广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初9122号原告：安小穗，女，1958年11月22日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告：江尚蔚，男，1991年9月15日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告：江尚徽，男，1991年9月15日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：包谊锦，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈松娟，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼，组织机构代码70767055-0。法定代表人：林叶菊，执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，1981年8月31日出生，该司职员。原告安小穗、江尚蔚、江尚徽诉被告广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安小穗、江尚蔚、江尚徽的委托诉讼代理人包谊锦、沈松娟，被告广东元邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄志斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安小穗、江尚蔚、江尚徽诉称：2012年8月4日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“购房合同”），约定原告购买被告开发的XX花园XX路X号X房，建筑面积108.22㎡，套内建筑面积85.45㎡，共有分摊面积22.77㎡；被告应于2013年3月30日前将涉案房屋交付原告，并自交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记。合同签订后，原告依购房合同约定支付了所有房款并按被告要求向被告预交税费41778元。被告直至2016年4月25日才办妥房产证，于2016年5月9日将房产证交付原告，且证载房屋建筑面积仅为101.96㎡，其中套内建筑面积为85.26㎡，分摊面积为16.7㎡，共比合同约定的建筑面积减少6.26㎡。被告逾期办出房产证应承担逾期办证违约金，交付房屋面积少于约定面积应进行补偿，还应返还多收取的契税，并支付利息。综上所述，原告提出如下诉讼请求：一、被告支付原告逾期办证违约金96125元（以房屋总价1362168元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率上浮50%的标准，自2015年5月1日起计至2016年5月9日）；二、被告向原告返还契税21391.37元及利息，利息以21391.37元为本金自2015年5月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际返还付清之日止；三、被告返还房屋面积误差比绝对值在3%以内（含本数）的部分房价款40865.04元及利息，利息以40865.04元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2012年8月10日起计算至实际付清之日止；面积误差比绝对值超过3%部分的房价款双倍返还，即75736.54元；四、被告承担本案的全部诉讼费。被告广东元邦房地产开发有限公司辩称：一、根据买卖合同第七条、第十八条以及补充协议第七条约定，双方对面积差异处理已明确选择按照套内建筑面积进行结算，而原告主张按照建筑面积进行结算明显不符合约定，也不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。二、原告主张的逾期办理不动产权证的违约金，不符合约定。根据《购房合同》补充协议第九条、第十条约定，我司应在房屋交付之日起500个工作日内办妥产权登记。逾期不超过180日的，��日按总房价款的0.003%支付违约金。而原告诉请中的计算标准并不符合约定，我司不予认可。三、原告属自愿委托我司办理房屋产权证，并未约定资金占用期间需要支付利息，故原告要求返还契税并支付资金占用利息的主张不合理，缺乏依据。请求人民法院对于原告不合理的诉讼请求，全部予以驳回。经审理查明：2012年8月4日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区XX路X号X房（下称“涉案房屋”），建筑面积108.22㎡，套内建筑面积85.45㎡，共有分摊面积22.77㎡；房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15941.11元，总金额1362168元。甲方应当在2013年3月30日前将本合同标的物交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。合同约定的该��品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，存在面积差异的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同，乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=︱（实测套内建筑面积—合同约定套内建筑面积）︱/合同约定套内建筑面积×100%。买卖合同附件七补充协议第七条约定，合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准；套内建筑面积误差比绝���值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理。