辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0124民初317号原告：万常红，女。委托诉讼代理人：邹建华，系辽宁人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：左惠，系辽宁人民律师事务所律师。被告：法库中贸置业有限公司。法定代表人：任鹏，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈俊，男。委托诉讼代理人：徐丽萍，系辽宁兴法律师事务所律师。原告万常红与被告法库中贸置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万常红及委托诉讼代理人邹建华、左惠、被告法库中贸置业有限公司委托诉讼代理人陈俊、徐丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万常红向本院提出诉讼请求：要求判令解除2013年12月3日原、被告双方签订的合同编号为000079号《商品房买卖合同》，判令被告向原告返还购房款38,149.00元;判令被告向原告支付违约金至判决生效之日止，[暂计算至本案起诉之日，违约金合计为6,523.00元（38,149.00元×万分之三/日×18个月）]；由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月3日，原、被告双方签订合同编号为000079号《商品房买卖合同》，购买位于法库县龙山路中贸国际商城A-2-023商业用房，建筑面积为7.66平方米，房款总价38,149.00元，原告依约向被告支付全部购房款。该《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人（被告）在房屋交付使用后180日内未能将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记权益办理备案的，在180日后，超过每满一个月则出卖人承担万分之三的违约金给买受人”。该《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，合法有效。合同生效后，原、被告均应按照合同约定履行各自的权利及义务，但因被告自2014年12月30日之前按照合同约定向原告交房之后至今未能按照该《商品房买卖合同》第十五条约定履行自己的义务，从房屋交付使用后180天计算至本案起诉之日，被告违约已达570天，其行为已构成严重违约，致使原告至今未能取得已购买房屋的所有权登记证书，不能实现合同目的。故原告现根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求判令解除合同编号000079号《商品房买卖合同》，请求判令被告按照该《商品房买卖合同》第十五条的约定向原告支付违约金。望贵院能够支持原告的诉讼请求。法库中贸置业有限公司辩称，被告未办理房产证，是因为法库县房产局改为不动产中心，现在不动产中心有土地局工作人员驻厅，发现我方建设用地范围内有块耕地，耕地不能作为建设用地，被告所有土地都是挂牌来的，被告出售房屋时五证齐全，因为这块地重新需要办理土地证，所以耽误了一段时间，现在被告可以为原告办理房产证，故不同意与原告解除商品房买卖合同，可以按照合同约定支付原告延期办理产权证的违约金。另原告未按时缴纳商品房差平款，被告无法为其办理不动产登记。因为原告与被告签订的商品房买卖合同中第五条明确规定产权登记面积于合同约定面积发生差异双方自行约定以法库县房地产交易中心测绘面积为准，房款多退少补，但原告始终未向被告缴纳差平款致使登记无法办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月3日原告万常红与被告签定商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的法库农副产品交易中心A-2-023商业用房，面积为7.66㎡，房屋单价为4,980.29元，总价为38,149.00元。合同约定“出卖人应当在2014年12月30日前交付房屋”“出卖人在房屋交付使用后180日内未能将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理备案的，在180日后，超过每满一个月则出卖人承担万分之三的违约金给买受人，买受人未在出卖人通知之日内前来办理交房手续及未交清办理房屋初始登记的相关费用，因此延误办理房屋初始登记的时间，责任由买受人自行承担。”原告已于2013年9月22日前将房款38,149.00元付清。原告在签定商品房买卖合同的同时，与第三方沈阳万商市场经营管理有限公司签定了委托经营合同，并已取得两年的租金收益。被告在商品房销售时五证齐全，在办理商品房登记的过程中，行政部门发现被告的《土地使用证》有问题，收回了被告原有的法库国用（2011）第0259号《国有土地使用证》，2016年8月26日行政部门为被告颁发了新的法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》。庭审结束前，被告已经能为原告办理产权登记，并有部分商铺购买者取得了《不动产权证书》，原告拒绝办理产权登记，要求解除《商品房买卖合同》,要求返还原告已经交付的购房款并支付违约金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告要求与被告解除合同，应审查是否符合法定解除或约定解除的条件。关于法定解除，《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，被告在商品房销售时，五证齐全，房屋已交付，原告已通过委托第三方经营的方式收取了2年的租金，庭审结束前被告已经可以为原告办理产权登记。