福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0627民初277号 原告：福州佳隆物业管理有限公司，住所地福州市晋安区茶园街道华林路**隆盛小区**楼****。统一社会信用代码：91350111717303834N。 法定代表人：林品金，经理。 委托诉讼代理人：任建生，福建秉峰律师事务所执业律师。 被告：刘文标，男，1966年9月11日出生，汉族，居民，住福建省漳州市芗城区，现住福建省南靖县。 原告福州佳隆物业管理有限公司（以下简称：佳隆公司）与被告刘文标物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳隆公司的委托诉讼代理人任建生与被告刘文标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳隆公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘文标支付从2013年8月1日起至2016年10月31日止的物业服务费4439.76元及违约金500元（违约金以刘文标每月所欠物业服务费113.84元为基数，按每日3‰的标准，自欠费次月的1日起逐月计算暂至刘文标实际履行交纳物业费之日止）;2.请求判令刘文标支付从2013年8月1日至2016年10月31日止的电梯运行维护费1109.94元；3.请求判令刘文标支付从2013年8月1日起至2016年2月29日止的公共电公摊费、公共水公摊费计1116元；4.请求判令刘文标支付从2016年3月1日起至2016年10月31日止的公共水电公摊费、垃圾清运费计304元；5.请求判令刘文标支付物业公司聘请律师的费用1500元；6.案件受理费由刘文标负担。事实和理由：2010年11月1日，以南靖县联华房地产开发有限公司为甲方，与以佳隆公司为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定：甲方将坐落于漳州市南靖县山城镇人民广场1号联华城市广场委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限为5年，自2011年12月1日起至2016年12月31日止；物业管理服务费：高层住宅：5层0.8元∕月.平方米，6－7层1元∕月.平方米，8－9层1.2元∕月.平方米，10层以上1.3元∕月.平方米；向业主收取公共电公摊费32元∕月.户，电梯运行维护费按房屋建筑面积每平方米0.2元，公共水公摊费4元/月.户。物业服务费用（物业服务资金）按半年交纳，业主或物业使用人应在每年1月份及6月份（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日3‰的标准向乙方（即物业服务公司）支付违约金，并承担物业公司聘请律师的费用。合同签订后，佳隆公司于2011年12月1日进驻该小区实行物业管理服务。 2016年3月1日，以南靖县联华城市广场小区业主委员会为甲方，与以佳隆公司为乙方，双方签订了《福建省物业服务合同》，合同约定：甲方将南靖县联华城市广场委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限为2年，自2016年3月1日起至2018年3月2日止；物业管理服务费：其中高层住宅：1层-3层商场每平方米1.5元、4层（架空层）按5层0.8元收费、5-7层0.8元∕月.平方米，8－9层1元∕月.平方米，10层以上1.15元∕月.平方米、复式住宅（顶层）1.15元/月.平方米（顶层实际面积可按同层物业费规定收费）；向业主收取公共水、电公摊费32元∕月.户，电梯运行维护费按房屋建筑面积每平方米0.2元、垃圾清运费6元∕月.户。业主应于每月10日前向物业公司支付物业服务费。业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费，逾期不支付物业服务费的，业主委员会或者业主大会应当督促其限期支付，并从逾期之日起按应缴纳物业服务费总额每日3‰比例缴纳滞纳金，并承担物业公司聘请律师的费用。 刘文标系该小区A幢609单元业主，房屋建筑面积142.3平方米，2013年8月1日至2016年10月31日止的物业费按0.8元/月.平方米计算，即每月应交物业服务费113.84元，共拖欠物业服务费4439.76元（0.8元/月.平方米×142.3平方米×39个月）及违约金500元（暂计）；电梯运行维护费按房屋建筑面积0.2元∕月.平方米交纳，即每月应交电梯维护费28.46元，共拖欠1109.94元（0.2元/月.平方米×142.3平方米×39个月）；拖欠从2013年8月1日起至2016年2月29日止的公共电公摊费、公共水公摊费计1116元【（32元/月.户+4元/月.户）×39个月】；拖欠从2016年3月1日起至2016年10月31日止的公共水电公摊费、垃圾清运费计304元【32元/月.