河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫05民终2778号上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智,职务总经理。委托诉讼代理人：王羊军，男，1975年12月9日出生，汉族，该公司员工，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：蒋黎生，河南道法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卜江珍，女，1984年7月16日出生，汉族，住安阳市文峰区。被上诉人（原审原告）：胡武庆，男，1980年5月22日出生，汉族，住安阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李向阳，河南奥博律师事务所律师。上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）因与被上诉人卜江珍、胡武庆房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2017）豫0502民初543号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人新华富置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求支付延迟交房违约金4909.8元的诉讼请求，并自非上诉人原因消除后开始计算至协助被上诉人办理权属证书义务履行完毕之日的违约金。事实与理由：上诉人于2014年11月1日通知被上诉人交房，并且被上诉人在一审中主张的是2014年6月30日至2014年11月1日期间的迟延交房违约金4909.80元。根据两年诉讼时效期间的法律规定，被上诉人于2017年2月13日提起诉讼，其主张的迟延交房违约金明显超过了两年诉讼期间，不应得到保护。一审在已经认定存在非上诉人原因导致被上诉人无法在规定时间内取得房屋权属证书的情况下，却没有依据双方合同关于办证期限顺延180个工作日的约定作出相应判决，导致判决结果的必然错误，应予撤销。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审法院判决按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%支付违约金，明显高于该司法解释规定的过分高于造成的损失，应予改判。被上诉人卜江珍、胡武庆辩称，本案在诉讼时效期限内已向文峰区人民法院提起诉讼，不超诉讼时效。德隆街东段建设的竣工时间是2015年2月，不能办证的原因不是因为德隆街东段所致。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决支付违约金符合法律规定，二审法院应驳回上诉人的上诉，维持一审判决。卜江珍、胡武庆向一审法院起诉请求：判决被告支付原告延期交房违约金4909.8元（80.4886×0.5×122）；被告支付原告延期办理房产证的违约金，自2015年1月1日至办理房产证之日止按中国银行贷款利率上浮50%计算；被告退还原告维修基金11000元及自2013年5月9日至履行完毕之日止按中国人民银行贷款利率计算；被告立即为原告办理房产证；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告（××）与被告（××）签订商品房预售合同，合同第三条约定：××购买的房屋是秀水苑商住小区15号楼1单元2701室，建筑面积171.99平方米，单价4679.94元/平米，总房款804886元；第八条约定：××应当在2014年6月30日前将房屋交付××；第九条约定：××逾期交房不超过60日，按照第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向××支付已交付房屋价款万分之0.5的违约金；第十五条约定：××应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如非因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，时间顺延180个工作日。目前该房屋未办理房地产权属证书。被告于2015年3月13日向原告交付房屋。2013年7月11日被告收取原告维修基金人民币10319元。本案争议房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告卜江珍、胡武庆（××）与被告新华富置业公司（××）签订商品房预售合同，合同约定2014年6月30日前交房，被告实际是2015年3月13日交房，被告存在违约，原告要求被告支付违约金4909.8元，符合法律规定，本院依法予以支持。合同约定被告应于商品房交付使用后60日内办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如非因被告原因致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，时间顺延180个工作日。被告应协助原告办理房地产权属证书，被告至今未为原告办理房地产权属证书，亦未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当依法支付原告违约金，违约金以购房款总额804886元为基数从2015年5月14日起，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算。鉴于被告在房屋权属证书办理过程中承担的是协助义务，故违约金应计算至被告协助履行义务完毕之日止。被告代收原告维修基金至今未将该款上交到银行专用账户，原告要求退还维修基金及利息，证据充分，理由正当，应予支持。原告要求被告立即办理房屋权属证书，因办理房屋权属证书时行政机关的职责，被告仅有协助义务，故原告的该项诉讼请求本院依法不予以支持。