贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终3599号上诉人（原审被告、反诉原告）陈明，男，1970年5月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告、反诉被告）刘振江，男，1968年3月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈宇娟，女，1972年1月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人刘振江，系陈宇娟之丈夫。上诉人陈明因与被上诉人刘振江、陈宇娟房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院于2017年4月18日作出的（2017）黔8601民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈明上诉请求：一、撤销贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初115号民事判决第二项，改判上诉人不支付房屋租金给两被上诉人，只支付至2016年8月的物管费、水费及电费（物管费2843元、水费99.27元、电费190元，应付合计3132.27元）；二、撤销贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初115号民事判决第四项，改判由两被上诉人支付上诉人装修损失8万元；三、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在2016年8月就搬离该房屋并电话告知了刘振江，后又于2016年9月23日通过手机短信告知刘振江搬离房屋的情况。一审判决据以认定上诉人在2016年11月22日搬离房屋的依据是在物业公司调查时公司负责人的口头陈述，并无相应证据。因物业公司设有视频监控，上诉人请求二审调取物业公司在2016年8月及11月22日的监控录像，以证明上诉人搬离房屋是在2016年8月。因上诉人已交纳房租至2016年7月31日，故无需再支付房屋，只需支付2016年1月1日至2016年8月的物管费、水电费即可。二、双方签订的合同中明确房屋用于商业经营，上诉人因此花费装修费用约25万元，但装修后被物业公司禁止用于经营用途，导致上诉人不能实现合同目的、造成损失，故本案是两被上诉人违约在先，上诉人要求被上诉人赔偿装修损失8万元。被上诉人刘振江、陈宇娟答辩称，一、上诉人没有电话告知我搬离房屋的事实，只是给我发短信告知，视为他没有对房屋进行移交；二、上诉人承租该房屋经营没有相关手续；三、涉案房屋内的装修已经全部被上诉人拆除。原审原告刘振江、陈宇娟向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的合同；2.被告向二原告支付房屋租金51000元，违约金5000元，物业管理费4469元，水费156.8元，电费298.87元，合计60924.67元；3.案件受理费由被告承担。原审反诉原告陈明向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的合同；2.判令反诉被告退还房屋租金174000元、押金4500元，赔偿装修费用125000元。原审查明，原告（反诉被告）刘振江、陈宇娟系夫妻关系，为贵州省贵阳市云岩区九华路13号1单元9层5号房屋（以下简称涉案房屋，物业编号为910）的共同所有权人。2012年2月27日，刘振江（合同甲方）与陈明（合同乙方）签订《贵阳市房屋租赁合同》，约定：1.甲方将涉案房屋交予被告租用，租期自2012年3月1日至2017年5月1日；2.租金按年支付，前三年每月租金4500元，后两年为5000元；3.乙方支付甲方押金4500元，租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣由乙方承担的费用及违约赔偿外，剩余部分甲方如数返还乙方；4.租赁期内的水、电、物业管理等费用全部由乙方承担；5.乙方不按约定支付租金达30天的，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回房屋；若乙方需提前退租，应提前一个月通知甲方并按一个月房屋租金作为违约金支付给甲方。合同签订后，原告（反诉被告）刘振江将房屋交予被告（反诉原告）陈明使用。陈明对房屋进行装修经营，并按约定支付合同押金4500元，按期支付相应租金。但从2016年7月刘振江收到陈明支付的房屋租金后，陈明向刘振江提出退租，但刘振江未同意，同年8月起陈明未再向刘振江支付房屋租金。案件审理过程中，法院依法向涉案房屋所在物业公司调查。该公司证实，被告（反诉原告）陈明于2016年11月22日搬离涉案房屋。另查明，被告（反诉原告）陈明欠付2016年1月1日至11月22日物业管理费4469元，水费156.8元，电费298.87元。原审认为，原告（反诉被告）刘振江、陈宇娟与被告（反诉原告）陈明签订的《贵阳市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。当事人均应按合同的约定履行相应义务。从陈明搬离房屋及刘振江关于合同违约金的诉请上看，双方均以各自行为表达不再继续履行合同，因本案当事人均提出解除合同的诉请，从其意愿，予以支持。经法院调查取证，陈明于2016年11月22日搬离涉案房屋，故陈明应按合同约定支付相应房屋租金及各项费用。二原告关于陈明支付房屋租金51000元的诉请，陈明所欠房屋租金应按合同约定每月5000元，应从2016年8月1日计算至同年11月22日，即陈明应支付房屋租金为18666元（5000元/月×3个月＋5000元/月÷30日×22天=18666元），超出部分诉请，不予支持。二原告关于陈明支付物业管理费4469元，水费156.8元，电费298.87元的诉请，符合客观事实，予以支持。二原告关于陈明支付违约金5000元诉请，符合合同约定，予以支持。合同解除后，陈明所支付合同押金4500元依约定应予退还，故反诉原告关于退还押金4500元的诉请，予以支持，但可以抵扣相应违约金。