广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1284民初852号原告：陈忠棋，男，汉族，1968年4月13日出生，住广东省四会市东城区，委托代理人：陈泳，广东圣禾律师事务所律师。被告：廖锐东，男，汉族，1981年2月4日出生，住广东省高要市，被告：程杰珍，女，汉族，1982年11月26日出生，住广东省四会市，上述两被告的委托代理人：韩武，广东盛隽律师事务所律师。原告陈忠棋诉被告廖锐东、程杰珍租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈泳、被告的委托代理人韩武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年11月15日，原告的授权代表戴礼泉与被告廖锐东签订《厂房租赁合同》，约定了租赁厂房的位置、面积、功能及用途、租赁期限、租金、租金的交付方式、租赁期限期满的处理条款、租赁厂房的权利和义务、违约条款等。租赁期限从2016年11月15日起至2017年2月11日止，共3个月。合同履行期满后，双方未续签租赁合同，原告多次要求被告廖锐东搬离并返还租赁厂房，被告廖锐东均以各种理由予以拒绝。因被告廖锐东拒不交付厂房及相关附属设施，日常又不维护厂房设施，导致厂房的附属设施被破坏，给原告造成重大损失，原告的授权代表戴礼泉已于2017年2月19日和2017年3月10日向四会市公安局城北派出所报警立案。2017年2月份-3月份，被告廖锐东租赁使用、占用厂房期间，四会供电局及四会市肇水水务有限公司多次要求被告廖锐东交付水费、电费，被告廖锐东均不予理睬，无奈原告作为厂房所有人只好代为缴付。2017年5月17日，证据保全后，原告支付了叉车搬迁费及工人搬迁费共计7600元。原告认为，一、双方之间签订的《厂房租赁合同》合法有效，合同到期后，被告廖锐东拒不返还厂房的行为，违反了《厂房租赁合同》第五条的约定：“本合同提前终止或有并期届满，甲（原告）、乙（被告）双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离厂房，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还厂房的，应向甲方加倍支付租金……”，被告廖锐东应当按照《厂房租赁合同》第五条的约定双倍支付使用费用。二、因被告廖锐东拒不返还厂房又不履行管理义务的行为，导致原告厂房的附属设施被损坏，也违反了《厂房租赁合同》第三条的约定：“乙方在退出甲方的厂房前需要甲方验收确保厂房设施无损坏……如有损坏，乙方需恢复原状。”，被告应当承担恢复原状，并赔偿损失的合同违约责任。三、被告廖锐东拒不支付厂房使用、占用期间的水电费，同样违反了《厂房租赁合同》第三条的约定：“乙方在退出甲方的厂房前需要甲方验收确保厂房设施无损坏和交清所有的水电费乙方才可以迁离厂房……”，按照谁使用谁支付的原则，被告廖锐东应当缴付厂房使用、占用期间的水电费。2017年5月17日，证据保全搬迁费属被原告所造成的扩大损失，原告认为应当由被原告承担。被告程杰珍与被告廖锐东是夫妻关系，被告廖锐东租赁涉案厂房用于家庭经营，盈利用于夫妻共同生活，依法被告程杰珍应当对上述债务承担连带赔偿责任。综上所述，根据《合同法》和《婚姻法》的相关规定，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告廖锐东搬离诉争厂房，并把诉争厂房返还给原告；2、被告廖锐东支付自2017年2月12日起至实际返还厂房之日的占用使用费，按每日3777.8计算，暂计至2017年4月10日，共226668元。返还原告代交的厂房使用、占用期间的水电费合计17425.65元；3、被告廖锐东赔偿因厂房设施被损坏所造成的损失，合计78140元；4、被告向申请人支付证据保全搬迁费共计7600元；5、被告程杰珍对上述4项诉请承担连带赔偿责任；6、诉讼费用由两被告承担。被告提交答辩状，辩称：一、本案是原告非法阻挠被告方人员搬迁自己物品而引发的，因此原告应负过错责任。原告与被告2016年11月15日所签订《厂房租赁合同》于2017年2月11日共3个月，合同即将到期时被告已把大部分的物品搬迁出去。2017年2月中旬原告门卫人员电话通知被告部分电线、电缆被盗，之后原告强行阻止被告人员进场搬迁其物品导致现在被告仍有部分物品被原告门卫人员非法扣押在厂区一角内。二、原告所出租的场地是用于柑桔交易的场地，由于近几年四会砂糖桔严重减产，因此平时该场地是空置无人租赁。被告所承租的场地是本来用于柑桔交易的，但由于近几年四会砂糖桔严重减产，因此平时该场地是空置无人租赁，因此一直处于无人租赁状态中。