广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2015)江蓬法民一初字第406号原告（反诉被告）：广东胡润创业投资有限公司，住所地：江门市蓬江区荷塘镇西堤一路马山A12号办公楼三层自编301。法定代表人：李秀葵。委托代理人：欧伟兵，该公司员工。被告（反诉原告）：江门市蓬江区棠下周郡振华制衣厂，住所地：广东省江门市棠下镇周郡海滩围岭背。投资人：莫耀信。委托代理人：谭小仪、谭社芬，广东华南律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢引玉，女，1947年12月18日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托代理人：谭小仪、谭社芬，广东华南律师事务所律师。被告（反诉第三人）：莫惠清，女，1970年5月7日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，被告（反诉第三人）：莫小媚，女，1972年1月22日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托代理人：谭小仪、谭社芬，广东华南律师事务所律师。原告（反诉被告）广东胡润创业投资有限公司(以下简称胡润公司)诉被告（反诉原告）江门市蓬江区棠下周郡振华制衣厂（以下简称振华制衣厂）、被告（反诉第三人）莫惠清、被告（反诉原告）谢引玉、被告（反诉第三人）莫小媚纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月21日公开开庭进行了审理。胡润公司的委托代理人欧伟兵，振华制衣厂、谢引玉及莫小媚的委托代理人谭小仪到庭参加了诉讼。莫惠清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。胡润公司诉称：胡润公司与振华制衣厂、谢引玉、莫耀信于2013年11月29日签订《集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同》，胡润公司受让振华制衣厂、谢引玉、莫耀信所有的位于江门市××下镇周郡海滩围岭背振华制衣厂的集体土地使用权及房产、原有配套设施所有权。根据合同第四条第1款约定，胡润公司于2013年11月29日向振华制衣厂、谢引玉、莫耀信支付定金人民币500万元，并于2014年4月25日预付购房款人民币356700元，胡润公司已按时履行合同义务。振华制衣厂、谢引玉、莫耀信收到原告支付的定金及预付购厂房款后，不履行合同标的物过户及移交义务。根据合同第七条第1款约定，振华制衣厂、谢引玉、莫耀信收到胡润公司定金后，应履行将合同标的物集体土地使用权及房产所有权过户给胡润公司的义务，胡润公司已多次催促振华制衣厂、谢引玉、莫耀信立即履行过户义务，但至今拒不履行。根据合同第六条第1款的约定，振华制衣厂、谢引玉、莫耀信必须于2014年5月31日前清场退场完毕并将合同标的物移交给胡润公司，胡润公司为此多次催促振华制衣厂、谢引玉、莫耀信履行移交义务，但至今拒不履行。振华制衣厂、谢引玉、莫耀信已构成根本违约，致使合同目的不能实现，根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，请求贵院解除合同。合同解除后，振华制衣厂、谢引玉、莫耀信应返还胡润公司预付购厂房款356700元，并按照《合同法》第一百一十五条的规定双倍返还定金1000万元。因合同转让方莫耀信已逝，莫惠清、莫小媚是其法定继承人，已继承莫耀信的遗产，享有部分所有权，根据《继承法》第三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”的规定，莫惠清、莫小媚应在继承转让方莫耀信的遗产范围内承担连带清偿责任。综上，胡润公司为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，一、请求判令解除胡润公司与振华制衣厂、谢引玉、莫耀信于2013年11月29日签订的《集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同》。二、请求判令振华制衣厂、谢引玉承担违约责任，双倍返还定金人民币1000万元以及返还定金500万元的利息（以月息12厘计算，从2013年11月29日起暂计算至2015年10月28日的利息138万元，以及此后至还清本金之日止的利息）。