湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1126民初55号原告：唐诗勤，女。委托诉讼代理人：欧阳臻，湖南云虹律师事务所律师。被告：宁远金泰置业有限公司。住所地，宁远县舜陵镇九嶷南路**。法定代表人：张来，执行董事。委托诉讼代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，广东科德律师事务所律师。第三人：唐海勇，男。第三人：李杰，男。委托诉讼代理人：陈仕华，湖南新星律师事务所律师。原告唐诗勤与被告宁远金泰置业有限公司（下称金泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月10日受理后，本院追加唐海勇、李杰为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐诗勤的委托诉讼代理人欧阳臻，被告金泰公司的委托诉讼代理人钟伟、张凯，第三人唐海勇，第三人李杰的委托诉讼代理人陈世华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐诗勤向本院提出如下请求：1、判令被告按《商品房买卖合同》的约定交付房屋；2、判令被告从2016年12月31日起至实际交付之日止按日向原告支付交房价款万分之三的违约金（即25842762元×0.3‰×实际逾期交付天数）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告金泰公司系2013年10月25日由一人公司永州市泰丰房地产开发有限公司（下称泰丰公司）独资设立的有限公司，成立该公司的目的是经营“金水湾•宁郡华府”房地产项目开发建设，其法人代表为李杰。因项目开发投资需要，李杰经手向唐海勇多次融资。至2014年5月13日经核对确认，向唐海勇借款本金27580000元，并于当日向唐海勇出具了借据。2014年8月15日又向唐海勇借款本金5000000元，共计32580000元。从2015年6月开始因“金水湾•宁郡华府”项目资金未回笼，被告无法如期偿付借款本息，遂与唐海勇协商，要求将原约定的利率调整为按年利率24%计算，并以其开发的“金水湾•宁郡华府”项目中1♯幢14-19层商品房及117、118号门面的出售价款抵付相应借款金额。2015年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购得“金水湾•宁郡华府”项目中1♯幢14-19层商品房及117、118号门面，并向当地房地产部门办理了备案登记。合同约定6层商品房建筑面积7131.66㎡，单价3050元/㎡，总金额21751563元，门面价格参照1♯幢115号门面销售价格的80%计价；签订合同时首付50%购房款，余款采取银行按揭方式付款；出卖人应在2016年12月30日前，依照国家和地方政府有关规定及合同约定交付商品房。合同签订当日，因115号门面价格未定，117、118号门面价格无法确定，先由原告交付6层商品房50%首付款10875781元，被告财务开具了收款收据，此购房款直接抵付唐海勇借款10875781元，同时由唐海勇向借款经手人李杰出具还款10875781元的收据。此后，因被告原因导致原告不能获得银行按揭贷款，经与被告法定代表人李杰商定由原告一次性支付全部购房余款。2016年6月19日，被告法定代表人李杰收取原告剩余购房款14966981元（包括117、118号门面总价款4091200元），亦直接抵付唐海勇借款，并由唐海勇向其出具收到还款14966981元的收据。至此，唐海勇通过指定原告作为买受人与被告签订《房屋买卖合同》的方式，将被告借款本息中的25842762元转化为原告的应付购房款，原告已实质全面履行了付款义务，被告应在2016年12月30日前履行交房义务。2016年12月28日原告未如期接到被告通知办理商品房交付手续，并发现被告出售的该幢房屋安装设备尚未施工，根本无法达到合同约定的交付标准和条件，已属逾期交房的违约行为。