湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0821民初1659号原告：周功涛，男，1968年7月26日出生,汉族,京山县人,住京山县，现住京山县经济技术开发区，委托诉讼代理人：周敏，女，1989年11月17日出生，汉族,京山县人,住京山县，现住京山县经济技术开发区，系原告周功涛之女，特别授权。委托诉讼代理人：许贤能，京山县宋河法律服务所法律工作者。被告:京山京源物业服务有限公司，住所地：京山县新市镇京源大道8号，统一社会信用代码914208216764691911。法定代表人：曾德军，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨威，湖北子彥律师事务所律师。特别授权。被告：荆门恒海房地产开发有限公司，住所地：荆门市月亮湖广场南侧（恒海巷），统一社会信用代码91420800753439878C。法定代表人：赵万兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：史小松，男，1975年8月13日出生，汉族，京山县人，系荆门恒海房地产开发有限公司员工，住京山县，委托诉讼代理人：钟儒华，湖北京源律师事务所律师。被告：贾成虎，男，1980年11月28日出生，汉族，天门市人，住湖北省天门市，现住京山县经济技术开发区，被告：ＸＸ，男，1971年5月6日出生，汉族，京山县人，住京山县，现住京山县经济技术开发区，被告：常诗玉，女，1976年10月1日出生，汉族，京山县人，住京山县，现住京山县经济技术开发区，原告周功涛与被告京山京源物业服务有限公司（以下简称京源物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理，在本案审理过程中，被告京源物业公司申请追加荆门恒海房地产开发有限公司（以下简称恒海房地产公司）、贾成虎、ＸＸ、常诗玉为被告参加诉讼，为此，本院依法于2017年1月9日通知恒海房地产公司、贾成虎、ＸＸ、常诗玉为被告参加诉讼。依法适用普通程序，分别于2017年3月7日、6月27日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周敏、许贤能、被告京源物业公司的委托诉讼代理人杨威、被告恒海房地产公司的诉讼代理人钟儒华、史小松、被告ＸＸ到庭参加诉讼，被告贾成虎、常诗玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.要求被告京源物业公司赔偿经济损失6万元；2.由被告京源物业公司承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求，要求被告京源物业公司赔偿经济损失44010.36元（含鉴定费6000元）。事实及理由：原告于2008年购买了京山县新市镇京源丽都七幢1单元202室的房屋，并与被告京源物业公司签订了《前期物业服务协议》。2015年12月26日，原告发现房屋被污水浸泡，致使木地板、墙体、墙纸、家具等受损，经被告京源物业公司查看现场，本次事故系因公共下水道堵塞，导致污水倒灌房屋所致。原告认为，作为物业服务的被告京源物业公司未依合同履行物业服务、管理的义务，理应对原告的损失承担赔偿责任。被告京源物业公司辩称，1.双方物业关系存在，但原告未缴纳物业费，因此，不享有相应的物业权利；2.物业公司在得知损害发生后，及时进行了维修，已经履行了合同约定；3.被告恒海房地产公司没有移交设计图纸及资料，管道封闭在储物间内，无法查看，并且，下水管道过细且坡度不够，管道不合格是造成堵塞的原因；4.楼上住户的厨房垃圾及油污造成管道堵塞，也应承担相应的责任；5.对原告的财产损失鉴定过高。被告恒海房地产公司辩称，被告出售给原告的商品房是经过房屋建设监督部门竣工验收的合格产品，符合设计建筑规范要求，本案原告亦没有要求被告承担责任；本案造成原告的损害是由于被告京源物业公司没有尽到维修责任所致，应由京源物业公司承担责任，故被告恒海房地产公司不应承担赔偿责任。被告ＸＸ辩称，其家中的管道安装有漏网，管道堵塞应当是长期积累所致，短期内不可能堵塞，对原告的损失应由物业公司承担。被告贾成虎及常诗玉未提交书面答辩意见。结合当事人的诉辩，本院确认本案当事人争议的焦点是：1、被告京源物业公司是否未依物业服务合同的约定尽到物业服务管理义务，即对原告的损害是否承担赔偿责任；2、被告恒海房地产公司建设的房屋的污水管道是否存在设计、安装缺陷，即是否对原告的损失承担赔偿责任；3.污水管的堵塞是否与被告贾成虎、ＸＸ、常诗玉等住户使用不当有关联，即是否对原告的损失承担相应赔偿责任；4、原告诉请的损失是否过高。