辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终5587号上诉人（原审原告）：朱旭升，男，1959年3月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：潘莹莹，辽宁万嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙赫，辽宁万嘉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：虞有林，男，1962年2月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：潘莹莹，辽宁万嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙赫，辽宁万嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁玲君，女，1979年11月24日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：黄庆阁，男。委托诉讼代理人：张勇，辽宁卫尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王宁，男，1988年10月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：黄庆阁，男。委托诉讼代理人：张勇，辽宁卫尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。法定代表人：樊旭洪，该公司经理。上诉人朱旭升、虞有林因与被上诉人丁玲君、王宁、沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称“东森公司”）第三人撤销之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民撤4号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱旭升、虞有林上诉请求：1、撤销原审判决；2、撤销（2014）沈河民二初字第207号判决第三项、第四项、第五项；3、依法改判被上诉人丁玲君、王宁对沈阳市沈河区市府大路256-2号101房屋主张权利的合同无效；4、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、（2014）沈河民二初字第207号判决遗漏案件当事人，致使朱旭升、虞有林未参加诉讼权益受损。二、原审法院在明知案涉房产已出卖给朱旭升、虞有林并办理备案手续的情形下，继续审理关于处分该房产的合同，而未依法通知朱旭升、虞有林作为权利人参加诉讼，故朱旭升、虞有林非因本人原因未参加（2014）沈河民二初字第207号民事案件审理，且该判决结果处分了案涉房产的实体权利，侵害了朱旭升、虞有林的合法权益。三、原审法院未对丁玲君、王宁主张的合同能否继续履行进行审理，在明知案涉房产已备案公示至朱旭升、虞有林名下，东森公司已无法不能继续履行合同的情况下，仍根据《合同法》第60条、第107条关于继续履行合同的法律规定，判令东森公司向丁玲君、王宁承担延期办证的违约金，故（2014）沈河民二初字第207号判决错误，并且该判决直接侵害了朱旭升、虞有林对备案在自己名下的房产的权益，应予以撤销。四，原审没有对丁玲君、王宁主张的合同是否真实有效进行审查，直接认定丁玲君、王宁主张的合同合法有效，侵害了朱旭升、虞有林对案涉房产已经对外公示享有的权益。五、东森公司不但认可朱旭升、虞有林的虚假陈述，而且庭审笔录记载其明确同意朱旭升、虞有林的诉讼请求，说明丁玲君、王宁与东森公司房屋买卖合同纠纷案件属于没有实质民事权益争议的案件。对于该类案件，最高法院明确规定应予驳回起诉。六、丁玲君、王宁自称多次转款给东森公司指定的个人，且状况是未签订任何合同，又没有购房收据，因此可判断丁玲君、王宁与东森公司之间系借款关系。七、东森公司于2014年1月给丁玲君、王宁开具发票，丁玲君、王宁随即于同年2月起诉。起诉前，从没有向案涉房产的登记备案人、使用人主张过任何权利，其回避案涉房产的实际权利人，配合诉讼，实际上就是为了让其编造、后补的购房合同被认定为有效、合法，以便用来青海已办理房产备案、占有使用人即上诉人，对所涉房产享有的民事权益。王宁辩称，请求维持原判。朱旭升、虞有林不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民撤4号民事判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院认定丁玲君、王宁与东森公司之间就按涉房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系，同时该判决认定朱旭升、虞有林与东森公司之间就案涉房屋不存在商品房买卖合同关系，而是借贷关系，备案的商品房合同实质上是借贷的担保。该判决已发生法律效力。朱旭升、虞有林提起第三人撤销之诉，要求丁玲君、王宁与东森公司签订的商品房买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，不符合起诉条件，沈阳市中级人民法院驳回其起诉正确。丁玲君辩称，请求维持原判。答辩意见同王宁。沈阳东森房地产开发有限公司辩称，请求维持原判。一审法院认定事实:2008年至2009年，丁玲君、王宁作为买受人，东森公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》五份，约定由丁玲君、王宁购买东森公司开发建设的五处房屋，其中一处为本案诉争房屋，位于沈阳市沈河区市府大路256-2号101号，建筑面积228.62平方米，总价款人民币2,286,200元。