西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0112民初2524号原告（反诉被告）陈莉，女。委托代理人吴志刚，陕西汉廷律师事务所律师。委托代理人袁佳，陕西汉廷律师事务所律师。被告（反诉原告）西安文凤物业服务有限公司。住所地：西安市未央区凤城南路西段**号院内*楼***室。统一社会信用代码91610100668675083J。法定代表人刘鸿雁，经理。委托代理人笪祖明，陕西智晖律师事务所律师。被告西安福聚缘酒店有限公司。住所地：西安经济技术开发区文景路75号陕西省信息中心综合服务楼。统一社会信用代码91610132333635493F。法定代表人刘鸿杰，总经理。委托代理人李华，陕西信邦律师事务所律师。委托代理人焦丹娟，陕西信邦律师事务所律师。第三人张正明，男。委托代理人窦文祺，陕西智晖律师事务所律师。原告陈莉与被告西安文凤物业服务有限公司、西安福聚缘酒店有限公司及第三人张正明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈莉及委托代理人吴志刚、袁佳，被告西安文凤物业服务有限公司委托代理人笪祖明，西安福聚缘酒店有限公司委托代理人焦丹娟，第三人张正明委托代理人窦文祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月5日，其与第一被告签订《合同书》一份，约定将其与第三人共同承租的位于西安市文景路中段73-75号陕西省信息中心综合服务楼除第三、四层外的局部房屋转租给第一被告，租赁期限为8年，即自2014年8月1日起，至2022年7月31日止；租金自2014年8月1日至2018年7月31日，每年为144万元；2018年8月1日至2022年7月31日，每年为162万元；前四年为每半年支付一次，后四年为每年支付一次，分别各半支付给其与第三人。合同签订后，其依约向被告交付了房屋，被告支付了2014年8月1日至2015年1月31日半年房租，此后再未支付。2015年3月，其将被告诉至法院，要求支付所欠房租，法院判决第一被告支付2015年2月1日至同年7月31日半年房屋使用费36万元。但自2015年8月1日至今的房屋使用费一直未付。因第一被告将房屋交由第二被告使用，第二被告应与第一被告共同支付房屋使用费。现起诉，请求判令二被告向原告共同支付房屋使用费96万元（暂计算至起诉之日，请求判决至实际腾房之日）；请求判令二被告向原告共同支付房屋使用费利息67246元（以96万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2015年8月1日起暂计算至2016年11月30日，判决至实际支付之日止）；案件受理费由二被告承担。被告辩称，原告不是本案适格诉讼主体，原告所诉涉案《合同》已被未央区人民法院（2016）陕0112民初154号民事判决确认定为无效合同，装修期间原告停水停电，导致酒店装修延期，开业延期，且在酒店经营期间受到原告不间断干扰，故不能依照原合同主张96万元房屋使用费。合同无效双方当事人均有过错责任，原告要求利息不应支持。并反诉，请求判令被反诉人陈莉赔偿损失84万元；判令被反诉人陈莉提供房屋使用费相应发票；反诉费由被反诉人承担。被告西安福聚缘酒店有限公司辩称，涉案合同系原告与第一被告签订，与其无关，基于合同相对性原则，其不应支付房屋使用费及利息。原告主张的房屋使用费金额过高，应予减少。原告在合同签订后，未按照合同约定的标准及使用条件向第一被告交付房屋，给其及第一被告造成较大经济损失，原告应予赔偿。第三人述称，本案与其无关，不发表答辩意见。原告对被告反诉辩称，法院生效判决并未认定其未履行供水、供电和干扰被告经营，第一被告反诉赔偿损失84万元既无事实依据，亦无法律依据，纯属被告主观臆断，虚假编造。对于被告反诉开具发票一事，合同并未约定，请求驳回被告西安文凤物业服务有限公司的反诉请求。经审理查明，2007年4月26日，原告陈莉和第三人张正明与陕西省信息中心、陕西省信息总公司签订《陕西信息综合服务楼房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定由陕西省信息中心、陕西省信息总公司将坐落于西安市北郊文景路中段73-75号框架结构的综合服务楼一至五层，附助操作间40㎡，楼顶简易房145㎡出租给张正明、陈莉，租赁期限自2007年8月1日至2022年7月31日，其中2007年5月1日至同年7月31日为装修期；租金分段计算，起始价格为每年43万元，每5年递增一次，在上一年度租金基础上增加5%；租金每半年支付一次。