云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2801民初1408号原告：尹念建，男，1977年1月8日出生，汉族，身份证住址四川省彭州市。委托诉讼代理人：何虎，四川义立律师事务所律师，一般授权代理。被告：景洪兴隆木业建材装饰有限公司。统一社会信用代码9153280068128962XG。法定代表人邵钟惠，职务经理。住所地西双版纳旅游度假区国际家居商城*幢****号。被告：邵钟惠，男，1971年4月6日出生，汉族，身份证住址浙江省富阳市。共同委托诉讼代理人李俊蓉，云南方向律师事务所律师，特别授权代理。原告尹念建与被告景洪兴隆木业建材装饰有限公司（以下简称“兴隆公司”）、邵钟惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何虎和被告的委托代理人李俊蓉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告尹念建诉称，2015年底，原告作为筹建公司的股东与被告协商租赁位于景洪工业园区A-（3）-12-1仓库（国土证号：景工管国用（2011）第0**号，面积8000平方米，所有权人：西双版纳君纳水产食品有限公司，以下简称“君纳公司”）。被告邵钟惠出示了其与君纳公司于2011年1月30日签订了房屋租赁协议，该协议约定君纳公司将上述仓库租赁给邵钟惠使用并同意其转租，邵钟惠向原告出具了其与君纳公司关于确认该租赁关系的法院调解书。原、被告于2015年12月22日就上述仓库签订了《场地房屋租赁合同》，约定原告承租后自行装修开展经营活动。年租金69万元。合同签订后，原告于2015年12月23日向被告邵钟惠支付了690000元。合同开始履行后原告创立了西双版纳艾蒂浮兰科技有限公司，其后不久，西双版纳州中院执行局上门贴公告称，由于君纳公司和普洱市柏利融资担保有限公司的债务纠纷，法院需处置君纳公司所属土地及房屋，责令所有租户于7月15日迁出，否则强制执行。由于原告创立的西双版纳艾蒂浮兰科技有限公司已经投入巨资装修，迫于无奈和依法取得上述仓库的新产权人签订《租赁合同》，年租金150万元。由于被告的行为导致原告损失巨大，故诉至人民法院请求：1、判令二被告退还房租690000元，同时赔偿原告部分损失910000元；2、判令二被告承担本案诉讼费。被告兴隆公司和被告邵钟惠辩称，不存在原告所诉的欺诈事实，双方的租赁关系是合法的，只能退还部分租金，原告诉请的910000元赔偿没有依据。原告尹念建为证明其诉讼主张，向本院举证如下：证据1.原被告主体信息，欲证明原被告诉讼主体资格。证据2.原被告之间的租赁合同、租金支付证明各一份，欲证明原被告租赁合同关系。证据3.被告与原业主单位的租赁合同、土地使用权证各一份，欲证明被告隐瞒没有租赁权事实。证据4.西双版纳中级人民法院公告、执行裁定书一份，欲证明被告没有租赁权。证据5.原告设立的公司与新业主单位的租赁合同、不动产权证各一份，证明新签合同的租金费用。（以上证据1.3为复印件，证据2.4.5与原件核对无异后留存复印件，原件已退还。）经质证，被告兴隆公司和被告邵钟惠对证据1至证据4的真实性、合法性及关联性均予以认可，对证据5的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可。被告兴隆公司和被告邵钟惠未向本院举证。本院认为，原告提交的证据1至证据5，因其来源合法，内容真实，印鉴齐全，本院均予采信。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：2015年12月22日，原告尹念建与被告兴隆公司和被告邵钟惠签订了《土地房屋租赁合同》。该合同主要约定：原告向被告承租位于景洪工业园区A-（3）-12-1，国有土地使用权证号为景工管国用（2011）第003号中面积为8000平方米的寒苦及附属土地，租赁物面积为4600平方米。租赁期限为10年，即2016年3月1日至2026年3月1日。第一至第五年每年租金为690000元，第六至第十年每年租金为759000元。租赁物的免租期为2个月，即从2016年1月1日起至2016年2月29日止。免租期届满次日起为起租日，由起租日开始计收租金。2015年12月23日，原告通过中国工商银行向被告邵钟惠支付了690000元的租金。2016年，西双版纳傣族自治州中级人民法院（2014）西执字第22-1号执行裁定书裁定本案所涉土地及地上所有房产以54000000元变卖给西双版纳茶仓有限责任公司。西双版纳茶仓有限责任公司依据人民法院生效裁判文书将案涉土地的国有土地使用权由西双版纳君纳水产食品有限公司过户至其名下（证号：云（2017）景洪市不动产权第000808号）。同时，西双版纳傣族自治州中级人民法院向案涉土地所在的租户及住户发布公告，限期于2016年7月15日前迁出房屋或退出土地，到期未迁出将依法强制迁出。因案涉土地的使用权人已发生变化，为避免强制迁出导致损失扩大，西双版纳艾蒂浮兰科技有限公司（原告系该公司股东之一）于2016年8月4日与西双版纳茶仓有限责任公司签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：西双版纳艾蒂浮兰科技有限公司向西双版纳茶仓有限责任公司租赁案涉土地及房屋，租期为2016年8月4日至2019年8月3日，共计3年；租金为每年125000元。另查明，被告邵钟惠曾与案涉土地原使用权人西双版纳君纳水产食品有限公司签订了租赁合同，约定由被告邵钟惠租赁案涉土地及房屋，租期至2051年5月31日，共计40年。被告邵钟惠无须西双版纳君纳水产食品有限公司同意可向他人转租案涉土地及房屋。本院认为，原、被告于2015年12月22日签订了《场地房屋租赁合同》，原告尹念建依约向二被告支付了690000元的租金，履行了其作为承租人的约定义务。但因案涉土地使用权及房屋所有权已发生变化导致原告与西双版纳茶仓有限责任公司重新签订《房屋租赁合同》后方能继续使用案涉土地及房屋，二被告已无法继续履行双方签订的合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施火鹤赔偿损失等违约责任”的规定，综合本案案情，案涉房屋第一年（2016年3月1日至2017年2月28日）的月租金应为690000元÷12个月=57500元/月，原告依据原、被告双方签订的《场地房屋租赁合同》的约定使用案涉房屋的期限宜确定至西双版纳傣族自治中中级人民法院要求原告自愿迁出的2016年7月15日前止，应扣除原告已使用的3个月零15日的房租即172500元。据此，二被告应向原告返还的租金为690000元-201250元=488750元。关于原告诉请的910000元损失，原告主张的隔墙费用损失未予举证证明其具体数额及产生情况，应承担举证不能的法律责任；原告主张与西双版纳茶仓有限责任公司签订的《房屋租赁合同》中所产生的租金系其损失要求被告承担。因原告已在本次诉讼中要求被告返还租金，且原告与西双版纳茶仓有限责任公司签订的《房屋租赁合同》中所支付的租金系其经营活动中必然支出的费用，该笔“损失”系重复主张，于法无据。故对原告关于910000元损失的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告景洪兴隆木业建材装饰有限公司和被告邵钟惠于本判决生效之日起十日内向原告尹念建返还租金488750元；二、驳回原告尹念建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，减半收取9600元，由被告景洪兴隆木业建材装饰有限公司和被告邵钟惠共同负担4391元，由原告尹念建负担5209元。原告预交的案件受理费由被告迳付原告，本院不再另行清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提出上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  黄绍晨二〇一七年七月十七日书记员  玉 罕