可见本案并不属于《商品房买卖合同解释》第十九条中“无法办理房屋所有权登记”的情形，被告没有按合同约定期限进行备案，是在备案的过程中行政部门发现土地使用证有问题后，将土地使用证收回后又重新发放，对被告而言是不可控因素，且在未办理房屋所有权证期间原告照常有租金收益，并没有影响原告的使用。被告的行为是一种延迟履行的行为，并不构成根本违约，不应解除合同。关于约定解除合同，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前商铺交付给买受人使用。但如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、政府对本开发项目的建设作调整。2016年8月26日，法库县人民政府重新颁发给被告法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》记事载明：“原土地证号法库国用（2011）第0259号土地面积700**平方米。依据法库县人民政府文件法政【2015】108号要求，收储部分土地面积26329平方米，剩余土地面积43671平方米。”上述例外情况的发生系合同约定遇到的特殊原因“政府对本开发项目的建设作调整”出现，由原来的原土地证号法库国用（2011）第0259号《国有土地使用证》土地面积70000平方米调整变更为法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》土地面积436**平方米，除原、被告双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实延期至2016年8月26日法库县人民政府重新颁发给被告法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》的次日，即2016年8月27日。既然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的特殊原因“政府对本开发项目的建设作调整”例外情况已经出现，那么第九条约定的解除合同、退还购房款、支付违约金等后果被排除在外。据此，原告请求解除合同，返还购房款不符合《商品房买卖合同》第八条约定的条件。原告请求解除合同及返还购房款既无合同约定，又不符合法定解除情形，故原告该主张，本院不予支持。关于原告违约金的主张，《商品房买卖合同》第八条约定的“政府对本开发项目的建设作调整”特殊原因消失后据实延期至2016年8月27日起应当协助原告办理产权登记，否则，被告应当按照《商品房买卖合同》第十五条第3项约定承担违约责任，支付原告违约金，截止日期应当以原告请求2017年2月9日为准，期间为167天。《商品房买卖合同》第十五条第3项约定：“出卖人在房屋交付使用后180日内未能将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理备案的，在180日后，超过每满一个月则出卖人承担万分之三的违约金给买受人，买受人未在出卖人通知之日内前来办理交房手续及未交清办理房屋初始登记的相关费用，因此延误办理房屋初始登记的时间，责任由买受人自行承担。”关于此处的“万分之三”原、被告理解有争议，根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所适用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合原、被告签定的《商品房买卖合同》第七条约定，如果买受人逾期付款，“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，合同第九条同时约定，出卖人逾期交房，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金”，故同样是该合同第十五条约定，再次出现了“万分之三”，应该遵循公平原则及合同整体表述，理解为按日支付万分之三的违约金。因此，被告应当承担违约责任，支付原告违约金1,911.26元(38,149.00元×3‱×167天)。关于原告主张，商品房面积差绝对值超过3%，要求解除商品房买卖合同，根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”原、被告签定的商品房买卖合同第五条明确约定“双方自行约定：法库县房地产交易中心测绘面积为准，房款多退少补。”故原告以商品房面积差绝对值超过3%，要求解除商品房买卖合同，本院不予支持。综上所述，原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持，要求被告支付违约金的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十九条之规定，判决如下：一、驳回原告万常红要求解除原、被告于2013年12月3日日签订的《商品房买卖合同》并返还购房款38,149.00元的诉讼请求；二、被告法库中贸置业有限公司给付原告万常红违约金1,911.26元(38,149.00元×3‱×167天)，此款于本判决生效后三十日内给付；三、驳回原告其它的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760.00元，由原告万常红负担710.00元，由被告法库中贸置业有限公司负担50.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长 周 铮代理审判员 丁 一人民陪审员 姜利剑二〇一七年七月二十六日书 记 员 徐 智本判决所适用的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所适用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词语推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。