北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初11593号原告：赵金香，女，1950年11月15日出生，汉，山西省阳泉市人民政府干部退休，住北京市西城区。委托代理人：李晨宁，女，1972年6月1日出生，汉，住北京市西城区。委托代理人：尚志永，北京市赵晓鲁律师事务所律师。被告：张慧，女，1984年5月2日出生，住北京市西城区。被告：徐玢铄，女，1988年7月7日出生，住山东省兖州市。以上被告委托代理人：吕华春，山东德康律师事务所律师。以上被告委托代理人：田菲，北京市银奥律师事务所律师。原告赵金香与被告徐玢铄、张慧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告赵金香之委托代理人李晨宁、尚永志，被告徐玢铄、张慧及其委托代理人吕华春、田菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵金香向本院提出诉讼请求：1、要求判令二被告共同支付拖欠的2015年8月10日至2017年8月9日的房租265650元;2、要求判令二被告支付违约金92598元（截止到2016年11月）；3要求二被告支付2015年、2016年的物业费（2862元每年）、暖气费（2250元每年）。事实和理由：2014年8月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告所有的位于西城区xxx号的房屋一套，租期三年，自2014年8月10日至2017年8月9日，年租金为11.5万元，上打租，每年递增10%，被告承担租赁期间的物业费、水电费、燃气费等等费用，如被告拖延支付房租，应按每延迟一日，加付相当于年租金5%的违约金。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告仅支付了第一年度的租金115000元，第二年度租金126500元（11.5*1.1=12.65）和第三年度租金139150元（12.65*1.1=13.915）至今未付，拖欠租金共计为265650元。同时，按合同约定，被告应按每日相当于年租金5%标准向原告支付违约金，原告现仅主张被告按每月相当于年租金4%的标准支付违约金，其中第一年租金的违约金75900元（126500*4%*15），第二年租金的违约金16698（139150*4%*3）违约金共计为92598元。原告认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告按约履行义务，但被告却拒不按约履行，侵害了原告的合法权益，为此，原告依据《民事诉讼法》有关规定，诉至西城法院。徐玢铄、张慧辩称，一、原告所诉请求及理由与事实严重不符。1、被告与原告并不认识，双方之间没有直接发生任何的经济及其他往来。2、原告所诉称的房屋租赁合同，是被告与李晨宁所签署并履行的。至于原告与李晨宁之间存在什么关系，被告并不知情。因此，原告主体不适格。3、被告与李晨宁虽然签署了3年的房屋租赁合同，但在2015年6月底的时候，经双方协商将上述合同解除，并且因为此事，李晨宁将被告所交纳的押金1万元予以扣掉不退还。因此，两被告根本不欠李晨宁任何房租，更不欠原告房租，更不拖欠物业费及暖气费。二、按照原告所述，两被告交纳第二期房租时间为2015年8月10日前，但原告在2016年12月才主张。首先根据《民法通则》的规定已超过诉讼时效。而且原告所主张的事实也极不符合常理，按照原告诉称，在长达一年半的时间，两被告在未交房租物业费及水电费的情况继续使用，而原告也不管不问，显然是不符合常理的。根本的原因是李晨宁知道自2015年6月份后，两被告不再使用该房屋。因此在此期间李晨宁从未找过两被告，而且被告张慧就住在本案涉案房屋旁，也从未见李晨宁来主张过房屋租金的事宜。据被告了解的情况是，该涉案房屋在被告与李晨宁于2015年6月份解除合同后，因市场等方面的因素，该房屋一直未能出租出去处于空闲状态。李晨宁为了私利，为了弥补该空闲期间的租金，通过原告向被告主张空闲期间的房租，严重违反诚信原则，也是于法无据的。涉案小区在2016年换物业公司，因此之前所欠的物业费无需补交。综上，原告所诉既没有事实依据也没有法律依据，望贵院依法驳回原告的诉讼请求。不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：宣武区xxx号房屋系赵金香的产权。