三、请求判令振华制衣厂、谢引玉返还预付购厂房款356700元和利息（以月息12厘计算，从2014年4月25日起暂计算至2015年10月24日的利息77047元，以及此后至还清本金之日止的利息）。四、请求判令莫惠清、莫小媚对胡润公司上述的请求在其继承莫耀信遗产的范围内承担连带清偿责任。五、判令四被告承担本案的诉讼费用。在本案审理期间，胡润公司变更诉讼请求：一、请求判令被告全面履行于2013年11月29日与胡润公司签订的《集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同》义务。二、请求判令被告移交合同标的物给胡润公司。三、请求判令被告向胡润公司支付租金（租金按10元/m2/月，面积以20912.39m2计算，租期从2014年6月1日起计算至被告将合同标的物实际移交给胡润公司之日止）。四、请求判令被告承担本案的诉讼费用。胡润公司为其陈述提供的证据有：1、营业执照、组织机构代码证复印件1份，证明胡润公司的主体资格。2、营业执照、身份证复印件1份，证明被告的主体资格。3、《集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同》复印件1份，证明胡润公司与振华制衣厂、莫惠清、莫耀信签订了该合同，胡润公司受让振华制衣厂、谢引玉、莫耀信所有的位于江门市××下镇周郡海滩围岭背振华制衣厂的集体土地使用权及房产、原有配套设施所有权。4、银行转让单、收据复印件，证明胡润公司将定金500万元及预付购厂房款356700元支付到振华制衣厂、谢引玉、莫耀信指定的银行帐户的事实。5、证明、收据背面、活期存折，证明胡润公司按莫耀信的要求将356700元转入其指定的账户。振华制衣厂、谢引玉、莫小媚答辩称：一、答辩人并没有违约，相反是胡润公司故意延迟付款、没有及时办理有关本案土地使用权及房产的过户手续，已经构成违约。2013年11月29日，答辩人与胡润公司签订一份《集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同》，合同约定，答辩人将其自有的位于江门市××下镇周郡海滩围地段的集体土地使用权【江集用（2004）第201282号】及地上建筑物和原有配套设施整体转让给被答辩人，整体转让款为35678097元，合同签订后3天内胡润公司向答辩人支付定金500万元。在答辩人和胡润公司到土地或房产部门办理上述物业过户手续的当天，胡润公司付清余款给答辩人。合同中胡润公司明确知道该土地使用权的土地性质，也详细了解了土地过户过程中可能存在的风险及须征得土地所有权人的协助；合同中也约定了标的物办理过户的一切税费由胡润公司承担，在办理过户时由胡润公司提供土地使用人或房产所有人的名称，由答辩人配合过户；合同并约定过户由胡润公司办理，答辩人配合等。上述合同签订后，胡润公司向答辩人支付了定金500万元，之后答辩人曾多次要求胡润公司去办理有关过户手续，但胡润公司一直没有办理，且也没有向答辩人提供过户给谁的指示，自然其余下的款项也一直没有支付。由于合同约定办理过户的手续由胡润公司负责办理，答辩人只是负责协助，因此答辩人多次催促其尽快办理过户手续，但胡润公司却以种种借口一拖再拖，因此答辩人不存在不履行过户义务问题，而是胡润公司没有按合同约定办理过户及支付余款。二、答辩人没有违约不清场，反而按约定清场并多次通知胡润公司接收场地，按照转让合同第六条和合同法第66条同时履行的规定，胡润公司应当在2014年5月31日前办理过户手续和支付余额，随后答辩人才能将转让物移交给胡润公司，所以在胡润公司没有办理过户和支付余额的情况下是无权要求答辩人支付租金和移交转让物的。根据合同约定，答辩人应于2014年5月31日前清场，答辩人为了履行合同的约定，于2014年5月停止经营，并与员工解除了劳动关系，对员工进行补偿，把场地清理完毕，并要求胡润公司接收，办理过户手续，支付余下款项，但胡润公司却一直没有办理有关手续。为了维护场地，答辩人不得不另请几个保安维持厂的安全，有租赁部分，答辩人为能配合胡润公司，也向租赁者说出已出让的情况，租赁关系也是胡润公司同意保留才继续租赁的，其中有一户也提前与答辩人解除了租赁合同。但一直以来，胡润公司没有办理过户手续，不支付余款，导致转让物无法顺利交付给胡润公司，导致答辩人不仅损失了巨额的利息收入还要支付留守人员的工资，支付用电增容费等，损失惨重。由于胡润公司怠于履行付款和办理过户手续，违约在先，按照转让合同第六条和合同法第66条同时履行的规定，所以无权要求移交转让物的。至于其提出要求支付租金问题。