襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0606民初3259号原告：民发实业集团有限公司。住所地：襄阳市樊城区春园西路民发盛特区*幢**层。法定代表人：林佺祥，民发实业集团有限公司董事长。委托诉讼代理人：章成，男，1991年2月19日出生，汉族，襄阳市人，民发实业集团有限公司法务部职员（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：曹其国，湖北法正大律师事务所律师（代理权限：一般代理）。被告：张郧峰，男，1978年12月13日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。原告民发实业集团有限公司（以下简称民发公司）与被告张郧峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民发公司的委托诉讼代理人章成、曹其国到庭参加诉讼，被告张郧峰经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民发公司向本院提出诉讼请求：１、解除民发公司与张郧峰于2012年7月24日签订的《商品房买卖合同》；２、张郧峰协助民发公司办理商品房买卖合同备案登记及预告登记、预抵押登记的注销手续；3、张郧峰向民发公司返还位于襄阳市樊城区春园西路民发·盛特公园9-1-16-2号房屋；4、张郧峰支付民发公司违约金118118.8元及律师代理费25986元；5、张郧峰承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月24日，民发公司与张郧峰签订《商品房买卖合同》，约定张郧峰以1181188元的价格购买民发公司开发的位于襄阳市樊城区春园西路民发·盛特公园9-1-16-2号房屋一套。合同签订后，张郧峰向民发公司支付了首付款351188元，余款830000元在银行办理了按揭贷款，民发公司系张郧峰借款的担保人。因张郧峰未按时偿还贷款，导致民发公司承担了担保责任被银行扣款共计807926.41元。根据商品房买卖合同的约定，民发公司有权解除合同，故提起本案诉讼。被告张郧峰未作答辩，也未向本院提交证据。本院根据本案有效证据及当事人的陈述，认定以下案件事实：2012年7月24日，民发公司作为出卖人与张郧峰作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：张郧峰以1191893元的价格购买民发公司开发的位于襄阳市樊城区春园西路民发·盛特公园第9幢1单元9-1-16-2号房屋（以下简称9-1-16-2号房屋）一套，建筑面积为158.1平方米；首期购房款361893元于合同签订之日支付，剩余购房款830000元办理银行按揭；张郧峰未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致民发公司作为借款担保人承担担保责任的，张郧峰应在民发公司通知之日起3日内，将民发公司代其向按揭银行偿还的全部款项及民发公司因此支出的全部额外费用支付给民发公司；若张郧峰逾期支付上述款项30日以上的，民发公司有权解除合同，收回房屋，张郧峰并应向民发公司承担购房款总额10%的违约赔偿金；合同解除后，张郧峰应在民发公司通知之日起7日内，配合民发公司办理合同备案或预告登记撤销手续。合同签订后，张郧峰向民发公司支付了首期购房款361893元，余款830000元向中国工商银行股份有限公司襄阳兴业支行（以下简称工行兴业支行）办理了按揭贷款，民发公司为张郧峰的贷款向工行兴业支行提供了连带责任保证。2013年5月22日，民发公司向张郧峰交付了房屋。2015年4月13日，因9-1-16-2号房屋实测建筑面积与商品房买卖合同约定的建筑面积存在差异，民发公司与张郧峰签订《商品房买卖合同补充协议》，补充协议约定：9-1-16-2号房屋产权登记建筑面积为156.68平方米，民发公司应向张郧峰返还多交的购房款10705元。补充协议签订后，民发公司向张郧峰返还了多交的购房款10705元。返还后，张郧峰实际支付给民发公司的首付购房款为361893元-10705元=351188元，房屋总价款变更为351188元+830000元=1181188元。因张郧峰自2016年年初未再向工行兴业支行偿还贷款，工行兴业支行于2016年5月10日从民发公司账号划扣了张郧峰在该银行所贷全部款项的剩余本息共计807926.41元（其中含张郧峰逾期未偿还的贷款本金3631.22元及剩余贷款本金793186.8元，两项共计796818.02元）。现张郧峰在工行兴业支行的贷款本息已由民发公司全部结清。2016年10月28日，民发公司按照张郧峰在商品房买卖合同中留存的住址及电话向张郧峰邮寄了要求其偿还民发公司全部代偿款项的通知函，该邮件于2016年10月30日妥投。