重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0107民初7262号原告：重庆隆鑫物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号，统一社会信用代码：915001077530560415。法定代表人：高仲，职务：董事长。委托代理人：陈秀明，系公司员工。委托代理人：覃荣，系公司员工。被告：邓克炜，男，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：罗春丽，女，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：邓克炜，与被告罗春丽系夫妻关系。原告重庆隆鑫物业管理有限公司（以下简称：物业公司）诉被告邓克炜、罗春丽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。庭审中，原、被告均同意适用简化民事判决书，本案现已审理终结。原告物业公司诉称：2012年4月20日，原告与重庆隆鑫置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为骏逸新视界小区提供物业服务，物业管理服务费用为住宅按建筑面积每月每平方米1.1元（其中0.8元为物管费，其余为电梯费）收取，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按日加收应交纳费用3‰的违约金，后在重庆市九龙坡区石坪桥街道办事处及新视界社区居民委员会的监督下，原告采取书面方式征集了业主就住宅物业��理费收费标准上调为1.5元/平方米（一、二层收费标准上调为1.2元/平方米）的意见，并经过半数（房屋面积过半、业主人数过半）业主同意，自2015年8月1日起按调价后的新标准收取物业服务费。被告系重庆市九龙坡区石坪桥正街116号骏逸.新视界15栋11-4号、15栋29-5号房屋业主，未按约定支付物业服务费及公共能源分摊费（据实主张）。现原告起诉来院，请求：一、判令被告立即支付原告物业服务费4931.82元（其中15栋11-4号房屋拖欠2015年10月至2017年2月期间物业服务费2197.08元，15栋29-5号房屋拖欠2016年1月至2017年2月期间物业服务费2734.74元），公共能源分摊费(公摊水电费)204.49元（其中15栋11-4号房屋拖欠2015年10月至2017年2月期间公共能源分摊费125.99元，15栋29-5号房屋拖欠2016年1月至2017年2月期间公共能源分摊费78.5元）；二、判令被告立即支付原告逾期支付物业管理违约金1479.54元；三、诉讼费用由被告承担。被告邓克炜、罗春丽辩称：我们是重庆市九龙坡区石坪桥正街116号骏逸.新视界15栋11-4号、15栋29-5号房屋所有权人，原告系我们小区的物业管理公司，对拖欠物业管理费和公摊水电费的时间无异议，但对物业管理费的计算标准有异议应当按照原合同约定的1.1元每平方米每月计算，我方也没有拒交物业服务合同，我方前去缴纳物业管理费按照1.1元每平方米每月缴纳，但原告拒收。公摊水电费收费不合理，其应已包含在物业费中。对违约金不予认可。经查明：骏逸新视界小区尚未成立业主委员会。2015年5月20日，原告重庆隆鑫物业管理有限公司向石坪桥街道办事处提交《关于骏逸新视界小区拟上调物业管理费的函》，提出该公司按照2005年的物业服务费收取标准无法维持小区管理处的正常运转，拟上调物业服务费，住宅��1.1元/平方米上调至1.5元/平方米，商业门面全部上调到4.5元/平方米，希望得到辖区街道办事处及相关职能部门的大力支持。重庆市九龙坡区石坪桥街道办事处于2015年5月28日向原告作出《关于骏逸新视界小区拟上调物业管理费的复函》，称上调物业管理费应严格执行法律法规，在上调物业管理费用过程中，须在街道办事处和上级部门的监督和指导下进行，希望物业管理公司积极主动与业主沟通。2015年6月15日至2015年6月23日，在重庆市九龙坡区石坪桥街道办事处及新视界社区居民委员会的监督下，原告采取书面方式征集了业主就住宅物业管理费收费标准上调为1.5元/平方米（一、二层收费标准上调为1.2元/平方米）的意见。2015年6月24日，在九龙坡区房管局、石坪桥街道办事处、石坪桥派出所、新视界社区居民委员会工作人员的监督下，完成了征集书面意见的唱票统计工作。书面征集意见统计结果显示，同意按上述标准调价的户数为1602户，占小区总户数2902户的55.20%，同意按上述标准调价的专有部分建筑面积总计161029.68平方米，占小区总建筑面积290225.69平方米的55.48%；不同意调价的户数为406户，专有部分建筑面积总计41686.27平方米；无效票户数为13户，未投票户数为881户。2015年6月26日，重庆市九龙坡区石坪桥街道新视界社区居民委员会对上述征集意见的统计结果进行了公示。2015年7月27日，原告设立的骏逸新视界管理处公示称该公司将于2015年8月1日起按调价后的新标准收取物业服务费。本院认为：原告对被告所在小区提供了物业管理服务，根据权利和义务相一致的原则，被告应当按合同约定向原告支付物业服务费及公共能源分摊费。庭审中，原、被告对于物业服务的基本事实、以及被告拖欠的物业服务费和公共能源��的时间均无异议，对此本院予以尊重，不再查明。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会依法在职责范围内作出的决定，对业主具有约束力。原告重庆隆鑫物业管理有限公司在重庆市九龙坡区石坪桥街道办事处及新视界社区居民委员会的监督下，采用书面征集业主意见的方式，就骏逸新视界小区住宅物业管理费收费标准上调为1.5元/平方米（一、二层收费标准上调为1.2元/平方米）一事，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以认定骏逸新视界小区业主大会同意原告方的物业服务费调价意见，即双方就物业服务费调价为每月1.5元/平方米达成了一致意见，对前期物业管理服务协议中的物业服务费收费标准进行了变更。被告方骏逸新视界小区业主大会就同意物业服务费调价为每���1.5元/平方米的决定，依法对该小区全体业主具有法律约束力。原告重庆隆鑫物业管理有限公司在征集意见结果公示超过一个月后，从2015年8月1日起按调价后的标准收取物业服务费，不违反法律规定，业主应当根据调价后的标准交纳物业服务费。被告主张按原标准交纳物业服务费，不符合业主大会与原告达成的协议，其逾期未按调价后的标准向原告交纳物业服务费，已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。关于原告主张的公摊水电费，由于双方在前期物业管理服务协议未明确公摊水电费的承担问题，考虑到公摊水电费系小区公共照明、维持共用设施正常运转等必须产生的费用，该费用是为小区业主利益而产生，故应当由小区业主分摊，考虑到该费用必然产生，原告据实主张被告承担该费用并无不妥，本院予以支持。经计算，被告拖欠原告物业服务费4931.82元（其中15栋11-4号房屋拖欠2015年10月至2017年2月期间物业服务费2197.08元，15栋29-5号房屋拖欠2016年1月至2017年2月期间物业服务费2734.74元）、公共能源分摊费204.49元（其中15栋11-4号房屋拖欠2015年10月至2017年2月期间公共能源分摊费125.99元，15栋29-5号房屋拖欠2016年1月至2017年2月期间公共能源分摊费78.5元）。另关于违约金的问题：被告无正当理由拖欠物业服务费，属违约行为，但合同约定金额过高，本院酌定违约金500元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邓克炜、罗春丽于本判决生效后十日���向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付物业服务费4931.82元、公共能源分摊费204.49元、违约金500元。二、驳回原告重庆隆鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告邓克炜、罗春丽负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务款项时一并支付原告）。本判决为终审判决。代理审判员  蒋犀勐二〇一七年七月十七日书 记 员  包程程