广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6628号上诉人（原审被告）：唐保贤，男，1956年出生，汉族，住广州市。委托代理人：刘美霞，广东永航律师事务所律师。委托代理人：谢玮键，广东永航律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市越秀区光塔路***号***号*楼。法定代表人：钟东宁，职务：所长。委托代理人：龚健、黄衍衍，均为该所职员。原审被告：广州市越秀区亿兴五金店，住所地广州市海珠南路***号***房。经营者：吴某。上诉人唐保贤因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称第二房管所）、原审被告广州市越秀区亿兴五金店房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐保贤上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判唐保贤按每月10957.2元的标准向第二房管所支付2016年4月份至2016年12月15的租金；2、第二房管所承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院遗漏了唐保贤于2000年支付238000元补偿费用以取得涉案房屋廉租权的事实。一审法院只是在“本院认为部分”认为唐保贤支付前述补偿费是为了取得涉案房屋（2014年1月起由第二房管所管理）的廉租权，但其在判项中却判令唐保贤按同期同地段租金参考价的标准向第二房管所支付2016年4月至唐保贤交还房屋之日的租金，明显前后矛盾。唐保贤认为，前述租金标准应为不定期租赁合同月租金即10957.2元。二、涉案房屋由3部分组成，用途各不相同，应适用不同的租金标准，一审法院对此并没有进行查明及区分，一审判决第二判项缺乏可执行性。另外，唐保贤同意一审判决第一项，已于2016年12月13日将涉案房屋交还给第二房管所。被上诉人第二房管所二审辩称：同意一审判决，不同意唐保贤的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。确认唐保贤已于2016年12月13日向我方交还涉案房屋，一审判决第二项租金截止日期为2016年12月13日。原审被告广州市越秀区亿兴五金店经本院依法公告未到庭发表意见。第二房管所向一审法院起诉请求:1、解除第二房管所与唐保贤的租赁关系，唐保贤迁出广州市越秀区海珠路169号房屋（含阁楼），将房屋交还第二房管所；2、唐保贤向第二房管所支付2012年7月至2014年11月的租金差额98359.3元（每月按3391.7元）及2014年12月至2016年3月的租金差额556867.8元（每月34804.8元）；3、唐保贤每月按同期同地段房屋租金参考价的标准支付2016年4月至实际交还房屋时止的房屋使用费。一审法院认定事实：广州市海珠南路169号房屋是广州市越秀区房管局管理直管房。唐保贤于2006年7月12日与越秀区第一土地房屋管理所签订《广州市房屋租赁合同》，约定唐保贤承租上址房屋首层及阁楼（面积228.81平方米）作商业用途使用，租赁期限至2008年6月30日，月租金9961.1元等。2014年1月起，上述房屋由第二房管所管理。同年12月25日，第二房管所向唐保贤发出《关于调整房屋租金的通知》，告知唐保贤双方签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日期满，根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整房屋的租金后续租两年。要求唐保贤收到通知起十个工作日办手续，逾期未办，按自愿弃租处理，第二房管所收回房屋。当日，唐保贤收到该通知。同年5月28日，第二房管所向唐保贤发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，告知唐保贤合同到期后双方无续签新的租赁合同，属不定期租赁关系，经所多次通知仍未办理调租和续租手续，自本通知送达之日起决定终止与唐保贤的租赁关系并收回房屋，请于2015年6月30日前将海珠南路169号101房腾空交回第二房管所，并缴清使用房屋期间产生的费用。唐保贤表示收到该通知。唐保贤以月租10957.2元的标准支付至2016年3月，广州市越秀区房屋管理局亦向唐保贤开具了发票。一审庭审中，唐保贤陈述承租期间曾由其员工吴某以“广州市越秀区亿兴五金店”名义经营，现涉讼房屋由其自行经营玩具（经营模式为零售、批发）。另唐保贤向本院提交了日期为2000年5月15日广东省广州市服务发票三张，内容记载顾客名称唐保贤，项目海珠南﹟169，说明补偿费，金额分别为90000元、90000元及58000元。第二房管所对该发票的真实性没有异议，但认为与本案无关。一审法院认为：根据法律规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。唐保贤是在向第二房管所交了238000元的补偿费后取得涉讼房屋的承租权，故预付补偿费与取得廉租权形成对价是双方当事人的真实意思表示，并已经履行完毕，房管部门收取该补偿费没有违反法律、法规的禁止性规定，且唐保贤无提供该费用是购买涉讼房屋永久使用权的证据，故对唐保贤的抗辩，本院不予支持。第二房管所、唐保贤的租赁合同租期届满后，双方没有续签租赁合同，但唐保贤在租期届满后继续使用涉案房屋并向第二房管所交租，故第二房管所、唐保贤就涉讼房屋形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，第二房管所可随时要求解除租赁关系。故第二房管所主张解除双方的租赁关系、收回涉讼房屋的请求合法，一审法院予以支持。由于第二房管所在唐保贤收到其发出的《关于调整房屋租金的通知》及《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》后，仍继续按原租金10957.2元标准收取唐保贤的租金至2016年3月，并以该租金标准开具租金发票，故第二房管所要求唐保贤支付2012年7月至2016年3月租金差额没有依据，一审法院不予支持。