广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终556号上诉人（原审原告、反诉被告���：张晓东，男，1954年7月14日出生，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：桂明昊，广东勤诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：尚尔丰，男，1955年9月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：黄雄，广东名道律师事务所律师。上诉人张晓东因与被上诉人尚尔丰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：一、尚尔丰于判决生效之日起五日内向张晓东支付51189元。二、张晓东于判决生效之日起五日内向尚尔丰支付租金76139.82元。三、张晓东应于判决发生法律效力之日起三十日内搬出东莞南城区某小区某号房内未形成附合的装饰装修物及个人物品，尚尔丰应给予必要的协助。四、驳回张晓东的其他诉讼请求。五、驳回尚尔丰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6550元（张晓东已预交），由张晓东负担5592.03元，由尚尔丰负担957.97元；反诉案件受理费5965元（被告已预交），由张晓东负担1460.37元，尚尔丰负担4504.63元。本案装修评估费8000元（张晓东已预交），租金评估费9630元（尚尔丰已预交），共计17630元，由张晓东、尚尔丰各自负担8815元。（原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初661号民事判决。）张晓东向本院提起上诉，请求:撤销原审判决第一、二、四项，改判尚尔丰向张晓东支付261828元。事实与理由：（一）关于张晓东的装修损失。1、张晓东系基于尚尔丰缔约过失责任提出赔偿请求。本案起因已由本院（2013）东中法民一终字第1273号民事判决已查明，由于尚尔丰的原因导致案涉《房屋转让协议书》未成立，尚尔丰明显存在过错，张晓东基于对案涉《房屋转让协议书》的信任对案涉房屋进行了装修，尚尔丰应对张晓东的全部装修费用进行赔偿，张晓东应赔偿装修时总造价（重置总评估价261828元），非装修后残值102378元，该赔偿责任与装修成新率无关联，该损失应依据《中华人民共和国合同法》有关缔约产生信赖利益而进行赔偿。2、即使案涉房屋装修成新率与张晓东的损失有关，但案涉评估机构评估的成新率与事实不符。评估机构推测房屋的正式投入使���时间为2010年5月26日，但原审法院查明2011年6月左右对案涉房屋开始装修，故如果考虑成新率，其参考时间应从2011年12月份起算，另外，原审法院已查明尚尔丰已2013年12月16日更换门锁，张晓东无法继续使用，故装修的成新率的截止时间应为2013年12月16日。因此，张晓东装修后正式使用的时间仅为2年时间，房屋装修成新率应以2年为参考依据，而非评估机构认定的6.09年。（二）原审法院认定张晓东的房屋占用费有误。尚尔丰主张租金损失，但尚尔丰没有举证证明其将何时交付房屋。张晓东仅承诺案涉房屋于2011年6月开始装修，装修期为6个月，故房屋占用费应从2011年12月开始计算至2013年12月16日，合计24个月。（三）因案涉《房屋转让协议书》未成立，原审法院认定双方各承担50%的赔偿责任没有依据。（2013）东中法民一终字第1273号民事判决已经查明因东莞市安华实��投资有限公司未向尚尔丰借款，导致尚尔丰不愿继续履行案涉《房屋转让协议书》。上述事实证明尚尔丰在缔约过程中因单方过错致使案涉《房屋转让转让协议书》未能成立，由此产生装修损失，尚尔丰应承担全部责任。鉴于尚尔丰存在主要过错，尚尔丰主张的租金损失没有依据。（四）原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定判令合同当事人承担赔偿责任明显不当。案涉《房屋转让协议书》未成立是因缔约方尚尔丰的过错造成，故尚尔丰应承担缔约过失赔偿责任。尚尔丰口头答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。另查明，案涉评估报告书第3、4项显示，成新率的计算方式为正式投入使用时间为2010年5月26日至评估基准日2016年6月27日，共6.09年���成新率＝（规定使用年限－已使用年限）÷规定使用年限×100%，评估报告书附件显示规定使用年限10年，已使用年限为6.09年，成新率为39.10%，重置价格为261828元，评估价值为102378元。