陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民初1395号原告：西安金鹰雁塔购物中心有限公司。法定代表人：范毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：高瑞霞，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵瑞，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：西安海舟实业有限公司。法定代表人：陈怀平，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘欢，陕西宣齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李茈英，陕西宣齐律师事务所律师。原告西安金鹰雁塔购物中心有限公司（以下简称某公司）与被告西安海舟实业有限公司（以下简称某实业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某公司委托诉讼代理人高瑞霞、邵瑞，被告某实业公司委托诉讼代理人刘欢、李茈英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还收取原告的履约保证金、预付租金、专项借款、预付工程款合计1350万元，并赔偿资金占用期间的利息3281178.08元，以上共计16781178.08元；2、判令被告赔偿因其严重违约给原告造成的各项损失共计26793271.44元；3、判令被告承担本案全部诉讼及保全费用。事实与理由：2010年11月7日，被告与某公司（以下简称某公司）签订了《某项目项目租赁合同》（以下简称租赁合同），某公司承租了被告开发的某广场商业裙楼B1F-6F。合同签订后，某公司为履行该合同而专门设立了某公司，由某公司承接了该租赁合同中属于承租方的全部权利义务。被告在合同中明确承诺对租赁物拥有完整的处分权，同时承诺在租赁合同开始履行前解决其与某信用社的用地和物业面积问题。但在某公司信任被告的承诺接收了租赁物并投入大量财力物力对租赁物进行了装修改造，以及营销宣传和人员招聘等安排，并引进供货商，投入使用长达三年后，法院因为被告与某信用社的纠纷对租赁物核心区域进行了强制执行。核心区域被法院强制执行给某公司的整体商业布局和商业氛围造成了非常严重的不利影响，直接导致商场客流量锐减，销售情况日益惨淡无法维持，供应商亏损严重纷纷撤场，净利润同比减少了73.88%，某公司租赁被告场地用于商业经营的合同目的显然已经无法实现，于是某公司于2014年9月26日向被告送达了解除合同的通知函。租赁合同解除后，被告于2014年10月收回了租赁物。基于被告严重违约及租赁合同已经依法解除的事实，被告应当退还已收取原告的履约保证金200万元、预付租金850万元、专项借款100万元、预付工程款200万元，赔偿资金占用期间的利息3281178.08元；赔偿给原告造成的装修、改造损失14685342.93元；赔偿被执行区域的专柜拆除搬运费用83300元；赔偿原告实际向供应商支付的赔偿款4881900元；赔偿原告多支出的增值税及附加税损失1747344元；赔偿原告向离职员工支付的经济补偿金和向未离职员工支付的歇业期间的工资及社保费用合计2660084.51元；赔偿因核心区域被执行而直接导致的经营利润损失2735300元。被告某实业公司辩称，1、本案诉争的租赁合同签订于2010年11月7日，而依据公司工商公示信息登记的内容，某公司的成立日期为2003年12月8日。可见某公司并非是起诉状中所述的“合同签订后，某集团为履行该合同而专门设立”。某公司并不符合涉案租赁合同关于“乙方”的约定，其无权作为租赁合同的乙方去享有本租赁合同权利，承担合同义务。2、事实上，对于租赁物中涉及某信用社物业面积的问题，某实业公司在签署本合同时，已经如实向某公司告知。某公司在知晓并充分考虑的情形下，双方才形成了租赁合同的12.4条，即“本租赁合同签署生效后，如果因本租赁物中的某信用社的用地和其物业面积问题无法解决，而导致本租赁合同无法按时履行，双方互不承担违约责任。”3、某公司将被法院所执行的租赁物面积定位为“核心区域”是错误的。首先，涉及某信用社物业被执行面积位于所处楼层的西北角，没有占据商场出入通道，并未对某公司整体的商业布局产生严重影响；其次，从占用比例上，一层被执行面积占一层比例仅为13%，二层被执行面积占二层比例仅为12%，涉案租赁物总面积约为19487.17平米，涉及某信用社物业被执行面积仅占有整个商场的3.5%。