上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终6143号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海东之海齿轮有限公司，住所地上海市松江区佘山镇天鸡路10号7幢-1。法定代表人：龚长弟，执行董事。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海中良实业有限公司，住所地上海市松江区普照路8号4楼404－406。法定代表人：沈永毅，副总经理。委托诉讼代理人：马伟荣，上海市申中律师事务所律师。委托诉讼代理人：马笑天，上海市申中律师事务所律师。上诉人上海东之海齿轮有限公司（以下简称东之海公司）因与被上诉人上海中良实业有限公司（以下简称中良公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东之海公司的法定代表人龚长弟及委托诉讼代理人肖志威，被上诉人中良公司的委托诉讼代理人马笑天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人东之海公司上诉请求：撤销原判第一项、第三项、第四项，依法改判。事实和理由：1、被上诉人在一审诉讼请求是“判令上诉人立即迁出并返还上海市松江区XX镇XX街XX号431平方米房屋”，但一审将被上诉人没有主张的“该房屋附加北边场地上的2幢、东边场地上1幢自建无证房屋”一并判令上诉人返还，超出被上诉人诉请范围,违反不告不理原则。2、一审认定被上诉人无需对上诉人添附的装修、自建房屋等做出补偿，适用法律不当。首先，添附行为得到被上诉人同意，上诉人是原承租方的财产权益继受者；其次，法律也没有规定合同期满承租人无权索要添附财产的补偿；再次，原租赁物形态发生变化，增加了物的经济价值，上述房屋返还给被上诉人，被上诉人是实际得益方，客观上使被上诉人所有权扩大，上诉人要求被上诉人予以补偿也是公平合理的。3、上诉人与被上诉人之间的租赁关系已有多年，上诉人对1,024平方米仓库改建，拆除房顶加高重新搭建，接近于重建；原场地不平整，上诉人重新做了地坪，上诉人投入大量财力、人力，已不是简单装修。上诉人还申请变电站，按照现在的申请费用达20多万元（人民币，下同）。上诉人在一审中提出的268万余元的损失是有依据的。被上诉人之所以不愿意与上诉人续签合同，就是因为房屋被列入拆迁规划，被上诉人系出于获取更大的经济补偿之目的。4、关于违约问题。上诉人从未不同意支付租金，一方面，双方在返还房屋的补偿问题上产生分歧尚未解决；另一方面，本案租赁物是厂房，涉及上诉人的设备搬迁和寻找场地等问题，上诉人在这些问题没有解决之前没有搬离是有正当理由的，不构成违约。据此，请求二审法院在查明事实基础上依法重新作出认定。被上诉人中良公司辩称：1、关于上诉人主张的补偿问题。双方在2015年租赁合同第七条第三款中明确约定，租赁期满，租赁物改造设施无偿归被上诉人支配，自建房屋一律拆除。上诉人要求被上诉人赔偿或补偿没有事实和法律依据。2、关于违约责任的承担。上诉人认为不搬离有正当理由也与事实不符。被上诉人已在2015年10月提前发函告知到期后不再续租，给了上诉人搬迁的合理期限。上诉人未在合同约定的时间搬迁，构成违约。3、被上诉人在一审审理中明确要求对所涉房屋一并作出处理，一审所作判决符合法律规定。4、上诉人主张所涉房屋被列入拆迁的说法没有事实依据不能成立。即使被列入拆迁，上诉人与被上诉人之间的租赁合同在2015年年底也已到期，和上诉人也没有任何关联。另外，双方在合同中明确约定如遇拆迁，被上诉人不予赔偿和补偿。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中良公司向一审法院起诉请求：1、判令东之海公司迁出并返还上海市松江区XX镇XX街XX号的431平方米房屋（以下简称系争房屋）；2、判令东之海公司向中良公司支付自2016年1月1日起至实际搬离日止的房屋使用费（以合同租金为计算标准，暂计至2016年5月31日为15,823.20元）；3、判令东之海公司向中良公司支付违约金19,000元（年租金的50%为标准）。东之海公司向一审法院提起反诉请求：请求对因中良公司单方面终止租赁协议，而补偿东之海公司各方面损失2,687,775元并返还租赁押金10,000元。