广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初1017号原告：李慕白，男，汉族，住上海市虹口区.委托诉讼代理人：温沃炜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丹丹，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲区法定代表人：李永山。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。原告李慕白与被告珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温沃炜、被告的委托诉讼代理人陈福财、何志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因逾期交房而产生的违约金暂计人民币120512元（1646350*0.0002/天*366天，从2016年1月1日暂计至2016年12月31日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2.判令被告承担本案律师费人民币4000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月12日，原告与被告签署《商品房买卖合同》（预售）（以下简称“合同”），原告向被告购买位于珠海市香洲区迎宾南路X号“华融时代广场项目”X栋X房1套，建筑面积共42.18平方米，每平方米56634元，总房价款为人民币1,646,350.00万元，依据合同第六条约定，原告于2015年2月11日前，已向被告全额支付购房款合计人民币1,646,350.00万元。依据合同第七条交付时间约定：被告应当在2015年12月31日前，将商品房交付给原告使用；依据合同第九条第1点第（2）项出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”；合同第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。截止今日，被告项目未取得竣工验收，未能在合同约定的时间内向原告交付房屋，现原告所购买的房屋已被多家法院查封；原告所购买房屋已经暂停施工，原告多次找到被告要求被告给出解决方案，被告均敷衍应付。2016年1月14日，被告与原告签订《补充协议》，约定：原告在同意被告延期交楼时间调整至2016年12月31日，被告从2016年1月1日起按季度分四期（即2016年3月、6月、9月、12月）向原告支付租金，原告在收到被告支付第一季度的租金（人民币：24695）后，至今被告仍未按《补充协议》约定交付剩余租金给原告。同时，补充协议第四条约定，若被告超出上述约定的，原告可根据原购房合同规定要求被告继续履行合同并承担相应法律责任。原告认为，原被告双方签订的购房合同、补充协议真实有效，受法律保护，原告依约向被告支付了全部购房款，被告没有按照合同约定向原告履行交房义务已构成严重违约，应当向原告承担逾期交房违约责任，向原告支付违约金人民币120512元（暂计）。原告为了维护自己合法权益提起诉讼所产生的诉讼费、律师费应当由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，恳请法院支持原告诉请为盼。原告提交以下证据：1.商品房买卖合同及补充协议;2.转账凭证及收据;3.委托代理合同、律师费发票;4.不动产限制（查封）登记表;5.珠海市商品房预（销）售专网截图;6.会议记录（2016年12月2日）。被告金山公司辩称，1、原告主张的逾期交房违约金起算时间错误，应当按照双方补充协议的交付时间即2016年12月31日，期限届满才起算违约金。2、对于逾期交房违约金，买卖合同附件有约定60天免责期，因此对于60天的时间不应计算违约金。3、原被告已经就逾期交房的事宜达成补充协议，原告也同意按6%标准计算租金，该租金实际上已经弥补原告损失，因此对于租金和违约金原告只能进行二选一进行主张，对于被告向原告支付的租金应当抵扣相应违约金。4、对于律师费承担没有合同和法律依据。应由原告自行承担。被告金山公司未提交证据。经审理查明：2015年2月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）及附件，原告向被告购买位于香洲区迎宾南路X号“时代广场”项目X栋X房，总房款1646350元。合同第七条约定，被告应当在2015年12月31日前交付商品房。第九条约定，被告未按照本合同约定的期限将商品房交付原告，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告向原告按照原告已付房款的万分之二的违约金。