广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8768号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州银业君瑞房地产开发有限公司。住所地：广州市花都区。法定代表人：刘志坚，董事长。委托诉讼代理人：徐军辉，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱斌雄，广东广悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨志茂，身份证住址：广州市天河区。委托诉讼代理人：范粤龙，广东诚展律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱凤廉，身份证住址：广州市天河区。上诉人广州银业君瑞房地产开发有限公司（以下简称银业君瑞公司）因与被上诉人杨志茂商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初2228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村万科兰乔圣菲尊御街25号101房，银业君瑞公司是涉案房屋的开发商，涉案房屋已取得商品房预售许可证。2008年8月18日，杨志茂（买方、乙方）与银业君瑞公司（甲方、卖方）双方签订《商品房买卖合同》（编号200808038916）及附件1-5，约定：甲方以出让国有土地使用权方式取得位于广州市花都区芙蓉镇编号为0809068的地块的土地使用权，甲方经批准，在该地块上投资建设商品房，该项目的有关批文如下，1、《建设工程规划许可证》，编号FR-199900147，花某甲建字92~028，2、《国有土地使用权证》，编号花某乙（2005）第721325号，花某乙（2006）第721541号，3、《建设工程施工许可证》，编号440118200706190101；乙方购买甲方开发的涉案房屋，该房屋合同约定建筑面积1212.29平方米，套内建筑面积1212.29平方米，总金额26000000元；合同第十条交房期限，甲方应当在2009年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；第十一条交房条件，甲方交付的房屋应当符合下列条件，该商品房已经有关部门办妥竣工验收备案手续。双方可以就该商品房的装饰、附属设备的规格、标准等进行协商，达成的一致意见作为本合同的附件；第十三条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.5‰的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.5‰的违约金；第十八条双方同意选择以下方式办理产权登记，甲方办理，甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料，甲��应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任；第二十条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准；达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述方式处理，继续整改，直到达到合同约定的装修标准，甲方可以同等品质的材料设备代替；第二十一条乙方单方解除权的行使，乙方行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方的书面通知之日起180日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为已支付房价款的1%，在退还房款时一并支付给乙方。��同附件一为房屋平面图，分别为一、二、三层平面图及3、4、5区总平面图。附件四对建筑结构、外墙、屋面、室内部分、室外门廊等装饰、设备标准进行了约定，其中室内部分约定“室内台阶与楼梯踏步：水泥砂浆找平”。合同还就其他权利义务进行了约定。2008年9月9日，杨志茂与银业君瑞公司双方签订《合同补充协议》，协议更改了上述合同第六条按揭付款的约定。