江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4663号上诉人（原审被告）：昆山艾玛电子有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇城北望山北路189号6号房。法定代表人：张波,该公司总经理。委托诉讼代理人：韩俊先，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋水静，江苏展驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：昆山伍晟光电科技有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇城北望山北路东侧。法定代表人：李永,该公司总经理。委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所律师。上诉人昆山艾玛电子有限公司（以下简称艾玛公司）因与被上诉人昆山伍晟光电科技有限公司（以下简称伍晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2015)昆民初字第4751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艾玛公司的上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由伍晟公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、昆山市公安消防大队出具的火灾事故认定书排除了因艾玛公司的原因导致火灾发生，艾玛公司对火灾的发生无民事责任。二、昆山市公安消防大队的调查笔录证实火灾发生时，区域内最近的消防栓无法使用，伍晟公司存在消防设施管理不善导致火灾损失扩大的事实。三、艾玛公司一审庭审中要求追加次承租人为被告，一审法院未裁定不予准许，属于程序违法。伍晟公司辩称，双方间是租赁合同关系，根据合同约定艾玛公司应当保持租赁物的完整性，在租赁期间发生的事故应由艾玛公司承担责任；艾玛公司要求追加次承租人没有法律依据。伍晟公司向一审法院起诉请求：一、解除与艾玛公司签订的租赁合同；二、艾玛公司支付租金93256元（从2015年10月1日计算至2015年12月22日）：三、艾玛公司支付逾期违约金3524元（以93256元为基数，以每天百分之二点一计算，每天违约金为19.58元，自2015年6月1日起算，暂算至2015年11月30日，计算至法院生效之日）；四、艾玛公司支付租赁物维修款项1021694.8元；五、本案诉讼费、保全费由艾玛公司承担。一审法院认定事实：2012年12月28日，伍晟公司（甲方）与艾玛公司（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将其拥有的坐落于江苏省昆山市城北望山北路189号的工厂厂房（办公室、4号厂房）建筑面积2102平方米和门卫室6平方米租赁给乙方，租赁期限为三年，从2013年1月1日至2015年12月30日。甲方在出租之前将厂房的货梯安装调试合格后交付乙方使用，后期产生的安全和维修费由乙方负担；在租赁期间乙方需对租赁物进行装修、内部改建，应在保证厂房结构安全的前提下事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，如装修改建方案可能对本建筑结构公用部分及其他相邻用户造成影响的，甲方有权提出异议，乙方需征得甲方同意后方可执行，装修费用由乙方承担。乙方在撤租之时，原承租物若有损坏，由乙方负责修复，对改建部分与甲方共同协商处理。租金分段计价，第一年按统一价每月11元/平方米，即合计第一年租金为278256元，第二年、第三年每月11元/平方米，即合计每年租金278256元，年租金每年分两期支付，每半年支付一次，乙方应于租期前30天向甲方支付厂房租金，乙方如逾期一周时间以上支付租金，甲方有权终止租赁合同，并且乙方应向甲方支付当期租金之每天2%的滞纳金，三年租期届满以后，如果承租方续租，则按当年市场价格而定，且乙方有优先承租权。乙方同意以150元/KVA/年支付甲方变电设施使用费，甲方同意分配100KVA计划电容量给乙方使用，合计15000元，此使用费在每年第一次交租金时将当年使用费第一次付清，逾期支付应向甲方支付该笔费用之每天2%的滞纳金。签约后乙方同意一次性支付甲方租赁保证金合计20000元，该保证金由甲方保管至乙方撤租向甲方清理合约后一次性退回。租赁期间乙方不得将所承租物的任何部分以任何理由分项转租给第三方。乙方在租赁期内，对甲方租赁物享有完全使用权，同时对此负有完全的保管及维护责任，要确保其完整性，租赁期满如出现人为损坏或毁损现象，乙方应无条件修复完好后交还甲方。本合同一经签订即具有法律效力，任何乙方不得擅自违约，否则违约一方应承担违约责任及违约赔偿金20万元。乙方在租赁期内如遇情况需退租必须提前三个月通知甲方，退租后甲方不再返还所有保证金及已交租金。合同签订后，双方按约履行，艾玛公司已经支付租金至2015年9月30日。租赁合同期间艾玛公司将其中400平方米的区域租给了案外人。2015年8月23日，涉案房屋发生火灾造成涉案厂房无法使用。2015年10月19日，昆山市公安消防大队出具火灾事故认定书，认定火灾事故基本情况：2015年8月23日3时，我大队119指挥中心接到群众报警称：位于昆山市望山北路的昆山艾玛电子有限公司发生火灾，此次火灾造成昆山伍晟光电科技有限公司的建筑及内部的一些电脑笔记本外壳回收件、昆山艾玛电子有限公司、昆山锦悦电子有限公司的设备等不同程度受损，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：该起火灾的起火部位在该建筑二楼笔记本外壳回收仓库中部位置。