云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0323民初709号原告曲靖市恒基物业服务有限公司。法定代表人：付兆雪，职务：总经理。委托代理人刘德良，特别授权委托代理。被告张建桥，男，汉族，1970年1月5日生，小学文化，驾驶员，云南省师宗县人。原告曲靖市恒基物业服务有限公司诉被告张建桥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曲靖市恒基物业服务有限公司的特别授权委托代理人刘德良、被告张建桥到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告曲靖市恒基物业服务有限公司诉称：2015年5月1日，原告与师宗县绿海房地产开发有限公司依法签订《物业托管合同》。合同就原告提供小区物业服务，业主交纳物业服务费等相关权利义务事项作了明确规定。1、合同期限为2年，自2016年5月1日起至2018年4月30日止。根据合同第六条，物业服务的收费标准是：（1）电梯房5楼以下1.0元／平米／月；6—10楼1.1元／平米／月；11楼以上1.2元／平米／月。（2）商铺1.3元／平米／月。（3）单元房0.8元／平米／月。（4）二次加压费5元／户／月。（5）地下停车位360元／个／年（卫生费、照明费）。根据合同第十二条，物管费的交费时间、物业费、二次加压费、垃圾清运费和交费时间由业主按年度向物管公司进行交纳，即每年度1月和2月。缴费时间为每个管理年度最后一个月（即12月），物业公司收费按房产证的面积计算为准。2、我公司与师宗县星宏物业管理有限公司于2016年5月20日签订债权转让协议书，约定将师宗县星宏物业管理有限公司管理期间所有业主的物业服务费债权及相关合法权利依法转让给我公司。被告为明辉花园小区业主，总面积166.37㎡。但是，长期以来，被告以卧室漏水、内墙返潮为由一直未交纳物业费。自2014年1月1日至2016年12月31日的物业费，被告至今仍未交纳，共计7764元。综上，原告依法向法院起诉，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的物业费7764元；2.由被告承担本案诉讼费。被告张建桥辩称：1.2011年4月份我向师宗县绿海房地产开发有限公司购买了师宗县明辉花园小区住房一套。同年5月24日我对我购买的房屋进行了装修，在装修过程中发现该套房屋的主卧室、卫生间漏水，之后我多次找到原告要求解决，第一次找到原告是原告派人用电风爆将我家的卫生间瓷砖打掉几块，没有找到问题就一直没有处理，之后我多次找原告要求处理，但到现在没有任何答复。原告把我家的问题处理好我一定会缴纳物管费。2.原告在诉状中称其与师宗县星宏物业管理有限公司于2016年5月20日签订债权转让协议，约定将师宗县星宏物业管理有限公司管理期间所有业主的物业服务费债权及相关合法权利依法转让给原告。根据法律的有关规定，债权的转让应当通知债务人，但原告对债权的转让并没有通知过任何一个业主，所以原告不具备诉讼主体资格来主张要求我们交物业管理费。综上理由，请求人民法院依法驳回原告的起诉，要求原告将我家的房屋问题解决，并承担给我带来的全部损失。根据其诉讼主张，原告曲靖市恒基物业服务有限公司向本院提交如下证明材料：1.营业执照复印件一份、法定代表人身份证明书一份、物业服务企业资质证书复印件一份，欲证明原告具备诉讼主体资格及具有法定的物业服务资格；2.师宗《明辉花园》商住小区物业托管合同复印件、师宗县绿海房地产开发有限公司与师宗县星宏物业管理有限公司签订的委托物业管理服务托管合同书复印件、债权转让协议书复印件各一份，欲证明原告的诉请符合物业服务合同的约定；3.告知书原件一份，欲证明原告对被告所欠物业费进行催缴。经质证，被告张建桥对原告提交的证明材料1表示不清楚也不懂；对证明材料2表示不清楚，认为当时原告签订转让合同也没有通知业主；对证明材料3表示其收到过，其还找原告协商过。被告张建桥针对其答辩意见向法庭提交如下证明材料：1．照片4张，欲证明原告房屋卫生间漏水，其找过以前的物管，以前的物管就把卫生间的墙砖打掉的事实；2．证人的证言，欲证明物管把被告家的卫生间打掉的，到现在都还没有处理；3．证人的证言，欲证明被告家的卫生间漏水，物管就去到被告家，把被告家卫生间的墙砖打掉，没有找到漏水原因，到现在都还没有处理好。经质证，原告曲靖市恒基物业服务有限公司对被告所举证明材料1，认为被告家的房屋漏水是开发商的事情，认可卫生间的墙砖被打掉的事实，但认为发生的时间是2011年，是前任物管所做的，与原告无关。对两证人证言无异议，认可证人所说的。本院对原、被告提交的证明材料审核后，作如下认证：原告所举证明材料2中师宗县绿海房地产开发有限公司与师宗县星宏物业管理有限公司签订的委托物业管理服务托管合同书、债权转让协议书，因庭审中原告已明确表示本案选择主张物业服务合同的诉讼请求，所以对本案中涉及债权转让法律关系的材料本院不予评判；原告所举证明材料3，被告认可收到过，本院对原告向被告催缴物业费的事实予以采信。