重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0233民初2001号原告：黄启银，男，1956年6月20日出生，汉族，住重庆市忠县。原告：龙少平，女，1957年6月23日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：陶伍，男，1973年10月5日出生，汉族，住重庆市忠县。原告黄启银、龙少平与被告陶伍合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法由审判员付荣慧独任审判，适用简易程序分别于2017年4月27日、2017年6月8日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除二原告与被告于2003年7月18日签订的《门面出售合同》；2、被告将忠县某门面房一间返还给二原告；3、定金不退；4、被告按《欠条》约定支付原告2003年8月1日至合同解除之日止的利息和罚息，截止2017年4月4日利息和罚息共计约38万元；5、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2003年7月18日，二原告与被告陶伍及闫秀兰签订《门面出售合同》，约定：二原告将忠县某集资楼东坡梯道西侧门面第三层第一间以24万元的价格出售给陶伍和闫秀兰，第一次付款10万元作为定金，第二次付款在原告通知被告和闫秀兰办理房屋产权过户时一次性付清。合同签订之日，被告向二原告支付购房款10万元，二原告将房屋交付被告和闫秀兰使用至今。同时，被告就剩余房款向原告出具《欠条》一张，约定：被告就未支付的14万元按月息6.6‰向原告支付利息，如不按时支付，则自愿承担罚息。之后，被告未依约支付利息。2007年7月23日，被告与闫秀兰离婚，案涉房屋归被告所有。2015年4月，被告曾起诉至法院，要求二原告协助其办理房屋的过户手续并支付违约金。法院经审理后判决双方签订的《门面出售合同》合法有效。依照合同约定，二原告在通知被告办理房屋过户手续时，被告应付清剩余购房款及利息、罚息。因此，二原告曾主动找到被告愿意协助其办理房屋过户手续，但被告为了达到不支付尚欠购房款及利息、罚息的目的，拒绝原告的要求，导致该房屋至今无法过户，二原告无法收取相应款项。原告曾多次书面通知，被告均不予理睬，遂诉至本院。被告辩称，1、原、被告签订的《门面出售合同》合法有效，依照合同约定，案涉房屋应当能够办理过户手续时，被告才支付剩余购房款。因此，被告同意在案涉房屋具备办理过户手续的前提下，支付尚欠购房款；2、被告未按照欠条约定支付房款是因为在重庆农村商业银行忠县支行申请执行原告的借款合同纠纷案件中，忠县法院查封了包括本案所涉门面房屋在内的其他房屋，并发出执行公告，要求被告等购房人应到忠县法院执行局申报。被告按照公告要求到忠县法院进行了申报，并且忠县法院执行局曾收取被告购房款4000元。因该案现仍未执行完毕，查封仍未解除，所以被告有理由暂停支付购房款；3、原告未履行向重庆农村商业银行忠县支行的还款义务，系因原告的过错导致该门面无法正常使用，给被告造成了损失，现被告保留对原告诉讼的权利，同时，被告不应按月息6.6‰支付利息。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告陶伍与闫秀兰原系夫妻关系，于2007年7月23日离婚。2003年2月26日，原告黄启银与中共忠县县委办公室签订《门面房集资协议》，约定黄启银自愿集资建设某集资楼西侧的门市1-5层，房屋建筑面积1084.76平方米，总价款2745600元；第一次交款50万元作为定金，余款在2003年4月30日前交清。2003年7月18日，原告黄启银、龙少平（合同甲方）与被告陶伍、闫秀兰（合同乙方）签订《门面出售合同》，合同约定：甲方将忠县某集资楼东坡梯道西侧门面第三层第一间以24万元价格出售给乙方；付款方式为第一次付款10万元作为定金，在交清定金时甲方将房屋交付给乙方使用，第二次付款在甲方通知乙方办理过户产权时，由乙方一次性付清余款；如甲方不给乙方办证视为违约，以定金的一倍罚款。合同签订之日，被告依约向原告支付10万元，原告也将房屋交付给了被告使用至今。同日，被告向二原告出具《欠条》，约定：对剩余购房款14万元由陶伍按月息6.6‰支付利息，从2003年8月10日起开始计息，如未按时结息将支付罚息。