四川省南部县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1321民初2131号原告（反诉被告）：林远彪，男，1974年11月28日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：柴春明，四川建春律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒲万红，男，1975年6月19日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：刘暾，四川兴恒平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。原告（反诉被告）林远彪与被告（反诉原告）蒲万红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林远彪及其委托诉讼代理人柴春明和被告（反诉原告）蒲万红及其委托诉讼代理人刘暾、陈森洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林远彪向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）继续履行合同，支付原告2017年10月1日至2018年9月30日的房租费90万元人民币；2、本案的诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2013年11月1日，原告从四川省南部县万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）承租了该公司位于南部县东风路万达小区X幢第X层约1826平方米的口面营业房。租赁期限为五年，即：从2014年10月1日起至2019年9月30日止。在征得公司同意的情况下，2013年11月19日，原告与被告协商，决定将上述承租房第一层X-X号口面营业房（约300㎡）转租给被告，转租期限五年，即：从2014年10月5日起至2019年9月30日止；租金标准和付款期限为：第一年的租金为90万元，此款在签订合同当日一次性付清，以后各年度的租金在前一年度的基础上递增5%，并在每年的3月25日前一次性支付给原告。合同签订后，原告按约将出租口面交付给被告进行了使用，但是被告没有按照合同履行付款义务。2017年10月1至2018年9月30日的房租费未在2017年3月25日付清。蒲万红辩称，原告不是案涉房屋的所有权人，没有出租房屋的权利，对诉讼主体有异议，并且原告没有出示案涉出租房屋的权属证明，无法证明案涉房屋是否符合法律规定，是否能够出租，原、被告签订的房屋租赁合同是否合法有效。原告未向被告出示过原告与万达公司签订的房屋租赁合同，原告的行为属于欺诈行为。租赁合同签订后，原、被告对租金的计算时间进行了变更，案涉租金2017年1月到2017年12月的租金，被告已经向原告支付，不存在欠付租金的情形。原告转租给被告房屋的价格与原告在万达公司承租的价格存在巨大差异，原告从转租中获得了高额利润，该合同显失公平，并且案涉出租房屋周围的租金均在递减，而案涉房屋租金过高，请求驳回原告的诉讼请求。蒲万红向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年11月1日，反诉被告将承租的万达公司开发的位于南部县东风路万达小区X幢第一层X-X号房屋（约300㎡）转租给反诉原告，租赁期为五年，即2014年10月5日起至2019年9月30日止。双方签订了房屋租赁合同，合同约定了租金标准和付款期限。随后，反诉原告进场装修并投入使用。合同履行至今，因市场情势变更，房屋租赁价格下跌，加之受电商影响，反诉原告经营陷入困境，并且该房屋为转租房，反诉被告因此不能将该房屋继续转租。现合同履行情况已与当初双方签订合同时的情况发生巨大变化，反诉原告多次与反诉被告协商，要求变更合同，反诉被告均不予同意，甚至不再与反诉原告协商。现反诉原告已无法依据合同履行义务，因情势变更，双方的合同目的已不能实现。林远彪辩称，请求法院驳回反诉原告的反诉请求，原告要求解除合同的理由不能成立且没有法律依据。反诉状中提到的情势变更，要求解除合同的理由不能成立。法律规定的情势变更适用情况为：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案不属于上述情况，反诉原告与反诉被告在签订合同时是可以预见房屋租金的上涨或下跌的，这属于商业风险。并且，对于房屋租赁而言，出租方的目的是获取租金，承租方的目的是保证房屋的使用权并用于商业经营获取利润，到目前为止，并未出现致使合同目的不能实现的情况，反诉原告的理由不能成立，应当依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年11月19日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同书》一份，内容为：“出租方：林远彪……（以下简称甲方）承租方：蒲万红……（以下简称乙方）……一、租赁房屋位置：南部县南隆镇东风路万达小区X幢第一层X-X号。二、面积约300㎡.三、租赁期限：伍年。即从2014年10月5日起至2019年9月30日止。四、租金：第一年的房屋租金为90万元，此费用在本合同期签订的当日由乙方一次性支付给甲方，以后各年度的租金在其前一年度的基础上递增5%，并在每年的3月25日前由乙方一次性支付给甲方。