中华人民共和国广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初3285号原告：梁春生，男，1929年1月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。法定代理人：梁某1，同时系本案原告之一。原告：梁某1（MANKONLEUNG），男，1955年12月17日出生，加拿大国籍，上述两原告的共同委托代理人：汤楠，系广东正大联合律师事务所律师。原告：温才英，女，1933年11月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。法定代理人：梁某2，同时系本案被告之一。被告：梁某2，男，1952年6月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：梁文伟，男，1954年3月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人：梁文珍，女，1957年12月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人：潘丽娟（LEQUYENPHAN），女，1960年8月24日出生，澳大利亚国籍，第三人：梁颖聪（CONGYINGLIANG），男，1993年8月17日出生，澳大利亚国籍，第三人：梁颖玉（YUYINGLIANG），女，2000年1月21日出生，澳大利亚国籍，上述四第三人的共同委托代理人：梁某2，同时系本案被告之一。原告梁春生、温才英、梁某1诉被告梁某2、梁文伟，第三人梁文珍、潘丽娟、梁颖聪、梁颖玉物权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁春生、梁某1的共同委托代理人汤楠，原告温才英的法定代理人梁某2（同时系被告之一，亦系第三人梁文珍、潘丽娟、梁颖聪、梁颖玉的共同委托代理人），被告梁文伟，第三人梁文珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁春生、温才英、梁某1共同诉称：原告梁春生、温才英与原告梁某1及两被告是父子关系、母子关系。2008年，为改善原告梁春生、温才英的生活环境及出行问题，原、被告与其他两个兄弟姐妹（梁文珍、梁文浩）一致同意原告梁春生、温才英出售名下广州市大沙头三马路9号大院3号楼403房所得房款50万元，另由五兄弟姐妹每人出资8万元，共计90万元，用于购买广州市天河区花城大道5号2609房给梁春生、温才英居住，房屋产权份额按出资比例共有。在办理购买上述房屋相关手续的过程中，原告梁春生、温才英考虑到年事已高，原告梁某1又在加拿大，办理房屋过户的相关手续不方便，于是委托两被告代为办理。最终，两被告将房屋产权登记在自己名下。2009年11月18日，两被告向原告出具了承诺书。上述房屋购买后，原告梁春生、温才英在内居住两年多后，搬到了老人院，该房屋自2011年起已出租，每月租金约4000元由两被告收取。现原告无须两被告代为持证，并要求两被告将房屋管理权、租金收益权交由原告负责管理，但两被告找种种借口拖延办理相关手续。为维护自身合法权益，原告梁春生、梁某1请求法院依法判令：1、确认原告梁春生对广州市天河区花城大道5号2609房享有27.75%的产权份额，原告温才英享有该房屋27.75%的产权份额；2、确认原告梁某1享有该房屋8.88%的产权份额；3、由原告梁某1和被告梁某2共同对该房屋进行日常管理、共同收取租金及开支租金。原告温才英请求法院依法判令：1、确认原告温才英享有该房屋27.75%的产权份额；2、由原告管理该房屋并负责收取租金、安排租金。被告梁某2、梁文伟共同辩称：一、同意确认原告梁春生、温才英对广州市天河区花城大道5号2609房各享有27.75%产权份额。不确认原告梁某1享有上述房屋8.88%产权份额。上述房屋的购房款总额为90万元。家庭会议协议商定，除父母出售位于广州市越秀区大沙头三马路9号大院3号楼403房房款50万外，其余40万由五兄弟妹共同承担，每人8万元。为了便于操作，会议决定，所需购房款先由梁某2垫支。会议地点：广州市越秀区大沙头三马路9号大院3号楼403房内。但原告梁某1因家庭资金出现问题，至今尚未支付，未归还梁某2所垫支的购房款，梁某1应支付的房款没有实际到位，因此，不确认原告梁某1享有上述房屋8.88%产权份额。