云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0423民初789号原告（反诉被告）：解家霖，男，1988年9月23日生，汉族，农民，住通海县。原告（反诉被告）：王媛媛，女，1990年10月14日生，汉族，居民，住通海县。二原告委托诉讼代理人：廖庆生、郭凌云，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：通海县海纳房地产开发有限公司，住所：通海县纳古镇**。法定代表人：纳学远，总经理。被告：通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，住通海县。二被告委托诉讼代理人：陈少敏、李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）解家霖、王媛媛与被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、被告通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房销售合同纠纷一案，本院2017年5月12日立案受理后，本院依法适用简易程序于2017年6月19日公开开庭进行了审理。海纳公司当庭提起反诉，本院予以受理并与本诉合并进行了审理。二原告委托诉讼代理人廖庆生，二被告委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告解家霖、王媛媛向本院提出诉讼请求：一、判令海纳公司、富润建材厂立即为解家霖、王媛媛办理房屋产权证；二、由海纳公司、富润建材厂连带赔偿解家霖、王媛媛2015年11月1日至2016年6月7日的逾期交房违约金12743.5元（148.89平方米×0.27元/天×317天=12743.5元）；三、由海纳公司、富润建材厂连带赔偿解家霖、王媛媛2015年11月1日至2016年6月7日的逾期交付车位违约金1736.99元（2000元÷365天×317天=1736.99元）；四、由海纳公司、富润建材厂连带赔偿解家霖、王媛媛多收取的契税6857元。事实与理由：2013年8月13日，解家霖、王媛媛与海纳公司、富润建材厂签订《商品房购销合同》，约定海纳公司、富润建材厂将其开发建盖的天湖银座C幢2单元2303号房屋出售给解家霖、王媛媛。商品房应于2015年10月31日前验收合格并交付使用。若海纳公司、富润建材厂未按时交房，自合同约定交房时间届满次日起至实际交房之日，30天内支付违约金每日30元，30天以上按已付房款的0.02%支付违约金。合同签订后解家霖、王媛媛依约支付全部房款457092元及车位款161120元，海纳公司、富润建材厂未在约定期限内交付房屋及车位，直至2016年9月13日才交房给解家霖、王媛媛。2017年5月19日，解家霖、王媛媛提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：一、判令海纳公司、富润建材厂立即为解家霖、王媛媛办理房屋及车位产权证；二、由海纳公司、富润建材厂连带赔偿解家霖、王媛媛2015年11月1日至2016年9月13日的逾期交房违约金29879.63元（30元×30天+457092元×0.02%×317天=29879.63元）；三、由海纳公司、富润建材厂连带赔偿解家霖、王媛媛2015年11月1日至2016年9月13日的逾期交付双车位违约金3473.98元（2000元÷365天×317天×2=3473.98元）；四、由海纳公司、富润建材厂连带赔偿解家霖、王媛媛多收取的契税6857元；五、由海纳公司、富润建材厂连点赔偿解家霖、王媛媛2016年12月4日至2017年5月8日的逾期办证违约金11646.45元（6%÷365天×457092元×155天=11646.45元），上述五项合计：51857.06元。被告海纳公司、富润建材厂答辩称，一、请求驳回被答辩人针对2015年11月15日以后逾期交房违约金的诉讼请求，双方约定交房时间为2015年10月31日，本案诉争房屋经建设单位验收合格是2015年11月15日，答辩人已向各业主发出接房通知书，履行了合同义务。因此违约期间应为2015年10月31日至11月15日，按15天计算。二、被答辩人主张的违约金标准过高，应按同地段房屋租金计算。三、驳回被答辩人关于退还多收契税的诉讼请求，按照双方合同约定契税、印花税、住宅专项维修基金等由被答辩人在接到答辩人通知的交接房期间内向答辩人足额支付，上述款项收费标准以实际交纳时政府规定为准，实行多退少补。因相关产权证书尚未办理，尚未发生费用，无法确定具体数额。四、答辩人不是办证机关，不具有办理房屋及车位产权证书的权利，被答辩人相对应请求的逾期办证违约金更是没有依据。被告海纳公司向本院提出反诉请求：一、由解家霖、王媛媛支付海纳公司逾期接房违约金7950元（自2015年11月16日计算至实际接房之日即2016年6月7日，按每天30元计算）；二、由解家霖、王媛媛按产权登记面积中的套内面积向海纳公司支付款项3134元。事实与理由：海纳公司出售的房屋于2015年11月15日经建设单位验收合格，已通过电话、公告或者书面形式通知业主办理交接手续。解家霖、王媛媛未按期办理接房手续，视为海纳公司已按期履行交房义务，解家霖、王媛媛应按每日30元支付逾期违约金。根据双方合同约定，对买卖房屋的面积误差的处理，约定单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内面积计算。