江西省南昌市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）赣01行初109号原告熊友生，男，汉族，1928年8月15日出生，住南昌市东湖区。委托代理人许红，女，汉族，1966年5月1日出生，住南昌市东湖区，系原告熊友生之儿媳。委托代理人熊千根，男，汉族，1960年6月21日出生,住广东省深圳市南山区,系原告之子。被告南昌市东湖区人民政府，住所地：南昌市东湖区三经路699号。统一社会信用代码证号：11360102014517027L。法定代表人高辉红，系区长。委托代理人张祎星，系区政府办副主任。委托代理人胡文晶，系江西华邦律师事务所律师。委托代理人黄玲娟，系江西华邦律师事务所律师。被告南昌市人民政府，住所地：南昌市红谷滩新区新府路118号。法定代表人郭安，系南昌市人民政府市长。委托代理人陈金强，系南昌市人民政府法制办公室复议应诉处工作人员。委托代理人董峰，系江西豫章律师事务所律师。原告熊友生不服被告南昌市东湖区人民政府（下称东湖区政府）作出的征收补偿决定书及被告南昌市人民政府（下称南昌市政府）作出的行政复议决定书，向本院提起诉讼。本院受理后，向各被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告熊友生的委托代理人许红、熊千根，被告东湖区政府的委托代理人胡文晶、黄玲娟及该单位行政机关负责人的委托代理人张祎星、被告南昌市政府的委托代理人董峰及该单位行政机关负责人的委托代理人陈金强均到庭参加诉讼。因案情复杂，经江西省高级人民法院批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。被告南昌市东湖区人民政府于2016年4月19日作出东征补字[2016]第4号征收补偿决定（下称补偿决定书），决定对被征收人熊友生的房屋给予产权调换或货币补偿，如选择货币补偿，金额为941109.7元。被征收人熊友生不服，向南昌市人民政府申请行政复议，南昌市人民政府于2016年9月14日作出洪府复字[2016]152号复议决定书（下称复议决定书），维持了上述征收补偿决定书。原告熊友生诉称，东湖区政府所作出的征收补偿决定书事实不清、程序违法、适用法律错误，应予撤销。具体而言：东湖区政府未向原告送达分户评估报告，剥夺了原告申请复核评估和申请鉴定的权利；认定补偿房屋性质和面积错误，房屋的面积为179.22平方米，而被告却认定为96.83平方米，属于事实错误；补偿金额严重偏离市场价格；遗漏调查认定房屋未登记面积；没有保障被征收人回迁的权利。南昌市政府的复议决定书亦不合法。故诉至法院，请求法院撤销补偿决定书、复议决定书，诉讼费用由被告承担。原告向本院提交了如下证据：一、身份证、征收补偿决定书、复议决定书。证明目的：原告是被告作出具体行政行为的相对人。二、房屋产权证、南昌市城镇房屋所有权分幢登记表、房屋平面图。证明目的：原告是环丘街××号房屋的所有人，房屋登记建筑面积为179.22平方米。三、国有土地使用证。证明目的：原告的房屋附着的土地具有独立的土地使用权，被告委托的评估机构未考虑原告的土地使用权的价值。四、环丘街周边地块旧城改造项目公告截图。证明目的：被告委托东湖区商务局在江西省人民网对外招商，招商公告显示原告房屋所在的环丘街地块拟规划为商业综合体及商业广场，以及公告了拆迁面积、征迁成本等；被告对原告的房屋补偿金额偏低及被告没有保障原告的回迁权。五、《关于不同意征收我家祖屋的请示》、答辩状第3页1-3行“本案环丘街地块补偿方案征求意见期间，被答辩人等二十余人提出要求就地安置，不同意九龙湖异地产权调换安置方案。”证明目的：被告没有按《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定将征求意见情况和根据被征收人意见修改的情况及时公布，其征收决定违法。六、江西隆鑫房地产评估咨询顾问有限公司和江西重德房地产估价咨询有限责任公司分别致南昌市东湖区住房保障和房产管理局的公示函备注一处:“此次评估我们未对物业进行实地测量，房屋产权人、房屋坐落、房屋用途、房屋结构、房屋楼层、房屋面积等资料由委托方提供，最终以《房屋所有权证》或房管部门确权资料为准。”及备注二处“此次评估我们未对物业进行实地测量，房屋产权人、房屋坐落、房屋用途、房屋结构、房屋楼层、房屋面积等资料由委托方提供，最终以《房屋所有权证》或房管部门确权资料为准。”证明目的：评估机构未安排房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，程序违法及评估机构未考虑房屋性质、土地使用权类型，评估违法。七、相关法规。证明目的：由于被告没有向原告转交分户评估报告，剥夺了原告的申请复核评估权，属于程序违法，评估报告不能作为征收补偿决定的证据使用，故征收补偿决定违法。