江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初4487号原告：姑苏区紫竹园宾馆，经营场所苏州市姑苏区虎丘后山河**号。经营者：姚建东，男，1969年8月23日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：李国云，江苏维世德（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周天麟，江苏维世德（苏州）律师事务所实习律师。被告：顾耀祥，男，1954年12月27日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：顾寿祥，男，1946年5月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：顾家栋，男，1978年3月22日出生，汉族，住苏州市虎丘区。被告：顾嘉良，男，1986年5月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：尤志轶（代理以上四被告），江苏名古城律师事务所律师。原告姑苏区紫竹园宾馆（以下简称紫竹园宾馆）与被告顾耀祥、顾寿祥、顾家栋、顾嘉良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年7月21日公开开庭审理了本案，原告紫竹园宾馆的委托诉讼代理人李国云、周天麟和被告顾耀祥、顾寿祥、顾家栋、顾嘉良的委托诉讼代理人尤志轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫竹园宾馆向本院提出诉讼请求：1.判令四被告向原告支付征收补偿款14634421.70元；2.本案诉讼费用由四被告负担。事实和理由：2006年6月3日，被告顾耀祥与原告紫竹园宾馆签订《房屋租赁协议》，约定将虎丘后山城北公路北的房屋出租给原告，租赁面积4000平方米左右，租期自2006年8月1日起至2014年7月31日止。原告紫竹园宾馆承租房屋用于宾馆商业经营，根据经营需要，原告在合同签订后自建了部分房屋，系征收评估平面图所示之32、36、37、40、41、42号房屋，建筑面积合计411.24平方米。租赁期内，承租房屋以及自建房屋于2013年5月15日被政府列入协议征收范围，并实际展开了征收工作。被告方出租房屋所占土地证载用途为工业用地，由于原告长期的宾馆经营和投入、付出，原告承租的房屋及自建的32、36、37号房屋于2015年6月通过按照商业用途补偿的审批，并实际获得工改商的征收补偿。原告有权单独获得自建的40、41、42号房屋的全部征收补偿款61513元和自建的32、36、37号房屋全部工改商征收补偿款742812元。同时，租赁房屋之所以能够获得工改商征收补偿，归因于原告的长期商业经营和投入，原告有权和四被告共同获得租赁房屋的工改商征收补偿款，且至少应分得租赁房屋工改商征收补偿款与按工业用途补偿款差额部分的70%。由于征收部门不直接和原告签订补偿协议，致使本应归属原告的征收补偿款被归至四被告名下，并由四被告从征收部门领取。而四被告从征收开始至今，置原告自建房屋及长期商业经营的事实于不顾，怠于和原告协商征收补偿款的分割，故诉至法院。被告顾耀祥、顾寿祥、顾家栋、顾嘉良辩称，1.根据苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00749号民事调解书，原告紫竹园宾馆所述的搬迁补偿问题已经全部解决，原告也已经获得全部应得补偿；2.租赁房屋归四被告所有，四被告依法享有房屋的全部收益，当然包括工改商的全部增值部分；且房屋因工改商而增值与原告承租没有必然因果关系，如果不是原告承租房屋，四被告也会将房屋出租他人，对房屋的工改商没有影响；3.双方租赁合同约定原告在租赁期内不得改变房屋结构，对搭建于四被告享有土地使用权之场地上的自建房屋，原告无权获得工改商增值部分的补偿。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定：1.被告顾耀祥、顾寿祥、顾家栋、顾嘉良共同所有的房屋位于苏州市虎丘后山城北公路北，土地使用权面积25212.10平方米，土地使用权证所登记的地类（用途）为工业用地，地上建有数幢建筑物，房屋所有权证登记总建筑面积为9353.55平方米。