安徽省高级人民法院行 政 判 决 书(2017)皖行终238号上诉人（一审原告）吴兴中，男，1964年5月10日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。委托代理人纪召兵，北京在明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）宣城市宣州区人民政府，住所地安徽省宣城市宣州区鳌峰东路178号南楼。法定代表人汪侃，该区区长。委托代理人束龙义，该区土地房屋征收事务管理局法规科科长。委托代理人夏建军，安徽敬亭山律师事务所律师。上诉人吴兴中因诉宣城市宣州区人民政府（以下简称宣州区政府）房屋征收补偿决定一案，不服安徽省宣城市中级人民法院（2016）皖18行初53号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年7月19日公开开庭审理了本案。上诉人吴兴中及其委托代理人纪召兵，被上诉人宣州区政府的委托代理人束龙义、夏建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴兴中向一审法院起诉称，其在安徽省宣城市梅溪路56号处拥有合法住宅，因旧城区改建需要，宣州区政府对其实施征收。其未与征收实施单位达成补偿安置协议，2016年1月，宣州区政府对其作出宣区征补〔2016〕4号《国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称4号《补偿决定书》）。其认为该补偿决定认定事实不清，补偿安置条件显失公平，其中货币补偿远低于房屋市场价，产权调换不能保障其合法权益。请求：1、撤销宣州区政府作出的4号《补偿决定书》；2、本案诉讼费由宣州区政府负担。一审法院审理查明，2010年3月1日，宣城市政府作出《关于同意宣城市宣州区职业教育中心原校区及周边地区改造控制性详细规划的批复》，2011年1月17日，作出《关于同意宣城市2011年度经营性国有建设用地使用权供应收储计划的批复》，其中包含了涉案地块。宣州区十五届人民代表大会第二次会议于2013年1月6日作出决议，批准《宣州区2012年国民经济和社会发展计划执行情况及2013年计划（草案）的报告》，其中将宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目列入宣州区2013年国民经济和社会发展计划。2013年2月17日，宣州区政府办召开会议，对涉案房屋征收地块的安置补偿方案（草案）第四次进行讨论，形成意见后上报。2013年2月20日，该草案予以公告，征求社会公众意见。2013年3月19日，宣州区土地房屋征收事务管理局、宣州区西林街道办事处分别召开会议，征求被征迁户对方案的意见。2013年4月3日，宣城市宣州区土地房屋征收事务管理局分别向宣州区维护稳定工作领导小组办公室、宣州区信访局递交《关于要求审定宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告的函》，请求对涉案地块上房屋征收社会稳定风险评估报告予以审定。2013年4月15日，宣州区维护稳定工作领导小组办公室原则同意该项目风险评估意见。2013年4月28日，宣州区政府召开第11次政府常务会议，同意对原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋进行征收。2013年5月2日，宣州区政府作出《关于宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》附补偿安置方案，并在征收范围内予以公告。吴兴中房屋所有权证号为宣房权证西林字第00032**号房屋位于上述房屋征收决定公告确定的征收范围内。为实施项目建设，宣州区政府确定宣州区土地房屋征收事务管理局作为房屋征收部门，宣州区西林街道办事处为征收实施单位。2013年5月21日，房屋征收部门根据多数被征收人意见确定宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司为该项目国有土地上房屋征收评估机构，并予以公示。随后，选定的评估机构对征收范围内房屋进行了现场勘察、测量，并将评估结果进行公示。评估机构出具的评估报告确认吴兴中所有的房屋价值382668元（仅指受委托评估的房屋及房屋占用范围内的国有土地使用权价值，不含装修、附属物及搬迁费、临时过渡费等）、装潢费29391元。吴兴中与征收部门在签约期限内未能达成补偿协议，宣州区政府于2016年1月12日作出宣区征补〔2016〕4号《房屋征收补偿决定书》。主要内容为：……登记在被征收人（吴兴中）名下的宣城市梅溪路56号1幢404室房屋位于房屋征收决定确定的范围，该房屋所有权证号为宣房权证西林字第00032**号，证载面积为60.76平方米，经市房管局重新核实面积为66.9平方米，房屋用途为住宅。经宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司评估，该房屋评估单价5720元/平方米，按房屋实际面积计算，房屋总价值382668元。另有装潢及附属设施补偿29391元（含飘窗补偿）。房屋征收部门为被征收人提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式。被征收人在法定期限内，未对房屋征收决定申请行政复议或提起行政诉讼，也未在规定的签约期限与房屋征收部门达成补偿协议。2015年12月16日，房屋征收部门报请征收人对该被征收人作出房屋征收补偿决定。决定：一、对被征收人吴兴中名下的宣城市梅溪路56号1幢404室房屋实施征收，按照《宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目房屋征收补偿安置实施方案》的规定给予货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司对房屋的评估和房屋征收补偿实施方案的规定，被征收人应得的补偿数额为：1、房屋及装潢、附属设施补偿费为人民币412059元。2、搬迁费人民币535元。3、临时安置费人民币5218元（每平方米每月13元，按6个月计发）。上述三项合计为人民币417812元，全部存储于徽商银行鳌峰路支行。三、如被征收人选择房屋产权调换，被拆迁房屋及装潢、附属设施补偿费为人民币417812元，搬迁费人民币1070元，临时安置费人民币15655元（每平方米每月13元，按18个月计发），合计补偿人民币428784元。产权调换房源地点在乐业丹桂园9幢603室，建筑面积96.43平方米，依照房屋征收补偿实施方案，按合法面积或认定合法面积无偿赠送9%高层系数为6.02平方米。安置房经宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司评估4998元/平方米。根据房屋征收补偿实施方案，选择安置房面积超过被征收房屋合法面积10平方米以内，超出面积部分按房地产市场评估价优惠30%计算；超出10—20平方米的部分按房地产市场评估价优惠20%计算；再超部分按市场评估价计算，合计安置房价款426879元。被征收房屋、安置房两者相比，征收人应支付被征收人1905元。因安置房为期房，安置房具体面积、价款在提供安置房时，最终明确，并结算差价。超期过渡费发放标准和领取形式依据房屋征收补偿实施方案执行。四、限被征收人吴兴中于收到本决定书之日起15日内与西林街道办事处办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将宣城市梅溪路56号1幢404室房屋腾空……。一审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”据此，宣州区人民政府具有负责本行政区域内房屋征收与补偿工作的职权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案中，房屋征收部门与吴兴中未能在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议，宣州区人民政府依职权对其房屋作出房屋征收补偿决定符合上述规定。经查，案涉房屋的产权证登记面积为60.76平方米，经宣城市房管局重新核实，认定案涉房屋面积为66.9平方米。宣州区政府按照房屋实际测量面积对吴兴中予以补偿，已充分保障了其依法享有的补偿权益。虽吴兴中提出房屋征收补偿决定书中认定的面积与房屋实际面积不符，但其未提交相关证据予以证实，一审法院未予采信。宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司被选定为案涉地块改造项目房屋的征收价格评估机构，是经公开征求被征收人意见，按照少数服从多数的原则予以确定，该评估机构的确定程序符合法律规定。被选定的评估机关具有相应的评估资质，作出评估报告后已向吴兴中送达，因其拒绝签收，故政府工作人员采取留置送达的方式，符合法律规定。吴兴中提出上述报告未向其送达的理由无事实依据，一审法院不予采信。吴兴中对业已送达的评估报告亦未按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条之规定，向房地产价格评估机构申请复核评估。其诉称4号《补偿决定书》依据事实不清，征收补偿安置条件显失公平，货币补偿远低于被征收房屋实际的房地产市场价值，决定的产权调换不能保障其合法权益等理由无事实和法律依据，一审法院亦不予采信。宣州区政府在作出4号《征收补偿决定》前，对拟订的征收补偿方案进行论证、公布、征求公众意见，并进行了修改，对吴兴中房屋的相关事项进行了调查、登记、公示，并依法进行评估。在吴兴中与房屋征收部门未能达成补偿协议的情况下，宣州区人民政府按照征收补偿方案作出征收补偿决定，认定事实清楚，适用法律正确，其程序及补偿内容均符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回吴兴中的诉讼请求。