北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第43374号原告：丛子兰，女，1958年5月16日出生。委托诉讼代理人：张生途，男，1960年9月13日出生。被告：北京泛海信华置业有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号2号楼909。法定代表人：郑东。委托诉讼代理人：苏荣建，北京市中银律师事务所律师。原告丛子兰（以下称原告）与被告北京泛海信华置业有限公司（以下称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张生途及被告的委托诉讼代理人苏荣建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告2009年1月15日至2015年8月10日的租金损失1717500元；2、要求被告赔偿原告2009年1月15日至2015年8月10日的物业费89833元、供暖费45000元。事实和理由：2007年7月14日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发建设的北京市朝阳区东风乡绿隔地区第三宗地某某1（现为北京市朝阳区某某2室，以下称涉诉房屋），原告按约定支付了全部购房款6115933元，被告应按约定在2009年1月15日前交付房屋。但在实际交付房屋时，房屋存在严重质量问题，为此原告将被告诉至北京市朝阳区人民法院，要求被告立即对涉诉房屋内的装修不合格板材予以更换修复、支付逾期交房违约金1765058.3元、支付鉴定费7400元。一审判决后，原告和被告均不服上诉至北京市第二中级人民法院，后原告申诉至北京市高级人民法院，北京市第二中级人民法院的判决书和北京市高级人民法院的裁定书均认为被告交付的房屋存在质量问题，致使无法收房给原告造成损失，可另行解决。2013年4月12日，北京市朝阳区人民法院判决被告于判决生效后六十日内更换大理石以达到国家标准，但被告拒不履行判决，原告申请强制执行，2015年8月10日执行完毕。根据《北京市商品房预售合同》第十六条第二款第三项约定：交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第（2）种方式处理即由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责��。因被告出售的涉诉房屋质量不合格，使原告长达六年之久不能收房，给原告造成了一定的经济损失。被告辩称，一、本案违反一事不再理原则，应裁定驳回原告起诉。在（2011）朝民初字第某某3号案件中，原告以涉诉房屋不符合交付条件为由要求被告支付逾期交房违约金170余万元，北京市朝阳区人民法院认为被告对原告提出的质量瑕疵未予全部修复，影响了原告的收房，给原告造成了实际损失，故对原告的损失予以酌定，判决被告赔偿原告逾期交房违约金118348元。后北京市第二中级人民法院改判被告赔偿原告逾期交房违约金17124.61元。原告在再审申请中也表示在一审、二审案件中，其主张的逾期交房违约金也包括因涉诉房屋存在严重质量问题迟迟未予修复导致其长时间不能入住而遭受的实际损失即违约赔偿金。现原告又以被告交付的房屋不符合交付条件为由要求被告赔偿逾期交房的损失，该诉讼请求与（2011）朝民初字第某某3号案件的诉讼请求实质为同一诉讼请求，已由法院进行过处理。二、被告交付的涉诉房屋具备交付条件，被告履行了交房义务。合同约定被告应在2008年10月31日前交房，因为奥运会期间政府要求停工导致交房日期顺延，被告于2009年1月8日通知原告于2009年1月15日收房，2009年1月15日涉诉房屋已经具备了交付条件，原告有权利也有义务于当日收房，但直到2015年8月11日原告才实际收房，故房屋的空置损失应当由原告自行承担。三、原告应当履行收房及支付相关费用的义务。根据《商品房销售管理办法》等相关规定及《北京市商品房预售合同》的约定，被告按照合同约定提交了交付证明文件给原告，原告应当按照合同约定领受涉诉房屋。从保护交易安全的角度看，当开发商履行交付合格房屋的主要义务及时、恰当，而仅未能及时、恰当履行按期按质交付装饰、设备以及市政基础设施的附随义务时，对方当事人并不应因此而享有拒绝领受标的物的权利。被告交付的涉诉房屋质量符合交付标准，原告应按合同约定领受房屋，不得以被告未能按质交付装饰为由拒绝领受并因此免除交纳相关管理费的义务。四、2015年8月10日双方达成执行和解，由被告向原告支付15万元，原告自行更换大理石。通过本案租金鉴定过程可以看出原告并未更换大理石，且已实际入住，所以装修瑕疵并未影响原告入住。五、原告主张赔偿的依据是《北京市商品房预售合同》第十六条第二款第三项，原告引用该条款是错误的，该条款针对的是房屋整体的质量问题，而本案涉及的是房屋装修设备瑕疵，应当适用第十六条第二款第四项。根据合同附件六，大理石属于装修设备。