福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2017)闽0783民初250号原告：南平市胜洁物业管理有限公司，住所地南平市延平区滨江路639号粮油大厦8楼，统一社会信用代码9135070074635450XY。法定代表人：陈朝华，总经理。委托诉讼代理人：陈辉，福建秉峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：严振华，住南平市延平区。被告：南平高速开发有限公司，住所地南平市八一路356号粮贸大厦7层，统一社会信用代码913507005770425717。法定代表人：吴兰昌，董事长。委托诉讼代理人：黄朝辉，黄志鹏，福建启新律师事务所律师。原告南平市胜洁物业管理有限公司诉被告南平高速开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈辉、被告的委托代理人黄朝辉，黄志鹏到庭参加诉讼，现已审理终结。原告南平市胜洁物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告南平高速开发有限公司立即支付拖欠的物业费1007600元（其中商业地产物业费706320元、住宅物业费252480元、业主二次装修垃圾费48800元）；事实与理由：2013年7月3日，被告作为开发商，原告作为物业服务管理公司，双方签订《前期物业服务合同》一份，约定被告开发建设的《高速·金福花园》物业服务由原告承担，期限3年，从2013年7月1日至2016年6月30日止，物业收费高层住宅0.80元/月.平方米，商业物业待定。该合同第三十九条还约定，双方在履行过程中发生争议协商未成，均可向建瓯市人民法院诉讼。《高速·金福花园》位于建瓯市库）。2015年12月31日原告进驻金福小区正式开始物业服务工作。2016年11月，被告突然通知原告准备解除双方签订的《前期物业服务合同》，为了各业主利益，原告同意该小区的物业服务工作维持至2016年12月31日止。但被告持有的商业物业费706320元（32700平方米×1.80元/月·平方米×12个月）；住宅物业费252480元（26300平方米×0.80元/月·平方米×12个月）始终分文未交。另被告为业主违规将采光通风井扩建成住宅一部分，产生二次垃圾，经与原告协商一致，应由被告承担的二次装修垃圾费48800元（每户200元，共244户）也未支付给原告。被告为了赶走原告，单方粗暴将物业办公室锁住，不让与原告办公，严重影响了原告的正常物业服务工作，此事原告已及时向派出所报案，尚在处理中。至此，在原告从2015年12月31日起至2016年12月31日止一年的金福花园物业服务工作中，被告拖欠原告物业服务费如下：1、商业地产物业费706320元。2、住宅物业费252480元。3、业主违建二次装修垃圾费48800元，共计1007600元。原告多次追讨未果。被告南平高速开发有限公司辩称：一、“高速·金福花园”住宅小区商业部分不属原告服务范围，就此主张拖欠物业服务费没有事实根据，应依法予以驳回。由于高速·金福花园住宅小区位于建瓯市水西放生池内，周边尚未开发，南向的防洪堤及规划市政道路尚未修建，因此即使是住宅部分销售及交付使用，商业部分也尚不具备销售及投入经营的环境条件。在这种情况，被告在对前期物业服务机构进行招标时，未将商业部分纳入招标服务的范围，所有投标人也未就商业部分的服务费进行投标报价。原告中标后，与被告签订的《前期物业服务合同》第一条约定“物业的基本情况、本物业名称高速·金福花园住宅小区，物业类型：高层住宅，座落位置建瓯市库），用地面积20889.25平方米，住宅建筑面积：76808平方米（规划）”，并未将商业部分列为物业范围。可见，商业部分不属于合同约定的物业服务范围。高速·金福花园住宅小区，按规划建设，其中住宅部分为封闭式，商业部分在使用功能的划分上是互不相通，各自独立的电力供应系统、消防系统、给排水系统、电梯及楼道等。因此在《前期物业服务合同》履行过程中，被告仅将住宅部分交原告进行查验，商业部分不存在交给原告查验和服务问题。交接的材料中，只陆续交接了住宅部分的相关材料，商业部分的竣工图纸、钥匙等仍由被告自行保存（其中商业部分钥匙，因工作人员失误部分错交，原告于2016年5月17日予以返还）。