广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初2479号原告：梁志权，男，1989年4月30日出生，汉族，住珠海市斗门区。委托诉讼代理人：麦柏林，广东古柏律师事务所律师。被告：张继花，女，1964年10月5日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省鸡东县，现住珠海市斗门区。委托诉讼代理人：李红伟，广东华信达律师事务所律师。第三人：张纪凤，女，1965年3月20日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：李红伟，广东华信达律师事务所律师。第三人：吴玉如，女，1977年11月17日出生，汉族，住珠海市斗门区。原告梁志权与被告张继花及第三人张纪凤、吴玉如确认合同无效纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁志权向本院提出诉讼请求：1.撤销被告与第三人张纪凤签订的珠海市房地产买卖合同（合同编号：2016000913）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2011年购买了案涉房产即珠海市斗门区××镇×××××园××单元××房。2014年3月8日，第三人吴玉如与被告签订借款合同，合同约定第三人吴玉如向被告借款约36万元，原告为担保人。2016年9月1日，在没有征得原告的同意下，第三人张纪凤以委托代理人（卖方）的名义与被告（买方）签订了案涉房产的买卖合同（合同编号：2016000913），以55万元低价转让给被告，此价格低于市场价格的一半，该合同存在明显的不合理，被告与第三人张纪凤存在恶意串通，现房屋大概每平方米8500元，总价约105万元。根据相关法律规定，借款合同没有约定原告的保证期限，原告的保证期限为主债务履行期届满之日起六个月，被告于2016年9月1日擅自将案涉房屋过户的行为严重损害了原告的权益且原告没有收到上述买卖合同的任何款项。综上，为维护原告的合法权利，请求法院支持原告的诉讼请求。原告梁志权对其诉称提供如下证据：1、房产证，2、不动产权登记表（梁志权），拟证明案涉房屋在2016年9月1日前一直属于原告；3、银行账户流水，拟证明2016年8月16日第三人张纪凤为原告案涉房产还贷357370元，案涉房屋在2016年9月1日前一直属于原告；4、房地产买卖合同，拟证明被告与第三人张纪凤签订买卖合同，低价转让案涉房产的事实；5、不动产权登记表（张继花），拟证明被告购买案涉房产，并已经完成房产的变更登记；6、业务凭证，拟证明2016年8月16日第三人张纪凤为原告案涉房产还贷357370元，案涉房屋在2016年9月1日前一直登记在原告名下；7、电费催缴单，拟证明案涉房屋一直是原告使用。被告张继花辩称：原告起诉的事实不清，没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、合同主体上，原告公证授权给第三人张纪凤，授权人与被告的交易合法有效；2、被告实际购房价格为79万元整，房产备案的价格不是真实价格，被告没有低价购买，且全款已付清；3、原告和其他人的事情，被告不知情，被告购房的目的就是自住；4、被告是善意的第三人，已付款并且已办理了房产证。被告张继花对其辩称向本院提交如下证据：1、房屋买卖合同，拟证明双方交易的真实价格为79万元；2、收据两张，拟证明被告支付给原告的全部房款79万元；3、不动产权证，拟证明案涉房屋的权属人是被告；4、银行转账凭证，拟证明被告支付的房款；5、提前还款申请书，拟证明第三人张纪凤在2016年6月1日就向银行提出了提前还款的申请。第三人张纪凤述称，原告的请求没有事实和法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、张纪凤依据原告的委托公证书将其房产交易给第三人，张纪凤行使委托权利是原告的真实意思表示，卖房过程均有合法的权利来源基础，没有违法之处。公证委托书内容中，张纪凤有权确定买主、决定房屋的出售价格、代收房款等。