成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书(2017）川0112民初2365号原告：张琦，女，1985年5月27日出生，汉族，住河北省张家口市桥西区。委托诉讼代理人：熊雪彦，四川方舟达律师事务所律师。被告：成都光业投资有限责任公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区。法定代表人：龙志平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡佳，四川元绪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，四川元绪律师事务所实习律师。第三人：中国农业银行股份有限公司成都锦江支行。住所地：成都市滨江东路。负责人：向虹，行长。委托诉讼代理人：俞婧忞，四川蓉城律师事务所律师。原告张琦诉被告成都光业投资有限责任公司（以下简称光业公司）、第三人中国农业银行股份有限公司成都锦江支行（以下简称农行锦江支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，并于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人熊雪彦、被告的委托诉讼代理人胡佳、第三人的委托诉讼代理人俞婧忞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琦向本院提出诉讼请求：一、解除原被告于2014年10月16日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告立即退还原告案涉房屋的购房款489224元整，由原告向第三人归还未付按揭款；三、被告立即向原告支付逾期交房违约金9784.48元、已付银行按揭款利息损失（以实际已支付为准，计算至起诉日为48637.76元，计算至庭审之日为50070.3元）、已付公证费损失1173元、已付预抵押费用损失160元、银行提前还贷应付的违约金补偿金损失6840元，合计66595.24元；四、本案诉讼费、保全费全部由被告承担。事实与理由：2014年10月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：原告购买被告开发的位于龙泉驿区同安镇上坪村七组“金山·御景蓝湾”6栋1单元2404号房屋一套，面积为111.93平方米，房屋总价款489224元。2014年9月28日，原告向被告支付了首付款147224元，预抵押费用160元。2014年10月24日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，成都市国力公证处对该借款合同进行了公证，原告支付公证费1173元。2014年11月14日，第三人将该房按揭贷款342000元划入被告的账户。截止原告起诉之日，原告已还贷款29期，偿还本金23067.12元、利息48637.76元（以银行明细依据为准）。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十条第一款约定，被告应于2016年12月30日向原告交付所购买的商品房；第十二条逾期交房责任明确约定，逾期超过30日，原告有权退房，被告应及时退回房款，并按已付房款的2%支付违约金。因被告逾期交房，原告已告知被告要求解除合同，退房退款并承担违约责任、赔偿损失。原告认为，被告未按合同约定的时间交房，已构成根本违约，造成原告如期收房居住的合同目的无法实现，并造成了各种损失，且双方对合同解除进行了约定，被告已经违约，合同应当解除，被告应当退房退款，承担违约责任并赔偿原告的各项损失。被告光业公司辩称，一、被告认为该房屋即将具备交房条件，不久之后就可以交房，且被告于2016年11月10日向原告发出延期交房通知书，将交房时间变更为2017年10月30日，原告已经签收，所以应当继续履行合同。二、若原告坚持解除合同，被告仅同意退还原告已付购房款489224元；关于银行按揭款，因系原告与第三人之间产生的借贷关系，根据合同相对性，与被告无关；原告主张的按揭款利息损失、公证费损失与预抵押费用损失，均是原告与第三人之间因借贷关系而产生的费用，也与被告无关。三、若原告坚持解除合同，则原告应当退还被告支付的购房补贴款32327元。第三人农行锦江支行陈述，本案诉争的法律关系系商品房预售合同纠纷，无论原、被告是否解除商品房买卖合同，均不能损害第三人的利益。原告与第三人于2014年12月31日签订借款合同，约定原告借款342000元，第三人对原告所购买的房屋享有优先受偿权，并因此进行了具有强制执行效力的债权文书公证，无论原告与被告是否解除商品房买卖合同，均不影响借款合同的有效性，原告应当按照借款合同的约定继续向第三人履行还款义务，被告也应当继续承担连带保证义务，同时第三人继续对房屋享有优先受偿权。本院经审理认定事实如下：2014年9月28日，原告向被告支付电商团购费6000元，被告的分支机构成都光业投资有限责任公司阳光城分公司（简称光业公司阳光城分公司）于当日出具相应的《收款收据》。同日，原告向被告支付预抵押费用160元和购房款147224元，光业公司阳光城分公司于当日出具的两份相应的《收款收据》。2014年10月16日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于成都市龙泉驿区阳光大道XX号X幢X单元XX层XXXX号住宅，建筑面积为111.93平方米，房屋单价为4370.8元/平方米，总价款为489224元；买受人采取贷款方式付款，可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向本案第三人借款支付，抵押权人为本案第三人，期限为20年；被告应在2016年12月30日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告的，……逾期超过30日后，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的2%向原告支付违约金。