.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}                                  海南省海口市中级人民法院 民 事 判 决书                （2017）琼01民终1139号   上诉人（原审被告）：傅仰怀，男，1974年4月24日出生，汉族，住海口市。  委托诉讼代理人：赵兵，海南昌宇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吕金莲，女，1982年8月28日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：吴悦，海南天皓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈清泉，男，1980年7月20日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：吴悦，海南天皓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁华，男，1981年9月1日出生，汉族，住海口市。被上诉人（原审原告）陈良容，女，1984年4月12日出生，汉族，住海口市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：符光银，北京德和衡（海口）律师事务所律师。上诉人傅仰怀、吕金莲、陈清泉与被上诉人梁华、陈良容案外人执行异议之诉纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初3825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年 4月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。傅仰怀上诉请求：一、依法撤销海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初3825号民事判决，驳回被上诉人梁华、陈良容的全部诉讼请求。二、由被上诉人梁华、陈良容承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为，“梁华、陈良容与陈清泉、吕金莲在一审法院查封涉案房产前已签订了合法有效的《房屋买卖合同》，按时支付了合同约定的全部购房价款。”上诉人认为一审法院的认定与事实不符，应予纠正。1、假设梁华、陈良容与陈清泉、吕金莲之间的“房屋买卖合同”有效，由于涉案房屋并未办理抵押和过户，故梁华、陈良容不能仅凭一纸“房屋买卖合同”就取得了对涉案房屋的产权。《物权法》第九条规定：不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。因此，梁华、陈良容和陈清泉、吕金莲之间只是基于“房屋买卖合同”而产生债权债务关系，“房屋买卖合同”不能对抗人民法院对登记在被执行人陈清泉、吕金莲名下房屋的查封。2、根据常理，如果本案是真实的房屋买卖关系，梁华、陈良容作为本案的房屋买受人，肯定会迫切地要求与陈清泉、吕金莲尽快前往房户部门办理抵押手续，以规避风险，确保房屋处于自己控制之下。但实际上梁华、陈良容不仅在房屋买卖合同上没有约定双方办理抵押登记的条款，也未办理抵押登记，被上诉人梁华、陈良容的行为不符合买房人规避交易风险的急切心理。3、本案“房屋买卖合同”签订时，涉案房产尚未办理房产证。被上诉人梁华、陈良容仅凭一份房屋买卖合同，就于合同签订当天将所谓全部购房款92万元支付给陈清泉、吕金莲。而正常情况应该是买受人先支付部分定金，房产证办理下来后再支付剩余房款。梁华、陈良容的付款行为符合民间借贷中向借款人发放借款的特征，是一种民间借贷中以房屋作为借款担保的行为，根本不是房屋买卖关系。4、根据本案的事实，涉案房屋是陈清泉、吕金莲2015年4月份以155万元的价格购买，每平方米售价1万元。