重庆市第五中级人民法院行 政 判 决 书(2017)渝05行终298号上诉人(一审原告)重庆市福屯物业管理有限公司。住所地：渝中区菜袁路***号。法定代表人谭淑春，执行董事。委托代理人谭浪，该公司职工。被上诉人(一审被告)重庆市渝中区房屋管理局。住所地：重庆市渝中区民生路***号。法定代表人江洋，局长。委托代理人况小莉，重庆索通律师事务所律师。上诉人重庆市福屯物业管理有限公司(以下简称福屯物管公司)因与被上诉人重庆市渝中区房屋管理局（以下简称渝中区房管局）物业通知一案，不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108行初185号行政判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。一审法院审理查明，位于重庆市渝中区菜袁路209号新东福花园由重庆新东福实业有限公司开发建设，福屯物管公司系新东福花园的前期物业服务企业。2010年11月3日，重庆市新东福花园业主委员会（即新东福花园第三届业主委员会）作为甲方与作为乙方的福屯物管公司签订了《新东福花园物业服务合同》，甲方委托乙方对新东福花园进行物业服务。该合同第十四条约定：“甲方按照有关规定向乙方提供物业管理用房，建筑面积580平方米，其中包括：办公用房580平方米（含物业管理企业和业主委员会的办公用房）、位于归云阁B1层。”第十六条约定：“本合同期限为三年，自2010年11月3日起至2013年11月2日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。”2015年5月29日，重庆市新东福花园业主委员会在福屯物管公司持有的该《新东福花园物业服务合同》落款下方备注：“由于小区业委会没有改选，现经过业委会研究决定，为了维护小区业主的利益，现同意按照原物管服务合同继续履行。时间3年，从2015年5月29日-2018年5月29日。修改本合同第九条收入分成比例由原6：4分成比例改为7：3比例进行分配，即乙方按30%提取管理费，业委会提70%。”2015年7月31日，新东福花园第四届业主委员会向大坪街道进行备案。2015年10月17日，新东福花园第四届业主委员会向业主发出《关于选聘物业服务公司的决定》，通过召开业主大会，选聘了重庆联军物业管理有限公司对新东福花园进行物业服务和管理。2015年11月11日，新东福花园第四届业主委员会作为甲方与重庆联军物业管理有限公司作为乙方签订了《重庆市物业服务合同》，由重庆联军物业管理有限公司对新东福花园进行物业服务和管理，合同期限为3年，自2015年12月1日起至2018年11月30日止。重庆联军物业管理有限公司已将该合同在渝中区房管局处进行备案。2015年11月19日，新东福花园第四届业主委员会向业主发出公告，告知已经双过半投票聘请重庆联军物业管理有限公司作为新东福花园的物业服务企业。当日，新东福花园第四届业主委员会向福屯物管公司发出《新东福花园物业管理服务移交通知书》，通知上诉人福屯物管公司新选聘的物业服务企业为重庆联军物业管理有限公司；业主委员会要求福屯物管公司于2015年11月20日前做好物业管理的移交准备工作，2015年11月23日-30日为物业工作移交阶段，2015年11月30日正式撤场并进行小区各类图纸资料、业主纸质和电子文档资料等资料移交；电梯、消防等公共设施设备及物业管理用房的移交；保安、保洁等各岗位的移交；与业主结算服务费和与业主委员会结算公共收益等经费结算书的移交。新东福花园第四届业主委员会分别于2015年11月27日、2015年12月11日、2015年12月25日向福屯物管公司发出要求福屯物管公司撤离新东福花园物业服务的函。2015年12月7日，渝中区房管局组织相关各方召开对新东福花园物业移交协调会，福屯物管公司和重庆联军物业管理有限公司均参加了该协调会。在福屯物管公司未退出新东福花园物业服务和履行相关义务的情况下，2016年1月11日，渝中区房管局作出渝中房（2016）12号文《关于责令重庆福屯物业管理有限公司依法退出新东福花园小区履行相关义务的通知》（以下简称《通知》），载明：新东福花园第四届业主委员会通过召开业主大会，选聘了重庆联军物业管理有限公司对新东福花园实施物业服务和管理，并于2015年11月11日签订了物业服务合同；重庆联军物业管理有限公司于2015年11月30日按照《重庆市物业管理条例》之规定在被告处进行了物业服务合同备案；同时新东福花园第四届业主委员会于2015年11月19日向福屯物管公司发出《新东福花园物业管理服务移交通知书》，请福屯物管公司于2015年11月23日至11月30日内进行物业移交；《重庆市物业管理条例》第五十四条规定：“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。”