本院予以支持。对于被告和第三人关于原、被告之间是民间借贷关系的主张，本院不予支持。因诉争房屋的产权现在第三人张景、曾格桥名下，对于原告提出的由兰赛平协助其办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。第三人张景、曾格桥购买诉争房屋并取得房屋产权的行为是否为善意取得，属于本院（2016）湘0602民初4898号原告李再新与被告兰赛平、张景、曾格桥及第三人华融湘江银行一案中审查认定的范畴，本案不作认定。关于原告要求确认被告兰赛平与第三人张景、曾格桥的房屋买卖合同无效，第三人对上述房屋不拥有所有权的诉讼请求，与原告在（2016）湘0602民初4898号一案的部分诉讼请求相重合，根据“一事不再理”的原则在本案中依法不作处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款和《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李再新与被告兰赛平之间的房屋买卖合同成立并有效。二、驳回原告李再新的其它诉讼请求。原审案件受理费2225元，由被告兰赛平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  贺卫红审 判 员  龙一明人民陪审员  史建国二〇一七年七月十一日书 记 员  李 佳相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。