广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5144号上诉人（原审原告）：柯银娥，身份证登记住址广州市白云区。委托代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。委托代理人：李英，经广州市白云区黄石街道高尔夫社区居委会推荐。被上诉人（原审被告）：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元自编之二。法定代表人：景治君，职务董事长。委托代理人：陈远乐、张倩茹，均是广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。负责人：谢宏儒，职务行长。委托代理人：湛洋，该公司职员，联系地址。上诉人柯银娥因与被上诉人广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称“景兴房地产公司”）、中信银行股份有限公司广州分行（以下简称“中信银行广州分行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人柯银娥向本院提起上诉称：一、涉案《借款协议》已经有生效判决认定无效，依据该《借款协议》为前提的《委托代理协议》等一系列文件作为从合同也为无效协议，且润某公司并无代理上诉人从景兴房地产公司处收楼的权限，故润某公司接管房屋的行为不能构成涉案《商品房买卖合同》项下的房屋交付。一审判决书认为润某公司已经代理上诉人收楼属于事实认定错误。1、《委托代理协议》等一系列文件是《借款协议的从合同》，不是《商品房买卖合同的从合同》。2、《委托代理协议》等一系列文件已经因为主合同《借款协议》的无效而无效，润通装饰公司的代理行为已无合同基础，是无效代理行为。3、退一步讲，即使代理合同有效，但润某公司并无代理上诉人从景兴房地产公司处收楼的权限，故润某公司接管房屋的行为并不产生上诉人收楼的法律效果，对上诉人不发生效力。4、被上诉人景兴房地产公司向润某公司交付涉案房屋的行为不能构成《商品房买卖合同》项下的房屋交付，一审法院把上诉人收楼行为和润某公司接管行为混为一谈，一审判决认定为润某公司已代理上诉人收楼属于事实认定错误。二、涉案房屋均未通过二次消防验收，不符合法定及约定的房屋交付条件。一审判决书遗漏该重要事实，认为涉案房屋达到交付条件属于事实认定错误。三、景兴房地产公司未依照《房屋买卖合同》向上诉人交付涉案房屋的行为构成根本违约，上诉人应当享有合同解除权，上诉人一审诉讼请求合同有据。四、根据景兴公司与润某公司签署的《楼宇交接书》，其中《楼宇交接书》第2条依据的是《借款协议》，该《借款协议》被认定为无效的，我方认为《楼宇交接书》也应当是无效的。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人的全部诉讼请求；3、景兴房地产公司承担一、二审全部诉讼费。被上诉人景兴房地产公司答辩称：1、上诉人提及的双方的《借款合同》的主合同无效而导致从合同无效的问题，还有本案上诉人又针对相关的委托代理协议和收款行为另案起诉，要求终止审理的问题，该两个问题，我方认为根据上诉人提交的4份借款案件的判决书，除了唐某处于二审外，其他案件已经发生法律效力，证明了本案上诉人在内的其他业主对于应付景兴房地产公司的借款债务已被生效判决认定和到执行阶段，本案的相关合同都是独立的，并不存在上诉人所说的借款合同无效。上诉人和润某公司签署的《代理协议》和《授权委托书》，上诉人向案外人景某物业公司和润某公司出具的《承诺书》，是上诉人自主处分权利的真实意思表示，从《借款协议》和《承诺书》两份法律文件关系而言，从来没有提及是《借款合同》是从合同，也没有说润某公司签署的《授权委托书》是《借款合同》的从合同，上诉人的观点是没有合同依据的，因此上诉人认为的主合同无效导致从合同无效的观点是不能成立的。2、关于《借款合同效力》问题，依据《最高人民法院关于审理民间借贷的案件司法解释》，在2015年9月之后，合同效力问题，出借人不以是否具有资质作为依据，一审法院均以景某物业公司没有发放贷款资格，而认定《借款合同》无效，虽然一审法院认定《借款合同》无效，景某物业公司能够收回借款，和收回利息做了保障，《借款合同》无效并不影响景某物业公司民事实体权利，所以景兴房地产公司没有就该问题再启动其他法律程序，但这并不能产生上诉人所认为的因为《借款合同》无效，所以其他文件无效的问题。