广西壮族自治区柳州铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7101民初23号 原告:吴海心，女，汉族，1976年11月4日出生，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：赵一刚，广西合运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阚江霞，女，汉族，1966年10月13日出生，现住柳州市，系原告胞姐。 被告：柳州市龙泉房地产开发有限公司，住所地柳州市航生路柳邕农贸综合市场内，统一社会信用代码9145020072305562XC。 法定代表人：熊仕良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何富国，广西银正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈额超，广西银正律师事务所实习律师。 被告：柳州市祥安房地产经纪有限公司，住所地柳州市航鹰大道**俊园小区**，统一社会信用代码91450200075209335L。 法定代表人：黄进，该公司总经理。 委托诉讼代理人:覃柳齐，女，壮族，1991年11月21日出生，柳州市祥安房地产经纪有限公司员工，住址广西柳州市柳**。 原告吴海心与被告柳州市龙泉房地产开发有限公司（以下简称龙泉房开公司）、柳州市祥安房地产经纪有限公司（以下简称祥安经纪公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序于2018年3月19日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本院依法转为普通程序，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告吴海心的委托诉讼代理人赵一刚、阚江霞，被告龙泉房开公司的委托诉讼代理人何富国、陈额超，被告祥安经纪公司的委托诉讼代理人覃柳齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴海心向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告二签订的《房屋使用权出让合同书》第二条出让期限中超过二十年以上的年限无效，并确定合同岀租期限为20年，即从2014年12月8日至2034年12月8日。2.判令两被告共同返还原告无效部分多收取的50年房屋使用费142857元（计算方式：200000÷70×50=142857）。3.判令两被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告与被告二于2014年12月8日签订《房屋使用权出让合同书》该合同明确表明被告一委托被告二代其出让其所有的使用权，在本合同第二条约定出让期间为“与楼上住宅年限一致”。同时确定本合同项下使用费总额为人民币20万元整。原告正因为合同约定储藏室使用权岀让期限“与楼上住宅年限一致”才决定签订合同并按时付款。然而，直到最近原告才得知，房屋的使用权是指对房屋拥有的利用及有限占用权，通过房屋租赁或借用实现房屋的使用权的。原告与被告二所签订的使用权出让合同根据我国相关法律和本合同的内容该使用权出让合同名为出让实为出租。而巜中华人民共和国合同法》对租赁的最长期限为20年，而房屋所有权的最长期限为70年。由此可见本合同第二条出让期限约定为“与楼上住宅年限一致”，与法律的规定不符并严重误导原告，让原告原以为有70年限使用权的愿望相违背。为维护原告的合法权益不受损害，原告特向人民法院提起诉讼，望人民法院查明上述事实并判如所请。 被告龙泉房开公司辩称：1.原告与被告祥安经纪公司签订的合同是买卖合同并非租赁合同，被告龙泉房开公司并不是该合同的当事人，不清楚该合同的真实性，即使该买卖合同是真实的，如果在没有不可抗力的原因造成储藏室毁损的情况下，储藏室是交由原告终身使用的；2.被告祥安经纪公司与原告签订的使用权出让合同，并未得到被告龙泉房开公司的授权，涉案的款项及原告所付的购房款并未进入被告龙泉房开公司的银行，由于被告祥安经纪公司及案外人利用本案涉及房屋的经济犯罪行为，被告龙泉房开公司已向公安机关报案，公安机关已经予以受理，所以因为被告祥安经纪公司的有关人员涉嫌刑事犯罪，在刑事部分尚未查清之前，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告祥安经纪公司辩称，因为祥安经纪公司已与龙泉房开公司签订了委托书，全权委托祥安经纪公司销售涉案房屋与买方签订买卖合同收取售房款。