山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终1315号上诉人（原审原告）:范庆芬，女，1972年7月28日出生，汉族，无业，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：董俊杰，山东明镜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨衍明，男，1957年1月6日出生，汉族，无业，现住莱芜市莱城区。委托诉讼代理人：张祥锋，山东鲁盈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：淄博玖易房地产代理有限公司，住所地淄博市张店区联通路123甲4号。统一社会信用代码：91370303786116071L。法定代表人：姜小飞，总经理。委托诉讼代理人：王磊，山东联亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旺，山东联亨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李伟，女，1984年4月9日出生，汉族，无业，现住莱芜市莱城区。被上诉人（原审被告）：杨庆伟，男，1984年4月5日出生，汉族，无业，现住莱芜市莱城区。上诉人范庆芬、杨衍明、淄博玖易房地产代理有限公司因与被上诉人李伟、杨庆伟房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2012）张民初字第1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范庆芬的委托诉讼代理人董俊杰，上诉人杨衍明的委托诉讼代理人张祥锋，上诉人淄博玖易房地产代理有限公司（以下简称玖易公司）的委托诉讼代理人王磊、张旺，被上诉人李伟、杨庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范庆芬上诉请求：撤销原判，依法改判杨衍明、李伟、杨庆伟协助履行将涉案房产确权给范庆芬的合同义务。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。莱城区法院于2011年3月29日将财产保全裁定书送达给杨衍明等人，上诉人与被上诉人进行涉案房产交易时并不知道被起诉以及房产被查封的有关情况。原审判决违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条的规定。依据该规定，本案所涉的莱城区法院财产保全裁定，在上诉人签订购房合同时，没有发生法律效力，该裁定不能否定购房合同的有效性。原审认定涉案购房合同没有生效错误。杨衍明辩称，我方认为上诉人范庆芬所称的在签订本案房屋买卖合同时双方均不知房屋被法院查封及莱城区法院查封涉案房产的裁定不能否定房屋买卖合同效力的主张正确，但其上诉提到的莱城区人民法院于2011年3月29日将涉案房产的查封裁定送达给上诉人及被上诉人不对，该裁定至今未向上诉人及被上诉人送达。玖易公司无答辩意见。李伟、杨庆伟辩称，同杨衍明的答辩意见。杨衍明上诉请求：撤销一审判决，认定涉案三方签订的房屋买卖合同合法有效；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定三方签订的房屋买卖合同并未生效错误。上诉人至今没有收到莱城区法院对涉案房屋的查封裁定，莱城区法院的查封行为并未发生法律效力，当然也不能影响上诉人与被上诉人所签合同的效力。二、双方已实际履行房屋买卖合同。涉案房屋已交付范庆芬，范庆芬也已入住，且支付大部分购房款，所欠9万元房款其应尽快支付。三、一审未判决上诉人承担责任，但要求上诉人承担案件受理费、保全费共计18998元不合理。范庆芬辩称，对于还欠9万元的房款有异议。至今房屋尚未落实产权，与杨衍明等人的违约行为有关系，是否支付9万元房款属于另案处理，不同意支付9万元。玖易公司辩称，对杨衍明上诉的事实理由的第一、二部分无异议。我方认为杨衍明有过错，应适当承担案件受理费。杨庆伟、李伟辩称，同意杨衍明的上诉意见。玖易公司上诉称：撤销一审判决，依法改判上诉人不退回中介费、改合同费32000元，不承担本案诉讼费；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。第一，上诉人对于房屋的查封情况没有审查义务。根据三方签订的房屋买卖合同，上诉人的合同义务是介绍房源、办理该房产合同更名手续，并未约定上诉人对于房屋的查封情况具有审查义务。上诉人并非公检法机关，无权到房管部门查询查封情况，一审判决将此认定为上诉人的义务没有法律依据。第二，杨衍明、李伟违反合同义务导致本案发生。根据房屋买卖合同的相关条款，杨衍明、李伟负有如实告知义务，并保证没有权属纠纷，现其违反了上述义务应承担相应的法律责任。第三，上诉人不应返还中介费。虽然上诉人在一审庭审过程中曾愿意返还中介费及改合同费以弥补范庆芬的损失，但在范庆芬当庭表示还要向我公司主张赔偿经济损失的情况下，我公司当即表示不同意返还中介费及改合同费。本案并非因我公司导致合同不能履行，依据合同约定，中介费不退，范庆芬可要求违约的杨衍明、李伟承担。第四，上诉人不应返还改合同费用。