江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终1460号上诉人（原审原告）:许静，女，1972年8月10日出生，汉族，住江苏省泗洪县。上诉人（原审原告）:许颢，男，1978年10月5日出生，汉族，住江苏省泗洪县。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘成久，江苏广陆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泗阳县金马房地产开发有限公司,住所地江苏省泗阳县众兴镇北京东路南侧。法定代表人：崔永南，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：李金生，男，1954年3月15日出生，汉族，住江苏省泗阳县。上诉人许静、许颢因与被上诉人泗阳县金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）、李金生执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2016）苏1323民初5754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭，并于2017年6月28日组织双方当事人进行了公开听证。上诉人许静、许颢的共同委托诉讼代理人刘成久参加了听证。本案现已审理终结。许静、许颢上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判泗阳县众兴镇阳光名邸商61-102一、二层商铺的所有权归许静、许颢所有，并终止对该商铺的执行。一、二审诉讼费用由金马公司、李金生负担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当。一、许静、许颢已经支付了大部分房款，且愿意将本来打算办理按揭的剩余房款289000元交付法院执行，根据相关法律规定，完全可以排除执行。原审判决以此为由认定未付清房款不能执行，适用法律不当。二、许静、许颢提供了购房发票以及金马公司的工作人员的谈话视频资料，证明许静、许颢已经交付了发票中载明的购房款，证据充分。原审判决以未提供其他证据证明购房款已经支付而对许静、许颢的诉讼请求不予支持，属于认定事实错误。三、许静、许颢提供的泗阳县房管处居长空的谈话录音可以证明许静、许颢多次到房管部门要求办理房屋备案登记手续，因金马公司未能将上诉人支付的购房款打入监管账户，无法办理备案手续，从而不能办理产权登记，该过程事实清楚。原审判决以为将款项打入监管账户上诉人存在过错明显不当。上诉人的义务仅是向金马公司支付购房款，如何支付，支付到哪个账户完全是遵照金马公司的指示。只要金马公司认可收到购房款，上诉人的义务就已经完成。四、上诉人已经提供充分证据证明在涉案房屋查封之前，早已合法占有使用涉案房屋，占有使用的方式并不一定是自己居住，同时还应当看涉案房屋本身的用途，上诉人购买的是商铺，原审判决以并非用于居住为由不支持上诉人一审的诉讼请求无法律依据。被上诉人金马公司、李金生二审未作答辩。许静、许颢向一审法院起诉请求：1、确认许静、许颢与金马公司所签订的泗阳县众兴镇阳光名邸61幢-S-102号商铺商品房买卖合同有效；2、确认泗阳县众兴镇阳光名邸61幢-S-102号一、二层商铺归许静、许颢所有，停止对该房屋的执行；3、判令金马公司、李金生协助许静、许颢办理产权过户手续。一审法院认定事实：2011年6月17日,许静通过银行向吴惠君汇款2000000元。同日，吴惠君向泗阳金马公司法定代表人崔永南汇款6000000元。2012年10月26日，许静与金马公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，许静购买泗阳金马公司开发的泗阳县阳光名邸第61幢S-102号房屋，总价款为1302800元。同日，许颢与泗阳金马公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，许颢购买金马公司开发的泗阳县阳光名邸第61幢S-102号二层房屋，总价款为477540元。2012年12月18日，许静与金马公司签订泗阳县阳光名邸第61幢S-102号房屋签约清单，约定房屋面积79.59平方米，总价1591800元，签署本清单时支付首付款1302800元，剩余房款289000元，许静以何种方式支付给金马公司未明确。现许静认可尚欠289000元未支付，但同意将该款交至法院。金马公司向许静、许颢出具了购房发票。2015年3月16日金马公司通过江苏华龙物业服务有限公司向许静、许颢交付房屋。2015年3月7日、2015年10月9日许静分别与凌传举、王娟签订涉案房屋租赁合同。李金生诉泗阳金马公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年3月29日作出（2015）泗商初字第01153号民事调解书，主要内容为：金马公司于2016年4月10日前支付李金生借款1600000元及利息（利息自2013年7月23日起至付清款之日止，按月利率2％计算）。案件受理费21720元减半收取10860元，由金马公司负担。该案在执行过程中，一审法院作出（2016）苏1323执字994号民事裁定，对泗阳县众兴镇阳光名邸61幢-S-102号商铺予以查封。许静、许颢提出异议，主张该房屋实际属其所有，解除对该房屋查封，终止对该房屋的执行。一审法院于2016年8月29日作出（2016）苏1323执异76号执行裁定，驳回许静、许颢的异议申请。许静、许颢不服，遂向法院提起诉讼。一审法院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中许静、许颢分别与金马公司公司于2012年10月26日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，故认为合同有效。