德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0603民初2629号原告：德阳万达广场投资有限公司，住所地四川省德阳市旌阳区孝泉镇景观大道，统一社会信用代码：915106003233706390。法定代表人：齐界，公司执行董事。委托诉讼代理人：彭策，四川山和律师事务所律师。被告：路康，女，1995年8月18日出生，汉族，住四川省罗江县。第三人：中国银行股份有限公司德阳分行，住所地四川省德阳市长江西路二段26号，统一社会信用代码：915106002051039271。法定代表人：余斌，行长。委托诉讼代理人：黄英，公司员工。原告德阳万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）与被告路康、第三人中国银行股份有限公司德阳分行（以下简称中国银行德阳分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人彭策，第三人中国银行德阳分行的委托诉讼代理人黄英到庭参加诉讼，被告路康经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。万达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告立即向原告支付违约金40000元；2.判令在原、被告《商品房买卖合同》解除后，原告在应当退还给被告的全部购房款中，优先扣除需向第三人支付的贷款本金、利息、罚息258532.04元（截止6月15日），后期利息、罚息金额按照《按揭合同》的约定计算到实际执行之日止；3.判令原告向第三人支付上述费用后，不再向第三人承担阶段性连带担保责任；4.判令被告立即办理撤销按揭贷款手续及商品房买卖合同备案手续、预告登记手续；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，根据合同约定，被告购买原告开发的位于四川省德阳市天山北路一段33号万达广场4-1-22-3号房屋，房屋面积为98.22m²，总价为394070元，被告采用按揭方式付款，按揭银行为中国银行德阳分行，按揭金额为270000元，原告为被告的本次按揭提供阶段性担保。若因被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行通知原告承担担保责任的，原告有权解除合同，合同还约定了违约金等其他条款。上述合同签订后，被告自2017年3月起开始逾期归还借款，截至起诉之日已经逾期4期。被告逾期后，原告多次与被告进行联系被告均不予理睬；中国银行德阳分行与被告进行联系被告亦拒绝沟通。被告的行为已严重违约，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。路康未到庭，视为放弃答辩。中国银行德阳分行述称，路康现已还清逾期的4期欠款，当前按揭贷款合同可正常履行，现阶段无需万达公司承担阶段性连带担保责任。经审理查明：2015年12月6日，出卖人万达公司（甲方）与买受人路康（乙方）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定买受人以总价394070元购买出卖人开发的位于德阳市天山北路一段77号德阳万达广场项目（1-12号楼及地下室）4栋1-22-3号房屋，建筑面积共98.22平方米（套内面积81.78平方米，公摊面积16.44平方米）；购房款以按揭方式支付，买受人应于本合同签订同时向出卖人支付31.48%购房款，计人民币124070元，其余购房款人民币270000元由买受人向经出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款支付，且买受人保证该按揭贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性担保责任。无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。2015年12月18日，借款人路康与贷款人中国银行德阳分行、保证人万达公司三方签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额为270000元，用途为购买德阳市天山北路一段33号德阳市万达广场项目4-1-22-3号住房，贷款支付方式为受托支付，保证人为借款人的本次贷款提供阶段性担保。保证人刘小清、廖继勇为上述贷款合同承担全程连带责任保证。合同签订后，中国银行德阳分行已按约发放了贷款。2017年6月14日，中国银行德阳分行向万达公司发出《零售逾期贷款催收通知书》，主要载明：“截止2017年6月13日，贵公司在中国银行德阳分行营业部为借款人路康（抵押物：德阳天山北路一段33号万达广场4-1-22-3）担保的贷款，贷款余额255354.84元，总共逾期88天，拖欠总金额6425.63元，其中拖欠本金3248.43元，拖欠利息3103.24元，拖欠罚息73.96元，多次催收无果，请贵方履行担保责任，及时督促借款人归还拖欠贷款本息。”2017年6月19日，四川山和律师事务所接受万达广场的委托，就万达广场与路康商品房买卖合同纠纷事宜，向路康发出《律师函》，主要载明：因路康购买万达广场开发的位于四川省德阳市天山北路一段33号万达广场4-1-22-3号房屋，向中国银行德阳分行申请了个人贷款，中行已于2015年12月18日向路康发放贷款270000元，还款期限为180个月，万达公司为路康购买的房屋提供阶段性担保。上述贷款发放后，由于自2017年3月起路康未按合同约定按时归还贷款，截至本律师函发出之日，已连续逾期3期，已构成严重违约，遂发函要求路康自收到上述《律师函》之日起3日内与中国银行德阳分行联系并立即归还拖欠的贷款，并支付相应利息、罚息等。原告提供的快递单及快递物流查询单显示，上述律师函已于2017年6月23日由康洪兵代为签收。庭审中，中国银行德阳分行陈述，路康已于2017年7月10日归还了所有拖欠的贷款本息。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《零售逾期贷款催收通知书》、《律师函》、快递单、快递物流查询单等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当严格遵照履行。按照双方的《补充协议》约定，被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或按揭银行通知万达公司承担担保责任的，万达公司有权解除合同，并要求按照本补充协议的约定承担违约责任。被告路康在第三人中国银行德阳分行处办理按揭贷款的方式支付了全额购房款，由于路康在履行与第三人的贷款合同时存在逾期支付房屋贷款的情形，导致第三人向万达公司发出催收通知书，要求万达公司承担担保责任。在原告向被告催告后，被告路康已于2017年7月10日偿还了所有欠付的房屋按揭贷款，当前贷款已不存在逾期情形，按揭贷款合同可正常履行，且现阶段也不存在原告需承担担保责任的情形，因此，原告诉请要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》理由不成立，本院不予支持。关于原告要求在原、被告《商品房买卖合同》解除后，要求被告支付违约金，原告在应当退还给被告的全部购房款中，优先扣除需向第三人支付的贷款本金、利息、罚息258532.04元；原告向第三人支付上述费用后，不再向第三人承担阶段性连带担保责任；并要求被告立即办理撤销按揭贷款手续及商品房买卖合同备案手续、预告登记手续等诉讼请求，由于缺乏相应事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条规定，判决如下：驳回原告德阳万达广场投资有限公司的诉讼请求。案件受理费400元，由原告德阳万达广场投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 杨春兰二〇一七年七月二十日法官助理 俞梦婕书 记 员 袁 琳