合同附件三第六条第7项约定，原告同意除遭遇不可抗力的情况外，被告如未按买卖合同约定时间将商品房交付原告，原告同意给被告60日的免责期，在免责期内被告不承担违约责任，被告需承担违约责任的逾期交房时间从免责期期满之内的第二天起计。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款1646350元。2016年1月14日，原、被告签订《补充协议》一份，约定，原告同意交楼时间调至2016年12月31日；从2016年1月1日起算租金，首年租金调整为合同总价的6%；租金按季支付，即2016年3月、6月、9月、12月的20日至25日，由被告将一个季度的租金总和汇入原告账户；若超出上述约定时间的，原告可根据《购房合同》的相关规定进行申诉。协议签订后，被告向原告共支付租金24695元。因涉案楼盘未能按期交楼，就众业主关于何时复工及返租等问题，2016年12月2日，珠海市拱北街道办、住建局等部门与被告法定代表人李永山、业主代表在拱北街道办开会协调解决，会议记录记载“办理查封异议损失，例如5000元律师费，李永山承诺会由开发商支付。”原告主张为维护自身合法权益提起诉讼委托律师支付律师费4000元，并提交了原告与北京市中银（珠海）律师事务所签订的《委托代理合同》证明。另查明，涉案时代广场项目至法庭辩论终结之日尚未办理竣工验收备案。珠海市不动产登记中心2017年2月20日出具的《不动产限制（查封）登记表显示，涉案房产被珠海市中级人民法院及本院因另案作为金山公司财产予以查封。原告向珠海市中级人民法院提出执行查封异议申请，珠海市中级人民法院作出（2016）粤04执异130号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守诚信，依约履行。被告未能在双方合同约定的2015年12月31日前交付原告，构成违约。虽涉案房产因存在查封、未办理竣工验收手续等影响交付的情形，房产能否交付处于尚未确定的状态，但原告已通过向本院提出查封异议等方式积极地主张其权利，为促成合同履行作出努力，故其对涉案房产的物权期待权应予保护，原告请求被告支付迟延交房违约金，事实和法律依据充分，亦符合诚实信用原则，本院予以支持。关于违约金的计算标准及起止时间。本院分析认定如下：1、双方于2016年1月14日签订《补充协议》约定将交楼时间调至2016年12月31日，在2016年1月1日至2016年12月31日期间由被告向原告支付租金。该协议是在房产逾期交付后作出的重新约定，故协议中约定的租金性质应是逾期交房违约金，原告认为该租金与违约金属于不同的法律关系，本院不予支持。2、《补充协议》有关“若超过上述约定时间的，原告可根据《购房合同》的相关规定进行申诉。”的约定，原告认为该条款理解为被告未按约定时间支付租金的情况下，原告可按《商品房买卖合同》的相关规定要求被告承担相应的法律责任。被告认为该条款理解为若未能按规定时间支付租金，原告可向被告提起诉讼。本院认为，从合同的表述、合同制定的目的来看，原告的理解更符合双方签订合同时的本意及诚实信用原则，本院予以采纳。原告请求依照《商品房买卖合同》约定的标准计算逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩已按双方2016年1月14日签订《补充协议》支付租金24695元应予扣除，理据充分，本院予以采纳。3、合同附件三第六条第7项约定原告同意给予被告60天的免责期，故被告抗辩应扣除该60天的免责期间，理据充分，本院予以采纳。逾期交楼时间应从2016年3月2日起算。4、由于房产因被查封、尚未办理竣工验收等影响房屋交付的情形，涉案房产何时交付，甚至能否交付尚不去确定，因此，对原告主张的逾期交房违约金，本院暂计至法庭辩论终结之日，即2017年7月7日。5、被告认为违约金过高，请求降低违约金标准，缺乏理据，本院不予采纳。综上，被告逾期交房的违约期间为2016年3月2日至2017年7月7日，共492天。被告应向原告缴纳的逾期交房违约金为137306元（1646350×0.02%×492-24695）。关于原告请求的律师费。本院认为，我国并未施行民事诉讼强制代理制度，双方合同中并无律师费的约定，原告提交的会议记录中仅是被告法定代表人李永山针对办理查封异议损失律师费作出的承诺，与原告请求本案逾期交房违约金的诉讼并无关联，故原告请求被告承担其支出的律师费4000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决如下：—、被告珠海金山房产有限公司于本判决发生法律效力之日起向原告李慕白支付逾期交房违约金137306元；二、驳回原告李慕白的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2790元，由原告负担643元，被告负担2147元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  郑秀云人民陪审员  陈淑珍二〇一七年七月十三日书 记 员  李 幸郑漫莹张烔尉