四川省自贡市自流井区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0302民初817号原告（反诉被告）：自贡市和鑫贸易有限责任公司，住所地四川省自贡市沿滩区。法定代表人：王云梦。委托诉讼代理人：李军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李明，四川星文律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹永宏，男，1967年6月23日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：杨春林，四川平扬律师事务所律师。原告（反诉被告）自贡市和鑫贸易有限责任公司（以下简称“和鑫贸易公司”）诉被告（反诉原告）邹永宏租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日作出（2016）川0302民初1073号民事判决书，原告（反诉被告）和鑫贸易公司不服提起上诉，自贡市中级人民法院于2017年3月28日以（2017）川03民终35号民事裁定书裁定发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告和鑫贸易公司的委托诉讼代理人李军、李明，被告邹永宏的委托诉讼代理人杨春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和鑫贸易公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告返还原告租房保证金及隔墙恢复保证金7万元及利息（自2016年5月1日起按照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算至判决生效时止）。事实和理由：2011年4月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于自贡市自流井区汇西广场1133号房屋，租赁期限至2016年4月30日止。合同签订后被告收取了原告租房保证金5万元，隔墙恢复保证金2万元，房屋转让费10万元及相关租金。2016年4月原告多次联系被告商议退房及退还保证金事宜，被告借故推迟。合同约定退还房屋之日到期时，原告多次联系被告，被告均不予理睬。原告通过当地社区工作人员及邻居见证了隔墙恢复及通知交房。被告拒不退还原告保证金，违反合同约定，诉至法院。被告邹永宏辩称：本案违约责任在原告，一是在房屋租赁期间，经常使用超重超载车辆对房屋及房屋外路面进行碾压；二是租赁期满后，原告未按约定对出租房屋恢复原状。另外，合同约定有“贸易公司如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备等，均须事先征得邹永宏书面同意”，原告违反了该约定，属于严重违约，请求驳回原告的诉讼请求。本院对原、被告提交的如下证据予以采信：1、原、被告身份证明材料；2、《房屋租赁合同》、《收条》；3、房产证明材料。对原、被告提交的其他证据因不符合证据三性，本院依法不予采信。反诉原告邹永宏向本院提出诉讼请求：一、要求判令反诉被告赔偿因其使用超重超载车辆给反诉原告造成的楼上楼下房屋损失8万元；二、赔偿反诉原告租金损失17,568.00元；三、要求反诉被告将租赁房屋恢复原状。诉讼过程中，反诉原告变更其第一项、第三项诉讼请求为：赔偿房屋损失4万元；赔偿反诉原告因恢复租赁房屋原状的费用4万元。事实和理由：反诉被告在使用租赁房屋期间，无视合同对房屋承重的约定，长期用各型车超重装载货物在店面前运送货物碾压店前路面，致使店前路面严重断裂漏水，导致店面失去使用价值，难以修复，并造成楼下房屋漏水难以修复，经测算楼上、楼下房屋损失至少8万元。由于反诉被告一直未将租赁房屋恢复原状，造成房屋空置，且反诉原告自行修复房屋后，租金也受到贬值。反诉被告和鑫贸易公司辩称，其从未使用超载车辆运输货物，租赁房屋的用途也只是展厅，商品重量符合房屋承重的基本要求；反诉原告所指的房屋损失，实际是店外路面的问题，该区域属于公共区域，社会车辆的碾压、停放与其无关；租金损失是不存在的，之前交涉时反诉原告只要求恢复隔墙，其退还房屋时已对隔墙进行了恢复；双方均无证据证实租赁房屋的原状是什么样子，不存在支付恢复原状的损失。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。本院对以下证据予以采信：1、《房屋租赁合同》；2、房产证明材料。对原、被告提交的其他证据因不符合证据三性，本院依法不予采信。本院经审理查明，2011年4月10日，原告和鑫贸易公司与被告邹永宏签订《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于自贡市自流井区汇西广场1133号营业用房，租赁期限60个月，至2016年4月30日止，租赁用途为五粮液旗舰店；租金半年收取一次，第一年月租金6,000.00元，并逐年上涨；原告支付被告租房保证金5万元；支付隔墙恢复保证金2万元，合同期满后，被告在原告隔墙恢复、出租房屋恢复原状、完清财务手续交还被告时全额退还原告，如果原告违约被告不单独退还一项保证金，店面转让费10万元交房时付清；原告如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得被告的书面同意；租赁期满后或因原告责任导致退租的，除双方另有约定外，被告有权选择下列权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归被告；（2）要求原告恢复原状；（3）向原告收取恢复工程实际发生费用；还约定：双方在交接房时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出。