上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初8021号原告：徐建庚，男，1967年11月18日生，汉族，户籍地浙江省嘉兴市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：侯毅，上海市申房律师事务所律师。被告：上海宏擎投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：潘鑫，总经理。委托诉讼代理人：韦祖林，上海创远律师事务所律师。原告徐建庚与被告上海宏擎投资管理有限公司(以下至判决主文前简称宏擎公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员胡雪梅和人民陪审员梅天红、姚静组成合议庭，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告徐建庚及委托诉讼代理人侯毅到庭参加诉讼。被告宏擎公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。后由审判员胡雪梅和人民陪审员梅天红、顾玲玲组成合议庭，于2017年5月24日再次公开开庭进行了审理。原告徐建庚及委托诉讼代理人侯毅、被告宏擎公司的委托诉讼代理人韦祖林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建庚向本院提出诉讼请求：1、判令被告将上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交付给原告；2、要求被告支付延期交房违约金24万元(人民币，下同)。事实和理由：2016年3月3日，原告、被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价120万元，房屋应于2016年6月30日交付原告，同日签订了协议书，约定合同做低价格120万元，其余60万元另行支付。合同签订后，原告按约支付了175万元，系争房屋也过户至原告名下，但被告迟迟未将该房屋交付给原告。原告认为根据合同约定，被告有交房的义务，现房屋仍未交付违反合同约定，故诉至法院，要求判如所请。被告宏擎公司辩称，不同意原告诉求。原、被告之间就系争房屋买卖，由于税务系统升级，到2016年9月才能进行审税报税，故系争房屋于2016年9月21日进行房屋的报税之后才完成了交易，被告已于2016年11月12日已将房屋交付给原告。现系争房屋房价加装修补偿款是180万元，其方已收到175万元是事实，除原告的最后一笔房屋尾款5万元以外，被告没有迟延交房，不应承担违约责任。经审理查明，2016年3月，原告经案外人上海云房数据服务有限公司居间，与被告签订《居间协议》、《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的系争房屋出售给原告，总价为180万元。原告在签订居间协议时支付了定金10万元，该定金通过转账支付给了被告。2016年3月3日，原告作为乙方买受人和被告作为甲方卖售人签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方依法取得房地产权证号为浦XXXXXXXXXX的系争房屋，建筑面积为106.13平方米，转让价格共计120万元整。其中第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2016年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理，(三)1、乙方有权延迟履行相应的合同义务；2、则每逾期一日，甲方应按乙方已支付的房款价的万分之五/日支付违约金给乙方，违约金自本合同规定的甲方应履行义务最后期限之日第二日至实际交房之日止。如该等逾期超过20日，乙方可以直接向不动产所在地法院提起诉讼，强制甲方交付，并且乙方有权要求甲方按总房价的20%支付违约金。该合同补充条款(一)B约定甲乙双方去浦东新区房产交易中心过户后，甲方向乙方办理该房屋验收交接手续，甲方将钥匙交给乙方。双方签订《房屋交楼书》，办理前述事项由上海云房陪同，款清交房。二其他费用A、交房前的水、电、燃气(如有)、电话(如有)、有线电视(如有)、物业管理费及其他因使用该房屋所产生的费用均由甲方承担。B、甲方在房屋验收交接后两个工作日内，应与乙方共同办理水、电、燃气(如有)、电话(如有)、有线电视(如有)等过户手续。前述设备的过户更名费由乙方承担。C、该房屋内的物业维修基金、水、电、有线电视(如有)、电话(如有)、燃气(如有)等设备及其初装费(如有)，都已包含在总房款内，随该房屋一并完好转让给乙方。同时，甲方应在办理交房当日将上述费用的原始发票(如有)或收款凭证(如有)交付乙方。D、该房屋内的装修、家具及其他附属配套设施、设备都已包含在总房款内，甲方不得拆除并应随该房屋完好交付乙方。附件三付款协议约定一、本合同成交总价为人民币壹佰贰拾万元整。二、第一笔购房款：乙方应于2016年3月3日前(包含当日)支付人民币肆拾万元整，其中包含已付的定金人民币壹拾万元整。该笔款项由乙方直接向甲方支付。三、第二笔购房款：乙方应于过户当日支付人民币柒拾伍万元整。该笔款项由乙方直接向甲方支付。四、购房笔款：乙方应于交房当日支付人民币伍万元整。该款项由乙方直接向甲方支付。附件四约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费按以下第(一)款办理：(一)由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。2016年3月3日，原、被告还另行签订《协议书》一份，双方确认系争房屋的房地产买卖合同的送件总价为人民币120万元，实际成交价格为165万元，另原告另行补偿被告税款及中介费为15万元。同日，被告向原告出具收到系争房屋税费及中介费补偿款15万元和装修补偿款45万元的补偿款收据两份，并出具收到原告系争房屋房款30万元的房款收据一份。