陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终6304号上诉人（原审原告）杨振锋，男，1980年2月1日出生，汉族，无业，住陕西省。上诉人（原审原告）邓凯，男，1993年10月19日出生，汉族，陕西汽车集团有限公司职工，住陕西省咸阳市杨凌区。委托代理人杨振锋，男，简况同上。被上诉人（原审被告）赵晓媛，女，1971年6月14日出生，汉族，陕西送变电公司职工，住西安市莲湖区。委托代理人贾建林，陕西睿思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）任学军，男，1971年8月22日出生，汉族，陕西送变电公司职工，住西安市莲湖区。委托代理人贾建林，陕西睿思律师事务所律师。上诉人杨振锋、邓凯因与被上诉人赵晓媛、任学军房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初4768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，涉案房屋位于西安市××区××路送变电家属院2栋1单元6楼中户。房屋建筑面面积为86.16平方米。该房屋原为任学军单位分的福利房，属于房改房。2006年3月，涉案房屋房改时，任学军向陕西送变电工程公司缴纳购房款为38876元。2014年10月7日，杨振锋通过居间人陕西玛雅房屋中介有限公司与任学军的妻子赵晓媛签订了购买该房屋的定金合同，合同约定：“房产交易总额为43万元；买方支付定金2万元，转给业主1万元。合同第八条其他事项约定：……5、此价位包括房屋屋内固定装修、大修基金…”。定金合同签订后，杨振锋因不符合银行按揭购房条件，由邓凯作为购买人与任学军签订的房地产买卖契约。2014年11月8日，邓凯与任学军、赵晓媛签订了房地产买卖契约。同日，杨振锋、邓凯向赵晓媛的账户转账12万元，其余房款30万元由邓凯办理了银行按揭贷款。赵晓媛、任学军向邓凯出具了收条，收条载明：今收到邓凯购房首付款壹拾贰万元整，前期收到壹万元定金，合计壹拾叁万元整。2014年11月19日，该房屋变更登记至邓凯名下，办理房权证。经原审法院向西安市住房保障和房屋管理局查询，该涉案房屋所在楼房总层高为6层，属于多层楼房，建于2007年9月，该房屋需要交纳的房屋大修基金金额为单位房改时个人向单位缴纳购房款的2%，但该房屋所在小区未设立房屋大修基金缴存账户，该房屋亦未缴纳房屋大修基金。原审法院庭审中，杨振锋、邓凯变更其诉请中大修基金的利息，主张按照年率5.6%，从2014年11月18日计算至2017年1月18日计算。杨振锋、邓凯向原审法院提出诉讼请求：1、判决赵晓媛、任学军返还部分房款5169.60元及其从欠付之日起至实际付清之日止的银行同期贷款利息180元(暂计算至2016年6月30日);2、诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由:2014年10月7日，杨振锋就购买赵晓媛、任学军名下房屋(位于西安市莲湖区××电小区××楼××单元××楼中户)的相关事宜，与赵晓媛及中介公司签订三方居间协议。协议中赵晓媛、任学军承诺房屋价位组成包括屋内固定装修、大修基金等。后因杨振锋不符合银行按揭购房条件，由其外甥邓凯作为挂名房主，杨振锋作为实际出资人购买赵晓媛、任学军所售的房产。杨振峰分别于2014年11月8日向赵晓媛、任学军支付购房款，任学军及赵晓媛出具收条。2015年4月，从房屋管理局得知该房屋没有交过大修基金。赵晓媛、任学军向杨振峰虚假陈述了该房屋大修基金的真实情况，侵害了其的合法权益，理应归还部分房款5169.60元及利息180元，故提起诉讼。任学军、赵晓媛共同辩称，诉请不能成立。此房在任学军名下，过户也是从任学军名下过户的。杨振锋、邓凯在购买时就知道此房是房改房，没有大修基金。43万元的房款并不包含大修基金。故要求法院驳回杨振锋、邓凯的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织进行了质证。杨振锋、邓凯提交的证据有：房地产买卖合同、收条、买卖定金合同、农业银行转账的凭证，证明杨振锋、邓凯与任学军、赵晓媛之间签订了房屋买卖合同，杨振锋、邓凯已经交付了定金及剩余房款，定金合同第八项明确说明此价位包括大修基金，但实际该房屋并未缴纳大修基金，任学军、赵晓媛应当退还该笔费用。任学军、赵晓媛对杨振锋、邓凯提交的上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议。任学军、赵晓媛认为房屋买卖定金合同无效，房屋是单位分给任学军的，房屋在任学军名下，合同是赵晓媛和杨振锋签订的，赵晓媛对于房屋的具体情况并不清楚。