福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初1198号原告：邢宗景，男，1949年10月1日出生，家住永安市。委托诉讼代理人：冯向晖，福建顺隆律师事务所律师。被告：余加盛，男，1975年4月15日出生，家住永安市。委托诉讼代理人：陈伟群，福建旭尧律师事务所律师。原告邢宗景与被告余加盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邢宗景及其委托诉讼代理人冯向晖、余加盛的委托诉讼代理人陈伟群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢宗景向本院提出诉讼请求：1.余加盛支付租金82080元、利息损失14774.4元，合计96854.4元；2.余加盛支付水费17226元；3.诉讼费由余加盛承担。事实与理由：2009年7月17日，邢宗景与余加盛签订《店面出租协议书》，邢宗景作为出租方，将永安市爱国路45号及二楼整层租予余加盛使用。该协议第二条约定：“租赁期为壹拾贰年，从2009年7月18日至2021年6月17日”。第三条约定：“前三年租金每月为3800元，第四年至第六年每月租金为4560元，第七年至第九年每月租金为5472元，第十年至第一十二年每月租金为6566元。交租方式为季度交纳，先交后用。乙方必须于每个季度前五日将租金交于甲方，每超过一天，乙方应按每月房租的10%的罚款赔偿给甲方。”余加盛自2016年起未缴纳租金，至2017年3月止，共欠邢宗景租金82080元（按每月租金5472元计算）。同时，根据《店面出租协议书》第三条约定，邢宗景有权要求余加盛支付拖欠租金的罚金（违约金性质），按月利率2%计算，共计14774.4元，合计96854.4元。余加盛使用涉案租赁房屋起未支付过水费，截至起诉之日，其共使用6380吨水，按每吨2.7元计算（永安市自来水公司商业用水标准），共17226元。余加盛辩称:1.邢宗景与转租第三人陈竑已于2016年1月15日口头约定租金为每月4000元，故租金应按照每月4000元计算，而不是《店面出租协议书》中约定的5472元；2.余加盛于2017年3月31日、2017年4月1日分别将所欠房屋租金41627元、5000元，共计46627元以银行转账的方式支付给邢宗景，前述款项应从应付租金中予以扣除；3.余加盛代垫的电费4624元应从应付租金中予以扣除；4.余加盛在与邢宗景签订租房协议之日（即2009年7月17日），支付给邢宗景的合同信用金5000元，应从应付租金中予以扣除；5.余加盛自2009年7月17日签订协议至今均有按时交纳水费，未欠邢宗景水费；6.邢宗景诉请支付利息损失未在《店面出租协议书》中约定，该诉请不应得到支持；7.要求邢宗景针对余加盛支付的房屋租金出具正式票据。邢宗景围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.身份证复印件，证明：邢宗景、余加盛的基本身份情况。2.《店面出租协议书》，证明：邢宗景与余加盛签订房屋租赁合同的事实。3.《国有土地使用证》、结婚证复印件、身份证复印件，证明：案涉租赁物的所有权情况。4.零售发票、收款收据，证明：邢宗景于2009年7月17日收取余加盛合同信用金5000元，于2009年7月17日收取余加盛2009年第三季度租金9112元，于2009年10月18日收取余加盛2009年第四季度租金9500元。5.水表照片，证明：案涉房屋水表记录6380吨。6.《终止协议通知》，证明：余加盛于2017年3月15日向邢宗景提出终止店面出租协议，要求邢宗景于2017年3月31日前接受店面。7.邢宗景的陈述，陈述其不同意该案进行调解的原因。余加盛围绕其主张依法提交如下证据：1.转账记录，证明：余加盛于2017年3月31日、2017年4月1日分别将所欠房屋租金41627元、5000元，共计46627元以银行转账的方式支付给邢宗景。2.电表照片、笔记本复印件、手机缴纳电费记录截屏，证明：余加盛为邢宗景代垫电费。3.