广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初9336号原告：周柔，女，汉族，1990年8月23日出生，住广东省徐闻县，委托诉讼代理人：刘信慧，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓安，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：戴会平，曾用名戴会萍，女，汉族，1973年4月29日出生，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：杨文全，广东智韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁明志，广东智韬律师事务所律师。第三人：广州奥园百货有限公司，住所地广州市番禺区桥南街福德路281、299、315号。法定代表人：雷易群，执行董事。原告周柔与被告戴会平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依原告周柔的申请依法追加了广州奥园百货有限公司作为第三人，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周柔的委托诉讼代理人林晓安、被告戴会平的委托诉讼代理人梁明志、杨文全到庭了参加诉讼，第三人广州奥园百货有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周柔向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年6月2日签订的《租赁协议》；2.判令被告返还原告支付的“两押一金”共计人民币18000元；3.判令被告赔偿原告店铺装修费共计人民币13529.58元；4.判令被告赔偿原告购买经营所需原材料费共计人民币15815.08元；5.判令被告赔偿原告精神损失费、误工费共计5000元；6.判令被告负担本案诉讼费；以上款项共计：52344.66元。事实与理由：原告从事于美容美甲行业。2016年6月2日，原被告双方签订《租赁协议》，约定由原告承租位于番禺区奥园城市天地五区2栋42号二楼的商铺用于商业经营，租赁期限从2016年6月1日至2020年4月30日，每月租金为人民币6000元整。双方约定协议签订后的6个月内为免租期。被告承诺为原告开出店铺经营所需的独立门户，同时协助原告取得店铺商业经营所需的工商营业执照。协议签订后，原告于2016年6月3日向被告支付“两押一金”共计人民币18000元。原告入驻店铺后开始装修、经营，却发现被告所承诺的开出独立门户的条件根本无法成就。同时，原告所租用的店铺根本不符合商业经营的条件，按照国家规定无法进行工商注册登记。原告与被告沟通后，被告不仅不赔偿原告因此遭受的损失，反而于2016年9月中旬口头通知原告解除本《租赁协议》，拒不退还原告签订合同时交纳的“两押一金”。被告所出租商铺根本无法用于商业经营，且在原告承租过程中多次进行欺骗和虚假承诺。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定，“因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院判决支持如诉，维护原告的合法权益！被告戴会平辩称：1.原告没有按照租赁协议的约定缴纳租金、物业管理费及水电费，已经构成严重的违约，原告从签订租赁协议之日起至今没有缴纳上述费用，原告在签订租赁协议后仅仅支付了一个月的租金，没有支付其他租金，根据租赁协议第六条第三款的约定，被告可以终止合同，押金不予以退回，原告应按照第六条第三款的约定支付违约金；2.被告没有承诺过开独立门，而且租赁协议上也没有约定；3.原告认为涉案房屋不能办理工商登记是与事实不符，涉案房屋是合法的房屋，而且办理了备案，当然可以办理工商注册登记；4.涉案房屋是合法房屋，依法办理了备案，依法可以转租，原告也清楚涉案房屋的来源是合法有效的，因此原告应自行承担经营风险；5.原告要求赔偿精神损失费、误工费没有依据，请法院驳回原告的所有诉讼请求。第三人广州奥园百货有限公司未到庭应诉，但提交了书面的情况说明：一、关于本案被告戴会平分租争议房产是否经过我司同意的情况。