上述合同及补充协议签订后，杨志茂支付了26000000元购房款。2009年5月15日，广州市城市规划局出具穗规验证【2009】710号《建设工程规划验收合格证》，建设项目名称为住宅楼（自编号：A'06，A07-08，B16-24，B25，C30-32，D13-19，E34-37），建设位置为狮岭镇芙蓉度假村内，建设规模20385.4平方米，备注：本工程前经我局花芙建字92~028号、FR-199900147号《建设工程规划许可���》批准建设，经穗规函【2007】2731号；穗规函【2008】1677号文同意调整《建设工程规划许可证》及其附图、附件。该穗规验证【2009】710号《建设工程规划验收合格证》附件1为各型房屋《建筑功能指标规划验收明细表》，内容分别为：1、A型别墅，总建筑面积2086.2平方米，地上1070.20平方米，地下1016平方米，地上2层，地下1层；2、A'型别墅，总建筑面积1217.5平方米，地上644.50平方米，地下573平方米，地上2层，地下1层。一审庭审中，银业君瑞公司表示涉案房屋属于A'型别墅，已取得竣工验收备案表，并提交穗建验备2010093《竣工验收备案表》（核发日期为2010年4月7日）予以证明，杨志茂对该证据的真实性予以确认，但认为该证据所涉的房屋无法证明是涉案房屋，其认为涉案房屋并未实际经过竣工验收。2010年5月21日，广州市规划局向银业君��公司出具穗规函【2010】4216号《关于更正建设项目名称的复函》：你单位《关于花都芙蓉嶂旅游度假区住宅小区建设工程规划验收合格证更正的申请》收悉；经查，你单位于2009年5月办理位于芙蓉度假区内计30栋住宅楼的规划验收手续；现同意将该工程《建设工程规划验收合格证》（穗规验证【2009】710号）建设项目名称更正为：住宅楼（自编号：A'06，A07-08，B15-24，B'25，C30-32，D13-21，E34-37）；本函与穗规验证【2009】710号《建设工程规划验收合格证》及其附图附件同时使用。2010年6月21日，银业君瑞公司向杨志茂发出《办理通知》，通知杨志茂于2010年6月26日集中办理入伙时缴交契税780000元（备注说明为财政局收取）及其它办证相关税费，并提交办理房产证资料（��主身份证复印件两份；《商品房买卖合同》复印件一份；小一寸近照相片2张；按揭客户提前还清贷款的，需提供已涂销的抵押备案证明原件）。2010年6月22日，银业君瑞公司向杨志茂发出《商品房交付使用通知书》，通知杨志茂于2010年6月26日办理涉案房屋的交接手续。2010年7月9日，银业君瑞公司向杨志茂发出《商品房交付使用催告书》，提请杨志茂尽快办理涉案房屋的交接手续。2013年6月7日，银业君瑞公司委托广东宏安信律师事务所向杨志茂发出《催办证律师函》，表示涉案房屋已于2010年6月26日达到交付的条件，催促杨志茂于收到函件之日起七日内缴交契税和提交办理《房地产权证》资料。另查明，杨志茂、银业君瑞公司因涉案房屋的商品房预售合同纠纷诉至广州市花都区人民法院（立案时间为2015年1月29日），杨志茂提��解除《商品房买卖合同》、要求银业君瑞公司返还购房款、支付逾期交楼违约金、租金损失等诉讼请求，广州市花都区人民法院作出（2015）穗花法民三初字第338号民事判决书，经审理查明：“庭审中，原告（即杨志茂）、被告（即银业君瑞公司）双方一致确认涉案房屋于2010年4月7日办妥竣工验收备案表。关于涉案房屋是否具备交付条件及被告交付房屋的情况，原、被告双方各执一词。原告认为，涉案房屋的交付条件在《商品房买卖合同》第十一条中的约定，即办妥竣工验收备案表、符合附件4中约定的标准及符合国家强制性规定要求的商品房验收标准。涉案房屋一、二层至今没有楼梯，不符合基本使用标准。被告认为，涉案房屋的交付条件是办妥竣工验收备案手续。涉案房屋已经办妥了竣工验收备案手续，被告认为已经办妥竣工验收备案手续，装饰附属设备的规格标准如果经双方协商一致达成的一致意见应当作为本合同的附件，而不是交付条件，如果装饰附属设备的标准不符合双方的约定，根据合同第二十条的约定，被告应当整改，达到合同约定的标准为止。关于涉案房屋为何未安装楼梯，被告认为楼梯需要经业主选择是否需要安装电梯，安装电梯后被告根据电梯情况再安装楼梯，被告所开发的同类型的房屋均未安装楼梯，被告同意按照合同约定标准进行修缮及修建楼梯。