四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民初30号原告：泸州鸿鑫房地产开发有限公司，住所地泸州市龙马潭区南光路88号29幢1层3号。法定代表人：袁金明，公司诉讼委托代理人：李强，四川五月花律师事务所律师。被告：泸州融豪房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区江阳南路6号楼。统一社会信用代码91510500558239280Q。法定代表人俞斌，公司董事长。诉讼委托代理人：王华，四川秉和律师事务所律师。原告泸州鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫公司）与被告泸州融豪房地产开发有限公司（以下简称融豪公司）确权纠纷一案本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鸿鑫公司的委托代理人李强，被告融豪公司的委托代理人王华到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告鸿鑫公司向本院起诉称：（一）、请求确认座落于泸州轻工业园区的泸江区兰田国用（2015）第013号土地例用权（面积35544.02平方米）归原告享有；（二）请求确认座落于泸州市江阳区的融豪翡翠城1号地块上尚未出售的216套房屋（详见明细）的所有权归原告所有；（三）请求确认座落于泸州市江阳区的融豪翡翠城1号地块上尚未出售的地下车库894个（详见明细）的所有权归原告所有。事实与理由：被告于2011年取得位于泸州市江阳区的国有土地使用权约1253亩用于开发，项目名称为“融豪翡翠城”，分为8个地块。其中1号地块面积99565.88平方米，办有3个土地使用权证，其中第三期土地使用权证编号为泸江区兰田国用（2015）第013号。2011年3月20日，原告、被告签订《联合开发合同》，就联合开发融豪翡翠城1号地块的相关事宜进行约定。合作方式为被告提供融豪翡翠城1号地块供双方联合开发，并享有原告支付前期工程和工作费用总计壹亿伍仟陆佰捌拾万元，有权获得合同约定的广告费用等包干费用，享有原告延迟付款的经济补偿。原告以被告名义负责开发、建设、管理、经营、销售、物管等工作并提供全部建设资金；原告在2011年4月30日前支付被告前期工程和工作费用总计壹亿伍仟陆佰捌拾万元以及不超过壹仟叁佰万元的广告、宣传、推广费用；原告负责联合开发项目的建设和财务管理、办理联合开发项目的所有证件手续、承担联合开发项目的各项费用。合同第五条明确原告的权利为：享有融豪翡翠城1号地块开发项目的全部销售所得、未销售房屋产权、地下车库产权、商业产权以及配套设施产权；独立负责联合开发项目的财务管理；独立完成联合开发项目建设管理、经营、销售和物业管理工作。自2011年以来，原告已按约支付了融豪公司各种费用2亿多元，并实际占有使用地块，出资所有建设费用。原告将1号地块单独命名为“水晶苑”，对该项目单独建帐、财务独立核算，独立完成所有税收。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条的规定，原、被告之间的法律关系名为联合开积习难改，实为土地使用权转让。原告基于出资所有建设费用、双方约定和法律规定，享有联合开发项目中土地的使用权和该土地上所有建筑物的所有权。因此融豪翡翠城1号地块的土地及该地块上的所有建筑物虽然登记在被告名下，但原告才是该不动产物权的真实权利人，享有联合开发项目中的土地和该土地上所有建筑物的物权。被告融豪公司答辩称：本案争议的1号地块使用权确系原告与融豪公司联合开发并约定由原告独立建账、独立开发并承担相应权利义务。但双方当事人之间不是原告主张的土地使用权转让法律关系，而是合同约定的合同开发法律关系。原告鸿鑫公司提交了以下证据证明其诉讼请求：（一）、原、被告营业执照、房地产开发企业资质证书、身份证复印件，证明双方当事人身份信息。（二）、《联合开发合同》、《投资合作协议书》、《平面图》，证明原告鸿鑫公司与被告融豪公司联合开发融豪翡翠城1号地块，合同约定被告融豪公司仅获取前期工程和工作费用，原告承担和负责开发建设管理、经营、销售等义务。