江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏执监503号申诉人（申请执行人）中钢集团广东有限公司，住所地广州市天河区体育西路103号维多利亚广场A塔47层。法定代表人文瀚旻，该公司总经理。委托诉讼代理人王德虎，广东太平洋联合律师事务所律师。委托诉讼代理人刘源，广东太平洋联合律师事务所实习律师。被执行人靖江市友谊广场发展有限公司,住所地江苏省靖江市人民中路1号。法定代表人丁丽君，该公司董事长。被执行人天下科技有限公司，住所地香港干诺道中168-200号信德中心西座2907室。法定代表人区坚成，该公司总经理。利害关系人靖江艺海国际商务会馆有限公司，住所地江苏省靖江市人民中路1号。破产管理人江苏骥江律师事务所。负责人李静，江苏骥江律师事务所主任。委托诉讼代理人祁麒，江苏骥江律师事务所律师。异议人（利害关系人）江阴市彰轲贸易有限公司，住所地江苏省江阴市澄山路2号8幢4106室。法定代表人沙仲贻，该公司董事长。委托诉讼代理人朱渭松，男，1955年3月1日生，汉族，住所地江苏省靖江市。委托诉讼代理人刘惠明，江苏钟山明镜律师事务所律师。申诉人中钢集团广东有限公司（以下简称中钢公司）不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2016）苏12执复19号执行裁定，向本院申诉。本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。中钢公司与靖江市友谊广场发展有限公司（以下简称友谊公司）、天下科技有限公司（以下简称科技公司）合作协议纠纷一案，广州仲裁委员会作出（2013）穗仲案字第4688号裁决书：（一）科技公司向中钢公司支付货款本金29996997.4元以及利息（以29996997.4元为本金，自2013年7月23日起计至货款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；（二）科技公司向中钢公司支付违约金，以29996997.4元为本金（自2013年7月23日起计至款项付清之日止，每日按未付款项的千分之一的标准计算）；（三）科技公司向中钢公司赔偿为本案支出的律师费70万元；（四）本案仲裁费244133元由科技公司承担，中钢公司已预交，由科技公司迳付中钢公司；（五）友谊公司对上述（一）、（二）、（三）、（四）项的金额承担连带清偿责任；（六）中钢公司就上述债权范围对友谊公司提供的抵押物（名称：靖城镇人民中路1号友谊公司商铺第6层，地址：靖城镇人民中路1号友谊公司商铺第6层，房产证号：靖房权证城字第××号，房屋他项权证号：靖房他证城字第××号）享有抵押权，并对该抵押物以拍卖、变卖、折价等方式处分所得价款具有优先受偿权；上述款项自裁决书送达之日起十日内一次性付清。该裁决书生效后，友谊公司、科技公司未履行，泰州中院根据中钢公司的执行申请于2014年8月8日立案执行。泰州中院于2014年9月25日查封友谊公司名下位于靖江市人民中路××广场商铺××房屋及土地使用权。2014年12月8日，泰州中院将该案指定江苏省靖江市人民法院（以下简称靖江法院）执行。靖江法院于2014年12月17日立案执行[执行案号：（2014）泰靖执字第2314号]。2015年6月10日，靖江法院作出（2014）泰靖执字第2314号执行裁定书，拍卖被执行人友谊公司靖江市人民中路1号第6层房地产。2015年7月2日靖江法院委托泰州嘉和房地产估价有限公司对上述抵押的房地产（建筑面积2590.30平方米，土地使用面积219.39平方米）进行评估，泰州嘉和房地产估价有限公司于2015年8月6日作出泰嘉房估字第[2015]228号估价报告，确定第6层房地产市场价值为人民币2804.79万元，其中室内装饰附属物评估值为180.67万元。