盘锦市大洼区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽1121民初2412号原告：单凤义，男，1995年2月28日出生，汉族，无职业，住辽宁省大洼县。原告：单凤志，男，1995年2月28日出生，汉族，无职业，住辽宁省大洼县。二原告委托诉讼代理人：单宝春（二原告的父亲），男，1965年3月27日出生，汉族，农民，住辽宁省大洼县。二原告委托诉讼代理人：王悦，辽宁公理律师事务所律师。被告：陈星建，男，1970年12月1日出生，汉族，无职业，现住沈阳市。委托诉讼代理人：任焕宇、郭镔，辽宁宇嘉律师事务所律师。被告：盘锦百利宝房地产开发有限公司，住所地盘锦市大洼区。法定代表人：孟一飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：张坤，辽宁鹤乡律师事务所律师。原告单凤义、单凤志与被告陈星建、盘锦百利宝房地产开发有限公司（以下简称“百利宝公司”）合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告单凤义、单凤志的委托诉讼代理人单宝春、王悦、被告陈星建的委托诉讼代理人郭镔，被告盘锦百利宝房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单凤义、单凤志向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告立即返还二原告购房款573,518.80元。2、请求判令二被告共同返还购房定金人民币20,000.00元。3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：被告陈星建是大洼县西山美郡小区的施工方，被告百利宝公司是大洼县西山美郡小区的开发商。2012年12月，被告陈星建对外卖抵账房，陈星建通过原告亲属王仁元联系上原告的父母。陈星建以3230元每平方米的价格将西山美郡小区2号楼1单元15-2号房屋（面积88.78平方米）卖给单凤义，将西山美郡小区2号楼1单元16-2号房屋卖给单凤志（面积88.78平方米）。被告百利宝公司也同意将陈星建抵账的房屋出售给二原告。经原、被告三方协商，达成了书面协议，约定：2013年6月30日前，被告百利宝公司给二原告开具正规收据和购房协议。如果被告百利宝公司2013年6月30日前没有给二原告出具正规收据和购房协议，被告陈星建向二原告返还购房款，如陈星建不返还，被告百利宝公司代为返还。二原告将购房款573,518.80元交付给陈星建，二原告将购房定金20,000.00元交付给被告百利宝公司。二被告至今未交付房屋，被告百利宝公司也未给二原告出具正式的收款收据和正式的购房协议。二被告的行为构成根本违约，按照三方协议书，二被告应当共同返还二原告购房款人民币573,518.80元。二原告特此起诉，请求法院判令二被告立即返还购房款及定金。陈星建辩称：一、二原告应向被告盘锦百利宝房地产开发有限公司主张返还购房款，而不应向答辩人陈星建主张。根据合同相对性，房屋买卖双方系二原告与被告盘锦百利宝房地产开发有限公司，购房款虽然交给被答辩人，但根据三方协议书中约定，“此款由甲方（百利宝公司）从乙方（陈星建）工程款中扣除”，故实际是百利宝公司在收取了购房款后支付给答辩人的工程款，而非答辩人收取购房款。二、三方《协议书》签订后，被告百利宝公司将涉案房屋出售他人，导致与二原告的房屋买卖合同无法履行，过错在被告百利宝公司，故应由百利宝公司向二原告返还购房款。诉争款项为百利宝公司向答辩人支付的工程款，并非购房款，答辩人不同意返还。三、二原告陈述的三方《协议书》签署过程及购房过程真实，法院应予采信。四、答辩人提交的杜志明的录音，法院应予采信。五、被告百利宝公司的陈述不应采信。三方签订的《协议书》有各方当事人签名并加盖了公司印章，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，所售房屋产权明确。被告百利宝公司为了侵占二原告财产，故意毁约。盘锦百利宝房地产开发有限公司辩称：一、答辩人与二原告签订房屋预定书并各收取定金人民币10,000.00元，情况属实，但二原告没有按约定的时间与答辩人签订商品房买卖合同及给付房款，因此答辩人将涉案房屋另售他人，答辩人不同意返还定金。二、二原告提交的《协议书》没有我单位法定代表人签字，盖章并非我公司印章，《协议书》中签字的杜志明是我公司项目部的工作人员，他没有权利签字抵顶房屋，《协议书》对我公司不产生法律效力。我公司与被告陈星建未进行工程决算，不存在以房抵工程款的事。故答辩人没有返还购房款及定金的义务。本院经审理认定事实如下：被告盘锦百利宝房地产开发有限公司系盘锦市大洼区西山美郡小区的开发商，杜志明系百利宝公司项目部工作人员。2012年5月21日，被告陈星建向百利宝公司承包西山美郡小区1号楼土建等工程，双方签订了工程施工合同。2012年12月15日，原告单凤义与被告百利宝公司签订西山美郡商品房预定书，约定购买2号楼1单元15-2号房，并交纳定金人民币10,000.00元，百利宝公司给单凤义出具收款收据一张；原告单凤志与被告百利宝公司签订西山美郡商品房预定书，约定购买2号楼1单元16-2号房，并交纳定金人民币10,000.00元，百利宝公司给单凤义出具收款收据一张。2012年12月30日，二原告与被告陈星建来到西山美郡小区售楼处，同百利宝公司项目部工作人员杜志明签订《协议书》，约定将西山美郡小区2号楼1单元15-2号房、16-2号房以抵工程款的方式给被告陈星建，两套房屋总价款为人民币573,518.80元，并将上述两套房屋出售给二原告，二原告将购房款直接交付给被告陈星建，此款由百利宝公司从陈星建的工程款中扣除。被告陈星建协助二原告于2013年6月30日前到百利宝公司开具正式收款收据及签订商品房买卖合同，如在2013年6月30日前，百利宝公司给二原告出具收据及签订商品房买卖合同，被告陈星建应将购房款返还给二原告，如陈星建不返还，百利宝公司将代其返还。协议书签订后，原告将购房款573,518.80元交付给被告陈星建。但被告百利宝公司未给二原告出具收据及签订商品房买卖合同，并将涉案二套房屋出售给他人。