综上，被告陈明应向二原告支付房屋租金18666元、物业管理费4469元、水费156.8元、电费298.87元及违约金500元。反诉原告陈明关于反诉被告刘振江、陈宇娟退还房屋租金174000元的诉请。涉案房屋虽性质属于住宅，但房屋出租并未违反法律禁止性规定，且从合同的履行上看，陈明使用房屋已达4年之久，其以房屋性质不符合经营用途为由诉请二反诉被告退还房屋租金，并不符合民事活动中诚实信用原则，对该诉请不予支持。反诉原告陈明关于二反诉被告赔偿装修装修费用125000元的诉请。陈明在合同履行期限内以其行为表示其不再履行合同相关义务，属于违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，反诉原告的该项诉请，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）刘振江、陈宇娟与被告（反诉原告）陈明签订的《贵阳市房屋租赁合同》；二、被告陈明于本判决生效之日起十日内支付原告刘振江、陈宇娟房屋租金18666元、物业管理费4469元、水费156.8元、电费298.87元及违约金500元，共计24090.67元；三、驳回原告刘振江、陈宇娟的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈明的其他诉讼请求。本诉案件受理费1324元，减半收取计662元，由原告刘振江、陈宇娟共同负担461元，被告陈明负担201元；反诉案件受理费6768元，减半收取计3384元，由反诉原告陈明负担3359元，反诉被告刘振江、陈宇娟共同负担25元（本诉、反诉案件受理费由案件当事人预交，双方在履行本判决时径行支付对方）。二审期间，上诉人提交其于2016年8月25日联系搬家公司的工作笔记，拟证明上诉人于2016年8月25日至2016年8月27日搬离案涉房屋的事实。被上诉人对该证据的真实性不予认可。因该证据系上诉人单方制作，证据内容与证明目的无直接关联，本院不作为本案定案依据。被上诉人未提交新证据。审理中，上诉人向本院申请调取物业公司2016年8月25日至2016年8月27日的监控录像，本院认为，监控录像不能证明上诉人何时向被上诉人移交房屋，与本案争议焦点并无直接关联，故不予调取。二审查明如下事实：一、2017年4月13日，原审法院对房屋所属物业公司经理杨文平作调查笔录，笔录中杨文平两次陈述上诉人搬离房屋的时间分别为“大概是去年9月或10月的一个星期五”、“时间我们能确定是2016年11月22日搬出”。二、二审审理中，被上诉人自认其已收到上诉人于2016年9月23日发送的短信，短信内容为“你好，你在中央公园的房子我们于上个月底已经搬离，当时给你发了短信的。钥匙在左手边壁灯上面”，后被上诉人于2016年12月在物业公司工作人员的陪同下，按照短信提示存放钥匙的位置取回钥匙进入案涉房屋。三、2016年1月1日至2016年11月22日产生的物业管理费4469元由被上诉人交纳，被上诉人提交的电费交纳发票中显示抄表月份为2016年9月，水费发票中未显示抄表月份。其余事实与一审查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述、《贵阳市房屋租赁合同》、房屋产权证、物业管理费、水费、电费发票、结婚证、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。关于上诉人向被上诉人移交房屋的日期，上诉人称其已于2016年8月搬离房屋，但未提交与被上诉人移交房屋的证据佐证，本院不予采信。从一审的调查笔录来看，该物管公司经理对上诉人搬离时间的陈述前后不一致且差距较大，故该陈述证明力较弱，本院不作为定案依据。二审审理中，被上诉人自认其已收到上诉人于2016年9月23日发送的短信，并按照短信提示的存放钥匙的位置取回钥匙进入案涉房屋，该短信可视为上诉人已经对房屋进行了移交，上诉人应当按照合同约定支付租金及各项费用至2016年9月23日。对于房屋租金的支付，从2016年8月1日至2016年9月23日计算为5000元/月÷30日×53日=8833元。对于物业管理费的支付，被上诉人交纳了2016年1月1日至2016年11月22日共326天的物业管理费4439元，扣除上诉人移交房屋后的天数60天，上诉人应当支付的金额为4439元÷326天×（326-60天）=3622元。被上诉人不能证明其所交水费、电费系上诉人移交房屋前产生，故该费用不由上诉人承担。上诉人提前退租构成违约，应当按照约定支付违约金5000元，与上诉人交纳的押金4500元相抵后，上诉人尚需支付500元。综上，上诉人应当向被上诉人支付的金额共计12955元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在知道上诉人已经搬离房屋后，被上诉人迟延收取房屋产生的租金损失，不应当由上诉人承担。关于上诉人装修损失的主张，上诉人既无发票等证据证明该房屋的装修情况，亦无证据证明其移交房屋时的装修残值，且本案合同的解除系因上诉人提前退租违约所致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，原审驳回上诉人装修损失的诉请并无不当。综上，原判决认定事实清楚，但处理不当，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初115号民事判决第一、三、四项；二、撤销贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初115号民事判决第二项，改判被告陈明于本判决生效之日起十日内支付原告刘振江、陈宇娟房屋租金8833元、物业管理费3622元及违约金500元，共计12955元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费662元，由刘振江、陈宇娟共同负担472元，陈明负担190元；一审反诉案件受理费3384元，由陈明负担3334元，刘振江、陈宇娟共同负担50元。二审案件受理费1845元，由陈明负担1553元，刘振江、陈宇娟共同负担292元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 田 勇审判员 刘 劼二〇一七年七月十九日书记员 杨兴平