四川省泸县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0521民初2469号原告：沈兴会，女，1973年2月5日生，汉族，住四川省泸县。原告：郑益林，男，1972年11月22日生，汉族，住四川省泸县。二原告委托诉讼代理人：童品彬、邹杰，四川中豪律师事务所泸州分所律师。被告：泸州嘉亿置业有限公司，住所地泸县福集镇花园路，统一社会信用代码91510521560714511W。法定代表人陈文彬，系公司董事长。委托诉讼代理人：潘晓阳，四川时代永嘉律师事务所律师。原告沈兴会、郑益林与被告泸州嘉亿置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘文华独任审判，适用简易程序于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告沈兴会及二原告委托诉讼代理人童品彬、邹杰，被告泸州嘉亿置业有限公司委托诉讼代理人潘晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理房屋所有权证；2、要求被告从2014年6月30日起以原告已付房款260216.4元为基数，按每日万分之二计算违约金至被告将房屋所有权证交付原告之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年11月5日签订《商品房买卖合同》。该合同第十一条约定，被告应在2014年3月30日前向买受人交付所购商品房。双方在合同中未约定办理房屋所有权证的时间，但合同第二十条约定若原告未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，被告应按日向买受人支付违约金。房屋所有权证办理期限届满，被告未按约办理房屋所有权证，其行为构成违约，应承担违约责任。原告遂起诉至法院，要求判如所请。被告辩称，被告延迟办理房屋所有权证构成违约，但是被告延迟办理房屋所有权证的原因系被告在修建嘉亿.蓝山郡9、10号楼时受到紧邻泸县福集镇草街中段45号楼居民的阻拦，要求将其楼房一并拆迁改造，后经45号楼居民联名上访，政府审批同意，将45号楼纳入棚户区改造项目并纳入嘉亿.蓝山郡二期工程，后又因政府相关部门延迟办理所涉部份用地的土地出让手续，由此导致了被告办理整个房屋所有权证的延迟，因此被告对于延迟办理房屋所有权证无主观过错。根据双方的合同约定，被告完成房屋初始登记的时间为2015年9月30日前，那么完成房屋转移登记的时间应当在初始登记的时间以后，因此被告延迟办理房屋所有权证的时间可以结合《商品房买卖合同》的其他条款予以确定为2015年12月31日（即约定的初始登记时间后3个月），而不是原告主张的交房后的90日内，即2016年6月30日（2016年3月30日交房）。被告按期交付房屋给了原告，被告延迟办理房屋所有权证并未给原告造成实际的物质损失，因此双方在购房合同中约定的延迟办理房屋所有权证的违约金过高，请求依法予以调减。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告沈兴会、郑益林于2012年11月5日与被告泸州嘉亿置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：二原告预购被告开发建设的位于泸县福集镇××单元××号房屋，预测建筑面积85.83平方米，单价3040元/平方米建筑面积，总价款260923元；房屋面积以最终测绘面积为准，总房款根据最终测绘面积和本合同约定的按建筑面积计算的单价据实调整；被告应当在2014年3月30日前向原告交付该商品房；被告应当在2015年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付；商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内向原告支付。原告于2014年9月4日向被告支付房款257640元。原告于2014年11月10日缴纳了房屋契税2576.4元。被告于2014年3月30日前将原告所购商品房交付给了原告。原告在被告处购买的该商品房为预售商品房，属于嘉亿.蓝山郡二期棚户区改造工程，该工程于2012年5月31日取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。其中嘉亿.蓝山郡11＃、12＃楼工程于2012年6月1日开工，于2013年12月6日完成竣工验收。因该项目用地涉及棚户区改造重新规划等因素，其所涉部份用地的使用权性质及用途改变后需要重新办理土地出让手续和补交土地使用权出让金，后经过政府相关部门的公示、评估等程序，被告于2017年6月26日与泸县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，因此被告未在约定的时限内取得原告所购房屋的权属证明，也未为原告办理房屋所有权证。本院认为，原告沈兴会、郑益林与被告泸州嘉亿置业有限公司签订的商品房买卖合同确系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定全面履行自己的权利义务。原告依约于2014年9月4日向被告支付房款257640元，被告于2014年3月30日前将原告所购商品房交付给了原告，同时被告还应根据合同约定、合同性质、目的、交易习惯，及时为原告办理房屋产权登记，因此对于原告要求被告办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。但因被告开发的嘉亿.