重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0120民初3017号原告：中冶建工集团重庆物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥冶金三村6号1栋，统一社会信用代码91500107709484815R。法定代表人：邓涛，执行董事。委托诉讼代理人：张波，男，生于1986年6月2日，汉族，公司员工、住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：赵兴楠，女，生于1988年6月21日，汉族，公司员工、住重庆市大渡口区。被告：胡建冬，男，生于1975年6月14日，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：李隆敏（系被告妻子），女，生于1979年2月25日，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：孟宪仁，男，1954年10月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区陈电村**号附***号，现住重庆市璧山区。原告中冶建工集团重庆物业管理有限公司（以下简称中冶建工物管公司）与被告胡建冬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序（小额诉讼），因双方争议较大，后转入简易程序（非小额诉讼）进行审理。原告中冶建工物管公司的委托诉讼代理人张波、被告胡建冬的委托诉讼代理人李隆敏、孟宪仁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中冶建工物管公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付物业服务费1436.8元、公摊费270元、违约金1551.7元，合计3258.5元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系原告所服务的黛山壹品小区X-X-X号业主，房屋建筑面积119.74平方米。从2014年11月15日起，被告入住小区，与原告签订了《临时管理规约》、《前期物业服务合同》。约定小区物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元计算，业主应在每月10日前将当月物业管理费全额缴清，逾期将按日加收应缴纳费用的千分之三的违约金。原告按约定为被告小区提供了物业服务，但被告拖欠从2015年8月至2017年3月物业费、公摊费。经多次催收未果，其行为已构成违约。原告为维护自己的合法权益，根据相关法律法规之规定，诉至法院，请求判令前述诉讼请求。被告胡建冬辩称：我未缴纳物管费是因原告违约。前期物业服务合同第一条第四项约定我应享受的住宅159909.03平方米、配套设施36962.52平方米、幼儿园建筑面积757.10平方米等未享受到。我停放在车库的电动摩托车上面的头盔和垫子被盗、小车的反光镜被擦挂，物业公司无法调取监控。原告提供的清洁服务没有到位，原告的清洁工曾与我的父母贺廷碧吵架。物业公司私自占用共同绿地用于幼儿园，作为幼儿园的活动场所。物业公司把活动用房作为商业用房出租给别人做生意。有人随便在小区设置广告，电梯的广告费收入没有向我们公示过。原告服务期限届满（2016年9月1日）、合同终止后物业公司未将业主资料移交给相关单位。2015年9月小区有四分之三未完工，说明物业未交付给小区使用，根据《重庆市物业管理条例》，物业交付之前的物业费，由开发商承担，2015年9月以前的物业费不应由我们承担。接房时开发商没有《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，说明开发商不具有交房资格，更说不上物业交付使用。要求将2014年11月至2015年7月的物业费退还给我们，用来充抵2015年8月之后的物管费。经审理查明，被告胡建冬系中冶黛山壹品小区X-X-X号业主，房屋建筑面积119.74平方米，签订有《临时管理规约》、《前期物业服务合同》。2014年8月9日被告胡建冬接房，11月15日入住小区，前期物业管理企业即本案原告中冶建工物管公司。《前期物业服务合同》约定:小区物业管理费高层按建筑面积每月每平方米1.5元计算，公用能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。甲方（业主）应于通知接房之日起缴纳物业服务费用。物业服务费用依照房屋建筑面积按月计收，业主应在每月10日前将当月物业管理费全额缴清，逾期将按日加收应缴纳费用的千分之三的违约金。原告按约定为被告小区提供了物业服务，但被告拖欠2015年8月至2015年12月和2017年1月至3月物业费1436.8元。原告主张被告按每月10元的标准支付公摊费共计270元，但未提供相应依据。