广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9446号上诉人（原审原告）：邬葱花，女，1970年4月20日出生，汉族，身份证住址:广东省佛冈县。委托代理人：梁明辉、叶小珊，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州利合房地产开发有限公司，住所地：广州市番禺区石楼镇百福园6座72号铺位。法定代表人：李思廉，该公司董事长。委托代理人：卢雪林、卢丽娴，该公司员工。上诉人邬葱花因与被上诉人广州利合房地产开发有限公司（以下简称利合公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法楼民初字第348号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邬葱花上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判利合公司向其支付逾期交房违约金118500.84元（按商品房价款总金额1220400元的每日0.01%计算，从2012年9月1日起算，暂计至2015年4月30日，共971天）；3、判令利合公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由如下：交楼须符合全部法定和约定的条件，包括但不限于质量问题，一审判决仅以认定利合公司符合了其中一条交楼条件即质量问题就认为利合公司交楼符合全部法定和约定交楼条件，属于对案件事实认定不清，损害小业主的权益，应予纠正。具体如下：一、根据涉案合同第十四条及附件补充协议第七条的约定，在房屋验收交接时，利合公司必须向我提供商品房的资料以供查证，且必须向我交付《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》的原件，但利合公司没有举证证明其曾依约向我提供加盖公章的上述材料原件，而按合同约定，文件不全的，视为不符合交付标准，我有权拒绝收楼，由此产生的违约责任由利合公司承担，利合公司应向我支付逾期交房违约金。二、根据涉案合同第十四条约定，及《建筑法》第六十一条、《消防法》第十三条第三款和其他相关法律规定，利合公司须完成规划验收、竣工验收、消防验收等手续，才可将涉案房屋交付给我使用，利合公司并未在法定举证期限内举证证明涉案房屋已完成上述验收等手续，不能证明其已具备符合法定和合同约定的交楼条件，应承担举证不能的后果，我有权拒绝收楼。一审法院没有查清涉案房屋是否符合交付使用条件，偏帮利合公司，损害小业主权益。三、一审判决依据的前案（2015）穗番法楼民初字第79号案判决书并不涉及工程质量问题，一审判决依此作判有误。利合公司在收到我对房屋质量异议后也没有依约在十日内予以答复，应视为其放弃举证权利且房屋没有交付。房屋质量问题仅是我拒绝收楼的其中一个理由，我拒绝收楼的主要原因是涉案房屋不符合交楼的全部法定和合同约定条件，包括但不限于工程质量问题。一审法院仅就我对房屋质量提出的异议进行审查，却忽略了我拒绝收楼的其他重要原因，即涉案房屋不符合法定和约定的全部交楼条件。四、利合公司应按合同第十一条约定在2012年8月31日前交付涉案房屋，我已依约缴清全部房款，利合公司没有理由顺延交楼时间。一审法院认为我逾期收楼导致利合公司逾期交楼的理由不成立，我拒绝收楼有事实和法律依据，逾期交楼的违约责任在利合公司。即使前案认定我怠于向按揭银行履行还款义务，导致合同被解除，我已经承担了相应违约责任，且解除合同对我造成重大损失，而利合公司违约在先，属于严重的、根本的违约行为，故利合公司也应当承担逾期交楼的违约责任。被上诉人利合公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判，驳回上诉。具体理由如下：一、涉案房屋位于亚××运动员村××区，该区于2011年6月9日取得了《竣工验收备案表》，在亚运会举办前后取得相应的工程竣工验收、规划、消防、人防、环评、水、电、气、邮等文件。根据涉案合同第三条约定，我司将涉案房屋以“现房”出售给邬葱花的前提是房屋已取得竣工验收备案，才可取得房地产权属证明（即大确权），也即我司于签约时就已取得合同约定的交付文件。二、涉案房屋为现房出售，邬葱花在房屋销售前已现场察看并认可接收告商品房的装饰、设备状况，但在查验时又提出装饰瑕疵要求修复已背离合同约定，其以房屋存在装修瑕疵为由拒绝收楼和主张我司承担逾期交楼的违约责任，没有事实和法律依据。涉案房屋曾在2010年广州亚运会赛事期间短暂投入使用（给参赛的运动员赛事期间居住使用）。基于该特殊情况，我司为减少争议，在涉案合同第三条中明确约定涉案房屋是现房出售，并在补充协议第八、九、十、十六条中约定买方已现场察看并接受认可涉案房屋的装饰、设备状况；房屋存在的保修质量问题不影响房屋的交付，买方不得以此拒绝收楼等等。邬葱花在2012年8月20日到我司办理涉案房屋交付手续时，提出房屋存在“墙身空鼓、脱灰、裂纹”等装修问题要求修复，并以此为由拒绝收楼，且要求我司承担逾期交楼的违约责任。虽然我司多次催告收楼但其并未理会反而提起诉讼。不论邬葱花提出的上述房屋问题是否真实存在以及我司是否负有修复的责任，“即使存在质量问题，也属于质量保修范围内，并不影响邬葱花收楼及实际居住使用”。可见，邬葱花拒绝收楼没有任何合同和法律上的依据，更不能追究我司逾期交楼的违约责任。三、邬葱花购买涉案房屋后因怠于履行银行还款义务而被诉，我司在承担了连带清偿责任后起诉邬葱花解除买卖合同关系及追偿代付款项，双方之间的买卖合同关系已经于2016年7月19日经二审判决解除，相应房款已退还邬葱花，我司亦有权将涉案房屋另行出售，双方有关涉案房屋的权利义务已终止，我司对邬葱花已无交房义务，邬葱花主张逾期交楼的违约责任已无合同依据及事实基础。