河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0684民初1616号原告（反诉被告）：李冉，男，1993年11月1日出生，汉族，住河北省高碑店市。原告（反诉被告）：于桂侠，女，1961年11月16日出生，汉族，住河北省高碑店市。二原告委托诉讼代理人：陈森、李雁，河北福衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：王红云，女，1987年6月7日出生，汉族，住河北省高碑店市。被告（反诉原告）：陈朋，男，1990年6月13日出生，汉族，户籍江西省高安市。二被告委托诉讼代理人：吴兴华，河北郎泽律师事务所律师。原告（反诉被告）李冉、于桂侠与被告（反诉原告）王红云、陈朋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员李慧春独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冉、于桂侠诉称，2017年2月24日，原告于桂侠通过房屋中介居间介绍与被告王红云的代理人张欢签订了《房屋买卖合同》，原告为此支付定金5万元并依约将购买房屋首付款62万元存在了银行。2017年3月9日，双方到银行按照要求与二被告签订了正式的《房屋买卖协议》。依据协议约定，被告将位于高碑店市五一南路西侧锦绣华庭小区楼号为17-2-1201房屋（建筑面积139.37平方米）转让给二原告，房屋总价款153万元。按照协议约定，原告将首期房款62万元存入中国农业银行高碑店市支行，剩余房款依据协议办理二手房贷后由银行将全部付款划入被告指定账户。双方在银行办理了贷款审批手续及委托银行直接向被告划拨房款的资金划转委托授权书。现银行对原告的贷款申请已经审批完成，被告应在批复后15日内配合办理房屋产权过户手续，现被告拒绝配合导致后期款项不能支付。原告就办理过户登记手续事项多次催告被告，现被告反悔拒绝履行合同。诉讼请求：1、依法确认双方2017年3月9日签订的《房屋买卖协议》有效；2、依法判令二被告继续履行合同，并限期履行协助原告办理产权登记、过户手续的义务；3、本案诉讼费用由被告承担。被告王红云、陈朋辩称，原告所诉不实，被告入股投资才卖房筹款，通过中介联系与原告签约，约定首付款应直接交付被告或被告账户，被告以此进行投资，但之后被告发现合同与约定不符。原、被告曾多次协商解决，并非被告主动违约，鉴于合同约定与当事人口头约定不符，被告不能实现迅速卖房回款进行公司入股投资的合同目的，所以被告已经反诉请求解除合同。反诉原告王红云、陈朋诉称，反诉人因急需资金，于2017年2月24日与被反诉人签订了关于高碑店市锦绣华庭小区17-2-1201号房屋的房屋买卖合同，但被反诉人没有及时履行付款责任，反诉人至今没有收到分文房款，无奈将房屋抵押给个人借款，所借资金至今未能偿还。至此，反诉人卖房及时筹款的合同目的不能实现；房屋也因抵押已不具备履行条件；而且本案合同签订后出现的房屋限购政策对购房条件进行了限制，房款价款也因政策影响与合同签订当时存在明显增长，继续履行合同出卖反诉人这一唯一住房对反诉人明显不公平。诉讼请求：1、判决解除反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同；2、本案本诉及反诉的全部诉讼费用由被反诉人负担。反诉被告李冉、于桂侠辩称，反诉人的反诉主张无事实依据和法律依据，事实与理由是个人陈述，无任何客观证据及法律依据，其反诉主张不能成立，请驳回反诉人的诉求。经审理查明，事实一、2017年2月24日，原告于桂侠与被告王红云代理人张欢签订《房屋买卖合同》，约定于桂侠购买王红云位于河北省高碑店市××小区××＃2-1201房屋，建筑面积139.24平方米，总房款153万元，双方同意以银行按揭方式付款。同时约定合同签订之日于桂侠向王红云支付购房定金5万元，2017年3月7日前支付首付款62万元，剩余房款91万元申请银行按揭，如银行不冻结首付款，王红云收到首付款后应立即转交丙方（车车房产中介服务部）代为保管，否则视为王红云违约。事实二、2017年3月9日，原告李冉、于桂侠与被告王红云、陈朋签订《房屋买卖协议》，约定李冉、于桂侠购买王红云、陈朋位于河北省高碑店市××小区××＃2-1201房屋，建筑面积139.37平方米，总房款153万元，房屋所有权证号：高碑店市房产证五一路字第××号。首付款62万元由购房人（李冉、于桂侠）于2017年3月19日前存入银行并委托银行托管，贷款批复后，首付款按照托管协议将首付款划入售房人（王红云、陈朋）账户，贷款资金由银行直接划入售房人（王红云、陈朋）账户。同时约定协议订立后，买卖双方应在贷款批复后15日内，到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。事实三、2017年3月8日，原告李冉、于桂侠将首付款62万元存入银行指定的账户（开户行：中国农业银行股份有限公司高碑店市支行、账号：62×××73）。