江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0729民初155号原告钟斯福，男，1954年11月2日生，汉族，务农，住全南县。委托诉讼代理人谭洪群，全南县南迳法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。执业证号：31404011104230。被告谭小宁，男，1958年3月26日生，汉族，务农，住全南县。委托诉讼代理人黄晨东，江西全丰律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。执业证号：13607201010713607。被告钟思梅，女，1956年2月26日生，汉族，务农，住全南县。系被告谭小宁的妻子。原告钟斯福与被告谭小宁、钟思梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月7日公开开庭进行了审理，原告钟斯福及其委托诉讼代理人谭洪群、被告谭小宁的委托诉讼代理人黄晨东到庭参加了诉讼，被告钟思梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告钟斯福向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法解除原告与被告的房地产转让合同，双倍返还购房款定金计人民币214676元；本案受理诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月6日原告与被告订立了一份房地产转让合同。被告自愿将坐落在南迳镇老圩原老礼堂，现改造重建将第一层车库右边第一间，转让给原告，该房地产的基本情况原告做了充分了解，愿意接受购买。双方议定房地产成交价每平米3500元计算。合同订立后，2015年8月6日被告收原告购房定金100000元，2015年9月24日被告收原告定金7338元，二次被告收原告购房定金107338元，合同第5条规定，双方各违约，按预付定金加倍赔偿。合同第6条规定被告在2015年农历11月底交车库给原告使用（详见书证房地产转让合同和购房定金收条）。按房地产转让合同规定2015年农历11月底交车库到至今已超期14个月之久。交付车库到期后，原告多次找到被告催索返还购房定金，被告以无钱为由一推再拖，毫无结果。被告完全违反了合同约定和诚实信用的原则。出于无奈，为此，特向人民法院提起诉讼，要求依法保护原告的合法权益，请求迅速作出公正判决。依法解除原告与被告的房地产转让合同，双倍返还原告的购房定金。被告谭小宁辩称，答辩人收取原告的107338元应认定为购房款而不是定金。车库一间才32平方米，每平方米3500元，房屋总价才112000元，不符合定金性质，故应认定为购房款，这是答辩人混淆定金与购房款性质的原因造成的；即使认定为定金，也超过了定金数额范围，只能收取不超过总额20%为定金，超过部分应定为购房款违约按合同第6条执行；不能认定为答辩人违约，签订合同是2015年8月6日，4个月交付房屋根本不可能，属不合理时间，应合理变更调整，现房屋尚在建，等待审批；答辩人不同意解除合同，答辩人同意一年后交房，现不能交房，是投资施工人王友群的原因造成的，答辩人无过错；诉讼费用对半承担，原告诉讼请求远超合同金额。被告钟思梅未作答辩。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。原告就提起的诉讼向本院提供证据如下：1、2015年8月6日双方签订的《房地产转让合同》1份，证明改建后的第一层右边第一间车库转让给原告；每平方米按3500元计算；双方各违约定金加倍赔偿；应在2015年农历11月底交车库给原告使用；2、收条2张，证明被告2015年8月6日、2015年9月24日二次收原告购房定金107338元；3、全南县民政局证明，证明被告谭小宁与被告钟思梅系夫妻关系；4、建房分配协议书，证明第一层车库、柴棚、地面和一楼楼面为4米高，二层204房所有权归被告；5、示意图，证明改造、重建将第一层车库右边第一间转让给原告。被告谭小宁针对原告提供的5组证据，提出质证意见如下：1、证据1真实性没有异议，合同第3条，应认定是购房款而不是定金，交房款一样写的是定金，说明当事人混淆了定金和购房款，而且也超过了法律规定的定金数额，即使是定金，只能收取不超过总额20%为定金，超过部分为购房款，违约应按合同第6条执行；2、对证据2没有异议；3、对证据3没有异议；4、证据4恰恰说明被告没有过错，延期交房是由于王友群造成；5、证据5不清楚证据来源，没有办法质证。被告谭小宁针对原告提起的诉讼，向本院提交证据如下：建房分配协议书，证明未能交房不是被告的过错，是王友群建房未审批，是王友群的过错，损失应由王友群承担。原告针对被告提供的证据，提出质证意见如下：根据分房协议，房屋二楼204房屋是属于被告的，第二份协议有缺陷，不全面，我们提交的有钟思梅的签名。被告钟思梅未到庭对原告钟斯福及被告谭小宁提交的证据进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据原、被告在庭审中的陈述及提供的证据，认定事实如下：2014年7月30日，被告谭小宁、钟思梅与案外人王友群签订了一份《建房分房协议》，由被告谭小宁、钟思梅提供一块位于全南县南迳镇老电影院前栋面积为500平方米的土地，案外人王友群负责出资建好七层半的框架毛坯房。协议约定：一层车库、柴房，地面和二楼楼面为4米高，二层204房靠李道安边房所有权归被告谭小宁、钟思梅，所涉及的办理其他房产证、水电开户等一切费用由被告谭小宁、钟思梅承担。二层201、202、203房及三层至八层的所有权归案外人王友群拥有；被告谭小宁、钟思梅应无偿出具原有的土地来源等相关证明证件，另协助配合好给案外人王友群办理国有土地使用证。该合作建房未取得政府的审批手续。2015年8月6日，原、被告签订了一份《房地产转让合同》，被告谭小宁将坐落在南迳镇老圩礼堂改造重建的第一层右边第一间32平方米的车库转让给原告。合同约定：成交价为每平方米3500元；合同签订后由原告预付被告定金100000元；双方各违约，按预付定金加倍赔偿；被告应在2015年农历11月底交车库给原告使用，如逾期交付，原告有权扣除取其车库总额的5%房款付给被告。签订合同当日，原告向被告支付了100000元的定金。2015年9月24日，原告再次向被告支付了7338元的购房定金。被告未按约定的交付期限交付车库给原告，截止至今仍未交付。本院认为，原、被告签订的《房地产转让合同》是在自愿协商的基础上达成的合同，系双方的真实意思表示，是合法有效的。被告谭小宁未按期向原告交付车库违反了合同约定，应承担违约责任。被告谭小宁辩称未按期交房是投资建房人王友群的原因造成的，其本人无过错，根据合同的相对性，被告谭小宁与案外人王友群的合作建房属于另一法律关系，故被告的抗辩主张，本院不予支持。原告主张被告双倍返还购房定金214676元的主张，因原、被告双方约定的定金数额不符合《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”的规定，超出规定部分为无效，故定金数额应认定为房款总额的20%即22400元（32㎡×3500元/㎡×20%），其余84938元应视为购房款。原告要求解除合同，双倍返还定金的主张符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告钟思梅承担赔偿责任的请求，因该债务发生在被告谭小宁与钟思梅婚姻存续期间，该债务为夫妻共同债务，其主张符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十四条》和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告钟斯福与被告谭小宁、钟思梅于2015年8月6日签订的《房地产转让合同》；二、被告谭小宁、钟思梅应当返还原告钟斯福的购房款84938元，购房定金22400元应当双倍返还，合计129738元，限被告谭小宁、钟思梅在本判决发生法律效力后10日内付清；三、驳回原告钟斯福的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4520元，由原告钟斯福承担1810元，由被告谭小宁、钟思梅承担2710元，限付款时一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  梁永光人民陪审员  巫龙金人民陪审员  邓华金二〇一七年七月十八日书 记 员  钟 婷