北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7634号上诉人（原审被告）：张玉鸿，男，1965年4月10日出生。被上诉人（原审原告）：北京恒信嘉业物业管理有限公司，住所地北京市海淀区牡丹园北路7号院配套商业地下一层。法定代表人：陈勇子，经理。委托诉讼代理人：崔树全，男，北京恒信嘉业物业管理有限公司法律顾问。委托诉讼代理人：李建平，女，北京恒信嘉业物业管理有限公司法务。上诉人张玉鸿因与被上诉人北京恒信嘉业物业管理有限公司（以下简称恒信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院2015朝民初字第52962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉鸿上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，依法改判张玉鸿不支付物业费。2、本案的诉讼费用由恒信物业公司承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误。依据民事诉讼法相关规定，关于诉讼时效的举证责任应由恒信物业公司承担。恒信物业公司应当提供证据证明其积极行使了权利。二、原审判决事实认定不清。张玉鸿提供了大量证据证明恒信物业公司没有履行合同义务。一审法院不应当在约定的基础上酌情减少物业费，而是应酌情给予交纳一部分物业费。恒信物业公司辩称，认可一审判决，请求驳回张玉鸿的上诉请求。恒信物业公司向一审法院起诉请求：要求张玉鸿支付物业费15118元及违约金4534.4元。一审法院认定事实：北京市朝阳区东柏街×号院×号楼×单元×房屋（以下简称×房屋）登记在张玉鸿名下，该房屋建筑面积为84.03平方米。2006年9月30日恒信物业公司、张玉鸿签订《物业管理服务合同》，约定恒信物业公司为张玉鸿所购×房屋所在的时代国际嘉园小区提供物业管理服务。物业管理服务内容包括：1、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道门等。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道，落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、二次热力设备、供热线路、供气线路、消防设施、中水系统、园林水景系统及绿地、道路、路灯、池、井、车场、公益性设施和共用设施设备使用的房屋等。3、环境卫生：环卫设备完善，设有公共垃圾箱；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；小区内道路及房屋共用部位保持清洁、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施进行通风、消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序；按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放消毒剂。4、保安：专业的保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；发生治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警并配合公安部门进行处理；协助处理小区突发事件并及时上报有关部门；协助公安部门维护小区秩序和处理本物业区域内发生突发事件；制定小区突发事件的应急方案。5、交通秩序与车辆停放：维持小区内正常的交通秩序，对小区内车辆进行疏导；对进出小区车辆进行登记管理；对机动车与非机动车分流管理，人车分流管理；制定机动车停车场管理制度，做到管理责任明确；制定非机动车车辆管理制度，按规定位置停放，做到管理有序。6、消防管理：建立健全消防管理制度及责任制；消防设施有明显标志：发生火灾及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。7、房屋装饰装修管理。物业管理服务标准为：1、房屋外观：立面整洁，无破坏、无改变使用功能、无乱搭建；设备运行正常、无隐患；房屋及设施、设备的维修、养护及时；公共环境良好；绿化按市园林局养护标准进行养护；车辆运行合理有序；保安严密；急修及时到场；小修正常到场；业主和物业使用人对恒信物业公司的满意率达到良好。物业服务费按年收取，张玉鸿按照每月每建筑平方米2.56元的标准向恒信物业公司交纳。一审审理过程中，张玉鸿提交北京市朝阳区时代国际嘉园小区业主委员会出具的《关于时代国际嘉园小区前期物业服务企业北京恒信嘉业物业管理有限公司撤离小区过程说明》，主要内容为：……2013年9月1日，小区通过第二次业主大会决议通过聘请长城物业公司为小区新的物业服务企业。2013年9月，业委会正式通知恒信嘉业将于9月底与其合同到期后不再续约，并再次要求其配合交接工作，但对方拒绝接收书面通知，且一直不配合工作，导致业委会和长城物业公司的物业服务合同因起始日期不能确定而迟迟不能签订，新物业公司不能入场。2013年12月7日，业委会与长城物业公司协商约定先行签订合同，同时继续向相关部门寻求帮助监督恒信嘉业完成交接工作。至2014年7月间，恒信嘉业始终拒绝完成交接，滞留小区期间存在大量渎职行为。因其不按国家规定检修电梯，使小区24部电梯中的23部于2014年7月24日被国家质检局强行关停。2014年7月25日，在双井街道办事处的协调下，恒信嘉业法人终于出面与业委会签署了交接协议，约定2014年8月9日完成1-5号楼地上空间的交接，长城物业公司于8月10日正式进驻小区。庭审中，张玉鸿提交了照片打印件，以证明时代国际嘉园小区存在电梯未年检、高位水箱无水、卫生环境脏乱差、内外墙砖脱落无人管理、地下室被非法出租等问题。北京恒信嘉业物业管理有限公司对张玉鸿上述主张不予认可。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。北京恒信嘉业物业管理有限公司与张玉鸿签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，恒信物业公司为张玉鸿购买的房屋所在的时代国际嘉园小区提供了物业管理服务，张玉鸿即应当向恒信物业公司支付物业服务费。具体的支付期间以2014年8月9日即恒信物业公司与新物业公司完成时代国际嘉园小区1-5号楼地上空间交接的时间为限。同时，根据上述合同约定，恒信物业公司负有对房屋共用部位、共用设施设备运行、环境卫生、交通秩序等方面进行维护和管理的职责，且应达到合同约定的服务标准，现根据张玉鸿提供的证据可以证明恒信物业公司提供的物业管理服务确有不符合合同约定的情形，尤其在共用部位和共用设施的保养维护方面存在明显疏漏，故法院对张玉鸿应支付的物业费数额予以酌减。同时，由于恒信物业公司存在违约行为，对于恒信物业公司要求张玉鸿支付违约金的请求，法院不予支持。关于张玉鸿抗辩的诉讼时效问题，考虑到恒信物业公司提供的物业服务系持续性行为，且现有证据不足以证明恒信物业公司存在明显怠于行使权利的行为，故对张玉鸿此项抗辩意见，法院不不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、张玉鸿于判决生效后七日内给付恒信物业公司物业服务费13606元。二、驳回恒信物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人在二审期间未提交新证据。本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为：张玉鸿与恒信物业公司签订《物业管理服务合同》。该物业管理服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相应法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行合同义务。恒信物业公司应提供物业服务，张玉鸿应依约交纳物业费用。本案中，根据恒信物业公司同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况及提交的证据看，恒信物业公司提供的物业服务质量确有不符合合同约定的情形。对此一审法院酌情扣减物业服务费，并无不当，本院予以确认。关于诉讼时效一节，依据相关规定，追索物业服务费的案件，应当依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。本案中，现有证据不足以证明恒信物业公司存在明显怠于行使权利的行为，故张玉鸿提出的恒信物业公司就物业服务费用的请求已超过诉讼时效的上诉理由，依据不足，本院不予采信。综上所述，张玉鸿的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费292元，由张玉鸿负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  解学锋审 判 员  郑吉喆代理审判员  霍思宇二〇一七年七月七日法官 助理  赵 霄书 记 员  屈赛男