江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4810号上诉人（原审被告）：钱炳芬。上诉人（原审被告）：王志超。上诉人（原审被告）：张丽韵。委托诉讼代理人：唐天宝，江苏季沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鞠小东。委托诉讼代理人：王莺，江苏华峡律师事务所律师。原审第三人：昆山市永信房产中介咨询有限公司。原审第三人：苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司。负责人：孙哉，该公司经理。上诉人钱炳芬、张丽韵、王志超因与被上诉人鞠小东、原审第三人昆山市永信房产中介咨询有限公司、苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初15016号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人钱炳芬、张丽韵、王志超上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院推定王志超同意出售涉案房屋明显存在不合理之处。2、被上诉人鞠小东明知上诉人钱炳芬、张丽韵无权处分的情况下与其订立买卖合同，鞠小东对于此案纠纷的发生也存在重大过错。3、原审原告没有要求王志超承担继续履行合同的义务，一审法院判决王志超承担责任，超出了原审原告的诉讼请求。被上诉人鞠小东辩称，原审原告诉讼请求要求原审被告继续履行合同，赔偿损失。王志超是一审法院追加为本案被告，故原审原告要求原审被告继续履行合同，赔偿损失，当然包括了王志超，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审第三人苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审第三人昆山市永信房产中介咨询有限公司未作答辩。原审原告鞠小东向一审法院起诉请求：1.请求判令原审被告继续履行合同，协助原审原告办理房屋过户手续，将位于昆山市玉山镇朝阳西村16号楼305室的房屋及16-1号楼045室车库（面积为7.77平方米）过户至原审原告名下并交付房屋；2.请求判令原审被告按照房屋市场差价赔偿原审原告损失57.5万元及承担原审原告因本案支出的律师费25000元；3.本案的诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定事实：原审被告钱炳芬系原审被告张丽韵的母亲，原审被告张丽韵与原审被告王志超系夫妻关系（2012年8月17日登记结婚），原审被告钱炳芬现无配偶。昆山市玉山镇朝阳西村16号楼305室房屋（以下简称涉案房屋）和昆山市玉山镇朝阳西村16-1号楼045室车库（以下简称涉案车库）登记的所有权人为原审被告钱炳芬和原审被告张丽韵，登记时间为2014年12月4日，共有情况为共同共有，登记所有权人为原审被告张丽韵的房屋所有权证书的附记一栏记载：配偶王志超（上述房屋各有两本房屋所有权证书，登记所有权人分别为原审被告钱炳芬、原审被告张丽韵）。涉案房屋和涉案车库系三原审被告通过买卖方式于2014年11月28日取得，办理产权过户手续时，原审被告钱炳芬、张丽韵作为买受人在受让人落款处签字。三原审被告在购买涉案房屋时向中国工商银行股份有限公司昆山分行贷款公积金35万元，期限2015年1月12日至2035年1月12日，尚有贷款未清偿，原审第三人苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司为该笔贷款向银行提供保证担保，原审第三人苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司系涉案房屋的抵押权人。2016年6月16日，原审被告钱炳芬（甲方）与原审原告鞠小东（乙方）签订《房屋买卖成交合同》一份，后原审被告钱炳芬将合同带回由原审被告张丽韵在甲方处签字，合同约定：甲方将涉案房屋和涉案车库出售乙方，附属设施为挂式空调一台、立式空调一台、冰箱一台、彩电一台、热水器一台，价款101.5万元，合同签订之时，乙方支付10万元作为购房定金，11月30日前由乙方协助甲方还清银行贷款，在12月5日左右办理房产过户手续，待乙方办理的公积金贷款放款后给入甲方，甲方即将该房屋转交给乙方，并将水电、有线一并过户乙方，如果甲方在12月5日左右不过户给乙方，作违约处理，则赔偿乙方30万元，在办理过户时，乙方支付51.5万（其中扣除甲方还贷25万左右），甲方保证该房屋内五年内没有孩子上过学。