广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终12106号上诉人（原审原告）：张穗，男，汉族，1989年7月11日出生，住广州市越秀区。委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托代理人：吕启进，北京市东元（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州地铁集团有限公司，住所地：广州市海珠区新港东路1238号万胜广场A座。法定代表人：丁建隆，职务：董事长。委托代理人：江斌，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人张穗因与被上诉人广州地铁集团有限公司（下简称广州地铁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张穗上诉请求判令：1、撤销原判决，支持张穗一审诉讼请求或发回重审；2、一审及二审诉讼费由广州地铁公司承担。事实与理由如下：一、原审判决适用法律错误。根据基本生活常识和经验，房屋为满足居住功能而应具备最基本条件，即使合同没有约定，也应当作为交付条件之一，如：房屋不能存在漏水、渗水和严重异味等影响居住等情况。广州地铁公司向张穗交付房屋时具备相关证明文件，是房屋交付的必要条件，非充分条件。房屋交付条件除取得相关证明文件外，还应当满足居住条件(包括但不限于不存在漏水、渗水、异味、裂缝等影响正常居住的重大瑕疵)。张穗起诉诉求是因房屋存在漏水、渗水、异味等重大质量瑕疵，不符合交付条件，要求支付延期交房违约金且要求广州地铁公司赔偿损失。一审法院以广州地铁公司交付房屋时已经取得相关证明文件就认定房屋符合交付条件，是片面的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。再者，广州市中级法院的指导意见明确将房屋“不存在漏水、地面裂缝”作为房屋交付条件。根据广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条规定的精神，交楼标准“必须具备以下两个基本条件：(1)取得《建设工程竣工备案表》；(2)讼争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)”。由以上司法解释可见，如涉案房屋质量问题，严重影响居住，张穗有权要求广州地铁公司赔偿；二、原审判决认定事实不清。双方提交的证据构成完整的证据链，证明因房屋在交付时存在漏水、渗水等严重质量问题，达不到房屋交付条件，需要打开沉箱维修。张穗在广州地铁公司提供的《悦江上品苑A2卫生间排水管改造申请表》签名处明确声明：未收楼。张穗一审提交的摄于2016年9月末的照片证明房屋在合同约定交付时存在严重渗水漏水问题，达不到交付要求。张穗一审提交的拍摄时间为2016年12月17日的照片证明房屋在交付后仍存在主卫沉箱严重漏水渗水等问题，仍处于整改施工当中。张穗一审提交的拍摄时间为2016年12月26日的照片显示厨房洗菜盘仅为单盘设计，与合同约定的图纸不符。广州地铁公司提交的《公告》、证据十四《致业主的函》印证涉案房屋存在漏水、渗水等严重质量问题，需要打开沉箱进行维修，墙面瓷砖需要重做，污废水管需要分流。以上证据构成完整证据链证明房屋存在严重质量问题，达不到交付标准。原审法院却选择性地忽略；三、对沉箱和排水管道进行整改，是解决以上第二条所述质量问题的措施，而非目的；房屋排水设计符合国家标准，并不代表房屋不存在质量问题。《商品房买卖合同》第二十五条的约定，广州地铁公司应当收到维修通知5日内履行保修义务，《补充协议》第2.3条不能对抗张穗的诉讼请求。由于房屋存在以上质量问题，故对卫生间沉箱和排水管道整改，整改是解决房屋质量问题的措施，而非目的。房屋排水设计符合国家标准，并不代表房屋不存在质量问题。广州地铁公司对房屋质量问题免费维修整改，是其最基本的义务。根据买卖合同第二十五条约定，广州地铁公司应在收到张穗通知后五日内履行保修义务。张穗在10月4日验房时已经发现并告知广州地铁公司房屋严重漏水，但广州地铁公司却没有及时维修，直到众多业主多次与广州地铁公司交涉并向政府部门投诉，在合同约定的交付房屋2个多月后才公告决定维修改造。广州地铁公司没有及时履行保修维修义务，不能依据《补充协议》第2.3条免责。