江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1378号上诉人（原审被告、反诉原告）：顾静，女，1978年11月29日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：田玉，江苏乐助律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐腾，男，1988年4月29日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐天明，男，1964年10月9日出生，汉族，住扬州市江都区，系徐腾父亲。委托诉讼代理人：田春龙，扬州市江都区兴堡法律服务所法律工作者。上诉人顾静因与被上诉人徐腾房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院（2016）苏1012民初5973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾静向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判顾静支付水电费2603元，徐腾承担违约金36000元；2、徐腾承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、徐腾支付电梯维修费用是以顾静搬离房屋为前提条件，顾静从未单方要求提前解除房屋租赁协议，也未擅自搬离承租房屋；2、约定违约金5万元明显过高，应当依据徐腾的实际损失予以确定；3、户外广告牌应由徐腾自行处理；4、徐腾于2014年房屋租金上涨超过了30%，构成违约，应当承担违约责任。徐腾答辩称，我们2014年6月30日和顾静签订的《商铺租赁协议书》第十条补充协议上面写的很清楚，顾静搬离时不可以人为破坏，所有电器全部是徐腾的，但是顾静离开的时候破坏了装潢，空调拆走等等，请求法院根据事实判断。徐腾向一审法院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋承租期间产生的水电费2603元；2.被告向原告支付违约金50000元；3.被告承担因人为损坏墙面、电器、照明等财产损失50000元，并拆除损坏的财产及在原告房外设立的广告牌；4.被告承担因提前终止租赁协议导致原告的租金损失35000元（截止2016年10月5日），之后的租金损失按年租金140000元的标准，计算至原告房屋租出为止；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告存在租赁关系，被告承租原告位于扬州市江都区龙川步行街1-401商铺。2014年6月30日，因原租期届满，双方重新订立了《商铺租赁协议书》。根据该协议，原告继续承租上述店铺，租期三年，自2014年7月1日至2017年6月30日，年租金为140000元，每年一交，先付后租，于每年6月30日前交清。承租期间产生的水、电、卫生、电话、电视及物业等相关费用由被告承担。被告装修的地面、墙面、天花灯到期后无法转让的，归原告所有，被告不得人为损坏，否则赔偿原告50000元。如违约赔偿对方违约金50000元。协议签订后，被告按约交付了两年租金。2016年6月底，被告突然提出要求提前终止协议。在搬离房屋时，被告就水电使用情况与原告进行了核对，承诺随后将支付水电费给原告，但至今未付。另被告实际交付房屋时，将房屋内的墙面、电器、照明等进行了人为损坏，导致原告房屋无法出租。综上，原告认为被告提前终止协议，构成违约，交房时又恶意损坏房屋设施，不支付水电费，故诉至法院。顾静原审辩称：1.被告并未违约，系原告违约在先。双方在2011年6月29日签订的租房协议中约定年租金80000元，涨幅不超过30%。但三年租期到期后，原告要求将租金增加到180000元，后双方经多次协商，将租金调整至140000元。另外，原告在被告承租期间拒不支付电梯维修费用，根据双方租房协议约定该费用属于原告承担。同时原告房屋屋面一直存在漏水，被告多次要求原告维修，但均未及时予以修复，影响了该房屋的正常使用。2016年6月28日，原告未经被告同意，私自将涉案房屋的部分房屋租给第三人，并通知被告解除租房协议才能拿到之前垫付的电梯费。2016年7月2日，原告通过他人将16900元转交给被告，并通知被告于2016年7月5日前腾让房屋，故被告让出房屋，至此原告违约单方解除了租房协议；2.双方租赁协议约定的违约金50000元达到约定的年租金140000元的36%，约定的违约金明显过高。按照法律约定，违约金应以实际损失为基础，以补偿性为主，惩罚性为辅。