陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终1472号上诉人（原审原告）：西安天亚物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区博文路9号盛世华庭31301室。法定代表人：李小英，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘林海，西安天亚物业管理有限公司法律顾问。委托诉讼代理人：沈军成，男，1962年4月22日出生，汉族，西安天亚物业管理有限公司项目经理，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）：张小玲，女，1971年8月9日出生，汉族，陕西恒宝祥建筑装饰工程有限公司法定代表人，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李娜，陕西索骥律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨云亮，陕西索骥律师事务所律师。上诉人西安天亚物业管理有限公司（以下简称天亚公司）与上诉人张小玲物业服务合同纠纷一案，双方均不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初5053号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。天亚公司委托诉讼代理人沈成军、张小玲委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天亚公司上诉请求：1、依法改判为对房屋三层按照层高5.2米，供暖系数1.733，房屋性质为办公用房（在住宅用房基础上加收30%）的标准计算暖气费。2、一、二审诉讼费由张小玲负担。事实和理由：天亚公司制定并公布的《大唐世家6号楼供热方案》，向物价局履行了备案程序，征得了小区全体业主的三分之二以上同意，该供热方案对张小玲具有约束力。张小玲应该按照方案确定的供暖层高5.2米，供暖系数1.733交纳3层的暖气费。张小玲的三层房屋用途为办公用房，应当在住宅标准的基础上加收30%的暖气费。张小玲三层办公用房2014年度虽然未使用暖气，但仍应支付50%的暖气基本运行费。张小玲辩称，其与大唐房地产有限公司签订的《房屋买卖合同》明确约定三层层高为3.6米，其他业主与物业公司的诉讼中，就三层层高及供暖系数也已有生效判决确认。故，一审按1.2的供暖系数计算暖气费是正确的。在一审中，天亚公司围绕其诉求向一审法院递交了计算明细，详细列明了三层暖气计算办法，其中并没有提出办公用房应加收30%暖气费的诉求，其在二审中要求加收30%暖气费超出了本案审理范围。2014年度天亚公司未给6号楼三层供暖，其要求缴纳2014年度暖气费没有依据。张小玲上诉请求：1、改判原审判决第一项为：张小玲支付天亚公司2014年8月9日至2016年4月30日期间三层房屋物业费6078.67元、电梯费2688.97元、卫生费1772.95元和暖气费6281.29元，2015年10月1日至2016年4月30日期间一二层房屋物业费4903.20元，卫生费817.20元和暖气费4362.94元，共计26905.22元；2、改判驳回天亚公司要求支付滞纳金的诉讼请求；3、天亚公司支付本案诉讼费。事实和理由：物业管理部门许可天亚公司收取物业费的时间段是从2014年8月起，故2014年8月以前天亚公司无权收取各项费用。张小玲10101号房屋承租户与2015年10月搬离到2016年4月期间，房屋一直闲置，闲置期间应该按照50%交纳暖气费，按照70%交纳物业服务费。一审法院按照中国人民银行同期二倍利率支付利息没有法律依据。《前期物业服务合同》上张小玲签字并非张小玲所签。天亚公司服务不到位，侵害了业主利益。天亚公司辩称，其公司已经取得物业服务资质至少10年了，有收费资格。公司的收费也是经过物价局审批备案的。涉案的那栋楼是商混的，按照房产证写的是商业用房，张小玲改变用途，物业公司会按照办公来收取费用。按照物业管理条列，空置房屋要提前向物业公司报停，但张小玲并未报停。2015年正常供暖，张小玲应当缴纳100%的费用。张小玲未按时缴费，应缴纳滞纳金。天亚公司向一审法院起诉请求：1.