江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0827民初965号原告：杨秀明，男，1966年1月31日出生，汉族，居民，住江苏省苏州市相城区。原告：苏红梅，女，1965年1月25日出生，汉族，居民，住址同前，系原告杨秀明之妻。上列两原告委托诉讼代理人：郭晓华，江西映山红律师事务所律师。被告：吴珠兰，女，1956年12月8日出生，汉族，居民，住江西省遂川县。被告：舒平安，女，1962年10月3日出生，汉族，居民，住江西省遂川县。被告：王江艳，女，1989年8月24日出生，汉族，居民，住江西省遂川县。被告：吉安市振龙房地产开发有限公司（以下简称“振龙公司”），住所地：江西省遂川县泉江镇东路中渡**。法定代表人：张小龙，公司董事长。委托诉讼代理人：廖传松，江西遂龙律师事务所律师。原告杨秀明、苏红梅与被告吴珠兰、舒平安、王江艳排除妨害纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，两原告申请追加振龙公司为本案被告参加诉讼，本院经审查后，予以准许，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人郭晓华和被告吴珠兰、舒平安及振龙公司委托诉讼代理人廖传松到庭参加诉讼，被告王江艳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秀明、苏红梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告将遂川县泉江镇西路街江津锦苑小区A幢103号房屋腾还给原告；2、判令被告给付自2015年6月5日占用该房屋起至腾还之日的占用费，给付标准参照同地段的租金14000元/年。事实和理由：2012年3月29日，原告杨秀明与振龙公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的“江津锦苑”A幢103号房屋。因被告吴珠兰、舒平安主张该房屋归他们所有，导致一系列的诉讼，最终法院作出（2014）遂民一初字第451号民事判决，判决振龙公司将“江津锦苑”A栋103号房屋交付给原告杨秀明，并办理房屋所有权证。判决生效后，原告杨秀明申请强制执行。在强制执行期间，遂川县房地产管理局于2015年6月5日为两原告办理了“江津锦苑”A栋103号房屋的所有权证，但在法院要求腾空房屋并交付时遭到拒绝。经了解，该房屋在三、四年前就被被告吴珠兰、舒平安占有，且已将该房屋出租给被告王江艳经营尚舞文化艺术学苑。被告吴珠兰、舒平安辩称：1、诉争房屋系张小龙与原告杨秀明恶意串通，非法取得，（2014）遂民一初字第451号民事判决程序违法，判决错误。“江津锦苑”A栋103号房屋并非振龙公司所有，而是两被告所有，任何人无权处分。2004年4月22日，赖遂峰等五人协商，决定以振龙公司名义合伙投资开发“江津锦苑”项目。2008年10月28日，通过全体合伙人决议，每位合伙人各分配一店面，后经过抓阄，“江津锦苑”A栋103号房屋分配给赖遂峰所有，其余合伙人也分配了相应的房屋并实际占有。但振龙公司法定代表人张小龙为霸占两被告房屋，与原告杨秀明恶意串通，签订《商品房买卖合同》，该买卖合同应认定无效。2、被告吴珠兰、舒平安系通过全体合伙人决议分配取得“江津锦苑”A栋103号房屋，系合法取得，而非非法占有。3、被告王江艳自2011年6月30日开始租赁“江津锦苑”A栋103号房屋，先于两原告取得该房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”的原则，两原告的第一项诉请不应得到支持。被告王江艳书面答辩称：其自2011年6月30日开始租赁“江津锦苑”A栋103号房屋，租期至2021年6月29日止，根据“买卖不破租赁”的原则，两原告的第一项诉请不应得到支持；如果强行腾房，要求赔偿装修、经营等损失；根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，该房屋租金实际为12000元/年。被告振龙公司辩称：1、在已生效的（2014）遂民一初字第451号民事判决中，法院认定被告振龙公司与原告杨秀明签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，被告振龙公司服从判决，同意交付“江津锦苑”A栋102、103号房屋，并办理房屋所有权证。但因“江津锦苑”A栋103号房屋被被告吴珠兰、舒平安私自占有并出租，被告振龙公司希望法院采取强制措施，责令腾房。