浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终4694号上诉人（原审被告）：董西强，男，汉族，1974年1月1日出生，住浙江省温州市永嘉县。委托诉讼代理人：徐建树、毛先敏，浙江叠胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州天恒电容器有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道联庄社区联庄二区28号，统一社会信用代码：913301087332145752。法定代表人：戚航飞，执行董事。委托诉讼代理人：桑晓伟，北京大成（杭州）律师事务所律师。上诉人董西强因与被上诉人杭州天恒电容器有限公司(以下简称天恒公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初5227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年7月8日，天恒公司与董西强签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，天恒公司将自有的坐落在杭州市滨江区浦沿街道联庄2区28号大门正中办公楼一幢二层（除一楼左边一间办公室）面积约450平方米，后面的棚子及周边的房屋配套单间面积约750平方米，一共约1200平方米房屋出租给董西强。租赁期共五年，自2012年10月1日至2017年9月30日。第一年租金200000元，第二年和第三年租金230000元，第四年和第五年租金250000元。租金半年一付，先付后用，第一期租金于合同签订日支付。天恒公司同意董西强招商转租。合同约定本合同期满时，董西强未经天恒公司同意，继续使用承租房屋，按约定租金的5%，以天数计算向天恒公司支付违约金，天恒公司仍有终止合同的申诉权。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。房屋交付使用后，董西强将其房屋转租。董西强未依合同约定支付2016年10月1日开始的第五年的租金。原审另查明，案涉出租房屋有房屋所有权证的面积合计约650平方米。原审再查明，董西强于2016年11月7日就案涉房屋涉嫌违建和油烟、污水扰民等问题向杭州市城市管理委员会提出信访事项，2016年12月15日，杭州市滨江区城市管理局出具《信访事项答复意见书》，认为天恒公司位于联庄二区28号房屋存在厂房扩建出租等情况。现天恒公司以董西强拖欠租金为由起诉至原审法院，请求判令：一、立即解除《房屋租赁合同》；二、董西强支付租金（自2016年10月1日起至租赁合同解除之日止），暂计至2016年10月31日，为20833元；三、董西强承担违约金（每天按应付年租金25万元的0.1%，以逾期天数计算，自2016年7月8日起至实际履行之日止），暂计至2016年11月7日为30000元；四、本案诉讼费用由董西强承担。原审法院认为：董西强、天恒公司双方签订的《房屋租赁合同》中，天恒公司出租房屋中有房屋所有权证的面积合计约650平方米，其余部分的棚子及配套房屋等存在权属证书不全的情况。依据相关司法解释规定，当事人就该部分房屋的出租应属于无效。本案中，双方签订的合同系房屋整体出租，双方如对合同中涉及无证房屋租赁发生争议，可自行协商进行变更等方式解决。但房屋租赁合同中涉该部分房产租赁无效，董西强也仍应参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费。董西强本应在2016年10月1日前依双方约定之标准支付租金或房屋占有使用费，但在天恒公司催告后仍未支付，属于不履行合同主要义务行为，天恒公司有权解除合同。董西强提出：“如房屋被拆除，天恒公司不能履行合同约定的保证房屋能够正常使用的义务，董西强不交租金的行为是在行使不安抗辩权，不存在违约”。该院认为，天恒公司、董西强在签订《房屋租赁合同》之时，天恒公司所有的部分房屋权属证书不全，对此董西强应该知晓。天恒公司的部分出租房屋权属证书不全，可能被有权机关拆除，董西强也应明知。但董西强仍自甘风险，签订合同，此后还进行了转租，此种情形，不符合合同法规定的不安抗辩权行使条件，故对董西强的抗辩意见不予采纳。天恒公司主张的违约金，不符合合同违约金条款的约定，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除天恒公司与董西强于2012年7月8日签订的《房屋租赁合同》；二、董西强于判决生效之日起五日内支付天恒公司房屋租金（占有使用费）（计算标准：按684.93元/日标准，自2016年10月1日至租赁合同解除之日止）；三、驳回天恒公司的其余诉讼请求。如董西强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，减半收取535元，由天恒公司负担370元，由董西强负担165元。宣判后，董西强不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，双方在签订房屋租赁合同之时，天恒公司提供的部分出租房屋权属证书不全，可能被有权机关拆除的情况董西强并不知晓，董西强系经过天恒公司同意才转租给第三人。董西强知晓天恒公司出租房屋权属证书不全是在G20期间，主管部门多次告知董西强该房屋是违章建筑，要被拆除，董西强通过信访事项答复意见书知晓滨江区城市管理局浦沿中队对其违章建筑厂房进行立案查处，已转交浦沿街道拆迁办。其次，天恒公司在签订《房屋租赁合同》之时，一再隐瞒出租房屋部分权属证书不全的情况，导致之后董西强无法正常经营，无法完全实现合同目的，造成董西强的损失，天恒公司应依法向董西强支付违约金。如依一审判决，合同未解除前，租赁房屋如被拆除，董西强无法按照一审判决支付房屋租赁使用费，并且天恒公司应当承担违约责任，因此一审判决没有实际解决双方争议。最后，本案争议焦点是董西强在签订《房屋租赁合同》时，已经知晓出租房屋为违章建筑，属于认定事实不清，由此作出的判决也是存在争议的。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判撤销原审判决第二项；2、本案上诉费用由天恒公司承担。被上诉人天恒公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。二审中，董西强当庭向本院提交杭州市滨江区市场监督管理局浦沿市场监督管理所于2017年5月12日作出的投诉（举报）处理告知书一份，证明案涉房屋没有产权证导致无法办理营业执照被工商查处，董西强无法对案涉房屋进行使用，不应支付占有使用费。天恒公司对该证据的真实性没有异议，关联性有异议，认为该证据也不属于二审新证据，形成时间是在一审判决之前。即便董西强转租的商铺涉嫌无照经营，也与天恒公司无关。天恒公司交付董西强的租赁房屋共1200方，其中650方是有产证的，且被举报的商铺不属于违章建筑部分，被举报商铺无照经营是由商户自己未办理相关证照导致，与天恒公司无关，且天恒公司交付董西强房屋由其进行占有、使用、收益，董西强应向天恒公司支付租金或占有使用费。本院经审查认为，该证据形成于一审期间，且证据所载内容对其证明对象没有证明力，当事人提交该证据也已超过举证期限，本院对该证据不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为：一、关于董西强在签订合同时是否应当知晓租赁物权属证书不全的问题。董西强作为承租人在签订租赁合同时应对租赁物是否拥有合法权属证书负有注意义务，其可以要求出租人提供合法权属证书。董西强并未举证证明天恒公司在签订合同时就房屋权属状况存在隐瞒或者欺骗事实，况且双方当事人在租赁合同中约定标的物为“办公楼、棚子、房屋配套单间”，其中棚子依据常理都不会有合法产权，故原审法院认定董西强在签订合同之时应该知晓部分房屋权属证书不全,认定事实并无不当。二、关于董西强是否需要支付占有使用费的问题。案涉没有合法产权部分的房屋，至今未被拆除，依然由董西强在占有、使用和收益，涉及该部分房屋的租赁合同虽然无效，但是当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，法院应当予以支持。故原审法院判决董西强支付占有使用费，并无不当。三、关于天恒公司是否应当向董西强赔偿损失，支付违约金的问题。本案中董西强并未提起反诉，故该请求不在本案审理范围内。综上，董西强的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由董西强负担。本判决为终审判决。审判长 徐 丹审判员 金瑞芳审判员 陈 艳二〇一七年七月三十一日书记员 吴梦姣