（三）、原告向被告融豪公司支付费用的转账记录和融豪公司出具的收据，证明原告按约向被告融豪公司支付费用合计为21962.1333万元。（四）、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，证明原告以被告融豪公司名义取得1号地块的行政审批手续，合法进行开发。（五）、《建设工程施工合同》、银行转账明细、收款收据，证明原告就1号地块与施工企业签订施工合同，并支付工程款费用49651.72万元。（六）、纳税凭证，证明原告就1号地块缴纳各项税费1587.8907万元。（七）、工程竣工验收报告、竣工验收备案书，证明原告依法开展工程建设工作，工程质量符合相关规定且已竣工验收。而且备案书上签字的是原告公司股东徐光彬，该工程由原告承建开发。（八）、商品房预售许可证，证明1号地块上的工程已全部完工，原告以融豪公司名义进行商品房预售。（九）、被告融豪公司和泸州轻工业园区管理委员会出具的书面情况说明，证明原告已向被告支付合同约定款项，原告实际占有并独立开发1号地块，该地块上的建筑物所有权应当属于原告。（十）、银行印鉴卡片、劳动合同书，证明被告按合同约定为原告在工商银行和建设银行分别开设账户。（十一）、银行交易流水记录，证明原告是该账户的实际使用人。（十二）、被告公司文件、授权书，证明被告公司任命原告股东为项目部负责人，并授权原告员工开设银行账户。(十三)、翡翠城1号地块水晶苑住房销售备案统计表、融豪翡翠城1号地块水晶苑地下车库统计表、房屋面积测绘报告，证明1号地块上已修建房屋1225套、车库31217.75平方米。其中房屋已销售1004套、未售216套、物管用房5套；车库共1006个，已售112个，未售894个。（十四）、泸州市江阳区不动产登记站查档说明，证明案涉1号地块三宗土地其中泸江区兰田国有（2011）028号、（2015）012号因办理初始登记，土地证已收回注销归档，另泸江区兰田国有（2015）013号未收回。被告融豪公司质证认为：对上述证据的真实性无异议，但证明目的有异议，不能达到原告所主张的系1号地块土地及地上建筑物所有权人的证明目的。本院经审理查明：2011年3月20日，原告鸿鑫公司（乙方）与被告融豪公司（甲方）签订《联合开发合同》，约定：“第一条开发项目。项目名称：融豪翡翠城1号地块。地址泸州市江阳区蓝田兰安大道。第二条项目用地土地权属。1、联合开发项目用地：[泸江区兰田国用（2011）第027号，面积71306.34平方米；泸江区兰田国用（2011）第028号，面积28259.54平方米]，共计用地面积99565.88平方米。2、泸州融豪房地产开发有限公司为上述联合开发地块的使用权人，……第四条合作方式。1、甲方提供具有使用权的融豪翡翠城1号地块商业和住宅建设用地，共计土地面积99565.88平方米供双方联合开发，并承担部分工程、宣传推广等相关工作。2、乙方提供全部建设资金，并承担和负责开发建设管理、经营、销售、物业管理等。第五条双方权利义务。甲方义务：……7、协助乙方开立银行账户，提供行政章、财务专用章和合同专用章，为乙方出具支付前期工程和工作费用（含土地费用）的票据。8、除本合同约定的款项外，不得要求乙方支付其他任何费用。乙方义务：1、办理联合开发项目建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等与联合开发相关的所有证件。2、取得《建设工程质量核验证书》。3、组织实施联合开发项目的工程管理、建设和销售。4、按时缴纳联合开发项目的各项费用。……7、负责联合开发项目的财务管理。8、承担本联合开发项目的工程建设及其他对外债务。……10、2011年4月30日前支付甲方前期工程和工作费用（含土地费用）总计壹亿伍仟陆佰捌拾万。11、支付甲方广告、宣传、推广包干费用按均价提成最高不超过壹仟叁佰万以上。……12、按本合同约定一号地块建筑设计费用由乙方承担。……甲方权利：1、享有乙方支付甲方前期工程和工作费用（含土地费用）总计壹亿伍仟陆佰捌拾万。……3、有权获得按本合同第五条第11款约定的广告等相关包干费用。……乙方权利：1、享有融豪翡翠城1号地块的开发项目的全部销售所得、未销售房屋产权、地下车库产权、商业产权以及配套设施产权。