安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终1099号上诉人（原审被告）：安徽省阜南县风采置业有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路农业局楼下，统一社会信用代码913412256957081868（1-1）。法定代表人：张强，该公司经理。委托诉讼代理人：杜凤宇，安徽弘大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔保磊，男，1979年10月11日出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：程保金，上海君之程律师事务所律师。上诉人安徽省阜南县风采置业有限责任公司（以下简称阜南风采公司）与被上诉人乔保磊商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2016）皖1225民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日受理后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实与证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。阜南风采公司上诉请求：撤销一审判决，改判其公司不承担违约金及律师费。事实和理由：1、乔保磊接收房屋的事实已为生效的裁判文书所确认，一审法院认定涉案房屋未实际交付缺乏依据，判决其公司支付逾期交房违约金及律师费显属错误；2、涉案《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准远高于购房户的实际损失，一审判决不予调低显系不当。乔保磊辩称：因阜南风采公司延期交付行为，导致房屋实际价值下降，违约金并不高，不应调低。乔保磊向一审法院起诉请求：1、判令阜南风采公司继续履行合同；2、判令阜南风采公司支付延迟交付房屋违约金234291元（按涉案房屋总价2366582元每天万分之三计算期限暂定为2015年8月4日至2016年6月29日止，共计330天）；3、判令阜南风采公司按合同约定标准（即已付房款每天万分之三）支付2016年6月30日至实际交房之日止的延期交付房屋违约金；4、判令阜南风采公司支付律师费18743元。一审认定事实：2013年4月2日，乔保磊、阜南风采公司签订《商品房买卖合同》，约定:乔保磊购买阜南风采公司开发建设的位于阜南县淮河东路北侧中岗北路东侧的“风采世纪广场”2幢102+202室商铺一套，面积92.88平方米，总价款为2366582元。首付款1866582元，按揭贷款500000元。合同第八条关于交付期限中约定：阜南风采公司应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付乔保磊使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期等特殊原因，阜南风采公司可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第1款第（2）项约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过60日，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条关于交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需按出卖人通知规定的交付时间、地点和出卖人办理交付手续，通知规定的交付截止日视为房屋交付使用日，买受人仍需从交付截止日次日起承担物业管理费，并开始计算该商品房的保修时间。合同签订后，乔保磊向阜南风采公司交付购房款2366582元。阜南风采公司于2012年5月4日取得涉案楼房商品房预售许可证，证号为“（南）房预售证第02号”。2013年12月20日，涉案楼房经建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位联合验收合格。2016年7月5日，阜南风采公司取得阜南县住房和城乡建设局核发的《商品房竣工验收备案表》。2014年9月，乔保磊曾向法院起诉阜南风采公司。案件在审理中，双方于2014年11月25日自行和解并签订《和解协议》，主要内容为：1、阜南风采公司在签订本协议时支付乔保磊延期交房违约金及延期办证违约金14万元。2、阜南风采公司于2014年11月30日将涉案房屋交由乔保磊占有使用（包括装修、出租、自用等）；阜南风采公司应于2015年6月30日前完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书，办证条件达到时乔保磊应在收到书面通知书后7日内交给需要的办证材料，否则承担不利后果。5、乔保磊装修经阜南风采公司书面认可后其使用行为不作为免除阜南风采公司对所售房屋质量法律责任的依据，但乔保磊的损坏行为除外，也不得作为履行原买卖合同约定的（经综合验收后交付）的依据，也不构成影响阜南风采公司申请政府相关部门综合验收之理由。6、本次阜南风采公司给付乔保磊的违约金，为双方自2013年12月31日至本协议签订之日产生的所有违约金。10、乔保磊有权在下列情况之一出现时再次起诉阜南风采公司要求支付违约金：一、2014年11月30日阜南风采公司所移交的涉案房屋因阜南风采公司的原因乔保磊无法在事实上占有使用，违约金从2014年12月1日开始计算；二、虽然2014年11月30日阜南风采公司所移交的涉案房屋乔保磊可以占有使用，但2015年6月30日届满时阜南风采公司仍然无法完成法律上交付并办理房产证。延迟办证违约金从2015年7月1日按原合同约定标准再次一次性开始计算。否则，乔保磊可在2015年7月15日后再起诉。如乔保磊再次起诉并请求得到法院支持，发生的诉讼费、保全费、律师费等所有维权开支均由阜南风采公司承担，律师费标准按诉讼判决标的的8%支付。和解协议签订当日，阜南风采公司支付给乔保磊违约金14万元，乔保磊给阜南风采公司出具收条1张。2014年11月27日，乔保磊撤回起诉。阜南风采公司一直未将房屋交付给乔保磊。阜南风采公司于2016年8月15日申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，一审法院准许并依法委托，2016年11月17日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具《房地产租金估价报告》，评估意见为：乔保磊的房屋自2013年12月31日至2016年8月15日期间的租金合计为285173元。阜南风采公司开支鉴定费9000元。2015年8月10日，乔保磊再次向法院提起诉讼，法院于2016年1月20日作出（2015）南民一初字第02847号《民事判决书》，判决：一、乔保磊与安徽省阜南县风采置业有限责任公司于2013年4月2日签订的商品房买卖合同继续履行；二、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于判决生效之日起十日内支付乔保磊违约金24139.14元（以2366582元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年7月1日算至2015年8月3日)；三、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于判决生效之日起十日内支付乔保磊律师费用1931.13元。双方不服以上判决，均提起上诉，后双方均又申请撤回了上诉。