广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初748号原告：季笑蕾，女，1983年1月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：王瑾、阮诗杰，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：何加金。原告季笑蕾诉被告广州市荔鸿房地产发展有限公司（以下简称“荔鸿公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王瑾、阮诗杰到庭参加诉讼，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭应诉。本案现已审理终结。原告季笑蕾诉称：原被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定原告向被告购买位于荔××××房。被告应于2014年10月31日起365个工作日内到房地产交易登记机构办理产权登记。原告向被告足额支付了房款，并向被告支付了银行按揭费、契税、印花税、维修基金、其他费用等。由于被告原因资金链断裂、经营状况恶化，在建的建设工程多处抵押，原告所购单元所在项目仍未办妥竣工验收手续，产权证办理遥遥无期。为保障自身合法权益。原告起诉请求：1.判令解除原被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.判令被告向原告退还已支付房款人民币370000元及利息（利息自2014年2月16日起按中国人民银行银行公布的同期房地产开发贷款利率计算至被告退款日止）；3.判令被告向原告退还由被告代收的银行按揭费2538元、契税21900元、印花税375元、维修基金3637元、其他费用1800元；4.判令被告向原告支付逾期交楼违约金（每日按总房款的0.01%为标准，自2014年10月31日至合同解除之日止）；5.判令被告向原告支付逾期办证违约金（每日按总房款的0.05%为标准，自2016年4月21日计至合同解除之日止）；6.判令被告向原告支付解除合同违约金73000元；7.判令被告向原告赔偿因实现债权产生的律师费人民币5000元；8.本案的诉讼费用由被告承担。被告书面辩称不同意原告的诉讼请求，称楼盘在2016年7月已经消防验收合格，原告所购房屋已经办理网上签约，不存在抵押查封的情况；原告要求解除合同已过除斥期间。经审理查明：2013年12月7日，原告季笑蕾与被告荔鸿公司签订《鞋博汇·写字楼认购书》，约定：季笑蕾向荔鸿公司认购涉案房屋广州市东风西路81号荔鸿商贸大楼八层16号物业，物业折后总价730000元；如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担包括评估费、律师费等的一切费用；季笑蕾知悉上述物业须办妥银行抵押涂销手续后方可网上签署《商品房买卖合同》，季笑蕾按约定时间交付50%房款于荔鸿公司，荔鸿公司保证季笑蕾交付50%房款后30天内具备网上签约条件并通知季笑蕾网签，否则荔鸿公司双倍赔偿季笑蕾已交定金且退还季笑蕾已付房款。2014年2月16日，季笑蕾与荔鸿公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：1、季笑蕾向荔鸿公司购买涉案房屋，房屋建筑面积为34.63平方米，总价款730000元；季笑蕾在预售合同网上签订之日支付首期款370000元，剩余房款360000须于2014年1月24日前申请办理银行按揭手续。2、荔鸿公司应当在2014年10月31日前将房屋交付给季笑蕾使用，被告逾期交房超过360日后，季笑蕾有权单方面解除合同，①季笑蕾要求解除合同的，应书面通知荔鸿公司，荔鸿公司应在收到解除合同通知之日起360日内退还季笑蕾已支付房价款并支付利息（利息以季笑蕾付款日起至被告退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向季笑蕾支付违约金，②季笑蕾要求继续履行的，合同继续履行，荔鸿公司应自交房日期的次日起至实际交付之日至，每日按总房价款的0.01%的标准向季笑蕾交付违约金。3、荔鸿公司应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构办理产权登记，荔鸿公司逾期120日没有办理产权登记的，季笑蕾有权在该120日届满之日起本年内解除合同，①季笑蕾要求解除合同的，应书面通知荔鸿公司，荔鸿公司应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还原告已支付房价款并支付利息（利息以原告付款日起至被告退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，②季笑蕾要求继续履行合同的，合同继续履行，荔鸿公司应当自逾期之日的次日起至季笑蕾实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向季笑蕾支付违约金。