针对上述焦点，原告提供了以下证据材料：证据一、原告的身份证复印件及不动产权证、《商品房买卖合同》，证明原告系京山县新市镇京源大道京源丽都小区七幢1单元202室住户；证据二、京源物业公司企业登记信息，证明京源物业公司第适格的被告；证据三、原告与京源物业公司签订的《前期物业服务协议》，证明原告与被告京源物业公司签订物业服务协议的事实；证据四、现场照片16张，证明原告房屋被污水浸泡状况及物业公司维修的事实；证据五、京山京源物业服务有限公司水电物业明细单，证明原告已交纳物业费到2015年6月；证据六、嘉宝莉漆销货清单及TGE田格地板销售发货结算清单各一份，证明原告装修房屋时部分支出情况；证据七、京山腾达资产评估事务所《司法鉴定意见书》一份，证明原告的房屋被污水浸泡后财产损失明细的情况及财产损失额为38010.36元；证据八、京山腾达资产评估事务所鉴定费发票一张，证明原告支出鉴定费6000元。针对上述焦点，被告京源物业公司提供了以下证据：证据一、京源物业公司与恒海房地产公司签订的《前期物业服务合同》及京源物业公司与周功涛、贾成虎、ＸＸ、常诗玉签订的《前期物业管理服务协议》各一份，证明房地产公司应当提供物业服务档案和竣工资料。因房屋原告造成重大事故的，由开发商承担责任，物业公司只对业主小修、即修进行了维修约定；证据二、周功涛自书的损失明细一份，证明原告的总损失为19570元。针对上述焦点，被告恒海房地产公司提供了以下证据：证据一、企业信息一份，证明恒海房地产公司是适格主体；证据二、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》及《商品房买卖合同》各一份，证明被告出售给原告的房屋经过验收是合格的。证据三、《荆门市新建住宅质量保证书》一份，证明原告与被告恒海房地产公司约定管道保质期为二个月，早过了保持期限；证据四、涉讼房屋一层给水平面图一份，证明涉讼房屋下水管符合设计要求。被告贾成虎、ＸＸ、常诗玉未提交书面证据。经过庭审辩证、质证，本院对双方提供的证据作如下认证：1、被告京源物业公司对原告的证据一、二、三、四、五、八无异议，被告恒海房地产公司、ＸＸ未发表质证意见，本院认为，原告提交的以上证据来源合法，能证明原告起诉的事实，本院予以采信；2、被告京源物业公司对原告的证据六提出异议，认为不是原件，无法核实其真实性。本院认为，在本院委托鉴定时，原告补充提交了二份清单的原件，经本院核实属实，故对该证据予以采信；3、被告京源物业公司对原告的证据提出异议，认为评定的损失过高，其中，原告提交的地板发货单价款为21205元，而评定数额为23261.4元。被告恒海房地产公司、ＸＸ无异议。本院认为，经本院向京山腾达资产评估事务所核实，鉴定机构在对原告房屋的实木地板损失鉴定时，综合考虑了购买价格、长途托运、短途转运、搬运等费用，显然，原告的损失大于购买的价值符合客观情况，原告提交的该鉴定意见书能客观证明原告的损失情况，故对该证据予以采信；4、原告对被告京源物业公司的证据一的真实性无异议，被告恒海房地产公司及ＸＸ认为与自己没有关联。本院认为，被告京源物业公司的该证据能客观反映物业公司与恒海房地产公司及相关业主签订物业服务合同的事实，本院予以采信；5、原告对被告京源物业公司的证据二的真实性无异议，但认为该损失清单是原告与被告协商时出具，实际损失应以鉴定结论为准。本院认为，该损失清单系事发时原告与被告京源物业公司协商时出具，只是部分损失情况，并不能以此证明原告的全部损失，对被告的该证据证明目的不予采信；6、被告京源物业公司对被告恒海房地产公司的证据一、二、四无异议，本院予以采信；被告京源物业公司对证据三提出异议，认为质量保证书是对材质的保证，对设计和施工缺陷不在此列。本院认为，该住宅质量保证书系被告恒海房地产公司在销售商品房时向原告出具，能客观反映房屋相关设施质量保修期限，对该证据予以采信；根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对本案的事实确认如下：位于京山县新市镇京源大道的京源丽都小区系被告恒海房地产公司开发的住宅小区，2008年，被告恒海房地产公司委托被告京源物业公司对该住宅小区进行前期物业管理，后被告京源物业公司一直管理该小区物业至今，期间，被告京源物业公司与小区业主亦签订了物业服务合同。2008年，原告周功涛在被告恒海房地产公司购买了该小区7幢2单元202室的住房一套，物业管理费交纳至2015年6月。