当场难以检测判断的，应于五日内向对方主张；原告应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还被告；原告交还房屋应当保持房屋及设施、设备完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，被告有权处置。合同签订后，2011年4月10日，原告向被告缴纳了租房保证金5万元，2011年5月16日，支付了隔墙恢复保证金2万元，使用案涉房屋至2016年4月，并在租赁期限届满前对房屋中的隔墙进行了恢复。2016年4月30日合同期限届满，原告搬离该租赁房屋，被告未到场。因被告邹永宏拒绝退还原告保证金，致原告诉至法院。另查明，被告邹永宏于2016年11月18日将案涉房屋另行出租案外人，租金为第一年6,000.00元/月。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案审理焦点为：一、租赁房屋的原状及恢复费用如何认定的问题；二、被告楼上、楼下房屋损坏是否是原告造成以及原告应承担何种赔偿责任的问题；三、租赁房屋租金损失的认定问题。关于租赁房屋原状及恢复费用认定的问题。被告邹永宏向法院提交了其与自贡市中新农村信用合作联社长土分社于2016年4月27日签订《借款合同》时所附照片，以证明原、被告在终止房屋租赁合同关系前房屋状况，本院认为，该照片反映的并非是原告接手该租赁房屋时的房屋现状，即不能作为恢复房屋原状的标准，故对该项证据未予采信。原、被告双方在2011年交接租赁房屋时并未对房屋原状的标准或具体事项进行约定或确认，仅在《房屋租赁合同》约定“双方在交接房时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出。当场难以检测判断的，应于五日内向对方主张”。庭审中，被告主张其修复房屋主要是指吊顶及玻璃门。关于吊顶，本院认为，吊顶属于装饰装修的范围，不是房屋的附属设施设备，且被告无证据证明其出租给原告时屋内有吊顶及该吊顶的具体状态，在合同约定的时限内也未向对方主张，故该笔费用本院不予支持；关于玻璃门，被告称已对玻璃门进行恢复，但并未提供证据予以证明，本院认为，原告退还的玻璃门不影响被告正常使用，故对恢复门的费用不予支持。审理过程中，被告又主张恢复原状系恢复至原告经营期间的原状，本院认为，被告的该项主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。由于双方对租赁房屋的交接发生争议，对原告主张的资金占用利息，本院不予支持。关于被告楼上、楼下房屋损坏是否是原告造成以及原告应承担何种赔偿责任的问题。本院认为，原告承租的范围仅为房屋内部，屋外路面属于公共区域，且客观上不能为该承租店面独自使用，因而社会车辆是否停放、是否有超载行为，不属于原告承租房屋管理义务的范围。被告主张原告在屋内使用超重、超载车辆进行碾压，本院认为，是否存在碾压行为、堆放物品是否存在超出房屋荷载或超出双方合同约定承重范围，被告均未举示证据证实该项主张，应承担举证不力的后果，对该项主张本院不予支持。被告还主张原告使用了超重超载车辆碾压房屋及屋外路面，造成该店面地面产生裂痕，同时造成楼下房屋出现漏水，但因被告拒绝对房屋裂痕、漏水的成因进行司法鉴定，其主张原告应对房屋损坏承担赔偿责任没有证据予以证实，本院依法不予支持。关于租赁房屋租金损失的认定问题。结合庭审，被告的该项主张一是指租赁房屋空置期租金的损失；二是指房屋租金贬值的损失。本院认为，原告退还房屋时该租赁合同已经到期，之前双方并未达成续租的一致意见，被告应当做好接收房屋的准备。被告辩称因原告未将房屋恢复原状故拒绝接收房屋，本院认为，被告在交房当天采取回避态度，且交房前、后均未向原告指明其恢复原状的具体要求，在本案审理过程中，对恢复原状的具体要求也存在前后不一，其对该租赁房屋的空置损失采取了放任的态度，就该扩大的损失，不应向原告主张。而房屋另行出租的租金金额，系被告与合同相对人根据市场行情等因素自主协商确定，故其主张因原告未恢复原状使其出租租金金额有所降低的意见，本院不予采纳。综上，被告主张房屋的租金损失无事实依据和法律依据，本院依法不予支持。另外，对于被告提出，合同约定“原告如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得被告的书面同意”，原告改变房屋结构属于重大违约的意见，本院认为，结合合同全文，被告对原告装修房屋会采取拆除隔墙系明知，双方遂约定交纳隔墙恢复保证金等事宜，故对被告的该意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告邹永宏于本判决生效后十日内返还原告自贡市和鑫贸易有限责任公司保证金7万元；二、驳回原告自贡市和鑫贸易有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告邹永宏的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费775.00元，诉讼保全费720.00元，反诉费1,120.00元，合计2,615.00元，由被告邹永宏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长  罗耀雄审 判 员  林 洁人民陪审员  甘银华二〇一七年七月十七日书记 员代  玉 婷