广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初493号原告：广州市黄埔区鱼珠街茅岗第七股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区鱼珠街茅岗塘口。负责人：黄炽霞，董事长。委托诉讼代理人：徐道春，广东锐锋律师事务所律师。被告：李惠心，女，1973年2月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：樊永强，男，1967年11月7日，汉族，住广东省广州市天河区。被告：彭炳钧，男，1968年3月24日，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告四：钟浩坚，男，1965年11月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李惠心，基本情况同上。原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗第七股份经济合作社（下称茅岗七社）诉被告李惠心、被告樊永强、被告彭炳钧、被告钟浩坚租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告茅岗七社负责人黄炽霞及其委托诉讼代理人徐道春，被告李惠心、被告樊永强、被告彭炳钧及被告钟浩坚委托诉讼代理人李惠心到庭参加诉讼，本案现已审理完结。原告茅岗七社向本院提出诉讼请求：1.判令四被告向原告支付至2016年11月7日起至交还租赁场地之日止的租金（按照合同约定），并以拖欠租金额为基数按日2‰的标准支付从拖欠之日起至清偿之日止的违约金（暂计到2017年1月6日租金为290000元，违约金12000元，合计302000元）；2.确认解除原被告签订的《租赁合同》，被告所交履约保证金500000元和入场费100000元，原告不予返还；3.四被告支付原告435000元作为补偿费用；4.本案诉讼费由四被告共同承担。以上所有赔偿请求总计1337000元，由四被告对本案损失承担连带赔偿责任。诉讼中，关于本案合同效力认定问题，经本院释明，原告认为如果本案合同无效，其诉讼请求明确为：1.四被告向原告交付2016年11月7日起至交还场地之日止的场地使用费，场地使用费的标准按照原租赁合同约定的标准，并以拖欠租金额为基数按日2‰的标准支付从拖欠之日起至清偿之日止的违约金（暂计到2017年1月6日租金为290000元，违约金12000元，合计302000元）；2.被告所交履约保证金500000元和入场费100000元，原告不予返还，如法院认为原告方需返还相关保证金及入场费，则该60万元用于抵扣被告占用原告场地期间的场地使用费，并判令被告立即归还原告所占用的场地；3.四被告支付原告435000元作为补偿费用；4.本案诉讼费由四被告共同承担。以上所有赔偿请求总计1337000元，由四被告对本案损失承担连带赔偿责任。事实和理由：被告在2016年10月通过广州市黄埔区集体经济组织资产和财务服务中心投标取得原告位于黄埔区××大道××商业街××栋后面的商铺经营权。原被告双方在2016年10月25日签订《租赁合同》，合同约定：原告将上述商铺租赁给被告，租赁期限为10年，自2016年11月1日起至2026年10月31日止（免租期一个月，即由2016年12月1日起交租），按月支付租金145000元。被告在中心竞投时交入场费10万元，约定合同期满后入场费不退回被告，且签订合同当日被告向原告缴纳50万元履约保证金，约定：保证金不抵减租金，合同期满如被告无违约行为，在结清所有相关费用后，原告应将保证金全额无息退还被告，如原告违约，双倍退还保证金。按《租赁合同》约定：被告逾期向原告交纳租金，逾期在1个月内，应交金额逾期日数计算，每日加收应收交款的千分之二；逾期超过1个月，视为被告提前退租，被告应支付相当三个月租金作为补偿，并收回商铺，没收保证金、入场费及地面上属被告建筑物和设施无偿归原告所有。原告交付场地后，被告以商铺的建筑质量为由拒绝交付租金超出一个月，在原被告协商时被告明确拒绝垫支鉴定费对合同涉及的商铺进行质量鉴定，后原告向被告发出律师函要求被告将合同所涉商铺交还给原告，双方争议待后处理，但被告拒绝该建议。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。四被告共同辩称：合同履行期间，涉案商铺出现结构性开裂等质量问题，原告派工程施工人员进场维修，铲除了部分商铺二楼楼面的混凝土找平层，但施工维修人员没有将其结构性开裂问题修复，原告又拒绝提供涉案商铺的建筑验收合格报告及维修后验收合格文件资料给被告。被告曾于2016年11月16日将案涉商铺出现的质量问题以书面形式向原告提出，并向关联的上级主管部门反映，寻求妥善解决。根据黄埔区鱼珠街道办事处关于此问题的信访回复告知，可找专业机构做危房鉴定，来确定该商铺是否符合商业经营的安全规范要求，并以此解决本案合同纠纷。根据合同约定，2016年11月7日至2016年12月6日是合同的免租期间，该期间是免租金的。同时在免租期间，原告出租的商铺因出现大面积结构性开裂现象，原告派维修施工人员进场维修，在未将维修合格的商铺交付给被告使用时，按照合同约定造成商铺无法使用，租金停收，直至原告维修合格后交给被告使用为止。因此，被告并未因欠缴租金而构成违约的事实。