广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6674号上诉人（原审原告）：陈卓，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审原告）：林惠英，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告）：吕耿立，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告）：曾秋萍，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告）：广州市俊富商贸有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：刘永成，该公司总经理。上诉人（原审原告）：司徒卓丽，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：曾广辉，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告）：曾昭鹏，身份证住址广州市天河区。上列八上诉人共同委托代理人：朱敬平，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市桐林小区业主委员会，住所地：广州市白云区。负责人：覃干乐，该业委会主任。委托代理人：杨小平，身份证住址广州市越秀区，系该业委会秘书。被上诉人（原审被告）：广州百润物业有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：陈可，该公司总经理。委托代理人：梁结明、徐孟强，广东四端律师事务所律师。上诉人陈卓、林惠英、吕耿立、曾秋萍、广州市俊富商贸有限公司（以下简称俊富公司）、司徒卓丽、曾广辉、曾昭鹏因与被上诉人广州市桐林小区业主委员会（以下简称桐林小区业委会）、广州百润物业有限公司（以下简称百润公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初12329号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈卓、林惠英、吕耿立、曾秋萍、广州市俊富商贸有限公司、司徒卓丽、曾广辉、曾昭鹏共同上诉请求：⒈撤销一审判决，改判确认桐林小区业委会、百润公司于2015年9月29日签订的《桐林别墅小区物业管理委托合同》无效，对我方没有法律约束力，并判令百润公司立即停止在桐林别墅小区的一切不合法物业管理行为；⒉本案全部诉讼费用应由桐林小区业委会、百润公司承担。事实与理由如下：一审认定事实不清，适用法律不当，判决错误，应予改判。一、本案案由错误。一审法院立案时确定本案案由为物权保护纠纷是正确的。该案由既确定了本案的法律关系及争议焦点问题，也明确了法院审理案件的主要方向，便于裁判。但一审法院审理后将本案案由改变为物业服务合同纠纷，以致本案法律关系发生质变，所审理的争议焦点问题与我方的诉请完全偏离，在此基础上作判明显错误。二、本案争议焦点问题应是桐林小区业委会、百润公司之间签订的《物业管理委托合同》是否合法有效，而审查该焦点问题，必须审查桐林小区业委会有无权利与百润公司签订上述物业管理委托合同，百润公司作为桐林小区物业服务企业是否合法以及有无经过业主大会决议程序。但一审法院对上述问题没有进行详尽调查就作判，认定事实不清，适用法律不当，判决错误。三、桐林小区业委会无权选聘百润公司为桐林小区的物业服务企业。根据我国《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一、十二、十五、三十五条及《广东省物业管理条例》第二十四、四十四条以及其他相关法律法规规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，以及其他有关小区共有或者共同权益的重大事项，都是由全体业主共同决定，是必须经过业主大会会议讨论，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可决定的。可见，选聘物业服务企业，是法律赋予全体业主的权利，必须经过业主大会会议讨论后以决议形式作出决定。小区的业主委员会只是负责执行业主大会的决定，代表业主与业主大会决议选聘的物业服务企业签订物业服务合同。而在本案中，包括我方在内的桐林小区全体业主，并无以任何形式的业主大会作出任何形式的决议，决定选聘百润公司作为桐林小区的物业服务企业。桐林小区业委会于2015年9月29日成立之后，七名委员并未履行各自的职责，至今未召开过任何形式的业委会会议和业主大会，也未对成立至今的业委会工作向业主大会做过任何报告。七名委员在没有召开业主大会的情况下，擅自商议决定聘请百润公司为桐林小区的物业服务企业，并在业委会成立当日，在全体业主毫不知情的情况下，擅自与百润公司签订了涉案《物业管理委托合同》。该行为明显违法且严重侵害桐林小区业主大会选聘物业服务企业的法定权利，损害了全体业主的共同利益。涉案《物业管理委托合同》依法应被认定为无效，对桐林小区全体业主无约束力。四、选聘物业服务企业是由全体业主共同决定的重大事项，确定物业服务标准、价格、范围等涉及物业服务合同的主要内容，亦是应由全体业主共同商议决定的重大事项。桐林小区业委会在未经业主大会决议的情况下，擅自聘请百润公司为物业服务企业，并与之签订《物业管理委托合同》，已经严重违法，且桐林小区业委会、百润公司在签订物业管理委托合同之前，对于合同的主要条款内容，如物业服务标准、价格、范围等与全体业主切身利益密切相关的重大事项，却未经业主大会会议讨论，这是桐林小区业委会、百润公司严重违法、严重侵害全体业主合法权益的又一表现。