四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川09民终554号上诉人（原审原告、反诉被告）：王志强，男，1965年6月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人（特别授权）：于清，男，1967年1月19日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。上诉人（原审被告、反诉原告）：遂宁市遂州凯旋大酒店，经营场所四川省遂宁市船山区幸福路万盛*栋***楼。经营者：何建华，男，1962年2月13日出生，汉族,住四川省蓬溪县。委托诉讼代理人（特别授权）：李涛，四川省遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。上诉人王志强因与上诉人遂宁市遂州凯旋大酒店（以下简称凯旋酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案，公开开庭进行了审理，上诉人王志强及委托诉讼代理人于清，上诉人凯旋酒店经营者何建华及委托诉讼代理人李涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王志强的上诉请求：1.判令凯旋酒店给付拖欠房租的资金利息；2.判令凯旋酒店立即拆除租赁房屋顶楼的违章搭建；3.依法撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1725号民事判决中第二项，即“原告王志强于本判决生效之日起七日内将位于船山区凯旋下路、幸福路口万盛商场A栋四、五、六楼营业用房所属的广告位（见广告位占用图：A、B广告位）交付被告遂州假日凯旋大酒店使用”；4.一、二审诉讼费由凯旋酒店负担。事实与理由：1.按照双方签订的租房合同约定，租金应当在签订合同后10日内给付，被上诉人未按照合同约定时间给付租金。因此，被上诉人应当承担给付拖欠房租的资金利息。2.被上诉人私自在租赁房屋顶层违章搭建，影响其他租赁户的利益，造成消防隐患，应当立即拆除。3.关于万盛商场A栋4、5、6楼营业房所属的广告位，首先，双方签订《房屋租赁合同》时，被上诉人已对房屋现状充分了解，并同意按当时现状接收租赁房屋。当时的现状是，家福来电器已经占用4、5、6楼的广告位，且已使用10多年了；其次，从签订《房屋租赁合同》起，至上诉人起诉时的两年多时间，被上诉人从未提出4、5、6楼的广告位问题，双方都是以签订合同时的现状为准。因此，原审判决由上诉人交付广告位错误。综上所述，上诉人请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。上诉人凯旋酒店的上诉请求：1.维持（2017）川0903民初1725号民事判决第二项；2.撤销（2017）川0903民初1725号民事判决中第一、三项；3.判令由王志强支付被告因水电气增容所产生的费用289702元；4.由王志强支付从租赁之日起至交付之日止的广告占用费800000元；5.由王志强赔偿因未交付广告位给被告造成的经济损失720000元；6.由王志强支付因电梯占用二、三楼租赁物的补偿费100000元；7.由王志强支付旧电梯维修费18000元；8.由王志强支付消防主管网改建费27900元；9.本案一审诉讼费、反诉费，二审诉讼费由王志强承担。事实与理由：上诉人与王志强于2014年4月6日签订了《房屋租赁合同》，上诉人承租王志强租用他人的位于遂宁市凯旋下路幸福路口万盛商场A栋一楼西北角50平方米接待大厅和四至六楼的营业房作为开设和经营遂州假日酒店的固定场所，就本案相关争议的焦点，大部分事实与约定被原审法院作出了偏袒、错误的理解和判决。一、关于上诉人暂停支付租赁费是因为王志强不按《房屋租赁合同》（以下简称合同）约定履行合同义务。