贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0302民初3939号原告：招商银行股份有限公司遵义分行，住所地贵州省遵义市红花岗区民主路2号。统一社会信用代码91520300590789602H。负责人：张民，该行行长。委托诉讼代理人：周斌，贵州金瑞律师事务所律师。被告：王波，男，1984年10月16日出生，汉族，贵州省正安县人，住遵义市红花岗区，被告：简艳，女，1986年6月28日出生，汉族，贵州省正安县人，住遵义市汇川区，被告：遵义大华房地产开发有限公司，住所地遵义市海尔大道富华国际广场。统一社会信用代码91520300622447245C。法定代表人：史名，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗吉亮，该公司员工。原告招商银行股份有限公司遵义分行诉被告王波、简艳、遵义大华房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司遵义分行委托诉讼代理人周斌、被告王波、简艳及遵义大华房地产开发有限公司委托诉讼代理人罗吉亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。招商银行股份有限公司遵义分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除1005880105XX号《个人购房借款及担保合同》，被告王波、简艳立即归还贷款本金258429.29元，及截止2017年4月5日的所欠利息4652.99元，此后的利息按照合同约定计算，利随本清；2、判令被告王波、简艳承担原告实现债权费用（即律师费）4000元；3、判令被告遵义大华房地产开发有限公司承担连带保证责任，对王波、简艳的债务（包括借款本金、利息及实现债权债务费等）连带清偿；4、判令原告对他项权证（编号为遵房预监字第201302929号）项下的房屋享有优先受偿权；5、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告王波、简艳系夫妻，因购买遵义大华房地产开发有限公司开发建设的位于红花岗区海尔大道富华国际广场17号楼19-2号房屋，向原告申请按揭贷款。2013年2月，被告王波、简艳与原告签订《个人购房借款及担保合同》，约定了借款金额、期限及还款方式等。如逾期还款的，按照人民银行公布的贷款基准利率上浮15%（执行日为年6.55%）加收50%罚息，未按时支付利息的，按罚息利率计收复息；借款人不能按时还款的，应承担为实现债权而支付的律师费、差旅费等。被告遵义大华房地产开发有限公司在该合同的保证人栏签章，为该借款承担连带担保责任，保证范围为贷款本金、利息、违约责任及实现债权费用（包含律师费）。同时，被告王波、简艳以其购买的房屋作抵押担保，并办理了他项权证。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，但被告却未按时归还贷款本金和利息，截止2017年4月5日所欠的贷款本金为258429.29元、利息4652.99元。根据合同约定，原告提前收回已发放贷款的全部本金和利息。同时，原告为了实现债权聘请律师代理法律事务，产生4000.00元实现债权的费用。综上，被告王波、简艳逾期未归还贷款本息，违反了合同约定和法律规定，损害了原告的合法权益，遂诉至法院。王波辩称，没有交按揭是事实，但是因为简艳的原因造成，我的名字不能还，我现在的意见是不解除合同，可否将名字变更为其他人的，由我将欠的贷款和利息还清，之后仍按照合同约定归还。至于律师费和诉讼费理应由简艳承担，如果要我承担，简艳必须将房屋的合同给我，否则之前正安法院判决的20000.00元我不会给简艳。简艳辩称，没有交按揭是事实，王波说愿意继续由其还款，对此我没有意见。如果王波承认将房子给我，可由我偿还欠的贷款和利息，之后仍按照合同约定由我支付。律师费和诉讼费，因为王波没有交款，应该由其承担。遵义大华房地产开发有限公司辩称，希望由王波、简艳协商继续还款。至于律师费和诉讼费用希望两人协商处理，以保证借款合同继续履行。如果两人不能协商，对于原告主张由我公司承担连带清偿责任的请求，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下:2013年2月25日，被告王波、简艳、遵义大华房地产开发有限公司与原告签订《个人购房借款及担保合同》，约定以王波、简艳购买的位于遵义市红花岗区海尔大道富华国际广场17号楼19-2号房屋作抵押向原告贷款290000.00元，贷款期限为240个月，即从2013年2月22日起至2033年2月22日止，具体贷款期限以借款借据为准。贷款利率以国家公布的贷款基准年利率6.55%为基础，即为年利率6.55%。利率调整方式为遇基准利率发生变化的，本合同执行利率按第14.1条规定的固定日调整方式进行调整。