四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0121民初2068号原告：李倪铭，女，1957年1月30日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。委托诉讼代理人：何杰，四川天普律师事务所律师。被告：成都天府水城房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金堂县金中路**号*楼*号。法定代表人：时守明，董事长。委托诉讼代理人：陈婧（系该公司工作人员），女，1986年10月31日出生，汉族，住成都市成华区。原告李倪铭与被告成都天府水城房地产开发有限公司（以下简称天府水城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，由审判员黄娇适用简易程序，于2017年7月5日公开开庭进行了审理。原告李倪铭及其委托诉讼代理人何杰、被告天府水城公司的委托诉讼代理人陈婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李倪铭向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款257407元并支付相应利息（从2014年11月2日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告退清全部购房款为止）；2.判令被告支付原告交通费2000元、住宿费4000元、精神损失费4000元，共计1万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月2日，原告与被告销售人员签订《商品房买卖合同》，欲购买恒大御景半岛金堂项目影城二楼附14号商铺及72号楼602号房。原告前提是只能在按揭基础上购房，被告销售人员承诺帮助原告代办按揭手续，原告便缴纳了放款总价的50%（258871元）作为首付款，并按按揭要求将工资证明交给置业顾问，并签了按揭购房的合同。一周后，被告置业顾问通知说原告银行资信证明有问题不能以按揭方式购房，鉴于此，原告要求退还房款但未果。且《商品房买卖合同》上没有被告签章，该合同未生效。被告天府水城公司辩称，原告要求被告退还购房款及赔偿损失，无事实和法律根据，请求驳回原告的诉讼请求。理由：案涉合同已经经被告单方行使借出去而解除，被告不应承担返还购房款及承担损失的责任。原、被告双方分别于2014年10月31日、2014年11月2日签订了本案所涉住宅、商铺的《商品房买卖合同》及补充协议各两份，且已经进行备案。合同中约定的付款方式为分期付款，补充协议第三条第二点约定，买受人分期付款的，应按约定期限支付每期房价款，否则，每逾期一天，须按未付款总金额的万分之一支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还，房屋归出卖人所有。被告在原告未按期支付购房款的情况下委托律师向原告发出催款函，但原告仍未缴纳，已达到合同约定的解除条件。被告作为守约方，依约行使解除权。被告于2015年12月4日、12月8日向原告发出了解除合同的通知，根据约定，原告严重违约，其缴纳的购房款被告有权不予退还。此外，案涉合同的解除是由于原告违约导致的，其产生的损失也应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2014年10月31日，天府水城公司（出卖人）与李倪铭（买受人）签订《商品房买卖合同》及《成都恒大御景半岛商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）各一份。该《商品房买卖合同》主要内容：第一条出卖人以出让方式取得位于金凤路555号地块国有土地使用权。第三条由买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的72幢6层2号房，用途为住宅，建筑面积37.73平方米，总价款168403元。第五条买受人采取下列第2种方式付款：2.分期付款。第九条买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180（含180）日之内，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的壹%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该《补充协议》主要内容：3.买受人按下列第（2）种方式向出卖人支付房款：（2）分期付款：买受人于2014年10月31日前支付房价款￥50521元，于2015年4月10日前支付房价款￥28629元，于2015年10月10日前支付房价款￥28629元，于2016年4月10日前支付剩余房价款￥30312元，于2016年10月10日前支付剩余房价款￥30312元。商品房买卖合同第九条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期房价款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。20.5本补充协议经双方签署后生效。同日，李倪铭在《恒大御景半岛客户网签信息确认表》中签字，该表载明李倪铭所购72栋602号房的付款方式为两年分期。李倪铭在内容为“本人以分期付款方式购买天府水城公司开发的恒大御景半岛影城423层14号商品房，本人承诺按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定时间支付每期购房款。若其中任一期购房款逾期支付超过30天仍未付清尾款的，天府水城公司有权单方解除合同，且没收本人的所有已付房款作为违约金”的材料中“承诺人”处签字捺印。2014年11月2日，天府水城公司（出卖人）与李倪铭（买受人）签订《商品房买卖合同》及《成都恒大御景半岛商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）各一份。