湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终2580号上诉人（原审原告）：中原（湖南）房地产代理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都商务楼8楼。法定代表人：李耀智，董事长。委托诉讼代理人：王少华，男，汉族，1982年5月25日出生，住湖南省吉首市，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：黄彦凝，女，汉族，1982年9月4日出生，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：孙锋，湖南日月明律师事务所律师。上诉人中原（湖南）房地产代理有限公司（以下简称中原公司）因与被上诉人黄彦凝居间合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院(2016)湘0111民初8840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中原公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判黄彦凝支付中原公司居间服务费29400元，并判令由黄彦凝承担本案诉讼费用。事实和理由：1、中原公司在提供居间服务中已履行了全部义务，并促成黄彦凝与案外人夏丽娟签订了买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，委托人应当支付约定的报酬。涉案的《二手房买卖合同》成立且生效，签订房地局《长沙市二手房买卖合同》并非强制性规定，买卖合同的目的未能实现系黄彦凝违约所致。2、签约时，中原公司已明示双方确认违约条款内容，双方对《二手房买卖合同》中的违约责任条款予以认可，不属于格式条款，未加重任何一方的责任。黄彦凝辩称：1、《二手房买卖合同》中的违约条款和《佣金支付承诺书（卖方）》均系中原公司提前拟好的格式条款，中原公司规避了自己的责任加重了对方的责任，第十二条的约定实际上剥夺了买卖双方协商的权利，系无效之约定。2、居间方需要协助签订《长沙市二手房买卖合同》并办理完过户手续，因买卖未成功，故居间方并未履行全部义务，中原公司最多只有权主张黄彦凝支付一部分的前期费用。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回中原公司的上诉请求。中原公司向一审法院起诉请求：1、黄彦凝支付中原公司违约金暨居间服务费29400元；2、判令黄彦凝承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月11日，黄彦凝（甲方）与案外人夏丽娟（乙方）及中原公司（丙方）签订《二手房买卖合同》一份，约定，甲乙双方通过丙方居间介绍交易房地产，甲方将位于长沙市开福区福元西路199号万国城一期5栋703房转让给乙方，转让成交价为980000元，乙方向银行申请按揭贷款，首期280000元于2016年10月12日前交付；甲乙双方通过丙方居间达成上述房地产买卖事宜，三方约定由甲方支付9800元佣金，乙方支付19600元佣金，支付时间为甲乙双方签署《长沙市二手房买卖合同》当日或之前；甲乙双方承诺，在上述房产交易过程中，如因甲、乙双方任何一方违约或双方共同违约，致甲乙双方未能签订《长沙市二手房买卖合同》，则违约方仍需向丙方支付相当于甲乙双方总佣金金额的违约金。同日，中原公司要求黄彦凝签署了一份格式条款的《佣金支付承诺书（卖方）》，内容为“本人过错或违约，致买卖双方未能签订《长沙市二手房买卖合同》，本人需向中原（湖南）房地产代理有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金”等。此后，因黄彦凝不愿出售房屋，致使黄彦凝与案外人夏丽娟未能签署《长沙市二手房买卖合同》。中原公司于2016年11月30日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，中原公司、黄彦凝及案外人夏丽娟于2016年9月11日签订的《二手房买卖合同》实为居间合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。由于中原公司的居间行为没有促成黄彦凝与第三人签订《长沙市二手房买卖合同》，故中原公司要求黄彦凝支付佣金的条件未成就。中原公司、黄彦凝及案外人夏丽娟签订的《二手房买卖合同》、黄彦凝向中原公司签署的《佣金支付承诺书（卖方）》均系格式合同，其中关于违约金的约定系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上述格式条款约定，即使买卖双方未成交，也需向中原公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。