一审法院认定事实：2015年1月1日，中良公司作为出租方、东之海公司作为承租方，上海XX有限公司（以下简称XX公司）作为管理企业，签订一份《租赁合同》，约定中良公司将系争房屋出租给东之海公司，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金38,000元，先付后用；租赁保证金1万元，租赁合同期满后不再租用后中良公司无息如数退还东之海公司；租赁期限届满，东之海公司应当返还租赁物，返还租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态；租赁期限届满或本合同被依法终止履行7日后，东之海公司必须按时从租赁物中搬出全部物件，仍有余物则视为东之海公司自动放弃所有权由中良公司处理，如有租赁物的改造设施将无偿归中良公司支配，如有自建的违章建筑一律予以拆除，费用由东之海公司承担；本合同生效后，若因东之海公司原因导致本合同不能全面履行的，东之海公司应当承担年租金50%的违约金。合同另对其他事宜作出约定。合同签订后，东之海公司按约付清租金及保证金。租赁届满后，中良公司发函要求东之海公司搬离系争房屋未果，遂涉诉。另查明，2012年2月17日，中良公司取得上海市松江区XX镇XX街XX号房屋的上海市房地产权证，房地产权证注明原坐落于佘山镇XX路XX号。系争房屋是产权证附记登记的7幢北半部分房屋。同时，东之海公司辩称的自建房包括系争房屋附近北边场地上2幢，系争房屋附近东边场地上1幢。上述3幢自建房屋在上述房地产权证所在记载的宗地图内，但未见合法建造审批手续。再查明，2003年6月13日，XX公司与上海市A厂浦东分厂（以下简称B厂）签订租赁合同一份，约定B厂承租包括系争房屋在内的1,024平方米房屋，租赁期限自2003年10月1日至2012年9月30日止。合同另约定，XX公司同意B厂加装行车；B厂租赁XX公司场地造房，租用费每天5分一平方米，按实际占地面积计算，如搭建办公室、食堂、宿舍，XX公司配合B厂办好有关手续。合同签订后，双方即履行各自义务。2006年3月21日，B厂与东之海公司签订资产及人员转让协议，约定将上述厂区内的所有资产转让给东之海公司。2010年12月上海松江粮油总公司更名为上海中良实业有限公司。2012年9月17日、2013年9月10日，中良公司、东之海公司分别就系争房屋签订2份租赁合同，租赁期限自2012年10月1日至2013年9月30日、自2013年10月1日至2014年12月31日，上述合同均按约履行。一审审理中，东之海公司为证明其损失，还提供：承揽合同、工程预决算书、电动单梁起重机定期检测报告两份、架线工程合同及预算清单、低压供电合同、生产车间配电施工图说明、办公食宿楼配电施工图说明、办公食宿楼给排水设计与施工说明、技术核定单18份、水电费发票等资料证明其租赁后实际添附的事实。中良公司对上述证据真实性、关联性均不予认可。另外，东之海公司还提供2份从本区市场监督管理局档案室调取的2份租赁合同，分别为：2006年1月4日，上海松江粮油总公司与拟设立的东之海公司签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2006年1月1日至2014年12月31日；2011年10月8日由上海松江粮油总公司与东之海公司签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2011年10月8日至2013年10月7日。中良公司质证认为，该二份合同均为办理营业执照事宜，签署并不实际履行的简易版合同，非双方租赁事宜的真实意思表示。同时，中良公司愿意东之海公司按现状返还系争房屋和相应东之海公司自建房屋，不要求东之海公司拆除自建房屋。一审法院认为，中良公司、东之海公司于2015年1月1日签订的租赁合同，系当事人双方真实意思表示，租赁房屋具备房地产权证，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，可以认定为合法有效。因租赁期限届满，东之海公司应当按照合同约定返还中良公司。因东之海公司现仍实际占用系争房屋，而该部分使用的对价利益适用价值返还原则，东之海公司应比照双方租赁合同约定之“租金”标准承担自2016年1月1日起至实际返还之日止的使用费。中良公司自愿就收取的保证金冲抵东之海公司欠付的使用费，并无不当，法院予以准许。中良公司主张的违约金请求，于法有据，但法院考虑到东之海公司关于违约金过高的抗辩，结合本案的实际情况，予以酌情确定。关于东之海公司辩称的添附损失补偿。法院认为东之海公司系基于B厂所签最初的租赁合同后进行的相应装修、自建房屋等添附行为，彼时所签订的租赁合同期限早已届满，而本案所涉租赁合同亦有本合同租赁期限届满后，东之海公司自建的违章建筑一律予以拆除的约定，故视为东之海公司对在租赁期限内装修、自建房屋使用价值耗尽具有相应的预期，故对东之海公司向中良公司索要损失补偿的观点，依据不足，法院难以认同。