四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川07民终1100号上诉人（原审被告）：万杨模，男，汉族，生于1952年9月12日，小学文化，住四川省绵阳市涪城区。被上诉人（原审原告）：周启秀，女，汉族，生于1943年2月25日，小学文化，住四川省射洪县。原审第三人：绵阳大亨建筑工程有限责任公司，住所地：绵阳市临园路东段43号。法定代表人：李航，该公司总经理。委托诉讼代理人：高红军，该公司员工。原审被告万杨模因租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院于2017年3月7日作出的（2015）涪民初字第3675号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年5月8日受理后，依法组成合议庭,于2017年6月13日开庭审理了本案。上诉人万杨模，被上诉人周启秀、原审第三人绵阳大亨建筑工程有限责任公司（以下简称：大亨建筑公司）的委托诉讼代理人高红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万杨模上诉请求：撤销原判,依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：本案核心是房屋租金应交给谁?由于2001年6月23日滕某(被上诉人丈夫)与绵阳海川实业开发集团签订的《房屋使用权转让协议》的效力直接影响本案判决走向。该协议效力虽然绵阳中院已作出（2016）川07民终238号民事判决，认定无效。但本案第三人已向省高院提出再审申请，并已受理。鉴于此,本案应待再审后判决。加之，上诉人已与第三人签订租赁合同,并按约支付租金,判决时对租金的支付不应当重复。周启秀辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人大亨建筑公司辩称，我公司与周启秀讼争的房屋“使用权转让协议”纠纷，省法院正在再审审理中，再审判决结果直接影响本案的判决。周启秀向一审法院起诉请求：1.请求判令终止原告与被告的房屋租赁合同。也就是终止位于涪城区马家巷X号商铺房【涪城区马家巷X号前平房（小青瓦）】的房屋租赁合同；2.请求判令被告返还原告租赁的商铺房。3.请求判令被告支付2011年2月25日至今给原告造成的全部损失。包括补齐所欠租金、滞纳金及其他损失费共25000元。4.请求判令被告承担本案诉讼费、执行费等费用。庭审中，原告明确第3项诉讼请求为：支付2013年7月1日至2015年9月30日的租金15200元，滞纳金2680元[9600元×1%/月×32个月（2013年7月至2015年9月）]，其他损失即车旅费、住宿费、生活费估计7520元。一审查明：2001年6月23日，滕某（乙方）与绵阳海川实业开发集团（甲方）签订《房屋使用权转让协议》一份，约定“双方就马家巷18号C幢前平房（小青瓦）使用权转让一事，经磋商达成如下协议：一、乙方于一九九四年十二月，交给海川集团大洋房房产公司，现金壹仟玖佰元的购买平房款。此后大洋公司使用至今，未退款，亦未给房。乙方反复多次向甲方请示解决。现经海川集团同意，将此房抵偿给乙方使用。二、此房抵偿给乙方使用后，甲方永不收取乙方任何费用，也不给乙方退款。今后此房如遇城市建设规划性拆除，与甲方无关，由乙方自行解决。三、本协议甲方签字盖章后，此房使用权永归乙方所有，甲方按原先供给水电，水电费由乙方自行支付。本协议一式二份，甲乙双方各一份”。上述协议签订后，滕某于2007年死亡，滕某的妻子即本案原告作为甲方与作为乙方的被告万杨模于2011年2月25日签订《房屋租赁合同》一份，约定“一、甲方自愿将位于涪城区马家巷14号商铺租给乙方。二、出租价格为800元/月•间，共计人民币9600元/月。在合同期内甲乙双方不得以任何理由向对方提出调整租金。三、租赁期限自2011年2月25日起至2013年2月25日止。四、付款方式：每半年为一期预付一次，乙方在每半年首月的前十日内将当期租金支付给甲方，每逾期一日，由甲方按月租金的1%加收滞纳金。五、超过一个月未交租金，甲方有权收回承租房，造成的损失概由乙方负责。”庭审中，原告陈述上述合同约定的租金价格为每月800元，每年9600元，合同中9600元/月系笔误，被告万杨模对此予以认可。庭审中，原、被告双方均认可租赁合同中的马家巷X号商铺即是马家巷X号X幢前平房（小青瓦）。上述合同到期后，原、被告双方未续签租赁合同，但被告一直将货物放在租赁屋内，2013年3月至2014年2月，被告未向原告支付租金。被告陈述其于2014年4月8日再次使用租赁房屋并继续经营，从2014年8月后未向原告支付租金。庭审中，原、被告双方均认可被告向原告支付了2014年3月至8月的租金5000元。2014年6月23日，第三人向被告发放《告知函》一份、该函要求马家巷X号X幢青瓦房的侵权人停止非法侵占并返还马家巷青瓦房。2014年10月13日，第三人向被告发放绵阳中环物业有限责任公司出具的《通知》一份，该通知要求马家巷X号青瓦房侵权人及使用人停止非法侵占行为，返还侵占的马家巷青瓦房及出租收益。此后，被告（乙方）与第三人（甲方）于2015年3月17日签订《房屋租赁合同》一份，约定“一、甲方自愿将位于涪城区马家巷X号青瓦房商铺共4间租给乙方，面积60平方米，使用用途为商业，二、出租价格为500元/月4间，共计人民币伍佰元/月。三、租赁期限自2015年1月1日起至2017年1月31日止。”该合同签订后，被告向第三人缴纳了1年的租金。本案在审理过程中，第三人大亨建筑公司作为原告向本院提起诉讼，请求确认滕某与绵阳海川实业开发集团签订的《房屋使用权转让协议》无效，一审受理后，于2016年1月19日作出（2015）涪民初字第5197号民事判决，确认滕某与绵阳海川实业开发集团签订的《房屋使用权转让协议》无效，周启秀对该判决不服提起上诉，绵阳市中级人民法院于2016年8月30日作出（2016）川07民终238号民事判决，撤销一审（2015）涪民初字第5197号民事判决并驳回绵阳大亨建筑工程有限责任公司的诉讼请求。