上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第2300号原告王淑英，女，1947年7月3日出生，汉族，住台湾桃园县大溪镇侨爱一街72巷**弄**号*楼。委托代理人赵会丽，上海博拓律师事务所律师。被告上海明虹投资有限公司，住所地上海市。法定代表人杨爱莲。委托代理人彭亮，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告上海昆仑台湾商城有限公司，住所地上海市。法定代表人王显昌。委托代理人魏国俊、段自勉，北京市中伦(上海)律师事务所律师。第三人上海昆仑商城有限公司，住所地上海市。法定代表人许万申。委托代理人汪伟敏、孙哲，上海市朝华律师事务所律师。原告王淑英与被告上海明虹投资有限公司(下称“明虹公司”)，被告上海昆仑台湾商城有限公司(下称“昆仑台湾商城”)，第三人上海昆仑商城有限公司(下称“昆仑商城”)排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王淑英的委托代理人赵会丽，被告明虹公司的委托代理人彭亮，被告昆仑台湾商城的委托代理人魏国俊、段自勉，第三人昆仑商城的委托代理人汪伟敏、孙哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王淑英诉称，2006年12月21日，原告与明虹公司签订《房地产转让协议书》，约定明虹公司以优惠价格将本市长寿路XXX号、401号甲107室房屋向原告转让，前提条件为原告同意无偿向明虹公司提供五年期的借款XXXXXXX元，签订转让协议时，原告被告知明虹公司与昆仑商城就系争房屋存在租赁关系，出于对明虹公司的信任，原告对此予以认可。2007年2月6日，原告取得上述房屋产权，但之后系争房屋被擅自处置，现实际使用人为昆仑台湾商城。2013年，原告曾因明虹公司未支付房屋使用费而提起(2013)普民四(民)初字第1229号民事诉讼，法院判令明虹公司应向原告支付自2012年2月6日至判决生效之日止即2014年9月26日的房屋使用费，但自2014年9月26日起，明虹公司无理由拒绝向原告支付使用费。原告认为，昆仑商城处分房屋的行为无法律依据，原告与昆仑商城之间存在物权的占有使用关系而无合同关系，而昆仑台湾商城与昆仑商城之间仅为债权关系，根据物权优先于债权的原则，原告有权就此房屋权益提出主张，同时，虽然明虹公司与昆仑商城之某某租赁关系已被上海市高级人民法院作出的(2014)沪高民一(民)终字第11号民事判决判令解除，但解除时间远远晚于原告购房，原告的利益不应为此受到损害，且根据租赁合同租期限于二十年内的法律规定，上述租赁关系应于2014年10月25日终止。现提起诉讼，请求判令：一、昆仑台湾商城及昆仑商城返还系争房屋；二、明虹公司支付2014年9月26日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(根据其他同类房屋所涉纠纷的判例，前案判决所确定的使用费标准对原告而言显然不公，故本案中请求法院在参考司法评估结论的基础上对使用费的标准予以酌定)；三、明虹公司支付房屋使用费的利息(按银行同期贷款利率计，自2014年9月26日起算至本案判决生效之日止)；四、昆仑台湾商城、昆仑商城对上述涉及钱款支付的诉请承担补充责任；五、本案受理费由被告及第三人承担。被告明虹公司辩称，一、系争房屋的使用权已由昆仑商城作为合作条件向昆仑台湾商城投入，明虹公司从未实际使用房屋，此事实在明虹公司与原告签订房屋转让协议时各方均已知悉；二、目前明虹公司与昆仑商城之某某房屋租赁关系已被上海市高级人民法院作出的(2014)沪高民一(民)终字第11号民事判决判令解除，但对解除后返还房屋的责任问题并未涉及，本方认为租赁关系解除后的房屋使用费应参照市场价格，且关于使用费的争议前案已有定论，原告有重复起诉之嫌；三、据本方所知，相关工商登记档案与财务报表表明，房屋的实际占有人昆仑台湾商城的经营期限截止日为2019年12月31日，故其不可能将房屋使用权作为合作条件延续至2021年。