广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9035号上诉人（原审被告）：刘国庆，男，1959年9月8日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：刘妙娥，女，住址同上。被上诉人（原审原告）：关少娟，女，1973年1月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：马文辉，男，1969年11月15日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人刘国庆与被上诉人关少娟房屋租赁合同纠纷一案，上诉人刘国庆不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘国庆上诉请求：对一审予以改判，改判其继续居住在涉案房屋，按照公房租金标准支付租金。事实和理由：一、涉案贤藏街62号202房为国有直管公房，其对涉案房屋的公房承租权是基于原分配居住公房被广州市越秀房地产开发经营有限公司拆迁后回迁取得。刘国庆对涉案房屋拥有公房使用权，租赁只是形式，其实质是国家分配的公房使用权。关少娟无权购买涉案直管公房，涉嫌与广州市越秀房地产开发经营有限公司串谋侵吞国有资产。二、涉案房屋在1986年征地拆迁，回迁时其父与广州市越秀房地产开发经营有限公司签订了《广州市公有住宅房屋租赁合约》，该公司以“拆迁房屋膨胀户”为由擅自不交吉的拍卖交易、改变物权归属性质，与国家政府政策相冲突。涉案物业多次不交吉交易是拍卖的瑕疵，物业只是业权拍卖，仍保留刘国庆的居住权，原有租赁法律关系不变，且刘国庆居住使用该住宅和缴纳原契约租金并无不妥，不存在占用房屋的侵权行为。关少娟答辩称，要求按照一审法院判决执行。关少娟于2017年1月4日向一审法院起诉请求：解除关少娟、刘国庆之间就涉案房屋的事实租赁合同关系，刘国庆及同户籍同住人员立即腾空、迁出并向其交还涉案房屋。一审法院经审理查明：广州市越秀区起义路贤藏街62号202房原产权人是广州市越秀房地产开发经营有限公司（以下简称越秀房产公司）。刘国庆户因拆迁被越秀房产公司安置至该房屋居住。2001年6月11日，越秀房产公司（出租人、甲方）与刘国庆（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方将上述202房（使用面积51.2平方米）出租给乙方作住宅使用,租赁期限为2001年7月1日至2002年6月30日，每月租金为102.60元等。该房屋历经三次转让，基本情况如下：1、第一次转让。2007年，越秀房产公司委托广东中联拍卖有限公司拍卖包括涉案202房在内的多套房产。广东中联拍卖有限公司多次刊登拍卖公告，注明拍卖标的物为“不交吉”。此外，广东中联拍卖有限公司第287期拍卖会清单（包含涉案202房）中附有特别说明：（1）本次拍卖标的的使用人是委托人（越秀房产公司）的拆迁承租户，根据委托人提供的资料显示本次拍卖房产的租赁期已满并已解除租赁关系，委托人已送达《温馨告示》收回物业，经拍卖竞价的承租人享有同等价格条件的优先购买权，如原承租人无人认购则视同放弃该权利；（2）标的按不交吉拍卖，委托人、拍卖人不负责标的物的清场移交，买受人在过户完成前不得对使用人进行清场等。2007年7月3日，案外人李新杰经竞拍买受涉案202房并与广东中联拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，该确认书第七条再次约定本次拍卖标的的使用人是委托人（越秀房产公司）的拆迁承租户、标的按不交吉拍卖等。李新杰于2007年9月30日取得该房屋房地产权证，并于之后起诉刘国庆至一审法院，要求其腾空交还房屋并按市价赔偿占用期间租金损失等。2007年12月14日，一审法院作出(2007）越法民三初字第3654号民事判决，认为刘国庆户作为承租户入住广州市越秀区起义路贤藏街62号202房，并与原产权人越秀房产公司签订房屋租赁合同，是基于先前的房屋拆迁安置关系回迁居住的，显见双方的租赁合同关系应受先前的拆迁安置关系约束，并非一般的房屋租赁合同关系，刘国庆在涉案202房的居住权理应受到法律保护。因此，尽管该房屋所有权发生变动，并不影响刘国庆户继续与该房屋产权人保持原有租赁关系等。并判决驳回李新杰全部诉讼请求。该案宣判后，李新杰、刘国庆均无上诉，判决书于2008年1月2日发生法律效力。2、第二次转让。2008年1月9日，广州市景誉拍卖行有限公司刊登拍卖公告，其中内容为：“受委托，本公司定于同年1月16日15时在本公司拍卖厅公开拍卖越秀区起义路贤藏街62号202房（54.6841平方米，参考价17万元）。”