江西省峡江县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0823民初240号原告：金志根，男，1974年4月27日出生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县。原告：廖晓玮，女，1972年12月10日出生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县，系原告金志根之妻。二原告委托诉讼代理人：陈军，江西玉笥律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：毛晓明，男，1963年3月16日出生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县。被告：金小英，女，1962年10月10日出生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县，系被告毛晓明之妻。被告：毛艳宝，男，1985年8月5日出生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县，系被告毛晓明、金小英之子。原告金志根、廖晓玮与被告毛晓明、金小英、毛艳宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月1日公开开庭审理了本案，原告金志根、廖晓玮及二原告委托诉讼代理人陈军、被告毛晓明、毛艳宝到庭参加诉讼，被告金小英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金志根、廖晓玮向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《房屋出售协议》义务，将峡江县巴邱镇北门村委毛家村产权证号为峡房权证巴邱字第18X**号的房屋所有权过户给原告；2、判令被告支付违约金及损失10000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告毛晓明、金小英夫妻以出让方式取得峡江县巴邱镇毛家村路口的国有土地使用权并建有一栋七层房屋。2009年，原告金志根与被告毛晓明签订《商品房购销合同》，约定被告毛晓明将其所有的房屋中的第三单元第六层出售给原告金志根，面积为160.4平方米，房屋总售价为140000元整；在房产证办理完毕之前，原告方先扣押10000元购房款，被告毛晓明在具备办理房产证的条件下，一年内为原告办理好相关权属证明，在办理好权属证明后原告必须付清所扣留的10000元购房款。至2012年1月20日，原告分多次向被告毛晓明支付购房款共计130000元整。后因原告遗失了该《商品房购销合同》，2013年4月29日，原告金志根与被告毛艳宝补签了一份《房屋出售协议》。2010年11月9日，被告毛晓明、金小英将涉案房产办理房产证，房屋所有权人为被告毛晓明、金小英的儿子即被告毛艳宝所有（原告不知晓）。原告夫妻尽管在2010年就已经占有、使用涉案房屋，但被告以各种理由推脱，不协助原告办理房屋产权过户手续，拒不履行合同义务，竟将房屋所有权办理在其儿子被告毛艳宝名下。双方约定从2010年11月9日开始计算，5年内办理好过户手续，被告现已经违约，应承担违约责任。综上，原告诉请于法有据，请法院判如所请。被告毛艳宝辩称，《房屋出售协议》中约定原告同意被告从2010年11月9日起开始计算，5年后办理过户手续，但原告实际支付购房款的时间为2012年1月20日，两者时间上不相符，故被告认为该《房屋出售协议》中约定的时间期限无效。原告自入住涉案房屋以来，私自占用被告私人土地堆放材料至今，面积合计为400平方米。被告多次要求原告支付占地租金，原告均已房屋产权未过户为由拒付，基于亲戚关系，被告未采取强制措施。现被告要求原告在涉案房屋办理产权过户手续前支付占地租金，按每月2元/平方米计算。被告毛晓明、金小英未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据《房屋出售协议》一份，被告毛艳宝辩称对其合法性有异议，该协议约定原告同意被告从2010年11月9日起开始计算，5年后办理过户手续，但原告实际支付购房款的时间为2012年1月20日，两者时间上不相符，故被告认为该《房屋出售协议》中约定的时间期限无效。