福建省福安市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0981民初3367号原告：刘翠霞，女，1977年2月10日出生，汉族，住福建省福安市霞浦县。委托诉讼代理人：郑惠坤，��建正联律师事务所律师。被告：宋绍全，男，1967年2月25日，汉族，住福建省福安市城北街道公园路**号*幢*****室，现住福建省福安市。委托诉讼代理人：邓润源、郑开白，福建韩诚律师事务所律师。第三人：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。法定代表人：郝晓华，该局局长。原告刘翠霞与被告宋绍全、第三人中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称南京军区福安房管局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月15日公开开庭审理了本案。原告刘翠霞及其委托诉讼代理人郑惠坤、被告宋绍全及其委托诉讼代理人邓润源、郑开白到庭参加诉讼，第三人南京军区福安房管局经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘翠霞向本院提出诉讼请求：1.解除刘翠霞与宋绍全于2015年4月2日签订的《协议书》；2.宋绍全向刘翠霞返还店铺转让260000元；3.宋绍全承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年1月17日，宋绍全向南京军区福安房管局承租位于福安城区店，宋绍全与南京军区福安房管局签订一份《军队房地产租赁合同》，该合同对于租金、租赁期限等相关事项作了约定。2015年4月2日，宋绍全与刘翠霞签订一份《协议书》，约定宋绍全将其向南京军区福安房管局承租的5号店铺合同所有权转让给刘翠霞，并协助完成合同户名变更，一次性收取刘翠霞转让费260000元，合同转让后的租金由刘翠霞以宋��全的名义按原合同约定租金标准向南京军区福安房管局缴纳，转让合同从2015年7月起开始履行。刘翠霞多次要求宋绍全协助到南京军区福安房管局办理转让合同户名变更手续，但没有得到南京军区福安房管局的同意，至今仍未办成。根据《军队房地产租赁合同》第八条第（四）款之规定，宋绍全转租应当经过南京军区福安房管局的书面同意，但宋绍全转租行为未得到南京军区福安房管局同意，导致至今仍然未能按协议约定履行合同户名变更，应承担违约责任，其收取一次性转让费显然没有依据，应予退还。宋绍全辩称，一、刘翠霞与宋绍全签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律强制险规定，是合法有效合同。二、《协议书》的履行期限届满，不存在可以解除的情形。①双方签订的《协议书》发生在《军队房地产租赁���同》期限内，宋绍全的转租行为符合相关法律法规规定。刘翠霞承租后使用涉案店铺至合同期限届满，至此，《军队房地产租赁合同》及《协议书》履行期限届满，刘翠霞提出解除《协议书》的主张不能成立；②刘翠霞自2015年12月31日之后继续经营涉案店铺至今，实际形成了刘翠霞与南京军区福安房管局之间新的租赁合同关系，该新的租赁关系符合市场规律及行情，刘翠霞的合同目的已经实现，南京军区福安房管局对刘翠霞实际承租行为并无异议，不存在可以解除《协议书》的约定及法定解除条件；③刘翠霞以宋绍全未履行《协议书》中协助其完成合同户名变更为由，主张宋绍全承担违约责任，无法律依据。《协议书》已履行完毕，双方之间权利义务终了；宋绍全仅仅协助更名，在《军队房地产租赁合同》期限内，刘翠霞应积极主动到南京军区福安房管局或者向其现场管理员说明情况，并通知宋绍全前往变更，但刘翠霞实际经营该店铺，怠于履行更名手续，并非是宋绍全的过错造成，无需承担违约责任；合同虽未过户到刘翠霞名下，但并不影响刘翠霞，未对刘翠霞造成实质性的影响。三、刘翠霞要求返还260000元的理由无法律依据。《协议书》约定的260000元与店铺转租经营均为双方真实意思表示，不存在欺诈，符合商业习惯；260000元是综合店面装修装饰、宋绍全经营期间积累的优质服务和诚信、优越的地理位置、期满后可以继续经营的优势等等，这些是刘翠霞看重的优势后，才与宋绍全达成的合意款项；刘翠霞主张返还260000元不符合合同法的相关规定，该笔款项并不是损失，刘翠霞不存在损失，故无需返还。综上，刘翠霞主张解除《协议书》，返还转让费260000元无事实及法律依据，应予以驳回。南京军区福安房管局未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年1月17日，南京军区福安房管局与宋绍全签订一份《军队房地产租赁合同》，约定：南京军区福安房管局自愿将位于福安市（坐落号：南闽字第1589号）出租给宋绍全使用；租赁用途为店面；租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止；租金总额49368元，年租金为24684元；租赁期内，宋绍全不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背合同约定的前提下，经南京军区福安房管局书面同意，签订转租合同，并报军队���地产管理部门审核备案后实施；合同还对其他相关权利义务做了约定。2.2015年4月2日，刘翠霞与宋绍全签订一份《协议书》，约定：宋绍全将八一市场4号楼5号店（即案涉店面）的合同所有权过户给刘翠霞，已收齐全额260000元；从2015年4月1日起，该店铺归刘翠霞所有；协议签字后，宋绍全将4号楼5号店的合同交付给刘翠霞；宋绍全必须协助刘翠霞完成合同户名变更。