北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初1013号原告张汉梅，女，1958年2月19日出生，住北京市房山区。委托代理人栗刚，男，1956年5月16日出生，汉族，无业，住北京市经济开发区。被告北京华特物业管理发展有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇福源路10号。法定代表人赵文发，董事长。委托代理人崔海彦，女，1981年11月12日出生，汉族，该公司客服，住北京市房山区长阳镇碧桂园小区18号楼5单元502室。被告北京绿地京创置业有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道政通路桃园1号-266。法定代表人欧阳兵，董事长。委托代理人李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人张振峰，北京市盈科律师事务所律师。原告张汉梅与被告北京华特物业管理发展有限公司（以下简称华特物业公司）、北京绿地京创置业有限公司（以下简称绿地京创置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯淼独任审判，公开开庭进行了审理。原告张汉梅及其委托代理人栗刚，被告华特物业公司的委托代理人崔海彦及被告绿地京创置业公司的委托代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张汉梅诉称，2016年10月6日原告购买了位于房山区拱辰街道×街×号院×号楼×层×单元×室，被告一向原告收取了自2016年9月1日起的物业费，原告与被告一延续原《物业管理协议》。2016年10月17日原告在搬家入住过程中，突然发现下水道返水房屋被淹，房屋木门、围墙、地板、家具全部被污水浸泡。原告紧急通知被告一前来修缮。被告一修缮后告知原告，下水道中存有杂物、主管道高于入户管道，存在设计缺陷，造成主管道堵塞返水，倒灌到一楼入户。被告一认为，主管道不应高于入户管道，所造成的损失，应由被告二承担，让原告找被告二。被告二辩称，项目已验收合格，且下水管道堵塞不在开发商保修范围，让原告找物业。有关楼上倾倒不洁杂物，造成下水道堵塞一事，因两被告均未表示楼上住户应该尽到“相邻防免义务”；无视原告享有的“相邻住户信息知情权”，拒绝提供楼上住户信息，应视为二被告愿意自行承担相关损失。最终，两被告相互推诿，无人问津原告大冬天是否有地方居住，临时搬家找地方居住有多大困难。原告老公长期患病，体内放置了7个支架，被折腾的先后三次犯病住院。身体、精神损害巨大。原告为卖掉了自己房屋的换房户，原房屋已卖掉，只能另外租房居住，期间产生房屋租金1万元。经估算房屋损失33624元。原告认为，涉案房屋的排污方法为自然落差排水法。主管道与入户分管道持平或者略高，都不符合“落差排水”的工作原理。被告二作为房屋开发公司，就此隐蔽的“设计缺陷”没有向物业管理者、使用者明示，没有采取积极的补救措施，造成损失理应承担赔偿责任。被告一作为物业管理部门，没有尽到自己的管理职责，定期进行预防性管道疏通工作。发现属于设备缺陷的，应该及早进行处理，不能坐等灾害发生后，推给被告二承担。二被告无视业主的居住权，发生污水灾后态度冷漠，推诿两位六、七十岁的老人，不做一件实事，给当事人造成了极大的损害。原告在搬家过程中发生的污水灾，自身没有使用不当之过错，前房主购房4年后，并未实际使用，客观上不存在过失。现原告诉至法院，要求：1、二被告共同赔偿原告经济损失32642元（其中评估费4000元，评估损失28342元，评估家具损失300元）。2、诉讼费由二被告负担。被告华特物业公司辩称，接到原告报修，我们第一时间派保洁人员为原告清理并疏通管道，并第一时间通知了开发商，针对管道堵的问题和管道接口处有错位的问题向开发商告知。我们每年4月、11月都会进行疏通。业主买卖房屋并未及时向我公司进行业主变更登记。事件发生后我们才知道原告是这一家的业主，才作了业主变更。首先，物业管理公司对原告家中发生事件表示同情。其次，我公司对于原告家中事件作出以下4点陈述：1、物业管理处在接到原告报修后，第一时间安排工程人员对管道进行疏通并安排保洁人员对业主户内卫生进行清理打扫，我公司已履行了物业服务合同义务。2、对于原告房屋下水道返水以及下水管道堵塞的具体原因，我公司不清楚具体是房屋质量存在问题还是人为使用导致，故需要经过法定程序确认。3、现场疏通时，确实发现管道内存有一定的生活垃圾。