祥安经纪公司收取的钱都已经交给了龙泉房开公司，租金也是龙泉房开公司在收取，祥安经纪公司不应该承担任何责任。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点有三：一是原、被告签订的使用权出让合同是租赁合同还是买卖合同；二是被告祥安经纪公司与原告签订的《房屋使用权出让合同书》是否得到被告龙泉房开公司的授权；三是原告的各项诉讼请求是否得以支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：关于原告提交的委托书，经核对与原件无异，对该证据的真实性本院予以认定；关于原告提交的房屋使用权出让合同书、收据和使用证，证明原告与被告祥安经纪公司签订合同，双方按照合同约定履行各自义务的事实，本院对上述证据予以采信；关于被告祥安经纪公司提供的收据及转账凭证，因被告祥安经纪公司与被告龙泉房开公司有多处房产经济往来，无法区分是否是本案涉及款项，且被告祥安经纪公司是否将其收到的款项交付被告龙泉房开公司，被告龙泉房开公司认为有关人员涉嫌合同诈骗，已向公安机关报案，对该证据，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月8日，原告与被告祥安经纪公司签订《房屋使用权出让合同书》，被告祥安经纪公司为甲方，原告为乙方，合同约定甲方将位于使用权出让给乙方，合同签订时该房屋已达到储藏室交付使用的标准，并实际上作为整个储藏室的一部分已经用于经营。乙方受让使用权的储藏室建筑面积为33平方米，出让期限约定与楼上住宅年限一致，使用费为200000元；合同有效期内，甲方有权对所出让的使用权行使统一的管理并制定相关制度，有权监督乙方合理使用其受让的标的物，有权同意或拒绝乙方出租、转租、转让，经甲方书面同意出租、转租、转让的，该合同对实际使用人具有约束力；在合同期限内，乙方对所受让标的物拥有出租权、转租权（为保标的物的完整性，出租、转租需要取得出让人的书面同意）、使用权、收益权，经甲方同意的情况下，乙方可以将使用权转让，但转让必须告知甲方，且不得超出本合同约定使用权期限及适用范围；在合同期限内，乙方需接收甲方或者实际管理人对储藏室的统一规划及管理；本合同所称的使用权是指受让方一次性交纳使用费之后所获的对标的房屋一定期限的使用权以及基于该使用权而产生的收益权、出租权、转让权及继承权，但基于使用权而产生的各项权利的行使必须按照本合同的约定方式行使。双方合同签订后，原告于合同签订日向被告支付使用费200000元，被告祥安经纪公司向原告发放《使用证》。 另查明，被告龙泉房开公司系航岭路7号金岭商埠半地下室房产的所有权人，房产证号为柳房权证字第××号，建筑面积5312.59㎡，设计用途为车库，车库上的住宅用地使用期限的终止日期为2066年12月20日。被告龙泉房开公司于2012年2月28日已将上述房产抵押给广西融安农村商业银行股份有限公司。2014年8月1日，被告龙泉房开公司委托被告祥安经纪公司办理上述房产的有关事项并出具书面委托书，委托事项如下：1.全权代理被告龙泉房开公司销售上述房地产，与买方确定售价，收取买方定金；2.与买方签订转让、买卖合同，收取售房款；3.代为管理及签发上述房地产《使用证》，受托人在被告龙泉房开公司所授权范围内办理的委托事项，其所受签署的一切有关文件，被告龙泉房开公司均予承认。被告祥安经纪公司与原告签订使用权出让合同时向原告出示了该委托书及涉案房屋的产权证。 又查明，被告龙泉房开公司于2016年6月20日到公安机关报案称，黄锦鹏、黄锦宏等四人于2013年4月与被告龙泉房开公司、柳州市龙泉实业有限公司法定代表人熊仕良分别签订柳州市航岭路7号2栋共计11间门面，广西金秀县头排镇农贸综合市场的商品房代理销售合同以及2013年5月黄锦宏与熊仕良签订的柳州市航岭路金岭商铺第二期龙福居买卖协议，被报案人接手上述商铺后未按照合同约定付款给被告龙泉房开公司和柳州市龙泉实业有限公司，也不归还销售商铺的房产证，对报案人造成严重的经济损失，要求公安机关立合同诈骗案进行侦查。 