北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初17571号原告：卢秀迪，女，1988年1月5日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：顾亚，北京守望律师事务所律师。被告：董新颜，男，1966年11月25日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司北京分行，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街210号。负责人袁桂军，行长。原告卢秀迪与被告董新颜、第三人中国建设银行股份有限公司北京分行（以下简称：建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢秀迪及其委托诉讼代理人顾亚，被告董新颜及其委托诉讼代理人彭锐、委托诉讼代理人万振到庭参加诉讼。第三人建设银行经本院合法传唤，无正当理由未参加庭审，本案现已缺席审理终结。原告卢秀迪向本院提出诉讼请求：1、判令被告董新颜配合原告卢秀迪办理位于北京市大兴区旧宫镇清逸园36号楼4层2-401室房屋所有权转移登记手续；2、被告董新颜将位于北京市大兴区旧宫镇清逸园36号楼4层2-401室房屋腾退并交付给原告；3、被告董新颜承担契税16900元；4、被告赔偿原告违约金122320元（自2016年8月3日起至2016年12月19日，按照每日880元的标准计算）5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月26日，原告与被告签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，原告购买被告位于北京市大兴区旧宫镇清逸园36号楼4层2-401室房屋，房屋总价1760000元，面积66.39平方米，房屋有抵押贷款200000元。合同签订后，原告向被告支付定金100000元，但被告违反合同约定，未在约定的时间去银行办理贷款解押手续。2016年9月30日，被告无故通知原告解除合同，明确表示拒绝履行合同义务。现为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。对于剩余166万元房款，我有能力一次性支付。被告董新颜辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、双方之间的房屋买卖合同是经过链家公司居间服务的，链家公司在居间服务过程中存在过错，当时双方洽谈的是被告所得的是净得款，但是书面约定很多费用是被告承担的。中介公司和原告的解释是这些由被告承担的费用是先支付给被告，由被告到相关部门去支付，现在中介公司和原告又不认可这个承诺。2、中介机构在居间服务过程中存在违规操作，没有核实房屋是否满五就草率的促成双方签约，合同约定前后矛盾；原告没有足额支付购房定金10万元，已经构成根本违约，被告在履行过程中，并不存在任何违约。对于原告主张的继续履行合同一项诉讼请求，在履约过程中会牵扯到税务机关、银行等，原告主张被告单方配合原告履行合同，合同是履行不了的。对于契税问题，税款由税务机关主管，且该笔费用尚未实际产生，不确定税费会是多少，原告主张被告承担1%的契税，缺乏法律依据。关于违约金一项，对于房屋总价款存在两个数额，一个是169万元，一个是176万元。第三人建设银行未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2016年3月26日，董新颜（出卖人）与卢秀迪（买受人，签约时李占涛作为其委托代理人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，董新颜将位于北京市大兴区旧宫镇清逸园36号楼4层2-401室房屋（建筑面积为66.39平米）出售给卢秀迪。该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，合同约定董新颜应于2016年7月30日前办理抵押注销手续。合同约定房屋成交价格为1690000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为70000元。买受人向出卖人支付定金100000元，过户前3日支付首付款470000元，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为1180000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。2016年3月26日，董新颜、卢秀迪、链家公司三方签订补充协议，内容为：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计176万元，此价格为董新颜净得价，含税。董新颜应于2016年7月30日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2016年8月30日前办理完毕解除抵押登记手续。关于税费承担问题，董新颜作为卖方确认交易房屋为所有权证满五年，且为家庭名下唯一住房。税费由董新颜承担1%的契税。如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部税费由董新颜承担，并直接向主管机关缴纳。