沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)辽0114民初3738号 原告：沈阳盛京精益数控机械有限公司，住所地法库县十间房镇。 法定代表人：杨伟良，系该公司总经理。 委托代理人：王东旭、刘东亚，均系辽宁大宸律师事务所律师。 被告：沈阳中港地产有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：王旭初，系该公司总经理。 委托代理人：孙建国、马宁，均系辽宁申扬律师事务所律师。 原告沈阳盛京精益数控机械有限公司诉被告沈阳中港地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘春英担任审判长，与人民陪审员张晓悦，人民陪审员张国霞组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告沈阳盛京精益数控机械有限公司的委托代理人王东旭、刘东亚，被告沈阳中港地产有限公司的委托代理人孙建国、马宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳盛京精益数控机械有限公司向本院提出诉讼请求1、判令被告继续办理诉争房屋的土地使用权证；2判令被告赔偿自2011年12月30日开始至实际给付之日，因逾期办证给原告造成的违约金损失计人民币1022917、62元（暂至起诉日）；3、判令被告承担本案诉讼费等。事实和理由：2011年3月1日，原被告双方签订了《机床厂房买卖预约协议》，2012年8月30日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市于洪区洪润路32-1号厂房，建筑面积：2563.38平方米，合同总价款：5567468.34元，约定办理房屋权属登记证书的日期为商品房交付使用后730日内。2011年12月30日，被告交付案涉商品房。根据《商品房买卖合同》约定被告应于2013年12月29日前办理完毕房屋权属证书。2015年12月30日，被告才为原告办理完毕房产证，土地使用权证至今仍未办理，被告的违约行为给原告造成了巨大损失。无奈之下，原告起诉来院，望贵院支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告沈阳中港地产有限公司辩称，一、关于本案的基本事实。1、被答辩人在2011年3月1日签订《机床厂房买卖预约协议》时，明确知晓案涉厂房的特殊情况。被答辩人购买的厂房是答辩人开发和建设的工业地产项目，属沈阳国际特种机床城一期项目。由于该项目的特殊性，导致案涉厂房在预约销售时尚未取得商品房预售许可证。答辩人于2011年9月21日取得该地块的“建设用地规划许可证”；于2011年9月29日取得“国有土地使用证”；于2012年2月24日取得“建设工程规划许可证”；于2012年7月20日取得“施工许可证”；于2012年7月27日取得“商品房预售许可证”。上述关于厂房的特殊情况，被答辩人在2011年3月1日签订《机床厂房买卖预约协议》时，完全知晓。在被答辩人明知上述客观事实的情况下，被答辩人能够预料到，办理房屋所有权初始登记时间较长的结果。2、完成房屋产权登记备案手续时间较长的根本原因，是被答辩人私自在标准厂房内加建夹层办公楼，导致该厂房无法通过相关部门的各项验收。答辩人设计和建设的是标准钢结构厂房，原设计中并不存在办公楼。被答辩人曾向答辩人提出过在厂房内加建办公楼的要求，最终双方达成的一致意见是必须由答辩人委托有资质的设计院进行设计后再施工，并约定就此双方应另行专门签订协议。但被答辩人不顾上述约定，在没有签订具体协议和在没有任何设计的情况下，自行加建了办公楼，导致案涉厂房无法通过房屋所有权登记备案之前的各项验收，使办理房屋产权登记备案时间较长，应由被答辩人自行承担责任。3、答辩人为了给被答辩人办理房屋产权登记备案手续，多方协调各主管部门，该厂房于2013年4月15日通过了“竣工验收消防备案”；于2013年12月24日取得“竣工档案初验合格证”。在2014年6月20日，由于洪区人民政府组织，并由答辩人牵头，落实厂房的设计变更问题、安全性鉴定问题、房屋质量问题和消防设计、验收问题。在2014年9月26日，答辩人自行承担了30万元的费用，为被答辩人进行了主体结构安全性鉴定，并由鉴定单位出具了鉴定报告，为办理房屋产权登记备案的必备材料。答辩人于2015年2月28日取得了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书；在2015年4月5日，由测绘部门对案涉厂房进行了测量；在2015年4月30日，答辩人完成了房屋所有权登记备案手续。综合上述全部案件事实，是导致办理房屋产权登记备案手续时间较长的根本原因，是被答辩人的违建行为所致；答辩人承担了其责任以外的大量工作，在办理过程中不存在过错。二、双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：由出卖人继续协助办理产权证。”根据该合同条款约定，能够确认：第一，双方对于未能在商品房交付使用后730天内完成产权登记备案结果的约定是由答辩人继续办理；第二，双方签订该《商品房买卖合同》的时间为2012年8月30日，此时被答辩人已经在厂房内进行了办公楼的加建，被答辩人清楚自身的违建行为会导致办理产权登记备案存在困难和障碍，因此，其愿意接受在约定期限内不能完成产权登记备案的后果而不要求答辩人承担任何违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十八条，规定出卖人承担违约责任的前提是“当事人没有特殊约定”，但在本案中，当事人对于“在约定期限内不能完成产权登记备案”的约定是明确的，且该约定不违反法律的禁止性规定，是合同双方当事人的真实意思表示，在此情况下，该合同约定应当认定为合法有效，且合同双方当事人均应遵守。