安徽省淮北市相山区人民法院行 政 裁 定 书（2016）皖0603行初34号之一原告：郝燕，女，1978年10月8日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省相山区。原告：程训义，男，1976年2月5日出生，汉族，户籍地江苏省丰县，经常居住地安徽省相山区。上述两原告共同的委托代理人：胡峰，安徽亚星律师事务所律师。上述两原告共同的委托代理人：丁莹，安徽亚星律师事务所律师。被告:濉溪县房地产管理局，住所地安徽省濉溪县浍河路县加油站东侧。组织机构代码48553985-5。法定代表人：彭兴艾，该局局长。委托代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。第三人：张学芳，男，1969年9月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。第三人：吕淑芳，女，1971年6月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。上述第三人共同的委托代理人：代根军，安徽众星合律师事务所律师。第三人：淮北汇邦小额贷款股份有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪县利华九点阳光1幢111号。统一社会信用代码913406000514751103（1-1）。法定代表人：王钢锋，该公司董事长。委托代理人：丁启峰，安徽东山律师事务所律师。原告郝燕、程训义不服被告濉溪县房地产管理局（简称县房管局）房屋行政登记一案，本院于2016年6月1日立案后。因发现涉案房产已抵押，于同年7月1日本院通知淮北汇邦小额贷款股份有限公司（简称汇邦公司）作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于同年7月21日公开开庭审理了本案。原告郝燕及委托代理人胡峰、丁莹，被告县房管局的委托代理人杨超，第三人张学芳、吕淑芳的委托代理人代根军到庭参加诉讼，第三人汇邦公司的委托代理人丁启峰参加诉讼。因其他原因，本院于2016年7月22日裁定本案中止审理。本案现已审理终结。原告郝燕、程训义诉称，2005年4月8日原告与张学芳签订《商品房买卖合同》，合同约定购买张学芳开发的长安商贸综合楼后更名为小余庄4#（张学芳开发楼1#），于同年6月30日交房，房屋交付后360天办理产权证。2006年3月，张学芳将从北数起502室（原张学芳从南排时为504室）交付给原告居住使用至今，要求张学芳办证，张学芳把收费票据原件收走，但至今也没有给原告办证。近期得知张学芳隐瞒事实真相，2007年3月就将涉案房屋总证办到自己的名下，产权证号为《房地产权证》濉私房字第××号。2013年又将房屋分证办到自己和妻子名下，产权证号为《房地产权证》濉私房字第××号、第××号。根据淮政秘【2004】77号文件“关于我市区县部分行政区划调整的通知”，2004年8月20日余庄由原来的濉溪县管辖，划归相山区管辖。根据行政管辖权属地管辖原则，县房管局2007年无权再办理涉案的房产证。原告与张学芳签订了《商品房买卖合同》，且原告已付清购房款，房产证应当办到原告名下，为此，请求依法判令确认被告为第三人颁发的濉私房字第××号房地权证的行政行为违法，诉讼等费用由被告承担。郝燕、程训义提供了如下证据复印件：原告身份证、结婚证；被告组织机构代码证；第三人张学芳、吕淑芳身份证；商品房买卖合同；购房款票据；房产档案；淮证秘[2004]77号文件；淮北市人民政府专题会议纪要第54号；濉溪县法院行政庭说明。以上证据拟证明：原告具有本案的诉讼主体资格，与涉案行政行为之间存在利害关系，应支持其诉讼请求。被告县房管局辩称，1、县房管局颁证具有事实、法律依据，颁证程序合法且未超越法定职权。2、原告的起诉超越法律规定的起诉期限。3、原告只具有要求房产过户的请求权或者赔偿损失，原告不具备提起行政诉讼的主体资格，应驳回原告起诉。为证明其主张，县房管局向本院提交了四组证据。第一组证据：房地产登记受理审核业务书、申请书、张学芳及吕淑芳二人的委托书、身份证、结婚证。第二组证据：房屋所有权初始登记书、第31366房产证。第三组证据：第31××66号房产的总房产登记档案包括房产登记申请书、现场勘查表、房地产权证存根、张学芳身份证明、房地产估价报告书、授权委托书、土地使用证、竣工验收备案表、验收报告。第四组证据：淮北市政府第38及54号会议纪要复印件。第三人张学芳、吕淑芳述称：1、涉案行政行为发生在2007和2013年，超过诉讼时效。2、原告曾提起过行政诉讼，撤回起诉后再次起诉，不符合法律规定。3、张学芳与他人有联建协议，并且联建人给张学芳出具了授权委托书，委托张学芳办理涉案房屋房产证并将产权办理在张学芳名下，故办证合法。4、张学芳和吕淑芳系夫妻，因此登记在其夫妻二人名下也是符合原告授权的。5、原告与第三人对涉案房屋的争议应属于民事法律关系，办证是没有问题的。综上，原告诉讼请求没有依据，应予驳回。张学芳、吕淑芳针对其陈述，向本院提供了（2016）皖0621行初8号行政裁定书。第三人汇邦公司述称，1、被告为第三人张学芳、吕淑芳办理产权证的过程中已经尽到自己的审查义务，办证所需的材料、证件齐全，办理程序合法，依法不应当予以撤销。2、原告郝燕、程训义怠于行使权利具有重大的过错，且本次起诉已超过诉讼时效。