天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0114民初2619号原告:天津市圣伟房地产开发有限公司，住所地天津新技术产业园区武清开发区福源道北侧。法定代表人:王胜泉，董事长。委托诉讼代理人:王立伟，北京允能律师事务所律师。委托诉讼代理人:冯睿辕，北京允能律师事务所实习律师。被告：肖庆喜，男，1976年4月22日生，汉族，住天津市武清区。被告：天津鑫庆餐饮管理有限公司（以下简称鑫庆公司），住所地，天津市武清区开发区强国道南侧意安广场9号楼H1-108。法定代表人：肖连富，经理。委托诉讼代理人：靳立霞，女，1978年9月21日生，汉族，住天津市武清区。原告天津市圣伟房地产开发有限公司与被告肖庆喜、被告天津鑫庆餐饮管理有限公司（以下简称鑫庆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王立伟、冯睿辕，被告肖庆喜、被告鑫庆公司委托诉讼代理人靳立霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天津市圣伟房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《威尼都项目商铺租赁合同》及全部补充协议，并判令被告于租赁合同解除后30日内，办妥与涉案商铺为注册地址的工商注销或变更手续，如逾期不办理的则每日按1150元的标准向原告支付违约金；2、判令被告二于租赁合同解除之日起5日内将位于威尼都项目内1层H1-108号商铺恢复原状并交还给原告，如逾期不交还，则应按每日人民币2233.63元向原告支付占用使用费至实际交还商铺之日止；3、判令被告二向原告支付拖欠的2015年1月24日至2015年6月7日期间租金人民币20045.31元及逾期支付租金的违约金人民币40537.35元（该项违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日）；4、判令被告二向原告支付拖欠的2015年6月8日至2017年2月28日期间租金人民币85764.63元（该项租金计收截止日期暂定为2017年2月28日，最终须计收至租赁合同解除之日）及逾期支付租金的违约金人民币77411.64元（该项违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日）；5、判令被告二向原告支付拖欠的2014年12月20日至2015年6月7日期间综合服务费用人民币15110.21元及逾期支付综合服务费的违约金人民币39383.92元（该项违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日）；6、判令被告二向原告支付拖欠的2015年6月8日至2017年6月30日期间综合服务费人民币142408.33元（该项综合服务费计收截止日期暂定为2017年6月30日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付综合服务费的违约金人民币145526.75元（该项违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日）；7、判令被告二向原告支付拖欠的2014年12月20日至2015年6月7日期间推广服务费人民币2863.62元及逾期支付推广服务费违约金人民币5791.07元（该项违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日）；8、判令被告二向原告支付拖欠的2015年6月8日至2017年2月28日期间推广服务费人民币12048.54元（该项推广服务费计收截止日期暂定为2017年2月28日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付推广服务费违约金人民币11028.41元（该项违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日）；9、判令被告二向原告支付《威尼都项目商铺租赁合同》第7.6.3条项下应付的违约金人民币4965.20元；10、判令被告二向原告支付欠付的水费人民币1554.30元（该项费用计收截止日期暂定为2017年2月27日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付水费的违约金人民币1366.32元，判令被告二向原告支付欠付的电费人民币41600.40元（该项费用计收截止日期暂定为2017年2月26日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付电费的违约金人民币36164.43元（水电两项费用的逾期付款违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际交还商铺之日）；11、判令被告一对第3项、第5项及第7项诉讼请求给付金额承担连带责任。