吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0291民初361号原告：朱晶辉，女，1969年2月12日出生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：刘琳娜，吉林玖新律师事务所律师。被告：田艳红，女，1977年8月19日出生，汉族，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：董萍，吉林市龙潭区汉阳法律服务所法律工作者。被告：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林高新区长江街72号。法定代表人：卢生英，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓东，男，吉林市荣腾房地产开发有限责任公司总经理。原告朱晶辉诉被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（下称荣腾公司）、田艳红商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。朱晶辉及其委托诉讼代理人刘琳娜，荣腾公司的委托诉讼代理人李晓东，田艳红的委托诉讼代理人董萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱晶辉向本院提出诉讼请求：1.判决合同无效；2.判令被告共同向原告返还购房款360000元，赔偿原告360000元，共计720000元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年8月23日，朱晶辉向荣腾公司购买位于臣山雅苑X栋X单元X层70X室（面积69平方米）房屋，交易总价款为360000元，朱晶辉将全部购房款通过银行转账的方式支付给荣腾公司财务人员田艳红，田艳红收到购房款后，带着朱晶辉到荣腾公司办理了相关手续，签订了臣山雅苑内部认购协议书。田艳红给朱晶辉出具了收条，并加盖了荣腾公司财务专用章。房屋购买至今没有实际交付，后朱晶辉得知，其购买的房屋经有关部门确认为违章建筑，无法取得相关权属证照并办理交付入住手续，即该房屋买卖合同无法得到实际履行，因此原告将被告诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。荣腾公司辩称，1.朱晶辉诉争房屋来源是田艳红曾借给荣腾公司11万元，荣腾公司以房抵该借款，房款差额25万元田艳红至今尚未补齐，朱晶辉与荣腾公司的购房合同不具合法性；2.朱晶辉称在田艳红处购买了诉争房屋，且将购房款以银行转账方式汇到田艳红个人卡上，田艳红当时在荣腾公司担任财务职务，在未经公司法定代表人同意的情况下暗箱为朱晶辉办理更名手续，也未按规定向公司交纳更名费用，其为朱晶辉办理的内部认购协议书及在收据上加盖的财务章系其利用职务上的便利的个人行为，属违法行为，更名手续无效，法律不应支持；3.田艳红称在荣腾公司全款购买的诉争房屋，又出售给朱晶辉，个人收取购房款后又以公司名义出具内部认购协议书及收款收据，其办理的房屋认购合同应为无效合同，其行为已涉嫌诈骗，依法应追究刑事责任；4.诉争房屋不是荣腾公司直接向朱晶辉出售，田艳红作为公司的财务人员，对公司的情况完全了解，明知诉争房屋属超建未经规划审批完毕，还未获得房屋预售许可证，故意将该房屋出售给朱晶辉，朱晶辉应对荣腾公司的情况有所了解，为何买受该房屋，令人寻味？5.田艳红将未完全获得合法性的认购书出售给朱晶辉不具合法性，是本案诉争的焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，荣腾公司并未向朱晶辉出售房屋，朱晶辉要求荣腾公司与田艳红共同返还购房款并增加一倍赔偿，保全查封荣腾公司账户没有法律依据。综上，朱晶辉在诉状中事实与理由部分已明确其房屋是向田艳红购买，与荣腾公司无关，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。田艳红辩称，因朱晶辉诉我买卖合同纠纷一案，朱晶辉诉状所陈述与事实不符。