陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终8075号上诉人（原审被告）陕西班博材料新技术有限公司。法定代表人：戴其康。委托诉讼代理人：杨旻。被上诉人（原审原告）陈庆华。委托诉讼代理人：李大年。委托诉讼代理人：于洪跃。被上诉人（原审原告）董啸尘。委托诉讼代理人：李大年。委托诉讼代理人：于洪跃。上诉人陕西班博材料新技术有限公司（以下简称班博公司）因与被上诉人陈庆华、董啸尘商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人班博公司之委托诉讼代理人杨旻、被上诉人陈庆华和董啸尘之委托诉讼代理人李大年、于洪跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。班博公司上诉请求：上诉请求：1、撤销一审判决，依法予以改判或发回重审。2、诉讼费用由陈庆华负担。事实及理由：1、双方签订的《产业用房买卖合同》属无效合同，一审法院未能正确认定合同效力，是造成案件错判的直接原因。2、一审法院判令班博公司向陈庆华交付房屋，目前实际上根本无法履行，进一步印证了案涉《产业用房买卖合同》的无效性。请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。陈庆华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，判决正确。二审法院应依法驳回班博公司的上诉请求，维持一审判决。陈庆华向一审法院起诉请求：请求判令班博公司按照合同约定向其交付房屋及地下车库，并赔偿迟延交付房屋违约金206000元，案件受理费由班博公司承担。一审法院认定事实，陈庆华、董啸尘与班博公司于2009年4月25日签订合同编号为Y08030055号产业用房买卖合同。合同标明出卖人以出让方式取得位于西安市××新区××路××编号××（××）-6的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为西高科技国用（2005）第84079号，房屋基本情况约定，买受人购买的产业用房为合同第一条规定的项目中的第6幢2单元1层212号。该房用途为产业用房，框架结构，层高6米，建筑面积共102.89平方米；计价方式及价款约定，按套计算产业用房价款为975000元（不含车位款90000元）；对付款方式及期限约定，分期付款（含车位款90000元）：合同签订时首付款计人民币850000元；约定房屋交付期限出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，提供验收备案表并签署房屋交换单，将符合本合同约定的产业用房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已缴房屋价款万分之一的违约金。双方合同还作了其它约定。同日，双方还签订了地下1层车位买卖合同，约定车位层高大于2.4米的钢混结构，车位90000元与总房款一起作分期，班博公司应于2010年6月30日之前将车位交付陈庆华、董啸尘，车位规格按国家标准执行，车位具体位置于车库完工后按合同签订顺序选择。另查，于2010年5月17日班博公司向相关行政部门补交了土地出让金，班博公司于2010年7月13日取得位于西安市××新区××路××编号××西高科技国用（2005）第84079号地块的土地用途变更后的土地使用权证，2011年3月25日取得商品房预售许可证。陈庆华、董啸尘于2016年年底将班博公司诉至一审法院，起诉的事实与一审法院已于2012年12月13日作出（2012）雁民初字第03341号民事判决书基本一致。据陕西省工商行政管理信息中心提供的公司基本情况记载2009年8月6日陕西精益新材料技术有限公司变更为班博公司。上述事实有：产业用房买卖合同、收据、土地使用权证、西安市商品房预售许可证、土地出让金专用票据、宣传广告、（2012）雁民初字第03341号民事判决书以及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。一审法院认为，陈庆华、董啸尘与班博公司2009年4月25日签订的产业用房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，虽然在合同签订时，土地用途是工业用地，但班博公司在该土地上却进行了住宅商品房屋开发与销售，虽有不符合土地用途的开发行为，后经土地用途变更，改变了不当的商品房开发行为，取得了商业金融用地使用权并且取得了商品房预售许可证。