江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0722民初2176号原告:陈思（反诉被告）,女,1984年12月29日生,汉族,住东海县。委托诉讼代理人:李心宜,连云港市海州区。被告:连云港飞龙置业有限责任公司（反诉原告），住所地:东海县开发区晶都东路999号。统一社会信用代码：91320722789924445M。法定代表人:张文正,执行董事。委托诉讼代理人:孙爱强,江苏恒旭律师事务所律师。原告陈思与被告连云港飞龙置业有限责任公司（以下简称飞龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告继续履行2017年3月13日签订的《商品房买卖合同》，将原告购买的位于东海县牛山镇和平西路天一居小区第1幢1单元1504室商品房交付给原告；2、被告支付逾期交房违约金（自2017年12月31日起按照日万分之一计算至实际交房之日止）；3、被告承担诉讼费用。2017年3月13日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，约定原告购买被告开发的位于牛山街道和平西路的天一居小区第1幢1单元1504室商品房，总房款932290元，首付292290元，剩余64万元以银行按揭贷款方式支付。房屋交付时间为2017年12月30日，对逾期交房违约责任等进行了约定。补充协议对银行按揭不能，以现金方式补足等进行了约定。上述合同、协议签订后，原告按约履行责任，被告却拒不协助原告办理银行按揭贷款，不以现金方式收取购房款，被告的行为明显违约，应当承担全部责任。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉求。被告飞龙公司辩称，一、原告所诉部分内容与事实不符。1、原告诉称其是在2017年3月13日与我公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买了天一居小区第1幢1单元1504室商品房与事实不符。因为，早在2016年10月6日，原告和案外人张浩为购买上述房屋就共同与我公司签订了《商品房买卖合同》，后原告于2017年3月13日申请将涉案房屋买受人变更为其个人，故涉案商品房买卖合同签订的时间应为2016年10月6日，而非2017年3月13日。2、原告诉称“上述合同和协议签订后，原告按约履行，但被告却拒不协助原告办理银行按揭贷款，也不以现金方式收取购房款，被告的行为明显违约”与事实不符。因为：首先，在2016年10月6日的《商品房买卖合同》签订后，原告既没有办理按揭贷款支付剩余购房款，也没有按约以现金方式支付购房余款，且在涉案房屋买受人变更为原告个人后，银行仍拒绝了原告的贷款申请，故不存在我公司拒不协助原告办理银行按揭贷款之说。其次，原告并未按约履行，其存在逾期付款的违约行为，而非我公司不以现金方式收取购房款。原告明知不能办理按揭贷款后，没有按照《商品房买卖合同》之合同补充协议第三条的约定，在三日内向我公司付清购房余款，明显违约，而非我公司违约。二、原告要求我公司向其交付涉案房屋并承担逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。1、如上所述，原告没有办妥按揭贷款，且原告在银行不同意其贷款申请后三日内没有向我公司付清剩余购房款，已属违约。针对原告的这一违约行为，我公司已于2017年4月24日向原告发出了《解除的函》，解除了双方之间的商品房买卖合同关系。故原告要求我公司向其交付涉案房屋的请求不能成立。2、既然我公司没有向原告交付房屋的义务，其要求我公司支付逾期交房违约金的请求当然也不能成立。反诉原告提出反诉请求为：1、判决确认诉争双方之间的商品房买卖合同关系已于2017年4月25日解除。2、判令反诉被告（即本案原告）向我公司支付逾期付款违约金7450元（74.5万元×1%）。3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：鉴于原告未能按约支付购房款，我公司已于2017年4月24日向原告发出了《解除的函》，该函已于2017年4月25日送达了原告，双方之间的商品房买卖合同关系已于该日解除。为此，我公司现向本案原告提出反诉请求。反诉被告辩称，被告反诉不成立，被告反诉是以2016年10月6日签订的合同为基础提起的反诉，而该合同双方已经解除，不再履行，已经被2017年3月13日双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议所取代，所以反诉原告的请求不成立。反诉原告所说的《解除的函》邮件查询单也显示该件是退回的，反诉被告并未收到。本院经审理查明事实如下：1、原告陈思与案外人张浩原系夫妻关系，2016年10月6日，陈思、张浩与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，陈思、张浩购买被告开发的位于东海县商品房。合同总价款932290元，首付187290元，余款74.5万元以银行按揭方式付款。合同签订的当天，以张浩的名义交纳了187290元首付款。后陈思、张浩离婚。