山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终4076号上诉人（原审被告）：张铭水。委托诉讼代理人：邸达，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，山东诚功（胶州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛颢烨文化投资集团有限公司。法定代表人：玄锡波，执行董事。委托诉讼代理人：陈鹏，青岛黄岛恒源法律服务所法律工作者。原审被告：青岛圣海宏达贸易有限公司。法定代表人：张铭水，经理。原审被告：青岛云房数据服务有限公司千禧龙分公司。法定代表人：丁杰，总经理。原审被告：青岛云房数据服务有限公司。法定代表人：丁杰，总经理。原审被告：青岛盛世瑜美人文化传播有限公司。法定代表人：李岩，经理。原审第三人：赵杰。委托诉讼代理人：陈鹏，青岛黄岛恒源法律服务所法律工作者。原审第三人：青岛千禧龙置业有限公司。法定代表人：张建民，执行董事。委托诉讼代理人：杨莹，山东秀立律师事务所律师。上诉人张铭水因与被上诉人青岛颢烨文化投资集团有限公司（以下简称颢烨文化公司）、原审被告青岛圣海宏达贸易有限公司（以下简称圣海贸易公司）、原审被告青岛云房数据服务有限公司千禧龙分公司（以下简称云房数据分公司）、原审被告青岛云房数据服务有限公司（以下简称云房数据公司）、原审被告青岛盛世瑜美人文化传播有限公司（以下简称瑜美人文化公司）、原审第三人赵杰、原审第三人青岛千禧龙置业有限公司（以下简称千禧龙置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初13835号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人张铭水的委托诉讼代理人王斌、邸达，被上诉人颢烨文化公司的委托诉讼代理人陈鹏，原审第三人赵杰及其委托诉讼代理人陈鹏，原审第三人千禧龙置业公司的委托诉讼代理人杨莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张明水上诉请求，撤销一审判决第五项，改判张铭水支付颢烨文化公司房屋占有使用费（在2016年3月12日至2016年4月12日期间按年租金980000元计算，2016年4月13日至2017年4月9日期间按照年租金810337元计算，并由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由，涉案房屋所有权人为千禧龙置业公司，颢烨文化公司租赁后转租给张明水。一审判决确认上诉人与被上诉人之间的租赁合同于2016年3月11日解除，并判令上诉人向被上诉人交还房屋。在被上诉人与原审第三人千禧龙置业公司租赁合同纠纷一案【（2016）鲁0211民初9171号】中，判决解除被上诉人与原审第三人千禧龙置业公司之间的租赁合同，判令被上诉人向原审第三人腾空并返还房屋，上诉人和原审被告等协助，同时判令被上诉人在2016年4月13日至2017年4月9日期间按照年租金810337元标准支付房屋使用费。依据合同法规定，合同解除后，赔偿损失范围仅包含直接损失。因被上诉人与原审第三人千禧龙置业公司、上诉人与被上诉人之间的租赁合同均已解除，如上诉人不及时协助被上诉人向原审第三人千禧龙置业公司返还房屋，被上诉人遭受的实际损失为（2016）鲁0211民初9171号民事判决确定的需向原审第三人千禧龙置业公司支付的房屋使用费（按照被上诉人与原审第三人千禧龙置业公司租赁合同约定的租金标准），故一审按照上诉人与被上诉人之间的租金标准判令上诉人向被上诉人支付房屋使用费，在两份租赁合同进行解除的情况下，仍支持了被上诉人获得转租差价，确定的被上诉人遭受损失范围超出法律规定的直接损失范围系适用法律错误。庭审中，上诉人主张千禧龙置业公司将涉案房屋出售给案外人徐健上诉人于2017年1月1日将房屋实际腾退并交还徐健，因此房屋使用费计算截止时间应为2017年1月1日。