四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0182民初881号原告：成都益联投资有限公司。住所地：四川省彭州市天彭镇东湖北街***号。法定代表人：鞠清雄，总经理。委托代理人：吴洁，国浩律师（成都）事务所律师。被告：王游，男，1982年6月7日出生，汉族，住四川省双流县。第三人：中国银行股份有限公司彭州支行。住所地：四川省彭州市天彭镇东大街*号。负责人：王欢，行长。委托代理人：吴磊，男，汉族，1988年9月12日出生，住四川省成都市武侯区，系第三人员工。原告成都益联投资有限公司（以下简称益联投资公司）诉被告王游、第三人中国银行股份有限公司彭州支行（以下简称中行彭州支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理，依法组成合议庭，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告益联投资公司的委托代理人吴洁，第三人中行彭州支行的委托代理人吴磊到庭参加诉讼，被告王游经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告益联投资公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告王游签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告王游支付原告违约金67459.6元；3、判令被告王游支付原告代偿款项19586.78元；4、判令依法办理撤销该商品房预售合同备案手续；5、判令被告承担原告因本案发生的律师代理费54000元；6、判决解除原告与被告、第三人签订的《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》；7、判令被告承担原告因本案而发生的公证费1000元，保险费2000元；8、判令原告有权从购房款中扣除代偿款项、公证费等相关费用，不足部分由被告补足。事实和理由：2015年12月9日，原告与被告王游签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告向原告购买位于×镇“置信·逸景苑”×幢×单元×层×号商品房，建筑面积71.13平方米，总价款337298元，其中首付款107298元，余款230000元以按揭贷款方式支付。2015年12月30日，被告、第三人与原告签订《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》，约定被告作为借款人向第三人借款230000元整，原告作为保证人为上述借款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同签订后，被告向原告支付了首付款107298元，第三人依约向被告发放了贷款，因被告未按时向第三人支付按揭款及利息，第三人多次向原告致函要求原告承担连带保证责任，截止2017年6月14日，原告已向第三人履行担保责任款项金额19586.78元，目前该代偿责任仍在继续发生，原告代偿按揭款后，多次通过电话、邮件等方式要求被告归还原告代偿款并按期向第三人归还按揭贷款，但被告均为归还，被告的行为严重违反了合同约定，故起诉至人民法院。被告王游未作答辩。第三人中行彭州支行述称，原告所述均为事实，被告未按时支付第三人按揭贷款，已经构成违约，第三人按照《房贷合同》附件二的约定宣布借款提前到期并收回本息，要求被告王游立即归还借款本金220319.16元及其至本息结清之日止的利息、罚息和复利，原告按房贷合同约定承担连带责任，并且第三人有权对抵押房屋行使抵押权并优先受偿。第三人同意在原告履行担保义务后解除贷款合同。原告益联投资公司为证明其诉讼主张，向法庭举证如下：1、原、被告和第三人的身份信息。证明原、被告和第三人的主体适格；2、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同摘要》。证明原、被告签订商品房买卖合同及补充协议并进行合同备案的事实；3、《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》。证明原、被告与第三人签订住房贷款合同的事实；4、中国银行关于履行担保责任的通知函、南充市商业银行网上银行交易详情清单。证明原告为被告代偿了19586.78元按揭贷款本息的事实；5、委托代理合同及律师费发票。证明原告因本案发生的律师费54000元；6、公证书2份及公证费发票。证明原告向被告发送催收函和解除合同通知书，产生公证费用1000元。7、保单一份及保险费发票。证明原告因本案向彭州法院申请财产保全以后，向中国平安财产保险公司投保诉讼财产保全责任保险，产生保险费2000元。被告王游未向本院提交证据。第三人中行彭州支行为证明其述称主张，向法庭举证如下：1、原、被告和第三人的身份信息。证明原、被告和第三人的主体适格；2、《房贷合同》、《商品房买卖合同摘要》。证明原、被告与第三人签订房贷合同，原告为被告进行担保并以被告购买的房屋进行抵押的事实；3、借款借据。证明第三人向被告发放贷款230000元的事实；4、宣布贷款提前到期通知函。证明第三人向被告发送了贷款提前到期通知的事实；5、贷款信息查询清单和情况说明。证明2016年2月至6月，被告偿还第三人本金合计2522.88元，利息合计5316.57元，罚息合计12.52元，截止2017年6月20日被告尚欠第三人的贷款本金220319.16元和利息199.33元的事实。经庭审质证，对原告和第三人提交的证据，双方无异议，本院认为，这些证据具有证据的真实性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信。本院根据上述有效证据并结合各方当事人的陈述，认定以下案件事实：2015年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告向原告购买位于×镇“置信·逸景苑”×幢×单元×层×号商品房，建筑面积71.13平方米，总价款337298元，其中首付款107298元，余款230000元以按揭贷款方式支付。签订合同当日，被告支付原告首付款107298元。2015年12月30日，被告、第三人与原告签订《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》，约定被告作为借款人向第三人借款230000元整，借款期限为20年，利率按照中国人民银行贷款基准利率上浮10%，还款方式为等额本息还款，若借款人未按约定期限还款，逾期部分从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。原告作为保证人为上述借款提供阶段性连带责任保证担保。原、被告于2015年12月30日在彭州市房地产管理局办理了合同签约备案，但双方至今未进行房屋交付。