贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0103民初3775号原告招商银行股份有限公司贵阳分行，住所地:贵阳市中华北路**。负责人：杨谷，职务：行长。委托代理人王书迪，该银行员工。被告王亚楼，男，1965年11月8日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告贵阳市美的房地产发展有限公司，住，住所地：贵州省贵阳市观山湖区长岭北路**/div>法定代表人：徐传甫，职务：董事长。委托代理人刘明，贵州元朗律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司贵阳分行诉被告王亚楼、贵阳市美的房地产发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王书迪、被告贵阳市美的房地产发展有限公司委托代理人刘明到庭参加诉讼，被告王亚楼经过本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告诉称：被告王亚楼为购买位于贵阳市××××号美的林城时代E-03，F-01栋11-13号房屋，于2013年8月12日与原告签订《个人购房借款及担保合同》。合同中约定：1、被告王亚楼向原告借款54万元（参见第3条），贷款利率为基准利率上浮10%，即年利率为7.205%（参见第5.1条），借款期限为96个月，从2013年8月5日到2021年8月5日，具体借款期限以借款借据为准（参加第4条）。还款方式为按约等额本息还款。被告王亚楼未按合同约定按时足额偿还贷款的，在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息（参见5.3条）；2、被告王亚楼未按时足额偿还贷款本息的，原告有权提前收回已发放的贷款本息并要求支付相应的费用（参加第39.1条）。原告为实现债权而支付的诉讼费、公告费、送达费、执行费等相关费用由被告王亚楼承担（参见37.4条）；3、被告贵阳市美的房地产发展有限公司对被告王亚楼上述借款承担连带保证责任，保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等（参见第32条）；4、被告王亚楼以贵阳市××××号美的林城时代E-03,F-01栋11-13号房屋抵押给原告，且办理抵押预告登记证。被告王亚楼于2016年11月22日（扣款日：每月22日）至今未按合同约定向原告支付借款本金及利息，依据合同约定被告王亚楼未按时足额偿还贷款本息的，原告有权要求被告王亚楼提前偿还借款本息及相关费用。截止2017年4月11日，被告应归还原告贷款本金364459.14元以及利息8850.58元、罚息484.92元，复息139.89元，共计373934.53元。故原告遂诉至本院，要求判令：1、解除原告与被告王亚楼、贵阳市美的房地产发展有限公司于2013年8月12日签订的业务编号为851520007162的《个人购房借款及担保合同》；2、被告偿还原告借款本金364459.14元，以及至2017年4月11日的利息8850.58元、罚息484.92元、复息139.89元，共计373934.53元；3、被告按合同约定向原告支付从2017年4月12日至还清全部借款之日止的罚息、复息、利息；4、原告对位于贵阳市××××号美的林城时代E-03,F-01栋11-13号房屋享有优先受偿权；5、被告贵阳市美的房地产发展有限公司对上述借款承担连带偿还责任；6、被告承担原告为实现债权而产生的诉讼费、公告费、送达费、执行费等相关费用。被告王亚楼未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告贵阳市美的房地产发展有限公司辩称：第一，本案的债务人应该是借款人王亚楼，不是贵阳市美的房地产发展有限公司；第二，欠款金额现在并不能确定，应该由双方进行核实后确定，而不应该以原告单方出具的数据为准；第三，原告诉请的利息、罚息等费用不应该由贵阳市美的房地产发展有限公司承担；第四，作为原告起诉的本金，贵阳市美的房地产发展有限公司在与王亚楼解除商品房买卖合同之后，依法退还；如果贵阳市美的房地产发展有限公司承担保证责任，则我方保留对借款人王亚楼的追偿权。经审理查明：2013年6月20日，被告王亚楼和被告贵阳市美的房地产发展有限公司签约购买贵阳市美的房地产发展有限公司开发的位于贵阳市××××号美的林城时代E-03，F-01栋11层13号的房屋，并在贵阳市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同登记备案。2013年6月25日，被告王亚楼向原告提交一份《个人贷款申请表》，申请54万元的贷款。2013年8月12日，原告作为贷款人（抵押权人），被告王亚楼作为借款人和抵押人，被告贵阳市美的房地产发展有限公司作为保证人，三方共同签订了合同编号为130174100588042308的《个人购房借款及担保合同》，合同约定：借款人或抵押人从贵阳市美的房地产发展有限公司处购买位于观山湖区××号美的·林城时代E-03，F-01栋11-13号的房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款；贷款金额54万元，贷款期限96个月，从2013年8月5日期至2021年8月5日止；贷款利率以国家公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮10%即为年利率7.205%，实际执行利率以借款借据为准；合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率按第13.1条规定的固定日调整方式进行调整，即从每年的1月1日开始执行国家公布的最新基准利率标准，1月1日前后分段按日计息；借款人未按本合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人以等额还款方式归还贷款本息，并委托贷款人从账号为62×××88的账户中直接扣划贷款本金和利息；保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；合同履行过程中发生纠纷，协商不成的，向贷款人所在地有管辖权的人民法院提起诉讼；抵押人将其所购房屋抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担；借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，保证人违反保证条款的行为的，即视为借款人和保证人发生违约，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。上述合同签订后，原告于2013年9月22日向被告王亚楼发放了贷款54万元。借款借据上载明合同编号为130174100588042308，业务编号为851520007162，期限自2013年9月22日起至2021年9月22日止，贷款年利率为7.205%，借款用途为购商业用房，扣款日为22日，首次扣款日为2013年10月22日。