上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第3100号原告(反诉被告)：阿纳多卢餐饮(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：MetinYektas，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩丽芳，上海建领城达律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海弘圣房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：潘石屹，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓蕾。原告阿纳多卢餐饮(上海)有限公司(以下简称阿纳多卢公司)与被告上海弘圣房地产开发有限公司(以下简称弘圣公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告弘圣公司提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)阿纳多卢公司的委托诉讼代理人韩丽芳，被告(反诉原告)弘圣公司的委托诉讼代理人张晓蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阿纳多卢公司诉称，原、被告于2014年7月14日签订《店铺预租合同》，约定原告租赁被告座落于本市黄浦区马当路XXX号Soho复兴广场地下一层02室房屋用于经营餐厅。合同签订后，原告依约支付保证金、租金等并积极筹备开业，但被告却严重违反其合同义务，具体为：1、由于复兴广场大厦整体手续不全且被告严重不配合，导致原告长时间无法办理公共卫生许可及通过环境影响评价，无法办理环评手续;2、被告未完成地下一层管道煤气总管道的建设，导致原告租赁场地煤气的接通时间延误；3、被告不配合提供中央空调工程的施工单位信息，导致原告装修工期延误；4、被告未及时提供仓储用房，影响原告开业准备工作；5、复兴广场大厦长期处于装修状态，物业管理混乱，被告租赁的部位多次漏水，严重影响原告经营；6、被告在与原告进行租赁合同谈判时承诺的业态布局与最后的实际情况不一致。被告的违约行为导致原告开业推迟，开业后不能正常经营，造成原告员工待业、设备闲置、客户流失等损失，故原告起诉至法院，请求判令：被告赔偿原告损失人民币(以下币种同)XXXXXXX.57元(该损失金额系将原告已付2015年5月至2015年10月房租65244.80元、2014年11月至2015年10月物业管理费128252.06元、2014年12月至2015年10月的水费2000元、电费82500元、煤气费9605.90元、2014年11月至2015年10月的员工工资XXXXXXX.59元、2014年11月至2015年10月的社保费用285656.88元、2015年1月至2015年10月的员工宿舍费用286000元、2014年11月至2015年10月期间的装修折旧损失332754元、2014年11月至2015年10月期间的利润损失XXXXXXX元相加后，再减去原告经营所得毛利润XXXXXXX.66元得出)。审理中，因被告发《终止函》通知原告提前终止合同，原告增加诉讼请求，要求判令被告继续履行《店铺预租合同》。被告弘圣公司辩称，针对原告诉称中所述的各项情况，关于环评一节，是原告的排风设备不符相关规定，而原告又拒不整改导致环评手续迟延取得，原告于2015年1月已通过环评，于2015年3月取得餐饮服务许可证、上海市公共场所卫生许可证、营业执照。关于煤气管道一节，大厦的煤气主管道已在2014年9月完成建设，因开通需要向煤气公司支付一笔连接费用，经原、被告协商，由原告先行垫付，并已将发票给被告进行了报销。关于中央空调施工一节，被告在2014年8月1日第一次装修会议中即已告知原告空调施工单位的联系方式。关于仓储用房一节，原告向被告申请后，物业方即积极协调并在2014年12月25日提供了B1层2号储藏室，又在2015年2月2日提供了B1层6号储藏室供原告使用。关于漏水一节，确实有过两、三次漏水，但没有影响原告经营，且物业在接到原告的报修后都积极进行了维修。关于业态布局一节不认可原告的陈述，被告没有做出过任何承诺。合同履行过程中，原告在2015年3月对外经营，被告考虑到公共区域的升级改造可能对原告产生些许不利影响，店铺内确实有漏水情况发生等，故免收了原告2015年4月之前的租金等费用。但原告在之后支付租金、物业管理费至2015年10月底，自2015年11月起的租金、物业费始终拖欠未付，被告多次致函原告催讨，均未果。