二、张纪凤出售房产时，是参照市场价格，不存在不合理和恶意串通的情况。对于房产部门的备案合同价格较低，张纪凤当时也是替原告着想意图节省税费，没有填写实际交易价格79万元。但税局也没有采纳备案交易价格计税，张纪凤对原告也没有隐瞒真实的交易价格。三、根据合同法相关规定，张纪凤的受委托卖房行为过程，没有恶意串通、没有损害到第三人利益，合同依法不应当撤销。另外，委托公证书在经过公证授权程序后，张纪凤的行为就是双方的真实意思表示，属于有效的民事行为。四、张纪凤持委托公证书将原告的房产交易给被告，被告根据物权公示效力、合理价格、善意第三人地位，应当取得房屋的产权，不存在合同无效问题。退一步讲，如果委托事项存在损害到原告的利益，那么委托人原告也只能追究受委托人即张纪凤的赔偿责任。五、关于原告诉状中提出的相关借款合同事宜，张纪凤认为与本案无关，但张纪凤要澄清事实，本案原告的借款担保期限到2017年11月6日（根据法律规定，保证合同约定担保人承担担保责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年），原告房产出售抵债后，原告还有法定义务向张纪凤偿还借款约22.6万元。综上，请求人民法院依法作出公正判决。第三人张纪凤对其述称向本院提交如下证据：1、对账单及催缴通知书，拟证明张纪凤授权处置担保物结算后，原告和第三人吴玉如仍拖欠张纪凤借款约22.6万元，房产出售后第三人张纪凤是按照79万元的房屋价格和原告进行的对账说明，也表明了原告房产的实际出售价格是79万元；2、抵押担保借款合同，拟证明三方的借款事实，约定原告担保方式为连带保证责任，担保期限到2017年11月6日止，各方约定第三人张纪凤有权以抵债方式处置抵押房产等；3、借款收条和银行转账单，拟证明出借人张纪凤全面履行了借款合同义务；4、公证委托书，拟证明原告自愿委托张纪凤处置自己的房产，授权范围包括确定买主、决定价格、代收房款抵债等；5、房屋买卖合同，拟证明原告和被告房产交易的事实，实际交易价格为79万元等；6、收据和银行转账单，拟证明收取出售房款的事实；7、按揭一次性还款单、交易各项税费，拟证明张纪凤办理卖房过程中产生的各项费用，应由原告承担；8、安居网2016年5月案涉房屋价格指引、2016年6月楼盘的出售信息，拟证明受委托人张纪凤按市场价格6500元/平方米出售房产，属于正常价格；9、补充协议，拟证明借款利率变更为每月5%。第三人吴玉如述称，借款人是我，钱也是打到我账户，借款与原告无关。第三人吴玉如对其述称向本院提交如下证据：1、对账单，拟证明张纪凤邮寄给我的对账单与其提交给法院的对账单不一致，我提交的对账单上房屋的价格是59万元；2、吴玉如与张纪凤的电话录音笔录和光盘，拟证明张纪凤同意把房产过户回给原告。本院根据被告的申请委托珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司对案涉房产的价值进行评估，该公司于2017年5月24日向本院出具《房地产估价报告》，估价结果为2016年6月26日的价值为825996元。原被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，评估机构向本院出具了《房地产估价报告》，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证。本院审查后认为，原被告提交的证据、第三人张纪凤提交的证据2-7、9，第三人吴玉如提交的证据及评估机构出具的《房地产估价报告》能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准；第三人张纪凤提交的证据1、8没有其他证据予以佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房产位于珠海市斗门区××镇×××××园××单元××房，原权属人为原告梁志权，建筑面积121.47平方米，原抵押权人为珠海市农村信用合作联社井岸信用社。2013年11月7日，梁志权前往珠海公证处办理委托书公证，委托内容为：位于广东省珠海市斗门区××镇×××××园××单元××房（房地产权证编号为：粤房地权证珠字第××号）的房屋登记在我名下。