.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省琼海市人民法院民事判决书(2017)琼9002民初255号原告：海南大兴嘉瑞物业管理有限公司琼海分公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇万泉河路7号龙头开发区伊比亚河畔小区。负责人：郑锡辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩玮，海南法立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林学，海南法立信律师事务所律师。被告：鲁红艳，女，1970年2月26日出生，汉族，原住山东省枣庄市。被告：陈哲，男，1998年5月30日出生，汉族，原住山东省枣庄市。原告海南大兴嘉瑞物业管理有限公司琼海分公司（以下简称大兴物业琼海分公司）与被告鲁红艳、陈哲物业服务合同纠纷一案，本院2017年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩玮到庭参加诉讼，被告鲁红艳、陈哲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大兴物业琼海分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2014年1月至2016年8月期间的物业费及养护费5059.2元（131.75㎡×1.2元/㎡/月×32个月）；2、判决被告向原告支付2013年12月至2016年8月期间的水费99.09元、电费614.18元，合计713.27元；3、判决被告向原告支付逾期付款违约金519.52元（以欠费数额为基数，按日千分之三计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月18日，被告鲁红艳、陈哲向琼海大兴投资有限公司购买位于琼海市××镇幢1604房，并与之签订了《商品房买卖合同》。2012年1月14日，原告大兴物业琼海分公司（原名为三亚半岛龙湾旅业有限公司琼海分公司）与被告签订《前期物业管理服务协议》约定，原告为被告提供物业服务。该协议第三条第一款第1项约定纯生活用房物业费及养护费1.2元/月平方米，第三款还约定原告为被告代缴水电费；第六条第三款约定，若被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原告依约向被告提供了物业服务，但被告自2013年开始拒绝缴交相关费用。为了维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。被告鲁红艳、陈哲没有答辩，亦没有提供证据材料。原告为证明其所主张的事实，提供《营业执照》副本、《商品房买卖合同》、《业主办理入住手续凭证》、《物业收费备案通知书》、《前期物业管理服务协议》以及《水电公摊明细表》等相关证据材料复印件。经审查，原告提供的上述证据能够相互印证，能够证明被告鲁红艳、陈哲系伊比亚河畔小区的业主，及其拖欠原告物业管理费、公摊水电费的事实，故本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。根据当事人提供的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告大兴物业琼海分公司系从事物业管理、楼宇、小区和绿化、机械设备、停车场管理服务、房屋维修、清洁服务、保安等业务的企业法人分公司，其成立于2009年4月29日，营业期限至2037年3月20日,登记时公司的原名称为三亚半岛龙湾旅业有限公司琼海分公司。后原告经历了两次企业名称变更登记，即2014年3月21日由原名称三亚半岛龙湾旅业有限公司琼海分公司变更登记为海南半岛龙湾物业服务有限公司琼海分公司。2015年6月3日，再由原名称海南半岛龙湾物业服务有限公司琼海分公司变更登记为现在的海南大兴嘉瑞物业管理有限公司琼海分公司。2011年12月18日，被告鲁红艳、陈哲与琼海大兴投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发建设的位于琼海市××镇房，面积131.75平方米。原三亚半岛龙湾旅业有限公司琼海分公司根据房地产开发商琼海大兴投资有限公司的委托，对伊比亚河畔小区进行物业管理，并于2012年1月14日与被告办理房屋交付手续，将房屋钥匙交给被告，同日双方签订《前期物业管理服务协议》，对物业管理服务内容、物业管理费等双方的权利义务进行了约定。