陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终6367号上诉人（原审被告）：张党库，男，1976年1月5日出生，汉族，金立物业管理有限公司职工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵利宁，女，1975年1月3日出生，汉族，斯诺物业有限公司会计，住西安市雁塔区。系张党库之妻。被上诉人（原审原告）：陕西万基恒物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区小寨东路壹又贰分之壹国际公寓1幢21102室。法定代表人：李强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱艳飞，陕西秦耀律师事务所律师。上诉人张党库因与被上诉人陕西万基恒物业管理有限公司（以下简称万基恒物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初7106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张党库及其委托诉讼代理人赵利宁、被上诉人万基恒物业之委托诉讼代理人朱艳飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张党库上诉请求：撤销一审判决，依法改判万基恒物业按照按30%计收2015年的采暖费610.39元，并补偿张党库电费供暖费用1000元；免收滞纳金1000元；赔偿张党库家中被盗损失2万元的10%即2000元；按实际产生的水量收取水费；物业费按照三级资质0.9元收取；退付装修押金3000元。事实和理由：万基恒物业为三级物业管理资质，收费超出标准违规收费。物业服务合同并非张党库签字。万基恒物业在不告知欠费明细、没有催费的情况下直接将张党库诉至法院被支持，不符合法律规定，万基恒物业催费记录造假。2014年12月10日张党库下班发现家中被盗，财产损失2万余元，未见物业人员巡逻发现，物业管理严重失职，承诺减免部分物业费未处理，物业监控瘫痪，无法调取破案，物业不闻不问。万基恒物业服务质价不符，对业主提出问题长期不整改。2015年冬季开始至今不给张党库供暖，严重影响张党库居住生活，却要求收取全额供暖费用被法院支持。张党库从未申请空置房供暖，盗暖现象不实。张党库履行抗辩行为不应收取滞纳金。装修押金至今未退。公区电费计算公摊未万基恒物业伪造且并未公示，水表底数至今未见。万基恒物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持；张党库的上诉理由没有任何依据，没有任何证据。关于采暖费这一项，张党库利用其对物业公司管理流程的熟知，故意向物业公司申报空置，实际却入住房屋，偷盗暖气，我们有证据证明，其实际入住却申报空置房的行为有违诚信；万基恒物业提供了良好的物业服务，张党库理应按照合同约定支付各项费用，二审法院应驳回其上诉请求。万基恒物业向一审法院起诉请求：1、依法判决张党库立即向万基恒物业支付自2014年7月至2016年6月的物业费2315.28元、生活垃圾清运费144元、电梯运行费841.92元、水费659.3元，公共区域照明电费公摊270.20元及拖欠上述费用滞纳金3782.12元，2015年采暖费2034.64元，以上共计10047.46元。2、本案诉讼费由张党库承担。一审法院认定事实：张党库系西安市雁塔区明德庭院小区1号楼25层07号的业主，房屋建筑面积为87.7平方米。万基恒物业系该小区物业服务企业。张党库于2014年3月21日收房并入住该小区，万基恒物业免收了张党库自2014年4月至2014年6月的物业管理费、生活垃圾清运费等相关费用，从2014年7月起张党库开始拖欠费用。自2014年7月1日至2016年6月30日拖欠物业管理费2315.28元、生活清运费144元、电梯运行费841.92元、水费659.3元、公摊电费270.20元、2015年采暖费2034.64元以及拖欠上述费用产生的滞纳金3782.12元。庭审中万基恒物业提交了一份《明德庭院前期物业管理服务协议》，称系万基恒物业、张党库于2014年3月21日签订。张党库辩称乙方签名并非其本人所签，但是认可双方一直按照上述协议履行。协议第五条物业管理服务费用约定：一、张党库交纳费用时间：自开发商通知业主收房之日起，开始向万基恒物业交纳物业管理服务费；二、物业管理服务费：住宅为1.10元/平方米/月，办公2.20元/平方米/月；…六、交纳费用时间：当月15日前缴纳当月费用，张党库应按时足额交纳物业相关费用；…八、电梯运行维护费：1、住宅：一层0.10元/平方米/月；二层0.20元/平方米/月，二层以上在0.20元/平方米/月的基础上，按层数多少层收加0.01元/平方米/月。第七条代收代缴收费服务中约定，万基恒物业受有关部门或单位的委托，可提供水费、电费、热水费、暖气费、垃圾费、房租等费用的代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），代收代缴费用收费标准执行政府及有关部门的规定。协议第十条违约责任第四款中约定，张党库违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业有关费用的，万基恒物业除要求张党库补交外，并从逾期之日起按每月百分之五收取滞纳金。一审法院认为，万基恒物业系明德小区物业服务企业，张党库系该小区业主，庭审中张党库虽不认可物业服务协议上其名字系其本人所签，但认可双方一直按照《明德庭院前期物业管理服务协议》履行，故万基恒物业、张党库之间已形成了物业服务合同关系。万基恒物业按照协议约定为张党库提供了物业服务，张党库即应按照协议约定向万基恒物业交纳各项费用。