江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1956号上诉人（原审被告）：陶玲，女，1970年9月2日出生，汉族，户籍地扬州市开发区。委托诉讼代理人：陈鹏云，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：江苏吴中集团有限公司，住所地苏州市吴中区宝带东路388号。法定代表人：朱天晓，董事长。委托诉讼代理人：柯颉辰，江苏吴中集团有限公司律师事务部律师。上诉人陶玲因与被上诉人江苏吴中集团有限公司（以下简称吴中公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2015）扬广民初字第3424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陶玲上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：一、一审法院应追加次承租人作为当事人参加诉讼。二、依据《合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，在起诉之前，吴中公司未向陶玲催要租金，也未给予合理期间，故吴中公司无权解除合同。三、一审判决陶玲给付租金及违约金没有依据。吴中公司辩称，一、依据合同相对性原则，吴中公司起诉陶玲符合法律规定。次承租人可以追加为当事人，也可以不追加。二、吴中公司多次催告陶玲支付租金，其仍不支付，吴中公司有权解除合同。三、吴中公司有权要求陶玲承担违约金。陶玲违约达两年之久，一审中吴中公司为了便于诉讼，按合同约定的违约金标准计算了十天违约金，总额不超过法律保护的范围。请求驳回上诉，维持原判。吴中公司向一审法院起诉请求：解除吴中公司与陶玲签订的《壹位商业广场租赁合同》及返还房屋；2、陶玲支付从2015年4月6日计算至判决解除之日止的租金；3、陶玲支付违约金149723.3元【（490896元+490896元+515441元）*0.01*10天】。一审法院认定事实：2013年10月10日，吴中公司与陶玲签订《壹位商业广场租赁合同》约定，陶玲向吴中公司租赁位于扬州市广陵区地下部分，该房屋建筑面积为5296.77平方米，其中地上建筑面积2001.47平方米，地下建筑面积3295.3平方米，建筑面积即为本租赁合同租赁面积。房屋租赁期共96个月，租赁期限自2014年4月6日起至2022年4月5日止。吴中公司给予陶玲6个月的免租期，免租期自2013年10月6日起至2014年4月5日止。免租期间，陶玲无需支付租金，但应支付在此期间的物业管理费及历史水电费等其他相关费用，并按本协议履行承租人的各项义务。该房屋月租金为81816元（租金不包括物业服务费及其他费用），年租金1-2年不变，自第3年起每年的年租金在上一年的基础上递增5%。租金按半年支付，陶玲须在每半年到期前30日内支付下半年租金。陶玲应在2013年10月6日前支付人民币245448元，作为租赁保证金，首期租金和租赁保证金应同日交付于吴中公司财务部门（详见租金付款表）。若陶玲未能按期向吴中公司支付租金，则吴中公司有权要求陶玲立即予以缴付。陶玲逾期10日内未能缴付租金，陶玲须以延迟缴纳的金额为基数按每日百分之一的标准向吴中公司支付违约金，如陶玲逾期10日以上仍未能缴付，则吴中公司有权解除本租赁合同，并视作陶玲单方终止合同，陶玲已付的租赁保证金，吴中公司将不予退还。吴中公司与陶玲签订上述合同后，根据吴中公司提供的陶玲支付的相关凭证证明陶玲共计给付吴中公司1281792元。吴中公司庭后针对1281792元的组成提供情况说明，其中245448元为租赁保证金，剩余1036344元为陶玲给付的租金，2014年4月6日至2015年4月5日期间租金为981792元，剩余的54552元可计算至2015年4月25日。陶玲当庭陈述向吴中公司租赁的房屋已转租给黑金酒吧，2015年因黑金酒吧欠其租金，故陶玲也欠吴中公司租金，具体数额记不清了。一审法院认为，吴中公司与陶玲签订的《壹位商业广场租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陶玲现共计给付吴中公司1281792元，2014年4月6日至2015年4月5日期间的租金为981792元后，剩余30万元可计算租金至2015年7月24日。现根据合同约定，陶玲逾期10日以上仍未能缴付租金，则吴中公司有权解除本租赁合同，并视作陶玲单方终止合同，故对吴中公司要求解除与陶玲之间签订的《壹位商业广场租赁合同》的诉请，予以支持。对于吴中公司要求陶玲给付从2015年4月6日计算至判决解除之日止的租金，合同中约定的“陶玲逾期缴纳租金的，吴中公司可不退还租赁保证金245448元”的条款违背了租赁保证金的法律本意，对双方无约束力，该租赁保证金可抵扣陶玲所欠租金，故支持从2015年7月25日至判决解除之日止的租金。对于吴中公司主张的违约金149723.3元，吴中公司自愿进行了调整，且并不违反法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除吴中公司与陶玲于2013年10月10日签订的《壹位商业广场租赁合同》并返还房屋。二、陶玲于本判决生效之日起三十日内给付吴中公司按照合同约定的租金数额从2015年7月25日计算至判决确定解除之日止的租金。三、陶玲于本判决生效之日起三十日内给付吴中公司违约金149723.3元。四、驳回吴中公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14652元，由陶玲负担（吴中公司已交，陶玲于本判决生效后十五日内直接给付吴中公司）。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审争议焦点为：一、本案是否必须追加次承租人作为当事人参加诉讼？二、吴中公司是否享有合同解除权？三、一审法院判决的违约金是否恰当？本院认为，关于争议焦点1，租赁合同发生于吴中公司与陶玲之间，依据合同相对性原则，吴中公司起诉陶玲，符合法律规定。陶玲将涉案房屋转租给次承租人，人民法院在审理租赁合同纠纷案件时，为了全面查清事实，可以追加次承租人作为当事人参加诉讼，但并非必须追加。一审法院未追加次承租人作为本案当事人参加诉讼，并无不当。关于争议焦点2，吴中公司有权解除合同。双方租赁合同约定“陶玲逾期10日内未能缴付租金，陶玲须以延迟缴纳的金额为基数按每日百分之一的标准向吴中公司支付违约金，如陶玲逾期10日以上仍未能缴付，则吴中公司有权解除本租赁合同，并视作陶玲单方终止合同，陶玲已付的租赁保证金，吴中公司将不予退还。”现陶玲未按约交纳租金远超过十天以上，吴中公司依合同约定有权解除合同。陶玲以《合同法》规定的合同解除权的行使条件对抗合同约定的解除权，缺乏依据，本院不予采信。关于争议焦点3，依据双方合同约定的租金标准以及陶玲交纳租金、保证金总额，可以确认，陶玲已交纳了算至2015年7月25日的租金。此后的租金陶玲未交纳，吴中公司有权自2015年8月5日起要求陶玲承担违约金。按双方合同约定，陶玲须以延迟缴纳的金额为基数按每日百分之一的标准向吴中公司支付违约金，该约定明显偏高，鉴于陶玲逾期的期限长达近两年，吴中公司为了便于诉讼，采用合同约定的标准计算了10天的违约金，吴中公司主张的违约金数额远低于陶玲应承担违约金的数额，一审法院对于吴中公司的主张予以支持，并无不当。综上所述，上诉人陶玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14652元，由上诉人陶玲负担。本判决为终审判决。审判长 周 坚审判员 邱世国审判员 陈少君二〇一七年七月十八日书记员 王 媛