原审判决依据《补充协议》第2.3条的约定，认为广州地铁公司因此无需赔偿，但补充协议第2.3条仅为对买卖合同第十二、十三、十五条的补充约定，即交楼时的瑕疵处理办法，其并未改变买卖合同第二十五条关于房屋质量保修的约定。广州地铁公司怠于履行维修义务，造成张穗入住的时间滞后，再要求依据补充协议免责显然缺乏理据。因此，根据《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，广州地铁公司在履行维修义务的同时，应对张穗的损失承担赔偿责任。此外，《补充协议》第2.3条是广州地铁公司单方面制定的格式合同，其在格式合同中免除自己的主要责任，排除对方主张权利，该条款违反《合同法》第三十九、四十条规定，应认定为无效；四、广州地铁公司免除张穗物业管理费的行为，印证房屋的质量问题并非是微小的瑕疵，而是严重的质量问题，导致张穗至少四个月无法入住，给张穗造成的损失是显而易见的；五、广州地铁公司没有向原审法院提交规划、报建、施工、竣工图纸，导致张穗不能自行委托或申请法院司法委托房屋鉴定机构对房屋质量问题予以鉴定，广州地铁公司应当承担不利后果。张穗在起诉时已经要求广州地铁公司提交规划、报建、施工和竣工图纸，以便张穗能够自行委托或申请法院司法委托房屋鉴定机构对房屋质量问题予以鉴定，广州地铁公司迟迟没有提交，导致因房屋质量问题已经修复，无法及时对房屋存在的质量问题进行鉴定，应当由广州地铁公司承担不利后果；六、本案的关键事实是，沉箱管道改造是由于房屋严重质量问题引发，广州地铁公司没有及时履行维修义务。原审法院认为具体损失标准并非本案审查的关键，因此不予准许张穗的申请损失评估，但事实上，查清涉案房屋的问题到底是属于不影响入住的“瑕疵”，还是严重影响使用的质量问题，广州地铁公司究竟因何种原因改造沉箱和管道，广州地铁公司是否及时履行维修保修义务，才是本案的关键。原审法院对案件关键事实却未作任何评析，请求二审法院查清案件关键事实并判决支持张穗的诉讼请求。被上诉人广州地铁公司答辩称：一、张穗不能依照其自认为涉案房屋存在的装修质量瑕疵问题，要求广州地铁公司承担逾期交楼的违约责任。其一，张穗在2016年11月29日向广州地铁公司书面提出的装修质量问题是不存在的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，如广州地铁公司向张穗交付的房屋存在严重的质量问题，导致张穗无法正常入住的，张穗可以拒绝办理收楼手续，要求广州地铁公司承担逾期交楼违约责任。结合本案实际情况，张穗在2016年11月29日向广州地铁公司提出其自认为涉案房屋存在的装修质量瑕疵问题，广州地铁公司在接到张穗以书面方式提出的装修质量异议后，第一时间安排专业人员进行核实。经广州地铁公司核实后发现，张穗所自认为存在的装修质量瑕疵问题，实际为张穗误认为涉案房屋给排水设计不符合国家规范。广州地铁公司在涉案房屋给排水设计符合国家现行规范、给排水施工工程验收合格的情况下，依照张穗在内的众多业主的要求做出免费升级改造。张穗不能按照上述司法解释的规定要求广州地铁公司承担逾期交楼的违约责任。其二，涉案房屋交付后，如确实存在质量瑕疵的，广州地铁公司应当进行修复。买卖合同第二十三条、买卖合同附件七补充协议第2.3条、4.2条约定，如涉案房屋需要由广州地铁公司进行保修或整改的，广州地铁公司应当提供保修义务至买卖合同约定的标准，张穗不得要求广州地铁公司补偿或赔偿。双方签订的买卖合同及附件补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，双方对于该约定的内容均应遵守。因此，即使涉案房屋曾经存在除张穗自认为给排水设计以外的装修质量瑕疵，张穗应当要求广州地铁公司履行质量保修义务，而无权要求广州地铁公司承担逾期交楼违约责任。其三，即使法院认定买卖合同第二十三条、买卖合同附件七补充协议第2.3条、4.2条的约定无效，且认定涉案房屋曾经存在张穗在2016年11月29日提出的除张穗自认为给排水设计以外的装修质量瑕疵问题，但该等问题并不属于严重的质量问题，并不是导致涉案房屋无法正常使用的重大质量问题，也不影响张穗正常居住使用。另外，张穗也应该按照买卖合同附件七补充协议4.1条约定在约定交付日期起10日内以书面形式向广州地铁公司提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，但至今张穗亦未能提供该等有效证明文件。