河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀04民终3286号上诉人(原审被告):郭先云，女，1963年4月5日出生，汉族，住邯郸市邯山区，农民。委托诉讼代理人：王永强，河北中大同律师事务所律师。上诉人(原审原告):秦占华，男，1982年3月9日出生，汉族，住石家庄市桥东区。委托诉讼代理人：秦海斌,男，汉族，1957年2月20日生，住邯郸市峰峰矿区，系秦占华父亲。委托诉讼代理人：秦玉芹，女，汉族，1957年7月20日出生，住邯郸市峰峰矿区，系秦占华母亲。原审被告:郭福增,男，1962年8月10日出生，汉族，住邯郸市邯山区，农民，系被告郭先云丈夫。委托诉讼代理人：张建国，河北中大同律师事务所律师。上诉人郭先云因与上诉人秦占华、原审被告郭福增房屋买卖合同纠纷一案，不服邯郸市邯山区人民法院（2016）冀0402民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人秦占华委托诉讼代理人秦海斌、秦玉芹，上诉人郭先云及其委托诉讼代理人王永强、原审被告郭福增及其委托诉讼代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭先云上诉请求：1、撤销邯山区人民法院（2016）冀0402民初277号民事判决，重新做出公正判决；2、一、二审诉讼费由秦占华承担。事实和理由：1、秦占华与郭先云于2007年6月13日所签订的购房产权转让协议为无效协议，协议所转让的房屋为马庄乡东街村占用集体的土地自建的给本村村民居住的房屋，房屋买卖协议违反了（国办发[1999]39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等。协议转让的是农村房屋没有争议，秦占华是城镇居民，因此这样的协议违反了国务院的规定，变相地将集体土地卖给了城镇居民。2、协议违反法律规定，《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，损害社会公共利益的合同无效。协议签订时，房屋共有人郭福增没有书面同意，签��协议时没有取得房产证书，违反了《城市房地产管理法》第三十八条的规定：下列房产不得转让：共有房地产，未经其他共有人书面同意的；未依法登记领取权属证书的。3、当时的协议以及交款证明并非是秦占华，而是秦海滨，秦占华并未到场，秦占华没有权利提起诉讼。4、本案不构成善意取得，也不符合买卖合同司法解释第3条的规定。5、如果认定协议有效，买受人要办理房产手续，必须要对出卖人的付出作出补偿，房产里面包含出卖人做为半辈子农民而享有的国家和集体给予的福利。这种福利只有一次，今后不可能再享有。秦占华答辩称：1、双方签订的购房产权转让协议，是双方真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，并且双方已按协议约定内容全部履行了协议，秦占华已实际占有房屋，并支付了所有的物业管理费，该协议应属有效协议。2、���然双方在签订协议时，涉案房屋系小产权房，但郭先云当时已交涉妥当：以后秦占华无论什么时候办理房产证，郭先云一定全力协助办理。并强收变更费92000元，而其他人变更费用最多只有50000元。在本案开庭前开发商已对该小区全部办理了预售登记，已具备大产权房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审判决认定购房产权转让协议有效并无不妥。秦占华上诉请求：依法撤销原审判决第二项，改判涉案房产过户费（2万元）由郭先云、郭福增承担，案件受理费、保全费由郭先云、郭福增承担。事实和理由：涉案纠纷因郭先云、郭福增过错造成，应承担上述费用。秦占华向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告郭先云20**年6月13日签订的购房产权协议有效；2、确认争议房屋邯山��秀水街169号东街嘉苑4-2-1号商品房归原告所有，被告协助原告办理过户手续，所需费用由被告承担；3、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：原告秦占华父亲秦海斌、母亲秦玉芹受原告秦占华委托，于2007年6月13日在证明人申子田、被告郭福增在场与被告郭先云签订购房产权转让协议，协议约定此有本人郭先云为马庄乡东街村民，现有本村秀水路北小区住宅一套，经全家研究商定，因经济无力，愿把本房产权转让给秦占华。由郭先云一次性收取秦占华房号转让费92000元。今后办理房产手续时，本人保证免费无条件配合帮助，协议一经签字，本人如有变更愿以总房价双倍赔偿对方，空口无凭，立字为证，永不反悔。原告秦占华父亲秦海斌代秦占华签字，被告郭先云和证明人申子田均在协议上签字。协议签订当日，由秦海斌支付郭先云920**元。