广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0702民初755号原告：李式良，男，汉族，1985年10月12日出生，身份证住所地：钦州市钦南区，现住址：钦州市钦南区，原告：白书源，男，回族，1990年10月29日出生，身份证地址：广西阳朔县，现住址：钦州市钦南区，。两原告委托诉讼代理人：王顺儒，广西浦顺律师事务所律师。被告：容兰芳，女，汉族，1967年7月28日出生，住所地：广西钦州市钦北区，第三人：梁秀霞，女，汉族，1971年11月8日出生，住所地：广西钦州市，委托诉讼代理人：梁苡萍，女，汉族，1968年4月21日出生，系第三人梁秀霞的胞姐，原告李式良、白书源诉被告容兰芳、第三人梁秀霞房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年3月24日受理后，适用简易程序于2017年4月27日公开开庭进行了审理。由于案件较为复杂，依法转为普通程序组成合议庭，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人王顺儒、被告容兰芳、第三人梁秀霞的委托代理人梁苡萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提起诉讼的主要请求：判决确认原告与第三人于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》有效，确认原告对钦州市钦南区英华路英华五巷37号房屋的租赁权至2032年7月31日。本案诉讼费用由被告承担。主要事实与理由：2012年8月1日，两原告经与第三人协商一致，签订《房屋租赁合同书》一份，主要约定：1、第三人将自有的位于钦州市钦南区英华路英华五巷37号的房产整栋出租给原告两人，租期自2012年8月1日起至2032年7月31日止共20年；2、年租金为4000元，租金分两期支付，第一期为前期15年，租金计6万元，于合同签订后五天内一次性付清，第二期为后期5年，于第二期租赁到期前一个月内一次性付清；3、租赁的房屋只能用于居住，不能用于经营用房；4、违约金为年度租金的30%。合同签订后，原告于2012年8月1日向第三人支付了第一期租金6万元，第三人向承租人出具了《收据》，并于当天将出租房屋交付给了承租人，两原告一至对租赁房屋正常使用至今。2014年8月，第三人将出租的房屋转让给被告，被告受让了上述房屋。2016年10月19日钦州市钦南区人民法院张贴（2016）桂0702执532号通知书，决定处置被告的房产以清偿债务。2016的11月22日原告向人民法院提起执行异议，主张对承租房屋的租赁权至2032年7月31日。钦州市钦南区人民法院于2017年3月6日作出(2017)桂0702执异7号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议申请。原告认为原告与第三人于2012年8月1日签订的《合同书》，合法有效，根据买卖不破租赁的相关规定，原告在本案的诉讼请求，合法有理，为此原告遂向人民法院提起诉讼要求予以解决。被告容兰芳辩称，被告在受让房屋时，原房主即本案第三人在买卖合同第二点向被告保证转让的房屋无债权纠纷，无其他权利限制,而且第三人转让房屋给被告时并没有告知被告房屋存在出租情况，在接收房屋时对房屋已出租给原告是不知情的，因此，法院应依法保护善意买受人的合法权益。再者，被告在接收房屋时，房屋内除了第三人的父母暂时在内居住之外，并无原告在内居住。另外，由于原告李式良系第三人外甥女婿，双方订立的租赁合同租金明显低于正常价，明显存在恶意串通损害被告的合法权益的嫌疑。综上所述，根据合同法第五十二条的规定，恶意串通损害第三者合法权益的合同属于无效合同，所以请求法院确认原告与第三人之间签订的租赁合同为无效合同，驳回原告的诉讼请求。第三人梁秀霞陈述称，由于当时出租房屋前我们已经不在涉案房屋内居住，该房是空的，为了照料房屋，便将该房屋低价出租给两原告居住，现在两原告还在房屋内居住，被告是知道出租事实的。本院经审理认定事实如下：2012年8月1日，两原告与第三人梁秀霞签订《房屋租赁合同书》，主要约定：第三人将自有的位于钦州市钦南区英华路英华五巷37号的房产整栋出租给原告两人居住使用，租期自2012年8月1日起至2032年7月31日止共20年；每年租金为4000元，分两期支付，第一期为前15年，租金计6万元，第二期为后5年。双方没有办理房屋租赁合同登记备案手续。