补充协议还约定乙方委托甲方办理不动产权证，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内办妥产权登记并交付乙方；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议约定期限办妥《不动产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾���超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向原告支付违约金，合同继续履行。2012年6月6日，原告向被告交纳税费41778元。2012年10月11日，原告向被告付清全部购房款。2013年5月1日，原被告签署《收楼确认书》，确认原告收到涉案房屋的全部房屋钥匙，确认完全接收涉案房屋。2016年4月25日，广州市国土资源和规划委员会出具涉案房屋产权证，证载涉案房屋建筑面积101.96㎡，套内建筑面积85.26㎡，分摊建筑面积16.7㎡，期间产生办证税费20386.63元。2016年5月9日，原告在被告处签收不动产权证。庭审中，被告主张在办理房产证过程中，除了契税之外，还需缴纳其他费用280元（包括预告登记费50元、抵押登记费80元、产权登记费70元、抵押权登记费80元）。另查明，1、广州市住房和城乡建设委员会于2016年12月6日向广州市白云区人民法院作出穗建房管函【2016】4387号《广州市住房和城乡建设委员会关于协助查询函的复函》，主要内容为：经核查，广东元邦房地产开发有限公司委托广州市房地产测绘院办理白云区环洲四路918至954号（双号）的房屋测绘业务，2014年3月1日前受理的测111201648、111201649、110112525号测绘成果依据的测量标准为GB/T17986.1-2000《房产测量规范》（下称“国标”）；2014年3月1日后受理的测10CH88141230000043号测绘成果依据的测量标准为DBJ440100/T204-2014《房屋面积测算规范》（下称“地标”）。关于测绘成果存在差异的原因：由于广州市房地产测绘院受理测10CH88141230000043号测绘案件业务的时间处于国标与地标技术规范衔接的过渡期，当时是按已经生效的地标的相关规定进行测算并出具测绘成果，其公设面积的分摊方式是造成涉案房屋面积存在��异的主要原因。处理建议：经研究，我委认为对此案的实测应执行《关于实施的通告》（穗国房字【2014】420号）的相关规定（即按预测算测绘成果的分摊方式执行），原测绘单位应据此免费重新为产权人出具测绘成果报告，并协助产权人向权属登记部门函告相关变更情况。2、2017年1月18日，广州市房地产测绘院出具测绘编号10CH88161226000002号《房屋建筑面积测绘成果报告书》，报告书记载项目坐落广州市白云区环洲四路××、××、××、××号；申请人：广东元邦房地产开发有限公司；成果用途：权属登记发证。其中载明（4~5层各单元面积）环洲四路924号，01房号，套内面积85.2581平方米，分摊面积21.8356平方米，总面积104.5172平方米。3、广州市房地产测绘院向广州市不动产登记中心发出穗房地测函【2017】18号《关���协助更正元邦明月金岸小区房屋面积的函》，称：2016年11月白云区人民法院向我委查询金沙洲元邦明月金岸小区有关房屋面积问题。经核查，公设面积分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。根据我委函复白云区人民法院的意见（穗建房管函【2016】4387号），现我院对上述小区进行了核查，并按要求重新出具测绘成果，请贵中心协助相关权利人或依职权给予更正。4、广州市不动产登记中心于2017年4月7日向广州市房地产测绘院作出穗登记函【2017】66号《关于元邦明月金岸小区房屋面积更正登记的复函》，函复如下：位于白云区××920-926（双号）、942-952（双号）、954号依据你院出具的测字10CH88141230000043、10CH88140804000021、10CH88141112000005号测绘成果，我中心以15登记1358946、15登记1360024、15登记1360222号以广东元邦房地产开发有限公司名义办理了初始确权登记，上述房屋的确权登记并无不妥。而且上述房屋已大部分办理了转移登记，过户到小业主名下。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，已办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的不能办理依职权更正。现你院因上述房屋的公设面积分摊问题变更了测绘成果数据，重新出具了测字10CH88161226000002、10CH88161226000003、10CH88161229000067号测绘成果，建议你院通知广东元邦房地产开发有限公司组织全体小业主持重新出具的测绘成果等资料共同向我中心申请办理更正登记。庭审中，原被告均确认涉案房屋重新测绘后的建筑面积为104.5172平方米，其中套内面积为85.2581平方米，分摊面积为21.8356平方米，现尚未办理更正登记。以上事实，有买卖合同、补充协议、发票、收款收据、收楼确认书、不动产权证、税费发票、函、测绘��果报告书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。关于面积差异款及利息，购房合同约定涉案房屋套内面积为85.45㎡，现产权证载套内建筑面积及重新测绘后的套内面积均比合同约定少了0.19㎡，故原告要求被告返还套内面积差异款合法合理，本院予以支持。根据合同约定按套内面积计算单价，故减少的套内面积差异款为3028.81元（0.19㎡×15941.11元/㎡）。