湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0704民初117号原告徐艳萍，女，1967年2月17日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市。委托代理人余俊文，男，1969年9月15日出生，汉族，鄂州市人，住址同上，系徐艳萍之夫。代理权限：特别授权。委托代理人朱家富，湖北邺南律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告鄂州市第二中学。住所地：鄂州市鄂城区樊川路**号。法定代表人靖金平，该校校长。委托代理人翁新明，湖北长捷律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告徐艳萍诉被告鄂州市第二中学（以下简称市二中）物权保护纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告徐艳萍及其委托代理人余俊文、朱家富，被告市二中的委托代理人翁新明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐艳萍诉称：原告于1998年6月购买了一套原属于被告的住房78.64平方米，2003年底，被告要求原告搬到校外的新房子，当时，被告多次开会做工作，称原告的房子只有80%的产权，并称不搬出的不允许对外出租、出售（当时原告的房子在出租），要出售只能出售给被告，原告不得已将房产证交给被告，拿了3万余元，但事后，学校内没有搬出的也照样对外出租。2014年，被告要求原告签字办理房产过户手续，原告到鄂州市房产局查询得知2000年底，自己的房屋拥有100%的产权，原告认为被告当时欺骗原告，现在要过户，必须按照现在的市场价格重新评估，同时，原告也有权收回房屋。原告经过多次与被告协商未果，故起诉至法院。1、要求被告归还原告位于被告校园内樊川路19号1栋二单元4层次西户的房产一套；2、要求被告承担本案诉讼造成的一切费用。被告市二中辩称：1、原告起诉被告要求确认原被告房屋买卖行为无效，要求被告归还原告位于被告校园内的房产，没有事实和法律依据，原告作为被告学校的教师，原告按国家政策享受房改房待遇后，于2003年与被告达成房改房回购协议，以人民币25,031.43元及房屋装修6,138.00元，合计31,169.43元的价格将房改房回购给被告，用于支持被告教育事业的发展，双方达成回购协议后，原告于2003年11月26日领取了房屋回购款项，并将房屋移交给被告，2003年房屋移交后，被告本着发展教育事业方便学生和新招聘的教师的宗旨，一直在使用该房屋，原告要求确认房屋买卖行为无效是没有事实依据，请求法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。2、原告诉称事实不符合客观事实，具体1、原告诉称购买属于被告住房，房屋性质不是商品房，是国家政策福利，原告是被告单位教师，享受原告福利，该房屋是房改房。2、房改房只有80%的产权，不能出租出售，被告是学校，不可能说出这种说法，该房产不仅仅是原告一家，该次回购是针对学校内整栋教师楼，原告称80%的产权没有事实依据。3、原告认为房屋移交后，事后没有搬出的教师有出租现象，不符合事实，房屋移交学校后，学校对房屋集中管理，不存在教师对外出租的现象。4、原告称被告欺骗原告，要求按现在价格进行评估，没有事实依据，该房屋的买卖行为发生在2003年，被告支付了价款，双方进行了实际移交，原告也搬出了房屋，协议已履行完毕。双方当时交易时对房屋进行了评估，被告不存在欺骗行为，也不存在对现在的价格进行评估，被告回购房屋是经过教育局的行政审批，是教育局同意后，与教师达成回购协议，并支付款项，双方达成的一致意见，并已经履行完毕，双方回购行为应受法律保护，请求驳回原告诉讼请求。原告徐艳萍支持其主张，向本院提交证据如下：证据一，房产证一份。拟证明所诉争的房产属于原告徐艳萍所有。证据二，影像资料三份。拟证明1、2003年双方协商房屋买卖时，被告实施了欺诈行为。2、2003年双方进行房屋买卖时，违反了平等原则，是强买强卖的行为。被告市二中支持其主张，向本院提交证据如下：证据一，2003年9月21日会议记录一份。拟证明当时回购房屋是学校集体研究。证据二，2003年11月26日原告向被告出具领款单一张。拟证明原告已按回购要求领取了购房款并交付了房屋。证据三，教育局文件一份、附件一份。拟证明1、原告已将房改房出售给被告，被告回购23套教师楼的行为是经上一级教育局的批准、审核。2、原告房产回购时经过评估。庭审质证时，被告市二中对原告徐艳萍的证据一，真实性有异议，认为该房产证取得时间是2014年9月4日，该证记载2001年房改取得产权，2014年以证件遗失补办，原告2001年取得产权，2003年原、被告双方达成回购协议，2011年房产证原件已交给被告，现该证在被告处，2014年房产证是原告欺骗房产部门取得，不应受法律保护。房屋查询单无异议，房屋虽进行回购，但房屋未过户，产权单位是市二中，购买人是被告是客观事实，该房屋以实际交付被告；证据二，真实性、合法性有异议。