广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终3988号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市温商酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：徐世安，总经理。委托诉讼代理人：黄昊，广东东成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王子江，男，汉族，住广东省东莞市莞城区。委托诉讼代理人：廖京，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彬林，广东赋诚律师事务所律师。原审被告：徐世安，男，汉族，住浙江省乐清市。原审被告：周福乐，男，汉族，住浙江省乐清市。原审被告：戴骏，男，汉族，住辽宁省营口市站前区。原审第三人：佛山市力源企业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：招力灿，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡腊梅，该公司职员。上诉人佛山市温商酒店管理有限公司（以下简称温商酒店公司）因与被上诉人王子江、原审被告徐世安、周福乐、戴骏及原审第三人佛山市力源企业有限公司（以下简称力源公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初6615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温商酒店公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判王子江向温商酒店公司支付拖欠的房屋使用费18.75万元；3.一、二审诉讼费用由王子江负担。事实和理由：（一）温商酒店公司在一审中的反诉请求有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述司法解释的规定，虽然温商酒店公司与王子江签订的《租赁合同》无效，但温商酒店公司仍然可以要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，温商酒店公司主张王子江按双方合同约定的年租金185万元的标准支付房屋使用费，符合上述规定。参照合同约定的租金标准，王子江拖欠温商酒店公司9个月房屋使用费138.75万元。由于王子江已代温商酒店公司向力源公司支付了使用费120万元，因此王子江尚欠温商酒店公司房屋使用费18.75万元。（二）一审判决按温商酒店公司与力源公司租赁合同约定的租金标准来确定王子江应支付给温商酒店公司的房屋使用费，没有法律依据。1.转租权确定是在原租赁合同有效的基础上，且基于原出租人同意转租的意思表示而产生的，就象出租人的出租权是在出租的租赁合同有效的基础上产生出租权是一样的。2.本案中，原出租人力源公司从温商酒店公司取得房屋占有使用费不是基于原租赁关系的出租权，而是基于占有关系而产生，因为原租赁合同无效并不产生力源公司的出租权，但是即使租赁合同无效，也可以基于占有法律关系主张占有使用费。3.同样，温商酒店公司向王子江主张房屋占有使用费不是基于有效租赁合同以及原出租人同意转租基础上的转租权，而是基于力源公司的同意而产生的占有关系向王子江主张房屋占有使用费。4.关于基于占有关系而产生的房屋使用费请求权。温商酒店公司先是基于与力源公司的租赁合同取得涉案房屋，虽然租赁合同无效，但取得并占有涉案房屋确定是力源公司的真实意思表示，力源公司享有相应的处置权和财产权没有任何问题，这从力源公司享有收取使用费的权利也可以得到印证。5.王子江从温商酒店公司处接过涉案房屋继续占有使用也是基于温商酒店公司之前享有的占有使用权。因此，王子江应向温商酒店公司支付房屋占有使用费，有法律依据和法理基础。6.既然一审法院不否认王子江应当支付房屋占有使用费，那么房屋占有使用费的标准就应当参照王子江与温商酒店公司租赁合同约定的租金标准来支付占有使用费。一审判决以温商酒店公司与力源公司约定的租金标准来确定王子江应向温商酒店公司支付的房屋占有使用费，没有法律依据，也与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的约定不符。王子江辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。王子江向一审法院起诉请求：1.温商酒店公司退还王子江房屋押金500000元；2.徐世安、周福乐、戴骏与温商酒店公司承担连带责任；3.温商酒店公司开具已付1850000元的租金发票给王子江；4.本案的诉讼费用由温商酒店公司、徐世安、周福乐、戴骏负担。一审期间，温商酒店公司提起反诉请求：1.王子江向温商酒店公司支付拖欠的房屋占有使用费187500元及利息（利息以187500元为本金，从反诉之日起按年利率6%计算至实际支付完毕之日止）；2.诉讼费用由王子江承担。一审法院认定事实：2013年12月3日，力源公司与温商酒店公司签订《租赁合同》，约定由力源公司将涉案房屋出租给温商酒店公司，租赁期限自2013年12月21日起至2034年5月31日止，其中自2013年12月21日起的160天为免租期，前三年(2014年6月1日至2017年5月31日）的租金标准为1600000元/年。2013年12月17日，温商酒店公司与王子江签订《租赁合同》，约定温商酒店公司将涉案房屋转租给王子江用于改建经济型酒店，租赁期限自2013年12月21日至2034年5月31日，其中自2013年12月21日起的160天为免租期，第1-3年(2014年6月1日至2017年5月31日）的租金标准为1850000元/年。