贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终1411号 上诉人（原审被告）：郭伦华，男，1969年1月17日出生，汉族，住贵州省大方县。 被上诉人（原审原告）：杨永忠，男1954年10月1日出生，彝族，住贵州省大方县。 上诉人郭伦华因与被上诉人杨永忠合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院作出（2016）黔0521民初1474号判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 上诉人郭伦华向本院提出上诉请求：一、请求撤销贵州省大方县人民法院作出（2016）黔0521民初1474号判决并依法驳回被上诉人的请求；二、本案一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实及理由：双方当事人实际是房屋买卖关系，在签订《房屋抵债合同》的同时也签订《房屋租赁合同》，同时还在《房屋抵债合同》里面确认《房屋租赁合同》失效。上诉人重新修建房屋，实际价值远超出原来的旧房价值，原判要求撤出重建不合理，加大当事人的损失。原判在没有查清案件事实的情况下错误判决，请求二审依法改判。 被上诉人杨永忠答辩称：我的房屋是出租不是出卖，上诉人是晚上偷拆我的房屋，转移毁损了我的房屋财产造成我的重大损失，要求上诉人承担相关的赔偿责任。上诉人提出的房屋买卖关系，没有证据支持，请求二审维持原判。 原审原告杨永忠向一审法院提出的诉讼请求：1.请求判决解除原被告于2008年1月12日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判决被告赔偿因其擅自拆除原告租赁房屋（不含土地）造成的损失人民币20385.00元；3.请求人民法院判决被告擅自拆除原告租赁房屋的费用由被告自行承担，被告擅自拆除原告的租赁房屋后修建的建筑物由被告自行拆除，将原租赁房屋占用的土地退还原告；4.请求人民法院判决被告将冒领的原告的房屋损害赔偿金5000.00元归还原告；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告坐落于大方县大方镇庆春街24号房屋（两间，后面有一院坝）系草木结构。上世纪九十年代，改为石棉瓦房盖。2003年，原告将该房屋出租给被告，未签订书面合同。2008年1月12日，在原告的催促下，被告将其书写打印好的《房屋租赁合同》给原告盖指印，合同约定，甲方（即原告）将位于大方县大方镇庆春街24号房屋（前后共二间）及前后场坝租给乙方（即被告）使用，租期25年，租金24060.00元，被告可以对房屋进行维护和修理。2010-2011年间，因该租赁房屋被邻居修缮房屋时损害，原告当时已搬到加水坡居住，被告在原告不知情的情况下，冒领了邻居支付给原告的5000.00元房屋损害补偿金，至今未将该笔补偿款归还给原告。2016年，被告未经原告同意，擅自将该租赁房屋拆除扩建（现正在扩建中），被告的行为给原告造成了重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十九条的规定，原告请求解除《房屋租赁合同》，由于原告的租赁房屋已被被告擅自拆毁，标的物已灭失，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条的规定，被告应按照租赁物被拆毁时的市场价格赔偿原告，根据贵州皓天价格评估有限责任公司出具的（2016）皓评字第487号《大方县大方镇庆春街24号原房屋价格评估报告》，被告应赔偿原告因其擅自拆除原告租赁房屋（不含土地）造成原告的损失20385.00元；被告擅自拆除原告租赁房屋的费用由被告自行承担，被告擅自拆除租赁房屋后重新修建的建筑物由被告自行拆除，将租赁房屋占用的土地返还给原告；被告在使用租赁房屋期间，已自认收取了邻居赔偿给原告的房屋损害赔偿款5000.00元，被告无证据证明该款已用于维修租赁房屋，应如数返还给原告；本案的诉讼费用应当由被告承担。 一审法院对于双方当事人有争议的事实认定如下：原告向本院提交刘仁泽、李长学的证实材料，证明原告杨永忠于1963年从部队转业，由政府安排工作和分配住房，当时，杨永忠分配得的住房位于大方体育场（球场坝）侧边，后因政府扩建电影院，用现大方县大方镇庆春街24号房置换了原告分配得的住房，大方县大方镇庆春街24号房屋应为原告所有。