四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川14民终444号上诉人（原审被告）：四川众志房地产开发有限公司。住所地仁寿县。法定代表人:史陆剑，董事长。委托诉讼代理人：江发平，四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。被上诉人（原审原告）：蔡丽君，女，1976年8月4日出生，汉族，居民，住仁寿县。委托诉讼代理人：刘建华，男，汉族，系蔡丽君丈夫的父亲。上诉人四川众志房地产开发有限公司（以下简称众志公司）因与被上诉人蔡丽君商品房房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2016）川1421民初157号民事判决，上诉至本院。本院于2017年4月27日受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人众志公司的委托诉讼代理人江发平，被上诉人蔡丽君的委托诉讼代理人刘建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。众志公司上诉请求：撤销四川省仁寿县人民法院（2016）川1421民初157号民事判决，改判驳回蔡丽君的诉讼请求。事实和理由：本案一审法院未经审查蔡丽君是否享有法定或者约定解除权的情况下，依据合同法司法解释（二）第二十四条的规定径行认为上诉人在收到解除通知后三个月内未提出诉讼从而认为合同已经解除是错误的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十四条理解与适用的请示的答复》中明确强调依据合同法九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法九十三条或者九十四条规定的条件，才能发生解除合同的效力。四川省高级人民法院《关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》也明确指出需具备法定或者约定解除的条件才能发生解除合同的效力。事实上，上诉人在合同履行过程中并未存在违约行为。被上诉人蔡丽君所述问题也不是根本违约，且部分事项的变更是征求了业主同意的，部分变更是为了多数业主的利益。即便存在部分楼栋架空层存在违章建设，其本身不影响住房业主的利益且仁寿县城乡规划局责令予以了整改。如被上诉人执意解除房屋，在不认定上诉人违约的情况下愿意解除购房合同，退还蔡丽君购房款本金。蔡丽君辩称，本案被上诉人在一审中罗列了上诉人的18项违约情形，每一条均可以作为被上诉人主张解除合同的事实依据。上诉人的违约行为直接导致了合同目的不能实现，且其明显迟延履行债务。合同法司法解释（二）第二十四条明确规定收到解除合同通知后三个月后才向人民法院提出诉讼的，人民法院是不予支持，其表明本案合同已经解除。对此一审认定是正确的。但一审仅判决了利息并未支持被上诉人其他的误工、车旅费等损失是错误的。现涉案房屋已经涨价对此造成被上诉人10多万元的损失应由上诉人承担。综上，请求二审法院重新公正判决,维护被上诉人的合法利益。蔡丽君向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2013年6月25日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2.众志公司退还购房款404782元并承担相应利息损失；3.众志公司承担因违约造成的误工费、住宿费、车旅费、生活费等。一审法院认定事实：2013年6月25日，蔡丽君与众志公司签订《商品房买卖合同》，合同约定蔡丽君购买众志公司开发的位于仁寿县文林镇仁寿大道延伸线“中铁*仁禾广场”小区8幢1单元11层5号的住房一套，房价为5589.37元每平方米，房屋总价款为404782元，交房时间为2015年2月10日前。合同还对规划变更的约定、设计变更的约定、交付条件、逾期交房责任、交接手续等进行了约定。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，对主合同的有关条款进行了补充约定；签订了《房屋改造委托协议》，约定蔡丽君委托众志公司按照协议附图进行孔洞封板改造等。合同签订的当天，蔡丽君即交清了全部购房款404782元。2015年2月4日，众志公司通知蔡丽君交房，蔡丽君认为众志公司交付的房屋不符合合同约定的交房条件，拒绝收房。2015年7月6日蔡丽君向众志公司发出《解除合同通知书》，众志公司于当日收到该解除合同通知书。2016年1月11日蔡丽君诉至一审法院提出上述诉讼请求。一审法院另查明，众志公司开发的楼盘“中铁*仁禾广场”2012年7月25日取得仁寿县国土资源局颁发的《建设用地批准书》，2012年12月5日取得仁寿县住房和城乡规划建设局颁发的《建设用地规划许可证》，2013年3月14日取得仁寿县城乡规划局颁发的《建设工程规划许可证》，2013年5月31日取得仁寿县房地产管理局颁发的《商品房预售许可证》，2013年5月22日取得仁寿县住房和城乡规划建设局颁发的《建筑工程施工许可证》，2015年3月19日、10月16日仁寿县公安消防大队向被告出具了两份《建设工程消防验收意见书》，均综合评定消防工程验收合格，2015年8月31日取得《四川省建设工程竣工验收备案书》。一审法院认为，蔡丽君与众志公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，系有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。该案蔡丽君于2015年7月6日向众志公司发出《解除合同通知书》，众志公司收到该通知书后没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此规定，蔡丽君要求众志公司退还购房款并按贷款利率支付利息的请求一审法院予以支持；蔡丽君要求众志公司赔偿误工费、车费、住宿费、生活费，因蔡丽君未提交相应证据予以证实，因此该请求一审法院不予支持。