广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初3038号原告：东莞松山湖联合金融投资有限公司，住所地：广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区。法定代表人：雷均。委托诉讼代理人：张建兵，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：庾嘉威，广东众达律师事务所律师助理。被告：东莞市米蕾服饰有限公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇。法定代表人：龚艳霞。原告东莞松山湖联合金融投资有限公司（以下简称松山湖联合公司）与被告东莞市米蕾服饰有限公司（以下简称米蕾公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告松山湖联合公司的委托诉讼代理人张建兵、庾嘉威到庭参加诉讼，被告米蕾公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告因租赁合同纠纷，向本院提起诉讼，请求判令：1、被告米蕾公司向原告支付2016年3月份至2016年11月份期间拖欠租金合计465589.28元及租金违约金暂计为376582.11元（自逾期交付各期租金之日起以各期拖欠的租金为基数按每日0.5%的标准计至全部清偿之日止，暂计至2016年11月30日）；2、被告米蕾公司向原告支付2016年3月份至2016年11月份期间拖欠物业管理费合计65637元（7293元/月X9个月=65637元）；3、被告米蕾公司向原告支付代垫的2016年3月份至2016年11月份期间的水电费合计55234.29元；4、确认原告米蕾公司有权没收被告租赁保证金109392元；5、确认双方签订的《写字楼租赁合同》于2016年12月1日起解除；6、被告米蕾公司迁出东莞市松山湖高新技术产业开发区XX路X号粤XX中心XX栋XX层XX室写字楼，将上述写字楼腾空退还给原告使用；7、被告米蕾公司支付从2016年12月1日起至被告迁出腾空退还写字楼之日止的占有使用费、物业管理费及水电费（占有使用费以每个月按54696元的标准计收，物业管理费以每个月7293元的标准计收，水电费以实际发生为准。）；8、被告米蕾公司支付2016年3月份的室内线路检查的有偿服务费60元和2015年8月更换单相空气开关的服务费20元；9、被告米蕾公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年，原告与被告签订《写字楼租赁合同》（合同编号：DGLHJR-ZL-2015-006），约定被告承租原告位于东莞市松山湖高新技术产业开发区科技十路7号粤港金融服务外包中心16栋14层1401-1404室，面积为1215.46平方米，租赁期限为3年，自2015年4月1日至2018年3月31日止。被告须于每月10日前支付当月租金及水电费、物业管理费等，若迟延缴交租金的，则被告应从迟交日起按日向原告给付欠付租金的千分之五（0.5%）作为违约金，拖欠租金达30日，原告有权解除合同，没收租赁保证金，收回该写字楼并继续追回拖欠租金及违约金。上述合同签订后，原告依约交付案涉租赁物给被告使用，但被告自2016年1月开始拖欠租金、物业管理费、水电费等，经原告多次催告，至今仍未完全清偿。被告米蕾公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩或证据材料。经审理查明，原告与被告米蕾公司签订《写字楼租赁合同》（合同编号：DGLHJR-ZL-2015-006），约定被告米蕾公司承租位于东莞松山湖高新技术产业开发区科技十路7号粤港金融服务外包中心16栋14层1401至1404室的写字楼，租赁面积为1215.46平方米，租赁期限为3年，自2015年4月1日至2018年3月31日。合同约定：1.被告在签订本合同时，应向原告一次性交纳租赁保证金（即两个月标准租金）109392元及物业管理押金（即两个月标准管理费）14586元，共计123978元。2.自2015年4月1日至2017年3月31日租金为每月45元/平方米，租金自第三年即2017年4月1日开始每两年在上年基础上递增百分之十，直至本合同租约期满为止。