上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初3799号原告(反诉被告)：新世界百货集团上海汇妍百货有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人：张辉热，职务董事长兼总经理。委托诉讼代理人：潘凯文，上海原本律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱亮，上海原本律师事务所律师。被告(反诉原告)：冯敏波，男，1990年6月4日生，汉族，住四川省都江堰市。被告(反诉原告)：邱伟，男，1990年11月10日生，汉族，住四川省。上列两被告共同委托诉讼代理人：张臻欣，上海安硕律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司诉被告(反诉原告，以下简称被告)冯敏波、邱伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员朱佳伟独任审判。被告冯敏波、邱伟在收到诉状后随即提起反诉，本院受理反诉后与本诉一并审理，并于2017年3月20日、4月17日公开开庭进行了审理，原告新世界百货集团上海汇妍百货有限公司的委托诉讼代理人潘凯文、朱亮，被告冯敏波、邱伟的委托诉讼代理人张臻欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世界百货集团上海汇妍百货有限公司向本院提出诉讼请求：1、两被告立即向原告支付拖欠的租金1,355,384元(2015年10月1日至2016年6月4日，月租金166,683元)；2、两被告立即向原告支付拖欠的物业服务费用247,336元(2015年10月1日至2016年6月4日，每月物业费30,417元)；3、两被告立即向原告支付原告代付费用60,127.45元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年3月26日，原告的前身，上海泓鑫置业有限公司(以下简称泓鑫置业)与上海隆方贸易有限公司(以下简称隆方公司)签订《泓鑫时尚广场商品租赁合同》，约定泓鑫置业将上海市天山路XXX号泓鑫时尚广场F3层03号商铺(以下简称涉讼房屋)出租给隆方公司经营餐饮服务。同年4月，隆方公司又和上海泓鑫商业经营管理有限公司(以下简称泓鑫商业)签订《上海泓鑫时尚广场物业管理服务协议》，约定由泓鑫商业提供租赁合同配套物业管理服务。后泓鑫置业工商登记变更为原告。原告与隆方公司签订两份补充协议，明确主体变更事宜，并且确定由原告承继原物业合同中泓鑫商业的主体资格。2015年7月1日，原告、上海川西坝子餐饮管理有限公司(以下简称川西坝子)和隆方公司签订《三方协议书》，约定川西坝子承继隆方公司在原租赁合同和物业管理协议中的全部权利和义务。根据相关协议约定，租赁期限为2015年7月1日至2020年6月9日，其中2015年7月1日至2015年8月31日为免租期；2015年7月1日至2017年6月30日的月租金为166,683元，物业服务费为每月30,417元。租金采用“先付后用，按两个月支付”的方式，川西坝子应于公历的第15日或之前向原告支付下一期的租金；租赁保证金为333,366元，物业服务费保证金为60,834元；如果川西坝子未及时支付租金的，原告有权要求川西坝子支付全部租金以及每日千分之三的滞纳金，逾期超过15日，原告有权解除合同，并追究川西坝子包括但不限于立即搬离、没收保证金、赔偿6个月租金等赔偿责任。然而在合同签订后，川西坝子未能按照合同约定及时支付相关租赁费用，经原告多次催告未果后，原告于2016年6月3日向川西坝子寄送合同终止函，通知因川西坝子逾期支付租金等，原告依法解除与其的租赁合同和物业管理协议。同时催促川西坝子支付拖欠的租金、物业服务费、滞纳金、水电费等，并通知没收履约保证金，要求川西坝子将房屋恢复原状。在川西坝子拒不将涉讼房屋恢复原状并返还的情况下，原告又于2016年7月14日向川西坝子发函，要求川西坝子在三日内将涉讼房屋恢复原状并返还，否则原告有权自行采取措施恢复原状并向川西坝子主张赔偿。原告认为，川西坝子长期无理拖欠租金的行为已违反合同约定，并给原告造成了巨大损失。根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同，没收保证金，并要求川西坝子支付拖欠的全部费用。同时，原告保留继续追究川西坝子滞纳金、赔偿金等违约责任的权利。鉴于川西坝子已于2017年1月4日注销，同时川西坝子的股东两被告曾于2016年12月11日承诺承担川西坝子未了事宜的责任。