其四，即使法院认定张穗在2016年11月29日以书面方式向广州地铁公司提出的除张穗自认为给排水设计以外的装修质量瑕疵问题属实，但该部分张穗自认为的装修质量问题均属于可修复的质量瑕疵，不会对张穗的财产及人身安全造成极大的威胁，不会影响张穗对涉案房屋的正常使用居住，且张穗并无提供证据证明广州地铁公司存在拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的情况，也没有提供证据证明其在广州地铁公司履行正常的质量保修义务期间产生其他的损失。因此，张穗无权要求广州地铁公司支付逾期交楼违约金；二、广州地铁公司在无过错情况下对涉案房屋免费升级改造，并不能以此认定广州地铁公司应承担逾期交楼的违约责任。包括涉案房屋在内的本项目室内给排水设计符合国家现行设计规范要求，广州地铁公司就本项目室内给排水设计也取得了相关政府部门的同意批复，相关给排水工程也经竣工验收合格。张穗也未提供证据证明在收楼使用涉案房屋过程中，因给排水设计问题导致房屋出现漏水及产生损失。2016年12月6日，广州地铁公司征得张穗同意后对涉案房屋卫生间沉箱及排水管道进行免费整改，并在2017午1月3日完成免费整改。广州地铁公司在无过错的情况下，自愿支付巨额资金就涉案房屋进行免费升级改造，并且对涉案房屋在升级改造期间对张穗生活不便造成的影响通过减免物业管理费的方式进行补偿。在此情况下，张穗要求广州地铁公司承担逾期交楼的违约责任是无依据的。综上所述，张穗的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，请求依法驳回张穗的上诉请求。2017年1月17日，张穗向原审法院起诉请求判令：1、广州地铁公司向张穗支付延期交房违约金（从2016年10月1日计算至广州地铁公司取得竣工验收合格报告、建设工程质量监督报告，规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许可使用文件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供电、供气、通邮使用证明文件，设施、装饰、装修标准、房屋设施、结构应当符合合同约定，房屋质量问题整改完毕，厨房的洗手盆从现在的单个洗手盆按合同约定和售楼时样板房的现状整改成双洗手盆，并且实际交付房屋给张穗之日止，每天按房价款总额的万分之二计算）；2、广州地铁公司承担本案诉讼费、评估费、鉴定费（待评估、鉴定机构收取后确定）。原审法院经审理查明：张穗与广州地铁公司于2016年签订了《广州市商品房买卖合同(预售）》，约定：广州地铁公司将悦江上品苑自编号A02栋2102号房即荔湾区悦品二街2号（自编号A02栋）2102房以人民币3393147元出售给张穗；广州地铁公司应当在2016年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给张穗使用，并在验收交接时提供下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证及供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；《房地产（住宅）质量保证书》等；广州地铁公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，广州地铁公司应自交房日期次日起至实际交付之日止，每日按张穗实际支付房价款0.02%的标准向张穗支付违约金，本合同继续履行，逾期超过180日后，张穗要求继续履行的，合同继续履行，广州地铁公司应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按张穗实际支付房价款的0.02%的标准向张穗支付违约金，违约金总额最高不得超过张穗实际支付房价款的5%；《房地产（住宅）质量保证书》约定的质量保证期从合同第十三条约定的交房日期的次日起算；正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由广州地铁公司负担，但因张穗使用不当或不可抗力等非广州地铁公司原因造成的问题除外。广州地铁公司应收到张穗通知后5日内履行保修义务；广州地铁公司对保修责任有异议的，应在收到张穗通知后5日内通知张穗。双方委托双方认可且有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，张穗发出书面保修通知书5日内，广州地铁公司既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，张穗可自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由广州地铁公司承担。