2016年5月27日，被告向原告发函要求原告在2016年6月7日之前一次性全额支付拖欠费用，否则合同于2016年6月8日终止，但原告收函后仍未向被告支付拖欠费用，故被告于本案中提起反诉，请求判令：1、确认双方签订的店铺预租合同于2016年6月8日解除；2、原告支付被告自2015年11月到合同解除之日的拖欠租金计790183.15元；3、原告支付被告违约金XXXXXXX.05元；4、原告支付被告自2014年8月1日到2015年4月30日装修期内的租金计978667.20元；5、原告支付被告以拖欠的租金为基础，按照日千分之三的标准自2015年11月1日计到实际支付日止的滞纳金；6、原告支付被告2015年11月1日到合同解除之日的物业管理费117367.20元；7、原告支付被告以拖欠的物业管理费为基数，按照日千分之三的标准自2015年11月1日起计到实际支付日止的滞纳金；8、原告按双倍租金标准支付被告自2016年6月9日起至返还房屋(恢复原状，房屋清空后返还)之日止的房屋占用费；9、原告按双倍物业管理费标准支付被告自2016年6月9日起至返还房屋之日止的管理费。反诉被告阿纳多卢公司辩称，被告于2016年6月23日起对租赁场地采取停水、停电、封门等措施，致使原告无法继续使用场地且原告餐饮业务已无法恢复，故原告认为被告已于该日单方违约解除合同。原告也不再请求继续履行合同，该诉讼请求变更为要求被告退还保证金396985.35元，被告赔偿单方终止合同给原告造成的损失XXXXXXX.54元(其中员工补偿金507366.04元、2016年6月23日至合同期满的装修损失计XXXXXXX.50元)。自2015年11月起到2016年6月的租金、物业管理费，原告有合理理由拒绝支付，因为被告交付的场地不符合租赁条件(具体为复兴广场的出入口、外立面、车库等都有维修施工的情况；下沉式广场的吊顶也进行了维修，维修后的照明不足；场地有漏水的情况等)，故原告行使的是正当抗辩权。2015年4月之前的租金是被告因场地不能使用而主动免除的，原告无需支付。合同约定实际租赁面积与合同预计的租赁面积不同的，以实际面积为准，因被告未进行预租合同转换为租赁合同的工作，也没有告知实际面积，故被告诉请的租金、物业费金额没有合同依据。因原告没有违约，故不应承担违约金、滞纳金，且滞纳金的标准明显过高，不应支持。在被告采取封门措施后，房屋即在被告控制之下，被告有权依据合同进入并收回房屋，减少损失，现被告不作为，反而要求原告按两倍标准支付费用显然不合理。原告(反诉被告)阿纳多卢公司提供下列证据：1、店铺租赁合同；2、预付租金和物业费凭证；3、原告发给被告的电子邮件；4、《补正行政许可申请材料通知书》；5、原、被告之间关于煤气管道事宜的电子邮件；6、原、被告之间关于仓储用房的电子邮件；7、照片；8、录像；9、照片；10、录像；11、原告给被告的函件；12、原告给被告的函件及双方的往来电子邮件；13、录音；14、复兴广场租赁手册；15、照片；16、证据8、10、13的文字整理件；17、租金支付凭证；18、物业管理费支付凭证；19、水电费支付凭证；20、原告员工工资及社保材料；21、原告员工宿舍租金材料；22、装修合同及发票；23、厨具定做合同及付款凭证；24、软装及家具合同及付款凭证；25、空调工程合同及付款凭证；26、供气工程合同及付款凭证；27、消防工程合同及付款凭证；28、监控安装合同及付款凭证；29、警示函；30、终止函；31、停水停电封门通知；32、2015年10月27日关于淡水路车库入口关闭的通知；33、2015年11月5日下沉式广场吊顶改造的通知；34、2015年11月3日卫生间大理石地面翻新的通知；35、原告2015年11月5日给被告的函；36、2015年12月16日关于淡水路车库入口关闭的通知；37、原告于2015年12月8日给被告的函；38、原告于2016年1月8日给被告的函及附件；39、2016年5月14日的照片；40、2016年6月20日至22日的照片；41、2015年9月的场地照片；42、2015年9月5日的录像；43、2015年9月至11月的照片；44、2015年11月的照片；45、2016年1月的照片；46、2016年1月至2月的录像；47、2016年3月至4月的照片；48、2016年5月至6月的照片。被告(反诉原告)弘圣公司提供下列证据：1、维修服务单；2、仓库使用注意事项；3、物业发给原告的电子邮件；4、备忘录；5、店铺预租合同；6、交房材料；7、催告函。经质证，被告(反诉原告)弘圣公司对原告(反诉被告)阿纳多卢公司提供的证据1、2均无异议；对证据3-16真实性、关联性均不认可；对证据17、18无异议；对证据19、20关联性不认可；对证据21－28真实性、关联性不认可；对证据29-38真实性认可；对证据39-48真实性、关联性均不认可。