广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终7754号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘红梅委托诉讼代理人：李洪，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾招成，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾玉兰委托诉讼代理人：邓雪军委托诉讼代理人：陶建军，广东经天律师事务所律师。上诉人刘红梅因与被上诉人曾玉兰房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初291号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘红梅上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四、五、六项内容；2、改判曾玉兰退还12月租金4000元；3、改判曾玉兰赔偿刘红梅投资损失538893元（以刘红梅全部投资额179631元为基准计算三倍）；4、改判曾玉兰赔偿因其擅自停水停电造成刘红梅的直接损失3230.5元；5、改判曾玉兰赔偿刘红梅预期一个月的经营损失15248.75元：（计算方式：刘红梅2015年9-12月水电费平均值1611.75元+房租637元+人工成本3人合计9000元+月租金4000元）；6、驳回曾玉兰的全部反诉请求；7、由曾玉兰承担本案的诉讼费用。上诉理由：一、关于2015年12月份租金损失。刘红梅于2015年12月15日即交纳当月租金，租期至2016年1月15日。曾玉兰于2015年12月20日即单方面对涉案商铺采取停水停电行为，逼迫刘红梅即时搬离租赁商铺，并于2015年12月22日单方面出具《甲方决定终止租赁合同通知书》。虽然刘红梅系于2016年1月15日交回租赁商铺的钥匙，但在2015年12月20日起即因曾玉兰停水停电、单方面解除租赁合同以及其他逼迫搬迁的行为而导致刘红梅在该段时间已无法按照租赁合同的约定用途正常使用租赁商铺。一审法院对于刘红梅该部分诉请的认定有失公平。二、关于投资损失。涉案《商铺租赁合同》约定“乙方在租用期间，甲方不得以任何借口干预乙方正常经营，甲方不得转租他人或强行收回，否则，甲方必须赔偿乙方所投入资金的三倍金额，并赔偿乙方其它一切经济损失”。至于刘红梅在庭审时不申请投资损失的评估，系出于刘红梅在支付商铺转让费、商铺装修及购置餐具等方面的投资均已历时较久，以现时的价值评估方式显然无法准确适用《商铺租赁合同》中的违约条款。而且，刘红梅以提供相关收款单据的方式证明投资损失，虽无正规发票证实相关款项的支出，但出具收款收据的行为显然也符合经营餐饮食品店（个体户）的市场交易习惯。此外，关于转让费9万元的支出部分，该款项系刘红梅与涉案租赁商铺的业主之一邓雪辉及原租户梁健锋协商一致后，于2009年9月21日签订《商铺租赁合同》的同时，向原租户梁健锋支付的商铺转让费，该款项作为投资经营餐饮食品店承租经营场地的支出费用，显然属于投资支出款项之一。在租赁合同不违反法律强制性规定、合法有效的情况下，一审法院应当就刘红梅诉请的投资损失进行明确认定后再适用租赁合同约定的违约条款，一审法院酌情认定刘红梅的投资损失为6万元的做法于法无据。三、关于预期一个月的经营损失方面。刘红梅认为，刘红梅与曾玉兰签订《商铺租赁合同》后，在租赁期间内一直按时履行交付租金的义务。曾玉兰于2015年12月20日至2016年1月15日期间，为了达到提高租金、转租他人的不良目的而对涉案商铺采取停水停电、单方面解除租赁合同以及其他逼迫刘红梅搬迁的行为，导致刘红梅在该时段中无法营业，曾玉兰应当就刘红梅该部分预期经营收入承担赔偿责任。