3、我方认为本案不适用中止审理的情形，上诉人认为本案拖了很长时间，但事实拖延时间的是上诉人和其他7位业主，该7个案件都是在2016年9月2日作出一审判决，一审判决后，一审法院在2016年9月30日向上诉人在内的7原告送达了缴纳二审受理费的通知，但是上诉人一直没有履行缴纳上诉费的义务，包括免交、缓交等手段，拖延二审的审理启动。一审过后，足足8个月，7个案件的第一个案件到二审法院，我方认为上诉人是故意的，其申请中止审理是为了拖延时间，从法律角度而言本案是上诉人作为原告，主动发出解除合同之诉，合同的案由是商品房买卖合同纠纷，主要理由是景兴房地产公司逾期交楼超过180天，其按照买卖合同约定而解除合同，就该诉求而言，上诉人均没有合同依据，因为根据双方的《补充协议》规定即使是景兴房地产公司逾期180天交楼，双方是选择合同继续履行，购房人向开发商主张违约金而不是通过合同解除而解决合同的纠纷，就此而言，上诉人提出的诉讼请求没有合同依据。事实方面，本案不是我方违约，是上诉人违约在先，上诉人没按照《买卖合同》约定，没有交付物业维修基金、房屋面积差等费用，这些费用都是我方交付物业之前通过特快快递的方式通知这些业主，但是业主按照自己的理解，没有回应，在上诉人违约的情况下，我方有权根据合同约定据实顺延交楼，但是由于顺延交楼期间发生了案外人和上诉人之间的借款纠纷。综上，本案根本不存在中止审理的问题，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人中信银行广州分行答辩称：一审诉讼过程中，以及参考上诉人与景兴公司的判决书中没有说到《借款合同》和上诉人提出的《楼宇交接书》的主从合同关系，在上诉人提交的与柯银娥有关的判决书中，法院没有认可景某物业公司发放贷款的权利，但是也没有对《授权委托书》进行认定，根据目前的生效判决看，没有理由认定《授权委托书》和《楼宇交接书》与《借款合同》之间存在主从合同关系，上诉人的上诉理由是不成立的。上诉人认为消防验收的问题，我方并无参与，我方对这部分不发表意见，而且上诉人的贷款也逾期，我方也向法院提起了诉讼。所以我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。柯银娥于2015年5月29日向原审法院起诉请求：1、确认柯银娥与景兴房地产公司签订的《广州市商品房买卖合同》已解除；2、解除柯银娥与中信银行广州分行签订的《个人住房抵押借款合同》；3、景兴房地产公司立即退还柯银娥已经支付的购房款首期款本金6237082.32元及利息（其中首付款11885550元从2014年1月15日起计至实际还清之日止；其中银行按揭部分11880000元从2014年1月24日至实际还清之日止，按照中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）;4、景兴房地产公司赔偿柯银娥月供按揭贷款银行的利息损失1255748.48元;5、景兴房地产公司立即按照商品房总价款的10%向柯银娥支付违约金2376555元;6、景兴房地产公司立即将柯银娥尚未偿还中信银行广州分行贷款余额本金10626467.68元退还给中信银行广州分行；7、判令景兴房地产公司立即将柯银娥尚未偿还广州景兴物业管理有限公司的借款剩余本金部分6902000元直接退还柯银娥。原审法院经审理查明：2013年8月25日，柯银娥（乙方）与景兴房地产公司（甲方）签订《爱群荟景湾•认购书》约定，认购物业为广州市越秀区沿江西路143号之一爱群荟景湾B塔43层xx单元，建筑面积为363.85㎡，认购价为23765550元；甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文件、补充协议，该物业一户一图及法律法规规定应明示的其他文件、证书。乙方声明已阅读并理解上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和收费标准和其他文件、证书且无异议；对所认购的物业状况、交通条件、周边环境已有充分的了解等。