南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0104民初3176号原告（反诉被告）：江苏圣芭布瑞科技发展有限公司，住所地本市建邺区奥体大街69号新城科技大厦1栋四层。法定代表人：王兵，该公司董事长。委托诉讼代理人:杨思明，江苏圣芭布瑞科技发展有限公司员工。被告（反诉原告）：南京梵客娅宝科技发展有限公司，住所地本市秦淮区红花街道果园村柴家营88-9号。法定代表人：孔煜华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘志峰，国浩律师（南京）事务所律师。执业证号：13201200710502271。委托诉讼代理人：张丹燕，国浩律师（南京）事务所律师。执业证号：13201201311350447。原告（反诉被告）江苏圣巴布瑞科技发展有限公司（以下简称圣巴布瑞公司）与被告（反诉原告）南京梵客娅宝科技发展有限公司（以下简称梵客娅宝公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年4月13日立案后,依法由代理审判员索中宝适用简易程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)圣巴布瑞公司的委托诉讼代理人杨思明，被告（反诉原告）梵客娅宝公司委托诉讼代理人刘志峰、张丹燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣巴布瑞公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付截止到2017年4月10日拖欠的租金480050元，并支付自2017年4月11日至实际将房屋交还至原告时的租金，按2205元/天计算，并将位于南京市秦淮区红花街道果园村柴家营88-9号厂房二层交还给原告；2、请求法院判令被告支付违约金226800元；3、请求法院判令被告支付滞纳金，按照4200元/天，自2015年10月1日起至实际归还房屋之日止；4、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用和保全费用。事实和理由：原、被告双方于2015年4月1日订立了一份《房屋转租合同》，该合同是双方真实意思表示，合法有效。该《房屋转租合同》约定了租金标准为6.3万元/月，期限为2015年4月1日至2020年8月31日，租金支付方式为每半年为一个支付周期，先付后租，该合同签订后三个工作日内付清半年租金，每半年提前一个月支付，若到期未付按一天5000元罚款，直到付清租金日止，租金自第三年开始上调，每两年调整一次，每次调整幅度为5%。该《房屋转租合同》同时约定了原被告双方的权利义务和违约责任等。合同签订后，原告按照《房屋转租合同》的要求履行了合同约定的全部义务，但被告却未按照合同约定支付租金。按照《房屋转租合同》的约定，被告应于2015年4月1日至2016年3月租赁期间支付12个月的房租加一个月的保证金，计金额81.9万元，应于2016年3月支付2016年4月至2016年9月的房租计37.8万元，2016年9月支付2016年10月至2017年3月的房租计37.8万元，上述金额共计支付157.5万元。截至2017年4月10日，被告共计支付房租及保证金合计111.7万元，仍拖欠480050元尚未支付。在此期间，原告多次向被告发函要求被告支付拖欠的租金，但被告一直置之不理，拒不支付租金。被告自最后一次支付房租之日已经逾期半年时间，且被告目前仍未完整支付上述租金，被告的上述行为已经严重的违反了《房屋转租合同》的约定，构成违约。依据《房屋转租合同》第九条第2款第三项即“拖欠租金累计10天以上的”，原告有权解除和被告订立的《房屋转租合同》，并追究被告的违约责任。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，希判如所请。被告梵客娅宝公司辩称，1、原、被告之间的《房屋转租合同》系因原告严重违约而解除，梵客娅宝公司作为守约方，不应支付任何违约金。2、原、被告之间的《房屋转租合同》已于2016年12月20日解除，梵客娅宝公司已于2016年12月30日搬离仓库，不应继续支付此后房屋使用费及滞纳金。3、原告主张的房屋租金、使用费、违约金、滞纳金计算标准过高，应予以调整。违约金及滞纳金系重复计算损失，应二者择一主张，且应以实际欠款数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计付。因涉案房屋无房屋产权证及土地证，在法律性质上属于违建，按照法律规定是禁止租赁买卖的，故原被告之间的《房屋转租合同》是无效的，原告以前收取的费用应该收缴。综上，原告的全部诉讼请求于法无据，应予驳回。反诉原告梵客娅宝公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付违约金226800元；本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年4月1日，原、被告签订《房屋转租合同》一份，约定：被告将其承租的果园村仓库转租给原告，年租金75.6万元，如被告违约致使合同解除的，应向原告支付年租金总额30%的违约金。合同履行过程中，因被告未按时向房主交纳租金，致使涉案仓库多次被房主锁门（仓库目前仍处于被锁状态），严重影响了原告的使用权益及日常经营。经多次协商未果，原告于2016年12月20日以被告严重违约为由，单方宣布解除双方之间的《房屋转租合同》，并以特快专递、上门张贴、微信、短信息等方式向原告及其法定代表人送达了解除通知。因被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护自身合法权益，原告遂反诉至法院，望判如所请。反诉被告圣巴布瑞公司辩称，在合同履行中反诉被告没有违约，因为反诉原告的违约行为导致涉案房屋被锁，反诉原告应承担违约责任。反诉被告未收到2016年12月20日解除合同的信函，因此其没有将涉案房屋交还给反诉被告，其应继续支付实际交还之日止的租金或使用费。原告圣巴布瑞公司针对其本诉诉讼请求、反诉原告梵客娅宝公司针对其反诉诉讼请求依法向法庭提交了《房屋转租合同》、招商银行对账单、转账支票副本、快递单、照片、《终止协议》等证据。