江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初4096号原告：郑宇飞，男，1976年2月5日生，汉族，住江苏省昆山市。原告：曹新婷，女，1978年5月13日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：张霄南，江苏海联海律师事务所律师，代理上述两原告。委托代理人：龚炯，江苏海联海律师事务所律师，代理上述两原告。被告：郭永良，男，1974年1月15日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：彭小毛，女，1951年8月25日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：郭永良，系被告彭小毛儿子。被告：郭永娟，女，1976年3月10日生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：昆山市乐佳置业有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇孔巷东路7号，统一社会信用代码913205836865658220。法定代表人：江林，该公司总经理。委托代理人：曹春雨，江苏六典律师事务所律师。第三人：昆山市益嘉房屋拆迁有限公司，住宿地江苏省昆山市陆家镇陆丰西路，统一社会信用代码913205837641544720。法定代表人：尤波，该公司总经理。委托代理人：陈楠，江苏六典律师事务所律师。原告郑宇飞、曹新婷与被告郭永良、彭小毛、郭永娟、第三人昆山市乐佳置业有限公司（以下简称“乐佳公司”）、昆山市益嘉房屋拆迁有限公司（以下简称“益嘉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法由代理审判员孙学谦独任审理，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告郑宇飞、曹新婷的委托代理人张霄南、龚炯，被告郭永良（同时作为被告彭小毛的委托代理人）到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法转为普通程序并组成合议庭于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告郑宇飞、曹新婷的委托代理人张霄南，被告郭永良（同时作为被告彭小毛的委托代理人）、郭永娟，第三人乐佳公司委托代理人曹春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑宇飞、曹新婷向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告继续履行房屋买卖合同，将昆山市陆家镇陈巷花园XX号楼XX室房屋过户至两原告名下；2.请求法院判决被告支付原告律师费15000元；3.要求被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告与被告郭永良、彭小毛签订了书面房屋买卖合同，由原告购买被告位于昆山市陆家镇陈巷花园XX号楼XX室房屋（公安编号为XX号楼XX室），经过双方协商，房屋总价为475000元，原告已经按照合同约定支付了40万元。按照合同的约定，被告应当在取得房屋钥匙后15日内将房屋交付原告使用，但被告并未按照合同履行，经原告多次催促后，仍旧百般推脱，更是在近日明确拒绝履行合同，单方提出解除。原告认为被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，违反了法律的相关规定。被告老房子拆迁有3套房，其他共有人可以在另外两套房中主张共有份额，涉案房屋出售予原告并不影响其他共有权人的利益。现原告为维护自己的合法权益依法提起诉讼。本案审理过程中，原告申请变更第一项诉讼请求为：确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告及第三人协助原告办理昆山市陆家镇陈巷花园XX号楼XX室房屋交付手续。被告郭永良辩称，一、答辩人未交付房屋并不是答辩人故意违约，是答辩人还未能办理房屋产权证，无法与原告办理过户手续，责任不在答辩人。二、答辩人在领取该房产资料时，拆迁办工作人员也告知答辩人，明确该拆迁房屋中存有答辩人父亲份额，应由其他子女一起至拆迁办签订协议，明确放弃应享有的份额或办理放弃相应份额的公证手续。但由于答辩人至今未能做好上述工作，致使房屋产权证无法取得，责任不在于答辩人。三、答辩人并未违约，无需承担原告律师费15000元。