天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0112民初3077号原告：孟祥垒，男，1985年9月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：肖青，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛昫頠，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：天津中信天嘉湖投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：欧阳国欣,该公司董事长。委托诉讼代理人：李滨，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：李璐茜，国浩律师（天津）事务所律师。第三人：汕头市潮阳建筑工程总公司，住所地汕头市潮阳区东山大道平北路段汕潮大厦。法定代表人：庄加兴。原告孟祥垒诉被告天津中信天嘉湖投资有限公司（以下简称“中信公司”）、第三人汕头市潮阳建筑工程总公司（以下简称“潮阳总公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案受理后，依法由代理审判员侯敬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟祥垒及其委托诉讼代理人肖青、盛昫頠、被告中信公司的委托诉讼代理人李滨到庭参加诉讼，第三人潮阳总公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟祥垒向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令：1、被告履行双方签订的中信公园城楼宇认购书，办理网签签订正式的商品房买卖合同，将天津市津南区天嘉湖北侧中信公园城瞰湖苑项目中13号楼1单元2201号房屋登记在原告名下；2、被告承担因房屋过户开发商应当承担的费用20718元；3、被告承担逾期办理权属证书违约金、逾期交房违约金共计38903元；4、保留后续索赔权；5、诉讼费用由被告承担。事实及理由：第三人系被告开发的瞰湖苑项目的施工总承包方，依据双方的工程款《付款方式变更补充协议》约定，第三人有权指定购房人购买中信公园城的房屋，并以中信公司应付潮阳总公司的工程款用于支付指定购房人的购房款。本案原告即为第三人指定的购房人，购买中信公园城瞰湖苑13-1-2201号房屋，在原告依指定与被告签署《楼宇认购书》并支付定金后，被告拒不履行商品房买卖手续并过户形成争议，故原告呈讼人民法院。被告中信公司辩称，请求驳回原告全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。理由为：1、原、被告双方没有签订商品房买卖合同故原告的诉请1没有依据；2、住宅维修基金是在商品房买卖合同网签备案后才产生的事项，双方尚未签订商品房买卖合同，被告不存在上述合同义务；3、本案应系预约合同纠纷，不应当适用计算逾期交房违约金和逾期办理产权证违约金的相关规定。第三人潮阳总公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院结合庭审情况认定如下事实：被告中信公司和第三人潮阳总公司签订《之付款方式变更补充协议》，该协议约定承包人(本案第三人)可以指定的他人名义购买发包人（本案被告）开发建设的中信公园城项目范围内的房屋，就缴纳购房资金事宜双方作出约定，该协议同时约定购房人应按照发包人的规定履行相关购房手续，购房人与发包人就中信公园城房屋应承担的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准。2016年4月16日，原告与被告签订《中信公园城楼宇认购书》，认购书第一条约定原告认购被告开发的瞰湖苑13-1-2201号房；认购书第三条约定价款为755968元；认购书第四条约定认购人应在签订正式的商品房买卖合同当日内一次性付清该商品房全部购房款，同时约定签订认购书当日，认购人支付定金5000元，认购人应在支付定金之日起7日（2016年4月25日）内，至售楼现场签订正式的商品房买卖合同。2016年4月19日，原告交付被告定金5000元。还查明，2016年4月17日左右，原告（委托人）与第三人（被委托人）签订委托书一份，委托书载明原告与被告签署了《楼宇认购书》，认购了瞰湖苑13-1-2201号房屋，原告委托第三人支付该房屋全部房款，税费等由原告负担。还查明，涉案房屋13号楼竣工验收时间为2016年5月3日，并于2016年5月25日取得《竣工验收备案书》，现涉案房屋为待售状态。以上事实由双方提交的证据及双方陈述为准。对于双方存有争议的事实：1、2016年5月5日，第三人潮阳总公司向被告出具承诺书一份，该承诺书载明，被告支付我司工程款755968元，我司承诺在收到前述工程款的当日，按照上述明细所列合同金额为相关人员一次性支付全部房款，同时承诺负责督促相关人员按其与被告签订的认购书的约定，按时与贵司签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议。