海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0271民初1310号 原告：卢昌芬，男，汉族，1963年12月20日出生，住三亚市。 委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所专职律师。 被告：陈运贤，男，汉族，1951年12月28日出生，住广东省广州市。 委托诉讼代理人：王身婷，北京观韬（广州）律师事务所专职律师。 原告卢昌芬与被告陈运贤建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序于2017年3月27日公开开庭进行审理。原告卢昌芬的委托诉讼代理人陈正伟、被告陈运贤的委托诉讼代理人王身婷到庭参加诉讼。本院给予原、被告双方庭后60天的调解期限，双方在本院指定的期限内未能达成调解。本案现已审理终结。 原告卢昌芬向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告协助原告将河东国用（1996）字第01588号国有土地使用证记载于陈运贤名下的土地使用权过户登记于原告卢昌芬名下；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告陈运贤为了转让其享有的地号为11-（03）-390，图号为CK093440号，面积为253.85平方米的土地使用权，于2007年2月10日与原告卢昌芬进行协商后，双方达成意思表示一致，并订立了名为《宅基地转让协议》的土地使用权转让合同。该土地使用权转让合同明确约定，转让方陈运贤负有协助受让方办理土地使用权变更登记的义务。该合同生效后，原告卢昌芬按合同约定向被告陈运贤支付了土地使用权转让价139,618元；被告陈运贤则将该土地移交原告卢昌芬占有使用，但至今尚未协助办理该转让的土地使用权过户登记至原告卢昌芬名下。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，合同当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务，包括依据合同性质、目的和交易习惯产生的通知、协助等附随义务。就本案而言，被告陈运贤将涉案国有土地使用权转让给原告卢昌芬，依合同负有交付土地的义务，交付土地的义务具体包括两项：第一项是将转让土地移转给原告卢昌芬占有使用，第二项是协助办理将该转让的土地使用权过户登记至原告卢昌芬名下。现被告陈运贤仅履行第一项交付义务，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。 被告陈运贤辩称，一、《宅基地转让协议》实为无效协议，协议双方应依法相互返还财产。1、被告陈运贤未经土地使用权共有人即其妻子钟雪云的同意单方处分夫妻共有财产属于无权处分，应为无效。涉案土地使用权是被告陈运贤在夫妻关系存续期间取得的夫妻共同共有财产，根据《婚姻法》及司法解释规定，被告陈运贤无权单方进行处分。并且原告也不构成法律规定的善意第三人，原告没有任何的事实依据及理由去相信被告陈运贤的行为代表夫妻双方共同的意思表示。2、涉案土地使用权转让未经事先报经三亚市政府批准，依法无效。涉案土地为划拨方式取得，根据法律规定转让之前必须先获得政府批准，故本案的《宅基地转让协议》应依法认定无效。3、《宅基地转让协议》以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益，依法无效。该合同系为了规避税费而签订的虚假合同，根据合同法规定，为无效协议。二、《宅基地转让协议》实质上无法履行。以划拨方式取得的国有土地使用权转让的，需要报三亚市政府批准并取得共有人的书面同意的情况下，才能办理土地登记手续。在共有人钟雪云明确拒绝的情况下，办理土地登记手续的条件不具备，故协议无法履行。三、原告依法不构成《物权法》上的善意第三人，没有依法取得涉案土地使用权，钟雪云作为物权人，有权依法追回涉案土地使用权。原告作为《宅基地转让协议》的受让人，明知、应知涉案土地使用权可能为夫妻共有财产，但未核实也未要求被告提供书面确认文件或授权委托书，对无权处分事实存在过失，不构成善意受让。并且，不动产物权变动实行法定登记制度，但涉案土地使用权至今仍未登记至原告名下。因此，原告既不构成善意第三人，也依法不能受让取得涉案土地使用权。综上，请求法院以事实和法律为依据，依法作出判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告卢昌芬向本院提交如下证据：1、《宅基地转让协议》；2、收据；3、《国有土地使用证》。被告对原告提交的证据真实性、合法性、关联性没有异议，但认为《宅基地转让协议》系无效协议，基于该协议取得的财产应当相互返还。