广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初6556号原告：交通银行股份有限公司清远分行。住所地：清远市清城区广清大道**号交行大厦。负责人：郑军渝，该行行长。委托诉讼代理人：余荣伟，广东业证律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢焯健，广东业证律师事务所律师。被告：冯少芳，女，1975年7月14日出生，汉族，住清远市清新区。被告：梁水平，男，1974年4月22日出生，汉族，住清远市清新区。被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中**号山湖世纪花园**幢世纪悦城售楼部。法定代表人：罗松生，执行董事。委托诉讼代理人：黄建良，公司职员。原告交通银行股份有限公司清远分行与被告冯少芳、梁水平、清远市清新区清晖房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司清远分行的委托诉讼代理人余荣伟，被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄建良到庭参加诉讼。被告冯少芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，被告梁水平经本院公告传唤，公告期满后没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司清远分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年6月28日签订的《个人房产抵押贷款合同》；2、被告冯少芳、梁水平向原告清偿至2016年11月17日止的借款本金234786.66元及利息、罚息4158.89元，之后的利息按月利率4.816667‰及罚息按约定利率上浮50%计算至还清日止；3、确认原告对被告冯少芳、梁水平位于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座1101号的房产在第二项诉讼请求的债务范围内享有优先受偿权；4、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司承担连带清偿责任。事实与理由：被告冯少芳、梁水平因购买商品房的资金需要而向原告借款，为此于2012年6月28日以原告为甲方、被告冯少芳、梁水平为乙方、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司为丙方签订编号为2012493181001100286的一份《个人房产抵押贷款合同》（下统称贷款合同），合同内容约定：被告冯少芳、梁水平向原告借款350000元，用于购买位于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座1101号房产，借款期限为120个月，借款利息为基准利率下浮15%即月利率4.816667‰，如出现本合同项下约定还款逾期的，则按上述借款利息上浮50%计付罚息，还款方式为：取用等额本息还款，每期还款额为3847.16元；被告冯少芳作为借款人，用其所购房屋作抵押担保，如借款人出现任意一期未能按约定归还借款本息的，视为违约，出借人有权解除合同，提前收回借款，并由违约方承担出借人为实现债权而支出的律师费、诉讼费、保全费等费用。被告梁水平作为被告冯少芳的丈夫，于当日合同签名同意债权提供抵押担保，向原告借款承担共同还款责任。同时，合同还约定被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司作为清远市清新区明霞大道中60号的山湖世纪花园的开发商，对被告冯少芳、梁水平的借款承担连带责任保证。合同签订后，原告依约发放了贷款，后被告通过每月还款方式归还款项，由2016年7月4日至2016年11月17日逾期没有支付，拖欠原告借款本金234786.66元及利息、罚息4158.89元，合共238945.55元。原告经向被告冯少芳寄出催收通知书催收未果，为维护权益而特向法院提起诉讼。同时，由于被告冯少芳、梁水平已多次违约，原告特要求解除贷款合同，收回全部出借本金及利息、罚息。由于被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司作为开发商，向原告承诺对其销售商品房的按揭贷款承担连带清偿责任，故其应对被告冯少芳、梁水平所欠原告的借款本、息负连带清偿责任。被告冯少芳、梁水平没有答辩。被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司辩称：本案借款既存在答辩人提供的保证担保，同时又由借款人提供抵押物作抵押担保，依照法律规定，应当首先以被告冯少芳、梁水平名下位于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座1101号房变卖的价款清偿所欠原告的借款。本院经审理认定事实如下：被告冯少芳、梁水平因购买位于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座1101号房屋，向原告申请商品房按揭贷款。2012年6月28日，原告与被告冯少芳、梁水平及清远市清新县清晖房地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》。