贵州省三都水族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2732民初507号原告（反诉被告）：梁亚丽，女，1962年11月15日生，苗族，身份证住址贵州省三都水族自治县）三合街道办事处建设东路21-2号，现住。委托诉讼代理人：潘子堂（系梁亚丽丈夫）男，1968年8月15日生，水族，住址同上。委托诉讼代理人：韦天棋，女，1993年10月25日生，水族，住三都县，系三都县三合街道尧人山社区居委会推荐。被告（反诉原告）：王惠银，女，1974年7月23日生，布依族，身份证住址贵州省三都水族自治县，现住。原告（反诉被告）梁亚丽诉被告（反诉原告）王惠银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，王惠银向本院提起反诉，本院依法合并审理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁亚丽及其委托诉讼代理人潘子堂、韦天棋，被告（反诉原告）王惠银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梁亚丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）20000元；2.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实及理由：2017年4月7日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就位于三都县××楼××号门面房屋买卖事宜达成初步意向，双方拟按16000元每平方米的价格转让该门面房屋，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了20000元购房诚意金。在此后的买卖合同磋商过程中，双方始终未能就各方的具体权利义务内容形成一致意见，也一直无法签署明确具体的房屋买卖合同。后经查询了解，被告（反诉原告）至今实际并无买卖该房屋的相关权利。因双方不能确立房屋买卖关系，原告（反诉被告）遂向被告（反诉原告）提出终止房屋买卖并退还20000元的要求，但被告（反诉原告）却称该资金家中尚在急用而拒绝退还。被告（反诉原告）王惠银答辩及反诉称：双方于2017年4月7日确实是商量房屋买卖事宜，仅是口头协议，没有签订书面协议。双方口头协议约定该房屋以16000元每平方米成交，原告（反诉被告）先向被告（反诉原告）交付20000元购房订金，余款1个月后付给被告（反诉原告）清楚后再办理过户和公证手续。现在滨江苑所有的房屋都还没有办理产权证，原告（反诉被告对这个情况也是明知的。原告（反诉被告）支付订金后，被告（反诉原告）就开始清理商品库存，降低进烟数量，处理了冰柜、车辆及部分商品，并与三都驰长汽车销售公司签订《汽车供购合同》。2017年5月4日，原告（反诉被告）来到门面称房子不要了，要退回订金20000元。被告（反诉原告）认为，该房屋的买卖是原告（反诉被告）亲自带人到被告（反诉原告）的门面考察后才和被告（反诉原告）协商好要购买的，并且原告（反诉被告）还当日交纳20000元订金。鉴于原告（反诉被告）购买的诚意实足，被告（反诉原告）在认为原告（反诉被告）购买门面没有问题的情况下才清理商品库存，降低进烟数量，处理了冰柜、车辆及部分商品，与三都驰长汽车销售公司签订《汽车供购合同》。现在原告（反诉被告）突然提出不再购买、要求退款，给被告（反诉原告）造成一定的经济损失，故提出以下反诉请求:1.判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）经济损失32713.70元（其中卖车损失6200元，电脑、冰柜3000元，烟7312.70元、购车款10000元、货架200元、门面营业额6000元）；2.反诉费用由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）梁亚丽对被告（反诉原告）王惠银的反诉辩称：原告（反诉被告）通过被告（反诉原告）公开张贴发布的《门面转让与出售》广告与被告（反诉原告）建立联系，并基于被告（反诉原告）公开标明拟出售房屋拥有合法产权证书等情况，经口头协商，2017年4月7日双方达成初步房屋买卖意向，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付20000元诚信订金，双方同意房屋以16000元每平方米成交。但在进一步的磋商中双方并没有对房屋的实际面积、质量、检验的标准和方式、税费承担、付款方式和期限、交房方式和期限、过户责任、违约责任等合同实质内容达成合意。经向相关部门查询了解，被告（反诉原告）拟转让的门面没有产权证书，而且，已向他人设定了抵押。另外，原告（反诉被告）还发现被告（反诉原告）四月下旬尚在公布的《门面出售》广告中标明的面积已经减小。因此原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）存在明显的不诚信行为，双方的交易难以再继续才提出终止交易返还订金的要求。被告（反诉原告）自行处理货物并导致损失是被告（反诉原告）的行为所致，与原告（反诉被告）无关，也与本案的房屋买卖无关，原告（反诉被告）不应承担任何的责任，请人民法院依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求。本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）王惠银因欲转让位于三都县××办事处××楼××号门面，在农业局外墙的广告栏上张贴广告。2017年3月10日到期的《门面转让与出售》的广告中写明门面面积150平方米、证75平方米；2017年4月25日到期的《门面出售》广告中写明门面面积150平方米、证73平方米。原告（反诉被告）看到广告后遂与被告（反诉原告）协商门面转让事宜，2017年4月7日双方达成了以16000元每平方米的价格转让的口头协议，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳了订金20000元，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具了《收款收据》。《收款收据》上写明收到原告（反诉被告）梁亚丽交来滨江苑一楼的16号门面订金20000元，每平方米按16000元出售，余款一个月后付给被告（反诉原告）清楚再过户。之后，被告（反诉原告）以2000元的价格转让了门面内的三开门冰柜和台式电脑各一台，以进货价处理了尚存的香烟，将其贵Ｊ×××××号轿车以28800元的价格变卖，与三都县驰长汽车销售有限公司签订《汽车供购合同》以231800元的价格订购东风悦达起亚牌汽车一辆，并交纳了订车款10000元，定于2017年5月15日提车。另查明，被告（反诉原告）在购买该门面时以买该门面作为抵押向三都县信用社贷了部分款项，至庭审辩论结束时尚未偿清贷款，该门面尚未办理不动产权证。本院确认的上述事实，有当事人的陈述、身份证复印件、《收款收据》、三都县不动产登记局的证明、《调解笔录》、广告拍照打印件、陆光荣的证明复印件、处理香烟的清单、处理物品前、后门面内情况的照片、《崔氏二手车行买卖协议》复印件、《汽车供购合同》复印件在卷佐证，已经庭审质证和本院审查，真实、合法、与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方口头约定以16000元的价格转让被告（反诉原告）王惠银位于三都县××办事处××楼××号门面，是双方的真实意思表示。但是，《中华人民共和国合同法》第九条第一款规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定：出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，双方转让的门面已设定抵押权，如未经抵押权人同意而转让势必会损害抵押权人的利益；而且受让人原告（反诉被告）梁亚丽也不同意代为清偿债务以消灭抵押权。被告（反诉原告）在拟转让的门面设置的抵押权消灭前或者受让人同意代为清偿债务以消灭抵押权并获得抵押权人同意之前无权转让，故双方转让门面的口头协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有返还必要的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告（反诉原告）在明知拟转让的门面已抵押的情况下仍然转让给原告（反诉被告），具有过错；原告（反诉被告）在与被告（反诉原告）协商的过错中未对该门面的产权情况进到相应的注意，具有过错。故在原、被告（反诉原告）双方都有过错的情况下，双方应当各自承担相应的责任。故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还20000元的诉讼请求本院予以支持，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿损失的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第十条、第五十八条、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）王惠银在本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）梁亚丽订金20000元；二、驳回被告（反诉原告）王惠银的返诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元已减半收取150元，由原告（反诉被告）梁亚丽负担。反诉受理费618元已减半收取309元，由被告（反诉原告）王惠银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 陆 江二〇一七年七月二十日书记员 潘露露