四川省南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1302民初2042号原告：黄健，男，1979年3月13日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。原告：黄军，女，1987年9月1日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。二原告委托诉讼代理人：苟伟，四川由真律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：杨俊清，四川由真律师事务所律师。被告：四川南充伟润置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区下中坝3号地块。法定代表人：张明。委托诉讼代理人：蒙艳阳，四川百柯律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖飞，四川百柯律师事务所律师。原告黄健、黄军与被告四川南充伟润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法由适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人苟伟、杨俊清，被告的诉讼代理人蒙艳阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约赔偿金15000元；2、判令被告拆除小区主入口内侧第二道小区大门，并按规划全面完成小区建设。庭审中，原告将该项请求明确为：消防通道按规划设计恢复；按照规划设计图建设全民健身场所；完成1、2号楼外的绿化带建设；恢复小区公厕；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的东方夏威夷小区13幢1单元1层1-105号住房，建筑面积83.98平方米，房屋总价款为359434元，房屋交付时间为2016年6月30日。《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定支付了房款。2016年6月30日，原告前往东方夏威夷小区接房，但被告却告知交房延期。并且，原告发现小区正大门内外修建了两道大门。商用房规划设计本应是临街一侧设门通行，但被告为赚取暴利，将商业用房横向分割，擅自在面对小区一侧设门通行。如此以来，为方便商业用房通行，小区与商业用房之间本来规划的消防通道未进行修建。同时，原告进入到小区看到小区绿化与销售广告宣传相去甚远，绿化面积明显少于规划和宣传面积，小区全是低矮小树，并且有较多枯树。广告宣传中的游泳池也不复存在，仅有面积非常小的观景池。在小区规划图中，位于5号楼与6号楼之间的全民健身活动场所为653.82平方米，而实际面积不到规划面积一半。被告违法取消消防通道，严重危害原告生命财产安全，也影响原告通行方便。加之小区绿化等公共配套设施与广告宣传严重不符，降低了原告购买的商品房经济价值和生活环境品质。被告为降低成本牟取暴利，擅自变更规划设计的行为已经构成违约，侵害了原告权益，应根据《商品房买卖合同》的约定承担违约赔偿责任，同时应拆除小区主入口内侧第二道小区大门。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法裁判。被告辩称，原、被告签订了《商品房买卖合同》属实，合同对双方的权利义务进行了约定，无异议。但要求我方支付违约金15000元没有事实及法律依据；原告不能代表小区全体业主的意见，不能基于个人利益主张权利，应当由全体业主或者业主委员会来主张。现在起诉的仅有49户业主，主体不适格；小区的大门设置了安全门是为了考虑小区的安全及管理，是合理的，也是在大多数业主的要求下修建的，并且从规划图来看，在图上并没有标明大门的准确位置，不存在规划调整的问题；案涉小区已经全面竣工，并签订了验收报告，且于2016年8月5日、8月13日取得了备案登记，载明小区消防验收合格，我方也提交了相关证据，双方对此没有异议。在原告的事实与理由中：对于消防通道，也未改变小区楼道间距、位置等，是存在消防通道的，并不是原告所称没有消防通道，开设大门也是为了消防车通过便于正常使用；对于全民健身场所，在小区内是存在的，且面积也是足够的；对于绿化面积，开发商规划的绿地面积并没有减少，对于枯树等，是由于新建小区有些树木还没长好，可以及时换栽；对于小区游泳池，已经加深过一次，是存在的，是针对小区规划合理修建的；对于公厕问题，公厕在交房时是有的，现在被改建了并未我方的行为，原告也没有提供证据证明系我方改建，我方不应承担责任。因此，我方是按照规划图的设计及规划要求完成小区建设，并竣工验收合格。如现状与规划图不一致就认定规划变更，不能成立，原告应当举证证明小区的规划发生了变更，况且规划变更要符合一定的程序，该小区前期的许可证与后期的合格证是完全一致的，并未进行变更。广告宣传单，原告没有说明来源，沙盘仅仅是展示用，不能作为认定事实的依据，外大门是装饰门，与沙盘是一致的。