广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6640号原告：佛山市侨宇物业管理有限公司。住所地广东省佛山市禅城区普君南路*号*楼。注册号440602000008881。法定代表人：关道耀，总经理。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴永贤，广东禅都律师事务所律师。被告：张智梅，女，汉族，1966年1月24日出生，住广东省佛山市禅城区。被告：肖福源，男，汉族，1959年2月15日出生，住广东省佛山市禅城区。原告佛山市侨宇物业管理有限公司诉被告张智梅、肖福源物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，于同年6月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张思扬、吴永贤、被告张智梅到庭参加诉讼，被告肖福源经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费和公摊水电费用合共18246.46元及违约金（违约金以18246.46元为本金，按每日1‰的利率计算，自欠费之日起计至实际付清之日止，现暂计至2017年4月6日为24246.28元），上述两项合计42492.74元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年5月6日，原告作为甲方与被告张智梅作为乙方签署《前期物业管理服务协议》，约定被告作为侨晶花园一座1901号房（建筑面积140.75平方米）业主，同意自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，由原告向被告提供物业管理服务；物业管理服务内容包括房屋共用部位、公共设施、设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理等；物业管理服务费用通过银行托收的方式，由被告于每月5号前缴纳；物业管理服务费用标准按物价局批复执行；若被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并且从逾期之日起按每日1‰交纳违约金。上述协议签订后，原告依约进场为侨晶花园小区内的各个业主提供协议约定的物业管理服务。根据佛山市禅城区物价部门的批复，被告应于2011年9月26日前按照每月0.8元/㎡的标准向原告支付物业管理费（即每月112.60元）；自2011年9月26日，被告应按照每月1.1元/㎡的标准向原告支付物业管理费（即每月154.80元）。但被告自2009年8月起，无故拒绝向原告支付物业管理费及水电公摊费用。截至2017年3月，被告欠缴的物业管理费及公摊水电费用合共18246.46元。原告认为，被告拖欠物业管理费及公摊水电费用的行为已构成违约，根据协议约定以及《合同法》的规定，原告有权追究被告的违约责任，要求被告结清物业管理费和公摊水电费用及支付违约金。为此，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告张智梅、肖福源共同答辩称，两被告居住在普君北路××1901住户，原告的诉讼请求不应得到支持，理由如下：第一，被告自2004年5月购房自住至今。在进行楼宇交楼时，被告发现，与1908房共用墙渗漏，门禁对讲系统无声音不能正常使用，物管处在被告单车房正对的通道处违章建造了121号单车房，严重影响被告单车房的正常出入。验收确认时，被告对上列问题提出异议，物业管理处答应立刻解决上述问题。鉴于当时物业管理处的承诺以及我们对物管的信任，被告才签订楼宇交接确认书。收楼后，被告多次找物管人员协调，但是保安、物业主管态度恶劣，语言粗暴，多方刁难，不准被告使用电梯运送材料和搬运家私。搬运工只能步行楼梯搬至19层，导致被告花费更多的搬运费和工时费，也未能如期入住。与1908房共用墙渗漏的问题，物管处一直不作为，敷衍了事，致使被告的装修一拖再拖。无奈，为了能够入住，被告只能自己出钱解决。关于门禁系统的问题，门禁属于楼宇公共必备设施，但从收楼至今，被告不断反映都未能解决，一直未能正常使用，给被告及其家人的出入及正常生活造成极大的不便。同时，时常有冒充居委会的人派老鼠药、卖刀、电器油烟机维修清洗、派发广告等人员敲门骚扰，由于门禁系统起不了作用，差点造成被告的损失。自买房以来，由于物业管理处的不作为，只收取物管费却不管事，管理混乱，对前述问题一直敷衍了事，没有实际解决问题，物业管理在交楼时的承诺也没有兑现。为此，不仅给被告造成经济损失，还给被告造成极大的精神困扰。自房屋交接后，被告至2009年8月前都是有按时缴交物业管理费。2009年5月，物业管理处提出安装供水一户一表，被告按时缴交了相关费用。但在7月份安装的过程中，被告对工程队没有按统一规格安装的水管提出异议，要求物业管理处介入协调，但物业管理人员却一再推诿，完全不作为。最后工程队撤离，问题都未能解决。结果，被告只能另找工程队，由于工程太小，没有找到工程队。被告只能自己找亲戚朋友帮忙，被告丈夫体重180多斤，为了安装水管，却要冒着生命危险，把自己吊在19楼外墙将水管接好，才可以保障正常生活用水。被告二人均是工人，省吃俭用买了这一套房子，却因为物业管理不到位，导致要被告自行去解决。被告从入住后的5年多时间内，按时交纳物管费，不断主动要求物业管理协调，但是物业管理处的工作一直没有改善，没有尽到应尽的职责。