重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民初6号原告：马芝忠，男，1969年1月23日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人（特别授权）：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司忠县支行，住所地重庆市忠县忠州镇中博大道38号附7号，统一社会信用代码915002336710140245。诉讼代表人：段云军，行长。委托诉讼代理人：刘智全，重庆海外律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴强，重庆海外律师事务所律师。第三人：重庆市贤友电器有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇人民路308号，组织机构代码69929282-7。法定代表人：马芝九。第三人：马芝九，男，1972年5月16日出生，汉族，住重庆市忠县。第三人：彭清华，女，1975年10月20日出生，汉族，住重庆市忠县。原告马芝忠与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司忠县支行（以下简称邮储忠县支行）、第三人重庆市贤友电器有限公司（以下简称贤友公司）、马芝九、彭清华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马芝忠及其委托诉讼代理人任成羽，被告邮储忠县支行的委托诉讼代理人刘智全，到庭参加诉讼；第三人贤友公司、马芝九、彭清华经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告马芝忠向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止对马芝忠实际占有的重庆市忠县忠州镇白公路20号1-1第二层房屋（面积约60平方米）的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、诉争房屋系原告所有，并非马芝九、彭清华所有。2011年，马芝九将自己购买的位于重庆市忠县忠州镇白公路20号1-1共10套房屋进行加隔层施工，将房屋改造成上下两层独立的房屋结构，下层为高3.3米的商场用房，上层为高3.1米的砌好墙的住宅用房，上面和下面互相隔开，有独立通道。当时忠县建委为此对马芝九进行了罚款处理，马芝九也交纳了罚款和相关配套费用。2012年10月6日，原告与马芝九、彭清华签订了《购房协议》，以10万元的价格购得了诉争房屋。原告按协议约定于2012年12月29日将购房款10万元支付给了马芝九。原告于2012年1月起开始实际入住，并以原告为住户名字申请办理、安装了水表和电表，每年交纳使用的水电费。原告签订的《购房协议》真实有效，已交清房款，实际占有房屋，是善意取得，诉争房屋已属原告所有。二、被告申请执行属于原告的诉争房屋是错误的。原告占有使用诉争房屋三年之后，彭清华才于2014年8月1日与被告签订《重庆市房地产抵押合同》，将重庆市忠县忠州镇白公路20号1-1第一层（房屋高度为3.1米）共10套房屋抵押给了被告。原告对此毫不知情，直至马芝九通知后才得知诉争房屋面临强制执行。根据评估书的记载，抵押物信息为“该建筑物平街1��、层高约3米，建筑面积884.06平方米”。因此，抵押范围仅限于一层，原告购买的二层并不在抵押范围内，被告无权对原告的房屋申请执行。被告邮储忠县支行答辩称，一、原告认为诉争房屋属于原告不属实。1.搭建的第二层属于构筑物，属于房屋的一部分，不属于有产权的房屋；2.原告没有证据证明其享有该构筑物的所有权；3.原告没有与彭清华签订购房合同，也没有实际履行，没有支付购房价款；4.即使签订了购房合同，原告也存在重大过错。二、被告享有的抵押权合法有效。根据物权法的规定，不动产物权的产生，经依法登记产生效力，被告的抵押权办理了登记，并且登记簿载明了抵押物的房地产权证、处所面积等事项，依法享有担保物权。评估报告是彭清华单方委托评估的，其内容不是担保物权的设立依据。综上，原告无证据证明其��有排除强制执行的权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人贤友公司、马芝九、彭清华未作陈述。原告马芝忠为证明其主张的事实成立，向本院举示了如下证据：1.购房协议及收条一份，拟证明原告购买诉争房屋并支付10万元价款的事实；2.水表用户信息及缴费清单各一份、电费发票两份，拟证明原告实际居住的事实；3.房地产抵押估价报告、重庆市房地产抵押合同各一份，拟证明评估报告中载明的抵押物层高为3米、抵押合同中没有马芝九签名的事实；4.