贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初2183号原告：李慧君，女，1974年5月27日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：龙定安，北京市中银（贵阳）律师事务所律师，特别代理，执业证号15201201510747711。被告：万莉，女，1972年10月3日出生，苗族，贵州省松桃县人，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：杨正英，贵州群众律师事务所律师，一般代理，执业证号15201201311716162。委托诉讼代理人：田儒宝，贵州群众律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州贵人置业投资有限公司（以下简称贵人置业公司），住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城Z组团第商业三幢1层20号。法定代表人：��泽佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏伟，男，该公司法务经理，特别代理。第三人：朱换丹，女，1982年9月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。第三人：李伟，男，1982年7月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告李慧君与被告万莉、贵人置业公司及第三人朱换丹、李伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李慧君及其委托诉讼代理人龙定安，被告万莉及其委托诉讼代理人杨正英、田儒宝到庭参加了诉讼，被告贵人置业公司及第三人朱换丹、李伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李慧君向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号为1501204呈怕《房地产买卖及居间合约（甲种本）》及《补充协议》；2.判令二被告连带返还原告购房定金10000元、居间服务费及按揭代办服务费17620元，以上共计27620元；3.判令二被告连带支付原告门禁卡费用30元、交通费3335.50元、律师费10000元，以上共计13365.50元；4.判令二被告连带支付违约金37620元（双倍定金及已经支付给贵人置业的居间服务费和按揭代办服务费作为违约金）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月27日，被告万莉作为卖方与原告李慧君作为买方、被告贵人置业公司作为经纪方签订了编号为1501204号《房地产买卖及居间合约（甲种本）》，约定：被告万莉将其位于小河区开发大道××一鸣宽城国际10号楼1单元8层3号的房屋出卖给原告，房屋面积90.06平方米，作价440200元，合同签订当日，原告支付被告莉购房定金10000元，向贵人置业公司支付居间服务费及按揭代办服务费17620元，原告在签银行贷款审批合同日或之前将首期楼款120200元��到指定的监管账户等，各方在合同中对相关权利义务作了约定。为督促被告尽快履行义务，原告与二被告于2016年11月10日签订《补充协议》。合同签订后，原告严格依约履行了付款义务，于2016年9月27日，原告已向被告万莉支付定金10000元，向贵人置业公司支付居间服务费及按揭代办服务费17620元，累计付款27620元。但被告万莉并未依约办理有关房屋产权完善、未能在2017年1月18日前将案涉房屋过户至原告名下等手续，经原告多次催促仍未能履行。合同签订后，被告万莉向原告交付了房屋钥匙，原告支付30元办理了门禁卡，后被告万莉偷偷换锁，交付给原告的钥匙现已不能使用。在原告多次催促下，被告万莉谎称能办理过户手续，致使原告数次从河北邯郸到贵阳，到贵阳后又不能办理相关手续，给原告造成3335.50元交通费损失。被告贵人置业签订合同前未向原告披露房屋��真实状况，合同签订后亦未向原告提供与案涉房屋有关的房产证或商品房买卖合同等，违背了经纪人的诚信审慎审验资料的义务，应返还居间服务费和按揭代办服务费，并对原告的损失承担连带赔偿责任。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，诉请如前。