南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0108民初750号原告（反诉被告）：彭亮，男，1976年10月15日出生，苗族，住广西南宁市江南区，委托诉讼代理人：陆尚河，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广西港保建设投资有限公司，住所地南宁市良庆区五象大道西段666号港保苑1号楼101号，统一社会信用代码91450100763086455B。法定代表人：梁昌庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：许文江，广西天鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈恩，广西天鹰律师事务所律师。原告彭亮与被告广西港保建设投资有限公司（以下简称港保建设公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序。被告港保建设公司于2017年5月24日向本院提起反诉，本院受理后于2017年6月15日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭亮及其委托诉讼代理人陆尚河、被告（反诉原告）港保建设公司的委托诉讼代理人许文江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭亮向本院提出诉讼请求：1.判令港保建设公司按双方于2015年8月17日签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条第2点约定的条件向彭亮交付商品房；2.判令港保建设公司向彭亮支付从2016年7月1日起暂算至起诉时逾期交付符合约定条件商品房的违约金39405元，要求支付至交付符合约定条件商品房止计算所得的全部违约金；3.本案诉讼费用由港保建设公司承担。事实和理由：彭亮与港保建设公司于2015年8月17日签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，主要内容为：港保建设公司向彭亮预售位于南宁市××区××大道西××楼××单元××号商品房，面积124.89平方米，房屋总价为724362元；付款方式为银行按揭贷款方式，首付款为324362元，公积金贷款为400000元；交房期限为2016年6月30日前，交房条件为该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格；逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。彭亮依约支付了首付款，并依约办理了银行按揭贷款手续，支付了按揭贷款款项。至合同约定的交房期限满至今，港保建设公司一直未能按双方所签订的合同第九条约定的条件交付商品房。港保建设公司的行为已构成违约，给彭亮造成了经济损失，港保建设公司应依约承担违约责任。按照双方签订的合同第十条的约定，港保建设公司应向彭亮支付已交付房款每日万分之二的违约金，计算时间为自2016年7月1日起至交付符合约定条件的商品房止，暂算至起诉时违约金为39405元。彭亮已多次向港保建设公司要求交付符合条件的商品房并支付相应违约金，但港保建设公司置之不理。被告港保建设公司辩称：1.涉案房屋未交付是事实；2.符合合同规定及政府要求的停工天数共计138天，应当在逾期交房的天数中予以扣除。港保建设公司向本院提出反诉请求：1.判令彭亮向港保建设公司支付违约金13200元；2.判令彭亮承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年8月17日，港保建设公司与彭亮签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定港保建设公司向彭亮预售位于南宁市××区××大道西××楼××单元××号商品房，总价为724362元，付款方式为公积金贷款方式：首付324362元于合同签订前付清；余款400000元由买受人自行办理完公积金贷款手续时即付清。同时约定，买受人选择公积金贷款付款方式的，应在合同签订后自行办理公积金贷款相关手续，并保证在本合同备案后45日内将公积金贷款打入出卖人指定账户，逾期按合同第八条第1款执行，即逾期付款超过30日后，合同继续履行的，自合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之五违约金。关于合同备案，合同约定在本合同签订后30日内向登记机关办理备案手续。合同签订后，彭亮支付了324362元首付款，但直至2016年1月5日才将公积金贷款400000元打入出卖人指定账户，已经逾期66天，依合同规定，已构成违约应向港保建设公司支付违约金13200元（66天×400000元×0.5‰）。彭亮对港保建设公司的反诉辩称：根据合同的约定，合同备案后45个工作日内，房款要发放到港保建设公司的账户，该条款在现实当中是不可能完成的，这是个格式条款。彭亮申请公积金贷款，需要港保建设公司将购房合同进行备案，进行预告登记，这两项条件满足后，彭亮才能向住房公积金申请贷款。且申请贷款以后，发放贷款的时间也无法控制，是由银行确定发放的时间，银行要放款须是所购买的楼房达到封顶的条件，银行才放款。现实中存在很多限制条件，因此，该条款是无效条款。双方当事人的争议焦点是：1.