陕西省西乡县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)陕0724民初524号 原告（反诉被告）：刘兴英，女，1965年6月12日出生，汉族，农民，住西乡县。 原告刘兴英委托诉讼代理人暨原告（反诉被告）：王正林（刘兴英丈夫），男，1968年10月27日出生，汉族，农民，住西乡县。 委托诉讼代理人：侯祖兴，男，西乡县“148”法律服务所法律工作者。 被告秦猛超（反诉原告）:男，1988年3月9日出生，汉族，农民，住西乡县。 委托诉讼代理人：李家宜，陕西朝扬律师事务所律师。 原告王正林、刘兴英与被告秦猛超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王正林及委托诉讼代理人侯祖兴、被告秦猛超的委托诉讼代理人李家宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王正林、刘兴英向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告房屋买卖合同无效，由被告返还房屋148.59平方米，价值236000元。事实与理由：2009年原告王正林、刘兴英在位于西乡县城北街道办事处莲花村十组修建砖混结构房屋一幢，由于被告秦猛超认原告为干答，关系要好，被告要求购买原告四楼房屋一套，经与原告王正林口头约定房屋价款为236000元。被告秦猛超向原告支付50000元购房款后，剩余部分未支付。原告王正林向被告秦猛超交付房屋，被告秦猛超装修该房屋后入住，自2012年后被告秦猛超一直未居住该房屋。现在因原告王正林、刘兴英修建的该房屋土地为集体划拨性质，被告秦猛超不属于该组集体经济组织成员，不享有土地使用权，房屋买卖关系违反法律禁止性规定，且被告秦猛超购买房屋后没有全部履行给付房价款，特别是原告刘兴英对房屋买卖合同不知情，侵犯了房屋共有人的权利。对于反诉部分，由于房屋买卖无效，被告秦猛超也没有按约定支付全部购房款，且不是本村集体经济组织成员，房屋无法过户，请求驳回反诉原告秦猛超的反诉请求。 被告（反诉原告）秦猛超辩称，一、2010年3月9日原告王正林与被告秦猛超签订书面房屋买卖合同，是在双方平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，该合同真实有效。虽然在签订合同时被告秦猛超的户籍未在莲花社区，但在2017年3月30日已将户籍迁入该社区，当然取得了该社区集体经济组织成员的资格。二、原告刘兴英以其不知情为由，认为王正林与被告秦猛超签订的房屋买卖合同无效，于法无据。因为双方签订合同的时间是2010年3月9日，合同签订后王正林已经将房屋交付被告秦猛超，被告秦猛超将房屋进行了装修并已入住，况且被告秦猛超认王正林为“干达”，在入住这么长的时间里被告秦猛超有理由相信刘兴英对被告秦猛超购房这一事实是知晓的，也相信王正林与被告秦猛超签订合同的行为是夫妻双方的合意，所以，刘兴英以此理由主张合同无效，明显不符合法律规定。三、合同签订后被告已经按照约定向原告支付了全部购房款。在合同签订时被告秦猛超向原告王正林支付了50000元，后又通过被告秦猛超的母亲向王正林转账210000元，之后又陆续向原告王正林支付了剩余的购房款，2012年3月28日，王正林向被告秦猛超出具收据一张，证明与被告秦猛超2012年前所有账目全清。所以被告秦猛超认为已经将全部购房款向原告王正林、刘兴英付清，故反诉要求反诉被告王正林、刘兴英按照合同约定协助反诉原告秦猛超办理房产证过户手续。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证。对当庭无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 双方有争议的事实和证据为：1、原告王正林、刘兴英提交的2017年3月14日西乡县城北街道办事处莲花社区居民委员会证明二份，其用于证明被告秦猛超在购买原告房屋时不具有莲花社区集体组织成员身份，二原告现在无房居住；被告秦猛超质证对该证据的真实性不予认可，认为该证明不符合证据的形式要件，应该有出具证明的人员签名后有单位盖章才能认定，且第二份证明说原告王正林、刘兴英无房居住与本案无关。