天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初383号原告：天津市新濠汽车投资有限公司，住所天津市东丽区一纬路4号。法定代表人：颜广彤，执行董事。委托诉讼代理人：袁宝波，男，该公司行政经理。委托诉讼代理人：王崇飞，国浩律师（天津）事务所律师。被告：天津安星达进出口贸易有限公司，住所天津市新产业园区华苑产业区梅苑路6号海泰大厦15层。法定代表人：陈娜娜，董事长。委托诉讼代理人：钟鹏，天津君恒律师事务所律师。原告天津市新濠汽车投资有限公司（以下简称新濠公司）与被告天津安星达进出口贸易有限公司（以下简称安星达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新濠公司委托诉讼代理人袁宝波、王崇飞，被告安星达公司委托诉讼代理人钟鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新濠公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即给付原告自2014年10月1日至2016年3月31日的房屋租金1367100元，及逾期支付租金期间的违约金136710元；2.请求判令被告立即将坐落于天津市新产业园区华苑产业区梅苑路6号海泰大厦15层房屋腾空返还原告；3.请求判令被告向原告支付2016年4月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费（按照日租金2572.5元标准计算，截至起诉之日为694575元），并支付逾期返还涉案房屋的违约金208372元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2011年3月22日与原告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有坐落于天津市新产业园区华苑产业区梅苑路6号海泰大厦15层房屋，建筑面积1148.04平方米，首年租金为80万元；被告用于办公经营使用；租赁期限自2011年4月1日起至2016年3月30日止；被告延期支付租金，除支付拖欠租金外，还必须自应预付租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日租金的120%向原告支付违约滞纳金；租赁期届满时，原告有权收回房屋，被告应按期返还房屋；原告要求按期返还房屋，被告逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，除应按原租金标准支付租金外，还应按每日房屋使用费金额的130%支付违约金。合同签订后，被告一直在涉案房屋内办公经营。自2014年4月1日至房屋租赁期限届满之日期间，被告未按期支付租金1367100元。原告曾多次催要，被告以拟购买涉案房屋为由拖欠房租，并且合同到期前，原告已通知被告待租赁合同履行期限届满后不再续租。合同到期后，原告又多次要求被告支付租金及返还涉案房屋未果，故成讼。被告安星达公司辩称，不同意原告诉讼请求。一、原、被告系房屋租赁合同关系。被告与原告在2014年底达成一致意见，由被告从原告处购买涉案房屋，原告同意被告不交租金，待购买后一并结算。鉴于此，被告于2014年底对涉案房屋重新进行了装修，共花费300余万元。在双方办理产权交易过程中，因原告向产权交易中心进行房屋登记时未在房屋说明中载明房屋有租户，导致其他竞买人向产权中心提出异议，产权交易的工作一直搁置。2016年7月29日被告向产权交易中心缴纳了200万元保证金，将原告所挂房屋进行摘牌。2017年2月15日产权交易中心通知被告，原告向产权交易中心提出终结该项目的书面材料，挂牌项目予以终结，至此双方的房屋买卖没有达成。在此期间原告从未向被告主张过房屋租金，被告租金缴纳至2015年3月31日，原告主张的2016年1月8日前的租金已超过诉讼时效。由于双方交易未达成，错误在于原告，已给被告造成了严重经济损失，所以被告不应支付相应费用。二、原告主体不适格。2016年11月22日在产权交易中心挂牌期间，原告已将涉案房屋产权人变更为天津浩务骏驰国际贸易有限公司，故原告没有权利向被告主张腾房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年3月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于天津市新产业园区华苑产业区梅苑路6号海泰大厦15层，建筑面积为1148.04平方米的房屋租予被告用于办公经营使用；租赁期限为五年，自2011年4月1日至2016年3月31日；2011年4月1日至2013年3月31日年租金为80万元，2013年4月1日至2014年3月31日年租金为84万元，2014年4月1日至2015年3月31日年租金为88.2万元，2015年4月1日至2016年3月31日年租金为92.61万元；每年3月20日前、9月20日前分别预交上、下半年租金；被告延期支付租金，除支付拖欠租金外，还必须自应预付租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日租金的120%向原告支付违约滞纳金；租赁期满如双方不再续签租赁合同时，原告有权收回房屋，被告应按期返还房屋，被告逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，被告除应按原租金标准向原告支付房屋使用费外，还应按每日房屋使用费金额的130%向原告支付违约金。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告在涉案房屋内办公经营至今。