上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初9727号原告(反诉被告)：袁铁安，男，1954年9月16日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：卫勤飞。委托诉讼代理人：韩雪莲，上海汇裕律师事务所律师。被告(反诉原告)：曹敏利，女，1962年2月12日生，住香港特别行政区。被告(反诉原告)：曹有道，男，1933年11月25日生，住香港特别行政区。上列两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：范俊峰，上海君澜律师事务所律师。第三人：上海汉宇房地产顾问有限公司，住所地上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号。法定代表人：施少鸣，董事长。委托诉讼代理人：李惠。原告(反诉被告)袁铁安与被告(反诉原告)曹敏利、曹有道房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，通知上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇公司)作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)袁铁安及其委托诉讼代理人卫勤飞、韩雪莲，被告(反诉原告)曹敏利、曹有道及其共同委托诉讼代理人范俊峰，第三人汉宇公司的委托诉讼代理人李惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)袁铁安向本院提出诉讼请求，1、判令曹敏利、曹有道继续履行就上海市宝山区共富路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房地产买卖协议及居间协议，配合将系争房屋过户给袁铁安；2、判令曹敏利、曹有道将系争房屋交付给袁铁安。事实和理由：2015年12月17日，袁铁安在汉宇公司的居间下，与曹敏利、曹有道签订房地产买卖居间协议及房地产买卖协议，约定袁铁安以人民币229万元向曹敏利、曹有道购买系争房屋，双方于2016年1月15日前签订上海市房地产买卖合同。后，袁铁安支付定金20万元。因首付款没有到位，袁铁安通过汉宇公司业务员张金芳用微信与曹敏利、曹有道协商，曹敏利、曹有道同意于2016年1月17日签订上海市房地产买卖合同，袁铁安于2016年1月31日前支付首付款，并要求袁铁安支付晚签约违约金1万元。2016年1月16日，袁铁安将1万元违约金支付给了汉宇公司。2016年1月17日，曹敏利、曹有道拒绝签订上海市房地产买卖合同。2016年1月22日，袁铁安至系争房屋与曹敏利、曹有道协商，要求签订上海市房地产买卖合同并支付首付款，双方产生争议，故诉请如上。被告(反诉原告)曹敏利、曹有道反诉并辩称，房地产买卖协议中约定于2016年1月15日前签订上海市房地产买卖合同，袁铁安支付首付款122万元。曹敏利、曹有道收到汉宇公司业务员丁以珍转付的定金3万元，其中1万元被丁以珍拿走，此后又收到袁铁安支付的定金17万元，收到定金共计19万元。由于曹敏利、曹有道没有袁铁安的联系方式，故一直与张金芳电话联系。一开始张金芳表示买方会按约签约并支付首付款。2016年1月12、13日，张金芳说买方的具体付款时间暂时不能确定、要等通知。2016年1月15日，张金芳来电说买方暂时无钱支付首付款，要到2016年2月份才能支付。曹敏利、曹有道当场表示不同意延期，当日与张金芳沟通未果。袁铁安所述的张金芳通过微信与曹敏利、曹有道达成协议、晚签合同等事实，并不存在，曹敏利、曹有道没有微信。2016年1月17日，曹敏利、曹有道赶回上海，并于次日至汉宇公司，正式通知由于买方未按约付款、买卖合同取消。2016年1月22日，袁铁安带了30多人至系争房屋内吵闹、企图用极端方式胁迫继续交易。综上，不同意袁铁安的诉讼请求，并提出反诉请求，1、判令解除系争房地产买卖协议；2、判令由袁铁安支付的定金19万元归曹敏利、曹有道所有。原告(反诉被告)袁铁安针对反诉辩称，曹敏利、曹有道是违约方，不同意反诉请求。第三人上海汉宇房地产顾问有限公司针对本诉和反诉一并述称，2015年12月15日，汉宇公司收到袁铁安支付的意向金3万元后，于12月17日派员工至深圳安排曹敏利、曹有道签订了买卖居间协议和买卖协议，并将3万元支付曹敏利、曹有道转为定金。曹敏利、曹有道将其中1万元给了汉宇公司作为业务员到深圳签约的旅费。2016年1月10日后的某日，袁铁安提出要推迟网签时间。汉宇公司转告曹敏利、曹有道，曹敏利、曹有道表示同意协商，最后同意将网签时间推迟至1月17日左右，并由袁铁安补偿1万元。袁铁安所述微信联络等情况均属实。