为此，原告委托律师发出“关于切实履行《商品房买卖合同》按时交付商品房的律师函”，被告收到函后，不仅不履行合同义务，反而全盘否定原告已付清全部购房款的事实。为维护原告的合法权益，特具状诉请人民法院依法判如所请。被告金泰公司辩称，原告的请求没有事实和法律依据，应当全部予以驳回，理由如下：一、原告未履行商品房买卖合同约定的付款义务，未支付任何购房款，经答辩人催告后仍不履行，答辩人已解除了商品房买卖合同，原告主张继续履行商品房买卖合同、交付涉案房屋没有依据。二、涉案商品房买卖合同存在“未经抵押权人同意处分抵押物”的问题，依法不能继续履行，原告主张交付房屋违反法律规定是非法的，不应支持。三、原告以欠款抵偿购房款的理由不能成立。答辩人与原告之间不存在借贷关系，更不存在所谓的以欠款抵偿购房款的问题。一是答辩人与原告之间不存在借贷关系，是李杰个人与唐海勇之间的借贷关系与答辩人无关，李杰一直担任多家公司的法人代表，原告主张将李杰个人借款等同于借给答辩人，与事实不符，无证据支持，不能成立；二是原告主张所谓借贷关系与本案商品房买卖合同无关，原告主张的借贷关系的法律主体，与本案商品房买卖合同的主体没有关联，两个合同是独立的，没有任何交集，原告将与本案商品房买卖合同无关的借贷关系作为付款的理由不成立。四、李杰与唐海勇的债务不具有真实性和合法性。五、唐海勇与李杰无权处分答辩人资产，属恶意串通损害答辩人利益的无效行为。答辩人认为，原告没有证据证实其履行了涉案商品房买卖合同约定的付款义务，涉案商品房买卖合同已经解除，且存在抵押登记，原告要求继续履行合同的主张违反法律规定，客观上也无法履行，应当予以驳回。第三人唐海勇述称，一、我对原告诉称的事实和证据及第三人李杰陈述的事实和证据均没有异议。二、我向法庭提交的证据足以证明金泰公司向我借款的事实客观存在。三、我有足够的理由相信李杰在本案中所涉的所有行为均代表金泰公司。1、李杰是金泰公司的法定代表人，其行为代表金泰公司具有法律依据；2、金泰公司成立之前，李杰是泰丰公司的唯一股东，为在宁远购置土地，李杰四处融资，包括向我借款，也包括向徐辉、江西鑫鼎公司借款，借得的款项全部用于宁远购地，因此李杰借款全部通过泰丰公司的账户汇给了宁远国土局；3、为开发购得的土地，李杰的一人公司即泰丰公司作为唯一股东在宁远成立了金泰公司，购得的土地登记在金泰公司名下，因而，李杰经手所借的款项自然又全部流向了金泰公司；四、金泰公司向我偿还了部分利息的事实客观存在。1、金泰公司通过其出纳李珊的账户向我偿还了部分利息；2、通过与我指定的房屋买受人即本案原告签订房屋买卖合同的方式，将金泰公司与我之间的借贷关系转化为房屋买卖关系，将金泰公司欠我的借款转化为购房款，因此，视为金泰公司偿还了部分借款本金。五、金泰公司通过与我指定的买受人签订房屋买卖合同的方式来消灭其部分债务的协议是双方的真实意思表示，且不违反法律，依法应得到保护，这与李杰与北京华贸创展能源科技有限公司即金泰公司现在的股东之间，通过签订股权转让的方式来消灭李杰和金泰公司与徐辉、江西鑫鼎公司之间的债务的性质完全一样如出一辙。第三人李杰述称，一、原告诉称的事实和证据客观真实，我不持异议。除原告提供的两笔大额借款记录外，还有多笔小额借款，至2014年5月13日，我代表金泰公司与唐海勇进行了本息核对结算，确认公司共欠唐海勇27580000元。后因公司周转困难，又由我出面向唐海勇借了5000000元。所以，借款是客观真实的，只是对借据约定的利率进行了调整，唐海勇同意按年利率24%计算利息。二、本案中有关由我出面经手的所有借款、还款均系代表金泰公司的行为，与个人无关。首先，金泰公司成立之前，我为准备购买土地，必然四处筹资，包括向唐海勇融资，也包括向徐辉和江西鑫鼎公司融资；其次泰丰公司是我一人的独资公司，竞买本案所涉项目地块是以泰丰公司的名义竞得的，所有借来的资金都通过泰丰公司的账户汇给了宁远国土部门，包括唐海勇的借款，也包括徐辉和江西鑫鼎公司的借款；再次，购得土地后，为开发土地，决定成立金泰公司，项目名称定为“金水湾▪宁郡华府”。