陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终9157号上诉人（原审原告、反诉被告）西安塔斯机器人科技有限公司。法定代表人：周李萌。委托诉讼代理人：龙智军。被上诉人（原审被告、反诉原告）西安研祥兴业电子科技有限公司。法定代表人：陈志列。委托诉讼代理人：涂茜。委托诉讼代理人：杨凯。上诉人西安塔斯机器人科技有限公司（以下简称塔斯公司）因与被上诉人西安研祥兴业电子科技有限公司（以下简称研祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初9405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人塔斯公司之委托诉讼代理人龙智军，被上诉人研祥公司之委托诉讼代理人涂茜、杨凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。塔斯公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判研祥公司向塔斯公司返还押金23120元。2、本案诉讼费由研祥公司承担。事实及理由：关于事实，对于原合同双方已经以书面形式解除，且无任何争议。合同解除后，研祥公司没有给塔斯公司送达过新的合同文本，双方也没有签订过任何新的租赁合同，也没有形成任何书面的违约责任约定。合同解除后，双方之间应为不定期租赁。塔斯公司可以随时解除合同，并不需要取得研祥公司的同意，不需要承担任何违约责任。塔斯公司要求返还押金的请求理应得到支持。一审判决塔斯公司向研祥公司支付违约金61200元、支付租金11560元、赔偿装修租金40800元及判令塔斯公司承担一审案件受理费、反诉费错误。总之，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。研祥公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，塔斯公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决，理由如下：1、双方之间形成的是定期租赁关系。结合塔斯公司的申请、双方合同的演变过程、合同双方的真实意思表示及双方的行为足以认定新租赁合同已经成立和生效。在确认退租一方的权利义务全部转让给塔斯公司及合租方玛文公司分担承接的前提下，研祥公司遵从原租赁合同内容向塔斯公司提供了新租赁合同，新租赁合同虽因塔斯公司不作为而缺少塔斯公司的盖章，但塔斯公司按照“三方承租人”变更为“两方承租人”的权利义务转让后新的租金标准支付了2015年12月至2016年7月期间的租金，该行为足以证明塔斯公司已实际履行了新租赁合同的主要义务，根据合同法第36条规定，新的租赁合同已经成立并生效，塔斯公司擅自提前解除新租赁合同，应按照新租赁合同第8.1条约定承担相应的违约责任，且塔斯公司无权要求研祥公司返还租赁押金；2、塔斯公司擅自解除新租赁合同，应自其实际交付房屋钥匙及门禁卡之日起作为其实际返还租赁房屋的日期，同时还应缴纳该期间的房屋租金等费用。综上，恳请二审法院维持一审判决，并依法驳回塔斯公司的全部上诉请求。塔斯公司向一审法院起诉请求：1、判令研祥公司归还塔斯公司押金20400元；2、判令研祥公司赔偿塔斯公司损失100000元；3、本案诉讼费由研祥公司承担。研祥公司向一审法院反诉请求：1、判令塔斯公司向研祥公司支付装修期内占用商铺的租金40800元；2、判令塔斯公司向研祥公司支付所欠2016年8月1日至2016年8月17日期间租赁物业的租金11560元；3、判令塔斯公司向研祥公司支付违约金61200元；4、本案诉讼费由塔斯公司承担。一审法院查明事实，2015年6月15日，塔斯公司、玛文公司、玛塔公司与研祥公司签订《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，研祥公司将位于西安市锦业一路56号西安研祥城市广场7楼2单元及该单元内的固定附属设施、设备出租给塔斯公司、玛文公司、玛塔公司作为办公使用。塔斯公司承租200㎡，玛文公司承租32.02㎡，玛塔公司承租140㎡。租赁期为2年，自2015年7月1日至2017年6月30日止。装修期自2015年7月1日至2015年8月31日止。若本合同由于承租人的原因提前终止，则承租人除应支付装修期内占用房屋的违约金50594.72元外，还应按合同8.1款的规定承担违约责任。合同租金不包括使用租赁物所发生的物业费、水电费、空调费等其他费用。此部分费用由承租人承担。合同押金共计25297.36元，玛文公司承担2177.36元，塔斯公司承担13600元，玛塔公司承担9520元。