江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终1971号上诉人（原审原告）：常州上城房地产信息咨询服务有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇人民西路2-4号。法定代表人：��翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋华剑，江苏乐天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）ＸＸ，男，1985年1月19日生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人常州上城房地产信息咨询服务有限公司（以下简称上城公司）因与被上诉人ＸＸ房地产咨询合同纠纷一案，不服江苏省常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初5332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上城公司的上诉请求：一、依法发回重审或撤销一审判决，直接改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律不准，主要理由如下：首先，相关购房服务协议书是双方真实意思表示，内容亦不违背法律规定，法庭应依��确认其效力。被上诉人在签订该协议后，发生了“跳单”行为，可见缺乏诚实信用的是被上诉人，而非上诉人。其次，本案的重点应是被上诉人对双方协议的违约，而非上诉人是否垄断了房产信息资源。协议违约一方应依法承担相应违约责任，而不能以违约责任的约定来否定协议条款的合法有效性。此外，上诉人认为，其完全可以凭协议的约定和对方违约的事实来主张对方的违约责任。一审法院认为，上诉人与服务信息提供者签订独占授权或排他性授权等协议的，出现“跳单”情形时方能维权，但这并无法律依据。二审庭审中，上城公司补充陈述：上诉人认为上诉人与被上诉人之间实际上签订的是一份预约合同，双方约定由上诉人联系被上诉人和二手房主到上诉人处签订存量房买卖合同，付款方式、交房时间等在存量房买卖合同内另行约定。被上诉人同意该约定。因此，上诉人业务人员才带被上诉人去实地看房，但在实地看房之后，被上诉人没有按照协议约定与上诉人一起签订存量房买卖合同，而是选择了跳单的方式另行选择了中介方签订了合同，被上诉人这一行为违反了双方协议书的约定，现上诉人要求被上诉人按照协议书承担违约责任，违约责任约定的违约金比例远远超过了上诉人请求的房价总额的2%。上诉人自愿选择较低的违约金比例，请求法院依法予以支持。ＸＸ答辩称：1、上城公司诱骗我签订了该购房服务协议书，签订协议时，上城公司一再承诺其仅作为帮她做工作考勤之用，并非对我有任何的限制条件。此外，秩序登记个人姓名及联系电话，以便日后联系之用，其他内容无需填写。且必须让我签字后，她才同意带我看房。因此，上城公司故意隐瞒该合同的重要事实，且向我提供了虚假的情况说明，与我订立了该合同，依法不得要求我向其支付违约金。2、该协议在严重限制我的自由交易选择权的同时，明显加重我的责任，依法应当属于无效条款。另外，中介人员只带我对房屋房源进行查看，并未促成房屋买卖合同的订立，依法不应当收取居间服务费。3、我认为该协议其实只是服务协议，该协议件违反了合同法和消费者权益保护法的相关内容，上诉人扩大了其条款效力，该条款从实质上应当认定为无效。4、上城公司说我“跳单”，毫无事实依据，连单子都没有，何来“跳单”？该套房源由出售人丁芸于2016年7月4日发布在常报智屋网上，属于公众信息，任何人都可以通过400—6806788转分机号直接与丁芸取得联系。购买该房产，我并非恶意绕过中介直接与房东进行私下交易，我这次选择的购房中介，是本人之前出售的新北区天山花园房产的中介，我也曾多次向她咨询有关金色新城的房源信息，我在她的介绍下，看过金色新城（包括该套房源在内）的多套房源，最终确定下来购买这套房屋。我认为我有权选择另一家服务好，价格合适，而且愿意帮助买卖双方进行沟通，并最终完成交易的中介进行合作。5、上诉人说这个是预约合同，双方另行签订合同确定其他相关内容，但此后双方并没有另行签订合同。签这个的时候，业务员仅仅跟我陈述是为了工作量考勤，并没有跟我谈另行约定的问题。上城公司向一审法院起诉请求：1、ＸＸ向上城公司支付中介佣金17000元；2、ＸＸ向上城公司支付实现债权的费用（律师费）2900元。事实与理由：2016年7月30日，上城公司（甲方）与ＸＸ（乙方）签订购房服务协议书一份，约定乙方到甲方处看二手房出售信息，对查看房源有购买意向后，乙方可要求甲方联系房主或由甲方陪同乙方���地看房；甲方在联系房东后，在看房之前，甲方将此二手房的详细地点和参考价格写在此协议书上。协议还约定，乙方如不购买本协议书第二条所填写的二手房，乙方不需向甲方交纳任何费用，如乙方在签字后五年内购买本协议书第二条所填写的二手房，则乙方需无条件支付房价的2%作为中介服务费。