湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0602民初4197号原告：方芳，女，xx出生，汉族，住xx委托代理人：周新权，湖南天朋律师事务所律师。被告：岳阳市裕丰房地产开发有限公司，住所地xx法定代表人：徐军。委托代理人：付为祥，男，xx出生，汉族，住xx，系公司员工。委托代理人：李旗英，湖南祈安律师事务所律师。原告方芳诉被告岳阳市裕丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月10日受理后，于2016年11月24日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方芳的委托代理人周新权，被告岳阳市裕丰房地产开发有限公司的委托代理人李旗英、付为祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方芳请求本院判令：一、判令被告向原告支付违约金1.2364万元（暂计至2016年9月20日，全部违约金请计至符合法定交房标准并实际交付房屋之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告岳阳市裕丰房地产开发有限公司答辩要点：在双方约定的交房日之前发生了合同约定的不可抗力事由，其一是政府部门对房屋验收延误，其二是在2014年1月至2015年6月有97天属于不能施工的自然灾害天气，被告不应承担违约责任。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：1、2014年12月18日，原告方芳为买受人，被告岳阳市裕丰房地产开发有限公司（以下简称裕丰公司）为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告预售的位于岳阳市金鹗西路体育巷以西的公园大邸xx房，总购房款为466569元。出卖人应当在2015年12月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇不可抗力（包括国家或地方政策变动，政府部门对验收及市政配套或安装之延误，自燃灾害，战争等。），且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期交付。合同还约定：“逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之一的违约金。”“……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”2014年12月18日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：“该商品房经验收合格是指由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》”。原告于2014年12月18日向裕丰公司支付购房款466569元，房屋专项维修基金款7863元。2、岳府阅[2011]80号会议纪要，岳府阅[2011]90号会议纪要，岳府阅[2012]36号会议纪要的内容表明，裕丰公司项目所在地段属于市监察局家属院地段旧城改造项目，涉及夏万路社区土地遗留问题。会议明确“鉴于该项目（裕丰公司开发项目）需划出1061.5平方米商业铺面给夏万路社区作社区平台，原则同意适当提高该项目容积率，以增加建筑物南北进深的方式增加建筑面积约28000平方米”，“鉴于该项目无法提高建筑高度，提高容积率需向南侧适当扩征用地,市规划部门应在满足日照间距、建筑退界等要求的前提下，圈定新增用地红线，并对容积率调整的规划方案把关，市国土资源部门依法将新增用地办至项目开发企业岳阳市裕丰房地产开发有限公司名下，一并计算容积率等指标”。3、2015年3月12日，《岳阳市规划局局长办公会议纪要》内容表明，“由于扩增用地房屋拆迁受阻，C地块（新增用地）土地未列入2014年度征地计划，裕丰公司迟迟未能取得新增用地的土地权属证明导致项目审批推进困难。”该会议决定：“该项目因涉及到土地方面的历史遗留问题，周边居民多次上访，市政府也多次召开协调会议导致审批时间跨度较长。鉴于该项目已建成2号楼没有超出原土地合同的约定的总建筑面积，本着尊重事实、妥善解决历史遗留问题的原则，会议原则同意按实际建筑情况，在依法依规的前提下加快完善该项目的修复性详细规划方案审批和工程报建相关内容……会议原则同意2号楼按实际建设情况办理规划条件核实手续，核发2号楼的《建设工程规划许可证》（正本）……”。4、2016年5月17日，岳阳市住房和城乡建设局《关于“公园大邸”项目有关问题处理的会议纪要》内容表明，“鉴于该项目（公园大邸项目）属市监察局家属院地段旧城改造项目，其建设规模的调整是经市政府《关于市监察局家属院地段旧城改造项目容积率调整等问题的会议纪要》（岳府阅[2012]36号）同意，但因周边的良万社区土地纠纷，无法及时按照调整后的实际情况办理报批手续。同时参考市规划局《局长会议纪要》（第1次，2015年3月12日）认可该项目规划方案调整，同意变更规划许可……”“考虑到该项目已建成的一栋房屋前期曾办理了有关报建手续，接受了质量安全监督，要求市裕丰公司按照程序补办相关报建手续，……在此期间，该项目必须停工”。5、公园大邸2号楼于2016年6月27日通过五方（建设、监理、施工、设计、勘察五单位）验收，并取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，《公园大邸2楼工程竣工验收报告》，2016年7月14日，岳阳市公安消防支队综合评定该工程消防验收合格，并出具的《建设工程消防验收意见书》,2015年12月25日，湖南省特种设备检验检测研究院对该项目电梯检验合格，并出具《电梯监督检验报告》和《电梯使用标志》。6、2015年10月30日，被告裕丰公司曾发布《告知函》，向全体业主告知了逾期交房的原因和延期时间，2016年7月25日，裕丰公司发布《“公园大邸”项目交房公告》。判决的理由与结果本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点有二，其一是本案房屋延迟交付是否符合免责情形？其二是涉案房屋是否符合商品房交付使用条件？关于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方在买卖合同中约定，遭遇不可抗力（国家或地方政策变动，政府部门对验收及市政配套或安装之延误），出卖人可以延期交房。岳阳市政府的会议纪要内容表明，被告裕丰公司所开发项目涉及夏万路社区土地遗留问题，会议纪要形成意见，同意提高裕丰公司所建项目的容积率、增加该项目建筑面积。岳阳市规划局的会议纪要表明，裕丰公司扩增用地因拆迁受阻等问题，不能取得土地权属证明，导致项目审批推进困难，时至2015年3月12日，岳阳市规划局才认可该项目规划方案调整，同意变更规划许可，岳阳市住房和城乡建设局的会议纪要表明，该项目按照岳阳市政府会议纪要的要求重新调整建设规模，时至2016年5月17日，岳阳市住房和城乡建设局才同意办理施工许可变更手续。以上会议内容可以证实，涉案房屋项目存在历史遗留问题，市政府根据关注民生和顾全大局的原则对于该项目进行了重新规划和调整，但由于后续的拆迁受阻，土地权属无法办理等问题，裕丰公司迟迟未能通过相关手续的审批，直接影响到涉案房产的竣工验收。本院认为，以上行为虽非法律意义上的不可抗力因素，但裕丰公司正常履行合同的能力确实受到政府行为的影响，直接导致涉案房屋竣工验收的延误，并且，2015年10月30日，被告裕丰公司曾发布《告知函》，向业主告知了逾期交房的原因和延期时间，综上，被告在履行合同过程中，虽然没有按期向原告交付涉案房屋，但根据对上述客观情况的综合判断，涉案房屋延期交付符合双方合同约定可以延期交付房屋的情形。关于争议焦点二，原告虽主张验收合格应当以商品房工程竣工验收备案表为准，但原、被告在合同中约定的交房条件为该房屋经验收合格，双方《商品房买卖合同补充协议》进一步明确，“该商品房经验收合格是指由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》”。本院认为，工程竣工验收备案表只是行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，建筑物竣工验收备案行为属于“告知性备案”，故备案机关仅对建设工程竣工验收备案文件是否齐全和真实进行审查，而非实质性审查，备案行为与验收合格与否没有直接联系，涉案房屋的交付使用条件应当按照双方合同约定履行，涉案房屋在交付时已符合合同约定的商品房交付使用条件，故对原告的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十六条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十六条、第四十九条之规定判决如下：驳回原告方芳的全部诉讼请求。案件受理费110元，由原告方芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  胡 波人民陪审员  孙爱涛人民陪审员  黄 花二〇一七年七月十日书 记 员  石雕娇