重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0102民初3327号原告：重庆雅仕物业服务有限公司，住所地重庆市涪陵区荔枝稻香居委五，统一社会信用代码91500102747472719X。法定代表人郭乐，该公司经理。委托诉讼代理人：张杰，男，1970年12月6日出生，原告公司职工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：李绍明，重庆元同律师事务所律师。被告：贺国庆，男，1976年6月2日出生，住重庆市涪陵区。被告：李容，男，1985年1月13日出生，住重庆市涪陵区。原告重庆市雅仕物业管理有限公司与被告贺国庆、李容物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法由审判员独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张杰、李绍明（特别代理）和被告贺国庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市雅仕物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告贺国庆、李容立即支付从2016年2月1日至2017年2月28的物业服务费999元、公共水电费78元，共计1077元，并判令被告承担该款自2017年2月1日起至付清时止按月息2%计算的资金占用损失；诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2010年起向被告所在小区提供前期物业管理服务，2011年10月28日，被告购房入住之江名苑，并向原告出具《业主接房办理书》等，同意接受原告物业服务，后原告己按照合同约定履行合同义务，但被告拒绝缴纳物业服务等费用，请求人民法院依法判决被告缴纳上述费用。被告贺国庆、李容辩称：1.原告主张的物业服务费无合法依据，因小区业主委员会己于2015年7月19日与新的物业服务企业签订了新的物业服务合同，前期物业服务合同终止，同时业委会要求原告于2015年8月1日前办理移交手续并撤出，但原告拒绝退出、移交，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务费的，人民法院不应支持；2.原告主张的公共水电费无合法依据，我们不应缴纳此费用；3.原告与重庆雅士置业投资有限公司签订的《之江名苑前期物业服务合同》不合法，应属无效合同；4.原告催我缴纳物业服务费的单据上载明是从2016年5月至2017年3月，并不是诉状上的2016年2月开始；5.原告公司保安在上班时间打瞌睡、垃圾多时不清理等物业服务不到位；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告重庆市雅仕物业服务有限公司围绕诉讼请求在庭审调查中提交了业主身份证、前期物业服务合同、业主管理规约、装修安全责任书、业主接房办理书、入住声明、承诺书、物业收费依据、业主物业缴纳物业费用说明、律师催告函、EMS律师催告函签收、（2016）渝0102民初2446号民事裁定书、(2017)渝0102民初1596号民事裁定书、关于之江名苑小区物业服务的移交协议书等证据材料；被告贺国庆向本院提交了涪陵区之江名苑业主委员会“关于督请雅仕物业公司办理移交的公函”、涪陵之江名苑业主委员会与重庆市捷佳物业服务有限公司的物业服务合同、业主规约、业主委员会公告、打印照片多张等证据材料，原、被告双方的证据，并经开庭审理质证和本院审查，可以采信。综合这些证据，本院确认如下事实：2010年3月23日，原告重庆市雅仕物业管理有限公司与重庆雅仕置业投资公司签订了《重庆市前期物业服务合同》，约定由原告重庆市雅仕物业服务有限公司向之江名苑小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主每月缴纳，收费按建筑面积计算，小区住宅收费标准为住宅1元/月.平方米，公共能源消耗费采取分摊原则，每户暂定6．00元/月；合同还对物业管理区域、服务内容等进行了约定。2011年10月28日，被告贺国庆、李容购房入住之江名苑，并向原告出具《业主接房办理书》、承诺书等，接受了原告的物业服务。二被告从2016年2月1日至今一直拒绝缴纳物业服务费。截止2016年12月31日二被告欠原告的物业服务费911元，原告于2017年1月13日依法委托律师向被告发出了催收物业费《律师催告函》，但二被告以未收到为由拒付，2017年2月24日原告依法诉至法院，后撤回起诉。2017年3月20日，原告又通过中国邮政快递方式要求二被告缴纳2017年2月28日前所欠物业服务费等共计人民币1077元，但二被告至今未予以缴纳。原告向被告催收无果，遂诉至本院原告在庭审过程中自愿放弃追缴被告的资金占用损失。另查明如下事实，2015年7月19日，涪陵区之江名苑业主委员会（以下简称之江业委会）与重庆市捷佳物业服务有限公司（以下简称捷佳公司）签订《物业服务合同》，合同签订后，之江业委会在雅仕公司与重庆雅仕置业投资有限公司签订的《前期物业服务合同》还未到期，就通知雅仕公司向其移交资料、退出之江名苑物业服务，并发出公告，要求小区业主自2015年8月1日起停止向雅仕公司缴纳物业管理费，雅仕公司拒绝移交退出。