……”，合同还对违约责任等进行了约定。之后原告以股东徐光彬、1号地块项目部等账户向被告及被告原法定代表人杨丹丹账户转款共计21962.1333万元。被告按合同约定在中国建设银行四川省泸州城西支行开设银行账户51×××77、51×××11；在中国工商银行泸州分行开设银行账户23×××03由原告使用。之后原告按约组织对1号地块进行施工开发，其中一期工程为1－7号楼，共72342平方米，于2014年12月31日竣工验收合格；二期工程为14－19号楼，共100047.79平方米，于2016年5月30日竣工验收合格。期间原告以被告公司名义取得项目规划、施工及房屋预售手续，并将泸江区兰田国用（2011）第027号宗地划分为泸江区兰田国用（2015）第012号、第013号。原告共支付施工单位工程款49651.72万元、缴纳税费1587.8907元。1号地块三宗地已开发两宗，剩余泸江区兰田国有（2015）013号未开发。1号地块上已修建房屋1225套、车库31217.75平方米。其中房屋已销售1004套、未售216套、物管用房5套；车库共1006个，已售112个，未售894个。庭审中，经本院向泸州市江阳区不动产登记站核实：原告主张所有权的216套房屋已被重庆市中级人民法院查封；车库未向不动产登记站备案。本院认为，原、被告双方当事人签订的《联合开发合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后双方当事人已按该约定内容履行了各自权利与义务，被告提供土地使用权后收取原告各项费用21962.1333万元；原告依法办理各项行政审批手续对该项目进行开发，共修建房屋1225套、车库31217.75平方米并竣工验收合格。此事实有银行转账记录、被告出具的收据等证扰予以佐证，客观真实，足以认定。其次、当事人在《联合开发合同》中约定，被告融豪公司提供开发用地，并收取固定的前期工程、工作费用（含土地费用）和广告宣传推广费用，不参与项目经营，不承担风险；原告负责项目开发资金投入、组织项目开发销售、享有全部销售所得、未售建筑产权、并承担项目对外债务。因此该《联合开发合同》约定符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”规定的情形，实为土地使用权转让合同。第三、根据《联合开发合同》第五条：“……乙方权利：1、享有融豪翡翠城1号地块的开发项目的全部销售所得、未销售房屋产权、地下车库产权、商业产权以及配套设施产权。……”的约定，原告已实际占有该土地并进行开发承担了各项开发费用支出，其享有1号地块地上建筑物的合法权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，原告作为1号地块的实际使用权人，其确权请求应予支持。同时，原告投资对1号地块进行开发，对开发形成的地上建筑物享有相应的物权。第四、由于1号地块三宗地中的：泸江区兰田国用（2015）第012号、（2011）第028号宗地因办理初始登记被行政机关收回注销，剩余泸江区兰田国用（2015）第013号未开发，根据地随房走原则，原告只能主张对泸江区兰田国用（2015）第013号享有使用权。同时，原告修建的房屋大部分已出售，对于已出售房屋原告不能再主张物权。故原告享有所有权的地上建筑物部分为房屋216套、车库894个。综上所述，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下：一、原告泸州鸿鑫房地产开发有限公司对位于泸州轻工业园区面积为35544.02平方米、产权证号为泸江区兰田国用（2015）第013号的土地享有使用权。二、原告泸州鸿鑫房地产开发有限公司对位于泸州市江阳区（翡翠城1号地块）的房屋216套、车库894个（详见明细表）享有所有权。案件受理费341800元由被告泸州融豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审判长 刘 剑审判员 李 平审判员 李 野二〇一七年七月三日书记员 李柠曦附房屋名细表：附车库名细表:说明：车位数量为894个；车库建筑面积：26213.21m2。