河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1523民初850号原告尹定天：男，汉族，1975年8月13日出生，经商，初中文化，住光山县。委托诉讼代理人易建国：河南鼎聚律师事务所律师。被告：信阳鑫康置业有限公司，住所地新县城关航空路。法定代表人：李东阳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：柳龙，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨培新，男，汉族，1955年1月9日出生，单位职工，住新县。原告尹定天与被告信阳鑫康置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹定天及委托诉讼代理人易建国、被告委托诉讼代理人柳龙、杨培新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹定天向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行鑫康家园第一幢楼的8号、9号商铺的交房义务，2、判令被告支付原告自2014年1月1日至2014年1月25日止3965元的违约金，自2015年5月2日至交房日止按日以原告已付房款的万分之五计算的违约金。事实和理由：2012年1月27日、2月3日，原告与被告签订两份《购房意向书》，约定原告购买被告开发的鑫康家园第一幢楼的8号、9号商铺上下两层，约定了房屋买卖合同的基本内容，2012年1月27日至4月27日，原告向被告共支付了购房款1586000元。2014年1月25日，原告与被告签订了正式商品房买卖合同，约定双方的权利义务、违约责任等，合同约定被告于2015年5月1日前向原告交付经验收合格的房屋，逾期交房被告按日万分之五向原告支付违约金。现被告已严重违约，故诉请人民法院依法裁判。被告信阳鑫康置业有限公司辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，要求依法驳回，被告延迟交房是因政府主管部门对房地产开发市场进行整顿导致停工停建时间过长，并因此导致与承建方发生争议，造成竣工延迟，标准又发生变化，导致楼盘不能按时验收。本案诉争的门面房在2014年起至2016年12月6日因涉及诉讼被新县人民法院查封，因此不能按时交房是因不可抗力及法院的查封行为造成的，被告不应承担违约责任。购房意向书已被正式合同取代，即使原告主张违约金也只能从2015年5月2日起按银行同期贷款利率计算。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。综合当事人的举证质证意见，本案当事人所提交证据均可作为本案定案依据。据此可以查明以下事实：原、被告于2012年1月27日及同年2月3日签订两份《鑫康家园购房意向书》，约定原告购买被告开发的鑫康家园8、9号商品房一、二层。该商品房的用途为商用，总价款1586000元整。其中8号房建筑面积78.8平方米，单价为每平方米10533元，9号房建筑面积为101.2平方米，单价为每平方米7472元。2014年1月25日双方签订了两份正式的《商品房买卖合同》，该合同系由被告提供的格式合同，合同第一、第二条明确了项目建设及商品房销售依据，约定原告购买被告开发的鑫康家园第一幢一层第08、09号房，该商品房的用途为商业，其内部实际为二层结构，其中8号商铺的建筑面积为87.72平方米，单价每平方米10533元，总金额923955元整；9号商铺的建筑面积为77.61平方米，单价每平方米7472元，总金额579902元整，于合同签订时一次性付清房款。该商品房交付条件为该商品房经验收合格，被告应当在2015年5月1日前交付该商品房，遭遇不可抗力被告应在发生之日起30日内告知原告。逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同还约定了其他权利义务。原告尹定天履行了该合同的约定义务。本案合同约定的商品房因被告与被拆迁人代某因拆迁协议纠纷引起诉讼，依代某申请，本院对该商品房进行了诉讼保全，至被告与代某自行协商达成协议，代某撤回起诉后，依法解除了保全。鑫康家园至本案法庭辩论终结时止仍未验收合格，不具备合同约定的交房条件。