江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初8517号原告:彭湘芳，女，1975年4月12日生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托代理人:陆敏华，男，昆山市花桥法律服务所法律工作者。被告:钱明，男，1970年9月9日生，汉族，住江苏省昆山市。被告:钱英，女，1970年11月30日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人:颜锦林，男，昆山市新天平法律服务所法律工作者，代理上述两被告。原告彭湘芳与被告钱明、钱英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告彭湘芳委托代理人陆敏华、被告钱明以及钱明、钱英的共同委托代理人颜锦林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭湘芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告钱明、钱英双倍返还原告定金40万元；2.判令被告钱明、钱英支付原告合同不能继续履行的违约金58万元；3.本案诉讼费由被告钱明、钱英承担。事实与理由：2013年9月25日，原告与被告签订一份《房地产买卖合同》。该合同言明：被告同意将其名下的昆山市花桥镇国际华城花园XX号楼XX室房屋出售给原告，房屋总价290万元（包括所有税费）。并约定原告在2013年9月25日支付给被告购房定金20万元。在2013年10月30日之前到昆山市房产交易中心办理房产证过户手续。被告签字的当天原告将270万元支付给被告等等。嗣后，原告按约支付了购房定金20万元。并于2013年10月19日支付了2013年10月31日至2014年10月30日期间物业公共服务费。但被告迟迟不配合原告过户，总以种种理由退过，致使房屋过户迟迟未能实现。近期原告查实被告已把涉案房屋转让给第三人，原告大失所望。原告认为，被告未按合同按时将涉案房屋过户给原告，后又将涉案房屋擅自转让给第三人，属恶意违约。为此，原告为维护自身权益，诉至法院。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告钱明、钱英返还原告定金20万元；2.判令被告钱明、钱英支付原告违约金58万元；3.判令被告钱明、钱英返还原告代缴的物业费12146元；4.本案诉讼费由被告钱明、钱英承担。被告钱明、钱英辩称，原、被告是在2013年9月25日签订了房屋买卖合同，约定签合同当日支付20万元定金，到2013年11月30日前到昆山市房产交易中心办理房屋产权过户手续，并且原告支付给被告270万元。到了过户指定时间，原告在被告和中介公司电话催促下一直没有到现场办理过户手续。原、被告签订了买卖合同之后，被告与中介公司于2013年10月8日将原、被告的房屋买卖合同在昆山市房产交易中心备案，被告做好了过户的手续。2013年签合同到2014年6月份，被告于2014年6月9日发函给原告，要求原告于2014年6月15日前将270万元房款支付给被告，并与被告共同办理房产过户手续，若届时原告仍未将270万元房款支付给被告并与被告办理房产过户手续，被告将依约定没收定金并由原告承担双方应承担的中介费。原告赔偿被告房屋总价20%的违约金，被告有权将该房屋另行出售。2014年6月16日被告发函给原告，重申了前述函件内容。这2份函发出去了后，原告没有明确答复，但是2014年6月9日下午16时41分，原告通过手机信息短信发给被告钱明，内容是“钱先生你好，我们还是按之前我老公说的来吧，如果你同意的话，我会说服他解除合约。如果你没有诚意的话就算了，你什么都没有损失，还赚了些，我们可是什么都没得到还亏了。就因为对你有歉意在。”钱明回复“彭小姐你好，你老公什么都没有谈”。原告回复“这是我们的底线，我损失4万，你退我16万，还有我们给你垫付的物业费”。正因为有这样的信息，证明原告不想买被告的房屋，要求退还定金20万元中的16万元。恰恰说明原告不履行合同。请求法庭驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：被告钱明与钱英系夫妻关系。位于昆山市花桥镇国际华城花园XX号楼XX室房屋原属于两被告所有。2013年9月25日，原告（乙方）与被告（甲方）在中介方昆山紫禁城房产咨询有限公司的居间下签订《房地产买卖合同》一份，约定由原告向被告购买上述房屋，总价为290万元（包括所有的税费）。付款方式约定为：1.乙方在2013年9月25日支付给甲方购房定金20万元；2.甲、乙双方在2013年11月30日之前到昆山市房产交易中心办理房产证过户手续，甲方签字的当天乙方将270万元房款支付给甲方，过户的一切税费由甲方承担并由甲方结清物业费用。合同第6条约定：如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方；如乙方违约，购房定金归甲方所有，违约方承担甲乙双方应承担的中介费用。合同第9条“其他约定事项”载明：1.甲、乙双方提供过户的资料须真实有效；2.甲、乙双方如有一方违约，按成交价的20%作为违约金赔付给守约方。该份合同落款处有原告、被告钱明签字，被告钱明同时代钱英签字，中介方处加盖有昆山紫禁城房产咨询有限公司的合同专用章。合同签订当日，原告向中介方昆山紫禁城房产咨询有限公司法定代表人曹祥元的个人账户转账支付定金20万元。被告确认收到该笔定金20万元。2013年10月8日，涉案房屋的《存量房买卖合同》在昆山市房产交易中心办理了网签备案。