浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0681��初288号原告：赵赛洪，女，1967年8月28日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。委托诉讼代理人：蒋成才、毕艳玉，浙江永大律师事务所律师。被告：梁金英，女，1973年3月30日出生，汉族，金华市人，住金华市婺城区。委托诉讼代理人：胡忠斌，浙江恒哲律师事务所律师。被告：诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园。住所地：诸暨市暨阳街道东二路345号东都凤凰城小区内。法定代表人：洪国平，系幼儿园理事长。被告：洪丽娜，女，1978年3月5日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。上述两被告���共同委托代理人：蔡水鑫、王斌，浙江法校（诸暨）律师事务所律师。原告赵赛洪与被告梁金英、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员杨秀丽独任审判，审理中被告梁金英申请追加洪丽娜为被告参加诉讼，本院予以准许，并于2017年3月15日公开开庭进行了审理中，原告赵赛洪的委托诉讼代理人蒋成才、被告梁金英的委托诉讼代理人胡忠斌、被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园及洪丽娜的共同委托诉讼代理人蔡水鑫到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序审理，由审判员韩华担任审判长，与审判员杨秀丽、人民陪审员斯梦洁组成合议庭，于2017年6月19日再次公开开庭进行了审理。原告赵赛洪的委托诉讼代理人蒋成才、被告梁金英的委托诉讼代理人胡忠斌、被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园及洪丽���的共同委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵赛洪诉称，2013年11月8日，因被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园实际使用需要，被告梁金英承租原告位于诸暨市××街道东都凤凰城幼儿园项目配套的幼儿园专用用房，为此，双方签订《店面租赁合同》一份，合同第二条第2款约定：租金详细支付金额如下：……，第二年：2015年3月1日起至2016年2月28，租金柒拾万元整；第三年：2016年3月1日起至2017年2月28日，租金柒拾柒万元整”、第4款约定：“……第二年开始每年租金在3月1日付清”及第三条约定：“租金如果逾期，每日按年租金的千分之一收违约金，逾期超过三个月，甲方有权单方终止合同并收回租房。”合同签订后，原告如约将房屋交付两被告使用，但两被告支付第一年租金及第二年租金中的55万元后，未再按照合同约定支付。因两被告长期拖欠租金，原告于2016年12月21日向被告梁金英、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园送达了解除合同《函》，并在诸暨市凤凰城小区和幼儿园的布告栏张贴了《致诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园全体家长的告知信》，告知全体学生家长原、被告之间解除合同的事实。次日，考虑到诉讼需要，原告再次向被告梁金英、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园邮寄了解除合同的《函》。《函》已送达。原告认为，第一，被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园作为该租赁房屋的实际使用人，应与被告梁金英共同承担因该租赁关系产生的租赁关系产生的租金及其他相关费用；第二，根据《店面租赁合同》的约定，两被告逾期支付租金超过3个月，原告有权单方终���合同，并要求两被告腾退租赁房屋；第三，双方签订的合同合法有效，双方均应当遵照履行，两被告应向原告付清租金、房屋占用使用费及逾期付款违约金。