新疆维吾尔自治区乌恰县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）恰民初字第582号 原告：新疆维吾尔自治区喀什地区烟草公司，住所地喀什市。 法定代表人：郑学义，该公司党组书记。 委托代理人：何平，新疆叶尔羌律师事务所律师。 委托代理人：张丽霞，该公司员工。 被告：阿图什市瑞鑫房地产开发有限责任公司，住所地阿图什市。 法定代表人：雍生平，该公司总经理。 委托代理人：申永琪，该公司售房主管。 被告：乌恰县水岸丽都商务有限公司，住所地乌恰县。 法定代表人：申永琪，该公司总经理。 委托代理人：夏升宝，该公司副经理。 原告新疆维吾尔自治区喀什地区烟草公司（以下简称喀什烟草公司）诉被告阿图什市瑞鑫房地产开发有限责任公司（以下简称瑞鑫房地产公司）、乌恰县水岸丽都商务有限公司（以下简称水岸丽都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法适用普通程序于2016年3月10日公开开庭进行了审理，原告喀什烟草公司、被告瑞鑫房地产公司、水岸丽都公司委托代理人均到庭参加了诉讼。审理过程中发现本案必须以（2015）恰民初字第258号民事诉讼案件的审理结果为依据，但该案尚未审结，故本案于2016年4月8日依法中止审理。现中止事由已消除，本案恢复审理，并已审理终结。 原告喀什烟草公司诉称：2012年11月5日，原告与被告阿图什市瑞鑫房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的乌恰县黑孜苇路东侧乌恰县水岸丽都综合商务中心一层东侧第一间房屋（面积229.6平方米，总房款1262800元）。原告按合同约定支付了75%的房款（合计人民币947100元）入住使用。该合同对办理产权登记的期限及违约责任做了明确约定：出卖人自签订合同之日起6个月内办理完毕房地产权属证交买受人，如因出卖人等原因导致买受人6个月内无法取得房地产权属证的，买受人有权不支付合同金额25%的房款，出卖人按日支付买受人万分之五的违约金。2012年8月3日，被告阿图什市瑞鑫房地产开发有限责任公司向被告乌恰县水岸丽都商务有限责任公司出具授权委托书，委托被告乌恰县水岸丽都商务有限公司全权处理乌恰县水岸丽都综合商务中心所有的房屋销售业务。随后，被告乌恰县水岸丽都商务有限公司也向原告出具承诺书，承诺协助原告办理土地使用证及房产证。但时至今日，虽经原告多次催促，由于两被告的原因，原告一直没有取得产权证，无奈之下诉至法院，请求依法判令：1、两被告继续履行原、被告双方2012年11月5日签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于乌恰县黑孜苇路东侧乌恰县水岸丽都综合商务中心一层东侧第一间（现乌恰县烟草专卖局办公场所，面积229.6平方米，房屋价值1262800元）的房屋产权手续（具体事项为已购买229.6平方米门面房的房屋产权证及土地使用证）；2、两被告支付原告因延迟办理房产手续的违约金25万元。 被告瑞鑫房地产公司、水岸丽都公司辩称：对原告诉讼请求第一项没有异议，第二项不符合法律规定，因为1、原告起诉状中所说"如因出卖人等原因导致买受人6个月内无法取得房地产权属证的，买受人有权不支付合同金额25%的房款，出卖人按日支付买受人万分之五的违约金。"属于双重罚，不符合法律规定。2、我们与原告签订合同后，被告一直在履行该协议，我们也经常和原告磋商办理房产证，协商过程中，口头达成了协议，因为我们的房产证在信用社抵押贷款，我们要偿还完500万，信用社退还我们大的房产证后给原告办理，原告也同意了，并且房屋现在原告一直在使用房屋，我们也没有催收剩余25%的房款。如果原告这样，我们也可以将房屋收回，将房款退还。因此诉讼请求第二项不符合事实。 原告喀什烟草公司为证明其主张，向本院提供如下证据： 证据一，商品房买卖合同一份，收据一份，提交复印件，出示原件，拟证明：1、原告以合同约定的1262800元的价格购买了涉案房产。2、合同约定被告6个月内办理产权手续，如若违约每天支付万分之五的违约金，剩余25%的房款不予支付。这样算下来违约金很高，所以我们要求被告按照总房款的25%支付违约金。3、我们已经按合同约定向被告支付了75%的房款。 经质证，被告瑞鑫房地产公司、水岸丽都公司对该组证据的真实性认可，对交款方面没有异议。对违约责任不认可，认为没有相应法律依据。 证据二，2012年2月16日两被告间签订的房地产开发合同一份（出示原件，提交复印件），工程竣工验收证明一份（复印件），拟证明第一被告阿图什市瑞鑫房地产开发有限责任公司只是形式上的开发单位，实际开发单位是第二被告乌恰县水岸丽都商务有限公司，也就是说水岸丽都挂靠瑞鑫公司名义开发的，因为乌恰县水岸丽都商务有限公司没有开发资质。 经质证，被告瑞鑫房地产公司、水岸丽都公司认为该组证据与本案无关，不予质证。 经审核，对该组证据的真实性以及关联性本院予以确认。 证据三，2015年9月22日乌恰县水岸丽都商务有限公司给新疆维吾尔自治区喀什地区烟草公司出具的委托代理情况说明及承诺书各一份，乌恰县房管所出具的2012年4月10日商品房预售许可证复印件一份，其余出示原件，提交复印件，证明乌恰县水岸丽都商务有限公司被告主体的适格性，乌恰县水岸丽都商务有限公司挂靠阿图什市瑞鑫房地产开发有限责任公司，实际进行房地产开发的。