江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初2551号原告：魏国良，男，汉族，1983年08月22日生，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：焦英智，江苏金砖律师事务所律师。被告：昆山四季房地产开发有限公司，住所地昆山市巴城镇湖滨中路15号3号楼，统一社会信用代码91320583662701949A。法定代表人：苏壮强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭进峰，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁月，江苏海联海律师事务所律师。原告魏国良与被告昆山四季房地产开发有限公司（以下简称房产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年02月04日立案，依法适用简易程序由审判员沈中昊独任审判。依法适用简易程序由审判员沈中昊独任审判。本院于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人焦英智和被告委托诉讼代理人彭进峰到庭参加诉讼。而后本院于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人焦英智以及被告两委托诉讼代理人彭进峰和梁月到庭参加诉讼。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理。本院于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人焦英智和被告委托诉讼代理人梁月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏国良向本院提出诉讼请求：1、确认被告单方面解除与原告签订的《昆山市商品房购销合同》的行为无效；2、判令被告继续履行《昆山市商品房购销合同》；3、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告于2015年1月27日与被告签署《昆山市商品房购销合同》，合同约定：房屋建筑面积共80.06平方米，房屋总价款为456500元；签约首付137500元，贷款319000元，买受人未按约付款逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。合同签订后，原告如约于2015年1月27日向被告支付了首付款。因原告办理贷款、支付房款需提供预售许可证复印件、银行账号信息，原告多次向被告索取，被告一直未能提供，导致被告无法支付房款。被告于2016年12月14日委托律师事务所向原告发出函件，以原告不支付剩余房款为由，解除与原告签订的上述购销合同。被告房产开发公司辩称，1、魏国良要求继续履行合同没有法律依据，根据合同第7.1.2条的规定，买售人履行合同，必须得到出卖人同意，现在出卖人不同意履行。2、本案中魏国良存在违约行为，且这种违约行为持续状态，所以答辩人有权依法解除合同。综上所述，请求法院驳回魏国良全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：一、2015年1月27日，原被告双方签订合同编号2015002583的商品房购销合同，合同约定：1、被告向原告购买其开发的位于昆山市古城路西侧、××北侧××院××室商品房，建筑面积80.06平方米，合同总价456500元；2、付款方式：签约首付137500元，于2015年1月27日内办理，贷款319000元于2015年1月31日内办理；3、合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：第一种方式按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在45日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付预付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的预付款期限自第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第二种方式：如因买受人自身原因导致银行按揭无法办理，买受人应在接到银行（或者出卖人）告知后7日内与出卖人签订商品房买卖合同解除协议或变更付款方式的补充协议，超过7日双方仍未达成解除协议或变更付款方式的补充协议时，除非买受人已全部支付购房款，否则自第8日起视为买受人逾期付款，逾期按七条第一款执行。4、出卖人应当在2016年1月20日前将合同约定的商品房交付给买受人使用。该合同约定了其他相关事项。该合同同时有附件五份，其中附件四为合同补充协议。其中“合同第七条补充：因买受人原因导致出卖人解除本合同的，买受人需按购房款总额的15%向出卖人支付违约金。本合同解除后，买受人已支付的所有购房款，将由出卖人在扣除依照约定应由买受人承担的各种违约金和各种税费、费用之后无息返还买受人。同时，买受人需在合同解除之日起三日内将购房合同原件和发票原件退还给出卖人（该退还义务不因本合同解除而免除），否则，出卖人有权留置剩余房款，买受人无权对此提出任何异议。二、上述合同签订后，因原告魏国良于2015年1月27日向被告公司支付了首付款137500元。就剩余购房款319000元，因魏国良资信存疑，相关银行拒绝审批发放房屋按揭贷款，导致魏国良贷款未果。至此，双方交易处于僵持阶段。三、2015年12月3日，被告公司的代理律师向原告魏国良发出律师函，该函载明：“魏国良：……您与四季公司于2015年1月27日签订了《昆山市商品房购销合同》，并在该合同中约定您于2015年1月31日前支付剩余房款人民币319000元，但截止本律师发函之日，经四季公司过低催款，您仍未支付该笔款项。本律师认为：双方的商品房购销合同合法有效，各方均应依约定履行各自的义务。现您。