2007年5月18日郭先云向邯山区马庄乡东街村民住宅楼筹建小组缴纳购房款200000元，其中有100000元为争议房购房款。2007年6月18日由秦海斌将该100000元交与郭先云。2007年9月9日由秦海斌在郭先云家将房款60000元交郭先云，由郭先云于当日将该60000元向邯山区马庄乡东街村民住宅楼筹建小组缴纳。2008年10月16日由秦海斌在郭先云家将房款22250元交郭先云，由郭先云于2008年10月17日将该22250元向邯山区马庄乡东街村民住宅楼筹建小组缴纳。2010年1月26日、2010年11月14日秦海斌向邯郸市建功物业管理有限公司先后缴纳物业费、维修基金、暖气费等各项费用合计9536.5元。2010年12月秦海斌收房后，于2011年4月起对外进行出租。2015年11月原告秦占华发现其购买的房屋登记在郭先云名下，双方协商未果，秦占华诉至本院，诉请如前。另查明，原、被告争议的房屋坐落于邯郸市××山区××号���街××4-2-1，面积111.50平方米，2015年4月1日登记在郭先云名下。一审法院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案中原告秦占华父亲秦海斌、母亲秦玉芹受原告秦占华委托，于2007年6月13日在证明人申子田、被告郭福增在场与被告郭先云签订购房产权转让协议，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。原告秦占华依约向被告郭先云支付了房号转让款92000元，又通过郭先云向邯山区马庄乡东街村民住宅楼筹建小组缴纳了购房价款182250元，2010年1月26日、2010年11月14日秦海斌向邯郸市建功物业管理有限公司先后缴纳物业费、维修基金、暖气费等各项费用合计9536.5元。邯山区马庄乡东街村民住宅楼筹建小组于2010年12月向秦占华交付争议房屋。根据双方协议被告应协助原告秦占华办理过户登记。被告郭先云拒绝为原告秦占华办理过户登记，应承担违约责任。原告秦占华主张确认邯郸市××山区××号东街××4-2-1房屋归其所有，并由被告郭先云、郭福增协助原告秦占华并办理所有权过户登记手续，本院予以支持。原告秦占华主张办理所有权过户登记手续产生费用，由二被告承担。对于房屋过户税费的承担主体协议中未明确约定，此后双方也未达成协议予以补充约定。根据房屋买卖的交易习惯，买卖合同双方可以协商约定过户税费由买、卖一方负担或双方分担，并非由卖方负担。故原告要求二被告承担过户费的诉讼请求，该院不予支持。被告郭先云辩称，该房产是村委会福利房，根据土地管理法规定不能买卖，该协议没有经过村委会认可。该房屋协议当时为村委会为村民建设的福利房，但现在已经变更为商品房，具备了商品房交易的条件。被告郭先云辩解理由，该院不予采��。被告郭福增辩称，签订购房协议并不是跟原告秦占华签的，夫妻共同财产个人不能私自买卖，我不同意卖房子，原告花了多少钱我退给原告，并支付期间利息，把房子收回。原告秦占华委托其父母秦海斌、秦玉芹签订转让协议，可以视为原告秦占华的行为。签订转让协议时郭福增在场，未提出反对意见，应视为郭福增同意买卖该房屋，被告郭福增该项辩解亦不能成立，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决：一、被告郭先云、郭福增于本判决生效后十日内协助原告秦占华办理坐落于邯郸市××山区××号东街××号房屋产权变更手续。二、驳回原告秦占华其他诉讼请求。案件受理费2675元，由被告郭先云、郭福增承担，保全费1870元，由原告秦占华承担。二审审理期间双方当事人均未提交新的证据��二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，郭先云与秦占华于2007年6月13日签订的《购房产权转让协议》系附生效条件的合同，经查明，郭先云于2015年4月18日取得案涉房屋所有权证书，案涉房屋使用土地性质为国有出让，故本案产权转让的条件已经成就，郭先云应依约定办理房屋变更登记。因双方在协议中并没有对过户费承担进行约定，故秦占华要求郭先云、郭福增承担过户费的依据不足，本院不予支持。秦占华在一审庭审时明确表明系委托其父母与郭先云签订《购房产权转让协议》，秦海斌、秦玉芹亦认可系代理秦占华办理购房事宜，故本案的合同当事人为秦占华、郭先云，秦占华具有本案原告诉讼主体资格。邯房权证国字第××号产权证书上记载案涉房屋为郭先云单独所有，故郭先云有权对其拥有全部权能的财产进��处分，故郭先云、郭福增关于《购房产权转让协议》没有经另一共有人郭福增书面同意，协议无效的上诉理由亦不能成立。综上所述，郭先云、郭福增、秦占华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计2975元，由郭先云、郭福增负担2675元，由秦占华负担300元。本判决为终审判决。审判长  杨伟烈审判员  杨海山审判员  冯 雪二〇一七年七月三十一日书记员  丁 搽