请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年10月20日，被告李惠心通过广州市黄埔区集体经济组织资产和财务服务中心平台参加位于广州市黄埔区××大道××商业街××栋后面的商铺租赁项目的竞投，在竞投过程中，李惠心在广州市黄埔区集体经济组织资产和财务服务中心签署的《承诺书》载明：我方已收悉并详读《交易文件》的所有内容，并已按照要求，通过包括查阅相关资料、实地勘察等多种方式自行了解核实标的物的全部情况。10月25日，李惠心竞投成功，并与茅岗七社签订了交易编号为区集资竞20160370号《黄埔区集体资产交易成交确认书》。2016年11月6日，四被告签署《协议书》，约定：为投标得广州市黄埔区鱼珠街茅岗第七股经济合作社位于黄埔区××大道××商业街××栋后面的商铺经营权。因需资金额较大，为明确投资风险与收益分配及责任行为。现一致同意由李惠心代表各出资人与经济社签订《租赁合同》并办理相关手续事宜。而责任分配是按出资比例承担风险和利益分配为原则。李惠心签名确认出资10万元，樊永强签名确认出资10万元，彭炳钧签名确认出资20万元，钟浩坚签名确认出资20万元。2016年11月7日，原告茅岗七社（甲方）作为出租方与被告李惠心（乙方）作为承租方签订了《租赁合同》，约定：乙方通过公平、公正、公开的竞投方式，取得甲方商铺租赁权。乙方租赁甲方所有位于广州市黄埔区中山大道和塘口商业街二期第三栋后面的商铺，建筑面积约3200平方米。乙方对甲方出租的租赁物情况已作充分了解，同意承租，仅用于商业用途。租赁期限10年，自2016年11月7日起至2026年11月6日止，（免租期一个月，即由2016年12月7日起甲方开始向乙方收租），每月租金为145000元，乙方每月10日前缴纳当月租金。乙方应在本合同签订当日一次性向甲方缴纳合同履约保证金50万元（竞投时交纳的竞投保证金转为合同履约保证金），租赁期内不予退回。保证金不能抵减租金，合同期满如乙方无违约行为保证金全额无息退还乙方；如甲方违约，双倍退还保证金。乙方逾期向甲方交纳租金，逾期在1个月内，按照乙方应交金额逾期日数计算，每日加收应交款的千分之二；逾期超过1个月，视作乙方提前退租，乙方应支付三个月租金作为补偿，并收回商铺，没收保证金、入场费及地面上属乙方建筑物和设施无偿归甲方所有。甲方无故提前收回租赁物，甲方应向乙方退回所有保证金及入场费，并赔偿乙方所有投资的不动产和经营损失。合同签订后，2016年11月11日，原告茅岗七社向李惠心开具收到入场费10万元和租赁保证金50万元的收据，原告将上述租赁物交付给被告使用。合同履行中，涉案商铺出现开裂等现象，原告派维修施工人员进场维修，铲除了部分商铺二楼楼面的混凝土找平层。2016年11月16日，李惠心向广州市黄埔区农业和林业园林局及广州市黄埔区鱼珠街道办事处提交《反映茅岗七社塘口商业街二期第三栋质量问题》的函件，提出涉案商铺出现开裂，原告安排维修人员进场铲除了部分商铺二楼楼面混凝土找平层，用水清洗楼板时，发现二楼渗水，地板大面积裂缝，担心一旦投入正式使用会出现严重后果，要求对涉案商铺进行建筑质量安全鉴定。2016年11月28日，广州市黄埔区鱼珠街道办事处复函称：反映承租商铺存在开裂、漏水现象，双方可按照合同相关约定协商解决，协商不成，可通过法律途径解决。承租商铺可能存在的危房鉴定，请找有资质的危房鉴定机构进行，以确定可能存在的安全问题。2016年12月7日，广州市黄埔区农业和林业园林局复函称，据了解，关于李惠心向茅岗七社社长反映物业地板出现裂缝及二楼渗水问题，茅岗七社社长积极配合处理并组织人员进场修复。茅岗七社社长表态，对于你方反映物业存在的问题，会积极妥善处理解决；你方在报名参加交易前已清楚权利义务，对交易标的物权属情况、合法性、是否存在未决纠纷等已自行调查了解，交易机构不对交易标的物的质量瑕疵、权属合法性及合同违约风险承担法律责任。你方从报名参加交易到签订合同时，都未就标的物质量问题提出异议，建议你方与茅岗七社友好协商，妥善处理相关问题，如双方无法达成一致意见的，建议通过司法途径解决。2016年12月20日，原告委托广东锐锋律师事务所向李惠心发出《律师函》称：按照《租赁合同》约定：你方自2016年12月1日起应按月支付租金145000元，但你方至今未交纳任何租金，已经违反《租赁合同》约定，请你方于2016年12月31日前来与我方协商解决此问题。2017年1月9日，原告再次委托广东锐锋律师事务所向李惠心发出《律师函》称：按照《租赁合同》约定：你方自2016年12月1日起应按月支付租金145000元，但你方至今未交纳任何租金，已经违反《租赁合同》约定，现茅岗七社要求你方于2017年1月16日前对商铺恢复原状并清场，与茅岗七社办好商铺交接手续，将商铺按原状交还茅岗七社。现各被告仍然继续占用涉案商铺。另查，广州市黄埔区鱼珠街茅岗股份经济联合社出具证明：涉案商铺所在的土地属于原告所有。广州市黄埔区人民政府鱼珠街办事处出具《广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》显示，工程名称：茅岗第七经济社塘口二期商铺改建工程；工程地址：中山大道塘口商业街北侧；工程类别：改建；建设规模：建筑面积671.39平方米，地上2层，总投资29.87万元；建设单位：茅岗第七股份经济合作社，施工单位：广东省丰顺县第二建筑工程公司；监理单位：广州建海工程监理咨询有限公司。