新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民 事 判 决 书(2017)兵06民终180号上诉人(原审被告)：新疆华域绿洲房地产开发有限公司，住所地：五家渠市青湖生态经济开发区南区石河子街以北、双河街以南、上海路以东、重庆路以西。法定代表人：刘登峰，董事长。委托诉讼代理人：朱小芹，新疆百域君鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祁娜，女，汉族，1983年4月17日出生，无固定职业，住陕西省西安市。上诉人新疆华域绿洲房地产开发有限公司（以下简称华域公司）因与被上诉人祁娜商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）兵0601民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华域公司的委托诉讼代理人朱小芹，被上诉人祁娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华域公司上诉请求：1.撤销（2017）兵0601民初27号民事判决；2.改判继续履行商品房买卖合同；不返还购房款，不承担违约金。事实和理由：1.原判决适用法律错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。由此可见，根据“契约自由”原则，法律尊重当事人的自主约定，并不禁止约定比三个月更长或更短的容忍期。且法律规定开发商延期交房时购房人如欲解除合同，应当先进行催告，经催告后三个月，开发商仍未交房的，购房者取得合同解除权。本案中，被上诉人并未提供催告的证据，一审法院判决解除买卖合同，有悖法律规定及契约自由原则，也不利于市场经济的发展与交易；2.华域公司虽逾期交付，属双方约定的可延期事由发生，并不构成必然解除商品房买卖合同的条件。涉案商铺未能按约定交付，是因政府的热力未接，无法供热造成的，与华域公司无关。根据合同约定，华域公司不应承担过错责任，不能解除合同，否则政府将依法承担过错责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。祁娜辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。上诉人所述热力问题应该由上诉人与政府沟通，且被上诉人也未收到上诉人的任何通知。合同约定的交房时间为2016年6月30日前，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。遭遇不可抗力，出卖人可据实予以延期的条件是出卖人在发生之日起90日内告知买受人。而上诉人提交的要求供热公司管网对接的申请函在2016年8月出具，已经在应当交付房屋之后。祁娜向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.华域公司返还购房款及费用120804.32元；3.华域公司支付违约金120.8元；4.华域公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月4日，祁娜与华域公司签订《商品房买卖合同》两份，合同约定：祁娜购买由华域公司开发的西域国际项目综合馆1层316号、317号商铺两套，其中316号商铺建筑面积16.23㎡，单价6922.06元/㎡，总价112345元。祁娜于2015年6月15日付房款57345元，余额55000元，申请8年以内贷款支付；317号商铺建筑面积13.94㎡，单价6922.02元/㎡，总价96493元。祁娜于2015年6月15日付房款48493元，余额48000元，申请8年以内贷款支付。合同第八条约定：华域公司应当在2016年6月30日前，将商品房验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起九十日告知买受人的；2、买受人未付清全部付款（含贷款）前，出卖人有权拒绝交付房屋；3、因国家政策调整，市政停水停电、自来水、电力热力、天然气等部门配套工作后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖可据实予以延期。合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。在签订该两份商品房买卖合同之前，祁娜已向华域公司支付了两套房屋的首付款105938元，并交纳了两套房屋的契税、办证费、维修基金、印花税、贴花税共计14966.32元。签订商品房买卖合同后，祁娜与银行未达成抵押按揭贷款协议，未支付剩余房款。2016年8月8日，华域公司给五家渠市鸿达热力有限公司发出申请函，要求五家渠市告鸿达热力有限公司将供暖管网与被告华域公司对接。但至今暖气管网尚未对接。华域公司开发的房屋至今不具备交付条件。华域公司已将祁娜所购买的两套房屋的契税、印花税、贴花税共计6389.56元交给了五家渠地税局，将两套房屋的维修基金4177元交给了五家渠房产局。一审法院认定上述事实的证据有：祁娜提交的商品房买卖合同两份、收款凭证八份；华域公司提交的商品房买卖合同一份、申请报告一份、通知一份、照片一份及双方当事人的当庭陈述。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。现华域公司作为出卖人开发的房屋至今仍不具备交房条件已经逾期超过180日，祁娜作为买受人有权解除合同。故对祁娜要求解除双方签订的两份商品房买卖合同的请求，予以支持。祁娜未按时支付剩余购房款确实存在违约，但不影响祁娜因华域公司逾期交付房屋超过180日，所享有的解除权。故对华域公司辩称祁娜未支付剩余的购房款，存在违约行为，不同意解除合同的辩解理由，不予采信。