辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽03民终1378号上诉人（原审原告）：张玉有，男，汉族，1939年5月9日出生。住址：辽宁省鞍山市立山区胜利北路***栋4111。被上诉人（原审被告）：鞍山世联物业服务有限公司。住所地：鞍山市高新区深营路**号。法定代表人：韩玉刚，经理。上诉人张玉有因与被上诉人鞍山世联物业服务有限公司（以下简称世联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2017）辽0304民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张玉有到庭参加诉讼。被上诉人世联物业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。张玉有上诉请求，依法撤销一审判决，确认《前期物业管理服务协议中》第四条第一项，第十四条的无效时间。世联物业公司承担本案全部诉讼费用。经法庭询问，张玉有称上诉请求第二项仍为原审诉讼请求，请求确认《前期物业管理服务协议中》第四条第一项，第十四条为无效条款，同时请法庭明确这个条款的无效的时间。事实和理由：一审法院存在以下问题，毁弃、隐匿证据，我方提交了焦杰、邹敏的判决书法官未写入判决。该两份判决写明“按日0.3%承担滞纳金，因于法无据，不予支持。”可以证明按照日0.3%交纳滞纳金违法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、一百一十四条规定，一审判决滞纳金条款有效违法。庭审笔录也证明，世联公司2010年没有合同，协议2010年无效，这是世联物业公司承认的事实。一审法院认定“签订合同后，本协议自动失效”系约定服务期限，未侵犯业主权利错误。签订合同与自动失效，没有法律关系，两者没有制约条件。合同法明确规定合同内容包括履行期限，《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业合同可以约定期限。”而《前期物业管理服务协议中》写明物业管理费按年度续交，没有约定时间，故《前期物业管理服务协议中》将永远有效，剥夺了业主享有共有和共同管理的权利。一审法院遗漏诉讼请求，没有就我方提出的“物业管理费按照年度续交”加重我方权利，故该条款无效的理由，予以论述。根据《物权法》八十一条的规定，业主可以自行管理，故可以不签物业合同。《前期物业管理服务协议中》约定在业主委员会成立后，签订《委托管理合同》之后，本协议自动失效。若不签物业合同，则协议永远有效，剥夺了业主自行管理的权利。《前期物业管理服务协议中》是购房时受胁迫签订的，依据法律规定，应当为无效条款。被上诉人世联物业公司辩称，张玉有不具备诉讼主体资格，其请求确认无效的是《前期物业管理服务协议》中的条款，该协议在业委会签订新签的物业服务协议后，自动失效了。张玉有已经不是该协议的实际利害关系人，诉讼请求不具有起诉的实质要件。该协议已经得到（2015）鞍民三终字第00450号生效判决的确认，根据一事不再理原则，起诉不应再受理。张玉有要求确认无效的条款，不属于合同法规定的无效情形。对于物业费按年度续交，本协议自动失效，违约金条款如何适用，张玉有并不清楚，其东拼西凑引用的法律知识和判决，不应成为审判依据。张玉有向一审法院起诉请求，确认其与世联物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第四条第一项“一年到期后，物业管理费按年度续交。延期交付按每日0.3%交纳滞纳金，至缴足为止”及第十四条：“在业主委员会成立后，并与本物业管理单位或其他物业管理单位签订《委托管理合同》之后，本协议自动失效。在本协议失效前，各方仍履行相互义务”为无效条款。一审法院认定事实：世联物业公司（原名称为鞍山市喜尊达物业管理有限公司，于2010年3月12日更为现名）系丽山锦苑小区的物业服务公司，其于2008年12月为该小区提供前期物业服务至业主委员会成立。张玉有于2008年12月18日入住该小区，成为该小区的业主。张玉有入住当日与世联物业公司签订《前期物业管理服务合同》一份，合同约定：张玉有自世联物业公司入住始为小区提供前期物业服务，物业服务费标准为每平方米0.5元/月。业主应首次交纳一年的物业管理费用。一年到期后物业管理费按年度续交，延期交付按每日0.3%交纳滞纳金，至缴足为止。在业主委员会成立后，并与本物业管理单位或其他物业管理单位签订《委托管理合同》之后，本协议自动失效。在本协议失效前，各方仍履行相互义务。