北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终8559号上诉人（原审原告）：索艳荣，女，1964年4月7日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：侯晓丽，北京市浩东律师事务所律师。委托诉讼代理人：郇恒晓，北京市浩东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄玉锋，男，1976年12月15日出生，住北京市石景山区。被上诉人（原审被告）：王侠，女，1979年1月17日出生，住北京市石景山区。上诉人索艳荣因与被上诉人黄玉锋、王侠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初25955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人索艳荣及其委托诉讼代理人侯晓丽、郇恒晓，被上诉人黄玉锋、王侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。索艳荣上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持索艳荣的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由黄玉锋、王侠承担。事实和理由：一、一审判决存在疏漏，判决明显同案件事实不符，一审判决提到的水电费问题索艳荣已撤销该项诉讼请求，开庭前房屋实际使用人已主动支付，双方对此无异议；一审没有认定押金变更，黄玉锋交纳了100000元押金，但后期黄玉锋将其中的50000元折抵南京中脉保健品款，实际上还剩余50000元，一审直接认定100000元押金并予以抵扣实在过于草率。二、一审判决适用法律不当，以索艳荣未举证其实际损失为由便草率认定违约金过高并予以调整明显违背了谁主张谁举证的民事诉讼法基本原则。三、双方签订的租赁合同系双方充分协商真实的意思自治的体现，逾期腾房支付两倍租金的约定充分考虑到了实际损失和主观恶意等因素，设置合理。四、黄玉锋、王侠恶意违约逾期腾房期间，索艳荣为此支付了高达近600000元的租金，索艳荣受到了巨大的经济损失。五、索艳荣因黄玉锋、王侠逾期腾房导致无法向本房产的业主交房，索艳荣为避免损失进一步扩大，不得已再次对承租房屋进行了重新装修，为此支付了630000元的装修款，房屋业主多次警告并明确在合同中约定随时可能拆迁，所有装修投入会血本无归，这本身是一个巨大的风险，显然这些后果一审法院并没有予以考虑。六、黄玉锋、王侠因恶意违约逾期腾房获益巨大。七、一审法院调整违约金没有事实依据。八、一审判决明显偏袒黄玉锋、王侠，滥用法律原则和自由裁量权。黄玉锋、王侠共同辩称：同意一审法院判决。我方转租不是恶意的获利，我转租赚钱是正当的，我在转租过程中也是有投入的，我也向对方另行支付了转让费，索艳荣也是涨价后租给我方的。2015年合同到期后我没有收实际租户的房租，实际租户的水电费是由索艳荣收取。索艳荣向一审法院起诉请求：1.判令黄玉锋、王侠向索艳荣支付房屋使用费775890.41元；2.判令黄玉锋、王侠向索艳荣支付二楼房屋的水电费1886.83元；3.判令黄玉锋、王侠依据合同第六条的约定向索艳荣支付违约金300000元；4.按照银行同期贷款利率支付上述款项从2016年11月6日起到实际支付之日止的利息。一审法院认定事实：2008年3月5日，索艳荣与北京城建兴华地产有限公司（以下简称兴华公司）签订《房屋租赁合同》，约定：索艳荣租赁7号楼商业用房，建筑面积786.71平米，前三年每年租金574298元（2元每平米每天），自第四年起，每年租金按上年租金的3％累进递增，租期至2013年3月14日止。2013年3月15日，索艳荣与兴华公司签订《房屋租赁合同》续约2年。2015年3月，索艳荣与兴华公司再次签订《房屋租赁合同》，约定：延长租期至2018年3月31日止，年租金918877元（3.2元每平米每天）。索艳荣将承租房屋中的182平米自用经营庆丰包子，其余部分对外转租。2009年11月25日，索艳荣与唐志西签订《绣菊食坊转租合同》，约定：索艳荣将7号楼北侧建筑面积约600平米的绣菊食坊营业用房及北侧102平米临时用房租给唐志西，房租每年500000元。合同第六条约定：如单方违约，并给守约方造成损失，违约方需承担违约责任和经济赔偿，其违约金的赔偿额为年合同费的50％。2011年4月23日，索艳荣与彭世俊签订《绣菊食坊房屋租赁合同补充协议》，约定：将承租方变更为唐志西姐夫彭世俊，索艳荣同意彭世俊增加一个新的合伙人黄玉锋共同经营绣菊食坊。