福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽03民终1606号上诉人（原审被告）：吴丽娜，女，1972年7月26日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：郑梅琴、邓子超，福建大涵律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：林美发，女，1963年3月15日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。被上诉人（原审原告）：林凤鸣，男，1963年12月3日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王志工、陈锦滨，福建众益律师事务所执业律师。上诉人吴丽娜因与被上诉人林凤鸣、林美发房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第4449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴丽娜上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判：1.吴丽娜不用将押金支付给林凤鸣、林美发；2.自2014年8月20日至2014年11月19日止租金按每月16500元计算，自2014年11月20日起至2015年12月12日止租金按每月14500元计算，租金共计234614元。事实和理由：1.本案的《店面租赁合同》仍在继续履行，双方均未解除该合同，虽然在合同期满后没有续签新的租赁合同，但从2015年1月17日吴丽娜向林凤鸣、林美发出具的《保证书》可以看出，该合同继续履行。既然合同继续履行，押金3万元就不应该归林凤鸣、林美发所有。2.虽然《店面租赁合同》中约定的租金计算方式为“……2012年11月20日至2013年11月19日，每月租金18150元，2013年11月20日至2014年11月19日，每月租金19950元……”,但吴丽娜自2012年11月20日起实际每月是按16500元支付租金的，有吴丽娜向经手人俞海涛银行转账支付租金的流水凭证，且俞海涛也通过短信方式确认收到每月租金16500元。因当时店面经营生意不景气，吴丽娜提出降低租金的要求，得到了林凤鸣、林美发的同意。故自2012年11月20日起每月租金是16500元。一审法院将每月租金认定为19950元是错误的。3.吴丽娜在2015年12月12日就已经将店面内所有物品搬出，并有在2015年12月8日短信通知俞海涛，俞海涛也短信确认收到该通知，故租金的结算点应当从2015年12月12日起算。一审法院认定租金结算点从2015年12月19日起算是错误的。4.合同期满后，林凤鸣、林美发答应吴丽娜之后的每月租金按14500元计算，故吴丽娜尚欠的租金自2014年8月20日起至2014年11月19日止每月按16500元计算，自2014年11月20日起至2015年12月12日止每月按14500元计算，共计234616元，一审法院认定吴丽娜尚欠租金为319200元是错误的。林凤鸣、林美发辩称：1.双方签订的《店面租赁合同》真实合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。吴丽娜自2014年8月20日起拒不支付租金，违反合同第二条的约定，构成违约。林凤鸣、林美发没收吴丽娜支付的店面租赁押金是有合同依据的。2.在租赁期间双方对租金金额没有约定进行变更，且吴丽娜在一审时没有提供证据证明每月租金是16500元，其在二审提供的证据不属于新的证据，应不予采纳。3.即使林凤鸣、林美发从2012年11月20日起每月租金按16500元支付房租，也属于林凤鸣、林美发对当月部分租金的放弃，但不等于林凤鸣、林美发同意在合同期内每月租金均按16500元计算。4.吴丽娜在2015年12月8日仅通知过两日会全部搬走，但无法确认具体搬离店面的时间，也没有提供相应的交接手续，故吴丽娜主张租金的起算点是2015年12月12日不能成立。5.林凤鸣、林美发从未答应合同期满后每月租金按14500元计算，故一审法院认定吴丽娜拖欠租金319200元是正确的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林凤鸣、林美发向一审法院起诉请求：1、解除林美发与吴丽娜签订的《店面租赁合同》；2、吴丽娜将自己所有的物品立即搬离店面，同时归还店面予林凤鸣、林美发；3、吴丽娜支付的租赁押金30000元归林美发、林凤鸣所有；4、吴丽娜支付给林凤鸣、林美发从2014年8月20日起的租金；5、吴丽娜支付给林凤鸣、林美发从2014年8月20日起每天按500元计算的滞纳金；6、本案的诉讼费用由吴丽娜承担。