原告(反诉被告)阿纳多卢公司对被告(反诉原告)弘圣公司提供的证据1真实性不认可；对证据2真实性认可；对证据3认为是被告单方面的意见；对证据4-7真实性认可。经审理查明，2014年7月14日，原、被告签订《SOHO复兴广场店铺预租合同》，约定被告将系争本市马当路XXX号SOHO复兴广场地下一层B1-02室店铺出租给原告使用；店铺交付日为2014年8月1日，自该日起至2014年10月31日止为装修期，租赁期自2014年11月1日起至2019年7月31日或提前解除日(以两者之间较早的日期为准)止，合同期包括上述装修期及租赁期；该店铺租赁面积预计为223.44平方米，合同建筑面积预计为489.03平方米，双方同意以上述租赁面积作为计算租金的依据，以上述合同建筑面积作为计算管理费的依据，上述面积可能与该店铺的《上海市房地产权证》所列套内面积(即实际租赁面积)、建筑面积不相同，如不同，则以产证记载面积为基数进行相应调整，双方应在被告取得该店铺产证之日起七个工作日内按多退少补的原则结算，预租合同于被告取得该店铺产证之日起转为该店铺租赁合同；合同期内第一、二个租赁年度(2014年8月1日起至2016年7月31日止)的日租金为16元/日/平方米，月租金计108740.80元(计算方式：日租金*租赁面积*365/12)，第三、四个租赁年度(2016年8月1日起至2018年7月31日止)的日租金为17.60元/日/平方米，月租金计119614.88元；原告对管理公司所提供的管理服务应支付管理费，合同期内的每月管理费标准为30元/平方米*合同建筑面积；原告应于签署本合同之日起五个工作日内支付保证金共计396985.35元，其中向被告支付租金保证金352972.65元(相当于平均月租金的三倍)、向管理公司支付管理费保证金44012.70元(相当于三个月的管理费)，原告不得以保证金抵扣其依据合同应付的租金、管理费及其他任何费用；原告应于店铺交付当日或之前向被告支付首期(两个月)租金计217481.60元，向管理公司支付首期(两个月)管理费计29341.80元；原告应于签署本合同当日或之前依据被告要求签署扣款授权书及相关文件，并为履行本合同项下支付义务而在被告指定银行开立银行账户，原告应在合同期内的每个偶数公历月的第25日或之前向该账户存入下两个月的租金、管理费及其他应付款项，以供银行代表被告及管理公司直接从该账户扣划原告当期应付费用；若原告迟延支付本合同项下任何应付款项，应按日息0.3%的标准向被告或管理公司支付滞纳金，滞纳金自相关应付款项应付之日起计算，至被告指定银行成功划扣应付款及其滞纳金之日止；除被告书面同意原告续租外，原告应在租期届满日或提前解除日17：00之前完全履行将店铺恢复至交付状态并将该店铺返还被告，若原告未全面、充分履行其复原义务的，则被告可代为履行，由此引起的费用应由原告负担，被告有权将该费用直接从保证金中扣除，若原告未按约办理店铺返还手续的，被告有权通知管理公司停止向该店铺提供公用事业服务及其他物业管理服务，被告有权在租期届满日或提前解除日或其后的任何时间进入并收回该店铺，而原告放置于该店铺内的一切物品将被视为放弃物，被告有权自由处置；自租期届满日或提前解除日起直至原告办妥交接店铺手续或被告依据合同进入并收回该店铺止，原告应以租期届满日或提前解除日前一日所适用的租金、管理费标准为基数，向被告双倍支付延期返还期间的店铺占用费、管理费等；被告已于签署本合同之前告知原告该大厦尚未取得竣工验收备案及消防验收备案，且该店铺尚未取得预售许可证及产权证，而原告理解因上述证照的缺失将导致原告无法正常办理经营所需证照或新设公司，原告自愿放弃因此而向被告提出索赔或任何其他权利主张的权利，原告因此无法办理经营所需证照且未在该店铺经营的，该期间内的租金原告免予支付；在合同期内，如被告擅自解除合同的，则被告应向原告支付相当于三倍保证金金额之违约金；如原告单次拖欠本合同项下的租金、管理费或保证金超过14个工作日(无论被告是否正式追索)，或累计拖欠本合同项下任何一项应付款项超过60个工作日(无论被告是否正式追索)，被告有权以书面通知原告的方式单方面解除本合同(书面通知中规定之日期即为提前解除日)，并提前收回该店铺的全部或其任何部分，原告已支付的保证金不予退还，并且原告应向被告支付相当于三倍保证金金额的违约金以及装修期内的租金。合同签订后，原告向被告支付了保证金396985.35元，并于2014年7月28日向被告预付首期(二个月)租金、物业费。8月1日，被告向原告交付了租赁房屋(毛坯空房)。之后，原告对房屋进行了装修并于2015年2月初施工完毕。在取得经营所需相关证照后，原告于2015年3月中旬开业。