尤为重要的是，在前期物业服务合同的履行过程中，原告从未对被告的商业部分提供符合物业服务标准的物业服务行为，在合同约定的服务期限届满前从未就商业部分是否需要纳入其服务范围及服务价格与被告进行过协商。可见，原告履行前期物业合同过程中亦认可商业部分不属于其服务范围。“高速·金福花园”住宅小区《临时物业管理规约》中，物业基本情况明确确定“住宅建筑面积76808㎡”。该规约对物业服务单位及业主均有约束力，原告亦应自觉遵守。这进一步证明商业部分不属于原告的服务范围。二、原告与被告口头约定空置住宅不收物业费，且原告起算空置住宅物业费所依据的面积与时间不准确，应依事实予以调整，并合理降低收费标准。在订立《前期物业服务合同》时，原告曾通过南平市光辉营销策划有限公司表示对于空置住宅，免收被告应交的物业费，待交房后自行向业主收取。由于原告的这一主张，与多数楼盘在前期物业企业进驻的惯例相同，因此被告相信原告从而未要求原告出具书面确认手续。就事实而言，原告计算空置住宅物业费所依据的面积与时间不准确。5#楼、6#楼交房日期为2015年12月31日，1#楼、2#楼、3#楼交房日期为2016年3月31日，因此1#楼、2#楼、3#楼空置住宅物业费的起算时间为2016年4月1日，截止日期应为被告发函与原告终止《前期物业服务合同》的日期即2016年11月15日。空置住宅的建筑面积，应根据房产测绘报告进行计算，其建筑面积应当为26732.68平方米。另空置住宅相对于已交付的住宅，所需的管理、服务成本相对较低，不应当按全额支付空置住宅的物业费。就此省外的地方性法规就有类似规定，如《石家庄市物业管理条例》第三十七条“连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。”，被告认为，即使要缴交空置住宅的物业费，亦应与交付居住的住宅有区别，收费标准下调20%-50%。三、原告主张的垃圾清运费，缺乏合同依据，且与事实不符，应依法予以驳回。无论是一次装修垃圾清运费还是二次装修垃圾清运费，依照《前期物业服务合同》的约定，这是业主承担的费用，不是建设单位承担的费用，故原告要求被告支付业主二次装修垃圾清运费，缺乏合同依据。原告在为高速金福花园提供物业服务期间，在未取得被告同意，也未与相关业主协商取得一致意见的情况下，以没收装修保证金的收取单据的方式默许部分业主将采光井镂空部位二次浇注水泥板进行封闭，并擅自同意由施工队将被告尚未销售的7套住宅（未销售住宅的大门钥匙在原告保管）采光井镂空部位二次浇注水泥板进行封闭，后上述行为被综合执法局查处。原告在就上述问题在与被告协商过程中，曾提出该部分的建筑垃圾清运费现要求违章业主支付很困难，要求被告给予补助。被告的工作人员基于协商，曾表示最多只能考虑未销售而被动施工的这些7套住宅垃圾的清运，且其需要清运的垃圾数量及单价需经被告工程部进行核定。迄今为止，原告尚未就该项垃圾的清运数量及单价等具体情况向被告工程部进行呈报，被告也无法就此进行核定。因此，原告主张整个小区的二次垃圾清运费，与事实不符。此外，原告现主张的二次垃圾清运费，与《前期物业服务合同》的履行无关，不属于《前期物业服务合同》项下的履行纠纷，应另案处理。综上所述，被告认为不存在拖欠原告商业部分、空置住宅物业服务费及所谓的二次垃圾清运费的事实，请求贵院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。审理过程中，原告就其主张提供证据材料12份：1、前期物业服务合同、交房面积、商住总面积单各一份。证明：①、原、被告约定原告进驻被告开发的金福花园，物业费住宅0.80元/月.平方米、商业地产待定。②、被告持有的住宅房产面积26305平方米的事实。2、关于要求拆除广告牌的函一份。证明：①、原告于2015年12月31日开始进驻金福花园从事物业服务工作。②、被告无中生有找借口赶走原告的事实。3、终止《前期物业服务合同》通知函一份。证明：①、被告未与原告达成一致，终止物业服务合同。②、原告坚守岗位物业服务至2016年12月31日止的事实。4、照片三张。证明：①、被告营销中心开在小区内未支付物业费，②、被告擅自锁住物业办公用房，要赶走原告的事实。5、函二份。