上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪02民终4857号 上诉人(原审原告)：朱乐平，男，1981年9月4日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：王海斌，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 上诉人(原审被告)：李隽，男，1976年6月3日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：姜志明，上海市中和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文飞，上海市中和律师事务所律师。 上诉人朱乐平、李隽因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初26561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2012年6月25日，双方当事人签订《租赁协议书》(以下简称“租赁协议”)一份，约定(1)朱乐平将所承租之位于上海市福州路XXX号部分系争房屋转租予李隽作为商业用途使用，租期自2012年7月5日起至朱乐平租赁该商铺合同终止时为止；(2)月租金为人民币(以下币种均为人民币)52,000元，租金每3个月支付一次，另李隽须于本协议签订之日支付履约保证金104,000元；(3)保证金应当保持足额，朱乐平有权在李隽违约情形下抵扣保证金以弥补遭受之损失，李隽应于之后补足保证金，另李隽不得以交付保证金为由拒绝或延期支付应付之款项；(4)李隽应当按时缴纳所使用之水电煤及通讯等费用；(5)李隽未按时向朱乐平支付所有应付款项属于李隽违约，朱乐平有权采取强制措施，随时收回店铺并没收李隽所缴纳之保证金；(6)如李隽在朱乐平未违反本协议情形下提前解除协议，则视为李隽违约，朱乐平有权没收李隽已缴纳而未用完之租金及保证金，作为给予朱乐平之经济损失赔偿(租赁协议5-7)。签约后，双方履行各自合同义务，李隽按约缴纳保证金104,000元，并实际缴纳截至2016年5月4日之租金、截至电表读数30827之电费及截至煤气表读数12957之煤气费。2016年5月5日，双方就解约事宜签订《终止租赁协议书》(以下简称“终止协议”)一份，约定(1)租赁协议履行日期提前截止至2016年5月5日；(2)李隽应于2016年5月15日之前结清经营期间未予缴纳之水电煤费用，现电表及煤气表抄见数分别为73716及20481；(3)李隽自愿依据租赁协议第五条第7款承担相应违约责任。租赁协议解除后，李隽未与朱乐平办理系争房屋交接手续，亦未清结欠付之电费及煤气费。2016年7月14日，案外人上海原也餐饮管理有限公司(以下简称“原也公司”)致李隽手机短信，称朱乐平系该公司下属分店负责人，并要求李隽于收讫短信后3日内与朱乐平结清租赁费用、清理店铺并交还钥匙。李隽收讫短信后，始终未与朱乐平办理上述后续事宜。2016年10月15日，朱乐平强行打开店铺并自行收房，收房当日电表及煤气表抄表读数分别为80577及20494。 原审法院另查明：李隽支付电费及煤气费之单价分别为1.50元及2.35元，且租赁期间，月租金曾于2015年下调至50,000元。 现朱乐平涉讼，要求确认双方租赁协议于2016年5月5日予以解除；李隽支付房屋使用费(自2016年5月5日起至2016年10月15日止、以月租金52,000元及每月30日折算日租金计算)、支付原80577扣除30827后读数之电费74,625元、原20494扣除12957后读数之煤气费17,712元，以及没收李隽所付押金等。 原审法院审理中，朱乐平提供以下证据：1、2012年6月25日租赁协议，以证明双方之间存在租赁合同关系，同时证明根据租赁协议5-7之约定，朱乐平有权没收李隽所付押金。2、2016年5月5日终止协议，以证明双方协议终止租赁关系并对相关电费、煤气费抄表读数予以明确，同时证明李隽同意按照租约约定承担违约责任。3、电费及煤气费收据存根，以证明费用单价及最后付款所涉抄表读数。4、《上海市公有非居住房屋租赁合同》、《租赁合同书》及《租赁合同证明》，以证明朱乐平对系争房屋享有合法出租权。5、《委托书》及案外人原也公司工商登记信息，以证明朱乐平系接受案外人委托办理系争房屋出租事宜。6、2016年7月14日朱乐平致李隽催告短信，以证明朱乐平短信催告李隽支付欠款并交付系争房屋。7、2016年10月15日朱乐平打开店铺并自行收房时所摄煤气表及电表照片，以证明收房当日煤气表及电表之抄表读数。8、系争房屋业主出某之《证明》，以证明业主于朱乐平自行收房时到场见证收房过程，并对煤气表及电表读数予以确认。