天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0117民初1335号原告：天津御景半岛投资有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇光明路7号。法定代表人：时守明，董事长。委托诉讼代理人：刘凯旋，公司职员。被告：胡玉娟，女，1979年3月11日出生，汉族，住天津市宁河区。被告：庄永喜，男，1978年11月30日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：胡玉娟，女，1979年3月11日出生，汉族，住天津市宁河区。（庄永喜之妻）原告天津御景半岛投资有限公司（以下简称御景半岛公司）与被告胡玉娟、庄永喜买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘凯旋、被告胡玉娟及庄永喜的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。御景半岛公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付欠款20000元；2、请求判令被告给付按日万分之一计算的违约金1128元（截至2017年4月1日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月15日，原、被告签订《车位购买协议》约定被告购买原告开发建设的天津恒大御景半岛地下车位，总金额80600元，付款方式为分期付款。除定金外被告应于2015年3月18日、9月15日、10月15日分别向原告支付10600元、30000元、20000元。协议签订后，被告共计付款60600元，其余款项未能交付。故原告起诉至法院如诉讼请求。针对其诉讼请求，原告提供如下证据：1、2015年3月15日，原、被告签订的《车位购买协议》一份及交款单据两份，证实原告与被告存在车位购买合同关系，合同明确约定，“车位权属性质为使用权”。被告胡玉娟、庄永喜未按合同约定交清全部款项，只付款60600元；2、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《天津市工程建设项目报建备案表》、《天津市规划局行政许可事项通知书》各一份，证实原告合法取得涉诉地下车库施工许可，原告作为施工方有权出售该车位并获得收益；3、《竣工验收备案书》一份，证实涉诉车库已经竣工，具备交付条件；4、宁河县人民政府人民防空办公室出具的《宁河县人民政府人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室意见书》一份，证实涉诉地下车位属于人防设施，根据相关法律规定，人防设施的收益归投资人所有。被告胡玉娟、庄永喜在法定期限内未提出书面答辩，庭审中辩称，原告未取得车位的产权证及销售许可证，双方订立的买卖合同无效。原告对车位管理混乱，未购买车位的业主也能随意进出车库，乱停车现象严重。被告购买车位时，原告称车位会涨价，但在被告购买车位后，原告出售的车位反而降价。故要求原告退还交付的购买车位的款项并承担违约责任，诉讼费用由原告承担。被告对其辩称提供2017年5月15日拍摄的照片9张，证实车库无人管理，没有正规使用。经庭审质证，被告对原告提供的证据1无异议，称自己无此协议，原告应出具车库产权证及增值税发票。该协议原告与被告已经实际履行，被告按此协议履行了部分付款义务，被告对协议的真实性未提出异议，本院予以确认；对证据2、3的真实性无异议，称原告无产权证，无权出售。对证据4提出异议，认为人防设施不能出售。原告提供的证据2－4由相关行政管理部门出具，其真实性、合法性本院予以确认，与本案的关联性本院结合相关法律规定综合认定。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月19日，原告御景半岛公司取得《建设工程施工许可证》，宁河县建设管理委员会准予其施工建设位于宁河县桥北新区津榆公路以北“御湖园”小区。2012年7月13日，宁河县人民政府人民防空办公室向御景半岛公司出具《结合民用建筑修建防空地下室意见书》载明：修建防空地下室应交纳易地建设费2330307.2元。2012年7月31日，原告取得《建设工程规划许可证》宁河县规划局确认宁河县桥北新区津榆公路以北“御湖园”小区建设单位天津御景半岛投资有限公司，建设规模65364.94平方米，其中地下建筑面积28939.46平方米。2015年9月29日，《天津市建设工程竣工验收备案书》记载，“御湖园”地下车库建筑面积29143.78平方米，工程造价6603万元，建设单位：天津御景半岛投资有限公司。2015年3月15日，御景半岛公司作为甲方（出卖人）、胡玉娟、庄永喜作为乙方（买受人），双方订立《车位购买协议》，协议约定：“甲乙双方经友好协商，就天津恒大御景半岛项目停车位买卖事宜达成如下一致意见：一、乙方所购停车位为甲方开发建设的天津恒大御景半岛项目一期车位A号车库112号停车位。乙方对其所购停车位的位置、面积等状况已充分考虑并全面知悉。二、该套停车位总价款为捌万零陆百元整。该套停车位按套计价，不作任何面积补差及补偿。因买卖车位产生的税费，按国家相关规定各自负担。三、付款方式：于2015年3月18日前支付首期款项10600元；于2015年9月15日前支付款项30000元；于2015年10月15日前支付款项20000元。四、乙方逾期付款的违约责任：乙方必须严格按照本协议约定的期限支付每期款项，否则每逾期一天，乙方须按未付款总额的万分之一计算，向甲方支付滞纳金；逾期超过20天的，甲方书面及电话催告通知乙方已逾期交款的事实；逾期超过30天的，甲方有权解除本协议，收回车位，乙方已付款项作为违约金无需退还。五、交付：甲方应当在2015年10月31日前将停车位交付乙方使用。六、乙方付清所有款项后，可更名一次，由受让人与甲方签署《停车位合同》。七、本车位权属性质为使用权。”协议订立后，被告于2015年3月15日交付定金20000元，于2015年3月26日交付首付款10600元，于2015年9月28日交付30000元，其余款项20000元未能交付。本院认为，本案是由于地下车位使用权转让而引发的争议，争议焦点为：一、案涉人防地下车位的权利性质及权利归属；二、案涉合同的交易对象及合同效力。首先，关于案涉人防地下车位的权利性质及权利归属问题。（一）关于土地使用权。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”第一百三十七条第一款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”原告提交人防办文件、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案书等证据证明，原告所建设的地下停车位人防工程系经过政府部门合法批准的，其建设资金系原告自行投资，原告已经按照法律规定的程序取得了相应的土地使用权，并竣工验收合格，原告拥有合法的土地使用权。（二）关于建筑物所有权。