根据相关法律规定，为维护原告权益，特诉至法院。被告冯敏波、邱伟本诉辩称及反诉诉称，川西坝子已经依法履行了清算，并及时向原告告知了上述情况，要求终止和原告的合同。对于拖欠的费用，川西坝子在注销前向原告发送了告知函，明确告知原告可以以川西坝子留存的设备和物品抵扣未支付的费用。此外，先前合同解除的违约责任不在川西坝子。是由于原告的房屋一直没有办出大环评报告，导致川西坝子长期无法正常经营。为此，川西坝子还被工商行政部门停业罚款。实际川西坝子拿到环评报告是2016年1月20日，办理证照又需要一个月。鉴于上述原因，即使存在相关租金，也应该减免50%。同时从2015年9月1日至2016年2月20日的经营损失原告应该承担一部分，两相抵扣后两被告不应该再支付原告费用。关于代付费用，金额确认，认可原告已代付，但同样两相抵扣两被告不应再支付。故对原告的诉请两被告均不同意。此外，我们认为原告在与川西坝子签订合同后，迟迟未能办理出房屋大环评报告，致川西坝子迟迟未能正常开业经营。川西坝子为此多次发函原告要求尽快解决，但原告一直未能履行该义务。故川西坝子于2016年5月29日致函原告，同时川西坝子也于该日停止营业，所有设备均留于店内。后川西坝子于2016年7月20日再次致函原告，在原告对合同解除也有过错的情况下川西坝子不再支付租金而是将店内的装修及设备抵扣所欠付的租金和其他费用。然而原告在收到我们的函件后未要求川西坝子腾空房屋而是直接处置川西坝子留存的设备及装修。我们认为，既然原告起诉主张租金，就意味着原告拒绝了我们提出的以物抵债的请求，那理应将物品返还两被告。然而现在设备和物品已被原告处置，两被告在该店铺内实际投资超过500万元，因考虑到折旧因素，故主张300万元。此外，鉴于双方的合同已经实际解除，两被告已支付的保证金应予返还。综上，要求判令：1、原告赔偿两被告装修及设备损失300万元；2、原告返还保证金444,200元(租赁保证金333,366元、物业服务费保证金60,834元、装修保证金50,000元)。原告新世界百货集团上海汇妍百货有限公司对上述反诉辩称：对于损失赔偿，两被告没有相关依据。而且，即使川西坝子因大环评问题不支付租金，在2016年3月川西坝子有营业执照后，理应按约付租金，但川西坝子仍未支付。所以川西坝子拖欠租金明显违约，即使有相关损失也应由川西坝子即两被告自身承担。对于保证金，根据合同约定在川西坝子违约的情形下，原告可以没收保证金，故原告不同意退还所有保证金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》、《上海泓鑫时尚广场物业管理服务协议》、《三方协议书》(两份)、补充协议(两份)、《户外广告位租赁协议》、《餐饮垃圾处理协议》、水电费记录、《商铺租赁合同终止函》及邮寄凭证、告知函、《关于返还房屋的公函》及邮寄凭证、川西坝子工商登记资料、准予注销登记通知书、内资公司备案通知书、清算报告、企业名称变更预先核准通知书、长环评【2015】25号审批报告、长环评【2015】39号审批意见、(2016)沪0105民初3621号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。两被告提供部分记账凭证及发票以证明川西坝子实际装修及设备损失，原告对该组证据真实性不予认可。鉴于付款凭证及发票只有部分，也无相关的装修合同等证据，对川西坝子实际装修及设备情况无法确认，故本院对两被告提供的该组证据不予认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年3月26日，泓鑫置业(甲方)与隆方公司(乙方)就涉讼房屋签订《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》，约定由隆方公司承租涉讼房屋作餐饮使用。乙方须自行办理其在该房屋内营业所须之批准、牌照及其他许可，甲方提供必要的协助。租期自2013年6月10日至2020年6月9日。月租金为152,083.30元，每两个月支付一次。履约保证金为300,566.60元。乙方未足额支付任何一期租金、或任何一期其他费用、或未按照物业服务协议支付任何一期物业管理费及其他乙方应付费用超过10日的或乙方面临财财务危机或面临清算或营业执照被吊销的，甲方有权单方面终止合同，合同终止之日为自甲方通知到达乙方之日或视为到达之日。对于乙方因上述违约行为而导致甲方单方面终止本合同的，甲方还有权没收乙方履约保证金，并且要求乙方支付赔偿金以赔偿损失。