四、关于曾玉兰反诉请求的损失方面。关于本案何方违约的争议，一审法院已确认系曾玉兰单方违约，刘红梅不存在任何违约行为，且《商铺租赁合同》中并未明确约定租赁期间及期满后刘红梅负有对租赁商铺维修及恢复原状的义务。根据合同法第二百二十条、第二百一十八条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”。因刘红梅与曾玉兰签订的《商铺租赁合同》并未约定租赁商铺的维修义务由刘红梅承担，依照上述法律的规定，租赁商铺系由曾玉兰承担维修义务。此外，在租赁期间，刘红梅依照租赁合同的约定在约定用途范围内使用租赁商铺，期间对商铺进行的装修均经过曾玉兰的同意，现商铺在合理使用过程中出现损耗，依法应当由曾玉兰承担维修或恢复原状的义务。据此，一审法院一方面认定了曾玉兰违约的事实，另一方面又超出租赁合同以及法律规定的范围将涉案租赁商铺的维修、恢复原状义务强加给刘红梅，于法无据，于理不合。曾玉兰辩称：一、应分清两份无关的租赁合同。2013年12月20日，曾玉兰与刘红梅签订《商铺租赁合同》，租期从2013年12月20日至2017年10月15日止，租赁标的为樟坑老村1栋1-2号商铺。2013年12月20日，邓雪军、邓雪辉与李红梅签订《通道租赁合同》，租期从2013年12月20日至2017年10月15日，租赁标的为樟坑老村A1栋第一层左侧通道长15米、宽6.7米。曾玉兰与刘红梅签订的《房屋租赁合同》、《通道租赁合同》与曾玉兰无关。邓雪辉的房产在前面，曾玉兰的房产在后面，邓雪辉楼房下面的通道为邓雪辉、邓雪军所有，通过该通道进入曾玉兰出租给刘红梅的商铺。二、刘红梅将经营餐馆的商铺用于经营赌博。有多人的证人证言证明刘红梅在商铺内经营赌博，并有实物照片证明商铺内摆了自动麻雀机。刘红梅丈夫在与邓雪辉发生纠纷后，为不暴露赌博的事实，匆忙将麻雀机搬走，邓雪辉向街道办和派出所进行了举报。三、刘红梅与邓雪辉发生冲突，邓雪辉终止了《通道租赁合同》，与曾玉兰无关。刘红梅自动搬离樟坑老村1栋1-2号商铺，属刘红梅违约。刘红梅承租物业后，在1-2商铺内经营赌博扰民，在通道中做烧烤无排烟防尘措施，污染环境，邓雪辉房产楼上的租户向业主邓雪辉多次强烈抗议。邓雪辉多次口头、两次书面通知刘红梅要求停止违法违规经营，刘红梅怀恨在心。2015年12月19日，邓雪辉搬迁，刘红梅丈夫将邓雪辉搬迁的物品堵住邓雪辉所属楼房电梯出入口，双方发生冲突，后双方在民治派出所达成了《深圳市公安局民治派出所调解书》，2015年12月22日，邓雪辉发出《甲方决定终止租赁合同通知书》。而曾玉兰并未终止与刘红梅签署的合同，从未提出过涨租金，也未停水停电，刘红梅自动搬离属其违约。四、刘红梅擅自搬离，属违约，曾玉兰无违约行为，不应承担任何责任。（一）2015年12月的租金，刘红梅应该交纳，曾玉兰无违约行为，也未停水停电，其擅自搬离，应自己负责。（二）刘红梅无投资损失。刘红梅向原租户支付了商铺转让费，商铺转让费属什么性质，法律无明确规定，是否属于投资也无法律规定。本案是刘红梅违约，如有损失也应自己承担。（三）刘红梅无经营损失。刘红梅自己搬离经营场所，构成单方面违约，根本无所谓经营损失的问题。（四）《商铺租赁合同》第五条约定，“甲方必须赔偿乙方所投入资金的三倍”，曾玉兰无违约行为，不存在赔偿刘红梅的事实基础，而且违约金太高，明显不合理。五、刘红梅未经出租方同意，擅自装修，且其装修物在其搬迁时已被其拆走，根本不知道该装修是否真实存在，其不同意评估，也不知道价值多少，应由其自己承担损失，与曾玉兰无关。六、刘红梅在经营期间的设备、食物材料均无发票，且在其搬迁时全部清空搬走，根本不知道这些物品是否真实存在，其不同意评估，也不知道价值多少，应由其自己负责，与曾玉兰无关。七、刘红梅在承租期间，未经曾玉兰同意，擅自拆掉隔墙，违反了《商铺租赁合同》第六条。