四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川16民终960号上诉人（原审被告）：广安市华富荣新置业有限公司，住所地四川省邻水县。法定代表人：李世荣，总经理。委托诉讼代理人：莫川，四川顿开律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健，四川顿开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱俊权，男，汉族，1992年3月23日出生，住四川省邻水县鼎屏镇。原审第三人：中国农业银行股份有限公司邻水县支行，住所地四川省邻水县鼎屏镇。法定代表人：杨钧，行长。委托诉讼代理人：彭青山，男，汉族，生于1974年10月1日，住址四川省邻水县鼎屏镇，系中国农业银行股份有限公司广安分行职工。上诉人广安市华富荣新置业有限公司（以下简称荣新公司）因与被上诉人朱俊权、原审第三人中国农业银行股份有限公司邻水县支行（以下简称农行邻水支行）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2017）川1623民初768号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荣新公司的委托诉讼代理人邓健、被上诉人朱俊权、原审第三人农行邻水支行的委托诉讼代理人彭青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣新公司上诉请求：1.请求撤销邻水县人民法院（2017）川1623民初768号民事判决或者改判上诉人与被上诉人继续履行合同编号为（2014）0400101的《商品房买卖合同》；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》合法有效且上诉人没有任何违约行为，被上诉人未履行合同约定的解除程序，应当继续履行合同，一审判决事实认定不清，在证据明显不足的情况下支持了被上诉人的诉讼请求，给上诉人造成严重的损失，请求二审法院维护上诉人合法权益。朱俊权辩称，根据双方签订的房屋买卖合同，被上诉人行使合同解除权合理合法，上诉人的上诉理由不能成立，合同解除后根据履行情况当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施并要求赔偿。2014年11月20日起，被上诉人向农行偿还81,030.47元，上诉人未能按约交房，因此上诉人应当退还被上诉人。一审认定事实清楚，请求驳回上诉、维持原判。农行邻水支行述称，第一、三方签订的个人购房担保借款合同合法有效，被上诉人从2014年11月20日开始履行还款至2017年3月，此后未再履行还款义务，合同已经履行两年多时间，我们认为应当继续履行还款义务；第二、借款合同法律关系与本案商品房买卖合同关系是两个不同的法律关系，借款合同合法有效，借款属实，抵押登记合法有效；第三、希望被上诉人与上诉人协商解决纠纷。朱俊权向一审法院起诉请求：1.解除荣新公司、朱俊权于2014年4月10日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》；2.解除荣新公司、朱俊权、农行邻水支行于2014年10月22日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；3.荣新公司退还朱俊权购房首付款172,379元并按照中国人民银行同期利率计算支付利息；4.荣新公司退还朱俊权“代收按揭、预告登记手续费、房产评估费用1496元”；5.荣新公司支付朱俊权违约金28,118.95元；6.荣新公司退还朱俊权已经向农行邻水支行支付的贷款本金及利息；7.荣新公司支付朱俊权尚欠农行邻水支行的贷款本金及利息；8.荣新公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年4月10日，朱俊权与案外人李玲娟（夫妻关系）作为买方（乙方）、荣新公司作为卖方（甲方），双方签订商品房买卖合同，主要约定乙方购买甲方邻水县鼎屏镇北部新区荣新世纪锦城X栋X层X号房屋。房屋预测建筑面积132.95㎡，单价4230元㎡，总价款562,379元。甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外，甲方逾期交房30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当在退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的5%向乙方支付违约金。2014年4月1日，朱俊权的母亲张维英代朱俊权向荣新公司支付了首期购房款172,379元，荣新公司同时向朱俊权代收了按揭、预告登记手续费、房地产评估费共计1496元。同日，朱俊权与案外人李玲娟与荣新公司签订商品房买卖合同补充协议及附件，主要约定买受人采取按揭付款方式付款，在支付首付款172,379元后，其余购房款390,000元应当由买受人向农业银行申请20年按揭贷款。2014年10月22日，朱俊权作为借款人、农行邻水支行作为贷款人、荣新公司作为保证人三方签订个人购房担保借款合同，约定贷款人向借款人贷款390,000元，借款人以等额本息方式偿还，同时借款人以上述所购房屋作为抵押担保，保证人荣新公司承担阶段性连带责任保证。2014年10月23日，农行邻水支行发放贷款390,000元，并将贷款资金划入荣新公司银行账户。自2014年11月20日起，朱俊权逐月向农行邻水支行归还贷款本息。截止2017年3月，朱俊权共偿还贷款本金和利息81,030.47元。荣新公司未能按约于2016年12月31日前向朱俊权交付房屋，并于2017年1月22日向购房业主发出公告：“……6号楼2017年6月30日交付业主……”。一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，对合同双方具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。朱俊权、荣新公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自义务。荣新公司作为涉案房产的开发商，按照合同约定的2016年12月31日前交付房屋系其基本合同义务，逾期超过30日，朱俊权有权退房，解除合同。现荣新公司逾期交房已超过30日，至今未能履行交房义务，明显构成违约，朱俊权据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。