海口市地方税务局的发票显示税务部门对涉案房屋的最低计税金额是1519498元，该房屋是全新毛坯房，不存在瑕疵，正常交易金额应该不会少于150万元。而梁华、陈良容却以100万元就购买了涉案房屋，与原始购买价值相比足足少了50万元以上。上诉人认为应当认定梁华、陈良容没有支付全部购房价款，如此之低的交易价格也符合民间借贷中用房屋抵押借款的特征。  二、一审法院认为，“梁华、陈良容在法院查封之前已经合法占有了涉案房产，未能办理过户登记并非梁华、陈良容自身原因所致”。上诉人认为一审法院的认定完全没有事实和法律依据，应予纠正。根据“最高人民法院（关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定）”第十七条和《最高人民法院（关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，人民法院不得查封的财产必须同时具备三个条件：即：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有该财产，三是第三人没有过错。上诉人认为梁华、陈良容的行为不符合法律规定。首先涉案房屋价格155万元，但梁华、陈良容只支付了100万元，购房价值明显低于市场价值，海口市地方税务局对涉案房屋最低征税价值都达到了1519498元，因此，梁华、陈良容仅支付100万元的行为不属于“支付了全部价款”。其次，根据查明的事实，梁华、陈良容虽然有涉案房屋钥匙，但是陈清泉、吕金莲也向上诉人傅仰怀交付了涉案房屋钥匙。涉案房屋至今为止只是毛坯房，未经装修不能入住，梁华、陈良容对房屋“实际占有”的说法完全没有事实和法律依据。最后，根据房屋买卖合同第七条约定，梁华、陈良容和陈清泉、吕金莲应当在涉案房屋取得房产证之日起三日内到海口市政务中心办理房产过户手续。而涉案房屋2016年2月5日就取得了房产证，如果双方是真实的房屋买卖，在没有任何过户障碍的情况下，梁华、陈良容为什么要两个多月后才不急不慢的单方面去办理过户呢？因此，梁华、陈良容违反房屋买卖合同第七约定，未能在合同约定的办证期限内办理过户登记存在过错，人民法院对涉案房屋查封没有过错。综上所述，上诉人认为梁华、陈良容和陈清泉、吕金莲之间名为房屋买卖，实为民间借贷，涉案房屋只是用于借款的担保，违反担保法第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，本案房屋买卖合同应认定无效。梁华、陈良容既未支付涉案房屋全部价款，也未实际占有该房屋，其提出的执行异议理由不能成立，应予驳回。请求二审法院查明事实，依法判决。吕金莲、陈清泉上诉请求：1、撤销海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初3825号民事判决；2、由梁华、陈良容承担诉讼费。事实和理由：一、上诉人陈清泉、吕金莲和被上诉人梁华、陈良容签订的“房屋买卖合同”名为房屋买卖，实际是民间借贷。“房屋买卖合同”是以房屋买卖掩盖民间借贷。1、上诉人陈清泉、吕金莲因资金周转需要，向被上诉人梁华、陈良容借款100万元，月息2分，借期四个月。被上诉人梁华、陈良容要求双方签订一份“房屋买卖合同”，称如果不能按期还款将用房屋抵债，如按时还款，涉案房屋仍归上诉人所有。由于“房屋买卖合同”是虚假的，双方根本就没有去房产部门办理房屋抵押登记的想法。如果双方是真实的房屋买卖关系，被上诉人梁华、陈良容作为买房人，却违反常理不与上诉人前往房产部门办理他项权利抵押登记，完全不符合房屋买卖中买房人防范风险的心理。2、根据“房屋买卖合同”约定房屋成交金额仅为100万元。上诉人2015年4月份购买涉案房屋时的总价为155万元（155.42平方米×每平方米1万元），房屋位于第32层，购买时房屋为毛坯房，涉案房屋购买后房价一直上涨，房屋非常抢手。如果上诉人真的要将房屋卖给被上诉人梁华、陈良容，交易价格不会低于150万元。海口市地方税务局对本案涉案房屋交易最低计税金额也达到了1519498元。因此，“房屋买卖合同”交易金额仅为100万元，其实只是上诉人将房屋作为向被上诉人梁华、陈良容借款的抵押，双方根本就没有房屋买卖的真实意思表示。