浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0225民初7293号原告：象山县农村信用合作联社。住所地象山县丹东街道靖南大街***号.法定代表人：谢语诚，该社理事长。委托代理人：许定辉，浙江之鹰律师事务所律师。委托代理人：张西平，浙江之鹰律师事务所律师。被告：宁波富源房地产开发有限公司。住所地：象山县丹西街道丹南路***号。法定代表人：吴宇炜，该公司董事长。委托代理人：雷宇明，浙江恕仁律师事务所律师。原告象山县农村信用合作联社（以下简称象山信用社）与被告宁波富源房地产开发有限公司（以下简称富源房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月12日公开开庭进行了审理，原告象山信用社的委托代理人许定辉，被告富源房地产公司的委托代理人雷宇明到庭参加诉讼。审理过程中，因案情复杂，经批准，审限延长两个月。本案现已审理终结。原告象山信用社向本院诉请判令：1.解除原、被告双方于2014年12月31日签订的《房屋买卖合同》；2.被告立即返还原告购房款18655523元，并支付违约金3000000元，计21655523元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为经营所需，于2014年12月31日向被告购买了其开发的位于象山县丹西街道丹阳路477-493号、519号1幢第一单元201、202、301、302室的海城阳光苑1号楼房地产，总面积为2082.22㎡，房屋分别为：477-479号（房产证2011-××66，土地证2011-××99）、481-483号（房产证2011-××77，土地证2011-××00）、485-487号（房产证2011-××88，土地证2011-××88）、489号（房产证2011-××99，土地证2011-××99）、491号（房产证2011-××00，土地证2011-××00）、493号（房产证2011-××11，土地证2011-××44）、519号201室（房产证2011-××66，土地证2011-××99）、519号202室（房产证2011-××77，土地证2011-××77）、519号301室（房产证2011-××88，土地证2011-××11）、519号302室（房产证2011-××99，土地证2011-××11），约定上述房屋总价为35267523元，合同签订之日支付定金3000000元，产权交割完毕5日内支付10767523元，2015年6月10日支付10000000元，产权过户时支付11200000元，房屋交付期限为2015年6月10日，若被告违约的则双倍承担违约金6000000元等约定。合同签订后，原告即支付了定金3000000元，后原告陆续付款至34527532元。后原告发现被告出售给原告的上述房屋早已抵押给银行，且上述房屋已被杭州市西湖区人民法院保全及执行，房屋无法办理过户手续，合同目的无法达到。浙江省杭州市西湖区人民法院于2015年4月16日至2015年7月25日对上述房屋进行拍卖，原告以15872000元将上述房屋全部购入。综上所述，原告认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告应按约履行合同义务，但由于被告隐瞒房屋已被抵押且被法院保全执行及拍卖的事实，导致房屋买卖合同无法履行。原告通过司法拍卖购入上述房屋则与房屋买卖合同及被告并无关联，故房屋买卖合同应予以解除，且被告应承担违约责任及返还原告已支付的房款。原告为证明其诉称事实，向本院提供如下证据：1.房屋买卖合同（复印件）1份、委托书及付款凭证各6份，证明原告购买房屋所支付的房款为34527532元的事实。2.杭州市西湖区人民法院执行裁定书、杭州市西湖区人民法院协助执行通知书（复印件），证明被告出售上述房屋时隐瞒了其涉案房产已被法院保全及执行的事实，此后原告通过司法拍卖的方式以15872000元购入上述房产，原告的此一购入行为与原、被告双方的房屋买卖合同毫无关联。3.税款凭证，证明原告通过司法拍卖的方式购入涉案房产，并因此缴纳810000元税费，而按照合同税费应该是原、被告双方各半承担的，被告并未履行合同的事实。被告富源房地产公司答辩称：一、原、被告双方签订的房屋买卖合同已经履行完毕，原告无权提出解除合同。1.原、被告双方签订的房屋买卖合同已经履行完毕，合同目的已经实现，不存在解除合同的事由。原告在签订房屋买卖合同时就已经知道涉案房产被银行抵押的情况（抵押债权的金额为2000万元，原告支付3500余万购房款足以使涉案房屋可解除抵押）。而且原、被告双方在房屋买卖合同签订时，就考虑到涉案房产可能会因为抵押权实现问题，不能按照正常程序履行，因此在房屋买卖合同第五条第13项中对合同的履行方式也做了特别约定。