被告认为：该两份证明不符合法律规定，未附有证人的身份证件，证人未出庭作证，不能达到原告的证明目的。2003年，原告杨永忠将该房屋出租给被告郭伦华，双方未签订书面合同，该事实被告方未予否认。原告向本院提交的原、被告双方签订《房屋租赁合同》复印件，签订时间“二000八年元月十二日”属于打字时的笔误，按照常理应是“二00八年元月十二日”，证明涉案房屋是原告租赁给被告居住，照片三张，原房屋平面示意图，证明被告郭伦华未经原告杨永忠许可将租赁房屋擅自拆除重建及租赁房屋的建筑面积为45.3平方米，有8.25平方米的空坝、土地面积为30.9平方米的事实。被告认为该《房屋租赁合同》无效，其抗辩理由是：《房屋租赁合同》签订日期明显不实，与被告持有的该合同的捺印的位置不同，不是同一份合同，且因双方签订的《房屋抵债合同》已明确了“同时所签的房屋租赁合同失效”，争议之房屋应为原告已抵债给被告，由被告实际管理使用，邻居赔偿的5000.00元房屋损害赔偿金，已用于维修房屋，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为支持其抗辩主张，被告向本院提交了原告的行政诉状一份、涉案房屋原状照片3张、危楼排查情况表、危险房屋登记表、2016年4月3日原告的民事起诉状一份、双方双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋抵债合同》、高永华的用地四邻界限无纠纷签字表及证人郭应华的证词。经庭审质证，原告提供的刘仁泽、李长学的证实材料，经大方县红旗街道办事处城南社区居民委员会作了情况属实的说明，符合证据的“三性”，可作为本案定案的依据；原告提供的被告拆除房屋重建的房屋照片三张，涉案房屋原房屋平面示意图，证明被告郭伦华未经原告杨永忠许可将租赁房屋擅自拆除重建及租赁房屋的建筑面积为45.3平方米，有8.25平方米的空坝、土地面积为30.9平方米的事实，本院予以确认；原告称于2003年，将该房屋出租给被告郭伦华，双方未签订书面合同，被告郭伦华未予否认，本院予以确认；原告提供的《房屋租赁合同》，系打印件的复印件，已对比与原件核对无异，被告对签订时间落款为“二000八年元月十二日”提出异议，但未举证证明签订《房屋租赁合同》的具体时间，原告主张签订时间为“二00八年元月十二日”，根据人们的打字习惯和常理分析，签订时间的年份应是在打印时出现的失误，在打字签订时间的年份时，多打了一个“0”，应推定签订时间为“二00八年元月十二日”较为客观、真实，《房屋抵债合同》签订于《房屋租赁合同》签订之前，应不是同时签订；被告向本院提交的原告的行政诉状一份、2016年4月3日原告的民事起诉状一份，不足以证明房屋的建筑面积及土地使用面积，亦不能证明涉案房屋属被告所有；涉案房屋原状照片3张、危楼排查情况表、危险房屋登记表证明了涉案房屋已属于危房，被告提供的《房屋租赁合同》与原告提供的《房屋租赁合同》内容一致，签订时间也存在同样的笔误，捺印位置不一致是因为该合同系两份打印件，须经两次捺印，捺印的位置不同，应属于正常存在的情况，与原告提交的应属同一份合同；被告提供的《房屋抵债合同》，主张争议房屋已抵债给被告，该合同双方于2007年7月15日签订，就同一争议标的，双方于2008年1月12日又签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同已取代了之前签订的抵债合同，故《房屋抵债合同》不作为本案定案的依据；被告提供的证人郭应华的证言，证明《房屋抵债合同》与《房屋租赁合同》是同一天所签，其作为在场人见证原、被告双方签订协议的事情，签了字后其便拿起抵债合同走了。本院认为：既然两份合同是同一天所签，但其仅在《房屋抵债合同》上作为公证人签字，而未在《房屋租赁合同》上签字，如何得知两份合同系同一天所签，显然不合情理，加上证人郭应华与被告系堂叔侄关系，故证人郭应华的证词不作为本案定案依据。本案在审理过程中，原告申请对争议房屋的地价、基础和地上建筑部分进行评估，本院外委办委托贵州皓天价格评估有限责任公司作出（2016）皓评字第487号《大方县大方镇庆春街24号原房屋价格评估报告》，评估的原房屋面积45.3平方米，砖木结构，土地面积为30.9平方米，房屋价格20385.00元，房屋用地评估总价70946.00元，被告对该评估报告有异议，但表示不申请重新评估，表示租用房屋的租期没有到，没时间和精力办理这件事，继续居住到租期满为止，本院对该评估报告予以采信。 