现为办理产权登记对涉案房屋进行实测，实测面积与合同约定面积差0.82平方米，应由解家霖、王媛媛向海纳公司按约定单价3821.84元/平方米支付差额房价款3134元。解家霖、王媛媛针对海纳公司提起的反诉请求答辩称，1、答辩人不存在逾期接房的违约事实，不应承担违约责任。被答辩人2015年11月11日取得的是预验收合格证书，而不是验收合格证书。在被答辩人通知后，答辩人已前往接房，但当时房屋不具备接房条件，也没有经过竣工验收。本案诉争房屋于2016年5月12日才初步达到验收条件。被答辩人主张违约金按每天30元计算，但又认为本诉部分违约金过高，是自相矛盾的。2、被答辩人至今仍未为答辩人办理房屋产权证，房屋面积没有得到最终确认，被答辩人无权要求支付房屋面积差价。经审理查明，解家霖与王媛媛系夫妻关系。海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年8月13日，海纳公司、富润建材厂作为甲方，解家霖、王媛媛作为乙方共同签订合同编号为通THYZ（2013）第136号《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的位于通海县天湖银座第C幢2单元23层03号房（套内建筑面积119.6平方米，分摊面积29.29平方米），购房款总金额457092元。采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，误差比绝对值超出3%时，双方同意合同约定单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。乙方于2013年8月13日前向甲方支付总房价款的30%即（含定金）147092元，剩余310000元乙方应按银行规定在签署本合同之日起五日内向甲方指定的银行提供完整合法有效的资料申请并办理完成贷款手续以作支付，贷款发放到甲方账户则视为乙方结清房款。甲方应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方如未按约定时间付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内按每天30元向甲方支付违约金逾期30天至实际付款之日，每天按应付未付款的0.02%支付甲方违约金。甲方如未按合同约定时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30日后，按已付房款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以电话、公告或书面形式通知乙方办理交接手续。由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担，按逾期交房的违约责任处理。由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点办理交接手续。乙方超过上述期限未办理交接手续的，视为甲方已按期交房，自此日起至实际接房日止，按每日30元支付逾期接房违约金等内容。同日，双方签订《合同补充协议》，约定主合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的即视为已具备交付条件。乙方未向甲方足额支付全部购房款及补缴费用、配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，乙方无权要求甲方交付房屋，且甲方不承担逾期交房的违约责任。契税、印花税、住宅专项维修基金、产权工本费等由甲方代收代缴，乙方应在甲方通知的交接房期限内向甲方足额支付。上述款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补。若乙方延迟交纳上述费用，除乙方按主合同约定承担违约责任外，甲方交付该商品房的交付期限和办证期限相应顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。补充协议与主合同具有同等法律效力等内容。2013年8月16日，解家霖、王媛媛支付购房款的30%即147092元给海纳公司、富润建材厂。2013年10月23日，解家霖、王媛媛支付购房余款310000元给海纳公司、富润建材厂。2015年4月25日，解家霖、王媛媛向海纳公司、富润建材厂认购地下车位B-66、B-66-1号两个车位并交纳车位定金10000元。2015年6月14日，解家霖、王媛媛支付B-66号车位款90700元、B-66-1号车位款60420元。2015年11月11日，通海天湖银座工程经建设、监理、设计、勘察、施工单位初验为合格，并颁发房屋质量保证书、房屋使用说明书。2015年11月15日，海纳公司、富润建材厂发出书面通知，通知购房户办理接房手续。因房屋未通过竣工验收且认为房屋存在质量问题，解家霖、王媛媛未办理接房手续。2015年11月26日，海纳公司向购房户发出公告，表示天湖银座建设工程因施工单位未按期完成施工，导致海纳公司不能按期办理相关手续如期交房。海纳公司还没有如期取得《竣工验收报告》，但该项目已通过初验，五方验收合格，不影响购房户对房屋交接手续的办理。如购房户愿意接受可按接收流程先办理房屋交接手续，海纳公司应负责处理的事宜及合同约定的权利不会受影响。如不愿意接收的，静候海纳公司取得《竣工验收报告》再通知购房户接收。