江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0923民初2714号原告：阜宁县沿海置业有限公司，住所地阜宁县经济开发区顾庄村1组。法定代表人：刘训浪，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢长春，江苏众想律师事务所律师。被告：许惠珠，女，1967年11月15日出生，汉族，居民，住阜宁县。委托诉讼代理人：田芳，江苏盐海中亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文飞，阜宁县新城法律服务所法律工作者。原告阜宁县沿海置业有限公司（以下简称“沿海公司”）与被告许惠珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沿海公司法定代表人刘训浪的委托诉讼代理人卢长春，被告许惠珠及其委托代理人田芳、吴文飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沿海公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告许惠珠支付2013年12月28日至2015年12月27日两年的租金180478元，并承担违约金2000元；2.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月19日，沿海世贸家居生活广场管理中心与被告许惠珠签订沿海世贸家具生活广场商铺1-18，面积为358.09平方米，从2013年12月28日起至2018年12月27日止，租期为5年的租赁合同1份。该合同约定：2013年12月28日至2015年12月27日为免租优惠期，第三年租金为90239元，以后每年租金分别在上年的基础上递增10%；非市场统一安排，被告连续5天或者每月累计5天关门不营业，被告应向原告支付违约金2000元；超过10天或者每月累计10天关门不营业，对被告取消免租期，将所收的租金转为第一年租金。2016年8月，被告擅自关门停业，并于2016年9月12日全部撤出门市。被告的行为，已严重违反了合同约定。故诉至法院请求支持原告的诉讼请求。被告许惠珠辩称，1、阜宁县人民政府于2013年招商引资项目时，被告投资入户阜宁的，并宣布被告在沿海世贸家居生活广场管理中心投资应享受的优惠政策。该管理中心与被告签订租赁合同同时，也约定2013年12月28日起至2015年12月27日为免租优惠期。2、原告所诉不实。被告于原告之间从未签订过房屋租赁合同。被告是与沿海世贸家居生活广场管理中心签订的房屋租赁合同，应由该管理中心与被告解决纷争，且原告于2013年5月将含涉案商铺在内20000平方米全部租赁给了陈月兰，故原告不能以出租方主张权利。3、根据合同约定违约金和免租并不是并列的，要么主张租金，要么主张违约金。4、该管理中心至今尚未进行工商登记，不具有民事权利能力，故该管理中心与被告签订的合同为无效合同。5、被告没有违反与该管理中心签订的租赁协议。在免租期满前，该管理中心以发布公告的方式作出新的要约，被告按照要约，向该管理中心出具了书面撤场承诺，视为双方不再续签合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月28日，原告与案外人陈月兰签订商铺租赁合同1份，约定原告将涉案商铺在内的20000平方米的商铺出租给案外人陈月兰。2013年6月18日，原告沿海公司作出阜沿置字[2013]31号关于成立“沿海世贸家居生活广场管理中心”的决定1份。该决定载明：“为了进一步搞好沿海世贸家居生活广场的经营，提高沿海世贸家居生活广场的管理服务质量，现决定成立‘沿海世贸家居生活广场管理中心’。由陈月兰同志全权负责沿海世贸家居生活广场的管理工作”。此后，陈月兰依据该决定，以该管理中心的名义对外开展招租及对商户的管理、服务等工作。2013年10月19日，沿海世贸家居生活广场管理中心作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订租赁合同1份。该合同约定：租赁铺号为1-18，面积为358.09㎡；租赁期限为乙方承租商铺有效期为5年，自2013年12月28日起至2018年12月27日止，其中2013年12月28日起至2015年12月27日止为免租优惠期；租金为21.00元/月/平方米，预交第三年租金总计人民币￥90239.00元；经营范围（品牌）为铭亿轩；非市场统一安排，乙方连续5天或每月累计5天关门不营业，乙方将向甲方支付违约金2000元；超过10天或每月累计10天关门不营业，甲方对乙方取消免租期，将所收的租金转为第一年租金。如不能按期缴纳，甲方有权收回门市并另租他人。此合同还就市场管理、合同解除与终止、争议解决办法等作出约定。合同签订后，被告交纳了第三年租金90239元。2016年8月10日，原告向沿海世贸家居生活广场内的部分商户发出通告，并在公共场所予以张贴。该通告载明了租金征收方案及积极交纳租金所享受的各种优惠条件。该通告的首部载明“各位商户老板大家好！本商场的各商户首次经营已将到期，根据市场行情，考虑到实际经营状况，本商场经市场调研和与部分商户探讨，决定下年度的铺位租金征收方案如下：”在通告的尾部载明：“如有意向的商户请于2016年10月31日前与商场签订续租协议，否则将作到期撤场处理。无意向的和准备撤场的商户请于本月底前向商场提出书面撤场报告，否则将作到期撤场处理。”2016年8月21日被告与陆惠东作出撤场报告1份，载明：“我们是经营铭亿轩（沿海世贸广场1-18号）、双虎家私（沿海世贸广场2-29、2-30号）商户，首先感谢广场中心长期以来对我们商铺的关心和支持，由于我们经营不善，已连续亏损两年，无法维持每月正常费用，实在难以继续经营。现我们根据广场中心2016年8月10日通告，向贵中心提出撤场。”2016年9月25日，沿海世贸家居生活广场管理中心向被告及陆惠东发出解除合同通知书1份。该通知书载明：“2013年10月19日，我单位与你签订了《沿海世贸家居生活广场租赁合同》，合同约定了商铺的租期、租金的支付、经营期的要求、规划、免租优惠的条件以及违约的责任等多项条款。但是，你户商铺在未与我单位说明任何理由的情况下，不但早已停止营业，而且已于2016年9月12日擅自撤出本市场。