江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初781号原告：李圣武，男，1976年12月17日，汉族，农民，住东海县。原告：赵大荣，女，1977年12月15日生，汉族，农民，住东海县。二原告共同委托代理人：孙传龙、李颖，江苏华天人律师事务所律师。被告：陈小四，男，1969年7月15日生，汉族，农民，住东海县。委托代理人：李海芹，上海同脉律师事务所律师。原告李圣武、赵大荣与被告陈小四农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2017年3月9日、3月28日公开开庭进行了审理。原告李圣武、赵大荣及其委托代理人孙传龙，被告陈小四的委托代理人李海芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李圣武、赵大荣向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付购房款18万元及逾期利息；2.判令被告支付原告垫付的土地租金5786元；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2016年4月2日，被告购买原告位于桃林镇××号房屋，并于当日签订书面《房屋买卖合同》，约定出卖房屋包括“后院房屋，后院土地的转租权一并转给乙方，后续交桃北村的土地租金由乙方全部承担”，价款128万元，合同签订前付10万元，合同签订日付50万元，2016年5月10日前余款68万元一次性付清，如有违约，违约方应支付房款总额的30%违约金。合同签订后，原告依约交付了涉案房屋及相关土地，但被告仅支付前两笔房款共60万元，对约定应于2016年5月10日前支付的款项一直拖延不付，经原告催要，才陆续支付了50万元，至今尚欠18万元不付，对原告缴纳的土地租金也不愿承担。原告认为，被告长期拖欠购房款及土地租金，已构成违约，依法应承担支付剩余房款及逾期利息的责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告陈小四辩称：一、原被告之间签订的房屋买卖合同中涉及后院土地租赁权部分，明显显失公平。2016年4月2日原被告双方签订房屋买卖合同时，中间介绍人及原告方明确说明主房屋是90万，院墙后面的场地是38万,总价128万。（即该合同第一条第二款中的：包括后院土地的转租权一并转给乙方，后续交桃北村的土地租金由乙方全部承担。）签订合同时原告说该涉案租赁土地被告（乙方）可以永久使用，原告（甲方）的父亲（赵元洪）负责与桃林镇桃北村民委员会签订租赁合同，土地租金由被告承担。合同签订前被告付款10万给原告，签订合同的当日被告付款50万给原告。后当被告问原告要其与村委会签订的土地租赁合同时，原告迟迟不交给被告，被告此时才没有按时缴纳余款，但因为是熟人也陆续付了其余款项，只留了18万元，等到原告把原告方与桃北村委会签订的用地租赁合同给被告再付；被告在使用该涉案租赁土地时原告的邻居与原告家发生矛盾，被告此时才知道原告的父亲赵元洪与桃林镇桃北村委会只签订了2年的临时用地租赁合同（2016年7月9日至2018年7月9日）；也就是说被告花了38万元买了两年零三个月的土地租赁权，而该块土地的实际租赁费为每年2893元。由此可见，原被告双方之间所签订的合同中涉及该地块的租赁权与被告购买该地块租赁权的价钱明显显失公平，明显违反民法通则的公平原则（《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”）双方之间的权利及义务明显不对等。二、《中华人民共和国民法通则》第59条规定，对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。《中华人民共和国合同法》第54条规定:“在订立合同时显失公平的”,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。而《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条规定:一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。我国合同法没有明确规定显失公平合同的概念,应当认为,最高人民法院的司法解释对合同法同样适用。所谓显失公平的合同,是指在双方、有偿的民事行为中，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验等，致使双方当事人的权利与义务明显不对等，使另一方遭受重大不利的合同。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》(试行)第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。