石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0110民初2130号原告苏金玉，男，1962年12月6日出生，汉族，住赵县。委托代理人任剑伟，石家庄市赵县冀中律师事务所律师。被告单辉艳，女，1963年8月9日出生，汉族，住赵县。被告马娟，女，1988年8月25日出生，汉族，住石家庄市桥西区。委托代理人赵会强，石家庄市鹿泉星辰法律服务所法律工作者。被告鹿泉区嘉达房产中介所业主王永芳，女，1986年1月2日生，住石家庄市桥西区裕华路***号。委托代理人任欣欣，河北弘宇律师事务所律师。原告苏金玉与被告单辉艳、马娟、鹿泉区嘉达房产中介所为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏金玉的委托代理人任剑伟，被告单辉艳、被告马娟及其委托代理人赵会强、被告鹿泉区嘉达房产中介所的委托代理人任欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，我与被告单辉艳系夫妻关系，被告单辉艳在与我夫妻关系存续期间，未经我同意擅自将夫妻关系存续期间共同出资购买的位于鹿泉区军城港湾1号楼2单元1316号房产，以被告鹿泉区嘉达房产中介所做中介，被告单辉艳与被告马娟三方签订房屋买卖合同的形式，将我与被告单辉艳的共同共有财产进行处分，有2016年12月19日三被告签订的房屋买卖（置换）合同可证。这份合同的签订侵犯了我的合法权益，现诉至法院，要求依法确认三被告签订的房屋买卖合同无效，要求被告鹿泉区嘉达房产中介所返还房屋不动产权证书，购房发票5张及售房保证金3000元。原告为证明自己的诉讼主张，提供证据如下：1、原告与被告单辉艳结婚证、户口本、村委会夫妻关系证明，证明原告苏金玉与被告单辉艳属于夫妻关系，同时还证明三被告所签的合同在夫妻存续期间。2、被告单辉艳与被告马娟、被告中介所三方签订的房屋购买合同。证明这份合同是在没有经过原告苏金玉同意的情况下被告单辉艳私自与被告马娟、被告中介所签订的，这份合同侵犯了夫妻财产的共同所有权，这份合同的签订违反了我们的城市房地产管理法，同时还违反了合同法第52条的规定，违反了国家的强制性规定，这份合同同时还存在被告中介所与被告马娟串通问题，因为这份合同的签订是在被告单辉艳不知当时房价行情的情况下签订的，当时市场价与合同约定的价格相差一倍，被告中介所为促成合同签订让被告单辉艳支付超过合同标地20%的违约金，同时还涉及定金罚责及100%的违约金罚责，同时还设置了赔偿5万元违约金的双重处罚，还向中介所支付4%的中介费，也就是中介所作为资深中介在明知房价不合理的情况下，设置不合法的违约条款来胁迫被告单辉艳履行，所以说这一行为侵犯了原告苏金玉作为第三人的合法权益，所以原告认为这份合同是无效的。3、网页复印件，证明当时的房价每平方米11407元，与当时三方签订的合同每平米5997元相差一倍之多。被告马娟质证意见：对结婚证、户口本真实性无异议，对居委会的证明有异议，公民户籍及姓名信息应当由公安机关出具相应的证明，居委会不具备出具身份证明的权利，对此真实性不予认可。对房屋买卖合同真实性无异议。对网页真实性有异议，该证据没有出具机构系复印件对其真实性不认可。被告中介所质证意见：同马娟质证意见。网页关联性不认可，不能证明原告所述当时的房价。被告单辉艳质证意见：对原告提交的证据均无异议。被告单辉艳辩称，我与原告苏金玉系夫妻关系，当时卖军城港湾这处房产时，我跟我老公商量过，但是他不同意卖，我想卖了这处小的换处大的，他不愿意，为此我们发生了争执，一气之下我独自到鹿泉这个家想把房子卖掉。正巧在上小区电梯时偶遇嘉达中介业务员杜轻和买家马娟，还有一同伴上楼看房，从他们的谈话中我得知她们想买房，我说我家要卖房，就这样我带她们看了我的房子，随后我们就去了嘉达中介的门店，当时就把购房的契税票和维修基金票等五张发票给了嘉达中介，马娟也从家里拿了6000元交给了中介，没有签合同只打了一个收条，约定三天后我把购房合同和购房发票拿去签订房屋买卖合同。我问中介我老公不知道我卖房子这事用不用他签字，中介问我购房合同是谁的名字，我说是我的名字，她说那就不用我老公签字了，就这样在2016年12月19日上午，我独自与马娟签订房屋买卖合同。她给我五万定金，我给中介3000元的保证金。