四川省南部县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1321民初3448号原告（反诉被告）：凡孟,男,汉族，1983年6月8日出生,住四川省南充市南部县。委托诉讼代理人：董祥虎，四川义立律师事务所律师。被告（反诉原告）：严成武，男，汉族，1973年9月7日出生,住四川省南充市南部县。被告（反诉原告）：董红梅，女，汉族，1973年4月4日出生,住四川省南充市南部县。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：杜黎明，四川义立律师事务所律师。凡孟与严成武、董红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，严成武、董红梅在法庭辩论结束前提出反诉，依法适用简易程序，公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。凡孟及其委托诉讼代理人董祥虎,严成武及其与董红梅的共同委托诉讼代理人杜黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凡孟向本院提出诉讼请求：1、解除凡孟与严成武之间签订的购房协议；2、判令严成武、董红梅连带返还凡孟所交的购房款及其他实际支出共计168000元，并承担资金利息；3、判令严成武、董红梅承担168000元的双倍赔偿责任；4、严成武、董红梅承担本案诉讼费及保全费。事实与理由：2011年1月29日，严成武与凡孟签订购房协议，将其改建的房屋卖与凡孟，并承诺在本年度交房并办好产权手续。同一天，凡孟向严成武交纳了购房款160600元及水电气上户费7400元。时至今日，严成武既没有交房房屋，也没有办理产权手续，严成武严重违约，根据约定，应双倍赔偿，经多次交涉未果，故提起诉讼，因严成武与董红梅系夫妻关系，故应承担连带责任。严成武、董红梅辩称，1、案涉房屋系严成武与他人合作建房，应当追加合伙人参加诉讼；2、凡孟诉称的事实不能成立，房屋已实际交付，办证不是原告不协助，系因其他合伙人的原因，但人民法院判决后，通过执行可以进行办理产权登记。综上，应驳回其诉讼请求。严成武、董红梅向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的购房合同有效；2、判令凡孟支付严成武、董红梅房款17000元。事实和理由：严成武与梁龙、何跃国、何跃成、何跃华、甘文华合伙修建了案涉房屋后，严成武根据合作建房协议的约定，向凡孟出售案涉房屋，并实际进行了交付。合同约定总房款177600元，凡孟已付房款160600元，余款在产权办理时付清，其余款至今未支付。双方签订的购房合同系双方真实意思表示，且房屋已实际交付，合同有效，至于办理产权登记是房管局的行政职责，应由购房人向房管部门申请办理。凡孟辩称，1、反诉已过举证期限，故反诉不能成立；2、案涉房屋系以严成武个人名义开发，购房协议值得怀疑；3、既要求确认购房合同有效，但推脱办证不是其权利义务，相互矛盾。故应驳回其反诉请求。本院经审理认定如下事实：何跃成、何跃国、何跃华共同在南部县拥有395.56平方米国有划拨土地使用权，甘文华在定水镇拥有120平方米国有划拨土地使用权。2009年8月9日，何跃国、何跃成、何跃华、甘文华与严成武、梁龙签订《合作建房协议书》，约定将甲方（何跃国、何跃成、何跃华、甘文华）所有的位于南部县定水镇新华街的房屋交由乙方（严成武、梁龙）拆除重建。拆除重建的全部资金由乙方自行负责筹集，乙方按照协议约定还房后剩余的房屋全部归乙方所有，乙方有权自行处理，甲方不得以任何理由进行干涉。该协议第六条约定：本协议签订时，乙方（严成武、梁龙）应向甲方（何跃国、何跃成、何跃华、甘文华）支付履行保证金100000元，在乙方将房屋修建到第一层时，甲方将保证金全部退还给乙方，并对所还房屋按照约定进行结算，但考虑到房屋建筑面积存在误差，因此90%相互补差，故最终结算以房管局实际丈量面积为准。第十条：乙方在拆除重建过程中，因乙方的原因停工两个月以上的，甲方可以终止并解除合同，乙方应无条件自行撤离工地，由此所造成的损失，由乙方自行承担。若因甲方原因造成停工给乙方造成损失的，则由甲方负责赔偿；第十三条：本协议签订后三日内，甲方应当将其土地使用权证，房屋所有权证，以及居民小组收取房后空坝的费用票据原件及身份证复印件交付给乙方。