安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0104民初2787号原告：李大平，男，汉族，1965年10月15日生，安徽省经济和信息化委员会员工，住安徽省合肥市蜀山区。原告：李毅然，男，汉族，1993年10月24日生，合肥市第七中学教师，住址同上。委托代理人：李大平，男，住址同上，系李毅然父亲。被告：合肥大唐置业有限公司，住所地合肥市望江西路**，组织机构代码75487594-6。法定代表人：蒋玉祥，董事长。委托代理人：孙宇豪，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：汪源，安徽华人律师事务所实习律师。原告李大平、李毅然与被告合肥大唐置业有限公司（以下简称大唐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李大平，被告大唐公司的委托代理人孙宇豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李大平、李毅然向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告合肥大唐置业有限公司按照补充协议规定，履行协议，向原告支付违约金共计11个月(2015年1月21日至2015年12月30日)，每月17000元，合计赔偿原告人民币187000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：李大平、李毅然于2013年购买华府骏苑9号楼404室，总购房款为885494元。双方签订合同付款以后，根据合同规定，大唐公司承诺在90天内办理房屋网上备案及办理房产证，但大唐公司始终未予办理。后大唐公司告知原告所买房屋抵押给了某典当公司。原告多次上门讨要说法，大唐公司遂承诺于2015年1月20日前为华府骏苑9号楼404室办理网络备案，如大唐公司未按约定期限办理网上备案，则大唐公司自2015年1月21日起，承担乙方每月人民币17000元违约赔偿金。后大唐公司于2015年12月30日给原告办理了网上备案。原告多次与大唐公司协商给付2015年1月20日至2015年12月30日止的违约金，均协商无果，为维护自身利益，遂诉至法院。被告辩称：1.就案涉房屋原告与答辩人于2017年2月27日已进行交房结算，双方不存在任何争议。答辩人不再承担房屋购买及交付环节的经济法律责任，该结算明细表经原告签字确认，系原告与答辩人双方真实意思的表示，应为合法有效的。结算明细表的签订时间晚于《补充协议》的签订时间，证明原告放弃了补充协议中的权利。2.答辩人为原告的备案时间符合《商品房买卖合同》约定，且亦得到原告的签字认可。《商品房买卖合同》在开篇的重要提示中即明确“本合同必须在2016年1月29日前备案”，本案中答辩人在2015年12月30日办理案涉商品房网上备案手续符合约定。同时该备案合同亦是得到原告的签字确认。时间也是晚于《补充协议》，证明原告放弃了补充协议中的权利。3.《补充协议》订立的出发点是主要在于补偿守约方的损失，答辩人在2015年12月30日为原告办理备案不存在违约行为，更没有给原告造成损失，且原告早已实际占有使用案涉房屋，答辩人的工作人员多次电话通知原告办理交房结算手续，原告一直拖至2017年2月27日才到答辩人处办理。4、即便违约行为存在，但约定的违约金过高，请求法院予以核减。本院经审理认定事实如下：2013年3月23日，李大平与大唐公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，李大平购买信旺?华府骏苑9幢东单元404号房，房屋总价款913450元。李大平应于2013年3月23日首付房款603450元，剩余房款310000元办理银行按揭。出卖人应当在银行按揭放款7日内办理交房手续。合同同时约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内由出卖人向合肥市房地产管理局申请登记备案。由于大唐公司未按合同约定时间办理网上备案手续，导致李大平未能及时办理银行按揭。但双方一致认可，大唐公司于2013年5月将涉案房产交付给李大平。2014年10月25日，李大平交付了全部购房款，但涉案房屋依然无法备案。大唐公司告知，涉案房产在出售时已经抵押给了案外人，由于抵押未解除，所有一直无法进行网络备案。2015年1月10日，大唐公司（甲方）和李大平、李毅然（乙方）签订《补充协议》。协议约定：乙方购买的华府骏苑9号楼404室购房款885494元。甲方承诺于2015年与1月20日前为乙方（信旺华府骏苑9号楼）办理房屋网上备案。甲方如期履约，则乙方不要求任何赔偿。如甲方未在约定的日期内给乙方办理房屋网上备案，则甲方自2015年元月21日起，承担乙方每月人民币一万七千元的违约赔偿金。合同签订后，大唐公司依然未能如约办理网络备案。2015年12月30日，李大平、李毅然与大唐公司针对涉案的房产重新签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，李大平、李毅然购买信旺?华府骏苑9幢东单元404号房，房屋总价款885080元。同时约定涉案合同在2016年1月29日前备案。合同签订当天，该份合同就进行了网上认购备案。2017年2月27日，李大平、李毅然办理了业主结算手续。同年，取得了涉案房产的产权证。以上事实，有原、被告方陈述，原告提交的商品房买卖合同2份，补充协议1份、商品房网上备案确认单1份、购房款收据1份，被告提交交房结算明细表1份在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李大平与大唐公司之间签订的《商品房买卖合同》，李大平、李毅然签订的《补充协议》、《商品房买卖合同》，均系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，并应受法律保护。本案争议的焦点为合同变更后，原告还能否要求被告承担相应的违约责任。本案中，李大平与大唐公司在2013年3月签订的《商品房买卖合同》中明确约定了合同的备案时间，但未对逾期备案的违约责任进行约定，后被告未能依约进行备案。故2015年1月，原、被告双方针对2013年的购房合同签订的了《补充协议》，重新确定了备案时间，并约定了未能及时备案的违约责任，但大唐公司未能如约履行备案义务。尽管原、被告双方在2015年12月30日重新签订了《商品房买卖合同》，大唐公司也依约对新合同进行了备案，但该行为并不能视为大唐公司不存在未对2013年所签合同进行备案的违约行为及由违约行为而引起的违约责任。且原、被告双方也未在2015年底签订的《商品房买卖合同》中做出免除被告前期的违约责任约定，因此，被告应依约向原告承担对2013年所签合同逾期备案的违约责任。大唐公司主张其不存在违约行为，本院不予认可。大唐公司主张违约金过高，请求予以降低，本院予以支持。因李大平未能明确自己的实际损失，针对违约金部分，本院结合大唐公司的违约事实、违约时间、过错程度，李大平2013年拟按揭的购房款数额，同期贷款利率，及大唐公司重新签订合同后主动降低购房款等情节，酌定为20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告合肥大唐置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告李大平、李毅然违约金20000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4040元，减半收取计2020元，由被告合肥大唐置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 丁 淳二〇一七年七月十三日书记员 陈白皎附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。