四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终6425号上诉人（原审原告）：王锦山，男，1989年12月8日出生，汉族，住重庆市云阳县。被上诉人（原审被告）：杨尔科，男，1981年10月25日出生，汉族，住四川省成都市新都区。上诉人王锦山因与被上诉人杨尔科房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2016）川0114民初5584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。现已审理终结。王锦山上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求发回重审或依法改判。事实和理由：（一）一审判决认定王锦山在2014年后未履行合同义务，故杨尔科有权收回房屋错误。根据王锦山提供的第一份录音等证据材料显示，王锦山认可将房屋交由当时的实际使用人使用，前提条件是杨尔科的母亲承诺，待双方签订的《商铺租赁合同》届满后，将房屋转让的权利交由王锦山，或者由杨尔科对房屋进行转租后支付王锦山相应补偿。达成上述承诺后，王锦山在《商铺租赁合同》届满前不提出异议，系信守承诺的行为，并非对杨尔科及其母亲违反承诺行为的认可。且上述承诺达成后，如王锦山再履行《商铺租赁合同》义务，应属不诚信行为，也不具有可行性，因为房屋已经交由实际使用人在使用。（二）一审判决作出相应认定，根本未结合本案事实。1、从情理上讲，《商铺租赁合同》签订时，王锦山尚在读书，又因合同中约定租金随行就市，并被要求每年租金上涨25%左右，王锦山深知将面临亏损。而王锦山作为法学专业学生，深知口头协议的风险，但仍然达成了上述口头承诺协议。反之，如果未有上述承诺，根据王锦山的家境等实际情况，王锦山也不敢作出违反合同约定的事实。2、从法理上讲，当事人在平等的基础上，可以就合同内容作出变更。杨尔科的母亲作出上述口头承诺，应视为认可王锦山无需履行租赁合同约定的支付租金等义务，王锦山并不存在违约。杨尔科答辩称，请求驳回王锦山的上诉请求。王锦山向一审法院起诉请求：一、杨尔科向王锦山继续履行《商铺租赁合同》的合同义务；二、杨尔科向王锦山支付合同违约金46000元；三、诉讼费用由杨尔科承担。一审法院认定事实：2012年6月24日，王锦山与案外人李重生签订《合同转让协议》，约定案外人李重生租赁的位于西南石油大学侧门正因小区三栋二号一、二层全部店铺转租给王锦山。2012年7月18日，王锦山与杨尔科签订《商铺租赁合同》。合同第一条约定“出租房出租的商铺坐落地址：正因小区3幢2号建筑面积180平方米”。第二条约定“租期5年，自2012年8月1日起至2017年8月2日（合同期五年）”。第三条约定“租金和租金交纳期限：1、每年租金为人民币72000元（柒万贰仟元）。3、为减轻承租方负担，经双方协商，出租房同意承租方租金分二期付款，付款期限及金额约定如下：第一期：租金为36000元，付款时间为2012年7月31日。第二期：租金为36000元，付款时间为2013年7月1日。4、承租方必须按照约定向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方给予承租方10天的宽限期，从第10天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金”。第五条第二款约定“租赁期间，承租方如欲将租赁房屋转让给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，征得出租方的书面同意，出租方不得拒绝转让，取得使用权的第三方即成为本合同的当然承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务”。第六条约定“1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金5000元，并追究提前解除合同的损失。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金5000元”。第八条约定“承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租方拖欠租金达60天的”。第九条约定“1、本合同期限届满，双方不再续签合同的；2.双方通过书面协议解除本合同的；3、因不可抗力致使合同目的不能实现的；4、在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；5、当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的；6、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的”。合同下方附：1、租金第二年后为一次性付清；2、租金涨幅随行就市；3、房屋押金1000元，合同到期后返还，如房屋硬件设施损坏，无需返还押金；4、合同期满续租承租方适当支付10000元以内的续租款；5、双方的违约金为一年房租的50%。2012年7月23日，杨尔科的妻子黄学美收到王锦山押金1000元，并书写收条一份。2013年8月27日，杨尔科的母亲张琼先收到王锦山房租、滞纳金，并写有收条一份，其上载明：今收到王锦山房租92000（玖万贰仟元）（2013年8月1日至2014年8月1日），滞纳金3000元（叁仟元整）。2012年8月4日，王锦山与案外人曾俊达成《个人合作协议》，双方约定合伙经营，王锦山以西南石油大学侧门正因小区西3巷栋37号为主要经营地。王锦山在起诉状中认为，在经营过程中，案外人曾俊私自将案涉房屋转租给案外人李德强。此是否属实，应另案处理。至于录音中，当事双方关于曾俊转租事情，是否属实，应另案处理。一审法院认为，《合同转让协议》系王锦山与案外人李重生所签、《个人合作协议》系王锦山与案外人曾俊之间的合伙协议，二份协议真实性、合法性，不属于本案调查范围。通过录音内容可以知道杨尔科及房东婆婆一直在王锦山和现在承租人李德强之间斡旋房屋租赁之事，从谈话语气来看，王锦山、杨尔科以及房东婆婆都承认了该房屋被转租的事实，且房东婆婆明确表示收谁的钱，就将房屋出租给谁。故该房屋实际上是房东婆婆及其委托人杨尔科出租给承租方李德强，且王锦山也表示知情。若王锦山认为杨尔科侵犯其合法权益，应当在知道该转租事实后的合理时间内提出异议或启动诉讼程序，王锦山在2014年以房屋租赁纠纷向新都区人民法院起诉了本案杨尔科，但其撤回了起诉。一审法院认为，王锦山对该出租行为是默示的。且双方合同约定，王锦山应当按时向杨尔科缴纳租金，现王锦山仅向杨尔科缴纳房屋租金至2014年，根据合同约定，杨尔科有权收回房屋。王锦山的诉求没有合同及法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回王锦山的全部诉讼请求。案件受理费575元，由王锦山负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：杨尔科应否继续履行《商铺租赁合同》，并支付王锦山违约金46000元。对此，本院评判如下：王锦山虽称房东婆婆（杨尔科的母亲）曾经承诺，《商铺租赁合同》于2017年8月2日届满后，房屋转让的权利由王锦山行驶，或者由杨尔科将房屋转让后支付王锦山相应补偿等内容，王锦山并以此主张其无需履行租赁合同约定的支付租金等义务，其并不存在违约情形。但根据王锦山就此提供的证据材料显示，杨尔科、房东婆婆与王锦山等人一直在商讨案涉房屋的租赁事宜，其中房东婆婆亦明确表示收谁的钱，就将房屋出租给谁等内容，故该房屋实际是由房东婆婆及其委托人杨尔科出租给了承租方李德强，而王锦山对此表示知情的情况下，并未依法提出异议而主张权利，应属默示上述出租行为，故王锦山的上述主张无事实依据，本院不予支持。同时，根据《商铺租赁合同》载明内容，王锦山应按约向杨尔科缴纳房屋租金，若王锦山拖欠租金达60天，杨尔科有权收回房屋。王锦山于2014年8月1日后再未向杨尔科缴纳房屋租金，则杨尔科有权收回房屋。因此，王锦山主张杨尔科继续履行《商铺租赁合同》并支付违约金，无事实和法律依据，不应予以支持。综上，王锦山的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人王锦山负担。本判决为终审判决。审判长  崔俊安审判员  周 文审判员  滕 洁二〇一七年七月二十八日书记员  文钧浩