五、租赁房屋用途限制：乙方所租赁的房屋，不得从事饮食业，娱乐业及污染环境的行业……”合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了房屋，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了当年租金，并对房屋进行了装修使用。截至起诉前，被告（反诉原告）未按照合同约定在2017年3月25日前，向原告（反诉被告）支付2017年10月1至2018年9月30日的房屋租赁费。另查明，案涉出租房屋所有权人系万达公司，该房屋的产权证号为南房权证房权字第201411X**号，规划用途为商业服务，该房屋的不动产权证号为（川20**）南部县不动产权第0006XXX号，用途为商务金融用地/商业服务。2013年11月1日，原告（反诉被告）与万达公司签订《房屋租赁合同书》一份，内容为：“出租房：万达公司（以下简称甲方）……承租方：林远彪（以下简称乙方）……一、出租房屋状况1、位置：南部县东风路万达小区X幢第一层。2、建筑面积：约1826平方米……二、房屋用途该房屋限于超市经营或商场经营，不得从事饮食业（可经营超市内的熟食加工业）、娱乐业和有环境污染的行业。四、房屋租赁期限、年租金及付款办法1、租期：该房屋租期共伍年，从2014年10月1日至2019年9月30止。2、租金：第一年（2014年10月1日至2015年9月30日）租金为人民币壹佰壹拾万元正，以后各年度租金分别在其前一年度租金的基础上递增8%……七、合同履行和违约责任……2、租赁期内乙方不得转租第三方，否则乙方违约，甲方有权收回本出租房屋，同时乙方承担违约责任……”2013年11月15日，万达公司向原告（反诉被告）出具《同意书》一份，内容为：“同意书林远彪同志：你承租的2014年10月1日至2019年9月30日与我公司签订的《房屋租赁合同书》所涉万达小区X幢第一层商铺期间，可以将这些商铺对外转租。特此同意（在租赁期内）万达公司2013年11月15日（万达公司盖章）”。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的2013年11月19日《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。被告（反诉原告）未按照合同约定支付租金属于违约行为，应当承担相应的违约责任，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金的主张，本院依法予以支持。被告（反诉原告）辩称被告不是房屋所有权人，没有出租权且案涉房屋是否符合法律规定，能否出租的问题，案涉出租房系万达公司所有，有南部县房管局、不动产登记中心颁发的相关权属证明，证明该房屋系商业用途，能够出租，且万达公司向原告（反诉被告）出具的《同意书》表明，原告（反诉被告）有权对外转租案涉出租房，故对被告（反诉原告）的该辩驳意见不予采纳。被告（反诉原告）抗辩原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对租金的计算时间进行了变更，案涉2017年1月到2017年12月的租金，被告（反诉原告）已经向原告（反诉被告）支付，但未向法庭提交证据，对于被告（反诉原告）的该辩驳意见，本院不予采纳。关于被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）出示过其与万达公司签订的租赁合同，致使被告（反诉原告）没有发现与原告签订的租赁合同的转租价格与原告（反诉被告）和万达公司签订的租赁合同价格存在巨大差异，与原告（反诉被告）签订了显失公平的合同，原告（反诉被告）的行为属于欺诈的问题。被告（反诉原告）租赁房屋的目的是拥有房屋的使用权用于商业经营，本案中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订租赁合同后，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均依照合同履行了自己的权利义务，原告（反诉）不存在欺骗的行为，且原告（反诉被告）是否向被告（反诉原告）出示原告（反诉被告）向万达公司承租案涉房屋的租赁价格与被告（反诉原告）是否承租案涉出租房没有必然的联系，故对被告（反诉原告）的抗辩理由，本院不予采纳。关于被告（反诉原告）认为因市场行情变化，房屋租赁价格下跌，加之受电商影响，导致被告（反诉原告）经营困难系情势变更，且案涉出租房系转租，应当依法解除原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同的问题，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）作为商业经营者，在签订房屋租赁合同时，对房屋租赁价格是能够做出合理预期的，市场行情有好又坏，商业经营可能盈利也可能亏损，被告提及的情况属于商业风险，应自行承担，对被告（反诉原告）的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）林远彪与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同书》合法有效，被告（反诉原告）蒲万红在本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）林远彪支付2017年10月1日至2018年9月30日的房屋租金90万元；二、驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，减半收取计6400元，反诉费500元，减半收取计250元，由蒲万红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 赵 丹二〇一七年七月三十一日书记员 吴志勍