福建省沙县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0427民初1348号原告：中国工商银行股份有限公司沙县支行，住所地福建省三明市沙县金鼎城1幢店面23号。代表人：钱大友，该行行长。委托诉讼代理人：蔡正清，男，中国工商银行股份有限公司沙县支行员工。委托诉讼代理人：林玉英，女，中国工商银行股份有限公司沙县支行员工。被告：张其山，男，汉族，1964年4月22日出生。被告：林秀金，女，汉族，1964年11月29日出生。被告：三明恒润房地产开发有限公司，住所地沙县长富家园B幢302室。法定代表人：张万增，该公司董事长。委托诉讼代理人：林芳，女，三明恒润房地产开发有限公司员工。原告中国工商银行股份有限公司沙县支行（以下简称沙县工行）与被告张其山、林秀金、三明恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。沙县工行的委托诉讼代理人蔡正清、恒润公司的委托诉讼代理人林芳到庭参加诉讼；张其山、林秀金经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。沙县工行向本院提出诉讼请求：1、解除沙县工行与张其山、林秀金、恒润公司于2012年7月19日签订编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[住房207]号的《个人购房借款/担保合同》；2、张其山、林秀金立即偿还沙县工行贷款本金324448.12元，并支付利息36479.75元（按合同约定的利率暂计至2017年4月21日），合计人民币360927.87元，此后利息按合同约定的利率计至款项实际清偿日止；3、沙县工行对张其山、林秀金提供的位于沙县夏茂烟草站南侧地块金茂花园2号楼T1-502号房产折价或拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；4、恒润公司对上述借款本金、利息及实现债权费用承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由张其山、林秀金、恒润公司共同承担。事实和理由：2012年7月19日，沙县工行与张其山、林秀金、恒润公司签订编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[住房207]号的《个人购房借款/担保合同》。其中张其山、林秀金为借款人，恒润公司为担保人。合同明确约定：沙县工行向张其山发放贷款370000元，用于购买沙县夏茂烟草站南侧地块金茂花园2号楼T1-502号。贷款期限15年，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。张其山未按约定日期偿还贷款，沙县工行有权按罚息利率按日计收利息。罚息利率按约定利率上浮50%。该笔贷款抵押物为沙县夏茂烟草站南侧地块金茂花园2号楼T1-502号，沙县工行于2012年7月19日办理了抵押预登记手续，恒润公司承担阶段性连带清偿责任。合同生效后，沙县工行依约于2012年7月19日向张其山发放贷款37万元。贷款发放后，张其山、林秀金从2015年1月19日起未按照合同约定向沙县工行偿还贷款本息；截至2017年4月21日张其山、林秀金共计拖欠沙县工行贷款本金324448.12元、利息36479.75元，合计360927.87元；经沙县工行多次催收仍未履行合同义务，显已违约。张其山、林秀金应诉未作答辩，亦未在举证期限内提供证据。恒润公司辩称，2012年7月19日该房已办理预抵押登记，2016年12月已办理总确权登记，张其山、林秀金只要缴纳契税后携带身份证、结婚证等有效证件到不动产登记中心即可办理产权证手续。其对未办理产权证及正式抵押手续没有过错，阶段性保证应予免除。本院经审理认定事实如下：1、2012年7月19日，张其山、林秀金作为共同借款人，恒润公司作为担保人，与沙县工行作为贷款人签订编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[住房207号《个人购房借款/担保合同》，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款37万元；借款用途为用于购买坐落于沙县夏茂烟草站南侧地块金茂花园2号楼T1-502号；贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款利率以发放借款时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。……贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的贷款利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同约定的利率基础上加收50%确定；本笔贷款的担保方式为抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息、复利、罚息以及实现抵押权的费用；抵押物为张其山、林秀金所购的坐落于沙县夏茂烟草站南侧地块金茂花园2号楼T1-502号房地产；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，宣布本合同和贷款与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人有权解除本合同；恒润公司承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物。