《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该人防地下车位是原告投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，原告应当对此享有所有权。（三）关于人民防空法的相关规定是否影响物权权属。《中华人民共和国人民防空法》第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第十九条第一款规定：“国家对人民防空工程建设，按照不同的防护要求，实行分类指导。”第二十一条第一款规定：“人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建；医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”可见，人防工程既有为保障“战时”而单独、专门建筑的工程，也有战时可用、“平时”民用的建筑工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从防空法的管理，而管理主体与权属主体并不等同。另该法第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”结合前述几条规定，可见这是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定，不是对权属问题的专门界定，相反，该条规定恰恰也说明民用建筑的人防工程应为“投资者”所有。总之，原告对案涉人防地下车位享有除土地所有权之外的较为完整的物权，并且根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生效力。人民防空法的有关规定不是对人防工程权属的专门规定，与物权法的规定并不存在冲突与矛盾，对案涉人防地下车位的权利性质及其归属的认定并无影响。其次，关于案涉合同的交易对象及合同效力的问题。（一）案涉合同中约定的“车位使用权”的实质。双方当事人所订立的《车位购买协议》第七条约定本车位权属性质为“使用权”，第一条约定乙方（即被告）所购车位为甲方（即原告）开发建设；第六条约定，乙方付清所有款项后，可更名一次。此外，案涉合同中未约定使用年限，应合理推定为车位使用年限等同于购买方所购房屋产权的使用年限。结合上述内容及前文关于人防地下车位（指整个地下车位及其构筑物）权利性质及其权利归属的认定，协议中所界定的交易对象名义上为“车位使用权”，实质上为“车位所有权”。案涉合同交易的车位“使用权”具有“所有权”的实质要义及其占有、使用、处分、收益等权能。（二）关于案涉合同性质及其效力的问题。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）7号）第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记为特定业主所有权的客体。”本案中的车位专门划定区域并编号，具备该条款规定的前两个特征。至于第三个特征即是否“能够登记”，建设部《房屋登记办法》第九十六条规定：“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。”可见，案涉车位所有权完全具备登记的法律条件，只是暂时不具备地方登记机构给予登记的操作条件。因此，案涉车位可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案原告对案涉整个地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式，出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分车位。所以，将案涉合同认定为实质上的“地下车位所有权转让（出售）合同”，符合当前房地产产业发展的实际，符合房地产行政管理的需要，符合维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨，不仅不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有其他合同无效的事由，而且可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系。故本院认定案涉《车位购买协议》为有效合同，对双方当事人均具有约束力，也更有利于权利保障。被告提出原告无产权证、销售许可证，应认定合同无效的抗辩意见，本院不予支持。被告要求原告退还已经交纳款项并承担违约责任，因其未提出反诉，本院不予审理。（三）关于案涉车位所有权是否须经登记才能取得？《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中原告未经登记即享有案涉人防地下车位的所有权，如前所述，是基于《物权法》第九条这一“法律另有规定”所规定的情形。本院认为，被告在与原告订立《车位购买协议》后，虽未经登记，也已取得合同中约定的一期车位A号车库112号停车位的所有权，相应的“法律另有规定”则是前述《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”的规定。结合前述《房屋登记办法》的有关规定可以看出，就我国目前关于不动产登记制度的可以使用的法律资源而言，认定本案被告可以不经登记而取得地下车位所有权，符合我国的法律现状和保护当事人合法权益的需要。综上所述，原告与被告订立的《车位购买协议》建立在双方平等、自愿基础之上，该协议真实、合法、有效。被告应按合同约定的期限履行付款义务，逾期付款系违约行为，应承担违约责任。原告要求被告支付车位款20000元，理据充分，本院予以支持。关于逾期付款的违约责任，合同约定按日万分之一计算违约金，符合相关法律规定，本院予以支持。自2015年10月16日至2017年4月1日，被告应交付20000元，按日万分之一计算违约金为1064元（532*2）。原告主张违约金超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第七十四条第二款之规定，判决如下：一、被告胡玉娟、庄永喜于本判决生效之日起十日内给付原告天津御景半岛投资有限公司车位款20000元及逾期违约金1064元，合计21064元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元，减半收取164元，由被告胡玉娟、庄永喜负担，退还原告天津御景半岛投资有限公司164元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张东兴二〇一七年七月四日书记员  郑庆福附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条【买受人的基本义务】买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条【支付价款的时间】买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。