在租赁期内，研祥公司有权将押金作为承租人交还物业时不符合正常使用状态或不符合本合同约定使用状态以及其他违约行为时，承租人应承担的违约金和赔偿金。在租赁期内，双方不得提前解除合同（除不可抗力因素外），研祥公司提前解除合同，应双倍返还押金，且向承租人支付三个月的租金作为违约金。承租人中途退租的，则无权要求返还押金，并应支付三个月租金作为违约金。研祥公司应于2015年7月1日将租赁物交付承租人使用。合同签订后，各方依约履行。2015年11月25日，因业务原因，塔斯公司、玛文公司、玛塔公司共同向研祥公司申请变更合同主体，承租面积和租金的分摊比例等，即将原来的三方承租人变更为两方承租人，玛塔公司不再承租，并在情况说明、付款说明及确认书中明确了塔斯公司、玛文公司两方承租人各自承租的面积，并承诺确认，三方依据原租赁合同向研祥公司支付的租赁保证金25297.36元转为塔斯公司、玛文公司按新租赁面积应缴纳给研祥公司的租赁押金（玛文公司承租72.02㎡，塔斯公司承租300㎡；租赁押金为25297.36元，玛文公司承担4897.36元，塔斯公司承担20400元）。研祥公司同意予以变更。后四方于2015年11月30日签订了“关于提前解除《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》协议书。该协议书约定：甲（研祥公司）乙（塔斯公司、玛文公司、玛塔公司）双方共同确认租赁合同自2015年11月30日解除。自租赁合同解除之日起甲乙双方关于租赁物业的租赁关系，尚未履行的合同义务终止履行。甲乙双方共同确认乙方一（塔斯公司）、乙方二（玛塔公司）、乙方三（玛文公司）分别依据租赁合同向甲方支付的租赁押金共计25297.36元、水费66.96元全部转为乙方一、乙方三与甲方就租赁物业新签订的《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》中，乙方一、乙方三按各自的承租面积应缴纳给甲方的租赁押金及水费。甲乙双方一致确认，双方互不承担任何违约责任，甲乙双方办理完租赁物业的移交手续后，甲方与乙方之间就此租赁物业再无任何争议。同日，研祥公司在拟就的新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》（该合同仍使用原合同文本，仅对承租面积，押金数额，租赁期间等内容根据塔斯公司及玛文公司、玛塔公司情况说明、付款说明及确认书进行了调整），并签字盖章，交付塔斯公司后，塔斯公司及玛文公司却并未签字盖章。但自2015年12月1日起，塔斯公司和玛文公司均是按照原租赁合同的约定履行合同义务。塔斯公司向研祥公司缴纳了2015年11月30日至2016年7月31日的房屋租金。2016年7月27日，塔斯公司向研祥公司发函，提出不再租赁使用研祥公司的租赁物，并于2016年7月31日前自租赁物中搬离。研祥公司于2016年8月15日向塔斯公司回函，不同意塔斯公司单方退租，并声明若单方退租，应按合同约定承担违约责任。2016年8月17日塔斯公司将租赁物业的钥匙交还研祥公司，并要求研祥公司退还押金，被研祥公司拒绝。塔斯公司遂诉至一审法院。一审审理中，塔斯公司称其公司自2015年12月开展融资业务，因为研祥公司不与其签订合同等原因导致其在融资中被多次质疑，影响其业务的开展，间接致使融资失败，造成其公司损失，但未能提供相关证据。上述事实，有塔斯公司、研祥公司提供的房屋租赁合同、缴费凭证、付款说明及确认书，情况说明，提前解除合同协议书，缴费凭证，邮寄送达，通知函，回复函，物品移交清单，放行条，放行清单，收款收据等及庭审笔录在卷佐证，并经质证。一审法院认为，塔斯公司、研祥公司及玛文公司、玛塔公司签订之《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，为各方当事人意思表示真实，该合同合法有效。在合同履行中，因案外人玛塔公司原因，塔斯公司及玛文公司、玛塔公司向研祥公司提出申请，玛塔公司退出租赁，由塔斯公司及玛文公司分担接手原玛塔公司承租之物业，研祥公司表示同意。至此，塔斯公司、研祥公司及玛文公司本无须另行签订合同（情况说明、付款说明及确认书可作为原合同的有效补充）。但为了合同更加规范，塔斯公司、研祥公司及玛文公司、玛塔公司于2015年11月30日签订了“关于提前解除《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》协议书，并在协议书共同确认玛文公司、玛塔公司及塔斯公司分别依据租赁合同向研祥公司支付的租赁押金共计25297.36元、水费66.96元全部转至玛文公司及塔斯公司与研祥公司就租赁物业新签订的《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》中。