青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2017）青0104民初1133号原告：青海银泰物业管理有限责任公司,统一社会信用代码：×××（1-1），住所地，西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦502、506室。法定代表人：葛建浩，系该公司经理。委托诉讼代理人：崔新，居民身份证号：×××，男，1987年7月7日生，汉族，青海海宏房地产有限责任公司副总经理，住西宁市城中区礼让街21号342室。被告:贺得玉，女，1956年10月25日生，汉族，无固定职业，住西宁市。委托诉讼代理人：冉奎年，男，1953年7月17日生，汉族，省纪委派驻水利厅纪检组副组长。原告青海银泰物业管理有限责任公司（以下简称银泰公司）与被告贺得玉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银泰公司委托诉讼代理人崔新、被告贺得玉委托诉讼代理人冉奎年到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告银泰公司向本院提出变更后的诉讼请求：1、被告支付物业管理费4860元；2、支付违约金870元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月4日，双方签订《前期物业服务合同》，约定：原告对包括被告房屋在内的海宏壹号E区进行物业管理服务。合同对物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务等内容进行了约定。合同还约定，物业费收费标准为1.20元／平方米/月。2013年3月15日E区交房，被告办理入住后，仅向原告交纳2013年3月17日至2014年3月16日的物业费1958.30元，自2014年3月17日至2016年8月31日止未向原告交纳物业费，共计拖欠物业费约4860元（1.20元／平方米/月×135.99平方米（被告房屋建筑面积）×29.5个月）。产生违约金870元（4860元×万分之二×30天×29.5个月）。后经原告几次催讨未果，被告置之不理，故原告诉至法院。被告贺得玉辩称，被告未交纳物业费属实，但原告未尽到物业管理服务义务，且服务不到位，小区设备长期损坏一直未予维修，多次反映无果。综上，原告的工作人员对业主极度不负责任，物业管理也不达标，故不同意原告的诉讼请求。被告自入住之后，被告于2014年8月起诉青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）房屋买卖合同纠纷一案中，葛建浩既是海宏公司的委托诉讼代理人又是银泰公司的法定代表人，故被告认为海宏公司和银泰公司同属一家。被告拒交物业费的理由如下：其一、不知物业费4860元是从何时开始起计算的。其二、物业服务合同中没有约定违约金，故原告要求赔偿违约金是没有依据的，2014年7月15日海宏公司发布告知函，告知业主免收2-3年物业费；三、银泰公司未与业委会签订前期物业合同，原、被告没有合同关系，故被告拒交物业费。四、银泰物业进驻小区后，造成小区设施破烂不堪，2013年至2014年被告已交纳了一年的物业费1958.30元，因当时不交物业费，海宏公司就不给领取房屋钥匙。总之，原告服务不到位，故拒绝支付物业费和违约金。本院经审理认定如下事实：2010年3月11日被告购买由海宏公司开发的商品房，合同约定2011年8月30日交付房屋，2012年9月7日海宏公司才向被告公告交房，据此被告贺得玉曾诉至法院，本院依法支持贺得玉的交房违约诉讼请求。被告贺得玉系海宏壹号E区7号楼1单元1151室业主，银泰公司系海宏壹号E区物业管理服务企业，双方确认被告房屋建筑面积为135.99平方米。2013年7月4日，原、被告双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定：一、物业服务收费方式：本物业区域物业服务收费选择包干制方式；二、包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[高层住宅]：暂时按1.2元/平方米/月；物业服务费用交纳：物业服务费应按甲方收房之日起计收，入住时甲方（业主）预付一年的物业服务费。入住后按年交纳物业服务费，具体时间为每年度12月15日前缴纳下一年度物业服务费履行缴纳义务。三、甲、乙双方对违约责任进行了约定，同时还对物业服务范围、物业服务标准、合同期限、合同的解除和终止、争议解决等内容进行约定。原告对包括被告房屋在内的海宏壹号小区进行物业管理服务。合同对物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务等内容进行了约定。合同约定，物业费收费标准为1.20元/平方米／月。被告办理入住后，被告仅向原告交纳2013年3月15日至2014年3月15日的物业费1958.30元后（1.20元/平方米／月×135.99平方米（被告房屋建筑面积）×12个月），经审查，被告贺得玉自2014年3月17日至2016年8月31日期间未向银泰公司交纳物业费，共计欠交物业费4814元（1.20元/平方米／月×135.99平方米×29.5个月），原、被告对此计算过程亦认可，但被告对原告主张产生的违约金852元（4814元×万分之二×30天×29.5个月）不予认可，致使纠纷产生。上述事实，有《前期物业服务合同》复印件，收楼手续书复印件、物业费缴费通知单复印件，《青海省物业管理条例》，交纳物业费收据复印件，海宏公司告知函复印件、银泰公司撤场情况说明复印件，海宏壹号四区业委会书面材料复印件，照片复印件、原、被告的陈述及庭审笔录等证据在卷佐证,并经庭审质证,足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的《前期物业管理服务协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。现原告已对被告居住的小区提供了物业管理服务即应享有收取相关费用的权利，被告作为业主应履行交纳物业服务费的义务。被告所述原告疏于管理，客观上影响其居住环境的美观和舒适度，也不完全归责于原告。需要说明的是原、被告是一种互为依附的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有物业费，客观上可能会影响服务水平和质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定关联性。交纳物业费是业主基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。同时，银泰公司具有相应的物业服务企业资质，故银泰公司经书面催交，被告仍拒绝交纳物业费，现要求被告交纳自2014年3月16日至2016年8月31日期间的物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告提出原告服务管理不到位、不达标的抗辩意见，原告庭审中认可部分设备损害是因业主长期拖欠物业费，导致无资金维修。据此，被告虽拖欠物业费，但双方没有明确约定违约责任的承担方式，加之原告的后期物业管理服务存在履行瑕疵，故对原告主张违约金的诉请，本院不予支持。此外，关于被告所反映的物业公司提供的服务不到位以及共用设施长期得不到维护等问题。其可向业主委员会反映，可通过与物业公司沟通、协商解决，必要时也可通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业管理企业，而不应以物业公司的服务欠佳等理由以拒交物业费的方式来”维权”，对于其他已交纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的切身利益。现被告拒绝履行交纳物业费的义务，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告贺得玉于本判决生效之日起五日内给付原告青海银泰物业管理有限责任公司2014年3月17日至2016年8月31日止物业费4814元；二、驳回原告青海银泰物业管理有限责任公司要求被告贺得玉承担逾期交纳物业费违约金852元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贺得玉负担。本判决为终审判决。审判员  牛晓林二〇一七年七月十三日书记员  马怡慧