该条款加重了委托人的责任，违反了法律强制性规定，应属无效。综上，中原公司主张违约金暨居间费29400元，无事实及法律依据，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回中原（湖南）房地产代理有限公司的诉讼请求。案件受理费因适用简易程序减半收取268元，由中原（湖南）房地产代理有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：1、涉案的《二手房买卖合同》事实上包括了两个合同关系，一是黄彦凝与案外人夏丽娟的房屋买卖合同关系，二是黄彦凝、夏丽娟与中原公司之间的居间合同关系。2、《二手房买卖合同》载明“甲乙双方通过丙方居间介绍在平等、自愿、公平协商一致的基础上就下列房产买卖事宜达成如下协议”，且明确约定了黄彦凝、夏丽娟的卖方与买方的身份、转让房产的信息、转让价款以及支付价款的方式等内容，足以证明黄彦凝与夏丽娟在中原公司的居间下已经达成了房屋买卖协议，中原公司有权按照其与黄彦凝、夏丽娟的约定要求黄彦凝、夏丽娟支付报酬即居间服务费。3、《二手房买卖合同》中约定：“甲乙双方通过丙方居间介绍达成上述房地产买卖事宜，三方约定由甲方（指黄彦凝）支付人民币玖仟捌佰元服务佣金，由乙方（指夏丽娟）支付人民币壹万玖仟陆百元整服务佣金，支付时间为甲乙双方签署《长沙市二手房买卖合同》当日或之前”，《佣金支付承诺书（卖方）》中约定“现本人/本公司承诺，基于中原（湖南）房地产代理有限公司在促成本人/本公司与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人/本公司自愿于就上述物业签署《长沙市二手房买卖合同》之前向中原（湖南）房地产代理有限公司支付佣金人民币玖仟捌佰元整”，是否签署《长沙市二手房买卖合同》并非中原公司要求黄彦凝支付佣金的条件，仅是支付佣金的时间标准。4、《二手房买卖合同》中约定的“甲乙双方承诺：在上述房地产交易过程中，如因甲、乙双方任何一方违约或双方共同违约，致甲乙双方未能签订《长沙市二手房买卖合同》，则违约方仍需向丙方支付相当于甲乙双方总佣金金额的违约金”，以及《佣金支付承诺书（卖方）》中相应的约定，其本意是指如买卖一方或者双方违约致使未能签订《长沙市二手房买卖合同》，则违约方应当向居间方支付买卖双方应付的总佣金，即本应由买卖双方各自承担的佣金全部由违约方向居间方支付。中原公司在一审庭审中阐述其诉讼请求构成时亦表示，其主张的居间服务费29400元系由卖方应付的9800元佣金和买方应付的19600元佣金组成，并未包括违约金，符合上述合同约定之本意。该条款约定的违约行为虽是买卖双方之间就房屋买卖合同而发生的违约行为，并非是买卖双方或者一方对居间方就居间合同而发生的违约行为，但该条款是买卖双方就其对房屋买卖合同的违约行为而造成守约方的佣金损失的责任承担之约定，系买卖双方的真实意思表示，《二手房买卖合同》以及《佣金支付承诺书（卖方）》虽均系中原公司提供的格式合同，但该条款并未加重买卖双方的责任或免除居间方的责任，故该条款合法有效，中原公司有权因黄彦凝违约不履行其与夏丽娟之间的房屋买卖合同的行为而向黄彦凝主张黄彦凝与夏丽娟应付之全部居间服务费共计29400元，同时，中原公司无权再向夏丽娟主张居间服务费。黄彦凝抗辩称，因买卖未成功故居间方未履行全部义务，中原公司仅有权主张一部分前期费用。从《二手房买卖合同》的约定来看，中原公司确实还负有协助买卖双方办理过户、支付价款等义务，但上述义务的履行需以房屋买卖合同的继续履行为前提，致使黄彦凝与夏丽娟之间的房屋买卖合同无法履行是因为黄彦凝违约不愿再出售房屋，视为其放弃要求中原公司履行后续协助义务之权利，黄彦凝应当向中原公司全额支付全部的居间服务费。综上所述，中原公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院(2016)湘0111民初8840号民事判决；二、黄彦凝于本判决生效之日起十日内向中原（湖南）房地产代理有限公司支付居间服务费29400元；如果黄彦凝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费因适用简易程序减半收取268元，二审案件受理费536元，共计804元，均由被上诉人黄彦凝承担。本判决为终审判决。审判长  刘应江审判员  刘朝晖审判员  张芳芳二〇一七年七月五日书记员  李雪青附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。