黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0822民初2689号原告：宋晓伟，女，汉族，住桦南县金科社区。委托诉讼代理人：相来珍，女，黑龙江龙之剑律师事务所律师。被告：佳木斯融和房地产开发有限公司。被告：陈永胜，男，蒙古族，户籍所在地桦南县城区福庆。被告：李海波，女，汉族，住桦南县前进社区。原告宋晓伟与被告佳木斯融和房地产开发有限公司、陈永胜、李海波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋晓伟的委托诉讼代理人相来珍、被告李海波到庭，被告佳木斯融和房地产开发有限公司、陈永胜经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋晓伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告因到期没有交付房屋给原告造成的一楼未能营业经济损失672000元（合同约定逾期交付一日赔偿500元，自2010年8月1日起，至2014年4月10日止，计1345天。）；2、诉讼费及其它费用由被告承担。事实和理由：2009年7月份，被告单位经桦南县房地产开发管理部门批准，在办理相关手续后，其委托代理人陈永胜就“永盛商厦”（原桦南县百货大楼）拆迁开发等事项同我进行协商，经多次协商后，双方于2009年9月签订房屋拆迁安置补偿合同。我在原桦南县百货大楼拥有一楼面积为39平方米，产权证为2007017699号，土地使用证为07第541号。被告单位与被动迁人订立合同后，没有认真组织施工，不遵守合同约定，工期一拖再拖。本《房屋动迁还面积安置补偿合同》第八条明确规定，回迁日期为2010年7月30日，如甲方未按约定日期回迁，由甲方承担责任，每逾期一日赔偿乙方500元违约金。不能正常使用非住宅房屋的经济损失，在主体工程竣工后，一楼应交付时间为2010年7月30日。由于被告单位未按合同约定时间交付回迁房屋，原告等人便进行访求，经县、市、省有关部门多次进行调解解决，至2014年4月10日才交付一楼，迟延交付3年8个月零10天，给原告造成经济损失达672000元。综上，被告违反了诚实信用原则，其违约行为应当依法制裁，依据法律规定，请求法院判决被告赔偿原告的经济损失及房屋所有权证，以维护原告的合法权益。被告佳木斯融和房地产开发有限公司（下称佳融和公司）经本院传票传唤后，既未提出答辩意见和举示证据，也没有按照指定的时间与地点到庭参加诉讼。被告陈永胜向本院递交不参加诉讼意见书，其辩称，因宋晓伟与佳融和公司签订回迁合同时，我是在公司受委托期间，2011年本人就已被解除授权，其对该公司的民事活动不承担任何权利与义务。因此，本次诉讼与我无关，不予参加诉讼活动。被告李海波辩称，1、原告诉讼的主体有误，我与宋晓伟不存在直接的合同关系，我不是、更不能代表佳融和公司；2、因宋晓伟与佳融和公司签订的回迁合同中第十一条约定，合同自公证之后生效，故本合同未生效；3、该合同签订于2009年9月，约定的回迁时间是2010年7月30日，在此期间有很多被拆迁户没有动迁完，只有两个月时间可以施工，不可能按时完成入住，我觉得该条款不真实；4、2012年回迁户因房屋设计事宜阻止施工队进行施工，又耽误工期一年；5、该房屋在2013年已经开始陆续入住，但原告要求苛刻，不想交纳回迁等费用，我们沟通过很多次，原告等人拒绝入住。原告宋晓伟为支持其诉讼主张，提供如下证据：证据一、宋晓伟居民身份证复印件一份，证明原告的身份；证据二、佳木斯融和房地产开发有限公司企业法人营业执照复印件一份，证明该企业具有法人资格等相关信息；证据三、房屋动迁还面积安置补偿合同复印件一份，证明：1、签订合同的主体是佳融和公司、陈永胜与宋晓伟。2、甲方佳融和公司开发永盛商厦，地址在桦南县原百货大楼。3、乙方宋晓伟有一39平方米的商服一楼被拆迁。