湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1081民初1176号原告：资兴市晨光幼儿园。法定代表人：张小灿，系该园园长。委托诉讼代理人：罗锡前，系资兴市晨光幼儿园员工。委托诉讼代理人：郭昌明。被告：湖南省煤业集团资兴市实业有限公司机电总厂，住所地湖南省资兴市三都镇。负责人郭乐明，系该厂厂长。委托诉讼代理人：杨磊。委托诉讼代理人：张斌，湖南春立律师事务所律师。原告资兴市晨光幼儿园诉被告湖南省煤业集团资兴市实业有限公司机电总厂（以下简称机电总厂）合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗锡前、郭昌明及被告的委托诉讼代理人杨磊、张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资兴市晨光幼儿园向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告资产损失共计806800元；2、判决被告赔偿原告经营损失290400元，以及鉴定费12000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是经资兴市教育局主管、资兴市民政局登记的民办非企业单位，具有法人资格。2007年，原告代表与被告签订了《租赁合同》，原告租用被告场地办理幼儿园，合同期限为五年。合同签订后，原告投入了大量资金装修、添置硬件设施，经评估，截至2012年9月，原告投入幼儿园的资产为806800元。2012年，《租赁合同》租期期满前，原、被告经协商，将《租赁合同》又延期至2017年6月7日。正当原告步入正轨时，被告捏造原告租用的房屋系危房，强行违反《租赁合同》的约定，单方面毁约，导致原告损失巨大，所投入的资产几乎全部报废，价值为零，经营损失巨大。被告的违约行为导致原告损失巨大，为了保护原告的合法权益，特诉到法院，请求公正处理。被告机电总厂辩称，1、被告的多经公司与罗林芝签订了一份《单身宿舍二楼租用合同》，合同期限五年，已全部履行完毕；2、被告的谢光明与罗锡前签订了一份《单身宿舍二楼租用合同》在履行中，提前终止了合同是事实。终止的原因是出现了不可抗拒的自然因素，即在资兴实业有限公司进行安全检查时，发现租赁物是危房；3、被告没有与原告签订《单身宿舍二楼租用合同》，没有合同关系，故资兴市晨光幼儿园不具备本案的原告资格。终止，请求法院驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年6月8日，罗林芝为乙方与被告下设部门多种经营公司为甲方签订了《单身宿舍二楼租用合同》一份，由乙方租用甲方单身宿舍二楼开办幼儿园，合同约定：一、房屋租用面积及场地使用范围……；二、租用期限为五年，从2007年6月8日起到2012年6月8日止，期满后，乙方若需继续使用，经双方协调认可后继续签订租用合同；三、房屋及押金租金的交费办法……；四、其它，……4、乙方租赁期满，不得将场地擅自转让他人，必须由甲方收回，乙方所作投入，在退房时可将移动的设施用品自行处理，固定的投入不得拆除损坏，变改的地方恢复原状，所有权属甲方。6、双方签订合同后，在合同期内乙方需终止合同，除不可抗拒的原因外，押金已交租金一律不予退还。甲方因工作需要收回房产，终止合同按乙方直接投入经评估协调给予补偿，由于不可抗拒的原因，甲方不赔偿乙方的费用。……。合同签订后，原告即对租用房屋进行了装修及添置设施，用以开办幼儿园。2012年6月5日，原告的管理人员罗锡前与被告公司代表谢光明又签订了一份《单身宿舍二楼租用合同》，租用期限从2012年6月8日起到2017年6月7日止，合同约定的其他内容与2007年6月8日签订的《单身宿舍二楼租用合同》内容一致。被告经质证对两份租用合同的真实性无异议，但认为合同均未加盖原告幼儿园的公章，故被告与本案原告没有合同关系。本院认证，经查明，该两份租用合同为原告员工及管理人员分别与被告签订，且合同签订后，均是以原告资兴市晨光幼儿园的名义对外长期进行招生、营业及向被告交纳房屋租金等行为，期间被告对此并未提出异议，故本院对该两份租用合同予以认定，资兴市晨光幼儿园是本案适格的原告。2013年6月初，被告上级部门在进行安全检查时，发现原告租赁的房屋存在安全隐患，为此责令被告进行整顿。被告为此在6月5日向租用该单身宿舍的商业门面发出通知，通知内容为：“机电总厂宿舍商业门面，因房屋存在重大安全隐患，经上级安全部门鉴定为危房，已不能用于生产经营，为了您和客户的生命财产安全，请您接到通知后，必须于2013年6月13日之前将房屋内的物品搬出，停止营业。”