南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2016）桂7102民初918号 原告（反诉被告）：黎金星，男，1978年6月21日出生。 汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：李彬，广西创和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐文静，广西创和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏秋吉，男，1958年8月16日出生。 汉族,住广西壮族自治区南宁市江**。 委托诉讼代理人：樊志雄，广西广为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李权原，广西广为律师事务所实习律师。 第三人：张海耀，男，1962年12月11日出生，壮族，住 广西壮族自治区南宁市青秀区古城路。 委托诉讼代理人：魏薇，广西广合律师事务所律师。 原告黎金星与被告苏秋吉、第三人张海耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，被告苏秋吉在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2017年1月3日裁定转为普通程序，并于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黎金星的委托诉讼代理人李彬、唐文静，被告（反诉原告）苏秋吉的委托诉讼代理人樊志雄到庭参加诉讼,第三人张海耀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黎金星向本院提出诉讼请求：1.确认黎 金星和苏秋吉于2013年6月23日签订的《房屋租赁合同》无效；2.苏秋吉向黎金星赔偿装修及物品损失5000000元（以鉴定结果为准）及利息（计算方式：以前述款项为基数，按同期银行贷款利率自起诉之日起计算至实际付清之日止）；3.诉讼费用由苏秋吉承担。诉讼过程中，原告（反诉被告）黎金星变更“苏秋吉向黎金星赔偿装修及物品损失5000000元（以鉴定结果为准）及利息（计算方式：以前述款项为基数，按同期银行贷款利率自起诉之日起计算至实际付清之日止）”诉讼请求为：“苏秋吉向黎金星赔偿装修及物品损失17523711元及利息（计算方式：以前述款项为基数，按同期银行贷款利率自起诉之日起计算至实际付清之日止）；”事实和理由：2011年，广西喜福来酒店管理有限公司将其向苏秋吉承租的南宁市西乡塘区鲁班路（均为毛坯房）转租给黎金星，黎金星投资装修后用于商业经营。2013年，广西喜福来酒店管理有限公司原股东及法定代表人张海耀就转让上述土地及地面建筑物[含1、2号楼（除1层门面）及停车场]的经营权与黎金星进行商洽，并介绍黎金星与苏秋吉认识。2013年6月23日，黎金星和苏秋吉双方签订《房屋租赁合同》，双方约定：苏秋吉为上述“三产”用地的合法使用权人且保证转租该地时已事先征得所有权人同意；苏秋吉将“三产”用地（已建有1、2、3号楼各一幢及停车场一个，建筑总面积合计约12000平方米）转租给黎金星，租赁用途为商业经营，租赁期限自2013年7月1日至2029年2月28日；租金采用递增形式，1号楼2013年7月1日至2018年6月30日每年租金为165.6万元、2号楼2013年7月1日至2018年6月30日每年租金为110.4万元、3号楼2013年7月1日至2018年6月30日每年租金为55.2万元，停车场归黎金星免费使用；合同生效时起至2020年前，每年苏秋吉可在黎金星经营的广西南宁一品天下酒店投资有限公司一品天下酒楼提供的10万元消费额度以内的免费餐饮消费，如不足一年的按实际天数折算消费等内容。合同签订时，苏秋吉即告知黎金星凡与租赁合同相关的款项均转入“苏艳芬”在农业银行南宁市科园支行的62×××76账户。2013年10月8日，黎金星与张海耀签订《转让协议书》，约定：黎金星以700万元整体收购1号楼、2号楼（除1层门面）、停车场资产（包括但不限于装修、附属设施、实物性资产等）及物业经营权。前述合同签订后,黎金星一直依约履行合同义务，截至2016年9月29日，黎金星已累计向苏秋吉缴纳租金795.2万元（不包含被告在一品天下酒楼消费的30万元）。2016年10月18日11时，原告的助理沈秀华发现1号楼一品天下公司办公室（即喜福来大酒店一楼）被撬而且有许多不明身份的人在里面随意翻动物品，财务室、文件柜里的文件也早已被搬空，沈秀华随即报警。