湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0117民初264号原告：蔡金林，男，1955年12月12日出生，汉族，湖北省浠水县人，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：巴志高，武汉市新洲区邾城法律服务所法律工作者。原告：陈毓辉，男，1952年10月24日出生，汉族，湖北省黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：蔡金林，男，1955年12月12日出生，汉族，湖北省浠水县人，住湖北省浠水县。系陈毓辉之姐夫。委托诉讼代理人：巴志高，武汉市新洲区邾城法律服务所法律工作者。被告：程喜梅，女，1971年11月20日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：余习林，武汉市新洲区汪集法律服务所法律工作者。原告蔡金林、陈毓辉与被告程喜梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡金林及其委托诉讼代理人巴志高，原告陈毓辉的委托诉讼代理人蔡金林、巴志高，被告程喜梅及其委托诉讼代理人余习林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡金林、陈毓辉共同向本院提出诉讼请求：1、程喜梅腾退位于武汉市新洲区邾城街人民路53号的租赁房屋两间；2、程喜梅支付房屋延期租赁费，租赁费自2016年12月21日起计算至腾退之日止；3、程喜梅负担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月20日，双方签订了《房屋租赁协议》，合同约定，蔡金林将其与陈毓辉共有的位于武汉市新洲区邾城街人民路53号的两间房屋，租赁给程喜梅从事餐饮使用，租期自2015年12月20日起至2016年12月20日止，同时约定每年租金人民币10000.00元及其它责任等条款。租赁期限届满后，蔡金林口头告知程喜梅租赁房屋另有他用，不再续租，程喜梅拒绝腾退租赁房屋。程喜梅辩称:双方之间没有签订任何《房屋租赁协议》，但双方的租赁行为合法有效，并形成固定期限的房屋租赁形式。程喜梅对租赁房屋享有优先受让权和承租权，愿意与蔡金林就租金及支付方式进行协商。程喜梅履行了租赁义务，没有违约行为，蔡金林、陈毓辉请求腾退租赁房屋没有事实和法律依据，请求依法驳回蔡金林、陈毓辉的诉讼请求。蔡金林、陈毓辉围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、蔡金林、陈毓辉、程喜梅的身份证及身份信息表各一份。拟证明：原、被告符合诉讼主体资格；证据二、房屋所有权证一份。拟证明：蔡金林、陈毓辉共同享有位于武汉市新洲区邾城街人民路53号房屋的所有权；证据三、房屋租赁合同一份。合同主要约定，（1××、租赁期限一年，自2015年12月20日起至2016年12月20日止；（2××、房屋租金人民币10000.00元；（3××、双方的其它权利义务。拟证明：双方约定的租赁期限已届满。程喜梅为支持其抗辩理由成立依法提交了如下证据：证据一、程红梅（公民身份号码：××的证言一份。拟证明：2011年9月，程红梅将其租赁的位于武汉市新洲区邾城街人民路53号的两间房屋，转租给程喜梅从事餐饮使用；证据二、营业执照一份。拟证明：程喜梅在位于武汉市新洲区邾城街人民路53号的两间房屋内从事餐饮行业；证据三、银行交易明细一套。拟证明：程喜梅筹措资金购买租赁的两间房屋；证据四、马建文的水电费收条二份。拟证明：蔡金林、陈毓辉已将该租赁的的房屋，出售给他人，损害了程喜梅的优先受让权。本院组织当事人当庭对上述蔡金林、陈毓辉、程喜梅提交的证据进行了质证，双方当事人对蔡金林、陈毓辉、程喜梅分别提交的证据一、二均无异议。本院对经当事人质证无异议的证据予以确认并在卷佐证。程喜梅对蔡金林、陈毓辉提交的证据三有异议，蔡金林、陈毓辉对程喜梅提交的证据三、四有异议。对有争议的证据和本案事实，本院根据对上述证据的审查及当事人的陈述，本院认定如下：一、（1××、程喜梅认为蔡金林、陈毓辉提交的证据三，即2015年12月双方签订的房屋租赁合同，不是其签字的，不予认可。当事人在当庭质证时，蔡金林陈述，该《房屋租赁协议》是其草拟之后交给程喜梅，至于程喜梅是否在房屋租赁合同上签名，并不清楚。本院认为，程喜梅不认可在该《房屋租赁协议》上签名，该房屋租赁合同不符合订立合同的形式要件。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定“当事人对自已的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”。蔡金林未能提出其他相关证据佐证，该《房屋租赁协议》是程喜梅签名的。故本院不能认定该《房屋租赁协议》，系双方就房屋租赁合同内容已达成一致协议，对该证据不予采信。（2××、蔡金林、陈毓辉认为程喜梅提交的证据三、四，即银行交易明细、马建文的水电费收条，与本案无关联性。