广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终8956号上诉人（原审被告、反诉原告）：苟晓林，男，汉族，1978年8月17日出生，住所地：深圳市南山区.上诉人（原审被告、反诉原告）：赖红，女，汉族，1980年8月11日出生，住所地：深圳市宝安区.上述两上诉人共同委托诉讼代理人：温伟祺，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智，执行董事。委托诉讼代理人：王娇红，女，汉族，1989年5月29日出生，住所地：深圳市福田区，系该司职员。原审第三人：文刚，男，汉族，1985年12月30日出生，住所地：深圳市南山区.上诉人苟晓林、赖红因与被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）、原审第三人文刚居间合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人苟晓林、赖红的委托诉讼代理人温伟祺、被上诉人中原地产的委托诉讼代理人王娇红到庭参加诉讼，原审第三人文刚经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。苟晓林、赖红上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判苟晓林、赖红无须支付中原地产违约金；2、撤销原审判决第三项，改判中原地产因居间过错行为向苟晓林、赖红赔偿200000万元。事实和理由：一、中原地产及其员工刘伟片面追求自身利益，为了赚取佣金和交易差价等不正当利益，不顾苟晓林、赖红及文刚的合法权益，盲目引导买卖双方进行房产交易，明知不可为而为之，是最终导致本次交易产生纠纷和损失的主要客观原因之一。二、中原地产及其员工刘伟未尽居间义务，未依法履行居间行为，向文刚隐瞒涉案房产真实状况和交易信息，未尽如实披露、合法守信居间的责任，明显存在居间过错行为。三、中原地产及其员工刘伟误导苟晓林、赖红，在明知苟晓林、赖红早先已签订买卖合同的情况下，向苟晓林、赖红提供违反法律规定和行业规定的居间建议及意见，不但向苟晓林、赖红暗示原已签订的合同不会对此次交易产生影响，更是明示本案文刚即便知道情况也不可能会对苟晓林、赖红构成威胁，甚至表明肯定有办法和途径摆平麻烦，不会扩大损失。如此种种居间行为不仅存在过错，更是使交易风险及损失不断扩大，背弃了其作为居间人的义务与责任。四、直至苟晓林、赖红得知房产被查封前，苟晓林、赖红一直基于信任，听从中原地产安排的一切交易流程，中原地产及其员工为撇清自身责任、回避过错行为、事后骗取文刚信任，刻意提供虚假的陈述和证据，出具与事实明显相违背的证明和催告文书，将一切交易风险和责任无理地推卸给苟晓林、赖红，此等做法不但违背法律规定、违反行业规定、妨害司法公正，更是背弃社会道德和责任。五、苟晓林、赖红提交的证据已足以证明中原地产及其员工在居间过程中确实存在违法、违规的情况，明显属于居间过错行为。实事求是地评价，虽然在本案的整个交易流程中，最终导致交易无法达成的客观原因不仅有一个，苟晓林、赖红也须要承担部分责任，但这与中原地产在居间过程中存在过错行为是两个法律概念。退一步说，并非法律认定苟晓林、赖红存在失信行为，便可将一切责任归结于苟晓林、赖红身上，从而忽略了居间人明知故犯的恶意及过错责任。倘若中原地产不存在错误引导苟晓林、赖红出售房产的行为，倘若中原地产如实向文刚披露交易信息和真实的房产状况，倘若中原地产及早提醒双方终止交易行为而非盲目为佣金利润置风险于不顾，此次交易不至于演变成一场以扩大各方损失为代价的纠纷。六、依据我国《合同法》关于居间合同的相关规定，中原地产明显存在过错行为，苟晓林、赖红不应当向中原地产支付佣金或违约金，而中原地产依法应当承担部分因过错行为导致的交易损失。中原地产辩称，一、苟晓林、赖红签署的《佣金支付承诺书（卖方）》约定的50000元佣金，是苟晓林、赖红承诺支付中原地产的居间服务费用，该承诺书合法有效，并不是房产交易抬高价格后的差价，也不存在刘伟吃差价的行为。二、原审判决不合理地调低违约金为涉案房产交易价格的3%，罔顾中原地产所提供的居间服务及所遭受的经济损失。首先，根据广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅转发国家发展改革委、住房城乡建设部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（粤发改价格【2014】542号），废止原物价局《关于我省地产中介服务收费的通知》（粤价[1998]167号），房地产经纪服务收费标准根据市场供求状况，由委托方和受托方协商确定。根据该通知，已取消中介佣金最高不超过成交价百分之三的限制，由市场自主进行调节。