许静陈述在一审法院查封涉案房屋前并未支付全部购房款，但其已取得购房发票。结合许静购房发票情况，且许颢仅提供金马公司发票，并未提供其他证据证明购房款已支付，故许颢提供发票不足以证明其已支付全部购房款。审理中许静、许颢提供居长空（泗阳县房地产管理处工作人员）与吴惠君、许珍通话录音，欲证明许静、许颢对涉案房屋未进行产权登记没有过错。一审法院认为，该录音中虽然陈述许静、许颢与开发商一起找到房管处办理网签手续，但许静、许颢陈述购房款汇入金马公司法定代表人崔永南个人帐户，便于使用方便，后金马公司未能将款汇入房产管理部门监管账户，不能办理网签合同备案，从而不能办理产权登记，可以认定许静、许颢对未办理产权过户登记存在过错。同时，许静、许颢购买涉案房屋并非用于居住，故许静、许颢确认房屋所有权并停止执行和协助过户的请求没有法律依据，不能支持。一审法院判决：一、确认许静、许颢与金马公司于2012年10月26日签订的关于泗阳县阳光名邸第61幢S-102号房屋商品房买卖合同协议有效；二、驳回许静、许颢其他诉讼请求。案件受理费20823元，由许静、许颢负担。二审中，各方当事人均未提供新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，许静于2017年7月18日将剩余房款289000元提交泗阳县人民法院。本案二审的争议焦点为：许静、许颢就案涉房屋是否享有排除执行的权利，即是否应当停止对案涉房屋的执行。本院认为，一审法院已经查明如下事实：1.一审法院依据李金生的申请，于2016年5月作出（2016）苏1323执994号执行裁定并查封案涉房屋。许静、许颢分别于2012年10月26日与金马公司签订《商品房买卖合同》，许静与金马公司于2012年12月18日签订泗阳县阳光名邸第61幢S-102号房屋签约清单。即许静、许颢在案涉房屋被查封前已经与金马公司签订了合法有效的书面买卖合同。2.金马公司于2015年3月16日通过江苏华龙物业服务有限公司向许静、许颢交付房屋，且2015年3月7日、2015年10月9日许静分别与凌传举、王娟签订涉案房屋租赁合同。即许静、许颢在案涉房屋查封前已经合法占有该不动产。3.2011年6月17日,许静通过银行向吴惠君汇款2000000元。同日，吴惠君向金马公司法定代表人崔永南汇款6000000元。2012年12月18日，许静与金马公司签订泗阳县阳光名邸第61幢S-102号房屋签约清单，约定房屋面积79.59平方米，总价1591800元，签署本清单时支付首付款1302800元，剩余房款289000元。对于剩余房款289000元，许静、许颢在一、二审诉讼中均明确表示愿意按照人民法院的要求交付执行。4.案涉房屋未办理产权登记，且原因系由于案涉购房款未进入监管账户造成无法办理网签合同备案。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合一审法院已经查明的事实，许静、许颢依据上述第二十八条的规定主张对案涉房屋享有可以排除执行的权利已经具备了第（一）、（二）、（三）项要求。关于第（四）项要求，本院认为，购房款汇入监管账户才能办理网签合同备案并进行产权登记系行政机关对房地产企业进行的管理的行政性规定，约定约束的对象为房地产企业并非而非购房者。本案中，许静、许颢与金马公司签订的购房合同中并未约定款项影响应当汇入监管账户，许静、许颢已经交付了部分购房款的义务且金马公司已经出具了购房发票，已经履行了合同关于交付购房款的义务，至于金马公司未将该款项转入监管账户系金马公司的过错而非许静、许颢的过错，故一审判决认定许静、许颢未将款项打入监管账户而对案涉房屋未办理产权登记存在过错明显不当。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（法释（2002）16号）的规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从该批复中可以看出，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权，交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者对商品房享有的权利又优先于建筑工程承包人的优先受偿权。也就是说，从房地产开发企业购买商品房的消费者，如果签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了全部或者大部分款项，在未取得房屋物权登记之前，虽未取得所购买房屋的物权，但其对所购买房屋享有的物权期待权可以对抗普通债权人。本案中，李金生对金马公司享有的系普通债权，而许静、许颢对案涉房屋享有的是物权期待权，可以对抗李金生享有的普通债权，即许静、许颢对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，应当中止对案涉房屋的强制执行。综上，上诉人许静、许颢的上诉理由成立，对其上诉请求本院依法予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江苏省泗阳县人民法院（2016）苏1323民初5754号民事判决；二、中止对泗阳县众兴镇阳光名邸61幢-S-102号的执行;三、驳回许静、许颢的其他诉讼请求。一审案件受理费20823元，二审案件受理费20823元，合计41646元，由被上诉人泗阳县金马房地产开发有限公司、李金生负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 庚审 判 员  仲召虎代理审判员  吴雪林二〇一七年七月十八日二〇一七年七月二十日书 记 员  张晓青附录法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第9页/共11页