转让合同的第七条第二款很明确规定，是“…以其使用面积向受让方支付租金”，从2014年5月31日起，转让物除了原有的租户外其他面积一直空置，答辩人从未使用，计算租金无从谈起；另有原有租户的租金问题，在合同第七条第三款也有规定，如果胡润公司没有支付余款的，原有租赁收入不属于胡润公司。所以在胡润公司没有办理过户和支付余款的情况下是无权要求答辩人支付租金和移交转让物的。因此答辩人在本次交易中不存在违约行为，相反答辩人为履行合同已损失惨重，但胡润公司却有意拖延履行合同，规避付款义务，按合同规定，应付违约责任，对于其违约责任，答辩人将通过反诉来主张。三、编号309870的收款收据的收款情况不属实，请法院依法查明。该收款收据是应胡润公司的要求在划款前开具的，但在答辩人开具后，胡润公司并没有实际划款，答辩人多次要求索回未果，但356700元是属金额巨大，参照《关于审理民间借贷案件适用法律规定》第19条的规定和双方交易款项往来采用划款的惯例，法院应审查该笔款项是如何划款支付的，如果没有实际交付的证据，法院应依法驳回其第三点诉讼请求。四、胡润公司认为莫惠清、莫小媚已继承了莫耀信的遗产，因此应在继承莫耀信遗产范围内承担连带清偿责任是错误的。莫小媚认为本案涉及的土地及房产仍在振华制衣厂名下，还没有发生继承，因此胡润公司的诉讼请求没有依据。振华制衣厂、谢引玉、莫小媚还补充答辩称：一、答辩人没有违约，而是胡润公司故意延迟付款，没有及时办理有关本案土地使用权及房产的过户手续，已经构成违约。根据转让合同第六条第1、2点、第七条第1、2点、第四条第2款，整个交易过程双方的真实意思表示应该是交付定金的当天原告要开启过户的手续，过户的当天支付余款，支付余款后再清场交场。整个过程最迟完成的时间是2014年5月30日，所以过户、付款、交场是先后履行的顺序。过户根据合同的约定是由胡润公司操作办理，过户的税费也是由胡润公司承担，答辩人只是无条件配合，但由本案证据所反映的情况是胡润公司在交付定金后从未开启过过户的程序，也没有证据证明其有进行过过户的申请。即使政府部门不办理，也应该有受理申请也不批准的答复，因此可见胡润公司的行为是违约在先。由于胡润公司拖延过户的时间致使被告迟迟收不到第二期的款项，根据《合同法》第六十七条的规定：“当事人互付债务有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，所以胡润公司在没有履行过户、付款这两项先期义务的情况下是不可能要求答辩人履行后期的交场义务，而且由此至终违约的是胡润公司，所以请求法院驳回胡润公司的诉讼请求。二、关于胡润公司要求被告支付租金的问题，答辩人认为：1、如前所述，胡润公司没有履行过户、付款的前义务，答辩人是有权拒绝履行交场的后义务，租金的计算也无从谈起。2、根据合同的第七款第2条的规定，租金是按照其使用面积来计算的，但在2014年5月30日前，答辩人已经全部解散工人，我方也提交了相应的证据予以支持，江门市蓬江区棠下周郡振华制衣厂已经全面停止生产经营，除了留守的工人看门口之外，是没有使用过转让物的任何面积，并且胡润公司对答辩人使用转让物的面积是负有举证责任的，胡润公司也没有对此进行举证，所以应当承担举证不能的法律责任。3、转让物有部分是租赁给第三人，租赁的情况胡润公司是清晰的，根据转让合同的第七条第3款约定，只有在胡润公司付清转让款后才可以承接租金的收入，所以综上所述，胡润公司主张租金是没有事实和法律依据的。三、编号309870的收据的收款情况不属实，该收据是在胡润公司的要求下在划款前开具的，但胡润公司是没有实际支付过该款项的，根据《关于审理民间借贷案件适用法律规定》，法院应当审核该笔款项的实际操作证据，例如转帐凭证，结合这些来查实款项的支付情况。四、振华制衣厂是具有民事行为能力的企业法人，其工商登记依然持续有效，本案所涉及的土地及房产交易是在振华制衣厂名下，而莫耀信是振华制衣厂的投资人，其继承人是继承其投资利益，而非直接继承振华制衣厂的财产。所以原告起诉要求其在继承遗产的范围内承担责任是不符合法律规定的，请求法院依法予以驳回。振华制衣厂、谢引玉并反诉称：2013年11月29日，反诉人和被反诉人签订一份集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同，合同约定，反诉人将其自有的位于位于江门市××下镇周郡海滩围地段的集体土地使用权【江集用（2004）第201282号】及地上建筑物和原有配套设施整体转让给被反诉人，整体转让款为35，678，097元，合同签订后3天内被反诉人向反诉人支付定金500万元。