宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2017）宁0302民初1956号原告：吴忠市家园物业管理中心，地址：宁夏吴忠市利通区。法定代表人：李小杨，系该物业管理中心主任。委托诉讼代理人：姚树华，系吴忠市家园物业管理中心职员，特别授权代理。被告：马光新，男，1982年3月25日出生，回族，大专文化，普通职员，住宁夏回族自治区吴忠市。原告吴忠市家园物业管理中心与被告马光新物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴忠市家园物业管理中心委托诉讼代理人、被告马光新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴忠市家园物业管理中心向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告马光新立即向原告支付拖欠物业费2532元（第一阶段2013年1月至2015年2月共计26个月，每平米每月0.44元，被告马光兴的住宅面积为98.4平方米，共计1125元；第二阶段为2015年3月至2016年12月共计22个月，每月每平米0.65元，共计1407元，两个阶段共计2532元；2.判令被告支付滞纳金1805元（第一阶段26个月780天，每天滞纳金1‰，共计877元，第二阶段22个月共计660天，每天1‰滞纳金，共计927元）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年1月1日，原告与被告所在的朝阳小区业主委员会签订《物业管理委托合同》约定：自2013年1月1日至2013年12月31日止对朝阳小区提供物业管理服务，住宅物业服务费每平方米0.44元/月。后原告与朝阳小区业主委员会续签三份物业管理委托合同，原告对朝阳小区提供物业服务至2018年12月31日止。原告按照委托合同提供物业管理服务，但被告马光新自2013年1月至2016年12月未缴纳物业服务费，累计欠费2532元，经原告多此催缴，被告不予缴纳，原告诉至法院。被告马光新辩称，一、中华苑小区和家园物业管理中心签订的合同是无效的，该份合同未经过业主同意；二、2013年至2016年期间，家园物业没有通过任何形式向被告催缴过物业费；三、2015年未缴纳的费用，根据民事诉讼法的规定，被告认为已经超过了诉讼时效；四、起诉书提到的物业滞纳金，根据物业管理合同中的第五条，物业合同在2015年每平方米由0.44元提高到0.65元没有经过业主委员会的同意，是家园物业擅自提高的。业委会的选举、选聘及业主委员会都是原告私自签订的，没有经过业主的同意，小区业主大部分对物业公司都是不满的。2013年到2016年期间被告和原告没有签订物业合同，被告也没有委托任何人代被告签订合同，原告将物业费由0.44元提高到0.65元没有经过业主委员的同意。本案已过了诉讼时效，原告的起诉违反了合同法的相关规定，2012年至今小区物业在管理中存在严重的瑕疵。2012年起家园物业从未公开公示过收费标准、合同等，侵害了业主的监督权。2013年至2017年，在此期间，被告没有收到过任何书面或电话的物业公司催缴物业费的通知。在本案中最主要的是由于家园物业的不作为，给被告造成了重大的经济损失，2013年原告在收取物业费时，被告缴纳物业费的时候告知了物业公司相关负责人，告知他们屋顶漏雨，但是原告公司并没有作为；2015年因楼上的地暖漏雨，被告找物业公司，物业公司说该事项不归物业公司管。因为物业公司的失职失责给被告造成了重大的损失。以上就是被告没有缴纳物业费的原因。原告吴忠市家园物业管理中心围绕其诉讼请求依法提交如下证据：一、物业管理委托合同三份（加盖家园物业管理中心印章的复印件），证明吴忠市大地中华苑业主委员会与吴忠市家园物业管理中心签订了物业合同；二、吴忠市物价局吴价发[2015]2号文件一份（复印件）,证明中华苑小区物业费收费标准是根据该份文件定的；三、关于调整吴忠市区老旧住宅小区物业服务收费有关事项的通知（复印件），证明物业费上涨公司是进行公示了。四、催缴物业费通知（加盖家园物业公司公章的复印件），证明我公司催缴物业费并写明如逾期缴纳，公司将加收滞纳金的事实。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一、原告提交的三份合同被告是第一次见，合同中甲方代表人家园物业的业委会主任杨自力未经业主选举认可，在当事人房屋受损的过程中，多次找到业委会及业委会主任，请求协助当事人解决问题，被否决了，因此在后续的合同中，被告并没有委托业委会代替被告去签订这些合同。合同中约定的违约责任是物业公司私自定的，并没有经过谁同意；对证据二、原告提交的该份证据是吴忠市物价局下发的，被告认可，但是物业费资费上涨原告没有在小区进行公示，物业费上涨之后的物业合同中的变更，原告没有经过全体业主的同意；对证据三、该份通知是2015年3月份的通知，对该份通知被告没有异议，但是被告没有见过该通知，通知中物业公司的服务并没有按照通知达到业主的认可；对证据四、2017年元月份物业公司给被告家门上贴过一次催缴通知，之前的催缴通知被告都没见过，原告提交的该份催缴通知被告没见过，原告公司也没有通过其它形式向被告催缴过。被告马光新未向法庭提交证据。本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据一、二、三具有真实性、合法性、关联性，对其证明目的本院予以确认；证据四不能达到其证明目的，本院不予确认。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：，2013年1月1日，原告与被告所在的吴忠市利通区中华苑小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定：自2013年1月1日至2013年12月31日止对中华苑小区提供物业管理服务，住宅物业服务费每平方米0.44元/月，每年11月1日至12月31日期间缴纳物业费，如逾期缴纳，自逾期之日起按每日1‰交纳滞纳金。后原告与吴忠市利通区中华苑小区业主委员会续签物业管理委托合同至2018年12月31日，自2015年1月起，物业费上涨至每平方米0.65元/月。原告按照物业管理委托合同提供物业管理服务，被告马光新居住的××楼住宅面积为98.4平方米，其自2013年1月至2016年12月未缴纳物业服务费。上述事实，有本案庭审笔录及本院认定的证据在卷佐证。本院认为，被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，理应向原告缴纳物业管理费。原告要求被告缴纳物业费2532元，因被告辩称2013年、2014年的物业费原告未及时向被告催缴，现诉讼时效已过，且原告无充分的证据证明在两年诉讼时效内向被告催缴过物业费，故对原告要求被告缴纳2013年与2014年的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持；对2015年至2016年的物业服务费，因物业管理委托合同中明确约定2015年、2016年住宅物业服务费为每平方米0.65元/月，被告居住的住宅面积为98.4平方米，2015年1月1日至2015年2月28日的物业服务费为128元，2015年3月1日至2016年12月31的物业服务费为1407元，合计1535元，被告马光新应予以缴纳；原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因物业管理委托合同中明确约定逾期缴纳物业费自逾期之日起按每日1‰交纳滞纳金，故被告应支付原告2015年物业服务费滞纳金280元（以768元为基数，自2016年1月1日起按每日1‰计算至2016年12月31日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）款之规定判决如下：一、被告马光新于本判决生效之日起十日内支付原告吴忠市家园物业管理中心关于吴忠市利通区中华苑小区2号楼1单元502室房屋自2015年1月至2016年12月的物业管理费1535元及滞纳金280元；二、驳回原告吴忠市家园物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告马光新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 马 洪人民陪审员 任振淼人民陪审员 秦爱萍 二〇一七年七月十四日书 记 员 张爱玲附：本案适用相关法律释明表《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）、遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）、遵守物业管理区域内无业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）、按照国家规定缴纳转向基金；（五）、按时缴纳物业服务费用；（六）、法律、法规规定的其他义务；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人必须在裁判文书生效后两年内向人民法院申请执行，并持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。