本院认为，该份证据中的第一份证明开具的时间是2017年3月14日，证明内容是秦猛超户籍不在莲花社区，且加盖有该社区印章，该份证据证明内容是客观真实的且与本案具有关联性，对该证据本院予以采信；第二份证明内容是为了说明王正林因债务将自建房屋出售还债，目前无房居住，本院认为该证据与本案没有关联性，本院不予采信。 2、原告王正林、刘兴英提交的2017年6月9日西乡县城北街道办事处莲花社区居民委员会证明一份，其用于证明被告秦猛超在购买房屋时户口未在莲花村，没有经过村组同意，被告质证认为该证据形式要件不合法。本院认为，该份证据与原告提交的2017年3月14日莲花村社区出具的证明内容一致，对该份证据本院予以采信。 3、原告王正林、刘兴英提交的2017年6月13日西乡县城北街道办事处莲花社区居民委员会证明一份、莲花村社区7组与秦猛超于2017年3月28日签订的立户协议一份，证明被告秦猛超将户籍迁入莲花村是为了解决孩子上学问题，不享有莲花村集体组织成员身份。被告秦猛超质证对该协议的真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，被告秦猛超与莲花社区签订的协议只是约定秦猛超不享有该村的经济利益分配，不得审批宅基地，但要履行该村集体组织成员的其他义务并同其他成员一样享受国家的其他惠民政策，所以不能达到原告王正林、刘兴英的证明目的，但是该协议内容恰好可以证明被告秦猛超已经将户籍迁入莲花社区，即已经是该村集体经济组织成员，所以对该份证据本院予以采信。 4、被告秦猛超提交的2010年3月9日王正林与秦猛超签订的房屋买卖合同一份，其用于证明购买房屋时王正林与自己签订了书面合同，约定了双方的权利义务；原告王正林、刘兴英质证认为双方没有签订书面合同，该合同上的签字不是本人所签，对该合同不予认可。本院认为，该合同经原告王正林当庭质证对真实性有异议，被告秦猛超亦未提交其他证据予以佐证该份书面合同的真实性，该证据真伪不明，对该证据本院不予采信。 5、被告秦猛超提交的2010年3月21日其母周凤华向王正林转账凭证二份，金额210000元，用于证明曾以其母的名义向原告王正林、刘兴英支付购房款210000元；原告王正林质证认为转款凭证是真实的，但是王正林和秦猛超之间有租赁挖掘机的经济往来，该笔款项与本案没有关系。本院认为，该份转款凭证只能证明被告秦猛超母亲曾向王正林转款210000元，但不能证明该款项就是购房款，所以该份证据不能达到被告秦猛超的证明目的，对该份证据不予采信。 6、被告秦猛超提交的2012年3月28日王正林给秦猛超出具的收据一张，其用于证明已经将购房款全部向原告王正林付清的事实；原告王正林质证对该收据的真实性不予认可，且该收据上并没有写明是购房款全清，原、被告之间还有其他经济往来，所以不能达到被告秦猛超的证明目的。本院认为，该份收据只是陈述王正林与秦猛超在2012年之前的账目全清，该收据字面含义有歧义，原告王正林不予认可，被告秦猛超亦未提交其他证据予以佐证，故该份证据不能达到被告的证明目的，对该份证据本院不予采信。 根据当事人相一致的陈述和双方提交的证据，认定如下案件事实：原告王正林、刘兴英夫妇系西乡县城北街道办事处莲花村十组的集体组织成员，2009年在该村樱花大道北段修建砖混结构三间五层房屋一幢。原告王正林、刘兴英将该房屋四楼面积为148.59平方米房屋一套出售于被告秦猛超，被告秦猛超向原告王正林、刘兴英支付50000元购房款，原告王正林将房屋交付被告秦猛超后被告秦猛超即装修入住至今。2017年3月30日被告秦猛超将原户籍为西乡县城南街道办事处堰口镇五星村二组迁入西乡县城南街道办事处莲花社区居委会七组125号。本案诉争房屋所有权为王正林和刘兴英，房屋所有权证书仍然登记在二原告名下。