2、2017年3月13日，张浩、陈思到东海县房管局在《商品房买卖合同变更申请表》填写了如下内容：因离婚，申请去掉买房人张浩，变更陈思一人所有。2017年3月13日，原告陈思与被告又重新签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买天一居小区第1幢1单元1504室商品房，总价款932290元。付款方式约定，首付292290已付、剩余64万元以银行按揭，必须于合同签订后7个工作日内到银行办理完毕按揭手续，逾期不办理者按补充条款第五条的违约责任作违约处理。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期在90日内，自合同规定应付款期限之第二天起至时间全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。房屋交付期限约定，出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。双方签订的合同补充协议第三条约定：买受人选择银行按揭方式支付购房价款的，买受人应在合同签订之日7日内，按银行要求备齐所需的所有文件资料，并提交出卖人。提交的资料不完备或错误，视为买受人延期付款；买受人拖延办理按揭，视为延期付款；银行审查后不同意买受人申请或部分不同意买受人申请，买受人应当在接到通知三日内向甲方以现金的方式支付差额部分，逾期不支付的，则构成买受人延期付款。3、以张浩名义缴纳的首付款187290元转为陈思后来与被告签订的合同的购房首付款；2017年3月15日，陈思另外又缴纳了105000元首付款，共计292290元，原告缴纳的292290元首付款在原告与被告签订的合同中进行了确认。4、在合同签订后第二天即2017年3月14日，原告和被告方的会计去银行办理按揭贷款，银行称原告刚刚离婚，没有超过两个月，需两个月之后再过去办理。2017年5月前原告去被告的售楼处要求交全款，被告未接受。2017年5月2日，原告向被告邮寄了《付款通知》，主要内容为：207年3月14日，按照合同月底与被告的周姓会计一起到农业银行办理按揭贷款，但因刚离婚，银行要求暂缓办理，周会计对此无异议。请被告尽快联系原告办理按揭贷款或向原告提供被告的开户银行和账号，以便现金支付剩余房款。并通知被告原告的联系地址变更为：东海县站前街135号4－2－501室，联系电话变更为139××××6692。2017年5月5日，被告方收到。2017年8月8日、10日，原告又两次向被告邮寄了付款通知。5、2017年4月24日，被告向原告邮寄了《解除的函》，主要内容为：原告应按照合同约定于2017年3月20日以按揭贷款的方式支付剩余房款64万元，但未能支付该款，逾期已达35天，根据合同第七（1）（2）条之约定，决定于2017年4月24日起解除与原告签订《商品房买卖合同》，责令原告在接到本通知后3日内到被告处办理相关手续，并依约向被告支付违约金，逾期将向法院提起诉讼。被告提供的邮件查询记录显示，该邮寄未送达到原告，退回。以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同变更申请表》、增值税发票、视听资料、付款通知书、邮政快递回执、《解除的函》、邮政快递查询单等证据予以证实。本院认为，一、关于案外人张浩与原告陈思2016年10月6日与被告签订的《商品房买卖合同》和2017年3月13日原、被告签订的《商品房买卖合同》问题。案外人张浩、原告和被告签订合同，交纳了首付款，后张浩与原告离婚，首付款也转为后来合同的首付款；后原告与被告又单独签订了买卖合同，购买同一套商品房，前后两份合同的主体、首付款数额均不相同，前份合同原告夫妻交纳的首付款也转为后份合同的首付款，原告又按照合同约定足额交付了首付款。因此，应当认为前份合同已为后份合同所替代，原告与被告2017年3月13日签订的《商品房的买卖合同》系涉案商品房买卖合同关系唯一成立且已生效的合同。双方均应当按照后者的约定享有合同权利履行合同义务。二、关于原告与被告2017年3月13日签订的《商品房的买卖合同》是否已经解除问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条明确约定，买受人逾期付款在90日内，自合同规定应付款期限之第二天起至时间全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。双方合同签订的次日2017年3月14日，双方到银行办理按揭贷款手续，因原告离婚，银行未予办理贷款手续，至2017年5月2日原告向被告邮寄付款通知书，请求被告协助办理贷款手续或提供账户以便现金支付，被告于2017年5月5日收到该通知书，但未提供账户也未协助办理按揭贷款手续，此后不能视为原告违约。根据该约定，原告应当在合同签订之日2017年3月13日后的七个工作日即2017年3月24日前办理好按揭贷款，至2017年5月5日仅为42天，不符合合同约定的解除条件。被告2017年4月24日向原告邮寄《解除的函》，称：根据合同第七条约定，解除双方签订的《商品房买卖合同》。自2017年3月24日至2017年4月24日为32天，也不符合第七条关于逾期付款超过90日，被告才享有合同解除权的约定，故即使该函送达到原告也不产生合同解除的效力。