广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1582号上诉人（原审原告）：梁乔琛，男，1943年4月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：周玉燕，广东盛夏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁景祥，男，1963年8月30日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，委托诉讼代理人：杨武，广东正拓律师事务所律师。上诉人梁乔琛因与被上诉人梁景祥所有权确认纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2017)粤0404民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁乔琛上诉请求：1、撤销（2017）粤0404民初151号民事判决，确认珠海市××镇沙××村××街××号上所建房屋所有权人是梁乔琛；2、一、二审诉讼费用由梁景祥承担。事实与理由：一、红旗镇沙脊村兴发经济合作社（以下简称兴发经济合作社）为梁景祥出具的《购房情况证明》不属实。兴发经济合作社队长赵海炎本人并不清楚购房是否属实，系因为见到有十多人在《购房情况证明》上面签字，听部分人说案涉房屋卖给梁景祥，梁景祥对其说：你是队长，你帮梁乔琛签了名，你也要帮我签名，所以赵海炎才在《购房情况证明》签名并盖兴发经济合作社印章。梁乔琛认为，该《购房情况证明》与实际情况不符，不起证明作用。二、关于借屋经过。梁景祥因为结婚需要房屋，其父亲先是亲自向梁乔琛母亲提出借屋，被拒绝后，又通过梁乔琛的叔叔梁某连（即梁景祥的堂叔）向梁乔琛及其母亲借屋，称当年梁景祥的爷爷曾出资供梁乔琛父亲读过2、3年书，受人恩惠、应该报恩。考虑到梁景祥有住房困难，而梁乔琛房屋空置也需人打理才同意借屋，以为对方住上几年，经济环境好转后会自行建房搬出。不料，梁景祥却在1989年以本人名义办理了土地使用证。三、1991年至今梁乔琛一直主张取回房地。梁乔琛1991年得知土地证办到梁景祥名下，即要求梁景祥腾退房地、变更产权登记，并通过叔叔梁华连劝退梁景祥，此后每逢清明或其他事由回乡，多与梁景祥因房地事情争吵闹得不愉快，左邻右里吴某仔、梁某文、尤某森等人均清楚此情况。梁乔琛向当时大队书记梁某林反映后，梁书记表示会将有关情况向国土部门反映，回复意见是土地证颁发以后，不能更改，建议行政诉讼解决。梁乔琛多方咨询得知在当时的环境下民告官肯定不会赢。叔叔梁某连认为家丑不宜外扬，家族的矛盾应内部协调解决，无需闹到法院，要求梁乔琛给时间让其去做梁景祥的思想工作。然而直到叔叔梁某连去世此事也未解决。四、一审庭审查明，地籍调查时梁景祥本人并不在场，指界人姓名也不是本人所签，梁景祥无法提供收据等证明购房事实，又是按原始取得并非转让的方式办理土地证，证明梁景祥系通过欺诈方式取得土地证，有关部门颁发土地证的程序违法且没有事实依据。五、关于双方的房地纠纷，在红旗国土所组织的调查中，梁景祥系主张在1986年以10100元的对价向梁乔琛的母亲购买房屋，而在本案中则抗辩是以10000元的价格向梁乔琛购买房屋，前后说法有出入，且梁景祥对于交易、支付经过一概不清楚。综上，梁乔琛建房的事实已经法院认定，梁景祥未能举证购房成立，虽已办理土地证，但颁发土地证的行政行为明显违法，故提起上诉，谨请二审法院依法查明予以改判。二审调查中，梁乔琛补充以下意见：《中华人民共和国土地管理法》中最早在1987年1月1日开始施行，梁景祥主张的购房时间点是1986年10月，该法当时没有颁布施行，根据当时的规定，禁止个人之间买卖房屋土地，村民可以申请宅基地建房，八九十年代商品房以及买卖房屋的概念并未普及，当时在农村建房，在城市是房改房，因此梁景祥所主张的买卖并不符合当时的法律规定以及背景条件。