被上诉人颢烨文化公司答辩称，根据我国《合同法》及最高法《关于租赁合同纠纷的司法解释》及相关法律规定，租赁合同解除，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院应予支持，（2016）鲁0211民初13835号民事判决所依据的房屋租赁合同由上诉人张铭水亲笔签署，故依据该合同约定，按年租金标准计算房屋占用使用费完全符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，分析判定的法律依据充分，被答辩人提出的上诉理由于事实不符，没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。本案其他当事人未答辩。颢烨文化公司在一审中请求：1.依法判令张铭水支付所欠房屋租赁费2603333元，违约金103000元，并按中国人民银行同期贷款利率计算自2013年6月1日起，至起诉日分段累进利息310777元，共合计3017110元，并支付从起诉日起至返还租赁房屋日止的租金，及按中国人民银行贷款利率计算从起诉日起至款项付清日止的占用使用费及利息；2.依法判令圣海贸易公司、云房数据分公司、云房数据公司、瑜美人文化公司按承租房屋面积承担连带清偿责任；3.因追索本案欠款产生的全部诉讼等费用由被告承担。一审法院查明如下事实：1、和润画院公司于2011年9月9日更名为青岛颢烨文化投资集团有限公司。2011年10月20日，颢烨文化公司聘任赵杰为经营管理部总经理。2011年12月10日，颢烨文化公司出具授权委托书，委托赵杰签订涉案房屋租赁合同，处理合同履行问题。2、2012年3月28日，颢烨文化公司的工作人员赵杰作为出租方（甲方），张铭水作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方出租的位于青岛市黄岛区武夷山路167号千禧龙花园小区西侧会所地上网点一二层，房屋建筑面积约1220平方米，房屋具体范围详见附件1。租赁期限自2012年3月28日起至2020年4月9日止（其中自签订合同之日到2012年5月31日为乙方装修时间，免房租）。第三条约定了租金及支付方式。第1年度租金80万元，第2年度租金85万元，第3年度租金93万元，第4年度租金98万元，第5年度租金103万元。合同签订后，乙方交纳履约保证金5万元，支付第1年度租金60万元，剩余租金于2012年6月1日前付清；第2年度租金于2013年3月20日前付给甲方70万元，剩余租金于2013年6月1日前付清；从第3年度开始以后每年租金于每年的3月20日前一次付清。第六条约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租所承租的房屋。第七条约定，乙方违反不得转租的约定，或者未能按期足额支付房屋租金及各项费用超过10日内，甲方有权解除合同，收回出租房屋。合同终止或解除，乙方对房屋进行的装饰装修乙方不得拆除，甲方不承担任何费用。第十条约定，乙方违反约定进行转租或未能按期足额支付租金的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方已支付的租金不予退还，乙方还应按照合同约定的1个月租金标准向甲方支付违约金，乙方对该房屋装修等无偿归甲方所有。若违约金不足以弥补甲方所遭受的损失的，乙方应继续负责赔偿甲方的全部损失。合同解除后，如乙方未按照合同约定标准将房屋交还甲方，则每逾期一日，乙方按照租赁年度日租金的3倍向甲方支付占用使用费。庭审中，圣海贸易公司承认涉案房屋现在由其在占有使用。3、根据张铭水提交的私营企业登记信息查询结果，圣海贸易公司于2013年1月11日成立，2014年9月18日通过核准，法定代表人为张铭水，住所地为青岛市黄岛区武夷山路167号网点101室。4、张铭水以圣海贸易公司的名义交付赵杰涉案房屋部分租金和押金，赵杰出具了收据，未加盖和润画院公司或颢烨文化公司公司公章。圣海贸易公司于2013年5月1日支付押金5万元，于2013年9月20日支付租金60万元，于2013年12月11日支付第一年租金20万元及支付第二年租金20万元，2014年12月4日支付租金30万元。5、2015年9月6日，张铭水以圣海贸易公司的名义将所租赁颢烨文化公司的位于青岛市黄岛区武夷山路千禧龙花园小区西侧会所地上网点中的约200平方米租赁给被告云房数据公司使用，租赁期限自2015年10月16日至2020年10月15日，2015年9月3日至2015年10月15日期间为免租期，作为云房数据公司装修使用。