原告认为被告违约，但并未就造成的实际损失予以举证；3.原告要求被告赔偿房租损失的请求与违约金重复主张，不应支持；4.原告要求被告赔偿墙面、电器、照明灯损失50000元，但其并未提供该损失系被告造成的事实依据以及损失大小的依据。自2016年7月5日后，原告已将本案所涉房屋收回，更换了门锁，被告已经搬离房屋，故原告主张的该损失与被告并无关联；5.原告要求拆除损坏的财产及户外广告牌，根据双方协议约定，无法转让店内固定的装修材料、电器设备的，归出租人所有，因此被告并无义务拆除。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。顾静向一审法院提出反诉请求：1.反诉被告因违约涨租金，赔偿反诉原告损失36000元；2.反诉被告因违约解除租房协议，赔偿反诉原告剩余租赁期间装饰装修残值30000元；3.反诉被告因违约解除租房协议，赔偿反诉原告的营业损失45000元；4.反诉被告承担反诉费用。事实及理由：反诉被告与反诉原告于2011年6月29日签订租房协议，反诉原告承租反诉被告位于扬州市江都区步行街1-401商铺，租赁期限3年，年租金80000元，续租租金涨幅不超过30%。到期后，反诉被告要求将租金增加到180000元，反诉原告考虑到前期投入的装修成本近200000元，经与反诉被告多次协商，续租租金增加到140000元，反诉被告违背双方租赁协议，应当赔偿反诉原告2015年度支付的租金涨幅超出30%的部分36000元。2014年6月30日，双方签订房屋续租协议，年租金140000元，租赁期限3年。反诉原告按约定支付了2014年度、2015年度租金。2016年6月28日，反诉被告未经反诉原告同意，在双方租赁协议尚未到期的情况下，擅自将部分房屋租给第三人。2016年7月5日反诉被告向反诉原告收回房屋。在房屋租赁期限未到期的情况下，反诉被告单方解除了租房协议。反诉原告在承租房屋过程中，装修共计投入近200000元，截至2016年6月30日，尚有一年剩余租赁期限，反诉被告应当赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失。同时，因反诉被告违约解除合同，致使反诉原告不能在短期内租到合适的经营场所，影响了反诉原告店铺的正常营业，因此反诉被告应当赔偿反诉原告3个月的经营损失。综上，由于反诉被告的违约行为给反诉原告造成了实际损失，故请求法院支持反诉原告的反诉请求。徐腾原审辩称：双方2011年的租房协议到期后，是根据市场行情重新签订的租房协议，双方都同意并已经履行了两年，原告并未违约。反诉原告将房屋隔成几间，租了部分给棋牌室，并不是反诉被告擅自出租给他人。反诉原告的装修与反诉被告无关。涉案房屋的确有漏水，但并不严重，且已经找人修过了。反诉原告终止协议，系其违约，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。原审查明：2011年6月29日，原被告签订《店铺租赁协议书》，约定被告承租原告所有的位于龙川步行街1-401商铺，租金80000元/年，租期三年，自2011年7月1日至2014年6月30日。租赁期满，若被告要求续租，须在本合同期满一个月前向原告书面提出，双方另行协商续租事宜，租金涨幅不超过30%。2014年6月30日，双方就上述商铺进行续租，另行订立的《店铺租赁协议书》，约定租金140000元/年，租期三年，自2014年7月1日至2017年6月30日。装潢后，装修的地面、墙面、天花等归被告所有，但到期后过店转租时不得人为损坏，否则赔偿原告50000元。过店费或转租费归被告，原告仅收取房租。到期不续租又无法转让，店内所有固定的装修材料、电器设备归原告所有。双方共同遵守协议，如违约赔偿对方违约金50000元。上述商铺在租赁期间，有部分系出租给棋牌室。被告支付了2014年度及2015年度的租金。2016年7月1日，原告父亲徐天明出具收条，注明“暂收步行街1-104商铺棋牌室房屋肆万元整。租房协议等前承租人让出房屋后与新的承租人签字确认”。2016年7月2日，原被告双方的见证人衡某与曹某，注明“今收到徐天明壹万陆仟玖佰元整，此款在顾静2016年7月5日前将美容院让出，归还房东，此款交于顾静”。后被告搬离涉案商铺。原审另查明：原告在审理中认可涉案商铺确实存在被告提出的漏水问题，但已经修复。被告在承租期间，对涉案商铺进行了装修，并挂置了广告牌。原审法院认为，原被告签订的《店铺租赁协议书》系双方真实表示，合法有效，对双方具有约束力。现双方约定的租赁期限尚未届满，被告即搬离承租商铺，提前解除租赁合同，构成违约，应当承担违约责任。