江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终4174号上诉人（原审被告）：连云港山水房地产开发有限公司，住所地连云港市连云区中华栖南巷2号。法定代表人：张春国，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建华、王建平，连云区东城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王前，男，1974年2月24日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，江苏云台山律师事务所律师。上诉人连云港山水房地产开发有限公司（以下简称山水公司）因与被上诉人王前商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2016）苏0703民初2771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月23日、2017年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人山水公司的委托诉讼代理人陈建华、被上诉人王前的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山水公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理调理》第六十六条规定）后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。建设工程验收合格即为取得竣工验收备案，取得竣工验收备案的时间为2015年12月22日，故一审法院认定商品房交付时间为2014年6月30日认定错误。2、双方签订的商品房买卖合同第八条第二款约定，因受政府政策影响或社会因素致使工程受影响，可顺延交房时间。2014年6月25日连云港市规划局“连规函（2014）120号”推迟了验收，2015年11月5日B地块连云港市国土储备中心连云港分中心实际交付后，上诉人才开始使用，故一审法院认定顺延交房时间错误。3、涉案工程验收时间为2015年12月22日，2016年1月19日取得产权机构登记备案，上诉人仅在27日内就取得了产权机构登记备案，远远少于约定的180日，并无逾期，一审法院认为上诉人逾期办理房产证的过错责任并不存在。二、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人之间已有特殊约定，并且并无出卖人的原因，一审法院使用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条属于适用法律错误。被上诉人王前辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉。涉案房屋在2014年6月30日已经交付，根据合同约定，从2014年7月1日开始计算办证时间，上诉人已经构成实际违约，应当承担违约责任。上诉人与政府之间的合同不是不可抗力，不能作为上诉人不承担责任的理由，根据合同相对性原则，即使发生不可抗力也只能在合同双方发生效力，对合同之外的人不能产生效力。王前向一审法院起诉请求：判令山水公司支付逾期办理产权登记违约金20520元并承担诉讼费。一审法院查明事实：2013年3月5日，王前、山水公司签订《商品房买卖合同》，约定由王前购买山水公司开发的位于连云港市连云区××、××交叉口山水华府1号楼511客房，商品房的用途为酒店。该合同第一条约定，出卖人（山水公司）以出让方式取得位于连云区××、××交叉口Ａ地块，编号为3207030030460171000的地块的土地使用权。第六条约定，买受人（王前）按下列第3种方式按期付款：3、其他方式，买受人应于签订合同当日支付房款人民币140000元整，剩余房款人民币88000元整为银行按揭（7日内必须完成按揭手续）。合同第十五条约定，出卖人（山水公司）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致本条约的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。该合同签订后，王前按照合同约定履行自己的义务。2014年6月30日，元庭公寓酒店出具《山水华府公寓式酒店移交确认单》，确认业主（王前）依照和南京元都酒店管理有限公司签署的《山水华府公寓式酒店委托合同》，将房屋移交给酒店公司，业主与酒店办理完交接手续后，业主全权委托酒店方对接和物业等相关事宜，王前在该确认单业主移交确认一栏签字予以确认。2016年1月19日连云港市房地产市场管理处产权监理处出具证明一份，证明山水公司建筑的房屋坐落于连云区××号（××号为××）房屋所有权初始登记已经办理完毕。2016年4月12日，山水公司发出《关于山水华府公寓楼部分业主致函的回复函》，告知山水华府（元庭公寓酒店业主）已有一百多户业主办理了房产证，未办证的业主于收到复函后7个工作日内办理面积补差及房产证。一审法院认为，王前、山水公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方应当严格按照合同约定履行各自的义务，无论王前、山水公司中哪一方违反合同约定，均应当承担相应的法律责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，山水公司应当在商品房交付（2014年6月30日）使用后180日内，即2014年12月30日前将办理权属登记需由山水公司提供的资料提交产权登记机构备案，但直至2016年1月19日山水公司才将需由其提供的资料提交产权登记机构备案，已经逾期一年零一十九天。山水公司逾期将办理权属登记需由山水公司提供的资料提交产权登记机构备案的行为违反合同约定，应当承担相应的民事责任。山水公司辩解逾期办证系政府原因造成的，而山水公司作为房地产开发企业在开发建设该项目时明知现实存在部分不确定因素，却没有在合同中作出相应的明确约定或将办证日期相应延迟一段时间，故对于山水公司的辩解，一审法院不予采信。上述《商品房买卖合同》第十五条仅对在退房情况下赔偿损失作出明确约定，而没有对逾期办证违约金作出明确约定，王前主张的逾期办证违约金参照年利率6%计算，王前已付购房款总额为228000元，山水公司应当支付违约金14392.1元（228000元*6%/365*384天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：山水公司于判决发生法律效力之日起十日内给付王前违约金14392.1元。