贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0402民初1948号原告：肖云妹，女，1981年10月28日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：彭达，男，1973年7月27日生，汉族，住址同上，与原告肖云妹系夫妻关系。原告：陈久林，男，1986年8月12日生，布依族，住贵州省安顺市西秀区。原告：张应春，女，1987年4月16日生，傈傈族，住址同上，与原告陈久林系夫妻关系。委托诉讼代理人：陈久林，男，1986年8月12日生，布依族，住贵州省安顺市西秀区，代理权限：一般授权。原告：鲍安青，女，1988年10月7日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：杨芳，女，1986年5月21日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：杨媛，女，1990年12月3日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，系原告杨芳之妹。原告：周海平，男，1982年10月6日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：陆燕子，女，1987年12月17日生，汉族，住址同上，与原告周海平系夫妻关系。原告：李恒良，男，1969年6月29日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张应琴，女，1969年12月10日生，汉族，住址同上，与原告李恒良系夫妻关系，代理权限：一般授权。原告：张应琴，女，1969年12月10日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：韦建江，男，1984年8月20日生，苗族，住贵州省长顺县。原告：韦国兴，男，1957年6月9日生，苗族，住贵州省长顺县。原告：梁三妹，女，1962年8月29日生，苗族，住贵州省长顺县，与原告韦国兴系夫妻关系。委托诉讼代理人：韦建江，男，1984年8月20日生，苗族，住贵州省长顺县，系原告韦国兴、梁三妹之子，代理权限：一般授权。原告：刘贤仲，男，1983年12月5日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张莎，女，1986年5月14日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，与原告刘贤仲系夫妻关系，代理权限：一般授权。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所：安顺市西秀区南华路*号。法定代表人：阳正威，该公司董事长,委托诉讼代理人：杨超，男，1982年9月23日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，系该公司员工，代理权限：一般诉讼代理。原告肖云妹、彭达、陈久林、张应春、鲍安青、杨芳、周海平、陆燕子、李恒良、张应琴、韦建江、韦建国、梁三妹、刘贤仲诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖云妹、彭达、陈久林、张应春委托诉讼代理人陈久林、鲍安青、杨芳委托诉讼代理人杨媛、周海平、陆燕子、李恒良委托诉讼代理人张应琴、张应琴、韦建江、韦国兴委托诉讼代理人韦建江、梁三妹委托诉讼代理人韦建江、刘贤仲、被告委托代理人杨超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理被告开发的位于黄果树××东段丰景华府的房屋所有权证;2、被告按每日总房价款的万分之一支付逾期为原告办理商品房房屋所有权证的违约金,直到被告交付原告所购买的房屋所有权证书给原告之日止;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：各原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买的被告开发的西秀区黄果树大街丰景华府房屋，双方在合同中约定被告于2014年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人,双方在合同中约定逾期办证的违约责任承担方式。但是时至今日,被告仍未为原告办理商品房所有权证,并未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,因此,按照双方合同约定,被告违约应按照《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定承担违约责任，即约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。其中：原告肖云妹、彭达购买的B7-10-2号房，建筑面积144.55平方米，套内建筑面积为122.10平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3871.24元，总房价款为472679元，原告向被告支付购房定金10000元，首期款273679元，维修基金9396元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款189000元；原告陈久林、张应春购买的B3-23-3号房,建筑面积114.91平方米，套内建筑面积为95.70平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3764.15元，总房价款为360229元，原告向被告支付购房定金10000元，首期款100229元，维修基金7469元，四通费4319元，其他费用520元，贷款支付购房款250000元；原告鲍安青购买的B4-19-1号房，建筑面积144.38平方米，套内建筑面积为120.23平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4167元，总房价款为500999元，原告向被告一次性付清购房款500999元，维修基金9385元,四通费4319元,其他费用360元；原告杨芳购买的B3-7