上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终6136号上诉人（原审原告）：上海合达聚合物科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区沔北路58弄99号。法定代表人：万小龙，董事长。委托诉讼代理人：牛勇，上海市天域律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海弘冠建筑工程有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区殷家浜路1683号101室。法定代表人：黄文明，总经理。委托诉讼代理人：孟锋，上海韩明志律师事务所律师。委托诉讼代理人：付洋，上海韩明志律师事务所律师。上诉人上海合达聚合物科技有限公司（以下简称合达公司）因与被上诉人上海弘冠建筑工程有限公司（以下简称弘冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初87117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，于同年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人合达公司的委托诉讼代理人牛勇、被上诉人弘冠公司的委托诉讼代理人付洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：（1）合达公司与弘冠公司于2007年8月1日签订第一份《厂房租赁协议》当日，为合达公司办理工商变更登记之需，弘冠公司提供了案外人上海A有限公司（以下简称A公司）的房产证，并安排合达公司与A公司签订《厂房租赁协议》。合达公司并不清楚弘冠公司与A公司之间的关系，亦不清楚第一份《厂房租赁协议》约定的租赁房屋系违法建筑。双方纠纷发生后，合达公司才了解到弘冠公司与上海市浦东新区XX镇XX村民委员会（以下简称XX村委会）签订的《租赁协议》约定租期至2012年12月31日届满。2012年11月8日，XX村委会向弘冠公司发函，明确将于2012年12月31日如期收回出租的土地，自2013年1月1日不再收取弘冠公司租金。2016年8月15日，政府部门发布拆违公告，要求韩荡工业园企业清退，但弘冠公司称，正与政府有关部门交涉，合达公司可以继续生产，并继续收取合达公司租金。从上述事实可以看出，双方合同签订及履行过程中，弘冠公司存在多重欺诈行为，双方之间合同无效，弘冠公司应当承担主要责任。自2013年1月1日起，弘冠公司已无权向合达公司出租相应房屋，更无权收取相应租金，合达公司要求弘冠公司退还部分租金的请求，应当得到支持。（2）在弘冠公司于2016年9月26日要求合达公司必须在2016年10月31日清场的情况下，合达公司无法正常搬迁相关设备，不得以将相关设备作为废品予以处理，因此，客观上存在设备损失。本案并非弘冠公司提出搬迁，合达公司应当返还相应用电申请费。合达公司向离职员工支付经济补偿金以及发生的搬迁费系合达公司搬迁至浙江湖州而产生的损失，弘冠公司应当予赔偿。此外，一审确定的装修损失过低。弘冠公司辩称，合达公司对于租赁房屋无合法权属证明是明知的，弘冠公司不存在相应过错。XX村委会并未实际向弘冠公司收取租赁土地，合达公司占有、使用租赁房屋，应当支付相应使用费。双方租赁合同实际因政府拆违而无法继续履行，合达公司要求返还用电申请费不符合合同约定。合达公司与其员工之间的关系，与弘冠公司无关。请求驳回上诉，维持原判。合达公司向一审法院起诉请求判令：1、弘冠公司退还2012年12月至2016年9月租金总额人民币2,574,163元的70%计1,801,914.10元；2、弘冠公司返还用电申请费8万元；3、弘冠公司赔偿设备、增建厂房总费用1,003,449.02元计算折旧后净值损失501,724.51元；4、弘冠公司赔偿合达公司被迫解除员工劳动合同所支付的离职补偿金273,446.60元；5、弘冠公司支付合达公司搬迁费用164,301元；6、弘冠公司支付违约金10万元。一审法院认定事实：2007年3月22日，合达公司（乙方）与上海B有限公司（甲方）签订《租房意向书》，其中载明：乙方由于厂房即将动迁，公司必须搬迁，故经实地考察，乙方决定租赁甲方现正在建造的位于XX镇韩荡工业区的厂房，厂房建筑面积约3,200平方米，结构为二层。