湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0982民初956号原告：黄树成，男，1966年3月8日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。委托诉讼代理人：程启宝，湖北维天律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶睿，湖北维天律师事务所实习律师。被告：沈亿慈，女，1969年11月9日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市经济开发区。被告：卓文婷，女，1990年8月8日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市经济开发区。被告：卓文斌，男，1994年9月1日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市经济开发区。第三人：湖北鼎昇置业有限公司，住所地安陆市经济开发区卓湾社区。法定代表人：卓安清，该公司董事长。委托诉讼代理人：王锡楚，湖北维天律师事务所律师。原告黄树成与被告沈亿慈、卓文婷、卓文斌，第三人湖北鼎昇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法追加湖北鼎昇置业有限公司为第三人参加本案诉讼并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄树成及其委托诉讼代理人程启宝、叶睿，第三人湖北鼎昇置业有限公司委托诉讼代理人王锡楚到庭参加诉讼。被告沈亿慈、卓文婷、卓文斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄树成向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告的房屋买卖合同有效；2、判决被告将位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼东单元七楼中，面积124平方米房屋交付给原告；3、如被告不能将位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼东单元七楼中面积124平方米房屋交付给原告，被告必须退还原告购房款27万元并按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年1月13日至实际退还之日的利息；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月13日，原告与卓小平签订售房合同，将安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼东单元七楼中面积124平方米房屋以32万元出售给原告。原告在签订合同当日付清了购房款，卓小平于同日向原告出具了收到购房款27万元的收条。卓小平于2016年5月份过世，被告作为卓小平的继承人，应当履行购房合同。另查，位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼是卓小平挂靠湖北鼎昇置业有限公司资质开发，开发房屋的P（2012）23号地块的土地于2014年1月27日由卓小平以湖北鼎昇置业有限公司名义与安陆市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同受让所得，并于2015年7月2日取得建设用地规划许可证。卓氏住宅楼房屋建成后由卓小平对外签订合同销售。本案开发建设的房屋具有合法建设手续，卓小平将卓氏住宅楼东单元房屋出售给原告不违法，故原告与卓小平于2016年1月13日签订的售房合同合法有效，被告理应交付出售的房屋。被告不能将位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼东单元七楼中面积124平方米房屋交付给原告，被告必须退还原告购房款27万元并按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年1月13日至实际退还之日的利息。请求法院支持原告诉讼请求。诉讼过程中，原告黄树成放弃“如被告不能将位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼东单元七楼中面积124平方米房屋交付给原告，被告必须退还原告购房款27万元并按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年1月13日至实际退还之日的利息”这一项诉讼请求。被告沈亿慈、卓文婷、卓文斌未作答辩，未提交证据。第三人湖北鼎昇置业有限公司述称，1、售房合同是原告与卓小平之间的行为，第三人未授权卓小平代表第三人与原告进行房屋买卖交易，后果只能由卓小平承担，与第三人无关；2、诉争房屋系被人民法院查封财产，发生在卓小平出售房屋之前，卓小平明知房屋已被查封仍然以个人名义出售查封房屋，行为涉嫌诈骗罪，按照民诉法有关规定，应将犯罪线索移交公安机关，由公安机关追赃后将购房款返还给原告，而不应通过本案民事诉讼主张权利，故第三人在本案中不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告沈亿慈、卓文婷、卓文斌经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利；本院组织原告与第三人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法确认并在卷佐证。当事人有异议的证据：第三人对原告提交证据二有异议，认为售房合同及购房款收条中“卓小平”签名是否是卓小平本人所签，无法核实真假。对此异议，本院认定如下：原告提交证据二是售房合同及收条，该合同是原告于2016年1月13日与卓小平签订并由卓小平于当日向原告出具收到购房款的收条，第三人对合同及收条上“卓小平”签名持异议，但未申请司法鉴定也未提交证据予以反驳，故对第三人的质证异议不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月27日，第三人湖北鼎昇置业有限公司与安陆市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，第三人湖北鼎昇置业有限公司取得位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块建设用地使用权。2015年7月2日，第三人湖北鼎昇置业有限公司取得位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块住宅楼建设用地规划许可证。该住宅楼由被告亲属卓小平挂靠第三人湖北鼎昇置业有限公司资质开发建设，房屋由卓小平个人对外销售。