广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终2111号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈锋，男，汉族，1979年9月11日出生，住广东省陆丰市。委托代理人：叶昌盛，广东沃金律师事务所律师。委托代理人：李东泉，江西均衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：涂志君，男，汉族，1982年7月16日出生，住广东省梅县。委托代理人：董文革，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托代理人：王浩然，北京市京都（深圳）律师事务所律师。原审第三人：惠州大亚湾其易房网发展有限公司，住所地：惠州大亚湾西区大亚湾大道226号德丰公馆2606号房。法定代表人：李想。委托代理人：许峰，该公司员工。上诉人陈锋因与被上诉人涂志君、原审第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初2821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈锋及其委托代理人叶昌盛、李东泉、被上诉人涂志君及其委托代理人董文革到庭参加诉讼。原审第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈锋上诉请求：1、请求撤销原审判决第四项改判被上诉人支付违约金人民币144000元、承担上诉人已经支付的中介费2000O元和为本案支付的律师费15000元;2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、原审认定“合同解除问题，双方均同意解除合同”不符上诉人庭审中答辩意见。原审庭审针对被上诉人的起诉，上诉人答辩意见明确要求继续履行合同，如果被上诉人坚持要解除合同则应由被上诉人承担违约责任(即上诉人反诉请求的违约责任)。二、原审认为“合同未继续履行存在客观因素原因，双方不存在主观毁约的故意，双方均不应承担违约责任”不符合客观事实，判决偏袒了被上诉人违约责任。被上诉人存在主观毁约的故意，违约行为明确，应承担违约责任。（一）被上诉人对银行贷款审批期限较长具有预测性。首先，上诉人和被上诉人签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第四条明确约定”付款方式为按揭付款，首期款银行托管，且如银行承诺发放贷款金额变动，买方要及时增加首付款，卖方须无条件配合办理资金监管手续”。这一约定表明上诉人和被上诉人在签订合同时均预测到银行审批贷款和发放贷款金额的不确定性，一旦银行贷款额度审批的变动，必然会产生上诉人及时增加首付款义务和被上诉人第二次配合办理首付款银行监管的义务，从而延长了贷款审批期限。其次，被上诉人在2016年1O月份与上诉人的微信聊天记录(原审证据陈锋与涂志君聊天记录截图)显示，被上诉人也知道因政策原因银行的贷款审批时间会有所延长，所以被上诉人对通过拿到银行贷款达到回笼资金的时间周期是明知的。（二）被上诉人解除合同的真正原因是房价上涨导致，被上诉人为达到解除合同目的，所谓对合同履行期望值降低只是借口。首先，合同的履行符合被上诉人对合同履行的期望值。被上诉人在12月5日发函要求上诉人在12月8日履行付款义务，与此同时，第三人和上诉人均通过电话、短信、徵信方式告知了被上诉人首付款变动配合做第二次首付款银行监管手续，正常而言，如果被上诉人此时配合做第二次首付款银行监管则很快能达到其合同履行的期望值。但由于被上诉人为达到解除合同目的而不愿配合办理导致贷款审批搁浅。其次，被上诉人解除合同的真正原因是房价上涨，不愿履行合同。被上诉人在2016年10月份与上诉人的微信聊天记录(原审证据陈锋与涂志君聊天记录截图)就提出因房价上涨欲与上诉人协商解除合同，遭到上诉人拒绝。三、被上诉人逃避合同义务，恶意违约。2016年12月5日第三人工作人员电话和微信通知上诉人和被上诉人需要增加首付款和做款项监管手续，于此同时，被上诉人为达到不履行合同又不承担违约责任的目的，在12月6日向上诉人发出的《限期履行合同通知书》要求上诉人在12月8日前履行付款义务，而后又故意不接第三人电话、不回上诉人微信，甚至不签收第三人的书面《告知函》，直接在12月8日向法院提起诉讼要求解除合同。在上诉人和第三人联络通畅的情况下，其没有通过居间方的第三人协调而直接起诉，其行为不符合常理。综上所述，原审法院查明事实不清，判决结果偏袒了被上诉人违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求贵院撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2O16)粤1391民初2821号民事判决书判决，依法改判。