茅岗第七经济社塘口二期商铺改建工程没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。原告庭审中陈述，涉案商铺是拆旧建新建立起来，原物业没有产权证，新的物业也没有产权证，是历史原因导致的。该项目工程施工过程中没有委托监理公司，施工单位完工后没有办理正规的竣工验收手续。2016年9月建成涉案项目工程，2016年10月11日拿到广州市黄埔区集体经济组织资产和财务服务中心平台进行招租公告。庭审中，涉及合同效力认定及涉案商铺的返还，本院已释明风险，各被告表示不同意返还涉案商铺，应先解决涉案商铺的质量问题。上述事实有竞投公告、投标文件、承诺书、《租赁合同》、租金收据、律师函、广州市黄埔区鱼珠街道办事处《复函》《广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》、广州市黄埔区农业和林业园林局《复函》等书证及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，涉案租赁物没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前原告茅岗七社也未补办相应的报建手续或取得经主管部门批准建设的有关手续。因此，原被告双方签订的《租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原被告双方应返还依据合同取得的财产。因此，各被告应将涉案租赁物返还给原告茅岗七社，原告茅岗七社也应将收取租赁保证金50万元和进场费10万元返还给各被告。据此，原告茅岗七社要求保证金50万元和进场费10万元不予退还的理由不成立，本院不予支持。关于原告主张租赁物占有使用费的认定问题。导致本案合同无效，原被告双方均有过错，应各自承担相应的责任。首先，出租人应保持租赁物适合于使用收益状态，对租赁物瑕疵有维修义务。涉案商铺虽于2016年11月7日已经交付各被告，但因涉案商铺交付后出现开裂等现象，原告有派员进场维修的事实，因此，租赁物修缮期间使用费的损失应由原告自行承担。其次，合同约定一个月免租期，而涉案合同无效主要是因原告过错造成的，因此，该期间不应计算使用费。再次，虽然涉案商铺存在一定瑕疵，但双方应积极协商解决，在原告发出清场通知后各被告既不交纳占有使用费，也不交还租赁物，经本院释明风险后，各被告仍然占有租赁物实属不当。鉴于原告发出清场通知前双方就涉案商铺瑕疵未达成协商一致处理意见，各被告也未实际使用涉案商铺的事实，结合双方过错程度，依据公平原则，本案租赁物占有使用费应从2017年1月16日起计至各被告实际交还租赁物之日止为宜。虽然合同无效，但各被告占有使用涉案租赁物，应当参照合同约定的租金标准支付租赁物占有使用费，即各被告应按每月租金145000元标准向原告茅岗七社支付占有使用费。原告茅岗七社要求各被告支付违约金以及435000元补偿费的请求缺乏依据，本院不予支持。被告李惠心、被告樊永强、被告彭炳钧、被告钟浩坚系合伙竞投涉案商铺的经营权，应对本案债务承担连带清偿责任。本案合同无效，涉案商铺应返还原告，至于涉案商铺是否存在质量问题与本案处理结果无涉，据此，各被告提出追加涉案商铺的施工单位为第三人以及对涉案商铺的质量问题进行鉴定的申请，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李惠心、被告樊永强、被告彭炳钧、被告钟浩坚于本判决生效之日起十日内将位于广州市黄埔区中山大道和塘口商业街二期第三栋后面的商铺（建筑面积3200平方米）交还给原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗第七股份经济合作社；二、原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗第七股份经济合作社于本判决生效之日起十日内退还被告李惠心、被告樊永强、被告彭炳钧、被告钟浩坚租赁保证金50万元和进场费10万元，合计60万元；三、被告李惠心、被告樊永强、被告彭炳钧、被告钟浩坚于本判决生效之日起十日内按每月租金145000元标准，自2017年1月16日起计至实际交还租赁物时止向原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗第七股份经济合作社支付租赁物占有使用费；四、驳回原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗第七股份经济合作社的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，从本判决确定的履行期限届满次日起，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16833元，由原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗第七股份经济合作社负担11783元，被告李惠心、被告樊永强、被告彭炳钧、被告钟浩坚负担5050元。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  臧玉林人民陪审员  钟群光二〇一七年七月三十一日书 记 员  林 婕张敏附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。