上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初8000号原告：上海南翔老街建设发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：丁晴喆，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杰。被告：上海银益物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：黄友权，董事长。委托诉讼代理人：倪卓伟，上海市倪卓伟律师事务所律师。原告上海南翔老街建设发展有限公司(以下简称“老街公司”)诉被告上海银益物业管理有限公司(以下简称“银���公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人ＸＸ、周杰，被告委托诉讼代理人倪卓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求判决解除原被告间的《资产委托经营管理及开发框架协议书》，被告返还租赁房屋(嘉定区南翔镇共和街XXX号、14弄甲、22号甲、50号、52号、13号、15号、19号、25号、29号、33号乙、32号、11号乙、44号乙、5号乙、7号、8号、10号、11号、12号、18号、21号甲、21号乙、22号、23号甲、31号甲、31号乙、33号甲、41号乙、45号、46号、48号甲房屋，以下简称“系争房屋”)；2、判决被告支付原告自有房屋自2009年10月1日至被告实际返还租赁房屋之日止的占有使用费，支付原告转租的房屋自2009年10月1日起至2015年9月30日的租金及自2015年10月1日起至被告实际返还租赁房屋之日止的占有使用费(租金及使用费暂计至2016年3月31日为4,046,237元，自2016年4月1日起按每平方米日租金2.32元计算，每年递增5%)。事实和理由：2009年7月，原告与被告(当时名称为上海银益房地产经营有限公司)签订《资产委托经营管理及开发框架协议书》，合同名为资产委托经营管理及开发，实为房屋租赁。原告将自有房屋(未经规划批准)租赁给被告，建筑面积为2,101.42平方米，后收回1,537.22平方米，尚余564.2平方米。原告另向案外人李永花等租来房屋转租给被告，建筑面积688.23平方米。双方约定自2009年10月1日至2012年12月31日每平方米日租金为1.5元，2013年起日租金为2元，以后年递增幅度为5%。租赁期为30年，自2010年1月1日至2039年12月31日。因原告自有房屋未经规划批准，该部分房屋租赁关系无效；原告向李永花等租来的房屋原租赁到期日为2015年9月30日，现业主均要求到期返还房屋，故超过原租赁期限的转租无效。导致双方《资产委托经营管理及开发框架协议书》无法继续履行。因合同无效，要求被告返还租赁房屋，并参照合同约定租金标准支付占有使用费。被告辩称，双方协议是真实意思的表示，合法有效，被告按照协议约定履行，原告要求解除协议没有理由。对于原告所称租赁房屋门牌号、面积及金额没有异议。关于租金，原告之前已起诉过，被告已将2015年7月1日前应付的租金支付给了原告，而原告主张的2015年7月1日前其余租金已过了诉讼时效，2015年下半年的租金被告两次支付但均被原告退回。被告不同意原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2009年7月13日，原告(甲方)与被告(乙方，原名称为上海银益房地产经营有限公司)签订《资产委托经营管理及开发框架协议书》，约定：为更好建设南翔老街商业开发区的目的，打造高端商业项目，上海国际手工业品(手工艺品)一条街，甲方将位于南翔老街范围内的全部地产交由乙方管理、开发及经营，具体范围与面积以实际统计数额为准；委托管理期限为30年，从2010年1月1日至2039年12月31日止；2010年1月1日至2012年12月31日期间收益金为商铺每天每平方米1.5元，结算方式按季度结算，2013年1月1日起每天每平方米2元，年递增幅度为5%；甲方在2009年10月1日前、12月31日前分别将共和街、人民街商铺、共和街小庭院等交付给乙方，甲方负责资产移交前的动迁、安置、整治、配套、装修等工作，保证交付给乙方的资产具有完全的租赁权或转租权；甲方配合乙方做好“上海国际手工业品(手工艺品)名街”的项目审批立项及工商注册工作，与乙方一起组建“上海国际手工业品(手工艺品)名街项目管委会”协调项目在建设经营过程中的政府协调管理的各种事项；乙方应按期准时足额向甲方交付资产委托管理收益金，负责经营相关的一切管理工作等。