原告起诉要求：一、确认2013年11月8日签订的《店面租赁合同》已解除；二、被告梁金英、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园立即腾退位于诸暨市××街道东都凤凰城幼儿园项目配套的幼儿园专用用房；三、被告梁金英、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园向原告支付租金776548.23元;四、被告梁金英、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园按照2109.58元/天的标准,向原告支付自2016年12月24日至腾退日止的房屋占用使用费;五、被告梁金英、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园向原告支付2015年3月1日至2016年2月28日违约金255500元，2016年3月1日至2016年12月23日违约金228690元。在第二次庭审中变更诉讼请求，对第二项请求予以撤回，第三项请求中的房屋占用使用��计算止2017年1月19日。被告梁金英在第一次庭审中辩称，一、原告诉状中陈述双方之间签订了房屋租赁合同是事实，现尚欠租赁的金额也是认可的。主要原因是当时签合同的时候租金高，现在幼儿园是亏损的，因被告梁金英与被告洪丽娜之间的矛盾无法调和，所以与原告的租金未能达成一致意见。原告本人也同意将租金调整，希望法院判租金的话能按60万元每年的租金予以计算，被告洪丽娜虽然不是租赁合同的主体，但用来租赁的房屋主要是为了幼儿园，双方出资比例被告梁金英是60%，被告洪丽娜40%，对外两人应一起承担，对内按照协议约定承担责任。2016年12月21日原告向被告梁金英送达了函及告知信是事实，因当时此事闹到教育局，教育局也进行了多次协调，按照原告的做法双方合同已经解除了，所以腾退日的占有使用费是不存在的。原告对涉案的房子已经进行了使用，但是被告投入了前期装修、生源等原告已经全盘接管。按理利益接受了那么债务也要接手的，故不存在合同是否要解除的问题。对违约金的问题，合同中虽然有约定，逾期的话按照每日租金千分之一计算，但约定过高，要求把现有装修的东西包括厨房、幼儿园的品牌、幼儿园的生源折抵违约金的要求不过分的。在第二次庭审中辩称，要求对违约金过高进行调整。被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园及洪丽娜在第一次庭审中辩称，一、本案原告主体不适格，根据原告提供的证据，房屋所有权人并不是本案的原告，根据凤凰城整体规划，幼儿园是配套设施，应当属凤凰城全体业主所有。对所谓的原告签订的租赁合同中相对人是被告梁金英与杨慧文，而不是本案的被告，被告诸暨市金囡囡凤���城幼儿园使用了被告梁金英租赁房屋，但其不是租赁合同相对方，不应在租赁合同承担民事责任。根据法律的规定，被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园系非盈利的民办机构，是有限责任，故二被告无需对原告与被告梁金英之间的租赁合同承担责任。被告梁金英与被告洪丽娜，虽然签订了合作协议，但该合作并非合伙，被告梁金英与被告洪丽娜已经向幼儿园投入了资金按照约定交付给了被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园，被告洪丽娜对被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园在履行经营的过程中产生的费用不需要承担，故原告或是被告梁金英要求被告洪丽娜承担责任缺乏事实和法律依据。至于原告主张的租金损失到实际腾退及违约金的诉请同意被告梁金英代理人的意见，租赁房屋已由原告实际使用，不存在占用使用费，原告对资产接管后应当对其的债务一并承担责任，故原告的��张应当予以驳回。在第二次庭审中认为，房屋租赁合同的相对方系原告与被告梁金英，与被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园、洪丽娜均没有任何的合同关系。二、原告在签订合同时并非涉案房屋的所有人，其行为是无权代理的行为，到目前为止也没有受到浙江宏磊东南房地产开发有限公司的追认，故其行为是不认可的。三、违约金过高。四、目前涉案房屋已由原告方进行使用，那么幼儿园原先有装修投入希望双方有协商补价，希望原告补偿给被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园。五、原告的诉讼请求中的合同已解除不成立。原告赵赛洪为证明自己的主张提供以下证据：1、店面租赁合同一份，证明原告与被告梁金英、杨慧文签订租赁合同，原、被告之间成立租赁关系的事实，杨慧文是代表被告诸暨市��囡囡凤凰城幼儿园的签字。2、房产证一份，证明房屋出租时房屋的所有人系浙江宏磊东南房地产开发有限公司，之后于2016年6月24日转移到原告儿子戚渭东的名下。3、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园章程一份，证明被告梁金英系被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园的举办者，被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园系租赁房屋的实际使用者和受益人。