广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初1622号 原告：陈梅，女，1979年7月17日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 被告：广西金源置业集团有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路63号金源·现代城2809号，统一社会信用代码：91450000619301552P。 法定代表人：林源勇，该公司董事长。 委托代理人：曾斌，男，1982年10月12日出生，汉族，系广西金源置业集团有限公司职员，住南宁市青秀区。 委托代理人：吴进金，广西方园律师事务所律师。 原告陈梅与被告广西金源置业集团有限公司（以下简称“金源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈梅，被告金源公司的委托代理人曾斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告金源公司按合同条款承担逾期交房违约责任，向原告支付违约金22121元（违约金计算方式：以704512元为本金，按每日万分之一计算，314×70.45元/天=22121元，从2015年9月1日至2016年7月11日）；2、开发商开盘销售时图纸为证主卧有赠送面积3.6平方飘窗，收房后从24层以上改了整体设计没有赠送面积，应补偿25362元；3、本案诉讼费由被告金源公司承担。 事实和理由：2013年10月8日，原告向被告购买位于南宁市兴宁区。按合同约定2015年8月31日为最终交房时间，但8月25日原告在没有任何双方协商过的前提下，单方下发延期128天的《延期交房通知书》。根据原被告签订的房屋买卖合同第十条的约定，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 被告金源公司答辩称：在双方签订的《商品房买卖合同》中，约定的交房时间为2015年8月31日，约定的交房条件该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格。同时，合同也约定，因国家法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的，因道路管制、禁止或限制车辆进出该商品房施工工地或气象部门记录降雨量达到中雨（含）超过两天而影响工期的，出卖人可据实延期交房。经查，在该商品房建设期间，南宁市政府部门要求停工23天，降雨量达到中雨（含）以上天数共计105天，合计可顺延延期交房128天。被告已于2015年11月14日交房给原告，并没有逾期，不构成违约。况且，南宁市城建委于2015年6月11日印发南建质安[2015]74号《南宁市城乡建设委员会关于建设工程竣工验收阶段并联审批工作流程再造的通知》，要求商品房必须先完成工程竣工预验收、规划条件核实、消防设施验收、环保设施验收后方可申报竣工五方验收，增加了交房条件，也导致了交房日期的顺延。为此，被告认为，被告并没有违约，原告的诉请没有事实依据和法律依据，请法院依法予以驳回。被告认为房屋面积问题与本案的逾期交房没有关系，原告可就面积误差另行起诉，双方合同中没有约定赠送面积，且房产证上也不会体现赠送面积部分，房产局也没有进行测绘，房子目前也尚未办理房产证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院确认事实如下：2013年10月8日，原告陈梅（买受人）与被告金源公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南宁市兴宁区金源城·金源悦峯14号楼2502号房，商品房总金额704512元。房屋买卖合同第九条约定“出卖人（被告）应当在2015年8月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人（原告）使用：……2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因国家法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的；3、道路管制、禁止或限制车辆进出该商品房施工场地或气象部门记录降雨量达到中雨（含）以上超过两天而影响工期的；……”。关于逾期交房违约责任，合同第十条约定“……（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金……”。关于房屋交接，合同第十二条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”，而《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条约定“……出卖人（被告）可以选择以下一种或数种通知方式，任何一种通知方式都被视为送达的日期，下列情形视为送达：一、在《南宁早报》或《南宁晚报》或《南宁日报》或《广西日报》上刊登公告，公告刊登之日即视为送达买受人……”。合同签订后，原告即支付了首付购房款，其余房款已办理银行按揭。2015年11月11日，涉诉房屋经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格。2015年11月13日，被告金源公司在《南宁晚报》刊登交房公告，并载明“……办理时间：2015年11月14日起9：00—17:00……”。 涉诉房屋于2015年11月11日经商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格，并于2016年7月11日经南宁市城乡建委验收备案。 被告金源公司提供南宁市气象局气象科技服务中心出具的证明，对此本院予以采信，即2013年1月10日至2016年5月24日南宁市城区连续两天达到中雨（含）以上天数，2013年度分别是：5月2日—5月3日、5月7日—5月9日、6月16日—6月17日、7月26日—7月29日、8月3日—8月5日、8月17日—8月18日、8月24日—8月25日、12月14日—12月16日；2014年度分别是：6月4日—6月6日、7月1日—7月2日、7月19日—7月20日、8月11日—8月12日、9月8日—9月9日；2015年度分别是：7月16日—7月17日、7月23日—7月24日、7月26日—7月28日、9月1日—9月3日、12月4日—12月5日；2016年度1月1日-5月24日分别是：1月26日—1月28日、4月20—22日。 被告提交了《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》（南建质安〔2014〕118号），对此本院予以采信。该通知载明“……（一）‘两会一节’前及‘两会一节’期间原则上必须在2014年9月10日零点至9月19日24点期间全面停工，建筑渣土及建筑材料车辆同时禁止通行……（三）国庆及世锦赛期间原则上必须在2014年10月1日零点至10月13日24点期间全面停工，建筑渣土及建筑材料车辆同时禁止通行……”。 