被告万莉辩称，1.2016年9月27日，被告万莉与原告李慧君、被告贵人置业公司作签订编号为1501204号《房地产买卖及居间合约（甲种本）》属于无效合同，签订上述合同时，被告并未取得案涉房屋的房屋产权证，相关法律规定违反法律、行政规定的强制性规定合同无效，未取得权利证书的房地产不得转让，故上述合同违反法律强制性规定，应属无效合同。2.合同无效的处理原则：当事人相互返还因合同取得的财产，而不是继续履行合同，万莉将李慧君支付的10000元定金退还，万莉多次到贵人置业公司催促李慧君和贵人置人公司履行合同义务，并未受到重视，李慧君并未于2017年1月18日前办理按揭贷款流程及未取得银行按揭贷款的审批，万莉为维护自身的财产安全，不能轻易地履行过户职责。3.李慧君的诉讼请求于法无据，万莉愿意返还李慧君支付的10000元定金，若李慧君愿意继续购买此房，万莉也愿意将案涉房屋出售给李慧君，并承诺在李慧君取得银行按揭贷款审批通过后，负责办理过户手续并成功将房屋过户至李慧君名下。综上，原告李慧君的诉讼请求于法无据不应得到支持，请求驳回原告李慧君的诉讼请求。被告贵人置业公司未到庭，但在庭前会议中辩称，1.居间合同和补充协议已经明确买卖双方的责任和义务，属于合法有效，我方仅承担的是居间和代办业务，不承担买卖合同中与出卖人一样的责任，原告购买房屋时已经知道房屋的情况，不能���明我方未尽到居间义务。第三人朱换丹、李伟未到庭，但向本院提交了《情况说明》一份，载明“本人朱换丹……于2014年4月9日与丈夫李伟将我们夫妻名下位于经开区开发大道69号一鸣宽城国际住宅小区10栋1单元8层3号的房产出售给万莉。已于2014年4月9日收取全部的房款，且将房屋已交付给万莉本人使用。因当时房屋未取得房屋产权证书，我们已于2017年1月19日配合万莉取得房屋产权证书。并承诺我们（朱换丹、李伟）将配合万莉办理出售该房屋的产权过户等一切后续手续”。本院经审理认定事实如下：2014年4月9日，第三人李伟、朱换丹作为甲方（出售方）与被告万莉作为乙方（购买方），贵州中房置业有限公司小河锦江路店（以下简称中房置业公司）作为丙方、居间方签订了《中房置业房屋买卖三方合同》（合同编号：ZFMM100040），合同约定：���一条房屋基本情况“甲方所售房屋（以下简称该房屋）坐落于贵阳市××开发大道××一鸣宽城国际10号楼1单元8层，建筑面积90.06平方米（以房屋产权证面积为准），所在楼层/总层数：8/35”。第二条房屋权属情况“该房屋产权人李伟，产权证号：合同号201110183，该房屋权属的其他情况：此房属夫妻共同产权，夫妻双方以达成协议，此房由朱换丹持有，以法院调解书为准。”第三条成交价格及税费缴纳“该房屋成交总价款为人民币（大写）贰拾伍万圆整，（小写）￥250000……”。第四条定金的约定及购房款付款方式、付款时间“乙方签约当日向甲方支付定金，定金金额为人民币（大写）壹万圆整，（小写）￥10000定金支付方式为直接支付给甲方……，一次性付款，乙方应于甲乙双方办理完全权委托公证之日前将购房总款人民币（大写）贰拾伍万圆整存入专用账户划转��式支付给甲方”。第七条房屋的交付“甲方应当在乙方支付首付款之日将该房屋交付给乙方”。第十一条权属转移登记“双方过户手续齐全后五个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续”。2016年9月27日，原告李慧君作为买方与被告万莉作为卖方、贵人置业公司作为经纪方签订了《房地产买卖及居间合约（甲种本）》（编号：1501204），合同第一条约定：“交易标的及权属情况：1、物业地址为：小河区开发大道××一鸣宽城国际10号楼1单元8层3号（下称“该物业”）建筑面积为90.06平方米（以产权证号【筑房权证字第】／【合同备案登记号】201110183号登记或相关法律文书记载为准）该房屋坐落地址、面积若在填写时与房地产证不一致，双方同意直接作修改，且不以此作为取消本次交易之理由”。第四条买卖双方的权利和义��约定：“1.买卖双方须于签订本合约后须在办理过户前或按流程依次办理相关手续前提供该物业交易有关所需资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件、银行按揭所需资料等），并配合到相关部门机构签订交易所需相关文件，其中卖方签约当天将该物业的权属证明原件提交由经纪方保管至交易递件当日，所保管材料以经纪方开具的收件收据为准。2.如买卖双方任何一方签署合约后，不按合约履行物业出售、支付楼款及办理手续的，于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理相关交易手续等的书面通知后七个工作日内，仍不履行合约义务的，视为违约，本合约自动解除”。