深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0303民初12990-12994号 原告：李志雄等5人（具体信息详见附表一）。 委托诉讼代理人：郭家辰，广东雅尔德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆伟剑，广东雅尔德律师事务所律师。 被告：联马实业（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区新银座商业裙楼1—C62、C63、C64，统一社会信用代码：91440300618921872Y。 法定代表人：蔡文杰。 被告：深圳市新银座尚食荟投资有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道春风路**新银座大厦****，统一社会信用代码：914403005943181468。 法定代表人：蔡煜生。 委托诉讼代理人：韩德亮，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓雯，广东华商律师事务所实习律师。 被告：深圳市易和迅科技开发有限公司，住所，住所地深圳市罗湖区翠竹路翠松楼**110社会信用代码：914403006785751668。 法定代表人：江远芬。 委托诉讼代理人：林鑫榉，男，系公司员工。 被告：深圳市维雅纳酒店有限公司，住所，住所地深圳市罗湖区南湖街道人民南路东侧新银座商业裙楼**社会信用代码：9144030008012298XL。 法定代表人：杨动斌。 委托诉讼代理人：韩德亮，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓雯，广东华商律师事务所实习律师。 被告：深圳市维雅丽酒店管理有限公司，住所，住所地深圳市罗湖区翠竹街道爱国路泰宁花园裙楼**社会信用代码：91440300357907502J。 法定代表人：周秋芳。 委托诉讼代理人：韩德亮，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓雯，广东华商律师事务所实习律师。 上列原告诉被告物权保护合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序,两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆伟剑、郭家辰，被告深圳市新银座尚食荟投资有限公司、被告深圳市维雅纳酒店有限公司、被告深圳市维雅丽酒店管理有限公司的共同委托诉讼代理人韩德亮、邓雯，被告深圳市易和迅科技开发有限公司的委托诉讼代理人林鑫榉到庭参加了诉讼。被告联马实业（深圳）有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加应诉，本院依法对其作缺席审理。本案现已审理终结。 五原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令五被告停止对新银座商业裙楼共用设备设施和共用部位的侵害，将封闭的电梯、扶梯楼等设施恢复原状，恢复并保证其原有的正常使用功能,撤掉新银座大厦商业裙楼三层遮挡商铺的所有围挡，恢复供水供电。2、请求法院判令五被告，停止侵犯原告商铺的所有权，共同赔偿原告自2013年5月1日至五被告恢复新银座商业裙楼三楼的商铺功能为止的租金损失（暂计至2017年4月31日的金额详见附表一）。3、诉讼费（详见附表一）、公告费由五被告承担。经现场勘查再次开庭庭审中，原告将第一项诉讼请求明确为，请求法院判令五被告停止对商业裙楼的侵权行为，并按照竣工图和销售平面图所载明的情况，恢复封闭的楼梯、扶手电梯、公共通道等，具体包括：将B3、B69之间的两扇门全部拆除，按照竣工图和销售平面图所载明的情况，恢复该通道；将B66、B88旁的扶手电梯电动卷闸门全部打开，按照竣工图和销售平面图所载明的情况，恢复该扶手电梯自由通行；将B49旁边的卷闸门保持打开状态；将B49旁后方通道的卷闸门保持打开状态，按照竣工图和销售平面图所载明的状态保持该通道畅通；保持B区商铺的围挡遮光布处于完全拆除的状态，B区商铺安装的窗帘导轨全部拆除。事实和理由：自2013年5月1日起，联马公司、新银座公司、易和迅公司将新银座商业裙楼三楼出租给杨动斌，维雅纳公司用于经营酒店，上述四被告共同对新银座商业裙楼的电梯、楼梯间、消防、安全通道、过道、出入口等共用部位和共用设备设施实施了封闭、改建等违法行为，对包含B9在内的三层B区商铺实施了围挡、占用及停水停电等侵权行为，将新银座商业裙楼3楼的用途由商铺改变为酒店，并在B9商铺内堆放杂物，使得原告的商铺失去原有功能，无法正常使用。已生效的（2013)深罗法民三初字第1809号及（2016)粤03民终1403号民事判决书己确认上述四被告的侵权事实。截止至本案起诉时，四被告并未停止或纠正其侵权行为。被告维雅丽公司与被告维雅纳公司，均为同一控股股东杨动斌实际控制。维雅丽公司自2015年9月16日成立后，与四被告共同实施对新银座商业裙楼三楼的共用部位、共用设备设施及原告商铺的侵权行为。 被告联马实业（深圳）有限公司（以下简称“联马实业公司”）未答辩。 被告深圳市新银座尚食荟投资有限公司（以下简称“新银座尚食荟”）、被告深圳市维雅纳酒店有限公司（以下简称“维雅纳公司”）辩称：一、涉案商铺至今一直空置，不存在被侵权的事实。