对于装修设备瑕疵，被告���有整改的义务，没有赔偿损失或承担违约责任的义务。被告已经在执行阶段与原告达成了和解，被告已经向原告支付了15万元，被告完成了相应的整改义务。六、原告购买涉诉房屋属于自行居住，不是投资使用，其主张的租金不属于必然收益，所以不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的涉诉房屋，房屋总价款为6115933元。该合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2008年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件��该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。”该合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1及2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为引起延误的，出卖人可以据实予以延期。”该合同第十五条约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理���接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：详见补充协议。”该合同第十六条约定：“（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：……3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当���买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第（2）种方式处理：（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：（2）房屋装饰＼设备在交付使用时如未达到合同附件约定的标准，出卖人应负责整改使之达到合同约定标准。具体装饰和设备标准的约定见附件六。”该合同附件六装饰和设备标准的约定第6条约定：“客厅餐厅地面铺优质大理石；卧室地面铺实木复合地板；客厅阳台地面铺优质大理石；卧室阳台地面铺实木复合地板；厨房阳台地面铺地砖。”该合同附件八补充协议约定：“1.4‘房屋实际交付’是指买受人按出卖人发送的《入住通知书》中的相关规定办理完毕房屋的交接手续。1.5‘视为交付之日’指因买受人的原因，未能按《入住通知书》规定期间，办理房屋交接手续，则《入住通知书》规定期间届满之日视为交付之日。7.1房屋达到交付使用条件后，出卖人应当向买受人发送《入住通知书》。7.4主合同第十五条第（二）项所述之‘因买受人原因’包括但不限于下列情形：7.4.1房屋符合主合同第十一条所约定的交付条件，但买受人拒绝接受房屋；……7.5因买受人原因未能在《入住通知书》告知期间内办理房屋交接手续的，则《入住通知书》规定的交接期间届满之日，视为出卖人已经交付使用。7.6实际交付或视为交付之日前，与房屋有关的风险责任由出卖人承担；自房屋实际交付或视为交付之日起，与房屋有关的风险责任由出卖人转移给买受人，买受人需��担房屋实际交付或视为交付之日起与房屋有关的一切费用（包括但不限于物业管理费用、取暖费、公共维修基金等）。”上述合同签订后，原告于2007年7月29日前共计向被告支付了购房款6115933元。被告于2009年1月8日通知原告在2009年1月15日办理收房入住手续。2009年2月27日原告到涉诉房屋现场办理手续，但在验房时发现房屋存在多处质量问题，要求被告整改，未办理入住手续。2009年4月14日、2010年11月23日被告对涉诉房屋进行修复后，原告验房时对石材提出更换的请求，仍未办理收房手续。后原告以商品房销售合同纠纷为由将被告诉至本院，要求被告立即对涉诉房屋内的装修不合格板材予以更换修复、支付逾期交房违约金1765058.3元（自2008年11月30日至2012年11月13日）并承担鉴定费7400元；被告反诉要求原告支付逾期收房违约金并支付面积差价款12352元。在该案中，经原告申请，本院委托国家石材质量监督检验中心对涉诉房屋室内墙面和地面的大理石质量进行鉴定，鉴定结论为多处地面和墙面的大理石不符合[GB∕T19766-2005]标准合格等级要求。本院于2013年4月作出（2011）朝民初字第某某3号民事判决书，判决：一、被告于判决生效后七日内给付原告逾期交房违约金118348元；二、被告于判决生效后六十日内更换涉诉房屋地面和墙面所铺装的不合格大理石板材，使地面和墙面所铺装的大理石达到国家标准的优等品等级；三、原告于判决生效后七日内给付被告房屋面积差价款12352元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。