综上，我方无违约行为，不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其主张向本院提交以下证据：1、东方夏威夷小区总平面图及竖向设计图，拟证明：小区主入口进入小区没有规划两道门；商业用房和住宅之间规划有消防通道，商业用房与住宅连接在一起；全民健身场所为653.82平方米；1、2号商业用房前面与两侧以及小区主入口、1号商业用房之间均规划有绿化；小区商业用房最左侧规划有公厕。2、东方夏威夷小区1、2号商业一层平面图，拟证明：1、2号商业用房最左侧规划有公厕；商业用房均为临街一侧设门通行。3、沙盘及宣传单，拟证明：小区入口仅有一道门；商业用房临街一侧应有较大面积的绿化；小区内应有沙滩游泳池。4、东方夏威夷小区现场照片，拟证明：小区主入口设置有两道大门；商业用房与住宅之间设立起围栏，两者之间的消防通道没有修建；公厕已经被开发商改建为商业门面，且已经营业使用；游泳池已经废弃，并没有投入使用，与对外宣称的沙滩游泳池差别很大；全民健身场所远不足650多平米。被告对原告提供的上述证据质证意见为：1、对于总平面图及竖向设计图、商业一层平面图，该图是在建设项目施工前的概况，图上建筑物包括15幢住宅楼及1、2号商业楼（共17幢），涉及住户1156户，商业门面139间，小区的建筑物幢数及位置都是按照规划图的设计修建的。总平面图上只是标准了主入口，但没有明确大门的位置，小区15幢住房和1、2号商业用房相对分流，最早的门是商业和住宅分界的通道，便于小区住宅与商户分开。后应大多数业主的要求，为了小区更为美观，我方又修建了一个景观门，主要是装饰作用，并不具备门的功能，住房与商户分开的门才具备门的使用功能，确保小区安全；消防通道现在依然存在；小区的全民健身场地是修建了的，满足规划要求；规划中的绿化问题，该位置栽有树木，小区业主有的要求绿化，有的要求硬化停车，并未形成一致意见；规划中的公厕问题，被违法改建不是我方实施的行为，现在已经报相关行政管理部门正在处理；2、对于沙盘及宣传单，原告未说明照片的来源，对真实性有异议。沙盘上显示的门也是一道装饰门，并不是安检门。沙盘上的1、2号前面的绿化问题，主要涉及商户，与本案原告没有利害关系。关于游泳池，小区修建了游泳池，且具备使用功能；3、对于现场照片，真实性无异议。公厕已经改变为商铺是事实，系被他人占用，现在已由相关行政管理部门正在处理；消防通道系畅通的，符合消防要求并验收合格；照片中的游泳池系建设完好，并具备使用功能的，现在未使用是因为物业管理公司对安全管理等事宜还未处理好，不是我方责任；全面健身场所在原告的照片中并不能看出具体面积，实际上能达到要求。被告为证明其抗辩理由向本院提交如下证据：1、建设工程规划许可证两份，拟证明小区项目经规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求；2、建设规划验收合格证两份，拟证明案涉小区项目住宅及地下室、商业楼分别经规划验收符合城市规划要求，验收合格；3、消防验收意见书一份，证明案涉小区项目经南充市公安消防支队验收，并出具验收书，综合评定该工程消防竣工验收合格；4、四川省建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书两份及商业1、2号楼、住宅1-15号楼竣工验收报告，拟证明案涉小区住宅及商业楼进行了备案审查，同意竣工验收备案，小区建设质量、规划、审批手续齐全，符合要求；5、南充市辖三区物业承接查验备案书一份，拟证明案涉小区物业已办结物业承接查验备案。6、小区现场照片5页，拟证明消防通道建设完成，符合消防使用要求；小区游泳池建设完成，具备使用功能；小区共计三处健身场所，包括一个标准篮球场、两处休闲健身场所配置有健身器材及运动设施，其面积达到了规划要求。原告对被告提供的上述证据质证意见为：对1-5组证据真实性均无异议，但与本案无关，根据我方提供的平面图与小区现状对比，明显进行了变更，至于相关部门仍然验收通过，不清楚原因；对于现场照片，真实性无异议。但对于消防通道，本应与住宅相连，但是现在已经被护栏隔开，护栏外的道路不属于消防通道，商铺外的通道也不属于消防通道，且道路上堆满杂物，无法通行；小区游泳池虽然具备使用功能，但实际没投入使用；对于全面健身场所，尽管有篮球场等，但是面积未达到规划面积，且功能不足。同时，商铺外的绿化带，绿化面积不足。本院认为原、被告提供的上述证据来源真实，形式合法，与本案具有关联性，本院作为认定事实的依据。依据原、被告提供的证据及庭审查明，本院认定事实如下：东方夏威夷小区总平面图及竖向设计图、商业一层平面图显示：规划图标明了小区主、次入口的位置，小区规划有公厕53.32平方米（位置为小区商业用房最左侧）、全面健身场所653.82平方米（位置为5#、6#住宅楼之间），并标注有小区绿地率等。在总平面图及竖向设计图、商业一层平面图中均未标注小区规划变更的事项。东方夏威夷小区广告宣传单及售楼部沙盘显示：广告宣传单中的效果图显示小区内有环境优美的游泳池；售楼部沙盘显示小区主入口位于1、2#商业楼之间有一道大门，商业楼外临街有一定面积的绿化。