12、本案全部诉讼费用由两被告连带承担。事实和理由：2014年9月19日，原告与被告肖庆喜签订《威尼都项目商铺租赁合同》，肖庆喜承租原告位于威尼都项目内1层H1-108号商铺，租赁合同对双方权利义务做了详细约定；当日，双方又签订商铺租赁合同第一份补充协议，约定自本补充协议签署之日起30日内，被告肖庆喜需办理完成新公司的注册事宜；2015年6月8日，原告与两被告共同签署了租赁合同第二份补充协议，约定租赁合同及补充协议一当中的乙方变更为被告鑫庆公司，对补充协议二签订前乙方的责任，由二被告承担连带责任。上述协议签订后，被告占有使用商铺但长期拖欠租金及相关费用，原告多次催要无果，故成诉。被告肖庆喜、天津鑫庆餐饮管理有限公司辩称：同意第一、二项诉讼请求，综合服务费我们能提供证据证明为147987.64元。租金和推广服务费从2015年2月份到2017年5月31日，共计欠124593.64元，水电费从2015年7月份到2017年5月份共计47388.37元，水电费为预估的。被告预交的综合服务费、履约保证金41750元冲抵租金。违约金不认可，因为按照合同被告拖欠房租、综合服务费的约定，其应早就提起诉讼，其在2年后才起诉，我们认为原告恶意套取被告的违约金。同时认为违约金过高，请求减少。肖庆喜个人承担连带责任只承担到2015年4月29日之前的债务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的事实及证据本院认定如下：原告提交的证据6原告与二被告于2015年7月13日签署的补充协议，意图证明确认补充协议二的签署日期为2015年6月8日，被告肖庆喜承担连带责任的时间节点。被告对于该证据的真实性没有异议，但认为该证据只是证明被告增加了经营项目，不是对补充协议二签订时间的确认。本院认为，原告与二被告签订的补充协议二即证据5中约定自本协议签订之日起，原合同及补充协议一乙方（被告肖庆喜）变更为丙方（被告鑫庆公司），本协议自甲乙丙三方盖章之日起生效。原告与二被告签订的补充协议二在原告方签字盖章处仅盖有公章，没有填写日期，而二被告签字盖章处写有日期2015年4月29日，对此原告给出的解释为该份协议是二被告签署完毕后加盖的印章然后交给被告的，但被告对此不认可，称是同时签署完毕的，对此原、被告双方均无证据证明，而2015年7月13日签署的这份补充协议三，双方盖章确认，且在被告鑫庆公司法定代表人或授权代表签字处被告肖庆喜亦签字，该补充协议三中明确写明了2015年6月8日签署《关于之补充协议二》，综上，根据举证规则，在被告没有其他证据证明原告是在2015年4月29日加盖印章的情况下，本院对于原告提交的证据6予以采信。根据当事人双方陈述和提交的证据，本院查明如下事实：2014年9月19日，原告与被告肖庆喜签订《威尼都项目商铺租赁合同》，肖庆喜承租原告位于威尼都项目内1层H1-108号商铺，租赁合同约定商铺使用面积为80.75平方米，建筑面积为115平方米；商铺租赁期限为3个租约年，含装修免租期2个月，租赁期限自商铺交付日开始起算；商铺租金标准以扣率租金方式按月计算，商铺租金按月支付，被告应于每月二十或之前将相关款项汇至原告指定账户；商铺的综合服务费标准为50元/平方米/月，以租赁合同项下建筑面积计收，由被告按每三个月为一结算周期预付；商铺每月推广服务费的费用标准为月总销售额的1.5%，与扣率租金一并按月支付。此外，合同还对被告应承担的水电费等及违约责任进行了约定。当日，双方又签订商铺租赁合同第一份补充协议，约定自本补充协议签署之日起30日内，被告肖庆喜需办理完成新公司的注册事宜；2015年6月8日，原告与两被告共同签署了租赁合同第二份补充协议，约定租赁合同及补充协议一当中的乙方变更为被告鑫庆公司，对补充协议二签订前乙方的责任，由二被告承担连带责任。2014年10月20日，原告与被告办理了房屋交接手续。被告向原告交纳了履约保证金36000元。上述协议签订后，被告未能依约向原告支付租金等，成讼。本院认为，由于二被告对于原告的第一、二项目诉讼请求没有异议，本院予以照准。合同解除后，由于被告未按合同约定支付相应租金及费用是导致原告提出解除合同的主要原因，因此被告应承担合同解除的违约责任。