北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初49718号原告（反诉被告）温治学，男，1951年7月24日出生，神华杭锦能源有限责任公司职员，住内蒙古乌海市。委托代理人温佳妮，女，1981年8月16日出生，中煤科工北京华宇工程有限公司职员，住北京市朝阳区，系温治学之女。委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。被告（反诉原告）杨小艳，女，1984年9月14日出生，个体经营户，住内蒙古鄂尔多斯市。委托代理人王允枫，男，1983年8月29日出生，个体经营户，住内蒙古鄂尔多斯市，系杨小艳配偶。委托代理人樊志勇，北京市中允律师事务所律师。被告王占平，男，1971年2月6日出生，住内蒙古鄂尔多斯市。第三人中国光大银行股份有限公司北京天宁寺支行，住所地北京市西城区莲花池东路1号。负责人陈燕明，行长。委托代理人沈虹，女，1974年2月2日出生，系公司员工，住北京市海淀区学院南路。委托代理人赵冰，男，1987年1月23日出生，系公司员工，住北京市朝阳区垂杨柳南里。原告（反诉被告）温治学（以下称姓名）与被告（反诉原告）杨小艳（以下称姓名）、被告王占平（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，并于诉讼中依职权追加中国光大银行股份有限公司北京天宁寺支行（以下称光大银行）作为本案的第三人，公开开庭进行了审理。温治学及其委托代理人温佳妮、王佳红，杨小艳及其委托代理人王允枫、樊志勇，光大银行的委托代理人沈虹、赵冰到庭参加了诉讼。王占平仅参加了2016年12月26日的庭审，经本院依法传唤，其未参加后期庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。温治学向本院提出诉讼请求：1、判令杨小艳继续履行原被告签署的《购房协议》，协助温治学办理房屋所有权转移登记手续，温治学可以一次性将剩余贷款还清。2、判令杨小艳、王占平共同赔偿温治学2016年2月15日至2016年10月15日的贷款利息损失7.7万元（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：2009年3月17日，原被告签订《购房协议》，约定温治学购买杨小艳位于北京市朝阳区2701号（以下称2701号房屋）和西区地下车位，温治学向杨小艳支付房款280万元、车位款107475元，出卖人已经支付的按揭贷款305788元。王占平说2701号房屋是他的，登记在杨小艳名下，所以在签协议时王占平把自己名字也写上了。原被告双方口头约定，上述购房款待双方办理产权过户后由温治学一次性支付，涉诉房屋及地下车位涉及的全部剩余按揭贷款，以及产生的相关契税、印花税、公共维修基金等其他全部费用均由温治学自行承担。当时还没有取得产权证，2009年、2010年我们要求过户，王占平说产权证还没下来。后来北京市限购，温治学没有购房资格，想过户到女儿温佳妮名下，我们约定等温佳妮纳税满五年再过户，过户时再付剩余房款。协议签订后，温治学依约履行了合同义务，代杨小艳支付了涉诉房屋及地下车位契税、印花税、公共维修基金、产权登记等相关费用。自2009年4月15日开始，温治学每月如期偿还涉案房屋的按揭贷款，至今已经还了280余万元。杨小艳也依约履行了房屋交付义务，并将涉案房屋的《入住移交单》、《物业缴费单》、《治安消防安全责任书》、《冬季供暖协议》、《抵押贷款合同》及各种收据的原件都给了温治学，自杨小艳交付涉案房屋之日起温治学一直居住至今，期间的全部物业、供暖等相关费用均由温治学支付。后，温治学多次要求杨小艳依约协助办理涉诉房屋产权过户手续，但均遭杨小艳拒绝，理由是房屋价格上涨，要求温治学增加购房款，双方最终未达成一致意见，杨小艳已经严重违反协议约定，侵害了温治学的合法权益。因被告在2016年2月以后拒绝配合办理过户，不配合提前还清贷款，导致温治学多支付了贷款利息，被告应予赔偿。杨小艳辩称：不同意温治学的诉讼请求。2701号房屋2008年交房，签完合同我们就把房子给温治学了。