江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0891民初3422号原告（反诉被告）：淮安市汽车机电产品有限公司,住所地淮安市江浦区水渡口大道121-88号。法定代表人：殷振洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：王长来，该公司行政总监。委托诉讼代理人：杨庚银，江苏穿石律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司,住所地淮安经济技术开发区南马厂乡李席居委会办公楼二楼一室。负责人：张成家，该公司经理。委托诉讼代理人：赵国际，江苏腾泽律师事务所律师。被告:安徽省振远保安服务集团有限公司,住所地安徽省合肥市经济技术开发区丹霞路与环湖路交口泊岸家园4#A区301号。法定代表人：张振军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵国际，江苏腾泽律师事务所律师。原告淮安市汽车机电产品有限公司（以下简称汽车机电公司）与被告安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司（以下简称振远公司淮安分公司）、安徽省振远保安服务集团有限公司（以下简称振远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日受理后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告汽车机电公司的委托诉讼代理人杨庚银，被告振远公司淮安分公司的负责人张成家及委托诉讼代理人赵国际，被告振远公司的委托诉讼代理人赵国际到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汽车机电公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告给付原告租金23万元及违约金（从2016年5月5日计算至实际给付之日止，按日千分之二计算）；之后的租金按合同标准计算至实际搬离之日止。2、判令两被告给付水电费4421元。事实与理由：2015年5月4日，原告（甲方）与被告振远公司淮安分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将翔宇中道19号院内经营办公用房及场地300平方米出租给乙方使用，租期为三年，即2015年5月15日至2018年5月14日，租金合计六十万元，乙方应于签订合同当日向甲方交纳房屋设施及履约保证金三万元，租金支付方式为：第一年租金合同生效三日内缴付贰拾万元整，第二年租金2016年5月4日前缴付贰拾万元整，第三年租金2017年5月4日前缴付贰拾万元整，乙方使用的水电费按表计收，水费每吨四元，电费每度一元，双方于合同签订之日办理房屋交接手续，租期从2015年5月15日起算。违约责任：乙方逾期七个工作日未交清房租及费用的，甲方有权没收保证金三万元，逾期十个工作日未缴清的，滞纳金按每天千分之二计算，合同期满和终止时，乙方不得拆除和损坏固定装修和房屋本身结构，保持设施完好，不得向甲方索要装修赔偿金，结清所有费用后，按时交房给甲方，逾期交房每日租金按1000元计收。合同签订后，被告振远公司淮安分公司向原告缴纳了保证金3万元，并支付了第一年租金17万元，尚欠第一年租金3万元及第二年租金20万元，拖延水电费4421元。因被告振远公司淮安分公司系被告振远公司的分公司，其不具备法人资格。现原告诉至法院。被告振远公司淮安分公司、振远公司辩称：在原告与被告振远公司淮安公司合同签订后，振远公司淮安分公司就进行了装修，在装修期间发现房屋存在漏雨现象，双方进行了协商，原告承诺尽快维修，不影响房屋的使用。但经过原告的多次维修，房屋仍不能使用，经双方多次交涉，一直没有找到解决方案，因房屋漏雨，导致房屋无法使用，振远公司淮安分公司在2015年8月份搬离，因租金和承担装修损失的问题，双方多次发生矛盾，并经公安部门处理未果。因原告在出租时隐瞒了漏雨的事实，导致振远公司淮安分公司不能使用房屋，并造成了损失，请求驳回原告的诉讼请求。振远公司淮安分公司并反诉要求原告退还已经支付的保证金3万元，已支付的租金17万元，赔偿装修损失245910元。