安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0111民初392号 原告：孙张华，男，1986年05月12日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：陈永庆，安徽中特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷婷，安徽中特律师事务所实习律师。 被告：彭治东，男，1982年09月05日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：郑建星，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵婷婷，上海段和段（合肥）律师事务所实习律师。 第三人：康飞，男，1980年12月21日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区，现住地上海市杨浦区。 第三人：董丹丹，女，1985年6月4日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：徐永，安徽至达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张询书，安徽至达律师事务所律师。 原告孙张华诉被告彭治东，第三人康飞、董丹丹合伙协议纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法由审判员邢晓萌于2017年3月22日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙张华及其委托诉讼代理人陈永庆、陈婷婷，被告彭治东的委托诉讼代理人郑建星、邵婷婷，第三人董丹丹的委托诉讼代理人徐永到庭参加了诉讼，第三人康飞经合法传唤，未到庭。案件在审理过程中，原告孙张华申请对位于合肥市产价值进行鉴定，本院依法指定安徽中安房地产评估咨询有限公司对上诉房屋价值进行鉴定。本案现已审理终结。 原告孙张华诉称：原告孙张华、被告彭治东、康飞等三人于2010年04月20日签订《合作购房协议》，协议约定三方共同投资购买位于合肥市，房产总价771037元。按揭贷款购买，首付款311037元，被告彭治东出资155519元，占50%的产权；原告孙张华、康飞各出资77759元，各占25%产权。应摊按揭款及利息、房屋装修费、办理产权费用以及房屋出租所得按照约定比例共同分摊。首付款由被告彭治东先期垫付，原告孙张华、康飞出具借条，由于三人在上海有共同的美容美发经营项目，所分配应付款项另行结算。该房产购置后，原告按照协议约定支付各项应摊费用，被告彭治东按期支付租赁费用或者扣除应摊费用。2016年9月份，被告彭治东找到原告孙张华、康飞出具结算清单并告知仅退还前期已支付款项，该房产归被告彭治东单独所有。原告多次找被告彭治东协商，均未果。特诉至贵院，解除合同，分割共同财产。诉讼请求为：一、依法解除原告、被告、第三人间的合作购房协议，依法分割共同房产；二、依法判令被告彭治东支付原告孙张华合伙期间的应得财产347241元（目前房产价值大约200万，扣除约30万按揭款，占25%产权，扣除垫付77759元）；三、本案诉讼费由被告彭治东承担。 被告彭治东辩称：同意解除与原告间的合作购房协议；该合同无法实际履行，该合同签订前两个月被告已经与房产开发商签订房屋买卖合同，并办理银行按揭，双方订立此合同目的不能实现，原告也并未履行合同支付款项的义务，该合同无法实际履行且涉案房产产权人并没有原告，原告对该房产不享有权益，故原告无权请求分割房产。即使合同可以履行原告也未提供充分证据证明其履行合同义务，未提供证据证明被告存在违约行为；即使原告对涉案房产享有权益，按照双方之间协议的约定需要三方共同决定且签署书面协议才能出售房产，本案中三方未达成一致协议，分割条件不具备；即使按照原告诉请分割房产，原告诉请第二项金额无依据，该金额系原告自行评估得出，无实施基础，原告诉请律师费不认可，请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人康飞提交答辩状称：一、《合作购房协议》的效力，请法院依法认定，该协议确实签署于2010年4月20日，签署本协议时，彭治东的爱人董丹丹确实不知情。二、如果法院认定《合作购房协议》有效，我不同意解除协议，也不同意分割房产。三、若果法院认定《合作购房协议》无效，各方返还财产，我也可以接受。 第三人董丹丹辩称：原告与两被告签订的购房协议无法履行，也未实际履行，在合作购房协议签订前，被告彭治东与董丹丹已经完成购房程序，所有购房款已经支付完毕，合作购房协议中所称的三人共同出资购买涉案房产的行为不可能发生，被告彭治东与董丹丹在购房后，原告从未要求把房产的相应份额登记到原告名下，故该合同无法履行也未实际履行；被告彭治东签署的合作购房协议，董丹丹对此不知情，对董丹丹不发生效力，不能发生涉案房产产权变动的法律效力，原告对涉案房屋不享有产权份额；合作购房协议严重显失公平，签署该协议后，被告彭治东未收到任何首付款，该房产的所有款项是由被告彭治东和董丹丹共同支付及共同承担银行贷款，被告彭治东还将该房产所得租金部分分给原告，其行为未经得共有权人的同意，该合作购房协议应当无效。 经庭审举证质证，本院查明事实如下：2010年2月22日，被告彭治东771037元的价格购买位于合肥市住宅，其中首付款为311037元，银行按揭贷款为46万元，与银行的贷款合同系被告彭治东与第三人董丹丹共同签署。2010年4月20日，原告孙张华与被告彭治东、第三人康飞签订《合作购房协议》：三方共同投资购买一套位于合肥市住宅物业，房产总价为771037元人民币。