黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑03民初10号原告：黑龙江鸡西农村商业银行股份有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区兴国中路253号。法定代表人：杨金波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李奎，该公司信贷经理。委托诉讼代理人：赵翠霞，该公司法律顾问。被告：鸡西市金阳光购物广场有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区红军办新华校区交通局3号楼东数第8号。法定代表人：高延江，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢学华，黑龙江隆信律师事务所律师。第三人：黑龙江鼎隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区富强组团11号楼-5-1-1。法定代表人:李素莹，该公司董事长。委托诉讼代理人:祝士东，黑龙江雪原律师事务所律师。委托诉讼代理人:马忠贵，黑龙江雪原律师事务所律师。原告黑龙江鸡西农村商业银行股份有限公司、被告鸡西市金阳光购物广场有限公司与第三人黑龙江鼎隆房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李奎、赵翠霞，被告委托诉讼代理人卢学华（第二次庭审被告经本院合法传唤无正当理由未到庭）、第三人委托诉讼代理人祝士东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告偿还借款本金11,000,000元及逾期利息（逾期利息具体数额为：2017年6月6日前874,939.11元；2017年6月7日起以本金11,000,000元为基数，按照月利率8.8‰计算至实际给付之日）；2、以被告抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿；3、被告立即办理抵押房屋的不动产登记及抵押登记。事实与理由：2014年7月7日,被告向鸡西市区农村信用合作联社鸡冠信用社（现已改制为黑龙江鸡西农村商业银行股份有限公司鸡冠支行）借款16,000,000元，贷款到期日为2019年6月30日，用途：购房，月利率5.867‰，逾期利息8.80‰，借款用于购买佰润发商场-1层1-68号商铺，面积2，046.40平方米作抵押，抵押物已登记。被告于2016年4月30日按借款合同约定偿还借款250,000元后，未按照借款合同约定偿还本金。截止到2017年6月6日，被告尚欠原告借款本金11,000,000元、利息874,939.11元。因被告违约未按期偿还贷款本息，为保护原告债权不受损失，故诉至法院。被告辩称，一、对借款事实无异议，但双方约定的借款期限为2014年7月1日至2019年6月30日，现借款尚未到期；二、因借款未到期，故原告关于逾期利息的主张无依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称，第三人开发建设的佰润发商场已依法履行了各项审批手续，竣工完成，具备办理不动产登记的相关条件，并已告知送达了原告、被告；抵押预告登记是一种临时登记行为，抵押预告登记所登记的不是现实的抵押权，原告对案涉抵押物不享有优先受偿权。综上，请求驳回原告对案涉抵押财产优先受偿的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方无争议的证据（原告证据一、二的真实性、第三人证据一至三的真实性及证明目的），本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告证据三，被告对真实性有异议，认为是原告单方出具，证据三系原告依据银行信贷系统对借款本息归还及尚欠本息自动生成形成的证据，被告虽对其真实性有异议，但未提供反驳证据，且经法庭询问，被告对证据三上记载的内容并无异议，故对原告证据三的真实性予以确认。被告对原告证据一、二证明目的的异议理由均是认为双方未对借款本金的归还方式及数额作出约定，依据证据三内容，被告自借款发生日起的当月至2016年12月的18个月里，每月30日前向还款账户存款250,000元、原告于每月的30日扣款，从该履行行为及银行按揭贷款的交易习惯，可推定双方约定被告于借款发生的当月起每月向原告归还借款本金250,000元，故被告关于原告证据一、二证明目的的异议理由不成立，但原告证据一不能证实案涉抵押物已经办理了抵押登记，故对此证明目的不予确认，对原告证据一、二的其他证明目的，本院予以确认。被告自2016年1月起，未依照约定每月向原告归还借款本金250,000元，依据合同约定，原告有权主张逾期利息，故被告关于原告证据三证明目的的异议理由不成立，对原告证据三的证明目的，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告前身系鸡西市区农村信用合作联社（2015年5月改制更名），2014年7月1日，鸡西市区农村信用合作联社鸡冠信用社（以下简称鸡冠信用社）与被告签订《流动资金借款合同》一份，合同约定：被告向鸡冠信用社借款16,000,000元，借款期限为2014年7月1日至2019年6月30日，借款用途为购买房屋，借款利率按每笔借款发放日所对应的贷款人挂牌公告的同期同档次利率执行。借款按月结息，结息日为每月的20日。借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。被告以其购买的佰润发商场-1层面积2,046.40平方米商铺设立抵押担保。借款人的下列行为，均构成违约：……（3）明确表示或者以行为表明不愿清偿其已到期或未到期债务……如借款人违约，贷款人可以采取调减、撤销借款人借款额度，停止发放借款，提前收回已发放借款，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款到期。2014年7月1日，被告作为抵押人与鸡冠信用社签订《抵押合同》，约定被告将其购买的佰润发商场-1层面积为2,046.40平方米商铺为其贷款抵押，抵押担保范围包括主债权本金、利息（包括法定利息、约定利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金，实际债权和抵押权的一切费用、因债务人/被担保人（含反担保人）违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用。抵押人拒绝或者拖延办理抵押登记，或因抵押人的其他原因致使本合同不能生效，抵押权不能有效设立的，构成缔约过失。由此使抵押权人受到损失的，抵押人应对抵押权人所受损失承担赔偿责任。鸡西市商品房预售管理办公室为案涉抵押房产办理了按揭抵押登记。截至本案审理时，案涉抵押财产未办理不动产登记，亦未办理抵押登记,但案涉房屋自2015年即已具备办理产权登记、办理抵押登记的条件。2014年7月7日，鸡冠信用社向被告发放了16,000,000元借款，并向被告出具了借款凭证，借款凭证记载月利率5.876‰。被告在借款凭证上加盖了公司印章及法定代表人名章。