2016年3月31日，被告戴会平向我司书面提出对外分租争议房产的申请。我司于2016年5月3日书面回复被告戴会平，不同意其私自转租。后期，因考虑到被告戴会平的经营状况，我司同意了其分租申请。二、关于本案被告戴会平是否有向我司申请开设独立门户的情况。2016年3月31日，被告戴会平在向我司书面申请对外分租争议房产的同时，向我司申请在二楼消防通道处增开消防门。我司的回复意见为：被告戴会平向我司提交详细可行的消防整改方案，在确认该方案不影响房屋主体结构和消防的前提下，且经我司领导审批同意后，再给予答复。2016年5月26日，被告戴会平再次向我司书面申请在二楼消防通道处增开消防门，并向我司提交消防整改方案。因其提供的消防整改方案影响了房屋的消防，该方案不可行，故我司不同意被告戴会平增开消防门的申请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：案外人王伟军于2013年7月29日向奥园集团（广州）有限公司购买番禺区钟村街道内，新光快速路以东、汉溪大道东以南地段奥园商业中心地块2栋42号商铺101房（以下简称：“涉诉商铺”）。同日，王伟军作为委托方、甲方与广州奥园百货有限公司作为受托方、乙方签订委托经营协议，由甲方委托乙方经营涉诉商铺，经营期限为五年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。委托经营方式及权限为甲方授权乙方以乙方的名义对外出租或转授权第三人对外出租及经营管理。2015年6月15日广州奥园百货有限公司与戴会平签订房屋租赁合同并于2015年8月12日到广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局办理备案，根据备案合同约定广州奥园百货有限公司将涉诉商铺出租给戴会平作商业用途使用，租赁期限自2015年6月1日至2020年4月30日止，备案号为穗租备2015B1301501075号，注记信息为未取得房地产权证书或无其他合法权属证明。2016年6月2日，戴会平作为出租人、甲方与周柔作为承租人、乙方签订租赁协议一份，约定：戴会平将涉诉商铺二楼（实用面积34.64平方）出租给周柔，并包含免租期6月，如免租期满后，甲方继续获得广州奥园百货有限公司的免租，乙方将享受甲方的同等待遇。双方商定分租期自2016年6月1日起至2020年4月30日止，每月租金为人民币6000元整，物业管理费12元/平方，合计415.68元，乙方需每月2号前将租金及管理费支付到甲方账户。2016年6月2日前应将两押一金18000元交予甲方。租赁期内，乙方如期交付租金及管理费用，逾期一日，乙方须按当月租金的1%向甲方支付违约金，逾期一个月，甲方可单方面终止合同，押金不予退回。合同签订后，周柔于2016年6月3日通过支付宝向戴会平支付两押一金18000元。关于免租期的约定。原、被告均确认2016年6月1日至2016年11月30日期间为免租期，但原告认为免租期内除了免除租金外还无需缴纳物业管理费。被告对此不予认可，并认为物业管理费与租金是不同费用，免租不等于免交物业管理费，并根据租赁协议的约定，周柔须每月2号前将租金及管理费支付到戴会平的账号内。关于租赁前及周柔退出场地后的现场情况。原、被告均确认被告周柔曾对涉案场地进行装修。原告称进场后对涉案场地添置了墙壁、楼梯、阁楼及家私家具，其中不可拆除的部分为墙壁、楼梯、阁楼，周柔退出场地后现场仅剩墙壁、楼梯及阁楼，并为此提供了照片及短信通知予以佐证，拟证明原告代理人在2016年12月30日向被告136××××3456的手机发送短信通知其第二天搬离物品，被告同意。经质证，被告对照片的真实性确认，也确认原告已经撤离可移动物品，没有拆除其装修，但不确认短信的真实性，该电话号码是被告的，该短信内容也是告知被告搬离物品，并不是将涉案商铺交还被告。并且戴会平认为，二楼的装修不符合其生意经营用途，不同意利用二楼的装修，原告周柔可以自行拆除二楼添加的阁楼。在庭审过程中，原告周柔明确不对装修残值申请评估。原告为证明其对店铺进行了装修共计花费13529.58元，提供了支付订单凭证予以佐证。