原、被告提交的上述证据，本院依法确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月1日，原告圣巴布瑞公司（甲方）与被告梵客娅宝公司（乙方）签订《房屋转租合同》，约定原告将其承租的位于本市红花街道果园村柴家营88-9号厂房二层，建筑面积2800平方米的办公用房转租给被告使用。转租期限为2015年4月1日至2020年8月31日。租金为6.3万元/月，月租金自本合同生效之日起两年不变，第三年开始上调，每两年调整一次，每次调整幅度为5%。合同签订后3个工作日内，被告应缴纳1个月房租，作为房屋的租金保证金。合同到期或合同终止时可用于抵充房租。租金支付方式为每半年为一个支付周期，先付后租，合同签订后3个工作日内付清半年租金，每半年提前一个月支付，若到期未付按一天5000元支付罚款，直到付清租金日止。合同约定如原告违约，原告支付被告年租金30%的违约金。如被告违约，已收租金不退，被告支付原告年租金30%的违约金。如果拖欠租金，每逾期一天，则应按当期日租金的2倍向原告支付滞纳金。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告于2015年4月30日支付房租及租房保证金441000元，于2015年10月30日支付房租126000元，于2016年11月16日支付房租55万元，共计1117000元。庭审中，被告主张其于2016年12月20日通过特快专递、微信等方式通知原告解除合同，并于2016年12月30日搬离涉案房屋，原告认为没有收到通知，双方也未办理房屋交接手续。庭审中，被告明确表示其无物品在涉案房屋中，放弃在涉案房屋内的办公用品。考虑到案件的实际情况，本院组织原、被告双方于2017年6月26日对涉案房屋的钥匙进行交接。在审理过程中，原告提供南京果园工贸公司出具的房屋产权证明及转租申请，欲证明原告转租得到南京果园工贸公司书面同意，房屋为集体土地，产权属于南京果园工贸公司。被告认为集体土地建设房屋应办理相关审批手续，涉案房屋无相关手续，属于违法建筑，主张原、被告签订的《房屋转租合同》无效。被告提供各项费用明细表、确认表各一份，欲证明原告与案外人江苏梵克雅宝纺织科技发展有限公司（以下简称江梵公司）的法定代表人均为王兵，双方确认由江梵公司代被告支付房租63万元，冲抵江梵公司欠被告的各项费用。原告认为被告与江梵公司之间的往来与原告无关，原告没有签字或盖章认可。原告主张滞纳金从2015年10月1日起按照4200元/日计算至实际交还房屋之日止。另查明，2016年12月底，原告与南京果园工贸公司签订《终止协议》一份，约定原告必须在2017年1月1日前将涉案房屋按照原交付状况退还南京果园工贸公司，租金交付到2016年12月31日，南京果园工贸公司不追究原告违约责任，原告于2017年1月31日前将欠缴租金一次性付清。在审理过程中，原告确认已支付南京果园工贸公司房租至2016年12月31日。因被告未支付原告房租，原告于2016年年底被告锁门后再次将涉案房屋上锁，涉案房屋至今一直处于被锁状态。本院认为，当事人订立和履行合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案诉争的出租房屋系在农村集体土地上建造的房产，且南京果园工贸公司在建造涉案房屋时并未办理相关建设许可手续，房屋建成后亦未办理相关产权证书。同时，被告并非该集体组织的成员。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，《房屋转租合同》违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因被告已实际搬离涉案房屋，涉案房屋已由原告上锁控制，庭审中被告亦确认涉案房屋内无其物品，放弃涉案房屋内的办公用品，且本院已组织双方交接了涉案房屋的钥匙，故原告要求被告交还房屋的诉讼请求已因原告实际控制房屋且被告实际交还钥匙而无事实依据。租赁协议无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因双方约定租金保证金可用于抵充房租，故被告已支付房屋占有使用费为1117000元，被告梵客娅宝公司主张江梵公司与原告系同一主体，江梵公司代其垫付了房租63万元，原告认为江梵公司与被告之间的纠纷和本案无关联性，原告也未收到其他租金，故现有证据不能证明被告的主张，本院确认被告已支付的房屋占有使用费为1117000元。原告与南京果园工贸公司签订了《终止协议》，协议约定原告将涉案房屋退还南京果园工贸公司，租金交至2016年12月31日，在审理过程中原告亦承认其于2016年年底将涉案房屋上锁，涉案房屋一直处于被锁状态，被告已失去了对涉案房屋的占有与使用，故被告的房屋占有使用费应交付至2016年12月31日止。经计算被告实际使用涉案房屋期间的占有使用费为1323000元（21月×6.3万元/月），扣除被告已支付的1117000元，被告仍需支付原告房屋占有使用费206000元（1323000元-1117000元）。无效合同自始没有法律约束力，且《终止协议》中南京果园工贸公司亦不追究原告的违约责任，故原告主张被告支付违约金及滞纳金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告梵客娅宝公司的反诉诉讼请求，因其提供的证据并不能证明其在搬离涉案房屋时，该房屋无法占有使用，且《房屋转租合同》无效，无效合同自始没有法律约束力，故本院对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梵客娅宝公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）圣巴布瑞公司房屋占有使用费206000元。二、驳回原告（反诉被告）圣巴布瑞公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）梵客娅宝公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费10869元，减半收取为5434.5元，保全费4270元，反诉案件受理费2351元，减半收取1175.5元，合计10880元，由被告（反诉原告）梵客娅宝公司负担。（原告已预交的费用，被告在支付上述款项时一并给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。代理审判员  索中宝二〇一七年七月十一日见习书记员  王梦阳