认为该证作为证人证言需要出庭进行质证，证人未出庭，不应作为证据使用，且证据取得应征得被录音人的同意，原告没有提供已征得被录音人同意的证据，该证据不真实，不具有合法性。录音记录很多有省略号，被告所说的内容是否这样，是否有剪辑，且内容是不完整，阅读记录后，也没有准确、明确的内容，比如王校长说我不清楚，后面是隐射出来的内容，所载本人也不是原告，内容没有陈述清楚是什么事。原告徐艳萍对被告市二中的证据一，有异议，认为该记录仅说明退款的问题，会议不止一次强调房屋不能出租、出售，会议记录只是部分，不止这一个，记录不全面。原告与被告在房屋买卖行为上的主体是平等的，房屋不能强买强卖，该证据不能达到被告的证明目的；证据二，有异议，认为领款单笔迹不是原告徐艳萍所写，是原告徐艳萍之夫余俊文写的，房款也是余俊文领取，但原告是被告的教师，在被告高压下接受被告的回购，并非真心；证据三，认为教育局没有干涉平等主体之间的买卖行为，该证据没有证明效力，评估表真实性无异议，但认为不是正规评估机构评估，该评估表无法律效力。经庭审质证，本院对上述证据认定如下，对原告徐艳萍的证据一，其真实性本院依法予以采信；证据二，无法达到其证明目的，本院依法不予采信。被告市二中的证据一、证据二、证据三，其真实性本院依法予以采信。根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本案事实确认如下：原告徐艳萍系被告市二中的教师，原、被告双方于1998年12月18日签订《鄂州市标准价房买卖契约》，该合同约定，被告市二中（甲方）出售房屋坐落在鄂州市××城区××单元××层住房一套给原告徐艳萍（乙方），面积76.02平方米，其中楼梯间6.34平方米，出售建筑面积67.68平方米，购房款评估价为13,789.24元；购房款乙方于1998年6月30日前一次性支付给甲方；乙方购房后五年内，如不需要该房屋可退给甲方，价格按乙方购买80%时的价格减去使用年限折旧计算，甲方的租金和乙方的房款利息互抵；如甲方不要时，乙方可通过市场向社会出售。其售房收入，甲方先收回楼梯间面积金额后，余款甲乙双方按产权证比例进行分配；乙方购房住满五年以后，可通过房地产市场向社会出售。在同等条件下，甲方有优先购买权。房屋售出收入，甲方先收回楼梯间面积金额后，余款甲乙双方按产权比例进行分配；房屋购后出售中，如甲乙双方有争议，由市房地产交易部门协调。对协调不服的，任何一方可以向当地法院起诉；同时约定交易程序；维修养护；违约处理等条款。合同签订后，原告徐艳萍向被告市二中支付了购房款。2003年，被告市二中为了加强管理，回购校内已出售的23套教师住宅楼，并报送至鄂州市教育局，该局作出了文件批复，批复意见为：一、回购教师住宅楼的方案要通过一定方式公开，回购实行阳光操作。在操作过程中要妥善处理好此次卖了房与没有卖房的教职工的利益关系，处理好房屋装修得好些与差些的住户之间的关系，处理好在岗教职工与不在岗教职工之间的关系，切实维护、保障学校稳定；二、回购教师住宅楼要依法依规按程序办理，房屋评估必须通过房产部门；三、对于回购后的住宅楼要加强卫生、安全等方面的管理，不断优化育人环境。被告市二中接到批复后，对回购的教师楼进行了评估。经评估，原告徐艳萍的房屋基价为25,031.43元，装修为6,138.00元，合计31,169.43元。2003年11月26日，原告徐艳萍之夫余俊文在被告市二中处领取31,169.43元，并代原告徐艳萍在领款单上签名，领款单注明：“出售给学校旧单元房屋款”，同时，原告徐艳萍将该房屋房产证原件交至被告市二中，但双方未在房产部门办理房屋过户手续。2014年9月4日，原告徐艳萍以遗失补证为由，重新在房屋管理部门办理房权证。现原告徐艳萍认为被告市二中的回购行为属于欺骗，故起诉至本院。本院认为，原告徐艳萍与被告市二中之间应为合法的房屋买卖合同关系，依法应予以保护。原、被告双方虽未签订书面合同，但依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，即“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案被告市二中向原告徐艳萍支付了购房款，应视为履行了合同主要义务，原告徐艳萍之夫余俊文领取该款，代原告徐艳萍在领款单上签名，且将房权证原件交给被告市二中，并退出房屋，符合交易习惯，原、被告双方应按约定履行各自的权利义务。综上，原告徐艳萍请求被告市二中归还其位于樊川路19号1栋二单元4层次四户的房屋一套，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十一条之规定，判决如下：驳回原告徐艳萍的全部诉讼请求。本案案件受理费2,800.00元由原告徐艳萍承担（该款原告已预缴，待判决生效后由被告直接支付给原告）。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：鄂州市财政局财政专户，开户银行：中国建设银行鄂州分行营业部，账号：42×××61，请在汇款用途上注明“法院上诉费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。审 判 长 ：陈国胜审 判 员 ：阮良成人民陪审员 ：肖辉忠二〇一七年七月五日书 记 员 ： 袁 满