同日，双方签订《〈广州市商品房买卖合同〉补充协议（办公）》，其中第六条约定：荔鸿公司应当在2014年10月31日起365个工作日内到房地产登记机构办理产权登记；第七条：如因荔鸿公司责任致使不能按约定将房屋交付使用，或者因荔鸿公司责任致使不能在收齐办证文件日后按合同约定日期履行荔鸿公司在办理房地产权证中应履行的义务，本合同给仍继续履行，逾期再超过365天则荔鸿公司按季笑蕾已付房价的每日万分之一向季笑蕾支付违约金；第十条：按本合同约定或法律规定季笑蕾可以行使合同解除权的，应当解除情形发生之日起15日内行使，若季笑蕾未在15天内行使该项权利的，视为季笑蕾放弃该项合同解除权。第十一条：本补充协议自双方签订日其立即生效。如本补充协议与《广州市商品房买卖合同》有不同约定的，以本补充协议为准。2014年2月16日，季笑蕾向荔鸿公司支付房款370000元、银行按揭费2538元、契税21900元、印花税375元、维修基金3637元、其他费用1800元。2016年4月13日，季笑蕾向荔鸿公司发出《解除合同通知书》，称因荔鸿公司原因，季笑蕾无法办理涉案房屋的按揭贷款，且超过合同约定的交楼时间将近一年半，房屋仍不符合交付条件，季笑蕾要求解除双方签订的房屋买卖合同。2016年11月16日，季笑蕾委托律师向荔鸿公司发出《关于要求限期履行合同主要义务并承担违约责任的律师函》，要求荔鸿公司交付房屋、办理房地产权证、支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。涉案房屋已办理预售备案。因荔鸿公司原因，涉案房屋所在大楼未办理竣工验收，未达到交楼标准，目前无法交楼或办证。为本案诉讼，季笑蕾支付了律师费5000元。本院认为：原告季笑蕾与被告荔鸿公司签订的《鞋博汇·写字楼认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议（办公）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。上述合同约定的交楼时间为2014年10月31日，办证时间为2014年10月31日起365个工作日即2016年4月18日，但被告至今没有向原告交楼，也没有办证，被告的严重违约导致原告无法实现合同目的，原告有权解除合同、要求被告退还房款、房款利息及其它购房费用。因涉案房屋目前没有完成竣工验收，被告也没有提供可以交楼或者办证的期限，被告答辩原告因超出除斥期间而无权行使解除权显示公平，本院不予支持。被告在2017年1月13日签收原告要求解除合同的起诉状，双方的上述三份合同在2017年1月13日解除。买卖合同解除后30日内，被告应当向原告退还房款及利息。利息以已付房款从2014年2月16日起按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算。原告支付的按揭费用、契税、印花税、维修基金及其他费用，被告也应一并退还。合同因被告逾期而解除，按买卖合同及认购书的约定，原告有权要求被告按房款总价支付10%违约金及律师费。按买卖合同的约定，原告在要求继续履行合同的情形下可以要求被告支付逾期交楼违约金及逾期办证违约金，本案原告要求解除合同，故其要求逾期交楼、办证违约金的请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告季笑蕾与被告广州市荔鸿房地产发展有限公司签订关于广州市东风西路81号816房的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议（办公）》于2017年1月13日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告季笑蕾返还购房款370000元及利息（利息从2014年2月16日起按中国人民银行银行公布的同期房地产开发贷款利率计算至被告实际返还房款之日止）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告季笑蕾返还银行按揭费2538元、契税21900元、印花税375元、维修基金3637元、其他费用1800元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告季笑蕾支付解除合同违约金73000元。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告季笑蕾支付律师费5000元。六、驳回原告季笑蕾的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11100元，由原告季笑蕾负担7022元，由被告广州市荔鸿房地产发展有限公司负担4078元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒋 斌审 判 员  侯炜邦人民陪审员  李文姬二〇一七年七月二十七日书 记 员  魏冬菊