广东省广州市海珠区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)粤0105民初1895号 原告（反诉被告）：游智平，女，1969年12月24日出生，汉族，住广东省英德市。 委托代理人：袁知洲、黄桂霞，分别为广东金桥百信律师事务所律师和实习律师。 被告（反诉原告）：蔡雪忠（曾用名蔡雪侦），男，1978年4月5日出生，汉族，住福建省松溪县。 委托代理人：关婷允，广东海际明律师事务所律师。 原告游智平诉被告蔡雪忠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人袁知洲、黄桂霞，被告的委托代理人关婷允均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告起诉和反诉答辩称：2016年9月12日，原告（卖方）、被告（买方）及经纪方（广州市新生活房地产代理有限公司）签订了《房屋买卖合同》，约定买卖房屋为广州市海珠区逸景东五径4号503房，建筑面积为104.8平方米，成交价为268万。双方约定：定金为20万元，合同签订当天买方支付5万元，剩余定金15万元于网签之日支付；首付款61万元买方应于2016年9月26日前支付；187万元房款以买方申请按揭贷款的方式支付，卖方应全力协助买方办理相关手续；过户手续应于2016年10月15日前完成等。买方蔡雪忠声明本人不属于限购范围内，可办理房屋过户手续。另外，合同第11条、第12条约定，因一方原因导致交易不成功的，违约方应向守约方支付物业成交价10%的违约金。合同签订后，双方及中介方约定于2016年9月20日办理网签，因被告个人所得税在连续三年中断两个月没有纳税，不具有购买资格，所以当天没能网签。2016年9月21日，被告提出因其不具备购房资格，原告可另找买家并提出解除合同。至此，双方的合同因被告违约而单方解除。因被告限购导致案涉物业所有权转移不能实现，涉案合同事实上已履行不能，被告应对其违约行为承担违约责任，故原告起诉请求判令：1、被告承担《房屋买卖合同》解除的违约责任，按合同约定向原告支付违约金268000元及利息（以违约金为本金，从2016年9月23日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付至清偿之日止）；2、被告承担本案诉讼费。另被告反诉的事实完全不成立，原告没有违约。在2016年9月4日签订合同时，被告没有购房资格，被告就已经违约了；三方约定2016年9月20日办理网签，但这一天网签没有成功，被告第二次违约；双方约定2016年9月20日被告应支付定金15万元，被告也没有支付，网签不成功，不等于被告可以拒绝支付定金。原告同意被告要求解除合同的反诉请求，但之前的一、二审判决已经认定合同早已经解除了，原告认为合同于2016年9月22日已经解除了，所以从2016年9月23日开始主张利息。原告不同意返还定金5万元，因为被告违约在先。原告没有违约行为，不同意支付违约金26.8万元。被告请求赔偿134万元没有合同和法律依据，被告要求原告支付律师费也没有事实、合同和法律依据。因为被告的违约行为造成原告的损失，原告另行出售房屋是降价销售的，该价格是经过税务机关核定的，是合法的。 被告答辩及反诉称：原告的诉讼请求没有法律、事实依据。1、涉案的房屋买卖合同根本没有解除，被告已经提起反诉要求解除双方签订的房屋买卖合同。2、本案的违约方是原告。被告如约于合同签订当天支付了定金5万元，之后双方约定2016年9月14日办理网签，但因标的房产被锁定而无法办理。2016年9月20日，双方约中介再次试图办理网签，中介审核税单发现被告的税单瑕疵，双方开始协商处理方案。9月22日，被告确定可以通过提前办理结婚登记解决购房资格问题后，一直亲自以及通过中介约原告见面和商议网签事宜，由于原告拒不回应和配合，被告无法单方面进行网签；9月25日，迫于买房的需要，被告甚至同意一次性支付全部款项以求尽早将该房产过户。然而，由于原告拒不沟通，网签合同无法签署，合同约定的“网签当天买方向卖方支付人民币十五万元”和“9月27日支付首期款六十一万元”也无法进行。被告担心原告违约，9月28日拨打110报警，希望借助警方找出原告来履行合同。9月30日，双方与中介在逸景棋牌室见面，被告仍主张继续履行合同购买涉案房产，原告只是回答“再约吧”，并未明确不再履行该合同。