广东省新兴县人民法院民 事 裁 定 书(2017)粤5321民初5***号原告：梁月荣，男，1966年4月6日出生，汉族，居民，住新兴县。委托诉讼代理人：梁伙坚，广东创亮律师事务所律师。被告：温国初（又名温剑平），男，1963年6月16日出生，汉族，居民，身份证住址：广东省高要市。被告：梁念恩，男，1954年8月5日出生，汉族，居民，身份证住址：云浮市云城区。被告：温暖（被告梁念恩妻子），女，1957年11月6日出生，汉族，居民，身份证住址：云浮市云城区。上列被告梁念恩、温暖共同委托诉讼代理人：梁子兴，广东云新律师事务所律师。原告梁月荣与被告温国初、梁念恩、温暖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法进行了审理。原告梁月荣向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告温国初分别于2014年10月31日、2014年11月1日签订的《购房协议书》合法有效；2、判令被告温国初继续履行购房协议，并与被告梁念恩、温暖共同办理位于新兴县新城镇沙洲D2区沙洲北路3***号商住楼第*层***号（暂编号）、***号（暂编号）、第*层***号（暂编号）套房及***号（暂编号）、***号（暂编号）、***号（暂编号）车房的产权过户给原告，有关办理过户的税、费由被告负担；3、判令被告温国初向原告梁月荣支付违约金80000元；4、判令被告梁念恩、温暖对上述第三项请求承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：被告梁念恩、温暖系夫妻关系，依法拥有坐落于新兴县新城镇沙洲D2区沙洲北路3***号国有土地使用权【土地证号：新府国用(2005)第***号】，并于2013年1月11日向新兴县城乡规划局申请了建设用地规划许可证（许可证号：地字第***号）。2013年1月31日，温国初与梁念恩签订《合作建房协议书》，约定:梁念恩自愿出让土地，温国初出资（包工、包料、包报建及办理好房地产权证等本楼建造时所产生的一切有关费用），双方合作建设房屋。房屋建成后，首层包括夹层、二层、三层属梁念恩所有，杂物房八个及四、五、六、七层为温国初所有，本楼办理房产证转户等相关费用由温国初负责。《合作建房协议书》签订后，温国初按照合作建房协议组织人员进场包工包料进行施工，并通过中介公司等多种方式发出售房信息。原告获知该售房信息后，有意购买该楼部分房屋。因被告温国初不是土地使用权人，为核实土地真实权属情况及征求土地权属人梁念恩、温暖的意见。原告于2014年10月23日在被告温国初引领下到被告梁念恩、温暖的家中表达购房意向，并向梁念恩、温暖核实土地有关情况，当时被告梁念恩、温暖确认了合作建房的真实性，并同意被告温国初将位于新兴县新城镇沙洲D2区沙洲北路3***号商住楼第*层***号（暂编号）、***号（暂编号）、第*层***号（暂编号）套房及***号（暂编号）、***号（暂编号）、***号（暂编号）车房出卖给原告，同时，梁念恩、温暖应原告的要求，提供了上述的《国有土地使用权证》复印件、《建设用地规划许可证》复印件、《合作建房协议书》复印件等文件给原告，并在复印件上面注明“情况属实”及签名确认，还提供梁念恩、温暖的结婚证复印件给原告查看。原告核实上述情况后，于2014年10月31日、2014年11月1日与被告温国初分别就位于新兴县新城镇沙洲D2区沙洲北路3***号商住楼第*层***号（暂编号）和***号（暂编号），第*层***号（暂编号）套房及***号（暂编号）、***号（暂编号）、***号（暂编号）车房的房屋签订《购房协议书》，约定：温国初同意将上述的房屋以价款40万元（每份协议价款为20万元）转让给原告。协议达成后，原告依照协议的约定，分别支付了《购房协议书》各约定的2万元定金（共计4万元）及转账支付购房款各20万元（共计购房款40万元）给被告温国初账户（中国农业银行，账号：***）。现新兴县新城镇沙洲D2区沙洲北路3***号商住楼已经建成，但被告至今未为原告办理产权登记手续。综上，原告认为：第一，该《购房协议书》为当事人真实意思表示，内容没有违反国家法律的强制性规定，应为合法有效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同履行。温国初收取了原告的购房定金及全部购房款，在房屋建成后，应当按合同的约定履行义务。但温国初至今未履行合同义务，已构成违约，应当承担向原告支付违约金的责任，并继续履行合同。第二，梁念恩、温暖与温国初合作建房，双方存在事实合伙关系，建好的房屋为梁念恩、温暖与温国初按份共同共有。原告经过梁念恩与温暖的同意后，并提供了《国有土地使用权证》等给原告，应视作同意温国初将房屋转让给原告。正因为明确了诉争房屋为三被告合伙建造、三被告共有房屋的事实之后，原告才与温国初签订《购房协议书》。原告向温国初支付的购房款，也是用于建设诉争的全部房屋。梁念恩、温暖基于与被告温国初的合伙建房关系，共享了该笔购房款的利益。依据《民法通则》第三十五条第二款“合伙人对合伙的债务承担连带清偿责任”的规定，梁念恩、温暖对温国初上述债务，应当承担连带责任。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。本院经审查认为，当事人的争议焦点是：原告与被告温国初之间是借贷关系还是房屋买卖关系。被告梁念恩、温暖主张原告与被告温国初之间是借贷关系，但缺乏关健性证据借条或借款合同。原告主张是房屋买卖关系，而从未发生借款关系，但与其主张相矛盾的是：两份《购房协议书》第二条均载明“……该转让款由受让人于2015年4月31日（第一份）或5月1日（第二份）前付清给转让人或从受让人出借给转让人的尚未清偿的债务中等额抵扣；”、第七条均载明“本协议生效后，转让人在未清偿完毕受让人的债务之前，不得将本协议标的房屋（含车房）再转让给他人……。”