成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0114民初1014号 原告：杨敏，女，1980年2月2日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告：向鹏，男，1974年10月1日出生，汉族，住四川省什邡市。 共同委托诉讼代理人：温玉婷，四川矩衡律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：王雅贤，四川矩衡律师事务所实习律师。 被告：四川兴茂（集团）有限公司，住所地四川省成都市新都区斑竹园镇柏水社区。 法定代表人：郑凯，职务不详。 被告：成都农村商业银行股份有限公司新都斑竹园支行，住所地成都市新都区斑竹园镇竹园大道39号、41号、43号。 负责人：孙晓冬，行长。 原告杨敏、向鹏与被告四川兴茂（集团）有限公司（以下简称兴茂公司）、成都农村商业银行股份有限公司新都斑竹园支行（以下简称农商行斑竹园支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，因兴茂公司已不在工商登记的住所地办公，遂采取了公告送达的方式向该公司送达，故本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨敏、向鹏的委托诉讼代理人温玉婷、王雅贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨敏、向鹏向本院提出诉讼请求：请求判令1.确认原告与兴茂公司签订的《商品房买卖合同》已经于2017年1月20日解除；2.解除原告与农商行斑竹园支行签订的《个人购房担保借款合同》；3.兴茂公司返还原告全部已付购房款1342100元，并赔偿资金占用损失；4.兴茂公司返还原告已付银行贷款本金及利息（暂计算至2016年12月20日为687395.34元）；5.兴茂公司赔偿原告支付的担保服务费、担保手续费、抵押登记费、抵押手续费、预告登记费等共计16424元；6.兴茂公司偿还《个人购房担保借款合同》项下尚余的贷款本金、利息及其他结按所需费用；7.兴茂公司向原告支付自2015年2月1日起至《商品房买卖合同》解除之日（即2017年1月20日）止的补偿金共计210799元（按照市场同类房屋租金的标准，补偿标准为每月8907元）。事实和理由：2012年4月8日，原告与兴茂公司签订了备案号为187631的《商品房买卖合同》及其附件，购买兴茂公司开发建设的位于成都市新都区斑竹园镇××大道××号的“【物联港·采购商西区】创富壹号”项目1栋1单元1楼18号商品房。合同约定，商品房总价款为2672100元，原告采用按揭贷款方式付款，合同签订之日支付购房首付款1342100元，剩余购房款133万元向银行申请贷款方式支付。兴茂公司应于2013年12月31日前向原告交付商品房，逾期不交，原告有权退房，兴茂公司并退还原告全部已付购房款及按已付款的1%向原告支付违约金。以及兴茂公司应当在2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。之后原告于2013年3月15日与农商行斑竹园支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定农商行斑竹园支行向原告提供133万元的借款，借款期限从2013年3月15日至2023年3月14日，原告以等额本息的还款方式按月分期归还借款本息。该借款直接划入兴茂公司的账户，以支付原告在购房合同项下的剩余购房款。2012年4月8日原告向兴茂公司支付了购房首付款1342100元，剩余购房款，农商行斑竹园支行也向兴茂公司指定账户放款，在原告按约履行了付款义务后，兴茂公司却未按约在2013年12月31日前交付商品房，原告在兴茂公司的要求下，于2014年12月2日与其又签订了一份《逾期交房补充协议》，将房屋交付日期推迟至2015年9月30日，但兴茂公司仍未能向原告交付房屋。为此，原告按照合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及九十六条第一款的规定，于2017年1月19日向兴茂公司发出《解除合同通知书》，通知兴茂公司在该通知书送达之日起与其签订的合同解除。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原告有权请求解除与农商行斑竹园支行签订的《个人购房担保借款合同》，并要求兴茂公司赔偿原告的各项损失。 兴茂公司、农商行斑竹园支行未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的当庭陈述及采信的证据，认定如下事实： 2012年3月23日，杨敏、向鹏与兴茂公司签订《【物联港·盛世香河】商品房认购协议》，杨敏、向鹏自愿认购兴茂公司开发的位于成都市新都区斑竹园镇××大道××号【物联港·盛世香河】壹楼18号商品房。认购协议签订之日，杨敏、向鹏向兴茂公司支付了45000元认购定金。