贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0402民初1707号原告（反诉被告）：黄思转，男，汉族，1985年12月10日生，福建省南安市人，个体户，住福建省南安市，现住贵州省安顺市西秀区。委托代理人：杨祎凌，贵州天云律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：贵州同利运营管理有限公司住所地：安顺市经济技术开发区贵州省安顺市经济技术开发区迎宾大道天瑞国际3栋2层法定代表人：黄永锋委托代理人：杨霞，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告，以下称原告）黄思转诉被告（反诉原告，以下称被告）贵州同利运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄思转及其委托代理人杨祎凌，被告贵州同利运营管理有限公司的委托代理人杨霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄思转提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《临时商铺租赁合同》无效；二、判令被告返还其收取的原告租金共计43200元；三、判令被告返还保证金3600元；四、判令被告赔偿原告装修损失共计9600元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年5月20日，原告与被告签订《临时商铺租赁合同》，被告将纬一路上段标号为2师专-15、2师专-16的商铺两间出租给原告经营建材，租期2年。原告于2015年5月20日支付被告租金43200元，并同时支付保证金3600元。原告后对商铺进行装修，花费共计9600元。然而，该商铺所在路段土地尚未开始供地，商铺实为违法修建商铺，并对原告隐瞒这一重要事实，导致该商铺被相关部门认定为违法建筑予以拆除，原告遭受严重损失，被告拒绝赔偿。被告侵占土地的违法行为，违反法律强制性规定，且被告与原告签订合同存在欺诈手段，并损害了国家利益，根据《合同法》第五十二条，应当认定《临时商铺租赁合同》无效，被告因无效合同取得的财产应当予以返还，又因过错在于被告，被告给原告造成的损失应当承担赔偿责任。并对被告的反诉辩称：1、被告不是商铺的建造人，临时商铺系违法修建，代理关系应当针对合法行为，故被告与天晟公司的委托代理关系不适用代理规则；且2016年有关部门就对纬一路整段的违建商铺进行整治，被告现在对租金的请求已过1年的诉讼时效，不应支持。2、被告不是物业管理的主体，不是适格的当事人。综上，请求驳回被告的反诉请求。被告贵州同利运营管理有限公司辩称并提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令被反诉人支付商铺占有使用费人民币43200元；2、判令被反诉人支付反诉人水电、物业管理费共计2401.24元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2015年5月20日反诉人与被反诉人签订《临时商铺租赁合同》时经对租赁商铺的性质、租赁期限、双方的权利义务、不可抗力情形做了明确约定，反诉人不存在违反法律强制性规定、采用欺诈手段与被反诉人签订合同、损害国家利益的行为，故被反诉人以此为由，诉请确认合同无效违背客观事实，且适用法律不当。理由如下：一、反诉人土地使用权已经合法取得，不存在违法占用土地情形。反诉人出租给被反诉人的临时商铺是由贵州天晟置业投资有限公司委托反诉人为其招商招租，公司已经取得相应的土地使用证，土地使用合法。二、被反诉人对临时商铺的性质是充分知晓的，反诉人不存在欺诈情形。三、《临时商铺租赁合同》无效的原因系临时建筑许可手续一直在办理，但至今未予落实所致。四、被反诉人实际占有并使用反诉人铺面的事实客观存在，故依法应向反诉人支付占有使用铺面期间的费用及相关费用。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被反诉人实际使用该临时商铺24个月，但被反诉人仅支付了12个月的租金，应参照双方签订的合同约定租金标准，支付反诉人商铺占有使用费43200元。故被反诉人诉请反诉人返还已经收取的租金43200元无法律依据。（二）被反诉人还应支付反诉人水电、物业管理费共计2401.24元。综上，恳请贵院支持反诉人诉请，并驳回被反诉人二、三、四、五项诉请。