对此，应当依法认定为无效。对于上述关键问题，一审法院却仅仅只是以我方未能尽到举证责任为由，片面地判定我方的主张缺乏依据，事实审查不清，适用法律不当，判决错误，应予纠正。被上诉人桐林小区业委会答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。具体理由如下：一、八上诉人在一审中一方面指责“桐林小区业委会聘请百润公司未经小区业主大会决议通过”不合法，另一方面自己又搞出一个未经业主大会、未办理任何手续并假造业主签名的“管委会”，企图与桐林小区业委会合法聘请的百润公司争夺小区物业管理权。八上诉人的行为及所主张的物权保护纠纷严重自相矛盾，逻辑混乱，一审判决将本案定性为物业服务合同纠纷并无不妥。二、虽然八上诉人在上诉中不敢再提什么“管委会”，改为指责一审“未审查本案争议焦点问题因而判决错误”，但事实上本案的焦点问题就是业委会聘请百润公司有没有经过业主大会决议。我方在一审庭审中已将2015年8月29日小区业主大会内容及决议（其中第三项决议为“授权小区业主委员会选聘小区物管企业”）以及相关的大会签到表、选票、统计表、业主大会决议以及公示、公告、镇政府派出人员现场监票点票及会场照片等等全部提供给法庭及八上诉人，并经法庭、八上诉人核对原件确认无误，有法庭记录为证，一审判决予以确认。一审法庭如此认真审理本案焦点问题，八上诉人的指责毫无事实和根据。从签到表看，八上诉人均有参加该次业主大会，明知我方聘请物管企业已经业主大会授权，且已在一审中核实证据原件，但其仍以“业委会聘请物管企业未经业主大会”为由，勾结不法开发商，拒交管理费，明显恶意。三、从我方的公告、镇政府给业委会的回执及业委会与百润公司签订的合同等等资料中可见，我方于2015年9月7日成立，并于2015年9月29日与百润公司签订涉案合同，八上诉人称业委会成立当天就聘请百润公司不属实。四、桐林小区依法成立业委会，业委会依据小区业主大会的授权选聘百润公司，百润公司依据政府相关规定于2015年10月10日向有关部门办理备案，整个过程合法合规。针对八上诉人组织成立的伪“管委会”企图暴力抢夺小区管理权，广州市白云区住建水务局特意于2015年12月22日以【云住水信(2015)58】文《广州市白云区住房和建设水务局关于桐林小区相关问题的复函》阐明一个小区只准有一个业委会、聘请一个物管企业。八上诉人所称“桐林小区业委会、百润公司签订的物业管理委托合同的内容未经业主大会决议不合法”没有法律法规依据。五、八上诉人与小区开发商及其聘请的物管企业广州市同盛物业管理有限公司（以下简称同盛物业公司）由于利益关系长期勾结，谋求在小区霸地、违建，组织非法管委会，暴力抢夺小区管理权，堵路、停水停电、建非法停车场，殴打业主和业委会聘请的物管人员，打砸抢夺小区公共设施等，直至白云区、太和镇成立二级“桐林小区专案组”，依法取缔非法管委会和停车场。此前，同盛物业公司在其与小区业主关于管理权及管理费的（2014）穗中法民五终字第4626号案件中已被法院判决败诉。八上诉人起诉业委会完全没有道理和证据，请求二审法院查明事实，驳回八上诉人的无理要求。被上诉人百润公司答辩称：同意桐林小区业委会的答辩意见，不同意八上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人陈卓、林惠英、吕耿立、曾秋萍、俊富公司、司徒卓丽、曾广辉、曾昭鹏于2016年10月8日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认桐林小区业委会、百润公司于2015年9月29日签订的《桐林别墅小区物业管理委托合同》违法、无效，对其没有法律约束力；2、百润公司立即停止在桐林别墅小区进行的物业管理收费、安保、清洁等一切不合法物业管理行为；3、本案全部诉讼费用由桐林小区业委会、百润公司承担。一审法院认定事实：2015年9月29日，桐林小区业委会（甲方）与百润公司（乙方）签订《桐林别墅小区物业管理委托合同》（以下简称《物业管理委托合同》），约定：1、乙方对座落广州市白云区太和镇黄庄南路的广州市桐林别墅小区提供物业管理服务、物业类型住宅别墅、多层栋数76栋；2、乙方负责收取物业管理服务费、代收水费及公共分摊的水、电费；3、委托管理期限为自2015年9月28日起至2020年9月27日止；4、物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4元的收费标准向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4元的收费标准向业主或物业使用人收取；5、物业管理服务费按每个月收取；业主或物业使用人的缴费时间为每月5日之前缴清。如在当月逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应缴费用的千分之一向乙方支付滞纳金，生活垃圾清运费按每户每月15元收取；6、乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。另外，乙方在本物业区域管理服务期限内，不能损害小区业主的合法权益，不能允许在小区公共用地上有任何违法施工行为或新建的违章建筑出现，否则视为乙方根本违约，甲方可随时解除本合同的履行，终止合同关系；等等。2015年10月10日，广州市白云区住房和建设管理局向某公司出具《物业服务合同备案回执》、载明广州百润物业有限公司资质等级2级、选聘单位广州市桐林小区业主委员会、物业项目类型住宅别墅、物业建筑总面积23456平方米、合同期限自2015年9月28日至2020年9月27日止。