3、上诉人向被上诉人梁华、陈良容借款时，由于上诉人将房屋作为借款抵押物，被上诉人梁华、陈良容要求上诉人将原始购房合同，购房发票交给其保管，并预先签署了“交房确认书”等文件。但是，由于双方是借款，并不是真正的房屋买卖，所以在上诉人要求延长还款期限后，被上诉人一直在等待上诉人归还借款，并没有办理过户手续。2016年2月5日涉案房屋产权已经办理至上诉人名下，被上诉人梁华、陈良容完全可以马上办理房屋过户，但由于上诉人要求延长借款期限，并表示愿意归还借款，故被上诉人才于房产权办理至上诉人名下两个多月后才单方面办理过户手续以抵偿借款。根据“房屋买卖合同”第七条“甲方（上诉人）取得其房产证之日起三日内到海口市政务中心办理房产过户给乙方”的约定，如果双方是真实的房屋买卖关系，被上诉人梁华、陈良容是房屋购买人，在涉案房屋已取得房产证的情况下，被上诉人梁华、陈良容并不是按合同要求三日内办理房产过户，而是事隔两个多月后才去办理过户，充分说明双方之间的房屋买卖合同是虚假的。4、一审法院认定被上诉人梁华、陈良容合法占有涉案房产，理由是被上诉人取得房屋钥匙，可以自由进入该房屋，可以对房屋进行装修并居住使用。上诉人认为该认定与事实不符。上诉人与被上诉人梁华、陈良容2015年9月10日就已经签订了“房屋买卖合同”，并应被上诉人梁华、陈良容的要求签署了交房确认书等文件，当时开发商已经办理交房手续，涉案房屋装修即可入住。但是从2015年9月10日起至今，被上诉人梁华、陈良容一直都未装修入住，其原因只是因为上诉人一直表示愿意偿还借款，并且不同意将该房屋出卖。而被上诉人梁华、陈良容由于并不是真实购房，只是向上诉人提供借款，所以也一直都没有装修入住的想法和要求。上诉人从2014年1月起也曾经向傅仰怀借款134万元至今未还，并将涉案房产抵押给傅仰怀，并与其签署了“抵押借款合同”，也向被上诉人傅仰怀交付了涉案房屋钥匙，按照一审法院“交钥匙就是实际占有房屋”的说法，傅仰怀也有房屋钥匙，是不是也“实际占有房屋”了呢？上诉人请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，驳回被上诉人梁华、陈良容的诉讼请求。被上诉人梁华、陈良容针对三上诉人的上诉共同辩称：一审判决认定梁华、陈良容和陈清泉、吕金莲之间的《房屋买卖合同》合法有效，梁华、陈良容已付清全部购房款并且已合法占有涉案房产，并且在办理房屋过户登记过程中不存在过错。一、涉案的《房屋买卖合同》系合法有效。梁华、陈良容和陈清泉、吕金莲都是完全民事行能力人，双方于2015年9月10日签订的《房屋买卖合同》，主体适格，是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，系合法有效合同。签订合同后，梁华和陈良容依合同约定将全部购房款交付给了陈清泉，陈清泉、吕金莲也将房屋交付给了梁华、陈良容，并对委托他人全权办理房产领证和过户事宜进行了公证，梁华、陈良容支付了房产交易的契税和专项维修资金等税费，双方均按照合同的约定履行了自己的合同义务。在签订和履行合同及一审诉讼过程中，陈清泉、吕金莲对《房屋买卖合同》的真实性和合法性均未提出异议。因此，一审判决认定梁华、陈良容和陈清泉、吕金莲之间的《房屋买卖合同》合法有效正确。陈清泉、吕金莲上诉称涉案《房屋买卖合同》是民间借贷，理由之一是“如果双方是真实的房屋买卖关系，被上诉人梁华和陈良容作为买房人，却违反常理不与上诉人前往办理他项权利抵押登记”。签订《房屋买卖合同》时，陈清泉、吕金莲尚未取得涉案房屋产权，依法不能办理他项权利抵押登记，因此陈清泉、吕金莲的该上诉理由不能成立。理由之二是双方约定的房屋成交金额仅为100万元，价格过低，该理由也不能成立。房屋买卖是市场行为，目前尚无相关法律和行政法规对二手房的交易价格进行限定，涉案房价定为100万元，是买卖双方自愿达成的，是双方的真实意思表示，并没有违反法律行政法规的强制性规定。理由之三是房屋产权办理至陈清泉、吕金莲名下两个多月后梁华、陈良容才申请办理过户手续，说明房屋买卖是虚假的。陈清泉、吕金莲协助将涉案房产过户至梁华、陈良容名下是梁华、陈良容的合同权利，而不是梁华、陈良容合同义务，房屋产权办理至陈清泉、吕金莲名下两个多月后梁华、陈良容才申请办理过户手续，不能证实房屋买卖虚假。