江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0923民初1877号原告：中国建设银行股份有限公司阜宁支行，住所地阜宁县阜城街道城河路65号。负责人：张国庆，该支行行长。委托诉讼代理人：沈党开，江苏一正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李万东，男，该支行工作人员。被告：林为雨，男，住阜宁县。被告：张红云（被告林为雨妻子），女，住阜宁县。上述二被告共同委托诉讼代理人：钱东，江苏阜一律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：徐文海，江苏阜一律师事务所律师。被告：富建集团有限公司，住所地阜宁县阜城街道北京路99号。法定代表人：姜怀标，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴相成，江苏瑞信律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行（以下简称建行阜宁支行）与被告林为雨、张红云、富建集团有限公司（以下简称富建集团）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告建行阜宁支行的委托诉讼代理人沈党开，被告林为雨、张红云的共同委托诉讼代理人钱东，被告富建集团的委托诉讼代理人吴相成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行阜宁支行向本院提出诉讼请求：1.被告林为雨、张红云归还原告借款本金1625224.87元及利息141260.44元、罚息17419.55元（利息和罚息结算至2016年11月23日），并承担从2016年11月24日起至还款之日止按合同约定标准计算的利息及罚息。2.原告对被告预抵押的阜宁x**房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。3.被告富建集团有限公司对上述款项承担连带清偿责任。4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年2月1日，被告林为雨、张红云夫妇因购买阜宁X**房，向我行申请个人住房贷款1760000元，期限17年，采用等额本息还款方式。借贷双方签订了借款合同和抵押合同，约定由被告林为雨、张红云所购买的住房作抵押，贷款发放时办理了预抵押登记手续。原告曾于2012年5月7日与被告富建集团签订《最高额保证合同》，约定由被告富建集团对该笔贷款提供连带责任保证。2015年9月起，被告林为雨、张红云中止还款，且原告无法联系到人，被告富建集团亦未履行担保义务。截止2016年11月23日，被告林为雨、张红云尚欠我行借款本金1625224.87元及利、罚息158679.99元。被告林为雨、张红云共同辩称，原告陈述部分不是事实，被告中止还款后并未更改号码或住址，无法联系到被告的说法是不存在的，被告从签订合同后已经按照合同约定还款30多万元，截止2015年9月，被告因无能力而停止偿还借款本息。原告没有及时主张权利，现在要求被告承担罚息不符合法律规定，被告同意以办理预抵押登记的房产拍卖、变卖价款抵偿借款本息，但不承担罚息。被告富建集团辩称，为被告林为雨、张红云借款提供连带保证担保属实，因被告林为雨、张红云为本案贷款提供房产抵押担保，故被告富建集团只在房产清偿不足的部分承担连带清偿责任。原告为证明其诉讼主张，提供下列证据及被告质证意见：1.《个人住房（商业用房）借款合同》（附抵押财产清单）一份。证明被告林为雨、张红云因购买住房向原告借款本金176万元，期限17年，采用等额本息还款法，并以借款所购的位于阜宁X**房提供抵押担保，合同同时对借款利率、逾期罚息、逾期还款的违约责任作出约定。2.《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份。证明被告富建集团为被告林为雨、张红云的借款提供连带保证担保，保证期间至原告收到抵押财产他项权证书之日止，合同第七条同时约定无论原告的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等担保方式），无论其他担保是否由债务人自己提供，被告富建集团在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告富建集团依照本合同约定在此保证范围内承担连带保证责任，被告富建集团不提出任何异议。3.预购商品房抵押权预告登记一份。证明被告林为雨、张红云为该住房办理抵押预告登记。4.开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证各一份。证明原告依照合同约定发放了借款176万元。5.欠款明细一份。证明截至2016年11月23日，被告林为雨、张红云尚欠原告本金1625224.87元及利息141260.44元、罚息17419.55元。6.《商品房买卖合同》一份。证明被告林为雨、张红云购买了被告富建集团开发的房屋。被告林为雨、张红云质证意见：对上述证据真实性、合法性、关联性无异议，但对罚息不认可。被告富建集团质证意见：对于证据1、2、3、4、6的真实性、合法性、关联性和证明内容无异议，但要说明，根据保证合同的约定，被告富建集团提供的是阶段性连带保证担保，原告主张抵押房产的优先受偿权并且被告林为雨、张红云也同意以抵押房产的拍卖变卖价款偿还原告借款，故被告富建集团不应承担连带保证责任；对证据5，由于是原告自制清单，对其中数额由法庭根据合同约定审核。