.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省平凉市崆峒区人民法院民事判决书（2017）甘0802民初1855号原告：平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室。法定代表人：彭某，该办公室主任。住所地：甘肃省平凉市崆峒区望台巷*号。委托诉讼代理人：李某，该办公室干部（特别代理）。委托诉讼代理人：马某，甘肃陇正律师事务所律师（一般代理）。被告：胡某。委托诉讼代理人：张某，甘肃广辰律师事务所律师（特别代理）。被告：陈某。委托诉讼代理人：周某，甘肃广辰律师事务所律师(一般代理)。原告平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室与被告胡某、陈某房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室的委托诉讼代理人马某、被告胡某的委托诉讼代理人张某、被告陈某及其委托诉讼代理人周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室向本院提出的诉讼请求：1、要求二被告立即搬出腾空并向原告交付位于平凉市××区号的房屋及院落一处；2、判令被告胡某向原告支付迟延履行的违约金15314元;3、要求二被告承担诉讼费用。事实和理由：根据平凉市崆峒区人民政府区政公字（2015）4号《关于平凉中心城区棚户区改造工程新生巷南片区房屋征收决定的公告》，由原告作为征收实施主体实施征收工作。2015年4月10日，原告工作人员与第一被告在平等协商的基础上，签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，约定由原告对第一被告位于红旗街149-10号的建筑面积为69.63平方米的私有房屋进行征收，第一被告以总建筑面积为69.63平方米的征收房屋及各项附属设施补偿费、搬家补偿费、临时安置补偿费、奖励费、补偿费等费用抵顶，选择调换成120平方米房屋一套，经结算后原告还应向第一被告支付905.50元。第一被告应在2015年5月16日前完成搬迁。同时约定，如被告胡某未按协议搬迁，应承担15314元的违约金。搬迁期限届满，第一被告却以第二被告实际占有使用该房屋，自己无法与第二被告达成协议为由推托，拒绝交付房屋，经原告向第二被告催促，第二被告也以与第一被告有纠纷为由拒不搬出。原告认为与第一被告签订的安置补偿协议合法有效，第一被告未按约定交付房屋，且第二被告作为实际占有使用人，不协助配合长达两年之久，均严重违反了协议的约定。为使棚户区改造工程的顺利完成，诉至贵院请求依法判处。被告胡某辩称，本案不是拆迁补偿安置合同纠纷而是侵权纠纷。胡某与原告签订房屋征收协议之后，已经将相关情况告知第二被告陈某，等于被告胡某已经交付了房屋，拆迁的问题应该由原告自己去解决。合同已经履行，原告只能要求被告陈某腾出房屋，不能要求被告胡某承担责任。综上应驳回原告对被告胡某的诉讼请求。被告陈某辩称，位于红旗街149-10号房屋是陈某2004年3月从被告胡某处购买的，2004年4月11日双方签订了售房协议，售房协议有被告胡某的儿子胡志强和陈某的签名，当时胡某没有到场。由于被告胡某的房子没有房产证，在签订合同时被告胡某将平凉市科技局与其签订的买卖协议一并都交付给了陈某。2004年3月5日陈某支付给胡某现金25000元，并用陈某门市部的商品抵顶了购房款5000元（无条据）。由于没有房产证，就没有办理过户手续。2010年陈某曾起诉胡某和胡志强要求二人办理房屋过户手续，但原告写成了陈某的妻子，导致原告主体不适格于2010年11月2日撤回了起诉。该房屋被告陈某已经居住14年了，陈某向原告主张了权利，后来被告胡某和原告签订了拆迁补偿协议。被告陈某的意见是14年前签订的房屋买卖合同是有效合同，由该房屋于划归拆迁范围，已经无法办理过户。被告胡某不是适格被安置的主体，因此陈某认为原告和胡某签订的协议损害了陈某的利益，属于无效合同。该案件应先中止诉讼，待被告胡某与陈某的买卖合同效力明确后再继续审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1、《国有土地上房屋征收补偿安置协议》复印件1份，证明原告和被告胡某达成了征收安置补偿协议，但是胡某未按照约定的时间在2015年5月16日前搬迁，已经构成违约。2、《房屋所有权证》1份，证明位于红旗街149-10号房屋已经颁发了房产证，胡某是合法的房屋所有权人。3、房屋征收补偿费付款通知单复印件1份，证明胡某应领取各项款项抵顶置换楼房的价款后补差价905.5元，因房屋未搬迁暂未支付。经质证，二被告对原告提交的3份证据的真实性均没有异议，但都对证据1的证明目的提出异议，被告胡某认为在签订合同时已将房屋被陈某占有的事实告知原告，不存在违约的问题；被告陈某认为原告与胡某签订的协议为无效协议。被告胡某为证明自己的主张，向本院提交《房屋所有权证》复印件1份，证明被告胡某是合法的房屋所有权人。经质证，原告及被告陈某对该份证据的真实性没有异议。被告陈某为证明自己的观点，向本院提交以下证据：1、《售房协议》1份，证明2004年4月11日被告胡某与被告陈某签订了房屋买卖协议。2、胡志强的收条1份，证明胡志强收取了被告陈某房款25000元。3、房地产买卖契约1份，证明胡某有权出卖房屋。4、平凉市崆峒区人民法院（2010）崆民初字第1562号民事裁定书1份，证明双方因为房屋产权问题提起过诉讼。经质证，原告对证据1、2提出异议，认为《售房协议》不是和被告胡某签署的，胡志强有没有得到胡某的授权不能确认，不能证明被告陈某是房屋所有权人。被告胡某对被告陈某提交的证据1、2也提出异议，认为售房协议是陈某与胡志强签订的，胡某没有授权给胡志强，胡志强没有处分权的事陈某是知情的。同时认为收条与胡某无关，胡某没有收过陈某的购房款。本院经审查，结合案件的争议焦点，对双方的证据认定如下：1、位于××区号房屋的所有权人是被告胡某。