上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初5807号原告：赵美珍，女，1945年12月24日生，汉族，住上海市虹口区。原告：项燕萍，女，1974年1月18日生，汉族，住上海市虹口区。原告：项贤明，男，1972年9月16日生，汉族，住上海市虹口区。法定代理人：赵美珍，系原告项贤明的母亲，即本案原告之一。三原告共同委托诉讼代理人：冒纪清，男，1965年5月26日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：上海电子商城有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王建东，执行董事。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。被告：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，董事长。委托诉讼代理人：张引娟，上海久光律师事务所律师。原告赵美珍、项燕萍、项贤明与被告上海电子商城有限公司(以下简称电子商城)、上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(以下简称南北干货)排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵美珍及三原告的共同委托诉讼代理人冒纪清，被告电子商城的委托诉讼代理人朱纪陈、被告南北干货的委托诉讼代理人张引娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将系争房屋恢复原状后返还原告；2、判令两被告按照每日每平方米5元的标准支付原告房屋使用费，从2014年5月16日起计算至实际返还房屋之日止。审理中，原告将第2项诉请变更为如果两被告无法将系争房屋恢复原状返还的，则要求两被告赔偿原告损失65万元。事实和理由：2007年3月21日，原告向被告电子商城购买了上海市嘉定区张掖路XXX号2层2863室商铺(以下称系争商铺)并与被告南北干货(原为上海中汇电子市场经营管理有限公司，以下简称中汇公司)签订了为期三年的《房屋租赁合同》。2008年9月7日，原告取得了系争商铺的房地产权证，载明房屋建筑面积为36.82平方米，套内面积为15.58平方米，分摊面积为21.24平方米。2010年8月26日，原告与被告南北干货签订《房屋托管协议》，约定在《房屋租赁合同》届满后原告将系争商铺交给被告南北干货托管，由被告南北干货向原告支付租金。2014年5月15日，原告与被告南北干货签署《房屋托管协议解除合同》，确认合同终止时间为2014年4月15日，按商铺现状交还原告，当时的现状为承租人黄某某独立使用(保持着构造和使用上的独立性)，此时原告已经完全收回了系争商铺。2015年1月31日，原告向被告南北干货送达《回复致未签商铺租赁合同业主的告知函》，表明原告不与被告南北干货签署租赁合同的意愿，同时要求保留原告拥有专有权的系争商铺。2015年9月1日，原告发现系争商铺被拆毁，报警。2016年5月31日，嘉永酒店用品市场开张营业，被告南北干货擅自将原告的商铺与周边其他商铺合并，出租获利，至今未归还，故三原告诉至法院，要求判如所请。被告电子商城辩称，原告和被告电子商城间的商品房买卖关系早就履行完毕，系争商铺已经登记在原告名下，房屋交付也有十年的时间；被告电子商城不存在侵犯原告房屋权利的事实，被告无侵权行为，原告起诉其没有依据。被告南北干货辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告购买系争商铺时知道该商铺为分割式产权商铺，由南北干货统一划分出租，市场92%的业主委托被告南北干货托管，被告取得了经营管理权，不存在侵害原告的利益；2、系争商铺在Ａ区２楼，没有灭失，经统一结构设计，消防验收后，被告南北干货依据与上海市电子商城业主委员会(以下简称业委会)及上海同川物业管理有限公司(以下简称同川物业)间签订的《委托管理合同》将系争商铺和其他商铺一起整体出租给案外人上海嘉永酒店用品商场有限公司使用。租金从2015年12月5日开始收取，标准为每天每平方米1元，系争商铺的面积为36.82平方米，被告南北干货同意按照上述标准向原告支付租金。经审理查明：系争商铺系原告赵美珍、项燕萍及案外人项某某于2007年3月21日向被告电子商城购买，建筑面积36.82平方米，房价款为440,209元。同日，原告赵美珍、项燕萍及案外人项某某与中汇公司签订一份《房屋租赁合同》，将系争商铺出租给中汇公司使用，期限为3年(自原告取得商铺小产证且将商铺交付中汇公司次日起算)，该3年为免租期；租赁期间，中汇公司鉴于统一经营的需要，可以将商铺转租给第三方使用，无须征得原告方同意，原告方同意中汇公司或者实际经营者可以对商铺进行重新分割、布局、装饰并可以进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。2008年9月7日，原告赵美珍、项燕萍及案外人项某某取得了系争商铺的产权证。2009年8月，中汇公司将系争商铺出租给案外人黄某某。2010年8月26日，原告赵美珍与中汇公司签订《房屋托管协议》，约定双方签订的租赁合同届满后，原告方同意将系争商铺交于中汇公司托管，时间为2011年1月26日至2016年1月25日。2014年5月15日，原告赵美珍、项燕萍及案外人项某某与中汇公司签署《房屋托管协议解除合同》，原告方确认合同终止时间为2014年4月15日，合同终止后无需再办理商铺交接手续，由其自行收回商铺。之后，原告方未使用系争商铺，该商铺处于空关状态。2014年6月30日，系争商铺登记至三原告名下。