上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4784号原告(反诉被告)：上海盛禹房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：冯继，总经理。委托诉讼代理人：姚慧芸，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸靖，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告(反诉原告)：范晓丽，女，1974年3月7日生，汉族，住河南省。被告(反诉原告)：段福臣，男，1974年6月25日生，汉族，住吉林省。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：陆建，上海市通浩律师事务所律师。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：张玉静，上海市通浩律师事务所律师。原告上海盛禹房地产开发有限公司与被告范晓丽、段福臣商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告向本院提出反诉，本院依法予以受理。本案于2017年6月9日就本、反诉公开开庭进行了合并审理。原告上海盛禹房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚慧芸，被告范晓丽及两被告的共同委托诉讼代理人陆建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海盛禹房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年11月8日签订的编号为XXXXXXXXXXXX号《上海市商品房预售合同》；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金﹝以2,800,000元为本金，自2016年1月8日起至2016年2月6日(原告有权解除合同之日)止，按日万分之五计算，共计42,000元﹞；3.判令被告赔偿原告解约违约金600,259.2元(4,001,728元×15%)。事实和理由：2015年11月8日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由被告购买坐落于本区泗泾镇外婆泾路288弄《翡丽华庭》7号7层704室(以下简称“系争房屋”)，合同另对房屋总价、付款方式、违约责任等进行了约定。嗣后，被告按约付清首期房款，却迟迟未付清剩余房款。2016年3月25日，原告向被告发送《催款函》，要求被告于2016年4月8日前支付剩余房款及相应逾期违约金，但被告至今仍未履行。据原告调查了解，被告在本市并无购房资格，导致合同目的无法实现，故原告诉至法院，望判如所请。被告范晓丽、段福臣辩称，同意解除双方之间的预售合同，但不同意其余诉讼请求。同时，被告范晓丽、段福臣向本院提出反诉诉请：1.判令原告返还购房款1,201,728元；2.判令原告返还购房手续费20,500元；3.判令原告支付利息损失(以1,201,728元为本金，自2016年3月25日至本判决生效之日止，按日万分之五的标准计算)。事实和理由：2015年9月，被告通过广告了解原告出售系争房屋，被告就到售楼处了解情况。原告销售人员李响了解到被告有购房需求，但因被告是外地户籍，且社保至2016年4月初才满两年。故建议并承诺原告先签订预售合同，待社保足额缴纳满两年时再注销网签，另行签订一次预售合同，这样被告就可以符合购房条件，并且承诺被告可以办理贷款。为此原告销售人员李响收取被告2万元好处费。嗣后，被告分四次支付首付款共计1,201,728元，并在最后一次付款当日，即2015年11月8日，与原告签订预售合同，约定剩余房款2,800,000元被告通过原告指定的中国银行申请商业贷款。被告依约向中国银行提交了全部贷款申请材料。2016年3月25日，上海市政府出台房屋限购新政，非本市户籍家庭购房社保要求由2年变更为5年，致使双方之间的预售合同无法履行。但原告仍向被告发送《催款函》，要求被告继续履行合同。被告认为原告工作人员李响明知被告不符合购房条件，还要求继续签订合同，承诺可以贷款，其存在误导及欺诈行为。故解除合同的过错原因在于原告，故提出上述反诉诉请，望判如所请。原告上海盛禹房地产开发有限公司针对反诉辩称，对于第1项反诉诉请，同意返还购房款，但应扣除原告主张的违约金。对于第2项反诉诉请中的500元原告同意返还，这是原告提前收取的代办预告登记的费用。至于20,000元，是被告支付给案外人李某某，案外人李响也以现金方式返还给了被告，若未返还，也与原告无关，并非原告收取。对于第3项反诉诉请不应支付，因违约是被告，原告无过错。经审理查明，2015年9月5日，被告支付定金50,000元。2015年10月27日，被告支付定金300,000元。2015年11月5日，被告支付定金251,727元。2015年11月6日，被告向原告聘请的销售人员即案外人李响支付20,000元。2015年11月8日，被告支付首期房款600,001元及代办费500元。2015年11月8日，原告作为甲方(卖方)与被告作为乙方(买方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由被告购买系争房屋，房屋总价4,001,728元，建筑面积134.92平方米。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的15%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同附件一约定，在签订本合同时，乙方应支付首期房价款1,201,728元(如乙方之前已支付定金的，于本合同签订之日，该定金已转为购房款，且包含在本条所列房款之内)；乙方应于2016年1月7日前支付剩余房价款2,800,000元。合同补充条款二约定：“在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定……”。