曾玉兰从未进过出租商铺内察看房屋状况，刘红梅未通知业主擅自搬走后，曾玉兰于2016年1月15日接到刘红梅通过他人转过来的钥匙，开门后才发现隔墙被拆除，对比照片，刘红梅拆墙应在2013年，判决认定为2009年，认定不正确。根据合同规定，曾玉兰有权终止合同，刘红梅应赔偿损失。此外，刘红梅擅自搬走后，尚有644元的水电费未结清。刘红梅向一审法院起诉请求：1、曾玉兰违约，向刘红梅承担违约责任；2、曾玉兰退还押金1万元及12月份租金4000元；3、曾玉兰赔偿刘红梅投资损失538893元；4、曾玉兰赔偿擅自停水停电造成刘红梅直接损失3230.50元；5、曾玉兰赔偿刘红梅预期一个月的经营损失15248.75元；6、曾玉兰承担本案的诉讼费用。曾玉兰向一审法院提起反诉，请求判决：刘红梅赔偿曾玉兰62150元。一审法院经审理查明：2009年9月21日起，刘红梅租赁曾玉兰位于深圳市龙华××民治街道××铺位（××房地字××）以及樟坑××栋右手边通道。2012年7月21日，刘红梅、曾玉兰双方签订房屋租赁合同，期限自2012年7月21日至2017年10月15日止。2013年12月20日，双方再次签订租赁合同，约定曾玉兰将位于深圳市龙华新区民治街道樟坑老村1栋1-2铺位出租给刘红梅，合同期限自2013年12月20日至2017年10月15日止，租金4000元/月，押金1万元，同时约定，在租赁期间，曾玉兰不得以任何借口干预刘红梅经营，不得转租他人或强行收回，否则须赔偿刘红梅所投入资金的三倍金额，并赔偿其他损失，刘红梅未经曾玉兰同意，不得改变房屋用途或损坏房屋结构，不得转租或分租。刘红梅向曾玉兰支付押金1万元。庭审中，双方确认租金已交付至2016年1月15日。2015年12月22日，曾玉兰以刘红梅在租赁场地内从事赌博、转租他人、破坏墙体为由，终止与刘红梅的房屋租赁合同。2016年1月15日，刘红梅将涉案房屋钥匙交给曾玉兰。曾玉兰申请对涉案房屋内墙体3幅、防盗网、地面、排烟管的修复费用进行评估，一审法院依法委托深圳科宇工程顾问有限公司，经评估，工程造价为27252.67元。一审法院认为：刘红梅、曾玉兰之间的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规强制性的规定，合法有效。2015年12月22日，曾玉兰以从事赌博、转租他人、破坏墙体为由终止合同。关于刘红梅是否有在租赁的房屋内经营麻将馆进行赌博的行为，刘红梅提供了摆放麻将桌的照片及证人证言，一审法院认为证人系曾玉兰房屋的管理人或租户，与曾玉兰有利害关系，证明效力较差；照片并不足以证明刘红梅有赌博行为；且曾玉兰并未提供证据证明刘红梅存在被有关部门查处的事实；综上，一审法院认为曾玉兰提交的证据不足以证明刘红梅存在赌博行为。关于刘红梅是否存在分租的行为，曾玉兰称涉案房屋的实际使用人系袁树银，经查，刘红梅与袁树银系夫妻关系，故一审法院对曾玉兰该主张不予采信。关于是否存在破坏墙体、拆除承重墙，刘红梅称2009年装修时拆除一个空心的墙体且是经曾玉兰同意；曾玉兰称没有同意过装修。一审法院认为，双方多次签订租赁合同，实际租赁的期限较长，刘红梅租赁涉案房屋经营火锅城，使用过程中应当经过装修，且曾玉兰应知晓装修的事实，综上，一审法院认为，曾玉兰意见不符合常理，故一审法院采信刘红梅意见。综上，曾玉兰终止与刘红梅的租赁合同，缺乏事实依据，违背契约精神，应当承担违约责任。关于押金，因曾玉兰违约，故应将收取的押金1万元退还给刘红梅。关于租金，刘红梅房租缴至2016年1月15日，实际搬离房屋的时间是2016年1月15日，鉴于曾玉兰于2015年12月22日要求终止合同，存在停水停电的行为，致使刘红梅无法正常使用，故应酌情退回1000元。关于刘红梅主张的投资损失，刘红梅称投资金额为179631元，用于对餐厅的装修、餐具、橱具及餐桌的购置，并提供了相关收据予以证实，庭审中，刘红梅确认不需要对装修损失进行评估，根据双方租赁合同实际履行情况及双方约定按投资额3倍予以赔偿，一审法院酌情认定曾玉兰应赔偿刘红梅损失6万元，其余餐具、橱具及餐桌，刘红梅可自行搬离。