河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀01民初93号原告孙文秋，男，汉族，1968年4月30日出生，住河北省石家庄市行唐县。委托代理人卢书彦，河北冀石律师事务所律师。被告石家庄市鹿泉农村信用合作联社，住所地河北省石家庄市鹿泉区海山大街与会馆路交叉口。法定代表人姜孟立，该单位理事长。委托代理人徐晓丽、赵艳飞，河北嘉园律师事务所律师。被告行唐县农村信用联社股份有限公司，住所地行唐县龙州西大街81号。法定代表人魏丽杨，该公司董事长。委托代理人徐晓丽、赵艳飞，河北嘉园律师事务所律师。被告高邑县农村信用联社股份有限公司，住所地河北省高邑县新城大街256号。法定代表人邓广乐，该公司董事长。委托代理人徐晓丽、赵艳飞，河北嘉园律师事务所律师。第三人行唐县金泽房地产开发有限公司，住所地行唐县玉成大街交通局对过1单元2楼东门。法定代表人张福勇。原告孙文秋与被告石家庄市鹿泉农村信用合作联社（以下简称鹿泉联社）、行唐县农村信用联社股份有限公司（以下简称行唐联社）、高邑县农村信用联社股份有限公司（以下简称高邑联社）执行异议一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孙文秋的委托代理人卢书彦，被告鹿泉联社、行唐联社、高邑联社的共同委托代理人徐晓丽、赵艳飞出庭参加诉讼，第三人行唐县金泽房地产开发有限公司（以下简称金泽公司）经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告孙文秋诉称，2005年1月6日，原告孙文秋与行唐县龙州镇东街村委会第一村民小组签订《承包协议》，约定由原告孙文秋对承租的第一村民小组年久失修破败漏雨的楼房及院落中的附属设施进行改建，费用由原告孙文秋承担，租赁期限为15年，自2005年7月1日起至2020年6月30日止。原告孙文秋承租后投资近百万元进行整修，并经营在行唐县声誉良好的五洲酒店。2010年2月26日第三人金泽公司的法定代表人孙金刚与行唐县龙州镇东街村委会第一村民小组达成协议，由第三人金泽公司对第一村民小组的部分地段进行房地产开发，并由孙金刚与该地段的租户进行协商拆迁补偿事宜，原告孙文秋经营的饭店包含在内，经原告孙文秋与第三人金泽公司协商于2010年4月6日达成协议，协议约定，第三人金泽公司以新建大楼2层的全部和1层中除第三人自留迎宾厅以外的全部归原告无偿使用20年（自交付使用之日算起），作为原告孙文秋与原东街村委会租赁合同的延续。使用期届满后，原告孙文秋将所使用第三人金泽公司的全部楼房交还第三人，原告孙文秋使用期间对楼房的装修和改变、增加的固定设施也全部无偿归还第三人金泽公司所有。使用期满后，在同等条件下原告孙文秋享有优先承租权。协议签订后，原告孙文秋即按协议约定拆除了房屋，然而，新建房屋竣工后，第三人金泽公司并没有按约定向原告孙文秋履行交房义务，而是将属于原告无偿使用20年的一楼门面房另行租赁给张家口银行和一家亲粥铺，此行为严重损害了原告的合法权益。2015年11月13日石家庄市中级人民法院作出（2015）石民三初字第00328号三被告与第三人金泽公司的借款合同纠纷一案民事判决书，原告孙文秋于2016年7月对执行标的提出书面异议，石家庄市中级人民法院于2016年10月19日作出（2016）冀01执异118号执行裁定书，驳回原告孙文秋所提的执行异议。第三人金泽公司将原告孙文秋享有20年无偿使用权的房屋抵押给被告并谎称此房屋无租赁而骗取银行贷款，此行为严重侵害了原告孙文秋的合法权益，由于法院对被告与第三人金泽公司的借款纠纷案件的判决的执行将直接影响到原告孙文秋对抵押房屋一楼二楼的20年无偿使用权。原告孙文秋向本院提出诉讼请求：一、不得对行唐县房权证龙州镇字××号、15××96号房产采取强制执行措施；二、依法中止2015年11月13日石家庄市中级人民法院作出（2015）石民三初字第00328号的执行，或在此案执行中保障原告对行唐县房权证龙州镇字××号、15××96号的20年无偿使用权；三、诉讼费由被告承担。三被告辩称，原告孙文秋的诉讼请求没有事实或法律依据，请求人民法院依法审理驳回其诉讼请求，在第三人金泽公司向被告借款时声明抵押房屋未出租，原告孙文秋与被告之间的租赁合同没有在房管部门备案，至今原告孙文秋都没有实际占有使用该抵押房屋，被告不认可原告孙文秋所谓的和第三人金泽公司之间的租赁关系，对其真实性有异议，已申请法院进行鉴定，即使是真的，也不能对抗被告该抵押房屋。原告孙文秋为支持其诉请提交了以下证据：证据一、行唐县龙州镇东街村第一村民小组与孙文秋签订的承包协议书；证据二、孙文秋与第三人金泽公司签订的协议书。三被告对原告孙文秋提交的证据质证意见如下：对证据一的关联性有异议，对证据二的真实性有异议，同时申请法院对其进行鉴定。庭审后三被告撤回了鉴定申请。三被告向法院提交如下证据：2013年2月21日贷款时明确表明，在办理抵押登记之前没有抵押出租的《承诺书》。原告孙文秋对三被告提交的证据没有异议。