证明：原告书面向被告催讨物业费的事实。6、金福花园建筑面积表一份。证明：被告持有尚未卖出住宅面积20000平方米、商业地产30000平方米的事实。7、关于给付二次增加装修垃圾费的函二份、报告一份。证明：业主经被告同意打墙扩大面积二次装修，被告同意承担垃圾费的事实。8、回复函二份。证明：原告同意退出金福花园物业服务，要求被告支付拖欠的物业费、业主二次装修垃圾费、代垫保安、保洁员工资（该事项已另行起诉）的事实。9、委托书二份。证明：原告不同意未经双方协商一致擅自派人接管物业的事实。10、通告一份。证明：①、被告为业主违规扩建被城管部门行政处罚223万元。②、被告答应承担业主二次装修垃圾费每户200元的事实。11、被告函及回复函各一份。证明：①、被告擅自为业主违建产生二次垃圾费，被告同意承担。②、原告不同意业主违建的事实。12、证明一份。证明：南平地区物业费已实行市场价，目前商业地产物业费1.6元至3.00元/月·平方米。被告的质证意见：1、《前期物业服务合同》三性无异议，合同第一条物业基本情况约定的物业类型是高层住宅，住宅建筑面积76808平方米（规划），证明商业房屋不在物业服务范围内；《面积单》，真实性合法性有异议，系原告自行制作，其中记载的面积、套数不准确，有关房屋面积按相关法规规定，应以《房产测绘报告书》为准。2、《关于要求拆除广告牌的函》真实性、合法性没有异议，对其证明对象有异议。原告未经被告同意擅自设立广告牌，有被告提交的证据9原告的《报告》可以证明，以此指责被告“无中生有”，进一步证明原告物业服务不尽职。此外，当时被告尚未提及终止物业服务合同。3、《终止通知函》，真实性合法性无异议，对证明对象有异议。因《前期物业服务合同》约定期限届满，双方经过多次协商未就延续该合同达成一致，且原告的物业服务难以令人满意，故决定不再续签《前期物业服务合同》，合同予以终止。另该份证据不能就此证明原告物业服务的期限至2016年12月31日。4、《照片三张》中营销中心照片的真实性、合法性没有异议，证明对象有异议。第一份照片中反映的营销中心并不属于原告的物业服务范围，自然不需要支付物业费；第二份照片锁闭大门的真实性、合法性有异议，照片中无法看清具体是哪个门，被告从未锁住物业用房的大门；第三份照片不能证明被告赶走过原告，《前期物业服务合同》终止后，被告限期原告退场，并通过光辉营销公司临时安排代管物业服务企业与原告进行交接，移交物业管理是前期物业合同终止后原告的应尽义务。5、《函二份》，第一份函形式上的真实性没有异议。被告确有收到该函，合法性没有异议，证明对象有异议，首先第一份函的内容是原告要求商定商业店面物业费收费标准，并不是催讨物业费；第二份函被告根本未收到，且函中的内容原告也从未与被告相关人员提出过，故该函是原告为诉讼而单方制作的，不属实。6、该组证据在初次提交证据时未收到，如系此后补充提供的证据（即楼盘信息截图），则三性无异议。且该证据证明商业部分面积为15500.47平方米。7、该组证据真实性、关联性均有异议。关于二次装修垃圾费的函被告均未收到，《报告》是否有提交给建瓯市城管规划中队也无证据予以印证，实际上是原告默许甚至在一定程度上为业主进行违章搭建、改造。对函件内容中关于被告愿意支付244户业主二次装修垃圾费的提法完全属于原告自己的主观希望，当时在现场谈及此事时，被告的工作人员仅表示最多只能考虑尚未销售而被原告擅自组织施工的这7套住宅垃圾的清运，且需要清运的垃圾数量及单价需经被告工程部进行核定后再协商是否给付。另原告的该组证据存在矛盾，2016年5月17日给城管规划中队的报告是在发现3#楼2703室、2903室的违规改建，而《关于给付增加二次装修垃圾费的函》又称是3月底开会时已进行改建248户。8、对《回复函》三性无异议。9、对《委托书》真实性、合法性无异议，证明对象有异议。被告终止《前期物业服务合同》后，被告根据实际情况委托其他物业管理机构代管，该临时代管行为事前已报呈住建局物业管理科，不存在需要获得原告同意的说法。10、《通告》真实性、合法性无异议，证明对象有异议。原告默许业主违章搭建致城管部门处罚业主而非被告。另该份《通告》与所谓的二次装修垃圾清运费完全无关，不能证明被告负有承付二次装修垃圾清运费的义务。11、《函》、《回复函》真实性、合法性无异议，证明对象有异议。