北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终6799号上诉人（原审被告）：京城际通物流（北京）有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇永新路13037号。法定代表人：肖娜，董事长。委托诉讼代理人：荆飞，男，京城际通物流（北京）有限公司员工。委托诉讼代理人：高丛梅，天津勤达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京路远翔货运服务有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡西直河南里。法定代表人：王计勇，总经理。上诉人京城际通物流（北京）有限公司（以下简称京城公司）因与被上诉人北京路远翔货运服务有限公司（以下简称路远翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人京城公司的委托诉讼代理人高丛梅，被上诉人路远翔公司的法定代表人王计勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京城公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法发回重审，或者改判租赁合于2016年9月30日解除，驳回路远翔公司其他诉讼请求；3.一、二审诉讼费由路远翔公司承担。事实和理由：一、京城公司已经于2016年9月底履行了解除不定期租赁合同的通知义务，解除租赁合同的期限应为2016年9月30日。京城公司在2016年8月由于经营原因即与路远翔公司商量退租事宜，双方未达成一致。2016年9月20日京城公司因职工罢工被迫停业，故京城公司2016年9月底正式通知路远翔公司终止合同，但路远翔公司公司强行阻挠京城公司转移清理车辆及办公用品，为此京城公司多次报警后不得已在付清截止9月底租金的基础上另外多支付路远翔公司约一个月租金3万元以结清水电卫生费及其他费用。故，双方之间的租赁合同关系应在2016年9月30日解除。二、一审中路远翔公司未提供水、电、卫生费的相关票据，更没有京城公司工作人员的签字确认，仅凭路远翔公司请求即支持诉请无事实和法律依据。京城公司在7、8月份共计支付了18951元的水电卫生费，仅余9月份未付，且京城公司支付的3万元足以覆盖9月底的水电等费用。三、路远翔公司在已经拿到3万元清偿款的情况下依然强制阻止京城公司清理资产，导致京城公司的车辆、办公用品等依然置于路远翔公司场院。故京城公司不应支付路远翔公司占用费用。四、场地大门的恢复费用，已经包含在3万元的清偿费用中，故京城公司无义务再为路远翔公司恢复。路远翔公司辩称，服从一审判决，不同意京城公司的上诉请求与理由，请求驳回京城公司的上诉请求。理由：路远翔公司认可一审法院认定的合同解除时间。京城公司员工罢工后，京城公司员工10月份仍住在路远翔公司场院内。水电费是路远翔公司垫付的，京城公司未予支付。路远翔公司并未阻止京城公司转移及清理物品。合同约定京城公司应把破损的门和库房大洞修好。路远翔公司向一审法院起诉请求：1、判令解除路远翔公司与京城公司间《房屋、库房场地租赁合同》；2、判令京城公司向路远翔公司支付2016年1月至9月房屋租金6600元；3、判令京城公司向路远翔公司支付2016年10月1日起至合同解除之日房屋租金111306元（从2016年10月1日起计算至合同解除之日止，暂计算至2016年12月31日）；4、判令京城公司向路远翔公司支付2016年7月至9月水电费及卫生费14770元；5、判令京城公司向路远翔公司支付房屋修理费用20000元或者恢复大门原状；6、由京城公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月18日，路远翔公司（甲方）与京城公司（乙方）签订房屋、库房场地租赁合同，合同约定甲方一次性把办公楼、库房、宿舍租赁给乙方，办公楼273平方米（273m2×1元／m2／天×30天×12月=98280元）、库房938平米（938m2×0．8元／m2／天×30天×12月=270144元）、宿舍七间（7间×800元／月×12月=67200元）共计435624元。租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日止，租金为435624元。所租场地（库房）的水费20元／人／月按表2元／度、电费1．3元／度，卫生费15元／人／月、取暖费：宿舍每间1000元（费用价格是按政府的浮动而随时调整）。合同终止后，乙方投资建设的办公室内不动产的装修等设施无偿归甲方所有。对于库房乙方自行改造建设的设施，乙方要恢复甲方承租前原状。合同签订后，京城公司在租赁场地开凿一个大门后进行经营。2015年12月31日合同到期后，双方未继续签订租赁合同。