2、2015年4月10日，原告平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室与被告胡某签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》1份，协议约定原告平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室征收了被告胡某位于××区号房屋一套，并约定搬迁期限为2015年5月16日，被告胡某如未在协议约定的搬迁期限内搬迁，应支付给原告违约金15314元。上述两项基本事实的证据有房产证及拆迁补偿协议证明，应予认定。3、被告胡某儿子胡志强与被告陈某签订《售房协议》及陈某长期占有房屋的基本事实客观存在，但被告陈某没有提供证据证明其占有该房屋的合法依据，故对被告陈某提供的证据的证明力本院不予确认。根据以上已经确认的证据及双方的陈述，本院认定的事实如下：2003年12月31日，被告胡某与平凉市质量技术监督局签订《房地产买卖契约》一份，该契约约定，被告胡某购买原告位于平凉市××区号住宅房一套，建筑面积为57.34平方米。2004年3月5日，被告胡某的儿子胡志强向被告陈某出具收条1张，收条内容是收到陈某购房款25000元。同年4月11日，被告陈某与被告胡某的儿子胡志强签订《售房协议》一份，协议约定胡志强以30000元的价格，将红旗街149-10号楼房卖于陈某。协议签订后，被告陈某居住在该房内至今。2004年7月25日，平凉市人民政府向被告胡某颁发房改售房房权证书，房产证中的房屋所有权人为胡某，面积为57.34平米，设计用途是住宅。2015年4月10日，原告平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室与被告胡某签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》一份，协议约定，原告平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室征收被告胡某位于××区号房屋一套，协议同时约定了补偿安置费用的数额及违约责任。协议约定的搬迁期限为2015年5月16日，被告胡某如不在协议约定的搬迁期限内搬迁，支付给原告违约金15314元。由于崆峒区红旗街149-10号房屋被被告陈某占有，陈某不愿意腾退房屋，原告遂于2017年5月16日向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。被告胡某作为崆峒区红旗街149-10号房屋依法登记的所有权人，与原告平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》符合法律规定，属有效协议本院予以确认。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条二款规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。故原告平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室向本院提起诉讼，符合法律规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定的搬迁期限内完成搬迁。因原告平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室与被告胡某达成了补偿安置协议后，履行了通知被告胡某领款的义务，被告胡某就有义务腾出协议约定的房屋。被告陈某虽与被告胡某儿子胡志强签订了《售房协议》，并实际占有该房屋，但不是该房屋登记的所有权人，且其没有提供证据证明占有该房屋的法定依据，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故原告平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室作为征收单位，在与房屋登记的所有权人签订征收协议后，有权要求被告陈某腾退房屋。至于被告陈某与被告胡某之子胡志强签订的《售房协议》效力及损失问题，应另案诉讼。根据合同法的相关规定精神，出现侵权责任与合同责任竞合的情形，原告有权进行选择，本案原告选择合同之诉，不违反法律规定，且本案的争议问题是原、被告之间的拆迁补偿安置协议效力及履行，不是二被告之间的买卖协议的效力及履行问题，故被告胡某的主张本案应定性为侵权纠纷的理由不能成立。原告平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室与被告胡某签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》时，对房屋被被告陈某占有的事实应当知情，以被告胡某的权利和能力无法要求被告陈某交付房屋，原告应当知道协议签订后会出现无法按约定交房的情形，仍与被告胡某订立违约责任，违反了《中华人民共和国合同法》第五条规定的当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的规定，应认定该约定无效，故对原告要求被告胡某承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条一款、第三十四条、国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条二款、第二十七条规定，判决如下：一、被告胡某、陈某于判决生效后5日内搬出腾空并向原告平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室交付位于平凉市××区号的房屋及院落。二、驳回原告平凉市崆峒区人民政府征收与补偿办公室要求被告胡某承担违约金的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由被告胡某及陈某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员刘中宏二〇一七年七月二十六日法官助理关静书记员郝剑