四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1304民初1457号原告：邓均学，男，1967年12月19日出生，汉族,住四川省南充市嘉陵区。委托诉讼代理人：冯志强，四川泰宇律师事务所律师。被告：南充市鑫宇腾飞房地产开发有限公司，住所地：四川省南充市嘉陵区。法定代表人：陈鹏。原告邓均学与被告南充市鑫宇腾飞房地产开发有限公司（以下简称“鑫宇腾飞房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法由审判员何泽祥适用简易程序，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯志强到庭参加诉讼，被告鑫宇腾飞房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告邓均学向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照双方签订的合同约定支付原告初始登记违约金25237.87元；2、判令被告支付原告转移登记违约金（计算至被告给原告办理房产证之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。审理中原告邓均学变更诉讼请求：1、判令被告按照双方签订的合同约定支付原告初始登记违约金（从2015年12月30日计算至被告给原告办理房产权属证明之日止）；2、判令被告支付原告转移登记违约金（从2015年12月30日计算至被告给原告办理房产证之日止，以房款总额为基数按照中国人民银行规定的金融机构贷款利息进行计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：我们双方于2013年8月1日签订《商品房买卖合同》，我以总价款478897元购买了由被告开发的位于南充市嘉陵区某某路X段xx号某某小区第XX幢第X单元X层XX号商品房。我们签订的《商品房买卖合同》第十一条约定了出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记中的（二）初始登记约定：出卖人应当在2015年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：出卖人应当按日计算向买受人支付全部付款万分之一的违约金，买受人不退房。出卖人在交房后365日内未办理产权的，买受人有权退房。（三）转移登记第2项如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：双方自行约定处理。至今被告仍未按照合同的约定向原告办理转移登记，被告的违约行为，严重损害了原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关法律及司法解释，恳请法院依法及时判决。。被告鑫宇腾飞房产公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见和证据。原告邓均学围绕其诉讼请求，向法庭提交了：原告身份证复印件及被告鑫宇腾飞房产公司的企业基本信息复印件各1份；《商品房买卖合同》复印件1份；销售不动产统一发票（金额为208897元）及被告与原告的房款决算清单复印件各1份；建设银行个人住房借款合同1份；原告缴纳水费发票3份及电费发票1份等证据，因被告鑫宇腾飞房产公司经依法传唤未到庭应诉，亦未在本院规定的举证期限内提供证据，应视为其放弃相关权利，并承担举证不能的不利法律后果，因原告所举证据符合证据的“三性”，故本院对原告所举证据予以认定。结合原告邓均学的陈述及认定的证据，本院认定事实如下：2013年8月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXX）。合同约定：被告鑫宇腾飞房产公司将其开发的位于南充市嘉陵区某某路X段xx号某某小区第XX幢第X单元X层XX号商品房出售给原告，房屋总价款为478897元；并约定买受人以贷款方式付款，首期支付购房总价款的40%，即贰拾零捌仟捌佰玖拾柒元整，其余价款贰拾柒万元整向南充市建设银行或住房公积金管理机构借款支付，并于2014年12月30日前向买受人交付该房屋。合同第二十条产权登记：“（二）初始登记出卖人应当在2015年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：出卖人应当按日计算向买受人支付全部付款万分之一的违约金，买受人不退房。出卖人在交房后365日内未办理产权的，买受人有权退房。（三）转移登记商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：双方自行约定处理。”合同签订后，因被告至今未按照合同的约定向原告办理房屋的初始登记及转移登记，双方为此产生纠纷，原告遂诉至本院，请求判如所请。另查明：原告邓均学按合同约定于2013年8月9日向被告缴纳购房款208897元，余下房款270000原告于2013年8月14日在中国建设银行股份有限公司南充分行办理借款后，以委托扣款方式汇入被告鑫宇腾飞房产公司指定账户（建行南充分行嘉陵支行帐号为XXXXX）。原告提供2014年12月31日编号为954的嘉南国际客户购房款决算清单，该清单载明原告所购被告开发位于南充市嘉陵区某某路X段xx号某某小区第XX幢第X单元X层XX号商品房房屋总价款为475802元，被告应退还原告多缴纳的购房款3095元。庭审中原告邓均学表示不愿意退房，要求被告按合同约定支付其所购买房屋的初始登记及转移登记违约金。以原告邓均学缴纳的购房总款475802元为基数，按每日万分之一的标准，从2015年12月31日计算至其起诉之日即2017年5月16日为止，被告应支付原告的违约金数额为23885.26元。本院认为，2013年8月1日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自义务。针对本案的焦点问题，本院认定如下：一、关于原告邓均学要求初始登记与转移登记两项违约金应予以分别计算的主张是否应得到支持的问题。合同签订后，原告按约定付清了房款，但被告鑫宇腾飞房产公司未按约定在2015年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明进行初始登记和在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的转移登记，被告的行为已构成违约。因初始登记与转移登记均系产权登记，且初始登记系转移登记的前提和基础，两项产权登记具有牵连关系，其违约损害亦有竞合之处，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，按照公平原则、兼顾合同的履行情况，并结合本案实际，将原告邓均学诉请的初始登记与转移登记两项违约金计算标准调整为被告对原告所购房屋逾期办理产权登记的违约金，该违约金从应当取得初始登记之次日起以原告缴纳的购房总款为基数，按每日万分之一的标准进行计算。二、关于原告邓均学要求违约金应计算至给其办理了房屋所有权证书之日止的主张是否应得到支持的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，商品房买卖合同中土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助办理义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》关于产权转移登记的约定是“商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：双方自行约定处理。”从前述法律规定和合同约定看，办理产权转移登记是原、被告的共同义务。被告作为出卖人只要办理案涉房屋整栋建筑初始登记后，再将办理权属转移登记即办理房屋所有权证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日，其协助办理转移登记的义务就履行完毕，此时间点即为被告向原告承担逾期办理产权登记违约责任的终止期限，故对原告要求违约金计算至其实际取得房屋所有权证书之日的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告南充市鑫宇腾飞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告邓均学支付逾期办理产权登记的违约金23885.26元，被告还应向原告支付逾期办理产权登记的违约金（该违约金以原告邓均学缴纳的购房总款475802元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月17日起至被告将办理房屋权属转移登记即房屋所有权证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日止）。二、驳回原告邓均学的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1460元，减半收取计730.00元，由被告南充市鑫宇腾飞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  何泽祥二〇一七年七月十七日书记员  李汶杰