广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终360号上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：肖志均，该公司总经理。委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。委托代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向林，男，1973年3月29日出生，土家族，户籍住址罗定市。现住罗定市。委托代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）因与被上诉人向林商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创宇公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审中，创宇公司请求变更第1个诉讼请求为：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、一审法院认定上诉人存在逾期办证的违约行为是法律适用错误。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，因为《不动产登记暂行条例》的出台，是上诉人无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致上诉人不能在合同约定的期限内办证的主要原因是政策发生了相关的重大变化，要求上诉人继续履行合同是明显不公平，请法院根据公平原则，结合案件的实际情况确定对合同办证部分条款进行变更或者解除。二、一审法院要求上诉人承担违约责任存在事实认定错误与法律适用错误。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。上诉人在知悉上述情况后，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）多次要求业主配合办理书面授权委托手续，但被上诉人置若罔闻。根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，上诉人已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）多次要求业主配合办理书面授权委托手续，并于2015年11月16日在XX新城小区每座楼的大堂公示处公示《关于办理房屋权属证书的通知》，又在2015年12月11日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》，但被上诉人至今未签署，亦未提供书面授权委托书，导致上诉人无法为被上诉人办理房产证，因此责任在于被上诉人。从本案可推知：被上诉人明显是为自己的利益而不正当地阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。被上诉人对自己的过错应当承担责任。2、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”在本案中，上诉人已经将数百户业主有关办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房管局，而罗定市房管局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房管局也只有在已具备办证条件的情况才会向提交人（即本案上诉人）开具回执。可见，上诉人出售的商品房是已经符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的相关情形，但因被上诉人拒不提供委托办证的授权委托书的行为，导致产权登记迟延，造成上诉人无法按要求提交办理权属的材料的原因在于被上诉人。三、一审法院存在事实认定的错误。《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点第一句但书后面的内容：“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知……”该条约定明确，上诉人代办房地产权证，必须由被上诉人履行了两个义务后才可以进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为此，被上诉人仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。综上，至今不能办证的责任在于被上诉人，被上诉人要求上诉人承担迟延办证的违约责任于法无据，也与约定不符。请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人向林辩称：上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，理由如下：1、上诉人认为《不动产登记暂行条例》的出台是不可抗力的因素导致不能办证是错误的，因为《不动产登记暂行条例》的出台是在上诉人违约后，如果上诉人在合同约定的期限内为被上诉人办理好房产证，是不会受《不动产登记暂行条例》出台的影响，所以上诉人在因为《不动产登记暂行条例》出台后产生的一切责任应由其自行承担。2、上诉人认为不能办理房产证的原因是被上诉人未办理书面委托才导致不能办证，没有事实和法律依据。在签订购房合同时被上诉人已经缴纳了所有的契税和办证费用，并且签署了办证的委托书，上诉人以被上诉人不配合办证为由进行抗辩不符合事实，不但有一审判决查明的事实进行认定，而且还有上诉人在二审庭前提交的不动产权证书予以证实，不动产权证书是在一审判决后上诉人才办理出来的，在这个过程中，我方并未重新办理过任何的委托手续，所以上诉人以被上诉人未按其要求重新签署委托书为由进行抗辩没有事实和法律依据，与上诉人自己提交的证据也相互矛盾。实际上不能办理房产证的原因是上诉人未取得商品房原始登记以及未缴纳契税，不能办理房产证的原因在于上诉人，而不在被上诉人，所以上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。向林向一审法院起诉请求：1、创宇公司支付向林逾期办证违约金63832.12元（以525752元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是52.58元/天，从2012年11月30日交房后180天即从2013年6月1日开始计算到房产证办结之日止，暂计算至2016年9月27日，共1214天，合计63832.12元）；2、本案诉讼费、鉴定费等费用由创宇公司承担。一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道XX居委XX路XX号的XX新城住宅小区的房地产开发商。2011年5月18日，向林作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX新城住宅小区第XX座X层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为525752元。第六条约定买受人必须在2011年5月18日前付清首期房款295752元给出卖人，剩余房款23万元须于2011年5月31日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。乙方未按甲方书面通知确定的时间和地点办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日起，视为该商品房已符合交房条件并已实际交付乙方，此后产生的一切费用（包含但不限于该物业管理费及公摊水电费用）及该商品房的全部风险责任由乙方承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……。合同签订后，向林按约定付清了购房款，并于2011年5月18日向创宇公司支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用16559元。2015年10月2日，向林办理了收楼手续。另查明：涉案商品房于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。向林认为，创宇公司存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年9月30日诉至一审法院，要求处理。