宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0303民初1687号原告:宝鸡市英发物业管理有限公司,住所地宝鸡市金台区上马营2号小区院内。统一社会信用代码91610303752131126C。法定代表人：吕云英，任公司执行董事。委托诉讼代理人：王晟罡，陕西秦川律师事务所律师，特别授权。被告:张琰,女,汉族,1976年6月19日生，住宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：景亚军，男，汉族，1968年3月5日生，住宝鸡市金台区，一般代理。原告宝鸡市英发物业管理有限公司（以下简称“英发物业公司”）与被告张琰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝鸡市英发物业管理有限公司的委托诉讼代理人、被告张琰及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英发物业公司向本院提出诉讼请求：１、判令被告支付拖欠的物业费1176元、垃圾处置费216元、电费816.80元、水费492.80元、滞纳金1260元合计3961.60元；２、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告住宝鸡市金台区XXX小区X号楼X单元X楼东户，自2013年6月拖欠物业费等费用合计3961.60元，按照物业合同约定，被告理应全额支付拖欠费用及逾期违约滞纳金。原告英发物业公司为支持其诉讼请求，向本院递交以下证据：1、物业委托合同，证明原告有权收取诉请的费用。2、物业交接清算表，证明被告拖欠的水电费的计算依据。3、书面催缴通知书，证明原告向被告催要过欠费的事实。被告张琰答辩称：原告起诉所依据的物业委托合同于2014年2月28日到期，原告起诉时间是2017年，已经超过合同有效期，被告不同意承担原告所诉请的费用。此外原告英发物业公司在小区服务期间存在偷盗电力资源的行为，签订施工合同谋取私利近8万元，小区委托原告维修管道，原告谋取私利近9000元，原告私自将电信施工队放入小区施工，对住宅楼造成了抗震性破坏。由于原告管理不善，导致小区多户停水达半年之久，原告提供服务不到位。被告已经结清了2013年5月之前的全部费用，此后因停水被告无法居住，2013年7月被告找原告物业经理谈少收物业费的事情，但原告不同意，后来被告做了让步，提出物业费可以交，但垃圾费不予缴纳，原告仍不同意，被告再没有交费，原告也没有催收，直至收到了传票和诉状才知道被起诉了。被告张琰为支持其答辩意见，向本院递交以下证据：1、XXX小区水电交接抄录表及交接清单，证明小区现任物业公司蓝翔物业和原告交接的读表数字，实际产生水电费的数额。2、物业服务合同、调解笔录、《屋面防水工程施工合》同、《XXX小区屋面防水维修工程的付款说明》、《关于XXX小区暖气管道维修的付款说明》、民事裁定书、华商报报道、《关于XXX小区屋面防水实测面积会议纪要》，证明原告在为被告小区提供服务期间胡作非为，未按照约定提供服务的事实。本院经审理认定事实如下：原告自2008年进入XXX小区提供物业服务，被告张琰系小区业主，2011年2月26日，原告与小区业委会签订《物业服务委托合同》，约定XXX小区委托原告进行物业服务，委托管理期限自2011年3月1日至2014年2月28日止。委托服务的事项包括：房屋建筑物共用部位的维修养护和管理，包括：屋顶、外墙面，承重结构，楼梯间，走廊通道，门厅；公用设施、设备的维修，养护，运行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管，垃圾道，烟囱，共用照明，高压水泵房，楼内消防设施设备；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道，化粪池，自行车棚；公用绿地，花木建筑小品的养护管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化娱乐场所；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全保卫，巡视，门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸，住户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等。原告负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由原告组织实施。双方对物业服务质量约定：房屋外观：整洁；设备运行：正常良好；房屋及设施、设备的维修、养护：定期保养；公共环境：干净无杂物；绿化：定期养护管理；交通秩序：畅通有序；保安：夜间不定期巡视，24小时门卫值班；急修：立刻（不超2小时）；小修：及时（不隔天）。物业服务费按照每平方0.30元收取，空置房屋的服务费按建筑面积每月每平方米50%收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，按照从逾期之日起每天1元缴纳滞纳金。水电费由原告承包，自负盈亏，电费每度0.57元，水费3.15元每方，垃圾费每月每户3元。