在合同履行过程中，由于涉案房产被债权人恒丰银行申请司法拍卖，原、被告为了积极履行双方签订的房屋买卖合同，约定由原告委托被告指定人员以原告的名义参加拍卖，并由被告支付案涉房屋的拍卖款项及相关税费，以此实现履行双方签订的房屋买卖合同的目的。为此，原告向被告指定的人员陈谦出具了拍卖委托函，并交付杭州市西湖区人民法院。由此可见，双方对以拍卖方式履行房屋买卖合同是一致认可的。陈谦参加了案涉房屋的拍卖且被告指定的相关人员付清了拍卖款及相关税费，相关房产均已过户到原告名下，原告买房的目的已经实现。至此，双方签订的房屋买卖合同已经履行完毕，原告无权提出解除合同。虽然拍卖行为是针对不特定对象进行的，但是，原、被告双方认可以拍卖的方式履行合同，且拍卖相关的费用均由被告支付。对于原告而言，只要将房屋过户到其名下，实现购房目的，合同就算履行完毕；对于被告而言，其主要任务就是在司法拍卖中，保证以最高竞价拍得案涉房产。最终，被告通过拍卖程序，使案涉房产过户到原告名下，原告买房的目的已经实现。2.原告提出的解除合同的理由不是事实，也不符合合同法规定的解除事由，因此，本案房屋买卖合同不具备解除的事实和法定事由。首先，原告认为是自己参加了西湖区人民法院对涉案房产的司法拍卖，并以15872000元的价格全部购入涉案房产。这一主张与事实不符。拍卖行为是被告指定人员参加的，全部拍卖款项均由被告支付。其次，原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋被抵押是事实，此事实双方均无异议。但是合同签订时即2014年12月31日案涉房屋并未被法院查封及拍卖，被告不存在隐瞒涉案房屋法院查封及拍卖的事实。因为西湖法院是在2015年11月19日才对案涉房屋作出执行裁定书。二、被告不存在违约行为，原告无权要求被告返还购房款，也无权主张违约金。1.涉案房产拍卖公告发布后，原、被告双方协商一致，参与相关房产的拍卖，因此，原、被告双方均认可以拍卖的方式交付涉案房产，故而，不存在被告违约的情形。2.涉案房产的拍卖是在2015年4月至2015年7月进行的，如果原告不认可拍卖交付房产的履行方式，就应当拒绝支付房屋买卖合同约定的款项，但是原告却在全部涉案房产拍卖完毕前，持续向被告支付购房款。如果原告认为自己已经拍得涉案房产，那为何在拍卖完毕后的9月份还继续向被告支付《房屋买卖合同》约定的购房款？这恰恰说明原告认可以拍卖方式履行《房屋买卖合同》的事实。由此可见，原告认可被告以拍卖的方式交付涉案房产，被告不存在合同约定的违约行为。综上，本案房屋买卖合同已经履行完毕，且被告不存在合同约定的违约行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告富源房地产公司为证明其辩称事实，向本院提供如下证据佐证：1.评估报告，证明本案房屋买卖合同确定的涉案房产价格是原告委托专业评估机构确认后，双方协商确定的事实。2.拍卖委托函、网页截图，证明涉案房屋的拍卖是经原、被告协商一致，由原告委托被告指定人员代其参拍，被告指定人员拍得涉案房产，并支付部分拍卖款的事实。3.付款凭证，证明涉案房屋的拍卖款项均系被告指定人员支付的事实，结合原告提供的法院出具的协助执行通知书，证明涉案的拍卖款已经付清的事实。4.被告支付涉案房产款项及税费的发票、凭证，证明涉案房屋所有的拍卖款项及相关税费均系被告支付的事实。上述原、被告双方所提供的证据，经本院组织质证，原、被告双方对证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性均予以确认，对双方所争议的上涉证据能否证明证明目的问题，本院将结合查明事实进行综合认定。根据原、被告的陈述及本院的认证意见，本院查明本案事实如下：一、原、被告双方于2014年12月31日签订房屋买卖合同1份，约定原告向被告购买其开发的位象山县××街道××路××、××、××、××、××、××、××、××、××号号的房地产（商铺）、519号1幢1单元201、202、301、302室的房地产（住宅），总面积为2082.22㎡，约定交易总价为35267523元，于合同签订之日支付定金3000000元，于产权交割完毕5日内支付10767523元，于2015年6月10日支付10000000元，于产权证过户时支付11200000元，待约定需提供的配套设施全部到位后付清余款。房屋交付期限为2015年6月10日。合同约定原、被告不得无故擅自违约，若被告违约，自违约之日起7日内以原告所付定金的2倍金额赔付原告，若原告违约，定金归被告所有。合同还约定，上述商品房买卖若通过其他方式履行，被告应承担原告缴纳契税金额的30%，原告协助配合办理相关予续。