2013年4月18日，隆方公司(甲方)与泓鑫商业(乙方)签订《物业管理服务协议》一份，约定由泓鑫商业为隆方公司提供涉讼房屋的物业管理服务，合同期限与上述租赁合同期限相同。每月物业费为30,416.67元，甲方应于每个公历月5日前支付，每两个月为一期。2013年7月22日，隆方公司、泓鑫商业、泓鑫置业三方签订三方协议一份，约定由泓鑫置业承继原物业管理协议中泓鑫商业的全部权利义务。嗣后，泓鑫置业企业名称变更登记为原告。2015年3月1日，原告与隆方公司签订补充协议两份，约定隆方公司签订的租赁合同及物业管理协议中的相对方均变更为原告，并调整了相关月租金标准及物业费标准。2015年3月-7月，原告对涉讼房屋所在的整幢大楼进行整体改造，改造涉及调整大楼地下二层至六楼的业态布局，增加餐饮规模。2015年7月1日，原告(甲方)、隆方公司(乙方)与川西坝子(丙方)就涉讼房屋签订三方协议书一份。约定原《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》、《物业服务管理协议》中的乙方，由乙方变更为丙方。原合同中乙方所享有的权利及应履行的义务全部由丙方承继，并由丙方继续履行原合同。自2015年7月1日起，丙方承诺所租商铺仅作商业用途，业态限于餐饮，品牌或商号限于川西坝子。甲方给予丙方62天装修免租期，即2015年7月1日至2015年8月31日。丙方调整后的正式开业日为2015年9月18日。若丙方因其自身原因未能按期开业，丙方应当依据原合同约定承担违约责任。丙方同意于2015年9月1日起向甲方支付租金。2015年7月1日至2017年6月30日的租金标准为每月166,683元，物业管理费为每月30,417元。租金采用先付后用，按两个月支付的方式，丙方应于公历的第15日或之前向甲方支付下一期的保底租金。租赁保证金调整为333,366元，物业管理费保证金为60,834元。租赁期内，丙方不得将上述租赁保证金、物业管理费保证金抵充丙方应付之租金、物业管理费或其他费用。合同期满或提前终止时，在丙方付清所有应付款项、办妥以所租商铺为注册地址或营业地址的证照注销或变更手续，丙方所交还的所租商铺及其装修、设备和设施已按照本合同交付条件之规定恢复原状，且三个月内未发生有关丙方的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等的前提下，甲方应在丙方交还所租商铺后九十日内将保证金无息退还丙方。丙方可根据经营需要对所租商铺进行必要的装修、装饰工程。丙方应向甲方缴纳装修押金50,000元。在丙方装修结束并经甲方验收通过后的10个工作日内，甲方将装修押金无息返还。本协议与原合同合并构成原合同项下设定租赁关系的完整有效法律文件。三方协议签订后，原告即将涉讼房屋交付川西坝子使用。川西坝子则按约支付了租赁保证金333,366元、物业管理费保证金60,834元及装修押金50,000元。并且川西坝子已支付租金及物业费至2015年9月底。2015年9月2日，川西坝子向原告发送情况说明一份称，川西坝子已装修完毕准备开业，但因原告无法提供大环评资质，致川西坝子无法办理相关证照，川西坝子可能无法正常经营。如不能按期开业，要求原告承担相关赔偿。并要求原告5个工作日内回复，否则将暂停缴纳租金及物业费。原告表示未收到上述函件。2015年11月16日，上海市长宁区环境保护局向原告发出长环评[2015]25号关于泓鑫时尚广场改造项目环境影响报告表的审批意见，主要内容为原告提交的报告表已收悉，项目调整B2-F6业态布局，增加餐饮规模，改造现有隔油设施和内部公共烟道，现同意项目建设，项目竣工后建设单位应按规定程序申请试运行。经检查批准后方可投入试运行。在试运行期间开展环境监测，申请环保验。验收合格后，项目方能投入正式使用。逾期未申请竣工验收或验收不合格，将依照环保法律、法规的有关规定予以行政处罚。2015年12月29日，上海市长宁区环境保护局向原告颁发长环试[2015]39号关于泓鑫时尚广场改造项目试运行的审批意见，同意项目试运行，期限到2016年3月29日。项目在试运行期限内达不到验收要求并需要继续试运行的，应当在试运行期满前2周向上海市长宁区环保局申请延长试运行。2016年3月8日，川西坝子向原告回函称，川西坝子已于2016年1月20日领取了大环评资质材料。但因原告此前一直无法提供该材料，导致川西坝子无法正常经营。且川西坝子已被举报无证经营。目前证照正在办理中。2016年3月22日，上海市长宁区市场监督管理局向川西坝子出具行政处罚决定书，对川西坝子没收违法所得2,072元，罚款50,000元。