黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0691民再11号原审原告何平，男，1979年5月8日出生，汉族，大庆市远航物业管理有限公司员工，住大庆市萨尔图区。委托代理人徐秀伟，女，1971年5月30日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。原审被告绿地集团大庆置业有限公司，住所地大庆市开发区新科路12号科技创业园A座204室。法定代表人樊华，该公司总经理。委托代理人刘冬梅，吉林雅成律师事务所律师。原审被告绿地地产集团有限公司，住所地上海市黄浦区打浦路688号。法定代表人张玉良，该公司董事长。委托代理人刘冬梅，吉林雅成律师事务所律师。原审原告何平与原审被告绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地大庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院作出（2015）庆高新民初字第363号民事判决，绿地大庆公司提起上诉，大庆市中级人民法院作出（2016）黑06民终153号民事裁定，将此案发回本院重审。在重审过程中，原审原告追加绿地地产集团有限公司（以下简称绿地集团公司）为本案共同被告，请求判令其承担连带清偿责任，并将原诉讼请求中的“支付购房款的三倍赔偿金”变更为“支付购房款的一倍赔偿金”。本院作出（2016）黑0691民初942号民事判决，已经发生法律效力。后绿地大庆公司申请再审，经本院审判委员会讨论决定，作出（2017）黑0691民申8号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告何平的委托代理人徐秀伟，原审被告绿地大庆公司、绿地集团公司的委托代理人刘冬梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告何平诉称，2014年4月11日，原审原告向绿地大庆公司交纳10000元房屋认购金。2014年4月13日，原审原告购买金融官邸二期1号楼2单元1703室房屋一套，交纳首付款款203170元。2015年4月份，因金融官邸一期业主上访至大庆市政府和高新区管委会时，原审原告才得知绿地大庆公司所开发的金融官邸二期楼盘没有取得商品房预售许可证。绿地大庆公司违反国家有关规定，在预售手续不健全的情况下，故意将非法占地违章建筑违法销售给原审原告，是主观恶意的欺诈行为。故原审原告诉至法院，请求：1、判令绿地大庆公司返还原审原告已付购房款203170元、支付利息损失12257元；2、判令绿地大庆公司赔偿原审原告已付购房款三倍的赔偿金812680元；3、判令绿地大庆公司支付原审原告自起诉之日起至判决确定的给付之日的利息；4、判令绿地大庆公司承担本案诉讼费用。2016年5月27日，原审原告将请求原审被告赔偿购房款三倍的赔偿金变更为请求原审被告购房款一倍的赔偿金，并申请追加绿地地产集团公司为本案被告，请求其承担连带清偿责任。原审查明，2014年4月11日，何平与绿地大庆公司签订《绿地集团商品房认购协议书》一份，约定何平向绿地大庆公司购买金融中心二期住宅一套1号楼2单元1703室。协议书中约定房屋建筑面积107平方米，单价为6323.69元/平方米，房屋总价款为676635元。同时约定乙方（何平）承诺在签署认购书后三日内交齐其购买房屋首付款或全款。如未按规定日期交款，甲方（绿地大庆公司）有权将乙方已交付认购金全部扣除，房屋另行出售。当日，何平向绿地大庆公司交付首付款10000元，2014年4月13日，何平交纳购房款193170元，绿地大庆公司为何平出具了首付款203170元的收据。双方签订商品房认购协议书时，绿地大庆公司尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，无法与原告签订房屋买卖合同。原审认为，何平与绿地大庆公司签订的认购协议书，双方意思表示真实，内容合法，且不违反法律及行政法规的强制性规定，原审对认购协议书的效力予以确认。因协议书中仅写明了房屋坐落、面积、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条款，故其性质应为商品房买卖合同的预约合同。因绿地大庆公司在签订商品房认购协议书时未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，无法与何平签订正式的商品房买卖合同，何平购买房屋的目的无法实现，故何平与绿地大庆公司签订的商品房认购协议书应予以解除。因绿地大庆公司违背诚实信用原则，已构成违约。虽然协议书中未明确约定违约金，但结合房地产市场现状，何平于2014年即向绿地大庆公司交付了购房款，绿地大庆公司使用原告购房款至今，仍不符合签订商品房预售合同条件，与其宣传资料不相符。何平购买房屋的使用价值或同等地段房屋升值的预期利益受到了损害，其实际损失不应等同为同期贷款的利息损失。因自绿地大庆公司收取何平交付购房款起至今仍未取得相关预售许可手续，其过错程度较大，根据公平原则和诚实信用原则，原审认为绿地大庆公司应退还何平房款，并给付何平已付认购款50%的赔偿较为合理。关于何平要求按照中国人民银行同期贷款利率支付其自交纳购房款次日起至判决确定给付之日止利息的诉讼请求，因在确定被告赔偿损失过错中已考虑原告的利息损失，故不应再另行赔偿。