北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终5997号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘振生，男，1990年8月24日出生，汉族，北京市永拓工程咨询股份有限公司项目经理，住北京市海淀区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王兵，女，1991年6月4日出生，汉族，北京交通大学经济管理学院学生，住北京市海淀区。二上诉人共同委托诉讼代理人：许良岩，北京市炬原律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄昊，女，1978年9月20日出生，汉族，北京图为先科技有限公司工程师，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张辉，北京市法度律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人刘振生、王兵因与被上诉人黄昊、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初22484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘振生、王兵上诉请求：撤销原判，改判驳回黄昊的反诉请求，支持其二人一审的诉讼请求，诉讼费由黄昊承担。事实与理由：公积金贷款工作人员证实，如于2016年6月30日之前办理完毕房屋解押，刘振生、王兵可以完成公积金贷款，黄昊故意拖延办理解押，才导致公积金贷款不能；三方约定转成商业贷款必须签订补充协议，黄昊故意不去签订补充协议，其违约造成合同不能履行，本案明显系黄昊看到房产涨价而故意违约，恶意不履行合同，一审判决认定事实错误。黄昊辩称，同意一审判决，不同意刘振生、王兵的上诉请求。我爱我家公司辩称，服从法院判决。刘振生、王兵向一审法院起诉请求：1.黄昊将房屋交付给刘振生、王兵并协助办理所有权转移登记手续；2.诉讼费由黄昊负担。黄昊反诉请求：1.确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年9月13日解除；2.刘振生、王兵协助黄昊办理撤销网签手续；3.反诉费由刘振生、王兵负担。一审法院认定事实：北京市丰台区1521号房屋（简称1521号房屋）登记在黄昊名下。2016年5月10日，刘振生、王兵（买受方、乙方）与黄昊（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋为1521号房屋，建筑面积共36.11平方米。该房屋是甲方唯一住房，购房时间满五年。房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行，甲方应于2016年6月30日之前办理抵押注销手续。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为166万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金4万元。乙方选择公积金贷款方式支付成交总价款，拟贷款金额为80万元。乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于过户前一天，乙方向甲方支付35万元，资金通过资金监管方式划转；第二次，于过户前一天，乙方向甲方支付45万元；第三次，于交付房屋当日，乙方向甲方支付2万元，资金通过自行交接方式划转。合同第五条关于贷款的其他约定（一）乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决：1、……，2、乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。甲方应当在2016年8月15日之前将该房屋交付给乙方。第九条权属转移登记，（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因……。（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。2、甲方选择继续履行合同……。第十条违约条款，……（四）乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方；2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。第十一条合同解除条款（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。同日，刘振生、王兵（乙方）与黄昊（甲方）签订《装修款补充协议》，约定：甲方出售给乙方标的房屋交易总价款为166万元，包含标的房屋配套设施折价款51万元，因此，甲方出售该房屋的合同价格为115万元。上述配套设施折价款的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商。如乙方未支付甲方上述款项，甲方有权追究乙方的违约责任。签订上述合同及补充协议后，刘振生、王兵向黄昊支付定金4万元。2016年5月12日，刘振生、王兵（买受方、乙方）与黄昊（出卖方、甲方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意将1521号房屋出售给乙方。经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。甲方收到全部购房款（除交房尾款2万）后计起租日期。租期最长为3个月整。甲方每月支付乙方房租3000元，如需续租，需按市场价交易。双方对丙方责任亦作出约定。本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。2016年6月6日，刘振生、王兵（买受人）与黄昊（出卖人）签订了网签合同，其中关于贷款双方约定：买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为80万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2016年6月23日，黄昊偿还贷款272012元。