4、房屋拆迁安置给付宋晓伟原位置回迁一楼面积为39平方米，另在本商厦4楼补给35平方米精品屋一处。5、回迁时间为2010年7月30日。6、双方约定每逾期回迁一日，甲方赔偿乙方500元违约金；证据四、2010年8月16日离婚登记审查处理表复印件一份，证明甲、乙双方在签订房屋动迁还面积安置补偿合同时，李海波与陈永胜是夫妻关系，此表复印于桦南县人民法院（2016）黑0822民初410号原审卷宗；证据五、2011年11月22日要求参与诉讼的申请、2011年12月8日询问笔录复印件各一份，证明被告李海波是桦南永盛商厦项目的投资人。证据来源同上；证据六、2014年4月10日协议书复印件一份，证明：1、李海波为宋晓伟安置桦南永盛商厦东侧一楼商服，回迁面积为39.24平方米。2、将佳融和公司与宋晓伟订立的原合同中另行补偿四楼35平方米精品屋一处，用高层住宅楼房予以置换，即变更为自西向东数第一个单元17层西户房屋，面积为118.72平方米一套。3、原告回迁时不缴纳任何费用。4、原告与被告约定，宋晓伟保留原合同第八款依法继续履行的权利。5、被告李海波是本永盛商厦的开发人和所有人；证据七、黑龙江省桦南县人民法院（2016）黑0822民初410号民事判决书复印件一份，证明被告佳融和公司开发桦南永盛商厦，被告李海波同其丈夫陈永胜共同投资，系三方共同开发。经庭审质证，被告李海波对原告宋晓伟举示的证据一、证据二和证据四表示没有异议；对证据三表示，我没参与签订协议，这个事我不清楚；对证据五表示，她是这个项目的实际投资人，当时因为佳融和公司拖欠施工队的施工费，已被起诉。基于本人负责投资，公司负责建设，待楼房竣工以后双方结算，公司返还我的投资，我们结清利润后，这个楼盘才属于佳融和公司。我担心自己的合法权益受到损害，所以申请参加诉讼，最终佳市中院未准许我以投资人的身份参加诉讼；对证据六表示，佳融和公司当时管理混乱，找不到其法定代表人，要求回迁商服楼的有关人员又上访告状，县领导找到我，让我想办法解决他们未入住问题，考虑过去是邻里关系，于是，在原回迁人没有缴纳任何费用的情况下，我给予了安置。我不是佳融和公司的法人代表，此协议不是我代表公司签订的，我只是以投资人的身份和他们签署的。本人不具有开发资质，不是这个项目的开发人，在佳融和公司未与我结算之前，我是该项目的投资人和所有人。如果说这份协议是我代表佳融和公司所签，鉴于公司没有授权，此协议当属无效；对证据七表示持有异议，认为，该案判决错误，我正在准备抗诉。这个项目是佳融和公司自己开发的，当时陈永胜是其雇员，但在2011年他已被解雇。被告李海波为支持其诉讼主张，提供如下证据：证据一、李海波居民身份证复印件一份，证明被告的身份；证据二、2009年5月13日房屋拆迁许可证复印件一份，证明永盛商厦是佳融和公司开发的；证据三、2012年拍摄的照片复印件3张，证明当时正值施工期间，原告等回迁人多次到工地去捣乱，影响了工期。佳融和公司是建设单位，我是投资人，施工队是施工人；证据四、房屋动迁还面积安置补偿合同及协议书复印件各一份，证明以上合同未经公证，应为无效合同；证据五、北京协和医院证明书复印件一份，证明2012年李海波在北京住院。2013年5月19日和5月30日住宅业主入户缴费收据复印件各一份，证明开发的百货大楼小区此时已经入住，更何况一楼商服。经庭审质证，原告宋晓伟一方对被告李海波提供的证据一表示没有异议；对证据二的真实性表示没有异议，但认为，桦南永盛商厦是佳融和公司、陈永胜与李海波三方共同开发；对证据三的真实性表示持有异议，认为，被告李海波称当时她不在家，照片并不是本人实际拍摄。该照片不能证明原告有阻止施工的行为，从照片看原告只是在拨打手机，并没有其他行为；对证据四表示：1、签订合同后双方已经放弃公证。2、法律没有规定合同不经公证就不具有法律效力，公证不是合同成立的必要条款。合同法规定，合同自双方签订后即成立，该合同没有合同法第52条规定的无效情形，所以是有效合同；对证据五的真实性表示没有异议，但认为：1、该证明书与本案无关。