原告和被告均不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2013年7月作出（2013）二中民终字第某某4号民事判决书，经该案审理查明：2008年4月13日，北京市建设委员会发布了京建工[2008]242号《关于贯彻2008年北京奥运会残奥会期间本市空气质量保障措施加强建设工程施工监管有关事项的通知》的文件，该通知对北京市在2008年7月20日至2008年9月20日期间的建设工程扬尘污染控制目标、施工许可审查、施工现场封闭管理、留置施工部位、安排闲置施工人员的生产、生活等情况做了相关的规定，要求在2008年7月20日至9月20日期间，各施工单位停止在施工地的土石方工程、混凝土浇筑工程等作业，做好工地绿化、覆盖、安全维护等工作。2008年4月17日，北京市建设委员会发布了京建施[2008]248号《关于加强奥运会期间施工现场质量安全管理的通知》的文件，该通知对在2008年7月20日至9月20日期间北京市的工地基坑工程、施工现场的扬尘、噪音、消防保卫的工作做了限制性或禁止性的规定，包括施工现场堆积的土石应采取绿化或覆���措施，停止所有含有挥发性有机溶剂的喷涂和粉刷作业，停止所有打磨、刨、切割地面或石材工序，停止夜间施工活动。2009年10月28日，涉诉房屋所属工程的监理单位北京双园工程咨询监理有限公司出具《关于对朝阳区东风乡绿隔地第三宗地J-5地块5-7住宅施工于奥运会期间停顿的证明》，证明奥运会和残奥会期间，上述工程的精装修施工处于停顿状态。涉诉房屋于2008年12月26日取得《住宅工程质量分户验收表》，涉诉房屋所在楼宇于2009年1月12日取得《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于次日取得《房屋土地测绘技术报告书》。北京市第二中级人民法院认为：原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》约定被告应于2008年10月31日前向原告交付涉诉房屋，但被告于2009年1月8日才通知原告于2009年1月15日收房。对此，被告主张因为受2008年7月20日至9月20日奥运会期间工程停工的政府要求的影响，交房日期应顺延至2008年12月31日，并就此提供了证据予以佐证。因双方所签合同明确约定“如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为引起延误的，出卖人可以据实予以延期”，故被告的主张有合同依据。根据查明的事实，涉诉房屋已于2008年12月26日取得了《住宅工程质量分户验收表》、该房屋所在楼宇于2009年1月12日取得了《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于次日取得了《房屋土地测绘技术报告书》，故可以认定涉诉房屋在被告通知的收房日，即2009年1月15日具备了交付条件。被告应向原告支付自2009年1月1日至2009年1月14日的逾期交房违约金。原告主张违约金应计算至实际交房之日没有合同依据，不予支持。原告若认为被告交付的房屋因装修存在瑕疵，导致其无法实际入住，给其造成损失的，可通过其他途径另行解决。因双方约定“客厅地面铺实木复合地板、高级地砖或优质大理石”，而涉诉房屋室内墙面和地面的大理石经鉴定不合格，故被告应予以更换并使之达到优等品等级。综上，北京市第二中级人民法院判决：一、维持北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第某某3号民事判决书第二项、第三项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第某某3号民事判决书第一项、第四项、第五项；三、被告于判决生效之日起七日内给付原告逾期交房违约金17124.61元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。后丛子兰不服北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第某某4号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2014年作出（2014）高民申字第���某5号民事裁定，认为：按合同约定，被告应于2008年10月31日前向原告交付涉诉房屋，但基于奥运会期间工程停工的政府要求，造成逾期通知收房，两审法院结合案件事实，确定房屋交付日期应为2008年12月31日并无不妥。根据现有证据可以认定，涉诉房屋在2009年1月15日具备了交付条件，故被告应当支付自2009年1月1日至2009年1月14日的逾期交房违约金，二审法院确定的违约金数额正确。原告主张违约金应支付到实际交房之日缺乏依据。关于原告主张交付的房屋装修存在瑕疵，致使其无法入住给其造成损失问题，可另行解决。综上，裁定驳回原告的再审申请。