陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终8249号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西生力置业集团有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区沣镐东路40号。法定代表人：杨贵合，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，陕西永嘉信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安华廷房地产营销策划有限公司，住所地西安市雁塔区长安南路82号华城国际6幢1单元24层12403号。法定代表人：陈廷进，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟倩文，陕西简能律师事务所实习律师。上诉人陕西生力置业集团有限公司（以下简称生力公司）因与被上诉人西安华廷房地产营销策划有限公司（以下简称华廷公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2016）陕0115民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。生力公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回华廷公司请求确认涉案解除《租赁合同》的通知无效的诉讼请求；撤销原判第二项，改判驳回华廷公司要求生力公司返还租金366660元，并支付违约金3666元的诉讼请求；撤销原判第三项、第五项，改判华廷公司支付生力公司物业费、水电费、取暖费、制冷费及卫生费450890元，未按期支付房租滞纳金549990元，合计1000880元；一、二审诉讼费由华廷公司负担。事实和理由：一、《租赁合同》关于租赁面积暂定为3395平方米的表述清晰，约定明确，“暂定”的概念表明双方均认可按暂时约定的3395平方米作为计算租赁费用的依据，华廷公司签订合同前，已对暂定租赁面积、租赁区域进行了确认，且已经按照该面积支付了一年租金；二、原审判决关于“提交涉案房屋面积系被告负有的先履行义务”的事实认定错误，《租赁合同》第三条约定“具体以房管部门实际测量为准”，但合同并未约定具体测量的时间和生力公司负有提交测量结果的义务，生力公司一审提交的《生力广场建筑面积计算表》，是暂定面积的依据，但未经房管部门测量不能确定实际面积是大于还是小于“暂定面积”，所以约定“以房管部门实际测量为准”；三、面积差异与支付第二年房租之间并不存在因果关系，原审判决关于“原告未足额缴纳合同约定租金，是对其权利的正当维护”的观点错误，华廷公司缴纳第二年房租与面积是否存在误差没有关联，且目前并没有房管部门测量结果显示存在面积误差；四、原审判决关于“解除《租赁合同》的通知无效”的事实认定错误，根据合同约定，华庭公司应当在2015年6月30日之前支付第二年房租183.33万元。根据一审查明事实，第三方支付房租时间为2015年7月21日支付60万元，2015年8月10日支付50万元，显然华廷公司在6月30日前未支付任何房租，90万元付款超过合同解除约定期限，剩余33.3万元目前仍未支付，根据合同约定的“延迟一个月甲方有权自动解除合同”，生力公司发出解除合同通知合法有效；五、原审判决关于“生力公司应退还华廷公司迟延交付房屋租金37.1752万元”的事实认定错误，原审法院认为租金起算日为14年7月10日，约定交付房屋日期为7月20日前，生力公司交付房屋日期为9月23日，延迟交付63天，导致租金期不能使用房屋时间为73天，该事实认定与客观事实不符，一楼部分商户未能清场，系华廷公司自身原因造成，与生力公司无关；六、原审判决关于“合同约定逾期付款滞纳金每日1%过高，调整为按同期贷款利率计算”的观点错误，一审法院按照逾期银行贷款利率计算，导致合同关于逾期滞纳金的约定没有意义，且约定滞纳金并未超过实际损失的30%；七、原审判决认为“生力公司主张物业费、水电费、取暖费、制冷费及卫生费45.089万元无合同约定及其他证据证明”的事实认定错误，生力公司提交的《贵商家使用水、电计量记录表》，能够证明双方办理了水电费交接，2014年8月14日至2015年7月20日之间产生的水电费，华廷公司应当支付，《催缴水电费通知单》能够证明生力公司每月均进行催缴，并告知华廷公司当月的水电费计量、单价等情况，《关于冬季采暖费用的通知》，能够证明生力广场整体进行供暖，生力公司已经按照规定代华廷公司缴纳了全部供暖费用，《其他商户缴纳物业费、卫生费、供暖费等费用的收款收据与发票》，能够证明生力广场统一的缴纳费用标准，且其余商户均按照规定缴纳了相关费用，虽然生力公司与各商户没有签订物业合同，但《租赁合同》中已经明确生力公司负责生力广场的物业服务，实际履行中，生力公司也一直向生力广场各商户提供物业服务，收取物业费用。