判令张小玲支付物业管理费21423.9元、电梯费3969元、卫生费3570.9元、暖气费24874.9元,欠费合计56864元。拖欠期间产生滞纳金合计58080.7元，以上总计111919.4元；2.本案诉讼费用由张小玲承担。一审法院认定事实：2012年9月2日，张小玲与陕西大唐房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了位于西安市莲湖区××路××世家小区××单元××号建筑面积为367.71㎡的房屋。该房屋一、二层为跃层，建筑面积为227㎡，三层建筑面积为140.71㎡。天亚公司系为大唐世家小区提供物业服务的前期物业服务公司。陕西大唐房地产有限公司向张小玲交付房屋后，张小玲开始按月向天亚公司缴纳物业服务费、卫生费和电梯费。一、二层物业服务费每月按3.6元/㎡标准缴纳，三层物业服务费每月按2.4元/㎡缴纳。电梯费以三层建筑面积140.71㎡为基数，每月按0.91元/㎡标准缴纳。卫生费以房屋面积为基数按每月0.6元/㎡标准缴纳。自2013年10月1日起至2016年4月30日，张小玲未向天亚公司缴纳三层140.71㎡房屋的物业服务费、电梯费和卫生费。自2015年10月1日起至2016年4月30日，张小玲未向天亚公司缴纳一、二层227㎡房屋的物业服务费和卫生费。另查明，大唐世家小区6号楼自2012交付业主使用至今并未采用市政供暖，由天亚公司自备锅炉为该楼住户供暖。张小玲收房后向天亚公司缴纳了2013年度和2014年度的一、二层暖气费各9756.1元，缴费标准为6.2元/㎡。2013年度和2015年度采暖期内，天亚公司向张小玲所有的三层房屋按时供暖，张小玲未向天亚公司缴纳三层房屋的暖气费。2014年度采暖期内，天亚公司未向张小玲所有的三层房屋内供暖，张小玲也未向天亚公司缴纳暖气费。庭审中，天亚公司、张小玲对三层房屋暖气费的计算标准存在争议。天亚公司称，张小玲所购房为商铺，设计层高为6.38㎡，其为了计费方便，现按5.2㎡层高确定张小玲的供热系数为1.733（5.2㎡÷3㎡），计算张小玲三层房屋整个供暖季应交的暖气费为（6.2元/㎡×140.71㎡×4个月×1.733）6047.5元。张小玲对该计算方法不予认可，称，根据张小玲的商品房买卖合同约定，其所购房屋层高为3.6㎡，故供热系数应以实际层高÷3计算。同时，张小玲还称，因天亚公司在2014年度采暖期内未向三层房屋供暖，故其不应缴纳三层房屋的暖气费；因2015年度采暖期内其三层房屋空置，故仅同意向天亚公司缴纳50%的暖气费。再查明，根据《城市建设统计指标体系及制度方法》规定，在计算标准采暖面积时要增加折标系数，具体计算公式为：实际热费=供热价格×建筑面积×（实际层高÷3）。一审法院认为，天亚公司为大唐世家小区提供物业服务，张小玲作为大唐世家小区6幢1单元1-3层10101号房屋的所有权人接受天亚公司提供的物业服务并曾向天亚公司缴纳相关物业服务费用，在庭审中双方虽对天亚公司提供的《前期物业服务合同》上张小玲的签名存在争议，但在事实上自张小玲接受天亚公司服务之日起双方已形成物业服务合同关系。因此，张小玲接受天亚公司提供的物业服务时，应向天亚公司缴纳物业服务费及其他相关费用。本案中，张小玲拖欠天亚公司2013年10月1日至2016年4月30日期间三层房屋的物业服务费、电梯费、卫生费和2015年10月1日至2016年4月30日期间的一、二层房屋物业服务费、卫生费未予以支付，其应当继续按已付费用的支付标准给付天亚公司。经核算，张小玲应支付天亚公司2013年10月1日至2016年4月30日期间三层房屋物业服务费10468.82元、电梯费3969.43元和卫生费2617.2元，应支付天亚公司2015年10月1日至2016年4月30日期间的一、二层房屋物业服务费5720.4元和卫生费953.4元。关于天亚公司主张的暖气费问题。张小玲已按时向天亚公司缴纳了2013年度和2014年度的一、二层房屋暖气费各9756.1元，因庭审中张小玲对2015年度天亚公司向其供暖的事实并无异议，故张小玲仍应按此标准向天亚公司支付2015年度一、二层房屋的暖气费9756.1元。