原告汽车机电公司对反诉辩称：合同中约定，涉案的房屋是按照现状出租，被告振远公司淮安分公司在出租之前已经对房屋进行了考察，对房屋的现状进行了充分的了解，原告隐瞒房屋漏水的情况是不属实的，尽管房屋边缘部位存在轻微渗水现象，但可能是振远公司淮安分公司装修不当造成，且不影响房屋的正常使用。振远公司淮安分公司因经营资质没有获批，无法继续经营，以房屋漏水为由，企图提前解除合同，并索回装修费用，请求驳回反诉原告的请求。本院经审理认定事实如下：淮安市二手车交易市场有限公司所有淮安经济技术开发区翔宇中道19号房屋，该公司授权原告汽车机电公司对外出租。2015年，原告汽车机电公司（甲方）与被告振远公司淮安分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将翔宇中道19号院内一幢经营办公用房及300平方米的场地出租给乙方使用，租期为2015年5月15日至2018年5月14日止，三年租金合计60万元，在合同签订当日，乙方须向甲方缴纳房屋设施及合同履约保证金3万元，租赁期满后，乙方在保证设施完好不破坏使用现状，各项费用缴纳齐全并全部搬出给甲方的前提下，凭合同和收据，由甲方退还保证金（不计息）。三年的租金支付方式为，第一年租金合同生效三日内缴付贰拾万元整，第二年租金2016年5月4日前缴付贰拾万元整，第三年租金2017年5月4日前缴付贰拾万元整。水电费用的计收方法：乙方使用的水电费用按表计收，按季缴纳，水费每吨肆元，电费每度壹圆。合同第八条约定了违约责任，第一款约定，本合同生效后，任何一方无权在合同有效期内单方终止合同，单方无故提前终止合同，必须向另一方赔偿违约损失壹拾万元，如实际损失超过壹拾万元，按实际损失赔偿。第二款约定，乙方逾期七个工作日未缴清房屋及费用的，甲方有权没收保证金叁拾万元，逾期十个工作日未缴清的，视同乙方单方提前终止合同，甲方追缴乙方所欠房租及费用，并收回房屋，滞纳金每天按千分之二计算。合同签订后，振远公司淮安分公司缴纳了3万元的保证金及17万元的房屋租金，并进场进行了装修。汽车机电公司安装了电表和水表。后振远公司淮安分公司以房屋存在漏雨问题为由，与汽车机电公司发生纠纷。振远公司淮安分公司提供了一份视频，其陈述形成时间为2015年9月份，视频中显示涉案房屋存在漏雨现象，振远公司淮安分公司要求汽车机电公司予以解决。在2015年11月及2016年1月份，振远公司淮安分公司人员采取锁汽车机电公司大门的形式，要求与汽车机电公司解决争议，公安部门介入处理未果。2016年5月6日，2016年7月15日，汽车机电公司分别在涉案房屋张贴催款函催要租金。审理中，淮安市公安局经济技术开发区分局海口路派出所于2016年11月24日出具情况说明，载明：“2015年11月至2016年8月，安徽振远保安公司淮安分公司因租赁淮安机电公司位于淮安市经济技术开发区翔宇大道的厂房楼宇，机电公司多次维修仍然无法正常使用，双方多次发生纠纷，就赔偿金数额无法达成一致，要求公安机关调解，经多次调解，双方仍无法达成和解，告知双方到法院起诉。”2016年11月26日，淮安市公安局经济技术开发区分局海口路派出所再次出具情况说明：“2015年11月至2016年8月，安徽振远保安公司淮安分公司因与淮安汽车机电产品有限公司发生合同租赁纠纷，经我所多次调解未达成一致意见，告知双方到开发区法院起诉。注：2016年11月24日我所作出的书面情况说明作废，本次说明不作任何结论评定，仅证实派出所处理过此纠纷。”审理中，本院2016年11月7日到涉案房屋现场进行查看，房屋入口被锁住，房屋内物品大部已被搬走，但仍有数张办公桌、沙发在房屋内，屋内墙面无霉变现象，仅房顶有数处有水渍、涂料脱落现象。汽车机电公司主张漏雨系振远公司淮安分公司装修导致，但经释明，其明确表示不申请司法鉴定。振远公司淮安分公司申请对装修损失进行司法鉴定，但经鉴定机构多次催缴鉴定费用，该公司没有缴纳，未进行司法鉴定。本院认为：原告汽车机电公司与被告振远公司淮安分公司签订的《房屋租赁合同》为有效合同。振远公司淮安分公司以其已经搬离为由，主张合同已经解除，经本院现场查看，振远公司淮安分公司确已将人员撤离涉案的房屋，屋内的大部分物品也已搬离，以其行为明确表示不再履行合同，故《房屋租赁合同》无法继续履行，且机车机电公司也同意解除合同，故《房屋租赁合同》应当予以解除，振远公司淮安分公司应交还房屋。关于合同解除的时间，振远公司淮安分公司主张其在2015年8月份已经搬离，但其又陈述所提供的视频形成时间为2015年9月份，视频显示当时仍未搬离，该公司还陈述屋内物品是9月份搬走一部分，故应认定振远公司淮安分公司在2015年9月份尚未搬离涉案的房屋。