四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终219号上诉人（原审被告）：佳兆业置业（南充）有限公司，住南充市顺庆区白土坝路。法定代表人：石广生，董事长。委托诉讼代理人：徐宁川，男，1976年11月28日生，汉族，佳兆业置业（南充）有限公司员工。被上诉人（原审原告）：李兴波，男，1974年7月4日生，汉族，住四川省西充县。被上诉人（原审原告）：鲜艳，女，1982年2月14日生，汉族，住四川省西充晋。上诉人佳兆业置业（南充）有限公司（简称佳兆业公司）因与被上诉人李兴波、鲜艳房屋买卖合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。佳兆业公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，由被上诉人负担本案全部诉讼费用。事实及理由：一审查明的“原告所购买的二楼平面图大图部分商铺的房屋后面没有与其他建筑物共墙的标注，在旁边小图部分，其右下角用极小的图例标注商铺的房屋后面有一不规则的空白‘方格’，仍未标明是否是建筑物”，这部分表述有误。首先从交易惯例来讲，商品房买卖合同所附的房屋户型图基本全都是买受人所购买房屋的单独户型图，其主图中并未表示周边相邻情况；其次，上诉人在本案合同中所附房型图中表示所购买房屋在楼栋中的所处位置小图，实际上已经标示清楚该商铺其后是与另外的建筑共墙的情况。被上诉人作为专业律师，实际上具备辨认位置图中所谓空白‘方格’代表的意义，即与所购商品房同一标示的方格均标示是建筑物，因此从案涉合同看，被上诉人根本不存在对标的物有重大误解的行为，加之其在一审中并未举证上诉人有欺诈行为的证据，故不存在适用合同法第五十四条支持合同变更的情形。被上诉人李兴波、鲜艳辩称，当初准备买房时，上诉人的销售人员称涉案商铺后面可以修楼梯上楼，加之购买的是期房，只能看到效果图。上诉人宣传资料上未表明后面有房子，当时未注意到户型图上方格，也不知道所购商铺后面有房屋。上诉人出售商铺时的图纸系总平关系不明，所购商铺无窗户而其他的都有，价格也高出同类商铺一倍左右，上诉人存在着欺诈行为，我们构成重大误解，请求驳回上诉，维持原判。一审法院经审理查明，2014年5月5日，李兴波根据佳兆业公司开发的“君汇上品二区2、3号楼商铺平面图”向佳兆业公司交纳了定金购买4间商铺。2014年6月4日双方正式签订了《商品房买卖合同》，合同中附有房屋平面图，合同约定李兴波、鲜艳购买佳兆业公司开发的位于南充市顺庆区华凤街道办事处“君临”商住小区A幢1单元2层211、212、213、214号商铺四间，面积约270平方米，单价分别为每平方米16300、17400余万元（套内面积计算），交房时间为2016年5月30日，合同签订之时该房屋在全封闭施工过程中，此后，2015年9月李兴波、鲜艳通过对购买房屋实地查验，发现自己购买的房屋近深达12米均无法开窗，相临购买者购买的门面均有窗户。同时了解到自己的商铺价格高出了他人同地段商铺价格约50％。对此李兴波、鲜艳认为，在房屋的结构上构成了重大误解，在购买的价格上显失公平，于2016年3月25日向李兴波、鲜艳发出接房通知，遭到拒绝。李兴波、鲜艳遂于2016年5月13日提起诉讼，提出前述诉讼请求。另查明，从“君汇上品”宣传平面图查看，李兴波、鲜艳所购买二楼平面图大图部分房屋背面没有共禅的标注，在小图部分有共禅的标注。李兴波、鲜艳的一审诉讼请求：1、依法将购买的商品房的价格下调35％，即将原合同价格每平方米16344.67元（211房、212房）、17434.33元（213房、214房）调整为10624（211房、212房）、11332元（213房、214房）；2、诉讼费用及其他费用由被告承担。一审法院认为，关于变更权行使的起算点的问题，双方当事人约定的交付房屋的时间是2016年5月30日，案涉房屋是商品房预售，只有达到交付条件时买受人才可能对自己所购买的房屋的结构有一个直观清楚的认识，李兴波、鲜艳的变更事由理当从房屋交付之时进行起算，应当适用普通诉讼时效，因此李兴波、鲜艳其变更权利并未丧失，佳兆业辩称应当从合同签订之日起计算的意见，不予采纳。商品房预售是平等主体的当事人之间买卖尚未建成的房屋的交易行为，商品房预售区别于现房销售的最大特征，是交易发生时作为标的物的商品房尚未建成，买受人只能借助出卖人提供的资料、通过想像来认知，所购买房屋的情况。