2、此两份收据只能证明两户业主已经交纳了相关费用，不能抗辩被告李海波与原告宋晓伟签订的协议书，协议载明回迁时间是2014年4月10日。基于原告的申请，本院调取复印了佳木斯市中级人民法院（2011）佳民初字第11号正卷内的相关材料28页如下：1、委托开发协议书一份；2、工程预（结）算书一份；3、上诉状一份；4、撤诉申请书一份；5、张凤斌询问笔录一份；6、李海波要求参与诉讼的申请一份；7、赵德欣诉讼申请一份；8、询问笔录（陈永胜一份；李海波三份；赵德欣三份。）。经庭审质证，原告方表示对赵德欣2011年12月28日的询问笔录持有异议，认为，签订协议书时只有陈永胜签字，赵德欣没有签名，陈永胜与佳融和公司是委托开发关系，不是挂靠关系；对其2012年1月5日的询问笔录没有异议，认为，陈永胜交纳的10万元是管理费，而不是挂靠费，并要求参加诉讼；对其2012年6月8日的询问笔录持有异议，认为，赵德欣是否投资200万元，没有证据证明，不能认定；对李海波2011年12月26日的询问笔录持有异议，认为，陈永胜不仅是管理人员，他同李海波一样，是该建设项目的开发投资人；对其2011年12月8日的询问笔录没有异议，认为，李海波系共同开发人，她与陈永胜及佳融和公司为了各自的利益拆迁了原告的房屋，就应该对原告的损失承担责任，至于三者内部如何分配利润不影响对原告损失的共同赔偿；对陈永胜2011年12月8日的询问笔录没有异议，认为，2010年8月该两人离婚，而他与原告订立房屋拆迁安置补偿合同时，二者是夫妻，无论李海波是投资人，还是作为妻子，均应对原告担责；对其2011年12月26日的询问笔录没有异议，认为，即使陈永胜与李海波离婚，也不能免除陈永胜对原告承担责任。作为投资人的李海波不仅应该承担责任，又因陈永胜与原告签订的拆回迁合同是在他同李海波离婚以前，李海波作为陈永胜的妻子，还应当对夫妻关系存续期间陈永胜所负债务承担共同偿还责任；对佳融和公司与陈永胜签订的委托开发协议书，就有关该公司不承担原告被拆迁安置纠纷的法律后果的条款持有异议，认为，这只是本公司与陈永胜的内部约定，对原告不具有约束力，双方作为共同开发人应该对原告共同承担赔偿责任；对上诉状、撤诉申请书、李海波要求参加诉讼的申请、工程预（结）算书没有异议；对张凤斌2012年11月23日的询问笔录，就有关陈永胜和赵德欣同佳融和公司是挂靠关系持有异议，认为，该协议书载明是委托开发关系，此证人证言的证明效力小于原始书证，佳融和公司与原告是合同相对人，所以，其必须承担对原告被拆迁所造成的经济损失。被告佳融和公司及被告陈永胜、李海波经传票传唤没有到庭应诉，未予质证。本院经审查认为，应当对原告宋晓伟与被告李海波提交的互相没有异议的证据的真实性予以采信，对调取的上列证据的证明效力予以确认。综合分析考量相互之间持有异议的证据，就证据的客观真实性、合法性以及同本案的直接关联性而论，本院应该采纳原告方举示的证据所要证明的合法诉求意见，而不应该采信被告提供的证据所要证明的于法无据的辩解意见，因为被告的反驳主张缺乏有效证据予以佐证。根据本院审查认定的证据，结合原告方与被告李海波的相关陈述，归纳本案基本事实如下：2009年5月，佳木斯融和房地产开发有限公司经桦南县房地产开发主管部门审核批准，在办理相关手续后，对本县东至前进路、西至影视家属楼、南至交通路、北至疾控中心办公楼实施整体拆迁，开发建设桦南永盛商厦。5月28日，佳木斯融和房地产开发有限公司与桦南县永盛集团开发部陈永胜签订委托开发协议书，双方约定：甲方佳融和公司同意由乙方永盛集团开发部陈永胜负责该项目的投资、开发、销售、管理等全过程及有关事项，并由甲方授权。甲方须为乙方提供符合国家规定的房地产业开发资质，并协助乙方办理该项目的各项审批手续，乙方同意在此项目之中甲方应分得税后利润人民币10万元。乙方在甲方授权范围内独立行使权利，包括投资开发、工程发包、人员招聘、财务独立等。在建设中发生的税费由乙方负责足额缴纳。