广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初4067号原告：吴伟超，男，1981年7月23日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：刘冠钊，广东康麒律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖兴洪，广东康麒律师事务所律师。被告：齐增定，男，1969年12月2日出生，汉族，住湖南省道县。原告吴伟超诉被告齐增定租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴伟超的委托诉讼代理人刘冠钊到庭参加诉讼，被告齐增定经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴伟超向本院提出诉讼请求：1.解除吴伟超与齐增定之间的《房屋租赁合同》；2.齐增定将东莞市XXX镇XXX村XXX岭XXX号XXX楼的铺位交还给吴伟超；3.齐增定支付吴伟超厂房租金以及水电费合计75,435.06元；4.确认吴伟超可以没收齐增定缴纳的押金5,200元；5.齐增定从2017年4月1日起按照租金价格（2,200元每月）支付场地占用费，直到齐增定搬离；6.本案诉讼费用由齐增定承担。事实和理由：2014年1月，吴伟超将其所有的位于东莞市XXX镇XXX村XXX岭XXX号铺位租赁给齐增定，双方虽然没有签订书面租赁合同，但就租赁事宜有达成基本协议，并且到相关部门办理了《房屋租赁登记备案证明》，明确显示房屋所有人为吴伟超，承租人是齐增定。双方约定租金为2,600元/月（由2015年5月份开始，双方协定房租变为2,200元/月），齐增定于2014年1月6日向吴伟超支付了相当于两个月租金（5,200元）的押金，租赁用途为摆放针织电脑机，齐增定按月将水电费及房租支付给吴伟超。直到2015年7月份，吴伟超多次催促齐增定交租和缴纳水电费无果，齐增定擅自锁门离开了租赁物，久不露面，吴伟超多次打电话给齐增定也没法联系到齐增定。吴伟超认为，上述款项均已经到期，齐增定一再拖欠，已经严重违约。本院经审理认定事实如下：吴伟超主张其将位于东莞市XXX镇XXX村XXX岭XXX号XXX楼铺位出租给齐增定使用，并提供一份房屋租赁登记备案证明予以佐证。该备案证明显示上述寸地岭96号房屋的出租人为吴伟超、承租人为齐增定，有效期为12个月，自2015年8月6日起至2016年8月6日止，落款日期为2015年8月6日。吴伟超陈述称双方没有签订书面租赁合同，仅有口头协议，齐增定自2014年1月份起租赁其上述房屋，租赁期限为2014年1月至2017年1月，押金5,200元，每月租金2,600元，自2015年5月起租金调整为每月2,200元。吴伟超提供一张日期为2014年1月6日的收据，显示收到押金5,200元，吴伟超主张系收取齐增定支付的案涉押金。吴伟超提供租金、水电费收取登记本，拟证明齐增定支付租金、水电费的情况。该登记本为吴伟超收取租金、水电费时自行记录的内容，吴伟超据此主张齐增定支付租金的明细为：2014年6月14日5,200元、2014年7月7日4,000元、2014年8月20日5,000元、2014年10月5日5,800元、2014年12月7日10,000元、2015年1月25日5,000元、2015年3月14日5,200元、2015年5月2日2,600元、2015年6月21日2,200元、2015年7月12日2,200元、2015年7月22日5,000元，共52,200元。除吴伟超主张的上述租金之外，该登记本还记录收取了2014年1月2日至2014年3月2日租金5,200元、2015年9月18日3,000元。吴伟超主张上述支付的款项均用于支付租金，且未能足额清偿租金，故视为吴伟超一直没有支付水电费。吴伟超表示未能找到相关水费票据，故本案不再主张水费。对于电费，吴伟超主张案涉房屋有两个电表，一个总表、一个分表，分表是二楼使用产生的电费，总表是整栋房屋的电费，齐增定使用的电量为总表减去分表的读数。吴伟超提供存折、缴费记录、电费发票，主张其按总表的读数向供电部门缴纳电费。吴伟超同时主张齐增定于2015年9月开始逐渐停止生产，用电量下降，到2015年12月正式锁门离开，吴伟超于2017年3月17日带治安队工作人员开锁进入时，总表读数为102,424度，分表为67,804度，按双方约定的标准每度0.93元计算，电费为32,866元。