2014年4月15日，系争商铺所处的上海电子商城成立了上海市电子商城业主委员会。同年11月27日，业委会(甲方)与电子商城(乙方)及同川物业(丙方)签订一份《协议书》，三方经友好协商，就租赁张掖路XXX号(原为上海电子商城，以下简称市场)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，第十一年至第二十年的租金：甲方从第十年开始评估市场商户租金合同(甲方有权提前一年介入丙方市场经营合同档案管理，有权调阅管理丙方所有商户租赁合同，甚至委派房地产估价公司评估，业主也有对商户真实租金的知情权)；业主同意扣除该评估真实租金的40%作为丙方人员费用、广告费、电商推广维护费用、经营税费、铺位装修改造及市场内部维修等一切费用；丙方同意将市场评估真实租金的60%付给甲方；该租金不得低于第十年租金基础上每年递增涨幅5%后相应年份的租金；两者取高者计取。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使用，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。2015年1月5日，上海市嘉定区经济委员会向嘉定区江桥镇人民政府发文《关于上海中汇电子市场经营管理有限公司变更相关事宜的批复》(嘉经批【2015】1号)：同意中汇公司转型变更为上海东方南北干货市场经营管理有限公司(暂定名，正式名称经工商部门登记注册后，报区经委备案)，经营范围由原来“电子产品批零”变更为“南北干货、调味品零售”，经营地址不变(上海市嘉定区张掖路XXX号)，经营面积不变(一期、二期共计145879.95平方米)。后南北干货市场经过变更了电子商城的原有格局，进行统一的改造和装修。2015年7月27日，上海市嘉定区公安消防支队向被告南北干货出具一份《建设工程消防验收意见书》，南北干货市场消防已验收合格。该市场遂正式投入使用。2015年2月5日，中汇公司股东会决定将公司名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即被告南北干货)，经营范围变更为本市场内南北干货经营者提供管理服务。同日，该公司经工商部门登记备案，将企业名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即被告南北干货)，经营范围由为电子产品经营者提供市场管理服务变更为南北干货经营者提供管理服务。之后，同川物业与被告南北干货及业委会签订一份《委托管理合同》，鉴于同川物业为张掖路XXX-XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托第三人处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-XXX号所有商铺在委托经营期限内委托被告南北干货管理，一期、二期共计经营面积为145879.95平方米；同川物业同意在本合同有效期将涉及商铺经营管理的一切事项均委托被告南北干货处理，并同意被告南北干货以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与同川物业的经营管理期限一致；业委会确认同川物业委托被告南北干货管理张掖路XXX-XXX号市场的行为合法有效。另查明：位于上海市嘉定区张掖路XXX号的南北干货市场地上建筑共四层，附有地下车库。市场一楼目前基本都已出租并处于正常经营中，主要经营南北干货、调味品等；目前的商铺已经改变了电子商城的原有布局，并经过重新装修；二楼包括系争商铺在内的共计25139平方米的商铺已由被告南北干货出租给案外人上海嘉永酒店用品商场有限公司使用，相应租金由被告南北干货收取。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《房屋托管协议》、《房屋托管协议解除合同》、《租赁合同》等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚，证据充分。本院认为：三原告虽然系位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号2863室商铺的所有人，但其购买的商铺系南北干货市场(原上海电子商城)中由开发商(上海电子商城有限公司)分割销售的一个商业形态的商铺，且属于虚拟分割商铺。以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。本案被告南北干货接受委托管理后，对系争商铺在内的分割商铺进行统一改造和装修后予以出租，并已经取得了租金收益，且绝大多数商铺业主也授权业委会与被告南北干货及同川物业签订《委托管理合同》，故被告南北干货系按照大多数业主的意志行事，客观上也增进了每一个业主的利益。目前系争商铺已合并整体出租给案外人用以经营，若单独处置势必对整体格局造成影响，可能影响大多数业主的利益，故系争商铺已不宜分割返还。至于原告主张赔偿损失的诉请，鉴于系争商铺并未灭失，且原告并未提供证据证明该损失的存在，该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于系争商铺的租金收益，原告可另行主张，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告赵美珍、项燕萍、项贤明的全部诉讼请求。本案受理费10,380元，减半收取5,190元，由原告赵美珍、项燕萍、项贤明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 奚二〇一七年七月五日书记员 何吉珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……