安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0403民初3991号原告：陈玉龙，男，1980年4月23日出生，汉族，浙江省丽水市人，住浙江省丽水市莲都区，委托诉讼代理人：陆飞，安徽震一律师事务所律师。被告：吴松，男，1976年8月16日出生，汉族，安徽省淮南市人，户籍地安徽省淮南，现住安徽省淮南市，委托诉讼代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。原告陈玉龙与被告吴松（以下简称广东八建集团）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉龙及其委托诉讼代理人路飞、被告吴松及其委托诉讼代理人冯涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉龙向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋、场地租赁协议书》；2.依法判令被告返还原告现金30万元，并支付违约金40万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014年始，原告陈玉龙欲在淮南市三和镇三和街道建门面房开超市。2014年12月29日，原、被告签订了一份《房屋、场地租赁协议书》，双方约定：被告吴松将三和镇街道门面房四间及楼上所有用房出租给原告陈玉龙使用，前提是被告吴松将门面房四间改造成框架结构，场地面积为1600平方米，租赁期限8年，钢结构场地年租金壹拾万元；被告吴松确保对该地拥有产权并保证原告陈玉龙在建设中政府部门及他人不得干涉；若被告吴松在2015年12月30日前仍未完工，视为建设未完成，双方终止合同，被告吴松须支付原告陈玉龙投入建设所产生的全部费用及房租，并约定了违约金；同时，原告另给现金1.5万元作为吴松开销活动费用，超出部分被吴松自行支付。2015年4月13日，双方又签订了《项目承包合同》，原告陈玉龙将涉案场地整体建筑施工承包给乙方，项目总金额为38万元整。以上合同签订后，原告陈玉龙共计给付被告543281元。后原告得知，涉案场地及房屋政府不允许开发和改造的，故原、被告之间的《租赁协议书》在2015年12月30日前不能实现。后原告多次向被告提出退还租金，但被告吴松总以各种理由拒绝。为维护合法权益，原告起诉至法院，请求判如所请。被告吴松辩称，1、被告吴松已经按照协议约定对涉案房屋进行改造，并交付给原告陈玉龙，被告不存在违约行为，原告要求被告返还租金无事实和法律依据，应当不予支持：其中被告在签订协议后即将门面房框架式结构改造工程交付给吴焕宝施工，涉案工程已于2015年3月完，陈玉龙也于2015年4月13日交付接受房屋，并交给吴松20万元租金及10万元定金；另外，2015年4月，原告陈玉龙接受租赁房屋后对涉案房屋进行装修，并从邻居吴某的建材店里购买大量的装修材料，并与吴某亲自洽谈的装修材料的价格、规格、数量等，后将该材料款5万元汇款给被告吴松转付给吴某，以上事实说明答辩人将改造成框架结构的门面房交付给原告使用故被告已经按照协议约定履行了协议书。2、原告陈玉龙没有及时付款，导致工程无法继续施工，且原告于2015年10月29日恶人先告状，都充分说明原告已经实际违约，原告应当承担违约责任；3、原告给被告的30万元包括10万元定金，另外18万元是工程款，其余是其自己应付四间门面房的装修款，其中，10万元系定金不应返还，剩余的20万元系装修款也不应当返还。综上，被告已将四间门面房交付给原告陈玉龙使用，被告不存在违约行为，被告同意解除租赁合同，但原告陈玉龙应按约支付20万元的租金，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证、收条、房屋租赁合同，因原、被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告陈玉龙提交的证据：1、《房屋、场地租赁协议》。本院认证意见：该份协议由原、被告签字确认，系双方真实意思表示，对该份协议，本院依法确认。2、《项目工程承包合同》。本院认证意见：虽然该份合同由原、被告签字确认，但因被告吴松没有建设工程施工承包相关资质，该份合同应认定为无效合同，故本院仅对该份合同的真实性予以确认。3、材料清单两份。本院认证意见：因原、被告均认可该笔材料款33281元系原告陈玉龙支付用于涉案门面房装修，故本院对该组材料款依法予以确认。4、原告陈玉龙的银行查询单一组。