广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终12103号上诉人（原审原告）：李昌荣，男，1984年10月18日出生，汉族，住广州市。委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托代理人：吕启进，北京市东元（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州地铁集团有限公司，住所地：广州市海珠区新港东路1238号万胜广场A座。法定代表人：丁建隆，职务：董事长。委托代理人：江斌，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人李昌荣因与被上诉人广州地铁集团有限公司（下简称广州地铁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李昌荣上诉请求判令：1、撤销原判决，支持李昌荣一审诉讼请求或发回重审；2、一审及二审诉讼费由广州地铁公司承担。事实与理由如下：一、原审判决适用法律错误。广州地铁公司向李昌荣交付房屋时具备相关证明文件，是房屋交付的必要条件，非充分条件。房屋交付条件除取得相关证明文件外，还应当满足居住条件(包括但不限于不存在漏水、渗水、异味、裂缝等影响正常居住的重大瑕疵)。李昌荣起诉诉求是广州地铁公司交付房屋因存在地砖多处断裂、漏水、渗水、排污管道与施工图纸不符、墙面空鼓电线裸露等重大质量瑕疵，导致无法正常居住使用，给李昌荣造成损失并要求广州地铁公司赔偿。一审法院以广州地铁公司交付房屋时已经取得相关证明文件就认定房屋符合交付条件，是片面的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据基本生活常识和经验，房屋为满足居住功能而应具备最基本条件，即使合同没有约定，也应当作为交付条件之一，如：房屋不能存在漏水、渗水和地砖多处断裂等影响居住等情况。再者，广州市中级法院的指导意见明确将房屋“不存在漏水、地面裂缝”作为房屋交付条件。根据广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条规定的精神，交楼标准“必须具备以下两个基本条件：(1)取得《建设工程竣工备案表》；(2)符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)”。由以上司法解释可见，如涉案房屋质量问题严重影响居住，李昌荣有权要求广州地铁公司赔偿；二、原审判决认定事实不清。双方提交的证据构成完整的证据链，证明因房屋存在漏水、渗水等严重质量问题，需要打开沉箱维修。李昌荣一审提交了摄于2017年2月14日、3月4日的照片，证明涉案房屋存在地板严重渗水破裂，走廊及卧室严重漏水、地板断裂等问题。广州地铁公司提交的《公告》及《悦江上品苑A4卫生间排水管改造申请表》也印证了涉案房屋地面及天花板存在漏水、渗水等严重质量问题，需要打开沉箱进行维修，污废水管需要分流。以上证据构成完整证据链证明房屋存在严重质量问题，原审法院却选择性地忽略；三、对沉箱和排水管道进行整改，是解决以上第二条所述质量问题的措施，而非目的；房屋排水设计符合国家标准，并不代表房屋不存在质量问题。《商品房买卖合同》第二十五条约定，广州地铁公司应当收到维修通知5日内履行保修义务，《补充协议》第2.3条不能对抗李昌荣的诉讼请求。由于房屋存在以上质量问题，故对卫生间沉箱和排水管道整改，整改是解决房屋质量问题的措施，而非目的。房屋排水设计符合国家标准，并不代表房屋不存在质量问题。广州地铁公司对房屋质量问题免费维修整改，是其最基本的义务。根据买卖合同第二十五条约定，广州地铁公司应在收到李昌荣通知后五日内履行保修义务，但广州地铁公司却在业主不断交涉，向政府部门投诉的情况下，在合同约定的交付房屋2个多月后才公告决定维修改造。广州地铁公司没有及时履行保修维修义务，不能依据《补充协议》第2.3条免责。原审判决依据《补充协议》第2.3条的约定，认为广州地铁公司因此无需赔偿，但补充协议第2.3条仅为对买卖合同第十二、十三、十五条的补充约定，即交楼时的瑕疵处理办法，其并未改变买卖合同第二十五条关于房屋质量保修的约定。广州地铁公司怠于履行维修义务，造成李昌荣入住的时间滞后，再要求通过《补充协议》免责显然缺乏理据。