广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9034号上诉人（原审被告）：李月桂，女，汉族，1967年11月10日出生，住广东省佛山市高明区。委托代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。委托代理人：严晶，广东金词律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：白少珍，女，1942年6月10日出生，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。被上诉人（原审原告）：易启彬，男，1964年11月1日出生，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。两被上诉人共同委托代理人：敖斌，广东领路律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：陈晓菲，广东领路律师事务所实习律师。上诉人李月桂因与被上诉人白少珍、易启彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初10221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李月桂上诉请求：撤销原审判决；白少珍、易启彬承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、李月桂与白少珍、易启彬约定的租赁期限为2016年5月31日到期，李月桂在2016年5月23日向白少珍、易启彬要求将案涉租赁房屋交还白少珍、易启彬，并说明以保证金抵扣租金，白少珍、易启彬表示接受，但声称在国外，要求李月桂将房屋钥匙交付给第三人圆通老板肖先生(肖先生电话：136××××9359)以表示接受房屋，终止双方之间的房屋租赁合同关系。故李月桂不应当再向白少珍、易启彬支付任何租金。二、李月桂在租赁合同成立时即支付70000元租赁保证金给白少珍、易启彬，此有白少珍、易启彬出示的《收据记账》为证。本案在一审过程中李月桂因有事要出国，在出国前即2016年9月29日将《答辩书》(当事人不懂法写成了诉讼书)、70000元保证金的《收据记账》等证据交给一审法院，一审法院应当予以认定但没有认定。三、因白少珍、易启彬己收受李月桂700**元保证金，即便李月桂所主张的第一条理由不能成立，白少珍、易启彬收受的保证金也可以抵消李月桂20**年5份租金，且按合同约定，白少珍、易启彬应返还35000元给李月桂。故白少珍、易启彬的诉讼请求明显不能成立。四、双方签订的《租赁合同》第八条第2款约定，每逾期一天按拖欠金额百份之二支付滞纳金，拖欠达30天，白少珍、易启彬有权终止合同。该合同条款约定，滞纳金计算天数不应超过30天，且约定滞纳金过高，故一审法院认定滞纳金有误。同时，违约金与滞纳金同属于违约责任金，不能同时使用。五、白少珍、易启彬向法院出示的《停止供电执行通知书》并没有任何公章，白少珍、易启彬也没有实际支付，且通知书上的日期是2016年6月份，与李月桂没有任何关系，故白少珍、易启彬要求支付电费没有事实依据。白少珍、易启彬辩称，按照双方的约定，李月桂依约交清租金才能退回押金，李月桂要求退回押金不符合双方约定。因此，白少珍、易启彬不同意李月桂的上诉请求，请求法院予以驳回。白少珍、易启彬向一审法院起诉请求：1.李月桂向白少珍、易启彬支付2016年5月的租金35000元及逾期支付该租金的滞纳金54600元（以35000元为基数，按每日百分之二的标准计算，从2016年5月2日起算至2016年7月18日止）；2.李月桂向白少珍、易启彬支付2016年5月的电费961.77元；3.李月桂向白少珍、易启彬支付为恢复该商铺原状所产生的费用14000元。一审法院认定事实：广州市越秀区光孝路112号商住楼首层商铺，建筑面积118平方米，为白少珍及案外人易惠民于1996年2月13日向广州市房地产实业总公司购买所得。