另查明，2016年9月21日，上海市浦东新区不动产登记部门受理了系争房屋产权变更登记，并于2016年10月17日将系争房屋的权利人登记为原告，建筑面积为106.13平方米，所有权来源为买卖，不动产权证号为沪(2016)浦字不动产权第005233号。2016年9月21日，被告向原告出具收到系争房屋房款75万元的收条一份。还查明，2016年11月12日，原、被告签订《交房确认书》一份，载明“根据甲乙双方2016年12月11日就千汇路XXX弄XXX号XXX室的房屋，现在房款已全部交清，符合交房条件，双方对交接事宜达成以下协议：1、甲方将该房屋从即日起交付给乙方，乙方同意接受，权利义务从即日起甲方转移给乙方。2、双方确认电费、天然气费用，自本交接日前未结清的费用由甲方承担，本交接日后由乙方承担。3、水费方面，由于自来水公司进行水表改造，目前水表号没有出来，无法缴纳水费。双方房屋交接之日起，查抄水表，交接前的水费由甲方负责交纳，交接后新增加的水费由乙方负责。4、本房屋交接书自甲、乙双方签字之日起生效。5、本房屋交接书一式二份，由甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力”。原告在该确认书上签名并署日期，被告的委托代理人刘杨飞在该确认书上签名并署日期。审理中，原告对上述《交房确认书》的真实性无异议，但认为签署该确认书是2016年11月12日当时双方约好去现场交房，但现场系争房屋内居住人不同意搬离，被告也无法将该居住人赶走，在这种情况下被告当时无法完成交房，故被告与原告商量，让原告再给被告一个月的时间，被告负责把房屋内的人赶走，房屋交付给原告。基于当时客观上无法立刻交房，原告也就同意了被告的要求，其理解为过一个月交房，所以当时在确认书上写明了2016年12月11日交房，但是一个月后被告仍然无法交房，故该《交房确认书》并不能证据被告已经完成交房的义务，被告实际也没有交付该房屋。其方表示经向水、电、煤、物业等部门查询，显示系争房屋至2017年5月水费和电费正常缴纳未有欠费，天然气卡的户名是案外人宋1，物业费的户名也是宋1，但从小区2007-2008年建好从未缴纳过物业管理费。审理中，被告对上述《交房确认书》解释为，宋1之前是在其方同意的情况下入住系争房屋的，具体入住时间不清楚，估计住了一年左右，其方与宋1之间没有签订过书面的房屋租赁合同，也没有劳动关系。当时交房时钥匙在案外人宋1处，宋1说房子里有很多东西要拿走，故原告同意给宋1再住一个月后直接向宋1收房，被告并不反对，所以相关钥匙之类，讲好是宋1搬了以后给原告，至于水、电、煤有没有抄表代理人不清楚，故其方坚持认为其方已经履行交房义务。审理中，原告确认合同过户时间因为当时税务部门税制改革的问题，房产交易中心不给过户，故原本合同约定的2016年5月底过户，后实际过户是在2016年9月21日，其方也是明知的。其已付房款共计175万元，但因被告没有实际交付系争房屋，故尚有房屋尾款5万元未支付给被告，现愿意在交房当天支付该5万元。以上事实，由当事人陈述、《居间协议》、《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)、《协议书》、沪(2016)浦字不动产权第005233号不动产权证书、《房地产买卖居间协议》、上海市不动产登记信息、房款收据、收条、补偿款收据、装修补偿款收据、交房确认书等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的买卖合同中约定了交房的时间，但因在该合同履行过程中，因税务部门税制改革的问题，导致过户及交房时间均未按合同约定的时间节点履行，后原、被告双方虽曾在2016年11月12日签订了《交房确认书》，但根据原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》第四条关于腾房验收的约定及该合同补充条款(一)关于水电燃气过户等约定，现被告实际尚未将系争房屋的钥匙交给原告，亦未与原告共同办理水、电、燃气(如有)、电话(如有)、有线电视(如有)等过户手续，也未进行物业管理费的结算交接，故被告理应向原告履行交房义务。另外，考虑到本案中原约定的过户及交房时间的延期并非原、被告双方的原因导致,而2016年11月12日原、被告签订的《交房确认书》所约定的“根据双方2016年12月11日就千汇路XXX弄XXX号XXX室的房屋，现在房款已全部交清，符合交房条件”等内容显然与原告实际尚有尾款5万元未付清、被告实际未交房等事实不符，应视为双方对交房时间及尾款支付的约定已发生变更，且重新确定的交房日期为2016年12月11日，而被告至今未向原告交房，已构成违约，对于原告主张支付延期交房违约金，考虑本案实际、原告按120万元的基数计算违约金及双方对违约金的约定，本院酌情确定被告延期交房违约金应按120万元的万分之五/日自2016年12月11日起至实际履行之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海宏擎投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告徐建庚交付上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室房屋；原告徐建庚于被告上海宏擎投资管理有限公司将上述房屋交付后当日支付尾款5万元；二、被告上海宏擎投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告徐建庚延期交房违约金，以房价款120万元为基数，按日万分之五的标准，自2016年12月11日起计算至被告实际交房之日止；三、驳回原告徐建庚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,760元(原告徐建庚已预交)，由被告上海宏擎投资管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡雪梅人民陪审员  梅天红人民陪审员  顾玲玲二〇一七年七月十八日书 记 员  李祎炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。