4、《函》及送达凭证各一份，证明原告已向被告发函解除合同，签收时间为2016年12月22日，证明双方合同已解除的事实。5、《致诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园全体家长的告知信》一份及张贴照片一份，证明已通知幼儿园全体家长原告已和被告解除合同，并将收回房屋的事实。6、浙江宏磊东南房地产开发有限公司及戚渭东的授权委托书二份，证明原告的主体适格。7、房产证一份，证明房屋出租时房屋的所有人系浙江宏磊东南房地产开发有限公司，之后于2016年6月24日转移到原告儿子戚渭东的名下。8、腾房通知书一份、邮寄送达凭证一份（系顺丰官网下载打印）、张贴告知书一份、照片一组，证明我们已经通知被告腾房事实。上述证据经质证，被告梁金英对证据1、3、5、6、7的真实性无异议，对证据2有异议。对证据4的真实性没有异议，但是对证明的内容中双方合同已经解除，他是单方解除，效力持有不同的看法，但是对幼儿园实际由原告已经收回没有异议，当然收回不是原、被告双方任何一方的意见，是相关行政单位的协调之下收回的，幼儿园已经于去年十二月二十几号左右原告收回租赁房屋。被告梁金英、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园具体签收的时间由法院审核为准。原告诉状中所称腾退房屋及支付占用费是不存在的。关于违约金的问题，房屋、装修投入原告在教育局协调的下，已由原告使用，要求扣抵，如果判决的话，要求予以调整。第二、被告洪丽娜、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园对证据1的真实性没有异议，对内容有异议，承租的房屋不是一个店面，是小区的配套用房，应当归小区的全体业主所有，承租房屋时是由杨惠文先租赁下来，而后被告梁金英再加入的。对证据2有异议，因为被告是承租人，有优先权，该证据作为本案认定原告有主体资格的依据不足。且该房产证不是原件我们不予认可。对证据3的真实性没有异议。对证据4的《函》及送达凭证一份均送给被告梁金英。证据5是浙江宏磊东南房地产开发有限公司张贴的。对证据6不能达到原告的举证目的，这二份委托书不予认可，原告主体不符。对证据7签订租赁合同时，原告代表浙江宏磊东南房地产开发有限公司，本案的原告只能作为浙江宏磊东南房地产开发有限公司的代表或是代理人，本案合同的相对人并不是原告，而是浙江宏磊东南房地产开发有限公司。对证据8，被告梁金英对限期腾房通知书的知晓是确认，但是对邮寄不清楚，但是原告依据该证据所要证明内容是其已经告知我们要腾退里面的东西要搬离，上次庭审中双方确认的是东西没有搬原告就接手了。被告梁金英、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园认为，快递单字迹不清楚，托寄一栏也是空白的，告全体家长书通知人不是本案原告系宏磊公司，故原告主体不适格，所以被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园、被告洪丽娜没有收到过这样的通知。被告梁金英为证明自己的主张提供以下证据：9、股权投资合作协议书一份，证明被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园是被告梁金英与洪丽娜共同经营的，被告梁金英是60%，被告洪丽娜是40%，对外应当由两人共同承担。10、民办非企业单位登记证书一份，证明被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园是有独立的资格的。上述证据经质证，原告对证据9无异议。被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园、被告洪丽娜对证据9、10的真实性没有意见，说明二点，双方出资金额一个出资180万元、一个出资120万元，对于投资的亏损按比例承担，投资的对象是被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园，被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园、洪丽娜签订协��的目的是办被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园，故被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园是本案的主体，被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园系独立法人，应当由法人自有的财产来承担民事责任，而不是由投资人承担民事责任，所以原告与被告梁金英要求被告洪丽娜承担本案租赁款是缺乏依据的。