北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初727号原告（反诉被告）：刘全福，男，1953年12月23日出生，住北京市昌平区。委托代理人：刘永飞，北京建诚（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵文科，男，1969年2月27日出生，住山西省夏县。委托代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。原告（反诉被告）刘全福与被告（反诉原告）赵文科房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由本院审判员徐连森担任审判长，与代理审判员张华、人民陪审员陈建元组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘全福及其委托代理人刘永飞、被告赵文科的委托代理人张春月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘全福诉称：原告与被告于2011年10月签订了《房屋租赁合同》，依据合同约定原告将其自建的位于昌平区某某镇某某村西边四层楼房共计房屋121间出租给被告使用，租期从2011年10月1日起算，合同还约定房屋租金每年17万元，每年一付。合同履行至2015年10月份双方就房屋租金问题进行协商，但未能达成一致，至2015年10月4日被申请人单方以20万元一年的标准向原告支付了当年应付的租金。现原告认为双方签订的租赁合同所涉及房屋本身系私自建造，未获得任何行政规划审批手续，依法应属无效合同。故此起诉至法院，请求判令：1、确认双方于2011年9月26日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告限期腾退租赁房屋，即被告向原告移交其所租赁的位于某某村西边四层121间房屋；3、被告支付原告房屋占用费，自2016年10月1日之日起至实际腾退之日止，参照目前同地段房屋市场的租金标准计算，年租金按36万元计算；4、诉讼费用由被告负担。被告赵文科辩称：一、刘全福与赵文科双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定继续履行合同。1、本案《房屋租赁合同》是双方在自愿、平等、等价有偿的原则下签订的，系双方真实意思表示，未违反我国法律、法规禁止性规定，该《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定履行，应按照诚实信用的原则履行各自的义务。2、双方均在房屋租赁合同上签字，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。3、涉案房屋所使用的土地系刘全福从本集体经济组织某某村经济合作社租赁而来，土地性质为空闲地，而非耕地和农用地。该土地的用途是由经济合作社指定的建房经营使用。故此刘全福在空闲地中建房经营符合合同约定。4、涉案房产未被昌平区房屋土地管理部门和某某镇房管科列为违章建筑，其中该地区同样的房产，已经镇政府批准依法领取了营业执照。这说明涉案房产符合出租条件。双方签订的房屋租赁合同有效。二、鉴于双方签订的《房屋租赁合同》有效，刘全福提出的返还121间房屋的请求，以及按市场标准主张占用费的请求不能成立，应依法予以驳回。综上，双方签订的《房屋租赁合同》有效，应继续履行，法院应依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告赵文科诉称：反诉人赵文科因被反诉人刘全福诉其房屋租赁合同纠纷一案，人民法院已经受理。现因反诉人违反合同约定，一直未将合同中约定的巷头办公用房1间、某某村西边3层楼房屋27间向反诉人交付。在反诉人的催要下，其总是推托，但是被反诉人一直按全额收取房屋租金应予以返还。另被反诉人作为房屋所有权人拒绝依法对其所有的房产、设施进行维修维护，为此反诉人支付十几万元费用。该部分费用依法应由被反诉人承担。现反诉人依法提起反诉，请求判令：1、被反诉人向反诉人返还房屋租金159600元（1140元×28间×5年）；2、被反诉人立即向反诉人支付电缆、网线、防水、修路、打井等款项共计135320元；3、反诉费用由被反诉人承担。反诉被告刘全福辩称：不同意反诉诉讼请求。1、双方于2011年10月签订《房屋租赁合同》，按照协议约定共有两处房屋出租给反诉人，一处为原告要求腾退的121间房屋，一处为另一栋三层楼房即27间房，另有办公室1间。合同签订后，除1间办公室外原告向被告交付了148间房，供反诉人对外出租使用。至2014年9月因反诉人对该27间房屋招租管理不善，导致了部分房屋线缆、屋内等设施损害，而后双方口头商议在合同其他内容不变的情况下收回该处27间房屋，此后对该27间房屋进行了再行租赁。对反诉人称“从未交付27间房屋表述和要求退还相应租金的请求”，我方认为事实请求均不成立。首先，该表述已丧失了主张交付或退还租金的权利，因为双方之间的合同签订于2011年10月，即便按照反诉人所述也已履行了5年，如果真未交付，此时主张已超过了诉讼时效。