并非上诉人故意不给付，待双方就相关事宜按合同履行，进行结算后，该支付则立即支付。二、广告位的使用权在合同第七条第1项约定……租赁房屋所在楼层的相应位置的广告位使用权均属乙方……该合同的乙方是本案上诉人，依照该约定，王志强应在租赁物交付时，一并将广告位交付上诉人使用。可王志强至今未将广告位交付给上诉人，原审判决就广告位的使用权及交付判决（原审判决第二项）是公正公平的，应予以维持。王志强占用广告位长达三年之久，这是不争的事实，也就是王志强的这一违约行为导致了上诉人未支付部分租金，对王志强占用属上诉人的广告位的占用费，原审法院认为，上诉人没有证据证明该占用费的具体金额，就不支持上诉人的反诉请求，这显然是错误的，没有响应的鉴定评估机构，不是上诉人的过错，那么人民法院和办案法官应履行自由裁量权的义务和权力（结合遂宁市城区各地段的广告租赁情况、经营业务等多方综合评定，如出租该广告位租金为每年20至40万元），故原审法院必须要鉴定评估才能作出判决的思路是错误的，没有依法保护上诉人的合法权益。上诉人选择租用王志强承租他人的房屋来经营住宿、茶楼行业，是想以此来吸引广大客人的眼球，已达到良好的经营效果。王志强占用该广告位导致了上诉人的收益不能达到预期目的，对该损失王志强肯定应予以赔偿。三、合同第六条第4项约定，甲方保证乙方酒店所需的供电和供水、供气使用（含增容等）这条显然是一种特别约定。甲方（王志强）保证酒店的水、电、气足以供酒店使用，如果不足则就增容，事实是上诉人在承租该房屋时，双方就明确知道水、电、气在原基础上使用存在不足（原家福宾馆只有不到500平米，只有十几张床。上诉人现租用的面积是3700平米，有78个标准房间，茶楼大厅，6个雅间，以及餐厅，厨房等），需要增大容量才能保证正常经营，故作出了王志强保证上诉人的正常使用是含增容部分的约定，那么增容部分器材安装等费用应是由甲方承担，原审法院偏执地理解，让合同失去双方原有的意思表示和承诺，这更不适用“受益者负担义务”原则。合同第六条第4项同时约定了甲方（王志强）保证乙方（酒店）所租地主管网的正常使用。所谓正常使用就是出租人对之履行安装等义务，并能达到正常使用的目的，如果王志强不安装，调试好交给承租人，又何来的保证正常使用？正常使用的前期义务肯定由王志强承担，故原审判决的理解是极端错误。四、上诉人租赁王志强4-6楼房屋作为经营，这么高的楼层肯定是需用电梯的。购置和安装电梯的费用由上诉人承担，但电梯占用了2、3层楼的房屋空间，这个空间必须是被上诉人提供，上诉人向案外人给予了补偿款，作为上诉人酒店股东之一的王志强在和其他股东商量时及在股东会上明确表态愿意承担该补偿款中的10万元，王志强对自己的行为和承诺应予以履行。关于旧电梯（大楼南侧直升电梯）的维修费人民币18000元，双方在合同第五条第四项有明确约定：电费、维保、年检等费用按使用比例承担，事实上，这座电梯并非上诉人全部使用。本栋楼的其他客户（亦是承租由王志强租用他人的房屋）也在用，就非上诉人使用的部分费用应由王志强承担，由于就具体比例不明确，则应按各承担50%予以处理，原审法院仅以上诉人要求由王志强承担与合同约定不符为由不予处理是不恰当的，是应该按合同约定进行具体处理。六、原审判决程序存在瑕疵，原判决没有依法履行告知义务，即告知各方当事人在什么时间内可以向上级人民法院提出上诉等等。综上所述，原审对上诉人的反诉请求未予充分重视和据实处理，对合同约定作出不切实际的理解，更没有考虑双方订立合同的初衷与合意，也没用公正公平地思考上诉人的权益和利益，作出了不够公正、公平的判决，故敬请二审人民法院充分彻底衡量双方签订合同的最初意愿，依法作出公平公正的判决。王志强向一审法院的起诉请求：1.被告支付房屋租金429047元；2.诉讼费用由被告承担。凯旋酒店向一审法院的反诉请求：1.王志强支付被告因水电气增容所产生的费用289702元；2.王志强将租赁物的外墙广告位立即交付给凯旋酒店；3.