而金泰公司是由我一人的独资公司泰丰公司独资设立的，很显然，融资借来的资金全部流入了金泰公司，包括唐海勇的借款，也包括徐辉和江西鑫鼎公司的借款；第四、由于金泰公司的股东是独立股东，该独立股东又是我的一人公司，因而金泰公司与我存在密切交往甚至混同也属正常，我的行为就是代表金泰公司；第五、金泰公司的法定代表人是我，我的行为代表金泰公司具有法律依据。三、金泰公司通过自己的员工向唐海勇偿还了部分利息的事实亦客观存在。四、金泰公司与唐海勇协商变更清偿债务的方式系基于双方的自愿，且符合法律规定。这个偿债方式的变更就是：唐海勇通过指定房屋买受人即本案原告与金泰公司签订《商品房买卖合同》的方式，将唐海勇与金泰公司原有的借贷关系转化为房屋买卖合同关系，将金泰公司原拖欠唐海勇的部分债务转化为原告的全部购房款，既签订了房屋买卖合同，又分别出具了收据，完成了消灭公司部分债务的全部过程。我作为金泰公司的法定代表人经手办理，同样代表金泰公司。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的1号证据被告金泰公司的工商登记资料，是工商管理机关颁发的有效证件，本院予以采信；原告提供的2、3号证据借据，与第三人唐海勇提供的1号证据、本院核实的李杰的银行交易记录相印证，第三人李杰承认是其代表公司所立的借据，对原告的2、3号及第三人唐海勇的1号证据本院予以采信；原告提供的4号证据第三人李杰的陈述，与第三人唐海勇的陈述基本一致，本院予以采信；原告提供的5号证据银行交易记录与第三人唐海勇的4号证据证人李珊的说明相印证，证实被告通过公司出纳向第三人唐海勇支付了借款利息，本院对原告的5号证据、第三人唐海勇的4号证据予以采信；原告提供的6号证据商品房买卖合同，是原告与被告签订的，原告、被告法人代表及委托代理人都签名并加盖了被告公司及法定代表人的印章，合同内容及形式合法，本院予以采信；原告提供的7号证据宁远县房产局开发经营管理股的证明，证明原告购买被告房屋后到房产开发管理部门办理了“预售合同备案登记手续”，该证明加盖了房产部门的公章，来源合法、真实客观与本案相关联，本院予以采信；原告提供的8号证据购房款收据，该收据加盖了被告公司的财务专用章，经手人李珊签名，本院予以采信；原告的9号证据收款收据，是被告的法定代表人李杰签名的，与8号证据相印证，本院予以采信；原告的10、11号证据与8、9号证据相互印证，本院予以采信。依照本院采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院对案件事实认定如下：泰丰公司系本案第三人李杰的一人独资公司，法定代表人为李杰。泰丰公司为参加竞买宁远县彩印厂地块，李杰经手多次向唐海勇借款融资（2011年10月14日借款3400000元、2011年10月18日借款310000元、2012年12月21日借款16000000元）。2013年7月8日泰丰公司以143800000元竞买到宁远县彩印厂地块后，于2013年10月25日泰丰公司以宁远县彩印厂地块及部分资金独资成立被告金泰公司，在宁远县彩印厂地块上经营“金水湾•宁郡华府”房地产项目开发建设，公司法定代表人为李杰。2014年5月13日经李杰与唐海勇对借款本息进行结算核对，确认向唐海勇借款27580000元（含部分到期利息7870000元，按年利率24%计息），李杰于当日向唐海勇出具了借条。因项目开发投资需要，2014年8月15日李杰又出面向唐海勇借款5000000元，并出据借条。李杰向唐海勇借款共计32580000元。2015年8月19日，被告金泰公司出纳李珊按照公司法定代表人李杰的安排，向唐海勇偿还了公司借款利息2000000元。之后，金泰公司因房屋销售因难，造成资金紧张，无法如期支付利息。