福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初432号原告：福建伯恩物业管理股份有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇满洋路128号家天下A（二期）B（一期）32栋02店面。法定代表人：林荣滨，董事长。委托诉讼代理人：林民全、何其其，北京中银（福州）律师事务所专职律师。被告：俞爱娟，女，1984年5月27日出生，汉族，住福建省福清市。原告福建伯恩物业管理股份有限公司与被告俞爱娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建伯恩物业管理股份有限公司委托代理人何其其到庭参加诉讼，被告俞爱娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建伯恩物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费3553.5元及自欠缴之日起按日千分之五计算至清偿之日止的违约金（现暂计至2016年8月6日止违约金为4264.2元）；2.判令被告向原告支付拖欠的水电公摊费747.8元；3.判令被告承担原告为实现权利而支出的律师代理费人民700元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告俞爱娟为福州市闽侯县××镇××大道××号××号楼××单元房的业主。被告与原告签订《前期物业服务协议》约定：原告为××小区及被告提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平米1.85元收取，被告应于每月5日前向原告缴纳上月度物业服务费。如被告逾期缴纳物业费的，每逾期一日，每天应按欠缴总额的千分之五缴纳违约金。被告房屋的产权面积为128.08平方米，每月5日前应向原告缴纳的物业服务费为236.9元。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务至今，但被告自2015年6月开始拒绝缴纳物业服务费，至2016年8月，被告共拖欠的物业服务费计3553.5元，2015年6月开始拒绝缴纳水电公摊费，至2016年8月，被告共拖欠的水电公摊费共计747.8元，原告多次致电并书面催缴，被告拒不缴纳上述费用。俞爱娟未作答辩。福建伯恩物业管理股份有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据认定如下：对《商品房买卖合同》、《福州市前期物业服务合同》、《三盛南香湖（三盛托斯卡纳）前期物业服务合同》、《入住交接单》、《房屋交付使用通知书》、《房屋交付符合性验收表》、《遵守业主手册承诺书》、《业主签收文件目录》、《综合缴费通知单》、《律师催款函》、《EMS邮寄面单》、《委托代理协议》、《发票》等证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月24日，俞爱娟与福建三盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，由俞爱娟向福建三盛房地产开发有限公司购买其开发的位于福州市××大道××号××第××楼××单元房。《商品房买卖合同》第十八条、第十九条约定：1、本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘伯恩（福建）物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四；2、买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意并按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用。《商品房买卖合同》第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关文书无法送达的，将视为已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。附件四《三盛南香湖（三盛托斯卡纳）前期物业服务合同》约定：伯恩（福建）物业管理有限公司为福州市××大道××号××小区及被告提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平方米1.85元收取，自房屋交付使用第二个月起计收，被告应于每月5日前缴纳上月度物业服务费；如被告逾期缴纳物业费的，应按所欠费用5‰每日计收违约金；被告空置房屋（原则上以不发生水电费为准），物业费按100%标准缴纳；小区公共水电费由小区全体业主或使用人共同分摊，物业管理服务费中未计入的公共水电分摊费，在房屋交付时，按0.45元/月/每平方米，向原告预交一年，一年后根据实际发生费用多退少补，次年公共水电分摊费与物业服务费同时收取；因被告拖欠物业费导致诉讼的，物业公司支出的包括律师费在内的合理费用由被告承担。被告房屋的建筑面积为128.67平方米，每月物业费为238元。2014年3月23日，被告办理案涉房屋入住手续。2015年6月起，被告未缴纳物业费及水电公摊费。2016年8月23日，伯恩（福建）物业管理有限公司经批准将名称变更为福建伯恩物业管理股份有限公司。因催讨物业费，原告诉至本院，为此支出律师费700元。本院认为，原告已按照合同约定向福州市××大道××号××小区及被告提供物业服务，被告应缴纳物业费及水电公摊费。被告欠缴自2015年6月起的物业费并拖欠至今，应承担缴纳物业费及支付违约金的责任。原告主张被告每月的物业费为236.9元，低于238元，本院予以支持。至2016年8月被告拖欠2015年6月至2016年7月期间的物业费3316.6元。原告主张被告应支付违约金为截止至2016年8月6日为4264.2元，之后按5‰/日计收，本院认为原告未能举证证明其实际损失，且该违约金及计算标准偏高，本院依据公平原则调整违约金为截止至2016年8月6日为431元，之后以3316.6元为基数，按2%/月计收至还清之日止。原告主张被告还应支付拖欠2015年6月至2016年8月期间水电公摊费，但未提供证据证明被告拖欠的水电公摊费金额，故对原告上述主张本院不予支持。原告主张律师费700元，有事实与法律依据，本院予以支持。被告俞爱娟经公告送达法院传票，期满未到庭参加诉讼，视为放弃其答辩及质证权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、俞爱娟应在本判决生效之日起十日内向福建伯恩物业管理股份有限公司支付物业费3316.6元及违约金（违约金截止至2016年8月6日为431元，之后以3316.6元为基数，按每月2%计付至款项实际还清之日止）；二、俞爱娟应在本判决生效之日起十日内向福建伯恩物业管理股份有限公司支付律师费700元；三、驳回福建伯恩物业管理股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由福建伯恩物业管理股份有限公司负担26元，俞爱娟负担24元。公告费560元，由俞爱娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  邓松林代理审判员  王秀林人民陪审员  付剑华二〇一七年七月十二日书 记 员  陈巧娟本案适用的主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。