广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初8894号原告（反诉被告）：罗远，男，1974年3月14日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：罗晓春，广东青泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑾，广东青泉律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄云生，男，1963年10月3日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区，委托诉讼代理人：罗阳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖贵祥，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：东莞市富森房地产中介有限公司，住所地广东省东莞市常平镇金美花园金涛轩**铺，组织机构代码：67156746-2。法定代表人：郑伟明。原告、反诉被告罗远与被告反诉原告黄云生，第三人东莞市富森房地产中介有限公司（以下简称“富森公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。罗远及其委托代理人张瑾、黄云生及其委托诉讼代理人罗阳到庭参加诉讼，第三人富森公司未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。罗远诉称，罗远将位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北二路6号保利红珊瑚花园18号2504、2505房出卖给黄云生，双方于2016年10月27日分别签订两份《房地产买卖合同》，两房价款共计2600000元。合同还对违约责任作出了约定。后双方在2017年1月10日又签订了《补充协议》，对上述两房的税费分担进行了约定：因地方税务政策变化，导致个人所得税增加。原预算房屋相关税费，包括增值税、契税、所得税共56000元由黄云生支付。评估后的额外税费加上评估费2000元按照比例承担，即罗远承担55%，黄云生承担45%。另约定购房余款结清在2017年3月10日前结清。2017年1月20日本案所涉两套房屋付清全部税费，总税费共计为216933.65元。罗远承担额外税费应为88513.5元。2016年10月27日黄云生向罗远支付了定金共计200000元（两套房各100000元。）2016年11月10日黄云生向罗远支付首付款500000元。2017年1月20日黄云生转账给罗远1700000元。因黄云生事先向罗远保证其一定在交接当天支付完剩余款项，所以罗远真诚的相信黄云生会按承诺履行。2017年3月8日罗远在黄云生仍欠其剩余房款的情况下与黄云生办理了交楼手续。罗远实际已于2017年1月10日将水费、电费、物业管理费的结清，但交楼时，黄云生再次要求罗远交水费、电费、物业管理费，罗远又再次交清上述费用。当交楼手续完成后，黄云生却以银行已经下班为由，拖延履行。罗远多次通过中介催黄云生付款，黄云生直到2017年3月17日才再次转账罗远37967元。至此，黄云生共计支付罗远2437967元。但剩余73519.5房款黄云生一直未能付清。罗远已经按约完全履行了全部义务，黄云生怠于支付的行为已经构成违约行为，应按《房地产买卖合同》约定的违约责任进行追究，即按总房价的1%支付违约金。罗远已于2017年3月17日向黄云生发出《律师函》督促其履行义务，黄云生置若罔闻。特向法院起诉，请求判令：1.黄云生返还罗远剩余房款73519.5元；2.黄云生赔偿罗远违约金546000元；（按房屋总价款2600000元的日1%计算，自2017年3月11日至实际付清时止。暂从2017年3月11日至2017年3月31日，合计为546000元。）3.黄云生承担本案诉讼费。后罗远变更第一项诉讼请求为：黄云生返还罗远剩余房款72419.5元。黄云生答辩称：一、罗远没有按照合同约定委托经纪方代办，一直拖拖拉拉，没有及时去办理，黄云生多次催促，罗远向黄云生口头敷衍并虚报情况。本来完全可以在2016年11月或1××月就能完成缴税和过户手续，但由于罗远的拖延，直至在2017年1月后才办理缴税和过户手续。而东莞的政策调整，从2017年1月1日起税务部门测算的房屋评估价大幅上涨，导致税费大幅增加至216933.65元，比之前测算的56000元多出了160933.65元。