北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初2633号原告（执行案外人）：北京丹耀房地产有限公司，住所地北京市东城区王府井大街176号。诉讼代表人：尹正友，该公司企业破产管理人组长。委托诉讼代理人：王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中金投典当行有限公司，住所地北京市西城区西单北大街98号。法定代表人：罗锐，董事长。委托诉讼代理人：盛佳寅，男，1986年4月7日出生。委托诉讼代理人：齐中秋，男，1991年1月3日出生。被告（被执行人）：北京新府和信投资管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街172号丹耀大厦608室。法定代表人：李林锴，执行董事。委托诉讼代理人：李云平（兼被告李林锴委托诉讼代理人），男，1973年2月6日出生。被告（被执行人）：李林锴，男，1968年4月21日出生，北京新府和信投资管理有限公司董事长，住辽宁省大连市西岗区。原告北京丹耀房地产有限公司与被告北京中金投典当行有限公司（以下简称中金投公司）、北京新府和信投资管理有限公司（以下简称新府和信公司）、李林锴案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月24日立案，依法组成合议庭，适用普通程序进行了审理，原告的委托诉讼代理人王道彦、被告中金投公司的委托诉讼代理人盛佳寅、齐中秋、被告新府和信公司、李林锴的委托诉讼代理人李云平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京丹耀房地产有限公司提出诉讼请求：请求判决停止对北京市东城区王府井大街176号丹耀大厦-3层的-0301号、-2层的-0201号、8至9层的0801号房屋（涉案房屋）的强制执行，并解除查封措施，诉讼费用由被告承担。事实及理由：2007年6月14日，北京市第二中级人民法院宣告原告破产，并指定原告的破产管理人执行破产事务。2010年1月14日，原告与被告新府和信公司签订房屋买卖合同，约定将位于北京市东城区王府井大街丹耀大厦内13098.06平方米房屋转让给新府和信公司。2014年3月，原告将上述房屋全部转移登记至新府和信公司名下。由于种种原因，原告未能将《国有土地使用证》转移登记至新府和信公司名下。因被告新府和信公司、李林锴与被告中金投公司签订借款抵押合同，将涉案房屋作为抵押物抵押给中金投公司用于借款。现新府和信公司不能偿还借款，中金投公司向法院申请执行，法院查封了属于本案涉案房屋。原告认为，本案涉案房屋的《房屋所有权证》以及《国有土地使用证》的权利人不一致，执行法院只能单独处分涉案房屋的所有权，不能处分房屋占用范围内的土地使用权。但是该处分行为不符合我国现行法律的规定。根据我国物权法的规定，房屋以及占用范围内的土地只能一并处分，不能分开处分。如果执行法院仅对涉案房屋采取强制措施，对于涉案房屋占用的土地放任不理，那么就造成涉案房屋竞买人仅能取得《房屋所有权证》，不会取得我国《不动产登记暂行条例》中规定的应当取得的房地合一的《不动产权证书》，造成涉案房屋竞买人权利受损害。原告于2016年2月完成丹耀大厦的土地增值税清算工作后，已向东城区不动产登记事务中心申请办理涉案房屋的《国有土地使用证》的转移登记手续。由于涉案房屋被法院查封，导致上述登记手续不能完成，原告亦无法与被告新府和信公司完成房屋转让合同中约定的义务，也不能实现收回涉案房屋购房款的权利。因此执行法院对涉案房屋的查封行为，侵害了原告的合法权益。被告中金投公司辩称，执行法院查封的房屋登记在被告新府和信公司名下，该查封符合法律规定。根据法律规定对于案外人执行异议的审查原则以及物权公示原则，涉案房屋登记在新府和信公司名下的事实足以排除原告的执行异议申请。由于我国房地不可分原则，我国物权法明确规定，以建筑物进行抵押的，建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。由于涉案房屋已经抵押给中金投公司，故未抵押的土地应当视为一并抵押。原告的申请于法无据，故中金投公司不同意原告的诉讼请求。