巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初1381号原告：成都罗宾纳物业发展有限责任公司（以下简称“罗宾纳物业公司”）。负责人：孙必军，该公司总经理。委托（特别授权）代理人：黄谷，男，生于1970年，成都罗宾纳物业管理发展有限责任公司巴中分公司职工，住巴中市巴州区。委托代理人：何明英，女，生于1974年，成都罗宾纳物业管理发展有限责任公司巴中分公司职工，住巴中市恩阳区。被告：曹文生，男，生于1947年，汉族，住巴中市巴州区。委托代理人：陈新建，男，生于1949年，住巴中市巴州区。被告：黄太英，女，生于1948年，住巴中市巴州区。委托代理人：陈学新，男，生于1945年，住巴中市巴州区。原告成都罗宾纳物业发展有限责任公司与被告曹文生、黄太英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗宾纳物业公司的委托代理人黄谷、何明英，被告曹文生及其委托代理人陈新建，被告黄太英及其委托代理人陈学新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗宾纳物业公司诉称：被告系龙湖花园X号的业主。2008年4月12日原告与巴中市华业房地产开发有限公司签订了《龙湖花园前期物业管理委托合同》。协议签订后，原告作为物业管理提供方，按照合同履行了自己的义务。而被告从2014年1月起至2016年11月拒不交纳物业管理费，至2016年11月止，累计拖欠物管费1536元，违约金4024元。原告多次催收未果，为了维护自己的合法权益，原告根据《物业管理服务合同》的有关约定诉至法院，请求：1、判决被告交纳拖欠的全部物管费1536元，并支付违约金2488元（截止2016年11月），共计4024元。物管费及违约金请求至给付之日。2、诉讼费由被告承担。被告曹文生、黄太英辩称：一、曹文生2009年购买的龙湖花园住宅楼，与龙湖花园管理处签订了物业前期合同，根本没有与原告签订任何合同，所以原告以合同纠纷起诉，从主体上是不适格的。目前在小区服务的是罗宾纳物管巴中分公司，与原告是两个不同的单位，原告的主体也是不适格的。原告诉称2008年4月12日与巴中市华业房地产开发有限公司签订了《龙湖花园前期物业管理委托合同》更是荒谬之说。二、我们不是“拒不交”，而是有理不交。2014年8月24日晚，被告家中现金1200元和黄太英项链3800元被小偷入室被盗。当即就报警，回风派出所立案，被告找到物管黄谷、何军两个经理，可他们不但不处理，反而现场都不去看，后也一直协商未果，小区内像我这样类似的情况都是处理了的，物管至少负责20%-30%的责任。三、多年来，物业多收业主费用，擅自提高收费标准，严重违反了《物管协议》，例如2010年、2012年、2013年、收取垃圾代运费合计96元，2013年予交加压电费60元。原告不服上诉到中级人民法院、中院在（2017）川19民初201号驳回上诉，维持原判。综上，原被告的合同不存在被告是有事实依据，不是不交物管费，而是应解决的问题而故意不解决所造成的，原告多收的费用应如数加息退回被告，诉讼费应由原告承担。经审理查明：位于巴中市巴州区巴州大道中段的龙湖花园小区系巴中市华业房地产开发有限公司（以下简称“华业开发公司”）开发建设的。被告曹文生、黄太英系夫妻关系。二被告系巴中市巴州区巴州大道龙湖花园X幢X号(建筑面积为97.54平方米)的业主。2007年2月12日被告曹文生与罗宾纳物业公司龙湖花园管理处签订了《前期物业管理服务协议》。根据该协议，被告曹文生应按时向原告罗宾纳物业公司交纳物业管理费（按建筑面积0.45元/平方米•月的标准）。协议第四条约定，保安：协助公安部门维护本物业区公共域内的公共秩序，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，对外来人员进行管理，预防重大火灾事故的发生。如业主/住户对其人身和私有财产需要提供保镖、保管和保险的特殊要求，须在此协议之外单独另行约定。协议第八条约定，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按每天千分之五的标准给付滞纳金。2008年4月12日，原告（为受托方）与巴中市华业房地产开发有限公司（为委托方）签订了《龙湖花园前期物业管理委托合同》，约定委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；并约定了物业管理服务费：本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按0.45元/㎡.