王占平是一个介绍人，并不是房屋所有人。我们双方也没有口头协议，《购房协议》仅约定了房款、车位款以及按揭贷款的承担，双方约定2009年3月17日将款项交付，并没有约定办理产权证后再付款。温治学当时没有付款，基于对王占平的信任，我们把房屋交付了。以前是王占平催款，但温治学一直拒绝支付。由于温治学拒付款项，合同目的无法实现，我们要求解除合同。温治学没有北京市户口，无法办理过户。2701号房屋的按揭贷款杨小艳的公公王X还过20多万元，其他都是温治学还的，至今大概还了240万元。杨小艳向本院提出反诉请求：1、判令解除杨小艳与温治学于2009年3月17日签订的《购房协议》。2、判令温治学支付杨小艳因延期给付购房款产生的利息损失1429902元（自2009年3月18日起至2016年8月30日，按未给付款项的年息690，计算7年5个月）。事实和理由：2009年3月17日，甲方杨小艳（房屋登记所有人）与乙方温治学签订了《购房协议》，协议约定杨小艳将2701号房屋及地下车位售给温治学。但协议签订后，温治学却未按协议约定向杨小艳支付房款280万元、车位107475元、甲方已交的按揭款305788元等款。杨小艳认为在房屋买卖合同中，买方的义务就是及时支付合同约定的购房款。现《购房协议》已签订长达7年。经杨小艳及亲人多次催款后，在合理期限内温学治仍未给付协议约定款项。现依法申请法院解除《购房协议》，支持杨小艳的诉讼请求。温治学针对杨小艳的反诉辩称：不同意杨小艳的反诉请求。双方已经签署《购房协议》，杨小艳应该配合温治学尽快过户。我方没有违约行为，双方约定的是过户时付剩余房款，杨小艳也认可，否则她不会为我们办理房屋交付手续。杨小艳拒绝履行合同是因为房屋涨价。杨小艳构成违约，不具备法定解除权。2009年4月温治学入住2701号房屋至今，贷款一直由温治学偿还，杨小艳从未提出异议。2009年双方签署《购房协议》时温治学有北京市购房资格，2011年新政出台后才无法过户，现在温治学要求履行合同不受限购政策的约束。温治学多年来一直要求王占平办理过户和给付房款，但是王占平一直没有解决，如果杨小艳有损失应该向王占平主张。王占平提交书面答辩状称：2009年经本人介绍温治学购买杨小艳2701号房屋，后于2009年3月17日签订了《购房协议》，因为当时双方互不相识，故我做为甲方在购房协议上签了字。1、在签订购房协议时，双方商定的是当日付款，付款后再过户，但到现在还是一直未付。中间我也和温志学要过很多次，从2010年开始，每年我都会给打电话，但直至今年温志学退休在家，该款项还没付清，后来我也只能让他们自己对接了。2、温治学说这个房子是我代持的，这个情况不属实，这个房子从始至终都是杨小艳的，与我没有任何关系。光大银行述称：杨小艳于2008年5月23日在我行天宁寺支行办理了20年的住房按揭贷款420万元用于购买2701号房屋，每月还款约2.7万元。截至2016年11月15日，已偿还的贷款本金1344819元、利息1383383元，贷款余额为2855180元。该房屋已经办理抵押登记，如果法院判决一次性还清剩余银行贷款，我们同意解除抵押。本院经审理认定事实如下：2009年3月17日，王占平、杨小艳作为甲方与温治学作为乙方签订《购房协议》，约定：“一、甲方将2701号房屋和西区地下车位出售给乙方，从2009年3月17日，甲方将该房一切相关手续交予乙方以及乙方付清甲方已交房款起，该房归乙方所有。剩余住房按揭贷款由乙方还清，与甲方无关。二、乙方将房款280万元以及车位款107475元和甲方已交的按揭贷款305788元，分三次付给甲方，至2009年3月17日已全部付清。三、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，如有不妥事宜，双方协商解决。甲方：王占平、杨小艳。乙方：温治学。2009年3月17日。”王占平、杨小艳分别在该《购房协议》甲方一栏签字。签约当日，王占平给温治学出具三张《收条》，内容分别为：“今收到车位款107475元。收款人：王占平，2009年3月15日。”“今收到房款280万元。收款人：王占平，2009年3月17日。”“今收到按揭贷款305788元。