广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初13280号原告：苏国强，男，1944年3月6日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人兼原告：苏文，男，1972年8月18日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼，组织机构代码70767055-0。法定代表人：林叶菊，执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，1981年8月31日出生，该司职员。原告苏文、苏国强诉被告广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏文、苏国强，被告广东元邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄志斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏文、苏国强诉称：2012年6月10日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“购房合同”），约定原告购买被告开发的XX花园XX路X号X房。合同签订后，原告依购房合同约定支付了所有房款并按被告要求向被告预交税费41610元。原告于2013年2月24日收楼，但被告至起诉之日仍未办出房产证；而且房屋经实际测量，面积比合同约定少了5.9725平方米。根据合同约定，被告需承担返还面积差异款、返还剩余契税并支付逾期办证违约金的责任。综上所述，原告提出如下诉讼请求：一、被告立即为原告办理位于广州市白云区XX路X号X房产权证；二、被告支付原告逾期办证违约金（以房屋总价1360000元为本金，按每日0.05%标准自2015年3月31计算至实际办妥房产证之日止）；三、被告退回多收契税21236.72元及期间资金占用的利息，利息自2012年5月28日起以21236.72元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；四、被告退还套内面积差异房款1780.70元；五、被告赔偿建筑面积差异房款77468.76元。被告广东元邦房地产开发有限公司辩称：一、根据买卖合同第七条、第十八条以及补充协议第七条约定，双方对面积差异处理已明确选择按照套内建筑面积进行结算，而原告主张按照建筑面积进行结算明显不符合约定，也不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。二、原告主张的逾期办理不动产权证的违约金，不符合约定。根据《购房合同》补充协议第九条、第十条约定，我司应在房屋交付之日起500个工作日内办妥产权登记。逾期不超过180日的，每日按总房价款的0.003%支付违约金。而原告诉请中的计算标准并不符合约定，我司不予认可。三、原告属自愿委托我司办理房屋产权证，并未约定资金占用期间需要支付利息，故原告要求返还契税并支付资金占用利息的主张不合理，缺乏依据。请求人民法院对于原告不合理的诉讼请求，全部予以驳回。经审理查明：2012年6月10日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区XX路X号X房（下称“涉案房屋”），建筑面积104.85㎡，套内建筑面积82.79㎡，共有分摊面积22.06㎡；房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16427.1元，总金额1360000元。甲方应当在2013年3月30日前将本合同标的物交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，存在面积差异的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同，乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=︱（实测套内建筑面积—合同约定套内建筑面积）︱/合同约定套内建筑面积×100%。合同中载明原告的通讯地址为广州市新社区民和一巷17号803房，通讯电话为132××××4340、159××××1549；合同还约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。买卖合同附件七补充协议第七条约定，合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理。补充协议第九条、第十条约定乙方委托甲方办理不动产权证，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内办妥产权登记并交付乙方；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议约定期限办妥《不动产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（3）逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。补充协议第十四条约定，乙方声明所提供的资料全属真实正确。甲方按照乙方提供的通讯方式发出通知给乙方的，视为乙方收到该通知。若乙方的联系方式变更时，乙方应当自变更之日起7日内书面通知甲方，否则视为甲方已经正式书面通知乙方，由此引致的一切后果，概由乙方依法承担，甲方有权根据实际情况对该商品房作出处理。2012年5月28日，两原告向被告交纳税费41610元。