其次，双方均为正常的理性人，深知房屋的使用、租金的收取和支付关系到切身利益，故对反诉人称从未交付房屋的说法，原告认为与其合同履行中的实际履行行为（诉讼至法庭前从未提出过交付请求、减租请求；对27间房屋再次租赁也没有提出过任何异议，2015年10月仍支付租金等）相比并不一致，明显违背生活常理。再次，原告主张已交付的27间房屋后于2014年9月因协商而收回，针对交付及收回这一事实，原告认为可以从双方的合同履行即之前按照约定支付租金、收回之后继续支付租金的行为来进行常理性判断和认定，针对收回即从27间房屋的使用情况来判断，对反诉人要求返还租金的请求不认可。2、有关支付电缆网线，在121间房屋依据合同交付给反诉人之前，该房屋已由原告用于对外出租，就已经安装了电缆和电线，反诉人如果对网络速率进行增容也是个人基于房屋租赁这种继续性合同的最大收益性实施的投资行为。合同中并没有约定实施此项添附需原告承担费用的约定。有关防水、打井分别是在2012年夏天和2012年初由反诉人经手办理的，但最终费用全部是由原告承担的。按照合同对打井此类完善设施的行为并没有约定应该由原告承担费用。有关修路，租赁房屋房前的道路硬化是在交付房屋时已经做好的，反诉人涉及的修路实际是公共路面，是2014年使用该公共路面同行的各户共同出资修的，与租赁房屋本身无关。故不同意反诉请求。经审理查明：2011年9月26日，刘全福（甲方）与赵文科（乙方）就房屋租赁有关事宜签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市昌平区某某镇某某村西边，居住性用房，共计房间149间，该房屋未向其他第三方抵押；某某村西边4层楼有房121间，巷头办公用房1间，某某村西边3层楼有房27间，该房屋共计149间整；该房屋权属状况甲方自建房屋，甲方享有所有权，此房屋用途是居住性用房；甲方根据乙方实际情况协调乙方在经营中与当地各部门关系。乙方可根据自己的经营需要增加和完善相关设施，但不能进行对楼房有结构影响的改造；合同起租日为2011年10月1日，租金为年付，一次性17万元整，甲方收取乙方的租金，应向乙方开具收款租赁证。此合同年限租期到拆迁之日止，此房屋租金一直不变，在不拆迁情况下一直由乙方经营；安装暖气费用乙方承担，如拆迁赔偿费用由乙方所得。如遇拆迁甲方应向乙方提前40天告知，租赁期限未到期，甲方应向乙方退还房屋租金，按日计算。合同签订后，双方按照合同履行各自义务。后双方发生争议，刘全福起诉至法院，诉如所请。案件审理过程中。赵文科向本院提出反诉。2017年4月7日，刘全福向本院提出增加诉讼请求申请书，请求判令：赵文科向刘全福支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金差额16万元。庭审中，双方对交付房屋的数量和租金存在争议。一、关于交付的房屋数量，双方均认可签订合同后刘全福向赵文科交付了121间房屋，1间办公用房未交付，但双方对27间房屋是否交付存在争议。刘全福称27间房屋系同121间房屋一同交付，后因赵文科管理不善，双方于2014年9月协商自己收回了27间房屋，但房屋租金并未变更；赵文科称刘全福从未向自己交付27间房屋，自己曾多次要求刘全福交付，但刘全福一直未交付。二、关于租金方面，双方均认可赵文科交付了2011至2014年租金，赵文科称每年均支付了17万元租金，但刘全福称2012年因扣除了打井费62000元，赵文科只交了108000元，但自己向赵文科出具了17万元的收据。双方对2015年10月4日赵文科支付的20万元亦存在争议，刘全福原称20万元系双方协商解除合同后为防止赵文科坑了住户，住户找自己要钱，而要求其交的押金，后称是双方协商后对将年租金涨至36万元，该笔钱系2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金。赵文科称双方并未协商涨过租金，20万元中有17万元系交付的2015年10月1日至2016年9月30日的租金，另外3万元系押金，希望能够在本案中一并解决，可以折抵之后的租金或使用费。关于反诉，赵文科主张2013年自己曾安装电缆线380米，单价为33元，共计价款12540元；同年曾进行宽带升级，花费19380元；2012年、2014年两次做防水，花费36400元；2013年修路曾集资2万元；2012年打井花费47000元。刘全福认为宽带升级、电缆线安装系赵文科投资行为，合同并没有约定费用如何负担，防水、打井费用已经抵扣租金，修路集资款系公共道路，与房屋租赁无关。经本院现场勘验，赵文科指认的电缆线长度20米左右。另查明，涉案房屋所在土地系刘全福从七里渠经济合作社所租赁，土地性质为设施农用地，租赁土地后刘全福建造了房屋，但并未取得相关建房审批手续。本案在审理过程中，本院曾组织双方当事人进行调解，但双方未能达成一致意见。上述事实，有《土地租赁协议》、《房屋租赁合同》、收据、现场勘验照片、宽带协议及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案房屋所在土地性质为设施农用地，刘全福在无任何规划审批手续情况下，建造房屋出租给赵文科，故双方之间签订的《房屋租赁合同》应归无效。