浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0482民初2652号原告（反诉被告）：陈瑞华，男，1951年11月12日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人：王中强、戴锦跃，浙江浙平律师事务所律���。被告（反诉原告）：嘉兴港区世达置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市港区东西大道**号内*楼。法定代表人：金世嵘，董事长。委托代理人：徐飞雄、张金艳，浙江金品律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）陈瑞华为与被告（反诉原告，以下简称被告）嘉兴港区世达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2016年7月4日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员朱跃飞独任审判。2016年9月2日，被告提起反诉，本院审核后予以准许，并与本诉合并审理。本案于2016年9月20日、2017年1月10日两次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人王中强，被告的委托代理人徐飞雄、张金艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，被告系房地产开发企业，开发建设了世达·东方海湾项目。2014年3月12日，原、被告签订了《嘉兴港区世达置业有限公司认购定单》1份，约定原告向被告订购御星·领馆8幢1123室房屋，预测面积37.42平方米，房屋总价234062元，优惠后成交总价200000元；买方应于2014年8月23日前至开发商处签订《商品房买卖合同》并足额缴纳房款，若逾期所订房屋不再保留，且已缴纳的定金不予退还。协议签订后，原告依约支付了100000元定金。由于被告建设延期，迟迟不能与原告签订《商品房买卖合同》，被告于2015年4月3日，以搞活动优惠为由，与原告重新签订1份《世达·东方海湾定房协议》（实际就是御星·领馆），将原来11层变更为9层，即8幢923室，活动价为142196元，约定签订商品房买卖合同的日期为2015年7月31日（交房当日签订正式合同并付清房款），原告于当日支付10000元。由于被告不能按时交房，故原告于2015年7月31日至被告处签订合同未果，遂于2015年8月11日向被告提出解除定房协议的申请，但至今未能解决，特诉至法院，请求判令：1、确认解除原、被告双方于2014年3月12日签订的《嘉兴港区世达置业有限公司认购定单》和2014年3月12日签订的《世达·东方海湾定房协议书》；2、被告返还原告已交付的款项110000元，其中按定金40000元计算依法双倍返还，合计150000元；3、诉讼费由被告承担。被告针对本诉答辩称，本案系原告违约，被告不存在违约情形，原告在被告处认购了御星·领馆8幢1123室房屋，然后又调换成了8幢923室，双方约定原告应于2015年7月31日前签约并付清房款，但是原告一直没有过来签约及付款，是原告的原因导致合同一直没有签订。原告诉状上陈述被告不能按时交房，但原告2次都只是签订了认购协议，并不是商品房买卖合同，只有双方签订了正式的商品房买卖合同，被告才有义务按约交房，被告在定购协议书中没有对交房时间进行约定，所以被告不存在违约行为。第二份订房协议书中的10万元定金不是真实意思表示，其实是购房预付款，即使存在定金，被告认为应按照第一次的认购协议中的定金数额2000元为准。被告反诉称，2014年3月12日，原、被告双方签订了认购定单1份，约定原告以200000元的价格向被告订购御星·领馆8幢1123室住房，定金2000元；原告应于2014年3月23日前支付100000元，于2014年8月23日付清余款并签订正式商品房买卖合同。原告在合同签订后向被告支付了100000元房款（包括定金2000元）。后于2015年4月3日应原告要求将房屋调换成8幢923室，双方重新签订了订房协议，约定原告以142196元的价格向被告购买御星·领馆8幢923室，原告应于2015年7月31日前到被告处签订商品房买卖合同并一次性付清购房款。但协议签订后，原告除了��认购1123室时所支付的100000元外，并未按照协议约定于2015年7月31日前到被告处签订正式的商品房买卖合同及付清房款。被告多次催促未果。2015年8月12日，原告明确向被告表示放弃购买御星·领馆8幢923室房屋。