成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初6160号原告:成都市市级机关国有资产管理服务中心（成都市市级机关公物仓管理办公室），住所地：成都市蜀锦路。法定代表人：陈红，主任。委托诉讼代理人：李春彦，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：冷冰，国浩律师（成都）事务所律师。被告：夏仁高，男，1955年12月29日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。原告成都市市级机关国有资产管理服务中心（以下简称国资中心）与被告夏仁高房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告国资中心的委托代理人冷冰，被告夏仁高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国资中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除国资中心与夏仁高于2015年8月14日签订的《国有房屋租赁协议》；2.请求判令夏仁高向国资中心支付自2015年8月12日至腾退之日止的房屋租金，暂计算至2017年5月12日的房屋租金194984元；计算方式[（第一年（2015年8月12日至2016年8月11日）年租金120528元+第二年9个月（2016年8月12日至2017年5月12日）的租金94916元）-已交纳20460元]；3、请求判令夏仁高承担违约金56260元；4、请求判令夏仁高于合同解除后十日内腾空位于成都市外化成蜀通街×号的租赁房屋并向国资中心返还；5.本案诉讼费用由夏仁高承担。事实与理由：2015年8月14日，国资中心与夏仁高签订《国有房屋租赁协议》，协议约定国资中心将位于成都市金牛区外化成蜀通街×号面积共62㎡的房屋出租给夏仁高使用，租期36个月。房屋租金第一年为120528元，第二年为126555元，第三年为132883元。夏仁高应按季缴纳租金，每季届满前十日内交纳下一季租金。合同签订后，国资中心向夏仁高交付了房屋，夏仁高一直使用至今，但一直拒绝缴纳租金，经国资中心多次催收，仅缴纳20460元，尚欠194984元拒不支付。国资中心依据与夏仁高签订的《国有房屋租赁协议》第十二条第(5)款之约定，有权行使单方解除权，并不退还信誉保证金。被告夏仁高辩称，夏仁高从2000年开始承租案涉房屋，一直按期支付了房屋租金。2015年8月份，案涉房屋需要通过挂牌竞拍的方式签订新的租赁合同，当时有人将房屋租金抬高到每月160余元/㎡，该价格过高，但夏仁高为了继续使用房屋，无奈还是以每月162元/㎡的竞拍价格与国资中心签订了新的租赁合同。但每月162元㎡的价格确实过高，缴纳了20460元后就无力支付了。夏仁高一直使用房屋至今，认可按每月50元/㎡的标准支付房屋租金。另外，2016年12月份双方已经解除了租赁合同。原告国资中心围绕其诉讼请求依法提交了《成委发（2003）44号文件》、《成都市市级机关国有资产管理工作领导小组文件（[2004]3号）》、《成都市市级机关部门和单位未办理个人产权自管公有住房资产产权移交清单》、《竞价结果确认书》、《承诺书》、《国有房屋租赁协议》、《催款通知》等证据，经被告夏仁高质证，对其真实性无异议。国资中心提交的上述证据，经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。被告夏仁高未提交证据。根据国资中心、夏仁高的庭审陈述和经审查确认的上述证据，本院认定如下事实：国资中心对位于成都市金牛区外化成蜀通街×号的案涉房屋享有管理、收益的权利。夏仁高自2000年开始承租案涉房屋。2015年7月24日，夏仁高通过参加国资中心委托第三方成都市公共资源交易服务中心组织的挂牌竞租的公开竞租方式，以162元/㎡/月的最高报价，竞得案涉房屋的租赁权，该次竞价的起始价为55元/㎡/月。根据竞拍结果，2015年8月14日，国资中心（甲方）与夏仁高（乙方）签订《国有房屋租赁协议》，约定以下内容：“一、甲方将位于成都市外化成蜀通街×号的房屋壹间，面积62㎡出租给乙方使用……二、该房屋租赁期限为36个月，从2015年8月12日起至2018年8月11日止……五、乙方应按照本协议约定交纳租金。按乙方竞拍的162元/㎡/月，第二年起逐年递增5%计算，房屋第一年的租金为120528元，第二年的租金为126555元，第三年的租金为132883元。六、乙方应自本协议生效之日起三日内一次性向甲方交纳3个月的租金共30132元，此后租金乙方应按季交纳，每季届满前十日内交纳下一季租金。乙方应自本协议生效之日起三日内一次性向甲方交纳信誉保证金共计为33221元。……十二、房屋使用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本协议，收回使用房屋，不退还乙方所交的信誉保证金及其它相关费用……（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用的……十三、乙方应按时交纳租金，若不按时交纳，甲方按当次应交使租金总额的万分之五按日收取滞纳金，超过一个月仍不交纳租金和滞纳金，甲方有权收回房屋并解除本协议，信誉保证金不予退还。