四、对于邬葱花提出的房屋质量异议及我司的书面答复问题，我司确认涉案合同约定属实，但我司在涉案合同附件七补充协议第八条第三款对此作出相应补充和变更，即我司不需要作出书面答复，因为我司作为开发商，不可能对每个买受人的书面异议作出书面答复，所以我司才在补充协议中根据实际情况作出合理变更。五、关于房屋交付时应当出示的文件，涉案合同补充协议第七条对涉案合同第14条约定的交付资料做了变更，即房屋交付时除6、7、8项需开发商提供原件外，其余资料如买方有需要，我司可以提供其参阅，而我司已在现场提供了公示文件资料，邬葱花有需要可以要求复印，但直到邬葱花提交本案上诉时，我司才知道原来其对我司公示文件有异议，邬葱花在一审中没有提出该问题。我司应邬葱花需要，在二审中补充提交了相关证据材料。如果当时邬葱花不拒绝收楼，双方在办理交接时自然需要把《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》原件提交给邬葱花。邬葱花以我司没有提供原件为由拒绝收楼及主张我司逾期交房的理由不成立。邬葱花于2015年5月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、利合公司按日向其支付逾期交房违约金118500.84元（按商品房价款总金额1220400元的每日0.01%计算，从2012年9月1日起算暂计至2015年4月30日，共971天）；2、本案的诉讼费由利合公司承担。一审法院认定事实：2012年5月28日，利合公司（甲方）与邬葱花（乙方）签订了一份《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（合同编号20120521864X），约定邬葱花向利合公司购买位于广州市番禺区兴亚二路31号30座1101商品房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为共115.9775平方米，套内建筑面积为92.0178平方米，总金额1220400元，付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本合同网上签订之日内支付全部房款的50.84%即620400元，除首期款外剩余房款金额600000元，须于2012年5月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是中国农业银行股份有限公司广州东城支行（以下简称“农业银行”）。后农业银行因邬葱花怠于履行还款义务，将邬葱花及利合公司诉至广州市天河区人民法院[案号（2013）穗天法民二初字第2505号]，要求解除与邬葱花签署的《个人购房担保借款合同》、返还按揭款等，同时诉请利合公司对上述款项承担连带保证责任。该案经广州市天河区人民法院审理后，作出（2013）穗天法民二初字第2505号《民事判决书》，判决：解除农业银行与邬葱花于2012年6月5日签订合同编号为44020120120041129的《个人购房担保借款合同》;邬葱花清偿农业银行借款本金593271.6元及利息、复利、罚息（截至2013年4月23日止利息为13869.53元,复利为155.85元，罚息为76.86元，自次日起利息以607141.13元为本金，按照执行利率5.78%上浮50%的标准计至实际付清之日止）;利合公司对邬葱花上述债务承担连带清偿责任，其承责后，有权向邬葱花追偿。一审另查明：利合公司于2015年1月22日就涉案房屋向一审法院对邬葱花提起诉讼[案号（2015）穗番法楼民初字第79号]，请求判令：1.解除利合公司、邬葱花签署的《广州市商品房买卖合同》（合同编号20120521864X），要求邬葱花配合办理合同解除注销和预告抵押涂销手续；2.邬葱花按照所购商品房价款总额的10%向利合公司支付违约金l22040元，并赔偿利合公司律师费10000元，上述款项在邬葱花已支付的房款中抵扣；3.邬葱花偿还利合公司为其代付的按揭银行的相关款项共计702817.01元，并在邬葱花已支付的房款中抵扣。在该案审理过程中，邬葱花抗辩称其系因涉案房屋存在严重质量问题而拒绝收楼，但一审法院结合已查明事实及双方提供的证据，认定涉案房屋并非存在重大质量问题，即使存在质量问题，也属于质量保修范围内，并不影响邬葱花收楼及实际居住使用。2016年1月25日，一审法院作出（2015）穗番法楼民初字第79号《民事判决书》，判决：一、解除广州利合房地产开发有限公司与邬葱花于2012年5月28日签署的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（合同编号20120521864X）及补充协议，同时要求邬葱花配合办理合同解除注销和预告抵押涂销手续；二、邬葱花于本判决生效之日起十日内向广州利合房地产开发有限公司支付违约金122040元；三、广州利合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向邬葱花退回首付购房款620400元；四、驳回广州利合房地产开发有限公司的其他诉讼请求。后利合公司就（2015）穗番法楼民初字第79号判决上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院经庭询调查确认（2015）穗番法楼民初字第79号案件所查明的事实，并于2016年7月19日作出（2016）粤01民终8907号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。现（2015）穗番法楼民初字第79号案及（2016）粤01民终8907号案的《民事判决书》均已生效。利合公司已经依照上述判决向邬葱花履行了退款责任，并办理了涉案房屋的合同解除注销和预告抵押涂销手续。