天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)津02民终3449号上诉人(原审被告)：段雪凤，女，1961年12月7日生，汉族，个体经营者，住天津市河东区。被上诉人(原审原告)：陶立军，男，1970年7月4日生，汉族，无职业，住河北省张家口市宣化区。委托诉讼代理人：牛贵红，天津世杰律师事务所律师。原审被告：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场12A。法定代表人：左晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。上诉人段雪凤因与被上诉人陶立军、原审被告天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家宝业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2016)津0102民初6579号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月23日开庭进行了审理。上诉人段雪凤、被上诉人陶立军的委托诉讼代理人牛贵红，原审被告链家宝业公司的委托诉讼代理人孙桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段雪凤上诉请求：请求撤销天津市河东区人民法院(2016)津0102民初6579号民事判决，发回重审；上诉费由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人没有违约，上诉人未支付租金的主要原因，是被上诉人将出租的房屋多次出售给他人，看房人员不断，造成上诉人居住不宁，也影响了上诉人的营业稳定。上诉人曾要求与被上诉人面谈协商，但被上诉人既不回电话，也不来人。上诉人要求继续租房；赔偿上诉人损失，在此前提下，上诉人可以搬走，但须提供与出租房屋的租金和面积相等的房屋。陶立军辩称，不同意段雪凤的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。链家宝业公司述称，一审事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。陶立军向一审法院起诉请求：1、判令上诉人将坐落天津市河东区新兆路裕阳花园16-3-302房屋腾空并交还给被上诉人该房屋及其附属物品、设备设施，并结清房屋占用期间的水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用；2、判令上诉人给付被上诉人自2015年10月1日至2015年12月22日的房屋租金7587元；3、判令上诉人给付被上诉人自2015年12月23日至实际腾空之日止的占用房屋使用费（比照每月房屋租金2800元计算）；4、判令上诉人给付被上诉人自2015年10月1日至实际腾空房屋之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5、判令上诉人赔偿被上诉人违约金2800元及各项损失10000元；6、本案诉讼费由上诉人承担。一审法院认定事实：本案诉争房屋坐落于天津市××号，为被上诉人名下私产房屋，被上诉人与案外人赵江红系夫妻关系，被上诉人委托赵江红负责涉诉房屋的出租事宜。2014年9月14日，被上诉人作为甲方出租人与上诉人作为乙方承租人、链家宝业公司作为丙方居间人签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被上诉人将本案诉争房屋租赁给上诉人使用，合同第二条约定“房屋租赁期自2014年10月1日至2019年9月30日，共计伍年零个月。甲方应于2014年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方”，第三条约定“（一）租金标准：人民币贰仟捌佰元/月；租金总计：人民币壹拾陆万捌仟元整。