因此，根据《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，广州地铁公司在履行维修义务的同时，应对李昌荣的损失承担赔偿责任。此外，《补充协议》第2.3条是广州地铁公司单方面制定的格式合同，其在格式合同中免除自己的主要责任，排除对方主张权利，该条款违反《合同法》第三十九、四十条规定，应认定为无效；四、广州地铁公司免除李昌荣物业管理费的行为，印证房屋的质量问题并非是微小的瑕疵，而是严重的质量问题，导致李昌荣至少四个月无法入住，给李昌荣造成的损失是显而易见的；五、广州地铁公司没有向原审法院提交规划、报建、施工、竣工图纸，导致李昌荣不能够自行委托或申请法院司法委托房屋鉴定机构对房屋质量问题予以鉴定，广州地铁公司应当承担不利后果。李昌荣在起诉时已经提出要求广州地铁公司提交规划、报建、施工和竣工图纸，以便李昌荣能够自行委托或申请法院司法委托房屋鉴定机构对房屋质量问题予以鉴定，广州地铁公司迟迟没有提交，导致因房屋质量问题已经修复，无法及时对房屋存在的质量问题进行鉴定，应当由广州地铁公司承担不利后果；六、本案的关键事实是，沉箱管道改造是由于房屋严重质量问题引发，广州地铁公司没有及时履行维修义务。原审法院认为具体损失标准并非本案审查的关键，因此不予准许李昌荣的申请损失评估，但事实上，查清涉案房屋的问题到底是属于不影响入住的“瑕疵”，还是严重影响使用的质量问题，广州地铁公司究竟因何种原因改造沉箱和管道，广州地铁公司是否及时履行维修保修义务，才是本案的关键。原审法院对案件关键事实却未作任何评析，未对涉案房屋长达四个月以上无法正常入住的损失进行鉴定，未对对双方的权利义务进行准确的判断。综上，请求二审法院查清案件的关键事实，支持李昌荣的申请，委托评估机构对涉事房屋的质量问题及因此造成的损失进行评估鉴定。被上诉人广州地铁公司答辩称：不同意李昌荣的全部上诉请求。事实及理由如下：一、李昌荣不能依照其自认为涉案房屋存在的装修质量瑕疵问题，要求广州地铁公司承担逾期交付房屋配套设施、交付房屋不符合合同约定而导致无法入住的损失。其一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复；修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。结合本案实际情况，如李昌荣认为涉案房屋存在装修质量问题的，应向广州地铁公司提出，广州地铁公司按照买卖合同约定履行质量保修义务，但李昌荣在办理收楼手续过程中及之后，并未向广州地铁公司主张涉案房屋存在装修质量问题，也未向广州地铁公司主张履行质量保修义务，广州地铁公司也不存在拒绝修复或在合理期限内拖延修复的情况，更不存在修复费用要求李昌荣承担的情况，故广州地铁公司无需按照前述司法解释的规定承担责任。其二，李昌荣在一审中提交证据三以证明涉案房屋在2017年2月14日、3月4日存在质量问题，但广州地铁公司在该等时间段并未收到李昌荣提交的装修质量异议。如涉案房屋在该等时间段确实存在装修质量问题，按照常理，李昌荣会第一时间向广州地铁公司投诉或提出书面维修申请。李昌荣在未向广州地铁公司提交申请的情况下，在本案立案时自行提交的图片是无证明力的。其三，广州地铁公司对涉案房屋确实存在的房屋瑕疵进行修复是广州地铁公司的法定义务，如涉案房屋确实存在质量瑕疵的，广州地铁公司应当及时修复。买卖合同第二十三条、买卖合同附件七补充协议第2.3条、4.2条约定，如涉案房屋需要由广州地铁公司进行保修或整改的，广州地铁公司应当提供保修义务至买卖合同约定的标准，李昌荣不得要求广州地铁公司补偿或赔偿。双方签订的买卖合同及附件补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，双方对于该约定的内容均应遵守。因此，即使涉案房屋曾经存在装修质量瑕疵，李昌荣也无权要求广州地铁公司承担逾期交付房屋配套设施、交付房屋不符合合同约定而导致无法入住的损失。其四，李昌荣在无证据证明涉案房屋曾经存在装修质量问题，也无证据证明涉案房屋曾经存在严重的质量问题，影响李昌荣正常居住使用，更无证据证明广州地铁公司针对李昌荣提出的装修质量问题拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，故法院应驳回李昌荣的上诉请求；二、广州地铁公司在无过错情况下对涉案房屋免费升级改造，并不能以此认定广州地铁公司应承担违约责任。