上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初43077号原告：施某，男，1968年2月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：宋某某，女，1969年5月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：施某(系原告宋某某的丈夫)，住同上。被告：高1，女，1975年10月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：朱某某，男，1970年8月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：高2，女，1997年9月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告共同委托诉讼代理人：高善来，上海市大明律师事务所律师。原告施某、宋某某与被告高1、朱某某、高2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2立案受理后，依法适用简易程序，并于2017年7月6日、7月14日、7月21日公开开庭进行了审理。原告施某又系原告宋某某的委托诉讼代理人，被告朱某某及其和被告高1、高2的共同委托诉讼代理人高善来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施某、宋某某诉称，原、被告于2016年1月31日签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，由原告购买被告位于上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。买卖合同附件三约定，被告应于2016年11月1日之前，原告取得产证且贷款到被告账户后的七日内，将系争房屋完整交付给原告，买卖合同第四条约定交付转移的标志为签订房屋交接书。原告的贷款于2016年5月6日到达被告的账户，根据合同约定，被告应于2016年5月13日前交房，但被告因无法按时交房，故多次与原告协商要求原告延迟至2017年2月15日以后入住。2017年2月18日，被告拟交付房屋，经双方查验，应随房屋同时交付的设施、设备与合同约定的严重不符：客厅缺少空调一台、真皮转角沙发一个、茶几一个、电视柜一个、电视机一台、餐桌边柜一个、饮水机一台，主卧室缺少电视机一台，南次卧缺少床一张、配套床头柜一个、电视机一台，北次卧缺少电视机一台、床一张、配套床头柜二个、柜子一个，厨房缺少微波炉一台，阳台缺少洗衣机一台，吊柜损坏。原告为此无法如期入住，原告添置上述设施、设备约需花费人民币(以下币种相同)5万元，原告为此不同意签订房屋交接书，并要求被告尽快按合同约定交付房屋，以免造成原告更大的损失。截止原告诉讼，被告仍未按合同约定履行交房义务，故诉请要求：1、判令三被告支付原告自2016年5月14日起至2016年11月1日的迟延交房违约金273,600元(按总房价320万元的日万分之五计算)；2、判令三被告按合同约定向原告支付家具家电赔偿金5万元并签订房屋交接书；2、判令三被告向原告支付延迟交房违约金84,800元(自2017年2月15日起计算至2017年4月9日止，按合同金额320万元的日万分之五计算)，要求计算至实际交房日止，即被告与原告签订房屋交接书之日止；3、诉讼费由三被告负担。被告高1、朱某某、高2辩称，原、被告在网签买卖合同前曾签订过一份中介版的《房屋买卖合同》，该合同第六条约定，被告于2016年10月30日前交房。之后买卖合同的内容是根据《房屋买卖合同》的约定来签订的，交房时间约定为2016年11月1日前，但是中介在下载合同文本时未将其电脑存档的样式文本即待乙方取得产证且乙方的贷款到甲方账户后七日内予以删除，因此，原、被告实际约定的交房时间就是2016年11月1日之前。因新房还在装修被告来不及搬离，故与原告协商后自2016年11月2日起原告将系争房屋返租给被告，每月租金5,000元，被告租到2017年2月15日，为此支付原告租金共计17,500元。2017年2月17日，被告通知原告第二天交接。2月18日，原告对房屋验收确认无误后，被告将房屋钥匙交给原告，之后，被告陪同原告一起去煤气公司办理了煤气户名更名手续。被告认为，家具家电在2017年2月18日交接时已当面清点，不存在缺失。系争房屋被告已按约交付，自2016年11月1日起，被告是向原告租房，双方之间是租赁关系，故被告不存在交房逾期。原告所述的签订房屋交接书是买卖合同正文第四条的约定，该条款是选择性条款，但双方并未选择，故原告依据该条款主张签订房屋交接书，依据不足。综上，要求驳回原告诉请。如果法院认定被告交房违约，那么买卖合同约定的逾期交房违约金明显过高，要求法院参照被告返租系争房屋的租金予以调整。