如借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。借款人选择等额本息的方式归还贷款本息。抵押人愿意以其从售房人处购买的房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。被告遵义大华房地产开发有限公司为该贷款本息提供连带保证责任，保证范围包含但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）。同时，保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担。如发生未按合同约定按时还本付息的违约情形，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。合同签订后，原告根据被告王波、简艳签署的个人贷款申请表等按合同约定向其发放了贷款，并将所购房屋作了抵押，办理了遵房预监字第201302929号他项权证。2017年4月，原告因被告王波、简艳未按约还款诉来本院，并支付律师代理费4000.00元。审理期间，原告申请对三被告价值280000.00元的财产予以查封、冻结，本院于2017年5月10日以（2017）黔0302民初3939号民事裁定书对被告王波、简艳所有的位于遵义市红花岗区海尔大道富华国际广场17号楼19-2号住房进行了查封。本院认为，被告王波、简艳承认原告在本案中所主张的事实，故对于原告主张的事实予以确认。对于原告请求解除双方签订的《个人购房借款及担保合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，由于被告王波、简艳存在未按约偿还借款本金及利息的违约情形，原告依合同约定认定合同已提前到期，请求解除合同，本院予以支持。对于原告请求被告王波、简艳立即归还贷款本金258429.29元及相应利息，另承担律师代理费4000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，因被告王波、简艳原为夫妻关系，双方为购房所负债务为共同债务，合同双方约定借款人违约时，贷款人可提前收回本息，及贷款人为实现债权而产生的费用应当由借款人承担，故此项请求应予支持，对于被告王波、简艳相互辩称律师代理费应由对方承担的意见，因被告王波、简艳为共同债务人，就本案借款涉及的相关费用，不论费用由谁导致，被告王波、简艳均负有连带承担的义务，故被告王波、简艳的这一辩解理由，本院不予采信。对于原告请求被告遵义大华房地产开发有限公司承担连带保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”及第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”，本案债权既有保证又有物的担保，虽合同载明被告遵义大华房地产开发有限公司自愿放弃要求贷款人首先对抵押物先行处置的权利，但法律规定保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任，故该项约定无效，被告遵义大华房地产开发有限公司应当对本案抵押物以外的债权承担保证责任。另原告请求对他项权证（编号为遵房预监字第201302929号）项下的房屋享有优先受偿权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，被告王波、简艳为借款将所购遵义市红花岗区海尔大道富华国际广场17号楼19-2号住房作抵押，并办理了抵押登记，证书编号为遵房预监字第201302929号，预告登记权利人为原告，为此，原告此项主张本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条之规定，判决如下：一、解除原告招商银行股份有限公司遵义分行与被告王波、简艳、遵义大华房地产开发有限公司于2013年2月25日签订的《个人购房借款及担保合同》。二、被告王波、简艳在本判决生效后立即向原告招商银行股份有限公司遵义分行归还贷款本金258429.29元，及截止2017年4月5日所欠利息4652.99元，此后的利息按照合同约定计算，利随本清；另承担律师代理费4000.00元。三、原告招商银行股份有限公司遵义分行对他项权证（编号为遵房预监字第201302929号）项下位于遵义市红花岗区海尔大道富华国际广场17号楼19-2号房屋享有优先受偿权。四、被告遵义大华房地产开发有限公司对前述物的担保外的债务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5250.00元，减半收取计2625.00元，保全费1920.00元，由被告王波、简艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  莫红梅二〇一七年七月四日书记员  吴乾平