南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2016）桂7102民初827号 原告：广西欧泰投资有限公司，住所地南宁市青秀区。 法定代表人：欧广慧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李春晖，广西桂兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐振兴，广西桂兴律师事务所律师。 被告：广西爱心投资有限公司，住所地南宁市青秀区。 法定代表人：窦文惠。 原告广西欧泰投资有限公司（以下简称欧泰公司）与被告广西爱心投资有限公司（以下简称爱心公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院于2017年1月9日裁定转为普通程序，并于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告欧泰公司的委托诉讼代理人李春晖、唐振兴到庭参加诉讼，被告爱心公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧泰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告欧泰公司依 约解除《办公场地租赁合同》的行为合法有效；2.被告爱心公司向原告欧泰公司支付租金41857.6元、违约金1634754.3元，合计1676611.9元；3.本案诉讼费用由被告爱心公司承担。事实和理由：2012年11月30日，原、被告双方就南宁市青秀区民族大道136-2号华润大厦B座2902-1号房屋（租赁面积为505.16平方米）租赁事宜，签订了《办公场地租赁合同》，合同约定：租赁期限为2013年1月15日至2019年1月14日；租金的计算方法为2013年1月15日至2014年1月14日期间，每月租金单价为165元/平方米（不含税），该租金单价自2014年1月15日起，在前一年的基础上逐年递增8%；租金按季度结算，被告应在每季度到期5日前将下季度的租金交付给原告。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给了被告使用，在履约过程中，被告多次拖欠原告的租金。根据合同的约定，被告应当在2016年1月15日前支付2016年首个季度的租金272786.4元，但被告长期拒不支付。2016年3月11日，原告向被告发出了《办公场地租金催收函》，要求被告在2016年3月15日前足额缴纳租金，否则原告将按照合同的约定收取违约金并解除租赁合同。被告收到催收函后仍然未能足额支付拖欠的租金，原告根据合同的约定行使解除权，于2016年3月24日向被告发出《关于尽快清空、搬离租赁场地的通知》，通知载明，因被告直至2016年3月24日仍欠原告 192786.4元租金，已经构成根本性违约，原告决定依约解除原、被告双方签订的租赁合同，并要求被告在2016年3月31日前清空、搬离租赁场地。原告于2016年6月12日再次发出《关于再次通知清空、搬离租赁场地的函》，重申合同已经解除，并要求被告于2016年6月17日前清空搬离租赁场地。原、被告的租赁合同在解除通知书送达给被告之际已经合法解除。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院。 被告爱心公司未作答辩。 原告欧泰公司围绕诉讼请求依法提交了证据。被告爱心公司 经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对原告欧泰公司提交的证据，本院认定如下：《办公场地租赁合同》、《办公场地租金催收函》、《关于缓交办公场地租金的函》、《关于再次通知清空、搬离租赁场地的函》、房屋产权证、邮政特快专递单、银行转帐凭证，以上证据真实、合法有效，且与本案有关联，本院予以采信。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南宁市房屋所有权人是原告。2012年11月30日，原、被告签订了《办公场地租赁合同》，约定，原告将位于南宁市及固定附着物、设施和设备出租给被告作为办公室使用，建筑面积505.16平方米；租赁期限从2013年1月15日至2019年1月14日；2012年11月30日至2013年1月14日为免租期，被告无须支付租金，2013年1月15日为起租日；从2013年1月15日至2014年1月14日止，每月租金为165元/平方米，自2014年1月15日起，租金在前一年的基础上逐年递增8%；租金按季度结算，被告应在每季度到期5日前将下季度的租金（如交付租金的最后日期为法定节假日，则顺延）以现金或转帐付款方式交付给原告，第1个季度的租金250054.20元于本合同签订并按双方约定起租日起由被告向原告即时交付；被告于起租日起向原告支付租赁保证金250000元；被告逾期15日未向原告支付当月租金，且经原告两次书面催告仍未支付的，原告有权单方解除合同；原、被告约定，任何一方按本合同送发的任何书面通知和其他函件可根据合同所留通讯方式交给接收一方，若以邮件邮寄发出，则以邮局回执单所载日期起的第三日视为已送达；如通讯方式有所变更，须在变更日起10日内书面通知对方，否则任何一方按原通讯方式发出的任何书面通知和其他函件，皆视为已送达另一方；在本合同租赁期内任何一方无法定或约定的理由违约，违约方须向守约方赔偿租赁期内应履行而未履行该房产租金总额50%的赔偿金等内容。