根据该处罚决定书，自2015年9月28日起，川西坝子在未取得餐饮服务许可的情况下，对外从事火锅餐饮服务经营活动，至2015年11月11日被查获。此后川西坝子主动停止违法经营活动。川西坝子已于同日缴纳了上述罚款。2016年5月29日，川西坝子向原告发送公函称，“我司已破产，再无力支付经营。于2016年5月29日正式闭店停业。所有投资及设备均留于店内。”2016年6月3日，原告向川西坝子发送《商铺租赁合同》终止函，称因川西坝子长期拖欠租金等费用，原告根据合同约定提前终止合同，没收川西坝子的履约保证金，并收回商铺。并同时催促川西坝子补缴租金，支付违约金等。审理中，两被告确认川西坝子于2016年6月4日收到该函件。2016年7月4日，川西坝子发函原告称已将房屋钥匙交付原告保安部。2016年7月12日，原告向川西坝子发函，要求川西坝子在收到函件三日内将涉讼房屋恢复原状并返还给原告。如未按期恢复，原告有权代为恢复原状，有权将商铺内的所有货品、设备、家具等物品搬出，并收回商铺。如川西坝子未及时办理房屋返还手续，视为川西坝子已放弃租赁房屋内之任何物品(包括装修、设施设备)的处置权利。川西坝子收到上述函件，于2016年7月20日向原告回函称，川西坝子入驻涉讼房屋后投资巨大，有装修及设备投资400万，同时已交付房租及装修押金45万。川西坝子自2016年6月7日向原告发送《租赁终止协商函》起已无力支付原告任何费用。川西坝子表示愿意以涉讼房屋内装修及设备抵付合同期内的费用。2016年10月，川西坝子进入破产清算程序。被告冯敏波系清算组负责人，被告邱伟系清算组成员。根据2016年12月11日的清算报告，川西坝子已在2016年10月19日在青年报上刊登了注销公告。两被告作为公司股东确认承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。2016年12月11日，川西坝子决定向登记机关申请注销登记。2017年1月4日，川西坝子被注销登记。庭审中，两被告认可原告在合同期内为其垫付水电费及广告灯箱费等金额60,127.45元。同时另确认，川西坝子的营业执照于2016年3月初办出。原告另确认由于川西坝子在合同解除后未能履行房屋恢复原状及搬离物品的义务，原告已自行将涉讼房屋恢复原状，原装修已拆除，川西坝子留存的设备目前存放于原告的仓库内。对于上述设备，两被告表示放弃。原告表示，如果两被告欲以设备抵扣费用，原告只认可2-3万元。目前原告已将涉讼房屋出租给他人。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原、被告双方就涉讼房屋订立的租赁合同为双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。原、被告对原告与川西坝子的租赁合同事实已解除并无争议，本案的主要争议焦点为川西坝子是否有拖欠租金等费用的违约行为。两被告辩称，由于原告一直无法办出大环评报告，导致川西坝子无法正常经营，且之间还收到行政处罚。之后虽川西坝子办理了营业执照，但经营也受重大影响，不得不停止经营，川西坝子曾就租金抵扣多次与原告协商。本院认为，川西坝子系一餐饮店铺，相关证照对其正常营业影响较大。由于原告一直未提供涉讼房屋的大环评报告，根据行政处罚的相关情况可知，川西坝子先前在2015年10月期间系无证经营。川西坝子未正常支付涉讼房屋2015年10月的租金具有一定客观因素。但两被告自认，2016年1月20日，原告提供了大环评报告；2016年3月初，川西坝子已办理出营业执照。在此情况下，川西坝子仍旧未支付相关租金等费用，已属违约。在拖欠租金数月后，原告于2016年6月4日向川西坝子送达解约函，原告依照合同及法律规定解除合同合法有据。川西坝子虽于2016年5月29日曾向原告发送解约函。但本院认为该解约行为无合同依据，也无法律依据，本院不予认可。因此，川西坝子应向原告支付截至合同解除日，即2016年6月4日的租金及物业费。两被告又辩称，此前已向原告提出以川西坝子留存的设备、物品抵债，原告已经默许。本院认为，川西坝子的要求系以物抵债，在原告并未明确表示债务抵消的情况下，本院无法认可双方的债务已抵消。两被告擅自抵债缺乏依据，本院不予采纳。川西坝子仍应向原告支付所有拖欠费用。审理中，原告表示川西坝子留存的设备仍由原告在保管，两被告则明确表示放弃上述设备。原告另表示，如以设备抵扣费用，原告可接受折价2-3万元。鉴于本案的实际情况及双方对留存设备的处理态度，原告接受折价2-3万元于法不悖，本院予以认可。本院确认折价3万元，从两被告应付费用中抵扣。至于租金及物业费的标准。鉴于双方的租赁合同中约定原告有义务为川西坝子办理相关登记及执照提供协助及相关资料，而原告未能及时履行协助提供资料的义务，对川西坝子经营确实有一定影响。