河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初2074号原告吴朝霞，女，1969年10月10日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人冉杰，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托代理人邢泽民，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。被告吴迪，女，1980年10月20日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托代理人李伟、张国超，河南迅迪律师事务所律师。原告吴朝霞与被告吴迪房屋租赁合同纠纷一案，本院审理后于2016年10月24日作出（2016）豫0191民初10058号民事裁定书，驳回了原告的起诉。原告不服该裁定，向郑州市中级人民法院提起上诉。郑州市中级人民法院经审理于2016年12月28日作出（2016）豫01民终14485号民事裁定书，将本案发回继续审理。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴朝霞委托代理人冉杰、被告吴迪及其委托代理人张国超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告委托亲戚史磊将其位于郑州高新区莲花街学府欣园7号楼2单元3号166平方米的房屋，于2014年8月1日租给被告，并签订《房屋租赁协议》。该协议约定租期三年，自2014年8月1日至2017年7月31日，租金每月2300元。该租赁协议还约定租赁期内，被告擅自将房屋转租、转让或进行非法活动损害公共利益的，原告可以终止协议，收回房屋，被告承担全部赔偿责任。在履行协议过程中，被告在原告不知情的情况下改变房屋结构，将原告房屋分割成多间小单间，在没有工商、税务手续的情况下，向多人转租盈利。原告得知后，按《房屋租赁协议》相关规定多次通知收回房屋，被告却置之不理，且与原告亲戚大吵大闹。故请求判令：1、解除原、被告于2014年8月1日签订的《房屋租赁协议》；2、被告将郑州市高新区莲花街学府欣园七号楼二单元三号房屋恢复原状；3、被告按照每日84.33元的标准，支付自2016年8月1日至2017年3月25日实际占用费19986元；4、被告按照每日4.7元的标准，支付自2016年8月1日至2017年3月25日的物业费1114元；5、被告支付拖欠的水费374.99元。以上共计21100元。被告辩称：1、被告不是涉案房屋的实际承租人，只是代案外人张瑞红与原告签订了房屋租赁合同。被告与原告的代理人史磊在2014年8月1日同时签订了两份《房屋租赁协议》，分别承租学府欣园7-2-3（本案所涉房屋）和7-1-17号房屋，一个人承租两套房屋且与房东约定不能转租、转让、转借和进行经营性活动。该两套房屋中存在有另一实际承租人，且签订合同时房东对此知晓并同意。被告租用的是7-1-17号房屋，而本案7-2-3号房屋的实际承租人是张瑞红。本案房屋的装修由张瑞红进行，也是由张瑞红向原告支付房租，向物业公司支付水费、物业费。张瑞红在每次支付完房屋租金、水电费和物业费后，都会以短信的方式通知原告。2、被告不是涉案合同的承租方，不应承担任何责任，被告只是代张瑞红签订的租赁合同，并不是涉案合同的当事人，不应该承担与合同有关的权利义务。经审理查明：2013年8月10日，原告作为乙方，河南工业大学作为甲方，签订《河南工业大学师生周转房使用协议书》一份，约定乙方所选房屋位于郑州市高新技术产业开发区××街校区××楼××单元××号，住宅建筑面积为166.37㎡。2014年8月1号，原告向史磊出具委托书，委托其全权代理该房屋出租事宜。同日，史磊代原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁协议》协议一份，约定：租赁地址为郑州市高新区莲花路（街）学府欣园七号楼二单元三号，居住面积平方为一百六十六平方米，装修及设备情况为毛坯房。租赁期限为三年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止，2014年8月1日至2015年7月31日房租已结清。房屋租金为每月贰仟叁佰元人民币。付款方式为按年支付（每年8月15日前支付），甲方根据市场行情可每年10%增加租金，另付押金贰仟元整，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。租赁期内的水、电、煤气、暖气、电话、有线电视、卫生治安费、物业管理，房屋修缮等费用由乙方支付。租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠房屋租金达15天；（4）拖欠三个月不付所有费用的。在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者。租用期满后，乙方如需继续使用，应提前三个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先。在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿。如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复。由于甲方原房为毛坯房，乙方如有装修，乙方应在解除协议或协议到期时拆除装修、恢复房屋原貌，由乙方承担。合同签订后，被告对该房屋进行装修，做成了多个隔间。原告提交的租房人员信息登记表及房屋租赁合同复印件显示该房屋内有多人租住。原告称被告改变了该房屋结构，进行群租，不符合合同约定的使用目的。被告称该房屋做有隔断，由张瑞红和同事做集体宿舍使用，当时房东知情，后来因国家规定不允许群租，就把隔断给拆了。该房屋租赁合同履行过程中，被告及张瑞红向原告交纳了房租及水电费、物业费。