福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终878号上诉人（原审原告）：张森河，男，1981年9月30日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。上诉人（原审被告）：唐建邦，男，1957年8月19日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：林卫东，福建闽隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏斌，福建闽隆律师事务所实习律师。原审第三人：李常虎，男，1955年6月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。原审第三人：周小青，女，1972年1月17日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。上诉人张森河与上诉人唐建邦、原审第三人李常虎、周小青租赁合同纠纷一案,不服福建省漳州市芗城区人民法院(2016)闽0602民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张森河、上诉人唐建邦的委托诉讼代理人林卫东到庭参加诉讼，原审第三人李常虎、周小青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张森河上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判唐建邦赔偿张森河投资款19.5万元，并承担全部案件受理费及鉴定评估费。事实和理由：1、张森河在承租场地的所有投资均在合同期限内，且在场地被法院强制执行前已经完成。张森河实际投资损失为39万元，经鉴定评估后认定重置总价为228262元。双方签订的合同为10年，张森河投资后使用不到一年即被拆除，拆除后形同废品，无任何残值，不能以鉴定评估认定的现值价进行赔偿，应以总损失39万元的一半即19.5万元进行赔偿。2、因所有的投资损失均由唐建邦造成，因诉讼产生的案件受理费及鉴定评估费均应由其承担。唐建邦辩称，张森河违反规定强行搭建，投资损失应由其自行承担。唐建邦已于2013年12月6日将已收取的租金3.3万元退还，并补偿张森河7000元。张森河已重新与长运集团签订租赁合同，此后再搭建的损失与唐建邦无关。评估费用属举证费用，应由张森河自行承担。综上，应驳回张森河的上诉请求。唐建邦上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回张森河的诉讼请求。事实和理由：1、关于合同效力。双方签订的《场地（房屋）租赁协议书》没有业主许可或追认，应认定无效。张森河的搭建行为违约、违章、违法，其应承担搭建损失的全部过错责任。2、关于合同约定。《场地（房屋）租赁协议书》第六条约定，“如遇政府有关部门不允许搭建该场地，由乙方自行协调允许后，方可继续租赁并使用该场地”。合同已约定场地上的搭建必须经政府同意许可，自行搭建的法律责任与唐建邦无关。唐建邦没有过错，不承担张森河违章装修、搭建产生的民事责任。张森河明知不能继续进行搭建以及使用该场地，强行进行搭建，其违约行为产生的法律后果应由其自行承担。《场地（房屋）租赁协议书》第七条约定，“乙方在合约期内若自行搭建与拆迁的法律责任，与甲方无关”。该内容已约定搭建的责任与唐建邦无关。3、关于投建过程。2013年3月1日，双方签订合同，张森河在缴交了半年租金3.3万元。2013年12月6日，唐建邦明确告知业主漳州长运集团要通过法院诉讼收回租赁场地，并将已付租金3.3万元返还给张森河及补偿7000元租赁损失。此后张森河又继续投建。2014年12月11日，城市监察执法大队对场地内的违章搭盖进行执法。2015年2月9日，漳州市芗城区人民法院到场地张贴执行公告制止搭建。2015年3月20日，城市监察执法大队再次对场地内的违章搭盖进行执法。