山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1091民初1393号原告：威海华联商厦股份有限公司，住所地威海市环翠区新威路58号，组织机构代码16673285-0。法定代表人：刘跃华，董事长。委托诉讼代理人：都业金，男，该公司职员。委托诉讼代理人：明良辉，山东西政律师事务所律师。被告：刘洪超，男，1973年8月6日出生，汉族，住威海市高区。委托诉讼代理人：谷雨虹，山东悦程律师事务所律师。原告威海华联商厦股份有限公司与被告刘洪超、孙江英房��租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后因案情复杂，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告威海华联商厦股份有限公司之委托诉讼代理人都业金、明良辉、被告刘洪超及其委托诉讼代理人谷雨虹到庭参加诉讼。期间，原告撤回对孙江英的起诉，本案现已审理终结。威海华联商厦股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告返还威海市古寨西路－63号304室房屋；2、被告按照每月39.8元向原告支付自2012年10月至12月的房租119.4元、按照每月199元的标准向原告支付自2013年1月至2016年5月共计41个月的欠付房租8159元，并承担自2016年6月至交还承租房之日止的租金。事实和理由：被告原为原告单位职工，1999年3月，为激励员工爱岗敬业，以企业为家的精神，原告为被告提供位于威海火炬高技术产业开发区古寨西���－63号603室（以下简称涉案房屋）房屋一套，并签订租房协议书一份，协议书约定：原告提供给被告的住房是租房，而不是福利分房。被告应按室内的使用面积支付房租，被告自由离职、出租或出借承租房的，原告有权收回住房。2010年4月29日原告职代会通过了产权房及宿舍管理制度补充规定，其中明确对连续三个月不按时缴纳租金和水电费的租户，公司有权收回住房。被告刘洪超于2013年1月离职，但一直未交回租房，自2010年6月起未再向原告缴纳任何租金。被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院。刘洪超辩称，一、本案并非平等主体之间的民事纠纷，不应由法院受理。诉争房屋系原告分配给被告的福利房，被告原是原告的职工，于1996年向原告预交了一万元的“宿舍款”，用于集资建房；同年，原告根据职工工龄、职位、先进称号等确定福利分房���职工名单，将涉案房屋分配给被告，被告一直居住使用至今。二、原告提交的《租房协议书》系被迫签订，原告下发通知，以取消租房资格、扣工资、辞退相要挟，要求签订租房协议书，协议书内容包含个人申请单位审核，收取房租从工资中扣除以及发生出租等行为解除劳动合同等，表明该协议不属于平等主体的普通民事合同，反映的是管理与被管理的非平等主体之间的关系，不应受民事法律调整。三、被告对涉案房屋的居住权，非因法定事由不能被收回。涉案房屋因原告的原因，未予房改，原告未按照当时对向职工集资建造的住房只售不租或先售后租的规定，既未给予房改，也未给予资金性补偿，形成历史遗留问题，故原告非因国家法律及政策规定，不能随意收回房屋，不能因职工离职、剥夺以前多年工作和贡献面得到的福利。四、涉案房屋的集资建房、福利分房性质不因原告的改制而改变。企业改制的新股东，出价接收房屋，也代表对该房屋现状的接受，理当承接原企业的权利义务，负有妥善解决历史遗留问题的责任。五、原告擅自提高房租既未提前通知及与被告协商，也提供不出提高房租的政策法律依据，被告拒绝交纳，不存在过错；被告曾要求按原租金交纳房租，而原告拒收，原告以此为由收回房屋及要求被告按单方提高的房租交纳费用的诉请，不应被支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，庭审中，原、被告认可被告承租的房屋是位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路－63号304室。刘洪超与孙江英原系夫妻关系，两人于2012年2月23日离婚。被告孙江英于2012年2月离职，刘洪超于2013年1月离开原告单位，刘洪超至今仍然租住涉案房屋。对有争议的��据和事实，本院认定如下：2002年4月9日，原告与孙江英签订一份租房协议书，约定原告分给被告的住房是租房，而不是福利分房；租金按室内的实用面积（客厅、卧室、卫生间、厨房每平方米0.9元，封闭式阳台每平方米0.20元，草厦子每平方米0.10元）收取房租费，每月从被告工资中扣除，同时取消房补。如以后租房价格国家另有规定，按国家规定执行；被告自由离职、被辞退、或解除劳动合同、个人要求调离及限期调离和被开除者，自人事部公布之日起6个月内被告要退还原告租房；被告租用的原告住房，产权属原告，被告只有租用期内的使用权，没有支配权，更不准出租或出借给别人居住，如发现有出租或出借的，原告有权限期收回租房。被告刘洪超对该协议书的真实性没有异议，但提出该协议是因原告以取消租房资格、扣工资、辞退相要挟，被迫签订。原告提交落款时间为2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，据以主张：由于公司员工流动性加大，对公司宿舍管理做出新的规定，重新同租住公司宿舍的人员签订房屋租赁合同；对于已经离职的租房户房租予以调整，将现房租提高5倍（被告刘洪超的房租为199元），方案经职工代表大会通过后，于2010年6月1日实施。原告称调高后的房租仍然低于市场价格。被告对证据的真实性提出异议，同时认为原告擅自单方提高房租，没有法律依据。