广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5321民初658号原告:新兴县泰安物业管理服务有限公司。地址：新兴县。法定代表人:龚兆洪，总经理。委托代理人:何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。被告:伍少华，男，1961年10月9日出生，汉族，居民，户籍所在地：新兴县，现住新兴县。委托代理人:张国星，广东修善律师事务所律师。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司（下称泰安物业公司）与被告伍少华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安物业公司的委托代理人何雅婵，被告伍少华及其委托代理人张国星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付2012年1月至付清日止的物业费给原告，暂计至2016年3月31日为3060元；2、请求判令被告以每季度所欠物业费为本金，从欠费之季度的次月1日按日万分之一计算违约金给原告直至还清日止，暂计至2016年3月31日为2420.82元；3、请求判令被告支付原告为实现债权而支出的律师费1000元给原告；4、本案诉讼费用由被告伍少华负担。事实与理由：原告是具有物业管理资质的企业。2012年1月1日，新兴县新城镇祥利花园小区业主委员会通过招标方式聘请原告为其小区提供物业管理服务。双方签订《物业服务委托合同》，约定服务期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告提供的服务受益人为新兴县新城镇祥利花园小区的全体业主和物业使用人，祥利花园小区的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业费分类计收，其中多层住宅汇总的1-7楼0.6元/月＊平方米，高层住宅3-4楼0.7元/月＊平方米;5-7楼0.8元/月＊平方米；8-13楼0.9元/月＊平方米；地下车库杂物房及车房按0.6元/月＊平方米；楼梯照明电费每月1.5元/月；公共照明电费每月2元；地下车库每月5元/个；商铺每月60元/卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业费按季度计收，每季度的10号-30号为物业费计收的时间，业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日应交管理费的万分之十缴纳违约金，因诉讼实现物业费的律师费用由已入住或者物业使用人负担。被告伍少华是祥利花园小区业主，其物业为祥利花园永兴街商铺*号，被告从2012年1月份起欠交物业费，每套的物业费为60元/月，至2016年3月，被告共欠费51个月，共欠费3060元。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：请求法院判令被告立即支付2012年1月至2016年12月的物业费3600元给原告。被告伍少华辩称，1、被告购买祥利花园小区的临街商铺至今10多年了，商铺内的水费和垃圾费每月直接缴交给新兴县供水管理处，在新兴县供水管理处的《水费单》上，已经明确记载着每个月的环卫清洁费用为15元/卡商铺；电费直接缴交给新兴县供电局；被告自购买商铺至今，从来没有缴交过任何物业费，祥利房地产开发商亦未要求临街商铺的业主交纳物业费，因为被告的商铺属于临街商铺以及大街商铺门面性质，由新兴县城市管理局的环卫部门负责每天的卫生清洁工作，派遣清洁阿姨上门搞卫生，原告从未为临街门面搞过任何的卫生。安保工作则由新兴县新城镇治安大队负责，原告从来没有为临街商铺、大街门面提供任何的安保服务,被告也从来没有看到过任何原告的保安人员来负责临街商铺安保工作。2、原告主张的物业费、违约金、律师费是没有法律根据的，也没有任何的合同依据，被告只在购买商铺时与祥利花园签订过《祥利花园前期物业管理服务协议》，而且祥利房地产开发有限公司从未收取过临街商铺物业费；新兴县范围内其他临街商铺亦无收取任何的物业费；被告从来没有进到祥利花园小区，从来没有与祥利花园小区有任何来往以及任何关系，因为临街商铺同小区是分开的，原告根本无法为临街商铺提供任何的物业管理服务，二者没有任何关联。综上所述，原告没有为被告提供过物业管理服务，双方也不曾签订过任何物业服务协议，所以请求法庭依法驳回其请求。经审理查明,被告伍少华于2007年购买了位于新兴县新城镇永兴街*号商铺（祥利花园）。购买商铺后，被告与新兴县祥利物业管理有限公司于2007年3月14日签订《新兴县祥利花园前期物业管理服务协议》。之后，新兴县祥利花园小区业主委员会经小区业主投票选举成立，并于2010年7月8日在新兴县房产管理局进行了备案登记。2012年1月1日，新兴县祥利花园小区业主委员会作为甲方与原告泰安物业公司作为乙方签订了《物业服务委托合同》，合同约定：1、甲方将新兴县祥利花园小区委托予乙方实行物业服务；2、物业类型：住宅、商铺；3、委托服务期限五年（自2012年1月1日起至2016年12月31日止）；4、物业费收费标准为商铺每月60元/卡位；5、物业费按季度计收，每季度首月的10日-30日为物业服务费用计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之十交纳违约金，因诉讼实现物业费的律师费用由业主或物业使用人负担。