广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0112民初6602号原告：劳传忠，男，1976年10月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：台晔，广东格林律师事务所律师。被告：广东飞仕商城投资管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区彩文路168号804房。法定代表人：林晓辉，系该公司经理。委托诉讼代理人：何伟雄，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋国康，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区珠江西路12号首层04、05、06房商铺、2层02房商铺、4-7层02-10房、8-11层02房。负责人：李荣军，系该银行行长。委托诉讼代理人：孙虎，系该公司职员。委托诉讼代理人：李晓聪，系该公司职员。原告劳传忠诉被告广东飞仕商城投资管理有限公司（以下简称“飞仕公司”）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴兵山、台晔，被告委托诉讼代理人何伟雄、宋国康，第三人委托诉讼代理人李晓聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告劳传忠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》，同时解除原告与第三人的按揭贷款合同，并判决被告协助原告办理有关合同注销手续；2.判令被告返还原告首期购房款144万元及相应利息（以144万元为本金，自2013年12月20日至实际清偿之日，按同期贷款年利率6.55%计算）；3.判令被告返还原告按揭房款本金144万元及相应利息（截止2017年2月10日已偿还利息244822.19元，后续利息以银行计算为准）；4.判令被告支付违约金432000元人民币，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2013年12月20日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，约定：（1）原告向被告购买位于广州市黄埔区（原萝岗区）荔红二路10号（自编号2号楼）101房，合同约定建筑面积44.2888平方米（其中套内建筑面积21.4526平方米），房屋总价款为人民币2880000元；（2）原告以按揭贷款方式付款，首期款自合同网上签订之日起，支付全部房价款50%，金额为1440000元人民币，剩余房款人民币1440000元须于2013年12月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款（合同第八条第三款）；（3）套内建筑面积误差比绝对值超过5%的,原告有权选择单方解除本合同或继续履行本合同（《补充协议》第十条）；（4）被告应在收到原告解除合同通知之日起不超过30日内退还原告已支付房价款并支付利息，利息以原告付款之日起至甲方退款日止为期，按照中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算（合同第十八条）；（5）因原告或被告原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用（《补充协议》第二十二条）。原告已按合同约定履行了全部付款义务，但被告交付的涉案房屋，其实测套内建筑面积为22.57平方米；套内建筑面积误差比绝对值已经超过合同约定的5%，因此，依照合同约定，原告有权解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同解除是因被告原因而导致的，原告有权要求被告对此支付违约金及承担相应费用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，在涉案《买卖合同》解除后，原告与第三人的《商品房担保贷款合同》无法实现合同目的，原告也有权要求解除该《担保贷款合同》。为维护原告合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告飞仕公司辩称：1、我司交付的房屋套内面积误差绝对值未超过5%，原告要求单方解除合同没有依据；我司向广州市开发区房地产管理所申请复测涉案房屋面积，复测结果显示该案涉房屋面积为22.3673平方米，根据合同相关计算方式，未超过合同约定套内建筑面积误差绝对值，原告要求没有依据；2、即使原告有权解除合同，按照《合同补充条款》第二十二条之规定，行使合同解除权需在解除权发生之日起60天内行使，原告已经超过了行使解除权期限，原告解除权已经消灭。根据《合同法》第九十五条规定，当事人约定解除权的，当事人未按约定的到期即消灭；我方已经在2016年8月21日通知原告前来办理补缴面积差款等办理不动产证所需的手续，原告早就已清楚面积差的事实，然而却未在解除权发生之日起60日内行使解除权；因此，原告的解除权已经消灭；3、即使原告在合同约定内行使单方解除权，根据合同约定，仅能按照合同第十八条和《合同补充协议》约定第十条处理，我司未存在违约行为，原告根据《补充合同》第二十二条约定我方赔偿违约金没有依据，该条适用于合同违约情形才适用，我方不存在违约情形，因此，原告要求我方赔偿违约金没有依据；4、关于按揭贷款部分，按照《合同补充协议》第二十二条第（5）款规定和最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第（2）款规定，即使合同解除该部分款项应由我司直接退还给贷款银行。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人陈述：1.我方发放的贷款是合法有效的，希望原告继续按时付款；2.如果原告或者被告清还我方贷款后，我方同意解除合同。3.我方不同意涂销抵押，如果贷款人没有还清贷款款项，我方会另行发起诉讼。