梁乔琛要求房屋确权并不在于所谓的经济利益，而是案涉房屋是梁乔琛的祖屋，祖屋也不可能买卖，也没有出卖的必要性。梁景祥辩称:一、原审判决采信兴发经济合作社出具的证明内容是正确的。兴发经济合作社对案涉房屋的情况，不仅为梁景祥出具了证明，也为梁乔琛出具了证明。在给梁乔琛出具的证明中，是证明案涉房屋是由梁乔琛所建并在1986年以前由梁乔琛使用和居住；而给梁景祥出具的证明中，则是证明案涉房屋在1986年10月由梁景祥父亲向梁乔琛购买并从1986年10月起由梁景祥使用和居住。可见，该两份证明并无矛盾之处，且具有连续性，客观反映了案涉房屋的情况。且在该两份证明中，还同时有村民赵某炎、梁某根、陈某况共同作证。因此，该两份证明都是合法有效的。梁乔琛认为该证明不属实没有事实依据，是不能成立的。二、梁乔琛认为是借屋居住并一直主张取回房地是其单方的陈述，依法不成立。梁乔琛认为房屋是出借给梁景祥，否认是卖给梁景祥，且一直主张权利，但这些陈述根本无事实支持，也与常理不符，原审法院对此认定是正确的。三、地籍调查时梁景祥虽不在现场，但签名均为梁景祥所签，梁景祥事后予以追认，取得土地证并不违反程序，也符合事实，土地证的取得是合法的。四、对于购买过程，由于是梁景祥父亲亲自操办，梁景祥对于具体过程不是十分清楚是客观的反映，并不影响买卖合同的成立。至于10000元和10100元的差别，是因为在房屋交接时，梁乔琛提出还有电风扇等家用电器不带走，梁景祥临时增加了100元的购买费用，并不自相矛盾。综上，梁乔琛的上诉请求无事实依据，请求依法予以驳回。梁乔琛向一审法院起诉请求：确认位于珠海市××镇沙××村××街××号上所建房屋所有权人是梁乔琛；诉讼费由梁景祥承担。一审法院查明：案涉的位于珠海市××镇沙××村××街××号房屋建在同一地址的宅基地上。目前，该宅基地及房屋登记在梁景祥名下。沙脊村民委员会出具一份《证明》，指“梁景祥因在1989年登记办理的集体土地建设用地使用证时宗地图名称写梁敬祥。梁景祥与梁敬祥属同一人名字。”梁乔琛称：案涉地块自1949年起由其父母及家人参与填泥造地而占用，又因响应当时的农村砖屋化号召而兴建了案涉的房屋。1986年，梁乔琛因工作原因搬离该房屋，并借给梁景祥居住。但梁景祥一直占用至今并私自办理了土地使用权证，将地块及房屋登记在梁景祥名下。梁乔琛自1991年得知后曾向生产队反映，但未能解决问题。梁乔琛认为，该房屋是由其所建，该房屋的所有权人理应是梁乔琛本人。梁乔琛遂起诉。梁乔琛提交的证据反映：一、红旗镇沙脊村兴发经济合作社于2016年5月30日出具一份《建房情况证明》，指案涉房屋“系我村原村民梁乔琛一家人投资所建，该地块在解放初至1986年一直是由梁乔琛及其家人使用和居住”。该证明上有赵某炎等人签名。二、梁某文、吴某、吴某胜等人出具了《房屋权属情况证明》，指案涉房屋是“1968年的时候梁乔琛及其家人积极响应当时的农村砖屋化号召，投入资金参加生产队砖屋化小组，在砖屋化小组的安排下，举全家之力在原茅草屋的地基上建起了一栋二层砖石水泥结构的房屋和一间厨房……该地块从1968年至1986年之前一直是由梁乔琛及其家人使用和居住”。三、梁某出具了《情况说明书》，指“对于梁乔琛与梁敬祥位于珠海市金湾区红旗镇沙脊村的宅基地纠纷，梁敬祥于1989年对该宅基地办理了土地使用证，我是现场经办人，……在兴发生产队土地丈量的过程中，我丈量到梁敬祥现在住着的房屋时，我曾向该队的队长陈某正提出：这房屋是梁乔琛家的，为什么写梁敬祥的名字？陈某正说：梁敬祥讲他买了这间屋。我再提出，要不要找梁乔琛核实一下？陈某正说：不用核实，他不是买了屋怎会在这里住。就这样未经过核实真正的土地使用权人就把上述土地错误的登记在梁敬祥名下，事后也没有将此登记情况告知梁乔琛本人”。以上署名的案外人中有吴某祥、梁某出庭作证，其余均未出庭作证。