被告抗辩违约金过高，且不同意支付，请求调整。本院认为，根据合同第7.2.7条乙方逾期交纳本合同项下其应付费用（包括但不限于租金、物业服务费、推广服务费、装修押金、水费、电费、燃气费、公共事业费用、通讯费……），则每逾期一日，乙方应当向甲方或经营管理公司或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之三的逾期违约金。凡是涉及到合同中需要被告交付的款项，发生逾期时，均以日千分之三课以违约金，原告亦据此诉请。原告被拖欠租金、综合服务费、推广服务费等的实际损失能够确定的为资金占用利息损失及诉讼成本，其他实际损失原告未能举证证明，故按日千分之三计算明显过高，因此对约定过高的违约金应予调整，但同样考虑到双方约定违约金的损失弥补功能和惩罚性功能，本院酌定计算标准予以下调为按年9%计算，但违约金计算期限酌定按照欠付第一笔租金、综合服务费、推广服务费、水电费应付未付之日起计算至实际给付之日止。对于原告第三项请求判令被告二向原告支付拖欠的2015年1月24日至2015年6月7日期间租金人民币20045.31元及逾期支付租金的违约金人民币40537.35元（该项违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日），原告的第四项诉讼请求，判令被告二向原告支付拖欠的2015年6月8日至2017年2月28日期间租金人民币85764.63元（该项租金计收截止日期暂定为2017年2月28日，最终须计收至租赁合同解除之日）及逾期支付租金的违约金人民币77411.64元（该项违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日）。根据合同第11页第4.1.1承租商铺的租金（不含物业管理服务费、推广服务费、公共运营服务费及其他费用）标准以扣率租金方式按月计算。扣率租金按照以下比例予以计收（按照每月销售额及对应扣率百分比直接计算取得，不采取超额累进计算方式），即：第1至2年租约年：月扣率租金为每月总销售额之10.5%;第3租约年：月扣率租金为每月总销售额之12%。2015年1月24日至2015年6月7日租金，被告无其他证据予以否认，本院确认为20045.31元。2015年6月8日至2017年2月28日期间租金原告按合同约定计算为85764.63元，被告无其他证据予以否认，本院予以确认。对于原告主张的租金最终需计算至租赁合同解除之日，因合同约定的是扣率租金，在本案诉讼中，被告仍在使用涉案房屋，原告并未向法庭提交证据证明自2017年2月28日之后的被告营业额数据，最终日期无法确定，原告可另行解决。由于被告鑫庆公司延期付款，还应以欠付租金105809.94元为基数支付原告违约金自第一笔租金的应付日期即2015年2月20日按年9%开始计算至实际给付之日止。对于原告的第五项诉讼请求，判令被告二向原告支付拖欠的2014年12月20日至2015年6月7日期间综合服务费用人民币15110.21元及逾期支付综合服务费的违约金人民币39383.92元（该项违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日），第六项诉讼请求判令被告二向原告支付拖欠的2015年6月8日至2017年6月30日期间综合服务费人民币142408.33元（该项综合服务费计收截止日期暂定为2017年6月30日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付综合服务费的违约金人民币145526.75元（该项违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日）。合同第4.3.2约定乙方所需缴纳的承租商铺的综合服务费标准为人民币50元/平米/月。综合服务费以本合同项下建筑面积计收。合同第2.2.1约定承租商铺按使用面积计算，使用面积为80.75平方米，建筑面积为115平方米。虽被告认为建筑面积与合同约定不符，但并未提供证据证明，本院对被告抗辩不予采信。综合服务费应为每月5750元。合同第4.3.5约定，“商铺的综合服务费由乙方按每三个月为一结算周期“预付”给甲方或甲方委托的经营公司。首期综合服务费乙方应于签署本合同之日起7个工作日内向甲方预付……”，合同签订日期为2014年9月19日，故被告应于2014年9月28日前支付。