广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终434号上诉人（原审被告）：梁丕标，男，1964年3月27日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。委托诉讼代理人：罗本标，广西万铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴振德，男，1972年7月15日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：周宏基，柳州市宏维法律服务所法律工作者。上诉人梁丕标因与被上诉人吴振德房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2016）桂0204民初2035号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员宁冰担任审判长，审判员曾庆斌、审判员丘洪兵参加的合议庭审理了本案。书记员朱汉卿担任记录。本案现已审理终结。上诉人梁丕标上诉请求：一、请求人民法院判令撤销原判决的第二项；二、请求人民法院判令一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担；同时。上诉人提出以下反诉请求：一、请求人民法院判令解除上诉人与被上诉人2010年10月13日签订的买卖柳州市房屋的《合同》；二、请求人民法院判令被上诉人支付2012年1月1日起至2016年12月31日止的房屋使用费人民币108000元(每月1800元)；三、请求人民法院判令被上诉人将柳州市房屋返还给上诉人。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人于2010年10月13日签订的买卖柳州市房屋的《合同》被一审法院认定有效，上诉人对此事实无异议。既然上述合同有效，作为该《合同》房屋的买受人，被上诉人应当依照合同约定履行义务。但被上诉人在合同约定的期间，没有履行约定的支付全部购房款的义务，已经违背了合同的约定，使上诉人的合法权益受到侵害。且上诉人依合同约定履行了交付房屋的义务。被上诉人未按约定的期限交付房屋价款，构成违约，一审法院没有对此事实进行认定，仅要求上诉人继续履行合同义务，没有维护上诉人的合法权益，上诉人认为：被上诉人至上诉之日，仍未履行支付全部房屋价款的义务，上诉人认为双方已经没有履行合同的基础，现上诉人提出解除合同，要求被上诉人返还房屋，并承担违约责任。二、一审法院认定事实不清，导致判决不当。被上诉人吴振德辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人在二审要求反诉不符合民事诉讼程序的规定，请求二审法院驳回。吴振德向一审法院起诉请求：1、请求法院确认双方于2010年10月13日所签订的《经济适用住房买卖合同》有效；2、请求法院判令梁丕标将柳州市房屋过户到吴振德名下，判令梁丕标协助吴振德办理新的《房屋所有权证》；3、因办理本案房屋所花的税款4285.46元由梁丕标承担；4、梁丕标承担吴振德支出的代理费6000元；5、本案的诉讼费用由梁丕标承担。一审法院经审理查明，2010年7月30日，梁丕标与柳州市经济实用住房发展中心（以下简称经适房中心）签订《经济适用住房买卖合同》一份，约定梁丕标以214273元的价格向经适房中心购买位于柳州市的房屋。2010年10月13日，吴振德与梁丕标签订《合同》一份，约定梁丕标将上述航一路9号银海小区北区2x栋1x-x号的房屋以300000元的价格出售给吴振德。双方在合同中还约定，吴振德应一次性支付购房款，完善购房合法手续的一切费用由吴振德支付。吴振德于2011年1月31日前分两次向梁丕标支付了购房款共计280000元，又于2012年1月22日向梁丕标支付了10000元。2011年12月22日，梁丕标向经适房中心支付了购房款，经适房中心向梁丕标开具了购房发票。2012年12月18日，吴振德代梁丕标向鱼峰区地税局缴纳了购房契税2142.73元，并获得了该房屋的完税证明。2013年10月29日，梁丕标完成了航一路9号银海小区北区2x栋1x-x号房屋的房屋产权登记，获得了房屋产权证，并将其交由吴振德收执。梁丕标称，2011年12月30日前经适房中心即向其交房，其随即将房屋交付给吴振德居住至今。吴振德称，2012年12月23日梁丕标将房屋向其交付，其装修后在该房屋居住至今。在本案审理过程中，梁丕标称，其2010年与吴振德签订合同时即清楚经济适用房是有限产权，购买不满五年不能上市交易，双方虽未在合同内直接载明，但合同第五条“乙方必须保管好一切手续，含购房发票和购房合同”即表明，双方清楚这一情况，并约定由吴振德保管好相关的购房手续，直至该房屋满足上市条件后方进行产权过户。后因吴振德始终未按合同约定足额支付购房款，构成违约，故其不同意配合吴振德办理过户手续。