答辩人无任何违约行为，未能履行过户手续是拆迁办未能将房屋产权证办理至答辩人名下；同时原告也未提供相关委托代理合同、发票等证明其交纳了15000元律师代理费；退一步讲，该15000元律师费过高，应予以减免。四、本案原告在答辩人未能取得房屋产权证的情况下，直接提起诉讼，属于恶意诉讼，无理取闹，该诉讼费应由原告自行承担。被拆迁房是答辩人父母的自建房，答辩人没有产权证，针对原告提出的份额问题，因为农村拆迁房都是三套的，不存在另外两套与这套剥离的情况。被告彭小毛辩称，首先房屋产权确认，该房屋实际产权是郭民达与答辩人所有，因户主郭民达已经去世，根据继承法，女儿郭永娟有权继承父亲一份。当时签合同时答辩人不认识字，合同是在中介处签的，答辩人不在场，签好合同是郭永良及另外一名中介，因为是晚上，直接开门让答辩人按手印，并没有告知是什么事情。被告郭永娟辩称，被告郭永良和彭小毛卖房没有经过我的同意，我不知情，现在也不同意继续出售给原告。第三人乐佳公司发表意见称，事实由法院依法认定，依法判决。第三人益嘉公司发表意见称，目前被告尚未到第三人处办理涉案房屋的交房手续，根据第三人的统计，第三人应支付给被告的费用大于被告应支付给第三人的拆迁安置的差价，如法院判决第三人需要交房，第三人愿意配合法院的判决，办理涉案房屋的交房手续。本院经审理认定事实如下：2015年10月3日，原告郑宇飞、曹新婷（乙方）与被告郭永良、彭小毛（甲方）在中介方昆山市伟力房地产经纪有限公司的居间下签订《伟力房产房屋买卖合同》一份，约定甲方将其所有的位于昆山市陆家镇陈巷动迁小区XX号楼XX室房屋出售给乙方，房屋总价为475000元。此房转让价款为甲方净到手价，一切税、费甲方均不承担，由乙方承担（此房产证办理到甲方名下的税、费由甲方自担）。付款方式约定为：定金350000元，签合同当日乙方付20000元，2015年10月13日再付330000元；首付款50000元于2015年10月28日之前支付；过户当日，乙方付甲方75000元。合同第十三条约定：如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方为聘请律师所支付之合理费用。合同第十五条补充约定：1.此房以套出售，面积以产证面积为准，若产证面积与本合同面积有出入，此房总转让价不变，不存在多退少补；2.甲方接到相关部门通知可领此房钥匙之日起15个工作日内，交钥匙给乙方；3.甲方接到相关部门通知可办理此房的产权证之日算起120个工作日内，将此房产权证办到甲方名下，并交于中介方。甲乙双方需配合中介方办理后续银行按揭、产权过户手续。该份合同甲方落款处有被告郭永良签字，并由其代被告彭小毛签字，彭小毛在签字上捺有手印。对此，原告称彭小毛的手印是郭永良及中介陪同原告一起上门和彭小毛说明房屋买卖情况后由彭小毛按的手印。被告郭永良、彭小毛则称当时该份合同系郭永良夫妇及原告夫妇在中介处签订，签完合同由郭永良和中介直接开门拿合同让彭小毛按手印，因彭小毛不识字就直接按了手印，不能代表彭小毛本人的真实意愿，该份合同存在欺诈应属无效。为此，被告郭永良提交彭小毛与其的通话录音一份，该段录音中，彭小毛称当时晚上来按手印，其不知道什么事就按了手印，现在不同意卖房子，要将房子要回。被告郭永娟则称郭永良、彭小毛并未告知其与原告签订合同的事宜，直至2017年5月才知晓此事。合同签订后，原告于2015年10月13日支付被告购房款350000元；2015年10月24日，原告再次支付被告购房款50000元。截至目前，原告已付被告购房款共计400000元。另查明：原告称被告未按合同约定在取得房屋钥匙后15日内将房屋交付原告使用，并要求涨价200000元，明确拒绝履行合同,为此，原告提交郑宇飞于2017年1月17日与被告郭永良的通话记录予以证明。通话内容显示：郑宇飞提出要加点钱可以商量商量，但是不能像郭永良所说要加200000元；郭永良回复：搞个毁约好了；郑宇飞要求郭永良提出要涨多少钱；郭永良表示第一个方案肯定谈不拢，其价位与郑宇飞的心理价位是谈不拢，并表示违约可以赔郑宇飞钱。对此，被告郭永良认可该通话录音的真实性，但表示其配偶沈培珍已经在第一次电话联系时告知原告政府还未交房，因合同签订时彭小毛并不知情，涉及彭小毛不同意，如果双方可以协商稍微补偿一点，其可以劝说彭小毛接受。又查明：被告彭小毛与郭民达系夫妻关系，二人生育一子即郭永良、一女即郭永娟。郭民达于1999年7月18日去世。位于昆山市陆家镇泗桥村泗桥XX号的老宅的村镇房屋所有权证登记在被告彭小毛与郭民达夫妻二人名下。2012年9月11日，被告彭小毛与第三人益嘉公司签订《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定将前述老宅交由益嘉公司拆迁并通过产权置换方式获得3套安置房，即：陈巷动迁小区二期XX号楼XX室、XX号楼XX室和XX号楼XX室（涉案房屋）。涉案房屋现公安编号为：昆山市陆家镇陈巷花园XX号楼XX室。