四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民初390号原告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司。住所地：四川省成都市锦江区总府路**号金骊总府大厦********层。主要负责人：王贵生。委托诉讼代理人：王心璇，四川和骏律师事务所律师。被告（案外人）:李胜彬，男，1979年7月25日出生，汉族，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：龚庆勇，四川大益律师事务所律师。第三人（被执行人）：成都晶宝实业有限公司。住所地：四川省成都市郫县犀浦镇梓潼村。法定代表人：陶锡奎。第三人（被执行人）：陶锡奎，男，1980年8月21日出生，汉族，住四川省郫县。第三人（被执行人）：陶仕富，男，1951年4月5日出生，汉族，住四川省郫县。原告中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融资产四川分公司）与被告李胜彬、第三人成都晶宝实业有限公司（以下简称晶宝公司）、陶锡奎、陶仕富申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后于2017年4月20日公开开庭进行了审理，原告华融资产四川分公司的委托诉讼代理人王心璇、被告李胜彬及其委托诉讼代理人龚庆勇到庭参加诉讼，第三人晶宝公司、陶锡奎、陶仕富经传票合法传唤无正当理由拒不当庭，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告华融资产四川分公司起诉称，李胜彬与晶宝公司之间是以房屋为对价抵偿晶宝公司所欠李胜彬的人工费等债务。双方之间的商品房买卖关系是基于债权债务关系而产生的抵债行为。该抵债行为不能损害华融资产四川分公司已经设立的抵押权。晶宝公司在《商品房买卖合同》合同条款中明确告知了李胜彬该房屋已经抵押给华融资产四川分公司且双方之间并无实际的购房款支付。故不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。而应当适用第二十七条，在华融资产四川分公司的债权未实现，抵押权未被涤除前，抵押权应当受到保护。请求确认：1、许可执行郫县犀浦镇犀团路999号8栋1单元xxxx号房屋；2、本案诉讼费用由被告李胜彬承担。被告李胜彬辩称，李胜彬与晶宝公司签订了商品房买卖合同，并支付价款，从2015年4月16日起该套房屋就由李胜彬占有和使用并连续缴纳三年物业管理费和契税、房屋维修基金。李胜彬对房屋是否设立抵押权并不知情，其收房行为是善意取得行为，不存在恶意串通行为。对消费者物权期待权的保护应当优于抵押权。中止对诉争房屋的执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。经审理查明，2014年8月21日原告华融资产四川分公司与第三人晶宝公司签订《抵押协议》约定，晶宝公司用“塞纳国际”在建工程的国有土地使用权面积51173.45平方米和在建工程项目为双方所签订编号为四川Y22130057-3号《借款协议》提供抵押担保。同年9月11日，双方根据《抵押协议》对位于郫县犀浦镇犀团路999号“晶宝•塞纳国际”在建工程办理了抵押登记并取得郫房建抵字第xxxxxxx号权证。涉及抵押的在建工程项目包括1号楼住宅及商铺、2号楼商铺、3号楼部分商铺、4号楼部分商铺、7号楼商铺、8号楼住宅、9号楼商铺、10号楼商铺等。被告李胜彬购买的争议房屋属于8号楼1栋10楼xxxx号住宅，房产号为：xxxxxx号。该房屋属于设立抵押权的在建工程范围内。2015年2月13日，被告李胜彬与第三人晶宝公司签订《商品房买卖合同》约定房屋总价459282元。该合同第四条载明：“该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，抵押登记部门为：郫县房产管理局，抵押登记日期为：2013年9月29日至2015年9月28日”。2015年2月13日晶宝公司向李胜彬出具的《收款收据》载明是：以现金方式收取李胜彬缴纳购房款459282元。2016年12月6日晶宝公司向李胜彬出具了金额为459282元的房地产开发住宅增值税发票。对交付房款的款项来源，李胜彬在2016年11月29日向成都市中级人民法院提出执行异议申请书中载明，全额支付459282元购房款是通过一次性抵扣人工费的方式支付给晶宝公司”。2015年4月16日李胜彬入住该套房屋至今。李胜彬在成都市xx（xx区）无其他住房。