2006年6月3日，被告顾耀祥（甲方）与原告紫竹园宾馆（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将上述房屋中的主干道东侧房屋（约4000平方米，其中部分为改建扩增无证面积）出租给乙方，租赁期限自2016年8月1日起至2014年7月31日止，第1-3年每年租金63万元，第4-6年每年租金65万元，第7-8年每年租金70万元。双方在合同中约定“乙方在承租期内不得擅自改变房屋结构。合同终止时，乙方在租赁房屋内的装修，活动的可移走，固定的应无偿留下”；“如遇政府对本出租房实施征用动迁，本合同按动迁期限自然终止。多收房租未到期部分按实退回。有关拆迁停业补偿出租方得50%，承租方得50%。装修费用赔偿金额按双方各自投入的项目，按实计算归各方”等条款。合同签订后，被告方即将租赁合同所涉房屋（含部分设施）交付给原告紫竹园宾馆。原告紫竹园宾馆接收房屋后，按照宾馆经营的需要进行装修并添置了设施物品后开始经营。租赁经营过程中，原告紫竹园宾馆在房屋东侧进行了少量搭建，与整体房屋连联通使用，并在房屋顶层之上搭建了数间简易房屋。2.2013年5月，租赁房屋被列入虎丘地区城乡一体化综合改造实施协议拆迁的范围，征收单位向房屋所有权人和承租人发出了征收通知书，并于2013年7月对原告紫竹园宾馆的建筑物情况进行了现场踏勘，并对房屋装修及附着物进行了资产评估。2013年7月18日“建筑物状况现场踏勘情况”显示，原告紫竹园宾馆总建筑面积为4381.05平方米，图中分别标记为4号和32-42号房，证载面积为1671.10平方米。其中4号房屋为有证建筑，面积51.03平方米；33、38、39号房屋为部分有证建筑，总面积3618.21平方米；34、35为出租时即已存在的无证建筑，总面积300.57平方米；32、36、37号房屋为原告紫竹园宾馆在房屋东侧搭建的无证建筑，总面积165.19平方米；40、41、42号房屋为原告紫竹园宾馆在顶层搭建的无证简易房屋，总面积为246.05平方米。原告紫竹园宾馆在收到征收通知后，于2014年6月之前停止经营并撤出租赁房屋。2014年8月，评估机构就原告紫竹园宾馆的设备设施收购及搬迁价格作出初步认定。2015年5月21日，征收单位经会办确定紫竹园宾馆经营范围内的房屋土地用途登记为工业用地，根据相关文件精神，符合工改商条件，有证经营面积1671.10平方米按工改商补偿，无证经营面积2463.90平方米按工改商的50%补偿，工改商面积按1:1扣除土地面积。房地产估计单位根据会办确定的方法估价，被征收人就4、33、38、39号证载面积工改商按商业用房标准的70%可获补偿17626462元，就33、34、35、39号无证面积按工改商标准的50%可获补偿7924071元，就32、36、37号无证面积按工改商标准的50%可获补偿891483元，就40、41、42号简易搭建可获残值补偿61513元。2015年7月27日，苏州市姑苏区住房建设和市容市政局与被告顾耀祥签订搬迁补偿框架协议书，就土地使用权证和房屋所有权证范围内的全部房屋（有证房屋面积9353.55平方米、无证房屋面积16745.15平方米、土地面积25212.10平方米）的搬迁补偿问题初步达成协议。3.2015年10月，被告顾耀祥、顾寿祥、顾家栋、顾嘉良作为原告向本院提起诉讼，请求判令该案被告紫竹园宾馆支付2012年8月至2015年9月期间拖欠的租金191万元。双方在审理中达成调解协议，主要内容为：紫竹园宾馆于2016年3月25日前将租赁房屋（建筑面积4345.88平方米）返还给顾耀祥等四人；顾耀祥等四人向紫竹园宾馆支付拆迁补偿款3048950元（包括职工辞退金、装修及附着物补偿款、停产停业损失补助费、电话和网络安装补偿费、搬迁奖励费、搬迁费）并支付电费23万元；紫竹园宾馆向顾耀祥等四人支付租金68万元，在上述补偿款中直接抵扣。本院于2016年3月11日作出（2015）姑苏民五初字第00749号民事调解书，对双方的调解协议予以确认。该调解书生效后，双方已经履行完毕。原告紫竹园宾馆在该案中表示将对工改商部分的补偿另案主张。本院认为，被告顾耀祥作为所有权人的代表与原告紫竹园宾馆于2006年6月3日签订的关于苏州市虎丘后山城北公路北主干道东侧房屋的租赁合同系双方真实意思表示，涉及合法建筑部分的租赁合同有效，双方均应当遵照执行，享有合同权利并履行合同义务。上述合同在期限尚未届满之时，因标的房屋被列入征收范围而终止，双方应当根据合同的约定进行清理结算。