陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终7076号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈崇宁，男，1976年1月2日出生，汉族，江苏实达数据有限公司职员，住西安市未央区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西万和商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区长缨西路1号万和购物中心7层01、02、03室。法定代表人：肖同春，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯丹，女，1987年11月28日出生，汉族，法务，住。原审被告：陕西华东金城投资发展有限公司，住所地西安市新城区胡家庙西北角长缨西路1号华东万和城2号楼8层807室。法定代表人：林健，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯丹，女，1987年11月28日出生，汉族，法务，住。上诉人陈崇宁因与被上诉人陕西万和商业运营管理有限公司（以下简称万和公司）、原审被告陕西华东金城投资发展有限公司（以下简称金城公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈崇宁、被上诉人万和公司及原审被告金城公司的共同委托诉讼代理人冯丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈崇宁上诉请求：撤销一审判决第三项，改判按照第二年房租及设备管理费减半、物业费不减、违约金不应支付的标准，计算78天，由其支付万和公司费用共计2675.4元。事实与理由：1.因陈崇宁经济方面的原因，无力交纳下一年度租金，2016年9月1日当面告知王盼可能存在无力交租的情况，出租方尽快采取措施转租他人，有人来租其三日内腾出。双方都有义务采取补救措施，使合同的权利义务得到履行，陈崇宁对合同是重视的，能预见的事都已及时告知对方，当时确实是经济困难的情况下采取的不得已办法。2.陈崇宁一直向万和公司索要关于租金事宜以及是否��要陈崇宁履约的书面材料，2016年8月，万和公司制定了下一年收租政策，对场内所有商户原租赁合同中租金事项统一变更，房租、设备使用费减半，物业费不减，按此政策陈崇宁第二年应付11711.7元，陈崇宁在万和公司帐上金额共计13150元，可以先从这里扣。2016年10月17日其与几个商户对保证金一事主动找了地铁招商部，并无下文，陈崇宁认为万和公司考虑或默许了保证金先抵租金。2016年11月8日商铺硬件环境才符合招商宣称的地铁商街。2016年12月12日、16日万和公司通过微信通知腾铺，却不回应保证金和押金的事。3.至今陈崇宁从未收到万和公司的函件，万和公司将函件寄到福建，非真心履行合同约定。陈崇宁同意按照租金、设备使用费减半、物业费不减的方式扣2016年10月1日至12月18日78天的房租2678元。万和公司主张的费用须证明能达到该收益。合同是在12月19日万和公���实施非法清铺当天正式解除，我方未违约。万和公司辩称，双方签订合同属实，但认为双方应共同遵守合同约定，其公司决定给予守约的商户一定的优惠政策，即首年交九个月费用抵十二个月的政策。因双方合同履行至2016年8月1日，其公司依约向陈崇宁催收租金，陈崇宁拒不交纳，且陈崇宁多次违反商场规定私自关店、不打卡，在此情况下其公司于2016年10月9日向陈崇宁公证送达催交租金的通知，之后陈崇宁仍未交费，其公司于2016年12月19日对陈崇宁所租商铺进行了清铺。保证金不能转化为租金，否则就失去了原有的作用。地铁三号线一直是存在，只是刚开始地铁没通，这是国家的政策，属于不可抗力，其公司也希望地铁尽快通车。其公司没有虚假宣传，万和城进驻的知名品牌有70多家。万和公司是严格按照合同约定履行的义务，陈崇宁个人的违约行为在���，并未按照合同约定提前90天告知。华东公司辩称，华东公司将其合法拥有的位于华东万和城地下城项目均已出售给万和公司，所有权已经发生转移，华东公司只是代万和公司收了陈崇宁的钱，并未实际参与，本案与华东公司无关。陈崇宁向一审法院起诉请求：1.万和公司、华东公司与陈崇宁的合同终止；2.万和公司、华东公司返还陈崇宁保证金10000元、装修保证金3000元及装修出入证押金150元。3.万和公司、华东公司退还第一年度已交租金1660.23元。万和公司向一审法院反诉请求：1.陈崇宁支付拖欠租金861元，及逾期支付租金违约金4981.5元。2.陈崇宁支付房屋占用费3586元并补交三个月房屋租金5535元。一审法院认定事实：2014年11月30日万和公司（乙方）与金城公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定，甲方将位于本市新城区长缨西���1号万和城购物中心的整体房屋出租给乙方使用。