随后，第三人向原告出具了《收据》，确认收取原告支付的第一期15年租金6万元。2014年7月30日，第三人与被告签订《房屋买卖协议书》，将位于钦州市钦南区英华路英华五巷37号的房产以292万元价格转让给被告，并承诺该房屋在转让时，没有任何债权债务纠纷，没有任何权利限制，如有纠纷则由甲方即梁秀霞负责处理。合同签订后，双方办理了房屋产权转移手续，被告取得该房屋的所有权证和土地使用权证。被告在接收房屋时，由于第三人父母正在建设房屋，因此，被告同意房屋由第三人父母暂时居住，只收取第三人交付的房屋锁匙。嗣后，被告因经营需要将房屋抵押给银行进行贷款，由于被告因债务问题，该房屋被法院依法查封，并公告进行拍买。嗣后，原告向法院提出执行异议，法院裁定驳回原告的执行异议后，原告遂诉至本院要求解决。另查明，原告李式良与周秋余于2012年10月12日登记结婚，周秋余的母亲梁苡萍与第三人梁秀霞系同胞姐妹。以上事实有，原告提供的房屋租赁合同书、收据及民事裁定书和被告提供的房屋买卖协议书、房屋产权证、土地使用权证及双方在庭审中陈述和本院调取的婚姻登记档案、户籍信息在案附卷予以佐证。本院认为，第三人梁秀霞将登记在自已名下的位于钦州市钦南区英华路英华五巷37号房产以292万元价格转让给被告容兰芳的行为并不违反法律规定，本院予以确认。原告李式良、白书源与第三人之间签订的房屋租赁合同，有原告提供的租赁合同及第三人出据的租金收据为凭予以佐证，该合同没有违反法律规定，为合法有效合同，本院予以确认。对于原告要求被告按租赁合同约定履行的诉讼请求问题，被告提出在受让涉案房屋时第三人梁秀霞明确表示该房屋没有任何权利限制，没有任何纠纷，被告对房屋已经出租的事实并不知情的答辩意见。本院认为，首先，由于原告与第三人之间签订的租赁合同未经备案登记，虽然备案登记并非房屋租赁合同生效的必备要件，但因租赁合同未备案登记，致使被告无法从登记机关处查悉该房屋是否出租情况；第二、被告与第三人之间签订的买卖合同协议中，第三人明确告知被告涉案房屋没有任何权利限制，无任何纠纷；第三、原告没有提供证据予以证实其在房屋转让前已经入住的事实；第四、第三人将价值差不多300万元的房屋以租赁期限长达20年且年租金4000元总租金才8万元出租给原告，价格明显过份低于正常价格，该租赁合同明显不具有善意，如被告知道上述情况下还受让该房屋明显有悖常理；综上，被告与第三人订立房屋买卖合同时有充分理由相信诉争房屋并未出租的事实，故被告该答辩意见，本院予以采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。房屋承租人根据这一规定主张“买卖不破租赁”的，必须属于善意合约且出租人在房屋所有权变动以前已将房屋交付给承租人占有居住或对租赁合同进行备案登记的条件，以符合保护承租人居住之基本需求的立法本意，并使第三人容易得知其所受让的标的物上存在租赁关系。如果不具备上述条件，则该租赁合同的效力具有相对性，不产生对抗买受人的效力，应依法保护善意买受人的合法权益，对承租人要求继续履行租赁合同的主张不予支持，承租人可通过向出租人主张违约责任进行权利救济。因此，在本案中，原告虽与第三人签订房屋租赁合同，但该合同由于并未备案登记，而被告作为善意第三人购买诉争房屋并已经进行所有权转移登记，故被告对诉争房屋的占有、使用、收益、和处分权应受到法律保护。对原告要求被告继续履行房屋租赁合同的主张不予支持，原告作为租赁合同的承租人可通过向出租人即本案第三人梁秀霞主张违约责任进行权利救济。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、第五十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的的规定，判决如下：一、确认原告李式良、白书源与第三人梁秀霞于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》为有效合同；二、驳回原告李式良、白书源要求被告容兰芳继续履行2012年8月1日《房屋租赁合同》中租赁期限至2032年7月31日的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李式良、白书源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审 判 长  何 锋人民陪审员  宁经梅人民陪审员  劳晓君二〇一七年七月二十日书 记 员  杨二月