现委托张纪凤为我的代理人，代为办理我所占上述房屋产权份额的如下事宜：一、办理还清上述房屋银行贷款的相关手续，签署并领取相关银行证件资料；二、办理注销房屋抵押登记手续，领取房地产权证。办理完上述事项后，在符合法律规定的情况下，再办理如下事宜：一、确定买主、商议并决定该房屋的出售价格，签署出售上述房屋的买卖合同，办理相关房地产买卖合同公证及领取公证书；二、代为接受房地产登记机关询问，到房产登记机关开具相关房屋证明、调取相关档案，以及办理上述房屋的过户手续；三、协助买主办理上述房屋银行贷款按揭、房屋抵押登记的相关手续；四、代收售房款，以及缴纳相关税费；五、办理上述房屋水电煤气、电话、有线（数字）电视及物业管理等相关事宜的结清、更名手续。受托人在上述委托权限范围内签署的一切有关文件、实施的法律行为及产生的法律后果，委托人均予以承认，并承担其法律责任。委托期限：从委托书签署之日至办完上述事宜止。受托人无转委托权。2013年11月8日，第三人张纪凤作为出借人，第三人吴玉如作为借款人，原告梁志权作为担保人签订抵押担保借款合同，约定吴玉如向张纪凤借36万元，借款期限为2年，自2013年11月8日至2015年11月7日止。吴玉如应于借款期限届满之日清偿张纪凤借款本金及利息。到期还本付息，也可提前还款。如需延长借款期限，须三方同意，并签名确认。借款利率每月2.4%，每月8640元，每月结算一次，吴玉如于每月8日前一次性支付当月的利息给张纪凤。梁志权承担连带责任的保证担保，保证担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（含律师费）和所有其他应付费用。梁志权有在吴玉如没能按时支付利息及偿还本金的情况下代为偿还的义务。担保期限为自本合同生效之日起至吴玉如履行完毕其应有义务之日届满后再加两年直至全部结清为止。梁志权抵押的房地产位于珠海市斗门区××镇××××园××单元××房。同日，三方签订补充协议，约定借款利率变更为每月5%，每月18000元。2016年6月26日，第三人张纪凤以原告的名义作为卖方（合同甲方）与作为买方的被告（合同乙方）签订房屋买卖合同，约定，乙方向甲方购买珠海市斗门区××镇××××园××单元××房，该房建筑面积121.47平方米，附属设施为空房，总房价79万元，交易税费由甲方负担。付款方式约定为签订合同当日付定金5万元，2016年7月10日前付完余款74万元。合同特别约定本协议是双方交易的真实表示，如与房产局备案的合同有不同之处以本合同为准，双方同意按价格55万元报税。该合同甲方签章处有第三人张纪凤签名及按指印，乙方签章处有被告张继花签名及按指印。2016年6月26日，张继花向张纪凤支付5万元，张纪凤向张继花开具收据，载明收到张继花缴付斗门区××镇××××园××单元××房定金5万元。2016年7月7日，张纪艳代张继花向张纪凤转账支付74万元，张纪凤向张继花开具收据，载明收到张继花缴付斗门区××镇××××园××单元××房尾款74万元，全部结清，并备注银行汇款，由张纪艳代为支付。2016年6月1日，第三人张纪凤向珠海农村商业银行股份有限公司井岸支行申请提前还款，该行于2016年6月30日同意了该提前还款申请。2016年8月16日，第三人张纪凤代原告向珠海农村商业银行股份有限公司井岸支行（原抵押权人）支付357370元房款，并于2016年9月1日办理了案涉房产的抵押权注销登记手续。同日，案涉房产变更登记至被告名下。2016年9月1日，第三人张纪凤以原告的名义作为卖方（合同甲方）与作为买方的被告（合同乙方）签订珠海市房地产买卖合同（合同编号：2016000913），约定，乙方向甲方购买珠海市斗门区××镇××××园××单元××房，该房建筑面积121.47平方米，总房价55万元，税费按照国家及珠海市有关规定，由甲乙双方各自缴交（双方另有约定的除外）。该合同甲方签章处有“梁志权”字样签名，第三人张纪凤在委托代理人处签名并按指印，乙方签章处有被告张继花签名及按指印。第三人张纪凤在庭审中确认该“梁志权”字样签名是由其代签。