湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2827民初173号原告：向红春，男，1977年8月25日出生，住来凤县，现住上海市。委托诉讼代理人：向运仕（系原告向红春之父），住来凤县。委托诉讼代理人：王成连（原告向红春舅舅），住来凤县。被告：来凤美化房地产开发有限公司，住所地：来凤县翔凤镇航空花园小区。法定代表人：李美堂，公司总经理。原告向红春与被告来凤美化房地产开发有限公司（以下简称美化公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向红春委托诉讼代理人向运仕、王成连，被告美化公司法定代表人李美堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向红春向本院提出诉讼请求：1.因被告没有按《交房协议》上约定的时间交房，被告赔偿原告违约金421000元；2.由被告承担本案产生的一切法律费用。事实和理由：原告与美化公司2015年9月8日签订了《交房协议》，约定美化公司负责在2015年10月31日前将4单元1楼面积为44.53㎡的门面交付原告装修使用，美化公司拖到2017年1月16日才交给原告装修使用，延期交房441天，导致原告无法按预定时间装修经营，造成经济损失。该《交房协议》同时约定原告在交付房款时可以预备现金20000元作为防备美化公司违约责任金，即若美化公司未按时交房延迟一天，扣现金1000元，直到扣完为止。若再延期，美化公司再补足违约金。2017年1月23日，原告找美化公司协商延期交房支付违约金一事，被告称2017年2月4日给原告一个满意的答复。到期后，美化公司未回复，直到2017年2月9日才同意和原告见面处理违约一事，由于未达成协议，故起诉。美化公司辩称，1、美化公司与原告签订了《商品房买卖合同》，约定购房款为45万元，2015年4月31日交付房屋，2015年9月9日一次性交清购房款，但该合同并没有实际履行。原告也向美化公司交付了购房款。2、美化公司与原告补充签订了《交房协议》，该协议明确约定预留20000元金额作为责任金，该20000元实际就是作为原告的购房款。在交房过程中，约定的交房时间是2015年10月31日，美化公司确实存在交房迟延的行为，但协议中约定原告应于2015年9月9日付清购房款，但原告实际是2015年11月19日才付款，原告自身也存在违约，合同履行过程中，原、被告双方均存在违约行为，均应承担责任。3、对于原告主张的违约金，按迟延交房一天扣现金1000元仅限于预留的20000元责任金范围内，对于该20000元责任金扣完后，超出违约金的计算应当按照购房合同中约定的日万分之二计算。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的三张收据，因系复印件，且被告不予认可，本院依法不予采信，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月8日美化公司（出卖人）与向红春（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定：由向红春购买美化公司开发的位于来凤县大河镇江汉大道来凤县大河集镇综合开发项目中的1幢1层131号商品房一套，其预测建筑面积为44.53㎡，总价款为450000元。合同第六条付款方式及期限约定：…（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2015年9月9日前支付该商品房全部价款。第七条逾期付款责任（2）约定：逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之2的违约金。合同第十条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。…第十一条逾期交付责任。（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。同日，美化公司（甲方）与向红春（乙方）签订了一份《交房协议》，约定：甲乙双方经过共同协商，在双方自愿的前提下达成如下协议：一、甲方负责在2015年10月31日以前将4单元1楼门面44.53㎡交付乙方装修及使用。二、乙方在交付房款时可以预留现金2万元作为防备甲方违约责任金，即甲方若未按时交房则迟延1天扣现金1000元，直至扣完为止。若再延长时间，甲方再补足违约金。三、甲方在约定时间之内已按时交房，乙方必须在接受房屋的当天结清余款2万元。四、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字生效。2015年11月9日，向红春向美化公司交付了该商品房购房款430000元，其余20000元购房款作为预留的防备美化公司延迟交房的违约责任金，后因美化公司未按期向向红春交付所购商品房，向红春因此将该20000元作为迟延交房的违约金进行抵扣完，美化公司对此亦未提出异议。2017年1月16日，原告对该购买的商品房进行装修，接收该商品房。后由于美化公司逾期交房，对于违约金因经协商无果，原告起诉至本院。本院认为，原、被告2015年9月8日签订的《商品房买卖合同》和《交房协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，该合同成立且合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。向红春履行了支付购房款的合同义务，美化公司亦应依照合同约定于2015年10月31日前将本案所涉商品房交付于向红春。而美化公司直至2017年1月16日才向原告交付本案所涉商品房，已构成违约，故原告要求被告美化公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，且符合原、被告之间的约定及法律规定，本院依法予以支持。对于违约金的计算，2015年10月31日至2015年11月20日期间已经抵扣完毕的20000元违约金责任金，因向红春、美化公司均予以认可按交房协议中约定的逾期一天扣1000元的标准进行计算，且已经抵扣完毕，应当按照约定的逾期一天1000元的标准计算；对于从2015年11月21日起至2017年1月16日交房之日止共计421天违约金的计算，美化公司称应当适用原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的按日向买受人支付全部房价款万分之二的标准计算。因原、被告在《交房协议》中第二条约定“乙方（向红春）在交付房款时可以预留现金2万元作为防备甲方（美化公司）违约责任金，即甲方若未按时交房则延迟1天扣现金1000元，直至扣完为止。若再延长时间，甲方再补足违约金。”因预留的2万元违约责任金已经抵扣完，按原、被告的前述约定，该抵扣完毕后的违约金应当按照原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的标准进行计算，即该期间的违约金数额应为37890元（450000元×0.2‰/天×421天）。故抵减已经抵扣的20000元违约金后，被告美化公司还应当支付原告违约金37890元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告来凤美化房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内支付原告向红春逾期交房违约金37890元（450000元×0.2‰/天×421天）。二、驳回原告向红春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7615元，由原告向红春负担6368元，由被告来凤美化房地产开发有限公司负担1247元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冉莉莉审 判 员  李红兵人民陪审员  陈龙福二〇一七年七月二十八日书 记 员  赖婷婷