江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初7188号原告：林作权，男，1975年8月22日生，汉族，住重庆市开县。原告：周先红，女，1975年7月13日生，汉族，住重庆市开县。委托代理人：姜红文，江苏鹿鼎律师事务所律师。委托代理人：高慧红，江苏鹿鼎律师事务所律师。被告：王春弟，男，1980年6月21日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：王春良，男，1974年4月13日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：王尊红，男，1948年12月24日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：沈青，女，1982年5月5日生，汉族，住江苏省太仓市。第三人：昆山市开发区蓬朗正兴房产中介所，住所地江苏省昆山市开发区蓬朗蓬溪路，统一社会信用代码：320583600324637。经营者：朱素芳，该公司经理。原告林作权、周先红与被告王春弟、王春良、王尊红、沈青、第三人昆山市开发区蓬朗正兴房产中介所（以下简称“正兴中介所”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员孙学谦独任审理，于2017年6月6日、6月20日公开开庭进行了审理。原告林作权、周先红的委托代理人姜红文、被告王春弟、王春良、王尊红、沈青、第三人正兴中介所经营者朱素芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林作权、周先红向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理昆山市蓬曦园XX区XX幢XXX室房屋的所有权过户登记手续；2.判令被告向原告支付违约金159000元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两原告系夫妻关系。被告王春弟、王春良系兄弟关系，被告王尊红系王春弟、王春良的父亲，被告王春弟与沈青系夫妻关系。2012年2月9日，原告通过第三人与三被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买昆山市蓬朗镇蓬曦园XX区XX幢XXX室房屋（含阁楼和车库），该房屋系被告家庭对拆迁安置房分配时被告王春弟分得的安置房。合同签订后，原告如约支付了购房款，同时被告也将房屋交付了原告，原告对房屋居住使用至今。现被告王春弟已依法取得了案涉房屋的所有权证，却故意拖延，拒不按照合同约定配合原告办理房屋所有权过户登记手续。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告王春弟、王春良、王尊红、沈青共同辩称：1.同意过户；2.违约金不能成立。在2016年12月将房产证、土地证、身份证复印件交给了中介，但是中介未能办理。另，本案的违约金不符合法律规定，太高了，本案房屋已经交付，不存在违约金；3.关于办理房屋的过户费用，按53万元为几点，超过部分我方不承担；4.房子评估价上涨，因为过户费用承担问题未能协商妥协造成未过户责任不全在我方；5.我方实际收到房款为44.5万元（包括：2014年2月16日，收据中的5000元；中介代我方支付给开发区新城拆迁公司的购房款140282元已经在收取的房款中扣除）；6.我方收到利息2次：8160元，6750元（其中5000元属于支付购房房款）；7.购房屋余款8.5万元未支付。注：1.实收房款为300200元；2.拆迁购房中介垫付140282元；3.中介为了能获取销售本案争议的房屋，自愿为我方垫付了140282元。第三人正兴中介所发表意见称：被告应当配合原告过户。本院经审理认定事实如下：原告林作权和周先红系夫妻关系，被告王春弟与沈青也系夫妻关系。被告王尊红育有两子即被告王春弟与王春良。2012年2月9日，原告（乙方）与被告王春弟、王春良、王尊红（甲方）在第三人正兴房产的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将其所有的位于昆山市蓬朗镇蓬曦园XX区XX号楼XX室住房一套（主房面积96.83平方米、阁楼面积59.11平方米）及XX号车库（面积20.28平方米）出售给原告，房屋总价款为530000元。合同第三条约定有付款方式：乙方于2011年6月12日首付购房定金50000元；于2012年2月9日再付房款310000元；其余170000元房款待双方到房产交易中心办理好房产证过户手续后付清。合同第七条约定：甲、乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时需交纳的税、费如下：甲方房产证、土地证税、费自付；过户时费、税由乙方自付。除以上规定外，按国家相关政策规定的内容由甲乙双方各自承担。该条款后以手写文字备注“注：乙方只承担过户费”。合同第十条第一款约定：甲方接到开发商可以办理产证、土地证的通知时，必须在60天之内办妥产权手续，乙方必须在60天之内办妥过户手续并付清购房余额。如有一方故意拖延则按违约赔付（已付款的二倍）。该份合同落款处上方以手写文字备注“房屋总价530000元，已付360000元，拿钥匙余款170000元，其中30000元正常留款，140000元按银行贷款利息计算，0.7%月息”。庭审中，被告称当时委托第三人出售的是一套中套，价格为470000元，后来第三人说可以拿一套楼中楼按530000元价格出售，中间60000元的差价归第三人所有，其只要配合办理产前签字手续就行，所以后来就换成了这套涉案房屋。嗣后，原告支付了部分房款及利息，涉案房屋被告已于2012年2月15日交付给原告，原告居住使用至今。