北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初59870号原告：中铁房地产集团海外地产发展有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡新生大队西侧。法定代表人：吴宏晋，董事长。委托诉讼代理人：李万保，四川元绪（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方芳，女，1984年10月8日出生，汉族，中铁房地产集团海外地产发展有限公司职工。被告：泰兴市智瀚科技有限公司，住所地泰兴市城东高新技术产业园区戴王路西侧。法定代表人：张钧。委托诉讼代理人：陈禹萌，女，1981年4月26日出生，汉族，泰兴市智瀚科技有限公司职工。原告中铁房地产集团海外地产发展有限公司（以下简称原告）与被告泰兴市智瀚科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人李万保、方芳出庭应诉。第一次开庭被告之委托诉讼代理人陈禹萌，第二次开庭被告经传票传唤，无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：2015年7月9日，原告与被告签订中国铁建国际广场B座租赁合同，约定被告承租中国铁建国际广场B座901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、911单元，租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日止。合同第5.1条约定租用面积共929.37平方米，日租金每天每平方米人民币4.2元，月租金人民币118727元，每一个月为支付周期，每期租金应于前一期租金到期日前10个工作日内支付。合同签订后，原告依约履行了合同义务，在约定的期限内交付了房屋，但被告从2016年1月起无正当理由拒不支付租金。原告分别于2015年12月7日和2016年1月11日向被告发出租金催缴通知单，告知被告应支付的租金及违约金的金额，但被告迟迟未能支付。之后，原告分别于2016年1月25日和2016年3月30日委托律师向被告发出律师函，告知被告应支付的租金及违约金金额，以及不支付租金的法律后果，但是被告仍然不履行租金的合同义务。2016年5月19日，原告依照合同中第11.3条向被告发出解约通知，通知被告解除合同，并在该通知送达后7日内结清租金和违约金，腾退承租的房屋。但是截至目前，被告不仅没有支付拖欠的租金和违约金，也没有履行腾退房屋、恢复房屋装修前状态的义务。鉴于此，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决：1、确认原、被告签订的《中国铁建国际广场B座租赁合同》已于2016年5月19日解除；2、被告立即将承租房屋恢复至裸顶、白墙、水泥地面并返还原告；3、被告向原告支付租金949816元（计算至2016年5月）；4、被告向原告支付违约金人民币232704.92元；5、被告向原告支付房屋占有使用费，暂计算至原告起诉之日共计476209.19元，并持续计算至被告实际腾退房屋之日止；6、被告承担原告的律师费29680元，以上共计人民币1688410.11元。被告辩称，被告承租房屋后于2015年8月底装修完毕，通过消防部门验收合格，通知原告物业验收。2015年9月4日、5日，北京特大暴雨持续30余小时，承租房屋的30多个窗户漏雨渗水，物业查看后未给予明确答复。2015年11月，被告找到物业经理黄勇，没有处理结果。被告即找到朝阳区质检方，质检方表示要提供房屋结构图，原告物业也不予配合，至今不给被告验收也不解决问题。被告从2016年1月拒付租金，1月中旬原告把整个B座9层2个出入口全部锁上，不让被告员工上班，严重损害了被告利益。给被告造成数百万元经济损失。经审理查明，2015年7月9日，北京第六大洲房地产开发有限公司（2016年4月27日更名为原告）与被告签订中国铁建国际广场B座租赁合同，约定被告承租中国铁建国际广场B座901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、911单元，租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日止。合同第5.1条约定租用面积共929.37平方米，日租金每天每平方米人民币4.2元，月租金人民币118727元，每一个月为支付周期，每期租金应于前一期租金到期日前10个工作日内支付。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告装修。合同4.2条约定装修期间收取装修押金10000元，该押金不包括在保证金中，该装修押金的返还和扣除应按照装修指南的有关规定执行；免租装修期为2015年8月1日至10月31日；6.1条约定，承租方在3日内支付356181元作为保证金，作为履行合同担保；9.2条约定，承租方未能将房屋恢复原状，出租方有权代为履行，承租方应支付全部费用并支付房屋恢复原状期间的正常月租金和物业服务费2倍费用；9.5条约定，合同到期或终止，在合同提前终止情况下，应不迟于出租方指定的日期完成上述工作；11.3条约定，承租方逾期未足额支付租金、物业服务费或任何其他款项超过应付款15天的，出租方有权立即书面通知承租方解除合同；11.4条约定，合同解除后，出租方有权没收保证金及向承租方索取承租方给予的免租装修期租金及损失；12.2条约定，承租方逾期支付合同项下任何款项，应自该款项应付之日起每逾期一天按照逾期付款金额的0.5%支付违约金。