福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初7147号原告：厦门神鹤房地产有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路343号5FB-03室。法定代表人：王跃红，总经理。委托诉讼代理人：陈海泉，福建卓法律师事务所律师。被告：黄国唐，男，1976年9月3日出生，汉族，住福建省永定县。原告厦门神鹤房地产有限公司（以下简称神鹤公司）与被告黄国唐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告神鹤公司的委托诉讼代理人陈海泉，被告黄国唐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。神鹤公司向本院提出诉讼请求：1.确认神鹤公司与黄国唐于2015年9月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月20日解除；2.黄国唐立即支付神鹤公司2017年5月19日前拖欠的房屋租赁费用700000元；3.黄国唐立即支付神鹤公司逾期付款违约金（其中以1万元为基数，自2016年9月10日起计算；以23万元为基数，自2016年11月10日起计算；以23万元为基数，自2017年1月10日起计算；以23万元为基数，自2017年3月10日起计算，均按日千分之三的标准计至实际支付之日止）；4.黄国唐被告立即将湖北大厦第三层腾空交付给神鹤公司，并支付占用费（按115000元/月的标准，自2017年5月20日起计至实际腾空房屋之日止）及逾期支付占用费的违约金（自2017年5月20日起，每月均以115000元为基数，按日千分之三的标准，自当月20日起计至实际付款之日止）。事实和理由：2015年9月15日，神鹤公司与黄国唐签订《房屋租赁合同》，约定神鹤公司将湖北大厦第三层，面积1983.80㎡的房产出租给黄国唐，租赁期限从2015年9月20日至2017年9月19日止，租金为115000元/月，房屋先付租金后使用，采取预付租金的原则，每次支付两个月的租金，黄国唐须提前十日缴交下一期租金，逾期支付租金，每逾期一日按应拖欠金额的千分之三向神鹤公司支付逾期付款违约金，逾期七日仍未足额支付租金的，神鹤公司有权解除租赁合同等。合同签订后，神鹤公司依约将房屋出租给黄国唐使用，然而其无法按约定时间支付租金，甚至不支付租金。2016年9月20日至2016年11月19日期间，尚有10000元租金至今不付，2016年11月20日至2017年5月19日期间，尚有690000元租金至今不付。黄国唐的逾期付款行为构成根本违约，故神鹤公司提起本案诉讼。黄国唐辩称，同意解除讼争合同，确认2016年9月20日至2016年11月19日的租金尚有10000元未支付，2016年11月20日至2017年5月19日的租金尚有690000元未支付；其承租讼争房屋用于经营KTV，但自2017年3月7日起已经停业经营，没有继续使用讼争房屋；已经支付的238056元押金应用于抵扣租金；另外要求减免违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月15日，神鹤公司（甲方）与黄国唐（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于厦门市思明区嘉禾路的湖北大厦第三层出租给乙方，面积为1983.8m2，租赁期限自2015年9月20日至2017年9月19日，租赁用途为只限于餐饮经营，租金为每月115000元，先付租金后使用，采取预付租金的原则，每次支付2个月的租金，乙方须提前十日缴交下一期租金；乙方须于签约时交于甲方租房保证金238056元，待双方合同终止或提前解除时，乙方如在租赁期限内无任何违约行为，甲方将保证金无息退还乙方；合同第十八条约定乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日应按拖欠金额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。上述合同签订后，神鹤公司依约将讼争房屋交付黄国唐使用，黄国唐亦依约支付了238056元租房保证金，但2016年9月20日至2016年11月19日的租金尚有10000元未支付，2016年11月20日起的租金至今未支付。双方至今尚未就讼争房屋进行交接。审理中，在2017年6月16日庭审中，双方均同意讼争合同于2017年5月20日解除，均同意已支付的租房保证金用于抵扣尚欠的租金。本院认为，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。双方均表示同意讼争合同于2017年5月20日解除，于法不悖，本院予以照准。黄国唐应依约向神鹤公司支付合同解除前的租金，包括2016年9月20日至2016年11月19日尚欠的10000元租金及2016年11月20日至2017年5月19日期间的租金690000元，合计应支付租金700000元；因双方已于2017年6月16日就将黄国唐已支付的238056元租房保证金抵扣租金达成合意，故黄国唐还应实际支付神鹤公司租金461944元以及逾期付款违约金。讼争合同虽约定逾期付款违约金应每日按以欠付租金的千分之三计算，但该标准确已偏高，本院酌定为按月利率2%的标准计算，以各期应付租金为基数，分别计算至各期租金实际付清之日止。黄国唐已支付的租房保证金足以抵扣2016年9月20日至2016年11月19日尚欠的10000元租金及2016年11月20日至2017年1月19日期间228056元的租金，该部分租金的逾期付款违约金应分别自逾期付款之日计算至双方合意抵扣之日即2017年6月16日。因此本院对逾期支付租金的违约金认定如下：1.2016年9月20日至2016年11月19日尚欠的10000元租金的逾期付款违约金，自2016年9月10日起计至2017年6月16日；2.2016年11月20日至2017年1月19日的租金的逾期付款违约金，以228056元为基数，自2016年11月10日起计至2017年6月16日，以1944元为基数，自2016年11月10日起计至该款项实际付清之日止；3.2017年1月20日至2017年3月19日的租金的逾期付款违约金，以230000元为基数，自2017年1月10日起计至该款项实际付清之日止；4.2017年3月20日至2017年5月19日的租金的逾期付款违约金，以230000元为基数，自2017年3月10日起计至该款项实际付清之日止；前述违约金均按月利率2%的标准计算。另，讼争合同于2017年5月20日解除，黄国唐作为承租人应将讼争房屋腾空交付神鹤公司，故对神鹤公司该项诉求，本院予以支持。鉴于黄国唐尚未腾退讼争房屋，其还应向神鹤公司支付占用费，神鹤公司主张按租金标准即115000元/月的标准支付占用费，不违反法律规定，本院亦予以支持，占用费自2017年5月20日起计算至讼争房屋实际腾退之日止。另，神鹤公司主张逾期支付占用费的违约金，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、厦门神鹤房地产有限公司与黄国唐于2015年9月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月20日解除；二、黄国唐于本判决生效之日起十日内向厦门神鹤房地产有限公司支付尚欠的租金461944元及其逾期付款违约金（分别以10000元为基数，自2016年9月10日起计至2017年6月16日；以228056元为基数，自2016年11月10日起计至2017年6月16日；以1944元为基数，自2016年11月10日起计至该款项实际付清之日止；以230000元为基数，自2017年1月10日起计至该款项实际付清之日止；以230000元为基数，自2017年3月10日起计至该款项实际付清之日止，均按月利率2%的标准计算）；三、黄国唐于本判决生效之日起十日内将前述《房屋租赁合同》约定的租赁房屋即厦门市思明区嘉禾路湖北大厦第三层房屋（面积1983.8平方米）腾空交付给厦门神鹤房地产有限公司；四、黄国唐于本判决生效之日起十日内向厦门神鹤房地产有限公司支付厦门市思明区嘉禾路湖北大厦第三层房屋的占用费（按115000元/月的标准，自2017年5月20日起计至该房屋实际腾退之日止）；五、驳回厦门神鹤房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6580元，由原告厦门神鹤房地产有限公司负担580元，被告黄国唐负担6000元；财产保全费5000元，由被告黄国唐负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 （王瑛）二〇一七年七月六日书记员（ 朱剑生）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。