2008年1月16日，案外人阳瑛经竞拍买受涉案202房并与广州市景誉拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，该确认书其中订明：“涉案202房成交价为21万元，佣金10500元，合计金额220500元；标的不交吉拍卖，拍卖成交，买受人付清全部拍卖款项和佣金后，本公司仅负责协助买受人办理产权过户手续，不负责协助买受人办理物权移交，由买受人自行办理收楼及其他物权移交相关事宜”等。2008年2月13日，阳瑛取得该房屋房地产权证。同年4月18日，阳瑛起诉本案刘国庆，要求其腾空交还涉案202房及按房管部门评定的私房住宅市场价租金标准支付房屋使用金，并且表示如其主张的租金标准不获接纳，不考虑变更其他租金标准，仍坚持该请求等。2008年5月28日，一审法院作出（2008）越法民三初字第1291号民事判决，认为“尽管该房屋所有权再次发生变动，依然不影响刘国庆户继续与该房屋产权人保持原有租赁关系，租金标准不变。原告（阳瑛）虽声称在竞投买受涉案房屋之前无前往现场察看，但也清楚知道该房屋属不交吉拍卖，表明涉案房屋在拍卖时存在权利负担，其出价应价已充分考虑了标的瑕疵和该等交易方式对价格的影响”等。并判决驳回阳瑛在该案中提出的诉讼请求。该判决作出后，阳瑛不服判决提起上诉。为此，广州市中级人民法院于2008年12月19日作出（2008）穗中法民五终字第3328号民事判决。该判决认为：“刘国庆就涉案202房与越秀房产公司签订《广州市房地产租赁合同》，双方之间确立租赁合同关系。而且刘国庆是由于承租公房的拆迁安置而承租了涉案202房，刘国庆与越秀房产公司的租赁关系受先前的拆迁安置关系约定。刘国庆是否属于‘公房膨胀户’均不影响其与越秀房产公司之间的拆迁安置关系和租赁关系。因此，虽然上述《广州市房地产租赁合同》履行期限已经届满，但刘国庆与越秀房产公司之间仍存在租赁关系，且越秀房产公司在安排刘国庆回迁前仍负有安置刘国庆的义务。而阳瑛是通过不交吉价方式拍卖取得涉案202房的所有权，所有权的变更不影响上述租赁关系的效力，故阳瑛仍负有将涉案202房出租给刘国庆居住使用的义务，刘国庆则应按上述合同约定的标准向阳瑛支付租金”等。最终判决驳回上诉，维持原判。3、第三次转让。2008年，关少娟向阳瑛购买涉案房屋。同年9月25日，关少娟取得涉案202房《房地产权证》（粤房地证字第C6900748号）。因关少娟、刘国庆未能就涉案房屋的使用及租金的收付达成一致意见，关少娟遂向一审法院提起诉讼，在上述案件审理过程中，关少娟称，其是通过中介向阳瑛购买涉讼房屋的；购买时知道房屋有租户，但阳瑛称租户一年后搬出。刘国庆称涉讼202房现由刘国庆及其妻子何万强、女儿刘月明、姐姐刘妙娥、姐夫高树穗、外甥女高飞燕共同居住；刘国庆并非不交租金，只是不同意按私房标准交租，同意按法院判决的标准交租。一审法院经审理作出（2012）穗越法民三初字第1936号民事判决书，判令：一、刘国庆应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向关少娟支付2008年9月26日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按房管部门评定的同期广州市公房住宅租金标准计付）。二、驳回关少娟的其他诉讼请求。上述判决作出后，关少娟不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，经二审审理，于2012年11月28日作出（2012）穗中法民五终字第3272号民事判决，判令：一、维持广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1936号民事判决主文第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1936号民事判决主文第一项为：刘国庆应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向关少娟支付2008年9月26日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按房管部门评定的同期广州市私房住宅租金标准计付）。上述判决于2012年11月28日发生法律效力。刘国庆不服上述二审判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2013年3月29日作出粤检民抗字[2013]126号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2013年5月24日作出（2013）粤高法审监民抗字第194号民事裁定，提审上述案件。