被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园、被告洪丽娜为证明自己的主张提供以下证据：11、诸暨市教育局、诸暨市人民政府暨阳街道办事处文件一份，证明办学问题的会议纪要，明确了房屋产权方面的责任。债权债务清理责任，应由法人代表、被告梁金英依法处理之前办园过程中所产生的欠薪、欠金、欠费等问题。上述证据经质证，原告认为对其真实性请法院予以核实，对该证据与本案���关联性不予认可，原、被告之间的租赁关系是市场教育行为，该文件中并每年对双方的租赁问题进行结算，行政行为不应当干预市场交易行为，该文件也没有对原、被告设置义务，故对原告不具有约束力。被告梁金英对其的真实性没有意见，该证据印证了被告梁金英谈到的问题，考虑到幼儿园的特殊性，教育局多次开会协调，是多次沟通后才出具的会议纪要，虽然没有提到房屋租赁怎么解决的问题，但事实上是隐含这个意思的。结合原、被告在庭审中的陈述及双方对证据的质证意见分析，双方对租赁合同、欠付租金数额、双方的租赁合同已于2016年12月24日已解除及原告已接管幼儿园均无争议。双方争议焦点，原告的主体是否适格、场地占用费时间计算、违约金是否应当支付及支付标准、由谁承担责任？原告在签订租赁合同时，系作为浙江宏磊东南房地产开发有限公司的代表，后因浙江宏磊东南房地产开发有限公司将房屋转让给原告儿子戚渭东，浙江宏磊东南房地产开发有限公司、戚渭东均授权给原告，故本案原告主体适格。至于浙江宏磊东南房地产开发有限公司与戚渭东转让是否合法，不属于本案审理范围。场地占用费时间计算，因双方对租赁合同于2016年12月24日解除及原告于2017年1月17日开始接管租赁房屋均无异议，则原告要求被告支付房屋占用使用费计算起止时间为2016年12月25日至2017年1月16日止。双方对违约金虽有约定，但三被告主张约定的违约金过高，要求予以调整。本院认为，原告已实际接管幼儿园，三被告对幼儿园的装修进行一定的投入，现装修投入均由原告在使用，因此对原告要求按约定支付违约金，本院予以调整，违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。���本案签订合同系被告梁金英以个人名义签订，根据合同相对性原则，应由被告梁金英承担责任。经审理认定，2013年11月8日，赵赛洪代表出租方（甲方）与被告梁金英代表承租方（乙方）及杨慧文签订了店面租赁合同一份，合同约定，甲方将诸暨市凤凰城的幼儿园用房出租给乙方，被告梁金英承租原告位于诸暨市××街道东都凤凰城幼儿园项目配套的幼儿园专用用房，为此，双方签订《店面租赁合同》一份，合同第二条约定：1、租金详细支付金租金为八年，租金自2014年3月1日起至2022年2月28日止。免租期为4个月，从2013年11月8日起至2014年2月28日止。2、租金详细支付金额如下：第一年：2014年3月1日起至2015年2月28，租金柒拾万元整；第二年：2015年3月1日起至2016年2月28日，租金柒拾万元整；第三年：2016年3月1日起至2017年2月28日，租金柒拾柒万元整。……4、合同签订之日起付保证金30000元，十日内乙方向甲方支付租金200000元，乙方于2014年3月1日向甲方付租金300000元，乙方于2014年9月1日向甲方付租金200000元。第二年开始每年租金在3月1日付清。甲方向乙方开具收据。三、租金如果逾期，每日按年租金的千分之一收违约金，逾期超过三个月，甲方有权单方终止合同并收回租房。……合同签订后，出租方赵赵赛洪签字，承租方梁金英签字，法定代表人或授权代表杨慧文也签字。浙江宏磊东南房地产开发有限公司如约将房屋交付被告梁金英使用。2014年10月8日，被告梁金英与被告洪丽娜签订股权投资合作协议书一份，就投资设立诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园达成协议，协议第二条，出资方式及占股比例：1、由被告梁金英出资180万元（第一年的房租70万元以及幼儿园前期设施设备的投入），占公司注册资本的60%，2、被告洪丽娜出资120万元（幼儿园装修114万元，附装修合同），占公司注册资本的40%；第三条利润分享和亏损分担。1、共同投资人按其出资额占出资总额的比例分享共同投资的利润，分担共同投资的亏损。2、共同投资人的出资形成的股份及其孳生物为共同投资人的共有财产，由共同投资人按其出资比例取得财产。……第三条、其它约定：1、被告洪丽娜委托洪国平作为诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园法定代表，但不持有该标底任何股权。