二、2016年11月14日，罗远给黄云生发信息，称“黄教授，提前还贷业务已经办完，预计10-20个工作日后办理房产证变更业务。”如果按照这个日期计算，应该在2016年11月28日（10个工作日计算）或最晚在2016年1××月1××日（20个工作日计算）办理缴税和过户手续，但罗远并没有按上述期限办理。在2017年1月7日和罗远的微信沟通中（微信交流记录证据），罗远亲自说房产证1××月28日就已经出来了。即使按照他说的2016年1××月28日房产证出来了，那么2016年1××月28日（周三），29日（周四），30日（周五）都是正常上班的时间，如果他通知黄云生去缴税和过户，就不会产生突然剧增的税费了。而且2016年1××月21日发短信称预计29日可以办理转移手续。所以，至少29日、30日完全可以办理缴税和过户手续。三、罗远忽悠黄云生，向黄云生提供虚假情况，存在欺诈行为。1.2016年1××月20日罗远回答“黄教授：不好意思。银行扣款接近50天，今天银行所有手续办完，明天和银行、中介一起去房管所办理结清手续。明天的进展黄云生及时发送给你。”罗远提供的2张银行结清证明表明是2016年11月14日和2016年11月29日已经和2家贷款银行分别结清了所有贷款余额（和本息）。显然不像他在交流的短信中所说的2016年1××月20日才办理完银行结清手续，最晚的都差了21天，说明罗远对黄云生撒了谎。罗远自11月29日（最晚的一套房）办理完银行结清手续后并没有积极去办理接下来的赎楼工作，而是拖延到2016年1××月20日在黄云生询问后才计划去办理赎楼手续，直接导致延期了21天。2.2016年1××月21日罗远给黄云生信息说“黄教授：今天下午和银行，中介一起办理完了结清手续，预计29日可以办理转移手续。”这里面又和银行结清证明里情况的不一致。即使这样，按照罗远所说预计2016年1××月29日可以办理过户手续，那还是赶到了2017年1月1日之前，那样也不会增加巨额的税费。四、2017年1月10日的《关于房地产买卖合同补充协议》是在罗远向黄云生提供虚假情况存在欺诈行为，使黄云生对补充协议内容产生重大误解的情况下签订的。增加的税费和评估费应由罗远全部承担，请求法院撤销该协议。延误办理缴税和过户登记的责任完全在罗远，因此，增加的税费应由罗远全部承担，黄云生不应该承担45%。当时，由于罗远向黄云生提供了虚假情况存在欺诈行为，使黄云生对补充协议的内容产生重大误解，请法院撤销该补充协议。五、本案争议的73519.5元（实际上应为73320元，罗远计算错误）属于增加税费的一部分，不是房款。黄云生已支付完毕全部房款。六、罗远承诺让利20000元房款，但一直未兑现。七、违约金不能计算，退一步讲，每日1%的违约金标准太高，应予调整。本案的争议标的性质，罗远认为是房款，黄云生认为是税费，而且不应该由黄云生承担，应由罗远承担。因为双方分歧太大，有待于法院最终裁决。在最终裁决之前是不应该计算违约金。退一步讲，即使要计算违约金，每日1%的违约金标准明显太高，应该银行同期贷款利率的130%计算。黄玉生反诉称，一、三方在签订合同时，中介明确告知从签订合同之日起2-3周内能办理完毕缴税和过户手续。为了尽快办理手续，合同约定“但卖方须委托经纪方代办提前还款及取回产权资料交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托”。但罗远并没有委托中介方代办，一直拖拖拉拉，没有及时去办理，黄云生多次催促。合同是2016年10月27日签订的，如果罗远委托中介方办理，应在2-3周内办妥，再预多一点时间，至少也应在一个月内即2016年11月27日前办妥。从2016年11月28日起至2017年1月20日（实际办理缴税和过户之日），拖延了52天，根据合同第七条的约定，罗远逾期办理交易等买卖相关手续，按每日总楼价1%支付违约金。因此罗远应支付135.20000元（2600000元×1%×52天）。二、退一步讲，罗远提供的银行结清证明上显示，2505房（价值1760000元）已于2016年11月14日结清全部贷款本息。当天，罗远给黄云生发信息，称“黄教授，提前还贷业务已经办完，预计10-20个工作日后办理房产证变更业务。”如果按照这个日期计算，也应该最晚在2016年1××月1××日（20个工作日计算）办理缴税和过户手续。从2016年1××月13日至2017年1月20日，共39天，2505房的违约金为686400元（1760000元×1%×39天）。