华廷公司辩称，一、《租赁合同》明确约定涉案租赁物面积“具体应以房管部门实际测量为准”，如面积无法核定则面积无从计算，生力公司自行对“暂定面积”进行解释，但却无视关于“具体应以房管部门实际测量为准”的约定，生力公司将租赁物交付给华廷公司时除合同约定的德克士、御品轩系生力公司自行出租外，该租赁物一层还分别出租给了华润万家（超市入口及收货区）、国美电器、某电影院，同时物业还设置了办公用房，一审中生力公司提交的其与相关承租人签订的租赁合同面积均存在较大误差，生力公司作为出租方以租赁面积计算租金，却在租赁合同中随意确定租赁面积，存在二次收取租金情形，计算租金依据应以合同约定的房管部门实际测量为准；二、提交涉案租赁物面积系生力公司法定义务，华廷公司作为承租人在合同签订前无法了解租赁物具体面积，因此双方根据合同目的、交易习惯及诚实信用原则，在租赁合同中将租赁物面积暂定，具体再由房管部门计算，华廷公司在合同签订初始依照暂定面积向生力公司支付租金的行为系积极履行合同义务，促成实现合同目的，但生力公司在长达一年的时间内未能核算租赁物实际使用面积，怠于履行合同义务，严重违反合同约定；三、涉案租赁物租金系依照每平方米45元计算，租金的多少与租赁物面积有直接关系，生力公司怠于履行合同义务，致使房管部门至今未对华廷公司使用面积进行测量，面积未确定就无法确定租金总额，故生力公司称华廷公司未足额支付第二年租金没有依据；四、原审裁判中“关于解除《租赁合同》的通知无效”的事实认定清楚，生力公司提交涉案房屋面积系先履行义务，华廷公司依此在向生力公司支付第二年租金前与生力公司积极沟通意在使每年支付的租金能够明确，依照合同约定租赁物的面积直接关系租金的多少，但生力公司在长达一年时间中未能向华廷公司提交房管部门实际测量的面积数据，系违约在先，且华廷公司并未恶意拖欠租金，生力公司在已经收取第二年租金之后突然向华廷公司发出“解除《租赁合同》通知”，该行为无合同及法律依据，应属无效；五、原审判决关于“生力公司应退还华廷公司迟延交付房屋租金37.1752万元”事实认定清楚，裁判公正准确，2014年9月23日，生力公司向华廷公司发来《房屋交接确认函》，明确其于2014年9月22日对剩余商户清理完毕，一审审理中，生力公司提交的证据仅能证明生力公司清理商户的过程，并不能证明其按期向华廷公司交付租赁物；六、华廷公司未先行向生力公司支付第二年租金系对自身权利的正当维护，合理合法，华廷公司不存在恶意拖欠租金的行为，双方合同期限长达十年，合同约定自租赁第三年始租金每年递增4%，华廷公司有权要求生力公司依照合同约定对实际租赁房屋面积尽快测量，但生力公司对此未给出任何答复，在此情况下，华廷公司仍支付租金，华廷公司不应承担逾期付款滞纳金，但鉴于双方尚存在合作关系，故就此未上诉；七、关于生力公司反诉部分，涉案租赁合同中并未明确生力公司为涉案房屋的物业管理部门，有关物业费的收取，租赁合同明确约定为与物业管理部门另行签订《物业管理合同》，物业服务费系基于物业服务管理法律关系，与本案租赁合同纠纷属不同法律关系，生力公司也并非物业管理方，反诉请求不能成立，关于水、电、取暖费，该系列费用的收费权利主体并非生力公司，相关请求亦不能成立。华廷公司向一审法院起诉请求：1、依法确认生力公司向华廷公司发出“解除《租赁合同》的通知”无效；2、生力公司依法退还多收取的华廷公司租金37.1752万元（暂时依据合同约定的建筑面积计算）；3、生力公司依法支付迟延交付租赁费的违约金3717.5元；4、生力公司承担本案鉴定费（待鉴定机构收取后确定）、全部诉讼费用。生力公司反诉请求：1、华廷公司支付生力公司物业费、水电费、取暖费、制冷费及卫生费45.089万元，未按期交付房租滞纳金54.999万元（183.33万元×1%×30=54.999万元），合计100.088万元；2、反诉费由华廷公司承担。