经审理查明，2015年12月12日，原、被告签订中介版《房屋买卖合同》，由原告以320万元的价格向被告购买系争房屋。该《房屋买卖合同》第六条约定，双方应于2016年10月30日前对房屋进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告。2016年1月31日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订买卖合同，合同第二条约定，系争房屋的转让价为200万元；合同附件二约定，固定设备、固定装饰包含在本合同第二条约定的房地产转让款内，乙方不需要另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。合同附件三约定：1、签订本合同前乙方已支付甲方首期房价款25万元。2、2016年2月6日之前，乙方应支付甲方第二期房价款35万元。3、过户之前乙方应支付甲方第三期房价款19万元。……。5、甲方同意乙方通过向贷款银行申请120万元贷款的形式支付第四期房价款。……。7、2016年11月1日之前，待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第四期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点、确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时，乙方应自行支付给甲方房价尾款1万元。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算。当天，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方另签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》(以下简称转让协议)，该协议约定：双方确认，系争房屋成交总价为320万元；买卖合同第二条约定的房价款200万元不包含该房屋内的附属施设、设备及室内装饰。甲、乙双方同意该房屋内的附属施设、设备及室内装饰的转让价为120万元，乙方应于签买卖合同之前直接支付甲方；……。原、被告另签订家具家电清单一份，该清单中注明：彩电3、电视柜1、空调3、冰箱1、洗衣机1、微波炉1、餐桌1、餐椅6、沙发1、茶几1、衣柜2、单人床2、床头柜3、饮水机1。另查明，买卖合同第四条为：“甲、乙双方同意，甲方于＿年＿月＿日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的柒日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志”。再查明，1、系争房屋的产权于2016年4月19日登记至原告名下，原告的第四期房价款即贷款于2016年5月6日到被告高1账上。2、2016年11月29日，被告支付原告1万元，同年12月21日，被告通过上海花王餐饮管理有限公司转给原告2,500元。2017年1月1日，被告高1发短信给原告宋某某：“想问您下你们过年前会搬进来吗？”“如果不搬的话我们能再借一个月吗？都难为情打电话给你了”。宋某某回复：“我硬要你搬，我也于心不忍呀。那你说到什么时候。”被告高1又向原告宋某某发短信：“再借一个月好吗？”“到2月15日可以吗？”。宋某某回复：“好”。2017年1月3日，原告宋某某发短信给被告高1：“收到2,500元，再借半个月？到一月底？”。高1回复“姐一个月不好意思是财务打错了在转了”。当天，被告又通过上海花王餐饮管理有限公司分二次转给原告合计5,000元。2017年2月17日，被告通知原告明天交房。2月18日，原告到系争房屋，被告将系争房屋钥匙交给原告后双方又一起去了中介处，并由中介工作人员陪同去煤气公司办理了系争房屋煤气户名变更手续。以上事实，由经庭审质证的《房屋买卖合同》、买卖合同、转让协议、家具家电清单、原告宋某某与被告高1短信征来的复印件、中国民生银行个人账户对账单、中国建议银行单位客户专用回单、上海花王餐饮管理有限公司的证明及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，《房屋买卖合同》签订在前，买卖合同签订在后，应当以买卖合同的约定为准。买卖合同附件三第7条是双方对于交房的约定，不存在被告所述的中介忘记删除的情况。被告于2016年11月29日、12月21日及2017年1月3日共计支付给原告17,500元，该款是被告对其2016年11月2日至2017年2月15日期间逾期交房所给原告的补偿款，双方之间并不存在被告所述的返租关系。被告则表示，在被告高1与原告宋某某的短信往来中有显示被告是向原告借房。原告另提供中介工作人员曹志刚的书面证言，证明系争房屋内除大房间的床和家具外，其他家具家电随房屋一同转让。被告表示证人未到庭，故对该证言不予质证。原告另提供其于2017年2月18日下午15：42拍摄的系争房屋室内录像光盘，证明被告交接房屋时家电家具缺失。