山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0983民初858号原告：山东傲饰建设置业有限公司，住所地：肥城市长山街062号。法定代表人：夏法军，总经理。委托诉讼代理人：卢光军，男，山东傲饰建设置业有限公司职工。委托诉讼代理人：魏庆海，山东信望律师事务所律师。被告：纪某，男，1973年3月14日出生，汉族，住肥城市，身份证号码：×××2819。原告山东傲饰建设置业有限公司（以下简称傲饰公司）与被告纪某排除妨害纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傲饰公司的委托诉讼代理人卢光军、魏庆海，被告纪某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告傲饰公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告腾退所使用房屋，并于判决生效之日交付原告；2、支付原告房屋使用费12000元（自2015年12月15日至2016年12月14日），之后房租直至交付房屋为止；3、判由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年3月份，原告与案外人张成全签订了房屋买卖和土地转让协议，并办理了房产和土地使用权的转让手续，原告取得了房产和土地使用证。在原告办理使用证前，被告使用该房屋，但原告办理使用证后，被告既不退房也不与原告就继续使用进行协商，原告多次找被告协商该问题，未达成协议，给原告造成了很大的损失，为维护原告的合法权益，特具状起诉，恳请法院依法准许原告的诉讼请求。被告纪某辩称，这是其租赁的房子，2016年第一份租房合同到期后又与房东续签了合同，房租已交，该房屋纠纷与其没有关系，应三方一起协商解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告傲饰公司提交房屋所有权证、土地使用权证、肥城市存量房买卖合同复印件、国有土地使用权转让合同复印件等证据，被告纪某质证称均无异议。本院审查后认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。被告纪某为证实其主张，提交租赁合同复印件两份，欲证实涉案房屋系其租赁张玉柱的房屋；原告质证称，房屋所有权人是张成全，不是张玉柱，被告租赁房屋应当和房屋所有权人签订合同，且第一份租赁合同于2016年12月底到期，被告在明知原告已经取得该房屋所有权和土地使用权的基础上仍然与张玉柱在2016年12月29日签订第二份租赁合同，明显侵犯了原告的合法权益，该房屋租赁合同应为无效；本院认为，被告提交的证据虽系复印件，但结合被告占有使用涉案房屋及庭审过程，能够证实被告纪某租赁房屋的事实，故对该证据的真实性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月8日，被告纪某与案外人张玉柱签订《房屋租赁合同》，合同约定张玉柱将位于泰西大街南首东侧房屋六间及楼梯间厕所租给被告纪某使用，租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止，租金为每年12000元。合同签订后，被告纪某依照约定足额支付租金。2015年3月，案外人张成全（出卖人）与原告傲饰公司（买受人）签订《肥城市存量房买卖合同》（合同编号：1503170014）一份，合同约定，原告傲饰公司购买被告张成全位于肥城市××办事处××东××办事处大桥村房屋一套（房屋所有权证号：S023100），房屋总价款为130000元，双方约定交付房产的当日交付购房款。2015年3月18日，案外人张成全（转让方）与原告傲饰公司（受让方）签订《国有土地使用权转让合同》（合同编号：土转合字2015第006号）一份，约定案外人张成全根据本合同将涉案房屋所在土地转让给原告傲饰公司。2015年3月19日，原告傲饰公司办理涉案房产的所有权证（产权证号：肥房权证新城字第××）。2016年12月29日，被告纪某与案外人张玉柱就涉案房屋再次签订《房屋租赁合同》一份，合同约定张玉柱同意将对涉案房屋续签《房屋租赁合同》，约定租赁期自2017年1月1日至2022年12月31日止，租金为每年12000元，每年提前15天左右支付下一年全额租金。合同签订当日，被告纪某支付案外人张玉柱租金5000元。原、被告曾于2016年10月就涉案房屋租赁问题进行协商，后因协商未果，原告于2017年2月24日诉至本院。案经开庭审理，因原被告各执己见，致本院调解未能达成一致意见。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三十四条规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告傲饰公司与案外人张成文签订的《肥城市存量房买卖合同》及《国有土地使用权转让合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予以认定。原告在肥城市房产管理局办理不动产登记，于2015年3月19日取得涉案房产的房屋所有权，对涉案房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告纪某非法占有涉案房产至今，原告作为所有权人请求被告腾退返还房屋，合理合法，本院予以支持。关于原告主张的使用费，本院认为，原、被告曾于2016年10月就涉案房屋租赁问题进行过协商，2016年12月29日，被告纪某在明知涉案房屋已经发生产权变动的情况下，仍然继续与张玉柱签订房屋租赁合同，侵犯了原告傲饰公司的财产权益，原告要求被告支付按侵占期间经济损失的诉讼请求，应予支持。因房屋被侵占所遭受的损失可能会受到房屋用途、房价涨跌等诸多因素的影响，故确定房屋被侵占时造成的损失的大小很难形成一个客观统一的标准。一般情况下，房屋被侵占时，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故同地段同类房屋租金标准与房屋所有人可能遭受的损失，存在一种最大程度上的相似性。本案中，被告纪某与案外人张玉柱就涉案房屋租赁协商的租金价格每年12000元，符合市场价格和交易习惯，故对原告要求被告按每年12000元，支付自2016年12月29日起至实际交付房屋止期间房屋使用费的诉求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因被告纪某系2011年12月8日起承租涉案房屋，原告系于2015年3月19日取得涉案房屋的所有权，涉案房屋的产权变动发生在被告纪某租赁期间内，不影响被告纪某于案外人张玉柱于2011年12月8日签订的租赁合同的效力。故原告要求被告支付自2015年12月15日至2016年12月28日期间房屋使用费的诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告纪某于本判决生效之日起三十日内腾退房屋（位于泰西大街南首东侧房屋六间及楼梯间厕所，房产证号为肥房权证新城字第××号）并交还给原告山东傲饰建设置业有限公司；二、被告纪某于本判决生效之日起十日内，赔偿原告山东傲饰建设置业有限公司经济损失（以每年12000元为标准，自2016年12月29日起至实际交付房屋止）；三、驳回原告山东傲饰建设置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告纪某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  孙国梁二〇一七年七月十四日书记员  李 娜