黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终3038号上诉人（一审原告）：任玉东，女，1967年9月16日出生，汉族，东北农业大学电信学院教师，住哈尔滨市香坊区。上诉人（一审原告）：张晶，女，1944年3月23日出生，汉族，黑龙江省巴彦县人民医院退休医生，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：任玉东，女，1967年9月16日出生，汉族，东北农业大学电信学院老师，住哈尔滨市香坊区，系张晶女儿。被上诉人（一审被告）：黑龙江省鑫宇房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市巴彦县巴彦镇中心街。法定代表人：谢广才，经理。委托诉讼代理人：顾祥国，黑龙江善行律师事务所律师。一审被告：黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司，住所地黑龙江省巴彦县水务局小区北商服2号。法定代表人：杨成，经理。上诉人任玉东、张晶因与被上诉人黑龙江省鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）及一审被告黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2016）黑0126民初2892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。张晶、任玉东上诉请求：撤销一审判决，支持张晶、任玉东的一审诉讼请求。事实和理由：《中华人民共和国拆迁法》第十九条和《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第二十条明确规定“尚未完成拆迁补偿的建设项目转让，应当经市、县（市）房屋拆迁主管部门同意，原拆迁补偿协议中有关权利、义务随之转让给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。”此类涉及民生的建设工程不可能允许开发商私相授受，必须经过政府职能部门审批同意，本案实质就是鑫宇公司通过建设项目转让取得建设权利，应当承担安置补偿义务，这符合权利义务对等原则，更符合相应法律精神和立法本意。一审法院认为鑫宇公司通过职能部门履行了相关审批手续，错误认定鑫宇公司是取得净地，不承担责任。根据《巴彦县人民政府建设用地审批文件巴政土[2015]43号关于鑫宇尚城项目用地批复》中，第四项规定“上述三宗地上房屋征收回迁房补偿款等，由竟得人另行支付。”从巴彦县住宅局调取的《巴彦县商品房预售许可审批表》内附有的回迁安置房源明细表，也足以证实鑫宇公司负有拆迁安置补偿义务。一审法院应明确释法明理，讲明诉讼风险，征求当事人意见。鑫宇公司辩称，张晶、任玉东的诉讼请求没有事实及法律依据，张晶、任玉东与华星公司签订的合同因违反法律规定无效，该拆迁合同与鑫宇公司无关联，鑫宇公司从巴彦县政府取得土地，不是从华星公司手中项目转让所得，对于华星公司没有履行责任。华星公司未出庭答辩，亦为提出书面答辩意见。张晶、任玉东向一审法院起诉请求：1.鑫宇公司履行协议书内容，将鑫宇尚城5-7-201室（78平方米）及5-8-302室（78平方米）两套安置房屋按原格局定位、交付张晶、任玉东或调换安置鑫宇公司同等面积房屋两套；如不能安置，则按照市场价格折价赔偿张晶、任玉东房屋补偿款449,280元；2.鑫宇公司赔偿张晶、任玉东由于延期交房造成的房屋租金损失（按同等地段、相同房屋的租金标准或司法鉴定认定的租金标准计算，自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止）约52,800元。一审法院认定事实：2011年6月20日，任玉东、任晓峰作为乙方，华星公司作为甲方，双方签订《协议书》，约定采取产权调换的方式，甲方将乙方位于巴彦镇石桥街的房屋拆迁，并为乙方安置房屋。甲方承诺将安置房屋两套[5-7-201室（78平方米）、5-8-302室（78平方米）]于2014年12月末前交付。协议签订后完成拆迁，但华星公司至今未履行回迁协议约定的义务。2015年7月8日，巴彦县人民政府批复同意鑫宇公司以出让方式使用巴彦镇石桥街国有土地27261平方米，鑫宇公司与巴彦县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号BT-2015-04），缴纳了土地出让金，并相继取得了《建设用地规划申请书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划申请书》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》。2014年5月12日，与华星公司签订回迁补偿协议的一方任晓峰死亡，其妻斯琴高娃另案调解放弃继承权，张晶是任晓峰的母亲，为其第一顺位唯一继承人。因鑫宇公司在华星公司与任玉东签订协议的原址取得建设用地使用权，现任玉东、张晶以案涉工程已转由鑫宇公司负责开发建设，但未通知被拆迁人、征得被拆迁人同意，也未履行法定程序进行公示为由，变更诉讼请求，要求鑫宇公司履行协议书内容，立即将鑫宇尚城5-7-201室及5-8-302室两套安置房屋按原格局定位、交付张晶、任玉东；如不能安置，则按照合同约定折价赔偿房屋补偿款449,280元。同时赔偿由于延期交房造成的房屋租金损失52,800元。鑫宇公司以：第一、双方合同无效，应当返还财产或者折价赔偿；第二、签订合同时候利用被拆迁的优势地位的拆迁合同显示公平，华星公司无法正常履行；第三、鑫宇公司并非项目转让所得，对于华星公司的债务没有偿还的责任的抗辩理由，不同意张晶、任玉东的诉讼请求。一审法院认为,本案的焦点问题是鑫宇公司应否对华星公司与张晶、任玉东签订的《协议书》中安置内容承担义务。华星公司与张晶、任玉东签订《协议书》是双方真实意思表示，华星公司有义务完成回迁安置，但其未能按协议履行，显属违约，应承担违约责任。张晶、任玉东庭审中自愿放弃对华星公司的诉讼，符合法律规定，不损害他人利益，应予准许。张晶、任玉东认为“尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁安置补偿协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告”的主张，因鑫宇公司通过巴彦县政府职能部门合法取得该地块建设用地使用权，其出让、规划、建设等均取得合法的手续，并不是从华星公司在建工程的项目转让所得，鑫宇公司取得土地时，地上建筑物已经被拆迁完毕，鑫宇公司是取得的净地，至于在鑫宇公司取得出让土地之前，地上建筑物被谁拆迁，以及拆迁责任和后果均应当由行为人承担，与鑫宇公司无关。张晶、任玉东以鑫宇公司取得案涉地块建设用地使用权，要求鑫宇公司承担回迁安置补偿的诉求，其举示证据中有关鑫宇公司、华星公司之间案涉用地建设项目转让的关联性的证据不足，张晶、任玉东应向其协议的相对方华星公司主张权利。综上所述，张晶、任玉东的诉讼请求不成立，不予支持。鑫宇公司的抗辩理由成立，予以采纳。判决：驳回张晶、任玉东的诉讼请求。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张晶、任玉东与华星公司签订的《协议书》，根据合同相对性，张晶、任玉东的权利、义务相对方为华星公司。巴彦县人民政府于2015年7月8日作出的巴政土[2015]43号文件批复鑫宇公司以出让方式取得土地，鑫宇公司也已支付土地出让费用，但该批复并未指出张晶、任玉东等人的拆迁房屋应如何处理，鑫宇公司亦未与张晶、任玉东签订相关合同，且在一审中，张晶、任玉东放弃对华星公司主张权利，故张晶、任玉东主张要求鑫宇公司履行张晶、任玉东与华星公司签订的《协议书》并赔偿损失的主张无合同依据和法律规定，一审判决对张晶、任玉东依据《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》提出的诉讼请求的论述正确，本院予以确认。综上所述，张晶、任玉东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8821元，由上诉人张晶、任玉东负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一七年七月二十四日书记员  咸雅芳