另查明，2014年9月15日，案外人广州市万科物业服务有限公司因与本案原、被告就涉案房屋的物业服务合同纠纷诉至本院，本院以（2014）穗花法民三初字第1650号案立案受理，并作出（2014）穗花法民三初字第1650号民事判决书，该判决已于2015年1月24日发生法律效力。上述民事判决书在本院认为中对于本案原告抗辩涉案房屋不具备交付条件的意见予以采纳。”���广州市花都区人民法院认为：“本案的争议焦点一为涉案房屋的交付条件及是否已经交付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条已明确约定了交房条件为办妥竣工验收备案手续并符合附件约定的装饰、附属设备的规格、标准。被告认为涉案房屋的交付条件为办妥竣工验收备案手续，附属设备的规格标准作为本合同的附件而不是交付条件的陈述本院不予采纳。被告应当向原告交付符合合同约定的交房条件的房屋，在合同附件四第四条室内部分第4款约定室内台阶与楼梯踏步的装饰标准为水泥砂浆找平，现地上一、二层的室内楼梯尚未修建，因此涉案房屋的现状与合同附件四约定室内台阶与楼梯踏步须水泥砂浆找平的装饰、设备标准不相符，且涉案房屋作为地上有一、二层结构的别墅，楼梯应是涉案房屋居住的必备条件，被告未能举证证明涉案房屋符合合同约���的交付条件，亦未能提交证据证明其已将涉案房屋交付给原告，因此，被告未在合同约定的期限内向原告交付符合约定条件的房屋，被告存在逾期交楼的违约行为。本案的争议焦点三为被告的责任承担问题。被告存在逾期交楼的违约行为，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。至于在合同继续履行情况下被告应承担的逾期交楼违约责任，原告可以另行主张。”，并判决如下：“驳回原告杨志茂的全部诉讼请求。”及后，杨志茂及银业君瑞公司均不服判决，向广州市中级人民法院提起上诉，杨志茂提起上诉称“涉案房屋并未取得竣工验收备案表，原审判决认定事实错误。银业君瑞公司向原审法院提交的竣工验收备案表与涉案房屋不符”，经审理，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第5953号民事判决书，“经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，银业君瑞公司在一审期间提交的涉案房屋竣工验收备案表的施工许可证号与2008年8月18日杨志茂与银业君瑞公司签订的《商品房买卖合同》上所载建设工程施工许可证证号均为440118200706190101”,广州市中级人民法院认为：“双方均确认直至一审期间涉案房屋一、二层的楼梯尚未修建，涉案房屋作为地上有一、二层结构的别墅，即使是毛坯交付，楼梯仍然是保证涉案房屋正常使用的必备条件。银业君瑞公司对于涉案房屋应当安装楼梯并无异议，而其未能举证证明系杨志茂的原因导致未修建楼梯，故原审法院认定银业君瑞公司已构成迟延交付房屋，该结论并无不当，本院予以维持。”判决驳回上诉，维持原判。该（2015）穗中法民五终字第5953号民事判决书于2016年5月23日发生法律效力。除上述两份民事判决书外，杨志茂在本案中未提交证据证明其在2015年1月29日前曾向银业君瑞公司主张过逾期交楼违约金。2016年1月29日，银业君瑞公司向一审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、杨志茂立即与银业君瑞公司共同办理坐落于广州市花都区芙蓉嶂旅游度假小区芙滨路尊御街25号1层101房的房产的交接手续；2、杨志茂缴交上述房产的契税780000元并提交办理上述房产之产权登记所需的相关资料（身份证复印件、商品房买卖合同复印件），配合银业君瑞公司办理房地产权证的转移手续；3、本案诉讼费用由杨志茂承担。杨志茂在本案提起反诉，请求法院判令：1、银业君瑞公司向杨志茂支付逾期交楼违约金26000000元（以26000000元为本金，按每日0.5‰的标准，自2009年10月1日起计至2016年8月18日止，违约金以本金为限）；2、本案的诉讼费用由银业君瑞公司承担。