9、2016年10月15日朱乐平打开店铺时之照片及视频资料(附光盘)，以证明朱乐平收房时之房屋状况，同时证明李隽并未与朱乐平办理房屋交接事宜。 李隽对朱乐平提供证据1、2、6形式真实性予以确认；对朱乐平提供证据1称租金系3个月一付，且租约项下存在押金，并称李隽在租赁关系终止后系按房屋现状交还房屋；对朱乐平提供证据2称据此可予证明双方系协商一致解除租约，此亦可证明双方于当日已经实际办理房屋交接手续，双方于当日并无其他任何争议；对朱乐平提供证据3不予认可，并明确表示不需要核对证据原件，同时称李隽系以现金方式支付该项费用，故无法提供任何支付凭证，亦从未收讫费用收据；对朱乐平提供证据4、5称系涉及案外人，故对形式真实性并不清楚；对朱乐平提供证据6确认曾收讫该短信，但认为此短信并非朱乐平所发，故该短信与朱乐平无关，另称李隽已交还系争房屋，故该短信亦与李隽无关；对朱乐平提供证据7-9形式真实性不予确认，并称李隽在之前已交还系争房屋，故朱乐平如何处理房屋与李隽无关。 李隽则提供以下证据：1、李隽最后1年租金支付明细，以证明最后一年月租金调低至50,000元，并称李隽最后一次仅支付一个月租金，据此亦可证明双方已经口头约定租约于2016年5月5日终止。2、案外人徐某某与朱乐平之间手机短信记录，以证明李隽系通过案外人与朱乐平沟通租金事宜，同时证明押金支付、合意解除租约及租金调整情节。3、照片，以证明系争房屋已由他人使用。 朱乐平对李隽提供证据1形式真实性及内容合法性予以确认，但对其关联性不予认可，认为该证据可予证明李隽存在延迟付租情节，并称虽然租金曾予以下调，但朱乐平仍要求李隽按照最初租金标准支付房屋使用费；对李隽提供证据2形式真实性及内容合法性均无法确认，对其关联性亦不予认可，认为即使内容属实，亦仅可证明双方协商终止租约，无法证明李隽亦将房屋返还予朱乐平；对李隽提供证据3不予认可，认为李隽无法证明拍摄时间，并称朱乐平于2016年10月15日基于减损而自行收回房屋，后系争房屋确实处于朱乐平控制之下。 原审法院经审理后认为，系争房屋租赁协议及终止协议均系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，作为签约方均应恪守协议约定之义务。终止协议约定《租赁协议》于2016年5月5日予以解除，故法院依法确认该日期系解约日期。对于朱乐平诉请之房屋使用费，李隽虽称其已交还房屋，但李隽就此未能提供钥匙收据或房屋交接书等证据加以证明，故对李隽所述已交还房屋一节依法不予采信，李隽就延迟返还房屋应予承担房屋使用费。但对于朱乐平而言，在终止协议签订之时，朱乐平即应知晓租赁协议已于2016年5月5日提前解除，故在李隽未予返还房屋情形下，朱乐平应当在合理期限内及时履行收房义务以避免损失扩大。现朱乐平实际于2016年10月15日履行收房义务，该收房时间距解约日期已长达五个多月，而解约后一个月时间应系朱乐平履行收房义务之合理宽限时间，鉴此，本院仅对该一个月合理宽限时间之房屋使用费依法予以支持，对于之后所产生之房屋使用费则属于朱乐平怠于行使收房义务而导致扩大之损失，该部分损失应由朱乐平自行承担。对于房屋使用费之计费标准，朱乐平采纳原租金标准并无不当，法院依法予以确认。对于朱乐平诉请之电费及煤气费，李隽就电表读数30827及煤气费读数12957后付费情节未能提供证据加以证明，故对朱乐平所述李隽付费情节依法予以采信。对于解约当日及收房当日之间抄表读数所涉电费及煤气费，鉴于朱乐平怠于收房而导致损失扩大一节，法院亦对该时段内之电费及煤气费依法予以酌情支持。对于李隽所付保证金，朱乐平要求予以没收，朱乐平该项处理意见与终止协议约定内容无悖，应予准许。 原审法院据此作出判决：一、朱乐平与李隽于2012年6月25日所签《租赁协议书》于2016年5月5日予以解除；二、李隽于判决生效之日起十日内支付朱乐平房屋使用费52,000元；三、李隽于判决生效之日起十日内支付朱乐平电费66,392元；四、李隽于判决生效之日起十日内支付朱乐平煤气费17,688元；五、朱乐平不予退还李隽履约保证金104,000元。 原审判决后，上诉人朱乐平不服，向本院提起上诉称：双方租赁协议解除后，李隽依法负有交还系争房屋的义务。但根据朱乐平提供的证据证明，直到2016年7月，朱乐平还在催告对方交还房屋、结清费用等。李隽应承担拒不履行交还房屋义务而产生的法律责任。由于提前终止协议，朱乐平有权按照协议没收保证金作为违约金处理，双方在原审法院审理中一致认可，李隽在上诉中才提出返还保证金，不符合民事诉讼程序的规定。在如何交还系争房屋陈述中，李隽自相矛盾，难以自圆其说，且在朱乐平提供的照片中，还有可移动的冰箱、收银机等设备，故李隽主张签署终止协议时，双方已经交接了系争房屋，明显没有依据。同时，李隽在上诉中主张的不定期合同等说法，也无事实和法律依据。李隽自2013年12月之后，就再无支付过电费和煤气费，其在上诉中称，仅2016年1月至5月期间的约8,000元电费、煤气费未支付，不是事实，其应承担已经支付2014年至2015年期间电费和煤气费的举证责任。