上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初29号原告：桑呢，女，1962年10月29日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。被告：钱寅，男，1985年12月24日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。法定代理人：钱永琴(系钱寅之父)，男，1960年3月10日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX支弄XXX号XXX-XXX室，现住上海市闵行区浦江镇北江燕路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：马海珍(系钱寅之继母)，女，1964年1月15日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：周蕾，北京市中银(上海)律师事务所律师。原告桑呢与被告钱寅财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，由审判员徐立独任审判，于2017年2月4日公开开庭进行了审理。原告桑呢及其委托诉讼代理人吴锡林，被告钱寅的委托诉讼代理人马海珍、周蕾到庭参加了诉讼。审理中，当事人合意延长三个月的简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告桑呢向本院提出诉讼请求：被告钱寅应赔偿原告桑呢可得利益损失人民币(以下币种同)1,500,000元(系参考2017年1、2月网上询价查得类似原闸北区大宁路XXX弄XXX号XXX室房屋售房均价为3,000,000元，原告已得款1,500,000余元，本案主张的1,500,000元系作为可得利益部分)。案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年9月，原告因经营贸易缺少资金周转，将属于原告所有的本市原闸北区大宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称为系争房屋)以虚假买卖方式出某给被告，双方签订一份《协议书》，约定由被告向银行申请贷款350,000元，该款交由原告使用，并由原告实际归还，被告得佣金20,000元。原、被告还约定如系争房屋出某双方必须同时到场，被告配合原告办理出某系争房屋的公证手续等。后被告未按协议约定擅自将系争房屋出某给案外人李1、李2，并以1,560,000元的价格成交(房价800,000元、装修补偿款760,000元)。被告告知原告后，原告拒绝按1,560,000元成交，提出按2,000,000元成交。因被告已与案外人通过居间方完成交易过某手续。原告认为，被告擅自且低价出某原告的产权房，侵犯了原告的合法利益，故被告应按系争房屋现值赔偿原告的可得利益损失。原告诉至法院，请求处理。原告根据诉请提交证据如下：1、《协议书》，证明原、被告签订协议，被告未依约履行；2、《上海市房地产买卖合同》，该合同依法应认定无效；3、被告将原告房产出某给案外人的《上海市房地产买卖合同》，证明被告侵犯了原告的利益；4、上海市原闸北区人民法院民事判决书[(2014)闸民三(民)初字第836号]，证明法院已认定原、被告的房屋买卖合同无效，但未判决；5、收据，证明被告收到低价卖房款；6、律师函，证明被告侵害了原告的利益，应承担相应民事责任。补充证据1、原闸北法院2014年4月18日证据交换笔录，证明原告当时挂牌价是1,950,000元，后因被告威胁原告称如不同意以1,560,000元的价格成交，将来不再配合原告出某系争房屋，被告恶意损害原告可得利益，另证明如按1,560,000元的价格成交，则附二个条件，即补差价或按1,560,000元回购；补充证据2、原闸北法院2014年5月12日证据交换笔录，证明系争房屋买卖由中介操作，中介言明如不签订买卖合同，则要追究原告的违约责任，被告拒绝委托原告出某系争房屋，擅自与案外人、中介定价出某系争房屋，损害原告的可得利益；补充证据3、原闸北法院2014年9月18日庭审笔录，证明原告无权授权被告签订系争房屋买卖合同，是被告用不当手段阻止原告按1,950,000元成交，原告至今仅拿到1,540,000元；补充证据4、上海宇嘉房地产经纪事务所的情况说明，证明房地产买卖居间协议的签订人不是原告而是被告，房地产买卖合同是被告与案外人签订，是被告