现二原告诉至法院，要求二被告返还购房款及定金。证明上述事实的证据有：1、原告申请调取的合同补充条款，证明2012年5月21日，被告盘锦百利宝房地产开发有限公司将盘锦市大洼区西山美郡小区1号楼土建等工程发包给被告陈星建的事实。2、原告提交的商品房预定书及收款收据各二份，证明2012年12月15日，原告单凤义、单凤志分别与被告盘锦百利宝房地产开发有限公司签订商品房预定书，预约购买西山美郡小区2号楼1单元15层2号房及西山美郡小区2号楼1单元16层2号房，各交纳定金人民币10,000.00元的事实。3、原告提交的协议书、收条各一份，证明原告单凤义、单凤志的父亲单宝春代二原告与被告陈星建、案外人杜志明于2012年12月30日签订协议书，约定将西山美郡小区2号楼1单元15层2号房、2号楼1单元16层2号房卖与二原告，每户价格286,759.40元，购房款总计人民币573,518.80元直接交付给被告陈星建。2013年1月8日，二原告按照约定将购房款全额交付给被告陈星建的事实。4、承诺书一份，证明2015年1月15日，被告陈星建承诺，如在2015年1月30日前不能为二原告办理房屋过户手续，将购房款及定金一并返还给二原告的事实。5、原、被告庭审陈述，证明被告盘锦百利宝房地产开发有限公司未与二原告签订商品房买卖合同的事实。6、原告申请调取的商品房买卖合同二份、销售不动产统一发票二张，证明涉案房屋已被被告盘锦百利宝房地产开发有限公司出售给他人的事实。7、司法鉴定意见书一份，证明2012年12月30日的协议书中第2页甲方处盖有“盘锦百利宝房地产开发有限公司”的印章与被告盘锦百利宝房地产开发有限公司公章不一致的事实。以上证据材料，经庭审质证及本院审查，确认为有效证据。经审查，不予采信的证据材料有：被告陈星建提交的协议书，因与本案不具有关联性，本院不予采信。被告陈星建提交的房源顶账明细表、举报材料，此二份证据系被告陈星建单方制作，无被告盘锦百利宝房地产开发有限公司签字、盖章，不具有真实性，本院不予采信。原告申请调取的录音资料，因无法证明录音资料系被告陈星建与杜志明的录音，不具有真实性及关联性，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告陈星建未能按照《协议书》约定，在指定期限内协助二原告到被告百利宝公司开具正式收款收据及签订商品房买卖合同，导致被告百利宝公司将涉案两套房屋出售给他人，二原告与被告陈星建、杜志明签订的《协议书》以及被告百利宝公司与二原告签订的《西山美郡商品房预定书》，合同目的无法实现，故对原告要求解除合同及预定书的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告陈星建应依照公平原则，将购房款返还给二原告。被告陈星建给二原告出具的承诺书亦是其对返还购房款一事的认可，故对原告主张被告陈星建返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力。本案中，案外人杜志明系被告百利宝公司的项目部工作人员，其不具有出售房屋的权限。在未经百利宝公司授权的情况下，杜志明与二原告及被告陈星建签订协议书，该协议书中的“盘锦百利宝房地产开发有限公司”印章亦不是被告百利宝公司公章，且百利宝公司对该协议不予追认，故该协议对被告百利宝公司不产生法律效力。对原告主张被告百利宝公司返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。二原告与被告百利宝公司签订的《西山美郡商品房预定书》虽对定金作出约定，但二原告未按通知签订合同、交纳购房款是因为其与陈星建及被告百利宝公司工作人员杜志明签订了《协议书》，《协议书》盖有“盘锦百利宝房地产开发有限公司”印章，且二原告按协议书约定将购房款交付给陈星建。二原告已尽到合理的注意义务，不存在过错，被告百利宝公司应依据公平原则将收取的定金返还给二原告。故对原告要求被告百利宝公司返还定金的诉讼请求，本院予以支持。被告陈星建辩称，二原告交付的购房款总额为人民币450,000.00元，但其未提供任何证据予以证明，且其给二原告出具的收条中载明，收到购房款数额为573,518.80元，故对被告陈星建仅收到450,000.00元购房款的抗辩理由，本院不予支持。被告陈星建应向二原告返还购房款总计人民币573,518.80元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十八条第一款、第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下:解除二原告与被告陈星建、杜志明于2012年12月30日签订的《协议书》。解除原告单凤义与被告盘锦百利宝房地产开发有限公司于2012年12月15日签订的《西山美郡商品房预定书》。解除原告单凤志与被告盘锦百利宝房地产开发有限公司于2012年12月15日签订的《西山美郡商品房预定书》。由被告陈星建于本判决生效后十日内向原告单凤义返还购房款人民币286,759.40元。由被告陈星建于本判决生效后十日内向原告单凤志返还购房款人民币286,759.40元。被告盘锦百利宝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告单凤义返还购定金人民币10,000.00元。被告盘锦百利宝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告单凤志返还购定金人民币10,000.00元。如果未按本判决指定的给付期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9735元（原告已预交），减半收取4867.50元，由被告陈星建承担4767.59元，由被告盘锦市百利宝房地产开发有限公司负担99.91元。鉴定费6500元，由被告陈星建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。代理审判员  孟利二〇一七年七月十日书 记 员  何畅附法律条文:《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。