安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1225民初1719号原告：陈臣，男，1985年6月18日出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。委托代理人：刘标，安徽淮都律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ新，安徽淮都律师事务所律师。被告：安徽阜南县新奥置业有限公司，住安徽省阜南县。法定代表人：张洪贞，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋曙光，安徽瀛拓律师事务所律师。原告陈臣与被告安徽阜南县新奥置业有限公司（以下简称：新奥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈臣的委托代理人刘标、ＸＸ新，被告新奥公司委托代理人的蒋曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈臣向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，并为原告办理房屋所有权证；2.判令被告向原告支付违约金计58248.19元（暂计算至起诉之日）；3.由被告承担诉讼费用。事实与理由：2010年9月1日，原告购买被告开发的位于阜南县××路西侧××单元××室××商品房××套，总价278300元。按合同的约定被告应当于2011年6月30日前交付房屋，并于房屋交付使用后360日内为原告办理权属证书。但由于被告的违约行为，导致原告无法取得房地产权属证书。被告新奥公司辩称，原告起诉所作陈诉不实，被告已按合同约定时间交付房屋，被告并未违约交付房屋。被告所建房屋已于2011年6月经验收合格，2013年5月13日取得阜南县住房和城乡建设局颁发的（2013）03号《建设工程规划验收合格证》，可以证明被告所建房屋竣工验收合格，符合房屋交付条件。其后阜南县住房和城乡建设局以文件形式通知《验收合格证》废止，从程序上，未经听证、告知，形式上也不符合相关规定；从内容上，其废止通知理由仅仅是被告未如实申报建筑面积，并非房屋验收不合格，而房屋验收合格这一事实客观存在。只是因为该局将该《验收合格证》废止的行为，导致房地产权证迟迟未能办理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，除当事人另有约定外，被告在合同约定期限内将房屋转移给原告占有（就是说按合同实际交付），则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题。被告已实际接收、占有使用房屋、属于实际交付。根据原告物业费交费发票，可以证明被告实际交付房屋给原告时间为2011年6月底和7月初。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。有关法律关于商品房经验收合格交付及备案应当属于行政管理性规范，目的是为了办理房产证，与房屋实际交付无关，就是说关于合同约定的资料备案并不影响房屋的实际交付。被告已按合同约定实际交付房屋给原告，被告并未违约交付房屋，不应承担逾期交付房屋违约金。正因为原告实际接收了房屋，多年来也从未向被告主张违约金，被告主张违约金的诉讼请求没有事实依据，同时其主张也已经超过诉讼时效。因此，应当驳回原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。被告已经将办理权属登记需由被告提供的资料报阜南县人民政府有关职能部门，但由于阜南县人民政府有关职能部门对被告所建房屋有关备案资料没有及时妥善处理，导致被告至今没有为原告办理房屋所有权证。被告正在向阜南县人民政府进行报告，反映情况，请求尽快落实处理，争取尽快为原告办理房屋所有权证。根据双方当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：2010年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南县××路西侧××“××”内××单元××室商品房××套，面积104.62平方米，总价款为278300元。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当于2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第1款第（2）项约定：逾期超过180日后，��受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条关于交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在接到出卖人交房通知15日内办理房屋交接手续；延期不办理的将承担违约责任，违约责任按照第九条执行。另查明：涉案房屋已于2011年7月14日实际交付，原告已居住。被告于2010年6月取得涉案楼房《商品房预售许可证》。2011年6月25日，被告组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具了竣工验收合格的意见。2012年2月14日，阜南县公安消防大队对涉案工程消防验收，结论为合格，同意投入使用。被告于2013年5月13日取得阜南县住房和城乡建设局核发的《建设工程竣工规划验收证》。2013年8月2日，阜南县住房和城乡建设局以文件形式下达《关于废止中天锦苑小区规划验收合格证的通知》，通知对该局2013年5月13日颁发的编号为（2013）03号《建设工程规划验收合格证》予以废止。2013年12月18日、12月23日、2014年5月19日、2015年5月30日，被告多次向阜南县人民政府、阜南县房产局等部门递交报告，要求解决办证问题。但至今被告仍未取得《竣工验收备案表》，仍不能办理房地产权属证书。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。原告已于2011年7月14日接收了房屋，完成了涉诉房屋的转移、占有，被告的房屋交付行为已经完成，被告在交付房屋时涉案房屋已经竣工验收并具备使用条件，原告已入住至今，视为对被告交付房屋时未取得验收备案表事实的接受，且原告也不能提供证据证明因交付问题给其造成了实际损失，又以被告未如期交付为由主张交付以后的逾期交房违约金，本院不予支持。对原告要求被告赔偿在接��房屋前从2011年6月30日至2011年7月14日期间的逾期交房违约金，被告辩称已超过诉讼时效，本院认为，因逾期交付房屋而要求支付违约金问题属于债权，应当适用诉讼时效的规定。2011年6月30日为双方约定的房屋交房时间，原告从次日起即应知晓被告未按约交付房屋，其权利已受到侵害，本案涉诉房屋已于2011年7月14日交付，逾期交房的违约行为已经终止，原告直到2017年3月29日提起诉讼，故原告主张接收房屋前交房违约金的请求权已超过2年的诉讼时效，对被告辩称意见，本院予以采纳，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告办理房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件的诉讼请求，因被告对涉案楼房尚未验收备案表，目前仍不具备进行产权登记的条件，本院对该诉讼请求不予支持，原告可待条件成就��另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈臣与被告安徽阜南县新奥置业有限公司于2010年9月1日签订的商品房买卖合同继续履行；二、驳回原告陈臣其他诉讼请求。案件受理费1256元（原告已预交），减半收取628元，由被告安徽阜南县新奥置业有限公司负担80元，由原告陈臣负担548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  李占亚二〇一七年七月十九日书记员  李夏菁