云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5302民初7号原告：云浮市嘉和物业服务有限公司，住所：云浮市狮山路81号A2幢首层110号。法定代表人：刘伟雄。委托代理人：李向春，广东翔浩律师事务所律师。被告：云浮市金桐电子商务有限公司。住所：云浮市云城区狮山路**号蟠龙山水豪庭首层**栋***号。法定代表人：谢劲松。委托代理人：郭锦霞、黄庆强，广东悦耘律师事务所律师。原告云浮市嘉和物业服务有限公司（以下简称“嘉和物业公司”）诉被告云浮市金桐电子商务有限公司（以下简称“金桐电子商务公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告云浮市嘉和物业服务有限公司的委托代理人李向春、被告云浮市金桐电子商务有限公司的委托代理人郭锦霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年2月1日，原告与云浮市荣威房地产开发有限公司签订了《物业委托管理合同》，约定由原告对“蟠龙山水豪庭”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之二收取滞纳金。被告于2014年8月9日与云浮市荣威房地产开发有限公司签订《租赁意向书》，自愿租用由云浮市荣威房地产开发有限公司开发的“蟠龙山水豪庭”首层商铺E1-E3、F1-F3、G1-G6（商铺总面积为3467.14m2）从事广告产业、茶艺、字画等，双方约定物业管理费按建筑面积由物业公司每月收取。2014年12月4日，被告将公司名称由原来的云浮市金桐广告有限公司核准变更为云浮市金桐电子商务有限公司。原、被告虽然没有订立书面的《前期物业管理服务合同》，但是，被告身为“蟠龙山水豪庭”首层商铺E1-E3、F1-F3、G1-G6的租户，其享受了原告提供的物业服务，被告于2015年7月14日向原告交纳了2015年9月1日至9月30日的物业费2427元的物业管理费，此后，一直没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为租户应尽的基本义务。被告自2015年9月30日至2016年11月30日，累计欠物业服务费33978元，期间经原告多次采取各种方式进行催要，被告均以种种理由请求宽限而没有交纳。截止原告提起诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付截止2016年11月30日拖欠的物业费共33978元，并从起诉之日起至给付之日止（以33978元作为本金每日按千分之二的比例）支付逾期的滞纳金。2、本案的诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，在举证期限内向本院提供以下证据：《营业执照》、《物业服务企业资质证书》、《法定代表人身份证明》及《身份证》复印件，证明被告具备法人资格及诉讼主体资格等相关事实。荣威·蟠龙山水豪庭《物业管理合同》和《证明》，证明美景物业管理公司撤场后，原告基于与物业建设单位云浮市荣威房地产开发有限公司签订了《物业委托管理合同》而进驻荣威，蟠龙山水豪庭从事物业管理的事实。被告工商机读资料，证明被告的工商登记及变更登记情况以及具备诉讼主体资格的相关事实。《租赁意向书》、《缴费通知》，证明被告基于《租赁意向书》从事经营活动与原告存在物业管理与被管理关系的事实以及原告向其发出的《缴费通知》的事实。《收据》，证明被告曾向原告交纳物业费的事实。《收据》，证明被告曾向原告交纳物业费，进一步证明原告对涉案商铺进行了事实上的物业管理服务的事实。蟠龙山水豪庭《保修单》，证明被告所承租的涉案商铺楼板、天花、水泥批荡有剥落现象后，原告予以修缮的事实。蟠龙山水豪庭E1-F4商铺业主新旧电表读数确认表及《E1-E3、F1-F3、G1-G6栋出租商铺面积及电表读数（2014.8.9）》，证明原告对涉案商铺进行事实上的物业管理服务的事实。《任职书》、《工作声明》，证明原告聘请的保安队长对被告租赁的商铺进行物业管理的事实。《工作声明》和《照片截图》，证明原告聘任的保洁员，负责被告承租的商铺的临街商铺、单元道路、楼内的进行日常清扫的事实。《收据》、《广东增值税发票》，证明原告对被告转租给卢水月的商铺（E3-107）和云浮市海川汇德房地产开发有限公司的商铺（E1-105/106）实施物业管理，至今收取物业费的事实。《收据》，证明原告对被告转租给金宝来商行的商铺（F3-104）实施物业管理，收取物业费的事实。《外部联络函》，证明原告与荣威公司的外部联络函，是发给荣威公司的，在发了联络函后，被告有交过物业管理费，但后来便没有交过了。被告金桐电子商务公司辩称：1、云浮市荣威房地产开发有限公司与原告云浮市嘉和物业服务有限公司签订《物业管理合同》是在2010年2月1日，当时云浮市嘉和物业服务有限公司还未成立，该合同的签订主体不存在，另外，云浮市嘉和物业服务有限公司在2010年12月才取得物业管理的资质，签订合同时不能从事合同约定的物业服务，内容违法，该合同当属无效。另外，该合同纵使有效，也只是云浮市荣威房地产开发有限公司与原告云浮市嘉和物业服务有限公司的约定，被告云浮市金桐电子商务有限公司对该合同不知晓，与被告无关，原告不能以该合同为依据向被告收取物业管理费用。2、被告云浮市金桐电子商务有限公司与云浮市荣威房地产开发有限公司签订《租赁意向书》后，云浮市嘉和物业服务有限公司并没有与云浮市金桐电子商务有限公司签订相应的物业管理合同，双方对物业管理的收费标准、物业管理的内容、范围等均没有约定，云浮市嘉和物业服务有限公司向云浮市金桐电子商务有限公司追讨物业费没有依据，法院应当驳回其请求。