答辩人2011年-2014年6月期间，在荣腾公司任臣山雅苑项目出纳员职务，主要负责卖房款的接收、借款接收、项目财务支出，为方便业务办理，经公司同意答辩人名义开的卡号，整体购房款都进到这个卡号上，本案朱晶辉的购房款同样打入此账号上。卖房款不止一笔，朱晶辉与荣腾公司怎么签订的购房合同与答辩人无关。综上，答辩人认为朱晶辉的陈述与事实不符，答辩人的行为是职务行为，不是答辩人个人行为，请人民法院查清事实，驳回原告对答辩人的诉讼请求。经审理查明：2014年8月23日朱晶辉（乙方）与荣腾公司（甲方）签订编号为93的《臣山雅苑内部认购协议书》，约定：朱晶辉认购臣山雅苑X栋X单元X层70X室，建筑面积69平方米，折后总价36万元。同日，荣腾公司为朱晶辉出具购买上述房屋的收据，载明：交款单位朱晶辉，收款方式现金，数额为36万元，收款事由购X号楼X单元70X号房款。该收据加盖荣腾公司财务专用章并有田艳红签字。同日朱晶辉将36万元通过郭友以银行转账方式汇入田艳红账户，交付购房款。另查明：臣山雅苑X栋X层未取得商品房预售许可证。以上事实，有臣山雅苑内部认购协议书（编号93、94、95）、收据、商品房预售许可证、个人账户明细对账单、吉林银行个人业务凭证及庭审笔录为证。本院认为：一、朱晶辉与荣腾公司存在商品房预售合同关系。荣腾公司主张其将涉案房屋已抵顶给田艳红，但其未能向本院提供抵账合同等其他证据予以证明，且田艳红予以否认，故其主张无法支持。朱晶辉提供的内部认购书及收据加盖有荣腾公司印章，荣腾公司对印章提出异议，但未向本院提出鉴定申请，真实性应予确认。结合荣腾公司提供的内部认购书（编号93、94、95），朱晶辉提供的内部认购协议书编号为93号，该认购书在荣腾公司有存根，虽在荣腾公司留存的内部认购书没有加盖公章及法定代表人签字，但不能影响朱晶辉手持的加盖有荣腾公司公章的内部认购书的真实性。二、朱晶辉向荣腾公司交付购房款36万元。荣腾公司对田艳红是其公司财务人员一事予以承认，且在本院受理的系列案件中，田艳红在荣腾公司出具的收据上有签名，能够认定田艳红系荣腾公司的财务人员。朱晶辉将购房款36万元汇入田艳红账户，并由荣腾公司出具收据，能够认定田艳红收取购房款系履行职务行为，朱晶辉已将购房款交付荣腾公司。同理，朱晶辉要求田艳红承担共同返还购房款及赔偿款的诉讼请求，不予支持。三、朱晶辉与荣腾公司签订的《臣山雅苑内部认购协议书》无效。我国对商品房预售实行许可制度，荣腾公司未取得商品房预售许可即与朱晶辉签订《臣山雅苑内部认购协议书》进行商品房屋销售，荣腾公司的行为违反了法律的强制性规定，双方所签订的《臣山雅苑内部认购协议书》无效。四、荣腾公司应当返还朱晶辉购房款36万元。合同无效，因该合同取得的财产应当返还。本案中，朱晶辉已于2014年8月23日向荣腾公司交纳购房款36万元，荣腾公司应当将该款返还朱晶辉。五、荣腾公司应双倍赔偿购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，荣腾公司将没有取得商品房预售许可的房屋出售给朱晶辉，并未提供证据证明在出售房屋时对未取得预售许可一事进行披露。另作为房地产开发公司的荣腾公司在销售房屋时，对未取得商品房预售许可进行隐瞒更符合常理，故依据上述法律规定，荣腾公司应承担赔偿朱晶辉已付购房款1倍的赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、原告朱晶辉与被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于2014年8月23日签订的编号93号《臣山雅苑内部认购协议书》无效；二、被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内返还原告朱晶辉购房款36万元及赔偿款36万元，合计72万元；三、驳回原告朱晶辉的其他诉讼请求。如果被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期限内履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，保全费4120元，合计15120元，由被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  吴志奇人民陪审员  郭建军人民陪审员  温 杰二〇一七年七月十四日代理书记员  崔世佳