.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）内01民终1440号上诉人（原审被告）：马银生，退休职工，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：田宏光，内蒙古锦腾商贸有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李令华，内蒙古典源律师事务所律师。原审被告：谢秀兰，退休职工，住呼和浩特市。上诉人马银生因与被上诉人田宏光、原审被告谢秀兰房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初2696号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马银生，被上诉人田宏光的委托诉讼代理人李令华，原审被告谢秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马银生上诉请求：撤销一审判决或改判。事实与理由：一、谢秀兰于2013年8月起至2015年5月期间向田宏光19次借款人民币本金44.95万元，当时每张借条均是按田宏光的要求，以本金三倍或四倍的利息向田宏光出具的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。田宏光违背了《最高人民法院关于审理借贷案件若干意见》第七条之规定：出借人不得将利息计入本金谋取高利。一审法院认定的在2013年8月28日至2013年12月10日谢秀兰向田宏光借款累计借款金额100.6万元与事实不符。实际借款本金只有21.35万元。二、谢秀兰在2013年12月10日第十次向田宏光借款时，在田宏光的要求下，谢秀兰给田宏光同时写下（房屋抵押）承诺书，承诺在2015年5月1日前归还所有欠款，并以谢秀兰、马银生的房屋做抵押。正是由于这份承诺书才有了2015年4月17日所谓的房屋买卖合同，这是民间借贷与买卖合同混合的处理，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条、《物权法》第186条、第211条规定涉案的《房屋买卖合同》无效，出借人无权要求继续履行买卖合同，进而以取得所有权抵偿债务。田宏光撇开借款本金数额存在的异议，要求法院单独判决田宏光与谢秀兰、马银生签订的房屋买卖合同有效是不对的。人民法院应当按照民间借贷法律关系审理双方之间的纠纷，如果出借人坚持要求审理买卖合同的，应当裁定驳回其起诉。三、1.房屋买卖合同是在田宏光多次威逼恐吓下签署的，谢秀兰被田宏光多次殴打、辱骂，迫于无奈才在合同上签的字。合同内容完全是田宏光一方意愿。2.公证承诺书只有谢秀兰、田宏光的签字，马银生没有签字，公证承诺书无效。房屋买卖合同马银生没有委托谢秀兰签字，事前和事后都没有告诉马银生。马银生对此不知情，直至法院开庭时才知道此事，马银生对此不承认，不认可。3.2013年12月10日（房屋抵押）承诺书，是在田宏光的胁迫下签的，马银生在承诺书上签字是以见证人身份，不是承诺人，4.该房屋已在2011年6月已经抵押给其他债权人郝燕了，房屋交款收据及其他证据也交付债权人。5.谢秀兰单位开具住房证明系田宏光要求，田宏光说贷款除了协议还需要住房证明手续才完善，谢秀兰被骗了。四、谢秀兰2015年4月17日签订房屋买卖合同时，向田宏光借款本金数额只有35.75万元，远远没有达到65万元，2015年5月28日借贷结束，共向田宏光借款本金44.95万元，没有达到65万元，涉案房屋买卖合同每平米均价6000多元，此地段楼房价格每平米8000-9000元。田宏光辩称，一审判决对本案查明事实清楚，认定事实准确应依法维持。一审查明的事实是，2013年8月28日至2013年12月10日，谢秀兰单独向答辩人借款并出具借条十张，金额为100.6万元，以此确认本案的《房屋买卖合同》来源。2015年4月17日，田宏光与谢秀兰签订的《房屋买卖合同》是双方自愿签订，不违反法律规定，合法有效。不存在威胁的事实，抵顶价格合理。谢秀兰述称，同意马银生意见，谢秀兰认为一审法院没有仔细听谢秀兰、马银生提供的录音材料，里面所有的过程都有，田宏光诱惑谢秀兰搬出房子，钱肯定会还给田宏光的，只是时间早晚的问题。田宏光向一审法院起诉请求：一、确认田宏光与谢秀兰、马银生签订的房屋买卖合同有效；二、谢秀兰、马银生承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实:2013年8月28日至2013年12月10日，谢秀兰陆续向田宏光借款并共计出具借条十张，载明累计借款金额100.6万元。2013年12月10日谢秀兰、马银生出具《承诺书》，载明：我谢秀兰因个人债务问题向田宏光借款，款项金额由借据为准。今保证最后一次借款。本人承诺壹个月内若不能归还借款，本人自愿将所住房屋（新华东街车管所宿舍2-1-8）交由田宏光全权处置，并自愿配合提供相关资料及法律事项。房屋处置归还欠款不足部分由谢秀兰负责归还。如不归还田享有使用权，所有权及相关所有产权。借款承诺人：谢秀兰、马银生（签名、捺印），见证人：马银生（签名、捺印）。同日，双方签订《抵押还款协议书》，约定用马银生、谢秀兰位于新华东街车管所宿舍2-1-8号房屋一套抵押给田宏光用于偿还部分借款，抵押还款金额65万元。其中马银生的签字为谢秀兰代签。另查明，2015年4月17日田宏光（买方、乙方）与谢秀兰、马银生（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：”甲方房屋（如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意）坐落于新华东街46号2-1-8建筑面积108平方米，房屋用途为住房。双方商定该房屋转让价格为650000元。......甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，并保证不管以后房价如何上涨，绝不后悔。......