青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书(2017)青0102民初1740号原告：张学平，男，汉族，1957年8月27日出生，住西宁市城东区。委托诉讼代理人：李西京，青海徐晓同律师事务所律师。被告：青海金翠苑房地产开发有限公司，住所地西宁市城中区。法定代表人：杨少杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：田宪周，北京市中盈律师事务所西宁分所律师。原告张学平与被告青海金翠苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李西京，被告委托诉讼代理人田宪周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告立即协助原告办理房屋的所有权证及所有权登记手续；2.请求人民法院依法判令被告支付迟延办理房屋产权证书违约金3799元以及支付法律裁判文书确定的履行期限届满之后至房屋权属证书办理下来之前的加倍迟延履行金；3.依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年1月2日，原、被告签订合同编号为×××××××××号的《商品房买卖合同》一份，合同约定:原告购买被告开发的位于西宁市城东区七一东路15号某房屋，建筑面积133.31㎡，总价款379934元。被告应当于2008年11月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。合同第15条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”等约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款，被告也向原告交付了房屋,原告多次要求办理房屋所有权证，被告均以种种原因拖延，迟迟不协助原告办理房屋权属转移登记，至今原告仍未取得房屋所有权证书。在原告入住房屋的8年多时间里，因迟迟拿不到房屋所有权证，一家人的户口落户、身份证办理、子女上学、房屋交易等均受到很大影响，给原告造成了极大的经济损失和精神痛苦。双方合同约定被告承担0.5%的违约金过于偏低，不足以弥补原告之损失。故依据合同法第114条第2款、最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第16条等规定，请求人民法院将违约金按照已付房价款的1%予以调整。多年来原告等业主通过新闻媒体、政府信访部门、政府各级领导反映情况均无结果。鉴于上述事实和理由，原告为维护其合法权益，将本案诉至人民法院，望判如所请。被告辩称，1.原告关于要求被告协助办理房屋所有权证及所有权登记手续的诉求因不具备登记条件而不能成立。《不动产登记暂行条例实施细则》二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”。被告为原告办理不动产登记的前提是被告就新建的商品房办理不动产首次登记。如果没有办理首次登记，依法是不能办理后续的相关转移登记的。本案中，因西宁市城乡规划建设局对被告开发建设的西宁市城东区七一路某小区进行规划验收时，只对多层住宅进行了验收，而对于高层住宅以没有拆除周边现有建筑为由而未通过规划验收，导致本案诉争的高层住宅至今无法办理首次登记。对于拆除周边建筑事实上也并不是被告应当完成的义务。因为，西宁市国土局出让给被告的土地中并不包括周边建筑物所占土地面积，当时的土地出让条件以及规划条件中也并没有设定拆除周边建筑。这部分土地目前仍属于政府土地，即使拆除周边建筑依法也应当是政府的责任。之所以造成这样的局面，实际上是由于西宁市城乡规划局当时的行政首长个人随意性签署意见造成，其责任在于行政机关，而不是由于被告的责任造成的。最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法[2012]151号）有明确规定。2.原告主张的违约金及加倍迟延履行金已经超过了2年诉讼时效，依法不能得到支持。首先，根据合同约定，出卖人按照已付房屋价款的0.5%向买受人支付违约金，违约金数额为1614.7元，原告按照双倍主张违约金缺乏合同依据。其次，原告关于加倍支付迟延履行金的主张，双方签订的《商品房买卖合同》中并无相关约定。最后，违约金属于债权请求权，依法适用诉讼时效的规定。3.被告正在积极向相关部门进行交涉，争取早日取得首次登记（初始登记），然后为广大业主办理不动产登记。被告始终在向相关部门和政府进行交涉，争取早日取得首次登记。只要办理首次登记后，即可为广大业主办理转移登记。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据：1.身份证，欲证明原告身份信息；2.《商品房买卖合同》一份，欲证明原、被告之间的房屋买卖合同依法成立、生效及交房时间、交接条件、违约责任等事实；3.收据一份，欲证明原告向被告全额交付房款；4.物业管理服务合同，欲证明涉案房屋已交付使用等事实；5.政府回复投诉、政府12345热线答复(录音光盘)，欲证明被告的违约行为是导致原告房屋产权证迟迟办不下来的原因等。被告向本院提交的证据：1.商品房买卖合同一份，欲证明合同第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第1、2、3荐处理；2.