四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初855号原告：刘滨,男,1968年7月19日出生,住宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：翁家毅，四川法光律师事务所律师。（特别授权）被告：刘琍，女，汉族，1964年2月19日出生，住址：四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：程德谦，四川丰宜律师事务所律师，执业证号：15115200710335571。（特别授权）周由，四川丰宜律师事务所实习律师。（一般授权）被告：谭家富，男，汉族，1954年1月24日出生，住址：四川省宜宾市翠屏区。原告刘滨与被告刘琍、被告谭家富案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月4日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人翁家毅,被告刘琍及其委托诉讼代理人程德谦到庭参加诉讼，被告谭家富经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告刘滨向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决位于宜宾市翠屏区79号（原81号）房产归原告所有，并停止对该房产的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月，原告（案外人）收到翠屏区人民法院送达的（2016）1502执字第31号《执行裁定书》。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。原告与被告谭家富双方于1999年8月达成购房约定：原告以183840元的价格购买了被告谭家富与宜宾市戎顺房地产开发有限公司联建的位于宜宾市翠屏区79号的房产。协议达成后，原告即按协议约定向宜宾市戎顺房地产开发有限公司和谭家富付款完毕。但因当时不能办理房产证，遂办理房产证事宜一直搁置至2002年，被告谭家富在原告不知情的情况下以自己名义办理了房产证，房产证办理完成后，被告谭家富自行把证书交予原告，原告也没有追究其责任，只是要求被告谭家富与其过户，但因被告谭家富常年做生意，怠于履行其过户义务，导致原告直至2010年也未成功完成过户手续。2010年被告谭家富被第三人因民间借贷诉至法院，法院作出保全决定。原告也无法办理过户手续。2010年因谭家富与肖嵘的债权债务争议，本案争议房屋被贵院查封。我已同样向人民法院提出了异义，但后来贵院一直未就该房屋的处理状况告知我，我一直认为原争议未解决。直到本次案件查封后，原告才知晓并再次向人民法院提出执行异议。1999年8月原告与被告谭家富达成购房约定后，原告随即与被告谭家富指定的，也即为被告谭家富合作伙伴的宜宾市戎顺房地产开发有限公司签订了购房合同并支付了购房款。被告谭家富也将争议房产交付给了原告。十余年来，一直是原告占有并使用该房产。但现在原告的房屋无端被人民法院查封，原告认为原告与被告谭家富的房屋买卖行为真实有效并实际履行。为了维护原告的合法权益，按照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告刘琍辩称：1、本案诉争的房产是不动产，根据物权法规定应该以物权登记为准，房屋所有权为谭家富。如果以合同为所有权的证据，则和法律是相悖的。2、根据原告提供的谭家富和戎顺公司的合同，原告与戎顺公司的合同，说明了原告是与戎顺公司签订的合同。且没有提供任何凭证，证明这套房屋是原告向谭家富购买的。3、原告说的占有使用收益，只能说明刘滨具有占有使用收益权，没有所有权。4、从1999年8月13日到2004年的4月1日，原告没有主张合同权利。原告在2003年已经交付了全部款项，且得到了产权证，原告可以请求谭家富或戎顺公司变更产权名字，就算谭家富不配合，原告也可以向法院起诉请求变更过户，但是原告没有行使这个权利。原告存在明显过错。5、2010年的6月6日，原告已经知道房屋被保全了，且是提起非常专业的异议，原告却任由这样的情况延续。所以请求法院驳回原告诉求。被告谭家富：未作答辩。原告刘滨为证明自己的主张，提交以下证据：1、原告身份证复印件；2、宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司与宜宾市南建司签订的《建筑工程联合集资建房协议书》一份、刘国林《情况说明》一份；3、宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司与刘滨签订的《房屋销售协议》一份、收款凭证5张；4、谭家富《情况说明》一份；5、戎顺公司向宜宾市房地产交易所出具的《申请书》一份、谭家富向宜宾市房地产交易所出具的《申请书》一份、谭家富向原告出具的《购房结算书》一份；6、争议房产的房产证原件；7、吴承医出具的《情况说明》一份、争议房屋出租《租赁协议》四份；8、供电账户信息一张、照片三张；9、2010年翠屏民初字第1022号判决书、裁定书、异议申请书。