合同中被反诉人明确知道该土地使用权的土地性质，也详细了解了土地过户过程中可能存在的风险及须征得土地所有权人的协助；合同中也约定了标的物办理过户的一切税费由被反诉人承担，在办理过户时由被反诉人提供土地使用人或房产所有人的名称，由反诉人配合过户；合同并约定过户由被反诉人办理，反诉人配合；合同还约定了在2014年5月31日前清场并交付场地。上述合同签订后，被反诉人向反诉人支付了定金500万元，之后反诉人曾多次要求被反诉人去办理有关过户手续，但被反诉人一直没有办理，且也没有向反诉人提供过户给谁的指示，自然其余下的款项也一直没有支付。2014年5月31日前，为了履行合同的约定，反诉人终止经营，并与员工解除了劳动关系，对员工进行补偿，把场地清理完毕，并要求被反诉人接收，办理过户手续，支付余下款项，但被反诉人却一直怠于没有办理有关手续。为了维护场地，反诉人不得不聘请留守人员看护转让物的安全，有租赁部分，反诉人为能配合被反诉人，也向租赁者说出已出让的情况，并经被反诉人同意才保留租赁关系，其中有一户也提前与反诉人解除了租赁合同。但一直以来，被反诉人怠于办理过户手续，支付余款，导致反诉人不仅损失了利息的收入、多支付留守人员的工资和多支付用电增容费等，损失严重。2015年10月29日，被反诉人向法院提出诉讼，单方要求解除合同，且没有充分的理由，按合同第8条第一款的规定，受让方无故解除合同，转让方有权没收定金。另，由于被反诉人的原因，造成反诉人以下损失：1、提前与员工解除合同，支付员工遣散费369180元；2、转让物空置造成巨额租金损失。在2015年12月28日前，租金损失为2925109元。转让物中除了四号楼全幢三层（面积3185平方米）在2014年5月31日至2015年10月6日期间保留租赁关系和C号楼首层（面积：967.23平方米）外，其他建筑面积均为空置状态，按月租金每平方米10元计算，在2014年5月31日至2015年10月6日期间，租金损失为：（20912.39平方米-3185平方米-967.23平方米）×10元/平方米/月÷３０天×426天=2379942元；在2015年10月6日后，除C号楼首层（面积967.23平方米）外其他的建筑面积为空置，暂计至2015年12月28日，租金损失为（20912.39平方米-967.23平方米）×10元/平方米/月÷３０天×82天=545167元，以上租金损失合共2925109元；3、聘请员工看厂，支付留守人员的工资损失。2014年8月份至2015年9月份期间，反诉人共支出留守人员工资合共228378元；4、没有生产造成用电损失。从2014年6月份开始计至2015年12月份，该损失为108777.58元。上述损失是由于被反诉人的违约行为所造成的，所以被反诉人应按合同和法律的规定承担相应的责任。因被反诉人违约，无故解除合同，请法院判令：1、被反诉人承担违约责任，反诉人有权没收被反诉人已支付的500万元定金；2、判令被反诉人向反诉人赔偿损失共3262264.58元，并由被反诉人承担本案的诉讼费用。在本案的审理过程中，反诉人变更反诉主张认为：由于反诉人在2014年5月31日已按合同约定输清场，根据合同法第六十六条同时履行的规定，被反诉人应当在2014年5月31日前办理过户和支付余款，而被反诉人一直怠于办理接收手续，也没有办理过户手续和支付余款，造成反诉人利息上的损失，按转让合同第八条第三款和合同法第四十五条的规定，违约金应从2014年6月1日起按本金30678097元和万分之二点一计算至实际支付之日止，暂计至2016年1月11日，违约金金额为3743034.61元；2、被反诉人没有按约定履行过户、付款和接收转让物，如果反诉人不派人保卫转让物，将导致巨大的经济损失，所以反诉人不得不聘请员工看厂，支付留守人员的工资，在2014年6月份至2015年11月份期间，反诉人共支出留守人员工资合共283530元，根据合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担，所以被反诉人不仅要赔偿反诉人在2014年6月份至2015年11月份期间留守人员工资283530元，而且2015年11月后支出的留守人员工资，反诉人将继续保留追究的权利；3.没有生产造成用电损失。由于反诉人的转让物是厂房，有大额的用电负荷，如果用电量不够，供电部门将收取一定空置的费用，而为了履行合同，反诉人在2014年5月份已经解散工人，停工至今，所以从2014年6月份开始，反诉人就一直缴纳空置的费用，计至2015年12月份，该损失为106079.78元。