协议签订后，刘翠霞向宋绍全支付了上述款项，宋绍全确认收到260000元。3.《协议书》签订后，宋绍全将涉案店铺交付给刘翠霞使用，刘翠霞以宋绍全名义向南京军区福安房管局缴纳租金至2016年6月30日，缴纳租金24684元。4.宋绍全于2016年9月7日向南京军区福安房管局缴纳了半年租金12402元。之后，宋��全及刘翠霞均未再支付租金。5.2017年3月24日，南京军区福安房管局向宋绍全发出《关于缴纳租金的通知》，向宋绍全催讨到期欠缴租金。6.2017年5月19日，南京军区福安房管局因政策性原因，向宋绍全发出《通知》，通知宋绍全前往南京军区福安房管局签订《解除军队房地产租赁关系协议书》。另查明，刘翠霞实际经营涉案店铺至2017年6月30日。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。南京军区福安房管局与宋绍全签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。上述合同签订后，宋绍全又与刘翠霞签订一份《协议书》，将��承租的商铺转租给刘翠霞，并实际交付刘翠霞使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。宋绍全虽未举证证明其转租行为已征得南京军区福安房管局同意，但南京军区福安房管局亦未就刘翠霞与宋绍全的转租行为而提出解除与宋绍全签订的《军队房地产租赁合同》，且南京军区福安房管局仍向承租人催讨拖欠的租金等行为表明，南京军区福安房管局并未因宋绍全转租给刘翠霞的行为而解除与宋绍全的租赁关系。合同法虽规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，但并未明确承租人未经同意转租的，转租合同即无效。故即使南京军区福安房管局解除其与宋绍全签订的《军队房地产租赁合同》，宋绍全与刘翠霞签订的《协议书》系双方的真实意思表示，对双方仍具有法律约束力，双方仍应按该合同约定全面履行自己的义务。刘翠霞与宋绍全签订的《协议书》约定宋绍全将涉案店面的合同所有权过户给刘翠霞、宋绍全协助刘翠霞完成合同户名变更，实质系宋绍全协助刘翠霞取得优先长期租用涉案店面的权利，然宋绍全未能履行协助刘翠霞办理完成与南京军区福安房管局租赁合同更名的义务，且南京军区福安房管局因政策性原因以其向宋绍全发出解除租赁关系的通知等行为明确表示租赁关系无法延续，进而致使刘翠霞签订的《协议书》的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，刘翠霞与宋绍全签订《协议书》的合同目的最终无法实现，刘翠霞作为承租人可���除合同，故刘翠霞请求解除其与宋绍全于2015年4月2日签订的《协议书》，符合法律规定，予以支持。虽然宋绍全未能协助刘翠霞办理完成其与南京军区福安房管局租赁合同的更名手续，但刘翠霞已经实际接收使用店铺至2017年6月30日，依据相关法律规定，应向宋绍全支付实际使用店铺期间（2015年4月1日起至2017年6月30日，共27个月）的租金，双方在《协议书》中未约定租赁期间的租金，故刘翠霞可按宋绍全与南京军区福安房管局签订的《军队房地产租赁合同》约定的租金标准24684元/年，支付实际使用店铺期间的租金，即刘翠霞使用店铺期间需支付宋绍全租金总计为55539元（24684元/年÷12月/年×27月），因刘翠霞已以宋绍全的名义向南京军区福安房管局缴纳了2015年4月1日至2016年6月30日止的租金24684元，故刘翠霞应再向宋绍���支付2016年7月1日至2017年6月30日止的租金为30855元（55539元-24684元）。此外，关于刘翠霞与宋绍全260000元转让费的性质问题，本院认为，该转让费用包含原租赁合同的更名费用及刘翠霞给与宋绍全一定的溢价补偿，该溢价补偿一般包含对宋绍全将来可得利益的溢价补偿，基于更名费用及宋绍全溢价补偿无法严格区分，考虑本案中刘翠霞已经实际受让店铺并已经营长达两年之久的实际情况，为充分保护合同双方的利益，依据公平原则，本院酌情宋绍全可得利益的溢价按《军队房地产租赁合同》约定的月租金标准2057元/月（24684元/年÷12月/年）的30%确定，即617元/月，故刘翠霞使用店铺期间的应向宋绍全支付溢价补偿16659元（617元/月×27月），宋绍全应将剩余的243341元（即260000元-16659元）退还给刘翠霞。综上，宋绍全应返还刘翠霞转让费243341元，扣除刘翠霞应支付的租金30855元，宋绍全应实际返还刘翠霞转让费为212486元（243341元-30855元）。刘翠霞的主张，部分予以支持，超出部分不予支持。宋绍全的辩解，无事实与法律依据，不予采信。南京军区福安房管局经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除刘翠霞与宋绍全于2015年4月2日签订的《协议书》；二、宋绍全应于本判决生效之日起十日内返还刘翠霞转让费212486元；三、驳回刘翠霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由刘翠霞负担713元，由宋绍全负担4487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  张仲琅代理审判员  张志杰人民陪审员  刘莉芸二〇一七年七月十一日书 记 员  郑靖文附：本案适用的法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告��在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。