四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川1302民初2923号 原告：南充和骏置业有限公司。 住所地：南充市顺庆区舞凤街清泉坝村。 法定代表人：王敏，总经理。 委托诉讼代理人：胡毅，四川泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙杰，四川华晨律师事务所律师。 被告：蒋文，男，1985年4月13日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：唐崇伟，南充市顺庆区东昇法律服务所法律工作者。 原告南充和骏置业有限公司(以下简称和骏置业公司)与被告蒋文商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告和骏置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议；2、判令被告向原告交付违约金152762.1元；3、判令被告协助原告注销商品房买卖合同备案登记；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年1月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，约定由被告购买原告所开发的位于顺庆区清泉坝COCO香江二区10号楼10幢4单元4层4－4号商品房一套，商品房总价款为1527621元，被告采用按揭付款方式付款。合同签订后，被告至今仍未办理完毕按揭贷款手续，未支付全部购房款，被告未履行合同项下主要义务，已构成根本违约。特诉至本院提出上述诉请。2016年7月25日，原告向本院递交变更诉讼请求申请书，变更第1项诉讼请求为确认原、被告双方签订的商品房买卖合同及其附件和补充协议已解除。2016年8月5日，原告向被告通过邮政快递方式发出了《解除合同通知函》，未妥投退回。庭审中，原告当庭撤回判令被告协助原告注销商品房买卖合同备案登记的诉讼请求。 被告蒋文辩称，1、被告在原告处购房并依约履行了交付首付款义务，未办理按揭手续是因原告恶意将原合同约定交付房屋的底层庭院（绿地、绿化）违建成房屋，直接导致被告所购房屋不安全因素增大及影响房屋的正常排水截流，为此，被告曾多次找原告协调，要求原告拆除违建并按合同约定交付房屋，但被告至今拒不拆除违建，原告违约在先，理应承担违约责任。且原告在起诉至法院要求解除《商品房买卖合同》及其附件和补充协议后，再故意向法院都无法联系到的被告发函单方解除明显具有主观恶意，其单方解除合同于法无据，该单方解除行为应为无效。同时，为惩治违法行为，请求法院判令原告立即拆除违建或依法向国家有关行政主管部门提出司法建议，由相关职能部门强制拆除，使案涉房屋恢复至合同约定的交付条件以便于合同继续履行；2、原告出售给被告的10号楼4－4号房屋经申请法院现场查勘，该房号并不存在，原告存在虚假销售；3、被告暂时保留追究原告违约及赔偿损失的相关责任，待原告依法拆除违建后另案主张。综上，由于原告未能按合同约定现状交付房屋，其违约在先，已丧失单方解除权，故其单方解除行为无效，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。因被告对原告当庭提交的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议有异议，并提供了其所持有的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议、商品房订购书、房款结算单、收款收据复印件拟佐证原告证据系虚假证据，而被告所持有的相应证据与原告起诉时所提交的一致，且原告当庭提交的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议中约定的首付款金额与被告提供的有原告经办人签名的房款结算单上被告应交付金额与第三方公司补贴金额总额相符，故本院对原告当庭提交的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议不予确认，对被告所提交的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议、商品房订购书、房款结算单、收款收据复印件以及原告起诉时所提交的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议予以确认并在卷佐证。因被告对原告所提交的竣工验收备案表的异议，认为原告未提供规划设计图纸佐证，不能证明现有房屋与规划设计房屋一致，且经被告申请，法院依法到规划部门调取的10号楼规划设计图纸与原告出售的房屋完全不一致，庭审中，本院给予原告重新确定了举证期限，要求原告提供案涉房屋设计图纸，但原告仍未能提供，故该证据不能证实案涉房屋现状与合同约定房屋一致，本院对原告所提交的竣工验收备案表欲证明的事实不予确认。