研祥公司拟就新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，并加盖研祥公司合同章后，塔斯公司及玛文公司却未签字盖章。但自2015年12月1日起，塔斯公司和玛文公司均是按照原租赁合同的约定履行合同义务。塔斯公司向研祥公司缴纳了2015年11月30日至2016年7月31日的房屋租金。2016年7月，塔斯公司提出退租，并自承租物处搬离，研祥公司认为塔斯公司中途退租，属违约行为，双方发生争议。对此，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。故塔斯公司、研祥公司及玛文公司就新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》系使用合同书形式订立合同，塔斯公司及玛文公司虽然未在新合同上盖章签字，但均依约向研祥公司交纳了2015年11月30日至2016年7月31日的房屋租金。同时，结合双方合同的演变过程及塔斯公司与玛文公司情况说明、付款说明及确认书中之意思表示，依法认定塔斯公司、研祥公司及玛文公司之间新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》成立并生效，为有效合同。需要指出，解除原合同，签订新合同，双方的权利义务方才对等。塔斯公司提出解除原合同，但又拒绝签订新合同，存在规避其方在原合同履行期限届满前中途退租的违约责任之嫌，其辩称，双方未签订新合同，应按不定期租赁对待之理由，于法与理均不能成立。2016年7月27日，塔斯公司向研祥公司发函，提出不再租赁使用研祥公司的租赁物，并于2016年7月31日前自租赁物中搬离。因新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》接续原《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，约定租赁期间为2015年12月1日至2017年6月30日，塔斯公司系在租赁期限届满前单方提出退租，研祥公司于2016年8月15日向塔斯公司回函，不同意塔斯公司退租。故塔斯公司系违约退租，应承担相应的违约责任。现塔斯公司请求研祥公司退还塔斯公司押金20400元，依据合同的约定，依法不予支持。塔斯公司要求研祥公司赔偿损失100000元，并无证据佐证，依法亦不予支持。研祥公司提出反诉，要求塔斯公司支付装修期内占用商铺的租金40800元，支付违约金61200元，依据合同之约定，依法予以支持。研祥公司请求塔斯公司支付2016年8月1日至2016年8月17日期间的租金11560元，因塔斯公司系2016年8月17日将租赁物的钥匙交还研祥公司，故塔斯公司实际交还租赁物的时间为2016年8月17日。2016年8月1日至2016年8月17日期间塔斯公司仍在占用研祥公司租赁物，故研祥公司此项请求，依法亦应支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、原告西安塔斯机器人科技有限公司于本判决书生效后十日内支付被告西安研祥兴业电子科技有限公司违约金61200元，2016年8月1日至2016年8月17日期间租金11560元，赔偿被告装修期内占用商铺的租金40800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安塔斯机器人科技有限公司之诉讼请求。本案案件受理费2762元（原告预交），反诉费1286元（被告预交），由原告承担。本判决书生效后原告直接给付被告1286元。本院二审期间，双方当事人均未提供证据。双方当事人当庭表示对一审判决查明事实无异议。结合双方当事人在一审法院举证和一、二审庭审陈述情况，本院认定事实如下：二审法院认定事实和一审判决认定事实一致。本院认为，塔斯公司、玛文公司、玛塔公司与研祥公司于2015年6月15日签订的《西安市研祥城市广场写字楼租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且内容合法，双方当事人对此无异议，应为有效合同。后在合同履行过程中，由于案外人玛塔公司的原因，塔斯公司、玛文公司、玛塔公司共同向研祥公司提出申请，玛塔公司退出租赁，由塔斯公司、玛文公司分担接手玛塔公司原承租的物业，研祥公司对此表示同意。塔斯公司、玛文公司、玛塔公司三者系关联关系，塔斯公司和玛塔公司的法定代表人均为周李萌，玛文公司是塔斯公司的子公司。从以上事实可见，塔斯公司、玛文公司本无需与研祥公司另行签订写字楼合同，案涉情况说明、付款说明及确认书内容本可作为原合同的补充内容。