一审法院认定事实：2014年7月10日，华廷公司为乙方，生力公司为甲方签订租赁合同，租赁西安市临潼区骊山街办秦陵北路56号的生力广场一层房屋，双方在租赁合同第一条有关商务条款第三款约定，甲方出租给乙方租赁物的建筑面积暂定为3395平方米（具体以房管部门实际测量为准），每平米租金45元；第四款约定，租赁期限为2014年7月1日至2024年6月30日（10年整），计租日从2014年7月10日起；第六款第一项约定，租赁费用采取年付方式，即在2014年7月15日前支付第一年度租金183.33万元；第六款第二项约定，第二年及以后的租金支付；租金费用采取先付后租的方式，每年租金提前10日以转账的方式支付当年房租，甲方收到租金后向乙方出具等额发票，乙方若延迟付款一天按租金额的1%计算滞纳金，延迟支付一个月甲方有权自动解除与乙方的租赁合同，甲方可采取措施予以清场（由此产生的费用由乙方承担），收回房屋。第五条有关房屋交接条款第一款约定，甲、乙双方在交接时需签订租赁物交付确认书，并经双方签字盖章确认；第五条第二款约定，甲方应在2014年7月20日以前将租赁物现有的商户清理完毕并交付乙方使用。第六条有关违约条款第一款约定，甲方未按时交付房屋，每延迟交付租赁物一日，按每日租金1%支付违约金，延迟交付租赁物30日的，乙方有权选择解除合同；第六条第五款约定，如甲方在2014年7月20日以前未能清理完租赁物现有的商户，导致乙方不能按期接收房屋，由此产生的租赁费用由甲方承担。合同签订后，华廷公司按合同约定履行了支付第一年租金的义务，2014年9月23日，生力公司给华廷公司发出房屋交接确认函，生力公司签字确认，至诉讼时止，生力公司未向华廷公司提供涉案房屋由房管部门实际测量的面积数据。2015年7月7日，华廷公司与生力公司签订补充协议，约定一、甲方同意乙方将生力广场一层面积部分详见:补充附件一，转租给任满喜、李雄。二、乙方按照原合同履行合同项下所有义务。2015年7月10日，华廷公司为甲方，任满喜、李雄为乙方签订租赁合同，该合同第一条有关商务条款第五条第一项约定双方同意：租赁费用由乙方直接支付给陕西生力置业集团有限公司，即视为乙方向甲方支付了租赁费用。包含2015年7月21日，任满喜向生力公司支付的房租60万元、2015年8月10日，任满喜向生力公司支付房租50万元在内，生力公司收到租金150万元。2015年9月29日，生力公司以华廷公司未按时交纳租金及拖欠水电费为由，向华廷公司发出“解除《租赁合同》的通知”。2015年11月14日，华廷公司回函不同意解除合同。双方为此发生纠纷，诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，华廷公司、生力公司订立的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定，享有权利，履行义务。现华廷公司经生力公司同意将涉案房屋转租给第三人，并约定由第三人按照约定直接向生力公司支付房屋租金，2015年8月10日前，第三人已向被告支付租金150万元，根据华廷公司、生力公司及华廷公司与第三人的合同约定，应该视为华廷公司已经支付了2015年度的房屋租金，根据合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，及时向华廷公司提交涉案房屋面积系生力公司负有的先履行义务，而房屋面积直接关系到租金的多少，但生力公司一直未向华廷公司提交涉案房屋由房管部门实际测量的面积数据已构成违约，华廷公司未足额缴纳合同约定租金，是对其权利的正当维护，合理合法，据此本案未成就双方约定的合同解除条件：即逾期支付租金超过30日即解除合同，故生力公司2015年9月29日以华廷公司未按时交纳租金及拖欠水电费为由，向华廷公司发出“解除《租赁合同》的通知”，没有合同及法律根据，应属无效。华廷公司主张生力公司退还多收取的房屋租金37.1752万元，根据合同约定，租金起算日为2014年7月10日，生力公司交付房屋日期为2014年7月20日以前，然生力公司于2014年9月23日向华廷公司交付房屋迟延63天，导致华廷公司在73天的租金期内不能使用所租房屋，对该73天的租赁费用36.666万元应由生力公司承担，对华廷公司已支付的上述费用，生力公司应予以退还，并由生力公司承担违约金3666元，生力公司辩称迟延交房系双方沟通后华廷公司同意，华廷公司予以否认，生力公司无其他证据证明其迟延交房可免除责任，故其辩解理由不予采信。生力公司反诉要求华廷公司支付因迟延支付房租30天按租金额1%计算的滞纳金54.999万元，明显过高，华廷公司请求予以调整，依法予以支持。