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。向林与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案主要的争议焦点为：创宇公司是否存在逾期办证的违约行为？违约金应从何时起算？本案中，创宇公司于2011年5月18日已收取向林支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用，创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受向林要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，向林已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，向林亦已向创宇公司交付了办证资料及完善了有关手续，向林与创宇公司之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2011年5月18日已成立。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，创宇公司须在商品房“交付”使用后的180日内为向林办妥房产证。《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。根据双方签订的《合同补充协议》第四条的约定：“甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”。即创宇公司在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，还应为向林办妥房地产权证。该约定明确了创宇公司的办证义务及期限，现创宇公司未能依约为向林办妥产权证件，其行为已构成违约。因此，创宇公司须在将符合合同约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则，创宇公司应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向向林支付违约金，至房地产权证出证之日止。创宇公司至今未向房地产登记部门递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于向林方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故向林要求创宇公司支付从2013年6月1日起至办妥房产证之日止，每日按商品房总价款525752元的0.1‰的标准计算违约金的主张，一审法院仅从2014年10月26日起予以支持，计至2016年9月27日（共702天）的违约金为36907.79元；向林主张的从2013年6月1日起计至2014年10月25日止的逾期办证违约金，没有依据，不予支持。创宇公司提出的抗辩意见，合法有据部分，一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月26日计至2016年9月27日止的逾期办证违约金36907.79元给向林；从2016年9月28日起的逾期办证违约金，每日按商品房总价款525752元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。二、驳回向林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1396元（向林已预交），由向林负担589元，由云浮市创宇贸易有限公司负担807元。二审中，上诉人创宇公司为支持其上诉请求提交了以下证据：1、《不动产权证书》复印件一份，拟证明上诉人已经代被上诉人完税，并于2017年4月11日取得不动产权证书。2、税收缴款书复印件一份，拟证明契税缴纳情况。3、罗定房管局收件收据（回执）复印件一份，拟证明上诉人提交资料办理商品房权属初始登记情况。4、咨询函、委托书、房地产权登记申请书、房屋转移登记询问表（受让方）复印件各一份，拟证明委托书、房地产权登记申请书、房屋转移登记询问表是必须资料。向林对上述证据质证认为：对证据1的三性无异议。对证据2、3、4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这些证据是在被上诉人起诉后才取得，证明上诉人违约的事实，也证明诉讼时效应从办结证之后才开始计算。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明：创宇公司于2016年1月4日为办理罗定市XX路XX新城住宅小区XX座的商品房权属初始登记向罗定市房地产管理局递交资料。创宇公司于2017年4月11日为向林办理取得不动产权证书【证号：粤（2017）罗定市不动产权第200XXXX号】。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。本案中，创宇公司于2011年5月18日已收取向林支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用，创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受向林要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，原告已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，向林亦已向创宇公司交付了办证资料及完善了有关手续，向林与创宇公司之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2011年5月18日已成立。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，创宇公司须在2012年11月30日前将商品房交付给向林使用并在商品房“交付”使用后的180日内为向林办妥房产证。《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。根据双方签订的《合同补充协议》第四条的约定:“甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即创宇公司在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，还应为向林办妥房地产权证。该约定明确了创宇公司的办证义务及期限，现创宇公司未能依约为向林办妥房产证，其行为已构成违约。向林于2015年10月2日收楼，创宇公司须在将符合合同约定的商品房交付使用后的180日内（即2015年10月2日至2016年3月30日期间）办妥房产证，否则，创宇公司应自逾期之日的次日（即2016年3月31日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向向林支付逾期办证的违约金，至房地产权证出证之日止。创宇公司对逾期办证的原因未能提供充分证据证明是在于向林方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故创宇公司应从2016年3月31日起至办妥房产证之日即2017年4月11日止（共376天），每日按商品房总价款525752元的0.1‰的标准计算违约金给向林，本院仅从2016年3月31日起予以支持，计至办妥房产证之日即2017年4月11日止（共376天）的违约金为19768元。一审法院判决创宇公司从2014年10月26日起计算逾期办证违约金，没有依据，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求合法合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院作出的（2016）粤5381民初2158号民事判决。二、限云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年3月31日起计至2017年4月11日止的逾期办证违约金19768元给向林。三、驳回向林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1396元，由向林负担963元，由云浮市创宇贸易有限公司负担433元。二审案件受理费1396元，由向林负担963元，由云浮市创宇贸易有限公司负担433元。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一七年七月三十一日书 记 员  冯家玲