其中支付宝转账记录三份显示其2016年6月4日向案外人鲁德君（中国银行***8961）支付奥园城市施工订金3000元、2016年6月9日向鲁德君（中国银行***8961）支付施工款项2000元、2016年6月22日向鲁钢结构装修（*德君）186××××0268支付施工尾款3100元；淘宝订单两份显示其分别于2016年6月2日、2016年7月6日向韩国壁纸墙纸（真实姓名李林健）购买墙纸花费347.98元；淘宝订单一份显示其于2016年6月20日向紫荆花科技（真实姓名上海屹桑实业有限公司）购买墙贴花费111.6元；淘宝订单一份显示其于2016年6月20日向半夏听海家具（真实姓名艾明强）购买指甲油展示柜花费210元；淘宝订单一份显示其于2016年6月20日向科龙空调官方旗舰店（真实姓名海信科龙电器股份有限公司）购买科龙大1.5匹智能冷暖空调挂机花费1699元；淘宝订单一份显示其于2016年6月21日向时尚家居生活店（真实姓名朱召洪）购买收银台吧花费257.6元；淘宝订单一份显示其于2016年6月21日向周梁爱宇涵（真实姓名刘颖）购买装饰画花费122元；淘宝订单一份显示其于2016年7月6日向香伴居品牌馆（真实姓名王奕杰）购买窗帘花费294元；淘宝订单一份显示其于2016年7月7日向广州市美其陈列道具厂（真实姓名广州市白云区美其陈列道具厂）购买海报架花费120元；淘宝订单一份显示其于2016年7月6日向帘星光馨（真实姓名潘志华）购买玄关轨道花费40元；淘宝订单一份显示其于2016年6月17日向标典家居品牌店（真实姓名深圳龙华新区鑫振生家具商行）购买桌椅花费596元；淘宝订单一份显示其于2016年6月17日向森涵工艺品有限公司（真实姓名福建泉州森涵工艺品有限公司）购买支架花费270元。原告还提供了收据（NO0722080）600元、收据（NO0211992）212元、收据（NO0211993）130元、晟韵五金交电商行（NO0002178）151.5元、鸿盛五金交电批发部（NO0003163）191.5元、韩国亮壳儿美甲集团（NO0012145）77元。经质证，被告对该对证据的真实性、合法性、关联性不予以确认，根据证据规则，电子数据的证据原载体应该是由原告的手机作为数据的载体，而非代理人的手机作为载体。对收款人的身份无法确认，订单的信息真实性无法确认。没有装修合同，对于装修的支出不予以确认。原告提供这些物品和款项的支付不能证明用于涉案房的装修。原告为证明其为经营店铺购买了经营原材料共计花费15815.08元，提供了支付订单凭证予以佐证。其中淘宝订单一份显示其于2016年7月22日向小蜗美甲（真实姓名黄艳琼）购买美甲工具花费51.4元；淘宝订单一份显示其于2016年7月22日向叶子的小屋888（真实姓名刘利娟）购买美甲工具花费14.08元；淘宝订单一份显示其于2016年6月20日向tb948047_2013（真实姓名周苏伟）购买宣传单页定制花费185元。淘宝订单一份显示其于2016年6月20日向护法使者110（真实姓名徐红振）购买储值记录本花费23.8元；淘宝订单一份显示其于2016年7月4日向musicjoykuang（真实姓名邝颖红）购买美甲工具花费81.6元；淘宝订单一份显示其于2016年7月4日向旷氏文豪图书专营店（真实姓名北京旷氏文豪文化传播有限公司）购买美甲师专业参考书花费68.5元；淘宝订单一份显示其于2016年7月4日向葫芦弟弟图书专营店（真实姓名福州葫芦弟弟电子商务有限公司）购买美甲书籍教材花费19.2元；淘宝订单一份显示其于2016年7月4日向北京书中缘图书专营店（真实姓名北京书中缘图书有限公司）购买光疗美甲资料花费63元；淘宝订单一份显示其于2016年7月7日向jif110（真实姓名邓婉冰）购买美甲服务菜单花费28.8元；粤美沙发厂2016年10月6日出货单送货单显示美甲桌三张合计1740元；粤美沙发厂2016年7月10日出货单送货单显示美容美甲沙发三张、贵妃长椅一张合计3750元；美甲礼品工厂2016年6月25日销售单显示美甲材料合计162元；美甲礼品工厂2016年7月10日销售单显示美甲工具6238元；美甲礼品工厂2016年7月10日销售单显示美甲材料484元；韩国摩天俏化妆品商行2016年7月2日销售单显示睫毛工具及材料1750元；韩国亮壳儿美甲集团2016年7月22日销售单显示美甲材料601元。经质证，被告对该证据不予以确认，根据证据规则，电子数据的证据原载体应该是由原告的手机作为数据的载体，而非代理人的手机作为载体。