湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0105民初166号 原告：汪坤，男，1981年1月9日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：王娟，湖南安必信律师事务所律师。 被告：李世火，男，1966年1月24日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：徐浙武，武义县联合法律服务所法律工作者。 第三人：中原（湖南）房地产代理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路**新芙蓉之都商务大楼****房。 法定代表人：李耀智。 委托诉讼代理人：谢强，男，1985年9月28日出生，汉族，住湖南省沅江市，系员工。 委托诉讼代理人：汤文，男，1989年12月25日出生，汉族，住湖南省石门县。 原告汪坤与被告李世火，第三人中原（湖南）房地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪坤及委托诉讼代理人王娟，被告李世火的委托诉讼代理人徐浙武，第三人中原公司的委托诉讼代理人谢强、汤文到庭参加诉讼。 原告汪坤向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金20万元；2、被告支付中介佣金15000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月2日，原告与被告就湘江世纪城悦江苑5栋2003房（产权证号71××55）签订买卖合同，房款100万元。当天，被告收取购房定金5万元，约定最晚于12月30日前完成过户。但因房价猛涨，被告不愿再卖，就一直拖延不过户。现合同期限已过，但被告失去联系，其行为明显属于恶意违约。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。 被告李世火辩称，原告诉称不属实。2016年10月2日，原被告之间并未签订买卖合同，签订的是居间合同。原告支付5万元意向金，并未支付5万元定金，此款一直没有交给被告，而是交给第三人，被告未收到款项。合同签订后，原被告之间一直对余款95万元支付事项协商未果，由此导致双方未签订正式的二手房买卖合同并办理过户，被告不存在违约。原告诉请违约金过高，根据合同法等规定，不应超出实际损失的30%。中介费不应由被告承担，请求驳回原告不合理的诉讼请求。 第三人中原公司述称，1、《二手房买卖合同》在第三人居间服务下签订，是双方真实意思，买卖双方应受合同约束，被告签订合同后拒绝履行合同义务，导致涉案房产无法办理过户，属根本违约，应当承担违约责任。2、第三人已完成居间服务，双方在买卖合同上签字，符合收取居间服务费的条件，根据合同法及《二手房买卖合同》规定，居间服务费（卖方1万元，买方1.5万元）应全部由违约方即被告承担。 经审理查明：2016年10月2日，原告汪坤（乙方）与被告李世火（甲方）、第三人中原公司（丙方）签订《二手房买卖合同》。协议约定：1、甲方将位于湘江世纪城悦江苑5栋2003房（建筑面积140.68㎡）转让给乙方。2、转让成交价为100万元（不含税费）。3、乙方在本合同生效之日向甲方支付定金5万元。定金交由居间方监管，乙方将定金支付给监管方或打入甲方已签署的监管协议指定的监管账号以后，视为甲方本人收讫定金，甲方应向乙方出具定金收据。4、乙方须于2016年12月30日之前（含当日）将除定金、交楼押金之外的全部楼款95万元支付至监管机构的指定账号中，甲乙双方必须于乙方付款期限届满前三个工作日内办理监管手续、签署一切相关文件，如甲方不配合办理相关手续，乙方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。5、在乙方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至甲乙双方指定的第三方监管账号，且甲方已取得房屋所有权证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，甲乙双方须签署《长沙市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2016年12月30日（含当日）。6、该房屋处于抵押状态，甲方同意于本合同生效之日起60日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，甲乙双方同意将房屋所有权证原件托管于第三人或第三人指定的担保公司作为办理过户手续之用，甲方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房屋所有权证原件交付。7、该房屋现有租约正在履行中，租期到2017年4月10日。8、税费由乙方承担。9、甲方应当于收到全款三日内将该物业交给乙方。……11、如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行超过五日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还乙方已支付的定金。