经审理查明：2013年10月10日，被告取得编号为穗房预（网）字第××号《广东省广州市商品房预售许可证》，取得座落于广州开发区科学城彩虹一路以南、荔红一路以西自编号2号楼/7的预售条件。2013年12月20日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《买卖合同》），约定：乙方所购商品房为广州开发区科学城彩虹一路以南、荔红一路以西的飞晟文汇广场二期自编号2号楼第自编号2号楼幢1层101号房（下称商品房），房屋地址：广州市黄埔区（原萝岗区）荔红二路10号（自编号2号楼）101房。该商品房的用途为商业，该《商品房合同》约定建筑面积44.2888平方米，其中，套内建筑面积21.4526平方米，共有分摊面积约定22.8362平方米。《买卖合同》第七条约定计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米134249.46元，总金额2880000元。《买卖合同》第八条约定付款方式：以按揭贷款方式付款，首期款自合同网上签订之日起，支付全部房价款50%，金额为1440000元，剩余房款1440000元须于2013年12月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。《买卖合同》第十二条约定交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。《买卖合同》第十三条约定房屋交付：甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出《收楼通知书》，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。《买卖合同》第十四条约定延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。《买卖合同》第十五条约定房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。《买卖合同》第十八条约定面积确认及面积差异处理：第1款第（2）项约定，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的,乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。该《预售合同》的附件七《本合同补充协议》：第七条约定对合同十五条修改、补充：买卖双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产质量保证书》。（七）《房地产使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。房屋交付时，除（六）、（七）两项资料甲方提供原件以外，其余（一）至（五）项验收文件甲方在交付现场提供给乙方查阅，乙方如有需要，可以向甲方申请复印。如甲方无法取得上述某些报告或许可、证明文件资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但甲方已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，甲方不承担延期交房的违约责任，乙方不得拒绝收楼。《补充协议》第十条约定：将合同十八条修改为：合同约定的该商品房套内建筑面积与用于产权登记的实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准，双方自行约定处理方式如下：（3）套内建筑面积误差比绝对值超过5%的,乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。《补充协议》第二十二条关于合同解除约定：因乙方或甲方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用。按合同约定或法律规定乙方可以行使合同解除权的，除本合同另有具体约定外，应在解除权发生之日起60天内行使。《补充协议》第二十三条约定：本《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，如与合同内容有冲突，以本《补充协议》约定为准。上述协议签订后，原告于2013年12月20日前向被告支付首期楼房款1440000元，2014年1月14日，原告与第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人借款1440000元。同日原告向第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行出具《贷款人受托支付申请书》，同意将贷款本金1440000元向被告开设在上海浦东发展银行股份有限公司广州分行的账户进行支付。2014年2月19日，上述借款划入被告开设在上海浦东发展银行股份有限公司广州分行的账户内（执行年利率7.205%）。双方确认涉案房屋房款已经全部付清。2016年8月21日，被告向原告发出“办理《不动产权证》通知”，要求原告于2016年8月22日至2016年9月5日期间前往“飞晟文汇广场二期”售楼部签约室领取完税资料办理契税完税手续，并提交相关办证资料。逾期未办理相关手续，则办证时间相应顺延，相应逾期责任由原告自行承担。该通知办证流程的领取完税资料：凭物业维修资金缴交凭证、楼款收据至“飞晟文汇广场二期”售楼部财务处办理面积差退补及签署补差协议，换领楼款发票。2016年9月28日，原告向被告发出《解除合同告知函》称，本人于2016年8月23日收到贵司的通知，要求本人前往贵司办理面积差退补、契税完税手续和递交办证资料等手续。2016年8月23日当天本人打电话到贵司了解具体情况，得知上述商品房实测套内建筑面积为22.57平方米，而合同约定套内建筑面积为21.4526平方米，套内建筑面积误差绝对值为5.21%。根据《合同补充协议》第十条“套内建筑面积误差比绝对值超过5%的,乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同”的约定，本人于2016年8月27日向贵司表达了解除合同的意愿。