该房屋用于乙方从事商业经营、物业出租和物业管理服务等用途,租赁期间自2014年12月1日至2019年11月30日止。2015年1月11日陈崇宁（乙方）与万和公司（甲方）签订《万和城地铁商街租赁合同》，约定甲方将万和城地铁商街负二层3F267号营业房（建设面积8.58平米）租给乙方，仅限经营鞋、包。租期三年，自2015年4月18日至2018年4月17日止。2015年9月18日经双方合议变更租赁期限为：自2015年9月30日至2018年9月30日止。关于租金约定，第一年按114元每平米每月计算，月租金978元；第二年同第一年；第三年按125元每平米每月计算，月租金1073元。租金交纳方式及时间：租金每十二个月预交一次。本合同签订之日乙方应一次性交纳该房屋十二个月租金，后续每租约年度租金交纳时间为上租约年度租金使用期限届满前一个月时交纳，以��类推。第四条：租赁房产合同保证金1万元，乙方应在合同签订之日支付该保证金。合同保证金在本合同履行的同时具有质量保证金的用途。合同履行期间，乙方如有不服从甲方管理或未经甲方同意超范围经营等违反本合同约定的任何行为，甲方有权提前解除合同并扣留部分或全部保证金作为违约金。此保证金在本合同期满或本合同终止，甲乙双方再无其他债权债务纠纷，乙方按合同约定交还租赁房产，并办妥以该租赁房产为注册地址的工商注销或变更手续后30日内由甲方无息返还乙方剩余合同保证金。同时约定如陈崇宁未能按时交纳租金、设备使用费、物业综合管理费，每延迟一天，应支付欠交金额千分之五的违约金，超过30天未交纳，租赁合同自动终止，万和公司不退还陈崇宁所交纳的一切费用。2015年1月11日，陈崇宁向万和公司交纳保证金1万元，7月21日交纳装��保证金3000元，7月22日交纳装修出入保证金150元。2015年1月11日陈崇宁与万和公司签订补充协议和物业管理服务协议，约定设备使用费第一租约年（自2015年4月18日至2016年4月17日）的月设备使用费每平方米76元，月设备使用费652元；第二租约年（自2016年4月18日至2017年4月17日）设备使用费收取标准同上；物业综合管理费每年为215元。合同签订后陈崇宁依约交纳了第一年度即2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金。2016年9月1日陈崇宁与万和公司工作人员协商，因其无力交纳后期租金要求万和公司转租商铺，协商未果。2016年10月9日万和公司向陈崇宁发出限期交纳第二年度租金的通知，并载明若逾期交纳租金，双方《租赁合同》及《物业管理服务协议》于2016年10月14日终止。2016年10月13日万和公司向陈崇宁福建及西安两个住址公证邮寄送达了上述通知。之后万和公司于2016年12月19日对陈崇宁所租商铺进行了清铺。庭审中陈崇宁承认双方合同于2016年12月19日解除，并同意支付2016年10月1日至12月19日期间的租金。关于陈崇宁称因万和公司招商宣传的商场环境与实际不符，因此要求第一年度租金按九折收取，但未有证据证明。招商政策规定：租金交纳方式为年付，对于愿与商场携手并进，共享双赢，并遵守商场管理规定的商户，租金暂定交九个月用十二个月（具体待签约前确定）；管理费交纳方式为年付，在上述前提下，第一年管理费免三个月，交九个月用十二个月。双方租赁合同未有上述约定，但双方按上述政策已实际执行。一审法院认为，陈崇宁与万和公司签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法，没有违反法律的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行权利承担义务。2016年10月14日万和公司向陈崇宁发解除合同的公证书，双方合同解除，依据合同约定及保证金性质，陈崇宁主张万和公司退还保证金，予以支持；陈崇宁主张退还装修保证金3000元及装修出入证押金150元，因装修已完成，万和公司虽未验收但陈崇宁已实际经营，万和公司未提出异议，视为万和公司已验收，故该两笔款项应予退还。陈崇宁主张万和公司退还第一年度已交租金1660.23元，没有事实及法律依据，不予支持。万和公司反诉要求陈崇宁支付拖欠租金861元（自2016年10月1日至10月14日）为陈崇宁实际使用，予以支持。万和公司反诉请求支付逾期交纳租金违约金4981.5元，依据合同约定，予以支持。万和公司反诉请求陈崇宁支付房屋占用费3586元（自2016年10月15日至2016年12月19日止），因此期间陈崇宁实际占用商铺，故比照租金予以支持。万和公司反诉请求补交三个月租金5535元，因合同并未约定第一年度租金计收政策只针对守约租户，故此项请求不予支持。万和公司将其合法租赁的商铺租给陈崇宁，双方签订租赁合同，是实际合同的权利义务人，金城公司仅系租金收取票据上载明的收款人，实际收款人系万和公司，故对外承担合同责任的为万和公司。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告陈崇宁与被告陕西万和商业运营管理有限公司于2015年1月11日签订《万和城地铁商街租赁合同》有效，于2016年10月14日予以解除。