二、合同签订后，被告于2014年12月31日委托董慰云至原告处领取购房定金3000000元，经原告单位相关领导审核后，于当日将该3000000元汇入董慰云的工商银行账户；2015年1月5日，被告再次委托董慰云领取购房款10767532元，经原告单位相关领导审核后，于同日将上述款项汇入董慰云的工商银行账户；2015年6月18日，被告又委托董慰云领取购房款10000000元，经原告单位相关领导审核后，于同日将上述款项汇入董慰云的工商银行账户；2015年7月24日，被告委托毛丹领取购房款1700000元，经原告单位相关领导审核后，于同日将上述款项汇入毛丹的象山信用社账户，同日以同样方式，再次由毛丹领取2500000元购房款；2015年9月15日，被告委托毛丹领取购房款6560000元，经原告单位相关领导审核后，于同日将上述款项汇入毛丹的象山信用社账户。以上，被告通过委托董慰云、毛丹共向原告收取购房定金3000000元、购房款31527532元，合计款项为34527532元。三、因被告未能履行已生法律效力的（2014）杭西商初字第1503号民事调解书，杭州市西湖区人民法院将其开发的象山县××街道××路××、××、××、××、××、××、××、××、××号3号的房地产（商铺）、519号1幢1单元201、202、301、302室的房地产（住宅）在淘宝网司法拍卖平台上进行依法拍卖。2015年4月13日，原告委托陈谦参与拍买上述房地产，并向杭州市西湖区人民法院出具拍卖委托函。此后，原告于2015年4月16日10时4分7秒以2710000元的最高价竞得上述493号房地产，于2015年4月16日10时1秒以368000元的最高价竞得上述l幢1单元201室房地产，于2015年4月16日10时1秒以570000元的最高价竞得上述1幢1单元202室房地产，于2015年4月16日10时1秒以377000元的最高价竞得上述l幢l单元301室房地产，于2015年4月16日10时以577000元的最高价竞得上述1幢l单元302室房地产，于2015年6月21日10时12分3秒以最高价3010000元的最高价竞得上述477号、479号房地产，于2015年7月25日10时通过变卖以2500000元竞得上述481号、483号房地产，于2015年7月25日10时通过变卖以2150000元的竞得上述485号、487号房地产，于2015年7月25日10时通过变卖以1810000元竞得上述489号房地产，于2015年7月25日10时通过变卖以1800000元竞得上述491号房地产。至此，原告以总价15872000元通过司法拍卖和变卖的方式全部购入原、被告双方于上涉房屋买卖合同中约定的交易房地产。四、2015年7月24日，毛丹以“代付象山县农村信用合作联社拍卖款”的名义向杭州市西湖区人民法院执行款专户汇入1700000元，同年9月15日以同样的名义向杭州市西湖区人民法院执行款专户汇入6560000元。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法有效，双方当事人均应遵照履行。合同签订后，从涉案房地产被杭州市西湖区人民法院依法拍卖过程中的原、被告双方的实际行为来看，原告于2015年4月13日参与拍卖，自2015年4月16日拍得涉案部分房地产，至2015年7月25日全部拍得涉案房地产止，原告分别于2015年6月18日、7月24日分三次向被告指定的委托收款人董慰云、毛丹支付购房款14200000元，在原告实际拍得涉案全部房地产后，原告仍然于2015年9月15日向被告委托的收款人毛丹支付购房款6560000元。上述行为表明，原告的购房款支付行为是对原、被告之间房屋买卖合同的一种履行行为，而非是对原告自杭州市西湖区人民法院拍得涉案房地产的价款支付行为。结合本院已经查明的被告的委托领款人毛丹支付相关拍卖款的行为，被告辩称原、被告双方认可以拍卖的方式履行房屋买卖合同的意见可以采信，且该履行方式亦不违反原、被告双方于房屋买卖合同中所约定的“商品房买卖若通过其他方式履行……”的约定。据此，原告诉称原、被告之间的房屋买卖合同无法履行的意见，本院不予采纳。据此，对原告要求解除房屋买卖合同并返还购房款的诉请，本院不予支持，且原告亦未主张被告有其他违反合同约定的违约行为，并提供证据予以证明，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》之规定，判决如下：驳回原告象山县农村信用合作联社的诉讼请求。本案案件受理费150078元，由原告象山县农村信用合作联社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  王 林人民陪审员  孙根花人民陪审员  庞玉莲二〇一七年七月二十四日代书 记员  张莹莹