福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初232号原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市鼓楼区鼓屏路142号，统一社会信用代码913500008581400041。主要负责人：刘丽华，行长。委托诉讼代理人：施孝英，福建合伦律师事务所律师。被告：冯陈，女，1987年4月26日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。被告：福建顺华置业发展有限公司，住所地福建省闽侯县南屿镇南屿镇政府附属楼二层101，统一社会信用代码91350000662808252E。法定代表人：林厚勇，执行董事。原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）与被告冯陈、被告福建顺华置业发展有限公司（以下简称顺华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施孝英到庭参加诉讼，被告冯陈、被告顺华公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行福建省分行向本院提出诉讼请求：1、冯陈偿还原告借款本金490975.52元及其相应利息、罚息、复利（截至2016年12月27日止的利息、罚息、复利合计23613.06元，此后按《个人住房借款合同》约定的方式计付至款项还清之日止）；2、冯陈支付原告违约金（以借款本金490975.52元为基数，按日万分之二点一标准从起诉之日起计至款项还清之日止）；3、冯陈偿还原告因本案而产生的律师代理费3060元；4、原告有权就冯陈名下的坐落于福建省闽侯县××龙××大道××号顺华世纪鸥洲A-X#楼XX单元房产及其占用范围内的土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；5、顺华公司对冯陈的全部债务承担连带偿还责任；6、诉讼费用（含案件受理费、公告费）由冯陈、顺华公司共同承担。事实和理由：2014年5月21日，冯陈与原告签订了《个人住房借款合同》，约定冯陈申请金额为520000元的贷款，用于购买顺华公司开发建设的位于闽侯县××龙××大道××号顺华世纪鸥洲A-X#楼XX单元；借款期限为2014年6月19日至2044年6月19日止；借款年利率为基准利率上浮10%，逾期罚息利率为借款利率上浮50%；还款方式为等额本息，每月偿还本息；以所购房屋所有权及土地使用权作抵押；顺华公司承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原告按约发放了520000元贷款，但冯陈未偿还借款，顺华公司也未履行保证责任。截至2016年12月27日，冯陈尚欠借款本金490975.52元及相应利息、罚息、复利。被告冯陈、顺华公司未作答辩。原告建行福建省分行围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.个人住房借款合同，证明2014年5月21日，冯陈向原告申请贷款520000元用于购房，由顺华公司提供连带责任保证；2.预购商品房抵押权预告登记证书，证明冯陈将其购买的房产预告抵押给原告，原告享有抵押权；3.个人贷款支付凭证，证明原告已发放贷款520000元；4.贷款账户基本信息，证明截至2016年12月27日，冯陈尚欠借款本金490975.52元，利息、罚息、复利合计23613.06元；5.福建增值税专用发票、中国建设银行网上银行电子回执，证明原告为实现本案债权需要支出律师代理费3060元。被告冯陈、顺华公司未向本院提交证据。经审查，建行福建省分行提交的证据1-5能够反映案件真实情况、与本案存在关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月21日，建行福建省分行（贷款人）与冯陈（借款人暨抵押人）、顺华公司（保证人）签订合同号：350942800-2012-20140443966《个人住房借款合同》，约定借款本金为520000元，冯陈将该借款用于购置坐落于闽侯县××龙××大道××号顺华世纪鸥洲A-X#楼XX单元；借款期限为360个月（即从2014年6月19日起至2044年6月19日止）；借款年利率为基准利率上浮10%，借款逾期的，罚息利率为借款利率的水平上上浮50%；建行福建省分行将款项一次性划入顺华公司的账户（账号：35×××97）；还款方式为等额本金，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额1444.44元，利息逐期结算还清；冯陈不按本合同约定按时足额偿还借款本息，则构成违约，建行福建省分行有权宣布借款立即到期，要求冯陈立即清偿借款本息，并收取违约金，违约金收取比例为日万分之二点一；对于冯陈未按时还清的任何一期借款本金和利息（包括被宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；建行福建省分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由冯陈承担；本合同的争议解决方式为向本合同签订地即福州市台江区人民法院起诉。合同还约定，冯陈以其购买的闽侯县××龙××大道××号顺华世纪鸥洲A-X#楼XX单元房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押；顺华公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。