江西省万年县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1129民初533号原告：江西昱馨物业管理有限公司，住所地万年县建德大街西商会大厦，统一社会信用代码91361129573617841B。法定代表人：饶品雷，系该公司经理。委托诉讼代理人：汪志雄，江西万年红律师事务所律师，执业证号13611200710776279，特别授权。被告：游金泉，男，1956年3月17日出生，汉族，江西省万年县人，住江西省万年县。原告江西昱馨物业管理有限公司与被告游金泉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西昱馨物业管理有限公司委托诉讼代理人汪志雄、被告游金泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西昱馨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费1611元及滞纳金235元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系万年县万和家园小区聘请的物业管理公司，原告与万年县住房保障所签订了《物业管理委托合同》，合同约定由原告为万和家园小区提供物业管理服务，2011-2013年业主物业费原告按70%收取，即住宅和柴火间物业费按每月每平方0.21元收取。2014年-2016年业主物业费原告按70%收取，即住宅每月每平方0.28元、柴火间每月每平方0.25元。被告为万年县“万和家园”经济适用房12栋2单元201室业主，物业住宅面积为79.8平方米，柴火间为12.2平方米，按约定向原告缴纳从2011年至2016年物业管理费1611元，但被告一直拒缴，产生滞纳金235元。原告认为，原告按合同约定为被告小区提供了优质高效的服务，被告应按照《物业管理委托合同》履行缴纳物业费的义务。被告拒缴物业费，违反了《物业管理条例》等相关规定，严重侵犯了物业管理公司的合法权益，也损害了小区业主的整体利益。原告多次催收，均未果。为维护原告企业的合法权益，依据《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请判如所请。被告游金泉辩称，1、江西昱馨物业管理有限公司在万和家园大门口只设立了一个保安室，这个保安室只是一个摆设，来往车辆没有通行证，行人来往自由，防盗门不管，墙面打洞、乱贴广告，乱停乱放，物业不作为侵害了居民的权益。2、对原告起诉的金额有异议，江西昱馨物业管理有限公司是2011年11月1日进驻万和家园，怎么能收2011年整年的物业管理费。3、万和家园系万年县经济适用房，廉租房安置区，为万年县安置样板。现居住了1000多人，为更好管理服务，2009年12月15日经广大业主提议成立万和家园业主委员会，并于同日召开了全体业主大会，公开选举产生万和家园业主委员会。公开选举产生后，万和家园业主委员会未与任何单位及个人签订有关“合同、协议”，未委托任何物业公司对万和家园进行物业管理。2011年物业公司进驻万和家园几年来，该公司并未完全履行物业公司应尽的义务，在管理服务上得不到全体业主及业主委员会的认可，特别是这几年来该公司对万和家园各种物业放任不管，导致万和家园小区脏、乱、差，业主们都怨声不断，业主委员会也多次要求改公司进行整改，但公司置之不理。该公司未能做好服务管理，是导致业主们拒交物业费的根本原因。对于当事人双方没有争议的原告营业执照、被告身份证复印件、万年县“万和家园”居民经济适用住房销售合同、快递单、万年县锦湖物业管理有限公司出具的证明等证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告游金泉对原告提供的万和家园物业管理委托合同有异议，其认为其所在小区有业主委员会，物业公司应与业主委员会签订合同，住房保障所只是开发方，物业公司就去找住房保障所收物业费，故对其没有约束力。本院认为，被告游金泉认为其所在小区成立了业主委员会，根据《物业管理条例》第十六条之规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，经本院到相关行政主管部门调查核实，未发现万年县“万和家园”小区业主委员会备案登记记录。万年县房地产管理局系万年县“万和家园”经济适用住房建设单位，万年县住房保障所作为建设单位的专门机构，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故被告游金泉的质证意见，本院不予采信。2、被告游金泉认为物业公司没有尽到管理职责，对小区内的脏乱差等各种情况置之不理，为此提供了照片一组。原告对该组照片三性均有异议，认为没有提供原始照片，只是一个纸质的复印件，照片没有显示任何有万和家园的字样，也无法证明原告方管理不善，达不到被告方的证明目的。本院认为，被告游金泉提供的证据，虽然能证明原告提供的物业服务不尽人意、仍需要加强改进，但不能构成合同上的根本违约，不能作为拒绝支付物业服务的理由。根据当事人的陈述及经庭审确认的证据，本院认定事实如下：万年县“万和家园”系由政府提供政策优惠、具有保障性质的政策性住房。2008年5月20日，甲方万年县房地产管理局作为经济适用住房建设单位，与乙方即买受人游金泉签订《万年县“万和家园”居民经济适用住房销售合同》，乙方购买的经济适用住房为第12幢2单元201号房，建筑面积共79.8平米，甲方应当在2008年9月30日前将具备经验收合格并符合本合同约定的经济适用住房交付乙方使用。合同第十八条约定，乙方承诺同意其购置的房屋在业主委员会未选定物业管理企业之前由依法选聘的物业管理企业锦湖物业管理有限公司提供前期物业管理服务，并按规定缴纳物业管理费。