湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2016）宁法民一初字第1371号原告：刘名太，男，1964年4月22日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民，住宁远县禾亭镇刘家村*组。委托诉讼代理人：龚智，湖南舜源泽律师事务所律师。被告：宁远县雄宇房地产开发有限责任公司。所在地：宁远县舜陵街道莲花新村*号。法定代表人：唐积树，该公司董事长。原告刘名太诉被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月25日第一次作出判决，适用普通程序于2015年11月20日在本院第二审判庭第一次公开开庭进行了审理。被告不服判决，上诉永州市中级人民法院，中院于2016年6月28日撤销原判发回重审，本院又于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月16日在本院第二审判庭公开开庭合���进行了审理。原告刘名太委托诉讼代理人龚智，被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司的法定代表人唐积树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘名太诉称，2013年2月30日，原告跟被告签订了《商品（现）房买卖合同》，原告以26万元的价格购买被告开发的宁远县禾亭镇市场房屋。其中位于二楼编号为F207房建筑面积68.66m2，一楼门面面积50.03m2，一、二层上下对应总面积为118.69m2，合同中对双方的其它权利和义务也作了明确的约定。然而，被告在为原告办理的房产证中，房屋状况显示为只有第二层，没有第一层，原告在对购买的第一层进行管业时，遭到禾亭村村民的强烈制止，他们以跟被告有协议，市场一楼办公室不准出售为由，拒绝原告正常使用购买的第一层门面房屋。原告将情况反映到派出所，派出所干警到现场了解情况下，认为��告不能将市场办公室出售给原告，事情无法进行处理。原告将情况告诉被告要求其出面处理，被告虽然邀请镇政府工作人员出面协调，因村民意见极大，根本无法得到解决，原告已交付购房款近二年多时间，现在依然无法行使对购买市场一楼房屋的管业权。请求事项：1、依法解除原、被告于2013年2月30日签订的《商品（现）房买卖合同》；2、依法判令被告立即退还收取原告的购房款26万元及办证费并赔偿原告的经济损失（损失从付款之日起至被告退还购房款为止，按月息2分5计算）。原告刘名太为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、商品房买卖合同，拟证明原、被告签订商品房买卖合同的事实；2、产权证明书复印件，拟证明被告对市场一层无合理产权；3、房产证复印件，拟证明被告为原告办理的房产证无一层产权；4、协议书，拟证明被告转让给原告的第一层属于办公室；5、照片，拟证明原告购买房屋的现状；6、对龙炳兴的调查笔录，拟证明原告购买一楼门面导致无法经营，村民不准被告出售的事实；7、对柏三古的调查笔录，拟证明原告购买一楼门面导致无法经营，村民不准被告出售的事实；8、市场一楼平面图，拟证明被告擅自更改办公室的位置；9、收条等证明，拟证明原告缴纳购房款和税费的事实。被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司辨称：一、原告与被告签订的《商品（现）房买卖合同》已履行完毕，合同目的已经实现。合同解除，是指合同有效成立之后，没有履行或没有履行完毕之前，当具备解除合同的条件时，因当事人一方的意思表示或者当事人双方协议，使合同关系归于消灭的行为。现原告在起诉前已向被告支付了房屋价款并接受了房屋，被告���向原告交付了房屋并提交了该房屋的所有权证书等相关单证和材料，以及接受了房屋价款，足以证明双方因《商品（现）房买卖合同》所产生的债权债务已归于消灭，合同目的已经实现。因此，原告诉称“无法通过跟被告签订的合同实现自己的目的”，与事实不符。二、原告诉请解除《商品（现）房买卖合同》，违背了诚实信用原则。诚实信用原则，是我国民事法律中规定的基本原则之一，也是我国公民在进行民事活动中应当遵循的基本原则之一。诚实信用原则的基本内涵，是指双方当事人在订立合同时，心怀善意、不诈不霸、诚实守信，在合同订立后，讲究信用，自觉履行合同。原告与被告签订《商品（现）房买卖合同》，是双方的真实意思表示，形式、内容合法有效，对原、被告双方具有法律约束力。