本院认证意见：因原、被告被对该笔51万元（其中30万元系租金）的数额及用途基本无异议，且被告吴松对该组证据的真实性均无异议，故本院对原告陈玉龙向被告吴松共计支付51万元（其中30万元系租金）的事实依法予以确认。5、《淮南市城市管理行政执法责令改正违法行为通知书》。本院认证意见：因原、被告均认可该通知书下达后，相关部门仅对涉案场地进行了部分拆除，而对门面房未实际拆除，故对该份通知书，本院依法予以确认。6、照片4份。本院认证意见：因被告对该组照片真实性无异议，故本院对该组照片的真实性依法予以确认。7、录音资料。本院认证意见：因被告对该份录音资料的真实性不予认可，且原告也没有提交其他证据对该份录音资料的相关内容予以印证，故对该份录音资料，本院依法不予确认。二、被告提交的证据：证人吴某的证人证言。本院认证意见：因原告陈玉龙当庭认可涉案改造好的四间门面房总共安装4个卷闸门、其中3个是新安装的，被告吴松于2015年3、4月份将其中一个卷闸门的钥匙交给原告陈玉龙本人，故该证人证言能够证实原、被告已对涉案四间门面房进行了交付，但涉案场地一直未交付。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月29日，被告吴松（甲方）与原告陈玉龙（乙方）签订了一份《房屋、场地租赁协议书》，双方约定：“……一、甲方现有淮南市三和乡街道门面房四间及楼上所有用房出租给乙方使用，年租金为人民币贰拾万元整。（注：甲方应把门面房四间改造成框架结构为前提）；二、场地面积在1600平方米左右，甲方确保对该场地拥有产权，并保证乙方在建设过程中政府部门以及他人不得干涉，如出现政府执法部门要求其停工、停止建设，由甲方协调处理。截止2015年12月30日之前仍未完工，则视为建设未完成终止合同，甲方须支付乙方投入建设中所产生的一切相关费用及已付房租。乙方在建设过程中，应文明施工，不得影响周边居民正常生活，注：（乙方另以现金1.5万元人民币作为甲方开销活动费用，超出部分自行支付）。三、租赁期限：捌年，共计人民币贰佰肆拾万元整，租金每两年一付。自甲方将场地平整交付乙方建设使用，租赁期限满，乙方所建设的所有固定物产权归乙方所有，双方并协商固定物价格偿还。乙方续租的，协议由甲乙双方协商后另行订立。四、钢构场地年租金为人民币壹拾万元，本协议签字乙方交付甲方人民币壹拾万元，租期开始计算时，乙方一次性支付甲方两年租金，共计人民币陆拾万元整，（首次支付时扣除已经交付的定金人民币壹拾万元整）。租赁期限以开业当天开始计算，以此类推。五、未经甲方同意，乙方不得改变场地用途，经营期间乙方有权将整体超市转由他人经营。甲方不得干涉，甲方在乙方租期内，除不可抗力国家政策形势变化外不得强行终止或解除本协议，否则甲方除赔偿乙方经济损失外，另行赔偿乙方人民币叁拾万元整，反之，乙方租满期限，续租方另行赔偿甲方人民币叁拾万元整。六、本协议一经甲乙双方签字，即具法律效力，双方均需遵照执行。如有一方违约，则赔偿被违约方人民币肆拾万元整，房租开始计算时，此赔偿款取消作废……甲方吴松乙方陈玉龙2014年12月29日”。2013年4月13日，原、被告签订了一份《项目工程承包合同》，合同约定由吴松承建原告陈玉龙租赁的涉案场地及场地北面五间瓦房整体建设翻新及房顶修复工程，承包方式为包工、包料，项目总金额为38万元，付款方式为首付款为18万元，工程完成一半时支付10万元，余款10万元于工程竣工验收合格付清。2014年12月29日，原告陈玉龙通过其银行账户转账给被告吴松10万元；2015年3月7日，原告陈玉龙又通过其银行账户转账给被告吴松20万元。2015年4月13日，被告吴松向原告陈玉龙补充出具了一份欠条，内容为：“今收到陈玉龙租金叁拾万元整（300000）吴松2015年4月13号”。合同签订前后，被告吴松组织人员对涉案四间门面房中的三间半房屋及场地进行了改造施工。2015年3、4月份，涉案门面房改造工程基本完工，双方均认可改造后的门面房里面彼此相通，且被告吴松将涉案四间门面房安装了四个卷砸门后，将其中一个卷闸门的钥匙交给原告陈玉龙。2015年4月30日，淮南市谢家集区城市管理行政执法局因涉案门面房、场地的改造、施工问题，发出责令改正违法行为通知书，后涉案场地施工一直没有完工交付。后原、被告因涉案门面房的租赁、施工等问题发生纠纷，且无法达成一致。2016年1月6日，原告陈玉龙起诉至本院，后申请撤回了起诉。2016年7月12日，原告陈玉龙再次起诉至本院，请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋、场地租赁协议书》；2.依法判令被告返还原告租金30万元，并支付违约金40万元；3.诉讼费用由被告承担。