江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4433号上诉人（原审被告）：钱厚龙，男，1980年6月23日生，汉族，户籍地江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：印宁，江苏乐助律师事务所律师。委托诉讼代理人：房瑞琴，江苏乐助律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周磊，男，1980年2月23日生，汉族，户籍地江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：项彩文，泗洪县陈圩法律服务所法律工作者。上诉人钱厚龙因与被上诉人周磊房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2017)苏0508民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱厚龙的上诉请求：撤销原判，驳回周磊的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。钱厚龙承租的涉案房屋二楼处在空关状态，但并未拖欠房屋所有人刘萍的租金；刘萍陈述2015年春节后周磊主动将钥匙交还给刘萍，证明是周磊主动放弃了剩余的租期；刘萍陈述收费房屋的日期是2015年2月底3月初，一审判决认定2015年3月1日依据不足。周磊在合同约定的交纳房租期限到来前，主动将房屋钥匙交给房东刘萍，提前终止了与钱厚龙的租赁合同，钱厚龙不存在违约行为。周磊辩称，钱厚龙的上诉没有事实和法律依据，不应支持。周磊向一审法院起诉请求：钱厚龙退还房屋租金8000元、房屋转让费15000元、房租保证金5000元、支付违约金50000元，合计78000元；2、本案的诉讼费用由钱厚龙承担。一审法院认定事实：2013年10月7日，钱厚龙与案外人刘萍签订房屋租赁合同，约定由刘萍将新郭路305号房屋（共两层，以下简称涉案房屋）出租给钱厚龙使用，租期自2013年10月20日起至2018年10月19日止。2014年4月18日，周磊（乙方、承租方）与钱厚龙（甲方、出租方）签订房屋租赁合同，约定由钱厚龙将涉案房屋一楼部分转租给周磊，租期自2014年4月19日起至2018年10月18日止，第一年（半年）租金为25000元，第二年租金为50000元，第三年租金为52500元，第四年租金为55125元，第五年租金为57880元，租金每半年支付一次，第一次租金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付给甲方。合同约定周磊需缴纳租房保证金5000元。若周磊未按照合同规定的时间和方式支付租金、其他费用，钱厚龙有权终止合同、收回房屋，没收剩余房款；若钱厚龙擅自提前终止合同，应按50000元向周磊支付违约金，并退回剩余房款。合同还对其他事项作出了约定。合同签订当日，周磊向钱厚龙支付了第一期半年（2014年4月19日至2014年10月18日）的租金25000元、租房保证金5000元、房屋出租转让费15000元。周磊当庭陈述第二期（2014年10月19日至2015年4月18日）的租金25000元已经支付给钱厚龙，钱厚龙对此表示认可已经收到。2016年1月16日，钱厚龙通过支付宝转账的方式向周磊周磊的中国农业银行账户转账5000元，周磊表示该笔5000元已经收到。审理中，案外人刘萍向一审法院陈述：其于2014年年底向钱厚龙催要物业管理费时，发现钱厚龙承租的涉案房屋二楼就已经处于空关状态。故与周磊协商要求其整体租赁，周磊表示没有经济能力也没有实际需要承租整体房屋，故未与刘萍另外签订房屋租赁合同，并于2015年2月底将钥匙交还给刘萍。钱厚龙对刘萍的上述陈述认为，租赁房屋是周磊主动将钥匙交还于刘萍，而不是因为钱厚龙欠付租金原因而被刘萍赶走。上述事实，由周磊提供的房屋租赁合同、收条、钱厚龙提供的支付宝转账凭证、刘萍的谈话笔录以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。一审法院认为，周磊与钱厚龙签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，应认定合法有效，双方均应恪守。