用不正当手段阻止原告按1,950,000元成交；补充证据5、上海市房地产权证[沪房地闸字(2000)第008933号]，证明原告在2000年6月3日取得系争房屋；补充证据6、上海市房地产权证[沪房地闸字(2010)第016682号]，证明原告以虚假买卖方式将系争房屋权利人变更为被告；补充证据7、上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)、《补充协议》和上海市房地产权证[沪房地闸字(2013)第018500号]，证明被告与案外人订立价款为800,000元、装修补偿款为760,000元的房屋买卖合同及补充协议，案外人于2013年10月25日取得系争房屋，损害了原告的可得利益；补充证据8、房款收据，证明案外人支某房款共计1,610,000元，隐瞒原告；补充证据9、中国工商银行个人业务凭证，证明案外人转给被告房款共计1,480,000元，隐瞒原告；补充证据10、《房地产买卖居间协议》和房款收据，证明被告与中介单位签订居间协议，约定1,560,000元成交，中介方收取案外人房款20,000元成为保管人，系构成不当行为，均侵害了原告的可得利益。被告钱寅辩称，不同意原告的诉请。原、被告订立的协议中未规定出某房屋需要公证，被告不存在违约。原告参与系争房屋自挂牌至过某整个售房过程，且指示被告与买家签订房屋买卖合同及定价，房屋出某价款也由原告收取。原告要求被告赔偿可得利益损失的事实不存在，并无法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。被告根据其主张提交证据如下：1、原闸北法院2014年5月12日证据交换笔录，证明原告在该案审理中自认参与了系争房屋整个交易过程并收取了全部房款，案外人与某某的自认均可印证；2、上海宇嘉房地产经纪事务所出具的情况说明，证明原告参与了系争房屋的整个交易过程，系争房屋系由原告挂牌出某，最终交易价格、签1合同时间均由原告与买方确定，被告只是按原告授意签2并收取房款，且签1合同及收款时，原告均在现场，被告收款后即将款转给原告；3、收条4份，证明2013年7月、8月、9月、10月，原告共计收到房款1,560,000元；4、原闸北法院民事判决书，证明法院判决原、被告间的房屋买卖合同为无效合同，且认定原告参与整个售房过程，并收取全部售房款，原告对售房事实系明知且认可的。经质证，原告对被告提交的证据1真实性认可，证明内容不认可，案外人陈述意见与事实不符，相关购房过程等内容的真实性不认可，原告陈述段落中有违常理；证据2、真实性认可，证明内容不认可，房价如何得出原告不知情，恰证明原告与定价无关，挂牌也非原告所挂；证据3真实性认可，也证明房屋是低价出某，违背了原告的意愿；证据4真实性认可，原闸北法院判决书对之前合同不成立并未进行判决，对房屋价值也未作明确说明。被告对原告提供的证据1真实性认可，协议书未提及公证事宜，房产证也是原告自行保管；证据2真实性认可，无异议；证据3真实性认可，不认可原告的证明目的，该合同是原告指示被告签1的，是买卖环节的一个过程；证据4真实性认可，证明原、被告间买卖合同无效的意见认可，但对被告侵犯原告利益不认可；证据5真实性认可，但不认可低价卖房，被告收到房款直接将款项转交给原告；证据6真实性认可，但不认可证明目的，被告并未侵犯原告利益。被告对原告提交的补充证据1真实性无异议，但不认可证明的目的，是原告的自述，该内容并未得到案外人和某某的认可，其挂牌陈述前后矛盾；补充证据2真实性认可，不认可证明目的，系争房屋的出某价格是原告与案外人协商确定，被告仅是配合；补充证据3真实性认可，不能证明原告的证明目的，原告已收到房款，原告少收20,000元系其自愿交付中介公司保管；补充证据4真实性认可，不能证明原告的证明目的，恰证明原告与案外人协商房价，且全程参与房屋买卖过程，所有房屋买卖文件均由原告保管，被告收到房款即向原告交付；补充证据5、6真实性认可，具体事实已由原闸北法院审理认定；补充证据7真实性无异议，不认可证明目的，该事实已由原闸北法院审理认定，合同定价及做低房价均由原告与案外人协商确定，然后通知被告配合办理，不存在损害原告利益；补充证据8真实性无异议，不能证明原告证明目的，2013年8月13日案外人以现金支某购房定金50,000元，而非100,000元，被告收款后即交付原告，其中一张2013年8月13日收据是作废的；补充证据9真实性认可，事实已由原闸北法院认定，另外80,000元定金系现金支某；补充证据10真实性无异议，不能证明原告的证明目的，原告若认为中介人行为不当，应另案向中介方主张，该居间协议系被告按原告指示与居间人、案外人签1，签1时原告亦在现场。