北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初1513号原告：马庆鑫，男，1962年8月7日出生，住山东省茌平县。委托诉讼代理人：张敏，北京市中关律师事务所律师。被告：中国光大银行股份有限公司北京经济技术开发区支行，住所地北京经济技术开发区景园北街2号59幢一层。负责人：王皓，行长。委托诉讼代理人：国紫宸，东方昆仑（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文娇，东方昆仑（北京）律师事务所实习律师。原告马庆鑫与被告中国光大银行股份有限公司北京经济技术开发区支行（以下简称开发区支行）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马庆鑫及其委托诉讼代理人张敏、开发区支行的委托诉讼代理人国紫宸及李文娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马庆鑫向本院提出诉讼请求：请求解除对位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期E地块居住项目10#住宅楼5层4单元-502号房屋的查封措施。事实和理由：2014年4月10日，马庆鑫与出卖人高利灼就买卖位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期E地块居住项目10#住宅楼5层4单元-502号房屋签订了北京市存量房屋买卖合同以及补充条款。合同及其补充条款约定，高利灼同意将其所有的位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期E地块居住项目10#住宅楼5层4单元-502号房屋以232万元总价出售给马庆鑫。马庆鑫2014年4月10日前支付购房款5万元，2014年4月11日前支付购房款17万元，2014年4月15日前支付购房款56万元，房款144万元高利灼同意并指定由马庆鑫直接支付给开发商。高利灼应当于2014年6月15日前向买受人交付房屋。合同签订后，马庆鑫依约向高利灼支付了全部购房款，但高利灼未能按约定向马庆鑫交付房屋，并明确表示不再履行合同。马庆鑫于2014年6月26日向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求高利灼继续履行合同。审理中，经法官主持双方达成和解，高利灼向马庆鑫交付了房屋。北京市通州区人民法院于2014年11月19日作出的（2014）通民初字第11791号民事调解书。调解书内容如下：高利灼应于第三人北京润通鸿业房地产开发有限责任公司协助办理位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期E地块居住项目10#住宅楼5层4单元-502号产权证后三十日内协助马庆鑫办理房屋转移登记手续；如高利灼未履行上述协议，还应支付马庆鑫本案六万元律师费损失。但高利灼未能按调解约定履行义务，故马庆鑫于2015年12月29日向北京市通州区人民法院申请强制执行申请。2016年7月初北京市通州区人民法院告知马庆鑫该房屋已被北京市大兴区人民法院采取了查封限制措施。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条，在本案中，马庆鑫依约向高利灼支付了全部购房款，并已办理了物业入住手续，实际占有了该房屋。另外，北京市通州区人民法院就该诉争房屋于2014年11月19日做出（2014）通民初字第11791号民事调解书，确定：高利灼应于第三人北京润通鸿业房地产开发有限责任公司协助办理位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期E地块居住项目10#住宅楼5层4单元-502号产权证后三十日内协助马庆鑫办理房屋转移登记手续。因此，对该房屋买卖以及未办理过户登记手续马庆鑫没有任何过错。依法，人民法院应当解除对该房屋的查封。马庆鑫向北京市大兴区人民法院提出异议，请求依法解除对通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期E地块居住项目10#住宅楼5层4单元-502号房屋的查封。2016年11月8日，马庆鑫收到北京市大兴区人民法院作出的（2016）京0115执异67号执行裁定书，驳回马庆鑫的执行异议请求。故此，依法向贵院提起诉讼。