上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4996号原告(反诉被告)：陆朝晖，男，1962年9月29日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：褚国良，上海尚简律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海永进轴承制造有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张雷震，董事长。被告(反诉原告)：张雷震，男，1948年9月2日生，汉族，住上海市。两被告共同委托诉讼代理人：熊江怀，上海江怀律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：蒋小霞，上海江怀律师事务所实习律师。原告陆朝晖与被告上海永进轴承制造有限公司(以下简称“永进公司”)、张雷震房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告永进公司、张雷震于2017年5月8日提起反诉，本院依法受理。本案分别于同年5月25日和6月19日公开开庭进行了审理。原告陆朝晖及其委托诉讼代理人褚国良、两被告的共同诉讼委托代理人熊怀江、蒋小霞到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告陆朝晖向本院提出诉讼请求：1、两被告退还原告房屋租金3,561元；2、两被告退还原告房屋押金17,500元。事实和理由如下：2010年8月1日，原告陆朝晖与被告张雷震签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市松江区车墩镇李高路XXX号内的1,296平方米厂房租赁给原告做仓库及办公用房，租期从2010年8月20日至2016年8月19日，前三年租金为21万，后三年租金为26万元。押金17,500元。合同签订后，原告如约支付租金和押金。2016年4月9日，车墩镇政府来人要求原告搬离，以便建公共道路。同年4月11日，原告将此事告知被告，被告指示原告去寻找新的仓库。4月12日，被告永进公司出具确认函，确认收到2016年2月20日至5月14日结束的租金60,000元，并确认收到押金17,500元。同年5月9日，原告从租赁厂房中搬离。搬离后，该厂房随即被拆除，公共道路也很快修成。原告多次要求被告退还押金和多收取的租金，但被告不予理会，故诉至本院提出如上诉请。两被告辩称：同意返还原告押金，但是不同意返还原告租金主张。原告陈述在2016年5月9日搬离房屋被告不予认可。原告未告知被告时搬离房屋，被告认为原告是到租期届满搬离的。同时，被告永进公司和张雷震提起反诉，要求：1、原告支付两被告房租69,095.89元(从2016年5月15日至2016年8月19日止)；2、原告支付两被告物业管理费85,147.2元(从2010年8月20日至2016年8月19日止)；3、原告支付两被告水电费12,848.6元(从2015年11月1日至2016年4月30日)。原告就两被告的反诉请求辩称，原告已经于2016年5月9日搬离厂房并交付给出租人，租期至2016年5月9日已经终止；由于被告将应当租赁给原告的东面空地另行出租，故双方商议被告不予收取原告物业费，否则6年期间原告从未缴纳该项费用不合理；关于水费，原告搬走后考虑还有押金在被告处故未结算水电。然而结算时被告告知2016年5月水电费高达5,000元不合理，原告开始打算认可算了，但后来被告又提出清扫场地、窗户碎裂、地板起毛等问题于是未能达成一致意见。据此原告除部分水电费外，其余反诉请求均不予认可。经审理查明：被告永进公司为上海市松江区车墩镇李高路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人。2010年8月1日，原告陆朝晖同被告张雷震签订《房屋租赁合同》一份，载明被告将系争房屋内厂房面积约1,296平方米租赁给原告做仓库及办公用房，东面空地100平方米。租期从2010年8月20日至2016年8月19日，免租期20天。前三年每年租金21万元，后三年租金每年26万元，租房押金17,500元。物业费由原告承担(暂定0.03元/平方米/天，如有变动再行商议)。合同还对双方权利义务等进行了约定。2016年4月11日，原告妻子沈引萍同被告张雷震妻子董某某就系争房屋租赁事宜进行协商。沈引萍表示知晓系争房屋将要动迁，要另行找厂房。董某某表示合同8月份到期，如果原告提前搬走，房租押金多退少补。