使原有的不当开发与销售性质消失。现已不存在违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方所签的房屋买卖合同合法有效。双方合同中使用的产业用房概念是班博公司为了规避其违规开发和销售行为而独创。根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》：“合同名称与合同内容不一致的，应根据合同约定的权力义务内容确定合同性质”的规定，本案争议之合同性质应认定为商品房买卖合同。对于合同形式上存在的瑕疵，班博公司有义务与陈庆华、董啸尘进行完善规正，以便合同的实际履行。陈庆华、董啸尘已按合同约定履行了自己的付款义务。根据《合同法》第8条、第60条依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同签订后班博公司所收陈庆华、董啸尘购房款已达到合同约定的交房条件，但班博公司未能按照合同约定在2009年12月31日前向陈庆华、董啸尘履行交房义务，而班博公司主张其2010年10月28日已通知陈庆华、董啸尘收房，并提供2010年10月28日三秦都市报予以证明其“锦业76”交房公告即由班博公司开发建设的“锦业76”项目于2010年10月28日已具备交付条件。即“我公司即日起根据合同约定的告知方式逐一安排业主携带相关文件前往“锦业76”销售中心办理入伙手续”。陈庆华、董啸尘主张班博公司通知收房最早时间应2012年4月10日，并提供关于要求补足房款并尽快办理收房手续的通知其中记载：尊敬的“锦业76”6-212号房陈庆华业主，我司再次郑重通知你尽快补足应缴房款319023元，并办理房屋交付手续。根据本合同附件一补充协议1，“本合同约定的所有的通知、告知均以书面形式为准，出卖人在7日内书面形式无法通知、告知买受人的、出卖人以报纸公告的形式发出通知、买受人在7日内仍未做出答复的，视买受人已被通知、告知。”之约定，班博公司至今不能提供其在2010年10月28日三秦都市报公告之前已书面通知、告知过陈庆华、董啸尘收房的任何有效证据。所以对班博公司主张2010年10月28日已交房的意见，依法不予支持。故对陈庆华、董啸尘主张赔偿迟延交付房屋违约金诉讼请求，依法予以支持；但班博公司在通知陈庆华、董啸尘收房交付尾款时并要求陈庆华、董啸尘交付因变更土地用途所增加的土地出让金，对陈庆华、董啸尘是否应交付因变更土地用途所增加的土地出让金，双方无法达成一致意见。根据合同约定该尾款是在交房时交付的约定，因陈庆华、董啸尘无证据证明陈庆华、董啸尘在收到收房通知后向班博公司缴纳尾款，班博公司有拒收的行为，所以不能说明陈庆华、董啸尘已尽了履行缴纳尾款的义务行为，故对陈庆华、董啸尘要求班博公司承担收到要求补足房款并尽快办理收房手续的通知（2012年4月10日）后违约责任支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。关于班博公司在答辩中的抗辩所说的因土地用途变更，引起土地出让金的调整，依据原合同约定不能交付房屋的抗辩理由不能成立。一是根据法律规定，合同当事人在履行合同中，在原合同没有变更的情况下，双方均应以原合同履行各自的合同义务；二是商品房买卖合同签订后，班博公司办理变更土地用途手续，是其为自己履行合同义务和整个房地产开发业务所必须的，否则班博公司不能保证其与陈庆华、董啸尘所签订的房屋买卖合同中所负义务的履行。所以，由此引起的后续支出自然是应当由班博公司自己承担。陈庆华、董啸尘与班博公司间房屋买卖合同的标的物是房屋而不是土地，按照房地产开发相关法律、法规规定，只要房屋设计结构没有发生变化，合同约定的价款就不能发生改变。除房屋之外的其它变化所产生的后果均与合同约定的房价无关。所以在房屋买卖合同签订后，班博公司为履行合同约定的义务所从事的一系列行为都是其房地产开发业务的继续，班博公司不能以任何借口和方式强行要求陈庆华、董啸尘为其的房地产开发行为另行承担合同之外的义务和责任。班博公司在合同标注的地块上，一开始进行的就是住宅商品房开发和销售，这种开发行为不是在土地用途变更后随即才相应作出的改变，土地用途变更只是班博公司所已进行的住宅商品房开发行为合法化。因此，与双方合同约定的已出售房屋的价格无关。因此，班博公司不能以土地用途变更，土地出让金调整为由，要求陈庆华、董啸尘在合同约定的购房价款之外另行增加付款义务的辩称意见，不予采纳。