上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4932号原告(反诉被告)：上海凌函实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：许红萍，总经理。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海繁速模具有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：蒋明永，总经理。委托诉讼代理人：王洋，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵春杏，上海申浩律师事务所律师。原告上海凌函实业有限公司(以下简称“凌函公司”)与上海繁速模具有限公司(以下简称“繁速公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法适用简易程序审理。嗣后，被告繁速公司于2017年5月12日向本院提出反诉，本院依法受理后与本诉合并于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告凌函公司的委托诉讼代理人顾亮亮、被告繁速公司的法定代表人蒋明永、被告繁速公司的委托诉讼代理人王洋、邵春杏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凌函公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间签订的《租赁合同》及《租赁协议》无效；2、判令被告支付原告自2016年7月1日至2016年11月30日止房屋占有使用费123,534元(按每月36,720元为标准计算，已扣除回租使用费21,900元、物业管理费4,166元及保证金34,000元)；3、判令被告支付原告垫付的水电费52,556.15元。事实与理由：2013年6月16日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于上海市九亭镇康鸣路XXX号厂房(以下简称“系争厂房”)出租给被告，租赁面积为1500平方米，租赁期限自2013年7月1日起至2019年6月30日止，月租金为34,000元，每三年递增8%，先付后用，每六个月支付一次。2014年1月3日，原告因经营需要，与被告协商后，被告将系争厂房底楼180平方米的厂房回租给了原告，约定租金为每半年26,280元，并从被告的应付租金中扣除，物业管理费为每半年5,000元，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月30日止。其后，系争厂房被认定为违法建筑，故被告于2016年11月30日搬离，但尚余房屋占有使用费及水电费未支付。故原告诉至法院，请求判如所请。被告繁速公司辩称：对原告的第一项诉请予以确认。关于原告主张的房屋占有使用费，应计算至2016年11月5日。关于原告主张的水电费缺乏依据。被告繁速公司向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告装某损失167,590.7元；2、判令原告赔偿被告搬迁费25,500元；3、判令原告赔偿被告LDA型电动单梁起重机及地基损失48,000元。事实和理由：2013年6月16日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定被告承租原告名下的系争厂房，其后被告按照生产需要进行了装某和改造。后因系争厂房未取得建设工程规划许可证，被政府部门认定为违法建筑，被告于2016年11月5日搬离，给被告造成了极大的损失。故被告提出上述反诉请求，希判如所请。原告凌函公司针对被告的反诉请求辩称：不同意被告的全部反诉请求。原告从未同意被告对系争厂房进行装某，且被告主张的装某损失，仅有装某合同及照片，难以证明其系争厂房装某的事实和具体的金额，即便被告对系争厂房进行了装某，根据合同约定，为确保厂房的完整性，被告的装某部分以及添附物无偿归原告。关于被告主张的搬迁费，因租期届满或合同无效，被告均会产生搬迁费用，该项费用应由原告自行承担的费用，与原告无关。关于被告主张的其他损失均不予认可。经审理查明：系争厂房未取得产证及建设工程规划许可证。2013年6月16日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定原告将系争厂房出租给被告，建筑面积1500平方米，租赁期限自2013年7月1日起至2019年6月30日止。合同第二条约定，租金每月合计34,000元，租金应六个月支付一次，实支付现金204,000元，每次支付租金需提前七天，先缴费后用房。租赁协议签订时，乙方应向甲方支付34,000元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金以抵充合同约定的乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第三条C8款约定，为确保厂房的完整，乙方装某的部分以及添附物无偿归甲方。合同补充条款约定，租金递增为每三年递增8%。合同另对其他相关事项进行了约定。另查明：2014年1月3日，原告出具委托书一份，原告就向被告回租系争厂房底楼180平方米厂房，委托其员工王某与被告签订相应的租赁协议。同日，案外人王某(甲方)与被告法定代表人蒋明永签订《租赁协议》一份，约定甲方暂租乙方180平方米底楼厂房，租金为半年26,280元，房租从乙方支付的房租中扣除，时间从2014年1月1日到2016年12月30日，并甲方免费送二楼约150平方米的厂房给乙方使用，在此期间，双方如有分歧，双方协商解约。再查明，系争厂房已经于2016年12月被有关部门作为违法建筑拆除。庭审中，原、被告确认一致，被告已将房屋占有使用费支付至2016年6月30日，并已支付了34,000元的保证金。原告认为于2016年6月收到有关部门通知，要拆除系争厂房，并于2016年7月就已经通知被告，要求被告搬离系争厂房；被告认为原告从未通知其系争厂房要拆除，后来九亭镇人民政府在2016年8月通知被告系争厂房要拆除，要求被告于2016年11月中旬搬离系争厂房，故其于2016年11月5日搬离了系争厂房，当时原告方也在场，但未办理交接手续。庭审中，原告另提供了如下证据材料：1、原告与案外人颜某某签订的《房屋租赁协议》，以证明其于2013年7月1日向案外人颜某某承租系争厂房，租赁期限为8年；被告对上述证据不予认可。