2015年6月18日四川省成都市国力公证处作出《具有强制执行效力的债权文书公证书》（字号为：（2015）川国公证执字第298号）其载明：华融资产四川分公司分别与晶宝公司、陶锡奎、陶仕富于2015年6月9日确认双方于2013年9月11日在成都市分别签署了《债务重组协议》、《抵押协议》、《保证金质押协议》、《质权合同》、《保证协议》，约定晶宝公司分期归还华融资产四川分公司的重组本金1亿3千万元，并于当日对上述协议作出《补充约定》，确认截止2015年5月25日晶宝公司尚欠华融资产四川分公司重组本金7800万元整，双方对晶宝公司的支付义务同意通过公证赋予强制执行效力【公证书编号：（2015）川国公证字第56632-56641号】。双方当事人在合同中约定债务人或担保人不履行或不完全履行重组协议及补充约定的义务时，债务人均愿意接受依法强制执行，债权人有权直接向有管辖权的法院申请强制执行。根据该公证文书，2015年9月28日成都市中级人民法院作出（2015）成执字第1471-1号执行裁定：“一、查封被执行人晶宝公司开发的塞纳国际项目，位于郫县xx团路xx房产，房屋唯一号分别为：……705331……”。该房屋唯一号对应的即郫县犀浦镇犀团路999号“晶宝•塞纳国际”8栋1单元xxxx号房屋。在执行过程中李胜彬对该执行标的物提出书面异议认为其是该套诉争房屋的所有权人。成都市中级人民法院作出（2016）川01执异1228号执行裁定书裁定：“中止对郫县犀浦镇犀团路999号8栋1单元xxxx号房屋（房屋唯一号705331）的执行”。后华融资产四川分公司不服该裁定，遂向本院提出执行异议之诉。以上事实，有《商品房买卖合同》、《成都晶宝实业公司收款收据》、《个人或家庭房屋信息记录》、《购房发票》、《缴纳物管费收据》、《执行异议申请书》、四川省成都市中级人民法院执行裁定书、《债务重组协议》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《抵押协议》、《郫县房产管理局房屋在建工程抵押楼盘明细清单》、《抵押权证书》（郫房建抵字第xxxxxxx号）等证据在案为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，是对房屋消费者物权期待权的特殊保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权益排除执行的效力，认为抵押权和一般债权的行使不能对抗消费者的物权期待权。而本案中李胜彬从晶宝公司获得该套争议房产是因晶宝公司欠李胜彬人工费用，李胜彬在《执行异议申请书》中明确载明：通过一次性抵扣人工费的方式而向晶宝公司支付商品房购房款。该行为本质是晶宝公司以交付该套已经设置抵押权的商品房而抵销对李胜彬所负担一般债务。在该以物抵债行为发生前，李胜彬享有的债权是一般债权，通过晶宝公司的以房抵债而实现了其债权。而在以物抵债实现其债权时，李胜彬知道或应当知道该在建工程项目已经设置了抵押权。因《商品房买卖合同》中明确载明对该套房屋所分担的国有土地使用权已经抵押给华融资产四川分公司。而另一方面，原告华融资产四川分公司先于该抵债行为发生之前，已经就晶宝公司所享有的债权设置抵押权，并且办理抵押权登记。抵押权人债权的实现是优先于普通债权人。未设定抵押的普通债权人其享有的债权实现的顺位不能对抗享有抵押权的债权人。即李胜彬对晶宝公司所享有的普通债权的实现，不能对抗或者是优先于享有抵押权的华融资产四川分公司的债权实现。本案中李胜彬的身份是一般债权人而并非是普通的房屋消费者，其获得该套房屋的权利来源是基于晶宝公司欠付其人工费用，通过抵债而获得该套房屋所有权。故不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，将李胜彬视为消费者并对抗抵押权人的抵押权的实现。综上，李胜彬并不享有足以排除强制执行的民事权益。华融资产四川分公司作为抵押权人有权利继续执行争议房屋，华融资产四川分公司请求对郫县犀浦镇犀团路999号8栋1单元xxxx号房屋（房屋唯一号705331）执行的理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十三条之规定，判决如下：准予执行成都市中级人民法院作出的（2015）成执字第1417-1号执行裁定：“一、查封被执行人成都晶宝实业有限公司开发的塞纳国际项目，位于郫县××团路××房唯一号分别为：…705331…”案件受理费8189元，由被告李胜彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。本院（2016）川01执异1228号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  黄小华审 判 员  于 洋人民陪审员  向际宪二〇一七年七月十日书 记 员  任 丽