四川省成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0116民初8876号原告：成都昌兴投资开发有限公司，住所地成都市武侯区。法定代表人：唐昌友，董事长。委托诉讼代理人：潘科，四川明之鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷婷，四川明之鉴律师事务所律师。被告：陈柏峰，男，1981年3月26日出生，汉族，住吉林省农安县。第三人：中国银行股份有限公司双流分行，住所地成都市双流区。负责人：段晓辉。原告成都昌兴投资开发有限公司（以下简称“昌兴公司”）与被告陈柏峰、第三人中国银行股份有限公司双流分行（以下简称“中行双流分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。昌兴公司的委托诉讼代理人吴婷婷到庭参加诉讼。陈柏峰及第三人中行双流分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。昌兴公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的自编号为×的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告返还“成都市双流区西航港街道成白路社区景逸华宅×栋×单元×层×号”面积为54.32平方米的房屋；3.判令被告协助原告撤销关于“成都市双流区西航港街道成白路社区景逸华宅×栋×单元×层×号”的商品房买卖合同备案；4.判令被告向原告支付合同违约金67193.8元。诉讼过程中，原告放弃第2项诉讼请求。事实和理由：2014年12月9日，昌兴公司与陈柏峰签订了编号为×的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告以按揭方式购买原告开发的位于成都市双流区西航港街道成白路社区景逸华宅×栋×单元×层×号建筑面积为54.32㎡的房屋，总价款335969元。其中首付款105969元，另230000元由被告向第三人贷款支付。2014年12月15日，被告、第三人与原告就贷款事宜签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告作为借款人向第三人借款230000元，原告作为保证人为上述借款提供阶段性连带责任担保。合同签订后，第三人向被告发放了上述贷款，但此后被告未按约每月归还贷款，此前原告已按照第三人的要求分别于2016年2月25日、4月18日为被告代偿贷款8710元和4299.84元，但被告仍在逾期，第三人于2016年10月20日邮寄《关于代偿个人逾期贷款的函》，原告于2016年11月3日为被告代偿了在第三人处的全部贷款本息共计231970.57元。被告违反合同约定，依据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，原告有权解除合同并要求被告返还房屋及承担违约责任。为维护昌兴公司合法权益，故诉至法院。陈柏峰未出庭答辩，也未提交任何证据材料。第三人中国银行未出庭陈述，亦未提交任何证据材料。昌兴公司围绕诉讼请求依法提交了各方身份信息、商品房买卖合同及其补充协议、商品房买卖合同摘要、贷款合同及合作协议、关于代偿个人逾期贷款的函、中国银行贷款还款回单、中国银行国内支付业务付款回单、进账单、贷款已还款明细清单、景逸华宅物业中心出具的证明等证据，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。结合昌兴公司的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2014年12月9日，昌兴公司与陈柏峰签订了编号为×的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告以按揭方式购买原告开发的位于成都市双流区西航港街道成白路社区景逸华宅×栋×单元×层×号建筑面积为54.32㎡的房屋，总价款335969元。补充协议第二条第四款第五项：“出卖人为买方办理按揭贷款承担担保责任时，在买受人办理了银行按揭贷款手续后，如因买受人逾期偿付银行贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如买受人一年内欠付银行贷款累计三次，并且在出卖人承担了保证责任后五日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖方有权要求买受人承担出卖人承担的担保金额每日万分之一的违约金，同时出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款20%支付违约金”。合同签订后，昌兴公司将上述合同备案，备案号：432258。另查明，原告分别于2016年2月25日、2016年4月18日为被告代偿贷款本息8710元和4299.84元。第三人于2016年10月20日向原告邮寄《关于代偿个人逾期贷款的函》，要求原告承担保证责任。原告于2016年11月3日为被告代偿了在第三人处的全部贷款本息共计231970.57元。庭审中，经原告核实，被告截止2017年1月18日未办理接房手续。本院认为，昌兴公司与陈柏峰签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点在于：1.原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议条件是否成立；2.原告要求被告协助办理撤销合同备案手续条件是否成立；3.原告主张的违约金是否成立。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：一、昌兴公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否成立问题。被告未按期偿还按揭贷款累计三次，依据补充协议第二条第四款第五项：“…如买受人一年内欠付银行贷款累计三次，并且在出卖人承担了保证责任后五日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖方有权要求买受人承担出卖人承担的担保金额每日万分之一的违约金，同时出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款20%支付违约金”，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“...当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，昌兴公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。二、昌兴公司主张陈柏峰协助办理《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记手续是否成立。昌兴公司与陈柏峰双方签订的上述合同没有明确的约定，但合同解除后双方的合同目的不能实现，陈柏峰协助昌兴公司办理双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的撤销备案手续（备案号432258）属于合同解除的义务，符合法律规定，本院予以支持。三、昌兴公司主张陈柏峰向其支付违约金67193.8元问题是否成立。原、被告签订的合同约定，“…如买受人一年内欠付银行贷款累计三次，并且在出卖人承担了保证责任后五日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖方有权要求买受人承担出卖人承担的担保金额每日万分之一的违约金，同时出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款20%支付违约金”。昌兴公司根据上述合同约定主张违约金67193.8元，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此依照上述规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而昌兴公司并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、陈柏峰的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为30000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除成都昌兴投资开发有限公司与陈柏峰于2014年12月9日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、陈柏峰于本判决生效之日起十日内协助成都昌兴投资开发有限公司办理《商品房买卖合同》及补充协议的备案撤销手续（合同签约备案号××××）；三、陈柏峰于本判决生效之日起十日内支付成都昌兴投资开发有限公司违约金30000元；四、驳回成都昌兴投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1480元，由成都昌兴投资开发有限公司负担680元，陈柏峰负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  陈 磊人民陪审员  熊成玉人民陪审员  蒲迎春二〇一七年七月十日书 记 员  黄小琴