另查明，中冶黛山壹品小区是分期交房，2013年12月27日4、5、6号楼竣工验收具备交房条件时，旁边的7、8号楼没有竣工，周围的绿化尚未修建。被告中冶建工物管公司认可由于开发商的原因在物业服务过程中存在监控死角，卫生清洁存在瑕疵。原告中冶建工物管公司的前期物业服务合同期限为3年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止。至本案法庭辩论终结前，黛山壹品小区业主、业主大会未选聘新的物业服务企业，未成立业委会。原告中冶建工物管公司继续为小区提供物业服务。原告认可在物业服务过程中可能存在瑕疵，愿意与业主进行沟通协调，提高服务质量。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的公司变更登记信息、营业执照、组织机构代码证、资质证书，前期物业服务协议及业主临时公约，接房通知书、装修申请表，物业在管证明、物业公司诚信记录证明、前期物业服务合同备案证明、物业公司提供的服务记录证明、欠费记录及明细表，重庆市建设工程验收备案登记证。被告提供的小区照片、部分业主要求按半价缴费的统计表复印件等证据，经庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案中双方争议的焦点是被告应否向原告承担支付物业服务费的民事责任。物业服务收费是物业企业按物业服务合同约定，通过对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，向业主所收取的费用，物业服务收费是物业服务管理的重要支撑点，是直接关系业主、使用人和物业服务企业利益的问题。物业收费并不是物业服务企业的收入，其中很大的一部分是用于小区公共部分的维修、养护和消耗。物业服务主要是物业服务企业对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序。而小区部分工程及相应区域绿化未完工，涉及被告胡建冬与房屋建设方中冶建工集团重庆房地产有限公司基于房屋买卖合同的合同权利义务，是另一法律关系，不能成为业主拒交物业服务费的依据。根据前期物业服务合同“物管公司不承担对业主及使用人的人身、财产的保管保险义务”的规定，被告以自己停放在车库的电动摩托车上面的头盔和垫子被盗为由拒交物业服务费于法无据。对于被告胡建冬辩称的电动车反光镜被擦挂，物业公司无法调取监控，物业公司私自占有共同绿地用于幼儿园，作为幼儿园的活动场所，物业公司把活动用房作为商业用房出租给别人做生意，随便在小区设置广告，电梯的广告费收入没有向业主公告的意见，因被告未提供相应依据，原告亦不认可，本院不予采信。对于胡建冬辩称的原告服务期限届满，前期物业服务合同终止后物业公司未将业主资料移交给相关单位而拒交物业服务费的意见，因前期物业服务合同期限届满后，小区未召开业主大会选聘新的物业服务企业，而由前期物业服务企业在小区内继续进行物业服务，从而形成事实物业服务状态，根据合同一方当事人以自己的实际行为履行了合同的主要义务，对方没有明确提出异议并接受该服务行为的，视为合同关系的实际成立，应当按照原物业服务合同约定内容确认彼此的权利义务。被告辩称的自己的摩托车被擦挂无法调取监控、清洁工与自己亲属吵架的理由，虽没有提供相应依据，但属于原告认可的因为开发商的原因小区监控有死角，清洁服务存在瑕疵。但房屋建设方的原因和物业服务的瑕疵不能成为业主拒交物业费的依据。权利和义务相统一是法律的基本原则，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。《物业管理条例》第42条明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。综上，被告胡建冬的拒交物业费的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对原告中冶建工物管公司要求判令被告胡建冬支付拖欠物业服务费1436.8元的请求予以支持。由于原告未提供依据证据被告从接房之日起应按每月10元的标准计付公摊费，以及原告在物业服务中存在的瑕疵，本院对其要求被告支付公摊费270元和违约金的请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国国务院物业管理条例》第四十二条第二款，《重庆市物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告胡建冬于本判决生效后十日内支付原告物业服务费1436.8元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间，履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告胡建冬负担。（此款原告中冶建工集团物业管理有限公司已垫交，被告胡建冬在履行案款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，从法律文书规定的履行期限的最后一日起算。审判员  任玉海二〇一七年七月十七日书记员  王国庆