陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终2595号上诉人（原审被告、反诉原告）：方瑶，男，1985年4月25日出生，汉族，湖北省竹山县村民，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：樊增华，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李增战，男，1954年3月14日出生，汉族，西安市阎良区村民，住西安市阎良区。委托诉讼代理人：郭庆林，男，1947年11月9日出生，汉族，住陕西省蒲城县，系李增战表兄。上诉人方瑶因与被上诉人李增战房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2016）陕0114民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。方瑶上诉请求：1、发回重审或改判李增战向方瑶赔偿因“情雨花屋”占用“合同内门面房”损失10万元，赔偿因“消防设施”未到位损失1万元，赔偿因李增战2016年1月8日对“合同内门面房强行锁定”、2016年3月下旬将“合同内门面房”强行出租给他人从事“自助餐”经营至今损失7.5万元，赔偿方瑶支付给“合同内门面房”2013年11月19日门面房原承租方李佐转让费21万元，以上共计395000元；2、本案一、二审诉讼费及一审反诉费全部由李增战承担。事实和理由：2013年11月19日，方瑶与李增战签订了房屋租赁合同。合同约定：李增战将自有的座落于西安市阎良区人民路6号，建筑面积约600平方米的门面房一层（通道）、二层整层，租赁给方瑶使用；租赁期共5年，自2013年11月12日至2018年11月12日止；李增战应提供消防验收证明；甲乙双方单方因各种原因提前解除合同，需赔偿对方三个月的房租。合同签订后，方瑶如约向李增战支付了相关费用，但至一审受理本案前，李增战未向方瑶提供消防验收证明，导致方瑶经营期间多次受到公安消防部门罚款停业发生严重损失，李增战第一次违约。2014年3月19日李增战将合同内一间门面房出租给他人（情雨花屋），收取租金10万元，李增战第二次违约。2016年1月8日李增战强行锁门至2016年3月导致方瑶无法经营产生损失至少5万元，李增战第三次违约。2016年3月李增战强行将门面房出租给他人从事自助餐经营，李增战第四次违约。方瑶申请出庭作证的证人证言均有力证明了上述事实。一审法院对方瑶申请向公安阎良分局消防科调取2013年11月底、2015年4月两次因李增战未如约提供消防验收证明营业场所被贴封条的相关证据置若罔闻。一审法院对方瑶递交的进行现场勘验的申请置若罔闻。李增战辩称，2013年11月9日方瑶与李增战签订房屋租赁合同，约定了租赁期限、租金金额、支付方式及违约责任。方瑶如约支付第一年租金后即开办鱼庄做生意。合同第三条第三项约定，下年度租金提前一个月一年一次交清。方瑶违反上述约定，在第二年度只陆续交付24万元租金。2016年1月底，方瑶深夜偷偷转移营业家具，李增战发现后询问原因并催促补交6万元拖欠租赁费，方瑶表示无力补交，并将租赁房屋加锁，且另在润天大道开办新鱼庄。在一审法院调解中，方瑶承认私自搬走营业家具，同意提前解除合同，但仍拒交拖欠租赁费，李增战无奈于2016年3月收回租赁房屋自用。双方签订合同后，李增战提供租赁房屋，已履行了合同主义务；方瑶拖欠租赁费拒不支付，又以搬走家具等实际行动撕毁合同，开办新鱼庄后又不交还租赁房屋，已构成根本违约。方瑶对一审本诉部分的判决未提起上诉，足以证明一审判决适用法律正确。方瑶上诉主张赔偿因情雨花屋占用合同内门面房10万元、赔偿其支付给原承租方转让费21万元，此处的合同内门面房，实际指李增战整座楼的电梯间。方瑶称签订合同时李增战已将该电梯间作为合同内门面房租赁给自己，而又反诉称其给原承租方李佐同21万元转让费取得了该电梯间的使用权。方瑶到底是从李增战手租赁了电梯间，还是从李佐同手支付21万元取得了电梯间，相互矛盾，不能自圆其说。况且两年半时间里方瑶从未向李增战主张过电梯间的租赁使用权，也未对“情雨花屋”主人提起侵权之诉。涉案房屋原系多层商贸楼，多年前建成时已配备完好的消防设施，至今仍配备安装有消防栓、灭火器等设施。一审中李增战已提供了现场具有消防设施的多张照片。消防单位并未对方瑶进行过处罚，一审时方瑶也未提供被罚款、贴封条的任何证据。李增战没有强行锁门，也无必要强行锁门。方瑶能偷偷转移财产，恰恰证明李增战没有强行锁门。方瑶自己锁门，在大门上张贴暂停营业广告，现却污蔑李增战强行锁门，无证据支持。鉴于方瑶严重违约，为避免损失扩大，防止自己的合法权益受到无休止的侵害，李增战遂于2016年3月收回房屋，是合法的自救行为，不存在违约或侵权。方瑶索要7.5万元经营损失，完全无理无据。请求驳回上诉，维持原判。李增战向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2013年11月9日签订的房屋租赁合同；2、判令方瑶搬走租屋内的个人财物，返还租赁房屋；3、判令方瑶补交2015年度租赁费6万元；4、判令方瑶支付2015年11月13日至其迁出之日房屋占有使用费（以合同约定的租金标准计算）；5、判令方瑶承担违约金7.5万元；6、由方瑶承担本案诉讼费。后李增战增加诉讼请求：7、判令方瑶补交拖欠的租赁费5万元。方瑶向一审法院反诉请求：1、判令李增战向方瑶赔偿因“情雨花屋”占用“合同内门面房”损失10万元；2、判令李增战向方瑶赔偿因“消防设施”未到位损失1万元；3、判令李增战向方瑶赔偿因李增战2016年1月18日对“合同内门面房强行锁定”、2016年3月下旬将“合同内门面房”强行出租给他人（现正在装修）构成合同违约三个月房租损失7.5万元；4、判令李增战向方瑶赔偿方瑶支付给“合同内门面房”2013年11月19日门面房承租方李佐同转让费21万元；5、本案反诉费由李增战承担。