一审庭审中，桐林小区业委会主张其是经过业主合法选举出来的机构，有权与百润公司签订物业合同，并提交业主大会签到表、现场照片、桐林小区业委会备案回执、选票、统计表、公告、投票结果、物业管理委托合同、关于桐林小区相关问题的复函、关于业主大会会议决议的公告、关于桐林小区业委会选聘小区物管企业结果公告等证据予以证明。其中：业主大会签到表显示共有业主67人签到。桐林小区桐林小区业委会备案回执为广州市白云区太和镇人民政府出具，载明交桐林小区业委会备案内容为：管理规约、业主大会议事规则，业主大会的会议记录和会议决定，桐林小区业委会委员（候补委员）名单及其基本情况，本届桐林小区业委会任期2015年9月7日至2020年9月6日止，桐林小区业委会委员名单：覃干乐、齐某、吴某、罗某、樊某、刘某乙、叶某丹。关于业主大会会议决议的公告载明，根据《广州物业管理暂行办法》的有关规定，2015年8月29日下午召开的业主大会会议，表决《管理规约》、《业主大会议事规则》和授权委托委员会选聘新物业管理公司的结果，于2015年8月31日至2015年9月6日期间在本小区显著位置进行了公某，公某期间未收到业主对表决结果的有效异议。现将业主大会会议做出的决定公告如下：一、依法表决通过了《管理规约》；二、依法表决通过了《业主大会议事规则》；三、依法表决通过了授权委托桐林小区业委会选聘新物业管理公司的决议。关于桐林小区业委会选聘小区物管企业结果公告载明：桐林小区全体业主经2015年8月29日业主大会表决通过，授权业主委员会为小区选聘新的物管企业。2015年9月20日业主委员会召开会议，从业主推荐的物管企业中筛选出三家。在三家物管企业中，由七位业委会成员以投票方式表决，一致同意选聘广州市百润物业管理有限公司为桐林小区物管企业。选票显示覃干乐、齐某、吴某、罗某、樊某、刘某乙、叶某丹选取广州市百润物业管理有限公司为涉案物业的管理公司。以上事实，有物业管理委托合同、签到表、现场照片、桐林小区业委会备案回执、选票、统计表、业主大会会议做出的决定公告、投票结果、复函、物业服务合同备案回执及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：桐林小区业委会主张其是由桐林别墅区业主合法选举的机构，业主已授权委托桐林小区业委会与百润公司签订物业合同，能提交签到表、现场照片、桐林小区业主委会备案回执、选票、统计表、业主大会会议做出的决定公告、投票结果、复函等证据予以证明。上述证据能相互衔接、形成证据链，与桐林小区业委会陈述基本吻合，有效印证了桐林别墅小区业主选举产生桐林小区业委会，并委托桐林小区业委会选聘物业管理公司的事实，一审法院予以确认。原告主张业委会与百润公司签订的《桐林别墅小区物业管理委托合同》无效，但于举证期限内未能有效举证证明选举业主委员会的业主专有建筑物面积部分未能达到占建筑物总面积过半数，选举业主委员会的业主人数未占总人数过半数。据此，桐林小区业委会与百润公司签订的《桐林别墅小区物业管理委托合同》，应是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应认定有效。现八原告主张《桐林别墅小区物业管理委托合同》违法、无效，百润公司停止在桐林别墅小区的物业管理，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年2月7日判决：驳回陈卓、林惠英、吕耿立、曾秋萍、俊富公司、司徒卓丽、曾广辉、曾昭鹏的全部诉讼请求。一审案件本诉受理费100元，由陈卓、林惠英、吕耿立、曾秋萍、俊富公司、司徒卓丽、曾广辉、曾昭鹏承担。本院经审理查明，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新的证据，八上诉人确认其对于桐林小区业委会的成立没有异议，并确认举行过业主大会，对包括授权委托业委会选聘物业公司等事项进行了表决，但认为该授权违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，并主张该授权指的是授予业委会可以在社会上挑选数家具有资质的物业企业，再由业主大会决定聘请哪一家，而不是全权委托业委会作出决定。本院认为，八上诉人要求确认涉案物业管理委托合同无效，要求百润公司停止服务，其诉求明确指向涉案物业管理委托合同，故一审法院经审理后确定本案案由为物业服务合同纠纷并无不妥。八上诉人在二审中明确表示其对于涉案桐林小区业委会的成立没有异议，亦确认涉案小区曾举行过业主大会，对授权业委会选聘物业公司等事项进行表决，表决通过了授权委托业主委会员选聘新物业管理公司的决议，而被上诉人桐林小区业委会亦已在一审中提交签到表、现场照片、统计表、决议公告、投票结果等证据，故桐林小区业委会依据上述业主大会通过的决议，选聘百润公司作为涉案小区物业管理公司合法有据，一审法院据此认定涉案合同合法有效，并判令驳回八上诉人的全部诉讼请求，并无不当。二审中，八上诉人没有提交新证据以证明其上诉主张或推翻一审相关认定，其上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，八上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈卓、林惠英、吕耿立、曾秋萍、广州市俊富商贸有限公司、司徒卓丽、曾广辉、曾昭鹏负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年七月三日书记员  冯冠豪