应为当时我的房产证没有下来，所以没有及时办理过户手续，大概在2017年4月初房产证下来了，是中介给催的房本，后面需要到房管局签订网签合同，我们的合同上没有首付款数额，按理论说没有首付款是不能走资金监管程序的，按照房管局规定的过户流程，事实上这是一份无法履行的合同，后来中介出了个主意，说造一个首付款由中介来垫付，让我办张资金监管账户的银行卡他们拿着，等过完户他们把钱取出来再把卡还我，我说再考虑考虑，后来中介所杜轻一直打电话催我，说现在鹿泉这边还没有实行夫妻面签，让我抓紧过户，马娟的老公也一直打电话催我，后来被我老公发现，我自己也没了主意，我老公与我大吵不让我卖，并且把户口本和结婚证都藏起来，就向法院提起了诉讼，事已至此，我也没了办法，现在回想当时签合同的情景，实际上我被蒙骗了，我不知道当时的市场价，而买家和中介知道我是超低价卖的，从我老公起诉开始我仔细看了合同，也找律师帮我看了看，这合同订的不合情也不合理，作为一个资深中介应该知道定金不能超过总房款的20%，而我们的合同总房款才23万元，定金5万，并且约定的违约责任是我如果不卖的话，不仅要双倍返还定金，还要赔偿买家5万元违约金，并且支付中介房款4%的费用，这样算下来我如果违约就得赔大半个房子，按正常交易卖家如果违约就双倍赔付定金，没有其它的，中介为什么这么定违约责任，他们目的很明确就想套牢我，欺骗我，明明应该写6000元定金，5万元首付，开始签合同的时候我不懂，并且心情比较冲动，所以没仔细看合同，他们一方面多写定金套住我，另一方面又想从银行多贷款，所以没了首付款。中介应该很清楚过户流程，明知道银行贷款和资金监管需要首付款，他们不在合同上写首付款，让我配合弄虚作假，我认为中介和买家从头到尾都是蒙骗，所以我请求撤销合同，请人民法院查明事实，依法判决我与马娟及中介的房屋买卖合同无效，我愿返还马娟的五万元定金，中介也应返还我的3000元保证金，还有购房合同和发票。被告单辉艳为证明自己的诉讼主张，提供证据如下：中介所收据一份。证明中介收了我3000元保证金，收了我的票据。原告苏金玉与被告马娟及鹿泉区嘉达房产中介所对收据的真实性均无异议。被告马娟辩称，我与单辉艳签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，并且已经实际履行。2016年12月19日，我与单辉艳在被告鹿泉区嘉达房产中介所签订房屋买卖合同，该房产位于鹿泉区军城港湾××号，面积38.48平方米，成交价格23万元，违约责任规定，如单辉艳毁约，售房保证金不退，还应在毁约之日起二日内将购房定金退还我，并另付给我相当于定金数100%的违约金，由于违约方的违约，致使本交易未能成交，违约方还应赔偿对方5万元违约金。合同签订当日我依约向单辉艳交付5万元定金。2017年3月21日我向被告鹿泉区嘉达房产中介所交付催本费、过户费、贷款费共计36000元。现在我在银行的贷款已经审批下来，进入合同履行的关系环节。鹿泉区军城港湾××号不动产权证书记载，单辉艳为登记权利人，共有情况为单独所有。我不了解单辉艳婚姻的真实情况，据单辉艳自己陈述及不动产权证书登记情况，我有理由相信单辉艳具有处分权。我与单辉艳双方缔约的房屋买卖合同出卖方也只有单辉艳一个人亲笔签名，基于上述情况，该合同是真实、合法、有效的。我的行为符合善意第三人的构成要件，属于善意第三人。原告苏金玉系实际共有人，以不同意为由主张买卖合同无效，不符合《物权法》第九十七条的规定，不能对抗善意第三人，应当依法予以驳回其诉求。合同约定的交易金额系当时市场的合同对价。鹿泉区军城港湾××号，约定的成交价为23万元，面积为38.48平方米，每平方米价格为5977.13元，根据当时市场每平方米5000元左右的成交价格，合同约定成交价格23万元属于合理对价，没有恶意交易的情况，故此，该买卖合同合法有效，应当受到法律的保护。综上所述，我不知单辉艳的婚姻情况，而且不动产权证书显示为单辉艳单独所有，故此，我是善意的，买卖合同约定的对价是合理的，虽然没有办理所有权变更登记手续，但是根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效，故其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故此，贵院应当驳回苏金玉的诉求。被告马娟为证明自己的诉讼主张，提供证据如下：1、房屋买卖置换合同及单辉艳在合同背面所书写的收条。证明马娟向单辉艳交付购房定金5万元。2、中介所收取马娟36000元收据两张，证明马娟按照合同约定在支付定金外又支付过户费、贷款费及中介催本费共计36000元。3、2017年5月4日中介所给马娟出具的一份证明，证明马娟的贷款已完成审批，但单辉艳与2017年5月3日通知中介所房子不卖了。原告苏金玉质证质证意见:房屋买卖合同真实性无异议。对被告提供的单辉艳签的收条真实性无异议，但是定金超过了合同约定的20%既不合理也不合法。对被告提交的收据我们认为不合理。对2017年5月4日中介出具的证明有异议，因为被告中介所是本案的被告，这份证明涉及被告中介所与被告马娟涉嫌串通，因为贷款收取没有进行网签也没有交付首付款，不可以通过贷款审批，所以我们认为这份证明是弄虚做假。