新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2017)新2325民初983号原告：乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司。住所地：乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路***号南湖明珠*号楼*单元***室。营业执照号码：650XXXXXXXX3068。组织机构代码证号：05318907-0。法定代表人：吴鲁奇，系公司总经理。委托诉讼代理人：赵继业，新疆旭光律师事务所律师。被告：张忠，男，汉族，1965年11月10日出生，公民身份号码：，现住奇台县，个体。委托诉讼代理人：刘永昌，系奇台县奇台镇法律服务所法律工作者。原告乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司（以下简称：思颖物业公司）与被告张忠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告思颖物业公司的委托诉讼代理人赵继业，被告张忠的委托诉讼代理人刘永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思颖物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费5089.81元。2、被告承担垃圾清运费72元。3、被告承担迟延付款滞纳金696.84元。事实与理由：原告依据相关规定为被告所在小区提供物业管理服务，但被告却拖欠2015年11月至2016年9月物业管理费5858.65元，经原告多次催讨被告未支付。现原告诉至法院，请求处理。被告张忠辩称，一、原告现在主张的物业服务期间没有依据，原告与新疆金圆房地产开发有限公司物业服务物业服务合同签到2016年7月5日，原告也服务到2016年7月5日，2016年7月5日之后是其他的物业公司在服务，所以原告要求的期限不对。二、原告没有提供相应的服务，因此被告认为没有服务就不应当交纳物业费。三、原告所诉的一单元，被告所住的单元整个单元的监控都是被告自行安装的，这本应该是原告应该承担的。原告没有提供这项服务。原告所诉的没有事实和法律依据。原告思颖物业公司向本院提供以下证据：1、（2016）新2325民初2179号民事判决书一份。拟证实：原告为被告提供了相应的物业服务，服务的期限是从2013年7月5日到2016年7月5日，物业服务项目及内容在合同中约定的很清楚，关于物业的收费标准是每平米1.1元，垃圾清运费是每人每月1.2元，同时证实被告房屋房号及面积。被告对该组证据的真实性无异议；但对主张有异议，按照合同的时间2016年7月4日，该房产是被告名下的西域投资公司和金圆房产公司合作开发的，合作开发协议上写的很清楚，选择服务也是双方共同选择，原告作为物业单位在入驻的时候就是不合法的，并没有经过西域投资担保公司的批准。按照相关的物业管理办法规定，物业单位必须要在建设局进行备案，原告公司在住建局没有备案手续，是不合法的，因此原告向被告收取物业费是非法的。原告认为该判决书能够证明其提供了服务，该判决书并没有认定2015年10月31日之后的物业是如何服务的，也没有论述，被告不认可原告提供服务。本院对该组证据的真实性予以确认。2、前期物业服务合同一份、奇台县发改委关于奇台县思颖物业公司物业收费等有关事项的备案复函文件一份。拟证实：合同中明确约定，前期由开发商委托提供服务，服务期限3年，如果违约按日万分之三承担违约金。被告认为按照发改委的批文，现在的原告不具有主体资格，该文件是批给奇台县思颖物业公司的，不是批给原告的。关于物业合同是原告跟金圆房产签订的。本院对该组证据的真实性予以确认。3、金鹏商贸有限公司前期物业委托合同一份。拟证实：合同约定由原告作为提供物业服务的公司。被告对该组证据的真实性无异议，合法性不认可。本院对该组证据的真实性予以确认。原告申请证人王某出庭作证，其证言主要内容为：证人王某之前系原告公司的保安，工作期间为2013年7月至2016年9月8日，目前在奇台县皇家丝路花园当保安；证人见过被告但不熟悉。证人陈述其在原告公司服务的金鹏商贸广场当保安，公司当时共有八个人，其中三个保安，一个消防员，一个卫生员，一个电工，一个出纳，一个经理；证人负责1、2号楼，商场不负责，商场的外围也负责；证人也负责打扫卫生，每天12店以后要把商场外及住宅楼的院子卫生打扫；冬天扫雪，小区里面车辆的停放，下水管道的维护，电路维修；垃圾清运具体工作为将1号楼的垃圾拉运到2号楼的垃圾箱，再由城建的垃圾清运车拉运，一箱垃圾150元，消防公司也负责。证人称公司负责1号楼楼顶积雪的清扫，1号楼商场上面伸出来的平台上的积雪是证人打扫的，被告的房子窗口就在平台上，证人打扫雪都是将靠着被告窗口墙体部分清扫大约三米，证人不清楚被告房子出现的裂缝；1号楼在商场边上，车辆在1号楼后面院子里停放，1号楼的监控也有物业公司的，一个单元就安装一个监控。原告对证人证言无异议。被告认为证人之前是原告的员工，其证言有倾向性，很多不属实；三楼的积雪就没有清扫过，三楼顶因为没有清扫积雪导致墙面出现很大的裂缝；证人称2016年9月8日离开，证人实际离开的时间没有办法证实，原告拍的照片只能证明原告公司的通知，什么时候拍的看不出来，被告对证人证言不认可。本院对证人证言综合认定。被告为证实其抗辩理由成立向本院提供证据如下：房地产合作开发协议书一份。拟证实：被告名下的西域投资公司与新疆金圆房地产公司约定，如果选择物业服务公司必须经过双方同意。