广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)粤01执异218号异议人���被执行人）：重庆金岛置业有限公司，住所地重庆市渝北区松石北路58号。法定代表人：孙飚，该公司董事长。申请执行人：兴业银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河区天河南二路33号首层。负责人：蔡见罕，该支行行长。委托代理人：廖晓钢、冯盛先，均为广东四方三和律师事务所律师。被执行人：广州正浩实业有限公司，住所地广州市白云区新市岗贝路197号401房。法定代表人：关远珊。被执行人：广州荔京房产发展有限公司，住所地广州市越秀区小北路183号802、803房。法定代表人：余浩，该公司董事长。被执行人：余浩，男，1951年11月9日出生，汉族，住北京市西城区，联系地址：广州市。被执行人：关远珊，女，1955年11月14日出生，汉族，��广州市越秀区。被执行人：广州方策实业发展有限公司，住所地广州市越秀区小北路183号801房。法定代表人：余浩，该公司董事长。本院在执行兴业银行股份有限公司广州天河支行（以下简称兴业银行广州天河支行）与重庆金岛置业有限公司、广州正浩实业有限公司、广州荔京房产发展有限公司、余浩、关远珊、广州方策实业发展有限公司借款纠纷一案中，被执行人重庆金岛置业有限公司提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人重庆金岛置业有限公司称：法院委托对本案拍卖标的物—重庆市渝北区松石北路58号金岛花园社区中心负二层车库评估作出的评估价与标的物实际价值严重偏离，违反了公平、正义原则。1、金岛花园位于重庆××××区商业核心地段，这几年来金岛花园社区道路旁��是停满车辆，一旦第三期工程竣工交付使用，车位将严重不足。2、其司是重庆市金岛花园的开发商，也是拍卖标的物负二层车库的产权人。该车库现实际作两部分使用，其中2048平方米作停车场，实有104个车位，除公共进出车道外，平均每个车位实用建筑面积为19.6923平方米，有重庆市沙坪坝公证处对现状作出的（2012）渝沙证字11348号公证书证明；其余车库面积6201.47平方米暂时作货仓使用，按同样密度计，有车位315个；上述两部分共同统计就有车位419个。其司在报建和后来的施工中都是按机械式立体车库来建的，计划立体车库将在第三期工程竣工同时建设完成。如此被评拍的负二层车位，将远远不止419个。3、金岛花园2004年售楼均价3805元/平方米，现二手房价为7600元/平方米。其司一直以来就是计划建设立体车库，所以至今没有到重庆市规划局办理车库车位产权分割��续，绝大部分车位保留至今也没有出售。由于特殊原因至今只在负一层车库出售了三个车位50年的使用权，2010年出售时价格是每个车位15万元，即使不按立体车库评估车库价值，就按现状平面车库每个车位建筑面积19.6923平方米，每个车位售价15万元计算，总共419个车位价值已达6285万元。4、法院委托的重庆渝淇澳评估事务所在2012年曾对该物业进行过评估，作出的渝淇澳评[2012]报字第011号评估报告说明“评估价3200元/平方米，总价2639.83万元”。经过了几年时间，物业价格不增反降明显与市场情况不符。5、法院委托评估书中明确要求按照每个车位评估，重庆渝佳资产评估土地房地产评价有限公司以车库每平方米/单价来评估的方式，严重违反法院的委托评估书要求，也严重违背车库市场交易方式，车库市场交易方式是按每车位/单价进行交易。因此其司认为法院应将金岛���园社区中心负二层车库分成每一个车位来进行评估以及拍卖，这样该车库评估价格将更高，拍卖数额也将更高。6、由于该车库是小区配套车库，小区业主有优先购买权，法院应按单个车位评估后按照国家物管条例相关规定按照每个车位拍卖优先出售给小区业主。目前金岛花园的业主正在占用该车库，小区业主不同意将该车库进行整体拍卖或以物抵债给兴业银行，若强行将该车库进行整体拍卖或以物抵债给兴业银行，就剥夺了小区业主的优先购买权，小区业主会有抵触情绪，进而会产生影响社会稳定等问题。7、广州正浩实业有限公司法人关远珊为该案另一个担保人，同时也是因为其涉嫌违法操作调动涉案资金并侵占公司房产导致，法院应对关远珊及其涉案人员进行资产查封并追索欠款。同时其司也已向公安机关报案，以求尽快追回关远珊挪用的项目资金，并将她非法侵占的房产退还公司或变卖，用于偿还兴业银行剩余的1050万元。8、本案另一担保人余浩于2016年10月向兴业银行提出和解方案，目前正在与兴业银行协商支付给兴业银行500万元，请法院协调兴业银行尽快答复余浩和其司的和解方案。综上所述，重庆渝佳资产评估土地房地产评价有限公司的评估方式、标准和结果严重错误，导致其所有的车库评估价严重偏离实际价值达到238%以上，明显显失公平。故请求暂缓广东省广州市中级人民法院公告（2015）穗中法执恢字第28号中所述对重庆市渝北区松石北路58号金岛花园社区中心负二层车库的拍卖，并对该标的物按每个车位重新进行评估后按每个车位拍卖，以保障小区业主的优先购买权，维护社会稳定。