此外，合同还约定了双方的权利义务及其他内容。合同订立后，被告伍少华一直未向原告支付物业费至今。原告经追收未果，遂于2017年5月3日向法院提起诉讼，并提起前述诉讼请求。另查明，2015年11月9日，原告曾向新兴县祥利花园小区业主委员会提出退出服务的申请，但之后还是按照《物业服务委托合同》的约定继续履行合同至合同期满。同时，原告还提交一份其与广东翔浩律师事务所签订的《委托代理合同》，约定广东翔浩律师事务所为原告代理本案诉讼，原告需支付律师费1000元，但原告代理人在庭审中确认原告尚未支付该笔费用。以上事实，有原告提供的营业执照、资质证书、“关于祥利花园业主委员会备案的请示”的答复、物业服务委托合同、照片、委托代理合同、授权委托书、律师费收费标准、物业费发票；被告提供的照片、水费清单；本院调取的关于要求终止物业管理服务合同的申请及庭审笔录等材料附卷证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合本案当事人的诉辩意见，本案争议焦点：1、原、被告之间是否存在物业服务合同关系？2、被告是否应向原告支付物业费、违约金及律师费？对上述争议焦点，本院研判如下：1、对于原、被告之间是否存在物业服务合同关系问题。新兴县祥利花园小区业主委员会与原告泰安物业公司签订的《物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行。该合同约定，原告服务的物业类型包括小区的住宅和商铺，也就是说，涉案商铺属于原告服务的范围。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非本合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告伍少华虽然没有与原告直接签订《物业服务委托合同》，但是伍少华作为祥利花园小区的业主，《物业服务委托合同》对其具有约束力，故本院确认原告与伍少华之间建立物业服务合同关系。涉案商铺属于临街商铺，其位置虽然在小区的外围，但属于小区范围内。因为临街商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，而不是独立的，因此临街商铺也属于该小区物业管理的范围。被告伍少华以涉案商铺与祥利花园小区分离为由抗辩原、被告之间不存在物业服务合同关系，理据不足，本院不予采信。2、对于被告是否应向原告支付物业费、违约金及律师费的问题。涉案商铺属于祥利花园小区物业管理服务的范围，被告理应负有交纳物业费的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝或者在催告的合理期限内未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告拒绝交纳物业费需要正当理由，且该正当理由，应当限定在原告是否履行物业服务合同义务。原告提供了保洁、安保、供水、供电、排污设施、公共管道维护等物业服务，被告以其没有享受物业服务抗辩拒绝交纳物业费，不属于业主拒交物业费的正当理由。故对原告要求被告支付物业费的请求，应予以支持。根据庭审查明事实，原告提供物业服务的期限是从2012年1月1日起至2016年12月31日止，但被告从未交纳过物业费。综上，2012年1月至2016年12月止，被告伍少华共计拖欠原告物业费3600元（60元/月×60个月），事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。对于请求违约金的问题，该请求实为逾期付款违约金，现原告要求以每季度所欠物业费为基数，从所欠费季度的次月1日起每日按万分之十（折算成月利率3%）为业费0费计算逾期付款违约金，该计付标准明显过高，本院不予采纳，但可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。对于律师服务费，虽然《物业服务委托合同》约定因诉讼实现物业费的律师费由业主负担，但原告尚未向其诉讼代理人实际支付律师服务费1000元，故对该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于修改的批复》,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告伍少华应于本判决发生法律效力之日起五日内清偿物业费3600元及逾期付款违约金[以每季度所欠物业费（60元/月×3个月=180元）为本金，分别从其欠费季度的次月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清款项日止]给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告伍少华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员 梁 恒二〇一七年七月十一日法官 助理 张泳仪书 记 员 廖秋燕