永安市自来水公司水费缴款通知单，证明：余加盛支付过该笔水费。本院经审理认定事实如下：邢宗景作为出租方，将永安市爱国路45号及二楼整层租予余加盛使用。该协议第二条约定：“租赁期为壹拾贰年，从2009年7月18日至2021年6月17日”。第三条约定：“前三年租金每月为3800元，第四年至第六年每月租金为4560元，第七年至第九年每月租金为5472元，第十年至第一十二年每月租金为6566元。交租方式为季度交纳，先交后用。乙方必须于每个季度前五日将租金交于甲方，每超过一天，乙方应按每月房租的10%的罚款赔偿给甲方。”截至邢宗景起诉之日，余加盛尚未支付邢宗景自2016年1月起至2017年3月的房屋租金。余加盛于2017年3月31日、2017年4月1日分别将所欠房屋租金41627元、5000元，共计46627元以银行转账的方式支付给邢宗景。余加盛已于2017年3月15日向邢宗景送达《终止协议通知书》，双方已于2017年3月31日终止《店面出租协议书》，终止房屋租赁关系。对于双方当事人争议的焦点问题，本院认定如下：1、案涉房屋是否成立转租。邢宗景认为，其和余加盛签订的《店面出租协议书》中约定不允许擅自转租，并且其也未同第三人约定过该房屋租金事宜，故该房屋不存在转租，余加盛作为承租人应当支付租金。余加盛认为，其于2011年10月21日经邢宗景同意，已将该房屋转租给第三人陈竑，由陈竑向邢宗景支付租金；而陈竑又与邢宗景于2016年1月15日口头约定将该房屋租金降至每月4000元，故所欠该房屋租金应按每月4000元计算，而非《店面出租协议书》中约定的5472元。本院认为，邢宗景与余加盛于2009年7月17日签订《店面出租协议书》中第七条约定“在合同期间，如果甲方同意乙方将房屋使用权交付给第三者，本合同对原乙方与房屋使用权者继续有效。”邢宗景认为其从未同意将房屋转租给第三人，而余加盛未能提供充分证据证明邢宗景已同意将房屋转租第三人，也未能提供充分证据证明邢宗景口头同意将租金降至每月4000元。故余加盛应按照双方签订的协议中约定的每月5472元支付租金，即自2016年1月起至2017年3月止，十五个月租金共计82080元的诉讼请求理由成立，予以支持。余加盛的答辩理由不能成立，不予支持。2、双方是否在《店面出租协议书》中约定承租方逾期付款违约金内容，及逾期付款违约金金额的认定。邢宗景认为，《店面出租协议书》中第三条约定“交租方式为季度交纳，先交后用，乙方必须于每个季度前五日将租金交于甲方，每超过一天，乙方应按每月房租的10%的罚款赔偿给甲方。”虽协议中约定为罚款，但实际意义为逾期付款违约金；并且邢宗景认为协议中“每超过一天，乙方应按每月房租的10%的罚款赔偿给甲方”这一违约金支付标准过高，自愿将逾期付款违约金按月利率2%计算，余加盛须支付给其逾期付款违约金共计14774.4元。余加盛认为，《店面出租协议书》中并未约定逾期付款违约金、利息等，仅约定罚款内容。因邢宗景作为个人没有罚款的权力，故其无须支付给邢宗景逾期付款违约金、利息。本院认为，邢宗景、余加盛双方作为平等主体签订《店面出租协议书》，协议中约定罚款的目的是为了敦促承租人余加盛信守承诺、按期支付租金。将协议中约定的罚款内容视为逾期付款违约金之意，符合双方订立协议本意，也符合《合同法》中关于违约金的立法原则。故余加盛作为违约方，应向邢宗景支付逾期付款违约金共计14774.4元（5472×3×2%×15+5472×3×2%×12+5472×3×2%×9+5472×3×2%×6+5472×3×2%×3=14774.4元）。3、余加盛是否须向邢宗景支付水费。邢宗景认为，余加盛使用涉案租赁房屋起未支付过水费，截至起诉之日，其共使用6380吨水，按每吨2.7元计算（永安市自来水公司商业用水标准），余加盛须支付给其水费共17226元。余加盛认为，涉案租赁房屋的水费其已全部交清，无须另行支付给邢宗景相关水费。本院认为，邢宗景未能提供足以证明涉案房屋所使用的水费吨数，及其代为缴纳水费的证据，故邢宗景要求余加盛支付水费共17226元的诉讼请求理由不能成立，不予支持。