北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终8567号上诉人（原审第三人）：马中华，女，1978年10月1日生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王大伟（马中华之夫），男，1979年12月15日生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：杜娟，女，1973年11月8日生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜多林，男，1982年3月23日生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘向武，北京怡天律师事务所律师。上诉人马中华因与被上诉人杜娟、杜多林房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初16068号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人马中华的委托诉讼代理人王大伟，被上诉人杜娟及其委托诉讼代理人周雷，被上诉人杜多林及其委托诉讼代理人刘向武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马中华上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判其合法占有房屋360日或将本案发回重审；本案诉讼费由杜多林、杜娟承担。事实和理由：杜多林在一审期间仍为涉案房屋的所有权人，其有权处分涉案房屋，马中华与杜多林签订的《补充协议3》系双方真实意思表示，是合法有效的，系杜多林对房屋不能过户给马中华的补偿。依据该协议，马中华可以在法院判决后继续合法占有涉案房屋360日。杜娟辩称，同意一审判决，不同意马中华的上诉请求。马中华和杜多林恶意串通，在杜娟提起诉讼期间杜多林将涉案房屋出卖给马中华，马中华没有购房资质，亦仅支付房款10万元，其无权占有涉案房屋。杜多林辩称，同意一审判决。不同意马中华的上诉请求，《补充协议3》约定的判决后360日内搬离涉案房屋并非杜多林对马中华的补偿。杜娟一审诉讼请求：1.依法确认杜多林于2016年3月20日向杜娟发出的解约通知无效；2.要求杜多林继续履行与杜娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》；3.杜多林协助杜娟办理北京市朝阳区首都机场路89号×号房屋的转移登记手续，并与马中华将房屋交付给杜娟。一审法院审理查明：2016年2月2日，杜娟作为买受人与杜多林作为出卖人就北京市朝阳区首都机场路89号×号房屋（即北京市朝阳区丽京花园×号房屋，所有权证号：京房权证朝字第XX**号）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》。合同第二条：房屋性质为商品房，未设定抵押，出卖人未将房屋出租。第四条第（一）款：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币400万元整。第四条（二）款：买受人采取下列第2种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。……2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。（1）买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币20万元整，定金支付方式为直接支付。第六条：当事人应当在收到全部房款（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。第九条：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方交纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳。第十条：当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。第十三条：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。2016年2月6日，杜娟支付定金5000元。2016年2月23日，杜娟支付定金19.5万元。当日，杜多林出具收条，内容为：今收到《北京市存量房屋买卖合同》买受人杜娟（身份证号：×××）支付的购买北京市朝阳区丽京花园小区×号房屋（房屋所有权证证号：京房权证朝字第XX**号）定金人民币20万元整。以此为凭。出卖人：杜多林（身份证号：×××）2016年2月23日。