陕西省安康市汉滨区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0902民初1386号原告熊某某，男，汉族，生于1976年1月5日，陕西省安康市人，住汉滨区新坝乡。委托代理人蔡刚、张丽，陕西恒典律师事务所律师。被告景某某，男，汉族，生于1973年1月4日，陕西省安康市人，住汉滨区新坝乡。委托代理人唐荣生、姜玺，陕西政源律师事务所律师。原告熊某某与被告景某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杜圣林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊某某及其委托代理人蔡刚，被告景某某及其委托代理人唐荣生、姜玺均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告熊某某诉称：原、被告于2014年4月6日签订了《卖房协议书》，约定被告将其位于新坝镇茶栈村九组的砖混结构三间两层住宅民房和一间厨房、猪圈作价售卖给原告，原告向被告支付10万元购房款。原告在协议签订当天，便先后向被告支付了6万元的购房款（其中2014年4月6日支付2万元，2014年4月27日支付1万元，2014年6月支付2万元，2014年腊月23日支付1万元）。自协议签订后，原告一家便居住在该房屋里，但自2014年下半年开始原告发现该房屋出现严重质量问题，墙体多处出现开裂现象，已经严重影响原告一家正常居住使用，为安全起见原告不得不搬回老家居住，由于老家房子年久失修，连起码的遮风挡雨都不行，现在原告一家在外租房居住。因原告自2015年就被确诊为尘肺合并感染、肺气肿、双侧继发性肺结核，原告为看病治疗已花去全部积蓄，加之原告身患重病丧失劳动能力，另外有四个未成年子女需要抚养，现原告无法外出务工，家庭生活陷入困境。原告已经没有能力自行修复该危房，并多次找到被告协商解决，希望被告对隐瞒有严重质量缺陷的房屋能承担修复责任，但是被告却置之不理，经过司法所多部门调解均无果而终。综上所述，原告认为被告在与其签订《卖房协议书》时违反了诚实守信原则，将存在严重质量问题的危房出卖给原告，损害了原告的合法利益；同时，该房产占用为农村集体用地，原、被告房屋买卖行为未经本村村委会同意，违反了法律强制性规定，属于无效的合同，且又无法办理相关产权证件，使原告的合同目的无法实现。故原告为维护自己的合法权益，依照相关法律规定特向人民法院提起诉讼，请求确认原、被告2014年4月6日签订的《卖房协议书》无效，请求判令被告向原告返还6万元购房款，本案诉讼费用由被告承担。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、2014年4月6日《卖房协议书》、2万元收条，证明该房屋买卖没有经过村委会同意，违反了法律规定，该协议书属于无效合同。2、原告家庭户口本复印件、医院诊断证明及住院病案、大病医疗救助申请书、照片7张，证明原告家庭人员情况，原告有尘肺病，家庭经济困难；证明买卖房屋时被告隐瞒房屋质量问题，另外原告买房前自己也有房屋，按相关规定原告只能有一处宅基地。被告景某某辩称：双方于2014年4月6日签订的房屋买卖合同，合同明确约定了由被告交付房屋，原告支付购房款。为保证合同的真实有效性，在签订合同当时有三名见证人在场，并由第三人起草协议。依据《合同法》第八条和《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第六条56款之规定，双方是在平等自愿的原则下签订买卖合同，且被告依约交付房屋，原告也依约支付部分购房款，该合同合法有效受法律保护。被告与原告签订的买卖合同，不符合《合同法》第五十二条规定的无效情形。首先，被告与原告签订买卖合同不存在任何恶意串通、胁迫欺诈的无效情形；其次，法律规定了农村同村村民房屋买卖的合法有效性；再次，双方买卖房屋虽涉及宅基地的处分，与集体经济组织存在关系，但买卖房屋始终是私权的变动，且交易双方系同一集体经济组织成员，不会影响整个集体经济组织的利益。所以，双方签订的买卖合同不符合《合同法》规定的无效情形，应认定合法有效。房屋的毁损与原告不当使用存在必然的关系，原告以此为由要求被告返还购房款，严重侵犯了被告的合法权益。被告在该房屋居住多年，始终未见任何房屋毁损问题。双方在2014年4月6日签订买卖合同后，原告分三次向被告支付购房款，按照原告的主张，2014年下半年房屋出现严重的问题，严重影响其一家人居住，但原告于2014年腊月23日仍然支付部分购房款。实际上该付款行为既是认可买卖合同的合法有效性，也是认可其法定承受该房屋在自己使用期间出现的问题。