原、被告双方应当按照《商品（现）房买卖合同》的约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。因此，原告现诉请解除合同，有悖于诚实信用原则。三、退一步来讲，本案不具备约定解除合同的条件和法定解除合同的事由。我国合同法第九十三条规定了当事人可以约定解除合同和第九十四条规定了当事人依据五项法定事由而解除合同。从原、被告签订的《商品（现）房买卖合同》的内容来看，无原告解除合同的约定，只约定了被告有权解除合同的两种情形，即一是买受人逾期付款超过20日的，二是买受人接通知后未前来办理房屋交接手续的。纵观原告与被告买卖房屋的全过程，在合同履行期间无因不可抗力如洪涝、强台风、地震等自然灾害并致使当事人不能或无法实现原订合同目的情形，被告也无预期违约、迟延履行的行为，更无其他特别的恶意行为并损害了原告的合法权益。因此，原告诉请解除合同，于��无据。四、原告应以自己的房屋所有权遭受他人的损害为由，另行提起侵权诉讼。公民个人所有的属于生活资料的房屋，受国家法律保护，任何组织和个人都不得非法侵犯。公民个人可以依法行使自己房屋的所有权，可以占有、使用，也可以出租、出卖，并可以因此取得房屋的合法收益。原告通过购买的方式，取得了禾亭市场综合楼一楼（1）号办公室和二楼F207房屋的所有权。如在行使对该房屋的所有权时，确定像原告诉称“遭到禾亭村村民的强烈制止”、“无法行使对购买市场一楼房屋的管理权”那样，则属于他人的侵权行为，与本案不属一个法律关系。因此，原告应根据自己财产所有权受到侵害的具体情况，可以请求人民法院采取不同的保护方法加以解决，而不能诉请人民法院判决解除房屋买卖合同。此外，原告无证据证明被告位于禾亭市场综合楼的一楼办公���不准出卖，被告无《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的任何情形之一，宁远县房产局为原告办理的房屋所有权证书的“其他”栏目中的“第2层”属误写，可以通过更正内容的方式解决。被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司为支持其答辩理由，向本院提供了下列证据：1、禾亭市场改造协议及补充协议书，拟证明被告取得了改造禾亭市场的权利；2、房屋所有权证，拟证明被告取得了禾亭市场商住房屋第一层和第二层的所有权；3、商品房买卖合同，拟证明原告以260000元的价格，购买了被告的第一层和第二层共118.69平方米的房屋；4、宁远县房产局证明，拟证明宁远县房产局为原告办理的房产证中有笔误，可予以更正；5、商品房预售许可证，拟证明被告改造建设的禾亭市场商住���及办公室被告有权出售；6、建设用地规划许可证等证明，拟证明被告改造建设的禾亭市场综合楼属于合法建筑；7、禾亭市场红线图，拟证明被告的现有建筑物在红线控制范围内；8、照片2张，拟证明原告改造房屋的事实。为查明本案事实，本院依职权和原告申请调取了3份证据：1、对龙炳兴的调查笔录，拟证明原告购买一楼门面导致无法经营，村民不准被告出售的事实；2、对柏三古的调查笔录，拟证明原告购买一楼门面导致无法经营，村民不准被告出售的事实；3、对王庚祥的调查笔录，拟证明原告购买一楼门面导致无法经营，村民不准被告出售的事实。被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司对原告刘名太提供的证据质证意见如下：对1号、3号证据无异议；对2号证据认为与实际不符，原告购买的是住房而不是商���；对4号证据认为不能体现出房屋不能买卖，被告是按红线图建的，所有权属于被告公司的；对5号证据认为所照的照片是别人的而不是原告的房屋；对6号证据认为对证据的合法性、客观性、关联性均有异议，证人未出庭作证，所作的证词与事实不符合；对7号证据同6号证据异议一致；对8号证据认为房屋构造是由宁远县政府、县规划局规划的；对9号证据认为原告实际只给付了1560元税费，对房屋款无异议。被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司对本院依职权和原告申请调取的证据质证意见如下：对1号、2号、3号证据认为对其真实性、合法性、关联性均有异议，原告所购买的房屋的所有权、使用权不属于禾亭村村民，其无权干涉。