具体为：2015年4月1日至2017年3月31日，月租金54696元；2017年4月1日至2018年3月31日，月租金60166元。3.被告米蕾公司使用该写字楼而产生的物业管理费、水费、电费等费用由被告负担，每月水电费根据使用情况由物业公司根据实际抄表发放缴费通知书至被告米蕾公司，被告米蕾公司连同租金及上月水电费在每月10日前以现金形式或转账形式向原告予以支付。4.物业管理费为7293元/月。被告米蕾公司于每月10日前根据原告或物业管理公司提供的缴费通知书，向原告指定账户支付。5.租赁期间，如果被告米蕾公司未履行或违反合同约定给原告造成损失的，在原告向被告发出要求被告纠正行为的书面通知书后7日内，被告没有纠正该行为或赔偿原告损失的，原告有权在租赁保证金及物业管理押金中直接扣除被告应当向原告支付的违约金或赔偿金等。且被告在收到原告向其发出的直接扣除违约金或赔偿金的书面通知后，被告应在原告书面通知所要求的时间内向原告补足租金保证金及物业管理押金差额。否则，原告有权解除合同，收回物业，剩余的租赁保证金及物业管理押金作为违约金由原告直接扣除。合同履行期间，若未有发生原告扣除被告承租保证金，则在本合同终止及被告把写字楼交还给原告，且双方就租赁该写字楼而产生的一切权利及义务清理完毕后一个月内，原告向被告退还租赁保证金及物业管理押金（不计利息）。6.被告米蕾公司拖欠租金或其他相关费用累计达到30天以上，原告有权单方解除合同并没收租赁保证金，并追究被告违约责任。被告延付拒付租金的，从迟交日起按日向原告给付拖欠租金的千分之五（0.5%）作为违约金；拖欠租金超过30天，原告有权解除合同，没收被告的租赁保证金，收回该写字楼并继续追回拖欠租金及违约金。合同签订后，被告依约支付了租赁保证金109392元和物业管理押金14586元，原告依约交付租赁物供被告使用、但被告自2016年1月份起开始拖欠租金、物业管理费和水电费。原告提供2016年1月份至10月份的缴费通知单，以及原告向被告发出的5份催收函作为证据，其中2016年1月份至7月份缴费通知单有被告签收，5份催收函均有被告签收。上述缴费通知单载明了被告2016年1月份至10月份每月所欠租金、物业管理费和水电费的金额，原告解释称2016年8月份以后被告公司开始出现混乱及经营困难，无人愿意签收缴费通知单。关于水电费，原告提供了其向有关水电部门缴交水电费的增值税发票以及案涉租赁物自2016年1月份至10月份呢的水电抄表记录，原告并称因被告2016年10月份以后无人办公，自2016年11月份起未再产生水电费。原告提交了其根据上述缴费通知单以及被告陆续付款情况自行制作的案涉租赁物自2016年1月份至2016年11月份欠款和租金滞纳金金额统计表，统计表显示扣除被告2016年3月至10月陆续支付的金额，截至2016年11月30日尚欠租金共计465589.28元、物业管理费65637元、水电费55234.29元，根据合同约定每日千分之五的标准按照每月拖欠租金的情况计得租金滞纳金共计376582.11元。另，原告提供两张便民服务单，分别为2015年8月19日更换单相空气开关产生服务费20元以及2016年2月29日检查线路产生服务费60元，服务单上约定的付款方式均为于最后一次服务费缴费期时一并缴纳，并由客户签名。以上事实，有原告提供的《写字楼租赁合同》、缴费通知单登记表及缴费通知单、水电费发票、房产登记信息查询结果、催收函、工作联系函、物业综合费用催缴通知函、二次催收函、服务单、抄表记录以及本院庭审笔录附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告米蕾公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。原告与被告米蕾公司签订的《写字楼租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应履行合同义务。被告米蕾公司自2016年1月至2016年11月拖欠租金等费用，原告主张于2016年12月1日起解除案涉租赁合同，符合合同约定的合同解除条件，故对于原告要求确认案涉租赁合同已解除的诉讼请求，本院予以支持，认定案涉租赁合同已于2016年12月1日解除。关于原告诉请的租金、水电费、物业管理费以及逾期支付租金的违约金。被告签收了催收函和2016年1月份至7月份的缴费通知单，由其内容可知原告主张的被告自2016年1月份起开始拖欠租金、水电费和物业管理费属实。