广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初744号 原告：利镇稀，男，汉族，1985年5月5日出生，住所地：广西钦州市钦北区。 原告：利镇俏，男，汉族，1988年6月9日出生，住所地：广西钦州市钦北区。 原告：利镇翌，男，汉族，1983年11月10日出生，住所地：广西钦州市钦北区。 上述三原告的委托代理人：郭燕修，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 被告：北海良基物业有限公司，住所地：北海市广东南路银海区工业园北海市联营运输公司第一栋。 法定代表人：黄雄强，总经理。 委托代理人：陈翠，公司员工。 被告：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地：北海市北海大道鸿海大厦。 负责人：李毅，行长。 委托代理人：许娟，公司员工。 委托代理人：李宏康，公司员工。 第三人：陶金，男，汉族，1961年2月8日出生，住所地：江西省上饶市鄱阳县。 委托代理人：刘春颖，广西宇盛律师事务所律师。 原告利镇稀、利镇俏、利镇翌诉被告北海良基物业有限公司（以下简称良基公司）、中国建设银行股份有限公司北海分行（以下简称中国建行北海分行）、第三人陶金商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2017年6月23日公开开庭审理。原告利镇稀、利镇俏及三原告的共同委托代理人郭燕修、被告良基公司的委托代理人陈翠、被告中国建行北海分行的委托代理人许娟、李宏康、第三人陶金的委托代理人刘春颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利镇稀、利镇俏、利镇翌在庭审中变更诉求诉求如下:1、判令被告良基公司将案涉房屋的权属证变更登记到三名原告名下；2、判令被告良基公司支付逾期办理房屋权属证书违约金32923元给三名原告（违约金以506496元为基数，按年利率6%计算，从2016年1月30日暂计至2017年2月29日为32923元，以后另计至三名原告取得房屋权属证实止）；3、判令被告中国建行北海分行协助三名原告办理解除案涉房屋抵押登记手续；4、判令两被告承担本案的诉讼费。 事实与理由如下：覃美姐与被告良基公司于2014年10月28日签订《商品房买卖合同》，约定覃美姐购买被告良基公司良基雅苑18层1805号房，总价为506496元。合同约定覃美姐选择银行按揭付款。覃美姐与被告良基公司选择按揭贷款的机构是被告中国建行北海分行。合同签订后，覃美姐支付首付款给被告良基公司，并按期偿还银行贷款。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。2016年9月13日，覃美姐因意外事故身亡。覃美姐的法定配偶利建稳于2015年9月11日病故，双方的父母也早年已经死亡。三名原告是覃美姐的全部婚生子，是覃美姐第一顺序全部继承人，主张继承《商品房买卖合同》中的买受人备案登记变更为三名原告。经查询发现，被告良基公司至今没有为买受人办理房屋权属证书以及土地使用权证书。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被告良基公司应当为三名原告办理案涉房屋权属证书以及土地使用权证书，并承担违约金。经初步了解，截至目前，覃美姐已经全部偿还银行借款给被告中国建行北海分行。被告中国建行北海分行应当将抵押人变更为三名原告，并协助三名原告办理解除案涉房屋抵押手续。为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 被告良基公司辩称：1、根据合同约定，答辩人办理买受人房产证时应先由买受人向答辩人交纳相关的办证费后分批向市房地产交易中心申请办理房产证，市不动产登记中心办理不动产权证。答辩人于2016年10月8日收到第三人陶金交来的办证费后于2016年10月27日向市房地产交易中心递交了不动产登记材料，2017年4月19日北海市国土资源局核发了覃美姐良基雅苑1805号的国有建设用地使用权及房屋所有权证。由于覃美姐已行建行办理该房屋的按揭贷款，故要与抵押登记的抵押人一致，故办证只能办到覃美姐名下。正由于北海市国土资源局已办理了国有土地使用权证和房屋所有权证，故被答辩人主张请求答辩人将案涉房屋办理登记备案、房产证、土地使用权变更到被答辩人名下没有实施和法律依据。被答辩人若主张案涉房屋的产权，可通过另外的法律途径予以解决；2、被答辩人请求答辩人支付违约金没有事实和法律依据。答辩人并不存在违约，由于办证需要缴纳相关的办证费用，案涉房屋于2016年10月8日才交来办证费用，答辩人于2016年10月26日已向相关部门递交了办证材料，故不存在不办理案涉房屋相关证件的问题，故被答辩人以答辩人因违约请求支付违约金没有事实依据，且合同亦没有违约金支付的约定，故该请求没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。 被告中国建行北海分行辩称：原告主张贷款还清不属实，尚欠尾数，不符合解除抵押调价。