开发区支行辩称：一、马庆鑫非权利人。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。马庆鑫未办理房产证变更登记，非权利人。二、无证据证明马庆鑫与高利灼签订的买卖合同已有效成立。虽然，马庆鑫提供了其与高利灼签订的《北京市存量房屋买卖合同》。但马庆鑫并未提供证据证明其与高利灼进行过购房资格核验，并且进而办理网上签约手续，最终签订网签合同。而依据北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知(京建发(2011)65号)第四条的规定，购房人通过购房资格核验后，才能办理网上签约手续。且根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》的通知(京高法发【2011】400号)第三条的规定，原则上以网签合同日期作为判断合同是否成立的重要依据之一。因此，在本案马庆鑫未与高利灼办理网上签约手续、签订网签合同的情况下，马庆鑫提供的《北京市存量房屋买卖合同》并未成立。三、马庆鑫在法院查封之前并未合法占有该不动产且并未支付全部价款。开发区支行诉高利灼、北京高飞园商贸有限公司案件，开发区支行于2014年7月29日申请财产保全，法院于2014年7月31日作出确认采取保全措施的民事裁定书卜经法院查明，法院于2014年9月11日查封北京市通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期E块地居住项目10号住宅楼5层4单元502号(以下称“标的物房屋”)。法院于2015年3月20日作出（2014）大民(商)初字第8166号民事判决书，该判决于2015年6月16日生效，开发区支行申请强制执行，法院己受理。根据最高人民法院相关司法解释规定，诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。而马庆鑫所提供证据均无法证明高利灼已于2014年9月11日前将房屋交付至马庆鑫。此外，申请人提供的证据《北京市存量房屋买卖合同》第三条约定，房屋的成交总价为人民币232万元。马庆鑫提供的用于证明房款已全部交付的证据仅为高利灼所出具的收条，而此收条应当视为高利灼所提供的证言。因高利灼本人与开发区支行当事人存在利害关系，所以由其提供的证言不能单独作为认定案件事实的依据。而由马庆鑫提交的其他证据可知马庆鑫尚未向开发区支行支付全部价款。四、未办理过户登记是由于申请人自身原因造成的。马庆鑫提供的证据《北京市存量房屋买卖合同》第七条约定，房本下发后7个工作日内，双方办理权属转移登记手续；补充条款中约定，2014年6月15日前，如高利灼无法让开发商交房，则视为高利灼违约。这充分说明马庆鑫在签订房屋买卖合同及补充协议时明知开发商尚未交付房屋、且尚未办理房产证，并不具备办理过户的条件，且马庆鑫并无购房资格，却仍然要购买该房屋，所以未能办理过户是由于马庆鑫自身原因造成。综上，开发区支行认为:首先，马庆鑫在法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同;其次，马庆鑫未在法院查封前合法占有该不动产;再次，马庆鑫尚未支付全部价款;最后，马庆鑫因自身原因导致未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在马庆鑫并非权利人的情况下，其所处情形亦不能排除开发区支行对标的物房屋的执行程序，恳请法院判决驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人双方对马庆鑫提交的（2014）通民初字第11791号民事调解书、身份证复印件、北京胜馨家园房地产经纪有限公司开具的收据、购房发票、产权代办费、经纪服务合同、交易保障服务合同、中介费缴费凭证、执行裁定书的真实性均予以认可，对开发区支行提交的民事裁定书、财产保全情况通知书的真实性均予以认可，本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理查明事实如下：开发区支行与高利灼、北京高飞园商贸有限公司金融借款合同纠纷一案中审理期间，开发区支行向本院提出诉讼保全申请，本院于2014年7月31日作出（2014）大民（商）初自第8166号民事裁定书，裁定：查封高利灼在北京市通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期E地块居住项目10#住宅楼5层4单元-502号（预售许可证：京房售证字（2011）216号）的房屋。