2、“江津锦苑”A栋103号房屋在抵债出售给原告杨秀明前，属于振龙公司的待售房产，公司既没有将该房屋出租给他人，也从未同意或授权他人出租该房屋。原告杨秀明、苏红梅围绕诉讼请求，依法提交了以下证据：1、身份证复印件，拟证明两原告的身份信息。2、房屋所有权证，拟证明遂川县西路街“江津锦苑”小区A幢103号房屋归两原告共同共有；该房屋登记时间为2015年6月5日；房屋所有权证号为遂房权证泉江镇第00058334号。3、（2014）遂民一初字第451号民事判决，拟证明法院判决振龙公司将“江津锦苑”A栋102号、103号房屋交付给原告杨秀明，并办理房屋所有权证。4、调查笔录，拟证明法院根据申请，在执行（2014）遂民一初字第451号民事判决时，执行法官了解：“江津锦苑”A栋103号房屋被吴珠兰、舒平安占有，并出租给王江艳经营尚舞文化艺术学苑。5、（2015）遂执字第358号执行裁定，拟证明法院以交付房屋的执行条件不具备为由终结本次执行程序。6、致申请执行人杨秀明的回复函，拟证明法院建议原告对实际侵占房屋人提起侵权之诉。7、（2016）赣0827民初1653号民事裁定、（2016）赣08民终1908号民事裁定，拟证明被告方持有的《合伙协议书》、《协议》、《收据》等证据不能证明振龙公司与杨秀明签订的《商品房买卖合同》属于恶意患通，损害被告的合法权益，也不能证明（2014）遂民一初字第451号民事判决中的事实认定或法律适用不当，因此，被告申请撤销该判决的条件不符。被告吴珠兰、舒平安质证后认为，1号证据的真实性无法确定，应提供原件；2号证据的真实性、合法性有异议，应提供原件，且系原告杨秀明与张小龙恶意串通，非法取得；3号证据系原告杨秀明与张小龙恶意串通提起的虚假诉讼，该判决遗漏有独立请求权的第三人，如林欣华、吴珠兰等；4号证据中，林欣华、吴珠兰、舒平安的调查笔录的合法性有异议，调查应个别进行，到底是谁陈述的无法明确；王剑华调查笔录的真实性有异议，王剑华不是承租人，不知道具体情况；王江艳调查笔录无异议；5、6号证据与本案无关，系原告杨秀明与张小龙恶意串通提起的虚假诉讼，遗漏林欣华、吴珠兰等；7号证据无异议，但原告杨秀明的买卖行为没有实际交易，属恶意患通。被告王江艳书面质证后认为，1、4号证据的质证意见同上；2、3号证据与其无关，其租房在先，而原告是在2015年6月5日才取得房屋所有权证；5、6号证据与本案无关。被告振龙公司质证后认为，1、2、3、4、7号证据无异议，5、6号证据的真实性无异议，但关联性有异议，房屋已具备交付条件。本院认为，本院认为，1号证据虽系复印件，但与房屋所有权证登记的主体、民事判决中的诉讼主体一致，予以确认；2号证据系房屋权属登记部门办理，且可在相关部门查询，予以确认；3号证据系生效法律文书，予以确认；4、5号证据系法院执行部门执行时作出的调查笔录及根据执行情况作出的回复、执行裁定，予以确认；6、7号证据系生效法律文书，予以确认。被告吴珠兰、舒平安围绕辩称，依法提交了以下证据：1、《合伙协议书》，拟证明“江津锦苑”项目系赖遂峰（已故）、林欣华、张小龙、刘承浩、彭建平五人投资挂靠在振龙公司名下开发的项目；各合伙人的权利与义务。2、《分屋决议》、《协议书》、《协议》，拟证明赖遂峰对“江津锦苑”A幢103号房屋系合伙人决议分配取得，系合法取得，而不是非法占有；合伙人有关的权利与义务。3、民事判决书、民事裁定书，拟证明“江津锦苑”A幢103号房屋系全体合伙人决议分配给赖遂峰所有。4、《房屋租赁合同》、收据，拟证明被告王江艳自2011年6月30日起就已租赁“江津锦苑”A栋103号房屋，先于两原告获得该房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”原则，两原告的诉讼请求不应获得支持。原告杨秀明、苏红梅质证后认为，1号证据与本案无关；2号证据的真实性无异议，但不能证明被告林欣华合法取得了“江津锦苑”A幢102号房屋的所有权；3号证据无异议，恰可证明争议房屋的由来；4号证据的真实性有异议，被告未取得合法权，故该《房屋租赁合同》应认定无效。被告振龙公司质证后认为，1、2、3号证据已通过诉讼形式形成相应的法律文书，故应以生效的法律文书认定的事实为准，本案案由为排除妨害纠纷，故与本案无关，4号证据的证明目的有异议，该房屋最终确定为被告振龙公司所有，但出租不属振龙公司的行为。本院认为，1、2号证据关于“江津锦苑”A幢102、103号房屋分配的由来、买卖合同纠纷已经吉安市中级人民法院于2013年3月29日作出（2013）吉中民三终字第70号民事判决，该判决早已生效，故应以生效法律文书确认的事实为准；3号证据系生效的法律文书，予以确认；4号证据与事实相符，予以确认。被告王江艳未提交证据。