关于绿地集团公司责任承担问题，因被告绿地集团公司提供该公司审计报告体现：“绿地公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了绿地公司2012年1月1日至2014年12月31日的财务状况以及2012、2013、2014年度的经营成果和现金流量。”何平现有证据不足以证明绿地集团公司与绿地大庆公司之间财产混同，故原审对何平请求绿地集团公司对绿地大庆公司承担连带责任的主张不予支持。原审最终判令解除何平与绿地大庆公司签订的认购协议书；绿地大庆公司于判决生效之日起十日内返还何平购房款203170元，并给付损失101585元。本院再审过程中，原审原告何平称，请求撤销原判决，依法改判；要求原审被告返还购房本金并给付一倍的赔偿；自房款交纳之日到判决生效之日，按照银行同期贷款利率计算利息；诉讼费、保全费由原审被告承担。经本院当庭释明后原审原告表示，请求人民法院依据法律规定对涉案协议进行判定。原审被告绿地大庆公司、绿地集团公司辩称，1、认购合同不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，不属于商品房买卖合同，应视为预约合同，合法有效；2、双方对交房时间及何时签订本约没有约定，原审被告无承担违约责任的基础，不应当承担赔偿责任；3、预约合同不存在单独的履行利益，原审被告不应赔偿原审原告可得利益损失；4、原审原告未能举证证明其为签订商品房买卖合同发生的损失与其所主张的金额相当，其诉讼请求缺乏证据支持，无事实依据；5、原审原告主张适用《城市商品房预售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但适用的前提是商品房预售，本案为预约合同，是双方关于继续磋商本约的约定，还未签订商品房买卖合同，故不适用该规定；6、本案不符合《消费者权益保护法》规定的欺诈惩罚性赔偿情形；7、绿地集团公司虽然是绿地大庆公司的股东，但二者是两个独立的法人，根据财务审理报告显示，二者财产并未发生混同，未发生需承担连带责任的事由；8、原审原告的诉请不明确，应明确其诉讼请求为确认认购协议无效、解除认购协议或继续履行。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，原审原告何平与被告绿地大庆公司签订的商品房认购协议书，双方意思表示真实，内容合法，不违反法律及行政法规的强制性规定，本院对认购协议书的效力予以确认。因被告绿地大庆公司在签订商品房认购协议书时未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，至今也未取得商品房预售许可证，无法与原审原告签订正式的商品房买卖合同，原审原告购买房屋的目的无法实现，故双方签订的认购协议书应予解除，绿地大庆公司应当承担返还原审原告全部款项及利息的责任。因认购协议书中仅写明了房屋坐落、面积、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条款，故其性质应为商品房买卖合同的预约合同，并非商品房买卖合同。因此，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人承担购房款一倍的赔偿责任”的规定。对于原审原告要求原审被告除支付购房款利息外，再行赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原审被告绿地集团公司的责任承担问题，因绿地集团公司提供的该公司审计报告体现：“绿地集团公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了绿地集团公司2012年1月1日至2014年12月31日的财务状况以及2012、2013、2014年度的经营成果和现金流量。”原审原告现有证据不足以证明被告绿地集团公司与绿地大庆公司之间财产混同，故本院对原审原告请求绿地集团公司对绿地大庆公司应承担的相关给付义务承担连带责任的主张不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、维持本院（2016）黑0691民初942号民事判决第一项；二、原审被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原审原告何平购房款203170元及利息（利息以203170元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2014年4月13日起,计算至本判决确定给付之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原审原告何平的其他诉讼请求。案件受理费12049元，由原审被告绿地集团大庆置业有限公司负担4347元，由原审原告何平负担7702元；保全费2552元，由原审被告绿地集团大庆置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉币种均为人民币）审 判 长  刘铁军审 判 员  孙 超人民陪审员  马 奎二〇一七年七月二十八日书 记 员  魏少廷附法律条文:《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国公司法》第六十二条一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。