合同签订后，世联物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，张玉有亦交纳了物业费。另查：丽山锦苑小区于2010年7月1日成立业主委员会。业主委员会成立后，世联物业公司与业主委员会于2011年8月6日签订了正式物业管理服务合同。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。张玉有与世联物业公司签订的物业管理合同已实际履行，现张玉有以与世联物业公司签订的物业合同第四条第一项及第十四条规定物业费按年度续交至新的物业合同产生，不按期交纳需支付滞纳金加重了业主责任，排除业主主要权利为由，确认以上两项合同条款无效。一审法院认为，《前期物业管理服务协议》第四条第一项“一年到期后，物业管理费按年度续交。延期交付按每日0.3%交纳滞纳金，至缴足为止。”系约定业主履行交费义务的条款。如物业服务企业不对其所服务的小区业主按期交纳物业费进行一定的督促，则不利于小区整体的管理与服务，对其他按时交费的业主亦显失公平；同时，本案张玉有已实际交纳前期物业费，而世联物业公司亦不存在任何侵害张玉有业主权利的行为。而第十四条“在业主委员会成立后，并与本物业管理单位或其他物业管理单位签订《委托管理合同》之后，本协议自动失效。在本协议失效前，各方仍履行相互义务。”系约定物业服务期限的条款，并未侵害任何业主权利。该条款表明世联物业公司的服务期限及业主在世联物业公司服务期限内应履行交费义务，同时表明新的物业合同产生后该合同即终止履行，而现张玉有所居住小区的业主委员会已与世联物业公司重新签订了新的物业管理合同，张玉有纠结已终止履行的物业合同的效力问题毫无意义。综上，以上条款并不违反法律法规的强制性规定，亦并未加重了业主责任，排除业主主要权利，故一审法院对张玉有要求认定与世联物业公司签订的前期物业管理服务合同第四条第一项及第十四条无效的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中履行下列义务：按时交纳物业服务费用”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”《最高人民法院人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：驳回张玉有对世联物业公司的诉讼请求。案件受理费100元，由张玉有负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是案涉《前期物业管理服务协议》中第四条第一项及第十四条的约定是否有效。结合张玉有的上诉理由，其认为该两条款无效的依据是“1.关于物业费按年度续交和成立业主委员会签订新合同本协议自动失效的约定均没有约定合同履行期限。，合同永久有效，且剥夺了业主自行管理的权利。2.、日0.3%的滞纳金的约定，违法法律规定。本院认为，《前期物业管理服务协议》中第四条第一项，”一年到期后，物业管理费按年度续交。延期交付按每日0.3%交纳滞纳金，至缴足为止。”是对缴费期间及缴费方式的约定，与合同的履行期限没有关联。关于滞纳金的约定，是对不按期交纳物业费的违约责任的约定，属于违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，在实际履行协议中，若该违约金条款存在过高或过低情况，可以进行调整，该条款的约定并非无效。上诉人张玉有所称的焦杰、邹敏的判决亦没有确认该条款无效，仅是就滞纳金的数额予以了调整。《前期物业管理服务协议》中第十四条关于在业主委员会成立并签订《委托管理合同》之后，本协议自动失效的约定，系约定了前期物业管理服务协议的履行期限和终止方法。该方法即是由业主委员会行使相应权利。该约定符合法律规定。业主委员会依法享有委聘其他物业公司，或解除原有《前期物业管理服务协议》，不再聘请物业公司，由业主自行管理小区的权利。故张玉有称如果不签订物业合同，《前期物业管理服务协议》就永远有效的上诉理由没有事实及法律依据。综上，一审法院在证据采信、事实认定及法律适用上并无不当。该两项条款，内容符合法律规定，合法有效。关于张玉有提出，该合同的签订受到胁迫一节，因没有证据予以证明，故本院不予支持。关于张玉有提出一审法院遗漏对物业管理费按照年度续交的论述一节，一审法院对张玉有的诉请依据的事实和理由逐一进行了说明与论述，并不存在遗漏此节的情形。该上诉理由与事实不符，本院不予支持。综上所述，张玉有的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉张玉有负担。本判决为终审判决。审 判 长  戴艳丽审 判 员  王 瑶代理审判员  王虹珊二〇一七年七月十九日书 记 员  高佳辛