根据合同约定，华廷公司应在2015年7月5日前交付该年度租金，现华廷公司于2015年7月21日支付租金60万元，逾期16天，以150万元为基数按照同期银行贷款利率计算发生滞纳金3400元，2015年8月10前支付租金90万元，逾期30天，以90万元为基数按照同期银行贷款利率计算发生滞纳金3825元，总计发生滞纳金7225元，生力公司主张华廷公司支付逾期支付房租产生的滞纳金，符合合同约定，本院依法予以支持，但支付滞纳金数额应以本院确认的数额为准。生力公司反诉主张华廷公司支付物业费、水电费、取暖费、制冷费及卫生费45.089万元，因无合同约定及其他证据证明，依法不予支持。综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十七条、第七十七条、第八十四条、第九十三条、第九十四条、九十六条、一百零七条、一百一十四条之规定，判决：一、2015年9月29日，陕西生力置业集团有限公司向西安华廷房地产营销策划有限公司发出的“解除《租赁合同》的通知”无效。二、陕西生力置业集团有限公司于本判决生效后十五日内返还西安华廷房地产营销策划有限公司租金36.666万元，并支付违约金3666元。三、西安华廷房地产营销策划有限公司于本判决生效后十五日内支付陕西生力置业集团有限公司滞纳金7225元。四、驳回西安华廷房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。五、驳回陕西生力置业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7032元，由陕西生力置业集团有限公司负担；反诉案件受理费6904元，由陕西生力置业集团有限公司负担6854元、西安华廷房地产营销策划有限公司负担50元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，原审判决查明事实清楚。本院认为,生力公司与华廷公司于2014年7月10日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照约定履行各自合同义务。本案中，生力公司于2015年9月29日以华廷公司未按时交纳租金及拖欠水电费为由，向华廷公司发出“解除租赁合同的通知”，根据本案查明事实情况，华廷公司于合同签订后，按照合同约定向生力公司预付第一年租金183.33万元，但因生力公司未按期向华廷公司交付租赁合同项下房屋，致华廷公司在合同约定租期内73天不能使用房屋，该预交租金已超出第一年实际产生租金，根据生力公司与华廷公司于2015年7月7日签订的补充协议，生力公司同意华廷公司将涉案房屋转租给任满喜、李雄，华廷公司与任满喜、李雄于2015年7月10日签订的租赁合同，约定租赁费用由任满喜、李雄直接支付给生力公司，生力公司亦已经收到任满喜支付租金150万元，且华廷公司、生力公司在合同履行过程中就房屋面积部分存在争议，故原审法院认为本案合同解除条件未成就，生力公司向华廷公司发出的“解除《租赁合同》的通知”应属无效，符合本案实际情况。关于《租赁合同》项下房屋交付，根据《租赁合同》关于房屋交付的约定以及本案一审中当事人提交的《房屋交接确认函》，可以认定生力公司迟延交付房屋，生力公司上诉主张一楼部分商户未能清场，系华廷公司自身原因造成，缺乏充分的事实依据，本院不予采信，原审法院判决生力公司返还租金、支付违约金并无不妥。至于生力公司反诉请求华廷公司按租金额1%计算支付滞纳金，原审法院认为明显过高，酌情调整为按照同期银行贷款利率计算，符合法律规定，本院不再调整。关于物业费、水电费、取暖费及卫生费，本案系租赁合同纠纷，生力公司该部分请求与本案非同一法律关系，应另案主张，本案不予处理。综上所述，原审判决第一项、第二项、第三项、第四项应予维持，第五项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：维持西安市临潼区人民法院（2016）陕0115民初50号判决第一项、第二项、第三项、第四项。撤销西安市临潼区人民法院（2016）陕0115民初50号判决第五项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7032元，西安华廷房地产营销策划有限公司已预交，由陕西生力置业集团有限公司负担，反诉案件受理费6904元，陕西生力置业集团有限公司已预交，由陕西生力置业集团有限公司负担6854元、西安华廷房地产营销策划有限公司负担50元；二审案件受理费20658元，陕西生力置业集团有限公司已预交，由陕西生力置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年七月六日书 记 员 段 蓓