庭审中，原、被告确认：截至目前，原告应付的剩余房款为50000元以及以20000元为基数，自2014年2月17日起按月息0.7%计算至2015年6月29日的利息。另查明：涉案房屋即昆山市蓬朗镇蓬曦园XX区XX号楼XX室系被告王春弟与昆山开发区新城拆迁有限公司签订《昆山市房屋拆迁安置协议书》获得的增宅安置房。2015年6月29日，涉案房屋的房屋所有权证登记至被告王春弟与沈青名下。涉案房屋的现公安编号为：昆山开发区蓬曦园娄江新村XX号楼XX室、XX阁楼（产权证号：昆房权证开发区字第××号）、XX4室车库（产权证号：昆房权证开发区字第××号）。原告称被告在取得涉案房屋的产证后故意拖延，拒不按照合同约定配合原告办理房屋所有权过户登记手续，为此，原告向本院提交2017年1月4日其与被告王春弟的谈话录音。录音内容为：王春弟称房产证都在中介那里，让中介打电话给他，让原告加的钱说是加给他的，实际上全部加给中介了。对此，被告认可录音的真实性，但称2016年12月准备过户，其已将房产证、土地证都交给中介，因为昆山实施限购，而原告没有满一年的社保，所以没有办理过户。另外，房产证出来后其认为只应当按470000元交税，不应该按照530000元或者以后房价上涨后的房款来交税，但未能就此与原告和中介协商一致，所以过户的事情就搁置了，不能算作违约。第三人陈述：其曾通知被告及时去办理涉案房屋的产证，还上门去过几次，过了7、8个月被告才去办理，当时能够办理的其他人的产证已经下来了。被告房产证办下来后向其告知过，但表示房产税、费由他承担不划算，要求原告加价，原告最终经劝说同意补偿15000元，被告没有同意。被告提出要求由其进行补偿，但其也不同意，所以没有过户没有办证，当时的政策拿着合同原件还是能够办理过户的。又查明：庭审中，原、被告就涉案房屋过户时产生的税、费由谁承担产生争议。原告称合同约定其仅承担过户费，其余税费由被告承担；被告则称其仅承担按照465000元房款计算的28000元税费，多出来的不应由其承担；第三人称契税、转让手续费、工本费由原告承担，其余税、费由被告承担，且涉案房屋属于增宅房，税费本来就高，税费增加的原因是被告自己造成的。另外，被告对于原告主张的违约金159000元认为过高，要求本院调整。原告则称其实际损失为按合同约定一方违约应承担已付房款的2倍违约金，其在起诉时考虑到双方约定的违约金过高，故主动调低至已付房款30%。截至目前，原告已将剩余应付房款及利息共计52319.3元提存至本院。现因原告要求被告协助办理过户并要求其承担违约责任，诉至本院。以上事实有《房屋买卖合同》、收据、房屋所有权证、国有土地使用权证、结婚证、通话记录、短信记录、通话录音（含文字整理稿）、《昆山市房屋拆迁安置协议书》以及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按合同及协议的约定切实履行各自的义务。合同约定被告应及时办理涉案房屋的产权证并协助原告办理产权过户手续。本案中，涉案房屋的产权证已于2015年6月29日登记至被告王春弟、沈青名下，其理应按约在取得产证后60日内及时将涉案房屋的产权过户至原告名下。对于至今未协助原告办理过户的原因，被告称是因为2016年10月昆山限购，而原告无本地社保，且就其应承担过户时产生的税、费金额未能与原告和中介协商一致。对此，本院认为，涉案房屋产权证于2015年6月29日办理出后至2016年10月有相当长的时间可用于办理产权过户手续，但其并未积极协助原告办理。另外，合同中已注明过户时产生的税、费“乙方只承担过户费”，根据此项约定，能够确认过户时应缴的税款由被告承担，其余费用均由原告承担。被告主张其仅承担按465000元房款计算的28000元税费，多出来的税费不应由其承担，缺乏合同依据，本院不予采信。因此，被告未按约协助原告办理过户手续，构成违约，应当承担相应的违约责任。庭审中，被告对原告要求其协助办理涉案房屋产权过户手续的诉请予以认可，据此，本院对原告要求被告协助将涉案房屋的产权过户至其名下的诉请予以支持，过户时产生的应缴税款均由被告承担，其余费用均由原告自行承担。至于原告应付的剩余房款及利息共计52319.3元，原告已依法提存至本院，被告可在协助原告办理产权过户手续时自行从本院支取。对于原告要求被告支付违约金159000元的主张，本院认为，被告已依约于2012年向原告交付了涉案房屋，原告也已居住使用至今；另外，客观上，涉案房屋目前的市场价值较合同签订时已有一定幅度的上涨。而原告未能举证证明其因被告逾期协助过户的违约行为导致其存在有实际损失。故本院对原告的该项诉请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：被告王春弟、沈青于本判决生效后十日内协助将位于山开发区蓬曦园娄江新村XX号楼XX室、XX阁楼（产权证号：昆房权证开发区字第××号）、XX室车库（产权证号：昆房权证开发区字第××号）的不动产权过户登记至原告林作权、周先红名下。过户时产生的应缴税款由被告王春弟、王春良、王尊红、沈青承担，其余费用均由原告林作权、周先红承担（被告承担的税款可在其向本院支取提存款项时一并结算）。驳回原告林作权、周先红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，减半收取4550元，由被告王春弟、王春良、王尊红、沈青承担。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告在双方结算房款时一并与原告结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  孙学谦二〇一七年七月十日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。