针对本案的第一个争议焦点，本院认为，买卖合同是指出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的房屋使用权出让合同并不涉及房屋所有权的转移，且在合同中约定买受人使用储藏室须接受出让方的管理，并明确了使用权是受让方交纳使用费后获得的一定期限的使用权以及产生的收益权等，与租赁的性质相同，故涉案合同应为租赁合同而不是买卖合同。 针对本案的第二个争议焦点，本院认为，被告龙泉房开公司向被告祥安经纪公司出具的《委托书》中第三点写明，被告祥安经纪公司管理及签发涉案房地产《使用证》，《使用证》的发放是受让人取得房屋使用权的书面证明，即只有双方签订了使用权出让合同，形成租赁合同关系，受让人才持有被告祥安经纪公司发放的《使用证》。被告祥安经纪公司与原告签订的《房屋使用权出让合同书》目的是对被告龙泉房开公司授权委托的涉案房产进行出租，本院认为，被告祥安经纪公司与原告签订租赁合同及颁发《使用证》未超出被告龙泉房开公司的授权范围。因此，被告祥安经纪公司与原告签订的《房屋使用权出让合同书》系在被告龙泉房开公司的授权范围内进行。即被告龙泉房开公司应对被告祥安经纪公司明确授权下的经济活动承担责任。 针对本案的第三个争议焦点，第一，关于合同约定的租赁期限的问题。原告与被告祥安经纪公司签订的《房屋使用权出让合同书》对使用期限约定为“与楼上住宅年限一致”，根据我国的相关法律规定，房屋的所有权人对房屋拥有所有权，而住宅用地的使用年限最长为70年。庭审中，原告与被告祥安经纪公司均表示原告与被告签订的《房屋使用权出让合同书》是租赁合同，“与楼上住宅期限一致”指的是与涉案房产住宅用地的使用年限一致，故合同双方均认可以涉案房产住宅用地的使用年限来确定双方合同履行的期限，系双方真实意思表示。鉴于涉案的航岭路7号金岭商埠半地下室房产的住宅用地终止日期为2066年12月20日，原告支付使用费并取得使用权的时间是2014年12月8日，则涉案储藏室（车库）的住宅用地从2014年12月8日至住宅用地使用权的终止日的使用年限为52年12天，即合同约定租赁期限为52年12天。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。因此，本院认为，原、被告在使用权出让合同中约定有效的租赁期限从2014年12月8日至2034年12月7日，超过部分无效。第二，关于使用费返还的问题。由于原告已支付52年12天的储藏室（车库）使用费，被告应当返还超过20年部分的使用费，原告已支付200000元，应返还的费用为200000元-（200000元÷52年12天×20年）=123204元。第三，关于二被告责任承担的问题。由于被告龙泉房开公司与被告祥安经纪公司系委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。原告与被告祥安经纪公司签订合同时明确知道被告龙泉房开公司是房产的所有权人，二被告之间系委托代理关系。被告祥安经纪公司作为代理人，其将储藏室（车库）出租并向承租人颁发《使用证》的行为，均在被告龙泉房开公司的授权范围内进行。在《委托书》中，被告龙泉房开公司表明“受托人在我司所授权范围内办理的委托事宜，其所受签署的一切有关文件，我公司均予承认。”即被告祥安经纪公司与原告签订的《房屋使用权出让合同书》约定的内容系得到被告龙泉房开公司认可，并未超越代理权限，故被告龙泉房开公司作为委托人对被告祥安经纪公司的代理行为应当承担民事责任，被告龙泉房开公司应向原告返还超过20年部分的使用费。被告祥安经纪公司在授权范围内行使的代理行为未违反相关法律规定，其不承担返还使用费的民事责任。因此，对原告要求被告祥安经纪公司承担相关责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十四条和第四百零二条的规定，判决如下： 一、确认原告吴海心与被告柳州市祥安房地产经纪有限公司于2014年12月8日签订《房屋使用权出让合同书》的租赁期限从2014年12月8日至2034年12月7日，超过部分无效； 二、被告柳州市龙泉房地产开发有限公司向原告吴海心返还使用费123204元； 三、驳回原告吴海心的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3158元（原告已预交），由原告吴海心负担443元，由被告柳州市龙泉房地产开发有限公司负担2715元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  田义迅 审 判 员  刘智虹 人民陪审员  蒋林泉 二〇一七年七月二十六日 书 记 员  黄 妍