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告向被告开具销售不动产统一发票一份，载明收到购房款1,201,728元。2016年3月12日，案外人李响通过微信向被告询问“社保满了吗？这边上面也老在盯着我”，被告回复称：“快了，我明天去查一下……”。2016年3月25日，原告向被告发送《催款函》一份，载明“截止至2016年3月25日，您逾期付款已超过76日，由此产生的违约金暂计为106,400元。您逾期付款的行为已构成违约，并给我司造成了经济损失，鉴于此，我司特此通知：请您于收到本函后于2016年4月8日前向我司支付上述所欠的应付款项(包括本金、违约金等)。若您未能在我司给予的宽限期内足额付款的，我司有权依约行使合同解除权，并采取包括诉讼在内的一切合法途径向您主张权利。”另查明，根据被告范晓丽的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》显示，截至2017年5月，被告范晓丽在本市缴纳社保累计满36个月。再查明，2016年3月24日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市规划和国土资源管理局、上海市工商行政管理局、上海市金融服务办公室发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称“《意见》”)。《意见》中将非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，自购买之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。该《意见》于2016年3月25日起施行。审理中，原、被告均同意注销《上海市商品房预售合同》网上备案手续。审理中，原告表示，若被告按照《催款函》上的期限付清剩余房款，则其同意与被告重新网签以便继续履行合同。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、借记卡账户历史明细、收据、《催款函》、《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》、微信截图及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告间就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应恪守。本案中，被告范晓丽、段福臣在签订预售合同时属于本市住房限购对象，至今亦未取得本市购房资格，故双方之间的预售合同实际无法履行，现双方当事人对解除合同均无异议，故本院依法确认双方之间的《上海市商品房预售合同》予以解除。作为合同解除的法律后果，原告应将所收房款1,201,728元及500元预告登记办理手续费返还给被告，双方应共同办理《上海市商品房预售合同》的网上备案注销手续。但在合同解除的情况下，原告仍要求被告承担合同履行前提下的逾期付款违约金，于法无据，本院亦不予支持。关于哪一方就合同解除承担相应违约责任的问题，本院认为被告作为买受人，应当对自身的购房情况充分了解，在没有购房资格的情况下，仍与原告签订预售合同，存在违约。原告作为专业的房地产开发企业，理当清楚本市的住房限购政策并及时指导购房者。但在本案中，原告对于被告的购房资格审查不甚严密，甚至未要求被告出具不属于限购对象的承诺书，反而在明确知晓被告属于限购对象后，仍向被告催讨房款，并在本案中表示若被告按照《催款函》的期限付清房款，同意重新网签。原告该行为明显系规避本市住房限购政策，亦属违约。在原、被告双方对于合同无法继续履行均有责任的情况下，对于原告要求被告承担解除合同违约金的诉讼请求，本院不予支持。同理，对于被告主张的利息损失，亦不予支持。对于被告主张返还的20,000元，因系由案外人李响收取，而被告并未提供充分证据证明案外人李响收取该款项系职务行为，故被告要求原告返还该20,000元，本院不予支持，被告应另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条及第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海盛禹房地产开发有限公司与被告(反诉原告)范晓丽、段福臣之间就坐落于上海市松江区泗泾镇外婆泾路288弄《翡丽华庭》7号7层704室所签订的《上海市商品房预售合同》；二、原告(反诉被告)上海盛禹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)范晓丽、段福臣购房款1,201,728元；三、原告(反诉被告)上海盛禹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)范晓丽、段福臣手续费500元；四、被告(反诉原告)范晓丽、段福臣于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)上海盛禹房地产开发有限公司办理上述《上海市商品房预售合同》的网上备案注销手续；五、驳回原告(反诉被告)上海盛禹房地产开发有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)范晓丽、段福臣的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,223元，减半收取5,111.50元，反诉案件受理费8,275元，合计诉讼费13,386.50元。由原告(反诉被告)上海盛禹房地产开发有限公司负担12,158.50元(已付10,223元，剩余1,935.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)范晓丽、段福臣负担1,228元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一七年七月三十一日书记员  夏敏佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。