同时，昆仑台湾商城的合作方当时曾明确放弃了房屋的优先购买权，表明昆仑台湾商城对房屋产权的转让与合作对象的变化系明知，但却未办理相应手续，对此其应当承担相应的法律后果；四、(2013)普民四(民)初字第1229号民事诉讼中明虹公司应向原告支付的费用已执行完毕，但明虹公司与昆仑商城的租赁关系一旦解除，则本方无权再向昆仑商城、昆仑台湾商城主张房屋的租金或使用费，相对而言，昆仑商城亦丧失了对房屋的使用权，昆仑台湾商城的合作条件已不存在，故房屋的返还与使用费的支付义务均应由房屋的实际占有人履行，2014年9月26日起明虹公司再无理由向原告支付房屋使用费。综上所述，原告针对本方提起诉讼依据不足，对其诉请不能同意。被告昆仑台湾商城辩称，根据昆仑商城与昆仑台湾商城于1994年签署的合作协议，昆仑商城将系争房屋的使用权作为合作条件投入到与昆仑台湾商城的中外合作经营中，该合作经营已被载入本方公司的章程，既然昆仑商城可据此合作按逐年增长的固定利率分配获得投资回报且不承担经营亏损，则昆仑台湾商城同样有权据此合作对房屋自1996年开始进行有偿使用直至约定的截止日期2021年12月7日止，目前系争房屋已被用于对外出租。因此，原告对系争房屋的物权在一定程度上受到限制，该限制在2003年明虹公司与昆仑商城签订回租协议时、明虹公司与原告签订房屋买卖合同时均有类似表述。上述的合作关系、投资回报、房屋使用等事实已经(2016)沪民二民终字第6992号与(2014)沪高民一(民)终字第11号民事判决书予以确认，本方无任何义务向原告支付使用费。此外，根据合同相对性原则与“一事不再理”的诉讼原则，原告的请求权存在瑕疵。综上所述，对原告针对本方的诉请不能同意，其余诉请则不发表意见。第三人昆仑商城述称，一、包某系争房屋在内的房地产系明虹公司自昆仑商城处低价受让后高价向原告转让，明虹公司与原告在签订相关协议时对该房屋今后将保持租赁状态系明知，而根据昆仑商城与昆仑台湾商城之间签订的合作协议，系争房屋已被作为合作条件向昆仑台湾商城交付并被用于整体出租；二、上海市高级人民法院作出的(2014)沪高民一(民)终字第11号民事判决已确认明虹公司与昆仑商城的返租合同于2012年7月9日解除，昆仑台湾商城的经营期限截止至2019年10月25日，故原告、明虹公司、昆仑商城三方就房屋已不存在租赁关系，昆仑商城既非原告的合同相对方，亦非房屋的实际使用人，原告要求本方承担排除妨害的义务或按前案判决要求本方继续承担补充责任无法律依据，其应向房屋的实际占有人或合同相对方主张权利；三、原告与明虹公司之某某买卖合同并未对房屋使用费作出约定，费用标准可参照昆仑商城与昆仑台湾商城合作过程中的固定利润而无必要进行评估，故即使本方应承担房屋使用费，该费用亦不应按评估结论或其他标准确定，而是不能超出上述固定利润的分成约定。另外，有必要查明昆仑台湾商城目前对此房屋的收租用于与原告所主张的使用费相比较；四、原告关于利息的计算方式不合理，利息应按合同约定自应付而未付的时间点起算，在无合同约定的情形下则应自原告起诉之日开始分段计算。综上所述，对本案中涉及本方的诉请不能同意，其余诉请则不发表意见。经审理查明，2013年5月3日，王淑英以明虹公司为被告、以昆仑商城为第三人，就本市长寿路XXX号、401号甲107室房屋的返还、使用费及利息的支付问题向本院提起排除妨害之诉，该案查明的主要事实有：一、2003年8月29日，昆仑商城与明虹公司签订《房地产转让协议》，约定昆仑商城向明虹公司出售包某系争房屋在内的房地产共计六幢，明虹公司对此房产上已设定的租赁关系予以认可，如明虹公司欲转让房产的，须经原租赁方“新加坡台联商业股份有限公司”同意。同年9月29日起，双方又签订《房地产转让补充协议书》及《补充协议》，约定该房产已于1994年作为合作条件投入到中外合作经营的昆仑台湾商城，合作期限为二十五年，合作期间昆仑商城的利润以固定回报的形式收取，明虹公司受让该房产后向昆仑商城回租，租期截止至2021年12月31日，昆仑商城授权昆仑台湾商城每月自应得的固定分利中按比例提取一定的资金向明虹公司支付；二、2006年12月21日，明虹公司与王淑英签订《房地产转让协议书》，约定明虹公司将系争房屋以“公司内部特优价”向王淑英转让，前提是王淑英同意向明虹公司提供无偿借款，同时，王淑英认可系争房屋“已有租赁合同存在”，租期内王淑英若要求自营的，则须征得原租赁方“新加坡台联商业股份有限公司”的认可，为便于商场统一管理，王淑英同意现有租期届满后，房屋仍由明虹公司委托的管理公司同意出租管理。