经审理，广东省高级人民法院于2013年12月12日作出（2013）粤高法审监民提字第163号民事判决，判令：维持广东省广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第3272号民事判决。此后，关少娟再向一审法院提起诉讼，诉请要求刘国庆及其同住人员将涉案房屋腾空并交回给关少娟，刘国庆支付从2012年11月29日起至实际迁出之日止的房屋使用费，一审法院于2014年3月25日作出（2013）穗越法民三初字第2248号民事判决书，判决：一、刘国庆应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向关少娟支付2012年11月29日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付）。二、驳回关少娟的其他诉讼请求。广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第2323号民事判决书，驳回了刘国庆的上诉，维持了本案一审判决。该案已于2014年10月15日发生法律效力。上述案件生效后，因刘国庆未按判决指令履行义务，关少娟遂向一审法院申请强制执行。刘国庆则通过银行现金缴款的方式按157.5元/月的租金标准向一审法院支付相应的房屋使用费。关少娟夫妇均为本市失业人员，一审庭审中，关少娟称其夫妻目前没有固定收入，每月领取低保。涉案房屋是其通过中介向阳瑛购买，购买时知道房屋有租户，但阳瑛称租户一年后搬出。刘国庆则称涉案202房现由刘国庆及其妻子何万强、女儿刘月明、姐姐刘妙娥、姐夫高树穗、外甥女高飞燕共同居住；刘国庆已退休没有收入，但妻子每月有约3000元的退休金，刘妙娥夫妻每月退休金约6000元；刘国庆并非不同意交纳租金，只是不同意按私房标准交租。一审法院认为：关少娟、刘国庆之间的租赁关系及租金标准已有生效判决认定，本案不再赘述。虽然刘国庆户及同住人员基于原承租公房被拆迁后由开发商安置而入住至涉案房屋。现涉案房屋的权属已经发生变动，经法院多次判决处理，要求关少娟、刘国庆理顺租赁关系，并由刘国庆按房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价支付租金，但关少娟、刘国庆双方至今未能订立书面的租赁合同，刘国庆仍坚持以公房租金标准支付涉案房屋的费用。因此，关少娟、刘国庆之间目前仅形成不定期租赁合同关系，虽然基于历史形成的因素，关少娟在买受涉案房屋时明知涉案房屋存在租户并未能实现房屋的现实交付，但此并不意味着作为涉案房屋所有权人的关少娟应予无限期地受此租赁关系的约束，尤其是在刘国庆坚拒法院的生效判决，拒不按判决确定的租金标准向关少娟支付涉案房屋的租金的情况下，关少娟的所有权遭受到严重损害，故关少娟诉请要求解除关少娟、刘国庆之间的租赁合同关系，刘国庆户及其同住人员应将涉案房屋腾空并交还给关少娟的理据充分，予以支持。考虑到刘国庆户目前在广州市内并无其他房屋可供搬迁，一审法院酌定搬迁期限为三个月。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十九条的规定，于2017年3月15日作出如下判决：一、自该判决发生法律效力之日起解除关少娟与刘国庆就广州市越秀区起义路贤藏街62号202房的租赁关系；二、刘国庆户及其同住人员应在本判决发生法律效力之日起三个月内将广州市越秀区起义路贤藏街62号202房腾空并交还给关少娟。一审案件受理费50元，由刘国庆负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人上诉主张，分析如下：多份生效判决已判决上诉人需按私房住宅租金标准向被上诉人支付涉案房屋的房屋使用费，上诉人理应履行生效判决。上诉人上诉称被上诉人无权购买涉案直管公房及上诉人只需按原公房租金标准交纳费用，与生效判决相矛盾，本院不予支持。上诉人与被上诉人之间存在的是租赁关系，上诉人负有交纳费用的义务。上诉人长期未按生效判决履行支付费用的义务，导致被上诉人收取房屋出租收益的合同目的不能实现。上诉人要求解除其与被上诉人之间的租赁关系及上诉人腾空交还房屋合法有理。原审法院考虑到被上诉人暂无其他房屋可供搬迁，已酌定了三个月的搬迁期限。本院对原审法院的处理予以维持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘国庆负担。本判决为终审判决。审判长  陈珊彬审判员  梁淑敏审判员  杨晓怡二〇一七年七月二十四日书记员  袁 蕾林飘云