上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初71155号原告：孙某某，男，1980年4月15日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。委托诉讼代理人：徐潇，上海申骏律师事务所律师。被告：陆1，男，1966年10月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：付二光，上海震亚律师事务所律师。被告：陆2，女，1969年5月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陆3，男，1977年12月1日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张昌伟，上海浩锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀军辉，上海浩锦律师事务所律师。第三人：上海永某房地产有限公司，住所地上海市浦东新区航津路****。法定代表人：沈某，董事长。委托诉讼代理人：李晓清，上海华宏律师事务所律师。原告孙某某与被告陆1、陆2、陆3及第三人上海永某房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，因涉案房屋涉及到另案的诉讼，故本院于2017年1月3日裁定中止本案审理，同年7月17日本院恢复对本案的审理。本院于2016年11月16日、12月14日及2017年7月17日公开开庭进行了审理。原告孙某某及其委托诉讼代理人徐潇、被告陆1及其委托诉讼代理人付二光、被告陆2、被告陆3及其委托诉讼代理人张昌伟、第三人上海永某房地产有限公司的委托诉讼代理人李晓清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某某诉称，2015年8月15日，经居间人介绍，原告与三被告母亲黄菊凤签订《房屋买卖合同》，约定黄菊凤将其位于上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室动迁房(以下简称系争房屋)以人民币(以下币种相同)146万元的价格出售给原告。由于系争房屋是动迁房，过户受到政策限制，故当时无法办理过户。黄菊凤承诺对所售房屋有完全的所有权和处分权，在其取得房产证后协助原告办理过户。合同签订后，原告依约分别于2015年8月15日、9月15日共计支付给黄菊凤房款111万元，剩余35万元作为尾款，待房屋产权过户至原告名下后再予支付。2015年9月15日，黄菊凤将系争房屋交付给原告，原告装修后一直占有使用至今。现系争房屋已满足过户条件，然而，原告得知黄菊凤已于2016年3月28日故世，根据户籍信息，黄菊凤的继承人为其三个子女即三被告。三被告作为黄菊凤继承人应当负有代黄菊凤履行《房屋买卖合同》相关义务的义务，故提起诉讼，要求：1、三被告立即办理系争房屋的产权证，第三人协助三被告办理产证。2、上述第一项义务履行完毕后，三被告配合原告将系争房屋过户至原告名下。审理中，原告表示，剩余房款35万元同意在被告配合原告办理过户手续的当天支付给被告，且已将该款汇入本院代管款账户。被告陆1、陆2辩称，系争房屋是动迁安置房，根据家庭内部分割协议，系争房屋属被告父母所有。被告父亲陆友林已于2011年6月死亡，之后系争房屋尚未进行遗产分割，故应属三被告及黄菊凤共有，黄菊凤无权单独处分，其所签《房屋买卖合同》属于效力待定，现被告对黄菊凤出售系争房屋的行为不予追认，另根据物权法的相关规定，处分共有财产需征得三分之二以上共有人的同意，黄菊凤出售系争房屋未征得被告的同意，故《房屋买卖合同》应属无效，不同意原告的诉讼请求。被告陆3辩称，母亲黄菊凤出售系争房屋我是知道的，也参与了，签订合同、付款及交房我都在场，原告房款是打入黄菊凤账户的，其中100万给我还债了。系争房屋是共有的，同意被告陆1、陆2的合同无效主张。第三人上海永某房地产有限公司述称，系争房屋是动迁配套商品房，现在可以办理小产证了，如果法院确认《房屋买卖合同》有效，第三人同意配合办理产证。经审理查明，三被告兄妹关系，被告父亲陆友林(2011年6月死亡)与母亲黄菊凤(2016年3月死亡)共生育三个子女，即三被告。2005年8月31日，黄菊凤作为被拆迁人与拆迁人上海浦东工程建设管理有限公司及其代理人上海外联发城市建设服务有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用同等价值产权房屋调换)》(以下简称安置协议)，由上海浦东工程建设管理有限公司拆除黄菊凤坐落于上海市浦东新区行西村南环宅19、34号房屋，同时安置黄菊凤南新佳园房屋五套，即2-2幢4号103室、501室、502室及2-4幢8号403室和501室，现该五套房屋的门牌号为上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室(即系争房屋)、501室及502室，浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室和501室。上述五套动迁房交房后，其中浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室和501室由被告陆1家使用，浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室及502室由被告陆3出租，后被陆3出售，系争房屋则由被告陆3全家和父母共同居住使用。2015年8月15日，由黄菊凤作为甲方、原告作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方坐落于浦东新区南新东园行南路XXX弄XXX号XXX室(即系争房屋)；双方确认该房屋每平方米18,718元，总价为146万元；乙方支付甲方定金2万元，于2015年8月20日支付38万元，于甲方交房时支付房款71万元，尾款35万元于产证过户当日付清；甲方承担原购房名下的契税，其余由乙方承担房屋购买所产生的一切费用；甲方得到房产证时，应及时通知乙方，共同到交易中心办理抵押产证手续，其有效发票及合同应交给乙方保管，等房产证过户给乙方为结束；等等。案外人顾金春、尹国华作为见证人在上述《房屋买卖合同》上签名。当天，原告支付黄菊凤定金2万元，8月21日，原告又支付黄菊凤首付38万元，9月15日，原告再支付黄菊凤房款71万元，当天，黄菊凤将系争房屋交付给原告，原告对系争房屋装修后入住至今。