本院根据原告申请于2016年11月7日裁定对被告名下的案涉房产予以查封，查封限额为105万元。本院认为，本案原告的诉讼请求为要求撤销被告与第三人张纪凤签订的珠海市房地产买卖合同，因此本案的案由应确定为确认合同效力纠纷。结合本案查明的事实，第三人张纪凤以原告的名义分别于2016年6月26日、2016年9月1日与被告签订《房屋买卖合同》（以下简称6月26日签订的合同）和《珠海市房地产买卖合同》（以下简称9月1日签订的合同）。两份合同均约定被告向原告购买案涉房产，但约定的总房款不一致。其中6月26日签订的合同约定的总房款为79万元，9月1日签订的合同约定的总房款为55万元。因此要处理本案的争议，首先要确定当事人之间真实履行的是哪一份合同。从合同条款来看，6月26日签订的合同明确约定“本协议是双方交易的真实表示，如与房产局备案的合同有不同之处以本合同为准，双方同意按价格55万元报税。”从合同履行来看，6月26日的合同签订当日，被告向原告的委托代理人张纪凤支付定金5万元，2016年7月7日，被告又通过案外人张纪艳向原告的委托代理人张纪凤支付剩余房款74万元。第三人张纪凤于2016年8月16日向按揭银行偿还贷款357370元，并于2016年9月1日办理了案涉房产的抵押权注销登记，将案涉房产变更登记至被告名下。因此，本院认为被告与第三人张纪凤就案涉房产的买卖事宜是按照6月26日签订的合同来履行的。其次，关于第三人张纪凤与被告签订房屋买卖合同并收取房款的行为对原告是否具有约束力的问题。本院认为，原告自愿为第三人吴玉如向第三人张纪凤的借款提供担保，同意以案涉房产作为抵押，并同时办理公证委托书委托第三人张纪凤代为办理还清银行贷款、注销抵押登记手续、确定买主、商议并决定出售价格、签署出售房屋的买卖合同出售案涉房产，应视为原告作出了在第三人吴玉如不能偿还第三人张纪凤借款时同意由第三人张纪凤处分案涉房产以偿还借款的意思表示。后因第三人吴玉如没有按时偿还借款本息，第三人张纪凤将案涉房产转让给被告，并没有超越公证委托书确认的代理权限，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，原告应对第三人张纪凤以自己的名义签署合同、收取房款的行为承担责任，第三人张纪凤与被告签订的房屋买卖合同直接约束原告。原告认为第三人张纪凤无权决定房屋价格，与被告签订合同属于超越代理权限没有依据。再次，关于案涉房产的交易价格是否存在明显偏低的问题。在本案审理过程中，原被告均向法院申请对案涉房屋的价值进行评估，原告申请评估的基准点为2016年9月，被告申请评估的基准点为2016年6月。本院认为，2016年9月1日是案涉房产变更登记至被告名下的时间，2016年6月26日是被告与第三人张纪凤就案涉房产的转让事宜达成一致意见的合同成立时间，在房屋买卖过程中，应以合同成立时间作为案涉房产价值评估的基准点，而非办理变更登记的时间，故本院接受了被告的评估申请，委托评估机构对案涉房产在2016年6月26日的价值进行评估，评估报告显示案涉房产在2016年6月26日的价值为825996元，第三人张纪凤与被告2016年6月26日签订的合同约定的房价款为79万元，不存在明显偏低的情形。原告以交易价格明显偏低，合同显失公平为由要求撤销合同没有依据，本院不予支持。综上所述，原告对第三人张纪凤作为其委托代理人在委托代理权限范围内与被告签订房屋买卖合同并收取购房款的行为应承担相应的责任。原告现以第三人张纪凤超越代理权限签订合同，交易价格明显偏低主张撤销合同没有依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告梁志权的诉讼请求。本案受理费14250元、财产保全费5000元，合计19250元（原告梁志权已预交），由原告梁志权负担。本院委托评估费4130元（被告张继花已预付），由原告梁志权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  刘改宏人民陪审员  邝宏毅二〇一七年七月十二日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。