包头市中级人民法院   民事判决书      （2017）内02民终1219号     上诉人（原审被告）：郎有贵，现住包头市东河区。   委托诉讼代理人：马建业，内蒙古铁恒律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）:李德霖，现住包头市青山区。   委托诉讼代理人：韩建东，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   原审被告:李新建，现住包头市东河区。   原审被告:吉萍，现住址同李新建。   上诉人郎有贵因与被上诉人李德霖、原审被告李新建、吉萍申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2016）内0202民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郎有贵的委托诉讼代理人马建业、被上诉人李德霖的委托诉讼代理人韩建东到庭参加了诉讼。原审被告李新建、吉萍经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   上诉人郎有贵上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判确认涉案争议房屋为其所有并中止一审法院对该房屋的执行；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：（一）上诉人与原审被告李新建签订房屋买卖协议后，为便于办理相关房屋变更手续，因此要求李新建夫妻将其对涉案房屋的所有权利委托给上诉人的亲戚钱亨，委托协议签订的同时，上诉人就实际控制了涉案房屋。实际上，钱亨是上诉人的代言人，因为当时登记的房产权人是李新建，所以在签《金钥匙协议》时房屋所有人处只能写李新建。（二）上诉人与原审被告之间的房屋买卖关系合法有效，即使按照原审法院认定的“以房抵债的行为”也是合法有效的。上诉人为占有涉案房屋支付给房屋原实际占有人贾俊珍600000元和10000元的搬家费，上诉人占有该房后即在当地出售该房屋。   被上诉人辩称，涉案房屋登记的所有者为原审被告李新建而不是上诉人，上诉人主张已占有涉案房屋的方式不符合我国法律规定。上诉人与原审被告就涉案房屋并非真实的买卖关系，上诉人并非善意买受人。原审被告目前有巨额外债不能偿还，故上诉人与原审被告签署涉案房屋买卖协议，有转移资产、规避国家法律之嫌疑，不应得到法律保护。   李德霖向一审法院起诉请求：1.判令许可对位于北京市东城区望陶园1号楼10层10003号房产（产权证号×××号）强制执行；2.本案诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实：原告李德霖于2015年6月19日向该院递交强制执行申请，申请执行被执行人李新建所欠借款150万元及其利息，其执行依据是内蒙古自治区包头市方正公证处于2015年6月18日出具的（2015）包方证执字第68号执行证书。一审法院于2015年8月25日依法查封了被执行人李新建所有的坐落于北京市东城区望陶园1号楼10层1003号房产，产权证号为×××号，并于该楼的物业公司北京润豪物业管理公司负责人调查了解到所查封的楼房物业登记人为贾珍俊。2016年3月8日，案外人郎有贵提出案外人执行异议，请求确认位于北京市东城区望陶园1号楼10层1003室房屋归异议人所有，撤销包东执字第661-2号查封裁定书并中止贵院在（2015）包东执字第661号执行案中对该房的执行。一审法院于2016年3月22日以（2016）内0202执异5号《民事裁定书》裁定：一、撤销（2015）东法执字第661-2号裁定书；二、中止对坐落于北京市东城区望陶园1号楼10层1003号（建筑面积为116.15，产权证号×××号）楼房一套的执行。   一审法院认为，被告郎有贵与被告李新建、吉萍所签订的《房屋买卖协议》，其本质为代物清偿即以物抵债。根据被告的陈述及原案卷中的证据可以看出，被告郞有贵与李新建借款发生于2010年，到2015年签订《房屋买卖协议》时未见支付过购房款，因此该购房协议只是以物抵债，而不是真实的购房协议，而以物抵债属于实践性法律行为，物权的转移是其本质特性，只有物权转移给债权人，债权方消灭。而在本案中三被告虽在2015年6月20日签有《房屋买卖协议》，但2016年6月26日（2015）包安泰证民字第2228号《公证书》的委托书内容为李新建、吉萍委托钱亨办理有关李新建在北京房屋的解除抵押和房屋出售相关手续，其中第6项为协助买房人向银行办理二手房屋按揭贷款手续并收取银行发放的尾款。