广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)桂10民终777号上诉人（原审原告）:杨祖发，男，1982年3月14日出生，壮族，现住广西百色市右江区。委托诉讼代理人:钟晓旭，广西齐川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄海玲，女，1966年5月10日出生，壮族，住广西百色市右江区。被上诉人（原审被告）：玉黄柳云，女，1990年9月12日出生，壮族，住广西百色市右江区。原审第三人：中国工商银行股份有限公司百色市右江支行，住所地广西百色市右江区中山一路5号。负责人:马然，该行行长。委托诉讼代理人:梁峻铭，中国工商银行股份有限公司百色分行法律事务部职员。委托诉讼代理人：黄海庭，中国工商银行股份有限公司百色分行不良资产处置中心职员。原审第三人：广西和美房地产开发有限责任公司百色分公司，住所地广西百色市右江区江滨一路A63号。负责人:黄跃，该公司总经理。委托诉讼代理人:李乃书，该公司办公室主任。原审第三人:杨雯惠，女，1970年2月28日出生，壮族，广西凌云县人，原住广西百色市右江区，现于广西女子监狱服刑。上诉人杨祖发因与被上诉人黄海玲、玉黄柳云、原审第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行、广西和美房地产开发有限责任公司百色分公司、杨雯惠房屋买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民再字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨祖发的委托诉讼代理人钟晓旭，原审第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行的委托诉讼代理人梁峻铭、黄海庭，广西和美房地产开发有限责任公司百色分公司的委托诉讼代理人李乃书到庭参加诉讼。被上诉人黄海玲、玉黄柳云经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨祖发上诉请求：一、撤销百色市右江区人民法院（2015）右民再字第6号民事判决，维持百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第1434号民事调解书；二、本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决程序错误，一审法院启动再审没有事实依据。被上诉人申请再审已超过6个月时限。二、关于上诉人提出的将讼争房产过户到名下的问题。一审判决不仅错误解读法律，如此下判，增加当事人诉累及不利于解决矛盾。本案中，上诉人购买的标的物是期待中的物权，并没有损害第三人或者社会公共利益，第三人工商银行也没有提出权益受损的主张。相反，第三人工商银行、和美公司向一审法院提交了两份函，同意上诉人转让抵押中的房产，满足了《物权法》第一百九十一条第二款之规定的抵押财产可以转让的法定条件即抵押期间经抵押权人同意，可以转让抵押财产的条件。上诉人的过户主张依法有据。一审判决适用法律错误，《物权法》第一百九十一条第二款之规定不是禁止性规定，抵押的房产可以买卖，只是抵押权人未同意，房产不能办理过户登记而已。在上诉人与第三人工商银行、和美公司对讼争房屋的按揭贷款一次性偿还后解押并办理过户手续已达成一致合意的情况下，一审法院如果觉得调解书有瑕疵，则下裁定补充完善即可，而不必撤销调解书，把矛盾交给当事人，引发新一轮诉讼，这违反法院判决止诉纷争的原则。三、一审判决认定上诉人未支付900000元购房款是错误的。双方签订的《补充协议》约定房款900000元的支付方式是300000元现金支付及600000元的银行债务转移。被上诉人黄海玲、玉黄柳云未提交书面答辩意见。原审第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行述称，目前杨祖发对本案讼争房产的按揭贷款每月还贷是正常的，如果杨祖发愿意一次性还清贷款，我方同意解押后将讼争房产过户到杨祖发名下。原审第三人广西和美房地产开发有限责任公司百色分公司的意见与中国工商银行股份有限公司百色市右江支行的意见一致。杨祖发向一审法院起诉请求：一、判令被告黄海玲、玉黄柳云继续履行《房地产买卖合同》中约定的义务，将房产交付原告使用；二、限期被告黄海玲、玉黄柳云将房产过户到原告杨祖发名下。