上诉人已按照合同约定将改合同费用转交给开发商，并在规定时间内办理完改合同事宜，履行了合同义务，范庆芬无权要求我公司返还改合同费用。二、一审对于诉讼费的判决违反规定。一审判决未能明确各被告承担诉讼费的具体数额。案件受理费是按照1022000元标的计算，即对范庆芬要求协助履行确权的合同义务的诉求是按照99万元的房屋总价计算，该诉求标的远超过要求上诉人返还中介费等32000元的诉求，一审判决上诉人共同承担第一项诉求的诉讼费用没有法律依据，有悖公平。范庆芬的诉讼请求中也并未要求上诉人承担诉讼费用。范庆芬辩称，第一，玖易公司对涉案房产是否被查封有审查义务，作为房产中介职责要求就是对需交易房产产权是否存在或者产权是否有瑕疵进行审查。第二，因为我方主张房屋买卖合同有效，合同继续履行所以不存在改合同等费用的退费问题。杨衍明辩称，第一，房屋买卖合同签订时，杨衍明、杨庆伟、李伟，包括范庆芬均不知道涉案房屋被法院查封，杨衍明、李伟至今未收到莱城区法院对涉案房屋查封的裁定。玖易公司称杨衍明及李伟未履行如实告知义务及违反合同约定不成立。第二，根据三方签订的房屋买卖合同第6条约定，房屋的过户手续是由玖易公司承诺办理事项。作为承诺具体办理过户手续事项的玖易公司事先审查需要过户的房屋是否有被查封的事项是应尽的义务。第三，我方认为，一审法院针对范庆芬的诉请收取的案件受理费明显过高，不合规定。杨庆伟、李伟辩称，同意范庆芬、杨衍明的答辩意见。范庆芬向一审法院起诉请求：判令杨衍明、李伟、杨庆伟协助履行将张店区黄金国际小区C15-1-1801号房地产确权给原告范庆芬的合同义务；2、判令玖易公司返还中介费等32000元；被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告提供其与被告杨衍明、李伟于2011年1月6日签订的房屋买卖合同（内容为原告以99万元购买被告杨衍明、李伟位于张店区黄金国际C区15号楼011801号，总建筑面积175.72平方米；1月20日付款90万元，尾款9万元至办理完合同变更并撤销原合同之日支付；被告玖易公司保证在相关部门承诺的工作时间内办理完过户、改合同、贷款相关手续，由原告支付中介费12000元等）一份，证明双方之间就涉案房屋达成买卖合约的事实；收到房款证明一份，证明原告在2011年1月11日依约向被告杨衍明、玖易公司支付购房款90万元的事实；购房发票一份，证明诉讼双方签订房屋买卖合同之后，房屋开发商山东黄金地产有限公司淄博分公司为原告更改了合同，开具了发票的事实，时间为2011年1月17日，金额为794957元（是备案合同的价格）；收据三份，证明玖易公司收取原告中介费12000元、改合同费20000元即本案诉请返还款项32000元的事实。被告杨衍明、李伟、杨庆伟对买卖合同无异议，提出合同总房款为99万元，截止目前原告还欠9万元房款；对收到房款证明及购房发票无异议；提出收据三份中费用与三被告无关。被告玖易公司对证据真实性均无异议，提出需要说明的是改合同费2万元是由玖易公司收到后转交给山东黄金地产有限公司淄博分公司，并不是其收取，而且已协助双方办理完改合同事宜；在合同第9条卖方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，但在本案的合同履行中，出现了纠纷并造成了涉案房屋的查封及合同没有履行完毕，该违约责任应由卖方来承担，且按照合同约定，中介费用应由违约方来支付，但为了弥补原告的损失，玖易公司愿意返还中介费，并且补偿原告支付的改合同费用2万元。原审法院从中国裁判文书网上下载的（2014）莱中民一终字第44号民事判决书（上诉人为原告，被上诉人为韩成建，上诉人因案外人执行异议之诉一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2013）莱城民初字第1488号民事判决，，提起上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判）一份。原告对证据真实性无异议，提出情况属实，但是该判决书存在问题，原告正在通过相关途径依法申诉。被告杨衍明、李伟、杨庆伟对证据真实性无异议，提出认可原告的观点。被告玖易公司对证据真实性无异议，对原告陈述也无异议。原审法院从房管部门调取的涉案房屋查档证明，记载涉案房屋于2010年12月22日被莱城区人民法院（2010）莱城民初字第2564号案查封；于2012年12月18日被莱城区人民法院（2011）莱城执字第788号查封；于2012年5月30日被张店区人民法院（2012）张民初字第1652号查封；现在三案继续查封着涉案房屋。原、被告对该证据均无异议。原告提出被告杨衍明、李伟是涉案房屋备案合同的出卖人，被告杨庆伟是被告杨衍明的儿子，涉案房屋实际是被告李伟、杨庆伟的夫妻共同财产；出现问题后，也主要是被告杨庆伟与原告进行了协商；原告对玖易公司的诉讼请求是基于实现合同目的为基础，若不能实现合同目的，原告保留向玖易公司主张赔偿经济损失的权利。被告杨衍明、李伟、杨庆伟提出被告杨衍明不光是合同上的购买人也是实际的共有权人；签订完买卖合同办理过户手续时发现涉案房产被查封后，被告杨衍明也是积极主动的找法院处理；被告杨衍明、李伟于2010年9月份委托被告玖易公司代为销售涉案房产。