覃美姐出现意外事故后保险公司只是赔偿了部分贷款本金，覃美姐截至2017年5月31日止还有尾数9879.95元未结清，建行不同意解除抵押。结清贷款手续后建行将协助办理解除抵押手续。建行在本案中没有任何过错，不应当承担诉讼费用。 第三人陶金辩称：第三人陶金与覃美姐签订协议，该协议合法有效。协议约定一方去世由另一方享有房屋所有权，各方子女无权干涉。该协议合法有效，应该由陶金合法取得房屋所有权。覃美姐发生事故后，原告出具了承诺书，因此原告应该根据承诺放弃案涉房屋所有权的请求。 经审理查明，覃美姐生前与第三人陶金一直共同同居生活。2014年10月20日证人吴某按照第三人陶金的指示通过吴某个人账户向覃美姐尾数为“1878”的账户转账2120000元。 2014年10月28日覃美姐与被告良基公司签订商品房买卖合同一份，主要约定由覃美姐购买被告良基公司开发的位于，房屋总价为506496元整，付款方式为：买受人签订合同时交纳首付款206496元，余款300000元由买受人向银行申请按揭；出卖人应当在2015年1月30日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等内容。合同签订当天，覃美姐通过尾数为“1878”的账户向被告良基公司支付了186496元的购房款。 2014年11月28日第三人陶金通过其个人账户为案涉房屋缴纳了5064.96元的契税。 2015年2月2日第三人陶金通过转账的方式向覃美姐转账50000元，标注转款用途为还贷款。第三人陶金分别又于2016年3月25日、4月24日、5月4日通过银行转账的方式向覃美姐转账3000元、2000元、20000元。 2015年6月16日第三人陶金与覃美姐签订《协议书》一份，主要载明：“因陶金、覃美姐二人于2006年9月经朋友介绍认识，于2007年5月1日结婚并在北海市基督教堂举行了婚礼，双方家庭亲人认可，至今。于2014年10月28日由陶金出资首付款206496元，以覃美姐名义按揭购买北海市湖南路82号良基雅苑1805号房，每月按揭3669.98元由陶金出资还贷（包括全部装修费、家具），现就购买该房的相关后续事宜双方约定如下协议条款：1、购房形式：由陶金全额出资，购买北海市湖南路82号良基雅苑小区1805号房，首付款及每月还贷均由陶金支付，直至还清全部按揭房贷。购房合同用覃美姐之名，包括办理房产证亦用覃美姐之名。2、购房目的：留给双方年迈时作为养老保障。当事人无论谁年老终生，终生之后在世的一方完全享受该房屋产权以及对该房的完全处分权，以便防老，老有所依，老有所养。双方子女及亲属无权干涉，无权收益。3、此约定的协议条款，属于当事人双方对未来生活安排的真实意思表示，双方当事人签字、盖章有效”。 2016年9月13日覃美姐因意外触电身亡。2016年9月27日覃永乐、利镇稀出具《不可撤销的承诺书》，载明：“事因覃美姐因2016年9月13日意外触电身亡，覃美姐名下有一套按揭房产（湖南路82号良基雅苑小区1805号）。作为儿子利镇稀、亲弟覃永乐承认此房是由陶金出全款购置的事实，又鉴于我俩都是成年人，所以选择资源放弃法律上的一切权利。相关的产权。按揭还贷均与我们无关。在此郑重承诺：由陶金办理并享有该套房产完全的处分权，承诺人永不后悔，此承诺书为任何情况下都不可撤销的法律文书”。现原告以案涉房屋属其所有为由诉至法院，提出上述诉求。 另查明，覃美姐与覃用乐系姐弟关系，与覃金言系父女关系，覃金言于2014年10月12日病故。从覃美姐办理贷款时向被告中国建行北海分行提交的登记日期为2007年3月30日户籍薄上的覃美姐的婚姻状况登记为未婚，该份户籍薄上覃美姐与户主关系为父女，且登记事项变更和更正记载上载明2014年10月12日病亡，2014年10月21日注销户口。覃美姐向被告中国建行北海分行提交的未婚声明中表明其未婚。在覃美姐的户籍从2014年11月26日迁入以覃永乐为户主的户口簿，在户籍薄上覃美姐婚姻状况登记为未婚。原告利镇稀、利镇俏、利镇翌均系覃美姐的儿子。原告主张利稳健与覃美姐系夫妻关系，但其向本院提交的结婚证无双方的照片及身份证号，字迹亦较为模糊，不能证实利健稳与覃美姐之间的夫妻关系。另原告庭后补交的钦州市钦北区青塘镇民政办公室出具的《证明》不符合《最高人民法院关于民事诉讼法司法解释理解与适用》第115条的规定的单位向人民法院提出的证明材料应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章并加盖单位印章，为此，对于该份证据本院不予采纳。 再查明，2014年11月21日覃美姐与被告中国建行北海分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定覃美姐向被告中国建行北海分行贷款300000元，并用案涉房屋作抵押。上述合同签订后，被告中国建行北海分行向覃美姐发放了贷款，并就案涉房屋办理了抵押权登记手续。2014年11月27日覃美姐就案涉房屋购置了个人贷款抵押房屋综合保险，还贷保证保险金额为300000元。在覃美姐因意外死亡后，中国太平洋财产保险股份有限公司于2016年12月将理赔款项255668.15元划至被告中国建行北海分行账户，截止至保险公司理赔前，通过覃美姐个人账户共偿还贷款本金44331.85元、利息27959.53元。