.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2016）琼0108民初5256号原告：张睿，女，1978年12月2日出生，汉族，住海口市。公民身份证号：×××。被告：吴梓立，男，1990年9月7日出生，汉族，住江西省萍乡市。公民身份证号：×××。被告：上海盛高物业服务有限公司海口分公司，住所地海口市海甸六东路3号荣域小区1号商业内街1-3号铺面。统一社会信用代码：×××。负责人：袁巍。委托诉讼代理人：杨建峰，北京康达（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆云泽，北京康达（海口）律师事务所实习律师。被告：海南建桥置业有限公司，住所地海口市南海大道168号海口保税区办公小区第125单元。统一社会信用代码：×××。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：郑杨，北京德和衡（海口）律师事务所律师。原告张睿与被告吴梓立、上海盛高物业服务有限公司海口分公司（以下简称”盛高物业海口公司”）、海南建桥置业有限公司（以下简称”建桥公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张睿、被告盛高物业海口公司的委托诉讼代理人杨建峰、陆云泽、被告建桥公司的委托诉讼代理人郑杨到庭参加诉讼，被告吴梓立经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张睿向本院提出诉讼请求：1、三被告共同赔偿原告经济损失共计人民币27864元。包括①财产损失：12589元（其中：衣柜10430元；墙漆1109元，人工费500元；石膏线50元；墙体注胶堵漏费500元；）；②租金损失：12000元；③公证费用：1500元；④其他损失：1738.24元（其中：误工费1680元、停车费13元、燃油费36.24元。）；2、三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告吴梓立于2011年12月29日在开发商被告海南建桥置业有限公司处购买了位于××区号房屋，其于2012年1月5日申请装修，同年5月26日装修完毕。被告吴梓立于2015年7月6日与被告盛高物业海口公司荣域物业服务中心（以下简称”物业中心”）签订《房屋委托清洁通风协议》，约定被告吴梓立将上述房屋委托交由物业中心进行清洁通风等事务，由被告吴梓立向物业中心支付托管费用，托管期限：2015年8月1日至2017年7月31日止。原告张睿于2015年12月13日购买了位于××区房屋（被告吴梓立房屋楼下），并进行了装修。2016年11月11日，原告张睿发现703号房屋内南面阳台顶端与楼上803号房屋连接的排水管处有严重漏水痕迹，与此同时，703号房屋内次卧北面墙壁顶端与楼上803号房屋连接处也有严重渗水痕迹，由于803号房屋的漏水造成了原告房屋内部分装修及家具受损的结果。原告将漏水情况及时通知物业中心，物业中心经过初步勘察，发现确是803号房屋漏水导致703号房屋大面积渗水。后原告委托公证机构对703号房屋漏水处采取了证据保全措施。为此，原告与物业中心多次联系被告吴梓立沟通解决此事宜，但被告吴梓立不予配合且态度极为恶劣，拒不协商解决此漏水事宜。现原告为了维护自身的合法权益，不得以将803号房屋的房主被告吴梓立、托管的物业中心被告上海盛高物业服务有限公司海口分公司、803号房屋的开发商被告建桥公司诉至法院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告盛高物业海口公司辩称，一、原告涉案房屋渗水并非我司过错导致，我司无过错，不承担由此产生的修复、赔偿责任。原告涉案房屋内南面阳台、次卧墙壁渗水并非我司管辖范围内公共区域漏水或其他因我司原因导致的，原告也无证据证明涉案房屋渗水系原告过错导致。对此，我司无过错，不应承担修复和赔偿责任。依据《侵权法》第六条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。涉案房屋渗水并非我司过错导致，我司对此不承担侵权责任。二、我司无合同、法定义务对涉案房屋渗水情况进行维修。因原告涉案房屋系二手房，我司未与原告签订物业管理协议，但涉案房屋原所有人贺立军于2012年2月13日与我司签订了涉案房屋的《前期物业管理服务协议》。根据《物业管理条例》规定及《前期物业管理服务协议》约定，我司仅对涉案房屋的公共部分负有维修、管理义务，对于涉案房屋的专有部分出现的渗漏问题不承担维修、管理义务。