2007年5月22日，合达公司（乙方）与上海B有限公司（甲方）签订《申请配电房用电合作协议》，其中载明，由于乙方生产用电量较大，乙方要求甲方在申请配电房用电量时加大，故申请用电费用也因此增加，双方协议一致：乙方向甲方租赁的厂房位于XX镇XX村XX园区，乙方在总用电申请费用中承担8万元，其余费用由甲方承担；该配电房产权属于甲方所有，使用权属于乙方；乙方租赁厂房至该厂房遇到国家拆迁，甲方将退还该笔用电申请费8万元给乙方，如乙方在厂房未拆迁之前主动搬迁至其他地方，那么甲方不退还该笔用电申请费8万元。2007年6月19日，合达公司（甲方）与上海B有限公司（乙方）签订《装修工程合同》，其中约定甲方委托乙方承建XX镇XX村XX园区甲方车间装修及锅炉房工程，闭口价20万元，包工包料，施工内容为钢结构锅炉房，底层车间项目有车间砖墙隔断、职工休息室砖墙隔断、石膏板吊顶、铺贴地砖、安装门窗、安装照明等，二层车间项目有试验室石膏板双面隔墙、石膏板吊顶、墙面乳胶漆二批二度、铺贴地砖，试验室砖砌双层试验台等；锅炉房在2007年6月14日至6月25日全部完工，其他装修在2007年7月15日前全部完工。2007年8月1日，合达公司（乙方）与上海B有限公司（甲方）签订《厂房租赁协议》，其中约定乙方租用甲方位于浦东新区XX镇XX路XX弄（韩荡村工业区内）厂房、办公楼及附属设施计3,200平方米做生产场所（不包括乙方出资甲方承建的锅炉房和电梯间），起租日期自2007年8月1日至2010年7月31日止，年租金51万元。同月，合达公司为申请变更公司住所地信息，与案外人上海A公司签订房屋租赁协议，约定XX路XX弄XX号房屋，面积249.50平方米，租赁期限10年。2007年8月8日，上海B有限公司（乙方）与上海市浦东新区XX镇XX村民委员会（甲方）签订《租赁协议》，其中约定甲方将XX村XX路以南，军民路东侧地块中4.53亩土地租赁给乙方用于堆场，租赁期限从2007年7月1日至2012年12月31日，土地租金每亩8,000元/年。同日双方又签订《租赁协议》一份，其中约定甲方将XX村XX路以南，军民路东侧地块中0.53亩土地租赁给乙方用于堆场，租赁期限从2007年9月1日至2012年12月31日，土地租金每亩8,000元/年。2009年，上海B有限公司更名为上海C有限公司。2010年7月10日、8月23日，合达公司（乙方）与上海B公司（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》各一份，其中约定乙方租用甲方位于浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋（建筑面积约3100平方米）、88号房屋（建筑面积约300平方米），租赁期限均自2010年8月1日至2013年7月31日，租金分别为每年60万元、6万元。2013年7月1日，合达公司（乙方）与上海B公司（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，其中约定乙方租用甲方位于浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋，建筑面积约3,100平方米，另包括88号仓库在内，租赁期限自2013年8月1日至2014年7月31日，租金为每年67万元。2014年6月20日，合达公司（乙方）与上海B公司（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，其中约定乙方租用甲方位于浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX房、XX号仓库，建筑面积约3,300平方米，租赁期限自2014年7月1日至2015年12月31日，租金为每年72万元，合同第十三条约定，甲乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途终止，则视为该方违约，双方同意违约金10万元。2015年，上海C有限公司更名为上海弘冠建筑工程有限公司。2015年12月31日，租赁期限届满后，合达公司与弘冠公司未再续签书面租赁合同。2016年1月至5月，合达公司支付2016年度上半年租金合计36万元。