2014年1月14日，柯银娥（乙方，通讯地址为广州市白云区黄石东路天云街14号xx房）与景兴房地产公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》约定：乙方向甲方购买广州市越秀区长堤大马路93号、111-113号、沿江中路141号、沿江西路143号地块上的爱群荟景湾自编B栋塔楼幢43层4302号房，房屋地址越秀区沿江西路143号之一（自编B栋塔楼）4302房，建筑面积363.85平方米，其中套内面积299.36平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米79387.86元，总金额为23765550元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，其中首期款自本预售合同网上签订之日起不超过5日内支付全部房价款的50.01%，金额11885550元；剩余房款金额11880000元须于2014年1月15日办理银行按揭手续并按照按揭方式付款；第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方应于2014年6月30日前将涉讼房屋交付给乙方使用；第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同约定的期限交房，逾期不超过180日的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：2.乙方属按揭付款方式的，须于银行贷款到达甲方账户后且乙方付清到期房款（或违约金）及《景兴•爱群荟景湾购房费用一览表》中的相关费用后方可要求甲方交付该商品房，否则，双方约定的交付时间相应顺延；但是，乙方须承担该商品房的物业管理费、水电费等相关费用及该商品房损毁、维修、维护的风险责任；第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》,（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》,（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证,（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料,（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件,（六）《房地产（住宅）质量保证书》,（七）《房地产（住宅）使用说明书》,（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）应交由乙方填写或签署；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金，物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户，乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方等。该合同附件七《本合同补充协议》约定：第一条价格构成，除《买卖合同》第七条所约定商品房价款外，乙方在收楼前还须按《景兴•爱群荟景湾购房费用一览表》付清有关费用；乙方应按《买卖合同》约定履行付款义务，在乙方未付清房款及《景兴•爱群荟景湾购房费用一览表》规定的费用、违约金（若有）、物业管理公司规定的有关费用等应由乙方承担的相关费用前，甲方有权据实顺延交楼日期；为便于乙方尽快使用房屋,甲、乙双方同意甲方满足以下条件，视为甲方已符合合同约定的交付条件，乙方应在收到甲方收楼通知后按照收楼通知的要求办理收楼手续。如乙方未按照甲方通知收楼，视为甲方已按照合同约定履行交楼义务，由此而产生的法律责任由乙方自行承担：1、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2、监理单位出具的《房屋建筑工程质量评估报告》；3、勘察单位出具的《房屋建筑工程勘察文件质量检查报告》；4、设计单位出具的《房屋建筑工程设计文件质量检查报告》；5、广州市居住建筑节能设计审查备案表；6、防空地下建设意见书；7、电梯《特种设备使用登记证》；8、通水、通电、通气、通有线电视；9、房地产（住宅）使用说明书；10、房地产（住宅）质量保证书；11、临时管理规约。若甲方未能按照《买卖合同》及本补充协议约定向乙方交付房屋的，合同继续履行，但甲方每逾期一日，应按乙方已付购房款总额的万分之二承担违约责任；套内建筑面积误差比超过绝对值在3%以内（含3%）的，买卖双方按实测面积及本合同约定的房屋单价据实结算；面积误差比绝对值超过3%（不含3%）时，买受人不退房，实测计价套内面积大于合同约定计价套内面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，实测计价套内面积小于合同约定计价套内面积时，房价款由出卖人据实结算返还给买受人；双方同意确认，在以下先决条件未全部成就前，甲方无义务为乙方办理该商品房的产权登记，亦无须承担逾期办理产权登记的违约责任，1、乙方付清《买卖合同》约定的全部房价款，2、乙方缴清政府规定的全部税费；3、乙方向甲方提交办理房地产权证所需的全部资料及签署有关办理房地产权证所需的全部文件；一方发给另一方的任何通知，均以各方在《买卖合同》提供的地址为准，任何一方根据《买卖合同》所载地址向对方发送通知等相关文件的，无论对方是否收到，均视为送达。