江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初2786号原告：吕兵，女，1977年6月20日生，汉族，住东海县。委托代理人：王龙凤，江苏东方金牛律师事务所律师。被告:赵守香，女，1968年1月2日生，汉族，住东海县。被告：熊家豪，男，1995年5月4日生，汉族，住址同上。以上二被告共同委托代理人：孙习将，江苏连政律师事务所律师。原告吕兵与被告赵守香、熊家豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日受理后，依法由审判员温爱英独任审判，公开开庭进行了审理，原告吕兵及其委托代理人王龙凤，被告赵守香、熊家豪及其委托代理人孙习将到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕兵向本院提出诉讼请求：判令1、解除原被告之间签订的《租房协议书》；2、被告返还原告房租及转让费共38000元并赔偿原告装修费用33100元，共计71100元；3、并承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告赵守香和熊家豪系母子关系。2016年8月18日，被告赵守香承租了案外人林士勇的位于晶安家园的门面房（门牌号为××，后被告熊家豪经被告赵守香同意将该门面房转租给原告经营使用，租期自2017年3月28日至2020年3月28日，每年的租金为33000元，被告熊家豪将该门面房提前一个月交付给原告装修。被告熊家豪收取原告2017年3月28日至2018年3月28日租金33000元，并收取原告5000元转让费。2017年3月28日，林士勇以被告赵守香未经其同意转租为由，通知赵守香解除了其和赵守香之间的租赁合同，并通知原告搬离该门面房。原告认为，被告赵守香违法转租，导致林士勇收回门面房，造成原被告之间签订的《租房协议书》无法继续履行，被告应当返还原告的房租及转让费并赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，特诉。被告赵守香、熊家豪答辩称，1、被告转让晶安家园××门面房，是房主知悉并同意的，不存在违法转租；2、涉案门面房是被告赵守香从他人手中转让而来，转来时就有转让费。转租晶安家园××门面房是被告赵守香在2016年8月18日从李威处转租而来，被告赵守香从李威处转了晶安家园××和78-5号两间门面房，转租期限是2016年8月18日至2017年3月28日，每间年租金3万元，两间门面含剩余7个月10天的租期和转让费一共是86000元，交完转让费后的当天，也就是2016年8月18日被告赵守香与房东林士勇签了其中的一间（涉案门面）三年的租房协议，租期是2017年3月28日至2020年3月28日，每年租金33000元。此两间门面房之前是李威在里面开了7年的饭店，房子布局不合理，因为是开饭店搞得比较脏，接手后需要花很大的代价重新改装，考虑这一点，当时转让时折算两间门面转让费时让了一部分按5万元计算，每间25000元。被告转租这两间门面房后，在经营一段时间后，被告认为使用两间成本高，一间也足够使用，所以决定转让一间出去。因此，涉案门面房转来时就带25000元的转让费；3、被告转让涉案门面房收取转让费的数额与周边的市场行情基本一致。按现在市场交易习惯转让门面都有转让费，比如东海步行街一间门面房转让费都在十几万，海陵商场的柜台一年租金是两万，但转让费高达十万。本案晶安家园共12间门面房，不管是已转的或者正在转的都有大约在四万左右的转让费，周边的门面房也是家家都有转让费。被告转让门面房之转让费，不单是交易习惯，本身被告在别人处转来就有转让费，是25000元，加之装修花了不到2万元，这些都是成本，因此被告转租门面房收取原告38000元转让费（含40天的租期）合情合理，收取的转让费也是符合市场价的；4、原被告转让门面经过。在被告赵守香从李威处转租涉案门面房经营5个月后，于2017年2月1日对外张贴涉案门面房“单间转让”广告，转让费四万元，包含两个月租期和转让三年租期合同的转让费。