李杰与唐海勇协商，将原来约定的借款利率调整为按年利率24%计息，金泰公司以“金水湾•宁郡华府”项目中1♯幢商品房以及门面商铺的出售价款抵付相应的借款本息，以偿还金泰公司向唐海勇的借款。2015年9月10日金泰公司与唐海勇指定的房屋买受人即其女儿唐诗勤签订了《商品房买卖合同》，原告唐诗勤购得“金水湾•宁郡华府”项目中1♯幢14-19层（6层）商品房及117、118号门面房，并在宁远县房产部门办理了预售合同备案登记手续。合同约定6层商品房建筑面积7131.66㎡，单价3050元/㎡，商品房价款21751563元，门面房价格参照1♯幢115号门面房价格的80%计价，签订合同时首付50%的购房款，余款采取银行按揭方式付款，2016年12月30日前按相关规定交付房屋。合同约定了违约责任，对逾期交房的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，原告唐诗勤交付6层商品房50%首付款10875781元，被告金泰公司财务开具了收到原告购房款的收款收据，该购房款由唐海勇的借款10875781元抵付，同时由唐海勇向借款经手人李杰出具了收到还款10875781元的收据。此后，因“金水湾•宁郡华府”项目自身的原因，导致无法从银行按揭贷款，双方协定由原告唐诗勤一次性付清全部购房余款。2016年6月19日，李杰代表金泰公司出具收到唐诗勤购房款14966981元（包含117、118号门面房价款4091200元）收据，直接抵付唐海勇借款14966981元，并由唐海勇出具收到还款14966981元的收据。至此，唐海勇通过指定原告作为买受人与被告金泰公司签订《商品房买卖合同》的方式，将被告借款本息中的25842762元转化为原告唐诗勤的应付购房款。另查明，2016年6月23日，被告金泰公司变更了法定代表人，李杰不再担任该公司的法定代表人。2016年12月30日原告按照《商品房买卖合同》的约定要求被告交付购买的房屋及门面，被告金泰公司以原告未支付购房款为由拒绝交付，原告向法院提起诉讼，诉请如前所述。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。第三人唐海勇与被告金泰公司法定代表人李杰经协商一致，终止唐海勇与金泰公司的借款合同关系，以房抵债，将唐海勇的借款本金及利息转化为原告唐诗勤的已付购房款，建立由唐海勇指定原告唐诗勤为房屋买受人与被告签订《商品房买卖合同》的商品房买卖合同关系。本案的焦点：一是第三人李杰在本案中的行为是职务行为还是个人行为；二是第三人唐海勇与被告的借贷关系的真实性、合法性。一、关于李杰在本案中的行为是职务行为还是个人行为，向唐海勇的借款是公司借款还是个人借款。1、李杰是一人独资公司泰丰公司的法定代表人，泰丰公司又是金泰公司的独立股东，同时李杰又是金泰公司的法定代表人，李杰与金泰公司存在密切交往，因而李杰的行为代表金泰公司具有法律依据；2、李杰出面向唐海勇借款是为泰丰公司竞买宁远彩印厂土地，竞买到的土地登记在金泰公司名下，泰丰公司全资成立金泰公司是为了开发宁远彩印厂的土地，即经营“金水湾•宁郡华府”房地产项目开发；李杰与唐海勇核对借款及到期利息并出具借条（27580000元）的时间是在金泰公司成立后，第二笔借款5000000元的时间也是在金泰公司成立之后。3、李杰安排了金泰公司出纳向唐海勇偿还了部分借款利息；4、李杰与唐海勇商定以金泰公司开发的“金水湾•宁郡华府”商品房及门面抵偿唐海勇的到期借款和利息，金泰公司与唐海勇指定的房屋买受人即本案原告签订了《商品房买卖合同》，并在房产部门办理了房屋预售登记备案手续，同时金泰公司财务出具了收到原告购房款的收据；5、在不能获得购房按揭款时，李杰向原告出具了收到原告全部剩余购房款的收据，将唐海勇的借款转化为原告的购房款；6、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条明文规定：“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。