广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2072民初15203号原告：中山市盛和灯饰有限公司，住广东省中山市横栏镇。法定代表人：邓玉颜，总经理。委托诉讼代理人：朱均洪，���东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁君静，广东香山律师事务所律师。被告：杨军强，男，1981年8月出生，汉族，住湖北省天门市，原告中山市盛和灯饰有限公司与被告杨军强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案后，依法普通简易程序，公开开庭进行了审理。原告中山市盛和灯饰有限公司的委托诉讼代理人朱均洪、梁君静到庭参加诉讼。被告杨军强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市盛和灯饰有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》已合法解除；2.被告杨军强向原告中山市盛和灯饰有限公司支付租金354000元及水电费82680元；3.被告杨军强向原告中山市盛和灯饰有限公司支付逾期缴交租金及费用的违约金33025.38元（按欠款额以月利率2％计至清偿之日止，详见《违约金计算单》）；4.被告杨军强向原告中山市盛和灯饰有限公司支付垃圾清运费5400元及垃圾容器租赁费1867元；5.被告杨军强向原告中山市盛和灯饰有限公司赔偿损失3764元；6.没收被告缴交的租赁保证金462000元，被告搬离租赁物。事实和理由：2015年8月18日，中山市盛和灯饰有限公司与杨军强签订《租赁合同》，约定原告将位于中山市横栏镇茂辉工业区（三沙）乐丰六路33号第一幢物业三至六层出租给被告用于经营出租公寓；租赁期限自2015年11月1日起至2027年10月30日止，2015年11月1日起至2016年2月29日为免租期，从2016年3月1日开始计租，合同约定出租物业共220间房间；第一年至第三年每月每间700元，即每月租金为154000元，第四年至第六年每月租金169400元，之后租金按当时市场行情确定另行签订补充协议，租金每月缴交一次，先交租后使用，每期应提��十天交下一期租金；租赁保证金为462000元，租赁保证金不计利息，在租赁期满后被告未发生违约责任并结清有关该物业所有费用后方可退回；如被告逾期缴交租金及其他应缴费用的，从拖欠之日起，按应付金额每天1％的标准向原告计付违约金，如被告逾期缴付任何一期租金或其他应缴费用，视为被告违约处理，原告有权解除本合同，即时收回物业，原告有权向被告追偿所欠的租金、费用及逾期付款违约金，并且被告所交的租赁保证金不予退还。合同还对费用负担、免责条件等条款进行了约定。签到合同后，原告于2016年3月18日将租赁物交付给被告使用，交付物业的房间数量由原来合同约定的220间增加至240间，被告首三年每月应缴租金金额为168000元。但被告自2016年7月起开始拖欠租金、水电费。经原告多次催讨均未果。2016年10月15日，原告向被告发出《解除合同通知书》，决定解除《租赁合同》，要求被告在收到通知之日起三日内向原告结清欠租、水电费及违约金，并返还物业，但被告收到该《解除合同通知书》后，至今未向原告支付欠款。被告杨军强未到庭应诉，但其于庭前提交书面答辩状辩称，一、杨军强承租涉案物业后，又将涉案物业转租给第三人关力诚，并将转租的事实告知原告，同时承租期间也由关力诚实际经营并向原告缴交租金及其他费用。杨军强与实际承租人关力诚约定，涉案物业的所有经营及责任均由关力诚负责，与杨军强无关。杨军强不清楚在关力诚承租期间是否拖欠原告房租、垃圾清理费、垃圾容器租赁费。同时，原告也应证明垃圾清理费、垃圾容器租赁费是否由涉案物业产生，仅提供收据或发票无法排除是原告其他物业产生的可能，故不应采纳；二、如关力诚存在违约行为，原告以欠款金额��月利率2％计算违约金已经完全能够弥补原告的经济损失，如原告再没收保证金462000元，则明显超出原告的实际损失，故请求法院按照《合同法》第一百一十四条第二款之规定，驳回原告没收租赁保证金的诉请；三、关于原告要求被告赔偿损失3764元的诉请，原告没有证据证明实际承租人损坏其财产，也没有证明其损失的凭证或鉴定文书，不应支持；四、杨军强已将涉案物业转租给第三人关力诚，关力诚才是实际承租人，本案的法律责任最终应由第三人关力诚承担，本案的事实经过及判决结果均与第三人关力诚有实质的利害关系，请法院依法追加第三人关力诚参加本案的诉讼。同时，第三人关力诚也因涉案物业起诉原告及被告，请法院综合关力诚起诉的案件事实，依法判决。经审理查明，涉案租赁物位于中山市横栏镇茂辉工业区（三沙）乐丰六路33号第一幢物业三至六层。该物业产权人为中山市盛和灯饰有限公司。中山市盛和灯饰有限公司为有限责任公司（自然人投资或控股），于2009年11月25日登记成立，法定代表人邓玉颜。2015年8月18日，出租方中山市盛和灯饰有限公司与承租方杨军强签订一份《租赁合同》，约定原告将位于中山市横栏镇茂辉工业区（三沙）乐丰六路33号第一幢物业三至六层出租给被告用于经营出租公寓；租赁期限自2015年11月1日起至2027年10月30日止，2015年11月1日起至2016年2月29日为免租期，从2016年3月1日开始计租，合同约定出租物业共220间房间；第一年至第三年每月每间700元，即每月租金为154000元，第四年至第六年每月租金169400元，之后租金按当时市场行情确定另行签订补充协议，租金每月缴交一次，先交租后使用，每期应提前十天交下一期租金；租赁保证金为462000元，租赁保证金不计利���，在租赁期满后被告未发生违约责任并结清有关该物业所有费用后方可退回；如被告逾期缴交租金及其他应缴费用的，从拖欠之日起，按应付金额每天1％的标准向原告计付违约金，如被告逾期缴付任何一期租金或其他应缴费用，视作为被告违约处理，原告有权解除本合同，即时收回物业，原告有权向被告追偿所欠的租金、费用及逾期付款违约金，并且被告所交的租赁保证金不予退还；若原告违约单方提出解除本合同的，原告应双倍退回被告所交租赁保证金，若被告违约单方提出解除合同的，被告所交保证金不予退还；合同还对费用负担、免责条件等条款进行了约定。