上述估价结果报告送达双方当事人后，江阴市彰轲贸易有限公司（以下简称彰轲公司）提出执行异议。靖江法院（2015）泰靖执异字第0032号执行裁定查明，2006年l2月28日，友谊公司与靖江艺海国际商务会馆有限公司（以下简称艺海公司）签订房屋租赁合同，友谊公司将其位于靖江市人民中路1号一楼北侧圆弧处及8-15层房屋出租给艺海公司，建筑面积约计14035.04平方米，租赁期限自2007年1月1日至2025年12月31日，租赁费共计680万元，于2008年12月31日前全部付清等。2009年5月22日，艺海公司与深圳卓艺装饰设计工程有限公司签订装饰装修施工合同及工程质量保证书，对其承租的房屋以及7层员工办公区等约17000平方米进行了装修，2009年10月1日艺海公司使用并对外营业，2010年12月14日该工程通过竣工验收。泰州中院（2016）苏12执复19号执行裁定查明，2010年8月3日，艺海公司与江苏省第一建筑安装有限公司签订建筑装饰工程合同，艺海公司将靖江市人民中路1号、靖江艺海国际商务会馆6、7层的装饰装潢、安装（图纸中除空调系统、消防系统以外的所有工程）发包给江苏省第一建筑安装有限公司，合同价款暂定为460万元（包工包料）。艺海公司2011年1月装修结束后，以靖江市艺海大酒店有限公司的名义对外经营，2011年11月该公司注销后转由艺海公司经营。2013年1月28日，友谊公司与中钢公司签订不动产最高额抵押合同，友谊公司将其位于靖城镇人民中路1号友谊广场商铺第6层（建筑面积2590.30平方米，土地使用面积219.39平方米）抵押给中钢公司；抵押价值为人民币3000万元。2013年1月30日办理了抵押登记，领取房屋他项权证书。2014年6月26日，艺海公司与彰轲公司签订房屋转租合同，约定艺海公司将其承租的位于靖江市人民中路1号的房屋（具体范围：整幢楼的第6层至第15层全部；一楼大厅含专用电梯四部在内）转租给彰轲公司经营使用；租赁期限：艺海公司原承租合同项下剩余时间十一年零六个月，即自2014年7月1日起至2025年12月31日；总租金为550万元，由彰轲公司于2014年8月30日前分批向艺海公司付清；艺海公司原用于经营的自有所有设备、设施包括装潢部分的剩余价值（现状），全部出让给彰轲公司（附清单），出让价2200万元，由彰轲公司分期向艺海公司付清。友谊公司在该合同下方加盖了印章。2014年8月彰轲公司向艺海公司支付租金550万元及设备、设施包括装潢部分的剩余价值转让款2200万元。2014年11月16日，彰轲公司与泰兴凯鑫建筑装饰工程有限公司签订装饰工程合同，约定泰兴凯鑫建筑装饰工程有限公司对位于靖江市人民中路1号（原靖江艺海国际商务会馆内）宾馆部第13-14层的墙壁、地面、吊顶及卫生间拆旧翻新，报价为380万元。2015年4月30日，靖江法院裁定受理艺海公司破产申请。2015年6月25日，靖江法院裁定宣告艺海公司破产。靖江法院根据艺海公司破产管理人“关于继续履行债务人与友谊公司租赁合同和彰轲公司房屋转租合同的请示报告”，于2015年6月29日向艺海公司破产管理人发出（2015）泰靖商破字第0002-2号复函，答复内容为：“《中华人民共和国破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，破产管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。由于解除上述两份合同不能增加破产财产收入，为减少破产费用的支出，切实维护职工和债权人的合法权益，破产管理人决定继续履行租赁合同、转租合同，符合法律规定，该院予以准许。”