广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初6424号原告：佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区季华五路**首层**，统一社会信用代码XXX。法定代表人：李莉萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍志辉，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孔志斌，男，该公司工作人员。被告：许碧妍，女，1977年2月7日出生，汉族，户籍地广东省佛山市南海区，现住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：谢克举（被告许碧妍的丈夫），男，户籍地广东省中山市石岐区，现住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：魏世军，男，1961年1月4日出生，住广州市黄埔区，系广州市天河区车陂街假日园社区居民委员会推荐的公民代理人。原告佛山市合富置业房地产顾问有限公司与被告许碧妍居间合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月26日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人孔志斌，被告许碧妍及其委托诉讼代理人谢克举、魏世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付中介代理费46950元；2.被告向原告支付违约金（以中介代理费46950元为本金从立案之日起至清偿之日止按每日1%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是房屋买卖的中介方，2017年1月13日，通过原告的努力，被告向卖方梁伟泽购买位于广东省佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园18栋2803房。同日，原告、被告和卖方签订了编号为F1005015的《房屋买卖合约》，被告就此合约与原告签订了编号为F6016243的《服务收费确认书》。根据合约和确认书的约定，被告同意向原告支付中介代理费46950元，逾期缴纳上述中介代理费用的，每逾期一天则按应付费用的1%向原告支付滞纳金，直至上述全部中介代理费清偿之日止。合约签署后，原告依约提供了居间服务予被告和卖方，但被告没有按照约定履行义务，至今仍拖欠原告中介代理费46950元，原告多次要求被告履行合约及确认书的约定支付上述款项，但被告均未支付。被告拒不支付原告的中介代理费，严重损害了原告的合法权益，应承担相应的责任。被告辩称，1.原告制定的《房屋买卖合约》存在虚假、错误和瑕疵；涉案房屋未在银行办理抵押按揭贷款，但原告制定的格式合同第二点第3项第（1）点卖方收取定金后110日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，第（2）点卖方同意由银行接受还贷申请之日起110日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后110日内到房管部门办理注销抵押及归档手续。整个办理申请还贷、进行还贷、涂销归档手续需要330天，而且领房产证又要110天，按揭办理，卖方收到定金后又100日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，即从被告签合同后支付定金开始至领房产证要540天，而定金需在2017年2月28日前支付，首期款规定应在2017年5月6日前支付，故该合约是一份有陷阱、不合理、虚假、错误、有瑕疵的房屋买卖合约，买卖双方无法履行合同义务，故解除该合同并终止履行。2.被告和卖方均认为《房屋买卖合约》存在双方无法履行的瑕疵和错误，于2017年1月18日（从签合同终止只隔了5天）终止《房屋买卖合约》，双方互不追责。3.按照《房地中介管理规定》，房地产中介公司须与当事人签订中介服务合同；原告和被告没有签订服务合同，原告亦没有按约定履行义务，但从原告和被告、卖方签订的《房屋买卖合约》第五条第3小点“否则，经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续”足以证明原告需要履行义务的行为有看房、提供双方的真实正确的信息资料、签房屋买卖合同、协助卖方涂销归档手续、办理同贷书、办理房产过户等。按照《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的不得收取佣金，原告未完成中介服务的约定和未履行中介所约定的义务，按照法律法规规定，房地产中介机构不得收取佣金。4.被告与卖方均无法继续履行合同，卖方急需用钱，而原告提供的合同中约定的领取到房产证的时间过长，故协议终止房屋买卖合同。原告没有与被告签订中介服务合同，被告的相应义务应在中介服务合同中明确，按原告、被告和卖方签订的《房屋买卖合约》中第5条经纪方的权利义务项也说明需房子交易过户才能支付中介费，被告保留追究因原告违约给被告造成重新购置新一套房的差价损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的房屋买卖合约、解除房屋买卖合约协议书原件各1份，除房屋买卖合约署名后被告和卖方梁伟泽关于解除该合同的手写部分内容，原告与被告提供的房屋买卖合约内容一致，本院对该一致部分内容的真实性予以确认；房屋买卖合约署名后被告和卖方梁伟泽关于解除该合同的手写部分内容与被告提供的解除房屋买卖合约协议书内容能相互印证，且被告提供了相应证据的原件，原告对其真实性虽有异议但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园18栋2803房（权利证号：XXX），登记权属人为梁伟泽，涉讼房屋已办理最高额抵押登记，抵押权人为广州市日升小额贷款股份有限公司。