2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对该工程进行了竣工验收。2016年9月13日，解家霖、王媛媛办理了房屋及车位接房手续，并向海纳公司、富润建材厂交纳维修基金、契税等费用，其中契税为13713元。另查明，通海县天湖银座小区及周边房屋年租金为100元/平方米。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，解家霖、王媛媛与海纳公司、富润建材厂签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。双方在合同中约定海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付给解家霖、王媛媛。海纳公司、富润建材厂提交的2015年11月15日的单位（子单位）工程质量验收记录及证明书仅有建设、勘察、设计、监理、施工单位的签章，且通海县建设工程质量安全监督管理站于2015年12月29日向天湖银座工程的施工单位下发《工程质量安全整改通知》，要求施工单位重新组织分户验收，分户验收不合格不得进行竣工验收，因此对于海纳公司、富润建材厂主张该小区于2015年11月15日已验收合格具备交房条件的抗辩主张本院不予采信。而解家霖、王媛媛提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具的说明能确定2016年5月12日其参与了验收，结论为合格，只是根据相关规定其无需签章，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定交房条件。在合同签订后解家霖、王媛媛依约支付了购房款，海纳公司、富润建材厂未按合同约定于2015年10月31日前交房已构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于海纳公司要求解家霖、王媛媛支付逾期接房违约金的问题，经审查，海纳公司、富润建材厂未在约定的期限内交房，在海纳公司、富润建材厂逾期交房时，解家霖、王媛媛对逾期交房产生的纠纷未妥善解决前拒绝接房属正当理由，且海纳公司未提交证据证明在涉诉房屋符合交房条件后其通知过解家霖、王媛媛接房，故解家霖、王媛媛未接房的行为不构成违约，对该项反诉请求本院不予支持。关于车位违约金问题，双方未对车位的购买、交付时间、违约责任等进行过明确约定，无法确定是否构成违约，解家霖、王媛媛主张的逾期交付车位违约金没有事实依据，本院不予支持。关于违约金的计算期间及标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，海纳公司、富润建材厂对房屋验收合格后是否通知业主接房负有举证责任，现其主张2016年5月12日涉诉房屋经验收合格后已通知解家霖、王媛媛，但未提交证据加以证实，故对其主张本院不予采信。本院依法确定违约金计算至解家霖、王媛媛实际接房之日，即2015年11月1日至2016年9月13日，共计317天。双方在《商品房购销合同》中约定海纳公司、富润建材厂逾期30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分按已付款0.02%计算违约金，现解家霖、王媛媛主张按合同约定支付违约金，海纳公司、富润建材厂抗辩主张违约金过高，要求予以调整。海纳公司、富润建材厂逾期交房给解家霖、王媛媛造成的损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为其需要对外租房应付租金或将该房屋出租所得的租金。天湖银座小区相近地点的房屋日租金约为0.27元/平方米，综合涉诉房屋面积及逾期天数，海纳公司、富润建材厂逾期交房给解家霖、王媛媛造成的租金损失为12743元（148.89平方米×317天×0.27元/平方米/天），而解家霖、王媛媛现主张的违约金27137.08元确实高于其实际损失，对此本院予以调整。关于退还多收取契税问题，双方签订的合同中约定契税等费用以实际交纳时的相关政府规定为准，多退少补，现海纳公司、富润建材厂仅是对该费用进行预收，应待海纳公司依照政府相关规定缴纳契税后再按双方约定退补。关于解家霖、王媛媛要求海纳公司、富润建材厂为其办理房屋产权证及支付逾期办证违约金的问题，办理房屋产权证书由业主、房地产公司、行政部门三方行为所决定，且申请办理产权证书还需业主配合提交委托办理产权证书所需相关资料且需天湖银座小区已完成初始登记，现天湖银座小区尚未完成初始登记，不具备办理房屋产权变更登记的条件，无法确定逾期办证违约金的计算天数。综上，对上述问题本院暂不予一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）解家霖、王媛媛逾期交房违约金12743元。二、驳回原告（反诉被告）解家霖、王媛媛的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费800元，减半交纳400元，由原告解家霖、王媛媛负担300元，由被告通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担100元。反诉案件受理费50元，减半交纳25元，由被告通海县海纳房地产开发有限公司负担。若未按判决确定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员 马 倩二〇一七年七月十四日书记员 朱红艳