此后，经多次与贵司商议未果，现本人根据合同约定，正式书面通知贵公司解除上述合同，请贵公司按合同约定办理解除合同相关手续，并退还本人已付款项等（包括但不限于本人直接付款、银行按揭款、利息、违约金等）。该函件原告以快递方式邮寄给被告，邮件号码为1032584053412，该邮件于2016年10月2日妥投。原告提交的2017年2月13日《广州市不动产登记查册表》显示，房产登记号：2016登记字5381963号，座落于广州市黄埔区荔红二路10号101房，建筑面积为46.23平方米，套内建筑面积为22.57平方米。被告提交2017年1月13日由广州开发区房地产管理所盖章的房屋套内面积复测图显示，申请人：广东飞仕商城投资管理有限公司，单元地址：广州市黄埔区荔红二路10号101房，原套内建筑面积22.5709平方米，复测套内面积为22.3673平方米，备注：2017年1月7日经实地复核尺寸，原实测报告书绘制弧段定位是根据竣工图设计弧度绘制的，复测本单元弧段走向按全站仪实地多点采集数据由计算机3点画弧绘制。本次测量只复核测量单元套内面积，测量数据未经平差，未涉及共有面积分摊，测量面积数据不作为办理产权登记依据。以上事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、《关于催促办理不动产权证的函》、《解除合同告知函》、《广州市不动产登记查册表》、房屋套内面积复测图、付款收据、贷款凭证等证据及当事人陈述证实。上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告在平等、自愿的基础上协商签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，该《合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应诚信履行。本案争议焦点是：套内建筑面积误差比绝对值是否超过5%，原告是否享有合同解除权。根据《买卖合同》及附件七《补充协议》第十条的约定,合同约定的商品房套内建筑面积与用于产权登记的实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准，套内建筑面积误差比绝对值超过5%的,原告有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。因此，本案房屋计算套内建筑面积误差比绝对值是否超过5%，应以房地产登记管理机构用于产权登记的实测套内建筑面积为准，根据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号2016登记字5381963号）显示，本案房屋的套内建筑面积22.57平方米。而合同约定套内建筑面积为21.4526平方米，套内建筑面积误差绝对值为5.21%，已经超过5%，原告有权选择单方解除本合同。被告提出其向广州市开发区房产局申请复测，本案房屋套内建筑面积为22.3673平方米，但该测量数据未经平差，未涉及共有面积分摊，测量面积数据不作为办理产权登记依据，据此，被告认为套内建筑面积误差绝对值没有超过5%的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告合同解除权是否消灭的问题。2016年8月21日，被告向原告发出办理《不动产权证》的通知中虽然提到办理面积差退补及签署补差协议，换领楼款发票等事宜，但被告在该通知中没有具体明确告知原告涉案房屋实测套内建筑面积的情况，即原告并不知晓是否存在面积误差的情形，因此，不能以被告发出通知的时间来认定解除权发生之日。原告在口头得知涉案房屋套内建筑面积误差比绝对值超过5%的情形后，于2016年9月28日向被告发出《解除合同告知函》，要求解除合同，并没有超过双方约定的行使合同解除权60天期限。因此，本院确认双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2016年10月2日解除。原告要求被告返还购房款288万元及支付相应利息符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定,本院予以支持。导致涉案房屋套内建筑面积误差比绝对值超过5%，并非被告过错或违约行为造成，是不可归责于原、被告双方的原因，对于该情形双方并无约定违约责任，因此，原告要求被告支付违约金432000元，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用缺乏依据，本院不予支持。至于原告与第三人的按揭贷款合同，由于本案房屋涉及抵押担保，第三人不同意解除合同、涂销抵押，且第三人在本案中没有提出明确的主张，故本案只处理原被告《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》纠纷，原告与第三人的按揭贷款合同关系，原告可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告劳传忠与被告广东飞仕商城投资管理有限公司于2013年12月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》解除；二、被告广东飞仕商城投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告劳传忠返还购房款288万元及相应利息（其中144万元的利息，自2013年12月20日至实际清偿之日，按银行同期同类贷款利率计付；剩余144万元的利息，自2014年2月19日至实际清偿之日，按银行同期贷款年利率7.205%计付）；三、驳回原告劳传忠的其他诉讼请求。案件受理费35134元，由原告劳传忠负担3513元，由被告广东飞仕商城投资管理有限公司负担31621元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇代理审判员  王 梦人民陪审员  钟群光二〇一七年七月三日书 记 员  林 婕附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。