第五条经纪方的权利和义务约定：“。买方支付居间服务佣金人民币壹万叁仟贰佰元整（￥13200.00元）；按揭代办服务费为人民币肆仟肆佰贰拾元整（￥4420��）；由买方支付”。第六条合同在履行中的变更及处理争议方式。法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费。律师费等）。第八条成交价及付款方式约定：“1.该物业成交价为人民币（大写）肆拾肆万零仟贰佰零元整（￥440200元）；2.买方申请贷款种类为商业贷款；3.定金：人民币壹万元整（￥10000元），支付方式为买房须于签署合约当天向卖方支付上述定金。4.首期楼款：人民币拾贰万零贰佰元整（￥120200元），支付方式为买房应在签银行贷款审批合同日或之前将首期楼款划到指定的监管账户。”合同中未明确约定具体办理房屋过户手续具体日期。2016年9月27日，原告李慧君向被告万莉支付了定金10000元，被告万莉向原告李慧君出具《收条》，载明：“兹收到李慧君交来购买一鸣宽城国际10号楼1单元8层3号的房屋（定金）人民币壹万元整（小写￥10000），此据”。同日，原告李慧君向被告贵人置业公司支付了佣金及按揭代理服务费17620元，被告贵人置业公司向原告李慧君出具《收款收据》，载明：“兹收到李慧君交来购买位于贵阳市××一鸣宽城国际10号楼1单元8层3号的房产之佣金、按揭代理服务费，现金支付人民币壹万柒仟陆佰贰拾元整（￥17600元）”。当日，被告万莉向原告李慧君交付了上述房屋的钥匙，原告李慧君为办理上述房屋的门禁卡，产生费用30元。2016年11月10日，原告李慧君作为买方、被告万莉作为卖方、贵人置业公司共同签订《补充协议》，约定“买方李慧君在2016年9月27日购买万莉……位于小河区开发大道××一鸣宽城国际10号楼1单元8层3号房屋，签定贵人置业“房地产买卖及居间合约”，编号1501204。经买卖双方协商一致：卖方在2017年1月18日前必须完善自己一手产权并过户给买方李慧君……名下。如因卖方原因到期不能过户，属卖方违约，需支付买方李慧君购买此房的双倍定金及已经支付给贵人置业的居间服务费和按揭代办服务费作为违约金，另买卖双方所签的贵人置业“房地产买卖及居间合约”编号1501204继续有效，卖方不能将此房转卖其他人，如卖方将此房此售他人，卖方将支付此房价肆拾肆万零贰佰元房款的双倍金额赔偿给买方。此协议一式叁份，与贵人置业“房地产买卖及居间合约”编号1501204合同具有同等法律效应”。原告李慧君提交了火车票及飞机票订单，称因被告未在年前未办理过户手续，导致原告前夫刘海彬将孩子从贵阳接回河北邯郸上学，产生了往返于贵阳和邯郸的交通费，共计3335.50元。二被告对此均表示不予认可。2017年1月19日，被告万莉微信向原告李慧君发送房屋不动产权证书的照片，内容为“黔（2017）经开区不动产第0000446号，权利人：李伟、朱换丹，共有情况：共同共有，坐落：经开区开发大道69号一鸣·宽城国际住宅小区10栋1单元8层3号，房屋建筑面积90.06㎡……”。被告万莉称“我是全款购买的第三人李伟、朱换丹的房屋，为了避免重复上税，因此没有将房屋过户到我的名下，在1月19日，李伟、朱换丹取得房产证后我就用最及时的方式微信告知原告已办理房产证，但原告当时并未回复，当时快过年了，由于原告不在贵阳，过完年后我又找原告沟通，但原告表示不愿意买该房屋了”。原告李慧君称“我在中介公司签合同的时候不知道房屋的产权人是谁，签完字复印材料的时候才知晓房屋产权人不是万莉。当时没有提出解除合同，是基于对万莉和贵人置业公司的信任才愿意继续履行合同的。照片我的确收到了，但万莉只发了照片，没有任何留言，房产证上不是万莉的名字，万莉没有充分的表达她的意思，农历正月十二的时候万莉找我办理过户手续，我不同意过户。我要求有中介在场，因为我是支付了中介费用的，我们都打过电话给中介公司要求办理过户，但中介公司只回复收到”。被告贵人置业公司称“签订合同的当时，三方均知晓万莉的房屋不是一手房，产权证也不是万莉的，居间合同上也注明一手房的处置是由万莉负责，手续是完善的”。原告李慧君提交了民事委托代理协议及增值税发票，用于证明为解决纠纷产生律师费10000元。二被告对此均表示不予认可。庭审中，本院询问各方银行按揭贷款未办理的原因是什么？原告称“合同中卖方是万莉，产权证上的名字不是万莉，所以银行不办理贷款。我把资料全部交给中介贵人置业公���了，我不知道原因是什么，全部费用都交给中介了”。被告万莉表示不清楚。