广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂050X民初527号 原告：北海家安物业服务有限公司，住所地：北海市贵州路银苑小区。 法定代表人：**宽，总经理。 委托诉讼代理人：雷军，广西中龙律师事务所律师。 被告：邱伟，男，汉族，1972年8月出生，住北海市海城区。 原告北海家安物业服务有限公司（以下简称家安物业公司）诉被告邱伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法由审判员张洁担任审判长，与人民陪审员刘玉梅、黄耀群组成合议庭，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告家安物业公司的委托诉讼代理人雷军到庭参加诉讼，被告邱伟经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告家安物业公司提出如下诉求：1、判令被告邱伟支付2014年11月1日至2016年11月30日物业服务费1725.38元、绿化保洁公共照明分摊费125元、公共维修基金172.54元，车位及其使用管理服务费1500元，违约金1761.46元（违约金以3522.92元为基数按月2%计，暂从2014年11月1日计至2016年11月30日，此后计至结清欠费时止），五项合计5284.38元给原告北海家安物业服务有限公司；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2008年5月23日与北海市天和花园业主委员会签订《天和花园物业管理服务委托合同》。同年6月1日，原告进驻天和花园为业主提供物业服务。该合同规定，从2008年6月1日起，天和花园住宅物业服务费每月按建筑面积收费0.4元/㎡收取，公共维修基金每月按建筑面积0.035元/㎡计算，绿化保洁公共照明分摊费每户收费3.5元/月，车辆场地占用费60元/月，业主逾期不交纳物业服务费，每日按千分之三收滞纳金。2010年4月18日，原告与该业主委员会续签《天和花园物业管理服务委托合同》约定，从2010年6月1日起，住宅物业服务费每月按建筑面积0.5元/㎡计，公共维修基金每月按建筑面积0.05/㎡，绿化保洁公共照明分摊费每户收费5元/月，车辆场地占用费每月60元/辆，业主逾期交纳物业服务费违约金每日按欠费总额1%计。现原告自愿将违约金调整为每月2%计算。2016年12月1日，原告终止天和花园的物业服务。被告是天和花园业主，拥有坐落在天和花园A栋X单元50X号，建筑面积为138.03平方米的住宅一套，机动车辆一台。从2014年11月至2016年11月（共计25个月），被告欠缴物业服务费1725.38元（138.03㎡×0.5元/㎡×25个月=1725.38元），绿化保洁公共照明分摊费125元（5元/月×25个月=125元），公共维修基金172.54元（138.03㎡×0.05元/㎡×25个月=172.54元），车位及其使用管理服务费1500元（60元/辆×25个月=1500元），逾期交纳物业费违约金1761.46元，以上合计5284.38元。虽经原告多次催收，但被告拒不交付，为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 原告围绕诉讼请求向本院依法提交了以下证据：1、企业名称核准变更通知，证明北海银富物业服务有限公司变更为北海家安物业服务有限公司；2、企业法人营业执照，证明原告是从事物业管理的专业公司；3、物业服务企业资质证书，证明原告具有物业管理资格；4、物业管理服务委托合同，证明原告是天和花园物业管理权人；5、通知，证明原告向天和花园业主住户告知提供物业时间及物业收费标准；6、北海市物业服务收费及相关价格收费公示牌，证明原告物业服务收费已经物价主管部门登记备案并向业主公示；7、天和花园A栋公寓楼客户名单，证明被告是天和花园A栋二单元50X号业主；8、桂Ｅ×××××号车固定停车位照片，证明被告桂Ｅ×××××号车辆从2014年11月起至今在天和花园停放的事实；9、天和花园物业综合服务收费明细表，证明被告在2014年11月至2016年11月欠缴物业服务费的事实；10、天和花园业主综合物业欠费通告、催费通告，证明原告已多次通过公告形式向被告催交物业服务费；11、关于不再续签物业服务合同的通知，证明天和花园业委会于2016年12月1日与原告终止天和花园物业服务合同；12、家安物业公司撤出天和花园小区的公告，证明原告于2016年12月1日终止天和花园的物业服务；13、天和花园E栋一单元402号业主邱伟欠缴物业综合服务费一览表，证明被告共欠缴物业综合服务费5284.38元的事实。 被告邱伟未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩及质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告举证的证据依法予以确认。 