因被告对原告所提供的解除合同通知书及EMS回执的异议，认为原告明知被告无法收取快递而故意邮寄，而被告并未实际收取，退回方式亦矛盾，且该通知是原告向法院起诉后才作出，其已不具有单方解除权，故本院不予确认。对原告所提供的商品房预售许可证无异议，故本院予以确认并在卷佐证。因原告对被告提供的团购费收据的异议，认为该收据上加盖的是南充好来居房地产营销策划公司印章，并非原告收取，但根据原、被告所签订的《商品房定购书》可体现出，必须交团购费方能享受优惠，作为受托销售的南充好来居房地产营销策划公司代为收取团购费并无不当，故本院对该收据予以确认并在卷佐证。因原告对被告提供的案涉房屋现场照片的异议，认为系复印件，但经被告申请，本院现场勘验与被告所提供的证据相符，故本院对该照片予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年1月27日，原告南充和骏置业有限公司作为出卖人，与作为买受人的被告蒋文签订了《商品房定购书》一份，约定：支付定金五万元即享受团购优惠，定购原告的南充市顺庆区清泉坝“蓝光·COCO香江”三期独栋10栋4层4号商品房一套，建筑面积为142.92平方米，套内建筑面积91.24平方米，房屋总价2301476元，原告在定购书上加盖了公司印章，原告经办人及被告亦签名或捺印。同日，双方对房款进行结算，出具了NO:070-4807房款结算单，载明：房号为独栋10－4－4；销售面积142.92平方米；公摊面积51.5平方米；套内面积91.42平方米；套内单价16709.92元；标准总价2301476元；优惠总额773855元；优惠后房款1527621元；实收房款309335元；付款方式为贷760000元；第三方公司补贴458286元；维修基金5716.8元；预告登记费1100元，原告经办人曾涛在结算书上签名确认。2016年1月28日，原告南充和骏置业有限公司作为出卖人，与作为买受人的被告蒋文签订了《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，约定：被告购买原告开发修建的南充市顺庆区清泉坝“蓝光·COCO香江”二区10幢4单元4层4－4号商品房一套；计价方式按套内面积计算，总价款为1527621元，付款方式为：首期支付购房总价款的50%（即：买受人于签订合同当日首付309335元，第三方公司补贴458286元，余款760000元以贷款方式付清。）；补充协议中第三条“对合同第八条、第九条规划、设计变更的补充约定：合同双方应以经批准变更的规划、经有资质的设计机构确认变更后的设计作为改造本合同之依据。”；第十条“对合同第二十一条（共有益的约定）的补充约定：2、买受人接受出卖人按设计图纸设置在室内及公共区域的配套设施，买受人所购房屋的室外露台、底层庭院或相邻的公共区域可能存在的消防管道、检查井、通风井、楼梯间、配电箱、户表箱等公用设施，买受人不得损坏或影响其使用；6、规划或设计上专属特定房屋买受人独立使用的室外阳台、底层庭院（绿地）／屋顶平台、地下室，其专用权在土地使用年限内归该特定房屋的买受人，……。买受人在使用所购买商品房附带的室外平台、底层庭院（绿地）／屋顶平台、地下室时不得妨碍其他业主利益及公共利益；7、底层庭院（绿地）绿化，出卖人与买受人双方均不得减少其绿化面积，露台、外墙、底层庭院（绿地）等应按照政府规定进行使用，不得擅自搭建、不得擅自改变其用途和外观。”。当日被告蒋文按照约定通过银行POS机向原告南充和骏置业有限公司转款支付了首付款309335元及维修基金、预告登记费，原告和骏置业公司开具收据并加盖公司财务专用章，同时，被告支付了团购费50000元，南充好来居房地产营销策划公司出具了收款收据并加盖公司财务专用章，第三方成都均城商业管理有限公司亦以支付装修补贴款方式将其余首付款458286元支付给被告蒋文。嗣后，被告称到原告处拟支付尚余首付款并办理合同备案手续时，发现所购房屋无庭院绿地以及镂空空间，一至三楼被修建成房屋，被告遂以原告违建导致其所购房屋不安全因素增大久影响正常排水截流为由要求原告拆除违建后再支付其余首付款及办理按揭贷款手续，为此，经双方多次协商未果，引发诉讼。 审理中，经被告申请，本院依法到南充市规划局调取了“蓝光·COCO香江”二区10号楼规划设计图纸及现场勘验，规划设计图纸显示该10号楼为27层，并无案涉4层10号楼图纸，遂重新确定举证期限，要求原告提供案涉房屋的最终规划设计图纸，但原告在规定期限内并未提供相关证据佐证，而现场勘验显示案涉10号楼并无庭院绿地，一至三楼均已封闭修建成房屋。 另查明，2016年8月5日，原告向被告通过邮政快递方式发出了《解除合同通知函》，投递员经过三次投递，均发现被告不在指定地址，而未能妥投，故退回。 本院认为，根据我国《合同法》的基本原则，合同双方当事人都应当遵守诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，就本案来看，原、被告于2016年1月27日所订立的《商品房定购书》中对房屋面积、单价、计价方式、总价款、被告应付首付款金额、第三方补贴款金额、贷款金额等均作了明确约定，应合法有效。