拆迁协议载明：本协议房屋、自行车库面积均为预测面积，交房时按实测面积重新结算。庭审中，被告郭永良、彭小毛、郭永娟确认：郭民达去世后，三人并未对其遗产即被拆迁老宅及安置房中的份额进行析产继承，仅有涉案房屋对外出售，其余2套安置房并未出售。被告郭永良自认已收到拆迁部门关于涉案房屋可以办理交付手续的通知，但因拆迁协议约定的面积与实际面积不符，正在和拆迁部门协商，故暂未领取涉案房屋的钥匙。对此，涉案房屋的开发商第三人乐佳公司称面积确实存在差异，但是拆迁协议中也写明是预测面积，交房时按实际面积重新结算。第三人乐佳公司同时确认截至目前涉案房屋的初始登记权证尚未办至其名下，房屋钥匙的交付事宜由第三人益嘉公司进行办理。第三人益嘉公司确认涉案房屋已具备交付条件并愿意协助办理交房手续。另外，原告因本案纠纷聘请江苏海联海律师事务所代理其参与诉讼，并支付案件代理费15000元。现因原告要求被告继续履行合同办理房屋交付手续，被告以房屋尚未交付且彭小毛与郭永娟不知情为由拒不配合，为此，引起纠纷。以上事实有《伟力房产房屋买卖合同》、收据、转账凭证、通话录音（含文字整理稿）、《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》、施工编号与公安编号对照表、委托代理协议、律师费发票、村镇房屋所有权证、常住人口登记表、火葬证明书、死亡证明书以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告提交的《伟力房产房屋买卖合同》有被告郭永良签字，彭小毛在郭永良代其所签的姓名上捺有手印，被告彭小毛虽认为合同签订时其并不知情，存在欺诈情形，但未能对此举证证明，故本院对其该项辩称不予采信。本院据此认定该份合同系原告及被告郭永良、彭小毛的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。被告郭永娟虽以其对郭民达在被拆迁房屋及所获得安置房的份额享有继承权为由拒绝对被告郭永良及彭小毛将涉案房屋出售给原告的行为进行追认，但拆迁协议中被拆迁人仅为彭小毛一人，且彭小毛及其子郭永良均在合同中签字或捺印，原告有理由相信该二人有权处分涉案房屋，其对此善意无过错。另外，被拆迁老宅系被告彭小毛与郭民达的夫妻共同财产，郭民达去世之后的遗产应当由被告彭小毛、郭永良、郭永娟共同继承。被拆迁房屋经拆迁共置换得3套安置房，被告彭小毛与郭永良处分其中一套房屋即涉案房屋并不影响郭永娟的相关继承权利。即便郭永娟认为其利益受到损害，其也可对郭永良及彭小毛提起损害赔偿之诉进行救济。因此，本院认定《伟力房产房屋买卖合同》具备继续履行的条件，各方当事人均应按合同及协议的约定切实履行各自的义务。本案中，第三人益嘉公司确认涉案房屋已具备交付条件，被告郭永良也自认收到过拆迁部门关于领取涉案房屋钥匙的通知，其理应按约及时领取涉案房屋钥匙并将涉案房屋交付给原告，但被告怠于领取钥匙，并对原告提出额外支付房款或违约解除合同的要求，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告郭永良虽辩称暂未领取涉案房屋的钥匙的原因是其与拆迁部门就安置房屋实际面积与拆迁协议约定不符的问题进行协商，但拆迁协议中已明确约定交房时按实际面积重新结算价款，故本院对其该项辩称不予采信。因此，本院对原告要求被告继续履行合同并与第三人协助交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。对于原告主张被告应承担的律师费15000元，符合合同约定，本院亦予以支持，故被告郭永良、彭小毛应赔偿原告律师费损失15000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：原告郑宇飞、曹新婷与被告郭永良、于2015年10月3日签订的《伟力房产房屋买卖合同》合法有效。二、被告郭永良、彭小毛、郭永娟、第三人昆山市益嘉房屋拆迁有限公司协助将昆山市陆家镇陈巷花园XX号楼XX室房屋交付给原告郑宇飞、曹新婷,于本判决生效后十日内履行完毕。三、被告郭永良、彭小毛赔偿原告郑宇飞、曹新婷律师费损失15000元，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8426元，财产保全费2895元，两项共计11321元，由被告郭永良、彭小毛承担。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告郭永良、彭小毛在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一七年七月二十五日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。