四川省石棉县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1824民初591号原告：石棉县润馨物业服务有限公司。住所地：石棉县新棉镇河北路。法定代表人：李军,系公司经理。被告：余勇军，男，汉族，1982年8月24日生，住四川省石棉县。原告石棉县润馨物业服务有限公司（以下简称：润馨物业公司）诉被告余勇军物业服务合同纠纷一案。本院于2017年6月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润馨物业公司法定代表人李军、被告余勇军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告润馨物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2015年2月24日至2017年5月24日物业管理服务费3925元；2、由被告承担本案诉讼所产生的一切费用。事实和理由：原告润馨物业公司系依法成立的具有物业管理服务资质的物管公司。被告系石棉县九州水天名城小区（X栋X单元X楼X号，建筑面积：121.13㎡）业主。2014年2月24日，被告与原告签订《石棉县九州·水天名城小区前期物业服务合同》。双方约定原告作为甲方对被告位于石棉县九州水天名城小区内的房屋共有部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行养护、服务与管理。物业管理费按业主拥有的面积计算（具体标准：住宅1楼0.8元/月/㎡，2-3楼1元/月/㎡，4楼及以上按1.2元/月/㎡，商业用房1元/月/㎡，餐饮用房1.5元/月/㎡）。原告一直按约定进行物业管理服务，被告一直享用原告公司的物业管理服务。自2015年2月24日起，被告拖欠原告物业管理费已达3925元。被告享受了原告为其所在小区物业提供的相应物业管理服务，应当支付相应的费用。被告拖欠物管费的行为已经造成了原告公司运营困难，无资金来源修复、更换小区监控等安保设施、无法向公司保安人员、保洁人员等员工支付工资，且严重损害了原告的经营和其他业主的利益。2014年至2017年以来，原告多次以电话、小区张贴公告等方式通知被告支付拖欠的相关费用未果，为解决公司员工薪酬、维持公司正常经营、更好的为广大业主做好服务，故诉至法院请求处理。被告余勇军辩称，我之前还是付过物管费，但是现在物管主要存在的问题一个是公共设施遭到破坏不予以维修，公共卫生脏乱差，还有进出小区人员很随意，我认为原告就是无作为，服务质量不到位，管理服务不到位，所以我才没有付钱，原告也违背了物业合同的约定。原告为证明自己主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、资质证书，拟证明原告的身份情况及原告具有相关管理资质；2、《交房手续书》一份，拟证明原告已经交房给被告的事实；3、《九州.水天名城小区前期物业管理相关资料》一份，拟证明原告与被告签订小区前期物业管理委托合同的事实及双方对权利义务的约定；4、催费通知单，拟证明原告向被告催缴过物管费；5、照片，拟证明原告尽到了服务管理义务；6、2014年1月12日《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》，拟证明石棉县九州水天名城业主委员会与原告润馨物业公司签订了物业服务合同；7、2016年8月16日《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》，拟证明石棉县九州水天名城业主委员会与原告润馨物业公司签订了物业服务合同。被告余勇军对原告提交的证据发表质证意见为：原告提交的证据是真实的，没有异议。被告余勇军向本院提交以下证据：照片，拟证明小区人员随意进出，公共设施损坏无人维修存在安全隐患，还有小区乱停乱放现象严重。原告对被告余勇军提交的证据发表质证意见为：小区业主素质不高，楼梯间的门禁系统是开发商设置的，与物业公司无关，小区的栏杆物业公司前后已经修过多次，另外小区的停车位在当初设计规划的时候就没有规划好，我们物业公司只是尽管理义务，不解决开发商遗留的问题。本院经审理认定事实如下：2011年7月29日，原告润馨物业公司取得营业执照。2014年12月25日，原告润馨物业公司取得三级服务资质。被告余勇军系石棉县九州水天名城X栋X单元X楼X号的业主。2014年2月24日，余勇军与原告签订《石棉县[九州·水天名城]小区前期物业服务合同》，该合同主要约定：余勇军所购房屋类型为高层住宅，位于水天名城7栋1单元8楼6号，建筑面积121.13平方米。第一条协议期限本协议期限：交房之日起满一年时止；第二条双方的权利和义务；第三条物业管理服务内容；第四条物业管理服务标准；第五条物业管理服务费用标准及交纳时间：（一）、本物业的物业管理费用实行包干制，由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）多层住宅：0.6元（人民币）/月/平方米；（2）商业用房：1元（人民币）/月/平方米（如经营餐饮则按照1.5元/月/平方米收费标准收取物管理费用）。甲方按照上述标准收取物业管理费，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由甲方享有和承担……（三）、乙方交纳费用时间：（1）交房时预交一年的物业管理费及装饰、装修相关费用；（2）一年以后，每季度的第一个月的1-10日内交纳本季度的物业管理服务费。