可见，涉及某信用社物业被执行面积占比例很小，该面积缺失并不足以导致租赁合同整体无法履行。涉案某店关闭是某公司作为实体百货业在电子商务冲击下，商业战略布局调整，经营方式改变而决策关闭。某公司以涉及某信用社物业面积被执行作为其商业目的无法实现的理由，主张解除合同没有事实依据和法律依据，其单方解除合同构成违约，应当向某实业公司支付违约金并赔偿损失。4、在某实业公司明确表示要求继续履行合同的情形下，某公司单方面向社会公告停业通知，做出撤场决定，其行为已经构成根本违约，导致租赁合同不能继续履行，致使某实业公司的合同目的不能实现，某公司对于自己的行为导致的合同不能履行的一切损失应当自行承担后果。对于某公司主张的各项损失均不予认可。请求驳回原告某公司的诉讼请求。经审理查明，2010年10月11日，某公司向某实业公司支付保证金200万元。2010年11月7日，某实业公司（甲方）与某公司签订《某项目项目租赁合同》（合同编号：20101107），约定由某公司承租某实业公司所有的位于某路某广场商业裙楼B1F-6F,租赁期限为15年。自某中心开始营业之日计算，每满12个月为一个租赁年度。合同第1.1-1.13条对合同甲乙方、租赁物、公共区域、公共设施、租赁年度、框架协议书等合同所涉名称做了定义。其中1.3条乙方：指某公司，或其未来新设成立的开展本租赁物百货经营的控股子公司，该公司合法享有本合同约定的乙方所拥有的全部法律权利，履行本合同约定的乙方所应履行的全部法律义务。同时，合同第4.1条约定，租期前3年，月租金为60元／平方米，3年固定不变；第4-10年月租金每年递增4%，第11-15年月租金每年递增2%，租金自租赁期限开始之日计算。在租赁物产权建筑面积确认之前，乙方暂按19000平方米计算和支付租金；在房屋所有权证取得后，按权证记载以及双方共同确认的租赁红线图的建筑面积计算和支付租金，并据此调整实际应支付甲方的租金，多退少补。5.1约定，乙方根据框架协议书之约定，已于2010年10月11日向甲方支付200万元的履约保证金，该履约保证金将于本租赁合同签署生效之日起转为本租赁合同之履约保证金，并将于租赁期的最后一个季度转为租金并予以抵扣。5.2条约定，乙方向甲方预付租金款800万元，…上述800万元预付租金，将在租期的第4-11年，按每年100万元标准，分8年抵扣租金。6.1.1条约定，甲方确保乙方进场施工手续合法，…乙方承担总额不超过20万元的配合费，超出部分的配合费由甲方承担。6.1.2条约定，甲方需按标准在土建结构、消防等方面，充分满足乙方提出之合理物业运营需求，并由甲方统一设计和施工到位。乙方向甲方支付100万元作为合同签订前乙方提出的部分变更费用。8.2条约定，…裙楼外立面幕墙由甲方投资和施工安装，其工程决算造价按甲乙双方共同审定认可的价格，由甲方承担原建审规划主管部门确认的设计图纸中规定的幕墙工程造价，超出部分由乙方承担。6.6条约定，…乙方同意于租赁期满后，将该改造物的所有权折价转让给甲方…7.9条约定，…租赁终止时，乙方对租赁物装修物中的不可拆除部分经甲乙双方协商折价后归甲方所有，…同时该合同第2.3条约定，甲方承诺完整拥有租赁物中约17000平方米物业的所有权及其土地使用权，并合法完整拥有租赁物中约2000平方米物业的出租权和经营使用权，且租赁物中不存在乙方须向甲方以外的第三方租赁才可经营使用的面积。第11.2条规定，甲方确保乙方在自本合同及框架协议书约定的15年租赁期内拥有合法完整的承租权和经营使用权，如因甲方或租赁物的原因造成乙方合法完整的承租权和经营使用权受到损害的，甲方赔偿乙方所受直接经济损失。第12.4条约定，本租赁合同签署生效后，如果因本租赁物中的某信用社的用地和其物业面积问题无法解决，而导致本租赁合同无法按时履行，双方互不承担违约责任。第13.1条约定，签署本合同时，基于双方对租赁物之客观限制条件已初步认知，但对后期进展难以准确评估，故双方对本合同及相关附件中任何条款的执行或解释所引起的任何争议，应采取所有合理措施，友好协商地解决。该租赁合同载明有附件七份，附件是合同内容的一部分，作为合同条款的补充和说明，其中附件二为租赁物物业的交付与约定，记载有租赁物的各项技术要求，其中第5项约定某公司承租区域的供电系统应为直接接入当地供电系统的供电系统。