2016年3月20日，杜多林向杜娟发出解约通知，内容为：2016年2月2日，您与我签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“合同”），约定您购买我所有的北京市朝阳区丽京花园小区×号房屋。合同约定双方通过签订附件、补充协议的方式对付款方式、付款期限、税费承担（合同签订时及支付定金时，您口头承诺本次交易的相关税费全部由您承担）等进行约定。合同签订后，虽经本人多次催促，但您一直拒绝与我就付款方式、付款期限等未定交易细节进行协商，拒绝签订合同附件及补充协议，实质性履行合同。鉴于上述情况，我现正式通知您：我决定解除合同。特此通知。杜多林2016年3月20日。2016年3月21日，杜多林将20万元定金退还给杜娟。2016年3月25日，杜多林作为出卖人与马中华作为买受人在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：×××）及补充协议，合同约定：房屋成交价格为280万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价180万元。买受人向出卖人支付定金10万元整，定金支付方式为直接支付。出卖人应当在收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后15个工作日内将房屋交付给买受人。房屋交付时，应当履行下列手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。补充协议约定：涉案房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计460万元，此价格为甲方净得价，不含税。买受人于签约当日自行向出卖人支付第一笔定金10万元，于2016年6月30日前，通过理房通托管支付第一笔首付款308万元。2016年5月1日，杜多林与马中华签订《房屋交接单》，将涉案房屋交付给了马中华。《房屋交接单》第2条约定，双方确认：买受人将于本交接单签署之日起90日内支付全部购房款。每延迟一日，买受人应向出卖人支付应付未付房款万分之一每日的违约金。但因银行贷款原因不须支付违约金（贷款金额不超过壹佰肆拾万元整）。合同签订后，马中华向杜多林支付定金10万元，双方至今未办理房屋权属转移过户手续。2016年4月6日，杜娟向法院提起本案诉讼。2016年4月19日，杜娟向法院提交诉讼保全申请。经审查，法院于2016年4月22日，作出（2016）京0105民初字16068号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结杜多林名下价值四百万元的财产，查封了杜多林名下位于北京市朝阳区丽京花园小区×号房屋。诉讼过程中，2016年7月16日，杜多林作为出卖人（甲方）与马中华作为买受人（乙方）签订《补充协议3》，内容为：“兹有甲、乙双方就买卖坐落于朝阳区首都机场路89号×号的房屋（以下简称“该房屋”）于2016年3月25日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××，以下简称“《原合同》”），及相关《补充协议》、《补充协议2》：同时鉴于如下事项：（1）出卖人在与买受人协商一致后，在未取得合同约定房款的情况下，已提前于2016年5月1日将房屋交付予买受人。双方已于房屋交付当日签署了《房屋交接单》及《房尾交接单附件：装饰装修及附属设施》。双方一致确认出卖人房屋交付义务已全部履行完毕。（2）截至本补充协议签署之日买受人尚未取得购房资质，且买受人未能按照《补充协议》第二.4.（1）条的约定向出卖人支付房款。（3）买受人知悉出卖人作为被告人涉及与原告人杜娟（身份证号×××）的房屋买卖合同纠纷（以下简称合同纠纷）出卖人与买受人就相关事宜补充约定如下：1.双方违约责任的补充约定（1）经友好协商，出卖人同意免除买受人截至本协议签署时因未按时足额支付上述首付款事项的违约责任。（2）经友好协商，出卖人与买受人一致同意积极配合办理房屋权属转移登记手续。鉴于房屋己实际交付予买受人并由买受人实际居住，买受人同意免除出卖人因合同纠纷可能造成的延迟办理房源核验、网签、房屋权属转移登记等的违约责任，暨出卖人积极配合办理相关事项的，出卖人即不构成报本违约，亦无须向买受人支付任何违约金。（3）出卖人与买受人应当在合同纠纷中积极应诉。但当管辖法院判决造成出卖人无法将房屋权属转移至买受人时，出卖人与买受人同意友好解除合同，出卖人应将买受人支付的定金和房价款如数返还买受人，双方互不承担违约责任。买受人应自判决生效之日起360日搬离该房屋。（4）《房屋交接单》约定的违约金事项不再收取，亦遵照本补充协议。2.