广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终2816号上诉人（原审原告）:陈添福，男，1962年7月5日出生，汉族，无固定职业，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区。委托诉讼代理人：何平，广西天际律师事务所律师。上诉人（原审被告）:黄茂连，男，1954年5月6日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区。委托诉讼代理人：覃运生，男，1952年10月20日出生，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区，系黄茂连表弟。上诉人陈添福因与上诉人黄茂连土地租赁合同纠纷一案，二上诉人均不服柳州铁路运输法院(2016)桂7101民初191号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭于2017年5月8日进行了询问。上诉人陈添福的委托诉讼代理人何平、上诉人黄茂连及其委托诉讼代理人覃运生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈添福上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持陈添福的诉讼请求；二、黄茂连承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：首先，一审法院认为本案双方签订的《土地租赁协议》合法有效系认定事实不清。本案双方签订的《土地租赁协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，以及国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定的农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证的规定，因此，合同应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，黄茂连应返还陈添福支付的租金，由于黄茂连以可以建房为由，欺骗陈添福，存在过错，还应当向陈添福支付利息。其次，本案土地租赁关系的标的物是土地使用权，黄茂连除向陈添福移交土地外，还应当保证移交的土地可以按照双方约定使用。由于黄茂连将土地租赁给陈添福违反法律规定，从而使陈添福无法使用该土地，合同目的无法实现，所以不能认定黄茂连向陈添福交付土地。而陈添福几年未诉至法院是因为黄茂连说可以办证，但需要时间为由拖延，错不在陈添福。最后，双方签订的《土地租赁协议》第5、6条和庭审查明的事实可知，陈添福租用土地是用于建房，黄茂连必须出具证明材料，赔偿陈添福办理相关手续。一审法院认为协议内容不能证明租地目的是为了建房，未明确黄茂连有义务为陈添福办理手续错误。上诉人黄茂连针对上诉人陈添福的上诉辩称：陈添福提出撤销双方的租赁合同，退还其所支付的租金没有法律依据。租地行为是当地的习惯，双方签订合同是真实意思表达。出租的土地不是农保地，而是自留地，合同内容并不违反国家法律规定。签订合同是在2011年，但直到去年才起诉到法院。陈添福要求全额退款是没有依据的，请依法驳回其上诉。上诉人黄茂连上诉请求：1、撤销一审判决，改判只承担返还陈添福土地租金9.9万元，不承担支付利息的责任。事实与理由：一、陈添福在双方履行合同数年后，凭一张收据提出异议，不符合诚实信用原则。双方是在自愿平等的基础上签订合同，陈添福的真实意思表示是要逾越国家行政法规的红线来实现自己的合同目的。《土地租赁协议》第五条约定了违反法律规定的后果由陈添福承担，明显不符合常理。二、一审判决黄茂连赔偿陈添福利息损失没有事实依据，双方签订的合同是租赁合同，不是借款合同。三、一审判决黄茂连返还陈添福40年部分无效租金，按数年前的合同约定计算，有失公平，违反市场价格规律。导致合同部分无效的原因是当时双方对法律法规认识不足，双方都有过错，责任应由双方共同承担。上诉人陈添福针对上诉人黄茂连的上诉辩称：黄茂连的上诉没有事实和法律依据。陈添福是依照法律的规定诉请撤销土地租赁协议。利息损失是因为黄茂连违法订立合同行为，导致陈添福支付的所谓土地租金多年没有得到相应的回报。上诉人陈添福向一审法院起诉请求：一、判令撤销陈添福和黄茂连签订的《土地租赁协议》；二、判令黄茂连归还土地租金148500元及利息（以148500元为基数，从2011年3月14日起至黄茂连还本付息之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。一审法院认定事实:2011年3月13日陈添福与黄茂连签订《土地租赁协议》，约定黄茂连租赁330平方米的土地给陈添福，租期为60年，从2011年3月13日至2071年3月31日，每平方米60年的租金为450元，租金共计148500元，土地一切使用权归陈添福所有，陈添福可随意建房、办厂或招租，陈添福在该地块施工期间，如有本村人或其他社会闲杂人员来干涉，由黄茂连负责处理相关事宜。合同签订当天，陈添福向黄茂连支付了5000元定金并通过银行转款143500元共计148500元。黄茂连亦出具收到148500元的收据。后因陈添福在此地建房遭到当地市容执法人员的阻拦，导致陈添福建房目标无法实现，提起本案诉讼。一审法院认为，陈添福、黄茂连签订的土地租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同的形式和内容没有违反国家法律、法规的强制性的规定，合法、有效，当事人双方应严格、全面履行合同义务。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，双方当事人签订的租赁期限为60年，依法超过二十年的部分无效，即从2031年3月13日至2071年3月13日期间的合同无效。鉴于黄茂连已收取60年租期的租金，故其应返还2031年3月13日至2071年3月13日期间即租期40年的租金99000元给陈添福。合同无效的，自始无效，黄茂连在先收取远期无效合同约定的租金，理应向陈添福补偿上述应还款的利息损失。陈添福在民事起诉状中称其组织人手平整地基时遭到阻拦，表明黄茂连已将租赁土地交付给陈添福，况如未交付租赁土地，自2011年3月以来数年，作为承租方的陈添福至今才提出异议并主张权利，不符合常理，故陈添福所称本案租赁土地未交付没有事实依据。