原告未提交任何证据证明被告新银座尚食荟、被告维雅纳公司对其涉案商铺进行改造等侵权事实，亦未提交任何证据证明被告新银座尚食荟、被告维雅纳公司对其使用或许可他人使用涉案商铺进行阻碍、妨碍等侵权行为，被告新银座尚食荟、被告维雅纳公司对涉案商铺根本不存在侵权。二、原告以（2016)粤03民终1430号民事判决书作为参考是错误的，该判决书中的涉案商铺被改造成酒店，但本案涉案商铺至今均为空置，未被任何人侵占。三、关于原告诉称所谓的“商铺使用功能”问题，原告至今未提交充分证据证明：1.涉案商铺原有的具体使用功能；2.涉案商铺目前确实无法满足使用的需求；3.其他商铺业主对自己的商铺改造为酒店与本案涉案商铺无法满足使用之间是否存在必然的因果关系；4.如果其他商铺业主对自己商铺进行酒店使用影响到本案涉案商铺使用的，其影响程度以及具体的损失金额。原告亦从未向物业公司或其他部门要求自行使用或许可他人使用涉案商铺,且一直拖欠物业管理费等费用，其消极使用涉案商铺以及消极实现涉案商铺使用价值的种种消极行为，致其应当自行承担因未积极行使业主权利(未使用）导致的收益损失，并自行承担投资商铺失败的风险，而不应盲目且毫无根据地诉求由被告新银座尚食荟、被告维雅纳公司承担。（2013)深罗法民三初字第1867号民事判决书已确认上述观点。四、关于原告诉求的“共用设备设施和共用部位等”问题，没有事实和法律依据，理应驳回。首先，被告新银座尚食荟、被告维雅纳公司分别于2017年8月1日、11月13日提交的两组 照片证据显示，不仅涉案商铺一直空置，本案所涉的消防、共用通道以及电梯等设施设备，均未被占用，原告所述与事实严重不符。其次，即便其他商铺业主的商铺进行酒店使用，但酒店已通过消防验收等主管部门审核，故不可能存在占用消防及其他公共通道的事实。在原告提交的1430号民事判决中，对商铺已被改造酒店的业主朱谦宏关于恢复电梯、楼梯间及消防等公共设施的诉求，贵院也以未有事实和法律依据而予以驳回。五、原告第二项诉求损失的起算时间为2013年5月1日，已超过诉讼时效。 被告深圳市易和迅科技开发有限公司（以下简称“易和迅公司”）辩称：一、我司在2013年承租被告联马实业公司名下的商铺，委托给被告新银座尚食荟进行管理，出租给杨动斌，并未包含原告的商铺。二、被告联马实业公司名下的全部商铺在2015年已被强制拍卖给顺投公司，拍卖后我公司已退出原承租的商铺。故我司与本案无任何关系，请求法院驳回。 被告深圳市维雅丽酒店管理有限公司（以下简称“维雅丽公司）辩称，其经营地址为泰宁花园裙楼2、3楼，与原告涉案商铺在内的整个新银座大厦无任何关系，故与本案不存在任何法律关系，请求法院予以驳回。 被告维雅纳酒店有限公司（以下简称“维雅纳公司”）、被告维雅丽公司共同辩称，在新银座大厦经营的酒店是维雅纳酒店，外墙的“维雅丽酒店”广告牌及前台“维雅丽酒店”的宣传册是为宣传维雅丽酒店，并不能说明是维雅丽酒店在经营。庭审后，该二被告提交书面说明，称因该两公司股东相同，共同聘请了同一公司制作两公司的内部图片资料，制作公司将两公司的名称混淆印刷错误，酒店内“维雅丽平面图”系制作错误。因本案现场勘查发现后，已将“维雅丽平面图”换为维雅纳公司的平面图。 经审理查明： 一、五原告分别向联马实业公司购买了位于深圳市罗湖区南湖街道人民南路东侧新银座商业裙楼3楼的商铺，均于2006年取得了房产证，用途为商业（商铺的具体信息详见附表二）。 五原告与联马实业公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，买方所购商品房仅作商铺使用，除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板间视为本合同的组成部分；本合同的附表及附图均为合同内容的一部分。附表及附图载明了公共面积的分摊及商铺的位置。 二、庭审中五原告承认购买涉案商铺后就与联马实业公司签订了售后返租合同，租期三年，大概在2008年到期。到期后，涉案商铺一直空置，并未租给他人。 三、维雅纳公司成立于2013年8月16日，法定代表人是杨动斌，股东为杨动斌（70%）、周秋芳（30%）；维雅丽公司成立于2015年9月16日，法定代表人是周秋芳，股东为杨动斌（52%）、周秋芳（48%）。 四、深圳市中级人民法院（2016）粤0303民终1430号民事判决书确认了以下事实： 1.2013年3月28日，联马实业公司将新银座商业裙楼3楼面积为2389.92㎡的物业出租给新银座尚食荟公司，用途为经营商场，约定租期为15年，从2013年11月1日开始计租，租金标准为30元/㎡/月。2013年6月25日，易和迅公司委托新银座尚食荟将新银座商业裙楼3楼共计1024㎡出租给杨动斌，租期自2013年5月1日至2023年4月30日，租金为50元/㎡/月。2013年4月26日，承租人深圳市索菲特酒店有限公司向新银座尚食荟公司租赁新银座商业裙楼3楼A、C区物业共计2376.37㎡的房产，租期10年，自2013年5月1日至2023年4月30日，免租期6个月，起租日从2013年11月1日起算，月租金14万元；出租方同意在A区处免费提供给承租方作为大堂使用，出租方同意在A区指定位置安装观光电梯1部、同意将A区处现有的2部电梯提供给承租方使用等等。原审庭审中，维雅纳酒店同意对深圳市索菲特酒店有限公司在本案中所签订合同、收取款项等法律后果承担民事责任。 2.