关于房款支付的补充约定经友好协商，双方一致同意买受人应于本补充协议签署之日起【90】日内向出卖人支付全部房款（除按揭贷款，以出卖人实际收到的金领为准）。若由于买受人原因、贷款银行原因等任何非出卖人原因造成出卖人未按时足额取得房款的，买受人应按照【应付未付房款的万分之一每日】的金额向出卖人支付违约金；若由于出卖人原因造成出卖人未按时足额取得房款的，买受人无须向出卖人支付任何违约金，双方继续履行原合同。3.关于权属转移登记的补充约定若房屋登记机构要求预约办理权属转移登记手续的时间，则除受合同纠纷影响不能办理外，甲乙双方应于上述约定的时间向房屋登记机构预约，并按最终预约时间共同办理权属转移登记手续。4.买受人变更双方一致同意，买受人变更为王大伟×××。5.效力及文本本补充协议是对《原合同》及《补充协议》、《补充协议2》的补充和修改，本补充协议约定内容与《原合同》及《补充协议》、《补充协议2》约定内容不一致的，以本补充协议为准；本补充协议没有约定的，依《原合同》及《补充协议》、《补充协议2》约定。本补充协议自双方签字之日生效：一式三份，各份具有同等法律效力；双方各持一份，另一份交北京链家房地产经纪有限公司留存。（以下无正文）”杜娟认为《补充协议3》是在房屋被法院查封后，马中华与杜多林恶意串通所签订，应属无效，马中华属于非法占有房屋，其无权占有使用房屋360天。杜多林认可《补充协议3》是其真实意思表示，称杜娟的违约行为给其造成重大影响，故其强烈希望将房屋出售与马中华，并愿意在马中华根本违约（无购房资质、未支付除定金之外的购房款），需承担高额违约金的情况下，主动免除了马中华的违约责任，与其签署《补充协议3》，但马中华非房屋所有权人，并未缴纳租金，故其占有非合法占有，且该《补充协议3》并非是其对马中华的补偿。因马中华与杜多林均认可该证据的真实性，故对该协议的真实性，法院不持异议。杜娟提交了微信聊天记录的打印件6页，证明其严格按照合同约定履行合同义务，且不同意杜多林变更合同条款、解除合同等要求。杜多林认可该证据的真实性，但不认可其完整性。马中华同意杜多林的意见。结合杜多林提交的微信聊天记录，对该证据的真实性，法院予以认可。杜多林提交微信聊天记录打印件22页（其中，2016年2月26日下午3：31分的微信聊天记录显示，杜娟：你好，小杜，经过考虑，我们还是决定以我们双方已签订的合同条款来执行。杜多林回复：当然），证明杜娟同意承担11万元税费，以及税费是其同意签订合同和收取定金的前提。杜娟认可该证据的真实性，但认为双方并未对税费承担有约定，应按书面合同约定履行。马中华同意杜多林的意见。因从该证据内容无法看出杜娟曾作出过同意承担11万元税费的意思表示，故对该证据的证明目的，法院不予认可。杜娟称双方就税费的负担问题在合同第九条已经进行约定，即由买卖双方按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，具体是由买方负担契税，卖方负担个人所得税和增值税。杜娟还表示同意承担因办理房屋产权转让手续而发生的除契税、个人所得税、增值税以外的其他全部费用，并可一次性支付全部购房款。杜多林称杜娟曾口头承诺承担全部税费，但未提交证据予以证明。另，杜娟于2017年3月21日将全部购房款400万元交到法院。一审法院认为，杜娟与杜多林签订的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性禁止性规定，不具有法定无效的情形，为合法有效的合同，各方均应严格履行。该合同未约定定金的支付时间、合同解除条件及违约责任，杜多林也未举证证明合同存在法定解除的情形，故杜多林以“杜娟迟延支付定金、拒绝就付款方式、付款期限等未定交易细节进行协商，拒绝签订合同附件及补充协议”为由向杜娟发出的解约通知，因其不享有合同约定或法定合同解除权，应属无效，不发生合同解除的效力。本案双方的主要争议在于税费的负担。根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。杜娟与杜多林所签《房屋买卖合同》第九条明确约定：“本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方交纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳。”双方虽未签订附件六，但根据该合同条款可以明确税费的负担方式，且杜娟主张根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、《中华人民共和国个人所得税法》第二条第（九）项、《营业税改征增值税试点实施办法》第一条、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，本案房屋交易过程中涉及的契税应由买方承担，个人所得税由卖方承担，并同意承担除此之外因办理房屋产权转让手续而发生的其他全部费用，可一次性支付全部购房款。