重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0104民初3013号原告:重庆科而士物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区松青路1109号，统一社会信用代码91500104745308093Y。法定代表人：王伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷玉萍，该公司员工，特别授权。被告：杨洋，男，1986年2月16日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：吴海燕，重庆兴胜律师事务所律师，一般代理。原告重庆科而士物业管理有限公司（以下简称“科而士公司”）与被告杨洋物业服务合同纠纷一案，本院2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科而士公司的委托诉讼代理人殷玉萍、被告杨洋的委托诉讼代理人吴海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科而士公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨洋立即支付自2016年7月至2017年5月的物业服务费1131.68元、能源公摊费110元、违约金466.99元，共计1708.67元；2.本案诉讼费用由杨洋承担。事实和理由：科而士公司作为乙方于2013年1月18日与天辰美苑小区业主委员会签订了天辰美苑小区《物业服务合同》，按照新签订的《物业服务合同》中对物业服务收费标准的约定，住宅物业服务费为0.65元/平方米.月，能源公摊费为10.00元/月.户定额收取。杨洋系该小区X号房屋的业主，自2016年7月起至2017年5月未履行交纳物业服务费用的义务，却一直享受科而士公司提供的物业服务。为维护科而士公司的合法权益，特诉至法院。杨洋辩称，1.科而士公司与天辰美苑业委会签订的物业服务合同已到期，现科而士公司主张在合同到期后继续为小区提供服务，但未提供充分有效的证据证明；2.在物业服务合同有效的前提下，对科而士公司诉请的杨洋拖欠的物业服务费和公摊费的金额无异议，但对科而士公司主张的违约金有异议，因杨洋不存在违约行为，科而士公司亦无任何损失，因此不应当支持违约金；3.杨洋的房屋存在漏水问题，自2016年6月向科而士公司反应情况后至今未得到解决，这与科而士公司再继续提供服务的说法相矛盾；4.科而士公司主张的各项费用都是按之前签订的物业服务合同计算，但该份合同已约定了住宅服务费等各项费用来计算物业服务费，杨洋提供的照片证明了科而士公司并未对公共设备设施进行维修养护，公共设施的维修费用杨洋不应当支付，因住宅漏水的问题未解决，因此亦不应当支付物业服务费；5.即使法院认定科而士公司继续在为该小区提供物业服务，根据科而士公司的履行行为和公平原则，也不应当完全支持科而士公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：杨洋系重庆市大渡口区春晖路街道松青路1118号天辰美苑小区（以下简称“天辰美苑小区”）X号房屋的所有权人，其房屋建筑面积85.73平方米。2013年1月18日，科而士公司（作为乙方）和天辰美苑业主委员会（作为甲方）签订《物业服务合同》，主要约定：1.自2013年1月1日起至2015年12月31日止，由科而士公司为天辰美苑小区提供物业服务；2.物业服务费用按月收取，物业服务费收费标准住宅按建筑面积0.65元/平方米、月，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米、月；3.共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，采取10.00元/月、户的定额方式向业主分摊计收；4.业主应于当月的1-10日交纳当月的物业服务费、电梯费及公共能源费；5.甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。《物业服务合同》签订后，科而士公司入驻天辰美苑小区提供物业管理服务。2013年1月25日，科而士公司将该《物业服务合同》在重庆市大渡口区房屋管理局进行备案。2016年3月23日，重庆市大渡口区房屋管理局出具《证明》：兹有大渡口天辰美苑小区，物业服务合同已于2016年1月18日到期，但未进行重新选聘物业企业，截至今日该小区的物业服务仍由重庆科而士物业管理有限公司提供。2017年5月31日，重庆市大渡口区房屋管理局出具《证明》：兹有大渡口天辰美苑小区，物业服务合同已于2016年1月18日到期，但未进行重新选聘物业企业，截止今日该小区的物业服务仍由重庆科而士物业管理有限公司提供。另查明，自2016年7月起至2017年5月止，杨洋拖欠科而士公司物业服务费1131.68元和能源公摊费110元。