月向业主或物业使用人收取；一层商业房屋按0.60元/㎡.月、二层商业房按0.03元/㎡月向业主或物业使用人收取，收费时间按《前期物业服务协议》约定执行。二被告作为巴州区龙湖花园业主交纳截止2013年12月31日的物业管理费。被告黄太英称因家里被盗而原告作为物管未予处理故而自2014年1月1日起至今拒绝交纳物管费。同时查明：原告罗宾纳物业公司当庭认可罗宾纳物业公司龙湖花园管理处系原告公司在巴中的一个项目。罗宾纳物业公司巴中分公司系原告罗宾纳物业公司在该项目履行物业服务职责的分公司，分公司至今一直在龙湖花园小区提供物业服务。被告称龙湖花园小区业主委员会于2017年5月公示期满。上述事实，有原、被告的陈述，《前期物业管理服务协议》，及庭审笔录等在卷佐证；本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为：2007年2月12日罗宾纳物业公司龙湖花园管理处与被告曹文生签订的《前期物业管理服务协议》约定内容均不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。虽然与被告签订《前期物业管理服务协议》的是罗宾纳物业公司龙湖花园管理处，但该管理处系原告的下属职能部门，其所签订合同的行为也系代表公司履行的公司职务行为。且罗宾纳物业公司巴中分公司在法律关系上系原告罗宾纳物业公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，现原告罗宾纳物业公司对被告提出主张支付物业服务费，具有诉讼主体资格，被告的抗辩理由不成立。庭审中，被告方辩称因家里被盗，原告未予处理而拒绝交纳物业服务费用。因原、被告之间系物业服务合同关系。《前期物业管理服务协议》第四条约定“如业主/住户对其人身和私有财产需要提供保镖、保管和保险的特殊要求，须在此协议之外单独另行约定”。被告方提出的抗辩理由不属于《前期物业管理服务协议》中双方约定的服务内容，其拒交物业服务费用的抗辩理由不成立，本院不予支持。参照国务院《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。即若因物业服务公司的原因导致室内财物被盗，被告方作为业主有权另行主张损害赔偿。被告提出原告物业公司多收业主费用但从被告向本院举证的（2016）川1902民初2150号民事判决书看，系案外人之间的民事纠纷，与本案被告曹文生、黄太英无关联。综上，被告提出的拒交物业服务费的抗辩理由均不成立，本院不予采信。在被告未交纳物业管理费期间龙湖花园小区一直系原告罗宾纳物业公司在龙湖花园小区提供物业服务，依据权利义务对等的原则，被告曹文生应按与罗宾纳物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费标准继续履行了交纳物业服务费的义务。故原告请求被告继续按原标准支付2014年1月1日至2016年11月1日期间的物业服务费1536元（97.54平方米×0.45元/平方米•月×35个月＝1536.26元）的主张，本院予以支持。被告方未按时交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。协议第八条约定，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按每天千分之五的标准给付滞纳金。该约定明显超过因被告违约给原告造成的损失；故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故本院酌情认定违约金从2014年1月1日起按年利率7.8%（6%＋6%×30%）计算至原告主张的2016年11月1日止为349.44元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告曹文生、黄太英在本判决生效后10日内向原告成都罗宾纳物业发展有限责任公司支付2014年1月1日至2016年11月1日期间拖欠的物业管理费1536元及违约金349.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告曹文生、黄太英承担负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  杨 青人民陪审员  赖金华人民陪审员  张克彬二〇一七年七月十三日书 记 员  孙晓琴