云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0302民初3405号原告谢元彪，男，汉族，1965年12月8日生麒麟区人，住麒麟区。原告张雁，女，汉族，1972年10月14日生麒麟区人，住址同上。系原告谢元彪之妻。二原告委托代理人马林峰、恭开宝，云南大韬（曲靖）律师事务所律师。（特别授权）被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司。社会统一信用代码：91530302778598074D。地址：曲靖市麒麟区珠源东路。委托代理人胥萍，云南杨文正律师事务所律师。（特别授权）委托代理人梁霞，女，汉族，1966年11月20日生麒麟区人，系曲靖麒麟人和房地产开发有限公司办公室主任，住曲靖市。原告谢元彪、张雁诉被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢元彪、张雁的委托代理人马林峰、恭开宝，被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司委托代理人胥萍、梁霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月19日，原告谢元彪、杨雁与被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司签订了合同编号为“QJNCJC1310015”的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，双方签订《商品房购销合同》明确约定：二原告以906875元的价格购买被告开发的位于曲靖市南片区水寨村委会滇东北商品交易中心二期（南城建材广场）第13幢10号的商品房，被告应于2011年3月28日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告；原告于交房后60日内将购房发票及产权登记机关规定的相关证件交给被告，由被告代办产权登记证和土地使用权证。合同签订当日，二原告依照约定向被告支付了购房首付款656875元，并向银行办理了25万元的按揭贷款手续。原告已按照约定全面履行了支付购房款的合同义务，然而被告却未依约履行，直到2011年7月8日才向原告交付房屋，并于交房当日收取了原告的办理房屋产权证的费用48497元，后被告长期占用原告的办证费用，致原告的房屋产权证至今未办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；规定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案被告为二原告办理房屋产权的期限应自交付房屋使用之日起90日，逾期则应依法承担相应的民事责任。被告作为房地产开发公司，负有依法为二原告的商品房办理产权证的法定义务和合同义务。被告收取二原告的办证费用及办证资料却不为二原告办理的行为损害了原告的合法权益。诉请法院判令：一、被告立即为二原告办理并交付曲靖市南片区水寨村委会滇东北商品交易中心二期（南城建材广场）第13幢10号商品房的房屋产权证；二、被告向二原告支付因迟延办理房屋产权证应承担的违约金392347元；三、本案诉讼费及律师费由被告承担。庭审过程中二原告放弃诉讼请求的第一项及第三项中要求被告承担律师费的主张。被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司口头答辩，我公司已经于2016年11月7日向曲靖市房管局办理了房产证，故应驳回二原告诉讼请求的第一项，二原告主张的违约金计算过高，相关损失只可以支持至起诉前两年，其余部分应当驳回。二原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、身份证、结婚证、工商登记信息查询表各一份，用以证明原告的主体资格；2、商品房购销合同、合同补充协议、商品房购销合同登记备案表各一份，用以证明2010年10月19日，二原告与被告签订了合同编号为“QJNCJC1310015”的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，原告以906875元的价格购买房屋，并提交了质量保证书、说明书，约定在交房后60日内代办产权登记和产权证；3、购房发票、违约金收据各一张，用以证明原告支付了购房款656875元，并向银行办理了25万元按揭贷款，被告实际交房时间是2011年7月8日，双方协商被告于交房当日支付原告逾期交房违约金900元的事实；4、契税、印花税、维修基金收据各一张，相关配套费、消防、办证费收据各一份，用以证明原告于2011年7月8日按照合同约定将办证所需资料及费用交给被告，被告长期占用原告办证资金却未代原告办理产权证的事实。经质证，被告对二原告所举上述证据均无异议。被告为支持其答辩主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书各一份，用以证明被告的主体资格；2、房产证复印件一份，用以证明被告于2016年11月7日已为二原告办理了房产证；3、商铺委托招商管理协议、合同变更、补充协议书、确认书、收据各一份，解除商铺委托招商管理协议、合同变更补充协议书的协议、收据各一份，用以证明2010年10月19日原告与邦辉公司签订合同，由其公司打理商铺并进行招租，原告方已收取前三年的租金191160元，第四、五年由被告代邦辉公司支付了租金15045元，自交房后，原告共计收取租金206205元。经质证，原告对被告所举证据1、2无异议，证据3，认为与本案不具有关联性，不予认可。本院认为，二原告所举证据1、2、3、4被告均无异议，客观、真实与本案具有关联性，本院予以采信;被告所举证据1、2，原告无异议，与本案具有关联性，本院予以采信，证据3，与本案不具有关联性，不作为本案的证据予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年10月19日，原告谢元彪、杨雁与被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司签订了合同编号为“QJNCJC1310015”的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，双方签订《商品房购销合同》明确约定：“二原告以906875元的价格购买被告开发的位于曲靖市南片区水寨村委会滇东北商品交易中心二期（南城建材广场）第13幢10号的商品房”。合同签订后，二原告依照约定向被告支付了购房首付款656875元，并向银行办理了25万元的按揭贷款手续。2011年7月8日向二原告交付房屋，并于交房当日收取了原告的办理房屋产权证的费用48497元，但直至二原告起诉之日被告未帮二原告取得房屋所有权证书。二原告遂诉至我院并提出前述诉请。另确认，被告已于2016年11月7日为二原告取得房屋所有权证书。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二原告主张被告承担的违约金计算标准过高，本院予以支持的为被告支付二原告自2011年10月9日至2016年6月1日的违约金共计906875×4.75%÷365天×（4年×365天/年+232天）=199686.42元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付原告谢元彪、张雁违约金199686.42元。案件受理费7185元（原告预交），由被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司承担4293元，原告谢元彪、张雁承担2892元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  何江维人民陪审员  贾丽萍人民陪审员  金朝兰二〇一七年七月二十日书 记 员  吴丽萍