此后，王淑英将系争房屋向明虹公司交付、明虹公司则将包某系争房屋在内的房产整体向昆仑商城返租，房屋产权于2007年2月6日登记至王淑英名下；三、2009年至2013年间，座落于本市长寿路XXX号、401号甲的、与系争房屋性质类似的部分房产业主分别提起诉讼，请求判令明虹公司支付租赁合同期满后的房屋使用费并由昆仑商城等承担连带责任，对上述案件审理后法院认为，虽然业主与明虹公司之某某租期已届满，但基于明虹公司、昆仑商城、昆仑台湾商城就此类房产存在长达二十五年的使用权租赁及合作关系导致客观上难以向业主返还房屋，故明虹公司应向业主支付使用费直至房屋实际返还之日，而昆仑商城在已将房屋用于合作投入并获利的情形下，未经登记备案再将房屋向明虹公司回租，导致业主行使物权受阻，故其应对房屋使用费的给付承担补充责任。根据上述查明事实，本院于2014年8月25日就此案作出(2013)普民四(民)初字第1229号民事判决，对王淑英返还房屋的诉请不予支持，但判令明虹公司应承担逾期无法返还房屋的责任，即向王支付自2012年2月6日起至判决生效之日止的房屋使用费，该费用的金额由法院以王淑英自愿接受的、同类案件中其他业主所主张并获生效判决支持的使用费为标准酌定为每月61146元，同时判令昆仑商城就此费用按前案相同的理由承担补充支付责任，但因王淑英与明虹公司之间并无租赁关系，在权利义务不明的情形下不应由明虹公司承担使用费利息。上述判决于2014年9月26日生效，明虹公司自该期限起未支付之后的房屋使用费。2015年9月29日，王淑英提起本案诉讼，请求判决如其诉请。另查明，一、明虹公司、昆仑商城、昆仑台湾商城、新加坡台联商业股份有限公司曾为包某系争房屋在内的本市长寿路某地块的房产租赁及与之相关的一系列房产转让、合资合作、利润分配等问题发生诉讼，该案一审经上海市第二中级人民法院作出(2012)沪二中民二(民)初字第15号民事判决后，上海市高级人民法院于2014年11月19日作出(2014)沪高民一(民)终字第11号终审判决，确认明虹公司与昆仑商城于2003年9月29日签订的《房地产转让补充协议书》于2012年7月9日解除，判令昆仑商城除应向明虹公司支付2005年9月至2014年2月7日的租金及使用费外，还需向明虹公司支付违约金；二、2015年11月19日，明虹公司以昆仑台湾商城为被告、昆仑商城为第三人，向本院提起(2015)普民四(民)初字第2975号民事诉讼，认为明虹公司与昆仑公司的《房地产转让补充协议书》即租赁关系既已解除，则昆仑台湾商城对包某系争房屋在内的房产占有权丧失，故请求判令昆仑台湾商城迁离房屋并支付房屋使用费。该案经一审后，上海市第二中级人民法院于2017年3月1日作出(2016)沪02民终6992号终审判决，认为明虹公司与昆仑商城签订上述协议书时，对昆仑商城已将房屋使用权作为合作条件投入昆仑台湾商城且在合作经营期限届满前无法实际收回房屋等相关事实明确知晓，故无论明虹公司与昆仑商城之间建立或解除租赁关系，均不能影响昆仑台湾商城基于合作关系而非以次承租人的身份使用房屋，故对明虹公司的诉请不予支持；三、昆仑商城的原企业名为上海昆仑商城，自2016年3月7日起经工商部门核准变更名称为上海昆仑商城有限公司。庭审期间，本院经原告申请委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋租金的市场价格进行了评估，该公司出具了沪国衡估字(2016)第0269号房地产估价报告，结论为：本市长寿路XXX号、401号甲107室房地产自2014年9月26日起至2016年10月31日止的市场租金价值为XXXXXXX元。