被告贵人置业公司称“按揭贷款服务费，中介公司要开展业务，在买房人把房款打到指定账户后，中介公司把款贷下来后，产权人必须在买房上手上或名下后，才能办按揭贷款，贷款行把款项打到监管账户后，再把款项给万莉。原告并未交相关资料到我公司，办理按揭贷款，应该是原告自己办贷款”。上述事实，有原、被告身份证、营业执照、《中房置业房屋买卖三方合同》、客户凭条、《房地产买卖及居间合约（甲种本）》、《补充协议》、《收款收据》、《收条》、火车票及飞机票订票详情、民事委托代理协议、增值税发票、照片、不动产权证书及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告李慧君与被告���莉、贵人置业公司签订的《房地产买卖及居间合约（甲种本）》、《补充协议》系三方当事人的真实意思表示，不违反有关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。虽然原告李慧君与被告万莉及被告贵人置业公司签订合同时，万莉未取得本案房屋的不动产权证，但根据第三人朱换丹、李伟提交的《情况说明》，其对万莉出卖房屋的事宜是予以认可的，且在2017年1月19日该房屋取得了不动产权证。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，对于被告提出三方所签订的合同是无效的辩称，本院不予采信。本案中，原告李慧君与被告万莉、贵人置业公司签订《补充协议》约定“万莉在2017年1月18日前必须完善自己一手产权并过���到李慧君名下”，而本案房屋取得不动产权证的时间为2017年1月19日。原告李慧君表示被告万莉未在协议约定的时间前办理产权手续，不愿意继续购买案涉房屋，被告万莉亦未完善产权登记手续，导致原告的购房目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，对于原告李慧君主张解除《房地产买卖及居间合约（甲种本）》及《补充协议》的请求，本院予以支持。虽然合同约定万莉应在2017年1月18日将房屋的产权过���到原告名下，但万莉在2017年1月19日第三人取得不动产权证的当天立即将产权证的照片微信发送给了原告，庭审中原告也认可在合同签订后才知晓所购房屋是登记在第三人朱换丹、李伟名下，因此，对于原告称对被告万莉仅发照片的行为，不清楚其具体意思的陈述，本院不予采信。因此，被告万莉主观上不存在故意违约的情形，现原告李慧君已明确表示不愿意继续购房，被告万莉应当将已收取的定金10000元退还原告。对于原告主张被告万莉双倍返还定金并支付律师代理费10000元及违约金37620元的请求，本院不予支持。根据各方签订的合同约定“买方即李慧君应在签署本合约同时委托授权经纪方代为办理按揭手续及过户手续”，原告李慧君购买上述房屋办理银行按揭贷款手续应由贵人置业公司处理。而贵人置业公司一直未按约进行办理也未与原告及被告万莉��行积极的沟通与协调，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，被告贵人置业公司在从事居间活动中，没有尽到如实报告积极促成合同履行的义务，因此，应当将已收取的佣金17620元退还原告李慧君。原告所提交的交通费证据不能直接证明与本案有关联性，因此，对原告主张二被告支付交通费3335.5元的请求，本院不予支持。因原告尚不是本案房屋的所有权人，故对其主张门禁卡的费用30元的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第九十四条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共���国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李慧君与被告万莉、贵州贵人置业投资有限公司签订的《房地产买卖及居间合约（甲种本）》（编号：1501204）及《补充协议》。二、被告万莉于本判决生效后五日内退还原告李慧君定金人民币10000元。三、被告贵州贵人置业投资有限公司于本判决生效后五日内退还原告李慧君佣金人民币17620元。四、驳回原告李慧君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币883元（已减半收取），由原告李慧君负担人民币590元，被告万莉负担人民币106元，被告贵州贵人置业投资有限公司负担人民币187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇一七年七月二十日书记员  杨芝烜