乌恰县水岸丽都商务有限公司是实际的开发商。两被告应当承担连带责任。 经质证，被告瑞鑫房地产公司、水岸丽都公司对承诺书的真是性没有异议，并称除了承诺的第二项正在办理外，其余项均已办理完毕。对于2015年9月22日水岸丽都公司给喀什烟草公司出具的委托代理情况说明及承诺，两被告在庭审前没有见过，且原告至今没有支付230000元税款，是原告先违约的。 经审核，对证据一和证据三的真实性、合法性、关联性本院均予以确认。 根据以上采信的证据，以及当事人的当庭陈述，本院对本案的事实查明如下：2012年11月5日，原告喀什烟草公司与被告瑞鑫房地产公司、水岸丽都公司签订《商品房买卖合同》，以每平方米5500元的价格购买两被告位于乌恰县黑孜苇路东侧县养路段西侧的水岸丽都商务中心一层门面房一套，面积229.6平方米，总价款1262800元。合同约定的支付方式为，原告收到两被告提供的行政建设部门出具的竣工验收合格报告，并交付房屋验收后凭正式发票支付合同总价款的75%，待办理完毕房产证、土地使用证后支付剩余25%房款。2012年11月6日，原告向被告瑞鑫房地产公司支付947100元购房款。同时，合同还约定了逾期办理房地产权属证的违约责任。 房屋买卖合同中载明，被告瑞鑫房地产公司的委托代理人为申永琪，委托代理机构为水岸丽都公司。2012年2月16日两被告签订的《房地产开发合同》中明确，瑞鑫房地产公司只做形式开发，仅为申永琪提供地产开发资质及办理一切手续的相关证明材料，申永琪具有独立自主的开发权。水岸丽都商务中心建设工程实际由水岸丽都公司借用瑞鑫房地产公司的资质进行开发，直接受益人为被告水岸丽都公司。 另查，2012年5月30日，水岸丽都商务中心建设工程竣工，同年9月10日经验收工程质量合格，之后交付原告使用。 2013年7月，水岸丽都公司以其所有的位于乌恰县黑孜苇路东侧县养路段西侧的2836.3平方米商服用地使用权在乌恰县农村信用合作联社、阿合奇县农村信用合作联社办理抵押贷款5000000元，约定3年还清，并依法对抵押权进行了登记。双方因借款合同纠纷于2015年5月7日向本院提起诉讼，至2016年3月14日二审终结，目前进入执行阶段。 本院认为，当事人享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同受法律保护。原告喀什烟草公司与被告瑞鑫房地产公司、水岸丽都公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。一、关于办理房屋权属证的问题。原告依约已支付75%的房款，两被告理应按照合同约定在6个月内为其办理房产权属证，但两被告并未履行合同的约定。2013年7月，被告水岸丽都公司在原告不知情的情况下，将本案涉案房产坐落的2836.3平方米土地的使用权用于抵押抵押贷款，设立3年的抵押期限，致使原告客观上无法取得所购房屋的所有权。2016年7月，被告水岸丽都公司与乌恰县农村信用合作联社、阿合奇县农村信用合作联社借款合同纠纷一案进入执行阶段。本案涉案房产坐落的商服用地仅有一个整体的土地使用权证，该土地使用权证因执行需要已被查封，目前正在挂网拍卖，涉案房产虽不在拍卖范围，但因无独立的使用权证仍无法办理相关房产手续。待借款合同纠纷案件执结完毕，该2836.3平方米商服用地使用权证解封后，涉案房产具备办理权属登记的条件时，两被告应积极协助原告依照合同约定的方式办理权属登记手续。二、关于违约金的问题。本案中涉案商品房延迟办理房产权属证虽未实际影响原告接收商品房后对房屋的占有、使用、收益，即原告实际上没有损失，但两被告在原告不知情的情况下将土地使用权用于抵押贷款，导致原告无法获得所购房屋完整的所有权，侵犯了原告的知情权和财产所有权，为维护当事人的合法权益和正常的市场经济秩序，弘扬诚信原则，两被告理应承担违约责任，向原告支付违约金。原告主张250000元的违约金不违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、待（2015）恰民初字第258号民事案件执结完毕，原告新疆维吾尔自治区喀什地区烟草公司所购229.6平方米商品房具备办理房屋权属登记条件时，被告阿图什市瑞鑫房地产开发有限责任公司、乌恰县水岸丽都商务有限公司应按照合同约定的方式协助原告新疆维吾尔自治区喀什地区烟草公司办理房屋权属登记手续； 二、被告阿图什市瑞鑫房地产开发有限责任公司、乌恰县水岸丽都商务有限公司支付原告新疆维吾尔自治区喀什地区烟草公司延迟办理房屋权属登记手续的违约金25万元，于本判决生效之日起30日内履行。 如被告未按判决指定的期间履行给付义务依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18415元，公告费265元，共计18680元由被告阿图什市瑞鑫房地产开发有限责任公司、乌恰县水岸丽都商务有限公司承担。 如不服本判决可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于克州中级人民法院。 审 判 长  叶 雯 审 判 员  冯 莉 人民陪审员  王菊英 二〇一七年七月四日 书 记 员  赵 峥