所以对陈庆华、董啸尘要求班博公司按照合同约定向其交付房屋及地下车库的诉讼请求，依法予以支持。对陈庆华、董啸尘表示在班博公司向其交付房屋及车库时愿向班博公司支付剩余房款尾数，依法予以准许。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第8条、第60条、第107条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第18条，最高人民法院法《关于审理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条、第2条、第3条之规定判决如下：一、被告陕西班博材料新技术有限公司（原陕西精益材料新技术有限公司）于本判决生效之日起10日内向原告陈庆华、董啸尘交付位于西安市××新区××路××编号××（××）-6地块上建筑的第6幢2单元1层212号房屋以及地下1层层高大于2.4米的车位一个。二、被告陕西班博材料新技术有限公司（原陕西精益材料新技术有限公司）于本判决生效之日起10日内向原告陈庆华、董啸尘支付逾期交付房屋违约金。（以850000为基数，利率为每日万分之一，时间从2010年1月1日至2012年4月10日止）。如果被告未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈庆华、董啸尘其余诉讼请求。案件受理费15429元，由原告陈庆华、董啸尘承担2429元，由被告陕西班博材料新技术有限公司（原陕西精益材料新技术有限公司）承担13000元，鉴于案件受理费原告陈庆华、董啸尘已预交，故被告将承担的案件受理费13000元于本判决生效之日起10日内直接支付给原告陈庆华、董啸尘。本院二审期间，双方当事人未提交证据，且双方当事人均表示对一审判决认定事实无异议。结合双方当事人一审举证和一、二审庭审陈述等情况，本院认定事实如下：二审认定事实和一审判决认定事实一致。本院认为，关于案涉合同性质问题，2009年5月11日，双方当事人签订了案涉《产业用房买卖合同》。签订合同时，虽然土地用途为工业用地，但是该土地于2010年7月31日已变更为商业用地，班博公司并于2011年3月25日获得的商品房预售许可证，现已不存在违反法律、行政法规的强制性规定。从合同内容看，案涉《产业用房买卖合同》的性质实为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。至于《产业用房买卖合同》中使用的产业用房一词，系班博公司当初为规避其违规开发和销售而独创的。对于该合同形式上存在的瑕疵，班博公司有义务与陈庆华、董啸尘进行完善和规正。现陈庆华、董啸尘已按照合同约定履行了付款义务。班博公司也应按照合同约定交付房屋。双方约定的交房日期为2009年12月31日前。班博公司在一审诉讼中提供的证据不足以证明其已按照双方合同约定的方式履行了通知陈庆华、董啸尘之收房义务。因此，班博公司主张其于2010年10月28日已经交房的事实不能成立，从而，对陈庆华、董啸尘主张赔偿迟延交付房屋违约金的请求应予支持。鉴于班博公司于2012年4月10日向陈庆华、董啸尘送达了收房通知，故一审法院判决班博公司支付陈庆华、董啸尘2012年4月10日前的违约金于法于理有据。关于班博公司认为因为土地用途变更，其缴纳了土地出让金，现陈庆华、董啸尘应缴纳相应的土地出让金一节。班博公司在合同标注的地块上，一开始进行的就是住宅商品房开发和销售，这种开发行为不是在土地用途变更后随即才相应作出的改变，土地用途变更只是班博公司对已进行的住宅商品房开发行为合法化。因此，与双方合同约定的已出售房屋的价格无关。同时，班博公司办理变更土地用途手续，是其为自己履行合同义务和整个房地产开发业务所必须的，否则班博公司不能保证其与陈庆华、董啸尘所签订的房屋买卖合同中所负义务的履行。所以，由此引起的后续支出自然是应当由班博公司自己承担。且双方也未在合同中约定陈庆华、董啸尘应在后期缴纳土地出让金。故班博公司要求陈庆华、董啸尘缴纳土地出让金的理由不能成立，本院不予采信。所以，一审判决班博公司向陈庆华、董啸尘交付房屋和地下车库正确，应予维持。综上所述，班博公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15429元，由上诉人陕西班博材料新技术有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王吉利审 判 员  任 蕾代理审判员  姬 钊二0一七年七月月十三日书 记 员  周媛媛