2016年1月13日，原告黄树成与被告亲属卓小平签订售房合同，约定，卓小平将位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼东单元七楼中房屋，面积124平方米出卖给原告，房屋总价款32万元，一次性付清。卓小平在房屋交付使用后的六个月内，向主管部门申请办理房屋所有权证。同日，卓小平向原告出具“收黄树成买房款叁拾贰万元￥320000元，实收270000元，卓小平，2016年1月13日”的收条。另查明，位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼未取得商品房预售许可证；卓小平于2016年5月过世，被告沈亿慈系卓小平妻子，被告卓文婷、卓文斌系卓小平子女。还查明，位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼东单元七楼中房屋于2015年2月13日被人民法院查封。诉讼中，原告黄树成自认：“其不知道位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼是卓小平挂靠第三人湖北鼎昇置业有限公司资质开发建设，在与卓小平签订售房合同时合同约定价款是32万元，实际价款为27万元。2016年1月13日向卓小平一次性交纳购房款27万元，卓小平将诉争位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼东单元七楼中房屋交付给他，其将房屋安装门锁。2017年清明节准备装修房屋时，发现房屋门锁被他人撬开，报警之后，公安机关告知该房屋已被出卖给他人，需向人民法院起诉。”本院认为，本案焦点是，案涉售房合同责任主体及效力问题。案涉位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼系商品房建设工程，应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律和相应司法解释予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”因此，依照法律规定，出卖涉案商品房主体应当是具有开发建设资质的第三人而非被告亲属卓小平。本案中，卓小平以个人名义将案涉房屋出卖给原告，案涉售房合同的责任主体是原告与被告亲属卓小平还是原告与第三人的问题，亦即，卓小平出卖诉争房屋是个人行为还是代表第三人履行职务行为的问题。依据原告黄树成“其不知道位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼是卓小平挂靠第三人湖北鼎昇置业有限公司资质开发建设。”的陈述意见以及案涉房屋没有商品房预售许可证这一事实，卓小平应当没有代表第三人对外销售房屋的表象，加之第三人未授权卓小平以第三人名义或者代表第三人以卓小平个人名义销售房屋，原告也不存在有善意理由相信卓小平代表第三人对外销售房屋的表见代理行为以及其诉讼本意也只是要求被告履行诉争售房合同而未要求第三人承担履行合同义务责任，同时，结合卓小平是以个人名义对外签订售房合同、个人收取购房款这一形式要素，应当认定卓小平对外销售诉争房屋是其个人行为，与第三人无关，第三人湖北鼎昇置业有限公司在本案中不应承担民事责任。诉争房屋无论在形式或者实质以及法律意义上都应当是第三人湖北鼎昇置业有限公司开发建设，《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因此，诉争房屋权属应当属于第三人湖北鼎昇置业有限公司，故被告亲属卓小平与原告签订售房合同出卖诉争房屋系无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依据前述法律条款规定，原告黄树成于2016年1月13日与被告沈亿慈、卓文婷、卓文斌亲属卓小平签订的售房合同应当有效。虽然诉案涉合同项下房产被人民法院查封，被告沈亿慈、卓文婷、卓文斌亲属卓小平与原告签订的售房合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”规定，但该法的此项规定是管理性规定而非效力性规定，并不影响原告黄树成于2016年1月13日与被告沈亿慈、卓文婷、卓文斌亲属卓小平签订的售房合同效力，故本院对原告黄树成要求确认其与被告沈亿慈、卓文婷、卓文斌亲属卓小平签订售房合同有效的诉讼请求予以支持。关于原告黄树成请求判决被告将位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼东单元七楼中面积124平方米房屋交付给原告的问题，因卓小平出卖诉争房屋未得到第三人湖北鼎昇置业有限公司授权许可，且该房屋业已查封，导致诉争房屋所有权不能转移，因而原告黄树成要求将位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼东单元七楼中面积124平方米房屋予以交付，已是事实不能。经本院释明，原告黄树成对该项诉讼请求仍坚持不予变更，由此对原告黄树成要求被告将位于安陆市××开发区红石社区P（2012）23号地块卓氏住宅楼东单元七楼中面积124平方米房屋交付给原告的诉讼请求不予支持。原告后续权利主张可根据本案裁判结果，另行主张违约责任或者解除合同后的损害赔偿之诉救济其相应权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告黄树成于2016年1月13日与被告沈亿慈、卓文婷、卓文斌亲属卓小平签订的售房合同有效；二、驳回原告黄树成的其他诉讼请求。案件受理费5350元，由原告黄树成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  胡柏松审 判 员  胡学鹏人民陪审员  李二平二〇一七年七月二十日书 记 员  谈宏亮附件1：本案当事人提交证据目录原告黄树成为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：证据一：原告黄树成身份复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；证据二：售房合同及收条复印件各一份，拟证明原告与卓小平之间购房交易及原告支付购房款27万元的事实；证据三：被告沈亿慈身份证及判决书复印件各一份，拟证明被告沈亿慈、沈文婷、沈文斌是卓小平的继承人，诉讼主体适格；证据四：土地出让合同、建设用地规划许可证复印件各一份，拟证明诉争房屋由第三人合法取得；证据五：2016年12月12日询问笔录复印件，拟证明卓小平挂靠第三人资质开发诉争住宅楼的事实。被告沈亿慈、卓文婷、卓文斌未提交证据。第三人湖北鼎昇置业有限公司为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：证据一：民事裁定书复印件，拟证明诉争房屋在2015年2月就被人民法院查封，任何人不得对外出售房屋。附件2：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。