选好吉日的被告与女朋友于10月14日登记结婚，以保证在10月15日合同约定的过户时间顺利完成相关手续。但原告在回复“再约吧”之后一直没有进一步回应及实际行动。被告直至另案起诉前才从中介无意间的透露中获悉原告已将涉案房产“一房二卖”，于9月26日与第三方完成网签，被告遂向法院提起诉讼要求原告继续履行《房屋买卖合同》约定的全部义务并按合同约定支付迟延履行金。原告从9月22日起拒不履行合同义务与被告办理网签、拒不配合被告完成购房交易、隐瞒事实、一房二卖的行为事实上已构成根本违约，并给被告带来财产损失及精神损害，故反诉请求判令：1、解除双方于2016年9月12日签署的《房屋买卖合同》；2、原告返还定金5万元；3、原告承担违约责任，按涉案房产成交价的10%支付违约金26.8万元；4、原告赔偿因其违约给被告造成的经济损失134万元（根据阳光家缘网站上同小区、同面积、同朝向、同楼层2016年底至2017年初签约的成交价402万元减去本案的成交价268万元）；5、原告支付被告维权律师费用2.5万元；6、原告承担本案诉讼及财产保全费用。 经审理查明：2016年9月12日，原告（卖方）、被告（买方）及广州市新生活房地产代理有限公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》，约定买卖之房屋地址为海珠区逸景东五径4号503房，建筑面积约104.8平方米，成交价为2680000元；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退还买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；蔡雪忠声明：已清晰详细了解该交易所属行政区的限购规定，本人不属限购范围内，可按所属行政区政府规定进行交易办理过户手续；经买卖双方协商，定金为200000元，签定本合同买方支付50000元，余下定金150000元。买方应于网签当天支付；首付楼款610000元买方应于2016年9月27日前支付；交易过户手续需在2016年10月15日前完成；1870000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续；等。同日，被告向原告支付定金50000元。 蔡雪忠曾向本院起诉游智平，要求游智平继续履行三方签订的房屋买卖合同并支付迟延履行办理网签的违约金等。本院于2017年2月17日作出（2016）粤0105民初8132号《民事判决书》，查明：游智平于2016年9月26日与案外人签订了网签合同，将涉案房屋以2350000元的价格出售给案外人。蔡雪忠提交了其与冯若燕于2016年10月14日登记结婚的结婚证。双方确认以下事实：蔡雪忠、游智平及中介方约定于2016年9月20日办理网签，因蔡雪忠个人所得税在连续三年中断两个月没有纳税，不具有购房资格，所以当天没能网签；丁小姐是蔡雪忠的嫂子。该案认为：结合蔡雪忠和游智平提交的微信记录、短信记录、电话录音等证据及当事人陈述，可以认定双方在签订合同后，因蔡雪忠不具备购房资格，导致双方未能在约定的2016年9月20日办理网签，并且在之后的协商过程中，蔡雪忠确有让游智平另找买家的意思表示。现游智平已另找买家并进行了网签备案，蔡雪忠要求继续履行合同违反了自己的意思表示，且涉案合同事实上已履行不能，故驳回蔡雪忠的全部诉讼请求。该案判决后，蔡雪忠不服提起上诉，广州市中级人民法院于2017年3月28日作出（2017）粤01民终4469号《民事判决书》，认为：蔡雪忠作出的声明可视为其已谨慎审核自己是否具备广州市购房资格，其在签订合同一刻即对此负有法律责任。从本案证据及当事人陈述可知，蔡雪忠自签订案涉合同之日起至2016年9月27日应付610000元首期款前并不具备广州市购房资格，其已构成先违约，应承担相应的违约责任。即使蔡雪忠在提起该案诉讼后于2016年10月14日通过办理结婚登记手续达至符合广州市购房资格，亦不影响前述认定。从一审查明的事实可知，双方在2016年9月20日办理网签手续时发现蔡雪忠不具备购房资格后，大部分的协商是在丁小姐与游智平之间进行的。本案蔡雪忠自认丁小姐是其嫂子，两人存在亲属关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（四）项规定，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，当事人无须举证证明。