湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2948号上诉人（原审被告）：湖南秀龙地产置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道中华岭村。法定代表人：肖玉军，董事长。委托诉讼代理人：乐婷婷，女，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：何群清，男，1980年11月24日出生，汉族，住湖南省涟源市。被上诉人（原审原告）：马小丽，女，1983年5月3日出生，汉族，住湖南省涟源市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈雷，湖南天地人律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘娅，湖南天地人律师事务所实习律师。上诉人湖南秀龙地产置业有限公司（以下简称秀龙公司）因与被上诉人何群清、马小丽商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初3612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秀龙公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人无需向被上诉人支付逾期办理房屋所有权证书的违约金4338.4元及逾期办理国有土地使用权证的违约金5829元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人实际收房的时间应该是其签署《房屋交接书》的日期，故一审法院对上诉人逾期办理房产证的具体天数认定错误。二、2015年3月1日正式实施《不动产登记暂行条例》后，存在不动产新旧政策衔接问题，导致上诉人无法办理国土证，属于不可抗力，应予以免责。三、一审法院既支持了逾期办理房产证的违约金，又支持了逾期办理国土证的违约金，两者属于重复计算。一审对办理房产证的时间认定错误。因上诉人于2016年2月26日为被上诉人办妥房产证，根据合同约定，办理国土证的时间为2017年2月26日前，故上诉人对办理国土证没有违约。四、被上诉人已实际使用房屋，逾期办证并不影响房屋的使用功能，没有给被上诉人造成经济损失，而根据公平原则，关于损失的举证责任应由被上诉人承担，因此合同约定的违约金明显过高，但一审法院未予以调整，显失公平。五、在本案之前，上诉人已按照2000元至3000元的标准向其他大部分业主主动进行了赔偿，一审法院判决的赔偿金额远远高于这一标准，可能会再次引发矛盾，不利于纠纷的解决。被上诉人何群清、马小丽辩称，一、关于收房时间，应该以双方在《房屋交接书》中确认的时间为准，而不应以业主签署的时间为准，因此一审法院对收房时间的认定正确。二、一审法院认定的违约金标准并未超过司法解释确定的标准，不应属于法院调减的范围。三、在长沙市望城区正式实施不动产统一登记的时间为2016年8月1日，即便是不可抗力，也应该以望城区正式实施的政策为准。故，一审法院认定事实正确，请求予以维持。何群清、马小丽向一审法院起诉请求判令：1、秀龙公司向何群清、马小丽支付逾期办理房屋所有权证违约金4338.4元（每日按已付房价款0.1‰计算）；2、秀龙公司立即将需由其提供的办理土地使用证的资料报产权登记机关备案并为何群清、马小丽办理土地使用权证；3、秀龙公司以每日37.4元为标准，向何群清、马小丽支付自2015年11月1日起至实际办理好土地使用证之日止的逾期办理土地使用证违约金（截止2016年10月1日为12342元）；4、秀龙公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月27日，何群清、马小丽（买受人）与秀龙公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：何群清、马小丽购买秀龙公司开发的位于长沙市望城区星城镇润和星城（推广名：润和紫郡）小区48栋202号房屋，建筑面积为92.42平方米，单价为4043.06元/平方米，总价373660元；2014年10月30日前交房。该合同第二十条约定：出卖人应当在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。同时，双方在《商品房买卖合同补充协议》第十五条又约定：出卖人的责任为房屋交付后365日内向房屋权属登记部门提交应由其提交的办理房地产权属登记所需资料。出卖人已提供应由出卖人提供的必要资料的，因房屋权属登记部门或其他非出卖人的原因导致买受人未能及时取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。合同签订后，何群清、马小丽支付了全部房屋价款及相关费用。2014年10月30日，秀龙公司向何群清、马小丽交付房屋；2016年2月25日，秀龙公司向长沙市望城区房屋产权管理局递交了何群清、马小丽办理房屋所有权证的相关资料；2016年2月26日，秀龙公司为何群清、马小丽办妥房屋所有权证（权证号分别为：望房权证星字第××号、望房权证星字第××号），但至今未办妥国有土地使用权证。另查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理全区范围内的房屋、土地、林地等不动产统一登记业务。一审法院认为，本案争议焦点有：一、秀龙公司是否存在逾期办理房屋所有权证的违约行为及违约金如何计算？