在2017年2月中旬原告门卫人员电话通知被告部分电线、电缆被盗。三、法院查封的场地总面积：1、17.3米×11.3米＝195.49平方米；2、11.7米×8.6米＝100.62平方米；3、2.44米×2.22米＝5.42平方米，以上合共301.5平方米；4、注塑机同搅拌机同放一个场所，面积约50平方米。以上根据裁定书计算及询问被告方而统计出来。四、本案应驳回原告的诉讼请求：1、本案的物品被盗是因为原告所聘请的安保人员失职所致，既然是盗窃案那么应由公安机关侦查终结，后由盗窃罪承担法律责任。2、本案原告损失只有租金，根据本案的实际情况即使完全是被告方责任，那么也只应该缴付我方所占用空间的面积租金（约400平方米），不能按二倍租金计算。因此本案依法应驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：1、原告身份证、被告人口信息资料，证明原、被告的主体资格。2、公证书、证明，证明涉案厂房土地来源清晰合法，厂房权属人为原告。3、厂房租赁合同、委托书、身份证、账户明细查询、银行卡明细清单，证明原、被告之间的租赁合同关系以及被告按照厂房租赁合同约定支付3个月租金170000元的事实。4、报警回执、报价单，证明在被告占有、使用厂房期间，原告的厂房设施遭破坏，给原告造成财产损失78140元。5、发票，证明2017年2月份至3月份期间的水电费，被告拒不按时到四会市肇水水务有限公司、四会供电局缴交，原告无奈垫付的事实。6、照片两张，证明被告在厂房租赁合同期满后，拒不交付厂房，且在2017年3月13日仍在正常经营使用厂房的事实。后又补充以下证据：1、快递单、快递回执、通知书，证明原告请求被告从原告厂房搬迁走属其所有的生产机器以及果篮等一批等物品，但被告直至2017年5月17日，法院做证据保全之日，依然没有与原告协商，搬迁走其物品的事实。2、收据2张、证据保全及支付搬迁费图片，证明支付叉车搬迁费以及工人搬迁费共计7600元的事实。3、人口信息全项、户口簿、身份证、结婚登记审查处理表，证明廖锐东与程杰珍是夫妻关系。另当庭提交补充证据：照片，证实被告在2017年3月13日、14日仍然非法占用厂房售卖果篮的事实。被告向本院提交以下证据：1、身份证，证明被告主体适格。2、《再次要求让我方搬迁自己物品通知书》、《授权委托书》，证明责任在被答辩人身上。3、《工资结算收据》，证明出租厂房的安保人员由被答辩人自行聘请。4、现场照片，证明被答辩人实际占用面积只有约400平方米。经审理查明，案涉厂房位于四××市××街道高狮木塘，该土地权属人是城中街道高师宁宅经济合作社。原告与城中街道高师宁宅经济合作社在四会市公证处办理了承包合同的公证，承包后在案涉地上盖了厂房，但未办理相关报建手续，并曾因此被相关部门罚款处理。原告委托戴礼泉（甲方）与被告廖锐东（乙方）于2016年11月15日签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于济广塘路口原裕隆塑料厂的厂房及附属设施租赁给乙方使用，作为生产注塑水果筐使用。厂房采取包租方式，租赁期间内产生的水、电及其它一切费用由乙方负责支付。租赁期限为3个月，由2016年11月15日至2017年2月11日止。3个月租金为人民币壹拾柒万元正，12月底前乙方需支付清所有租金给甲方。乙方在退出甲方的厂房前需甲方验收确保厂房设施无损坏和交清所有水电费乙方才可以迁离厂房；如有损坏，乙方需恢复原状。合同同时约定：合同提前终止或期限届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离厂房，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还厂房的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方不接受双倍租金，并有权收回厂房，强行将厂房内属于乙方的物品搬离厂房，且不负保管责任。签订合同后，原告即将案涉厂房交付被告使用。但合同期满后，被告并未迁离厂房，故原告起诉被告，要求被告搬离并返还厂房，且就占用使用费、水电费、设施损失、搬迁费等向被告进行主张。被告辩称由于未及时缴纳租金水电等费用遭到原告的阻挠而未搬离厂房，原告应负过错责任。即便被告有占用但实际上仅占用约400平方米面积，所以不能按合同上的标准来计算，且厂房上的租赁合同属于无权租赁，属于无效合同，对于双倍计算违约金是没有依据。对设施损失、搬迁费不予认可。案涉厂房2017年2月4日至2017年3月1日间电费为16415.79元；2016年12月-2月的水费1009.86元。