另鉴于上述两份通知第二房管所明确告知唐保贤办理调租或续约手续的期限，否则第二房管所终止租赁关系收回房屋，唐保贤亦收到上述的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，第二房管所与唐保贤的不定期租赁关系于唐保贤收到通知时终止，故对第二房管所要求解除双方的租赁关系的诉请不再调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条的规定，于2016年11月25日作出如下判决：一、被告唐保贤自本判决发生法律效力之日起30日内，腾空广州市海珠南路169号首层房屋（即现使用的101房），将房屋交还原告广州市越秀区第二房屋管理所。二、被告唐保贤自本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付2016年4月至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按房管部门评定的同期同地段租金参考价的标准计）。之后的租金由被告按上述标准向原告支付至交还房屋之日止。三、驳回原告广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费10452元，由原告广州市越秀区第二房屋管理所负担5226元，被告唐保贤负担5226元。本院二审期间，上诉人唐保贤提交以下证据：1、涉讼房屋照片；2、2012年7月计租表、广州市房屋租金参考价及其附件；证据1、2拟证明讼房屋系由3部分组成，属于不同的用途，应适用不同的租金标准，地下前（63.65平方米）部分为商业用途、地下后（82.58平方米）部分及阁楼（82.58平方米）非商业用途；3、存折（2000年5月15日），拟证明唐保贤为取得低价承租涉案房屋的权利，于2000年5月15日向广州市越秀区房管局支付了238000元补偿费；4、存折（2001年2月15日），拟证明于2001年2月15日支付过涉案房屋的房租，其最初承租涉案房屋时间应该早于2001年2月15日；5、广州市房地产租赁合同（2003年4月23日签订），拟证明唐保贤与越秀区第一土地房屋管理局双方口头约定的租赁期限为20年，实际操作是每两年签一次书面合同即《广州市房屋租赁合同》（见第二条）。第二房管所质证：对于证据1，由于没有显示时间，无法证明于何时拍摄，对其真实性无法确认。唐保贤提交的合同以及后来我方提交的合同，我方都是按照商业的租金来计算租金的；对于证据2真实性予以确认，考虑到对承租人经济的照顾，如果允许功能分区的话，我方给唐保贤的租金实际上是低于市场价的，后来广州市房管局不允许功能分区计算租金，所以又按照整栋按商业的标准计租；关于证据3、4，对于23.8万元补偿费，我方确认唐保贤确实交纳过，该补偿费是唐保贤取得涉案房屋租赁权的对价，该行为已经完成。本案是我方与唐保贤之间租赁关系的纠纷，是不同的法律关系。唐保贤提交的存折，我方认为不属于二审新证据，如果法院认为属于二审新证据，我方对于证据3、4的真实性无法确认，因为没有银行盖章确认、也没有名称；对于证据5的真实性无异议，但无法证明我方与唐保贤存在20年的租赁期限，且实际操作中我方与唐保贤有不断调租的行为。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审双方均确认：唐保贤曾缴纳238000元补偿费，唐保贤也于2000年开始承租涉案房屋。唐保贤已于2016年12月13日向第二房管所交还涉案房屋，一审判决第二项计付租金截止日期为2016年12月13日。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”围绕唐保贤的上诉请求和理由，本院分析如下：双方合同明确约定租赁期限至2008年6月30日止，合同期限届满后，双方并无续签合同或就延长租赁期限达成一致协议，之后，唐保贤继续使用涉案房屋，第二房管所收取租金，故一审认为双方形成不定期租赁关系，并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，第二房管所有权随时解除合同。本案第二房管所已2015年5月28日向唐保贤发出终止租赁关系收回房屋的通知并送达唐保贤，故一审依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，认为双方租赁关系于唐保贤收到该通知时终止，并无不当。唐保贤上诉认为双方租赁关系于2016年12月13日交还涉案房屋时才解除，缺乏法律依据，不能成立。双方已解除租赁关系，唐保贤继续占用涉案房屋缺乏合法依据，故应支付房屋使用费。关于房屋使用费的标准，唐保贤认为涉案房屋分为三部分用途各不相同，应适用不同的租金标准。经查，双方合同约定租赁房屋首层及阁楼均作商业用途使用，并无作出区分。根据本案双方的举证，虽然第二房管所曾经以功能分区计算租金，但后来又按整体为商业性质计算租金，唐保贤对此并无提出异议。故在此情况下，一审按照房管部门评定的同期同地段租金参考价的标准计付涉案房屋2016年4月起的房屋使用费，并无不当。另外，虽然本案唐保贤承租涉案房屋时曾经缴纳了238000元补偿费取得涉案房屋的承租权，但本案并无证据显示唐保贤可以此为由一直按照廉租房标准计付租金，故唐保贤上诉认为应按照原合同约定的租金标准计付2016年4月起的使用费，缺乏充分依据，本院不予采纳。至于唐保贤二审提供的证据，并不足以证明其主张，本院不予采纳。鉴于二审双方均确认唐保贤于2016年12月13日已向第二房管所交还涉案房屋，故一审判决第一项无需执行，第二项计付租金截止日期应为2016年12月13日。综上所述，唐保贤的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5226元，由唐保贤负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  岳为群审判员  刘碧莹二〇一七年七月二十日书记员  罗 涛黄咏欣