西藏自治区拉萨市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)藏0102民初163号原告（反诉被告）：西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆，营业场所拉萨市。负责人：卓嘎，系该宾馆总经理。委托诉讼代理人：曹务阳，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：袁溥钰，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被告（反诉原告）：马必宏，男，汉族，陕西省略阳县人，经商，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：秦升，西藏雪成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈波，西藏雪成律师事务所律师。第三人：肤美堂化妆品，经营场所西藏拉萨市。经营者：马必宏，男，汉族，1975年2月10日出生，陕西省略阳县人，经商，公民身份号码×××。原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆（以下简称拉威宾馆）与被告马必宏，第三人肤美堂化妆品房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告拉威宾馆的委托诉讼代理人曹务阳、袁溥钰，被告马必宏及其委托诉讼代理人秦升，第三人肤美堂化妆品经营者马必宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拉威宾馆向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的不定期《拉威宾馆门面房屋租赁合同》，并返还租赁房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金及水电费共计10650.45元，其中租金9821.25元、水电费829.2元；3.判令被告向原告支付违约金15262.22元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年4月1日签订了《拉威宾馆门面房租赁合同》，合同约定：原告将位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房61号的房屋出租给被告，租期为2013年4月1日至2015年3月31日，年租金为41142.24元，按月支付，押金为10000元等相关必要事项。合同签订后，原、被告双方一直履行合同约定的义务，相安无事。至2015年3月31日合同期满，被告依旧在使用该门面房，原告也未向被告提出异议，根据相关法律规定，双方形成不定期租赁关系。双方在履行该不定期租赁合同的过程中，被告于2016年11月份开始拒绝向原告支付房屋租金及水电费，被告的行为已构成违约。现原告为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。马必宏辩称，双方形成不定期租赁合同关系的责任在于原告，我方不存在违约，原告所主张的金额计算有误。肤美堂化妆品答辩意见与被告一致。马必宏向本院提出的反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿装修残值20000元；2.判令反诉被告向反诉原告退还押金10000元；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿违约金12342.6元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2013年4月1日签订了一份房屋租赁合同，合同签订后，反诉原告一直忠实履行合同内容。合同到期前，反诉原告依照约定多次与反诉被告协商、申请合同续签事项，但反诉被告一直置之不理，同时深化了双方矛盾，使得反诉原告的权利损失。现为维护自身合法权益，故依法提起反诉。拉威宾馆辩称，反诉原告提起反诉是纯属是拖延时间，反诉原告的诉请无任何依据。肤美堂化妆品辩称，反诉被告违约，应向反诉原告进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《拉威宾馆门面房租赁合同》一份，原告拉威宾馆用于证明合同期限已届满的事实。被告马必宏对该合同的真实性予以认可，但不认可其证明目的。本院认为该证据客观、真实，与本案有直接的关联性，具有相应的证明力，故本院对此予以采信；2.收费单据一组，原告拉威宾馆用于证明租赁合同期限届满后被告向其交纳租金及水电费及2016年11月开始拒不支付租金及水电费的事实。被告马必宏认为与本案无关联性，且不符合合同约定的收费标准。本院认为该证据客观、真实，与本案有直接的关联性，具有相应的证明力，故本院对此予以采信；3.通知一份、照片一组，证人证言两份，原告拉威宾馆用于证明被告拖欠租金及水电费用后以通知的形式明确告知被告解除不定期租赁合同关系并要求被告搬离租赁房屋，且该通知已送达给被告，原告已尽到通知义务的事实。被告马必宏质证未曾见过该通知；且证人证言与本案无关联性。本院认为原告未提交其向被告送达该份通知的其他相关证据予以佐证的情况下，无法证明其欲证明的内容。故本院对该组证据的证明目的不予采信；4.收据一份，房屋转租合同复印件一份，反诉原告马必宏用于证明向反诉被告交纳了押金20000元的事实。反诉被告对收据的真实性予以认可，但认为双方已形成不定租赁关系，反诉原告未结清所欠费用前，不同意返还押金。本院认为该证据客观、真实，与本案有直接的关联性，具有相应的证明力，故本院对此予以采信；5.