上述合同签订后，第三人按约于2016年1月5日将被告的借款230000元转入原告账户。借款后，被告按约于2016年2月、3月、4月、5月、6月支付第三人按揭款及利息，共支付本金2522.88元，利息5316.57元，罚息12.52元，但从2016年7月起被告就未按时向第三人支付按揭款及利息，第三人多次向原告致函要求原告承担连带保证责任，原告已向第三人履行担保责任，截止2017年6月20日，代被告支付按揭借款、利息和罚息共计19586.78元。原告于2017年1月9日向被告寄送《催收函》，1月18日向被告寄送《解除合同通知书》，并分别于1月12日，1月23日在四川省彭州市公证处对寄送《催收函》和《解除合同通知书》的过程及内容进行保全行为公证，支付公证费1000元。原告和第三人多次催告被告未果，且被告一直未履行支付义务，原告遂于2017年2月起诉来院，同年2月14日与国浩律师（成都）事务所签订委托代理合同，支出律师费54000元。原告在诉讼中向本院申请财产保全，并于2017年3月21日向中国平安财产保险股份有限公司投保诉讼财产保全责任保险，支出保险费2000元。被告、第三人和原告三方签订的《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》附件二第三条约定，借款人未按期归还借款本息，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，按贷款本息全部提前到期计算，截止2017年6月20日，被告尚欠第三人贷款本金220319.16元、利息199.33元，共计220518.49元。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告、第三人和原告三方签订的《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》是各方的真实意思表示，内容合法有效，各方应当按约履行。原告和第三人多次催告被告履行义务未果，原告至今不能交付房屋。从2016年7月起，被告未按时支付第三人按揭贷款，经原告和第三人多次催收，被告仍然拒不支付按揭贷款，原告代其支付了按揭借款、利息及罚息共计19586.78元，致使原告承担保证责任蒙受损失，且被告至今未向原告支付代偿款项，被告已经构成根本违约，原告和第三人的合同目的不能实现。故对原告要求解除原告与被告王游签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，解除原告与被告、第三人签订的《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》，以及要求被告王游支付原告代偿款项19586.78元，被告、第三人协助原告办理撤销该商品房预售合同备案手续的诉讼请求，本院予以支持；对于违约金67459.6元，符合原被告签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，但是该违约金过高于原告实际损失，故本院根据公平原则调整为20000元，对超出部分不予支持。对原告要求被告承担律师费54000元，公证费1000元，保险费2000元，本院认为，按照《商品房买卖合同补充协议》第一条的约定，因被告的原因导致原告向第三人承担责任，被告应当承担给原告造成的损失及产生的所有费用，根据原告提供了三项费用的发票，上述费用均已产生，故本院对该三项费用予以支持；同时，基于合同解除后，返还义务的相互性，被告在房屋买卖合同签订并生效后，已经支付的购房款项为首付款107298元以及按揭贷款中本金部分2522.88元，合计109820.88元，此款在合同解除后，原告应予返还，该费用与应由被告承担的原告的损失共计96586.78元品迭后，原告应返还被告购房款13234.1元。关于第三人的诉讼请求，本院认为，第三人要求提前收回全部贷款本息之主张符合合同约定，但应以计算至2017年6月20日的尚欠本息共计220518.49元为准，2017年6月20日后的利息按贷款合同计算至本金付清之日，原告作为连带责任保证人应对该本息承担连带保证责任，但贷款本金23万元是第三人直接支付到原告的账户，应当由原告偿还剩余贷款本金。故对第三人要求被告立即归还全部借款本息，并要求原告承担连带保证责任的诉讼请求本院部分予以支持。对第三人要求对位于彭州市×镇“置信·逸景苑”×幢×单元×层×号房屋享有抵押权并优先受偿的诉讼请求，本院认为，因第三人未提交证据证明案涉房屋已办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第四十一条：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”和《中华人民共和国物权法》第四十一条第二项：“办理抵押登记的部门如下：……（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；”之规定，第三人主张之抵押并未生效，第三人要求行使抵押权缺乏依据，本院不予支持。被告王游未作答辩，视为其对抗辩权的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告成都益联投资有限公司与被告王游签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、解除被告王游、第三人中国银行股份有限公司彭州支行和原告成都益联投资有限公司三方签订的《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》；三、被告王游、第三人中国银行股份有限公司彭州支行在本判决生效之日起十五日内协助原告成都益联投资有限公司办理撤销商品房预售合同备案手续；四、原告成都益联投资有限公司在本判决生效之日起五日内返还被告王游购房款13234.1元；五、驳回原告成都益联投资有限公司的其他诉讼请求；六、原告成都益联投资有限公司在本判决生效之日起五日内归还第三人中国银行股份有限公司彭州支行借款本金220319.16元；七、被告王游在本判决生效之日起五日归还第三人中国银行股份有限公司彭州支行借款利息199.33元（利息按贷款合同约定暂计算至2017年6月20日，2017年6月20日后的利息、罚息按贷款合同约定计算至本金付清之日止)，原告成都益联投资有限公司对该利息和罚息承担连带支付责任；八、驳回第三人中国银行股份有限公司彭州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3012元，保全费2206元，公告费560元，由被告王游负担（被告应负担的诉讼费已由原告垫付，被告在本判决生效之日起五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  张振宇审 判 员  欧超男人民陪审员  尹华敏二〇一七年七月二十日书 记 员  张生容