一审案件受理费313元，由王前承担113元、山水公司承担200元二审中，上诉人山水公司向本院提交下列证据：1、2013年3月5日《商品房买卖合同补充协议2》，证明依据该补充协议2第六条第五款约定，附属设施可能不能按时交付，上诉人不承担责任；2、2013年3月5日《商品房买卖合同》，证明依据该合同第十五条的约定，上诉人已将办证日期相应延迟了一段时间，商品房竣工验收备案时间为2015年12月22日，2016年1月19日取得产权机构登记备案，少于约定的180天内，并无逾期；3、2014年6月25日《建设工程竣工规划核实意见》，证明连云港市规划局验收推迟行为阻止产权机构登记备案；4、2014年7月25日《地块延迟交付情况说明》，证明A地块具体交地时间为2012年5月5日，B地块直至2014年7月30日仍未交地，B地块的交付时间是2015年11月5日，逾期交地时间4年10个月13天；5、2015年12月22日《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明B地块是市政基础设施工程；6、《2014.10-2015.12购买的511室和512室收到的租金35922元回执》，证明上诉人提前交付房屋使得被上诉人出租给山水酒店获益。经质证，被上诉人王前的质证意见为：对证据1，上诉人提供的合同与我方合同不一致，上诉人在一审中对我方提供的合同已经予以认可，对上诉人的证明目的有异议，该合同第十五条与补充协议2第六条第五款有矛盾，一方面约定必须验收合格，房屋才能交付使用，另一方面在协议中约定配套设施没有按照出卖人建设进度及国家和地方有关规定设施及开通房屋交付时，部分相关配套设施时可能尚未建设和开通，买受人确认不能因此拒接接收房屋。同时，双方对房屋在2014年5月31日交付的约定是无异议的，上诉人已在2014年6月30日实际交付房屋，即使交付的房屋不符合国家规定的交付条件，购房者同意接收，并实际接收房屋，应当视为购房者放弃了原合同约定的房屋交付条件，双方对房屋交付条件进行了实质性变更，应当以购房者实际收房之日作为交付之日，对王前的签字予以认可。对证据2，同证据1的质证意见。对证据3、4，不是新证据，不予质证，也与被上诉人无关。对证据5，无异议，也说明上诉人办证的时间为2016年1月9日，已经逾期。对证据6，无异议，证明上诉人已在2014年6月30日将涉案房屋实际交付给被上诉人。二审期间，本院调取涉案房屋的备案登记商品房买卖合同，该合同第十五条约定的内容同一审法院查明的合同第十五条约定的内容。对本院调取的合同，经质证，上诉人山水公司质证意见为：对其真实性无异议，对其关联性有异议。上诉人所举合同内容不是上诉人加的，而是格式合同，是不能改动的部分，当上诉人发现该合同与王前的第一份合同在第十五条的内容有异议的时候，上诉人主动找到了王前，与王前协商，王前在2016年8月22日同意将第十五条进行了变更，加上了这两点，按照后合同优于先合同的原则，上诉人认为应承认2016年8月22日的合同，该合同是网签的的合同，两份合同的真实性均应认可。被上诉人王前的质证意见为：以备案合同为准。对上诉人提到的2016年8月22日的合同不予认可，该合同是为了办证用的，与本案无关。本院认证意见：因山水公司所举证据1、2与本院调取的备案合同不同，本院对其真实性不予确认；对上诉人山水公司所举证据3、4、5、6的真实性，本院审查后对其予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实除“约定购买山水华府1号楼511客房”以外的事实属实，本院依法予以确认。本院经审理查明，2013年3月5日，山水公司与王前签订山水华府第商业酒店幢五单元512客房室《商品房买卖合同》，该合同第八条约定出卖人应在2014-05-31前交付房屋。合同补充协议2第六条第五款约定：买受人了解，项目有关配套设施按照出卖人建设进度及国家和地方有关规定建设及开通，房屋交付时，部分相关配套设施时可能尚未建设或开通，买受人确认不能因此拒绝接受房屋交付，且出卖人不因此向买受人承担任何违约责任及赔偿责任。另查明，涉案工程取得竣工验收备案时间为2015年12月22日。本案二审争议焦点：1、涉案房屋交付时间如何认定，被上诉人山水公司应提交产权登记机构权属登记资料的起算日如何认定；2、上诉人山水公司是否因政府政策影响存在顺延交付房屋及顺延提交备案资料的情形；3、本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。关于第一个争议焦点。上诉人山水公司上诉主张依据其所举商品房买卖合同第十五条的约定，房屋交付时间应认定为建设工程验收合格之日即2015年12月22日，提交备案资料的180日起算时间亦应从2015年12月22日起算。对此，本院认为，上诉人山水公司所举合同与本院调取的备案合同并不一致，且王前对其真实性亦不予认可，故本院对上诉人山水公司所举合同的真实性不予确认。即使该份合同真实，该合同第十五条约定的“建设工程验收合格方可交付使用”系对交付条件的约定，在涉案工程未验收合格之前，山水公司交付房屋且王前认可并接收的，该交付行为对山水公司发生法律效力。上诉人山水公司与被上诉人王前对于一审法院认定的涉案房屋交付时间为2014年6月30日并无异议，故上诉人山水公司关于应以建设工程验收合格之日即2015年12月22日为房屋交付之日的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人山水公司应在房屋交付使用之日即2014年6月30日后180日内向产权登记机构提交办理权属登记的资料。关于第二个争议焦点。上诉人山水公司上诉主张因政府行为的存在，其可顺延交付房屋。对此，本院认为，上诉人山水公司所举证据不能证明本案存在合同约定的政府政策影响可顺延交房日期及顺延提交备案资料的情形，故本院对山水公司的该上诉理由不予采纳。上诉人山水公司还主张依据补充协议2第六条第五款的约定，山水公司不应向王前承担任何违约责任及赔偿责任。对此，本院认为，该条款约定的是房屋交付的违约责任及赔偿责任，而非逾期提交产权登记资料的违约责任，故本院对上诉人山水公司的该主张不予采纳。关于第三个争议焦点。本院认为，上诉人山水公司未在合同约定的期限内提交办理产权权属登记的资料，已构成违约，应承担违约责任。因双方未对山水公司逾期提交权属登记资料且王前不退房的情形下，山水公司如何承担违约责任进行约定，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判令山水公司支付违约金并无不当。综上，上诉人山水公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实有误，但适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费313元，由上诉人连云港山水房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一七年七月三十一日书 记 员  孙潘红法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。