河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0825民初2731号原告岳喜凤，男，1952年12月26日出生，汉族，住温县。委托代理人岳立新，河南新潮律师事务所律师。被告郭向阳，男，1970年1月29日出生，汉族，住温县。原告岳喜凤诉被告郭向阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理，依法由审判员姚素青适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岳喜凤及其委托代理人岳立新到庭参加诉讼，被告郭向阳经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳喜凤诉称，2015年3月24日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，约定原告购买被告合法拥有的坐落于子夏大街北段路东、塑料建材厂南区域内建筑面积约123平方米五层房产一套，出售价款为23万元，被告收到原告首付款20万元整即可为原告办理相关房屋过户手续等。协议签订后，2015年4月1日，原告之子岳红波向被告缴纳购房款20万元，被告出具欠条一份。原告已向被告依约缴纳首付款20万元，但被告在合同约定的房屋建成后却拒不将房屋交付原告，亦不为原告办理相关房屋过户手续，致使原告的合法权益无法保障。原告多次向被告主张权利，但被告已将房屋出卖给其他人，已经不能履行合同。被告已返还原告购房款85000元。从2015年3月24日起至今，原告不仅损失20万元房款利息，又因温县房产增值蒙受损失，更丧失了其他投资机会。故为维护原告的合法权益，请求法院判令被告：1.判令解除原、被告2015年3月24日签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告郭向阳返还原告岳喜凤购房款115000元；3.判令被告郭向阳赔偿原告岳喜凤因解除《房屋买卖协议》所受损失（损失以115000元购房款为基数，月息2%，从2015年3月24日起支付至实际返还购房款完毕之日止）；4.诉讼等费用由被告承担。被告郭向阳未在法定期限内向本院提供书面答辩意见，也未向本院提供证据。根据原告起诉与陈述，本院确认本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否成立。原告围绕争议焦点向本院提供的证据有：1.《房屋买卖协议》一份，证明房屋买卖情况；2.银行交易明细两份，证明已经给付的房款；3.证人证言，证明通过证人转账房款的情况。证据的分析与认定：由于被告郭向阳未出庭，视为其放弃质证权利，原告所举证真实、合法，具有关联性，故本院对原告所举证据及当庭陈述予以确认。根据原告陈述、举证以及庭审情况，本院查明：2015年3月24日，原被告签订《房屋买卖协议》一份，约定原告购买被告合法拥有的坐落于子夏大街北段路东、塑料建材厂南区域内建筑面积约123平方米五层房产一套，出售价款为23万元，被告收到原告首付款20万元整即可为原告办理相关房屋过户手续等。2015年3月24日原告通过张长治的账户向被告郭向阳账户转现金90000元和现金10000元，2015年4月1日原告儿媳宋艳芬，向被告郭向阳账户转现金100000元，原告共支付被告郭向阳购房款200000元。被告郭向阳出具欠条，载明：“今收到大善村岳红波购房款贰拾元整。收款人郭向阳证号”。因笔误将贰拾万元整写为贰拾元整。原告缴纳首付款20万元后，被告郭向阳未向原告交付房屋，亦未办理过户手续。2016年冬天，原被告双方协议解除合同，2017年1月18日前被告郭向阳返还原告购房款共计85000元，下余115000仍未返还。原告起诉来院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告所签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，原告按约定给付被告购房款20万元，事实清楚。后原被告于2016年冬天协商解除房屋买卖合同，被告于2017年1月18日返还原告部分购房款85000元，该事实表明原被告双方已就《房屋买卖协议》的解除合同达成一致，并以实际履行，故原告要求解除房屋买卖合同的请求本院不予考虑。原告要求被告按照解除合同返还已付购房款115000元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告要求判令被告郭向阳赔偿原告岳喜凤因解除《房屋买卖协议》所受损失（损失以115000元购房款为基数，月息2%，从2015年3月24日起支付至实际返还购房款完毕之日止），实为主张违约损失，但因双方未约定违约金数额和损失赔偿额计算方法，本院从2017年1月19日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率予以确定。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十九条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告郭向阳在判决生效后十日内偿还原告岳喜凤购房款115000元及损失（损失从2017年1月19日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率予以确定）；二、驳回原告岳喜凤的其他诉讼请求。案件受理费3842元，减半收取1921元，由被告郭向阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，当事人必须自觉履行。如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行。逾期本院将依法不予强制执行。审判员  姚素青二〇一七年七月二十六日书记员  闫明瑶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失的，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条，本解释第三十条，第三十一条等规定进行认定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。