张其山、林秀金在《个人购房借款/担保合同》的借款人及抵押人栏签字；恒润公司在保证人栏盖章。3、2012年7月19日，张其山在沙县工行制作的《中国工商银行借款凭证⑤》借款人签章处签名。同日，沙县工行向张其山发放贷款37万元，约定执行年利率6.55%，贷款到期日为2027年7月19日。4、借款发放后，张其山、林秀金从2015年1月19日起连续23个月未能按合同约定按期归还贷款本息。截至2017年4月21日，张其山、林秀金共结欠沙县工行借款本金324448.12元、利息36479.75元，合计360927.87元。5、另查明，沙县夏茂烟草站南侧地块金茂花园2号楼初始登记，所有权证号20136476号。恒润公司的夏茂烟草站南侧金茂花园1-3号楼于2016年12月已办理总确权登记，总确权号：闽（2016）沙县总第0×××1号。上述事实有中国工商银行股份有限公司沙县支行提供的编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[住房207]号的《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行股份有限公司沙县支行于2012年7月19日制作的《中国工商银行借款凭证⑤》、№42837718《中国工商银行个人贷款正常发放凭证》、客户名称为张其山的《自营历史明细列表》以及出庭当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，沙县工行与张其山、林秀金、恒润公司签订的《个人购房借款/担保合同》系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。沙县工行依约履行了出借款项义务；张其山、林秀金从2015年1月19日起连续23个月未能按《个人购房借款/担保合同》约定偿还贷款本金和支付贷款利息，其行为已构成违约，沙县工行依约可以宣布借款提前到期并解除合同。张其山、林秀金应当偿还尚欠的借款本息。张其山、林秀金与沙县工行已就张其山、林秀金购得的坐落于沙县夏茂烟草站南侧地块金茂花园2号楼T1-502号房屋办理了抵押权预登记手续；《中华人民共和国物权法》第二十条对于预告登记制度的规定，赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力；在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险；在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法利益；因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权；本案中，没有证据证明系因沙县工行存在过错或者怠于行使权利，造成已具备办理物权登记条件的预告抵押登记的房屋至今未办理抵押登记；沙县工行有权依照合同约定就张其山、林秀金提供抵押的坐落于沙县夏茂烟草站南侧地块金茂花园2号楼T1-502号的房地产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。恒润公司对张其山、林秀金向沙县工行借款提供阶段性连带责任保证担保，按合同约定“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书”的条件满足之后，恒润公司对到期的张其山、林秀金的债务免除保证责任，恒润公司的保证责任仍在保证期间；沙县工行有权要求恒润公司对张其山、林秀金的上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沙县支行与被告张其山、林秀金、三明恒润房地产开发有限公司于2012年7月19日签订的编号A:[闽]字[三明]行[沙县]支行[2012]年[住房207]号《个人购房借款/担保合同》；二、被告张其山、林秀金应于本判决生效之日偿还原告中国工商银行股份有限公司沙县支行借款本金人民币324448.12元及利息人民币36479.75元(暂计算至2017年4月21日)；三、被告张其山、林秀金应按合同约定利率支付原告中国工商银行股份有限公司沙县支行从2017年4月22日起至还清借款之日的利息；四、原告中国工商银行股份有限公司沙县支行对被告张其山、林秀金提供抵押的坐落于沙县夏茂烟草站南侧地块金茂花园2号楼T1-502号的房地产以拍卖、变卖所得价款在上述确定的债务范围内享有优先受偿权；五、被告三明恒润房地产开发有限公司对被告张其山、林秀金的上述债务承担连带清偿责任；六、被告三明恒润房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张其山、林秀金追偿。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6714元，因适用简易程序减半收取3357元。由被告张其山、林秀金、三明恒润房地产开发有限公司负担。被告张其山、林秀金、三明恒润房地产开发有限公司负担的案件受理费3357元，应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  林坤淀二〇一七年七月二十四日书记员  黎 悦附：一、本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。