且补充出具一个刘滨与吴玉先的母子关系的证明。被告刘琍质证认为：对第一组证据三性无异议。对第二组证据，对联建开发协议无异议，对证明目的有异议。1、协议的两个主体一个是南建师和戎顺公司，不是谭家富，所以谭家富不是主体。2、对情况证明不予认可，因为证明人应该出庭作证，且是2010年6月是补写的，不排除是谭家富串通写的。对第三组证据，房屋销售协议三性无异议，对证明目的有异议。1、原告购买房屋的相对方是戎顺公司不是谭家富。2、房屋面积是55平方米，与诉争的房屋面积61.28平方米有差距。3、销售协议并未确定门牌号码，所以该证明不能证明原告购买的房屋就是本案诉争的房屋。4、协议形成于1999年8月13日，距今已有17年，原告不主张权利，存在明显过错。对第四组证据的真实性不予认可，因为被告没有出庭，对证明目的有异议，这份证据证明的是谭家富代戎顺公司收的款，说明谭家富不是合同相对人。第五组证据的房屋销售协议三性无异议，对证明目的有异议。1、合同的相对人是谭家富和戎顺公司。戎顺公司有义务把这套房屋登记到谭家富名下。2、这份协议形成于1999年6月19日，比原告和戎顺公司的协议早2个月。3、谭家富购买的商品房就是本案诉争的门牌号为81号的房屋。同时61.28平方米的房屋与产权登记一致。所以这套房屋明显属于谭家富。4、对购房结算书，真实性无法确认，对证明目的有异议。合同相对人是戎顺公司和谭家富。且购房款交给了戎顺公司。对第六组三性无异议，对证明目的有异议，房产证形成于2002年4月1日，且原告在诉状中诉称，说明原告早已知道房产登记在谭家富名下，原告没有采取措施，存在明显过错。2、这套房屋的门牌号为81号，面积为61.28平方米，与原告购买的房屋不是同一套房子。对第七组证据，对情况说明的真实性有异议，因为证明人没有出庭作证，对真实性不认可。且他租的是79号，而诉争的房产是81号，不能证明相关事实。2、对四份租赁合同有异议，应该提供原件，且只能证明原告取得了占有使用收益权，不能证明原告取得所有权。3、调查笔录只能证明原告取得了占有使用收益权，不能证明原告取得所有权。4、用电账户信息真实性予以认可，关联性不予认可。对第八组证据，1、用电主体是85号，不是诉争的81号，且供电部门不是法定供电单位，该证据也不能证明原告是物权所有人。2、对原告提供的裁定书的三性无异议，2010年的6月6日，原告就已经知道该房屋有案外人保全执行，存在风险，已经十分专业的提起了保全异议。但是从2010年6月到2016年12月原告未对房屋的权利采取有效措施主张，存在过错。对母子关系的三性无异议。被告刘琍为证明自己的主张，提交以下证据：1、身份证复印件；2、查档证明；3、执行裁定书。原告刘滨质证认为：对第一组证据的三性无异议；1、对查档证明的真实性无异议，对证明目的有异议。本案经过查勘现场能体现出来房屋的真实面积。可以看出现在房产证上的**号就是刘滨现在占用的79号。2、在本案中，刘滨根据与谭家富的协议，在2003年才将余款交付谭家富，且在之后，刘滨多次要求谭家富过户，但是因为谭家富的原因，一直没有过户。3、对执行裁定书的真实性无异议，但证明目的有异议。首先根据原告出示的证据，该房屋不存在一房二卖的问题，在整个销售和联建的过程中，戎顺公司和谭家富都是各自在进行销售，只是对外是戎顺公司的名义，这是由于当时的历史原因造成的，其实谭家富就是两栋楼中其中一栋的所有人。4、对于2002年取得的房产证，其实是2003年刘滨将款付完后，谭家富才给刘滨的，后房屋被保全，2010年知道后提起保全异议，但翠屏区法院没有对保全异议提出任何的告知和提出任何要求，也没通知结果。所以本次的庭审，刘滨还以为是2010年到法院进行保全异议的结果。也从另一方面证明了，原告方一直在主张自己的权利。针对原告提供的原告刘滨与宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司签订的《房屋销售协议》中所购房所标的轴线为（C-E轴，8-11）与谭家富购买房屋不一致，原告补充了房屋所属楼房的竣工图及附属说明，被告对该证据请求人民法院依法认定。本院根据原被告双方的举证、质证意见，对无异议的证据予以采信，争议较大的证据进行综合评判后酌情予以采信。经审理查明事实如下：争议的房屋，即房屋所有权证登记为宜宾市翠屏区81号房屋，现该房门牌号码为79号。系原修建时，位于宜宾市翠屏区修建的12幢、13幢楼房中底层营业用房，该建设单位为宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司，修建单位为四川省宜宾市南岸建筑工程公司，实际上该两幢楼房系由本案被告谭家富以四川省宜宾市南岸建筑工程公司名义与宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司联合开发。