新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）新4002民初1027号原告：伊犁哈萨克自治州红旗幼儿园，住所地伊宁市。法定代表人：朱素芳，该园园长。委托代理人：王树友，伊宁市萨依布依街道办事处法律服务所法律工作者。委托代理人：王晓丽，住伊宁市。被告：伊宁市阿依乐美食会所，经营场所伊宁市。经营者：张勇，住伊宁市。委托代理人：高新民，新疆长信合律师事务所律师。委托代理人：崔菁，新疆长信合律师事务所律师。被告：ＸＸ，住伊宁市。委托代理人：张焱，伊犁州诚信法律服务所法律工作者。原告伊犁哈萨克自治州红旗幼儿园诉被告伊宁市阿依乐美食会所、ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伊犁哈萨克自治州红旗幼儿园的法定代表人朱素芳及该园委托代理人王树友、被告伊宁市阿依乐美食会所的委托代理人高新民、被告ＸＸ及委托代理人张焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伊犁哈萨克自治州红旗幼儿园诉称：2015年12月1日，原告与被告伊宁市阿依乐美食会所经营者张勇签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于伊毛红旗幼儿园院落（占地面积3848平方米）及全部房产（房屋面积1934平方米）整体出租给被告伊宁市阿依乐美食会所，用于餐饮、娱乐及文化经营活动，租赁期限为2015年12月1日至2016年12月1日，每年租金为271705元。合同签订后，原告按时将房屋及院落交付被告伊宁市阿依乐美食会所。现合同期满，被告伊宁市阿依乐美食会所未按时将房屋、院落交还原告，且至今未将部分房租支付原告。2017年1月，原告接到主管单位伊犁州教育局通知，将在该院落内重建幼儿园。原告告知两被告时得知被告伊宁市阿依乐美食会所已于2016年8月19日在未取得原告同意的情况下已将该房屋、院落承包给被告ＸＸ并签订房屋租赁协议。因房屋租赁合同明确约定未经原告同意，被告伊宁市阿依乐美食会所不得转租、转让、与其他人合伙经营，现被告伊宁市阿依乐美食会所已构成违约。被告ＸＸ在原告不知情的情况下在该院落内进行扩建，严重侵犯了原告的所有权和土地使用权，故诉至法院，请求判令：1、终止原告与被告伊宁市阿依乐美食会所于2015年12月1日签订的房屋租赁合同、被告伊宁市阿依乐美食会所返还租赁物；2、确认被告伊宁市阿依乐美食会所与被告ＸＸ签订的协议书无效，限令被告ＸＸ立即拆除违法所建房屋，若不立即拆除，我方拆除所需费用由被告ＸＸ承担；3、被告伊宁市阿依乐美食会所向原告支付3个月房屋租金67926.25元（自2016年12月1日至2017年2月28日，年租金271705元÷12个月×3个月）、支付违约金81511.5元（年租金271705元×30%），共计149437.75元；4、本案诉讼费由被告伊宁市阿依乐美食会所承担。被告伊宁市阿依乐美食会所辩称：1、原告要求终止合同是依据教育局文件，故我方同意终止合同；2、原告要求确认我方与被告ＸＸ签订的协议书无效，因与原告的诉讼请求无关，故该诉讼请求不应在本案中合并审理；3、我方同意支付3个月的房屋租金67926.25元。合同虽约定违约金，但约定的比例过高，请求根据法律规定适当减少为欠付3个月房屋租金的银行利息；4、我方在签订房屋租赁合同前给付原告财产保障押金9万元，9万元应当从租金里扣减。被告ＸＸ辩称：原告的诉讼请求暂时不能成立。本案存在两个法律关系：一是原告与被告伊宁市阿依乐美食会所的房屋租赁关系、二是两被告的转租合同关系，这两种合同关系主体不同、约定的权利义务及利益不同，不能合并审理，且我方已另案诉讼，本案应以该案的审理结果为依据，故我方当庭提出中止审理的申请。经审理查明：一、2012年10月30日，被告伊宁市阿依乐美食会所分两次向原告伊犁哈萨克自治州红旗幼儿园支付押金合计5万元。