广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初869号原告潘火木，男，1956年7月26日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。原告曾勤芳，女，1959年11月21日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。原告潘火木、曾勤芳的委托代理人李冬生，广东特众律师事务所律师。被告李松国，男，1958年7月24日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人陈志强，广东军萍律师事务所律师。第三人苏大勋，男，1945年12月8日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。原告潘火木、曾勤芳诉被告李松国、第三人苏大勋农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日受理后，依法适用简易程序于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告潘火木、曾勤芳及其共同委托代理人李冬生、被告委托代理人陈志强、第三人苏大勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1986年，被告与钟国胜共同出资购买位于罗定市某某街道某某某路XX号之二的土地（面积82.73平方米）建造一幢水泥钢筋混合结构三层楼房，后钟国胜退出，该楼房为被告个人所有。潘火木与被告是亲戚关系，1996年潘火木妻子在某某市场开设大篷车摆卖小商品，潘火木在某某搭客谋生。两原告得知被告转让该楼房，被告提出该楼房包过户共12万元（一楼3.5万元、二楼4.5万元、三楼4万元），潘火木购买一楼，曾勤芳购买三楼，被告自用二楼。潘火木即向被告支付33500元，曾勤芳向被告支付39100元，约定被告办好过户手续后，曾勤芳即付清余下的900元。付款时，潘火木、曾勤芳均没要求被告立下收据。成交后，潘火木、曾勤芳与被告协商，共同出资续建四楼，四楼建成后归潘火木所有，一楼公用。后潘火木将续建四楼的款项退还给曾勤芳和被告，一楼、四楼归潘火木所有。潘火木独自出资装修一至四楼楼梯及梯间墙体、建四楼梯房及天面护栏，潘火木与被告协商抵消潘火木所欠一楼购房款1500元，被告父亲去世时找曾勤芳收取600元。后两原告多次催促被告办理过户手续，被告均以种种借口推却。2003年，被告向潘火木提出，潘火木续建四楼，要求其另行支付8000元过户费。潘火木支付8000元过户费给被告后，至今未办理过户手续。2004年10月13日，曾勤芳将三楼转让给苏大勋。2006年6月，被告将二楼转让给叶炳雄、谭爱媛夫妇。2004年4月，被告办理了该楼房的房地产权证，权属人为李松国。被告于1996年将楼房转让给两原告，收取购房款后至今未办理过户手续，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求判令：1、被告协助两原告办理罗定市某某街道某某某路XX号之二房地产的过户手续（其中一楼、四楼过户给潘火木，三楼过户给曾勤芳）；2、被告承担两原告办理过户手续的相关费用；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认罗定市某某街道某某某路XX号之二的土地使用权由两原告及被告共有，其中潘火木占值50%、曾勤芳占值25%、李松国占值25%；2、被告协助两原告办理罗定市某某街道某某某路XX号之二房地产的过户手续（其中一楼、四楼过户给潘火木，三楼过户给曾勤芳）；3、被告承担两原告办理过户手续的相关费用；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，罗定市某某街道某某某路XX号之二的三层楼房转让价12万元不包括过户费用，至今为止，潘火木购买一楼尚欠7000元、曾勤芳购买三楼尚欠10000元未付清。1996年该楼房的土地使用权性质属于集体所有，原告提供的土地使用权证显示，被告于2004年办理该土地使用权性质变更手续。办证支付的费用5万元，原告至今没有支付给被告。对原告变更诉讼请求无意见。1996年，该土地属于农村集体所有性质，原、被告买卖土地行为违反法律强制性规定，双方关于房屋买卖的约定无效，原告不能以该无效约定要求被告办理过户手续。