被上诉人涂志君口头答辩称：关于第一项诉求，不存在继续履行合同问题。第二，我方认为本案上诉人违约在先，理由如下:一、双方签订的监管协议，到期日是2016年11月5日，监管期限到期后，上诉人仍没有获得银行贷款的承诺，对于履行合同存在过错，责任应当有上诉人承担。二、一审我方提交了双方的通话记录，在12月1日上诉人承认贷款没有批下来，因此对被上诉人来说对方贷款批不下来，我方当事人发出限期履行的函要求上诉人履行付款义务，上诉人没有按照限期履行义务履行，因此构成本案的根本违约。关于贷款期限的问题，已经超过三个月没批下来，已经超出合理范畴。还有关于本案真正解除原因并不是房价上涨。另外，作为惠州市下半年相关政策方面没有发生重大变化，基于这点上诉人仍然未能达到贷款的要求，我方认为责任在于上诉人。因此本案是上诉人违约在先，造成本案无法继续履行合同的原因。原审原告涂志君向一审法院起诉称：2016年8月16日，原告与被告在第三人的促成下签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定被告以72万元的价格购买原告所有的位于惠州市××区澳头××北路××号龙光天悦龙庭11栋一单元2803号房（建筑面积92.35平方米，房地产权证号：33××83）,定金为人民币15000元,被告须于2016年9月16日之前支付除定金之外的首期款人民币201000元至原被告双方约定的银行监管账户，余款为银行按揭贷款方式支付，于2016年9月16日之前向银行提交按揭贷款申请的相关材料,原告须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续。若银行承诺发放贷款金额加上被告已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，被告应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足……若合同约定的首期款金额与原被告双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。被告逾期付款超过10天的（含追加首付款）原告有权解除合同并要求被告支付该房产总价款百分之二十的违约金。合同签订后，被告仅支付了定金15000元（原告收到13000元，2000元由中介代为保管）、首付款285000元。之后原告多次询问被告银行按揭情况，被告均以中介正在办理或银行没有消息为由拖延时间。合同签订3个月后，原告通过中介得知被告的银行贷款没有通过，随即向被告发了限期履行合同义务通知。被告仍无视双方签署的合同，在合同约定的余款交付日期到后，迟迟未向原告支付余款420000元。截止到起诉之日，被告一直违反合同约定，未履行支付剩余房款的义务。根据双方合同约定，如被告逾期付款超过15个工作日，原告有权解除合同，有权没收定金或要求被告支付转让总价款20%的违约金。综上，为维护原告合法权益，请求法院判令：一、解除原、被告于2016年8月16日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；二、被告支付违约金144000元；三、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》、收款收据、确认书、资金托管协议、邮寄快递单、限期履行合同通知书、原被告双方微信聊天记录、通话记录等证据，拟证明其诉称事实。原审被告陈锋本诉辩称及反诉诉称，2016年8月16日，反诉原告与反诉被告在第三人的促成下，就反诉原告购买反诉被告位于惠州××头××北路××号龙光天悦龙庭11栋一单元2803号房，三方签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》。合同对涉案房屋的交易价格、付款方式、贷款情况及违约责任等均做了约定。合同签订当天，反诉原告按约定支付了定金15000元及第三人佣金20000元。2016年9月5日，反诉原告与反诉被告到银行签订《资金托管协议》，反诉原告将首期款285000元存入监管账号。之后反诉原告在第三人的指示下积极办理申请银行贷款事宜。2016年12月6日，反诉原告接到第三人通知，因政策原因贷款银行将反诉原告的贷款额度作了调整，需反诉原告补交70000元首期款到监管账号，次日反诉原告将补交的首期款70000元存入了监管账号。之后第三人多次电话联系并书面通知反诉被告到银行配合办理按揭手续，但反诉被告均未理会并拒绝履行合同义务。反诉原告已积极履行合同义务，而反诉被告因为房价上涨原因故意找借口拒绝配合办理按揭贷款手续导致合同难以履行，反诉被告的行为已构成根本违约。