2016年1月18日，曹敏利、曹有道至汉宇公司后表示不同意履行合同，并拒绝收取袁铁安支付的补偿款1万元。现同意袁铁安的本诉请求，不同意曹敏利、曹有道的反诉请求；对于1万元补偿款，同意在本案中一并处理，支付给曹敏利、曹有道。本院经审理查明以下事实：曹敏利、曹有道为系争房屋的房地产权利人。2015年12月17日，在第三人的居间下，被告(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)就系争房屋签订房地产买卖居间协议及房地产买卖协议，约定，成交总价229万元，定金总额20万元。甲乙双方签订上海市房地产买卖合同后当日，乙方直接支付给甲方122万元，该款项及定金总额共同构成首期房价款144万元。乙方通过银行贷款支付甲方85万元。乙方应于签订买卖合同后10个工作日内向贷款银行申请贷款并提交齐全贷款所需全部资料。放贷方式以及期限以贷款银行规定为准。如果乙方申请的贷款金额未获通过或者通过的贷款额度不足其申请额度的，则乙方应在银行作出上述决定且甲方办理完毕抵押注销手续(若需)后二十个工作日内将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付甲方，同时，甲乙双方共赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。本次交易中所有税费均由乙方支付。甲乙双方签订买卖合同、甲方办理完结抵押注销手续、乙方的贷款申请获得银行通过后10个工作日内，甲乙双方共赴该房地产所属区域房地产交易中心申请办理过户登记手续(送件)。在甲方收到各期购房款后当日内，即向乙方办理交房手续。甲乙双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2016年1月15日前(含当日)共赴第三人签署该房地产的买卖合同(网签版)。第七条约定，甲乙双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额。袁铁安先后向曹敏利、曹有道支付定金共计20万元，曹敏利、曹有道将其中1万元交付给了汉宇公司。2016年1月16日，张金芳出具收据，内容为，张金芳代曹敏利收到袁铁安购买系争房屋房款晚付的补偿款1万元。2016年4月，曹敏利、曹有道发函至汉宇公司，以袁铁安违约为由，要求汉宇公司返还其房产证。以上事实，有原告(反诉被告)袁铁安提供的不动产登记簿、房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、定金收据等，及各方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。为证明己方主张，袁铁安还向本院提供下列证据：1、袁铁安的银行存折，证明袁铁安于2016年1月21日已准备好了首付款，随时可以付款。2、张金芳与微信号为“CaoXXXXXXXX”(该微信号现已注销)自2015年11月27日至2016年4月1日的微信聊天记录及相应公证书。袁铁安表示，“CaoXXXXXXXX”微信号的持有人是曹敏利。聊天记录涉及了系争房屋从挂牌、磋商、签约至买卖双方产生纠纷后协商的相关过程。其中，“CaoXXXXXXXX”于2016年1月15日同意1月17日前签网合同、袁铁安最晚在1月31日前支付首付款，如果1月31日前没有按照合同约定支付房款、则算下家违约定金不退，并同意收取袁铁安1万元补偿金。3、汉宇公司业务员张金芳出具的情况说明并申请张金芳作为证人出庭作证，张金芳表示，袁铁安提供的微信记录属实，张金芳一直是通过微信与曹敏利进行的联系。曹敏利、曹有道对上述证据发表如下质证意见。对于证据1，真实性无异议，但关联性不予认可，账户里有钱并不代表用来支付首付款，且该笔款项到位时间已超过合同约定。对于证据2不予认可，表示该微信并非曹敏利的，曹敏利没有微信，平时都是通过电话与汉宇公司业务员联系的。对于证据3，不予认可。且因袁铁安系中介费支付方，故汉宇公司与袁铁安有利害关系，证人证言不予采信。汉宇公司对上述证据均无异议。审理中，本院限期曹敏利、曹有道向本院告知曹敏利与汉宇公司具体哪些业务员进行电话联系、电话联系的频率和内容是什么、使用的是什么电话号码与对方的什么号码进行联系等细节，曹敏利、曹有道未如期告知法院，之后庭审中表示，曹敏利是通过电话与张金芳联系的，但因时间过长、现无法提供通话记录。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。袁铁安与曹敏利、曹有道就系争房屋签订的房地产买卖居间协议及房屋买卖合同对房屋的成交价款、定金金额、网签合同日期、付款方式、交易过户条件、房屋交付条件等均作了明确约定，故双方间就系争房屋已达成了房屋买卖合同关系，相关协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。