北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初13785号原告：杨素侠，女，满族，1962年5月16日出生，农民，住河北省承德市滦县。委托诉讼代理人：姜博，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杰，女，1982年11月4日出生，满族，北京福源通顺建筑机械技术有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。被告：北京东亚信元国际会展中心有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街1号。法定代表人：李世新，经理。委托诉讼代理人：王大鹏，北京安理（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵紫安，北京市安理律师事务所律师。第三人：付春钗，女，1973年3月27日出生，汉族，河北廊坊市世纪广盛不锈钢销售部员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘颖新，北京市荣博律师事务所律师。原告杨素侠与被告北京东亚信元国际会展中心有限公司（以下简称：东亚信元公司）、第三人付春钗房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨素侠的委托诉讼代理人姜博、刘杰，被告东亚信元公司的委托诉讼代理人王大鹏、赵紫安；第三人付春钗的委托诉讼代理人刘颖新均到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。杨素侠向本院提出诉讼请求：1、东亚信元公司向杨素侠支付逾期交房违约金（以购房款2873683元为基数，按照日万分之一计算，从2016年4月28日起至房屋实际交付之日止）；2、东亚信元公司向杨素侠交付质量合格无瑕疵的房屋；3、诉讼费由东亚信元公司承担。事实与理由：2016年3月19日，杨素侠与东亚信元公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》及附件，约定东亚信元公司将大兴区旧桥路25号院3号楼9层905号房屋出卖给杨素侠，房屋总价款为2873683元，杨素侠采取银行按揭贷款的方式付款，首付款金额为人民币1443683元，剩余房款1430000元以按揭贷款的方式向东亚信元公司支付，东亚信元公司在杨素侠付清房款后15日内书面通知杨素侠收房，杨素侠在收房时将契税、办理产权手续需缴纳的其他税费、产权委托费支付给东亚信元公司，并向东亚信元公司委托的物业管理公司预付物业费，自房屋交付或视为交付之日起，与该商品房有关的费用及风险责任随之转移给杨素侠，同时，买卖合同对东亚信元公司逾期交房的违约责任进行了约定，东亚信元公司未按照约定的期限和条件交房的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，东亚信元公司按日计算向杨素侠支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，杨素侠有权退房，杨素侠要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，东亚信元公司按日计算向杨素侠支付全部已付款万分之一的违约金，买卖合同签订后，杨素侠按照约定向东亚信元公司支付了首付款人民币1443683元，并向银行申请按揭贷款，银行批准了杨素侠的贷款申请，并于2016年4月12日将1430000元贷款交付给东亚信元公司，2016年5月19日，为了在收房后能尽快装修，经东亚信元公司同意，杨素侠带领装修公司工作人员去杨素侠所购房屋现场勘查，东亚信元公司工作人员打开房屋房门，并陪同杨素侠及装修人员勘查房屋，勘查过程中，杨素侠发现房屋顶棚楼板多处被凿穿，穿口呈圆形，该情况在杨素侠签合同前查看房屋时并不存在，此后，杨素侠多次要求东亚信元公司解决房屋顶棚楼板被凿穿问题，东亚信元公司始终不予解决，也不通知杨素侠收房，东亚信元公司的违约行为已经严重侵犯了杨素侠的合法权益。综上，为维护合法权益，特向贵院提出诉讼，望判如所请。东亚信元公司辩称，不同意杨素侠的诉讼请求。1、根据双方签订的房屋买卖合同的约定，只有杨素侠付清全部房款及交清契税、印花费、供暖费等以及签署代办产权的授权委托书、交清产权代办费才能办理涉案房屋的交接手续，否则，东亚信元公司有权迟延交房，且不承担逾期交房的法律责任，东亚信元公司已经于2016年4月25日通知杨素侠前来收房，已经尽到了通知的义务，杨素侠接到通知后也前来收房，但是并没有付清契税、印花税、产权代办费等其他应缴纳的费用；2、杨素侠在起诉书中所陈述的洞不影响房屋的使用，即使影响使用，杨素侠也可以先收房，根据合同约定要求东亚信元公司保修，不构成杨素侠拒绝收房的理由；3、东亚信元公司除了电话通知以外，由于杨素侠一直没有前来收房，东亚信元公司于2016年10月11日向杨素侠发送了入住通知书，本人已经签收，但是杨素侠至今没有收房。综上所述，涉案房屋至今没有办理交接手续的原因不在东亚信元公司，东亚信元公司不应承担逾期交房的违约责任。现房屋已经维修完毕，随时可以交付。第三人付春钗辩称，此事与付春钗无关，不发表答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月19日，东亚信元公司（出卖人）与杨素侠（买受人）签订北京市商品房现房买卖合同（合同编号：XF623000），合同约定：买受人所购房屋已经取得房屋所有权证，房屋坐落于大兴区旧桥路25号院3号楼9层905号房屋（以下简称：涉案房屋），该商品房的用途为办公，实测建筑面积共110.14平方米；第六条，按照套内建筑面积计算，该商品房总价款2873683元；第七条，买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50.24%，其余价款可以向按揭银行借款支付；第九条，交付条件，（一）出卖人应当在买受人付清该商品房全部房价款及相关款项（包括不限于代缴税费、产权委托费、物业费等）后15日内通知买受人，交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、3项所列条件：1、提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书。