江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终4242号上诉人（原审被告）：陆志良，男，汉族，1968年12月25日生，住江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告）：上海永升物业管理股份有限公司，住所地上海市青浦区朱枫公路3424号1幢2层H区215室。法定代表人：林中，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋传武，该公司员工。委托诉讼代理人：李利群，该公司员工。原审被告：王华英，女，汉族，1968年5月26日生，住江苏省苏州市虎丘区。上诉人陆志良因与被上诉人上海永升物业管理股份有限公司、原审被告王华英物业服务合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初5853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陆志良的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人物业管理不到位，导致地下室漏水、渗水，门铃不能使用；不对室内装饰进行监督；太阳能不能使用；小区外来人员随意出入，至今未成立业委会。上海永升物业管理股份有限公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。上海永升物业管理股份有限公司向一审法院起诉请求：1、陆志良、王华英支付拖欠物业管理费19687.2元（包括管理费、保安费、保洁费、设备运行费），从2015年1月计算至2016年12月；2、陆志良、王华英支付滞纳金7185.8元（从2015年1月计算至2016年12月）；3、陆志良、王华英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年7月上海永升物业管理有限公司（乙方）接受苏州旭辉高科置业有限公司（甲方）的委托，双方签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定由乙方对位于苏州市虎丘区浒墅关经济开发区金灯街28号的上河郡南区小区提供物业服务，期限二年，自2012年7月1日0时起至2014年6月30日24时止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时本合同终止。合同第九条约定物业费的收费标准为小高层1.39元/月·平方米；别墅2.60元/月·平方米；商业3.19元/月·平方米；小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.7元/月·平方米，上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限。后双方于2014年5月又签订《补充协议》一份，约定鉴于该项目目前尚未成立业主委员会，为保持物业服务工作的正常开展，达成一致协议，包括：物业服务期限延长至上河花园成立业主委员会之日，即在该项目成立业主委员会之前，仍由乙方提供相应的物业管理服务。业主委员会成立后，没有续聘或解聘的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。2011年3月23日，上海永升物业管理有限公司与涉案房屋开发商苏州旭辉高科置业有限公司及陆志良三方签订《苏州市前期物业管理服务协议》，确认由上海永升物业管理有限公司对旭辉上河郡南区提供前期物业管理服务，该协议第一条约定：物业费的收费标准为高层：1.39元/月·平方米，代收代缴费0.70元/月·平方米；别墅：2.48元/月·平方米，代收代缴费0.12元/月·平方米；商业：2.85元/月·平方米，代收代缴费0.34元/月·平方米；会所：如经营则按商业标准收取。协议第四条第十一项约定：物业管理费按季交纳，交纳时间为每季度第一个月的10日前。协议第八条第三项约定：不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务企业有权要求陆志良补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。另查明，陆志良、王华英于2012年6月29日的办理了苏州市浒墅关经济开发区金灯街28号上河花园一区38幢101室房屋收房手续，其缴纳物业费至2014年12月31日，自2015年1月1日起未再交纳物业费用。2013年7月15日苏州市浒墅关经济开发区金灯街28号上河花园一区41幢102室房屋登记至陆志良、王华英名下，建筑面积为315.52平方米，房屋性质为联排别墅。另上海永升物业管理有限公司于2016年11月经工商部门登记变更为上海永升物业管理股份有限公司。一审法院认为，上海永升物业管理有限公司、陆志良与苏州旭辉高科置业有限公司之间签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，以及上海永升物业管理有限公司与苏州旭辉高科置业有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》均系各自的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。陆志良、王华英作为该涉案小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定支付物业服务费等费用，缴费标准为2.60元/平方米·月（含代收代缴费），且物业费应自每季度第一个月的十日前缴纳，故自2015年1月1日起至2016年12月31日期间，陆志良、王华英应支付物业费19687.20元（计算方式：315.52平方米×2.60元/平方米·月×24个月），故予以支持；因上海永升物业管理股份有限公司按约提供了物业服务，陆志良、王华英拖欠物业费已构成违约，应承担相应的违约责任，故对上海永升物业管理股份有限公司要求陆志良、王华英支付滞纳金的诉讼请求，予以支持。关于滞纳金的金额，上海永升物业管理股份有限公司主张为7185.80元，应为3691.58元（315.52平方米×2.60元/平方米·月×300个月×30天×0.0005）。考虑到陆志良、王华英未缴物业费系事出有因，其房屋有一定的损失，综合本案的实际情况，原审法院认为滞纳金以1500元认定较妥当，对上海永升物业管理股份有限公司的主张部分予以支持。对于陆志良、王华英辩称的其房屋地下室漏水，故不支付物业费、不承担违约金的辩解意见，原审法院认为，陆志良、王华英房屋地下室漏水，并非上海永升物业管理股份有限公司原因直接造成的后果，与其无涉，故对陆志良、王华英的上述辩解意见不予采纳。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：陆志良、王华英于判决生效之日起十日内支付上海永升物业管理股份有限公司自2015年1月1日起至2016年12月31日期间的物业管理费（含代收代缴费）19687.20元及滞纳金1500元，合计21187.20元。案件受理费472元，减半收取236元，由陆志良、王华英负担165元。上海永升物业管理股份有限公司负担71元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，陆志良、王华英所在小区建设单位苏州旭辉高科置业有限公司与被上诉人签订的《苏州市前期物业管理委托合同》以及上海永升物业管理有限公司、陆志良与苏州旭辉高科置业有限公司之间签订的《苏州市前期物业管理服务协议》均是双方真实意思表示，内容合法有效。被上诉人已按照合同约定履行物业服务义务，上诉人有义务支付相应的物业管理服务费用。上诉人称被上诉人物业管理不到位，首先没有事实依据，其次亦不能作为上诉人拒交物业管理服务费用的理由。至于小区可能存在物业服务瑕疵，作为被上诉人应当改进服务质量，作为小区业主的上诉人也不能以此拒交物业服务费用，而应通过沟通协商等方式解决。上诉人长期拒交物业服务费用，一定程度上会影响被上诉人的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。综上所述，陆志良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费472元，由上诉人陆志良负担。本判决为终审判决。审判长 叶 刚审判员 赵 东审判员 杨 兵二〇一七年七月二十一日书记员 吴茂程