傅仰怀上诉主张房屋买卖合同实为民间借贷，仅仅是其个人想象而已，其并没有提供任何证据予以证明。因此，傅仰怀上诉主张房屋买卖合同实为民间借贷，不是事实。二、梁华、陈良容已合法占有涉案房屋。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。由此可见，对于房屋是否转移占有，并不是以买受人是否居住为依据，而应以是否交付作为认定标准。签订《房屋买卖合同》后，梁华、陈良容支付了全部购房款，陈清泉、吕金莲将其签订的《海口市商品房买卖合同》原件、收款发票和收据一并交给梁华、陈良容保管，委托他人领房产证并协助梁华、陈良容办理产权过户手续，买卖双方在《交房确认书》中也对涉案房屋的交付事实予以确认。虽然梁华、陈良容无钱对房屋进行装修，但陈清泉、吕金莲将房屋钥匙交付给梁华、陈良容后，双方到物业公司办理了更名手续，梁华、陈良容可以自由进入涉案房屋，可以对涉案房屋进行装修并居住使用，可与陈清泉、吕金莲的代理人共同办理产权过户登记手续，已取得对房屋的实际控制。因此，梁华、陈良容已合法占有涉案房屋。傅仰怀以梁华、陈良容未居住使用为由，主张梁华、陈良容未占有涉案房屋，没有法律依据。三、梁华、陈良容在办理过户登记过程中不存在过错。2016年2月5日涉案房屋的产权登记至陈清泉名下，2016年4月19日梁华、陈良容申请办理产权转移登记，在未知卖方的其他债务导致产权过户存在风险的前提下，梁华、陈良容在房屋具备过户条件后不到三个月的时间内申请办理过户登记，是合理行使自己的合同权利。2016年5月9日美兰区法院作出查封涉案房裁定，距梁华、陈良容申请过户登记已有20天之久。涉案房屋产权登记手续无法完成，并非因为申办材料不完备等可归咎于梁华、陈良容的原因所致。因此，梁华、陈良容在办理过户登记过程中不存在过错。傅仰怀以梁华、陈良容违反涉案《房屋买卖合同》第七条规定为由，主张梁华、陈良容未能在合同约定的办证期限内办理过户，存在过错没有任何事实和法律依据。涉案的《房屋买卖合同》第七条约定，甲方（陈清泉、吕金莲）取得房产证之日起三日内到海口市政务中心办理房产过户给乙方（梁华、陈良容）。该条规定的是陈清泉、吕金莲的合同义务，同时是梁华、陈良容的合同权利，梁华、陈良容没有也不可能违反该条规定。四、梁华、陈良容已付清全部购房款。2015年9月10日、11日梁华、陈良容通过农业银行分别转账给陈清泉购房款60万元和32万元，2015年12月18日梁华、陈良容付清购房余款8万元（农行转账51000元、现金支付29000元），因此，梁华、陈良容已支付全部购房价款100万元。一审判决认定梁华、陈良容已付清全部购房款，有事实依据。傅仰怀认为梁华、陈良容应支付购房价款155万元（开发商出售的价格）才是属于支付全部价款，而仅支付购房价款100万元，不属于支付全部价款。傅仰怀这一主张没有任何依据。陈清泉、吕金莲以155万元的价格从开发商买入涉案房屋后，以100万元的价格再卖给梁华、陈良容，双方房屋买卖的价款是100万元，而不是155万元。梁华、陈良容支付了约定的购房价款100万元，已全部履行了合同约定的付款义务。综上，梁华、陈良容在人民法院查封之前已与陈清泉、吕金莲签订了合法有效的《房屋买卖合同》和己合法有效地占有涉案房屋，并已付清了全部购房款，而且也向海口市政务中心申请了过户登记，自身不存在过错。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，傅仰怀、陈清泉、吕金莲的上诉理由不能成立。敬请二审法院维持一审判决，驳回傅仰怀、吕金莲、陈清泉的上诉请求，维护梁华、陈良容的合法权益。梁华、陈良容向一审法院起诉请求：一、判决立即停止对梁华、陈良容购买位于海口市××区海阔天空国兴城一期7#楼32层7-1-3202房产的强制执行，并解除对位于海口市××区海阔天空国兴城一期7#楼32层7-1-3202房产的查封。二、本案的受理费用由傅仰怀、陈清泉、吕金莲承担。  一审法院认定事实：梁华与陈良容系夫妻关系，陈清泉与吕金莲亦为夫妻关系。