原告在看了多家房子后，觉得被告的房子装修风格好，多次联系两被告后，并在看过被告赵守香与房主林士勇的“租房协议书”后，原告通过微信转账1000元给被告熊嘉豪作为定金，经双方商量转让费38000元，包括转让费和剩余四十天的房租费（2017年2月18日至2017年3月28日），同时双方商量就以被告赵守香与房东签订的“租房协议书”为模板签订协议，双方只是把原租房协议书的甲乙双方名字更改一下，其余一概没有改动，就连签订协议的日期2016年8月18日都未改动，实际双方签订协议时间是2017年2月22日晚上。签完协议后，当天晚上原告就将剩余的37000元转让费交给被告；5、纠纷产生时间。2017年3月28日是到交第一年租金的时间，前一天就是3月27日，被告熊嘉豪找原告要求其交纳第一年租金即2017年3月28日至2018年3月28日的租金，问原告是交给被告还是直接交给房东，原告提出直接交给房东，和房东再重新签合同，当天晚上在涉案门面房处，原被告及房东都在场，房东问原告签几年，原告提出签一年，房东同意后就去打印店打印协议书，房东回来后，原告不签租赁协议也不交租金，到被告店里无理吵闹，被告熊嘉豪当晚只好报警处理；6、原告为什么要求解除合同，主要原因是原告开业后发现生意并不好，认为花38000元转让费过高，于是在2017年3月27日提出要与房东重新签合同，并且向房东提出只签一年合同，本来原被告双方已经签了三年的合同，原告也没有必要再与房东重新签订协议，所以原告就开始不认可38000元是转让费，并找借口解除合同；7、原告诉状称“被告熊嘉豪将该门面房提前一个月交付给原告装修”，意思被告熊嘉豪把门面房免费提前一个月交付给原告装修，这一个月不要钱，没有这回事。被告的房子也不是自己家的，也是从别人手转来，花了转让费交了租金的，不算25000元的转让费，每月租金是2750元，怎么可能给原告免费使用。按原告所诉，如果是提前一个月交付，那么就是2017年2月28日交付的，通过庭前阅卷可知，原告早在2017年2月22日就与连云港墨文装饰工程有限公司签订了装修合同，2月23日开始施工，工期10个工作日，那这多出10天工期又哪里来的？按此装修合同推算原告所谓的“提前交付”最少也是40天这样，也不是提前一个月交房。而事实是被告在2017年2月18日双方谈租房，原告交了定金后，到2月22日原告交清转让费后，才将门面房交付原告的。而这40天（2017年2月18日至2017年3月28日）不是免费使用，是收取租金的，是和转让三年租期合同的转让费一共是38000元。被告起初转让时，被告是要4万元转让费的，因为当时打出租广告时被告赵守香从李威手里转租租期还剩余近两个月（2017年2月1日至2017年3月28日），到原告来谈的时候还剩余40天（2017年2月18日至2017年3月28日），另外又让点钱给原告做隔墙，总共是让了2000元，所以转让费是38000元。再者被告的房屋本身就有比较好的装修，使用时间也很短，只是两家经营项目不一样，稍做改动即可，原告本身也是看好被告的装修才决定转租的，从原告提供装修合同看，只需要十天工期的装修，被告怎么可能让40天装修时间。实践中门面房转让需要打广告耽误一段时间不能经营，那就已经是在赔钱，哪有再让装修时间的？被告从打转租广告（2017年2月1日）到原告所谓的应当或者说正常交房时间2017年3月28日，这两个月被告都没有经营，不但没挣钱，难道还要倒贴两月房租？贴转让费吗？如果按照原告的说法，被告赵守香从李威处花的86000元的转让费也没有收条，现在也可以说是第一年的租金了，大家谁也不用交第一年租金了，直接找李威要就可以了。因此原告此诉称不符合常理，也不是事实；8、原告诉状称“被告熊嘉豪收取原告2017年3月28日至2018年3月28日租金33000元，并收取原告5000元转让费”的说法不对，被告熊嘉豪是收取了原告连同1000元订金在内是38000元，但这38000元不是原告所说2017年3月28日至2018年3月28日租金33000元和5000元转让费，而是包括被告将涉案门面房三年租期转让给原告的转让费和从李威手里转租门面剩余四十天的房租费（2017年2月18日至2017年3月28日）。因此，被告认为不能由原告说交的是什么钱就是什么钱，而且原告交钱的时间也是在被告赵守香与李威转租门面租期内，并不是在原被告签订租赁协议的租期内交付的。