2016年5月12日，第三人向被告发出联系单一份，载明：“我司联系的人员已经意向选择的相关房源，请就签订《楼宇认购书》及其他相关手续事宜予以协助”。庭审中，被告不认可收到第三人发出的上述二份文件，原告或第三人亦未提交其他证据证明第三人已经向被告发出上述文件及被告的相应回函，故本院认为上述证据无法证实第三人潮阳总公司已经在工程款中抵扣了原告的购房款。2、原告主张2016年5月25日，被告为原告出具“营销确认单”一份，该确认单载明，第三人潮阳总公司相关人员（含原告孟祥垒瞰湖苑13-1-2201）至公司售楼处办理了相关购房手续，以上房源在签订《天津市商品房买卖合同》时，需一并缴纳契税、维修基金、登记费等相关费用。但该确认单系复印件，被告不认可曾出具过该份确认单。原告无法提交其他证据证实该文件的真实性。即使该确认单为真，只能证明被告放弃了对于《中信公园城楼宇认购书》中认购人应在支付定金之日起7日（2016年4月25日）内的一个时间约束上的放弃，无法证实第三人已经履行了将工程款抵扣原告购房款的事实。3、原告主张由于被告和第三人签订的《中信天嘉湖项目（瞰湖苑）一期工程施工总承包补充合同》之付款方式变更补充协议第3、4条约定，购房人应按照发包人的规定履行相关购房手续，首先需要购房人签订《中信公园城楼宇认购书》并缴纳定金，后由购房人委托第三人潮阳总公司支付购房款，第三人需要向被告发出申请，申请被告支付工程款并用来支付房款。签订认购书后，原告需等待被告和第三人完成相应流程，故超出了认购书规定的签订合同的时间。而对于《承诺书》中约定的第三人收到工程款的当日，再向被告支付全部房款，双方并没有实际的进行入账和出账的实际操作，只是直接进行抵扣。原告对此提交了由第三人出具的《竣工验收记录表》、《工程款支付申请表》、《工程款支付预算书》、《工程量》形象进度描述，以此证明第三人已经满足了《中信天嘉湖项目（瞰湖苑）一期工程施工总承包补充合同之付款方式变更补充协议》约定的支付工程款的节点，并发出付款申请表，故已经履行了相应义务，应当视为已经为原告支付了全部房款。被告对于《竣工验收记录表》、《工程款支付申请表》、《工程款支付预算书》、《工程量形象进度描述》不予认可，且该上述文件均无被告单位的签字或盖章确认，本院认为无法证明第三人已经进行了工程款和房款的抵扣。且即使《竣工验收记录表》、《工程款支付申请表》、《工程款支付预算书》、《工程量形象进度描述》为真，《工程款支付申请表》中监理单位出具的意见为：工程量属实，工程款由建设单位（被告）确认后按合同约定支付。但原告对于被告已经对于工程款进行了确认未提交证据，原告提交的《营销确认单》复印件无法证实被告已经对于工程款进行了确认。4、对于原告提交的由三源建筑（天津）电气有限公司出具的关于以房抵债金额的说明及第三人出具的关于涉案房屋购房事宜的说明，均系他人的单方说明，无被告方确认，无法证明原、被告、第三人三方的购房款抵扣及商品房买卖的事实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。首先对于本案中原、被告双方签订的《中信公园城楼宇认购书》的性质，预约合同和本约合同的区分是是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款确实或不确定的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相应规定，当事人签订认购书等预约合同，约定于将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿的，应予支持。本案中，《中信公园城楼宇认购书》明确约定了应当在2016年4月26日前签订商品房买卖合同，并明确约定了未签订商品房买卖合同的违约责任，该认购书系原、被告双方真实意思表示，应当视为预约合同。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》同时规定，履行了主要义务的，应当视为《商品房买卖合同》，而本案中，原告无法提交证据证实已经履行了主要义务，故对于原告主张《中信公园城楼宇认购书》可以视为商品房买卖合同，本院不予支持。由于原、被告双方尚未能够订立本约即商品房买卖合同，故原告主张被告办理网签签订正式的商品房买卖合同，将天津市津南区天嘉湖北侧中信公园城瞰湖苑项目中13号楼1单元2201号房屋登记在原告名下并承担因房屋过户开发商应当承担的费用、逾期办理权属证书违约金、逾期交房违约金无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告孟祥垒全部诉讼请求。案件受理费（含保全费）9896元，由原告孟祥垒承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 侯 敬二〇一七年七月二十六日书 记 员 单重庆