第一年度租金36万元，半年一付，押金3万元。被告云房数据公司按照约定支付了押金3万元及第一年度租金36万元。6、云房数据分公司于2015年8月17日成立。7、涉案千禧龙花园会所房屋由千禧龙置业公司开发建设，建设时取得了规划许可证、审批文件、竣工验收备案证。8、2011年，千禧龙置业公司作为甲方，和润画院公司作为乙方，赵杰作为乙方委托代理人，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于青岛市黄岛区武夷山路167号千禧龙花园小区西侧会所地上网点（建筑面积1930.7平方米）出租给乙方，租赁期限自2011年10月10日至2020年4月9日，签订合同之日至2012年4月9日为乙方的装修时间，免房租。租金前两年每年70万元，以后每年递增5%。第一年度租金于合同签订之日付清，以后每年度租金于当年度租期开始计算的前15日一次支付当年度租金。第七条约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租所承租的房屋。第八条约定，乙方私自转租或者未按期足额支付租金的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。2011年12月30日、2012年12月18日，千禧龙置业公司曾两次向颢烨文化公司发出《千禧龙花园会所地上网点预出售告知函》，告知颢烨文化公司其将出售上述房屋，询问颢烨文化公司是否行使优先购买权，否则千禧龙置业公司将出售上述房屋给第三人。8、2016年4月12日，千禧龙置业公司的法律顾问与赵杰、徐志宾等人进行谈话，在谈话过程中，千禧龙置业公司向赵杰等人出示律师函1份，通知颢烨文化公司及其受托人赵杰，因颢烨文化公司拖欠租金解除千禧龙置业公司与颢烨文化公司之间签订的《房屋租赁合同》，限定10日内腾空房屋交还千禧龙置业公司。谈话中，千禧龙置业公司表示不同意颢烨文化公司的转租行为。9、千禧龙置业公司称，对颢烨文化公司2012年即转租涉案房屋事宜不清楚，2015年12月25日才知晓颢烨文化公司转租，不同意颢烨文化公司转租，现已起诉要求颢烨文化公司及颢烨文化公司腾退涉案房屋。针对争议的事实与证据，一审认定如下：1、赵杰是否向张铭水发出了解除的通知？颢烨文化公司提交的2016年3月11日其与张铭水手机通话录音、手机短信，证明赵杰向张铭水发出了解除合同的通知，张铭水对短信记录、通话录音的真实性表示时间太长无法确认，但未予否认，且其表示在2016年3月下旬在门上看到了通知，故一审对颢烨文化公司主张的事实予以认定。颢烨文化公司提交2016年3月10日中国邮政EMS国内标准快递单、2016年3月24日中国邮政EMS国内标准快递单、2016年3月24日顺丰速运快递单，主张向张铭水发出告知函，告知张铭水于2016年3月8日解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，于2016年3月15日前腾退房屋，支付拖欠租金及违约金，该3份证据可与颢烨文化公司提交的手机短信、通话录音可以相互印证，故一审对该3份证据的真实性予以认定，即颢烨文化公司曾于2016年3月10日、2016年3月24日向张铭水发出了解除合同的书面通知。赵杰提交的2016年3月28日中国邮政EMS国内标准快递单及邮件全程跟踪查询结果，证明其于2016年3月28日向被告云房数据公司、云房数据分公司发出函件，通知其与张铭水解除了涉案房屋租赁合同，要求腾房。2、赵杰向张铭水转租涉案房屋是否经过了千禧龙置业公司的同意？颢烨文化公司提交的与千禧龙置业公司员工王军的谈话录音等，可以证明颢烨文化公司的受托人赵杰曾与王军洽谈过涉案房屋的转租事宜，但未形成书面的文件。根据和润画院公司与千禧龙置业公司签订的《房屋租赁合同》第七条的规定，未经千禧龙置业公司书面同意，和润画院不得转租所承租的房屋。综上分析，颢烨文化公司申请对外转租涉案房屋，未经过千禧龙置业公司的书面同意。3、颢烨文化公司称，其对涉案房屋进行了装修。圣海贸易公司辩称，承租房屋前房屋处于未装修状态，其对涉案房屋进行了装修。颢烨文化公司对圣海贸易公司的陈述不认可。因颢烨文化公司与圣海贸易公司对装修问题均未提交书面文件，故具体是谁装修涉案房屋不能查清，一审不予认定。