被告认为，原告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，为维护自身权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的关于乍浦镇御星·领馆8幢923室房屋定房协议书，原告已支付的定金2000元予以没收；2、反诉费用由原告承担。原告针对反诉辩称，同意解除双方之间签订的关于乍浦镇御星.领馆8幢923室定房协议书。由于被告的违约，定金应该双倍返还给原告，返还的数额以总房款的20%计算，被告在反诉状中陈述的事实和理由是不正确的，双方关于御星·领馆8幢1123室房屋的订购协议书双方已经同意作废，之后重新签订了一份订房协议书，��告承诺的交房日期是2015年7月30日前，所以双方约定2015年7月31日办理交房和付款手续，但是被告至今都没有交房，所以系被告的违约导致双方合同的解除，被告应该承担违约责任，被告的反诉请求没有法律依据，请求予以驳回。在庭审中，原告提供了如下证据：一、嘉兴港区世达置业有限公司认购定单、世达·东方海湾定房协议书各1份，证明原告于2014年3月12日订房，因不能按期交付，被告于2015年4月3日提出可优惠换房，双方重新签订定房协议，后因不能交房原告提出退房，被告同意并收回协议书。二、收款收据3份，证明原告向被告支付定金110000元。三、延期交房的说明1份，证明被告不能按期交房。四、收条1份，证明2015年8月12日双方一致同意解除协议，但被告未退款。被告质证认为，证据一，对认购��单的真实性无异议，原告支付的定金是2000元，与证据二的收款收据可以印证，根据定购单的记载，也是原告违约在先；对订房协议书，双方约定于2015年7月31日前签订商品房买卖合同并付款，原告没有按时来被告处签订合同，是原告违约。证据二，编号为0733289的收款收据不是被告出具的，其余2份没有异议，但定金只有2000元，98000元是购房款。对证据三的真实性无异议，但是与本案无关联，这是2015年3月5日发的，被告交房时间延迟到2015年7月30日，也就是说在原、被告约定的2015年7月31日之前被告是可以交房的。对证据四的真实性无异议，证明原告违约在先，向被告申请退房，被告也收到了相关材料，不能证明原告要证明的内容。被告提供如下证据：一、银联POS签购单1份（复印件），证明原告所谓的10000元房款不是交给被告的。二、退订单申请书1份，证明原告未付清房款，于2015年8月11日向被告申请退房，并且自认100000元是定金，10000元是活动赞助费。三、项目委托代理销售合同、推盘及回款计划表各1份（复印件），证明被告与馨鼎置业（上海）有限公司存在委托代理销售合同关系的事实。四、商品房预售证1份，证明2013年4月28日被告已具备该房产的预售资格。五、房屋建筑工程竣工验收备案表1份，证明2016年9月3日涉案房产已通过竣工验收并备案。原告质证认为，对证据一的真实性不能确认，根据被告的陈述，被告对房屋的销售是有备案的，故原告认为该款就是被告收取的，且原告在刷卡的时候不知道pos机是谁的，原告也不清楚房款实际交给了谁。证据二，对于原告书写的内容真实性无异议，但是不能证明被告的主张，退房的原因是双方约定2015年7月31日��房付款，但是被告一再拖延交房时间，原告才提出退房的，下面的回复函是被告单方所写的，没有送达给过原告。证据三，无异议，证明了被告与馨鼎置业（上海）有限公司具有委托关系，受委托方行为产生的后果应该由委托方来承担，在馨鼎置业（上海）有限公司销售过程中所产生的权利义务应该全部由被告承担，被告与馨鼎置业（上海）有限公司的委托关系是否实际履行，第一次庭审时被告自认与上海德茸房产咨询事务所签订了销售合同，被告在庭后7日内没有举证，原告推断被告是觉得该合同对被告不利，所以今天举证了一份没有履行的合同。对证据四的真实性无异议，但对与本案的关联性有异议，商品房预售证上记载预售有21000多平方米的写字楼和818平方米的商贸楼，但是原告的销售合同上写的是公寓房。对证据五的真实性无异议，该证据是2016年9月取得的���2015年8月原、被告已就解除合同达成了一致意见，只是在返还的金额上有异议，对被告的主张有异议。上述证据，经审核，本院认证如下：原告提供的证据一、证据三、证据四，被告对其真实性无异议，本院予以认定。原告提供的证据二中编号为0733289的收款收据，结合被告提供的证据一，本院予以一并认定，其余2份证据，被告无异议，本院予以认定。被告提供的证据二、证据三、证据四、证据五，原告对其真实性均无异议，本院予以认定。