新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新42民终545号上诉人（原审被告）：新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司。住所地地址：新疆额敏县红花路15地段（中山医院对面）。负责人：周彦春，该公司董事长。委托诉讼代理人：江川（特别代理），男，1970年5月1日出生，汉族，该公司职员，现住新疆沙湾县沙城路27-521号。被上诉人（原审原告）：轩长忠，男，1987年9月10日出生，汉族，现住新疆额敏县。委托诉讼代理人：王金亮，新疆新额律师事务所律师。上诉人新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司（以下简称：”瑞邦额敏分公司”）因与被上诉人轩长忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人瑞邦额敏分公司的委托诉讼代理人江川，被上诉人轩长忠的委托诉讼代理人王金亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞邦额敏分公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求；3、案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人将上诉人分公司列为被告，上诉人的诉讼主体错误。分公司不具备独立的法人资格，没有资格处置公司的任何权利或者财物，合格的主体应当是总公司新疆瑞邦房地产开发有限责任公司。二、延期交房是被上诉人的原因造成的，应当由被上诉人承担违约责任，并支付合同约定的违约金23220元。被上诉人故意拖延扩大违约损失，被上诉人已经违约。上诉人依照《合同书》第十一条第二款协议”由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：未按约定时间交接而发生的相关费用（暖气费、卫生费、物业费）等均由买受人承担”的约定，被上诉人补缴延期付款期间的相关费用，上诉人有权拒绝交付房屋，上诉人是依据合同约定行使权利，并没有违约之处。轩长忠答辩称，一、关于上诉人诉讼主体的问题，根据法律规定，上诉人有主体资格，可以作为诉讼主体，在一审中上诉人没有提出来。2、关于违约责任，一审法院判决正确，根据双方合同的约定，被上诉人应于2015年10月30日向上诉人交付房屋，而上诉人在合同约定期间没有向被上诉人交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。一审判决以后上诉人还是没有交付房屋，上诉人提出被上诉人没有缴纳相关物业费，但被上诉人没有使用房屋，没有义务缴纳暖气费及物业费，上诉人不能以此作为其延期交付房屋的理由。综上，上诉人提出的都不是事实，不能作为延期交房的理由，一审判决正确，被上诉人认为上诉人上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉维持原判。轩长忠向一审法院起诉请求：：1、判令被告向原告交付瑞邦丽景小区10栋4单元441室楼房一套。2、要求被告支付原告迟延交房违约金93211.08元（2015年11月1日-2017年2月28日，共16个月，388379.5元×16个月×30×0.0005）；3、本案的案件受理费及其他费用由被告负担。一审法院认定的事实：2015年10月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的额敏县瑞邦丽景小区楼房一套，建筑面积为97.57平方米，房屋总价款388379.5元；原告于2015年10月24日付清首付款118379.5元，剩余房款270000元，办理银行贷款；房屋交付日期为2015年10月30日。双方未约定剩余房款的交付时间。其中合同第九条约定：”出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、......（2）、逾期超出30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人逾期继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。另查明，原告于2016年4月22日通过银行贷款的方式向被告付清了剩余房款270000元。2016年6月23日，被告通知原告可以办理交房手续。后因被告要求原告缴纳2015-2016年度的暖气费及物业费，原告认为不应由其承担，不同意缴纳。房屋未实际交付。上述事实有，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告给原告出具的收款《收据》三份，被告给原告出具的可交房《证明》一份，及原、被告的当庭陈述予以证实。因双方对上述证据的真实性，合法性，关联性均无异议，该院予以采信，作为认定案件事实的根据。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同，该合同对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。双方于2015年10月24日签订合同，当天原告交付首付款118379.5元。双方约定的交房时间是2015年10月30日。关于剩余房款270000元，双方只约定办理银行贷款，但未约定明确的支付时间。但按照市场交易习惯，在出卖人交付房屋前买受人应当付清全部房款，否则作为出卖人的被告享有先诉抗辩权。因此，该院认定被告在原告付清房款前，即2016年4月22日前，不构成违约。自2016年4月22日原告付清全部房款之日起，被告应当向原告交付房屋。被告因原告不同意缴纳交房前的取暖费，物业费而拒不交付房屋的行为，构成违约。取暖费、物业费与房屋价值相较，二者价值差异极大。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。该案中，房屋尚未转移占有。原告未实际控制该房屋，原告对该房屋不享有占有、使用、受益的权能，也未享受供暖及物业服务。因此，在房屋交付前产生的取暖费、物业费不应由原告承担。所以，原告是否同意缴纳取暖费、物业费，不应成为被告拒绝交房的理由。故对被告的辩解，该院不予采纳。因双方在合同第九条1、（2）条款中，对被告迟延交房承担违约金的方式作出了约定。故本院对原告自2016年4月22日起至起诉之日止间的违约金请求予以支持，即支持51071.904元【388379.5元×0.0005/天×263天（2016年4月23日-2017年1月16日）】。现原告主张被告交付房屋并支付违约金，符合双方约定，不违法法律规定。遂判决如下：一、被告新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司于本判决生效之日起五日内向原告轩长忠交付额敏县瑞邦丽景小区10幢4单元441室房屋。二、被告新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告轩长忠迟延交房违约金51071.904元。三、驳回原告轩长忠的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1065元，投递费100元，合计1165元（原告轩长忠已预交），由原告轩长忠负担527元。由被告新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司负担638元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定一致。本案的争议焦点为：1、本案原审被告的诉讼主体是否适格？2、本案中谁来承担违约责任？本院认为，本案争议焦点一，关于诉讼主体问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款”公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”的规定，”其他组织”可以作为民事诉讼的当事人；且根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第五十二条第五项的规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构作为”其他组织”也可以成为民事诉讼主体。因此，原审原告选择新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司作为被告，该分支机构可以作为民事诉讼的当事人。因此，本案的诉讼主体适格。本案争议焦点二，关于违约责任的承担问题。2015年10月24日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》。合同约定：被上诉人购买上诉人开发建设的额敏县瑞邦丽景小区楼房一套，建筑面积为97.57平方米，房屋总价款388379.5元；被上诉人于2015年10月24日付清首付款118379.5元，剩余房款270000元，双方只约定办理银行贷款，但未约定明确的支付时间，被上诉人于2016年4月22日通过银行贷款的方式向上诉人付清了剩余房款270000元。2016年6月23日，上诉人通知被上诉人可以办理交房手续。现上诉人因被上诉人不同意缴纳交房前的取暖费，物业费而拒不交付房屋的行为，构成违约，应承担违约责任。因被上诉人从未实际控制该房屋，在房屋交付前产生的取暖费、物业费不应由被上诉人承担。故对上诉人延期交付房屋的理由以及不承担违约责任上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人瑞邦额敏分公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1077元，投递费100元，合计1177元，由上诉人新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  武红岩审 判 员  巴 图代理审判员  布 音二〇一七年七月四日书 记 员  玛迪娜