2016年3月26日，董新颜、卢秀迪、链家公司三方签订居间服务合同，居间服务费为36784元，其中董新颜承担34300元，卢秀迪承担2484元。同日，董新颜、卢秀迪、北京中融信担保有限公司三方签订房屋交易保障服务合同，保障服务费为8800元，由董新颜承担。2016年3月31日，链家公司出具说明，内容为：“2016年3月26日，卢秀迪、董新颜通过链家公司签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同，卢秀迪购买董新颜位于大兴区旧宫镇清逸园36号楼4层2-401室房屋。合同签订当日，董新颜同意将定金10万元中43100元由卢秀迪直接支付给链家公司及北京中融信担保有限公司，充抵董新颜应当支付的居间服务费34300元、保障服务费8800元。合同签订当日，卢秀迪已经按合同约定履行10万元定金给付义务。”被告董新颜提交收据两份，收据上显示居间代理费、保障服务费、代收评估费的付款人均是卢秀迪。2016年3月26日，卢秀迪分两次向董新颜转账共计56900元。2016年3月26日，董新颜出具收条，收到卢秀迪购房定金100000元。对于为何董新颜本人未按照合同约定支付34300元居间服务费、8800元保障服务费，链家公司的经纪人杜某出庭作证，证明签订合同后，双方为方便，均认可由卢秀迪代董新颜支付上述款项，卢秀迪代董新颜支付居间服务费及保障服务费共计43100元，另直接向董新颜支付定金56900元，故董新颜给卢秀迪出具定金收据100000元。被告董新颜提交其与链家公司经纪人刘志东、李伶的录音资料，在该份录音中刘志东、李伶二人向董新颜解释董新颜应收到的购房款净价为169万元，176万元扣减董新颜应承担的契税16900元、中介费43100元、物业保障金10000元，正好等于169万元。卢秀迪连续5年以上在北京市缴纳社会保险，购房资格通过。董新颜与其前妻ＸＸ于2016年1月23日离婚，庭审中，ＸＸ到庭陈述，在二人离婚时协议涉案房屋归董新颜所有，ＸＸ对涉案房屋不主张任何权利。上述事实，有当事人当庭陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、买卖定金协议书、房屋交易保障服务合同、说明、收条、银行转账凭证、录音资料等证据，在案佐证。本院认为：第三人建设银行经本院合法传唤未到庭，视为其放弃了举证、质证、辩论的权利。原告卢秀迪与被告董新颜所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，卢秀迪与董新颜均应按照合同约定行使权利、履行义务。对被告董新颜提出因卢秀迪未足额给付100000元定金，故要求解除合同的辩理，本院结合卢秀迪给董新颜的打款记录、董新颜出具的收到100000元定金的收据、证人杜某的证人证言及链家公司出具的说明，可以认定卢秀迪代董新颜支付本应由董新颜个人支付的居间服务费、保障服务费是双方均同意的，卢秀迪代付的居间服务费、保障服务费加上卢秀迪支付的定金共计100000元，与2016年3月26日，董新颜出具的定金收据一致。故，本院可以认定卢秀迪足额给付董新颜定金的事实。原告卢秀迪作为买方，未存在任何违约情形，其要求继续履行与被告董新颜的购房合同，对于原告主张被告董新颜配合办理位于北京市大兴区旧宫镇清逸园36号楼4层2-401室房屋所有权转移登记手续，将房屋腾退并交付给原告的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告主张被告承担房屋买卖交易中产生的契税，根据双方签订的补充协议“卖方承诺此房为满五年且家庭名下唯一住房，所产生1%契税由卖方承担，若产生其他税费也由卖方承担”的约定，契税由被告董新颜承担有合同依据，但考虑到该项费用尚未产生，税务机关的税收政策及具体情况的改变可能会影响契税的数额，故在本案中暂不处理契税问题，待该项费用实际产生，可另行起诉解决。对原告主张的违约金一项，本院认为原告主张的数额过高，根据双方合同履行情况、被告的过错程度、原告支付房款的数额等综合因素考虑，本院对违约金一项酌情考虑为50000元。对原告提出其同意一次性支付剩余房款且优先代偿董新颜欠付银行的贷款，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、于本判决生效后十日内，原告卢秀迪至第三人中国建设银行股份有限公司北京分行处代被告董新颜偿还北京市大兴区旧宫镇清逸园36号楼4层2-401室房屋的按揭贷款本息（具体金额以银行实际核算为准），待原告卢秀迪还清上述银行贷款之日起十日内，被告董新颜、第三人中国建设银行股份有限公司北京分行配合原告卢秀迪办理上述房屋解除抵押手续；二、被告董新颜于本判决生效后二十日内协助原告卢秀迪办理坐落于北京市大兴区旧宫镇清逸园36号楼4层2-401室房屋的产权变更登记手续，变更登记至原告卢秀迪名下并向原告卢秀迪交付上述房屋；三、原告卢秀迪于本判决生效后二十日内给付被告董新颜剩余购房款（具体金额为：1660000元扣减第一项中原告卢秀迪代被告董新颜偿还中国建设银行股份有限公司北京分行的贷款本息的差值）；四、被告董新颜给付原告卢秀迪违约金50000元；五、驳回原告卢秀迪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10602元，由原告卢秀迪负担2602元（已交纳），由被告董新颜负担8000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 唐 钰二〇一七年七月二十一日书记员 刘雪飞