江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终116号上诉人（原审原告）：葛桂珍委托诉讼代理人：张勇，江苏正伍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳欧中置业有限公司委托诉讼代理人：赵金斗，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆律师事务所律师。上诉人葛桂珍因与被上诉人沭阳欧中置业有限公司（以下简称欧中公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初8231号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛桂珍上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判支持葛桂珍一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定葛桂珍购买的位于沭阳好景时代广场A52号房系开放性商铺错误。《房屋买卖合同》第三条约定，该商品房的用途是商业用房，属框架结构，层高19.8米，建筑层数地上4层。该合同同时约定该商品房建筑面积37.33平方米。附件一“房屋平面图”对该房屋的具体位置予以确定，附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”对公用建筑面积分摊作出规定。作为出卖方，出卖给葛桂珍的房屋计算到了小数点后两位，而且有面积、层高、位置，故涉案房屋面积在欧中公司控制的范围内。该房屋从2006年7月1日一直由葛桂珍委托欧中公司管理出租，租金发放也是按面积、地理位置不同而不同，故欧中公司审理中称涉案房屋四至不清与事实不符。2.欧中公司对葛桂珍的义务不仅仅是“承诺协助为葛桂珍办理权属登记手续”，一审认定欧中公司没有违约与事实不符。欧中公司与案外人沭阳好景置业有限公司（以下简称好景公司）签订的《房地产项目资产转让合同》第七条约定“《沭阳好景置业时代广场》房地产中原已由甲方售出的商铺房地产由乙方（欧中公司）负责为各业主分割办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，甲方（好景公司）予以全力协助。因乙方不及时给购房业主办理产权过户手续，而发生侵权赔偿责任由乙方承担”。至此，好景公司已经将与葛桂珍签订的《商品房买卖合同》中载明的权利、义务一并转让给欧中公司。后欧中公司、好景公司联名向葛桂珍发函，告知葛桂珍转让合同的相关内容。据此，欧中公司应当履行好景公司与葛桂珍所签订的《商品房买卖合同》中载明的好景公司应当履行的义务，欧中公司应当为葛桂珍办理涉案房屋的产权证，欧中公司没有及时为葛桂珍办理涉案房屋的产权证构成违约。3.一审认定葛桂珍要求欧中公司按约为其办理涉案房屋产权证系行政机关的行政行为而不予支持错误。葛桂珍于2005年6月已经将办理产权证的契税、综合交易费等费用及购房款一起交予好景公司，说明好景公司系按照交易习惯操作，由其统一办理购房户产权证。该义务在2006年2月22日欧中公司与好景公司签订《房地产项目资产转让合同》时转让给欧中公司，并通知了葛桂珍，故欧中公司应为葛桂珍办理涉案房屋产权证，欧中公司未及时办理应承担违约责任。4.本案未超过诉讼时效。葛桂珍与好景公司签订的《商品房买卖合同》，虽然约定涉案房屋交付日期为2005年6月10日，但截至2006年7月1日葛桂珍与欧中公司签订《商铺委托经营合同》时止，好景公司与欧中公司均未与葛桂珍办理正式的房屋交接手续；另外从欧中公司向沭阳县房管处出具的《关于同意原好景广场购房分割产权证的意见书》上可以反映，截至2012年7月1日，葛桂珍一直在要求欧中公司履行办证义务，故本案诉讼时效此时中断。由于欧中公司出具的该意见书虽然载明无条件同意购房户分割办理权属证书，但并未载明具体的办证时间，且具体办证时间也非购房户自己能够决定，因此本案未过诉讼时效。5.葛桂珍已经于2005年6月将办理产权证的契税、综合交易费等交予好景公司，好景公司应为葛桂珍开具发票。由于欧中公司概括承受了好景公司的权利、义务，故欧中公司应向葛桂珍提供发票。被上诉人欧中公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持。葛桂珍向一审法院起诉请求:1.欧中公司向葛桂珍提供购房发票并办理沭阳县欧中置业广场A52号商业用房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；2.