云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5302民初486号原告：陈广，男，汉族，1966年9月12日出生，住云浮市云安区。被告：翟玉霞，女，汉族，1975年7月1日出生，住肇庆市端州区。原告陈广诉被告翟玉霞租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，依法由审判员申少斌独任审判，于2017年5月18日公开开庭进行审理，原告陈广，被告翟玉霞到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告陈广诉称：2015年3月6日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将自有的位于云浮市建设北路第xx卡的约40平方米的房屋租赁给被告，并约定房屋租金为3500元/月，租赁期限自2015年3月6日至2017年3月5日止。租金按月结算，被告应在每月6号前交付当月租金给原告。合同第四条违约责任约定，任何一方未能履行本契约规定的条款，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方（被告）逾期不交付房租，甲方（原告）可对乙方（被告）每超一天加收租金的百分之二滞纳金，如超期十五天不缴交租金，甲方有权将房屋收回，同时终止合同，并且租房保证金不予退还。另外，合同附1条还约定，签订合同时乙方向甲方缴交保证金7000元，若乙方在中途违约，甲方没收保证金，或乙方如需转租第三人使用时，保证金不予退还。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告最初也是按照合同约定履行支付房租的义务。然而，自2016年7月份起，被告开始拖欠原告租金。原告曾多次提示被告房屋租金到期及时缴纳。被告开始推诿宽限时间，后来慢慢态度强硬，拒不支付原告租金。直至2016年8月6日，被告拖欠租金已达一个月，严重违反了合同的约定，原告依据合同第四条的约定解除了合同，并收回了房屋，同时通知被告支付拖欠原告一个月的租金及滞纳金，但被告至今仍未支付。不仅如此，在原告依约没收被告保证金后，被告采取极不理智的行为，干扰原告对房屋进行装修，一度造成打架事件。现被告拒付租金的行为，已经严重违反了合同的约定。据此，请求法院判令：1、被告支付原告2016年7月5日至8月6日拖欠的一个月房租共3500元；2、被告支付拖欠房租违约金2170元；3、被告的合同保证金7000元归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。被告翟玉霞辩称：原告2016年7月初向被告收取租金时，被告已口头向原告协商提前终止合同意向，被告并无反对意见。至七月底，被告再次向原告提出终止合同，原告同意被告拆搬完东西后退还保证金7000元，但要交清7月份租金及水电费。被告考虑有保证金在原告处，故提出将2016年7月5日至8月6日的租金在保证金中扣除后，剩余部份才退回给原告。当时原告表示要交清水电费及尽快搬离并提供单据后退钱。因被告当时暂找不到保证金收据，故无法办理退款事项。从以上事实可证明被告并无拖欠原告一个月房租3500元，不存在有拖欠房租违约金，且原、被告双方是协商同意提前终止合约的，并没有违约行为，故保证金应扣除一个月租金3500后，剩余3500元保证金应退被告。由于原告起诉的以上事实并不真实，故本案诉讼费不应由被告承担。经审理查明：2015年3月6日，原告陈广（出租方、甲方）与被告翟玉霞（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落在云浮市建设北路第xx卡的房屋（面积约40平方米）出租给乙方使用；甲乙双方议定上述房屋月租金为3500元，租赁期限自2015年3月6日至2017年3月5日，租金按月结算，由乙方在每月6号前交付当月租金给甲方；乙方逾期不交付房租，甲方可对乙方每超一天加收租金的百分之二滞纳金，如超期十五天内不缴交租金，甲方有权将房屋收回，同时终止合同，并且租房保证金不予退还。附：签订合同时乙方向甲方缴交保证金7000元，若乙方在中途违约，甲方没收保证金，或乙方如需转租第三人使用时，保证金不予退还。合同还对其他相关事宜进行了约定，原、被告均在合同上签名确认。2015年3月9日，被告交纳了保证金7000元给原告，原告的妻子亦出具了保证金收据给被告收执。原、被告均确认以下事实：被告向原告租赁房屋的实际期间为2015年3月6日至2016年8月5日，2016年6月前的租金被告已支付完毕，现尚欠2016年7月5日至8月5日的一个月租金未付，被告已将租赁房屋的钥匙交还原告。