四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0129民初139号 原告：李清容，女，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托代理人：曹剑（特别授权），男，汉族，住四川省荣县。系大邑县风云·琥珀名城业主委员会主任。 被告：成都市风云置业有限公司。住所地：成都市大邑县晋原镇。 法定代表人：刘继福。 委托代理人：戴林宏（一般授权），男，汉族，住四川省双流县。系被告成都市风云置业有限公司员工。 被告：黄宇，男，汉族，住四川省成都市新都区。 委托代理人：李楠（特别授权），四川致高守民律师事务所律师。 第三人：谢英，女，汉族，住四川省成都市成华区。 原告李清容与被告成都市风云置业有限公司（以下简称“风云公司”）、黄宇及第三人谢英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李清容的委托代理人曹剑、被告风云公司的委托代理人戴林宏、被告黄宇的委托代理人李楠到庭参加了诉讼，被告谢英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告李清容诉称，原告与被告风云公司于2014年3月5日签订了商品房买卖合同，合同签订后，原告按约支付了房款以及所有相关费用，并与被告风云公司指定的前期物业管理公司签订了《临时管理公约》、《前期物业合同》，办理了收房手续，后原告对房屋进行了装修并入住。原告要求被告风云公司办理房屋产权过程中，方才得知风云公司已经将原告购买的房屋备案登记在被告黄宇名下。后进一步得知二被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，实为借贷关系，即采用购房合同形式在房管局办理了备案手续。原告入住至今，涉及该房的水、电、气、物业费等均由原告缴纳，无任何人对该房进行权利主张。此外原告多次要求风云公司办理该房屋的产权证未果。故原告起诉要求：1、确认位于大邑县房屋所有权归原告所有；2、确认二被告签订的商品房买卖合同无效；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第1、2项诉讼请求变更为判令被告风云公司在判决生效之日起10日内为原告办理诉争房屋登记备案手续。 被告风云公司辩称，2014年2月，风云公司因资金周转困难，提出向第三人谢英借款600万元，谢英要求将风云公司开发的房屋备案登记到黄宇名下做担保。经各方协商后，确认将风云公司名下风云·琥珀名城的31套房屋（含原告诉请的房屋）备案登记到谢英指定的黄宇名下，并于2014年2月28日办理了前述房屋的备案登记。备案当日，风云公司、刘强与谢英等人签订了《借款合同》和《担保合同》，谢英向风云公司提供借款600万元，谢英指定本笔借款付款人为谢伟，风云公司指定收款人为刘强。关于借款转账情况：1、利息支付：2014年3月4日，根据谢英的指示，刘强分2笔向谢伟转款24万，分两笔向岳洋转款36万元，4笔共计60万元作为向谢英支付600万元借款的第一个月利息；2、借款第一笔300万元支付：2014年3月4日，根据谢英指示，谢伟向刘强转款300万元，刘强随即向刘娟分三次（每次100万元）共计转款300万元；3、第二笔300万元：2014年3月4日，在谢英指示下，谢伟向刘强转款300万元。因此，刘强收到谢伟第一笔300万元后立即将该款转给了刘娟；实际仅收到谢伟转来的第一笔300万元。关于所谓“房屋买卖”及房款支付情况：为了完成本次借款的相关手续，应出借人谢英的要求，按民间借贷的惯例，风云公司提供31套房屋（市场总价值1600多万）为本次民间高息贷款提供担保，以签订《商品房买卖合同》并到房管局备案登记到黄宇名下。为了做的逼真，在谢英的指示下，2014年3月4日，黄宇、成都市青白江区富强建筑设备租赁站（简称“富强租赁站”）、刘娟等通过循环转账方式，制造虚假支付前述备案房屋购房款的假象。具体转账如下：第一轮转款：黄宇向富强租赁站转款300万元，富强租赁站随即分三笔（每笔100万元）向刘娟转款300万元，刘娟又将300万元转回黄宇；第二轮、第三轮转款流程和方式与第一轮相同；第四轮转款：黄宇向富强租赁站转款300万元，富强租赁站向刘继平分三笔（每笔100万元）共计转款300万元。因此，表面上看黄宇已向风云公司支付购房款1200万元，但从以上支付情况可以看出其实际仅支付了300万元，该300万元的最终收款人为刘继平，并且这300万元就是前述借款关系中的借款，而风云公司至今没有收到黄宇支付的31套房屋的购房款。以上事实有（2014）成仲案字第335号《仲裁裁决书》、《电子银行交易回单》、《银行流水》等予以证实。综上，请法院依法判决。 被告黄宇辩称，原告是依据商品房买卖合同主张所有权，是一种债权请求权，原告确认所有权没有法律和事实依据。二被告之间的商品房买卖合同签约备案在先，且是双方的真实意思表示，没有违反合同法，不符合合同法第52条规定的无效情形。故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人谢英未作答辩，也未提交证据。 