张党库自2014年7月起开始拖欠各项费用，其行为已构成违约。故对于万基恒物业要求张党库支付拖欠的物业管理费2315.28元、生活垃圾清运费144元、电梯运行费841.92元、水费659.3元、公摊电费270.20元、2015年采暖费2034.64元的请求，依法应予支持。对于万基恒物业主张的滞纳金，根据其损失情况，依法酌定为1000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告张党库于本判决生效后十五日内向原告陕西万基恒物业管理有限公司支付2014年7月1日至2016年6月30日期间拖欠的物业管理费2315.28元、生活垃圾清运费144元、电梯运行费841.92元、水费659.3元、公摊电费270.20元及拖欠上述费用产生的滞纳金1000元、2015年采暖费2034.64元，共计7265.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陕西万基恒物业管理有限公司其余的诉讼请求。本案案件受理费51元，由原告陕西万基恒物业管理有限公司承担11元，被告张党库承担40元。由于原告陕西万基恒物业管理有限公司已预交,被告张党库在向原告陕西万基恒物业管理有限公司支付上述款项时一并付清。本院二审期间，张党库提交证据一组：2017年6月初拍摄的照片十八张，证明目的：万基恒物业三级资质却按1.1元收取物业费，卫生清洁率不达到96%、电梯口和外墙掉瓷砖，物业服务质量很差。万基恒物业质证意见：交款单照片的真实性认可，足以证明张党库按照前期物业协议的约定履行义务，万基恒物业的诉请完全有依据，物业费就是1.1元每平米；其余照片的真实性不认可，关联性、合法性不予认可，小区的住户很多，住户随时头乱丢废弃物的可能，物业公司在只能安排保洁人员按时按点打扫卫生，不可能24小时打扫卫生，如果小区保洁连续24小时不打扫卫生，绝不是照片上的状况，照片上的状况可以证明物业公司安排人员定时定点进行清扫，从照片上显示的瓷砖脱落状况，受损处已经在维护当中。二审审理中，万基恒物业认可张党库系2014年1月1日收房入住，并于2014年3月22日交纳了2014年1月1日至2014年3月31日的物业管理费、2014年1月1日至2014年6月30日的电梯费、垃圾费，因张党库后期未交物业费等费用，所以在张党库要求交纳暖气费时万基恒物业未予收取，本院对上述事实及一审查明的其他事实予以确认。本院认为，万基恒物业系明德小区物业服务企业，张党库系该小区业主，张党库虽不认可物业服务协议上其名字系其本人所签，但认可双方一直按照《明德庭院前期物业管理服务协议》履行，且张党库亦按照协议约定交纳2014年1月1日至2014年3月31日的物业管理费、2014年1月1日至2014年6月30日的电梯费、垃圾费，故万基恒物业、张党库之间已形成了物业服务合同关系。张党库上诉称万基恒物业超标违规收费，但《明德庭院前期物业管理服务协议》合法有效，对本案双方均具有约束力，万基恒物业实际为涉案小区提供了物业服务，其收费标准亦经过相关部门批准，故张党库应按此标准支付相关物业费用。对于2015年供暖费一节，张党库上诉称应按空置房收取30%的费用，但张党库亦自称其并未申报空置房，并且该供暖费用系万基恒物业代收，供暖单位陕西明德集中供暖有限责任公司出具证明载明张党库所在房屋在供暖单位检查时处于正常供暖状态，要求补交全额暖气费，张党库并未提供证据证明供暖单位检查内容有误，故张党库应按照全额交纳暖气费。对于水费一节，万基恒物业在一审期间提供相关抄表记录予以证明，张党库虽称其此前从未见到，但并无相反证据予以反驳，张党库一户在此居住，水费应由张党库承担。张党库认为万基恒物业提供的服务不符合标准，但并未提出反诉，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行主张维护自身权益。张党库主张万基恒物业向其补偿供暖电费、赔偿被盗损失、退付装修押金，张党库在一审审理期间亦未提出反诉，超过本案审理范围，本案不予处理。对于滞纳金一节，万基恒物业称多次向张党库予以书面催交，张党库不予认可，因并无证据显示张党库收到书面催交通知，且双方均认可张党库曾要求交纳暖气费万基恒物业未予收取，故对本案所涉滞纳金予以免除。综上所述，对张党库的上诉请求部分予以支持，一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初7106号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初7106号民事判决第一项“被告张党库于本判决生效后十五日内向原告陕西万基恒物业管理有限公司支付2014年7月1日至2016年6月30日期间拖欠的物业管理费2315.28元、生活垃圾清运费144元、电梯运行费841.92元、水费659.3元、公摊电费270.20元及拖欠上述费用产生的滞纳金1000元、2015年采暖费2034.64元，共计7265.34元。”为：张党库于本判决生效后十五日内向陕西万基恒物业管理有限公司支付2014年7月1日至2016年6月30日期间拖欠的物业管理费2315.28元、生活垃圾清运费144元、电梯运行费841.92元、水费659.3元、公摊电费270.20元、2015年采暖费2034.64元，共计6265.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，张党库已预交，由张党库负担40元，由陕西万基恒物业管理有限公司负担10元。（上述费用于支付案件执行款时予以折抵，由张党库直付陕西万基恒物业管理有限公司。）本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一七年七月十二日书 记 员  刘书方