.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}       内蒙古自治区丰镇市人民法院   民事判决书   （2017）内0981民初90号     原告（反诉被告）：呼和浩特市固源创业投资有限责任公司   法定代表人：刘照青，职务：总经理   地址：呼和浩特市新城区新城东街10号。   委托代理人：李勇胜，内蒙古合德律师事务所律师。   委托代理人：齐连枝，内蒙古合德律师事务所律师。   被告（反诉原告）郭某，男，汉族，1978年11月20日出生，内蒙古丰镇市人。   被告（反诉原告）（诉讼代表人）：李某某，男，汉族，1969年7月22日出生，内蒙古丰镇市人。   被告（反诉原告）（诉讼代表人）：苗某某，男，汉族，40岁，1975年5月4日出生，内蒙古丰镇市人。   委托代理人邢俊芳、   委托代理人赵万元、   委托代理人郭淑清、   委托代理人张丽芳   委托代理人：卢云，内蒙古同声律师事务所律师。   委托代理人：庞军，内蒙古辩证律师事务所律师。   本院受理原告（反诉被告）呼和浩特市固源创业投资有限责任公司诉被告（反诉原告）李某某、苗某某等18人租赁合同纠纷一案后，依法进行合并审理。并由审判员任晓冬担任审判长，与审判员李培林、李晓玲、孟繁茹、人民陪审员董瑞清组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）呼和浩特市固源创业投资有限责任公司的委托代理人李勇、齐连枝、被告（反诉原告）李某某、苗某某等18人的委托代理人庞军、卢云、共同推举的诉讼代表人李某某、苗某某、诉讼代表人的委托代理人邢俊芳、赵万元、郭淑清、张丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）呼和浩特市固源创业投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决解除原告与被告签订的《富邦现代城摊位承包合同》；2、依法判决被告向原告返还租金18691元；3、依法判决被告向原告支付经济损失7975元；4、要求被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告与被告于2012年8月3日签订了《富邦现代城摊位承包合同》。合同对租赁标的物及交房时间约定明确。合同签订后，原告向被告支付了租金18691元，但被告未按照合同约定的时间向原告交付房屋，直至今日房屋也一直未交付原告使用。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，故起诉。庭审中，原告认为合同未生效，放弃第一项诉讼请求。   被告（反诉原告）辩称，答辩人与富邦公司签订《富邦丰镇现代城商铺买卖合同》时约定，由富邦公司负责答辩人购买的商铺及摊位进行出租，其年出租价按其所购买商铺及摊位的10%掌握，并在同一时间、地点，由富邦公司指定的呼和浩特市固源创业投资有限责任公司（被答辩人）主动自愿与答辩人签订《商铺承发包经营合同》，同时生效。合同约定：“1.承包期为五年，自2012年8月3日至2017年8月2日；2.年租金为购房款总额的10%，人民币7753元每年，按季度支付租金，每季度开始十日内支付本季度租金。3.违约责任，经营期内，乙方逾期支付承包费，每逾一日，乙方按照应付未付租金的万分之三/日支付违约金。4.商铺的交付：本合同签订生效时，甲方向乙方交接该商铺。现答辩人提出答辩人未按合同约定的时间交付商铺构成违约，纯属狡辩，无稽之谈，在商铺预售时，同步签订《商铺买卖合同》《商铺承发合同》并生效，业主同时将未竣工(在建)商铺交付答辩人，当时返租金，而且被答辩人自愿租用未竣工商铺，后续又给付一段时间租金，对商铺未竣工的事实予以认可，双方签订《商铺承发包合同》是平等自愿的，事实合理合法的，答辩人根本不存在违约。答辩人与富邦公司实属一个公司，富邦公司为总公司，被答辩人为子公司，两个法人为父女关系，应承担连带责任。富邦公司以售后返租金的形式预售商品房事一种促销行为，返租金也是欺骗业主上当的诱饵，建设部明令禁止以售后返租金或变相的售后返租金方式销售未竣工的商品房，为了规避法律，富邦公司售房由被答辩人承租，是他们联手给业主设置圈套欺骗业主，也是变相融资。房价高于市场价的一倍多，羊毛出在羊身上，返租金是返我们自己的钱，返租金实际是给付利息的行为，年利息10%并不高，同期信用社贷款年利息为15%左右、民间借贷年息为20%-30%之间，有充分证据证明其实一直是富邦公司在给付返租金。答辩人自愿租用未竣工的商铺是为了配合富邦公司预售商铺，与实际经营使用无关，截止到现在，长达四年多的时间里，在商铺未竣工的情况下，继续给付未起诉业主的返租金，（如果说业主未交付商铺，这不是自相矛盾，无稽之谈，事实胜于雄辩）。