王志强支付从租赁之日起至交付之日止的广告占用费800000元；4.王志强赔偿因未交付广告位给被告造成的经济损失720000元；5.王志强支付因电梯占用二、三楼租赁物的补偿费100000元；6.王志强支付旧电梯维修费18000元；7.王志强支付消防主管网改建费27900元；8.承担本案反诉费。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的水电气增容费用、旧电梯维护费用、电梯占用场地费用、消防主管网改建费用应由谁承担、广告位应否交付及被告的起诉是否超出诉讼时效的问题，本院查明：2014年4月6日，原告王志强与被告遂州假日酒店签订了房屋租赁合同，合同约定：“一、租赁房屋状况：租赁房屋位于船山区凯旋下路，幸福路口万盛商场A栋一楼西北角50平方米接待大厅和四、五、六楼营业用房；该房屋的四周通道、给排水设施、供电线路装设、现有的门窗设施等乙方（被告）已作现场了解，并同意按现状接收租赁房屋。……三、租赁费用、租金标准及递增方式：……租赁期间，第一年租金标准按每月每平方米贰拾元计租。从第二个租赁年度开始，每年度租金在上一年租金基础上递增6%。……五、电梯的安装、维修、使用：乙方增建一部电梯，甲方（原告）协助办理相关审批手续，乙方修建电梯并承担一切费用。电梯建成后其所有权归乙方所有，证照办在乙方名下。该电梯修建的规则为“六层六站式”，在本合同租赁有效期内该电梯只提供给本大楼的四楼、五楼、六楼使用，在乙方的租赁期间内凡电梯的运行费用（包括电梯的维保、年检、能耗、维修换件）均由乙方承担。……甲方提供房屋租赁范围中，所涉及到的消防设备（如：烟感报警器、自动喷淋系统及消火栓等设备）在乙方租赁使用期间，如有损坏或不能正常使用等原因，应由乙方自行负责维修、更换。现大楼南侧直升电梯乙方有权使用，按照使用比例缴纳电梯的电费、维保、年检等费用。六、租赁期限内甲、乙双方的权利、义务：乙方应在国家规定期限内办理工商、税务、卫生、文化等一切与经营有关的行政管理部门的登记与审批手续。对于上述部门所收取的各种税、费由乙方自行承担。甲方保证乙方酒店所需的供电和供水、供气使用（含增容等），保证乙方所租场地消防主管网的正常使用。经营所耗水、电、气费乙方自付。七、其他：乙方进驻本楼后，甲方授权乙方管理停车位并统一收费，租赁房屋所在楼层的相应位置的广告位使用权均属于乙方，整栋大楼的形象打造及物业管理均由甲方牵头与本栋大楼商家共同商议管理。由甲方负责协调处理电梯修建时对其他楼层造成的影响等。……”合同签订后，原告于当日将租赁物交付给了被告使用。被告接收租赁物后，对租赁物的水电气进行了增容处理，对消防主管网进行了改建，并增设了一部电梯，增设的电梯占用了二、三楼的部分租赁物面积。增容、改建、增设均花费了大量费用。合同履行至今，被告仍未取得租赁房屋所在楼层的全部广告位使用权，部分广告位由家福来电器凯旋店、家福来九九通讯城占用。诉讼过程中，被告申请对广告位市场价值及经济损失进行鉴定。2016年10月24日，本院技术鉴定中心因多家评估机构无法进行该项鉴定，要求被告于2016年11月1日前自行提出评估机构供技术鉴定中心选择。此后，被告仍未提出评估机构。2017年1月19日，技术鉴定中心以“技术室多次联系多家评估机构，评估机构均回复不能做该项评估，同时通知申请方在规定期限内提供能做该项目的评估机构的信息，现逾期申请方未能提供。将此案作退案处理”为由，将鉴定退回。一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求，没有违反法律规定，对原告要求被告支付房屋租金429047元的诉讼请求，本院予以支持。双方争议的焦点为：一、消防主管网改建费用、水电气增容费用、电梯占用场地费用应由谁承担；二、旧电梯维修费用应由谁承担；三、广告位应否交付；四、被告要求原告给付广告占用费及赔偿损失的起诉是否已超过诉讼时效。