某实业公司负责某公司在供电局独立开户相关手续，某公司配合某实业公司进行工作，商场部分现场低压配电柜应独立设置，以满足商业部分单独申领用电增值税发票要求。第24项约定在开业前，由于设计、某公司变更等因素延误工期或产生的相关责任及费用由某公司全部承担。附件三为两宗用地的土地使用权证书，土地使用证号分别为西雁国用（2010出）第427号、西雁国用（2010出）第027号，地号分别为YT3-15-4、YT3-15-5-1，面积分别为1702.5平方米、4140.5平方米。附件六为某实业公司与某信用社签署的关于本租赁物中的某信用社的用地和其物业面积的协议复印件，其后以括号注明本合同签署生效后1个月内提供。2010年11月15日，某公司依据租赁合同第5.2条之约定向某实业公司支付预付租金800万元。2011年2月，某公司进入租赁场地装修。2011年3月30日某公司以预付租金名义向某实业公司支付50万元，某实业公司同日出具收据。2011年7月20日某实业公司与某公司签订《专项借款合同》，约定某公司向某实业公司提供专项借款100万元，用于某广场商业裙楼一楼西外立面幕墙工程建设及西广场平整、铺设的工程建设，还款期限至外幕墙工程决算后，抵付工程款；如款项不足抵付，由此卖场租赁款中抵付。2011年7月28日某公司向某实业公司支付借款100万元。2011年10月8日某实业公司与某公司签订《工程款预付协议》，约定某公司向某实业公司预付工程款200万元，用于某广场商业裙楼消防整改使用，至工程决算后，抵付工程款，多退少补。2011年10月9日某公司向某实业公司支付工程款200万元。2012年11月1日某公司向某实业公司发出关于某实业公司催款的《回函》，该函第一条工程结算记载，经双方谈判，某公司承担365万元工程费用，其中幕墙费用135万元、专项补贴100万元，工程变更110万元，总包管理费20万元，某公司已经支付350万元，尚需支付某实业公司15万元。该函第二、三条就违约及租金支付作出变更约定，并确定“贵司承担违约金50万元，我方在工程变更费中增加15万元，租金补差24万元，按此抵扣后，贵司需承担11万元，该费用现已在第四季度租金中予以扣除。”某公司经装修后于2011年9月28日开业，双方并于2011年9月28日开始计算租金。2012年初，西安市某信用社因与某实业公司房地产开发经营合同产生纠纷，将某实业公司作为被告、某公司作为第三人诉至法院。西安市中级人民法院经审理，作出（2012）西民二初字第00002号判决书，判决本案所涉“某大厦”一层348.3平方米、二层287.82平方米在内的房产所有权××西安市某信用社，并判决某公司、某实业公司向某信用社交付全部房产。某公司、某实业公司均不服，提出上诉。陕西省高级人民法院经审理，作出（2012）陕民一终字第00081号判决，改判由某实业公司向西安市某信用社交付全部房产。2014年3月31日因该案的执行，某公司将承租的某大厦一、二层680.81平方米面积（一层364.97平方米、二层315.84平方米）腾交给某实业公司。某实业公司将该部分面积予以隔离，交付给某信用社。2014年9月4日某公司将某实业公司诉至法院，诉讼期间某公司于2014年9月26日向某实业公司发出解除合同通知书，某实业公司于当日收到。2014年9月28日，某实业公司向某公司回函称，某公司无权单方解除租赁合同，其不同意解除合同。本案庭审中，某实业公司同意解除合同。2014年10月10日某公司与某实业公司达成《租赁物移交会议纪要》，载明由于某公司2014年10月9日发出移交租赁物通知书，为减少双方的损失，双方于2014年10月10日下午对租赁物现状表面进行了核查，双方均认可某实业公司自2014年10月10日晚上现状接收某广场2-6层租赁物，以及1层除某咖啡经营范围外的租赁物；移交租赁物范围内尚存诸多需要移除的可移动物、设施设备以及各商铺柜台的构筑物等，由某公司负责拆除搬离。某公司在7日内完成1-6层的拆搬安排，7日内未完成拆搬的将按照原租赁合同的水平计算房屋占用费，超出15天未完成拆搬的，视为某公司放弃所有权，某实业公司将自行组织拆搬费用由某公司承担；对于检查中存在的故障点某公司在10日内组织维修；某公司组织拆搬维修后，双方再次对租赁物移交是否符合约定进行检查，以确认是否符合合同约定。负一层不具备移交条件，暂不移交，某公司将负一层拆搬完毕后通知某实业公司接收。某实业公司在该纪要中表示其虽然接收了租赁物，并不表明其认可某公司有权解除合同。某实业公司称该会议纪要签署后，某公司从未通知其对1-6层拆搬是否符合约定进行核查。