广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3904号上诉人（原审被告）:佛山市官铖房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场C座A区六层A604号。法定代表人：麦婉仪，该公司总经理。委托诉讼代理人：容浩，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：江润凯，广东中信致诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:朱传英，女，汉族，1970年8月6日出生，住广东省佛山市南海区，上诉人佛山市官铖房地产投资有限公司（以下简称官铖公司）因与被上诉人朱传英商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初18091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，当事人未提出新的事实、证据或理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人官铖公司提起上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回朱传英在一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由朱传英承担。事实和理由：一审判决认定的部分事实不清，证据不足，判决有误。一、官铖公司不是本案的适格主体。官铖公司仅是中介方，是代理人，不是涉案房产的物业所有人或业主，相关物业的所有人为佛山市恒熙创展投资有限公司（以下简称恒熙公司），官铖公司只是接受恒熙公司的委托，为其代签认购书、合同，代收客户的诚意金或定金，相关权利义务应由受委托人享有和承担。案中，官铖公司只是代恒熙公司收取朱传英的定金，相关法律后果应由恒熙公司承担。官铖公司不是本案的适格主体，一审判决认定错误。二、涉案房产因朱传英自身的原因而无法交易，责任应由朱传英自行承担，朱传英所交的定金不应返还。1、朱传英事实违约。官铖公司作为中介方，一直在努力促成交易。官铖公司本来要求朱传英在交纳定金时当即签订买卖合同，但朱传英借口有事提出第二天再过来签，结果第二天没来，以后也一再拖延。官铖公司已经明确告知朱传英7天仍未签约则视为违约，没收定金，故责任明显在于朱传英。2、从房地产行业的行规上看，除非双方有约定，否则一般履行签约的时间为7天，超过7天即为违约。显然，朱传英已违反了该行业的不成文规定，构成违约。3、从官铖公司的内部微信聊天可见，官铖公司内部也曾积极问过此事，工作人员按要求在电话中一再催促朱传英签约，但朱传英以其行动表明不愿意继续履行合同，显属违约。4、从常理上，官铖公司作为中介方，目的是促成房产交易，完成委托方的任务，没有客户买房、官铖公司拒绝的道理。事实上，是朱传英交了定金以后反悔、不想买了，就故意找理由，捏造官铖公司违约的事实。因此责任在于朱传英，定金不应退回。被上诉人朱传英答辩称，朱传英交定金的时候涉案房屋还没解押，官铖公司告知要先交定金，等解押了才可以签合同，并称到时不想要了可以退定金。朱传英想买涉案房屋，但电话催促官铖公司签约时，官铖公司称房屋已经卖给别人了。跟朱传英同期一起买房的人都已经退还了定金，只有朱传英的没有退。朱传英向一审法院起诉请求：1.官铖公司双倍返还定金80000元；2.本案诉讼费用由官铖公司承担。一审法院查明：2016年7月25日，恒熙公司出具授权委托书，委托官铖公司及陈飞代理销售佛山市南海区大沥镇黄岐北村名雅花园帝庭园19、20、23、24、25座2-9层，代理权限为代签房地产买卖认购书、房地产买卖合同及代收客户诚意金和定金，有效期自委托日起至2016年10月25日止。2016年7月28日，朱传英向官铖公司刷卡支付购买名雅花园24座206房（以下简称涉讼房屋）定金40000元，官铖公司向朱传英出具了收据。2016年11月9日，朱传英提起本案诉讼。诉讼中，朱传英主张双方未约定具体签订房屋买卖合同的时间，朱传英于2016年8月15日要求官铖公司签订合同，官铖公司称涉讼房屋已另行出售；官铖公司主张双方口头确定交付定金次日签订房屋买卖合同，但朱传英未到官铖公司处签订合同，后官铖公司多次催促朱传英签订合同，朱传英多次推脱，其后了解到朱传英反悔而不想购买涉讼房屋。一审法院认为，虽然官铖公司是根据恒熙公司的授权代为销售涉讼房屋，但官铖公司并未举证证明其在朱传英支付购房定金时向朱传英披露了该情况；案件庭审过程中，官铖公司虽披露了该情况，但朱传英仍然选择官铖公司作为相对方，故官铖公司是本案的适格主体。官铖公司辩称其主体不适格，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，官铖公司与朱传英均具有敦促对方签订房屋买卖合同的义务，双方均未提供充分有效的证据证实有敦促对方签订合同。朱传英主张涉讼房屋已由官铖公司另行出售，但未提供相应证据予以证明，一审法院不予采信。官铖公司主张其多次催促朱传英签订房屋买卖合同但朱传英推脱并反悔，也未提供相应证据予以证明，一审法院不予采信。因此，未签订正式房屋买卖合同并非朱传英单方原因造成，官铖公司主张没收定金不合理，一审法院不予采纳。故官铖公司应退还朱传英已支付的定金40000元。本案也并非官铖公司单方原因导致未能签订正式房屋买卖合同，朱传英请求官铖公司双倍返还定金、一审法院不予采纳。朱传英的请求超出上述核定的部分，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、官铖公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还40000元定金予朱传英；二、驳回朱传英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费900元（朱传英已预交），由朱传英负担500元，由官铖房公司负担420元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予朱传英，一审法院不另收退。对朱传英已预交的820元财产保全费，因未实际实施财产保全措施，在判决发生法律效力后经朱传英申请，一审法院予以退还。二审期间，上诉人官铖公司、被上诉人朱传英均没有向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：官铖公司是否本案的适格主体及其是否应向朱传英退回定金。关于官铖公司是否本案的适格主体的问题。经查，官铖公司根据恒熙公司的授权代为销售涉讼房屋，代理权限包括代签房地产买卖认购书、房地产买卖合同及代收客户诚意金和定金，但官铖公司未与朱传英签订书面的房地产买卖认购书，也没有证据证明其已向朱传英披露上述代理销售的情况，官铖公司以自己的名义收取朱传英支付的定金40000元，又没有证据证明相关定金已经支付给了恒熙公司，故朱传英有权选择官铖公司为合同相对方，官铖公司作为本案的被告主体适格。官铖公司关于其不是本案适格主体的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于官铖公司是否应向朱传英退回定金的问题。本案中，朱传英向官铖公司支付了涉案房屋的定金后，双方并未约定签订商品房买卖合同的具体时间，故双方均具有敦促对方签订房屋买卖合同的义务，但双方均未提供充分有效的证据证实有敦促对方签订合同，未签订正式房屋买卖合同并非朱传英或者官铖公司单方原因造成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，无论是官铖公司主张没收定金还是朱传英主张官铖公司双倍返还定金均无事实和法律依据，一审法院判决官铖公司退还朱传英已支付的定金40000元并无不妥，本院予以维持。官铖公司关于朱传英反悔不想购买涉案房屋，定金不应退还的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，官铖公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人佛山市官铖房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年七月十九日书记员  陈敏仪