上述违约金及损失是由于被反诉人所造成的，所以被反诉人应按合同和法律的规定承担。为维护反诉人的合法权益，请求法院判令：1、被反诉人立即会同反诉人办理讼争的房地产过户手续，并同时支付余下款项30，678，097元给反诉人。2.请求判令被反诉人向反诉人支付违约金（从2014年6月1日起按本金30，678，097元和日利率万分二点一计算至支付完毕之日止，暂计至2016年1月11日，违约金金额为3，743，034.61元）和损失389609.78元（合共4132644.39元）。3.本案所有诉讼费由被反诉人承担。振华制衣厂和谢引玉、莫小媚向本院提供的证据有：1、原、被告营业执照和身份证复印件1份，证明反诉人与被反诉人的主体资格。2、《集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同》复印件1份，证明反诉人将厂房和土地使用权转让给被反诉人，过户手续是被反诉主导办理，反诉人配合，被反诉人违约没有付款和办证，也没有接收物业，以致反诉人遭受巨额损失。3、支付工人遣散费单据复印件，证明反诉人按期履行合同，在2014年4月已将工人遣散，并支付遣散费369180元，等待被反诉人付款办证和领受物业。4、2014年5月至2015年11期间的工人工资凭证复印件1份，证明被反诉人违约，不付款办证接收物业以致反诉人为了维护转让物的安全不得不聘请留守人员来看护厂房，为支付的大量工人工资。5、厂房租赁合同及欠据凭证复印件1份，证明除了被反诉人同意继续租赁的两个租户外，其他厂房面积为了履行合同一直的空置，造成巨额的租金损失，租金水平为每月每平方10元。6、2014年6月至2015年12月期间的电费开支复印件1份，证明被反诉人违约，不付款办证接收物业以致反诉人在物业空置期间支付电容空置的费用。7、居民死亡医学证明书、关系证明信各1份，证明莫耀信死亡及其与谢引玉、莫惠清、莫小媚之间的关系。8、土地使用权证1份、房地产权证7份，证明本案所涉的土地及房屋已解除他项权登记。胡润公司对振华制衣厂和谢引玉的反诉答辩称：一、胡润公司已按合同约定履行合同，胡润公司已按合同第四条第1款的约定于2013年11月29日向被答辩人支付定金500万元，胡润公司支付定金后多次要求被答辩人办理土地过户移交手续，但莫耀信以身体有病为由一直拖延办理。其后莫耀信有病要求取356700元，胡润公司同情他就支付给他，莫耀信收钱后也没有去办理过户移交手续。二、被答辩人是故意违约：1、被答辩人与胡润公司签订了《集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同》，被答辩人违反合同第一条第5项第5点的规定，所有标的物不存在对外作其他抵押或担保，但我方到国土局查询后，发现该土地还抵押给了银行，所以被答辩人已构成违约。2、根据合同第三条第2点的约定，由被答辩人委托中介公司协助办理过户登记手续，中介公司的费用由胡润公司承担，但胡润公司支付了定金后要求被答辩人过户，但被答辩人没有将委托手续、土地证原件等交给胡润公司或中介公司。3、根据合同第三条第1点约定，双方都知道土地过户存在风险，但当时莫耀信由于振华制衣厂经营不善，其两个女儿不协助，所以就将厂的财产出让，莫耀信当时说肯定能过户的，如果在2014年5月30日都不能过户的，都会将振华制衣厂的土地交付给胡润公司。但胡润公司将500万元及356700元支付给莫耀信后，向莫耀信提出过户办理过户手续，但莫耀信没有办理过户，也没有向中介公司提交资料，已经构成违约。三、根据合同第三条第1点、第七条第2项的约定，如果被答辩人未在2014年5月31日清场完毕交付给我方的，被答辩人就以10元/平方米的使用面积支付租金给我方，但被答辩人没有清场，也没有计付租金给我方。四、关于我方支付的356700元的款项问题，由于当时莫耀信要求我方支付现金，所以我方为了合同能更好地履行，所以支付了现金给莫耀信，但被答辩人到今天的庭审才说是写了收据没有支付款项的，在之前被答辩人的反诉中都没有提到的。由于被答辩人违约，导致我方支付了5356700元，被答辩人没有履行合同，收款后一直拖延至今。据我方了解，可能是被答辩人已经过了难关后，不想履行合同了，就违约，请求法院能依法判决。被告莫惠清没有到庭参加诉讼，没有提出答辩意见，也没有向本院提交证据。经审理查明：江门市棠下镇周郡村海滩围（土名）地段“江集用（2004）第201282号的土地使用权人为振华制衣厂，土地使用权类型为：集体土地使用权流转，振华制衣厂并在该地块上的兴建了综合楼、宿舍、车间、办公楼等建筑，并取得了相应的房地产权证。