关于分摊面积差异，鉴于本案诉讼中出现新的情况，即广州市房地产测绘院依据广州市住房和建设委员会的核查意见出具新的测绘成果报告，显示涉案房屋用于权属登记发证的分摊面积应为21.8356平方米。而广州市不动产登记中心答复不动产权证更正登记事宜需由元邦公司组织全体小业主持重新出具的测绘成果等资料共同向其申请办理，目前该项工作正在进行中，因此涉案房屋的分摊面积差异暂时无法确定，故对于原告主张的分摊面积差异款的请求，暂不具备审查处理的条件，本案暂不予调处，当事人可在涉案房屋产权证更正登记手续完善后再行主张。关于利息，被告多收取原告的房款，实际占用原告资金，故原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付占用资金期间的利息合法合理，但利息应以3028.81元为本金自原告起诉之日即2016年7月26日起算。关于逾期办证违约金，上述《广州市商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。根据《补充协议》，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。根据收楼确认书，被告已经于2013年5月1日向原告交付了涉案房屋，被告应当在该2013年5月1日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的不动产权证交付原告。自2013年5月1日起500个工作日为2015年4月30日，即被告最迟应当在2015年4月30日前为原告办妥不动产权证并交付给原告，现被告未能提供证据证实原告存在未履行相关义务导致办证迟延的情形，故逾期办证的违约责任应由被告承担。现原告要求被告自2015年5月1日起以1362168元为本金承担逾期办证违约金合法合理，本院予以支持，故逾期办证违约金应自2015年5月1日起计至2016年5月9日止。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，从案涉合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审���来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，原告主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由原告对于被告违约行为给其造成的损失进行举证，在原告未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下本院酌情调整为按照已付购房款总额为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%计算。关于返还契税等费用及利息的诉讼请求。根据双方《补充协议》约定，原告委托被告办理不动产权证，并向被告交纳了41778元契税用于办理产权登记。现被告已经为原告办妥了房产证并交付原告，经核算，实际支出契税20386.63元，该部分应予以扣减。关于其他费用280元（包括预告登记费50元、抵押登记费80元、产权登记费70元、抵押权登记费80元），被告主张扣减，本院认为根据房屋产权登记的交易习惯，上述四项费用的发生均是依附于办理产权登记所必然产生的费用，在办妥产权证的情况下，上述费用理应由原告承担，故对被告主张扣减的请求予以支持。据此，被告应向原告返还的费用为21111.37元（41778元－20386.63元－280元）。被告未能及时办证导致占用税费时间过长，故原告要求被告支付占用期间利息合法合理，本院予以支持，但利息宜从立案之日即2016年7月26日起，以21111.37元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广东元邦房地产开发有限公司补偿原告���小穗、江尚蔚、江尚徽套内面积差款3028.81元及利息（利息以3028.81元为本金自2016年7月26日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；二、在本判决生效之日起三日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告安小穗、江尚蔚、江尚徽支付逾期办证违约金（违约金以1362168元为本金自2015年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮40%计至2016年5月9日止，并以96125元为限）；三、在本判决生效之日起三日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告安小穗、江尚蔚、江尚徽返还税费21111.37元及利息（利息以21111.37元为本金自2016年7月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际付清之日止）；四、驳回原告安小穗、江尚蔚、江尚徽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金��义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3467元，由原告安小穗、江尚蔚、江尚徽负担834元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担2633元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起三日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  蔡玉林人民陪审员  吴 冠二〇一七年七月六日书 记 员  林嘉仪蔡佳丽