此外，李隽主张系争房屋内无独立的电表等不是事实。由于李隽在双方终止协议后，擅自经营了数天，且又未将冰箱断电，故导致电表和煤气表在使用上的差异。由于李隽未及时交还系争房屋，造成了朱乐平的损失，故其应当承担相应的责任。但原审判决却酌定朱乐平一个月的宽限时间，以及仅酌情支持了朱乐平主张的部分电费、煤气费，均缺乏合理性，以及缺乏事实基础和法律依据，应予纠正。据此，朱乐平请求本院依法撤销原审判决第二、三、四项，改判支持朱乐平关于该三项的全部原审诉请，并驳回李隽的全部上诉诉请。 上诉人李隽亦不服，向本院提起上诉称：双方已于2016年5月5日自愿协商一致签署了终止协议，并办理了系争房屋交接手续，故终止协议最后确认无该协议约定之外的其他任何争议，且钥匙或房屋的交接，并不以办理出某收据等书面手续为必要。李隽对于朱乐平在原审中提供的照片等，不予认可，签署终止协议、房屋交接后，李隽已无任何物品遗留在系争房屋内，也从未向朱乐平提出过索要物品，朱乐平处分该房屋内物品时，也未告知李隽。案外人原也公司等与朱乐平之间存在利害关系，故朱乐平在原审法院审理中提供的该案外人出某的证明与事实严重不符，不应采信。上述终止协议是对原合同的解除变更，朱乐平2016年4月以短信方式同意于当年5月4日终止原合同，故嗣后双方是不定期合同，李隽可随时要求终止合同，不存在违约，同时朱乐平没有没收保证金的权利。李隽虽然确认了2016年5月5日当天的电表、煤气表的抄表数，也无支付过有关用电、煤气等费用的相关证据，但朱乐平并未提供李隽确认的期初数，也未提供有关电力公司、燃气公司的账单，李隽仅欠付2016年1月至5月期间的用电和煤气费用，况且系争房屋无独立的电表。朱乐平在长达两年时间，未举证催讨过上述费用，仅凭其单方制作并签名的收据存根主张用电、煤气费用，依法无据，原审法院作出的相关判决，不符合常理，系错误。此外，租赁协议约定没收李隽支付的保证金的条件是其单方提前解除协议，但终止协议是双方友好协商一致的结果，李隽并未违约，不应承担违约责任，故朱乐平没收保证金无事实依据。朱乐平同时主张违约责任和赔偿损失，无法律依据。对于朱乐平的上诉请求，李隽认为均无事实和法律依据，应予驳回。据此，李隽请求本院除依法维持原审判决第一项外，撤销原审其他判决，并改判驳回朱乐平要求李隽支付房屋使用费、电费、煤气费，以及没收保证金等原审诉请。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方终止协议中，对有关系争房屋的用电、煤气设备的结清，以及有关保证金等问题，作出了约定，并在协议中明确注明无其他争议，即双方已无其他事项需处理。李隽对于朱乐平提供的照片，表示系争房屋内已无李隽的物品，故朱乐平仅以上述照片欲证明李隽仍未返还系争房屋、双方未进行交接的主张，依据不足。故李隽所述系争房屋在上述终止协议签署之日时，已实际交还对方的可能性较大，本院予以采信。朱乐平要求对方在终止协议签署后，支付系争房屋使用费，本院难以支持。由于李隽认可其尚有公用事业费用未结清，也未提供证据证明电表并非系争房屋独用等，而且对于终止协议中，有关电表上抄见的数字等，李隽亦未提出异议，其作为义务人应承担相应的举证责任，及承担举证不利的后果。故李隽关于相关电表并非独用，其仅欠付2016年1月至5月期间的公用事业费等主张，本院难以采纳。原审法院依照双方终止协议约定等事实，对于朱乐平关于上述电费、煤气费的主张，酌情予以支持，符合事实和法律规定，本院予以认同。根据双方租赁协议、终止协议的约定，以及原审法院审理中，李隽未提出要求对方返还保证金等事实，其上诉要求对方返还保证金的诉请，因缺乏事实依据，且与常理不符，故本院难以支持。朱乐平、李隽的其他上诉诉请，均因缺乏足够的事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 一、维持上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初26561号民事判决第一、三、四、五项； 二、撤销上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初26561号民事判决第二项； 三、上诉人朱乐平要求上诉人李隽支付房屋使用费的诉请，不予支持。 一审案件受理费3,487.53元，由上诉人朱乐平负担2,249.93元，上诉人李隽负担1,237.60元，二审案件受理费4,901元，由上诉人朱乐平负担1,061.53元、上诉人李隽3,839.47元。 本判决为终审判决。 法官助理薛凤来 审判长 吴 俊 审判员 张志煜 审判员 徐 庆 二〇一七年七月二十五日 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。