现该判决已生效。上述判决查明：绵阳市马家巷X号X幢小青瓦房即原顺城街X号3、5号房，系何某某1920年修建，后由其子何某继承，何某于1994年9月9日与绵阳市大洋房地产开发有限公司签订《房屋拆迁协议》，将该房屋转让给绵阳市大洋房地产开发有限公司。2001年4月，大亨建筑公司又兼并了绵阳海川实业开发集团。周启秀的丈夫腾某于1994年12月向绵阳市大洋房地产开发有限公司支付现金1900元购买了该青瓦房，并要求该公司办理房屋过户手续，2001年6月23日，绵阳海川实业开发集团与腾树容签订《房屋使用权转让协议》，腾某死后，由其妻子周启秀出租给他人。一审认为，滕某与绵阳海川实业开发集团签订的《房屋使用权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，滕某享有案涉房屋的使用权。对于第三人辩称原告不享有合法的使用权的意见，一审未采纳。滕某死后，其妻周启秀将案涉房屋出租给被告万杨模，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该租赁合同到期后，双方未续签合同，但被告一直占有使用该租赁房屋至今，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”以及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁屋。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，对于原告主张解除租赁合同并要求被告返还位于涪城区马家巷X号商铺（涪城区马家巷X号X幢前小青瓦房）的诉讼请求予以支持。对于原告主张被告支付从2013年7月1日至2015年9月30日的租金15200元，滞纳金2680元[9600元×1%/月×32个月（2013年7月至2015年9月）]及车旅费、住宿费、生活费估计7520元的诉讼请求。一审认为，被告租用原告房屋到期后，继续使用租赁物至今，其应当承担从2013年7月至2015年9月30日的租金。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”的规定，原告于2015年7月7日向本院提起诉讼向被告主张2013年7月至2014年6月的房屋租金已过诉讼时效，又因被告已向原告支付了2014年3月至8月的租金，故本院仅支持2014年9月至2015年9月的租金10400元（800元×13个月）。对于原告主张的滞纳金，因原、被告双方在合同中约定“每半年为一期预付一次，乙方在每半年首月的前十日内将当期租金支付给甲方，每逾期一日，由甲方按月租金的1%加收滞纳金。”原告主张按1%/月支付滞纳金不违反法律规定予以支持，但原告主张按照9600元为基数从2013年7月起算滞纳金有误。一审认为，对于滞纳金的起算时间，根据双方的约定，2014年9月至12月的租金3200元应当于2014年7月10前支付，该租金的滞纳金起算时间应当从2014年7月11日起算；2015年1月至2015年6月的租金4800元应当于2015年1月10前支付，滞纳金的起算应当从2015年1月11日起算；2015年7月至9月的租金2400元应当于2015年7月10前支付，滞纳金应当从2015年7月11日起算。对于原告主张的车旅费、住宿费、生活费，因其无证据证明上述费用已实际发生，故对原告的该项诉讼请求不予支持。对执行费，因该费用还未实际发生，其请求不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告周启秀与被告万杨模之间关于绵阳市涪城区马家巷14号商铺房【涪城区马家巷18号C幢前平房（小青瓦）】的租赁合同终止履行；二、被告万杨模于本判决生效后三日内向原告周启秀腾退位于绵阳市涪城区马家巷14号商铺房【涪城区马家巷18号C幢前平房（小青瓦）】；三、被告万杨模于本判决生效后三日内向原告周启秀支付2014年9月至2015年9月的租金10400元，并承担该款中3200元从2014年7月11日起、4800元从2015年1月11日起、2400元从2015年7月11日起至本院确定的给付之日止按照月利率1%为标准计算的滞纳金；若未按本判决确定的给付之日给付租金，利息计算至租金付清之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告周启秀的其他诉讼请求；本案案件受理费减半收取计213元，由被告万杨模负担。本院二审庭审中，上诉人万杨模当庭出示1、被上诉人的房产证所有权已被注销，其所说的房屋所有权已经不成立;2、规划局公告证明11间违法房子拆除了8间，现剩3间是我在住,该房不是被上诉人的,该房属于国家的。周启秀当庭出示四川法院网上诉讼服务中心文书查询证明:第三人与周启秀的再审案已经结案，权属不存在争议。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案二审争议焦点为：本案争议房屋租金应交给原告周启秀还是原审第三人大亨建筑公司?具体分析如下：经查，本院（2016）川07民终238号民事判决书认为，原告周启秀之夫滕某与绵阳市海川集团之间签订的《房屋使用权转让协议》合法有效，为此判决驳回了大亨建筑公司的诉讼请求，该判决生效后大亨建筑公司向四川省高级人民法院申请再审，省法院于2017年4月21日作出（2017）川民申478号民事裁定，驳回了大亨建筑公司的再审申请，从而证明原告周启秀对本案争议房屋具有合法的使用权，上诉人万杨模应当向周启秀交纳房屋租金。为此，万杨模的上诉请求不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由上诉人万杨模负担。本判决为终审判决。审判长  兰大波审判员  田 苑审判员  赵 志二〇一七年七月二十日书记员  杨 薇