2015年10月，原告以被告擅自改造房屋结构非法转租为由，向学府欣园物业提出停水停电申请。原告提交的郑州高新供水有限责任公司出具的该房屋用水信息表显示该房屋2015年12月起用水量开始为零吨。被告提交的2015年12月1日张瑞红与原告家属史本广对话的视频材料中显示，张瑞红问“你把二楼门换了，我怎么拿东西”，史本广称“门封着呢，只要你不把门撬开，就丢不了，贴的有封条”，张瑞红要求“给一把钥匙，我现在把东西拿走”，史本广称“开玩笑吧你”。后被告因该房屋被封，未能再对该租赁房屋进行占用使用。2017年3月25日，原被告经协商，被告将该租赁房屋内用品搬离该房屋，双方及张瑞红并于当日签订有物品交接手续一份。现原告请求被告支付2016年8月1日至2017年3月25日期间的房屋占用费、物业费、水费，双方协商未果，遂引发本案纠纷。上述事实，有当事人陈述、庭审陈述及原被告提交的以下证据在案佐证：原告提供的证据为：1、河南工业大学师生周转房使用协议书及证明各一份；2、原告为史磊出具的委托书、原告及史磊的身份证复印件各一份；3、房屋租赁协议一份；4、巩义市芝田镇寨沟村出具的证明、吴高量出具证明各一份、吴高量身份证复印件一份；5、吴高量交通银行郑州工人路支行账户交易信息单三份、中国建设银行股份有限公司郑州伊河大厦支行银行交易明细一份；6、租房人员信息登记表一份、租房人信息复印件三份、房屋租赁合同及王振宇身份证复印件各一份；7、用水信息表一份、支付宝缴纳水费回单3份、缴纳水费发票一份、河南工业大学师生公寓管理中心出具的证明一份；8、起诉状、变更诉讼请求申请书各一份、民事裁定书两份；9、搬离证明及视频一份。被告提供的证据为：1、《房屋租赁协议》两份；2、张瑞红通过支付宝向原告支付物业费、房租、水费的凭证一组；3、视频一份；5、（2016）豫01民终10821号民事判决书一份。被告提交有委托书一份、短信聊天记录一组，欲证明张瑞红系该房屋的实际承租人。因上述证据不能证明被告该证明目的，故对上述证据本院不予采纳。本院认为：原被告于2014年8月1日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按该合同约定履行各自义务。本案房屋的使用性质为住宅，《房屋租赁协议》约定被告不得擅自将房屋转租、转让或转借，不得利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益，并不得擅自改变室内结构。被告在承租该房屋后，在未取得行政许可及征得利害关系业主同意的情况下，将该房屋改造用于多人群租，其未按照合同约定的使用性质使用该房屋，已构成违约，故原告请求解除该房屋租赁协议具有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求被告按照每日84.33元的标准，支付自2016年8月1日至2017年3月25日期间的实际占用费19986元、并支付该期间的物业费1114元。本院认为，原告提交的用水信息表显示，自2015年12月1日起该房屋的用水量开始为零，被告提交的视频材料中亦体现有原告亲属史本广将该房屋封门，并不允许将屋内物品搬出。根据上述事实，可以确认被告自2015年12月1日起，已不再能够实际占有使用该房屋。原告作为出租人，应将符合合同约定的租赁物交付被告使用，双方签订的协议亦约定有“在租用期内原告必须确保被告的正常居住”，原告的上述行为致使被告自2015年12月1日之后已无法再实际使用该租赁物。虽双方经协商，被告于2017年3月25日将房屋内物品清空，但在2015年12月1日至2017年3月25日期间，被告已丧失对该房屋的实际控制及占有使用，也并非因自身原因拒不腾房，故原告请求被告支付该期间的房屋占用费和物业费依据不足，本院不予支持。原告请求被告将本案租赁房屋恢复原状。原被告已于2017年3月25日对该房屋进行腾房交接，该交接单上记载有“以上物品全部搬走，无遗漏”，并未记载被告对房屋造成有损坏，原告亦未提交证据证明恢复所需的费用。庭审中原告称被告装修时所做的隔断拆除后，在地板和房顶墙壁留有痕迹，并存在打的钉子。被告称隔断拆除后的痕迹不影响该房屋的正常使用，不存在打的钉子。本院认为，双方租赁协议约定有“房屋押金2000元，租房终止，经验收无误后，将押金退还被告”，“被告如有装修，应当在解除协议或协议到期后拆除装修、恢复房屋原貌，由被告承担”。现原告并未退还被告押金，双方租赁关系终止后，原被告可以该押金数额为限，就原告主张的该房屋所需恢复原状的部分自行协商解决。原告请求被告支付拖欠的水费374.99元（即原告提交的用水信息表中记载的2015年1月180.99元、2015年7月50元、2015年9月139.2元、2015年11月4.8元）。被告提交的证据显示其于2014年12月22日支付水费180.99元、2015年4月30日支付44.61元、2015年6月27日支付146.4元、2015年8月24日支付125.2元。就原告主张的180.99元水费，根据被告提交的证据，该部分水费其已支付。被告另支付的三笔水费，在原告提交的用水信息表中均有记载，原告并未主张该三笔水费。故就2015年7月水费50元、2015年9月水费139.2元、2015年11月水费4.8元，被告并未提交证据证明其已支付。上述水费共计194元，均发生在被告实际使用该房屋期间，应由被告支付给原告。被告辩称其并非适格被告，该房屋租赁合同的承租人系张瑞红。因（2016）豫01民终14485号民事裁定书已认定被告系该房屋租赁合同的相对方，故对被告该辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴朝霞与被告吴迪于2014年8月1日签订的《房屋租赁协议》。二、被告吴迪于本判决生效后10日内，支付原告吴朝霞水费194元。三、驳回原告吴朝霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  申晓娟审 判 员  汪 涛人民陪审员  许 婷二〇一七年七月六日书 记 员  宋 婕