江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初412号原告：高百花，女，1969年11月21日生，汉族。委托诉讼代理人：吴大政，男，1969年6月24日生，汉族。委托诉讼代理人：张颖，南京市江宁区新纪元法律服务所法律工作者。被告：董萍娟，女，1959年9月26日生，汉族。被告：李银大，女，1935年2月9日生，汉族。以上二被告共同委托诉讼代理人：王瑞成、刘洋，江苏三法律师事务所律师。原告高百花与被告董萍娟、李银大房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高百花及其委托诉讼代理人吴大政、张颖，被告董萍娟及董萍娟、李银大共同委托诉讼代理人王瑞成、刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高百花向本院提起诉讼请求：董萍娟、李银大继续履行《房地产买卖中介合同》，履行产权过户义务。事实与理由：其与董萍娟、李银大于2016年8月28日签订《房地产买卖中介合同》，经江苏中广置业有限公司科学园店的居间，其以310万元购买了位于江宁区××嘉园××室。合同对交易定金、付款方式、过户时间、违约责任等作了明确约定。合同签订后，其依约支付了定金3万元并支付中介费38000元。买卖合同补充协议约定双方于2016年9月30日前办理支付房款及过户手续。其已于2016年9月30日前准备好房款，随时可以交款、过户。但董萍娟、李银大却多次推诿不愿意过户，后经其多次催告以及发函告知，董萍娟、李银大明确表示不愿意卖房。董萍娟、李银大的行为违约致合同无法履行，侵害了其的利益。为维护其合法权益，故诉至法院。被告董萍娟辩称：1.因被告李银大未在房屋买卖合同上签字或事后追认，故涉案房屋买卖合同不成立；2.如果合同成立并合法有效，原告高百花既没有按照约定办理商业贷款，也没有按照约定向其支付首付款，违约在先。3.其出售房屋的目的是为了给其子在市区购置婚房，因高百花违约，导致其未能在市区购房，出售房屋的目的已不能实现。4.其多次向高百花表达解除合同的意思，合同已经实际解除。故请求法院驳回高百花的诉讼请求。被告李银大辨称：1.因其未在房屋买卖合同上签字，涉案房屋买卖合同未成立。2.即便合同成立，因李银大未对董萍娟代其签字进行追认，该合同应认定无效。本院经审理认定事实如下:董萍娟、李银大（董萍娟代签）与高百花于2016年8月28日在江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）的居间下签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定：董萍娟将位于南京市江宁区××嘉园××室（毛坯）出售给高百花，建筑面积169.31平方米，房屋价款为310万元；买方于2016年8月28日前支付卖方定金3万元，双方于2016年9月14日前办理贷款审批手续，买方以贷款方式支付部分房款198万元，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补齐；买方于2016年9月30日前支付卖方部分房款107万元，同时双方办理过户手续；双方于银行下款三日内办理房屋交接手续，同时买方支付卖方尾款2万元；卖买双方任何一方不履行合同的，由违约方承担中广置业公司佣金，如守约方已支付，违约方直接支付给守约方。合同签订当日，高百花向董萍娟支付定金3万元。2016年8月28日，中广置业公司向高百花出具收据一份，载明收到高百花佣金38000元。2016年9月30日，董萍娟夫妇至中广置业公司处，告知业务员需要买方的首付款才能在市区买房，要求高百花支付首付款，中广置业公司员工杨龙告知董萍娟，因高百花贷款审批未通过，过户有风险。董萍娟告知杨龙，因高百花贷款未通过，其不卖房了。中广置业公司业务员电话联系高百花，高百花称100多万元准备好了，但要过户。同日，董萍娟向高百花出具说明一份（载明：本人董萍娟要求卖方高百花将首付款107万元打入北京银行，特此说明）。后董萍娟从中广置业公司取回涉案房屋的不动产登记证。2016年10月10日，杨龙约高百花和董萍娟至中广置业公司处协商涉案房屋买卖合同履行事宜。董萍娟称因高百花没有按约支付首付款，导致其想要购买的房屋有10万元的违约金；高百花要求与董萍娟的上一手协商违约金。后董萍娟告知杨龙，因上一手不愿意协调，其不愿意卖涉案房屋。在杨龙告知董萍娟不愿意出售房屋后，高百花想再次跟董萍娟协商，但董萍娟认为高百花没有支付首付款及完成贷款审批，不愿意再出售房屋了，定金也不退了。后，高百花向董萍娟邮寄告知函，内容为：“尊敬的董萍娟女士，您好，阁下于2016年8月28日在中广置业天印大道店与高百花签订××室二手房交易合同，高百花支付您定金叁万元整，约定2016年9月30日双方过户并支付首付款，多次督促要求您履行合同过户，您一直推脱，至今未来办理后续相关卖房手续，按照《房地产买卖中介合同》阁下已经构成违约，现告知限收到此《告知函》三日内速来江宁市民中心办理完成后续相关手续，超过期限时间未来办理后续相关购房手续的，我方将按照双方共同签署的《房地产买卖中介合同》中的第九条规定执行追究您违约责任”。董萍娟于2016年12月上旬收到该函件后，明确告知高百花不卖房了。高百花至法庭辩论终结前未完成贷款审批手续。另查明，2016年7月22日，董萍娟、李银大办理涉案房屋的继承房产的公证，公证书载明涉案房屋由李银大、董萍娟共同继承。