一审法院认定以下事实：原告杨永忠于1963年从部队转业，由政府安排工作和分配住房，当时，杨永忠分配得的住房位于大方体育场（球场坝）侧边，后因政府扩建电影院，用现大方县大方镇庆春街24号房置换了原告分配得的住房。2003年，原告杨永忠将该房屋出租给被告郭伦华，双方未签订书面合同。2007年7月15日，原、被告双方签订《房屋抵债合同》双方约定，因甲方杨永忠欠乙方郭伦华的款已到期，甲方不能按时还乙方的钱，甲方愿意将大方县大方镇庆春街24号的房屋（前后共两间）及前后院坝抵账给乙方使用，甲方所欠乙方的钱24060.00元，乙方不再向甲方索取，房屋由乙方使用，若遇政府征用，甲方有义务出面和政府交涉，公正赔偿（经济与甲方无关）。至2008年1月12日双方又书面签订了《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁期限25年，一次性给付租金24060.00元，由于租用时间较长，在使用期间，租赁人可以对房屋进行维护和修理。2010-2011年间，因该租赁房屋被邻居修缮房屋时损害，邻居支付了人民币5000.00元房屋损害补偿金，该款已由被告郭伦华领取。2016年，被告郭伦华未经原告杨永忠同意，将该租赁房屋拆除扩建（现正在扩建中），双方经协商未果，原告杨永忠遂向本院提起诉讼，提出如下诉讼请求：1.请求判决解除原被告于2008年1月12日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判决被告赔偿因其擅自拆除原告租赁房屋（不含土地）造成的损失人民币20385.00元；3.请求人民法院判决被告擅自拆除原告租赁房屋的费用由被告自行承担，被告擅自拆除原告的租赁房屋后修建的建筑物由被告自行拆除，将原租赁房屋占用的土地退还原告；4.请求人民法院判决被告将冒领的原告的房屋损害赔偿金5000.00元归还原告；5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认为，位于大方县大方镇庆春街**的房屋原属原告杨永忠所有，2003年，原告杨永忠将该房屋出租给被告郭伦华使用，未签订书面合同，双方对此无争议。2007年7月15日，原、被告双方签订《房屋抵债合同》，2008年1月12日双方又书面签订了《房屋租赁合同》，两份合同均就同一争议标的所签，从签订的时间来看，2008年1月12日签订的《房屋租赁合同》已经取代了2007年7月15日签订《房屋抵债合同》，双方自2008年1月12日起，形成新的房屋租赁关系，本院予以采信。2016年，被告郭伦华未经原告杨永忠同意，将该租赁房屋拆除扩建（现正在扩建中）。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形的，当事人可以解除合同……（五）法律规定的其他情形”及第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”的规定，原告杨永忠诉请解除双方2008年1月12日签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《城市房屋租赁管理办法》第二十三条“承租人应应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添，确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”根据贵州皓天价格评估有限责任公司作出（2016）皓评字第487号《大方县大方镇庆春街24号原房屋价格评估报告》，争议房屋评估的原房屋面积45.3平方米，砖木结构，土地面积为30.9平方米，房屋价格20385.00元，房屋用地评估总价70946.00元。鉴于租赁房屋已被被告郭伦华拆除扩建，现已不能恢复原状，因此对原告的第2项、第3项诉讼请求，本院依法支持由被告赔偿因其擅自拆除租赁房屋造成原告的损失人民币20385.00元；被告郭伦华拆除租赁房屋后修建的建筑物由其自行拆除，将原租赁房屋占用的土地返还给原告使用。对原告的第4项诉请，被告已认可收到了邻居支付的房屋损害补偿金人民币5000.00元，已用于维修租赁的房屋。