新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新27民终405号上诉人（原审被告、反诉原告）：马文卫，男，1977年2月18日出生，东乡族，无固定职业，住精河县。委托诉讼代理人：刘兵，新疆爱博律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马国军，男，1966年12月20日出生，回族，个体工商户，住精河县。委托代理人：刘新刚，精河县大河沿子法律服务所法律工作者。上诉人马文卫因与被上诉人马国军房屋租赁合同纠纷一案，不服精河县人民法院（2017）新2722民初526号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马文卫及其委托诉讼代理人刘斌，被上诉人马国军及其委托诉讼代理人刘新刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马文卫的上诉请求：一、撤销一审判决，改判马国军赔偿损失7万元；二、一、二审诉讼费由马国军负担。事实与理由：双方签订合同有效，按照合同约定应追究违约方责任。诉争房屋不能满足马文卫的营业需要，与马国军擅自施工以及房屋本身存在质量瑕疵有关。在此情况下，马国军应当不收或者少收房屋或者彻底停业整改房屋以满足马文卫的要求，但马国军没有履行上述义务，其行为构成根本违约。合同约定，马国军违约则向马文卫退还全部已收取的租金，考虑到房屋不能满足使用，出现在最近两年，因此，马文卫要求马国军退还最近两年的房租作为违约金即7万元。马国军辩称：一审判决认定本案事实清楚，适用法律正确。马国军不存在违约行为。双方签订租赁合同后，马文卫交付房屋给马文卫，其验收后对该房屋质量没有任何异议。该合同签订于2010年1月1日，马文卫已经经营7年之久，在这7年马文卫从未向马国军提出过不能营业的要求，由此证明该商铺的房屋是可以营业的。房屋租赁合同第五条约定”乙方在租用期间承担及收取包括卫生费、水费、电费、暖气费、维修等费用，”马文卫应当履行租赁房屋的维修义务。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。马国军向一审法院起诉请求：：1、要求解除原、马文卫于2010年1月1日签订的租赁合同，要求马文卫返还位于大河沿子车站南马国军商住楼二楼6间房、12间浴室、煤房一间、锅炉房一间、一套住房（5间）；2、要求马文卫支付马国军自2017年1月1日起至2017年3月30日期间的房屋租金11667元；3、要求马文卫赔偿违约金5000元；4、本案的诉讼费由马文卫承担。庭审中马国军马国军变更诉讼请求，要求马文卫支付2017年1月1日至3月30日房屋租金8750元（35000元÷12个月×3个月），要求马文卫赔偿违约金2000元，其他诉讼请求不变。庭后马国军马国军向本院提出书面申请，自愿放弃要求马文卫支付2017年1月1日至3月30日的房屋租金8750元（35000元÷12个月×3个月）、违约金2000元的诉讼请求。马文卫向一审法院反诉请求：1、解除双方之间的租赁合同；2、判令反诉马文卫赔偿反诉马国军损失227500元（35000元×6年+35000元×50%）；3、本案的相关费用由反诉马文卫承担。一审法院认定事实：2010年1月1日，原、马文卫签订租赁合同一份，合同约定由马文卫租赁马国军所有的位于精河县大河沿子镇车站南边的商住楼的旅馆6间、浴室12间，煤房、锅炉房各一间，另有一套住房5间供马文卫无偿使用，使用总面积为450平方米，上下层水、电、暖齐全，房屋出租期限为10年（自2010年1月1日起至2020年1月1日止），每年租金为35000元，租金一年一交，并于每年的1月1日交清。马国军提供六台电视和12个电视柜及20个空床，其他的设备由马文卫承担。马文卫在租用期间承担及收取包括卫生费、水费、电费、暖气费、维修等费用。原、马文卫双方如有违约，须向对方赔偿50%的经济损失，如马国军违约，马国军必须退还全部租金及赔偿年租金的50%的经济损失。合同还对其他相关事项作出了约定。合同签订后，马国军向马文卫交付了上述租赁房屋，马文卫经营旅社和浴室，并已给付马国军2010年至2016年的租金。