上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初8340号原告：孙丹，男，1981年3月13日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人：潘宇虹，上海东凰律师事务所律师。委托代理人：乔斐达，上海东凰律师事务所律师。被告：秦春华，男，1966年7月24日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人：韩传林，上海申如律师事务所律师。第三人：中国人民解放军91528部队，住所地上海市场中路XXX号。负责人：刘方平，站长。委托代理人：潘荣军，政治指导员。原告孙丹与被告秦春华租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加第三人中国人民解放军91528部队参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙丹及其委托代理人乔斐达、被告秦春华及其委托代理人韩传林、第三人中国人民解放军91528部队的委托代理人潘荣军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙丹向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的租赁合同；2、判令被告向原告返还租金人民币40,500元(以下币种均为人民币)、押金13,500元；3、判令被告向原告支付违约金30,500元。事实和理由：2016年8月18日，原被告签订了一份租赁合同，约定，原告向被告承租位于场中路XXX号内房产作为居住使用。原告按约定支付了三个月的租金及押金。因系争房屋是被告的自建房产，位于第三人军队房地产管理范围内，故进出该房屋均需要办理通行证。被告签订合同时承诺可以为原告申请办理通行证，但其从未履行该承诺，未及时办理通行证，导致原告无法实际使用系争房屋，无法入住。经原告多次催要未果。故涉讼。被告秦春华辩称，对于与原告签订房屋合同没有异议，并收到了原告支付的三个月租金及押金。该处地块是被告从2003年起向第三人承租，被告出资在场地上搭建建筑物，未经行政审批手续，但征得了第三人的同意。被告后设定了上海兴笛印务有限公司，并在该场地上实际经营，故本案的被告应该是公司，而不应该是个人。在转租给原告之前，被告曾出租给过案外人。进出系争房屋的确要办通行证，是原告提供身份信息并由被告负责申请。原告在9月上旬给过被告第一批人员的名单，到了9月中旬说第一批不用办了，给了被告新的一批名单并要求办理。9月底，被告曾向第三人要求办理，但第三人不予办理。因为出入该场地有两个门，另外一个门是中国商飞飞机制造有限公司，从该处也可以通往系争房屋，故被告嗣后向该公司申办了通行证，并实际取得了通行证，一共十几张，所有的证都在被告处。2016年9月30日晚上，被告打电话通知原告的手下李志强要求其第二天来拿证，但李志强不接电话。之后，被告多次联系李志强，他都不接电话。因为当时原告表示关于合同的一切事宜都由李志强负责，故被告也就不再联系原告，被告联系中介，中介说来帮被告联系原告。之后也一直没有下文，原告起诉前从未和被告协商过。签订租赁合同当日被告就把系争房屋交付给了原告，当天原告也带了装修师傅进来，故不存在被告未交付房屋的事实，故要求驳回原告全部诉讼请求。第三人中国人民解放军91528部队述称，第三人同意被告转租，至于具体转租给谁第三人不予过问。2003年第三人向被告提供场地，被告自行搭建和添附，没有行政审批手续。场中路XXX号进入是需要第三人开具通行证才能进出的。第三人已向法院提起诉讼，要求解除与被告的租赁合同关系，双方的合同期限截止于2017年12月底，被告自2015年就未付租金。同时，政策发生变化，军队房产不得进行有偿的转租。至于本案的纠纷，由法院判定。本院经审理认定事实如下：2016年8月18日，原被告签订了一份租赁合同，约定，原告向被告承租位于场中路XXX号内房产作为居住使用。房屋租赁期限为两年，自2016年9月3日起至2018年9月2日止。月租金为13,500元，每三个月支付一次，先付后用。甲方在租赁期内须按时将房屋及其附属设施交付乙方使用，否则乙方可以追究甲方违约责任。违约方须向守约方支付相当于一个月租金的违约金。补充条款中约定，如果部队收回房屋，甲乙双方提前协商，不算违约。合同签订后，原告向被告支付了三个月租金及押金。审理中，原告提供一份情况说明，该证明是上海永昊房地产经纪事务所出具的，主要内容为，2016年8月18日在该公司的居间下，原被告签订了租赁合同，当时，双方确认该房屋作为居住使用，原告表示有大约20个人入住，被告表示自己拥有有权出租房屋的权利凭证，并承诺在2016年8月21日前为原告办出进出军队营区的出入证，完成房屋交接。