上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初10745号原告范燕平，女，1980年3月30日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告范宏泉，男，1950年3月2日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人范燕平。被告丁泽红，女，1970年9月6日出生，汉族，户籍地福建省。委托代理人叶爱凤，女，1968年2月25日出生，汉族，户籍地福建省。原告范燕平、范宏泉与被告丁泽红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告范燕平并作为范宏泉的委托代理人及原告范宏泉到庭参加诉讼，被告丁泽红经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范燕平、范宏泉共同诉称，原告范燕平与被告丁泽红于2012年12月25日签订关于上海市西康路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的《租赁合同》。被告丁泽红使用房屋期间，房屋漏水，造成楼下房屋损害，经法院调解，范燕平赔偿邻居人民币6000元，该款系原告范燕平为被告丁泽红垫付。被告上述妨碍和侵犯邻居的行为，违反了合同第7.1条的约定，原告有权依约单方终止合同。2017年2月24日，原、被告在物业的监督下签订了终止合同书。原告当场将2017年3月20日至2018年1月20日的房租退还给被告。但签订终止合同书后，被告拒不清空租客。此外，被告未经原告同意改变所租赁房屋的结构，违反租赁合同第7.3条，原告有权依约要求被告赔偿和修复。故原告诉至法院，请求判决：1、被告执行2017年2月24日签订的终止合同；2、被告搬离涉案房屋，并将房屋归还给原告；3、被告支付房屋使用费(自2017年3月20日起计算至被告实际返还房屋之日止，按每日人民币283元计算)；4、被告支付原告垫付的漏水损失人民币6000元；5、被告赔偿原告房屋漏水造成的地板损失人民币10000元；6、被告拆除在房屋内私自搭建的房屋，并赔偿破坏房屋结构费人民币3000元；7、本案诉讼费用由被告承担。被告丁泽红未作答辩。经审理查明，上海市西康路XXX号XXX幢XXX室房屋的权利人为原告范燕平、范宏泉。2012年12月25日，原告范燕平(甲方、出租方)、被告丁泽红(乙方、承租方)、案外人上海粤辽房地产经纪事务所(中介方)签订《租赁合同》，约定：“甲方将其合法拥有的上海市西康路XXX号XXX幢XXX室房屋出租给乙方使用，建筑面积155.93平方米，租赁用途为居住，租期自2013年1月20日起至2018年1月19日止，月租金为人民币7500元，首期付1年，另付人民币7500元押金……7.3条，未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复……”合同另对押金与其他费用、甲乙双方各自义务、违约处理等内容进行了约定。2017年2月24日，原告范燕平与被告丁泽红签订《终止租赁合同通知书》，双方达成如下协议：“1、范燕平与丁泽红商议于2017年3月20日终止租赁合同，其自行搬迁，里面不得有租客。2、范燕平于2017年2月24日退还人民币79635元……5、如2017年3月30日履行以上条款，退还丁泽红一个月租金人民币8848元。如逾期没有搬离、清除垃圾，恢复房屋原貌，按照一天人民币283元相应扣除，直至搬离住客，清理垃圾，恢复原貌，缴纳相应的公共事业费为止。”《终止租赁合同通知书》签订后，原告依约退还租金人民币79635元。被告未于约定的2017年3月30日前履行其清空租客、搬离之义务，且至今未向原告交还房屋。故原告诉至法院请求判决如其诉请。另查明，2016年12月1日，案外人张某某(楼下邻居)起诉范燕平、范宏泉相邻关系纠纷一案，要求范燕平、范宏泉赔偿漏水造成的房屋修复损失。后，因范燕平、范宏泉已向张某某支付漏水造成的房屋修复损失人民币6000元，张某某于2017年2月21日向上海市普陀区人民法院申请撤诉。庭审中，原告表示：一、原告范宏泉虽然不是合同的相对方，但因为有赔偿破坏房屋结构费的诉讼请求，该诉请不仅可以基于合同提出，也可基于侵权提出，故与原告范宏泉有关的诉讼请求仅限于赔偿破坏房屋结构费；二、破坏房屋结构费用是指恢复原状的费用，被告将阳台改成卫生间，客厅隔成三间用于住人，该笔费用用于原告自行恢复原状；三、对楼下漏水损失、涉案房屋地板损失、恢复原状费用可由法院酌定。原告另提供被告与案外人签订的关于涉案房屋的转租合同若干，并提供照片若干以证明涉案房屋地板损坏及被告改变房屋结构。照片显示，地板受损系卫生间溢水造成。本院认为，原告范燕平与被告丁泽红签订的《租赁合同》、《终止租赁合同通知书》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。《终止租赁合同通知书》已明确约定《租赁合同》于2017年3月20日终止，本院对此予以确认。《租赁合同》解除后，被告应当搬离房屋，将房屋交还给原告，本院对原告要求被告搬离的诉讼请求予以支持。被告继续占用房屋，应当支付房屋使用费，原告主张根据《终止租赁合同通知书》约定的标准计算房屋使用费，无不妥，本院予以支持。原告主张被告租赁期间涉案房屋发生漏水，应由被告承担楼下房屋修复费用的意见，因原告与案外人张某某系协商解决纠纷，且漏水的实际损失未经被告认可，故原告要求被告全额承担该笔费用证据尚不充分。因漏水确系发生在被告承租涉案房屋期间，被告对使用涉案房屋发生漏水确应承担相应责任，故本院酌情确定被告应赔付人民币4000元。原告未提供充分证据证明漏水造成涉案房屋地板损坏价值，但因漏水造成财产损失属实，本院酌情确定被告应赔偿漏水造成涉案房屋地板损失人民币1000元。被告返还租赁房屋时，应当将房屋恢复原状，现原告要求被告支付恢复原状的费用，其自行恢复原状，符合法律规定，可予准许，具体金额由本院依据实际情况酌情确定为人民币2000元。被告丁泽红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告范燕平与被告丁泽红于2012年12月25日签订的关于上海市普陀区西康路XXX号XXX幢XXX室房屋的《租赁合同》于2017年3月20日解除；二、被告丁泽红应于本判决生效之日起十日内携其物品搬离上海市普陀区西康路XXX号XXX幢XXX室房屋，并将上述房屋返还给原告范燕平；三、被告丁泽红应于本判决生效之日起十日内给付原告范燕平房屋使用费(自2017年3月21日起至被告丁泽红将上海市普陀区西康路XXX号XXX幢XXX室房屋返还原告范燕平之日止，按每日人民币283元计算)；四、被告丁泽红应于本判决生效之日起十日内给付原告范燕平因漏水造成的相邻方损失人民币4000元；五、被告丁泽红应于本判决生效之日起十日内赔偿原告范燕平因漏水造成的地板损失人民币1000元；六、被告丁泽红应于本判决生效之日起十日内给付原告范燕平、范宏泉恢复原状费用人民币2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币275元，减半收取，计人民币137.50元，由被告丁泽红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  梁斌二〇一七年七月十八日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。