马文卫承租期间，旅馆屋顶的油毛毡脱落后且至今一直未维修，马国军在马文卫承租的旅社入口通道处为改造暖气、自来水管道开挖管道后土方回填后没有打水泥地坪，马文卫陈述其花费了500元打水泥地坪。2016年8月8日，马文卫马文卫经营的精河县大河沿子镇伊不拉旅社已注销。2016年12月份，该旅馆二楼的卫生间二楼暖气管爆裂。2017年2月20日，马文卫向精河县公证处申请保全（对2015年8月旅社、浴室被马国军修管道时，旅社和澡堂过道的管道被挖没有恢复的现状；及旅社卫生间被其维修后暖气片腐化漏水，致旅社每间内屋地板砖拱起破裂和屋内整体的现状；旅社屋顶牛毛毡被吹起的现状和马文卫承租马国军旅社、浴室被污染后的外部部分现状）证据，2017年2月28日，精河县公证处作出（2017）新精证字0067号公证书。一审法院认为：双方于2010年1月1日签订的租赁合同为有效合同。双方均主张且同意解除该合同,予以确认；合同解除后，承租人应当返还租赁物，马国军主张被告返还位于大河沿子车站南马国军商住楼二楼房间6间、浴室12间、煤房1间、锅炉房1间、住房5间，被告也同意返还上述租赁物，予以确认。向法庭提交书面申请，自愿放弃要求被告支付自2017年1月1日起至3月30日期间的房屋租金8750元（35000元÷12个月×3个月）、违约金2000元的诉讼请求，系其自自行处分民事权利的行为，予以确认。反诉原告主张油烟污染影响了其经营，但马文伟在签订租赁合同时就已知一楼有两三家餐馆并直接向外排烟，亦认可是2016年春天一楼餐馆的经营者因排烟不畅而自行拆卸下来一截排烟管，其主张马国军存在违约的请求不能成立，不予支持。马文卫主张马国军改造房屋暖气、自来水管道而在旅馆入口通道处施工后没有及时打水泥地面，影响了旅客入住率。因双方在租赁合同中未就此进行约定，其不能证明马国军构成违约。双方当事人所签订租赁合同第五条约定：”乙方在租用期间承担及收取包括卫生费、水费、电费、暖气费、维修等费用。”，故反诉原告应当履行租赁房屋的维修义务，退一步讲，即使双方对经营期间房屋维修义务存有争议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：”承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”，在房屋出现问题后，马文卫应当及时通知马国军进行维修，马文卫未举证证明其已通知马国军要求维修，马文卫经营的精河县大河沿子镇伊不拉旅社已于2016年8月注销，丧失合法经营资质。马文卫要求马国军赔偿损失227500元的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）马国军与被告（反诉原告）马文卫于2010年1月1日签订的租赁合同；二、被告马文卫于判决生效后五日内向原告马国军返还位于大河沿子车站南马国军商住楼二楼房间6间、浴室12间、煤房1间、锅炉房1间、住房5间；三、驳回反诉原告马文卫要求反诉被告马国军赔偿损失227500元的反诉请求。案件受理费400元,由原告马国军负担300元，由被告马文卫负担100元；反诉案件受理费2356元，由反诉原告马文卫负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人马文卫与被上诉人马国军签订的《房屋租赁合同》是真实意思表示，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。现双方对解除合同无异议，一审法院判令解除双方签订房屋租赁合同并无不当。马文卫主张马国军作为出租方，交付的房屋存在质量瑕疵导致其无法正常经营，要求按照合同约定退还2年的租金。关于马国军是否存在违约行为的问题，双方在合同中约定，房屋维修费用由马文卫承担，马文卫在一审提交的公证书仅能证明2017年2月期间出租房屋出现质量问题，但不能证明出租房屋在2015年、2016年房屋存在严重质量问题的事实，其未提供证据证明因房屋质量问题导致其无法正常经营，而要求被上诉人马国军承担违约责任并赔偿损失7万元证据不足，本院不予支持。综上，马文卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人马文卫负担。本判决为终审判决。审判长  陈万凤审判员  陈建荣审判员  张 晖二〇一七年七月二十九日书记员  沙仁娜