关于原告的具体诉求：1.被告支付房屋承租期间产生的水电费2603元。本院认为该费用系被告承租期间产生，被告抗辩部分属于棋牌室，但在被告承租期间系由被告将涉案商铺的部分转租给棋牌室，且被告未提供棋牌室水电费使用的具体金额，故本院认为该水电费应由被告向原告支付；2.被告向原告支付违约金50000元。本院认为被告提前解除租赁合同事由不符合法律规定，属于违约，应当承担违约责任，按照双方合同约定支付违约金50000元；3.被告承担因人为损坏墙面、电器、照明等财产应赔偿原告50000元，并拆除损坏的财产及在原告房外设立的广告牌。本院认为原告无证据证明涉案商铺损坏的具体情况及损坏系由被告造成的事实，故对此主张，本院不予支持。关于房外设立的广告牌，系被告因经营需要挂置，应当由被告予以拆除；4.被告承担因提前终止租赁协议导致原告的租金损失35000元（截至2016年10月5日），之后的租金损失按年租金140000元的标准，计算至原告房屋租出为止。本院认为被告提前解除租赁合同构成违约，已经要求被告按照双方合同约定支付违约金，现原告基于同一违约事实再次主张赔偿损失，本院依法不予支持。关于被告的反诉主张，被告认为原告违反双方之前的协议约定，租金涨幅超过30%,涉案商铺系原告要求被告搬离，原告构成违约。本院认为，双方于2011年签订的协议中虽然约定租金涨幅不超过30%，但双方在2014年就续租事宜重新订立了协议，且该协议系双方真实意思表示，视为双方对租金重新达成了一致。被告未提供证据证明系原告要求被告提前搬离涉案商铺，故原告并未违约，被告的所有反诉主张本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条等规定，判决如下：一、顾静于本判决生效之日起十日内给付徐腾水电费2603元、违约金50000元，合计52603元；二、顾静于本判决生效之日起十日内拆除坐落于扬州市江都区龙川步行街1-401商铺户外的广告牌；三、驳回徐腾的其他诉讼请求；四、驳回顾静的全部反诉请求。二审期间，上诉人顾静向本院提交了以下证据：1、公证书（原件）一份，内容是衡某对双方解除租赁合同所作的情况说明，证明在2016年7月5日之后双方已经协议解除了合同；2、扬州市江都区仙女镇云峰社区出具的动用维修基金的情况公示（复印件），证明涉案房屋之前存在渗漏的情况，于2016年11月份进行了维修；3、徐腾出具的商铺不再出租告知书（原件），内容是徐腾要求顾静在2014年6月30日前搬离涉案房屋，证明徐腾利用出租人地位强行或者说胁迫顾静续租房屋，并且不按照原合同约定擅自增加房租金额。经质证，徐腾认为：1、衡永健所陈述的情况不完全真实；2、认可申请维修资金维修涉案房屋，但与本案没有关联性；3、告知书确实是徐腾出具给顾静的，是出现在第二份租赁合同之前。被上诉人徐腾未向本院提交新的证据。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，双方于2014年6月30日签订的《店铺租赁协议书》来看，涉案房屋的租赁期限为三年（自2014年7月1日至2017年6月30日），顾静于租赁期满前搬离涉案房屋构成违约。虽然根据衡某、曹丽霞作为见证人共同出具的收条和衡某的证言可以证实顾静与徐腾就提前解除租赁合同已达成一致，但是根据合同法相关规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。由于顾静未能举证证明徐腾已经明确放弃违约责任的主张，相反，从顾静向徐腾反诉主张违约责任的行为可以反映出双方均未放弃向对方主张违约责任的事实。因此，徐腾根据租赁协议的约定向顾静主张50000元违约金有事实和法律依据，本院予以支持。由于合同提前解除必然会给出租人造成一定损失，结合租赁协议约定的年租金140000元，原审法院按照双方约定的违约金50000要求顾静承担违约责任并无不当。广告牌系顾静在租赁房屋期间形成的装饰装修物，双方对此并无约定，根据相关法律规定，承租人顾静有拆除的义务。至于顾静提出涉案房屋租金上涨超过了30%，徐腾构成违约，应当承担违约责任的主张，由于双方在续签的租赁协议中对租金已达成一致，应视为双方对之前合同的约定进行了变更，故顾静再以租金涨幅超过30%为由向徐腾主张违约责任缺乏依据，本院不予支持。综上，顾静上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4410元，由上诉人顾静负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  柏 鸣审 判 员  韩 冰代理审判员  陈建志二〇一七年七月二十一日书 记 员  余 韵