被告玖易公司对原告陈述房产共有无异议；提出原告保留此权利另行主张赔偿的话，玖易公司不同意返还中介费及改合同费32000元；如再主张时另行协商；对被告杨衍明、李伟、杨庆伟陈述关于三人共有无异议，具体什么时间委托的，代理人不清楚。一审法院认为，涉案房产于2010年12月22日被莱芜市莱城区人民法院（2010）莱城民初字第2564号案件查封，而原告与被告于2011年1月6日签订的房屋买卖合同，是在莱芜市莱城区人民法院查封后签订的，且原告对涉案房产提出执行异议后，已被法院驳回，该判决书已生效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，原告与被告杨衍明、李伟、杨庆伟、玖易公司于2011年1月6日签订的房屋买卖合同并未生效，故原告要求判令被告杨衍明、李伟、杨庆伟协助履行将张店区黄金国际小区C15-1-1801号房地产确权给原告范庆芬的合同义务的诉讼请求，证据不足，不予支持。被告玖易公司在双方签订房屋买卖合同时，未完全尽职履行审查义务，其无权收取原告的相关费用，故原告要求被告玖易公司返还中介费、改合同费用等32000元，被告玖易公司亦同意返还，故该诉讼请求，应予支持。综上，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百零六条、第一百一十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告淄博玖易房地产代理有限公司于判决书生效后十日内退回原告范庆芬中介费、改合同费等共计32000元；二、驳回原告范庆芬的其他诉讼请求。案件受理费13998元，保全费5000元，共计18998元，由被告杨衍明、李伟、杨庆伟、淄博玖易房地产代理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人范庆芬提交韩成建诉杨衍明等人的起诉状、韩成建财产保全申请各一份，证明杨衍明、杨庆伟、李伟等人在莱城区法院被起诉的事实；提交民事裁定书，证明莱城区法院查封涉案房产的裁定作出时间是2010年12月14日；提交送达回证一份，证明莱城区法院将上述裁定书送达给淄博市房管局的时间是2010年12月22日；提交送达回证一份，证明向杨庆伟、李伟、杨衍明送达包括上述裁定书在内的诉讼材料的送达回证的签收人是与本案无关的案外人，代收时间是2011年3月29日，该送达无效，莱城区法院的查封裁定对本案的房屋买卖合同没有法律约束力。杨衍明对范庆芬提交的上述证据的真实性无异议，但主张上述诉讼材料至今未收到。玖易公司对证据的真实性均无异议，认为民事裁定书中已明确查封对象为涉案房屋，不排除上诉人杨衍明与韩成建串通的可能性。杨庆伟、李伟的质证意见同杨衍明的质证意见。杨衍明提交莱城区人民法院送达回证一份，证明杨衍明、杨庆伟、李伟未收到韩成建起诉的裁定书及传票，该证据推翻了玖易公司所称的杨衍明与韩成建串通的观点。范庆芬对上述证据的真实性无异议。玖易公司对证据的真实性无异议。杨庆伟、李伟认可杨衍明的举证。本院经审查认为，各方当事人对范庆芬、杨衍明提交的证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院二审审理查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。本院认为，范庆芬在与杨衍明、李伟以及玖易公司签订房屋买卖合同后，按照合同约定支付了房屋价款，后开发商向其出具了购房发票并将涉案房屋交付范庆芬使用，在本案审理过程中，也未有证据证明涉案房屋买卖合同的签订存在恶意串通等情形，范庆芬应为善意买受人。但范庆芬在与杨衍明、李伟签订房屋买卖合同后，又另行与开发商签订了购房合同，购房发票的开具及房屋的交付等均是开发商按照其与范庆芬签订的购房合同履行，现范庆芬应当依照其与开发商签订的购房合同向开发商主张相应的权利，故其要求杨衍明、李伟、杨庆伟协助履行将涉案房屋确权的合同义务没有事实及法律依据。玖易公司与杨衍明、李伟、范庆芬签订的房屋买卖合同约定由玖易公司办理房屋合同的变更事宜，自签订合同之日起45个工作日内合同撤销完毕。经查，涉案购房合同虽在开发商处由范庆芬重新与开发商签订了购房合同，但在房管部门备案的合同并未进行更名，备案房产档案查档证明中显示的备案人仍为杨衍明，故玖易公司的上述更名义务并未全面履行完毕。鉴于玖易公司已促成双方签订合同，改合同费用也已经交给开发商，故酌情判令玖易公司返还中介费7000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淄博市张店区人民法院（2012）张民初字第1652号民事判决第二项，即：驳回原告范庆芬的其他诉讼请求。二、变更淄博市张店区人民法院（2012）张民初字第1652号民事判决第一项为：上诉人淄博玖易房地产代理有限公司于本判决生效后十日内退回原告范庆芬中介费7000元。三、驳回上诉人范庆芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13998元，由淄博玖易房地产代理有限公司负担50元，范庆芬负担13948元；保全费5000元，由范庆芬、淄博玖易房地产代理有限公司均担。二审案件受理费13398元，由淄博玖易房地产代理有限公司负担50元，范庆芬负担13348元。本判决为终审判决。审判长  戴永成审判员  杨继生审判员  王 娜二〇一七年七月七日书记员  刘 瑜