张森河无视合同约定及法律规定，一再进行违章搭建，应自行承担损失。4、关于举证责任。一审酌定唐建邦赔偿损失6万元没有依据，对损失金额认定的举证责任在于张森河。张森河未举证证明鉴定评估的项目的搭建时间以及是否唐建邦的过错造成的，其无法证明实际损失，应承担举证不能的责任。相反，2014年12月11日，城市监察执法大队现场执法照片显示，讼争场地地板还未铺设，地面上没有任何建筑物。5、关于损失补偿。2013年12月6日，唐建邦将已收取的租金3.3万元退还张森河，并补偿张森河7000元的租赁损失，张森河也予以认可。2014年12月11日，城市监察执法大队强制拆除场地部分铁架等，由周小青向张森河支付7万元补偿损失，一审庭审张森河也予以承认。张森河由此获得上述两次损失补偿，无权再次要求赔偿。6、关于评估费的承担。评估费系举证费用，应由举证方承担，由唐建邦承担没有依据。张森河辩称，唐建邦退还我租金是因为场地无法让我使用，合同并没有解除。张森河的投入是在与长运集团重新签订合同之前就已完成。评估费的损失应由唐建邦承担。退还的7000元是唐建邦索要的好处费。原审第三人李常虎、周小青未提交书面意见。张森河向一审法院起诉请求：1、唐建邦赔偿投资款的一半损失19.5万元。2、唐建邦承担全部诉讼费用。3、唐建邦承担评估费用4000元。一审法院认定事实：2008年7月21日，漳州市长运集团有限公司与唐建邦、周小青签订一份《租赁合同书》，2009年2月9日又签订了一份《租赁加油站的补偿协议》，约定漳州市长运集团有限公司将址在漳州市漳响路长运加油站提供给唐建邦、周小青投建、租赁经营，由唐建邦、周小青自行申办加油站的经营证照。后双方出现纠纷，2013年10月21日，漳州市长运集团有限公司起诉唐建邦、周小青，请求解除双方2008年7月21日签订的《租赁合同书》及2009年2月9日《租赁加油站的补偿协议》，返还租赁物。后该案经漳州市中级人民法院二审于2014年6月11日作出（2014）漳民终字第335号民事判决，判决解除漳州市长运集团有限公司与唐建邦、周小青签订的《租赁合同书》及《租赁加油站的补偿协议》；唐建邦、周小青应于判决生效之日起三十日内将位于漳州市漳响路长运公交加油站面积约3564平方米的场地返还给漳州市长运集团有限公司。后唐建邦、周小青未履行该二审生效判决，漳州市长运集团有限公司于2014年10月30日向一审法院申请强制执行，一审法院立案受理后，于2015年2月9日至该场地张贴公告，敦促唐建邦、周小青及占用人在2015年3月9日前将讼争场地腾出并返还给漳州市长运集团有限公司，并对现场进行了拍照。2015年4月1日，一审法院执行局组织漳州市长运集团有限公司与唐建邦对前述场地进行了执行移交，该场地由漳州市长运集团有限公司收回。2013年3月1日，唐建邦作为甲方（出租方）与张森河作为乙方（承租方）签订了一份场地（房屋）租赁协议书，约定甲方将坐落于芗城区漳福路长运加油站空地578.46平方以及仓库一间70平方，以每月5500元租金租给乙方。该《场地（房屋）租赁协议书》约定（摘录）“一、租赁期限：1、约定租赁期十年，每次支付租金6个月，计人民币3.3万元，每四年递增10%。2、租赁期2013年3月1日至2023年2月28日止。……”合同签订后，唐建邦将约定的场地交付给了张森河，张森河在缴交了半年租金3.3万元后陆续对该租赁场地进行重新铺设水泥砼地面，对仓库进行卷帘门安装，仓库屋面上以及两个大门上的广告牌安装等装修，筹备开设八中排挡城。后唐建邦于2013年12月6日将张森河已付的租金3.3万元返还给张森河。张森河在对场地进行装修时，漳州市城市管理执法局二大队根据举报，于2014年12月11日、2015年3月20日两次到现场对场地内的违章搭盖进行执法，并拍摄相关现场照片。2015年4月29日，张森河作为乙方与漳州市长运集团有限公司作为甲方签订了一份“关于漳响路加油站原租户部分场地转租的善后处理协议”，协议中约定（摘录）：“因甲方与原租户唐建邦、周小青就关于解除租赁合同收回出租场地一事，经漳州市长运集团有限公司起诉胜诉后在法院强制执行过程中，发现原租户曾与乙方签订协议将办公楼后面场地及两件仓库转租给乙方做为大排档使用，经乙方向甲方提出请求，为减少乙方已投资的损失，甲方本着积极配合法院执行的态度，将该场地短期低价出租给乙方，作为乙方解决搬迁等善后事宜的处理时间。