但京城公司继续使用租赁的场地，按季度向路远翔公司支付租赁费用，路远翔公司未表示反对。后路远翔公司向京城公司发出三份通知函，函中分别载明2016年第一季度租赁费用为109106元；2016年第二季度租赁费用：109106元；2016年上半年租赁费用218212元。京城公司将上述款项依约支付给了路远翔公司。2016年7月14日又向路远翔公司支付了7、8、9月的房租109106元。2016年9月20日，因员工罢工，京城公司就未在租赁场地继续办公，并称已口头同路远翔公司沟通不租赁房屋，但未提供证据证明。后牛某以个人名义转了30000元给路远翔公司法定代表人王计勇，附言为个人代垫公司付路远祥10月份房屋租金。一审法院认为，路远翔公司同京城公司于2015年1月18日签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同到期后，双方虽未续签书面合同，但双方都认可按照原合同继续履行，路远翔公司向京城公司出具了三份通知函，载明2016年第一季度租赁费用为109106元、第二季度租赁费用为109106元，2016年上半年租赁费用为218212元，上述三份通知函视为路远翔公司对租赁合同的租金的确认，因京城公司已将上述租赁费用支付给路远翔公司，故对路远翔公司要求的2016年1月至9月的房屋租金6600元的请求，该院不予支持。关于2016年9月26日牛某以京城公司名义转给路远翔公司法定代表人王计勇的30000元的性质，因汇款附言写明，个人垫付10月份房屋租金，故该院认定该笔汇款为京城公司支付的10月份房屋租金。因2016年第一季度、第二季度的房屋租金为109106元，该院认定10月份的租金为36369元，故京城公司尚未支付10月份租金6369元，且京城公司亦未支付7、8、9月的水电费、卫生费。2016年9月20日因京城公司员工罢工，京城公司不在使用涉案租赁场地，且京城公司提供的转账单显示，京城公司将租金交至10月份，京城公司声称同路远翔公司商量过解除租赁合同，但双方皆未提供证据证明。该院根据京城公司交款情况、京城公司实际使用场地情况及庭审情况，认定双方租赁合同解除时间为2016年10月31日。合同解除后，因京城公司的车辆实际占用路远翔公司的场地，由此产生的占用费用，该院根据场地占用情况、所占面积、每月租金等客观情况酌情判处京城公司承担场地占用费用为半个月租金，即18184.5元。京城公司为方便经营，将租赁厂房凿开一个大门，因双方签订的租赁合同约定对于库房京城公司自行改造建设的设施，京城公司应恢复承租前原状，故该院对于路远翔公司要求恢复大门原状的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决：1.路远翔公司与京城公司的租赁合同于2016年10月31日解除；2.京城公司支付路远翔公司房屋租金、房屋占用费、水电费、卫生费以及房屋维修费用共计39323．5元；3.京城公司将在租赁场地中开凿的大门恢复原状；4.驳回路远翔公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，京城公司提交证据1：高丛梅与王计勇的通话记录的录音光盘及文字整理材料，证明双方于2016年9月30日解除合同，且京城公司打算10月2日搬家；证据2：京城公司员工申请劳动仲裁的相关材料，证明京城公司职工于2016年8、9月份罢工，公司已经不可能正常运营，进而证明租赁合同应于9月30日解除；证据3：（2017）京0112民初6165号民事判决书，证明已有生效文书判决路远翔公司返还京城公司车辆及办公用品。是路远翔公司阻挠京城公司搬走物品。路远翔公司的质证意见为：对证据1真实性认可，不认可证明目的，京城公司虽然提出要搬但未明确具体搬家日期，一直没搬；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，9、10月份一直有京城公司的工人住在场院；对证据3的真实性认可，证明目的不认可，京城公司的工人把车辆驾驶证行驶证都拿走了，是京城公司工人不让京城公司搬走。路远翔公司提交证据1：3-6月份水电卫生费缴款明细，证明3到6月和7到9月水电卫生费的计算方式是和收款方式是一样的；证据2：修复大门费用的票据2张，一张是2017年4月29日出具的金额为6155元的票据，另一张是2017年5月11日出具的金额为4200元票据，证明路远翔公司修复大门的支出。京城公司的质证意见为：对证据1真实性、关联性不认可，证明目的也不认可，该证据系路远翔公司单方出具，没有京城公司工作人员的签字确认。对证据2中2017年4月29日的票据认可，票据中材料费和人工费齐全，应该是符合真实情况，同意支付；对证据2中2017年5月11日的票据不认可，该费用是额外费用，并非恢复原来墙面的费用。针对双方提交的上述证据及质证意见，本院对于高丛梅与王计勇的通话记录的录音光盘及文字整理材料、京城公司员工申请劳动仲裁的相关材料、（2017）京0112民初6165号民事判决书、2017年4月29日修复大门的票据的真实性不持异议。