本院经审理认定事实如下：系争上海市原闸北区大宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积37.85平方米)被出某给案外人李1、李2之前，产权人为原告桑呢。2010年，原、被告签订《协议书》，约定将系争房屋抵押申请商业贷款，以被告名义向银行申请贷款350,000元，原告保证每月还款，如不还款或逾期则系争房屋由被告处置；被告不可将房屋出某或借给他人，不准迁入户口，不得干扰原告的正常生活，如原告动迁或出某房屋，双方必须配合到场，房产证由原告保管等。同年9月6日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋以720,000元的价格出某给被告。后被告就购买系争房屋向中国农业银行股份有限公司上海宝山支行贷款350,000元。同年11月4日，被告登记为系争房屋产权人。同年11月17日，经被告授权，由中介人员马海珍向原告领取房屋贷款挂靠费用10,000元。2013年7月23日，经上海宇嘉房地产经纪事务所(以下简称为宇嘉事务所)居间介绍，案外人李1与被告签订《房地产买卖居间协议》，约定李1以1,560,000元的价格向被告购买系争房屋，首期房款为940,000元，第二期房款600,000元，尾款20,000元于交房当日支某，双方同意2013年8月31日前签订《上海市房地产买卖合同》等。该份协议“出卖方”处有被告、马海珍、钱永琴(钱寅之父)三人的签名。2013年9月1日，案外人李1、李2(乙方)与被告钱寅(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以800,000元的价格向甲方购买系争房屋，甲方于2013年11月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，双方于2013年10月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过某手续等。付款方式为，双方在附件三中约定：签订买卖合同当日乙方支某首期房款180,000元(含定金80,000元)、申请办理产权过某当日支某第二期房款620,000元，待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证后七日内，甲方将系争房屋交付乙方。当日，双方又签订《补充协议》，约定乙方购买系争房屋支某给甲方的总价款为1,560,000元，其中房屋合同价格为800,000元，装修补偿费为760,000元，乙方应按双方签订的《上海市房地产买卖合同》支某给甲方房屋首付款，即于签订合同当天支某首期房价款180,000元(包含定金100,000元)及装修补偿费760,000元整等。2013年10月25日，案外人李1、李2在向被告支某1,560,000元购房款后，经登记成为系争房屋产权人。2014年3月23日，案外人李1、李2发现原告桑呢及其父亲桑成山入住系争房屋，遂报警。2014年3月24日，案外人李1、李2委托律师向原告及桑成山发函，要求二人于接函之日起三日内立即搬出系争房屋，向案外人李1、李2返还房屋，并于五日内将户口迁出。因原告及桑成山未及时搬离，案外人李1、李2遂以排除妨害案由向上海市原闸北区人民法院提起诉讼[案号：(2014)闸民三(民)初字第836号]。2014年10月13日，上海市原闸北区人民法院对(2014)闸民三(民)初字第836号排除妨害案纠纷案进行一审判决，审理查明部分，对前述原、被告签订《协议书》、案外人李1与被告签订《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》等节事实进行了认定。同时查明，被告将案外人支某的全部购房款均转交给了原告，其中有20,000元保存于宇嘉事务所处。另事实查明部分载明：案外人提供宇嘉事务所出具的《情况说明》，内容为：2013年6月案外人李2至宇嘉事务所延长中路门店咨询购房事宜，恰逢系争房屋在该事务所挂牌出某，7月2日案外人李2及卖方桑呢洽谈购房事宜，最终协商房屋价格为到手价1,560,000元，税费由买家承担，三方当即签1居间协议，案外人李2向宇嘉事务所支某购房定金30,000元。因系争房屋产证原件上的某某人并非桑呢而是钱寅，故为保证李2的利益，宇嘉事务所只向桑呢支某了10,000元购房定金，其余20,000元定金由该事务所保管。