火灾原因为可排除自燃或遗留火种或电气系统故障引燃周边可燃物引发火灾的可能性；不排除外来火源引燃周边可燃物引发火灾的可能性。庭审中，因艾玛公司拒绝修复涉案房屋，伍晟公司申请对涉案租赁房屋质量是否合格以及修复费用进行鉴定。南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具第SF201604050号昆山伍晟光电科技有限公司4号厂房火灾受损程度及修复方案鉴定报告，鉴定意见为：火灾引起了屋盖坍塌、混凝土烧损、粉刷层熏黑和脱落、门窗烧毁、隔墙发霉、顶棚发霉等损伤，对房屋安全使用造成了显著影响，应采取措施进行修复加固。鉴定报告根据上述意见出具了修复方案。本次鉴定费45000元。依据上述修复方案，昆山信衡土地房产评估造价咨询有限公司出具（2016）苏0583法鉴委字第00528号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：昆山伍晟光电科技有限公司4号厂房火灾受损修复加固工程的造价为1021694.8元。本次鉴定费11600元。上述事实由租赁合同、房产证、火灾事故认定书、火灾受损程度及修复方案鉴定报告、工程造价鉴定意见书、鉴定费发票及伍晟公司、艾玛公司双方的庭审陈述予以证实。一审法院认为：伍晟公司与艾玛公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务和享受各自权利。本案第一次开庭时伍晟公司要求解除合同，艾玛公司当庭同意解除合同，法院认定双方合同解除时间为2015年12月23日。合同解除前的租金艾玛公司理应支付，经计算为278256元/365天*83天即63274.65元。双方合同约定了租金支付期限及逾期支付租金的违约金计算方式，合同约定的违约金标准过高，法院予以调整，依法计算为以63274.65元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为标准从2015年6月1日计算至判决生效之日。因艾玛公司违反合同约定将房屋转租给第三人，且没有妥善保管租赁物导致租赁的房屋遭受火灾产生损失，按照合同约定，艾玛公司应修复租赁物返还伍晟公司。鉴于艾玛公司拒绝修复租赁物，伍晟公司要求艾玛公司赔偿修复租赁物的费用符合法律规定，法院予以支持。经鉴定，由于火灾导致的房屋修复费用为1021694.8元，艾玛公司应当支付。艾玛公司辩称系第三人的原因引发火灾，并未提供证据，法院不予采纳，艾玛公司可以另行主张实际侵权人承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆山伍晟光电科技有限公司与昆山艾玛电子有限公司于2012年12月28日签订的厂房租赁合同于2015年12月23日解除。二、昆山艾玛电子有限公司于判决生效后十日内支付昆山伍晟光电科技有限公司2015年10月1日至2015年12月23日租金63274.65元。三、昆山艾玛电子有限公司于判决生效后十日内支付昆山伍晟光电科技有限公司逾期支付租金的违约金（以63274.65元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为标准从2015年6月1日计算至本判决生效之日）。四、昆山艾玛电子有限公司于判决生效后十日内支付昆山伍晟光电科技有限公司房屋修复费用1021694.8元。案件受理费14866元，保全费1070元，鉴定费56600元，合计72536元，由艾玛公司负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均未提供新的证据。二审中，艾玛公司陈述将承租房屋中间的五百平方米租赁给第三人，伍晟公司同意转租，起火部位位于次承租人使用的地方，因此次承租人负有责任；经向昆山市消防大队了解得知，火灾发生时离火源最近的消防栓无法使用。伍晟公司陈述根据租赁合同的约定，艾玛公司不得将承租房屋转租；火灾发生后伍晟公司才知道艾玛公司将部分房屋转租出去。本院认为：伍晟公司与艾玛公司的厂房租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，因为合法有效。艾玛公司不得将承租房屋分项转租给第三方，并有义务保管维护租赁物，确保租赁物的完整性。艾玛公司在承租期间违反合同约定，将部分房屋转租给第三人，并在第三人使用区域发生火灾，造成房屋损坏。艾玛公司上诉认为其对火灾的发生无民事责任，要求追加次承租人为被告。但本案原审原告伍晟公司并非向艾玛公司主张侵权责任，而是要求艾玛公司依约承担修复损坏房屋的费用。因此一审法院不予追加次承租人并无不当。根据合同约定，租赁物发生人为损坏或毁损现象，艾玛公司应无条件修复完好后交付伍晟公司。因艾玛公司拒绝修复承租房屋，经伍晟公司申请，由鉴定机构出具修复方案并确定修复费用为1021694.8元，该笔费用应当由艾玛公司承担。艾玛公司上诉认为伍晟公司对火灾造成的损失扩大负有责任，未能提供证据予以证明，该上诉理由本院不予支持。综上，艾玛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14866元，由上诉人昆山艾玛电子有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  沈军芳代理审判员  郭 锐二〇一七年七月二十一日书 记 员  吉宇璐