根据宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司与四川省宜宾市南岸建筑工程公司1998年6月10日签定的联合开发协议，约定了12幢楼权属归四川省宜宾市南岸建筑工程公司所有，虽然该两幢楼房对外均以宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司名义销售，但实际上12幢楼由谭家富销售并收取房款。1999年8月13日被告谭家富以宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司经办人的身份与原告刘滨签订一份房屋销售合同。约定原告刘滨购买宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司开发的1层临街门面1间（C-E轴，8-11轴）面积约55平方米（房屋竣工后按实际的建筑面积为准），价格为3000元/㎡，房屋总价为165000元。截止1999年10月14日刘滨共计缴纳购房款16万元。房屋建成后，宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司向刘滨交付了房屋。该房一直由刘滨管理使用至今。刘滨2000年元月12日向宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司缴纳了天然气安装费，因房屋建成后的面积差异，2000年3月29日刘滨补缴了购房款25000元。原告刘滨提供的证据收款凭证记载刘滨是以现金方式缴纳的购房款等费用，宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司经手人为谭家富。2003年4月27日谭家富作为收款人，刘滨作为缴款人签订购房结算书，在该结算书中明确：刘滨所购宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司在翠屏区地段修建的综合楼其中的一层临街门面一间，竣工后的实际面积变更为61.28平方米，刘滨案合同约定的3000元/㎡价格，共计183840元，已足额缴付，谭家富代表公司与刘滨已完清购房款付款结算。1999年6月19日谭家富以宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司代表人的身份与自己签订一份房屋销售合同将宜宾市翠屏区81号建筑面积为61.28平方米的房屋以91920元的价格卖给自己，2001年谭家富向宜宾市房地产交易所提出要求办理坐落于宜宾市翠屏区81号建筑面积为61.28平方米的房屋的产权登记，2002年4月29日领取了房屋所有权证。该房屋所有权证登记为翠屏区81号房屋，现该房门牌号码为79号。2010年在本院审理的肖嵘诉谭家富民间借贷案中，本院根据肖嵘申请于2010年4月28日作出（2010）翠屏民初字第1022号民事裁定书，并依据该裁定书裁定，查封谭家富的位于宜宾市翠屏区81号房屋价值50万元部分，并于2010年5月5日到宜宾市产权管理处办理了查封手续。刘滨知道后于2010年6月6日向本院提出保全异议，请求立即中止对该财产的保全，本院未予以答复，该查封到期后自动解封。2015年刘琍以谭家富未归还借款20万元为由向本院提起民间借贷纠纷案，该案案号为（2015）翠屏民初字第6714号，刘琍起诉时申请诉讼财产保全，本院作出（2015）翠屏民保字第510号民事裁定书，对登记在谭家富名下的位于宜宾市翠屏区81号房屋进行了查封。该案调解结案后，本院在执行中刘滨以案外人身份提出书面异议，要求撤销本院作出的（2015）翠屏民保字第510号民事裁定书，解除并停止对异议人刘滨位于宜宾市翠屏区79号房屋的查封和执行。本院于2016年12月29日作出（2016）川1502执异字第31号执行裁定书裁定，驳回案外人刘滨的异议请求，原告随提起本诉讼。本院认为，原告以其与宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司签订购房协议，购买了位于宜宾市翠屏区79号房屋，支付了全款，并对该房占有使用至今为由，请求确认登记在谭家富名下的位于宜宾市翠屏区81号房屋其产权属其所有，并诉求判令停止对该房产的执行。对此本院分析如下：一、位于宜宾市翠屏区79号房屋与登记在谭家富名下的位于宜宾市翠屏区81号房屋是否是同一房屋，是否是原告刘滨于1998年6月10日向宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司购买的房屋。