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.双方租赁合同的解除时间。2.京城公司是否应当支付路远翔公司房屋租金、房屋占有使用费。3.京城公司是否应当支付路远翔公司7-9月份水电费、卫生费。4.京城公司是否应当支付路远翔公司房屋修理费用也即大门恢复费用。关于租赁合同解除时间。京城公司上诉主张其已于2016年9月26日通知路远翔公司解除合同，且支付了3万元作为房屋结清款，后不在涉案租赁场地实际经营，故双方的租赁合同应于2016年9月30日解除。路远翔公司认为租赁合同应于2016年10月31日解除，称双方虽曾沟通过解除事宜，但京城公司最终并没有明确表示解除的时间，且后来没有实际搬走。该3万元与房屋租金、水电卫生费没有关系，系协调资金。本院认为，首先，京城公司提供的录音资料并不足以证明其已明确通知路远翔公司要求9月30日解除租赁合同。其次，对于3万元款项的性质，由于双方均未对各自的主张提供充分证据予以证明，本院均不予采信。依据可查证的事实，2016年9月26日牛某以京城公司的名义转给路远翔公司法定代表人王计勇3万元，汇款附言写明，“个人代垫公司付路远祥16年10月份房屋租金”，故本院认定该3万元汇款的性质为京城公司支付的10月份房屋租金。综上，依据京城公司的付款情况、实际使用场地情况及双方陈述等，一审法院认定双方租赁合同解除时间为2016年10月31日并无不当，本院予以确认。对于京城公司主张合同应于2016年9月30日解除的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于房屋租金、占有使用费。因2016年前三季度的房屋租金均为109106元，故本院认定10月份的租金为36369元，现京城公司已付3万元，尚欠10月份房屋租金6369元。合同解除后，因京城公司的车辆及办公用品等仍在涉案租赁场地中，由此产生的占有使用费的负担问题，双方说法不一。京城提交返还原物一案的生效判决证明是路远翔公司阻碍其拉走相关物品，故其不应支付占有使用费。本院认为，在返还原物一案（2017）京0112民初6165号民事判决书中载明，由于京城公司拖欠工人工资及未协商好房屋及场地租金问题，京城公司的工人及路远翔公司给予阻止，京城公司未能将经营用的汽车及办公用品运走。也即在占有涉案场地未能及时搬走物品一事上，双方均存在过错，一审法院结合本案客观情况酌情判定京城公司承担数额为半个月租金的占有使用费并无明显不当，本院予以确认。对于京城公司主张不应支付房屋租金、占有使用费的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于7-9月份水电卫生费。路远翔公司主张7-9月份的水电卫生费共计14770元，并向法庭提交了计算明细。京城公司以路远翔公司未提供由双方签字确认的凭据为由不予认可，但其未能证明在双方此前的水电卫生费结算中存在这样的凭证。且京城公司在二审中认可每个月的水电卫生费大概是四五千左右，一季度不超过一万五千元。结合双方的陈述，本院认为路远翔公司主张的7-9月份的水电卫生费数额并未超出正常范围，理由正当，本院予以支持。京城公司主张已经支付7、8月份的水电卫生费，但并未就此提供证据予以证明，故，对于京城公司的该项上诉请求本院不予支持。关于房屋维修费用即本案中的大门恢复费用。在本案一审判决以后二审开庭之前，路远翔公司已将租赁场地中开凿的大门恢复了原状，由此产生的房屋维修费，京城公司同意支付6155元，本院不持异议，该费用一并由京城公司支付给路远翔公司。鉴于大门已经恢复原状，一审判决第三项已经由路远翔公司实际履行，本院依法予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2017）京0112民初604号民事判决第一项。二、撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初604号民事判决第二项、第三项、第四项。三、京城际通物流（北京）有限公司支付北京路远翔货运服务有限公司房屋租金、房屋占用费、水电费、卫生费以及房屋维修费用共计四万五千四百七十八元五角。四、驳回北京路远翔货运服务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回京城际通物流（北京）有限公司的全部上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费783元，由京城际通物流（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋洪印审 判 员  曹 炜代理审判员  于洪群二〇一七年七月二十七日法官 助理  王天冕书 记 员  王 彬