大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初2522号原告王伟伟，男。委托诉讼代理人李鸿杰，系辽宁同城律师事务所律师。委托诉讼代理人姚旦雯，系辽宁同城律师事务所律师。被告大连金真源集团房地产开发有限公司。法定代表人单宝冬，系总经理。委托诉讼代理人阚浩然，系辽宁兴中律师事务所律师。原告王伟伟（以下简称“原告”）与被告大连金真源集团房地产开发有限公司（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员马雯菁担任审判长，与审判员卢丹丹、人民陪审员于淑梅依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王伟伟的委托诉讼代理人李鸿杰律师、姚旦雯律师到庭参加了诉讼，被告的委托诉讼代理人阚浩然律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年3月27日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的商品房一套。合同签订后，原告按约支付了全部房款，被告亦交付房屋。但由于被告原因，所购房屋直至2015年12月30日前一直不能办理产权登记，被告的行为严重违反了双方合同约定。根据合同约定，被告应在房屋交付使用后两年半内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应承担违约责任。现被告违反合同约定，为保护原告的合法权益，请求判令：1、被告向原告支付逾期办理商品房产权证违约金64,907.3元（自2013年12月8日至2015年12月29日，逾期752天×86.3129元/天）；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告业主所在的小区在2013年9月11日已经过工程竣工验收并备案核准，被告已按照合同约定为原告将被告应提交的材料进行相应备案，不存在原告所主张的提交备案时间迟延违约的情形，且本案已超过诉讼时效，故不同意原告诉讼请求。经审理查明，2011年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于大连市高新园区汇贤街X号（X幢）X、建筑面积为90.38平方米的商品房一套，房屋价款为863,129元。合同同时约定：出卖人应当在商品房交付使用后贰年半内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。原告支付全部房款，由被告开具发票。2011年6月8日，案涉房屋交付。另查明，2013年9月11日，被告取得龙海滨城三期16#、17#、18#竣工验收备案表（案涉房屋为18#）。2015年11月26日，大连市高新区管理委员会办公室发布会议纪要一份，载明：“……。会议听取了国土房屋分局关于山海一家三期18号楼产权证办理中存在问题的汇报，与会人员就解决问题的办法进行了认真的讨论。会议认为，山海一家三期18号楼存在超层建设问题，鉴于该楼合法建设的未超层部分销售时已发放预售许可证，本着维护业主合法权益的原则，应在产权证办理中对合法建设的楼层和违法超建的楼层分割处理。会议议定，对山海一家三期18号楼合法建设的未超层部分，由国土房屋分局马上为业主办理产权证；对违法建设的超层部分，由行政执法局予以罚没；罚没后再处置问题另行研究。”再查明，2015年12月30日，案涉房屋由测绘单位大连磊鑫房地产测绘有限公司出具房屋分户平面图，由高新园区国土资源和房屋局加盖测绘成果备案专用章。后查明，原告所在小区的多名业主于2015年4月16日向大连市高新园区管委会上访，希望尽快解决办理房屋产权证的相关问题。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、测绘图、联名投诉信；被告提供的《大连高新区管理委员会会议纪要》、《竣工验收备案表》、接管验收记录及庭审笔录等在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原、被告均应依据该合同约定享有权利并履行义务。原告所购房屋为商品房，故被告作为开发商应当协助原告办理房屋所有权登记手续。根据合同约定，被告作为出卖人，应在房屋交付后两年半内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，此备案义务实际上就是协助原告办理房屋所有权登记手续。根据《房屋登记办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，开发商在房屋建成后，应当为房屋办理初始登记，而买受人要求的房地产权属登记属于转移登记，必须在房屋办理初始登记的前提下，买受人才能为所购商品房买卖办理转移登记即取得房屋权属登记。因此，被告作为开发商必须完成办理房屋的初始登记并为原告提供办理转移登记的相关材料后，原告才能以此为条件申请办理过户登记并取得房屋所有权证书，故被告是否完成了房屋的初始登记并为原告提供相关资料是审查被告是否履行了合同约定的协助义务即报产权登记机关备案义务的重要依据。案涉房屋于2011年6月8日交付，按此日期，被告应在2013年12月8日前完成备案义务。现案涉房屋于2015年12月30日由高新园区国土资源和房屋局加盖测绘成果备案专用章取得分户平面图，此日期可确定为被告完全履行合同约定的协助义务即报产权登记机关备案义务的日期。现本案合同约定的产权登记备案义务履行期间已远远超过《城市房地产开发经营管理条例》所规定的90日，因此被告逾期办理产权登记备案义务，违反合同约定，应承担违约责任。故被告应支付逾期（自2013年12月9日至2015年12月29日，共751天）办理商品房产权证的违约金64,821元（751天×86.3129元/天）（个位数四舍五入），对于原告诉请，本院予以部分支持。被告虽辩称其已按期履行产权登记备案义务并称办不了过户登记是因政府原因所致，但被告当庭认可案涉房屋确实存在超建问题，并且被告提供的《大连高新区管理委员会会议纪要》明确载明案涉房屋所在18号楼存在超层建设问题，2015年11月13日才就此问题形成解决方案。故而，即使如被告主张其已向产权登记机关报送了相应的手续，但因其楼盘存在超建问题，直至2015年11月13日协调会之前，其确未完成案涉房屋的初始登记并为原告提供相关转移登记的资料。而被告所陈述的政府原因导致案涉楼盘不能办理初始登记亦不能成为被告迟延办理初始登记的免责事由。若被告对政府行为有异议，可另案起诉确认。综上，对于被告提出的调取其向高新园区国土资源和房屋局交付相应资料的时间及内容的申请，因以上所述，本院不予准许。关于诉讼时效问题。原告主张其自收房后就办理产权证问题多次与开发商沟通，但开发商一直拖延，后包括原告在内的多名业主去高新园区信访局进行投诉，开发商代表刘经理也亲自参与，投诉已经构成诉讼时效中断。关于诉讼时效起算时间案涉房屋在2015年12月30日才具备办理产权证条件，本案23位原告是在2016年11月向法院提起诉讼的，诉讼时效起算时间应从开发商违约行为截止时间起算，因此不超过诉讼时效。被告则认为，该案已过诉讼时效，被告一直协助原告办理房产证催交产权部门予以尽快登记，如果会议有物业人员参与，也是尽到协调的帮助，不构成对被告主张违约责任。原告所述有民意网反映情况，无法证明是本案原告，亦不构成对原告诉讼时效产生影响。本院认为，迟延办理房屋产权证的违约金是根据违约行为持续发生的状态累加计算的。原告主张自逾期办证之日起至办证条件之日止的违约金，是一个整体的合同权利，而不是按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张。若将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，将改变法定的“累加计算”的本意。另外，商品房买卖合同中未对违约金的支付期限作出约定，此情形下，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效方可依法起算，而被告在此案庭审前一直未明确表示过不履行。并且纵观全案，本案原告一直在采取相关措施积极主张自己的权利而非消极等待，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利请求的，诉讼时效从提出请求之日中断”的规定，被告关于案涉款项已超过诉讼时效期间的抗辩，因欠缺相应的事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告大连金真源集团房地产开发有限公司自本判决发生法律效力起十日内，向原告王伟伟支付违约金64,821元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1,422元（原告已预交），由被告大连金真源集团房地产开发有限公司负担，与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长  马雯菁审 判 员  卢丹丹人民陪审员  于淑梅二〇一七年七月十七日书 记 员  祝琳琳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。