如乙方已收楼的，甲方可选择该商品房地址为乙方的通讯地址。任何一方如需变更通讯地址，均须以挂号方式或者特快专递的方式提前七日送达给对方，否则，该变更地址一方须承担因未能收到通知或因邮局无法邮递或通知不能按时送达而产生的一切后果；如《买卖合同》与本补充协议约定不一致的，双方同意以本补充协议约定为准等。景兴房地产公司提交了上述合同约定的《景兴•爱群荟景湾购房费用一览表》，其中记载：购买景兴•爱群荟景湾，除房款外，还需缴纳以下款项：契税、印花税、抵押见证费、抵押登记费、监护人公证费、涉外人士公证费、土地证书费、土地登记费、印花税、房地产权转移登记费、工本费、物业维修基金、物业管理费、装修保证金、电话费、网络费、有线电视费、管道煤气费、水费、电费等。柯银娥表示从未见过该表。景兴房地产公司则认为，景兴房地产公司已在销售现场进行了公示，而且，在双方签订的上述《认购书》已明确约定景兴房地产公司已向柯银娥明示应签订的合同文本、补充其他证书，证明柯银娥对收费项目、收费标准没有异议；此外，上述《广州市商品房买卖合同》第14条及补充协议第1条亦明确约定价格构成及柯银娥须按该表所列支付费用，故可证明景兴房地产公司在签订上述《广州市商品房买卖合同》时已向柯银娥送达了上述《景兴•爱群荟景湾购房费用一览表》。2014年1月22日，柯银娥（借款人）、中信银行广州分行（贷款人）及景兴房地产公司（保证人）签订《中信银行个人购房借款合同》约定：本合同贷款金额为11880000元，贷款用于购买涉诉房屋。协议签订后，柯银娥通过向景某物业公司借款及向中信银行广州分行按揭贷款等方式向景兴房地产公司支付了合同约定的全部购房款。2014年5月28日，景兴房地产公司以特快专递方式向柯银娥于上述《广州市商品房买卖合同》中记载的通讯地址发出《通知》称，鉴于签约时的预售面积与最终办理房产证的实测面积存在差异，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》附件七“本合同补充协议”相关约定，柯银娥应向景兴房地产公司补偿面积差购房款：荟景湾B43xx单元：预售套内面积299.36㎡，实测套内面积305.2895㎡，误差面积为5.9295㎡，合同单价为79387.86元/㎡，柯银娥应补偿面积差价为470730.32元；柯银娥应承担办理房产证需要缴交契税及办理房产证登记费等费用，其中契税为727088.41元，印花税为12118.14元，房产证交易登记费住宅50元/份，非住宅550元一份，抵押登记费住宅50元/份，非住宅550元/份，权利许可证照印花税5元/本，工本费10元/本，共计740321.55元；上述两项费用合计1211051.87元，请柯银娥于2014年5月30日前前往荟景湾六楼营销中心缴交等。该通知已于2014年5月29日由本人签收。就该通知记载的面积差购房款及上述《景兴•爱群荟景湾购房费用一览表》记载的各项费用，柯银娥并未支付给景兴房地产公司或向相关部门缴纳。2014年7月28日，广州市城乡建设委员会确认收讫涉讼爱群荟景湾大楼的竣工验收备案文件，文件齐全；并在该大楼《竣工验收备案表》上注明：经核查，位于广州市越秀区（区、县级市）长堤大马路93号、111-113号、沿江中路141号、沿江西路143号，商业、住宅、办公楼工程1幢（自编爱群荟景湾）的竣工验收备案文件齐全……同意该工程（未装修部分、裙楼部分除外）予以备案。对上述《竣工验收备案表》，柯银娥认为，柯银娥所购买的涉讼房屋是经景兴房地产公司装修后的办公用房，房屋需要通过二次消防验收才能使用，而上述备案表登记的仅是土建的消防验收手续，不包括装修后的二次消防验收手续；现景兴房地产公司并未能提供二次消防验收手续已经办理的证据，表明涉讼房屋并不符合约定的交付条件。景兴房地产公司则认为，柯银娥所述二次消防验收没有法律依据，且双方亦未在合同中有相关约定。