中华人民共和国广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书（2017）粤71行终720号上诉人（原审原告）：胡海荣，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：刘识文，广东华盈律师事务所律师。委托代理人：赖嘉敏，广东华盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局），住所地广州市越秀区。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：洪森，该委工作人员。委托代理人：陈家骏，广东百思威律师事务所律师。原审第三人：李家励，女，19XX年X月XX日出生，美国籍，住广州市越秀区。委托代理人：胡国利，广东国鼎律师事务所律师。委托代理人：陈佩思，广东国鼎律师事务所律师。原审第三人：广州市国龙房地产开发有+限公司,住所地广州市天河区。法定代表人：陈中兴。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人广东君信律师事务所。委托代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托代理人：丘文杏，广东君信律师事务所实习律师。上诉人胡海荣因诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）、原审第三人李家励和广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）商品房预售合同备案登记一案，不服广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初840号行政判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2004年11月2日，第三人李家励与第三人国龙公司签订穗房合字2004038836号《商品房买卖合同》，约定由第三人李家励以4492397元的价格购买第三人国龙公司开发的华翰大厦第四层的房屋。同日，原广州市国土资源和房屋管理局为双方办理了涉案合同的预售合同备案手续，并在涉案合同上盖有“首期款已核”、“广州市房地产交易所预售合同登记专用章”字样的印章。2010年5月，广州市越秀区人民法院以（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。在上述判决书第十七页最后一段查明：“二、2004年7月、9月，被告单位国龙公司与梁锦荣、李志明签订借款协议。借款协议约定：国龙公司以自己开发的位于广州市天河区天河直街30号的华翰大厦第十七、十八层和负一层至第六层商业楼及房屋作为抵押物，向梁锦荣、李志明分别借款350万元和1000万元，借款期限分别为2个月和3个月；签订借款协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李志明签订上述房产的买卖合同并在房管部门办理鉴证登记。鉴证登记之日，上述借款支付给国龙公司；借款还款期限届满后，如国龙公司逾期一个月未还款，则房屋买卖合同生效，李志明、梁锦荣有权处置上述房屋。2004年7月和11月，梁锦荣、李志明依约分别将350万元和1000万元出借给国龙公司。国龙公司明知违反法律的有关规定，仍于2004年7月、11月及12月在广州市房地产交易登记中心将华翰大厦第十七层的预购人登记为梁锦荣，华翰大厦第二至第六层的预购人登记为李志明所指定的李家励，华翰大厦负一层的预购人登记为李志明。”第十八页第一段查明：“借款后，被告单位国龙公司在陈中兴的指挥及直接操作下，于2004年8月至2005年9月间，将华翰大厦负一层5个车位、第二至第六层商业楼及第十七层6套住宅出售给购房人胡德胜、李国兴、黄良环、吴伟强等15人，共收取上述购房人的购房款17204943元。直至案发为止，被告单位国龙公司既未向李志明、梁锦荣清偿借款共1350万元，又未将相应的华翰大厦房产登记在胡德胜等15位购房人名下。”第十八页第三段查明：“1、购房人胡德胜、李国兴、蒋春林、黄良环、吴伟强、陈燕鸣、任汛滔、朱惠莲、胡文峰、胡海荣等10人的报案材料及购买房屋的《商品房买卖合同》和付款凭证、商品房买卖合同登记查询材料，证明2004年8月至2005年9月间，上述购房人及其家属分别与国龙公司签订了购买华翰大厦负一层06、08、15、21、22号车位、第二至六层及1701至1706房的《商品房买卖合同》。