重庆市合川区人民法院 民 事 判 决 书 （2017)渝0117民初4655号 原告重庆固地实业有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道1226号聚信美家居世纪城五楼，统一社会信用代码91500000059872882C。 法定代表人翁光敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人杨帆，女，汉族，住重庆市南岸区。 被告席强，男，汉族，住重庆市长寿区。 被告郑晓明，男，汉族，住重庆市长寿区。 原告重庆固地实业有限公司与被告席强、郑晓明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆固地实业有限公司的委托诉讼代理人杨帆、被告席强到庭参加诉讼。被告郑晓明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告重庆固地实业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付所欠2016年8月25日至2017年5月4日房屋租金40,006.89元及逾期付款的违约金。事实和理由：2016年4月24日，原、被告签订《社区商业租赁合同》，原告将位于重庆市合川区土场镇银翔新城前玉路156号的商铺出租给二被告用于经营餐馆。但二被告仅向原告支付了第一季度房屋租金，剩余到期租金至今未予支付。 被告席强对与被告郑晓明共同承租原告方商铺并欠付房屋租金的事实并无异议，但辩称，一、根据双方租赁合同，租期内前三个月被告方免予支付租金，故被告方所支付的第一季度租金所对应的租期为自2016年7月起至同年9月止，被告方逾期未付租金所对应的租期应自2016年9月起至双方租赁合同解除之日止；二、租赁合同签订后，被告方按照约定向原告交付了履约保证金，该款项应从被告方应付房屋租金中扣除；三、被告方承租商铺经营餐馆期间，原告方相关人员在被告餐馆就餐共计产生餐饮服务费4,000元，根据原、被告另行达成的抵扣协议，该款项应从被告方应付房屋租金中扣除；四、原、被告之间存在租赁合同解除及租金抵偿协议，根据该协议，被告以餐馆现有设施设备抵偿到期未付租金，并将所承租的商铺交还给原告，双方由此解除了房屋租赁合同关系。 被告郑晓明未作答辩。 原告重庆固地实业有限公司围绕其诉讼请求当庭举示了《社区商业租赁合同》、《解除租赁合同通知书》，经当庭质证，被告席强对《社区商业租赁合同》无异议，但辩称未收到原告方《解除租赁合同通知书》。 根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下事实： 2016年4月24日，被告席强、郑晓明共同与原告重庆固地实业有限公司签订《租赁合同》，原告将其受托经管的位于重庆市合川区土场镇银翔新城前玉路156号的HT1-1-14、HT1-2-33商铺出租给二被告，租赁房屋面积合计136.62㎡。双方约定租赁用途为经营“江湖菜”；租期3年，自2016年4月25日起至2019年4月24日止。该《合同》第二条“租金及支付方式”约定：租金按季度支付，第一季度租金于合同期签订次日支付，此后每一季度租金于上一季度完成15日前支付，租期内第一年租金按35元/㎡/月计算，此后每年增长10%。该合同第四条“履约保证金”约定，承租方应于合同签订时向出租方支付履约保证金，并约定合同到期如承租方无违约行为，则出租方如数退还履约保证金本金。该合同第四章“合同解除或终止”第一条之1.4约定，承租方逾期支付到期租金达五天以上的，出租方有权提前解除合同并按照约定追究承租方违约责任。该合同第五章“违约责任”第二条之2.2约定，承租方逾期支付租金则应按逾期天数每日以到期未付租金总额的0.7‰支付违约金；该条之2.4约定，因承租方违约导致出租房提前通知解除合同的，出租方不退还承租方履约保证金。 合同签订后，原告按照约定将商铺交付给被告席强、郑晓明装饰装修用于经营“江湖菜”；被告席强、郑晓明亦按照约定向原告方支付了第一季度房屋租金及履约保证金。但此后被告方未再向原告支付租金，并于2016年12月底停止餐馆经营。2017年5月3日，原告重庆固地实业有限公司按照双方合同约定的方式和地址向被告方邮寄《解除租赁合同通知书》，通知二被告解除双方《租赁合同》。 