除以上证据，梁乔琛未有其他证据证明其兴建房屋、向梁景祥出借房屋、对土地及房屋登记提出异议等事实。另一方面，珠海市国土局在1989年8月18日出具的《土地登记申请书审批表》载明，申请单位（个人）：梁敬祥，地址：小林镇沙脊村兴发社。《地籍调查表》载明案涉宅基地的土地使用者名称梁敬祥。《界址点调查表》中案涉宅基地的指界人有梁敬祥的签名。梁景祥反驳梁乔琛称案涉房屋已经由梁景祥父亲梁北根以1万元的对价向梁乔琛购买。但梁景祥未能提交收据等支付凭证。梁景祥提交的证据反映：一、兴发经济合作社出具的《购房情况证明》，指案涉房屋“是我村民梁景祥的父亲梁北根于1986年10月向梁乔琛购买的。房屋产权买卖金额共计人民币壹万元整。该房屋产权及旁边庭院从1986年10月起一直由梁景祥使用和居住”。该证明上亦有赵某炎等人签名。梁某根出具一份《购买房产权的资金来源证明》，指“我哥哥梁某根于1986年向我梁某根借款共计人民币壹万元整，用于购买梁乔琛位于珠海市××镇沙××村××街××号的房地产权”。梁荣根未有出庭作证。三、兴发经济合作社出具一份《居住证明》，指案涉房屋“自1986年10月起一直由我村村民梁景祥及其家人使用和居住”。一审法院认为，一、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条的规定，本案系梁乔琛、梁景祥之间因不动产物权的归属产生的争议，梁乔琛向一审法院提起民事诉讼，一审法院依法予以受理。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。梁乔琛诉请确认位于珠海市××镇沙××村××街××号上所建房屋所有权人是梁乔琛，属于物权确认请求权。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。因此，对物权、特别是不动产的物权，不应适用诉讼时效加以限制。梁景祥以本案超过20年诉讼时效为抗辩理由，一审法院依法不予采纳。二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，不动产登记是可以通过证据推翻，但当事人应提出证据对其主张加以证明。本案中，第一、梁乔琛主张案涉房屋是由梁乔琛所建。对此，梁乔琛提交的证据足以证实，且梁景祥亦予以认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，一审法院对该事实予以确认。第二、梁乔琛所提交的证据均只能反映案涉房屋在1986年之前的状态。梁乔琛未有证据能反映梁景祥因“借住”而占用该房屋。从1986年至今已逾30年，梁乔琛均未向梁景祥提出借住的对价，或向法院提出行政诉讼要求变更登记、或提出民事诉讼要求梁景祥腾退、返还房屋。一审法院认为这确与常理不符。梁乔琛称曾向生产队反映情况但未获解决，又咨询过行政诉讼但认为“民告官肯定不会赢”而未有起诉。梁乔琛的这些说法只有本人陈述而无其他相关证据。一审法院对此不予采信。第三、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（一）项的规定，不动产登记簿是国家机关制作的公文书证，其明确载明了案涉地块及房屋登记在梁景祥名下；证人梁某所出具的书面证言及庭上证言的证明力明显弱于不动产登记簿。更何况，并无证据能够证实证人梁某当时的身份。一审法院对梁某的证言不予采纳。因此，一审法院认为梁乔琛未能在本案中提出充分证据证明真实权利状态与不动产登记簿的记载不一致。对梁乔琛的主张，一审法院依法不予支持。三、梁景祥提出以1万元的对价向梁乔琛购买了案涉的房屋。虽然梁景祥未能提出收据等支付凭证，但是，第一、因本案纠纷，兴发经济合作社均为梁乔琛、梁景祥出具了证明，其中为梁乔琛出具的证明指出案涉房屋确由梁乔琛兴建，为梁景祥出具的证明则指案涉房屋确已由梁景祥向梁乔琛购买。