综上，本院查明事实如下：2014年3月12日，原、被告签订了《嘉兴港区世达置业有限公司认购定单》1份，约定：原告向被告定购御星·领馆8幢1123室房屋（预测面积37.42平方米），房屋总价234062元，定金2000元，原告应于2014年8月23日前至开发商售楼处签订《商品房买卖合同》并缴纳足额房款，开发商不再另行通知，若逾期未签约则视为已弃权购买，所订房屋不再保留，且已缴纳定金不予退还；原告于签约时采用一次性付款方式，开发商承诺给予一定优惠折扣，但买方必须按本合同约定付款方式付款……实际成交总价为200000元。双方在认购定单的备注栏中注明“原告于2014年3月22日前支付10万，余下2014年8月23日前付清并签买卖合同”。协议签订后，原告即向被告支付定金2000元，又于2014年3月19日支付首付款98000元。2015年4月3日，原、被告一致同意将原认购定单作废，将原告已付的款项移交至新订房协议内。为此，双方又签订《世达·东方海湾定房协议书》1份，约定：原告向被告订购世达·东方海湾（即御星·领馆）8幢923室房屋，建筑面积37.4154平方米，单价3800元/平方米，总价为142196元，原告支付定金10万元，原告需在2015年7月31日前到被告的售楼中心签订商品房买卖���同并一次性付清房款。原告于当日支付活动款10000元。2015年8月11日，原告写信给被告，要求解除双方签订的定房协议书，并退还已付的110000元。2015年8月15日，被告同意退还其收取的购房订金100000元。此后，双方协商未果，故酿成本案诉讼。另查明，被告于2013年4月28日取得涉案房屋的商品房预售证，涉案房屋于2016年7月15日通过竣工验收。本院认为，原、被告签订《嘉兴港区世达置业有限公司认购定单》后，又经协商一致同意解除该认购定单，此后，双方又重新签订了《世达·东方海湾定房协议书》，该定房协议书系原、被告真实意思的表示，合法有效。2015年8月11日原告要求解除该协议书，被告随后表示同意，故本院认定，原、被告就解除该协议书达成了一致意见，双方要求本院确认该协议书解除的诉讼请求，本院予以支持。定房协��书解除后，被告应返还原告已支付的购房款项，但对于原告已支付的数额，原、被告存在争议，原告主张为110000元，被告对其中的100000元无异议，但主张2015年4月3日的10000元原告支付给了上海德茸房产咨询事务所，与被告无关，本院认为，根据原、被告陈述的原告的付款过程，原告系在被告的售楼中心通过银行POS机支付，且收款收据的公章为“嘉兴港区世达·东方海湾”，故原告有理由相信该款最终由被告收取，被告的主张，本院不予采信。由于原、被告签订的定房协议书中有定金条款，故原告主张被告未按约定于2015年7月30日前交房，需双倍返还定金40000元；被告则主张原告未按时来被告售楼中心签约并支付剩余房款，已交付的定金2000元应予以没收，本院认为，根据协议书的约定，原告需在2015年7月31日前到被告的售楼中心签订商品房买卖合同并一次性付清房款，原告主张其未去被告处签约付款是由于被告不能在承诺的日期前交房，被告对此予以否认，原告也未能提供证据证明其主张，故原告的主张，本院不予支持，本院认定原告在本案中存在违约行为，故其支付的定金被告有权不予返还。至于不予返还定金的数额，原、被告在定房协议书中约定的定金数额明显过高，且被告现仅主张没收定金2000元，未超过法律规定和双方约定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈瑞华与被告（反诉原告）嘉兴港区世达置业有限公司签订的《嘉兴港区世达置业有限公司认购定单》、《世达·东方海湾定房协议书》解除；二、原告（反诉被告）陈瑞华已付被告（反诉原告）嘉兴港区世达置业有限公司的款项110000元，其中2000元定金被告（反诉原告）嘉兴港区世达置业有限公司不予返还，其余的108000元被告（反诉原告）嘉兴港区世达置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）陈瑞华；三、驳回原告（反诉被告）陈瑞华的其他本诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3300元，减半收取1650元，由原告（反诉被告）陈瑞华负担462元，被告（反诉原告）嘉兴港区世达置业有限公司负担1188元；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）陈瑞华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  朱跃飞二〇一七年七月二十八日书记员  怀笑晶