福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终741号上诉人（原审原告）：吴美贞，女，1970年10月2日出生，汉族，住福建省连江县。上诉人（原审原告）：邵威，男，1997年6月11日出生，汉族，住福建省福州市连江县。两上诉人共同委托诉讼代理人：李国兴，福建闽天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福州泰禾新世界房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区福新路中段312号1#楼五层。法定代表人:郑钟，总经理。委托诉讼代理人:邓允,男,系单位职员。委托诉讼代理人:薛一通，男,系单位职员。上诉人吴美贞、邵威因与被上诉人福州泰禾新世界房地产开发有限公司（以下简称“泰禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴美贞、邵威上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持吴美贞、邵威的诉讼请求；2.诉讼费全部由泰禾公司负担。事实和理由：一、泰禾公司交付的产权建筑面积小于合同约定面积，构成违约。泰禾公司交付的商铺虽然套内建筑面积与合同一致，但因公摊面积比合同面积减少，导致产权建筑面积比合同面积相应减少，也就是泰禾公司交付的商铺产权建筑面积与合同约定不符，构成违约。但一审判决认为只要套内建筑面积未出现差异，泰禾公司即不构成违约，却不顾产权建筑面积减少构成违约的事实，从而作出泰禾公司不构成违约的错误认定。二、泰禾公司的违约行为给吴美贞、邵威造成了实际损失。实际损失主要表现在两个方面：第一，吴美贞、邵威对公共设施使用功能的降低。第二，降低吴美贞、邵威的投资权益。按照交易习惯，出租或出售房屋均是以产权建筑面积作为交易的计价方式，产权建筑面积的减少将直接造成买受人租金或出售价格的降低，并且，公摊面积的减少在另一方面也会造成房屋附加值的减少，从而减少房屋的租金或出售价格。三、一审判决认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定适用于按套内建筑面积或建筑面积计价合同，不适用按套计价合同，属于严重的适用法律错误。1.第14条司法解释规定的是违约赔偿的计算标准，与商品房买卖合同约定的以哪种计价方式无关。该条规定对建筑面积或套内建筑面积发生差异的违约赔偿明确了计算标准，其违约赔偿是各自独立的，不存在约定了套内面积差异处理方式，建筑面积发生差异就无需赔偿。因此，本案中，泰禾公司交付的商铺建筑面积小于合同约定面积，合同中仅约定套内建筑面积发生差异的处理方式，应当认定为对建筑面积发生差异没有约定处理办法，就应当按照第14条司法解释规定对吴美贞、邵威承担违约赔偿责任。2.根据《商品房销售管理办法》第21条“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”规定，可以得出，建筑面积和套内面积均发生差异的违约赔偿是各自独立的，不存在只要约定其中一项，就涵盖另一项的问题。3.根据《合同法》第39条、40条、41条关于格式条款的规定，一审判决对附件六第14条的理解也是错误的。如果附件六第14条包含了泰禾公司对建筑面积减少可以免责的内在含义，那么也是属于《合同法》第39条、40条、41条所规定的泰禾公司免除其责任并且没有提请吴美贞、邵威注意的免责条款，免责部分依法无效。按照《合同法》第41条关于格式条款的不利解释原则，也应当对《商品房买卖合同》附件六的面积差异处理约定作出对吴美贞、邵威有利的解释。《商品房买卖合同》第22条同样规定了补充附件中不能作出免除泰禾公司责任，排除吴美贞、邵威主要权利的约定。因此，双方仅是约定了套内建筑面积差异的处理方式，并没有约定产权建筑面积或公摊面积差异的处理方式，依据第14条司法解释规定，泰禾公司应当就减少的产权建筑面积对吴美贞、邵威进行违约赔偿。四、一审判决的法律适用错误，就是赋予开发商在期房合同中不但可以任意违约而不承担违约责任，却还可以赚取面积差异的重大经济利益，显然违背法律的公平及诚实信用。泰禾公司辩称，合同有约定应按合同处理,一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。吴美贞、邵威向一审法院起诉请求：1.泰禾公司向吴美贞、邵威返还面积差价款计325608元；2.本案诉讼费用由泰禾公司承担。