关于曾玉兰方采取停水停电给刘红梅造成直接损失及预期经营损失，刘红梅未提供有效证据予以证明，一审法院酌情支持5000元。关于曾玉兰反诉请求的损失，经评估，涉案房屋恢复原状的工程造价为27252.67元，对该费用，刘红梅应当承担。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、曾玉兰于判决生效之日起三日内向刘红梅返还押金1万元；二、曾玉兰于判决生效之日起三日内向刘红梅退回租金1000元；三、曾玉兰于判决生效之日起三日内向刘红梅赔偿投资损失6万元；四、曾玉兰于判决生效之日起三日内向刘红梅赔偿经营损失5000元；五、刘红梅于判决生效之日起三日内向曾玉兰赔偿损失27252.67元；六、驳回刘红梅其他诉讼请求；七、驳回曾玉兰其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4757元，由曾玉兰负担632.74元，刘红梅负担4124.26元；反诉受理费677元，刘红梅负担296.86元，曾玉兰负担380.14元；评估费用由曾玉兰自行负担。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同有效，认定正确。刘红梅房租缴至2016年1月15日，并无欠租行为，曾玉兰提交的证据也不足以证明刘红梅在承租涉案商铺过程中有违约行为，一审法院认定曾玉兰通知解除合同的行为构成违约，认定正确。因曾玉兰在通知解约后有停水停电的行为，影响了曾玉兰使用涉案商铺，一审法院酌情判决曾玉兰退还租金1000元，并无不当。关于刘红梅所受损失，刘红梅在一审庭审中明确表示不申请对装修损失进行评估，也未提交装修及购买餐具、厨具及餐桌的发票，刘红梅提交的相关收据不能充分证明其所主张的损失，一审法院酌情判决曾玉兰赔偿装修损失6万元、预期经营损失5000元，并无不当。刘红梅上诉称其在2009年9月21日签订涉案商铺租赁合同时向案外人梁健锋支付了商铺转让费9万元，该笔费用也应当认定为其投资损失。本院认为，2009年9月21日的商铺租赁合同已于2012年10月15日到期，该合同已经履行完毕，商铺转让费所对应的经营收益已经实现，一审法院未认定该笔转让费为投资损失，处理正确。刘红梅上诉还称曾玉兰系违约方，曾玉兰有关修复费用的反诉请求应予驳回。本院同意一审法院的认定，双方多次续签租赁合同，实际租期较长，刘红梅租赁涉案商铺经营火锅城，曾玉兰对刘红梅对涉案商铺进行装修的事实应当知情。在曾玉兰提前解约，构成违约的情况下，曾玉兰要求刘红梅支付修复费用，缺乏法律依据。一审法院判决刘红梅赔偿上述修复费用27252.67元，处理不当，应予纠正。综上，上诉人刘红梅的上诉请求部分成立，应予相应支持。一审判决认定事实清楚，但有关修复费用的判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初9154号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项。二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初9154号民事判决第五项、第七项。三、驳回曾玉兰的全部反诉请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费和评估费用按一审判决执行；反诉案件受理费677元，由曾玉兰负担。二审案件受理费8322元（已由刘红梅预交），由上诉人刘红梅负担7500元，由被上诉人曾玉兰负担822元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年七月二十六日书记员 崔艳慧（兼）