被告从2016年1月起未再支付租金；24条约定，双方各自承担与本合同有关律师费。原告主张自合同签订后至2016年5月，只支付2015年11月、12月租金，被告表示需核实支付租金情况，未提交相应意见。2015年7月9日，双方签订《关于在租赁期限届满时房屋返还事宜的约定》，租赁期届满时，承租人将承租房屋按出租人指定的物业公司批准的装饰装修方案施工完成后的房屋格局交还；不得对房屋届时装修拆除，房屋处于适租状态等。自2016年1月起被告未付租金，原告向被告发出催交租金函。2016年5月19日，原告向被告注册地址发出解约通知，通知被告解除合同，并在该通知送达后7日内结清租金和违约金，腾退承租的房屋。本院定于2016年12月14日开庭时，被告到庭主张要求鉴定房屋质量、装修价值及设备残值。本院告知需在15日内提出反诉并预付鉴定费。本院再次通知被告于2017年4月6日开庭，被告无正当理由未出庭，亦未提交反诉状。原告认可收取被告租房保证金365181元,依合同约定租赁关系终止时,在具备合同约定条件后,如变更房屋经营地址变更，付清房租等情形，承租方可向出租方要求返还保证金。原告提交被告2015年8月给排水拆改承诺书，在装修过程中拆改室内给排水管路，经物业劝阻坚持拆改，本人承担拆改一切后果。2015年9月14日承诺书，内容为根据装修审美需求把部分窗户下口不锈钢栏杆拆除，如窗户玻璃破碎后发生高空人和物品高空掉落，出现自身安全事故或对别人造成影响的安全事故，自己承担一切责任。上述事实，有原告陈述、房屋租赁合同及其他相关证据在案佐证。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方均应按合同的约定享有权利、承担义务。被告未如约支付原告租金，依合同约定原告享有合同解除权，原告亦已向被告送达了解除通知，自被告收到解除合同通知，双方合同解除。被告虽曾辩称因原告未解决漏水问题，但在法院指定的期间内，被告未提出反诉亦未就鉴定进行协助工作，故其该抗辩，在本案中本院难以采信。被告曾提出原告锁门情节，原告认可锁了一道门，理由为被告已停业，就此主张原告未提出证据；原告另主张被告因欠租金怕搬走物品，首先原告此时没有以法律禁止的私人力量锁门的权利；其次，被告承租房屋有物业管理，依原告所述担心被告转移财产，物业公司亦会及时通知原告。故对原告此情节提出批评。但被告主张原告锁门未提交证据，原告认可锁一侧门，针对双方争议的此事实，依证据规则“谁主张谁举证”，可认定原告锁了一侧门，虽为被告办公带来不便，但未完全限制被告办公。原告要求被告支付自2015年8月至10月、2016年1月至5月租金，双方约定提交终止合同不给予免租期优惠，另给予装修期是为了履行双方订立固定期合同，故该请求本院予以支持。被告未到庭视为其放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。原告要求被告将承租房屋装修恢复原状，但双方在补充协议已另行约定提前解除合同装修不得拆改，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求2倍租金标准的房屋使用费，是在恢复原状期间的费用，原告该项诉讼请求不符合双方约定，本院参照租金标准，判决房屋使用费。原告要求232704.92元违约金,不违反法律规定,本院准予。关于被告主张的保证金，尚不符合合同约定退还保证金条件，故应另行解决。合同约定双方各自承担合同项下律师费，故原告要求律师费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自被告泰兴市智瀚科技有限公司收到原告中铁房地产集团海外地产发展有限公司于二〇一六年五月十九日寄出的解除合同通知之日，其与签订的《中国铁建国际广场B座租赁合同》于二○一六年五月底解除；二、被告泰兴市智瀚科技有限公司于本判决生效后七日内给付原告中铁房地产集团海外地产发展有限公司房屋租金九十四万九千八百一十六元；三、被告泰兴市智瀚科技有限公司于本判决生效后七日内将位于中国铁建国际广场B座901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、911单元房屋腾空，交付原告中铁房地产集团海外地产发展有限公司；四、被告泰兴市智瀚科技有限公司于本判决生效后七日内给付原告中铁房地产集团海外地产发展有限公司违约金二十三万二千七百零四元九角二分；五、被告泰兴市智瀚科技有限公司于本判决生效后七日内给付原告中铁房地产集团海外地产发展有限公司房屋使用费（自二○一六年六月一日起至实际腾退之日止，按月租金十一万八千七百二十七元计算）；六、驳回原告中铁房地产集团海外地产发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16790元，由被告泰兴市智瀚科技有限公司负担（原告中铁房地产集团海外地产发展有限公司已预付，被告泰兴市智瀚科技有限公司于本判决生效后七日内给付原告中铁房地产集团海外地产发展有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  田丽丽审 判 员  宋培海代理审判员  禹 雷二〇一七年七月十日书 记 员  霍 琪