庭审中，被告称2016年7月初，被告口头告知原告不继续租房屋，原告口头同意，并要求被告尽快办理房屋内的物品，提供缴清水电费单据后，将保证金7000元扣减一个月的租金后，剩余部分保证金3500元返还给被告，双方解除租赁合同，被告考虑到有保证金7000元在原告处，所以就没有交纳2016年7月的租金给原告；由于被告一直没有找到保证金单据，原告表示没有保证金单就不同意退保证金，双方并因此事发生争议，于2016年8月23日打架；保证金单被告是近段时间才找到，所以被告未能拿着保证金单办理交纳租金及退保证金的事宜。被告提供了原、被告于2016年8月19日、20日的微信联系的内容，在微信中，原告所述的有关内容如下：“交清水电费带齐D单返来。”“你几时带齐D单过来呀，带齐D单即刻退返给你。”“你拆地野，明天罗齐单据过来结啦，我而家没有得闲。”原告称被告是在2016年7月30日才向原告提出不再租赁房屋，已超过每月6日前应支付租金的约定，在原、被告于2016年8月19日的微信通话中，被告提出解除租赁合同时，原告承诺若被告即时交出保证金单，原告就同意扣减3500元的租金后退还剩余保证金给被告，但被告并没有即时交出保证金单，并在2016年8月23日到原告店铺与原告打架；原告并不同意被告解除租赁合同，但被告没有交租金，把房屋钥匙退给原告，所以原告提前把房屋收回。原告称按照合同的约定每日按2%计算逾期付款违约金，所欠租金3500元的违约时间为从2016年7月6日计至2016年8月5日，计得违约金为2170元。被告对合同约定每日按2%计算违约金无异议，但认为原告承诺被告可以在保证金中减租金，退回剩余保证金，被告不存在违约，不应计算违约金。以上事实，有原告提供的身份证、房屋租赁合同；被告提供的微信聊天记录打印件、微信语音录音、保证金收据以及庭审笔录为凭。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”虽然被告称在2016年7月初已向原告提出解除合同，原告称是被告是在2016年7月30日才向原告提出不再租赁房屋，双方对解除的时间未达成一致意见。但双方均确认租赁期实际到2016年8月5日止，被告亦将房屋锁匙交给原告，原告已收回房屋，为此，本院认定《房屋租赁合同》已经双方协商解除。原、被告均确认被告尚欠原告2016年7月5日至8月5日的一个月租金3500元未付，故被告应当履行支付该3500元给原告的义务。对于双方争议的被告是否需要支付违约金2170元的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”《房屋租赁合同》约定租金按月结算，由被告在每月6号前交付当月租金给原告，被告逾期不交付房租，原告可对被告每超一天加收租金的百分之二滞纳金。但是，被告提供的原、被告于2016年8月19日、20日的微信联系的内容中，原告承诺若被告即时交出保证金单，原告就同意扣减3500元的租金后退还剩余保证金给被告，就该行为而言，原、被告对交纳2016年7月5日至8月5日的租金的时间进行变更，即原告同意被告在2016年8月20日左右交纳上述租金，在此之前，被告没有支付租金3500元给原告，并不构成违约，为此，原告主张被告支付从2016年7月5日起计至2016年8月6日的逾期付款违约金2170元，理据不足，本院不予支持。对于被告交纳的合同保证金7000元是否归原告所有的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”因此，赔偿损失可以作为合同解除的法律后果之一，如果在合同解除后，确因一方的过错造成另一方的损害，则有过错的一方应向受损害方赔偿损失，不能因合同解除而免除其应负的赔偿责任。《房屋租赁合同》约定若被告中途违约，原告没收保证金7000元。被告未到合同履行期，提出解除合同，原、被告于2016年8月19日、20日的微信联系的内容，原告承诺若被告即时交出保证金单，原告同意扣减3500元的租金后退还剩余保证金给被告，但被告并未在原告要求的时间内去办理，至今仍没有提供保证金单给原告，事隔已几个月，为此，被告的行为违反合同约定及双方对解除合同事宜的约定，故原告主张保证金7000元归原告所有，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告翟玉霞于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年7月5日至2016年8月5日的租金3500元给原告陈广。被告翟玉霞交纳的合同保证金7000元归原告陈广所有。驳回原告陈广的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费116元，适用简易程序审理，减半收取58元（原告已预交58元），由原告负担10元，被告负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  申少斌二〇一七年七月五日()书记员  麦绮莹冯秋梅