3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；第十条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理，（1）逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起20日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起20日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起20日内向买受人支付违约金；第十一条，交接手续，（一）双方进行验收交接时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，并满足第九条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第九条约定其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十条处理；第十三条，商品房质量、装饰、设备标注的约定，2、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、涉及、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意：由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准，并承担修复费用，除修复费用以外出卖人不承担任何其他费用；附件九，补充协议，第四条，房屋的交付，1、买受人办理房屋交付手续时，须已经向出卖人付清现房买卖合同规定的该商品房的全部房款及相关税费。否则无论何种原因买受人未付清该商品房全部房款，包括但不限于其贷款申请未获得银行的批准或其贷款尚未完全到达出卖人的银行账户或未付清面积差价款等，则出卖人均有权拒绝向买受人交付该商品房直至买受人付清全部应付款项，且不因此承担任何逾期交房的违约责任。同时，买受人应承担自交房通知书规定的该商品房交付期限届满之日开始的该商品房的风险和物业管理费等与该商品房有关的一切费用；2、买受人未在该商品房交房通知书规定的期限和地点办理该商品房交付使用手续的，则自该商品房交房通知书规定的期限届满之日其，即视为出卖人已按期交付该商品房；10、买受人确认，该商品房为现房，在签约之前买受人已经详细查看该商品房所载区位、交通、楼间距及园区绿化、停车位等各项指标，并且对该商品房内部也进行仔细查验（包括但不限于外立面、门窗、墙地面、层高、管道设施、消防设备、公用设备等均完好无损且符合规范要求），无任何质量问题，本人同意按照现状购买并接收该商品房；第九条，通知，买受人保证其在签署现房买卖合同时在现房买卖合同中注明的以及在出卖人处留存的通讯地址、电话、传真号码、E-MAIL均真实有效，如有变更，应在变更后的5天内书面形式通知出卖人，否则出卖人无须承担因此产生的通知延误或送达不能的责任；出卖人按买受人留存的通讯地址、传真号码、E-MAIL发送通知的，在信函（包括但不限于挂号信、快递、EMS等）、传真以及E-MAIL发出后即视为送达；双方还就其他权利义务进行了约定。双方签订合同后，杨素侠缴纳了购房款，东亚信元公司2016年3月17日为其开具首付款发票，于2016年4月30日为其开具按揭款发票。杨素侠前往房屋勘验发现涉案房屋存在四个直径为20厘米左右的洞，对此，东亚信元公司亦予以认可，但认为该洞的形成为1005住户付春钗装修导致，故申请追加付春钗为本案第三人。庭审中，经本院主持调解，涉案房屋现已维修完毕，并双方于2017年1月10日办理了房屋交接手续，杨素侠向本院申请撤回要求交付房屋的诉讼请求。庭审中，东亚信元公司提交EMS快递存根、网络查询打印件及入住通知书，证明2016年10月11日东亚信元公司按照杨素侠合同上所留地址，以EMS快递的形式向杨素侠邮寄了入住通知书，并快递查询结果显示杨素侠已经本人签收。入住通知书中载明，涉案房屋已具备交付条件，东亚信元公司已于2016年4月25日通知杨素侠前来缴纳相关费用并办理入住手续，但杨素侠一直未前来交费、办理，要求杨素侠于2016年10月20日前办理入住手续。杨素侠对该组证据不予认可，称其未收到该份证据。经庭审核实，该快递所留电话与杨素侠预留电话不一致，东亚信元公司称所留电话为杨素侠另外的电话号码，但截至庭审结束，未能提交相应证据予以证明。庭审中，经询问，杨素侠明确表示，其据以主张逾期交房违约金的理由为未收到东亚信元公司的入住通知。东亚信元公司称其以电话的方式通知了杨素侠2016年4月25日收房，但并未能够提供相应证据，并且称杨素侠据以主张的真实理由应当是涉案房屋质量存在瑕疵，其在房屋修复前一直据此予以主张。上述事实，有北京市商品房现房买卖合同、首付款发票、按揭款发票、照片、EMS快递存根、网络查询结果打印件、入住通知书等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：杨素侠与东亚信元公司签订的北京市商品房现房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案庭审过程中，杨素侠明确表示其据以主张逾期交房违约金的依据为未收到东亚信元公司发出的入住通知书，东亚信元公司虽辩称其于2016年4月25日即以电话方式通知杨素侠办理入住手续，但未能提供证据予以证明，故应当承担举证不能的后果。东亚信元公司于2016年10月11日寄出快递，杨素侠虽辩称其未收到该快递，但邮件查询结果显示其已经本人签收，且该地址为杨素侠合同中预留地址，虽电话号码有误，但并不影响其送达。故按照双方合同约定，“出卖人按买受人留存的通讯地址、传真号码、E-MAIL发送通知的，在信函（包括但不限于挂号信、快递、EMS等）、传真以及E-MAIL发出后即视为送达”，应视为东亚信元公司于2016年10月11日通知杨素侠办理入住手续，据此，可以确认东亚信元公司应当依据合同承担逾期交房责任。关于杨素侠主张东亚信元公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，杨素侠所提供其因此受到实际经济损失的证据明显低于该数额，且东亚信元公司提出该约定违约金过高，要求法院予以调整，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，本院对违约金数额酌情调整为东亚信元公司给付杨素侠逾期交房违约金3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京东亚信元国际会展中心有限公司于本判决生效后10日内给付杨素侠逾期交房违约金3万元；二、驳回杨素侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3051元，由北京东亚信元国际会展中心有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王静二〇一七年七月二十四日书记员 刘           璐