河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀08民终2096号上诉人（原审原告）：承德市住房和城乡建设局，住所地：河北省承德市双桥区西大街路北43号。法定代表人：刘宏伟，局长。委托诉讼代理人：曹乐乐，女，该单位工作人员。委托诉讼代理人：王珍珍，河北承天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：强建平，男，1960年12月13日出生，汉族，住河北省承德市鹿栅子沟Ｃ区。委托诉讼代理人：洪继瑞，河北山庄律师事务所律师。上诉人承德市住房和城乡建设局因与被上诉人强建平房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2016）冀0802民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人承德市住房和城乡建设局委托诉讼代理人曹乐乐、王珍珍、被上诉人强建平委托诉讼代理人洪继瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。承德市住房和城乡建设局上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发还重审。事实和理由：一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在真实有效的租赁合同，认定事实正确，但判决承租方向出租方支付2014年12月31日至2015年12月30日的租金为190.98万元，明显偏低，显示公平，理由如下：一、上诉人与被上诉人之间房屋租赁价格是通过拍卖、招投标程序最终确定，是当事人的真实意思表示，应予支持。双方签订租赁协议时，租赁价格已通过拍卖、招投标程序确定，易园宾馆8年经营权共1950万元，平均每年243.75万元。在确定租售价格时，被上诉人应预见到市场变化可能对宾馆业的经营有影响，一次性签订8年的租赁合同可能存在风险，但上诉人不应对该风险承担任何不利后果。二、一审法院在庭审中，依据鉴定结论，判决被上诉人向上诉人支付2014年12月31日至2015年12月30日的租金为190.98万元，明显偏低。鉴定机构评估确定的租金价格明显偏低，根据市场经济发展的现状，出租房屋的面积、地段，以及我市旅游业的客观形势，可以看出上诉人出租的房屋租金明显高于190.98万元，如果按上述金额支付租金，明显偏低。一审法院认定基础事实正确，但认定被上诉人向上诉人支付的租金价格明显偏低，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判支持上诉人的诉讼请求。强建平辩称，被上诉人所租赁的宾馆是经过拍卖形式取得的，但是拍卖时没有交房，与之后实际交付情况有差异，交付面积不够，旁边的KTV为了开通消防通道，占用了承租人房屋。随着市场变化，原定价格不合理，鉴定结构做出的鉴定价格与同一地段、同一楼的价格相比亦偏高，因考虑到与上诉人的合作关系，强建平没有提起上诉。上诉人所述不符合实际，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。承德市住房和城乡建设局向一审法院起诉请求：一、请求判决解除原、被告之间的房屋租赁合同，强建平立即向原告返还所租赁的房屋；二、请求判令强建平向原告支付拖欠的租金2437500.00元及利息。一审法院认定事实：2011年6月1日，案外人丁邦国以成交价格19500000.00元（年2437500.00元）从原告处竞拍取得位于承德市××区山庄路易园宾馆八年经营权。2011年12月1日丁邦国与产权人即本案原告签订《房屋租赁合同》。2012年8月3日，丁邦国以易园宾馆的法定代表人变更为强建平为由向原告提出变更承租人，经本案原、被告协商同意于当日仍以原拍卖成交价格即年2437500.00元签订《房屋租赁合同》。合同约定承租面积4868.18平方米。租金支付时间：签订合同时一次性付清一年租金。每年12月30日前一次性交齐下年度租金。对于合同解除部分约定，乙方（承租方）不支付或者不按照约定支付租金的，甲方（出租方）有权解除合同。违约责任部分对于乙方迟延支付租金部分约定，每迟延一天，应向甲方支付违约金500.00元，直至乙方付清租金为止。合同签订后，被告对承租房屋进行了装修并投入使用。且将2014年12月30日前租金付清。但没有在合同约定的2014年12月30日前付清下年度即2015年度租金。2016年4月20日原告向本院提起诉讼要求解除合同并判令被告给付2015年度租金2437500.00元及利息。被告提起反诉，要求原告在减免租金的基础上继续履行与被告的《房屋租赁合同》，由原告向其支付赔偿金3000000.00元。但在本院确定的期限内，未缴纳反诉案件受理费。另查明，与涉案租赁房屋相邻的双桥区山庄东路丽正门综合楼，产权人承德市城建房地产开发有限公司2013年6月9日签订《租赁协议》将2385平方米的房屋以年租金550000.00元租赁给承德市新意富来餐饮有限责任公司。2013年6月30日签订《租赁协议》将8100平方米的房屋以年租金1500000.00元租赁给承德市顺凯达海洋康乐城。一审法院认为，原告承德市住房和城乡建设局与被告强建平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约定履行。关于原告提出的解除合同的诉讼请求，被告主张租赁房屋后投入较大且使用时间较短，认为承租后存在相邻方占用客房改造为消防通道，相邻KTV营业、相邻商家安装太阳能机组等情势变更的外在因素对宾馆的经营造成影响，要求在减低租金的基础上继续履行合同。原告主张被告向原告支付欠付的租金，双方之间的合同可继续履行。为此本院支持被告要求继续履行合同的答辩意见。关于被告主张降低租金的请求，原告明确表示“由于经济形势的变化，对旅游、宾馆、餐饮业确有较大影响，但具体影响程度有多大，我局无法了解。我局希望法庭本着公平、公正的原则，参照市场客观情况，作出公正判决”。原告上述意见应视为其同意适当调整租金的意思表示。根据承德方兴资产评估公司对涉案房屋作出的年租金标准，参照临近商业房屋租金的情况，本院认为应在尊重当事人双方意思自治原则上以公允的市场租金标准对2015年度租金进行合理调整。按照1909800.00元年租金标准判令被告支付较为公平，且符合市场客观情况。原告主张按照银行同期贷款利率标准计算利息不超过合同约定的违约金的标准，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决:一、原告承德市住房和城乡建设局与被告强建平于2012年8月3日签订的《房屋租赁合同》继续履行。二、被告强建平于判决生效后十日内向原告承德市住房和城乡建设局支付截止到2015年12月30日的租金1909800.00元及利息，利息自2014年12月31日至本院确定的给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算。二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人承德市住房和城乡建设局与被上诉人强建平签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定全面履行自己的义务。被上诉人强建平认为因情势变更的外在因素对宾馆的经营造成影响，未按合同约定交付租金。在原审审理过程中，被上诉人要求降低租金，继续履行合同，上诉人同意如能支付欠付的租金，可继续履行合同，并明确表示因经济形势的变化对餐饮、宾馆有较大影响，但是具体影响程度无法掌握，同意法院参照市场情况，公正判决。可见上诉人同意适当调整租金。被上诉人强建平在原审申请对租金价格进行鉴定，承德方兴资产评估有限责任公司经评估作出的《租金市场价格评估报告书》及补充说明确定2015年度租金评估值为1909800.00元，上诉人承德市住房和城乡建设局认为该评估值过低，但未能提供证据予以反驳。故原审法院依据双方当事人意思自治原则，按照评估结论认定上诉人应支付2015年度租金数额符合法律规定。综上所述，承德市住房和城乡建设局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26300.00元，由上诉人承德市住房和城乡建设局负担。本判决为终审判决。审 判 长  周亚秋审 判 员  张认众代理审判员  高伶丽二〇一七年七月二十四日书 记 员  李云骐