一、关于消防主管网改建费用、水电气增容费用、电梯占用场地费用应由谁承担的问题。1.原告主张根据合同中关于“甲方提供房屋租赁范围中，所涉及到的消防设备在乙方租赁使用期间，如有损坏或不能正常使用等原因，应由乙方自行负责维修、更换”的约定，消防主管网改建费用即应由被告承担，但上述约定系将消防设备的范围限定为“甲方提供的房屋租赁范围中”，即限定为旧有的消防设备，而消防主管网的改建不等同于旧有消防设备的维修或更换，而是为满足被告经营酒店需要，进行的消防改建安装工程。因此，合同中的上述条款不能用于确定消防改建安装工程的费用应由被告承担。被告主张根据合同中关于“保证乙方所租场地消防主管网的正常使用”的约定，消防改建安装工程的费用即应由原告承担，系对合同文意的曲解，“保证正常使用”的文意是对使用状况的正常性予以担保，即保证方对异常状况负有排除义务，从文意上解释，该保证义务并未等同或包含承担消防改建安装工程的费用。2.同理，“保证乙方酒店所需的供电和供水、供气使用（含增容等）”的约定也不等同于承担电力配变安装工程、燃气安装工程的费用。3.被告主张根据合同中关于“由甲方负责协调处理电梯修建时对其他楼层造成的影响等”的约定，因修建电梯占用场地所产生的费用即应由原告承担，属于对合同文意的曲解，但“负责协调处理造成的影响”的约定，不等同于承担场地占用费，不能依据上述约定认定应由原告承担场地占用费。综上，《房屋租赁合同》对消防主管网改建费用、水电气增容费用、修建电梯占用场地费用未作出明确约定，双方对上述内容也未能达成补充协议，亦无法根据合同其他条款确定费用的承担。因合同约定不明，根据“受益者负担义务”的原则，确定应由受益人负担上述费用。原告将租赁物交付被告时，符合一般租赁物的使用条件，被告为经营酒店，对租赁物的水电气设施及消防管网进行改造，并增加电梯（“在本合同租赁有效期内该电梯只提供给本大楼的四楼、五楼、六楼使用”【《房屋租赁合同第五条】），以此满足其经营酒店获取经营利润的目的，被告系上述行为的受益人。原告作为出租人，出租房屋并收取租金，计租方式为按租赁物面积计租，而非以酒店的经营所得作为计租依据，租金本身并不包含酒店经营所得利益。故此，上述费用应由改造行为的受益人即被告自行承担，被告主张上述费用均应由原告承担，既无合同依据，亦与“受益者负担义务”原则相悖，主张不能成立。二、关于旧电梯维修费用的承担问题。根据合同中关于“现大楼南侧直升电梯乙方有权使用，按照使用比例缴纳电梯的电费、维保、年检等费用”的约定，旧电梯即大楼南侧直升电梯的维修费用应由被告按比例承担，被告主张维修费用应由原告承担，与合同约定不符，主张不能成立。三、关于广告位应否交付的问题。原告主张广告位在房屋出租给被告使用前，即由第三方占用，而被告同意按照现状接收房屋，且在接收房屋后未对广告位的使用提出异议，应推定视为被告放弃了对广告位的使用权。本院认为，在不违背法律规定的情况下，法律鼓励公民自由行使其民事处分权，但权利的放弃除法律规定可以以默示方式行使外，均应当以明示的方式作出。根据合同中关于“租赁房屋所在楼层的相应位置的广告位使用权均属于乙方”的约定，被告有权享有租赁物所在楼层的广告位使用权，原告主张被告已放弃使用权，除上述推定的理由外，未向本院提供任何证据予以证明，主张不能成立。因此，被告应当享有其租期内对租赁物所在楼层的广告位使用权，原告作为出租人，有义务拆除第三方现有广告，将广告位恢复至无人占用状态，并交付被告使用，若未交付，应向被告支付广告占用费、赔偿损失。但因被告未向本院提供任何证据证明广告占用费及损失大小或以鉴定方式确定金额，故对被告要求原告支付广告占用费并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。四、关于被告要求原告给付广告占用费及赔偿损失的起诉是否已超过诉讼时效的问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告于2014年4月6日将房屋交付被告使用时，部分广告位就已由家福来电器凯旋店及家福来九九通讯城占用，被告即已经知道自己权利受到侵害。