原告诉称涉案房屋内南面阳台顶部、房屋内次卧北面墙壁顶部出现渗水现象，以上部分均为房屋专有部分，因此主张我司对此承担修复责任及经济赔偿责任于法无据。三、事发后，我司已对原告渗水房屋进行无偿维修，并积极处理调节邻里关系。原告向我司反映涉案房屋漏水情况后，我司积极对原告反映情况进行核实。对渗水位置进行无偿检查、修复。我司在没有法定、合同义务的情况下，积极主动为原告检修房屋，为原告提供了优质的物业服务。现原告将我司诉至法院，无法律依据。四、原告向我司主张的经济损失无事实根据及法律依据。根据原告提交的证据显示，原告向我司主张置换新衣柜、墙体维修、房屋租金、公证费用及误工费等共计27864元，我司认为，以上费用除墙体维修费用外，均不是本案诉争的必要费用，且以上项目费用无正规发票，大多系手写收据和清单。原告向我司主张以上无必要、无正规发票的项目费用，无事实根据与法律依据。但需要提醒法庭注意的是，原告在得知房屋渗水的情况下，不及时采取补救措施对涉案房屋内家具进行保护或转移，任由损坏。依据《合同法》规定：没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上所述，我司作为荣域住宅小区物业管理企业，对原告涉案房屋发生渗水情况深感惋惜，于此同时，我司也积极为原告进行检查、维修。但是不可否认的一点是，涉案房屋的专有部分出现渗水不是我司的过错导致，我司并非侵害原告权益的主体，不应承担侵权责任。另一个方面，依据《物业管理条例》及双方签订的《前期物业管理服务协议》，我司已经依照物管协议提供优质的物业管理服务，未存在违反法律、法规及违约的情况，原告向我司主张为其房屋专有部分进行修复房屋及赔偿经济损失，无事实根据及法律依据。本案是财产损害赔偿纠纷，本案不存在三被告共同侵权行为，原告主张三被告共同承担修复责任和赔偿责任没有法律依据。本案房屋有一年之久没有人居住，也没有定期检查，导致损失扩大，如果及早处理，也不会造成损失扩大，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告建桥公司辩称，我方同意被告盛高物业海口公司的第4点、第5点答辩意见。我司作为开发商，没有任何过错。我司已经履行完全部的权利和义务。涉案房产早已取得验收备案证明，原告也取得了房产证，房屋质量不存在瑕疵，所以我司在本案中没有任何过错，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告吴梓立未答辩。原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据1、房屋所有权证及购房发票，证明荣域小区21栋1单元受损703房屋归原告所有。由于房屋是贷款购买的，所以房产证现在仍在抵押中。证据2、房屋委托清洁通风协议，证明被告吴梓立将其所有的××区号房屋交由被告物业公司托管。证据3、关于21栋1单元803房屋状况的说明、关于21栋1单元703房维修排水弯的说明，证明荣域小区21栋1单元803房屋漏水将703号房屋浸泡。证据4、维修费用（墙面及家具毁损）、衣柜购买票据，证明荣域小区21栋1单元703房屋被浸泡所产生的修缮费用。证据5、房屋租赁协议、收条及转账汇款回单，证明由于荣域小区21栋1单元803房屋漏水导致原告不能如期入住703号房屋，致使原告现住房屋不能按期交付给第三人承租，导致原告向第三人赔偿经济损失。当时承租人不在海口，所以就以银行转账的形式转账给承租人。证据6、公证书及公证费发票，证明荣域小区21栋1单元803房屋漏水将703号房屋浸泡所采取的保全措施。证据7、工资证明、存车费，证明原告办理解决漏水事宜所发生的误工误时费及其他相关费用。被告盛高物业海口公司对证据1的真实性、合法性、关联性和证明力没有异议。对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性和证明力有异议。协议是本案被告吴梓立委托我司对房屋进行托管，托管的范围限于清洁通风，但是本案明显不是因清洁通风导致的渗水。原告应当举证证明房屋渗水的原因，虽然原告没有申请鉴定，但是根据原告的陈述，应当是楼上房屋装修所导致的，这与我司托管行为没有任何关系。对证据3中的关于21栋1单元803房屋状况的说明的真实性、合法性、关联性没有异议，我司经过初步检查，是被告吴梓立自行加装的铝合金窗未做好防水措施，所以才导致的。