付款方式为一次性付款，交付日期为2013年10月30日前，办理产权登记的时间为商品房交付使用后365日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。丁玲君、王宁支付了全部购房款，东森公司于2012年为其出具收款收据，记载收款事由14#101号房，单价人民币1万元，总金额人民币2,286,200元。2014年1月23日，东森公司为丁玲君、王宁开具销售不动产发票。2009年9月8日，东森公司出具《入住申请书》一份，内容为“丁玲君已购买位于沈阳市沈河区市府大路256-2号东森总部商务广场的14栋101号，建筑面积228.62平方米，现我公司申请办理入住，望公司给予办理。”同日，丁玲君、王宁在东森总部商务广场的物业服务公司办理了入住手续，签署了入住文件。2009年9月8日、2009年9月17日，丁玲君、王宁作为出租方，东森公司作为承租方签订《房屋租赁合同》两份，内容是由丁玲君、王宁将沈河区市府大路256号14号楼网点，建筑面积分别为1030、789.6平方米的房屋租赁给东森公司，租期15年，自2009年至2024年，年租金分别为人民币280万元和172万元。2011年10月27日，东森公司作为甲方，中信银行股份有限公司沈阳分行（以下简称中信银行）作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定由中信银行承租沈阳市沈河区市府大路256-2号14号楼256-2甲、201号房屋，建筑面积1598.18平方米，甲方同意赠送101夹层部分（228.62平方米）在租赁期内归乙方无偿使用，租期自2011年12月1日至2017年11月30日。2012年10月20日，丁玲君、王宁与东森公司签署《关于丁玲君、王宁购买东森公司14号楼1层、2层网点的相关事宜及说明》，主要内容是丁玲君、王宁原购房协议面积1819.6平方米，现经测绘，总面积为1826.8平方米，因面积变化，房款随之增减。2012年12月17日，虞有林作为买受人，东森公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由虞有林购买东森公司开发的本案诉争房屋，单价人民币13,685元，总金额人民币3,128,664.7元，合同付款方式为签订合同时一次性付款，交付期限为2013年10月30日前（该合同虞有林未在买受人处签字）。东森公司为虞有林、朱旭升在沈阳市房产局办理了本案诉外争房屋的合同备案手续，将上述房屋备案至二人名下。同日，东森公司出具《收付委托书》一份，内容是“我公司出售给虞有林、朱旭升的位于沈河区市府大路256-2号14号楼256-2甲和14号楼201、101的房屋，面积1826.8平方米，总房款人民币2500万元整，委托我公司财务人员吴增卫收取，同意将房款直接打到吴增卫个人账户。户名：吴增卫，开户行：农行沈阳沈河支行，卡号：6228***********5111”。在虞有林、朱旭升与东森公司签订上述商品房买卖合同的前一天即2012年12月16日，东森公司为虞有林、朱旭升出具收款收据，金额为人民币2,500万元，收款事由为房款（三套房屋总计房款）。同时，东森公司为虞有林、朱旭升出具《承诺书》一份，内容是“本公司承诺于2013年6月15日前为虞有林、朱旭升所购买的东森商务广场第14幢256-2甲、101、201号房屋（沈河区市府大路256-2号）开具售房正规发票，此房备案费由我公司承担。”在虞有林、朱旭升与东森公司签订上述合同后，东森公司为虞有林、朱旭升出具了《入住申请书》，针对二人购买的256-2甲、101、201号三套房屋，申请办理入住。2013年11月1日，东森公司给中信银行出具授权委托书，内容是其公司委托梁寒光与中信银行办理解除房屋租赁协议相关事宜。虞有林、朱旭升与东森公司及中信银行签订了《解除房屋租赁协议》，内容是针对中信银行租赁的256-2甲、201的房屋，因东森公司已销售给虞有林、朱旭升，故东森公司与中信银行一致同意解除于2011年10月27日双方签订的《房屋租赁合同》，解除时间自本合同签订之日起，双方的经济往来需在解除之日前一次性结清。双方同意在原房屋租赁合同解除后，由虞有林、朱旭升同中信银行重新签订租赁合同。2014年1月1日，虞有林、朱旭升作为甲方，中信银行作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定由中信银行承租虞有林、朱旭升拥有所有权的位于沈河区市府大路256-2号14#楼256-2甲、201房屋，虞有林、朱旭升同意赠送101夹层部分给中信银行无偿使用，租期自2014年1月1日至2017年11月30日。合同签订后，中信银行将房屋租金交付给虞有林、朱旭升，虞有林、朱旭升办理了租金纳税证明。在东森公司与虞有林、朱旭升签订上述买卖合同及与中信银行签订租赁合同的同时，东森公司为丁玲君、王宁出具了如下若干承诺及说明：1、2013年9月28日，东森公司出具《承诺书》，内容为“沈阳东森房地产开发有限公司承诺在2013年10月31日前将王宁、丁玲君名下的房产东森总部商务广场14号楼（现出租给中信银行）备案到王宁、丁玲君名下，3号楼甲2、甲3备案到王宁名下，另将沈阳东森房地产开发有限公司所欠王宁、丁玲君房租款在2013年10月31日前全部支付完毕。如在2013年10月31日前沈阳东森房地产开发有限公司未兑现承诺，王宁、丁玲君将以法律程序解决，所涉及的相关责任由沈阳东森房地产开发有限公司承担。”2、2014年1月14日，东森公司再次出具《承诺书》，内容于上一份承诺书基本相同，承诺时间为2014年2月30日。3、2014年7月2日，东森公司为丁玲君、王宁再次出具《承诺书》，内容如下：1.解除庞兆满、刘金龙、虞有林、朱旭升等人的合同备案手续。2.