湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0105民初589号原告：当代置业（湖南）有限公司，住所地湖南省长沙市开福区福元西路199号万国城二期综合楼5层（东端）。法定代表人：张鹏，董事长。委托诉讼代理人:唐曼谷，该公司职员。被告：雷星，女，1990年2月12日出生，汉族，住湖南省安化县。原告当代置业（湖南）有限公司（以下简称当代置业公司）诉被告雷星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法由审判员解钢担任审判长，与人民陪审员余鑫、柯重光组成合议庭，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。书记员黄俊杰担任法庭记录。原告当代置业公司的委托诉讼代理人唐曼谷到庭参加了诉讼。被告雷星经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告当代置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的编号为201403583006《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议，被告协助原告到房管局办理解除合同、撤销网签、注销备案、到维修资金管理中心办理退维修基金等相关手续；2、被告向原告支付合同解除违约金52828.6元（总房价款的2%）；3、被告偿还原告代被告向银行支付的按揭款项84062.64元（暂计算至2016年12月9日）；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年10月，被告与原告签订合同编号为201403583006《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”），约定被告购买原告所开发的位于长沙市××××房，房屋付款方式为银行按揭。同时，在被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市岳麓支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》中，原告为被告上述按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同生效后，被告在原告保证期间内未按时归还银行贷款本金及利息，累计已达8个月。原告已为被告向银行垫款履行担保责任。根据房屋买卖合同附件四“合同补充协议”第一条第2项约定，原告有权解除房屋买卖合同并依法要求被告支付解除违约金、垫付的按揭款项。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告雷星未到庭应诉、举证和答辩，亦未提交书面答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的商品房预售许可证、长沙市商品房买卖合同及合同补充协议、个人购房/购车借款及担保合同、中国邮政银行借款借据、工作联系函、中国邮政银行贷款还款回单、预告登记证、解除商品房买卖合同通知书、EMS快递单并予以在卷佐证，本院认定事实如下：原告开发的长沙市开福区福元西路199号万国城三期17号栋经长沙市住房和城乡建设委员会于2014年8月28日核发了《商品房预售许可证》。2015年10月，被告（买受人）与原告（出卖人）签订了合同编号为201403583006《长沙市商品房买卖合同》及附件四“合同补充协议”。合同约定：被告购买原告开发的商品房为万国城三期17号栋N单元30层3006号房，建筑面积205.08平方米，购房款总金额2641430元，付款方式为首付加银行按揭贷款，其中首付款（含定金）1061430元于2015年10月12日支付，剩余房款1580000元采用银行按揭方式支付。双方还就买受人逾期付款的违约责任、房屋交付及违约责任、产权办理及违约责任、物业维修资金交存等事项进行了约定。“合同补充协议”第一条第2项约定：买受人应该严格履行其与银行或公积金中心签订的借款合同中的义务，按时还本付息。如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行或公积金中心签订的借款合同，并发生银行或公积金中心要求出卖人承担担保责任的后果，买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向银行或公积金中心承担的担保责任而支付的款项（含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用等）外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额万分之三的违约金。如买受人逾期偿还贷款本息及其他应付款项累计达三个月，出卖人有权单方面解除合同，买受人未使用房屋的，买受人还应当另外向出卖人支付总房价款的2%的违约金……。为支付除首付之外的购房款，被告作为借款人（抵押人）与中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市岳麓支行（贷款人）与原告（保证人）签订了编号为43000593115100958965《个人购房/购车借款及担保合同》，该合同约定：中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市岳麓支行为被告购房发放购房贷款1580000元，贷款期限为360个月，还款方式为按月等额本金还款。借款担保为抵押加保证组合担保，即被告以其购买的上述房屋为借款提供抵押担保，原告作为保证人为被告借款提供阶段性连带责任保证担保，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。上述住房贷款合同签订后，中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市岳麓支行为被告购房发放了购房贷款，并于2016年1月20日就合同约定的抵押物办理了预购商品房预告登记手续，该预购商品房预告登记手续上注明“预告登记后，债权消灭或者能够进行房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。上述商品房买卖合同及“合同补充协议”签订后，原、被告根据合同中有关产权登记的约定办理了合同备案、网签及产权预告登记等手续，被告按约定交存了物业维修基金。但因被告尚欠原告的首付款等原因双方至今未按合同约定办理房屋交付手续。因被告未按约定偿还贷款，中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市岳麓支行发函催告原告履行连带保证责任，原告为被告偿还了2016年5月至2016年12月9日的应偿还的贷款本息84062.64元。其中2016年5月17日还款10365.48元，2016年6月16日还款10397.45元，2016年07月07日还款10397.45元，2016年8月16日还款11000元，2016年9月12日还款10600元，2016年10月11日还款10600元，2016年11月10日还款10102.26元，2016年12月9日还款10600元.原告遂以被告违约为由诉至本院。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件四“合同补充协议”和原、被告及案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市岳麓支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》系各方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。被告未按“合同补充协议”的约定履行其与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市岳麓支行签订的贷款合同中按时还本付息的义务，致使原告为被告承担了借款的担保责任，且被告逾期还款已连续并累计超过三期，达到了“合同补充协议”约定的合同解除条件，故原告诉请解除双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议并要求被告协助原告到相关部门办理解除合同、撤销网签、注销备案及退维修基金等相关手续，为合同解除后的附随义务，被告应负协助义务。因“合同补充协议”就合同解除的违约金支付进行了明确约定，故本院对原告要求被告按购房款总额的2%计付违约金的诉请予以支持，为52828.60元（2641430×2%）。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告为被告偿还了2016年5月至2016年12月9日的应偿还的贷款本息84062.64元。原告诉请被告偿还，符合上述法律规定，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法应缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告当代置业（湖南）有限公司与被告雷星签订的编号为201403583006的《长沙市商品房买卖合同》及“合同补充协议”；二、被告雷星在本判决生效后十五日内协助原告当代置业（湖南）有限公司到相关部门办理好万国城三期20号栋N单元30层3006号房的解除合同、撤销网签、注销备案（产权预告登记）等相关手续，并办理好上述房屋的维修基金退还手续；三、被告雷星在本判决生效后十五日内偿还原告当代置业（湖南）有限公司违约金52828.60元。四、被告雷星在本判决生效后十五日内偿还原告当代置业（湖南）有限公司为其偿付的借款本息84062.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3038元，财产保全费5000元，公告费560元，共计11636元，由被告雷星承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 解 钢人民陪审员 余 鑫人民陪审员 柯重光二〇一七年七月三日代理书记员 黄俊杰