随后几天，同一伙人用同样方式强占了1、2、3号楼及停车场并将黎金星的员工全部赶走，黎金星员工数次报警。后经黎金星了解，“三产”用地地面建筑物均无合法的报建手续。2016年10月18日，苏秋吉以黎金星拖欠租金为由，强占1、2、3号楼及停车场，目的在于抢回场地经营。1、2、3号楼及停车场属于未取得合法报建手续的建筑，故黎金星和苏秋吉签订的租赁合同在内容上违反法律、行政法规的规定，应属无效。张海耀等人自2011年从苏秋吉处承租“三产”用地及地面建筑物后即设立喜福来公司经营该场所，原告核查喜福来公司证照齐全后才签订了《房屋租赁合同》，并斥巨资装修、购置物品，已经尽到了合理的注意义务，租赁合同无效导致的损失应全部由苏秋吉承担。 被告（反诉原告）苏秋吉辩称：1.张海耀和苏秋吉签订的 房屋租赁合同无效。2.黎金星承租使用的涉案房屋原由第三人张海耀承租使用，涉案房屋内均由张海耀进行装修，黎金星2013年承租涉案房屋后并未对其进行大的装修，只是简单装修后就投入使用,即使黎金星真的对房屋进行过大的装修，应经过苏秋吉同意并报相关主管部门备案，但黎金星未经过苏秋吉同意并报相关主管部门备案，属于擅自装修，损失应由黎金星自行承担。3.黎金星所列的评估清单中含有大量可移动物品，这些物品的价值不属于装修损失范围，黎金星可以自行搬走。4.黎金星和苏秋吉签订房屋租赁合同之前，苏秋吉和张海耀也签订了一份房屋租赁合同，苏秋吉与张海耀解除合同后，苏秋吉才将涉案房屋租给黎金星，并不存在张海耀将涉案房屋转让给黎金星的情况，就算有该情况，也是黎金星与张海耀在苏秋吉不知情的情况下擅自进行的。 第三人张海耀述称：1.第三人与本案无任何关联。第三人与黎金星、苏秋吉均分别形成法律关系，并不涉及第三人。第三人原向苏秋吉承租涉案标的物，后退租，转而由黎金星直接向苏秋吉承租标的物，各自两两进行了结算，从未就三方建立法律关系。黎金星和苏秋吉的诉状中也明确了第三人早退出标的物租赁的事实。本案是黎金星和苏秋吉因租赁关系而产生的法律关系，与第三人无任何权利义务关系。即使黎金星拖欠第三人未结清的转让费，也是另外的法律关系，与本案无关。2.第三人未对黎金星和苏秋吉有侵权或者违约行为，不应承担法律责任。黎金星和苏秋吉的诉讼请求所依据的事实，第三人均未参与。 被告(反诉原告)苏秋吉向本院提出反诉请求：1.确认苏秋 吉和黎金星于2013年6月23日签订的《房屋租赁合同》无效；2.黎金星向苏秋吉支付房屋占有使用费4086053.1元；3.黎金星向苏秋吉支付拖欠的房屋占有使用费期间的利息（以 4086053.1元为基数，按照年利率6%计算，从2016年10月12日计至房屋占有使用费还清之日）；4.本案的本诉和反诉费用全部由苏秋吉承担。事实和理由：2010年11月10日，苏秋吉和张海耀签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给张海耀使用。2013年6月，苏秋吉和张海耀达成解除合同的口头协议，同时，张海耀将合同涉及的房屋交给黎金星。2013年6月23日，苏秋吉和黎金星签订了《房屋租赁合同》，苏秋吉取得了涉案房屋的使用权，并一直使用至2016年10月中旬。苏秋吉和黎金星签订的《房屋租赁合同》为无效合同，苏秋吉有权要求黎金星支付房屋占有期间的使用费。 原告（反诉被告）黎金星对被告（反诉原告）苏秋吉的反 诉辩称：苏秋吉的第一项反诉请求，黎金星认可。关于苏秋吉 的第二项反诉请求，黎金星需要支付苏秋吉20**年7月1日 至2016年9月30日期间的房屋占有使用费共10764000元。 黎金星已支付7901080元，扣减苏秋吉在黎金星经营的一品 天下消费的200000元，再扣除黎金星缴纳的保证金100000 元，黎金星尚需向苏秋吉支付2562920元。本案是第三人张海耀将原合同的权利义务概括转让给黎金星，黎金星已经享有涉案场地使用权、100000元保证金以及对第三人张海耀投资建设的设施设备的所有权，租赁保证金也是直接从第三人张海耀处转过来的，黎金星并未向苏秋吉另行交纳过。关于苏秋吉的第三项反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 第三人对被告（反诉原告）苏秋吉的反诉的陈述意见与对原告（反诉被告）黎金星的本诉的陈述意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进 行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认 并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.