-4号房，建筑面积115.16平方米，套内建筑面积为95.91平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4142.45元，总房价款为397302元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款99302元，维修基金、四通费、其他费用共计12324元，贷款支付购房款278000元；原告周海平、陆燕子购买的B5-17-2号房，建筑面积141.93平方米，套内建筑面积为118.93平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3996.22元，总房价款为475271元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款125271元，维修基金、四通费、其他费用共计14064元，贷款支付购房款330000元；原告李恒良、张应琴购买的B5-16-1号房，建筑面积143.47平方米，套内建筑面积为120.22平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3988.79元，总房价款为479532元，原告向被告一次性付清购房款479532元，支付维修基金、四通费、其他费用共计14005元；原告韦建江、韦国兴、梁三妹购买的B5-8-2号房,建筑面积141.93平方米，套内建筑面积为118.93平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3984.83元，总房价款为473916元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款123916元，维修基金、四通费、其他费用共计14064元，贷款支付购房款330000元；原告刘贤仲购买的B5-12-4号房，建筑面积114.46平方米，套内建筑面积为95.91平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4148.67元，总房价款为397899元，原告向被告支付购房定金20000元，首期款99899元，维修基金、四通费、其他费用共计12279元，贷款支付购房款278000元。但直至现在，被告仍未为原告办理房屋所有权，也未向房产部门提供该房屋所有权证的相关资料，致使原告的合法权益受到损害。为维护原告合法权益，向法院提出如上诉讼请求。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》，没有任何一条约定需要由被告将商品房所有权证书办理并交付给原告。原告称《商品房买卖合同》约定在2014年12月31日之前将房屋所有权证交付原告的说法不能成立，被告无义务将位于安顺市黄果树××东段丰景华府的商品房房屋所有权证书交付给原告；二、原、被告只约定将办理商品房转移登记有关文书交付原告，与将商品房所有权证交付给原告是两个不同的概念。被告已经为原告办理了房屋的备案、预告登记和抵押登记，原告与安顺市商业银行签订了《个人购房借款/担保合同》，均反映原告为抵押人，而不是被告。只有房屋的所有权人才有权抵押房屋，因此可以证明该房屋已经属于原告；三、即使被告没有按照合同约定在2014年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告构成违约，但是，原告要求被告按购房款总价每日万分之一支付违约金的请求也不应得到支持。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告认为原告的主张属于继续性债权，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，据《民法通则》第一百三十五条之规定，应适用倒推法，对于超过两年诉讼时效的违约金依法不应支持。根据《合同法》第一百一十四条之规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条之规定，原告诉请违约金过高。综上，被告已经将丰景华府的商品房交付给原告使用，即使因为客观原因，导致被告暂时不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但不会影响原告对该房屋的使用，也不会对原告造成任何损失，因此，被告认为，若原告要求按照约定支付违约金，原告应当提供其不能办理房屋产权证而受到的实际损失。综上，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，被告无义务交付房屋产权证书给原告，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。审理中，被告自认原告所购买丰景华府房屋尚未达到办理房屋所有权证条件。本院认为，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告已支付完毕原告所购商品房全部价款及被告尚未办理房屋所有权证且原告购买的被告开发的商品房暂不具备办理房屋所有权证书的事实，故对原告主张的事实予以确认。现本案的争议焦点是：一、《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”中“商品房转移登记的有关文书”是否包括原告所称的房屋所有权证。原告认为双方所签订合同中约定的“商品房转移登记的有关文书”包括房屋所有权证。被告认为其提交的房屋合同备案登记审批表、预告和抵押登记登记等材料就是“商品房转移登记的有关文书”。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”及《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中提供格式合同条款的一方为被告方，故本院采信原告的主张，“商品房转移登记的有关文书”包含房屋所有权证，即被告应为原告办理房屋所有权证并交付给原告而非仅向房屋主管部门提交材料，其未履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请有理，本院依法予以支持。被告辩称其无义务为原告办理并交付其所购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府的商品房所有权证书的理由，本院不予支持。