一审法院认定事实：2010年6月24日原审原告黄海玲、玉黄柳云和第三人和美公司签订《商品房买卖合同》，由黄海玲、玉黄柳云向和美公司购买位于百色市城东火车站站前大道左侧“广结良园”第B6幢A01号房，建筑面积235.32平方米，房屋价款为870105元，并向和美公司支付30%的购房首付款，之后，玉黄柳云又与第三人工行右江支行签订《个人购房借款/担保合同》，玉黄柳云向工行右江支行贷款609000元，用上述房屋作抵押，贷款期限三十年，第三人和美公司系该贷款的保证人。2013年5月14日黄海玲、玉黄柳云与杨祖发签订《房地产买卖合同》，合同甲方为黄海玲、玉黄柳云，乙方为杨祖发。约定：甲方将百色市城东火车站站前大道左侧“广结良园”第B6幢A01号房的房地产卖给乙方，价格为900000元，签订合同后乙方一次性支付给甲方购房款900000元，甲方所出售的房屋包括室内装修及水电等各配套设施，乙方付清购房地产款900000元当日，甲方一个星期内将该房地产交付给乙方，甲方保证该房地产无产权纠纷，无债务纠纷，如该保证与事实不符，则由甲方承担违约责任，赔偿乙方经济损失，在乙方支付购房地产款900000元后，甲方承诺在一个月内办结乙方的房地产过户手续给乙方等。签订合同当日，黄海玲、玉黄柳云向杨祖发出具收到杨祖发交来购房款人民币900000元的收据，但该房款未实际支付。2013年6月20日，原审原告杨祖发以原审被告黄海玲、玉黄柳云不履行双方签订的《房地产买卖合同》为由向该院提起诉讼，请求法院判令原审被告继续履行《房地产买卖合同》中约定的义务，把房产交付原审原告使用，并限期将房产证过户至原审原告名下。当日该院作出（2013）右民一初字第1434号民事调解。该调解发生法律效力后，2013年7月6日，杨祖发与黄海玲、玉黄柳云就双方于2013年5月14日签订的《房地产买卖合同》再签订《补充协议》，协议甲方为杨祖发，乙方为黄海玲、玉黄柳云。约定：1、房地产总价为人民币900000元，甲方实际支付购房款人民币300000元，剩余600000元为偿还银行贷款，还清银行贷款视为付清购房款。2、如若乙方于2013年9月20日前退还人民币300000元及支付给甲方违约金50000元后双方友好解除《房地产买卖合同》。3、如若乙方于2013年9月20日前不能退还房款及违约金的，乙方将该房产交付给甲方使用，办理过户手续。”2013年7月29日，杨祖发与黄海玲、玉黄柳云签订《交房确认书》，甲方为黄海玲、玉黄柳云，乙方为杨祖发。约定：“经买卖双方实地检验百色市城东火车站站前大道路左侧广结良园第B6幢A01号［商品房买卖合同编号：B6#A01］别墅，现甲方已搬出房屋，双方确认交接房屋，交房后买方即为该房实际业主。另，因甲方经济原因无法偿还该房贷款，故今后该房屋于工商银行的抵押按揭贷款由乙方偿还，还清贷款后即办理过户手续。原双方签订的《补充协议》作废。”同日，杨雯惠又出具一份“声明”给杨祖发，内容为：“本人原与黄海玲、玉黄柳云购买位于百色市城东火车站站前大道左侧广结良园第B6幢A01号【商品房买卖合同编号：B6#A01】的房产，现黄海玲、玉黄柳云出售给杨祖发，本人没有异议，本人解除黄海玲、玉黄柳云的房产买卖关系。2013年7月29日始，房屋交予杨祖发先生。该房今后的和会与法律责任与本人无关”原审原、被告签订《交房确认书》后，涉案房屋由原审原告使用，原审原告从2013年8月1日起至今每月向工行右江支行支付该房屋月按揭贷款本息。原审原告使用涉案房屋后已将该房出租。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、第三人杨雯惠是否是讼争房产的所有权人；2、原审原告杨祖发和原审被告黄海玲、玉黄柳云于2013年5月14日签订的《房地产买卖合同》是否合法有效；3、原审原告杨祖发主张的诉讼请求是否有事实和法律依据。关于争议焦点1，第三人杨雯惠是否是讼争房产的所有权人的问题，第三人杨雯惠向本院主张涉案房屋是其以原审被告的名义购买的，并以原审被告的名义与第三人和美公司签订《商品房买卖合同》，所交付的购房首付款及向工行右江支行支付的月按揭贷款也是其以原审被告的名义交纳的，虽然原审被告与杨雯惠一致认可涉案房屋是杨雯惠以原审被告的名义购买的，但双方均未提供证据证实，不予采信。因此，涉案房屋的所有权人是黄海玲、玉黄柳云。关于争议焦点2，原审原告杨祖发和原审被告黄海玲、玉黄柳云于2013年5月14日签订的《房地产买卖合同》是否合法有效。黄海玲、玉黄柳云系案涉房屋的权利人，享有对案涉房产的处分权。