黎金星提供的110出警现场回执单、报案材料、照片，不能证实苏秋吉派人强占涉案场地。2.正意价格评估集团有限公司《结论报告书》和黎金星购买物品的照片、发票、银行电子回单、发货单、合同，该报告书系评估机构现场进行勘查，且根据黎金星购买物品的照片、发票、银行电子回单、发货单、合同所作出，照片、发票、银行电子回单、发货单、合同合法有效，且与本案有关联，本院予以采信。3.苏秋吉提供的确认书，虽然该确认书系黎金星签字，但苏秋吉已认可黎金星欠付的占有使用费以黎金星提交的银行转帐记录为准，故本院对确认书记载的黎金星欠苏秋吉租金4086053.1元的主张不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月10日，苏秋吉和张海耀签订了《房屋租赁合同》，约定:张海耀向苏秋吉承租位于南宁市,建筑面积为6000平方米,租金为每月23元/平方米,月租金138000元;租赁期限自2011年3月1日至2029年2月28日等内容。合同签订后，张海耀对承租房屋进行了装修用于经营。 2013年5月22日，张海耀和黎金星签订了《转让协议书》，约定：张海耀已取得位于南宁市西乡塘区鲁班路“三产”用地及地面建筑物18年的经营权，目前已建有1、2、3号楼各一幢及停车场一个，并且张海耀投资配套有部分的设备、设施，现双方就上述1、2、3号楼及停车场的经营权、收益权以及张海耀配套的设备、设施产权整体打包转让给黎金星；张海耀已经交纳给苏秋吉的租金共计6496000元，1号楼交至2013年5月1日，2号楼和3号楼交至2013年7月1日；自本协议签订生效后，张海耀将1号楼中南宁喜福来大酒店（已含酒店的装修及附属设施在内）自本协议签订生效后至2028年12月31日止的经营权、2号楼自本协议签订生效后至2028年12月31日止的经营权、3号楼自本协议签订生效后至2028年12月31日止的经营权、停车场自本协议签订生效后至2028年12月31日止的经营权、张海耀投资配套的设备设施的产权（以张海耀清单为准）、广西喜福来酒店管理有限公司的全部资产及股份（股权）、张海耀（包括广西喜福来酒店管理有限公司）在转让前与任何第三方签订的合同中享有的权利及收益全部转让给黎金星，由黎金星出资700万元进行整体收购后经营；在本协议签订前，张海耀确保已就本协议转让事宜与苏秋吉进行了协商，转让取得了苏秋吉的书面同意；在本协议签订生效后15天内，张海耀协助黎金星和苏秋吉签订《房屋租赁合同》，张海耀终止与苏秋吉签订的《房屋租赁合同》等内容。 2013年6月23日，黎金星和苏秋吉签订了《房屋租赁合同》，承租范围和标的物与苏秋吉和张海耀签订的《房屋租赁合同》一致，因张海耀在承租期间陆续建设了房屋，故租赁的建筑面积扩大至12000平方米。黎金星和苏秋吉签订的《房屋租赁合同》约定：黎金星向苏秋吉承租位于南宁市西乡塘区鲁班路六组“三产”用地，目前已建有1、2、3号楼各一幢及停车场一个；租赁房屋建筑面积约为12000平方米，其中1号楼为五层楼、2号楼为五层楼、3号楼为三层楼；租赁期限自2013年7月1日起至2029年2月28日止；苏秋吉于2013年6月30日前将租赁房屋交付黎金星使用，并办理有关移交手续，自2013年7月1日计租金；租金标准为1号楼月租金13800元、2号楼月租金92000元、3号楼月租金46000元；黎金星所交纳的租金及履约保证金，如因黎金星的原因引起合同终止的一律不予退还；租金采取一定年限递增形式，每五年递增一次，递增额度按上年租金总价的基础上递增百分之20%；1号楼、2号楼、3号楼在2013年7月1日至2018年6月30日的年租金分别为1656000元、1589760元、552000元，租金按年支付，一年一付，在本合同签订生效后10日内，一次性支付第一年的租金，次年至第15年的租金，分别在当年的6月30日一次性支付该年度的租金；在租赁房屋所属的场内配套建设有一个约2000平方米的停车场，停车场不列入房屋租金范围内，在合同期间归黎金星免费使用；黎金星在本合同签订后五个工作日内，向苏秋吉支付履约保证金100000元，合同期满或解除后，如苏秋吉无违约行为，在十个工作日内，由苏秋吉无息退还；租赁期间，经苏秋吉书面同意后可在租赁房屋顶层加建铁棚；在租赁期限内，苏秋吉同意黎金星在不影响房屋的整体结构和安全的情况下，根据经营实际，进行重新装修，黎金星