南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0104民初7631号原告（反诉被告）：徐赟，男，1982年10月5日生，汉族，住本市秦淮区。委托诉讼代理人：黄伦泉，江苏荣浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：江伟，江苏荣浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝学贵，男，1954年12月1日生，汉族，住本市秦淮区。委托诉讼代理人：郭斯尔，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙倩，江苏冠文律师事务所律师。原告（反诉被告）徐赟与被告（反诉原告）郝学贵财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理，郝学贵于2016年11月23日提起反诉。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。徐赟的委托诉讼代理人黄伦泉，郝学贵及其委托诉讼代理人郭思尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐赟向本院提出诉讼请求：1、判令郝学贵赔偿因合同无效造成的经济损失1210000元（包含已付房款163775元、房屋增值部分含装修仅主张1046225元）。2、由被告承担所有诉讼费用。事实和理由：郝学贵之弟郝学广（已故）原住本市养虎巷62-11号自建房，该房2005年拆迁。2007年12月5日，南京市住房制度改革办公室向郝学广发出《南京市经济适用住房购买通知书》，载明“根据你的申请，经审核，同意你家庭购买坐落在银龙花园三期的经济适用住房一套”。郝学广因经济困难，无力也无需求购买自住，故于2008年1月21日与徐赟签订《购房协议》，约定“乙方同意将银龙花园三期x幢506室经济适用住房（以下简称诉争房屋）卖给甲方”，后徐赟以郝学广的名义签署了协议并向南京光华房地产开发公司交纳了房款163775元。徐赟自2008年5月入住诉争房屋至今，期间的所有费用均由徐赟负担。徐赟另对房屋进行了装修，装修价格约为110000元。2008年1月5日，徐赟以借款形式支付给郝学广200000元，该款实际为郝学广卖房所得部分。2011年4月1日，郝学广因病去世。2011年10月14日，秦淮公证处出具（2011）宁秦证民内字第952号公证书，载明郝学广的遗产由被告郝学贵继承。郝学贵在明知诉争房产已经卖给徐赟的情况下，仍多次恐吓、威胁、殴打徐赟及其家人，并于2012年8月向原白下区人民法院起诉，要求确认买卖协议无效，后法院以经济适用房未满5年不能交易为由判决买卖合同无效。但郝学贵并未诉请徐赟迁让，故徐赟在判决后仍然占有该房屋。现徐赟长期在苏州工作，并不使用诉争房屋，且该房屋的权属一直处于不稳定的状态，郝学贵也偶尔到住处进行骚扰，故徐赟提起诉讼，要求郝学贵返还徐赟因购买该房屋支付的房款、装修款、利息损失等各项费用，在郝学贵支付到位后，徐赟自愿腾退房屋。恳请法院在查明事实的基础上，依法支持徐赟的诉讼请求。被告（反诉原告）郝学贵辩诉称，1、购房款并非徐赟支付，该事实已被原白下区人民法院（2012）白民初字第1842号和南京市中级人民法院（2013）宁民终字第1398号民事判决书所确认。2、关于房屋的增值部分，徐赟是以评估报告为依据的，而本次评估结果采用公开的市场价值标准，其评估对象是在完全产权且不考虑法定的有限受让权利以及限制条件下的市场价格，即包括房屋的所有权及土地使用权价值。本案诉争房屋属经济适用房，国家对经济适用房有一系列的法律规定，不动产证书明确记载了土地为国有划拨，房屋性质为经济适用房，且5年内不得上市交易和出租。徐赟以购房款和房屋的评估价作为依据向郝学贵主张经济损失，没有事实和法律依据，要求驳回对方的诉讼请求。郝学贵向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告腾空诉争房屋，归还给反诉原告。2、判令反诉被告向反诉原告支付自2008年5月起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按每月2000元的标准计算。3、由反诉被告承担本案反诉费用。事实和理由：徐赟于2008年5月起占用本案诉争房屋至今。郝学广于2011年4月1日因病去世，郝学贵合法继承了郝学广名下的诉争房屋，现房产证正在办理中，经郝学贵与徐赟多次交涉，并经白下区人民法院2013年1月14日作出的（2012）白民初字第1842号和南京市中级人民法院（2013）宁民终字第1398号民事判决书确认，徐赟无权占用诉争房屋。