签订合同后，杨军强向中山市盛和灯饰有限公司缴纳租赁保证金462000元。原告于2016年3月18日将租赁物交付给被告使用，交付物业的房间数量由原来合同约定的220间增加至240间，被告首三年每月应缴租金金额为168000元，因有4个月免租期，租金从2016年7月18日开始计租。被告于2016年8月22日、9月5日、9月17日分别支付租金70000元、30000元、50000元，合计150000元；但之后再未支付租金，原告分别于2016年10月6日、10月13日向被告发出《租金催收通知》，但被告仍未缴交租金。原告遂于2016年10月15日向被告发出《解除合同通知书》，决定解除《租赁合同》，要求被告在收到通知之日起三日内向原告结清欠租、水电费及违约金，并返还物业，但被告两天后到原告处收到该《解除合同通知书》后，至今未向原告支付欠款。原告多次催讨未果，遂向本院提出前述诉求。诉讼中，原告确认在2016年12月已全部收回涉案物业。另查明，2016年5月3日，杨军强与第三人关力诚签订一份《转让协议书》，载明内容有：双方同意将中山市横栏镇茂辉工业区（三沙）乐丰六路33号第一幢物业三至六层（一楼门面铺位250平方）的经营权转让给关力诚，包括刑事纠纷、经济纠纷、意外事件等一切事宜都与杨军强无关，全由关力诚负责，双方签字后本物业与杨军强无任何关系。再查明，原告提供的电费发票显示用电地址中山市横栏镇三沙村中山市盛和灯饰有限公司截止2016年10月11日电费42634.75元（计费时段2016年9月1日-2016年10月1日）；截止2016年11月14日电费43598.8元（计费时段2016年10月1日-2016年11月1日）；其余发票显示建筑水费12676.9元、污水处理费5369.04元、生活垃圾处理费3131.94元、2016年3-8月垃圾清运费8100元、垃圾容器租赁费4000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，中山市盛和灯饰有限公司与杨军强签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告将涉案物业交付给被告使用已履行完合同约定的义务，现原告主张被告使用涉案物业却未按合同约定支付租金等费用，被告对此未能提供证据证明其已支付全部租金等费用，应承担举证不能的不利后果。本院对原告主张被告拖欠租金等费用的事实予以确认。被告拖欠租金等费用的行为已构成违约，原告有权按租赁合同约定依法解除合同，并没收租赁保证金462000元。原告于2016年10月15日向被告发出《解除合同通知书》，被告于2016年10月17日收到该通知书，合同自通知到达被告时解除。故原告主张确认原告与被告之间的《租赁合同》已合法解除，并没收租赁保证金462000元，理据充分，本院予以支持。关于拖欠租金的数额问题，2016年7月18日至10月17日期间的租金为504000元（168000元×3个月），被告已缴纳租金150000元，尚欠租金354000元。被告未按约定缴纳租金已属违约，应承担���应的付款责任，故原告诉请被告支付所欠租金354000元，理据充分，本院予以支持。关于水电费82680元、垃圾清运费5400元及垃圾容器租赁费1867元，原告已向有关部门缴纳并提供相应的发票予以证明，被告未能提供相反证据予以反驳，本院对该数额均予以确认。按租赁合同约定，租赁期内的水电费、垃圾费等一切有关物业的费用由被告负担，被告必须按时间向有关部门缴纳上述费用。现被告未履行相应的义务，原告诉请被告承担上述费用，符合双方约定，本院予以支持。关于赔偿损失3764元，原告未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，对其主张本院不予支持。关于违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，原、被告在所签订的租赁合同既约定违约金的计算方式，又约定保证金条款，该保证金条款具有定金性质，原告在本案中已主张没收被告保证金462000元并得到支持，已足以弥补原告的经济损失，原告不能再按违约金条款要求被告支付逾期付款违约金，故本院对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。诉讼中，原告确认已收回涉案全部物业，故其主张被告全部搬离租赁物，缺乏事实依据，本院不予支持。被告辩称其承租涉案物业后，又将涉案物业转租给第三人关力诚，并与关力诚约定涉案物业的所有经营、责任均由关力诚负责，与杨军强无关，其不应承担责任。本院认为，虽然杨军强与关力诚签订《转让协议书》约定经济纠纷等一切事宜均与杨军强无关，全由关力诚负责，双方签字后本物业与杨军强无任何关系。但根据合同相对性，承租人杨军强与次承租人关力诚之间的内部约定不能对抗出租人，承租人杨军���仍应按租赁合同约定向出租人缴纳租金等费用及承担相应的法律责任。故被告的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告中山市盛和灯饰有限公司与被告杨军强于2015年8月18日签订的《租赁合同》已合法解除；二、被告杨军强于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中山市盛和灯饰有限公司租金354000元、水电费82680元、垃圾清运费5400元及垃圾容器租赁费1867元；三、被告杨军强缴纳的租赁保证金462000元归原告中山市盛和灯饰有限公司所有；四、驳回原告中��市盛和灯饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13264元，由原告中山市盛和灯饰有限公司负担567元，被告杨军强负担12697元（该款原告已预交，被告负担部分在执行中由被告迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 黎 妙审判员 何文璋审判员 姚红波二〇一七年七月十四日书记员 陈少颜