四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3919号上诉人（原审被告）：成都市青羊区宣兔头生态园食府，住所地：成都市青羊区。经营者：宣贵琼，女，汉族，1951年7月18日出生，住成都市金牛区。被上诉人（原审原告）：成都瑞昌玻璃钢有限责任公司，住所地：成都市青羊区黄田坝高坎一社。法定代表人：冯昌芬，董事长。委托诉讼代理人：蒲东，四川中沛律师事务所律师。上诉人成都市青羊区宣兔头生态园食府（以下简称宣兔头食府）因与被上诉人成都瑞昌玻璃钢有限责任公司（以下简称瑞昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第7045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣兔头食府上诉请求：1.撤销一审判决中宣兔头食府向瑞昌公司支付租金78586元，改判租赁合同无效；2.判令瑞昌公司退还提前多收取的一个月租金；3.一、二审诉讼费由瑞昌公司承担。事实和理由：1、瑞昌公司隐瞒电力不足的事实，给宣兔头食府造成巨大经济损失，请求赔偿；2、瑞昌公司提供的房屋和土地是违法取得的，该房屋不应受到法律保护，而且土地批文是瑞昌公司的法人冯昌芬的丈夫私刻公章，自行伪造的，请求鉴定该公章及批文与合同的笔迹；3、成都市规划局查处违建处已经对案涉房屋下发了两次拆除通知，瑞昌公司拒不履行，违法对抗执法部门，有意拖延拆除时间；4、法律对于违法存在的房屋是不予保护的，瑞昌公司没有证据证明其享有建设指标，也没有报件，其修建的永久建筑是违法建筑，瑞昌公司没有资格索要房租，请求法院判令瑞昌公司退还宣兔头食府9年多的房租，而且宣兔头食府在知道该房屋是违法房屋后于5月26日才没有缴纳租金的；5、瑞昌公司的法定代表人冯昌芬不是该房屋的所有权人，该房屋的所有权人是冯昌华，瑞昌公司的主体不符，请求法院驳回起诉；6、瑞昌公司不讲诚信，2009年就妄图收取高价房租毁约，2012年2月16日，拒绝收取宣兔头食府缴纳的房租，高坎警务室队长陈文学出具的证人证言能够证实；7、瑞昌公司提前多收一个月的租金和中途收取的押金16356.80元，共计两万六千多元没有退还，请求判令瑞昌公司退还；8、瑞昌公司诬告宣兔头食府转租，瑞昌公司无偿使用宣兔头食府安装的动力电多年，请求法院判决其退还安装动力电的费用。瑞昌公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。事实和理由：1、瑞昌公司主体适格，宣兔头食府租用房屋的产权归单位所有，冯昌华是前任负责人，冯昌芬是现任法定代表人，代表单位行使权利，而且合同是加盖了公章的；2、瑞昌公司提交的房屋土地涉及的产权和文件等是合法的，不是违章建筑，房屋的产权有一部分已经办理完毕，有一部分尚在办理中，而且宣兔头食府使用期间也没有第三人主张权利；3、一审中双方已经确认宣兔头食府欠付半年租金，并没有多收取宣兔头食府一个月的租金，不存在收取押金的情况。瑞昌公司向一审法院起诉请求：1.宣兔头食府立即向瑞昌公司支付租金76586元、迟延支付租金的滞纳金68927.4元（以76586元为基数，从2015年5月26日起，按每日千分之五计算至实际付清之日止）；3.宣兔头食府承担本案诉讼费。一审法院查明，2005年12月26日，双方签订《房屋、土地有偿使用协议书》一份，主要约定：瑞昌公司将位于青羊区黄田坝街道办高坎村一社瑞昌公司现有的部分房屋、场地和绿化等租赁给宣兔头食府用于发展、经营餐饮休闲娱乐等，租赁部分面积约五亩，租赁时间2005年12月26日至2015年12月26日，共十年，租赁物的产权归属瑞昌公司所有；房屋、场地及绿化的年使用费为前三年年使用费126000元，第四年增加5%，以后每两年递增5%；缴纳的时间为每半年到期前一月缴纳以后半年的使用费，逾期未交，瑞昌公司按未交金额的日千分之五追收滞纳金，逾期三十日未交，瑞昌公司有权终止协议，解除租赁关系，并收回房屋及场地和绿化，并追收应缴金额及滞纳金，不予退还保证金；租赁期间房屋及场地、绿化、水电设施等的维护、保养均由宣兔头食府负责，费用由宣兔头食府自理；在宣兔头食府租赁期间，瑞昌公司向宣兔头食府提供用水、用电配备和光纤信号的接入，租赁期间所发生的水、电、光纤费由宣兔头食府自理等；未经瑞昌公司同意，宣兔头食府不得将房屋、场地进行转让、转租，否则瑞昌公司有权终止协议并收回房屋及场地和宣兔头食府所投入的所有不动产（含装修等）；单方终止协议属违约，由违约方向守约方支付年租金的30%违约金，并赔偿由此造成的一切损失。