办理房产过户前，是经过家庭会议共同协商并一致同意的。当时参加会议的是在广州的所有家庭成员，有梁春生、温才英、梁某2、梁文伟、梁文珍。梁某1、梁文浩因在国外定居未能出席，但事后他们是确认同意并签名的。关于房产证持有人的问题，当时大家首先提议房产证写父亲梁春生的名字，但其说自己年事已高，没有精力搞这些事情，不同意房产证写自己的名字。经过再三协商，最后决定：为了慎重起见，避免日后纷争，由梁某2、梁文伟两人共同作为房产证的持证人和管理人。两被告认为《承诺书》不能作为房屋产权权益份额分配的依据，其只是明确购房资金的来源、家庭各方的承诺及应承担的责任和义务，明确购房出资金额以及具体的操作方法，并不能说明已经作出的出资额，所以，不能作为享有房屋产权权益份额的依据。而且《承诺书》是于2009年11月18日签定的，现已失去法定时效。二、维持上述房屋的管理现状，不同意由梁某1作为日常管理人。自父母入住养老院后，五年多来一直由唯一留在广州的两个儿子即两被告和外甥女照顾。上述房屋也由两被告依照家庭的委托负责进行日常管理，并无不妥之处。所有收支均有账册登记和原始凭证记录，有据可查。开支范围主要有：房屋的日常的维护和维修；新、旧租客交接过程中产生的管理费、水电费的差额支出；节假日陪同父母就餐和每年少量的家族聚会就餐支出(此项均有经办人、证明人同时签名)。两被告认为所有支出都是合情合理的。原告梁某1长期身居国外，已无法照顾年迈的父母，现又要求管理房屋出租事宜是不切合实际的，也是不可能的。原告梁某1无非就是要求将上述房屋和租金均转由他来管理和支配，以达到侵吞父母财产的目的。第三人潘丽娟、梁颖聪、梁颖玉、梁文珍共同述称：同意确认梁春生享有上述房屋27.75%的产权份额、温才英享有上述房屋27.75%的产权份额，但不同意梁某1享有上述房屋8.88%的产权份额。希望按照现状由梁某2管理上述房屋，收取及开支租金。经审理查明：位于广州市天河区花城大道5号2609房的房地产（以下简称案涉房屋）的登记共有人为两被告，相应的《房地产权证》记载：建筑面积为86.9261平方米，房屋用途为居住用房，登记日期为2008年7月8日。原、被告及第三人均确认原告梁春生及温才英系夫妻关系，两人共生育有五个子女，分别是梁某2、梁文伟、梁某1、梁文珍、梁文浩。另查，梁文浩已于2009年12月20日死亡，死亡时年龄为49岁；潘丽娟是梁文浩的配偶，两人结婚日期为1990年10月22日，共生育有两个子女，分别是梁颖聪、梁颖玉。2009年11月18日，原告梁某1及两被告共同签署了《承诺书》，内容如下：为了改善父母亲生活素质和生活环境，解决出行难的问题。经家庭会议研究，一致同意出售位于广州市大沙头三马路九号大院3号楼403房。售价50万元。另由梁某2、梁文伟、梁某1、梁文珍、梁文浩兄弟姐妹五人每人出资8万元，筹集资金40万元，共计90万元。认购位于广州市天河区花城大道5号2609房给父母亲居住。建筑面积为86.9261平方米。房产证号：粤房地证字第××号。委托梁某2、梁文伟为持证人及房屋管理人。以上产权归父母及兄弟姐妹五人共同所有。享有并承担相应的权利和义务。在父母百年之后，其权益及父母其他遗产，同样归兄弟姐妹五人共同所有。其权益按各自法定收益人程序拥有相应权利。本承诺书一式六份，各执一份。原告梁春生、梁某1提供了加盖有广州市房地产档案馆查阅资料专用章的案涉房屋档案一套（共同显示案涉房屋的出卖人为案外人何毅勇，买受人为两被告，买卖合同约定的交易价格为650000元，税务部门收取的案涉房屋契税为9750元，房地产登记部门收取的案涉房屋交易手续费、印花税、所有权登记费合计为1232元），拟证明两被告虚构购房价格。两被告对上述证据的真实性、合法性均无异议，但反驳称案涉房屋实际购买总价是869300元，在房屋过户中按照6000多元/平方米的售价进行报税从而少交了一些交易税费。两被告为证明该反驳意见，提供了以下证据：1、《委托办理房屋交易手续合同》（显示两被告作为买方与作为卖方的案外人何毅勇就案涉房屋约定的交易价格是869300元），2、2008年7月7日的中国工商银行个人业务凭证、2008年7月7日和2008年6月23日中国建设银行的转账凭条各一张（共同显示被告梁某2向案外人何毅勇支付款项合计869300元），3、2008年7月7日中国工商银行个人业务凭证（显示梁某2取款金额为10982元），两被告称该款项是买卖案涉房屋交易税费的来源，4、《收款收据》2张（共同显示案外人何毅勇作为收款人出具确认收到梁某2支付的案涉房屋购房款合计869300元）。