2015年9月10日，陈清泉、吕金莲共同作为甲方，梁华、陈良容共同作为乙方，双方签订一份《房屋买卖合同》，约定：“甲方将位于海口市××区4号国兴城一期7#楼32层7-1-3202房以100万元的价格出售给乙方，合同签订之日乙方向甲方支付92万元整，余款8万元待甲方将房产证过户给乙方之日付清；甲方应于收到乙方购房款92万元当日将房产全部交付给乙方使用；并将甲方与海口新城区建设开发有限公司（开发商）签订的《海口市商品房买卖合同》原件及收款发票、收据交给乙方保管；甲方取得房产证之日起三日内到海口市政务中心办理房产过户给乙方；甲方签订本合同后向乙方出具委托书，由乙方代为向开发商领取甲方的房产证。”陈清泉、吕金莲于签订合同当日出具一份《委托书》，委托案外人林某作为全权代理人，代为领取涉案房产的房屋所有权证及国有土地使用证、办理房地产转让手续以及缴纳相关费用等事项，并就该委托事项进行公证[（2015）椰海证字第4875号]。梁华于2015年9月10日向陈清泉转账60万元，于2015年9月11日向陈清泉转账32万元。2016年4月19日，陈良容、梁华与陈清泉、吕金莲的全权代理人林某通过海口市政服务中心共同申办存量房屋买卖的转移登记手续，承办单位承诺于2016年5月16日前办结。诉讼过程中，梁华、陈良容主张陈清泉、吕金莲已将房屋钥匙进行交付，陈清泉、吕金莲以及傅仰怀均未提出异议。梁华、陈良容同时确认涉案房屋目前尚未装修使用。  2016年5月6日，陈清泉、吕金莲作为乙方，傅仰怀作为甲方，双方签订一份《房产抵押借款合同》，约定：“乙方自愿将涉案房产作为抵押，以担保乙方的债务按期清偿；借款总额134万元，抵押借款期限6个月，从2016年5月6日起至2016年11月5日止，月利息按2%收取；本合同经双方签字并经房产管理部门抵押登记后生效。”同日，双方通过海南省海口市琼州公证处对上述《房产抵押借款合同》制作《具有强制执行效力的债权文书公证书》[(2016)琼州证字第3382号]。傅仰怀称由于梁华、陈良容持有涉案房屋的产权证，导致其无法办理抵押登记，上述《公证书》没有发生法律效力。2016年5月9日，傅仰怀向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于当日作出（2016）琼0108财保34号《民事裁定书》，裁定查封陈清泉名下位于海口市××区4号海阔天空国兴城一期7#楼32层7-1-3202房房屋所有权。2016年5月16日，一审法院受理了傅仰怀诉陈清泉、吕金莲民间借贷纠纷一案。在审理过程中，双方于2016年5月26日达成和解协议，确认陈清泉、吕金莲尚欠傅仰怀134万元，并于调解协议生效次日起5日内偿还，一审法院作出（2016）琼0108民初1449号《民事调解书》进行确认。因陈清泉、吕金莲未履行还款义务，傅仰怀于2016年6月13日向一审法院申请强制执行。在一审法院执行的过程中，梁华、陈良容作为案外人，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查认为，涉案房产登记在被执行人陈清泉名下，产权明晰，一审法院查封该栋房屋符合法律规定。梁华、陈良容虽然主张其已购买执行标的，支付全部购房款并缴纳相关契税，且海口市政府服务中心已经受理买卖双方的房产过户申请，但双方合同约定的房屋价款明显低于市场价，案外人与被执行人所签《房屋买卖合同》的相关情况有待诉讼确认，故作出（2016）琼0108执异27号《民事裁定书》，驳回梁华、陈良容的异议。梁华、陈良容遂于2016年10月8日提起本案诉讼。对当事人有异议的证据和事实，一审法院认定如下：1.傅仰怀对梁华、陈良容提供的《交房确认书》的真实性有异议，由于该证据为原件，陈清泉、吕金莲在《交房确认书》中签字确认，在诉讼过程中对该证据的真实性未提出反驳；傅仰怀未能提供证据对其真实性予以反驳，也未向一审法院申请鉴定。故一审法院对《交房确认书》真实性予以确认，由此确认梁华、陈良容与陈清泉、吕金莲于2015年9月11日完成房产交付的事实。2. 梁华、陈良容提供了《税收完税证明》、《海南省地方税务局通用机打发票》，用以证明梁华、陈良容支付了房屋买卖的契税和存量房手续费，傅仰怀认为上述票据上载明的纳税人或付款方为陈清泉，无法证明梁华、陈良容缴纳了上述税费。