收款人：王占平，2009年3月17日。”《收条》中的款项温治学并未支付。温治学从2009月4月开始替杨小艳偿还2701号房屋的按揭贷款至今。2009年4月，杨小艳配合温治学去开发商处办理了收房手续，温治学向开发商交纳了契税、公共维修基金、印花税、房屋登记费、出图费、产权证代办费等费用共计26万余元。温治学收房后占有使用2701号房屋至今。2009年6月22日，杨小艳取得2701号房屋产权证，登记产权人为杨小艳，建筑面积199.73平方米。2009年10月，光大银行在该房屋上设立了抵押权登记。2016年7月29日，温治学向杨小艳发出律师函，要求杨小艳继续履行合同办理过户。2016年8月30日，杨小艳向温治学发出解除合同通知书。温治学提交其与王占平之间2016年3月21日至2016年8月9日的手机短信照片，提交温佳妮与王允枫之间2016年7月27日至2016年9月5日的手机短信照片，提交2016年5月21日温治学配偶石X、温佳妮与王X的谈话录音，证明签订《购房协议》时王占平称2701号房屋是他的，说首付款过户时再付，王占平和杨小艳从未催要过首付款，后因王占平与杨小艳对该房屋归属产生争议，导致温治学无法支付首付款，此后杨小艳拒绝按照《购房协议》履行，要求提高价格。杨小艳提交对王X手机中温治学发来短信内容进行公证的《公证书》，证明其一直催促温治学办理过户。短信内容如下：一、时间：2016年7月8日14:49，收到短信：“王总，和家人商量后，基本同意我俩的意见，即550万元过户。但是全家只能勉强凑足450万元现金。我的意见是，还清贷款余额约300万元，先付150万元给你们。然后我们以这间房做抵押从银行贷款300万元付给你们（因为我家呼市和乌海子的两处住房至今开发商没办房产证，不能抵押贷款），其余100万元打欠条，按商定期限付清。让王总见笑了，家底就这些，你觉得怎样？如果可行，再细化一下，当事人签约后执行。”二、时间：2016年7月15日15:00，收到短信：“王总，我和小孩谈了，因为房子是给她买，孩子大了不和她说好不行。她刚去新加坡，过几天回来。小孩的意见是：1，房子她要买，但她有权知道房子究竟是谁的？所以，作为买方，她希望见到房产证和首付款等所有交款原始凭证，避免王占平或他人再拿出类似凭证，我们无法应对。2，你儿子和媳妇与我小孩当面，经律师见证签订二手房购房协议，然后由北京中介机构按协议内容和程序协助办理。我小孩一直埋怨大人考虑事情太简单，办事不规范，才造成今天这种局面。即使卖房，也必须要按规范程序办，否则她不配合。”三、时间：2016年7月17日9：48，收到短信：“王总所说不就是首付款吗？所幸没交。另外，我什么也没见，凭什么交，交给谁？是王占平还是杨小燕？其他款项我哪样没交？再说了，占平没要首付款，从现在看，他心知房子不是他的能要吗？我家何时说过不交首付款了？王总认为这里边有猫腻吗？目前小孩在国外，已经说好回来办，她的要求不过分，是买卖二手房的必办手续，不是什么反复。但是中介一天几通电话要看房是怎么回事呢？我们又没联系，该不是王总操作的吧？”温治学称，王占平在书面答辩状中的陈述与事实不符。在签署《购房协议》时王占平称自己是2701号房屋实际产权人。2008年下半年，王占平和我说他在北京有一套闲置房子，因为他还贷压力比较大，建议我买。和家人商量后，考虑孩子可能到北京工作，我和王占平就达成了口头协议。王占平说他在北京有多套房，为了购房方便，房子落在他的员工杨小艳名下，实际是他的。王占平要我把购房款都支付给他，他给我打收条，过户时一并把剩余房款给他，其余的按揭贷款由我继续还。王占平写收条就是因为房子是他的，担心杨小艳向我们要房款，所以他写了收条，如果杨小艳要钱，就把收条拿出来。和王占平谈妥后，我委托我弟弟温X和王占平办手续。2009年温X拿着王占平和杨小艳签字的《购房协议》找我，我签了字，留了一份，还有一份给王占平了。之后我经常催王占平，问他什么时候房产证下来办过户，他都跟我说房产证没下来。2011年限购后，我频繁地催王占平，因为限购我说过户到温佳妮名下，王占平同意，但一直没和我们办过户。2016年王占平说房产证在杨小艳处，让我找王X。我和老伴多次去鄂尔多斯找王X要求过户。