经过诉讼，双方已就租金及承租人根据租赁合同和相关征收法规、政策可获得的征收补偿项目结算完毕。在此情况下，原告紫竹园宾馆再次主张分得被告方获取的其他补偿款，本院结合双方的诉辩意见及提交的证据，对其各项主张分别确认如下：1．40、41、42号房屋的征收补偿款61513元。原告紫竹园宾馆主张该部分房屋系其自行出资搭建，应由其根据评估结论获得全部补偿款；被告方则认为租赁合同禁止改变房屋结构，原告方进行搭建系违约行为，不可能获得任何补偿。本院审查后认为，该部分房屋系原告紫竹园宾馆在租赁期内搭建自用的违法建筑，无权在合同终止后获取任何补偿。该部分房屋在征收中并未被列入宾馆的经营房屋，也不在原告紫竹园宾馆根据调解书应向被告方返还的房屋之列，被告方就此获得的残值补偿应属附着物补偿之列。双方在另案中已就租金及承租人可获得的征收权益达成了整体方案，虽未明确列明该处搭建所对应的金额，但应当认定承租人可获得的装修、附着物补偿等问题已经处理完毕，原告紫竹园宾馆在本案中再在此范围内提出重复主张，本院不予支持。2.4、33、34、35、38、39号房屋工改商补偿款差额19757281元。原告紫竹园宾馆主张该部分房屋如按工业用途补偿可获补偿款为5793252元，现按工改商补偿款为25550533元，房屋因其商业经营而获得增值，差额19757281的70%即13830096.70元应由其获得。被告方则认为原告紫竹园宾馆的经营与房屋获得工改商补偿并无法律上的因果关系，四被告作为所有权人通过出租经营房屋获取收益，房屋因此获得增值，与原告紫竹园宾馆无关。本院审查后认为，房屋征收补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。现原告紫竹园宾馆所主张的工改商补偿的性质系被征收房屋价值的补偿，应当归属于房屋所有权人。原告紫竹园宾馆所承租的房屋系非居住房屋，土地分类为工业用地，在本次征收中根据相关法律、法规规定及会办意见，按工改商的相应标准进行了价值评估，最终确定的价值系对房屋区域、结构、成新、位置、用途等综合考量的结果。原告紫竹园宾馆承租的房屋系四被告所有房屋的一部分，四被告通过将房屋出租给相应商户经营获取收益，对房屋用途的认定主要基于被征收人使用房屋的历史及现状，与具体哪个承租人承租经营并无必然联系，也并无证据表明四被告将房屋出租他人或自营即无法按工改商进行价值评估。原、被告签订的租赁合同中并未赋予原告紫竹园宾馆分得房屋价值补偿的权利，也未对房屋用途的变更进行过投入，其在租赁房屋中经营，已经获得了应由承租人取得的相应补偿，再要求分得70%的补偿差额没有法律依据，本院不予支持。3.32、36、37号房屋工改商征收补偿款差额742812元。原告紫竹园宾馆主张该部分房屋如按工业用途补偿可获补偿款为148671元，现按工改商补偿款为891483元，因房屋由其建造并用于商业经营，差额742812元应由其全额获得。被告方则认为该部分房屋系原告紫竹园宾馆在四被告拥有土地使用权的土地之上进行的违约搭建，不应就此获得房屋工改商补偿。本院审查后认为，原告紫竹园宾馆在租赁过程中，于四被告的土地使用权范围内搭建房屋，并不因此成为房屋的所有权人，这部分房屋在前案的调解书中也属于原告紫竹园宾馆应当向被告方交还的房屋范围，应当由被告方享有相应的权益。会办意见中已经明确“工改商面积按1:1扣除土地面积”，因而除搭建成本外，四被告并不因此多获取相应面积的房屋价值补偿。至于工改商补偿差额，同前述第2项，原告紫竹园宾馆也无权分得。故原告紫竹园宾馆基于搭建该部分房屋要求获得被征收人全部工改商补偿的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告姑苏区紫竹园宾馆提出要求四被告支付40、41、42号房屋的征收补偿款61513元、4、33、34、35、38、39号房屋工改商补偿款差额19757281元、32、36、37号房屋工改商征收补偿款差额742812元的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告姑苏区紫竹园宾馆全部诉讼请求。案件受理费109607元，由原告姑苏区紫竹园宾馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审 判 长  潘宇容代理审判员  王 涛人民陪审员  孙毓平二〇一七年七月二十七日书 记 员  邓 琴