另查明：原告称其在支付定金20万元后即催促被告办理过户手续，在合同约定的2013年11月30日前为过户的事情相互联系过，事后其工作也忙，被告也以种种理由推脱，致使未能在2014年11月30日前办理过户手续。对此，原告未举证证明其确曾向被告进行过催告。被告称只有被告催促原告过户付款，原告从未催促过被告，被告与中介方已于2013年10月8日办理网签备案手续，准备好过户，在2013年11月30日被告到中介处等待原告一同去房产交易中心办理过户，但原告并未前来，且合同签订后至2014年6月份，被告向原告发函催促支付剩余房款270万元并办理过户，原告均未明确答复，并以短信方式告知不履行合同。被告为证明其前述主张向本院提交2014年6月9日、6月16日发送给中介方及原告的两份函件以及原告与被告钱明之间的短信记录。其中，2014年6月9日《关于限期履行房屋买卖合同的催告函》内容为：被告称原告未按约支付270万元房款已构成违约，要求原告务必在2014年6月15日前支付该款并共同办理房产证过户手续，若届时未付款并办理过户，则其将依约没收定金、原告承担中介费并由原告赔偿58万元违约金；2014年6月16日《关于没收定金等相关事宜的告知函》内容为：被告告知原告因其未支付270万元房款，被告依约直接没收定金20万元等。对于前述两份函件，原告称均未收到。原告与被告钱明的短信记录显示：2014年6月9日，原告发出“钱先生，你好，我觉得我们还是按之前我老公说的来吧，如果你同意的话，我会说服他解除合约，如果你没诚意的话就算了。你什么都没损失还赚了些，我们可是什么都没得到还亏了。就因为对你有份歉意在”；钱明回复“彭小姐你好，你老公什么都没有谈”；原告发出“这是我们的底线，我损失4万，你退我16万还有我们给你垫付的物业费，去年跟中介谈过的”；钱明回复“彭小姐，到现在中介没有与我谈过具体数字，今天我律师已经发出律师函，一份发给你身份证上的地址，一份发给你在国际华城的地址，两份发给中介房产公司，房产公司收到律师函会通知你的，你们诚心买房子你把270万房款付清过户给你，不买房子那你们一起过来协商解决，到打官司大家都不高兴在法院见面，你们也清楚打官司了，谁会赢？”原告发出“打官司的话，我们都不会是赢家。你夫人没亲自签字，合同是无效的，但是如果你坚持的话，我们也只能奉陪”；钱明回复“彭小姐你好，我老婆没有亲自签字，没有问题的，她也同意卖房子给你的。我想你们还是过来协商处理？”原告回复“钱先生，处理意见就是我刚刚发给你的，那就是底线，我们大家都很忙，你没诚意大家没法谈”；钱明回复“彭小姐，底线那个数只能说明你没有诚意，那个数字我不能接受，加入倒过来，我违约，你能接受这个数字吗？你没有诚意话那只能让法院来解决”。原告认可该份短信记录的真实性，但认为这些只是原、被告在协商过程中的正常交流。另外，被告还提交由中介方昆山紫禁城房产咨询有限公司出具的证明一份，载明：“钱明将坐落在花桥镇国际华城花园XX号楼XX室房屋出售给彭湘芳，按合同于2013年11月30日过户并支付房款270万元，经中介方多次催讨付款未果。后又在2014年6月16日之前又催讨房款未果（未付房款），特此证明。”该份证明落款处加盖有该公司合同专用章及法定代表人曹祥元签字。又查明：庭审中，被告认可原告已代其交纳物业费12416元并同意将该款返还原告。另外，被告自认涉案房屋已于2015年底2016年初转让给他人。现因原告要求以被告违约为由要求返还定金并支付违约金，被告则以原告违约为由将其支付的定金20万元没收，为此，引起纠纷。以上事实，有《房地产买卖合同》、定金收据、转账凭条、催告函、邮寄凭证、证明、短信记录及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应切实履行各自的义务。本案中，原、被告双方对原告于2013年9月25日支付被告购房定金20万元这一事实不持异议。本案中双方的争议焦点为：合同履行过程中原、被告哪一方存在违约。原告认为被告迟迟不配合原告过户，构成违约，应当返还其已付定金并支付相应的违约金；被告则认为原告未按约履行付款义务，经催告后明确表示不继续履行合同，构成违约，已付定金20万元作没收处理。对此，本院认为，合同约定的过户期限为2013年11月30日，同时也是房款270万元的付款期限。原告虽主张其曾就过户事宜向被告进行过催告，但对此未能举证证明，其也未能举证证明已积极履行270万元房款支付义务。根据被告提交的其与原告的短信聊天记录的内容，原告明确表示要求解除合同并要求被告扣除4万元后将定金余款16万元连同垫付的物业费一并返还。另外，被告在短信中已明确告知已向原告寄送要求原告支付房款270万元并配合过户的催告函，但原告则仍坚持前述要求。结合中介方昆山紫禁城房产咨询有限公司出具的证明内容，本院能够认定原告未按约履行房款支付义务，并以其行为明确表明不再履行合同，构成违约。因此，本院对原告要求被告返还定金20万元并支付违约金58万元的诉讼请求不予支持。被告主张将原告支付的定金20万元作没收处理，于法有据，本院予以支持。至于原告主张的被告返还其代缴的物业费12416元，被告对此予以认可，故本院确认被告应返还原告该笔物业费12416元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告钱明、钱英返还原告彭湘芳价款12416元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告彭湘芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13600元，减半收取6800元，由原告彭湘芳承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  孙学谦二〇一七年七月六日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。