但是，为了合同更加规范，塔斯公司、研祥公司、玛文公司、玛塔公司于2015年11月30日签订了“关于提前解除《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》协议书”，并在协议书共同确认玛文公司、玛塔公司及塔斯公司分别依据原租赁合同向研祥公司支付的租赁押金共计25297.36元、水费66.96元全部转至玛文公司、塔斯公司与研祥公司就租赁物业新签订的《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》中。后，研祥公司拟就新的《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，并在新合同上加盖研祥公司印章。但塔斯公司、玛文公司未签字盖章。诉讼中，研祥公司称其已将新的合同送达塔斯公司和玛文公司，但塔斯公司和玛文公司却未签字盖章。塔斯公司称研祥公司并未向其送达新的合同。双方对此说法不一。但实际上，在玛塔公司退出后，塔斯公司和玛文公司均按照新的租赁合同约定履行合同义务，塔斯公司按照分担后新的租赁面积向研祥公司缴纳了2015年11月30日至2016年7月31日的房屋租金。本院认为，研祥公司拟就的新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》仍使用原合同文本，仅根据塔斯公司及玛文公司、玛塔公司情况说明、付款说明及确认书对承租面积，押金数额，租赁期间等内容进行了调整，其他并无变化。虽然在新的租赁合同上塔斯公司未签字，但在玛塔公司退出后，塔斯公司一直按照新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》中确定的租赁面积和租金标准缴纳相关费用，研祥公司也以新的租赁面积和租金标准收取了费用。所以，双方当事人实际上已经按照新合同内容履行了义务。因此，一审法院结合双方合同的演变过程及塔斯公司、玛文公司情况说明、付款说明及确认书中之意思表示，认定塔斯公司、玛文公司与研祥公司之间新的《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》已经成立并生效，并无不当。另，在原合同中，各方当事人除了约定租赁面积、租金价格标准，还特别约定了各方违约的情形和责任等主要内容。由此可见，双方的本意对彼此违约责任内容都有充分的认识和重视。民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中，解除原合同，签订新合同，才能充分体现自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。因此，一审法院认定塔斯公司一方面提出解除原合同，但又未在新合同上签字，存在规避其方在原合同履行期限届满前中途退租的违约责任之嫌于情于理相符，故对塔斯公司主张双方后期为不特定租赁关系之理由不予采信。塔斯公司于2016年7月27日向研祥公司发函，提出不再租赁使用研祥公司的租赁物，并于2016年7月31日前自租赁物中搬离。因新的《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》接续原《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》而来，约定租赁期间为2015年12月1日至2017年6月30日。塔斯公司系在租赁期限届满前单方提出退租，研祥公司于2016年8月15日回函，不同意塔斯公司退租。从上述事实可见，塔斯公司系违约退租，其应承担相应的违约责任。故一审法院判决驳回塔斯公司请求退还20400元押金的诉讼请求并无不妥。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现塔斯公司未提供其主张100000元损失之有效证据，所以，一审法院未支持塔斯公司的该项请求也于法有据。研祥公司在一审诉讼中提出反诉，要求塔斯公司支付装修期内占用商铺的租金40800元，支付违约金61200元，符合合同约定，依法应予支持。因塔斯公司于2016年8月17日将租赁物的钥匙交还给研祥公司，所以，一审法院支持研祥公司请求塔斯公司支付2016年8月1日至2016年8月17日期间的租金11560元也符合法律规定。综上所述，塔斯公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5877元，由西安塔斯机器人科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王吉利审 判 员  任 蕾代理审判员  姬 钊二〇一七年七月××日书 记 员  周媛媛