4、原告应向该单元全体业主主张权利，不应向物业公司和开发商主张权利。被告绿地京创置业公司辩称：一、被告主体不适格，本案原告与被告不存在物业服务合同关系，原告向被告起诉不当。1、被告于2012年4月22日与案外人吴××、王×就广阳家园C、D区×家园C、D项目2#住宅楼1层×单元-×房屋签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1288983），并按照合同约定向案外人吴金育、王丹交付了房屋。原告于2016年10月通过二手房交易的方式从案外人吴金育、王丹处购买了涉诉房屋，原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系，也不存在物业服务合同关系。2、原告房屋所在小区的物业服务机构为另一被告。如因履行物业服务合同产生纠纷，原告应向另一被告主张权利，不应向被告主张权利。二、涉案房屋排水设计符合《建筑给水排水设计规范》_GB50015-2009的要求，首层排水管道改造在2014年6月即原告购买房屋前已全部完成，原告下水道返水系人为不当使用造成。1、涉诉房屋排水的设计依据为《建筑给水排水设计规范》4.3.12条，依据《施工图-给水排水系统图》和《施工图-夹层排水平面图》，该项目部分单元为12层，部分单元为13层，该项目设了专用的透气立管，B1夹层排水横干管的标高为-1.30米，排水支管标高为-0.50米。最低横支管与立管连接处至立管底的最小垂直距离为0.80米，满足规范要求的0.75米。2、被告于2014年4月委托北京建兴泰建设科技有限公司对涉诉房屋所在小区所有房屋的首层排水管进行了改造，并于2014年6月全部完成，首层排水支管进行了二次安装，满足“排水支管连接在排水横干管上，连接点距立管底部下游水平距离大于1.5m”的要求。综上所述，原告与被告之间不存在物业服务合同关系，涉诉房屋排水设计符合国家标准，原告的诉讼请求无事实及法律依据。因此，请求法院驳回原告的各项诉讼请求。另同意另一被告的答辩意见。对评估报告的真实性没有异议，但是该评估报告仅能证明原告的财产损失，不能证明本案的因果关系。经审理查明，张汉梅系房山拱辰街道×街×号院×号楼×层×单元×室房屋（以下简称103房屋）的所有权人。华特物业公司系前述小区的物业管理服务公司。2016年10月17日张汉梅发现103房屋所在楼宇的主管道堵塞返水，造成103房屋墙面、木地板、踢脚线、房门等被浸泡。后华特物业公司派物业工作人员对主管道进行了清理和疏通。本案审理中，经本院委托北京科正资产评估有限责任公司评估，涉案房屋因返水造成的装修损失为28342元、家具损失为300元。张汉梅为此支付评估费4000元。另查明，张汉梅于2016年10月18日交纳了2016年9月1日至2017年8月31日的物业费。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的不动产权证书、收据、照片、评估报告、评估费发票，被告绿地京创置业公司提交的技术说明、给水排水设计说明、给水排水系统图、夹层排水平面图、夹层排水改造工程合同等证据在案佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，华特物业公司作为小区物业服务企业，与张汉梅形成了事实上的物业服务合同关系。华特物业公司作为小区的物业服务企业，对小区内的公共排水管道负有相应的管理责任和义务。现因公共排水管道返水给张汉梅造成了经济损失，华特物业公司理应承担相应的赔偿责任。对于张汉梅要求赔偿装修损失、家具损失及鉴定费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。因张汉梅与绿地京创置业公司间不存在物业服务合同关系，且张汉梅亦未提供充分证据证明排水管道设计或质量存在问题，故对于张汉梅要求绿地京创置业公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京华特物业管理发展有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告张汉梅装修损失二万八千三百四十二元、家具损失三百元、评估费四千元等共计三万二千六百四十二元。二、驳回原告张汉梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百零八元，由被告北京华特物业管理发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 冯 淼二〇一七年七月二十五日书记员 孙震颐