合同还对其他事项进行了约定。原审原告鞠小东支付原审被告钱炳芬10万元定金，原审被告钱炳芬出具收据。后原审被告钱炳芬以原审被告王志超不知情为由向原审原告鞠小东表示不再出售房屋，同时原审被告钱炳芬与原审原告鞠小东就房屋价款进行协商，未协商成功，原审原告鞠小东也未进行贷款申请的审批。原审第三人昆山市永信房产中介咨询有限公司陈述：签订合同时，原审被告钱炳芬对原审原告鞠小东说“放心，房子肯定卖给你”。原审被告张丽韵陈述：出售涉案房屋是为了在城西换房，想换完之后再告诉原审被告王志超，给他一个惊喜。原审被告王志超陈述：法院向原审被告钱炳芬和张丽韵寄送诉讼材料时才知道房屋买卖事宜，原审被告钱炳芬和张丽韵大约在2016年9月告知我房屋买卖相关事宜。一审法院询问原审被告王志超：既然之前已经告知房屋买卖事宜，为何说在法院寄送材料时才知晓。原审被告王志超陈述：之前原审被告钱炳芬在9月份说过，问房子能不能卖掉，我说不能，她说卖掉了，我说房屋不能卖。原审被告钱炳芬、张丽韵解释：中介说过户不需要原审被告王志超签字，因此卖房时没有告知原审被告王志超，8月下旬试探了原审被告王志超能否出售涉案房屋，原审被告王志超说不行，于是和原审原告协商说不卖了。三原审被告陈述：涉案房屋目前处于出租状态。上述事实由原审原告鞠小东提供的《房屋买卖成交合同》、收据、协商录音、房产证、《昆山市房屋转移登记申请表》、原审第三人苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司提供的《个人住房抵押（反担保）合同》及当事人的庭审陈述为证。一审法院认为，本案争议焦点为原审被告钱炳芬、张丽韵与原审原告鞠小东所签订的合同是否有效，是否应当继续履行问题。关于本案《房屋买卖成交合同》效力问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，不论原审被告钱炳芬、张丽韵签订房屋买卖合同时是有权处分还是无权处分，均不影响合同效力。故本案所涉《房屋买卖成交合同》不违反法律强制性规定，合法有效。关于《房屋买卖成交合同》是否应继续履行问题。上述已经认定《房屋买卖成交合同》合法有效，原审被告钱炳芬、张丽韵未能履行合同，显系违约，违约的首要责任方式是继续履行。本案中，原原审被告双方就是否应当继续履行产生争议。一审法院认为，综合本案证据和日常经验法则来看，推定原审被告王志超对原审被告钱炳芬、张丽韵出卖房屋行为知情，涉案房屋买卖合同应当继续履行。理由如下：1.买受涉案房屋时，原审被告王志超亦未在相关文件上签字，因此，不能以原审被告王志超是否在本案合同上签字来认定其知情与否，2.原审被告钱炳芬出面出售房屋，但是已经得到其女儿原审被告张丽韵的签字确认，可知原审被告钱炳芬并非个人私下出售，3.原审被告张丽韵与原审被告王志超系夫妻关系，其两人并未表示其两人存在矛盾并且未共同生活，对于正常家庭而言，处分家庭重大资产，夫妻双方势必协商而为，原审被告张丽韵解释的其未告知原审被告王志超出售房屋事宜的理由明显不符合常理，一审法院不予采信，因此原审被告钱炳芬和原审被告张丽韵仅仅陈述其向原审被告王志超隐瞒涉案房屋出售事宜，但是并未就隐瞒的原因给出合理的解释，4、中介方陈述原审被告钱炳芬保证将房屋出卖原审原告鞠小东，原审被告钱炳芬对中介方陈述并未提出异议，一审法院对于中介方陈述予以采信，若原审被告钱炳芬在未取得原审被告王志超同意的情况下，仍签署合同并向原审原告鞠小东作出保证，该行为令常人难以理解，5.在后期的协商过程中，原审被告钱炳芬向原审原告鞠小东表示原审被告王志超不同意出售房屋，但是还在和原审原告鞠小东商谈房屋价款的事宜，该行为也令常人难以理解，6.庭审中，原审被告王志超关于何时知晓房屋出售事宜的陈述前后矛盾，原审被告钱炳芬、张丽韵的关于试探原审被告王志超的说法也不符合常理。综合上述情况，一审法院认为，从社会经验法则和一般常情来说，应当认定原审被告张丽韵签订合同出售涉案房屋的行为是经过原审被告王志超知晓同意的，原审被告张丽韵系家事代理行为，其签署的房屋买卖合同对原审被告王志超具有法律约束力。三原审被告应继续履行涉案房屋买卖合同。关于履行方式。按照原审原被告双方约定，原审原告先行支付三原审被告房款用于协助三原审被告归还涉案房屋尚余贷款（以归还之日的银行清单为准），三原审被告配合涤除涉案房屋的抵押权登记，办理涉案房屋及涉案车库的过户时，原审原告支付三原审被告首付款（51.5万元减去归还贷款金额）；余款40万元按银行贷款流程办理支付，但贷款需要三原审被告的配合具有不确定因素，一审法院认为原审原告自行按流程办理银行贷款，但原审原告在办理过户后的合理期限1个月内未能贷款完毕的，则原审原告应以现金方式支付购房余款40万元。