经原审法院于2015年1月21日现场勘查，显示：……B4号商铺左边门被墙砖封死，B74号商铺对面原扶手电梯被封闭，B49号商铺相邻扶手电梯被封闭，C11号商铺相邻的原通道现被木板材料封闭，且该商铺右前方的原通道被封闭并被改造成维雅纳酒店的企业宣传栏，……。 3.本院认为，……联马实业公司在原审答辩时亦承认，其将自身物业出租的同时，将朱谦红的物业一并出租以满足酒店的改造使用。 五、五原告提交的拍摄于2017年5月22日的照片显示，B9、B11、BB109商铺内不同程度地堆放了杂物，B38、B39商铺柜台上有杂物，B49商铺门前堆放了杂物；B38前的通道中堆放了杂物；B109商铺所在的通道两侧被厚实的帘布遮挡，整个B区采光受影响；扶梯电梯未运行，且扶梯的上方被卷闸门或警示物挡住；酒店前台的营业执照是维雅纳公司，但前台的宣传册显示为维雅丽公司。 被告新银座尚食荟提交的拍摄于2017年11月13日的照片显示，涉案六商铺中均为空置，无杂物；B区通道中无杂物，也无帘布遮挡，采光正常；扶梯未运行，但上方并无遮挡。 2018年1月29日，本院对涉案商铺进行现场勘查，查明： 1.涉案商铺均为空置，其中B9、B11、B109为四周玻璃墙间隔，B38、B39均为玻璃柜台；2.B3、B69之间的通道有两扇门，旁边用木板间隔；3.B88、B64旁的扶手电梯被电动卷闸门遮住，卷闸门可开；4.B49旁边两侧为消防卷闸门，一侧已打开，另一侧未打开；5.B区商铺未见帘布遮挡；6.新银座大厦外墙广告牌为“维雅丽酒店”，三楼宣传栏及指示牌均显示为维雅丽酒店。 本院现场勘查后，再次庭审时五原告又提交了拍摄于2018年3月29日的照片，显示B区又被帘布遮挡，采光受影响。 以上事实，有产权证、买卖合同、竣工图、销售平面图、现场照片、已生效的民事判决书、现场勘查笔录以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。 本院认为，案件的争议的焦点是原告的物权有无被侵犯及侵权责任的承担。 一、物权有无被侵犯 涉案商铺均未被改造成酒店房间使用，五原告提交的照片显示涉案商铺中或门前或通道中有杂物，但被告新银座尚食荟提交的照片显示杂物已被清理，本院现场勘查时亦无杂物。本院认为，涉案商铺与酒店系相邻关系，相邻关系中双方理应有一定程度的容忍，虽然未经业主允许他人无权放置物品，但涉案商铺自2008年返租到期后一直未出租，呈闲置状态，商铺亦未上锁，他人临时放置杂物，在得知业主有异议又及时清理，此种状况应在可容忍的范围，且五原告并未举证杂物是谁所有或是谁放置的，因此不宜认定涉案商铺被占用。 涉案商铺虽然未被改造成酒店房间，但通过上述查明的事实可知，在改造成酒店的过程中对部分公共区域进行了封闭、变动，在酒店经营过程中对公共区域已完成的变动一直持续，安装的帘布影响了涉案商铺的采光，对涉案商铺的使用确有一定影响，在改造过程中对商铺的影响应更为明显，确实侵犯了涉案商铺的权益，改变了商铺作为商场经营的功能，但商铺是否失去了使用功能呢？被告联马实业公司销售时承诺商铺用于商场经营，同时也签订了售后返租合同，合同到期后业主如何使用自己的商铺是各位业主的权利，只要不违反法律规定即可。从庭审情况可知，新银座大厦三楼在返租到期后一直空置，其他业主将商铺租给他人经营酒店应属自救行为，而且房产证上载明房屋用途为商业（并非商场），酒店经营亦属商业。因此，涉案商铺虽然不能作为商场经营，但仍有楼梯、扶手电梯（未运行）通行（五原告可以两次进入拍照也印证了平时可通行，而非勘查时才能通行），因此涉案商铺并未失去使用功能。 二、侵犯相邻权的救济 1.赔偿标准 如上，虽然涉案商铺的相邻权在一定程度上被侵犯，但并未被占用，也并非不能使用。更为重要的是，涉案商铺自2008年返租到期后一直空置，未能出租，也正是因为新银座3楼的商铺长期空置，才会于2013年将A区、C区和个别B区商铺改造为酒店经营，即涉案商铺未能出租与将其他商铺改造成酒店并无必然的因果关系。从被告联马实业公司、被告新银座尚食荟、被告易和迅公司签订的合同来看，租金在每平方米30、50、60元左右不等，因此如果按照原告要求的政府指导价进行赔偿，会出现“不出租反而可获取比他人出租还高的租金”现象，从而容易滋生原告对商铺的消极使用，不利于其他商铺的业主，不利于经营活动的进行。故本院根据侵权人的过错程度并参考前述租赁价格，确定赔偿标准为每平方米50元。 2.恢复原状 如上所述，新银座三楼部分公共区域被变动，应按照竣工图所示予以恢复原状。就五原告的诉讼请求而言，应将B3、B69之间的门予以拆除，按照竣工图恢复该通道。 原告主张拆除帘布及安装轨道，本院认为，帘布确实影响了涉案商铺的采光，应当予以拆除，但帘布轨道并未安装在涉案商铺前，且帘布轨道在其他商铺的上方，不影响通行，在拆除帘布已可解决采光的情况下，轨道拆除已无意义。 至于原告要求恢复电梯通行、打开卷闸门，本院认为，电梯通行、打开卷闸门一般应属物业公司管理的范围，而非业主或承租人控制；而且五原告承认自返租到期后未交过管理费，从原被告提交的照片、本院的现场勘查来看，整个新银座3楼B区无商户经营，在此情况下，物业公司出于安全考虑或经营需要而关闭电梯和卷闸门也在情理之中。 3.侵权责任方的认定 本院认为，被告新银座尚食荟将商铺出租给深圳市索菲特酒店有限公司，被告联马实业公司对于将商铺改造成酒店是知情并同意的（根据深圳市中级人民法院（2016）粤0303民终1430号民事判决书可知），杨动斌系维雅纳公司的法定代表人，愿意对深圳市索菲特酒店有限公司签订的合同承担民事责任，因此被告联马实业公司、被告新银座尚食荟、被告维雅纳公司构成共同侵权，应当共同承担侵权责任。 