综上，一审法院认为，蔡丽君的请求部分予以支持，众志公司的辩称意见一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、解除蔡丽君与众志公司2013年6月25日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。二、众志公司于判决生效后十日内退还蔡丽君购房款404782元，并从2013年6月25日起按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息至款付清时止；三、驳回蔡丽君的其他诉讼请求。一审本案受理费7300元，由众志公司负担。本案二审期间双方均未提交新证据。本院二审查明的案件基本事实与一审一致，本院对一审查明的案件基本事实予以确认。二审中，针对被上诉人蔡丽君提出的18项问题逐一进行了审查。其具体为题为：1、擅自改变户型，不按图纸、规划及质量要求施工；2、没有消防验收资料、分户验收资料、备案表、电梯合格证、室内分户验收表；3、不按规划部门设计图纸，私自变更A1两室两厅为三室两厅，把储藏室、阳台改为卧室，改变了使用用途；4、在A1室内设计水井房有漏水等安全隐患；5、变更图纸后，A1客厅出现大梁，厨房上水管低于窗户无法吊顶，厨房变暗，入户门向内开，占用室内面积；6、楼高度为100.43米，没有空调格栏，无法安装空调；7、擅自撤除飘窗，改为室内面积；8、强占架空层作为商铺出售；9、规划的篮球场、羽毛球场、游泳池等一样都没有；10、中庭内没有排污口，擅自修建排污口；11、占用绿化面积，绿化严重不达标；12、违规超高修建；13、承诺的赠送面积不兑现（约定建筑面积88.64㎡，实得102㎡，但是没有承诺的那么大）；14、公共部分的装修差；15、强行要求购房者签订商品房买卖补充协议、房屋改造委托协议；16、水泥标号不达标；17、房屋的负一、负二层有严重的质量问题（存在地下室漏水和钢筋裸露现象）；18、楼间距不达标。对此众志公司意见为：上述事由均不属于根本违约。具体意见为：1.工程按图施工且取得了竣工验收报告；2.消防并非一次性整体验收，而是分楼栋验收，并且合同上并没将消防作为交付条件予以约定，而相应的资质证照公司已经全部取得，绝大部分业主也已装修入住；3.将两室变为三室是基于业主的委托改造要求而为的，也是按图施工并未改变施工及用途。且将阳台改造成卧室等增加了室内使用面积也是为业主着想；4.水井房也是设计单位的专业设计而为的，并不存在漏水问题，如确系存在漏水现象公司将进行维修；5、客厅大梁也是按照设计单位的设计施工而必须的；入户门向内还是向外并不影响功能及使用面积；6.不存在空调无法安装的问题，现有入住业主也有成功安装空调的；7.将飘窗台改为室内面积也是赠送的，并未计算在产权内，况且也是基于业主的委托而为；8.架空层问题已整改，并且该问题与住户业主无关；9.篮球场、羽毛球场、游泳池是规划之初的方案，后经深化规划经政府同意改为景观审计，对此众志公司还增加了造价。如三分之二的业主要求回复上述设施，众志公司也同意恢复；10.排污口是设计就有的，不存在擅自增加的说法；11.绿化问题是按照图纸进行施工已经竣工验收了的；12.对于超高问题有竣工验收报告和相关的设计，如系违规修建自有相关部门予以处理；13.最终的面积应以房管部门的实测报告为准。在按图施工的情况下面积误差不会很大。合同约定建筑面积外确实存在赠送面积，阳台、飘窗等本属于半面积，因为改造后就是全面积，但在合同中却没有计算，应为赠送部分；14.不存在公共部分装修差的情况，且已有很多业主入住；15.合同都是协商签订不存在强行一说；16.17.18.水泥以及整个工程的质量问题，已经竣工验收程序来检验，不存在质量问题。且工程尚在质量保修期内，如有瑕疵问题可以整改。本院认为，本案的争议焦点为：蔡丽君是否享有约定的或者法定的合同解除权。当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条后者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。故本案蔡丽君向众志公司发出的《解除合同通知书》并不因为三个月的期满后就自然发生解除合同的效力。该通知能否发生解除合同的效力，必须对蔡丽君是否享有约定或者法定的解除权进行审查。首先从法定解除权来看。本案中蔡丽君如依据法定解除权主张解除合同，则依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，应由蔡丽君举证证明众志公司存在根本违约导致合同目的不能实现的情形。本案中蔡丽君虽认为众志公司在合同履行中存有十八项问题，但众志公司对此作出了合理解释，其事实本身也并非根本违约行为。故蔡丽君并未举证证明众志公司存在根本违约，故其不能适用法定解除权解除合同。其次从约定解除权来看。本案中蔡丽君依据《商品房买卖合同》第七条、第八条以及《商品房买卖合同补充协议》第三条的规定，认为众志公司对房屋的设计方案的变更影响了买受人所购商品房质量和使用功能，从而主张解除合同。但从蔡丽君的举证虽能证明众志公司在合同履行过程中有设计变更，但并未举证证明该设计变更对于蔡丽君所购房屋的质量或者功能产生了实质影响。故蔡丽君也并不享有合同约定的解除权。综上，本案蔡丽君并不享有法定或者约定的解除权，故其解除合同的通知不能达到解除合同的目的。但二审中众志公司明确表示如蔡丽君执意退房，在不认定众志公司违约对方情况下也同意解除合同。该意思表示与蔡丽君的解除主张一致，本院予以确认。对于蔡丽君所述房价上涨的事实，众志公司也并无相反陈述，故本案合同的解除并未给众志公司造成损失。另客观上众志公司从2013年6月25日起实际占有了蔡丽君所交的404782元购房款，故应承担相应的资金利息。本案一审法院对于合同解除的认定错误，但处理结果本身并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由四川众志房地产开发有限公司负担3300元，被上诉人蔡丽君负担4000元。本判决为终审判决。审 判 长  唐 部审 判 员  孙春红代理审判员  沈晓娟二〇一七年七月二十六日书 记 员  罗晓倩