根据合约，物业管理处没有履行相应的义务，对于被告来说，物管完全发挥不了作用，其已违反了《前期物业管理服务协议》及《业主公约》的约定，属于单方违约。2016年下半年，管理处更换了门禁系统，拒绝给被告进入楼下大门的钥匙，剥夺了被告家人进出的权利，致使被告不能正常出入。被告多次反映，物管都不予理会。期间，被告丈夫因病住院，被告心脏不舒服，家中无人，儿子接到电话急忙赶回家，却因没有大楼大门的钥匙、当班保安不在场，不能及时赶到，差点酿成大祸。在被告出院后，由于物管的粗暴行为差点酿成了事故，危机被告的生命安全，考虑到自身家人的安全问题，被告主动找塔坡居委会要求介入协调。2017年1月11日，塔坡居委会约请物业主管、居委会的法律顾问陈律师以及被告三方开会。在会议期间，被告将上述问题再度摆明，并指出管理处剥夺被告进出大楼的权利是违法的，希望改正；律师也已表态。但管理处的主管却以有工作为由中途退场，致使此次协调失败。有几次晚上，被告家人回家，由于没有保安值班，进不了大门，只能拨打110，通过110民警才能找到看门的保安，才能进入自己的大楼。但物管仍然单方面禁止被告进入大楼，不予协调。物业管理处的该行为是违法的。被告主动寻求解决的方法，拨打了消费者热线，找了中治信访维稳中心。最后通过中治信访维稳中心的协调，物管才答应保障被告的正常进出。2017年2月9日，通知被告去领取钥匙。至此，被告差不多有半年的时间处于被剥夺进行自己家门的权利。拿到钥匙后在3月份，被告先后两次主动去物管公司办公室要求缴纳2月份物管费，当时财务及物业主管等人拒绝收费。第二，原告违反了《前期物业管理服务协议》及《业主公约》，没有履行承诺和合同义务，被告有权拒付管理费。自购房以来，一直是被告积极主动地联系物管协调解决问题，物管处从未主动联系被告。而且，个别问题至今还未解决，因此，被告不应承担欠费和违约金。第三，被告自2009年8月份拒交物管费及其他费用，原告自知理亏，一直没有向被告催收，被告自2015年4月份之前所欠的费用，因已超过法律规定的两年诉讼时效，请求法院驳回原告该部分的诉讼请求。第四，2011年10月，物管处提高物管费，未履行法定的程序，应是不合法的。被告对调价的征询结果及承诺说明等完全不知情，也未收到相关的意见征询表格，不知道原告提价的理据何在，请求法院责令原告提交调价意见征询意见表的原件及相关资料。综上所述，原告的诉讼请求没有合法依据，请予以驳回。退一步说，即使被告存在违约，必须缴交物业管理费，2015年4月份之前的费用也因超过诉讼时效不应得到支持。且，原告要求按每日千分之一计算违约金，远远超过其损失，明显过高，请求法院依法调低。物管公司无视业主的诉求和居委会的意见，只顾收费不管事，违规违法。被告作为一名消费者、业主，只希望能够享受应有的服务，自入住以来的委屈、欺压和经济损失，希望能够得到妥善的解决。现在虽然大门可以进出，但是门禁的很多功能不能操作，希望法院维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。原告提交的《服务（收费）备案回执》、《服务（收费）备案存根》，该组证据由佛山市禅城区物价局出具，具有公信力，本院确认证据的真实性；《缴费通知单》，被告提出异议，但是未能提出反驳的证据，本院确认证据的真实性；《律师函》及中国邮政EMS寄送记录，反映被告拒收该邮件，没有收到该《律师函》，本院对该组证据不予采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2004年5月6日，原告（甲方，物业管理公司）与被告张智梅（乙方，购房者）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方所购侨晶花园的房屋建筑面积为140.75㎡……第四条：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施、设备大中修、更新、改造的费用及公共用电分摊费用）；乙方交纳费用的时间为每月5号前，收费方式为银行托收；住宅建筑面积每平方米按物价局批复标准执行，公共用水、用电公摊性费用按实结算，按乙方所占有的房屋建筑面积比例交纳；物业管理服务费用标准按物价局批复执行；第九条：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权按《广东省物业管理条例》的规定要求乙方补交从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，如逾期3个月仍不交纳，甲方可采用有效措施对乙方住宅停水、停电、停气。同时，原告与被告张智梅还签订了《业主公约》。同日，原告与被告对涉案房屋进行交接，并写明交接意见。2009年5月17日，被告向原告交纳普君北路××1901房代收供水一户一表费480元。2003年9月10日，佛山市禅城区物价局作出《关于侨晶花园物业管理服务费收费标准的批复》，载明：同意佛山市侨宇物业管理有限公司对侨晶花园进行物业管理时收取物业管理服务费，具体收费标准如下：一、高层住宅（有电梯）每月每平方米0.80元（按建筑面积计）……上述物业管理服务费收费标准除按省物价局粤价[1997]24号文规定提供的公共性服务外，还包括上门收运垃圾服务、代收代交水、电费服务、维修公共防盗门服务的费用……物业管理服务费收费标准不包括小区（楼宇）内的公共水电费，其公共水电费的分摊办法按省物价局粤价[1997]173号文有关规定执行……以上收费标准从2003年9月20日执行。