梁华、陈良容当庭提交了陈良容名下光大银行阳光信用卡（账号：×××）交易明细（原件），载明陈良容于2015年12月18日向“海南省财税库银后端日间商户”刷卡支付45584.94元，于2016年4月13日刷卡支付房屋产权登记费475元，以上消费记录与《完税证明》、税务发票相互印证，可以证明梁华、陈良容支付房屋买卖的契税45584.94元和存量房手续费475元的事实。梁华、陈良容提供《海南省住宅专项维修资金专用收据》，用以证明其缴纳了涉案房产的专项维修资金，傅仰怀对此有异议，但梁华、陈良容提供《中国光大银行现金存款凭证》（第二联客户回执）原件予以印证，一审法院确认梁华、陈良容现金缴存专项维修资金9505.8元的事实。3.傅仰怀主张陈清泉、吕金莲向梁华、陈良容借款100万元，约定月利率2%,借期4个月，双方签订的《房屋买卖合同》名为房屋买卖，实为借贷，是虚假合同。傅仰怀认为梁华、陈良容支付的第一笔92万元款项是预先扣除了4个月利息后实际出借的款项。陈清泉、吕金莲作为合同相对人，对于《房屋买卖合同》的真实性未提出抗辩，傅仰怀未能提供证据证明上述借贷关系的存在，其主张梁华、陈良容预先扣除4个月利息并不符合民间借贷中预先扣除一个月利息的交易习惯，故一审法院对傅仰怀的上述主张不予采信。  一审法院认为：在本案中，梁华、陈良容与傅仰怀的争议焦点在于《房屋买卖合同》是否真实合法有效、梁华、陈良容是否合法占有涉案房产，以及梁华、陈良容在办理房产过户登记过程中是否有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。要认定梁华、陈良容的异议理由是否成立，应从以上方面进行审查。  一、关于《房屋买卖合同》的效力。签订《房屋买卖合同》后，陈清泉、吕金莲将房屋进行交付，委托他人全权办理房产领证和过户事宜并进行公证，梁华、陈良容支付房产交易的契税和专项维修资金等税费，双方均按照合同约定履行自己的合同义务。在诉讼过程中，陈清泉、吕金莲对《房屋买卖合同》的真实性、合法性未提出异议；傅仰怀主张《房屋买卖合同》名为买卖实为借贷，但未能提供证据予以证明。故一审法院认定《房屋买卖合同》是合同当事人的真实意思表示。虽然合同约定的房屋价格低于当地市场价格，但目前尚无相关法律和行政法规对二手房的交易价格进行限定。梁华与陈良容、陈清泉与吕金莲均具备完全民事行为能力，《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同。  二、关于梁华、陈良容是否合法占有涉案房产。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。由此可见，对于房屋是否转移占有，并非以买受人是否居住使用为依据，而应以是否交付作为认定标准。签订《房屋买卖合同》后，梁华、陈良容支付了全部价款，陈清泉、吕金莲将其与开发商签订的《海口市商品房买卖合同》原件、收款发票和收据一并交给梁华、陈良容保管，委托他人领取房产证并协助梁华、陈良容办理产权过户手续，买卖双方在《交房确认书》中对交付的事实予以确认。虽然梁华、陈良容至今未对房屋进行装修和居住使用，但房屋交付后，梁华、陈良容取得房屋钥匙，可以自由进入将房屋，可以对房屋进行装修并居住使用，可与陈清泉、吕金莲的代理人共同办理产权过户登记手续，已取得对房屋的实际控制，陈清泉、吕金莲已将房屋转移占有。傅仰怀仅以未居住使用为由，主张梁华、陈良容未占有涉案房屋，没有法律依据，一审法院不予支持。三、关于梁华、陈良容在办理过户登记过程中是否存在过错。涉案房屋的产权于2016年2月5日登记至陈清泉名下，梁华、陈良容于2016年4月19日申请办理产权转移登记，在未知卖方的债务导致房屋产权过户存在风险的前提下，梁华、陈良容在房屋具备过户条件后不到三个月的时间内申请办理过户登记，系合理行使自己的合同权利。一审法院于2016年5月9日作出查封涉案房屋产权的裁定，距梁华、陈良容申请过户登记已有20日之久。产权过户登记手续无法完成，并非因为申办材料不完备等可归咎于梁华、陈良容的原因所致。