吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）吉24民再27号上诉人（原审原告）：梁晓英，女，1976年6月20日出生，汉族，无职业，住吉林省图们市。委托诉讼代理人：赵超，吉林何晓明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延吉市宇航房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市。法定代表人：孙作魁，董事长。再审第三人：金龙泰，男，1951年10月18日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。上诉人梁晓英因与被上诉人延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航公司）、再审第三人金龙泰房屋买卖合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2016）吉2401民再61号民事裁定,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭进行了审理。梁晓英上诉请求：撤销或改判一审裁定，请求支持上诉人的上诉请求；二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、原裁定认定事实错误。1.上诉人梁晓英于2013年7月20日购买了被上诉人延吉市宇航房地产开发有限公司建设的位于延吉市公新街河畔花园小区第7幢2单元401室，面积为96平方米，并交纳了全部购房款人民币355200.00元。原审被告系具有完备开发资质的房地产开发企业，原审原告已经尽到合理审查义务，双方之间于2013年9月30日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方都具有完全民事行为能力，内容合法，不违反法律、行政法规强制规定，该商品房买卖合同合法有效，上诉人已经履行完毕支付涉案房款人民币355200.00元的给付义务，被上诉人理应按照合同约定期限即2013年12月30日前将涉案房屋交付给上诉人。因被上诉人延迟交付房屋，上诉人于2014年在延吉市人民法院提起了商品房买卖合同纠纷之诉。2014年8月7日，上诉人和被上诉人双方在自愿、合法基础上，经延吉市人民法院民庭贾本华法官主持下，双方自愿达成调解协议，延吉市人民法院对此予以确认，并作出（2014）延民初字第2952号民事调解书，一是确认双方买卖商品房合同合法有效；另一个确认被上诉人应在2014年12月30日前向上诉人交付涉案房屋（即比合同约定交付日期整整晚了一年）；2.被上诉人延吉市宇航房地产开发有限公司与再审第三人金龙泰于2011年10月26日签订了《土地使用权及开发权转让协议》，被上诉人将延边州党工委7号楼商住楼扩建工程房地产开发权转让给再审第三人金龙泰，转让款为人民币250万元。金龙泰以被上诉人名义对外招投标，延吉市建筑安装有限责任公司中标施工，2013年末开工，2013年11月20日竣工，其中包括25户住宅和5户门市房，因该工程手续都是以被上诉人名义办理的，而被上诉人拒不协助金龙泰办理工程验收手续，金龙泰于2014年10月27日在延吉市人民法院提起所有权纠纷一案，延吉市人民法院依据《物权法》第15条、33条作出了（2014）延民初字第4633号判决，确认案外人金龙泰对延边州党工委扩建商住楼享有所有权。上诉人认为该判决是错误的，被上诉人与金龙泰签订的《土地使用权及开发权转让协议》属于无效情况下，认定金龙泰对延边州党工委扩建商住楼享有所有权错误，物权法第15条规定的效力两分原则，合同有效并不一定取得所有权，对于不动产还得进行有效登记，况且他们之间转让开发权协议无效，截止目前为止，延吉市房产局登记簿显示，被上诉人仍对延边州党工委扩建商住楼享有所有权，产籍号10-17-601。延吉市人民法院理应依据民事诉讼法有关规定，依职权启动再审程序，并对（2014）延民初字第4633号民事判决予以撤销，而不是针对（2014）延民初字第2952号民事调解书；3.上诉人作为善意第三人，其无法更不可能知道被上诉人与再审第三人金龙泰之间签订的《土地使用权及开发权转让协议》的约定，其内部约定无法对抗外部约定，况且该开发权转让协议无效。退一步讲，即使被上诉人与金龙泰之间转让开发权协议有效，已构成合同法第49条规定的表见代理，该行为由被代理人即再审第三人金龙泰承担。上诉人梁晓英购买的标的物位于7号楼2单元401室，该标的物明确。延吉市人民法院错误的认为：宇航公司用虚假的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》与梁晓英签订合同，在已将河畔花园7幢整体出售给金龙泰情况下，隐瞒事实，又向梁晓英出售其中的2单元401室，已经构成欺诈，涉嫌犯罪，故本案不属于本院民事受案范围，原审调解书应予撤销，本案移送公安机关。被上诉人与金龙泰之间的转让协议根本没有约定金龙泰取得具体标的物位置，也没有约定利润分配的方式，且上诉人与被上诉人签订合同时间为2013年9月30日，该工程竣工时间为2013年11月20日，第三人金龙泰理应知晓上诉人与被上诉人签订合同情况，其故意隐瞒该事实，才造成一房二卖结局。延吉市人民法院于2015年4月10日作出（2014）延民初字第4633号民事判决书确认：延边州党工委7号楼扩建商住楼所有权归金龙泰所有，该判决书于2015年5月10日生效。不能用之后判决书对抗先前调解书，这样要求一个善意购房者未免过于苛刻，更不符合法律规定；4.