贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0402民初1741号原告魏吉荣，男，1963年1月24日生，汉族，贵州省安顺市人，原住贵州省安顺市西秀区。现住贵州省安顺市西秀区。原告唐荣，女，1966年4月11日生，汉族，贵州省安顺市人，住址同上，系原告魏吉荣之妻。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路*号。法定代表人阳正威，该公司董事长。委托诉讼代理人杨超，男，1982年9月23日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，系该公司职工，代理权限：一般授权代理。原告魏吉荣、唐荣诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法由本院审判员张红文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏吉荣、唐荣，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告魏吉荣、唐荣向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告为原告办理购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府B4-20-4商品房转移登记手续并将有关文件交付原告。二、判令被告按原告已付购房款总额394640元为基数，按日万分之一支付原告从2015年1月1日起至2017年4月30日逾期办证违约金33541元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告办理商品房转移登记的有关文件交付原告之日止。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月20日，原告向被告支付了购买被告开发的位于安顺市××××大街东段“丰景华府”B4-20-4号商品房购房定金10000元。2013年11月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告同时向被告支付首付房款134640元，维修基金7486元，四通费4319元，其他费用520元，此商品房建筑面积115.17㎡，套内建筑面积95.91㎡，按套内建筑面积计算每平方米单价4114.69元，总房价款394640元。2014年4月24日，原告与中国工商银行贵州省分行办理个人购房借款，支付了所购房屋剩余尾款250000元，该房屋已于2014年9月30日交付。根据合同约定出卖人即被告应当于2014年12月31日之前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。但由于被告的原因，至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，现根据双方合同约定，特向法院提出如上诉请。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》只是约定为原告办理相关文书，不包含房屋所有权证书。因此，被告公司没有义务为原告办理房屋所有权证书。二、被告公司已经按照合同约定为原告办理了预告登记、备案登记等手续，仅是未将这些证书交付给原告，未构成违约。三、被告公司并未给原告造成实际损失，应减少原告诉请的逾期办证违约金。四、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请人民法院依法不予支持。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同、购房付款收据四张、个人购房借款/担保合同、中国工商银行个人借款凭证及商品房预售合同备案登记表；被告提交了安顺市商品房预售合同备案登记表、抵押登记权申请登记表、抵押权预告登记申请登记表、房屋所有权转移（预购商品房）预告登记申请登记表、安顺市房屋所有权登记审核表、安顺市住房和城乡建设局收费通知单、委托书、房屋预告登记证明等证据，经庭审质证、认证，本院予以确认。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月20日，原告向被告支付购房定金人民币10000元，定购被告开发的位于安顺市西秀区××大街××华府商品房××套（房号为：B4-20-4）。2013年11月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于安顺市××××大街丰景华府第B4幢1单元20层4号房屋，所购商品房建筑面积为115.17㎡，总房价款人民币394640元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款人民币394640元。该《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。因被告一直未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，故诉至本院，提出如前所请。审理中，被告自认原告购买的被告开发的商品房暂不具备办理房屋所有权证书的条件。本院认为，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告已支付完毕原告所购商品房全部价款及被告尚未办理房屋所有权证且原告购买的被告开发的商品房暂不具备办理房屋所有权证书的事实，故对原告主张的事实予以确认。现本案的争议焦点是：一、《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”中“商品房转移登记的有关文书”是否包括原告所称的房屋所有权证。原告认为双方所签订合同中约定的“商品房转移登记的有关文书”包括房屋所有权证。被告认为其提交的房屋合同备案登记审批表、预告和抵押登记登记等材料就是“商品房转移登记的有关文书”。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”及《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中提供格式合同条款的一方为被告方，故本院采信原告的主张，“商品房转移登记的有关文书”包含房屋所有权证，即被告应为原告办理房屋所有权证并交付给原告而非仅向房屋主管部门提交材料，其未履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请有理，本院依法予以支持。被告辩称其无义务为原告办理并交付其所购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府的商品房所有权证书的理由，本院不予支持。二、逾期办证违约金是否应当减少。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）分项“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定可知。该“违约金”的是对被告迟延履行办理房屋产权证书等合同义务所承担的违约责任，该违约金的约定是惩罚性而非补偿性约定，被告未按约定时间为原告办理房屋产权证书，即系对合同义务的违反，应按约承担相应的责任；因此，对被告辩称其未给原告造成实际损失，请求减少逾期办证违约金的理由本院不予支持。三、原告的诉讼请求是否经过诉讼时效。首先，原告要求被告为其所购商品房办理房屋产权证书的诉讼请求，其实质是行使物权确认请求权。物权确认请求权是权利人行使物权以及物权请求权的基础和前提，关系到物权的归属。若物权确认请求权因诉讼时效期间而消灭，将导致标的物长期处于归属不清或者权力真空的状态，不利于物尽其用及社会经济秩序的稳定，其显然与诉讼时效制度的立法意旨相背离。故本院认为原告要求被告为其所购商品房办理房屋所有权证书的诉请不适用法律关于诉讼时效的规定，原告的该项诉讼请求不存在是否超过诉讼时效的问题。其次，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求与要求原告办理房屋所有权证书的诉讼请求的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年······”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。即权利人在交房期限届满超过两年后起诉的，只保护自起诉之日倒推两年的违约金。故原告截止至起诉之日（2017年5月3日）主张的违约金诉讼时效期间应为2015年5月4日至2017年5月3日。因被告何时能为原告办理房屋产权证并交付不能确定及法律关于诉讼时效的规定，该逾期办证违约金应从2015年5月4日起暂计至原告起诉之日（即2017年5月3日）止，共计731日。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式根据双方签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，即为原告已交购房款×731日×万分之一。因“丰景华府”项目已办理预售许可的A2至A9栋、B1至B7栋尚未申请办理商品房现房备案，尚不能办理产权登记，故原告现要求被告办理被告开发的位于黄果树××东段丰景华府的房屋所有权证书交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《房屋登记办法》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告魏吉荣、唐荣从2015年5月4日起至2017年5月3日止的逾期办证违约金人民币28848元。二、驳回原告魏吉荣、唐荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币688元，减半收取人民币344元，由原告魏吉荣、唐荣承担人民币49元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担人民币295元（该诉讼费原告已预交，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后其向原告支付逾期办证违约金时一并支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 张 红 文二〇一七年七月十九日书记员 ＸＸ（代）