四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0403民初773号原告：成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司，住所地四川省攀枝花市西区格萨拉大道38号10号楼旁，统一社会信用代码9151040332709853XK。主要负责人：吴金林，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗安发，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李小红，女，该公司工作人员。被告：唐本亮，男，1965年9月25日出生，汉族，四川省射洪县人，攀枝花市冶金渣开发有限责任公司职工，住四川省攀枝花市西区智学北路，现住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人：侯绪颖（被告唐本亮的妻子），女，1968年5月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区智学北路，现住四川省攀枝花市西区。原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称亿新公司）与被告唐本亮物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告亿新公司的委托诉讼代理人罗安发、李小红、被告唐本亮及其委托诉讼代理人侯绪颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿新公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告唐本亮支付2015年5月22日至2017年4月30日的物业服务费2310.43元（152.56㎡×0.65元/月·㎡×23月＋9天）、代收垃圾处置费139.8元（6元/月×23月＋9天）、逾期违约金1470.44元，合计3920.67元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月22日原告与蓝湖国际小区业主委员会（以下简称蓝湖业委会）签订了物业服务合同。物业服务合同约定由原告对被告所在的蓝湖国际小区进行物业管理，物业服务费为0.65元/月/平方米，业主应在每月初5日前缴纳当月的物业服务费（每次缴费的具体时间），履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费，违约金按应缴纳总和的每日3‰收取滞纳金。原告按合同约定于2015年5月22日进驻该小区，提供了物业管理服务。但从2015年5月22日开始至2017年4月30日止，被告拖欠物业管理费和代收垃圾处置费，经多次催缴，被告至今拒交。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，影响了原告对物业的正常管理。被告唐本亮辩称，原告违法进入蓝湖小区。蓝湖业委会在与原告签订物业服务合同中有违法违规问题。蓝湖业委会没有得到业主大会的授权，没有征得业主的意见，相关选票没有公示。蓝湖业委会擅自代表业主签订物业服务合同。物业服务合同是不平等的霸王合同，原告单方定价，将原来的0.5元提高到0.65元。物业费约定过高。原告不作为，不管是白天还是晚上，小区的部分门岗没有保安，一直锁着。小区车辆乱停乱放，打扫卫生不彻底。小区门口收废品的，车辆占道，严重污染环境，影响业主身心健康。小区门锁从原告进场就是坏的，原告没有维护。门禁系统至今未修复。照明设置不合理，晚上根本看不到人。被告家下水道堵塞，墙面裂缝、飘窗漏雨，向原告反映，原告未处理。在收到起诉状后，被告对这些情况进行了拍照。被告有权拒交物业费，没有接到缴费通知，根本不存在违约金问题。原告服务不到位，原告的服务不值其主张的价格。被告只支付打扫卫生和垃圾清运费、公共照明的电费，每平方米每月0.3元至0.35元。原告做多少事，收多少费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告亿新公司提供的营业执照、中标通知书、物业服务合同、物业工作台账、在岗人员统计表、催费通知单、照片等证据，被告唐本亮有异议，认为没有收到缴费通知单，亿新公司违法进入该小区，不作为，车辆进出小区根本没有检查，服务不到位，相关台账及统计表是其自己制作的，不能说明做了相关工作。对于被告唐本亮提供的会议纪要、告蓝湖小区全体业主书、关于蓝湖小区有关问题的反映，原告亿新公司有异议，认为系复印件，没有任何单位盖章。对于被告唐本亮提供的通告，原告亿新公司有异议，没有收到过该通告，与蓝湖业委会对接均是打印件，还有签收表。对于被告唐本亮提供的照片，原告亿新公司有异议，认为垃圾是业主未放在垃圾箱，其已进行清理。对于被告唐本亮提供的蓝湖小区签名表，原告亿新公司有异议，认为不能反映签名的内容，与本案无关。对于被告唐本亮提供的视频资料，原告亿新公司认为该视频能够反映其开展了相应的物业服务，并非只收费不管事，其与蓝湖业委会已就监控及门禁设施的恢复进行协商。对于被告唐本亮提供的亿新公司催收的短信，原告亿新公司认为发送催收短信并没有威胁业主。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：唐本亮是蓝湖国际小区的业主，其房屋建筑面积为152.56㎡。2015年5月22日，蓝湖业委会作为甲方，亿新公司作为乙方，双方就蓝湖国际小区的物业服务事宜签订了物业服务合同。该合同约定：“第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。