从本案土地租赁协议的内容看，首先并未明确承租土地的目的是为了建房，其次并未明确黄茂连有义务为陈添福在租赁土地上建房办理相关审批手续，再者陈添福并未举证证实黄茂连有违约之行为，故陈添福要求撤销土地租赁合同，没有事实和法律依据。陈添福要求返还土地租金及利息损失的诉请部分有事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》二百一十二条、第八条、第二百一十四条第一款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：一、黄茂连于本判决生效之日返还陈添福土地租金99000元及利息损失（以99000元为基数，从2011年3月14日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期存款利率计付）；二、驳回陈添福的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议。上诉人陈添福未提交新的证据。上诉人黄茂连提交下列证据：2017年2月21日柳南区太阳村镇山头村民委员会开具的《证明》，拟证明本案出租的土地是村民生活用的自留地，不在国家必须颁发土地证的范围内。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院认为，由于黄茂连认可涉案土地未取得相关土地管理部门颁发的土地权属证书，而柳南区太阳村镇山头村民委员会作为基层农村自治组织，证实涉案土地为农业集体用地的自留地，本院对该份证据的真实性、合法性及关联性予以认定。经二审查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，2011年3月13日黄茂连（甲方）与陈添福（乙方）签订的《土地租赁协议》第五条约定：“本协议自签订盖章生效后，该土地的一切使用权归乙方所有，乙方在该地界范围内可随意建房、办厂或招租，但不得从事违反国家法律法规活动，如有违反一切后果由乙方承担”，第八条约定：“该场地出租后，在有关政策法规下，甲方负责协助乙方办理水电通行手续，由此产生的费用由乙方承担”，第十条约定：“污水及地面水排放由甲方负责水沟及管路走向协商安排，铺设管路产生的等费用则由乙方承担。乙方产生的生活垃圾应集中放统一处理，若产生费用的由乙方负责”。本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、陈添福撤销权的行使是否超过除斥期间？二、本案争议涉及的《土地租赁协议》的合同效力如何？三、陈添福要求黄茂连返还土地租金148500元及相应的利息损失是否有事实和法律依据？针对第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第（一）项的规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权”，本案中，陈添福在2011年7月平整地基遭执法人员阻拦后，已经知道黄茂连无法提供建房的手续，即知晓其撤销事由已发生。即使是黄茂连承诺在一段时间内办理好相关的手续，但陈添福亦应当及时行使其撤销权，现陈添福在撤销事由发生之后五年的2016年11月才提起撤销权之诉，早已超过法律规定的除斥期限，依法陈添福的撤销权已消灭。针对第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。本案中，从双方《土地租赁协议》第五、第八、第十条约定的内容反映，双方对于承租土地用于建房以及建房时污水排放的管路铺设的约定明确，结合黄茂连在一审时自认陈添福向其提出建房办证其并未明确予以拒绝的陈述，足以证实双方在签订合同时，对于承租土地用于建房是清楚明知的，出租土地用于非农业建设是双方签订合同的根本目的，由于黄茂连出租的涉案土地为自留地，其性质为农民集体土地，不得出租用于非农业建设，因此，《土地租赁协议》因违反法律的强制性规定而无效。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。针对第三个争议焦点，首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，如前所述，《土地租赁协议》无效，黄茂连应向陈添福返还已交纳的租金，但是，双方均认可在签订《土地租赁协议》后，黄茂连已向陈添福交付了土地，陈添福亦对土地进行了平整工作，因此，陈添福应承担在占有使用土地期间的占有使用费。结合黄茂连和陈添福在二审时的陈述，参照《土地租赁协议》的租金标准，本院根据具体案情酌情认定陈添福应承担两年的土地占有使用费，故黄茂连应向陈添福返还的租金费用为143550元（148500元-148500元/60年×2年）。其次，如前所述，黄茂连和陈添福对承租涉案土地用于建造房屋是清楚明知的，黄茂连应知道农民集体土地的出租不得用于非农业用途，陈添福亦应向黄茂连了解涉案土地的性质并不得用于非农业用途，因此，二人对《土地租赁协议》的无效均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方对合同无效均具有过错的，应当各自承担相应的责任。本案如上所述，陈添福与黄茂连对导致《土地租赁协议》无效均具有过错，故本院对陈添福要求黄茂连赔偿利息损失的主张不予支持。综上所述，上诉人陈添福的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持，上诉人黄茂连的上诉请求于法无据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更柳州铁路运输法院(2016)桂7101民初191号民事判决第一项为上诉人黄茂连向上诉人陈添福返还土地租金143550元；二、撤销柳州铁路运输法院(2016)桂7101民初191号民事判决第二项；三、驳回上诉人陈添福的其他诉讼请求；四、驳回上诉人黄茂连的上诉请求。一审案件受理费4329元（上诉人陈添福已预交），减半收取2164.5元，由上诉人陈添福负担86.5元，上诉人黄茂连负担2078元；二审案件受理费元4329元（上诉人黄茂连已预交2275元，上诉人陈添福已预交4329元），由上诉人负担陈添福负担4254元，上诉人黄茂连负担75元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  李婷婷审判员  温清华审判员  余 深appoint二〇一七年七月十七日书记员  夏心宇