协议签订后，原告陆续向被告交付了房屋，原告并不参与经营，被告将其中部分房屋进行了转租。后被告将租赁的部分房屋退还给原告，2013年初尚余原告自有房屋为南翔镇共和街XXX号、14弄甲、22号甲、50号、52号、13号、15号、19号、25号、29号、33号乙、32号、11号乙、44号乙，合计564.2平方米，原告租来的房屋为南翔镇共和街XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号甲、XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号甲、XXX号乙、XXX号甲、XXX号乙、XXX号、XXX号���XXX号甲房屋，合计688.23平方米。二、2015年1月，原告起诉至本院【案号(2015)嘉民三(民)初字第214号】，要求解除《资产委托经营管理及开发框架协议书》，被告迁出租赁房屋并支付资产收益金。该案审理中，原被告双方对租金进行了核对，确认至2012年12月31日租金计算金额为4,201,707元(包含已退出租赁房屋的租金)，被告通过本院支付给原告租金962,012.52元，原告于同年6月30日撤回起诉。三、系争房屋中嘉定区南翔镇共和街XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号甲、XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号甲、XXX号乙、XXX号甲、XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号甲房屋系原告向业主李永花等租赁而来，所签订的租赁合同约定租期至2015年9月30日，其中嘉定区南翔镇共和街XXX号房屋(以下简称“23号房屋”，25.08平方米)公房承租人孙冀燕与原告租赁合同约定租期至2015年5月31日。上述房屋业主在与原告租赁合同到期前书面通知原告到期后不再租赁，要求收回房屋。其余房屋为原告自有，原告未取得该些房屋的建设工程规划许可证。2015年7月，23号房屋的公房承租人孙冀燕以老街公司、银益公司为被告诉至本院【案号(2015)嘉民三(民)初字第1205号】，要求判令老街公司、银益公司将23号房屋清空后返还。该案审理中，银益公司辩称，老街公司将23号房屋转租给其，老街公司与银益公司间租赁合同尚在履行期内，银益公司将23号房屋委托上海筑明物业管理有限公司(以下简称“筑明公司”)转租，故不同意返还。本院经审理后，认为老街公司与银益公司间转租期限超过了孙冀燕与老街公司租赁合同期限部分应属无效，判决老街公司、银益公司将23号房屋清空后返还孙冀燕。银益公司不服判决，向上海市第二中级人民法院提��上诉，后银益公司撤回上诉。判决生效后，孙冀燕申请执行，23号房屋于2017年3月底返还给孙冀燕。2016年1月，嘉定区南翔镇共和街XXX号房屋(以下简称“45号房屋”，36.8平方米)公房承租人赵华君以45号房屋实际使用人周树兴为被告、老街公司及筑明公司为第三人诉至本院【案号(2016)沪0114民初1611号】，要求判令周树兴迁出45号房屋并支付自2015年10月1日至搬离之日的房屋使用费。本院经审理后，判决支持了赵华君的诉请。周树兴不服判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理后认为周树兴与筑明公司间转租合同约定的租期超过老街公司与陈康明(45号房屋原公房承租人)租赁合同约定的租期，超过部分的约定应为无效，故周树兴关于租赁合同尚未到期的上诉请求，不予支持，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，赵华君申请执行，周树兴向赵华君返还了房屋并支付了自2015年10月1日起的使用费。四、自2012年2月10日起，被告陆续向原告支付租金及使用费至2014年9月15日，2015年9月6日，被告通过本院支付原告租金及使用费962,012.52元，以上被告共计支付租金及使用费3,305,142.92元。2016年4月15日，筑明公司代被告向原告转账支付租金469,274.40元，原告于同月26日退还筑明公司。同年5月24日，筑明公司再次代被告向原告转账支付租金469,274.40元，原告于次日退还筑明公司。审理中，原告认为双方为了规避租赁期限不得超过20年而签订了框架协议书，实际双方间系租赁合同关系，因租赁合同关系无效，要求被告返还租赁房屋，并支付使用费；因系争房屋中23号房屋、45号房屋已返还给业主故不再主张返还。