被告新府和信公司辩称，新府和信公司通过买卖行为已经取得涉案房屋的所有权，享有涉案房屋的处分权。新府和信公司与中金投公司之间的借款以及抵押合同关系合法有效，中金投公司已经取得涉案房屋的抵押权，原告的起诉没有依据，不同意原告的诉讼请求。被告李林锴辩称，新府和信公司通过买卖行为已经取得涉案房屋的所有权，享有涉案房屋的处分权。新府和信公司与中金投公司之间的借款以及抵押合同关系合法有效，中金投公司已经取得涉案房屋的抵押权，原告的起诉没有依据，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，现确认事实如下：2010年1月13日、2010年1月14日，北京丹耀房地产有限公司破产管理人（作为甲方）与被告新府和信公司（作为乙方）签订房屋转让合同二份，约定依据北京市第二中级人民法院的裁定，甲方将北京市东城区王府井大街172号、174号、176号丹耀大厦破产财产建筑面积为23509.14平方米、13098.06平方米的房屋转让给乙方，并将房屋所有权变更登记到乙方指定的公司名下。2013年7月23日，新府和信公司取得了位于北京市东城区王府井大街176号丹耀大厦-2层-0201号房屋、北京市东城区王府井大街176号丹耀大厦-3层-0301号房屋，2014年3月3日，新府和信公司取得了北京市东城区王府井大街176号丹耀大厦8至9层0801号房屋的所有权证书，但双方未办理涉案房屋所占用范围建设用地的土地使用权变更登记手续。2014年2月27日，原告取得了北京市东城区王府井大街176号2290.51平方米的《国有土地使用证》（京东国用2013出第00203号）。2014年11月，被告新府和信公司与中金投公司签订《房地产最高额抵押典当合同》，约定被告新府和信公司以涉案房屋中的0801号房屋作为抵押物向中金投公司典当借款最高额1000万元，被告李林锴自愿为新府和信公司的上述债务承担连带责任保证。中金投公司提供借款后，与新府和信公司办理了房屋抵押登记手续，中金投公司取得了涉案房屋的他项权利证书。双方向中华人民共和国北京市方圆公证处办理了赋予强制执行效力的公证。因新府和信公司未续当也未赎当，中金投公司于绝当后向公证处申请执行证书，并向本院申请强制执行。2015年5月4日，本院以（2015）东执字第02123号立案执行。执行过程中，本院于2015年5月13日将新府和信公司名下的涉案房屋予以查封。原告向本院提出执行异议申请后，本院于2017年1月18日作出（2016）京0101执异304号执行裁定书，认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，对于案外人提出的排除执行异议不予支持。因中金投公司对涉案房屋享有抵押权，故原告的异议请求不能成立，故裁定驳回了原告的执行异议申请。原告在收到上述裁定后的法定期间内，提起本案诉讼。本院认为，根据我国物权法的相关规定，建筑物进行转让的，其占用范围内的建设用地使用权应当一并处分。本案中，被告新府和信公司向原告的破产管理人购买了本案涉案房屋，并取得了房屋所有权，故涉案房屋所占用范围内的建设用地使用权应一并转让给新府和信公司。故原告办理的国有土地使用权证，不能影响及妨碍被告对涉案房屋行使所有权。被告新府和信公司在取得涉案房屋所有权后，与中金投公司签订的典当借款合同并将房屋抵押给中金投公司，双方的约定合法有效，中金投公司通过办理房屋抵押登记取得了涉案房屋的抵押权。故根据法律规定，涉案房屋所占用范围的建设用地使用权亦应当一并抵押。故在中金投公司行使权利以及新府和信公司履行义务的过程中，均不构成对原告合法权益的侵害。中金投公司申请法院强制执行后，法院依法对涉案房屋进行查封等行为并不违反法律规定。故原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，判决如下：驳回原告北京丹耀房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告北京丹耀房地产有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陈春生代理审判员  李国平人民陪审员  吴 健二〇一七年七月二十八日书 记 员  姜 宁