上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初3007号原告：王家梅，女，1963年3月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告：陈永明，男，1960年11月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列二原告的共同委托诉讼代理人：陈鹏宇，上海市同建律师事务所律师。被告：管社伟，男，1956年1月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：乐嘉平，女，1959年9月4日出生，汉族，户籍所在地上海市。被告：管士杰，男，1988年10月22日出生，汉族，户籍所在地上海市。上列三被告的共同委托诉讼代理人：陈丙斌，上海铭森律师事务所律师。原告王家梅、陈永明与被告管社伟、乐嘉平、管士杰排除妨害纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告王家梅及原告王家梅、陈永明的共同委托诉讼代理人陈鹏宇，被告管社伟、乐嘉平、管士杰的共同委托诉讼代理人陈丙斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家梅、陈永明共同向本院提出诉讼请求：1、要求三被告搬离上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、要求三被告按照每日250元的标准支付原告自2016年12月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。事实和理由：2015年10月15日，原告向案外人宋某某购买上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2016年11月8日，两原告登记为系争房屋权利人。三被告实际居住系争房屋。2016年11月17日，原告在系争房屋张贴《告知书》，要求被告于2016年11月30日前搬离。后原告又委托律师发函要求被告搬离，均未果。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告管社伟、乐嘉平、管士杰共同辩称，系争房屋的原产权人是宋某某，刘某某是宋某某的表姐，被告借钱给刘某某，刘某某将系争房屋给被告居住，刘某某欠款至今未还。系争房屋虽然是通过判决过户至原告名下，但宋某某是智力XXX残疾，系争房屋买卖是通过公证委托刘某某代为处理，宋某某作为限制民事行为能力人，办理的公证委托书是无效的，因此刘某某代宋某某签订的房屋买卖合同也是无效的。宋某某已提起诉讼确认是否具有民事行为能力，并就前案判决向检察院申请抗诉。被告不同意搬出系争房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积103.11平方米，原权利人为案外人宋某某。2015年10月，案外人刘某某代理宋某某与两原告签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋转让给两原告，转让价款为4,200,000元，并约定宋某某于2016年5月13日前腾出系争房屋并通知两原告进行验收交接。后宋某某以系争房屋被其舅舅和外婆实际占有，其舅舅和外婆不肯迁出系争房屋，可能导致宋某某无法获得全部房款为由，拒绝继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》。2016年4月15日，王家梅、陈永明诉至本院，要求宋某某继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋过户至王家梅、陈永明名下并支付已付房款的利息。2016年7月28日，本院作出(2016)沪0110民初6199号民事判决书，判决：一、双方的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、宋某某办理系争房屋上抵押权登记注销手续，并于抵押权登记注销之日起三日内协助王家梅、陈永明办理产权过户手续，将系争房屋产权过户至王家梅、陈永明名下；三、王家梅、陈永明于宋某某协助办理过户手续之日支付宋某某房款940,000元；四、王家梅、陈永明于宋某某交付系争房屋之日支付宋某某房款1,500,000元；五、王家梅、陈永明的其余诉讼请求，不予支持。前案判决后，当事人未提起上诉。2016年11月8日，原告王家梅、陈永明登记为系争房屋共同共有人。2016年11月17日，原告王家梅、陈永明在系争房屋门上张贴《告知书》，说明两原告已通过买卖取得系争房屋所有权，要求系争房屋内的住户于2016年11月30日前搬离。2016年12月15日，原告委托律师发函，再次要求被告管社伟及其他住房于收到通知起三个工作日内搬离系争房屋。该律师函于2016年12月16日送达被告。2017年1月3日，原告王家梅缴纳系争房屋2017年的物业管理费1,274.40元。2017年1月16日，原告王家梅与被告管社伟、乐嘉平在系争房屋处发生纠纷，原告王家梅报警。宋某某不服(2016)沪0110民初6199号民事判决书，以其为XXX残疾四级，属于限制行为能力人，其出售系争房屋、通过公证委托刘某某出售系争房屋以及委托律师参加前案诉讼未经法定代理人同意，应为无效为由，申请对前案进行再审。2017年3月9日，上海市第二中级人民法院予以立案审查。2017年5月15日，上海市第二中级人民法院裁定，驳回宋某某的再审申请。被告管社伟于2017年3月23日在本院谈话中陈述其与妻子乐嘉平、儿子管士杰共同居住系争房屋。被告代理人于2017年5月17日谈话时再次确认三被告居住系争房屋。后被告乐嘉平、管士杰称已于2017年5月21日搬离系争房屋，但未提供其新住址信息。对于被告居住系争房屋的原因，被告在审理中前后陈述不一致，先是称其向刘某某购买系争房屋，后又辩称其与宋某某曾签订租赁合同，再陈述因其借款给刘某某，刘某某将系争房屋给其居住。再查明，被告乐嘉平为上海市杨浦区鞍山四村XXX号XXX室登记的权利人，该房屋建筑面积29.27平方米。审理中，经原、被告申请，本院就系争房屋的市场租金向上海仁丰房地产经纪有限公司和上海锐丰投资顾问有限公司进行询价，上海仁丰房地产经纪有限公司提供的询价结果为系争房屋在2016年12月1日至2017年6月30日的市场租金大致为每月5,500元。上海锐丰投资顾问有限公司提供的询价结果为系争房屋2016年12月至今租赁价格为精装修7,000元-8,000元，普通装修5,000元-6,000元之间，具体价格因装修和位置而异。原告对询价结果予以认可，被告认为系争房屋装修陈旧，应参照每月5,000元的租金标准。以上事实，由《上海市公安局案(事)件接报回执单》、上海市不动产权证、上海市不动产登记簿、照片、律师函及邮寄凭证、管理费账单、发票、《上海市房地产买卖合同》、民事判决书、再审申请书、受理通知书、民事裁定书以及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，所有权人对自己所有的房屋，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当事人占有使用他人的房屋，应当具有合法的依据。根据原告提供的证据，被告管社伟、乐嘉平居住系争房屋，被告管社伟以及三被告的委托诉讼代理人确认三被告均居住系争房屋，应认定三被告实际居住系争房屋。被告乐嘉平、管士杰称已于2017年5月21日搬离系争房屋，但未能提供其新住址，本院不予采信。被告对于入住系争房屋的原因前后陈述不一致，亦未能提供证明其有权占有使用系争房屋。两原告作为系争房屋新的权利人，有权要求三被告搬离系争房屋。被告实际搬离系争房屋之前，应支付房屋使用费。原、被告均同意占有使用费标准由法院酌情确定，本院参照市场租金标准酌情确定被告按照每月5,200元的标准支付使用费。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条的规定，判决如下：一、被告管社伟、乐嘉平、管士杰应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告管社伟、乐嘉平、管士杰应于本判决生效之日起十日内按照每月5,200元的标准支付原告王家梅、陈永明自2016年12月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费802元，因适用简易程序，减半收取计401元，由原告王家梅、陈永明负担123元，由被告管社伟、乐嘉平、管士杰负担278元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  梅松松二〇一七年七月十八日书记员  倪晓琳附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。