成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初3684号原告施建涛，男，1971年5月2日出生，汉族，住四川省彭州市。委托代理人刘阳，四川泰常律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告孙涛，男，1986年5月4日出生，汉族，住四川省平昌县。委托代理人李可，四川中沛律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告成都市尚鼎物业服务有限公司，住所地成都市武侯区双丰路6号1楼3号，统一社会信用代码91510107592057712X。法定代表人周勇。该公司总经理。委托代理人张声玉，女，1991年4月18日出生，汉族，住成都市新都区，代理权限为一般授权代理，系被告公司员工。被告成都德昌行物业服务有限公司，住所地成都市武侯区高升桥路9号二栋4单元1103号，统一社会信用代码91510107758790544K。法定代表人彭善国，该公司总经理。委托代理人罗志刚，四川荣恩律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告施建涛与被告孙涛、成都市尚鼎物业服务有限公司（以下简称尚鼎公司）、成都德昌行物业服务有限公司（以下简称德昌行公司）占有物返还纠纷一案，本院于2017年5年31日受理后，依法由审判员高永伦适用简易程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告施建涛的委托代理人刘阳到庭参加诉讼，被告孙涛的委托代理人李可到庭参加诉讼，被告尚鼎公司的委托代理人张声玉到庭参加诉讼，被告德昌行公司的委托代理人罗志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施建涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退占用原告所有的位于成都市××路××花园××单元××楼××号房屋；2、判令被告支付自2015年11月1日起至腾退房屋之日止参照同地段租金标准计算的房屋占用费。事实和理由：原告于2010年1月取得了位于成都市××路××花园××单元××楼××号房屋的所有权，因原告长期在外经商，房屋一直空置。2016年12月原告发现上述房屋被被告自2015年1月起占用至今。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告孙涛辩称，孙涛系基于租赁合同关系占有本案诉争房屋，系合法占有，孙涛也是被侵权人，应当由尚鼎公司、德昌行公司承担责任。被告尚鼎公司在庭审中口头辩称，尚鼎公司未向孙涛收取任何租金，仅替相关部门收取水电费。被告德昌行公司在庭审中口头辩称，本案诉争房屋的开发商成都中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏房地产公司）签约的前期物管公司是成都合智合力物业管理有限公司，一期物业是成都市嘉怡物业管理有限责任公司（以下简称嘉怡公司），二期物业也一直是嘉怡公司；嘉怡公司取得本案诉争房屋的使用权是基于中鹏房地产公司向物业公司提供的物业用房；嘉怡公司于2015年10月20日将物业管理转给了德昌行公司，并将本案诉争房屋委托给德昌行公司进行管理，德昌行公司将本案诉争房屋租赁给了孙涛；德昌行公司收取了2015年11月至2016年4月共计6个月的租金10800元（每月1800元），此后的租金孙涛未缴纳。本院根据庭审举证、质证、认证的有效证据，结合原、被告的陈述，查明下列事实：施建涛与中鹏房地产公司签订有《商品房买卖合同摘要》，约定施建涛购买由中鹏房地产公司开发的位于成都市新都区新都镇1号（建筑面积125.97㎡）、2号（建筑面积64.92㎡）、3号（建筑面积62.26㎡）、6号（建筑面积66.73㎡）房屋，并于2010年1月21日办理了签约备案登记。2017年5月31日，兴业银行股份有限公司成都分行零售事业部出具《贷款结清通知》一份，声明施建涛因购买商用房办理的60万元个人商用房贷款已于2017年1月9日办理完贷款结清手续。2017年6月26日，中鹏房地产公司出具《房屋交付情况说明》一份，声明中鹏房地产公司于2009年11月17日将前述四套房屋出售给施建涛，并于2010年1月30日前将房屋交付给了施建涛。另查，2013年1月1日，中鹏房地产公司与嘉怡公司签订《前期物业管理服务合同》，约定嘉怡公司为中鹏房地产公司开发的位于成都市新都区××电子东路××段的“维也纳花园”物业提供前期物业管理服务，该合同第十八条第6项载明中鹏房地产公司提供100㎡的管理用房由嘉怡公司无偿使用，但未载明房号，嘉怡公司实际使用的房屋为成都市新都区新都镇1号、6号房屋。嘉怡公司于2015年10月20日将物业管理转交给德昌行公司，德昌行公司继续使用前述房屋。2015年11月12日，德昌行公司与孙涛签订《商铺租赁合同》，约定德昌行公司将本案诉争的6号房屋租赁给孙涛用作商业用房，租金为1800元/月，德昌行公司收取了自2015年11月起至2016年4月止共计6个月的租金10800元，此后租金孙涛未缴纳。尚鼎公司代替相关部门收取了本案诉争房屋的水电费。庭审中施建涛对孙涛承租房屋的月租金为1800元有异议，本院询问施建涛是否申请对该房屋同时段同地段的租金标准进行评估，并向施建涛释明若其不申请评估，本院将依法采信孙涛的主张。施建涛在庭审中申请进行评估，但庭后向本院提交了撤回评估申请书，明确表示不申请评估。上述事实，有《商品房买卖合同摘要》、《贷款结清通知》、《房屋交付情况说明》、《商铺租赁合同》、收据、《前期物业管理服务合同》、情况说明、照片等证据及原、被告的当庭陈述，本案庭审笔录在卷为证。本院认为，德昌行公司主张本案诉争房屋系中鹏房地产公司提供的管理用房，德昌行公司系合法占有、使用、处分本案诉争房屋，但德昌行公司向本院提交的《前期物业管理服务合同》并未载明本案诉争房屋为管理用房，故对于德昌行公司的该抗辩意见本院不予采信。根据施建涛举证的《商品房买卖合同摘要》、《贷款结清通知》、《房屋交付情况说明》等证据，证明本案诉争房屋系施建涛所有，德昌行公司无权占有、使用、处分本案诉争房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”之规定，施建涛作为本案诉争房屋的所有权人，有权要求无权占有人德昌行公司返还房屋。孙涛作为善意占有人，其基于租赁合同关系的占有为相对有权占有，只能对抗无权占有人德昌行公司，不得对抗房屋所有权人，故对于施建涛主张孙涛腾退位于成都市新都区新都镇6号房屋的诉讼请求，本院予以支持，孙涛腾退房屋后可以向德昌行公司主张有关权利。同时，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”之规定，施建涛有权要求德昌行公司承担相应的损害赔偿责任，施建涛因物权被侵害所受的损失应为本案诉争房屋的租金收益，德昌行公司收取了本案诉争房屋自2015年11月起至2016年4月止共计6个月的租金10800元，故德昌行公司应当向施建涛返还自2015年11月1日起至2016年4月止的租金收益10800元，孙涛应当向施建涛支付自2016年5月起至腾退之日止按照每月1800元标准计算的占用费，德昌行公司返还原告租金后可以基于物业服务合同关系向中鹏房地产公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告孙涛将其占用的位于成都市××路××花园××单元××楼××号房屋腾退给原告施建涛。二、于本判决生效之日起十日内，被告成都德昌行物业服务有限公司返还原告施建涛自2015年11月1日起至2016年4月止的租金收益10800元。三、于本判决生效之日起十日内，被告孙涛支付原告施建涛自2016年5月起至腾退房屋之日止按照每月1800元标准计算的占用费。四、驳回原告施建涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2994元（已减半收取），由被告成都德昌行物业服务有限公司负担（此款原告施建涛已垫付，执行时一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  高永伦二〇一七年七月四日书记员  杨 晴