原告梁春生、梁某1对两被告上述证据的真实性均不予确认，但不申请对其上的签名及盖章真实性进行鉴定。原告温才英、四第三人对原告梁春生、梁某1上述证据的质证意见与两被告一致，对两被告上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本案中，原、被告及第三人均确认以下内容：1、在购买案涉房屋前，梁春生、温才英、梁某2、梁文伟、梁文珍、梁某1、梁文浩（以下简称7名家庭成员）已经达成一致意见共同出资购买案涉房屋且各方按照梁春生、温才英共同出资50万元、其余五人各出资8万元的比例进行出资（对此，温才英、梁某2、梁文伟、梁文珍、梁某1、潘丽娟、梁颖聪、梁颖玉均表示当时7名家庭成员一致明确了将来由7名家庭成员按照各自的出资比例按份共有案涉房屋；梁春生不确认当时7名家庭成员一致明确了将来由7名家庭成员按照各自的出资比例按份共有案涉房屋，其表示其一直希望儿女出钱为其购买案涉房屋给其个人，但现在按照由其享有27.75%的份额、其他6名家庭成员按照出资比例各自享有产权份额，其也同意）。2、2008年6月梁春生、温才英开始居住案涉房屋，于2011年5月搬离案涉房屋到老人院居住。3、温才英、梁春生搬离案涉房屋之后，案涉房屋一直用于出租，且是由梁某2具体负责日常管理，签订出租合同、收取租金、安排租金的使用（安排租金的使用是由梁某2、梁文伟共同商量后确定如何使用）。梁春生、梁某1还发表以下意见：1、梁某1及梁春生并未授权梁某2、梁文伟管理涉案房屋及安排租金，且对租金开支情况不清楚也不满意。2、将案涉房屋登记在梁某2、梁文伟两人名下并不是7名家庭成员在购买案涉房屋前达成的一致意见。3、梁春生并不认可《承诺书》，梁春生委托梁某2购买案涉房屋，但并没有要求将产权登记在梁某2及梁文伟的名下，是梁某2与梁文伟擅自处理，事实发生后，梁某1就多次找梁某2及梁文伟要说法，所以才在购房之后一年时间出具了《承诺书》。另，梁某1还称虽然其签署了《承诺书》，但其只是对既成事实的确认，其对该事实是不满意的；其负担的8万元出资在支付给卖家之前已由其支付给了梁某2，不可能由梁某2垫付8万元的出资额，其认为其他出资人的购房款也是在梁某2向卖家支付购房款之前已经支付给了梁某2。温才英、梁某2、梁文珍、梁文伟、潘丽娟、梁颖聪、梁颖玉还发表以下意见：1、将案涉房屋登记在梁某2、梁文伟两人名下是7名家庭成员在购买案涉房屋前达成的一致意见。2、认可《承诺书》。另，温才英、梁某2、梁文珍、梁文伟还称梁春生、梁某1、温才英多年来均一直委托梁文伟、梁某2管理租金，且多年来均未提出过反对，全体家庭成员最初（父母搬至老人院时）已经确定下来是由梁某2、梁文伟管理涉案房屋及安排租金。3、案涉房屋是由梁某2将购房款支付给卖家，其他兄弟姐妹按出资比例再将应负担的购房款金额还给梁某2；梁文伟、梁文浩、梁文珍已将由其负担的购房款各8万元还给了梁某2，但梁某1一直没有将其负担的购房款给梁某2，梁某1一直称其家庭经济困难，所以没有拿钱。在本案审理过程中，各方当事人针对原告梁春生、梁某1及原告温才英各自第一项诉讼请求，先行达成调解协议如下：一、确认原告梁春生、温才英对位于广州市天河区花城大道5号2609房的房地产享有27.8%的产权份额；二、确认原告温才英对位于广州市天河区花城大道5号2609房的房地产享有27.8%的产权份额。本院于2017年6月16日作出（2016）粤0106民初3285号民事调解书对上述内容以调解书形式予以确认。另，原告温才英向本院申请撤回由原告对案涉房屋进行日常管理、共同收取租金及开支租金的诉讼请求。本院认为：原告温才英向本院申请撤回上述部分诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以准许。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利；该法第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。