但嗣后手续迟迟未办，经原告及中介多次催促未果，导致房屋租赁合同无法正常履行。被对该证明的真实性不予认可，并提供了照片，表示在签订合同之后就将系争房屋交付给原告，原告在其中进行了搭建。原告还提供了录音资料及光盘，证明原告多次催告，被告仍无法将出入证办好，无法交接房屋，租赁合同无法得以履行。被告质证意见为，录音可以看出原告方李志强要求办通行证的时间是9月份，印证了原告在9月中旬更换一批人员办理通行证，没有涉及到被告答应8月21日办出来；录音中双方对办证的时间还留有宽限余地，9月23日双方通话还说到什么时候办出来；从谈话中可以看出原告在准备解除合同，作为被告方在积极的配合办证，办证是被告找部队办证，但部队要收回房子，所以3707号证没有办出来，后被告申请了中国商飞飞机制造有限公司场中路上门的通行证。第三人表示，3707号是有两个门，3707号是大门，商用飞机的门也可以通到系争地块，但被告是否实际办出第三人不得而知。原告表示，并不知道商飞能办，也不知道商飞的通行证也能通到系争房屋，被告的陈述不符合事实，被告事实上从未向原告提供过任何通行证。原告还表示，签好租赁合同后就准备装修，搭了6-7间简易房，用了一天就完成了；第一次带小工来看现场是被告带的，后一次安装简易房是被告爱人带的，应该就在9月份就装好了。被告对此表示认可，当时通行证还没办，在9月中旬被告带原告及装修小工看场地，第二次9月中旬带进场安装也是被告带的。因为当时原告说李志强代表原告，所有事情都由李志强负责，9月下旬被告联系李志强，李志强就不接电话了，被告认为李志强就代表原告的意思，因此被告就不再联系原告了。原告对此不予认可，其从未说过由李志强全权代表；之前都是原告本人和被告联系要求办通行证。李志强后来告知原告，被告说办不了。原告认为再找被告也是没有用的，就再没找被告，2016年11月份原告直接向法院起诉，之前没有发过任何通知给被告。本院认为，首先关于合同当事人问题，被告抗辩称尽管合同系原被告之间签订，但被告后在系争场地上设定了上海兴笛印务有限公司并实际经营，故本案的被告应该是公司，而不应该是个人。根据查明的事实，系争合同列明的当事人为原告及被告，且租金、押金等费用也实际支付给被告本人，被告所述出租方存在变更一节，根据法律规定，有关合同主体变更应通知合同相对方并取得合意，然本案中被告无法举证证明合同主体发生了变更，故被告的抗辩不成立，原告依据合同相对性向被告提出诉请，于法不悖。其次，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与他人订立的租赁合同无效，本案中，原被告双方签订的房屋租赁合同中所约定的建筑物未经合法行政审批手续所建造，故该份合同违反了法律、行政法规的强制性规定而应确认为无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因合同取得的财产，应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。关于房屋是否实际交付原告以及原告是否应承担房屋使用费的问题，本案中，原告主张系争房屋位于第三人军队房地产管理范围内，故进出该房屋均需要办理通行证；被告未能兑现承诺为原告提供通行证，故被告未能履行交付义务，原告不应承担相关费用。被告对于进出系争房屋的确要办通行证一节无异议，并表示应由原告提供身份信息并由被告负责申请。原告表示从未收到通知受领通行证。故作为履行义务的一方，被告应对其已办出通行证并实际交付给原告一节事实承担举证责任。但被告除却自行表示通过其他方式办理出通行证之外，未提供任何证据证明上述主张，故应由其承担举证不能的法律后果。综上，原告要求返还已付租金及押金的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。至于原告要求被告支付违约金的诉请，鉴于合同被确认无效，故该项诉请本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告孙丹与被告秦春华就场中路XXX号内房产所签订的租赁合同无效；二、被告秦春华于本判决生效之日起十日内，返还原告孙丹租金40,500元、押金13,500元；三、原告孙丹的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取956元，由被告秦春华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶芳二〇一七年七月七日书记员  陈叶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。