2012年3月10日，索艳荣、彭世俊、黄玉锋签订《绣菊食坊房屋租赁合同补充协议二》，约定：《绣菊食坊房屋租赁合同补充协议》合同主体变更为黄玉锋独立向索艳荣承担，合同租赁期限延长2年至2015年3月15日，每年租金增加到600000元；索艳荣同意黄玉锋引进昂立幼儿英语教育共同经营二楼。2015年3月15日，索艳荣（甲方）与黄玉锋（乙方）签订《绣菊食坊房屋租赁合同》，约定：2012年3月10日甲方与彭世俊、黄玉锋三方共同签订绣菊食坊房屋租赁合同，自2012年3月15日至2015年3月15日该房屋租赁主体变更为黄玉锋，现合同期满，由于绣菊园7号楼面临社区改造重新翻建，双方协商签订协议如下：租赁合同期限1年，自2015年3月15日至2016年3月14日止，延续原合同条款不变；风险抵押金100000元；合同到期后无条件给产权单位腾退房屋，如不能按规定时间腾退，甲方将按原租金的2倍1200000元按日收取乙方房租。2015年3月15日，黄玉锋与萧晶签订《房屋出租合同》，约定：黄玉锋将7号楼二楼的房屋出租给萧晶，租期1年，至2016年3月14日，年租金340000元。2015年3月，黄玉锋的妻子王侠（甲方）与马洒里海（乙方）签订《饭店出租合同》，约定：甲方将7号楼一楼建筑面积约280平米的房屋出租给乙方，租期1年，至2016年3月31日，年租金360000元。在本案一审中，因合同无法继续履行，为减少损失一审法院要求各方及时进行房屋交接。马拉黑麦于2016年11月4日将一楼的房屋腾空将钥匙交还索艳荣，并于此后结清了水电费用。萧晶于2016年11月5日将二楼的房屋钥匙交还索艳荣，双方确认了欠付水电费金额，但萧晶未交纳。索艳荣称，黄玉锋确实交了100000元押金，但黄玉锋曾答应从押金里扣除50000元抵王侠卖的保健品。黄玉锋、王侠对此不认可。因索艳荣申请财产保全，一审法院查封了王侠和黄玉锋名下房屋和车辆，后王侠向一审法院交纳1100000元钱款作为反担保，一审法院解除了对王侠和黄玉锋名下房屋、车辆及银行账号的查封。一审法院认为，索艳荣与黄玉锋签订的租赁合同及相关补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。合同到期后，索艳荣与黄玉锋未就续约达成一致，索艳荣已要求解除合同并要求黄玉锋、王侠交还房屋，黄玉锋、王侠未及时交房，应当支付房屋使用费。合同中关于未按时交房按照双倍租金标准支付房屋使用费的约定属违约金性质，索艳荣未举证证明其存在实际损失，其要求黄玉锋、王侠按照租金的二倍支付房屋使用费过高，黄玉锋、王侠请求法院酌减房屋使用费的抗辩意见有法律依据。综合案件情况，依据公平原则，法院对房屋使用费数额依法酌定为400000元。使用黄玉锋的押金100000元折抵后，黄玉锋、王侠还需支付300000元。王侠与黄玉锋系夫妻关系，且参与了诉争房屋的承租转租事项，索艳荣要求王侠承担连带责任的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。索艳荣要求黄玉锋、王侠支付二楼房屋水电费1886.83元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于索艳荣要求黄玉锋、王侠支付违约金300000元的诉讼请求，索艳荣未举证证明其存在实际损失，黄玉锋、王侠请求法院酌减违约金的抗辩意见有法律依据。综合案件情况，考虑到已支持索艳荣高于租金标准的房屋使用费请求等因素，依据公平原则，法院对违约金数额依法酌定为30000元。法院酌减索艳荣违约金诉讼请求部分的诉讼费仍由黄玉锋、王侠负担。法院在酌定房屋使用费和违约金数额时已将索艳荣合理损失的利息考虑在内，索艳荣要求黄玉锋、王侠另行支付利息的诉讼请求法院不再支持。判决：一、黄玉锋、王侠于判决生效之日起十日内向索艳荣支付房屋使用费三十万元、水电费一千八百八十六元八角三分、违约金三万元；二、驳回索艳荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，索艳荣向本院提交下列证据：1.水电费已支付的微信截图，用以证明一审判决存在疏漏，将索艳荣已撤销的诉讼请求进行处理；黄玉锋、王侠对该证据真实性予以认可，认可水电费已结清的事实。2.南京中脉保健床垫及空气净化器、净水器照片，用以证明双方存在其他经济往来，双方已将100000元押金中的50000元抵扣，实际押金为50000元；黄玉锋、王侠对于上述照片的真实性认可，对于索艳荣曾向王侠转账50000元的事实认可，但不认可该证据的证明目的，认为该50000元并不是用于冲抵押金的。3.索艳荣与兴华公司签订的合同及交纳租金发票，用以证明因黄玉锋、王侠延期交付房屋，索艳荣按照每天每平米3.2元交付整栋楼的租金，索艳荣为此已实际向房产业主交纳租金；黄玉锋、王侠对于该项证据的真实性认可，但不认可证明目的。4.