2017年1月13日，梁伟泽（卖方）、被告许碧妍（买方）与原告（经纪方）签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合同），约定：买方向卖方购买涉讼房屋，建筑面积为137.19平方米，成交价为3130000元；部分定金50000元，买方在签署涉讼合同时（2017年1月13日）自行交付卖方，定金余款550000元，买方须在2017年2月28日前自行交付卖方；首期楼款（不含定金）1600000元，买方须在交完税过户出回执当日直接支付卖方或存进卖方账户（到账即视为收取）；楼价余款930000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方应过户之前支付给卖方；卖方收取定金后110日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起110日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后110日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；卖方应在收到定金后100日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署涉讼合同后100日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后100日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署涉讼合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请930000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意在成功办妥涉讼房屋涂销抵押及归档手续后107个工作日内配合完成本次交易的递件手续；交易过程中产生的税费由买方承担，买卖双方同意卖方交付涉讼房屋予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天；买卖双方应及时提供与涉讼房屋交易有关的完整资料（含涉讼房屋之权属证明原件、有关身份证明原件、查册权属登记表等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续；买方已了解涉讼房屋产权证明上所记载的所有信息且并无异议，同时卖方应当保证对涉讼房屋有完整所有权且涉讼房屋不存在任何产权纠纷或被查封的情况；基于经纪方已促成涉讼合同成立，买卖双方同意在涉讼合同签订当日买方按《服务费确认书》（NO.F6016243）向经纪方支付中介代理费，否则，经济方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续，买卖双方解除或终止涉讼合同、自行办理或委托其它任何第三方办理涉讼房屋交易手续的，不影响中介代理费的支付，买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介代理费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费全部支付完毕之日止。其中，涉讼合同第六条约定：涉讼合同签订后，若买卖双方有以下情形之一的，即视为违约，届时，守约方有权解除涉讼合同，并有权要求违约方按定金双倍作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买涉讼房屋；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不正确等情形，从而导致合约的目的不能实现；（4）在守约方或有关政府部门或银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行合约条款；（5）其他不履约或不完全履约之情形；若买卖双方任何一方出现上述违约行为的，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费，守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方；若买卖双方出现上述违约行为，或其亲属、代理人私下成交涉讼房屋，或因其泄露信息而导致未经经纪方的情况下成交涉讼房屋，均视为违约，买卖双方除应共同连带向经纪方支付应付而未付的中介代理费外，还应共同连带向经纪方支付买卖双方中介代理费之和的一半作为违约金。涉讼合同备注处手写注明定金余款2017年2月15日先行支付50000元，剩余500000元在2017年2月28日前支付完，首期款余额支付最后期限为2017年5月6日之前。同日，被告在涉讼房屋的房产查询证明上签名确认其已阅涉讼房屋查询证明。