河北省行唐县人民法院执 行 裁 定 书（2017）冀0125执异24号异议申请人：耿根堂，男，1963年5月26日出生，汉族，住行唐县人，农民。申请执行人：王建伟，男，1963年4月21日出生，汉族行唐县号。被执行人：石家庄常风房地产开发公司。法定代表人：王建坤，系公司经理。被执行人：李芬，女，1980年11月22日出生，汉族，石家庄市号。本院在执行申请执行人王建伟与被执行人石家庄常风房地产开发有限公司、李芬为民间借贷纠纷一案中，于2017年6月2日作出的（2015）行执字第00444－1号执行裁定书，裁定：“查封被执行人石家庄常风房地产开发有限公司位于井陉秀林镇锦绣乾城小区的房产17套，房号为1－1－1201、1－1－1202、1－2－1201、1－2－1202、2－1－1201、2－1－1202、2－2－1201、2－2－1202、2－3－1201、2－3－1202、2－4－1201、3－1－1201、3－1－1202、3－2－1201、3－2－1202、3－3－1201、3－3－1202”。案外人耿根堂对上述裁定提出执行异议。本院受理后，对本案进行了审查，现已审查终结。异议申请人耿根堂称：井陉县秀林镇锦绣乾城项目系石家庄常风房地产开发有限公司开发。2015年6月3日，异议人与石家庄常风房地产开发有限公司签订《井陉县商品买卖合同》，以全款方式购买由该公司开发的位于井陉县秀林镇棋盘岭锦绣乾城小区的房产（包括本案争议的17套房产：房号1－1－1201、1－1－1202、1－2－1201、1－2－1202、2－1－1201、2－1－1202、2－2－1201、2－2－1202、2－3－1201、2－3－1202、2－4－1201、3－1－1201、3－1－1202、3－2－1201、3－2－1202、3－3－1201、3－3－1202），双方办理了房屋交接手续。异议人与石家庄常风房地产开发有限公司签订的《井陉县商品买卖合同》合法有效，异议人已付清全部购房款，且石家庄常风房地产开发有限公司已将上述房产交付异议人占有使用，上述房产应为异议人所有，法院在没有查清上述房产真实权属的情况下，对上述房产的查封侵犯了异议人的合法权益，应停止对上述房产的执行，并解除对上述房产的查封。异议人耿根堂提交了如下证据：1、井陉县商品房买卖合同一份。内容为：出卖人：石家庄常风房地产开发有限公司，买受人：耿根堂，合同约定买受人耿根堂购买出卖人建筑面积为4922.57平米的商品房，房屋坐落：详见耿根堂购买锦绣乾城商品房明细表，地下室建筑面积457.67平米，地下室号详见耿根堂锦绣乾城地下室明细表。价款共计1000万元，附耿根堂购买锦绣乾城商品房明细表一份，其中包括本院查封的17套房产，2015年6月3日。2、房屋交接单一份。内容为：甲方（开发商）：石家庄常风房地产开发有限公司，乙方：耿根堂，鉴于甲方开发的锦绣乾城小区已竣工，乙方购买的房屋房号（见附表）。已具备入住条件，甲乙双方均同意签署本交接单，以证明甲方将乙方购买的房屋已正式移交给乙方，乙方已检查了房屋的质量，双方一致认为该房屋可交付给乙方，乙方可接收该房屋。因此双方签订本交接书，并确定以下条款。1、双方确认自2015年6月13日起该房屋（见附表）由甲方交接给乙方，甲方已开收款收据给乙方。2、双方确认已办理完毕交接手续。3、甲方确认尽管该房屋已交接给乙方，但仍负有《购房合同》中约定的保修义务。4、本交接书自双方签字盖章之日起生效，本交接书一式两份，甲乙双方各持一份。甲方：石家庄常风房地产开发有限公司印章，乙方：耿根堂。2015年6月13日。3、收款收据一份。内容为：2015年6月3日，交款单位：耿根堂，收款事由：购房款，人民币（大写）：壹仟万元整，加盖有石家庄常风房地产开发有限公司井陉分公司财务专用章。4、耿根堂购买锦绣乾城商品房交接清单一份。内容包括本案17套房产。5、国网河北省电力公司井陉供电分公司收据17份。内容为耿根堂交纳涉案的17套房的电费各50元。