被告还在欠条上添加备注，备注内容为：如黄启银与中共忠县县委办公室发生产权纠纷，黄启银败诉无法拿到产权，则黄启银退还本金给陶伍；如胜诉，则黄启银不得以任何理由不将门面出售给陶伍。2007年7月23日，被告与闫秀兰离婚，在离婚协议中约定案涉房屋归被告所有。该门面房现地址为某。2015年4月9日，被告向本院起诉，要求确认其与二原告签订的《门面出售合同》有效，二原告协助其办理案涉房屋的产权过户手续，并支付违约金10万元。本院经审理后，判决确认双方签订的门面出售合同合法有效，黄启银、龙少平应协助陶伍办理案涉房屋的产权过户手续，并支付违约金10万元。之后，二原告不服该判决，上诉至重庆市第二中级人民法院。重庆市第二中级人民法院经审理后，认为在门面出售合同中虽未约定具体的房屋产权变更时间，但双方自签订合同至今已十年有余，在此过程中黄启银、龙少平存在一定违约行为，陶伍未按其承诺支付尚欠房款的利息也有一定过错，遂依法改判黄启银、龙少平支付陶伍违约金3万元，对本院的其他判决内容予以维持。该判决已生效，现已进入执行程序。在重庆市第二中级人民法院作出的二审判决书生效后，二原告曾多次要求被告支付尚欠购房款及按欠条约定计算的利息、罚息，并表示如被告在规定期限内仍未支付，其将解除双方签订的门面出售合同。但被告仍未向原告支付购房款及利息。原告遂诉至本院。另查明，2003年3月20日，二原告与忠县农村信用合作联社、中共忠县县委办公室签订《个人借款合同》，合同约定：二原告向忠县农村信用合作联社借款250万元，忠县某集资楼的门市1-5层为该笔贷款提供抵押担保。2003年4月4日，双方依法办理了抵押登记。合同约定的借款期限届满后，二原告未按期还款。2005年4月12日，忠县农村信用合作联社向本院起诉要求二原告偿还贷款。本院经审理后，判决二原告偿还忠县农村信用合作联社尚欠借款172.40万元及利息。之后，忠县农村信用合作联社向本院申请执行该案。在执行过程中，本院于2005年8月25日发出公告，要求误购、误租集资楼1-5层门面者，必须在2005年8月29日至9月2日期间内，持购买或租赁的相关凭据到本院执行局申报，由执行局审查后依法予以处理。被告遂依照公告内容到本院执行局申报，并于2005年11月30日向本院支付购房款4000元。因二原告至今仍未履行该判决书确定的义务，现该案尚未执行完毕。诉讼中，经本院查询忠县不动产登记中心，位于某集资楼的门市1-5层于2003年4月4日办理了抵押登记，至今尚未解押。本案所涉房屋未办理首次登记并取得房地产权证，现无法办理权属转移登记。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述以及原告和被告均提供的：《门面出售合同》、《欠条》、本院（2015）忠法民初字第01244号民事判决书、重庆市第二中级人民法院（2015）渝二中法民终字第02036号民事判决书、本院（2005）忠民初字第636号民事判决书；原告提供的：付款及办理过户通知书、邮寄证明、2003年2月26日签订的《门面房集资协议》、《个人借款合同》；被告提供的：《收条》、本院（2005）忠法执公字第18号公告、《收款收据》、本院（2017）渝0233执678号立案受理通知书；经本院查询忠县不动产登记中心，该中心提供的房产查询结果证明及忠不动产函〔2017〕6号文件等证据在案佐证。本院根据原、被告的诉、辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定：一、关于《门面出售合同》是否应当解除的问题。本院认为，依照相关法律规定，合同解除的方式可分为协议解除和法定解除。协议解除是指当事人约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除是指解除合同的一方当事人基于法律规定产生的解除权而解除合同的情形。下面就本案所涉的协议解除与法定解除分别予以评析与认定：关于协议解除的问题。原、被告在门面出售合同中并未约定一方解除合同的条件，但在被告向原告出具的欠条中，有关于黄启银与忠县县委办在2013年8月1日如发生产权争议，黄启银败诉无法拿到产权，则黄启银退还房屋本金的约定，该约定内容虽是以欠条的形式出现，但该欠条实质是双方就门面出售合同的部分内容达成的补充协议，对双方均具有约束力。