第五十五条规定：“物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务：（一）向业主委员会移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房；（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；（三）结算物业服务费用和预收代收的有关费用；（四）法律、法规规定的其他事项。”然福屯物管公司经新东福花园第四届业主委员会多次督促和相关部门多次协调，至今未退出新东福花园，拒绝履行相关物业移交义务。依据《重庆市物业管理条例》第七十七条第三项、第四项之规定，现责令福屯物管公司于2016年1月20日前依法退出新东福花园物业服务工作，并履行相关义务；逾期，渝中区房管局将依据《重庆市物业管理条例》第七十七条第三款、第四款之规定处理。福屯物管公司对此不服，提起诉讼。另查明，新东福花园第四届业主委员会诉福屯物管公司物业服务一案，即重庆市渝中区人民法院（2016）渝0103民初1405号案件，已经重庆市渝中区人民法院审理。该案中，新东福花园第四届业主委员会起诉请求判令：“1、重庆市福屯物业管理有限公司立即排除妨碍，撤离渝中区新东福花园；2、重庆市福屯物业管理有限公司移交公共设施及物业管理相关资料包括：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；业主信息资料；停车场、停车位、电梯、监控、发电机、配电房、化粪池、潜水泵、消防监控等公用设施，及其安装使用和维护保养等技术资料；各服务岗位；经费结算书；法律规定其他应当结算的材料。”2016年8月24日，重庆市渝中区人民法院作出（2016）渝0103民初1405号《民事判决书》，判决：“一、福屯物管公司在本判决生效之日后三日内退出重庆市渝中区菜袁路209号新东福花园小区的物业管理区域；二、福屯物管公司在本判决生效之日后三日内向渝中区新东福花园第四届业主委员会移交位于归云阁B1层的物业管理用房；三、驳回渝中区新东福花园第四届业主委员会的其他诉讼请求。”福屯物管公司对此不服，提起上诉。经审理，重庆市第五中级人民法院于2017年1月16日作出（2016）渝05民终7894号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。在该二审判决“本院认为”中，对福屯物管公司认为重庆市渝中区人民法院作出的（2016）渝0103民初1405号《民事判决书》采信《业主大会征求意见表》属于程序违法，以及福屯物管公司与重庆市新东福花园业主委员会签订的《新东福花园物业服务合同》延长至2018年5月29日的理由，无相关事实及法律依据，均未予采信。2005年11月16日，重庆新东福实业有限公司作为甲方与福屯物管公司作为乙方签订了《协议》，该《协议》约定：重庆新东福实业有限公司的物业包括新东福花园停车场、商业中心、会所等由福屯物管公司经营；上述经营收入由福屯物管公司收取用以冲抵重庆新东福实业有限公司拖欠的费用。该《协议》经重庆市渝州公证处公证。一审法院认为：《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”《重庆市物业管理条例》第三条第二款规定：“区县（自治县）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。”因福屯物管公司注册地位于重庆市渝中区，故渝中区房管局对本行政区域内物业管理活动负有法定的监督管理职责。《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”《重庆市物业管理条例》第四十六条第一款规定：“一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。”第五十四条规定，业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管；物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。本案中，福屯物管公司与重庆市新东福花园业主委员会于2010年11月3日签订的《新东福花园物业服务合同》，已于2013年11月2日期限届满。福屯物管公司提出的该合同中物业服务期限延长至2018年5月29日理由已被重庆市第五中级人民法院作出并已发生法律效力的（2016）渝05民终7894号《民事判决书》认为无相关事实及法律依据，未予采信。现新东福花园第四届业主委员会已通过召开业主大会选聘了新的物业服务企业即重庆联军物业管理有限公司进行管理，2015年11月11日新东福花园第四届业主委员会与重庆联军物业管理有限公司签订了《重庆市物业服务合同》，故福屯物管公司与重庆市新东福业主委员会签订的《新东福花园物业服务合同》在新东福花园召开业主大会选聘了新的物业服务企业即重庆联军物业管理有限公司与新东福花园第四届业主委员会签订物业服务合同时终止。