因徐赟迟迟不肯迁出房屋，为维护合法权益，特提起反诉，请求判如所请。反诉被告（原告）徐赟辩称，1、对方主张的房屋使用费不能成立，徐赟使用房屋系基于买卖合同并支付了相应的房款，其占用状态是合法的，也是对方自愿的，双方之间并无出租或非法占用的情况，也无相关约定，故徐赟不应支付房屋使用费。2、关于腾退房屋，徐赟愿意在受偿的同时腾退房屋。综上，请求驳回郝学贵的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，具体查明事实如下：郝学贵系郝学广哥哥，南京市养虎巷62-11号房屋系郝学广自建房屋。2005年4月15日，南京市秦淮区房屋拆迁安置办公室与郝学广签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，约定由南京市秦淮区房屋拆迁安置办公室对养虎巷62-11号房屋进行拆迁。2007年12月5日，南京市住房制度改革办公室向郝学广发出《南京市经济适用住房购买通知书》，载明：“根据你的申请，经审核，同意你家庭购买坐落在银龙花园三期的经济适用住房一套，房屋建筑面积40平方米。”2011年，南京市住房制度改革办公室向郝学贵发出《南京市经济适用住房购买通知书》，载明：“根据你的申请，经审核，同意你家庭购买坐落在银龙花园三期的经济适用住房一套，房屋建筑面积40平方米。”2008年1月21日，郝学广（乙方）与徐赟（甲方）签订《购房协议》，约定：“乙方同意将银龙花园三期x幢506室经济适用住房卖给乙方；本协议签订后，甲方于2008年1月21日付给乙方房款计人民币拾陆万叁仟柒佰柒拾伍元整（小写163775元），该费用以乙方开具银行本票的方式支付付给甲方；由于乙方从原房主郝学广处接受买方，开发商的登记名为郝学广，购房通知书号为宁房改2007字第C030504号，因此购房时需由乙方联同甲方一起去公证处进行公证；在乙方办理完所有相关买房手续后，须将所有相关买房之原件留置甲方处，直至甲、乙双方买卖行为终结。”同日，郝学广委托徐赟全权处理诉争房屋。同日，南京光华房地产开发公司（甲方）与郝学广（乙方）签订《银龙花园经济适用房三期销售协议》，约定甲方同意将诉争房屋以163775元的价格销售给乙方，该协议落款处乙方由徐赟签署其姓名，并载有郝学广身份证号码。同日，郝学广向交通银行申请金额为163775元的本票一张。同日，南京光华房地产开发公司出具《收据》，载明收到郝学广交纳诉争房屋房款163775元。2008年5月，徐赟入住使用诉争房屋至今。2011年4月1日，郝学广因病去世。2011年10月14日，江苏省南京市秦淮公证处出具（2011）宁秦证民内字第952号公证书，载明郝学广的遗产即诉争房屋由郝学贵继承。2011年11月2日，南京光华房地产开发有限公司将《银龙花园经济适用房三期销售协议》首部乙方“郝学广”更改为郝学贵，并在该协议尾部上载明原产权人已故，市房产办选房通知书已变更为郝学贵。另查明，2008年1月5日，郝学广向徐赟出具借条，载明：“今从徐赟处借到款项计人民币贰拾万元正，借款期限为伍个月，自2008年1月5日至2008年6月5日。”2008年7月17日，南京市秦淮区人民法院出具民事调解书，载明郝学广欠徐赟200000元，郝学广于2008年7月30日之前一次性还清。2012年8月2日，郝学贵向原白下区人民法院提起诉讼，请求判令徐赟与郝学广签订的关于诉争房屋的《购房协议》无效，白下区人民法院于2013年1月14日作出（2012）白民初字第1842号民事判决，确认上述《购房协议》无效。徐赟不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院于2013年6月27日作出（2013）宁民终字第1398号民事判决，驳回上诉，维持原判。截至开庭时，郝学贵已取得诉争房屋的不动产权证，载明该房屋面积76.52平方米，分摊土地面积11.64平方米，国有建设用地使用权性质为划拨，房屋性质为经济适用房。审理中，徐赟提出保全申请，本院于2016年9月20日作出民事裁定，查封郝学贵名下的本案诉争房屋。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、关于徐赟是否代郝学广支付购房款163775元的问题，徐赟主张在签订购房协议当天即已支付了该款，并认为该款与之前的200000元借款并非同一笔款项，徐赟实际支付给郝学广的金额为两笔合计363775元；郝学贵辩称，当时郝学广自行向南京光华房地产开发公司支付购房款，且该款系从郝学广自己的账户中支出，因郝学广在当时并无经济能力，故该款应来自2008年1月5日向徐赟所借的200000元，即徐赟借给郝学广的200000元中包含了购房款163775元，而该笔200000元借款已经秦淮法院调解处理，并达成调解协议，故不应在本案中再次处理。