云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5302民初480号原告：梁洁玲，女，汉族，1987年6月19日出生，住云浮市云城区。委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。委托代理人：毛文坚，广东百誉律师事务所律师助理。被告：云浮深商投商用置业有限公司。住所地：云浮市环市西路东侧井岗围村19号幸福里营销中心。法定代表人：姚武斌，董事长。委托代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。委托代理人：方芳，广东钦达律师事务所实习律师。原告梁洁玲诉被告云浮深商投商用置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法由审判员申少斌适用简易程序独任审判，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告梁洁玲的委托代理人林剑飞，被告云浮深商投商用置业有限公司的委托代理人刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁洁玲诉称：2014年9月16日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告以561701元的购房总价向被告购买位于云浮市环市西路东侧井岗围村19号的幸福里住宅小区**栋**层***号房屋，原告已于合同约定期限内付清房价款，并于2015年4月10日缴交了房屋契税。合同第八条约定“出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、……”，根据合同约定，被告须在2016年11月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用，但被告至今一直未能交付该房屋给原告使用，被告行为已构成违约。当初原告向被告购买商品房本是几经考虑到购买该房屋后周边环境能更好地适应工作与生活，如今花钱购买房屋后被告却迟迟未能交房，导致原告现在另外花钱租房居住，对原告造成重大经济损失。原告认为被告逾期交房的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。据此，请求法院判令：1、被告立即为原告房屋办理竣工验收备案手续；2、被告立即支付逾期交房违约金（以561701元为计算基数，按照日违约金万分之二计算是112.34元/天，从2016年12月1日开始计算至房屋办理竣工验收备案之日止，暂计至2017年3月10日，共100天，合计11234.02元）给原告；3、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、原告身份证，证明原告的身份。2、《商品房买卖合同》，证明原、被告于2014年9月19日签订了《商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利义务及违约责任。3、发票，证明原告已付清涉案商品房总房款561701元及契税。4、企业信息，证明被告的主体适格。被告云浮深商投商用置业有限公司辩称：一、根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》，被告可以延期90天交房。合同第八条约定，“出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4、由于出卖人自身原因而造成延期交付的，逾期最长不得超过90天。”若因被告自身原因，可在2016年11月30日的基础上延期90天交房，即如果被告逾期交房，起算日期应当从2017年3月1日开始计算。在2017年3月1日之前，被告履行了交房义务，是无需承担逾期交房违约责任的。原告要求判令被告立即办理房屋竣工验收备案手续及要求被告支付违约金至房屋办理竣工验收备案之日止，显然是将办理房屋竣工验收备案手续作为被告交房的条件，原告的主张是错误的，涉案房屋的交付条件应以合同约定并结合法律规定确定，与是否办理竣工验收备案手续无关。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用……”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”由以上法律规定可知，商品房经竣工验收合格后，即具备了法律规定的交付条件，本案中双方约定按“经验收合格”的条件交付房产，该条件区别于第二和第三个条件——“经综合验收合格”及“分期综合验收合格”，从字面上理解第一个条件较其他条件宽松，应理解为仅指竣工验收合格，并非综合验收或分期综合验收合格。双方约定的交付房屋条件不违背法律规定，双方应当按约定履行。关于工程竣工验收备案的规定是管理性法律规范，建设工程是否取得相关许可是建设工程能否办理竣工验收备案的条件，并非交付房屋的必要条件，不能因此否定双方当事人自行约定的交付条件。被告提交的《建筑工程竣工验收报告》显示，云浮幸福里居住小区工程（1#楼）已在2016年12月22日综合评定合格，被告提交的证据《建设工程质量监督报告》表明该竣工验收过程合法、有效，这些证据证明房产符合交付条件。《关于云浮幸福里居住小区建设项目竣工环境保护验收的批复》、《云浮市区建设工程规划条件核实合格通知书》及《云浮市民用建筑节能工程施工质量验收备案登记表》表明涉案楼房还通过了其他项目的验收。