成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初4369号原告：四川威德酒店物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人：刘小华，四川威德酒店物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：朱元利，四川兴睿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许军，四川兴睿峰律师事务所律师。被告：黄某某，男，1984年8月6日出生，汉族，住武汉市洪山区。原告四川威德酒店物业管理有限公司(以下简称威德物管公司)与被告黄某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理。依法由审判员何理适用简易程序于2017年7月7日公开开庭进行了审理。原告威德物管公司的委托诉讼代理人朱元利、被告黄某某到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。原告威德物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费5121.64元，代收生活垃圾处理费344元(庭审中，原告明确物业管理费从2013年10月1日起至2016年11月30日止，垃圾费从2012年11月1日起至2016年11月30日止)；2.被告支付原告违约金2732.82元（庭审中，原告明确按合同约定计算违约金过高，原告只主张部分违约金）；3.被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告签订了【融创·蓝谷地·天域】《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，协议就被告位于“融创·蓝谷地·天域”小区XXXX号住宅收取物业费用以及车位费的标准、时间、滞纳金等做出了约定，其住宅标准为1.5元/平方米/月、商铺标准为3元/平方米/月，每季度首月10日前付清本季度应付物业管理费，逾期缴纳的从逾期之日起每天按应付物业费的千分之三支付违约金；同时，约定了代收代缴收费服务及逾期交纳的滞纳金标准。2016年11月16日，原告与蓝谷地B区第一届业主委员会共同签署发布了《关于物业管理移交工作相关事项的通知书》，原告的物业服务截止2016年11月30日24时，并通知各业主在2016年11月30日前结清物业费用等各种欠费。2017年3月6日，针对被告并未如期结清物业费的情况，原告再次向被告发函催要，截止起诉之日，被告仍未结清拖欠的费用，故诉至法院。被告黄某某辩称，一、原告为三级资质企业，仅能承包20万平方米及以下住宅项目物业管理服务。蓝谷地五期建筑面积为31万平方米，该物业管理合同为违法合同，原告超资质承包物业服务，因此作为起诉的基础不成立。二，威德公司系三级资质企业，却承担了一级资质企业才能承包的物业服务，是导致服务差，一百多户业主拒交物业费的根本原因。物业合同本身违法，超资质承包，却还能全部收到物业款项，是否起到一个示范作用，暗示成都市其它物业公司，超资质承包没有任何风险，因为有蓝谷地的案例可以引用。因此请法院慎重考虑。三，所有公共收益，从原告进场到退场对公共收入没有公示，其去向存疑。四，小区门禁系统、监控、消防系统都是有问题，从原告退场，从被告搬进小区，门禁一直没有启动，主动打电话向原告沟通，原告均回复被告下次解决；车位在1栋1单元楼下，车位经常遭到外来车辆停，找原告工作人员协调，原告回复因有别人装修，车辆停放方便。此解释难以接受，后来被告在其车位上装了地锁，违停的车辆直接把被告地锁撞坏，只能自费处理重新安装。但换了新物业公司后，一次违停占用车位的事件都没有发生。五、原告的起诉已超过诉讼时效，不受法律保护。六、2012年10月收房后，被告预交了半年的物管费后又交了半年物管费，被告本不想拖欠物业费，也想按时缴纳。但经过以上事项后，被告认为即便按时缴纳费用，物业服务差的事实也不会得到改变。因此，原告按7.5折的标准调解本案，被告不予接受。被告共计交了一年物管费，半年垃圾处理费，对于原告主张欠交的物管费起算时间无异议，对原告主张欠交的垃圾费时间有异议。七、被告在本案中的物业属于按份共有，被告仅占50%份额，根据《物权法》第九十八条的规定，本案中被告只应承担50%的义务。八、被告依法行使不安抗辩权，不应承担违约责任。经审理查明，原告于2010年9月9日取得物业管理资质证书，被告系“融创·蓝谷地·天域”小区XXXX号房屋（建筑面积89.85平方米）的业主。2012年10月11日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，约定：原告对蓝谷地小区的房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；被告每月按建筑面积1.5元/平方米的标准交费，于交房当日付清第一个季度的物业管理费，此后于每季度首月10日前续交本季度应付的物业管理费；被告逾期未交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金。原告的物业管理服务期限为从被告所购物业交付之日起至2014年12月29日止，在物业管理服务期限内，如业主委员会代表全体业主与业主委员会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，物业管理服务期限终止，同时本合同自动终止。