4、颢烨文化公司主张，云房数据分公司和云房数据公司占用涉案房屋面积是200平方米，瑜美人文化公司占用面积约300平方米，圣海贸易公司占用涉案房屋的全部面积。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有：1、颢烨文化公司的转租行为是否有效？2、张铭水是否应继续承担租金、违约金及利息等费用？3、其他被告是否应在本案中承担责任？综合本案的案情及相关的法律规定，一审作如下分析判定：1、颢烨文化公司的转租行为是否有效？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，颢烨文化公司和千禧龙置业公司于2011年签订的《房屋租赁合同》，双方虽约定不得私自转租房屋，但赵杰代表颢烨文化公司与张铭水签订的《房屋租赁合同》约定内容未超出颢烨文化公司与千禧龙置业公司之间的原合同内容，张铭水已转租使用涉案房屋四年多时间，千禧龙置业公司如果正常查看、管理、维修房屋应能发现转租的事实，但千禧龙置业公司在颢烨文化公司转租六个月内未提出异议。因此，现千禧龙置业公司认为颢烨文化公司与张铭水之间转租未经其同意而要求确认该转租合同无效，于法无据，一审不予支持，转租合同应视为是有效的。另，根据合同的相对性原则，颢烨文化公司与张铭水之间签订的《房屋租赁合同》，张铭水应承担合同责任。至于颢烨文化公司与千禧龙置业公司之间的《房屋租赁合同》，属于另一法律关系，本案不予处理。张铭水辩称，其代表成立中的圣海贸易公司签订合同，未提交证据证明签订合同时向颢烨文化公司表明其代表身份，故张铭水的抗辩，依据不足，一审不予采纳。圣海贸易公司辩称，颢烨文化公司转租的房屋存在权利瑕疵，影响了其使用，其享有先履行抗辩权。根据圣海贸易公司的自认，涉案房屋现仍由其占用，因此，颢烨文化公司转租房屋并未影响其使用，其抗辩理由不能成立，一审不予采纳。2、张铭水是否应继续承担租金、违约金及利息等费用？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因张铭水欠付2013年、2014年、2015年的房屋租金，赵杰代表颢烨文化公司于2016年3月10日第一次向张铭水发出书面通知解除《房屋租赁合同》，根据《房屋租赁合同》第七条的约定，颢烨文化公司有权解除合同，一审依法予以支持。合同解除后，张铭水应当按照《房屋租赁合同》的约定将其所承租的房屋返还颢烨文化公司，并依法承担违约责任。根据颢烨文化公司与张铭水之间《房屋租赁合同》第三条的约定，结合张铭水支付租金及保证金的情况，截至2013年6月1日，张铭水欠付第2年度（2013年6月1日至2014年5月31日）房屋租金35万元，抵扣张铭水先前交纳的保证金5万元，尚欠房屋租金30万元，张铭水一直未支付颢烨文化公司，依法应承担相应的利息。同理，颢烨文化公司主张由张铭水承担第3年度（2014年6月1日至2015年5月31日）的租金93万元及自2014年3月21日开始计算的相应利息，符合法律规定，一审依法予以支持。根据法律规定，合同自通知到达对方时解除。根据前述查明的事实，颢烨文化公司于2016年3月10日向张铭水发出解除租赁合同的邮件通知，2016年3月11日发出短信通知和电话通知，故颢烨文化公司与张铭水之间《房屋租赁合同》于2016年3月11日起解除，张铭水应支付颢烨文化公司2015年6月1日至2016年3月11日的房屋租金762222元及自2015年3月21日开始计算的相应利息。根据颢烨文化公司与张铭水之间《房屋租赁合同》第十条的约定，张铭水未按期足额支付租金时，颢烨文化公司有权解除合同，张铭水应支付1个月租金作为违约金。结合合同履行年度，第4年度每月租金81666元（98万元÷12月）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，颢烨文化公司与张铭水之间《房屋租赁合同》履行时间过半，张铭水拖延支付房屋租金，过错较大，颢烨文化公司未及时行使合同权利，导致损失扩大，综合考虑原、被告履行合同情况及抗辩意见，颢烨文化公司主张1个月的租金作为违约金，符合法律规定，一审依法予以支持。在颢烨文化公司向张铭水发出解除租赁合同的通知后，张铭水应当及时腾退房屋，其拒不腾退房屋，颢烨文化公司按照《房屋租赁合同》第十条的约定要求张铭水承担后续占用使用费的损失，符合法律规定，一审依法予以支持。