在2014年7月15日前将沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3房屋备案登记到王宁名下，在7月30日前将沈阳市沈河区市府大路256-2号第14东101、201、256-2甲号房屋备案登记在王宁、丁玲君名下。3.违反上述承诺，承诺人同意按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为题的解释》第八条的规定解除与王宁、丁玲君签订的《商品房买卖合同》，全额返还购房款及利息并赔偿已付购房款一倍的损失。4、2014年8月28日，东森公司出具《情况说明》，内容是“我们沈阳东森房地产开发有限公司与刘金龙、庞兆满、朱旭升、虞有林4人有过借款关系，没有房屋买卖关系。该5处房屋唯一的买受人是王宁、丁玲君，房款交齐，房屋已交付使用至今，并不存在其他买受人。以上情况属实，特此说明。”5、2015年2月6日，东森公司与丁玲君、王宁签署《房屋租金欠款确认书》。内容是“经双方当事人核对，东森公司截止2015年3月17日欠丁玲君、王宁位于沈阳市沈河区市府大路256#14#房屋（商业网点1033平方米、789.6平方米）租金人民币1078万元（其中包含中信银行一楼、二楼及位于市府大路256-173#甲2、甲3房屋2014年3月1日至7月31日的租金人民币41.66万元），另有东森公司人民币216万元保证金在承包到期后一年双方结清。”2014年2月，丁玲君、王宁针对自东森公司处购买的五处房屋向本院提起诉讼，要求东森公司为其购买的五处房屋办理房屋产权登记手续，东森公司支付逾期办证违约金。本院于2014年8月20日作出（2014）沈河民二初字第207号民事判决书，认定东森公司与丁玲君、王宁签订的五份商品房买卖合同合法有效，丁玲君、王宁支付了购房款，东森公司未能按期履行办证义务，应属违约，但因五处房屋均备案至他人名下且未取得商品房初始登记批复，尚不具备办证条件，故判决东森公司支付丁玲君、王宁逾期办证违约金。该判决作出后，双方均未上诉，已发生法律效力。2014年9月，丁玲君、王宁针对本案诉争三处房屋向本院提起诉讼，要求确认东森公司与朱旭升、虞有林签订的“房屋买卖合同”无效，解除虞有林、朱旭升的商品房买卖合同备案登记，并将房屋备案至其名下。本院于2015年4月27日作出（2014）沈河民二初字第853、854号民事判决书，认定东森公司与虞有林、朱旭升虽然签订的商品房买卖合同，但系借款担保法律关系并不具有真实的商品房买卖法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同无效，故判决确认虞有林、朱旭升与东森公司签订的商品房买卖合同无效，虞有林、朱旭升协助东森公司协助撤销备案登记，东森公司协助丁玲君、王宁办理合同备案手续，备案至丁玲君、王宁名下。后虞有林、朱旭升对上述判决不服提起上诉，二审沈阳市中级人民法院作出判决，维持原判。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉答辩和质证的权利，东森公司经该院传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。关于朱旭升、虞有林诉讼主体资格是否适格的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”诉争房屋原备案在朱旭升、虞有林名下，故与朱旭升、虞有林存在利害关系，其具备本案第三人撤销之诉主体资格。关于朱旭升、虞有林主张确认原诉丁玲君、王宁对沈阳市沈河区市府大路256-2号101房屋主张权利的合同无效，撤销该院（2014）沈河民二初字第207号判决书第三项、第四项、第五项诉讼请求的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，该院于2015年4月27日作出的（2014）沈河民二初字第853、854号民事判决书已经生效，以上判决已认定东森公司与朱旭升、虞有林签订的商品房买卖合同系借款担保法律关系，并不具有真实的商品房买卖法律关系，判决确认双方之间签订的商品房买卖合同无效，朱旭升、虞有林主张其对诉争房屋享有权利，但未提供充分证据予以证明，亦未提供证据证明丁玲君、王宁与东森公司签订的商品房买卖合同存在无效的情形，故该院对其全部诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回朱旭升、虞有林的诉讼请求。案件受理费25,090元，由朱旭升、虞有林负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于朱旭升、虞有林要求确认丁玲君、王宁对案争房屋主张权利的合同是否有效问题，己经生效的（2014）沈河民二初字第853、854号民事判决，认定东森公司与上诉人虽然签订的商品房买卖合同，但双方实质系借款担保法律关系并不具有真实的商品房买卖法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同无效，该判决确认上诉人与东森公司签订的商品房买卖合同无效，被上诉人作为交储全款的消费者，其权利优于上诉人享有的债权，被上诉人应当取得诉争房屋。现前述生效判决未经任何法定程序予以撤销。本案上诉人在未提供任何有效新证据情况下，要求推翻前述生效认定的事实，显系缺乏法律及事实依据，原审判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25,090元，由上诉人朱旭升、虞有林负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛代理审判员  朱闻天代理审判员  吕长辉二〇一七年七月十七日书 记 员  薛 彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。