2013年11月29日，振华制衣厂、莫耀信、谢引玉作为转让方和胡润公司作为受让方签订一份《集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同书》，合同约定转让方将《集体土地使用证》号为“江集用（2004）第201282号”宗地及地面建筑物和原有整体配套设施转让给受让人，其中：土地共34.004亩，按每亩250000元人民币作价，共计8500990元；地面建筑物及原有配套设施按《房地产权证》（包括：粤房地证字第C4895441号、粤房地证字第C4895442号、粤房地证字第C4895443号、粤房地证字第C4895444号、粤房地证字第C4895445号、粤房地证字第C4895446号、粤房地权证江门字第××号）每平方米1300元作价，合计20912.39平方米，共计人民币27186107元；以上总体转让价格为35678097元。合同对标的物转让款的支付中约定：“本合同签订后叁天内，受让方向转让方支付合同履行定金人民币500万元，并由转让方出具收款票据。转让方、受让方到土地或房产管理部门办理上述土地或房产物业过户给受让方的手续当天，受让方付清上述土地和物业转让余款30687097元给转让方。”合同对标的物转让过户税费约定：“本合同标的物转让过户的一切交易税费（包括但不限于二次转让的交易税费、二次转让的流转税等）由受让方承担。本合同标的物在过户给受让方前的一切未交税费和规费由转让方承担，过户后该合同标的物税费和规费由受让方承担。”合同对转让合同标的物及相关手续的办理和移交中约定：“当合同标的物办理土地或房产产权过户时，由受让方提供土地使用权人或房产所有人的名称，转让方须无条件配合。转让方必须于2014年5月31日前清退场完毕并将上述土地物业移交给受让方。”合同还约定：“转让方收到受让方支付本合同履行定金人民币500万元的当日，受让方可立即启动办理本合同标的物产权过户手续的程序，转让方须无条件配合。如转让方未按约定于2014年5月31日前清退场完毕并将上述土地物业移交给受让方。转让方按10元每平方米每月以其使用的面积向受让方支付租金。如因转让方原因超出约定时间60天仍未把合同标的物移交给受让方时，受让方有权自己进行强制清场，一切损失由转让方承担。”合同违约责任条款还约定：“1、本合同履行期内，转让方无故解除合同，应按受让方所付定金数额双倍赔偿给受让方；受让方单方无故解除合同，转让方有权没收定金，不予返还。2、如因转让方原因导致本合同解除的，转让方除按上述违约责任第1项执行定金罚则外，还须赔偿由此给受让方造成的全部损失。3、受让方违反本合同约定逾期付款的，每逾期一天，按应付款额的每日万分之二点一向转让方支付违约金。”等内容。上述合同签订当天，胡润公司支付了500万元给振华制衣厂。同日，振华制衣厂、莫耀信、谢引玉并出具收据，确认收到胡润公司上述500万元。2014年4月25日，胡润公司以委托他人付款到莫耀信指定账户的形式支付了356700元，同日，振华制衣厂并出具收据，确认收到上述款项356700元。此后，双方在履行合同过程中因场地交付款项支付等产生纠纷，胡润公司遂诉至本院。另查：振华制衣厂是莫耀信开办的个人独资企业。莫耀信于2015年10月15日死亡，谢引玉是莫耀信妻子，莫惠清、莫小媚是莫耀信与谢引玉的女儿，莫耀信的父母莫秀明、叶丽娟已先于莫耀信死亡。在本案审理期间，为查明本案所涉集体土地使用权及地上建筑物的流转问题，本院向江门市国土资源局发函了解集体土地使用权流转是否需经招拍挂程序及效力、可否办理登记手续等问题。江门市国土资源局出具江国土资（利用）函字【2017】278号函复本院认为：根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）规定，通过流转取得的集体建设用地使用权可以转让，故集体建设用地使用权未经招拍挂程序签订的转让合同有效，双方持集体建设用地转让合同办理过户手续，可以予以办理。该复函并认为：“根据2005年《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）的规定，我市办理已申请办理集体建设用地流转业务。2014年12月31日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，决定在全国选取30个左右县（市）行政区域进行试点。国土资源部表明，试点严格限制在经法律授权的县（市）开展，非试点地区不要盲目攀比，擅自行动，确保试点封闭运行，风险可控。