本院经审理认定事实如下：被告贵州同利运营管理有限公司受贵州天晟置业投资有限公司委托，对贵州天晟置业投资有限公司开发的天晟国际商贸城项目进行前期商业规划和业态定位、招商招租及商业经营管理工作，委托项目标的包括天晟国际商贸城的商铺、写字楼、临时铺面、仓库等。起止期限自双方协议签订后至所有委托标的整体开业（或交房）后十年，预计从2015年1月1日至2025年12月30日，委托标的整体开业按标的中最后一个标的开业（或交房）的日期计算。贵州天晟置业投资有限公司委托被告贵州同利管理有限公司负责委托项目开业后的日常经营管理，保证委托项目的商业正常营运；负责代理贵州天晟置业投资有限公司收取租金，并要求商户将租金及相应款项直接支付至贵州天晟置业投资有限公司指定账户。2015年5月20日，原告黄思转（乙方，承租方）与被告贵州同利运营管理有限公司（甲方，出租方）签订了《临时商铺租赁合同》，约定被告贵州同利运营管理有限公司将原告黄思转自愿选定的位于贵州省安顺市经济技术开发区黄果树大街天晟国际商贸城内，韦一路沿街临时铺面2J-15、2J-16号商铺租赁给原告黄思转使用，该铺位建筑总面积约为72平方米（租赁铺位的所有费用均按包含公摊在内的建筑面积计收）。租期为两年。双方约定：租赁期内如遇政府规划拆迁，出租方不承担违约责任。租金标准为每平方米每月50元，合同涉及铺位每月合计租金为人民币3600元。铺面采取先交费后使用原则，合同签订后，原告须一次性支付开业之日起算的第一年的租金43200元。从开业后第二年起，租金按季度缴纳，以先缴后用为原则，承租方应于每季度末至少提前3天缴纳下季度应付租金（具体缴纳时间按出租方书面通知执行，如出租方无书面通知，则按本约定执行）。双方对物业管理费的约定为：“第一个合同期内，标准为每平方米每月2元，（物业管理费包括卫生费，安保费，运营管理费，公共分摊面积的照明费等，水费、公共区域维修基金，对外宣传费，不包括商铺内使用电费）。从交房之日起，物业管理费按季度缴纳。乙方应于每季度末至少提前10天缴纳下季度应付无业管理费（具体缴纳时间按甲方书面通知执行，如甲方无书面通知，则按本约定执行）。”原告黄思转在合同签订当日向被告贵州同利运营管理有限公司交纳了临铺年租金人民币43200元以及临铺保证金人民币3600元。同时查明，2016年11月27日，贵州天晟置业投资有限公司针对天晟临时商铺的业主及经营者发布了《临时铺面拆迁公告及优惠政策》，通知业主及经营者在2016年12月31日前完成搬迁，同时入驻天晟国际商贸城的客户可享受相应的优惠政策。另查明，本案争议商铺系未经相关行政部门批准建设的临时商铺。2017年2月21日，安顺经济技术开发区综合执法大队发布《关于整治纬一路城市环境的通知》，通知开发区纬一路道路两侧临时商铺的经营户于2017年3月15日前自行搬离，否则将联合相关职能部门进行强制拆除。庭审中,被告陈述涉案商铺的物业管理费系由安顺鸿晟物业服务有限公司收取，安顺鸿晟物业服务有限公司系贵州天晟置业投资有限公司通过招标选中的物业管理公司。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告提供的身份证复印件、《临时商铺租赁合同》复印件、收款收据复印件2张、国用（2014）第019号土地使用权证图纸复印件、国用（2013）第45号土地使用权证图纸复印件、国用（2014）第019号土地使用权证登记档案复印件、《关于整治纬一路城市环境的通知》、《临时铺面拆迁通告及优惠政策》，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、《委托招商和经营管理协议》复印件、《临时商铺租赁合同》复印件、租金收款收据、保证金收款收据、国用（2014）第019号土地使用权证图纸复印件、国用（2013）第45号土地使用权证图纸复印件、项目平面图、商铺位置平面图、商铺实际现场图等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，足以认定。关于原告提供的证据：1、原告店铺装修清单，因系原告单方出具，不符合证据的客观性要求，且被告不予认可，故本院不予采信；2、店铺经营时和拆迁后的照片，不能达到其举证证明商铺遭整治不能实现租赁目的的证明目的，本院不予采信；3、《天晟三期临时商户赔偿方案》，系商户单方出具的，并未经贵州天晟置业投资有限公司认可，对贵州天晟置业投资有限公司不具有约束力，且与本案被告无关，本院不予采信。关于被告提供的证据：1、2014年10月10日贵州天晟置业投资有限公司修建临时商铺的报告的复印件，与本案无关，本院不予采信；2、欠缴水电、物业费清单复印件、应诉5户相关资料复印件，因本案被告不是收取水电、物业费的主体，本院不予采信。本院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。．．．．．．”