两函均不能证明原告所主张的证明事项，相反却证明原告物业服务不符合合同约定的服务质量、标准；至于所谓的二次垃圾装修费，也仅是按当时工作人员表示的最多对未交房的这7套住宅进行计价计量，协商确定清运费，不能证明被告已负有承付该项费用的义务。12、对《证明》三性有异议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就该单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。”的规定，该证明不合法。另内容上，所谓的商业按住宅的二倍计算没有事实根据，高速·金福花园的物业机构系采用招标方式确定，物业费的单价对物业机构的确定有至关重要的作用，原告没有商业的报价，加之商业房屋不属于物业服务范围，故其内容与本案亦无关联性。被告就其主张提供证据材料15份：1，投标函、投标报价表、中标通知书。证明：被告对高速·金福花园小区物业进行招投标，原告于2013年5月14日发出投标函，其中住宅部分报价0.8元每月每平方米，商业部分未报价，并以该条件中标。2、钥匙交接清单。证明：2016年3月30日，因工作人员失误，错将商业部分铝合金门、防火门钥匙移交给原告，原告分别于2016年5月17日、8月11日将该部分钥匙又移交给被告，并办理移交手续。3、新建住宅有线电视工程建设合同。证明：被告与福建广电网络集团股份有限公司建瓯分公司分别于2014年12月28日、2016年3月29日分别签订《新建住宅有线电视工程建设合同》，分别为高速·金福花园小区内的住宅与商业部分建设有限电视工程。4、5#楼消火栓系统原理图。证明：高速•金福花园小区住宅与商业的消火栓系统是各自独立（以5#楼为例，1#楼、2#楼、3#楼与其一致）。5、5#楼一层平面图。证明：高速·金福花园小区住宅与商业外部有各自的入口，内部互不相通（以5#楼为例，1#楼、2#楼、3#楼与其一致）。6、电梯买卖合同。证明：被告分别为住宅与商业购买安装电梯，电梯均为单开门，住宅用电梯无法到达商业区域，商业用电梯也无法通向住宅区域。7、商业部分电费缴费发票。证明：截止目前，商业部分电费、商业变压器损耗均由被告缴纳（以1#、2#、3#、5#楼101室商铺2016年2月、2016年7月、2017年1月缴费发票为例，其他商铺其他月份均与之一致）。8、商业部分电梯年检发票。证明：2016年度商业用电梯年检费用由被告直接缴纳，住宅电梯年检费用由原告缴纳。9、报告、整改回复函。证明：2016年6月27日、8月12日原告分别致函给被告，告知已对物业服务中不足之处进行整改，其中包括退出侵占的商业店面。10、临时管理规约。证明：高速•金福花园小区临时物业管理规约中，物业基本情况仅含住宅建筑面积76808㎡。11、房产测绘报告住宅单元面积、汇总表。证明：根据房产测绘报告书上的数据，空置面积仅为26732.68㎡，商业面积为15500.47平方米。12、商品房买卖合同、交房通知书送达凭证。证明：1#楼、2#楼、3#楼交房时间为2016年3月31日。13、关于高速.金福花园住宅小区项目前期物业服务合同续签问题谈判的专题会议纪要及签到表。证明：2016年6月15日，原告与被告就是否续签《前期物业服务合同》进行谈判，商定视原告对物业服务过程中存在的问题整改是否到位，再行确定是否续签。14、12345政务服务平台投诉件、现场照片。证明：2016年8月21日，金福花园小区业主将原告物业服务过程中强卖强卖砂石料、变相乱收费等问题反应至12345政务服务平台；原告对高速•金福花园物业管理不善，存在诸多问题，如擅自设立广告牌等。15、关于要求对高速•金福花园物业服务工作存在问题整改的函、关于要求加强高速金福花园物业服务管理工作的函、关于高速•金福花园前期物业服务整改情况的专题会议纪要、送达凭证，证明：2016年8月2日被告发函要求原告对物业服务过程只能怪存在问题的落实整改；2016年9月12日被告及原告开会讨论要求原告整改物业服务过程中的问题；2016年9月22日被告发函要求原告整改物业服务过程中的问题。原告的质证意见：对证据一真实性没有异议，但不能说明商业建筑不在物业服务范围内，恰恰说明原告是通过招投标得到的物业服务。证据二真实性没有异议，不能说明商业部分不在服务范围内，证据三真实性没有异议，但不能说明商业部分不再服务范围内。