至本案判决前，张郧峰未向民发公司偿还代偿款。本院认为，民发公司与张郧峰签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，成立并有效。因张郧峰未按贷款合同的约定偿还工行兴业支行贷款，导致民发公司承担了担保责任，代替张郧峰向工行兴业支行偿还了贷款。民发公司按照张郧峰在商品房买卖合同中留存的住址及电话向张郧峰邮寄了要求其偿还民发公司全部代偿款项的通知函，该通知函于2016年10月30日妥投，可视为民发公司已行使了追偿权。根据商品房买卖合同中“张郧峰应在民发公司通知之日起3日内，将民发公司代其向按揭银行偿还的全部款项及民发公司因此支出的全部额外费用支付给民发公司”的约定，张郧峰最迟应在2016年11月2日前向民发公司偿还代偿款，但张郧峰至今未向民发公司支付任何款项。根据商品房买卖合同中“若张郧峰逾期支付上述款项（含代偿款）30日以上的，民发公司有权解除合同”的约定，至2016年12月2日，张郧峰仍未向民发公司偿还代偿款，民发公司解除商品房买卖合同的条件已成就，可以行使解除权。民发公司通过民事诉讼要求解除与张郧峰签订的《商品房买卖合同》，是其行使解除权的一种方式。本院受理了案件，并于2016年9月22日向张郧峰公告送达了起诉状副本，自发出公告之日起经过60日即视为送达，故张郧峰应于2016年11月21日接收到民发公司传递的解除合同意思表示，该结果与收到解除合同通知并无二致。但因民发公司解除商品房买卖合同的条件于2016年12月2日成就，故本案所涉《商品房买卖合同》应于2016年12月2日解除，本院对民发公司与张郧峰签订的《商品房买卖合同》于2016年12月2日解除的法律效力予以确认。商品房买卖合同解除后，民发公司有权收回房屋，并有权要求张郧峰协助办理注销或撤销该房屋上与张郧峰有关的各种登记信息，故民发公司要求张郧峰返还位于襄阳市樊城区春园西路民发·盛特公园第9幢1单元9-1-16-2号房屋及要求张郧峰协助办理该房屋商品房买卖合同备案登记及预告登记、预抵押登记的注销手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，民发公司收回房屋的同时即负有向张郧峰返还购房款的义务。张郧峰虽然没有提起反诉要求返还购房款，但为减少诉累，本院在本案中一并处理。民发公司需返还的购房款应为张郧峰实际支付的首期购房款351188元及张郧峰已向工行兴业支行偿还的银行贷款本金。张郧峰已偿还的贷款本金为贷款总额830000元-民发公司代偿的本金总额796818.02元=33182元，故民发公司应当返还张郧峰购房款为351188元＋33182元=384370元。张郧峰未按合同约定向工行兴业支行偿还贷款，导致民发公司承担了担保责任，张郧峰存在违约行为。虽然合同约定张郧峰应按购房款总额的10%支付违约金，但判令张郧峰对已经履行且未违约的部分承担违约责任明显不当，故应按张郧峰违约部分即民发公司代偿数额807926.41元的10%计算违约金，该计算方式既符合合同约定的本意，又较为公平。经计算，张郧峰应当支付民发公司的违约金为807926.41元×10%=80793元。因民发公司与张郧峰互负付款义务，两笔款项冲抵后，民发公司还应返还张郧峰购房款384370元-80793元=303577元。因律师代理费不是本案必然产生的损失，民发公司要求张郧峰支付律师代理费25986元的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告民发实业集团有限公司与被告张郧峰于2012年7月24日签订的《商品房买卖合同》于2016年12月2日解除。二、被告张郧峰于本判决生效之日起十五日内将位于襄阳市樊城区春园西路民发·盛特公园第9幢1单元9-1-16-2号房屋返还给原告民发实业集团有限公司。三、被告张郧峰于本判决生效之日起十五日内协助原告民发实业集团有限公司办理襄阳市樊城区春园西路民发·盛特公园第9幢1单元9-1-16-2号房屋的商品房买卖合同备案登记及预告登记、预抵押登记的注销手续。四、原告民发实业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告张郧峰购房款303577元。五、驳回原告民发实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16728元，由原告民发实业集团有限公司负担1728元，被告张郧峰负担15000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于襄阳市中级人民法院。审 判 长  张耀承审 判 员  石海燕人民陪审员  周 芹二〇一七年七月四日书 记 员  鲁 锐