原告黄思转向被告贵州同利运营管理有限公司承租的商铺系未经批准建设的临时建筑，故双方签订的《临时商铺租赁合同》无效。原告要求确认双方签订的《临时商铺租赁合同》无效的诉讼请求合法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”关于原告黄思转实际占有使用其承租商铺的时间问题，其在庭审中自述在2016年9月搬离商铺，但因其未能提供证据证实其在2016年9月向被告或贵州天晟置业投资有限公司退租铺面，故对该意见，本院不予采信。安顺经济技术开发区综合执法大队在2017年2月21日发布《关于整治纬一路城市环境的通知》，通知开发区纬一路道路两侧临时商铺的经营户于2017年3月15日前自行搬离。但在此之前，贵州天晟置业投资有限公司在2016年11月27日针对天晟临时商铺的业主及经营者发布了《临时铺面拆迁公告及优惠政策》，通知业主及经营者在2016年12月31日前完成搬迁。在原、被告均不能提供有效证据证实原告搬离其所承租商铺的时间，双方对原告实际占有使用商铺的时间意见又有分歧的情况下，本院以贵州天晟置业投资有限公司发布的《临时铺面拆迁公告及优惠政策》中确定的限期搬离时间即2016年12月31日为经营者搬离的时间较为适宜。原告黄思转自2015年5月20日至2016年12月份（共计19个月）实际占有使用其向被告所承租的商铺进行经营，其已向被告支付了一年的租金，还需支付被告7个月的房屋占有使用费，双方约定的涉案商铺每月租金为3600元，7个月的房屋占有使用费为3600元*7个月=25200元。故对于原告要求被告返还其缴纳的租金43200元的诉讼请求，本院不予支持。合同无效，因该合同取得财产应当予以返还，被告应返还原告缴纳的保证金人民币3600元。原告要求被告返还保证金3600元的诉讼请求有理，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿其装修损失9600元的诉讼请求，因其不能提供有效证据证实其损失，本院不予支持。关于原告提出在2016年有关部门就对纬一路整段的违建商铺进行整治，被告现在对租金的请求已过1年的诉讼时效的意见，根据双方在合同中约定的租金的交纳办法：“铺面采取先交费后使用原则，合同签订后，原告须一次性支付开业之日起算的第一年的租金43200元。从开业后第二年起，租金按季度缴纳，以先缴后用为原则，承租方应于每季度末至少提前3天缴纳下季度应付租金（具体缴纳时间按出租方书面通知执行，如出租方无书面通知，则按本约定执行）。”被告对商铺占有使用费的请求并未超过诉讼时效。故对于被告反诉要求原告支付商铺占有使用费人民币43200元的诉讼请求，商铺占有使用费以原告实际占有使用铺面的时间（19个月）计算为3600元*19个月=68400元，原告已向被告支付了43200元，现原告还应向被告支付商铺占有使用费25200元。对于被告反诉要求原告向其支付商铺占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。对于被告反诉要求原告支付水电、物业管理费的诉讼请求，因被告不是收取水电、物业管理费的主体，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应退还原告保证金人民币3600元。原告应支付被告商铺占有使用费人民币25200元。原、被告双方的付款义务相互折抵后，原告还应支付被告商铺占有使用费21600元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告黄思转与被告同利运营管理有限公司签订的《临时商铺租赁合同》无效。二、限被告贵州同利运营管理有限公司在本判决生效之日起五日内向原告黄思转退还保证金人民币3600元。三、限原告黄思转在本判决生效之日起五日内向被告贵州同利运营管理有限公司支付商铺占有使用费人民币25200元。上述二、三项内容折抵后，由原告黄思转在本判决生效之日起五日内向被告贵州同利运营管理有限公司支付人民币21600元。四、驳回原告黄思转的其他诉讼请求。五、驳回被告贵州同利运营管理有限公司的其他反诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1260元，减半收取人民币630元；反诉费人民币940元，减半收取人民币470元；合计人民币1100元，由原告黄思转承担人民币820元，被告贵州同利运营管理有限公司承担人民币280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员 付   蓉二〇一七年七月二十六日书记员 邓芸（代）