2016年7月8日，合达公司又支付租金16万元。2016年8月15日，上海市XX办公室发布公告，告知为贯彻落实市委、市政府关于补城市短板、集中进行环境综合整治要求，进一步推进重点区域环境综合整治，2016年区委、区政府已将XX镇XX村XX园区列入全区综合整治重点点位，整治范围东至韩荡村村界、南至沈家港、西至军民路、北至沔北路范围内，重点整治违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住等行为，自本公告发布之日至2016年11月30日，整治范围内的违法建筑必须在2016年10月30日前自行清空、搬离、拆除；逾期不执行的，由政府执法部门依法进行查处，涉及违法犯罪的，依法追究法律责任。2016年9月26日，弘冠公司委托上海市宏洲律师事务所向合达公司发送律师函，告知涉案租赁物为违章建筑，根据上海市整治环境、规范的需要，要求拆除租赁物，限合达公司在2016年10月30日前自行清空、搬离、拆除自行搭建的构筑物和地上物。2016年11月，合达公司搬离涉案房屋。现涉案房屋已被拆除。一审审理中，合达公司表示其诉请三中的设备及增建厂房具体指：车间一楼有1999年购置的一号反应釜（含减速机）、二号反应釜、三号反应釜，2001年购置的十号中试反应釜，2005年购置的九号反应釜，2007年购置四号、七号、八号反应釜，2007年建造锅炉房及控制系统一套、电梯（XX楼XX楼），2008年建造杂物储藏室、购置大烘箱3台，2015年购置试验用反应釜。车间二楼在2007年建造质量部储藏室、劳防用品库及机修备件库、生产及现场办公室、生产员工休息室，2014年添置了电控系统，2016年建造了二楼铁围栏；检验室在2007年购置试验用通风柜，2012年购置试验桌；研发实验室在2003年购置试验桌一套，2008年、2009年购置试验用通风柜3套；仓库在2015年1月购置气缸带夹具模具。合达公司又称2016年11月10日，合达公司（乙方）与案外人上海D有限公司（甲方）签订收购合同，约定乙方自愿将上述机器设备及建筑物等材料以42,000元的价格转让给甲方。一审审理中，弘冠公司表示：上海市浦东新区XX镇XX路XX弄系韩荡村工业园区，其中仅有上海A公司所有的建筑面积为249.50平方米的房屋有产权证，其余均无产证。弘冠公司实际出租给合达公司的系二层厂房及XX楼、XX号仓库，并无产证。合达公司确认其实际租赁房屋为二层厂房及XX楼、XX号仓库。一审法院认为，合达公司与弘冠公司就涉案房屋签订房屋租赁合同，在合同约定的租期届满后，合达公司继续使用租赁物，弘冠公司未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。根据查明事实，涉案房屋无产权证，亦未取得建设工程规划许可证，双方之间的房屋租赁合同关系因租赁标的物违法而无效。因房屋租赁合同无效，该合同中的违约条款亦应无效，故合达公司依据合同主张违约金，缺乏依据，不予支持。关于已付租金问题。房屋租赁合同无效的，弘冠公司有权要求合达公司参照合同约定的租金支付房屋占有使用费，合达公司已支付租金作为合达公司实际占有使用涉案房屋而对弘冠公司的折价补偿，故合达公司要求弘冠公司退还已支付租金的诉请，于法无据，不予支持。在房屋租赁合同关系中，出租人负有交付合法租赁物的义务，承租人在订约、交付时对租赁物是否有产权证及取得建设工程规划许可证等亦负有审查义务，本案中，合达公司、弘冠公司均未尽到上述义务，且合达公司为办理变更公司住所地信息而与案外人签订房屋租赁合同，可以得知合达公司对于系争房屋无合法手续，故对导致合同无效，双方均有过错，对因合同无效产生的损失，应承担同等责任关于损失的认定：1、设备损失。设备系合达公司经营所需而添置，部分设备也是从原先租赁厂房搬迁至涉案房屋，对于上述设备，合达公司完全可以自行处理，合达公司也于2016年11月将上述设备转让给案外人，故上述设备不应纳入租赁合同无效导致的损失。2、装修损失。对于合达公司主张的增建厂房，实为不可移动的已经附合的装修装潢，2007年由合达公司委托弘冠公司进行车间装修及锅炉房工程，说明弘冠公司同意合达公司对房屋进行装饰装修。现房屋租赁合同无效，双方应按照过错程度分担装饰装修物的损失。3、用电申请费。双方约定涉案房屋遇到国家拆迁时，弘冠公司退还用电申请费8万元，然涉案房屋系因环境综合整治工作，对违法建筑进行相应拆除，并非拆迁，故合达公司要求弘冠公司返还用电申请费，不予支持。