此后，两被告支付第一年租金及第二年租金中的55万元，浙江宏磊东南房地产开发有限公司、赵赛洪于2016年12月21日向被告梁金英、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园送达了解除合同《函》，并在诸暨市凤凰城小区和幼儿园的布告栏张贴了《致诸暨市金囡���凤凰城幼儿园全体家长的告知信》，告知全体学生家长原、被告之间解除合同的事实。2016年12月22日，原告向被告梁金英、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园邮寄了解除合同的《函》。《函》已送达。2017年1月10日，浙江宏磊东南房地产开发有限公司、赵赛洪向被告梁金英、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园送达了限期腾房通知书，要求两被告于2017年1月15日之前腾退位于诸暨市凤凰城的幼儿园用房，并向被告梁金英、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园邮寄，并抄送暨阳街道社区及城东派出所凤凰社区警务室及在诸暨市凤凰城小区和幼儿园的布告栏张贴了限期腾房通知书、告凤凰城幼儿园全体家长书。2017年2月6日，诸暨市教育局、诸暨市人民政府暨阳街道办事处就关于协调诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园办学问题达成会议纪要。会议纪要第二条、明确房产产权方责任：正月十五（2017年2月11日）前，如凤凰城幼儿园法人代表（洪国平）、举办者（梁金英等）与房产产权方后续办园协商不成，则由凤凰城幼儿园房产权方作为举办者按法定程序申请办园，承担相应社会责任。原告于2017年1月17日开始接管租赁房屋。2017年1月，原告诉至本院，要求支持其诉请。庭审中，原、被告均认可双方签订的房屋租赁合同于2016年12月24日解除及尚应支付的租金为776548.23元。以上事实，除原、被告在庭审中的陈述外，还有原告提供的《店面租赁合同》、房产证、诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园章程、《函》及送达凭证、《致诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园全体家长的告知信》、授权委托书、腾房通知书一份、邮寄送达凭证、张贴告知书、照片，被告梁金英提供的股权投资合作协议书、民办非企业单位登记证书，被告洪丽娜提供的诸暨市教育局、诸��市人民政府暨阳街道办事处发布的会议纪要，上述证据能印证庭审查明事实。本院认为，原告与被告梁金英于2013年11月8日签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行义务、享受权利。现双方一致认可该合同于2016年12月24日解除，本院予以确认。被告梁金英作为承租人依法应当按照合同约定及时履行支付租金。现被告梁金英未按约支付第二年及之后的租金，原告根据合同约定解除合同并要求被告梁金英支付租金776548.23元，本院予以支持。原告要求被告梁金英支付合同解除后至房屋腾退日按合同约定计算的场地占用费，于法有据，本院亦予以支持。原告要求被告诸暨市金囡囡凤凰城幼儿园、洪丽娜承担合同义务，有违相对性原则，本院不予支持，至于三被告之间的权利义务，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、原告赵赛洪与被告梁金英在2013年11月8日签订的《店面租赁合同》于2016年12月24日解除；二、被告梁金英应支付原告赵赛洪租金人民币776548.23元，并支付自2015年3月1日起至2016年12月23日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的违约金，款限于本判决生效后十日内付清；三、被告梁金英应支付原告赵赛洪自2016年12月24日起至2017年1月16日止按2109.58元/天计算的场地占用费人民币50629.92元,款限于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告赵赛洪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13847元，由被告梁金英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  韩 华审 判 员  杨秀丽人民陪审员  斯梦洁二〇一七年七月二十七日书 记 员  钱 萍