收据一份，反诉原告马必宏用于证明向反诉被告交纳了手续费的事实。反诉被告认为与本案无关联性。本院认为该证据客观、真实，与本案有直接的关联性，具有相应的证明力，故本院对此予以采信；6.证人证言三份，反诉原告马必宏用于证明我方多次要求与反诉被告签订书面合同，但反诉被告一直推诿，造成本次诉讼的过错方均在反诉被告的事实。本院认为反诉被告不认可反诉原告向其申请过续租，且反诉原告无其他证据予以佐证其欲证明的内容，故本院对该组证据的证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，原告拉威宾馆作为甲方（出租房）与作为乙方（承租方）的被告马必宏签订《拉威宾馆门面房租赁合同书》，该合同约定：”甲方将位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房房号61号的房屋出租给乙方；本合同项下房屋租赁期共02年（大写贰年），自2013年4月1日起至2015年3月31日止。乙方向甲方承诺所租赁的本合同项下房屋的用途为化妆店，未经甲方书面同意，乙方不得改变使用用途；乙方在本合同生效的当日内，按本租赁合同中甲方实际应收取的第一季度的房屋租金总额标准作为房屋押金，并将押金人民币10000元（大写壹万）支付给甲方。在本合同约定租赁期间，如乙方没有对本合同项下房屋及其设备设施造成损坏、破坏及未拖欠甲方一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等相关费用时，该押金在本合同履行期满或本合同解除后十个工作日内由甲方无息退还给乙方。同时，在本合同履行期满或本合同解除时，甲方可将押金抵作乙方应承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等；如甲方在冲抵后押金仍有余款由甲方在本合同期满后或本合同解除后将余款部分无息退还给乙方；如押金不足以充抵乙方承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等费用时，乙方还应补齐不足的部分。在本合同项下房屋的租金采取按月的方式支付，乙方应在本合同生效的当日内将（第一期）的租金人民币3428.52元（大写叁仟肆佰贰拾捌元伍角贰）一次性支付给甲方；其余租金的支付方式为现金，以此类推直至本合同约定租赁期满或本合同解除时止。乙方应按每度电人民币1.6元，每吨水人民币1.5元向甲方支付水电费；如遇电力和自来水公司调整电价或水价，甲方有权单方调整水、电费的标准。乙方应在每月最后一日内，向甲方支付水、电费。乙方按每月用水量收取（按表计量月）按每吨水人民币2元的标准向甲方缴纳管道疏通费，乙方应在每月最后一日内，向甲方支付管道疏通费。”该合同项下还就租赁期间的相关费用及房屋修缮和使用、合同的变更、解除与终止、违约责任及免责条件等事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有原告拉威宾馆的印章，乙方附有被告马必宏的签字及捺印。2013年4月1日，被告马必宏向原告拉威宾馆交纳了租房押金10000元。被告马必宏向原告交纳租金及水电费至2016年10月。另查明，被告马必宏租赁[61]号房屋以个体工商户方式从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为”肤美堂化妆品”，经营者姓名为马必宏。在原告依法起诉马必宏为本案被告后，本院依法追加肤美堂化妆品为本案的第三人。再查明，在本案审理过程中，被告马必宏于2017年3月27日提交申请，要求其对案涉房屋装修残值进行鉴定，经审核同意后，选定的鉴定机构为西藏长夏司法鉴定所，按该鉴定机构的要求，向被告送达了预交鉴定费用的通知单，但被告马必宏逾期未缴纳，故本院视为被告马必宏撤回本次鉴定申请，且相应的诉讼风险已告知。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告拉威宾馆与被告马必宏所签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同中约定了房屋租赁期限为2年，自2013年4月1日起至2015年3月31日止，租赁期满合同自然终止。原告与被告马必宏签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》于2015年4月1日终止，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原被告双方在租赁期限届满之次日即2015年4月1日未签订书面租赁合同，但原告继续收取了被告马必宏的租金至2016年10月，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁关系存续期间，双方均可以要求单方解除。现原告要求解除与被告马必宏之间的不定期租赁合同，于法有据，本院依法予以支持。在原、被告双方的租赁关系解除后，被告继续占有诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给原告，但被告一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张被告返还租赁房屋的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，理由正当，本院依法予以支持。另该租赁合同中的房屋由第三人肤美堂化妆品作为实际使用人无权继续占有使用租赁房屋，故本院对原告要求第三人肤美堂化妆品返还租赁物的诉讼请求予以支持。不定期租赁关系存续期间，按原租赁协议内容履行。