欧中公司向葛桂珍支付逾期办证违约金（以购房款19万元为基数，从2006年5月15日起算至欧中公司交付产权证之日止，按银行贷款利率1.5倍结算，截止起诉之日的违约金为17万元）。一审法院经审理查明：2005年6月10日，葛桂珍与好景公司签订《商品房买卖合同》，约定，葛桂珍以190000元的价款购买好景公司开发的位于沭阳县好景时代广场A52号房，建筑面积为37.33平方米，并约定出卖人（好景公司）应当在商品房交付使用后叁拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2005年6月13日，葛桂珍与好景公司就签订房屋的行为进行公证，沭阳县公证处出具（2005）沭证经内字第393号公证书予以确认。2006年2月22日，好景公司与欧中公司签订《房地产项目资产转让合同》，合同约定将好景公司所有的《沭阳好景时代广场》房地产及其现有的设备、设施等所有附属物整体出让或受让给欧中公司。2006年4月27日，欧中公司与好景公司签订补充协议约定：好景公司所签售的销售合同，欧中公司作为资产的承受人，应按协议及所签订的销售合同内容履行。2006年8月5日，欧中公司向葛桂珍出具一份函，该函第二款内容是：如果您在“好景时代广场”购买房产并且已经付清全部购房款，以后凭相关凭证由欧中公司办理产权证，好景公司予以协助。2012年2月1日，欧中公司向沭阳县房管处出具“关于同意原好景广场购房户分割产权证的意见书”载明：“相关购房户要求对我公司的产权属于他们的产权进行分割，我公司无条件同意并予以书面确认，请贵处依法予以分割办理”。一审另查明：葛桂珍所购买的位于沭阳县好景时代广场A52号房系开放式商铺。一审法院认为：葛桂珍与好景公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，并进行了公证且已支付购房款，双方的买卖合同合法有效。葛桂珍与好景公司签订《商品房买卖合同》并履行合同义务后，欧中公司与好景公司签订了资产转让合同，在双方签订的资产转让合同以及补充协议和交给葛桂珍的函中，均载明了沭阳好景时代广场所有资料，包括产权证和土地的登记证书，已移交给欧中公司，欧中公司承诺协助为葛桂珍办理权属登记手续，对此责任应当由欧中公司承担。但葛桂珍所购买的房屋属于开放式的商铺，葛桂珍与好景公司签订的商品房买卖合同中仅对涉案商铺的面积和具体位置做了约定，但口宽四至未有约定，系标的物约定不明，而办理涉案房屋产权证和国有土地使用证必须有明确的标的物。另办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》系行政机关的行政职权，葛桂珍与好景公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定由好景公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故对葛桂珍要求欧中公司为其办理涉案房屋权属登记的诉讼请求，不予支持。葛桂珍另要求欧中公司向其提供购房发票的诉讼请求，因该行为属于行政法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对葛桂珍该项诉讼请求不予支持。葛桂珍还要求欧中公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求。一审法院认为，违约金是基于给未违约一方造成损失并具有一定惩罚性的法律规则。本案中，因葛桂珍与好景公司在签订《商品房买卖合同》时对涉案商铺的物理四至并未约定，并非欧中公司违约，同时从葛桂珍、欧中公司约定的办证日期至葛桂珍起诉之日止，已超过两年诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断等情形，故对葛桂珍该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：驳回葛桂珍的诉讼请求。案件受理费3700元，由葛桂珍负担（葛桂珍已支付1850元）。关于一审查明事实部分，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明，2005年6月10日，葛桂珍与好景公司签订《商品房买卖合同》，约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后叁拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失。