多层住宅用房：0.65元/月·平方米，电梯住宅用房：0.98元/月·平方米，商业用房：1.2元/月·平方米。集中供热、供暖等系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊，具体费用标准由甲方、相关业主与乙方另行约定。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。第八条业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第九条合同生效之日起一年内乙方承诺物业服务费用不予上涨，一年后按照价格法相关规定，依据上年度攀枝花物价指导标准及攀枝花市三级物业服务标准的便平均业主满意度情况（若业主满意度为80%以上，乙方有权提出物业服务收费标准相应上浮，具体调整比例由甲乙双方另行约定）。第十条本合同有效期间，乙方实行包干制，业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第十一条物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月初5日前缴纳当月的物业服务费（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应缴总和的每日3‰收取滞纳金。第十八条本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取；乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。业主应在每月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳费用的，违约金按应交总和每日3‰收取。第二十二条本合同期限三年。”之后，亿新公司进入该小区开展物业服务。2015年7月24日攀枝花市西区住房和城乡建设局在蓝湖业委会、亿新公司提交的物业管理服务合同备案表上盖章予以备案。经亿新公司催收，唐本亮至今未支付亿新公司2015年5月22日之后的物业服务费。本院认为，亿新公司与蓝湖业委会签订了蓝湖国际小区物业服务合同，之后，亿新公司按约定对该小区开展物业服务，至今已超过二年，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该物业服务合同约定的期限为三年，在被撤销或者被认定无效前对蓝湖国际小区的业主具有约束力。该物业服务合同对于亿新公司提供服务的事项、质量、收费标准等内容进行了约定，亿新公司应按约提供相应的物业服务。唐本亮作为蓝湖国际小区的业主，应遵守该物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。唐本亮辩称亿新公司在物业服务方面存在诸多问题，不该支付物业服务费。物业服务合同约定的物业公共服务事项是亿新公司应提供的服务项目，但对这些项目的服务以其承接物业时的现状为基础。亿新公司对于部分业主违反约定的行为，只能采取报告、说服、规劝、制止等措施，其不是行政机关，不具有相应的行政管理权。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从原、被告的陈述和提供的证据可知，亿新公司进行了相应的物业服务，虽存在瑕疵，但不能成为拒绝交纳物业服务费的理由。唐本亮认为亿新公司存在服务不到位等问题，可以采取合法方式提出，以维护自身权益，故唐本亮拒交物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。唐本亮在亿新公司催收后，至今未支付2015年5月22日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任，应当按约定支付物业服务费等相关费用。唐本亮的房屋建筑面积为152.56㎡，按照约定的0.65元/月·㎡计算，每月为99.2元，亿新公司要求支付2015年5月22日至2017年4月30日的物业服务费2310.43元，不违反约定，本院予以支持。按规定，生活垃圾处理费按每户每月6元收取，亿新公司要求支付2015年5月22日至2017年4月30日的代收垃圾处置费139.8元，本院予以支持。亿新公司要求唐本亮支付逾期未付物业服务费的违约金1470.44元，依照物业服务合同的约定，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按应缴总和的每日3‰收取，结合本案所涉物业的现状等情况，该违约金支付标准明显过高，参照年利率24%计算，本院酌情确定违约金为490元。综上所述，唐本亮应支付亿新公司物业服务费2310.43元、代收垃圾处置费139.8元、违约金490元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告唐本亮在本判决生效之日起十日内支付原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司物业服务费2310.43元、代收垃圾处置费139.8元、违约金490元，合计2940.23元；二、驳回原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告唐本亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  杨发彬二〇一七年七月十三日书记员  蒋春霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。