因此，原告应举证证明所交的38000元是第一年房租和5000元的转让费组成的；9、被告赵守香与房东林士勇的租房协议书一直在履行中并未解除，被告没有收到房东的解除租赁合同通知书。截止目前为止，房东并没有收回门面房，原告也一直在经营。原告装修时房东还到现场看的，原告在2017年3月15日就实际开业经营并更换门头，房东不可能不知道。2017年4月9日被告赵守香又交了10000元的租金给房东，房东继续收取租金。假如说房东通知原告搬离门面房，被告认为，房东的通知是否有效还尚不确定，首先原告与房东没有直接合同关系，被告才是房东租赁合同的相对方，原告的合同相对方是被告，房东只有在解除与被告赵守香的租赁合同后才有权要求原告搬离门面房。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：被告熊家豪与赵守香系母子关系。本案所涉房产位于牛山镇××家园××楼，门牌号为××，其所有权人为林士勇。2016年8月份，被告赵守香从他人处转租涉案房产，同年8月18日，被告赵守香与林士勇签订《租房协议书》一份，双方约定，林士勇将其所有的以上涉案门面房出租给被告赵守香使用，租赁期限自2017年3月28日至2020年3月28日，每年租金为叁万叁仟元。双方还约定，被告赵守香未经林士勇同意不得擅自将租用的房屋转租、交换、转借或转让给他人，否则林士勇有权终止合同。2017年2月份，经被告赵守香同意，被告熊家豪与原告吕兵就以上所涉门面房签订了与赵守香与林士勇签订的《租房协议书》内容完全一致的《租房协议书》一份，后原告支付被告熊家豪人民币38000元并对涉案门面房进行了装修。另查明，因涉案房产所有权人林士勇在2017年3月28日之后的租期内未收到相应房租及原被告之间对38000元系第一年房租与转让费抑或全部系转让费及40天的房租发生纠纷。2017年4月9日，被告赵守香向林士勇支付房租人民币10000元，同年6月28日再次支付房租人民币5000元，截止到本院判决时，原告吕兵一直对涉案门面房进行使用经营。上述事实有当事人陈述、转账凭证截图、通话录音、房产证明、《租房协议书》等证据予以证实。本院认为：根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告诉称被告未经涉案房产所有权人同意将涉案房产转租于其，林士勇以被告赵守香未经其同意转租为由，通知赵守香解除了其与赵守香的租赁合同，并通知原告搬离该门面房，造成原被告之间签订的《租房协议书》无法继续履行，被告应当返还原告的房租及转让费并赔偿其损失。根据本案查明的事实，被告赵守香与涉案房产所有权人林士勇签订《租房协议书》双方约定，被告赵守香承租林士勇所有的涉案房产，且约定未经林士勇同意不得擅自转租涉案房产，否则林士勇有权终止合同。被告熊家豪经被告赵守香同意将涉案房产转租于原告吕兵时未经涉案房产所有权人林士勇的同意，根据原告举证内容显示其并未举证证明林士勇已告知被告赵守香解除与其签订的关于本案所涉房产的协议。根据被告举证显示，2017年4月9日、6月28日被告两次向林士勇缴纳房租共计人民币15000元，且林士勇均予以了接收，且截止到本院判决时，本案所涉房产一直由原告吕兵经营使用。综上，就目前为止原告诉称的因被告未经林士勇同意与其签订转租合同，造成其与被告之间合同履行不能与本案查明的事实不符，故其诉求被告返还其缴纳给被告熊家豪的款项人民币38000元及赔偿损失人民币33100元不能成立。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告吕兵诉讼请求。案件受理费人民币2275元由原告吕兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2275元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。审判员  温爱英二〇一七年七月十三日书记员  马顺利上诉须知附录根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。