入住通知书一份，3.物业管理服务合同一份，第2、3组证据欲共同证明被告于2009年6月15日向原告交付了房屋，原告关于违约金的诉讼请求已超过了两年诉讼时效；4.建设工程规划许可证（副本）一份，欲证明原西宁市城乡规划建设局局长王某违法签署个人意见，迟迟不给被告进行规划验收，导致本案涉及的高层住宅无法办理不动产登记；5.1号楼的建设工程规划许可证一份，欲证明1号楼、4号楼都有合法的规划手续。经过庭审中的举证、质证，被告对于原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性和证明方向无异议，予以认可；对于证据2的真实性、合法性、关联性无异议，予以认可，对于证明方向有异议，合同第15条产权登记的约定，交付商品房90日，由出卖方报送资料，其他事宜由买受人自己办理即可，原告主张的违约金已经超过诉讼时效；对于证据3的真实性无异议，对于已付购房款无异议；对于证据4的真实性无异议，物业合同可以充分证明交付房屋时间是2009年5月，我方的合同中交付房屋时间是2009年6月，时间差一个月，但是并不影响诉讼时效；对于证据5的真实性无异议，对于证明方向有异议。证据5是打印件看不清楚是否为正式的答复，我方不认可答复的内容，并不是说我们没有按规划内容建设，答复的内容与客观事实不符。本院对于原告提交的证据真实性予以确认。原告对于被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性和证明方向无异议，予以认可；对于证据2、3的真实性无异议，对于证明方向有异议，被告说原告关于违约金的诉讼请求已超过了两年诉讼时效，认为被告的违约行为一直在持续，不存在超过诉讼时效；对于证据4的证明方向有异议，对于证明方向不予认可；对于证据5认为是房屋预售时必须取得的证书，不能代表后续规划许可的事实。本院对于被告提供的证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2008年1月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定:原告购买被告位于西宁市城东区七一东路15号某房屋一套，建筑面积133.31㎡，总价款379934元。合同约定被告于2008年11月30日前将验收合格的商品房交付原告使用；合同第15条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”等约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款379934元，被告按合同约定向原告交付了房屋,原告要求办理房屋所有权证，被告以未办理初始登记等原因，至今仍未取得原告办理房屋所有权证书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。原告已按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，被告理应按照合同约定在规定的期限内协助原告办理房屋权属证书，按照双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。但被告并未向本院出示证据证明其已履行了登记备案的义务，导致原告至今未能取得房屋所有权证书，故被告已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉求有事实和法律依据。另外，被告抗辩认为不能办理房屋权属登记的原因是因西宁市城乡规划建设局对被告开发建设的西宁市城东区七一路某小区进行规划验收时，只对多层住宅进行了验收，而对于高层住宅以没有拆除周边现有建筑为由而未通过规划验收，导致本案诉争的高层住宅至今无法办理首次登记，故，造成本案原告房屋未进行权属登记，其理由不足，不予采信。关于原告主张被告逾期办理房屋权属登记违约金计付问题，本案中，原、被告双方对违约金的计付方式予以明确合同约定，双方应按合同约定履行，原告主张调整违约金的诉讼请求不予支持。对被告辩称诉讼时效问题，因涉案房屋无法办理房屋产权登记手续处于持续发生状态，对被告辩称不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告青海金翠苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起3个月内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助原告张学平办理西宁市城东区七一东路15号某房屋的权属登记；二、被告青海金翠苑房地产开发有限公司给付原告张学平逾期办理房地产权属证书的违约金1899.50元；三、驳回原告对被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元由被告青海金翠苑房地产开发有限公司负担,被告承担部分随上述款项一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 马如海二〇一七年七月二十五日法官助理 李贵平书 记 员 李艳婷附：法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。