彭亮交付房款是否存在违约情形；2、港保建设公司逾期交房是否构成违约以及是否能将符合合同约定以及政府规定的停工天数从逾期交房的天数中予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：港保建设公司提交的南宁市气象局出具的证明、南宁市城乡建设委员会、南宁市城市管理局南建质安〔2014〕118号、〔2015〕108号文件，该三份证据均由政府部门出具，且与本案有关联性，本院对其三性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月17日，彭亮与港保建设公司签订《南宁市商品房买卖合同》，主要内容如下：港保建设公司向彭亮预售位于南宁市××区××大道西××楼××单元××号商品房，建筑面积124.89平方米（套内建筑面积101.47平方米），房屋总价为724362元；付款方式为公积金贷款方式，签订该合同前付清首期款324362元，余款40万元在彭亮自行办理完公积金贷款手续时即时付清；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自该合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；交房期限为2016年6月30日前；交房条件为该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格；达到交付日期后，买受人未按合同约定期限付款或以该商品房担保贷款和公积金贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放到出卖人账户时，出卖人有权据实相应延期交房，出卖人自银行放款到账后15日内交房；政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上时，其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等，可据实相应延期交房；出卖人逾期交房不超过180日的，自最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。2015年8月17日，合同签订当日，彭亮依约向港保建设公司支付首期款324362元，在办理公积金贷款手续后，2016年1月5日，40万元公积金贷款支付到港保建设公司账户。港保建设公司至今未向彭亮交付涉案商品房。本院认为：一、关于彭亮是否依约按期交付房款的问题。彭亮于合同签订时依约向港保建设公司支付了首期款324362元，2016年1月5日，40万元公积金贷款支付到港保建设公司账户。合同中并未明确公积金贷款的支付具体日期，申请公积金贷款需要港保建设公司配合完成相关手续，并非彭亮一方可以完全控制，且公积金贷款先于约定的交房日期前发放，因此，彭亮交付房款不存在违约情形。二、关于港保建设公司是否能延期交房以及延期的天数问题。根据合同约定，港保建设公司应当于2016年6月30日前交房，其至今未能交房，逾期交房时间自2016年7月1日起算。港保建设公司主张应当根据合同约定扣除中雨以上的天数以及根据政府文件扣除停工天数。该合同签订于2015年8月17日，发生于该日期之前的天气因素以及政府要求的停工，港保建设公司已经明知存在的情形，不能作为延期履行交房义务的理由。因此，合同签订日前出现的中雨以上天数以及政府要求的停工天数，不能予以扣除，但合同签订日后出现的中雨以上天数以及政府要求的停工日期导致的延期交房天数不计入违约情形。根据气象部门出具的证明材料，2015年8月18日至2016年6月30日，中雨以上天数34天。根据南建质安〔2015〕108号文件要求，港保建设公司自2015年9月12日至9月22日停工，停工天数11天，其中中雨以上天数1天不能重复扣除。截至2017年4月14日，港保建设公司逾期交房288天，扣除中雨以上天数以及政府要求的停工天数，港保建设公司实际逾期交房244天。据此，根据合同约定，港保建设公司应当按日向彭亮支付已交付房款万分之二的违约金35349元（724362元×0.2‰×244天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十八条之规定，判决如下：一、广西港保建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内向彭亮交付符合合同约定条件的商品房（位于南宁市良庆区五象大道西段666号港保苑5号楼2单元1102号）；二、广西港保建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内向彭亮支付逾期交房违约金35349元（截至2017年4月14日；2017年4月15日起至广西港保建设投资有限公司实际交付符合合同约定条件的上述商品房之日止，以724362元为基数，按每日万分之二的标准，另行计算违约金）；三、驳回广西港保建设投资有限公司的反诉请求。义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本诉案件受理费785元，减半收取计392.5元，由广西港保建设投资有限公司负担；反诉案件受理费65元，由广西港保建设投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出缓、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  谢志强二〇一七年七月十三日书记员  詹 妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条【交付的时间】出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。