3、云浮市金桐电子商务有限公司承租云浮市荣威房地产开发有限公司人的商铺，用于建设云浮市广告创意产业一条街，因所有商铺均临街，均不在云浮市荣威房地产开发有限公司开发的小区内，为维护广告创意产业一条街的形象及秩序，受云浮市广告协会的监督管理，云浮市广告协会要求云浮市金桐电子商务有限公司对该广告创意产业一条街的公共秩序及公共卫生负责，因此，云浮市金桐电子商务有限公司己自行负担了承租商铺的公共秩序及公共卫生，原告在事实上没有对被告提供任何物业服务，因此，原告向被告追讨物业管理费用没有事实依据。被告在庭审中补充答辩意见如下：曾有租赁单位因天花剥落、楼板漏水等要求原告提供物业服务，但原告迟迟不处理，最后由被告自行修补，另外租赁后，商铺外的卫生绿化等均由被告自行负责，原告没有为被告及其他租赁单位提供任何物业服务，不应向被告等单位收取物业管理费。被告为证明其主张，向本院提供以下证据：证明，证明被告自行负担了承租商铺的公共秩序及公共卫生等物业管理。租赁合同，证明被告自行负担了承租商铺的公共秩序及公共卫生等物业管理。经审理查明：原告云浮市嘉和物业服务有限公司于2010年2月2日成立，于2010年12月取得物业服务企业资质证书。被告公司名称原为云浮市金桐广告有限公司，于2014年12月4日经云浮市工商行政管理局核准变更企业名称为云浮市金桐电子商务有限公司。2010年2月1日，云浮市荣威房地产开发有限公司（甲方、物业建设单位）原告嘉和物业公司（乙方、物业管理公司）签订一份《物业管理合同》，合同约定：“……第二章委托管理服务事项。一、基础服务。（一）日常服务。1、公共环境卫生……2、绿化与建筑小品的维修养护与管理……3、治安防范……4、交通和车辆停放秩序及停车场的管理……5、装饰装修管理……6、消防管理……7、房屋建筑共用部位及共用设施设备的维修养护和管理……8、生活服务设施的维修养护和管理……9、社区文化建设……。第三章物业服务费用。第八条物业服务总支出：1包括服务成本、2行政管理费用、3清洁服务费用、4保安人员费用、5绿化服务费用、6维修费用、7管理成本。第九条物业服务费用的收取方式和物业服务酬金：1、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取；小高层按建筑面积每月每平方米0.8元收取；商铺按建筑面积按每月每平方米0.5元收取。2、已竣工验收（以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准）但尚未售出或尚未交给物业买受人的物业，乙方不收取物业管理费。第十条乙方应在签订本合同生效后开始实施物业服务工作。并从交付业主或非业主使用人之日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为当月5日前。……第十一条物业服务费的调整和违约责任。1、物业服务费收取标准在2013年前不作调整。2、业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之二缴纳滞纳金。……第六章服务期限：业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。……第三十八条本合同自双方代表人签字并加盖公章之日起生效。甲方：云浮市荣威房地产开发有限公司（盖章），乙方：云浮市嘉和物业管理有限公司（盖章），法定代表人：刘秉让（签名）。2010年2月1日。”合同还对双方其他的权利义务进行了约定。2014年8月9日，云浮市荣威房地产开发有限公司（甲方、出租人）与被告云浮市金桐广告有限公司（乙方、承租人）签订一份《租赁意向书》，约定：“一、甲方将座落在云浮市狮山路81号，蟠龙山水豪庭首层商铺，商铺总面积为3467.15㎡（以图纸为准），出租给乙方商业营运使用。……租赁时间从2014年9月28日至2017年9月27日止。……八、在租赁期内：1、乙方所发生的一切税费，水、电报装费；水费、电费和房屋租赁税等均由乙方负责，甲方一概不负责上述费用。2、物业管理费按建筑面积由物管公司每月收取。……甲方：云浮市荣威房地产开发有限公司（盖章），乙方：云浮市金桐广告有限公司（盖章）。……2014年8月9日。”合同签订后，原告称其依合同约定履行了物业管理服务的义务，但被告于2015年9月后被告便一直没有缴纳物业管理费。原告嘉和物业公司出具《收据》七份，载明收到云浮市广告协会缴纳2015年3月-9月期间商铺租用的物业管理费，面积为3467.14平方米，按0.7元/平方米计算每月的物业管理费。原告于2016年4月14日向被告发《缴费通知书》，催被告缴纳2015年10月-2016年3月的物业管理费，但无提交被告签收该通知的凭证。根据原告结算，从2015年9月30日至2016年11月30日，被告累计拖欠物业管理费33978元。庭审中，被告称从未向原告缴纳过物业管理费，被告表示其发现没有物业公司提供物业服务，故没有缴纳物业管理费。被告提供其作为出租方、案外人作为承租方、云浮市广告协会作为管理方签订的三方商铺租赁合同，以证实被告自行负担了承租商铺的公共秩序及公共卫生等物业管理，同时，被告称其是云浮市广告协会的会员，且表示广告协会承诺承租商铺的会员免缴物业管理费。