一审庭审中，银业君瑞公司自称于2016年4月3日��好涉案房屋的楼梯，并于2016年5月16日向杨志茂寄送《楼梯维修完成通知》，但在修好楼梯后并未再次通知杨志茂前往收楼，对此银业君瑞公司提交寄送《楼梯维修完成通知》的快递件邮单及妥投证明予以证明。杨志茂确认该通知寄送的地址为杨志茂的身份证地址，但表示并未收到该份通知。2016年9月26日，银业君瑞公司自行委托广东华联建设投资管理股份有限公司制作关于涉案房屋楼梯的《工程造价鉴定意见书》，其上显示楼梯的工程造价为32045.40元。2016年9月27日，银业君瑞公司、杨志茂至涉案房屋现场察看，双方确认涉案房屋的楼梯已修好，地下负一层的原有积水处已无积水。2016年10月11日，银业君瑞公司自行委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司制作关于涉案房屋的《房地产估价报告》，其上显示涉案房屋2009年9月30日至2009年12月31日的年租金总价为36006元，2010年1月1日至2010年12月31日的年租金总价为149844元，2011年1月1日至2011年12月31日的年租金总价为156816元，2012年1月1日至2012年12月31日的年租金总价为160164元，2013年1月1日至2013年12月31日的年租金总价为169620元，2014年1月1日至2014年12月31日的年租金总价为172824元，2015年1月1日至2015年12月31日的年租金总价为174564元，2016年1月1日至2016年4月30日的年租金总价为58188元。银业君瑞公司表示杨志茂反诉主张逾期交楼违约金以26000000元为本金，按照每日0.5‰的标准计算过分高于实际损失，要求调低违约金的计付标准；杨志茂对该份《房地产估价报告》的真实性予以确认，但不认同银业君瑞公司主张的租金标准，对于银业君瑞公司逾期交楼给杨志茂造成的损失，杨志茂主张如下：1、对于购房款26000000元的资金占用费，若按照五年期同期��类贷款利率6.15%计算，从2009年10月1日起暂计至2016年10月1日止的利息损失为26000000×6.15%×7=11193000元，2、按别墅房屋使用期为50年计算，从2009年10月1日起暂计至2016年10月1日止的房屋使用期限缩短的使用价值减损为26000000×（7÷50）=3640000元，3、银业君瑞公司自认涉案房屋的价格从2010年的均价20000元降至迄今不足10000元，每平方米价格下跌了10000元，涉案房屋的面积为1212.29平方米，损失是1212.29×10000=12122900元，如果银业君瑞公司能按时于2009年9月30日交楼，杨志茂可以将涉案房屋转卖，避免价格下跌的损失，上述三项损失合计为26955900元，已超过杨志茂反诉请求的26000000元违约金。一审庭审中，银业君瑞公司称曾与杨志茂签订相应的补充协议涉及到户型及交楼期限的问题，延后了涉案房屋的交付时间，但对此并未提交证据予以证明，杨志茂对此亦予以否认。2016年11月28日，银业君瑞公司自行委托广州兢业建筑结构技术有限公司制作关于涉案房屋加建楼梯结构可靠性的《房屋安全鉴定报告》，其上显示涉案房屋加建的楼梯上部承重结构构件未发现有因地基基础不均匀沉降而引起的损坏现象，室内外地台也未发现有开裂、沉陷等损坏现象，目前该楼梯地基基础工作正常，故地基基础（子单元）的安全性等级评为Au级、使用性等级评为As级、可靠性等级评为A级；该楼梯各钢筋混凝土柱、梁、板构件未有明显开裂、变形等损坏现象，各钢筋混凝土构件的承载力满足正常的使用要求，局部构件有保护层不足的情况，上部承重结构（子单元）的安全性等级评为Au级、使用性等级评为As级、可靠性等级评为A级；该楼梯围护系统不存在影响房屋结构安全的损坏，该房屋围护系统（子单元）的安全性等级评为Au级、使用性等级评为As级、可靠性等级评为A级；综上所述，根据国家《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015），该楼梯结构的可靠性等级评定为I级，符合该标准对可靠性I级的要求。处理意见为对不满足规范要求的构件采用外抹高强环氧水泥的方法做加固处理。