被告林为雨、张红云、富建集团未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述、各方提供的证据，可以认定以下事实：2012年5月7日，被告富建集团作为保证人与原告建行阜宁支行签订编号为（2012）XXX号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定：债务人为因购置坐落于龙湖新城项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2012年5月7日至2017年5月7日期间（即“债权确定期间”）因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金、利息、罚息、违约金、实现债权的费用等；保证方式为连带责任保证，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；另约定，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。2013年1月30日，被告林为雨、张红云作为借款人与原告建行阜宁支行签订了编号为XXX《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：借款金额1760000元，借款期限自2013年1月30日至2030年1月30日；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上，自起息日起至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；逾期在实际贷款利率水平上加收50%；还款方式为等额本息还款法，借款人每期等额偿还本金，贷款利息随本金逐期递减；担保方式为抵押加最高额保证，抵押财产位于阜宁X**房；本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为XXX号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告林为雨、张红云以所购买的位于阜宁经济开发区××城××室房产为该笔借款提供预抵押担保，并于2013年1月31日办理了预抵押登记手续（证号：阜房预开发区字第XXX号）。上述合同签订后，被告林为雨于2013年2月1日立据向原告借款1760000元。借款后，被告林为雨、张红云正常还款到2015年6月25日。原告于2015年9月3日、9月21日在被告林为雨账户上分别自动扣款2772.21元、1.99元，此后被告林为雨、张红云再未还款，被告富建集团亦未履行担保义务。截止2016年11月23日，被告林为雨、张红云尚欠原告借款本金1625224.87元及利息141260.44元、罚息17419.55元。本院认为，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应严格依约履行。原告建行阜宁支行依约履行了发放借款义务，而被告林为雨、张红云发生未按合同约定足额偿还借款本息的违约情形，原告依据合同的约定，主张借款提前到期并要求被告承担借款利息及罚息，依约有据，应予支持。被告富建集团作为连带责任保证人，应在该合同约定的担保期限和保证范围内依法承担连带保证责任。对被告富建集团提出的因被告林为雨、张红云为本案贷款提供房产抵押担保，故其只在房产清偿不足的部分承担连带清偿责任的辩解意见，因《最高额保证合同》约定，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，无论原告是否向其他担保人提出权利主张，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，故对此辩解意见，本院不予采纳。对原告建行阜宁支行提出对被告林为雨、张红云提供抵押的房屋依法拍卖、变卖价款优先受偿的诉讼请求，由于原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房的处分，但并非对该房屋享有抵押权，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告建行阜宁支行要求被告林为雨、张红云承担还款责任以及要求被告富建集团承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持；对原告要求实现抵押权的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条，判决如下：一、被告林为雨、张红云于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司阜宁县支行借款本金1625224.87元及利息、罚息（计算方法：结算至2016年11月23日的利息为141260.44元、罚息17419.55元，从2016年11月24日起至实际还款之日止的利息按合同约定利率计算，逾期部分在原利率基础上上浮50%计收罚息）。二、被告富建集团有限公司对上述第一项被告林为雨、张红云的还款义务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司阜宁县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20855元（原告已预交），由被告林为雨、张红云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  顾忠勇审 判 员  吴金洲人民陪审员  刘长兰二〇一七年七月六日书 记 员  卢月明