2013年5月31日,白少珍及案外人易惠民（甲方）与李月桂（乙方）签订《租赁合同》，其中约定：就甲方所有的位于广州市越秀区光孝路112号商住楼首层商铺出租给乙方使用，面积约140平方米，用途为甲方租给乙方使用场地只能作工艺品贸易行，乙方接收或退还租赁商铺时必须办理退租手续；如乙方需要变更用途时，要经甲方书面同意，否则甲方有权终止协议，一切损失由乙方负责；乙方每月向甲方交付35000元作为租金，并自愿承担在甲乙双方在合同有效期间内因该租赁行为所产生的一切税费；合同签订当天，乙方应向甲方交付履约保证金70000元整，甲方收到保证金后将向乙方开具收据作为日后乙方退还该保证金的凭证；租金采取每个月结算一次，乙方在每月一日以现金或转账的方式一次性付清当月的租金给甲方；本合同期满，或因法定、约定的是由提前终止合同，乙方依约退出租赁商铺，甲方对商铺进行验收，在乙方缴清全部租金及其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出商铺之日起三十天内将保证金退还乙方（不计利息）；乙方所租赁商铺产生的用水用电等费用由乙方自行按时向相关部门交付；租赁期为三年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止，如乙方有意续租，需经甲方同意，在同等条件下，乙方享有续约优先权；租赁期间，除法定或约定的是由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算，除违约金外，如甲方违约，甲方退还乙方所交保证金（不计利息），如乙方违约，乙方所交保证金不予退还；乙方拖欠甲方租金视为违约，每逾期一天按拖欠金额的百分之二支付滞纳金，拖欠达30天，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把租赁的商铺连同原附属物交回甲方；乙方拖欠租金30天以上的，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁的商铺，乙方所交的保证金不予退还，且乙方必须赔偿甲方损失;等。2013年7月30日，广东省广州市南方公证处出具（2013）粤广南方第079529号《公证书》，载：被继承人易惠民于2011年2月20日死亡，易惠民遗留的财产为广州市越秀区光孝路112号商铺，该财产属于易惠民与其配偶白少珍的共同共有财产，其所占份额属遗产；易惠民与其配偶白少珍共生育易启彬、易洁渱、易启江、易洁宜四个子女，无收养子女，易惠民的父母均先于其死亡，白少珍、易洁渱、易启江、易洁宜表示放弃对上述易惠民的遗产的上述继承权。故上述房屋由易启彬、白少珍各占二分之一的产权份额。广州市国土资源和房屋管理局于2013年8月6日向白少珍、易启彬核发了粤房地权证穗字第××、01××66号房地产权证，二人属按份共有，各占二分之一产权份额。白少珍、易启彬为了证明其已代缴2016年5月的电费961.77元，向一审法院提交了广州供电局有限公司于2016年6月27日出具的《广州供电局有限公司欠费客户停止供电执行通知书》（复印件）及2016年6月29日的交易截图（复印件）。白少珍、易启彬为了证明其因恢复讼争商铺原状支付了14000元，向一审法院提交了易启彬与佛山市顺德区王敏阳建筑有限公司签订的《店铺维修合同》（原件）及佛山市顺德区王敏阳建筑有限公司出具的收据一张（原件）及国达装饰（集团）里水分公司出具的收据两张（原件）。一审庭审中，白少珍、易启彬表示：租赁合同已解除，李月桂未缴纳2016年5月的租金是因为李月桂称经营期限届满，想用定金抵扣租金，实际上李月桂未交定金给白少珍、易启彬，当时李月桂已经在使用讼争商铺，就未追究其未交定金的责任；李月桂于2016年5月底将讼争房屋的钥匙交给隔壁的商铺，白少珍、易启彬于2016年6月才拿到钥匙，不清楚李月桂具体是何时交付钥匙给隔壁商铺的；李月桂在租期届满前也无告知白少珍、易启彬不再继续租赁，直接就走了；我方的第三项诉请是指李月桂离开商铺但未进行清理，李月桂之前是经营祭拜商品的，且其对厕所进行了改造，该项费用即是指清理和恢复原状的费用。一审法院认为：白少珍、易启彬与李月桂于2013年5月31日在平等自愿的基础上签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。李月桂经一审法院合法传唤未到庭，视为其放弃相关的抗辩权利。现无证据证明李月桂已经交纳了2016年5月的租金等费用，其已构成违约，故对白少珍、易启彬要求李月桂支付2016年5月的租金、电费及逾期支付该阶段租金的滞纳金的诉请，一审法院予以支持，但租金的滞纳金的总额应以欠付的租金本金为限。