对关于21栋1单元703房维修排水弯的说明的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据4的真实性无法确认，证明力有异议。原告没有提供合法的发票证明其损失的费用。如果原告没有提交合法的发票证明费用，应当进行评估。对证据5的真实性和证明力有异议。租赁协议是2016年11月15日，而原告诉状上陈述的是2016年11月，既然已经发现了房屋漏水，为何要将房屋出租给他人？对证据6的真实性没有异议，证明内容有异议。现场应该是有漏水的状况，但是从公证书所附加的照片中无法看出703房屋存在浸泡、衣柜受损的现状。对证据7中的工资证明的真实性和证明内容有异议。工资证明是自行打印的，没有提供银行流水。发票的真实性没有异议，但是是否与本案有关，我方无法确认。不能证明原告为了处理本案的事情所发生的费用。被告建桥公司对原告提供的证据的质证意见与被告盛高物业海口公司一致，同时建桥公司认为原告所提交的证据不能证明该司存在过错。被告盛高物业海口公司为证明其主张的事实，向本院提供了如下证据：证据1、房屋委托清洁通风协议，证明被告与吴梓立签订托管协议，约定被告对21-1-803房屋进行定期通风、清洁等服务。证据2、关于21-1-803房屋状况的说明，证明被告依照托管协议进行管理，在托管期间，被告工作人员发现该业主自行加装的铝合金窗与墙体密封不严，导致降雨时出现漏水情况。证据3、荣域二期房屋问题反馈，证明经原告与被告反映其房屋漏水，被告对其房屋进行拍照上报建设单位，并由建设单位派员维修完毕。该维修并非管理协议约定的维修项目，且被告也尚未向原告主张维修费用。证据4、前期物业管理服务协议，证明被告严格依照涉案房屋物业管理协议提供物业服务行为，无违约责任，无过错。不需承担责任。这是被告2与房屋原业主签订的，由于原告购买的是二手房，没有到物业公司进行交接，所以没有签订前期物业管理服务协议。原告对证据1-4的真实性、合法性、关联性和证明力没有异议。被告建桥公司对证据1-4的真实性、合法性、关联性和证明力没有异议。被告建桥公司为证明其主张的事实，向本院提供了如下证据：竣工备案证，证明房屋已经经过验收合格。原告对该证据的真实性、合法性、关联性和证明力没有异议。被告盛高物业海口公司对该证据的真实性、合法性、关联性和证明力没有异议。本院对两被告没有异议的证据1、2、3、6以及证据7中的存车费的真实性予以确认。对于原告提供的证据四维修费用、衣柜购买票据中维修费用虽然没有正规的发票，但是根据损害事实和装修行业的通常做法，本院对原告为修复房屋支出的墙漆1109元、人工费500元、石膏线50元、墙体注胶堵漏费500元予以确认，但由于原告举证的证据中不能证明其衣柜更换系因房屋渗漏造成的，故本院对于原告提供的衣柜购买票据的关联性和证明效力不予确认。对于原告提供的证据五房屋租赁协议、收条及转账汇款回单，虽然被告盛高物业海口公司和建桥公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均提出异议，但上述证据形成证据链条，可以证实原告与案外人于某于2016年11月5日签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的海口市××区房出租给案外人，租赁期限从2016年11月15日至2017年11月14日止，并收取案外人房屋租赁定金人民币3000元，后由于房屋渗漏原因，原告不能入住××区号房，无法将其居住的海口市××区房交付案外人，后原告依据租赁合同约定，双倍返还人民币6000元给案外人，本院对此予以确认。对于原告提供的证据七中原告的工资证明，被告盛高物业海口公司和建桥公司对该证据的真实性、合法性和关联性均提出异议，虽然该证据没有工资发放的银行流水佐证，但该证据系原告从财政系统上打印，对此本院予以确认。原告对被告盛高物业海口公司、建桥公司提供证据的真实性、合法性和关联性均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张睿与被告吴梓立系上下相邻关系。原告张睿系海口市美兰区海甸六东路3号荣域小区二期H区21栋1单元703号房屋的产权人，被告吴梓立系海口市美兰区海甸六东路3号荣域小区二期H区21栋1单元803号房屋的产权人，被告盛高物业海口公司系荣域小区的物业管理公司，被告建桥公司系该小区的开发商。2015年7日，吴梓立与盛高物业海口公司签订《房屋委托清洁通风协议》，吴梓立将房屋托管给盛高物业海口公司，由物业公司负责房屋的清洁和通风，托管期限：2015年8月1日至2017年7月31日。