被告振龙公司围绕辩称，依法提交了以下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码、企业信用信息公示报告，拟证明公司的法定代表人为张小龙；公司的经营范围为房地产开发销售。2、（2014）遂民一初字第451号民事判决，拟证明法院认定振龙公司与原告杨秀明签订的两份《商品房买卖合同》合法有效；法院判决振龙公司应当将“江津锦苑”A栋102、103号店面房屋交付给原告杨秀明并为其办理房屋所有权证。原告杨秀明、苏红梅质证后认为无异议。被告林欣华质证后认为，1号证据有异议，公司名称还在，但性质已变，为不合法公司；2号证据有异议，房屋系五合伙人均等投资项目，不是振龙公司单独资产，判决遗漏了被告的诉讼权。本院认为，1号证据系公示信息，可在相关部门查询，予以采信；2号证据系生效法律文书，予以采信。本院经审理认定事实如下：2004年4月22日，赖遂峰、张小龙、刘承浩、林欣华、彭建平五人签订《合伙协议书》，约定合伙开发振龙公司中标的“江津锦苑”项目。2005年，赖遂峰等五合伙人签订《分房协议》，对“江津锦苑”E栋底层房屋作出分配，且全部分配到位。2008年10月28日，振龙公司与赖遂峰等五合伙人签订《协议书》，对“江津锦苑”A栋底层店面作出处理，同时协议还约定了其余内容。协议签订后，张小龙确定选取A栋101号房，其余四位合伙人通过抽签形式确定房屋编号，其中林欣华为A栋102号、赖遂峰为A栋103号、彭建平为A栋104号、刘承浩为A栋105号。2009年1月11日，振龙公司与赖遂峰等五合伙人签订《协议》，约定每位合伙人出资10万元办理A栋底层店面的产权手续，其中林欣华因对协议部分条款有异议，未在协议上签字。协议签订后，张小龙、刘承浩、彭建平分别向振龙公司交纳10万元后取得A栋底层相应编号房屋的所有权证，赖遂峰、林欣华因未向振龙公司交纳10万元则未办理相应编号房屋的所有权证，但该房屋实际上一直被赖遂峰、林欣华占有、使用、出租。2010年4月，赖遂峰去世，被告吴珠兰系其妻，被告舒平安系赖遂峰的隐名合伙人，与赖遂峰按照投资比例享有权利，承担义务。2011年6月30日，被告吴珠兰、舒平安作为出租方将“江津锦苑”A幢103号房屋出租给被告王江艳，合同约定租赁期自2011年7月15日起至2021年7月14日止，租金为12000元/年。2012年3月29日，原告杨秀明与被告振龙公司签订两份《商品房买卖合同》，约定以55万元/套的价格将“江津锦苑”A幢102、103号房屋出售给原告杨秀明。2014年10月30日，原告杨秀明以房屋买卖合同纠纷起诉被告振龙公司。2015年4月10日，本院作出（2014）遂民一初字第451号民事判决，判决被告振龙公司将“江津锦苑”A幢102、103号房屋交付给原告杨秀明，并办理房屋所有权证。判决生效后，原告杨秀明申请强制执行。同年6月5日，遂川县房地产管理局为“江津锦苑”A幢102号房屋办理房屋所有权证号为遂房权证泉江镇第00058334号房屋所有权证，房屋所有权人为杨秀明，共有人为苏红梅。本院认为，赖遂峰等五合伙人签订《合伙协议书》，合伙开发被告振龙公司中标的“江津锦苑”项目，后赖遂峰等五合伙人与被告振龙公司签订《协议》，通过抽签形式确定赖遂峰为“江津锦苑”A幢103号房屋，在交纳10万元后就办理该房屋的所有权证的情况下，赖遂峰未交纳10万元而未办理该房屋的所有权证。但实际上，协议签订后，“江津锦苑”A幢103号房屋就被赖遂峰占有、使用、出租。2010年4月，赖遂峰去世，被告吴珠兰、舒平安承继赖遂峰在该处房屋的权利。2011年6月30日，被告吴珠兰、舒平安作为房屋出租人将江津锦苑”A幢103号房屋出租给被告王江艳经营，作为善意第三人的承租人王江艳完全有理由认为吴珠兰、舒平安出租该房屋的行为代表被告振龙公司，有权利行使出租权，因此，被告王江艳与被告振龙公司双方签订的《房屋租赁合同》有效。因房屋租赁在前，所有权变动在后，根据“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，故作为房屋所有权人的两原告要求被告方腾还房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。两原告可依据租赁合同法律关系主张相关权利。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杨秀明、苏红梅的诉讼请求。案件受理费300元，由原告杨秀明、苏红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  项秋生审 判 员  欧阳荣人民陪审员  冯 伟二〇一七年七月十日书 记 员  王 琴