重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0156民初1287号原告：重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司,住所地重庆市武隆区巷口镇芙蓉中路63号，组织机构代码67869419-X。负责人：王中毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖顺友，男，1987年12月5日出生，户籍地云南省楚雄彝族自治州元谋县。委托诉讼代理人：吴桂英，女，1979年7月26日出生，住重庆市武隆区。被告：武隆县红翻天商贸有限责任公司,住所地重庆市武隆区。法定代表人：罗兴万，该公司经理。委托诉讼代理人：孙琴，重庆剑直律师事务所律师。原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业物业武隆分公司）与被告武隆县红翻天商贸有限责任公司（以下简称红翻天商贸公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈华适用简易程序独任审判,于2017年5月4日、6月30日两次公开开庭进行了审理，原告庆业物业武隆分公司的委托代理人肖顺友、被告红翻天商贸公司的委托代理人孙琴均到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人吴桂英到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告庆业物业武隆分公司提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告从2016年3月至2017年3月拖欠的物业服务费228072元；2。判令被告支付原告因拖欠物业服务费产生的违约金19210元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：根据《前期物业服务委托服务合同》和《物业服务合同》之约定，原、被告依法建立物业服务合同法律关系。原告依约向被告提供了正常的物业服务，但被告并未依约支付物管费。从2016年3月至2017年3月止，被告累计欠付原告物管费228072元，且按照约定，因被告拒不履行支付物管费之合同义务，还应承担每日按欠费金额千分之三标准支付违约金19210元的违约责任。经原告多次催收，被告均拒绝支付上述费用，故诉至法院，提出上述请求。被告红翻天商贸公司答辩称：1.欠付物管费金额不属实，物业服务计费面积中包含梦冲塘火锅店享有产权部分，该部分物管费应由梦冲塘火锅店承担；2.被告没有违约，不应支付违约金。原告未对物业综合管理工作尽职尽责，违约在先，被告享有抗辩权；即使被告违约，原告主张的违约金过高，应予驳回或调整；3.原告未向被告催收物业费。经审理查明，本案诉争的物业位于武隆区巷口镇“世纪.五龙城”，属于重庆市裕升房地产开发有限公司开发的“世纪.五龙城五龙商都”，该工程于2010年2月1日经过竣工验收。2009年12月28日，重庆市裕升房地产开发有限公司（甲方）与原告庆业物业武隆分公司（乙方）签订《重庆世纪.五龙城二期前期物业服务委托服务合同》，约定将其开发的“龙湖人家”、“五龙商都”、“龙井紫苑”等项目物业发包给原告，该合同载明的物业类型为“高层住宅、商住综合物业”，物业服务费收费标准为商业1.20元（指门面）每平方米每月。该合同第三条物业管理委托服务期限载明：“本合同管理服务期从2009年12月28日至2012年12月28日止，为期叁年。在本款规定时间内，乙方与业主签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。2.2本合同届满后，若小区业主委员会未成立，则本合同自动延续至业主委员会成立并与之签订定服务合同后，本合同自然作废”。2010年1月29日，原武隆县发展和改革委员会向原告发出武隆发改价[2010]1号文件《武隆县发展和改革委员会关于确定世纪.五龙城商务楼物业服务费收费试行标准的通知》，该文件对世纪.五龙城商务楼的物业服务费的收费标准规定为：“1.写字楼1.80元/平方米.月......2.门面房1.20元/平方米.月（含公共设备设施日常维修养护费40%）。3.商场2.50元/平方米.月（含公共设备设施日常维修养护费40%，不含中央空调所耗电费、水费和电动扶梯运行电费）。”该文件载明“此收费标准为试行标准，试行期为一年，试行期满后你司需重新向我委申报正式收费标准”。原告对该收费标准在该公司位于世纪.五龙城的物业管理办公场所进行了公示。2011年1月26日，原武隆县发展和改革委员会向原告发出武隆发改价[2011]2号文件《武隆县发展和改革委员会关于核定世纪.五龙城“二、三组团”物业服务费收费标准的批复》。该文件在收费项目及标准中规定：“1.住宅物业服务费0.54元/平……。2.门面房物业服务费0.80元/平方米.月，其中含公共设备设施日常维修养护费40%......。”2012年8月31日，案外人邓小兵（甲方）代表世纪.五龙城龙泉丽景1#楼负一层、五龙商都负一层业主熊年生和五龙商都负二层1号商场和五龙商都负二层2号商场业主郑荣承，与重庆联合一百网络营销策划有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定将前述房屋出租给乙方，租赁期限为2012年9月1日至2027年10月30日。该合同第10条约定：“房屋在租赁期间产生的所有费用由乙方承担（物业管理费、土地使用税）”。重庆联合一百网络营销策划有限公司在停止经营后，前述房屋系由被告红翻天商贸公司在使用。其中，五龙商都负一层、负二层1号商场所在层房屋用途为商场，负二层2号商场所在层房屋用途为商服用房。世纪五龙城龙泉丽景负一层为商场。2013年7月1日，原告庆业物业武隆分公司（乙方）与被告红翻天商贸公司（甲方）签订物业服务合同。该合同载明：甲方自愿将所购物业委托乙方管理，并自觉遵守按有关法律法规制定有利于小区管理的各项规章制度，物业名称为世纪五龙城，物业类型为商住综合小区，坐落位置为五龙商都负一层、负二层，1号楼负一层、负二层，建筑面积为8772.11平方米。