广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1803民初1704号原告：黄小锋，男，1992年9月8日出生，汉族，住四川省渠县，委托诉讼代理人：赖宝云，广东中肯律师事务所律师。被告：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。住所地:清远市清新区太和镇环城路***号枫林水岸豪庭*号楼销售中心*楼，联系电话0763-586****。法定代表人:陈桂和。委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。原告黄小锋诉被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称乐雅居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，适用简易程序，于2017年7月28日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人赖宝云、被告委托诉讼代理人成惠雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小锋向本院提出的诉讼请求:1、乐雅居公司将竣工验收合格备案的位于清远市清新区太和镇环城路108号（旅游大道3号）枫林水岸豪庭2号楼A梯204房交付使用；2、乐雅居公司支付违约金（以541134元为基数，从2014年1月3日起按日万分之二计付至商品房竣工验收合格备案日止）;3、本案诉讼费用由乐雅居公司承担。事实与理由:2013年3月5日，与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，购买乐雅居公司开发位于清远市清新区太和镇环城路108号（旅游大道3号）枫林水岸豪庭2号楼A梯204房，房款为541134元。2014年1月2日前交楼，逾期45日，买受人继续履行合同，按日支付己交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，依合同约定支付全部购房款。至今，乐雅居公司未按合同约定交付房屋，应承担相应的违约责任。被告乐雅居公司辩称:一、不存在违约行为。2013年3月5日，与黄小锋签订《广东省商品房买卖合同》约定，在2014年1月2日前把验收合格的房屋交付使用。由于清远市清新区环城路东延段道路建设工程在2014年11月20日才竣工验收。依合同约定的“由于政府主管部门审批事项发生延迟的;或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟:或由于非出卖人所能控制或抗拒的其他事件或行为。”可予以延期(交楼)，不存在违约行为。二、黄小锋请求支付违约金134000元明显过高。《合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量负并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百二十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失'。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第二款规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，合同价款为541134元，黄小锋主张的违约金远远超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。黄小锋请求支付违约金明显过高，应予调整。三、黄小锋的起诉已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”，合同约定的交楼时间为2014年1月2日，应该知道权利受到侵犯，黄小锋在2017年6月才提起诉讼，己超过诉讼时效，应依法驳回诉讼请求。原告黄小锋围绕诉讼请求提交的证据：1、身份证、企业登记资料，拟证明主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明双方权利义务；3、收款收据、借款合同、完税凭证、住房维修基金缴款通知书，拟证明已履行了合同义务，支付购房款及缴纳相关税款。被告乐雅居公司没有提交证据。本院组织双方进行了证据交换及质证。被告乐雅居公司对原告黄小锋提交的证据1、2、3没有异议。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:黄小锋与乐雅居公司没有提交涉案房屋进行了工程竣工验收合格备案的证据，认定涉案房屋没有进行工程竣工验收合格备案。经审理查明事实：2013年3月5日，黄小锋与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，黄小锋购买位于清远市清新区太和镇环城路108号（旅游大道3号）枫林水岸豪庭2号楼A梯204房屋为预售商品房，房屋建筑面积161.34平方米，套内建筑面积138.38平方米，分摊建筑面积22.96平方米；房屋总金额541134元；乐雅居公司应当在2014年1月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付黄小锋使用。下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乐雅居公司可据实予以延期：（1）若遭不可抗力，且乐雅居公司在发生之日起30日内告知黄小锋的；（2）黄小锋未能按时支付购房款；（3）由于政府主管部门审批事项发生延迟的，或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟或者由于非乐雅居公司所能控制或抗拒的其他事件或行为。乐雅居公司如未按合同规定的期限将该商品房交付黄小锋的违约责任：逾期超过45日后，黄小锋要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向黄小锋支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，黄小锋按约定支付乐雅居公司购房款541134元。至今，涉案房屋没有进行工程竣工验收合格备案，乐雅居公司没有向黄小锋交付房屋。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。乐雅居公司与黄小锋签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于违约金。1、违约责任。乐雅居公司辩称，清远市清新区环城路东延段道路建设工程在2014年11月20日才竣工验收，依合同关于“由于政府主管部门审批事项发生延迟的;或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟:或由于非出卖人所能控制或抗拒的其他事件或行为。”的约定，可予以延期交付房屋。乐雅居公司没有提交证据证明两者存在因果关系，应不予支持。2、违约金的调整。乐雅居公司辩称，黄小锋请求支付违约金明显过高，应予调整。乐雅居公司没有提交证据及理由证明约定从逾期交付房屋日起，按已交付房价款万分之二支付违约金过高，应不予支持。3、诉讼时效。乐雅居公司辩称，黄小锋的诉讼己超过诉讼时效，应驳回诉讼请求。乐雅居公司未能于2014年1月2日前交付房屋，是违约行为，计算逾期违约金的诉讼时效从2014年1月3日起计算，至2017年6月9日向本院提起诉讼，黄小锋没有提交证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形，本院保护的诉讼时效期间为从起诉日倒推2年（2015年6月9日起计算），超过诉讼时效的逾期违约金本院不予保护。综上所述，乐雅居公司应从2015年6月9日起以541134元按日万分之二计付逾期违约金至房屋交付之日止给黄小锋。黄小锋请求逾期违约金超过部分不予支持，乐雅居公司请求驳回黄小锋诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付原告黄小锋的逾期违约金（从2015年6月9日起以541134元为基数按日万分之二计付至交付房屋之日止），于本判决生效之日起10日支付应付部分，以后每6个支付一次。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2980元，折半收取1490元（原告黄小锋预交），原告黄小锋负担320元，由被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担1170元。被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担部分，本院不作退回，由被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给原告黄小锋。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈兆平二〇一七年七月二十九日书记员  凌书韵附有关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。