原告主张被告马必宏支付2016年11月至2017年1月15日房屋租金9821.25元的诉讼请求。经本院核算，从2016年11月1日至2017年1月15日的房屋租赁费为8571.3元（3428.52元／月÷30天×15天+3428.52元／月×2），故本院对该项诉请仅支持8571.3元。对于原告主张被告支付2016年11月1日至2016年12月31日期间水电费829.2元的诉讼请求，该笔费用应系被告马必宏承租使用案涉房屋期间所实际产生的，被告2016年11月1日-2016年12月31日拖欠的水费为34.5元（8立方×1.5元/立方）+（15立方×1.5元/立方），电费为691.2元（171度×1.6元/度）+（261度×1.6元/度），管道疏通费46元（8立方×2元/立方）+（15立方×2元/立方），故本院对该项诉请仅支持771.7元。对于原告要求被告支付违约金15262.22元的诉讼请求，该诉请主张的是被告马必宏未按期支付2016年11月至2017年1月15日期间的租金及水电费，其双方系不定期租赁合同关系，且原告未向本院提交相关催收款项的证据。本院无法认定被告马必宏存在逾期未支付款项的违约行为，原告自行承担举证不能之责，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）马必宏要求原告（反诉被告）退还押金10000元的反诉请求，因双方在《拉威宾馆门面房租赁合同书》中对此附有”在本合同履行期满或本合同解除时，甲方可将押金抵作乙方应承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等”的明确约定，该约定系双方意思自治，亦不违法法律规定，且原告认可收取了该笔费用，但当庭表示不同意抵作被告所欠的租金等费用。故对被告（反诉原告）的该项诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告（反诉原告）马必宏要求原告（反诉被告）赔偿装修损失20000元的反诉请求，因被告（反诉原告）未提交相关证据证明其该项损失实际金额的产生，故对该项诉请，本院不予支持。对于被告（反诉原告）马必宏要求原告（反诉被告）赔偿违约金12342.6元的反诉请求，因被告（反诉原告）未提交相关证据证明其反诉被告存在违约的事实，故对该项诉请，本院不予支持。综上所述，原告要求解除与被告马必宏之间的不定期租赁关系的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告马必宏，第三人肤美堂化妆品返还租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告马必宏支付自2016年11月1日起至2017年1月15日止的房屋租金9821.25的诉讼请求，本院仅支持8571.3元。原告要求被告马必宏支付自2016年11月1日起至2016年12月31日止的水电费829.2元的诉讼请求，本院仅支持771.7元。原告要求被告支付违约金15262.22的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）马必宏要求原告（反诉被告）退还押金10000元的反诉请求，本院依法予以支持。被告（反诉原告）马必宏要求原告（反诉被告）赔偿装修损失20000元的反诉请求，本院依法不予支持。被告（反诉原告）马必宏要求原告（反诉被告）赔偿违约金12342.6元的反诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆与被告马必宏之间关于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房61号房屋的租赁合同关系；二、被告马必宏，第三人肤美堂化妆品于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆返还位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房61号租赁房屋；三、被告马必宏于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2016年11月1日起至2017年1月15日止的房屋租金为8571.3元；四、被告马必宏于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2016年11月1日起至2016年12月31日止的水电费为771.7元；五、原告（反诉被告）西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）马必宏退还押金10000元；六、驳回原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）马必宏的其他反诉请求。如果被告马必宏，原告（反诉被告）西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费447.82元，由原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆负担286.36元，由被告马必宏负担161.46元；反诉案件受理费858.57元，由被告（反诉原告）马必宏负担655.8元，由原告（反诉被告）西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆负担202.77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。审判长 格桑措姆审判员 索朗德吉审判员 明玛次仁二〇一七年七月十二日书记员 达  娃