《前期物业管理服务协议》约定的履行期满后，双方没有签订新的物业服务合同，原告继续为该小区进行物业管理服务至2016年11月30日24时。被告确认欠缴2013年10月1日至2016年11月30日的物业管理费5121.64元。庭审后经原告核实，原告明确被告已交纳了6个月的代收生活垃圾处理费，其主张的被告欠缴的2012年11月1日至2012年12月31日、2013年7月1日至2016年11月30日的代收生活垃圾处理费共计344元。庭审后原告向本院提交了一份《房屋信息摘要3》，经审查，案涉房屋即成都市锦江区水杉街166号XXXXXX号房屋系被告单独所有。以上事实，有原告营业执照、原告资质证书、被告身份证复印件、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《关于物业管理移交工作相关事项的通知》以及当事人庭审陈述在案为证。原告提交的《律师函》及EMS邮寄单只能证明原告邮寄的行为，不能证明被告已收到原告邮寄的律师函，故该证据本院不予采信。被告提交的新物业公司对原告交接时现场照片及交接清单、原告管理物业不作为的照片一组，本院对上述证据材料的真实性无法确认，且与本案无关，不作为本案证据。本院认为，被告作为“融创·蓝谷地·天域”小区XXXXX号的业主，与取得物业管理资质的原告于2012年10月11日签订了《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，协议及规约的签订，是双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该协议及规约合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。虽然双方合同约定的期限届满日为2014年12月29日，但合同到期后，原告仍对被告所在小区继续提供物业管理服务至2016年11月30日，合同期限届满后至2016年11月30日，双方已形成事实上的物业管理服务关系，《前期物业管理服务协议》在2016年11月30日前对双方仍然产生效力。关于物业管理费和生活垃圾处理费。本案查明，被告从2012年11月1日起未交纳生活垃圾处理费，期间只交纳了6个月生活垃圾处理费，从2013年10月1日起就未交纳物业管理费，但双方的物业管理服务关系一直持续至2016年11月30日。因原告对案涉物业小区提供物业服务是持续状态，本案也无证据证明原告存在怠于向被告行使收取物业管理费和生活垃圾处理费权利的情形，故原告于2016年11月30日终止与案涉小区业主的物业合同后，于2017年5月23日向被告提起诉讼，并未超过诉讼时效期间。被告辩称本案已超过两年诉讼时效，理由不能成立。被告认为原告存在非法取得公共物业的收益、安全保卫等工作不到位、服务差、车位被他人占用等情形，故被告行使不安抗辩权，未交纳物业管理费。本院认为，如果原告确实存在利用小区业主公共财产获取利益的情形，其行使权利的主体应为业主委员会或相关组织，也不是被告个人。本案中被告未提交有效证据证明原告提供的物业服务未符合合同约定，且即便原告未尽到管理职责，其提供的服务确实给被告造成了相应损失，被告可另行向原告主张权利，被告不能以原告未尽到管理职责为由拒交物业管理费。故被告提交的证据均不能证明其辩解意见，其拒交物业管理费的理由不能成立，本院对此不予支持。案涉房屋系被告单独所有，被告辩称其系按份共有房屋、其只应承担50%义务的理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原告于2017年5月23日向本院提起诉讼，要求被告给付物业管理费和生活垃圾处理费，该行为应视为原告向被告进行了书面催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告要求被告给付物业管理费5121.64元和生活垃圾处理费344元，共计5465.64元，于法有据，本院予以支持。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿额的计算方法。”的规定，双方合同约定被告逾期未交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金。因被告存在逾期缴纳物业管理费的行为，故应当承担违约责任。本案中原告主张的违约金虽然低于约定标准计算的违约金数额，但本案违约金应根据被告的违约程度、原告的损失情况等因素，本院酌情确定被告应向原告支付违约金256元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告黄某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付物业管理费5121.64元、代收生活垃圾处理费344元，共计5465.64元；二、被告黄某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付违约金256元；三、驳回原告四川威德酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告黄某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 何 理二〇一七年七月二十六日书记员 刘 茜记录员 李晓庆