该《商品房买卖合同》主要内容：第一条出卖人以出让方式取得位于金凤路555号地块国有土地使用权。第三条由买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的1幢2层423二层14号房，用途为商业，建筑面积42.73平方米，总价款358590元。第五条买受人采取下列第2种方式付款：2.分期付款。第九条买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180（含180）日之内，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的壹%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该《补充协议》主要内容：3.买受人按下列第（2）种方式向出卖人支付房款：（2）分期付款：买受人于2014年11月6日前支付房价款计￥57577元，于2014年12月12日前支付房价款￥71718元，于2015年6月10日前支付房价款￥71718元，于2015年12月10日前支付剩余房价款￥71718元，于2016年6月10日前支付剩余房价款￥35859元。商品房买卖合同第九条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期房价款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。24.5本补充协议经双方签署后生效。同日，李倪铭在《恒大御景半岛客户网签信息确认表》中签字，该表载明李倪铭所购影城423二层14号房的付款方式为两年分期。李倪铭在内容为“本人以分期付款方式购买天府水城公司开发的恒大御景半岛影城423层14号商品房，本人承诺按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定时间支付每期购房款。若其中任一期购房款逾期支付超过30天仍未付清尾款的，天府水城公司有权单方解除合同，且没收本人的所有已付房款作为违约金”的材料中“承诺人”处签字捺印。前述两份《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，李倪铭向天府水城公司支付商铺购房款177832元，支付住宅购房款79150元，合计256982元。之后，李倪铭未再支付剩余购房款。2015年12月8日，天府水城公司向李倪铭寄送《关于解除商品房买卖合同的通知》，告知李倪铭购买恒大御景半岛影城商铺423二层14号商品房，截止2015年12月8日已逾期支付分期购房款181日，根据补充协议的约定，天府水城公司有权单方解除商品房买卖合同及补充协议。故自本通知到达后，双方于2014年11月2日所签的商品房买卖合同及补充协议即行解除。2016年4月7日，天府水城公司向李倪铭寄送《关于解除商品房买卖合同的通知》，告知李倪铭购买恒大御景半岛72栋602号商品房，截止2016年4月7日已逾期支付分期购房款180日，根据补充协议的约定，天府水城公司有权单方解除商品房买卖合同及补充协议。故自本通知到达后，双方于2014年10月31日所签的商品房买卖合同及补充协议即行解除。李倪铭收到了前述两份解除合同通知。本院认为，天府水城公司与李倪铭签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，除补充协议中天府水城公司的免责条款无效外，其他内容均合法有效，当事人应当严格按照有效条款的约定，履行各自义务。根据双方约定，商品房买卖合同自双方签字（盖章）之日起生效、补充协议经双方签署后生效，且天府水城公司提交的案涉商品房买卖合同及补充协议均有双方签字捺印或签章。故李倪铭认为合同未生效的主张不成立。根据补充协议的约定，在李倪铭未按约定按时向天府水城公司支付购房款，且逾期超过180日的情况下，天府水城公司有权单方解除商品房买卖合同，该约定符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。天府水城公司在补充协议约定的解除条件成就时，向李倪铭寄送了解除合同通知书，李倪铭对此未提异议，故双方签订的商品房买卖合同及补充协议已于解除合同通知书到达李倪铭时解除。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本院认为，商品房买卖合同解除后，要求出卖人退还已付购房款系买受人的主要权利，而案涉补充协议中关于合同解除后买受人所交的全部款项不予退还的规定，属于天府水城公司事先拟就的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，且天府水城公司未提供证据证明其采取了合理的方式提请李倪铭注意该条款。故根据《合同法》第三十九条第一款及第四十条的规定，李倪铭提出该条款系无效格式条款，要求天府水城公司退还已付购房款256982元及利息的请求，于法有据，本院予以支持。天府水城公司拟依据案涉补充协议中的格式化免责条款，拒绝向李倪铭退还购房款的抗辩不成立，本院不予采纳。因案涉合同系李倪铭违约导致解除的，且李倪铭未提供证据证明交通费、住宿费已实际发生，其主张精神损失费亦无事实和法律依据，故本院不予支持。天府水城公司在本案中未就李倪铭违约导致合同解除的违约责任提出独立明确的诉讼请求，本院对此不予干涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三十九条第一款、第四十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告成都天府水城房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内退还原告李倪铭购房款256982元；二、驳回原告李倪铭的其他诉讼请求。案件受理费2656元，由被告成都天府水城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄娇二〇一七年七月十四日书记员  张红