经被告实地调查，该房屋并未出现原告所述墙体开裂、严重影响到居住的情形存在。原告在使用该房屋期间存在诸多不当行为：如该房屋外有水池，原告未予主意导致地面常年被青苔覆盖，土地处于潮湿环境，致使房屋基石、土质疏松变质，最终影响到房屋的墙体结构。现原告因病需要治疗花费而请求确认买卖合同无效，要求被告返还购房款的行为，严重侵犯了被告的合法权益，有悖于《合同法》有关诚实信用原则。综上所述，被告与原告签订的房屋买卖合同依法有效成立，应受法律保护，双方依约履行合同多年，现原告突然要求确认合同无效，严重侵犯了被告的合法权益。同时，根据双方买卖合同的约定：房款的支付方式为一次性支付。而原告下欠房款至今未付也构成违约，故反诉至法院请求依法判决。被告为支持自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：1、房屋买卖合同，证明原告下欠被告购房款4万元。2、欠条一张，证明原告实际下欠被告购房款4万元。3、房屋证明（集体土地使用证），证明该房屋手续合法、齐备。上述证据经当事人当庭举证、质证，对于原告提交的证据1、2组，被告认为双方在签订协议时房屋并没有开裂，协议是双方平等、自愿签订，原告的住院病历等与本案无关。对于被告提交的证据1、2、3组，原告对双方房屋买卖合同和欠条的真实性无异议，对其证明目的有意见，原告认为该协议本身是无效的，不能以此提出下欠4万元；另外原告认为集体土地使用证上的笔迹不一致，对其真实性无法确认，上面的占地面积也不对。对双方当事人提供的证据经庭审质证，本院对双方当事人提供证据的真实性予以认定作为据以定案的依据。经审理查明：原、被告于2014年4月6日签订了《卖房协议书》，双方约定被告景某某将其位于新坝镇茶栈村九组砖混结构三间两层住宅民房和一间厨房、猪圈作价售卖给原告熊某某，房屋作价共计10万元由原告熊某某向被告景某某一次性付清。协议书上原、被告和当场证人景益满、景世俭、景益云及执笔人王开军均已签名。在协议签订当天，原告熊某某向被告景某某支付了2万元购房款，被告景某某写下了收条：“收到茶栈村九组熊某某购房款贰万元整（20000.00元），收款人：景某某，2014.4.6”；原告熊某某写下了欠条：“今欠到茶栈村九组景某某买房款捌万元整（80000.00元），注：定期农历九月付款60000元，下欠20000元明年农历8月份付清，欠款人：熊某某，2014.4.6”。2014年5月份，原告熊某某一家搬进该房屋居住。2014年下半年，原告发现该房屋墙体出现开裂现象，便找到被告后经村组和司法所调解均无果。2017年4月17日，原告熊某某向本院提起诉讼，请求确认原、被告2014年4月6日签订的《卖房协议书》无效，请求判令被告向原告返还6万元购房款，本案诉讼费用由被告承担。另查明，原告熊某某陈述其于2014年4月27日、2014年6月份、2014年腊月23日分别向被告景某某支付了1万元、2万元和1万元购房款。被告景某某在答辩期间向本院提起了反诉，请求依法判决被反诉人熊某某支付下欠房款4万元，但被告未在规定期限向本院缴纳反诉的诉讼费用。本院认为:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案原告在购买被告房屋时，双方虽在公平、自愿的情况下签订了购买合同，但本协议未经当地经济集体组织即村委会的认可和同意，违背了《中华人民共和国土地法》及《中华人民共和国物权法》对农户要求一户只有一处宅基地的强制性规定，农村房屋的宅基地属当地经济集体及村委会所有，未经村委会同意便转移宅基地的使用权主体，损害了村委会作为土地所有权人的权益，故本协议应属无效合同。原告要求被告返还6万元购房款的诉讼请求，由于合同无效，本院应予支持。被告辩称的房屋损坏是由于原告使用房屋不当致使造成等情况，被告未就此提出反诉，故本院无法做出结论。被告如主张原告在使用房屋期间造成被告的各项经济损失，可另案起诉解决。现根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条之规定，判决如下：一、原告熊某某与被告景某某于2014年4月6日签订的《卖房协议书》无效。二、由被告景某某返还原告熊某某的购房款6万元、其位于新坝镇茶栈村九组砖混结构三间两层住宅民房和一间厨房、猪圈由原告熊某某返还给被告景某某。(限本判决生效后30日内履行)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1300元减半收取650元，由被告景某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审判员  杜圣林二〇一七年七月十三日书记员  牛 威