安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖02民终1345号上诉人（原审被告）：何绪文，男，1974年2月24日出生，汉族，住安徽省南陵县。被上诉人（原审原告）:张红旗，男，1993年10月7日出生，汉族，住安徽省南陵县。被上诉人（原审原告）：马婷婷，女，1993年1月15日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。原审被告：朱丽琴，女，1980年12月5日出生，汉族，住安徽省南陵县。上诉人何绪文因与被上诉人张红旗、马婷婷房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2016）皖0203民初3264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭。因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。何绪文上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回张红旗、马婷婷的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由张红旗、马婷婷承担。事实和理由：1、何绪文是与朱某签订了房屋买卖合同，没有与张红旗、马婷婷签订房屋买卖合同，房屋定金也是收取朱某的，合同签订方和缴纳房款的人均为朱某，因此，张红旗、马婷婷主体不适格。2、张红旗、马婷婷伪造了《委托书》，何绪文根本没有见到《委托书》，对委托买房毫不知情。3、朱某系1976年10月3日出生，何绪文认可的人是年龄和收入都比较稳定的朱某，张红旗、马婷婷系90后，何绪文不可能将房子卖给两个孩子的。4、张红旗、马婷婷作为诉讼主体资格不符合法律规定，并且诉讼请求相互矛盾，继续履行合同或要求承担违约责任诉请中只能选择一种。5、何绪文没有违约，而是朱某违约，其为了规避违约责任，才假称其是张红旗、朱婷婷的代理人签订合同。朱某签订合同后剩余房款至今未付，事实违反合同。5、朱某与中介串通，以缴纳6万元购房款的方式将房屋预定下来，以达到炒房的目的，而其并无实际支付能力因此构成违约。张红旗、马婷婷未提交书面答辩意见。张红旗、马婷婷向一审法院起诉请求：1、继续履行房屋买卖合同，何绪文、朱丽琴按合同约定结清涉案房屋所欠的银行按揭贷款，履行涉案房屋过户和交房义务；2、按照合同约定何绪文、朱丽琴承担违约金163360元；3、诉讼费用由何绪文、朱丽琴承担。一审法院认定事实：2016年8月26日，朱丽琴、何绪文二人作为甲方、朱某作为乙方、弋江区格家房产中介所柏庄春暖花开二店（以下简称格家中介）作为丙方在该中介所内签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方以81.68万元价格购买甲方共同共有的江岸明珠28#楼2001房屋（建筑面积136.14平方米，房产所有权证号芜弋江区字第2011065875号，该房屋由何绪文、朱丽琴办理贷款时抵押在中国农业银行股份有限公司芜湖步行街支行）；合同签字盖章后，乙方支付给甲方购房定金6万元，甲乙双方于合同签字盖章后10个工作日内向丙方提供办理银行贷款的必要材料，由丙方协助乙方办理组合贷款65万元支付给甲方；甲方应在乙方组合贷款审批通过后5个工作日内向出售房屋欠款银行提起还款申请，并在贷款还清后具备拿出他项权证条件三个工作日之内取出他项权证配合乙方办理产权转移登记（过户）手续，在办理上述手续时，甲乙双方须积极给予配合，若因一方故意拖延或不及时提供相关材料，给守约方造成损失的，应给予赔偿。乙方应在其银行贷款审批通过后办理该房产权转移当日向甲方支付首付款16.68万元（含定金），甲方应在收到乙方全部购房款3日内将房屋按照合同约定的交付内容交付给乙方。如乙方在贷款审批通过后或甲方银行贷款已结清后发生违约，违约方需按照合同价款的20%向守约方支付违约金。合同同时约定居间服务费为房屋成交总价的1%，即8168元，合同签订后乙方需当即支付给丙方。合同签订当日，何绪文出具收据一张，载明今收到购买人朱某用于购买位于江岸明珠28#楼2001房屋购买定金共计60000元整。