天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0101民初6207号原告：王超，男，1978年6月14日出生，汉族，住天津市和平区。被告：韩莉，女，1974年6月25日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：韩志国，男，天津市离退休法律工作者协会法律服务所法律工作者。第三人：天津市诚鼎义房地产经纪有限公司，住所地天津市和平区气象台路7号3-4号房间。法定代表人：邱海洋，职务总经理。委托诉讼代理人：丁倩，女，该公司职员。原告王超与被告韩莉及第三人天津市诚鼎义房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王超，被告韩莉及委托诉讼代理人韩志国，第三人天津市诚鼎义房地产经纪有限公司委托诉讼代理人丁倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王超向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金98000元；2、判令被告向原告返还定金30000元，中介费19600元，产权变更费23833元；3、判令被告向原告赔偿购房损失530000元；4、判令被告向原告给付评估费6300元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告韩莉于2016年6月27日签订了《房屋买卖合同》。合同约定，原告购买被告所持有的本市和平区同安道同安新里16-20门19门511-513室房屋一套。原告于2016年6月27日交付了被告3万元定金，同时支付了中介费19600元。原告于2016年8月22日交付了购买产权的23833元。合同生效后，原告履行了全部的义务，后被告拒绝继续履行合同，并提出如果想继续履行合同房价需提高到150万，原告无力承担，双方协调未果。根据双方合同约定，被告违约应返还定金，并承担10%的违约金。因被告违约导致房屋无法买卖，因此被告应承担相关的费用，原告已付的中介费及代垫的产权变更费用应予返还。因该房产已经大幅升值，导致原告已经无力在原地段买到同样房产，被告拒不履行合同对原告造成了巨大的经济损失，被告应支付相关损害赔偿。故起诉来院。被告韩莉辩称，不同意原告的诉讼请求。坐落天津市和平区同安道同安新里16-20门19门511-513室系我名下承租单位产房屋，我与原告及第三人天津市诚鼎义房地产经纪有限公司签署了上述房屋的买卖合同，但第三人天津市诚鼎义房地产经纪有限公司同安道店在草签合同期间没有依法登记，不具备从事中介机构的资格，属于非法经营，请求法院解除不合法的合同。第三人天津市诚鼎义房地产经纪有限公司提供的格式合同不规范，有失公允，未向被告出具诉争房屋共同共有人同意出售房屋声明，未审核房屋共有人意见，现共有人不同意卖房，合同签订无效。原告购买被告房屋时为单位产房屋，对于原告申请鉴定房屋价格不予认可。被告同意返还原告产权变更费23833元，返还定金30000元。对于原告其他诉讼请求没有法律依据，故不同意原告的其他诉讼请求。第三人天津市诚鼎义房地产经纪有限公司辩称，同意原告的诉讼请求。原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告韩莉的坐落天津市和平区同安道同安新里16-20门19门511-513室房屋。涉诉房屋是单位产，付款方式为按揭贷款。签订房屋买卖合同前给被告打电话，已经充分询问了双方的意见，协议约定买方承担购买产权的费用。9月中旬购买完产权后，被告告知我方房价涨的太快不卖了，后来原、被告双方进行协商，开始时被告要求买方加价到1500000元，没有谈成，之后原告提起诉讼。经审理查明，坐落天津市和平区同安道同安新里16-20门19门511-513室房屋原为被告名下承租单位产房屋。原、被告及第三人于2016年6月27日签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告名下的上述房屋，该房屋售价980000元,甲方同意乙方采取的付款方式为按揭贷款，乙方应在签订本合同时，即支付定金人民币30000元，乙方应于2016年9月30日前，准备好除乙方贷款申请额之外的剩余房款，即首付房款，同时甲乙双方于即日起配合办理贷款、过户相关手续。双方签订的上述合同第八条约定，经甲乙双方友好协商，甲方承诺配合买产权，产权的费用由乙方承担，如一方违约，违约方付守约方违约金为总房款的10%。2016年6月27日原告给付被告定金30000元。2016年8月22日原告缴纳变更产权费23833元，将上述房屋产权变更为被告名下所有。2016年9月20日该房屋所有权登记至被告名下，不动产权证号为津（2016）和平区不动产权第1010557号，建筑面积36.67平方米。期间被告明确表示不再出售诉争之房，现原告起诉来院。