天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0105民初3843号原告：邵惠宇，男，1965年2月16日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：李亮，天津精诚律师事务所律师。被告：冯梅，女，1969年4月15日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李锦（与被告系朋友关系），男，无职业，住天津市河西区。第三人：天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司，住所地天津市河北区靖江路1号增3号。法定代表人：李刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：高月，天津允善律师事务所律师。原告邵惠宇与被告冯梅、第三人天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵惠宇及其委托诉讼代理人李亮、被告冯梅的委托诉讼代理人李锦、第三人天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司的委托诉讼代理人高月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵惠宇向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告与第三人签订的合同编号为0002531的《房屋买卖居间合同》；2、依法判令解除原、被告签订的协议编号为31890-000351及协议编号为10722-004416的《天津市房产买卖协议》；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月16日，原、被告与第三人签订了合同编号为0002531的《房屋买卖居间合同》，约定原告将坐落于天津市河北区王串场××里189号房屋出卖给被告，价款为697000元。合同签订后，原告收取了被告交付的定金20000元，并办理购买产权的手续。按照合同约定，被告应于2016年3月31日前凑齐首付款，但被告至今没有按合同约定履行,构成违约，同时按照合同约定买方应当在不能办理贷款之日起20日内支付全款，被告至今亦未履行。根据合同约定,如果买方未能履行本合同导致买卖不能顺利完成而使合同解除的，定金不予退回。双方在《天津市房产买卖协议》中亦约定在协议签订后5日内由被告交纳首付款或一次性支付全款，并在30日内办理房产转移登记手续，而被告亦未按照上述协议内容履行并以各种理由一拖再拖，导致房产买卖不能顺利完成。被告的上述违约行为导致合同目的无法实现，故提起诉讼，望判如所请。被告冯梅辩称，同意解除与原告及第三人签订的买卖居间合同，不同意解除原告与被告签订的10722-004416《天津市房产买卖协议》。双方签订居间合同的目的就是促使双方到房管局签订正式的《天津市房产买卖协议》，现在原、被告已经在房管局签订了正式的协议。根据双方2016年9月3日签订的《天津市房产买卖协议》，被告到银行办理贷款时被告知需要交纳四成首付款，而被告仅有两成首付款，被告及时告知原告及第三人，他们均同意被告筹集首付款。2017年1月初，双方一起去银行办理首付款，原告未携带离婚协议，直至2017年1月20日左右原告将离婚手续交到信贷部门，由于临近春节被银行告知春节后办理贷款手续。正月初十左右，银行告知被告因房龄及被告的征信问题贷款不能获得审批需交付全款，被告及时告知了原告，原告同意被告筹集全款，被告也告知了原告因需要以被告的现住房办理贷款，时间可能会比较长，让其耐心等待，原告表示不着急。原告起诉前一周跟被告讲，既然被告贷款很困难利息也高，不行别买了，被告提出可以加价，但原告没有给被告回复就起诉了。第三人天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司述称，同意解除与原、被告签订的《房屋买卖居间合同》。合同签订当日，被告向原告交付定金20000元，向第三人交付中介费13940元、贷款服务费600元。合同约定原告要配合被告购买产权，产权费由被告负担。2016年6月初产权证下发，6月3日做的评估，6月28日三方到房管局签订的《天津市房产买卖协议》。由于被告系离婚而户籍登记没有变更，所以影响了贷款的办理。2016年9月13日，原、被告到房管局退了31890-000351《天津市房产买卖协议》，重新签订了10722-004416《天津市房产买卖协议》，签订该协议时，被告知晓贷款首付款应为四成，因为原、被告之后去办理贷款第三人未参与，只是被告在2017年春节前跟第三人讲首付款没有到位。第三人在得知被告首付款没有筹集到位后通知原告，原告称可以等待，原告并没有言明延迟到何时，直至起诉前一两周才给第三人打电话称被告的购房款一直没有到位，已构成违约，要求解除合同。第三人及时通知了被告，被告与原告如何沟通及结果如何第三人就不清楚了。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月16日，原、被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》，约定由原告出售、被告购入位于天津市河北区王串场××里182-194号189门101-201号房屋，建筑面积以产权证面积为准，成交价697000元；被告在签订合同时支付原告定金20000元，该笔定金在银行审批贷款手续完毕之日自动抵作等额房款，除定金以外的剩余房款677000元原告同意被告采用银行贷款方式支付房款，可由第三人协助办理贷款手续，被告应当向第三人支付贷款咨询费600元；被告须在2016年3月31日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，双方须在此房产权证到手七日内签署《天津市房产买卖协议》，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