庭审中，原告提交2012年10月27日收款收据入帐联一张，主张被告房租交纳到2012年9月，要求被告按照每月39.8元向原告支付2012年10月至12月的房租119.4元、按照每月199元的标准向原告支付自2013年1月至2016年5月共计41个月的欠付房租8159元，��承担自2016年6月至交还承租房之日止的租金。被告对收据的真实性没有异议，但认为原告单方提高房租标准没有法律依据，要求按原房租标准收取。被告提交的证据有：1.威海华联商厦收款收据二份，记载收到李玉生、李元朴交来款项一万元，备注有“预收宿舍款”字样。威海华联商厦付款凭证一份，记载付给张烈强宿舍预收款一万元。2.通知复印件一份，落款时间1999年2月28日，内容为对于未参加房改、仍住公司公有住房的住户，从1999年4月开始改为租房，并签订租房协议书，其租房事项按协议书条款执行；租房协议书发给各住户签字后上交公司总务部，五月份不签字的，按规定取消租房资格。3.上访信件复印件二份，反映涉案房屋遗留问题。4.原华联商厦福利分房历史事实证明一份，有杨益民、郑龙祥、王丽君、姜克美、王本聪签字。原告对上述证据分别就关联性、真实性等提出异议，均不予认可。另查，原告于2001年办理了涉案房屋所在整幢楼的房屋所有权证书，房证编号为威房权证字第××号。本院对双方证据分析认定如下：原告已于2001年取得涉案房屋所有权，原告提交的租房协议书，有孙江英的签名，被告对其真实性没有异议，因此，对于该协议书本院予以采信；原告提交的2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，同时提交了2012年10月27日被告交纳房租的收据，被告对收据真实性没有异议，本院认为原告的证据可以相互印证，具有真实性关联性和客观性，予以确认。被告提交的四份证据中的上访信件是上访人对于事情的总结陈述，不具备证据的客观性；有关宿舍款收款并非被告本人交纳、付款收据虽��是被告收取，但没有反映出收取的宿舍款是涉案房屋，不具备关联性，故对上述证据本院不予采信。被告提交的通知系复印件，原告对真实性不予认可，本院认为从该通知内容与原告诉称认可的被告居住涉案房屋系租房的事实相对应，可以确认其真实性，本院予以采信。关于福利分房的事实证明，签字当事人没有出庭作证，所述情况亦无其他材料佐证，无法确认其真实性，故对上述证据本院不予采信。本院认为，本案争议焦点有三点：一是被告住房是否福利分房，原、被告之间是否平等的民事法律关系，案件是否属于法院主管的民事案件；二是被告是否应当返还承租房屋；三是被告是否应当按提高后的房租标准交纳所欠房租。关于第一个争议焦点，本院认为，根据原、被告订立的租房协议书、被告提交的通知以及双方均认可的被告实际租住涉��房屋并交纳过租金的事实，可以认定原、被告双方之间形成房屋租赁合同关系，该合同关系是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。被告关于签订协议书系被迫无奈、协议书上没有原告公司公章未生效等反驳理由，没有证据支持和法律依据，本院不予采纳。被告关于涉案房屋系福利分房、应当参加房改、双方之间并非平等的民事法律关系、本案不属于法院主管的民事案件的主张，本院认为，租房协议书中明确载明分给被告的住房是租房，而非福利分房，且约定了租金的具体计算方式及违约条款，具备民事合同的基本要素，因此，对被告该项辩称，本院不予支持。关于第二个争议焦点，原、被告双方签订的租房协议书明确约定，在被告自由离职、被辞退、或解除劳动合同等情况下，要退还原告租房，现被告已于2013年离开原告单位，原告有权收回租房。虽然房屋租赁协议是与孙江英签订的，但孙江英与刘洪超离婚后，房屋实际由刘洪超租住并交纳房租，因此，原告要求被告刘洪超返还承租的房屋理由正当，本院予以支持。关于第三个争议焦点，原告依据2012年10月27日房租收据主张，被告房租交纳到2012年9月，被告对收据的真实性没有异议，虽不认可原告主张的房租最后交纳时间，但未提出相应证据，故本院支持原告主张，确认被告自2013年1月起再未交纳房租，对原告要求被告按照每月39.8元向原告支付自2012年10月至12月的房租119.4元的请求予以支持；对原告要求被告自2013年1月起按199元标准交纳房租的主张不予支持，理由是原告提交的2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，系原告内部文件，上述文件中提高涉案房屋租金标准的决定是原告单方行为，原告没有证据证明其向被告履行了告知义务，被告关于该问题的辩解理由成立，本院予以采纳，被告应当按照原租金标准即每月39.8元交付所欠的房租，故被告自2013年1月至2016年5月应当支付给原告拖欠的房租是1631.8元（39.8元×41个月）。对于被告自2016年6月至返还承租房之日止的房屋实际占用费，本院认为，由于原、被告双方尚未就房租标准的变更达成一致意见，仍应按原标准即每月39.8元执行。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告刘洪超于本判决生效后三十日内将位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路-63号304室房屋返还原告威海华联商厦��份有限公司；二、被告刘洪超于本判决生效后十日内给付原告威海华联商厦股份有限公司涉案房屋自2012年9月至2016年5月共计44个月的欠付房租1751.2元；三、被告刘洪超自2016年6月至返还承租房之日止，按照每月39.8元的标准向原告威海华联商厦股份有限公司支付占用房屋的使用费。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告威海华联商厦股份有限公司负担30元，被告刘洪超负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 焦   卫人民陪审员 ���丛松人民陪审员 李   晶二〇一七年七月二十六日书 记 员 李   毅