一审法院认为，乔保磊与阜南风采公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，乔保磊依合同的约定向阜南风采公司支付了房款，阜南风采公司应按约定在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付给乔保磊，但阜南风采公司未按约履行交付，以致违约。双方在产生纠纷后，经协商又达成和解协议，该协议也是双方真实意思的表示，合法有效。乔保磊要求继续履行合同，因已生效的（2015）南民一初字第02847号《民事判决书》对此项请求已经判决确认，该请求系重复诉讼，依法应予驳回。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。阜南风采公司已经于2016年7月5日取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》，此时阜南风采公司的房屋已具备法定交付条件。乔保磊、阜南风采公司在和解协议中明确约定阜南风采公司应于2014年11月30日将涉案房屋交由乔保磊占有使用，并应于2015年6月30日前完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书。阜南风采公司辩称涉案房屋已于签订协议后交付使用，但未提供交付房屋的证据，乔保磊亦不认可，对该辩称不予采信。双方在和解协议第10条中约定了再次支付违约金的条件，从协议字面内容探寻双方约定的本意：第一款约定的是如果阜南风采公司交付的房屋不能使用，则再次支付违约金；第二款约定的真实意思是延迟办证违约金的计算方式，并不包括交付房屋违约金。阜南风采公司不能证明其已将房屋交付给乔保磊，同时阜南风采公司于2016年7月5日取得《竣工验收备案表》，已具备了全部交付条件，乔保磊此后可以随时领取房屋，对乔保磊主张阜南风采公司取得《竣工验收备案表》以后的逾期交房违约金不予支持；对从2015年8月4日至2016年7月5日期间的逾期交房违约金，予以支持。关于违约金的标准应如何确定的问题。乔保磊要求按合同约定的标准即按日支付已交付房价款万分之三的违约金，阜南风采公司认为合同约定的违约金远超出实际损失，应当依据同类同地段房屋租金为标准进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人在合同中对违约金作出约定过高或者过低，人民法院应当支持当事人请求变更。在商品房预售合同纠纷案件中，由于违约金可以根据合同的约定进行确定，故开发商首先需要举证证明的便是逾期交房所造成损失的大小。租金损失是指由于开发商逾期交房，导致乔保磊需另行租赁房屋，或者将原房屋出租或将所购房屋出租等产生的费用。购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房用途、房价的跌涨、房屋所处位置等诸多因素的影响。在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，虽可以实现其对房屋使用之目的，但乔保磊因阜南风采公司延迟交房，丧失的不仅仅只有房屋租金，还存在占有、收益、处分该房屋的多种权益，同时可能或者事实上给乔保磊造成其他损失：诸如购房款利息、装修费上涨等。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是乔保磊、阜南风采公司的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，乔保磊按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。综上，阜南风采公司不能举证证明其逾期交付房屋给乔保磊造成的确切损失，要求仅按租金的标准减少违约金没有法律依据，不予采信。对乔保磊要求阜南风采公司按照合同约定的计算标准，支付从2015年8月4日至2016年7月5日期间的延迟交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持，逾期违约金为239261.44元（2366582元×0.0003×337天）。关于本案律师费，因双方在合同中已明确约定，乔保磊再起诉时如请求得到法院支持，发生的律师费等应由阜南风采公司承担，律师费标准按诉讼判决标的的8%支付，此约定不违反法律、法规强制性规定，按照合同自由、当事人意思自治原则，对双方关于律师费的约定予以认定。乔保磊要求阜南风采公司支付律师费18743元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于判决生效之日起十日内支付乔保磊违约金239261.44元（以2366582元为基数，按每日万分之三的标准，从2015年8月4日至2016年7月5日)；二、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于判决生效之日起十日内支付乔保磊律师代理费用18743元。三、驳回乔保磊的其他诉讼请求。案件受理费5096元，减半收取计2548元，由安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担；诉讼保全费1785元、鉴定费9000元，合计10785元，由安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对于一审查明的事实予以确认。归纳各方当事人陈述及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：阜南风采公司是否已将涉案房屋交给乔保磊占有使用；逾期交房违约金是否应当调低。本院认为：生效的（2015）南民一初字第02847号民事判决虽载有阜南风采公司将涉案房屋交给乔保磊占有使用的内容，但该判决并未确认房屋交付的具体时间，且一审庭审时，阜南风采公司已明确述称，交付房屋由乔保磊领取房屋钥匙并在房屋接收单上签字，即足以推翻前述认定的关键书证房屋交接单，在阜南风采公司控制之下，但经法院释明后，其公司在一、二审期间无正当理由均未提交。故一审法院认定阜南风采公司不能举证证明已将房屋交付给乔保磊，从而判决其公司支付给乔保磊自2015年8月4日[（2015）南民一初字第02847号民事判决确认的逾期交房违约金暂计日]至2016年7月5日（涉案房屋取得综合验收备案表之日）的逾期交房违约金及相应律师费并无不当。阜南风采公司称乔保磊已接收房屋的事实已为生效的裁判文书所确认，一审法院认定涉案房屋未实际交付缺乏依据，判决其公司支付逾期交房违约金及律师费显属错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于参照房屋租金标准确定逾期交房违约金的规定，其适用的前提条件是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失计算方法，而本案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，且合同中有关购房户逾期付款与开发商逾期交房约定的是同样的违约责任，双方权利义务对等。故一审法院以阜南风采公司未举出充分证据证明本案逾期交房违约金过分高于给购房户造成的确切损失，以及本案调整逾期交房违约金有悖公平和诚实信用原则为由，对其公司要求调低违约金的抗辩主张不予支持亦无不妥。阜南风采公司称涉案《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准远高于购房户的实际损失，一审判决不予调低显系不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5096元，由安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨开多审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年七月五日书记员  宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。