二、被告陕西万和商业运营管理有限公司本判决生效之日起十日内一次性退还原告陈崇宁保证金1万元、装修押金3000元及装修出入证押金150元。三、原告陈崇宁于本判决生效��日起十日内支付被告陕西万和商业运营管理有限公司拖欠租金861元、违约金4981.5元及房屋占用费3586元。四、驳回原告陈崇宁其余诉讼请求。五、驳回被告陕西万和商业运营管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费178元，由万和公司负担；反诉费87元，由陈崇宁负担。（鉴于陈崇宁已预付，双方折抵后，陕西万和商业运营管理有限公司随上款直付陈崇宁。）本院二审期间，陈崇宁提交六组证据。第一组，陈崇宁与他人的微信聊天记录截屏一份，证明目的：2016年10月17日陈崇宁与其他商户一起找地铁招商办协商，陈崇宁未违约，不应支付违约金。第二组，2017年2月25日拍摄的超市门口照片4张，证明目的：万和公司违约，万和公司规划招商时说有地铁、超市，陈崇宁入驻第一年并没有地铁，直到陈崇宁起诉超市仍未开。第三组，网页截图打印件一份，证明目的：万和公司虚假宣传，万和公司宣传地铁三号线2015年12月31日通车，实际是2016年11月8日通车。第四组，网页截图打印件一份，证明目的：万和公司虚假宣传，万和公司招商所述与实际开业情况不一致。第五组，招商广告画册一份，证明万和公司违约，实际情况与规划不符。第六组，快递单号查询单，证明陈崇宁并未收到万和公司的解除函。万和公司、华东公司质证意见：第一组，真实性及证明目的均不认可，不能证明陈崇宁找万和公司协商。第二组，一张上面有万和城名称的是万和城的照片，真实性认可，其他照片的真实性不认可，看不出来是万和城的门口。证明目的均不认可，当时有超市的规划，并未承诺超市当时就���开业。第三组，真实性及证明目的均不认可，国家当时说的是2015年会通车，万和公司依据国家宣传的通知的时间告知商户的，具体通车时间万和公司无法决定。第四组，真实性认可，证明目的不认可，万和公司的实际情况和宣传的相符。第五组、真实性认可，证明目的不认可，万和公司就是按照宣传规划的，已经实现了80%，这是个逐步完成的过程。第六组，真实性认可，证明目的不认可，可以证明万和公司给陈崇宁发了快递，陈崇宁是知道万和公司给他发解约函的，有份寄到他的住址，虽然他拒收，但是不影响陈崇宁知道这件事。本院对一审查明事实予以确认，另查明，在陈崇宁与万和公司签订的《租赁合同》、《补充协议》中，加盖条形章补充约定第一年度费用交九个月抵十二个月政策。双方均认可2016年9月1日陈崇宁向万和公司工作人员告知其无力交纳租��情况，并未协商。陈崇宁签订《预定合同》时交纳1万元履约保证金，该1万元履约保证金于签订《租赁合同》时转为合同保证金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。陈崇宁上诉称无力交纳租金，与万和公司协商未缴租金在合同保证金中先行抵扣。但根据双方合同约定，该合同保证金在涉案合同履行的同时具有质量保证金的用途，故不符合用于抵扣租金的条件。陈崇宁无正当理由未支付租金��经万和公司催缴仍未支付，万和公司可以解除合同。万和公司经西安市雁塔区公证处公证以EMS方式向陈崇宁两处地址寄送通知，催缴费用并告知法律后果，陈崇宁逾期未交费，双方合同解除。陈崇宁上诉称应当按照第二年房租及设备管理费减半、物业费不减、违约金不应支付的标准，计算78天，由其支付万和公司费用共计2675.4元。但双方并未达成上述计租标准的合意，故因按双方《租赁合同》标准计算各项费用。陈崇宁上诉称万和公司未按合同约定提供地铁、超市等条件的商铺，属违约行为。鉴于双方原合同为三年，合同并未约定在房屋交付时上述条件已经齐备，上述条件在逐步完善中，且地铁通车时间属不可抗力，故并不符合出租方违约条件。但鉴于超市等并未实际开业，对陈崇宁的经营产生一定影响，且万和公司计算违约金的标准过高，酌情将陈崇宁应支付的违约金调整为1300元。综上，原审判决第三项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初627号民事判决第一、二、四、五项；二、变更西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初627号民事判决第三项“原告陈崇宁于本判决生效之日起十日内支付被告陕西万和商业运营管理有限公司拖欠租金861元、违约金4981.5元及房屋占用费3586元”为：陈崇宁于本判决生效之日起十日内支付陕西万和商业运营管理有限公司拖欠租金861元、违约金1300元及房屋占用费3586元。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由陈崇宁负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审���员陈帅二〇一七年七月二十日书 记 员  刘书方