被告免除原告支付2014年11月1日至2015年4月30日的租金及部分物业费。原告之后支付被告租金、物业费至2015年10月31日。2015年10月27日，SOHO复兴广场的物业公司通知原告，为配合复兴广场淡水路机动车车库出入口处上方A栋大楼外墙整修，本周周末(周六、周日两天)该出入口将进行封闭，请机动车辆从马当路车库出入口通行，11月2日恢复淡水路机动车车库通行，相应的马当路机动车车库再次关闭进行整修。2015年11月2日，被告向原告发催告函，表示原告应在2015年10月25日前支付11月、12月的租金，但至被告发函之日，原告尚未支付，已构成违约，请原告于收函之日起5个工作日内付清，否则被告有权采取必要措施。2015年11月3日，物业公司通知原告，表示计划在十一月期间对地下一层、地下二层洗手间地面大理石进行翻新工作，作业时间为晚22时至次日10时，均为商场非营业时间，不影响顾客、商户正常使用。2015年11月5日，物业公司通知原告，表示计划对地下一层下沉式广场公区吊顶进行改造工作，靠近B1-01的公区吊顶施工改造时间：2015年11月9日-11月16日；靠近B1-02的公区吊顶施工改造时间：2015年11月17日-11月25日；改造期间为封闭式施工，施工单位会做好施工区域的围挡作业，保留进、出通道，不影响人员出行。2015年11月9日，原告向被告发函，表示近日陆续收到物业公司通知，原告与被告签订租赁合同的目的是租用复兴广场商铺，作为复兴广场的一部分对外经营餐饮业务。车库和洗手间均是该广场的重要组成部分，是进行经营所必不可少的部分，地下一层下沉式广场更是原告铺位的主出入口，上述部分的无法使用，且复兴广场整体上达不到正常经营的状态，直接导致原告合同目的无法实现，故原告依法行使抗辩权，暂停支付租金和物业管理费。自2015年11月6日起至2016年6月8日，被告又数次向原告发警示函催讨上述期间内的租金。2016年5月27日，被告向原告发终止函，表示原告拖欠自2015年11月起至2016年6月止的租金及管理费合计987293.60元，严重构成违约，原告须在2016年6月7日之前向被告一次性全额支付上述租金及管理费，否则预租合同于2016年6月8日提前终止。次月2日，物业公司书面通知原告，若未支付上述费用，将于2016年6月8日暂停系争店铺的用电、用水并进行封门作业，原告应做好相应减损措施。2016年6月17日，被告再次向原告发终止函，表示经被告多次催讨，原告仍拖欠租金、管理费未付，构成严重违约，原告须于2016年6月22日之前向被告一次性全额支付应付未付费用，否则租赁合同于2016年6月23日提前终止。6月21日，物业公司亦再次书面通知原告，因原告未支付费用，将于2016年6月23日暂停系争店铺的用电、用水并进行封门作业。2016年6月23日，复兴广场物业公司对系争店铺采取停水、停电及加锁封门的措施。审理中，原、被告对合同解除已不存争议，对交接租赁房屋事宜，被告要求原告将系争房屋恢复原状后返还被告，若原告不处理房屋内物品的，则由被告自行或委托第三方处理，产生费用由原告承担。原告则表示因房屋已被被告采取封门措施，屋内的设备原告已无法利用，原告予以放弃，被告可自行处理后收回房屋，因合同系被告单方违约终止，产生的费用应由被告承担。被告于2016年12月8日完成店铺清运工作，被告表示支出人工及垃圾清运费用共计2600元。对此，原告表示被告所陈述的费用没有证据，被告处理房屋内的物品若有收入，应扣除上述费用后，剩余部分返还原告。另，关于系争房屋租赁面积一节，被告表示于2016年8月31日取得SOHO复兴广场产权证，系争房屋的产权证并未办理，合同约定的租赁面积与测绘报告一致。本院认为，系争店铺所在复兴广场系新建商业地产项目，对该项目之状况在租赁合同中已有明确表述并作相关约定。原告租赁店铺进行经营活动，与复兴广场的整体运转确实息息相关，而复兴广场的成熟完善也需要业主、承租户、管理公司等各方本着善意、诚意予以沟通协作。纵观涉案合同履行过程，原告诉称中所述情形在其取得证照、开业经营之前基本均已解决，而被告也已免除原告直至2016年4月底的租金等费用，此后，原告正常支付租金、物业费至当年10月底，双方再起争执。根据物业公司及原告所发送函件的内容，可客观反映当时情况，复兴广场存在局部整修、翻新、改造的作业，该作业确实会对原告的经营带来影响，但显然不足以达到原告所称致使其无法实现合同目的的程度，且该作业也非长期持续，原告以此为由拒不支付租赁费用依据不足。被告在长时间多次催讨均未果情形下，发函解除合同，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于解除日期，根据被告两次发函中的表述内容及被告相应之行为，以2016年6月23日确认为合同解除之日更为妥当。