在本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对涉诉房屋自2009年1月15日至2015年8月10日的市场租金价值进行评估，评估结果为：2009年1月15日至2013年12月31日期间综合日租金为683.15元、2014年1月1日至2015年8月10日期间综合日租金为819.58元，2009年1月15日至2015年8月10日的市场租金价值共为1717500元。原告支付评估费29503元。原告提交谈话笔录，用以证明原告曾就生效判决确定的被告更换大理石事项申请强制执行，双方在执行过程中于2015年8月10日达成和解，约定由被告给付原告15万元修复费用，原告自行修复。被告对该证据不持异议。原告提交泛海国际居住区业主入住及日常应缴费用一览表，用以证明涉诉房屋物业费和供暖费的收费标准。被告对该证据的真实性不持异议，但表示自被告通知的交房之日起相关费用应由原告自行承担。原告提交《住宅工程质量分户验收管理规定》，用以证明工程验收内容包括地面和墙面的质量，而涉诉房屋的地面质量是不合格的，故不符合交付条件。被告对该证据的真实性不持���议，但不认可证明目的，表示该规定中提及的地面和墙面质量指的是房屋主体结构方面的质量。被告提交泛海国际居住区房屋入住确认单，用以证明原告实际于2015年8月11日办理入住手续。原告对该证据不持异议。双方均认可原告交纳了2009年11月15日至2015年3月15日的供暖费45000元、2010年3月1日至2015年8月10日的物业费89833元。双方均认可大理石属于涉诉房屋的装饰部分。经询，原告表示其要求被告赔偿损失的理由是被告交付的涉诉房屋的大理石存在质量问题，导致原告无法入住，在法院判决被告更换后被告亦未及时予以更换，合同依据是《北京市商品房预售合同》第十六条第二款第三项的约定。原告表示其至今未更换涉诉房屋内的大理石不代表涉诉房屋可以居住，未更换是原告不想破坏房屋结构。经释明，双方均不申请就涉诉房屋内地面和墙面的大理石质量问题是否影响入住进行鉴定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。涉诉房屋已于2009年1月15日具备了交付条件，原告应配合进行收房，虽涉诉房屋墙面和地面部分大理石不符合约定标准，但北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第某某4号民事判决书已判决被告对不合格的大理石进行更换以达到优等品等级，且无证据证明该装修方面的瑕疵达到影响房屋正常使用的程度，原告以大理石不符合标准为由拒绝收房缺乏依据，由此导致的房屋空置期间的损失应由原告自行承担。关于原告诉称的被告未按生效判决内容及时更换大理石一节，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”，北京市第二中级人民法院于2013年7月判决被告更换不合格的大理石，后原告向本院申请强制执行，2015年8月10日双方达成执行和解，至此双方就大理石更换事宜已通过执行程序一次性解决，现原告以被告迟延履行生效判决为由主张损失亦缺乏依据，本院不予支持。根据《北京市商品房预售合同》附件八关于“买受���需承担房屋实际交付或视为交付之日起与房屋有关的一切费用（包括但不限于物业管理费用、取暖费、公共维修基金等）”的约定，2009年1月15日以后产生的物业费和供暖费应由原告自行承担，原告要求被告赔偿物业费和供暖费的请求亦缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张赔偿所依据的《北京市商品房预售合同》第十六条第二款第三项的约定，该条是针对房屋工程质量问题的约定，而大理石属于房屋的装饰部分，大理石质量未达到双方约定的标准，应按照《北京市商品房预售合同》第十六条第二款第四项的约定进行处理，故原告依据第十六条第二款第三项主张赔偿责任亦缺乏依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称的原告的起诉违反一事不再理原则一节，原告在（2011）朝民初字第某某3号案件和（2013）二中民终字第某某4号案件中主张的均系被告逾期交房违约金，在本案中主张的系被告交付的房屋的大理石存在质量问题且迟迟未予修复导致其无法入住而遭受的损失，后诉与前诉的诉讼请求不同，不构成重复起诉，故被告的该项抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告丛子兰的全部诉讼请求。案件受理费21471元，由原告丛子兰负担（已交纳1775元，于本判决生效后七日内交纳19696元）。评估费29503元，由原告丛子兰负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人���或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  柯 岩审 判 员  孙茜倩代理审判员  尹 殷二〇一七年七月十二日书 记 员  张 晨