经审理查明：2008年5月23日北海银富物业服务有限公司（乙方）与北海市天和花园业主委员会（甲方）签订《北海市天和花园物业管理服务委托合同》一份，主要约定甲方委托乙方对天和花园实行专业化、一体化的物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；合用自2008年5月起至2010年5月止；物业服务收费标准：每月每平米按建筑面积收费0.40元收取、每月每平米收取0.03元作为公共维修基金等内容。2010年4月18日，北海银富物业服务有限公司（乙方）与北海市天和花园业主委员会（甲方）续签《天和花园物业管理服务委托合同》一份，主要约定住宅0.50元/㎡/月、商铺0.70元/㎡/月、杂物间（含车库）统一50元/间/月；公共维修基金暂定为0.05元/㎡/月（专项资金、专款专用）；绿化及绿化用水、小区路灯及楼道灯等费用暂定为5元/户/月；车位及其使用管理费用如下：小汽车60元/辆/月、摩托车30元/辆/月、电动车30元/辆/月、自行车10元/辆/月；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权从逾期之日起每天按所欠费用总额的1%交纳违约金，或向当地人民法院起诉；本合同自2010年5月1日至2016年5月31日止等内容。2010年5月11日北海银富物业服务有限公司变更名称为北海家安物业服务有限公司。原告从2008年6月份开始为案涉物业小区提供物业服务，在2016年5月31日物业服务合同期限届满后，原告还继续为案涉物业小区提供物业服务。2016年12月1日天和花园业主委员会向原告发出《关于不再续签物业服务管理合同的通知》，主要载明第二届天和花园业主委员会通过业主大会选举产生，并报有关部门备案，已于2016年11月28日获批成立。原告与天和花园2010年5月签订的服务合同于2016年5月31日期满结束，经新的业主会考核评定未能及格。因此，本业主委员会决定不再与原告公司续签服务合同，请于2016年12月5日前撤出。2016年12月1日，原告向案涉小区业主发出撤出案涉小区的公告。被告系案涉小区业主，其房屋建筑面积为138.03㎡，名下有桂Ｅ×××××号牌小型汽车一辆。原告分别于2012年12月30日、2013年12月30日、2014年12月30日、2016年1月20日向被告发出《催交物业费通知》。在2014年11月至2016年11月期间被告拖欠的各项费用如下：物业服务费1725.38元（138.03㎡×0.5元/㎡×25个月=1725.38元），绿化保洁公共照明分摊费125元（5元/月×25个月=125元），公共维修基金172.54元（138.03㎡×0.05/㎡×25个月=172.54元），车位及其使用管理服务费1500元（60元/辆×25个月=1500元）。以上费用合计3522.92元。现原告以被告经催收但拒绝交付相关物业服务费存在违约为由诉至本院，提出上述诉求。 本院认为：2008年5月23日北海银富物业服务有限公司与北海市天和花园业主委员会签订《北海市天和花园物业管理服务委托合同》和双方于2010年4月18日续签的《物业管理服务合同》均是各方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述合同对小区业主均具有约束力。原告已按上述的合同约定为案涉小区提供了物业服务，被告作为业主应按合同的约定交付物业费用。在2016年5月31日上述服务合同届满后，原告继续为案涉小区提供物业服务至2016年12月1日。被告逾期至今未缴纳物业服务费及相关费用，已构成违约。为此，对原告请求被告支付2014年11月至2016年11月期间的物业服务费1725.38元、绿化保洁公共照明分摊费125元、公共维修基金172.54元、车位及其使用管理服务费1500元，共计3522.92元，于法有据，本院予以支持。关于违约金，原告请求按欠缴物业费总额的2%/月计算逾期违约金，本院认为，该计算方式远高于实际损失，依照《最高人民法院关于修改的批复》的规定：“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法将违约金调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计算。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告邱伟向原告北海家安物业服务有限公司支付2014年11月至2016年11月期间拖欠的物业服务费1725.38元、绿化保洁公共照明分摊费125元、公共维修基金172.54元、车位及其使用管理服务费1500元，共计3522.92元及违约金（违约金计算：以应交总金额3522.92元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%，从2016年12月1日起计至被告还清上述费用之日止）。 案件受理费50元，公告费350元，共计400元，由被告邱伟负担（该费用原告已预交，由被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  刘玉梅 人民陪审员  黄耀群 二〇一七年七月十八日 书 记 员  赖秋燕