（3）乙方自接到开发商交房通知之日起的次月1日之前须到甲方办公室办理交房手续，逾期未办理交房手续的物业管理费开始全额计算……等内容。合同签订后，润馨物业公司开始对被告余勇军提供物业服务。被告余勇军作为石棉县九州水天名城小区X栋X单元X楼X号的业主，物业管理服务费仅支付至2015年2月24日，据此,原告润馨物业公司遂诉至法院。另查，石棉县九州水天名城业主委员会成立后，水天名城小区业主委员会已经过房管部门备案。2014年1月12日，石棉县九州水天名城业主委员会与原告润馨物业公司签订《石棉县九州水天名城小区物业服务服务合同》。该《合同》主要约定：委托管理期限为二年，自2014年1月12日起至2016年1月11日止。物业管理费的标准：（1）多层住宅：0.6元/月/平方米；（2）电梯住宅：1楼0.8元/月/平方米；（3）电梯住宅：2楼-3楼1.00元/月/平方米；（4）电梯住宅：4楼（含4楼）以上1.2元/月/平方米；（5）商业用房：1.00元/月/平方米；（6）餐饮用房：1.50元/月/平方米……等内容。2016年8月16日，石棉县九州水天名城业主委员会与原告润馨物业公司签订《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》。该《合同》主要约定：委托管理期限为三年，自2016年8月16日起至2019年8月16日止。物业管理费的标准：（1）多层住宅（非电梯住宅）：0.5元/月/平方米；（2）电梯住宅：1楼0.7元/月/平方米；（3）电梯住宅：2楼-3楼0.9元/月/平方米；（4）电梯住宅：4楼（含4楼）以上1.1元/月/平方米；（5）商业用房：1.2元/月/平方米；（6）餐饮用房：1.50元/月/平方米。注：水天名城小区所有住户未在每年缴费期限内按时缴纳物业管理费的，逾期一律在以上收费标准的基础上增加0.1元/平米/月……。物业管理费用交纳时间及空置房管理费用1、物业服务费用按每陆（个月）交纳一次，业主应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务……等内容。本院认为:石棉县水天名城小区业主委员会成立后，其代表全体业主与原告润馨物业公司签订《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，业主委员会与原告润馨物业公司签订的物业服务委托合同，对全体业主均具有法律约束力。原告润馨物业公司根据《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》提供了物业服务，被告应按照合同约定交纳物业管理服务费。故对原告要求被告按照《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》约定的标准支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。虽然原告未与被告或者业主委员会签订2015年2月24日至2017年5月24日期间的物业服务合同，但原告润馨物业公司在上述期间内仍持续为水天名城小区提供物业管理服务，被告余勇军所有的房屋属于原告润馨物业公司管理的范围内，其享受了润馨物业公司的物业管理服务，原、被告之间形成事实上的物业管理服务关系。被告余勇军亦应按照业主委员会在此之前与润馨物业公司于2014年1月12日签订的《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》约定的1.2元/月/平方米标准向原告润馨物业支付2015年2月24日至2016年8月15日的物业管理费，并按业主委员会在此之前与润馨物业公司于2016年8月16日签订的《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》约定的1.1元/月/平方米标准向原告润馨物业支付2016年8月16日至2017年5月24日的物业管理费。故被告余勇军应支付2015年2月24日至2016年8月15日止的物业管理服务费为2577.16元，应支付2016年8月16日至2017年5月24日止的物业管理服务费为1239.16元，综上，被告余勇军应支付原告润馨物业公司2015年2月24日至2017年5月24日止的物业管理服务费为3816.32元。原告润馨物业公司作为被告余勇军所居住小区的物业管理者，应当对业主提出的合理意见积极予以采纳并对物业服务进行改进和整改，把管理工作落到实处。被告余勇军拒付物业管理费行为，不利于物业公司工作的开展，也不利于被告余勇军所住小区物业的管理。对被告余勇军提出原告物业服务不到位的一系列问题，被告余勇军可另寻解决途径，不属本案处理范围。据此，依照《中华人民共和合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告余勇军于本判决生效之日起十日内支付原告石棉县润馨物业服务有限公司从2015年2月24日起至2017年5月24日止的物业管理服务费3816.32元；二、驳回原告石棉县润馨物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由被告余勇军负担。该费已由原告预交，在本案执行时由被告一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  桑贵才二〇一七年七月十九日书记员  冯 欢