原告未付清购房款，也不愿意支付办理过户及变更土地性质的费用，故被告不愿意办理过户手续。1996年下半年至原告起诉即2017年4月18日已超过20年，根据民法通则第137条等规定，原告的起诉已超过诉讼时效，应驳回原告的起诉。经审理查明：1996年，被告将罗定市某某街道某某某路XX号之二的三层楼房（占地面积82.73平方米）以12万元转卖。原告潘火木购买首层价款35000元，原告曾勤芳购买三楼价款40000元，两原告至今未付清购房款给被告。1997年潘火木出资续建第四层，现潘火木占值首层及第四层、曾勤芳占值第三层、李松国占值第二层。2004年10月13日，曾勤芳与苏大勋签订《房屋转让协议书》，曾勤芳将占值的第三层转让给苏大勋，价款46900元，苏大勋尚欠16900元未付清给曾勤芳。2006年6月3日，李松国将占值的第二层转让给叶炳雄、谭爱媛夫妇。2004年4月19日，李松国为罗定市某某某某某路XX号之二的楼房办理《房地产权证》（粤房地证字第C3810788号），权属人为李松国，土地使用权性质为国有，占地面积82.73平方米，混合结构四层。以上事实，有身份证、房屋转让协议书、收条、收据、房地产权证及庭审笔录等证实。本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。原告与被告经口头协商，原告购买被告建造的房屋使用，被告确认收到原告支付的部分价款。本案的争议焦点有：1、原告向被告购买房屋的行为是否合法有效？2、被告转卖房屋给原告，过户费应由谁负担？3、原告起诉是否超过诉讼时效？原告向被告购买房屋的行为是否合法有效的问题。被告建造罗定市某某某某某路XX号之二的混合结构三层楼房转卖给两原告时，未取得房地产权属证，但被告于2004年为该楼房办理《房地产权证》取得权属证书，属于依法登记行为，发生物权效力。两原告向被告购买房屋时未订立书面协议，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”的规定，双方以口头形式订立房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，原告向被告购买房屋的行为没有违反法律法规的强制性规定及损害国家、集体和他人利益的行为，合法有效，本院予以认定。被告转卖房屋给原告，过户费应由谁负担的问题。房屋转卖时，原告与被告约定了房屋价款，但对转让房屋过户费用的负担没有书面约定。被告于2004年办理房地产权证后，双方对过户费用问题也未协商一致。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”规定，作为受让方的原告是否提供办理过户手续的相关资料、作为转卖方的被告是否按房管部门要求办理转户手续，双方均未提供证据证实，对此双方均存在过错。按房屋转卖时的实际情况，根据公平原则及交易习惯，房屋转让过户手续费用应由原告与被告各负责50%。原告起诉是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”规定，被告于2004年办理该楼房的房地产权证，即被告于2004年享有对该楼房处分的权利，才可以办理转让手续。双方对办理房屋转让手续的期限没有具体约定，原告购买使用房屋后一直要求被告办理过户手续，但被告以原告未付清房款为由至今未办理。被告的该主张理据不足，本院不予采纳。综上所述，原、被告确认罗定市某某某某某路XX号之二的混合结构四层楼房现由潘火木占值首层及第四层、曾勤芳占值第三层、李松国占值第二层，该楼房的土地使用权依法应属原告潘木火、曾勤芳及被告李松国共有。原告的诉讼请求，合理合法部分，本院予以支持。被告提出理据不足部分的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、确认罗定市某某街道某某某路XX号之二的土地使用权由原告潘火木、曾勤芳及被告李松国共有。二、被告李松国在本判决发生法律效力之日起六十日内协助原告潘火木、曾勤芳办理罗定市某某街道某某某路XX号之二房地产的过户手续（一楼、四楼过户给原告潘火木，三楼过户给原告曾勤芳）。三、办理上述房地产过户手续所需的费用，由原告潘火木、曾勤芳承担50%，被告李松国承担50%。案件受理费3650元（原告已预交），由原告潘火木负担910元，原告曾勤芳负担910元，被告李松国负担1830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  吴庆锋二〇一七年七月十三日书记员  廖光科