吴兴中上诉称，1、为实施征收决定所实施的涉案建设项目“丹桂园”系商业开发，并非公共利益之需。2、涉案征收补偿方案违法。该补偿方案未征求公众意见、未组织相关部门论证、未告知相对人陈述、申辩的权利等。3、被征收房屋面积认定错误。该房屋证载面积60.76平方，经房管局核实后为66.9平方，但上诉人认为该房屋的实际面积应为90多平方。4、估价报告违反法定程序。评估机构选择不合法，评估报告、装潢报告公示照片模糊，且未经公示，送达不合法。5、补偿数额低于市场价，征收补偿决定显失公平。请求二审法院撤销一审判决、撤销4号《补偿决定书》，本案诉讼费由被上诉人负担。宣州区政府答辩称，1、征收决定是否为了公开利益的需要及征收补偿方案的合法性审查，均非本案审理范围。2、宣州区政府按实测面积66.9平方认定房屋面积合法，上诉人当时并未提出异议，其认为房屋面积为75平方，亦未提出证据证明。3、吴兴中、严祥同为涉案征收决定的被征收人，严祥对宣州区政府对其作出的房屋征收补偿决定提起行政诉讼，安徽省高级人民法院作出的（2016）皖行终215号生效判决认定评估机构对严祥作出的估价报告程序合法。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审被告宣州区政府向一审法院提举的主要证据材料为：1、2010年3月1日，宣政秘〔2010〕80号《关于同意宣城市宣州区职业教育中心原校区及周边地区改造控制性详细规划的批复》；2、2011年1月17日，宣政秘〔2011〕22号《关于同意宣城市2011年度经营性国有建设用地使用权供应收储计划的批复》；3、2013年1月6日，《宣州区十五届人民代表大会第二次会议〈关于宣州区2012年国民经济和社会发展计划执行情况及2013年计划〉的决议》及《宣州区2012年国民经济和社会发展计划执行情况及2013年计划（草案）的报告》；4、2013年2月17日，宣州区人民政府组织有关部门对案涉地块改造项目房屋征收与补偿安置方案召开论证会的会议记录；5、2013年2月20日，《关于征求意见的公告》及张贴公示的相关材料；6、2013年3月19日，原职高周边地块改造项目拆迁安置方案征求意见座谈会记录；7、2013年4月3日，宣区征函〔2013〕14号、15号《关于要求审定宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告的函》及附件社会稳定风险评估报告；8、2013年4月15日，《关于对市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告审查意见的函》；9、2013年4月28日，宣州区人民政府第11次常务会议纪要；10、2013年4月28日，宣区征收分指〔2013〕8号《关于同意对宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋进行征收的决定》；11、《宣州区人民政府关于宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》及附件《宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案》现场张贴照片、宣州区人民政府信息公开网站公告。12、宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收补偿安置资金账户及往来证明。以上证据证明案涉房屋征收决定及补偿方案合法，上述证据在雕俊秀、王丽萍等诉宣州区人民政府房屋征收决定、房屋征收补偿相关案件中已经过一、二审生效的法律文书确认，应当作为本案合法有效的证据。13、宣州区人民政府对征收范围内房屋情况进行调查登记并予以公示的相关材料，包括房屋改造意向调查走访表、调查摸底公示表及公示照片、调查摸底登记表、房产证及房地产平面图，房屋分户面积测算表。证明房屋征收部门和实施单位根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条的规定，对征收范围内的房屋进行了摸底调查和公示，同时请房屋专业测绘部门对案涉房屋进行了重新测定。14、《公示》二份，证明房屋征收部门和实施单位根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定对被征收范围内评估机构的选定进行了票决并公示。15、2013年8月16日，金桥房秘字[2013]09号《关于宣州区原职教中心校区及周边地区旧城改造项目征收补偿四中路、新平路评估结果公示的通知》及张贴照片二张；16、吴兴中的《房地产估价报告》及送达回执；17、《吴兴中户房屋装潢测算评估》及送达回执。以上证明宣州区政府对被征收范围内的房屋进行了总体评估，并对评估结果进行了公示；对吴兴中的房屋及装潢进行了分户评估，评估结果已送达，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。