房屋亦未实际交付。本院认为，本案的焦点问题是合同当事人是否构成违约，合同约定的交房条件不具备的情况下房屋是否可以交付。本案当事人2012年1月27日及同年2月3日签订两份《鑫康家园购房意向书》，约定原告购买被告开发的鑫康家园8、9号商品房。后原告全面履行了交付购房款的合同义务，虽被告未能履行交付房屋的义务，但双方于2014年1月25日在被告取得各项建设许可证及商品房预售许可证后签订了正式的《商品房买卖合同》，双方就鑫康家园一幢一层七号商用房的买卖相关事宜协商达成一致，原告由于该商品房规划的变更导致的面积减少，因而购房款也相应减少，原告全面履行了合同义务。被告主张延迟交房是因政府主管部门对房地产开发市场进行整顿导致停工停建时间过长，并因此导致与承建方发生争议，造成竣工延迟，标准又发生变化，导致楼盘不能按时验收。本案诉争的门面房在2014年起至2016年12月6日因涉及诉讼被告新县人民法院查封，因此不能按时交房是因不可抗力及法院的查封行为造成的，被告不应承担违约责任。对此主张首先被告没有提供证据证明其开发的鑫康家园被政府主管部门纳入了整顿范围或其对该整顿行为不服而通过行政诉讼的方式主张权力，因此即使政府主管部门将被告的在建工程纳入了整顿范围，说明该工程存在有不合规的行为，在完善各项应备手续后政府许可其继续施工建设，因此政府的整顿行为是人民政府依法行使对建筑市场的管理职能，而《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。很显然新县人民政府职能部门对建筑市场的整顿行为不能视为是不可抗力，由于整顿行为而导致的被告与建筑施工单位的停工纠纷亦是因被告的不规范经营行为所致，不能成为其不承担违约责任的理由；至于人民法院对诉争商铺采取保全措施是因为被告将本应按拆迁补偿协议的约定补偿给被拆迁人的商铺出卖给本案原告而引起其与被拆迁人的诉讼，被拆迁人申请人民法院对该商铺进行保全，在被告与被拆迁人自行协商解决了纠纷后本院依法解除了保全，但时至本案法庭辩论终结时止，被告仍未能具备合同约定的交房条件，因此人民法院的保全行为也不能成为被告不能按期交房的理由。所以被告构成了合同违约，关于违约责任的承担，原告主张双方签订的《鑫康家园购房意向书》约定的违约责任应一并计算，对此主张本院认为，首先原告未能提供其与被告签订的《鑫康家园购房意向书》，其次即便被告认可双方达成了购买商品房的意向，但双方又于2014年1月25日双方签订了正式的《商品房买卖合同》，双方就商品房买卖的权利义务达成了新的一致意见，原告在签订《商品房买卖合同》时亦未就《鑫康家园购房意向书》被告违约而要求其承担责任，应视为是原告对该项的权力的放弃，因此原告的该主张本院不予支持。关于违约金的计算问题，双方在合同中明确约定了违约金的计算方式，这是双方真实意思的表示，且该计算方式对双方的违约行为均适用。按该方式计算的违约金数额不高于民间借贷法定的最高利息标准，不论原告是以何种方式筹集的购房款，被告未能按期交房，该违约金均可认为是对原告损失的弥补，况且原告以实际行为放弃了要求被告承担其对《鑫康家园购房意向书》应承担的违约责任。被告对认为违约金约定的过高的主张未能提供证据证实，因此双方在《商品房买卖合同》中对违约金的计算方式应予认可。关于商品房的交付问题，由于至法庭辩论终结时被告仍未能完成合同约定的交付条件，从减少双方损失，有利于化解矛盾纠纷的角度出发，被告应积极完成竣工备案的各项工作，争取早日完成合同约定的交房条件，尽快交付房屋。本案在审理过程中，经本院主持调解，当事人未能达成一致意见。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告信阳鑫康置业有限公司于商品房验收合格后十日内完成向原告尹定天交付鑫康家园第一幢一层08号、09号房的义务；二、被告信阳鑫康置业有限公司自2015年5月2日起至商品房交付日止按日向原告支付的购房款1503857元万分之五的违约金，此款自商品房交付后三十日内一次性付清；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18919元，原告承担3919元，被告承担15000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判长 余  中审判员 欧阳亚玲审判员 黄  兴二〇一七年七月二十五日书记员 张  帆