2011年9月26日，佛山市禅城区物价局向原告出具《服务（收费）备案回执》，载明：佛山市侨宇物业管理有限公司座落在禅××××（街道）8号（侨晶花园）的物业管理服务收费标准和有关资料已报我局备案。其中：1.收费标准（调价）：有电梯住宅1.10元/月/平方米……诉讼中，原告主张每两个月的物业服务费、公摊水电费用在下个月的6日起计算违约金。另查明，原告提交的《缴费通知单》显示：自2009年8月至2017年4月，其中2009年8月至2011年9月的管理费应交2927.60元，2011年10月至2017年3月的管理费应交10218.45元，管理费合计13146.05元；2009年8月至2017年3月的公共分摊费应交4716.26元，2008年12月至2009年10月的水费371.85元，补收2009年5月至10月的水资源费12.30元，上述合计18246.46元。再查明，涉案佛山市禅城区普君北路8号一座1901房，建筑面积135.18平方米，该房产由被告张智梅、肖福源从2004年5月购买取得。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，协议书内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，原、被告应按照上述协议书的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请被告交纳物业服务费、公摊水电费用。原告主张被告拖欠2009年8月至2017年3月的物业服务费、公摊水电费用，被告亦确认在该期间未缴上述费用。对此，被告的抗辩理由有以下三个方面：一是被告与1908房的共用墙渗漏；二是门禁对讲系统不能使用；三是被告违章建造单车房，导致原告不能正常使用其单车房。针对被告的抗辩理由，本院分析如下：关于第一个抗辩理由，根据《前期物业管理服务协议》的相关约定，原告作为涉案小区的物业服务企业，其提供的物业服务仅限于对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护和管理，并不包含对业主自有房屋部位的维护和管理，被告不能以原告未对涉案房屋质量问题进行修缮为由拒交物业服务费。关于第二及第三个抗辩理由，被告未能提供有效的证据证明原告擅自改建公共建筑及公共设施，侵犯业主的利益等，被告不能因此拒缴物业管理费。因此，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。关于被告抗辩认为原告主张的部分费用已超诉讼时效的问题，本院认为，物业管理费的收取依据是物业服务合同，因此，在物业服务合同期间内产生的物业管理费应视为一个整体，业主每月缴纳物业管理费应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。涉案《前期物业管理服务协议》并未约定合同履行终止的期限，原、被告之间的物业服务关系亦一直持续，因此原告主张的物业管理费并未超过诉讼时效，本院对被告的该抗辩意见不予支持。本案中，原告提交《缴费通知单》证明2009年8月至2017年3月期间所产生的物业服务费、公摊水电费用合计18246.46元，原告关于物业服务费的收费标准有佛山市禅城区物价局出具的相关文件及备案回执予以证明，被告以其对物业服务费的收费标准调价不知情为由作为抗辩理由，本院不予采纳。原告的计费标准合法合规，被告应当予以支付。关于原告诉请的违约金。根据《前期物业管理服务协议》第九条关于“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权按《广东省物业管理条例》的规定要求乙方补交从逾期之日起按每天1‰交纳违约金”的约定，原告主张从作出缴费通知单的次月6日起算，属于其自行处分的权利，本院予以确认。对于违约金的本金部分，因原、被告双方对公摊水电费用的支付期限未进行明确约定，原告对该部分费用主张的违约金，本院不予支持。对于违约金的计算标准，被告提出原告主张的标准过高，对此，原告所主张的违约金属于合同约定的范畴，但依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，本院酌定违约金的计算标准按照年利率的24%计算，经核算，截止至2017年4月6日止，被告应向原告支付2009年8月至2017年3月期间的物业服务费产生的违约金11256.26元，自2017年4月7日起至实际清偿之日止的违约金以上述期间的物业服务费13146.05元为本金按照年利率24%计算。因此，本院对原告主张的超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张智梅、肖福源于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市侨宇物业管理有限公司支付物业服务费、公摊水电费用合计18246.46元及物业服务费的违约金11256.26元（暂计至2017年4月6日止，2017年4月7日起至实际清偿之日止的违约金，以13146.05元为本金，按照年利率24%计算）；二、驳回原告佛山市侨宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取431元，由原告佛山市侨宇物业管理有限公司负担134元，被告张智梅、肖福源负担297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一七年七月五日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。