同日，艺海公司破产管理人分别向友谊公司、彰轲公司发出“继续履行租赁合同的通知”。彰轲公司提出执行异议称，2014年6月26日，艺海公司经友谊公司同意，将包括靖江市人民中路1号第6层在内的所有承租房屋转租给彰轲公司使用，原房屋内设备设施（含装潢）也一并转让给彰轲公司。彰轲公司承租后对房屋进行装潢。法院在执行过程中，对第6层房屋（含装潢附属物）进行评估，并准备拍卖。因装潢属于彰轲公司的财产，请求法院在处置第6层房屋过程中停止对装潢的执行。中钢公司辩称，异议人的异议理由不能成立。一、因涉案装潢已与被执行房产形成附合，成为被执行房产的一部分，非独立的物，不能单独成为买卖标的。根据抵押合同约定，抵押权的效力及于抵押物本身，还及于其从物、附着物、附合物等，中钢公司作为第6层房屋的抵押权人，对抵押物享有优先受偿效力应及于第6层房屋及其装饰装潢。二、友谊公司未经中钢公司同意将第6层房屋进行出租、转租，违反抵押合同约定，艺海公司与彰轲公司恶意串通，对中钢公司抵押权的实现造成严重影响，合同均为无效。友谊公司与艺海公司、彰轲公司间就涉案第6层房屋不存在真实有效的租赁和转租关系，即便存在，亦均不能对抗中钢公司已经登记的抵押权。请求驳回彰轲公司的异议。靖江法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案被拍卖的房产系被执行人友谊公司抵押给申请执行人的房产，且生效法律文书确认申请执行人享有优先受偿权。该院依据申请执行人的申请，对其抵押的房产拍卖，符合法律和最高人民法院相关规定。因该房产在抵押权设立前，已由友谊公司交付艺海公司实际占有使用，双方虽无书面租赁合同，但结合本案证据，能够认定艺海公司与友谊公司存在事实租赁关系。艺海公司事实租赁权优先于抵押权设立，租赁关系不受抵押权的影响。艺海公司经被执行人友谊公司同意在双方约定的租赁期内将租赁房屋转租给彰轲公司，且该院在受理艺海公司破产申请后同意继续履行租赁合同和转租合同，彰轲公司承继了原承租人对租赁物的使用权，转租关系亦不受抵押权的影响。租赁期间，承租人为实现租赁目的对租赁房屋进行装潢投入，依法享有装潢的财产权益，申请执行人抵押权的效力不及于装潢。根据买卖不破租赁的原则，法院在处置房产时应将承租人添附的装潢及附属物的价值剔除。于2016年3月18日作出（2015）泰靖执异字第0032号执行裁定：该院在拍卖被执行人友谊公司位于靖江市人民中路××友谊广场商铺××层房屋时，房屋上添附的装潢及附属物的价值不纳入拍卖的范围。中钢公司不服（2015）泰靖执异字第0032号执行裁定，向泰州中院申请复议称：友谊公司没有将该房产交付艺海公司使用，双方之间不存在事实租赁关系。对于已经形成附合的装饰装修物，当然成为抵押财产的一部分，抵押权的效力及于该部分附合物，艺海公司与彰轲公司的租赁关系不能对抗中钢公司设立在先且已登记的抵押权。友谊公司、艺海公司与彰轲公司涉嫌恶意串通、虚构租赁关系规避执行，损害中钢公司的利益。请求撤销执行异议裁定，裁定房屋上添附的装潢及附属物一并拍卖，拍卖所得由复议申请人优先受偿。泰州中院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案友谊公司在对该房产设立抵押前已将其出租给艺海公司，艺海公司对该房屋进行装修并实际占有使用，其租赁关系已经存在。友谊公司与艺海公司虽未签订书面租赁合同，但艺海公司与彰轲公司经友谊公司同意签订房屋转租合同，靖江法院对其转租行为认定符合法律规定，并同意继续履行租赁合同，故原租赁关系、转租关系均不受该抵押权的影响。