另查明，2015年4月7日，被告吴松与案外人徐之虎签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由吴松承租徐之虎位于本市“三和街道路西老三供销社5间瓦房，租赁期限为一年，年租金为1.8万元。原、被告均认可该部分房屋系被告吴松代原告陈玉龙租赁，且原告陈玉龙于2015年4月8日通过银行账户转账给被告吴松2万元用于该部分房屋租金，被告吴松认可该笔钱中1.8万元用于该部分房屋租赁。原告陈玉龙在本次诉讼中未主张该笔1.8万元。再查明，2015年4月14日，原告陈玉龙又通过其银行账户转账给被告吴松18万元，原、被告认可该部分资金用于场地施工；2015年4月25日，原告陈玉龙又通过其银行账户转账给被告吴松1万元，原、被告认可该部分资金用于门面房装修。本院认为，因原、被告对原告陈玉龙分两次向被告吴松银行转账30万元均无异议，故本案争议焦点为：1.本案是否符合解除租赁合同的法定情形，《房屋、场地租赁协议书》应否解除；2.原告陈玉龙向被告吴松银行转账的30万元性质如何界定；3.被告吴松应否返还原告陈玉龙租金，被告吴松应当返还租金的数额如何确定；4.本案原、被告的违约行为如何界定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求应否支持。针对上述焦点，本院评判如下：一、关于本案是否符合解除租赁合同的法定情形，《房屋、场地租赁协议书》应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《房屋、场地租赁协议书》签订后，原、被告虽在短期内履行了支付租金、改造涉案房屋等部分义务，但不久双方即因合同履行问题发生纠纷，原告陈玉龙未支付后续租金，被告吴松也自2016年3月起将涉案房屋租赁给其他使用，原、被告租赁合同关系实际已经终止；同时，案件审理过程中，原、被告虽对合同解除的过错等争议较大，但双方均同意解除租赁合同。综上，本案《房屋、场地租赁协议书》已经实际终止履行，且双方均同意解除租赁合同关系，故本院依法解除双方《房屋、场地租赁协议书》。二、关于原告陈玉龙向被告吴松银行转账的30万元性质如何界定的问题。本案中，原告陈玉龙认为该笔30万元均系租金，而被告吴松则认为该笔30万元不是租金，而是租金定金10万元，工程款18万元及四间门面房的装修款2万元。经查：本案《房屋、场地租赁协议书》明确约定：涉案门面房租金为20万元/年、场地租金为10万元/年，租金均系两年支付一次，每次支付60万元，原告陈玉龙于签订协议当日支付吴松10万元定金，首次支付租金时应扣除已付的定金10万元；门面房租金支付前提为吴松将门面房四间改造成框架结构，而场地租金租赁期限以超市开业当日开始计算。同时，本案《房屋、场地租赁协议书》签订后，原告陈玉龙于2014年12月29日通过其银行账户转账给被告吴松10万元，后于2015年3月7日转账给被告吴松20万元；2015年4月13日，被告吴松向原告陈玉龙补充出具了一份欠条，内容为：“今收到陈玉龙租金叁拾万元整（300000）吴松2015年4月13号”。另外，本案《房屋、场地租赁协议书》签订日期为2014年12月29日，而原、被告双方当庭认可：涉案门面房改造工程于2015年3、4月份基本完工，后被告吴松将四间门面房四个卷砸门中的一个卷闸门钥匙交给原告陈玉龙。综合分析上述事实，本院认为，原告陈玉龙于2014年12月29日向被告吴松银行转账10万元应属于协议书约定的“签订协议当日需支付的定金10万元”，而原告陈玉龙于2015年3月7日向被告吴松银行转账20万元,应当认定为“改造成框架结构后的门面房第一年租金20万元”较为宜。关于被告认为该笔30万元不是租金，而是租金定金10万元、工程款18万元及装修款2万元的辩解意见，虽然该30万元包括定金10万元，但被告吴松没有提交相关证据证明该笔20万元系工程款、装修款，且其于2015年4月13日向原告陈玉龙出具的欠条明确载明其收到陈玉龙30万元系租金，故本院仅对被告吴松该项辩解予以部分采信。三、关于被告吴松应否返还原告陈玉龙租金，被告吴松应当返还租金的数额如何确定的问题。关于被告吴松应否返还原告陈玉龙租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告陈玉龙为租赁被告吴松房屋、场地，共计向被告吴松银行转账30万元，但原告陈玉龙在支付租金后未实际使用涉案门面房、场地，且双方租赁合同关系已经解除，故被告吴松理应归还原告陈玉龙相应的租金。关于10万元租金定金应否返还问题，因双方租赁协议约定“原告陈玉龙于签订协议当日支付吴松10万元定金，首次支付租金时应扣除已付的定金10万元”，且原告陈玉龙后续支付了门面房租金20万元，陈玉龙已履行其支付租金的部分义务，该笔10万元租金定金应当按照协议约定转化为租金，故该笔10万元应当作为租金一并返还。