广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终11065号上诉人（原审被告）：张鸿逸，男，1999年10月18日出生，汉族，住广州市海珠区。法定代理人：张某、何某，系张鸿逸之父母。上诉人（原审被告）：张某，男，1962年8月22日出生，香港居民。上诉人（原审被告）：何某，女，1973年4月7日出生，汉族，住广州市海珠区。上述三上诉人共同委托代理人：蒋申彦，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓国辉，男，1963年5月22日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：庄志东，广东威戈律师事务所律师。上诉人张鸿逸、张某、何某与被上诉人邓国辉租赁合同纠纷一案，上诉人张鸿逸、张某、何某不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张鸿逸、张某、何某上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回邓国辉的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由邓国辉承担。事实与理由：一、张鸿逸、张某、何某无需退还26400元租赁保证金。1、2012年6月17日张鸿逸、张某、何某向邓国辉支付了22万元的装修补偿费，该笔款项系承租人在原租赁合同未到期而退出租赁合同关系时出租人给予承租人的补偿。2、根据广州市中级人们法院（2015）穗中法少民初字第49号民事判决所认定的事实，邓国辉及张才通已经退出租赁合同关系，双方的合同关系终止，不存在张鸿逸、张某、何某退还26400元租赁保证金的依据。二、2012年11月，张鸿逸、张某、何某成为新业主后，与案外人百代安签订了新的租赁合同，但百代安却向邓国辉支付了2012年12月份的租金，根据广州市中级人民法院（2015）穗中法少民初字第49号判决，2012年12月的租金应当由张鸿逸、张某、何某收取，邓国辉和张才通应当返还这笔租金。邓国辉辩称，不同意张鸿逸、张某、何某的上诉请求，请求二审法院驳回张鸿逸、张某、何某的上诉，同意一审判决。邓国辉向一审法院起诉请求：1、张鸿逸、张某、何某共同立即退回邓国辉缴纳的保证金26400元；2、张鸿逸、张某、何某承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市荔湾区上九路八甫水脚2号房屋原是屈伟贤、刘秀卿的产业。屈伟贤、刘秀卿于2005年3月21日签订“授权委托书”给他们的儿子屈国豪，授权屈国豪将该房屋作商业经营（自营、与他人合作经营、转包等）等等。2006年2月21日，屈国豪与邓国辉签订了“授权委托书”，订明邓国辉有权将该房屋作商业经营（自营、与他人合作经营、转包等）等。2008年5月2日，屈国豪与邓国辉签订了“委托代理经营协议”，将上述房屋转给邓国辉经营饮食使用，经营期为60个月，从2009年4月1日至2014年3月31日。2011年1月6日，邓国辉与张才通签订“物业经营权转让协议书”，将该物业经营权转让给张才通，经营期为40个月，从2011年1月1日至2014年3月31日。签订协议书当日，屈国豪与邓国辉分别签订了“授权委托书”给案外人张才通，订明张才通有权将该房屋作商业经营（自营、与他人合作经营、转包等）等。2011年1月1日，张才通与百代安签订“承包经营协议书”，将该物业转给百代安承包经营，承包经营期限从2011年1月1日至2014年3月31日。2012年6月17日，张鸿逸与原业主屈伟贤、刘秀卿签订《存量房买卖合同》，约定：“卖方屈伟贤、刘秀卿将该房地产以现状售予张鸿逸，该房地产的现状是带租赁合同，承租人放弃优先购买权，张鸿逸同意连同现有租赁合同一起购入该房地产。等等。”同日邓国辉以租户名义作出了书面声明，放弃该房地产的优先购买权，同意与新业主重新签订一份与原租赁合同条款相同的新的租赁合同，新业主同意补偿人民币220000元装修补偿费。新租赁合同条款与原租赁合同条款相同，不作任何变更。2012年11月26日，何某、张鸿逸签名确认收到屈伟贤、刘秀卿转交的邓国辉承租上述房屋的保证金26400元。