合同约定双方签约后30天内在广州市房地产交易管理部门办理登记手续，国龙公司在房屋交付后180日或一定期间内向产权登记机关备案。购房人胡德胜等15人依约向国龙公司支付了购房款17204943元后，取得所购的房屋，但后经查询发现购买的房屋在其购买前已经登记于梁锦荣或李家励等人名下。”第二十页第二行查明：“2007年4月20日期间，胡德胜通过查询，发现购得的上述物业被登记在李家励等人名下。”2010年9月7日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《关于撤销华翰大厦部分房产预售合同备案登记的公告》，公告注销华翰大厦预售契约号为04038801号等7个预售合同的备案登记。次日，被告在其政务网站上发布了该公告，涉案的华翰大厦第二至六层房屋在公告列表内。2010年12月30日，被告为原告胡海荣、胡德胜、胡文峰办理了华翰大厦第二至六层房屋的预售登记，并核发了粤房地预登穗字第120106777-120106781号《广东省预售登记证明》。2011年1月31日，被告核发了华翰大厦第二至六层房屋的粤房地权证穗字××号房地产权证。第三人李家励不服，诉至广州市天河区人民法院要求撤销上述房地产权证等。广州市天河区人民法院作出（2011）天法行初字第69-73号行政判决，驳回第三人李家励的诉讼请求。第三人李家励不服，提起上诉。2015年7月15日，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法行终字第406-410号行政判决，撤销广州市天河区人民法院（2011）天法行初字第69-73号行政判决书，并撤销粤房地权证穗字××号房地产权证。该判决书第六页第一段查明：“原审第三人胡德胜、胡海荣、胡文峰分别于2005年1月、9月与国龙公司签订《商品房买卖合同》，约定原审第三人向国龙公司购买华翰大厦第二至六层房屋……”2011年3月21日，第三人李家励不服《关于撤销华翰大厦部分房产预售合同备案登记的公告》，向广州市天河区人民法院提起行政诉讼，要求撤销上述公告。2011年4月29日，广州市天河区人民法院作出（2011）天法行初字第74号行政判决书，驳回第三人李家励的诉讼请求。2015年，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法行终字第411号行政判决，撤销广州市天河区人民法院（2011）天法行初字第74号行政判决书，并撤销上述公告。胡海荣、胡德胜、胡文峰不服，向广东省高级人民法院申诉。2015年，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法行申字第528号行政裁定，裁定本案由广东省高级人民法院提审等。2015年12月15日，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法行提字第14号行政判决，维持广东省广州市中级人民法院（2011）穗中法行终字第411号行政判决，并责令广州市国土资源和房屋管理局对李家励房屋预售合同备案登记行为的效力依法重新作出处理。2016年1月7日，广州市不动产登记中心向第三人李家励作出穗登记函[2016]7号《告知函》，告知“……现恢复2004038834-2004038838号《商品房买卖合同》（于2004年11月2日办理备案）的合同备案情况。”2016年，原告向广州市天河区人民法院提起民事诉讼，要求第三人国龙公司为原告办妥天河区天河直街30号之一的第二至六层房屋（201、301、401、501、601房）的不动产登记证等。广州市天河区人民法院以（2016）粤0106民初1707-1711号予以受理。该案目前正在审理中。2016年2月4日，广州市中级人民法院立案受理第三人李家励提起的民事诉讼。该案的诉讼请求为：要求确认第三人李家励为天河区天河直街30号之一的第二至六层房屋的合法产权人，要求第三人国龙公司为其办理第二至六层房屋的不动产登记证等。之后，该案移交广州市天河区人民法院进行审理，目前正在审理中。原告对原广州市国土资源和房屋管理局于2004年11月2日对穗房合字2004038836号《商品房买卖合同》的预售合同备案登记行为不服，诉至法院。案件审理过程中，原告陈述其与第三人国龙公司购买华翰大厦第四层房屋的时间为2005年5月20日，被告、第三人对上述事实予以确认。原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”原告与国龙公司签订协议，购买涉案房屋，与被诉预售合同备案登记行为有利害关系，具有诉讼主体资格，系适格的原告，对被告、第三人李家励认为本案原告非适格的原告的意见，该院不予采纳。