支付方式为按半年支付；押一付三；（二）押金：人民币贰仟捌佰元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”，第四条约定“（一）乙方在租赁期内承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费等因房屋正常使用所产生的费用；（二）本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担…”，第八条约定“合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的…”，第九条约定“违约责任（一）甲方有第八条第二款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失…（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的两倍支付违约金”，第十一条约定“甲乙双方协商五年租赁期价格为贰仟捌佰元整，甲方4、5月租金赔偿乙方损失及租期前的电费和修阳台的钱”。该合同末尾处有上诉人本人签字、链家宝业公司印章及工作人员藕小飞签字，甲方签字处为“赵江红”，为链家宝业公司工作人员代签，庭审中当事人双方对链家宝业公司工作人员的代签行为均表示认可。2014年10月22日，当事人双方重新签订《房屋租赁合同》一份，除第十一条其他约定事项以外，该合同内容与2014年9月14日所签订的合同内容完全一致，该合同第十一条约定“甲乙双方承诺租金定价以年计算，每年根据市场价双方协商调价，甲方承诺配三个空调”。合同签订后，被上诉人将房屋交与上诉人使用，上诉人给付2014年10月1日至2015年3月31日房屋租金16800元，并交付链家宝业公司押金2800元，2015年12月22日链家宝业公司将押金中扣除了中介费1400元后，剩余的1400元交给被上诉人。2015年8月，被上诉人与上诉人因租房问题发生纠纷，故双方在链家宝业公司工作人员调解下于中介处达成口头协议，约定上诉人支付被上诉人10000元作为2015年4月1日至2015年9月30日期间的房屋租金，并约定在2015年9月底前向被上诉人支付2015年10月1日至2016年3月30日期间的房租。上诉人于当日交付赵江红现金10000元，此后上诉人未再向被上诉人支付过房屋租金。2015年12月20日，被上诉人之妻赵江红向上诉人收取租金无果，故其于12月22日与链家宝业公司工作人员共同前往诉争房屋处向上诉人送达《解除房屋租赁合同通知书》一份，载明“…一、自本通知函发之日起，您我之间签订的《房屋租赁合同》解除，本书面通知送达后2日内（最迟在2015年12月24日24时前）搬出位于天津市××楼××单元302房屋…”。诉争房屋现仍由上诉人占有使用。庭审中，被上诉人明确表示其所有诉请仅向上诉人主张，不要求链家宝业公司承担责任。一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，在房屋租赁关系中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用，承租人应当依照约定给付租金。本案中，被上诉人与上诉人签订了《房屋租赁合同》，被上诉人将合同约定的房屋交予上诉人占有使用，双方形成合法有效的房屋租赁关系并已实际履行，上诉人应当依约给付租金。双方签订合同后，上诉人先后向被上诉人支付了2014年10月1日至2015年3月31日及2015年4月1日至2015年9月30日的房屋租金，但此后上诉人未再向被上诉人支付过房屋租金。根据双方合同约定，上诉人应按半年支付一次的方式向被上诉人给付租金，后双方又曾达成口头约定，约定上诉人于2015年9月30日前支付被上诉人2015年10月至2016年3月的租金，现上诉人未支付租金的行为违反双方约定及相关法律规定，其行为已构成违约。关于上诉人抗辩称被上诉人并未向其催要过房租，被上诉人对此不予认可并提供了聊天记录作为证据予以佐证，对于该证据上诉人认可系其本人与被上诉人之妻赵江红的聊天记录。根据该组证据显示，赵江红于2015年11月13日及之后多次就交付租金事宜向上诉人进行了催要，故对上诉人的该项抗辩不予认可。关于上诉人抗辩称其长期无法联系到赵江红，故未能给付租金一节，一审法院认为，双方虽然在合同中并未明确约定租金的给付方式，但根据双方以往采用的转账方式的交易惯例，即使上诉人确实无法联系到赵江红，其完全可以继续通过银行转账的方式给付租金；且即使如上诉人所称赵江红曾表示正在办理离婚，要求上诉人暂缓缴纳租金，等赵江红亲自到天津来收取，但在2015年12月20日赵江红亲自到涉诉房屋向上诉人收取房租时，上诉人应及时给付租金，至此其未给付租金的行为显然已经构成了违约，达到了合同解除的条件。