德阳市旌阳区人民法院	民 事 判 决 书																											案由																							物业服务合同纠纷																							案号																							（2017）川0603民初2670号																															当													事													人																							原告																							德阳市万佳物业有限公司，住所地四川省德阳市区泰山南路与珠江路交汇处“风临左岸”5-7-1号，统一社会信用代码91510600762321695R。													法定代表人：李玉芳，总经理。													委托诉讼代理人：米春林，公司员工。													委托诉讼代理人：任强，公司员工。																															被告																							刘杨，男，汉族，1986年6月19日出生，住四川省德阳市旌阳区。																															诉辩主张																							原告													诉称																							德阳市万佳物业有限公司（以下简称万佳物业公司）向本院提出诉讼请求：1．被告刘杨支付物业服务费3875.04元、生活垃圾清运费112元、滞纳金4063.42元，共计8050.46元。庭审中，原告明确物业服务费的计算标准为1.48元/月/平方米（2015年1月至2017年2月）；垃圾清运费8元/月/户（2016年1月至2017年2月）；滞纳金变更为违约金，计算方式为欠费总额×天数×每日3‰（按合同约定），违约金起算日为欠费所属月后第2月开始计算,原告将违约金调整为4063.42元。2．本案诉讼费由被告全部负担。事实和理由：原告系德阳市旌阳区青山巷81号锦绣上城小区物业服务公司，被告刘杨系该小区2栋1单元15楼5号房屋业主。原告依据《物业服务合同》为该小区提供了物业服务，但被告从2015年1月至2017年2月拒绝交纳物业服务费、垃圾清运费等费用，经原告多次催收，被告仍拒绝交纳。原告为维护其合法权益，特诉至法院，望支持诉请。																															被告													辩称																							被告仅认可原告与开发商签订的《前期物业服务合同》，前期物业服务合同上明确约定物业服务费按建筑面积1元/月/平方米收取，且被告与开发商签订的《商品房买卖合同》及交房程序表上均明确物业服务费为1元/月/平方米，被告同意按该价格交纳物业服务费；被告对小区业主委员会的成立无异议，但原告与小区业主委员会签订的《物业服务合同》，被告并不知情，物业服务费涨价也未召开业主大会，该份合同无效，被告不予认可；滞纳金并不存在，因为滞纳金是一种不平等的管理与被管理关系才会产生，而原、被告之间是平等关系，且被告并未违约，请求驳回原告请求支付滞纳金的诉讼请求；垃圾清运费已交至2015年12月31日，同意交纳未交的。																															查明事实																							房屋													地址																							旌阳区青山路81号锦绣上城小区2栋1单元15楼5号																							房屋													面积																							100.7㎡																															收费													标准																							2011年7月5日至2014年12月31日住宅物业费1元/月/平方米，2015年1月1日至2017年2月28日住宅物业费1.48元/月/平方米；垃圾清运费8元/月/户																							欠费													时间																							2015.1-2017.2																															是否订立物业服务合同																							是 □否 □其他																															是否提供物业服务																							是 □否 □其他																															其他																							2009年7月1日，德阳市锦绣置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定：住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.00元计算；甲方（德阳市锦绣置业）违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（原告）有权要求甲方补交，并从逾期之日起就其应交而未交的费用收取滞纳金，物业管理滞纳金按每日3‰计算。2010年2月5日，被告与德阳锦绣置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定前期物业服务收费价格为1.0元/月/平方米（建筑面积）。2014年11月7日，锦绣上城业主委员会成立。2014年12月19日，锦绣上城业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定：委托管理服务期为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.48元向业主或物业使用人收取；业主逾期未缴纳费用每日按3‰收取违约金。																															裁判理由																							原告与开发商德阳锦绣置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告应当向原告交纳物业服务费，现被告拒绝交纳物业服务费的行为侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。根据《四川省物业管理条例》第五十一条规定“物业服务收费标准应当保持相对稳定，有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报业主大会同意：……”，本案中，原告为该小区提供前期物业服务，小区业主委员会成立后仍由原告为该小区提供物业服务并与业主委员会签订《物业服务合同》，但原告将物业服务费从1元/月/平方米提高至1.48元/月/平方米应当与业主委员会协商并报经业主大会同意，原告并未提供证据证实调费已报经业主大会同意，故原告调增物业服务费程序存在瑕疵，调增程序不符合相关法律规定，应按原定标准计收物业服务费，原告请求被告按1.48元/月/平方米标准支付物业服务费的诉讼请求不予支持，仅支持被告按1元/月/平方米的标准支付物业服务费，即被告应向原告支付2015年1月至2017年2月期间的物业服务费为1元/月/平方米×100.7㎡×26个月=2618.2元。本院对被告的抗辩意见予以采纳。关于垃圾清运费，被告同意支付，本院予以确认。关于违约金，因原告调增物业服务费收费标准程序存在瑕疵，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。																															裁判依据																							《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《四川省物业管理条例》第五十一条规定																															裁判主文																							一、被告刘杨于本判决生效之日起十日内向原告德阳市万佳物业有限公司支付物业服务费2618.2元、垃圾清运费112元，共计2730.2元；													二、驳回原告德阳市万佳物业有限公司的其他诉讼请求。													如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。													本案征收案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘杨负担。													告知内容																							本判决为终审判决。																审判员  张英	二〇一七年七月三十一日	法官助理陶星	书记员宋佳