2012年4月8日，杨敏（买受人）、向鹏（共同买受人）与兴茂公司（出卖人、注册地址四川省成都市新都区斑竹园镇柏水社区）签订《商品房买卖合同》，约定杨敏、向鹏购买兴茂公司开发建设的位于成都市新都区斑竹园镇××大道××号“【物联港·采购商西区】创富壹号”1栋1单元1楼18号商品房，该商品房测绘建筑面积共178.14平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15000元，总价款2672100元。兴茂公司应于2013年12月31日前向杨敏、向鹏交付商品房，商品房交付时，应已取得规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当于第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”合同附件《商品房买卖合同补充协议》约定杨敏、向鹏采用按揭贷款方式付款，于合同签订当日支付购房首付款1342100元（定金自动转为购房款），剩余购房款133万元，杨敏、向鹏以向银行申请房屋抵押贷款的方式进行支付。该补充协议第五条关于通讯联系的特别约定载明“二、买、卖双方均应本着诚实信用原则履行通知、告知事项，如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以挂号信或特快专递的形式通知相对人，寄发挂号信或特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。”《商品房买卖合同》签订之日，杨敏、向鹏按约向兴茂公司支付了购房首付款1342100元（包括2012年3月23日支付的45000元认购定金）。后杨敏、向鹏并支付了担保服务费、担保手续费、抵押登记费、抵押手续费、预告登记费等16424元，其中仅预告登记费550元由兴茂公司收取，其余费用15874元均由其他单位收取。2013年3月15日，杨敏（借款人、抵押人）、向鹏（抵押人）与农商行斑竹园支行签订了编号为成农商新斑个房借20130071号《个人购房担保借款合同》，约定农商行斑竹园支行向杨敏发放贷款133万元，该借款用于杨敏购买案涉房产。借款期限为120个月，从2013年3月15日至2023年3月14日。杨敏采用等额本息还款法向农商行斑竹园支行归还借款本息。借款合同签订后，农商行斑竹园支行于2013年3月28日按约将贷款133万元直接划入兴茂公司的账户，杨敏、向鹏从次月开始每月20日前向农商行斑竹园支行归还贷款本息，至2017年1月20日，杨敏、向鹏共向农商行斑竹园支行归还贷款本息702026.44元。 在杨敏、向鹏按约履行了付款义务后，兴茂公司却未在合同约定的期限2013年12月31日前向杨敏、向鹏交付商品房，双方经协商，于2014年12月2日签订了《逾期交房补充协议》，约定杨敏、向鹏同意商品房最终交付时间推迟至2015年9月30日之前（具体时间兴茂公司应当提前15日通知），在该协议签订之日起30日内，兴茂公司首先支付延期交房应当承担的相应违约金（计算至2014年10月31日）81231.84元，兴茂公司从2014年11月1日起，结合市场租金情况，按照月租金的方式对杨敏、向鹏进行补偿，即月租金为50元/m2，月租8907元，每3个月支付一次。本协议作为前期兴茂公司与杨敏、向鹏双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议，构成前期双方签订的《商品房买卖合同》的不可分割的一部分，具有同等法律约束力。之后，兴茂公司又未按上述补充协议约定的时间期限履行交房义务，杨敏、向鹏为此于2017年1月19日通过公证邮寄的方式，按《商品房买卖合同》上载明的兴茂公司的注册地址向该公司邮寄送达了《解除合同通知书》，通知兴茂公司《解除合同通知书》到达之日，双方签订的《商品房买卖合同》即告解除，兴茂公司并向二人返还全部已付购房款和承担违约责任。 本院认为，杨敏、向鹏与兴茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，杨敏、向鹏已按合同约定履行了其付款义务，而兴茂公司却未按合同履行商品房的交付义务，其行为已构成违约，根据当事人签订的合同约定，杨敏、向鹏有权选择退房，故杨敏、向鹏向兴茂公司发出了《解除合同通知书》，行使其合同解除权，该通知书的送达符合双方签订的合同约定的送达方式，现杨敏、向鹏要求确认与兴茂公司签订的《商品房买卖合同》已于2017年1月20日解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和九十六条第一款的规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，上述本院已确认杨敏、向鹏与兴茂公司之间签订的《商品房买卖合同》已解除，故根据上述法律规定，杨敏、向鹏请求解除与农商行斑竹园支行签订的《个人购房担保借款合同》，本院亦予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房买卖合同》解除后，兴茂公司应向杨敏、向鹏返还已付购房款