湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘12民终761号上诉人（原审原告）彭朝晖，女，汉族，1972年11月13日出生，住怀化市鹤城区。被上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码91431200668581845N。法定代表人邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312200410275469。上诉人彭朝晖与被上诉人怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。彭朝晖上诉请求：1、撤销怀化市鹤城区人民法院作出的（2017）湘1202民初601号民事判决书，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对本案“计算违约金的交房时间”这一重要事实认定错误，本案逾期办证的违约金应从双方约定的2015年6月30日开始计算；2、逾期办证的违约金应按合同约定的日万分之三计算。被上诉人答辩称：1、一审法院判决从2015年10月24日计算违约金，事实清楚、适用法律正确。双方约定逾期办证违约金从实际交房日之后730日，双方于2013年10月23日办理的交房手续；2、逾期办证，上诉人并未有什么损失，法院依法调整违约金符合法律规定。上诉人袁泽尧向一审法院院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截止起诉之日逾期办理不动产权登记证书的违约金83814元及按已付房款每日万分之三计算至办好不动产权证书之日的违约金。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月21日，原、被告于签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第16幢11层1101号商品房，房屋总价款449189元，合同签订时支付定金80000元，合同签订后另付房款55189元，向银行按揭贷款314000元；被告应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、被告在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：2、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。3、原告委托被告办理房屋所有权证和土地所有权证，房产证代办费，按总价款的0.6%交纳，土地使用证代办费，每户为1500元整。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款每日支付万分之三的违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告依约定支付全部购房款449189元（其中2011年11月25日支付132725元，2012年4月16日支付2464元，银行按揭款314000元于2012年7月11日支付）；被告于2013年10月23日收取原告办证各项费用总计23413元，同日，被告于将房屋交付给原告。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区16号楼2013年12月31日工程质量经分栋竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据原、被告补充协议的约定，被告应当在交房后730日内为原告办好房产证与土地使用权证。被告向原告交房的时间系2013年10月23日，根据双方的约定，被告应当在2015年10月24日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但至今未予以办好，被告应承担逾期办证的违约责任。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据本案涉案房屋有银行按揭贷款，是否办理产权证书对原告处分涉案房屋影响较小的具体情况，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为449189元×0.0001=44.9元。违约金从2015年10月24日计算至2017年3月17日共计508日，共计违约金为每日违约金44.9元X508日=22809.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起5日内为向原告彭朝晖支付逾期办证违约金22809.2元；二、被告怀化市大汉置业有限公司按每日44.9元的标准支付原告彭朝晖逾期办理不动产权属证书违约金，从2017年3月17日起计算至被告办好不动产权属证书之日止；三、驳回原告彭朝晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1895元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担1600元，原告彭朝晖承担295元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据上诉人与被上诉人补充协议的约定，被上诉应当在交房后730日内为原告办好房产证与土地使用权证。被上诉人向上诉人交房的时间系2013年10月23日，根据双方的约定，被上诉人应当在2015年10月24日之前为上诉人办好房产证与土地使用权证，但至今未予以办好，被上诉人应承担逾期办证的违约责任。上诉人提出应当按照合同约定的交房时间开始后的730日开始计算逾期办证的违约金与补充协议约定的条款不符，该项请求本院不予支持。上诉人提出应按合同约定的万分之三计算逾期办证的违约金。经查，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因上诉人并未提出具体损失的证据，一审法院根据被上诉人提出合同约定的违约金过高，请求予以减少的请求予以调整符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1895元，由上诉人彭朝晖负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  李东恒二〇一七年七月十三日书记员  戴蚁玲