为维护反诉原告合法权益，请求法院判令：一、解除反诉原告与反诉被告签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；二、反诉被告返还购房定金15000元及支付违约金144000元；三、反诉被告承担反诉原告已支付的中介费20000元及律师费15000元；四、本案诉讼费由反诉被告承担。本诉被告及反诉原告陈锋向本院提交二手房买卖合同履行情况时间顺序表、《惠州市二手房买卖及居间服务合同》、佣金收款收据、个人交易资金托管协议、农业银行业务凭证、聊天记录、农业银行交易明细清单、限期履行合同通知书、告知函、高铁票、委托代理合同及发票等证据，拟证明其辩称及诉称事实。第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司述称，原、被告在我方的促成下于2016年8月16日签订居间服务合同，2016年9月5日我方工作人员代理原、被告双方到农业银行办理了资金监管手续和银行按揭贷款手续，之后银行通知我方工作人员需要被告补7万元首期款,我方随即通知了被告，因补首付款到银行监管需买卖双方同时到场方可办理，但原告电话不接、短信不回，因此我方于2016年12月15日及2016年12月26日给原告寄了催告函，催促其跟被告一起到银行补首付款到监管的账户，但原告拒收上述文件，我方已尽到了居间的义务。第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司未向本院提交书面证据。一审法院认定事实：原告涂志君与被告陈锋在第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司的促成下，于2016年8月16日签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定：一、被告购买原告名下的位于惠州市××头××北路××号天悦龙庭11栋一单元2803号房，建筑面积92.35平方米，房地产权证号为：33××83；转让总价为720000元，定金15000元；二、第四条付款方式：“原被告双方协商一致约定由被告按照第2项约定支付除定金之外的楼款，原告须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续:……2、按揭付款：被告须于2016年9月16日之前支付除定金之外的首期款人民币201000元至原被告双方约定的银行监管账户，被告须于2016年9月16日之前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行审批的为准。3、被告逾期付款超过10天的（含追加首付款）原告有权解除合同并要求被告支付该房产总价款百分之二十的违约金；三、第十三条违约责任：1、原被告双方需在居间方电话通知之日起10个工作日内前往指定地点办理二手房交易相关手续，逾期未办理的守约方有权要求违约方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并履行合同……3、如原告未按合同约定期限履行义务，逾期超过15个工作日，被告有权解除合同，有权要求原告双倍返还定金或要求原告返还定金并支付房产转让总价款20%的违约金。4、如被告未按合同约定期限履行义务，逾期超过15个工作日，原告有权解除合同，有权没收定金或要求被告支付转让总价款20%的违约金。5、守约方因违约方的违约行为而进行维权导致的损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）全由违约一方承担。合同签订当天被告向原告支付了定金15000元（其中2000元定金由第三人代为监管），2016年9月5日，原、被告双方到中国农业银行对首期款285000元办理了资金托管，同时办理了按揭贷款申请手续，原告于2016年12月5日向被告发出《限期履行合同通知书》，通知被告在2016年12月8日前履行付款义务。2016年12月6日被告接到第三人通知需向按揭银行增加首付款，2016年12月7日被告欲往托管账户中增加托管资金70000元，但需原告配合才能进行，2016年12月15日，第三人向原告发出《告知函》，告知原告需在2016年12月19日前履行办理按揭手续的义务，2016年12月26日，第三人再次向原告发出《告知函》，原告未配合办理增加托管资金事宜，按揭手续无法进行，被告亦未通过其他方式向原告支付剩余房款。本案在审理过程中，因被告（反诉原告）陈锋的申请，本院依法查封了原告（反诉被告）涂志君名下位于惠州××头××北路××号龙光天悦龙庭11栋一单元2803号房的产权（房产权证号：粤房地权证惠州字第××号）。