重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0114民初3096号原告：郭玮，女，生于1975年11月6日，苗族，住重庆市黔江区。原告：冉宵亮，男，生于1974年2月23日，土家族，住重庆市黔江，系原告郭玮丈夫。二原告共同委托诉讼代理人：张俊，重庆秦飞律师事务所律师。被告：余某1，男，生于1987年7月15日，土家族，住重庆市黔江区。被告：曾某，女，生于1983年10月7日，土家族，住重庆市黔江区，系被告余某1妻子。被告：余某2，男，生于2013年，土家族，住重庆市黔江区，系被告余某1、曾某儿子。三被告共同委托诉讼代理人：吴胜堂，重庆森平律师事务所律师。原告郭玮、冉宵亮与被告余某1、曾某相邻关系纠纷一案，本院受理后，因被告余某1、曾某的儿子余某2系双方发生相邻争议��房产共有权人，本院依法追加其为被告。本案由审判员陈江独任审判，适用简易程序于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告郭玮、冉宵亮的委托代理人张俊，被告余某1及被告余某1、曾某、余某2的委托代理人吴胜堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭玮、冉宵亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告余某1、曾某拆除违规搭建的雨棚；2.判令被告余某1、曾某将门及栏杆予以拆除，恢复被破坏的墙体。3.被告余某1、曾某承担本案诉讼费用。事实和理由：二原告在重庆市黔江区XX小区二期开发时，购买了该小区X幢X单元2-1号房屋，位于二被告购买的X幢X单元1-1号房屋楼上，其楼梯间与二被告房产有一个露台相连。2017年3月，二被告未经物管批准，也未与二原告协商，擅自将承重的外墙体凿穿，并安装上栏杆，将露台据为已有。2017年5月，二被告未经物管及二原告许可，在外墙体上安装上雨棚，经原告及物管制止未果。现认为，依据物权法的规定，二被告只能对建筑物内的住宅享有所有权，外墙体及公共露台属于全体业主共同共有，非二被告的专属部份，其拆除外墙体，损害房屋的承重结构，带来安全隐患。二被告将外墙体拆除后，安装上门，改变了外墙体形状，影响了整体房屋外观。二被告占用公共露台，侵犯了包括二原告在内的建筑物内所有业主的共同权益。二被告违规进行装饰装修，搭建雨棚，不仅损害了墙体美感，影响环境卫生，也给楼上房屋增加被偷盗的安全隐患。综上，二被告的行为严重影响了二原告安全、舒适、清洁、文明居住环境权益，应当依法停止。故依据相关法律规定，提起诉讼，请求判如所诉。三被告辩称，一、二原告的主体资格不适格。原告未取得自己购买房屋的物权，并非X幢X单元2-1号房屋的所有权人，二被告对二原告与开发商签订了《商品房买卖合同》购买了房产无异议，但只能证明二原告与开发商存在合同关系，并没有办理过户登记及交付使用，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，二原告不是该房屋当然的物权所有人，无权提起诉讼。由于二原告对购买的房屋未办理产权登记，也没有占有和使用，二原告还不具备XX小区的业主资格。同时根据《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音等损害他人合法权益的行为，才有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失，二原告目前不是该小区的业主，也没有得到业主大会和业主委员会的授权，对二被告在装修过程中是否存在侵犯小区公共利益的行为无权提出诉讼。二、从本案实际情况看，即使二原告已取得业主身份，被告的行为也未侵犯二原告的专属权利。被告方依据与开发商签订的《商品房买卖合同》购买了XXX幢X单元1-1号房屋，依据《合同补充协议》第二十二条第1项、第3项的约定，本案争议露台属于二被告的专属部份，二被告有权使用自己的专属露台，二原告无权干涉。二被告搭建雨棚，是因为房屋设计缺陷，容易受到雨水侵蚀，不得已采取的防范措施，没有对原告造成影响，同时原告无政府管理职能，也不能替代业主大会或者业主委员会提出诉讼。