上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初4228号原告(反诉被告)：解国华，男，1963年3月23日生，汉族，住上海市黄浦区。被告(反诉原告)：黄炜，男，1968年9月28日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：周伟锋，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟宪蕾，上海明伦律师事务所律师。原告(反诉被告)解国华与被告(反诉原告)黄炜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告解国华，被告黄炜及其委托诉讼代理人周伟锦、孟宪蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解国华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁协议；2、判令被告还原或赔偿固定在墙体上的玻璃橱矮柜、厅顶、地板以及木边框；3、判令被告支付违约金人民币6,000元(以下币种均为人民币)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月22日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将其名下位于上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租赁期五年，每月租金6,000元，可以转租，但每间房限住一人。租赁期间，被告违反“房间限住一人”的约定并有群租现象，而且擅自建墙隔断客厅、破坏玻璃橱矮柜等设备，已构成严重违约。因多次协商无果，特向法院起诉，请求判如所请。在审理过程中，原告增加一项诉讼请求为：要求被告返还系争房屋并按照租金标准支付房屋使用费至实际返还之日。被告黄炜答辩并提出反诉称：自签订房屋租赁协议以来，被告一直依约履行。系争房屋虽有五人临时住两个房间的情况，但无群租现象；被告系经原告同意才隔断客厅并进行装修，无破坏玻璃橱矮柜等行为，玻璃橱矮柜等设备也未在租赁协议的家具清单中列明。原告在租赁期间，则有不履行维修义务等违约行为。被告的反诉请求为：1、判令解除双方签订的房屋租赁协议；2、判令原告支付违约金6,000元；3、判令原告赔偿因解约而造成的装修和家具购置损失共计50,066元；4、本案诉讼费由原告承担。原告解国华对反诉答辩称，玻璃橱矮柜因和墙体固定相连，不可能在家具清单中列出。关于被告反诉诉请的装修和家具购置费，完全是被告为了招揽顾客的经营行为，不应由原告承担。综上，请求本院驳回被告的全部反诉诉请。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋的产权人。2016年7月22日，原告解国华(甲方)和被告黄炜(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定原告将其名下位于本区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，租赁期五年，自2016年8月15日起至2021年8月14日止；每月租金6,000元，先付后住，每三个月结算一次；被告另支付押金6,000元。租赁协议第4-3条约定，承租期内房屋及附属设施如非乙方人为损坏，由甲方负责修缮或承担相关费用；如属乙方人为损坏应由乙方负责修缮或承担相关费用。第4-4条约定，承租期内，甲方不得擅自提高租金，不得无故终止协议收回房屋，否则视作违约。须返还乙方押金及乙方未使用的租金，并赔偿违约金6,000元。第5-2条约定，承租期内，室内的水、电、煤、电话、闭路电视及卫生管理费等一切与居住有关的费用由乙方按月支付，不得拖欠。未经甲方同意，乙方不得改变所租赁房屋的结构、装修、房内设备不得遗失或损坏。否则照价赔偿。第5-3条约定，乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及上海市管理规定，不作任何违法行为，否则后果自负。第6-1条约定，房屋内设备如下：电视1台、空调三台等，未列明玻璃橱矮柜。第7条补充条款约定，每月保洁一次，可以转租，房间限住1人。在房屋租赁协议承租人签字落款处“黄炜”签名右侧有“蘑菇公寓”四个字。协议签订后，被告向原告交付了押金6,000元，并支付租金至2017年5月14日。目前系争房屋仍由被告控制。庭审中，原、被告同意《房屋租赁协议》于2017年3月29日解除。另查明，2017年3月31日和4月10日，上海市宝山区大场镇大华一村第五居民委员会和上海达灵物业管理有限公司出具《情况证明》，内容为2016年10月19日居委会接居民举报，称系争房屋存在隔断客厅的群租现象，居委会上门查看并责令承租人黄炜拆除隔断进行整改，现朝西客厅的隔断已拆除，朝北客厅的隔断依然存在。在审理过程中，被告自认曾有五人居住两个房间的情况。以上事实，有当事人提供的《房屋租赁协议》、《情况证明》、银行账户交易流水明细单及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。在庭审过程中，为证明己方主张，原告向本院提交了下列证据：1、系争房屋出租前后的一组照片，证明被告破坏系争房屋的玻璃橱矮柜、厅顶、地板以及木边框；2、网络下载的“蘑菇公寓”公司的服务承诺简介，证明被告系“蘑菇公寓”的代理人，按照该公司的相关承诺，应自行承担维修和保洁义务；被告对上述证据发表质证意见如下：不认可证据1的真实性，相关家具设备既未在房屋租赁协议清单中列明，也无法证明系被告破坏，双方交接房屋时就没有玻璃橱矮柜；关于证据2，被告表示“蘑菇公寓”与被告无关，按照房屋租赁协议约定，应由原告承担维修义务。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原、被告之间的电话录音记录，证明原告认可被告可以转租并对系争房屋进行建墙隔断；2、房屋装修合同、家具采购清单及相关转账凭证、收据，证明被告经原告同意对系争房屋进行了装修，并产生了上述费用。原告对上述证据发表质证意见如下：关于证据1，原告表示曾口头同意被告可以对系争房屋客厅进行建墙隔断，但只针对朝北的厅，而被告实际又隔断了朝西客厅；对于证据2的真实性不予认可，原告表示被告只是对系争房屋进行了简单的装潢，上述费用与实际不符。本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当严格履行。原、被告在审理过程中合意解除上述协议，于法无悖，本院予以准许。被告允许五人居住系争房屋，已违反租赁协议中“房间限住一人”的约定，构成违约，应承担相应违约责任。被告要求原告承担违约金及装修、家具损失的反诉诉请，于法无据，本院不予支持。原、被告在房屋租赁协议中未对违反“房间限住一人”条款明确约定违约后果，原告关于要求被告支付违约金的诉请，无合同依据，本院不予支持。原告另提出的关于赔偿玻璃橱矮柜、厅顶、地板以及木边框的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。合同解除后，被告应自行清腾系争房屋返还给原告，并参照房屋租赁协议约定的租金标准支付房屋使用费，原告的相关诉请本院予以支持。被告实际支付租金至2017年5月14日，房屋使用费应自2017年5月15日起算至系争房屋返还原告之日止。原告另应向被告退还押金6,000元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)解国华和被告(反诉原告)黄炜就本市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁协议》于2017年3月29日解除；二、被告(反诉原告)黄炜于本判决生效之日起十日内，清腾上述房屋并返还给原告(反诉被告)解国华；三、被告(反诉原告)黄炜于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)解国华支付房屋使用费(以每月6,000元为标准，自2017年5月15日起算至上述房屋实际返还原告之日止)；四、原告(反诉被告)解国华于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)黄炜返还押金6,000元；五、原告(反诉被告)解国华的其他诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)黄炜的其他反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取525元，总计550元。由原告(反诉被告)解国华负担25元，被告(反诉原告)黄炜负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇一七年七月七日书记员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……