继而双方根据定购书约定签订了《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，签订后，被告已依约履行了支付首付款义务，第三方成都均诚商业管理有限公司亦将其余首付款支付给了被告，但被告却未将该款项继续支付给原告并办理按揭贷款手续而引发纠纷。被告不继续支付首付款的理由，是认为原告南充和骏置业有限公司所提供的房屋与合同约定的不符，没有底层庭院（绿地），而是违建成了房屋，从而导致其所购房屋存在不安全隐患并影响了正常的排水截流，违反了合同约定，已构成违约，故要求原告拆除违建后再支付其余首付款及办理按揭贷款手续。而原告则认为其并未违建，是被告未依约支付首付款，已构成违约，其有权行使解除权。关于被告未将第三方支付的首付款支付给原告是否已构成违约以及案涉房屋是否符合合同约定条件问题。《商品房买卖合同》补充协议第十条对此约定的全文是：“对合同第二十一条（共有益的约定）的补充约定：2、买受人接受出卖人按设计图纸设置在室内及公共区域的配套设施，买受人所购房屋的室外露台、底层庭院或相邻的公共区域可能存在的消防管道、检查井、通风井、楼梯间、配电箱、户表箱等公用设施，买受人不得损坏或影响其使用；6、规划或设计上专属特定房屋买受人独立使用的室外阳台、底层庭院（绿地）／屋顶平台、地下室，其专用权在土地使用年限内归该特定房屋的买受人，该部分的保修、维修责任视同专有部分，由该特定房屋的买受人承担，买受人对此知悉且无异议。关于该部分的具体位置，出卖人已在销售模型、重要信息提示中做出了公示，具体均以交付时的现状为准，买受人知悉且无异议。该部分如何办理权属登记，依照法律法规规定。买受人在使用时不得改变其用途及外观，并应遵守《临时管理规约》和业主大会／业主委员会制定的管理规则。买受人在使用所购买商品房附带的室外平台、底层庭院（绿地）／屋顶平台、地下室时不得妨碍其他业主利益及公共利益；7、底层庭院（绿地）绿化，出卖人与买受人双方均不得减少其绿化面积，露台、外墙、底层庭院（绿地）等应按照政府规定进行使用，不得擅自搭建、不得擅自改变其用途和外观。”从此可以看出，案涉房屋底层为庭院（绿地），中间为镂空空间，且双方在合同中已明确约定出卖人和买受人均不得擅自搭建、不得擅自改变其用途和外观，而根据被告所提供的照片以及本院现场勘验，案涉房屋一至三层均系完全封闭的楼层，没有庭院（绿地）以及镂空。综合以上查明，本院认定原告存在逾期交付首付余款，且事后未能配合办理按揭贷款的行为，系双方原因导致。 关于合同中“逾期超过30日付款，出卖人有权解除合同”约定的理解。根据合同法第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”、第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，从“逾期超过30日付款，出卖人有权解除合同”约定来看，该约定未明确基于双方原因导致逾期不付款的情形。在原告提供被告所购房屋不符合合同约定现状的情形下，若将此语理解为无论出于何种原因，只要买受人逾期不付款均是违约，违背公平、诚信原则。就本案来说，尽管双方当事人对违约行为有不同陈述，但案涉房屋确无底层庭院（绿地）和镂空空间是可以认定的事实。审理中被告有继续履行合同的愿望，据此提出拆除封闭恢复至合同约定现状，系正当行使合同权利，其抗辩本院予以认可。 关于原告行使确认通知合同解除权是否有效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。本案中，原告在起诉后且知晓法院无法联系到被告、必须公告送送法律文书的情况下，于2016年8月5日，通过邮政快递方式发出了《解除合同通知函》，投递员经过三次投递，被告不在指定地址，而未能妥投退回。原告在发出解除合同通知如此重大的事项前，未进行任何协商，明知被告无法收到解除合同函的情况下，仅依据未能送达到的《解除合同通知函》，要求确认原、被告双方签订的商品房买卖合同及其附件和补充协议已解除的行为，不符合常理，此通知行为有悖于诚实信用原则，故本院对原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议已解除以及被告承担违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第第四十一条、六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，之规定，判决如下： 驳回原告南充和骏置业有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费1678元，由原告南充和骏置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  陈叙瑺 二〇一七年七月四日 书记员  汪 希