4、余加盛于2009年7月17日支付给邢宗景的合同信用保证金5000元、在本案审理期间于2017年3月31日支付给邢宗景41627元、2017年4月1日支付给邢宗景5000元，共计51627元如何处理。余加盛认为，其在与邢宗景签订租房协议之日（即2009年7月17日），支付给邢宗景的合同信用金5000元、本案审理期间共支付给邢宗景的46627元，共计51627元均应从应付房屋租金里予以扣除。本院认为，双方签订的《店面出租协议书》中并未约定合同信用保证金；在本案审理期间余加盛支付给邢宗景的46627元，有余加盛提供并经庭审举证质证的转账记录等证据予以证实。故该笔信用保证金5000元、本案审理期间余加盛共支付给邢宗景的46627元，共计51627元均应从应付房屋租金中予以抵扣。余加盛的答辩意见理由成立，予以支持。5、余加盛是否代垫电费及代垫电费的处理。余加盛认为，其在承租房屋期间多次帮助邢宗景代垫电费共4624元，应从应付租金中予以扣减。邢宗景认为，电费问题不是本案诉请内容，余加盛应提出反诉请求。本院认为，余加盛仅提供打印的记载户名为“*宗景”、“*可宣”的电费缴纳记录复印件、电表照片复印件、手写抄表记录及代垫金额复印件。且邢宗景对此亦不予认可。本院在本案中不予处理，余加盛可另行主张权利。6、邢宗景诉请的租金计算时间是否多计18日。余加盛认为，双方于2009年7月17日签订《店面出租协议书》，自2016年起未缴纳的租金应自2016年1月18日起至2017年3月31日止，共计14.5个月。邢宗景认为，其在收2009年第三季度租金时已将18天的房租扣除，故2016年起未缴纳的租金应自2016年1月1日起至2017年3月31日止。本院认为，邢宗景认为其已于2009年第三季度收租时将18天的房租扣除，有邢宗景提供并经庭审举证质证的零售发票等证据予以证实，故余加盛的答辩意见，理由不能成立，不予认可。7、邢宗景是否须针对余加盛支付的房屋租金出具正式发票。余加盛答辩称要求邢宗景出具其所缴纳房屋租金的证实发票，因与本案讼争内容无关，本院在本案中不予处理，余加盛可另行主张权利。综上所述，本院认为，邢宗景与余加盛签订的《店面出租协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等的强制性规定，合法有效，双方当事人应按协议约定履行自己的义务。余加盛逾期未按协议约定履行支付租金义务，已构成违约，邢宗景有权依协议约定要求余加盛支付所欠租金及逾期付款违约金。故邢宗景要求余加盛支付尚欠租金82080元、利息（即逾期付款违约金）14774.4元，合计96854.4元的诉讼请求，于法有据且符合协议约定，本院予以支持。邢宗景未能提供足以证明涉案房屋所使用的水费吨数，及其代为缴纳水费的证据，故邢宗景要求余加盛支付水费共17226元的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。余加盛关于其在2009年7月17日支付给邢宗景的合同信用保证金5000元、在本案审理期间于2017年3月31日支付给邢宗景41627元、2017年4月1日支付给邢宗景5000元，共计51627元应从应付所欠租金中予以扣除的答辩意见，理由成立，本院予以支持。余加盛其余答辩意见理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、余加盛应于本判决发生法律效力之次日起十日内支付邢宗景尚欠房屋租金30453元（82080-51627=30450元），并支付逾期付款违约金14774.4元，合计45227.4元。二、驳回邢宗景其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2582元，减半收取1291元，由邢宗景负担195元，由余加盛负担1096元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  崔璐二〇一七年七月十二日书记员  叶云附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。