2016年4月12日，被告永进公司出具一份手写单据(该单据以下称为“剩余房租使用天数确认单”)，载明：饮料部老板娘：你好，昨天您来本公司，根据您的意图我做了结算，仅供参考。年初收房租6万，可用的天数。13万可用182.5天(半年)；6万可用84天。从2月20日开始到5月14日结束。另房押金17,500元，可用的天数约25天，这样可到6月9日结算。2016年8月31日，被告工作人员归某某报警称，2016年8月31日，在李高路XXX号门口车主因为纠纷解决不了把车停在上址，影响工作，请民警到场处理。2016年9月7日，董某某报警称，有人在李高路XXX号厂区内第一幢4楼反映1人在泼油漆，在墙上乱涂乱画，请民警到场处理。2017年4月26日，被告永进公司向原告发出《催款函》，载明：截止2016年6月9日租赁合同结束，原告欠付被告2010年8月20日至2016年6月9日期间的物业管理费82,386.72元和2015年12月至2016年5月期间电费12,846.4元。请原告尽快将上述欠付款项支付至被告公司。另查明，2016年4月12日，原告同案外人郑某某签订《租赁合同》，合同约定原告租赁上海市松江区车墩镇茸华路XXX号厂房，租赁面积约780平方米，租赁期限从2016年5月15日至2022年5月14日止，免租期从2016年4月12日至2016年5月14日。租赁单价0.8元每平米每天。再查明，系争房屋2015年11月电费为1,233.49元，水费为65元；2015年12月电费为1,090.32元，水费为25元；2016年1月电费为1,458.48元，水费为25元。2016年2月电费为1,165.64元，水费为40元；2016年3月电费为1,155.92元，水费为40元。被告提供给原告系争房屋2016年4月电费为1,234.75元，水费5,315元。原告认为2016年4月水费明显不合理，不予认可。审理中，为证明已经于2016年5月9日已经搬离系争房屋，原告提供了《上海市松江区域安全防范报警系统用户资料卡》两份，证明原告于2016年5月6日将系争房屋内的报警系统搬离。被告对该证据关联性不予认可。同时，原告申请证人王某某和余某某出庭作证。王文凤和余某某出庭陈述，其为农夫山泉的员工，农夫山泉是原告的供应商。鉴于合作关系，听说原告工厂搬迁，于是和其他品牌的业务员在2016年5月7、8日帮助原告搬家，搬到龙华路XXX号。由于5月份是从淡季到旺季的转变季节，因此搬迁时间记得非常清楚。为证明原告租赁系争房屋的时间和房屋漏水情况，被告申请葛泽友、归某某到庭作证。葛泽友称其为被告门卫，原告使用仓库至2016年8月份，其在8月份时仍看见原告法定代表人的岳父两三天来处理过期饮料。其并不知晓原告已经于5月份搬离。归某某陈述，其为被告公司员工，同租赁户的日常联系及抄水电表都是他负责的。原告进行饮料批发业务，日常约有十余名员工，系争房屋的水电费均由其在次月10号左右抄好给财务。2016年5月，其去抄水表发现用水很多，经过查证，系原告货架致使水管损坏，但现场损坏的照片已经被删除无法提供。2016年6月初到6月中旬其发现原告的电表没有了，因此5月份开始的电表并未抄取。8月份拆迁时撬锁进入系争房屋后发现水表也没有了，因此也未能抄取5至8月的水费。看到没有电表后，其认为原告可能处于搬家过程中，期间也看到有两个员工过来洗车和一位老人经常进出。被告车棚距离原告租赁房屋仅有2、3米。审理中，法庭要求被告张雷震的妻子董某某出庭陈述，其陈述2016年4月12日的单据系由于原告妻子称系争房屋要动迁，故可能提前另行租赁房屋。董某某对原告提前搬离予以认可，但是认为原告并未告知其何时搬离，原告搬离也未能向被告交接钥匙。后被告由于原告无理取闹曾两次报警。庭审中，原告询问其汽车是否大多停放在停车场，董某某予以认可。审理中，法庭询问原告搬离后是否告知被告。原告称被告也在系争厂区内办公经营。5月9日在同董某某和厂里员工吃饭的时候已经告知。系争房屋在原告搬离后并未上锁。后因水电费、房屋内设施损坏原因未能达成一致，故双方未能结算。审理中，原告陈述由于合同约定被告提供100多平方米给原告，由于该面积未能实际给付，故当时双方商议原告可以不交物业费。法庭询问被告租期内为何未向原告主张物业费，被告称由于合同并未约定，故现在主张该费用。审理中，两被告认可其为两被告之间可以关系混同，作为共同出租人。以某事实，由《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《催告函》、剩余房租使用天数确认单、录音、水电表抄表记录、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告就系争房屋租赁合同向两被告进行主张相关权利，被告对合同主体予以认可，本院予以确认。