综上，上诉人未按合同及双方口头约定的时间给付房屋租金，达到了双方约定的解除合同的条件，且被上诉人已以书面形式向上诉人送达了解除房屋租赁合同通知书，被上诉人的行为符合法律规定及双方合同约定，故当事人双方之间的《房屋租赁合同》于2015年12月22日解除，现被上诉人要求上诉人腾空并返还诉争房屋的诉请，予以支持。关于被上诉人要求上诉人返还涉诉房屋内的附属物品及设备设施一节，被上诉人表示上述物品及设施包括橱柜、油烟机、燃气灶、电淋浴器、马桶、洗脸盆及三个空调，具体品牌均不详，以房屋内现有物品为准。上诉人认可涉诉房屋内含有上述物品，但都不是新的，庭审中被上诉人明确表示要求返还的内容以涉诉房屋内现有物品为准，对此予以照准。关于被上诉人要求上诉人结清占有使用诉争房屋期间的水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用一节，庭审中上诉人明确表示其并未拖欠上述费用，现被上诉人亦未能提供证据证明上诉人拖欠上述费用，故对于被上诉人的该项诉请，无法支持，被上诉人可待取得相关证据后另行主张。关于被上诉人要求上诉人给付自2015年10月1日至2015年12月22日的房屋租金一节，一审法院认为，双方间的《房屋租赁合同》已于2015年12月22日解除，被上诉人要求上诉人给付自2015年10月1日起至2015年12月22日止的房屋租金，符合双方合同约定，故对被上诉人的该项诉请予以支持。关于该项租金的具体数额，被上诉人主张按照合同约定标准2800元/月×2个月+2800元/月÷31天×22天=7587元，符合双方合同约定且与法不悖，予以确认。关于被上诉人要求上诉人按照合同约定的月租金数额给付自2015年12月23日至实际腾空之日止的占用房屋使用费一节。上诉人于合同解除后仍占有使用诉争房屋，应向被上诉人支付相应的使用费，现被上诉人要求上诉人按照合同约定的月租金标准进行给付符合法律规定，故对此项诉请，予以支持。关于被上诉人要求上诉人赔偿违约金2800元一节。双方签订的《房屋租赁合同》第九条中对此进行了明确约定，故该项诉请，予以支持。庭审中，双方均认可上诉人依合同约定曾向链家宝业公司交付了押金2800元，故被上诉人可将该押金数额与违约金数额相折抵。关于链家宝业公司从押金中扣除了1400元中介费，被上诉人对此并未提出异议，该费用应视为其对自己财产权利的处分。关于被上诉人要求上诉人给付自2015年10月1日至实际腾空房屋之日止的利息一节，被上诉人主张上诉人未依约给付房屋租金造成其产生相应的房屋租金利息损失。对此一审法院认为，双方在合同中对逾期给付租金的利息并无约定，且被上诉人已向上诉人主张了违约金赔偿，故对该项诉请不予支持。关于被上诉人要求上诉人赔偿各项损失10000元一节。被上诉人主张该损失系因上诉人使用不当造成空调和马桶损坏的损失，上诉人对此不予认可，其当庭表示空调和马桶曾出现故障但原告不予维修，现已由其自费修复完毕。一审法院认为，被上诉人现未能提供证据证明上述物品现在存在损坏的具体情况、损坏的程度及损失的具体数额和计算标准，亦未能证明该损坏系由上诉人使用不当所造成，且上诉人作为出租方应当有义务保障出租房屋内的设施状况良好，满足承租方的正常使用需求，故对该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、判决生效之日起十五日内，上诉人将其占有使用的坐落于天津市××号房屋及上述房屋内的橱柜、油烟机、燃气灶、电淋浴器、马桶、洗脸盆及三个空调返还被上诉人；2、判决生效之日起十五日内，上诉人给付被上诉人自2015年10月1日起至2015年12月22日止的房屋租金7587元；3、判决生效之日起十五日内，上诉人按照每月2800元的标准给付被上诉人自2015年12月23日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费；4、驳回被上诉人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费310元，保全费720元，共计1030元，由被上诉人负担50元，由上诉人负担980元。本院二审期间上诉人提交了两份其与链家宝业公司前工作人员的电话通话录音，用以证明被上诉人收取押金和链家宝业公司扣除中介费的情况。被上诉人认为第一份录音证据不属于新证据；第二份录音证据与本案无关。链家宝业公司亦认为第一份录音证据不属于新证据；对第二份录音证据的证明目的不予认可。本院对上诉人提交电话通话录音的真实性予以确认，但该证据的内容尚不能印证其证明目的，故本院对该证据的证明力不予确认。