因原、被告双方均已实际履行各自的义务，被告交付了房屋，原告支付了大部分购房款并已实际入住，涉案房屋现已办理了国有土地使用权证及房产证，房屋所有权人为被告毛艳宝，双方事实上存在合法有效的房屋买卖合同关系，且被告毛艳宝系被告毛晓明、金小英之子，双方补签《房屋出售协议》系对双方房屋买卖关系的确认，系双方真实意思表示，故对该协议本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，三被告系父母子女关系。原告金志根与被告毛晓明系亲戚关系。被告毛晓明将其建造的坐落于峡江县巴邱镇北门村委毛家村的一套房屋出售给原告金志根，原告分多次向被告毛晓明支付购房款共计130000元。后被告向原告交付房屋，原告装修后搬入该房屋居住使用至今，以其本人名义开立水电费户头并缴费。2013年4月29日，原告金志根（乙方）与被告毛艳宝（甲方）补充签订了《房屋出售协议》，约定甲方出售的涉案商品房位于峡江县巴邱镇北门村委毛家村，产权证号为峡房权证巴邱字第18X**号，面积为160.4平方米；双方议定该房产售价总计壹拾肆万元，乙方已付壹拾叁万元整，余款壹万元整于该房屋办理完过户手续后一次性付给甲方；甲乙双方协商一致，乙方同意甲方五年之后（始于2010年11月9日）将该房屋产权证、土地证等过户给乙方，乙方应积极配合甲方办理，乙方同意给予甲方3-5个月时间办理相关手续，如逾期未办理，甲方按照国家法律规定赔偿乙方违约责任金。原告金志根及被告毛艳宝分别在该协议上签字确认。另查明，被告在补缴有关规费并补办相关手续后，于2010年11月9日将涉案房屋登记在被告毛艳宝名下，产权证号为峡房权证巴邱字第18X**号。2017年3月8日，被告毛艳宝以本案涉案房产（产权证号：峡房权证巴邱字第18X**号）抵押给江西峡江农村商业银行股份有限公司玉笥支行，贷款280000元，贷款期限为2017年3月8日至2018年3月7日。案件审理过程中，经本院释明，原告同意继续支付剩余购房款并同意待涉案房屋抵押权解除后再行办理过户手续。本院认为，原、被告双方就房屋买卖事宜达成一致意见，被告按约定向原告交付房屋，原告也已按约支付了大部分购房款并实际入住房屋多年，并以其本人名义开立水电费户头，对涉案房屋进行管理，被告一直未提出异议。涉案房屋现已办理了房屋所有权证，且2013年4月29日，原告金志根又同被告毛晓明、金小英之子被告毛艳宝补签《房屋出售协议》，进一步确认双方的房屋买卖合同关系，原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，依法应予保护，被告理应协助原告办理房屋的产权过户手续。因涉案房屋已被被告毛艳宝抵押担保贷款，目前尚不具备过户条件，经本院释明后原告同意待抵押权解除后再行办理过户手续，本院对此予以认可。故原告要求被告限期协助原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金及损失10000元，因协议中约定不明确，无具体的计算方法且原告未提供相关证据证明其损失及具体金额，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，被告辩称的占地租金事宜因涉及法律关系不同，由当事人另行起诉或自行协商处理为宜。被告金小英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告毛艳宝在位于峡江县巴邱镇北门村委毛家村产权证号为峡房权证巴邱字第18X**号的房屋抵押权解除后十日内协助原告金志根、廖晓玮办理上述房屋的产权过户手续；二、驳回原告金志根、廖晓玮的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取计75元，由被告毛艳宝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  宋建兵二〇一七年七月二十四日书记员  彭 佩附1：原告提交的证据和证明目的1、二原告的身份证、结婚证及三被告的常住人口信息表各一份，证明原、被告的身份信息情况及诉讼主体资格。2、《房屋出售协议》、收款收据各一份，证明原告于2012年1月20日含之前合计向被告毛晓明支付购房款130000元整，被告毛艳宝与原告金志根于2013年4月29日补签了《房屋出售协议》。该房屋现实际所有权人应为原告金志根、廖晓玮。3、峡江县房地产管理局信息档案中心出具的档案信息一份，证明被告以本案涉案房产（产权证号：峡房权证巴邱字第18X**号）抵押向江西峡江农村商业银行股份有限公司玉笥支行贷款280000元的事实，贷款期限为2017年3月8日至2018年3月7日。被告毛晓明、金小英、毛艳宝未举证。