广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终1387号上诉人（原审被告）：惠州市上河坊商业城开发有限公司，住所地：博罗县石湾镇兴业中路北侧7、8号之一。法定代表人：房广华，总经理。委托诉讼代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋晋民，男，汉族，1990年9月24日出生，身份证住址：湖南省东安县。上诉人惠州市上河坊商业城开发有限公��因与被上诉人蒋晋民商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初2034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州市上河坊商业城开发有限公司的委托诉讼代理人唐金秀、被上诉人蒋晋民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠州市上河坊商业城开发有限公司上诉请求：一、撤销（2016）粤1322民初2034号民事判决书第一项，改判：上诉人无需向被上诉人支付未达使用条件基础设施违约金3243.47元，并驳回被上诉人的该项诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋水电在上诉人交付房屋之前已达到使用条件，并且与案涉房屋同时交付使用，一审判决对部分事实认定错误。众所周知，水电系房屋交付使用的必备条件之一，是被上诉人收楼时必须验收的项目。水电是否入户，被上诉人经查看便能当场立即发现。然而，本案中被上诉人确认交楼时间为2014年5月29日，但是被上诉人收楼时只字未提案涉房屋存在水电问题。显然，被上诉人的收楼事实已足以证明：案涉房屋水电已与案涉房屋同时交付使用，不存在未达到使用条件的情形。另，被上诉人提交的《商品房使用说明书》与《商品房质量保证书》亦足以证实：上诉人依法在上述两份材料中，已对案涉房屋所涉上水、下水、供电设施及配电负荷等向被上诉人进行了书面说明，对注意事项进行了提示。依据生活经验法则：若案涉房屋水电在房屋交付使用时，未达到使用条件，那么被上诉人根本无法对卫生间、管道等进行查验，更不可能收楼。显而易见，被上诉人已于2014年5月29日实际收楼的客观事实足以印证：案涉房屋水电已与案涉房屋同时交付��用，不存在未达到使用条件的情形。综上所述，案涉房屋水电已与案涉房屋同时交付使用，不存在未达到使用条件的情形。一审判决忽视客观事实，违背生活经验法则，无端加重上诉人的举证责任，继而导致对该部分事实认定错误。为此，上诉人请求二审法院在查明事实的基础上，撤销一审错误的判决，并依法予以改判。庭审中，上诉人补充上诉理由：一审法院对于逾期办证违约金的计算是错误的，请求二审法院依法予以纠正。一审过程中，上诉人已经提交了证据房产证资料签收表，该组证据充分证明被告方在2016年4月6日将办证的权属登记资料报产权登记机关备案，自此之后，上诉人不承担逾期办证的责任，2016年4月6日之后的逾期办证违约金不应由我方承担。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条，本案中在2016��4月6日之后，上诉人就已经履行完毕自身的义务，具体的办证期限和办证效率在于房地产权登记机关，不在于上诉方。因此，一审法院关于逾期办证违约金的计算方式是错误的。并增加上诉请求：请求二审法院对于一审逾期办证违约金的错误之处予以纠正，并依法核算至2016年4月6日止或上诉人向产权登记机关提交资料之日止。被上诉人口头答辩称：对于使用基础设施问题，是不包含水电的，上诉人在事实理由上说我们业主收楼就证明水电达到要求，但是业主没有能力确定水电是民用还是市政的，这是对方对事实认定的错误。案件纠纷是商品楼销售合同纠纷，商品楼验收包括土建、人防、环保等验收合格才能叫竣工验收合格，竣工验收全部合格才达到综合验收合格，开发商是否有综合验收合格的书面证明呢。蒋晋民向一审法院起诉请求：1.确认《���品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条无效；2.判令被告支付逾期交房之违约金5805.81元；3.判令被告支付逾期办理房地产权证之违约金16736.31元；4.判令被告支付未将民用电、消防设施等基础设施、公共配套建筑在约定日期内达到使用条件之违约金3243.47元；5.判令被告于90日内将燃气、有线（数字）电视、通信线路、安全监控门禁系统等基础设施安装到原告商品房内，将消防设施按国家规范建设完成并经验收合格后交付使用，因此产生的相关费用均由被告承担；6.判令被告向原告退回多收取之办证费7853.79元并赔偿其占用办证费用期间原告的利息损失1405.86元；7.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告是于2012年4月6日在博罗县工商行政管理局注册成立的有限公司，经营范围：房地产开发经营。2013年4月17日，原告与被告签订《商品房买���合同》（合同编号：13031548，合同包括附件一、二、三、四），约定被告将其开发的位于博罗县石湾镇中岗村委会兴业大道东侧上河坊商业城Q3区B栋504号商品房以总价324347元出售给原告，合同第八条约定出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交付买受人使用，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房款万分之一违约金；第十四条约定水电、消防与房屋同时交付使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人从房屋交付使用之日起12个月内办好买受人房地产权证，从逾期的第二天起出卖人每日按总房价的万分之一支付违约金，直至办好买受人的房地产权证之日止。