对租赁房屋进行改造和装修前，必须向有关主管部申请报建，取得有关部门批准后，方能施工；如黎金星中途退出或超过30日不交租金及水电或违反本合同的约定的，苏秋吉有权解除合同，没收履约保证金，不予退回已收取的租金,收回房屋,且黎金星应支付相当于六个月的租金作为违约金,并赔偿苏秋吉的一切损失；无论在租赁期届满或提前解除合同的情况下，黎金星无需把承租房恢复到原交房时的装修状态，所有装修的建筑物归苏秋吉所有；苏秋吉确认在租赁房屋范围内已安装的变压器及附属设备为黎金星出资购买所得，其实际所有权及使用权均属黎金星，租期届满后归苏秋吉所有；自本合同签订生效时起至2020年，苏秋吉每年可以在黎金星经营的广西南宁一品天下酒店投资有限公司一品天下酒楼提供的十万元消费额度以内免费餐饮消费，如不足一年的按实际天数折算消费额等内容。合同签订后，黎金星从2013年7月3日至2016年9月29日期间共向苏秋吉支付租金7901080元。 2013年10月8日，黎金星和张海耀签订《转让协议书》补充协议，约定：因张海耀与韦斌提前终止承包经营南宁喜福来大酒店并终止双方签订的承包合同，对于张海耀与韦斌签订的《终止承包协议》约定张海耀应支付给韦斌的经济补偿款45万元，黎金星同意承担其中的225000元，其余的225000元由张海耀承担；黎金星同意承担韦斌欠交的承包金100000元等内容。 2016年5月20日，苏秋吉向黎金星发出解除《房屋租赁合同》通知书：截止2016年5月20日，黎金星已拖欠租金计 4814540元，并于2016年5月17日向黎金星送达了《限期交纳房租通知书》，鉴于黎金星拖欠房租已达两年之久，即日起解除双方于2013年6月23日签订的《房屋租赁合同》，并要求黎金星于收到通知日起15日内停止经营活动，将租赁房屋交还，清点经营商品及物品，逾期不清点及交还承租房屋，视为黎金星放弃余下物品的权利，苏秋吉将单方接收租赁房屋，全权处理房屋内的经营商品及物品。黎金星当日签收上述通知书。2016年10月11日，黎金星作出《确认书》，确认至2016年10月11日尚欠苏秋吉租金4086503.10元。 2016年10月18日，黎金星的员工向公安机关报警，称其办公室门锁被撬，公司文件被搬空，涉案场地被人把守。当日，苏秋吉将涉案场地和房屋收回，但双方未办理交接手续。 2016年12月22日，黎金星委托正意价格评估集团有限公司对涉案房屋及场地内外装修、办公用品、营业用品、设备设施、装饰品、停车场建设绿化、户外广告等进行价格评估，正意价格评估集团有限公司作出《酒店装修及物品损失价格评估结论报告书》：一、停车场及其他装修投资建设969762.33元；二、停车场贵重植物二期建设206200元；三、1号楼贵重家具工艺品1053398元；四、1号楼书画965000元；五、3号楼书画640600元；六、3号楼贵重家具工艺品1030894.7元；七、1号楼装修投资建设1317736.2元；八、2号楼装修投资建设101300元；九、3号楼装修投资建设2013228.9元；十、3号楼装修投资建设2112417.1元；十一、停车场装修投资建设143307.2元；十二、明月楼装修投资建设411164.4元；十三、其他6558702.26元。合计17523711元。以上一至十三项中，已形成附合的装饰装修物及为经营定制或者购买的空调、电视、植物、厨具、餐具等物品在评估基准日即2016年12月20日的价值为7899830.74元，红木家具、书画、珍藏酒、茶等未形成附合的装饰品在评估基准日即2016年12月20日的价值3065178元，奔驰车1辆541200元、转让费损失5703698元、转让费损失313804.26元。 另，本案的涉案房屋未取得建设规划许可证。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，因此，黎金星和苏秋吉于2013年6月23日签订的《房屋租赁合同》无效。 关于装修和物品损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案涉案房屋系第三人在与苏秋吉存在租赁合同关系期间，经苏秋吉同意进行的装修。苏秋吉与第三人解除租赁合同并与黎金星签订了《房屋租赁合同》后，黎金星又在此前的基础上进行了部份装修，苏秋吉对黎金星的装修并未表示反对，因此，黎金星有权就其自行装修部分的装修损失向苏秋吉主张赔偿。