广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初4086号原告：广州市某有限公司，住所地：广州市番禺区沙湾镇。法定代表人：谭锡全，总经理。委托诉讼代理人：黄碧仪，该公司职员。被告：麦某燕，女，1966年9月30日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄某祈，男，1995年9月25日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市某有限公司（以下简称某公司）与被告麦某燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人黄碧仪，被告麦某燕及其委托诉讼代理人黄某祈均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出诉讼请求：1、被告缴交拖欠原告的物业管理费10329.8元，滞纳金从2012年8月11日起至所欠的物业服务费清偿之日止，每逾期一天按所欠的物业服务费的千分之一支付滞纳金，暂计至2017年4月30日滞纳金为7672.1元，共计18001.9元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告负责桥南街雍逸华庭小区的物业管理，被告须每月向原告缴交番禺区南庭路某房的管理费178.1元（含公摊费），逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金。但自2012年7月至2017年4月，被告共拖欠61期管理费未缴交，原告多次发出催缴通知书和律师函，被告均不予理睬。由于被告无视双方签订之协议，违反双方约定的权利义务，长期拖欠管理费用，违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国民法通则》的规定，严重侵害了原告的合法权益和管理秩序。因此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起本案诉讼，以维护其合法权益，请法院依法作出公正的判决。被告麦某燕辩称，不同意原告的全部诉讼请求，主要理由如下：一、我方没有与原告签订物业管理合同，不认为原告有对小区有进行物业管理，我方也不清楚物业管理费的标准，而且该标准与其提供的服务不相符。二、小区目前的物业管理非常差：1、保安上班时间时常缺岗、睡觉，没有做到保卫小区，使小区业主没有安全感；2、小区卫生死角多，没有清理，滋生蚊虫、老鼠到处都有，装修垃圾没有及时清理；3、水表井房门、电房井门锁坏没有修，有的还没装锁，这对小区业主、小朋友存在严重安全隐患；4、公共照明灯、应急灯坏也不及时维修，小区对讲门铃坏了用不上，电梯经常坏、困人是经常的事；5、小区没有绿化地方，有唯一一条花槽也没有养护好；6、小区路面坏了没有修整，沙井盖比路面高出10厘米都没有处理，老人家、小朋友跌倒时经常事情；7、高压电线外露，强弱电线乱拉乱接；8、小区没有一个像样的大门和岗亭，岗亭烂到惨不忍睹。三、对原告提出的滞纳金不予认可，是原告毁约在先，而且滞纳金带有惩罚性质，只有税务、交警等部门才可收取，原告无权收取滞纳金。四、原告邮寄律师函催收物业管理费，没有送达至我方户籍常住地址，我方是从2016年才在涉讼房屋居住，因此2014年3月1日、2014年8月1日和2015年8月1日的三封律师函没有做到真实送达至我方户籍地址，我方无法知道欠付物业管理费的情况，由此产生诉讼时效中断效果由原告自行承担。五、依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为两年。综上，原告不诚信经营，无理专横，歪曲事实，工作严重失职及不作为，不接受业主监督和投诉，令我方及家人享受不到优质管理配套服务，原告的管理费应按五折收取，并承担本案的诉讼费用，请法院作出公正的判决，以维护我方的合法权益。某公司以及麦某燕围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换，查明事实如下：麦某燕为位于广州市番禺区桥南街南庭路某房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为118.56平方米，房地产权证登记时间为2014年8月8日。