合同签订后，张正明与陈莉支付了半年租金，对房屋进行装修，并共同经营。此后由于二人经营理念不同，发生矛盾导致停业。2014年6月5日，原告陈莉与被告西安文凤物业服务有限公司签订《合同书》及《补充协议书》各一份，约定由陈莉、张正明将上述房屋转租给西安文凤物业服务有限公司经营，被告向张正明和陈莉支付装修及设备转让费100万元；租赁期限为8年，即自2014年8月1日至2022年7月31日止；第三、四层由被告自行装修，无偿使用三年；被告支付原告及第三人装修及设备转让款各50万元；2018年7月31日之前四年的租金为每年144万元，每半年支付一次，上半年支付租金为每年的7月1日，下半年为每年1月1日。之后四年的租金为每年162万元，于每年的7月1日支付。被告每次向原告和第三人分别支付租金各半。第一次自2014年8月1日至2015年1月31日，支付半年租金72万元，在合同签订时一次性支付给原告、第三人各36万元。同时约定，因张正明、陈莉各向酒店投资50%，合同签订时，西安文凤物业服务有限公司向张正明、陈莉各支付转让款50万元。西安文凤物业服务有限公司及被告陈莉在《合同书》、《补充协议书》上签字盖章，张正明未在合同上签字。2016年5月3日，本院作出（2016）陕0112民初154号民事判决，判决陈莉与西安文凤物业服务有限公司于2014年6月5日签订的《合同书》及《补充协议书》无效。同年5月25日，本院作出（2015）未民初字第01565号民事判决，判决被告西安文凤物业服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告陈莉支付2015年2月1日至2015年7月31日的半年房屋使用费36万元。上述两份判决均已生效。上述事实，有《陕西信息综合服务楼房屋租赁合同》、《陕西信息综合服务楼房屋租赁合同补充协议》、《合同书》、《补充协议书》、（2015）未民初字第01565号民事判决书、（2016）陕01民终7157号民事判决书一份、(2017)陕民申162号民事裁定书一份、当事人陈述、庭审笔录及相关证据在卷佐证。本院认为，原告陈莉与被告西安文凤物业服务有限公司于2014年6月5日签订的《合同书》，经生效判决确认为无效合同。合同虽然无效，但被告已实际使用房屋，应参照合同关于租金的约定支付房屋使用费。现原告要求被告支付2015年8月1日至2016年11月30日房屋使用费96万元，并要求至实际腾房之日之请求，于法有据，依法应予支持。至于原告要求被告支付利息67246元之请求，因合同无效双方均有责任，故该请求不予支持。原告要求被告西安福聚缘酒店有限公司支付租金之请求，因《合同书》系原告与被告西安文凤物业服务有限公司签订，根据合同相对性原则，租金应当由西安文凤物业服务有限公司支付。被告西安文凤物业服务有限公司反诉要求原告陈莉赔偿损失84万元之请求，因（2015）未民初字第01565号民事判决认定，被告关于原告未履行供水、供电义务，干扰致其无法使用楼房的抗辩理由不予采信，而该判决已经生效，故该反诉请求依法不予支持。至于被告反诉要求原告陈莉提供房屋使用费相应发票之请求，因开具发票属于行政法律关系，不属于民事法律关系，故被告该请求应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第一百零九条，之规定，判决如下：一、被告西安文凤物业服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告陈莉支付2015年8月1日至2016年11月30日房屋使用费96万元，并自2016年12月1日起，至实际腾房之日，每月按照6万元支付房屋使用费。二、驳回原告陈莉其余诉讼请求。三、驳回被告西安文凤物业服务有限公司之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14045元（原告已预交），由原告负担545元，被告西安文凤物业服务有限公司负担1.35万元；被告负担部分，于上述付款时间一并向原告支付。反诉费6100元（被告已预交），由被告西安文凤物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张 平审 判 员  曹英萍人民陪审员  陈建芳二〇一七年七月十一日书 记 员  叶 丹