受甲方之托，乙方独立行使债权债务、工程结算、楼盘出售等权利，销售收入由乙方自行支配，甲方不得干涉。甲方不承担本协议生效后，乙方因在该项目的拆迁补偿、安置、工程发包、施工、拖欠农民工工资等其他发生纠纷的一切法律后果以及相关事宜。本工程建设原为陈永胜与李海波夫妻共同投资。2010年8月16日，二人协议离婚后，陈永胜将此投资建设项目转让给李海波。同年9月，佳融和公司与宋晓伟订立房屋动迁还面积安置补偿合同，彼此约定，按产权调换方式，甲方补偿给乙方永盛商厦一楼原位置39平方米商服一套。在该四楼外圈东侧另行补偿给35平方米女士高档精品屋一处（如有变动以楼层为主），并出示产权手续。楼房交付按回迁日期30天内，甲方必须给乙方办理完楼房产权证、土地使用证全部相关手续，费用由甲方负责，如甲方违约，逾期一日赔偿乙方违约金500元。回迁日期为2010年7月30日。在本工程项目开发建设过程中，因故迟延了工程期限，楼房没有按照计划时间竣工。2014年4月10日，甲方李海波与乙方宋晓伟签订协议书，为其安置回迁该商厦东侧一楼自南向北数第5门面积为39.24平方米商服一套，用自西向东数第一个单元17层西户面积为118.72平方米住宅房屋一套，置换原合同中另行补偿的四楼35平方米精品屋一处。后宋晓伟与佳融和公司及李海波就赔偿一事协商未果。原告请求人民法院依法判决三被告因到期没有交付房屋给其造成一楼未能营业的经济损失672000元（自2010年8月1日起，至2014年4月10日止，即1345天×500元/天=672500元。）；诉讼费及其他费用由被告承担诉讼来院。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。佳木斯融和房地产开发有限公司与宋晓伟订立的房屋动迁还面积安置补偿合同，主体适格，双方合意，内容合法，应确认有效。佳融和公司与陈永胜签订的委托开发协议书，彼此约定，甲方为乙方提供符合国家规定的房地产业开发资质，并协助乙方办理该项目的各项审批手续，乙方同意在此项目中甲方应分得税后利润10万元。就桦南永盛商厦的投资开发建设及该协议的实质内容论，当认定双方为挂靠关系。所以，被告陈永胜应对原告宋晓伟的经济损失负赔偿责任，被告佳融和公司对该损失当承担连带清偿责任。基于陈永胜与李海波在宋晓伟与佳融和公司订立补偿合同时是夫妻关系，两人离婚后，陈永胜已将此投资建设项目转让给李海波，本人自认是该工程的投资人。2014年4月10日，李海波与宋晓伟签订回迁协议书，对原合同约定的部分内容予以适当变更，以其行为实际履行了安置义务。因此，原告主张二被告共同承担赔偿责任的诉讼请求于法有据，本院应予支持。被告佳融和公司、陈永胜、李海波（第二次开庭）经合法传唤未到庭应诉，视为对其质证等诉讼权利放弃的处分。原告要求被告按照回迁楼房的交付时间承担违约金的诉求不妥，鉴于原合同在30天内，甲方给乙方办理完楼房产权证等相关手续的约定，结合本案案情和客观实际，此期间被告不构成违约，应予减除较为合理。综上所述，原告请求有理，所举证据确实，对其合法的诉讼主张本院应予支持。被告陈永胜的答辩意见同事实相悖，本院不予采信。被告李海波的辩解意见及其理由，有的自相矛盾，有的与事实不符，况且欠缺有力证据加以辅助证明，本院不应采纳，对其反驳主张不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，判决如下：被告陈永胜、李海波于本判决生效后十五日内一次性赔偿原告宋晓伟违约金657000元；被告佳木斯融和房地产开发有限公司与二被告承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10520元，由原告负担235元，由二被告负担10285元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  王星云审 判 员  林永海人民陪审员  费立军二〇一七年七月二十八日书 记 员  江 旭