2016年11月11日，原告张睿发现703号房屋内南面阳台顶端与楼上803号房屋连接的排水管处、703号房屋内次卧北面墙壁顶端与楼上803号房屋连接处有渗漏痕迹。其后，原告即通知被告盛高物业海口公司，盛高物业海口公司进行查看时发现除以上部位外，703房入户花园东侧顶端与楼上803号房屋连接的排水管处也有渗漏痕迹。盛高物业海口公司即将情况向803业主吴梓立进行了反馈，并对漏水原因进行了检查，发现由于2016年11月8日海口暴雨，被告吴梓立自行加装的铝合金窗和墙体密封不严，造成雨水流入屋内，对此，盛高物业海口公司也进行了检修。原告亦对703房屋的渗漏部位进行了修复，共计支出墙漆1109元、人工费500元、石膏线50元、墙体注胶堵漏费500元，同时原告申请证据保全支出公证费人民币1500元及停车费用13元。事后，原告要求被告吴梓立对其损失进行赔偿，由于双方协商未果，遂引起讼争。在诉讼过程中，原告曾向本院提出诉讼请求，要求判令三被告共同委托具有装修资质的企业就位于海口市××区房屋内所有漏水处采取改造、修复等补救措施，以使该房屋不再漏水。庭审后，原告自愿表示放弃该项诉讼请求。至于原告主张的燃油费人民币36.24元，原告未提供证据予以证实，在诉讼过程中，原告表示该费用系办理公证和提起诉讼所花费的燃油费。另查，原告与案外人于某于2016年11月5日签订《房屋租赁合同》，约定，原告将其所有的海口市××区房出租给案外人，房屋月租金人民币3000元，租赁期限从2016年11月15日至2017年11月14日止，合同还约定，案外人向原告支付人民币3000元作为定金，如原告未依合同约定的日期交付房屋，案外人有权解除合同，同时要求双倍返还定金。合同签订当日，原告收取案外人房屋租赁定金人民币3000元，后由于房屋渗漏，原告不能入住××区号房，无法将其居住的海口市××区房交付案外人，后原告依据租赁合同约定，于2016年11月17日双倍返还人民币6000元给案外人。本院认为，不动产的相邻各方，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，被告吴梓立作为荣域小区二期H区21栋1单元803号房屋的权利人，理应在合理、安全的范围内使用房屋，当其房屋及其附属设施不慎发生渗水，造成原告财产受损，被告吴梓立应当对原告房屋渗水造成的经济损失承担赔偿责任。原告为修复房屋花费人民币2159元（包括墙漆1109元、人工费500元、石膏线50元、墙体注胶堵漏费500元）、公证费人民币1500元、停车费人民币13元，被告应予赔偿。关于原告主张燃油费人民币36.24元的问题，虽然原告未予举证证实，但考虑到该费用系合理支出，故本院予以支持。关于原告主张的房租损失人民币12000元的问题，由于房屋渗漏，原告不能入住××区号房，无法将其居住的海口市××区房交付案外人，其后，原告依据合同向案外人双倍返还了人民币6000元，原告多支付的3000元应视为其直接经济损失，被告应予偿付给原告，至于原告主张的其他租金损失，属于预期利益，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿衣柜购置费用的问题，由于原告举证的证据不能证明房屋渗水导致其衣柜受损的事实，即原告无法证明损害事实的发生以及损害事实与房屋渗漏存在必然的因果关系，故原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张的误工费问题，原告提供的其工资收入的证据不能证实其工资收入减少的事实，因缺乏事实依据，对原告的该项主张，本院不予支持。综上，被告吴梓立应当赔偿原告各项经济损失人民币6708.24元。被告盛高物业海口公司、建桥公司对原告的财产损失的结果没有过错，故原告要求被告盛高物业海口公司、建桥公司共同赔偿原告经济损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条、第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告吴梓立须于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告各项经济损失人民币6708.24元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币496.3元、公告费人民币1170元，由被告吴梓立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长吴毓文人民陪审员李宁人民陪审员梁健法官助理崔娇苗法官助理崔娇苗书记员张蓝予速录员杨婷婷