.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省平凉市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）甘08民终343号上诉人（原审原告）：王某，住崇信县。委托诉讼代理人：马某，甘肃璞义律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛某，甘肃璞义律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：平凉嘉天厦房地产开发有限公司。住所地平凉市崆峒区工商联大厦**楼***楼。法定代表人：夏某，该公司总经理。委托诉讼代理人：张某，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人王某因与被上诉人平凉嘉天厦房地产开发有限公司（以下简称嘉天厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2017）甘0802民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，经过询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王某上诉请求：1.撤销原判；2.解除双方签订的商品房买卖合同；3.嘉天厦公司立即返还全额房款274882元，支付占用房款期间利息21147元，逾期交房违约金5497.64元；4.嘉天厦公司协助王某办理解除住房公积金贷款合同的相关手续。事实及理由：一审法院认定事实错误。嘉天厦公司至今未向王某交付房屋。按照合同约定，房屋交付方式为书面通知王某办理交房手续，出示验收合格证明并签署房屋交接单，交付时间为2015年10月1日前。但是嘉天厦公司至今未交付上述手续，王某对于所购买的房屋有无竣工、质量是否合格，能否正常使用不得而知，更不用说办理产权手续。嘉天厦公司直接向第三人交付房屋的行为不能视为已经完成了交房手续。根据最高法院关于审理商品房买卖合同案件的司法解释第11条规定，对房屋的移转占有，视为房屋的交付使用；但当事人另有约定的除外。本案中，双方对房屋交付方式约定明确，应当以约定内容来认定是否交付。在双方未协商一致的情况下，任何的单方变更合同行为都是无效的。另外，合同具有相对性，嘉天厦公司向第三方的交付行为不能视为履行合同。最后，本案房屋的承租人平凉雅安物业有限公司（以下简称雅安公司）的控股股东同时也是嘉天厦公司的法定代表人，两公司具有利益关联性，嘉天厦公司将房屋直接交付给雅安公司承租使用，无法避免两公司恶意串通拖延交付期限，以合法的形式掩盖违约行为，损害了王某的合法权益。王某与雅安公司签订的商铺返租合同，并收取租金的行为不能作为嘉天厦公司不存在逾期交房的理由。房屋买卖合同与租赁合同虽然同一天签订，但是两份合同的主体不同，根据合同的相对性，不同的合同义务约束不同的合同主体，二者不能混淆。嘉天厦公司作为开发商以变相售后包租的方式销售未竣工的商品房，违反了《商吕房销售管理办法》第11条的强制性规定，且城市房屋租赁管理办法第6条同时规定，未依法取得房屋所有权证的不得出租。所以，本案的房屋买卖及出租行为均是法律禁止的。嘉天厦公司辩称，本案房屋在签订买卖合同的同时，签订了租赁合同。房屋建成后，嘉天厦公司依据租赁合同，将房屋转移交付给了雅安公司，而且王某已经收取租金。租赁行为完成后，租赁物自然与本人分离，如果由王某直接占有房屋，将与收取租金的行为相矛盾。同时，王某收取租金的行为也认可了房屋的交付出租。从事实上讲，诉争的标的物是商场的一部分，嘉天厦公司与所有商户签订的合同都只约定了面积，未约定具体位置。从商场的经营考虑，也是以整层通位进行出租，并统一经营管理。王某要求向其单独交付，在客观上也难以办到。雅安公司与嘉天厦公司是两个独立的法人主体。嘉天厦公司的法定代表人虽然同时也是雅安公司的股东，但不能以此认定两公司就是关联公司，存在关联交易，而且本案两公司也不存在损害王某利益的情形。所以，房屋交付已经完成，不存在解除合同的约定或法定情形，应当依法驳回王某的诉讼请求。王某向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令嘉天厦公司立即返还全额房款274882元，并支付占用本金期间利息21147元；3.