2014年10月11日，景兴房地产公司以特快专递方式向柯银娥于上述《广州市商品房买卖合同》中记载的通讯地址发出《通知》称，现景某物业公司、润某公司均向景兴房地产公司发函称，由于柯银娥未按照《借款协议》约定支付欠款，景某物业公司、润某公司根据《借款协议》及持柯银娥出具的《授权委托书》要求景兴房地产公司将4302房交给润某公司接管，并有可能要求景兴房地产公司配合办理4302房相关折价、变现手续，否则将追究景兴房地产公司相关法律责任；为避免承担不应承担的法律责任，景兴房地产公司已按照柯银娥与景某物业公司、润某公司的约定和景某物业公司、润某公司的要求及柯银娥出具的《授权委托书》，将4302房交付给润某公司接管；润某公司代柯银娥办理4302房接管手续，视为景兴房地产公司已按照合同约定向柯银娥交付4302房，由此所产生的法律责任由柯银娥与景某物业公司、润某公司协商处理，与景兴房地产公司无关等。该通知已于2014年10月12日由本人签收。2015年4月14日，柯银娥以特快专递方式向景兴房地产公司于上述《广州市商品房买卖合同》中记载的通讯地址发出《解除通知函》称，在合同约定的交付房屋日期到期后，景兴房地产公司至今仍未依约向柯银娥交付房屋，景兴房地产公司行为已构成严重违约，为此，根据合同第14条约定，柯银娥现正式向景兴房地产公司发出解除合同通知，并要求景兴房地产公司退还已付购房款、支付利息及违约金等。为证明景兴房地产公司通过其关联公司景某物业公司向柯银娥发放借款的情况，柯银娥向原审法院提供如下证据：柯银娥（为乙方）与景某物业公司（为甲方）、广州市润通装饰工程有限公司（以下简称润某公司，为丙方，代理人）于2014年1月20日签订的《借款协议》，其中约定：甲方同意向乙方无息贷款9500000元，乙方同意以其购买的广州市越秀区沿江西路143号爱群荟景湾B栋（西塔）4302房作为上述无息借款的抵押担保；乙方须在2013年12月30日至2015年10月30日向甲方归还所借款8970000元，每月30日前支付390000元，乙方须在2015年11月30日前向甲方归还所借款530000元；如分期还款期间办妥房产证的，则乙方须在收到甲方书面或电话等通知后15日内一次性付清所有上述借款。乙方必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款，否则，每逾期一日，乙方须按借款总额的百分之一，向甲方支付违约金；逾期超过60日的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，收回贷款，且乙方应承担相当于贷款金额的违约责任；乙方保证，如乙方未履行还款义务的，乙方应将B4302房按照房屋售价折价给甲方或通过其他方式变现，折抵的款项应包括贷款本金及违约金，且由此所产生的相关税费由乙方承担；为保证甲方权利，乙方应出具承诺书及授权委托书（该承诺书及授权委托书为不可撤销之承诺及授权）给丙方，如乙方不办理相关折价手续的，丙方有权根据乙方授权，接管B4302房，并单方办理相关折价手续；折价手续包括但不限于出租、出让、变卖、过户到甲方名下，所得价款扣除贷款本金及违约金后仍有剩余的，由丙方将剩余款项支付给乙方等。景兴房地产公司对该协议真实性没有异议。景兴房地产公司为证明由于柯银娥逾期向景某物业公司偿还借款，故其根据景某物业公司的要求向柯银娥的受托人润某公司交付了涉讼房屋的情况，向原审法院提供如下证据：1、柯银娥于2014年1月20日向景某物业公司、润某公司签署的《承诺书》，记载：本人由于资金周转问题向景某物业公司无息借款，本人与景某物业公司于2014年1月20日签订《借款协议》，本人承诺将严格按照《借款协议》约定履行合同义务，如本人未按《借款协议》履行义务的，景某物业公司及润某公司可根据《借款协议》行使相关合同权利，且景某物业公司及润某公司有权根据本承诺书所附附件《委托代理协议》、《授权委托书》办理相关委托事项，以保障景某物业公司及润某公司的合法权益。本承诺书为不可撤销之承诺。2、柯银娥（委托人）与润某公司（受委托人）于2014年1月20日签订的《委托代理协议》，其中约定：委托人现委托受委托人办理如下事项：一、自位于广州市越秀区沿江西路143号爱群荟景湾B栋4302房办妥《房地产权证》之日起，受委托人代理委托人就B4302房签署相关《抵押合同》，以及办理B4302房抵押登记到景某物业公司名下的一切相关手续；二、办理B4302房接管、折价或变现手续……四、本授权委托书为不可撤销之委托，委托期限至代理事项处理完毕之日止，委托人按照《借款协议》履行还款义务（包括借款本金及违约金）的，本协议自动终止；五、受委托人在处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认等。