根据被告提供的涉案房屋原状照片3张、危楼排查情况表和危险房屋登记表，涉案房屋属危房，需进行加固维修，该补偿金是对房屋遭受损坏的补偿费用，应用于维修加固房屋，以确保房屋能够继续居住，被告向本院提交了涉案房屋属危房，需进行加固维修的证据，但原告未向法庭举证证明被告未用该补偿金维修加固涉案房屋，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的第三人承担不利后果。”的规定，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因原、被告约定的租赁期限为25年，被告请求继续租赁房屋居住，但原租赁房屋已被拆除，租赁房屋已不存在，且《房屋租赁合同》已解除，故该请求本院不予支持，被告未请求原告返还未能居住使用租赁房屋期间的租金，本院在此不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十九条、《城市房屋租赁管理办法》第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告杨永忠与被告郭伦华签订2008年1月12日的《房屋租赁合同》；二、由被告郭伦华在本判决生效后三十日内赔偿原告杨永忠因其拆除租赁房屋造成的损失人民币20385.00元；三、由被告郭伦华在本判决生效后三十日内自行拆除其拆除原租赁房屋后重新修建的建筑物，将原租赁房屋的建筑用地返还给原告使用； 四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费155.00元，鉴定费6000.00元，共计6155.00元，被告郭伦华负担6105.00元，原告杨永忠负担50.00元。 二审经审理查明，与原判认定的事实一致，无新的事实证据。 本院认为，上诉人郭伦华与被上诉人杨永忠于2007年7月15日签订的《房屋抵债合同》是以物抵债行为，对此我国法律没有明确规定，同时根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”之规定，物权的变更、转让、是以登记为生效要件，而本案中双方当事人只签订了抵债合同，并未进行不动产的变更登记，因此，涉案房屋的产权仍属被上诉人杨永忠所有。故双方当事人与2008年1月12日签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。因此本案双方当事人的法律关系属于房屋租赁合同关系，原判对此认定正确，本院予以维持。 上诉人郭伦华提出双方当事人实际是房屋买卖关系，在签订《房屋抵债合同》的同时也签订《房屋租赁合同》，同时还在《房屋抵债合同》里面确认《房屋租赁合同》失效的上诉主张，经查，双方当事人签订的《房屋抵债合同》的时间为2007年7月15日，而双方当事人签订的《房屋抵债合同》的时间为2008年1月12日，双方当事人在《房屋租赁合同》中约定的“甲乙双方签字后生效（同时所签的租赁合同失效）”的约定因抵债合同是2007年签订的，其所约定的是当时双方的租赁合同失效，而本案中所涉及的房屋租赁合同是2008年1月12日签订的，从正常的逻辑思维，双方当事人不可能在2007年约定双方在2008年的合同无效，故该上诉理由不符合日常交易习惯，本院不予采纳。 上诉人郭伦华提出其重新修建房屋，实际价值远超出原来的旧房价值，原判要求撤出重建不合理，加大当事人的损失。原判在没有查清案件事实的情况下错误判决的上诉理由，经查，本案房屋仍登记在被上诉人杨永忠的名下，根据上述物权法的规定，涉案房屋的产权属于被上诉人杨永忠所有。上诉人郭伦华擅自拆除被上诉人的房屋进行扩建，其行为已构成侵权，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”之规定，原判判决上诉人承担相应的侵权责任并无不当，而不以上诉人扩建房屋的价值是否高于原房屋价值为依据，因此，原判判决上诉人赔偿被上诉人因拆除租赁房屋造成的损失人民币20385.00元正确，本院予以确认。故上诉人提出的这一上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，判决得当，上诉人的上诉请求及相应的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费310元，由上诉人郭伦华负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  唐 琳 审判员  殷 勇 二〇一七年七月十二日 书记员  陈 鑫