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：原告选择七成二十年按揭方式向被告支付房款，商品房总价款为489224元，并在签订合同当日付清首付款147224元（已付定金20000元抵作房款），余款342000元由原告在合同签订后向银行申请按揭贷款支付，原告委托按揭贷款银行将取得的按揭贷款全部一次性转付至被告指定的银行账户；买卖双方任何一方在履行合同通知、告知义务时，如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以挂号信或特快专递的形式通知对方，寄发挂号信或特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据，在成都市龙泉驿区内，寄发挂号信或特快专递后的第三日视为送达日，在成都市外的中华人民共和国境内，寄发挂号信或特快专递的第七日视为送达日；买卖双方的联系方式以合同所载的电话、传真、通信地址为准；原告依据合同和本协议约定要求解除合同的，应当在知道解除合同事项发生之日起15日内向被告发出书面解除合同通知书，解除合同通知书到达被告之日，合同自行解除，否则视为原告放弃解除合同的权利。同日，原告（乙方）与被告的分支机构即成都光业投资有限责任公司阳光城分公司（甲方，简称光业公司阳光城分公司）签订《金山·御景蓝湾活动房源购房补充协议》，约定：乙方于2014年10月16日购买甲方“金山·御景蓝湾”项目B区X栋X单元XXXX号房屋，总价为489224元，付款方式为按揭；乙方自愿交纳6000元加入电商会员，填写商品房订购书，乙方购房成功即可享受甲方12个月的月供补贴；在乙方个人银行按揭月供缴款当月起的12个月，甲方财务部每月统一将乙方应享受的月供补贴存入乙方的还款账户（超出补贴金额部分由乙方自行承担）。2014年10月24日，原告、被告及农行锦江支行向四川省成都市国力公证处申请对其三方签订的《个人购房担保借款合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力，四川省成都市国力公证处作出了（2014）川国公证字第145247号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，原告为此向四川省成都市国力公证处支付公证费1173元。前述《个人购房担保借款合同》约定：原告作为借款人因购买位于龙泉驿区同安街道办事处阳光大道89号金山·御景蓝湾1期6幢1单元24楼2404号房屋向农行锦江支行申请借款，借款金额为342000元，借款期限为240个月，借款执行利率以借款发放当日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；原告不可撤销地申请并授权农行锦江支行将全部借款直接划入光业公司阳光城分公司的农行账户（账号22801701040005252）；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，还款人的还款账户账号为6228480468845989176；实际发放借款之日起3年内不提前还款，如确需提前还款的按还款金额2%收取补偿金，贷款期内仅限5次且每年提前还款仅限1次；被告作为阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以借款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带保证责任；2014年11月14日，农行锦江支行向光业公司阳光城分公司的农行账户（账号22801701040005252）划入342000元。《借款凭证》载明：借款人张琦，借款金额342000元，借款用途购买御景蓝湾住房，借款日期为2014年11月14日，收款人账号22801701040005252，扣款账号6228480468845989176，还款方式为等额本息还款。2014年12月12日，光业公司阳光城分公司向上述《个人购房担保借款合同》约定的原告的还款账户（账号为6228480468845989176）转入32327元。《记账回执》载明：付款人为光业公司阳光城分公司，收款人为张琦，收款账号为6228480468845989176，摘要：返销售折扣。农行锦江支行的贷款交易明细显示：截止本案庭审之日，原告的前述还款账号6228480468845989176共计向农行锦江支行偿还了贷款本金23977.01元，支付利息50070.83元，还款时间为2014年12月14日至2017年5月14日期间内的每月14日。查明，因不能依约如期交付房屋，被告于2016年11月25日通过邮寄方式向原告发出《延期交房通知书》，主要内容包括：原告购买的金山·御景蓝湾6栋1单元2404号房按合同约定应于2016年12月30日交付，但由于工程停工约10个月等因素，金山·御景蓝湾将延期交付，预计交付时间为2017年10月30日，由于逾期交付给原告造成的损失，被告将按照合同约定进行赔付，希望得到理解和支持。庭审中，被告确认截止本案庭审之日案涉房屋尚不具备交房条件。上述事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告的身份证、被告和第三人的工商登记信息，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，（2014）川国公证字第145247号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》，《金山·御景蓝湾活动房源购房补充协议》及《记账回执》，公证费《收据》，《收款收据》3份，《延期交房通知书》及邮寄单。本院认为，原告与被告就案涉房屋所签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及原告与被告的分支机构光业公司阳光城分公司签订的《金山·御景蓝湾活动房源购房补充协议》均系当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效，对双方具有约束力。一、关于本案的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是否应予解除的问题。庭审已查明，上述合同签订前后，原告向被告及其分支机构支付了6000元的电商团购费及首付款147224元，并通过与农行锦江支行办理按揭贷款的方式向被告支付了剩余房款342000元，即原告已经依约付清了全部房价款；被告应于2016年12月30日前向原告交付案涉商品房，但截止本案庭审之日被告尚未向被告交付房屋，且因不能依约如期交付房屋，被告于2016年11月25日向原告发出《延期交房通知书》，承诺预计交房时间为2017年10月30日。