重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0236民初2330号原告:重庆天昂物业管理有限公司（原奉节县阳光物业管理有限公司）,住所地重庆市奉节县永安街道夔州路320号,统一社会信用代码915002367626969643。法定代表人：郭刚，公司总经理。委托诉讼代理人:郑伟,男，1987年10月24日出生，汉族，系原告公司前介专员，住重庆市奉节县。代理权限为代为立案。委托诉讼代理人:王玲,女，1987年2月10日出生，汉族，系原告公司总经理助理，住重庆市北碚区。一般代理。委托诉讼代理人:秦定一,男，1990年5月17日出生，汉族，系原告公司服务部工作人员，住重庆市奉节县。特别授权。被告：谢泽美，女，汉族，1973年4月5日出生，住重庆市奉节县。原告重庆天昂物业管理有限公司与被告谢泽美物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆天昂物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑伟、王玲、秦定一，被告谢泽美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆天昂物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告谢泽美向原告支付2011年1月至2013年10月和2013年12月至2016年12月所欠物管费4930.00元及违约金1824.00元，2011年1月至2013年10月所欠分摊电费919.00元，合计7673.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：重庆市衡佳房地产开发有限公司系奉节县夔门之都商住楼的建设单位，该公司与原告在2010年12月3日签订《夔门之都前期物业服务合同》，约定重庆市衡佳房地产开发有限公司将奉节县夔门之都商住楼的物业管理委托给原告，合同期限从2010年8月1日至2013年7月31日，并于2010年12月3日签订《夔门之都前期物业管理协议》，约定住宅的物业管理费按照建筑面积每月0.5元／平方米／月收取，公开水电费、二次加压费按实际费用合理向业主分摊。被告谢泽美是奉节县夔门之都5－0107住宅（面积98.02㎡）业主。2011年6月26日夔门之都第一届业主委员会正式成立，但未重新签订物业服务合同，因此物管费仍按《夔门之都前期物业管理协议》的约定收取相关费用。2013年9月夔门之都第二届业主委员会成立，2014年5月27日，原告与业主委员会签订《夔门之都物业管理服务合同》，约定住宅0.9元／月／㎡标准收取物管费，逾期未交纳按每日千分之三的标准支付违约金，合同期限从2013年12月1日至2014年11月30日止。2015年1月9日原告与夔门之都第二届业主委员会续签《夔门之都物业管理服务合同》，对物业服务费及违约金的约定与上述物业服务合同一致。综上所述，按照合同约定，原告一直履行物业管理的相关义务。但被告自2011年1月起便拖欠原告的物业服务费、分摊电费等各项费用，至2016年9月止，被告未交纳物管费4930.00元，违约金1824.00元，分摊电费919.00元，共计7673.00元。原告多次以不同方式催讨无果。现请求人民法院支持原告诉讼请求。被告辩称：1.自已购买的是飞洋房地产的房屋，不认可衡佳房地产；2.自己确定没有缴纳物管费，但是原告违约在先，2011年1月5日缴纳了2000元的装修押金，进门后发现厨房和卫生间的面积与建筑图纸不一致，面积过小，至今厨房烟道不通，要求整改，反映给物管和开发商，但均无回复。3.住宅经物业和开发商签字同意后才改门，装修完后要求退还2000元押金遭到拒绝，原告占用其押金也要求按每日千分之三的标准支付违约金。原告不退还押金和违约金，自己将拒绝缴纳物管费；4.装修房屋时门前堆积的水泥灰本应由开发商或物业公司清理，但没有清理，是自己花钱清理，应给予补偿。原告为支持其诉讼请求，举示下列证据：1、被告的身份信息、原告营业执照复印件各1份，证明原、被告身份信息；2、2015年1月9日奉节县工商局准予变更登记通知书及物业公司更名公告复印件各1份，证明将奉节县阳光物业管理有限公司变更为重庆天昂物业管理有限公司；3、奉节县国土资源和房屋管理局关于原告物业服务合同备案证明2份，证明物业服务合同备案情况；4、夔门之都前期物业服务合同，证明衡佳房地产开发公司与阳光物业管理有限公司于2010年6月28日签订的前期物业服务合同；5.夔门之都前期物业服务协议，证明被告谢泽美与奉节县阳光物业管理有限公司于2010年12月31日签订的物业服务协议，规定了收费标准；6.物业服务合同3份,其中2014年5月27日、2015年1月9日奉节县阳光物业管理有限公司与奉节县夔门之都业主委员会签订合同，2017年1月10日重庆天昂物业管理有限公司与奉节县夔门之都业主委员会签订合同，以上三个合同均规定了物业服务收费标准；7.重庆市房产面积测算报告书（峻工），证明被告所购房屋的面积；8.奉节县发改委、国土局联合发布的文件，证明物业服务收费标准；9.夔门之都配电房运行记录表、协管巡逻签到表、协管值班交接记录表等，证明原告对被告提供了物业服务；10.被告欠费明细表1份，证明被告欠费及违约金情况；11.催缴通知单20张，证明被告从2011年1月1日至2016年9月20日拖欠原告物管费和分摊电费共计5584.00元。被告谢泽美提交了书面答辩状，但未举示证据抗辩。上列证据经质证，对原告举示的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9符合证据三性，本院予以采信。对证据10、11原告计算的违约金金额及分摊电费金额，本院不予认定。