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”原告虽然于2007年4月20日通过查询得知被诉预售合同备案登记行为，但是由于原广州市国土资源和房屋管理局在2010年9月7日，公告注销了被诉预售合同备案登记，直到2015年，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法行终字第411号行政判决撤销了上述公告，被诉预售合同备案登记行为恢复其效力，故不宜认定原告超过起诉期限起诉。对被告、第三人李家励认为本案原告的起诉超过起诉期限的意见，原审法院不予采纳。《广东省商品房预售管理条例》（2000修正）第二十二条规定：“预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续；房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记。”依上述规定，被告作为本市的房地产管理部门，具有对商品房预售合同进行备案登记的行政职权。《广东省商品房预售管理条例》（2000修正）第三十一条第一款规定：“预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用帐户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据。”第三十三条第一款规定：“预售人申请商品房预购销合同登记时，应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用帐户的凭证。”本案中，生效刑事判决认定李志明借款并实际支付了1000万元给第三人国龙公司，并约定办理涉案房屋的预售合同备案登记，若第三人国龙公司逾期一个月未还款，则房屋买卖合同生效，李志明有权处置上述房屋。李志明指定第三人李家励作为预售合同备案登记的预购人，之后，第三人李家励向被告申请涉案房屋预售合同备案登记，提交了上述规定的材料，被告经审查后在涉案预售合同中加盖“首期款已核”的印章，并作出预售合同备案登记的行为，并未违反上述规定，另，第三人国龙公司并未归还借款1000万元，故对原告认为涉案预售合同备案登记是基于借款担保，并非真正购买了涉案房屋，要求撤销被诉预售合同备案登记的意见，以及对被告要求中止审理的意见，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告胡海荣的诉讼请求。案件受理费50元由原告负担。上诉人胡海荣不服一审判决，上诉称：一、原审判决认为李家励“真正购买了涉案房屋”亦即其与国龙公司存在真实的商品房买卖合同关系，明显认定事实错误。（2009）越法刑初字第769号判决查明：国龙公司系因向案外人李志明借款1000万元，而按李志明的要求，将借款协议所约定的“抵押物”通过签订商品房买卖合同并办妥备案登记的方式，作为借款担保。据此，李志明及其指定的李家励分别取得了华翰大厦负一层及第二至六层房屋的预售合同备案登记。而（2013）穗中法民五终字第901号判决则进一步判定：李志明就华翰大厦负一层房屋与国龙公司所签的商品房买卖合同实质是国龙公司向李志明借款1000万元而以房屋买卖的方式对该借款提供担保，双方真实的法律关系为借款合同关系，而非房屋买卖合同关系；借款协议虽约定借款期限届满并逾期一个月后李志明有权处分相关物业，但“其本质仍是对借款担保物的处分行为，而不属于双方达成以房抵债的法律性质”。据此驳回李志明要求继续履行该商品房买卖合同的诉讼请求。根据上述生效的刑事和民事判决，足以认定李家励就华翰大厦第二至六层房屋与国龙公司所签的商品房买卖合同实质同为借款担保，李家励与国龙公司亦不存在真实的商品房买卖合同关系。但原审判决仍认为李家励“真正购买了涉案房屋”，显属事实认定错误。二、对案件基本事实认定错误，导致原审判决无从准确适用法律。如前所述，李家励与国龙公司所签商品房买卖合同实质为借款担保，双方并不存在真实的商品房买卖合同关系。被上诉人此前也曾据此依职权注销李家励所取得的预售合同备案登记。该行政行为虽经诉讼最终被认定为程序违法而被撤销（其后被上诉人对李家励所取得的备案登记也改采肯定态度），但在实体上完全符合《广州市城镇房地产登记办法》第五十五条之规定。故上诉人原审所提诉请理据充分。而原审判决因错误认定李家励与国龙公司存在真实的商品房买卖合同关系，也就无从准确适用法律，以致其裁判结果与前述规定相悖。