广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初1455号原告：中国农业银行股份有限公司花都支行，住所地广州市花都区新华街富银路1号，统一社会信用代码914401011911985495。负责人，方国勇，该银行行长。委托诉讼代理人：江辉，广东卓明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婷，广东卓明律师事务所律师。被告：卢春英，女，1988年3月30日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县，被告：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道以南，统一社会信用代码91440101725639469M。法定代表人：薛双有，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。原告中国农业银行股份有限公司花都支行（简称农业银行花都支行，下同）诉被告卢春英、广州花都雅居乐房地产开发有限公司（简称雅居乐房地产公司，下同）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄婷、被告雅居乐房地产公司的委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼，被告卢春英经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。农业银行花都支行向本院提出诉讼请求：1.卢春英向原告支付借款本金565985.06元（利息、罚息、复利按合同约定标准从2017年7月6日计至清偿之日止）；2.雅居乐房地产公司对上述债务承担连带偿还责任；3.卢春英购买的花都区××街花都××路××号花都雅居乐花园（扩展）自编22座2601房产在能够办理房产证之日协助原告办理正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告依法处分卢春英提供的抵押物花都区××街花都××路××号花都雅居乐花园（扩展）自编22座2601房产所得价款有优先受偿权；4.两被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、财产保全费、公告费、速递费、评估鉴定费等）。事实与理由：因卢春英购买花都区××街花都××路××号花都雅居乐花园（扩展）自编22座2601房需要，向原告申请购房贷款。并于2012年11月27日与原告签订《个人购房担保借款合同》（下称合同）。借款合同特别条款约定：卢春英向原告申请贷款用于购买房产，贷款金额为63万元，借款期限300个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定。根据合同通用条款12.1约定，被告未按合同约定期限归还借款本金的，原告有权对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。12.3约定，对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。12.4约定，被告未按约定按期足额偿还借款的，原告有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与原告签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并在遭受损失时要求被告全额赔偿。卢春英同意将花都区××街花都××路××号花都雅居乐花园（扩展）自编22座2601房产作为抵押物抵押给原告，广州市国土资源和房屋管理局于2013年2月27日出具了粤房地预登穗字第03××40号房地产预告登记证明，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用。合同签订后，2012年12月11日原告依约支付63万元至雅居乐房地产公司账户，还款方式为等额本息还款，借款期限自2012年12月11日起至2037年12月10日止，执行利率为5.5675%，逾期利率为8.35125%。但卢春英于2016年10月11日开始欠供，其行为已经构成根本违约。截至2017年1月11日，卢春英尚有贷款本金余额577556.93元、正常利息8998.28元、罚息12.37元、复利17.73元，本息暂合计为人民币583585.31元需要归还给原告。雅居乐房地产公司作为阶段性保证人，应依约对卢春英的债务承担连带保证责任连带支付相关款项。鉴于卢春英的房产已于2013年2月27日办理了房地产抵押权预告登记，原告有权要求卢春英协助原告办理花都区××街花都××路××号花都雅居乐花园（扩展）自编22座2601房产的正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，原告对依法处置卢春英提供的抵押物花都区××街花都××路××号花都雅居乐花园（扩展）自编22座2601房产所得价款享有优先受偿权。由于被告违约欠款不还，根据合同的约定，原告不得不通过法律途径予以追偿，为此产生的全部费用依约应由被告承担。故此起诉，恳请贵院判如所请，维护原告的合法权益！农业银行花都支行为证明其主张成立，向本院提交以下证据：1.个人信贷业务申请表，证明卢春英向原告申请贷款；2.个人征信业务授权书，证明卢春英关于个人征信的授权；3.《个人购房担保借款合同》，证明卢春英作为借款人、雅居乐房地产公司作为阶段性保证人与原告签订了《个人购房担保借款合同》，约定了借款金额、还款期限、还款方式、抵押财产、借款担保等；4.