2012年12月1日，张鸿逸领取了上述房屋房地产权证。领取房产证后，张鸿逸没有与邓国辉重新签订新的租赁合同。2013年1月12日，张鸿逸委托广州市荔湾区粤丰百货商场与百代安签订租赁合同将上述房屋租赁给百代安，租赁期限从2012年12月1日至2014年3月31日。2013年3月，张某自行收回上述房屋。2015年，张才通向一审法院提出诉讼，称邓国辉承租上述房屋时，向原业主屈伟贤、刘秀卿缴纳保证金26400元；邓国辉向其转租上述房屋时，也向其收取保证金26400元，双方约定将邓国辉交给屈伟贤、刘秀卿的保证金作为张才通支付的保证金；张鸿逸、何某、张某收取了原业主屈伟贤、刘秀卿的保证金，故要求张鸿逸、何某、张某向其退回保证金26400元。在该案审理中，邓国辉同意张鸿逸、何某、张某向张才通退回保证金26400元。张鸿逸、何某、张某答辩称只收到邓国辉转交的保证金，根据合同相对性原则，张才通无权要求其退回保证金，一审法院作出（2015）穗荔法少民初字第28号民事判决书，认为张才通应当向邓国辉主张租赁保证金，判决驳回了张才通的诉讼请求。一审另查明，张某、何某是夫妻关系，张鸿逸为张某、何某的儿子。张鸿逸于1999年10月18日出生，将在2017年10月18日年满18岁。张鸿逸在签订《存量房买卖合同》及领取房产证时，已满10岁，未满18岁。一审法院认为：张鸿逸向原业主屈伟贤、刘秀卿购买涉案房屋时，承诺同意连同现有租赁合同一起购入该房地产，其成为涉案房屋所有权人后，同时也承接了原业主与邓国辉租赁合同中出租人的权利义务。虽然张鸿逸与邓国辉没有签订新的租赁合同，但双方之间存在租赁合同关系。邓国辉向原业主承租涉案房屋时，向原业主交纳了租赁保证金26400元。原业主在出售涉案房屋后，将该笔保证金转交给了张鸿逸。现邓国辉与张鸿逸的租赁合同已经终止，张鸿逸应当向邓国辉退还该租赁保证金。关于张鸿逸补偿邓国辉的22万元，因《声明书》写明该22万元为装修补偿费，何某称该22万元包含应当退回的租赁保证金没有依据，不予采信。张鸿逸在买受涉案房屋及领取涉案房屋产权证时为限制行为能力人，何某及张某作为张鸿逸的法定代理人，收取租赁保证金及管理涉案房屋的行为是在行使法定代理人的职责。张鸿逸是涉案房屋的买受人和租赁保证金的实际收取人，应当向邓国辉退回租赁保证金。张鸿逸是限制行为能力人，张某、何某是张鸿逸的法定代理人，如张鸿逸不能全额返还保证金给邓国辉时，不足部分，张某、何某应承担赔偿责任。邓国辉要求张鸿逸、何某、张某共同承担返还责任的请求没有法律依据，不予支持。张某经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。据此,一审法院依照根据《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款、第十四条、第十六条第一款、第一百三十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2017年4月7日作出如下判决：一、张鸿逸在该判决发生法律效力之日起十日内，向邓国辉返还租赁保证金26400元。二、张某、何某承担张鸿逸以上判项的补充赔偿责任。三、驳回邓国辉的其它诉讼请求。一审受理费460元、公告费1900元，由张鸿逸、张某、何某承担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人上诉主张，分析如下：涉案房屋在转让时存在租赁关系，张鸿逸成为涉案房屋所有权人后，虽然未与邓国辉没有签订新的租赁合同，但张鸿逸从原业主处取得了邓国辉交纳的租赁保证金26400元。现邓国辉已不再租赁涉案房屋，且不存在可没收邓国辉保证金的情形，原审法院判决张鸿逸向邓国辉退还该租赁保证金并无不当。至于张鸿逸补偿了邓国辉的22万元，邓国辉出具的《声明书》中写明该22万元为装修补偿费，没有涉及租赁保证金。另，张鸿逸是在支付22万元数月之后，才从原业主处取得了租赁保证金26400元。故张鸿逸等上诉主张其补偿给邓国辉的22万元中包含了涉案租赁保证金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由上诉人张鸿逸、张某、何某负担。本判决为终审判决。审判长  陈珊彬审判员  梁淑敏审判员  杨晓怡二〇一七年七月××日书记员  袁 蕾林飘云