证据四真实性没有异议，消防栓必须按照相关的规定设计，证据五、六真实性没有异议。证据七真实性有异议，且与本案无关。电梯还处于保险期内。证据八真实性没有异议，但不能说明商业建筑不在物业服务范围内。证据九真实性没有异议，但不能说明商业建筑不在物业服务范围内，被告认为原告侵占了商业部分。被告同意商家设立广告牌，因为被告把售楼部分发包给南平市营销策划广告公司。证据十真实性没有异议，但不能证明商业部分不在物业服务范围内。商业物业持有人就享有特权，是不符合规定的。证据十一，被告自认空置面积为26732.68㎡，商业面积为15500.47平方米。与原告主张的面积是有差异的。证据十二真实性有异议，是被告与其他业主签订的。不能证实空置房的物业费是从2016年3月31日起算，与本案也无关。被告缴纳空置住房物业费前提条件是否有竣工，但被告始终不提交竣工验收材料。证据十三真实性有异议，不能证明被告要证明的对象。为了赶走原告吹毛求疵，是处罚被告的处罚内容。证据十四真实性有异议，不能证明原告物业服务有瑕疵。原告没有收取任何的手续费。证据十五真实性没有异议，但不能证实原告物业服务存在问题，可以证实原告对。本院认为，原告所提供的证据材料1、2、3、6、8、9、11，以及证据材料5中的第一份函件，被告对其真实性、合法性没有异议，且与本案具有关联性，予以采信。但所采信的证据不能证实原告主张的部分事实。原告所提供的证据材料4、7、10，与本案缺乏关联性；证据材料5中的第二份函件为原告单方制作，没有证据证明被告有收到；证据材料12不符合单位证明的形式要件。均不予采信。对于原告所提供的证据材料3、4，被告的质证理由成立，不予采信。被告所提供的证据材料1-11，原告对其真实性、合法性没有异议，证据材料13为双方参与的会议纪要，并有签到表相互印证，原告虽对其真实性持有异议你，但未申请笔迹鉴定。以上被告提供的证据材料与本案具有关联性，均予以采信。证据材料12、14、15，原告的质证理由成立，且与本案缺乏必要的关联性，不予采信。根据所采信证据结合当事人陈述，查明本案事实如下：2013年5月，被告将其承建的高速*金福花园的前期物业管理对外招标，原告参与投标。在原告于5月14日向被告提交的投标函中，第二条内容为：本物业服务费，住宅按建筑面积每月每平方米0.8元，商业用房的单价则用斜杠划去。在原告向被告提交的投标报价表中也仅有住宅每月每平方米0.8元的报价，住宅建筑面积76808平方米，小计每月61446.40元。2013年5月22日，被告向原告发出《中标通知书》，通标通知书中载明，中标价：住宅每月每平方米物业管理服务费0.8元。2013年7月3日，原、被告双方签订《前期物业服务合同》一份，约定被告开发建设的高速·金福花园物业服务由原告承担，期限3年，从2013年7月1日至2016年6月30日止；合同第一章的物业基本情况载明：小区用地面积20889平方米，住宅建筑面积76808平方米；第五条约定：物业收费为高层住宅0.80元/月.平方米，商业物业的单价中为“待定”二字。2015年12月31日原告进驻金福小区并开始为小区提供物业服务。2016年6月15日，《前期物业服务合同》的履行期限即将届满。原、被告双方召开会议，就是否续签合同形成了会议纪要。纪要要求原告就物业服务中存在的问题进行整改，并于2017年6月29日前向被告提交整改报告，被告视原告的整改情况再行确定是否续签合同。纪要中未体现原告主张小区商业部分物业管理收费的内容。《前期物业服务合同》的履行期限届满后，双方就是否续签合同的问题没有达成一致意见。2016年10月18日，原告致函被告，要求被告就小区商业部分的物业管理价格进行协商确定。2016年10月31日，被告向原告发出了《终止的通知函》，通知原告不再续签合同，并要求原告做好交接的准备工作。原告于2017年11月6日向被告作出《回复函》，认为原告整改后，被告并未提出异议，应视为默认，对被告决定不再续签合同表示遗憾；原告也同意退出小区的前期物业管理；同时告知被告结欠原告商业部分的一年商业物业管理费648000元、住宅用房物业管理费192000元、二次装修垃圾费48800元。被告则复函原告称：小区商业部分的物业管理并不在双方签订的合同约定范围内；住宅用房物业管理费按照合同约定及法律规定处理；二次装修垃圾费按照当时相关的约定进行费用计量。