原告主张依照该约定，因房屋现不能办理产权过户登记手续，故合同应当解除。因该约定是限于原告与忠县县委办就案涉房屋发生产权争议，原告无法取得案涉房屋的产权时，才解除双方签订的门面出售合同，并由原告返还已收取的定金10万元。但在门面出售合同的履行过程中，原告并未就案涉房屋的产权与忠县县委办发生争议，合同中约定的关于解除合同的条件并未成就，故原告不能依照该约定主张解除合同。关于法定解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。”原告主张被告存在上述法律规定中的第二、三、四种情形，故合同应当予以解除。经审查，原告和被告在合同中约定的付款方式为签订合同之日付款10万元作为定金，余款14万元在原告通知办理产权过户时，被告一次性付清。虽然被告从2016年起多次通知原告支付剩余购房款及利息，但因包括案涉房屋在内的县集资楼1-5层门面均已被抵押，且至今抵押尚未解除，案涉房屋根本无法办理权属转移登记，因此，虽然原告已履行通知义务，但合同约定的付款条件并未成就，被告有权拒绝支付尚欠购房款。并且，双方虽然未在门面出售合同中约定具体的房屋产权变更时间，但双方自签订合同至今已十年有余，在此过程中，原告作为售房人，未积极向忠县农村信用合作联社履行还款义务，导致案涉房屋未能解押无法办理权属转移登记，故原告存在违约行为，当然被告未按其承诺支付尚欠房款的利息也有一定过错。依照前述法律规定，在被告要求继续履行合同的前提下，原告主张解除合同的请求不能成立。二、关于被告应否支付利息及罚息的问题。本院认为，关于利息问题。在被告向原告出具的欠条中载明：对剩余购房款14万元，被告将从2003年8月10日起按照月息6.6‰支付利息，如未按时结息将支付罚息。故被告应依照欠条内容，向原告支付利息至付清尚欠购房款之日止。因被告于2005年11月30日向本院支付案涉房屋的购房款4000元，故从该期限起，被告尚欠购房款数额应当为13.60万元，即利息应以13.60万元为基数进行计算。被告抗辩本院曾发出执行公告，其是按照公告要求进行了申报，且是因被告的过错导致房屋至今不能办理房屋产权过户，故其不应支付利息和罚息。本院认为，结合本院2005年8月25日发出的公告内容，该公告并未作出被告不应再向原告支付尚欠购房款的意思表示，并且，在被告于2015年起诉二原告的案件中，法院的生效判决书已经认定被告未按其承诺支付尚欠房款的利息存在过错，而原告已就其违约行为依法承担了违约责任，故被告也应当依照欠条约定支付利息和罚息。关于罚息问题。因被告未按时支付利息，故其依约应当支付罚息。但因被告在欠条中对罚息的支付约定不明，依照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中的相关规定，罚息利率应当在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。综合本案合同履行情况、当事人过错程度、损失情况等因素，本院酌情确定罚息的收取应在利息计收标准上加收30%。综上所述，因原告和被告签订《门面出售合同》合法有效，双方应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务，故原告要求解除门面出售合同，被告返还案涉房屋以及收取的定金10万元不退的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告要求被告支付利息和罚息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告陶伍在本判决生效之日起十日内向原告黄启银、龙少平支付利息和罚息（利息从2003年8月10日起至2005年11月29日止，以14万元为基数，按照月息6.6‰计算；从2005年11月30日起至付清购房款之日止，以13.60万元为基数，按照月息6.6‰计算。罚息从逾期之日起在利息计收标准上加收30%）；二、驳回原告黄启银、龙少平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元（已减半收取），由原告黄启银负担3500元，被告陶伍负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  付荣慧二〇一七年七月五日书记员  李克桢