广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8312号上诉人（原审被告）：文应豪，男，1981年4月14日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：黄勇波，男，1986年9月29日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：钟玉婷，广东江盈律师事务所律师。上诉人文应豪与被上诉人黄勇波房屋租赁合同纠纷一案，上诉人文应豪不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初5976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。文应豪上诉请求：1.撤销一审判决，改判其于2016年1月13日和黄勇波签订的房屋买卖合同无效；2.改判其退回所收黄勇波的60000元整，无需支付其他费用。事实和理由：文应豪于2016年1月13日与黄勇波签订的合同存在重大欺骗，按照国家金融系统及银行相关政策，购房者支付首期最低为总楼价的30%即人民币255000元，但文应豪和黄勇波签订的房屋买卖合同第二十条补充及附件第五条都明确列明首期款为170000元，违反了购房贷款政策，因此其与黄勇波的房屋买卖合同��为无效。黄勇波答辩称，文应豪提出的事实和理由没有法律依据，应当依法驳回其诉请。黄勇波于2016年7月14日向一审法院起诉请求：1.解除其与文应豪于2016年1月13日签订的《房屋买卖合同》（NO.0001067）;2.文应豪向其返还购房定金60000元，支付中介费12750元、违约金85000元、律师费10000元及利息（利息以购房定金、中介费、违约金总额167750元为本金，自起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率标准，计至文应豪实际付清之日止）；3.文应豪承担本案全部诉讼费用，包括但不限于诉讼费、保全等。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市番禺区东环街东环路242号江南新村1街26座西梯601房房产，权属人为文应豪，建筑面积为104.57平方米，套内面积为91.69平方米。2016年1月13日，黄勇波作为买方、文应豪作为卖方与广州盈兴房地产���介有限公司作为经纪方就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》（NO.0001067），合同约定：卖方持有该物业之权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为850000元；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付12750��作为咨询及中介服务费；如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则守约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，违约方应承担守约方因诉讼而支付的律师费、诉讼费等司法费用；买方在签订本合同时支付60000元作为定金；卖方于2016年8月15日前完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记手续；买卖双方约定该物业过户时间为2016年7月25日后至2016年8月20日前。同日，文应豪收取了黄勇波支付的承购涉案房屋定金3万元，并于2016年1月19日收取剩余定金3万元。2016年1月22日，涉案房屋被广州市海珠区人民法院另案查封。2016年7月13日，黄勇波委托广东江盈律师事务所向文应豪寄发《律师函》，称双方签订的《房屋买卖合同》（NO.0001067）于收函之日起解除，要求文应豪立即与黄勇波联系协商解决后续事宜，如收函之后仍未采取相应措施的，黄勇波将严格依照《房屋买卖合同》约定要求文应豪承担全部违约责任。一审诉讼中，黄勇波称根据其与广东江盈律师事务所签订的《代理民商事案件委托合同》约定本案代理律师费10000元，而黄勇波已实际支付5000元，故广东江盈律师事务所开具了金额为5000元的发票；另根据黄勇波、文应豪双方签订的《房屋买卖合同》约定黄勇波承担中介费12750元，黄勇波遂于2016年2月3日通过支付宝向经纪方转款6375元，经纪方出具了相应《收款收据》予以收执，现因文应豪原因导致黄勇波无法购买涉案房屋，黄勇波认为文应豪除应向其返还已付定金外，还应向其支付中介费、违约金、律师费及相应利息。以上事实，有黄勇波提供的证据和一审法院的庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为：黄勇波、文应豪于2016年1月13日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。但合同签订后，涉案房屋于2016年1月22日因另案被广州市海珠区人民法院查封，且至2016年7月25日仍处于查封状态，黄勇波无法办理涉案房屋的过户手续，其合同目的不能实现，黄勇波现要求解除其与文应豪之间的《房屋买卖合同》（NO.0001067）符合法律规定，予以支持。黄勇波在签订《房屋买卖合同》后向文应豪支付了购房定金60000元，并向经纪方支付了中介服务费6375元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后��尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《房屋买卖合同》亦约定：“如卖方违约，导致交易不能进行或交易取消的，守约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费”，“卖方不能按合同约定将物业售予卖方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回卖方已付的所有费用。”故《房屋买卖合同》解除后，文应豪应根据合同约定向黄勇波返还定金60000元及已支付的中介费6375元，并按《房屋买卖合同》的约定支付违约金85000元（物业成交价850000元×10%）。关于黄勇波主张的律师费部分，黄勇波称《代理民商事案件委托合同》约定的律师费为10000元，实际支付5000元，剩余5000元律师费待支���完毕会补开发票。由于黄勇波只提供其已向广东江盈律师事务所支付了5000元律师费的发票，该证据可以证明黄勇波实际发生的律师费损失，对于剩余5000元律师费，因至今未发生，无法证明其实际损失，黄勇波也不能对未发生的费用向文应豪主张权利。故对于黄勇波的该项诉讼请求，部分不予支持。同理，对于黄勇波主张的未支付的中介费6375元，不予支持。关于购房定金、律师费及违约金的利息部分，因《房屋买卖合同》并未约定文应豪应支付利息的情形，且黄勇波主张的85000元违约金已具有补偿性质，故对于黄勇波的该项主张，亦不予支持。对于黄勇波的其他诉讼请求，予以驳回。文应豪经合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七���、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，于2016年11月10日作出如下判决：一、解除黄勇波与文应豪于2016年1月13日签订的《房屋买卖合同》（NO.0001067）；二、文应豪应于该判决发生法律效力之日起五日内返还购房定金60000元及中介费6375元给黄勇波；三、文应豪应于该判决发生法律效力之日起五日内支付85000元违约金给黄勇波；四、文应豪应于该判决发生法律效力之日起五日内赔偿5000元律师费给黄勇波；五、驳回黄勇波的其他诉讼请求。如文应豪未按该判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12300元，由黄勇波承担209元，由文应豪承担12091元。经查，一审���院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人上诉主张，分析如下：双方当事人签订的《房屋买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。文应豪本应依约将房屋出卖给黄勇波，现因文应豪的房屋被查封，合同不能履行。一审法院判决解除合同、文应豪向黄勇波返还定金、支付违约金、中介费，赔偿律师费并无不当，本院予以维持。文应豪上诉称案涉合同约定的首期款不足总楼价的30%而违反了国家金融系统及银行相关政策，理应无效。对此，本院认为，双方当事人在合同中约定的首期楼款的金额，与合同的效力没有关系。文应豪以双方约定的首期款不足总楼价的30%为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，文应豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2209元，由上诉人文应豪负担。本判决为终审判决。审判长  陈珊彬审判员  梁淑敏审判员  杨晓怡二〇一七年七月四日书记员  袁 蕾林飘云