上述租金、水电费登记本中关于电费有如下记录：2015年1月21日，总表45,245度、分表22,994度，用电量22,251度（45,245-22,994），电费20,693元（22,251×0.93）；2015年7月12日至2015年7月22日之间的日期（登记表中未列明具体时间，但根据载明的付款时间可确定为上述期间），总表60,076度、分表32,730度，用电量25,944度（60,076-32,730-1,402），电费24,128元。上述缴费记录显示案涉房屋2015年7-12月的用电量相比2015年1-6月有小幅增加。吴伟超另提供一份通知，主张其将解除通知张贴在租赁房屋前，以通知齐增定解除案涉合同关系。通知内容载明齐增定2015年1月1日起租赁吴伟超案涉房屋，并欠2015年房租、水电费，于2016年1月至今被吴伟超锁门，通知齐增定在10日内补交房租，落款日期为2017年2月18日。吴伟超主张案涉房屋为其所有，但该房屋没有办理房地产权证或建设工程规划许可证。吴伟超认为案涉租赁合同有效，经本院释明，吴伟超表示不变更其诉请，由法院依法认定。另查明，吴伟超起诉时向本院提出财产保全申请，申请查封、扣押或冻结齐增定价值75,435.06元的财产，并已提供阳光财产保险股份有限公司东莞中心支公司等额的信誉担保。本院经审查后予以受理，作出（2016）粤1972民初4067号民事裁定，于2017年5月2日查封齐增定于东莞市XXX镇XXX村XXX岭XXX号XXX楼铺位的机器设备一批（详见查封清单NO0031378）。本院认为：本案系租赁合同纠纷。吴伟超主张与齐增定存在租赁合同关系，有房屋租赁登记备案证明、押金收据、租金及水电费登记本等佐证，本院予以认定。吴伟超作为出租人，主张案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方的租赁合同关系应认定为无效。吴伟超以有效为基础诉请解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。基于合同无效，吴伟超诉请没收押金，本院亦不予支持。吴伟超提供的通知显示，其已于2016年1月对案涉租赁物进行锁门，并同时陈述齐增定于2015年9月起逐渐停止生产及于2015年12月正式离开，表明自2016年1月起案涉租赁物已受吴伟超的管理、控制且齐增定亦无法再使用案涉租赁物，故吴伟超诉请齐增定返还案涉铺位及支付2016年1月1日起的“租金”、电费，缺乏事实依据，本院不予支持。2014年1月至2015年12月期间的占有使用费，参照租金标准计算，总金额为：2,600元/月×16个月+2,200元/月×8个月＝59,200元。根据登记本可认定齐增定已支付的“租金”总额为60,400元，超过其应支付的占有使用费，超过部分可认定为支付水电费。吴伟超诉请齐增定支付占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。对于电费，吴伟超没有证据佐证其主张的总表、分表的初始读数及2016年1月锁门时的最终读数，故无法认定齐增定该期间的实际用电量及电费，但根据登记本载明的内容，可认定截止至2015年7月的电费为24,128元，本院对此予以认定。对于2015年7月至2015年12月的电量，结合吴伟超提供的缴费记录显示该期间的用电量较2015年上半年的用电量有小幅增加，同时结合吴伟超陈述齐增定在2015年9月份开始用电量逐渐下降，故本院酌情按登记本载明的2015年上半年的用电量予以计算，即（25,944-22,251）×0.93＝3,434.49元。上述电费合计27,562.49元，扣除齐增定已经支付超过“租金”部分的款项1,200元外，齐增定尚应支付26,362.49元。对吴伟超超过该金额的电费主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告齐增定于本判决发生法律效力之日起三日内支付电费26,362.49元给原告吴伟超；二、驳回原告吴伟超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费908元、保全费774元，共1682元，已由原告吴伟超预交，由原告吴伟超负担939元（诉讼费449元、保全费490元），由被告齐增定负担743元（诉讼费459元、保全费284元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑伟乐二〇一七年七月十三日书记员  黄艳勋钟淑婷