12、如因甲、乙任何一方违约或双方共同违约，致甲乙双方未能签订《长沙市二手房买卖合同》，则违约方仍需向丙方支付相当于甲乙总佣金金额的违约金。该合同由三方签名、盖章。 三方签订《资金托管协议》约定：原、被告同意将定金5万元交由第三人进行托管；托管定金在原、被告到国土产权部门办理递件过户手续并将递件回执交给第三人时可解除托管将资金放给被告。随后，原告将定金5万元交给第三人，被告出具5万元定金的收条，第三人向被告出具5万元托管收据。之后不久，原告、第三人要求被告履行合同义务未果。目前原告尚未将95万元余款交给第三人托管，亦未支付佣金给第三人。经释明，原、被告双方均不对涉案房屋的市场价值进行评估。因涉案合同无法履行，当事人同意解除《二手房买卖合同》。 另查明，2016年12月1日，被告与卢申远就涉案房屋签订《不动产买卖合同》（房产部门备案），约定总价61万元。该约定价格远低于原、被告约定的100万元，故本院要求被告在2017年5月31日前提供与卢申远的真实买卖合同，被告未予提交。截至2017年5月19日，涉案房屋已经注销抵押登记。 以上事实，有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、收条、收据、通话及短信记录、履约通知函、不动产登记情况表、《不动产买卖合同》、当事人陈述等证据及庭审笔录在案佐证。 本院认为：一、《二手房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实、全面履行合同义务。《二手房买卖合同》虽然包括居间服务内容，但是居间服务目的是促成房产交易，合同约定的主要为房屋买卖事宜，包括将来签署正式《长沙市二手房买卖合同》等内容，故被告主张性质为居间合同不妥。 二、合同履行情况。合同约定原告在合同生效之日向甲方支付定金5万元，定金交由居间方监管，视为被告本人已收到定金。合同签订后，原告依约将5万元交给第三人托管，被告出具5万元定金收条。被告辩称未实际收到5万元定金，与买卖合同及托管协议约定不符，故本院不予采纳。 合同约定被告在生效之日起60日内自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房屋所有权证原件托管于第三人以办理过户手续，还约定签署《长沙市二手房买卖合同》及办理递件过户手续最晚不得迟于2016年12月30日。事实上，原告、第三人要求被告履行合同义务未果，被告在2016年12月1日即与案外人就涉案房屋再次签订买卖合同，属于一房两卖，明显违反合同约定和诚实信用原则，构成严重违约，应承担相应的责任。原告未在2016年12月30日前支付余款95万元，被告拒绝履约，于2016年12月1日再次签约卖房，原告在此情形行使不安抗辩权、中止付款，并无不妥。 三、违约金问题。涉案合同不能履行，当事人同意解除合同。原告主张违约金20万元，其中合同违约金条款系结算性条款，合同解除后仍有效力，可以适用。被告主张违约金过高，请求调低。参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，双方均未申请对涉案房屋的市场价值进行评估。原告提交同地段其他房屋销售情况供参考。被告作为违约方，无证据证明违约金过高，亦未在指定期限内提供与案外人签订的真实买卖合同，无法查清两份合同的真实差价，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，被告应承担举证不能的法律后果，其主张违约金过高的理由不能成立。 合同第11条约定可以选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还已支付的定金。按照合同约定只能选择其中一种责任承担方式，原告在本案中选择违约金20万元，则不能再要求返还一倍定金或双倍返还定金。综上，根据合同履行情况、当事人过错程度、房屋上涨的预期利益、当事人举证等情况，原告主张违约金20万元，符合约定和法律规定，本院予以支持，但原告不得另行再要求被告返还任何定金。 四、佣金问题。原告要求被告将佣金直接支付给第三人，因收取佣金的主体应为第三人，原告不是权利主体，无权主张，故本案不予处理，第三人可以另行向当事人主张。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条之规定，判决如下： 一、限被告李世火在本判决生效之日起10日内向原告汪坤支付违约金20万元； 二、驳回原告汪坤的其他诉讼请求。 本案受理费4525元，由原告汪坤负担315元，被告李世火负担4210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  李龙挺 人民陪审员  张 勤 人民陪审员  刘正青 二〇一七年七月二十四日 代理书记员  周梦瑶 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。 《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》 8、为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。