2016年8月29日，董萍娟、李银大至南京市江宁区不动产登记中心办理涉案房屋的不动产登记证。2016年9月12日，李银大、董萍娟取得涉案房屋的不动产登记证，不动产登记证载明共有人为董萍娟（比例74%）、李银大（比例26%）。截至2016年9月30日，高百花账户上有38万元的定期存款和890961.22元的存款。审理中，董萍娟明确表示不愿意继续履行涉案房屋买卖合同，李银大表示不同意出售涉案房屋。高百花认为贷款审批未通过系因其流水不足，其可以现金补足等，但董萍娟、李银大无合理依据不同意继续履行涉案房屋买卖合同构成根本违约，故变更诉讼请求，要求：1.判令解除其与董萍娟、李银大签订的房屋买卖中介合同；2.董萍娟、李银大返还定金30000元、赔偿损失1038000元（中介费38000元、房屋差价1000000元）。董萍娟同意解除涉案房屋买卖合同，但其认为系高百花违约导致合同无法继续履行，理由为：一是未按合同约定支付首付款，二是贷款审批未通过，三是买卖房屋的合同目的，即其通过出售涉案房屋来购置市区房屋的目的不能实现。关于李银大是否同意将涉案房屋出售给高百花。高百花陈述：2016年8月29日，董萍娟、李银大一起去不动产登记中心办理继承除名手续，董萍娟告诉李银大将房屋卖给了其，李银大说好。董萍娟陈述：在不动产登记中心，其告诉李银大房子卖给了她（指高百花），但李银大不知道她叫什么名字，也没有说任何话。李银大陈述：其知道董萍娟要卖房，但是对于合同的当事人、价款等，其不知道，买卖合同没有成立。经询价，同户型的房产所在小区在2016年11月上旬至同月中旬的二手房成交价为304.758万元至355.551万元。以上事实，有《房地产买卖中介合同》、补充协议、房屋定金收条、收据、不动产登记证、告知函、证人证言及当事人陈述等证据证实。本院认为：合法的买卖关系受法律保护。关于高百花与董萍娟于2016年8月28日签订的《房地产买卖中介合同》是否成立及是否合法有效。高百花与董萍娟之间形成买卖涉案房屋的合意，且董萍娟占涉案房屋74%的份额，故董萍娟与高百花于2016年8月28日签订的《房地产买卖中介合同》依法成立，合法有效。高百花认为李银大虽未在合同上签字，但李银大同意出售涉案房屋，因未提供充分证据证明，且李银大亦不予认可，故李银大非涉案房屋买卖合同的当事人，该合同对李银大不具有约束力。高百花对李银大的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。根据规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。李银大关于涉案房屋买卖合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。本案中，高百花要求解除其与董萍娟签订的房地产买卖合同，董萍娟亦同意解除该合同，故高百花该项诉请，本院依法予以支持。关于双方争议的哪一方违约致涉案房地产买卖合同无法继续履行问题。法律规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。本案中，高百花与董萍娟的合同约定：“双方于2016年9月14日前办理贷款审批手续，买方以贷款方式支付部分房款198万元，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补齐”，虽然合同未就贷款审批通过时间作出明确约定，但从合同约定“买方于2016年9月30日前支付卖方部分房款107万元，同时双方办理过户手续”来看，高百花应在2016年9月30日前完成贷款审批手续，高百花于2016年9月30日前未能通过贷款审批，违反了双方买卖合同约定，并致双方产生纠纷。高百花虽有违约情形，但尚不构成根本违约，董萍娟在未对高百花进行催告的情况下即明确表示不出售房屋，共有人李银大亦明确表示不同意出售涉案房屋，系导致涉案合同无法继续履行的根本原因。董萍娟预期违约，应承担相应的违约责任。董萍娟辨称因高百花违约导致涉案房屋买卖合同目的（在市区购买房屋）不能实现，因涉案房屋买卖合同并未约定董萍娟出售涉案房屋的目的为购买市区房屋，董萍娟亦未提供证据证明，故该抗辩意见，本院不予采信。现高百花要求董萍娟返还定金30000元，符合法律规定，本院予以支持。高百花要求董萍娟承担赔偿责任1038000元，结合房地产市场情况、卖房人违约情形、卖房人已经取得的房款、高百花支付的中介费、本案诉讼的成本等因素，本着公平、诚实信用的原则，本院酌定损失为200000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告高百花与被告董萍娟于2016年8月28日签订的关于江宁区××嘉园××室的《房地产买卖中介合同》；二、被告董萍娟应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告高百花定金30000元，并赔偿原告高百花损失200000元，合计230000元；三、驳回原告高百花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14492元，保全费5000元，合计19492元，由原告高百花负担11308元，由被告董萍娟负担8184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。审 判 长  樊琴亚人民陪审员  章明书人民陪审员  李国俭二〇一七年七月二十七日书 记 员  吴 飞