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、（2013）穗天法民二初字第2505号《民事判决书》、（2015）穗番法楼民初字第79号《民事判决书》、（2016）粤01民终8907号《民事判决书》、收条、转账凭证及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为：本案的争议焦点为利合公司是否存在逾期交房。由于一审法院在（2015）穗番法楼民初字第79号案的审理过程中已查明涉案房屋并非存在重大质量问题，即使存在质量问题，也属于质量保修范围内，并不影响邬葱花收楼及实际居住使用，广州市中级人民法院作出的（2016）粤01民终8907号判决亦对上述事实予以确认。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项的规定：下列事实，当事人无需举证证明??????（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。案件在一审审理过程中，邬葱花并未提供新的证据证实其主张，故本案对利合公司是否逾期交房不再重复审理，利合公司已经依照合同约定履行房屋交付义务，邬葱花要求利合公司支付逾期交房违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，于2017年2月8日作出如下判决：驳回邬葱花的全部诉讼请求。一审案件受理费2670元由邬葱花承担。本院经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均确认涉案房屋所在楼宇在合同约定的交楼时间前已经取得竣工验收备案表、永水永电等基本生活条件。邬葱花本人在二审庭询中确认其不收楼的原因是房屋质量问题，没有提出其他理由。二审中，邬葱花没有提交证据。利合公司为证明涉案房屋为现房出售，利合公司在合同约定的交楼日期前已取得竣工验收备案表、规划、消防、人防、水、电、气、通邮以及质量保证书、使用说明书等交楼文件，提交了《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告（建筑工程）》、穗规验证〔2010〕1082号《广州市建筑工程规划验收合格证》、穗公消验〔2010〕第0718号《广州市公安消防局工程消防验收意见书》、穗民防建〔2010〕832号《人防工程专项竣工验收备案意见书》、穗环管验〔2010〕90号《关于广州亚运城运动员村建设项目竣工环保验收的函》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的复印件，出示了《关于亚运城供水移交属地管理的证明》、石电〔2012〕02号《关于亚运城供电性质的复函》、广州燃气集团有限公司南区分公司于2012年7月20日出具的供气《证明》、《住宅楼房申请递投表》（其中广州市番禺区邮政局市场经营部于2012年4月29日批注“同意”并加盖公章）的原件等证据，并提交了利合公司于2013年5月27日向邬葱花出具的《关于房屋收楼的催告函》及邮寄该函的EMS底单复印件，以证明利合公司曾多次催告邬葱花收楼的事实。经本院主持质证，邬葱花表示不确认上述证据的真实性、合法性、关联性，认为不能证明利合公司在收楼现场提供了相关收楼文件供业主查阅，也不能证明符合交楼条件；利合公司没有提交收楼催告函的妥投证明，不能证明利合公司有效通知其收楼。另外，利合公司为说明涉案房屋已具备交楼条件的事实，还提交了（2014）穗中法民五终字第4083号案的民事判决书，供二审法庭参考，但邬葱花认为该案与本案不同。本院认为，根据双方诉辩主张，二审争议焦点为利合公司应否承担逾期交楼的违约责任。邬葱花在二审中确认其在利合公司通知收楼时，因房屋质量问题而拒绝收楼，并未提出其他理由，而生效判决已经认定涉案房屋并非存在重大质量问题，即使存在质量问题，也属于保修范围内，并不影响邬葱花收楼及实际居住使用，故在邬葱花不能举证推翻生效判决的情况下，其以房屋存在质量问题而拒绝收楼，并要求利合公司承担迟交楼违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。利合公司为证明涉案房屋在合同约定的交楼日期前已具备交楼文件，在二审中提交了竣工验收备案表等一系列文件资料，虽然上述证据均形成于本案一审之前，并不属于二审新证据，邬葱花亦对此有异议，但双方当事人均在二审中确认涉案房屋所在楼宇在合同约定的交楼时间前已经取得竣工验收备案表，并具备永水永电等基本生活条件，故本院对此予以确认，邬葱花以利合公司未在法定期限内举证证明涉案房屋已完成相关验收等手续，不能证明利合公司已具备法定和约定的交楼条件为由，上诉主张涉案房屋不具备交楼条件，与事实不符，本院不予采信。至于邬葱花以利合公司未向其交付《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》原件为由，认为其有权拒绝收楼的上诉意见，一方面，邬葱花在前案诉讼及本案一审中均未明确提出该意见，且邬葱花本人在二审中仍坚称其系因房屋质量问题而拒绝收楼，另一方面，上述两份文件均系利合公司出具，并不影响涉案房屋交楼条件的成就，利合公司亦称如邬葱花收楼则自然会向其提供该两份文件，而目前没有证据显示利合公司在邬葱花收楼时拒绝提供该两份文件，故邬葱花该项上诉意见缺乏理据，本院不予支持。综上所述，邬葱花的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2670元，由上诉人邬葱花负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年七月二十六日书记员 梁少欣龚欣仪