再查明，张晓东为证明其装修损失，提交了证人证言、证人社保缴纳明细、前期服务合同、工程预算书、收据、订购单、订货单，其中证人彭映霞称其为当时物业公司经理，许小东称其为案涉房屋的装修工人，彭映霞、许小东均陈述案涉房屋装修开始时间为2011年6月，整体完工时间大约6个月。还查明，张晓东在（2013）东中法民一终字第1273号案件主张其在2011年6月将案涉房屋的装修业务发包给申玉林承担，工程预算为272367元，实际花费35万元，为此，其提供了工程预算书（2011年6月7日）、工程款收据（2011年7月至2012年1月期间）、建材订购单（2011年9月）、橱柜合同单（2011年8月）、厨具收据（2011年9月）等证据予以证明。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕张晓东上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据张晓东在二审中的上诉，本案的争议焦点是：（一）案涉《房屋转让协议书》未成立的责任认定。（二）案涉房屋的装修损失。（三）案涉房屋的占用费。关于争议焦点一。根据已生效的（2013）东中法民一终字第1273号民事判决查明的事实，案涉《房屋转让协议书》因缺乏房屋买卖合同中关于房屋价值的核心条款，双方也没有就案涉房产交易房款达成补充协议或双方存在相关房款的支付凭证，但《房屋转让协议书》记载的内容亦不能反映尚尔丰与张晓东之间成立房屋买卖合同关系。换言之，张晓东与尚尔丰签订的《房屋转让协议书》因缺乏合同的核心要求而未成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的原则。”上述法律规定是关于缔约过失的责任，本案并不属于上述规定的三种情形，故原审法院认定双方对各自损失承担50%责任公平合理，本院予以维持。关于争议焦点二。案涉评估报告书显示，按照《房屋转让协议书》签订日期即2009年11月26日往后顺延6个月作为装修时间，正式投入使用时间为2010年5月26日。但是张晓东提供的房屋装修的相关证据均显示装修期间为2011年6月至2012年1月期间，且能够与证人证言相互印证，再结合张晓东在（2013）东中法民一终字第1273号案件中也一直主张案涉房屋从2011年6月开始装修的事实，故本院采信案涉房屋的装修时间为2011年6月，而正式使用时间参照评估报告书往后顺延6个月的方式，为2011年12月，张晓东主张成新率应以2011年12月起算依据充分，本院予以采纳。由于尚尔丰确认其于2013年12月16日更换了门锁，故应视为尚尔丰于2013年12月16日收回房屋。因此，案涉房屋装修已使用年限应从2011年12月计算至2013年12月，约为2年时间。因此，案涉房屋装修对应的成新率应为（10年－2年）÷10年×100%＝80%，按照重置价格261828元计算，案涉装修价值应为261828×80%＝209462.40元。按照双方各自承担一半的责任，尚尔丰应当赔偿张晓东104731.20元。原审法院按照评估基准日的时间来认定案涉房屋装修价值有误，本院予以纠正。关于争议焦点三。因张晓东称东莞市安华实业投资有限公司在签订《房屋转让协议书》后将房屋钥匙交给了其，故应当视为尚尔丰将案涉房屋已经交付给了张晓东。原审法院认定占有使用费从2009年12月1日计算至2013年12月16日处理正确，本院予以维持。根据案涉评估报告书评估的案涉房屋占用时的月租金3099.84元，原审法院认定张晓东承担一半的占有使用费合理有据，本院予以维持。综上所述，张晓东上诉请求部分成立，本院对其有理部分予以支持，对其无理部分予以驳回；原审法院认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初661号民事判决第二、三、五项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初661号民事判决第四项。三、变更广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初661号民事判决第一项为：尚尔丰于本判决生效之日起五日内支付张晓东装修损失104731.20元。四、驳回张晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6550元，由张晓东负担3930元，尚尔丰负担2620元；反诉受理费5965元，由尚尔丰负担4473.75元，张晓东负担1491.25元；装修评估费8000元，租金评估费9630元，共计17630元，由张晓东、尚尔丰各自承担8815元。二审受理费5601.68元（张晓东已预交），由张晓东负担4537.36元，尚尔丰负担1064.32。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 陈加雄审判员 廖志明二〇一七��七月十二日书记员 刘丹青