原告刘名太对被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司提供的证据质证意见如下：对1号证据认为被告在改造过程中纠纷很大，被告只对第二层以上才有所有权，对其真实性无异议；对2号证据认为登记时间与卖给原告时间不同，被告卖给原告是2013年，而被告取得产权是2014年，现产权还是被告；对3号、6号、8号证据无异议；对4号证据认为是谁出的证明没有签名，房产证的办理是有程序、严肃的，不可能随意更改，该证明不具有证据效力；对5号证据认为与之前的证据相矛盾；对7号证据认为与本案无关联。原告刘名太对本院依职权调取的1号、2号、3号证据无异议。通过庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：对1号、2号、3号、4号、5号、9号证据，均符合证据的客观性、合法性、关联性特征，本院予以采信；对6号、7号证据，其与本院依职权调取的证据证明的事实基本一致，本院予以采信；对8号证据��该证据的来源本院无法查明，与实际建筑物也有区别，故本院不予采信。本院对被告提供的证据认证如下：对1号至8号证据，均符合证据的客观性、合法性、关联性特征，本院予以采信。根据以上采信的证据，结合双方当事人在庭审中的陈述和辩解，本院确认如下事实：2013年3月30日，原告刘名太与被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司法定代表人唐积树签订了《商品（现）房买卖合同》，购买被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司开发建造的位于宁远县禾亭市场综合楼的商品房一套，其中第一层(办公室)为50.03平方米，第二层(F207)为68.66平方米，共计118.69平方米，合同价格为260000元，折后单价为每平方米2190.58元，该商品房的用途经双方约定为住宅。上述款项未含办理该商品房屋产权的契税、交易税、办证费等税费及维修基金物业管理费，被告代原告办理水、电、有线电视开户、入户事物，一切费用均由原告自负。合同第六条对付款方式及期限进行了约定，原告按分期付款的方式付款，在合同签订之日买受人付款80000元，在首付款后270日内付清下欠的180000元。合同第八条对房屋交付期限进行约定，双方约定原告按合同约定时间将购房款和应交的税、费全部交清后，出卖人即可将该商品房交付给买受人，即2013年12月28日。第九条对房屋交接进行了约定，买受人所购的整栋楼房的房外墙面砖全部完工，临时水电基本完成，交给买受人所购买该商品房的钥匙为准。合同第十一条对产权登记进行了约定。合同第十五条约定：买受人房屋仅作经商、住宅使用，买受人使用期间严禁擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构、外观和用途，严禁违章搭盖及增设外部钩、挂件，否则，开发单位有权通过必要的强制措施令其改正、修复，造成损失的，买受人应承担赔偿责任。合同签订后，原告于合同签订后的第一天即2013年3月31日付给被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司法定代表人办理房产证费用5000元，第二天即2013年4月1日将约定的80000元汇给被告所指定的账户上，后又按照合同约定于2013年12月1日将剩余的180000元汇给被告所指定的账户上。2013年4月28日，被告为原告办理了房产证，但宁远县房产局在办证过程中出现错误，2014年12月，被告将原告所购买的房屋钥匙交给原告，原告刘名太于2015年农历正月对购买房屋第一层作改装时，遭到禾亭村民的反对，并对其房屋墙面进行了损毁，原告向宁远县公安局禾亭派出所报警，此后由于双方争执过大，问题一直未解决，原告也一直无法入住所购买的商品房。原告于2015年9月29日向第一次本院提起诉讼。本院��决后，被告不服判决，提起上诉。中院撤销原判，发回重审。另查明，2010年1月26日，宁远县禾亭镇人民政府、宁远县市场服务中心作为甲方与被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司的法定代表人作为乙方，双方就禾亭市场改造达成协议，由于未与周边禾亭村村民及时处理好关系，个别村民连续阻工，使得市场改造工程停滞达16个月之久尚未启动，根据现实情况，甲方和乙方多次协商，决定改变工程改造方式，双方又于2011年6月9日达成补充协议，最后约定如下：甲方提供原市场土地，乙方提供资金建设市场及商、住房，由原来第一层门面改变为敞开式市场，要求第一层市场不少于1500平方米，其中400平方米的市场摊位归乙方所有，所剩余的面积除建一个80平方米左右的办公室（宁远县市场服务中心和乙方各一半）外，全部归宁远县市场服务��心所有，二层以上的全部归乙方所有。