诉讼过程中，原、被告均为提供物业管理移交手续的证据材料。另查明：1、合同履行期间，涉案小区住宅用房的空置面积（即业主为被告），原告主张为26305平方米；被告主张为26732平方米。本院采用原告的主张。2、2016年3月30日，被告曾将商业用房（包括店面、防火门、水电井等）的钥匙移交给原告。同年5月17日、8月11日，原告又将上述钥匙交还给被告。3、被告制定的小区《临时管理规约》（作为房屋买卖合同的附件）第二章第五条物业的基本情况中仅体小区宅建筑面积76808平方米。4、2016年度，涉案小区商业店铺的电耗费用及专用的电梯的年检费用均由被告缴纳。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当依约履行各自的义务。原告履行前期物业管理期间，小区内空置的住宅用房，其业主仍为被告，故被告应当按照合同的约定交纳物业管理费；原告主张被告承担的二次装修的垃圾清运费，不属于涉案合同约定的权利义务范围，与本案无关，本院不予支持，原告可以另行主张。双方最大的争议焦点是小区的商业区域部分是否属于合同约定的物业管理范围。根据上述查明的案件事实，本院认为，涉案小区的商业区域部分不属于合同约定的物业管理范围。第一，从招投标时原告向被告提交的《投标函》、《投标报价表》，以及被告向原告发出《中标通知书》，可以明确地看出，招投标的标的是小区住宅部分的物业管理；第二，从合同内容及小区《临时管理规约》中物业的基本情况看，均只体现小区住宅建筑面积，而未体现商业区域的面积；第三，建筑单位在选定前期物业管理企业后通常会将物业管理范围内的相关钥匙移交给物业管理企业。本案原告却将被告移交的商业区域的钥匙交还给被告，而交还时，合同仍在履行中；第四，2016年度，涉案小区商业店铺的电耗费用及专用的电梯的年检费用均由被告缴纳。第五，从2015年12月底至2016年10月，在长达近10个月的时间里，原告从未向被告主张过商业区域的物业管理费。2016年6月15日，《前期物业服务合同》的履行期限即将届满，原、被告就是否续签合同进行商议时，也未提及被告欠缴商业物业管理费的事宜；第六，诉讼过程中，原告没有提交证据证明其为小区商业区域部分提供了哪些物业服务。原告主张小区的商业区域部分属于合同约定的物业管理范围，其主要理由是合同第五条中商业物业的单价中的“待定”二字。原告认为，既然只是单价有待商定，那么说明商业区域的物业管理应在合同约定的服务范围内。被告则认为，因被告在将来可能会将商业区域的物业管理一并委托原告，所以才会在合同单价中标明“待定”二字。从语言逻辑分析，原告的理解更为合理。但综合前述的分析，被告的主张更符合客观事实。本院采纳被告的主张，而原告的主张则证据不足，不予采纳。原告要求被告支付商业区域的物业管理费用的诉讼请求，本院不予支持。《前期物业服务合同》约定的履行期限届满后，被告有权决定自己是否续签合同。但在双方协商是否续签期间，合同仍在继续履行。被告单方决定终止合同的履行，应当给予原告合理的准备期限。故被告主张原告收取住宅部分的物业管理费的截止时间以其发出《终止的通知函》的时间为准，本院不予采纳。此外，被告主张空置住宅的物业管理费应当比照约定的单价适当减少，没有合同和法律依据，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、的规定，判决如下：一、被告南平高速开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告南平市胜洁物业管理有限公司支付物业管理费人民币252480元。二、驳回原告南平市胜洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13868元，由原告负担10400元，被告负担3468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审 判 长  徐云龙代理审判员  陈希茜人民陪审员  吴伟荣二〇一七年七月四日书 记 员  潘丽娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。