但因租赁合同无效，用电申请费确为合达公司实际损失，应由双方根据过错程度予以分担。4、离职补偿金、搬迁费。因弘冠公司未能提供充分证据予以证明，且无合同及法律依据，不予支持。综上，关于双方应予分担的损失，因涉案房屋已被拆除，无法通过实物鉴定的方式确定现值，一审结合合达公司实际使用时间以及双方过错程度等酌情确认弘冠公司应赔偿合达公司损失6万元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、第九条的规定，于二〇一七年三月六日作出判决：一、上海弘冠建筑工程有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海合达聚合物科技有限公司损失6万元；二、驳回上海合达聚合物科技有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,144元，减半收取计15,072元，诉讼保全费5,000元，以上合计20,072元，由上海合达聚合物科技有限公司负担19,112元，由上海弘冠建筑工程有限公司负担960元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，合达公司与弘冠公司签订的租赁合同于2015年12月31日到期后，双方并未续签，但合达公司继续使用租赁房屋，宏观公司亦继续收取合达公司租金，双方事实上形成不定期租赁关系。当然，由于租赁房屋不具有合法性，双方之间的租赁合同关系自始无效。合达公司主张弘冠公司于合同订立及履行过程中存在欺诈，实际指向弘冠公司对合同无效的过错认定问题。合达公司作为承租人，在签订租赁合同时亦具有谨慎义务，即应当要求出租人弘冠公司提供租赁房屋的合法权属证明。从合达公司办理工商变更登记时，另行与案外人A公司签订并未实际履行的租赁合同的事实来看，合达公司应当知道系争租赁房屋无合法手续，其对系争租赁合同无效存在明显过错。关于弘冠公司与XX村委会之间的租赁关系是否先于弘冠公司与合达公司之间的租赁合同到期，XX村委会是否要求弘冠公司返还租赁土地，在政府相关部门发布拆违公告后，弘冠公司是否告知合达公司可继续使用租赁房屋，均与本案租赁合同的效力无关。据此，就本案租赁合同无效而言，一审认定合达公司与弘冠公司承担同等责任，并无明显不当。合同无效后，因合同而取得的财产应予以返还，不能返还或者返还没有必要的，应折价赔偿。双方的相应损失应根据双方过错程度各自承担相应责任。合达公司作为承租人，本应返还租赁房屋以及实际占有、使用租赁房屋期间所产生的利益，该利益可以使用费的形式参照双方约定的租金标准予以确定。基于合同相对性，合达公司应当向出租人弘冠公司支付使用费。至于弘冠公司与XX村委会之间的关系，与合达公司无关。合达公司以弘冠公司与韩荡村之间的租赁合同早已到期为由，要求弘冠公司返还其已支付的租金，缺乏依据。合达公司于本案中主张的因合同无效而导致的损失，包括四个方面。关于设备损失，2016年8月15日，政府部门已经发布公告，要求包括本案租赁房屋在内的违法建筑必须在2016年10月30日前予以拆除。合达公司对此知悉的情况下，应当提前做好设备的搬离、处置工作。所谓弘冠公司通知其可以继续生产，并无依据。据此，合达公司客观上不应存在所谓设备损失问题。其次，合达公司主张的搬迁费以及因搬迁而支付给员工的离职补偿金本身与租赁合同的无效无直接因果关系，因为合同有效，履行期间届满或者提前解除亦必然发生搬迁的问题。最后，关于用电申请费及形成固定添附的装修损失，一审已经纳入合达公司因合同无效而导致的损失范畴。至于弘冠公司应当赔偿的具体金额，一审基于本案实际情况，结合合达公司实际使用房屋的时间以及双方过错程度等酌情确定为6万元，并无不妥。合达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29,691元，由上诉人上海合达聚合物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  金绍奇代理审判员  潘俊秀审 判 员  许 军二〇一七年七月二十六日书 记 员  罗静深附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……