改造要求：第一层除办公室封闭外，其余为敞开市场。鉴于有禾亭村民阻工及其他反对行为，2011年6月16日，禾亭村村委、村民代表，宁远县市场服务中心，宁远县雄宇房地产开发有限责任公司法定代表人唐积树三方经协商达成如下协议：原兴建模式改变，第一层除市场服务中心约80平方米左右办公室外，其它全部为市场，第二层以上模式不变。但2012年5月20日，被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司以村民阻止施工给双方带来了很大的损失为由，再次与宁远县市场服务中心达成新的协议，双方约定：补充协议（指2011年6月9日补充协议）第三条第3款约定甲方在石板塘批发市场划拨100平方米土地给乙方，因不便划拨办证，双方商定：甲方用第一个补充协议第一条中约定的甲方占50%办公房屋交给乙方处置，从此两清。还查明，原告刘名太所购买的商品房为被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司投资所建，位于宁远县原禾亭市场，项目名称为禾亭市场综合楼。该工程于2010年4月15日开始施工，于2010年11月4日完工，于2012年8月12日取得商品房预售许可证，后经验收合格后被告办理了房屋产权证书。原告刘名太提供的商品（现）房买卖合同的签订日期为2013年2月30日，而被告提供的是2013年3月30日，综合其它证据及公历无2月30日这一客观事实，原告的合同签订日期应属笔误。本院认为，一、宁远县雄宇房地产开发有限公司属依法成立的房地产开发企业，取得了禾亭市场综合楼的商品房预售许可证，其与刘名太签订的《商品(现)房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，对合同双方均具有法律约束力。本案中，买方刘名太已交清了全部购房款，卖方宁远县雄宇房地产开发有限责任公司已向刘名太交付了房屋，并已办理了房屋所有权证，双方的合同已经履行完毕，房屋所有权已转移。不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同情形之一。二、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司与刘名太签订的《商品（现）房买卖合同》，合同上明确约定出卖的房屋属于住宅，而不是商铺。刘名太要将房屋第一层改为商铺属于刘名太擅自改变房屋的使用性质，与双方之间的商品房买卖没有任何关系，也不是解除合同的条件和理由。三、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司根据与宁远县市场服务中心的约定取得一楼办公室的房屋所有权，有权将原作为办公室的房屋进行销售，宁远县雄宇房地产开发有限责任公司的销售行为是对自已的所有物行使物权，符合物权法的规定。而不能以当地部分���民不满或不同意销售该房屋来否定原、被告之间房屋买卖合同的效力，进而主张解除。四、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司和宁远县市场服务中心并没有阻止刘名太将房屋进行改造，刘名太已取得该房屋的所有权，可以按照物权法等法律的规定行使占有、使用、处分和收益的权利，案外人如果阻止、妨碍刘名太入住等行为，或损坏了其房屋，刘名太可依法起诉侵权人承担侵权责任。五、被告出售给原告的房价为2190.58元平米，被告出售二楼商铺的价格为1900元平米至2600元平米，从房价上来讲，相差不明显，不存在显失公平。因此，原告提出解除《商品（现）房买卖合同》的诉讼请求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：驳回原告刘名太的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告刘名太负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  谢钟银人民陪审员  王 忠人民陪审员  谢冒仔二〇一七年七月十四日书 记 员  李玉龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务���（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。