虽2016年8月份以后的缴费通知单无被告签收确认，但其中水电费的金额有原告提供的增值税发票和抄表记录予以佐证，且该收费方式符合案涉租赁合同中双方关于水电费的约定，故本院对原告提供的缴费通知单均予以采信。因被告作为支付租金、水电费和物业管理费的义务履行方，未举证证明其付款情况，应承担举证不能的法律后果，故本院对原告依据其缴费通知单及原告自认的被告付款情况制作的统计表，亦予以采信。因此，原告要求被告支付截至2016年11月30日尚欠的租金465589.23元、水电费55234.29元、物业管理费65637元，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，原告主张根据被告实际违约情况以及合同约定的违约金标准计收违约金，截至2016年11月30日违约金计为376582.11元，本院予以采信，但基于公平原则，违约金的总额应以拖欠租金金额465589.28元为限。关于租赁保证金。案涉租赁合同约定被告米蕾公司拖欠租金或其他相关费用累计达到30天以上，原告有权单方解除合同并没收租赁保证金，并追究被告违约责任。原告诉请确认其有权没收被告米蕾公司租赁保证金109392元，本院予以支持。关于占有使用费。本院认定案涉租赁合同于2016年12月1日解除。原告诉请被告米蕾公司迁出案涉租赁物业，符合租赁合同约定和法律规定的合同解除的法律后果，本院予以支持。合同解除后，因被告米蕾公司未迁出物业，应承担占有物业给原告造成的损失。原告诉请被告米蕾公司参照合同约定的月租金54696元，每月物业管理费7293元的标准支付占有使用费至迁出之日，本院予以支持。因水电费自2016年11月份起不再产生，故对原告主张的水电费，不予支持。关于有偿服务费。原告诉请被告米蕾公司支付2015年8月为其更换单相空气开关的服务费20元和2016年3月份线路检查费60元，有服务单据为据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告东莞市米蕾服饰有限公司应当自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞松山湖联合金融投资有限公司支付租金465589.28元及租金违约金（截至2016年11月30日违约金计为376582.11元，之后以拖欠租金金额为本金，按每日千分之五计至清偿之日，但金额以拖欠的总租金本金465589.28元为限）；二、被告东莞市米蕾服饰有限公司应当自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞松山湖联合金融投资有限公司支付物业管理费65637元。三、被告东莞市米蕾服饰有限公司应当自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞松山湖联合金融投资有限公司支付水电费55234.29元；四、确认原告东莞松山湖联合金融投资有限公司有权没收被告东莞市米蕾服饰有限公司已经缴纳的租赁保证金109392元；五、确认原告东莞松山湖联合金融投资有限公司与被告东莞市米蕾服饰有限公司签订的《写字楼租赁合同》于2016年12月1日解除；六、被告东莞市米蕾服饰有限公司应当自本判决发生法律效力之日起五日内迁出东莞市松山湖高新技术产业开发区XX路X号XX中心XX栋XX层XX室写字楼；七、被告东莞市米蕾服饰有限公司应当自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞松山湖联合金融投资有限公司支付自2016年12月1日占有使用费、物业管理费（占有使用费每月54696元、物业管理费每月7293元）至迁出之日止；八、被告东莞市米蕾服饰有限公司应当自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞松山湖联合金融投资有限公司支付有偿服务费80元；九、驳回原告东莞松山湖联合金融投资有限公司其他诉讼请求。本案收取案件受理费14452.64元（原告已预交），由被告东莞市米蕾服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  吴利琴审 判 员  陈丽莎人民陪审员  刘楹茵二〇一七年七月十日书 记 员  刘梦娜刘惠丹