原告认为，被告未能依约如期交房，造成其如期收房居住的合同目的不能实现，已构成根本违约，合同依法应予解除；且买卖双方就合同解除进行了约定，现被告依据逾期交房，合同解除条件成就，合同依约也应予解除。被告则认为，其向原告发出的《延期交房通知书》已经将交房时间从2016年12月30日变更为2017年10月30日，因此被告并未因逾期交房而构成违约，故合同应当继续履行。本院认为，虽然被告发出的《延期交房通知书》载明将交房时间延至2017年10月30日，且根据本案《商品房买卖合同》的约定，《延期交房通知书》寄出后第三日视为送达原告之日，但并无证据证明原被告双方已经就延期交房达成一致意见，故被告关于已经将交房时间变更为2017年10月30日的辩称理由，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月30日向原告交付房屋，但截止本案庭审之日尚不具备交房条件，且被告在发出的《延期交房通知书》中明确预计交房的时间为2017年10月30日，即截止本案庭审之日，被告逾期交房时间已达近5个月，且预计逾期10个月。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予以支持。本案中，虽然无证据证明原告就被告迟延交付房屋进行了催告，但原告就本案诉至法院要求解除合同应视为对被告迟延履行交房义务进行了催告，而被告在《延期交房通知书》中明确预计交房的时间为2017年10月30日，据此可以推定被告在催告后的合理期限内仍不能履行交房义务，故原告主张解除本案案涉《商品房买卖合同》及其补充协议的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告主张被告向其退还购房款的问题。庭审查明，原告已经依约向被告支付首付款147224元，且其作为借款人通过向农行锦江支行按揭贷款的方式向被告支付了剩余房款342000元，即原告已经依约向被告支付了全部购房款489224元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本案《商品房买卖合同》及其补充协议解除后，原告作为守约方有权要求被告向其退还已经支付的购房款489224元，且被告在庭审中也确认若解除合同其同意向原告退还489224元购房款。综上，原告主张被告向其退还购房款489224元的诉讼请求，本院予以支持。三、关于原告主张的逾期交房违约金9784.48元及其他各项损失是否应予全部支持的问题。首先，关于原告主张的提前还贷违约金损失6840元。本院认为，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，而前述《个人购房担保借款合同》尚在履行过程中，该违约金尚未实际产生，且是否产生该违约金损失也具有不确定性，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，本院对原告主张的该项提前还贷违约金损失不予确认。其次，关于原告主张的按揭贷款的利息损失、公证费损失、预抵押登记费用损失。庭审已查明，为了办理本案购房按揭贷款，原告向公证机关支付公证费用1173元，并向被告支付预抵押登记费用160元，且截止本案庭审之日原告就本案购房按揭贷款已向农行锦江支行支付了2014年11月14日至2017年5月14日的利息50070.3元，在本案《商品房买卖合同》及其补充协议解除后，上述三项共计51403.3元均系原告已产生的损失。但庭审还查明，原告向被告支付6000元电商团购费后，被告实际向原告的银行贷款还款账户支付了32327元作为按揭贷款的月供补贴，该两项金额品迭后，原告实际收到被告的补贴为26327元。为了减少诉累、节约司法成本，本院酌定该26327元从上述认定的损失51403.3元中予以扣除，即对原告在履行案涉《商品房买卖合同》及其补充协议过程中已实际产生的损失，本院在本案中仅确认25076.3元。第三，关于原告主张的违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，被告未按照约定的期限和条件交付商品房导致原告退房的，被告应当退还全部已付款并按照原告全部已付款的2%向原告支付违约金。原告据此约定主张的违约金9784.48元事实上系被告逾期交房导致合同解除应承担的违约责任。我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”，即补偿性为其主要属性，其主要功能在于填补守约方的损失，因此若违约金请求权与损害赔偿请求权指向同一损害，则应避免二者的同时适用，否则将出现守约方的双重获益之结果。本案中，原告主张的违约金与合同解除后的损失均基于同一损害事实即被告逾期交房导致合同解除，因此二者不应同时主张。综上，在原告同时提出支付违约金和赔偿损失两项请求权，且违约损失金额明显高于合同约定的违约金金额的情形下，按照有利于原告的原则，本院仅对原告实际产生的损失25076.3元予以支持。综上所述，本案《商品房买卖合同》及其补充协议应予解除，被告应向原告退还购房款，并赔偿相应损失。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张琦与被告成都光业投资有限责任公司于2014年10月16日签订的关于成都市龙泉驿区阳光大道XX号X幢X单元XX层XXXX号住宅的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告成都光业投资有限责任公司于本判决生效后十日内向原告张琦退还购房款489224元；三、被告成都光业投资有限责任公司于本判决生效后十日内向原告张琦赔偿违约损失25076.3元；四、驳回原告张琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取4679元，由原告张琦负担354元，由被告成都光业投资有限责任公司负担4325元（诉讼费已由原告预交，被告成都光业投资有限责任公司在支付本判决确定的价款时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  黄鸿彬二〇一七年七月三日书 记 员  江 雪