陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终7259号上诉人（原审被告）：吴斌。被上诉人（原审原告）：陕西东隆华山汽车销售有限公司。委托诉讼代理人：王建波，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓庆，陕西瑞森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西你的咖啡有限公司。委托诉讼代理人：靳军，陕西忠信诚律师事务所律师。上诉人吴斌因与被上诉人陕西东隆华山汽车销售有限公司（以下简称东隆华山公司）、被上诉人陕西你的咖啡有限公司（以下简称你的咖啡公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初9334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴斌，被上诉人东隆华山公司之委托诉讼代理人王建波、张晓庆，被上诉人你的咖啡公司之委托诉讼代理人靳军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。吴斌上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回东隆华山公司要求其承担责任的诉讼请求，改判实体法律责任由你的咖啡公司承担；3.一、二审诉讼费由东隆华山公司负担。事实及理由：1.其不是本案适格被告，对本案不应承担法律责任，一审法院认定其为承租人系主体认定有误；2.其已不再担任你的咖啡公司法定代表人，涉案合同产生的权利义务已全部转让给你的咖啡公司，因涉案合同所引起的一切法律后果应由你的咖啡公司承担；3.一审法院判决应承担的违约金45万元过高，违约金应按逾期付款的银行利息标准支付；4.一审法院仅判决解除合同，但未对承租方的巨额装修费用提出补偿和解决方法，不利于双方矛盾的解决；5.一审法院剥夺其反诉权利。东隆华山公司辩称：1.其公司与吴斌签订的房屋租赁合同合法有效。吴斌违反合同约定长期拖欠租金，其公司有权提出解除合同。2.吴斌违反合同约定，未经其公司书面同意，将该房屋转租给你的咖啡公司，吴斌作为本案被告主体适格，吴斌认为的涉案合同承租人主体变更为你的咖啡公司的上诉理由不能成立；3.一审法院按照涉案合同之约定判决吴斌应承担违约金450000元正确；4.涉案合同10-1第二款明确约定装修部分不做补偿，吴斌主张装修损失无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。你的咖啡公司同意吴斌的上诉意见。东隆华山公司向一审法院起诉请求：1.依法解除其公司与吴斌2015年1月8日签订的房屋租赁合同；2.吴斌向其公司支付拖欠的房屋租金和占用费165万元，电费12834.24元；3.吴斌支付违约金45万元；4.吴斌和你的咖啡公司5日内搬离房屋；5.本案诉讼费由吴斌、你的咖啡公司承担。一审法院认定的事实：2015年1月8日东隆华山公司（甲方）与吴斌（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：第一条、甲方将位于西安市高新区光德路5号一层、二层面积及临建房计1500平方米出租给乙方使用。第二条、租赁用途与租赁权确认。在合同租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋的使用用途。租赁期内，经甲方书面同意，乙方可将该房屋转租他人。但转租期限不得超过本合同剩余期限。第三条、租赁期为5年，经双方协商甲方给乙方装修期5个月（自2015年1月8日起至6月7日止）。合同计租日自2015年6月8日起至2020年6月7日止。该房屋租金支付以先付后用为原则，年租金为人民币：壹佰捌拾万元整。（房租不含税）。第一年每半年支付一次租金，往后每年支付一次（提前30天支付）。第七条、双方权利与义务。本合同租赁期限内，乙方使用产生的水、电、天然气、空调、采暖及其他与经营有关的费用由乙方自行承担。本合同签订之日，乙方即向甲方支付半年期租金玖拾万元及房屋保证金拾伍万元整，共计人民币壹佰零伍万元整。第十条、租赁期内，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回租赁的房屋，并由乙方向甲方支付相当于一个季度租金额的违约金；……D、拖欠租金达30天以上的。E、拖欠水、电、天然气等费用达30天以上的。甲方按照本条款解释本合同的，乙方应自收到甲方通知后10天内按照合同约定归还该房屋，此时，乙方投入的装修费不作补偿，如乙方逾期归还该房屋，甲方立即派人全面收回物业，如乙方拖欠甲方租金及其他相关费用（如水、电等费用），甲方有权留置并处分乙方的设施、设备、直至足以清偿乙方拖欠的款项，乙方无异议。庭审中，东隆华山公司对吴斌缴纳的2015年6月8日至2016年6月7日的租金180万元无异议，2016年6月8日至2017年7月7日年度租金吴斌仅缴纳15万元。2016年6月23日吴斌向东隆华山公司出具承诺书，承诺书“本人吴斌于2015年1月8日与贵公司签订《房屋租赁合同》，本人承诺于2016年6月29日前付清2016年6月8日至7月7日的房屋租金15万元及2016年4月、5月、6月三个月的问题电费。2016年7月8日前付清2016年7月8日至8月7日的房屋租金15万元。如本人未按期支付，则本人无条件按照2015年1月8日所签订的《房屋租赁合同》相关条款无条件执行，由此引发的经济与法律责任由本人承担。”2015年4月1日吴斌申请注册了你的咖啡公司，2015年9月22日该公司转让给陈萍，该房屋现由你的咖啡公司实际使用，2016年9月11日，你的咖啡公司向东隆华山公司提出减免租金方案，未获同意。2016年9月6日东隆华山公司向法院提起本案诉讼。