对此结论，原告认为，该评估称对估价采用了“比较法”，报告中却未见比对实例及可支撑结论的事实，租金的增幅百分比需由评估方进行释明，评估结论明显低于市场价；明虹公司认为，本案的评估结论与另案的评估结论差异不大，可相互借鉴参考，对该结论的采纳与否尊重法院决定；昆仑台湾商城认为，对评估结论无异议但与本方无关；昆仑商城认为，本方对评估持否定态度，该报告中缺乏比对实例、计算过程及标准的引用，结论与市场价相比偏高，此外，评估机构的作业期与其持有的资质证书有效期不符。针对上述意见，评估方表示，一、报告中已对评估所采用的“比较法”作了说明；二、比对实例与计算过程按行业规定不公开；三、租金的增长百分比系在参考本市同类型、近似地段的商圈租金平均上涨幅度的基础上得出，相关数据当事人可通过公开渠道自行采集而无必要在评估报告中公布；四、评估方的评估资质注册具有连续性，可提供与本案评估作业相符时间段的资质证书。本院认为，发生于原被告、第三人、案外人之某某、包某系争房屋在内房地产相关的诸多纷争已通过前案各生效判决得到解决，鉴于上述判决中对整个事件的经过及各当事人之某某法律关系、权利义务、责任分担等均进行了详细的阐述与辨析，本案中对此不再赘述。根据前案与本案查明的事实可知，目前系争房屋仍由与原告并无合同关系的昆仑台湾商城根据合作经营的约定在一定期限内合法使用，显然尚不具备向原告交还的条件，而原告在接受房屋转让时对加诸于房屋之上的产权限制系明知并应为此承担法律后果——换而言之，该房屋由昆仑台湾商城使用的现状并不超出原告购房时的预期而未侵害原告的物权，故对原告请求返还房屋及要求昆仑台湾商城为房屋难以返还所产生的使用费承担补充支付责任的诉请本院难以支持。但明虹公司作为房屋的出让方，仍因基于转让合同对其不能向产权人及时交付房屋承担赔偿责任，该赔偿责任的具体承担形式可以是在房屋无法返还期间向原告支付相当于房屋使用费的钱款，现明虹公司自认在前案对类似费用已作出判决的情形下又于付费截止日后停止履行义务，则原告请求其继续支付此类费用的诉请合理合法，应予支持，但该费用本身并非根据约定以定时定量的方式支付，再加之纠纷的形成与原告接受房屋转让时怠于预估合同风险而草率缔约的瑕疵行为有关，故对原告就房屋使用费利息的主张不再支持。至于费用的计算方式，原告基于此前与房屋使用费相关的生效判决要求在费用支付的时间上延续前案并计算至房屋实际返还之日止的诉请与法不悖且出于自愿，本院予以采纳；同时，原告要求在金额方面参考房屋租金市场价的主张较为合理，而评估方作为专业机构所出具的评估报告以及针对当事人所作的答复具有权威性与合法性，本院对该评估结论予以采纳并在此基础上结合客观案情对使用费金额予以酌定，应当指出的是，原告并不属于明虹公司、昆仑商城、昆仑台湾商城及案外人之间合作经营或租赁关系的实际参与方，任一当事人之间亦未曾对该房屋使用费作出约定，故费用的计算标准无须参照上述民事关系中所产生固定利润、分成或租金等。最后，虽然昆仑商城与明虹公司的租赁关系被判令解除，但前案认定昆仑商城为使用费支付承担的补充责任系基于其在房屋交付问题上的过错而非合同关系，故本案中其仍应为此继续担责。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告上海明虹投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王淑英支付上海市长寿路XXX号、401号甲107室的房屋使用费(按每月人民币64000元计，自2014年9月26日起算至被告上海明虹投资有限公司实际向原告王淑英返还该房屋之日止)；二、第三人上海昆仑商城有限公司对本判决第一项承担补充支付责任；三、对原告王淑英的其余诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案评估费人民币2000元，由原告王淑英负担。本案受理费人民币15600元，由被告上海明虹投资有限公司负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬人民陪审员  洪云娣人民陪审员  浦 艳二〇一七年七月三十一日书 记 员  蒋 平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。