附件四合同补充协议第二款约定：买受人应在收到出卖人电话、传真、登报或邮寄等方式发出收楼通知收楼之日起15天内验收楼房，并付清相关费用；未收到出卖人任何形式收楼通知的买受人应于本合同约定的交付期限届满日起的60天内向出卖人要求验收楼房并办理相关收楼手续；如买受人不按照前述要求前来办理收楼手续，则从出卖人发出收楼通知日起的第十六日起或从本合同约定交付期限届满日起的第61天起，视该房屋已由买受人验收合格并已交付买受人使用，由此产生的物业服务费用或其他相关费用概由买受人负责。签订合同前后，原告支付首期款及通过银行按揭向被��支付了全部购房款324347元。同时原告向被告预交代办房产证包括契税等费用18784元（被告已向原告退还办证费6703.79元，尚有预留款1200元）。案涉房产于2014年5月28日竣工验收，于2014年6月26日在博罗县住房和城乡规划建设局备案。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：13031548，合同包括附件一、二、三、四）系当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同履行各自的义务。附件四合同补充协议第二条是被告为了重复使用而拟定的，属于格式条款，但该条并未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，因此原告请求确认该条无效，缺乏依据，本院不予支持。附件四合同补充协议第二条约定变更了双方对案涉房产的交付时间，由于双方均无提供证���证明已通知收楼或要求验楼，按照约定，从2014年1月30日起视该房屋已由买受人验收合格并已交付买受人使用，但此时涉案房屋并未竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，该条对原告不发生约束力。原告起诉中称交楼时间为2014年5月29日，被告没有证据证明原告早于上述时间收楼，故本院采信原告主张。被告未按期交房，已构成违约，应承担违约责任，按照合同第九条的约定，违约金应从2013年12月1日起计算至2014年5月29日，为179天，违约金为5805.81元（324347×179×0.01%）。对被告是否逾期办证的问题。合同第十五条第3项中“房屋交付使用之日起”，按照通常理解应为实际交付之日。被告于2014年5月29日交付涉案房产给原告，至原告起诉时，案涉商品房的房地产权证尚未办出，已逾期，应承担违约责任。按照合同第十五条的约定，违约金应从2015年5月30日起计算至本案起诉时间2016年5月20日，为356天，违约金为11546.75元（324347×356×0.01%）。对民用电、消防设施等基础设施在约定日期内未达到使用条件之违约金问题。由于被告未提供证据证明水电在房屋交付时达到使用条件，应承担举证不能的法律后果，因此，被告应按照合同第十四条的规定支付违约金，为3243.47元（324347×1%）。对原告的诉讼请求5，由于合同均未对请求5中的事项进行约定，因此原告的该请求缺乏依据，本院不予支持。原告提出被告应退回多收取的办证费，在本案审理期间，被告向原告退还多收取的办证费用6703.79元，尚有1200元的预留款，原告要求被告返还，本院予以支持。对占用办证费用期间原告的利息损失1405.86元的问题，原告在签订合同时委托被告办理房产证并预付费用，现原告��求被告赔偿占用办证费用期间原告的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第三百九十七条、第三百九十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告惠州市上河坊商业城开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交房违约金5805.81元、未达到使用条件基础设施违约金3243.47元、逾期办证违约金11546.75元及多收取的办证费用1200元共21796.03元给原告蒋晋民。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，由原告负担256元，被告承担420元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：涉案商品房逾期办证违约金计算和基础设施在约定日期是否达到使用条件的问题。经查，第一，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%���偿买受人损失；3.买受人不退房，出卖人从房屋交付使用之日起12个月内办好买受人的房地产权证，从逾期的第二天起，出卖人每日按总房价的万分之一支付违约金，直至办好买受人的房地产权证之日止。”因涉案商品房已存在逾期交房的情况，且被上诉人在本案中主张了逾期交房的违约金，对于该条款的“房屋交付使用之日”应按照实际交付的日期起算，即2014年5月29日，根据该条约定，上诉人应在2014年5月30日之日起12个月内即2015年5月30日前办理好房地产权证，上诉人并未如约履行。上诉人称递交办证材料即视为履行合同义务，并认为原审提交证据房产证资料签收表可以证明履行了合同义务，但该证据无法体现上诉人提交了办证材料，更不能证明上诉人履行了“办好”房产证的事实，因此，上诉人存在逾期办证的行为，应承担逾期办证的违约责任；第二，双方签��的《商品房买卖合同》第十四条约定，水电、消防与房屋同时交付使用，上诉人称房屋交付时已达到使用条件，但根据上诉人原审提交的证据客户资产移交申请表显示，上诉人在2015年8月才向惠州博罗供电局申请涉案小区居民用电，而本案房屋交付在2014年，该证据反映出上诉人在房屋交付时未达到使用条件，应承担相应违约责任。因此，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费344.9元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 于海砚审 判 员 胡 江二〇一七年七月二十一日法官助理 刘剑锋书 记 员 刘惠芳附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。