二被告为充分利用房屋结构，对外非承重墙体进行了局部拆除，没有侵犯小区业主的公共权利，更没有侵犯二原告的任何专有权属。综上，认为原告不能举证证明其享有完全物权，也无权依据建筑物区分所有权提起诉讼，���求判决驳回二原告的诉讼请求。原告为证明其诉求，向法庭提交了如下证据：1.《重庆市商品房买卖合同》。证明原告依据合同购买了重庆市黔江区XX小区X幢X单元2-1号房屋，二原告系小区业主，依法具备主体资格。2.涉案照片。证明被告违规搭建了三处雨棚并拆除露台外墙体安装了门及栏杆的事实。3.重庆天穹物业管理有限责任公司XX客户服务中心《违法建筑整改通知书》。证明被告违规搭建雨棚、拆除露台外墙体安装了门及栏杆时物管公司均进行了制止，但被告强行施工，形成侵权事实。4.承诺书、收款收据、证明、户名更改申请。证明二原告于2017年6月16日办理了接房手续。对原告举示证据，被告质证认为，证据1的真实性、合法性无异议，但不能证明原告已取得物权或者占有使用房屋的事实，与本案无关联；证据2无异议，反而证明二被告使用露台的行为没有侵犯原告专属权利，二原告有相同类型露台；证据3的真实性、关联性无异议，但不能证明物管公司已向二被告送达，缺乏合法性，同时证明，物管公司并未要求拆除栏杆。证据4已过举证期限，并在法庭第一轮辩论后提出不能作证据使用，同时也不能证明二原告已入住房屋。被告为了证明其辩解及诉讼主张，向法庭举示如下证据：1.被告的身份证复印件。证明被告的主体资格。2.《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。证明双方争议露台应属于被告方���买商品后开发商赠送的部分，被告方对露台享有专属权利。3.渝（2017）黔江区不动产权第000XXXXXX号不动产权证书。证明三被告已取得重庆市黔江区XX小区X幢X单元1-1号房屋，三被告享有合法产权。4.现场图片。证明房屋结构及其行为未对原告方造成影响。5.原告购买房屋外景图片。证明原告购买房产的结构。6.XX小区部份业主入住房屋照片。证明其他业主也有搭建雨棚及占用露台的情形。7.原告召集人员凿穿露台公共墙体照片。证明原告处理双方争议时，有不法行为。8.手机短信截图。证明被告在装修时，曾主动找二原告协商，并取得其认可。对被告举示证据原告质证认为，证据1.2.3无异议，但露台是否开发商赠送，需看合同及规划图纸；证据4无异议，但不同意被告的证明目的；证据5与本案无关联；证据6小区其他业主的违法行为与本案无关联；证据7与本案无关联，反而能够证明原告对房产享有独立权利，具备主体资格；证据8未能举示真实载体，不能肯定其真实性，即使是真实的，也能证明双方未能协商一致。对原被告双方举示证据，法庭经审理后认为：原告举示证据能够证明二原告系重庆市黔江区XX小区X幢X单元2-1号房屋的购买人，并已办理接房手续，系小区业主。同时能够证明被告在装修房屋时搭建了雨棚及拆除露台外墙，安装门及栏杆的事实，符合证据要求，法庭予以采信。被告举示证据1.3.4.5.能够证明被告主体身份及原、被告房屋现状及被告装饰情况，符合证据要求，法庭予以采信；证据2的图纸中并无露台的设计，不能证明本案争议露台系被告房屋的专属部份；证据6.7.8与本案不具有关联，法庭不予以采信。通过对证据的分析认定，结合庭审当事人陈述，法庭确认如下事实：2015年12月30日，二原告与重庆嘉山房地产开发有限公司签订合同编号为JHC0300《重庆市商品房买卖合同》，购买了重庆市黔江区XX小区X幢X单元2-1号房屋，在三被告购买的该小区X幢X单元1-1号房屋楼上。2017年1月之后，被告余某1、曾某在装修房屋的过程中，分别在其客厅、卧室外墙体上安装了三处雨棚，本院组织双方对现场进行勘查，靠北方向二原告房屋客厅外侧雨棚长6.9米、宽1.9米；靠北方向二原告房屋卧室外侧雨棚长3.9米、宽0.9米；靠南方向三被告车库上雨棚长2.2米、宽0.85米。将与原告楼梯相连接的露台墙体部分拆除安装上门窗，门高2.2米、宽0.85米；窗高1.25米、宽0.86米。在此过程中，原告认为被告的行为给其居住及生活造成困扰，要求停止施工，小区物管公司重庆天穹物业管理有限责任公司XX客户服务中心也向被告发出《违法建筑整改通知书》，要求其停止违规违法装修，但被告仍然在未经批准和协商未果的情况下施工，造成现状。导致原告诉讼来院，要求支持其诉。