本院认为，该证据三、四与本案双方当事人的租赁关系和行为并无关联性，蔡金林、陈毓辉的抗辩质证意见成立，故本院予以采信。二、1999年，蔡金林与陈毓辉共同购买位于武汉市新洲区城关章林村一组的四间三层半房屋一栋，并于2000年7月3日在房屋管理部门办理了房屋所有权登记，该房屋方位（门牌××现更名为武汉市新洲区邾城街人民路53号。2011年9月11日，程红梅将其租赁的位于武汉市新洲区邾城街人民路53号的南边两间房屋，转租给程喜梅从事餐饮行业。程红梅与程喜梅转让诉争房屋时，并未告知蔡金林、陈毓辉，但蔡金林、陈毓辉默认了该转让行为，并未予以阻止。程喜梅受让租赁房屋后，蔡金林、陈毓辉与程喜梅在2015年12月前的租赁过程中，一直没有签订书面房屋租赁合同，但双方口头协商约定，程喜梅租赁蔡金林、陈毓辉共有位于武汉市新洲区邾城街人民路53号的南边两间房屋，从事经营餐饮行业，自2011年12月起开始向蔡金林、陈毓辉支付房屋租金并一年一结，每年的12月份付清次年房屋租金。程喜梅自2011年12月租赁房屋从事餐饮行业至2016年12月期间，房屋租金从每年人民币7000.00元起，逐年递增，至2015年12月止房屋租金递增至每年人民币10000.00元。程喜梅在经营和租赁期间，蔡金林之子要在外地购房，蔡金林、陈毓辉于是将人民路53号的北边两间租赁房屋出售给另一承租人。程喜梅知情后，也向蔡金林、陈毓辉提出要求购买人民路53号的南边两间租赁房屋，双方因此引发矛盾并多次协商无果。2016年12月以后，程喜梅未向蔡金林、陈毓辉支付次年房屋租金，蔡金林、陈毓辉即告知程喜梅租赁房屋另有他用，不再续签租赁合同，要求腾退租赁房屋。本案审理过程中，经本院庭前主持调解，蔡金林、陈毓辉同意将人民路53号的南边两间租赁房屋出售给程喜梅并协商了购房价格，事后，程喜梅又以房屋出售价格高于另一承租人的购买价格，不同意购买且拒绝腾退租赁房屋。蔡金林、陈毓辉逐向本院提起诉讼要求支持上述诉讼请求。本案争议的焦点即未签订书面房屋租赁合同，承租人是否应当腾退租赁房屋及支付房屋延期租赁费用？本院认为，1、蔡金林、陈毓辉虽未与程喜梅签订书面房屋租赁合同，但双方认可房屋租赁的事实以及口头协商约定的房屋租赁内容，该口头约定的租赁内容，系双方当事人真实意思的表示，同时符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定。双方以口头形式约定的租赁内容，为有效合同。本法第二百一十五条同时规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。蔡金林、陈毓辉与程喜梅未签订书面房屋租赁合同，故本院认定双方之间的租赁关系属于不定期租赁。2、程喜梅租赁蔡金林、陈毓辉共有的房屋，从事经营餐饮行业，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定支付租金，但程喜梅于2016年12月以后，未按交易习惯向蔡金林、陈毓辉支付次年房屋租金。本法第一百一十三条另规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。蔡金林、陈毓辉要求程喜梅支付延期租赁费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。该延期租赁费比照上一年度的租金10000.00元计算。3、依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期间没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定。蔡金林、陈毓辉要求程喜梅腾退租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。4、程喜梅以履行了租赁义务，没有违约行为，蔡金林、陈毓辉请求腾退租赁房屋没有事实和法律依据，请求依法驳回诉讼请求的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。综上所述，蔡金林、陈毓辉要求程喜梅腾退租赁房屋及支付房屋延期租赁费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、程喜梅于本判决生效之日起三十日内返还蔡金林、陈毓辉共有的租赁物，即腾退位于武汉市新洲区邾城街人民路53号的南边两间房屋并解除蔡金林、陈毓辉与程喜梅以口头形式约定的租赁合同；二、程喜梅赔偿蔡金林、陈毓辉经济损失（自2017年1月1日起至本判决确定的腾退之日止，按年租金人民币10000.00元计算）。限于本判决生效之日起三十日内履行完毕。案件受理费500.00元，由程喜梅负担。如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费500.00元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；帐号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  詹鑫钢人民陪审员  吴华林人民陪审员  陈文娟二〇一七年七月五日书 记 员  程 鹏