根据房地产买卖协议的相关约定，为办理交易过户手续之需，双方应当在2016年1月15日前网签上海市房地产买卖合同，袁铁安应在当日支付首付款。袁铁安确因未能筹措房款致使未能按时签约，现袁铁安及汉宇公司均表示曹敏利、曹有道已同意延期签约及付款，此后曹敏利、曹有道拒绝签约构成违约；曹敏利、曹有道则表示未曾同意延期，袁铁安已构成违约，故本案的争议焦点在于曹敏利、曹有道是否曾同意延期网签及付款。为证明己方主张，袁铁安提供了汉宇公司业务员张金芳与“曹敏利”的微信记录并申请张金芳作为证人出庭。曹敏利表示该微信并非本人，在该微信号已注销的情况下，本院需综合判断。首先从时间轴上看，根据微信聊天记录，张金芳与微信号“CaoXXXXXXXX”的对话时间自2015年11月27日至2016年4月，即在系争买卖居间协议签订前即已开始，至袁铁安与曹敏利、曹有道产生纠纷后还在进行协商，时间跨度较长，且涵盖了系争事实的时间段内。其次，从内容上看，双方对话内容不仅仅包括袁铁安主张的曹敏利、曹有道曾同意延期网签及付款的关键事实，还涵盖了系争房屋挂牌价格的磋商、房屋内租客的交接情况、买卖居间协议签署的时间地点安排、收取房款的银行卡信息、“CaoXXXXXXXX”提出的合同解除的各种方案等。对话的时间截点及相关内容覆盖了交易前后的整个过程，聊天内容具体明确，具有相对的完整性，且相关信息与系争房屋交易的诸多细节均高度相符，结合张金芳为系争房屋交易业务员的身份，该微信记录的可信度较高。再者，因曹敏利、曹有道居住在香港、当面与业务员接触显然不便，故而就系争房屋的挂牌、交易等细节势必需要通过其他方式与汉宇公司进行协商。在曹敏利否认微信沟通的情况下，其需要向本院说明其与汉宇公司沟通的相关细节。反观曹敏利、曹有道的陈述，其虽表示是电话联系张金芳，但该陈述与张金芳的陈述不一致，且曹敏利、曹有道亦无法提供相关证据，故曹敏利、曹有道陈述的真实性存疑，本院无法采信。综上，本院有理由相信与张金芳的微信聊天对象即“CaoXXXXXXXX”微信号确为曹敏利本人，聊天内容中对于同意推迟网签及付款、同意由袁铁安支付违约金1万元等问题的表态相当明确，故袁铁安及汉宇公司关于曹敏利、曹有道已同意推迟网签及付款的陈述，具有高度盖然性，本院予以采信。袁铁安已通过汉宇公司与曹敏利、曹有道协商一致，将网签订时间推迟至2016年1月17日，将首付款支付时间推迟至2016年1月31日，袁铁安支付补偿款1万元，故买卖双方协商对网签合同日期及首付款的付款时间的变更达成了一致，双方仍应根据诚实信用原则依约履行。此后，袁铁安按约支付了违约金1万元，且在2016年1月31日前筹齐首付款，但经催告后，曹敏利、曹有道仍拒绝继续履行买卖合同关系，显已构成违约，袁铁安起诉要求继续履行买卖协议、曹敏利、曹有道过户并实际交付系争房屋，合法有据，当予准许。汉宇公司同意向曹敏利、曹有道支付由袁铁安支付的逾期签约违约金1万元，为便于当事人诉讼、节约讼累，本案中一并处理。曹敏利、曹有道的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、继续履行原告(反诉被告)袁铁安与被告(反诉原告)曹敏利、曹有道就上海市宝山区共富路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖协议；二、被告(反诉原告)曹敏利、曹有道于本判决生效之日起十日内，协助原告(反诉被告)袁铁安将上述房屋的房地产权利转移登记至原告(反诉被告)袁铁安名下；三、原告(反诉被告)袁铁安于上海市宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋的房地产转移登记申请之当日，向被告(反诉原告)曹敏利、曹有道支付购房款209万元；四、被告(反诉原告)曹敏利、曹有道于上海市宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋的房地产转移登记申请之当日，向原告(反诉被告)袁铁安交付上述房屋。五、第三人上海汉宇房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)曹敏利、曹有道支付1万元；六、被告(反诉原告)曹敏利、曹有道的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费25,120元、反诉案件受理费2,050元、财产保全费5,000元、公告费260元，均由被告(反诉原告)曹敏利、曹有道负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蒋梦娴人民陪审员  马文斌人民陪审员  时金兰二〇一七年七月二十八日书 记 员  董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。