买卖双方佣金的支付及违约责任的承担取决于与居间方的协商约定，若还是一味的遵循原高佣比例的限制，则违背了上述通知的精神，居间方与买卖双方签署的相关佣金协议将成为一纸废纸，对支付方没有约束力，那居间方的权利何以保障？且涉案房产交易中原地产收取的买卖双方总佣金比原有交易惯例高出一成多，属于合理范围内，并不属于过分高收费。其次，如设想该交易过程中苟晓林、赖红不存在违约情形，合同顺利履行完毕，中原地产应获得的报酬为买卖双方总佣金，即130700元。然而，由于苟晓林、赖红违约，中原地产失去了可提供居间服务的机会和可期待获得的利益。再次，违约金应当以惩罚为主，补偿为辅。涉案房产的交易因苟晓林、赖红“一房二卖”的违约行为导致交易失败，构成了《佣金支付承诺书（卖方）》约定的违约行为，苟晓林、赖红违约行为存在主观上的严重恶意。中原地产所提供的带看、协助签署买卖合同、提供资金托管服务，协助苟晓林、赖红查档、协助买方了解深圳市贷款政策，制定贷款方案等服务付之东流，给中原地产造成了严重的经济损失。苟晓林、赖红应当对自身的违约行为承担相应的法律后果。综上所述，原审法院调低违约金违背了粤发改价格【2014】542号文件的精神，实属不合理，大大降低了违约成本，甚至会在一定程度上纵容恶意违约行为，应当予以纠正。文刚未到庭，其书面陈述称：请法院查明事实，维持一审判决。一、涉案合同签订前，我方对苟晓林、赖红与中原地产如何交涉、委托等信息毫不知情。签约过程中，苟晓林、赖红及中原地产均未将涉案房屋之前的争议如实告知我方。同时，中原地产向我方出示了涉案房产未被查封的查询信息。因此，我方在签约过程中尽到了必要的注意义务，且没有与任何一方恶意串通。二、我方在履行《二手房买卖合同》过程中没有违约行为，涉案合同被迫解除的原因系苟晓林、赖红“一房二卖”的违约行为，我方在签约、履约过程中没有任何过错。中原地产向一审法院起诉请求：1、判令苟晓林、赖红支付中原地产违约金130700元；2、苟晓林、赖红承担本案的全部诉讼费用及因实现债权而产生的费用。苟晓林、赖红向一审法院反诉请求：判令中原地产承担损害赔偿责任，向苟晓林、赖红支付赔偿金201750元。一审法院认定事实：一、2015年6月17日，经中原地产居间，苟晓林、赖红与文刚（买方）签订《二手房买卖合同》(№.215675)，约定买方购买卖方名下位于深圳市宝安区××街道××区碧海××403，价格为269万元。苟晓林、赖红向中原地产出具《佣金支付承诺书(卖方)》，承诺基于中原地产在促成买卖双方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供的积极服务，自愿在就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产支付佣金50000元，如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。文刚亦向中原地产出具《佣金支付承诺书(买方)》，承诺基于中原地产在促成买卖双方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供的积极服务，自愿在就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产支付佣金80700元。同日，苟晓林、赖红向中原地产出具《声明书》，内容为两人是通过合同途径取得涉案物业，若与实际不符，导致在过户过程中发生房地产证原件被产权登记部门扣押、被相关部门处罚、产权过户失败等情况，两人自愿承担相关风险与损失。二、2015年6月18日，中原地产查询到涉案房产状态为“有效”。同日，苟晓林、赖红收到文刚定金20万元。三、另，2014年10月3日，苟晓林、赖红与案外人张博曾签订《房地产买卖合同》，将涉案房产以179万元的价格出售给张博，后在履行过程中出现纠纷，张博、高乾坤将苟晓林、赖红起诉至一审法院，诉讼请求为继续履行《房地产买卖合同》，并将涉案房产过户登记至张博名下，并要求支付逾期履行违约金。在该案审理过程中，涉案房产于2015年6月19日因张博申请财产保全被一审法院查封，查封期限为三年。四、2015年6月25日，苟晓林、赖红给中原地产员工刘伟发短信，称经咨询律师，为防止法院查封房产带来不必要的麻烦，最好尽快完成过户。五、2015年7月7日，中原地产向苟晓林、赖红发出《履约催告函》，称根据《二手房买卖合同》(№.215675)约定，卖方需于2015年7月3日前配合买方前往双方指定的银行办理资金监管及按揭贷款提供银行所需的卖方资料等手续，现经业务人员夏霞多次电话通知，仍未前来办理有关手续，故致函苟晓林、赖红尽快履行合同义务，否则因此引致的法律后果由苟晓林、赖红自行承担。