原告应承担的租金、物业费，因系争房屋现并无房地产权利凭证，故仍应按合同约定的相关面积予以结算。根据合同约定，装修期为2014年8月至10月，现被告主张的装修期租金超出该期间范围，超出部分无合同依据，本院按合同约定的期间予以部分支持。诉讼中，原告对房屋内物品设备表示放弃，被告之后于2016年12月8日将屋内物品设备处理完毕，并支出费用2600元，该日可视为双方交接房屋之日，支出的费用在合理范围之内，被告就该费用的主张，本院予以支持。另一方面，提供良好适当的复兴广场商业环境应当属于被告的合同附随义务，前述复兴广场的多次作业构成被告履行合同中的瑕疵，鉴于该客观情况，本院予以酌情确定被告主张的违约金；被告主张的租金及物业费的滞纳金，本院不予支持；合同解除后至交接日的房屋使用费、物业费标准仍按合同标准计算，被告要求翻倍计算的意见，本院不予采纳。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，无相关依据，本院均不予支持。原告在被告处的保证金，被告未作主张，合同现已终止，应予返还原告，可在本案中予以结算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)阿纳多卢餐饮(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海弘圣房地产开发有限公司签订的《SOHO复兴广场店铺预租合同》于2016年6月23日解除；二、原告(反诉被告)阿纳多卢餐饮(上海)有限公司应于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)上海弘圣房地产开发有限公司自2015年11月1日到2016年6月23日的租金计人民币844553.47元；三、原告(反诉被告)阿纳多卢餐饮(上海)有限公司应于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)上海弘圣房地产开发有限公司自2014年8月1日到2014年10月31日装修期内的租金计人民币326222.40元；四、原告(反诉被告)阿纳多卢餐饮(上海)有限公司应于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)上海弘圣房地产开发有限公司自2015年11月1日到2016年12月8日的物业管理费计人民币194633.94元；五、原告(反诉被告)阿纳多卢餐饮(上海)有限公司应于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)上海弘圣房地产开发有限公司自2016年6月24日起至2016年12月8日的房屋占用费计人民币644470.43元；六、原告(反诉被告)阿纳多卢餐饮(上海)有限公司应于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)上海弘圣房地产开发有限公司违约金人民币396985.35元；七、原告(反诉被告)阿纳多卢餐饮(上海)有限公司应于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)上海弘圣房地产开发有限公司人工及垃圾清运费计人民币2600元；八、被告(反诉原告)上海弘圣房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)阿纳多卢餐饮(上海)有限公司保证金人民币396985.35元；九、被告(反诉原告)上海弘圣房地产开发有限公司要求原告(反诉被告)阿纳多卢餐饮(上海)有限公司支付租金及物业管理费的滞纳金的诉讼请求，不予支持；十、原告(反诉被告)阿纳多卢餐饮(上海)有限公司要求被告(反诉原告)上海弘圣房地产开发有限公司赔偿各项损失的诉讼请求，均不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币26380元，由原告(反诉被告)阿纳多卢餐饮(上海)有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计人民币15708元，由原告(反诉被告)阿纳多卢餐饮(上海)有限公司负担人民币10000元，由被告(反诉原告)上海弘圣房地产开发有限公司负担人民币5708元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐 立审 判 员  赵海生人民陪审员  时 美二〇一七年七月三日书 记 员  诸 婧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。