同年6月14日，被告在该单身宿舍外墙显目位置挂出了危房告示及安全提示，告示内容为：“各位租房商户，机电总厂宿舍商业门面出现重大安全隐患，经上级安全部门鉴定为危房，已不能用于生产经营，为避免安全事故，总厂于2013年6月5日下达危房通知，要求各商户停止营业，于2013年6月13日之前搬出，不听劝告继续营业者，发生任何安全事故，后果由租房户完全负责。”原告得知消息后于当月找被告协商，但双方因赔偿价格原因未达成协议。期间，原告自行将其园内的空调、电视机、被子、电脑以及车辆等财产搬走并存放在其开办的宇字幼儿园内，并在2013年6月30日自行关门停止营业至今，该租用房屋的钥匙一直在原告处保管。2013年8月29日，被告委托资兴市房屋安全鉴定办公室对该宿舍楼进行房屋安全鉴定，该办公室于2013年10月22日作出湘资房鉴[2013]023号湖南省资兴市房屋安全鉴定报告，鉴定情况：1、木质结构物件严重腐朽；2、基础略有下沉；3、楼板以及墙体多处开裂；4、屋顶严重漏雨。鉴定结论：根据国家《危险房屋鉴定标准》JGJ125－99的有关条款规定，该栋房屋不能满足正常使用要求，存在安全隐患和危险点，属于局部危房，经鉴定，该栋房屋为C级危房。处理建议：拆除重建。原告经质证对该鉴定报告真实性无异议，但认为该房屋安全鉴定机构没有资质，认为处理建议应是加固使用，且该鉴定出具时间是2013年10月，与本案无关。本院认证，原告未提供证据支持其质证意见，也未向本院申请重新鉴定，故本院对该鉴定报告予以认定。嗣后，原、被告多次就相关的赔偿问题进行协商，但因数额差距较大，协商未成。期间，被告在2015年将押金10000元退还给原告。原告为证明其资产损失，向本院提交了其委托郴州宏信资产评估事务所于2012年9月28日出具的郴宏评字（2012）第30号资产评估报告书，评估项目名称：资兴市晨光幼儿园申报的资产价值，评估结论：经过评估，在评估基准日2012年9月19日，资兴市晨光幼儿园申报评估的资产评估总值为80.68万元。其中房屋建筑物（装修工程）48.00万元；机器设备4.0万元；车辆12.20万元；低值易耗品16.48万元。原告经质证对该评估报告的真实性无异议，但认为该评估报告系原告在2012年单方委托，且按原、被告签订的合同，该评估报告中的装修工程48.00万元应归被告所有。本院认证，对该评估报告的真实性予以认定，对其评估结论可作为本案原告投入资产价值的认定标准。在庭审过程中，原告为证明其经营损失，于2016年8月向本院提交鉴定申请，申请对原告2013年至2017年6月的经营损失进行评估，2017年5月31日，湖南正宏司法鉴定中心作出湖南正宏司鉴中心[2017]评鉴字第4号资产评估司法鉴定意见书，评估鉴定意见：经评估鉴定，资兴市晨光幼儿园2013年至2017年6月的经营损失（预期可获得净利润）为29.04万元。原告为此花费鉴定费用12000元。被告经质证对该鉴定意见的真实性无异议，但对鉴定内容有异议，认为鉴定意见的入园人数认定过多。本院认证，对该鉴定意见的真实性本院予以认定，但对入园人数原、被告在鉴定过程中未达成一致，鉴定中心因此采用了中国人寿保险股份有限公司资兴支公司出具的原告在2011年3月至2013年2月投保人数证明来预测原告2014年至2017年招生人数，而经本院审理查明，原告每学期的入园人数均要向资兴市教育局进行人数备案，原告亦陈述在资兴市教育局备案的入园人数与实际入园人数不符，故本院对该鉴定结论结合其他证据另行决定是否采信。本院认为，本案为房屋租赁法律关系,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议的焦点为：一、被告在本案中是否违约；二、原告在本案中损失的认定及责任如何承担。焦点一。本案中，被告作为出租人将其所有的单身宿舍二楼出租给原告用于开办幼儿园使用，双方均按合同约定履行了各自的义务。但在约定的租赁期内，被告经检查发现该出租房屋存在安全隐患，该租赁房屋并在2013年10月22日经鉴定为C级危房，处理建议为拆除重建。本案诉争房屋虽被鉴定为C级危房，但从鉴定结论上可看出该房是因严重超过正常使用年限及自然灾害影响造成的，该房也不属于高度危险房屋。被告在签订合同时就应当知道或预见到房屋因年久失修存在一定安全隐患，但被告仍然与原告订立合同并约定了5年的租期。我国法律规定，不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的情形，它包括某些自然现象（如地震、台风、洪水、海啸等）和某些社会现象（如战争等）。本案中，被告在与原告签订合同时是完全能够预见得到房屋存在一定安全隐患的，现该房也并未因突发事件或自然原因致使房屋倒塌或产生高度危险，故被告辩称提前终止与原告签订的合同的原因是出现了不可抗拒的自然因素的主张不能成立，被告以租赁房屋系危房为由要求原告搬出租赁房屋并停止营业并不属于法律规定的因不可抗力致使合同不能履行的条件，而实质是一种因自身原因提前解除合同的违约行为。