二、出资金额及产权比例：由甲方（彭治东）出资人民币311037元，作为此购房首付款先期垫付，并签署预售房合同：1、甲方需支付认购首付款311037元的50%，共计人民币155519元，占此房屋50%的产权。2、乙方（康飞）需支付所购首付款的25%，共计人民币77759元，占此房屋25%的产权。3、丙方（孙张华）需支付所购首付款的25%，共计人民币77759元，占此房屋25%的产权。三、购买房屋总价金额771037元，除首付款外，余下的肆拾陆万元的贷款，按各自所占产权比例，即甲方彭治东50%，乙方康飞25%、丙方孙张华25%，按照银行要求的时间三方需提前一星期，把应摊货款及利息，一次性存放指定的还款帐号，如连续半年未付，则视为违约，自动放弃房产权利，亦不享有房屋利润部分，仅享有原投资首付款及偿还银行贷款部分。四、乙方、丙方全权委托甲方全权办理购房款项支付及贷款的办理及其它相关的购房手续法律条款签字。五、1、甲乙丙三方共同决定出售所购房产，应依法进行相关手续，盈利或亏损均由双方各自享有或承担，在同等条件下，甲乙丙三方均享有优先购买权。…… 另查明：原告孙张华与第三人康飞均向被告彭治东出具了77759元的无息借条，并未实际履行房屋首付款出资。 被告彭治东和第三人董丹丹系夫妻关系，原告孙张华与被告彭治东、康飞的合伙发生在其夫妻关系存续期间。 合伙三方按照《合作购房协议》规定履行至2016年9月份，此时诉争房屋项下贷款为310500元。经安徽中安房地产评估咨询有限公司诉争房屋公估价为174.06万元。 认定上述事实的证据有：合作协议、欠条以及原被告当庭陈述等。 本院认为：个人合伙是指两个以上的公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。本案中原被告双方签订的《合作购房协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，是合伙三方的真实意思表示，应认定为合法有效。原告孙张华与第三人康飞虽仅以欠条的方式出资，但却按合伙协议约定的份额支付了房屋的按揭款，并也分享了房屋的租金，证明三者之间的个人合伙协议已实际履行。被告孙张华辩解，诉争房屋系合同签订前两个月所购买，合伙协议无法履行。本院认为，诉争房屋虽系被告彭治东在合伙协议签订之前购买，但作为房屋所有权人其与原告孙张华、第三人康飞签订合伙协议，系其对财产权益的处分，且诉争房屋已购买，房屋按揭款和租金也按照合伙协议予以支付和分配，故本院认为，合伙协议已实际履行。被告辩解本院不予采信。原告孙张华和被告彭治东、第三人康飞之间形成了个人合伙关系。现合伙人之一原告孙张华诉请依法解除合伙协议，并分割房产。被告辩解，根据合同约定合伙三人共同决定才能出售房屋。本院认为，合伙协议的该项条款是对合伙期间出售房屋的约定，现原告孙张华与被告彭治东均同意解除合伙协议，本院予以支持，诉争房屋系合伙财产，应依法予以分割。 第三人董丹丹辩称，诉争房屋系其夫妻共同财产，被告彭治东与他人签订的合作购房协议，未经得共有权人的同意，该合作购房协议应当无效。本院认为，被告彭治东与第三人董丹丹系夫妻关系，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的，夫妻应协商一致。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不能以不知道或不同意为由对抗善意第三人。本案中，原告孙张华与被告彭治东第三人康飞合伙协议已实际履行了六年，每月共同还贷，并分享房屋租金，第三人董丹丹作为被告彭治东的妻子和第三人康飞的嫂子，其辩解对协议一事不知情，不符合常情。且即使其对合伙一事并不知情，亦是被告彭治东侵害了其共有财产的处分权，第三人董丹丹不能以此对外抗辩合同相对方。综上，第三人董丹丹的辩解本院不予采信。 根据原告孙张华与被告彭治东、第三人康飞签订的《合作购房协议》，三者对诉争房屋所占份额分别为25%，50%和25%。但本案中，被告彭治东曾在上海经营美容美发店，原告孙张华与第三人康飞两人与其共同参与经营，被告彭治东为了美容美发店能够挽留两人，故与两人签订了《合作购房协议》。被告彭治东支付了全部房屋首付款，并以自己的名义办理了银行按揭贷款，履行了全部出资，并承担了全部风险。现原告孙张华已离开了该美容美发店，且其与第三人康飞并未实际履行合同约定的出资款，如按合同约定份额享受投资收益将显失公平。结合本案合伙人三方履行合同的实际情况以及合伙协议签订的目的，本院酌定，原告孙张华与第三人康飞分别分得诉争房屋的15%，被告彭治东分得诉争房屋的70%。即诉争房屋归被告彭治东所有，被告彭治东分别支付给孙张华与第三人康飞136756元【（1740600-310500）×15%-77759】。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告孙张华与被告彭治东、第三人康飞之间的《合作购房协议》； 二、被告彭治东于本判决生效后十五日内支付原告孙张华房屋补偿款136756元； 三、被告彭治东于本判决生效后十五日内支付第三人康飞房屋补偿款136756元； 四、驳回原告孙张华的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22980元，减半收取11490元，房屋鉴定费3435元，共计14925元。由原告孙张华负担4975元，被告彭治东负担4975元，第三人康飞负担4975元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  邢晓萌 二〇一七年七月四日 书记员  贾 丽 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； …… 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。