判令嘉天厦公司支付逾期交房违约金5497.64元；4、判令嘉天厦公司协助王某办理解除《个人商用房贷款借款合同》的相关手续。一审法院认定事实：对于王某与嘉天厦公司、雅安公司分别签订《商品房买卖合同》、《金融大厦商铺返租合同》的事实及王某收取雅安公司房屋租金的事实，双方均无争议，予以确认。对于嘉天厦公司是否向王某交付了房屋的事实双方均有争议。现查明：双方签订商品房买卖合同之后，王某又于当日与雅安公司签订了商铺返租合同，后嘉天厦公司将房屋交付给了王某的承租人雅安公司，王某也收取了雅安公司支付的房屋租金。庭审中，王某对嘉天厦公司出示的其与雅安公司签订的租赁合同及收取房屋租金的证据无异议，证明王某已占有了该房屋，故对嘉天厦公司已向王某交付房屋的事实予以确认。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。本案中，针对嘉天厦公司是否向王某交付房屋这一争议焦点，首先，王某与雅安公司签订了商铺返租合同并收取了房屋租金，证明王某对该房屋转移占有的事实成立；其次，双方之间虽未履行交接房屋钥匙或者在交房通知上签字等事宜、也无指示交付的约定，但并不能否定王某对房屋转移占有的事实，且王某在嘉天厦公司向雅安公司交付房屋后，并未向嘉天厦公司提出异议，还领取了该房屋的收益，足以认定王某对嘉天厦公司的交付行为已予追认。因此，王某以嘉天厦公司至今未履行交房义务主张解除合同、要求嘉天厦公司退还房款及支付违约金等诉讼请求，既与事实不符亦无法律依据，故本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：驳回王某的全部诉讼请求。案件受理费5823元，减半收取2912元，由王某负担。在本案二审期间，嘉天厦公司向本院提交商品房预售许可证、土地规划许可证、土地使用证、工程规划许可证、施工许可证、建设选址意见书，证明嘉天厦公司取得了合法的修建手续，并具有房屋预售资质，可以对房屋进行预售。王某质证认为，对商品房预售许可证无异议。其余证据与本案不具有关联性，不认可。本院经审查认为，以上证据均与原件核对无异，真实、合法，且与本案具有关联性，予以认定。原判查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题为，嘉天厦公司向第三人交付房屋的行为，能否认定为已履行了交付义务。根据双方合同约定，嘉天厦公司应于2015年9月30日前将房屋交付给王某使用。但在实际履行过程中，嘉天厦公司于2015年10月1日将房屋直接交付给了王某的承租人雅安公司。该履行方式是对原合同约定内容的变更。关于该变更行为是否成立问题。因雅安公司已经按照与王某的租赁合同约定，向王某支付了2015年10月1日之后的租金，且王某也收取了第一年度租金。该事实证明房屋已经由王某实际出租使用，并收取租赁收益，同时对房屋直接交付第三人的履行方式已经接受。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。所以，上述合同履行方式的变更行为成立。虽然，王某于2016年12月2日以律师函的方式对嘉天厦公司的履行方式提出异议，并要求解除合同。但该行为不能否定之前收取租金的行为，其要求解除合同的主张不能成立。王某主张嘉天厦公司与雅安公司存在关联关系，可能损害王某利益。但是，本案两公司对房屋的交付并未损害王某对商铺的租赁收益，该主张不能成立。王某主张嘉天厦公司以售后包租的方式销售未竣工的商品房，违反了《商品房销售管理办法》的规定。但是，该管理办法不属于法律、法规效力性的强制规定，并不影响合同效力。王某提出，嘉天厦公司至今未按约定提供房屋验收手续，房屋是否合格不得而知。因按期交付房屋、保证房屋质量虽然均为嘉天厦公司应当履行的合同义务，但本次诉讼王某仅主张履行交付义务，并未主张房屋质量及其他问题。所以，本院仅对是否完成交付义务进行审查，其他问题不予审理。综上，王某的上诉理由均不能成立。一审法院查明事实清楚，处理结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5823元，由王某负担。本判决为终审判决。审判长张厉审判员白皎洁代理审判员杨振兴二○一七年七月二十九日书记员童静