双方已确认秀龙公司于2014年10月30日将商品房交付何群清、马小丽，根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，秀龙公司应当在2015年10月30日前为何群清、马小丽办妥房屋所有权证，但《商品房买卖合同补充协议》第十五条又约定，出卖人在房屋交付后365日内向房屋权属登记部门提交办理权属登记必要资料的，因登记部门原因导致未能及时取得权属证书的，不承担任何违约责任，故秀龙公司履行办理房屋所有权证的合同义务应为完成资料提交的2016年2月25日，逾期118天，秀龙公司的行为构成违约，应按合同约定向何群清、马小丽支付违约金4409元（373660元*0.1‰*118天）。何群清、马小丽仅主张违约金4338.4元，系自行处分其民事权利，应予支持。秀龙公司认为何群清、马小丽实际收房时间为2014年11月21日，逾期办理房屋所有权证的起算时间应为2015年11月22日。因双方在房屋交接书中一致确认的交房之日为2014年10月30日而非2014年11月21日，逾期办理房屋所有权证的起算时间应为2015年10月31日而非2015年11月22日，故本院对秀龙公司的该抗辩理由，不予采信。二、秀龙公司是否存在逾期办理土地使用权证的违约行为及违约金如何计算？秀龙公司办妥土地使用权证的时间是商品房交付后365日内，还是办妥房屋所有权证后365日内，《商品房买卖合同》第二十条对此约定不明确。在国家实行不动产统一登记制度以前，商品房产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记，且按一般惯例是先办理房屋所有权证登记，再办理国有土地使用权证登记，据此，秀龙公司办妥土地使用权证的期间应确定为办妥房屋所有权证后365日内。本案中，秀龙公司于2015年2月26日为何群清、马小丽办妥房屋所有权证，故其应于2016年2月26日前办妥土地使用权证，而秀龙公司在长沙市望城区于2016年8月1日停止受理土地、房屋等登记业务前仍未办妥，其行为构成违约。截至2016年8月1日，秀龙公司逾期办证156天，应按合同约定向何群清、马小丽支付违约金5829元（373660元*0.1‰*156天）。三、秀龙公司请求减少违约金应否支持？秀龙公司认为合同约定的违约金过分高于何群清、马小丽的实际损失，请求法院酌情减少，但并未提交相关证据证明。法律规定的违约金功能不仅是弥补守约方的损失，还具有惩罚违约方的意义，以达到促使各方诚信履约的目的，故对秀龙公司请求减少违约金的抗辩理由，不予采信，对本案所涉违约金不予调整。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限秀龙公司在本判决生效之日起十日内向何群清、马小丽支付逾期办理房屋所有权证的违约金4338.4元；二、限秀龙公司在本判决生效之日起十日内向何群清、马小丽支付逾期办理国有土地使用权证的违约金5829元；三、驳回何群清、马小丽的其他诉讼请求。如果秀龙公司未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，适用简易程序，减半收取109元，由何群清、马小丽负担43元，湖南秀龙地产置业有限公司负担66元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，秀龙公司与何群清、马小丽签订的《商品房买卖合同》及《润和紫郡楼宇交接书》，系双方真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。合同第二十条约定：“在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，365日内办妥国有土地使用权证。”秀龙公司未在合同约定的期限内办妥房屋权属证书，应承担相应的违约责任。一审法院根据双方在楼宇交接书上确认的交房时间，及合同约定的每日按已付房款万分之一的标准判令秀龙公司应向何群清、马小丽支付逾期办理房屋所有权证的违约金数额，并无不当，本院予以维持。其次，关于上诉人主张其没有逾期办理土地使用权证，据本院查明的事实，上诉人于2016年2月26日为被上诉人办妥房产证，应于2017年2月26日前为被上诉人办妥土地使用权证，因长沙市望城区于2016年8月1日起在全区停止办理土地使用权登记业务，故上诉人没有逾期办理土地使用权证，亦不应承担逾期办理土地使用权证的违约金，本院对该主张予以支持。另，因双方合同约定的违约金标准并未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，故秀龙公司主张违约金过高并要求调减违约金数额，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人湖南秀龙地产置业有限公司的上诉理由部分成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初3612号民事判决书第一项；二、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初3612号民事判决书第二项、第三项；三、驳回被上诉人何群清、马小丽的其他诉讼请求。一审案件受理费109元，由何群清、马小丽负担36元，湖南秀龙地产置业有限公司负担73元。二审案件受理费219元，由上诉人湖南秀龙地产置业有限公司负担150元，被上诉人何群清、马小丽负担69元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英审 判 员  王 勇审 判 员  曾庆军代理审判员  金新贵二〇一七年七月十日书 记 员  杨 蓓