该房屋实际查封时间为2014年9月18日。后该案判决生效后，开发区支行向本院申请强制执行。在执行过程中，马庆鑫向本院提出执行异议。本院于2016年10月27日（2016）京0115执异67号执行裁定书，裁定：驳回案外人马庆鑫的异议申请。在该裁定书中载明：“本院认为，通州法院作出（2014）通民初字第11791号民事调解书系本院查封后才生效的法律文书，且马庆鑫系本院查封后才实际占有涉诉房屋，故对于案外人马庆鑫提交的证据不能证明其享有足以排除强制执行的权益，本院对其主张不予支持。”马庆鑫对执行裁定书中查明的事实认可，开发区支行对执行裁定书中查明的关于房款的事实不认可，其他内容认可。因不服该裁定，马庆鑫向本院提起诉讼，形成本案之诉。马庆鑫向本院提交与高利灼签订的《北京市存量房买卖合同》。开发区支行对此不予认可，认为无法确定是马庆鑫与高利灼签订的购房合同。本院认为，马庆鑫提交的《北京市存量房买卖合同》实际已经有北京市通州区人民法院（2014）通民初字第11791号民事调解书的确认，本院对《北京市存量房买卖合同》的真实性予以确认。2014年4月10日，出卖人高利灼与买受人马庆鑫签订《北京市存量房买卖合同》，约定马庆鑫购买通州区台湖镇光机电一体化产业基地一期E地块居住项目10#住宅楼5层4单元-502，该房屋建筑面积121.07平方米。对于成交价格和付款方式，双方约定该房屋成交总价为人民币232万元。定金为人民币5万元，买受人马庆鑫于签订本合同当日支付。关于房屋的交付，双方约定高利灼应当在开发商收房当日将该房屋交付给买受人马庆鑫。关于权属转移登记，双方同意，自本合同签订之日起房本下发后7个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。高利灼同意将此房屋过户到马庆鑫指定任意人名下。同日，出卖人高利灼，买受人马庆鑫，居间人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司签订《房屋买卖经纪服务合同》和《房屋交易保障服务合同》，《房屋买卖经纪服务合同》约定由北京鑫尊房地产经纪有限责任公司为出卖人和买受人的房屋买卖活动提供经纪服务，买受人马庆鑫支付经纪服务费510400元。《房屋交易保障服务合同》约定，马庆鑫向北京鑫尊房地产经纪有限责任公司支付保障服务费33960元。北京鑫尊房地产经纪有限责任公司出具的收据显示收到马庆鑫支付的买卖佣金8.5万元。马庆鑫提交房款给付凭证，用以证明马庆鑫向高利灼支付全部房款的事实。2014年4月10日，高利灼出具收条载明收到马庆鑫购房定金人民币5万元整。2014年4月11日，高利灼出具首付款收条，载明收到马庆鑫购房款人民币17万元。同日，北京润丰房地产开发有限公司出具收据载明收到高利灼逾期付款违约金17万元。2014年4月16日，高利灼出具收条载明收到马庆鑫购房首付款人民币56万元，同日的中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书显示，付款人高曙光向收款人高利灼汇款56万元，代理人为马庆鑫。2014年4月23日，高利灼出具收条载明收到马庆鑫购房款131万元，同日的北京银联商务凭证显示，持卡人马庆鑫向北京润通鸿业房地产公司转账131万元。2014年9月23日，马庆鑫向北京润通鸿业房地产公司支付47978元。2014年9月23日，马庆鑫向北京润丰世纪物业管理有限公司第二分公司支付7461.36元。马庆鑫主张上述均属于购房款。2014年9月23日，高利灼出具收条载明买方马庆鑫已将所有购房款232万元划转至本人名下。开发区支行认为，高利灼与马庆鑫有利害关系，不能证明马庆鑫支付了232万元，56万元的汇款申请书中汇款申请人是高曙光，收款方是高利灼，代理人是马庆鑫，看不出马庆鑫是代理收款方还是付款方。17万元收据不能证明是由马庆鑫向高利灼进行付款，17万元收据仅是高利灼向房地产公司支付的违约金。马庆鑫所主张支付的全部金额加起来不足232万，转账的金额加起来只有187万。由高利灼开具的收条应视为证人证言，并且高利灼没有到庭。马庆鑫刷卡凭证可以证明马庆鑫向房地产公司进行缴款，不能证明马庆鑫已向高利灼进行转账支付。