十四、租赁关系解除或终止之日起十日内，乙方应将该房屋退还给甲方占有，若乙方逾期归还的，每逾期一日应向甲方支付原日使用费三倍的滞纳金，逾期超过三十日的，乙方应按协议年租金总额的20%向甲方支付违约金……”同日，夏仁高向国资中心出具《承诺书》，承诺按时交纳房租和信誉保证金。该租赁协议签订后，夏仁高继续承租使用案涉房屋，夏仁高在之前承租过程中共计交纳的保证金5115元转为案涉协议所约定的信誉保证金，但剩余28106元信誉保证金未付。2016年1月28日，夏仁高向国资中心缴纳了2015年8月12日起的房屋租金20460元，此后未再支付房屋租金。2016年11月4日，国资中心向夏仁高发出《催款通知》，要求其在接到通知后7个工作日内还清欠付房屋租金131706元，否则将通过法律手段追诉所欠房屋租金及滞纳金，已交纳的信誉保证金不予退还。夏仁高收到该通知后，继续使用案涉房屋，但至今仍未再支付租金。本院认为，国资中心与夏仁高签订的《国有房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规之禁止性规定，属合法有效，合同双方当事人均应按约履行各自合同义务。国资中心按约向夏仁高交付了案涉房屋，夏仁高承租使用该房屋至今，应按约支付房屋租金，但夏仁高仅于2016年1月28日支付房屋租金20460元后，虽经国资中心催收，仍未按约支付剩余房屋租金，该事实清楚，证据确实，夏仁高拖欠租金的行为已构成根本违约，根据《国有房屋租赁协议》关于夏仁高超过一个月仍不交纳租金和滞纳金，国资中心有权收回房屋并解除本协议的约定，并依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，国资中心诉请解除其与夏仁高于2015年8月14日签订的《国有房屋租赁协议》，符合合同约定，且于法有据，理由成立，本院予以支持。虽然夏仁高在庭审中陈述《国有房屋租赁协议》已于2016年12月份解除，但未能举证证明，国资中心也未认可，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，国资中心主张夏仁高在合同解除后十日内腾退案涉房屋，合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，国资中心主张夏仁高应按约向国资中心支付合同解除后腾退房屋之日止的房屋租金，事实清楚，于法有据，本院予以支持。截止2017年5月12日，夏仁高应支付的拖欠房屋租金共194984元，即2015年8月12日至2016年8月11日的租金120528元+2016年8月12日至2017年5月12日的租金94916元（126555元(12个月(9个月）-夏仁高已付租金20460元。夏仁高应支付的2017年5月13日起至案涉房屋腾退之日止的房屋租金，按年租金126555元为标准计算，合理合法。关于夏仁高认为租金的计算标准过高，仅同意按照每月50元/㎡支付的抗辩意见。本院认为，《国有房屋租赁协议》约定的每月162元/㎡的租金计算标准，是夏仁高通过公开竞拍方式所确定，系合同双方作为平等的市场主体在充分考虑了案涉房屋的使用价值、收益等情况下形成的合意和真实意思表示，应当得到双方的严格遵守和有关法律规定的保护，夏仁高主张按照每月50元/㎡支付，无法律和事实依据，本院不予支持。关于国资中心要求夏仁高承担违约金56260元的主张，夏仁高认为违约金的计算标准不合理，请求法院予以调整。本院认为，夏仁高存在逾期支付房屋租金的违约行为，应当承担违约责任。但是，《国有房屋租赁协议》第十三条既约定按应交租金总额的万分之五按日收取滞纳金，又约定解除合同后信誉保证金不予退还，实际系对夏仁高违约行为约定了多项违约责任，且每日万分之五的计算标准明显过高。考虑到租赁合同期间逾期支付租金所致损失，主要是资金占用的利息损失；租赁合同解除后所受的损失主要是房屋的占用费，该占用费已得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院认为夏仁高要求调整违约金的意见，理由充分，予以采纳。综合考虑本案夏仁高的过错程度、导致的损失等情况，本院认为参照银行同期贷款利率标准，将违约金酌情调整为15000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除成都市市级机关国有资产管理服务中心与夏仁高于2015年8月14日所签订的《国有房屋租赁协议》；二、夏仁高于本判决生效之日起十日内将位于成都市外化成蜀通街×号房屋腾退给成都市市级机关国有资产管理服务中心；三、夏仁高于本判决生效之日起十日内向成都市市级机关国有资产管理服务中心支付截止2017年5月12日所拖欠的房屋租金共194984元和2017年5月13日起至案涉房屋腾退之日止的房屋租金（按年租金126555元为标准计算）；四、夏仁高于本判决生效之日起十日内向成都市市级机关国有资产管理服务中心支付违约金15000元；五、驳回成都市市级机关国有资产管理服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案案件受理费5069元，减半收取计2534.5元，由被告夏仁高负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 曾祥海二〇一七年七月二十四日法官助理 熊 寒书 记 员 徐艺菲