广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0105民初2764号原告：丁平花，女，1971年12月29日出生，汉族，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：万章锋，男，1966年10月6日出生，汉族，住南宁市青秀区，公民代理，与原告系夫妻关系。委托诉讼代理人：覃朝发，广西弘景律师事务所律师。被告：南宁荣宝丰房地产有限公司，住所地：南宁市江南区星光大道。法定代表人：王垂抛，总经理。委托诉讼代理人：谢志宏，福建闽荣律师事务所律师。原告丁平花与被告南宁荣宝丰房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日受理后，依法适用普通程序，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告丁平花的委托诉讼代理人万章锋、覃朝发、被告南宁荣宝丰房地产有限公司委托诉讼代理人谢志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁平花向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，并按责任大小承担违约责任；2、立即归还原告所付购房款503147元；相关已付款17019.1元，其中税款15346.1元、网上备案认证费19元、办房产证费560元、非住宿交易手续费34元、维修基金1060元；已付款利息3641.2元（年利率0.35%）。以上合计：523807.3元；3、判令被告立即归还原告付被告的2015年6月至2017年5月的租金款80503.52元；4、本案诉讼费、保全费、执行费由被告承担。事实和理由：2014年8月2日，原告向被告购买了南宁市××区星光大道××综合楼××号（房屋代码：1339171）商品房，同时签订了三方《委托经营管理合同》。按约定被告应于2015年5月31日将该商品房交付，2015年6月被告通知原告办理了入伙手续。2015年6月以来，该商品房一直由被告选聘的物业公司（该物业公司股东与被告完全雷同）使用经营，按约定2017年5月31日正式交给原告使用。2017年5月，原告在与被告对接的过程中，被告才告之整个建设工程未通过规划验收，原告才知道该商品房不符合国家法律规定的交付条件。按照国家法律规定，商品房的交付条件除了经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格外，还必须符合《建筑法》、《合同法》和《建设工程质量管理条例》以及《消防法》、《标准化法》、《规划法》和《环保法》等法律、法规中法定的交付条件，商品房买卖合同约定的商品房交付条件不得违反和排除国家法律的强制性规定，否则交付房屋的行为就是无效。被告的行为不符合法律规定，与原告的商品房交付无效。为此，原告于2017年5月6日用挂号信向被告提出退房，但被告未按时给予答复。被告作为一个专业的房地产公司，交付未通过规划验收商品房，是不懂法还是明知故犯？不得而知！原告没有实际使用该商品房，一发现不符合法律规定时马上提出退房。原告认为，法律是至高无上的，无论何人何事不得用所谓的聪明来钻法律的空子，都必须严格遵守，并对被告的行为不谅解，坚决不跟被告合作。人口密集的市场，原告不敢也不能违规去经营。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》附件八第7条，原告愿意以违约方式终止合同。请法院以事实为准绳裁定原告、被告的违约责任大小承担违约金。同时，依法判令被告三日内退回原告已付款、已付款利息以及原告成交总价已支付给被告在2015年6月1日至2017年5月31日的租金款，逾期每日按总付款万分之五支付滞纳金。综上所述，原被告之间的合法关系受法律保护，被告不合法交付的行为损害了原告的合法利益。依据我国有关法律规定，特提起诉讼，请求判如所请。当庭补充意见：1、被告违反国家法律的强制性规定，将没有经竣工验收备案的商品房以被告的所谓的交付的方式交付给原告。违反法律及双方签订的合同的约定；2、被告未在合同约定的时间内将办理产权证的手续提交给有关部门，致使原告无法办理产权证。3、被告的违约行为造成原告签订合同的目的无法实现。根据以上三点意见，原告要求解除合同，并由被告承担违约责任。原告提交的证据有：证据1、南宁市商品房买卖合同，证明：购房约定；2、委托经营管理合同，证明：委托管理约定，每年以商铺总价503147元的8%支付租金；3、商品房买卖合同登记备案证明，证明：合同备案；4、税收缴款书，证明：交款证明；5、收款收据，证明：交款证明；6、信函收据，证明：原告发现被告存在违约行为及违反法律规定之后向被告提出退房，也是原告解除合同的一种明确表示；证据7、南宁经济技术开发区政府信息依申请受理回执单，证明：本案讼争项目没有办理竣工验收备案。被告南宁荣宝丰房地产有限公司辩称：1、原告的诉讼请求第一项是解除双方签订的商品房买卖合同，该理由不能成立，应当予以驳回。原告认为规划验收未办理所以要求解除合同；认为交房的条件不符合国家七个法律规定的条件；如果实在不行愿意以违约的方式解除合同。我方认为原告要求解除合同的理由均不成立。规划验收是否通过不是双方签订合同约定的交房条件。双方只约定五个单位验收合格即可交房。原告希望被告在合同的义务去承担义务是不能成立的。2、被告对本案讼争的房屋已经取得施工单位竣工验收报告，也取得《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《建设工程质量竣工验收意见书》、《建设工程竣工验收报告》，房屋已经符合交付的条件。现本案未能取得规划验收及办理房产证的原因系政府部门的效率问题，双方签订的合同中约定行政审批的效率导致无法办理的，双方是同意共同延返的。原告的起诉只是在哗众取宠；3、违约方不具有选择解除合同的权利。原告想以违约的方式解除双方签订的合同是违反法律规定的。属于恶意违约，恶意诉讼。4、关于原告要求被告返还两年租金是典型的虚假诉讼，应当予以驳回；还应当根据相关司法解释追责或者训戒。原告未提交相关的证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。委托经营管理合同约定两年租金的形式，不是被告向原告付租金。关于租金的解决方式合同中约定是仲裁，而不是诉讼，委托经营管理合同中有约定，不属于法院受理的范围。被告提交的证据有：证据1、《土地使用证》；2、《建设用地规划许可证》；3、《建筑工程施工许可证》；4、《建设工程规划许可证》；5、《商品房预售许可证》；6、《建设工程质量竣工验收意见书》；7、《建设工程竣工验收报告》；8、《南宁市商品房买卖合同》；证据1-8共证明：本案的讼争房屋经五方竣工验收合格，房屋已达交付条件；9、《委托经营管理合同》，证明：租金支付；10、《委托经营管理合同》（非自营），证明原告宣誓业主权利。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、原告请求判令解除原被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》有何依据？2、原告要求被告返还购房款及其他已支付款项、已付款利息及租金有何依据？