经甲乙双方协商同意，特签订如下善后处理协议：1、自2015年5月1日起由乙方向甲方承租办公楼后面场地及两件仓库，租期至2015年12月31日止，共计8个月。租金为每月人民币3000元，租金签订本协议时一次性交清。……”。根据张森河的申请，一审法院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对讼争涉及场地上的建设、装修部分的现有价值进行了评估，评估报告认为讼争场地上的建设、装修部分可分成15个大项（大项下可含若干小项），该15个大项在评估基准日的现值总共为147248元。该次评估的评估费4000元，已由张森河预交。另在福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对讼争场地上的建设、装修部分的价值进行了评估之后，该租赁场地已经由业主收回并进行了拆除拟作其他用途，直至拆除前，张森河对该场地形成的八中排挡城仍在经营。一审法院认为，唐建邦在没有得到业主漳州市长运集团有限公司的许可下对讼争场地擅自转租，属无权处分，该转租行为在事后并未得到漳州市长运集团有限公司的追认，导致该场地因执行法院生效判决而被业主漳州市长运集团有限公司收回，张森河租赁本案讼争场地的合同目的无法实现，造成损失，唐建邦需对因合同目的无法实现而造成张森河的合理损失进行赔偿。关于唐建邦认为其已经将收取的3.3万元租金退还，张森河有和漳州市长运集团有限公司形成新的租赁合同，那些场地的建设是在张森河和长运集团的新合同后才形成的，其无需赔偿的意见；一审法院认为唐建邦对租金的退还并不是其无需赔偿的理由，另根据一审法院2015年2月9日至该场地张贴执行公告时拍摄的照片，以及漳州市城市管理执法局二大队2014年12月11日、2015年3月20日两次到现场执法拍摄的现场照片显示，在当时张森河已经对讼争场地进行装修、建设，并不是2015年4月29日和长运集团形成新协议后才进行装修、建设投入，故唐建邦的该辩解意见不予采纳。关于赔偿的数额，一审法院于2015年2月9日至该场地张贴了执行公告，因为法院公告具有权威性，应视为当日张森河即已经知道唐建邦、周小青和漳州市长运集团有限公司之间的讼争及结果，该执行公告明确告知唐建邦、周小青及占用人在2015年3月9日前将讼争场地腾出并返还给漳州市长运集团有限公司。张森河在法院公告张贴日之后，无视法院公告继续投入建设、装修，对该时间之后的部分应自行承担责任。因张森河并未能够提供有效证据证明各项建设、装修投入的具体时间及金额，结合在案的福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具的鑫八闽鉴评（2016）327号评估结论意见书、张贴执行公告时拍摄的照片、漳州市城市管理执法局二大队出具的拆违照片等证据，酌情认定在法院公告张贴日之前张森河对本案讼争场地的装修、建设投入为60000元，唐建邦应该对张森河的该部分损失承担赔偿责任。关于张森河认为应以新置价值赔偿的意见，因张森河在投入后有经营使用讼争场地装修、建设之后的八中排挡城直至最后被业主漳州市长运集团有限公司收回该场地，该部分投入有进行使用，故应以评估现值作为酌定损失的依据。关于评估费用，因为该费用系为了解决双方的讼争，基于公平原则，由双方各自承担一半，即各自承担2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、唐建邦应于判决生效后十日内支付给张森河经济损失60000元；二、唐建邦应于判决生效后十日内支付给张森河已经预交的评估费2000元；三、驳回张森河的其余诉讼请求。本案受理费4200元，由张森河负担2865元，唐建邦负担1335元。对一审查明的事实，张森河对其中“后唐建邦于2013年12月6日将张森河已付的租金3.3万元返还给张森河。”有异议，认为返还的金额是4万元。