上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初21703号原告(反诉被告)：上海香馔餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴芳，执行董事。委托诉讼代理人：陈辉，上海市尔立律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐莘，上海市尔立律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海晨龙食品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈在平，总经理。委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。原告上海香馔餐饮管理有限公司与被告上海晨龙食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序。审理中，本院依法受理被告提起的反诉。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。本案公开开庭进行审理，原告上海香馔餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人陈辉，被告上海晨龙食品有限公司的法定代表人陈在平、委托诉讼代理人李继生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海香馔餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告租金及物业费765,676元；2、被告返还原告设备转让金1,330,000元；3、被告支付原告因缔约过失造成的冷库拆装损失25,500元。审理中，原告撤回了上述第1项要求被告返还租金及物业费765,676元的诉讼请求、并将上述第2项诉讼请求变更为要求被告返还原告设备转让金1,000,000元。事实和理由：2014年至2015年间，原、被告就上海市松江区九亭镇(久富开发区工业园区内)长富路XXX号XXX幢XXX楼XXX区(以下简称“系争厂房”)签订《房屋租赁合同》和《转让协议》，约定被告将系争厂房租予原告，土地用途为工业，房屋类型为新建厂房，原告对系争厂房具有完全权利；租赁期限为6年，自2015年1月1日至2020年12月31日。被告另以装修车间与罐头设备转让的名义向原告收取了转让金133万元。2016年11月，原告接政府告知，系争厂房为违法建筑，《房屋租赁合同》无效，原告被要求搬离系争厂房。原告无奈于2016年12月12日搬离。原告已向被告支付房屋租金及物业费765,672元，并对系争厂房的冷库进行安装及拆卸耗资25,500元。被告上海晨龙食品有限公司辩称：房屋租赁合同关系与转让合同关系为不同的法律关系。就转让合同关系，双方已履行完毕，故不存在退还转让金之问题。房屋租赁合同约定由于政府行为导致合同无法履行，双方损失各自承担。原告要求赔偿之数额无依据。2016年11月10日，原告已与案外人上海赵家角实业有限公司就系争厂房签订代为清退协议书并履行完毕，原告无权再向被告主张退赔。同时，被告向本院提出诉讼请求：原告向被告支付拖欠的水电费22,917.79元。事实与理由：原告承租期间拖欠2016年10月、11月、12月水电费合计22,917.79元。对此，原告述称：原告同意支付被告上述水电费，尚未支付是因双方产生纠纷所致，并非原告故意拖欠。经审理查明：2014年10月30日，被告(作为甲方)与原告成立后的法定代表人吴芳(作为乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争厂房租予乙方。合同另对相关事宜进行了约定。该合同由陈在平及吴芳签字。同日，被告(作为甲方)与原告成立后的法定代表人吴芳(作为乙方)签订《转让协议》，约定甲方将装修车间及罐头设备以133万转让给乙方，首付80万元，另甲方提供装修化验室。甲方配合乙方办理熟制食品生产许可证和营业执照，在食品生产许可证审核合格当天付完全部转让费用。协议另对其他事宜进行了约定。该协议由陈在平及吴芳签字。同日，被告(作为甲方)与原告成立后的法定代表人吴芳(作为乙方)签订《补充协议》，约定乙方在生产许可证审核通过当天开始缴纳租金和保证金，在审核通过之前补贴甲方一个月租金。甲方配合乙方办理生产许可证项目。