被答辩人作为一个正常经营的公司，不可能做亏本买卖，除非被答辩人是慈善家或白痴，这一点充分揭示事实的本质，一目了然，充分证明富邦公司与被答辩人实质上是同一个公司，是被答辩人为了配合富邦公司预售商铺的促销行为而设立的。另，2013年2月份以后，八百多名业主多次找富邦公司催要交房及租金未果，后来富邦丰镇分公司人去楼空，2014年3月份以后，八百多名业主多次上访市政府反映此事，市政府多次与富邦公司协调此事，富邦公司一直没有答复，以市政府信访局证明为证。经过市市政府协调，2015年1月6日，富邦公司发出通知：1、发放租金至2014年9月份，2、2015年5月份复工。在信访过程中由富邦公司发出的关于发放租金的通知也证实了富邦公司与被答辩人为同一公司。退一万步讲富邦公司与被答辩人为两个没有关联的公司，富邦公司指定被答辩人与业主签订《商铺承发包合同》，被答辩人自愿租用未竣工商铺。对未竣工的事实予以认可，双方签订承租合同平等自愿、真实合法，给付租金是于法有据的。现被答辩人支付答辩人租金至2014年12月31日，截止到法院判决解除《商铺买卖合同》之日至2015年12月8日。共欠341天的租金7285元。多次催要无果，由于被答辩人严重违约，承担违约责任，向答辩人支付违约金1409元。现被答辩人拖欠答辩人租金长达一年多，多次催要无果，严重侵害答辩人的合法权益，根据《合同法》94条、114条、227条的规定，特提出解除双方签订《富邦现代商铺承发包经营合同》，由被答辩人支付答辩人所欠租金，承担违约金，并由被答辩人承担本案诉讼费及反诉费。望法院依法查明事实，准予所请。   被告（反诉原告）郭某向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方签订的《富邦丰镇现代城商铺摊位承发包经营合同》；2、依法判决被反诉人支付反诉人所欠租金7285元；3、依法判决被反诉人支付反诉人违约金1409元；4、被反诉人承担本案诉讼费及反诉费。反诉人与富邦公司在商铺预售时签订《商铺买卖合同》，同时，同地，同步由富邦公司指定固源公司主动自愿与业主签订《商铺承发包经营合同》同时生效。合同约定:1.承包期为五年从2012年8月3日至2017年8月2日; 2.年租金为购房款总额的10%，7752元，按季度支付租金1938元，每季度开始十日内支付本季度租金。3违约责任:经营期内，乙方逾期支付承包费的,每逾一日，乙方按照应付未付金额的日万分之三支付违约金。4.商铺的交付，本合同签订生效同时，甲方向乙方交接该商铺。现被反诉人提出反诉人未按合同约定的时间交付商铺构成违约，纯属狡辩。在商铺预售时，同时、同地、同步签订《商品买卖合同》《承发包合同》同时生效，业主同时将未竣工商铺交付固源公司，当时返租金，固源公司自愿租用未竣工商铺,后续又给付了一段时间的租金，对商铺未竣工的事实予以认可，双方签订《承发包合同》是平等资源，真实合理合法的。现被反诉人支付反诉人租金至20145年12月31日，截止到法院判决解除《商铺买卖合同》之日2015年12月8日，共欠341天的租金7285元，多次催要无果，由于被反诉人严重违约，承担违约责任，向反诉人支付违约金1409元。现被反诉人拖欠租金长达一年多，多次催要无果，严重侵害反诉人的合法权益。根据《合同法》94条、114条227条的规定特提出解除双方签订的《富邦现代城商铺承发包经营合同》，由被反诉人支付反诉人所欠租金3841元，由被反诉人承担违约金7285元，望法院依法查清事实，准予所请。   原告（反诉被告）呼和浩特市固源创业投资有限责任公司为证明其本诉诉讼请求及反诉抗辩理由提交以下证据：《富邦丰镇现代城商铺承包经营合同》，证明目的为合同虽然签订了但是未生效，因为按照该合同第四条，商铺没有交付。   被告（反诉原告）的诉讼代表人及委托代理人质证时对《富邦丰镇现代城商铺承包经营合同》的真实性不持异议，质证意见为对原告（反诉被告）的举证目的不认可。认为被告（反诉原告）方向原告（反诉被告）交付摊位，这个主张本身就是一个伪命题，标的本身就在原告（反诉被告）手中，不存在交付的问题，原告（反诉被告）的不成立。合同所约定的商铺交接本身就是一个虚拟的交接，实际上双方已经确认交接。且原告所出示的合同不是单个的个体，应该与《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》是一体的，作为本案原告本身应得知该商铺的现状和由来；合同第二条，租金计算开始时间是承包合同签订之时，合同签订租期已经进行开始计算，租金立即进行了发放，合同已经开始履行，并不是未生效。   被告（反诉原告）以李某某、苗某某为代表的18人为证明其反诉诉讼请求及本诉抗辩理由提交以下证据：   证据一、《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》、《富邦丰镇现代城商铺摊位承发包经营合同》，证明目的为在第三方将该商铺出售给被告（反诉原告），交付时间在合同中已做约定。