综上，原被告之间所签订的房屋买卖合同中涉及的后院土地转租权内容明显违反《中华人民共和国民法通则》的相关法律规定，原告的诉求不应受到法律保护，请求法院依法予以驳回；另外被告保留另外起诉要求撤销或者变更该合同的权利。对于土地租金，如果原告在2018年7月9号后继续与桃林镇桃北村委会签订临时用地租赁合同这部分费用我们正常交付。原告举证的房屋买卖合同复印件一份、临时用地出租合同复印件一份、原被告方东海县××××村村出具的保证书各一份，经庭审质证，本院予以确认。原告举证的2016年7月13日赵元洪向村委会交纳租金5780元的收据复印件、2013年5月17日赵元洪交纳租金5780元的收据复印件各一份及信访回复复印件一份，原告虽未举证证据原件，但被告认可租金是事实，本院予以确认。被告举证的房屋买卖合同、东海县人民法院（2016）苏0722民初7664号民事判决书、临时用地出租合同书，经庭审质证，本院对其真实性予以确认。被告举证的照片及视频，真实性本院予以确认，但其证明观点本院不予确认。被告举证的解除土地转租协议书照片，原告不认可，该协议没有当事人签名，不是证据原件，本院不予采信。原告提供的证薛某龙出庭拟证明原被告买卖房屋的价款128万元，其中前面房屋90万元，后面场地38万元，但证人所了解的情况发生在原被告签订合同之前，房屋买卖合同中并未约定场地的价格，且赵元洪和赵丽娟（陈小四配偶）在东海县××××村村出具的保证书中均保证只是购买房屋及转租土地，不存在买卖集体土地关系，因此证人的证言与原被告的买卖合同及赵元洪、赵丽娟的保证内容相矛盾，因此薛某龙拟证明的观点本院不予采信。经审理本院确认如下事实：2016年4月2日，原被告签订《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容为：由被告陈小四购买原告位于东海桃林镇××号号房屋，房屋建筑面积256.99平方米，套内面积256.99平方米，包括后院房屋，后院土地的转租权一并转给被告，后续交桃北村的土地租金由被告全部承担。双方商定价款128万元，合同签订前已付10万元，合同签订之日付50万元，2016年5月10日前余款68万元一次性付清。如有违约，违约方应支付房款总额的30%违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，并办理房屋过户登记手续。被告又支付房款50万元，尚欠房款18万元未付。关于合同上所记载的后院土地转租权，原告父亲赵元洪东海县××××村村委会签订《临时用地出租合同书》，由赵元洪租用该土地，租赁期限为2年，自2016年7月9日至2018年7月8日，赵元洪一次性缴纳租金5786元。该土地赵元洪及原告均同意转租给被告使用，被告在实际使用该土地，但被告未向原告或赵元洪缴纳租金。本院认为：原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已经按照约定交付房屋并将办理过户手续，被告未按照合同约定付清购房款，系违约行为，应承担违约责任。因此原告主张被告支付剩余购房款180000元的诉讼请求本院予以支持。被告没有按照合同约定的期限即2016年5月10日前付清购房款，应支付逾期利息，因此原告主张逾期利息的请求本院予以支持，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，应按年利率6%计算逾期利息。原告主张的租金5786元，因租金缴纳人为赵元洪，该土地的承租人也为赵元洪，且该土地租赁关系与本案房屋买卖合同关系不属于同一法律关系，故对原告的该项主张本院不予支持。被告辩称与原告签订的房屋买卖合同显失公平、重大误解，但未举证证明，本院不予采信。被告辩称购房款中有90万元是购房款、有38万元是场地款，所举证据不足以证明其观点，本院不予采信。被告辩称因原告未将后院场地转租权变更到其名下，所以没有支付剩余购房款，但合同约定的是后院转租权一并转让给被告，原告及赵元洪均同意将该土地转租给被告，被告已经实际使用该土地，因此被告以原告未将该土地租赁权变更至其名下为由拒绝付款，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈小四于判决生效后十日内支付原告李圣武、赵大荣购房款180000元及逾期利息（自2016年5月11日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2008元，减半收取1004元，由被告陈小四负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2008元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账44×××944。审判员  陆洪远二〇一七年七月十五日书记员  晏宇腾