在案证据表明，新银座大厦外墙的广告牌、酒店前台的宣传册、酒店内部的企业宣传栏和指示牌均为维雅丽公司，本院认为，虽然大厦外墙或酒店前台给公司或商品做广告很常见，但在大厦本身经营酒店的情况下却为其他酒店进行宣传不合常理，该广告牌更应该是招牌或指示牌，宣传册也应是营业酒店的宣传册；维雅丽辩称酒店内的企业宣传栏和指示牌系制作错误且已更正，但并未举证，亦未提交更换后的证据，故对于维雅纳公司的辩解本院不予采信；又因维雅纳公司和维雅丽公司的股东均为杨动斌和周秋芳，故可认定维雅纳公司和维雅丽公司共同经营酒店，维雅丽公司应当自其成立之日（即2015年9月16日）承担侵权责任。 被告易和迅公司于2013年6月25日委托被告新银座尚食荟将商铺出租给杨动斌，而维雅纳公司成立于2013年8月16日，原告并未举证证明被告易和迅公司对于将商铺改造成酒店知情并同意，故被告易和迅公司并非侵权方，无需承担责任。 三、诉讼时效 被告新银座尚食荟抗辩自2013年5月1日计算损失已过诉讼时效，本院认为，涉案商铺被侵权的状态一直处于持续中；类似案件的生效判决落款时间为2016年3月24日，被告亦未举证原告在2014年6月13日之前就已知道其权益被侵害，故原告诉请赔偿损失并未超出诉讼时效。 依据依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十五条第一款第四项、第六项，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告联马实业（深圳）有限公司、被告深圳市新银座尚食荟投资有限公司、被告深圳市维雅纳酒店有限公司、被告深圳市维雅丽酒店有限公司应自本判决生效之日起三十日内将新银座大厦三楼B3、B69之间的门予以拆除，按照竣工图恢复该通道；并将通道中的帘布予以拆除。 二、被告联马实业（深圳）有限公司、被告深圳市新银座尚食荟投资有限公司、被告深圳市维雅纳酒店有限公司应自本判决生效之日起十日内连带赔偿五原告的损失（自2013年5月1日暂计至2018年6月30日，之后的损失按照50元/平方米/月的租金标准，按照原告商铺的建筑面积计至恢复原状之日止，赔偿金额详见附表二中的“赔偿1”）。 三、被告深圳市维雅丽酒店有限公司对前述第二项债务中自2015年9月16日起至恢复原状之日止的部分承担连带赔偿责任（暂计至2018年6月30日的金额详见附表二中的“赔偿2”）。 四、驳回五原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费按照原告获得本院支持的金额与五原告诉请金额的比例承担，即对于支持部分金额的受理费由被告联马实业（深圳）有限公司、被告深圳市新银座尚食荟投资有限公司、被告深圳市维雅纳酒店有限公司、被告深圳市维雅丽酒店有限公司承担（详见附表二中“受理费2”），剩余诉讼费由五原告承担（详见附表二中“受理费1”）；公告费600元，由被告联马实业（深圳）有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  耿哲娇 人民陪审员  潘锡明 人民陪审员  姚雪芬 二〇一七年七月十八日 书 记 员  吴 雪 附表一                            案号（2018）粤0303民初*号                       原告             姓名                       原告身份信息                       （各原告第二项、             第三项诉讼请求）                               性别                       地址                       出生日期                       身份证号码                       赔偿（暂计至2017年4月30日、元）                       诉讼费（元）                               12990                       李志雄                       男                       香港                       1951.4.25                       H429538(4)                       262272                       5234                               12991                       丘秀英                       女                       香港                       1952.8.15                       E450297(7)                       201792                       4327                               12992                       钟德明                       男                       香港                       1951.2.27                       E356693(9)                       254880                       5123                               12993                       廖英可                       女                       香港                       1946.9.21                       B950980(7)                       175392                       3808                               12994                       林伟文                       男                       香港                       1963.12.1                       E976171(7)                       65088                       1427                附表二                            案号（2018）粤0303民初*号                       原告             姓名                       原告商铺信息                       裁判结果                               商铺名称                       购买日期                       建筑面积（㎡）                       赔偿1（元）                       赔偿2（元）                       受理费1（元）                       受理费2（元）                               12990                       李志雄                       3-B9                       2004.12.23                       27.32                       84692                       45761                       3544                       1690                               12991                       丘秀英                       3-B49                       2004.12.30                       21.02                       65162                       35208.50                       2930                       1397                               12992                       钟德明                       3-B109                       2005.5.13                       26.55                       82305                       44471.25                       3469                       1654                               12993                       廖英可                       3-B11                       2005.3.30                       18.27                       56637                       30602.25                       2578                       1230                               12994                       林伟文                       3-B38、B39                       2004.10.31                       6.78                       21018                       11356.5                       966                       461