上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初13964号原告：袁青木，男，1962年7月20日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市。委托诉讼代理人：尹琼雪，上海咏君律师事务所律师。被告：上海云展经济发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨耕云，总经理。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。第三人：青浦区盈浦街道天恩桥村民委员会，住所地上海市青浦区盈浦街道天恩桥村北浪**。法定代表人：王向华，主任。委托诉讼代理人：金仕林，男。原告袁青木诉被告上海云展经济发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2017年1月10日公开开庭进行了审理，原告袁青木及其委托诉讼代理人尹琼雪、被告委托诉讼代理人蔡新到庭参加诉讼。本案于2017年2月14日再次公开开庭进行了审理，原告袁青木及其委托诉讼代理人尹琼雪、被告委托诉讼代理人蔡新到庭参加诉讼。因案情需要，本院依法追加青浦区盈浦街道天恩桥村民委员会为第三人参加诉讼。本案于2017年4月11日第三次公开开庭进行了审理，原告袁青木及其委托诉讼代理人尹琼雪、被告委托诉讼代理人蔡新、第三人委托诉讼代理人金仕林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁青木诉称：原、被告于2007年签订了《租赁协议》，约定被告将坐落于“原古石肉禽场”地段出租给原告用于建筑材料场地使用，租期自2003年11月18日至2009年11月18日。同年，原、被告另签订《租赁协议》，约定被告将第十六幢厂房出租给原告经营办公用房，租赁期自2007年6月30日至2010年6月29日止。到期后，原、被告继续延续场地和厂房的租赁关系至拆迁为止。2007年6月28日，原、被告另签订《有关袁青木房屋租赁协议(补充材料)》，注明如遇政府拆迁，属于原告所有的补偿归原告。2016年3月，系争租赁场地和厂房开始拆迁，现已拆迁完毕，被告已获得拆迁补偿。原告认为，原告与被告签订的上述协议系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，受法律保护，现遇到拆迁，被告应将属于原告所有的场地和厂房补偿及奖励费支付给原告。为此，原告诉至法院请求：1、判令被告支付原告腾退补偿款人民币1,933,630.50元；2、判令被告支付原告速搬速迁奖劢费502,743.93元；3、诉讼费由被告承担。被告上海云展经济发展有限公司辩称：不同意原告诉请。1.腾退补偿协议是对被告的补偿，仅仅是水泥路及水泥场地属于原告的，也是在原来被告基础上在铺上水泥，要予以扣除。2.塔吊是由原告从第三人手中转让，基础不在。3.电子汽车衡、电线杆是原告的无异议。除这些外都是属于被告的，有些连东西都没有的，门窗单列也是没有的，厂房装修也是没的。4.速搬速迁奖励费是为了弥补被告购买青浦古石肉禽厂剩余29年的经营损失。第三人青浦区盈浦街道天恩桥村民委员会述称：原告的评估是不能分清，都是街道弄的。经开庭审理查明：2003年11月18日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁协议书》，约定：甲方将坐落于“原古石肉禽场”，现出租地段为16幢棚围墙外起算到(南)河道口，但其中(南河道口)往北推“６米”止，(东面)从河道口同样往西推进“6米”止，都属于河道管理所使用土地。其它土地全部租给乙方用于建筑材料场地使用。承租时间为６年，2003年11月18日至2009年11月18日，如续订，甲方将同等条件下优先于乙方，合同期满续签后，在６%的基础上再提增２%。承租金额乙方每年向甲方支付租用费35,000元，先付后用原则，每二年提增６%。在承租期间甲方提供乙方水、电、通讯等设施，其费用由乙方自负。承租期间，如国家集体征用土地，甲方将提前二个月通知乙方，甲方将根据实际情况适当补偿乙方动迁费、损失费。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后原告使用租赁场地和房屋。2007年5月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁协议》，甲方提供第十六幢给乙方经营办公用房，租赁期2007年6月30日至2010年6月29日止，面积1,510平方米，按每平方米0.18元计算，租金由2007年6月30日开始由甲方收取。