辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0124民初814号原告：栾玲，女，汉族，无职业，住所辽宁省铁岭市调兵山市。被告：法库中贸置业有限公司，住所地法库县法库镇边门街（北门村）。法定代表人：任鹏,系该公司经理。委托诉讼代理人：方思颖，女，汉族，公司文员，住所辽宁省法库县。原告栾玲与被告法库中贸置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月18日召开庭前会议，于2017年5月3日、7月12日两次公开开庭进行了审理。原告栾玲、被告法库中贸置业有限公司委托诉讼代理人方思颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栾玲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年12月5日签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款105000元；3.被告支付原告违约金19750.5元(105000元×3/10000×627天)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》。被告将坐落于法库县龙山路中贸国际商城N2区-005号商铺卖予原告，总价款105000元。2013年8月15日，原告向被告交纳购房定金1万元。2013年12月5日，原告向被告交纳剩余购房款95000元。合同约定被告于2014年12月30日前向原告交房，但被告至今未按合同约定交房，且不能协助原告办理房屋产权登记手续。根据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定，被告逾期超过30天后，原告有权解除合同；被告应当退还原告全部购房款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。2015年6月30日至2017年3月22日期间为627天，根据《商品房买卖合同》第十五条第3项约定，被告应当支付原告违约金19750.5元(105000元×3/10000×627天)。现原、被告双方因合同实质性违约产生纠纷未果，为维护原告合法权益，故诉至法院。请法院公正裁判，依法支持原告的诉讼请求。被告法库中贸置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。事实和理由：被告方能够给原告办理产权过户登记，不同意与原告解除《商品房买卖合同》。原告购房时已签订租赁合同，2014年12月30日，我公司已将原告购买的坐落在法库县龙山路中贸国际商城N2区-005号商铺直接交付给沈阳万商市场经营管理有限公司统一进行经营管理，通过房价已优惠给原告两年租金。租赁合同就是法库农副产品交易中心《委托经营管理协议书》及《商铺招商经营管理授权委托书》。2016年年初，我公司到法库县不动产登记中心给业主办理产权登记，经审查（2011）第0259号《国有土地使用证》上有耕地面积26329平方米，不符合办理产权登记条件，在法库县人民政府协调下，2016年8月26日，重新颁发给我公司法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》。2016年8月27日，我公司可以给原告办理产权登记，但原告购买坐落在法库县龙山路中贸国际商城N2区-005号商铺时是预测面积，需增平1.71，对此原告不同意，因此，我公司一直未给原告办理产权登记。请法院公正裁判。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、2013年8月15日《收款收据》、2013年12月5日《收款收据》、法库农副产品交易中心《委托经营管理协议书》、《商铺招商经营管理授权委托书》等相关证据；被告反驳原告的诉讼请求依法提交了法库国用（2011）第0259号《国有土地使用证》、地字第21012420130024号《建设用地规划许可证》、建字第21012420130018号《建设工程规划许可证》、编号210124201311210101《建设工程施工许可证》、法房预售第2013-020号《商品房预售许可证》、法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》等相关证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院结合当事人陈述认定事实如下：2011年12月16日，法库县人民政府颁发给被告法库国用（2011）第0259号《国有土地使用证》。2013年8月13日，法库县规划和国土资源局颁发给被告地字第21012420130024号《建设用地规划许可证》。2013年8月15日，原告认购被告开发建设的法库农副产品交易中心N2区-005号商铺，并交付定金1万元。2013年10月25日，法库县规划和国土资源局颁发给被告建字第21012420130018号《建设工程规划许可证》。2013年11月21日，法库县住房和城乡建设管理局颁发给被告编号210124201311210101《建设工程施工许可证》。2013年11月25日，法库县房产管理处颁发给被告法房预售第2013-020号《商品房预售许可证》。2013年12月5日，原告补交N2区-005号商铺剩余房款95000元。