2015年10月底，原告对房屋装修完毕，同年12月26日中午，原告之女周敏到房间查看时发现污水从厨房污水管倒灌出来，从厨房回流到房间、客厅，致房屋大面积积水，致木地板、房间墙纸、木门等家俱等受损，周敏当即打电话向被告京源物业公司反映，京源物业公司派工作人员到房间进行了查看，并对下水管进行了疏通，得知系厨房外公共下水管出水口因沙石、烂菜等生活垃圾堵塞所致，后京源物业公司更换了一根粗下水管。后原告因多次找被告京源物业公司协商赔偿事宜无果，故诉至本院。另查明，涉案京源丽都小区7#楼工程于2008年8月25日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。在本案审理过程中，原告于2017年3月7日申请对其房屋财产损失进行司法鉴定，本院委托京山腾达资产评估事务所对原告房屋损失进行了评估，2017年6月18日，京山腾达资产评估事务所作出京腾资评鉴字（2017）07号司法鉴定意见书，鉴定原告的房屋被污水浸泡后财产损失额为38010.36元，原告交纳鉴定费6000元。本院认为，本案中，双方争议的焦点在于，各被告对本次事件的发生是否应承担责任？一、关于被告京源物业公司的责任。依据《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案被告京源物业公司作为原告房屋所在小区的物业管理公司，依合同为业主提供包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化的养护服务等项目的有偿服务行为，被告京源物业公司在对约定事项进行管理时，应达到合同约定的标准。现查明，原告房屋内遭受浸水，系因排水总管出水口处被淤积的生活垃圾较长时间累积堵塞所致，并非原告及楼上住户偶然使用不当的原因，况且，被告京源物业公司亦自认平时并未对下水管道等公共设施定期检查，维护，只是在发现堵塞后，再进行疏通，并且，原告在入住前亦反映下水管堵塞过一次，被告京源物业公司只进行过简单疏通，因此，可以确认被告京源物业公司的管理存在瑕疵，是造成原告房屋的损害的直接原因，因此理应对该起事件的发生承担相应责任。被告京源物业公司辩称其尽到了合同义务的理由不能成立。二、关于被告恒海房地产公司的责任。经查，从被告恒海房地产公司提交的证据上看，其出售给原告的房屋已经过竣工验收，至原告的房屋受损时下水管等共有设施已超过质量保修期限，并且，原告亦未提交证据证明被告恒海房地产公司出售的房屋的污水管存在设计、安装缺陷，故被告恒海房地产公司出售给原告的房屋不存在质量问题，其不应对原告的损害承担民事责任。对被告京源物业公司辩称被告恒海房地产公司建设的房屋的下水管存在设计、安装缺陷的意见不予采纳。三、关于被告贾成虎、ＸＸ、常诗玉的责任问题。经查，虽然被告京源物业公司辩称楼上住户的厨房生活垃圾及油污造成了管道堵塞，也应承担相应的责任，但其并未提交证据证明下水管堵塞系因楼上住户使用不当的原因，且从庭审查明的事实看，造成下水管堵塞系因生活垃圾长期累积所致，故被告贾成虎、ＸＸ、常诗玉不应对原告的损害承担相应民事责任，对被告京源物业公司的该辩称意见不予采纳。对于被告京源物业公司辩称原告未缴纳物业费，不享有相应的物业权利的意见，经查，原告与被告京源物业公司签订了物业服务合同，且原告亦交纳物业费至2015年6月，被告京源物业公司应当依照合同的约定提供物业服务，况且，造成原告房屋财产损害系因被告未尽管理职责所致，即使原告未交纳物业管理费，亦不能免除被告京源物业公司应承担的民事责任，故对被告京源物业公司的该辩称意见不予采纳。关于被告京源物业公司辩称原告的损失鉴定过高的意见，经查，对原告财产损失的鉴定意见系本院委托的具有司法鉴定资格的单位作出，鉴定程序合法，并且，鉴定机构在对原告房屋的实木地板损失鉴定时，在原告购买价格的基础上综合考虑了运输、搬运等费用，被告京源物业公司虽然口头提出部分财物损失价值鉴定过高，但并未提交证据证明，亦未申请重新鉴定，故对被告京源物业公司的该辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告京山京源物业服务有限公司赔偿原告周功涛财产损失及鉴定费44010.36元，此款限本判决生效之日起七日内给付；二、被告荆门恒海房地产开发有限公司、贾成虎、ＸＸ、常诗玉不负民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由被告京山京源物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  朱社平审 判 员  汪 烊人民陪审员  龚祖祥二〇一七年七月十八日书 记 员  汤 军附相关法律规定：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。