根据补充协议的约定，也不具备合同解除的条件。补充协议第三条约定：银行审查后不同意买受人申请或部分不同意买受人申请按揭贷款，买受人应当在接到通知三日内向甲方以现金的方式支付差额部分，逾期不支付的，则构成买受人延期付款。一方面补充协议约定，买受人应当在接到通知三日内向被告以现金的方式支付剩余房款，未有证据证明被告已通知了原告；另一方面，根据补充协议约定，原告未以现金方式交纳余款的后果仅为构成延期付款，根据合同第七条约定，延期付款逾90日，被告才享有解除权。如上所述即使从合同签订的次日2017年3月14日双方去银行办理按揭贷款之日起计算至2017年5月5日，被告收到原告请求被告提供账户支付现金的付款通知之日，也仅为52天，不符合合同关于逾期付款超过90日，被告才享有合同解除权的约定。综上，双方签订的《商品房买卖合同》没有解除，双方均应当继续履行各自的合同义务。三、关于原告的诉讼请求问题原告请求被告交付房屋问题。如上所述，原、被告双方签订的合同成立、生效且没有解除，双方应当履行合同约定的义务。关于交房事宜双方在合同中约定：出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。根据合同约定，被告应当在2017年12月30日前将涉案房屋交付给被告，被告逾期未交付系违约行为，原告请求被告交付房屋，本院予以支持。被告应当向原告提供其账户信息或以其他方式接收原告付款；被告拒不提供账户信息或接收原告支付房款，责任自行承担。原告请求被告支付逾期交房违约金问题。根据上述合同约定，被告应当自2017年12月31日起向原告支付违约金。违约金的具体计算方法，2017年3月13日，合同签订时原告已交纳了292290元首付款，因暂不符合按揭贷款条件，原告向被告邮寄了付款通知书，要求现金支付，被告2017年5月5日收到后至本判决作出之日未提供账户，以便原告交款，责任不在原告。合同约定被告按照买受人已实际交付的房款支付违约金，原告实际交付了292290元首付款，被告应以该款为基数自2017年12月31日起按照日万分之一向原告支付交房违约金计算至将房屋实际交付给原告之日止。四、关于反诉原告的诉讼请求问题。如上所述，原、被告签订的合同没有解除，反诉原告请求确认双方签订商品房买卖合同的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。关于逾期付款违约金，双方在合同中约定，买受人必须于合同签订后7个工作日内到银行办理完毕按揭手续，逾期不办理者按补充条款第五条的违约责任作违约处理。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期在90日内，自合同规定应付款期限之第二天起至时间全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。根据该约定，原告应当在合同签订之日2017年3月13日后的七个工作日即2017年3月24日前办理好按揭贷款，此时买受人未能办理案件贷款，至2017年5月5日出卖人收到买受人付款通知书，该两个时间节点之间的42天系买受人逾期付款的违约时间，之后出卖人不提供账户给买受人现金交付购房余款、不协助办理按揭贷款，责任-由出卖人自行负担，不能视为买受人违约。根据合同约定，反诉被告即买受人应当承担的违约金为：2688元（64万元×42天×万分之一）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告连云港飞龙置业有限责任公司继续履行2017年3月13日与原告陈思签订的《商品房买卖合同》，于本判决生效后10日内将位于东海县商品房交付给原告陈思；二、被告连云港飞龙置业有限责任公司于本判决生效后10日内向原告陈思支付逾期交房违约金，计算方法如下：以292290元为基数，按照每日万分之一自2017年12月31日起计算至向原告实际交房之日止；三、反诉被告陈思于本判决生效后10日内向反诉原告连云港飞龙置业有限责任公司支付逾期交款违约金2688元；四、驳回反诉原告连云港飞龙置业有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费13123元，由被告飞龙公司承担（已由原告垫付，被告于本判决生效后十日内支付给原告））、反诉案件受理费减半收取6599元，由反诉被告陈思负担599元（已由反诉原告飞龙垫付，反诉被告陈思于本判决生效后十日内支付给反诉原告飞龙公司），由反诉原告飞龙公司负担6000元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。对本诉不服交纳13123元，对反诉不服交纳13198元，均不服交纳26321元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。010000依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  井西华审 判 员  吴 鹏人民陪审员  马长宜二〇一七年七月六日法官 助理  周玲微书 记 员  赵方会上诉须知：根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。