2012年8月10日，两原告向被告付清全部房款。2013年3月24日，原被告签署《收楼确认书》，确认原告收到涉案房屋的全部房屋钥匙，确认完全接收涉案房屋。2016年7月21日，广州市国土资源和规划委员会出具涉案房屋产权证，证载涉案房屋建筑面积98.88㎡，套内建筑面积82.68㎡，分摊建筑面积16.2㎡，期间产生办证税费20373.28元。2016年12月9日，原告在被告处签收不动产权证。庭审中，被告出示2016年8月8日邮寄的EMS快递单退件，显示收件人为两原告，收件地址为XX社区民和X巷X号X房，电话为131××××2261/3XXX70、132××××4340。经当庭拆开快递，内装信件为领取《不动产权证》的通知，写明请两原告收到通知3个工作日内到被告产权部领取不动产权证。该邮件的邮寄记录显示于2016年8月9日因收件人名址有误被退回给被告，被告于2016年8月11日签收退件。原告对上述快递单及邮寄情况不予确认，主张未收到。原告于2017年6月26日提出变更诉讼请求，即“把逾期办证违约金变更为按中国人民银行同期贷款利率上浮40%计算（按一至五年档）”，因原告的诉讼请求已于2016年12月9日庭审时固定，本院亦予以确认，故对原告变更诉请本院不予准许。被告主张在办理房产证过程中，除了契税之外，还需缴纳其他费用270元（包括预告登记费50元、抵押登记费80元、产权登记费60元、抵押权登记费80元）。另查明，1、广州市住房和城乡建设委员会于2016年12月6日向广州市白云区人民法院作出穗建房管函[2016]4387号《广州市住房和城乡建设委员会关于协助查询函的复函》，主要内容为：经核查，广东元邦房地产开发有限公司委托广州市房地产测绘院办理白云区XX路918至954号（双号）的房屋测绘业务，2014年3月1日前受理的测111201648、111201649、110112525号测绘成果依据的测量标准为GB/T17986.1-2000《房产测量规范》（下称“国标”）；2014年3月1日后受理的测10CH88141230000043号测绘成果依据的测量标准为DBJ440100/T204-2014《房屋面积测算规范》（下称“地标”）。关于测绘成果存在差异的原因：由于广州市房地产测绘院受理测10CH88141230000043号测绘案件业务的时间处于国标与地标技术规范衔接的过渡期，当时是按已经生效的地标的相关规定进行测算并出具测绘成果，其公设面积的分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。处理建议：经研究，我委认为对此案的实测应执行《关于实施的通告》（穗国房字[2014]420号）的相关规定（即按预测算测绘成果的分摊方式执行），原测绘单位应据此免费重新为产权人出具测绘成果报告，并协助产权人向权属登记部门函告相关变更情况。2、2017年1月18日，广州市房地产测绘院出具测绘编号10CH88161226000002号《房屋建筑面积测绘成果报告书》，报告书记载项目坐落广州市白云区XX路××、××、××、××号；申请人：广东元邦房地产开发有限公司；成果用途：权属登记发证。其中载明（4~5层各单元面积）XX路X号，01房号，套内面积82.6816平方米，分摊面积21.8356平方米，总面积104.5172平方米。3、广州市房地产测绘院向广州市不动产登记中心发出穗房地测函[2017]18号《关于协助更正元邦明月金岸小区房屋面积的函》，称：2016年11月白云区人民法院向我委查询金沙洲元邦明月金岸小区有关房屋面积问题。经核查，公设面积分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。根据我委函复白云区人民法院的意见（穗建房管函[2016]4387号），现我院对上述小区进行了核查，并按要求重新出具测绘成果，请贵中心协助相关权利人或依职权给予更正。4、广州市不动产登记中心于2017年4月7日向广州市房地产测绘院作出穗登记函[2017]66号《关于元邦明月金岸小区房屋面积更正登记的复函》，函复如下：位于白云区××920-926（双号）、942-952（双号）、954号依据你院出具的测字10CH88141230000043、10CH88140804000021、10CH88141112000005号测绘成果，我中心以15登记1358946、15登记1360024、15登记1360222号以广东元邦房地产开发有限公司名义办理了初始确权登记，上述房屋的确权登记并无不妥。而且上述房屋已大部分办理了转移登记，过户到小业主名下。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，已办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的不能办理依职权更正。现你院因上述房屋的公设面积分摊问题变更了测绘成果数据，重新出具了测字10CH88161226000002、10CH88161226000003、10CH88161229000067号测绘成果，建议你院通知广东元邦房地产开发有限公司组织全体小业主持重新出具的测绘成果等资料共同向我中心申请办理更正登记。庭审中，原被告均确认涉案房屋现尚未办理更正登记。以上事实，有买卖合同、补充协议、发票、收款收据、收楼确认书、不动产权证、税费发票、快递单、投递记录、函、测绘成果报告书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。关于办理房产证的诉讼请求，现涉案房屋已由房管部门出具房产证，且原告已签收，虽证载房屋面积与合同约定不符，且后续存在需更正的可能，但合同约定的权属登记的办证义务应视为已履行完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持，予以驳回。