北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初5405号原告：雷桂兰，女，1970年7月24日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘洋（原告雷桂兰之夫），1982年8月23日出生，北京市公安局公共交通安全保卫总队民警。被告：崔施，女，1982年8月7日出生，住北京市东城区。被告：范海涛，男，1979年1月3日出生，北京法剪时尚美发有限公司职员。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住公司宿舍。原告雷桂兰与被告崔施、范海涛、第三人链家公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷桂兰及其委托诉讼代理人刘洋，被告崔施、范海涛、第三人链家公司的委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷桂兰向本院提出诉讼请求：1、被告崔施、范海涛赔偿我经济损失20万元；2、诉讼费用由被告崔施、范海涛承担。事实和理由如下：2016年8月26日，我与被告崔施、范海涛签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我将位于北京市丰台区蒲芳路9号院2号楼2218号房屋出售给崔施、范海涛，房屋总价款为240万元，崔施、范海涛贷款购房。合同签订后，我按照约定履行义务，将房屋过户至崔施、范海涛名下。但崔施、范海涛一直未履行支付尾款140万元的义务，给我造成极大的经济损失，故我提起本案诉讼。被告崔施、范海涛辩称，我贷款购房，履行了我方所有的合同义务。房屋过户后，应当由贷款银行发放贷款至雷桂兰的账户。其他的房款我都支付了，只剩银行贷款的140万元，银行称因为政策原因还未发放。我与雷桂兰的合同并未约定贷款发放时间，我既无违约行为，也无法对银行的行为负责，故不同意雷桂兰的诉讼请求。第三人链家公司述称，原被告之间的房屋买卖合同是由我公司居间签订的，合同合法有效。雷桂兰的诉讼请求不针对我公司，我公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、贷款通知单、借款合同等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月26日，崔施、范海涛（买受人、乙方）与雷桂兰（出卖人，甲方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人出售坐落于丰台区方庄蒲芳路9号2号楼2218号房屋（以下简称2218号房屋），房屋成交总价为240万元。买受人拟向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为151万元。双方同日所签补充协议约定乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。该协议第四条约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。签订上述合同后，崔施、范海涛向雷桂兰支付了定金共计30万元以及首付款70万元。中国银行股份有限公司北京雅宝路支行于2016年11月21日发出贷款通知单，内容是：“售房人雷桂兰：借款人范海涛向中国银行股份有限公司北京雅宝路支行提交了购买二手房的借款申请……中国银行股份有限公司北京雅宝路支行在借款人提交的申请资料齐全后，经过调查与评估，决定受理该借款人的借款申请，给予其所购二手房产总价64.81%的贷款额，共计140万元。我行将在借款人办理完毕过户、契税发票及抵押登记手续后，履行房款义务。”2016年12月21日，雷桂兰将2218号房屋过户至崔施、范海涛名下。崔施、范海涛和链家公司均称在完成过户次日，链家公司工作人员即将房产证取走并办理相关抵押登记等手续并将他项权利证交给银行。截至起诉日，雷桂兰未获得银行发放的贷款，故雷桂兰提起本案诉讼。本院就银行贷款发放时间相关问题前往中国银行股份有限公司北京雅宝路支行（以下简称中国银行雅宝路支行）调查，负责2218号房屋贷款事宜的信贷人员回复是：“崔施、范海涛申请的贷款确实于2016年11月21日批贷，他项权利证书日期为2017年1月25日。但因为央行对商业银行发放贷款的金额有限制，无法发放所有已经批贷的款项，所以银行需要按照提交他项权利证的时间顺序来发放。”2016年11月8日，范海涛与中国银行雅宝路支行所签《个人二手住房贷款合同》约定贷款发放的条件为：“……相应的担保合同已生效，担保已有效设定；借款人已提供贷款人认可的购房合同、首付款凭证以及贷款人要求的其他凭证、证明和资料等……”双方对上述事实不持异议。截至雷桂兰起诉之日，贷款仍未发放，雷桂兰称其多次催促崔施、范海涛。崔施、范海涛对此认可，并向法庭提交了其与银行信贷人员的微信记录，内容系其询问银行何时发放贷款、并进行催促，其中银行信贷人员的回复亦与上述法院了解的情况吻合。另查，2017年5月2日，雷桂兰获得银行发放的贷款140万元。雷桂兰认为140万元发放过分迟延已经超过了交易习惯，给其造成经济损失，应由崔施、范海涛予以赔偿。