被告表示，该录像拍摄于被告将房屋钥匙交给原告，且双方一起去煤气公司办理煤气过户后，故对其真实性无法确认。原告表示，被告说的录像拍摄时间对的，煤气过户后，原告要求被告与原告及中介一起回系争房屋，但被告不肯，原告当时收下房屋钥匙是因为怕不拿钥匙会被被告拿走更多的家具家电。本院认为，根据庭审查明的事实可以确认，系争房屋真实的成交价应为320万元，买卖合同上约定的转让价200万元显然是为避税而故意做低房价，原、被告故意做低房价的行为违反相关规定，该约定应属无效，原、被告双方就系争房屋进行交易的真实价格应当确定为320万元。原、被告签订的买卖合同及转让协议除买卖合同约定的转让价格外，均系双方真实意思表示，且内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。虽然《房屋买卖合同》约定了交房的日期为2016年10月30日之前，但之后签订的买卖合同对于交房的时间及条件又作了进一步的约定，该约定是对原《房屋买卖合同》约定的交房时间的变更，故应当按照买卖合同的约定履行。至于买卖合同对于交房的约定，本院认为，原、被告所签买卖合同采用的是网上下载的由房管局统一制作的样式合同，该样式合同的正文条款是选择性条款，虽然，正文条款第四条是对交房的约定，但原、被告并未选择，而是在合同附件三第7条对交房作了明确约定，因此，系争房屋的交付应当按照买卖合同附件三的第7条履行，被告以正文条款第四条所述的签订房屋交接书作为房屋交付转移的标志，依据不足，本院不予采纳，同理，原告要求被告签署房屋交接书，也依据不足，本院不予支持。关于被告是否逾期交房。买卖合同附件三第7条约定，2016年11月1日之前，待原告取得房产证且贷款银行将第四笔房价款(即贷款)支付到被告账户后7日内，原、被告应对房屋进行验看、清点，确认无误后，由被告将房屋交付给原告。根据该约定，被告应当在原告取得产证且原告的贷款到被告账户后七天内交房。现原告的贷款于2016年5月6日到被告高1账上，根据约定，被告应于2016年5月13日之前交房，但被告并没有交付，已构成违约。被告称，双方约定的交房日期就是2016年11月2日之前，合同附件三第7条中原告取得产证且原告的贷款到被告账户后七天内交房的内容是中介未作删除，依据不足，本院不予采纳。虽然自2016年11月1日起被告向原告承租系争房屋并无书面合约约定，但是，原告宋某某与被告高1于2017年1月初的往来短信显示，被告高1向原告宋某某提出再借一个月，到2月15日，对此宋某某表示同意，且当天，被告通过转账又支付原告宋某某5,000元，因此，可以确认被告付给原告的17,500元是被告向原告返租系争房屋的租金，而不是原告所述的被告给予的逾期交房补偿。鉴于自2016年11月2日起系争房屋已由被告向原告承租，故应当视为被告于2016年11月2日前完成交房。综上，被告应当承担自2016年5月14日起至2016年11月1日至的逾期交房违约金。原告要求被告承担2017年2月15日之后的逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。对于被告辩称的违约金过高，本院认为，根据法律规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的按总房价款的日万分之五计算违约金，显属过高，故被告主张调整，本院予以采纳。违约金由本院参照违约给被告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定每月1万元。关于家具家电的赔偿。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告未进行房屋交接即由被告于2016年11月2日起向原告返租系争房屋，租期至2017年2月15日。2月18日，被告将系争房屋返还给原告时，原告当场接受了系争房屋钥匙，并由被告及中介工作人员陪同一起至煤气公司办理了煤气户名的变更手续。现原告称，被告交付系争房屋时房屋内的家具家电与合同约定的严重不符、缺失，对此，被告不予认可，而原告提供的证据不足证明，本院难以采信，且原告主张的赔偿金5万元也无依据，故原告要求被告支付家具家电赔偿金5万元，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高1、朱某某、高2应于本判决生效之日起十五日内按每月10,000元的标准支付原告施某、宋某某自2016年5月14日起至同年11月1日止的逾期交房违约金；二、驳回原告施某、宋某某的其余诉讼请求。案件受理费8,386元，减半收取计4,193元，由原告施某、宋某某负担3,800元，被告高1、朱某某、高2负担393元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一七年七月二十七日书记员 杨燮敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。