复议申请人认为友谊公司没有将该房产交付艺海公司使用，双方之间不存在租赁关系经查与事实不符；复议申请人要求确认友谊公司、艺海公司与彰轲公司涉嫌恶意串通、虚构租赁关系，因未提供相关证据予以证明，该院不予采纳。对于艺海公司将该房屋进行装修后转租给彰轲公司，根据“买卖不破租赁”的原则，其装修的财产不应作为友谊公司的财产，应当将其财产剔除后再行处置，复议申请人要求作为房产的附属物一并拍卖处置没有法律依据。于2016年5月18日作出（2016）苏12执复19号执行裁定：驳回中钢公司的复议申请，维持靖江法院（2015）泰靖执异字第0032号执行裁定。中钢公司向本院申诉称：请求撤销泰州中院（2016）苏12执复19号执行裁定，裁定房屋上添附的装潢及附属物作为靖江市人民中路1号第6层房产的附合物一并处置，处置所得由中钢公司优先受偿。一、友谊公司与艺海公司未就靖江市人民中路1号友谊广场商铺第六层房产签订书面租赁合同，现有证据不足以证明在友谊公司将第六层房产抵押给中钢公司前已将其出租给艺海公司，泰州中院（2016）苏12执复19号执行裁定认定事实不清、适用法律错误。1、对于靖江市艺海大酒店有限公司2011年11月24日注销后至中钢公司2013年1月30日就第六层房屋设立抵押权前这一段时间，没有任何证据证明艺海公司破产管理人所称的“六层房屋一直由艺海公司作为餐饮部使用至转租给彰轲公司时”，（2016）苏12执复19号执行裁定认定“2011年11月该公司注销后转由艺海公司经营”认定事实错误。2、即使艺海公司在友谊公司将第六层房屋抵押给中钢公司之前实际占有使用第六层，但从现有证据来看，友谊公司与艺海公司之间不存在租赁关系。（1）根据艺海公司破产管理人提供的住所使用证明及友谊公司出具的无偿使用说明可知，友谊公司自认将第六层房屋无偿提供给靖江市艺海大酒店有限公司使用，使用期限至2042年9月5日止。与其所办理的第六层房屋租赁证自相矛盾。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是有偿合同，故友谊公司与艺海公司之间不存在租赁关系。（2）没有任何证据证明艺海公司已向友谊公司支付第六层直至2025年12月31日的租金。艺海公司破产管理人认可的友谊公司与艺海公司的租赁合同约定的租赁物是靖江市人民中路1号一楼北侧圆弧处、八至十五层房屋，租赁期限为2007年1月1日至2025年12月31日，租赁费用（含物业管理费）共计人民币680万元，在2008年12月31日前全部付清。艺海公司破产管理人向靖江法院提交的“关于继续履行债务人与友谊公司租赁合同和与彰珂公司房屋转租合同的请示报告”中载明：债务人（艺海公司）的财务资料中没有已支付全部租金的记载，仅反映在债务人（艺海公司）与友谊公司的往来中，艺海公司向友谊公司共支付了租金68万元。有书面租赁合同的其他楼层的租金支付尚没有证据证明，支付第六层房屋租金更无依据。友谊公司与艺海公司两关联公司有恶意串通、规避执行的嫌疑，友谊公司在房屋转租合同中自认艺海公司已向友谊公司付清包括第6层房屋在内的自2007年1月1日至2025年12月31日止的全部租金，是虚假陈述。（3）友谊公司在中钢公司于第六层房屋上设立抵押权时承认未将第六层房屋出租，且在抵押合同履行、仲裁过程中、甚至执行前，友谊公司都未提出其已将第六层房屋出租。中钢公司与友谊公司签订的不动产最高额抵押合同第6.7条约定：该抵押物不存在已出租的情况，在办理抵押登记手续前乙方（友谊公司）同意不对外出租该抵押物。二、友谊公司、艺海公司与彰轲公司间的房屋转租合同在中钢公司与友谊公司签订不动产最高额抵押合同及设立不动产抵押权之后签订，中钢公司从未同意友谊公司将第六层房屋出租、转租，其出租、转租行为违反不动产最高额抵押合同的约定，房屋转租合同无效。不能对抗中钢公司的抵押权。