江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终132号上诉人（原审被告）：郭玉琴，女，1949年10月29日出生，住江西省南昌市东湖区。上诉人（原审被告）：马之宝，男，1945年4月16日出生，住江西省南昌市东湖区。两上诉人委托代理人：孔祥田，系江西友达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南昌通达物业管理有限公司，住所地：南昌市青山湖区高新大道926号嘉苑社区7栋2单元102室，组织机构代码：77237901-4。法定代表人：郑峰，职务：总经理。委托代理人：周泽高，系江西昌荣律师事务所律师。上诉人郭玉琴、马之宝因与被上诉人南昌通达物业管理有限公司（以下简称通达物业）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市新建区人民法院（2015）新民三初字第242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人郭玉琴、马之宝的委托代理人孔祥田，被上诉人通达物业的委托代理人周泽高到庭参加诉讼，本案现已审理终结。通达物业在一审的诉讼请求为：判令：1、被告支付拖欠的物业费16578.06元及逾期违约金6000元；2、本案诉讼费用由被告承担。原审法院审理查明：案外人王海燕购买位于新建县望城镇翡翠山庄F-12栋别墅。2006年1月15日，王海燕与原告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：住宅按建筑面积每平方米1.6元计算；业主不按约定缴纳有关费用的，每天按应缴纳费用的千分之三缴纳违约金。同日王海燕与原告签订《业主公约》，公约规定，缴纳物业管理服务费，别墅按购房产权面积1.6元每平方米每月缴纳；业主更换，本公约继续有效后。2008年12月3日，王海燕将该房出售给被告郭玉琴、马之宝。两被告应按规定履行缴纳物业费的义务，但被告未履行缴纳物业费义务。2013年10月31日，因翡翠山庄业主按业主自治方式实行小区物业管理，原告退出物业管理，终止与业主的物业服务。被告郭玉琴、马之宝系翡翠山庄177栋别墅业主，房屋建筑面积351.23㎡，自2008年12月3日至2013年10月31日以各种理由拒交物业管理费共拖欠物业费33156.11元，违约金6000元。合同签订后，原告一直对翡翠山庄住宅小区提供物业服务，原、被告实际是以建筑面积0.8元/月/㎡计收物业费。自2008年12月9日起至2013年10月31日止，被告未向原告交纳物业费。2015年10月21日，原告向被告发送律师催告函催收物业费。2015年10月30日，原告提起诉讼。另查明，2013年10月31日，因翡翠山庄业主按业主自治方式实行小区物业管理，原告退出物业管理，终止与业主的物业服务。原审法院认为：原告通达物业与案外人王海燕签订的《前期物业管理服务协议》、《业主公约》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告郭玉琴、马之宝购买案外人房屋后，就继受了该房屋业主的权利和义务。原告作为翡翠山庄住宅小区的物业服务企业，已经实际为该小区业主提供了物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，按照合同约定，被告应当交纳物业费。因原告提供物业服务是持续不间断的，物业费的缴纳是个整体，而业主的分期缴纳是对整体债务的分期履行，根据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算。原告于2013年10月31日终止翡翠山庄小区的物业管理服务工作，退出该小区，故本案的诉讼时效应从最后一期履行期限即2013年10月30日起算。依据我国法律有关诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，即2013年10月30日至2015年10月30日。被告承认原告在2015年10月21日向其主张权利（发律师催告函），本案诉讼时效应从2015年10月22日起算至2017年10月21日，原告提起诉讼的时间为2015年11月9日，故被告以原告的诉请已过诉讼时效要求驳回原告的诉请，不符合法律规定，不予以支持。被告称原告物业服务期间存在严重过错，被告花巨资维修房屋漏水，原告无权主张物业管理费用，与本案没有关联性，被告的辩解意见，不予采信。