3、柯银娥与润某公司于2014年1月20日签订的《授权委托书》，委托事项与上述《委托代理协议》记载的范围一致。4、景兴房地产公司（甲方）与润某公司（乙方）、景某物业公司（丙方）于2014年9月30日签订的《楼宇交接书》，其中约定：柯银娥购买甲方开发建设的位于广州市越秀区沿江西路143号之一爱群荟景湾自编B栋塔楼4302房……柯银娥已向乙方出具相关授权委托书，该授权为不可撤销之授权，现由于柯银娥未按照《借款协议》履行还款付息义务，乙、丙方已向甲方发出通知书，要求甲方按照《借款协议》及柯银娥签署授权书的约定，向乙方移交4302房；甲方已将该房屋按现状交付给乙方，乙方已检查并认可了该单位的建筑质量和装修情况，确认甲方已按《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定履行交楼义务，乙方同意收楼并接受景某物业公司作为物业管理方；三方确认交楼日期为2014年9月30日；乙方确认，已收到《商品房买卖合同》约定的装修及设备，且符合约定标准；甲方向乙方交付4302房，视为已向柯银娥交楼，由此所产生的法律责任由柯银娥、乙、丙方自行承担等。柯银娥对此质证认为，对证据1、2、3真实性没有异议，但对关联性不予认可。对证据4真实性、合法性、关联性不予认可。景兴房地产公司为证明其交付给润某公司的涉讼房屋符合合同约定的交付条件，向原审法院提供如下证据：1、规划部门于2013年3月5日核发的穗规验证[2013]157号《建设工程规划验收合格证》；2、验收日期为2014年4月8日的涉讼大楼《建设工程竣工验收报告》；3、广州市公安消防局于2014年1月26日向景兴房地产公司发出的穗公消验字[2014]第0279号《工程消防验收意见书》，其中记载：我局对你单位的爱群荟景湾塔楼及地下室建设工程及局部装修工程进行了消防验收……此次验收范围为地下室和A、B塔第七层及其以上的塔楼部分，总建筑面积为76713平方米，同时对A、B塔楼第八层至第四十八层电梯厅进行建筑内部装修，装修面积共1811.4平方米，该工程设置了室内外消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统和气体灭火系统……经资料审查、现场抽样检查和功能测试，室内外消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统和气体灭火系统动作正常，综合评定该工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；4、供水部门于2013年10月29日出具的涉讼大楼《安装市政管道工程竣工证明书》及《新（改）装管道水质验收合格证明书》；5、供气部门于2013年3月15日出具的涉讼大楼《广州市燃气输配及应用工程》（交工验收证书）及（竣工报告），及2013年7月12日的《城建档案移交书》；6、供电部门于2013年8月16日出具的涉讼大楼《客户受电工程竣工检验意见书》；7、景兴房地产公司于2013年10月10日作出的涉讼大楼《通邮申请表》，邮政部门于2013年10月15日在该表上盖章并签署“同意”字样；8、广州珠江数码集团有限公司于2013年9月23日作出的《关于爱群荟景湾有线电视信号开通的函》，其中记载：我集团已完成广州市越秀区长堤大马路“爱群荟景湾”项目的有线电视线路布放工程，现已具备开通数字电视、珠江宽频、高清互通的业务等；9、人防部门于2009年1月24日就涉讼大楼作出的《防空地下室建设意见书》，其中“防空地下室建设意见”记载：同意将本项目应建的防空地下室面积合建到已办理人防工程验收备案手续的自编“凯旋会”住宅楼地下室负三层，则“凯旋会”项目应建防空地下室面积调整为5258平方米，实建防空地下室7420平方米；同意你单位凭此意见书向规划部门办理报建手续及向建设部门办理施工图审查和施工许可证等；10、环保部门于2014年2月19日作出的《广州市环境保护局关于爱群荟景湾(原爱群会景湾)建设项目竣工环保验收的意见》，其中记载：爱群荟景湾（原爱群会景湾）项目……基本落实了环评文件及其批复要求，项目竣工环保验收合格等；11、景兴房地产公司于2012年12月1日出具的《爱群荟景湾住宅质量保证书》、《爱群荟景湾住宅使用说明书》及《[爱群荟景湾]临时管理规约》；12、广州宏达工程顾问有限公司于2013年10月10日出具的涉讼大楼《房屋建筑工程质量评估报告》；13、中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司于2013年9月26日出具的涉讼大楼《房屋建筑工程勘察文件质量检查报告》；14、广州瀚华建筑设计有限公司、汕头市建筑设计院于2013年9月28日出具的涉讼大楼《房屋建筑工程设计文件质量检查报告》；15、广州市墙体材料革新与建筑节能管理办公室于2010年3月31日加盖“同意备案”印章的《广州市居住建筑节能设计审查备案表》；16、广州市质量技术监督局于2012年4月16日至2013年10月8日发出的涉讼大楼电梯的《特种设备使用登记证》11份。