2004年12月28日，广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（委托方、甲方，以下简称绿庭雅苑公司）与某公司（受托方、乙方），签订了《绿庭雅苑二期（雍逸华庭）物业管理委托合同》，合同约定：甲方将雍逸华庭委托予乙方实行物业管理；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化娱乐活动，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆管理费和有偿服务费，等等；乙方自2004年12月28日起进场实施管理，业主委员会成立后，物业管理公司的续聘或解聘由业主委员会决定；物业管理服务费按物价局审批的项目及价格标准收取；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。诉讼中，某公司和麦某燕均确认双方未直接签订物业管理服务合同，并均确认麦某燕自2012年7月开始未再向某公司交纳物业管理费。双方当事人对于以下问题存在较大争议：一、某公司是否充分履行了物业管理服务义务的问题。某公司主张认为其已按照《绿庭雅苑二期（雍逸华庭）物业管理委托合同》的约定为涉讼小区提供了物业管理服务，包括清洁、绿化、安保、公共设备设施维护、车辆管理等。对于某公司的上述主张，麦某燕则不予认可，其抗辩认为某公司的管理非常不到位，非常混乱，具体表现为：1、保安上班时间时常缺岗、睡觉，没有做到保卫小区，使小区业主没有安全感；2、小区卫生死角多，没有清理，滋生蚊虫、老鼠到处都有，装修垃圾没有及时清理；3、水表井房门、电房井门锁坏没有修，有的还没装锁，这对小区业主、小朋友存在严重安全隐患；4、公共照明灯、应急灯坏也不及时维修，小区对讲门铃坏了用不上，电梯经常坏、困人是经常的事；5、小区没有绿化地方，有唯一一条花槽也没有养护好；6、小区路面坏了没有修整，沙井盖比路面高出10厘米都没有处理，老人家、小朋友跌倒时经常事情；7、高压电线外露，强弱电线乱拉乱接；8、小区没有一个像样的大门和岗亭，岗亭烂到惨不忍睹。为证明其上述主张，麦某燕提交了照片共116张予以证实。照片显示邮箱损坏、保安缺岗、沙井盖损毁、电线井门打开、墙角有垃圾堆放、地面不平、地砖翘起及墙砖脱落等情况。对于麦某燕提交的上述照片，某公司仅确认印有“雍逸华庭信箱”的照片，但其认为信箱归邮局管理，信箱坏后其司一直联系邮局进行维修，但邮局没有派人进行维修；对于其他照片的真实性、合法性和关联性均不予确认。二、关于涉讼房屋物业管理费的收费标准问题。某公司称虽然与麦某燕未直接签订物业服务合同，但涉案小区房屋的物业管理费收费标准都是一致的，都是按1.5元/平方米/月的标准收取。某公司为证明其上述主张，提供了案外人麦捷光签名的《雍逸华庭物业管理服务协议》和《管理公约》，以及麦捷光作为被告的（2015）穗番法民三初字第1165号《民事判决书》、（2016）粤01民终4009号《民事判决书》予以证实。其中《雍逸华庭物业管理服务协议》记载“本小区的高层住宅管理费按1.5元/㎡﹒月收取”。两份民事判决书查明麦捷光的房屋位于涉案小区9座2梯303房，物业管理费收费标准为1.5元/㎡﹒月。三、某公司要求麦某燕向其缴纳涉讼房屋2012年7月至2017年4月的物业管理费是否超过两年诉讼时效的问题。某公司主张认为，其有向麦某燕催收物业管理费，且其亦通过上门派送单据和向寄送律师函的方式向麦某燕催收物业管理费。为此，某公司提交了4份律师函、4份国内挂号信函收据以及4份挂号信退件予以证实，其中：1、某公司于2014年3月1日以挂号信的方式向麦某燕寄送的《律师函》1封（号码为XA84923377544），信封载明寄送地址为涉讼房屋，函件的主要内容是要求麦某燕于2014年3月31日前缴纳涉讼房屋2012年7月至2013年12月的管理费3204元及滞纳金719元，该挂号信因逾期无人领取被退回；2、某公司于2014年8月1日以挂号信的方式向麦某燕寄送的《律师函》1封（号码为XA81233817744），信封载明寄送地址为涉讼房屋，函件的主要内容是要求麦某燕于2014年8月31日前缴纳涉讼房屋2012年7月至2014年7月的管理费4450元及滞纳金277.3元，该挂号信因逾期无人领取被退回；3、某公司于2015年8月31日以挂号信的方式向麦某燕寄送的《律师函》1封（号码为XA91341369944），信封载明寄送地址为涉讼房屋的地址，函件的主要内容是要求麦某燕于2015年9月30日前缴纳涉讼房屋2012年7月至2015年6月的管理费6411.6元及滞纳金2074.2元，该挂号信因逾期无人领取被退回；4、某公司于2016年9月12日以挂号信的方式向麦某燕寄送的《律师函》1封（号码为XA97939540944），信封载明寄送地址为涉讼房屋的地址，函件的主要内容是要求麦某燕于2016年10月31日前缴纳涉讼房屋2012年7月至2016年6月的管理费8548.8元及滞纳金4824.2元，该挂号信因逾期无人领取被退回。