户+6元/月.户）×8个月】。为此，佳隆公司特提起诉讼，请求判如所诉。 刘文标辩称，佳隆公司提起本案诉讼已超两年的诉讼时效，佳隆公司未能按季度发出催款通知书，法院虽然将房子判给刘文标，但物业至今未将房子交给其，让其交物业费没有理由，业主委员会与佳隆公司签订的合同刘文标并不知情，要其承担律师费没有理由，其他住房均是交房时交物业费，开发商并未将房子交给刘文标，有报警回执为证，为此请求驳回佳隆公司的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年11月1日，南靖县联华房地产开发有限公司（以下简称：南靖县联华公司）为甲方与佳隆公司为乙方，双方签订了一份《前期物业服务合同》，甲方南靖县联华公司选聘乙方佳隆公司对南靖县联华城市广场提供前期物业管理服务事宜，合同约定：“第六条……1、包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅的服务费用5层0.8元∕月.平方米，6－7层1.0元∕月.平方米，8－9层1.2元∕月.平方米，10层以上1.3元∕月.平方米；公共电公摊费32元∕月.户，电梯运行维护费按房屋建筑面积每平方米0.2元，公共水公摊费4元∕月.户……。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润。……第七条业主应于小区交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按半年（年∕季∕月）交纳，业主或物业使用人应在每年1月至6月（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。……第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金，并承担物业公司聘请律师的费用……”。 2011年12月1日，佳隆公司进驻南靖县联华城市广场实行物业管理。2016年3月1日，以南靖县联华城市广场小区业主委员会为甲方，与以佳隆公司为乙方，双方签订了《福建省物业服务合同》，合同约定：甲方将南靖县联华城市广场委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限为2年，自2016年3月1日起至2018年3月2日止；物业管理服务费：其中高层住宅：1层-3层商场每平方米1.5元、4层（架空层）按5层0.8元收费、5-7层0.8元∕月.平方米，8－9层1元∕月.平方米，10层以上1.15元∕月.平方米、复式住宅（顶层）1.15元/月.平方米（顶层实际面积可按同层物业费规定收费）；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费按照建筑面积，由业主分摊支付；向业主收取公共水、电公摊费32元∕月.户，垃圾清运费6元∕月.户。业主应于每月10日前向物业公司支付物业服务费。业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费，逾期不支付物业服务费的，业主委员会或者业主大会应当督促其限期支付，并从逾期之日起按应缴纳物业服务费总额每日3‰比例缴纳滞纳金，并承担物业公司聘请律师的费用。 2010年11月17日，刘文标与南靖县联华公司签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号为：35062708002000074、35062708002000075、35062708002000076），刘文标向南靖县联华公司购买位于南靖县房屋，其中Ａ区609号房屋建筑面积为142.30ｍ2,商品房单价为每平方米3127.90元。合同附件四约定：“同意出卖人选聘的物业服务公司对买受人提供前期物业管理服务，并自觉按约定的价格和方式缴纳物业管理费用。买受人签订《商品房买卖合同》，即为对接受前期物业服务的承诺。若物业使用人违反前期服务的承诺，买受人承担连带责任”。 另查明，2013年8月1日，刘文标接收址于南靖县联华城市广场A区609号房屋。自2013年8月1日起，刘文标未向佳隆公司缴纳物业服务费等费用。再查明，2016年10月14日，佳隆公司与福建秉峰律师事务所签订委托代理合同，支付律师费1456.31元。 2010年11月17日，刘文标一次性支付购房款445100元给南靖联华公司。南靖联华公司未能在购房合同约定的交房日即2012年12月31日交房。2013年8月初，刘文标向南靖联华公司拿到其所购房屋钥匙入室进行装修，将609室、610室、611室三套房屋连成一片，并改建阳台。后因双方对609室、610室、611室是否符合交房条件而发生分歧，南靖联华公司制止刘文标继续装修，刘文标于2013年8月底停止装修。2013年10月，南靖联华公司通过佳隆公司通知刘文标交房，但刘文标未与被告联华公司签订书面交房手续。