虽然该《建筑工程竣工验收报告》显示的综合验收合格日期是2016年12月22日，但在交付该商品房时，该住宅楼已达到竣工验收的标准，符合交付条件。且2017年3月1日之前，被告交付的商品房达到了“经验收合格”的条件，是无需承担逾期交房违约责任的。三、在2016年11月30日前，被告已履行了通知收楼的义务。被告已于2016年11月21日通过邮寄的方式向原告发出《入伙通知书》，告知原告收楼，原告于2016年11月22日收到该邮件。即在约定的交付日期之前，被告已向原告履行了告知收楼的义务。被告2016年11月向原告邮寄了入伙通知书，且分别于2016年12月、2017年1月、2月向原告的手机发送了短信，多次通知原告入伙收房，但原告拒绝收房，其拒绝收房的理由是需要被告提供竣工验收备案书，被告认为该要求没有道理，商品房经竣工验收合格后就已经达到了交付条件，被告已经履行了通知收楼和交付房屋的义务，不存在违约行为。综上所述，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回全部诉讼请求。被告为其辩解提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明商品房买卖合同的内容，双方约定的交付商品房的条件是“该商品房经验收合格”，交付日期是2016年11月30日前。如因被告自身原因，可以延期90天交付。2、建筑工程竣工验收报告，证明涉案商品房所在住宅楼已通过建筑工程竣工验收。3、建设工程质量监督报告，证明该建筑工程竣工验收过程合法、有效。4、关于云浮幸福里居住小区建设项目竣工环境保护验收的批复，证明涉案商品房所在住宅楼已通过环境保护验收。5、云浮市区建设工程规划条件核实合格通知书，证明涉案商品房所在住宅楼已通过规划验收。6、云浮市民用建筑节能工程施工质量验收备案登记表，证明涉案商品房所在住宅楼已通过节能工程施工质量验收并进行了备案登记。7、《入伙通知书》、快递单及物流信息，证明在2016年11月30日前，原告已履行告知被告收楼的义务。经审理查明：2014年9月16日，原告梁洁玲（买受人）与被告云浮深商投商用置业有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014090807），合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市环市西路东侧井岗围村19号、编号为2012（024）的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》，土地使用权出让合同号为4453002012B00509。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名幸福里。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：**栋**层***号房。……该商品房合同约定建筑面积共132.76平方米，其中，套内建筑面积106.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.40平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米4230.95元，总金额561701元。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：买受人选择银行按揭付款，即签订本合同时支付全部购房款的30%金额171701元，剩余购房款39万元于签订本合同之日起七天内办理好银行贷款手续。第八条：交付期限。出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、×。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工过程中遇到预先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决的；3、出卖人无过错的，非出卖人所能控制的事件或因政府行为延期的；4、由于出卖人自身原因而造成延期交付的，逾期最长不得超过90天。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3、该小区内工程必须全部完工经相关部门验收合格，以及买受人交清所有款项办妥相关手续后，出卖人承诺在商品交付使用后540日内代买受人办理房地产权证，如因相关部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人，买卖人领取房地产权证时必须本人持有效证件到本公司办理有关手续。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。双方分别在合同上盖公章或签名捺印。上述合同签订后，原告梁洁玲于2014年9月26日支付了购房款171701元，于2015年1月24日支付了购房款39万元，全部购房款已付清，并于2015年4月10日支付契税8425.52元。另查明，2016年8月29日，云浮市国土资源和城乡规划管理局出具了幸福里小区（1、2幢）的《云浮市市区建设工程规划条件核实合格通知书（建设工程规划验收合格证）》。