综上所述，被答辩人要求答辩人承担违约责任的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。关于土地使用权证被告正在办理当中，商品房买卖合同约定出卖人的责任是将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，最终下达房产证的时间由办理机关决定，而与被告无关，被告完成房屋所有权初始登记的时间为2015年4月30日，原告强调下达房产证时间是2015年12月30日，这是由办证机关决定的，被告完成初始登记就已完成了合同义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和被告的答辩，本院认定事实如下： 2011年3月1日，原告（预约方、乙方）与被告（出售方、甲方）签订了《机床厂房买卖预约协议》，约定“乙方已经认同甲方《机床厂房销售指南》（附件一）并了解本协议附带签订的《机床厂房买卖合同》（附件二）的基本内容----，双方愿意在甲方未取得厂房预售许可证之前，签订本协议，以保证乙方顺利购买甲方的厂房”。同日，原被告签订了关于厂房内增加建筑结构事宜的确认书，双方约定“1、甲方根据乙方提供的设计要求委托设计单位进行设计，其设计费由乙方承担。由甲方建设后负责办理增建后的报建和验收手续。2、施工经费经甲乙双方确认或经甲乙双方共同委托的第三方确认后，由甲方负责建设，乙方支付施工费。3、根据本协议确认书，双方择期签订具体合同。双方权利义务等详细内容以具体合同为准。”原、被告签订关于厂房内增加建筑结构事宜的确认书后，没有按照约定再签订具体合同。原告于2011年7月20日开始自己委托承包被告建设工程的施工单位江苏中阳建设集团有限公司为其进行增建工程施工。同年6月17日竣工。2011年12月，被告建设的位于沈阳市于洪区洪润路32-1号厂房（4#厂房）连同增建的办公楼交付给原告使用。因当时被告没有取得“商品房预售许可证”直至2012年8月30日，双方才签订正式《商品房买卖合同》，并备案。在商品房买卖合同中约定：原告购买被告开发建设的位于沈阳市于洪区红润路32-1号厂房，建筑面积2563.38平方米，总价款5567468.34元，首付1697468.34元，贷款3870000元。商品房合同第八条交付期限约定“出卖人在2012年10月30日前，将具备附件四的厂房交付买受人”。第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按3、由出卖人继续协助办理产权证处理。” 原告先期按照预约协议支付了部分房款，至正式商品房买卖合同签订后，全部房款5567468.34元如期付清（没有按照合同约定的付款方式贷款支付）。2011年12月30日，被告向原告实际交付了涉案厂房（含增建的办公楼），比合同约定提前10个月。被告于2015年4月30日取得房屋所有权初始登记，原告于2015年12月30日取得了房产证，但土地使用证至今未下来。 另查明，被告建设的沈阳国际特种机床厂一期项目即原告购买的沈阳市于洪区红润路32-1号厂房项目取得五证的时间分别为：2011年9月21日取得“建设用地规划许可证”、2011年9月29日取得“国有土地使用证”、2012年2月24日取得“建设工程规划许可证”、2012年7月20日取得“施工许可证”、2012年7月27日取得“商品房预售许可证”。 本院认为：根据我国合同法的规定，依法成立的合同受法律保护。原、被告在平等自愿的基础上签订的商品房买卖合同，是合法有效的，双方当事人应按照合同条款履行。现原告向被告提出的违约金损失的依据是《商品房买卖合同》第十五条，该条款只规定了如逾期办证，由出卖人继续协助办理产权证，并没有规定需支付违约金。原告对此主张该条款不是双方协商约定的内容而是被告的法定义务，故此格式条款无效，并主张应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的违约金赔偿标准赔偿经济损失。本院认为，双方签订的商品房买卖合同虽是制作文本，但第十五条关于产权登记约定“按3、由出卖人继续协助办理产权证处理”是双方当事人自由协商条款，不是合同文本原有的格式，在签订此合同时，原告已实际取得买卖的厂房及增建的办公楼，该合同是后补签的，故双方签订合同时不存在被迫接受的情况，完全是地位平等的；对于合同条款的约定背景原告应是知情的，故原告反言的主张，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。关于原告要求办理土地证的主张，此为被告之合同义务，应继续履行直至义务完成。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《中华人民共和国合同法》第四十四、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告沈阳中港地产有限公司于本判决发生法律效力之日起90日内将原告沈阳盛京精益数控机械有限公司办理土地证的资料报产权登记机关备案； 二、驳回原、被告其他诉讼请求。 案件受理费14006元，由原告沈阳盛京精益数控机械有限公司承担13906元，被告沈阳中港地产有限公司承担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘春英 人民陪审员  李 卿 人民陪审员  张玮瑛 二〇一七年七月二十四日 书 记 员  高 娜