关于原告梁某1要求确认其享有案涉房屋8.88%产权份额的诉讼请求，本案中，根据原、被告及第三人关于7名家庭成员在购买案涉房屋前已经达成一致意见共同出资购买案涉房屋且各方按照梁春生、温才英共同出资50万元、其余五人各出资8万元的比例进行出资的共同确认，原告温才英、梁某1、被告梁某2、梁文伟及第三人梁文珍、潘丽娟、梁颖聪、梁颖玉关于购买案涉房屋前7名家庭成员一致明确了将来由7名家庭成员按照各自的出资比例按份共有案涉房屋的共同确认，《承诺书》的内容，结合原告温才英及第三人关于其认可《承诺书》的陈述以及原告梁春生表示现同意按照由其享有27.75%的份额、其他6名家庭成员按照出资比例各自享有产权份额的陈述来看，原、被告及第三人对于由7名家庭成员对案涉房屋按照份额享有所有权且份额按照出资比例确定（以各自出资额为分子、以900000元为分母计算）是没有争议的，仅是对于梁某1是否已经将应负担的80000元出资款交付给梁某2以及梁某1应否享有案涉房屋份额存有争议。对此，本院认为，两被告提交的证据《委托办理房屋交易手续合同》、个人业务凭证、转账凭条、《收款收据》能够形成证据链证明被告梁某2向案外人何毅勇支付了案涉房屋购房款869300元；梁某1虽称其在被告梁某2向案外人何毅勇支付案涉房屋购房款之前已经将应由其负担的80000元出资款交付给梁某2，但其就此陈述未提供充分证据予以证实，而梁某2亦明确表示否认，故本院对梁某1该项陈述不予采纳，对梁某2关于其替梁某1垫资80000元的陈述予以采信。尽管如此，被告梁某2在向案涉房屋的出卖人何毅勇支付了全部购房款且案涉房屋已经登记至两被告名下后又过了一年四个月后还在《承诺书》上签名，该行为应视为被告梁某2确认了其已经代梁某1支付80000元购房出资款，由此看来，原告梁某1的出资行为已经完成，而被告梁某2与原告梁某1之间就上述80000元购房款形成了债权债务关系，即被告梁某2对原告梁某1享有80000元债权；即使被告梁某2关于原告梁某1此后一直未向其返还其垫资的80000元款项的陈述属实，也仅属于双方之间的债权债务未清结的情形，梁某2对此可另案主张相应的权利。因此，按照上述法律规定，梁某1应按照其出资比例享有案涉房屋的相应产权份额。如前所述，原、被告及第三人在本案中已达成一致意见同意由梁春生和温才英各自享有案涉房屋27.8%的产权份额且本院已经以调解书形式对此予以确认。因此，梁某1应享有的案涉房屋的产权份额为8.88%，即[80000元÷（900000元-500000元）]×（1-27.8%-27.8%）=8.88%。原告梁某1现要求确认其享有案涉房屋8.88%的产权份额，有事实和法律依据，本院依法予以准许。关于原告梁春生和梁某1的第三项诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。根据《承诺书》的内容及原告温才英、四第三人关于其认可《承诺书》的陈述，原告温才英、梁某1、两被告及四第三人对于由梁某2、梁文伟作为案涉房屋的管理人已经达成一致意见，但由于原告梁春生明确表示其不认可《承诺书》也不同意由梁某2、梁文伟作为案涉房屋的管理人，故仍应当视为案涉房屋的共有人未能就管理案涉房屋达成一致意见，按照上述法律规定，案涉房屋的各共有人都有管理案涉房屋的权利和义务。现原告梁春生、梁某1要求由梁某1和梁某2共同管理案涉房屋，与上述法律规定不符，本院依法不予支持。但需指出的是，共有人如认为其管理案涉房屋的权利受到侵害的，可另案主张相应的权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告梁某1享有位于广州市天河区花城大道5号2609房的房地产8.88%的产权份额。二、驳回原告梁春生、梁某1的其他诉讼请求。本案受理费17360元，由原告梁春生负担4840元，原告温才英负担4790元，原告梁某1负担1586元，被告梁某2负担1536元，被告梁文伟负担1536元，第三人梁文珍负担1536元，第三人潘丽娟负担512元，第三人梁颖聪负担512元，第三人梁颖玉负担512元。如不服本判决，原告梁春生、原告温才英、被告梁某2、被告梁文伟、第三人梁文珍可在判决书送达之日起15日内，原告梁某1、第三人潘丽娟、第三人梁颖聪、第三人梁颖玉可在判决书送达之日起30日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 秦 雯人民陪审员 李 群人民陪审员 张超英二〇一七年七月四日书 记 员 张 杳许丽凤