你户的这些行为不仅违反了合同的约定，而且也给我单位管理造成了极大的影响和经济损失。同时，你的行为也表明了你将不再继续履行合同义务。因此，根据合同的约定对照《合同法》的相关规定，我单位特向你发出书面通知如下：1、解除我单位与你之间2013年10月19日签订的租赁合同；2、依据《租赁合同》第4.3.4条的约定，请你在接到本通知后5日内向我单位支付约定的违约金和免租期的租金。”被告于2016年9月中旬撤场结束。原告要求被告支付免租期的租金并承担违约金未果，以致本案诉讼。根据原、被告双方的诉、辩意见本案的争议焦点为：1、关于案涉租赁合同的效力认定及原告的主体是否适格的问题；2、关于原告方发出的通告是否为针对被告的要约及被告作出的撤场报告是否对要约作出的承诺的问题；3、关于原告要被告给付免租期租金是否应得到支持，以及支持的数额认定问题。一、关于案涉租赁合同的效力认定及原告的主体是否适格的问题。本院认为，公司的内设机构与公司是整体与部分的关系，内设机构本身并不具有独立的法人资格，以自身名义订立的合同，得到了公司的授权应认定合同有效。本案沿海世贸家居生活广场管理中心经原告作出决定而成立，其为原告沿海公司的内设机构，该中心与被告签订的租赁合同，是依据原告作出[2013]31号的决定而行使职权行为，该合同应为有效合同。由于该中心不具有独立的法人资格，其行为的法律后果应由决定成立该中心具有法人资格的原告来承担，故原告应为该合同的权利义务主体。沿海公司作原告向被告主张权利，并无不当，故原告的主体应为适格的主体。二、关于原告方发出通告是否为针对被告作出的要约行为及被告作出的撤场报告是否为对要约的承诺的问题。本院认为，要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件，希望对方当事人接受的意思表示。要约的构成要件为：必须是特定人所为的意思表示；具有缔结的意图并表明一经对方承诺即受约束的意旨；内容具体确定，包含合同成立的必备条款。本案沿海世贸家居生活广场管理中心在商场的公共场所张贴通告是事实。该通告明确通告的对象为“本商场的各商户首次经营已即将到期”的商户、通告的内容为“决定下年度的铺位租金征收方案”，通告的尾部载明：“如有意向的商户请于2016年10月31日前与商场签订续租协议，否则将作到期场处理”、“无意向的和准备撤场的商户请于本月底前向商场提出书面撤场报告，否则作到期撤场处理”。从整个通告来看，该通告是对已到期商户的下年度租金作出的征收优惠方案，并确定签订“续租”合同的时间。而沿海世贸家居生活广场管理中心与被告签订的租赁合同成立并已生效，约定被告承租期限至2018年12月27日，且对第四年的租金有明确的约定，根本不存在合同到期以及续签合同的问题。要么存在合同的变更问题，而合同的变更必须协商一致，方可变更。对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案当事人并未对合同变更作出商定。即使该通告为一种要约，其要约的对象并非针对被告。再从租赁合同的目的来看，房屋租赁合同，出租方的目的是为了获取租金，给予被告免租期的优惠条件目的是为了获得此后的租金。作为出租者在免租期结束时即要求承租人撤场，不符合通常的租赁规则及习惯。该通告不是针对被告作出的，显然被告作出的撤场承诺，对原告不产生效力。三、关于原告要求被告给付免租期的租金是否得到支持以及支持的数额的认定问题。本院认为，附条件的民事行为，当条件成就时，该行为产生效力。本案出租方给予被告的免租期是附条件的，即以被告在约定租赁期内必须正常经营为条件的。也就是合同约定的“超过十天或者每月累计十天关门不营业，甲方对乙方取消免租期。”现被告直接撤出商场，约定取消免租期条件成就。出租方当然有权取消免租期并要求被告给付免租期的租金。再则，出租方给予免租期作为优惠条件，目的是为了收取以后的租金，现免租期结束被告直接撤出商场，如被告不承担免租期的租金，也就是交了1年的租金，却在该场所经营3年，这显然不够公平。该租赁合同对免租期的租金没有作出明确约定，而第三年租金为90239元，根据租赁合同约定第四年、第五年租金逐年递增10%，那么第二年、第一年租金也应逐年递减10%，即第二年租金为81215元、第一年租金为73094元，合计为154309元。综上所述，本院认为，依法成立合同对当事人具有拘束力。当事人应当按照合同约定，全面履行义务并承担责任。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告虽然曾将沿海世贸家居生活广场出租给陈月兰。但此后，原告又作出了决定成立管理中心，并任命负责人为陈月兰，陈月兰以该管理中心的名义开展工作。故原租赁合同并未实际履行。沿海世贸家居生活广场管理中心为原告的内设机构，其负责商场出租、管理、服务，法律后果应由原告承担，原告的主体资格适格。出租方出发的通告并非针对被告的要约，该管理中心与被告签订的租赁合同约定的条款，并未变更，被告撤场取消免租期条件成就。原告要求被告承担免租期的租金，本院应予支持。免租期的租金应当以第三年租金逐年递减10%予以计算。依据合同约定，主张了免租期租金，即不应主张违约金，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告提出其为经县政府招商引资才落户阜宁的，因为即使如此也应受双方签订的合同约束。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十一条、第四十四条、第四十六条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告许惠珠应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告阜宁县沿海置业有限公司支付租金154309元。二、驳回原告阜宁县沿海置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3950元，减半收取1975元，由被告许惠珠负担1693元，原告阜宁县沿海置业有限公司负担282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  范效飞二〇一七年七月二十四日书记员  王文将