被告没有保障原告选择在改建地段进行房屋产权调换的权利，故征收补偿决定违法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的是对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，已登记的房屋建筑面积应以房屋权属证书和房屋登记簿为准为准。根据法律规定，由于原告的房屋已依法登记，对其性质、用途和建筑面积，应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，原告权属证书登记的建筑面积与房屋登记簿记载的建筑面积均为179.22平方米。被告将环丘街××号房屋已登记建筑面积认定为96.83平方米，未登记建筑面积认定为82.39平方米，属认定事实错误。被告对原告的补偿金额低于房屋征收决定公告之日原告房屋类似房地产的市场价格违法。庭前，原告向本院调取申请调取南昌市东湖区商务局保存环丘街周边地块旧城改造项目情况资料。经过调查，南昌市东湖区商务局回复称其并未保存上述材料。被告东湖区政府辩称，其下发征收决定书完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条至第十三条的规定，程序正当。补偿决定书的补偿内容符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款的规定，符合征收补偿方案的要求，程序正当，保障了原告的合法权益。本案所涉及房屋认定环丘街××号82.39㎡未办理规划等手续的建筑为违法建筑，原告提出按合法面积给予计算不符合法律规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告南昌市政府认为其复议事实清楚，程序合法，请求驳回原告的诉讼请求。被告东湖区政府向本院提交了如下证据：一、南昌市人民政府办公厅（洪府厅字）[2013]336《关于同意南昌市西客站地区控制性详细规划等十四个控规的批复》及城北地区控制性详细规划环丘街地块图纸；南昌市人民政府办公厅《关于下达2015年度房屋征迁任务和土地收储计划的通知》；《关于环丘街周边地块旧城改造项目开展前期工作的批复》；《关于确认环丘街周边地块改造项目用地范围符合土地利用总体规划的回复意见》；《关于确定东湖区环丘街地块旧城改造项目用地范围符合城市总体规划的复函》；照片；《关于下达东湖区环丘街周边地块旧城（城市棚户区）改造项目房屋征收决定的请示》；南昌银行余额证明书。证明目的：被告下达东征字[2015]第9号房屋征收决定，完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条至第十三条的规定，程序正当、于法有据。二、征收补偿决定书。证明目的：东征补字（2016）第4号《国有土地上房屋征收补偿决定书》内的补偿内容合法，保障了原告的合法权益。三、南昌日报（2015年9月22日）《关于选取环丘街周边地块、青山湖西岸二期2015改造地块旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构公告》及《关于选取环丘街周边地块改造地块旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构公告》；环丘街周边地块改造地块旧城改造房屋征收价值评估自愿参与机构名单；抽签选取环丘街周边地块改造地块旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构资料；江西重德房地产估价咨询有限公司的《公示函》及报告书（总体评估）、江西隆鑫房地产评估咨询顾问有限公司的《公示函》及报告书；照片。证明目的：环丘街地块旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构选定程序合法以及评估机构的评估方法、评估路线符合技术规范，评估过程独立，评估结果客观公正，保障了广大被征收人的合法权益。四、房权证、建设工程规划许可证、南昌市城镇房屋所有权登记发证审批表、票据、《关于核定区城建局、区环保局事业编制的通知》、测绘报告、照片、申请表。证明目的：盖有东湖区城市建设局章的票据不具有证明力，且不得“以罚代批”，该房屋合法建筑面积为96.83平方米，违法建筑82.39平方米。五、江西重德房地产估价咨询有限公司出具的《公示函》及《致委托方函》、照片、住宅货币补偿核算清单、动迁工作报告及笔录、《关于不同意征收我家祖屋的请示》、《与时俱时与法同行同步分享棚户区改造成果》。证明目的：原告所有的环丘街××号房屋建筑面积为96.83平方米，违法建筑82.39平方米，其提出要求将82.39平方米违法建筑按照合法的建筑标准计算的不合理诉求不符合法律规定，也系导致未签订征收协议的原因。