南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0104民初11773号原告：张志伟，男，1986年1月26日出生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：杨海欧，北京天驰君泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩雪，北京天驰君泰（南京）律师事务所律师。被告：黄在文，男，1952年4月12日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：廖贵立，男，1924年10月1日出生，汉族，住南京市栖霞区。被告：罗连芝，男，1938年1月1日出生，汉族，住南京市栖霞区。被告：黄浩，男，1982年7月26日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：聂从刚，江苏天哲律师事务所律师。原告张志伟与被告黄在文、廖贵立、罗连芝、黄浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，因原被告廖时宁在2016年12月10日去世，本院裁定中止诉讼，等待其继承人参加诉讼。2017年3月23日，在廖时宁的继承人廖贵立（父亲）、罗连芝（母亲）、黄浩（儿子）表明参加诉讼后，本院恢复了诉讼并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张志伟的委托诉讼代理人杨海欧、韩雪，被告黄在文、廖贵立、罗连芝、黄浩共同的委托诉讼代理人聂从刚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志伟向本院提出诉讼请求：1、判令四被告返还原告支付的订金5万元整；2、判令本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：原告与被告黄在文、廖时宁（已去世）于2016年9月24日签订《房地产买卖中介合同》，约定原告购买黄在文、廖时宁名下位于天地花园x幢202室房屋（以下简称202室），房屋售价200万元。同日，原告与黄在文、廖时宁签订《补充协议》，约定原告向被告支付购房定金5万元，双方承诺于2016年9月30日前打印南京市存量房甲乙合同并签字确认提交，协议同时约定原告首付比例为35%，原告以组合贷款方式支付剩余购房款，贷款金额为人民币130万元，双方约定于2016年9月30日前与贷款银行签订借款合同。合同签订当日，原告即按照合同向被告支付定金5万元，但原告要求被告依约签订南京市存量房交易合同时，被告知涉案房屋需换发新证暂时无法签订存量房合同，为积极履行合同，原告于2016年9月27日持房地产买卖中介合同及补充协议等资料与银行签订了借款合同，但随后南京市政府出台限购政策，银行依据该政策拒绝了原告的贷款申请。因受南京市房地产市场政府调控政策的影响，按补充协议的约定，在首付为35%的情况下，原告无法获得银行贷款，致使合同无法继续履行。原告就上述情况多次与被告协商无果，现诉至法院，请求判如所请。黄在文等四被告辩称，合同未能继续履行的原因是南京市的购房新政出台后，原告自称其贷款比例下降，导致无法足额支付房款。首先，原告未能提供证据证明其受该政策的影响，即便确实收到了影响，由于楼市过热，中央和地方调控政策频出，新政的出台不能援引不可抗力及情势变更的抗辩，因此，根据双方补充协议第四条的约定，原告不能贷款或不能足额贷款，须自筹资金补足，故根据该约定，即使因为政策，首付比例由30%调整至50%，原告也应自筹资金解决，且根据合同也是应该预见到无法足额贷款的后果的，故原告以此为由拒绝履行合同已构成根本违约。其次，原告称是因被告未按约在2016年9月30日与其签订《存量房交易合同》并备案，导致其受到新政影响，贷款额度降低。被告认为该理由与实事不符，一方面，签订《存量房交易合同》是双方的共同义务，而且不签该合同同样可以办理网签备案。另一方面，原告在签订中介合同时已经知晓被告需要换发新证，暂时无法签订《存量房交易合同》这一事实，且其在2016年9月30日对未能签订该合同没有提出异议，反而要求被告现配合其办理贷款手续并向银行提交了相关资料，以行为对合同的约定进行了变更，同意了将存量房买卖合同签订时间顺延。综上，新政仅改变了购房的首付比例，并没有改变房屋的价款，未增加原告的履约成本，原告作为付款义务人应该预见到合同订立后可能出现的各种履行障碍，并有相应的解决方案，综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院认定如下：2016年9月24日，黄在文、廖时宁（甲方）与原告（乙方）经南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（丙方）居间，签订了《房地产买卖中介合同》，约定乙方购买甲方所有的涉案房屋，建筑面积约76.76平方米，总价款200万元。同日，在丙方见证下，双方达成了对上述房屋买卖合同的补充协议，约定当日，卖方支付5万元定金，双方承诺2016年9月30日前打印南京市存量房交易合同并签字确认提交。同时约定乙方购买房屋采用组合贷款，预办理贷款金额为130万元（总房款的65%），如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方应在接到通知后10个工作日内自筹资金补足房贷。乙方于房屋过户当天支付甲方购房款64.5万元，过户后三个工作日内支付甲方购房款130万元，房屋交接后支付剩余5000元。合同签订当日，原告向被告黄在文和廖时宁支付了5万元定金，2016年9月30日，因涉案房屋房产证需要换证，双方未能签订南京市存量房交易合同以及办理网签备案手续。2016年10月5日，南京市出台购房新政，由于双方的房屋买卖合同未能在10月1日前办理网签备案，故双方的本次房屋买卖需要按照新的购房政策执行。根据新政，原告因在外地有房屋尚有购房贷款未能还清，其购房首付比例不得低于50%，结合本案即首付款不得少于100万元。因首付款问题，双方的房屋买卖合同未能继续履行。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告起诉要求返还购房定金，意味着不愿继续履行房屋买卖合同，被告抗辩称原告已根本违约要另案诉讼原告要求赔偿损失，可见双方对于合同无法继续履行均无异议，故双方的房屋买卖合同已没有继续履行的基础，在被告收到原告诉状未要求继续履行后已解除。双方在南京市购房新政前夕的2016年9月24日签订房屋买卖合同，且合同约定的网签备案时间9月30日也在新政出台之前，若按照合同约定本可以不受新政的影响，被告称原告在签订合同时已知晓房屋需要换证，所以亦知晓9月30日之前无法办理网签备案，该推测缺乏依据，且结合当时的情况，中介机构和双方均应对相关政策即将出台有一定的了解，双方既然约定在9月30日之前去办理，因被告房产证原因导致未能办理的责任应在被告。同样由于对新政出台的预期，原告也应在购房前做好相应的风险防范准备，其未有能力支付多出的15%比例的首付款（30万元）导致合同无法继续履行也存在一定的过错。故本案由被告返还原告定金5万元，双方关于本次房屋买卖合同的纠纷互不承担违约责任为宜。被告廖贵立、罗连芝、黄浩因原合同当事人廖时宁去世作为其继承人参加诉讼，故应在其继承廖时宁遗产的范围内承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告黄在文自本判决生效之日起十日内将定金5万元返还给原告张志伟，被告廖贵立、罗连芝、黄浩在其继承廖时宁遗产的范围内对上述定金承担共同返还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由四被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。审 判 员  濮瑞宝二〇一七年七月二十七日见习书记员  单 纯