二、逾期办证违约金是否应当减少。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）分项“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定可知。该“违约金”的是对被告迟延履行办理房屋产权证书等合同义务所承担的违约责任，该违约金的约定是惩罚性而非补偿性约定，被告未按约定时间为原告办理房屋产权证书，即系对合同义务的违反，应按约承担相应的责任；因此，对被告辩称其未给原告造成实际损失，请求减少逾期办证违约金的理由本院不予支持。三、原告的诉讼请求是否经过诉讼时效。首先，原告要求被告为其所购商品房办理房屋产权证书的诉讼请求，其实质是行使物权确认请求权。物权确认请求权是权利人行使物权以及物权请求权的基础和前提，关系到物权的归属。若物权确认请求权因诉讼时效期间而消灭，将导致标的物长期处于归属不清或者权力真空的状态，不利于物尽其用及社会经济秩序的稳定，其显然与诉讼时效制度的立法意旨相背离。故本院认为原告要求被告为其所购商品房办理房屋所有权证书的诉请不适用法律关于诉讼时效的规定，原告的该项诉讼请求不存在是否超过诉讼时效的问题。其次，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求与要求原告办理房屋所有权证书的诉讼请求的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年······”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效二年的规定，因此，对被告主张不支持超过两年诉讼时效的逾期办证违约金，予以采纳。即：权利人主张的逾期办证在二年之内的，从逾期之日至起诉之日按实际的天（日）数计算违约金，超过两年的，按自起诉之日倒推两年计算违约金，本案起诉之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。其中：原告鲍安青、韦建江、韦国兴、梁三妹逾期办证在二年之内，原告鲍安青逾期之日为2016年4月1日，起诉之日为2017年5月16日，共计411日，用已交购房款×411日万分之一计算得出逾期办证违约金数额；原告韦建江、韦国兴、梁三妹逾期之日为2015年10月17日，起诉之日为2017年5月19日，共计581日，用已交购房款×581日万分之一计算得出逾期办证违约金数额；原告肖云妹、彭达、陈久林、张应春、杨芳、周海平、陆燕子、李恒良、张应琴、刘贤仲主张的逾期办证超过两年，应按自起诉之日倒推两年计算违约金，原告肖云妹、彭达、陈久林、张应春、杨芳、周海平、陆燕子起诉之日为2017年5月16日，应计算2015年5月17日至2017年5月16日的违约金，用已交购房款×731日万分之一计算得出逾期办证违约金数额；原告李恒良、张应琴、刘贤仲起诉之日为2017年5月19日，应计算2015年5月20日至2017年5月19日的违约金，用已交购房款×731日万分之一计算得出逾期办证违约金数额。三、因“丰景华府”项目已办理预售许可的A2至A9栋、B1至B7栋尚未申请办理商品房现房备案，尚不能办理产权登记，故原告现要求被告办理被告开发的位于黄果树××东段丰景华府的房屋所有权证书交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《房屋登记办法》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告肖云妹、彭达从2015年5月17日起至2017年5月16日止的逾期办证违约金人民币34553元。二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告陈久林、张应春从2015年5月17日起至2017年5月16日止的逾期办证违约金人民币26333元。三、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告鲍安青从2016年4月1日起至2017年5月16止的逾期办证违约金人民币20591元。四、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告杨芳从2015年5月17日起至2017年5月16日止的逾期办证违约金人民币29043元。五、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告周海平、陆燕子从2015年5月17日起至2017年5月16日止的逾期办证违约金人民币34742元。六、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告李恒良、张应琴从2015年5月20日起至2017年5月19日止的逾期办证违约金人民币35054元。七、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告韦建江、韦国兴、梁三妹从2015年10月17日起至2017年5月19日止的逾期办证违约金人民币27535元。八、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告刘贤仲从2015年5月20日起至2017年5月19日止的逾期办证违约金人民币29086元。九、驳回原告肖云妹、彭达、陈久林、张应春、鲍安青、杨芳、周海平、陆燕子、李恒良、张应琴、韦建江、韦建国、梁三妹、刘贤仲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5566元，减半收取人民币2783元，由原告承担人民币400元（各户承担人民币50元），由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担人民币2383元（该诉讼费各原告已预交，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司所承担的诉讼费在按各户预交的诉讼费扣减人民币50元后其向各原告支付逾期办证违约金时一并支付各原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 林   茂二〇一七年七月二十五日书记员 李霞（代）