第五条第七项约定甲方有义务接受被告方委托进行出租，该合同已经生效，原告（反诉被告）已经取得了经营权，原告（反诉被告）在与我方签订摊位经营合同时也知道商铺买卖合同书的具体情况；证据二、丰镇市人民法院和乌兰察布中级人民法院的民事判决书，证明目的为《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》已经解除，《富邦丰镇现代城商铺摊位承发包经营合同》势必进行解除；证据三、富邦丰镇现代城宣传页6页，原告（反诉被告）和第三方一起销售房屋，宣传页中有原告（反诉被告）承租房屋的对外宣传；证据四、呼和浩特市富邦有限公司架构的宣传册、富邦集团有限公司所在地标牌的照片、呼市富邦集团常用电话号码、富邦公司张贴的通知，证明目的为富邦集团有限公司下设的子公司为本案的原告（反诉被告）和富邦房地产公司，富邦房地产公司与本案原告（反诉被告）为关联公司，为同一公司；证据五、丰镇市信访工作领导小组办公室的证明材料。证明目的为本案原告（反诉被告）与富邦房地产公司为关联公司，是同一公司。证据六：业主向富邦公司索要租金和向信访局主张诉求的照片一组7页，证明富邦公司与本案原告是关联公司；第七组证据：三张照片，证明原告（反诉被告）向没有起诉的业主继续发放租金的证据，证明目的为原告（反诉被告）与我们不是单纯租赁关系，其实是形成了投资回报关系，我们向富邦公司买房是投资，原告（反诉被告）向我们返租金是回报，商铺买卖合同中约定回报额是购房资金的百分之十，原告（反诉被告）继续给未起诉的业主支付回报金，合同还在生效中 ；第八组证据：视听资料。第一个视频的发言人是王才元，是富邦公司的副总，是代表富邦公司发言，第二个视频是一部分业主去富邦总公司要租金，许静伟代表固源和富邦公司副总王才元同时答复我们，第三个视频是富邦总公司答复我们要租金的事情，第四个视频是2014年10月去富邦公司要租金，2016年7月8日业主期待开工和收要租金证明富邦公司要开工，王才元答复我们，富邦公司的会计给富邦的业主发放了租金，真正发放租金的是富邦公司，第一段录音2016.7.5丰镇市政府为解决富邦现代城事件成立专案小组，政法委书记和刘总沟通后的结果，充分说明固源和富邦是一家，是刘总亲口承认的。第二段录音是固源公司的经理说要给我们解除买卖合同，如果不是一家公司，固源的经理就没有资格给我们解除购房合同，以上视听资料均可证明富邦房地产公司与原告（反诉被告）是一家公司；第九组证据：《富邦丰镇现代城商铺承包经营合同》最后一页富邦每季度发放租金的记录，每次发放租金由对方记录，证明合同是有效的。   原告（反诉被告）呼和浩特市固源创业投资有限责任公司质证后认为对证据一的真实性没有异议，但是是房屋买卖的合同，已经解除了，本案是租赁关系，承发包合同，真实性没有异议，认为该合同是租赁合同，是实践性的合同，重要的是交付，不同意被告所说的合同约定的交付为虚拟交付，合同约定的义务是真实交付，按照合同第四条约定和合同法的规定，租赁合同需要交付才生效，这个租赁合同是能够支持原告方的诉讼请求和观点的；证据二的真实性没有异议，间接证明房屋买卖合同解除，推导认为租赁解除的意见是不能成立的；证据三，宣传页何种的承诺不是本案原告的承诺，本案是租赁合同不是买卖合同，关于富邦公司的承诺与本案没有关系；证据四，不予认可，关于公司的结构或者名称以工商局登记为准，不是正式的材料，无法考证，与本案的观点无关；证据五，真实性认可，应该以法院审理过程中的事实为准，与双方诉求没有关系。证据六至九中照片类的证据与本案无关。对于发租金表格的照片没有证据显示是由谁制作和记录事件，都是手写的没有签字没有盖章，不能证明被告（反诉原告）的证明目的，作为间接证明也没有意义。视频和音频全部是偷拍偷录的并非是经过当事人同意的，因此不能成为证据，本身拍摄的内容和录音的内容不清晰表达的意思不是很明确，这些视频音频的证据不能证明被告（反诉原告）的证明目的，我公司和富邦房地产开发公司是两家独立的法人单位，发放租金金额是有收条可以证明的，转款是有银行汇款记录的，都是固源公司转的款，并且有被告（反诉原告）的收条。   合议庭对原告提供的证据《富邦丰镇现代城商铺承包经营合同》的真实性予以采信，对原告的证明目的不予采信。合议庭对被告（反诉原告）提供的证据一《富邦丰镇现代城商铺摊位承发包经营合同》予以采信；对《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》的真实性予以采信。对证据二的真实性予以采信，对其证明目的予以认可。对证据三的真实性予以认可，因不具有关联性，不予采信。对证据四的真实性予以认可，对证明目的不予认可。对证据五的真实性予以认可，对证明目的不予认可。