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与云浮市荣威房地产开发有限公司签订的《物业管理合同》、云浮市荣威房地产开发有限公司与被告金桐电子商务公司签订的《租赁意向书》，均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律规定，上述合同均合法有效，本院予以确认。被告与云浮市荣威房地产开发有限公司于2014年8月9日签订《租赁意向书》，从而成为涉案商铺的承租人，理应按《租赁意向书》约定缴纳物业管理费。被告主张《租赁意向书》中未明确物管公司，依据《物业管理合同》约定原告为蟠龙山水豪庭的物业管理公司，而《租赁意向书》中约定的租赁时间2014年9月28日-2017年9月27日，是在《物业管理合同》的有效期限内，为此，被告作为物业承租人应按约定向原告缴纳物业管理费。关于被告认为《物业管理合同》签订的时间先于原告公司成立的时间，且签订合同时尚未取得物业服务企业资质，合同属无效的主张。参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，原告与云浮市荣威房地产开发有限公司签订《物业管理合同》的时间为2010年2月1日，原告公司成立的时间为2010年2月2日，日期相距甚微，在原告公司成立前订立合同是为设立公司所进行的筹备行为，且原告公司最终依法设立并实际履行合同权利义务，故合同有效。关于原告签订《物业管理合同》时尚未取得物业服务企业资质的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”《物业管理条例》第三十二条：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”第六十六条：“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。……”本案中，物业公司是否具备相应的资质的问题，属于相关的行政主管部门审查监督的范畴，不影响合同的效力，且原告在2010年10月取得了相应的资质，对其行为进行了补正，故对被告该主张不予采纳。关于被告认为《物业管理合同》是原告与云浮市荣威房地产开发有限公司之间的约定，被告对此合同不知晓，与被告无关的主张。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云浮市荣威房地产开发有限公司作为建设单位与原告签订的物业服务合同，对作为涉案商铺承租人的被告金桐电子商务公司具有约束力，故被告以其并非合同当事人为由提出抗辩的主张，本院不予支持。根据《物业管理条例》第七条：“业主应当按时交纳物业费。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”业主违反该种义务的，应当承担法律责任。权利人即物业服务企业有权起诉欠费的业主并要求其补交欠交的物业费。本案中，原告向本院提供的《收据》、《保修单》、电表读数确认表等各证据之间形成完整证据链，可以证实原告履行了履行合同的约定，为业主提供了物业服务。被告以其承租的商铺不是在小区内和原告没有提供物业服务为由提出抗辩，但未能提供反证足以推翻证据所推定的事实。另外，被告称从未缴纳过物业管理费的主张，从原告提供的云浮市广告协会代被告缴纳3-9月份物业管理费的《收据》中，可以反映出缴纳物业管理费商铺的建筑面积为3467.14㎡，而《租赁意向书》中约定被告向云浮市荣威房地产开发有限公司承租的商铺面积也是3467.14㎡，二者可以互相印证；庭审中被告亦确认其是云浮市广告协会的会员，由广告协会进行统一管理物业管理费的缴纳，为此，可以证实被告曾缴纳物业管理费。被告主张为打造广告创意产业一条街，将承租的商铺转租给他人，且被告自行承担了物业管理服务，本院认为，被告对其主张没有提供充足的依据予以证实，且被告转租物业是不影响其向原告支付物业管理费。综上，原告为被告提供了物业管理服务，被告作为该小区物业的承租人，理应按约定向原告缴纳相应的物业服务费用，故原告请求被告支付截止到2016年11月30日拖欠的物业管理费33978元，合理合法，本院予以支持。关于滞纳金的支付，《物业管理合同》约定逾期缴纳物业管理费的按日千分之二收取滞纳金，被告经原告催收仍未履行，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故原告请求从起诉之日起至给付之日止，以33978元为本金每日按千分之二的比例支付逾期的滞纳金，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、五十二条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条，《物业管理条例》第七条、第三十二条，第六十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：限被告云浮市金桐电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费33978元及滞纳金（滞纳金以33978元为本金，从2017年1月3日起至付清款日止每日按千分之二的比例计算）给原告云浮市嘉和物业服务有限公司。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费649元（该款原告云浮市嘉和物业服务有限公司已预交），由被告云浮市金桐电子商务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈嘉文人民陪审员  叶金群人民陪审员  梁子珍二〇一七年七月三日书 记 员  阮健欣