违反双方约定……应立即支付应付款人民币319000元给四季公司或者主动联系四季公司协商付款事宜……如果您在收到本函之日起七日内不支付上述款项或未主动联系四季公司协商付款事宜的，……追究法律责任。届时您将承担包括但不限于应付房款人民币319000元、逾期付款违约金、利息损失、诉讼费、律师费、车路费、鉴定费等在内的一切合理费用……”。2016年12月12日，魏国良通过律师向被告房产开发公司发出《关于请贵司协助办理房屋贷款、支付房款事宜的律师函》，该函载明：“昆山四季房地产开发有限公司：……购销合同签订后，我方委托人已如约于2015年1年27日向贵司支付了首付款，因我方委托人办理贷款、支付房款需贵司提供预售许可证复印件、银行账号信息，我方委托人多次向贵司索要上述材料，贵司一直未能提供，导致我方委托人无法办理贷款、支付房款。基于上述情况，……按照合同约定，贵司有义务配合我方当事人办理相关贷款及支付房款相关事宜。……请贵司于本函件收到之日起3日内向我方委托人提供本项目之商品房预售许可证复印件及贵司银行账号……”。同月14日，被告房产开发公司发出针对魏国良2016年12月12日《关于请贵司协助办理房屋贷款、支付房款事宜的律师函》的回复函，该函载明：“……一、在签订上述合同时四季公司已将公司银行账户信息及预售许可告知你，并要求你将办理贷款的资料提供给四季公司以协助办理贷款，但您在经多次催告后一直不予提供办理贷款的资料，拖延支付应付房款。后经四季公司向征信部门核查，由于您的征信存在问题，根本无法办理贷款，四季公司在此情形下又多次催告您支付剩余房款……本律师受四季公司委托已于2015年12月2日向您发函催告，要求您于收函之日起七日内履行合同，但您一直未予回复。因您以自身行为表示不履行合同并且在四季公司催告后仍不履行合同，四季公司直接与您解除上述购房合同，对于您函件中要求的继续履行合同，四季公司明确表示不同意继续履行。鉴于此，四季公司依法依约行使合同解除权，与您解除于2015年1月27日签订的《昆山市商品房购销合同》”。同月16日，原告魏国良随即再次发出《回复函》，该函载明：“……根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。因此，贵司解除权已过行使期限，贵司无权解除合同……请贵司按约履行合同义务，于收到本函件后立即向我方委托人提供本项目之商品房预售许可证复印件及贵司银行账号……”。由于双方协商未果，被告房地产公司诉诸本院，原告魏国良也随后提起本诉。庭审中，原告魏国良提供了银行存款明细及借款协议，并表示能够一次性支付剩余购房款。上述事实由原告提供的律师函及两份回复函、结婚证、魏国良配偶金华平农业银行交易明细单2份、金华平存单2份、借款协议及银行流水、被告提供的昆山市商品房购销合同1份、2015年12月2日律师函及EMS快递单、预售许可证公示照片、魏国良征信系统个人信用报告、四季公司约谈魏国良的照片、本院根据原告公司申请调取的被告个人信用报告以及庭审笔录在案佐证。本院认为:合同当事人应当全面履行自己的义务，一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告与两被告签订的房屋买卖合同合法有效，是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方应该恪守各自的合同义务。经查实，双方于2015年1月27日签订房屋买卖合同，因魏国良一方原因无法取得银行按揭贷款；2015年12月3日，被告致函魏国良督促其继续履行，魏国良未予回应；2016年12月12日，魏国良致函被告公司，要求被告提供预售许可证复印件、银行账号信息，表示愿意继续履行；同月14日，被告房产开发公司致函魏国良明确表示解除上述购房合同；同月16日，魏国良致函被告表示不同意解除合同并要求原告继续商品房预售许可证复印件及贵司银行账号。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，根据合同约定，本案被告房地产公司2016年12月14日明确表示解除购房合同，确实已经超过1年的除斥期限；即便从其2015年12月3日督促被告继续履行起算，也超过1年期间。被告确实无权解除涉讼房屋买卖合同，但此情形并不包括魏国良无力继续履行合同的情形。现在庭审中，魏国良一方明确表示具备支付剩余全部购房款的能力，有鉴于此，秉承我国合同法鼓励交易的立法宗旨，本院对被告单方面解除涉讼房屋买卖合同行为无效，双方理应继续履行合同。由此产生的被告公司逾期付款损失，被告房地产公司可另行主张，本案对此不再理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山四季房地产开发有限公司于2016年12月14日单方解除其与魏国良于2015年1月27日签订合同编号2015002583的商品房购销合同的行为无效。二、被告昆山四季房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告魏国良发送正式函件提供指定收款账户，原告魏国良在收到该函件次日起三日内一次性将尚欠购房款319000元汇付被告昆山四季房地产开发有限公司指定账户。原告魏国良也可汇款至本院由本院转付被告昆山四季房地产开发有限公司。三、被告昆山四季房地产开发有限公司收到上述319000元购房款之日起一个月内为原告魏国良办理其开发的位于昆山市XX路西侧、XX北侧的XX院XX号XX室商品房的产权过户手续，确保原告魏国良取得该房屋的完整不动产权利。（如采用转账方式支付，可直接汇入昆山市人民法院账户：户名昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费8148元，由被告昆山四季房地产开发有限公司负担。该款原告已预交，本院不再退还。被告在履行上述房产过户义务同时一并履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  沈中昊人民陪审员  龚玲花人民陪审员  俞金妹二〇一七年七月十日书 记 员  陈 英附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。