原告认为被告廖锐东与被告程杰珍是夫妻关系，租赁厂房是用于家庭经营，且盈利用于家庭生活所用，故应对债务承担连带赔偿责任。被告辩称程杰珍并未参与经营。另查明，本院于2017年5月17日对案涉厂房被告廖锐东的生产设备和果篮一批实施了证据保全措施，原告代理人陈泳、被告程杰珍及戴礼泉到场。同时，原告聘请了人员将上述物品予以搬迁，费用为7600元。案涉厂房配备两名门卫，由被告于2017年5月18日结清工资。以上事实，有庭审笔录、租赁合同等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告陈忠棋委托戴礼泉与被告廖锐东签订了《厂房租赁合同》，将坐落于四××市××街道高狮木塘即济广塘路口原裕隆塑料厂的厂房及附属设施租赁给乙方使用租赁给被告廖锐东，但原告所出租的厂房未能提供建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，也没有提供其他审批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，因此，原告与被告廖锐东签订的租赁合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，原、被告在签订合同时应当清楚案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，但双方依然就案涉房屋签订合同并实际履行，双方对此均存在过错。现合同无效，被告占用的厂房依法律规定，应当返还原告。原告要求被告廖锐东搬离诉争厂房，并把诉争厂房返还给原告，合法有理，本院予以支持。经庭审查明，被告在合同期满后仍占用案涉厂房，直至原告向本院提起诉讼及证据保全，才于2017年5月16日向原告寄出《再次要求让我方搬迁自己物品通知书》。2017年5月17日本院实施证据保全时，被告尚有生产设备和果篮一批在原告厂房内，并由原告将之搬迁，故本院认定被告仍占用原告厂房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原告诉请按合同加倍支付租金，因合同无效，原告也存在过错，本院不予支持原告加倍请求，仅支持参照原合同租金标准给付厂房占用费。因此，被告应当给付原告的占用费计算为：从2017年2月12日起至实际返还厂房之日止，按每日1888.9元计算。至于被告辩称的“由于未及时缴纳租金水电等费用遭到原告的阻挠而未搬离厂房，原告应负过错责任”和“即便被告有占用但实际上仅占用约400平方米面积，不能按合同上的标准来计算”，本院不予采纳。关于返还原告代交的厂房使用、占用期间的水电费问题。被告是案涉厂房的实际占有使用人，期间的水电费应当由被告承担，因此，原告主张被告返还其代缴的水电费17425.65元，本院予以支持。对厂房设施被损坏所造成的损失问题。案涉厂房的设施被盗，原告认为是被告未尽管理义务。但案涉厂房配备有门卫，并由被告结清门卫工资，无论门卫由谁聘请，被告均已尽正常看管义务，厂房的设施被盗责任不在被告，原告可督促公安机关向相关责任人追偿。因此，原告请求被告廖锐东赔偿因厂房设施被损坏所造成的损失，本院不予支持。对证据保全搬迁费问题。被告在合同期满后仍占用案涉厂房，原告向本院提起诉讼及证据保全，并通知被告做好相关物品搬迁事宜，但至本院实施证据保全当日，被告尚有生产设备和果篮一批在原告厂房内。为顺利实施证据保全，原告聘请人员对厂房内被告的物品予以搬迁，该损失应由被告负担。被告廖锐东与被告程杰珍是夫妻关系，且程杰珍作为被告方代表参与证据保全过程，被告辩称程杰珍并未参与案涉厂房经营的说法本院不予采信。因此，被告程杰珍应对案涉债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告廖锐东于本判决发生法律效力之日起十日内搬离诉争厂房，并把诉争厂房返还给原告陈忠棋。二、被告廖锐东支付原告陈忠棋厂房占用费，从2017年2月12日起至实际返还厂房之日止，按每日1888.9元计算。三、被告廖锐东于本判决生效后十日内一次性返还原告代付的水电费17425.65元及支付证据保全搬迁费7600元；四、被告程杰珍对上述债务负连带赔偿责任。五、驳回原告陈忠棋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3067元、证据保全费2131元，合共5198元，由原告负担1840元、被告负担3358元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一七年七月十五日书记员 马智英