经审理查明，2014年3月5日，原告与被告风云公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定将被告风云公司开发的位于大邑县风云·琥珀名城（以下简称“诉争楼盘”）2幢1单元11层4号房屋（以下简称“诉争房屋”）出售与原告，测绘建筑面积61.02平方米，套内建筑面积51.25平方米，单价3,869.56元，总价款198,315.00元；付款时间：第一次付款在签订购房合同时支付8万元，第二次付款在2014年5月31日支付8万元，第三次在2014年8月31日付清余款；被告风云公司应当在2014年8月31日前向原告交付房屋等。合同签订后，原告按约支付了全部房款以及相关费用，还与风云公司指定的前期物业管理公司签订了《临时管理公约》、《前期物业合同》，办理了收房手续，后原告装修并入住至今。 被告风云公司在与原告签订《商品房买卖合同》前，即2014年2月28日，还与被告黄宇签订了《商品房买卖合同》，约定将诉争房屋出售与被告黄宇，测绘建筑面积61.02平方米，套内建筑面积51.25平方米，单价4,345.81元，总价款222,723.00元，付款方式为一次性付款（付款时间未约定），风云公司应当在2013年8月31日前向黄宇交付该商品房。合同签订当日，被告风云公司与被告黄宇对诉争楼盘下的31套房（含诉争房屋，合同签约备案号：30984）屋进行了备案登记。黄宇至今未与被告风云公司指定的前期物业管理公司签订过《临时管理公约》及《前期物业合同》，未办理诉争房屋的相关交付手续。 诉争楼盘下备案登记在黄宇名下的31套房总售价为16,467,059.00元，被告黄宇为证明其履行了诉争房屋的付款义务，向本院提交了被告风云公司向其出具的委托书一份（证明风云公司委托富强租赁站代收黄宇诉争楼盘购房款1200万元）及兴业银行汇款凭证四份（证明黄宇已按照风云公司委托书内容向富强租赁站分四次共计转款1200万元）。原告为了证明被告黄宇向富强租赁站转款1200万元系空转，并未真实的支付房款的事实，向本院申请查询了被告黄宇在兴业银行成都郫县支行（卡号：62×××17）及案外人刘娟在兴业银行成都郫县支行（卡号：62×××15）于2014年3月4日的转款流水，经本院查询后调取的银行流水显示如下： 该银行流水显示内容与原告李清容、被告风云公司陈述的黄宇向风云公司转账的1200万元系空转的事实一致。 另查明，刘强是被告风云公司法定代表人刘继福之子，系富强租赁站的负责人。因诉争楼盘调整规划后至今未验收，尚不具备办理产权证照的条件。 上述事实，有各方当事人的陈述及被告风云公司与原告签订的《商品房买卖合同》、大邑县房管局的房屋登记备案摘要、原告缴纳购房款、物业费、水费、电费、天燃气费的收据、被告风云公司与被告黄宇签订的《商品房买卖合同》、汇款凭证及本院调取的银行流水明细等证据予以证实，足以认定。 本院认为，1、原告李清容与被告风云公司虽称被告黄宇与风云公司签订的买卖合同属名为买卖实为民间借贷，但没有证据证明该房屋买卖合同关系与第三人谢英之间存在关联。被告黄宇与被告风云公司之间签订的《商品房买卖合同》不论是名为买卖实为民间借贷或者是真实合法的合同关系，均不能否认原告李清容与被告风云公司之间签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》的真实性和合法性。2、被告黄宇虽取得了案涉房屋的备案登记手续，但商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，被告黄宇与被告风云公司签订的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。3、对比被告风云公司与原告李清容、与被告黄宇签订的《商品房买卖合同》履行情况看，原告李清容已经支付了全部购房款，并交纳了契税、维修基金，办理了收房等手续，且现已装修入住，而对被告黄宇支付实际购房款1200万元的情况，从庭审查明情况看，发起人为被告风云公司合同指定的收款人富强租赁站或富强租赁站得负责人刘强（被告风云公司法定代表人刘继福之子），在极短的时间内（详见查明的银行流水图）完成了交易流转，明显系空转，严重背离生活常识和一般的市场交易习惯，足以认定被告黄宇并未实际履行诉争房屋的付款义务。综上所述，虽原告李清容与被告风云公司之间、被告黄宇与被告风云公司之间签订的《商品房买卖合同》均有效，但在李清容、黄宇皆未取得诉争房屋过户登记手续的情形下，综合考量两者履行合同的完成情况来看，原告李清容与被告风云公司之间关于诉争房屋的买卖已得到了实际履行，继续履行与原告李清容签订的《商品房买卖合同》，更有利于市场交易的稳定。被告风云公司未按约定为原告办理备案登记手续，违约事实清楚。原告要求被告风云公司为其办理备案登记的诉讼请求符合合同约定及法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告成都市风云置业有限公司在本判决生效之日起十日内为原告李清容办理位于大邑县风云·琥珀名城2幢1单元11层4号房的备案登记手续。 本案案件受理费2,133.00元，由被告成都市风云置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄友春 代理审判员  王露蓉 人民陪审员  李喜龙 二〇一七年七月十八日 书 记 员  邓 微