随后钱亨代李新建于2015年8月7日与房地产经纪公司签订《金钥匙协议》，根据协议内容，李新建应将标的房产钥匙一套交由房产经纪公司保管，其目的在于出售该房屋，实际出售人是李新建，因此被告朗有贵辩称2015年7月18日已实际占有该房屋的辩称理由不能成立；且在签定《房屋买卖协议》时，被告李新建尚有按揭贷款未还清，所以三被告并未办理过户手续，因此三被告之间的以物抵债行为并未完成。综上所述，三被告所签订的《房屋买卖协议》实系以物抵债，且该行为并未完成，2015年6月20日签订《房屋买卖协议》而被告李新建、吉萍在2015年6月26日还委托钱亨办理相关手续，不符合常理，故该《房屋买卖协议》不足以对抗本院具有法律效力的（2015）东法执字第661-2号裁定书的执行。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决：准许执行包头市东河区人民法院（2015）东法执字第661-2号裁定书所查封的李新建所有的坐落于北京市东城区望陶园1号楼10层1003号（产权证号为×××号，建筑面积116.15平米）房屋。案件受理费100元，由被告郎有贵、李新建、吉萍承担。         本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，依法予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是上诉人就涉案房屋是否享有足以排除法院执行的民事权益。上诉人对涉案房屋主张权利有以下两种依据：第一，抵顶债务得来;第二，买卖得来。涉案房屋购房款3600000元中3000000元为上诉人以顶账方式支付，因此一审法院认定上诉人获得涉案房屋其本质为以物抵债并无不当。涉案房屋以物顶债不能成立的理由一审法院已论述详尽，本院不再赘述。上诉人主张其买卖获得涉案房屋，就此本院论述如下：上诉人主张其与原审被告签订了购房协议，购买了涉案房屋，因此应为涉案房屋的所有权人。此种情形下应结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定进行考量。首先，涉案房屋购房款中大部分是以抵顶借款方式支付，上诉人与原审被告之间3000000元的借款并未通过司法程序确认，其真实性本案现有证据不足以确认，故涉案房屋购房款是否交付证据不足。其次，涉案房屋一直未过户的客观原因为：上诉人购买时尚有银行贷款30余万元未付，因此不能办理该房屋的过户手续。但依照《房屋买卖协议》的约定，涉案房屋交易价格为3600000元，且上诉人称其购买时现款支付600000元、顶债3000000元、另向房屋占有人多支付10000元搬家费，此时上诉人如将涉案房屋的剩余贷款付清，在原审被告的配合下完全可以办理涉案房屋的产权更名手续。（原审被告与上诉人的诉讼观点一致，与被上诉人的诉讼观点相反，且上诉人也让其亲属钱亨与原审被告就对涉案房屋行使权利签订了《委托书》，代理权限包括清偿银行贷款等）因此，此时上诉人完全有机会且有能力清偿涉案房屋的银行贷款、办理产权更名手续，但其未实施以上行为，导致涉案房屋未更名过户。再次，原审被告李新建在（2016）内0202执异5号郎有贵与李德霖执行异议一案庭审笔录中称涉案房屋“因为当时税太高，有六七十万”因此没有过户，此亦说明涉案房屋交易时因顾虑房屋交易税额才未过户。上诉人付完涉案房屋的购房款后，不但没有还贷过户以取得所有权，却由其“代言人”钱亨以原审被告李新建的名义与中介机构签订《金钥匙协议》，该协议约定：钱亨代原审被告李新建委托中介结构对外出售涉案房屋。上诉人通过钱亨前后签署两个协议产生的后果是，涉案房屋一旦通过中介机构售于他人，形式上即是原审被告直接向其他人出售了涉案房屋，上诉人可获得卖房款而免付房屋交易税，涉案房屋直接从原审被告名下过户给其他购房人。以上事实说明上诉人由于自身的原因而未办理涉案房屋的产权更名手续，其买卖所得涉案房屋不符合上述司法解释的规定。故，上诉人与原审被告之间就涉案房屋即使是买卖合同关系，上诉人对涉案房屋也不享有足以排除法院执行的民事权益。综上所述，不论上诉人基于何种理由欲获得涉案房屋的所有权，其均未完成，上诉人的上诉请求本院不予支持。   综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人郎有贵负担。   本判决为终审判决。       审 判 长   边学武   审判员    宋    博   审判员    杨    娜       二Ｏ一七年七月七日                          书 记 员   李美慧     附：本判决书依据的法律规定   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十四条 第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。