而2504房（价值840000元）已于2016年11月29日结清全部贷款本息，按20个工作日计算，也应该在2016年1××月27日办理缴税和过户手续，从2016年1××月28日起至2017年1月20日，共23天，2504房的违约金为193200元（840000元×1%×23天）。两房合计879600元（68.64+19.32）。三、再退一步讲，即使在罗远已拖延了很长时间的情况下，在2017年1月7日和罗远在微信中称说房产证1××月28日就已经出来了（实际上早就出来了，罗远很少说真话）。即使按照他说的2016年1××月28日房产证出来了，那么2016年1××月28日（周三），29日（周四），30日（周五）都是正常上班的时间，如果罗远通知黄云生去缴税和过户，就不会产生突然剧增的税费了。2016年1××月21日罗远发短信称“黄教授：今天下午和银行，中介一起办理完了结清手续，预计29日可以办理转移手续。”虽然这句话的前半段与事实相矛盾，但可以肯定的是29日可以办理转移手续，因为房产证于28日已出（应指涂销抵押）。所以，至少29日、30日完全可以办理缴税和过户手续。从2016年1××月29日至2017年1月20日，共23天，违约金为59800元（2600000元×1%×23天）。四、黄云生已向法院申请向房管部门调查两套房涂销抵押的时间，虽然涂销抵押之前罗远已延误了很长时间，但至少从涂销抵押次日起罗远就应该通知黄云生办理缴税和过户手续。因此，从涂销抵押次日起至2017年1月20日应按1%计算违约金。综上所述，由于罗远违约，逾期办理缴税和交易过户手续，应向黄云生支付135200元的违约金，考虑到不想给罗远如此大的压力，黄云生自愿将违约金降至650000元。反诉请求：判令罗远向黄云生支付违约金650000元。罗远答辩称：首先，《房地产买卖合同》没有约定罗远办理赎楼的期限，也没有对逾期进行约定或者订立相关的补充协议。其次，罗远在办理欠款银行提前还款的时间是完全合理的，并且还积极催促银行尽快办理赎楼的审批手续。最后，如果黄云生认为罗远存在拖延办理赎楼的期限，那么在交易过程中应当向罗远或中介公司提出并要求得到相应的解决方案，但是黄云生并未提及，而在2017年1月10日的补充协议对此也没有任何条款，也印证了罗远没有主观拖延的事实。罗远已经按照房屋买卖合同全面履行了义务，也交付了房屋。第三人富森公司没有向本院提交陈述意见。经审理查明，2016年10月27日，罗远、黄云生与富森公司签订《房地产买卖合同》，合同约定：罗远将其名下位于东莞市松山湖新技术产业开发区工业北二路6号保利红珊瑚花园18栋2504、2505的房屋（出售给黄云生，价款分别为840000元、1760000元；卖方需委托经纪方代办提前还款及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托；一方违反合同约定，逾期未超过十天的，违约方需按照逾期每日总楼价1%向守约方支付违约金，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1%支付违约金，合同未明确约定履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。2017年1月1日，因政策调整，案涉房屋税费增加。罗远和黄云生于2017年1月6日得知税费调整。2017年1月10日，三方签订《关于房地产买卖合同的补充协议》，协议约定：因地方政府税务政策发生变化，导致个人所得税成倍增长，经过双方协商，一致同意共同承担由此引起的额外个人费用，并一致同意申请了重新评估。原预算房屋交易相关税费，包括增值税、契税、所得税56000元由买方承担，评估后的额外税加上评估费用2000元按照买卖双方达成的协议共同承担，罗远承担55%，黄云生承担45%，不管哪方预先垫付，到结算尾款时统一计算，进行增加或扣除；税务局通知交税起四个工作日内完税，完税五个工作日内，买方需支付卖方1800000元，购房余款结清在2017年3月10日之前。2017年1月20日，双方再次签订补充协议，变更协议中需支付的1800000元为1700000元，原因为税费再次发生重大变化。黄云生向罗远付款情况为：2016年10月27日200000元，2016年11月10日500000元，2017年1月20日1700000元，2017年3月17日37967元。另外，2017年1月9日黄云生2000元评估费给评估公司，2017年1月20日税费为216933.65元。罗远对其履行义务情况的陈述为：2016年10月31日向贷款银行提交提前还款申请，2016年11月14日将2505房的农业银行的贷款提前还清，11月29日将2504交通银行房贷提前还清，1××月大概18日、19日拿到农业银行办理注销抵押的合同，拿到合同后与富森公司沟通约定时间去办手续，富森公司就联系交通银行的办事员确定在2016年1××月21日三方一起到房管局办理注销抵押手续，1××月28日罗远与中介拿到房产证，把房产证放在中介。