（2015）泰靖执异字第0032号执行裁定认为“转租行为符合法律规定”、“原租赁关系、转租关系均不受该抵押权的影响”认定事实不清、适用法律错误。三、本案不符合带租拍卖的条件。根据《江苏省高级人民法院关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》，法院在租赁期内带租拍卖需要符合以下条件：（1）承租人在申请执行人对不动产设立抵押权、法院查封之前已签订了书面租赁合同；（2）承租人在申请执行人对不动产设立抵押权、法院查封之前占有使用该不动产。本案带租拍卖的两个条件均不符合。四、房屋租赁合同和转租合同明显违背交易惯例和常理，友谊公司、艺海公司与彰轲公司几家关联公司涉嫌恶意串通、虚构租赁法律关系规避执行，损害申请执行人的利益，应认定房屋租赁合同和转租合同无效。1、友谊公司与艺海公司是关联公司，存在恶意串通、弄虚作假的动机和便利。友谊公司的法定代表人丁丽君是友谊公司和艺海公司的股东，商翠云（友谊公司前法定代表人）是实际控制人。2、房屋租赁合同约定2008年12月31日前付清19年的租赁费用，转租合同约定2014年8月30日前付清11年多的租赁费用，均明显不符合交易惯例和常理。3、中钢公司于2014年6月23日向法院申请执行，友谊公司、艺海公司和彰轲公司于2014年6月26日签订房屋转租合同，约定友谊公司将已抵押给中钢公司、之前未签订租赁合同的第六层房屋出租给艺海公司，并同意艺海公司转租给彰轲公司。三公司恶意串通规避执行的意图明显。（2016）苏12执复19号执行裁定无视申诉人所指出的友谊公司、艺海公司与彰轲公司的恶意串通嫌疑，在基本事实不清的情况下，驳回了申诉人执行异议及复议请求，是地方保护。五、靖江法院（2015）泰靖执异字第0032号执行裁定、泰州中院（2016）苏12执复19号执行裁定认定“装修物不应作为友谊公司的财产，应剔除后再行处置”系事实认定不清、适用法律错误。涉案装潢已形成附合，该部分附合物非独立的物，已成为抵押房产的一部分，所有权人当然为友谊公司。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十二条规定，无论彰轲公司系从艺海公司受让的装饰物还是其自行进行的装修，只要形成了附合，中钢公司抵押权的效力及于已形成的附合物。艺海公司与彰轲公司就该部分附合物的转让条款应属无效条款。至于友谊公司是否要补偿艺海公司、彰轲公司，与中钢公司无关。本院认为，靖江法院（2015）泰靖执异字第0032号执行裁定系审查处理彰轲公司认为涉案房屋装潢不属于被执行人友谊公司财产的执行异议。依据本案事实，涉案第6层房屋的装修由艺海公司、彰轲公司实施，该部分装修价值不属于被执行人友谊公司的财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十二条规定，抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。依据该条司法解释规定，抵押权的效力仅及于抵押人对共有物享有的份额，而不是对附合物享有所有权。申诉人中钢公司主张涉案房屋上添附的装潢及附属物应由中钢公司优先受偿没有事实和法律依据。申诉人关于友谊公司和艺海公司就涉案第6层房屋是否存在合法有效的租赁关系、艺海公司与彰轲公司签订的房屋转租合同能否对抗申诉人中钢公司设定的抵押权的申诉诉求，本院已另行立案审查，不属于本案审查范围。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：驳回申诉人中钢集团广东有限公司要求对涉案房屋上添附的装潢及附属物优先受偿的申诉请求。审判长 苏 峰审判员 李 晶审判员 唐志容二〇一七年七月十日书记员 周正媛