一审法院认定事实：2013年6月30日吴美贞、邵威与泰禾公司签署合同编号为201336810145的《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)，合同约定吴美贞、邵威向泰禾公司购买位于晋安区××连江北路与化工路交叉××东二环××广场（××）第21#楼2层10号商铺；该商铺建筑面积共83.51平方米，其中套内建筑面积67.35平方米，应分摊的公共部位共有分摊建筑面积16.16平方米；计价方式为按套计算，总价款为3262453元。合同第五条明确，当事人选择按套计价的在附件六另行约定等内容。合同附件六第十四条计价方式与价款的补充中约定，根据买受人选择的计价方式，当该商品房交付后，合同约定套内面积与产权登记套内面积发生差异的，双方同意按以下原则处理：不论面积误差内容多少双方均不解除合同。产权登记套内面积与合同约定套内面积不符的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的多还少补，据实结算房价款。产权登记套内面积与合同约定套内面积的面积误差比绝对值超出3%时：产权登记套内面积大于合同约定套内面积时，面积比在3%以内……，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还。签约后，吴美贞、邵威依照合同约定支付了全部购房款3262453元。2015年12月，泰禾公司向吴美贞、邵威交付了讼争商品房，但讼争商品房实测产权建筑面积为78.09平方米，比合同约定的产权建筑面积减少了5.42平方米，套内建筑面积实测与合同约定的一致为67.35平方米。一审法院认为：吴美贞、邵威与泰禾公司订立的《商品房买卖合同》及附件，合法有效，当事人应依约履行合同。由于商品房买卖属于一种特殊的商品买卖，合同约定的套内建筑面积和（产权）建筑面积时常与实际交付的房屋存在面积差异，这种面积差异并不完全等同于一般意义上的合同违约行为。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……。”的规定，也表明该司法解释认可商品房买受人与出卖人可以自行选择房屋套内建筑面积差异或者（产权）建筑面积差异中的一项进行约定，并以该项的约定作为双方认定和处理违约（面积差异）情形的标准。本案中，合同未对交付的房屋（产权）建筑面积与合同约定的（产权）建筑面积差异情形进行约定，但合同第五条及附件六中第十四条已经对交付的房屋套内面积与合同约定的套内面积差异处理进行了约定。说明吴美贞、邵威与泰禾公司已经选择了房屋套内建筑面积是否存在差异作为违约的认定标准，其自然排除了以（产权）建筑面积差异作为违约的认定标准。因此，泰禾公司向吴美贞、邵威交付的商品房套内建筑面积未出现差异，即未构成违约，依照合同约定泰禾公司也无需向吴美贞、邵威承担违约责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，判决：驳回吴美贞、邵威的诉讼请求。案件受理费6184元，减半收取3092元，由吴美贞、邵威负担。本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。根据当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和一审法院的认证及二审的审理情况，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方应依约全面履行。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……。”，该解释关于面积误差的处理原则适用于以建筑面积计价和套内建筑面积计价的商品房。本案中，从双方订立的合同第四条、第五条及合同附件六第十四条的内容上看，双方当事人没有选择以建筑面积计价或套内建筑面积计价，而是选择按套计价。双方当事人订立的合同未对交付的房屋（产权）建筑面积与合同约定的（产权）建筑面积差异情形进行约定，仅对交付的房屋套内面积与合同约定的套内面积差异处理进行了约定。吴美贞、邵威主张泰禾公司交付的商铺产权建筑面积小于合同约定面积，构成违约。因泰禾公司向吴美贞、邵威交付的商品房套内建筑面积未出现差异，没有违反合同约定，且目前没有证据证明泰禾公司存在变更规划,套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定误差范围的行为，故一审认定泰禾公司向吴美贞、邵威交付的商品房套内建筑面积未出现差异，不构成违约，认定事实清楚。综上所述，吴美贞、邵威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6184元，由吴美贞、邵威负担。本判决为终审判决。审判长  袁文伟审判员  张 敏审判员  李 杰二〇一七年七月十八日书记员  林雨婷