原告认为该协议书的约定对原告没有约束力，原告提供的物业服务已经实际履行，被告安装的监控并不是原告物业公司必须承担的内容，是被告自行安装的。本院对该组证据来源的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：奇台县西域投资担保有限公司的法人是被告张忠，奇台县西域投资担保有限公司与新疆金圆房地产开发有限公司于2010年7月1日签订《合作开发房地产协议书》，双方共同开发金奇商贸广场，即：奇台县金鹏商贸广场。并约定由新疆金圆房地产开发有限公司在奇台县成立分公司，即：新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司。奇台县金鹏商贸广场即由新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司开发建设。2013年7月4日,新疆金圆房地产开发有限责任公司与乌鲁木齐思颖物业服务有限公司签订《金鹏商贸广场前期物业管理委托合同》，原告签字方除公司盖章外，还授权其分公司负责人王超雄在合同上签字；合同约定由乌鲁木齐思颖物业服务有限公司为新疆金圆房地产开发有限责任公司开发的奇台县金鹏商贸广场提供物业服务，服务类型为：高层住宅、商业用房、办公用房、车位（库）。根据（2016）新2325民初2179号民事判决书已查明的事实，奇台县金鹏商贸广场修建完工后，新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司与被告张忠签订《商品房屋买卖合同》，本案原告要求承担物业费的1号楼1单元401室、1号楼1单元402室、1号楼2单元401室的《商品房买卖合同》由新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司与被告张忠签订，房产证办理在被告张忠名下，房屋由被告张忠自己使用。三套房屋面积分别为1-1-401、1-2-401室面积均为124.81平方米，1-1-402室面积为107.78平方米，物业收费为每平方米每月1.1元，垃圾清运费为每人每月1.2元，被告家庭常住人为3人，该份判决将物业费及垃圾清运费已确认至2015年10月31日。前期物业管理委托合同约定服务期限为三年，即2013年7月5日至2016年7月5日，原告请求被告承担的物业费期限为2013年7月5日至2016年9月。本院认为，合同的双方当事人都应当严格依照合同约定全面地履行自己的义务。原告是提供物业服务的企业，被告为物业用户，原告向被告提供了物业服务，被告也实际享用了物业服务，原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告履行给付物业费的义务。原告主张物业费期限自2015年11月1日起至2016年9月30日，但根据前期物业管理委托合同约定，物业服务期限为三年，自2013年7月4日至2016年7月5日，原告提供的证人并不能证实其实际服务的期限，故本院对该服务期限以合同约定为准，即2013年7月4日至2016年7月5日。被告辩解其名下的西域投资公司与新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司签订的《协议书》约定物业服务公司的选定必须经过双方同意，房屋竣工之前的各项费用包括物业费应由新疆金圆房地产开发有限公司奇台分公司承担，该约定属被告与他人的自行约定，不能对抗被告与原告之间的物业服务关系，本院对被告的该项辩解理由不予采信。被告辩解原告物业服务不到位，积雪清扫不及时导致其房屋出现裂缝，其该辩解理由并未提供证据证实系原告原因所致，本院对该辩解理由不予采信。被告辩解其自行安装了楼道内的监控，本院认为该行为系其个人行为，与原告的物业服务并无关联关系。根据（2016）新2325民初2179号民事判决书已将物业费及垃圾清运费确认至2015年10月31日，故经本院核算，1-1-401、1-1-402、1-2-401三套房屋自2015年11月1日至2016年7月5日的物业费及垃圾清运费分别为：1-1-401号房屋自2015年11月1日至2016年7月5日共计8个月零5天，物业费为124.81平方米X1.1元/月X8个月+124.81平方米X1.1元/月÷30天X5天=1121.2元；1-2-401号房屋自2015年11月1日至2016年7月5日共计8个月零5天，物业费为124.81平方米X1.1元/月X8个月+124.81平方米X1.1元/月÷30天X5天=1121.2元；1-1-402号房屋自2015年11月1日至2016年7月5日共计8个月零5天，物业费为107.78平方米X1.1元/月X8个月+107.78平方米X1.1元/月÷30天X5天=968.2元；三套房屋物业费合计为1121.2元+1121.2元+968.2元=3210.6元。垃圾清运费为1.2元/月X3人X3套房屋X8个月+1.2元/月X3人X3套房屋÷30天X5天=88.2元，原告主张垃圾清运费72元本院予以支持。对于原告主张的违约金无事实依据，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告张忠于本判决生效后十日内向原告乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司支付物业服务费3210.6元、垃圾清运费72元；二、驳回原告乌鲁木齐市思颖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张忠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员  杨磊柯二〇一七年七月三日书记员  唐晓芳