经审理查明，重庆市衡佳房地产公司系奉节县夔门之都商住楼的建设单位，该公司与原奉节县阳光物业管理有限公司在2010年6月28日签订《夔门之都前期物业服务合同》，合同约定重庆市衡佳房地产公司将奉节县夔门之都商住楼的物业管理委托给原奉节县阳光物业管理有限公司，合同期限从2010年8月1日至2013年7月31日止，住宅的物业管理费按照建筑面积0.50元/月/㎡收取。被告与原奉节县阳光物业管理有限公司于2010年12月31日签订《前期物业服务协议》，约定住宅按建筑面积0.50元/月/㎡收取物管费，协议自签订之日生效至夔门之都业主委员会与聘请的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。2014年4月16日，夔门之都业主委员会与原奉节县阳光物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定住宅按建筑面积0.90元/月/㎡收取物管费，逾期未交纳按每日3‰的标准支付违约金，合同期限自2013年12月1日至2014年11月30日至。2015年1月9日，夔门之都业主委员会与原奉节县阳光物业管理有限公司续签《物业服务合同》，物业服务费及违约金的约定与前一物业服务合同一致，合同期限自2014年12月1日至2016年11月30日至。2017年1月10日，夔门之都业主委员会与变更后的重庆天昂物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定住宅按建筑面积0.90元/月/㎡收取物管费，逾期未交纳按每日3‰的标准支付违约金，合同期限自2016年12月1日至2019年11月30日至。庭审中，原告主动要求将违约金计算标准由日息3‰变更为月息2%。庭审中，被告对其未交纳物管费的事实予以认可。现原告提起诉讼，请求支持上述请求。另查明，被告谢泽美是夔门之都5－0107住宅业主，住宅建筑面积98.02㎡。2015年1月9日原奉节县阳光物业管理有限公司于向重庆市奉节县工商行政管理局申请，要求变更登记为重庆天昂物业管理有限公司，重庆市奉节县工商行政管理局于2016年3月30日依法对原奉节县阳光物业管理有限公司变更登记为新的企业法人重庆天昂物业管理有限公司（本案原告），并给重庆天昂物业管理有限公司颁发了工商营业执照，经营范围有：物业管理、家政服务等。本院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，业主虽然不是形式意义上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，业主与物业服务企业建立起物业服务法律关系。本案中，被告实际住所地在原告的物业管理范围内，原告对其提供了相应的物业服务，原、被告已经形成了物业服务合同关系，被告应当按照相应的物业服务合同按期缴纳物业服务费，故原告要求被告支付从2011年1月至2013年10月拖欠的物业服务费1666元，2013年12月至2016年12月拖欠的物业服务费3264元，合计4930元的请求，符合法律规定，本院应予支持。关于原告要求按月息2％，由被告支付违约金1824元的请求，本院不予支持。从2011年1月至2013年10月，可以被告当月10日前未缴纳原告的到期物业服务费（按照被告的房屋面积和当月物管费收费标准计算）为基数，从当月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计算资金占用损失至付清之日止，本院予以支持。从2013年12月至2016年12月，可以被告次月10日前未缴纳原告的到期物业服务费（按照被告的房屋面积和当月物管费收费标准计算）为基数，从次月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计算资金占用损失至付清之日止，本院予以支持。关于公摊电费，原告没能提供相应证据予以证明实际的具体分摊数额，本院不予支持。关于被告要求一并处理整改烟道、退还装修押金、补偿清理水泥灰费用等事项后再支付原告物业服务费的请求，不属于本案调整范围，本院不予支持。为保护当事人正当合法的民事权益，维护社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告谢泽美向原告重庆天昂物业管理有限公司支付2011年1月至2013年10月拖欠的物业服务费1666元，并从2011年1月起，以被告当月10日前未缴纳原告的到期物业服务费（按照被告的房屋面积和当月物管费收费标准计算）为基数，从当月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计算资金占用损失至付清之日止，上列款项限本判决生效后立即履行；二、被告谢泽美向原告重庆天昂物业管理有限公司支付2013年12至2016年12月拖欠的物业管理费3264元，并从2013年12月起，以被告次月10日前未缴纳原告的到期物业服务费（按照被告的房屋面积和当月物管费收费标准计算）为基数，从次月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计算资金占用损失至付清之日止，上列款项限本判决生效后立即履行；三、驳回原告重庆天昂物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢泽美负担。义务人如不履行义务，权利人可自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，二年内向本院或被执行财产所在地县、区级人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判员 邱 天二〇一七年七月十三日书记员 翁小平