被告认为综合服务费的起算日期为2015年1月24日开始，根据合同约定，综合服务费自本合同项下装修期届满之日的次日起计收，合同约定的租赁期限自商铺交付日开始起算，含装修免租期2个月，而原告于2014年10月20日向被告交付的房屋，被告亦无其他证据证明原告自愿放弃自2014年12月20日至2015年1月24日期间的综合服务费，故本院对于被告的抗辩不予采信，原告主张综合服务费自2014年12月20日开始符合合同约定，扣除被告已经支付的综合服务费17250元，被告还应支付原告截止到2015年6月7日综合服务费15110.21元，2015年6月8日至2017年6月30日期间综合服务费人民币142408.33元。被告还应按5750元/月向原告支付自2017年7月1日至实际交还商铺之日的综合服务费。同时被告还应以欠付综合服务费总额按年9%向原告支付违约金自2014年9月28日开始至实际给付之日止的违约金。对于原告主张的第七项诉讼请求判令被告二向原告支付拖欠的2014年12月20日至2015年6月7日期间推广服务费人民币2863.62元及逾期支付推广服务费违约金人民币5791.07元（该项违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日），原告主张的第八项诉讼请求，判令被告二向原告支付拖欠的2015年6月8日至2017年2月28日期间推广服务费人民币12048.54元（该项推广服务费计收截止日期暂定为2017年2月28日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付推广服务费违约金人民币11028.41元（该项违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日）。合同第4.4.1条约定“乙方每月需向甲方或甲方委托的经营管理公司支付该商铺的推广服务费，费用标准为月总销售额的1.5%计收。”合同第4.4.4约定“推广服务费与扣率租金一并按月支付。”虽原告主张按合同约定从2014年12月20日开始计算，但至租金起算日之前，被告并无营业额，而原告实际起算的推广服务费也是从起租日开始，被告对于原告主张该两项诉讼请求截止到2017年2月28日的推广服务费金额没有异议，本院予以确认，故被告应向原告支付推广服务费14912.16元，并以欠付推广服务费总数14912.16元与租金的给付日期一样自2015年2月20日按年9%支付原告至实际给付之日的违约金。对于原告主张的支付自2017年2月28日之后的至商铺实际交付日的推广服务费，在本案诉讼中，被告仍在使用涉案房屋，原告并未向法庭提交证据证明自2017年2月28日之后的被告营业额数据，最终日期无法确定，原告可另行解决。对于原告主张第九项诉讼请求，合同7.6.3约定，本合同履行期限不满3年解除本合同的，乙方向甲方支付相当于上个合同年1个月月均租金的违约金。由于被告未按期履行合同义务，原告主张解除合同，原告的该项诉讼请求符合合同约定，应予支持。根据被告迟延给付的上一年度的租金数额计算，被告应支付原告4965.20元。对于原告主张的第十项诉讼请求，判令被告二向原告支付欠付的水费人民币1554.30元（该项费用计收截止日期暂定为2017年2月27日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付水费的违约金人民币1366.32元，判令被告二向原告支付欠付的电费人民币41600.40元（该项费用计收截止日期暂定为2017年2月26日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付电费的违约金人民币36164.43元（水电两项费用的逾期付款违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际交还商铺之日），被告对于欠付的截止到原告主张日期的水电费金额没有异议，本院予以确认。被告还应以欠付的水电费金额按年9%自2015年8月25日开始支付违约金至实际给付之日止。对于原告主张的水电费计算至实际交还商铺之日的金额，因双方均未向法庭提供具体用量，最终日期无法确定，故对于自2017年2月27日之后的水费、2017年2月26日之后的电费，原告可另行解决。对于被告交纳的履约保证金36000元，本院认为，合同第4.6.8条约定“在租赁期间内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行，或由于乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还履约保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款支付违约金并承担其他违约责任。”