原告和被告签订《服务收费确认书》（编号：NO.F6016243）,约定：被告经原告促成涉讼房屋买卖合同成立，被告同意向原告支付46950元作为原告的中介代理费，该费用的缴交日期为签署涉讼合同当天，逾期交付该费用，则按日向原告交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日止。2017年1月17日，被告许碧妍（买方、乙方）和梁伟泽（卖方、甲方）签订《解除房屋买卖合约协议书》，约定：经买卖双方友好协商，双方同意解除2017年1月13日签订的《房屋买卖合约》（合同号：F1005015），乙方已支付定金20000元，甲方同意退回10000元，双方互不追责。2017年1月18日，被告和卖方梁伟泽在被告提供的涉讼合同署名后手写注明，经买卖双方友好协商，涉讼合同终止，已付定金20000元同意退回10000元。2017年1月24日，原告向被告邮寄发出《知会函》，要求被告支付中介服务费46950元。2017年5月5日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认被告已向卖方梁伟泽支付定金20000元；原告主张在签订涉讼合同前，原告已向被告出示涉讼房屋的房产查询证明，且被告在该房产查询证明签名确认；被告主张涉讼合同签订前，原告未出示涉讼房屋查询证明，签订涉讼合同后才出示。本院认为，涉讼合同与《服务收费确认书》（编号：NO.F6016243）是当事人各方真实意思表示，合法有效。原告作为居间人，其法定义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，现在原告促成下，被告与卖方梁伟泽签订了涉讼合同，涉讼房屋不存在继续交易的障碍，且被告亦未提供证据证明原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，原告已履行了居间人提供交易机会的义务，被告应支付相应中介费予原告。被告许碧妍作为具有完全民事行为能力的主体，在涉讼合同订立过程中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及将承担的义务作充分认识了解，合同一经签订即具有法律约束力。当事人在民事活动中法律地位平等，最终确立的合同条款是双方平等自愿协商一致的意思表示，若被告对合同条款存在不同意见，应提出进行磋商或考虑是否按此条款签订合同，被告以涉讼合同的样式由原告提供、涉讼合同约定的交易过户时间过长为由，认为涉讼合同虚假、不公平、不合理的辩解没有事实依据，本院均不予采纳。涉讼合同明确约定被告已了解涉讼房屋产权证明上所记载的所有信息且无异议，且该约定与被告于签订涉讼合同当日签名确认查阅的涉讼房屋房产查询证明能相互印证，故在签订涉讼合同时，被告对涉讼房屋存在最高额抵押、抵押权人为广州市日升小额贷款股份有限公司是知情的，其以涉讼合同的条款注明是“银行抵押”，而涉讼房屋上实际存在的抵押为小额贷款公司最高额抵押而非银行抵押为由主张涉讼合同存在虚假内容、被告不知道涉讼合同具体条款信息的抗辩没有事实依据，本院依法不予采信。涉讼合同约定被告应在签订涉讼合同当日向原告支付中介服务费，其认为涉讼房屋交易过户才支付中介服务费的辩解没有事实依据，本院依法不予采信。原告虽促成被告和卖方梁伟泽就涉讼房屋签订了涉讼合同，但涉讼合同签订后被告仅支付了部分定金中的20000元，尚有30000元未支付，定金余款550000元亦未支付，且原告和卖方梁伟泽在签订涉讼合同后4日即解除涉讼合同中关于双方权利义务约定的条款，原告尚未协助被告办理涉讼房屋按揭贷款、过户等与涉讼房屋交易的有关手续，本院综合考虑涉讼合同的履行情况、原告的实际损失情况、被告的过错程度、涉讼合同及《服务收费确认书》（编号：NO.F6016243）对中介费的约定等情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告支付原告中介费25000元。依据原、被告之间的涉讼合同及《服务收费确认书》（编号：NO.F6016243）约定，被告应在签订合同当日即2017年1月13日支付中介代理费，逾期支付应按日百分之一支付滞纳金，该滞纳金属于原告对被告逾期付款违约责任的主张，该违约金标准过高，结合原、被告对违约责任的约定及原告的实际损失情况，本院酌定被告按日万分之五计算违约金予原告。根据原、被告的约定，被告应于2017年1月13日支付中介代理费予原告，现原告主张被告从起诉之日计算违约金是原告对自身权利处分，本院依法予以准许，故被告应从原告起诉之日起（2015年5月5日）至被告实际付清款项之日止以25000元为本金按日万分之五计算违约金予原告，超出核定部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告许碧妍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费25000元予原告佛山市合富置业房地产顾问有限公司；二、被告许碧妍应以25000元为本金从2017年5月5日起至上述第一项判决履行之日止按日万分之五计算违约金予原告佛山市合富置业房地产顾问有限公司，本项随上列第一项清；三、驳回原告佛山市合富置业房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费486.88元（原告已预交），由原告负担274.88元，由被告负担212元，被告许碧妍负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市合富置业房地产顾问有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年七月二十四日书记员 邓洁婷