贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2631民初889号原告龙成姣，女，苗族,1979年10月29日出生，住贵州省黎平县，原告肖光钟,男,侗族,1975年4月7日出生,住贵州省黎平县，被告贵州省鸿邺房地产开发有限公司。地址：贵州省黎平县德凤镇五开北路。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。原告龙成姣、肖光钟诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2017年7月4日、2017年7月7日公开开庭进行了审理。原告龙成姣、肖光钟及被告委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年7月20日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建造的“侗族风情园”第20幢1单元第5层2号商住房，商住房建筑面积为113.48㎡，房屋总价款为368203元，交房日期为2015年3月31日前。同时，该合同第十二条约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同，自第十条约定的交付期限届满之日起至实交付房屋时止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款0.1‰的违约金，至2017年6月7日被告已逾期799日，被告应支付原告违约金29419.18元。合同还约定，被告于2015年7月30日前为原告办理商品房转移登记手续，被告至今没有为原告办理商品房转移登记手续，根据合同约定，约定日期起超过90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日计算向买受人支付已交付房款0.1‰的违约金。至2017年6月7日，被告已逾期677天，被告应支付原告违约金24927.14元。为维护原告合法权益，现向法院提起诉讼，诉讼请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币29419.18元给原告；2、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移登记商品房违约金人民币24927.14元给原告；3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：被告确实存在逾期交房、办证的事实，但是被告方也有自己不能克服的困难，请法院在违约金方面进行适当调整，调整到实际损失的30%。原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：1、基本信息，证明原告基本情况。2、商品房买卖合同，证明原被告签订合同有效；3、收据，证明原告已交的购房款和税收；被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：2015年7月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20幢1单元5层2号商住房，建筑面积为113.48平方米、房屋总价款为368203元，合同约定交房日期为2015年3月31日前，出卖人承诺于2015年7月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给买受人。经本院第二次庭审审查，原被告双方认可在签合同时有笔误，交房日期应为2016年3月31日，交付转移登记的有关文书时间应为2016年7月30日。原、被告签订《商品房买卖合同》第十二条约定逾期交房责任，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交房期限届满之日起至实际交付房屋时止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款0.1‰的违约金。原告于2016年9月30日自已将房门锁更换，入住该房屋，双方至今未办理房屋交接手续。被告至今未交付办理商品房转移登记的有关文书给原告。原告于2017年6月7日向本院起诉，要求逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止日期为2017年6月7日。原告请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币29419.18元给原告；2、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移登记商品房违约金人民币24927.14元给原告；3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。4、本案诉讼费由被告承担。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，应继续履行，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限内交付房屋及交付办理房屋转移登记的有关文书给原告，导致原告未能如期收房，未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期办证的主要原因是供电部门无法解决开发项目的供电问题，政府没有能够按照原约定和计划完成征地、拆迁和征收集体土地开发建设“侗族风情园”商品房的附属配套公共设施用地，导致小区消防通道延迟验收，系不可抗力应予以免责的意见，其理由不充分，本院不予支持。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从约定交房日届满次日起按全部已付房款的0.1‰支付违约金，被告逾期交付房屋时间应当从约定的时间2016年3月31日的次日起至原告换锁接收房屋2016年9月30日止。原告诉称原告入住该房屋是原告自行换锁入住，被告未有与原告办理交房手续不算交房的意见，本院不予采纳，本院认定交房时间为2016年9月30日。逾期天数为180天，逾期违约定为368203元×0.1‰∕天×180天＝6627元，原告请求多出部份本院不予支持。被告辩称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见，本院认为，在本案中，被告逾期办理商品房转移登记的有关文的违约金为日0.1‰，并非过高，且被告未提交证据证明，故对被告的辩解意见本院不予采纳。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文交付给原告。现原告请求被告支付逾期办证违约金的截止时间为2017年6月7日，本院予以支持。被告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金时间为2016年8月1日至2017年6月7日，逾期天数为307天，逾期违约金为368203元×0.1‰∕天×307天＝11303元。原告请求多出部份本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告龙成姣、肖光钟逾期交房违约金6627元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内交付商品房转移登记的有关文给原告龙成姣、肖光钟，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金11303元给原告龙成姣、肖光钟。三、驳回原告龙成姣、肖光钟的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1158元，减半收取579元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担300元，原告龙成姣、肖光钟负担279元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审 判 员 粟志文二〇一七年七月十一日法官助理 吴臣标书 记 员 徐姗姗