本案中，原告以其房屋于2016年5月9日返还被告，据此要求返还房租和押金；两被告则认为原告并未向其返还房屋，故双方租期计算至合同期满即2016年8月16日止，并具体要求原告支付剩余房租、欠付物业费和水电费。因此本案最为重要的争议焦点为原告返还房屋的时间认定。就房屋返还事宜，本院认为，租赁合同解除或者终止后，原告负有向被告返还房屋的义务。本案中，根据原告提供的录音及被告永进公司出具的使用天数确认单，双方就原告可以提前解除合同达成了合意。现原告提供了2016年4月新租厂房的租赁合同，并由两位证人陈述原告于2016年5月7、8日搬厂；而被告则提供其单位人员的证人证言以证明原告尚未交付房屋。本院认为，根据原告提供的证人证言仅能证明原告在2016年5月7、8日进行了搬场行为，但是未能有效证明原告陈述的已于2016年5月9日将系争房屋交付被告。而根据被告负责同租户进行联系的证人归某某陈述，其一，其一般于次月10号左右摘抄上月水电费，系争房屋于2016年6月上旬到中旬已经没有电表，2016年5月开始电费、水费均无法抄取；其二，无法抄表后，系争房屋从日常十余名员工到仅有2个员工洗过车和1位老人进出。另，结合被告证人董某某和归某某的陈述，系争房屋距离被告车棚仅有2、3米距离，被告汽车多停靠在停车场。综上，依据被告证人以某陈述，本院认为被告在2016年6月已经发现系争房屋没有电，也没有人员正常经营的情况下，不知晓原告已经搬离亦未同原告核实厂房使用情况显然并不合理。因此，本院通过综合原、被告证据情况，以被告催款函载明的2016年6月9日作为双方合同终止日，并根据剩余房租使用天数确认单和催款函中载明的被告实际意思表示确认2016年6月9日前的租金同原告押金全部予以抵消，本院确认2016年6月9日原告欠付租金金额为17,500元。就原告已付的押金，两被告同意予以返还，本院予以确认。就被告主张的2015年11月1日至2016年4月30日期间的水电费，原告对于2016年4月水费以外的费用予以认可，本院予以确认。鉴于2016年4月的水费明显超过正常的水费标准，被告亦未能举证证明水费系原告原因所致，故对该费用本院不予认可。综上，原告应当支付被告水、电费用合计7,533.6元。就被告主张的物业费，本院认为，如原告确需支付该项费用，被告出具的剩余房租使用天数确认单中未将该笔较大金额款项计算入内，且合同履行已经长达6年时间原告从未进行支付，被告未能催讨显然并不合理。据此，被告要求原告支付物业费本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海永进轴承制造有限公司、被告(反诉原告)张雷震于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陆朝晖押金17,500元；二、原告(反诉被告)陆朝晖于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海永进轴承制造有限公司、被告(反诉原告)张雷震房租17,500元；三、上述第一、二项金额相互抵扣后，原告(反诉被告)陆朝晖应付被告(反诉原告)上海永进轴承制造有限公司、被告(反诉原告)张雷震的租金和被告(反诉原告)上海永进轴承制造有限公司、被告(反诉原告)张雷震应返还原告(反诉被告)陆朝晖的押金互不支付；四、原告(反诉被告)陆朝晖于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海永进轴承制造有限公司、被告(反诉原告)张雷震水电费7,533.6元；五、驳回原告(反诉被告)陆朝晖其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海永进轴承制造有限公司、被告(反诉原告)张雷震其余反诉诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费327元，减半收取163.5元，反诉案件受理费1,821元，合计1,984.5元，由原告(反诉被告)陆朝晖负担257.5元(已付)，被告(反诉原告)上海永进轴承制造有限公司和被告(反诉原告)张雷震负担1,727元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  吕荣珍二〇一七年七月二十八日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……