柯银娥对上述证据质证称，对证据1、2真实性、合法性有异议，对其关联性、证明力不予认可。对证据3真实性、合法性没有异议，涉讼房屋是经装修的房屋，需要进行二次验收。对证据4-8、10-15真实性、合法性没有异议，对其关联性、证明力不予认可。对证据9的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据16真实性、合法性、关联性不予认可，电梯没有办理年检手续。原审另查明：因与柯银娥的借款合同纠纷，景某物业公司向原审法院起诉柯银娥，要求解除双方的《借款协议》、柯银娥立即偿还拖欠的借款6902000元及支付违约金、律师费。原审法院经审理后，于2016年1月7日作出（2015）穗越法金民初字第198号民事判决书，其中查明：合同签订后，景某物业公司在2014年1月28日依约将950万元款项转账给广州潮铂贸易有限公司的银行账户，但被告于2014年3月5日向原告偿还39万元，于2014年4月28日向原告偿还100万元，于2014年6月27日向原告偿还17万元，于2014年12月1日向原告偿还3.8万元。除上述还款外，原告还自认被告再清还了100万元，被告合共向原告清还了259.8万元，此后未再还款。并认为：景某物业公司不具备发放贷款的经营资格，其向柯银娥发放借款的行为违反国家金融管理法规，属无效民事行为，柯银娥因无效民事行为取得的款项应当返还给景某物业公司，并参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付资金占用费及清偿律师费等。为此判决：柯银娥应返还景某物业公司款项6902000元及资金占用费（资金占用费分段计算，以各段时期尚欠款为本金，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至款项清偿之日止）及支付律师费，并驳回景某物业公司其他诉讼请求。该案尚在二审期间。原审法院认为：柯银娥与景兴房地产公司在平等自愿的基础上签订上述《广州市商品房买卖合同》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。柯银娥在签订上述《广州市商品房买卖合同》的同时，又向景某物业公司签署上述《承诺书》及与案外人润某公司签订上述《委托代理协议》及《授权委托书》，不可撤销地委托润某公司附条件办理涉讼B4302房的接管、折价或变现等手续，即润某公司为柯银娥的委托代理人。根据现有证据反映，润某公司已于2014年9月30日与景兴房地产公司签订《楼宇交接书》，确认景兴房地产公司已按《广州市商品房买卖合同》及其附件七《补充协议》的约定履行交楼义务，润某公司同意收楼。因此，润某公司上述行为的法律后果应归于委托人即柯银娥，即应当视为柯银娥已从景兴房地产公司处接收涉讼房屋。因此，柯银娥现再以景兴房地产公司逾期交付房屋为由起诉要求解除与景兴房地产公司之间的《广州市商品房买卖合同》及与中信银行广州分行签订的《个人购房借款/担保合同》、景兴房地产公司退还所收购房款、赔偿利息损失、支付违约金等全部诉讼请求依据不足，原审法院对此不予支持。至于柯银娥主张景兴房地产公司所交付的房屋不符合合同约定的条件的意见，现景兴房地产公司提供的上述《竣工验收备案表》及各份工程验收文件材料能够与双方在上述《广州市商品房买卖合同》中所约定的交房时应当提供的文件材料相互印证；而且润某公司亦已作为柯银娥的代理人接收了涉讼房屋，故柯银娥上述理由依据不足，原审法院对此不予接纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，及第三百九十六条之规定，于2016年9月1日作出如下判决：驳回原告柯银娥的诉讼请求。本案受理费188505元，由原告柯银娥负担。二审审理期间，上诉人柯银娥向本院提交以下材料作为二审新证据：（2015）穗越法金民初字第198号民事判决书，（2016）粤01民终2723号民事判决书、（2015）穗越法金民初字2471号民事判决、（2015）穗越法金民初字第2076号民事判决。