被告认为，双方间委托经营管理协议应为有效，不同意解除，系争房屋现转租给经营户，如返还则会造成较大经济损失，但现没法提出，故另行主张。本院认为，原被告签订《资产委托经营管理及开发框架协议书》后，原告将其自有房屋及转租而来的房屋出租给被告，原告实际并不参与被告经营管理，且在他案中被告也辩称双方间系房屋租赁关系，生效判决书亦认定双方间系房屋租赁关系，故原被告签订的《资产委托经营管理及开发框架协议书》名为资产委托经营管理，实为房屋租赁合同关系。因原告出租给被告的自有部分房屋未取得建设工程规划许可证，故该部分房屋租赁合同关系依法应确认无效；原告向业主李永花等租来的房屋部分，双方间租赁合同对于租赁期间有明确约定，而原被告间房屋转租中对于租赁期间的约定超过了业主与原告间租赁合同约定的租期，现业主明确向原告主张到期收回所租赁的房屋，且双方关于租期约定��得超过法律规定的20年，故原被告间超过原租赁合同租期部分的约定应为无效，被告应将承租的系争房屋返还给原告。其中23号及45号房屋，已通过执行返还给业主，原告表示不再主张返还，本院予以照准。因被告实际使用系争房屋，原告根据双方协议约定的租金标准主张使用费，本院予以支持。关于租金及使用费，双方对于至2012年12月底计算金额并无异议，对于2013年1月1日以后的部分，根据协议约定的标准及被告实际租赁使用面积进行计算，其中23号房屋应计算至实际返还之日，45号房屋实际使用人已支付的期间应予扣除，另被告已支付费用应扣除。被告辩称2015年7月1日前应付的费用已付清，原告主张的其余租金和使用费超过诉讼时效，但被告自2012年2月至2014年9月期间一直向原告支付租金及使用费，并未按双方协议约定按季度结算且未注明付款所对应的期间，2015年1月原告提起诉讼向被告进行主张，被告并通过法院向原告支付了部分费用，故被告该抗辩意见本院不予支持。关于因合同无效而造成的损失，被告表示因现在无法计算而另行主张，本案中不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原被告租赁合同中关于嘉定区南翔镇共和街XXX号、14弄甲、22号甲、50号、52号、13号、15号、19号、25号、29号、33号乙、32号、11号乙、44号乙房屋的租赁合同关系无效；二、确认原被告租赁合同中关于嘉定区南翔镇共和街XXX号房屋租赁期限超过2015年5月31日部分的约定无效，确认原被告租赁合同中关于嘉定区南翔镇共和街XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号甲、XXX号乙、XXX号、XXX号甲、XXX号乙、XXX号甲、XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号甲房屋租赁期限超过2015年9月30日部分的约定无效；三、被告上海银益物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将嘉定区南翔镇共和街XXX号、14弄甲、22号甲、50号、52号、13号、15号、19号、25号、29号、33号乙、32号、11号乙、44号乙、5号乙、7号、8号、10号、11号、12号、18号、21号甲、21号乙、22号、31号甲、31号乙、33号甲、41号乙、46号、48号甲房屋返还原告上海南翔老街建设发展有限公司；四、被告上海银益物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海南翔老街建设发展有限公司至2017年3月31日的租金及使用费5,064,604.25元；五、被告上海银益物���管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按每日2,894.24元支付原告上海南翔老街建设发展有限公司自2017年4月1日起至房屋实际返还之日止的使用费。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39,169元，由原、被告各半负担19,584.50元。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春人民陪审员  高 贤人民陪审员  朱善臣二〇一七年七月七日书 记 员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建���工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……