被告中介所质证意见:对被告提交的这几份证据真实性、关联性均无异议。被告单辉艳质证意见：对收据我不清楚。这份证明并不是说我不配合过户，而是没有首付款，我无法配合。合同无异议，定金的收条是我写的无异议。被告鹿泉区嘉达房产中介所辩称，原告起诉的理由不能成立，法院应驳回原告的请求，根据婚姻法司法解释二第十七条第二款的规定，买受人有理由相信出卖人转让房屋为夫妻双方共同意思表示的，房屋买卖合同有效。本案中原告与本案另一被告即卖房人共同居住在赵县××路碧水庄园24栋1302室，房屋买卖合同签订于2016年12月19日，原告于2017年5月8日起诉，原告以其不知情的理由不成立。本案中签订房屋买卖合同时，购房合同系被告单辉艳单独与开发商所签，房本亦为其一人。被告马娟可以信赖该房产登记薄的物权记载，且马娟为善意第三人，房屋买卖合法有效。被告鹿泉区嘉达房产中介所为证明自己的诉讼主张，提供证据如下：1、不动产登记证书一份，证据为复印件。证明原件在开发商那里，该复印件系中介从开发商那复印来的。关于房本的办理合同约定由中介进行催本，中介是根据被告单辉艳与开发商签订的房屋买卖合同进行催的本，房屋买卖合同是单辉艳自己与开发商所签，因此中介催下来本为单辉艳单独所有，不存在原告代理人所述系中介弄虚作假将房本写成单辉艳一人。原告苏金玉质证意见：原则上对被告中介所提交的复印件不予质证，但是存在以下异议，如果是这份不动产所有权证来自开发商，那么应该由开发公司签章证实。作为被告单辉艳如果是委托被告中介进行办理房产证的话应有授权委托书，如果没有书面授权作为被告中介无资格取得不动产资格证。因为取房产证单辉艳多次去中介要不动产证，被告中介以签订购房合同始终不给出具，被告单辉艳又到开发商处去要合同，开发商说要合同，只能拿购房合同和购房发票，因为到目前为止购房合同和购房发票均在被告中介所处，而由于被告中介所原因，到目前原告苏金玉和被告单辉艳无法取得不动产证，所以我们认为不动产证并没有在开发商处，而在被告中介所处。被告中介所还应向法庭提交原被告夫妇购房合同原件及购房发票原件、维修基金发票、契税票。被告单辉艳质证意见：我没有见过房本，我去开发商处，开发商说拿购房发票来。被告马娟质证意见：真实性无异议，我们也有复印件。经审理查明，原告苏金玉与被告单辉艳系夫妻关系，无感情纠纷。2016年12月19日被告单辉艳在被告鹿泉区嘉达房产中介所与被告马娟签订了房屋买卖合同，将位于鹿泉区军城港湾1号楼2单元1316号房产以23万元的价格卖给被告马娟，房屋面积为38.48平方米。合同签订后，被告单辉艳依照合同约定收取购房定金5万元。被告鹿泉区嘉达房产中介所收取了被告单辉艳购房合同及购房发票，并收取了售房保证金3000元。2017年5月8日，原告苏金玉以被告单辉艳擅自处分夫妻共有财产为由向本院提起诉讼。本院认为，虽然被告单辉艳在答辩意见中辩称签订合同前与原告苏金玉意见不一致，但能够确定原告苏金玉与被告单辉艳就出卖鹿泉区军城港湾1号楼2单元1316号房产有过沟通。原告苏金玉与被告单辉艳无夫妻感情纠纷，在签订合同近六个月后才沟通出卖房屋情况不符合常理。被告单辉艳作为完全民事行为能力人，对房屋价格有一定的鉴别能力。夫妻共有财产是共有财产中的一种，本案涉案房屋是被告单辉艳本人与开发商签订的商品房买卖合同，并不显示原告苏金玉为共有人，即使原告苏金玉作为共有人，根据婚姻法第十七条的规定，夫妻对共同共有的财产有平等的处理权，即他人有理由相信被告单辉艳签订房屋买卖合同的行为是夫妻双方共同意思表示，原告苏金玉不能以不同意或不知道为由对抗善意的第三人。原告苏金玉提交的网页价格与本案签订的合同价格确有差距，但该网页为复印件且非官方网站，又无其他证据佐证，不能反映签订合同时房屋的真实价格，故本院不予采信。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。综上所述，原告苏金玉要求确认三被告签订房屋买卖合同无效的证据不足，应当承担不利的后果。本院不予支持，其要求被告鹿泉区嘉达房产中介所返还房屋不动产权证书，购房发票5张及售房保证金3000元的请求本院亦不予支持。依照最高人民法关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告苏金玉要求确认被告单辉艳和被告马娟及被告鹿泉区嘉达房产中介所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。驳回原告苏金玉要求被告被告鹿泉区嘉达房产中介所返还房屋不动产权证书，购房发票5张及售房保证金3000元的诉讼请求。本案诉讼费40元，由原告苏金玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审判员  赵士军二〇一七年七月十七日书记员  樊 晓