且有部分单据没有收货人的信息，部分证据只有原件没有复印件，故不确认其真实性，购买的原材料不能证明用于涉案房屋，故不确认关联性。关于开设独立门户的情况。原告提供了店铺照片拟证明被告出租给原告的物业位于被告商铺二楼，无法开设独立门户、不能设置招牌，无法办理营业执照，故无法开展合法、合规的经营活动。原告还提供了图纸拟证明原告按照被告承诺开设独立门户的位置设计施工，但实际无法施工开通独立门户。经质证，被告对店铺照片的真实性确认，但不确认其证明内容，关于办理营业执照和经营活动问题，涉案房屋是可以办理营业执照和开展经营活动；对图纸的真实性、合法性、关联性不予以确认。被告称其没有承诺开独立门户，租赁协议也没有约定，并称原告主张开独立门户是违反消防规定，根本不可能实现，在这种情况下，被告不可能答应原告开独立门户。关于办理营业执照的情况。原告称是由于被告无法协助提供房屋产权人或授权经营管理方同意分租的书面材料及相应的房屋产权证明导致无法办理营业执照，被告则称案涉的房屋是合法的房屋，并且依法办理登记备案，依法当然可以办理工商登记。被告也提供相关资料并且陪同原告到工商局办理工商登记手续，可以办理个体户，也可以办理有限公司。但是原告要办理有限公司，工商局工作人员告知原告，被告要作为公司的股东占1%的出资就可以，但是原告不同意，故无法办理营业执照。被告确认其在涉案场地一楼经营的云顶服饰集合店没有办理工商营业执照。本院认为，周柔与戴会平签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。结合双方提供的证据、第三人的书面说明以及当事人所作陈述，本院认为，原告周柔称由于戴会平未能提供材料以供办理营业执照的主张，未能提供充分、有效的证据予以佐证，本院不予支持。被告戴会平称双方未约定办理独立门户的事宜，但又向第三人广州奥园百货有限公司提出了办理独立门户的申请，与常理不符，对该抗辩，本院不予采纳。原告周柔认为免租期内还应免缴物业管理费的主张，未有合同依据，亦不符合交易习惯，本院不予支持。因此，合同签订后戴会平未能向周柔提供符合双方约定的场地，未能办理独立门户，导致合同目的无法实现，存在过错。周柔在签订合同前已实地看过场地，对场地现状应有充分的了解，但未依约按时支付免租期内的物业管理费，亦存在过错。现原告诉请要求解除双方于2016年6月2日的租赁协议，被告亦无异议，故该租赁协议应予解除，对该诉请，本院予以支持。同时，被告戴会平应向原告周柔返还押金12000元，对该诉请，本院予以支持。此外，由于原告周柔的免租期限为2016年6月1日至2016年11月30日，而原告周柔提供的书面证据显示其2016年12月31日才从涉案场地内搬走个人物品及家私，故对原告要求被告退还一个月租金6000元的诉请，本院不予支持，对被告的抗辩，本院予以采纳。原告要求被告赔偿装修费用13529.58元的诉请，本院认为，从原告提供的图片可见，周柔退出涉诉场地后现场仅剩下墙壁、楼梯、阁楼的装饰，戴会平亦不同意利用并称可由周柔自行拆除二楼添加的阁楼，周柔亦明确不申请装修残值评估。综合考虑对于合同的解除双方均存在过错，本院酌定由被告戴会平向原告周柔赔偿装修损失3000元，对被告戴会平的抗辩，本院不予采纳。原告要求被告赔偿经营所需原材料费15815.08元，因该类物品可由周柔另作他用，故该项请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿精神损失费及误工费，同样因缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告周柔与戴会平于2016年6月2日签订的《租赁协议》；二、被告戴会平应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周柔返还押金12000元；三、被告戴会平应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周柔赔偿装修损失3000元；四、驳回原告周柔的其余诉讼请求。案件受理费5824元，由原告周柔负担2912元，由被告戴会平负担2912元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  劳健润人民陪审员  党 晶二〇一七年七月二十六日书 记 员  邬敏秋