以上事实，有原告提交的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》、收款收据、确认书、资金托管协议、邮寄快递单、限期履行合同通知书、被告提交的佣金收款收据、个人交易资金托管协议、农业银行业务凭证、农业银行交易明细清单、限期履行合同通知书、告知函及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点是原告未配合办理增加首付款是否构成违约。根据双方签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》约定，被告应当在2016年9月16日前向银行申请按揭贷款，被告按约定于2016年9月5日向银行提交了相关按揭资料，原告亦予以协助，至此时，原告并无毁约的打算，若按揭能顺利通过审批，合同则继续履行，后因需增加首付款，导致买卖周期明显延长，虽然合同中没有约定余款的支付期限，签合同时原告希望尽快销售房屋回笼资金，而被告的银行按揭款在申请的3个月后仍未获批，在原告催促后被告也未以其他方式支付剩余款项，促使原告签订合同时的期望值降低，此时原告未再配合办理资金托管事宜，因此，合同未继续履行存在客观因素原因，双方不存在主观毁约的故意，双方均不应承担违约责任。至于解除合同问题，双方均同意解除合同，系双方当事人对自身民事权利的处分，予以支持。合同解除后，原告应将被告已付的定金退还给被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）涂志君与被告（反诉原告）陈锋于2016年8月16日签订的关于惠州市××头××北路××号天悦龙庭11栋一单元2803号房的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：1610357号）；二、涂志君自本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金15000元给陈锋；三、驳回本诉原告涂志君其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告陈锋其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3180元，由原告涂志君负担；反诉受理费2090元，保全费1495元，合计3585元由被告陈锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。本院二审期间各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷，综合上诉人陈锋的上诉请求以及被上诉人涂志君的答辩理由，本案二审争议焦点是：1、本案《惠州市二手房买卖及居间服务合同》是否应当解除？2、本案合同履行不能，相关的违约责任在哪一方？关于本案《惠州市二手房买卖及居间服务合同》是否应当解除的问题，本院认为：双方当事人签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容亦符合相关法律规定，应确认为有效合同。在合同约定的付款方式上，双方当事人选择了按揭付款，但对银行审批发放贷款的最后期限，双方当事人并没有在合同中明确。在双方当事人随后与相关银行签订的关于首付款的“个人交易资金托管协议”中，双方当事人约定托管期限自协议生效之日起至2016年11月5日止。该约定应视为双方对银行发放贷款的期待时间。到期后，相关银行的审批手续因上诉人陈锋的原因无法办理，在被上诉人涂志君催告后仍不能及时付款，导致被上诉人无法及时取得卖房款项，合同目的难以达到。原审据此支持被上诉人解除合同有事实及法律依据，本院予以维持。关于本案合同履行不能，相关的违约责任在哪一方的问题，本院认为：双方当事人在合同签订后，均能按照合同的约定，履行相关的合同义务。造成本案合同履行不能，合同目的难以实现的原因在于本案双方当事人对相关银行审批程序所需时间估计不足，该原因不能归责于任何一方当事人，故原审确认合同解除后，定金予以退回正确，本院一并予以维持。另，本案一审程序中，原审法院遗漏了被上诉人涂志君对上诉人陈锋反诉请求的答辩意见，属程序瑕疵。但该程序瑕疵对本案事实认定并无影响，且上诉人在二审过程中对此亦无提及，为避免当事人诉累，本案对此一并予以指出。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3880元，由上诉人陈锋负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  池志勇审 判 员  郭志文二〇一七年七月十八日法官助理  马晓曼书 记 员  陈伟杰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。