在新东福花园召开业主大会已选聘新的物业服务企业对新东福花园进行物业服务和管理情况下，福屯物管公司应当依据《重庆市物业管理条例》第五十四条、第五十五条之规定，履行退出物业服务、移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房、撤出物业管理区域内的物业服务人员、结算物业服务费用和预收、代收的有关费用和法律、法规规定的其他事项等义务。《重庆市物业管理条例》第七十七条规定：“违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门予以处罚。”第七十七条第三项规定，业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出。第七十七条第四项规定，退出服务时不履行相关义务的，责令限期改正，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动。在新东福花园第四届业主委员会多次发出要求福屯物管公司撤离新东福花园物业服务的函，福屯物管公司未履行退出新东福花园物业服务工作和履行相关义务的情况下，渝中区房管局于2016年1月11日作出被诉《通知》，渝中区房管局作出被诉《通知》的具体行政行为程序合法，认定事实清楚，适用法律、法规正确。福屯物管公司要求撤销被诉《通知》的理由不能成立，对此不予采纳。故对福屯物管公司提出的要求撤销渝中区房管局于2016年1月11日被诉《通知》的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《物业管理条例》第五条第二款、第三十四条，《重庆市物业管理条例》第三条第二款、第四十六条第一款、第五十四条、第五十五条、第七十七条第三项、第四项，《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回福屯物管公司要求撤销渝中区房屋管理局作出的《通知》的诉讼请求。上诉人福屯物管公司不服一审判决，上诉认为其工商注册地就在新东福花园小区，上诉人有权在该小区属于开发商重庆新东福实业有限公司的产权房屋中办公；且开发商委托上诉人经营该小区内27461.11㎡产权房屋；被上诉人渝中区房管局未经法定程序作出本案被诉《通知》违法。请求撤销一审判决，撤销被上诉人作出的《通知》，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人渝中区房管局未向本院提交答辩状。各方当事人向一审法院举示的证据经一审法院当庭质证，且已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的认定正确，本院予以采信。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实无异，在此不再赘述。本院认为，根据《物业管理条例》第五条第二款及《重庆市物业管理条例》第三条第二款之规定，被上诉人渝中区房管局具有作出本案被诉《通知》的主体资格和职权。本案中，福屯物管公司与重庆市新东福花园业主委员会签订的《新东福花园物业服务合同》，已于2013年11月2日期限届满，虽之后福屯物管公司仍在继续物业服务，但生效的（2016）渝05民终7894号《民事判决书》，已经对福屯物管公司提出其物业服务期限延长至2018年5月29日理由未予采信。而新东福花园第四届业主委员会通过召开业主大会选聘了新的物业服务企业即重庆联军物业管理有限公司进行管理，并于2015年11月11日签订了《重庆市物业服务合同》，故上诉人福屯物管公司与重庆市新东福业主委员会签订的《新东福花园物业服务合同》在此时同时终止。福屯物管公司应当依据《重庆市物业管理条例》第五十四条、第五十五条之规定，履行退出物业服务、移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房、撤出物业管理区域内的物业服务人员、结算物业服务费用和预收、代收的有关费用和法律、法规规定的其他事项等义务。在新东福花园第四届业主委员会多次发出要求上诉人福屯物管公司撤离新东福花园物业服务的函，福屯物管公司未履行退出新东福花园物业服务工作和履行相关义务的情况下，被上诉人渝中区房管局根据《重庆市物业管理条例》第七十七条规定，作出本案被诉《通知》，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，一审法院判决驳回上诉人要求撤销该《通知》，并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案诉讼受理费50元，由上诉人重庆市福屯物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  封 莎审 判 员  曾 平代理审判员  何小莉二〇一七年七月二十七日书 记 员  王俞环