重庆金岛置业有限公司提交的证据有：1、（2012）渝沙证字第11348号公证书、车库照片、录像、车位附图；2、立��车库报建图纸及规划回复函；3、车位销售合同及收据；4、和解协议书；5、6、关于请求对（2008）穗中法民二初字第19号民事判决和解的情况；6、渝北区车位买卖合同，徐彤、李宪宝车位合同；7、业主异议书。申请执行人兴业银行广州天河支行称：异议人对评估价值严重偏低的主张依法无据，涉案评估结果客观真实应当继续维持；涉案抵押物不以建设立体车库或者分割为具体车位作为司法处置前提条件，其真实价值可在司法拍卖中得到市场检验；小区业主对涉案抵押物享有首先满足其需要的权利而非优先购买权，尽快推动司法处置恰恰能充分保障首先满足业主的需要；涉案债权的抵押担保由异议人而非债务人提供，债权人可以选择处置抵押物实现自身债权。故请求驳回异议，依法执行涉案抵押物。被执行人广州正浩实业有限公司、广州荔京房��发展有限公司、余浩、关远珊、广州方策实业发展有限公司均没有提交书面意见。本院查明，关于兴业银行广州天河支行诉广州正浩实业有限公司、广州荔京房产发展有限公司、余浩、关远珊、广州方策实业发展有限公司及重庆金岛置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2008年12月作出（2008）穗中法民二初字第19号民事判决，判令：广州正浩实业有限公司清偿借款本金人民币3000万元及利息给兴业银行广州天河支行；广州荔京房产发展有限公司、余浩、关远珊对上项债务承担连带清偿责任；兴业银行广州天河支行在广州正浩实业有限公司不履行上述债务时，对重庆金岛置业有限公司设定的抵押物即位于重庆市渝北区龙溪松石北路58号金岛花园社区中心负二层8249.47㎡，房屋所有权证号：重房（1997）预字第（010）号的房产折价或拍卖、变卖的价款享有优先受��权；等。该判决已发生法律效力，经兴业银行广州天河支行申请，本院于2010年1月15日立案执行，案号为：（2010）穗中法执字第247号。在执行过程中，本院查封了被执行人重庆金岛置业有限公司名下的重庆市渝北区龙溪松石北路58号金岛花园社区中心负二层8249.47㎡房产[房屋所有权证号：重房（1997）预字第（010）号]，并裁定拍卖上述房产以清偿债务。2013年，本院委托重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司对上述房产进行评估，评估总值为2550.45万元。之后，本院委托重庆创毅拍卖有限公司在重庆联合产权交易所拍卖。在2014年12月12日第二次拍卖流拍后，申请执行人兴业银行广州天河支行致函本院表示愿意以第二次拍卖的保留价2040.36万元作以物抵债。因重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司评估报告有效期（从2013年12月19日至2014年12月18日止）已过��本院于2016年10月委托重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司重新进行评估。鉴于重庆市渝北区龙溪松石北路58号金岛花园社区中心负二层8249.47㎡属在建工程（现仅建负二层），尚没有车位规划备案，无法按车位评估，本院要求按现状（在建工程）作整体评估。2016年11月8日，重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司出具重庆渝佳（2016）渝房报字第534号《房地产估价报告》，估价结果：评估面积为8148.41平方米；评估单价为3090元/平方米；评估总价为2517.86万元。本院向重庆金岛置业有限公司送达了上述估计报告，并向其发出《评估、拍卖征询意见表》,征询当事人对评估报告、拍卖底价、整体拍卖或分拆拍卖的意见。重庆金岛置业有限公司表示有异议。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”评估报告是评估机构根据法院的委托而作出的专业技术报告，为法院处置房地产提供价值参考。参考评估报告的结果，确定对拟拍卖房产的起拍价属于法院的执行行为，而作出评估报告并非法院的执行行为。重庆金岛置业有限公司认为评估机构的评估方式、标准和结果错误，对涉案房产的评估价偏低，均为针对评估报告的意见，应由评估机构进行复核，不属于执行异议的审查范围。关于重庆金岛置业有限公司提出按每个车位拍卖的问题，因涉案房产现为在建工程，尚没有车位规划备案，其司也自述“至今没有到重庆市规划局办理车库车位产权分割手续”，该公司要求按每个车位重新进行评估后按每个车位拍卖缺乏依据，本院不予支持。涉案房产是重庆金岛置业有限公司提���的抵押物，兴业银行广州天河支行有权根据生效的（2008）穗中法民二初字第19号民事判决，请求法院处置涉案房产以实现抵押权。重庆金岛置业有限公司提出法院对另一担保人的财产进行查封、协调和解方案等，不影响法院对涉案房产的处置，该公司以此要求暂缓拍卖的理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回重庆金岛置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。审判长  叶洁靖审判员  刘卓江审判员  黄晓清二〇一七年七月二十四日书记员  黄翠燕