福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初5677号 原告：林燕女，1987年5月30日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林财文、叶玉，福建坤海律师事务所律师。 被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地:福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。 法定代表人：郑钟，总经理。 委托诉讼代理人：薛一通、邱星，公司员工。 原告林燕与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告林燕委托诉讼代理人林财文、叶玉，被告福州泰禾房地产开发有限公司委托诉讼代理人薛一通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2014年10月1日起按每日142.28元的标准支付逾期交房违约金至被告将经验收合格的房屋实际交付原告之日，暂计至2016年9月12日止为101445.64元）；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾•.红峪）第Ａ×＃楼×单元，房款总价为711438元。合同第八条约定，被告应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过60日……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之贰的违约金。合同签订之后，原告依约支付全部购房款。2014年12月20日，被告向原告发出商品房交付通知书，但讼争商品房并未办理竣工验收和消防验收，原告因此拒绝收房。原告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。在合同履行过程中，被告迟迟未办理讼争房屋的竣工验收和消防验收，超过60日未能向原告交付符合合同约定的房屋，已构成违约，被告应当按照双方合同第九条的约定，按日向原告支付自2014年10月1日起按已付款万分之二标准计算的违约金。 被告辩称，原告起诉日期为2016年11月22日，其2014年10月1日至2014年11月22日的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，不应得到支持。被告已于2016年9月12日向原告寄发《商品房交付通知书》，原告未来交付，应视为被告已于2016年9月12日履行了交房义务。且原告的第一点诉讼请求已经确认房屋的实际交付日为2016年9月12日，故被告应赔付的逾期交房违约金应截至2016年9月12日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾.红峪）第Ａ×＃楼×单元，该商品房的总价款为711438元；《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……；4、……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款711438元。 另查，讼争房屋于2016年8月26日经竣工验收合格，于2016年8月31日经消防验收合格。原告于2016年9月19日收到被告接收房屋通知，并于当日接收房屋。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”的约定。其中，第一款约定四项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）；第2、3、4项交付条件如绿地建设、公共服务设施建设等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，合同约定讼争房屋应在2014年9月30日前交付买受人使用，由于讼争房产在当时并未经消防备案登记，且原告并未实际接收房屋，故不能视为泰禾房地产公司已经履行了交房义务。直至原告于2016年9月19日接收房屋后，才能视为泰禾房地产公司履行了交房义务。故从2014年10月1日起至2016年9月19日期间，泰禾房地产公司均构成逾期交房。被告辩称原告诉请的2014年10月1日至2014年11月22日的逾期交房违约金已超过诉讼时效，鉴于合同约定讼争房屋应在2014年9月30日前交付原告使用，原告于2016年11月22日才提起诉讼，其诉请的2014年10月1日至2014年11月22日的逾期交房违约金已超过法定二年的诉讼时效，本院不予支持。综上，被告应按已付购房款的日万分之二标准向原告支付从2014年11月23日起至2016年9月19日止的逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林燕支付逾期交房违约金(以已付购房款711438元为基数，按每日万分之二的标准，从2014年11月23日起计至2016年9月19日止)； 二、驳回原告林燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2328元，由原告林燕负担173元、被告福州泰禾房地产开发有限公司负担2155元。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈家挺 审判员  陈曜辉 二〇一七年七月二十日 书记员  陈 颖 附注一：本民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附注二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。