成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初3859号原告：四川威德酒店物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人：刘小华，四川威德酒店物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：朱元利，四川兴睿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许军，四川兴睿峰律师事务所律师。被告：吴某某，女，1983年9月6日出生，汉族，住四川省岳池县。原告四川威德酒店物业管理有限公司(以下简称威德物管公司)与被告吴某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理。依法由审判员何理适用简易程序于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告威德物管公司的委托诉讼代理人朱元利、被告吴某某到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。原告威德物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费5892.48元，代收生活垃圾处理费392元(庭审中，原告明确物业管理费从2013年4月1日起至2016年11月30日止，垃圾费从2012年11月1日起至2016年11月30日止)；2.判令被告支付原告违约金3142元（庭审中，原告明确按合同约定计算违约金过高，原告只主张部分违约金）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告签订了【融创·蓝谷地·天域】《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，协议就被告位于“融创·蓝谷地·天域”小区XXXX号住宅收取物业费用以及车位费的标准、时间、滞纳金等做出了约定，其住宅标准为1.5元/平方米/月、商铺标准为3元/平方米/月，每季度首付10日前付清本季度应付物业管理费，逾期缴纳的从逾期之日起每天按应付物业费的千分之三支付违约金；同时，约定了代收代缴收费服务及逾期交纳的滞纳金标准。2016年11月16日，原告与蓝谷地B区第一届业主委员会共同签署发布了《关于物业管理移交工作相关事项的通知书》，原告的物业服务截止2016年11月30日24时，并通知各业主在2016年11月30日前结清物业费用等各种欠费。2017年3月6日，针对被告并未如期结清物业费的情况，原告再次向被告发函催要，截止起诉之日，被告仍未结清拖欠的费用，故诉至法院。被告吴某某辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益。1、原告利用公共场所，如电梯广告，小区内对外引入商家开展经营活动，经营所得利润均为小区业主共有，但原告确占为私有。2、原告履行共用设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时或者不到位，楼下车库也无路标指引。主要事件为：电子对讲门禁几年来一直未投入使用，而且在离场期间以维修门禁为由拆走了小区内单元门上的可视对讲机器，楼顶未安装防盗网，外来人员随意出入，存在严重的安全隐患。被告家中被盗，找原告，原告一直未给予解决；小区长时间不能保证消防设施的正常运转，原告应当保障消防设施设备运转正常；楼道等共用区域的清扫、保洁工作不到位，电梯里常年昏暗的灯光一直得不到解决，门禁形同摆设；原告长期出现管理不善，小区内脏乱差，经常出现偷盗事件；被告向原告缴纳了车辆停车费，被告车辆被人为划伤，造成被告车辆修车费1000多元，为此，原告应该承担相应责任。二、被告主张先履行抗辩权，原告未能履行物业服务义务的情况下，被告有权拒绝支付物业服务费用。经审理查明，原告于2010年9月9日取得物业管理资质证书，被告系“融创·蓝谷地·天域”小区XXXX号房屋（建筑面积89.28平方米）的业主。2012年9月27日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，约定：原告对蓝谷地小区的房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；被告每月按建筑面积1.5元/平方米的标准交费，于交房当日付清第一个季度的物业管理费，此后于每季度首月10日前续交本季度应付的物业管理费；被告逾期未交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金。原告的物业管理服务期限为从被告所购物业交付之日起至2014年12月29日止，在物业管理服务期限内，如业主委员会代表全体业主与业主委员会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，物业管理服务期限终止，同时本合同自动终止。《前期物业管理服务协议》约定的履行期满后，双方没有签订新的物业服务合同，原告继续为该小区进行物业管理服务至2016年11月30日24时。被告确认该房屋建筑面积为89.28平方米，亦确认欠缴2013年4月1日至2016年11月30日的物业管理费5892.48元。被告欠缴2012年11月1日至2016年11月30日的代收生活垃圾处理费392元。以上事实，有原告提交的原告营业执照、原告资质证书、被告身份证复印件、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《关于物业管理移交工作相关事项的通知》、欠费统计表以及当事人庭审陈述在案为证。原告提交的《律师函》及EMS邮寄单只能证明原告邮寄的行为，不能证明被告已收到原告邮寄的律师函，故该证据本院不予采信。被告提交的车辆被划伤的照片一组、原告管理物业情况的照片一组、网上截图，本院对上述证据材料的真实性无法确认，且与本案无关，不作为本案证据。本院认为，被告作为“融创·蓝谷地·天域”小区XXXX号的业主，与取得物业管理资质的原告于2012年9月27日签订了《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，协议及规约的签订，是双方的真实意思表示，双方均应按照合同的约定全面履行义务。虽然双方合同约定的期限届满日为2014年12月29日，但合同到期后，原告仍对被告所在小区继续提供物业管理服务至2016年11月30日，合同期限届满后至2016年11月30日，双方已形成事实上的物业管理服务关系，《前期物业管理服务协议》在2016年11月30日前对双方仍然产生效力。关于物业管理费和生活垃圾处理费。被告认为原告违约在先，其存在利用共用场所，非法取得公共物业的收益，对共用设施、环境卫生、交通项目的维护、修缮管理不及时以及安全保卫等工作不到位，家中被盗，车辆被人为划伤，原告应承担相应责任，其要求行使先履行抗辩权，有权拒交物业管理费。本院认为，如果原告确实存在利用小区业主公共财产获取利益的情形，其行使权利的主体应为业主委员会或相关组织，也不是被告个人。本案中被告未提交有效证据证明原告提供的物业服务未符合合同约定，且即便原告未尽到管理职责，其提供的服务确实给被告造成了相应损失，被告也可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定另行向原告主张权利，被告不能以原告未尽到管理职责为由拒交物业管理费。故被告提交的证据均不能证明其辩解意见，其要求行使先履行抗辩权，本院对此不予支持。原告于2017年5月9日向本院提起诉讼，要求被告给付物业管理费和生活垃圾处理费，该行为应视为原告向被告进行了书面催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告要求被告给付物业管理费5892.48元和生活垃圾处理费392元，共计6284.48元，于法有据，本院予以支持。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿额的计算方法。”的规定，双方合同约定被告逾期未交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金。因被告存在逾期缴纳物业管理费的行为，故应当承担违约责任。本案中原告主张的违约金虽然低于约定标准计算的违约金数额，但本案违约金应根据被告的违约程度、原告的损失情况等因素，本院酌情确定被告应向原告支付违约金295元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告吴某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付物业管理费5892.48元元、代收生活垃圾处理费392元，共计6284.48元；二、被告吴某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付违约金295元；三、驳回原告四川威德酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告吴某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  何理二〇一七年七月二十五日书记员  刘茜记录员  戴溶