贷款发放后至2016年4月30日，被告陆续偿还了借款本金5,000,000元（2014年7月至2016年1月31日期间每月偿还250,000元、2016年4月偿还250,000元）、利息9，709.97元。2016年4月30日后至今，被告仅于2016年12月30日偿还利息10，000元利息，其余本息未按期归还。原告依据合同约定，自2016年1月7日后开始计收逾期罚息，截至2017年6月6日，被告共欠付原告借款本金11,000,000元、利息（包含逾期罚息）874,939.11元。另查明：案涉抵押房屋系第三人开发。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否有权提前收回借款；2、原告要求被告办理不动产登记、抵押登记的主张以及关于以案涉抵押财产优先受偿的主张是否应予支持。（一）关于原告是否有权提前收回借款的问题。鸡西市区农村信用合作联社更名改制为原告，鸡冠信用社系鸡西市区农村信用合作联社的分支机构，故原告有权就鸡冠信用社签订的合同主张权利。鸡冠信用社与被告签订的借款合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，故双方应按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议补充的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，双方未在合同中约定借款本金的归还方式，被告自借款发生日起的当月至2016年12月的18个月里，每月30日前向还款账户存款250,000元、原告于每月的30日扣款，从该履行行为及银行按揭贷款的交易习惯，可以确定双方在合同签订后以交易习惯及实际履行行为对借款本金的还款方式进行了补充约定，即被告于借款发生的当月起每月向原告归还借款本金250,000元。2016年2月起，被告未依此约定向鸡冠信用社按期归还借款本金，依照双方合同约定，被告构成违约，原告有权提前收回已发放的借款，故原告主张被告偿还借款本息的诉讼请求符合合同约定，应予支持。关于借款本息的数额，本金11，000,000元，原告举示了证据，且被告无异议，本院予以确认；关于自逾期之日起以月利率8.80‰计收利息（包括罚息）的问题，被告对此虽有异议，但原告此主张符合合同约定，且不违反法律规定，应予支持。综上，原告要求被告偿还借款本金11,000,000元及逾期利息（逾期利息具体数额为：2017年6月6日前874,939.11元；2017年6月7日起以本金11,000,000元为基数，按照月利率8.8‰计算至实际给付之日）的诉讼请求本院予以支持。（二）原告要求被告办理不动产登记、抵押登记的主张以及关于以案涉抵押财产优先受偿的主张是否应予支持。按揭抵押登记系对未进行不动产登记的房屋进行的登记，属于预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不能发生物权效力。”由此规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式的物权登记，故案涉抵押财产在案涉抵押物仅办理了抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。案涉房屋现已具备办理不动产登记及抵押权登记的条件，但因被告原因未办理，故被告有义务办理。在抵押登记完成后，抵押权方依法设立，原告才能作为抵押权人对案涉抵押房屋行使优先受偿权。第三人应督促被告办理，考虑到办理手续的难易程度，本院确定被告应在本判决生效之日起30日内办理案涉抵押房屋（即佰润发商场负一层1-**号）的不动产登记及抵押登记。基于案涉抵押房屋未办理不动产登记，若被告未在上述期限内办理不动产登记及协助办理抵押登记，法院无法判决原告自行办理抵押登记手续，故在被告拒不履行上述登记义务的情况下，应赋予原告对案涉抵押房屋享有优先受偿权。理由如下：首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，被告虽未就案涉抵押房屋办理不动产登记，但案涉房屋已经具备不动产登记的条件且交付使用，应认定为属于被告的财产，客观上应作为被告责任财产处置。其次，案涉抵押房屋已具备不动产抵押登记条件，被告未办理违反了抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予原告对案涉抵押房屋的优先受偿权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。第三，被告怠于办理登记，本质上属于被告为自己利益而不正当地阻止条件成就，应视为条件已成就。第四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。第五，依据《最高人民法院》第二十六条“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款提供保证的，应当列为共同被告”之规定，原告作为债权人有权处分被告在商品房买卖合同项下的合同权利，而被告对案涉抵押房屋享有的所有权亦属于该权利范畴，故原告有权处置案涉抵押房屋。综上，案涉抵押房屋已具备不动产登记条件，但因被告原因导致抵押权未依法登记而审理，在此情况下赋予原告对案涉抵押房屋处置价款优先受偿权，有利于平衡和保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，本院依法确认原告对案涉抵押房产，即佰润发商场-1层1-68号（共18套）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。综上所述，原告要求被告给付借款本息的诉讼请求符合合同约定，且其主张的本息数额有事实及法律依据，本院予以支持；原告要求被告对案涉抵押财产办理不动产登记及抵押登记的诉讼请求与法有据，本院予以支持；在抵押登记办理后或被告逾期未办理的情况下，原告享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告鸡西市金阳光购物广场有限公司于判决生效之日起十日内归还原告黑龙江鸡西农村商业银行股份有限公司借款本金11,000,000元及逾期利息（逾期利息具体数额为：2017年6月6日前874,939.11元；2017年6月7日起以本金11,000,000元为基数，按照月利率8.8‰计算至实际给付之日）；二、被告鸡西市金阳光购物广场有限公司于本判决生效之日起30日内办理佰润发商场-1层1-68号（共68套）房屋的不动产登记，并办理上述68套房产的抵押登记手续；三、上述房产抵押登记办妥后，或被告鸡西市金阳光购物广场有限公司逾期仍未办理抵押登记的，原告黑龙江鸡西农村商业银行股份有限公司有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93,050元，由被告鸡西市金阳光购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  冯 莹审 判 员  洪 明人民陪审员  万彩霞二〇一七年七月十七日书 记 员  都 晶本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。