华域公司辩称由于供热管网未对接，才造成其开发的房屋不具备交付条件。虽然双方签订的商品房买卖合同第八条约定“因国家政策调整，市政停水停电、自来水、电力热力、天然气等部门配套工作后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖可据实予以延期。”但《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”本案中，该商品房买卖合同系华域公司提供的格式合同，合同第八条约定的“因国家政策调整，市政停水停电、自来水、电力热力、天然气等部门配套工作后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖可据实予以延期。”旨在免除或限制华域公司的逾期交付责任。而华域公司对该条并没有采取合理方式提请祁娜注意，且该条所谓的据实予以延期的约定也极为不明确，有失公允。因此该条款应为无效条款。对华域公司的此辩解理由，亦不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，祁娜已按约定将两套房屋的购房款、办证费、契税、维修基金共计120904.32元交付给华域公司。双方之间商品房买卖合同解除后，华域公司应当将祁娜已交的上述款项予以返还，其中华域公司已将两套房屋的契税、印花税、贴花税、维修基金共计10566.56元交给了相关部门，该部分款项由华域公司协助祁娜到相关部门办理退款手续。故对祁娜要求华域公司返还购房款及办证费等相关共计110337.76元（120904.32元-10566.56元）的诉讼请求，予以支持。双方签订的商品房买卖合同中明确约定了“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。”双方已就解除合同时的违约金进行了约定，华域公司应当支付祁娜违约金120.8元（120904.32元×0.1%）。故对祁娜要求华域公司支付违约金120.8元的请求，予以支持。华域公司辩称已将祁娜交纳契税、维修基金等交到相关部门，需祁娜自己去办理退款手续的辩解理由，予以采信。遂依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决:一、解除祁娜与华域公司之间签订的两份《商品房买卖合同》；二、华域公司于本判决生效后十日内返还祁娜购房款、办证费等共计110337.76元；三、华域公司于本判决生效后十日内支付祁娜违约金120.8元。一审案件受理费1359元（已减半收取），由华域公司负担。二审期间，上诉人提交张贴于售楼门口的告示的照片，欲证明上诉人不能按期交房已向所有业主通知。被上诉人对该证据的真实性不知情，关于逾期交房事由上诉人并未通知被上诉人。本院对该证据予以确认。被上诉人提交涉案房屋庭审前照片及与华域公司楼盘负责人、经理、客服等的谈话录音，欲证明被上诉人的房屋至二审开庭时尚不具备交付条件。上诉人对录音不予认可；对照片的真实性认可。本院对该证据予以确认。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示使合同关系自始消灭或将来消灭的一种行为。合同解除可以分为约定解除权、协商解除合同和法定解除。事先约定解除权，即是如果出现了特定的情况、特定的条件，一方可能享有解除合同的权利。法定解除指在合同成立以后，没有履行或者没有履行完毕以前，当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的的行为。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中明确约定了一方违约时，另一方解除合同的条件，当解除条件出现时，守约方有权选择是否行使解除权。双方当事人在《商品房买卖合同》中约定出卖人逾期交房180日，买受人有权解除合同。被上诉人在上诉人逾期交房超过180日仍不具备交房条件时，通过诉讼方式主张解除合同，就是根据合同约定的解除权行使权利。上诉人称被上诉人应向上诉人进行经催告后才享有解除权，属于未约定解除权时一方行使法定解除权的要求，本案双方当事人在合同中明确约定了解除权，不适用法定解除权的规定。故对上诉人主张被上诉人应先行催告，未先行催告不享有解除权的意见，本院不予支持。合同具有相对性，合同责任为严格责任。合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求；只有合同当事人才能享有其签订的合同所规定的权利，并承担该合同规定的义务；合同责任也只能在合同关系的当事人之间发生，非合同当事人原则上不应当承担他人合同上的义务和责任。违约当事人应对自己造成的违约后果承担责任，而不能将责任推卸给他人。本案中，双方当事人对于交付房屋的时间及逾期的时间有明确约定，上诉人作为房地产开发企业，应对房地产开发过程中可能遇到的问题有预案及解决方案，对可能造成逾期交房的因素予以必要的避免，以保障其众多合同相对方的权益；同时确保自己全面履行合同义务，避免违约行为的发生。上诉人不能按约定时间交房，构成违约，应当向合同相对方承担违约责任。上诉人以政府配套未到位为由推卸己方责任，有违诚实信用原则，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判认定事实清楚、适用法律正确，处理结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2507元，由上诉人新疆华域绿洲房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  甄红星审判员  赵 群审判员  李 霞二〇一七年七月二十四日书记员  雷 玲