吴兴中在规定的期限内对此没有提出异议，也没有申请复核、鉴定。18、房屋征收部门拟定与吴兴中未能达成的《宣城市国有土地房屋征收补偿安置协议》（房屋征收补偿表）；19、西林办事处与吴兴中商谈征收补偿安置的相关材料；20、宣州区人民政府作出宣区征补〔2016〕4号《国有土地上房屋征收补偿决定书》并予以送达的相关材料。以上证据证明征收部门和实施单位提供了产权调换和货币化补偿两种方式，与被拆迁户进行多次磋商，但双方未能达成协议，宣州区政府依征收部门的申请依法作出了补偿决定。21、宣区政秘〔2013〕164号《关于成立宣城市原职高及周边地块无证房屋认定小组的函》、《关于印发宣城市原职高及周边地块国有土地上无证房屋调查认定实施细则的通知》、《关于成立宣城市原职高及周边地块无证房屋认定小组的通知》，证明房屋征收人按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定成立无证房屋认定小组，制定了无证房屋调查认定实施细则并开展了该项工作。22、身份证明，证明张贴公告人员的身份情况。23、法律、法规依据：《中华人民共和国城乡规划法》第三十一条、第三十二条、第三十三条；《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条、第八条第（五）项、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十四条、第二十五条、第二十六条；《国有土地上房屋征收评估办法》第四条、第六条、第九条、第十一条、第十二条；《宣城市市区国有土地上房屋征收与补偿工作流程》第4条、第5条、第7条、第8条、第9条、第11条、第12条、第13条、第14条、第15条、第16条、第17条；《宣城市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定暂行办法》第四条、第五条、第六条、第七条、第八条；证明宣州区政府作出的房屋征收补偿决定适用法律法规等正确。一审原告吴兴中一审法院提举的主要证据材料为：1、土地使用权证及房屋产权证复印件。证明吴兴中对案涉房屋享有合法的所有权，对房屋所占土地享有合法的使用权；2、发改审批〔2013〕605号《宣城博尔置业有限公司宣城市丹桂园小区项目备案的通知》复印件，证明涉案地块征收项目是一种纯商业开发项目，商业开发的拆迁应当遵循相关规定，政府不能干预。上述证据均已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的审核认定符合法律规定。对一审法院认定的案件事实，本院依法予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点有三：一、关于房屋面积认定问题；二、关于评估报告程序是否合法问题；三、关于涉案征收补偿决定是否明显不当问题。一、关于房屋面积认定问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条的规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。吴兴中房产证载面积为60.76平方，经房管部门测绘认定其房屋面积为66.96平方米，宣州区政府以房管部门确定的66.96平方作出补偿决定，并无不当。吴兴中主张其房屋面积大于66.96平方，但并未提供证据予以证明，对其该主张本院不予支持。二、关于评估报告程序是否合法问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。本案中，征收部门在被征收人协商不成的情况下，采取发放评估机构选择通知单的方式选定评估机构，其中多数人选择宣城市金桥房地产估价经纪咨询有限公司，征收部门按照少数服从多数的方式选定评估机构，并无不当。评估机构作出房屋评估报告及装潢报告后，依法进行送达，但吴兴中拒绝签收，征收实施单位依法采取留置送达，符合法律规定。三、征收补偿决定是否明显不当。涉案征收补偿决定给予吴兴中货币补偿和产权调换的选择权，货币补偿金额以房地产市场评估价格确定；产权调换房屋安置在乐业丹桂园小区，按照补偿方案给予无偿赠送9℅的高层系数即6.02平方，安置房建筑面积96.43平方，临时安置费、搬迁费等均按照补偿方案所确定的标准给予补偿。该补偿决定充分考虑到吴兴中被征收房屋与安置房屋的容积率的差别，给予适当的增补面积，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。吴兴中的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人吴兴中负担。本判决为终审判决。审 判 长  王玉圣审 判 员  宋 鑫代理审判员  蒋春晖二〇一七年七月二十五日书 记 员  潘玉丹附：本案适用相关法律：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……