刘滨和谭家富在该处没有其他营业房，如果系不同房屋双方就不存在争议；现门牌号与房屋产权登记薄上记载的门牌号不一致原因应该是门牌号的重新编号；在执行程序中原告刘滨与被告刘琍对争议的房屋，即现门牌号为宜宾市翠屏区79号房屋与登记在谭家富名下，房屋所有权证上记载为，宜宾市翠屏区81号房屋是同一房屋，不持异议，同时根据本院调取的该房屋所在的楼房修建图及其说明可确认刘滨向宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司购买的房屋与登记在谭家富名下的位于宜宾市翠屏区81号房屋也系同一房屋，其标记轴线不一致原因系标注时的起始点不同，如起始点相同则轴线一致。因此，宜宾市翠屏区79号房屋与登记在谭家富名下的位于宜宾市翠屏区81号房屋是同一房屋，同时也是原告刘滨于1998年6月10日向宜宾市戎顺房地产开发有限责任公司购买的房屋。二、关于原告刘滨请求确认登记在谭家富名下的位于宜宾市翠屏区81号房屋其产权属其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该条法律规定，房屋系不动产，不动产物权的权属以登记为公示原则，未经登记不发生物权变更的效力，因此原告请求确认诉争房屋产权属其所有的诉求本院不予支持；三、原告刘滨诉求判令停止对该房产的执行的问题《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此法律规定，本案中原告是否享有足以排除强制执行诉争房屋的权利本院分析如下：不动产登记的立法目的在于维护交易安全，保护善意第三人的利益，法院为了实现其他债权而针对不动产采取的执行措施，极易对房产被查封前的善意买受人产生利益侵犯；由此产生了如何利益平衡的问题。《物权法》第七条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。善意第三人信赖登记物权状态，且履行了了解物权公示的相关注意义务，即便被查封房产尚未登记在购房人名下，在购房人无过错的情况下应认定房产归购房人所有，查封房产应发生物权转移效力并实质上否定查封这一司法介入手段所附着的国家强制力。前述结果是法律通过利益衡量后作出的对第三人的信赖利益侧重保护的一项价值选择。因此，有偿、善意相对人的合法利益应受保护。本案中，原告刘滨购买诉争房屋并实际占有行为发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，亦就是说，当时不动产物权的取得并没有法律规定需登记公示才发生物权变动。按照当时法律规定不动产买卖合同成立并履行完毕，交付了房屋就视为取得了物权；刘滨购买该房屋支付了对价，并不是虚假的买卖，买卖该房时该房屋上并没有其他人设定有权利，亦不存在侵犯他人权利问题，因此刘滨理应当取得该房屋的所有权；刘滨买卖行为发生在法院查封冻结之前，按照一般债权的清偿原则和公平原则，应按时间的先后顺序清偿；不动产合同履行完毕条件为，占有和转移登记。原告刘滨购买了诉争房屋同时就享有占有和要求转移登记的权利，该直接指向标的物即诉争房屋的特殊债权，可以认为是一种物权期待权，或者说是准物权，而被告刘琍系因借贷而产生的普通金钱债权，权利保护的顺位和原则，应为特殊债权应优先考虑，物权期待权应当优于普通金钱债权；未及时办理房屋产权转移登记在于，有普通群众认为，实际占有了房屋并获得对方提供的房屋权属登记证就取得了所有权的原因，有本案被告谭家富常年在外避债，不配合办理房屋产权转移登记的原因，有原告在2010年房屋被法院查封后虽提出异议但未随时到法院了解情况，即原告未及时作为的原因，但这些原因不应当因此而导致原告丧失对该房屋的物权期待权。综上所述，房屋买卖合同是当事人意思自治的体现，一方支付房价一方交付房屋并办理过户登记，在买受人依约履行了支付价款的情况下，出卖人就应当根据《合同法》履行过户登记义务。因此，在上述出卖人未能办理过户登记情况下，即使执行法院应出卖人的其他债权人的请求对该买卖房屋进行了查封，执行法院仍应当依买受人请求，而解除对买卖房屋的查封，而不将该房屋作为出卖人履行债务的一般财产。从而尊重了当事人意思自治及维护了《合同法》之效力。本案中，在本院查封诉争房屋前，同时也是在《物权法》实施前，原告刘滨在合同的订立以及履行过程之中均为善意，并履行了合同义务，且交易过程符合当地习惯、交易价格符合市场正常价格，本院认为，应赋予房产买受人刘滨一种与实际物权主体具有同等法律地位的主体形式，其已具备享有物权的内在条件，刘滨可对查封房产行使准物权请求权，进而排除执行。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第二百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百六七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款之规定判决如下：一、不得执行位于宜宾市翠屏区79号房屋（原**号）；二、驳回刘滨的其他诉讼请求。案件受理费3976元，由刘琍、谭家富承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院审 判 长  张 涛审 判 员  张 强人民陪审员  张碧洪二〇一七年七月十日书 记 员  陈利萍