天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初81517号原告：韩志永，男，1973年8月8日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：徐伟，天津助道律师事务所律师。被告：天津开发区汇津科技工程有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路98号一区A座4门102室。法定代表人：张德友，经理。委托诉讼代理人：张智军，天津滨新律师事务所律师。原告韩志永与被告天津开发区汇津科技工程有限公司（以下简称汇津公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理，受理后依法由审判员石攀清适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩志永委托诉讼代理人徐伟与被告汇津公司委托诉讼代理人张智军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告2016年3月21日至2016年11月19日的租金333600元及违约金40532.4元；2、被告给付原告2015年10月10日至2016年11月18日的物业费13100元；3、被告给付原告2016年11月19日至2017年4月19日的逾期付款利息损失10343.88元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月11日,其与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于天津经济技术开发区第三大街39号东区1XX、2XX号房屋作为餐厅使用，期限5年，年租金50万元。被告向原告支付了2015年9月至2016年3月的房租，此后开始拖欠租金。双方呈讼，并于诉讼期间2016年11月19日进行了房屋交接，解除了涉案租赁合同。因被告至今未支付租金，故，原告起诉来院。为支持其诉讼请求，原告提交了租赁合同、催款函及快递单、交接证明、民事判决书、物业催收证明、视频等证据。被告辩称，其租赁房屋后，进行了装修并相关投入，自2015年10月开始因案外人进行了医院改造，拆除了外挂楼梯，影响了被告的正常经营。被告就此多次向原告进行反映，但原告不予理会，也未对医院违章改造进行劝阻。同期经营商户的租金，在涉案期间均进行了减免，原告提供租赁物存在瑕疵，其相关诉请，应予驳回。为支持抗辩主张，被告提交了租赁合同、现场照片、录音、证明（房屋租赁合同及减免租金书面证言）、证人刘某及金某证言等证据。原告对被告提交租赁合同不持异议，对其余证据均不予认可，理由为照片、录音不能真实反映双方之间的争议过程，案外人减免租金的证据不充分，对本案缺乏约束力。被告对原告提交租赁合同、催款函及快递单、交接证明、民事判决书及视频真实性不持异议，证明目的不予认可，理由同答辩意见；对物业催收证明不予认可，理由为原告未履行垫付义务。经审理查明，原告系天津经济技术开发区第三大街39号东区1XX、2XX号房屋的所有权人，2015年7月11日，原告将涉案房屋出租给被告经营餐饮使用。2016年5月，被告汇津公司起诉原告韩志永，要求解除租赁合同并赔偿装修损失20万元、返还租金4.16万元及保证金5万元。本院于2016年11月作出（2016）津0116民初81559号民事判决，驳回汇津公司的全部诉讼请求。后，汇津公司提起上诉，天津市第二中级人民法院作出（2017）津02民终103号民事判决，判决：一、撤销天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初81559号民事判决；二、上诉人汇津公司与被上诉人韩志永签订的《房屋租赁合同》于2016年11月19日解除。该生效判决查明：2015年7月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定韩志永将位于开发区第三大街39号东区1XX、2XX号房屋出租给汇津公司作为经营使用，租赁期限5年，自2015年7月20日至2020年7月19日，其中2015年7月20日至9月19日为装修期间，不收取租金。第一年租金为50万元/年，第二年至第三年租金为55万元/年，第四年至第五年租金为60万元/年。租金预付，每半年为一个支付周期，逾期支付的，应按照日万分之五标准给付违约金。为保证合同履行，汇津公司应于合同签订之日3日内向韩志永支付履约保证金5万元，租赁期限届满，如汇津公司不存在违约行为，保证金不计利息返还。租赁期限届满，依附于房屋的装修无偿归韩志永所有。合同签订后，汇津公司支付了2015年9月20日至2016年3月20日的房屋租金25万元、保证金5万元。2016年4月13日，韩志永书面催收汇津公司支付2016年3月21日开始的6个月租金25万元，汇津公司确认收到了该函件。2016年11月19日，汇津公司法定代表人与韩志永委托人员就涉案房屋室内物品、水卡、电卡、燃气卡进行了交接，汇津公司通过物业公司，将涉案房屋钥匙交付韩志永委托人员。该生效判决认定，2016年11月19日前，汇津公司多次以承租房屋受相邻单位改造影响不能正常经营为由，向韩志永提出解除合同请求，均遭拒绝。双方在一审判决后，于11月19日对涉案房屋室内物品进行了清点、交接，应视为双方同意解除涉案房屋租赁合同。关于房屋租金、履约保证金的给付问题，可另案解除。另查，2015年10月开始，涉案租赁房屋附近的翠亨广场医院改扩建工程开始施工，施工过程中因通道封堵及楼梯拆改，对包括汇津公司经营的餐饮及邻近餐饮企业，均产生了不当影响。涉及物业费一节，原、被告约定，房屋租赁经营期间，被告自行负担应交纳的税费、物业管理费等。原告坦言，其至今尚未向物业服务公司履行交费义务。涉及租金违约金一节，被告明确表示，原告主张违约金标准过高应予酌减。涉及逾期付款利息，原告主张系租金、违约金及物业费迟延给付产生的利息损失。再，审理中，原、被告曾申请庭外和解，但未能达成一致。上述事实有租赁合同、催款函及快递单、交接证明、民事判决书、物业催收证明、视频、现场照片、证人证言及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真意表达，内容于法无悖，其效力应予确认。生效判决认定，涉案租赁合同已于2016年11月19日解除，此前汇津公司自2016年5月诉请解除合同，双方矛盾根源在于涉案房屋附近的翠亨广场医院改扩建工程对汇津公司的餐饮经营产生了不利影响。作为出租人，原告对医院改扩建工程的施工，无力阻却，但考虑到，该施工确实影响了被告餐饮经营，被告前期的装修及筹备投入，客观上无法收回，秉承公平原则，本院酌情减免被告2个月的租金83333元。基于此，被告尚应给付原告2016年3月21日至2016年11月19日的租金250267元。至于租赁保证金5万元，涉案租赁合同解除，非归责于原、被告双方，相应保证金可从前述租金中冲抵，故，被告尚应给付原告租金200267元。关于物业服务费一节，原告要求被告给付2015年10月10日至2016年11月18日的物业费，但其作为业主亦未交纳该项费用，客观上，物业费损失尚未发生。原告可待损失发生后，根据合同约定，另行向被告主张。关于租金违约金一节，双方约定违约金标准为日万分之五，据此计算的违约金数额明显过高，被告对该标准明确提出酌减请求，考虑到租金系货币给付之债，客观上体现为孳息损失，根据公平原则，结合合同履行的客观情况，本院酌情参照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率上浮30%计算违约金，具体期间自2016年3月21日计算至本判决确定的履行期间届满之日止，原告超出部分诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于逾期付款利息一节，租金给付迟延已通过违约金弥补，物业费损失尚未发生，原告该项请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津开发区汇津科技工程有限公司给付原告韩志永2016年3月21日至2016年11月19日的租金200267元（已扣减保证金5万元）；二、被告天津开发区汇津科技工程有限公司给付原告韩志永违约金（违约金以200267元为基数，参照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率上浮30%，自2016年3月21日计算至本判决确定的给付期限届满之日止）；三、驳回原告韩志永的其他诉讼请求。上述给付义务应于本判决生效之日起十日内履行，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取为3632元，由原告负担1628元，被告负担2004元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内迳行给付原告，原告已预交的费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  石攀清二〇一七年七月二十八日书记员  钟丽婷附：法律释明：1．《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。