蓝山郡二期棚户区改造工程用地涉及棚户区改造重新规划等原因，其所涉部份用地的使用权性质及用途改变后需要重新办理土地出让手续和补交土地使用权出让金，后经过政府相关部门的公示、评估等程序，被告于2017年6月26日才与泸县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，在此过程中，被告的主观过错较小，综合双方的合同约定和案件实际情况，本院依法确定被告于其取得原告所购房屋权属证明之日起30日内为原告办理房屋所有权证。根据合同约定，被告取得该商品房所在楼栋权属证明时间的延迟及被告未能及时为原告办理房屋所有权证书的行为已构成违约，应承担违约责任，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金支付时间，原告要求被告从2014年6月30日（2014年3月30日交房后的90日）起以原告已付房款260216.4元为基数，按每日万分之二计算至被告将房屋所有权证交付原告之日止的违约金。根据合同“被告应当在2015年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付”，的约定可见，双方在签订购房合同时对被告取得房屋权属证明的期限存在特殊约定，因此对原告取得房屋所有权证的时间不能如原告所述为自房屋交付使用之日起90日内，而因遵从双方的合同约定，原告取得房屋所有权证的期限只能在双方约定的被告取得房屋权属证明的期限之后，即2015年9月30日之后，因此对于原告要求被告从2014年6月30日起计算违约金的诉讼请求，本院不予以支持。从双方签订购房合同的时间2012年11月5日与双方约定的被告取得房屋权属证明的时间2015年9月30日的时间跨距可见，被告在与原告签订购房合同时应当已经预见所开发房屋工程涉及棚户区改造需重新办理用地手续等因素，并为自己预留了自认为足够取得房屋权属证明的时间，因此对于被告提出其承担违约责任的时间为从2015年12月31日（约定被告取得房屋权属证明的时限2015年9月30日的3个月之后）起算的主张，本院不予以支持。综上所述，根据双方的合同约定，被告应当从约定的取得该商品房所在楼栋的权属证明期限（2015年9月30日）届满之次日（即2015年10月1日）起计算违约金。关于违约金的计算标准，被告认为每日按照全部已付房款的万分之二支付违约金的计算标准过高，要求调减。本院认为，原、被告所诉争的房屋被告依约交付原告使用，且被告不能按期办证是因为被告所开发的嘉亿.蓝山郡二期工程确有因工程涉及棚户区改造重新规划部分用地使用权性质及用途等客观原因，由此导致了被告补交相应土地出让金的延迟，并不是如原告所述完全系被告自身原因，是因为政府相关部门的其它原因造成了。故本院认为，被告抗辩双方约定违约金标准过高，要求予以调减的请求，符合相关法律规定，本院予以支持，并酌情从2015年10月1日起按照每日已付房款257640元的0.03‰计算至被告取得原告所购房屋权属证明之日止。对于原告提出双方所签订的购房合同系格式条款合同，应当作不利于被告的解释的主张，双方在签订合同时均系完全民事行为能力主体，双方所签订的合同系双方自愿、平等、协商一致的情形下签订，根据商品房买卖合同签订的日常习惯，一般均由房产公司预先拟定买卖合同，再由买受人提出意见，具体修改后签订。本案原、被告所签订的商品房买卖合同在原告存在疑议的房屋初始登记时间上采用了下划线的方式予以提醒，原告在签订合同时应当履行必要的注意义务，对签订后的合同也应当承担相应的法律责任。因此对于原告的该项主张，本院不予以采信。根据合同约定“商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内向原告支付”，被告有为原告办理所购房屋所有权证的合同义务，双方在合同中对原告取得房屋所有权证书的时间未予约定，本院综合双方的合同性质、约定及案件实际情况，依法确定被告于其取得原告所购房屋权属证明之日起30日内为原告办理房屋所有权证，如果被告于其取得原告所购房屋权属证明之日起30日内未为原告办理房屋所有权证，则构成违约，并应当按照约定自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起（即被告取得原告所购房屋权属证明之日起30日后）按日计算向原告支付全部已付款万分之二（0.2‰）的违约金至原告实际取得房屋所有权证之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告泸州嘉亿置业有限公司于其取得原告沈兴会、郑益林所购房屋权属证明之日起30日内为原告沈兴会、郑益林办理位于泸县福集镇××单元××号房屋的所有权证；二、被告泸州嘉亿置业有限公司从2015年10月1日起每日按已付房款257640元的0.03‰计算支付原告沈兴会、郑益林违约金至被告泸州嘉亿置业有限公司取得原告沈兴会、郑益林所购房屋的权属证明之日止；如果被告泸州嘉亿置业有限公司于其取得原告沈兴会、郑益林所购房屋权属证明之日起30日内未为原告办理房屋所有权证书，则从被告泸州嘉亿置业有限公司取得原告沈兴会、郑益林所购房屋权属证明之日起30日后，每日按已付房款257640元的0.2‰计算支付原告沈兴会、郑益林违约金至原告沈兴会、郑益林实际取得房屋所有权之日止；三、驳回原告沈兴会、郑益林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1060元，由被告泸州嘉亿置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 员 刘文华二〇一七年七月十八日法官助理 刘大超书 记 员 刘 静附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。