付款方式先付后租，租金6月一付，同时交纳一个月的保证金，乙方应交保证金1万元，以后的租金必须在提前一个月内交清，租赁满一年，租金按每年以每平方米/天递增0.01元，第三年以每平方米/天按0.20元计算。双方另行约定了其他权利义务。2007年6月28日，原告与被告签订《有关袁青木房屋租赁协议(补充材料)》，约定原告在租被告公司房屋期间，遇到政府拆迁时，原告必须积极配合无条件服从，并按通知规定时间内搬迁完毕，其次，按政府拆迁在有关文件如原告自建的(建筑物)如政府给拆迁费的话，该有原告所有。有关原告在本场区域内，被告(原)现有的石子道路，已作评过，但现因原告做生意需要做水泥路，如今后遇到政府拆迁(有拆迁费的话)：原来被告现有的石子道路(今后)拆迁每平方米评估多少钱，有被告所得；现原告做水泥路(今后)遇到拆迁评估时每平方米多少钱，因有原告所有。其它在原告所在租房区域内所装修过的建筑物，如遇到拆迁时，有拆迁费的话，该有原告所有。2016年4月8日，原告工作人员王纪成与被告工作人员廖纪荣、吴金奎对原告项目核查，制作《(袁青木)(场地)(水泥路)其它项目查实情况》：(一)：(16)幢(袁青木)租赁我公司厂房后(东、西、南、北)范围内查实概况：1-1、最东头(指16幢厂房)北侧一块场地(1)长25米×宽25米，合计为625m2;1-2、(同上)南侧一块场地(2)长54米×宽22米，合计为1,238m2;1-3、(16)幢厂房(南侧)中间一块场地(3)长63米×宽43米，合计为2,781m2;1-4、(16)幢厂房(南侧)原平顶房一块一条水泥马路(4)长65米×14米，合计为919m2;1-5、(16)幢厂房(南侧)一条花台长26米×宽度2米，合计52m2。(二)：(16)幢厂房(北侧)查实概况：2-1、南侧水泥马路一条(1)长100米×宽度6米，合计为600m2;2-2、(南侧)河岸石彼岸合计245米；2-3、直径(300)通往大盈港河(总管)下水道合计150米；2-4、16幢厂房(南侧)廊沿下有一条下水道，全长152米；2-5、15幢-16幢之间有一条水泥马路全长174米×6米，1,026m2;2-6、(同上)之间有二条下水道，各条152米×2，合计304米；2-7、在15幢厂房(南侧)有一条(花台)全长124米。(三)：其它项目：3-1树苗按评估项目及同王纪成查实为准(3-1)、香樟树(大)60棵；(3-2)、同上(小)4棵；(3-3)、桂花树(大、小)11棵；(3-4)、鸭嘴黄洋树9棵；(3-5)、16幢北侧红叶树2棵；(3-6)、16幢(南侧)东一块、西一块红叶树以上面评估为准；3-2：(1)、16幢厂房(东南角)一所变压器；(2)、16幢厂房(东南角)有吊机一台；(3)、16幢厂房(南侧)中、西段有地磅一台。2016年4月，开始拆除系争租赁物；2016年7月22日，被告(乙方)与第三人(甲方)签订《青浦区青赵路XXX号自愿腾退补偿协议》，约定乙方位置坐落在青浦区青赵路XXX号，建筑面积32,015平方米。乙方自愿关闭企业并协助承租经营户搬迁设备，腾空厂房，拆除房屋，甲方同意对乙方的房屋、装饰装修、附属物、机械设备搬迁、绿化苗木等采用货币方式进行补偿。补偿金额(1)房屋建筑评估费27,464,163元，(2)装饰装修补偿52,263元，(3)附属设施补偿10,113,204元，(4)机械设备搬迁及安装费用2,886,101元，(5)绿化苗木968,165元，(6)速搬速迁奖励费奖励标准为(1)(2)(3)(4)(5)全部金额的26%，金额为10,785,813元，总计金额为52,269,709元。付款方式甲方应于本协议签订之日起５个工作日内向乙方支付本协议第三条(1)(2)(3)(4)(5)(6)总金额的40%，计20,907,884元；甲方应于乙方实际腾退并将空房移交且经甲方验收合格后５个工作日内向乙方支付本协议第三条(1)(2)(3)(4)(5)(6)总金额的40%，计20,907,884元；甲方应于本协议签订并腾退之日起30日内，如乙方股东之间、承租人、次承租人等、员工未进行上访或提出其他任何利益要求的，则甲方可向乙方支付本协议第三条(1)(2)(3)(4)(5)(6)总金额的20%，计10,453,941元。双方另约定了其他权利义务。2016年7、8月间原告全部搬离。2016年12月2日，第三人出具《情况说明》：本村与上海云展经济发展有限公司于2016年7月22日签订了一份《青浦区青赵路XXX号自愿腾退补偿协议》，该协议约定“速搬速拆奖励费，奖励标准为本条(1)(2)(3)(4)(5)项全部金额的26%，金额为10,785,813元”，该奖励是为了弥补上海云展经济发展有限公司购买青浦古石肉禽场剩余经营期还有29年损失，因无法确定具体补偿标准，经协商，只能以奖励费的形式，以相应财产的26%作为补偿标准，此奖励费补偿与承租人(单位)无关。