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定的具体涉案条款如下：……第三条约定：原告购买位于法库县龙山路中贸国际商城N2区-005号商铺，建筑面积21.8平方米，套内建筑面积10.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.9平方米。第四条约定：总价款105000元（4816.51元/平方米×21.8平方米）。……第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前将N2区-005号商铺交付给买受人使用。但如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、政府对本开发项目的建设作调整。……第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付购买人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天其至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关办理备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：…3、出卖人在房屋交付使用后180日内未能将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理备案的，在180日后，超过每满一个月则出卖人承担万分之三的违约金给买受人，买受人未在出卖人通知之日内前来办理交房手续及未交清办理房屋初始登记的相关费用，因此延误办理房屋初始登记时间，责任由买受人自行承担。同日，甲方栾玲与乙方沈阳万商市场经营管理有限公司签订法库县农副产品中心《委托经营管理协议书》约定：甲方将其购买的坐落在法库县龙山路中贸国际商城N2区-005号商铺，建筑面积为21.8平方米，使用面积为10.9平方米，委托给乙方经营管理。鉴于该商铺作为整体市场组成部分的特殊性，为维护全体业主的共同利益，该商铺须进行统一经营管理，对此甲方在签订《商品房买卖合同》时已有充分了解，并同意乙方作为该商铺的唯一合法经营管理方。约定的具体涉案条款如下：第一条约定：甲方自愿将该商铺长期全权委托乙方经营管理，并与乙方签订本协议；乙方拥有该商铺的经营权限为统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理，以确保中贸国际商城正常有效经营。第二条约定：1.本协议委托期限为二年，期满后双方可另行选择续签。2.期房：如甲方全部房款付讫，按照甲方购房时签订的《商品房买卖合同》中约定的交房之日开始计算委托期限。……第四条约定：委托之日起前两年商铺的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担。甲方认购前两年的经营收益在其购买该商铺的时候已经从开发商处通过房价优惠方式得到回报。开发商给与甲方的优惠价是建立在甲方委托乙方经营的前提下，替代体现乙方对甲方前两年委托经营的回报。……第八条约定：甲方全权委托乙方与法库中贸置业有限公司办理本商铺交接手续，但届时应当缴纳的各种费用（包括但不限于《商品房买卖合同》所约定的费用、行政机关规定应收取的费用等）由甲方支付，否则乙方不予代为办理交接。同日，委托方栾玲与受托方沈阳万商市场经营管理有限公司签订《商铺招商经营管理授权委托书》约定的具体涉案条款如下：一、委托事项：委托方将坐落于法库县龙山路中贸国际商城N2区-005号商铺交于受托方进行经营管理和租赁。二、委托权限：1.委托方全权委托受托方代理该商铺的招商经营管理。2.委托方全权委托受托方代理签订该商铺的租赁合同。3.委托方全权委托受托方收缴该商铺租赁的有关费用。4.双方在《法库中贸国际商城委托经营管理协议书》中约定的其他权限。三、委托期限：委托期限十年的起算时间为中贸国际商城交房之日起第六个月（该六个月为装修期）末，期满后另行续签。本委托除受托方与委托方协商一致解除外为不可撤销之委托。2014年12月30日，被告将原告购买的坐落在法库县龙山路中贸国际商城N2区-005号商铺与沈阳万商市场经营管理有限公司直接办理交接，由沈阳万商市场经营管理有限公司统一进行经营管理。2016年8月26日，法库县人民政府重新颁发给被告法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》记事载明：“原土地证号法库国用（2011）第0259号土地面积700**平方米。依据法库县人民政府文件法政【2015】108号要求，收储部分土地面积26329平方米，剩余土地面积43671平方米。”2016年8月27日，被告可以为原告办理产权登记，因被告要求原告补办增平1.71，需要原告交纳增平价款8236元（4816.51元/平方米×1.71平方米），原告不同意增平，拒绝交纳增平价款8236元，因此，被告未给原告办理产权登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。在履行《商品房买卖合同》过程中，原、被告双方发生的涉案争议焦点如下：一、原告请求解除合同及返还购房款是否符合《商品房买卖合同》约定条件的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前将N2区-005号商铺交付给买受人使用。