签订合同时，乙方公司未成立，暂不填写，等乙方公司成立后，在合同中补充乙方公司名称。乙方在2014年10月31日预付甲方80万元作为设备与装修预付款。协议另对其他事宜进行了约定。该协议由吴芳签字，被告未签章，但被告在审理中对该协议予以认可。嗣后，被告(作为甲方)与原告(作为乙方)又签订了一份落款时间为2015年1月1日的《房屋租赁合同》，约定甲方将系争厂房租予乙方，租赁期限为6年，自实际交房之日起算。乙方正常履约的情况下，若甲方提前终止双方租赁合同，甲方需对乙方作出赔偿，赔偿金额为个月租金及乙方所支付的转让金和保证金。合同特别约定，签订合同时，乙方对系争厂房尚未取得房地产权证的情况完全了解，为确保商机自愿签订本合同。合同另对其他事宜进行了约定。合同附则约定，2014年签订的全部租赁合同无效，本合同才具有法律效力。合同另对其他事宜进行了约定。该合同被告未签章，但被告在审理中对该合同予以认可。2016年11月10日，原告与案外人上海赵家角实业有限公司签订《代为清退协议书》，约定原告于2016年12月10日前清腾系争厂房，案外人支付原告154,515元(包括退还预缴租金30,903元、押金30,903元、搬迁补偿费等92,709元)。原告同意案外人就清退支出向被告追偿，若原告有其他损失仍享有向被告追偿的权利。2016年12月10日，原告向被告致律师函，要求被告返还转让金133万元等，并告知原设备转让名义项下的罐头加工设备若干目前存放在系争厂房内，要求被告于2016年12月12日下午2时予以接收。该邮件寄往被告注册地上海市松江区九亭镇(久富开发区工业园区内)长富路XXX号，由门卫签收。2016年12月12日，原告向上海市闵行公证处申请，要求对系争厂房内设备的清点过程及厂房现状进行证据保全，上海市闵行公证处于2016年12月12日赴现场制作物品清单，进行拍照摄像，并于2016年12月14日出具(2016)沪闵证经字第2966号《公证书》，证明物品清单与原件相符、照片摄像与现场实际情况相符。另查明：原告于2015年3月26日成立。审理中，原告提供了向案外人高万兵转账合计18,000元的交易记录两份、向案外人霍跃平转账7,500元的交易记录一份、冷库拆装报价单一份，以证明原告因履行租赁合同支付了库房隔断费18,000元，冷库拆装费7,500元。被告对上述证据均不予认可。审理中，被告提供一份案外人上海赵家角实业有限公司出具的情况说明，案外人述称已支付原告154,515元，该费用已从应付被告的补偿款总额中扣除。原告认可已收到案外人上海赵家角实业有限公司支付的154,515元。审理中，被告认可已收到转让协议约定的转让款133万元。审理中，本院组织双方至租赁厂房之址查看现场，双方确认“长富路XXX号”与“世富路XXX号”为同一地址，现系争厂房已拆除完毕，双方均不清楚涉诉设备的去向。审理中，双方均确认系争厂房未取得建设工程规划许可证，本院据此向原、被告释明《房屋租赁合同》属无效合同。对此释明，原告无异议并坚持诉讼请求，被告仍认为房屋租赁合同为有效合同。审理中，原告的法定代表人吴芳向本院书面陈述，《转让协议》实际由原告履行，现对由原告主张《转让协议》项下之权利无异议。以上事实，有房屋租赁合同、转让协议、补充协议、代为清退协议书、律师函、公证书、情况说明、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉的2015年1月1日《房屋租赁合同》及2014年10月30日《转让协议》均签订于原告成立之前。根据相关规定，就《房屋租赁合同》而言，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同应约束公司与合同相对人；就《转让协议》而言，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务的，合同亦可约束公司与合同相对人。现原告(成立后的公司)作为诉讼主体对2015年1月1日《房屋租赁合同》及2014年10月30日《转让协议》项下之权利进行主张，属与本案有直接利害关系的正当当事人，享有诉讼主体资格。本案中，原、被告间的法律关系包括房屋租赁合同关系及买卖合同关系两项，原告在同意诉讼中主张两合同权利，属诉的合并，并无不可。其中，房屋租赁合同关系为双方的主要合同关系，故本案的案由仍确定为房屋租赁合同纠纷。