甲方：谢秀兰、马银生（签名、捺印），乙方：田宏光（签名、捺印）”。其中马银生的签字为谢秀兰代签。同时，谢秀兰、马银生向田宏光出具《收条》，载明收到购房款65万元。又查明，谢秀兰于2015年4月23日至呼和浩特市公安局交通管理支队开具《房屋证明》，载明：”兹位于新华东街46号车管所宿舍2-1-8是呼和浩特市交通管理支队2003年分给我支队退休干部谢秀兰的福利住房，未办理房本”。2015年5月15日谢秀兰向田宏光出具《房屋交付单》，载明于当日交付房屋给田宏光。一审法院认为，本案的争议焦点为双方于2015年4月17日签订的《房屋买卖合同》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。关于谢秀兰、马银生抗辩《房屋买卖合同》系受田宏光欺诈、胁迫签订，由于田宏光对此不认可，谢秀兰、马银生提交的报警记录均发生在签订合同之后，且未向法庭提交其他有效证据予以佐证，故不予采纳。关于谢秀兰、马银生辩称本案系民间借贷关系，不是房屋买卖合同关系，由于双方系在借款后另行签订《房屋买卖合同》，具有以物抵债的性质，不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条”当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”的情形，故本案应作为合同案件进行审理。关于谢秀兰、马银生辩称并未实际收到田宏光购房款65万元，用以抵顶的借款亦不足65万元，谢秀兰、马银生实际收到田宏光借款本金449500元的抗辩理由，由于本案并非民间借贷纠纷，且双方亦未请求履行《房屋买卖合同》的内容，故本案对借款的数额不予认定，双方可另行解决。关于马银生辩称签订《房屋买卖合同》时其不知情，系谢秀兰代其在合同上签名，房产是夫妻共同财产，所以该合同无效的抗辩理由，由于在签订《房屋买卖合同》之前谢秀兰、马银生向田宏光出具《承诺书》，该承诺书由谢秀兰、马银生夫妻二人共同签字捺印，并表达了以房抵债的合意，故马银生对于以房抵债的后果具有预见性，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故对谢秀兰、马银生的该抗辩理由不予采纳。综上所述，本案所涉合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故双方签订的《房屋买卖合同》有效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：确认原告田宏光与被告谢秀兰、马银生于2015年4月17日签订的《房屋买卖合同》有效。案件受理费100元（原告已预交），由被告谢秀兰、马银生负担。本院二审期间，马银生围绕上诉请求提交了两组证据一、借条、银行转账凭证、起诉状、收条、银行汇款凭证拟证明双方系借贷法律关系，本案应按照借贷关系审理，田宏光向法庭陈述的借款数额与事实不符，涉案房屋是借款抵押物不是房屋买卖的标的物。二、照片、复印件、电话录音，拟证明谢秀兰收到田宏光的威胁、威逼、殴打所签订的借款及买卖合同。田宏光对上述证据与本案的关联性均不予认可。一审法院查明的其他事实均有相关证据予以佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为，双方签订的《房屋买卖合同》效力如何认定。一、关于在本案中双方的法律关系如何认定的问题。2013年12月10日，谢秀兰、马银生共同出具《承诺书》，谢秀兰承诺一个月内还款，如不还款自愿将涉案房屋交田宏光处置。在2015年4月17日，双方约定的还款日期超期，双方在此情况下签订《房屋买卖合同》抵顶借款，并不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定”当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理”的情形，双方签订《房屋买卖合同》抵顶借款并不违反法律的规定，本案应当按照房屋买卖合同案件进行审理。本案中田宏光请求确认合同效力，对于如何履行该合同，并不在诉讼请求的范围之内，故房款是否支付的问题，不属于本案的审理范围，双方可另案解决。另外，借款金额的认定亦不属于本案审理范围，双方应另案解决。二、关于马银生上诉称谢秀兰受到胁迫签订的问题。马银生提供的照片、录音等证据不能证明谢秀兰2015年4月17日是在受到胁迫的情况下签订《房屋买卖合同》。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。关于撤销权的消灭，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自自己知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中的《房屋买卖合同》是在2015年4月17日签订的，谢秀兰、马银生没有在签订该房屋买卖合同后一年内申请人民法院或者仲裁机构撤销或变更，撤销权消灭。三、关于马银生称谢秀兰签订《房屋买卖合同》不知情，其拒绝签订《房屋买卖合同》的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。2013年12月10日，谢秀兰、马银生共同出具《承诺书》，共同认可以房屋抵顶借款，马银生已经同意将涉案房屋抵顶借款。2015年4月17日，谢秀兰代替马银生签订本案的《房屋买卖合同》，马银生对此应该有预见性。同时，因2013年12月10日，马银生、谢秀兰出具过《承诺书》，谢秀兰代替马银生签订《房屋买卖合同》，田宏光有理由相信谢秀兰得到了马银生的同意，故马银生主张不知情，不同意的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，马银生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由马银生负担。本判决为终审判决。审判长吴铁刚审判员杨蔚堃代理审判员韩东妹二〇一七年七月九日书记员贾沛然