综上所述，上诉人认为一审判决显属认定事实错误，适用法律错误。上诉请求：撤销原审判决，改判撤销穗房合字2004038836号《商品房买卖合同》的预售合同备案登记。被上诉人市国规委二审答辩称：一、被诉登记行为事实清楚、依据充分，符合法律、法规的规定。涉案《商品房买卖合同》在备案前经广州市房屋交易监管中心（现归属广州市住房和城乡建设委员会）审查核实，首期商品房预收款已存入预售款专用账户，广州市房屋交易监管中心在涉案《商品房买卖合同》上加盖了“首期款已核”的印章。据此，原广州市国土房管局为涉案《商品房买卖合同》办理了预售合同备案登记，前述登记行为完全符合《广东省商品房预售管理条例》(2000年修正)及《城市商品房预售管理办法》的相关规定。二、原审第三人与国龙公司之间是预售商品房合同关系。即便涉案房屋的预售人国龙公司与案外人李志明存在借款关系，但国龙公司与案外人李志明的《借款协议》约定的是：“签订协议的同时，国龙公司与李志明签订涉案房产的买卖合同。在买卖合同取得房管部门鉴证登记之日，借款款项支付给国龙公司。若国龙公司逾期1个月未能还款，则上述房产的买卖合同生效，李志明有权处置房产。”（见[2009]越法刑初字第769号刑事判决书第21页末段）。显然，借款协议的内容并未涉及本案原审第三人李家励，借款双方并未约定由李家励代李志明签订涉案房产的买卖合同作为借款的担保。而除了借款协议，至今也并无其他书面证据可以证实，李志明曾委托李家励签订涉案房产的买卖合同作为还款的担保。并且，至今也没有书面证据证明，在李志明的借款逾期未还的情况下，国龙公司同意免除李家励支付购房款的义务。因此，上诉人认为李家励与国龙公司签订的《商品房买卖合同》实质为借款担保的说法不能成立。就现有证据来认定，李家励与国龙公司之间是预售商品房合同关系，不适用《广州市城镇房地产登记办法》第五十五条之规定。综上所述，被诉登记行为事实清楚，依据充分，符合法律、法规的规定。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，上诉人的上诉理由不能成立，请依法判决驳回上诉，维持原判。原审第三人国龙公司二审述称：该案主要涉及对房管局行政行为的审查，与其并无太大关系。原审第三人李家励二审述称：一审判决正确。本案核心是被上诉人所作出的备案登记行为是否合法，从一审判决看，被上诉人是依职权作出，不存在应撤销的情形。（2009）越法刑初字第769号刑事判决书附表，是有关人员以维稳的名义将民事案件捆绑在刑事案件中，该附件不能作为判决的内容，不能作为本案审判的依据。第三人李家励的备案登记是否应撤销已经过广州市中级人民法院和广东省高级人民法院审理，上诉人再次起诉，属于浪费司法资源。李家励对涉案房屋已交付首期款，且约定的其余三千多万元购房款已经支付完毕，不存在上诉人所说的属于借款担保。上诉人在签订购房合同后，长达2年半的时间未向房管部门申请办理备案登记，未向监管帐户支付购房款项，明显不符合常理。经二审审查，原审判决查明的事实清楚并有相应证据证实，本院二审予以确认。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的。”本案中，上诉人胡海荣对原广州市国土资源和房屋管理局于2004年11月2日作出的穗房合字2004038836号《商品房买卖合同》的预售合同备案登记行为提起诉讼。该房产预售备案登记行为的相对人为李家励，登记行为发生在2004年11月，胡海荣对涉案房产的购买行为发生在2005年5月，行政行为发生在上诉人购房之前，且上诉人胡海荣对涉案房产拥有的房地产权证已于2015年7月15日被广州市中级人民法院作出的行政判决撤销。现上诉人胡海荣要求原审第三人国龙公司按购房事实为其办理涉案房产不动产登记证的民事诉讼、原审第三人李家励要求原审第三人国龙公司为其办理涉案房产不动产登记证的民事诉讼均在广州市天河区人民法院审理之中，故上诉人胡海荣对被诉的涉案房产预售合同备案登记是否具有利害关系尚处于不确定状态，根据前述法律及司法解释规定，其起诉依法应予驳回。原审法院对本案进行实体审查并作出判决，处理不当，本院予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十九条第（一）项的规定，裁定如下：一、撤销广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初840号行政判决；二、驳回上诉人胡海荣的起诉。一、二审案件受理费免予收取。本裁定为终审裁定。审 判 长 杨立志审 判 员 杨 芳审 判 员 石晓利二〇一七年七月五日法官助理 魏玲英书 记 员 王 薇