由于买家商谈的人存在亲属关系，游智平有理由相信丁小姐可以代表蔡雪忠与其进行协商。结合蔡雪忠、游智平提交的微信记录、短信记录、电话录音等证据及当事人陈述，蔡雪忠一方确有让游智平另找买家的意思表示，且蔡雪忠同意游智平另售房屋亦包含有可由游智平任意选择解除合同的意思表示。为此，对蔡雪忠上诉以其无授权他人代理，没有让游智平另找买家的意思表示，该院不予采纳。至于蔡雪忠所提及有关丁小姐录音资料中，丁小姐是否要求游智平将另售事实予以告知，并不成为对游智平另售案涉房屋的限制条件。案涉合同事实上于游智平另找买家并进行网签时已解除。该案驳回上诉，维持原判，并于2017年3月30日发生法律效力。 被告就其反诉请求还提交以下证据：1、原告就涉案房屋纠纷于（2016）粤0105民初8132号案件中所提交的证据：被告嫂子与中介钟海乐2016年9月22日的聊天记录；被告嫂子与中介钟海乐10月11日的聊天记录；被告与中介钟海乐10月16日的聊天记录；原告与中介钟海乐9月25日的聊天记录；2、被告与中介钟海乐2016年9月28日至10月12日的聊天记录；3、被告于2016年9月28日报警的报警回执；4、2016年10月25日网上查的0160249353号网签信息；5、与涉案房屋同小区的房屋在阳光家缘的成交价；6、与涉案房屋楼盘、坐向、面积大小相仿的房子近期报价；7、广东海际明律师事务所出具的25000元的律师费发票；8、广东省高级人民法院于2017年5月17日向蔡雪忠出具的（2017）粤民申3296号《民事申请再审案件受理通知书》，主要内容为：你因与游智平房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终4469号民事判决向本院申请再审，本院已立案审查。原告质证表示：对证据1-4、8的真实性均没有异议，但证据8只是一份受理通知书，不能推翻一、二审判决的既判力。对证据5-6的真实性不确认；证据7由法院依法认定。 原告于2017年3月17日提起本案诉讼。原告表示：合同中没有约定定金的返还，按照法律规定，违约方无权要求返还定金。被告表示：其于2016年10月14日已经具备购房资格。 被告还提交了《中止审理申请书》，以其不服（2016）粤0105民初8132号和（2017）粤01民终4469号民事判决，已向广东省高级人民法院申请再审，本案的审理结果必须以该案的审理结果为依据，要求中止本案的审理。 本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款规定：下列事实，当事人无须举证证明（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；该条第二款规定：第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。生效的（2017）粤01民终4469号民事判决已经认定被告已构成先行违约，涉案合同事实上于游智平另找买家并进行网签时（即2016年9月26日）已解除，故原告认为涉案合同已于2016年9月22日已经解除的意见，依据不足，本院不予采纳。被告作为违约方，本案中要求解除双方签订的《房屋买卖合同》、原告返还其定金及支付违约金、赔偿经济损失及律师费，依据不足，本院均不予支持。被告虽提交了广东省高级人民法院出具的《民事申请再审案件受理通知书》，但（2017）粤01民终4469号民事判决并未被推翻，故被告认为是原告违约的意见，依据不足，本院不予采信。合同解除后，原告要求被告支付违约金26.8万元符合合同约定，本院予以支持。但原告还要求被告支付违约金的利息，缺乏依据，本院不予支持。 关于被告申请中止本案的审理，由于广东省高级人民法院只是立案审查其再审申请，故被告申请中止本案审理的依据不足，本院不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下： 一、被告蔡雪忠在本判决生效之日起十五日内向原告游智平支付违约金268000元； 二、驳回原告的其他诉讼请求； 三、驳回被告的所有反诉请求。 本案本诉受理费5405元，由原告负担112元，被告负担5293元。反诉受理费19580元由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈美贤 人民陪审员  赵 婷 人民陪审员  侯文卿 二〇一七年××月××日 书 记 员  招佐文