2016年3月9日，捷佳公司向本院起诉之江业委会，请求法院判决之江业委会履行《物业服务合同》，并限期安排捷佳公司进场开展物业服务工作。本院以之江业委会因客观原因不能向捷佳公司履行合同约定的义务，而捷佳公司在诉讼中坚持要求之江业委会履行《物业服务合同》，而驳回了捷佳公司的诉讼请求。二是纠纷发生后雅仕公司向涪陵区荔枝街道办事处大塘居民委员会（以下简称大塘居委会）反映请求解决。大塘居委会受办事处的委托，安排网格管理员每天到小区征求意见，但未达到法定人数要求，征求意见未果。后经涪陵房管局、办事处、大塘居委会多次协调形成了办事处会议意见，明确之江名苑小区的物业服务工作暂时由雅仕公司继续提供物业服务，待涪陵房管局、办事处等管理部门充分了解小区业主真实意见后再决定。三是2017年4月13日，雅仕公司将之江名苑小区的公共设施设备用房、资料清单等移交给捷佳公司，并退出之江名苑小区的物业服务。对二被告的辩解意见，本院评诉如下：1.原告主张的物业服务费无合法依据，二被告不应当向原告交纳物业服务费？经查，原告在2015年8月1日以后的物业管理，并非被告的所称，是《前期物业服务合同》已失效，原告拒绝移交相关资料、退出之江名苑的物业服务，制造事实上的物业服务关系。而是《前期物业服务合同》未到期，且选聘新的物业服务公司在程序上存在瑕疵等诸多原因，使原告与之江业委会、捷佳公司发生分歧，导致原告拒绝退出之江名苑的物业服务，捷佳公司又不能进入之江名苑进行物业服务。如果这样下去，对于生活在之江名苑小区包括被告在内的2700多户业主和单位都会带来不便、甚至造成损害。因此，重庆市涪陵区房管局、重庆市涪陵区荔枝街道办事处等政府管理部门，为了防止雅仕公司、之江业委会、捷佳公司在纠纷中给之江名苑及业主带来损害和不便，作出在物业纠纷解决前暂时由雅仕公司继续提供物业服务的决定是完全必要的。后在纠纷得到解决后，原告在2017年4月13日将之江名苑的公共设施设备用房、资料清单等移交给捷佳公司，并退出之江名苑的物业服务。故原告请求被告支付2015年8月1日以后之江名苑的物业管理等费是正当的，该辩解理由不成立。本院不予支持；2.原告向贺国庆、李容收取的公共水电费是否需要提供依据？经查，原告向本院起诉被告公共水电费（即公摊费）人民币78.00元是被告从2016年2月1日至2017年3月30日期间所拖欠，每月原告向被告收取的公摊费是人民币6．00元，该费用的收取为6．00元是有依据的，原告制定的《业主临时管理规约》(以下简称规约），该规约第三十五条第（七）项规定：“公共水电费：每户暂定6．00元/月（用于各单位楼层、小区公共区域的公共水电费。超出部分可向业主据实分摊）”。这项规定应是公共水电费每户每月应交6．00元，超出6．00元部分可向业主据实分摊。贺国庆、李容入住之江名苑小区后，书面向原告作出了承诺，同意履行、遵守规约。因此二被告应当承担的缴费的义务。原告请求的是二被告应交纳的最基本的公摊费，规约有明确规定，只有在公摊费超过6．00元后原告才应当提供依据，而原告向贺国庆、李容收取的公摊费每月未超过6．00元，不需要提供依据。因此，贺国庆、李容这一辩解理由本院不予采纳；3.对二被告辩解原告与重庆雅士置业投资有限公司签订的《之江名苑前期物业服务合同》不合法，应属于无效合同，经查，原告与重庆雅士置业投资有限公司签订的《之江名苑前期物业服务合同》是否合法应属另一法律关系，且该合同是双方的真实的意思表示，其内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效，应当受法律保护；4.被告辩称原告诉请的交费时间与其收到的原告催交费的时间不一致，经查，二被告实际未交费时间应为现原告诉请的2016年2月起，原告发给被告的催收单据为其工作人员的笔误，因此，本院认定以原告诉请2016年2月起的时间为准。综上，本院认为，重庆市雅仕物业管理有限公司与重庆雅仕置业投资公司签订的对之江名苑小区《重庆市前期物业服务合同》是双方的真实的意思表示，其内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效，应当受法律保护。被告贺国庆、李容在入住该小区时签订了承诺书，接受了原告的物业服务，双方应按该协议履行自己的义务，原告依约为被告提供了相应的物业服务，被告就应当按照约定缴纳相关的物业服务费用，故原告请求被告给付物业服务费等费用的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。二被告向本院提供的相关证据不能成为其不应缴纳物业服务费的依据，虽然被告提交的部分照片，证明原告在提供物业服务的过程中确有瑕疵，但这并不能成为二被告不缴纳物业服务费的理由，且原告在本院审理的过程中己自愿放弃追缴被告的资金占用利息。因此，二被告的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告贺国庆、李容在本判决生效后十日内，支付原告重庆雅仕物业服务有限公司物业服务费等共计人民币1077元。如果被告贺国庆、李容未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贺国庆、李容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  杨怡二〇一七年七月十三日书记员  蔡璐