由于我市不属试点城市，自2015年我局暂停办理集体建设用地首次流转手续。集体建设用地再次流转方面，鉴于《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》并无废止，已经批准流转的集体建设用地使用权又是业主依法取得的物权，我局按规定办理其土地登记手续。”本院认为：本案所涉的土地和房屋的土地使用权来源属于集体土地使用权流转，在当前的法律、法规下，属于限制流转或需要通过相应法定程序方可流转的土地，但振华制衣厂依当时的政策、法规，已经依法取得上述集体土地使用权，并获得相关行政主管部门颁发的土地使用权证和房地产权证，故振华制衣厂在本案所涉的土地和房屋，应视为具备再次流转的条件。振华制衣厂、莫耀信、谢引玉和胡润公司所签订的《集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同书》，是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，依法应受法律保护。关于双方履行期限的问题。双方当事人请求继续履行合同，涉及履行期限的问题；双方当事人起诉及反诉要求赔偿损失，亦是因合同履行产生争议所致。从双方所签订的合同可见，合同中明确约定了2014年5月31日为转让方清场退场完毕并将土地物业移交受让方的时间，但并没有约定受让方办理合同标的物产权过户的时间，而仅约定在交付定金后可立即启动本合同标的物过户手续的程序，因合同约定转让方的余款是在办理上述土地和房产物业过户手续的当天支付，这也就必然导致转让方收取余款的时间约定不明。取得上述土地和房产物业使用并取得相应权属证书是受让方签订合同的主要目的，取得转让款项是转让方签订合同的主要目的，转让方在余款（绝大部分转让款）付款时间不明的情况下，双方应另行协商进行处理。因双方未能达成新的补充协议而产生纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，鉴于本案所涉的土地和房产解除他项权登记的时间为2014年4月24日，该解除他项权登记的行为应视为转让方积极履行合同的体现，该日期后所涉土地和房产的过户手续和支付余款应当可以随时履行，且该日与合同所约定的土地及房产等物业交付的2014年5月31日相近，双方均有适当合理的时间履行合同。综合本案的案情，避免各方产生先交付巨额财产或先支付巨额款项的担心，本院予以认定同为2014年5月31日办理土地和房产过户及支付剩余款项为宜。本案所涉的《集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同书》合法有效，双方在本案的诉讼请求或反诉请求中，均有要求移交合同标的物或办理房地产过户手续及支付余款等继续履行合同的主张，对于双方均要求继续履行本案所涉合同的请求，本院予以认可。如前所述，对交付涉案土地和物业房产和办理过户手续及支付余款均应一同履行为宜，又鉴于本案所涉合同的财产较多、继续履行的金额也较大，办理过户等手续的证件较多，双方继续履行合同的期限可相应适当放宽，本院酌定为９０天为宜。关于胡润公司尚应支付多少价款的问题。各方当事人对胡润公司已支付定金500万元均没有异议，本院予以认可。对于胡润公司主张另行支付了356700元，胡润公司对此提供了证明、收据、存折，用于证明其委托他人将款项356700元汇到莫耀信指定的账户。振华公司、谢引玉、莫小媚虽然确认收据上的印章和背面的签名属实，但否认收到款项，而又没有提供其他相反证据；胡润公司提供的收据上有加盖振华制衣厂的印章，收据背面亦有莫耀信的签名，该收据的日期、金额等和其他证据间有关联性，能互相印证，本院对此予以认可胡润公司另行支付了356700元的款项。因此，胡润公司合共支付款项为5356700元（5000000元+356700元）。故胡润公司尚有应付转让款项为30321397元（35678097元-5356700元）。关于胡润公司要求振华制衣厂、谢引玉、莫惠清、莫小媚支付租金损失和振华制衣厂、谢引玉、莫小媚反诉要求胡润公司支付违约金的请求的问题。一、本案所涉合同对办理土地和房产物业过户的时间和支付余款的时间约定不明，双方均未能对此达成一致的补充协议，导致双方在履行合同过程中产生纠纷，双方均有过错。二、如前文所述，本案所涉合同的办理过户、支付余款的时间应与土地和房产物业交付的时间同为2014年5月31日，双方均未在相应的期间内履行其各自的义务，同样均有过错。