重庆市第二中级人民法院执行异议听证笔录、执行裁定书各一份，拟证明诉争房屋不属于抵押物，裁定错误；5.民事起诉状、受理通知书、举证通知书、传票等，拟证明原告另案提起诉讼的事实。对于上述证据，被告邮储忠县支行质证认为：对于证据1，真实性、关联性不认可，购房协议中未明确房屋位置，不能认定协议中的房屋即为本案诉争房屋，且购买的系非法建筑，协议无效，收条内容表明原告并未实际支付房屋价款，也未提供转款凭证支付了价款；对于证据2，真实性、关联性有异议，从购房协议看水电不应由原告开户，且缴纳水电费不能证明其对房屋享有权属；对于证据3，真实性无法确认，关联性也有异议，评估报告是马芝九、彭清华委托的，不能证明被告认可该报告，且评估机构的陈述不能作为担保物权设立的依据，马芝九并非抵押物所有权人，所以抵押合同无须马芝九签字；对于证据4，对听证笔录的真实性、关联性有异议，对裁定书的真实性无异议，对关��性有异议，房屋是非法搭建的，且原告知情；对于证据5，真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告对诉争房屋享有所有权。被告邮储忠县支行为证明其主张的事实成立，向本院举示了房地产抵押估价报告一份，拟证明本案诉争房屋的层高为6米，原告举示的估价报告不能证明抵押物层高。原告马芝忠质证认为，对估价报告的真实性有异议，评估时间是2010年3月12日，而抵押借款的时间是2014年8月1日，该评估报告与本案无关联性。本院经审理查明，彭清华系重庆市忠县忠州镇白公路20号1-1的10套房屋的登记所有权人，登记时间均为2010年。马芝九曾对房屋进行隔层施工（其自述系在2011年），将房屋改造成上下两层结构，诉争房屋即属于二层中的一间。据原告马芝忠陈述，其系于2012年1月起入���诉争房屋。2014年6月16日，马芝九、彭清华以重庆市忠县忠州镇白公路20号1-1的10套房屋作为抵押向被告邮储忠县支行申请贷款。双方于2014年8月1日签订了《重庆市房地产抵押合同》并在重庆市忠县国土房管局办理了抵押登记。本院在执行邮储忠县支行与贤友公司、马芝九、彭清华借款合同纠纷一案中查封了重庆市忠县忠州镇白公路20号1-1的10套房屋。2016年11月21日，马芝忠向本院执行局提出执行异议，要求解除查封。本院执行局于2016年12月12日作出（2016）渝02执异43号执行裁定书，驳回了马芝忠的执行异议。上述事实，有当事人的陈述及房地产抵押估价报告、重庆市房地产抵押合同、重庆市第二中级人民法院执行异议听证笔录、执行裁定书等予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告是否系诉争房屋的所有权人���2.原告是否享有其他足以排除强制执行的民事权益。关于诉争房屋的所有权问题。诉争房屋系由原房屋分隔而来，在未独立办理所有权登记的情况下，仍属于原房屋的一部分，登记所有权人仍为彭清华，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”的规定，应认定彭清华为诉争房屋所有权人，故原告并非诉争房屋的所有权人。关于原告是否享有其他足以排除强制执行的民事权益的问题。现原告以其购买并实际占有使用诉争房屋为由，主张排除强制执行，应审查其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，即是否对诉争房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据诉争房屋的实际情况及未单独办理所有权登记等事实，应认定原告应当知道该房屋系违法分隔改建而来。现原告���张其系诉争房屋的买受人，即使其符合该条前三项规定的情形，但购买明知是他人违法分隔改建而成的房屋，致不能办理过户登记，显然系因其自身原因所致，不符合该条第四项规定的情形，故本案原告对诉争房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。关于原告提出的诉争房屋不在抵押范围内的问题。本院认为，诉争房屋是否在抵押范围内，只影响被告是否享有优先受偿权，并不妨碍被告申请强制执行，故原告以该理由主张排除强制执行不能成立。综上，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。第三人贤友公司、马芝九、彭清华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告马芝忠的诉讼请求。本案案件受理费2300元，由原告马芝忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 杨 超代理审判员 沈 平人民陪审员 杨继萍二〇一七年七月十一日书 记 员 蹇佳莉