经审理查明，被告鹿泉联社、行唐联社、高邑联社与第三人金泽公司、案外人孙金刚、范志敏借款合同纠纷一案，本院于2015年12月2日作出（2015）石民三初字第00328号民事判决书，判决：一、被告行唐县金泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告行唐县农村信用合作联社借款本金人民币800万元及利息、偿还石家庄市鹿泉农村信用合作联社借款本金人民币1200万元及利息、偿还高邑县农村信用联社股份有限公司借款本金人民币1000万元及利息（利息均自2015年5月21日起按照月息7.2‰基础上加收40%的罚息计算并计收复利至还清之日止）；二、被告行唐县金泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告行唐县农村信用合作联社、石家庄市鹿泉农村信用合作联社、高邑县农村信用联社股份有限公司律师费5万元；三、被告孙金刚、范志敏对上诉第一项、第二项债务承担连带偿还责任；四、原告行唐县农村信用合作联社、石家庄市鹿泉农村信用合作联社、高邑县农村信用联社股份有限公司对被告行唐县金泽房地产开发有限公司提供抵押的行唐县房权证龙州镇字××号、行唐县房权证龙州镇字××号房产在本判决确定的上述第一、二项债权范围内享有优先受偿权；五、驳回原告行唐县农村信用合作联社、石家庄市鹿泉农村信用合作联社、高邑县农村信用联社股份有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，被告行唐联社、鹿泉联社、高邑联社于2016年1月19日向本院申请执行，本院于2016年1月26日依法立案执行。2016年6月14日作出（2016）冀01执69号执行裁定书，将该案指定行唐县人民法院执行。在本案执行中，本案原告孙文秋提出执行异议。本院于2016年10月19日作出（2016）冀01执异118号执行裁定书驳回本案原告孙文秋所提的执行异议。另查明，2005年1月6日原告孙文秋与行唐县龙州镇东街村委会第一村民小组签订《承包协议》，约定……4、根据投资金额双方协定租赁期为15年，自2005年7月1日起至2020年6月30日……。2010年4月6日原告孙文秋与第三人金泽公司签订《协议书》一份，其第二条约定：以新建大楼二层的全部和一层中除第三人金泽公司自留迎宾厅以外的全部归原告孙文秋无偿租赁20年，作为原告孙文秋与原东街村委会租赁合同的延续……。第三人金泽公司将大楼建成后，于2015年1月1日和5月1日将大楼一层租赁给了张家口银行和一家亲粥铺。还查明，2013年2月20日第三人金泽公司与被告行唐联社、鹿泉联社、高邑联社签订了编号为（行唐县联社）农信借[2013]第80102013145710号《社团贷款借款合同》，约定第三人金泽公司向三联社借款3000万元。同日第三人金泽公司与三联社签订了编号为（行唐县联社）农信抵字[2013]第80102013891967号《抵押合同》，约定第三人金泽公司提供行唐县房权证龙州镇字××号、15××96号房产为上述借款设定抵押担保，并于2013年2月21日办理了房产抵押登记。以上事实有原、被告双方提交的证据、庭审笔录、当事人陈述等证据证明。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院经审查裁定驳回异议后，案外人对裁定不服的，如与原判决、裁定无关的，可向人民法院提起诉讼，要求停止对系争执行标的的执行，并可请求确认其权利。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案原告孙文秋作为（2015）石民三初字第00328号案件的案外人，起诉请求要求停止对系争房屋的强制执行，并要求确认对系争房屋的一层、二层按照协议约定无偿使用。三被告作为申请执行人不同意原告孙文秋的主张。本案的争议焦点在于原告孙文秋是否对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，保留租赁权进行拍卖的，在拍卖公告中予以权利负担披露，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。房屋租赁合同虽为诺成合同，但其有效成立并非其对抗抵押权的唯一条件，因房屋租赁合同系以房屋为租赁物的合同，是出租人将房屋交付承租人使用、收益并收取租金的合同，作为案外人的本案原告孙文秋在提出执行异议之时，有无在抵押权设立前或人民法院查封前占有使用该不动产也是判断其是否享有足够民事权益来排除法院强制执行的重要依据。本案中，原告孙文秋虽然与第三人金泽公司签订《协议书》约定无偿租赁等内容，但其实际占有涉案房屋的二、三层的时间是2015年5月1日，晚于涉案房屋办理抵押的时间，即2013年2月21日。而三被告抵押权设立过程中，第三人金泽公司向三被告出具《承诺书》，说明涉案房屋没有出租的情况，证明三被告在办理涉案房屋抵押时已尽必要的审查和注意义务。结合上述事实，即使原告孙文秋与第三人金泽公司的《协议书》成立有效，也没有充分证据证明其在房屋抵押设立前已经实际占有的事实。故本院认为原告孙文秋主张的其民事权益并不能对抗三被告享有的抵押权。综上所述，原告孙文秋以行使租赁权受阻为由提出执行异议之诉，该请求并不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却对涉案房屋的执行，即使涉案房屋被拍卖也会保留原告孙文秋的租赁权，因此本院执行部门对涉案房屋的执行并无不妥，且本执行案件只是查封，并未将涉案房屋移交，不符合《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，本院对原告孙文秋的诉讼请求不予支持。至于原告孙文秋与第三人金泽公司所签协议中的民事权益，可通过另外诉讼得以维护。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，判决如下：驳回原告孙文秋的诉讼请求。案件受理费80元由原告孙文秋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  张国顺审判员  赵志山审判员  史亚宁二〇一七年七月十四日书记员  刘敏欣