安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1202民初2540号原告（反诉被告）：阜阳民安房产经纪有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区人民路文德小区12栋101号，统一社会信用代码91341200562179129X。法定代表人：徐辉，该公司经理。委托诉讼代理人：王伟，安徽风采律师事务所律师。被告（反诉原告）：李峰，男，1957年7月10号出生，汉族，住址安徽省阜阳市颍东区。被告（反诉原告）：郭凤霞，女，1961年4月27日出生，汉族，住址同上。以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：吴咸亮，安徽吴咸亮律师事务所律师。原告阜阳民安房产经纪有限公司（以下简称：民安公司）诉被告李峰、郭凤霞居间合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理，在审理过程中，被告提起反诉，留出一个月时间自行协商未果，依法由审判员马怀利适用简易程序公开开庭进行了审理，民安公司的委托诉讼代理人王伟、李峰及其与郭凤霞共同委托诉讼代理人吴咸亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。民安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告保证金2000元，支付中介服务费18700元，并赔偿违约金74800元，合计95500元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告李峰、郭凤霞夫妇为出售其位于阜阳市颍州区双龙桥西港利绿园9号楼102室的共有房屋，2016年8月15日以李峰名义和原告签订了限时速销协议，约定由原告包销被告房屋，包销限时2016年8月15日—10月14日，包销价格175万元，包销期间房屋售出，被告应在签订《房屋买卖合同》时按房屋成交价的1％支付中介服务费。原告支付给被告2000元作为包销保证金，在包销期限内房屋售出保证金退还，否则不退。协议还约定，如双方任何一方违约，须支付对方包销价格的4％作为违约金，实际损失超过违约金的，责任方应据实赔偿。协议签订后，原告即积极开展包销业务，最终以187万元的价格售出被告房屋。但事后被告拒不履行包销协议约定的给付义务，严重违约。为此原告依法起诉，请求法院依法判决。李峰、郭凤霞共同辩称，被告没有违约行为，而是原告在关键时刻违约，拒绝继续履行合同，同时对被告采取欺诈行为，意图侵吞被告10万元售房款，请求驳回原告的诉讼请求。李峰、郭凤霞向本院提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人支付反诉人违约金74800元。2、反诉费由民安公司负担。事实和理由：2016年8月15日反诉人与被反诉人双方签订了《限时速销协议》一份，反诉人对被反诉人非常信任，但是被反诉人却对反诉人恶意欺诈，侵犯反诉人合法权益，被反诉人与买主约定的价格为187万元，但实际告知反诉人的售价却是177万元，企图私吞差价10万元。这一情况在反诉人与买方在房产局过户时才真相大白。对于被反诉人的上述行为，其他在场人均予以谴责。随后被反诉人停止了服务，将反诉人与买方丢在房产局自行离开。被反诉人的行为不仅违背了诚实信用原则，构成欺诈，而且违背了合同约定，构成违约。被反诉人却恶人先告状，向法院起诉要求反诉人支付违约金。为了维护反诉人的合法权益，特提起反诉。民安公司针对李峰、郭凤霞反诉辩称，1.反诉被告严格履行协议约定的义务，不存在欺诈行为；2.反诉原告诉称反诉被告企图侵吞10万元售房款没有事实依据，而且与本案在案的证据材料不符。对于反诉原告的诉讼请求予以驳回。经审理查明：李峰和郭凤霞系夫妻关系，其夫妻有一套位于阜阳市颍州区双龙桥西港利绿园9#楼102室的房屋（以下简称：案涉房屋）急于出售。2016年8月15日李峰与民安公司签订了《限时速销协议》一份，以李峰为甲方，以民安公司为乙方，约定民安公司包销李峰案涉房屋，房屋面积226.54平方米，包销价175万元，包销期限2016年8月15日至2016年10月14日。协议第四条支付居间服务费约定，1、该房屋在委托销售期间售出，签订《房屋买卖合同》时，甲方向乙方支付相当于合同成交价的1%作为乙方中介服务费。2、乙方于签订该协议当日支付给甲方人民币两千元作为包销保证金。若委托期限届满该房屋未出售，则该笔保证金作为乙方支付给甲方的包销赔付。若因甲方原因造成《房屋买卖合同》无法签订，视同甲方违约。3、若成交金额异与包销金额，甲方应按最终成交金额支付给乙方相关费用。同样视为乙方将该房产成功销售。4、在包销期限内，乙方出售掉该物业，甲方应退还乙方所支付保证金。协议第五条甲方的责任约定，1、甲方应向乙方提供以下文件：（1）该房屋的产权证原件及其相关证件。（2）产权人的身份证、户口本复印件。2、房屋售出后，因甲方不能满足下列情况造成本合同无法履行，视同违约；若造成《房屋买卖合同》不能完全履行，按该合同追究违约责任：（1）“该房屋”的实际情况与产权证（租赁合同）所标内容相符。（2）“该房屋”的基本情况应属实。（3）“该房屋”的所有权和使用权没有纠纷。（4）“该房屋”同时转让的设施设备等齐全完好，并能正常使用。（5）“该房屋”没有拆改现象，如已拆改，应取得合法有效的证明。（6）甲方应积极办理过户手续。（7）“该房屋”不属于行政司法机关依法裁定或决定查封和扣押的房屋。（8）“该房屋”若为共有房屋，甲方须保证在签订合同时，已取得其他共有人书面同意。（9）甲方应接受国家法律法规认可的付款方式。3、出现买方时，甲方应与乙方及买主签订《房屋买卖合同》，甲方不得以任何借口推诿，若因甲方原因造成《房屋买卖合同》无法签订，视同违约。在包销期间内，甲方应积极配合乙方带客户看该房屋。