嗣后案外人李2夫妇前往系争房屋看房，发现房内有租客居住。7月23日，宇嘉事务所再次约见案外人李2及桑呢洽谈房屋买卖事宜，到场者还包括钱寅、钱永琴及马海珍。钱寅与李1、宇嘉事务所签订《房地产买卖居间协议》，因听说钱寅有疾病，在买方的要求下，钱永琴及马海珍亦在上述协议上签名。8月17日，在桑呢、钱永琴、马海珍均在场的情况下，案外人李2、李1与钱寅签订了《上海市房地产买卖合同》。后因买方不能贷款，故经案外人李2与桑呢共同协商，在更改了合同约定的房价及装修补偿款金额后，于9月1日在桑呢、马海珍到场的情况下，钱寅与案外人李2夫妇重新签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议。10月13日，办理产权过某当天，桑呢亦到场，并由桑呢出示了房屋产权密码单。因桑呢不愿意留下钱寅的联系方式，故整个买卖过程中，宇嘉事务所均系与桑呢联系并由桑呢通知钱寅、马海珍到场签1合同及收款，钱寅签订的房屋买卖文件均交与桑呢保管，钱寅每次收取房款后均立刻交与桑呢。原闸北区人民法院认为，根据当事人的自认，桑呢、钱寅就系争房屋的买卖并非真实的意思表示，双方系通过签订房屋买卖合同的形式向银行套取贷款，相应的买卖合同应属无效，桑呢仍为系争房屋实际权利人，但从桑呢参与整个售房过程，并收取了案外人全部购房款的事实来看，足以证明桑呢对将系争房屋以合同约定的价格出某给案外人系明知且认可的。在桑呢无证据证明案外人与钱寅存在恶意串通之情形下，作为善意购买人的案外人之利益理应得到保护。桑呢的诸项抗辩意见均无事实与法律依据，法院难以采信。在案外人已足额支某了房款，并被登记成为系争房屋产权人的情况下，桑呢无权占有房屋，理应迁出。案外人依据桑呢出租系争房屋时收取租金的标准向其主张房屋使用费，于法有据，可予支持。故判决：桑呢应搬离系争房屋并将房屋返还给案外人李1、李2；桑呢应向案外人李1、李2支某房屋使用费。该判决已生效并已执行完毕。审理中，原告自认其参加被告与案外人签2、过某的整个过程，产权过某时的产证密码亦是原告所提供，对被告向案外人出某系争房屋并非是不知情，而是有异议，有关房屋交易附条件将来按原价回购并无书面依据可证明；对原闸北法院判决书查明事实部分，认为无出入；涉系争房屋交易价款被告均已向原告交……本案争议焦点在于：原告主张被告侵害其财产利益的事实是否存在，被告是否应承担向案外人李1、李2出某房产的损害赔偿责任。本院认为，已经生效的原闸北区人民法院相关裁判文书证明，原、被告间通过签订房屋买卖合同向银行套取贷款的方式，表明双方并无通过买卖交易转移房产权利的意思表示，双方签订的房屋买卖合同应属无效，造成无效合同后果的主要责任在于虚构房产买卖用于套取贷款的得益方原告。原、被告间签订的房屋买卖合同虽属无效，但不能对抗作为善意购房案外人的某某。原闸北区人民法院民事判决业已认定，原告参与系争房屋出某整个过程，且收取案外人全部购房款，对系争房屋以合同约定价格出某给案外人是明知认可的，故原闸北区人民法院对原告主张出某系争房屋需办理公证、被告与案外人签订合同内容不了解、案外人曾同意将来按交易价由原告进行回购等节依法不予采信。本案中，从被告作为系争房产名义权利人向案外人出某房屋的过程来看，被告形式上虽与买受人在相关房屋买卖合同及补充协议上签字，但原告自认其参加被告与案外人签2、过某的整个过程，产权过某时的产证密码亦是原告提供，系争房屋交易价款被告均已向原告交付，有关房屋交易时附条件将来按原价回购系争房屋亦无证据可资证明。本院据此可以认定，原告对系争房屋出某给案外人属明知且认可，并且是主动促成交易成交，其作为系争房屋的实际权利人对系争房屋最终完成交易起着主导决定性作用，故原告应承担系争房屋买卖交易后果的责任。原告在本案诉讼中实际并未提交足以证明被告侵害其利益的证据，难以证明其主张被告侵害事实的存在。原告主张被告赔偿其可得利益损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条规定，判决如下：原告桑呢要求被告钱寅赔偿可得利益损失人民币1,500,000元的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币18,300元(原告已预缴)，因本案适用简易程序，减半收取，计9,150元，由原告桑呢负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐 立二〇一七年七月四日书记员 毛仕钦附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。