房地产预告登记证，证明卢春英以其所有的房产为其贷款提供担保，上述贷款设定抵押合法有效，原告依法对抵押物处置所得价款享有优先受偿权；5.借款凭证，证明原告于2012年12月11日将借款打入合同约定的账户。6.欠供明细表，证明卢春英违反合同约定，没有按期足额向原告偿还借款。7.业务凭证，证明被告尚欠的本金数额。雅居乐房地产公司辩称：对原告提交的全部证据的三性没有异议。对原告诉请的借款本金、利息部分由法庭依法核实，我公司不是借款的当事人，不清楚具体的金额。对原告的其他诉讼请求没有意见，希望法庭在判决书中明确我公司的追偿权，根据担保法若干问题的解释，判决书中明确了担保人的追偿权，担保人不需要另行诉讼，这样有利于减轻诉累。卢春英未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,据此确认农业银行花都支行起诉的事实为本院查明事实。另查明：1.农业银行花都支行起诉后,卢春英已经清偿逾期的借款本息，罚息、复利依照借款合同第12条的约定计算,至开庭日尚欠借款本金为565985.06元及此后计算的利息。2.卢春英提供位于花都区××街花都××路××号花都雅居乐花园（扩展）自编22座2601房产的房产为上述借款作抵押担保。涉案商品房已办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记，但未取得房屋所有权证及正式抵押登记手续并取得他项权证。3.《个人购房担保借款合同》第三十五条约定：自本合同签订之日起180日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起450个工作日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理申请办理抵押登记。诉讼过程中，根据农业银行花都支行的财产保全申请，本院依法查封卢春英名下花都区××街花都××路××号花都雅居乐花园（扩展）自编22座2601房的产权。本院认为，农业银行花都支行与卢春英、雅居乐房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人借款的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，依法成立、有效。农业银行花都支行依约向卢春英发放贷款63万元，卢春英理应依约履行还款义务，但卢春英没有按约定归还借款，现拖欠农业银行花都支行贷款本金565985.06元及利息的行为已构成违约，应承担违约责任。故农业银行花都支行请求卢春英清偿本金565985.06元及约定利息、罚息、复利的诉求，本院予以支持。农业银行花都支行诉请卢春英协助其办理正式抵押登记，设定抵押权后享有优先受偿权。对此，《个人购房担保借款合同》约定涉案房屋办理抵押登记的前提是办妥房地产权属证书，同时又约定涉案房屋满足雅居乐房地产公司与卢春英约定交付条件之日起450个工作日内办妥房地产权属证书。本案为农业银行花都支行与卢春英、雅居乐房地产公司之间因借款担保而引起的诉讼，涉案房屋是否满足交付条件、是否符合办证条件不在本案审查范围内。基于此，在房地产权属证书未办理的情况下，不宜对抵押权登记行为进行处理，当事人可在条件满足后再行主张。涉案房产未取得房地产权利证书，也未办理抵押房产登记手续，仅办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对案涉房屋并没有因此取得抵押权。即，预告登记权利人农业银行花都支行不具有被登记房产的抵押权，不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权。农业银行花都支行不具有被登记房产的抵押权，不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权，在雅居乐房地产公司为该购房人办妥房屋所有权证及农业银行花都支行作为抵押权人的他项权证之日前，雅居乐房地产公司按照合同约定承担连带保证责任。对农业银行花都支行诉请雅居乐房地产公司对卢春英所欠债务承担连带清偿责任，本院予以支持。卢春英经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告卢春英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司花都支行清偿借款本金565985.06元及利息、罚息、复利（从2017年7月6日起按《个人购房担保借款合同》约定计算至款项还清之日止）；二、被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司对上述第一判项被告卢春英的债务承担连带清偿责任；被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向被告卢春英追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司花都支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9460元及财产保全费3438元,由被告卢春英、广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状起七日内，按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡运如人民陪审员  李满友人民陪审员  姚玉娥二〇一七年七月二十日书 记 员  尹 琪附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。