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。经审理查明：2014年8月2日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号ys00680460）,约定原告向被告购买位于南宁市××区星光大道××综合楼××号（房屋代码：1339171）商品房，该房用途为商业。该商品房建筑面积13.76平方米，套内建筑面积4.56平方米，分摊共有共用建筑面积9.20平方米。该房单价为每平方米110339.25元，总金额503147元。出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格的房屋交付买受人使用。关于合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，但累计违约金不超过总价款的0.5%”处理。合同签订后，双方签订的商品房买卖合同已于2014年8月13日在南宁市房产管理局登记备案。在原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》当日，原告作为乙方，被告作为丙方，案外人南宁荣宝华物业服务有限责任公司作为甲方，三方签订《委托经营管理合同》，约定原告同意将自己购买的商铺的经营权托管给南宁荣宝华物业服务有限责任公司招商及运营管理，并自原告与被告签订商品房买卖合同之日起，以南宁荣宝华物业服务有限责任公司的名义为该商铺寻找承租人、与目标承租人签署有关承租意向、合同等文本。委托统一经营管理周期为两年，自该商铺达到交付条件次日起，即2015年6月1日至2017年5月31日。另查明：被告出售的房屋已取得国有土地使用证，证号为南宁国用（2012）第598631号，其建设用地规划许可证号为[2005]第056号，被告已于2013年10月23日取得建筑工程施工许可证，且于2013年4月24日经南宁市规划管理局批准获得建设工程规划许可证。2014年1月8日，被告就出售的房屋取得商品房预售许可证。2015年6月，被告所售的房屋通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位等工程质量验收，验收结果为工程合格。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。所谓法律约束力，就是说，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同。如果不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，就要承担违约责任。本案原告与被告签订商品房买卖合同时，被告已依法取得包括出售的房屋在内的商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。该合同对原、被告双方具有约束力。对于合法有效的合同，法律规定了严格的解除条件和程序。按照法律的规定，下列情况下，当事人可以解除合同：1、当事人协商一致或当事人约定的解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同；2、因不可抗力致使不能实现合同目的；或在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；或当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；或法律规定的其他情形。对照本案原告主张解除合同的情形：一、原告认为被告将未经规划验收及竣工验收合格的工程交付，不符合法律规定的交付条件，原告可据此解除合同。但本案被告已提供证据证明相关工程已经过竣工验收，并无证据证明原告购买的房屋工程质量不合格，且规划验收是否合格，并非法律规定可以解除合同的条件，故原告以此为由主张解除合同无事实和法律依据，本院不予采信；二、原告主张被告未按合同约定向房屋产权登记部门提交资料，致使其不能办理房屋产权证书，故其可以解除合同。而本院考量双方关于商品房办理产权登记的约定，双方约定是“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列（2）项处理”，该约定只是要求作为出卖人的被告在商品房交付使用后720天内向权属登记机关提供资料备案，并非约定被告必须在720天内为原告办理房屋产权证书。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，买受人享有法定解除权的时间应是商品房买卖合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记期限届满后超过一年。而本案双方约定被告在交付房屋后有720天的时间，向房产权属登记机关提交办理权属证书所需的资料备案，而按照双方约定的该商品房交付时间是原告与被告及案外人南宁荣宝华物业服务有限责任公司三方签订《委托经营管理合同》约定的委托经营期限起算点2015年6月1日作为交付日，被告仍有720天的时间向房产权属登记机关提交材料备案，至2017年5月21日时间为720天。而《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”依照原、被告双方关于办理房屋产权登记对被告向房屋产权登记机关提交材料备案期限的约定及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条对办理房屋所有权登记手续期限的规定，可以明确推断出原告应在双方约定的被告在向房屋产权登记机关提交材料备案期间720天期满，即2017年5月21日以后的90天内办理房屋所有权登记手续。此期间能办理房屋产权登记手续的，被告并未违约。而依前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人才有权请求解除合同，故原告至今未能办理房屋产权登记证书并未达到双方约定或者法律规定解除合同的条件。故原告主张解除合同，依据不足，本院不予支持。综上，由于原告主张的解除合同的事实和法律依据不足，故其主张要求解除与被告之间的《商品房买卖合同》，本院予以驳回，而原告要求被告归还所付的购房款及税款、网上备案认证费、办房产证费、非住宿交易手续费、维修基金、已付款利息及租金款因解除合同的请求不予支持，该主张失之依附，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：一、驳回原告丁平花要求解除与被告南宁荣宝丰房地产有限公司于2014年8月2日签订的《南宁市商品房买卖合同》的诉讼请求；二、驳回原告丁平花要求被告南宁荣宝丰房地产有限公司归还购房款及税款、网上备案认证费、办房产证费、非住宿交易手续费、维修基金、已付款利息及租金款的诉讼请求。案件受理费9843元，诉讼保全费3542元，合计13385元，由原告丁平花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周福升人民陪审员  刘吉兴人民陪审员  覃秀程二〇一七年七月二十五日书 记 员  周 微附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。