4、甲方承诺在该房屋出售后30日内将该房屋腾空。售出日期以签订《房屋买卖合同》之日为准。《房屋买卖合同》对腾房时间另有约定的除外。5、甲方承担该房屋在办理产权过户手续前所产生的一切费用：如供暖、水、电、煤气、物业、电话、有线电视的费用。协议第六条乙方的责任约定，1、乙方应如实将甲方所提供的房屋信息进行发布，并积极推荐；2、该房屋售出后，待过户手续完毕，且买卖双方确认该房屋相关事宜全部交接清楚三日后，向甲方付清扣除相关费用后的全部余款。协议第七条合同的终止和变更约定，1、甲方房屋售出并相关手续都交接清楚时，此合同关系即告结束，合同方不再互相承担任何经济及法律责任。若因不可抗力造成合同不能继续履行，合同方互不负违约责任。2、该房屋在合同期间内发生重大变化（如非正常死亡、房屋现状改变、权属纠纷等），造成乙方无法正常履行合同，乙方不承担违约责任。协议第八条违约责任约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或甲方违反本合同等第五条约定，须支付包销价格的4%（如低于10000元时，须按10000元支付）作为违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿。《限时速销协议》签订后民安公司支付给了李峰2000元作为包销保证金。民安公司作为中介公司也积极想办法为李峰寻找买主，后中介公司在《限时速销协议》约定时限内，联系到买主王建设，中介公司告诉李峰，买主最多出177万元，告诉王建设卖家少于187万元不卖，买卖双方均要求见对方一面再商谈一下价格，中介公司告诉买卖双方：“对方不愿意见面”。买卖双方只好同意中介公司向各自报价，并同意签订合同，中介公司职员拿该公司制作包括价格等多处空白的“委托购买意向书”先让王建设签字按印，在王建设不在场时又让李峰夫妻签字按印。中介公司将王建设向其公司交纳的10万元购房款转交给了李峰，过户前买卖双方在中介公司撮合下，到阜阳市不动产登记中心门口第一次会面，准备办理房屋过户，见面时买卖双方均问对方为什么不愿意见面，这才明白是中介公司故意不让他们见面，互相打听一下买卖价格，双方才得知买卖价相差10万元。李峰与中介公司工作人员在阜阳市不动产登记中心发生争执，李峰拒绝支付中介费，因李峰夫妻的房屋原设定的抵押没有解除，需垫资去除抵押方能过户，中介公司工作人员一气之下就离开了交易现场，走时讲“有本事你们自己弄”，后来买卖双方自己商谈按185万元买卖成交，双方另行委托他人协助办理了去除抵押和过户手续。另查明：诉讼中，民安公司提供该公司制作的“委托购买意向书”一份，空白处已填写完毕，其中购买总价款手填写187万元。上述事实，由身份证、“限时速销协议”、“委托购买意向书”、证人出庭证言及当事人陈述等，予以证实。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条也规定了，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。民安公司在李峰夫妻与王建设房屋买卖中介过程中，具有欺诈行为，在没有完成过户前，民安公司工作人员和客户在阜阳市不动产登记中心发生争执后，不告而别擅自离开现场，李峰和王建设另行委托他人协助完成余下交易程序，中介公司和李峰夫妻以自己的行为解除了“限时速销协议”、“委托购买意向书”，双方要求对方支付违约金，均不予支持。民安公司要求返还2000元保证金，因房屋已按期成交，应当返还，民安公司要求支付中介服务费18700元，综合考量民安公司没有配合完成整个交易，民安公司在中介过程中具有欺诈行为具有重大过错等因素，该请求不予支持。双方对民安公司是否隐瞒10万元房屋差价存在争议，民安公司称：“当初已告诉李峰房价款就是187万元”，并提供“委托购买意向书”一份。李峰认为中介公司不诚信，故意隐瞒意图吞并10万元差价，提供发生纠纷现场的几位证人出庭所作证言印证。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定了审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第七十三条规定了双方当事人对同一事实分别举出相反的证据但都没有足够的依据否定对方证据的人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。首先民安公司提供的“委托购买意向书”虽为书证，但该证据是民安公司单方制作的格式合同，价款栏空格，不能排除纠纷发生后填写的可能性，其次在中介过程中阻止买卖双方见面，增加了隐瞒房屋差价的合理怀疑，再次如果民安公司所述属实的话，即使扣除1％的中介费，李峰还应实得185.13万元（187－1.87），而李峰自行协商过户成交价才为185万元，还要搭上双方争执带来的不悦及可能因违约支付违约金因诉讼支付律师费的风险，民安公司所称有违常理，且与发生争执时多位在场证人证言不符，综上对民安公司所称事前已告知李峰房屋价格187万元的抗辩，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条之规定，判决如下：一、被告李峰、郭凤霞返还原告阜阳民安房产经纪有限公司交付的2000元包销保证金，于判决生效之日起三日内履行完毕。二、驳回原告阜阳民安房产经纪有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李峰、郭凤霞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2188元，减半收取1094元，由原告阜阳民安房产经纪有限公司负担1069元，被告李峰、郭凤霞负担25元；反诉费1670元，减半收取835元，由反诉原告李峰、郭凤霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  马怀利二〇一七年七月二十八日书记员  吕情情