一审法院认定事实：2013年11月9日，李增战（甲方）与方瑶（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将自有的座落于西安市阎良区人民路6号，建筑面积约600平方米的门面房一层（通道）、二层整层，租赁给乙方使用；租赁期共5年，自2013年11月12日至2018年11月12日止；该房屋年租金第一、二年为300000元，由于乙方装修免2个月房租50000元，计第一年房租250000元整；租金每两年调整一次；第三、四年两年租金调整不超过10%；第五年租金双方参照市场价协商另议；合同签订后，乙方一次性交付甲方一年租金25万元；甲方在收到乙方租金后有义务向乙方出具收款收据；下年度租金提前一个月一年一次交清；甲方应提供有关房屋的产权证明及消防验收证明给乙方办理营业执照等相关手续之用；甲乙双方单方因各种原因提前解除合同，需赔偿对方叁个月的房租；如乙方征得甲方同意将房屋转让出去，不影响甲方收取房租的情况下，乙方不予赔偿，否则乙方补齐给甲方断档期间的房租；乙方未足额缴纳当年租金的，甲方有权提前终止合同。后李增战起诉至西安市阎良区人民法院，庭审中及庭审后，李增战称方瑶于2016年元月即转移财产并不再经营，故李增战将该房屋收回自用，方瑶称确实欠6万元房租，同意终止合同，但所租赁房屋系李增战于2016年1月18日锁定致使其无法经营。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案，双方合同中约定方瑶未足额缴纳当年房租的，李增战有权提前终止合同，故对解除双方于2013年11月9日签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。双方均认可方瑶拖欠租赁费6万元，故方瑶应依约定给付李增战。另，结合双方提供的证据，可以认定李增战于2016年1月18日即收回了所租赁房屋，并实际占有使用,且李增战认可将方瑶所剩个人财物进行保管，故对其关于返还租赁房屋的诉讼请求不再处理。对其请求支付2015年11月13日至2016年1月18日之间的房屋使用费共计58333.3元予以支持，对之后的房屋使用费不予支持。李增战关于支付其违约金75000元的诉讼请求不符合双方合同约定，故依法不予支持。方瑶反诉称李增战向其赔偿因“情雨花屋”占用“合同内门面房”损失10万元，该“情雨花屋”部分已占用两年有余，而方瑶未提出异议，故不认可其属于合同内约定的门面房，对该反诉请求不予支持。方瑶反诉称李增战向其赔偿因“消防设施”未到位损失1万元，方瑶所提供的证据不足以证明其损失，故对此不予支持。方瑶反诉请求李增战向其支付合同违约三个月房租损失7万5千元不符合双方约定，依法不予支持。方瑶关于转让费21万元的诉讼请求未提供足够的证据予以证明，依法不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李增战与方瑶解除于2013年11月9日签订的房屋租赁合同合法有效；二、方瑶于本判决生效后30日内一次性支付李增战2014年11月13日至2015年11月12日期间拖欠的房屋租赁费共计60000元；三、方瑶于本判决生效后30日内一次性支付李增战自2015年11月13日起至2016年1月18日止的房屋占有使用费共计58333.3元；四、驳回李增战其余诉讼请求；五、驳回方瑶之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4000元，由李增战自行负担2666.7元，方瑶负担1333.3元，因李增战已预交，方瑶于本判决生效后30日内一次性返还李增战；反诉费3613元，由方瑶自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李增战与方瑶于2013年11月9日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同第一条约定，租赁物为门面房一层（通道）、二层整层。方瑶称一层通道包括楼梯间与电梯间，电梯间系其自原承租人转让而来，因李增战将电梯间出租给他人做情雨花屋，导致其损失10万元。方瑶与李增战所签《房屋租赁合同》并未明确电梯间为租赁标的物。现无确凿证据证明自情雨花屋开业以来方瑶曾明确对此提出异议，原审判决认定情雨花屋不属于合同内约定的门面房并对方瑶要求李增战赔偿其损失10万元的诉请不予支持，并无不妥。关于方瑶上诉主张李增战赔偿因消防设施未到位致其损失1万元一节，因方瑶并未提交其受到公安消防部门罚款导致损失的有关证据，故其该主张应不予支持。方瑶依据与李增战签订的上述《房屋租赁合同》第七条第二项即“甲乙双方单方因各种原因提前解除合同，需赔偿对方三个月的房租”之约定要求李增战赔偿其经营损失7.5万元，因该《房屋租赁合同》第七条第三项约定：“乙方未足额交纳当年租金的，甲方有权提前终止合同”，方瑶拖欠李增战2015年度房租6万元，李增战提前终止合同并不构成违约，故方瑶该请求不能成立。方瑶虽提交了其与李佐同所签《门面房转让合同》，但未提交其实际支付李佐同21万元转让费的有关凭证，即使从上家接手并向上家支付转让费也属投资风险范畴，况且方瑶未足额支付李增战房租违约在先，故其要求李增战赔偿其支付给原承租方转让费21万元的请求，于法无据。综上所述，方瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7225元，由方瑶负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年七月十九日书记员  房玉辉