2016年10月28日，云浮市环境保护局出具了《关于云浮幸福里居住小区建设项目竣工环境保护验收的批复》，同意对云浮幸福里居住小区建设项目已建成的20幢住宅楼通过环境保护验收。2016年12月22日，被告出具了云浮幸福里居住小区工程（1#楼）的《建筑工程竣工验收报告》，当天，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在该表上盖章确认，该报告的工程验收结论及备注载明“已按设计图纸、国家规定要求完成施工内容，验收程序合法，本项目工程综合评定合格。”2016年12月26日，云浮市建设工程质量监督站出具《建设工程质量监督报告》，载明工程名称为云浮幸福里居住小区工程（1#、2#、71#、81#楼），监督结论和备案建议为：我站对工程竣工验收的有关资料、组织形式、验收程序、执行验收标准等情况实施了现场监督，本工程竣工验收符合国家法律、法规和强制性技术标准要求，建议给予备案。2016年11月16日，被告出具了《入伙通知书》，载明原告梁洁玲认购的**栋***室已于2016年11月竣工验收合格，具备交房条件，通知梁洁玲于2016年11月28日下午14：00-17：30办理交房手续，当天不能办理者于2016年12月1日办理；特别提示：我司定于2016年11月28日至11月30日进行集中办理交房手续，逾期1个月尚未办理入伙手续的，视同收房。通知书还载明交房地点、业主所需携带资料等事宜。被告于2016年11月21日通过邮寄的方式寄送了《入伙通知书》给原告，原告梁洁玲于2016年11月22日签收了邮件。庭审中，原告认为必须有人防工程的验收，且有房管局的竣工备案表才符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，但被告没有提供上述证据，其交付的房屋没有达到交付条件，故原告至今没有收楼。原告称因《商品房买卖合同》没有约定被告需要为原告房屋办理竣工验收备案手续，且备案手续并不是一户就可以办理，而是整体办理，故当庭撤回要求被告立即为原告房屋办理竣工验收备案手续的诉讼请求，被告对此没有异议。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告梁洁玲与被告云浮深商投商用置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告当庭撤回要求被告立即为原告房屋办理竣工验收备案手续的诉讼请求，属其权利的处分，被告亦无异议，本院予以准许。对于双方争议的被告交付的商品房是否符合交楼条件的问题。本院认为，《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年11月30日前，将经验收合的商品房交付给原告。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”上述行政法规和规章分别对“竣工验收”、“综合验收”和“分期综合验收”作了明确的界定。由此可见，《商品房买卖合同》约定的“商品房经验收合格”，是指开发商在工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理四方共同参加的竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件，就达到了商品房交付所约定的“经验收合格”的标准。本案中，被告提供的《建筑工程竣验收报告》载明云浮幸福里居住小区工程（1#楼）已经于2016年12月22日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，故在2016年12月22日，涉案房屋达到了《商品房买卖合同》约定的“商品房经验收合格”的条件，为此，本院认定被告交付给原告的房屋符合交楼条件。对于本案争议的焦点是被告是否逾期交房，是否应当承担逾期交房的违约责任问题。本院认为，《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年11月30日前，将经验收合格的商品房交付给原告，但如特殊原因，被告可据实予以延期，其中第4点约定：由于出卖人自身原因而造成延期交付的，逾期最长不得超过90天。因合同没有明确约定出卖人自身原因而造成延期交付的具体情形，故被告有权在2016年11月30日的基础上延期90天（即2017年2月28日前）交房，被告逾期交楼的起算日期应从2017年3月1日开始计算。被告已于2016年11月21日通过邮寄的方式向原告发出《入伙通知书》，通知原告收楼，原告于2016年11月22日收到该邮件，《入伙通知书》载明了交楼时间为2016年11月28日至12月1日，逾期1个月尚未办理的，视同收房。虽然在原告收到《入伙通知书》时涉案房屋尚未竣工验收，但原告只能以房屋未达到交楼标准而提出异议，并不能认定被告没有履行通知原告收楼的义务。综上，被告已在2017年2月28日前通知原告收楼，且涉案房屋已于2016年12月22日竣工验收，在2016年2月28日前已达到收楼条件，被告并没有逾期交付涉案房屋，为此，原告主张被告逾期交楼并承担逾期交楼的违约责任的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告梁洁玲的诉讼请求。本案受理费80元，适用简易程序审理，减半收取40元（原告已预交40元），由原告梁洁玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  申少斌二〇一七年七月五日书记员  麦绮莹冯秋梅