另，协议第五条第二款约定，乙方私自与本合同第二条所填写的二手房主签订合同的，算乙方违约；协议第六条约定，甲方发现乙方违约，甲方有权向房屋所在地人民法院起诉，且甲方人民法院起诉所产生的费用，包括律师费、诉讼费等由乙方承担。现乙方违约，私自与本协议书第二条所填写的二手房主签订了房屋买卖合同，上城公司只能诉至法院。一审法院认定的事实：2016年7月30日，上城公司（甲方）与ＸＸ（乙方）签订《购房服务协议书》一份，约���：一、乙方到甲方处看二手房信息，对查看房源有购买意向后，乙方可要求甲方联系房主或由甲方陪同乙方去实地看房；二、甲方在联系房东后，看二手房之前，甲方将此二手房的详细地点和参考价格写在此协议书上（房产信息为金色新城51幢丙单元403室，参考价人民币85万元，以下简称“涉案房产”）；三、乙方如不购买本协议书上的第二条所填写的二手房，乙方不须向甲方缴纳任何费用，如乙方在签字后五年内购买该房产，乙方必须无条件支付房屋总价的2%作为中介服务费给甲方，同时由甲方联系二手房主和乙方到甲方处签订存量房买卖合同；……五、乙方有下列条件之一的算乙方违约：1、乙方未付清中介费；2、乙方私自与本协议第二条所填写的二手房房主签订合同；3、乙方经其他中介签订此合同的第二条所填写的二手房；六、如甲方发现乙方有本协议书第五条约定的情形，甲方可要求乙方支付本协议第二条注明的房屋参考价4%的中介费，甲方提起诉讼产生的律师费、诉讼费等由乙方承担。协议签订后，上城公司派业务员带ＸＸ实地察看涉案房产。2016年8月2日，ＸＸ、常州万科房产代理有限公司凯尔枫尚分公司、丁芸三方就涉案房产签订了《房地产买卖居间合同》。庭审中，该院询问了常报智屋网络信息服务有限公司，该公司称其从事二手房买卖、出租中介服务，金色新城51幢丙单元403室房产是一个姓丁的女士在2016年7月4日发布在我公司网站上，买房人可以通过400-6806788转分机号直接与丁女士取得联系。上述事实，有上城公司提供的购房服务协议书、询问笔录、房地产买卖居间合同及当事人陈述等证据证实。原审法院认为，经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、��实信用的原则。本案中，上城公司的诉讼请求不能成立。第一，上城公司为从事房产中介服务的经营者，ＸＸ为购买服务的消费者，ＸＸ享有自主选择服务及公平交易的权利，而涉案房产的相关信息并非上城公司独家垄断，ＸＸ可以通过其他网络平台与房主直接取得联系并了解房产信息；第二，《购房服务协议书》第三条、第五条第2项、第3项限制了ＸＸ自主选择服务的权利，加重了ＸＸ责任，应当认定无效；第三，从经营者规避风险的角度来看，结合房屋中介服务行业的特点，经营者可以与房屋信息提供者在权利义务对等的情况下就房产代理签订如独占授权、排他性授权等相关协议，在消费者“跳单”的情况下，可以向房屋信息提供者主张权利。综上，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条、第九条、第十条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼���》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：驳回上城公司的诉讼请求。案件受理费149元，由上城公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。二审归纳争议焦点为：ＸＸ是否构成违约？本院认为，首先，ＸＸ提出其在签订该份协议时，系受上城公司业务人员诱骗所签，所以其不存在违约的情况。当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，因ＸＸ未提交相应的证据予以证明，故对ＸＸ的该项主张，本院依法不予采信；其次，本案中，案涉的房源信息，系原房东丁女士发布至常报智屋网络信息服务有限公司的网站上，任何人均可通过该网站上载明的联系电话，直接与原房东取得联系。这就表明该房源信息为公众信息，而非上城公司独家享有。ＸＸ作为购买服务的消费��，其享有自主选择服务和交易的权利，在此情形下，上城公司提供的《购房服务协议书》第三条、第五条第2项、第3项的内容却限制了ＸＸ自主选择服务的权利，加重了ＸＸ的责任，并且上城公司没有以显著方式提请ＸＸ注意。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条规定经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂���示等含有前款所列内容的，其内容无效。根据上述规定，ＸＸ与上城公司签订的《购房服务协议书》第三条、第五条第2项、第3项无效。现上城公司依据上述条款主张ＸＸ违约于法无据，本院不予支持。综上，上城公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费298元，由上城公司负担。本判决为终审判决。审判长 施 义审判员 赵德升审判员 熊 艳二〇一七年七月十日书记员 陆岷孜