广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0202民初612号 原告蓝萌，男，1983年8月27日出生，壮族，住广西柳州市柳**。 委托代理人苏文莉，广西金飞律师事务所律师。 委托代理人史芸，广西金飞律师事务所律师。 被告广西福东房地产开发有限公司，住所地广西柳州市海关南路****。 法定代表人曾健强，董事长。 委托代理人廖树武，广西君行律师事务所律师。 原告蓝萌诉被告广西福东房地产开发有限公司（以下简称“福东房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日受理后依法组成合议庭,于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告蓝萌的委托代理人苏文莉、史芸，被告福东房开的委托代理人廖树武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年3月1日，原被告双方签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买桂柳路XXXX房屋，房款总额为579844元，原告按约定交付了全部的房款。合同第八条约定，被告应于2015年12月31日前将具备“商品房取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并办理完物业承接查验手续”的房屋交付给原告，但被告到2016年6月30日才交房。按照合同第九条之约定，被告应继续履行合同，并从2016年1月1日起至收房之日止，按每日万分之二的已交房价款支付违约金，据此，原告向法院起诉，请求判令：1、被告继续履行且支付违约金579844元×2?×181天=20990元；2、本案的诉讼费由被告承担。 被告辩称，不同意原告的诉请，因为从市政府在中高考都在报刊刊登要求施工方停工，共计停工12天，应当从工期中扣除。国庆节柳州水上狂欢节也停工了5天，应予以扣除。因为下雨也造成工期延误304天，然后停电5天、停水6天，2016年4月19日小区取得了竣工验收合格，并且在报刊刊登交房公告，在2016年11月25日小区取得竣工验收备案，所以视2016年4月19日的交房公告为符合交房条件的日期。 原告为证明其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明商品房买卖关系的存在以及权利义务的约定；2、收款收据（2张）；3、银行发放借款凭证，证据2-3拟证明原告按照合同约定履行了交付房款的义务，也明确了涉案房屋的价款金额。 被告的质证意见如下：所有证据的真实性没有异议。 被告向本院提交如下证据：1、竣工验收意见书；2、报纸（复印件）；3、验收备案表;证据1-3拟证明小区在2016年4月19日取得了质量竣工验收合格，并且于2016年4月19日在南国今报刊登交房公告，于2016年11月25日取得竣工验收备案，小区符合合同约定交付条件，并且已经通知了原告交房。 原告的质证意见如下：对证据1的真实性不认可，被告提交意见书的复印件和原件对不上，并且意见书和之前案子的意见书是不一致的。对证据2真实性认可，但是这并不能成为被告主张以该时间点计算违约金，因为该时间点没有形成合同约定的条件。对证据3的真实性不认可，因为原件和复印件对不上，该备案表的签字是在盖章的上方。 本院认证如下：对双方无异议的证据予以认定，对双方有异议的证据，需综合全案证据和案件事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的基本事实，2014年3月1日，原被告双方签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买桂柳路XXXX房屋，房款总额为579844元，被告应当在2015年12月31日前将该商品房交付原告使用，交付的商品房应当取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并办理完物业承接查验手续。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如上述交房时间届至时，原告未办妥合同备案及银行按揭手续或付清应付款项的，则交房时间顺延至手续办妥或应付款交清后；3、因政府举办有关活动（如：重大节日、庆典、重大会议、高考、中考、停电、停水、交通管制等）造成工期延误的，交房时间顺延（水电供应部门停水停电每日累计超过四小时以上则顺延一日）。除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理（1）逾期不超过120日……合同继续履行；（2）逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。交付通知的方式：书面通知、电话通知、买受人认可出卖人在《柳州日报》或者《南国今报》刊登的交房公告（通知）为有效通知方式。原告按照合同规定的时间支付房款579844元。2016年4月19日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2016年4月19日，被告在《南国今报》上刊登福东苑小区交房公告，要求业主于2016年4月20日办理收房手续。涉案房屋于2016年11月25日竣工验收备案。原告于2016年6月30日接收涉案房屋。 本院认为：一、关于被告是否逾期交房的问题。原告与被告签订合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。双方在合同中约定的交房时间为2015年12月31日前，交付的商品房须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并办理完物业承接查验手续。关于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2016年4月20日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，此时房屋已经具备了法定交付条件。根据双方合同第八条的约定，房屋需取得竣工验收备案证明并办理完物业承接查验手续，则由于该房屋尚未备案登记因此不符合合同约定的房屋交付的条件。房屋具备法定交付条件后，被告于2016年4月19日在《南国今报》上刊登公告通知业主于2016年4月20日开始办理收房手续，原告认可于2016年6月30日接收涉案房屋，则是对达成法定交付条件的房屋予以确认接收，故本院确认原告于2016年6月30日收房，且逾期交房的时间计算至原告实际收房之日止。依照合同约定交付房屋的时间为2015年12月31日，被告于2016年6月30日交付房屋已经逾期，逾期期间为2016年1月1日至2016年6月30日。 二、关于被告逾期交房的天数问题。原告诉请被告逾期期间为181天，本院予以确定。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如上述交房时间届至时，原告未办妥合同备案及银行按揭手续或付清应付款项的，则交房时间顺延至手续办妥或应付款交清后；3、因政府举办有关活动（如：重大节日、庆典、重大会议、高考、中考、停电、停水、交通管制等）造成工期延误的，交房时间顺延（水电供应部门停水停电每日累计超过四小时以上则顺延一日）。”被告未能提供相关证据证明涉案工程从开始施工之日至2015年12月31日施工期间因雨天、停电、停水、中高考、重大节日等因素导致工程无法施工的被告可以据实延期交付。并且，本院认为，关于被告主张的据实延期问题，首先需要明确的是，要扣除符合合同第八条规定据实延期的天数是在合同期内计算而不是在工程开始施工日至约定交房期间内计算，即从合同签订之日开始起算至合同约定交房之日止期间的雨天、停电、停水、中高考、重大节日等因素导致工程无法施工的天数。根据合同第八条的约定，雨天并非合同约定可以据以延期交房的因素，被告主张因雨天被告可以延期交房没有事实法律依据，本院不予支持。关于被告提出因停电、停水、中高考、重大节日设因素导致工程无法施工的主张，被告仅向法院陈述扣除的天数，并没有提供相关的政府文件及被告确以停工的施工日志证实施工受影响情况，因此不满足原被告约定的被告可以据以延期交房的条件，故本院对被告的此项主张不予采纳，被告应当承担举证不能的不利后果。综上，被告主张的因下雨、停水、停电、中高考、重大节日等因素造成停工不能构成可以逾期交房的事由，均不予扣除。 三、关于违约金计算问题。合同约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金。原告依据合同约定计算违约金有事实法律依据，本院予以采纳。原告支付购房款579844元，原告诉请被告共计逾期交房181天，被告需向原告支付违约金579844元×0.0002×181天=20990元，原告主张被告继续履行合同且支付违约金20990元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 被告广西福东房地产开发有限公司继续履行合同且向原告蓝萌支付逾期交房违约金20990元。 案件受理费324元（原告已预交），由被告广西福东房地产开发有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  杨 勇 人民陪审员  金 露 二〇一七年七月十二日 代书 记员  韦 灿