2016年7月9日，黄昊将剩余贷款737.47元全部还清。2016年7月15日，1521号房屋抵押手续注销。对此，黄昊称，中介告诉其偿还贷款需要电话预约，电话预约选项一个是剩余贷款，一个是最高还款额，说到了日子扣钱，三个工作日后才可以查。还完27万多元的贷款，到时间后黄昊去查询，工作人员说还差737.47元利息，因为应该选择最高还款额，需要再预约一次，黄昊是第一次还贷款，不是故意，是选错了。2016年7月18日，刘振生、王兵进行公积金贷款初审，因刘振生、王兵方换工作导致公积金断缴，初审未通过。对此，刘振生、王兵称，6月30日前刘振生、王兵没有换工作，公积金可以顺利办理，但由于黄昊违约，7月15日才完成解押，才导致公积金贷款无法办理。为此，刘振生、王兵提供王兵及刘振生单位出具的证明，证明二人6月30日前可以办理公积金贷款。黄昊称，其对证明的真实性无法核实，6月30日之前是否可以办理公积金贷款应当以相关部门出具证明为准，单位不能出具这样的证明，现实情况是刘振生辞职了，导致我们在履行合同中处于危险状态，公积金贷款可能无法取得，故认为即使黄昊解押晚了十几天，也不是公积金办不下来的根本原因。后，双方曾协商转为商业贷款，但未达成一致意见并就此签订书面补充协议，王兵、刘振生在合同约定期限内未取得批贷函且未将剩余房价款支付给黄昊。2016年9月12日，黄昊向买方刘振生、王兵及第三人我爱我家公司发出《解除合同通知书》，内容为：本人与买方刘振生、王兵，经中介方我爱我家公司于2016年5月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同履行期间，由于买方工作变动导致其公积金贷款审批失败，并且买方在7月30日之前未再次申请公积金贷款，根据合同第五条第2款（乙方因个人原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日），第十条（违约条款）第4款第2项，第十一条第1款之规定，卖家有权单方解除合同；在本人同中介多次联系后，买家于8月6日晚提出要转为商业贷款，本人给予中介合理的操作时间，并告知买家可配合其直接去银行做商贷面签，但买家和中介均不同意，以上行为已经给我置换房屋造成极大影响和损失，故根据合同第九条（权属转移登记）第3款第1项（因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移，甲方有权单方解除合同），第十一条“合同解除条款”第1款之约定，卖家有权单方解除合同；根据以上两点，本人正式通知买家和中介解除《北京市存量房屋买卖合同》。要求买方和中介在通知送达3之内办理合同解除手续，并撤销网签，同时，我亦保留采取法律措施等途径维护自己合法权益之权利。庭审中，刘振生、王兵认可该份《解除合同通知书》于9月13日通过我爱我家公司业务员收到。一审审理过程中，黄昊同意在法院确认合同及补充协议于2016年9月13日解除的情况下，退还刘振生、王兵定金4万元，并自行承担本案反诉费用。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、履约服务合同、房地产经纪服务告知和提示、居间服务合同、装修款补充协议、房屋买卖定金协议、定金收据、业务收据、补充协议、公积金贷款证明、证明、解除合同通知书、告知函、网签合同、住房公积金贷款提前全部还清贷款申请书、存折、视听资料、书面告知函及快递单、微信截图、房屋所有权证等证据在案佐证。一审法院认为，刘振生、王兵与黄昊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与我爱我家公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约履行义务。合同约定，刘振生、王兵采用公积金贷款方式支付成交总价款，黄昊应于2016年6月30日之前办理抵押注销手续。在合同履行过程中，黄昊因提前还款手续操作失误导致1521号房屋于2016年7月15日完成抵押注销手续。但因买方换工作造成公积金断缴导致公积金贷款初审未通过。现双方未就转为商业贷款支付方式签订书面补充协议，故双方关于采用公积金贷款方式的约定未变更。在合同未变更的情况下，导致采用公积金贷款方式支付房款无法履行的根本原因系刘振生、王兵一方更换工作导致公积金断缴。刘振生、王兵称如果黄昊于6月30日之前办理完毕解押，二人可以完成公积金初审，该说法无事实依据，法院不予采信。合同第五条约定，乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日，即2016年7月29日。合同第九条约定，双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。合同第十条约定，乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方；2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。现刘振生、王兵未提供充分证据证明转成商业贷款必须签订补充协议，在此情况下，刘振生、王兵于合同约定的期限内未取得批贷函，亦未能自行筹集剩余购房款支付给黄昊，双方合同自签订之日起120天内未能完成产权转移，黄昊向刘振生、王兵及我爱我家公司发出《解除合同通知书》。法院认为，黄昊发出该《解除合同通知书》的行为符合合同约定。黄昊在《解除合同通知书》中通知买方和中介解除《北京市存量房屋买卖合同》，刘振生、王兵认可于2016年9月13日收到该《解除合同通知书》。虽然在该解除合同通知书中未提及《补充协议》，但合同的补充协议是当事人对于合同中没有约定或者约定不明确的内容达成的协议，是买卖合同的重要组成部分，故解除合同的意思表示应当同时及于补充协议。故法院对于黄昊要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年9月13日解除的反诉请求，予以支持。合同解除后，双方应当办理撤销网签手续。故法院对于黄昊要求刘振生、王兵协助黄昊办理撤销网签手续的反诉请求亦予以支持。合同既然已经解除，法院对刘振生、王兵要求交房及过户的诉讼请求不予支持。