从该约定看，不退还履约保证金在某种程度上具有违约惩罚性，但同时，合同还约定了原告有权以履约保证金冲抵承租人未付的相关费用，为彻底解决当事人纠纷，减少诉累并节约司法资源，本案中应将该履约保证金冲抵提前解约违约金及其他相关费用为宜。由于被告肖庆喜及被告天津鑫庆餐饮管理有限公司与原告签订的补充协议二中约定对补充协议二签订前乙方的责任，由二被告承担连带责任，故被告肖庆喜对于被告天津鑫庆餐饮管理有限公司在2015年6月7日之前的债务承担连带责任。被告肖庆喜对于被告天津鑫庆餐饮管理有限公司应支付原告的自2015年1月24日至2015年6月7日的租金20045.31元及以此为基数按年9%自2015年2月20日开始向原告支付违约金至实际给付之日止承担连带责任。被告肖庆喜对于被告天津鑫庆餐饮管理有限公司应支付原告的自2014年12月20日至2015年6月7日的综合服务费15110.21元及以此为基数按年9%自2014年9月28日开始向原告支付违约金至实际给付之日止承担连带责任。被告肖庆喜对于被告天津鑫庆餐饮管理有限公司应支付原告的自2015年1月24日至2015年6月7日的推广服务费2863.62元及以此为基数按年9%自2015年2月20日开始向原告支付违约金至实际给付之日止承担连带责任。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条二款的规定，判决如下：一、解除原告与二被告签订的《威尼都项目商铺租赁合同》及全部补充协议，被告天津鑫庆餐饮管理有限公司于租赁合同解除后30日内，办妥与涉案商铺为注册地址的工商注销或变更手续，如逾期不办理的则每日按1150元的标准向原告支付违约金；二、被告天津鑫庆餐饮管理有限公司于租赁合同解除之日起5日内将位于威尼都项目内1层H1-108号商铺恢复原状并交还给原告，如逾期不交还，则应按每日人民币2233.63元向原告支付占用使用费至实际交还商铺之日止；三、被告天津鑫庆餐饮管理有限公司于本判决生效后5日内向原告支付截止到2017年2月28日的欠付租金105809.94元，并以此基数支付原告违约金自2015年2月20日按年9%开始计算至实际给付之日止；被告肖庆喜对于被告天津鑫庆餐饮管理有限公司应支付原告的自2015年1月24日至2015年6月7日的租金20045.31元及以此为基数按年9%自2015年2月20日开始向原告支付违约金至实际给付之日止承担连带责任；四、被告天津鑫庆餐饮管理有限公司于本判决生效后5日内支付原告截止到2015年6月7日综合服务费15110.21元，2015年6月8日至2017年6月30日期间综合服务费人民币142408.33元，及按5750元/月向原告支付自2017年7月1日至实际交还商铺之日的综合服务费。同时还应以欠付综合服务费总数为基数按年9%向原告支付违约金自2014年9月28日开始至实际给付之日止的违约金。被告肖庆喜对于被告天津鑫庆餐饮管理有限公司应支付原告自2014年12月20日至2015年6月7日的综合服务费15110.21元及以此为基数按年9%自2014年9月28日开始向原告支付违约金至实际给付之日止承担连带责任；五、被告天津鑫庆餐饮管理有限公司于本判决生效后5日内向原告支付推广服务费14912.16元，并以此为基数自2015年2月20日按年9%至实际给付之日的违约金；被告肖庆喜对于被告天津鑫庆餐饮管理有限公司应支付原告的自2015年1月24日至2015年6月7日的推广服务费2863.62元及以此为基数按年9%自2015年2月20日开始向原告支付违约金至实际给付之日止承担连带责任；六、被告天津鑫庆餐饮管理有限公司于本判决生效后5日内向原告支付提前解约违约金人民币4965.20元；七、被告天津鑫庆餐饮管理有限公司于本判决生效后5日内向原告支付欠付的水费人民币1554.30元，电费人民币41600.40元，并以前述金额总和按年9%自2015年8月25日开始支付违约金至实际给付之日止。八、驳回原告天津市圣伟房地产开发有限公司其他诉讼请求。被告向原告缴纳的履约保证金36000元冲抵提前解约违约金及其他费用。如未按本判决指定期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5218元，由原告天津市圣伟房地产开发有限公司负担2609元，由二被告负担2609元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  简福新二〇一七年七月十四日书 记 员  王 然附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果