后续面积数额的更正登记不同于权属登记，对该新发生的情况，原被告可另行处理。关于面积差异款及利息，购房合同约定涉案房屋套内面积为82.79㎡，现产权证载套内建筑面积及重新测绘后的套内面积均比合同约定少了0.11㎡，故原告要求被告返还套内面积差异款合法合理，本院予以支持。根据合同约定按套内面积计算单价，故减少的套内面积差异款为1806.98元（0.11㎡×16427.1元/㎡），现原告主张应返还1780.7元属于原告自行行使处分权的行为，本院予以准许，确认被告应返还的套内面积差异款为1780.7元。关于建筑面积差，该建筑面积差包括套内面积差和分摊面积差，套内面积差本院已予以支持，不应在建筑面积差中重复处理；关于分摊面积差异，鉴于本案诉讼中出现新的情况，即广州市房地产测绘院依据广州市住房和建设委员会的核查意见出具新的测绘成果报告，显示涉案房屋用于权属登记发证的分摊面积应为21.8356平方米。而广州市不动产登记中心答复不动产权证更正登记事宜需由元邦公司组织全体小业主持重新出具的测绘成果等资料共同向其申请办理，目前该项工作正在进行中，因此涉案房屋的分摊面积差异暂时无法确定，故对于原告主张的分摊面积差异款的请求，暂不具备审查处理的条件，本案暂不予调处，当事人可在涉案房屋产权证更正登记手续完善后再行主张。关于逾期办证违约金，上述《广州市商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。根据《补充协议》，被告应当在该2013年3月24日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的不动产权证交付原告。自2013年3月24日起500个工作日为2015年3月24日，即被告最迟应当在2015年3月24日前为原告办妥不动产权证并交付给原告，现被告未能提供证据证实原告存在未履行相关义务导致办证迟延的情形，故逾期办证的违约责任应由被告承担。现原告要求被告以1360000元为本金承担逾期办证违约金合法合理，本院予以支持。原告主张从2015年3月31日起算属于其自行行使处分权的行为，本院依法予以准许。关于截止日期，本院认为应为快递被退回之日即2016年8月9日起的第3个工作日，即2016年8月12日。理由为，被告办出房产证之后即可按照合同约定的通讯地址告知原告领取，但原告因自身原因导致未收到快递从而迟延领取，故超出领取通知规定时间的逾期办证违约责任不应由被告承担。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，从案涉合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，原告主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由原告对于被告违约行为给其造成的损失进行举证，在原告未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，本院酌情调整为按照已付购房款总额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计算。关于返还契税等费用及利息的诉讼请求。根据双方《补充协议》约定，原告委托被告办理不动产权证，并向被告交纳了41610元契税用于办理产权登记。现被告已经为原告办妥了房产证并交付原告，经核算，实际支出契税20373.28元，该部分应予以扣减。关于其他费用270元（包括预告登记费50元、抵押登记费80元、产权登记费60元、抵押权登记费80元），被告主张扣减，本院认为根据房屋产权登记的交易习惯，上述四项费用的发生均是依附于办理产权登记所必然产生的费用，在办妥产权证的情况下，上述费用理应由原告承担，故对被告主张扣减的请求予以支持。据此，被告应向原告返还的费用为20966.72元（41610元－20373.28元－270元）。被告未能及时办证导致占用税费时间过长，故原告要求被告支付占用期间利息合法合理，本院予以支持，但利息宜从立案之日即2016年10月25日起，以20966.72元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广东元邦房地产开发有限公司补偿原告苏文、苏国强套内面积差款1780.7元；二、在本判决生效之日起三日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告苏文、苏国强支付逾期办证违约金（违约金以1360000元为本金自2015年3月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮40%计至2016年8月12日止）；三、在本判决生效之日起三日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告苏文、苏国强返还税费20966.72元及利息（利息以20966.72元为本金自2016年10月25日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际付清之日止）；四、驳回原告苏文、苏国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6772元，由原告苏文、苏国强负担3899元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担2873元。原被告负担的受理费，应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  杨显元人民陪审员  刘葵生二〇一七年七月十日书 记 员  林嘉仪蔡佳丽