在原审原告支付余款40万元当日，三原审被告将涉案房屋及涉案车库交付原审原告，房屋交付标准按双方合同约定，若涉案房屋处于出租状态，房屋交付不能侵害承租人的合法权益。关于原审原告所主张的律师费，并非必然支出，也无约定依据，一审法院不予支持。关于原审原告主张的房屋市场差价的损失，由于合同继续履行，原审原告不存在该项损失，故一审法院对于原审原告主张的该损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：一、原审原告鞠小东与原审被告钱炳芬、张丽韵于2016年6月16日签订的《房屋买卖成交合同》继续履行。原审原告鞠小东于本判决生效后十日内归还原审被告钱炳芬、张丽韵、王志超于中国工商银行股份有限公司昆山分行处贷款（具体金额以还款日中国工商银行股份有限公司昆山分行的剩余贷款本金及利息清单为准），原审被告钱炳芬、张丽韵、王志超与原审第三人苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司于上述贷款清偿后三日内协助注销昆山市玉山镇朝阳西村16号楼305室房屋的抵押权登记。二、原审被告钱炳芬、张丽韵、王志超于原审原告鞠小东履行完上述第一项义务后十日内协助原审原告鞠小东办理昆山市玉山镇朝阳西村16号楼305室房屋和16-1号楼045室车库的权属变更登记手续，将上述房屋权属变更登记至原审原告鞠小东名下。三、原审原告鞠小东再支付原审被告钱炳芬、张丽韵、王志超剩余房款（总价1015000元-定金100000元-第一项的贷款本息金额-原审被告钱炳芬、张丽韵、王志超应当承担的案件受理费及财产保全费18936元），于原审被告钱炳芬、张丽韵、王志超履行完第二项义务后的同日支付相应款项（总价1015000元-定金100000元-第一项的贷款本息金额-原审被告钱炳芬、张丽韵、王志超应当承担的案件受理费及财产保全费18936元-400000元），于原审被告钱炳芬、张丽韵、王志超履行完第二项义务后三十日内再支付400000元。四、原审被告钱炳芬、张丽韵、王志超于原审原告鞠小东履行完第三项义务后的同日将上述房屋交付原审原告鞠小东，包括《房屋买卖成交合同》所列明的设施清单。五、驳回原审原告鞠小东的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13936元，财产保全费5000元，合计18936元，由原审被告钱炳芬、张丽韵、王志超负担，已经在上述判决主文中一并处理完毕，原审被告钱炳芬、张丽韵、王志超无需另行支付。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先，钱炳芬持有的房产证上记载共有人为张丽韵，并无王志超姓名。张丽韵持有的房产证上记载的共有人为钱炳芬，也无王志超姓名，仅仅附记栏中记录配偶王志超。其次，张丽韵与王志超系夫妻关系，其两人并未表示存在矛盾且共同生活在一起。对于正常家庭而言，处分家庭重大资产，夫妻双方势必协商处理，张丽韵解释其未告知王志超出售房屋事宜的理由是为了给王志超一个惊喜，明显不符合常理。再次，中介方陈述钱炳芬保证将房屋出卖给告鞠小东，钱炳芬对中介方陈述并未提出异议。若钱炳芬在未取得王志超同意的情况下，仍签署合同并向鞠小东作出出售房屋保证，该行为不符合常理；在后期的协商过程中，钱炳芬向鞠小东表示王志超不同意出售房屋，但是还在和鞠小东商谈房屋价款的事宜，该行为也令常人难以理解。综上，从社会经验法则和一般常理来说，王志超对张丽韵签订房屋买卖合同出售涉案房屋的行为应当是知晓同意的，张丽韵系家事代理行为，其签署的房屋买卖合同对王志超具有法律约束力，鞠小东在签订涉案房屋买卖合同过程中并无明显过失。原审原告鞠小东的诉讼请求要求原审被告继续履行涉案房屋买卖合同，并赔偿其损失，一审法院依法追加王志超为本案被告，故原审原告要求原审被告履行合同义务，并赔偿其损失，当然包含了要求原审被告王志超承担责任，一审法院的判决并未超出原审原告的诉讼请求。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13936元，由上诉人钱炳芬、张丽韵、王志超负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  郑 雄审判员  周 红二〇一七年七月三十一日书记员  陈闵悦