根据《酒店装修及物品损失价格评估结论报告书》，黎金星装修的已形成附合的装饰装修物及空调、电视、植物、厨具、餐具等物品在评估基准日即2016年12月20日的价值为7899830.74元，空调、电视、植物、厨具、餐具等物品系黎金星为经营酒店而购买或者定制，属于经营酒店的附着物，也属于黎金星不能使用涉案场地进行经营而产生的损失，因此，已形成附合的装饰装修物及空调、电视、植物、家具、厨、具餐具等物品应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。苏秋吉作为出租方将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋出租给黎金星使用，是造成合同无效的主要原因，苏秋吉应承担主要过错责任，即承担80%的责任。黎金星作为承租方，承租了达12000平方米的房屋进行经营，应审查涉案房屋的产权情况，但其未尽审慎义务，也存在过错，应承担次要责任，即承担20%的责任。对于已形成附合的装饰装修物及空调、电视、植物、厨具、餐具等物品的损失7899830.74元，苏秋吉应赔偿黎金星6319864.59元。对于价值3065178元的红木家具、书画、珍藏酒、茶等物品，因苏秋吉未表示同意利用，应由黎金星自行拿走，黎金星要求苏秋吉赔偿该部分损失无事实和法律依据，本院不予支持。关于奔驰车的问题，黎金星没有证据证实苏秋吉侵占其车辆，故黎金星要求苏秋吉赔偿其车辆损失541200元无事实和法律依据，本院不予支持。关于转让费损失6017502.26元的问题。黎金星与第三人签订的《转让协议书》和《补充协议》约定，黎金星应向第三人支付转让费7450000元。即使黎金星已向第三人支付了转让费，但苏秋吉和黎金星是在苏秋吉与第三人解除合同后签订的租赁合同，由苏秋吉和黎金星直接建立租赁合同关系，黎金星要求苏秋吉赔偿其向第三人支付的转让费6017502.26元损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于房屋占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。黎金星使用涉案房屋至2016年10月18日，故应支付2013年7月1日至2016年10月18日期间的房屋占有使用费10929600 元（1656000元/年×3年+1104000元/年×3年+552000元/年×3年+138000元/月×3个月+92000元/月×3个月+ 46000元/月×3个月+138000元/月÷30日×18日+92000元/月÷30日×18日+46000元/月÷30日×18日），黎金星已支付了房屋占用使用费7901080元，尚欠3028520元应向苏秋吉支付。黎金星主张应扣减履约保证金100000元，但其并未向苏秋吉支付该款项，故黎金星的该主张本院不予支持。黎金星主张苏秋吉在其经营的一品天下消费200000元，但未提供证据予以证实，本院不予采信。 关于黎金星要求苏秋吉支付装修损失的利息及苏秋吉要求黎金星支付房屋占用使用费利息的问题，因黎金星和苏秋吉签订的租赁合同无效，故黎金星要求苏秋吉支付装修损失的利息的诉讼请求和苏秋吉要求黎金星支付房屋占用使用费利息的反诉请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）黎金星与被告（反诉原告）苏秋吉于2013年6月23日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告（反诉原告）苏秋吉赔偿原告（反诉被告）黎金星装修损失6319864.59元； 三、原告（反诉被告）黎金星向被告（反诉原告）苏秋吉支付房屋占有使用费3028520元； 四、驳回原告（反诉被告）黎金星的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）苏秋吉的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费86669元（原告黎金星已预交），由原告黎金星负担55412.13元，由被告苏秋吉负担31256.87元。反诉案件受理费39816元，减半收取计19908元（反诉原告苏秋吉已预交），由反诉原告苏秋吉负担5152.5元，反诉被告黎金星负担14755.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  杜金泽 审 判 员  罗宏萍 人民陪审员  黄永红 二〇一七年七月十七日 书 记 员  刘 媛 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。