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，黄海玲、玉黄柳云与杨祖发均是具有完全民事行为能力人，双方签订的《房地产买卖合同》是当事人协商一致后订立的，是双方的真实意思表示，虽然双方在订立该合同后又对合同中有关房款的付款方式以签订《补充协议》的形式作了变更，并增加和确认了新的内容，但这种变更更符合《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。并不影响双方于2013年5月14日所订立的合同有效性。故双方签订的《房地产买卖合同》合法有效。双方签订《房地产买卖合同》时，虽然当时没有经过工行右江支行和和美公司的同意，但工行右江支行和和美公司至今亦未提出异议。该房屋在工行右江支行的每月按揭贷款至今均处于正常的还款状态，2013年7月29日双方签订的《交房确认书》中亦明确该房的按揭贷款由杨祖发偿还，双方签订的《房地产买卖合同》及相关变更条款至今不损害第三人工行百色右江支行、和美公司的合法权益，故第三人工行右江支行主张合同无效不予采信。争议焦点3、原审原告杨祖发主张的诉讼请求是否有事实和法律依据。原审原告杨祖发提出的两被告继续履行《房地产买卖合同》中约定的义务，并交付原审原告使用的问题。原审被告已履行双方签订的《房地产买卖合同》中约定的义务，房屋已交付杨祖发使用，杨祖发再向本院主张此项请求，不予支持。对原审原告杨祖发提出的将讼争房屋过户到其名下的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。涉案房屋至今尚在抵押期间，不存在受让人杨祖发代为清偿债务消灭抵押权的情形。另外，虽然杨祖发于2016年6月8日、2016年7月25日分别向第三人工行、和美公司提交两份函，其要求把讼争房屋剩余的按揭贷款一次性还清后解押并办理过房手续，第三人工行、和美公司同意杨祖发的意见，但杨祖发至今未进行交清该房的按揭贷款并解押，且双方的《交房确认书》约定，还清贷款后才能办理过户手续，故杨祖发请求办理过户的条件至今尚未成就，其主张的此项请求于法无据，不予支持。综上所述，原审原告杨祖发要求原审被告黄海玲、玉黄柳云交付房屋及办理过户手续无事实和法律依据，不予支持。原审调解认定事实和适用法律均有错误，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决：一、撤销本院作出的（2013）右民一初字第1434号民事调解；二、驳回原审原告杨祖发的诉讼请求。原审案件受理费100元，由原审原告杨祖发负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人杨祖发主张其已向被上诉人黄海玲、玉黄柳云实际支付900000元。本院认为，虽然2013年5月14日黄海玲、玉黄柳云向杨祖发出具《收据》载明“今收到杨祖发交来购房款人民币玖拾万元整（￥900000.00）”，但双方又于2013年7月6日签订《补充协议》约定“房地产总价为人民币玖拾万元正（￥900000.00），甲方（杨祖发）实际支付购房款人民币叁拾万元整（￥300000.00）。剩余陆拾万元（￥600000.00）为偿还银行贷款，还清银行贷款视为付清房款”。根据双方签订的《补充协议》中关于房款支付方式的约定及上诉人杨祖发在二审期间自认房款900000元的支付方式是300000元现金支付及600000元的银行债务转移，可以认定900000元房款未实际支付完成。上诉人杨祖发主张已向被上诉人黄海玲、玉黄柳云实际支付900000元没有事实依据，本院不予采信。本院确认上诉人杨祖发已向被上诉人黄海玲、玉黄柳云现金支付300000元房款，但尚未交清讼争房屋的按揭贷款。一审判决认定“签订合同当日，黄海玲、玉黄柳云向杨祖发出具收到杨祖发交来购房款人民币900000元的收据，但该房款未实际支付”属认定事实错误。除一审判决认定“签订合同当日，黄海玲、玉黄柳云向杨祖发出具收到杨祖发交来购房款人民币900000元的收据，但该房款未实际支付”外，本院对本案其他事实的认定与一审判决认定的事实一致。另查明，在本院二审期间，杨祖发主张愿意一次性向中国工商银行股份有限公司百色市右江支行付清按揭贷款，中国工商银行股份有限公司百色市右江支行、广西和美房地产开发有限责任公司百色分公司均同意待杨祖发一次性还清讼争房屋的按揭贷款后解押并将房产过户至杨祖发名下。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人杨祖发与被上诉人黄海玲、玉黄柳云于2013年5月14日签订的《房地产买卖合同》是否有效？