上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初14927号原告：上海玻保经贸有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李甲伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐微。委托诉讼代理人：丁夷玮。被告：上海申客居酒店管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：许式云，该公司董事长。原告上海玻保经贸有限公司(下称玻保公司)与被告上海申客居酒店管理有限公司(下称申客居公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玻保公司委托诉讼代理人徐微和丁夷玮、被告申客居公司法定代表人许式云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玻保公司向本院提出诉讼请求：1、被告按现状返还本市北京西路XXX号房屋(下称涉案房屋)；2、被告支付逾期返还房屋违约金及逾期迁出营业执照违约金(自2016年11月1日起至被告实际返还房屋之日止，按25.3万元/月计，被告已付保证金126500元用于抵销部分违约金)。事实和理由：原告受涉案房屋产权人上海保容玻璃有限公司委托，负责涉案房屋的经营管理工作。原、被告于2008年10月13日签订关于涉案房屋的租赁合同，租赁面积为1394㎡，租期自2008年11月1日至2014年10月31日。后被告将其公司注册登记于涉案房屋内。租期届满后，双方于2014年10月31日签订关于租赁房屋的续租合同，租期延展至2016年10月31日。续租合同履行期间，双方均按照合同约定全面履行。2016年10月31日前，原告即开始与被告就租期到期后相关事宜展开协商，但双方无法达成一致意见。同年11月25日，原告向被告出具物业租赁到期收回房屋告知函，要求被告在2016年11月30日前将涉案房屋清理完毕并归还，但被告未履行。2017年2月10日，原告再次送达被告关于搬离北京西路XXX号的通知，要求其在同年2月15日前搬离涉案房屋，但被告仍未予配合。被告自涉案房屋租赁合同期限届满之日起即停止支付房屋租金或占有使用费，亦未按照房屋租赁合同约定期限将营业执照迁出涉案房屋，仍占用涉案房屋正常经营。根据双方签订的续租合同及市场行情，被告应按合同约定月租金的2倍支付违约金。原告认为，诚信守约是公民、法人应当遵守的基本行为准则，被告无法律和合同依据，恶意占用涉案房屋，以拖延时间而获利，给原告管理的国有资产造成较大经济损失。被告严重的违约失信行为，应受法律规制，遂起诉。被告申客居公司辩称，不同意原告诉请，被告要求续租。租期届满后，原告未要求被告支付租金或房屋使用费，涉案房屋处于半营业状态。原告无理由取消被告的续租权。在周边环境无改变的情况下，原告将年租金从151万元调至300万元，双方一直在协商，尚未签订续租合同，被告至今不知原告的真实租金，故被告不构成违约，违约金应按月租金的30%计。经审理查明，涉案房屋产权人为上海保容玻璃有限公司。2008年1月1日，该公司授权原告实际管理和经营涉案房屋。2008年10月13日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁面积为1394㎡，租期自2008年11月1日至2014年10月31日，前三年租金为120万元/年，后三年租金上调为132万元/年，保证金为10万元，自2008年11月1日至2009年1月31日为装修期。2009年8月10日，被告将其公司注册登记于涉案房屋。2014年10月31日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将涉案房屋续租给被告用于酒店、咖吧、办公、便利店营业，租期自2014年11月1日至2016年10月31日，年租金为151.8万元；保证金为126500元(被告需补交26500元)，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还；租赁期内，被告需按时交付租金、管理费和水、电、煤气、电话等费用；租赁期内，被告在不损坏房屋结构并书面征得原告书面同意的前提下可自费装修，租赁期满后，被告投资装修的可移动部分归被告，其余无偿归原告；租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期返还，被告返还该房屋和有关设施、设备，应当符合正常使用状态，被告需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月向原告提出续租书面要求，经原告同意后双方重新签订租赁合同；双方本合同终止后，被告如果在租赁房屋内注册工商执照的，应当在本合同终止之日起30天内，移出或注销营业执照；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的7天内返还该房屋，如被告逾期归还，则每逾期一天应向原告支付原日租金5倍的违约金；被告未按本合同约定移出或注销营业执照的，每逾期一天，违约金按日租金的5倍计；双方任何一方违反本合同条款，除赔偿对方实际遭受损失外，应向对方支付一个月租金一倍的违约金。租期届满后，双方就续租问题进行协商，但未达成一致意见。被告继续占用涉案房屋，未向原告支付占有使用费。2016年11月25日，原告向被告出具物业租赁到期收回房屋告知函，称：双方签订的房屋租赁合同已于同年10月31日到期；前一阶段，原告已多次与被告面谈，告知新的租赁价格，但被告不能接受；因此原告书面通知被告不再与其续签租赁合同，涉案房屋原告予以收回，同时原告将与他人签订租赁合同，要求被告于同年11月30日前清理完毕，将涉案房屋完整交还原告。同年11月28日，被告向原告出具申请书，称：因合同到期，由于原告对整个房租增长幅度较高，被告希望同等条件下优先以240万元续租。同年12月20日，被告短信中称愿将涉案房屋租金调到280万元。次日，原告回复其已将涉案房屋出租给案外人，年租金300万元。2017年2月10日，原告向被告出具关于搬离北京西路XXX号的通知，称：被告现仍继续非法占用涉案房屋，要求被告在同年2月15日前将房屋清理完毕并交还原告，逾期不搬离，原告将采取相关措施予以收回。同年3月13日，被告向原告出具书面赔偿报告，称：因合同到期，原告在合同时期以增加房租提高房价，多次协商无果，原告以收回房屋为由要求被告退出，所以被告要求合理赔偿354万元等。后原告要求被告于同年5月15日前搬离，未果。被告现仍占有使用涉案房屋，营业执照亦未迁移。审理中，被告确认其未于租期届满前3个月向原告提出续租书面要求。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、授权书、房屋租赁合同两份、照片、物业租赁到期收回房屋告知函及邮寄凭证、关于搬离北京西路XXX号的通知及邮寄凭证、被告工商登记信息，被告提供的申请书、短信记录、书面赔偿报告、协议两份，以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应当确认有效。被告未按约于租期届满前3个月向原告提出书面续租要求，现因租金问题，双方并未签订续租合同，故对被告续租的辩称，本院不予支持。双方签订的租赁合同约定租期至2016年10月31日，租赁期满，被告应于7日内返还房屋，30日内移出或注销营业执照，其均未履行，构成违约，按约应支付原告5倍日租金的违约金。原告主张违约金应以2倍合同约定租金计，被告主张按约定租金的30%计。本院认为，根据法律规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，当事人可以请求予以适当减少。鉴于双方签订的租赁合同约定租金每三年或两年上调10%以上，再结合双方在续租协商过程中对涉案房屋现行租金的交涉，并促使被告及时搬离涉案房屋，本院予以支持原告主张的2倍合同租金的违约金，但起算日为租期届满7日后的次日即2016年11月8日。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告上海申客居酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将符合正常使用状态的上海市北京西路XXX号房屋返还原告上海玻保经贸有限公司(房屋内投资装修的可移动部分由被告在返还前搬离)；二、被告上海申客居酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海玻保经贸有限公司违约金(自2016年11月8日起至被告实际返还房屋之日止，按25.3万元/月计，被告已付保证金126500元用于抵销部分违约金)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20739元，减半收取计10369.5元，保全费5000元，均由被告上海申客居酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 宁二〇一七年七月六日书记员 陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。