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条的规定，兴发经济合作社作为无利害关系的第三人为梁景祥出具了证明，一审法院依法予以采纳。第二、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款的规定，梁乔琛、梁景祥因村民之间对宅基地及地上房屋的流转符合法律规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第一款的规定，政府向梁景祥核发证书，确认所有权。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，一审法院确信梁景祥支付对价向梁乔琛购买了案涉房屋的事实之存在具有高度可能性，认定该事实存在。因此，对梁乔琛的主张，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第一条、第二条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第一款、第六十二条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十五条、第七十六条、第七十七条第（一）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百零八条第一款之规定，一审法院判决驳回梁乔琛的诉讼请求。案件受理费1150元，由梁乔琛负担。二审中，梁乔琛向本院提交了以下证据：1、证明，拟证明梁某的身份是当年的广丰队队长；2、赵某炎的通话录音，针对上诉状第一项上诉理由，说明兴发经济合作社出具的证明并不客观属实，证明签字的人员以及合作社的负责人赵某炎并未亲眼目睹房屋的买卖，只是听梁景祥的父亲说，与兴发经济合作社出具给梁乔琛的证明所依据的事实基础不一样。本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，双方对案涉房屋在1986年以前属梁乔琛所有没有异议，梁景祥主张其父亲向梁乔琛的母亲购买了案涉房屋，并于1989年办理土地使用权证，即案涉房屋已经发生了物权变动，现梁乔琛主张其仍是案涉房屋的所有权人，即否定物权发生变动的事实，其应当举证证明物权变动无效。从本案的证据来看，梁景祥虽然未能提供相关的收据佐证房屋买卖关系，但从案涉房屋所在地基层组织兴发经济合作社以及当地群众出具的相关证明来看，可以证明梁景祥于1986年购买了案涉房屋的事实。而梁乔琛主张是梁景祥是借住，从梁乔琛陈述双方的关系来看，两家并非近亲，梁乔琛主张梁景祥借住而其三十年来并未采取有效措施主张权利，明显不符合常理，特别是梁乔琛于1991年就已经知道了梁景祥将案涉房屋的土地使用证办到自己名下，其称在要求基层组织及有关人员帮忙处理仍无果的情况下，声称担心败诉而不向法院主张权利的理由亦不符合常理。梁乔琛在二审提交了证明梁某身份的证明，但如一审所述，梁某的证言并不能推翻不动产登记簿的登记。关于梁乔琛二审提交了赵某炎的电话录音，首先，由于赵某炎未出庭作证，本院无法确认录音的真实性；其次，赵某炎在录音中的表述属二审期间的个人陈述，在没有充分依据的情况下，也不能推翻其及兴发经济合作社在一审出具的书面证明。综上，梁乔琛的证据不足以推翻案涉房屋的土地使用证的登记，一审判决根据本案证据及综合本案的实际情况，认定梁景祥支付对价向梁乔琛购买了案涉房屋的事实，不予支持梁乔琛的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人梁乔琛的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人梁乔琛负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  廖世娟审判员  朱 玮二〇一七年七月十二日书记员  梁 暐