合同签订后，王子江向温商酒店公司支付了押金500000元。2015年10月12日，一审法院作出（2015）佛城法民一初字第1368号民事判决，确认力源公司与温商酒店公司、温商酒店公司与王子江就涉案房屋签订的《租赁合同》均为无效合同，同时判令温商酒店公司向力源公司支付从2015年3月1日起至涉案房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。温商酒店公司对该判决不服，提起上诉，佛山市中级人民法院于2016年2月23日作出（2015）佛中法民三终字第1320号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。王子江与温商酒店公司庭审中均确认，王子江已向温商酒店公司支付截至2015年5月31日的租金，双方签订的《租赁合同》经生效判决确认无效后，温商酒店公司未向王子江退还押金500000元。王子江、温商酒店公司及力源公司庭审中均确认，在一审法院对（2015）佛城法民一初字第1368号民事判决执行过程中，王子江代温商酒店公司垫付房屋占有使用费1200000元，该款项为2015年6月1日至2016年2月29日期间的房屋占有使用费。另查明，温商酒店公司为自然人投资或控股的有限责任公司，徐世安、周福乐、戴骏均为该公司的投资者。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。就各方当事人争议的焦点问题，一审法院评述如下：关于王子江诉请的押金问题。对于法院认定租赁合同无效后，温商酒店公司未向王子江退还押金500000元的事实，双方没有异议，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，王子江诉请温商酒店公司退还因涉案《租赁合同》取得的押金500000元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于王子江诉请徐世安、周福乐、戴骏承担连带责任的问题。温商酒店公司是具有独立法人资格的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”之规定，本案债务应由温商酒店公司承担。王子江认为徐世安、周福乐、戴骏作为温商酒店公司的股东，存在抽逃出资的行为且损害王子江的利益，诉请徐世安、周福乐、戴骏对本案债务承担连带责任，因该诉请属于股东损害公司债权人利益责任纠纷，与本案租赁合同纠纷为不同性质的法律关系，王子江应另案主张，故一审法院在本案中对该项诉请不予处理。关于王子江诉请温商酒店公司开具租金发票的问题。因税收的征收属于税务机关的职能范围，不属于法院民事案件审理的范围，且王子江与温商酒店公司间的租赁合同已经被法院认定为无效合同，合同中关于开具租金发票的约定对王子江、温商酒店公司双方自始没有约束力，故王子江诉请温商酒店公司开具租金发票的问题，一审法院不作处理。关于温商酒店公司诉请的房屋占有使用费问题。因温商酒店公司与力源公司签订的《租赁合同》已经生效判决确认为无效合同，温商酒店公司不能因该无效合同取得涉案房屋的转租权，温商酒店公司自2015年3月1日起亦未向力源公司支付房屋占有使用费，且2015年6月1日起的房屋占有使用费已由王子江直接支付给力源公司，故温商酒店公司诉请王子江支付2015年6月1日起的房屋占有使用费，没有理据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、温商酒店公司于判决生效之日起十五日内向王子江退还押金500000元；二、驳回王子江的其他诉讼请求；三、驳回温商酒店公司的反诉请求。一审案件本诉受理费8800元，减半收取计4400元，反诉受理费减半收取计2025元，合计6425元，由温商酒店公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。双方对一审判决温商酒店公司向王子江退还5万元押金均无异议，本院予以维持。根据温商酒店公司和王子江的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：温商酒店公司要求王子江支付占有使用费18.75万元的上诉请求是否应当得到支持。本院认为，虽然温商酒店公司与王子江之间的租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，王子江应向温商酒店公司返还其占有使用涉案房屋所获得的利益，因此，参照合同约定的年租金标准185万元，王子江应当向温商酒店公司支付拖欠的实际占有使用涉案房屋期间的费用138.75万元。因王子江已代温商酒店公司向力源公司支付120万元，故王子江仍应向温商酒店公司支付18.75万元。一审法院驳回温商酒店公司的反诉请求，处理不当，本院予以纠正。综上所述，温商酒店公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初6615号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初6615号民事判决第二项、第三项；三、王子江于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市温商酒店管理有限公司支付占有使用费187500元；四、驳回王子江的其他诉讼请求；五、驳回佛山市温商酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审本诉受理费8800元，减半收取4400元，由佛山市温商酒店管理有限公司负担。反诉受理费4050元，减半收取2025元，由王子江负担。二审案件受理费4050元，由王子江负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年七月二十一日书 记 员  覃心怡