一审法院认定事实：2009年10月18日，林美发与吴丽娜签订《店面租赁合同》一份，约定吴丽娜向林美发租赁位于莆田市××东××大厦东××、××、4坎店面，以林美发为甲方，吴丽娜为乙方，双方约定：“一、租赁期限：租期为伍年，自2009年11月20日至2014年11月19日止。二、租金与押金：2009年11月20日至2011年11月19日，每月租金为人民币15000元正，2011年11月20日至2012年11月19日，每月租金为人民币16500元正，2012年11月20日至2013年11月19日，每月租金为人民币18150元正，2013年11月20日至2014年11月19日，每月租金为人民币19950元正，于每月25日前付清，每逾期一天，支付滞纳金伍佰元正。乙方应交纳店面租赁押金人民币30000元正，租期满后甲方应在乙方不违反本合同任何条款的情况下无息归还乙方（以收款收据为准）。三、甲方现有店面设施完整交付给乙方使用，乙方租赁期间若要进行店面装修，不能改变原店面建筑结构，租期满后装饰部份无偿归甲方所有。……八、甲、乙双方在租期内，不得以任何借口违约本租赁协议。若甲方违约，除退还押金外，罚款人民币30000元正，若乙方违约，甲方将取消押金人民币30000元正，同时收回店面。……”合同签订后，林美发即向吴丽娜交付出租房屋，吴丽娜也向林美发交纳了押金，并按月支付租金至2014年8月19日。合同到期后，吴丽娜继续使用租赁店面，直至2015年12月20日方搬出。虽经林美发催讨，吴丽娜一直未支付拖欠的租金，致讼。案经调解，因吴丽娜未到庭，致无法组织调解。另查明，林美发与林凤鸣于1985年12月3日登记结婚。林凤鸣、林美发在婚姻关系存续期间购置本案讼争租赁店面。一审法院认为，林美发与吴丽娜签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。吴丽娜在租赁期限届满后继续使用租赁房屋，林美发并未对此提出异议，根据法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方可随时解除合同。吴丽娜在两次庭审中对于搬离租赁房屋时间的陈述相互矛盾，而林美发对搬离时间的陈述更为符合逻辑推断，因林美发主张的吴丽娜搬离时间范围为2015年12月20日至2015年12月25日之间，并未能确定具体搬离时间，且双方均未能提供证据证明搬离时间，故酌情核定吴丽娜搬离涉案租赁房屋的时间为2015年12月20日。因吴丽娜已自行搬离租赁房屋，故本案《店面租赁合同》已实际解除，林美发要求解除该合同及吴丽娜将其所有物品搬离店面，同时归还店面的主张与事实不符，不予支持。《店面租赁合同》签订后，林美发已按合同约定履行交付出租房给吴丽娜使用的义务，吴丽娜应依约支付租金，现吴丽娜自2014年8月20日起未向林美发支付租金，已构成实质违约，故林凤鸣、林美发请求租赁押金30000元归林凤鸣、林美发所有及吴丽娜支付自2014年8月20日起按每月19950元计算的租金，是合理合法的，予以支持，租金计算至2015年12月19日止为19950元×16月=319200元。吴丽娜抗辩称拖欠的租金应按每月16500元的标准支付，该抗辩意见与合同约定不符，不予采纳。吴丽娜抗辩称对涉案租赁房屋进行了装修，要求对装修进行分割，但未提供证据予以证实，且合同约定租期满后，装饰部份无偿归林凤鸣、林美发所有，故对吴丽娜的该辩解不予支持。双方在《店面租赁合同》中约定的滞纳金过高，吴丽娜提出异议，经审查，酌情核定滞纳金的计算标准为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、吴丽娜支付给的租赁押金30000元归林美发、林凤鸣所有；二、吴丽娜应在本判决生效之日起10日内支付给林美发、林凤鸣自2014年8月20日起至2015年12月19日止按照每月19950元的标准计算的租金及相应的逾期违约金，逾期违约金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率分期计算，首期自2014年9月20日起算，每间隔一个月为一期，计算至还清租金之日止，其中从首期至2015年12月19日止，每期均以当期累计拖欠的租金为本金，之后各期的本金均为319200元；三、驳回林美发、林凤鸣的其他诉讼请求。