在本案中钱厚龙应当保证涉案房屋一楼能提供给周磊正常使用。然因案外人刘萍对涉案房屋主张权利，导致涉案房屋于2015年3月1日被刘萍整体收回，其责任不在周磊。随之周磊与钱厚龙的房屋租赁合同于该日解除，周磊实际使用的时间为2014年4月19日至2015年3月1日。故周磊请求钱厚龙返还剩余房租和保证金的诉讼请求，于法于约均有据，法院予以支持，即钱厚龙应当退还周磊已经支付的2015年3月2日至2015年4月18日的租金6438元（50000元/365天*47天）、保证金5000元。对于钱厚龙辨称的周磊没有于2015年3月19日前支付下一期租金导致合同终止的抗辩意见，法院不予采纳。关于房屋出租转让费15000元，周磊、钱厚龙签订的房屋租赁合同的期限是4年半，由于钱厚龙的原因导致涉案房屋被提前收回，故根据周磊实际承租房屋的时间对房屋出租转让费进行折算，即周磊应承担房屋出租转让费2903元（15000元/1643天*318天），钱厚龙应退还剩余的房屋出租转让费12097元。关于违约金50000元，由于钱厚龙违约导致合同提前终止，给周磊造成了一定的损失，钱厚龙应承担相应的违约责任。违约金的主要功能系弥补违约方给守约方造成的损失，故法院以周磊的实际损失为基础依法将违约金酌情调整为20000元。综上，钱厚龙应当退还周磊租金6438元、租房保证金5000元、房屋出租转让费12097元，合计23535元，扣除钱厚龙已经退还给周磊5000元，钱厚龙还应向周磊退还18535元，并支付违约金20000元，合计38535元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决钱厚龙于判决生效之日起十日内退还周磊房屋租金、租房保证金、房屋出租转让费共计18535元，并向周磊支付违约金20000元，合计38535元。案件受理费1550元，减半收取775元，由周磊负担392元，由钱厚龙负担383元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，钱厚龙与刘萍签订的房屋租赁合同约定钱厚龙承担租赁期间的水费、电费、电话费、网络费，未经刘萍同意，不得私自将该房的部分或全部转租给他人。二审中，双方均未提供新的证据。二审中，钱厚龙陈述2014年下半年因为生意不好，离开了向刘萍承租的房屋，但没有与刘萍协商解除合同，也没有返还钥匙，因为房租已经支付到2015年4月19日，还交给刘萍5000元保证金。周磊陈述钱厚龙将房屋租给周磊后，没有向刘萍支付其自己使用的上层房屋的租金及物业管理费，且离开承租房屋，至2016年4月19日都没有出现。钱厚龙在两份租赁合同中都有违约行为，导致周磊无法继续使用房屋。本院认为：2013年10月7日钱厚龙与刘萍签订的房屋租赁合同约定未经刘萍同意，钱厚龙不得私自将该房的部分或全部转租给他人。2014年4月18日钱厚龙与周磊签订房屋租赁合同，将承租房屋部分转租给周磊。根据刘萍向一审法院的陈述其知道转租事宜，应视为刘萍同意钱厚龙的转租行为。钱厚龙与周磊的房屋租赁合同合法有效。周磊已经支付了2014年4月19日至2015年4月18日期间的租金。2014年底钱厚龙离开承租房屋，但未将钥匙返还刘萍，也未与刘萍协商解除房屋租赁合同。刘萍要求周磊整体租赁所有房屋，但双方未达成一致。在无法与钱厚龙联系的情况下，周磊将房屋钥匙直接交还给房主给刘萍，应视为解除了与钱厚龙的房屋租赁合同，且周磊对合同解除并无过错及违约行为，钱厚龙应当向周磊返还剩余租期的租金、房屋转让费及保证金。周磊要求钱厚龙承担合同解除后的违约金，对此本院认为，周磊是在钱厚龙离开的情况下与房主协商解除合同，而不是钱厚龙擅自提前终止合同。钱厚龙履行合同中虽有瑕疵，但并不构成违约，不应当承担违约责任。综上，钱厚龙的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初264号民事判决。二、钱厚龙于本判决生效后10日内返还周磊房屋租金、租房保证金、房屋出租转让费共计18535元。一审案件受理费1550元，减半收取为775元，由周磊负担590元，钱厚龙负担185元。二审案件受理费1550元，由周磊负担1180元，钱厚龙负担370元。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  沈军芳代理审判员  郭 锐二〇一七年七月十三日书 记 员  吉宇璐