被告于2015年7月2日最后一次向原告支付自2014年4月1日至2014年9月30日的租金44.1万元，此后未再支付任何款项，故成讼。庭审中，原、被告均认可双方曾于2014年年底协商由被告购买原告之涉案房屋。约定先由原告办理涉案房屋挂牌出售的相关手续，后被告再摘牌办理收购手续。嗣后，双方在交易过程中产生争议，现交易已取消。另查，2016年12月15日，天津市新产业园区华苑产业区梅苑路6号海泰大厦15层（涉案房屋）的产权人由原告变更为案外人天津浩物骏驰国际贸易有限公司（以下简称浩物公司）。2017年1月20日，案外人浩物公司出具情况说明，表示其于2016年12月15日取得涉案房屋所有权，其作为涉案房屋权利人同意继续由原告负责与被告间的租赁事宜，同意原告享有涉案合同项下的全部权益。审理过程中，原告向本院提交了案外人天津市浩物机电汽车贸易有限公司于2016年5月18日向被告发出的《关于返还承租房屋的通知》及顺丰速运邮寄单，欲证明已向被告履行了催款义务。对此，被告不予认可，提出并未收到该通知，且该通知中主张权利人并非本案原告。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，于法不悖，应认定合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告自2014年10月1日开始拖欠原告房屋租金，故原告有权向被告主张腾房，及给付拖欠的房屋租金、使用费，和相应的违约金。关于原告主体问题，涉案房屋权利人已出具情况说明，就涉案房屋租赁合同其放弃相关权利，同意由原告向被告主张，故原告主体适格。关于被告抗辩称原告主张2016年1月8日前的租金已超过诉讼时效一节。原告虽向法庭提供了催缴通知书，但该通知书的发出方并非合同相对方即原告，亦非涉案房屋之权利人，且原告亦未提供被告签收之证据，故该通知书无法作为诉讼时效终止、中断或延长之证据。另，双方在合同中约定每年3月20日、9月20日预交半年房租，依约被告应分别于2014年9月20日、2015年3月20日、2015年9月20日预交2014年10月1日至2015年3月31日、2015年4月1日至2015年9月30日、2015年10月1日至2016年3月31日的租金。且被告于2015年7月2日最后一次交纳2014年4月1日至2014年9月30日的租金，故自2016年7月2日，原告向被告主张2014年10月1日至2015年9月30日的租金已过诉讼时效；自2016年9月20日，原告向被告主张2015年10月1日至2016年3月31日租金已过诉讼时效。然，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。庭审中，被告仅抗辩称原告主张2016年1月8日前的租金超过诉讼时效，故被告还应对2016年1月8日至2016年3月31日的租金21609元（92.61万元年12个月*2个月+92.61万元年12个月30日*24日），及此后按年租金92.61万元计算的房屋使用费承担给付责任。关于被告抗辩称原告在双方进行产权交易过程中存在过失，故原告构成违约，被告不应承担违约责任一节。双方进行产权交易与本案房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，故该过程中的违约与本案无关，被告有权另行主张权利。在涉案房屋租赁合同履行的过程中，被告逾期支付租金，应承担违约责任。关于被告提出违约金约定过高，要求予以调整一节。双方在合同中约定，被告逾期给付租金，按每日租金的120%向原告支付违约滞纳金；被告逾期腾房，按每日房屋使用费金额的130%向原告支付违约金。但原告并未提交证据证明被告逾期付款给其造成的实际损失，应认定为利息损失，故本院依法将违约金调整为欠付款项利息的130%。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，判决如下：一、被告天津安星达进出口贸易有限公司于本判决生效后三十日内，将坐落于天津市新产业园区华苑产业区梅苑路6号海泰大厦15层房屋腾交原告天津市新濠汽车投资有限公司；二、被告天津安星达进出口贸易有限公司于本判决生效后十五日内，给付原告天津市新濠汽车投资有限公司自2016年1月8日起至2016年3月31日止的房屋租金216090元及130%的利息（自2016年1月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、被告天津安星达进出口贸易有限公司于本判决生效后十五日内，给付原告天津市新濠汽车投资有限公司自2016年4月1日起至腾房之日止，按926100元年为标准计算的房屋使用费，及130%的利息（自2016年3月21日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；四、驳回原告天津市新濠汽车投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26054元，由原告天津市新濠汽车投资有限公司承担20000元，由被告承担天津安星达进出口贸易有限公司6054元，被告天津安星达进出口贸易有限公司承担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市新濠汽车投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  谢莉莉人民陪审员  吴月中人民陪审员  刘 静二〇一七年七月二十八日书 记 员  陈 芸附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。