合同落款出租方有代表人“冯昌芬”签名字样及瑞昌公司公章盖章字样，承租方有代表人“宣贵琼”签名字样及宣兔头食府公章盖章字样。合同签订后，瑞昌公司向宣兔头食府交付了案涉房屋。另查明，1.2001年5月23日，成都市青羊区黄田坝街道办事处高坎村（作为甲方）与瑞昌公司（作为乙方）签订《租地合同书》一份，主要约定：乙方租用甲方高坎村一组土地占地面积“九亩零八亩”；土地租期期限为30年，从2001年5月23日至2032年5月23日止；土地年租金为每亩1500元，从签订之日起，每五年租金递增一次，递增额为上一年租金总额的10%；每年按每亩土地上缴村委会各种综合服务费300元；乙方必须办理工商营业执照、税务登记证等手续，由甲方协助办理，费用由乙方负责；甲方负责办理乙方的占地批复手续，但费用由乙方自理；在租用范围内的所有建筑物和其他设施由乙方个人投入，乙方自主经营，一切所有权归乙方所有；企业用电专线由村上负责协调安装，但费用由乙方负责等。2.瑞昌公司持有编号为黄（企）字第010号的《村镇房屋所有权证》，载明：房屋座落青羊区黄田坝镇××组，办公用房层数二层、间数13间、建筑面积579.84平方米，生产用房层数一层、间数10间、建筑面积766.58平方米；所有权人为瑞昌公司，共有权人为“法人代表：冯昌华”；所有权性质为集体，房产来源为自建，房屋用途为厂房，建造年代为2001年；房屋四界，东：马家场街；西：土龙路；南：农房；北：清水河；填证机关为成都市青羊区人民政府、成都市青羊区建设局。该《村镇房屋所有权证》上附有《房屋平面现状及位置经介图》。宣兔头食府对黄（企）字第010号的《村镇房屋所有权证》真实性、合法性均不予认可，瑞昌公司提交的证件复印件与原件核对无误。另，双方在（2015）青羊民初字第1742号案件中一致确认除了该份《村镇房屋所有权证》上所载明的房屋外，宣兔头食府从瑞昌公司处承租的房屋还包括《房屋平面现状及位置经介图》所标示地块以西的房屋，瑞昌公司尚未办理该部分房屋产权登记。3.案涉房屋2015年每季度租金为38293元，双方一致确认，宣兔头食府自2015年5月26日起未缴纳2015年6月26日至2015年12月26日的租金，实际履行过程中，租金系按季度缴纳。一审法院认为，宣兔头食府并无证据证明黄（企）字第010号《村镇房屋所有权证》系瑞昌公司伪造，对该证书的真实性、合法性，一审法院予以确认，虽然宣兔头食府租赁房屋的面积超出了黄（企）字第010号《村镇房屋所有权证》所标示的地块，但并未影响宣兔头食府使用房屋，也无案外人对宣兔头食府使用案涉房屋提出异议，且《房屋、土地有偿使用协议书》并未约定瑞昌公司应提供何种标准的电力，不存在签订合同时故意隐瞒电力不足的情形，故对宣兔头食府关于双方签订的《房屋、土地有偿使用协议书》不合法且不是其真实意思表示的抗辩主张，一审法院不予采纳。关于瑞昌公司主体资格，案涉《房屋、土地有偿使用协议书》系由冯昌芬作为瑞昌公司代表人签订，且合同经瑞昌公司公章盖章确认，瑞昌公司系《房屋、土地有偿使用协议书》合同相对人，故对宣兔头食府关于瑞昌公司主体不适格的抗辩主张，一审法院不予采纳。对瑞昌公司提交的青羊区国土局关于案涉土地用地的批复，基于前述认定，一审法院已认定黄（企）字第010号《村镇房屋所有权证》的真实性，确认了瑞昌公司对所涉房屋的所有权，上述批复的真实性、合法性问题不影响本案的租赁合同关系，且不属于民事法律关系，不宜在本案中予以审查认定。