综合以上情形，一审法院认定梁华、陈良容在办理产权过户过程中没有过错。综上，梁华、陈良容与陈清泉、吕金莲在一审法院查封涉案房产前已签订了合法有效的《房屋买卖合同》，按时支付了合同约定的全部购房价款，在一审法院查封之前已合法占有涉案房产，未能办理过户登记并非梁华、陈良容自身原因所致，梁华、陈良容对涉案房产享有的权利能够排除执行，梁华、陈良容提出的执行异议理由成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八之规定判决如下：立即停止对位于海口市××区海阔天空国兴城一期（B10地块）7#楼32层7-1-3202房产的强制执行，并解除对该房产的查封。案件受理费100元，由陈清泉、吕金莲、傅仰怀承担。  二审中，被上诉人梁华、陈良容提供了涉案房屋所在小区的门禁卡。上诉人傅仰怀的质证意见：该证据未在举证期限内提交，不发表质证意见。且有该门禁卡并不能说明被上诉人已经对涉案房屋进行了实际占有。上诉人陈清泉、吕金莲的质证意见：不属于新证据，不予质证。本院认为，因被上诉人在举证期限后提交该证据，三上诉人均拒绝质证，且该门禁卡只是打开单元门的凭证，并不能证明被上诉人对涉案房屋的占有，故不予认定。因上诉人与被上诉人对一审查明的事实没有异议，故本院对一审查明的事实予以认定。  本院认为，一、上诉人陈清泉、吕金莲与被上诉人梁华、陈良容签订了《房屋买卖合同》，被上诉人已按合同约定在办理房屋变更登记前支付了约定的价款并交纳了房屋过户的契税，且陈清泉、吕金莲已将房屋钥匙交给了被上诉人，被上诉人已取得了对涉案房屋的实际控制，在涉案房屋被查封时，被上诉人正在申请办理过户手续，且相关行政机关已经登记受理，故被上诉人已经完全履行了合同所约定的义务。现在未变更房屋登记也并非被上诉人的原因，而是由于涉案房屋被查封所导致。上诉人陈清泉、吕金莲称与被上诉人之间签订《房屋买卖合同》并非其真实意思的表示，双方实际是民间借贷关系而非房屋买卖关系，但对此并未提供任何证据予以证明，且与其已将房屋钥匙交于被上诉人，委托他人与被上诉人办理房屋过户手续等行为相互矛盾，故陈清泉、吕金莲的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、上诉人傅仰怀称陈清泉、吕金莲购买涉案房屋的价格为155万元，以100万元的价格出卖给被上诉人，明显低于市场价格，由此推断双方并非真实的房屋买卖关系，但房屋价格的高低并不是判断双方买卖关系是否真实的唯一标准，并不排除陈清泉、吕金莲因资金周转的需要而低价处分财产的可能，如傅仰怀认为陈清泉、吕金莲低价转让财产侵犯了其合法权益，可以申请撤销陈清泉、吕金莲与梁华、陈良容签订的《房屋买卖合同》。因陈清泉、吕金莲与梁华、陈良容签订的《房屋买卖合同》在前，被上诉人已按合同约定支付了价款并取得了对涉案房屋的实际控制，且未变更房屋登记也并非被上诉人的原因，原审依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八的规定支持被上诉人的执行异议完全正确。  综上，上诉人傅仰、陈清泉、吕金莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律均正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人傅仰怀、陈清泉、吕金莲负担。本判决为终审判决。  w4fpgeb9l6sjho7i5r案件唯一码                                           审 判长张莲凤                                           审判 员黄海鹰                                           审判员杨 曦                                       二Ｏ一七年七月三日                                     法 官 助理王国印                                   书记员 符丽芬