关于三层房屋暖气费的计算标准，天亚公司主张张小玲房屋的实际层高为6.2㎡，天亚公司自愿按5.2㎡的层高确定三层房屋的供热系数，张小玲却主张按《商品房买卖合同》中确定的3.6㎡层高确定供热系数，因合同中明确约定张小玲所购房屋层高为3.6㎡，同时天亚公司又未能提供其以5.2㎡层高计算的依据，故采纳张小玲辩称意见，按层高3.6㎡确定供热系数为1.2（3.6÷3），张小玲每个采暖季应交纳的三层房屋暖气费为6.2元/㎡×140.71㎡×4个月×1.2=4187.53元。因张小玲未交纳2013年度和2015年度两个采暖季的暖气费，其应向天亚公司交纳的三层房屋暖气费应为8375.06元。2014年度因天亚公司未向张小玲所有的三层房屋供暖，且天亚公司未能说明其具有合理正当的理由，故对其要求张小玲支付2014年度暖气费的诉讼请求，不予支持。张小玲辩称因2015年度其三层房屋空置只向天亚公司缴纳50%暖气费的抗辩意见，因其在2015年度采暖期内并未明确告知天亚公司停止向其供暖，张小玲的此项抗辩意见无事实及法律依据，不予支持。关于张小玲辩称天亚公司提供服务存在问题的抗辩意见，其未能提供证据予以证明，不予采纳。关于天亚公司主张的滞纳金问题。天亚公司主张的滞纳金应为违约金。张小玲拖欠天亚公司物业服务费及其他相关费用未能按时支付，已构成违约，应向天亚公司支付违约金。但天亚公司按每日千分之三计算违约金明显过高，法院认为可按中国人民银行同期贷款利率标准的两倍进行确定，分段进行计算，故对天亚公司该项诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照国务院《物业管理条例》第四十二条、第四十五条第一款之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告张小玲支付原告西安天亚物业管理有限公司2013年10月1日至2016年4月30日期间三层房屋的物业服务费10468.82元、电梯费3969.43元、卫生费2617.2元和暖气费8375.06元，2015年10月1日至2016年4月30日期间的一、二层房屋的物业服务费5720.4元、卫生费953.4元和暖气费9756.1元，共计41860.41元；二、本判决生效后十日内，被告张小玲支付原告西安天亚物业管理有限公司逾期支付相关费用的违约金，具体为：1、三层房屋的物业服务费、电梯费、卫生费的违约金以每季度应交费1650.53元为基数，分别从2014年1月1日、2014年4月1日、2014年7月1日、2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日起计算利息；2、一、二层房屋的物业服务费、卫生费的违约金以每季度应交费2860.2元为基数，分别从2016年1月1日、2016年4月1日起计算利息；3、一、二层房屋的暖气费的违约金以9756.1元为基数，从2015年11月15日起计算利息；4、三层房屋的暖气费以4187.53元为基数，分别从2013年11月15日、2015年11月15日起计算利息。上述1、2、3、4各项计算利息的利率均以中国人民银行同期贷款利率的2倍进行计算，计算至本判决确认给付之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2599元（天亚公司已预交），减半收取1299.5元，由张小玲负担。一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，天亚公司为大唐世家小区提供物业服务，张小玲作为大唐世家小区6幢1单元1-3层10101号房屋的所有权人实际接受了天亚公司提供的物业服务。张小玲虽对天亚公司提供的《前期物业服务合同》上张小玲的签名有异议，但在事实上自张小玲接受天亚公司服务之日起双方已形成物业服务合同关系，张小玲接受天亚公司提供的物业服务时，应向天亚公司缴纳物业服务费及其他相关费用。本案中，张小玲未向天亚公司交纳2013年10月1日至2016年4月30日期间三层房屋的物业服务费、电梯费、卫生费和2015年10月1日至2016年4月30日期间的一、二层房屋物业服务费、卫生费。至于张小玲上诉提出的天亚公司2013年至2014年8月无收费许可证，不具备收费资格问题，因张小玲作为业主已实际接受了天亚公司提供的物业服务，理应交纳物业费，且物业公司是否取得收费许可证属于行政管理范畴，不能成为业主拒交物业费的合理理由。张小玲虽认为天亚公司提交的《前期物业服务合同》约定的收费标准对其没有约束力，但是其在欠交本案所涉费用之前曾按照办公用房每月2.4元/平米、商业用房每月3.6元/平米的标准向天亚公司缴纳物业服务费，且张小玲在本案一审中对该收费标准认可。