被告王亚楼在借款借据上签字确认，将该笔贷款转入其在招商银行开立的账号为62×××88的账户，并委托原告将该笔贷款转入贵阳市美的房地产发展有限公司在招商银行贵阳分行开立的账号为85×××01的账户。之后被告王亚楼未按合同约定按时足额履行还款义务，已经连续三个月未按时足额还款，截止到2017年4月11日，被告王亚楼尚欠原告借款本金364459.14元、利息8850.58元、罚息484.92元、复息139.89元，共计373934.53元。2013年11月11日，原、被告双方在贵阳市房屋产权监理处办理了预购商品房抵押权预告登记。综上，原告遂诉至本院，提出如前诉请。另查明，涉案房屋并未取得房屋权属证书，原、被告双方亦未对涉案房屋办理正式抵押登记，也并未取得房屋他项权利证书。庭审中，原告提交一份《个人购房借款及担保合同》，被告贵阳市美的房地产发展有限公司认可真实性，但其认为合同的编号与诉状中所写的合同编号不一致，对诉请中原告要求解除合同的关联性有异议，由法院核实。原告提交一份借款借据，被告贵阳市美的房地产发展有限公司认可真实性，但其认为有瑕疵，借据上没有经办人和复核人的签字确认。原告提交一份欠款明细单，拟证明被告王亚楼欠款情况，被告贵阳市美的房地产发展有限公司认可真实性，但其认为该证据是原告自己制作，需要原告和王亚楼对账核实后才能确定欠款情况。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书及其身份证复印件、被告王亚楼身份证复印件、户口簿复印件、离婚证复印件、婚姻登记记录证明、被告贵阳市美的房地产发展有限公司企业信用信息打印件、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《个人贷款申请表》、《个人购房借款及担保合同》、预购商品房抵押权预告登记证、借款借据、银行流水、欠款明细等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为：原告招商银行股份有限公司贵阳分行与被告王亚楼、贵阳市美的房地产发展有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，内容合法，应属有效，各方当事人应按合同约定履行义务。现原告按约向被告王亚楼发放贷款54万元，被告王亚楼未按合同约定履行还款义务，已经连续超过三个月未按期足额进行还款，其行为已构成违约，应承担相应违约责任，根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，原告有权解除合同并提前收回贷款本息，并要求被告王亚楼支付相关费用。另外，在借款借据上载明的合同编号为130174100588042308，业务编号为851520007162，故该笔借款业务能够对应本案涉案主合同，原告在诉请中要求解除的合同的编号实为该笔借款业务的业务编号。故对原告要求解除合同的诉请，本院予以调整后支持，即解除原告与被告王亚楼、贵阳市美的房地产发展有限公司于2013年8月12日签订的业务编号为851520007162的《个人购房借款及担保合同》。虽然借款借据上没有经办人和复核人的签字确认，但是原告已经实际发放了贷款而履行了合同约定的放款义务，是否有经办人和复核人签字并不影响原告实际放款和被告王亚楼应该按约还款的事实；虽然贵阳市美的房地产发展有限公司对被告王亚楼的欠款情况不予认可，但是其并未提交证据证明其主张和其认可的王亚楼的欠款情况，应当承担举证不能的后果，故对该意见，本院不予采纳；并且，原告提交的欠款明细单是银行操作系统中根据合同约定的计算公式按照涉案合同约定的贷款金额、利率、罚息利率等计算得出，虽是原告制作，但具有客观性，本院予以确认。故，在合同解除后，被告王亚楼应返还原告相应贷款本息并支付相关费用。因此，对原告要求被告偿还借款本金364459.14元，以及至2017年4月11日的利息8850.58元、罚息484.92元、复息139.89元，共计373934.53元的诉请，于事实法律有据，本院予以支持。对于4月12日及之后的利息、罚息和复息，本院在判决书确定的履行期届满之日内予以支持，超过履行期间之外的费用按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定的加倍支付迟延履行期间的债务利息来进行计算。对原告要求对被告王亚楼位于贵阳市××××号美的林城时代E-03，F-01栋11-13号房屋享有优先受偿权的诉请，因原、被告双方仅就该房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押权登记并取得房屋他项权利证书，而抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故对原告该诉请，于法无据，本院不予支持。被告贵阳市美的房地产发展有限公司自愿为被告王亚楼的该笔借款提供连带责任保证，且被告王亚楼所购房屋未办理正式抵押权登记，原告也未收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，被告贵阳市美的房地产发展有限公司还应承担连带保证责任，故对原告要求被告贵阳市美的房地产发展有限公司对上述借款承担连带偿还责任的诉请，于事实法律有据，本院予以支持。被告贵阳市美的房地产发展有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行……”第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息……”第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款……”第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、解除原告招商银行股份有限公司贵阳分行与被告王亚楼、贵阳市美的房地产发展有限公司于2013年8月12日签订的业务编号为851520007162的《个人购房借款及担保合同》；二、被告王亚楼于本判决生效之日起三十日内偿还原告招商银行股份有限公司贵阳分行借款本金人民币364459.14元，利息人民币8850.58元、罚息人民币484.92元、复息人民币139.89元，共计人民币373934.53元（利息、罚息和复息暂计算至2017年4月11日，2017年4月11日之后的利息、罚息和复息按照业务编号为851520007162的《个人购房借款及担保合同》约定计算至本判决确定的履行期届满之日止）；三、被告贵阳市美的房地产发展有限公司对上述第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告招商银行股份有限公司贵阳分行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6909元，由被告王亚楼和被告贵阳市美的房地产发展有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决书确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  饶红焰审 判 员  王先伟人民陪审员  覃小红二〇一七年七月二十四日书 记 员  刘川平