装修照片及装修费用收据，用以证明索艳荣为防止损失继续扩大，不得不投入巨大财力装修，而且该投入随时可能会因园区改造而无法收回，存在巨大风险；黄玉锋、王侠对于上述照片的真实性无法确认，认为装修费用的票据与其无关。5.北京庆丰包子铺有限公司出具的证明，用以证明加盟费损失及装修投入情况；黄玉锋、王侠对该项证据的真实性无法确认，认为与其无关。6.律师费发票及转账记录，用以证明索艳荣支付本案一审律师费120000元；黄玉锋、王侠对于该项证据不认可，认为与其没有关联性。7.贷款合同书，用以证明因黄玉锋、王侠的违约，造成索艳荣垫付大量租金导致经济困难，不得不贷款来维持经营，支付贷款利息损失；黄玉锋、王侠对该项证据真实性不确认，认为与其无关。本院另查明，本案一审2017年1月4日庭审中，索艳荣当庭撤回了第二项诉讼请求，即要求黄玉锋、王侠支付二楼房屋的水电费1886.83元。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合全案案情及双方诉辩称主张，本案二审争议焦点为：一、索艳荣主张的房屋使用费是否合理；二、一审法院酌定的违约金数额是否适当；三、一审法院是否存在超范围裁判的情形。关于争议焦点一，本案双方所签订的房屋租赁合同及相关协议系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据查明的事实，本案租赁合同到期后，双方未就续约事宜达成一致，且索艳荣已要求解除合同并返还房屋，在此情况下，黄玉锋、王侠并未及时向索艳荣交付承租房屋，故应当向索艳荣支付继续占用期间的房屋使用费。一审法院综合案件情况并根据公平原则，酌定房屋使用费为400000元，该数额适当。索艳荣主张黄玉锋交纳的100000元押金中有50000元用于购买保健品，应予抵扣，但未举证证明黄玉锋、王侠在双方合同履行过程中同意该抵扣事项，且黄玉锋、王侠亦对此予以否认，故本院对于索艳荣的该项主张不予采信。双方合同中关于未按时交房按照双倍租金标准支付房屋使用费的约定属于违约金性质，应于违约金的认定中一并予以处理。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在黄玉锋、王侠应向索艳荣支付逾期交房期间的房屋使用费的基础上，索艳荣应就因黄玉锋、王侠逾期交房产生的其他损失举证予以证明。索艳荣主张因黄玉锋、王侠逾期交房，致使其无法将索艳荣所租整栋楼整体交还给兴华公司，索艳荣为此支付近600000元的租金；根据查明的事实，索艳荣与兴华公司签订的合同中约定如遇拆迁事宜，兴华公司应提前三个月书面通知索艳荣，索艳荣在接到书面通知后应按期无条件交回房屋，因拆迁所造成的一切经济损失，索艳荣应自行承担；索艳荣并未充分举证证明兴华公司因房屋拆迁向其发出通知要求其交还房屋，兴华公司也未解除与索艳荣的租赁合同，故索艳荣向兴华公司支付租金的行为应系履行其与兴华公司租赁合同的行为，索艳荣主张其向兴华公司支付的近600000元租金系因黄玉锋、王侠逾期交房导致的损失，缺乏事实依据，本院对此不予采信。此外，索艳荣主张其为避免损失扩大而重新装修的支出以及黄玉锋、王侠逾期交房转租获益巨大，作为其主张的损失，依据不足，本院不予采信。虽然双方合同约定逾期交付按照双倍租金标准支付房屋使用费，该约定属于违约金性质，但索艳荣并未充分举证证明除黄玉锋、王侠应支付的逾期交房期间的房屋使用费之外，其存在其他损失，故一审法院在此情况下，综合全案案情并依据公平原则，依法对违约金予以调整，并无不当；所酌定的违约金数额，亦属适当，本院予以维持。关于争议焦点三，根据查明的事实，索艳荣在一审庭审中已当庭撤回了关于要求黄玉锋、王侠支付二楼房屋水电费1886.83元的诉讼请求，在此情况下，一审法院仍就该项诉讼请求进行裁判，确属不妥，本院予以纠正。综上所述，索艳荣上诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初25955号民事判决第二项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初25955号民事判决第一项为：黄玉锋、王侠于本判决生效之日起十日内向索艳荣支付房屋使用费三十万元、违约金三万元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费3270元，由黄玉锋、王侠负担（索艳荣已预交，黄玉锋、王侠于本判决生效后七日内给付索艳荣）。一审案件受理费7241元，由黄玉锋、王侠负担（索艳荣已预交，黄玉锋、王侠于本判决生效后七日内给付索艳荣）；二审案件受理费14482元，由索艳荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜代理审判员  姜 君二〇一七年七月二十六日法官 助理  陈立昱书 记 员  左 爽