对于要求李月桂支付恢复商铺原状产生的费用的诉请，虽然白少珍、易启彬提供了《维修合同》及收据，但不足以证明是李月桂经营商铺期间造成的，故对该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李月桂应向原告白少珍、易启彬支付2016年5月的租金35000元及逾期支付该租金的滞纳金（以35000元为基数，按每日百分之二的标准计算，从2016年5月2日起算至2016年7月18日止，滞纳金总额以35000元为限）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李月桂应向原告白少珍、易启彬支付2016年5月的电费961.77元。三、驳回原告白少珍、易启彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费2391元，由原告白少珍、易启彬负担768元，由被告李月桂负担1623元。经审查，本院确认原审查明的事实。二审另查明：一、李月桂于一审时提交以下材料：1.易惠氏、白少珍2013年4月8日出具的交款人为李月桂、摘要为广州市越秀区光孝路112号商铺租赁保证金、金额70000元的收据；2.手写“中国工商银行”、“易启彬”、“租金￥20000”字样的刷卡单；3.2005年9月8日载明出纳人易碧仪、张剑锋租金18000元（9月份）的收据；4.易惠氏2003年6月6日出具的载明“今收到张剑锋租金（2003年6月）16500元”的收据。李月桂二审庭审中提交以下证据材料：1.一审提交材料1；2.一审提交材料2，另手写“20130412”；3.手写“易启彬”、“安金”、“20130412”、“￥30000”字样的刷卡单。以上证据拟证明李月桂已交7万元保证金的事实，李月桂与白少珍、易启彬协商以该保证金抵扣租金。白少珍、易启彬的代理人称需庭后核实上述材料的真实性，但并未在本院指定的时间内提供证据予以否定该事实。二、李月桂20**年9月29日向一审法院提交了《诉讼书》，载有如下内容：本人李月桂与易房（笔误，应为启）彬租续一事如下：1998年6月1日-2003年5月31日租约年，每月租金￥16500元；2003年6月1日-2008年5月31日租约5年，每月租金￥18000元；2008年6月1日-2013年5月31日租约5年，每月租金￥20000元；2013年6月1日-2016年5月31日租约3年，每月租金￥35000元；每月在10号左右经中国工商银行转帐给易启彬先生。我实在经营不下去，在2016年1月8日电话通知易生，叫他减租到30000元，我实在经营困难，他说要跟股东开会后通知我们。在3月26日电话通知我说不减，租金还是35000元，租约两年。我说我不经营，按金当两个月租金。我在5月23日清好场地交还给他，当我打电话给他时，他说在外国，请我将锁匙交到圆通老板手上。5月25日交给肖老板他的电话是136××××9359，你们可打电话问下就清楚的。后来我去银行才知道他封我银行帐号，我再打电话给他就不听我电话了，后来我发信息给他也不回复。我已在亏本经营到合同期满，还有问题吗？他们不会退回按金给我的，因为找他们比登天难，他在香港或在外国，她们两个老太我也从未见过面的，一直同易生打交道呀。我本是个小学生，不懂得法律，只知道我离开铺头没欠电费、水费、租金、人工钱、其它供营商货款，税收就可以了。李月桂在二审中称与白少珍、易启彬联系退还押金有难度，故考虑以押抵租，白少珍、易启彬对此知情且同意；白少珍、易启彬对此不予确认，称是经过案涉商铺发现李月桂搬走才从隔壁商铺收回钥匙。三、另查明，白少珍、易启彬以李月桂为被告于2016年4月27日向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告就承租广州市越秀区光孝路112号房屋签订的《租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的2016年4月份的租金35000元及逾期支付租金的滞纳金（从2016年4月2日起计至2016年5月1日止，每日按照拖欠租金35000元的2%计算）；3.被告向原告支付违约金17500元（依据租赁合同第八条第四小点约定的标准计算）。白少珍、易启彬在该案中申请财产保全。一审法院受理该案，李月桂未到庭应诉，一审法院缺席审理后认为：易惠民、原告白少珍与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。易惠民死亡后，易惠民对涉案房屋的产权份额已依法由原告易啓彬继承，故易惠民对《租赁合同》所享有的权利义务由原告易啓彬承接。