法庭审理过程中，被告席强辩称原告方曾允诺免除被告方三个月房屋租金，但并未举示证据予以证明，双方《租赁合同》亦未有相关约定，原告方请求被告方支付自2016年8月起至合同解除之日止的房屋租金及违约金，实际放弃了一个月的合同租金债权；被告席强还辩称原、被告之间存在以餐馆设施设备抵扣房屋租金并解除双方《租赁合同》的协议，但原告重庆固地实业有限公司予以否认，被告方亦未举示证据予以证明。 法庭审理过程中，原告重庆固地实业有限公司对被告方按照约定向其支付了履约保证金的事实并无异议，但未能明确说明该款项的具体金额，根据双方《租赁合同》约定，被告方应当支付的履约保证金数额为14,345元。 另查明，原告重庆固地实业有限公司当庭确认原、被告之间存在以餐饮服务费抵扣房屋租金的约定，并同意将相应餐饮服务费从被告方应付租金中扣除。本案诉讼过程中，原、被告双方一致确认用以抵扣房屋租金的餐饮服务费金额为3,920元。 本院认为，自然人、法人或其他组织之间依法订立的民事合同具有法律效力，合同双方当事人均应当按照合同约定全面、及时并诚实信用地履行所负的合同义务。原告重庆固地实业有限公司与被告席强、郑晓明签订《租赁合同》，由原告将所受托经管的商铺出租给二被告用于经营餐饮，双方由此形成房屋租赁合同关系。原告重庆固地实业有限公司按照约定履行了向被告席强、郑晓明交付租赁商铺的合同义务，被告席强、郑晓明即负有按照约定按时、足额向原告支付租金的合同义务。被告席强辩称原告允诺免除被告前三个月房屋租金，但原告予以否认，被告亦未举示证据予以证明，本院不予采信。故被告所支付的第一季度租金所对应的租期应自2016年4月25日起至同年7月24日止。此后被告未再向原告支付租金，构成逾期履行，依法应当承担继续履行并按照双方合同约定支付违约金的违约责任。被告席强虽辩称涉案《租赁合同》已经双方协商一致于2016年12月底解除且所欠租金亦根据双方解除协议以餐馆设施设备予以抵偿，但原告予以否认，被告亦未举示证据予以证明，本院不予采信。现原、被告双方均未举示证据证明自2016年8月25日起至2017年5月3日前曾发生导致涉案《租赁合同》的效力或内容发生变更、终止或解除的法定或约定事由，故本院对原告提出的要求被告支付在此期间的房屋租金的诉讼请求予以支持，其数额为39,831.56元【35元/月/㎡×136.62㎡×8个月+35元/月/㎡×110%×136.62㎡×（9天÷30天/月）。根据双方约定，被告应于上一季度租期届满十五日前预付下一季度房屋租金，因被告逾期未付，原告请求被告按照双方《租赁合同》约定自相应的租金支付期限届满之日起支付逾期付款的违约金，本院予以支持。法庭审理过程中，原、被告双方一致同意以餐饮服务费抵扣被告方所欠房屋租金，本院予以尊重。对于被告向原告先行支付的履约保证金14,345元，因原、被告双方《租赁合同》明确约定该款项的性质属于保证金而并非违约金，虽然该合同同时约定如合同因承租方违约被解除则出租方不予退还保证金，但该项约定并不足以使相关款项由担保性质而变更为违约金性质并可与合同其他违约条款并列适用。基于保证金的担保属性，其功能在于确保受领保证金一方合同权利的实现，在交付保证金一方未履行债务的情况下，受领保证金一方有权扣留保证金以冲抵未受清偿的债权。故被告席强、郑晓明先行交付的履约保证金应从其所应支付的房屋租金及逾期违约金中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百七十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下： 一、被告席强、郑晓明于判决生效后十日内支付原告重庆固地实业有限公司所欠房屋租金39,831.56元，并就其中14,345.1元自2016年8月10日起至2016年11月9日止，就其中28,690.2元自2016年11月10日起至2017年2月9日止，就所欠全部租金39,831.56元，自2017年2月10日起至付清全部欠款本息之日止，按每日万分之七的标准，支付逾期付款违约金，二被告互负连带责任；经原、被告双方协商一致予以抵扣的餐饮服务费3,920元及被告方先行支付的履约保证金14,345元，应从被告席强、郑晓明应当支付的款项总额中予以扣除。 二、驳回原告重庆固地实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费666元，减半收取333元，由被告席强、郑晓明承担，二被告互负连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  黄永宏 二〇一七年七月十七日 书记员  刘德川