王X拒绝，他说王占平把他的房子卖了，没有得到他同意，又说王占平欠他很多钱。在此期间，我多次和王占平联系，说他们之间的纠纷我不想卷进去，赶紧过户，贷款一次还清，我不想管别的事。王占平说不是他欠王X钱，而是王X欠他钱，让我千万不要把钱给王X。之前我在小区里多次见过王X，王X从未说过要求付房款的事。从签约至今王占平没有向我催要过房款。两家协商时，杨小艳提高价格，要求我在过户前支付550万元，我给付不了。杨小艳称，2009年《购房协议》是在售楼处签署的，当时有我、我老公王允枫、王占平、温治学在场。王占平先签的字，然后我签字，之后温治学签字，他签完之后我按了手印。之后我拿了一份，另外一份给了王占平和温治学。后来家中被盗，我的这份《购房协议》和2701号房屋给开发商交房款的原始凭证都找不到了。原被告之前都是通过王占平来沟通。一直到2016年8月份，温治学跟我联系，说把钱打给我，把房子过户给他们。他这么长时间没有给我钱，后来我公公王维生和温佳妮进行了协商，没有成功。在此之前我都是通过王占平催要房款，温治学一直说会给，王占平2016年说他要不了这个款项了。庭审中王占平称，我和原被告都是朋友，我签的合同。温治学没有给钱，我把收款收据都给打了，因为关系好，怕以后跑来跑去麻烦。过户之前给钱还是过户之后给钱没有约定。原被告都催过我办手续。2011年北京出台新政，当时温治学没有购房资格，提出有了购房资格再过户，我是同意了。原被告自己见面协商后，我就没有参与。因温治学申请，温治军到庭作证称，2009年温治学托我办买房的事。王占平给我打电话约在他鄂尔多斯的办公室签协议，当时有几个收款收据，他当着我面签的字。王占平说起草一份协议，起草完他打电话把杨小艳叫到办公室，他们两人一起签的字。听王占平说杨小艳是他的员工。之后我把协议拿给温治学，温治学签完后自己留了一份，还有一份我拿过去给了王占平。收房时王占平打电话，我和他一起来了之后，王占平给我一箱子，里面有房产证和室内门钥匙。过了不久王允枫和我一起去开发商和物业处办理了收房手续，领取了入户门钥匙。因温治学申请财产保全，本院于2016年9月6日以(2016)京0105民初49718号民事裁定书查封了2701号房屋。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告2009年3月17日签订的《购房协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。从《购房协议》的内容来看，协议开头和结尾处甲方身份一栏均为王占平、杨小艳二人，且王占平在杨小艳之前。杨小艳主张王占平为介绍人，但根据交易习惯和生活常识，介绍人的名字不应该出现在《购房协议》的卖方一栏，且在产权人姓名之前。温治学主张王占平当时称其为实际产权人，杨小艳为挂名代持者，根据交易习惯和生活常识，温治学的主张与《购房协议》中甲方名称的状态相符。结合温治学提交的手机短信和录音证据，以及杨小艳提交的手机短信等在案证据，可以相互印证，形成优势证据，证明温治学主张的签约时王占平称其为实际产权人，杨小艳为挂名代持者的事实成立。现王占平虽否认其为实际产权人，但其未能举证证明签约时其也持此态度，对于温治学提交的相关证据王占平未能提交反证，应承担举证不能的不利后果。综合在案证据，可以认定如下事实：1、王占平在签约时主张其为2701号房屋实际产权人，杨小艳当时并未对此提出异议。2、王占平在签约当天给温治学出具了购房首付款收条（含房款280万元、车位款107475元、甲方已交的按揭贷款305788元，共计3213263元），该行为与《购房协议》中关于首付款在签约当天已支付完毕的约定相符，进一步印证签约时三方均认可王占平为实际产权人的事实。3、尽管温治学当时未实际支付首付款，但没有证据显示此后王占平曾向温治学追索过该款项。4、杨小艳在签约后，明知《购房协议》中约定3213263元首付款已支付完毕，而其未收到任何首付款的情况下，仍多次配合温治学办理收房手续，将2701号房屋交付温治学使用。5、2016年王占平和杨小艳对2701号房屋产权归属产生争议，温治学多次催促王占平解决纠纷，明确应向谁支付首付款，在本案庭审中王占平认可该房屋产权归杨小艳所有。