2014年10月24日，某公司将涉及某咖啡租赁物业移交给某实业公司。2014年10月31日某公司与某实业公司又达成《某广场负一层租赁房屋移交纪要》，约定某实业公司自2014年10月31日现状接收负一层租赁物的管理权，负一层移交时尚有诸多柜台、专柜及其构筑物（包括隔墙）、垃圾没有拆搬，还有排风烟道、排风设备、排污系统没有拆除、搬离。对此某公司表示放弃其供应商遗留的柜台、专柜及其构筑物（包括隔墙）的所有权，由某实业公司自行处置，某实业公司要求某公司承担该部分拆除的费用；对于排风烟道、排风设备、排污系统某公司要求某实业公司接收，某实业公司表示不接收并要求某公司承担拆除费用、计算房屋占用费。某实业公司认可移交后租赁房屋由其实际照看，但某实业公司指出某公司未能按照纪要的约定拆搬设备及构筑物等。原一审法院经现场查看时，租赁房屋西外立面的幕墙已拆除，室内一至六层遗留有各专柜的装修装饰，后某实业公司就一至六层对外出租使用，负一层已经在2015年4月份开始营业。2014年10月，某公司与诸供应商解除协议，进行了撤场结算，共赔付4881900元。在本案审理中，双方均认可某公司即为租赁合同1.3条约定的乙方，实际负责履行涉案租赁合同。某公司在庭审中申请要求对其利润损失数额和装修损失进行审计鉴定。又查明，某公司成立于2003年12月8日，其中某公司持有其公司股份10%，某中心持有其公司股份90%；其法人股东某中心成立于2003年11月4日，其中某公司持有其公司股份70%，GOLDJIONTGROUPLIMITED持有其公司股份30%。以上事实有租赁合同、相关法律文书、本院的执行公告、解除通知函、租赁物移交纪要等证据，当事人陈述及庭审笔录、质证笔录等在卷佐证。本院认为，2010年11月7日，某公司与被告某实业公司签订的《某项目项目租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且已经履行，合法有效。合同签订之后，涉案房屋由原告某公司使用。某公司成立于2003年12月8日，其中某公司持有其公司股份10%，某中心持有其公司股份90%；其法人股东某中心成立于2003年11月4日，其中某公司持有其公司股份70%，GOLDJIONTGROUPLIMITED持有其公司股份30%。依据租赁合同第1.3条对乙方的约定，某公司可以成为租赁合同的乙方，并承继租赁合同约定的权利义务。2014年3月，原告某公司承租的一、二层房屋部分面积被法院强制执行。2014年9月26日，原告某公司向被告某实业公司发出《解除租赁合同通知函》，9月28日某实业公司回函不同意解除合同。收到被告某实业公司回函当日，某公司在《某报》发布“告西安某店顾客书”，公告西安某店歇业，同时原告某公司开始撤场。在本案审理中被告某实业公司已于2014年10月10日、10月31日接收了租赁房屋，表示同意解除租赁合同，故本院确认诉争的租赁合同已经解除。本案的争议焦点为：1、涉案租赁房屋部分面积被法院强制执行，被告某实业公司是否构成根本违约？2、原告某公司解除租赁合同的行为是否有依据？租赁合同第2.3、11.2条约定被告某实业公司作为出租人的适租义务，虽然双方合同附件六名称为“甲方与某信用社签署的关于本租赁物中的某信用社用地和其物业面积的协议复印件”，原告某公司亦认可知晓被告某实业公司与某信用社关于涉案租赁物使用存在问题，但双方合同第12.4条约定“本租赁合同生效后，如因本租赁物中某信用社的用地和其物业面积问题无法解决，导致合同无法按时履行，双方互不承担违约责任”，结合合同签订后，被告某实业公司将租赁房屋全部交付原告某公司，原告某公司接收了租赁物，并进行了装修，某公司按约定向被告某实业公司交纳了保证金、预付租金等，双方已经实际履行了合同，本案的情况并不满足该12.4条约定租赁合同无法按时履行之条件，故不应适用“双方互不承担违约责任”之约定。某公司租赁涉案某广场商业裙楼B1F-6F，双方合同附件显示一层租赁面积2301平方米，二层租赁面积2671平方米。2014年3月涉及某信用社物业被执行面积一层348.3平方米，二层287.82平方米。虽然一、二层部分面积被强制执行，某实业公司作为出租人未能保障租赁物的完整性，属于违约行为。但涉案租赁物总面积约为19000平米，涉及某信用社物业被执行面积仅占整个商场约3.5%。虽然一二层部分面积被法院强制执行，但被执行面积占总承租的面积比例极小，且被执行部分面积均处于角落区域，不属于商场的核心区域。根据租赁合同的性质，承租人的合同目的为对租赁物的使用、收益，而原告某公司以其商业经营盈利作为涉案租赁合同的目的本院不予采信。