本案中双方均有继续履行合同的意愿，但因双方的过错导致双方均未能继续履行合同中各自的义务，而产生纠纷，双方均应各自承担其因过错导致各自的损失，故本院对胡润公司要求振华制衣厂、谢引玉、莫惠清、莫小媚支付租金损失等和振华制衣厂、谢引玉、莫小媚反诉要求胡润公司支付违约金等的请求均不予支持。关于谢引玉、莫惠清、莫小媚责任和义务的问题。本案所涉合同的转让方为振华制衣厂、莫耀信、谢引玉，因本案合同所导致的纠纷，无论涉案财产属谁所有，整个合同转让方均应作为本案的主体参加诉讼，并因此享有本案的权利和承担本案的义务。此外，虽然本案所涉的土地和房产物业等均登记在振华制衣厂名下，但振华制衣厂是个人独资企业，莫耀信是振华制衣厂的投资人。而莫耀信身故后，振华制衣厂在继续履行合同的过程中，可能存在需要投资人办理相关手续的情形，这同样需要莫耀信的继承人来进行办理。因此，谢引玉、莫惠清、莫小媚作为莫耀信的第一顺序继承人应作为本案的当事人参加诉讼，谢引玉、莫小媚已到庭参加诉讼，莫惠清虽然未到庭参加诉讼但也未明确放弃相应继承的权利，故莫惠清同样应作为本案当事人参加诉讼，享有本案所具有的权利和承担本案所应承担的义务。因本案土地性质为集体土地流转及合同约定不明，导致各方在履行过程中产生纠纷，但本案各方当事人签订合同后及在本案的审理中，均请求继续履行合同，本院对此亦予以采纳。各方当事人在此后的继续履行过程中，应珍惜双方均愿意继续履行合同的共同点，本着互相尊重对方关切的态度，互谅互让、共同协作、诚实守信，妥为履行双方的义务，完成双方的合同，免为诉累。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广东胡润创业投资有限公司和被告（反诉原告）江门市蓬江区棠下周郡振华制衣厂、被告（反诉原告）谢引玉、被告莫惠清（反诉第三人）、被告（反诉第三人）莫小媚继续履行2013年11月29日的《集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同书》。二、被告（反诉原告）江门市蓬江区棠下周郡振华制衣厂、被告（反诉原告）谢引玉、被告莫惠清（反诉第三人）、被告（反诉第三人）莫小媚应于本判决生效后九十天内将2013年11月29日的《集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同书》所约定的土地、房产及配套设施交付给原告（反诉被告）广东胡润创业投资有限公司。三、原告（反诉被告）广东胡润创业投资有限公司和被告（反诉原告）江门市蓬江区棠下周郡振华制衣厂、被告（反诉原告）谢引玉、被告莫惠清（反诉第三人）、被告（反诉第三人）莫小媚应于本判决生效后九十天内将2013年11月29日的《集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同书》所约定的土地【《集体土地使用证》号为江集用（2004）第201282号】、房产（包括：粤房地证字第C4895441号、粤房地证字第C4895442号、粤房地证字第C4895443号、粤房地证字第C4895444号、粤房地证字第C4895445号、粤房地证字第C4895446号、粤房地权证江门字第××号）办理过户到原告（反诉被告）广东胡润创业投资有限公司或其指定的人的名下。四、原告（反诉被告）广东胡润创业投资有限公司应于本判决生效后九十天内将2013年11月29日的《集体土地使用权流转及地面建筑物和原有整体配套设施转让合同书》所约定的余款30321397元支付给被告（反诉原告）江门市蓬江区棠下周郡振华制衣厂、被告（反诉原告）谢引玉、被告莫惠清（反诉第三人）、被告（反诉第三人）莫小媚。五、驳回原告（反诉被告）广东胡润创业投资有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）江门市蓬江区棠下周郡振华制衣厂、被告（反诉原告）谢引玉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费304359元，保全费5000元，反诉受理费117526元，合计诉讼费426885元，由原告（反诉被告）广东胡润创业投资有限公司负担213442.5元，由被告（反诉原告）江门市蓬江区棠下周郡振华制衣厂、被告（反诉原告）谢引玉、被告莫惠清（反诉第三人）、被告（反诉第三人）莫小媚负担213442.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明人民陪审员  蓝志想人民陪审员  刘 颖二〇一七年七月二十七日书 记 员  阮 茵