本院认为：原、被告双方所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对此本院依法予以确认。原、被告双方均应按照法律规定和合同约定全面适当地行使权利、履行义务。 一、关于涉诉房屋是否达到交付条件的问题。根据涉诉《南宁市商品房买卖合同》第九条“出卖人（被告）应当在2015年8月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人（原告）使用：……2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格……”的约定，2015年11月11日涉诉房屋经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格，已经达到合同约定的房屋交付条件。但房屋的交付不仅要达到合同约定的交付条件，还应达到法定交付条件。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程（以下统称工程）的竣工验收备案管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作”的规定，房地产开发项目经竣工验收合格是商品房交付的法定交付条件，即涉诉房屋经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门办理竣工验收备案之日达到法定交付条件。经本院依法核实，涉诉房屋已于2016年7月11日向南宁市城乡建设委员会办理工程竣工验收备案，故本院依法认定被告向原告交付的房屋已于2016年7月11日达到法定交付条件。 二、关于被告是否可以据实延期交房的问题。涉诉《南宁市商品房买卖合同》第九条约定“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因国家法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的；3、道路管制、禁止或限制车辆进出该商品房施工场地或气象部门记录降雨量达到中雨（含）以上超过两天而影响工期的……”。被告抗辩因本地政府行为及天气原因导致的施工延期天数应于扣除，扣除后被告不存在延期交付房屋的情形，而原告认为被告主张延期交付房屋的理由均属于在商品房买卖合同签订时可以预见的，被告的主张不成立。本院认为，从《商品房买卖合同》的文字表述和当事人的约定意图上推断，合同约定的据实延期交付房屋条件是为了避免合同签订后出现双方不可预见或不可抗拒事由导致合同履行延误，这从“特殊原因”、“据实”等情况可以体现；而且涉诉合同是被告提供的格式条款，应作出对被告更为严苛的解释。据此，对被告的抗辩理由本院认为，南宁市“两会一节”期间要求在一定范围内停止建筑施工已成为众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在的，属于可以遇见的，故对被告关于“两会一节”期间停工可以据实延期的主张本院不予支持；而因世锦赛和降雨导致的停工属于原、被告签订涉诉合同时不能遇见的，故对被告关于世锦赛和中雨（以上）降雨影响工期的可以据实延期的主张本院予以支持。关于原被告双方对《商品房买卖合同》关于因降雨原因导致工期延误的理解不一致的问题。《商品房买卖合同》中明确约定气象部门记录降雨量达到中雨（含）以上超过两天而影响工期的可以据实延期交房，原告主张即便该条款有效也应是连续两天以上中雨可以延期，而被告抗辩合同签订后所有的中雨天数均可以据实延期。本院认为，被告的抗辩理由与合同条款的文字表述不一致，且即便对合同条款理解存在歧义根据《合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，故对条款理解本院依法认定应为连续中雨（含）两天以上的可以据实延期。 三、关于原告收房情况是否影响被告违约责任的问题。被告已于2015年11月13日《南宁晚报》发布交房公告，原告认为其交房通知行为不符合约定。本院认为，《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条明确约定“……出卖人（被告）可以选择以下一种或数种通知方式，任何一种通知方式都被视为送达的日期，下列情形视为送达：一、在《南宁早报》或《南宁晚报》或《南宁日报》或《广西日报》上刊登公告，公告刊登之日即视为送达买受人……”，故被告在《南宁晚报》发布交房公告符合合同约定，其通知交房行为合法有效。但被告于2015年11月14号交付的房屋尚未达到法定交付条件，其交付的商品房不能实现合同目的，故涉诉房屋的交房日期应当以涉诉房屋达到法定交付时为准，即认定2016年7月11日为被告的实际交房日期，原告在2016年7月11日之前收房不减免被告违约责任。 四、关于被告违约责任的问题。自原、被告自2013年10月8日签订《商品房买卖合同》起至约定交房之日2015年8月31日止，被告因世锦赛举办可以据实延期13天，因降雨原因可以据实延期21天，即被告可以据实推迟至2015年10月5日交房；但由于2015年9月1日—3日连续三天中雨，被告可以再据实延期三天，故被告最晚应于2015年10月8日履行合同约定的交房义务。被告所售商品房在2015年10月8日仍未能达到法定交付条件，被告已经构成违约，故自2015年10月8日起至2016年7月11日涉诉商品房达到法定交付条件之日止，即向县级以上地方人民政府房地产开发主管部门办理竣工验收备案之日止，共延期277天，被告应当按照《商品房买卖合同》第十条的约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，共计19514.65元（计算公式：70.45元×277天）。 五、关于未赠送面积差价。原告主张被告在开盘销售时有承诺主卧赠送面积3.6平米飘窗，收房后被告将楼房24层以上更改整体设计没有赠送面积，但该房屋尚未取得房产证，也未进行测绘，无法确定该房屋是否存在面积差，原告可以待房屋面积确认之后另行起诉，本院暂不予处理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下： 被告广西金源置业集团有限公司支付原告陈梅逾期交房违约金19514.65元。 案件受理费434元，由原告陈梅负担46元、被告广西金源置业集团有限公司负担388元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 韦 娜 人民陪审员 张 惠 人民陪审员 黄凤营 二〇一七年六月十二日 书 记 员 黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》 第三条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程（以下统称工程）的竣工验收备案管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。