经审理后，对各方争议焦点评判如下：一、二原告是否具备主体资格。本案原告在2015年12月30日即与重庆嘉山房地产开发有限公司签订合同，赎买了XX小区X幢X单元2-1号房屋，在争议发生之前，已向开发商领取了装修钥匙，在案件审理时，已与开发商办理了房屋交付。本院认为，对物权设立的合同，双方当事人订立合同即生效，未办理物权登记，不影响合同效力，商品房买卖合同的标的物系房屋，即原告对通过合同购买的房屋具有当然的合同权利，原告在对自己购买房屋享有合同权利之后，与销售方办理了交付房产手续，已合法占有该房产，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》之规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但未办理所有权登记的人，可以认定为物权法规定的业主。故二原告应当认定为小区业主，具有小区业主权利。二、三被告对争议露台是否享有专有权属。原、被告双方与重庆嘉山房地产���发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合同补充协议第二十二条均表述“规划上或设计上专属特定房屋的露台/室外平台、底层庭院(绿地)/屋顶花园/专用屋面、地下室，其专用权归购买该房屋的乙方所有……”。本案涉及露台在原告楼梯间与被告卧室之间，在双方购房合同中的图纸中对此并无记载，对此条款应理解为格式条款，对露台并无特别说明，被告声称争议露台系其专属所有，无证据予以支撑。并且就本案而言，无论露台归谁所有，都不能擅自改建或增添其他附属设施，改变房屋外观。三、被告的行为是否侵犯了原告的合法权益。原告系该幢房屋的业主之一，与被告房屋相邻，既享有房产专属部分的所有权，也享有与相邻不动��的相邻权利。被告在装修房屋过程中，安装雨棚及拆除露台外墙增加附属设施，改变了房屋外观，破坏了整幢房屋的协调性，降低了房屋美感，对原告居住环境造成影响。雨棚的安装增加了其他人易于攀爬的可能性，增加了相邻方遭受偷盗的风险。同时，雨棚存在老化和堆积垃圾的问题，影响环境卫生。被告占用露台的行为，侵犯了包括原告在内的所有业主的共有权利。根据相关司法解释的规定，违反规定破坏改变外墙面的形状损害房屋外观及违反规定进行房屋装修的行为应认定为物权法上规定的“损害他人合法权益的行为”。被告辩称，其安装雨棚系因为房屋设计缺陷遮雨所用，经现场勘查，该幢房屋的门窗之上，均设计有遮雨台檐，雨棚的安装并非基于生活必需，其行为已超出其合理使用专属部分外墙面的范围，其辩解理由不予采纳��对露台的使用，前面已作论述。故本院认为，被告的行为系扩大所有权使用范围，忽视他人所有权及相邻权的行为，构成侵权。本院认为，建筑物区分所有权是明确小区业主物权的基础，在保障小区业主所有权同时，也兼顾小区公共环境及相邻关系，对小区业主行使所有权进行规范的基本原则适用于相邻关系的处理。作为相邻的一方及小区业主，在对房屋进行装饰装修时，应考虑相邻各方及所有业主对安全、卫生、美观、文明居住环境的需求，正当行使所有权，不能扩大所有权的使用范围。本案中，被告余某1、曾某在未经批准也未能与相邻方进行有效沟通的前提下，违规对房屋进行装饰装修，侵犯了公共权利及他人相邻权益，应承担相应责任。本案系侵权行为造成纷争，应由实际侵权人承担��事责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、第八十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告余某1、曾某在本判决生效后十日内拆除安装在重庆市黔江区XX小区X幢X单元1-1号房屋外墙面上的三处雨棚。二、被告余某1、曾某在本判决生效后十日内恢复露台墙体，并拆除安装在露台上的栏杆。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告余某1、曾某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人���人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  陈江二〇一七年七月二十七日书记员  刘再