2016年9月29日，张红旗、马婷婷与《中国邮政储蓄银行芜湖市分行》签订了住房公积金（委托贷款）借款及抵押合同、个人购房借款及担保合同。后朱某、张红旗、马婷婷及格家中介联系朱丽琴、何绪文，要求依照合同约定向贷款银行提起还款申请未果，成讼。一审另查明，张红旗、马婷婷提交2016年8月26日委托书一份，载明张红旗、马婷婷因购房需要委托朱某代签购买江岸明珠28#楼2001房屋买卖合同。证人王某、朱某陈述该委托书属实，且在合同签订当日已告知朱丽琴、何绪文该委托事项。同时证人王某陈述，涉案房屋实际是张红旗、马婷婷购买，在房屋买卖合同签订之前其一直是与张红旗、马婷婷联系，涉案房屋定金60000元也系二人支付，后来签合同时，因张红旗、马婷婷、朱丽琴、何绪文都忙，很难确定同时到场签合同时间，张红旗、马婷婷就委托了朱某代签合同；合同签订后，张红旗、马婷婷、朱丽琴、何绪文一起到银行办理了贷款，办理贷款当天及贷款审批通过后，王某一直催促朱丽琴、何绪文据合同约定还清贷款，但二人说卡不在身边，一直拖延未办理贷款还款手续。另在张红旗、马婷婷无法向朱丽琴、何绪文直接支付购房款的情况下，向一审法院申请了提存，将购房款761200元提交至法院。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋买卖合同签订地在房屋中介场所内，中介公司王某及受委托人朱某已向何绪文、朱丽琴披露了朱某受张红旗、马婷婷委托代理签订房屋买卖合同的情况。且在之后办理房屋贷款时也是双方均到场办理。据此，何绪文、朱丽琴应知晓朱某与张红旗、马婷婷之间的委托代理关系，同时何绪文、朱丽琴又未提交确切证据证明涉案房屋买卖合同只能约束受托人，同时该合同并不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应依约遵守。根据合同约定，张红旗、马婷婷组合贷款审批通过后，何绪文、朱丽琴应依约提起还贷申请、取出他项权证，并配合办理房屋产权转移登记手续，但何绪文、朱丽琴至今无正当理由未办理，故对张红旗、马婷婷要求何绪文、朱丽琴继续履行房屋买卖合同、交付房屋并协助办理房屋产权变更登记手续的诉请，予以支持。何绪文、朱丽琴与上述认定不一致的相关辩解因无充分事实法律依据，不予采信。另关于张红旗、马婷婷诉请的违约金163360元，无事实法律依据，不予支持。综上，一审法院判决：一、朱丽琴、何绪文与张红旗、马婷婷于2016年8月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当继续履行。朱丽琴、何绪文于判决生效之日起十日内按照合同约定协助张红旗、马婷婷办理芜湖市弋江区江岸明珠28#2001房屋（房产所有权证号芜弋江区字第2011065875号）房屋的变更登记手续，同时向张红旗、马婷婷交付该房屋；二、驳回张红旗、马婷婷其余诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,被上诉人张红旗、马婷婷委托其亲戚朱某与上诉人何绪文、原审被告朱丽琴签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。合同签订后，张红旗、马婷婷、朱丽琴、何绪文在中介公司居间下共同前往银行办理二手房组合贷款手续，因此，何绪文应当知晓涉案房屋的买受人是张红旗与马婷婷。而何绪文上诉称张红旗、马婷婷伪造《委托书》委托朱某买房与事实不符，且未提交证据予以佐证，本院不予采信；何绪文上诉提出张红旗、马婷婷的诉讼请求相互矛盾，继续履行合同或要求承担违约责任诉请中只能选择一种，因一审法院已支持张红旗、马婷婷继续履行合同的诉请，驳回对承担违约责任的诉请，本院对该上诉观点不予采纳；另张红旗、马婷婷为了证明其有购房能力，已将涉案房屋的剩余房款761200元提交至一审法院。综上所述，何绪文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13602元，由上诉人何绪文负担。本判决为终审判决。审判长 汪 智审判员 王习芸审判员 吴丽群二〇一七年七月三十一日书记员 王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。