2013年12月24日，刘文标向本院起诉南靖县联华房地产开发有限公司，请求判令南靖县联华房地产开发有限公司交付联华城市广场A区609号房，并支付逾期交房违约金及对请求南靖县联华房地产开发有限公司对609号房分隔卫生间、厨房等。案经本院审理，于2015年11月28日作出（2015）靖民初字第1959号民事判决。一审判决后，南靖县联华房地产开发有限公司不服一审判决，案件上诉于漳州市中级人民法院。2016年5月20日，漳州市中级人民法院作出（2016）闽06民终1036号民事判决：驳回上诉，维持原判。经二级法院审理，确定联华城市广场A区609号房的交房时间为2013年8月1日。 本院认为，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同，属于物业服务合同中的一类。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，南靖县联华公司作为建设单位与佳隆公司签订了《前期物业服务合同》，将南靖县联华城市广场的全部前期物业服务交给了佳隆公司，该《前期物业合同》合法有效。后南靖县联华城市广场小区业主委员会又与佳隆公司签订了《福建省物业服务合同》，将南靖县联华城市广场的全部物业服务交给了佳隆公司，该《福建省物业服务合同》亦合法有效，上述两份合同对刘文标均具有约束力，《前期物业服务合同》和《福建省物业服务合同》中明确规定了物业服务费、公共电公摊费、公共水公摊费、电梯运行维护费的收取时间、收取标准及违约责任等。刘文标主张佳隆公司提起本案诉讼已超两年的诉讼时效，经查，经二级法院审理确定，刘文标自2013年8月1日起接收南靖县联华城市广场A区610号房屋，因佳隆公司诉请的物业管理费是逐月产生累计而得的连续性债权，应适用诉讼时效的有关规定，佳隆公司于2017年1月9日才提起诉讼，故2015年1月前（即2013年8月1日至2014年12月）一年零四月的物业管理费已超过诉讼时效，不予保护。刘文标自2015年1月1日起至2016年10月31日，共拖欠物业服务费2504.48元（0.8元∕月.平方米×22个月×142.3平方米）。至于电梯运行维护费，因佳隆公司未举证2016年3月1日至2016年10月31日的收费标准，故本院确定电梯维修费（2015年1月1日至2016年2月29日）为398.44元（0.2元×14个月×142.3平方米）。2015年1月1日至2016年2月29日公共电公摊费、公共水公摊费为504元[（32元∕月.户﹢4元/月）×14个月]。2016年3月1日至2016年10月31日公共水电公摊费、垃圾清运费为304元[（32元∕月.户﹢6元/月）×8个月]。以上四项合计3710.92元。又根据《前期物业服务合同》第三十一条、《福建省物业服务合》第七条约定，违反上述合同的约定，应按每日3‰的标准支付违约金，并承担物业公司聘请律师的费用。对于违约金，因约定过高，应予调整，调整为按每日0.6575‰计算[违约金以刘文标2390.64元（2015年1月1日起至2016年10月31日止）为基数，按每日0.6575‰的标准，自欠费次月的1日起逐月计算直至刘文标履行交纳物业服务费之日止]；而律师费用1500元，刘文标应予承担。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十二条、第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、刘文标应于本判决生效后十日内支付给福州佳隆物业管理有限公司2015年1月1日起至2016年10月31日的物业服务费2504.48元及违约金（违约金以刘文标113.84元为基数，按每日0.6575‰的标准，自欠费次月的1日起逐月计算直至刘文标履行交纳物业服务费之日止）。 二、刘文标应于本判决生效后十日内支付给福州佳隆物业管理有限公司2015年1月1日至2016年2月29日公共电公摊费、公共水公摊费504元； 三、刘文标应于本判决生效后十日内支付给福州佳隆物业管理有限公司2015年1月1日至2016年2月29日电梯运行费398.44元； 四、刘文标应于本判决生效后十日内支付给福州佳隆物业管理有限公司2016年3月1日至2016年10月31日公共水电公摊费、垃圾清运费304元； 五、刘文标应于本判决生效后十日内支付给福州佳隆物业管理有限公司律师费1500元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福州佳隆物业管理有限公司负担10.5元，刘文标负担14.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  吴雪云 二〇一七年七月二十六日 书记员  黄晨薇 【相关法律条文】 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。