该合同第四条“在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项”为：“……2.本合同到期时小区未成立业主委员会，合同自动延期至业主委员会成立，依法与受聘物管企业签订物业服务委托合同后本合同自动失效。”该合同第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收费按包干制方式收取：根据武隆县物价部门审核的物业服务收费价格及双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算。且甲方商场内独立使用的电梯等设施、设备的运行和维护费用由甲方自行承担）：购物超市：第一年（2013年7月1日至2014年6月30日）2.00元/平方米.月；第二年起按同期市场物价上涨指数比例上调物管费。特别说明：1.商场户外（负一层、负二层平台）的公告照明、用水等若甲方使用则所有费用由甲方自行承担；2.商场户外（负一层、负二层平台）的清洁卫生、清扫保洁由甲方自行安排人员并承担责任。甲方向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。”该合同第八条约定：“甲方应于每月10-15日交纳物业服务费用”。该合同第二十二条约定：“本合同自2013年7月1日起至2015年6月30日止。合同期限伍年。”该合同第九章违约责任第二十七条约定：“甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”该合同签订后，原告提供了化粪池清淤、消防设施日常运行管理、房屋漏水协调处理等物业服务。2017年4月5日，原告以被告未按约交纳物业服务费等事由起诉至本院，诉讼请求如前。另查明，2016年3月9日，原告以被告欠付2014年6月起至2016年2月期间的物业服务费为由，向本院提起诉讼，本院作出（2016）渝0232民初774号民事判决。原告不服一审判决，上诉于重庆市第三中级人民法院。重庆市第三中级人民法院作出（2016）渝03民终2475号民事判决：一、撤销重庆市武隆县人民法院（2016）渝0232民初774号民事判决；二、被上诉人武隆县红翻天商贸有限责任公司在判决生效后十五日向上诉人重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2014年6月16日至2016年2月15日期间的物业服务费368424元，违约金13000元；三、驳回上诉人重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。以上事实，有原、被告双方的陈述，原告提供的物业服务合同（2013年7月1日签订）、世纪.五龙城二、三期前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、（2016）渝03民终2475号民事判决书、报事服务单、照片、保安巡逻签到表，被告提供的法定代表人身份证明、物业服务委托合同等证据在案佐证。以上证据，本院经审查认为具有真实性、合法性、关联性，予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面履行合同义务。原、被告于2013年7月1日签订的《物业服务合同》第二十二条约定，本合同自2013年7月1日起至2015年6月30日止。合同期限伍年。该合同第四条第2项约定，本合同到期时小区未成立业主委员会，合同自动延期至业主委员会成立，依法与受聘物管企业签订物业服务委托合同后本合同自动失效。本案，世纪五龙城已成立业主委员会，但未与相关物业公司签订物业服务合同。合同期限的起止时间与合同期限不同，因被告没有与其他物管企业签订物业服务合同，原告亦实际继续向被告提供物业服务，因此，应认定双方签订的物业服务委托合同未到期，对双方当事人具有拘束力。2016年3月至2017年3月，原告已依照合同约定为被告提供了相应的物业服务，按约被告应向原告交纳物业服务费。原、被告双方基于《物业服务合同》互负的对待给付义务之对价状态已经消除，被告享有的履行抗辩权业已消灭，现被告欠付原告2016年3月至2017年3月期间的物业服务费，实为违约，应当依据法律规定及合同约定承担继续履行并支付违约金的民事责任。被告辩称涉案物业服务区域中“梦冲塘火锅店”区域产权发生变更，应由新的业主支付对应区域物业服务费，但其提交的证据不足以证明该主张，应依法承担于己不利的法律后果。据此，对被告欠交的物业服务费本院确认为228074.86元（2元每平方米×8772.11平方米×13个月）。原告主张被告欠付物业服务费228072元，系对自身权利的处分，予以确认。对于违约金，根据被告的答辩意见，本院经审查后认为过高，应予调整。结合被告违约行为过错程度、原告损失大小、诚实信用及公平原则等因素，将违约金酌定为8000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条、第十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下:一、被告武隆县红翻天商贸有限责任公司在本判决生效后五日内向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2016年3月至2017年3月期间的物业服务费228072元；二、被告武隆县红翻天商贸有限责任公司在本判决生效后五日内向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付违约金8000元；三、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。如果被告武隆县红翻天商贸有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费5010元，减半收取计2505元（原告已预交），由被告武隆县红翻天商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 华二〇一七年七月三日书记员 陆光伟