2014年8月5日，赵金香（甲方）委托李晨宁与徐玢铄、张慧（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西城区xxx号房屋出租给乙方，租赁期限三年，自2014年8月10日至2017年8月9日止，年租金11.5万，付款方式为年付，递增为百分之十，每年押金为一万元整；乙方承担物业费、暖气费、燃气费、水电费、电话费、宽带费、税费等全部费用；合同第四条双方的权利和义务，1、乙方有义务按照合同期限向甲方及时支付租金，如有违约行为，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权扣除乙方交纳的租金、押金及其他费用，每延迟一日，加付年租金5%作为违约金，并赔偿甲方因此造成的其他损失；2、乙方应按照甲方要求或物业要求按时交纳全年所有费用，如未按时交纳，甲方有权停止相应服务，并有权解除合同，有权扣除已付租金和押金，并有权要求乙方足额补缴，并支付相关费用的100%作为违约金。合同签订后，徐玢铄、张慧向赵金香支付了一年的租金、物业费及供暖费。庭审中，赵金香表示徐玢铄、张慧自2015年8月10日开始未支付房屋租金及物业供暖费。徐玢铄、张慧则称，其2015年7月前已与赵金香的代理人李晨宁联系，告知2015年7月以后不再租用涉案房屋，并经李晨宁同意将房屋钥匙交予相邻肉饼店的老板车秋丽（车秋丽也是租用赵金香的房屋），双方合同已于2015年7月解除。证人王某1出庭作证，王某1陈述：其为徐玢铄、张慧开设的美甲店顾客，2015年6月去做指甲时，听到张慧说要把店转出去，我有意向接收，便通过张慧与房东电话联系，房东称租金需要递增，我表示再考虑一下。证人王某2出庭作证，王某2陈述：我是徐玢铄、张慧开设店的顾客，2015年六七月，我去店里办退费，当时听到徐玢铄与房东电话联系，房东表示因其在蒙古国，并同意将钥匙交给肉饼店。证人赵某出庭作证，赵某陈述：2015年7月，徐玢铄让我去她们店里搬假山石，并以500元的价格成交，当时店里只剩沙发了，后来徐玢铄将房门锁上，把一串钥匙交给了肉饼店的男老板。证人董某出庭作证，董某陈述：我是徐玢铄、张慧店的员工，2015年初得知店快要不做了，又因为7月份我儿子放暑假，所以我就不做了，工作期间，听张慧与房东打电话说房屋哪里需要整改等事宜，房东好像是在国外，张慧还给房东说过将钥匙交给旁边肉饼店。证人徐某出庭作证，徐某陈述：我是徐玢铄、张慧旁边宠物店的员工，2015年夏天，张慧她们搬走后，房东去过房屋，换了锁，安装了空调。证人贯川出庭作证，贯川陈述：2015年7月，我的纹身师带着我去徐玢铄、张慧店纹身，期间听见张慧打电话说还钥匙、不租房子的事情。赵金香对此不予认可，其表示2015年8月份接到过徐玢铄、张慧的电话，协商不再租赁房屋，赵金香没有同意，在此之前，未接到过徐玢铄、张慧电话，也没有同意将房屋钥匙交给肉饼店。赵金香还表示其曾于2015年11月15日在涉案房屋门上张贴了催缴租金的通知，另外进行过电话催缴过租金，2016年11月，因此租金事宜将徐玢铄、张慧起诉。赵金香出示催缴房租的通知，内容为：徐玢铄、张慧，我与你们于2014年8月5日签订《房屋租赁合同》一份，由你们租赁我位于西城区xxx号的房屋一套，现你们拖欠我第二年度的租金126500元（2015年8月10日到2016年8月9日），经多次催要一直未付，现我再次通知你们，要去你们在两个月内付清，否则，我将依法解决。证人杨某出庭作证，杨某陈述：我与李晨宁是朋友关系，2015年11月15日，我给李晨宁送车，她在荣丰2008小区，后来我和她一起去了一个底商，具体位置记不清了，她在房门上贴了一张条，并说欠房租了。徐玢铄、张慧否认接到过赵金香及李晨宁催缴租金的电话。本院认为，赵金香与徐玢铄、张慧签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政规定的强制性规定，应属合法有效。本案中，双方争议的焦点为是否在2015年7月协商解除了合同。本院认为，徐玢铄、张慧一方出庭的数名证人，以不同身份陈述了徐玢铄、张慧搬离涉案房屋、与房东交涉退租、交还涉案房屋钥匙等的事实，具有较高的可信度。另外，如赵金香一方未同意徐玢铄、张慧提前退租，在徐玢铄、张慧未按照合同约定的期限交纳租金时，且已知晓徐玢铄、张慧搬离涉案房屋后，仅在涉案房门上张贴催缴租金通知，而从未以短信等方式催缴租金，也与常理不符。综上，可以认定双方合同已于2015年7月解除，现赵金香要求徐玢铄、张慧支付2015年8月10日至2017年8月9日期间的租金及违约金，以及物业费、供暖费的请求，缺乏依据，本院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、《最高人民法院关于适用审判员 韩 涛二〇一七年七月六日书记员 张晓奕黄翌翾