房屋共用部分的小修、养护费用由原告承担，大中修费用，由业主承担，更新费用由业主承担；市政公用设施和附属建筑物、构筑物小修、养护费用由原告承担，大中修由业主承担，更新费用由业主承担，公共绿地养护费用由原告承担，改造更新费用由业主承担，附属配套建筑和设施的小修、养护费用由原告承担，大中修费用由业主承担。合同到期后，原告仍在该小区提供服务，2016年11月30日，原告从XXX小区撤离，与新入驻小区的蓝翔物业公司办理了物业资料交接手续。被告将物业费、水、电、垃圾费缴纳至2013年5月，2013年6月至2016年11月的物业费及水、电、垃圾费均未向原告缴纳，上述事实当事人没有争议，本院予以确认。双方对被告实际使用的水、电数量有异议。原告提交了水电查表底数证实被告自2013年6月至2016年11月用水110方、用电1433度，被告对该数额虽不认可，但被告自行提交的蓝翔物业公司登记底册上核算的数字与原告登记底册一致，故本院对原告使用水电数予以确认。本院认为，双方对原告起诉是否超过诉讼时效及被告是否应缴纳物业费、水电费、垃圾费有争议。对原告的起诉是否超过诉讼时效，被告认为《物业服务委托合同》约定的服务期限为2011年3月1日至2014年2月28日，原告2017年起诉已经超过诉讼时效，经查明，《物业服务委托合同》于2014年2月28日到期，但到期后原告继续提供物业服务，被告虽称口头告知过原告要求其撤出，但未能提交证据，本院认为双方形成事实上存续的物业服务合同关系，因未签订新合同，亦未对合同内容进行另行协商，双方仍应按照原《物业服务委托合同》的约定履行义务，被告未缴纳2013年6月至2016年11月30日的物业费，持续至原告撤离小区时，诉讼时效应从原告撤离小区之时开始计算，原告的起诉未超过诉讼时效，本院对被告的辩解意见不予支持。对被告是否应缴纳物业费、水电费、垃圾费，本院认为，根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《物业服务委托合同》约定，原告主要负责小区内公用设施设备的日常维护及环境卫生、保安巡逻、执勤、编制小区房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由原告组织实施。被告提交的证据不足以证实原告未尽到物业服务义务，即使原告有管理未到位之处，也未根本违反物业管理合同的约定，被告以此为由拒付物业管理费不恰当。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司沟通加以解决。法律规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应当以拒交物业费为对抗手段。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收欠款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告应缴纳2013年6月至2016年11月（42个月）期间拖欠的物业费、水电费及垃圾费。按照合同约定，物业费每平方0.30元，被告住房面积93.17平方米，每月物业服务费应为27.951元，被告应缴纳物业费1173.94元（27.951元/月×42个月），因垃圾费系按年收取，被告已经将2013年整年垃圾费交清，故实际需缴纳2014年1月至2016年11月的垃圾费，2014年2月19日《宝鸡市城市垃圾处理费收缴实施办法及收缴标准》规定，由居民缴纳的垃圾处理费每户每月6元，自2014年3月1日起实施，有效期至2019年2月28日，故2014年3月1日前的垃圾费应按照3元每户每月计算，2014年3月1日以后的垃圾费应按照6元每户每月计算，被告应缴纳垃圾费198元（3元/月×2个月＋6元/月×32个月）；对水电费，合同约定电费每度0.57元，被告应缴纳电费816.81元，合同约定水费每月每方3.15元，自2016年4月1日起水费涨为4.48元（含公摊）每方，故自2013年6月至2016年3月（34个月）的水费应按照3.15元每方计算，自2016年4月至2016年11月（8个月）水费应按照4.48元每方计算，但原、被告提交的水费记录单上未记载每月被告实际使用的水量，本院取被告每月用水量平均值2.62方（110方÷42个月）计算，被告应缴纳水费为2.62方×3.15元/方×34个月＋2.62方×4.48元/方×8个月=374.50元。对原告请求的滞纳金1260元，被告对此不认可，双方合同约定逾期缴纳物业费按照每天1元缴纳滞纳金，此处滞纳金实际为违约金，因原告在提供物业服务中确实存在瑕疵，被告亦是基于服务瑕疵拒绝缴纳相关物业费用，故本院对原告主张的滞纳金不予支持。综上所述，被告应向原告缴纳物业费1173.94元、垃圾费198元、电费816.81元、水费374.50元，合计2563.25元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第三十六条、第四十二条、第四十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告张琰于本判决生效之日起五日内向原告宝鸡市英发物业管理有限公司支付物业费1173.94元、垃圾费198元、电费816.81元、水费374.50元合计2563.25元；二、驳回原告宝鸡市英发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张琰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员 李 琼二〇一七年七月十二日书记员 牛咏梅