双方一致明确未交纳2015年6月26日至2015年12月26日的租金，每季度租金38293元，故瑞昌公司要求宣兔头食府支付租金76586元（38293元×2季度=76586元）的诉请，于法有据，一审法院予以支持。关于滞纳金，《房屋、土地有偿使用协议书》约定租金每半年到期前一月缴纳以后半年使用费，逾期未交，瑞昌公司按未交金额的日千分之五追收滞纳金，故宣兔头食府至迟应于2015年5月26日向瑞昌公司缴纳2015年6月26日至2015年12月26日期间的租金共76586元，瑞昌公司主张宣兔头食府以76586元为基数，按每日千分之五的标准，从2015年5月26日起计算滞纳金至实际付清之日止，但因宣兔头食府迟延支付租金的行为给瑞昌公司造成的损失主要是利息损失，瑞昌公司主张的滞纳金显然过分高于资金利息损失，且宣兔头食府对滞纳金进行根本抗辩，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，一审法院将滞纳金调整以78586元为基数，按每日万分之三的标准，从2015年5月26日计算至实际付清之日止。综上，瑞昌公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、成都市青羊区宣兔头生态园食府于判决生效之日起十日内向成都瑞昌玻璃钢有限责任公司支付租金76586元及滞纳金（滞纳金计算方式为：以78586元为基数，按每日万分之三的标准，从2015年5月26日计算至实际付清之日止）；二、驳回成都瑞昌玻璃钢有限责任公司其余诉讼请求。如成都市青羊区宣兔头生态园食府未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元，由成都市青羊区宣兔头生态园食府承担（此款已由成都瑞昌玻璃钢有限责任公司预交，成都市青羊区宣兔头生态园食府在履行上述给付义务时一并支付给成都瑞昌玻璃钢有限责任公司）。二审中，宣兔头食府提供黄（企）字第010号《村镇房屋所有权证》、2014年12月16日成都市规划管理局《责令限期自行拆除违法建设公告》、2015年1月5日成都市规划管理局《履行规划行政决定催告书》、成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新行初字第120号《行政裁定书》，拟证明瑞昌公司出租的房屋为违法建筑；宣兔头食府提供的收据、收条等，拟证明瑞昌公司多收一个月租金和收取押金的事实。瑞昌公司对宣兔头食府二审中提供的证据质证认为，上述证据不属于新证据，不发表意见。本院针对宣兔头食府在二审中提供的证据材料，结合双方一审中提交的证据和有关事实的陈述，本院不予采信。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，在审理中，宣兔头食府未提供证据来证明黄（企）字第010号《村镇房屋所有权证》的虚假性，在有关登记部门未撤销或变更该权属证书前，瑞昌公司对案涉房屋享有合法性，故宣兔头食府认为租赁房屋系违法建筑无证据证实，双方签订的《租房协议》为有效协议，各方当事人应按协议约定履行各自的义务。在实际履行过程中，宣兔头食府未及时向瑞昌公司交纳租金，拖欠瑞昌公司的租金属实，已构成违约，按合同约定应承担相应的违约责任。关于宣兔头食府上诉请求退还提前多收一个月租金问题，因双方在一审中均认可未交纳2015年6月26日至2015年12月26日的租金，宣兔头食府在二审中陈述与一审陈述不一致，其提供的《收据》复印件不能证明瑞昌公司存在多收租金的事实，本院不予支持。关于宣兔头食府上诉认为瑞昌公司主体不适格和隐瞒电力不足的主张，一审法院作出的评析观点符合事实和法律规定，本院不再赘述。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1064元，由上诉人成都市青羊区宣兔头生态园食府负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  赵 锋审判员  龚 耘二〇一七年七月七日书记员  谭小雨