以上事实说明，李杰向唐海勇借款是职务行为，借款是公司借款而不是个人借款；李杰在本案中与唐海勇商定以房抵债的行为属职务行为。被告金泰公司认为李杰向唐海勇的借款是李杰与唐海勇的个人借款与金泰公司无关的答辩观点与事实不符，且被告金泰公司没有提供相应的证据加以证实，因此，本院对被告的这一答辩意见不予纳。二、关于唐海勇与被告的借贷关系的真实性、合法性。根据本案原告和第三人提供的证据证实，2014年5月13日前李杰向唐海勇借款27580000元，有李杰出据的借条和银行汇款凭证相佐证，其中含有部分到期利息，其计算利率并未超出法律规定的民间借贷利率保护的上限。2014年8月15日借款5000000元有银行汇款凭证和李杰出具的借条相佐证。李杰代表金泰公司与唐海勇商定以房抵债时，对借款本金和利息进行了清算，其利率也未超出法律规定的民间借贷利率保护的上限。因此，足以认定，唐海勇与被告之间的借款是真实的同时也是合法的，被告金泰公司在庭审中对唐海勇的借款真实性提出质疑，但未提供证据予以证实，对被告金泰公司的质疑，本院不予采纳。庭审中，被告金泰公司还提出：本案所涉房屋签署买卖合同前已设有抵押，原告的诉请不能被违法支持；合同标的物不包括117、118门面房。本院认为，本案被告在开发“金水湾•宁郡华府”项目过程中，为融资将项目的在建房屋及土地作抵押，并不影响被告与原告之间签订房屋买卖合同，被告在房产部门申办的“金水湾•宁郡华府”1号栋商品房预售许可证，可以证实。在建房屋及土地的抵押是被告金泰公司与抵押权人之间的关系，金泰公司不能以此来抗辩原告的诉请。至于本案房屋买卖合同的标的物是否包括117、118号门面房的问题，从原告与被告签订的《商品房买卖合同》和原告在房产部门办理的房屋预售登记备案手续，以及被告收到原告购房款的收据来看，可以认定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》的标的物为“金水湾•宁郡华府”项目中1♯幢14-19层（6层）商品房及117、118号门面房。综上所述，原告唐诗勤与被告金泰公司签订了《房屋买卖合同》，并在房产部门办理了房屋预售登记备案手续，被告金泰公司分两次收到原告全额购房款。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。原告已全面履行了合同规定的付款义务，原、被告之间的房屋买卖关系成立。被告金泰公司未按合同约定，在2016年12月30日前履行交房义务，其行为已构成违约。应按双方签订的《商品房买卖合同》约定承担违约责任。因此，本院对原告提出的要求被告按合同约定交付房屋，并承担违约金的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告宁远金泰置业有限公司在本判决发生法律效力后十日内，按双方2015年9月10签订的《商品房买卖合同》的约定向原告唐诗勤交付房屋及门面（“金水湾•宁郡华府”项目中1♯幢14-19层（6层）商品房及117、118号门面房）。二、被告宁远金泰置业有限公司在本判决发生法律效力后十日内，向原告唐诗勤支付违约金（违约金计算方法：按原告已交购房价款每天万分之三计算违约金，从2016年12月31日起至实际交付房屋之日止，计算实际逾期交房天数，即25842762元×0.3‰×实际逾期交付天数）。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170800元，由被告宁远金泰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  彭宁屏审 判 员  乐小宁人民陪审员  王英子二〇一七年七月六日书 记 员  王芳琴附法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认或者已经实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院就应予支持。