本案中，李兴波、鲜艳作为消费者，在交易中处于弱势地位，被上诉人购买房屋之时，具体情况只能通过宣传资料描述中得到认知，但在签订合同时，佳兆业公司并未提供证据证明将房屋的详细情况通过样板房或者其他书面口头方式明确告知李兴波、鲜艳，使他们能正确认识房屋的基本结构，从宣传的平面图以及后来签订的合同而言，此均属于格式条款的内容，从佳兆业公司提供的房屋平面图来看，图形中没有标明李兴波、鲜艳所购房屋后面与其他房屋共禅，只是在右下角用极小的图例标注后面有一“方格”，该方格没有明确是建筑物，而对于没有建筑、设计专业知识的李兴波、鲜艳来说是无法明确该图例的具体含义，这必须要求佳兆业公司尽到说明义务。然而从李兴波、鲜艳购买房屋的一系列资料，特别是风险提示上看，佳兆业公司并没有明确告知李兴波、鲜艳所购买的商铺后面无法开窗这一事实，据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”之规定，佳兆业公司应当对自己采取合理的方式、已尽合理提示及说明义务承担举证责任，然而，庭审中佳兆业公司没有举证证明自己对李兴波、鲜艳已尽合理提示及说明义务，对此李兴波、鲜艳在签订合同时，在合同的内容上发生了误解；从房屋现场查验的情况来看，购买房屋进深达12米，通风采光已经无法解决，有明显的压抑感，严重影响商铺的使用价值，由于佳兆业公司未尽说明义务，李兴波、鲜艳也因自己的过失导致对购买商铺有窗户可以满足房屋的通风、采光需要构成误解，而这种误解属于重大误解，因此李兴波、鲜艳要求变更合同价格的请求合理，予以支持，但李兴波、鲜艳主张下调合同价格幅度过大，根据本案实际情况，酌情按20％下调较为适当。至于李兴波、鲜艳诉称房屋价格的问题，因未提供价格报价单，亦不能证明是佳兆业公司工作人员所书写，即或是佳兆业公司工作人员书写，也不能证明其他购房户实际按照该报价履行合同，因此李兴波、鲜艳以价格上的不公平来主张自己的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”之规定，判决：一、将李兴波、鲜艳与佳兆业置业（南充）有限公司签订的《商品房买卖合同》所购买的四间商铺的价格在原合同价格的基础上下调20％。二、驳回李兴波、鲜艳其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由佳兆业置业（南充）有限公司负担。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，本院认为本案争议焦点是李兴波、鲜艳与佳兆业公司之间订立案涉商铺买卖合同时是否对案涉商铺与后面的建筑物共墙致无法开窗及通风采光的事实存有重大误解，以及佳兆业公司是否负有格式合同的明示义务的问题。本院认为，佳兆业公司对包括案涉商铺在内的商铺销售时散发的宣传单上有案涉门面的开间尺寸和建筑面积的数据，具体而相对明确，但该宣传单主体部分并无案涉门面后面有共墙建筑的明显标识，只是在右下部极小的涉案商铺位置图后面载有一小方框，但未表明是相邻建筑。案涉商铺买卖合同载明的户型图上载明的情况与宣传单上内容情况基本一致。在商品房预售过程中，买受人只能通过出卖人的宣传资料认知房屋的基本情况。建筑物的通风、采光、是否与相邻建筑共墙等系重大问题，案涉商铺在前述三个方面亦明显区别于相邻的其他商铺。虽然，买受人李兴波是专业律师，其可能在法律知识上相对专业，但并不能以此推定其在建筑知识上也相对专业，其并不一定能够在开发商未作明示的情况下，清楚地了解宣传单和户型图上载明的“小方框”的具体含义。佳兆业公司与李兴波、鲜艳订立案涉商铺采用的是格式合同，宣传单和户型图是该格式合同的组成部分。按照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，佳兆业公司应当采取明示方式就案涉商铺的前述情况向李兴波、鲜艳予以明确提示和说明，并进行协商，但从本案现有证据看，无法确认佳兆业公司已经尽到此项义务。相反，应当认定李兴波、鲜艳在订立案涉商铺买卖合同时，因佳兆业公司内容不真实的宣传，因不具备建筑专业知识而不能完全明了宣传单上案涉商铺位置图和买卖合同附件户型图未作明确标识的小方框的具体含义，而对案涉商铺的详细情况发生重大误解。除去其本人过错外，佳兆业公司应对此重大误解承担相应责任，一审判决变更案涉商铺的价格是有事实依据和法律依据的，对案涉商铺单价调整幅度亦是公允的，应予维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由佳兆业置业（南充）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱苏川审判员  任雅莉审判员  雷发军二〇一七年七月十八日书记员  陈昱灿