2014年6月3日，建行福建省分行与冯陈在闽侯县房地产管理所办理预购商品房抵押权预告登记。2014年6月19日，建行福建省分行将520000元划入顺华公司的账户。2016年5月起，冯陈未再还款，截至2016年12月27日尚欠借款本金490975.52元、利息22338.06元、罚息（含复利）1275元，故引发本案诉讼。建行福建省分行为本案诉讼支出律师代理费3060元。另查明，闽侯县房地产管理所于2015年5月22日向顺华公司发出NO：20150012《初始登记通知书》，内容是：你公司申请南屿镇乌龙江大道89号顺华世纪鸥洲房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积49877.80平方米，具体范围包括A-5#楼、A-9#楼、A-12#楼、A-13#楼、A-15#楼。本院认为，建行福建省分行与冯陈、顺华公司签订的《个人住房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。建行福建省分行已履行发放贷款的义务，冯陈却未按合同约定还款，已构成违约，故建行福建省分行请求提前收回全部贷款，要求冯陈偿还尚欠的借款本金及其利息，并计收罚息、复利，以及承担其为实现债权而支付的律师代理费3060元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。由于罚息、复利已具有违约金性质，且建行福建省分行未举证证明罚息、复利不足以弥补其损失，故建行福建省分行在主张罚息、复利的同时主张违约金，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”冯陈以坐落于闽侯县××龙××大道××号顺华世纪鸥洲A-X#楼XX单元房产提供抵押担保，该抵押仅办理预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续，本案抵押权尚未设立。但是，案涉抵押房产已具备办理所有权登记和抵押登记的条件，造成抵押登记未办理的主要原因在于抵押人冯陈，故冯陈负有协助办理抵押登记的义务，本院确定冯陈应在三十日内协助办理前述房产抵押登记。若冯陈逾期仍未协助办理抵押登记，建行福建省分行将无法行使抵押权，顺华公司免除保证责任的条件亦无法成就。为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予建行福建省分行对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。顺华公司自愿为冯陈的债务提供阶段性连带责任保证，其与建行福建省分行约定的保证期间为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，即在案涉房产办理正式抵押登记之前，顺华公司应在保证范围内承担连带清偿责任。顺华公司在承担保证责任后，有权向冯陈追偿。综上所述，对建行福建省分行除违约金之外的诉讼请求，本院予以支持。冯陈、顺华公司未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告冯陈应于本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金490975.52元及利息、罚息、复利（暂计至2016年12月27日的利息为22338.06元，罚息、复利合计1275元，此后利息、罚息、复利按合同号：350942800-2012-20140443966《个人住房借款合同》约定的标准计至款项还清之日止）；二、被告冯陈应于本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还原告为实现债权而支出的律师代理费3060元；三、被告冯陈应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国建设银行股份有限公司福建省分行办理坐落于福建省闽侯县××龙××大道××号顺华世纪鸥洲A-X#楼XX单元房产的抵押登记手续；四、福建省闽侯县××龙××大道××号顺华世纪鸥洲A-X#楼XX单元房产抵押登记办妥后，或被告冯陈逾期仍未办理抵押登记的，原告中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿；五、被告福建顺华置业发展有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；在福建省闽侯县××龙××大道××号顺华世纪鸥洲A-X#楼XX单元房产抵押登记手续办妥之日，或被告冯陈逾期仍未办理抵押登记但原告中国建设银行股份有限公司福建省分行选择对前述房产行使优先受偿权之日，其保证责任终止；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司福建省分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8976元，由被告冯陈、被告福建顺华置业发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 莹人民陪审员  陈艳玉人民陪审员  林舒帆二〇一七年七月十九日书 记 员  陈彬娜附注：本判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。