事实四、2017年3月10日，原告李冉、于桂侠、被告王红云、陈朋与托管银行中国农业银行股份有限公司保定白沟支行三方在托管银行签订《二手房交易结算资金冻结/解冻托管协议》，约定原告将涉案房屋首付款62万元存入原告在托管银行设立的结算账户，且不可撤销地授权托管银行对该账户内的托管资金予以冻结，由托管银行依据协议约定实施冻结、解冻和资金划转等托管行为，本次冻结期限为2017年3月10日至2017年9月9日。事实五、2017年3月11日，原告李冉、于桂侠与被告王红云、陈朋签订《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，双方均同意并授权贷款银行中国农业银行股份有限公司保定白沟支行将原告按揭贷款91万元资金在银行批准发放后划拨到被告王红云的银行账户（开户行：中国农业银行股份有限公司高安新街支行、账号：62×××71）。事实六、2017年3月28日，中国农业银行有限公司保定白沟支行给原告发放《贷款审批通知书》，同意发放个人住房二手贷款金额91万元，贷款期限30年，该贷款采用受托支付方式，房产待过户后办理抵押登记，抵押物为该房产。事实七、2017年5月8日，被告王红云、陈朋与涂晓敏签订《房屋抵押合同》，被告将本案涉案房屋位于河北省高碑店市××小区××＃2-1201房屋抵押给涂晓敏借款80万元，未办理抵押登记手续。上述事实，有《授权委托书》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《二手房交易结算资金冻结/解冻托管协议》、《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》、《贷款审批通知书》、银行交易明细、房产证复印件、《房屋抵押合同》、法庭审理笔录所证实，本院予以确认。本院认为，被告所称2017年2月24日原告于桂侠与被告王红云代理人张欢签订的《房屋买卖合同》未经被告认可，应由代理人张欢承担责任，但2017年3月9日原告李冉、于桂侠与被告王红云、陈朋签订的《房屋买卖协议》系买卖双方当事人亲自签订，且内容与前份合同一致，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。”本案中，被告的行为应视为对代理人行为的追认，应由被代理人即本案被告王红云、陈朋承担民事责任。原告李冉、于桂侠与被告王红云、陈朋于2017年3月9日签订的《房屋买卖协议》已经具备了拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，且协议系双方当事人自愿、真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认《房屋买卖协议》成立并有效，双方当事人均应按照协议全面履行各自义务。协议签订后，原告李冉、于桂侠将首付款62万元存入原告在托管银行设立的结算账户，剩余按揭贷款91万元银行已于2017年3月28日完成审批，原告已经按照约定履行了自己的义务，且该房屋买卖交易不违反法律、行政法规及限购政策的强制性规定，故被告应按照协议内容继续履行协助原告办理涉案房屋所有权登记、过户手续的义务。反诉原告主张因其卖房为了迅速筹钱用于投资的合同目的不能实现，且房屋已经设立抵押，应解除双方签订的《房屋买卖协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。”该规定表明，只有违约方违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。本案中，原告已经按照协议约定支付涉案房屋首付款62万元存入原告在托管银行设立的结算账户，剩余按揭贷款91万元银行也已完成审批，故本案不存在合同目的不能实现的法定情形。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”而本案涉案房屋的抵押是在双方签订《房屋买卖协议》后，被告单方抵押给第三人未告知原告且未办理抵押登记手续，故抵押权不成立，反诉原告的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下：一、原告李冉、于桂侠与被告王红云、陈朋于2017年3月9日签订的《房屋买卖协议》成立并有效。二、被告王红云、陈朋于本判决生效后三十日内协助原告办理涉案房屋（位于河北省高碑店市锦绣华庭小区17号楼2单元1201号，房屋所有权证号：高碑店市房产证五一路字第××号）所有权登记、过户手续。三、驳回反诉原告王红云、陈朋的反诉请求。案件受理费50元（已减半收取）、反诉费50元（已减半收取）、财产保全费5000元，共计5100元由被告王红云、陈朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  李慧春二〇一七年七月十二日书记员  苏晓菡