其中，该协议第三条第1款约定，纯生活用房物业费及养护费为1.2元/月平方米，第三款还约定原告为被告代缴水电费；第六条第3款约定，若被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议签订后，原告已将房屋交付被告使用，被告也按照约定支付物业服务费和公摊的水费和电费。但自2014年1月起至2016年8月期间，被告没有缴交每月应缴的物业服务费158.1元，共拖欠物业服务费5059.2元（131.75㎡×1.2元/㎡/月×32个月），而且自2013年12月起至2016年8月期间，被告也没有缴交公摊的水费和电费，共拖欠公摊的水费、电费合计713.27元。因被告鲁红艳、陈哲没有依约支付上述费用，原告遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。本院立案受理后，于2017年4月13日通过人民法院报向被告鲁红艳、陈哲公告送达起诉状副本、应诉通知书、当事人诉讼权利义务书、开庭传票等诉讼材料，但被告无正当理由拒不到庭，本院已依法缺席审理。另查，2013年6月20日，琼海市物价局向原三亚半岛龙湾旅业有限公司琼海分公司下发《普通住宅物业服务收费备案通知书》，同意伊比亚河畔小区物业服务收费标准为：高层楼房的纯生活性用房1.20元/平方米·月。本院就原告大兴物业琼海分公司与被告陈国梁物业服务合同纠纷一案去函琼海市物价局，就伊比亚河畔小区物业服务收费标准高层楼房的纯生活性用房1.20元/平方米·月是否包括该小区公摊的水费和电费进行咨询。2017年2月15日，琼海市物价局复函明确物业服务费不包括水电公摊费用，物业管理区域共用部位、共用设施设备使用的水、电等费用应单独安装计量器具，据实另行分摊。原告在提供物业管理服务时，就已单独设立水表和电表，对公摊的用水、用电情况分别进行计量，尤其在公摊的用电方面，为了准确计量用电情况，原告系按照每幢楼安装一个电表的方式进行计量。对于水、电费用的公摊情况，原告每月均在物业管理处的公告栏内张贴公开计量情况。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案争议焦点为：被告是否应当缴交物业服务费；违约金的计算方式是否符合法律规定。关于被告是否应当缴交物业服务费的问题。原告与被告之间系物业服务关系，所签订的《前期物业管理服务协议》对原、被告双方均具有法律约束力。本案中，原告收取物业服务费每月1.2元/平方米·月已经琼海市物价局备案通过，现原告根据此标准向被告收取物业服务费并未违反双方的约定和法律规定，被告购买房屋面积为131.75平方米，其每月应支付的物业服务费为158.1元（131.75平方米×1.2元/平方米），自2014年1月至2016年8月被告共拖欠原告物业服务费5059.2元，自2013年12月起至2016年8月期间被告共拖欠公摊的水费、电费合计713.27元，而且根据琼海市物价局的复函已明确物业服务费并未包含公摊的水、电费用。故原告要求被告支付物业服务费和公摊的水费、电费的主张，其事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持。关于违约金的计算方式是否符合法律规定的问题。支付物业服务费、水电公摊费等费用系业主即被告应当履行的合同义务，本案中被告自2014年1月以来每月拖欠物业服务费158.1元，以及自2013年12月以来拖欠每月的公摊水电费，被告没有履行支付的行为已违反协议约定，构成了违约，故原告根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，要求被告支付违约金的主张理由充分，本院予以支持。原告所计算的违约金，系以拖欠的当月物业服务费和公摊水电费之数额总和作为计算基数，再乘以3‰和乘以30日，其计算的违约金数额仅按照违约时间30日计算，并未按照实际违约天数计收。因此，原告对违约金的计算方法并未违反双方的约定和法律规定，本院对此予以支持。被告自2013年12月起至2016年8月期间所拖欠的违约金519.52元，被告对此应当承担支付责任。被告鲁红艳、陈哲经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：限被告鲁红艳、陈哲于本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告海南大兴嘉瑞物业管理有限公司琼海分公司物业服务费5059.2元、公摊的水费和电费共713.27元以及违约金519.52元，合计6291.99元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告鲁红艳、陈哲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。ddkjbrmlnexjrmvxgg审判长雷平审判员何书权人民陪审员杨照明二0一七年七月十七日书记员羊琼花附相关法律条文