甲方万年县房地产管理局与乙方万年县锦湖物业管理有限公司签订《万年县“万和家园”前期服务合同》，约定乙方即万年县锦湖物业管理有限公司对“万和家园”小区实施物业管理，委托管理期限为从本合同签订之日起至小区业主委员会与聘请的物业管理企业签订的聘请合同生效之日止，物业管理服务费按每月每平方米0.21元收取，合同附则约定，本合同生效后，乙方应根据本合同委托事项的约定，在2011年1月1日前完成小区物业的接收交验工作并进入小区正常的管理服务。2012年3月14日，甲方万年县房地产管理局与乙方万年县昱馨物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定物业类型为商住楼，坐落于万年县万和家园，物业管理服务费用按产权登记的面积每月每平方米0.21元的标准向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人每月15日前交纳前六个月物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1元标准交滞纳金给乙方，委托管理期限为一年，自2012年3月14日起至2013年3月14日止。2013年3月14日，甲方万年县住房保障所与乙方万年县昱馨物业管理有限公司（后更名为江西昱馨物业管理有限公司）签订《物业管理委托合同》，约定物业类型为商住楼，坐落于万年县万和家园，物业管理服务费住宅房屋由乙方按产权登记的面积每月每平方米0.21元的标准向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人每月15日前交纳前六个月物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1元标准交滞纳金给乙方，委托管理期限为一年，自2013年3月14日起至2014年3月14日止。2014年，甲方万年县住房保障所与乙方江西昱馨物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定物业类型为商住楼，坐落于万年县万和家园，物业管理服务费物业公司按产权证登记面积向业主收取70%即0.28元/平方米，委托管理期限为一年，自2014年3月14日起至2015年3月14日止。2015年，甲方万年县住房保障所与乙方江西昱馨物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定物业类型为商住楼，坐落于万年县万和家园，物业管理服务费物业公司按产权证登记面积向业主收取70%即0.28元/平方米，委托管理期限为一年，自2015年3月14日起至2016年3月14日止。2016年3月15日，甲方万年县住房保障所与乙方江西昱馨物业管理有限公司签订《万和家园物业管理委托合同》，约定物业类型为保障房住宅小区，坐落于万和家园，委托管理期限为一年，自2016年3月15日至2017年3月14日止，物业管理服务费住宅（多层）、小高层的物业费每月每平方米0.4元，乙方实际按70%收取，即每月每平方米0.28元，甲方补贴乙方每月每平方米0.12元，储藏间（柴火间）的物业费每月每平方米0.35元，乙方实际按70%收取，即每月每平方0.25元，甲方补贴乙方每月每平方米0.10元。因被告游金泉未按期交纳物业费，2017年4月27日原告诉至本院，要求判令被告支付原告物业管理费1611元及滞纳金235元。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，作为建设单位的万年县房地产管理局及其二级机构万年县住房保障所，其与万年县锦湖物业管理有限公司、江西昱馨物业管理有限公司签订的涉案小区物业服务合同，该合同合法有效，对被告游金泉具有约束力。万年县锦湖物业管理有限公司将其服务期间产生的物业费交由原告接收催缴，系债权的让与，被告对此亦无异议，本院予以确认。原告依据合同约定已对涉案物业提供了相应的管理服务，有权按约及时取得相应的物业管理服务费。被告游金泉作为小区的业主之一，接受了原告的服务，应当按照合同约定，履行相应的缴款义务。被告游金泉在本案中辩称原告物业服务不到位，物业管理脏乱差等的抗辩，因提供的证据材料不能证明原告的物业服务构成合同上的根本违约，其拒绝支付物业服务费的理由不予支持。原告主张被告支付从2011年1月1日计算至2016年12月31日的物业费共计1611元，因原告提供的证据材料仅能证明被告游金泉购买的经济适用住房建筑面积共79.8平方米，故被告应支付2011年1月1日到2016年12月31日的物业费共计1393.71元{79.8㎡×（0.21元/月·㎡×38.5月+0.28元/月·㎡×33.5月）}。原告主张滞纳金235元，未超过合同约定，予以支持。物业服务费系物业公司赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，和谐的物业关系和良好的小区环境需要各方共同努力。物业公司应该为业主着想，积极改进工作中的不足，进一步提高物业管理和服务水平；作为接受服务管理服务的业主，也应当协助物业公司进行管理，及时缴纳物业费用，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第二十一条之规定，判决如下：被告游金泉于本判决生效之日起五日内向原告江西昱馨物业管理有限公司支付2011年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费1393.71元，并支付滞纳金235元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告游金泉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审 判 员 彭长明二〇一七年七月十七日代书记员 陈 宏