在合同附件七《补充协议》第2.2条约定：张穗确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位和《建设工程质量监督报告》并非必然向项目出具相关证明文件。如该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件的，则该部分设施即视为达到使用条件，广州地铁公司无需承担任何责任。第2.3条约定：该商品房具备买卖合同第十一条的交付条件且广州地铁公司按合同第十五条向张穗出示相关证明文件（除供水、供气、供电和邮政等公共服务单位之证明文件）后即可交付使用。如遇该商品房需要由广州地铁公司进行保修或整改的，张穗有权要求修补，广州地铁公司依据《房地产（住宅）使用说明书》提供保修服务，广州地铁公司向张穗交付该商品房时间不因此而顺延，并无需向张穗支付补偿或赔偿，张穗不得拒绝收楼，张穗签署房屋交付确认文件的视为广州地铁公司已向张穗出示相关证明文件。在第3.1条（2）约定：买卖合同第十三条约定的交付日期。张穗承诺，若该商品房提前达到约定的交付条件，张穗同意在发展商发出《收楼通知书》要求的收楼日期起3天内办理有关收楼手续。如张穗在此期限内，仍未办理收楼手续，视作张穗已对该商品房进行验收、接管和使用。因此该商品房室内所有的工程质量、门窗和设施的损毁，均由张穗负责。上述合同签订后，张穗向广州地铁公司支付全部购房款。2016年9月22日，广州地铁公司向张穗在合同中载明的通讯地址寄送《收楼通知书》，通知张穗购买的涉案房屋经验收合格，张穗可以在9月27日下午收楼；同时要求张穗支付逾期交款违约金990元，凭缴纳违约金凭据收楼。张穗在2016年9月26日向广州地铁公司缴纳了购房滞纳房款990元，但至今没有收楼。原审庭审中，张穗主张广州地铁公司交付的涉案房屋存在多处质量问题，且污水管和废水管没有分流导致房屋在蓄水测试后发生渗漏，影响房屋正常使用，为此提供了多张现场维修房屋的照片拟以证实。广州地铁公司对此证据证明内容不予确认，认为其是依张穗申请免费对涉案房屋进行给排水系统升级改造，并不能证明房屋存在质量问题。为此，广州地铁公司提供了2016年11月至12月期间物管中心在小区发布的多份《公告》、《致业主的函》及整改重做申请表予以反驳，文件表明原排水方案设计符合规范要求，对于业主反映的排污共管及卫生局墙面防水问题可依业主申请及选择的方案进行维修升级及整改。张穗已申请沉箱重做及卫生局排水管改造，广州地铁公司于2017年1月6日整改完毕。张穗还要求广州地铁公司将厨房的单个洗手盆按合同约定和样板房的现状整改为双洗手盆。为了证明涉案房屋在交付使用时符合合同约定条件，广州地铁公司提供了以下证据拟以证实：1、广州市规划局在2016年7月18日出具《建设工程规划验收合格证》和2016年9月12日出具的《建筑工程竣工验收报告》，验收内容包括了建筑给排水及采暖等；2广州市公安消防局在2016年9月19日出具的《建设工程消防验收意见书》；3、广州地铁公司在2015年1月29日向广州市自来水公司申请DN50及以上用水申请表及广州市自来水公司于2016年10月31日出具的《永久水表安装完毕证明书》和广州市自来水公司水费、污水处理费通知单，拟证明涉案楼盘于2016年9月8日装表并通知开始计收水费；4、广州燃气集团有限公司于2016年9月26日出具的《广州市燃气输配及应应用工程点火作业通知》；5、广州地铁公司于2016年7月26日与广州供电局有限公司签订的《供用电合同（高压）》；6、广州地铁公司于2016年6月22日与广州邮政报刊发行局签订的《邮政超深度投递服务协议》；7、广州市荔湾区民防办公室于2013年6月出具的《防空地下室友建设意见书》；8、广州市荔湾区环境保护局在2016年9月20日出具的《关于大坦沙AL0203012地块（原出让大坦沙AL0203012地块）自编A02A03A04栋建设项目竣工环保验收意见的函》；9、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理公约》；10、《竣工验收备案表》；11、《交楼现场资料公示视频》。原审法院认为：张穗与广州地铁公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。本案主要争议的焦点有两个，一是广州地铁公司交付给张穗的涉案房屋是否符合合同约定的交付使用条件；二是张穗拒绝收楼是否恰当，张穗要求广州地铁公司支付逾期交楼违约金是否合理，该请求能否得以支持。