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告。 因被告未依约支付2016年第一季度的租金，故原告于2016年3月11日向被告发出《办公场地租金催收函》，载明被告应于2016年1月15日前支付2016的首个季度的租金 272786.4元，要求被告于2016年3月15日前支付租金，否则原告将收取违约金并解除租赁合同。当日，原告向合同中约定的被告的通讯地址邮寄了上述通知。 2016年3月11日，被告向原告发出《关于缓交办公场地租金的函》，承诺于2016年3月18日前将2016年第一季度的租金付清。 2016年3月24日，原告向被告发出《关于尽快清空、搬离租赁场地的通知》，载明被告截止2016年3月24日尚欠原告租金192786.4元，故原告通知被告从2016年3月24日起解除双方的租赁合同，要求被告于2016年3月31日清空场地。 2016年6月12日，原告向被告发出《关于再次通知清空、搬离租赁场地的函》，载明：原告已于2016年3月18日解除了双方的租赁合同，但被告一直未清空、搬离租赁场地，现再次通知被告收到本函后于2016年6月17日前清空、搬离租赁场地。次日，原告向合同中约定的被告的通讯地址邮寄了上述通知。 2016年6月15日，被告搬离涉案房屋。 另查明，原告自认因被告申请减少租金，故2016年度租金按每月180元/平方米计算。原告自认截止2016年6月15日尚欠租金41857.6元。 本院认为，原、被告于2012年11月30日签订的《办公场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告，被告应当依约支付租金。合同约定，被告逾期15日仍未支付当月租金，且原告两次书面催告仍未支付的，原告有权单方解除合同。被告从2016年1月起未支付租金，原告分别于2016年3月11日、3月24日书面向被告催收，但被告仍未支付，故原告有权解除合同。合同约定应两次书面催告后原告才能解除合同，故原告主张合同于2016年3月18日解除不符合合同约定，本院不予支持。解除合同条件成就时，解除权人的解除通知自到达对方时解除。原告的第三次书面函件于2016年6月13日向合同约定的被告的地址邮寄，故合同于2016年6月16日解除，原告解除双方的《办公场地租赁合同》的行为合法有效。被告欠原告租金41857.6元，故原告要求被告支付租金41857.6元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于违约金的问题。合同约定合同租赁期内任何一方无法定或约定的理由违约，违约方须向守约方赔偿租赁期内应履行未履行租金总额的50%的赔偿金。被告欠付的租金仅为41857.6元，原告要求按合同约定计算违约金的数额高达1676611.9元，该约定过分高于原告的损失，本院认定被告应欠付的租金41857.6元为基数计算，以年利率24%的标准向原告支付2016年1月15日至被告付清租金时止的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告广西欧泰投资有限公司解除原告广西欧泰投资有限公司和被告广西爱心投资有限公司签订的《办公场地租赁合同》的行为合法有效； 二、被告广西爱心投资有限公司向原告广西欧泰投资有限公司支付租金41857.6元及违约金（违约金计算方法：以欠付的租金41857.6元为基数计算，按年利率24%计付，从2016年1月15日计至被告广西爱心投资有限公司付清租金时止）； 三、驳回原告广西欧泰投资有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费19890元、保全费3020元、公告费700元，合计23610元(原告已预交)，由原告广西欧泰投资有限公司负担19408元，被告广西爱心投资有限公司负担4204元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  罗宏萍 审 判 员  蓝丹丹 人民陪审员  黄 敏 二〇一七年七月二十日 书 记 员  赵文赎 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。