，并赔偿二人的损失，本案中杨敏、向鹏已付购房款为1342100元，关于损失，本院认为在逾期交房时，双方签订了一份《逾期交房补充协议》，约定兴茂公司向杨敏、向鹏支付至2014年10月30日的延期交房的违约金81234.81元，该款兴茂公司已支付，弥补了至2014年10月30日延期交房对杨敏、向鹏造成的损失，2014年10月30日另约定兴茂公司按月租金的方式每月8907元对杨敏、向鹏进行补偿，兴茂公司按约支付了2014年11月1日起至2015年1月31日的补偿金，弥补杨敏、向鹏的损失，故现兴茂公司应从2015年2月1日起至2017年1月20日期间以月租金8907元，金额为211223元（8907元×23个月+8907元÷28天×20天）补偿杨敏、向鹏，弥补二人在此期间的损失，在2017年1月20日后，即双方签订的《商品房买卖合同》解除后，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准计算资金占用利息用以赔偿杨敏、向鹏的损失较为适宜。至于杨敏、向鹏再主张的从2015年2月1日起至2017年1月20日止的补偿金210799元，不符合法律规定，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故杨敏、向鹏要求兴茂公司返还其已付银行贷款本金及利息，和要求兴茂公司偿还《个人购房担保借款合同》项下尚余的贷款本金、利息及其他结按所需费用的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。 关于杨敏、向鹏主张的担保服务费、担保手续费、抵押登记费、抵押手续费、预告登记费等16424元，因该款中只有预告登记费550元是由兴茂公司收取，故兴茂公司在合同解除后应杨敏、向鹏返还该款，至于其他款项非兴茂公司所收取，杨敏、向鹏主张兴茂公司返还不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，杨敏、向鹏请求确认与兴茂公司签订的《商品房买卖合同》已经于2017年1月20日解除的诉讼请求，本院予以支持；杨敏、向鹏要求解除与农商行斑竹园支行签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持；杨敏、向鹏要求兴茂公司返还其全部已付购房款1342100元，并赔偿资金占用损失，本院予以支持；杨敏、向鹏要求兴茂公司返还其已付银行贷款本金及利息，本院予以支持；杨敏、向鹏要求兴茂公司赔偿其支付的担保服务费、担保手续费、抵押登记费、抵押手续费、预告登记费等共计16424元，本院予以部分支持；杨敏、向鹏要求兴茂公司偿还《个人购房担保借款合同》项下尚余的贷款本金、利息及其他结按所需费用的诉讼请求，本院予以支持；杨敏、向鹏要求兴茂公司支付补偿金共计210799元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、杨敏、向鹏与四川兴茂（集团）有限公司签订的《商品房买卖合同》于2017年1月20日解除； 二、解除杨敏、向鹏与成都农村商业银行股份有限公司新都斑竹园支行签订的《个人购房担保借款合同》； 三、四川兴茂（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向杨敏、向鹏返还购房款1342100元、预告登记费550元及赔偿损失（2017年1月20日前的损失为211233元；2017年1月20日后的损失以1342100元为基数，从2017年1月21日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述损失计算至本金付清之日止）； 四、四川兴茂（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向杨敏、向鹏返还二人至本判决生效之日止已付银行贷款本金及利息（至2017年1月20日为702026.44元，2017年1月21日起至本判决生效之日止杨敏、向鹏已付银行贷款本金及利息以成都农村商业银行股份有限公司新都斑竹园支行出具的还款明细清单为准）； 五、四川兴茂（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向成都农村商业银行股份有限公司新都斑竹园支行偿还《个人购房担保借款合同》项下自本判决生效之日起杨敏、向鹏未归还的剩余的贷款本金、利息及支付结按所需费用； 六、驳回杨敏、向鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24954元，财产保全费5000元，合计29954元由杨敏、向鹏负担1797元，四川兴茂（集团）有限公司负担28157元（此款杨敏、向鹏已预交，四川兴茂（集团）有限公司在履行上述付款义务时，一并向杨敏、向鹏结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  严振波 人民陪审员  陈洪丽 人民陪审员  黄 剑 二〇一七年七月二十五日 书 记 员  侯 毅