任学军、赵晓媛提交的证据有：陕西送变电工程公司成本价售房结算单，证明涉案房屋在房改时，其向单位缴纳的购房款情况。杨振锋、邓凯对任学军、赵晓媛提交证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为与大修基金无关。原审法院认为，任学军、赵晓媛与邓凯签订房地产买卖合同，是双方真实意思表示，合同合法有效。任学军、赵晓媛向邓凯出具了收条，可证明任学军对其妻子赵晓媛与杨振锋曾签订房屋买卖定金合同是知晓并认可的。且赵晓媛与任学军系夫妻关系，共同居住于此房，现以赵晓媛对房屋情况不清楚为由，抗辩该房屋定金合同无效，理由不能成立。房地产买卖合同签订后，双方均已按照合同约定履行了义务。房屋价款在定金合同中约定为43万元，并明确约定该价款包括大修基金，然经查该房屋并未交纳大修基金，应缴大修基金金额为房屋房改时购房款38876元的2%即777.52元。双方签订房屋买卖合同时，应本着诚实信用的原则，售卖人应明确告知购买人具体的房屋情况，不能有任何隐瞒或欺诈的行为，本案中，任学军、赵晓媛无任何证据表明其已尽到告知房屋大修基金未缴纳的义务。另本案中主合同为房屋买卖合同，邓凯为合同相对人，杨振锋并非合同相对人。故对于杨振锋的诉请，于法无据，不予支持。综上，任学军、赵晓媛返还邓凯房屋大修基金款777.52元，并支付以777.52元为基数，按照年利率5.6%，从2014年11月18日至2017年1月18日的利息94.34元。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十二条第二、三款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条之规定，遂判决：一、被告任学军、赵晓媛于本判决生效后十日内向原告邓凯退还房屋大修基金款777.52元，并支付利息94.34元；二、驳回原告杨振锋、邓凯其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告杨振锋、邓凯共同负担40元，被告任学军、赵晓媛共同负担10元（原告已预交，被告任学军、赵晓媛在履行上述义务时一并支付原告）。宣判后，邓凯、杨振峰不服西安市莲湖区人民法院上述判决向本院上诉称，一、邓凯、杨振峰共同属于一审原告，为共同诉讼请求人，一审法院应对两人的诉讼请求予以支持，原审法院程序违规；二、本案涉案房屋属于商品房，该房的大修基金应按照60元/平方米计算，原审法院按照原购房价格2%计算无依据，也违背了其当初购房时的心理预期。上诉请求：1、依法撤销西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初4768号民事判决书；2、依法判决两被上诉人返还部分房款5169.6元及利息627.24元；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。赵晓媛、任学军辩称，一审适用法律正确，程序合法，请求维持原审判决。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，杨振锋与赵晓媛签订定金合同，约定由杨振锋购买任学军、赵晓媛名下位于西安市莲湖区××电小区××楼××单元××楼中户房屋一套，双方并约定了其他事项。定金合同签订后，杨振锋因不符合银行按揭购房条件，由邓凯作为购买人与任学军签订的房地产买卖契约。本案中，因邓凯作为合同相对人与任学军签订房屋买卖合同，杨振锋并非合同相对人，原审法院未予支持杨振锋的诉请并无不当，邓凯、杨振峰上诉称，其二人共同属于原审原告，原审法院应对两人的诉讼请求予以支持于法无据，本院不予采信。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。邓凯并未提交证据证明其已经按照60元/平方米的标准缴纳了涉案房屋大修基金，其应对其主张承担举证不能的责任。本案涉案房屋属于房改房，原房屋所有人在出卖该房时未缴纳房屋大修基金，原审法院按照西安市房屋大修基金缴纳标准计算该房屋需缴纳大修基金金额为777.52元并无不当。邓凯、杨振峰上诉称，本案涉案房屋属于商品房，该房的大修基金应按照60元/平方米计算，原审法院按照原购房价格2%计算无依据，该上诉理由本院不予采信。综上，邓凯、杨振峰的上诉称理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨振、邓凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一七年七月六日书 记 员  赵维斌