包括涉案房屋在内的本项目室内给排水设计符合国家现行设计规范要求，广州地铁公司就本项目室内给排水设计也取得了相关政府部门的同意批复，相关给排水工程也经竣工验收合格。李昌荣未提供证据证明在收楼使用涉案房屋过程中，因给排水设计问题导致房屋出现漏水及产生损失。2016年12月11日，广州地铁公司征得李昌荣同意后对涉案房屋卫生间沉箱及排水管道进行免费整改，并在2017年1月7日完成免费整改。广州地铁公司在无过错的情况下，自愿支付巨额资金就涉案房屋进行免费升级改造，并且对涉案房屋在升级改造期间对李昌荣生活不便造成的影响通过减免物业管理费的方式进行补偿。在此情况下，李昌荣要求广州地铁公司承担逾期交付房屋配套设施、交付房屋不符合合同约定的损失是无依据的。综上所述，李昌荣的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，请求依法驳回李昌荣的上诉请求。2017年1月17日，李昌荣向原审法院起诉请求判令：1、广州地铁公司支付逾期交付房屋配套设施、交付房屋不符合合同约定的损失（从李昌荣收取房屋钥匙之日次日即2016年10月1日起计算至房屋取得竣工验收合格报告、建设工程质量监督报告，规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许可使用文件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供电、供气、通邮使用证明文件，房屋质量问题整改完毕，房屋满足使用条件并实际交付给李昌荣使用之日，具体损失数额以评估公司评估金额为准）；2、诉讼费由广州地铁公司承担。原审法院经审理查明：李昌荣与广州地铁公司于2015年6月29日签订了《广州市商品房买卖合同(预售）》，约定：广州地铁公司将悦江上品苑自编号AXX栋X层XXX号房即荔湾区悦品二街4号（自编号A04栋）304房以人民币2146147元出售给李昌荣；广州地铁公司应当在2016年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给李昌荣使用，并在验收交接时提供下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证及供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；《房地产（住宅）质量保证书》等；广州地铁公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，广州地铁公司应自合同第十条约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按李昌荣实际支付房价款0.02%的标准向李昌荣支付违约金，本合同继续履行，逾期超过180日后，李昌荣要求继续履行的，合同继续履行，广州地铁公司应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按李昌荣实际支付房价款的0.02%的标准向李昌荣支付违约金，违约金总额最高不得超过李昌荣实际支付房价款的5%；《房地产（住宅）质量保证书》约定的质量保证期从合同第十三条约定的交房日期的次日起算；正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由广州地铁公司负担，但因李昌荣使用不当或不可抗力等非广州地铁公司原因造成的问题除外。广州地铁公司应收到李昌荣通知后5日内履行保修义务；广州地铁公司对保修责任有异议的，应在收到李昌荣通知后5日内通知李昌荣。双方委托双方认可且有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，李昌荣发出书面保修通知书5日内，广州地铁公司既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，李昌荣可自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由广州地铁公司承担。在合同附件七《补充协议》第2.2条约定：李昌荣确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位和《建设工程质量监督报告》并非必然向本项目出具相关证明文件。