被告陈运贤向本院提交如下证据：1、结婚证；2、公证书；3、身份证；4、权属登记信息查询结果表；5、划拨土地补交地价申请及需要提交的资料清单；6、2007年《三亚市房地产市场调研报告》；7、民事裁定书。原告对证据5、6的真实性不予确认，并认为被告提交的证据无法证明双方的协议无效。 本院经审理认定事实如下：2007年2月16日，原告卢昌芬与被告陈运贤签订一份《宅基地转让协议》，约定被告将其名下位于三亚市河东区（现吉阳区）港门上村面积为253.85㎡的宅基地[地号为：11-（03）-390；图号为：CK093440；国有土地使用证号：河东国用（1996）字第01588号；土地四至为：东至麦进金；南至朱兴札、公路；西至邓亚毛、陈复云；北至邢福策。]使用权转让给原告，转让总价为139,618元。被告承诺保证对该宅基地具有处分权，如有共有权人，已经取得共有权人对转让该宅基地的一致同意。转让产生的税费和宅基地过户等所有费用由原告自行承担。签订合同后，原告向被告共支付款项830,000元，被告向原告出具收据并将涉案土地交付原告使用。交付土地时，该地上有地基、围墙和简易棚，原告接收土地后进行使用、管理至今，因被告一直未履行合同约定的过户义务，原告诉至本院。 本院认为：本案争议的焦点是原、被告双方签订的《宅基地转让协议》效力问题。被告辩称转让涉案土地未经土地使用权共有人其妻子钟雪云的同意，其单方处分夫妻共有财产属于无权处分，应为无效。本院认为，首先，在《宅基地转让协议》中，被告陈运贤承诺保证对该宅基地具有处分权，如有共有权人，已经取得共有权人对转让该宅基地的一致同意；其次，涉案土地使用权人登记为被告陈运贤，按物权公示公信原则，原告已尽到审查注意义务，基于上述理由，原告完全有理由相信陈运贤对涉案地块的土地使用权具有处分权。另外，该转让协议于2007年签订，至今已长达十年，被告交付涉案土地后原告已经对其进行使用、管理至今，被告亦从未提出异议，且地基买卖属家庭重大事项，在双方婚姻关系存续期间被告称其妻子钟雪云对本已准备建房的地基转让不知情明显与常理不符。故被告以其妻子不知情、单方处分夫妻共同财产行为抗辩合同无效的主张，本院不予采纳。被告还主张《宅基地转让协议》所转让的地基属于国有划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该协议应为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。从上述规定来看，仅是对土地使用权管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、法规的强制性规定的合同无效，是指效力性强制性规定。此外，被告还认为合同约定价格为139,618元，但实收830,000元是为了规避少交税费，系损害国家利益的虚假合同。本案中，双方已履行合同的主要义务，亦查明实际转让价格为830,000元，转让标的包括土地及地上附着物（地基、围墙、简易棚等），至于在办理过户手续实践中，国土部门是以合同约定价、实际成交价还是过户时的评估价作为依据，不属于本院审查范畴，故被告的抗辩主张没有依据，本院不予采纳。综上，原、被告签订的《宅基地转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，未违反法律法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方应本着诚实信用原则全面履行合同约定的各项义务。买卖合同的效力包括了标的物权利的转移，出卖人有义务协助买受人办理土地使用权登记及过户手续，本案中原告已依约向被告支付款项，故被告亦应依约协助将涉案土地办理过户至原告名下。应当指出的是，原告应当依照法律规定缴纳土地使用权出让金及双方合同约定承担过户所产生的所有税费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 被告陈运贤于本判决生效之日起三十日内协助原告卢昌芬将记载于陈运贤名下的土地使用权[国有土地使用证号：河东国用（1996）字第01588号，地号为：11-（03）-390，图号为：CK093440，使用权类型：划拨，使用权面积253.85㎡]过户至原告卢昌芬名下，办理过户的相关税费由原告卢昌芬负担。 案件受理费3092元（原告卢昌芬已交纳1546元），减半收取，由被告陈运贤负担1546元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判员  吴坤泰 二〇一七年七月五日 书记员  赵 程 附相关法律条文： 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。  最高人民法院关于适用 《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。