一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（五）项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，生效法律文书已对银业君瑞公司及杨志茂之间的房屋买卖合同过程进行查明，对于双方的责任亦已定性及分配。银业君瑞公司提交《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》等证明涉案房屋已通过竣工验收备案，在本案审理过程中，银业君瑞公司、杨志茂亦至涉案房屋现场察看确认涉案房屋已修建好楼梯���地下负一层的原有积水处已无积水，银业君瑞公司并提交《房屋安全鉴定报告》证明修建的楼梯满足正常使用的要求，结合双方在（2015）穗花法民三初字第338号民事判决书中的表述“庭审中，原告（即杨志茂）、被告（即银业君瑞公司）双方一致确认涉案房屋于2010年4月7日办妥竣工验收备案表”，及广州市中级人民法院在（2015）穗中法民五终字第5953号民事判决书中查明“经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，银业君瑞公司在一审期间提交的涉案房屋竣工验收备案表的施工许可证号与2008年8月18日杨志茂与银业君瑞公司签订的《商品房买卖合同》上所载建设工程施工许可证证号均为440118200706190101”，一审法院对银业君瑞公司的陈述予以采信，杨志茂辩称涉案房屋并未办妥竣工验收备案，对此并未提交证据予以证明，对银业君瑞公司提交的《建���工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》亦未能提交反证予以反驳，对杨志茂的抗辩不予采纳。涉案房屋已符合法定和合同约定的交楼条件，银业君瑞公司诉请要求杨志茂协同办理涉案房屋的交接手续，予以支持。《商品房买卖合同》约定由银业君瑞公司负责办理涉案房屋的产权登记，并约定由杨志茂提供产权登记机关要求的证件资料，银业君瑞公司诉请要求杨志茂协同办理涉案房屋房地产权证的转移手续并提交办理房产登记所需的相关资料（身份证复印件、商品房买卖合同复印件），予以支持。但契税应为买卖双方在办理房屋过户时向相关部门缴纳，在《商品房买卖合同》并未约定契税由银业君瑞公司代收的情况下，银业君瑞公司诉请要求杨志茂缴交契税780000元缺乏依据，对此不予支持，予以驳回。生效法律文书对于楼梯是否为必要交楼条件及银业君瑞公司是否已构成逾期交楼已作论述及定性，不再赘述。对于银业君瑞公司表示的楼梯仅作为附属设备的一部分、不属于交房条件的抗辩，不予采纳。银业君瑞公司自称于2016年4月3日修好涉案房屋的楼梯，并于2016年5月16日向杨志茂寄送《楼梯维修完成通知》，但在修好楼梯后并未再次通知杨志茂前往收楼，《商品房买卖合同》约定“甲方应当在2009年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方”，杨志茂反诉要求银业君瑞公司支付逾期交楼违约金有合同依据，银业君瑞公司辩称其曾与杨志茂签订相应的补充协议涉及到户型及交楼期限的问题，延后了涉案房屋的交付时间，但对此并未提交证据予以证明，杨志茂对此亦予以否认，对银业君瑞公司的该项抗辩不��采纳。涉案房屋作为地上有一、二层结构的别墅，即使是毛坯交付，楼梯仍然是保证涉案房屋正常使用的必备条件，涉案房屋虽于2010年4月7日取得《竣工验收备案表》，但银业君瑞公司自称于2016年4月3日才修好涉案房屋的楼梯，并于2016年11月28日才由有资质的评估公司出具《房屋安全鉴定报告》对楼梯结构的可靠性等级进行评定，即2016年11月28日涉案房屋才完全具备交付使用的条件，杨志茂在本案中反诉要求逾期交楼违约金计至2016年8月18日，属其对诉讼权利的自主处分，予以照准。诉讼时效期间为2年，自当事人知道或应当知道权利被侵害之日起计算。杨志茂于2015年1月29日在花都区法院起诉要求银业君瑞公司支付逾期交楼违约金，并于2016年8月18日在本案提起反诉要求银业君瑞公司支付逾期交楼违约金，该两项行为发生诉讼时效中断的效力。本案中，杨志茂未提交证���显示其在2015年1月29日前曾向银业君瑞公司主张逾期交楼违约金，即对于2009年10月1日至2013年1月30日期间的逾期交楼违约金，杨志茂已丧失胜诉权，银业君瑞公司辩称杨志茂的反诉请求有部分超出诉讼时效，予以采纳。