另查明，被告陆1与妻子刘吕芝、儿子陆鸣以被告陆2、被告陆3及陆3妻子李建娟、女儿陆可欣为被告于2016年11月向本院提起诉讼，要求判令浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室产权归陆1、刘吕芝及陆鸣共有，501室归陆鸣所有。经本院审理，双方达成和解，并由本院出具(2016)沪0115民初76169号民事调解书：浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归陆1、刘吕芝及陆鸣共同共有；浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归陆鸣所有；陆2、陆3、李建娟、陆可欣于2017年7月20日前配合陆1、刘吕芝、陆鸣办理上述房屋的产权登记手续。再查明，系争房屋产权于2012年12月登记至第三人名下。以上事实，由经庭审质证的安置协议、三被告签订的《协议书》、《房屋买卖合同》、银行卡取款业务回单、房款收据、上海市房地产登记簿、(2016)沪0115民初76169号民事调解书及原、被告、第三人的陈述在案佐证。庭审中，原告提供结婚证及从社保局调取的原告的个人城镇基本养老保险缴费情况，证明其具有购房资格。被告方对原告证据的真实性没有异议，但提出缴费情况只能显示原告的缴费时间，不能显示期间有无中断或续缴的情况。被告方表示，2005年动迁时的被安置对象有黄菊凤夫妻、被告陆1及妻子刘吕芝、儿子陆鸣、被告陆3及妻子李建娟、女儿陆可欣。安置协议签订的当天，家庭内部对分得的五套动迁房进行了分配，即行南路XXX弄XXX号XXX室和502室归被告陆3家、29号403室和501室归被告陆1家、33号103室归被告父母。被告陆1为此提供了三被告于签订动迁协议的当天签订的《协议书》，该《协议书》载明：“现经黄菊凤(母)、陆1、陆3(子)、陆2(女)协商同意，父母住4号103室二房一厅74.02平方米，属三子女共同所有，但是如果哪方对父母照顾不周，放弃父母现在之房子所有权，2-2幢5号501室二房一厅76.22平方米，502室一房一厅51.59平方米属陆3所有，2-4幢8号，403室二房一厅74.02平方米，501室二房一厅76.22平方米属陆1所有。”原告表示，该协议只有三被告签名，没有父母签字，对原告不发生效力。被告陆2、陆3对《协议书》均无异议。被告陆1另称，系争房屋一直由父母跟陆3全家居住，2015年9月中旬，我跟母亲及陆3失联。2015年9月底，我去系争房屋，母亲和陆3都不在，系争房屋在装修，里面的人不开门，我不知道他们把房子卖掉了，至2016年11月我提起诉讼才得知系争房屋已被卖掉。被告陆2称，其是在母亲去世前听母亲的邻居说陆3把母亲的系争房屋卖掉了。审理中，本院征询了陆1妻子刘吕芝及儿子陆鸣、被告陆3妻子李建娟及女儿陆可欣的意见，他们均表示认可三被告所述的家庭内部已对五套动迁房进行分配及具体的分配方案。本院认为，根据在案证据及相关当事人的陈述可以确认，涉案动迁协议签订后，家庭内部就动迁分得的五套房屋进行了分配，即浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室和501室归被告陆1及妻子刘吕芝、儿子陆鸣，浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室及502室归被告陆3及妻子李建娟、女儿陆可欣，浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室即系争房屋归黄菊凤及陆友林。陆友林于2011年6月去世，其在系争房屋中的份额应归其继承人即黄菊凤及三被告共同继承。因此，系争房屋的权利人应当是黄菊凤及三被告。2015年9月，黄菊凤与原告签订《房屋买卖合同》，将系争房屋出售原告，原告按约支付部分房款后，黄菊凤也将系争房屋交付给原告，原告装修后入住至今。现被告方辩称，系争房屋属黄菊凤和三被告共有，黄菊凤无权处分，且黄菊凤处分系争房屋未征得三分之二以上的共有人同意，故《房屋买卖合同》应属无效。对此，本院认为，虽然，三被告均未在《房屋买卖合同》上签名，但被告陆3参与了买卖，且其自己表示原告已付房款中有100万元由其用于还债，因此，其对出售系争房屋是无异议的，被告陆1与母亲黄菊凤居住在同一个小区，对于母亲黄菊凤出售并搬离系争房屋，不可能不知道，但从黄菊凤出售房屋至本案诉讼，被告陆1从未提出异议，应当视为同意，被告陆2在母亲黄菊凤去世前就已知道系争房屋被出售，但至本案诉讼其也未提供异议，也应当视为同意。综上，被告方对于《房屋买卖合同》效力的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。因黄菊凤已故世，故其在《房屋买卖合同》中的权利义务应由三被告继承。系争房屋现已具备交易过户的条件，因系争房屋尚未办理小产证，故三被告作为系争房屋的共有人同时又系黄菊凤的继承人，应当及时办妥系争房屋的产权证，并在取得系争房屋产权证后及时协助原告办理系争房屋产权过户登记至原告名下的手续，第三人应予协助。原告同意在被告配合其办理过户手续的当天支付被告剩余房款35万元，并无不妥，可予准许。综上所述，根据《中华人民共和国继承法》第二条、第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、之规定，判决如下：一、被告陆1、陆2、陆3应于本判决生效之日起十日内办理被告陆1、陆2、陆3名下的上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市房地产权证，第三人上海永某房地产有限公司予以协助；二、被告陆1、陆2、陆3在取得上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市房地产权证后十日内协助原告孙某某办理上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告孙某某名下的手续，当天，原告孙某某支付被告陆1、陆2、陆3房款35万元。案件受理费17,940元，减半收取计8,970元，财产保全费5,000元，均由被告陆1、陆2、陆3共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。(此页无正文)审判员 张 敏二〇一七年七月二十一日书记员 杨燮敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。