3、基于同一事实和理由原告已经向濉溪县人民法院起诉，并于2016年3月28日申请撤回起诉，对于撤回起诉后无正当理由再行起诉的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。4、第三人汇邦公司对本案争议房屋享有合法的担保物权，即便是涉案房屋产权证的办理行为被确认为违法，应当确认不撤销房屋登记行为，即不撤销房屋产权证和他项权证。汇邦公司针对其陈述，向本院提供了如下证据复印件:营业执照、法人身份证明、企业变更信息；张学芳、吕淑芳身份证；借款合同；保证合同；抵押合同；汇款凭证；房产证；房地产他项权证。上述证据拟证明：2015年4月14日张学芳向汇邦公司借款206万元，张学芳、吕淑芳用其共有的位于淮北市相山区××路东侧××＃涉案房产为该笔借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记和他项权证，该抵押登记合法有效，汇邦公司是涉案抵押房产担保物权合法权利人和享有者。经审理查明：第三人张学芳与他人签订联建协议，于2007年3月3日向县房管局提出房地产权登记申请。被告审批后，为第三人办理房产初始登记，并颁发《房地产权证》濉私房字第××号。该房屋所有权证登记产权人为张学芳，房屋坐落于淮海北东侧，建筑面积2571.90平方米，房屋总层数7层。2013年12月25日，第三人张学芳就该证下的房屋申请办理转移登记。2013年12月26日，被告审批后，给第三人张学芳、吕淑芳颁发了濉私房字第××号、第××号《房地产权证》。该房产为共同共有，房屋坐落于淮北市相山区××路东侧，小余庄4#（张学芳开发楼1#）501室，规划用途为住宅。2015年4月16日，第三人张学芳、吕淑芳将涉案房产设定他项权，该他项权证号为濉房2015字第001185号，他项权权利人为汇邦公司。另查明，2005年4月8日，原告郝燕、程训义与张学芳签订《商品房买卖合同》，约定购买长安商贸综合楼，后更名为小余庄4#楼（张学芳开发楼1#）2单元504室。原告支付购房款，张学芳交付房屋给原告居住。原告找张学芳要求办理房产证，但张学芳一直未给办理，后知道涉案房产已登记在第三人张学芳、吕淑芳名下，就此原告曾向濉溪县法院提起诉讼，因故撤回诉讼后，又于2016年6月1日向本院提起行政诉讼。本院认为，关于是否超过起诉期限的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六第二款：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”的规定，本案中，首次登记是在2007年，显然不超过20年。张学芳将开发的房屋办到自己名下后，又办理转移登记到其夫妻名下，并抵押给他人借款，在购房人要求办证的情况下而不给购房人办证，以各种理由推拖，显然有违诚信。购房人未办证的主要责任是张学芳而不是购房人，从保护购房人角度，也应适用最长起诉期限的规定。被告及第三人张学芳、吕淑芳、汇邦公司认为原告起诉超过法定期限，但未提供购房人知道办证的相应证据，故对超过起诉期限的辩解不予支持。关于撤回起诉又再行起诉的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（七）项：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：撤回起诉后无正当理由再行起诉”的规定，本案中，当事人先向濉溪县法院起诉，后因故撤诉又向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十条：“因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的规定，本院对此案有专属管辖权，其撤回起诉又起诉，不属于上述司法解释规定的应驳回起诉的情形。对第三人张学芳、吕淑芳、汇邦公司的撤诉后不能再起诉的辩解不予支持。关于原告资格的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，作为行政诉讼的原告必须是行政行为的相对人或与行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织。所谓与行政行为有利害关系，即是合法的权益受到行政行为的不法侵害才具有原告的资格。购房人从开发商处购房，一般是开发商办理首次登记后，才能给购房人办理转移登记。本案中，郝燕、程训义与张学芳签订的《商品房买卖合同》，出卖人为张学芳，即郝燕、程训义在买房时就已知道其买的房屋是张学芳开发的长安商贸综合楼，郝燕、程训义已付购房款，张学芳也向郝燕、程训义交付了相应的房屋，张学芳把其开发的房产首次登记在其名下并不侵害郝燕、程训义的权益。而张学芳把其开发的房屋首次登记后，应给郝燕、程训义办理登记，但张学芳却将涉案房屋转移登记在其夫妻名下，显然损害郝燕、程训义权益的是转移登记行为而不是首次登记行为。故郝燕、程训义与首次登记行为无利害关系，其起诉确认首次登记行为违法无原告诉讼主体资格，依法应当驳回起诉。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告郝燕、程训义的起诉。本案依法不收取诉讼费用。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  陈茂峰审 判 员  王 鸿人民陪审员  朱 帅二〇一七年七月二十四日书 记 员  张婉璐附相关法律条文摘录：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；