对此被告具有过错，被告应当承担相应的违约责任。焦点二。被告在2013年6月发出通知及张贴告示要求承租人停止营业并限期搬出后，原告即已知情，按法律规定，原、被告间的合同自通知到对方时就已解除。原告在收到通知之后未向法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故应视为原告也认可了合同解除。且本案原、被告就解除合同虽未达成书面或口头协议，但从被告张贴告示要求承租人停止营业并限期搬出、原告在知情后自行搬走部分财产并在2013年6月30日关门停止营业及原告在2015年收取被告退回的押金等行为可以认定原、被告已事实上解除了2012年6月5日签订的《单身宿舍二楼租用合同》。对于解除合同后责任的承担问题。合同解除后，根据法律规定，尚未履行的，终止履行。因被告提前解除合同已违反了合同约定，被告提前解除合同的行为客观上给原告投入到租赁房屋开办幼儿园的财产造成了一定损害，故原告有权提出损害赔偿。1、对原告的第一项诉讼请求，根据原、被告2007年6月8日签订的第一份《单身宿舍二楼租用合同》第四项第4点约定，在2012年6月8日租赁期满时，原告所作的固定投入的所有权已归属被告所有，而原告在庭审中未举证证明其与被告在2012年6月5日签订第二份《单身宿舍二楼租用合同》后对该租赁房屋重新进行了装饰装修等固定投入。因此，本院认为原告依据其委托郴州宏信资产评估事务所于2012年9月28日出具的郴宏评字（2012）第30号资产评估报告书中房屋建筑物（装修工程）为480000元的评估结论仅能证明系原、被告于2007年6月8日签订第一份《单身宿舍二楼租用合同》的租赁期间原告所作的装饰装修等固定投入，而该装饰装修等固定投入按原、被告约定在租赁期满后已归出租人被告所有，故原告第一项诉讼请求中据此要求被告赔偿其房屋建筑物（装修工程）480000元部分与事实不符，也无法律依据，应依法予以驳回。对原告第一项诉讼请求中的其他财产（机器设备、车辆等）损失，原告在庭审中认可大部分财产如空调、电视机、被子、电脑以及车辆等已自行处理，故对原告的该部分诉讼请求本院依法不予支持，其余少部分低值易耗品原告不能证明数量及价值，故本院参考原告投资的实情及财产的使用年限酌情确认该少部分低值易耗品现值为20000元。2、对原告的第二项诉讼请求，原告系要求被告赔偿其2013年至2017年6月的预期利益损失，根据《合同法》第一百一十三条的规定，“当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，本案被告提前终止租赁合同的行为必然造成原告无法继续经营，也无法取得预期经济效益，应在被告合理预见的范围之内，对该部分预期经济效益，被告理应予以赔偿。原告据以要求赔偿的依据是湖南正宏司鉴中心[2017]评鉴字第4号资产评估司法鉴定意见书的评估鉴定意见：资兴市晨光幼儿园2013年至2017年6月的经营损失（预期可获得净利润）为290400元。但经本院查明，在鉴定过程中原、被告对影响鉴定意见的重要数据即幼儿园招生人数并未达成一致，鉴定中心采用的是中国人寿保险股份有限公司资兴支公司出具的原告在2011年3月至2013年2月投保人数证明来预测原告2014年至2017年的招生人数，而经本院查明，原告每学期均要向资兴市教育局进行人数备案的入园人数的官方数据却明显低于该证明所体现的招生人数，因此，本院认为对原告提出的预期经济损失酌情认定为鉴定结论290400元的一半为宜，即由被告赔偿原告2013年至2017年6月的经营损失（预期可获得净利润）145200元，鉴定费用12000元亦由被告承担一半。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下：一、被告湖南省煤业集团资兴市实业有限公司机电总厂在本判决生效后十五日内赔偿原告资兴市晨光幼儿园资产损失（低值易耗品）20000元；二、被告湖南省煤业集团资兴市实业有限公司机电总厂在本判决生效后十五日内赔偿原告资兴市晨光幼儿园经营损失（预期可获得净利润）145200元及鉴定费用6000元，共计151200元；三、驳回原告资兴市晨光幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12368元，由原告资兴市晨光幼儿园与被告湖南省煤业集团资兴市实业有限公司机电总厂各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  赵 伟审 判 员  谢龙飞人民陪审员  曹小雄二〇一七年七月二十八日书 记 员  李若可