被告南昌市政府向本院提交了如下证据：行政复议申请书、行政复议申请受理通知书、行政复议答复通知书、延期审理通知书、东湖区政府行政复议答复书、行政复议决定书、行政复议文书送达凭证。证明目的：南昌市人民政府履行行政复议职责符合法定程序。经过举证质证，原告对被告东湖区政府的第一组证据的真实性无异议、合法性及关联性有异议。对第二组证据合法性、关联性有异议；补偿决定证据不足，程序违法。对第三组证据的合法性、关联性有异议，评估机构未经被征收人协商选定，程序违法。评估机构未安排房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。被告没有向原告送达分户评估报告，剥夺了原告申请复核评估以及对复核评估结果不服向评估专家委员会申请鉴定的权利。评估程序多处违法，评估报告丧失客观公正性，不能作为补偿决定的依据和证据。对第四组证据不能认定搭建部分的面积是违法建筑。被告对已经作出登记的房屋建筑面积无权进行认定。对关联性有异议。对第五组证据的合法性、关联性有异议，评估机构未实地勘查被征收房屋，评估程序违法，据此作出的评估报告不能作为证据使用。第五组证据也不能证明搭建的82.39㎡为违法建筑。被告市政府对被告东湖区政府的证据三性均无异议。原告对被告南昌市政府证据认定的事实有异议，程序没有异议。被告东湖区政府对被告南昌市政府的证据无异议。被告东湖区政府对原告第一组证据的真实性、合法性及关联性无异议。第二组证据真实性无异议，关联性有异议，房屋产权证上清楚注明其中1999年自搭建筑面积是82.39平方米。第三组证据真实性无异议，关联性有异议。第四组证据的合法性和关联性有异议。第五组证据不能证明原告的证明目的。第六组证据关联性有异议。第七组证据相关法律法规，关联性有异议。被告市政府对原告第一组至第三组证据的意见与东湖区政府一致。第四组证据，公告结果与本案无关。第五组至第六组证据质证意见与东湖区政府一致。第七组证据属于原告的辩论意见，无需作为证据向法庭提交，不予质证。本院对上述证据认证如下：对原告第一组至第三组证据的真实性予以采信。对被告东湖区政府证据的真实性予以采信。对南昌市政府证据的真实性予以采信。经审理查明，涉案房屋座落于南昌市××××号，房屋所有人为本案原告熊友生，房产证上载明的建筑面积为179.22㎡，该房产证附记部分注明：“其中玖玖年擅自搭建房建筑面积捌拾贰点叁玖平方米”。因东湖区环丘街周边地块旧城（城市棚户区）改造工程建设需要，被告东湖区政府发布了东征字〔2015〕第9号房屋征收决定书，上述房屋被纳入了征收范围。被告东湖区政府委托江西重德房地产估价咨询有限责任公司、江西隆鑫房地产评估咨询顾问有限公司对处于环丘街的相关被征收房屋（包括涉案房屋）作了价格评估，结果显示涉案房屋成套的价格为每平米8600余元，不成套为每平米8100余元。但上述报告并未送达给原告。在规定期限内，原告没有与被告东湖区政府达成协议，也没有自动搬迁，被告东湖区政府作出了补偿决定书，该决定书载明对被征收人熊友生的房屋给予产权调换或货币补偿，如选择货币补偿，金额为941109.7元。原告熊友生不服，向被告南昌市政府申请行政复议，后南昌市政府作出复议决定书，维持了被告东湖区政府的补偿决定书。原告随后向本院提起诉讼，请求撤销被告作出的补偿决定书和复议决定书，诉讼费用由被告承担。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，被告南昌市东湖区人民政府具有负责本行政区域的房屋征收与补偿工作的行政职权。根据《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十三条、第二十四条、第二十五条的规定，房屋征收部门应当在考虑多重因素的情况下对被征收人进行分户评估，并将分户评估报告送达被征收人，被征收人可就此报告提出自己的意见。而本案中，被告所作的评估仅是针对建筑物本身所作评估，装修等事项并没有进行分户评估，被告在作出评估报告后，没有送到给本案原告，不符合上述规定。关于原告提及的房屋面积、单价等请求应当在分户评估及后续的征收补偿中进行确定。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销被告南昌市东湖区人民政府于2016年4月19日作出东征补字[2016]第4号征收补偿决定书。二、撤销南昌市人民政府于2016年9月14日作出的洪府复字[2016]152号复议决定书。三、责令被告南昌市东湖区人民政府在本判决书生效后三个月内重新对原告房屋进行评估及对征收补偿事宜进行处理。本案诉讼费50元，由被告南昌市东湖区人民政府承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审 判 长  王宏瑞审 判 员  罗锦戎代理审判员  陈 晶二〇一七年七月十四日书 记 员  胡丽云