因2015年2月4日市政建设施工已经竣工验收，被告答辩要求顺延180天的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卜江珍、胡武庆支付迟延交房违约金4909.8元；二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内以购房款总额804886元为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%支付原告卜江珍、胡武庆从2015年5月14日起至办理房屋权属证书协助义务履行完毕之日止的违约金；三、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告卜江珍、胡武庆维修基金人民币10319元及利息（利息从2013年7月11日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；四、驳回原告卜江珍、胡武庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2604元，减半收取1302元，由被告安阳新华富置业有限公司负担。二审审理期间，上诉人新华富置业公司提交安阳市规划委员会安规委2016第2号、3号文件一份，拟证明因所有的楼盘政府需要核实，造成不能办证的事实。被上诉人质证认为，该文件的落款日期2016年7月1号，上诉人在此之前就应协助被上诉人办理房产证，但上诉人并没有积极协助被上诉人办理房产证，现在不能因为之后的文件，否定之前违约的事实，且该二份文件不能证明因政府原因导致不能办证的事实。本院经审理查明，被上诉人因本案事由曾于2016年11月29日向安阳市文峰区人民法院提起诉讼。其他二审查明的事实与一审法院认定事实相一致。本院认为，依据上诉人新华富置业公司与被上诉人卜江珍、胡武庆签订商品房预售合同的约定，上诉人应于商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，因上诉人未在交付房屋后60日内为被上诉人办理房屋权属证书，也未能将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，也未举证证明其履行向权属登记机关提供办理房屋权属登记证书的资料时，权属登记机关不予办理的相关证据，一审判决上诉人支付被上诉人违约金并无不当。上诉人二审期间提供的2016年7月1号安阳市规划委员会安规委2016第2号、3号文件，主张不能办证的事实，因该文件的落款日期为2016年7月1日，上诉人在此之前就应协助被上诉人办理房产证，但上诉人并没有积极协助被上诉人办理房产证，现上诉人以后颁布的政府文件辩称延期办证违约的事实，理由不能成立。关于顺延180个工作日的问题。结合双方签订的商品房预售合同第十五条的规定，并不存在上诉人所谓提到的“待非上诉人原因消除之后再顺延180个工作日”专门文字表述的意见，并且商品房预售合同是由上诉人一方提供的格式合同，依照法律规定在表述存在不同理解的情况下，依法应当作出对提供格式合同一方即上诉人不利的解释。关于合同法司法解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定法律适用的问题，因上述司法解释条款适用是建立在双方约定基础之上的，而本案中双方对延期办证违约金并没有约定，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并且结合《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三款“关于逾期贷款利息在贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，认定“在中国人民银行同期贷款利率上浮50%”作为违约金标准符合法律规定，不存在过高和不当之处。关于被上诉人主张的迟延交房违约金是否超过诉讼时效的问题，合同约定交房时间为2014年6月30日，上诉人于2014年11月1日通知被上诉人交房，被上诉人主张的迟延交房违约金的期间是2014年6月30日至2014年11月1日，根据两年诉讼时效期间的法律规定，被上诉人应于2016年11月1日之前起诉，但其于2017年2月13日提起诉讼，且提供的证据仅能证明其曾于2016年11月29日向安阳市文峰区人民法院提起过诉讼，并不能证明其在两年的诉讼时效期间内向上诉人主张过权利，故上诉人认为被上诉人主张的迟延交房违约金超过诉讼时效的理由成立。综上所述，上诉人新华富置业公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省安阳市文峰区人民法院（2017）豫0502民初543号民事判决第二、三、四项，即“二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内以购房款总额804886元为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%支付原告卜江珍、胡武庆从2015年5月14日起至办理房屋权属证书协助义务履行完毕之日止的违约金；三、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告卜江珍、胡武庆维修基金人民币10319元及利息（利息从2013年7月11日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；四、驳回原告卜江珍、胡武庆的其他诉讼请求”；二、撤销河南省安阳市文峰区人民法院（2017）豫0502民初543号民事判决第一项，即“一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卜江珍、胡武庆支付迟延交房违约金4909.8元”。二审案件受理费2604元，由上诉人安阳新华富置业有限公司负担2554元，由被上诉人卜江珍、胡武庆负担50元。本判决为终审判决。审判长 张 静审判员 闫学海审判员 毛晓燕二〇一七年七月二十八日书记员 张文科