银业君瑞公司应向杨志茂支付2013年1月30日至2016年8月18日期间的逾期交楼违约金，对于杨志茂反诉请求的超出部分，不予支持，予以驳回。《商品房买卖合同》约定逾期交楼违约金的计算标准为每日0.5‰，涉案房屋作为大型别墅，从买受人的角度出发具备投资及自住的双重价值，银业君瑞公司辩称杨志茂对于逾期交楼的损失仅为租金，并据此要求调整违约金的计算标准，该项抗辩缺乏依据，不予采纳，银业君瑞公司申请对涉案房屋的租金标准进行评估缺乏依据，不予采纳。经计算，2013年1月30日至2016年8月18日期间的逾期交楼违约金为16861000元【26000000×1297×0.5‰】。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年2月24日作出一审判决：一、于本判决发生法律效力之日起十日内，杨志茂与广州银业君瑞房地产开发有限公司共同办理广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村万科兰乔圣菲尊御街25号101房的房屋交接手续；杨志茂向广州银业君瑞房地产开发有限公司提交办理房产登记所需的身份证复印件、商品房买卖合同（编号200808038916）复印件，并配合广州银业君瑞房地产开发有限公司到房管部门办理上述房屋的产权过户及登记手续，将上述房屋登记过户至杨志茂名下；二、于本判决发生法律效力之日起十日内，广州银业君瑞房地产开发有限公司向杨志茂支付逾期交楼违约金16861000元；三、驳回广州银业君瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回杨志茂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11800元，由广州银业君瑞房地产开发有限公司负担11600元，杨志茂负担200元，反诉受理费85900元，由广州银业君瑞房地产开发有限公司负担62700元，杨志茂负担23200元。判后，银业君瑞公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对诉讼时效的起算时间及停止计算违约金的时间认定错误：1、被上诉人在(2015)穗花法民三初字第338号案中请求的所谓“逾期交楼违约金”应认定为解除合同的违约金，否则本案将违反一事不再理原则。故被上诉人在本案诉请的逾期交楼违约金的诉讼时效，不应自被上诉人于2015年1月29日提起(2015)穗花法民三初字第338号案诉讼时开始倒推两年计算，而应自被上诉人在2016年8月18日提起本案的反诉请求之日倒推两年计算，即在2014年8月17日之前的逾期交楼违约金，被上诉人已经丧失胜诉权。2、被上诉人于2015年1月29日提起(2015)穗花法民三初字第338号案诉讼，彼时其并未诉请所谓的“逾期交楼违约金”，其系在2015年10月19日（后更正为2015年7月8日）的庭审中提出该等诉请。因此，即便要认定被上诉人在该案中提出的系逾期交楼违约金的诉请，也应自其提出该等诉请之日倒推两年计算诉讼时效，即对2013年10月18日（后更正为2013年7月8日）之前的逾期交楼违约金，被上诉人已丧失时效。3、(2015)穗花法民三初字第338号判决以未修造楼梯为由认定案涉房屋不具备交付条件，换言之，除此之外的交付条件，均己符合合同约定。上诉人于2016年5月16日向被上诉人寄送��楼梯维修完成通知》，则被上诉人应按照案涉房屋买卖合同第十二条的约定，在15日内前往查验并收楼，否则按该条第1项“自出卖人向买受人发出房屋交楼书面通知15日内，买受人未能按约定的时间前来办理房屋交接手续的，视为从通知所约定交楼之日起该房屋已符合交付使用”的约定，应视为已在2016年5月16日交付给被上诉人。根据案涉房屋买卖合同附件四的约定，楼梯即使属于保证房屋使用的必备条件，也无改于其属于装饰、设备的使用属性，充其量也仅是必须具备的设备罢了。根据合同第二十条的约定，如果设备达不到约定标准的，被上诉人仅有权要求“继续整改，直到达到符合合同约定的装修标准”。因此，楼梯的《房屋安全鉴定报告》并非认定楼梯是否具备交付条件的充分必要条件。一审法院以该报告的出具时间作为认定房屋符合交楼条件的前提，显然违反了合同的约定。