如该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件的，则该部分设施即视为达到使用条件，广州地铁公司无需承担任何责任。第2.3条约定：该商品房具备买卖合同第十二条的交付条件且广州地铁公司按合同第十五条向李昌荣出示相关证明文件（除供水、供气、供电和邮政等公共服务单位之证明文件）后即可交付使用。如遇该商品房需要由广州地铁公司进行保修或整改的，李昌荣有权要求修补，广州地铁公司依据《房地产（住宅）使用说明书》提供保修服务，广州地铁公司向李昌荣交付该商品房时间不因此而顺延，并无需向李昌荣支付补偿或赔偿，李昌荣不得拒绝收楼，李昌荣签署房屋交付确认文件的视为广州地铁公司已向李昌荣出示相关证明文件。在第3.1条（2）约定：买卖合同第十三条约定的交付日期。李昌荣承诺，若该商品房提前达到约定的交付条件，李昌荣同意在发展商发出《收楼通知书》要求的收楼日期起3天内办理有关收楼手续。如李昌荣在此期限内，仍未办理收楼手续，视作李昌荣已对该商品房进行验收、接管和使用。因此该商品房室内所有的工程质量、门窗和设施的损毁，均由李昌荣负责。上述合同签订后，李昌荣向广州地铁公司支付全部款购房款。广州地铁公司于2016年9月22日向李昌荣在合同中载明的通讯地址寄送《收楼通知书》，通知在同年9月30日办理收楼手续。李昌荣在2016年9月29日与广州地铁公司办理了涉案房屋的交付使用手续。原审庭审中，李昌荣主张广州地铁公司交付的涉案房屋存在多处质量问题，且污水管和废水管没有分流导致房屋在蓄水测试后发生渗漏，影响房屋正常使用，为此提供了多张现场维修房屋的照片拟以证实。广州地铁公司对此证据证明内容不予确认，认为其是依李昌荣申请免费对涉案房屋进行给排水系统升级改造，并不能证明房屋存在质量问题。为此，广州地铁公司提供了2016年11月至12月期间物管中心在小区发布的多份《公告》、《致业主的函》及整改重做申请表予以反驳，文件表明原排水方案设计符合规范要求，对于业主反映的排污共管及卫生间墙面防水问题可依业主申请及选择的方案进行维修升级及整改。李昌荣已申请沉箱重做及卫生间排水管改造，广州地铁公司已整改完毕。为了证明涉案房屋在交付使用时符合合同约定条件，广州地铁公司提供了以下证据拟以证实：1、广州市规划局在2016年7月18日出具的《建设工程规划验收合格证》和2016年9月12日出具的《建筑工程竣工验收报告》，验收内容包括了建筑给排水及采暖等；2、广州市公安消防局在2016年9月19日出具的《建设工程消防验收意见书》；3、广州地铁公司在2015年1月29日向广州市自来水公司申请DN50及以上用水申请表及广州市自来水公司于2016年10月31日出具的《永久水表安装完毕证明书》和广州市自来水公司水费、污水处理费通知单，拟证明涉案楼盘于2016年9月8日装表并通知开始计收水费；4、广州燃气集团有限公司于2016年9月26日出具的《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知》；5、广州地铁公司于2016年7月26日与广州供电局有限公司签订的《供用电合同（高压）》；6、广州地铁公司于2016年6月22日与广州邮政报刊发行局签订的《邮政超深度投递服务协议》；7、广州市荔湾区民防办公室于2013年6月出具的《防空地下室建设意见书》；8、广州市荔湾区环境保护局在2016年9月20日出具的《关于大坦沙AL0203012地块（原出让大坦沙AL0203012地块）自编A02A03A04栋建设项目竣工环保验收意见的函》；9、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理公约》；10、《竣工验收备案表》；11、《交楼现场资料公示视频》。原审诉讼中，李昌荣申请委托评估机构对涉案房屋存在质量问题给其造成的损失进行评估鉴定。原审法院认为：李昌荣与广州地铁公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。本案主要争议的焦点有两个，一是广州地铁公司交付给李昌荣的涉案房屋是否符合合同约定的交付使用条件；二是李昌荣在收楼后以涉案房屋给排水系统设计不规范导致漏水为由主张由广州地铁公司赔偿损失是否合理，该请求能否得以支持。