对此争议焦点，原审分析如下：一、依据张穗与广州地铁公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》的约定，广州地铁公司在交付房屋时应取得商品房建设项目验收及永久供电、供水等方面的证明文件。从广州地铁公司提供的《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》等一系列证明文件显示，广州地铁公司在按期向张穗交付涉案房屋的时候已经取得相关的文件资料证明涉案房屋所在楼盘符合约定的交付使用条件，因此，张穗主张交接的房屋不符合交付使用条件依据不足，不予认可。二、关于张穗主张给排水系统设计不规范而拒绝收楼的问题。首先，依据我国住房和城乡建设部现行实施的《建筑给排水设计规范》4.1.2规定，建筑物内下列情况下宜采用生活污水与生活废水分流的排水系统：1.建筑物使用性质对卫生标准要求较高时；2.生活废水量较大，且环卫部门要求生活污水需经化粪池处理后才能排入城镇排水管道时；3.生活废水需回收利用时。由此可见，建筑物内生活污水与生活废水分流并非排水设计的强制性规范，且涉案房屋所在楼盘的给排水工程项目也包含在《建筑工程竣工验收报告》的验收范围之内，获得了竣工验收，因此张穗主张该给排水设计不规范缺乏法律依据，不予认可。其次，张穗并没有提供充分证据证实排水设计问题导致房屋漏水及其他损失后果，影响涉案房屋的正常使用，且依据《补充协议》第2.3条约定：“该商品房具备买卖合同第十一条的交付条件且广州地铁公司按合同第十五条向张穗出示相关证明文件（除供水、供气、供电和邮政等公共服务单位之证明文件）后即可交付使用。如遇该商品房需要由广州地铁公司进行保修或整改的，张穗有权要求修补，广州地铁公司依据《房地产（住宅）使用说明书》提供保修服务，广州地铁公司向张穗交付该商品房时间不因此而顺延，并无需向张穗支付补偿或赔偿，张穗不得拒绝收楼，张穗签署房屋交付确认文件的视为广州地铁公司已向张穗出示相关证明文件”。广州地铁公司在征得张穗同意的情况下已对卫生间沉箱及排水管道进行了免费整改，现张穗因给排水设计问题拒绝收楼同样缺乏合理依据，也不符合上述协议约定，对此原审不予支持。三、关于张穗认为须将厨房单个洗手盆改为双洗手盆才符合交楼条件的意见。首先，张穗认为合同约定厨房为双洗手盆依据不足。其次，厨房的洗手盆是单盆还是双盆不影响张穗对房屋的正常使用。最后，厨房洗手盆为装修事项，张穗如果认为单洗手盆不符合双方约定，可以要求广州地铁公司修补。因此，张穗要求广州地铁公司将单洗手盆改为双洗手盆才符合交楼条件的意见，不予采纳。综上所述，广州地铁公司已经在合同约定的期限内通知张穗收楼，其涉案房屋已符合交付条件，张穗拒绝收楼并要求广州地铁公司支付逾期交楼违约金没有事实与合同依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年4月14日作出如下判决：驳回张穗全部诉讼请求。本案受理费25元，由张穗负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为：依据已查明的事实，广州地铁公司已于合同约定的交房期限前取得合同约定的各项验收资料及交楼文件，涉案房屋已具备合同约定的交付条件，且广州地铁公司也已及时通知张穗办理收楼手续。在此情况下，张穗迟延办理收楼手续，无权要求广州地铁公司承担迟延交房的违约责任。张穗虽称涉案房屋需要重做防水，但并未就此提供充分证据予以证明。至于张穗所称“污水管与废水管没有分流导致房屋发生漏水”的质量问题，一方面，张穗未就此充分举证证明，另一方面，涉案房屋所属楼盘的给排水工程已经竣工验收合格，且依据现有的相关设计规范，涉案房屋的排水系统并非属于应当进行污废分流的范畴，另广州地铁公司已根据张穗的申请完成沉箱重做及卫生间排水管道的升级改造。至于厨房洗手盆的数量设置是否符合合同约定，亦不构成张穗拒绝收楼的正当理由。因此，张穗以涉案房屋存在重大质量问题不具备交付使用条件，导致张穗无法使用为由，诉请广州地铁公司支付延期交房违约金，缺乏充分事实根据与法律依据，原审判决驳回张穗的诉请并无不当，可予维持。综上所述，上诉人张穗的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1360元，由上诉人张穗负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年七月二十七日书记员  杨娟娟