湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2173号上诉人（原审被告）：左妮，女，汉族，1980年12月13日出生，住湖南省汨罗市。委托代理人刘毅，湖南慧力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚学用，男，汉族，1974年8月28日出生，住长沙市岳麓区。委托代理人王朝，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人左妮与被上诉人姚学用房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出（2016）湘0104民初4853号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。左妮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人要求上诉人一并交纳物业管理费，上诉人不交纳租金属合法抗辩，不属于《房屋租赁合同》、《钰龙天下商铺租售三方协议》所约定的解除情形。2、即使判令解除合同，但滞纳金和迟延履行金过高，滞纳金超过拖欠本金近两倍。迟延履行金则按100元/日，明显超过合理合法的范畴。姚学用辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。姚学用向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》；2、左妮立即腾退房屋，恢复原状并交付给姚学用；3、左妮立即支付房屋租金及占用房屋期间的费用（自2016年5月15日至左妮实际搬离房屋之日止，租金及费用按照5856元/月计算）；4、左妮支付违约滞纳金（滞纳金以2016年4月25日起至姚学用实际搬离房屋之日止计算实际违约天数及该期间应交费用为基数，按1%每天的标准计算）；5、左妮支付欠缴的物业管理费7905.6元（自2015年7月1日起暂计算至2016年3月31日，2016年4月1日至左妮实际搬离房屋之日止的标准，按878.4元每月计算）；6、左妮赔偿因违约导致姚学用支付的律师费2500元。一审法院认定的事实：2015年4月16日，姚学用与案外人湖南恒东房地产开发有限公司（以下简称“恒东公司”）签订《长沙市商品房买卖合同》，由姚学用购买案外人恒东公司开发的位于长沙市××路××钰××天下××商业广场××号房屋，规划用途为商业用房，建筑面积58.56㎡。姚学用于合同签订当日支付全部购房款。2015年6月28日，案外人恒东公司（出租方：甲方）与左妮（承租方：乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为2015年5月15日至2025年5月14日止。2.房屋租金从2015年11月15日开始计算，合同签订前两年租金按5856元/月；租金按季度缴纳，签订合同时乙方预缴三个月（2015年11月15日至2016年2月14日）的房屋租金合计17568元，此后乙方应提前20日缴纳下一季度租金，乙方逾期缴纳租金的，每延期一日，应按所欠缴租金的1%每日向甲方缴纳滞纳金。3.物业管理费按15元/月/㎡由甲方委托的物业管理方与乙方另行签订物业管理合同，在开业之日收取，乙方自行向物业管理公司缴纳。4.为确保乙方全面履行本合同，乙方应于签订本合同当日向甲方支付三个月租金共计17568元作为租赁保证金。2015年6月28日，案外人恒东公司（甲方：出卖人）、姚学用（乙方：买受人、出租人）与左妮（丙方：承租人）三方签订《钰龙天下商铺租售三方协议》，约定：三方一致同意由姚学用作为涉案商铺的业主以及出租人承继案外人恒东公司与左妮签订的《房屋租赁合同》中出租方权利和义务，左妮严格按照《房屋租赁合同》中的约定向姚学用履行权利和义务。合同签订后，左妮按合同约定支付了三个月的租金17568元及租赁保证金17568元。后左妮未按照合同约定的期限交纳2016年2月15日至2016年5月14日的租金，经姚学用2016年3月2日向左妮邮寄《律师催告函》催告后，左妮才交纳上述租金。之后，左妮再次未按照合同约定的期限交纳2016年5月15日至2016年8月14日的租金。姚学用于2016年5月20日向左妮邮寄《催告函》，通知左妮由于其违反合同约定，达到解除《房屋租赁合同》条件，要求左妮立即交纳所欠的物业费并在五日内搬离。左妮于2016年5月21日签收上述《催告函》后，既未交纳租金亦未搬离涉案房屋。