2、户号为XXXXXXXXXX、统分号63Q654-004、金额为24,623.52元的2016年10月国网上海市电力公司发票一张，户号为XXXXXXXXXX、统分号为63Q654-000、金额为3,645.43元的2016年11月国网上海市电力公司发票一张，户号为XXXXXXXXXX、统分号为63Q654-004、金额为20,893.20元的2016年11月国网上海市电力公司发票一张，以证明被告尚有49,162.15元电费未支付；被告对上述证据的真实性无异议，但与其无关，认为系争厂房存在多家租户，原告提供的上述发票分户号不同，无法证明其就是被告使用中实际发生的，被告仅认可原告主张的期间发生的电费为40,000元左右。原告另认为其主张的3,394元水费目前尚无支付凭证。被告另提供了如下证据材料：1、微信截图一张，以证明其于2016年11月5日搬离系争厂房；原告对此不予认可。2、收据及清单一组，以证明系争厂房内存在多家租户；原告对收据予以认可，清单不予认可，并认为与本案无关。3、系争厂房照片一组、2013年6月23日被告与案外人杨某某签订的承包室内装某工程合同书、2016年1月20日被告与案外人杨某某签订的承包室内装某工程补充合同书、2016年2月1日被告法定代表人汇款给杨某某42,000元的网上银行电子回单、2016年2月3日被告法定代表人汇款给杨某某10,000元的网上银行电子回单、2016年4月1日被告法定代表人汇款给杨某某20,000元的网上银行电子回单，以证明被告曾于2013年、2016年委托案外人装某，并支付了相应的费用，其诉请主张的装某损失有相应依据；原告对上述证据真实性不予认可，并认为无法印证被告主张的金额，即便被告确实有装某，也未经原告同意，合同也约定了被告装某及添附物无偿归原告所有。4、系争厂房地坪照片一组、2013年10月15日案外人河南卫华重型机械股份有限公司上海分公司提供给被告的报价单、2013年10月16日被告与案外人河南卫华重型机械股份有限公司上海分公司签订的工矿产品购销合同、2013年12月22日被告与案外人上海枣陈工程设备发展有限公司签订的地基工程承包书及地基施工合同、2013年11月29日案外人河南卫华重型机械股份有限公司上海分公司开具给被告金额为67,000元的发票、2013年12月13日案外人上海枣陈工程设备发展有限公司开具给被告金额为48,000元的发票，以证明其在系争厂房内安装了起重机并进行了地基施工，其诉请主张的起重机及地基损失具有相应依据；原告对上述证据真实性不予认可，且认为其上未能体现工程地点，有明显涂改痕迹，与本案无关。5、被告与案外人上海联重搬运有限公司于2016年11月1日签订的搬运合同、2017年1月22日被告法定代表人转账给案外人伏大山25,500元的网上银行电子回单，以证明其诉请中主张的搬迁费具有相应依据；原告对上述证据真实性不予认可，且认为其上未载明搬迁的起止地点。以上事实，有《租赁合同》、委托书、《租赁协议》及当事人陈述等证据证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租给被告的系争厂房未经合法批准建造，故原、被告之间签订的《租赁合同》及《租赁协议》均应认定为无效。就本案原、被告之间就租赁合同无效的过错责任而言，原告明知未取得建设工程规划许可证仍将系争厂房出租给被告，应承担主要责任。被告作为承租人，签约前未谨慎审查系争厂房的相关情况，应承担次要责任。关于原告主张的占有使用费，虽然原、被告之间的《租赁合同》无效，但被告仍应参照合同约定的标准向被告支付其占有使用系争厂房期间的占有使用费，双方均确认被告已将占有使用费支付至2016年6月30日，但双方对被告实际搬离系争厂房时间存在争议，然被告没有充分证据证明其于2016年11月5日已经搬离了系争厂房，故本院依法按原告自认的2016年11月30日为被告向原告返还系争厂房之日，即2016年11月30日。被告应支付原告自2016年7月1日至2016年11月30日期间的厂房占有使用费为183,600元，扣除原告应支付被告的回租使用费21,900元、物业管理费21,900元及保证金34,000元，故被告仍需支付原告123,533.33元。关于原告主张的水费，原告自认3,394元水费并无凭据，故本案中本院难以支持。关于原告主张的电费，虽然提供了相应发票，但上述发票上的统分号不同，且系争厂房内存在其他使用人，现被告认可的电费金额为40,000元，故本院依法确定被告应向原告支付电费40,000元。关于被告反诉主张的装某损失及LDA型电动单梁起重机及地基损失，根据被告提供的相关证据，兼顾合同履行情况及合同无效的过错责任，并根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定原告赔偿被告装某损失80,000元。关于被告反诉主张的搬迁费，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海凌函实业有限公司与被告(反诉原告)上海繁速模具有限公司就位于上海市松江区康鸣路XXX号厂房于2013年6月16日签订的《租赁合同》、于2014年1月3日签订的《租赁协议》无效；二、被告(反诉原告)上海繁速模具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海凌函实业有限公司2016年7月1日至2016年11月30日止的房屋占有使用费123,533.33元；三、被告(反诉原告)上海繁速模具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海凌函实业有限公司代为垫付的截至2016年11月30日止的电费40,000元；四、原告(反诉被告)上海凌函实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海繁速模具有限公司装某损失80,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海凌函实业有限公司的其余本诉请求；六、驳回被告(反诉原告)上海繁速模具有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,820元，减半收取1,910元，反诉案件受理费2,458元，合计诉讼费用4,386元，由原告(反诉被告)上海凌函实业有限公司负担1,910元(已付)，由被告(反诉原告)上海繁速模具有限公司2,458元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一七年七月三十一日书记员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。