崔施、范海涛认为原因在银行，不同意赔偿。对于雷桂兰的损失方面，雷桂兰称其另行购房急需资金，对此其提交了其与案外人于2016年8月27日签订的存量房屋买卖合同、记账凭证、收条，另提交雷桂兰名下广发银行对账单显示于2016年8月29日，雷桂兰向北京聚仁伟业房地产经纪有限公司支付了1万元，雷桂兰称该笔款项系其另行购房支付的中介费。雷桂兰称就另行购房一事告知了链家公司、以及崔施、范海涛，并多次催促尾款发放。链家公司以及崔施均认可雷桂兰告知了其已另行购房。雷桂兰称贷款部分迟延发放给其造成两部分损失。一是其为了支付自行购房的房款抵押亲属的房屋贷款，对此其提交了刘长文的房产证，显示2016年11月17日设定抵押登记，2017年2月17日解除抵押登记；雷桂兰另提交银行账户对账单，称2016年11至12月部分支出系支付抵押贷款的利息。二是雷桂兰称其向融资平台借款且支付了高额利息。对此，雷桂兰提交了其另购房屋的买卖合同、个人对账单、借款合同、借款服务协议、委托保证/反担保合同、广发银行对账单等，以证明其出卖2218号房屋后购买房屋，因迟迟未收到房款，而抵押贷款利率过高，为减少支出其在2017年2月9日又进行了借款，支付了高额利息和相关费用。其中借款服务协议、借款合同、委托保证/反担保合同系，刘洋（雷桂兰之夫）、雷桂兰与北京首金中小微企业金融服务有限公司以及北京海大富林融资担保有限公司所签订，约定了刘洋、雷桂兰申请借款本金为140万元、借款利率为年化利率8.3%，借款期限为60天，评审费为15400元……雷桂兰称上述协议签订于2017年2月9日。雷桂兰名下广发银行对账单显示：2017年3月17日至5月17日每月支付2777.78元以及手续费750元。雷桂兰称该笔支出系其支付的借款利息和手续费。另，刘洋名下中国民生银行个人账户对账单中于2017年2月9日到账140万元，且该账户于2017年5月6日向北京海大富林融资担保有限公司转账16333元，雷桂兰称该笔钱款系支付的部分利息。雷桂兰提交其名下中国银行的账户明细，显示2017年5月6日其转账140万元。雷桂兰称该笔转账系偿还上述借款合同所借资金。崔施、范海涛认为雷桂兰另行购房、抵押房屋、借款等行为均与其无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。雷桂兰与崔施、范海涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。按照合同约定，崔施、范海涛系贷款购房，房款的贷款部分由贷款机构直接支付给雷桂兰。崔施、范海涛有义务于过户完成后按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续。现雷桂兰以迟延获得房款为由提起诉讼要求崔施、范海涛赔偿损失。虽双方合同中并未约定贷款部分的房款的具体支付时间，但根据交易习惯，雷桂兰有理由相信房款的支付将在合理的时间内完成。双方完成过户至雷桂兰获得贷款实际发放时间长达四个月有余，确已超过了在房屋买卖过程中卖房人的合理预期。且雷桂兰提交了证据证明其遭受的损失，因此崔施、范海涛理应在合理范围内赔偿原告雷桂兰相关经济损失。雷桂兰主张的经济赔偿系其估算的金额，从雷桂兰所提交的证据来看。首先，其主张为尽快获得款项其抵押了亲属房屋贷款，仅向法院提交了房产证和账户明细，无法证明与本案的关联系，且房产证显示的抵押时间为2016年11月，此时2218号房屋尚未过户至崔施、范海涛名下，崔施、范海涛支付房款义务条件为成就，雷桂兰主张的该部分损失不应由崔施、范海涛赔偿。其次，雷桂兰主张其为借款支付了利息和相关费用，本院经审查雷桂兰所提交的证据，过户完成两个月后雷桂兰进行了借款，本院认为，从交易习惯来看，卖房人有理由相信过户完成两个月后可以获得银行并对此抱有较大的期望，此时雷桂兰为筹措资金的付出可以证明其遭受了一定损失。雷桂兰主张其借款利率为年化利率8.3%，且其支付了评审费等费用，其提交的借款合同中虽对上述内容有记载，但雷桂兰的银行流水明细显示的金额却与合同记载不一致。故对雷桂兰提交的证据能够体现其向贷款出资方支付的利息部分，本院予以采纳；雷桂兰未提供充足证据证明的事实部分，本院不予采纳。另，考虑到雷桂兰的损失并非由崔施、范海涛的恶意违约行为直接造成，崔施、范海涛为减少损失亦对银行进行了合理的询问和催促。雷桂兰所主张的损失全部由崔施、范海涛承担亦不合理。故本院结合本案中雷桂兰提交的证据，综合考虑崔施、范海涛的过错程度、雷桂兰的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定崔施、范海涛应向雷桂兰支付赔偿金的具体数额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十五条、一百零七条之规定，判决如下：一、被告崔施、范海涛于本判决生效之日起七日内向原告雷桂兰赔偿经济损失四万元。二、驳回原告雷桂兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百五十元，由被告崔施、范海涛负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  石婷婷二〇一七年七月十九日书 记 员  申 璐