本案双方对交付房屋的数量、交付租金的数额及租金是否调整存在争议。一、关于交付房屋的数量，涉案房屋包括某某村西边四层楼121间、巷头办公用房1间、某某村西边3层楼27间三部分，其中巷头办公用房1间未交付，121间房屋已经交付，双方对此均无争议，所争议的焦点为27间房屋是否交付。赵文科称签订合同后，刘全福从未向自己交付27间房屋，但其每年仍按照17万元标准支付租金，刘全福称因赵文科管理不善双方协商于2014年收回了27间房屋，但租金并未调整，综合考虑双方的陈述、证据、现场勘验情况、主张交付房屋的数量等因素，本院认为赵文科所述与常理不符，本院不予采信；对于刘全福称双方协商将27间房屋予以收回、租金并未调整的答辩意见，本院予以采信；合同签订时间为2011年，截至到本案双方发生纠纷，巷头办公用房1间一直未交付，现有证据无法证明赵文科向刘全福主张过交付的权利，但赵文科一直向刘全福交纳年租金17万元，视为双方已经事实上变更了合同。综上，本院对赵文科要求刘全福返还房屋租金159600元的反诉请求，不予支持。二、关于交付租金的数额，双方均认可按照每年17万元交至2015年9月30日，本院对此不持异议；关于2015年10月4日交付的20万元，本院认为刘全福前后陈述并不一致，且现有证据并不能证明双方对租金标准进行协商变更，故对刘全福称双方协商租金涨至36万元的主张，本院不予采信；对刘全福要求赵文科支付自2015年10月1日至2016年9月30日租金差额16万元的请求，本院不予支持；对于赵文科称其中17万元系交付2015年10月1日至2016年9月30日止占有使用费的意见，本院予以采信，另外3万元系刘全福所收取押金，合同无效后，本应退还赵文科，现赵文科主张折抵租金或占有使用费的答辩意见，本院予以采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同签订后，刘全福并未交付巷头办公用房1间，后因赵文科管理不善收回了某某村西边3层楼房27间，在双方签订的租赁合同无效的情况下，刘全福要求赵文科腾退租赁房屋的请求，即赵文科向其移交位于某某村西边四层121间房屋的请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效，刘全福有权要求赵文科支付占有使用费，其合理部分，本院予以支持，过高部分本院不予支持，具体数额本院酌定为17万元/年。赵文科所交3万元押金折抵使用费后，本院认定占有使用费已支付至2016年12月4日，现租赁物仍旧被赵文科占有使用，故赵文科仍应支付自2016年12月5日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。对于赵文科反诉主张的电缆、网线、防水、修路、打井等费用，本院认为上述费用系赵文科为便于房屋对外出租所进行的投资，其目的在于自己将房屋对外出租以便获利，本院综合考虑合同无效双方所存在的过错程度、请求损失项目的安装时间、使用年限及更换周期、折旧等因素，本院依法酌定赵文科的损失。对于电缆损失，经现场勘验，电缆长度为20米左右，按照赵文科主张单价33元/米，本院酌定损失165元；对于网线损失，赵文科仅提供了宽带协议，并无任何收据，亦无其他证据予以证明，但考虑到系其实际支出，且兼顾公平原则，本院酌定2000元；对于防水损失，考虑防水的特殊性、使用年限、折旧等因素，对2012年的防水损失不予支持，对2014年的防水损失酌定2000元；对于修路损失，本院认为修路系赵文科为从事经营所集资，合同对此并无约定，且时间已过去近六年，所修道路为公共设施，并不隶属所租赁的房屋，故该项损失本院不予支持；对于打井损失，赵文科主张47000元，刘全福认可该项支出，但称该笔费用已经在当年的房租予以折抵，因证据不足，本院对刘全福的该项主张，不予采信，本院综合考虑打井的时间、双方过错等因素，本院认定打井损失11750元。以上损失合计15915元。对于刘全福、赵文科其他答辩意见，合理部分，本院予以采信；其它部分，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认刘全福与赵文科于2011年9月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、赵文科于判决生效之日起三十日内将其从刘全福处承租的位于昌平区某某镇某某村西边四层121间房屋予以腾退并移交刘全福；三、赵文科于判决生效之日起七日内按照每年17万元标准支付刘全福自2016年12月5日至实际腾退场地之日止的房屋占有使用费；四、刘全福于判决生效之日起七日内支付赵文科电缆、网线、防水、打井等损失共计15915元；五、驳回刘全福的其他诉讼请求；六、驳回赵文科的其他反诉请求。案件受理费13980元，由刘全福负担6990元，已交纳；由赵文科负担6990元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费2862元，由赵文科负担2763元，已交纳；由刘全福负担99元，于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐连森代理审判员  张 华人民陪审员  陈建元二〇一七年七月二十五日书 记 员  王婷婷