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本诉原告王正林与本诉被告秦猛超之间的房屋买卖合同是否有效；二、本诉原告刘兴英对王正林与秦猛超之间的房屋买卖是否知情；三、本诉被告是否具有西乡县城北街道办事处莲花社区集体经济组织成员的身份；四、本诉被告向本诉原告支付的购房款具体数额；五、反诉被告是否应该给反诉原告进行房屋产权过户办理手续。 一、买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告王正林与被告秦猛超约定将原告自建房屋出售于被告，在被告秦猛超向其支付50000元购房款后即将房屋交付被告秦猛超，被告秦猛超进行装修后入住。在出卖人已完成交付，买受人亦支付部分价款的情况下，应认为该买卖合同已成立，依法成立的合同，自成立时生效。 二、原告王正林主张认为与秦猛超约定房屋买卖合同时房屋共有人刘兴英不知情，侵犯了其共有人的权利，被告秦猛超辩解原告王正林、刘兴英系夫妻关系，且原告王正林将房屋交付被告秦猛超后其即进行装修并入住，刘兴英在长达几年的时间里并没有对该行为提出异议，被告秦猛超有理由相信刘兴英对王正林与秦猛超之间的房屋买卖合同是知晓并同意的。本院认为，首先，原告王正林与被告秦猛超约定房屋买卖合同时的房屋价款与当时市场价相当，故依照《最高人法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条的规定，被告秦猛超应属于善意第三人。其次，在本案中，王正林已经将房屋交付被告秦猛超，被告秦猛超也对该房屋进行了装修入住，刘兴英并未对该房屋的使用权或者所有权进行确认或主张，现在主张不知情明显不符合常理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人。所以对原告王正林、刘兴英主张刘兴英对王正林与秦猛超之间的房屋买卖不知情不予支持，对被告秦猛超的辩解意见本院予以采纳。 三、本诉原告王正林、刘兴英主张被告秦猛超不具有西乡县城北街道办事处莲花社区集体经济组织成员的身份，所以该房屋不能过户，原、被告之间的房屋买卖合同无效，反诉原告辩解已经在2017年3月30日将户籍迁入该村，当然已经取得该村集体经济组织成员资格，根据法律规定，在一审辩论终结前违法事由消除的合同有效，故原、被告之间的房屋买卖合同有效。本院认为，秦猛超在购买房屋时虽不具有该社区集体组织成员资格，但在本案受理后、开庭审理前已经将户籍迁入该社区，虽然在迁入户籍时该社区和秦猛超进行了约定，对秦猛超的权利进行了一定的限制，但是该约定不影响秦猛超享有该社区集体组织成员资格，依据《中华人民共和国户籍管理条例》规定，户口登记簿和户口登记簿的事项，具有证明公民身份的效力。所以，就本案中被告秦猛超提交了户籍登记簿，该登记簿登记事项中载明，秦猛超的住址为陕西省西乡县城北街道办事处莲花社区居委会七组125号，即可以认定秦猛超已经享有该社区集体组织成员资格，故对本诉原告王正林、刘兴英的该项主张不予认可，对本诉被告秦猛超的辩解意见予以采纳。 四、反诉原告秦猛超表示已向反诉被告王正林、刘兴英支付了全部购房款，除了反诉被告自认的秦猛超向其支付50000元外，对反诉原告秦猛超提交的证据不予认可，反诉原告秦猛超亦未提交其他证据予以佐证，不能形成证据链，所以反诉原告秦猛超提交的证据不能证明已经将双方约定的购房款全部付清的事实。 五、在反诉原告秦猛超不能证明已将全部购房款向反诉被告王正林、刘兴英付清的情况下，亦无权主张反诉被告王正林、刘兴英对该房屋的权属进行变更登记，故，对反诉原告秦猛超要求反诉被告王正林、刘兴英协助其办理房屋过户手续的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告王正林、刘兴英要求确认原、被告双方房屋买卖合同无效的诉讼请求； 二、驳回反诉原告秦猛超要求反诉被告王正林、刘兴英协助其办理过户手续的诉讼请求。 本诉案件受理费4840元由本诉原告王正林、刘兴英负担，反诉案件受理费100元由反诉原告秦猛超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  刘光军 审 判 员  谢照艳 人民陪审员  龚前英 二〇一七年七月六日 书 记 员  刘田田