对于A52号房，葛桂珍、欧中公司审理中均称“长宽没有约定”。2006年，葛桂珍就涉案商铺的返租与好景公司达成《返租意向书》。2006年2月22日，好景公司与欧中公司签订《房地产项目资产转让合同》，约定：七、《沭阳好景时代广场》房地产中原已由甲方（好景公司）售出的商铺房地产由乙方（欧中公司）负责为各业主分割办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，甲方应予以全力协助。应收未收的售房款亦应由乙方协助甲方收取。因乙方不及时给购房业主办理产权过户手续，而发生侵权赔偿责任由乙方承担。2006年11月19日，葛桂珍作为乙方与作为甲方的欧中公司签订《商铺委托经营合同》，约定“商铺委托经营期限：乙方委托甲方经营商铺期限壹拾年。即自2006年7月1日至2016年6月30日止”、“乙方可依法转让商铺所有权，如受让人不是甲方，则转让合同必须约定新的商铺所有权人完全接受本合同全部权利义务，并及时与甲方办理合同变更手续。”、“本委托经营合同期满后，如甲方与第三方的租赁合同尚未到期，乙方同意将委托经营期限延长到甲方与第三方的租赁合同结束为止。”。A52号房自交付后由葛桂珍返租给欧中公司经营，返租到期后，葛桂珍继续返租给欧中公司，现该房由欧中公司使用，欧中公司不欠葛桂珍租金。本案争议焦点为：1.本案中，葛桂珍主张欧中公司提供购房发票并办理A52号房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》应否支持。2.葛桂珍主张欧中公司给付逾期办证违约金17万元能否成立。关于第一争议焦点。因葛桂珍主张的提供购房发票涉及相关单位违反发票管理法规行为，属于行政法律关系，不属于人民法院民事案件受理范围，故本案不予理涉。就A52号房能否办理产权证，本院咨询了沭阳县房地产管理处、沭阳县不动产登记服务中心，沭阳县房地产管理处、沭阳县不动产登记服务中心答复均为：因A52号房目前没有办法测绘，而不能测绘系因A52号房四至未经规划而不能确定。审理中，双方当事人均称A52号房没有测绘导致不能办理产权证，故A52号房目前不具备办理产权证条件。因此，本院对葛桂珍主张的欧中公司办理A52号房《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》不予支持。关于第二争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，《商品房买卖合同》中仅约定葛桂珍不能取得房屋权属证书而退房则由出卖人赔偿损失，但对葛桂珍不退房如何承担违约责任未作约定。双方签订的《商品房买卖合同》中虽然约定了Ａ52号房建筑面积共37.33平方米，但双方又均不知道Ａ52号房长宽为多少，而因四至的不明确，导致该房不能测绘，不能实现产权登记。四至不明又系好景公司在房屋销售前未经有关机关审批规划造成的，故本院认定不能实现产权登记的原因在于好景公司，好景公司进行项目转让后，合同的相关权利义务转由欧中公司继受。因合同对不退房的违约责任未作约定，则葛桂珍应举证证明未办证给其造成的损失。因葛桂珍在买房时与欧中公司约定返租，并约定即使房屋转让，新的房屋受让人也应接受返租义务，故双方约定涉案商铺必须返租给欧中公司。由于事实上房屋在交付后即返租给欧中公司，欧中公司现也不欠葛桂珍租金，故葛桂珍没有房租损失。葛桂珍审理中主张其损失为：为了办证，葛桂珍有路费损失；如果办理了产权证，可以按照葛桂珍自己意愿处理，对葛桂珍的权利是损失；另外，葛桂珍财产的安全性得不到保障，其融资能力受到影响，对房屋的处分权也受到影响、限制。而对此，欧中公司予以否认，葛桂珍也未进行举证，故葛桂珍主张欧中公司给付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。葛桂珍上诉称本案未过诉讼时效，因办证请求权与一般之债权请求权不同，该项请求权具有极强的物权性倾向或物权属性，不应适用诉讼时效，故一审认定葛桂珍请求办证超过诉讼时效不妥，应予纠正。综上所述，葛桂珍关于“诉讼时效”的上诉请求成立，其余上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决虽认定“葛桂珍本案起诉超过诉讼时效”错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人葛桂珍负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 庄云扉审判员 孙 泳二〇一七年七月三十一日书记员 吴 刚第11页/共11页