东之海公司主张的员工解除劳动合同的补偿费、搬迁费缺乏证据证明，于法无据，法院亦不予支持。中良公司不要求东之海公司拆除自建房屋，要求东之海公司在返还系争房屋时将自建房屋一并现状返还的意见，系对自身权利的合法处分，并无不当，法院予以准许。一审法院审理后作出判决：一、上海东之海齿轮有限公司于判决生效之日起十日内搬离并返还上海中良实业有限公司位于上海市松江区XX镇XX街XX号XX幢北半部分的431平米房屋及该房屋附加北边场地上2幢、东边场地上1幢自建无证房屋；二、上海东之海齿轮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中良实业有限公司自2016年1月1日起至实际搬离返还上述房屋之日止的使用费（按每年38,000元标准计算，另需扣除保证金10,000元）；三、上海东之海齿轮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中良实业有限公司违约金9,500元；四、驳回上海东之海齿轮有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费671元，减半收取335.50元，反诉案件受理费14,151元，合计诉讼费14,486.50元，由上海中良实业有限公司负担256.50元，上海东之海齿轮有限公司负担14,230元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点：1、一审判令上诉人东之海公司将自建无证房屋返还给被上诉人中良公司是否违反不告不理原则？2、上诉人是否应承担违约责任？3、上诉人主张损失赔偿是否具有事实和法律依据？关于争议焦点1，本院认为，上诉人东之海公司与被上诉人中良公司于2015年1月1日签订一份租赁合同，现已查明，被上诉人中良公司出租给上诉人的7幢北半部分431平方米系争房屋具有产权证，属于合法建筑；系争房屋附加北边场地上的2幢、东边场地上1幢为上诉人自建物，虽然在被上诉人产权证记载的宗地图范围内，但尚未办理合法的审批手续，故一审认定涉及该部分房屋的合同内容无效，其余部分为双方当事人真实意思表示，合法有效，于法不悖，本院予以维持。根据合同约定，2015年12月31日为合同租期到期日，在此之前，被上诉人通知上诉人不再续租并要求上诉人搬离，故上诉人应履行合同约定，在2015年12月31日之前及时搬离，未及时搬离的，构成逾期违约。另外，上诉人在租期内自建的无证建筑物属于违章建筑，该部分房屋的租赁合同内容被认定为无效，根据合同无效后果一并作出处理的相关规定，一审在认定所涉自建无证房屋合同无效同时一并判令上诉人予以返还，并未违反不告不理原则。上诉人对一审所作的一并返还之判决提出的异议，本院不予采信。关于争议焦点2，本院认为，根据已查明的事实及双方在合同中的约定，上诉人未能在2015年年底搬离系争房屋，且至今仍占用系争房屋不予返还，显然已构成违约。至于上诉人表述的补偿问题属于其不搬离的正当理由，因双方在合同中对此并未作出约定，被上诉人也不予认可，故上诉人的该项抗辩意见，本院不予采信。另外，被上诉人已在租期届满前通知上诉人不再续租及要求上诉人及时搬离，给予上诉人一定的搬离时间，故上诉人以寻找场地需要时间等作为其没有及时搬离的免责理由，本院亦不能采信。一审就上诉人应付的房屋使用费及上诉人应承担的违约金所作的认定，应属合理，本院予以认同。据此，上诉人不同意承担违约责任的上诉请求，缺乏依据，本院不予采信。关于争议焦点3，本院认为，根据双方在合同中就自建违章房屋在租赁期限届满后作出了予以拆除的约定，就租赁物的改造设施作出了无偿归被上诉人支配的约定，故上诉人要求被上诉人就其自建房屋的损失予以赔偿，不符合合同约定。另外，上诉人的自建房屋为违章建筑，并无证据表明被上诉人将因此获益，故上诉人要求被上诉人予以补偿，依据不足，本院亦不予采信。一审未予支持上诉人的该项诉请，亦无不当，本院予以认同。综上所述，东之海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,822元，由上诉人上海东之海齿轮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  郑卫青审判员  杨斯空二〇一七年七月二十五日书记员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……