故杜娟与杜多林虽未就税费负担问题达成新的补充协议，但并不影响合同的继续履行，本案中，关于杜娟、杜多林所签订的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）中的各项税、费，杜娟、杜多林双方应根据合同约定，按照国家及北京市的相关规定予以缴纳。《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）项下的个人所得税、增值税由杜多林负担，《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）项下的除个人所得税、增值税之外的其他因办理房屋产权转让手续而发生的全部费用由杜娟负担。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人。本案中，杜多林虽在与杜娟的合同未解除的情况下，将涉案房屋再次卖与马中华并实际交付，但法院于2016年4月22日作出（2016）京0105民初16068号民事裁定书，查封了杜多林名下位于北京市朝阳区丽京花园小区×号房屋，故关于杜多林已将房屋另行出售并实际交付，从而导致合同无法继续履行的抗辩主张，法院不予支持。马中华与杜多林所签《补充协议3》虽系其二人真实意思表示，但该协议系杜多林在诉讼期间，明知涉案房屋存在未结诉讼案件，并已被法院查封的情况下与马中华签订，其效力并不及于本案杜娟，且杜娟亦不认可该《补充协议3》的效力，故对于马中华关于其可在法院判决后合法占有房屋360日的主张，法院不予认可。双方如有争议，可另行提起诉讼解决。关于马中华对涉案房屋的装饰装修问题，双方如有争议，亦可另行提起诉讼解决，在本案中，法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条之规定，判决如下：一、杜多林于2016年3月20日向杜娟发出的《解约通知》无效；二、杜娟与杜多林于二〇一六年二月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）继续履行，杜娟于判决生效之日起十五日内给付杜多林购房款（含定金二十万元）400万元；三、杜多林协助杜娟办理北京市朝阳区首都机场路89号×号房屋的过户手续；四、杜多林及马中华于判决生效后十五日内将北京市朝阳区首都机场路89号×号房屋交付给杜娟。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由杜多林负担（于判决生效后7日内交纳）。一审案件受理费38800元，由杜娟负担19400元（已交纳）；由杜多林负担19400元（于判决生效后7日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同受法律保护。杜娟与杜多林签订的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。杜多林以“杜娟迟延支付定金、拒绝就付款方式、付款期限等未定交易细节进行协商，拒绝签订合同附件及补充协议”为由向杜娟发出解约通知，主张解除合同。杜娟不予认可，提起诉讼。一审法院判决杜娟向杜多林支付购房款，杜多林协助杜娟办理涉案房屋的过户手续并向杜娟交付房屋。杜娟、杜多林均未提起上诉，表示同意原审判决，马中华虽提起上诉，但其上诉系针对房屋交付问题，故本院对于一审判决所确定的解约通知不发生法律效力、杜娟向杜多林支付购房款、杜多林协助办理房屋过户手续及交付房屋等内容予以确认。杜多林与杜娟签订房屋买卖合同后又另行与马中华签订房屋买卖合同及相关补充协议，并将涉案房屋交付给马中华占有使用。本案的上诉争议焦点为马中华是否应当履行交付涉案房屋的义务。马中华主张依据其与杜多林签订的《补充协议3》，其可在法院判决后合法占有房屋360日。本院认为，《补充协议3》系杜多林与马中华双方签订，该合同签订时系杜多林在其与杜娟就涉案房屋发生诉讼期间，且杜多林、马中华明知涉案房屋存在未结诉讼案件，同时涉案房屋已被一审法院查封。在此情况下，合同中关于马中华可在法院判决后360日搬离涉案房屋的约定损害了杜娟对于涉案房屋享有的合法权益。杜娟对该协议不予认可，该协议所约定的内容不能约束杜娟，故本院对马中华该项上诉主张不予支持。马中华与杜多林就此如有争议，可另行解决。因马中华实际占有使用涉案房屋，故一审法院判决马中华与杜多林共同履行房屋交付义务，并无不当，本院予以维持。综上所述，马中华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由马中华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 杨 路审判员 赵 霞审判员 贾 旭二〇一七年七月十八日书记员 陆九阳书记员 王永基