2、上诉人杨祖发主张履行《房地产买卖合同》由被上诉人交付房屋并过户到上诉人名下是否有事实和法律依据。关于上诉人杨祖发与被上诉人黄海玲、玉黄柳云签订的《房地产买卖合同》是否有效的问题。本院认为，上诉人杨祖发与被上诉人黄海玲、玉黄柳云于2013年5月14日签订的《房地产买卖合同》合法有效。首先，虽然被上诉人黄海玲、玉黄柳云与原审第三人杨雯惠在一审均认可讼争房屋系杨雯惠以两被上诉人的名义购买的，但未能提供相关证据予以证明，故本院不予采信。其次，签订《商品房买卖合同》的买受人为黄海玲、玉黄柳云，该讼争房屋的按揭贷款亦是玉黄柳云向中国工商银行股份有限公司百色市右江支行申请贷款，讼争房屋预告登记义务人为黄海玲、玉黄柳云。故本案讼争房屋的所有权人是黄海玲、玉黄柳云，黄海玲、玉黄柳云作为讼争房屋的权利人，有权对讼争房产进行处分。第三，上诉人杨祖发与被上诉人黄海玲、玉黄柳云于2013年5月14日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于上诉人杨祖发主张履行《房地产买卖合同》由两被上诉人交付房屋并过户到上诉人名下是否有事实和法律依据的问题。本院认为，被上诉人黄海玲、玉黄柳云已履行双方签订的《房地产买卖合同》中约定的义务将房屋交给上诉人杨祖发使用，故一审判决对上诉人杨祖发主张履行《房地产买卖合同》由被上诉人黄海玲、玉黄柳云交付房屋的此项请求不予支持正确，本院予以确认。对上诉人杨祖发主张将讼争房屋过户到其名下的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，上诉人杨祖发与被上诉人黄海玲、玉黄柳云签订的《交房确认书》明确约定讼争房屋的按揭贷款由杨祖发偿还，且该房屋在中国工商银行股份有限公司百色市右江支行的每月按揭贷款至今均处于正常的还款状态。虽然上诉人杨祖发尚未付清银行按揭贷款，但在二审期间，杨祖发主张愿意一次性向中国工商银行股份有限公司百色市右江支行付清按揭贷款后解押并办理过户手续，中国工商银行股份有限公司百色市右江支行、广西和美房地产开发有限责任公司百色分公司均同意待杨祖发一次性还清讼争房屋的按揭贷款后解押并将该房屋过户至杨祖发名下。上诉人杨祖发的该主张已取得抵押权人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行的同意，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定情形。因此，在上诉人杨祖发向原审第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行一次性付清玉黄柳云于2010年9月10日向中国工商银行股份有限公司百色市右江支行申请贷款购买位于百色市城东火车站××前大道左侧“××”××号房屋的剩余贷款后，由中国工商银行股份有限公司百色市右江支行办理该房屋的解押手续，并由黄海玲、玉黄柳云协助将该房屋办理过户至杨祖发名下。综上所述，上诉人杨祖发的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销百色市右江区人民法院（2015）右民再字第6号民事判决和百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第1434号民事调解书；二、上诉人杨祖发向原审第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行一次性付清玉黄柳云于2010年9月10日向中国工商银行股份有限公司百色市右江支行申请贷款购买位于百色市城东火车站站前大道左侧“广结良园”第B6座A01号房屋的剩余贷款后，由原审第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行办理位于百色市城东火车站站前大道左侧“广结良园”第B6座A01号房屋解押手续，并由被上诉人黄海玲、玉黄柳云于百色市城东火车站站前大道左侧“广结良园”第B6座A01号房屋解押之日起五日内协助办理该房屋的过户手续，将百色市城东火车站站前大道左侧“广结良园”第B6座A01号房屋过户登记为杨祖发所有。三、驳回上诉人杨祖发的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共200元，由被上诉人黄海玲、玉黄柳云负担。本判决为终审判决。审判长  俞穗芳审判员  黄奇智审判员  张 莉二〇一七年七月二十日书记员  闭彬晏