由乙方到相关部门办理相关建房手续。2010年12月24日，梁龙、严成武以甘文华、何跃成、何跃国、何跃华的名义向南部县国土局交了出让金、管理费等费用。2011年5月10日，南部县国土局向何跃国、何跃华、何跃成、甘文华四人颁发了国有土地使用证，使用权类型为国有土地出让。严成武、梁龙等还以何跃国等四人的名义缴纳了配套费等相关费税，并取得了建设工程规划许可证，建设项目为商住。2011年1月29日，凡孟与严成武签订《购房协议》一份，约定将该幢楼住房1套出售给凡孟，面积约120平方米，每平方米1480元，凡孟首付房款160600元，余款在产权证办理时付清，办理土地使用证、房产证所产生的费用均由凡孟自行负责，严成武有义务协助办理，土地使用证、房产证在2011年之内办好，若办不好，按总房价2倍赔偿等。合同签订后，凡孟支付房款160600元，水电气上户费7400元，严成武也向凡孟交付了所购房屋，凡孟并已入住该房屋。2016年6月21日，凡孟向本院提起诉讼，请求确认与严成武签订的房屋买卖合同有效并判令严成武、梁龙、何跃国、何跃华、何跃成、甘文华协助其办理产权登记手续。事实和理由部分载明“2010年2月22日严成武、梁龙凭合作建房协议书向我们出售了位于该幢楼住房一套，面积约120平方米并签订了购房协议。我们按约定支付了购房款入住了该房。房屋使用了多年但一直未能办理产权手续等”。2016年8月29日，该案凡孟撤回起诉。本院认为，严成武与凡孟签订的《购房协议》，系将其已建成及还房以外的房屋出卖给凡孟，该《购房协议》属房屋买卖合同性质，且系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依约全面履行其义务。关于是否追加当事人的问题，因本案不涉及协助办理产权登记及事实不能查清的问题，故合作建房人在本案中可不予追加。关于合同是否可以解除的问题，凡孟主张解除合同的理由在于严成武有两个方面违约：1、房屋未予交付；2、产权证未在规定的期限内办理。对于第一个问题，凡孟在2016年6月21日向本院提起诉讼时，自认案涉房屋已交付并入住多年，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”。故该主张，本院不予支持。至于现在该房屋因何被封闭，凡孟未向本院提交证据，故本院不能就此认定该房屋的封闭行为为出卖人所为；对于第二个问题，合同约定“土地使用证、房产证在2011年之内办好，若办不好，按总房价2倍赔偿等。”，没有明确办证的主体，且合同约定“办理土地使用证、房产证所产生的费用均由凡孟自行负责，严成武有义务协助办理，”，由此推定办证主体系凡孟，严成武仅是协助义务。同时，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”规定，办理产权证的义务在购房人，而非出卖人。按照法律规定，应由购房人向产权登记管理部门提出产权证办理申请，出卖人承担的只是协助义务，即提供必要的证明文件，并保证所出售的房产具备办理产权证的条件。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”规定，进一步肯定了办理产权人的义务在买受人，但同时规定，如出现出卖人不配合或因所出卖的房屋还不具备办证条件等情况，属于出卖人的过错，出卖人应承担违约责任。本案中，凡孟未举证证明严成武不配合或因所出卖的房屋还不具备办证条件等情况，且其他购房户已经人民法院判决由合作建房人协助办理产权登记，故凡孟因产权证未办理主张严成武违约，本院不予支持。严成武反诉请求判令凡孟支付购房余款，因合同约定“余款在产权证办理时付清”，现案涉房屋产权证尚未办理，故其主张本院不予支持。综上所述，凡孟的主张，本院不予支持，严成武反诉主张，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、凡孟与严成武所签订的《购房协议》合法有效；二、驳回凡孟的全部诉讼请求；三、驳回严成武的其他诉讼请求。案件受理费1830元，由凡孟负担；案件反诉费1830元，由严成武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  王琳琅二〇一七年七月二十一日书记员  杨 君