对被告吴松认为该笔10万元定金不应返还的辩解，于法无据，本院不予采信。对被告吴松认为其不存在违约行为、其收取的20万元不应返还的辩解意见，虽然被告吴松将门面房其中一把钥匙交给原告陈玉龙，但原告陈玉龙实际未使用租赁标的，且双方实际租赁期间较短，故被告吴松理应归还原告陈玉龙相应的租金。关于吴松应当返还租金的数额问题。本案中，被告吴松在收取陈玉龙租金10万元后即组织人员按照协议约定对门面房进行了框架改造，并于2015年3、4月份将四间门面房中的一个卷闸门钥匙交给原告陈玉龙，虽然陈玉龙实际租赁期限较短，但难免造成吴松门面房改造、延迟对外租赁等相关损失，不给予补偿显失公平。根据原、被告合同履行的实际状况，结合本地房屋租赁行业的习惯，鉴于原告陈玉龙支付1万元涉案门面房装修款、被告吴松自2016年3月起将涉案房屋租赁给其他使用等事实，综合考量原、被告对于租赁合同关系解除的过错程度，本院酌请确定被告吴松应当归还原告陈玉龙租金25万元较为为宜。四、关于本案原、被告的违约行为如何界定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求应否支持的问题。关于本案原、被告的违约行为如何界定的问题。本案原告陈玉龙认为被告吴松存在违约行为，并要求被告吴松按照合同承担违约金40万元，而被告吴松则否认其存在违约行为，拒绝支付违约金。经查：本案《房屋、场地租赁协议书》签订后，原告陈玉龙先后分两笔转账给被告吴松30万元，而被告吴松也组织人员对其门面房进行框架结构改造、场地建设，并于2015年3、4月份将四间门面房中一个卷闸门钥匙交给原告陈玉龙；同时，淮南市谢家集区城市管理行政执法局发出责令改正违法行为通知书，也较大程度上导致涉案场地施工一直没有完工交付；另外，《房屋、场地租赁协议书》第六条虽然对违约进行了约定，但其对违约的情形约定不明确，且该条附带“房租开始计算时，此赔偿款取消作废……”。综合分析以上事实，本院认为，虽然《房屋、场地租赁协议书》第五条、第六条约定了相关违约责任，但原、被告在合同签订后均履行了部分义务，且原、被告双方对租赁合同关系解除也均存在一定过错，同时，《房屋、场地租赁协议书》第五条、第六条对双方违约行为的约定不明确且附带解除条件，故原、被告双方对租赁合同关系解除均不存在明显违约行为。关于原告陈玉龙主张的违约金问题，因原、被告在合同签订了均按照合同约定履行了各自的义务，且原、被告的相应违约行为无法界定，故原告陈玉龙要求被告吴松支付违约金40万元的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。综上所述，原、被告签订的《房屋、场地租赁协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。协议签订后，原、被告也均按照合同约定履行了各自支付租金及改造房屋的相关义务，后双方租赁合同关系因故实际终止履行，且双方均同意解除租赁合同关系。故对原告陈玉龙要求解除双方《房屋、场地租赁协议书》的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告陈玉龙主张的租金返还问题，因原、被告双方租赁合同关系现已解除，且双方租赁期间较短，原、被告双方均可按照诚实信用原则及各自履行情况、合同性质主张各自权利。故对原告陈玉龙要求被告吴松返还其30万元诉讼请求的合理部分，有合同和法律依据，本院依法予以支持。对原告陈玉龙要求被告吴松支付违约金40万元诉讼请求，因本案无法界定原、被告双方的违约行为，本院依法不予支持。对被告吴松认为其已经履行了合同义务、其不存在违约行为，并拒绝返还30万元并支付40万元违约金等辩解意见，因其部分于法有据，本院予以部分采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈玉龙与被告吴松签订的《房屋、场地租赁协议书》；二、被告吴松于本判决生效后十五日内一次性返还原告陈玉龙25万元；三、驳回原告陈玉龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由原告陈玉龙负担6943元，由被告吴松负担3857元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  李小柱人民陪审员  王祥跃人民陪审员  马莉莉二〇一七年七月四日书 记 员  ＸＸ刚附法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。