共同拟证明涉案的借款协议在多份判决中确认无效，由此借款协议产生的从合同，即本案的授权书、交接书、承诺书等从合同，因主合同无效所以从合同应当无效。景兴房地产公司质证意见与答辩的意见一致。被上诉人景兴房地产公司向本院提交以下材料作为二审新证据：证据1、（2015）穗越法民三初字2484号民事判决书。证据2、（2016）粤01民终17415号民事判决书，共同拟证明对于购房人否认润通装饰公司作为其代理人代为收楼的行为所产生的纠纷，根据同类型案处理，均认为润某公司是该购房人的合法代理人，因此景兴房地产公司在该购房人按照《借款协议》全面履行还款义务前不向该购房人交付涉案房屋并不构成违约。上诉人柯银娥质证称对景兴房地产公司提交的判决真实性合法性没有异议，第二份判决书的判决结果最终认定是暂不交楼，另案上诉人请求与本案的上诉请求不一样，最终是否应当向另案的当时人交付是没有约定的。证据2中，另案一审法院的法官称从合同是另一法律关系另案提出，上诉人所以在越秀法院另案提出从合同无效，楼宇接管也是非法接管，所以另案与本案是有根本的区别。我方认为该案已经拖得比较久了，我方坚持要求中止审理。中信银行广州分行答辩称对于证据方面，我方认为与本案的关联性不大，上诉人提交的柯银娥当事人的判决书，我认为只能作为参照，关联性并不大。本院经审理，确认原审查明事实。二审庭后，上诉人柯银娥再向本院提交了（2016）粤01民终14501号判决书、景某物业公司、景兴房地产公司、润某公司的企业信息登记资料和相关办公照片。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人柯银娥上诉坚持认为，被上诉人景兴房地产公司与案外人广州市景兴物业管理有限公司恶意串通，以出借首期楼款设置陷阱，导致其承担不利后果。并认为，上诉人与广州市景兴物业管理有限公司的借款属于无效合同，故此，相关的《委托代理协议》及《授权委托书》、《承诺书》均属无效，被上诉人景兴房地产公司至今未将涉案物业交付上诉人，严重违约，就此要求解除涉案《商品房买卖合同》，并由被上诉人承担违约责任。经审核，虽然上诉人向本院提交资料拟证实案外人广州市景兴物业管理有限公司与被上诉人景兴房地产公司股东及投资认为关联关系，但两公司为分别登记注册的独立法人。本案诉讼中，上诉人并无充分举证证实上述两公司存在恶意串通的情况下，上诉人与案外人广州市景兴物业管理有限公司的借款行为与本案涉诉的买卖行为分属不同的法律关系，且借款纠纷已经另案审理，故此，本案仅就商品房买卖关系进行处理。在此基础上，本院就上诉人诉求及理由分析如下。首先，原审认定上诉人柯银娥与被上诉人景兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效，对此双方当事人均无异议，本院亦予以确认。其次，就本案审理的买卖合同关系，上诉人主要以被上诉人景兴房地产公司未交楼为由诉求解除合同，因此，被上诉人景兴房地产公司是否存在违约过错是本案审理的主要焦点。对此，上诉人认为由于其与案外人广州市景兴物业管理有限公司的借款合同为无效合同，故此相关的《委托代理协议》及《授权委托书》、《承诺书》作为从合同亦当然无效，认为被上诉人至今未交付涉案房屋，合同应归责于卖方未交楼违约解除。但是，本案诉讼中，上诉人并无充分证据推翻上述文书的真实性。经查核，上诉人未按约定还款，导致案外人广州市景兴物业管理有限公司依据上述文书约定内容向被上诉人景兴房地产公司主张接管涉案房屋。此外，根据上诉人诉讼中关于被上诉人景兴房地产公司与案外人广州市景兴物业管理有限公司实为一体的陈述，可以认定上诉人关于授权委托文书效力及于上诉人景兴房地产公司的后果是可预知及认同的。在案外人出示真实意思表示的委托文书的情况下，被上诉人景兴房地产公司将涉案房屋交付案外人广州市景兴物业管理有限公司，仅仅是对双方买卖合同的履行行为，并无明显过错。再有，《借款合同》是否有效并不当然免除上诉人就无效借款行为应承担的法律后果。就本案买卖合同法律关系而言，上诉人在另一借款法律关系中签订《借款合同》，并出具接管涉案房屋的《授权委托书》、《承诺书》的行为所导致的法律后果，要求不属同一法律关系的卖方单方承担责任，显然并无合同及法律依据，亦不符合权利义务对等及公平合理原则，原审不予采纳并无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188505元，由上诉人柯银娥负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年七月十日书记员  冯冠豪