6、在2016年王占平和杨小艳对2701号房屋产权归属产生争议，温治学主动找杨小艳协助履行之前，杨小艳从未对温治学占有使用房屋的行为提出异议。7、2016年杨小艳要求提高成交价之后，开始向温治学催促付款，并以此为由解除合同，但没有证据显示此前杨小艳曾向温治学催款。8、温治学从2009年3月签约后开始替杨小艳偿还2701号房屋按揭贷款至今。综合上述事实，王占平作为签约时三方均认可的实际产权人，在签约当天给温治学出具首付款收条，视为其认可温治学完成了首付款付款的合同义务，温治学未实际付款不构成买卖合同违约，仅与王占平之间产生金钱债务法律关系。2016年在王占平与杨小艳对2701号房屋产权产生争议，杨小艳主张其为真实产权人后，杨小艳从未要求温治学按照《购房协议》的原价格继续履行合同，温治学亦从未拒绝按照《购房协议》的原价格继续履行。双方未能继续履约是因为杨小艳要求大幅涨价，双方未能协商一致，此后温治学提起本案诉讼。温治学不存在拒绝履行《购房协议》的违约行为，杨小艳要求解除《购房协议》的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。温治学签订《购房协议》时并不受北京市限购政策约束，现其已占有使用2701号房屋多年，且替杨小艳偿还了大额按揭贷款，如现在仅以其不具备购房资格为由不予过户，会造成双方利益重大失衡，给双方增加另诉的诉累，不利于维护诚实信用原则，对温治学显失公平。依据公平和诚实信用原则，温治学要求被告继续履行《购房协议》办理过户的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于王占平在庭审中明确认可杨小艳为实际产权人，本院判决温治学向杨小艳履行合同，温治学尚未实际支付的首付款，可在过户时向杨小艳一并支付，王占平丧失其依据首付款收条向温治学追索相关款项的权利。温治学要求替杨小艳提前清偿按揭贷款以便解除抵押办理过户的请求本院予以支持。温治学因房价上涨而获益，基于公平原则，考虑贷款提前清偿受多方多种因素影响，存在不确定性，温治学要求杨小艳赔偿贷款利息损失的诉讼请求本院不予支持。对于杨小艳要求温治学支付购房首付款利息的反诉请求，按《购房协议》约定，首付款应在签约当日支付，温治学确因未及时支付首付款而获得合同约定之外的利益，考虑房价上涨因素，基于公平原则，该部分利息应对卖方进行补偿。王占平在诉讼中放弃房屋所有权人身份，杨小艳要求获得购房款利息的反诉请求本院予以支持。对于利息数额，本院依法酌定为按照中国人民银行同期定期存款利率标准从2009年3月18日起计算至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨小艳继续履行其与原告（反诉被告）温治学2009年3月17日签订的《购房协议》，于本判决生效之日起二十日内将北京市朝阳区2701号房屋过户至温治学名下。温治学于过户当日向杨小艳支付购房款三百二十一万三千二百六十三元并支付该款项的利息，利息按照中国人民银行同期定期存款利率标准从2009年3月18日起计算至付清上述房款之日止。温治学于本判决生效之日起十日内向第三人中国光大银行股份有限公司北京天宁寺支行提前清偿杨小艳因购买前述房屋而申请的按揭贷款，贷款清偿完毕后解除对该房屋的抵押登记，杨小艳予以配合。二、驳回原告（反诉被告）温治学的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）杨小艳的其他反诉请求。温治学如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费负担如下：本诉案件受理费14600元、财产保全费5000元，均由杨小艳负担（温治学已预交，杨小艳于本判决生效之日起20日内支付给温治学）。反诉案件受理费14600元，均由杨小艳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋培海审 判 员  杨 静代理审判员  禹 雷二〇一七年七月二十二日书 记 员  姜 真-16--15-