福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初5913号原告：谢琪，男，1975年6月28日出生，汉族，住福州市仓山区。被告：卢忠鹏，男，1975年9月2日出生，住福州市仓山区。原告谢琪与被告卢忠鹏租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢琪到庭参加诉讼，被告卢忠鹏经公告传票传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年6月、8月、9月三个月的房租租金以及前期少付的房租共计6568元；2.被告支付原告2016年1月至9月的物业管理费2216.8元、2016年9月的水电费101.08元，共计2317.88元；3.被告支付原告损害赔偿金肆万元以及滞纳金（暂计至2016年11月29日为2683.8元，实际应计至付清欠款之日起）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月22日，原告与被告签订一份租赁合同，被告租赁原告坐落于福州市××镇××路××碧水中××楼302房屋一套，合同约定租赁期限自2011年9月22日至2016年9月21日，租期共五年。月租金按如下约定缴纳：2011年9月22日至2013年9月21日月租金为1600元，2013年9月22日至2014年9月21日月租金为1760元，2014年9月22日至2015年9月21日月租金1936元，2015年9月22日至2016年9月21日月租金为2130元。租赁合同同时约定，违约一方必须按照约定（2011年9月22日至2014年9月21日为陆万元整，以后每年递减一万元整）赔偿对方损失，且被告应在每月22日前向原告付清下个承租月的房租，逾期交付房租，每逾期一日，由原告按月租金的千分之三向被告加收滞纳金。房租拖欠超过三日，原告有权提前解除合同，收回房产，并视被告违约。在租赁期间，水电费、电话费、卫生费、物业管理费等由被告负责支付。合同签订后，承租期间被告几乎每月都有延期交付房租或者少交房租，在原告多次电话催缴后，被告仍未按合同约定补齐少交的房租。更为严重的是，被告从2016年5月起开始长时间拖付房租以及物业管理费、水电费。原告多次催付无果后，明确表示要按合同约定由被告承担违约责任，但被告仍以各种理由拖延（期间仅在2016年6月27日支付了一个月的房租），并占据承租房直至2016年9月24日才搬出。至今被告仍未支付的房租以及物业管理费、水电费如下：1.2013年9月少交房租160元；2.2014年9月少交房租12元（2014年9月少交房租176元，2014年10月补交9月份房租164元，仍少交房租12元）；3.2015年7月少交房租6元；4.2016年6月、2016年8月、2016年9月的房租共计6390.0元；5.2016年1月至9月的物业管理费2216.8元；6.2016年9月的电费79.78元；7.2016年9月的水费21.30元。原告在租赁期间和诉讼之前曾多次以电话、短信通知被告按合同约定交付相关费用，但被告均以各种理由拖延直至拒绝交付。被告的行为已明显违反双方签订的《房屋租赁合同》，侵犯了原告的合法权益。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告未提交证据及书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。原告有提交原告身份证、房屋所有权证、房屋租赁合同、借记卡账户历史明细清单、国网福建省电力有限公司福州供电公司通用机打发票、福州市自来水有限公司通用机打发票、物业服务费欠款证明、福州万嘉利物业管理有限公司收款收据原件核对，对上述证据的真实性本院予以采信。原告未提交被告机动车驾驶证原件核对，真实性本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系坐落于福州市××镇××路××碧水中××楼302房屋登记所有权人。2011年7月22日，原、被告在案外人福州阳光家园房产代理有限公司居间服务下，签订《房产租赁合同》一份，双方约定：原告将上述房屋出租给被告，租赁期限自2011年9月22日起至2016年9月21日止；2011年9月22日至2013年9月21日月租金为1600元，2013年9月22日至2014年9月21日月租金为1760元，2014年9月22日至2015年9月21日月租金1936元，2015年9月22日至2016年9月21日月租金为2130元；被告应在每个月的22号付清下个承租月的房租；在租赁期间，水电费、物业管理费等由承租户使用的费用由被告负责支付；任何一方未能履行合同规定的条款或违反国家和地方房产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担，责任方必须赔偿对方人民币（2011年9月22日至2014年9月21日为陆万元整，以后每年递减壹万元整）元。被告逾期交付房租，每逾期一日，由原告按月租金的千分之三向被告加收滞纳金。合同签订后，原告即将上述房屋交付被告使用直至双方合同期限届满。被告在租赁期间，多次未按约定及时足额支付租金及水、电费用，具体如下：1.2013年9月租金160元、2014年9月租金12元、2015年7月租金6元、4.2016年6月、8月、9月的租金共计6390元；2.2016年9月的电费79.78元；3.2016年9月的水费21.30元。原告分别于2011年11月1日、11月4日向被告向电力、水力部门支付了上述电费及水费。2016年11月7日，福州万嘉利物业管理有限公司傲梅苑物业管理处出具《物业管理费欠款证明》，体现讼争房屋自2016年1月至9月共欠物业管理费2216.80元，包括水公摊费18元、电梯费326.5元、电分摊费242.2元，物业费1630.10元。本院认为，原、被告在案外人居间介绍下于2011年7月22日签订的《房产租赁合同》，系原、被告的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行各自义务。原告在合同签订后向被告交付了讼争房屋，然被告未能及时、足额支付租金、水电费、物业管理费等，已构成违约，被告应当向原告支付其应付的租金6568元以及应由被告承担的水电费101.08元。原告诉请的物业管理费系由水、电公摊费用、电梯费用及物业费构成，本院认为，关于原告诉请的水、电公摊费用及电梯费用，属于公共支出的费用，但该费用金额产生的依据以及具体如何计算等，原告未提交相关证据佐证，现仅凭物业服务企业提交的一份证明材料无法核实上述费用。关于原告诉请的物业费，本院认为，根据原告提交的已交纳物业费的收款收据可知，讼争房屋每月应交纳的物业费为156.74元，原告现未提交证据证实物业费交纳标准有变化，故被告应按每月156.74元标准支付共计九个月的物业费1410.66元，而非按《物业管理费欠款证明》记载的支付1630.10元的物业费。关于原告诉请的损害赔偿金40000元，本院认为，根据双方在合同中的约定，该项费用适用的前提是：违约方存在违约行为，守约方行使解除权提前解除合同，在提前解除合同情况下，违约方向守约方支付该费用以弥补守约方的损失；但根据原告的陈述，本案双方租赁合同关系的解除系由于租赁合同期限届满，租赁关系自然终止，并非提前解除合同，故原告无权依据该约定要求被告赔偿损失。关于原告诉请的滞纳金问题，本院认为，滞纳金并非民事违约责任承担形式之一，原告无权要求被告以支付滞纳金形式承担民事责任，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告经本院传票传唤未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告卢忠鹏于本判决生效之日起十日内向原告谢琪支付租金6568元、水电费101.08元、物业费1410.66元；二、驳回原告谢琪的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1090元，由原告谢琪负担920元，被告卢忠鹏负担170元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费票据），由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈家挺审 判 员  陈曜辉代理审判员  吴灵婧二〇一七年七月十日书 记 员  邱仕鹏