2014年11月19日，北京市通州区人民法院出具的（2014）通民初字第11791号民事调解书，载明“经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告高利灼应于第三人北京润通鸿业房地产开发有限责任公司协助高利灼办理通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期E地块居住项目10#住宅楼5层4单元-502室的产权证后三十日内协助原告马庆鑫办理房屋转移登记手续；二、如被告高利灼未履行上述协议，应支付原告马庆鑫本案律师费损失六万元。”马庆鑫主张高利灼在2014年9月23日交付了涉诉房屋，并提交了购房发票和产权代办费作为证据。开发区支行不予认可，认为都是开发商向高利灼开具的。马庆鑫提交的涉诉房屋的物业公司北京润丰世纪物业管理有限公司开具的物业费收据载明：2014年9月23日，马庆鑫向该物业公司交纳物业费7461.36元。另查明，马庆鑫认可其没有购买北京市房屋的资格，涉诉房屋目前仍登记在高利灼名下。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，马庆鑫不服本院作出的驳回异议的执行裁定，依据上述法律规定提起案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，本院分析认定如下：一、根据马庆鑫提交的购房合同、经纪服务合同、交易保障服务合同、中介费缴费凭证、通州法院的民事调解书、本院的执行裁定书，可以认定马庆鑫与高利灼签订了房屋买卖合同，该合同的签订时间是2014年4月10日，早于本院查封涉诉房屋的时间。关于开发区支行认为马庆鑫没有购房资格，马庆鑫与高利灼签订的购房合同并未成立的答辩意见，缺乏法律依据，本院不予认可。二、因为在北京市通州区人民法院（2014）通民初字第11791号民事调解书中马庆鑫诉称已给付全部房款，而高利灼没有主张马庆鑫未完全支付购房款，该调解书也未要求马庆鑫支付购房款，且有高利灼出具的收条或转账凭证等房款给付凭证，本院在（2016）京0115执异67号执行裁定书中也认定了给付房款的情况，故本院认可马庆鑫支付了全部购房款。三、本院（2016）京0115执异67号执行裁定书已认定马庆鑫在本院查封后实际占有涉诉房屋，且涉诉房屋物业公司在2014年9月23日向马庆鑫开具收取物业费收据，故可以认定马庆鑫于2014年9月23日实际占有了涉诉房屋，该占有行为发生在本院查封之后。四、如前所述，涉诉房屋查封时实际是预售登记，且根据通州法院的调解书来看，涉诉房屋需要先由房地产公司为高利灼办理产权证后才能为马庆鑫办理产权证，故涉诉房屋未能过户的原因不在马庆鑫。基于上述分析，马庆鑫依据其与高利灼签订的房屋买卖合同，已经支付全部价款并实际占有涉诉房屋，亦对未办理过户登记手续的事实不存在过错。本案的关键在于：马庆鑫在查封之后占有涉诉房屋是否就不享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，根据通州法院（2014）通民初字第11791号民事调解书可知，高利灼与房地产公司关于涉诉房屋的交付存在争议，这是导致高利灼未能及时向马庆鑫交付房屋的原因。且马庆鑫于2014年6月26日向通州法院提起要求高利灼交付房屋，该起诉时间早于涉诉房屋的查封时间，应认定马庆鑫在查封之前有占有房屋的意思表示和诉求。马庆鑫在本院查封之前未能占有涉诉房屋的原因不能归责马庆鑫。另外，本院（2014）大民（商）初自第8166号民事裁定书载明的涉诉房屋证号为京房售证字（2011）216号，涉诉房屋实际仅是办理了预售登记，并未办理房屋产权证或不动产登记证，故上述查封实际是预查封。根据通州法院的（2014）通民初字第11791号民事调解书，确定在高利灼办理涉诉房屋产权证后将协助马庆鑫办理过户。综上所述，就本案而言，本院认为马庆鑫对预售登记在高利灼名下的涉诉房屋提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。故马庆鑫要求停止对涉诉房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：解除对预售登记在高利灼名下位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期E地块居住项目10#住宅楼5层4单元-502号房屋的查封措施。案件受理费七十元，由被告中国光大银行股份有限公司北京经济技术开发区支行负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘亚东人民陪审员  韩俊敏人民陪审员  狄秀梅二〇一七年七月四日书 记 员  李玉洁