黄昊同意将已收定金4万元退还给刘振生、王兵并自愿承担反诉费用，法院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，判决：一、刘振生、王兵与黄昊于二〇一六年五月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及刘振生、王兵与黄昊、北京我爱我家房地产经纪有限公司于二〇一六年五月十二日签订《补充协议》于二〇一六年九月十三日解除。二、刘振生、王兵于判决生效之日起七日内协助黄昊办理北京市丰台区1521号房屋撤销网签手续。三、黄昊于判决生效之日起七日内退还刘振生、王兵定金四万元。四、驳回刘振生、王兵的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查对一审法院认定的事实予以确认。本院二审期间，刘振生、王兵提交以下证据：证据1、其与我爱我家公司工作人员的谈话录音，拟证明黄昊在履约过程中两次违约，第一次是公积金贷款逾期解押，导致公积金贷款本来可以顺利办理，但由于黄昊的逾期解押而未能办成；另外拟证实转商贷之后黄昊一直拖延不签署三方协议而导致商贷也未能及时办理，房屋买卖合同未能履行的责任在于黄昊。证据2、其与办理公积金贷款工作人员的谈话录音，拟证明如果黄昊按时解押，可以顺利办理公积金贷款。证据3、公积金贷款转为商业贷款的补充协议，拟证明房屋买卖合同的签订履行是以中介为指导，刘振生是按照中介要求签订的三方协议，其在得到中介方确认黄昊同意转为商业贷款后，根据合同要求积极去中介处签署了三方协议，并得到中介方认可，只等黄昊签字后即可进行商业贷款的批复，且该三方协议中并没有黄昊所称需要对刘振生进行赔偿的条款。证据4、收入证明和银行流水，拟证明刘振生积极履行了合同，在确认黄昊同意转为商贷后，为尽快得到批贷函，其在对方没有签字的情况下，依照中介公司提供的转商贷需要的材料先期进行了办理。黄昊对上述证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予认可，并称证据2的录音中被询问一方明确表示了也不一定能贷下款，故录音中被询问人的回答存在互相矛盾或不确定。黄昊对证据3的证明目的不予认可，认为该协议上只有刘振生、王兵单方签字，不具有法律效力。黄昊对证据4的真实性没有异议，但不认可证明目的。我爱我家公司对证据1的真实性、证明目的均予以认可；对证据2，因其未参与，不了解具体情况，不发表意见；对证据3、4的真实性、证明目的均予以认可。黄昊提交其与工商银行客服的电话录音，拟证明在公积金贷款未果的情况下，无需签订补充协议就可以办理商业贷款。刘振生、王兵对该录音的真实性予以认可，但不认可证明目的。我爱我家公司对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。我爱我家公司提交公积金贷款转为商业贷款的补充协议复印件，拟证明刘振生、王兵配合其公司签订了转商贷的补充协议，黄昊没有签，且该补充协议对黄昊的权利没有限制。刘振生、王兵对该证据的真实性和证明目的均予以认可。黄昊称该协议只有单方签字，其没收到过这份协议，也没有签字，真实性认可，但证明目的不认可。关于办理公积金贷款所需时间，我爱我家公司陈述，如果能确定解押的时间，可以提前预约解押当天办理，5-7个工作日可以出结果，因黄昊解押没有完成，其公司没有提前预约办理公积金贷款。经询，各方所签合同中未约定办理公积金贷款的具体时点，黄昊认为应从签合同起80日办理完毕。经询，刘振生、王兵称贷款是用其二人的名义，但是用刘振生的名字主申请的，刘振生离职时间为2016年7月7日。经询，刘振生、王兵认可黄昊曾说过可以配合进行商业贷款，但称黄昊一直不就变更支付方式签署补充协议。关于黄昊为何不同意就此签订补充协议，黄昊称公积金贷款办不下来，可以转为商业贷款，不需要签订补充协议，且刘振生、王兵要求其签订补充协议是附条件的，要求给其补偿20万元，而且要求转成组合贷。我爱我家公司称刘振生、王兵提过要求黄昊给予其补偿，但黄昊不同意。刘振生方称其在公积金办理不了后，要求黄昊给予其补偿，但在签订补充协议的时候就没有要求了。我爱我家公司称刘振生、王兵未明确放弃补偿的要求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘振生、王兵上诉主张黄昊故意拖延才导致未能办理公积金贷款，并提交录音予以佐证，但黄昊对该录音不予认可，且该录音中刘振生、王兵所称的公积金贷款中心工作人员的回答亦有不一致及不确定之处。而根据查明的事实，公积金贷款初审未通过的直接原因系刘振生更换工作导致公积金贷款断缴。故刘振生、王兵的该项上诉主张，依据不足，本院难以支持。刘振生、王兵上诉主张三方约定转成商业贷款必须签订补充协议，黄昊故意不去签订补充协议，其违约造成合同不能履行。但双方所签合同明确约定了：刘振生、王兵因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过合同签订后80日；刘振生、王兵因个人原因导致贷款机构未对其批准贷款，在如下情形时，黄昊有权单方解除合同，即：1、刘振生、王兵选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方；2、刘振生、王兵选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。现刘振生、王兵未提供充分证据证明在公积金贷款未能办理成功的情况下，不签订补充协议必然无法办理商业贷款。在此情况下，一审法院认为刘振生、王兵未能在合同约定的期限内履行付款义务，黄昊发出解除通知的行为符合合同约定，进而对黄昊要求解除合同，撤销网签手续的反诉请求予以支持，并驳回刘振生、王兵要求黄昊交付房屋、办理权属转移登记手续的请求并无不当，本院予以维持。黄昊同意将已收取的定金返还刘振生、王兵并承担反诉费用，一审法院据此判令黄昊退还刘振生、王兵定金4万元，亦无不当，本院亦不持异议。综上所述，刘振生、王兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10670元，由刘振生、王兵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 王金龙审判员 霍翠玲二〇一七年七月二十七日书记员 孙辰姝