一审法院认为，东隆华山公司、吴斌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照《房屋租赁合同》约定履行。本案中，根据东隆华山公司提交的证据及《房屋租赁合同》的约定，吴斌迟延交付租金已经符合合同中关于解除合同、收回租赁房屋的约定，故东隆华山公司诉请要求解除合同、腾交房屋和支付违约金的请求依法应予支持。考虑到你的咖啡公司腾交房屋需要一定时间，法院酌情认定腾交房屋的时间为15天，东隆华山公司要求支付电费12834.24元，符合合同约定，依法应予支持。截止起诉之日，吴斌仅缴纳2016年6月8日至2017年7月7日年度租金15万元，还应当向东隆华山公司交纳2016年7月8日至2016年9月6日（截止起诉之日共计60天）的租赁费，另应承担2016年9月7日至实际腾房之日的房屋占用费，占用费按照合同约定每月15万元（每日为5000元）计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告陕西东隆华山汽车销售有限公司与被告吴斌2015年1月8日签订的《房屋租赁合同》。二、被告吴斌于本判决书生效之日起十日内向原告陕西东隆华山汽车销售有限公司支付2016年7月8日至2016年9月6日的房屋租赁费300000元和房屋占用费（自2016年9月7日计算至实际实际腾房之日，每日按照5000元计算）、水电费12834.24元。三、被告吴斌于本判决书生效之日起十日内向原告陕西东隆华山汽车销售有限公司支付违约金450000元。四、被告吴斌和被告陕西你的咖啡有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陕西东隆华山汽车销售有限公司返还西安市高新区光德路5号一、二层房屋。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务，应当支付迟延履行金。本案案件受理费23703元，由吴斌负担。因东隆华山公司已预交，故吴斌应在给付上述款项同时一并支付给东隆华山公司。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年6月8日至2017年6月7日年度租金吴斌仅缴纳15万元，一审判决第四页第九行表述为“2016年6月8日至2017年7月7日年度租金被告仅缴纳15万元”系笔误，本院予以更正。一审法院查明的其余事实属实，本院予以确认。另查明，东隆华山公司在一审中，明确其公司诉请主张的拖欠房屋租金和占用费165万元，是从2016年7月8日计算至2017年6月7日共11个月的费用，包括2016年7月8日至2016年9月6日提出解除涉案租赁合同之日的房屋租金30万元，以及自2016年9月7日起计算至2017年6月7日止的房屋占用费135万元。本院认为，东隆华山公司与吴斌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照《房屋租赁合同》约定履行。对于吴斌的上诉，本院综合评判如下：关于吴斌的诉讼主体是否适格一节。本案中，吴斌为涉案合同签字的一方当事人，应承担合同约定的相关责任，其作为本案的被告主体适格。你的咖啡公司并非涉案合同的相对方，根据合同相对性原则，吴斌应承担本案的实体法律责任。故对吴斌上诉认为其非本案适格主体、本案实体法律责任应由你的咖啡公司承担、其不承担本案法律责任的上诉主张，本院不予支持。关于吴斌上诉认为违约金过高一节。因违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质，本案中东隆华山公司的损失即为其所主张的拖欠房租和房屋占用费共计165万元逾期给付的利息损失。本案诉讼中，吴斌上诉认为违约金过高，请求按照逾期付款的同期银行利率标准支付于法有据，应予以支持，本院对一审判决违约金部分予以改判。关于吴斌上诉认为一审法院仅判决解除合同，但未对承租方的巨额装修费用提出补偿和解决方法，因该部分主张属于反诉内容，而吴斌在本案中并未提出反诉，故一审法院对此未予涉及并无不当。另，东隆华山公司在一审诉讼中已明确其主张拖欠费用165万元的截止时间为2017年6月7日，因此一审法院判决给付该费用至实际腾房之日，已超出东隆华山公司的诉讼请求，本院应予以纠正。综上所述，吴斌的部分上诉请求成立，本案应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初9334号民事判决第一、四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初9334号民事判决第二项为，吴斌于本判决书生效之日起十日内向陕西东隆华山汽车销售有限公司支付2016年7月8日至2016年9月6日的房屋租赁费300000元和自2016年9月7日计算至2017年6月7日的房屋占用费135万元、水电费12834.24元。三、变更西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初9334号民事判决第三项为，吴斌于本判决书生效之日起十日内向陕西东隆华山汽车销售有限公司支付违约金（以165万为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算，自2016年7月8日起计算至2017年6月7日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回陕西东隆华山汽车销售有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费23703元陕西东隆华山汽车销售有限公司已预交，由吴斌负担。二审案件受理费21644元吴斌已预交，由吴斌负担20000元，陕西东隆华山汽车销售有限公司负担1644元。冲减后吴斌应给付陕西东隆华山汽车销售有限公司22059元，于执行时一并清结。本判决为终审判决。审 判 长  岳晓路审 判 员  李雪晴代理审判员  姬 钊二〇一七年七月十三日书 记 员  周 燕