由上可见，本案诉讼时效的起始时间应为2014年8月18日（后更正为2014年8月19日）或2013年10月19日（后更正为2013年7月9日），违约金计算的截止时间应为2016年5月16日。二、一审法院没有调整违约金缺乏法律和事实依据：1、不论大型别墅还是小型公寓亦或商铺，房屋买卖合同的合同目的于买受人而言是获得房屋，于出卖人而言，是获得价款，至于投资或者自住，均属合同动机，而非合同目的。在本案中，被上诉人获得房屋的合同目的已经完全实现。一审法院以合同动机论证被上诉人的逾期收楼损失，并无法律依据。2、上诉人迟延交付房屋，导致被上诉人迟延获得居住权的损失体现并货币化在租金上，即其需以租金获得同等房屋的居住权。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”可以印证，即在没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下，最高人民法院认为租金即为买受人的损失。案涉房屋买卖合同虽然约定了违约金计算方法，但由上述司法解释可证：迟延交楼的最主要损失乃是租金的损失，既如此，则判断约定的违约金是否过分高于实际损失时，租金就是重要的对比参照依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九的规定，当约定的违约金超过造成损失的30％���，可以认定为过分高于造成的损失。被上诉人在(2015)穗花法民三初字第338号案中，要求上诉人赔偿租金损失所依据的租金标准为20.35元／月／平方米，以案涉房屋实际测绘面积1220.42平方米计算，每月租金为20.35元*1220.42平方米=24835.55元，折算每日租金为822元。而其主张的违约金为每日1.3万元，是租金的158倍。根据上诉人提交的《房地产估价报告》，被上诉人的租金损失仅为此数的大约三分之二。3、合同动机并非合同目的，上诉人在订立合同时，只能依合同目的来预见其一旦违约可能给被上诉人造成的损失，而无法依投资的合同动机来预见被上诉人的损失。因此，根据《合同法》第一百一十三条的规定，即使租金不足以填平被上诉人的损失，也仅应再增加考量房价款利息的损失。由上可见，以房屋的投资价值衡量被上诉人的实际损失，并无法律依据，即使要考虑此等因素，亦仅应参照利息损失。三、被上诉人对损失的扩大负有不可推卸的责任，一审法院在认定损失时对此应有衡量，并据此调整违约金：1、上诉人于2010年6月22日向被上诉人发出《商品房交付使用通知书》，又于同年7月9日发出《商品房交付使用催告书》，要求其尽快前来办理交接手续，其均未按约前来办理。上诉人还于2010年6月21日、2011年9月28日、2013年6月7日，先后数次自己或委托律师发函，要求被上诉人提交资料办理房地产权证，其也不予理会。由上可见，即使上诉人存在交付不当的违约行为，被上诉人也完全可以尽早提出其异议，上诉人断不至于为了造价区区数万元的楼梯而甘冒每日承担1.3万元违约金的风险。因此，根据《合同法》第一百一十九条的规定，即使认定上诉人违约，被上诉人也不得就其未采取适当措施而导致扩大的损失要求赔偿。2、被上诉人之所以放任损失的扩大，乃是因为案涉房产自其购买后不断贬值。从上诉人提交的证据可见，案涉房屋所在小区的别墅的售价自2010年起不断走低，已从彼时的均价2万元降至迄今不足l万元。由此可见，被上诉人系因案涉房产的贬值而坐视损失的不断扩大，以便攫取不当利益——如能解约，则可以收回购房款本息，如不能解约，亦可憧憬巨额的违约金，以弥补房价下跌的损失。综上，银业君瑞公司请求二审法院撤销一审判决第二项，改判银业君瑞公司向杨志茂支付逾期交楼违约金300万元。二审诉讼中，银业君瑞公司请求增加其原股东广州银业发展集团有限公司、广州银悦发展集团有限公司为本案第三人。被上诉人杨志茂答辩称：同意一审判决，不同意银业君瑞公司的上诉请求，亦不同意银业君瑞公司增加两第三人的主张。经审查，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，双方2008年8月18日签订的《商品房买卖合同》第十二条“房屋及有关资料的交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日7日前通知乙方办理交接手续。