因此，诉讼时效即应开始计算。因此，对于已超出2年的广告位占用费及赔偿损失的权利已超过诉讼时效。但由于原告的违约行为处于持续状态，对于从2014年5月3日起，因原告未向被告交付广告位给被告造成的损失，被告于2016年5月3日（起诉之日）主张，实并未超出诉讼时效。遂判决:一、被告船山区遂州假日凯旋大酒店于本判决生效之日起三日内向原告王志强支付欠付的租金429047元；二、原告王志强于本判决生效之日起七日内将位于船山区凯旋下路、幸福路口万盛商场A栋四、五、六楼营业用房所属的广告位（见广告位占用图：A、B广告位）交付被告遂州假日凯旋大酒店使用；三、驳回被告遂州假日凯旋大酒店的其他诉讼请求。案件受理费本诉7730元，由遂州假日凯旋大酒店负担，反诉22350元，由王志强负担500元，遂州假日凯旋大酒店负担21850元。本院二审期间，上诉人凯旋酒店申请了黄胜六、梁刚二证人出庭作证，拟证明作为上诉人酒店股东之一的王志强在和其他股东商量时及在股东会上明确表态愿为安装电梯补偿10万元，虽属于口头约定，但应当履行；上诉人王志强当庭质证予以否认，其没有与上诉人凯旋酒店约定承担补偿款10万元。经合议庭评议，对证人证言，因二证人系凯旋酒店股东，与凯旋酒店有直接利害关系，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、第六十九条规定，对二证人的证言不予采信。双方当事人均未提交其他新的证据。二审审理查明，双方争议的租赁房屋4-6楼临街的转角处的广告位，在上诉人凯旋酒店租赁位于船山区凯旋下路、幸福路口万盛商场A栋四、五、六楼营业用房之前，已经由家福来电器及九九通讯使用多年，该事实双方均予以认可。另查明，上诉人凯旋酒店提出的水电气增容费用问题，上诉人凯旋酒店对其租用的房屋水电气增容，是由凯旋酒店与水、电、气等公司签订的合同，相关的户头在凯旋酒店名下，由其使用、管理、缴费等；提取了第三方家福来电器及九九通讯的租赁合同，证明第三方家福来电器及九九通讯租用房屋的情况。在一审中上诉人船山区遂州假日凯旋大酒店的经营者是宋豪，二审中船山区遂州假日凯旋大酒店变更为遂宁市遂州凯旋大酒店，经营者变更为何建华。二审审理查明的其他案件事实与原审认定的案件事实一致，本院予以确认。二审争议的事实是：1.凯旋酒店租赁的万盛商场A栋4、5、6楼营业房所属的广告位，该谁使用？2.凯旋酒店租赁房屋后，在经营过程中改造相关设施产生的费用应当由谁承担？本院认为，针对焦点1，上诉人王志强根据租赁合同第一条，主张家福来电器及九九通讯广告位在房屋出租给上诉人凯旋酒店使用前，即由第三方家福来电器及九九通讯占用，而凯旋酒店同意按照现状接收房屋，即接受该广告位被第三方占用的事实；上诉人凯旋酒店根据租赁合同第七条第一项：“租赁房屋所在楼层的相应位置的广告位使用权均属乙方”的约定，主张其租赁的是其租赁楼层所对应的全部广告位。本案家福来电器及九九通讯在凯旋酒店租赁该房屋前，已经使用其占用的广告位多年，双方订立的合同时，对上述情况均已知悉，约定按房屋现状接收租赁房屋，应当是相应位置的广告位已经被家福来电器及九九通讯占用基础上，租赁房屋所在楼层的相应其他位置的广告位使用权均属凯旋酒店，而不是租赁房屋所在楼层的全部广告位使用权属凯旋酒店；该《租赁合同》第一条与第七条第一款约定并不冲突，该广告位使用权，应理解为在凯旋酒店接收租赁房屋时状态，由已经使用广告位的使用人使用，除此之外的广告位应由凯旋酒店使用。因此，原审判决认定“被告应当享有其租期内对租赁物所在楼层的广告位使用权，原告作为出租人，有义务拆除第三方现有广告，将广告位恢复至无人占用状态，并交付被告使用，若未交付，应向被告支付广告占用费、赔偿损失”，侵害了善意第三方家福来电器及九九通讯对该广告位的使用权，属认定事实错误，本院予以纠正。