河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0104民初3383号原告：黑文真，女，1976年11月2日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王晋恺，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵生立（黑文真之夫），住河南省桐柏县。被告：程丛会，女，1988年6月14日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：刘红霞，河南顺飞律师事务所律师。原告黑文真诉被告程丛会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告黑文真的委托诉讼代理人王晋恺、赵生立，被告程丛会及其委托诉讼代理人刘红霞到庭参加诉讼。本案���已审理终结。原告黑文真向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行房屋买卖合同及补充协议；2、被告赔偿原告违约金61500元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求要求被告立即办理房屋解押手续，腾空房屋交于原告，并办理过户手续。事实和理由：原、被告于2016年7月25日签订房屋买卖合同，约定原告以总价62万元购买被告位于管城××区航海东路××楼××号房屋。合同签订后，原告依约于2016年8月17日将购房首付款20万元交给被告的代理人衡程伟，2016年11月15日原、被告双方签订《补充协议》，约定原告于合同签订后两日内将后期房款415000元支付给被告，被告保证十个工作日内办理银行解押手续。当天原告将剩余房款41.5万元交给被告代理人衡程伟，衡程伟向原告出具收条。但被告至今未办理银行解押手续。根据合同约定，被告���当向原告支付成交价百分之十的违约金。因被告违约，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告程丛会辩称，1、本案被告主体不适格。2016年7月25日的房屋买卖合同是原告与衡程伟所签，并非原告与被告所签，该合同对被告无法律约束力。合同具有相对性，故原告起诉被告主体不适格。后被告的签名系被告取回房本时所签，不是被告真实意思表示。2、本案的合同无效。衡程伟虽与原告签订房屋买卖合同，但衡程伟对涉案房屋没有所有权，其行为属于无权处分，依据合同法相关规定，合同无效。综上，原告起诉无事实及法律依据，诉请不能成立，依法应驳回原告的诉请及起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下:2016年7月25日，原告��文真（买方、乙方）与被告程丛会（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定，甲方自愿将坐落于管城××区航海东路××楼××号房屋出售给乙方，实际成交价格为620000元，产权过户的相关费用由甲方承担。支付房款的方式为一次性付款，乙方在立契当日，向甲方支付清全部房款。经双方友好协商，甲方承诺于2016年12月1日前腾空该房屋，并将该房屋交于乙方，与乙方进行交接验收。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方无条件支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方协商过户完毕后两个月内腾房。合同甲方由程丛会的丈夫衡程伟签字按捺指印，乙方由原告黑文真签字按捺指印。合同签订后，原告通过支付宝转账方式支付给衡程伟50000元。2016年8月17日，原告通过其丈夫赵生立的银行账户向被告程丛会的丈夫衡程伟的银行账户支付购房首付款150000元，并由衡程伟出具收条。2016年11月15日，原告（乙方）与被告（甲方）又通过郑州城市之家房地产营销策划有限公司航海路分公司（丙方）签订《补充协议》一份，主要约定，一、乙方于2016年7月25日购买甲方房屋一套，由甲方代理人衡程伟代签合同，甲方代理人保证与甲方为夫妻关系，并已取得甲方同意出售此房屋。乙方于2016年8月17日交由甲方前期首付款贰拾万元整，由甲方代理人代收。二、因此房屋所有权证不满两年，乙方同意在房屋所有权证满两年后办理交税即过户手续，甲方自愿从房屋成交价陆拾贰万元（620000元）中为乙方减少伍仟元，房屋实际成交价格为陆拾壹万伍仟元整（615000元）。三、签订本合同后2日内乙方付于甲方房屋后期房款肆拾壹万���仟元整（415000元），甲方保证十个工作日内办理银行解押手续，具体还款时间及结清证明在下发时间以银行实际时间为准，结清证明下发货甲方保证五个工作日内到房管局办理注销手续。四、后期双方需积极配合房屋满两年后丙方办理房管局过户手续。五、自签订协议后，甲方代理人需保证甲方本人于叁个工作日内在本协议签字。衡程伟在甲方代理人处签字按捺指印，赵生立在乙方代理人处签字按捺指印。程丛会在该补充协议上补签字并按捺指印。《补充协议》签订当天，原告通过赵生立的账户向程丛会账户转款400000元，并于2016年11月16日又支付15000元。衡程伟向原告出具收条，载明收到原告购买位于管城××区航海东路××楼××号房屋（权证号15××33）后期房款肆拾壹万伍仟元整（415000元），由赵生立以银行转账转入建行程丛会账户。全款已付清。因被告一直未办理银行解押及房屋过户手续，引起争诉。诉讼过程中，被告程丛会主张涉案房屋系其婚前个人财产，房屋买卖合同非本人所欠，合同无效，认可《补充协议》上的签字，但主张是为了向中介索要房本，对买卖事实不知情。本院认为：虽然位于郑州市××区航海东路××楼××号房屋（权证号：15××33）系被告程丛会婚前个人财产，但原告与程丛会之夫衡程伟针对上述房屋签订《房屋买卖合同》，并于2016年11月15日签订《补充协议》，且该《补充协议》经被告程丛会补签，视为被告程丛会认可房屋买卖事实，对合同进行了追认，故《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，原、被告均应按照合同内容履行各自义务。合同约定原告支付房款共计615000元，被告在房屋所有权证满两年后办理过户手续，过户完毕后两个月内腾房。现原告已经将全部��房款支付完毕，被告至今未配合办理过户手续的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于涉案房屋在案外人处尚有部分按揭贷款没有偿清，原告过户的前提应将涉案房屋的按揭贷款清理完毕。故原告诉请被告办理房屋解押手续、腾空房屋、配合原告办理过户手续，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金61500元的诉请。《房屋买卖合同》中明确约定如原、被告任何一方拒绝履行合同，由违约方向另一方无条件支付房屋实际成交价的10%作为违约金。房屋实际成交价为615000元，故原告要求被告支付违约金61500元的诉请，本院予以支持。被告主张合同系原告与衡程伟所签，属于无权处分，合同无效的辩称，因程丛会在《补充协议》上签字，虽其主张对内容不知情，但作为完全民事行为能力人，其签字的行为视为对内容的认可，故合同经程丛会的追认后，合法有效，被告的该项辩称意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下：一、被告程丛会于本判决生效之日起十日内将位于郑州市XX区航海东路X号XX号楼XX层XXX号房屋（权证号：15××33）按揭贷款清偿完毕；二、被告程丛会于第（一）项事宜涉案房屋抵押权消除后的六十日内协助原告黑文真办理位于郑州市XX区航海东路X号XX号楼XX层XXX号房屋（权证号：15××33）的房屋过户手续（过户产生的相关费用由原告黑文真负担）；三、被告程丛会于完成第（二）项事宜涉案房屋的过户手续后六十日内腾空房屋交由原告黑文真；四、本判决生效之日起十日内，被告程丛会支付原告黑文真违约金61500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10615元，减半收取计5308元，保全费3595元，由被告程丛会负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张娜二〇一七年七月十九日书记员  李影