再审庭审过程，法庭认为上诉人与被上诉人签订合同中《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》编号虚假，依职权调取编号后，没有经过质证，程序违法。另，该裁定书对原审原告再审答辩意见内容只字没有进行论述。二、原裁定适用法律错误。1.被上诉人、金龙泰之间签订的协议违反法律、行政法规的强制规定，理应无效。我们知道，商品房开发公司必须具有房屋开发资质，而金龙泰仅为自然人根本无开发房地产资质可能，他们之间转让开发权行为系无效行为。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”、第十五条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具有房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”，而他们之间签订的是开发权转让协议，被上诉人退出房地产开发，由金龙泰自然人单独开发，违反法律强制性规定，理应无效。该解释第24条，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。金龙泰不承担任何风险，将整体房屋据为己有，被上诉人退出房屋开发。他们之间房地产开发权转让行为无效，土地使用权转让行为有效。法院对此视而不见；2.上诉人认为：其与被上诉人之间的商品房买卖合同合法有效，依据合同法第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第8条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。延吉市人民法院所作出（2014）延民初字第2952号民事调解书庭审过程程序合法有效，已经于2014年8月7日具有既判力，被上诉人理应按照调解书向上诉人交付涉案房屋义务。金龙泰述称，上诉人应该起诉宇航公司或者起诉李小华，保护自己的利益。上诉人是通过李小华购买的房屋，所以导致从合同开始到规划许可证号、建房地点都不相符。上诉人购房合同中，上诉人买的房屋不是我盖的房屋，河畔花园是早就盖完的另外一个房屋。我认为李小华与宇航公司、梁晓英合伙欺骗我，强行占用我的房屋。上诉人在转让协议中(转让开发区)来做文章，但实际我是通过政府有关部分协调后借用宇航公司资质，挂靠宇航公司建设此案房子。一审判决正确，请求维持一审裁定。梁晓英向一审法院起诉请求：确认梁晓英与宇航公司签订的房屋买卖合同有效，宇航公司继续履行合同向梁晓英交付房屋。一审法院认定如下事实：2013年7月20日，原、被告达成房屋买卖协议，原告购买被告开发建设的延吉市公新街河畔花园小区第七幢2单元401室、建筑面积为96平方米的房屋，原告向被告交纳购房款355200元。2013年9月30日，原、被告补签了上述房屋买卖合同，约定：原告购买被告开发建设位于延吉市公新街河畔花园小区第七幢2单元401室、建筑面积为96平方米的房屋，房屋价款为355200元，交付房屋时间为2013年12月30日前。现交付房屋的期限已届满，被告未能向原告按期交付房屋，故原告诉至法院要求确认原、被告之间签订的房屋买卖合同有效，并要求被告继续履行合同向原告交付房屋。被告承认原告所述事实，请求延期交付房屋。一审法院经调解，作出如下调解书：一、确认梁晓英与宇航公司于2013年9月30日签订的商品房买卖合同有效；二、宇航公司于2014年12月30日前将位于延吉市公新街河畔花园小区第7幢2单元401室、建筑面积为96平方米的房屋交付给梁晓英。如果宇航公司在2014年12月30日前未能将上述房屋验收合格，则宇航公司交付房屋的时间顺延至房屋实际验收合格之日。案件受理费6630元，减半收取3315元，其他费用80元，合计3395元（梁晓英已预交），由宇航公司负担。该调解书发生法律效力后，一审法院依职权对该案进行再审。再审中梁晓英诉称，宇航公司系具有完备开发资质的房地产开发企业，梁晓英已经尽到合理审查义务，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。梁晓英与宇航公司在自愿、合法基础上在法院主持下自愿达成调解协议，并作出民事调解，庭审程序合法有效，民事调解书具有既判力。金龙泰为自然人，无开发房地产资质，其与宇航公司2011年10月26日签订的《土地使用权及开发转让协议》违反法律、行政法规强制规定，理应无效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议；合作开发房地产合同的当事人一方具有房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。而宇航公司与金龙泰签订的是开发权转让协议，宇航公司退出房地产开发，由金龙泰自然人单独开发，违反法律强制性规定，理应无效。本院（2014）延民初字第4633号民事判决书，认定金龙泰对延边州党工委扩建商住楼享有所有权错误。截止目前为止，延吉市房产局登记簿显示，宇航公司仍对延边州党工委扩建商住楼（产籍号10-17-601）享有所有权，法院理应依职权启动再审程序，对（2014）延民初字第4633号民事判决予以撤销。梁晓英作为善意第三人无法也不可能知道宇航公司与金龙泰之间的约定。退一步讲，即便宇航公司与金龙泰之间的转让开发权协议有效，已构成《合同法》第四十九条规定的表见代理，该行为应由被代理人即金龙泰承担。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条之规定，买受人已经支付标的物总价款75%以上，出卖人主张取回标的的，人民法院不予支持。故对金龙泰的再审请求不应支持。