申请执行人王建伟答辩称：1、耿根堂现有证据无法证明行唐县人民法院查封的石家庄常风房地产开发有限公司名下的位井陉县××棋盘××小区××房产××套套享有所有权。2、耿根堂既然购买了一述房产为何未办理务案登记？被执行人石家庄常风房地产开发有限公司答辩称：1、井陉县秀林镇锦绣乾城项目系答辩人石家庄常风房地产开发有限公司开发。2015年耿根堂以全款的方式购买由答辩人开发的位于石家庄井陉县秀林镇的锦绣乾城房产（包括本案诉争的17套房产），答辩人向耿根堂出具了收据，之后答辩人于2015年6月13日向耿根堂交付了本案诉争的17套房产（包括全部钥匙、水电卡等），并给耿根堂办理了房产交接手续，答辩人将诉争的房产交付给耿根堂后，其占有使用至今。答辩人与耿根堂签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，耿根堂已付清全部购房款，且答辩人已交付耿根堂占有使用至今。2、答辩人客观因素未能及时将《商品房买卖合同》备案。2015年6月3日，答辩人与耿根堂签订了《商品房买卖合同》后，由于答辩人开发的井陉县秀林镇锦绣乾城项目出现违规行为，房管所暂停了我公司的合同备案，造成本案诉争的耿根堂的17套房产答辩人还未向房管所备案即被行唐县人民法院查封。本院经审查查明，王建伟与李芬、石家庄常风房地产开发有限公司为民间借贷纠纷一案，经行唐县三位一体大调解中心老康调解室主持调解，达成（2015）行民调室字第87号人民调解书，后经本院（2015）行确调字第00010号民事裁定书确主上述调解协议有效。本院执行过程中，于2017年6月2日查封本案诉争的17套房产。案外人耿根堂于2017年6月28日向本院提出书面执行异议。2015年6月3日异议人耿根堂与石家庄常风房地产开发有限公司签订了《井陉县商品房买卖合同》，合同约定，异议人耿根堂购买石家庄常风房地开发有限公司开发的位于井陉县秀林镇锦绣乾城小区部分商品房和地下室，其中包括本案诉争的17套房产。异议人于签订合同当日向石家庄常风房地产开发有限公司支付清全部购房款，石家庄常风房地产开发有限公司于2015年6月13日将异议人耿根堂所购房产予以了交付，异议人耿根堂也对所购房产交纳电费行使占有管理权。现因本案诉争的17套房屋有违规行为，石家庄常风房地产开发有限公司不能向房管部分进行备案登记。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案17套房产，异议人在本院查封之前已与石家庄常风房地产开发有限公司签订了书面的商品房买卖合同，且该合同是买卖双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。异议人已支付了全部购房价款且对所购买房产进行了占有管理使用权。未办理房产备案或过户登记，系因石家庄常风房地产开发有限公司对诉争17套房产存在违规行为，不能办理备案或过户登记，非因异议人自身原因所致。故异议人提出的异议符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行，异议人的异议成立，本院予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止行唐县人民法院对位于井陉县秀林镇锦绣乾城小区的17套房产（房号为：1－1－1201、1－1－1202、1－2－1201、1－2－1202、2－1－1201、2－1－1202、2－2－1201、2－2－1202、2－3－1201、2－3－1202、2－4－1201、3－1－1201、3－1－1202、3－2－1201、3－2－1202、3－3－1201、3－3－1202）的执行。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内，向行唐县人民法院提起诉讼。审判长  闫万俊审判员  石 君陪审员  高永辉二０一七年七月十七日书记员  宋振娥