在科而士公司对杨洋进行催收后，杨洋至今未缴纳上述费用。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、《物业服务合同》、《物业服务合同备案证明》、《证明》、《催收函》、照片等证据为证，经当庭质证，足以认定。关于本案的争议焦点，本院评判如下：一、关于《物业服务合同》到期的问题。《重庆市物业管理条例》第五十四条规定：“物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”本案中，虽然科而士公司与天辰美苑业主委员会签订的《物业服务合同》已经到期，但该小区的业主大会并未作出选聘或者续聘的决定，科而士公司亦继续按照原合同的约定在为该小区提供物业服务，故该《物业服务合同》自动延续至业主大会作出选聘或续聘的决定为止，杨洋亦应当按照《物业服务合同》向科而士公司支付物业管理费。二、对于杨洋是否违约的问题。因物业服务的对象是整个小区、所有业主，具有长期、连续、整体、动态的性质，如果根据某一个时间段的物业状况来评估物业服务的质量较难达到客观、全面。一个小区是由众多业主组成的，对物业服务企业的选择是由全体业主集体作出的，作为个体的业主对物业服务的观感具有一定的主观性，对物业服务的要求亦有高有低，如果业主对物业服务企业的服务不满意，可以通过业主大会将其解聘，选择其他物业服务企业。在物业服务企业未经业主大会解聘前，如果业主认为物业服务公司的服务未完全按照合同约定或相关法律规定履行其义务，可以请求其继续履行、采取补救措施，如果造成其损失的，可以请求赔偿损失，但是，不能以此为由不缴纳物业服务费。物业服务费是业主履行物业服务合同的主要义务，是物业服务公司维持其运行及小区正常物业状况的基本来源，但是物业服务公司亦不因某一个或一些业主未缴纳物业服务费，便停止对该业主提供服务，毕竟物业服务是针对小区整体的。本案中，即使科而士公司在提供服务过程中有不周到的地方，但杨洋不能据此不缴纳物业服务费，故杨洋未按照物业服务合同的约定支付物业服务费，已经构成违约。三、杨洋应当支付科而士公司的物业服务费金额问题。依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。科而士公司和天辰美苑业主委员会签订的物业服务合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是合法有效的合同，该合同对杨洋同样具有约束力，杨洋应按照物业服务合同的约定履行自己交纳物业管理费用的义务。自2016年7月至2017年5月，杨洋拖欠物业服务费1131.68元和能源公摊费110元，因杨洋对该金额无异议，故本院对科而士公司要求杨洋支付拖欠物业管理费用1131.68元和能源公摊费110元，共计1241.68元的诉讼请求，本院依法予以支持。四、对于科而士公司要求杨洋按拖欠物业费每日千分之三的标准支付违约金466.99元的诉求，本院认为，虽然科而士公司系按照《物业服务合同》的约定主张违约金，但对违约金的确定，应以弥补科而士公司的损失为限，杨洋无正当理由迟延交纳物业管理费用，对科而士公司而言只是一种资金占用的损失，对该损失的计算，按每日千分之三的标准计算过高，应自杨洋自应付之日起至付清之日止，以当月欠费总额为基数，按同期人民银行贷款利率计算违约金。除此之外，应当注意的是科而士公司应认识到物业服务企业与业主之间并非仅有法律上的权利义务关系，科而士公司的工作是业主生活中极为重要的一部分，其提供的物业服务不仅是合同的义务，更是影响业主生活满意度和质量的重要因素，其在服务过程中，理应更加谨慎、细心、耐心，切实听取业主的意见，解决业主的困难，维护好业主共同的家园。科而士公司应在今后的物业服务中，改进工作方式，提升服务质量，以期获得更多业主的满意。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《国务院物业管理条例》第六十七条、《重庆市物业管理条例》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、杨洋于本判决生效之日起十日内向重庆科而士物业管理有限公司支付自2016年7月至2017年5月期间拖欠的物业服务费和能源公摊费共计1241.68元;二、杨洋于本判决生效之日起十日内，以当月欠费总额为基数，自应缴之日起至付清之日止按人民银行同期贷款率向重庆科而士物业管理有限公司支付违约金；三、驳回重庆科而士物业管理有限公司的其它诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（已由科而士公司预缴），由杨洋负担（在支付上述款项时一并径付科而士公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  何津二〇一七年七月十二日书 记 员  毛谨