本院认为，根据银行续存凭条可认定，唐建邦汇款的金额是4万元，对此数额张森河也无异议。双方当事人均认可其中3.3万元是租金返还，余7000元的用途双方各有争议，张森河主张是退还好处费，唐建邦主张是补偿损失，故一审表述并未违背客观事实。对一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提交新证据。另查明，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具的鑫八闽鉴评（2016）327号价格评估结论意见书认定的建设装修部分的重置总价为228262元（表格备注：其中“清理场地上条石和杂土”项目因未提供场地清理前状况、清理量和回收条石情况，无法予以价格评估）。本院认为，张森河与唐建邦签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。唐建邦关于合同无效的上诉理由，无事实及法律依据，且和其主张按照合同约定条款认定损失责任与其无关的其他上诉理由自相矛盾，不予采纳。合同约定的租赁期限为10年，在合同期限未届满前，因租赁物存在第三人主张权利导致张森河无法继续使用，前期投资产生的损失，唐建邦作为出租人应承担违约责任。唐建邦关于按合同条款第六条、第七条约定，搭建产生损失与其无关的上诉理由，无事实及法律依据，不予采纳。在合同履行过程中，唐建邦于2013年12月6日将已收取的租金3.3万元退还张森河，并另支付7000元，张森河也自认该返还款项是其索取后退还的，故上述民事行为可视为因唐建邦违约在先，张森河行使合同解除权并要求赔偿损失，唐建邦同意解除合同，并以退还租金3.3万元并加付7000元的形式赔偿部分损失。合同解除之后，张森河继续投建场地，唐建邦并未向张森河讨回场地，也未向张森河收取租金，据此可推定双方对合同解除产生的损失赔偿并没有达成一致，双方寄望于继续投建营业以弥补、减少损失。但最终租赁场地被业主漳州市长运集团有限公司收回，张森河有权就已履行的合同主张赔偿损失。张森河的损失为合同解除前产生的装修损失，合同解除后，张森河应知租赁物存在权利瑕疵却存在侥幸心理占有租赁物继续投建，由此产生的扩大损失应自行承担。唐建邦关于扩大损失应由张森河承担的上诉理由，于法有据，予以采纳。本院结合日常生活经验法则，依据双方当事人一审、二审庭审陈述、价格评估结论意见书、执法照片等证据，附加考虑确实发生但无法评估的“清理场地上条石和杂土”项目等因素，将合同解除前产生的装修损失酌情认定为8万元。该损失应由唐建邦赔偿，前述已付4万元应以抵扣，还需支付4万元。唐建邦关于已经支付4万元补偿的上诉理由成立，可以采纳。唐建邦关于周小青已赔偿张森河7万元的上诉理由，因唐建邦在上诉状中自认该款项是赔偿城市监察执法大队强制拆除场地部分铁架等损失，故该款项与本案赔偿项目无关，不予采纳。张森河关于要求唐建邦赔偿投资款的诉讼请求，于法有据，可以支持，但其上诉请求的数额19.5万元过高，该上诉请求，不予支持。因诉讼产生的评估费4000元，根据本案判决结果，由双方各负担2000元，并无不妥。综上所述，张森河的上诉请求不能成立，应予驳回；唐建邦关于驳回合同解除扩大损失诉讼请求的上诉请求成立，可以支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审部分法律适用错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初935号民事判决第二、三项。二、变更福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初935号民事判决第一项为：唐建邦应于本判决生效后十日内支付张森河赔偿损失款40000元；一审案件受理费4200元，由张森河负担3400元，唐建邦负担800元。二审案件受理费4200元，由张森河负担3400元，唐建邦负担800元。本判决为终审判决。审 判 长  叶小铭审 判 员  谢旭耀代理审判员  徐明水二〇一七年七月七日书 记 员  马晓斌