之后双方在2015年11月份发生纠纷，振远公司淮安分公司要求汽车机电公司退还保证金、租金、赔偿损失，振远公司淮安分公司要求解除合同的意思表示到达汽车机电公司，合同解除时间应为2015年11月份。关于应支付的租金及占用费，振远公司淮安分公司主张房屋无法使用，已付租金应当全部返还，经本院现场查看，涉案房屋确有漏雨现象，汽车机电公司主张漏雨系振远公司淮安分公司装修造成，但其并无证据证明，本院对此主张不予采纳。因房屋墙面并无霉变，仅有数处有水渍、涂料脱落现象，应认定漏雨程度并不严重，并未达到免除给付租金的程度。根据《合同法》第二百一十二条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因漏雨现象确给振远公司淮安分公司使用房屋造成不便，租金应当予以酌减，考虑漏雨的程度，支付合同约定租金数额的90%为宜，即年租金标准为18万元。在双方合同解除之后，振远公司淮安分公司仍有办公物品存放在涉案房屋内，且以汽车机电公司尚未退还租金、保证金及赔偿损失为由，将房屋锁住，拒不交还房屋，故房屋仍由振远公司淮安分公司占用，其应当支付房屋占用的费用，至实际交还房屋之日止。经计算，2015年5月15日至2016年5月14日的租金及房屋占用费为18万元，已付17万元，该期间的费用还应再付1万元。汽车机电公司主张按照合同约定支付逾期付款违约金，因房屋存在漏雨现场，汽车机电公司没有证据证明系振远公司淮安分公司装修导致，故逾期付款违约金本院不予支持。关于水电费，双方合同约定费用按表计收，根据汽车机电公司为振远公司淮安分公司安装的仪表示数，及双方合同约定的水电费价格，水电费总额应为4444元，原告仅主张4421元，有利于被告，本院予以支持。关于振远公司的反诉主张。振远公司淮安分公司在发现房屋漏雨后，要求汽车机电公司维修，符合《合同法》第二百二十一条的规定，在汽车机电公司没有解决漏雨问题的情况下，可自行维修，费用由汽车机电公司承担。但振远公司淮安分公司采取锁汽车机电公司大门、擅自搬离、将房屋上锁拒不交还的方式，均无法律依据。因合同中约定了3万元保证金返还的条件，目前尚不符合返还条件，故返还保证金的请求本院不予支持。因振远公司淮安分公司支付的17万元租金尚不足以支付其应付的租金及占用费，故返还租金的请求本院不予支持。振远公司淮安分公司主张了房屋装修损失，应由该公司承担举证责任，本院要求其在鉴定机构指定期间内预交鉴定费用，经鉴定机构多次催缴鉴定费，该公司没有预交，应承担由此带来的不利后果。因振远公司淮安分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十一条规定，判决如下：一、解除原告淮安市汽车机电产品有限公司与被告安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司于判决生效之日起10日内向原告淮安市汽车机电产品有限公司交还翔宇中道19号院内经营办公用房及300平方米的场地。三、被告安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司于判决生效之日起10日内向原告淮安市汽车机电产品有限公司给付2016年5月14日前的占用费1万元，之后的占用费按18万元/年的标准计算至实际交还房屋之日止。四、被告安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司于判决生效之日起10日内向原告淮安市汽车机电产品有限公司给付水电费4421元。五、被告对第三、第四项判决承担补充责任。六、驳回原告淮安市汽车机电产品有限公司其他诉讼请求。七、驳回安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5536元，由原告淮安市汽车机电产品有限公司负担553元，由被告安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司负担4983元。反诉案件受理费3995元，由被告安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张大鹏人民陪审员  何 培人民陪审员  倪峥嵘二〇一七年七月十三日书 记 员  王晓萌附：相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。