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及提交的证据材料予以证实，经当庭质证，本院予以确认。本案在审理过程中，原告向本院提出申请，要求对诉争之房进行市场价值评估鉴定。本院委托天津津港房地产咨询评估有限公司对诉争之房进行估价，天津津港房地产咨询评估有限公司于2017年3月22日出具津港估司字[2017]第0026号《房地产估价报告》，载明：对由韩莉拥有产权的、位于天津市和平区同安道同安新里19门511-513，建筑面积36.67平方米、土地使用面积8.3平方米的居住房地产进行市场价值评估，价值时点为2016年9月15日，于价值时点可能实现的市场价值总额为151万元，单价41178元/平方米。后天津津港房地产咨询评估有限公司于2017年6月6日出具津港估司字[2017]第0026-1号《房地产估价报告》，载明：对由韩莉承租的、位于天津市和平区同安道同安新里16-20门19门511-513，计租面积24.09平方米（另有使用面积2.84平方米的阳台）的单位产住宅房地产进行使用权市场价值评估，价值时点为2016年9月15日，于价值时点可能实现的使用权市场价值总额为127万元，计租面积单价52719元/平方米。该报告书上载明“特别提示”：1、该估价结果为一次性付款交易方式下的交易价格。2、估价委托人提供的《天津市不动产登记簿查询证明》中登记时间为2016年9月20日，委托书确定的价值时点为2016年9月15日，承租人购买产权的日期为2016年8月22日，在价值时点产权情况不确定，本报告假设估价对象为单位产，评估其使用权市场价值，作为津港估司字[2017]第0026号报告的补充，以供估价委托人参考使用。原告及第三人对津港估司字[2017]第0026号《房地产估价报告》无异议，对津港估司字[2017]第0026-1号《房地产估价报告》不予认可。被告对津港估司字[2017]第0026号《房地产估价报告》及津港估司字[2017]第0026-1号《房地产估价报告》均不予认可。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，依法成立、有效，本院予以确认。原告履行了上述合同约定的给付定金以及缴纳产权变更费用的义务，被告于2016年9月20日取得诉争房屋所有权。在此期间，被告明确表示不予出售诉争房屋，违反合同约定，应按合同约定承担相应的违约责任。在本案审理过程中，原、被告均表示同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，双方签订的《房屋买卖合同》于2017年6月23日解除。关于原告要求被告返还定金30000元及缴纳的变更产权费23833元之请求，被告当庭表示同意返还原告，本院予以照准。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。根据天津津港房地产咨询评估有限公司出具的津港估司字[2017]第0026号《房地产估价报告》显示，2016年9月15日诉争房屋价值为1510000元，故被告应赔偿原告因被告违约造成的房屋差价损失530000元。被告以上述评估报告的价值时点为2016年9月15日，其房屋产权性质为单位产为由，对津港估司字[2017]第0026号《房地产估价报告》不予认可，提出抗辩。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》明确约定付款方式为按揭贷款。根据相关规定，购买单位产房屋必须为一次性付款。故双方签订《房屋买卖合同》的意思表示即为购买私产房屋而非单位产房屋。被告要求以单位产房屋估价标准评估诉争之房的使用权市场价值明显与原、被告签订《房屋买卖合同》的真实意思表示相悖，抗辩理由不成立，本院不予采信。关于被告提出其卖房未经共有人同意而主张合同无效的抗辩，不符合相关法律规定，抗辩理由不成立，本院亦不予采信。关于原告主张被告向原告支付违约金98000元及返还中介费19600元一节，原告主张被告赔偿原告的损失数额应以原告遭受的实际损失为限，故原告的上述请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告韩莉返还原告王超定金30000元及缴纳的变更产权费23833元；二、本判决生效之日起五日内，被告韩莉赔偿原告王超房屋差价损失530000元；三、本判决生效之日起五日内，被告韩莉给付原告王超评估鉴定费6300元；四、当事人其他请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费13215.5元，减半收取6607.75元，原告王超负担1097.75元，被告韩莉负担5510元（本判决生效后五日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 杨 颖二〇一七年六月二十七日书 记 员 孙袁园附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。