合同约定物业费以建筑面积1.6元/月/㎡收取，但原、被告实际是以建筑面积0.8元/月/㎡计收物业费，视为对原协议的变更。原告要求被告支付拖欠的物业费16578.06元（351.23㎡×0.8元/月/㎡×59个月），予以支持。由于原告提供的物业管理服务存在瑕疵，故原告要求被告按合同约定支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告郭玉琴、马之宝在本判决生效后十日内支付原告南昌通达物业管理有限公司物业费16578.06元；二、驳回原告南昌通达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费364元，由原告南昌通达物业管理有限公司承担97元，被告郭玉琴、马之宝承担267元。郭玉琴、马之宝上诉称：1、撤销一审判决第一项，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由通达物业承担本案一、二审诉讼费用。其理由为：1、通达物业在2013年2月28日即停止对涉案小区的一切物业服务，本案通达物业主张欠付物业费的诉讼时效应从2013年2月28日起算。2、物业费的缴纳不属于债务的整体履行，不属于分期履行债务的情形，通达物业不能提供证据证明其在发函之前还存在其他引起诉讼时效中止、中断、延长的法定情形，通达物业只能主张发函之日起至2013年2月28日（或2013年10月31日）期间的物业服务费用。3、通达物业的物业服务存在拒绝履行涉案房屋屋顶漏水修复义务的严重过错，通达物业答辩称：1、答辩人履行了保安、保洁、站岗巡逻、贴催缴单催缴物业费等物业管理服务义务，但不可能做到让百分之百的业主满意，存在瑕疵，一审亦未支持滞纳金。2、答辩人提供的物业服务是持续不间断的，物业费的缴纳是个整体，而业主的分期缴纳是对整体债务的分期履行，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日2013年10月31日起算，答辩人2015年10月30日起诉没有超期。请求驳回上诉人的全部上诉请求。本院查明：涉案《前期物业管理服务协议》第三条“物业管理费用”第2款约定“乙方（业主）交纳时间为每月25日-30日交纳当月或若干月的综合服务费”。二审查明的其他事实与原审法院查明事实相同。本院认为：本案《前期物业管理服务协议》对物业费的交纳期限约定为“每月25日-30日交纳当月或若干月的综合服务费”，其中若干月约定不明，故本案物业费的交纳期限应认定为每月25日-30日交纳当月费用，该每月应交纳的物业费为一个独立的债权债务，不属于《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定中的当事人约定分期履行的债务，每月应交纳的物业费的诉讼时效应当单独计算。根据本案查明事实，通达物业不能提供证据证明其在2015年10月21日前向郭玉琴、马之宝催缴过物业费；故对于郭玉琴、马之宝认为通达物业诉请的2008年12月3日至2013年10月31日的物业费应超过诉讼时效的上诉理由，本院认为通达物业对其中2008年12月3日至2013年9月30日的物业费的主张超过诉讼时效，郭玉琴、马之宝的抗辩符合法律规定，应予支持；对于郭玉琴、马之宝2013年10月份应交纳的物业费，通达物业在2015年10月21日发函催告使得诉讼时效中断，通达物业在2015年10月30日起诉时尚在诉讼时效期间内，故对于郭玉琴、马之宝认为其应交纳的2013年10月份物业费281元（351.23平方米×0.8元/平方米）已过诉讼时效的上诉请求，本院不予支持。郭玉琴、马之宝不能提供证据证明其房屋漏水系由于通达物业过错造成或者通达物业对涉案房屋漏水有维修义务，故对于其认为通达物业的物业服务存在严重过错的上诉请求，本院不予支持。综上，对于郭玉琴、马之宝的上诉请求，本院部分予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南昌市新建区人民法院（2015）新民三初字第242号民事判决第二项；二、变更南昌市新建区人民法院（2015）新民三初字第242号民事判决第一项为“被告郭玉琴、马之宝在本判决生效后十日内支付原告南昌通达物业管理有限公司物业费281元”。本案一审案件受理费按一审判决承担，二审案件受理费214元，由南昌通达物业管理有限公司承担150元，郭玉琴、马之宝承担64元。本判决为终审判决。审 判 长  裴重芳代理审判员  曹 渊代理审判员  邓 晖二〇一七年七月十七日书 记 员  王佳蕾