但是，颢烨文化公司未举证证明其因张铭水不能退房遭受损失的具体数额，其损失按照合同约定的租金标准计算占用费为宜，即张铭水在2015年6月1日至2016年5月31日按照年租金98万元的标准支付占用费，在2016年6月1日至2017年6月1日按照年租金103万元的标准支付占用费。对于房屋装修问题，根据颢烨文化公司与张铭水的《房屋租赁合同》第十条的约定，因张铭水欠付租金导致合同解除，张铭水对房屋所作的装修等无偿归颢烨文化公司所有，因此，不论张铭水是否装修、是否经过颢烨文化公司同意，张铭水对装修问题均无权向颢烨文化公司主张权利。3、其他被告是否应在本案中承担责任？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。圣海贸易公司、云房数据分公司作为实际使用人，云房数据公司、瑜美人文化公司作为次承租人，实际占有涉案房屋，依法应当及时腾退房屋，否则应承担相应的占有使用费。但是，因颢烨文化公司与张铭水的《房屋租赁合同》此前一直处于诉讼过程中，当事人对合同是否解除还有不同意见，且颢烨文化公司之前未明确每个次承租人腾房的期限，未明确每个次承租人占用房屋面积所应承担相应租金的数额，故颢烨文化公司要求其连带承担租金或者占有使用费的依据不足，一审不予支持。综上所述，张铭水违反合同约定，未按约定时间支付房屋租金，颢烨文化公司行使合同解除权，符合法律规定，一审依法予以支持。合同解除后，张铭水根据合同取得的房屋应当返还颢烨文化公司，并承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、张铭水于判决生效后十日内支付颢烨文化公司2013年6月1日至2014年5月31日的房屋租金300000元及利息（以本金300000元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2013年6月2日计算至付清本金之日止）；二、张铭水于判决生效后十日内支付颢烨文化公司2014年6月1日至2015年5月31日的房屋租金930000元及利息（以本金930000元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2014年3月21日计算至付清本金之日止）；三、张铭水于判决生效后十日内支付颢烨文化公司2015年6月1日至2016年3月11日的房屋租金762222元及利息（以本金762222元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2015年3月21日计算至付清本金之日止）；四、张铭水于判决生效后十日内支付颢烨文化公司违约金81666元；五、张铭水于判决生效后十日内支付颢烨文化公司房屋占用使用费（在2016年3月12日至2016年5月31日期间按照年租金980000元的标准计算，在2016年6月1日至2017年5月31日期间按照年租金1030000元的标准计算，直至张铭水腾退房屋止）；六、驳回颢烨文化公司的其他诉讼请求。案件受理费30937元，减半收取15468.5元，保全费5000元，合计20468.5元，由颢烨文化公司负担484元，由张铭水负担19984.5元。本院查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：上诉人应按何种标准向被上诉人支付房屋使用费。根据合同相对性的原则，上诉人与被上诉人的租赁合同解除后，上诉人未向被上诉人返还房屋，被上诉人有权参照合同约定向上诉人主张房屋占有使用费。被上诉人与千禧龙置业公司签订合同约定的租赁标准，仅能约束该合同当事人，不能作为上诉人支付房屋使用费的依据。上诉人称其仅应当赔偿被上诉人的直接损失，该主张没有法律依据，本院不予支持。上诉人主张其于2017年1月1日将涉案房屋腾让给案外人徐健，对此，本院认为，一审判决第五项确定了上诉人应当支付房屋占有使用费的计算方式，上诉人应当支付的具体数额可以在履行生效判决时确定。综上，上诉人张铭水的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4595元，由上诉人张铭水负担。本判决为终审判决。审判长 苏 勇审判员 孙 琦审判员 安太欣二〇一七年七月二十八日书记员 钟速成书记员 魏 威