但如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、政府对本开发项目的建设作调整。2016年8月26日，法库县人民政府重新颁发给被告法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》记事载明：“原土地证号法库国用（2011）第0259号土地面积700**平方米。依据法库县人民政府文件法政【2015】108号要求，收储部分土地面积26329平方米，剩余土地面积43671平方米。”上述例外情况的发生系合同约定遇到的特殊原因“政府对本开发项目的建设作调整”出现，由原来的原土地证号法库国用（2011）第0259号《国有土地使用证》土地面积70000平方米调整变更为法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》土地面积436**平方米，除原、被告双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实延期至2016年8月26日法库县人民政府重新颁发给被告法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》次日即2016年8月27日。既然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的特殊原因“政府对本开发项目的建设作调整”例外情况已经出现，那么第九条约定的解除合同、退还购房款、支付违约金等后果被排除在外。据此，原告请求解除合同，返还购房款不符合《商品房买卖合同》第八条约定的条件。二、原告请求解除合同及返还购房款是否符合法定情形的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原、被告签订《商品房买卖合同》时开发商被告“五证”俱全；同时原告与沈阳万商市场经营管理有限公司签订的《委托经营管理协议书》第四条约定:原告认购前两年的经营收益在其购买该商铺的时候已经从开发商处通过房价优惠方式得到回报；另被告于2014年12月30日将原告购买的坐落在法库县龙山路中贸国际商城N2区-005号商铺与沈阳万商市场经营管理有限公司直接办理交接，符合原告与沈阳万商市场经营管理有限公司签订的《委托经营管理协议书》第八条约定：由沈阳万商市场经营管理有限公司统一进行经营管理。因《商品房买卖合同》第八条约定的“政府对本开发项目的建设作调整”特殊原因的出现，而非出卖人被告的原因，导致买受人原告无法办理房屋所有权登记，被告可据实延期至2016年8月26日法库县人民政府重新颁发给被告法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》次日即2016年8月27日。被告未给原告办理产权登记行为是一种延迟履行的协助义务行为，并不构成合同根本违约，因此，不符合法定解除情形。三、原告请求被告支付违约金是否符合《商品房买卖合同》约定的问题。虽然原告请求解除合同及返还购房款既没有合同约定；又不符合法定解除情形，但是被告应当按照《商品房买卖合同》第八条约定的“政府对本开发项目的建设作调整”特殊原因消失后据实延期至2016年8月27日起应当协助原告办理产权登记，否则，被告应当按照《商品房买卖合同》第十五条第3项约定承担违约责任，支付原告违约金。截止日期应当以原告请求2017年3月22日为准，期间为208天。被告抗辩主张原告不同意增平而未办理产权登记。因被告抗辩主张缺乏事实和法律依据，故本院对被告的抗辩事由不予采纳；对被告的抗辩主张不予支持。《商品房买卖合同》第十五条第3项约定：出卖人在房屋交付使用后180日内未能将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理备案的，在180日后，超过每满一个月则出卖人承担万分之三的违约金给买受人。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所适用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。据此，在180日后，应当是超过每满一个月则出卖人承担“日”万分之三的违约金给买受人；而非在180日后，超过每满一个月则出卖人承担“月”万分之三的违约金给买受人。因此，被告应当承担违约责任，支付原告违约金6552元(105000元×3/10000×208天)。综上所述，本院为保护合同当事人的合法权益，结合本案的实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、驳回原告栾玲要求解除与被告法库中贸置业有限公司于2013年12月5日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、驳回原告栾玲要求被告法库中贸置业有限公司返还购房款105000元的诉讼请求；三、被告法库中贸置业有限公司支付原告栾玲违约金6552元(105000元×3/10000×208天)；四、驳回原告栾玲的其他诉讼请求。上述给付款项，于本判决发生法律效力后15日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2796元，减半收取1398元，由原告栾玲负担1373元，由被告法库中贸置业有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  郁洪强二〇一七年七月十七日书记员  白 雪