本院二审查明，当事人双方诉争合同约定的支付方式是：“押一付六”。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案当事人双方的争议焦点为：上诉人未按约定时间支付租金的原因。本院认为，本案当事人三方缔结的《房屋租赁合同》合法有效，具有法律上的拘束力，缔约各方均应依约履行。被上诉人作为出租人的主要义务是将租赁房屋交付上诉人使用，并保持租赁房屋处于符合约定的使用状态；上诉人作为承租人的主要义务是按时支付租金，并善意使用和保管租赁房屋。被上诉人依约将租赁房屋交付上诉人使用后，上诉人应按照约定的时间和方式支付租金。上诉人在依约支付首期半年租赁费后，2015年8月，双方因租赁房屋阳台漏雨和出卖租赁房屋引发的看房问题，产生纠纷。经链家宝业公司工作人员调解，被上诉人减免部分租金，上诉人支付了10000元作为2015年4月-9月的租金；并约定2015年9月底前，上诉人应支付被上诉人第三期的租金。但上诉人未按照约定支付上述租金，经被上诉人2015年11月16日微信催告后，上诉人仍未能及时支付租金。此时，上诉人迟延给付租金的行为，已经符合合同约定的合同解除条件。2015年12月22日，被上诉人书面通知上诉人解除房屋租赁合同，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，如果上诉人对合同解除有异议，应在三个月内向人民法院确认解除合同的效力。上诉人未在上述期间向人民法院起诉确认合同解除的效力，双方之间的房屋租赁合同自2015年12月22日解除。因此，上诉人自2015年12月23日即丧失了对租赁房屋的合法居住权，原审法院判决上诉人腾退诉争房屋及相关物品，并支付合同解除后上诉人占有房屋的使用费，符合法律规定，应予维持。上诉人虽要求继续履行房屋租赁合同，但其已经丧失了对合同解除的异议权利；而且双方发生纠纷后，不能冷静处理矛盾纠纷，致使双方对抗情绪升级激化，本院虽尽力做双方的调解工作，却仍然未果，双方业已丧失了继续履行合同的现实基础，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人所称被上诉人出卖租赁房屋影响其生活安定，其并没有违约的上诉主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”由此可以看出，法律并不禁止房屋所有权人在房屋出租期间出卖租赁房屋。故被上诉人出卖租赁房屋本身并不能成为上诉人拒付租金的正当理由。但被上诉人出卖租赁房屋不能影响上诉人在诉争房中的正常生活，并且应当履行《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定的附随义务，及时通知承租人，协商确定买卖房屋的看房事宜，以免妨碍上诉人的正常起居。本案当事人双方曾就该问题进行过调解，被上诉人让免了部分租金。在此之后，上诉人主张仍有部分看房者到诉争房，影响其生活安定。本院认为，上诉人该项主张虽没有确切证据予以证实，但考虑到出卖房屋信息的传播性和延续性，仍有可能存在看房者对上诉人的安定生活造成困扰；同时，考虑本案房屋租赁合同的租期较长，合同解除可能会造成上诉人部分添附物的损失；加之，上诉人没有自有住房仍需租房、租金上涨的现实考量；本院酌减上诉人两个月的租金，以平衡当事人双方的利益关系。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用基本法律正确；为了化解当事人之间的矛盾，本院对原审判决的租金给付判项作出适当调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院(2016)津0102民初6579号民事判决第一项、第三项和第四项；二、变更天津市河东区人民法院(2016)津0102民初6579号民事判决第二项为：本判决生效之日起十五日内，上诉人段雪凤给付被上诉人陶立军2015年12月22日之前的房屋租金1987元。一审案件受理费310元，保全费720元，共计1030元，由被上诉人陶立军负担50元，由上诉人段雪凤负担980元；二审案件受理费80元，由上诉人段雪凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  高铁檩审 判 员  高 媛代理审判员  孟宪忠二〇一七年七月十三日法官 助理  王晓敏书 记 员  万 嘉