、第八条均载明“若转让人于2015年4月31日（第一份）或5月1日（第二份）前清偿完毕所欠受让人所有债务（含借款本金、利息、退还定金）的，本协议即时终止，若受让人已经接收房屋的，则应将标的房屋归还给转让人。”因此，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，研判合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。一、从原告提交其与被告温国初签订两份《购房协议书》分析：首先，原告与被告温国初签订的两份《购房协议书》第二条载明“……该转让款由受让人于2015年4月31日（第一份）或5月1日（第二份）前付清给转让人或从受让人出借给转让人的尚未清偿的债务中等额抵扣；”、第七条载明“本协议生效后，转让人在未清偿完毕受让人的债务之前，不得将本协议标的房屋（含车房）再转让给他人……。”、第八条载明“若转让人于2015年4月31日（第一份）或5月1日（第二份）前清偿完毕所欠受让人所有债务（含借款本金、利息、退还定金）的，本协议即时终止，若受让人已经接收房屋的，则应将标的房屋归还给转让人。”两份《购房协议书》所记载的上述内容，体现了借款合同中通常约定的还款期限、违约条款、担保条款，这可以证明双方当事人在发生借款关系后，为保证借款的偿还而签订了两份《购房协议书》，双方签订《购房协议书》的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。其次，双方签订的两份《购房协议书》，与一般集资房买卖合同不同，双方没有在合同中约定单价，而是第一份《购房协议书》以一口价200000元，交易246平方米房屋（701房、702房）及两间4平方米的车房，房屋及车房平均每平方米787.4元；第二份《购房协议书》以一口价200000元，交易117平方米房屋（402房）及一间4平方米的车房，房屋及车房平均每平方米1652.89元。上述单价明显低于当年集资楼的市场价格，这种不约定单价的售房方式与一般集资房买卖习惯不符。再从原告提交的两份银行转账回单上分析：第一次于2014年10月24日通过银行转账200000元给温国初，时间上，明显早于双方于2014年10月31日、11月1日签订两份《购房协议书》的时间，即对原告主张的房屋买卖关系而言，属于先付款后签合同，这有违常理。况且，对这次转款，原告没有提供温国初的收款收据，至今也没有任何证据证明这次转款是支付两份协议书所约定的购房款。第二次于2014年10月31日通过银行转账200000元给温国初，时间上，也明显早于双方于同年11月1日签订第二份《购房协议书》的时间，同样不合常理；而对于2014年10月31日签订第一份《购房协议书》，时间上虽然发生在同一天，但第一份《购房协议书》第二条载明“……该转让款由受让人于2015年4月31日前付清给转让人。”即该协议约定半年内付清款项，而原告又在签订协议的同一天内付清全部款项，即原告提前半年付清款项，这也有违常理。因此，对于2014年10月31日的第二次银行转账款200000元，原告虽然提供了同一天出具的一份“购房定金200000元”的收据，但原告于庭审中又否认了该收据是针对第二次转款200000元而出具的，而是原告另外现金支付了定金20000元给温国初而出具的，且解释收据上的金额写定金“200000元”是笔误，应该是定金“20000元”。对此，从现有证据，本院亦无法认定第二次银行转账款200000元为购房款。二、从被告梁念恩、温暖提供温国初于2016年1月9日出具的《确认证明书》及2016年9月18日出具的《声明书》分析：首先，被告温国初于2016年1月9日出具的《确认证明书》所确认的购房人名单中没有原告的名字。相反地，该证明书载明：涉案的402房为欧仲林购买，总房款为318640元，这与被告温国初、欧仲林于2014年10月19日签订的《代理建房协议书》相吻合；涉案的701房为李树源购买，总房款为300000元，这与被告温国初、李树源于2016年1月9日签订的《代理建房协议书》相吻合；涉案的702房为余晃荧购买，总房款为300000元，这与被告温国初、李树源于2014年12月1日签订的《代理建房协议书》相吻合。其次，被告温国初于2016年9月18日出具的《声明书》中，原告确认涉案楼房的集资户也没有原告的名字。上述证据表明，被告温国初一直都没有认可原告是集资购房户，其真实意思并非向原告出售涉案的房屋。况且，从温国初与各集资户签订购房合同都是采用格式的《代理建房协议书》的样式，但与原告签订的样式是《购房协议书》，两者也明显不相同。综上所述，原告与被告温国初之间的真实法律关系是民间借贷，两份《购房协议书》只是作为让与担保的一种方式。而原告主张的法律关系是房屋买卖关系。对此，本院在审理过程中明确向原告释明本案法律关系为借贷关系，并询问其是否变更诉讼请求，但原告明确表示不作变更，并坚持原来的诉求，故此，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，本院对原告的起诉，依法予以驳回，但原告可就其债权的实现另寻途径解决。被告温国初经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的答辩、质证、抗辩的权利，本院依法作出缺席裁决。鉴此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告梁月荣的起诉。如不服本判裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  练洪森代理审判员  陈红梅人民陪审员  赵红漫二〇一七年七月六日法官 助理  李洁琼书 记 员  梁妍斐