2015年12月1日，原告（甲方）与被告伊宁市阿依乐美食会所（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将其位于伊宁市伊犁河路201号伊毛红旗幼儿园院落（占地面积:3848平方米）及全部房产（房屋面积：1934平方米）整体出租给乙方开展餐饮娱乐及文化经营活动，该合同约定租赁期为一年，自2015年12月1日至2016年12月1日止；本合同签订即视为甲方交付租赁物，全年租金为271705元，年房屋租金在签订合同后十日内付清；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转包，以租赁物与他人合伙，设定抵押、担保；本合同终止，该房屋水暖电设施设备应保存完好移交甲方，其它装修、装饰物乙方自行拆除，房、院完好归还甲方......；在合同签订之时，乙方需向甲方交纳5万元财产保证押金，待合同期满后，财产无损毁丢失及违约行为，甲方则予以退还；如单方违约，违约方应承担一年总租金的百分之三十的违约金，并赔偿因违约给对方造成的一切损失；此前双方签订的房屋租赁协议书终止，双方无任何争议等。2016年8月19日，被告伊宁市阿依乐美食会所的经营者张勇（甲方）与被告ＸＸ（乙方）签订协议书，甲方将伊宁市阿依乐美食会所承包给乙方经营，约定承包首期3年，自2016年8月21日至2019年8月20日止，每年承包费为70万元等。该协议签订后，被告ＸＸ在此经营青枣湾美食会所。二、2017年2月9日，原告依据上级文件要求将其位于伊宁市伊犁河路201号房屋拟建为伊犁州红旗幼儿园伊毛社区分园，遂向被告伊宁市阿依乐美食会所送达房屋租赁合同期满不再续租通知书，主要内容为被告伊宁市阿依乐美食会所于2017年2月15日前将剩余租金21705元支付原告，自2016年12月1日，其与原告之间的房屋租赁合同因合同期满自行终止，要求其根据房屋租赁合同第二条约定于2017年3月1日前搬出位于伊宁市伊犁河路201号房屋并在期满日或期满日前交还钥匙等物品给原告指定人员，如逾期未搬离或未全部搬离，则原告默认房屋内剩余物品为遗弃物品，原告有权自行收回房屋并清理，原告对收回房屋并清理过程中所造成的任何财产损失不予赔偿。2017年2月13日，原告向被告ＸＸ送达通告，该通告内容为因伊犁州直学前三年免费教育”应建尽建”规划和建设任务需要，位于伊宁市伊犁河路201号原伊犁州红旗幼儿园分园院内将于2017年3月1日前拆除重建，截止2016年12月1日，伊犁州红旗幼儿园未就该分园与他人签订租赁合同，接此通告，凡未经伊犁州红旗幼儿园同意，任何人不得在伊宁市伊犁河路201号原伊犁州红旗幼儿园分园院内继续从事经营活动或其它建设行为，对除伊犁州红旗幼儿园财产以外的其它地上建筑物附着物、相关设施设备，请于本通告后15日内自行拆除搬离，逾期，后果自负。三、因被告ＸＸ逾期未从伊宁市伊犁河路201号伊毛红旗幼儿园院落内搬离，遂原告向本院申请先予执行，请求被告ＸＸ将其经营的青枣湾美食会所先行搬离该院落，担保人中华联合财产保险股份有限公司伊犁分公司向本院提供担保，并出具保单保函，本院作出（2017）新4002民初1027号民事裁定书，裁定ＸＸ即日起将所经营的青枣湾美食会所从位于伊宁市伊犁河路201号伊毛红旗幼儿园院落内搬离、案件申请费500元，由伊犁哈萨克自治州红旗幼儿园负担。后被告ＸＸ不服该裁定，向本院申请复议，本院经审查认为原告提出上述先予执行的申请符合法律规定，故作出（2017）新4002民初1027-1号民事裁定书，裁定驳回ＸＸ的复议请求，现原告已对先予执行裁定的内容申请强制执行，该执行案件尚在执行过程中。庭审中，原告认可其至今未向被告伊宁市阿依乐美食会所退还其交纳的押金5万元，被告伊宁市阿依乐美食会所同意支付原告3个月的房屋租金67926.25元，但认为该房屋租金中应扣减押金、请求按欠付3个月房屋租金的银行利息调整减少违约金、被告ＸＸ认可收到上述房屋租赁合同期满不再续租通知书。