对于原、被告间的房屋租赁合同关系而言，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，被告向原告出租的系争厂房无房产证或其他合法建造手续，违反了法律法规的效力性的强制性规定，故原、被告间的房屋租赁合同关系应属无效。对于原、被告间的买卖合同关系而言，并不存在合同无效的法定事由，合法有效。关于买卖合同与房屋租赁合同的关联性问题，原告援引原、被告双方落款时间为2015年1月1日的《房屋租赁合同》中第6-4条“乙方正常履约的情况下，若甲方提前终止双方租赁合同，甲方需对乙方作出赔偿，赔偿金额为个月租金及乙方所支付的转让金和保证金”，并认为其中的“转让金”即指《转让协议》中约定的133万元设备转让金；对此，被告予以否认，称《房屋租赁合同》中的“转让金”指的是原告向前任承租人支付的转让金，但事实上该转让金未支付。对此，本院认为，对于本案中待评判的两类性质不一的合同关系，不应机械地割裂理解，而宜从原、被告双方交易往来的全貌进行评价。具言之，虽设备买卖并非房屋租赁所必须，买卖合同关系是双方在房屋租赁合同外经另行磋商所达成之合意，但首先，原、被告确定买卖合同关系的《转让协议》及首次确定房屋租赁关系的《房屋租赁合同》及两份文书均签订于2014年10月30日，在时间上紧密关联；其次，根据《公证书》之附件照片，可以看出绝大部分设备体积庞大(如杀菌锅、封口机、压滤机、夹层锅、肉类洗涤机械、夹层锅等)，若原告非欲于所承租之系争厂房内使用，则不合常情；再次，原、被告均为食品行业从业商，原告愿意购入相关设备，应是基于相关设备在房屋可得持续稳定租赁之前提下具有相当使用价值之商业判断。综上，在本案涉讼交易中，房屋租赁合同关系及买卖合同关系具有较强的关联性，买卖合同关系(相对于房屋租赁合同关系而言)的独立性是有限的。在系争房屋租赁合同无效且系争厂房已被拆除的情况下，原告对系争厂房已无法使用自不待言。现原告要求被告返还设备转让金的诉讼请求，其请求权基础之实质系原告要求解除双方买卖合同关系，并在此基础上的恢复原状请求权，于法有据。又因原告向被告致函要求被告于2016年12月12日接受设备，且该日根据保全证据公证可知现场设备尚存，故原告已尽通知义务，其后房屋拆除过程中所导致的设备灭失的不利后果应由被告承担。然而，鉴于原告确对系争设备占有、使用达数年，对于买卖合同之合同目的已在一定程度上得以实现。综上，本院对原告要求被告返还设备转让金100万元的诉讼请求酌情在70万元范围内予以支持。关于原告要求被告支付因缔约过失造成的冷库拆装损失25,500元，冷库安装及拆除的费用系于房屋租赁合同项下。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。然因案外人上海赵家角实业有限公司已支付原告搬迁补偿费92,709元，原告所主张的上述损失足得弥补，故本院对该项诉请不予支持。就被告要求原告支付拖欠的水电费22,917.79元的诉讼请求，原告同意支付，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十七条、第一百三十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海晨龙食品有限公司返还原告(反诉被告)上海香馔餐饮管理有限公司设备转让金700,000元；二、原告(反诉被告)上海香馔餐饮管理有限公司支付被告(反诉原告)上海晨龙食品有限公司水电费22,917.79元；三、上述两项折抵后，被告(反诉原告)上海晨龙食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海香馔餐饮管理有限公司677,082.21元；四、驳回原告(反诉被告)上海香馔餐饮管理有限公司的其余本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,030元，反诉案件受理费186.5元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费用19,216.5元，由原告(反诉被告)上海香馔餐饮管理有限公司负担4,396.5元(已付)，由被告(反诉原告)上海晨龙食品有限公司负担14,820元(已付195元，剩余14,625元于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利代理审判员  吕荣珍人民陪审员  陆为明二〇一七年七月三十一日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。