荣新公司辩称朱俊权未按合同约定送达退房通知，根据商品房买卖合同第十三条第1款第（2）项“买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起7日内退还全部已付款”之约定，退房通知的送达系购房款退还的提前告知义务并非解除权行使的前置程序，且催告亦非合同解除权行使的法定程序，故荣新公司的抗辩理由不能成立。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，荣新公司应当将朱俊权已经支付的购房款返还，并赔偿朱俊权因此产生的损失。朱俊权要求荣新公司返还购房首付款及已向农行邻水支行偿还的贷款本息，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的请求，于法有据，应予支持。朱俊权因购买该房屋支付的按揭、预告登记费、房地产评估费1496元亦属荣新公司违约造成的损失，荣新公司亦应承担赔偿责任。购房首付款172,379元的利息，该院酌定按年利率6%计算，即31028元。朱俊权请求荣新公司支付违约金，根据商品房买卖合同关于逾期交房违约金的约定，荣新公司应当按照朱俊权全部已付款的5%支付违约金，荣新公司已经全额收取购房款562,379元，因此违约金应当以562,379元为基数进行计算，562,379元×5%=28,118.95元。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的因商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”。农行邻水支行未提出诉讼请求，因此一审法院只处理商品房买卖合同纠纷，朱俊权与农行邻水支行之间的商品房担保贷款合同纠纷可另案处理。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除朱俊权与荣新公司于2014年4月10日签订的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及附件；二、荣新公司退还朱俊权首期购房款172,379元，并支付从2014年4月1日至2017年4月10日的利息31,028元；三、荣新公司退还朱俊权按揭、预告登记费、房地产评估费1496元；四、荣新公司支付朱俊权违约金28,118.95元；五、荣新公司退还朱俊权已向农行邻水支行支付的贷款本金和利息共计81,030.47元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，荣新公司、朱俊权于2014年4月10日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方都应按照诚实、信用原则，实际履行合同义务。朱俊权依合同约定向荣新公司支付了购房首付款172379元，通过按揭贷款支付清了购房款，并按约定向农行邻水支行偿还按揭贷款本息81,030.47元，荣新公司未在合同约定的期限内交付房屋，明显构成违约，朱俊权依照合同约定行使合同解除权，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。荣新公司拒不履行交房义务，给朱俊权造成了实际的资金占用的利息损失，朱俊权请求荣新公司退还购房首付款172,379元并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息具有事实和法律依据，一审法院酌定按年利率6%计算并无不当，本院予以支持，但一审漏算了2017年4月10日后的利息，对此本院予以增判；朱俊权已向农行邻水支行偿还按揭贷款本息81,030.47元，也产生了资金占用的利息损失，应由上诉人赔偿朱俊权自起诉之日起的资金利息损失，本院酌定按年利率6%计算。朱俊权以荣新公司未能按期交付房屋这一事实既主张违约金、又主张利息损失，因实际损失超过约定违约金的数额，违约金不能弥补实际损失，本案按照朱俊权的实际损失计算为宜。朱俊权同时主张违约金和损失无法律依据，一审法院对此均予以支持明显不当，本院予以纠正。荣新公司关于合同未经约定的解除程序，双方应当继续履行合同，朱俊权的诉请不应得到支持的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，荣新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、维持四川省邻水县人民法院（2017）川1623民初768号民事判决第一项，第二项、第三项即“解除朱俊权与广安市华富荣新置业有限公司于2014年4月10日签订的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及附件”，“广安市华富荣新置业有限公司退还朱俊权首期购房款172379元，并支付从2014年4月1日至2017年4月10日的利息31028元”“广安市华富荣新置业有限公司退还朱俊权按揭、预告登记费、房地产评估费1496元”；二、撤销四川省邻水县人民法院（2017）川1623民初768号民事判决第四项、第五项，即“广安市华富荣新置业有限公司支付朱俊权违约金28,118.95元”、“广安市华富荣新置业有限公司退还朱俊权已向农行邻水支行支付的贷款本金和利息共计81030.47元”；三、上诉人广安市华富荣新置业有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人朱俊权首期购房款于2017年4月10日后的利息（按本金172,379元计算，利息从2017年4月11日起按照年利率6%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；四、上诉人广安市华富荣新置业有限公司于本判决生效后十日内退还被上诉人朱俊权已向农行邻水支行支付的贷款本金和利息共计81,030.47元，并以81,030.47元基数，按年利率6%向朱俊权支付利息，利息计算从2017年3月13日起至本判决确定的履行期限届满之日止；五、驳回被上诉人朱俊权的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费6011元，由上诉人广安市华富荣新置业有限公司负担。上述债务，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 张 强审判员 吴丽华审判员 蒋 濒二〇一七年七月二十日书记员 陈 雪