另查明，1994年11月30日，青浦县盈中镇古石村民委员会与上海大江(集团)股份有限公司签订《关于联合建办青浦县古石肉禽场的协议书》，约定双方联合建办古石肉禽场。1994年12月21日，青浦县计划委员会青计(94)第168号批复《关于同意联合建办“古石肉禽场”的批复》，同意古石村与上海大江(集团)股份有限公司联合建办古石肉禽场。2005年6月23日，青浦古石肉禽场与被告签订《资产转让协让书》，约定青浦古石肉禽场的房屋建筑物、构筑物及供电供水设施等资产整体转让给被告。庭审中，原、被告确认租金、水电等费用已结清，租赁保证金已退还。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，租房协议书、房屋租赁协议书、房屋租赁协议补充材料、收据、青浦区青赵路XXX号自愿腾退补偿协议、沪上资土地估[2015Ｄ]第070号估价报告、(袁青木)(场地(水泥路)其它项目查实情况、青浦县计划委员会青计(94)第168号关于同意联合建办“古石肉禽场”的批复、关于联合建办青浦县古石肉禽场的协议书、资产转让协议书、情况说明等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告表示：2016年4月8日袁青木场地查实情况，廖纪荣身份信息及情况说明其不方便出庭作证，当时被告工作人员2名，原告工作人员1名实地查看情况。原告所制作费用计算明细13项是可以体现的，但后面关于16号厂房、卷帘门窗、装修等无法体现，可以根据2016查实情况中对应。围墙在拆违中不拆的，只是拆的房屋；绿化，小水道等都是后来原告弄的，吊基和塔吊是一起的。大部分是原告自己弄的，有些是租赁时上家弄的，原告也付了相应的费用。被告的经办人赵昌龙通知我这边，被告委派廖纪荣、吴金奎及我这边的工作人核查。装修在评估中没有分开评估，在建筑物明细表中，具体无法体现，15栋与16栋厂房之间一条路基础是被告的，场地的基础也是原告的，书面证据没有。奖励费应该是给实际承租方的，实际租户也是配合拆迁的。被告表示：被告也向廖纪荣和吴金奎核实，是原告让他们去做，没有经过被告，事后也没有告知被告，廖纪荣、吴金奎是被告的职工，奖励费是为了弥补被告购买青浦古石肉禽厂剩余经营期29年，金额无法确定，所以经过协商用财产的26%来确认剩余29年的损失。水泥马路、场地、塔吊、电子汽车衡、电线杆是属于原告的，其他都是没有的。不确认的还是无法认可，即使在评估表中可以体现，但也不是原告的。水泥路面上是原告的，基础是被告的，所以也要扣除，路和场地的基础都是被告的。第三人表示：河道河岸是我们去量的，但是属于谁的不清楚；与云展公司签订补偿协议，因为没有满年数拆除的，作为对被告的奖励费，这个是明确的，是属于被告的。根据庭审确认的事实，本院认为，原告与被告签订的《厂房租赁合同书》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方的工作人员对原告财产进行了核查，被告认为核查人员未经其许可，无相应证据证实，被告抗辩称其工作人员私自核查的意见，本院不予采信。对于原告补偿款应按双方核查的财产与估价报告中的补偿项目相对应，核查表中无原告所提供补偿款明细中的门柱、电线电缆、装修等财产，原告也确认13项后内与估价报告中无法体现；水泥路及场地基础系被告所有，原告确认其中一条水泥路基础属被告所有，但未提供其他水泥路及场地基础属原告所有的证据，故根据原告项目核查表、补偿协议涉及的估价明细表，本院酌情确定被告补偿被告118万元。对于速搬速迁奖励费，第三人已明确了是补贴被告的，与实际承租人无关，故原告主张速搬速迁奖励费无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海云展经济发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告袁青木补偿款人民币118万元；二、驳回原告袁青木的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币26,291元，减半收取计人民币13,145.50元，由原告袁青木负担人民币5,435.50元，被告上海云展经济发展有限公司负担人民币7,710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一七年七月三十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。