上诉人王志强的第三项上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。针对焦点2，上诉人凯旋酒店上诉请求中，除了第一、二项外，其他请求均是一审中的反诉请求。第三、四项请求，在焦点1中已经明确，第三方占用的广告位使用权不属于凯旋酒店，要求上诉人王志强支付广告位占用费并赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。关于消防主管网改建费用、电梯占用场地费用应由谁承担的问题，《房屋租赁合同》第五条第一款约定“甲方（即王志强）协助办理相关审批手续，乙方（即凯旋酒店）修建电梯并承担一切费用”、第三款“所涉及到的消防设备在乙方租赁使用期间，如有损坏或不能正常使用等原因，应由乙方自行负责维修、更换”，对消防主管网改建费用、修建电梯占用场地费用约定明确，不应由上诉人王志强承担；水电气增容费用的问题，双方对上述内容也未能达成补充协议，亦无法根据合同其他条款确定费用的承担。因合同约定不明，根据“受益者负担义务”的原则，确定应由受益人负担上述费用。上诉人王志强将租赁物交付上诉人凯旋酒店时，符合一般租赁物的使用条件，上诉人凯旋酒店为经营酒店，对租赁物的水电气设施进行改造，以此满足其经营酒店获取经营利润的目的，且水电气的户头在上诉人凯旋酒店名下，上诉人凯旋酒店系上述行为的受益人。上诉人王志强作为出租人，出租房屋并收取租金，计租方式为按租赁物面积计租，而非以酒店的经营所得作为计租依据，租金本身并不包含酒店经营所得利益。故此，上述费用应由改造行为的受益人即上诉人凯旋酒店自行承担，上诉人凯旋酒店主张上述费用均应由上诉人王志强承担，因无合同明确约定，且与“谁所有谁承担”、“受益者负担义务”原则相悖，其上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。上诉人王志强的第一项上诉请求，判令被上诉人凯旋酒店给付拖欠房租的资金利息，因在起诉时没有向一审法院提起，属于二审增加的诉讼请求，二审中上诉人凯旋酒店不同意一并审理，本院不予审理；其第二项上诉请求，判令被上诉人凯旋酒店立即拆除租赁房屋顶楼的违章搭建的问题，是否是违章搭建应当由政府相关职能部门依职权认定、处理，不属于人民法院民事案件的审理范围，可以向相关职能部门反映情况，要求处理。原审判决未告知当事人的上诉权利，存在瑕疵，但双方当事人在法定期间均提起了上诉，并未影响其合法权益，也不影响本案处理结果，对原审判决存在的瑕疵，本院予以纠正。综上所述，王志强的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。上诉人凯旋酒店的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持，原审法院审判程序合法，但认定事实部分有误，导致实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1725号民事判决的第一项、第三项，即“被告船山区遂州假日凯旋大酒店于本判决生效之日起三日内向原告王志强支付欠付的租金429047元；驳回被告遂州假日凯旋大酒店的其他诉讼请求。”二、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1725号民事判决的第二项，即“原告王志强于本判决生效之日起七日内将位于船山区凯旋下路、幸福路口万盛商场A栋四、五、六楼营业用房所属的广告位（见广告位占用图：A、B广告位）交付被告遂州假日凯旋大酒店使用”。一审案件受理费7730元，反诉费22350元，由遂宁市遂州凯旋大酒店负担。二审案件受理费15400元，由王志强负担500元，遂宁市遂州凯旋大酒店负担14900元。本判决为终审判决。审判长 廖 巍审判员 周 歧审判员 刘尧志二〇一七年七月三日书记员 段富文