故，张小玲仍应按办公用房每月2.4元/平米、商业用房每月3.6元/平米的标准交纳拖欠物业服务费。张小玲主张10101号房屋于2015年10月到2016年4月期间闲置，该期间应按照70%的标准交纳物业服务费。但是张小玲并未提供证据证明其房屋确有闲置的事实，也无证据证明其就房屋闲置情况已通过天亚公司进行了登记确认。故张小玲关于2015年10月到2016年4月期间应该按照70%的标准计收物业服务费的上诉理由，依法不能成立。故，张小玲应支付天亚公司2013年10月1日至2016年4月30日期间三层房屋物业服务费10468.82元、电梯费3969.43元和卫生费2617.2元，应支付天亚公司2015年10月1日至2016年4月30日期间的一、二层房屋物业服务费5720.4元和卫生费953.4元。关于暖气费的问题。张小玲已按时向天亚公司缴纳了2013年度和2014年度的一、二层房屋暖气费各9756.1元，张小玲对2015年度天亚公司向其供暖的事实并无异议，张小玲上诉主张2015年10月到2016年4月期间因其房屋闲置而应该按照50%交纳暖气费，因其无证据证明其明确告知过天亚公司在2015年度采暖期内停止向其房屋供暖，故张小玲的该上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。张小玲应向天亚公司支付2015年度一、二层房屋的暖气费9756.1元。关于三层房屋暖气费的计算标准，天亚公司主张按5.2㎡的层高确定三层房屋的供热系数，但未能提供其以5.2㎡层高计算的依据。因张小玲购房合同中明确约定房屋三层层高为3.6㎡，故应按层高3.6㎡确定供热系数为1.2（3.6÷3）。天亚公司供热方案确定的统一的供暖单价为6.2元/㎡.月，故天亚公司要求对张小玲房屋三层加收30%暖气费，于法无据，本院不予支持。张小玲每个采暖季应交纳三层房屋暖气费4187.53元（6.2元/㎡×140.71㎡×4个月×1.2）。2014年度天亚公司无合理理由未向张小玲的三层房屋供暖，故天亚公司要求张小玲按照50%的标准缴纳三层办公用房2014年度暖气费，没有法律依据，本院亦不予支持。张小玲应向天亚公司交纳2013年度和2015年度两个采暖季的三层房屋暖气费8375.06元。关于张小玲上诉认为天亚公司提供服务存在问题，但其未能提供证据予以证明，不予采纳。张小玲拖欠天亚公司物业服务费及其他相关费用未能按时支付，已构成违约，应向天亚公司支付违约金。违约金数额以弥补张小玲拖欠物业服务费及其他相关费用给天亚公司造成的经济损失为宜，故本院酌情确定张小玲按中国人民银行同期贷款利率为标准支付违约金，分段进行计算。综上所述，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初5053号民事判决第一项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初5053号民事判决第二项内容为：本判决生效后十日内，张小玲支付西安天亚物业管理有限公司逾期支付相关费用的违约金，具体为：1、三层房屋的物业服务费、电梯费、卫生费的违约金以每季度应交费1650.53元为基数，分别从2014年1月1日、2014年4月1日、2014年7月1日、2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日起计算利息；2、一、二层房屋的物业服务费、卫生费的违约金以每季度应交费2860.2元为基数，分别从2016年1月1日、2016年4月1日起计算利息；3、一、二层房屋的暖气费的违约金以9756.1元为基数，从2015年11月15日起计算利息；4、三层房屋的暖气费以4187.53元为基数，分别从2013年11月15日、2015年11月15日起计算利息。上述1、2、3、4各项计算利息的利率均以中国人民银行同期贷款利率进行计算，计算至本判决确认给付之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费650元，由天亚公司负担50元，由张小玲负担600元。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一七年七月××日书 记 员  刘书方