合同约定：被告冯少芳、梁水平向原告借款350000元，用于购买位于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座1101号房屋；借款期限为120个月；借款利息为贷款基准利率下浮15%，如出现本合同项下约定逾期还款的，则按上述借款利息上浮50%计付罚息；还款方式为：取用按月等额本息还款法；被告冯少芳、梁水平作为借款人，用其所购房屋作抵押担保，如借款人出现任意一期未能按约定归还借款本息的，视为违约，出借人有权解除合同，提前收回借款，并由违约方承担出借人为实现债权而支出的律师费、诉讼费、保全费等费用；清远市清新县清晖房地产开发有限公司作为山湖世纪花园的开发商，对被告冯少芳、梁水平的借款承担连带责任保证，保证期间为2年，在原告取得抵押物的他项权利证明或者抵押权设立的其他文件正本后，保证责任解除。上述合同签订后，原告与被告冯少芳于2012年6月28日办理了位于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座1101号房屋的抵押权预告登记。2012年7月4日，原告向被告冯少芳发放了房屋按揭贷款350000元。被告冯少芳、梁水平从2016年5月开始没有按期偿还借款本金及利息，在原告提起本案诉讼之后，被告冯少芳、梁水平仍未还款，至2017年6月25日，拖欠原告已到期的借款本金35492.13元、利息9123.53元、罚息1119.80元，贷款余额234786.66元。另外，清远市清新县清晖房地产开发有限公司于2015年3月30日变更工商登记为清远市清新区清晖房地产开发有限公司。清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座1101号房屋尚未办理抵押他项权证。本院认为，原告与被告冯少芳、梁水平及清远市清新县清晖房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。清远市清新县清晖房地产开发有限公司变更工商的登记为被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司后，合同的权利义务依法由被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司承受。原告已依约发放了贷款，被告冯少芳、梁水平也应当按照合同的约定按期归还每期借款本息。现被告冯少芳、梁水平未能按合同约定的时间按月清偿借款本息，在原告提起诉讼之后仍未清偿已到期的借款本息，已构成根本违约，应承担违约责任。故原告主张解除其与被告冯少芳、梁水平及清远市清新县清晖房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，并要求被告冯少芳、梁水平一次性清偿剩余全部贷款本金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。计至2017年6月25日，贷款本金余额为234786.66元、利息9123.53元、罚息1119.80元，从2017年6月26日起的利息、罚息按《个人房产抵押贷款合同》的约定计付至还清之日止。被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司作为保证人自愿为被告冯少芳、梁水平的借款提供阶段性连带责任保证，在抵押物未办理抵押他项权证之前，被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司应对被告冯少芳、梁水平的涉案债务承担连带责任保证。根据法律规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。因此，原告主张被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司对被告冯少芳、梁水平欠的借款本息承担连带责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司承担保证责任后，依法有权向被告冯少芳、梁水平追偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，抵押预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对预告登记的房屋享有现实抵押权，即抵押预告登记权利人对未办理正式抵押权设立登记的房屋不享有优先受偿权。由于原告仅是抵押预告登记权利人，抵押物尚未办理抵押权设立登记，故对原告要求确认对被告冯少芳、梁水平位于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座1101号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司清远分行与被告冯少芳、梁水平以及清远市清新县清晖房地产开发有限公司于2012年6月28日签订的《个人房产抵押贷款合同》；二、被告冯少芳、梁水平于本判决生效之日起10日内向原告交通银行股份有限公司清远分行清偿全部贷款本金234786.66元及其利息和罚息（截至2017年6月25日，利息为9123.53元、罚息为1119.80元，从2017年6月26日起的利息、罚息按《个人房产抵押贷款合同》的约定计付至还清之日止）；三、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司对上述第二项判决确定的贷款本息承担连带责任。被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司承担责任后，有权向被告冯少芳、梁水平追偿；四、驳回原告交通银行股份有限公司清远分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4884元，财产保全费1715元，合共6599元，由被告冯少芳、梁水平、清远市清新区清晖房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  刘 德人民陪审员  黄桂娟人民陪审员  潘素华二〇一七年七月五日书 记 员  朱嘉敏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。