后，文刚以苟晓林、赖红“一房两卖”导致双方交易无法进行，合同目的无法实现为由，在一审法院起诉苟晓林、赖红，主张解除双方签订的《二手房买卖合同》、苟晓林、赖红退还定金20万元及支付违约金53.8万元、评估费1500元，该案案号为（2015）深宝法民三初字第1788号。一审法院判令：一、确认文刚与苟晓林、赖红签订的《二手房买卖合同》（№.215675）于2015年9月9日解除；二、苟晓林、赖红于判决生效之日起五日内向文刚支付违约金403500元；三、苟晓林、赖红于判决生效之日起五日内向文刚返还定金190000元；四、中原地产应于判决生效之日起五日内将托管款项10000元退还给文刚；五、驳回文刚的其他诉讼请求。该判决现已生效。六、苟晓林、赖红提交了一份“马江磊、余晓莉”的“证明”，称中原地产员工刘伟为促成该房产的交易，在签订合同前主动鼓动苟晓林、赖红转让房产，而苟晓林、赖红在听取刘伟的意见并相信他能够促成交易的前提下，交由中原地产代理房产交易，但是在出现问题后刘伟推托责任，并未如实告知文刚该房产存在的一切情况，且刘伟更是存在骗取交易差额、隐瞒公司收款的行为。余晓莉作为证人出庭，所述内容与“证明”一致。七、苟晓林、赖红称，《佣金支付承诺书（卖方）》所反映的情况并不属实，因为从文刚向中原地产出具的佣金承诺书中可以得知，其佣金80700元达到了一般市场佣金的最高标准3%，而多出的50000元苟晓林、赖红并非与中原地产达成佣金协议，结合苟晓林、赖红向法庭提交的证人证言以及与刘伟的交谈内容可以看出，该50000元实际是房产交易抬高价格后的差价，刘伟私自赚取差价，但要求苟晓林、赖红出具该承诺。一审法院认为，苟晓林、赖红向中原地产出具的《佣金支付承诺书（卖方）》合法有效，其应依约履行义务。根据苟晓林、赖红向中原地产出具的《佣金支付承诺书(卖方)》，苟晓林、赖红承诺基于中原地产在促成买卖双方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供的积极服务，自愿在就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产支付佣金50000元，如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。《二手房买卖合同》（№.215675）未能得到完全履行的原因在于苟晓林、赖红先后与不同的买方签订合同，将涉案房产卖给不同的买家，先签约的买家申请查封涉案房产。苟晓林、赖红系《二手房买卖合同》（№.215675）中的违约方，故中原地产有权依据《佣金支付承诺书（卖方）》的约定要求苟晓林、赖红支付违约金。《佣金支付承诺书（卖方）》中约定的佣金金额为50000元，《佣金支付承诺书（买方）》中约定的佣金金额为80700元，两者相加为130700元。考虑到深圳房产交易市场的一般行情，佣金多为房产交易价格的3%，这也在苟晓林、赖红向中原地产出具《佣金支付承诺书（卖方）》时的合理预期之内，故一审法院酌定苟晓林、赖红向中原地产支付违约金的金额为80700元（269万元×3%）。关于苟晓林、赖红的反诉，如前所述，《二手房买卖合同》（№.215675）未能得到完全履行的原因在于苟晓林、赖红的失信行为，苟晓林、赖红提交的证据不足以证明中原地产有违约或有过错，故对苟晓林、赖红的反诉请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、苟晓林、赖红在判决生效之日起五日内支付中原地产违约金80700元；二、驳回中原地产的其他诉讼请求；三、驳回苟晓林、赖红的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费1457元，由中原地产负担557元，苟晓林、赖红负担900元。反诉案件受理费2163元，由苟晓林、赖红负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院认为，本案为居间合同纠纷案件。我国《民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，苟晓林、赖红上诉主张中原地产在从事居间活动时存在过错，但却未能提供充分证据证明中原地产在涉案《二手房买卖合同》（№.215675）签订前存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害苟晓林、赖红利益的情形，苟晓林、赖红应自行承担举证不能的不利后果。苟晓林、赖红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3968元，由苟晓林、赖红负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年七月二十六日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。