罗远称，没有委托中介办理，但是很多手续中介相互协调共同办理的，但是中介人员讲办理时间是差不多的，没有延误的情况。2016年11月14日、29日，罗远分别结清案涉两处房屋贷款。2017年2月10日，案涉两处房屋转移登记至黄云生名下。罗远和黄云生均主张对方违约。罗远主张黄云生违约的事由为：房屋总价合同约定2600000元，黄云生收到罗远的房款共计2437967元，黄云生未支付162033元，罗远认可根据补充协议应当承担的税费89613.51元（总税费减去56000元加上2000元评估费×55%），黄云生尚欠72419.5元。黄云生主张罗远违约的事由为：一、罗远没有委托富森供公司办理提前还款、取回产权资料、交易过户等手续；二、根据罗远提交的资料看，在2016年1××月28日至31日这四天时间都可以去办理过户和缴税手续，但罗远没有通知黄云生去办理，从而导致损失的产生；三、罗远提交的证据可以证明2505房在2016年11月14日已经结清，罗远应该在2016年1××月1××日就可以办理过户手续。以上事实，有罗远提交的《房地产买卖合同》、补充协议、收款证明、转账凭证、税收缴款单、结清证明、交楼确认书、2017年1月10日取消委托银行代扣电费协议、物业费收据、交费刷卡记录，黄云生提交的《房地产买卖合同》、手机短信、微信，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，罗远和黄云生签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。结合双方各自的陈述和提交的证据，针对双方的争议焦点分析如下：一、黄云生主张补充协议应予撤销是否成立。黄云生称罗远向其提供虚假情况和存在虚假行为，补充协议是在重大误解的情况下签订的。首先，从罗远履行义务的情况来看，罗远确实没有办理委托富森公司代办提前还款及取回产权资料、交易过户等相关手续的行为，违反了合同的约定，但违反该合同义务并不必然导致合同履行的延迟。其次，虽然在2016年1××月底双方尚有可能及时办理税费避免开支的增加，但合同并没有对办理产权转移的时间作出明确的约定。最后，税费的增加是政策的变化所致，双方得知的时间在政策改变后一段时间，税费的增加并非双方之前可以预测，得知政策变化之后，对增加的税费作出分摊以保证交易的顺利进行是合理的。黄云生主张受欺诈导致重大误解签订补充协议理由不充分，其补充协议应予撤销的主张不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，本院不予采纳。相应地，对黄云生反诉要求罗远承担违约责任的请求，因理据不充分，本院不予支持。二、黄云生是否应承担违约责任。补充协议对额外税加上评估费用2000元进行了分摊，同时约定，不管哪方预先垫付，到结算尾款时统一计算。根据分摊的情况计算，黄云生尚应向罗远支付72419.5元。补充协议约定，购房余款结清在2017年3月10日之前，那么，结算尾款和税费后的款项也应在2017年3月10日之前，黄云生未按照约定支付，构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张按照2600000元房款的每日1%计算违约金明显过高，本院酌情调整为按照逾期贷款利率即中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率上浮30%计算，从2017年3月11日计至清偿之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、黄云生应于本判决发生法律效力之日起三日内向罗远支付72419.5元及违约金，按照逾期贷款利率即中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率上浮30%计算，从2017年3月11日计至清偿之日止；二、驳回罗远的其他诉讼请求；三、驳回黄云生的的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4997.6元（罗远已预交），由罗远负担4252.06元、黄云生负担745.54元，反诉受理费5150元（黄云生已预交），由黄云生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  杨玲冰二〇一七年七月十二日书记员  蔡琼女