四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终515号上诉人（原审被告）黄生，男，���族，生于1982年2月28日，住四川省泸州市江阳区。被上诉人（原审原告）泸州市天诚物业服务有限责任公司，住所地四川省泸州市江阳区江阳西路30号，统一社会信用代码91510502675799682T。法定代表人徐华桦，总经理。委托诉讼代理人孙明先，女，汉族，生于1967年5月5日，住四川省泸州市纳溪区，系公司员工。委托诉讼代理人卓桂琴，女，汉族，生于1965年2月25日，住四川省泸州市江阳区，系公司员工。上诉人黄生因与被上诉人泸州市天诚物业服务有限责任公司（以下简称天诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2016）川0502民初1934号民事判决，向本院提起���诉。本院于2017年6月19日受理本案后，依法组成合议庭于2017年7月7日采取听证形式进行审理。上诉人黄生，被上诉人天诚物业公司的委托诉讼代理人孙明先、卓桂琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄生上诉认为，一、被上诉人采取非法手段阻挠上诉人成立业主委员会，因此不能订立新的物业服务合同，被迫履行前期物业服务合同约定的义务，前期物业服务合同并非上诉人真实意思表示，故应认定为无效；二、被上诉人的物业服务存在严重瑕疵，应减收40%物业服务费；三、一审对被上诉人物业服务瑕疵的事实未尽全面审查义务，存在程序瑕疵。因此，上诉人请求二审法院撤销原审判决，并依法予以改判。被上诉人天诚物业公司答辩认为，一、上诉人无证据证明前期物业服务协议��签订违反法律规定，协议真实有效；二、物业服务存在瑕疵在所难免，但不是上诉人拖欠物业费的理由；三、原审程序合法。因此，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。天诚物业公司一审起诉时请求判令：一、由黄生支付自2014年7月1日至2016年4月1日拖欠的物业管理费1958元、滞纳金587元，合计2545元；二、本案诉讼费由黄生负担。原判认定，黄生系龙庭御都小区业主，房屋建筑面积116.55平方米。2011年11月4日，双方签订《龙庭御都物业服务协议》，该协议约定：除由本小区业主大会决定外，业主无权在天诚物业公司任期内提出解约；天诚物业公司应保持小区内公共区域的清洁卫生，定时收取生活垃圾并进行垃圾清运工作，保证垃圾收集设施处于良好的工作状态；天诚物业公司应做好小区的安全工作、工程维修与维护工作；物业服务费收费办法：高层住宅物业服务费按建筑面积0.8元／平方米／月计算，向业主和物业使用人收取；物业服务费从开发建设单位发出交房通知之日起开始征收，并向物业服务企业预付半年的物业管理服务费，下一次费用的支付由物业公司提前十五天开始增收（或以物业公司通知为准），业主应将物业费用全额缴清，逾期将按日加收应缴纳费用3‰的滞纳金。自2014年7月1日起黄生未向天诚物业公司交纳物业管理费，计算至2016年4月1日，黄生共计应缴纳的物业费为1958元。天诚物业公司进驻小区后，在物业服务过程中，部分业主认为天诚物业公司对小区物业服务不到位，物业管理混乱，不作为现象突出，如楼道窗户玻璃损坏、小区路灯损害无人��换、小区绿化杂草丛生、道路路面损坏严重、公共设施损坏严重未得到维修、小区消防设施长期无人维护、僵尸车辆堵塞消防通道无人处理、车辆占用消防通道无人制止、楼栋安全指示灯损坏、楼栋通道堵塞无人处理等，天诚物业公司与业主双方矛盾不断激化，部分业主陆续未向天诚物业公司交纳物业管理费。原判认为，《龙庭御都物业服务协议》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。天诚物业公司依约提供了相应物业服务，黄生应按合同约定向天诚物业公司交纳物业管理费。故天诚物业公司要求黄生支付尚欠物业费的主张，予以支持。鉴于黄生辩称的天诚物业公司未提供完善的物业管理服务，小区内存在诸多管理不到位的情形属实，天诚物业公司所提供的物业管理服务确实存在瑕疵，服务质量有待改善，对其要求黄生支付物业管理费滞纳金的请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、黄生于本判决生效之日起十五日内支付泸州市天诚物业服务有限责任公司物业管理费1958元；二、驳回泸州市天诚物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由泸州市天诚物业服务有限责任公司承担5元，黄生承担20元。本案二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查��的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、前期物业服务合同是否有效；二、上诉人应向被上诉人缴纳的物业费应如何计算；三、原审是否存在程序瑕疵。第一，关于前期物业服务合同是否有效的问题。上诉人黄生认为，被上诉人阻挠小区业主成立业主委员会，致使双方不能订立新的物业服务合同，被迫按前期物业服务合同履行义务，故前期物业服务合同并非上诉人真实意思表示，应认定为无效。经审查，《龙庭御都物业服务协议》的协议内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，上诉人黄生作为完全民事行为能力人，在该协议上签字确认，应认定为该协议系双方当事人真实意思表示，系合法有效合同，对双方均具有法律约束力。如被上诉人采取非法手段阻挠业主委员会成立，上诉人可通过合法途径予以制止，并按照合法程序成立业主委员会。但在业主委员会成立并订立新的物业服务合同之前，双方签订的《龙庭御都物业服务协议》仍合法有效，双方当事人应按该前期物业服务合同履行义务。因此，上诉人黄生主张前期物业服务合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。第二、关于上诉人应向被上诉人缴纳的物业费如何计算的问题。上诉人黄生认为，被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵，上诉人提交了相关照片、录音录像等证据予以证明，被上诉人未尽合同义务，应相应扣减40%的物业管理费。经审查，天诚物业公司存在服务瑕疵的事实，已经一审法院予以认定，天诚物业公司对原审判决未予上诉，且在二审答辩中自认其服务存在瑕疵，故本院��天诚物业公司提供物业服务存在瑕疵的事实予以确认。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，在物业公司提供的物业服务存在瑕疵时，业主有权要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但并未赋予业主扣减物业费的权利。因此，上诉人黄生以被上诉人提供物业服务存在严重瑕疵为由，要求扣减40%物业管理费的主张，没有法律依据，本院不予支持。第三，对于原审是否存在程序瑕疵的问题。上诉人认为，原审对被上诉人提供服务存在严重瑕疵的事实审查不全面，构成程序瑕疵。经审查，原审就被上诉人提供的物业服务进行了现场勘查，对当事人提交的证据材料进行了审查认定，最终结合证据对被上诉人存在物业服务瑕疵的事实予以认定。上诉人主张原审存在程序瑕疵没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄生的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄生负担。本判决为终审判决。审判长  刘剑审判员  李野审判员  李平二〇一七年七月十一日书记员  杨艺