两被告自认川西坝子于2016年3月初办出执照。而川西坝子实际于2016年1月20日领取了原告提供的大环评报告，考虑到办证的期间，本院酌定川西坝子受影响的期间段为2015年10月1日至2016年2月底。本院酌定该期间段内，川西坝子应当支付原租金及物业服务费标准的65%，即租金433,375.80元，物业服务费79,084.20元。2016年3月之后，川西坝子应正常向原告支付租金及物业费。故川西坝子共应向原告支付租金925,649.20元(设备费用3万元已抵扣)，物业服务费174,390.80元。根据川西坝子的清算报告，两被告作为公司股东承诺承担公司未了债务，原告要求两被告承担责任，具有事实和法律依据。因此，两被告应当向原告支付上述租金及物业服务费。此外，原告另为川西坝子代为垫付了水电费及广告费等共60,127.45元。两被告对该事实并无争议，但辩称该债务同样已抵消。根据本院前文所述，该辩论意见缺乏依据，本院不予采纳。原告的此项诉请应予以支持。关于两被告反诉要求赔偿装修及设备损失。首先，两被告并无充分证据证明其实际损失(包括装修及设备)，本院无法确认两被告的实际损失。其次，本案系川西坝子拖欠租金违约，原告虽迟延提供了大环评报告，但不致根本违约，且此后原告已向川西坝子提供了办理证照的材料。如有相关损失也应由川西坝子自身承担。两被告的此项反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于返还保证金。针对租赁保证金和物业服务费保证金，根据三方协议的约定，合同期满或提前终止时，在川西坝子付清所有应付款项、川西坝子所交还的所租商铺及其装修、设备和设施已恢复原状，原告应返还保证金。现因本院已判决被告支付所欠款项，涉案房屋也已还给原告，原告应当将包括租赁保证金以及物业费保证金在内的保证金返还给被告。至于原告以被告违约为由没收保证金，根据租赁合同的约定，其仅能要求没收履约保证金，该履约保证金并无证据证明已转为三方协议书中的保证金的一部分，如原告要坚持主张违约责任，没收履约保证金，可另案诉讼。故两被告要求返还上述保证金依据不足，本院不予支持。针对装修保证金5万元，合同约定原告应在涉讼房屋装修验收后返还川西坝子，鉴于川西坝子已实际经营，装修应已完成。合同也并未约定原告有权没收，两被告要求返还实属合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)冯敏波、邱伟应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司支付拖欠的租金925,649.20元；二、被告(反诉原告)冯敏波、邱伟应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司支付拖欠的物业服务费174,390.80元；三、被告(反诉原告)冯敏波、邱伟应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司支付代为垫付费用60,127.45元；四、原告(反诉被告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)冯敏波、邱伟返还装修保证金50,000元、租赁保证金333,366元以及物业服务费保证金60,834元，合计444,200元；五、驳回原告(反诉被告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)冯敏波、邱伟的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,241.50元，因本案适用简易程序减半收取计7,620.75元，由原告(反诉被告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司负担2,303.76元，被告(反诉原告)冯敏波、邱伟负担5,316.99元。反诉案件受理费17,178.40元，由原告(反诉被告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司负担2,215.50元，被告(反诉原告)冯敏波、邱伟负担14,962.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱佳伟二〇一七年七月二十日书记员  王 宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。