云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云04民终340号上诉人（原审原告、反诉被告）：李静昳，女，1979年4月22日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。上诉人（原审被告、反诉原告）：玉溪汇龙置业有限责任公司。住所：云南省玉溪市红塔区大营街镇兴福街***号。法定代表人：杨成云，总经理。委托诉讼代理人：杨锋，云南安正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人李静昳与上诉人玉溪汇龙置业有限责任公司（以下简称汇龙公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李静昳上诉请求：1、撤销原判第一项，改判支持其一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费由汇龙公司负担。事实和理由：原判在采信其证据的基础上，又不支持其的诉讼主张自相矛盾，特别是录音资料足以证明2016年6月30日经其多方交涉，最后限令对方如不交房将向法院起诉，汇龙公司才被迫办理交房手续，故迟延交房的责任在于汇龙公司。结合汇龙公司在2014年12月26日的《城市林语小区收房手续确认书》中不予验收验证，且存在汇龙公司因失误导致其重新认房、认房后因质量问题又让其等处理好后交房的客观情况，均是因汇龙公司的原因导致了迟延交房。因此，汇龙公司理应承担违约责任。汇龙公司上诉请求：1、撤销原判第二项，改判支持其一审的反诉请求；2、本案诉讼费由李静昳负担。事实和理由：一、关于延期付款违约金。因李静昳负有交付购房款的义务是《商品房购销合同》约定的权利义务的一部分，而其与李静昳一直就合同的履行事项持续协商、争执未决，延期付款问题也为争执未决内容之一，在此过程中其无法最终确定权利受到侵害的准确时间准确也为争执未决内容之一，在此过程中其无法最终确定权利受到侵害诉XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，诉讼时效尚未起算，故不应认定其对延期付款违约金的反诉主张超过二年的诉讼时效。二、关于延期接房违约金。其所举证据足以证明其已在合同约定的交房时限内充分履行了交房通知义务，而李静昳直举约，为，XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX至2016年6月30日才完成接房，该行为违反合同约定，应承担违约责任。原判认为其所举证据不足证明逾期接房的责任在于李静昳，属认定事实不清。李静昳、汇龙公司均辩称，对方的上诉理由不能成立，请求驳回对方的上诉，支持己方的上诉请求。李静昳向一审法院起诉请求：1、判令汇龙公司支付逾期交房违约金416649.60元（2723200元×0.02%×90天＋2723200元×0.03%×450天＝416649.60元）；2、诉讼费由汇龙公司承担。汇龙公司向一审法院反诉请求：1、判令李静昳支付延期付款违约金45749.76元（2723200元×0.02%×84天＝45749.76元）；2、判令李静昳支付延期接房违约金446060.16元（2723200元×0.03%×546天＝446060.16元）；3、反诉费由李静昳承担。一审法院认定事实：李静昳（乙方）向汇龙公司（甲方）10000元购买“城市林语小区”认购卡，2012年12月2日双方签订了《城市林语商品房认购协议书》，约定乙方购买甲方开发的“城市林语小区”C区1幢1号房屋，乙方应于签订本协议之日内，向甲方支付该套房定金60000元，双方签订正式《商品房购销合同》后，该定金转为乙方应向甲方支付的房款，自本协议生效之日起七日内，乙方应到甲方售楼部按照本协议所约定的房屋价格与甲方签订正式的《商品房购销合同》及其补充协议……（略）。李静昳当天向汇龙公司支付了定金50000元（加上购买认购卡时交的10000元，计60000元），2012年12月4日交房款150000元（以上三笔房款汇龙公司于2013年1月18日出具了210000元的发票一张），后双方重新协商乙方认购甲方开发的“城市林语小区”C区8幢58号房屋，2012年12月21日双方签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，约定李静昳（乙方）以2723200元的价款购买甲方开发的红塔区“城市林语小区”C区8幢58号别墅；付款方式为：乙方于2012年12月16日前支付总房款的30%，余款于2012年12月23日前办理完毕银行按揭手续并将该款项足额汇至甲方的指定帐户。乙方如未按合同的约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90日内，乙方按每天合同总价款的0.02%向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，乙方按应付未付款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方应于2014年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以报纸、公告形式通知乙方办理交接手续，由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天合同总价款的0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方应在甲方报纸公告交房日期后，乙方应按期办理房屋交接手续，否则免除甲方责任。如乙方未按期与甲方办理交房手续，房屋损毁、灭失的风险及物业管理费由乙方承担。如甲方通知交房之日起60日内，仍然未办理完毕房屋交接手续的，则由乙方按合同总价款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金……（略）。《补充协议》约定，乙方的入户花园与公共区域相邻部分（如道路），由甲方按相关设计进行统一绿化和维护，并以景墙形式进行分隔。