原告撤回第2项诉讼请求即确认被告伊宁市阿依乐美食会所与被告ＸＸ签订的协议书无效，限令被告ＸＸ立即拆除违法所建房屋，若不立即拆除，我方拆除所需费用由被告ＸＸ承担。现原告以被告伊宁市阿依乐美食会所未按期交还承租的院落及房屋、未经原告同意将该院落及房屋转租给被告ＸＸ为由诉至本院。上述事实，有当事人陈述、新疆维吾尔自治区行政事业单位资金往来结算票据、中华人民共和国国有土地使用证、公房产权证、房屋租赁合同、协议书、房屋租赁合同期满不再续租通知书、通告、照片等在案佐证，足以认定。本院认为：原告与被告伊宁市阿依乐美食会所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。本案中，原告主张终止其与被告伊宁市阿依乐美食会所于2015年12月1日签订的房屋租赁合同，因该房屋租赁合同约定的租赁期限至2016年12月1日届满，现原告已书面通知被告伊宁市阿依乐美食会所不再续租，故该合同已于2016年12月1日终止，原告无需就终止合同进行主张，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；原告主张被告伊宁市阿依乐美食会所返还租赁物，现因租赁期限届满，被告伊宁市阿依乐美食会所理应按照合同约定将其承租的位于伊宁市伊犁河路201号伊毛红旗幼儿园院落及全部房屋返还原告，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持；原告主张被告伊宁市阿依乐美食会所支付3个月的房屋租金67926.25元（自2016年12月1日至2017年2月28日），因被告伊宁市阿依乐美食会所于房屋租赁合同期限届满后未向原告返还租赁院落及房屋，理应向原告支付超期占用该租赁物期间的房屋租金，被告伊宁市阿依乐美食会所辩称其同意支付67926.25元，但应扣减押金，因原告认可收取押金5万元且未予退还，故本院认定被告伊宁市阿依乐美食会所向原告支付3个月的房屋租金17926.25元（67926.25元-5万元）；原告主张被告伊宁市阿依乐美食会所支付违约金81511.5元（年租金271705元×30%），因被告伊宁市阿依乐美食会所未经原告同意将其承租的房院转租给被告ＸＸ，房屋租赁合同期满后，被告伊宁市阿依乐美食会所又未按约将租赁物返还原告，理应承担违约责任，因合同约定违约金为年总租金的30%，但因被告伊宁市阿依乐美食会所请求按照欠付3个月房屋租金的银行利息调整减少违约金，原告亦未提供证据证实其实际损失，故本院认定违约金为20377.88元（欠付3个月房屋租金67926.25元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告伊宁市阿依乐美食会所于本判决生效之日起三日内向原告伊犁哈萨克自治州红旗幼儿园返还其承租的位于伊宁市伊犁河路201号伊毛红旗幼儿园院落及全部房屋；二、被告伊宁市阿依乐美食会所于本判决生效之日起三日内一次性向原告伊犁哈萨克自治州红旗幼儿园支付3个月的房屋租金17926.25元（自2016年12月1日至2017年2月28日）；三、被告伊宁市阿依乐美食会所于本判决生效之日起三日内一次性向原告伊犁哈萨克自治州红旗幼儿园支付违约金20377.88元；四、驳回原告伊犁哈萨克自治州红旗幼儿园的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3288元，减半收取1644元，由原告伊犁哈萨克自治州红旗幼儿园负担1223元、被告伊宁市阿依乐美食会所负担421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 董 文二〇一七年七月二十八日书记员 马丽娜