被告中国建行北海分行抗辩成因该笔贷款仍欠贷款利息及提前结清违约金共计9879.95元。三原告在庭审表示如法院判决确认案涉房屋归其所有，其同意向被告中国建行北海分行支付剩余的贷款利息及违约金。 又查明，第三人陶金于2016年9月29日向被告良基公司支付了管道燃气费及办证费共计4200元。案涉房屋已于2017年4月19日取得了产权证号为桂（2017）北海市不动产权第0014149号的不动产权证书，权利人为覃美姐。被告良基公司于2016年12月26日向房产部门交了办理权属登记需由出卖人提供的资料。另贵州弈辰人公路工程有限公司于2015年1月6日成立，第三人陶金不是该公司的法定代表人或公司股东。 本案的争议焦点如下：1、讼争房屋的所有权归谁所有？2、保险公司针对讼争房屋所进行理赔的保险金是否属于覃美姐遗产？3、原告的诉求有无事实和法律依据。 关于本案的第一个争议焦点，本院认为：第三人陶金与覃美姐在同居期间，讼争房屋以覃美姐的名义购买且现也已登记在覃美姐的名下。第三人陶金与覃美姐于2015年6月16日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法有效的协议，双方当事人均应按该协议来履行。原告主张称覃美姐购置讼争房屋时是在与利健稳夫妻关系存续期间，讼争房屋属于覃美姐与利健稳得夫妻共同财产，覃美姐无权单独处置夫妻共同财产。从本案所查明的事实可知，原告所提交的证据不足以证实覃美姐与利健稳之间存在夫妻关系，且从覃美姐在购置讼争房屋时向被告中国建行北海分行所提交的《未婚声明》以及《户口簿》均表明覃美姐是未婚状态，另原告亦无任何证据证实讼争房屋利健稳有任何的出资。为此，原告的上述主张不成立。从本案所查明的事实可知，在2014年10月28日覃美姐签订讼争房屋的买卖合同之前，同年10月20日本案证人吴某就按照第三人陶金的指示通过其个人账户向覃美姐尾号为“1878”的账户转账2120000元，证人吴某出庭作证是亦明确其不认识覃美姐，与其无任何的交易往来。覃美姐在支付讼争房屋的首付款时亦是通过尾号为“1878”的账户支付。结合截止在保险公司理赔之前，覃美姐共向银行还贷本息72291.38元，在2015年2月2日至2016年5月4日期间第三人陶金通过其个人账户共向覃美姐转账共计75000元，其中2015年2月2日该笔50000元转款标注用途为“还贷款”。以上事实与上述《协议书》中所载明的讼争房屋由第三人陶金出资首付款以及还清所有贷款，购房合同用覃美姐之名，包括办理房产证亦用覃美姐之名的事实相互印证。再结合覃美姐的弟弟覃永乐和儿子利镇稀于2016年9月27日出具的《不可撤销的承诺书》的内容可知，两者亦明确了讼争房屋由第三人陶金出全款购置的事实，两人自愿放弃对讼争房屋的一切权利。综上，从覃美姐购置讼争房屋资金的来源方式、还款方式以及其与第三人陶金签订的《协议书》的内容，再结合利镇稀与覃永乐出具的《不可撤销的承诺书》形成一条完整的证据链证实讼争房屋的首付、还贷等均由第三人陶金出资。故讼争房屋的所有权归第三人陶金所有。对于原告利镇稀辩称《不可撤销的承诺书》系其为了达成和解作出的妥协，依法不应当作为其后不利的证据。本院认为，原告利镇稀作为成年人，具有完全民事行为能力，其在没有受到胁迫、欺骗等不利的情况下作出的承诺应该予以遵守，现其又予以否认该份承诺书的效力，违反了诚实信用原则，对于原告利镇稀的上述主张本院不予认可。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为：覃美姐就讼争房屋所购置的《个人贷款抵押房屋综合保险》中的还贷保证险是属于人身保险，其所购置的该份保险明确了第一受益人为被告中国建行北海分行。根据《中华人民共和国保险法》第四十二条第一款第一项：“被保险人死亡后，有下列情形之一的，保险金作为被保险人的遗产，由保险人依照《中华人民共和国继承法》的规定给付保险金的义务：（一）没有指定受益人，或者受益人指定不明无法确定的…”的规定，本案的保险金已指定被告中国建行北海分行为第一受益人，为此，该保险金不属于覃美姐的遗产，而属于讼争房屋的收益部分。按照上述《协议书》的约定讼争房屋的收益部分现应归第三人陶金所有。 关于本案的第三个争议焦点，本院认为：综合上述所查明的事实可知，讼争房屋并真正所有权并非归覃美姐所有，不属于覃美姐的遗产，且保险金亦不属于覃美姐的遗产。为此，对于三原告请求被告良基公司将讼争房屋权属证变更至其名下，并承担逾期办证的违约责任以及请求被告中国建行北海分行解除抵押登记的诉求于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十四条、《中华人民共和国保险法》第四十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告利镇稀、利镇翌、利镇俏的诉讼请求。 案件受理费9194元，减半收取4597元，由原告利镇稀、利镇翌、利镇俏自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费9194元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一七年七月十七日 书记员  杨励坚