广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初81号原告：肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处，住所地广东省肇庆市黄塘东路1号康乐花园第13栋（C3）首层办公室，组织机构代码78649336-0。负责人：何卓姣。委托诉讼代理人：宁志勤，广东余黎张律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢建欣，广东余黎张律师事务所实习律师。被告：何凯强，男，1989年3月31日出生，汉族，户籍住址广东省肇庆市高要区。原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处（以下简称“侨兴物业管理处”）诉被告何凯强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宁志勤、卢建欣到庭参加诉讼，被告何凯强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴物业管理处向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交纳物业管理服务费2040.02元、梯灯、防盗系统电费及维护费95元、公共路灯电费分摊95元、电梯电费162.7元、滞纳金550.81元（欠费从2015年1月1日计至2016年7月31日，以后按实际发生计收），合计2943.53元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月15日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，原告受聘为肇庆市龙塘路10号宝翠园小区提供物业管理服务，按照《前期物业管理服务协议》的约定以及相关法律规定，被告须向原告交纳物业管理服务费及其他相关费用，但被告并未遵守协议约定依法履行缴费义务。2015年1月1日至2016年7月31日，被告拖欠原告物业管理服务费2040.02元、梯灯、防盗系统电费及维护费95元、公共路灯电费分摊95元、电梯电费162.7元、滞纳金550.81元，合计2943.53元，经原告多次催讨，被告至今仍拒不交纳。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼中，原告侨兴物业管理处明确第一项诉讼请求中的物业管理服务费是按照涉案房屋建筑面积82.09平方米计算；滞纳金即为《前期物业管理服务协议》中约定的违约金。滞纳金从逾期之日起按每日千分之一计算。被告何凯强没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：肇庆市侨兴物业管理有限公司是具有贰级资质等级的物业服务企业。原告侨兴物业管理处是于2006年3月15日依法登记设立的有限责任公司分公司，经营范围为物业管理。2011年11月1日，原告与肇庆市侨城豪苑开发有限公司签订《宝翠园前期物业服务合同》，合同主要约定：肇庆市侨城豪苑开发有限公司选聘原告对宝翠园提供物业管理服务，服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅为1.3元/月/平方米；商业物业为1.5元/月/平方米；梯灯对讲维护费为5元/月/户；公共路灯电费按实际发生额分摊；电梯运行电费由2层以上（含2层）住户分摊；二次供水电费由6以上（含6层）住户分摊。物业服务费用由业主于收楼之日起交纳，可按年/季/月交纳，但业主或物业使用人最低限度应在每月5号前交纳当月物业服务费。合同期限自2011年11月1日起至成立业主委员会并由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止。合同签订后，原告开始为宝翠园小区提供物业管理服务。2013年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》（含物业使用守则），约定：甲乙双方就前期物业管理服务达成协议，第四条：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、乙方交纳费用时间按发展商发出收楼通知书之日起计收；二、住宅按建筑面积为1.3元/月/平方米；非住宅按建筑面积为1.5元/月/平方米；……八、每次交纳费用时间为每月的5号前。……第十条：其他约定事项……二、①住宅六层以上，由于自来水公司不能满足供压须增加恒压泵，恒压泵产生的电费由六层以上（含第六层）的业主分摊；②带电梯住宅的电梯所产生用电量，由二层以上（含第二层）的业主共同分摊电梯电费……第十一条：违约责任。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。……第十六条：本协议正本连同附件共20页……具有同等法律效力。《物业使用守则》第七条17、电梯电费的摊分办法：（1）电梯摊分按楼层系数法：1-5层为第一段，系数为1、6-10层为第二段，系数为1.2,11-15层第三段，系数为1.4,16-20层为第四段，系数为1.6……（2）基本电量＝电梯电量/一段户数*1+二段户数*1.2+……N段户数*[1+（n-1）*0.2]。（3）各段用户摊分电量＝基本电量X[1+（n-1）*0.2]X入住率。侨兴物业管理处及代表与何凯强分别在甲方、乙方落款处加盖公章和签名。