对此争议焦点，原审分析如下：一、依据李昌荣与广州地铁公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》的约定，广州地铁公司在交付房屋时应取得商品房建设项目验收及永久供电、供水等方面的证明文件。从广州地铁公司提供的《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》等一系列证明文件显示，广州地铁公司在按期向李昌荣交付涉案房屋的时候已经取得相关的文件资料证明涉案房屋所在楼盘符合约定的交付使用条件，因此，李昌荣主张交接的房屋不符合交付使用条件依据不足，不予认可。二、关于李昌荣主张给排水系统设计不规范导致漏水及损失的问题。首先，依据我国住房和城乡建设部现行实施的《建筑给排水设计规范》4.1.2规定，建筑物内下列情况下宜采用生活污水与生活废水分流的排水系统：1、建筑物使用性质对卫生标准要求较高时；2、生活废水量较大，且环卫部门要求生活污水需经化粪池处理后才能排入城镇排水管道时；3、生活废水需回收利用时。由此可见，建筑物内生活污水与生活废水分流并非排水设计的强制性规范，且涉案房屋所在楼盘的给排水工程项目也包含在《建筑工程竣工验收报告》的验收范围之内，获得了竣工验收，因此李昌荣主张该给排水设计不规范缺乏法律依据，不予认可。其次，李昌荣并没有提供充分证据证实其收楼后在正常使用涉案房屋的情况下，因给排水设计问题导致房屋漏水及其他损失后果，且依据《补充协议》第2.3条约定：“该商品房具备买卖合同第十二条的交付条件且广州地铁公司按合同第十五条向李昌荣出示相关证明文件（除供水、供气、供电和邮政等公共服务单位之证明文件）后即可交付使用。如遇该商品房需要由广州地铁公司进行保修或整改的，李昌荣有权要求修补，广州地铁公司依据《房地产（住宅）使用说明书》提供保修服务，广州地铁公司向李昌荣交付该商品房时间不因此而顺延，并无需向李昌荣支付补偿或赔偿，李昌荣不得拒绝收楼，李昌荣签署房屋交付确认文件的视为广州地铁公司已向李昌荣出示相关证明文件”。广州地铁公司在征得李昌荣同意的情况下已对卫生间沉箱及排水管道进行了免费整改，现李昌荣仍要求广州地铁公司赔偿因给排水设计问题导致的损失同样缺乏合理依据，也不符合上述协议约定，对此不予支持。鉴于具体损失标准及数额并非本案审查的关键，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”，对李昌荣申请损失评估不予准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年4月14日作出如下判决：驳回李昌荣全部诉讼请求。本案受理费25元，由李昌荣负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为：依据已查明的事实，广州地铁公司已于合同约定的交房期限前取得合同约定的各项验收资料及交楼文件，涉案房屋已具备合同约定的交付条件，李昌荣亦已于合同约定的交房期限之前实际办理收楼手续。李昌荣虽称涉案房屋存在“地砖贯通性断裂（或多处），墙面空鼓，电线裸露存在安全隐患，墙体渗水”等问题，但一方面，李昌荣并未就此提供充分证据予以证明，另一方面，即使李昌荣所述属实，前述质量问题亦不足以构成影响涉案房屋正常居住使用的重大质量问题。至于李昌荣所称“污水管和废水管没有分流导致房屋发生渗漏”的质量问题，一方面，李昌荣未就此充分举证证明，另一方面，涉案房屋所属楼盘的给排水工程已经竣工验收合格，且依据现有的相关设计规范，涉案房屋的排水系统并非属于应当进行污废分流的范畴，另广州地铁公司已根据李昌荣的申请完成沉箱重做及卫生间排水管道的升级改造。因此，李昌荣以涉案房屋存在重大质量问题不具备交付使用条件，导致李昌荣无法使用为由，诉请广州地铁公司赔偿损失，缺乏充分事实根据与法律依据，原审判决驳回李昌荣的诉请并无不当，可予维持。另，李昌荣因涉案房屋使用所遭受的损失并不属于必须通过评估鉴定方能确定的事项，故原审未接纳其鉴定申请并无不当。综上所述，上诉人李昌荣的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人李昌荣负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年七月二十七日书记员  杨娟娟