其余原告所举证明材料客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。被告所举证明材料仅反映出的被告家房屋漏水、卫生间墙砖被打掉的情况，原告对该情况认可，本院仅对被告所举证明材料的真实性予以采信。根据庭审及举证、质证，本院确认如下法律事实：2016年5月20日，师宗县绿海房地产开发有限公司（甲方）与曲靖市恒基物业服务有限公司（乙方）签订师宗明辉花园商住小区物业托管合同。该合同对以下事项进行了约定，即物业基本情况；委托管理事项；物业管理期限；双方权利、义务；管理目标、服务内容及标准；管理服务费用；物业的经营与管理；物业的承接验收；物业的使用与维护；违约责任；维修资金及管理费的管理使用；交费时间；录用人员的标准；其他事项。其中，物业管理期限，即委托管理期限为二年，自2016年5月1日起到2018年4月30日止。委托管理事项：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3、物业管理范围内的市政公用设施、附属物、建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、给排水、供电、娱乐、体育等设施的维修、养护和管理；5、电视、电话、宽带网的管理和服务；6、环境卫生、绿化、水系、亮化、建筑小品等方面的服务、养护和管理；7、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等管理事项的服务；8、住宅装修行为的管理；9、物业档案资料的管理；10、治安管理服务；11、法规和政策规定由物业管理企业服务、管理的其他事项。以上委托管理事项为师宗明辉花园、绿海花园商住小区物业管理范围内的管理、养护和服务。属公共部分的维修费用由公共维修资金支付。管理服务费用：1、本物业的管理服务费按下列标准执行：根据甲乙双方协商的价格由乙方按年向业主（住用户）收取（电梯房5楼以下1.0元／平方／月，6—10楼1.1元／平方／月，11楼以上1.2元／平方／月；商铺1.3元／平方／月；单元房0.8元／平方／月；二次加压费5元／户／月；地下停车位360元／个／年）；2、按照《曲靖市物业服务收费管理实施细则》规定，由物业公司代环卫部门向业主收取每年每户96元垃圾代运费；3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收，但甲方有权对乙方的上述收费及标准进行审核和监督；4、房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付；5、本物业的公用设施专用维修基金，由甲方负责按法规政策的规定使用，作为保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维修专用基金；6、前物业公司管理期间存在的各种问题由甲方协调责任方给予处理，确保广大业主的利益不受损害。如给业主造成损失的应由责任方给予相应赔偿；7、授权由物业管理公司管理的其他事项。物业管理服务费标准，按双方协商议定的标准收取费用。另查明，原告自2016年5月1日起对师宗县明辉花园商住小区进行管理服务。被告张建桥系师宗县明辉花园商住小区号业主（建筑面积166.37㎡），从2016年5月1日起至2017年4月30日止，未交纳的管理服务费为：物业费2395.7元（166.37×1.2×12）、二次加压费60元（5×12）、垃圾代运费96元，合计2551.7元。本院认为：物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，师宗县绿海房地产开发有限公司与原告曲靖市恒基物业服务有限公司签订了师宗明辉花园商住小区物业托管合同，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原告及师宗县明辉花园商住小区内的各位业主具有约束力。原告自2016年5月1日起依物业托管合同对师宗县明辉花园小区进行管理服务，其当庭变更要求被告支付自2016年5月1日起至2017年4月30日止的物业费用于法有据，本院予以支持。因债权转让与物业服务合同不属于同一法律关系，经本院释明，原告当庭表示本案选择以物业服务合同纠纷诉讼，故对于原告要求被告支付师宗县星宏物业管理有限公司转让给原告的债权部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张建桥于本判决生效之日起十日内支付原告曲靖市恒基物业服务有限公司从2016年5月1日起至2017年4月30日止的物业费2395.7元、二次加压费60元、垃圾代运费96元，合计人民币2551.7元。二、驳回原告曲靖市恒基物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，予以免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员 李 想二〇一七年七月十日书记员 柯永波