一审法院再审认定如下事实：2011年，宇航公司开始办理位于延吉市梨花路南侧、公新街西侧的土地开发手续，在拆迁过程中，因金龙泰所有的锅炉房在拆迁范围内，宇航公司与金龙泰就补偿款数额未达成协议，经金龙泰提议，2011年10月26日，金龙泰作为乙方，宇航公司作为甲方，签订了《土地使用权及开发权转让协议》，协议约定：甲方将其拥有的位于延吉市梨花路南侧、公新街西侧，占地面积为1075平方米的土地使用权及相关的项目开发权转让给乙方。具体转让内容包括，一、土地使用权面积为1075平方米，已批准的建筑面积为2900平方米，土地规划用途为商住楼；甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证，已经市政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权，已按土地规划用途委托设计并办理了报建手续，缴纳了报建所需费用，甲方承担开工前费用，之后费用乙方承担。二、甲、乙双方确认本协议转让价格以甲方已获得批准的建筑面积为计价面积，转让价总计人民币250万元；在本协议经延吉市拆迁办公室审核并盖章后，由乙方先行支付200万元，剩余款项50万元在2012年8月30日前付清。三、在乙方支付200万元转让款后，甲方要将涉及转让地块的土地使用权及项目开发权资料，包括发改委文件，建设用地规划许可证等原件资料一并交付乙方，在乙方开发过程中，如需要甲方出具相关收据及公章等必备要件时，由甲方无条件提供，税金由乙方负责。四、甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权开工前所需支付的一切款项、费用由甲方承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。次日，宇航公司为金龙泰出具了一份补充协议，内容是：孙作魁在2013年12月30前不能办理房照时，一切后果由孙作魁负责。协议签订后，金龙泰向宇航公司支付了200万元转让费，以宇航公司的名义办理了工程建设所需的各种审批手续，支付了各种手续费。其中在2013年5月20日办理了建字第GC-SQ2013025号《建设工程规划许可证》，在2013年7月15日办理了编号为222401201307150301的《建筑工程施工许可证》，工程名称为延边州党工委7号楼扩建商住楼扩建工程。金龙泰以招投标方式招标延吉市建筑安装有限责任公司为该工程施工，于2013年7月末开工，并于2013年11月20日竣工。其中，包括住宅25户和5户门市房。因该工程手续都是以宇航公司名义办理的，而宇航公司拒不协助金龙泰办理工程验收等事宜，致使该工程至今未验收。现金龙泰已将房屋全部售出，且有部分买受人已入住。因宇航公司不协助金龙泰办理验收等手续，金龙泰无法办理房屋所有权证，向本院提出所有权确认诉讼。本院经审理，于2015年4月10日作出（2014）延民初字第4633号民事判决，确定诉争的延边州党工委7号楼扩建商住楼所有权归金龙泰所有，该判决书于2015年5月10日生效。2013年7月20日，梁晓英、宇航公司达成房屋买卖协议，约定梁晓英购买宇航公司开发建设的延吉市梨花路公新街西河畔花园第7幢（即上述延边州党工委7号楼扩建商住楼）2单元401室、建筑面积为96平方米的房屋，梁晓英向宇航公司交纳购房款355200元。2013年9月30日，梁晓英、宇航公司补签了房屋买卖合同，约定交付房屋时间为2013年12月30日前，同时确定该商品房所在楼盘的土地编号为09-03-05、土地使用权出让合同号为延州国土用字2006第122号、《建设工程规划许可证》的编号为Y2005013、《建筑工程施工许可证》的编号为222401200706050101。签订合同时宇航公司曾带梁晓英到延边州党工委7号楼扩建商住楼工程的施工现场指认了房屋。原审调解协议生效后，尽管金龙泰提出异议，梁晓英仍强行开锁入住该房屋。一审法院再审认为：宇航公司用虚假的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的编号与梁晓英签订合同，在已将河畔花园第7幢（即延边州党工委7号楼）整体出售给了金龙泰的情况下，隐瞒事实，又向梁晓英出售其中的2单元401室，已经构成欺诈，涉嫌犯罪，故本案不属于本院民事受案范围，原审调解书应予撤销，本案移送公安机关。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，裁定：一、撤销本院（2014）延民初字第2952号民事调解书；二、驳回原审原告梁晓英的起诉。案件受理费3315元（原审原告梁晓英已预交），予以退还。其他诉讼费用80元，由原审被告延吉市宇航房地产开发有限公司负担。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。另查明，涉案房屋工程的建设工程规划许可证记载的建设项目名称为：商住楼一栋6层带阁楼带地下。建设工程施工许可证记载，工程名称为商住楼（延边州党工委7#楼扩建工程）。梁晓英与宇航公司的商品房买卖合同记载，涉案房屋建筑层数地上7层，地下0层。本院二审认为，本案是商品房买卖合同纠纷，属于民事受案范围，应予实体审理。一审认定本案不属于民事受案范围，并据此裁定驳回梁晓英的起诉，缺乏法律依据，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：撤销延吉市人民法院（2016）吉2401民再61号民事裁定；二、本案指令延吉市人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  李京鹤审判员  李彩莲审判员  俞顺花二〇一七年七月六日书记员  李思思