后姚学用提起诉讼，经诉前调解委员会调解，双方未达成调解协议，但左妮于2016年6月6日向姚学用补交该季度的租金。左妮应当在2016年7月25日之前交纳2016年8月15日至2016年11月14日的租金，但至今未交纳；且左妮亦未按照合同约定的期限（2016年10月25日之前）交纳2016年11月15日至2017年2月14日的租金。在一审庭审中，经释明，左妮作为承租方交纳租金是其义务，应当按照合同约定期限交纳租金，并基于本案纠纷解决要求左妮于2016年12月4日之前向姚学用补交租金。但左妮未在2016年12月4日之前补交租金。涉案房屋至今仍由左妮占有使用。一审法院认为，双方当事人与案外人恒东公司于2015年6月28日签订的《房屋租赁合同》、《钰龙天下商铺租售三方协议》是各方真实意思的表示，依法成立并生效，各方当事人均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案中，左妮多次未按照合同约定的期限交纳租金，迟延履行交纳租金义务，虽经释明，仍未交纳租金。左妮以其行为表明不履行合同义务。现姚学用要求解除双方之间的租赁合同，由左妮腾退并交付房屋，理据充分，应予支持。至于解除合同时间，因在一审庭审中向左妮释明并要求其于2016年12月4日之前补交房租租金，但其未进行补交，故认定合同解除时间为2016年12月5日。另，姚学用要求恢复原状，但其未提交有效证据证明左妮在装修及经营过程中对涉案房屋主体结构进行了损坏，且双方未对合同解除或终止后需对房屋进行恢复原状作过相应约定，故不予支持。关于姚学用要求左妮支付租金及占用房屋期间的费用，根据已查明的事实，左妮租金已交纳至2016年8月14日，左妮尚欠姚学用2016年8月15日至合同解除之日止（即2016年12月5日）的租金，此期间的租金根据双方合同中的约定房屋租金标准计算为21472元；因左妮向姚学用交纳了租赁保证金17568元，故用该款项抵扣左妮所欠租金后，左妮仍需向姚学用支付租金3904元。至于占用房屋期间的使用费，应当按照195.2元/天（5856元/月÷30天=195.2元/天）计算至左妮实际搬离涉案房屋之日止。关于姚学用要求左妮支付违约滞纳金的诉请，虽在租赁合同中约定迟延交付租金，每日按所欠租金的1%计算滞纳金，但按照该标准计算的滞纳金过高，故根据左妮的违约情况，酌情认定左妮需向姚学用支付滞纳金6000元。至于姚学用要求左妮支付欠缴的物业管理费，因租赁合同中明确约定，物业管理费由左妮自行向物业管理公司交纳，且姚学用未提供证据证明其代左妮向物业管理公司交纳了相应的物业管理费，故其此项诉请，理据不足，不予支持。姚学用要求左妮支付律师费，但律师费属于姚学用的维权成本，并非左妮违约导致的直接必然损失，故姚学用的此项主张，理据不足，不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：（一）确认姚学用与左妮之间就位于长沙市××路××钰××天下××商业广场××号房屋的租赁合同关系于2016年12月5日解除，限左妮于本判决生效之日五日内将上述房屋腾退并交还给姚学用；（二）限左妮自本判决生效之日起五日内向姚学用支付所欠租金3904元并按照195.2元/日支付自2016年12月6日至实际搬离涉案房屋之日止的占用房屋使用费；（三）限左妮自本判决生效之日起五日内向姚学用支付滞纳金6000元；（四）驳回姚学用的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金（标准为100元／日）。本案受理费减半收取30元，由左妮负担。本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，左妮在合同签订后仅支付了三个月的租金，未按合同约定提前20日交纳下一季度租金，且在一审法院调解时亦未按法院释明补交所欠租金，因此，左妮以姚学用要求其一并交纳租金和物业管理费为由主张其不交纳租金系合法抗辩的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方签订的租赁合同约定迟延支付租金滞纳金按所欠租金数额每日1%计算，一审法院认定约定过高，已依法予以调减，故左妮主张滞纳金过高的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费60元，由上诉人左妮负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  ＸＸ二〇一七年七月二十六日书记员  杨蓓