根据合同约定，被告应每月结清当月租金，但被告至今未付2016年4月的租金，已构成违约，原告现要求被告支付该月租金以及支付自2016年4月2日起至2016年5月1日止的滞纳金和要求被告按延期租金的50%计付违约金，均符合合同约定，予以支持。鉴于两原告已确认被告于2016年6月交回钥匙且自2016年6月1日起没有使用涉案房屋，以及两原告已实际收回房屋，故双方的租赁关系已终止，无需对租赁关系解除再进行认定，故本院对原告要求解除原告与被告就承租广州市越秀区光孝路112号房屋签订的《租赁合同》的诉讼请求不予支持。本案纠纷因被告违约引致，故本案诉讼费和保全费由被告负担。一审法院于2016年10月27日作出（2016）粤0104民初5591号民事判决：一、被告李月桂应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2016年4月份的租金35000元支付给原告白少珍、易啓彬。二、被告李月桂应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将迟延支付2016年4月租金的滞纳金（从2016年4月2日起计至2016年5月1日止，每日按照35000元的2%计）支付给原告白少珍、易啓彬。该滞纳金总额以不超过35000元为限。三、被告李月桂应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将违约金17500元（按35000元的50%计）支付给原告白少珍、易啓彬。四、驳回原告白少珍、易啓彬的其他诉讼请求。该判决已于2017年3月3日发生法律效力。四、关于送达的问题。李月桂20**年9月29日在一审法院签收了包括开庭时间为2016年12月26日的开庭传票等诉讼材料的《送达回证》以及《送达地址确认书》，但李月桂并未到庭应诉。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、李月桂主张其已与白少珍、易启彬达成以押金抵租金的合意是否成立？二、白少珍、易启彬主张李月桂支付2016年5月份租金的滞纳金是否成立？评析如下。首先，李月桂在原审中已提交依据证明其已支付70000元租赁保证金，白少珍、易启彬对此予以否认但未举证证明，有违诚信，本院不予接纳其抗辩。李月桂自承租案涉商铺起一直依约交租至2016年3月份，其称在2016年5月31日合同期满前有与白少珍、易启彬协商以保证金抵扣押金合理可信，但合同未约定在履约期间可以租赁保证金抵扣租金，且李月桂无依据证实双方已就此达成合意。事实上，李月桂在2016年4月起未交租时，白少珍、易启彬即于2016年4月27日提起（2016）粤0104民初5591号案起诉主张四月份的租金，而且李月桂之后亦得知白少珍、易启彬在该案中申请了财产保全，因此李月桂对于白少珍、易启彬不同意以保证金抵扣押金的意思表示理应知情，李月桂对此并未提起反诉，若其主张白少珍、易启彬应退还保证金，亦应另循法律途径解决。其次，如前所述，李月桂明知白少珍、易启彬起诉向其主张2016年4月及5月的租金，但其在签收了一审法院开庭传票后却未到庭应诉，即便其本人不能到庭应诉亦应委托他人，故李月桂应承担未到庭应诉的不利后果。但李月桂在原审中提交的“起诉书”实质上是答辩状，其中李月桂认为其不欠租，即是对租金滞纳金的概括性否定，且其二审上诉中亦明确不应支付滞纳金。考虑到李月桂称在2016年5月31日合同期满前有与白少珍、易启彬协商以保证金抵扣押金合理可信，且白少珍、易启彬在2016年6月1日即收回商铺，依据公平合理原则，李月桂主张不支付滞纳金亦可行，本院予以支持。综上所述，上诉人李月桂的部分上诉理由成立，原审判决应相应予以变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初10221号民事判决第二、第三项；二、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初10221号民事判决第一项为：李月桂应于本判决送达之日起十日内，一次性将2016年5月份的租金35000元支付给白少珍、易启彬。本案一审案件受理费2391元，由上诉人李月桂负担948元，由被上诉人白少珍、易启彬负担1443元；本案二审案件受理费1623元，由上诉人李月桂负担948元，由被上诉人白少珍、易启彬负担675元。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  刘碧莹二〇一七年七月七日书记员  林漫榆黄咏欣