郝学贵为证明上述意见，提供（2008）秦民一初字第1143号民事调解书，以及该案开庭笔录。根据开庭笔录的记载，2008年7月17日，郝学广自称向徐赟借款用于做生意，但因生意失败，无力偿还借款，故考虑以其名下经济适用房（即本案诉争房屋）抵债，并称当时已经付款并拿到房子，尚未办理产权证；徐赟当庭表示不知道这个房子能否抵给自己，要回去商量。本院认为，徐赟和郝学广在2008年1月21日即已签订《购买协议》，徐赟已于2008年5月入住使用诉争房屋，这一事实与双方在上述开庭笔录的陈述前后矛盾，现郝学广已病故，徐赟应对自己支付163775元购房款的事实承担举证责任，现徐赟并未提供其支付163775元的付款凭证及其他相关证据，应承担举证不能的法律后果。故对于该笔购房款，本院认定系由郝学广支付。至于双方200000元借款纠纷，因已经人民法院审理并达成调解协议，故本案中不再重复处理。2、关于诉争房屋的市场价值评估结论能否采信的问题。本案审理过程中，徐赟申请对诉争房屋的市场价值进行评估，江苏永和土地房地产估价有限公司于2017年3月23日作出评估报告书，评估结论为本案诉争房屋的市场客观价值总价为1470000元，单价为19112元／㎡。郝学贵对该评估结论不予认可，认为该结论的前提系诉争房屋有完全产权，而实际上诉争房屋性质为经济适用房，土地使用权性质为划拨，其权属及交易均受到一定的限制，评估结论未考虑上述情况，故不能适用于本案。本院认为，案涉《购房协议》被认定无效，买房人无法购买诉争房屋，如其需要购买相似地段、相似面积、相似年限的其他房屋，需按照该房屋的市场价值支付对价，故本案评估报告直接反映了买房人一方需要支付的对价金额，与本案具有直接的关联性，本院依法予以采信。3、关于郝学贵的反诉请求，徐赟表示愿意在受偿的同时腾退房屋，但对于房屋使用费不予认可。本院认为，徐赟在双方买卖合同无效之后，仍然继续占有使用诉争房屋，应支付占用期间的房屋使用费，因徐赟于2008年5月即入住诉争房屋，故应支付2008年5月至实际交还房屋之日止的房屋使用费。本院结合诉争房屋的面积、地段及其他具体情况，酌定房屋使用费标准为1600元／月。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因房屋买卖合同无效，买房人应向卖房人腾空并返还诉争房屋。徐赟和郝学广在签订《购房协议》时，对于诉争房屋的性质均系明知，但双方都未积极了解关于经济适用房交易的相关规定，导致该房屋买卖合同无效，并由此给买房人徐赟造成了一定的经济损失，对此，买卖双方应各自承担50%的责任。根据评估报告的结论，诉争房屋在完全产权的情况下，市场价值为1470000元，该房屋在最初购买时的价格为163775元，两者差价为1306225元，故郝学贵应承担其中的50%即653112.5元。截至庭审结束，徐赟仍实际占有使用诉争房屋，故其应向郝学贵支付自2008年5月至实际交还房屋之日止的房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、郝学贵于本判决生效之日起二十日内向徐赟支付经济损失赔偿款653112.5元。二、徐赟于本判决生效之日起二十日内腾空并向郝学贵返还银龙花园三期x幢506室房屋，并按每月1600元的标准支付自2008年5月起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。三、驳回徐赟的其他本诉诉讼请求。四、驳回郝学贵的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15690元、保全费4120元、评估费12300元，合计32110元，由徐赟和郝学贵各自负担16055元（郝学贵应负担的16055元已由徐赟预交，郝学贵在本判决生效之日起二十日内向徐赟支付）；反诉案件受理费2285.6元，由徐赟负担1828元，由郝学贵负担457.6元（徐赟应负担的1828元已由郝学贵预交，徐赟在本判决生效之日起二十日内向郝学贵支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18审 判 长  曹凌子人民陪审员  李晓理人民陪审员  雷国俊二〇一七年七月三日见习书记员  葛园园