吴振德称，在与梁丕标签订购房合同时其并不清楚经济适用房购买不满五年不能上市交易的规定。因房屋还未过户至其名下，故保留一部分购房款作为保证金符合通行的交易习惯，其并未构成违约。后吴振德表示其愿意向梁丕标支付本案案涉房屋购房款的余款10000元，并愿意承担其办理过户过程中产生的一切合法费用。一审法院审理认为，当事人依法签订的合同受法律保护。本案中，被告梁丕标称，其虽愿意出售涉案房屋给吴振德，但由于双方买卖的房屋为经济适用房，而经济适用房根据国家有关规定五年内不能上市买卖，因此该买卖合同效力待定。该院认为，关于经济适用房五年内不得上市交易的规定，只是对一定期间内物权变动产生影响，并非《合同法》第五十二条中“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。因此，吴振德与梁丕标签订的《合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于吴振德要求梁丕标将航一路9号银海小区北区2x栋1x-x号房屋过户到其名下的诉请，因双方签订的合同有效，且梁丕标在庭审中表示，“如果合同有效，梁丕标是可以配合吴振德去办理过户”；现双方在履行合同的过程中，吴振德尚余10000元未向梁丕标支付，吴振德向该院表示，其愿意先履行完毕支付剩余的10000元购房款的义务，故该院予以支持。关于吴振德要求梁丕标承担其为涉案房屋交纳的契税2142.73元的诉请，因双方在合同中约定一切手续费用由吴振德支付，故该院不予支持。关于吴振德诉请的律师代理费6000元，于法无据，双方也未在合同中约定，故该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、确认吴振德与梁丕标于2010年10月13日签订的买卖柳州市房屋的《合同》有效。二、吴振德于本判决生效之日起十日内将购房余款10000元支付给梁丕标；在柳州市房屋满足经济适用房上市交易条件后，该房屋归吴振德所有，梁丕标协助吴振德办理房屋过户手续；在过户过程中所产生的一切合法费用均由吴振德承担。三、驳回吴振德的其他诉讼请求。一审案件受理费5954元（吴振德已预交），由吴振德负担192元，梁丕标负担5762元并迳行向吴振德支付。二审审理期间，双方均未提交证据。双方对一审查明的事实均无异议。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人依法签订的合同受法律保护。上诉人与被上诉人均为完全民事行为能力人，双方签订合同的行为系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，因此双方签订的合同合法有效，双方应当按合同约定行使权利和履行义务。本案中，合同约定房屋购房款为300000元，被上诉人已经支付购房款290000元。上诉人主张被上诉人未按合同约定足额支付购房款，构成违约，故不同意配合被上诉人过户。本院认为，本案双方争议的房屋为经济适用住房，根据国家有关规定，经济适用住房须满5年才能上市交易，双方在签订合同时，虽不符合交易过户的条件，但并不影响合同效力。现被上诉人已经支付了购房款290000元，被上诉人在诉讼中亦表示愿意支付剩余购房款10000元，从实现合同目的来看，双方签订的合同是能够继续履行并完成交易过户的。另外，购房者在房屋未过户的情况下，保留部分购房款，待房屋过户之后才向售房者支付剩余的购房款，符合现实的房屋买卖交易习惯。而且在本案中，被上诉人未支付的购房款仅为10000元，该笔款所占购房款比例较小，并未构成根本违约。上诉人主张被上诉人违约的观点缺乏充足理由，本院不予支持，上诉人与被上诉人均应按合同履行各自义务，因此在涉案房屋满足经济适用房上市交易条件后，上诉人梁丕标应当协助被上诉人吴振德办理房屋过户手续，一审判决房屋在满足上市交易条件后直接归被上诉人所有存在不妥之处，本院予以纠正。二审期间，上诉人向本院提出反诉请求，本院根据法律规定组织双方进行调解，但双方并未达成调解协议，对于反诉请求，上诉人可以另行起诉，本院不予审理。综上所述，上诉人梁丕标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2016）桂0204民初2035号民事判决第一、三项;二、变更广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2016）桂0204民初2035号民事判决第二项为：吴振德于本判决生效之日起十日内将购房余款10000元支付给梁丕标；在柳州市房屋满足经济适用房上市交易条件后，梁丕标协助吴振德办理房屋过户手续；在过户过程中所产生的一切合法费用均由吴振德承担。二审案件受理费人民币4514元（上诉人梁丕标已预交），由上诉人梁丕标负担。上述有给付内容之判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 宁 冰审判员 曾庆斌审判员 丘洪兵二〇一七年七月六日书记员 朱汉卿