从2015年1月1日至2016年7月31日期间，何凯强没有交纳物业管理服务费，梯灯、防盗系统电费及维护费，公共路灯电费分摊，电梯电费等相关费用，为此，侨兴物业管理处曾于2015年12月、2016年9月以律师函、催收缴费通知书等形式向业主何凯强进行催收。侨兴物业管理处追讨上述欠费无果，遂诉至本院。此外，根据原告提供的房产证信息显示，肇庆市端州区龙塘路10号宝翠园第五幢3梯302房的权属人为何凯强，该房建筑面积82.59平方米。诉讼中，原告确认宝翠园小区没有成立业主委员会。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。何凯强经本院传票合法传唤，既不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。对于侨兴物业管理处起诉所提供的证据，因无相反证据反驳和影响证据效力的因素存在，且原告保证其真实，本院予以确认。原告侨兴物业管理处与肇庆市侨城豪苑开发有限公司2011年11月1日签订的《宝翠园前期物业服务合同》以及原告与被告于2012年2月1日签订的《前期物业管理服务协议》（含物业使用守则）是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《宝翠园前期物业服务合同》约定，原告侨兴物业管理处有权为宝翠园小区提供物业管理服务，且原告侨兴物业管理处自2012年2月起为被告何凯强提供了物业管理服务，被告理应按《前期物业管理服务协议》（含物业使用守则）的约定，向原告支付物业管理等费用，但被告未提供证据证明其已依约向原告支付2015年1月1日至2016年7月31日期间的物业服务费等费用，显属违约，应承担违约责任。庭审中，原告侨兴物业管理处主张按照涉案房屋建筑面积82.09平方米计收物业管理服务费，而房产证上登记的涉案房屋建筑面积为82.59平方米，本案原告主张的涉案房屋建筑面积少0.5平方米，属于原告权利的自主处分，本院予以准许。根据《宝翠园前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》（含物业使用守则）的收费标准，被告应支付给原告从2015年1月1日至2016年7月31日的物业服务费为2027.62元（1.3元/月/平方米×82.09平方米×19个月）、梯灯、防盗系统电费及维护费为95元（5元/月×19个月）、公共路灯电费分摊为95元（5元/月×19个月）、电梯电费为162.7元（11.5元+11元+12.5元+11.7元+11.7元+11.3元+12元+12元+13元+12.9元+13.6元+14.2元+13.7元+13.3元），上述费用合计为2380.32元。原告要求被告付清从2015年1月1日至2016年7月31日的物业服务费为2040.02元、梯灯、防盗系统电费及维护费为95元、公共路灯电费为95元、电梯电费为162.7元的请求，合理合法部分，本院予以支持，对物业服务费超出部分金额12.4元本院不予确认。对于原告主张的滞纳金金额的认定。根据《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费的缴纳时间为每月5号前交纳当月物业管理服务费；若逾期交纳有关管理费用，侨兴物业管理处有权要求何凯强从逾期之日起按照每日1%的标准交纳违约金。侨兴物业管理处主张的滞纳金实际系因何凯强迟延交纳物业管理服务费而产生的违约金。何凯强确实存在逾期交费的违约行为，其应当相应的违约责任。但是，双方约定的滞纳金计算标准超出法律规定，原告主张的每日1‰的计算标准亦超出法律规定，侨兴物业管理处主张的滞纳金金额明显过高，本院予以适当调整。滞纳金的计算应以迟延支付物业管理服务费等相关费用造成的损失为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率1.3倍的标准计算为宜。在本案中计算的滞纳金，应以何凯强尚欠侨兴物业管理处物业管理服务费等相关费用2380.32元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率1.3倍的标准，从2015年1月6日起计付。故本院对侨兴物业管理处请求何凯强支付滞纳金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算超过的金额部分不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何凯强应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付2015年1月1日至2016年7月31日期间的物业服务费2027.62元、梯灯、防盗系统电费及维护费为95元、公共路灯电费分摊为95元、电梯电费为162.7元，合计2380.32元；二、被告何凯强应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付滞纳金（滞纳金以2380.32元为基准，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率1.3倍的标准，从2015年1月6日起计算至本院指定履行义务期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告已预交），由原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处负担8元，被告何凯强负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  郑 君审 判 员  林 达人民陪审员  陈雁萍二〇一七年七月二十六日书 记 员  林嘉慧