东方夏威夷小区工程项目办理了规划许可证，其中，东方夏威夷1-15号楼、1、2#商业楼均经南充市城乡规划和测绘信息局进行规划验收，并分别于2016年6月15日、2016年8月11日取得规划验收合格证。南充市公安消防支队对该小区工程进行消防验收，于2016年7月14日出具“建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防竣工验收合格。东方夏威夷小区1-15号住宅楼及地下室、商业1、2#楼均已全面竣工验收，且竣工验收合格，办理了备案。原告未提供证据证明东方夏威夷小区工程项目进行了规划变更，被告在庭审中陈述该小区规划未有任何变更。东方夏威夷小区现已交房，该小区内建设有小区游泳池，具备游泳池的使用功能，暂时未投入使用。小区的全民健身场所共三处，包含篮球场，两处设置有运动设施的休闲健身场所。小区主入口在1、2#商业楼外修建有一道景观门，位于住宅1#与15#楼之间修建有一道大门，该门口设置有保安岗亭，小区住宅楼四周围有栅栏，与商业楼现已经隔开。小区1、2#商业楼外临街的路面现栽有树木，路面被硬化。小区商业楼最左侧原规划公厕的位置现已被改建了商业门面，并已经用于经营使用。被告在庭审中称，该小区竣工验收时建有公厕，后被他人占用，现在已由相关行政管理部门正在处理。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、广告宣传单和售房部沙盘中的“游泳池”、商业用房临街一侧有较大面积的绿化带是否属于合同内容，若属于合同的内容，被告是否存在违约行为并承担违约责任；二、被告是否存在因变更小区工程项目规划承担违约责任的情形。关于争议焦点一，原告提供的广告宣传单中在小区内部存在有环境较好的游泳池，该图中游泳池的位置、形式等明确，沙盘中显示商业用房临街一侧确有一定面积的绿化。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，本院认为小区内设置有游泳池并在作为出售房屋时进行了宣传，游泳池属于小区的附属设施，应视为对商品房买卖合同的订立及房屋价格的有重大影响，依据上述法律规定，广告宣传单上的游泳池属于合同内容。从双方当事人提供的小区现状照片上看，案涉小区内建设有游泳池，尽管与广告宣传单上的图片不完全一致，但并没有显著差距，且其具备使用功能，不能以此认定被告违反合同约定，被告不应当因此承担违约责任。至于游泳池现未投入使用，是物业管理公司的管理问题，不属被告的违约行为，故原告以小区游泳池与宣传单不一致为由要求被告承担违约责任本院不予支持。对于沙盘中显示商业用房临街一侧确有一定面积的绿化是否属于合同内容，本院认为该绿化面积的位置在小区外与城市公共道路相临，并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，且对商品房买卖合同的订立及房屋价格的没有实际影响，故该处绿化面积不应属于合同内容，原告基于该位置的绿化面积问题要求被告承担违约责任无事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，被告是否存在因变更小区工程项目规划承担违约责任的情形。原、被告签订的《商品房买卖合同》中对规划变更、设计变更进行了单列条款约定，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。依据查明的事实，原告提供的案涉小区总平面图及竖向设计图、商业一层平面图中均未注明小区工程项目的规划进行过变更，被告提供的规划许可证、规划验收合格证中亦未反映出该小区工程项目的规划进行过变更，且原告也未提供其他证据予以证明，故本院对原告以规划进行了变更被告未履行通知及补偿义务为由要求被告承担违约责任，本院不予支持。原告在第二项诉讼请求中要求被告拆除小区主入口内侧第二道小区大门，并按规划全面完成小区建设，其中涉及消防通道按规划设计恢复、按照规划设计图建设全民健身场所、完成1、2号楼外的绿化带建设、恢复小区公厕等事项。本院认为上述请求涉及被告是否按照规划设计建设施工，但鉴于小区工程建设已经规划验收合格，上述原告之诉请涉及到建设规划行政机关的行政管理事务，并非原、被告签订的合同所涵盖的内容，不属于本案合同纠纷的审理范围，本院不予处理。此外，原告主张的上述事项均涉及小区全体业主的公共权益，原告个人亦无法代表全体业主的意志，应由全体业主行使权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条第二款“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，判决如下：驳回原告黄健、黄军的诉讼请求。案件受理费88元，由原告黄健、黄军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  庞冬云审 判 员  仲 丽人民陪审员  罗 平二〇一七年七月二十七日书 记 员  冯雨欣