对证据六中的2、4、6页真实性认可，其他因无法反映证明目的，不予认可。对证据七真实性、关联性及证明目的均不予采信。对证据八的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。对证据九的真实性、关联性、合法性及证明目的均予以认可。   根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2012年7月29日被告（反诉原告）郭某与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，合同约定被告（反诉原告）购买呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司开发的坐落于丰镇市富邦现代城的商铺。2012年8月3日，被告（反诉原告）又与原告（反诉被告）呼和浩特市固源创业投资有限责任公司签订《富邦丰镇现代城商铺摊位承发包经营合同》，约定由原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）购买的商铺，并对租赁期限、租金标准等事项进行了约定。之后，原告（反诉被告）按照约定向被告（反诉原告）支付租赁费18691元。   2016年9月26日，丰镇市人民法院对被告（反诉原告）与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的买卖合同纠纷做出判决，判决解除合同、呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司向被告（反诉原告）返还购房款，并向被告（反诉原告）支付违约金。呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司不服，向乌兰察布市中级人民法院提出上诉，2016年12月21日，乌兰察布市中级人民法院维持原判。   本案认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益。本案中《商品房买卖合同》签订时，丰镇市富邦现代城的商铺并未竣工交付使用，但原被告双方在签订买卖合同的同时签订了《富邦丰镇现代城商铺摊位承发包经营合同》，将实际上还不存在的商铺予以租赁，因开发商资金断裂不能竣工，导致租赁合同没有存在的基础，违反了建设部关于商品房销售的相关规定，破坏了正常社会经济管理秩序，引发严重的社会矛盾，有损社会公共利益，故原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《富邦丰镇现代城商铺摊位承发包经营合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）已经支付的租金18691元，被告（反诉原告）应当返还。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金及被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金的诉讼请求，因合同无效，合同中关于合同履行、违约等合同约定均自始无效，故对双方提出的请求对方支付违约金的诉讼请求均不予支持。   本案经审判委员会讨论后决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《富邦丰镇现代城商铺摊位承发包经营合同》无效。   二、被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）已付租金18691元。   三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。   四、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。   如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费466由原告（反诉被告）承担 140元，被告（反诉原告）郭某承担 326元，反诉案件受理费50元由被告（反诉原告）郭某承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。   审 判 长 任晓冬  审 判 员 李培林  审 判 员 孟繁茹  审 判 员 李晓玲  人民陪审员 董瑞清   二〇一七年七月十四日   书 记 员 郭 岩     附：本案引用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条 【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。