对于某公司的上述主张，麦某燕反驳其从未收到过某公司寄送的上述4封挂号信，且其是在2016年才在涉讼房屋居住，而某公司的前3封挂号信都是寄到涉讼房屋地址，没有寄到其户籍常住地址，并非做到真正送达，因此主张某公司诉请的物业管理费已超过了两年诉讼时效。本院认为：绿庭雅苑公司作为涉讼小区的建设单位与雅图物业公司于2004年12月28日签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，上述《物业管理委托合同》对麦某燕具有约束力。雅图物业公司作为涉讼小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并不是针对单个业主，其提供的服务涉及整个涉讼小区及全体业主，业主实际享受了某公司的物业服务，应为其享受该物业服务支付相应的对价。关于麦某燕提出的雅图物业公司物业服务存在各种瑕疵的抗辩主张，由于物业管理服务合同本身具有长期性和综合性的特性，物业服务是一个动态的长期的过程，而且物业管理委托合同是一个综合性服务合同，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等组成，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。麦某燕提交的照片，仅仅能证明涉讼小区单一的物业服务项目存在问题,并不足以证明雅图物业公司未履行其他合同义务。因此麦某燕作为涉讼小区的一名业主，其实际享受了某公司提供的物业服务，理应向某公司支付相应的物业管理费，其以某公司提供的物业服务存在瑕疵作为拒交物业管理费的抗辩理由，理据不足，本院不予采纳。关于麦某燕应当向某公司支付的物业管理费的数额问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”某公司提交了4份律师函及挂号信单据证实其曾向麦某燕催收过物业管理费，寄送地址均为涉讼房屋的地址，该4封信件均因逾期无人领取而被退回。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条关于“当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力”的规定，涉讼房屋为麦某燕名下的房产，且麦某燕已于2012年办理该房屋的收楼手续，故某公司寄送的挂号信应当到达麦某燕，最终因逾期无人领取导致退件，不应归责于某公司，因此，本院认定某公司寄送上述挂号信的行为均产生诉讼时效中断的效力，故麦某燕应当向某公司支付2012年7月至2017年4月的物业管理费。对于物业管理费的收费标准，虽然某公司和麦某燕未直接签订物业服务合同约定详细的收费标准，但参照涉讼房屋同一楼宇的其它房屋的物业管理费收费标准即1.5元/平方米﹒月计算，涉讼房屋自2012年7月至2017年4月的物业管理费应为10314.72元（1.5元/平方米﹒月×118.56平方米×58个月）。至于麦某燕抗辩称其在2016年之前未入住涉讼房屋因此前3封挂号信不构成诉讼时效中断的主张，理据不成立，本院不予采纳。关于某公司主张要求麦某燕向其支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的问题。根据麦某燕提交的证据及某公司的质证意见可知，某公司在提供物业服务的过程中，确实存在一定程度的瑕疵。因此，在其未充分完全履行其物业管理服务义务的情况下要求麦某燕向其支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下：一、被告麦某燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市某有限公司支付位于广州市番禺区桥南街南庭路某房屋2012年7月至2017年4月的物业管理费10314.72元；二、驳回原告广州市某有限公司的其余诉讼请求。如麦某燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125元，由原告广州市某有限公司负担53元，由被告麦某燕负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇一七年七月二十日书记员  罗嘉敏