本案案件受理费13600元，由林美发、林凤鸣负担8199元，吴丽娜负担5401元。本院二审期间，吴丽娜向本院提供以下证据：1.中国工商银行账户历史明细清单12页，欲证明从2012年11月20日起吴丽娜每月租金按16500元支付给林凤鸣、林美发。2.吴丽娜与林凤鸣、林美发指定的经办人俞海涛手机短信截图1页，欲证明吴丽娜于2015年12月8日通知俞海涛两日内会搬出店铺。经庭审质证，林凤鸣、林美发认为吴丽娜提供的证据不属于新证据，不予质证。附条件质证如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明对象有异议，该银行账号无法体现是俞海涛的，且也无法证明林凤鸣、林美发同意在合同期内租金按16500元计算，应按19950元计算。对证据2的真实性和合法性没有异议，但对关联性和证明对象有异议，认为从手机短信内容来看，林凤鸣、林美发未授权俞海涛对租金金额进行变更，短信内容也无法体现吴丽娜于2015年12月12日搬走。本院经审查认为，双方当事人对上述两份证据的真实性均没有异议，予以确认。与本案是否有关联性待下文予以阐述。经审理查明，吴丽娜对一审法院查明的搬离出租房屋的时间有异议，认为其于2015年12月12日搬离讼争房屋，而不是2015年12月20日搬离。吴丽娜对一审法院查明的其他事实没有异议。林凤鸣、林美发对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的双方当事人均没有异议的事实予以确认，对有争议的上述事实待下文予以一并阐述。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，林美发和吴丽娜对于2009年10月18日签订的《店面租赁合同》均无异议，则双方均应按上述合同的约定履行各自的义务。双方在合同里约定的租赁期限自2009年11月20日至2014年11月19日止，吴丽娜在一审庭审中亦承认其自2014年8月20日起未再支付租金，违反了合同第二条的规定，构成违约。故一审法院认定吴丽娜预交的押金3万元归林美发所有并无不当。虽双方签订的合同约定每年租金递增，但林美发对自2011年11月20日起至2014年8月20日止每月收取吴丽娜支付的租金16500元的事实没有异议，结合吴丽娜向林美发出具的《保证书》内容“……店面到2015年1月19日止已欠缴10个月房租共165000元……”，可以佐证双方对合同期内自2011年11月20日后的租金变更为每月16500元及合同期满后每月租金仍按16500元收取的事实，故吴丽娜诉称尚欠的租金每月应按16500元计算有事实依据，应予以支持。吴丽娜诉称其于2015年12月12日搬离讼争房屋，但林美发对该事实予以否认，且其提供的短信内容无法有效证实其搬离的时间，一审法院按林美发的陈述认定吴丽娜于2015年12月20日搬离并无不当。故吴丽娜尚欠的租金为16500元×16月=264000元。综上所述，吴丽娜的上诉请求有理部分予以支持，无理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持福建省莆田市荔城区人民法院(2015)荔民初字第4449号民事判决第一、三项；二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院(2015)荔民初字第4449号民事判决第二项；三、吴丽娜应在本判决生效之日起十日内支付给林美发、林凤鸣自2014年8月20日起至2015年12月19日止按照每月16500元的标准计算的租金及相应的逾期违约金，逾期违约金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率分期计算，首期自2014年9月20日起算，每间隔一个月为一期，计算至还清租金之日止，其中从首期至2015年12月19日止，每期均以当期累计拖欠的租金为本金，之后各期的本金均为264000元；四、驳回吴丽娜的其他上诉请求。本案一审案件受理费13600元，由林美发、林凤鸣负担9379元，由吴丽娜负担4221元。二审案件受理费5401元，由林美发、林凤鸣负担1180元，由吴丽娜负担4221元。本判决为终审判决。审判长  黄珊珊审判员  陈利强审判员  许秋红二〇一七年七月十二日书记员  高小福附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。