本案被执行面积的缺失并未导致租赁合同目的根本无法实现，故被告某实业公司的违约行为不构成根本违约。原告某公司以涉案租赁物一、二层部分面积被执行为据解除合同的理由本院不予采信，其单方解除租赁合同没有法律依据，原告某公司单方撤场行为导致双方租赁合同无法继续履行，构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。对某公司所支付的200万元履约保证金、800万元预付租金，租赁合同约定在履行后期折抵租金，现期限未至而合同解除，某实业公司理当予以返还。关于某公司要求退还850万元预付租金一节：依据租赁合同5.2条约定预付租金是800万元。关于50万元，依据2012年12月26日某公司关于某实业公司催款事宜的《回函》属于预付工程款，理应由原告某公司承担，本院不予支持。关于某公司要求资金占用期间的利息请求，因无合同约定，该请求不予支持。关于专项借款100万元和预付工程款200万元一节：依据某公司与某实业公司签订的《专项借款合同》和《工程款预付协议》，结合某公司2012年11月1日函件可知，其性质应为租赁合同第6.1.1条所约定的总承包管理费20万、第6.1.2条约定乙方需支付100万元合同签订前工程变更费用、第8.2条约定的某公司应承担的幕墙费用以及某公司后期提出变更的费用所对应的款项，就其性质而言，该300万元本质上属于原告某公司对租赁房屋装修改造所产生的费用，而由被告某实业公司代为施工，该费用不应返还。因此对于原告某公司主张返还该300万元及利息本院不予支持。关于原告某公司主张被告某实业公司赔偿租赁物不可拆除的装修改造损失14685342.93元一节，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”因本案系原告某公司根本违约导致合同解除，且相关装修装饰实际已经拆除无法利用，故对原告该项主张本院不予支持。原告某公司要求对装修损失进行审计的申请本院不予准许。对于原告某公司提出因未办理独立电力开户手续，要求被告某实业公司赔偿多支付增值税及附加税1747344元的请求，某公司所提出的该损失本质是因其无法开具电力增值税专用发票，导致其无法抵扣而产生的损失，而双方合同约定某实业公司为某公司办理独立的用电开户手续，以满足某公司单独申领用电增值税发票的要求，故该1747344元应予支持。对于原告某公司主张被告某实业公司赔偿被执行区域的专柜拆除搬运费用83300元：其中2014年3月腾交一二层被执行物业所产生的专柜拆除搬运费用38300元，因一二层部分租赁面积被执行系某实业公司违约所致，该费用应由某实业公司承担。对于某公司主张1-6层可移动货柜清运费用45000元的请求，依据2014年10月10日双方签订的《租赁物移交会议纪要》约定，该部分费用应当由某公司承担，故对该45000元不予支持。关于原告某公司主张被告某实业公司赔偿其向供货商赔偿损失4881900元、员工离职损失2660084.51元以及2014年4-9月利润减少损失2735300元一节：因本案系原告某公司根本违约导致合同解除，故本院对于该部分不予支持。原告某公司要求对利润损失进行审计的申请本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十四条、九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、被告西安海舟实业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告西安金鹰雁塔购物中心有限公司返还保证金200万元、预付租金800万元；二、被告西安海舟实业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告西安金鹰雁塔购物中心有限公司赔偿搬运费用38300元、无法开具增值税票导致损失1747344元；三、驳回原告西安金鹰雁塔购物中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费285793元（西安金鹰雁塔购物中心有限公司已预交），由西安金鹰雁塔购物中心有限公司负担208494元，西安海舟实业有限公司负担77299元（被告应付部分于本判决生效后15日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二〇一七年七月二十日书记员  李艳