该部分乙方不得以任何形式进行分隔、改造搭建、移载改种、迁移、毁损、填埋相关分隔（分界）标志……（略）。合同签订后，李静昳于2013年1月18日交房款560200元，2013年1月25日交53000元（以上所交款项为30%的首付款823200元），2013年2月4日李静昳、汇龙公司及中国工商银行股份有限公司签订了《个人购房借款/担保合同》，李静昳向工商银行贷款后于2月5日交付70%的尾款1900000元。2014年12月19日汇龙公司在玉溪日报晨刊、12月29日在滇池晨报上分别公告交房，同时也另行通知李静昳于2014年12月26日接房，2014年12月26日双方交接房屋过程中李静昳交纳400元入网安装费，但双方因花园的花池问题未办理交接手续，后双方多次协商无果。2016年6月29日汇龙公司向李静昳出具了工作联系函，6月30日李静昳交了相关办证费用（含配套费用）19145元，维修基金16589元，双方办理了房屋交接手续，2016年7月1日李静昳交纳了2016年7月至12月物业服务费3606.2元。因在2016年6月30日交房时存在“1、厨房插座箱不通电，2、4楼卫生间管道漏水，3、3楼管道漏水、4、1楼卫生间管道漏水”的问题，7月8日汇龙公司对上述存在的问题处理完毕。另：汇龙公司于2011年5月6日取得玉溪市凤凰路154号土地的土地使用权证，2012年5月21日取得了该土地的建设用地规划许可证，用地项目名称：城市林语生态小区，2012年6月27日取得了建设工程规划许可证，2012年8月9日取得了建筑工程施工许可证，2012年11月16日取得商品房预售许可证明，2014年9月20日该小区经检验，工程质量符合规范及设计要求，验收合格，2014年10月14日该工程消防验收合格，2014年11月14日该工程绿化验收合格，2015年1月5日该小区建设工程规划验收合格，2015年1月21日该小区环境保护验收合格，2015年5月7日该工程经竣工验收合格。在诉讼过程中，李静昳于2016年12月15日向一审法院申请诉讼财产保全，一审法院于2016年12月16日作出（2016）云0402民初3729号民事裁定，冻结被申请人玉溪汇龙置业有限责任公司在云南红塔农村合作银行大营街支行，帐号为：63×××12帐户内存款420000元；查封申请人李静昳所有的云Ｆ×××××号宝马轿车一辆，不得办理该车辆产权转移登记手续（提供担保）。一审法院认为：李静昳提交的证据不足以证明逾期交房的责任在汇龙公司，汇龙公司提交的证据也不足以证明逾期接房的责任在李静昳，故均应承担对其不利的法律后果，对李静昳要求汇龙公司支付逾期交房违约金416649.60元的诉讼主张及汇龙公司要求李静昳支付逾期接房违约金446060.16元的反诉主张均不予支持。李静昳于2013年2月5日最后一次交购房款时，汇龙公司应当知道其权利受到侵害，应在2015年2月5日前主张权利，现汇龙公司提出要求李静昳支付逾期付款违约金的反诉主张已超过诉讼时效，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，遂判决：“一、驳回原告李静昳的全部诉讼请求；二、驳回反诉人玉溪汇龙置业有限责任公司的全部反诉请求。”二审中，当事人没有提供新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李静昳认为原判遗漏认定2016年6月30日接房时房屋存在的四个质量方面的问题，在2014年12月26日其接房时就已经存在。汇龙公司认为原判认定“双方因花园的花池问题……协商无果”应为“双方因公共区域花池问题……协商无果”。经审查，李静昳针对其主张的事实，并未提供证据加予证明，故对李静昳提出的该主张，不予采纳。汇龙公司针对花池位置提出的异议，因李静昳予以认可，应予采纳。综上，除花池位置外，二审查明的案件事实与原审认定的一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、未及时办理交接房的责任在于何方？2、汇龙公司要求李静昳支付逾期付款违约金的主张是否超过二年诉讼时效？关于争议焦点1，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，李静昳主张其验房时发现房屋存在质量问题，且户外花池也存在问题，汇龙公司承诺其整改后会另行通知交房，故双方未在合同约定时间内办理交接房手续。但之后汇龙公司不但未通知其接房，更在其多次要求下拒绝交房，故未及时办理交房的责任在于汇龙公司。汇龙公司则主张其曾多次通知李静昳接房，却被李静昳以各种理由拖延至2016年6月30日才接房，故未及时办理接房的责任在于李静昳。经审查，李静昳、汇龙公司均未提供充分的证据证明逾期交接房的责任在对方，均应承担举证不能的法律后果，故对双方要求对方承担逾期交接房违约责任的诉请均不予支持。关于争议焦点2，汇龙公司上诉提出其要求李静昳支付逾期付款违约金的主张未超过二年诉讼时效的主张。经审查，李静昳与汇龙公司正式签订《商品房购销合同》中约定2012年12月16日前支付总房款的30%，2012年12月23日前办理完毕银行按揭手续并付清余款，而签订合同的时间却是2012年12月21日，之所以签订合同时间晚于付首付款时间是因重新选房所造成，而重新选房并非李静昳单方原因造成，因此，汇龙公司应给予李静昳合理的付款延期时间。本案中，不论汇龙公司与李静昳就付款问题是否在合同之外协商达成新的协议的同1房XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，按李静昳2013年2月5日才全部交清购房款的实际情况，汇龙公司本应于2015年2月5日前主张权利，但汇龙公司直至2017年1月才反诉主张权利，确已超两年的诉讼时效，故对汇龙公司该上诉主张不予支持。综上所述，李静昳、汇龙公司的上诉请求均不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7606元，由李静昳、汇龙公司各负担3803元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴晓琳二〇一七年七月十二日书记员 曾玮钰