构；如被告已付首付款金额少于总房款减去银行审批承诺贷款及定金之金额的，则被告首付款金额必须相应增加，同时被告应在三日内补足差额部分存入房管局指定的资金监管机构，否则视为被告违约；在银行审批贷款手续完毕7日内，双方须亲自赴房管局申请办理产权变更及抵押登记手续；双方需付的税费，全部由被告支付；原告须在全款到账当天将该房交予被告使用；该房现在为公有住房，原告自行将产权变更为私产，变更私产所产生的费用由被告承担；被告以贷款方式支付房款的，则被告必须提供真实、有效、完整的相关资料，如因被告所提供的相关资料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，被告须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向原告支付全部房款，否则视为被告违约，适用违约条款；如被告未能履行本合同之条款导致该房买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付定金原告不予退还，且原告有权将该房卖予任何人，但原告不应再向被告、第三人进一步追究责任或要求赔偿损失；如原告未能履行本合同条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则原告须返还双倍定金予被告，但被告不可要求原告或第三人进一步赔偿或逼使履行本合同；原、被告须向第三人各支付6900元作为佣金，被告自愿为原告承担佣金，如双方或任何一方未能履行本合同的，双方已支付佣金不予退还，守约方已支付的佣金损失由违约方或合同解除过错方赔偿。合同签订后，被告向原告支付定金20000元，向第三人支付中介费13940元和贷款服务费600元。2016年6月初，讼争房产权证下发，在办理购买产权过程中，原告支付了2000元，被告支付了19047元。2016年6月3日对讼争房进行评估，6月28日，第三人陪同原、被告到天津市河北区房管局签订了编号为31890-000351的《天津市房产买卖协议》。由于被告户籍登记为已婚影响了贷款的办理。2016年9月13日，原、被告解除了上述《天津市房产买卖协议》，重新签订了编号为10722-004416的《天津市房产买卖协议》,约定被告应自订立该协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计165000元，一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户，贷款银行核定的贷款额度降低的，被告应调整首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变，当银行贷款未被批准时，被告应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。该协议签订后，被告去银行咨询贷款业务被告知应交纳四成首付款，因被告首付款不足四成无法办理贷款，原告表示同意等待被告筹齐首付款。至2017年春节后农历正月初十左右，银行告知被告其贷款不能获得审批需全额支付房款，被告即告知原告须以其现住房办理抵押贷款以支付房款，原告表示可以等待。直至2017年5月中旬左右，被告仍未能支付房款，原告即向第三人表示被告至今未向其支付房款已经违约，并提出欲解除合同，第三人立即通知被告，被告主动与原告进行沟通，原告提出欲解除合同，被告提出可以加价继续履行合同，原告没有回复被告，并于2017年5月26日来院起诉。庭审中，经法庭询问被告，被告表示其现住房尚有贷款80余万元需清偿后方可办理抵押贷款，现不具备清偿该贷款的能力，亦不具备向原告支付全部房款的能力，同时表示同意与原告解除《房屋买卖居间合同》，但不同意解除编号为10722-004416的《天津市房产买卖协议》。第三人则表示同意解除《房屋买卖居间合同》。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》以及原、被告在房管局签订的《天津市房产买卖协议》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。根据双方在上述合同中的约定，被告均未在约定的期限内履行支付首付款或者全部房款的义务，虽然原告表示可以等待，但被告在2017年农历正月初十左右得知其不能以讼争房办理按揭贷款需全额付款后至原告起诉前的长达三个月的合理等待期间，被告仍未能支付房款，并在2017年7月17日最后一次庭审中明确表示现不具备一次性支付全部房款的能力，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因被告迟延履行合同致使原告出售房屋获取对价的合同目的不能实现，原告有权解除合同，故原、被告与第三人签订的编号为0002531的《房屋买卖居间合同》及原、被告签订的编号为10722-004416的《天津市房产买卖协议》应予解除。鉴于原、被告签订的编号为31890-000351《天津市房产买卖协议》双方已经在房管部门自行解除，本院对双方解除该合同的行为予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，判决如下：一、确认原告邵惠宇与被告冯梅签订的编号为31890-000351《天津市房产买卖协议》解除；二、解除原告邵惠宇与被告冯梅及第三人天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司签订的编号为0002531《房屋买卖居间合同》；解除原告邵惠宇与被告冯梅签订的编号为10722-004416《天津市房产买卖协议》。案件受理费80元，减半收取40元，由被告冯梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 员 吴凤侠二〇一七年七月三十一日法官助理 李飞朋书 记 员 张 烨附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。