乙方应在收到该通知之日起15日内，会同甲方对该房屋进行验收交接……由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自出卖人向买受人发出房屋交楼书面通知15日内，买受人未能按约定的时间来办理房屋交接手续的，视为从通知所约定交楼之日起该房屋已符合交付使用条件，并已交付给买受人…”。再查明，（2015）穗花法民三初字第338号民事判决书载明，杨志茂以涉案房屋存在诸多质量问题且合同中约定的楼梯没有安装，房屋不符合交付条件为由，于2015年1月29日向花都区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、银业君瑞公司返还购房款2600万元；3、银业君瑞公司赔偿已付购房款…的资金占用费暂计1026万元…；4、银业君瑞公司赔偿已付全部的按揭利息损失暂计为3479897.64元…；5、银业君瑞公司承担本案所有诉讼费用。该案一审庭审中，杨志茂在上述5项诉请的基础上增加：银业君瑞公司支付逾期交楼违约金234万元；银业君瑞公司支付从2010年4月30日起的租金损失；银业君瑞公司支付赔偿金26万元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：计付逾期交房违约金的起始、截止时间及上诉人主张违约金标准应予调整是否成立的问题。关于计付逾期交房违约金的起始、截止时间的认定。上诉人与被上诉人之间因房屋交付问题产生争议，被上诉人于2015年1月29日向花都区人民法院提起诉讼，已就上诉人不符合交房条件而主张权利救济。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”的规定，一审法院按杨志茂提起诉讼的2015年1月29日倒推两年，确定2013年1月30日为计付逾期交房违约金的起始时间，符合诉讼时效的相关规定。上诉人主张从2014年8月19日或2013年7月9日起算逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。根据双方���签《商品房买卖合同》的约定，上诉人交付房屋应当书面通知被上诉人。本案诉讼中，涉案房屋符合交房条件后上诉人并未向被上诉人发出过交房书面通知，上诉人2016年5月16日发出的《楼梯维修完成通知》并不产生通知被上诉人收房的正当法律效果。上诉人主张2016年5月16日为计付逾期交房违约金截止时间的理由不能成立，本院不予支持。依被上诉人对自身权利的处分，一审法院判决上诉人应付逾期交房违约金的截止时间为2016年8月18日，处理并无不当。关于上诉人主张违约金标准应予调整是否成立的问题。考察《商品房买卖合同》的内容，当事人对买方逾期付款、卖方逾期交房等违约行为，均约定违约金标准为房价款总额的0.5‰按日支付，双方均应受此约束。上诉人所提《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十七条，适用于商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，上诉人在本案主张以租金作为上诉人的损失而请求调整违约金标准，依据不当。必须指出的是，涉案房屋售价高达2600万元，以此为基数计算的违约金不容低估，双方均应秉持审慎的态度、以积极的行为应对所生争议。但在房屋交付问题上，双方早在2010年即发生纠葛，此后历经多番诉讼。对被上诉人提出的交房异议，尤其是别墅房屋一、二层之间无楼梯的问题，上诉人直至2016年5月才发出《楼梯维修完成通知》，上诉人的消极应对直接造成了逾期交房违约金的持续扩大。对上诉人所提要求调整违约金标准的请求，本院不予支持。至于上诉人二审所提增加其原股东广州银业发展集团有限公司、广州银悦发展集团有限公司为本案第三人的上诉请求，被上诉人表示不予接受，本院对此不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104966元，由广州银业君瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年七月七日书记员  杨银桃马婷婷