湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0602民初2418号原告：湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司，住所地岳阳市巴陵西路31号。负责人：段钢,该分公司负责人。委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜慧，湖南岳州律师事务所律师。被告：黄灵芝，女，1968年5月8日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司（以下简称保利物业）与被告黄灵芝物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业的委托诉讼代理人姜慧、被告黄灵芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业向本院提出诉讼请求，请求判令被告黄灵芝：1、支付原告2016年1月1日至2017年4月30日物业服务费2310.88元,并按每天3‰标准承担逾期缴纳物业管理费的滞纳金；2、承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告作为物业服务提供者为被告提供了其位于保利洞庭东岸9栋****商铺的物业服务，但被告自2016年1月1日起拒绝履行缴纳物业服务费的合同义务，截止至2017年4月30日共欠缴物业服务费2310.88元及滞纳金1629.19元。被告黄灵芝辩称：1、业主公约中约定了仲裁，而不是直接向人民法院起诉，2、原告保利物业未履行合同应尽的责任和义务，主要有：2015年9栋一业主装修房屋在电梯阶梯处堆放垃圾长达4个月无人清理；9栋负一楼对讲铁门从2015年至2017年不能对讲、刷卡，陌生人可以直接进入住宅区内道；电表箱距离地面2.6米高，没有楼梯及其他插卡取电的工具；家中楼层的对讲铃已经坏了多年，物业没有修繕；物业将共用车库位买卖，还将公用广场租用给摊贩等；上述情况，被告曾多次反映，但原告置之不理，构成违约，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求并承担诉讼费用。查明的事实2009年6月16日，长沙市保利物业管理有限公司岳阳分公司与被告黄灵芝签订了一份《物业管理服务协议书》，协议约定：长沙市保利物业管理有限公司岳阳分公司作为物业服务提供者，为被告购买的位于岳阳市保利洞庭东岸9栋****房屋（建筑面积120.56㎡）提供物业服务，物业服务费收费标准为每月每平方米1.2元，缴费时间为每月的1-15日，同时还约定如被告违反协议约定的标准及时间,原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰收取滞纳金。合同约定了物业管理服务内容：1、房屋共用部位的维护、保养和管理是指公共房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、水系、假山、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体休闲娱乐设施等；3、环境卫生包括公共场所、建筑物公用部位的清洁卫生、垃圾的清运，公共绿地、树木的养护、除虫，小区水系、假山的养护；4、秩序维护员包括协助公安部门维护物业区域内的公共秩序，安全监控、秩序维护巡视、门岗执勤等，对突发事件的应急处理控制，车辆停放与管理及对交通秩序的维护等。合同还约定了双方的权利和义务、物业管理服务质量等内容。合同第十一条约定，本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向岳阳市仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。2011年3月15日，长沙市保利物业管理有限公司岳阳分公司名称变更为湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司即本案原告。原告主张被告共欠2016年1月1日至2017年4月30日物业费2310.88元，被告对该数额予以认可。有争议的事实被告黄灵芝称原告保利物业未履行应尽的责任和义务，主要有：2015年9栋一业主装修房屋在电梯阶梯处堆放垃圾长达4个月无人清理；电表箱距离地面2.6米高，没有楼梯及其他插卡取电的工具；9栋负一楼对讲铁门从2015年至2017年不能对讲、刷卡，陌生人可以直接进入住宅区内道；家中楼层的对讲铃已经坏了多年，物业没有修繕；物业将共用车库位买卖，还将公用广场租用给摊贩，原告保利物业没有尽到管理义务，并提交了照片若干张、《业主公约》、《物业管理服务协议书》等材料。原告认为业主装修一般会持续一段时间，其清理堆放的垃圾需要缓冲期，不可能马上清理，被告反映的堆放垃圾处早已清理干净；原告一直都在提供电卡代刷，出于安全因素考虑没有放置楼梯；门禁系统是八年前的产品，现型号产品厂家已停产多年，经过岳阳市远恒网络科技有限公司检测该系统的维修难度很大，需要业主承担很高的配件和维修费用，这已超出原告的维修范围，原告曾向业主委员会反映更换，但现在未协商一致；车库买卖与原告无关，对于占道经营的问题，原告只能做劝导工作，并无强制执法权，并提交了岳阳市远恒网络科技有限公司《洞庭东岸楼宇对讲设备检测报告》及该公司资质材料。本院认为，物业服务内容庞杂，涉及小区公共生活空间的方方面面，被告反映的保洁、门禁系统、摊贩占道经营等问题，成因复杂，往往依赖小区业主的理解、配合，有时还需要有关部门在政策、执法等资源方面的投入，非原告凭一己之力可予根治的，故被告的抗辩不属于其不交物业服务费的理由；原告出于安全考虑为业主提供了代刷电卡，解决了业主困难，被告以原告未提供楼梯为由拒交物业服务费于法无据；而出售公共车库与本案无关，也非被告拒交物业服务费的理由。因此，被告称原告没有尽到管理义务没有充分的事实依据，本院对此不予采信。判决的理由与结果本院认为，原告保利物业与被告黄灵芝在平等、自愿基础上所签订的《物业管理服务协议书》，不违反法律禁止性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原、被告在《业主公约》中约定的仲裁条款并不适用于双方签订的《物业管理服务协议书》，故原告有权直接起诉。原告按照合同履行了自己的义务后，要求被告支付欠缴的物业管理费2310.88元合法有据，理由正当，本院予以支持。原告要求被告按照每天3‰承担逾期缴纳物业费的滞纳金，本院认为被告房屋所在的门禁系统部分损坏后一直解决未果，确实对其正常生活造成了较大不便，被告并非无故不交物业管理费，因此对其应交纳的滞纳金部分本院予以免除。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄灵芝在本判决书生效之日起三日内向原告湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司支付所欠缴的物业管理费2310.88元；二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司的其他诉讼请求。逾期履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告湖南保利物业管理有限公司岳阳分公司负担10元、被告黄灵芝负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  吴鹏二〇一七年七月十七日书记员  彭薇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。