重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0154民初3461号原告：开县大唐物业管理有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道南山中路221号，统一社会信用代码91500234596740850U。法定代表人：黄潇，总经理。委托诉讼代理人：魏琳，重庆市开县汉丰法律服务所法律工作者。被告：谢滔，男，1988年2月26日出生，汉族，住重庆市开州区。原告开县大唐物业管理有限公司与被告谢滔物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法由审判员向红适用小额诉讼程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理，原告开县大唐物业管理有限公司的委托诉讼代理人魏琳到庭参加诉讼，被告谢滔经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告开县大唐物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1被告立即支付原告物业管理费558.40元及截止2016年8月31日的违约金300元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告购房居住的“XX·XX“小区系由原告提供物业服务，因原告2012年12月28日与尊诚房地产开发公司签订的前期物业服务合同核定的物业管理费按建筑面积每平方米1.2元/月计收（含公共消耗）及违约责任等条款。被告的房屋的建筑面积是116.37平方米，依照合同、物管法规、文件等规定按建筑面积每月应缴物管费139.60元。原告提供了物业管理服务，而被告却从2016年5月至2016年8月共计4个月未缴纳物管费，物管费欠费总额为558.40元。为了保障小区物业管理服务持续发展，原告多次上门催收及电话催收要求被告交纳，但被告却一直无理拖延至今未交应承担违约责任。为此，原告依法提起诉讼，请求判令被告立即缴清物管费558.40元及违约金300元，并承担本案诉讼费。被告谢滔未作答辩。经审理查明：原告开县大唐物业管理有限公司系依法成立并经登记的物业管理服务公司。2012年12月28日，原告开县大唐物业管理有限公司（乙方）与重庆尊诚房地产开发有限公司（甲方）签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定“物业名称：XX·XX。委托服务事项：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。物业服务费用：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月、季、年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.2元/月·平方米，（2）商业物业2.5元/月·平方米；（3）车库物业：50元/月。业主应于每月10号之前起交纳物业服务费用或物业服务费。本合同期限为5年，自2014年6月30日起至2019年6月30日止。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”等内容。被告谢滔购买了“XX·XX”X号楼X层X号房屋，建筑面积为116.37平方米。2014年7月31日，重庆尊诚房地产开发有限公司通知原告开县大唐物业管理有限公司为被告谢滔办理相应的接房手续。被告谢滔接房后未缴纳2016年5月至2016年8月的物业服务费。2016年10月17日，原告开县大唐物业管理有限公司通过重庆市开县汉丰法律服务所向小区业主发函，其内容为：希望业主本着诚实信用的基本商业原则，务必于2016年10月31日前到永兴街南五路16号（汉丰法律服务所）完善物业服务欠费，否则开县大唐物业管理有限公司将通过法律途径追究违约责任。2017年3月10日，原告开县大唐物业管理有限公司再次通过重庆市开县汉丰法律服务所向小区业主发函催收所欠物业服务费，但被告谢滔仍未给付。上述事实，有原告开县大唐物业管理有限公司的陈述以及《重庆市物业服务合同》，XX·XX业主接房通知单、开县汉丰法律服务所函等证据在卷予以证明，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。……。”之规定，经审查，原告开县大唐物业管理有限公司与重庆尊诚房地产开发有限公司是在自愿、平等的基础上签订的合同，并无《合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，故原告开县大唐物业管理有限公司与重庆尊诚房地产开发有限公司签订的物业服务合同是合法、有效的。被告系“XX·XX”X号楼X层X号房屋的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。”之规定可知，原告开县大唐物业管理有限公司与重庆尊诚房地产开发有限公司签订的物业服务合同对被告具有约束力。再根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”之规定，被告应按该物业服务合同约定履行支付物业服务费用的义务。合同约定的住宅物业服务费用为1.2元/月·平方米，被告谢滔的房屋的建筑面积为116.37平方米，2016年5月至2016年8月共计4个月的物业服务费用为558.40元，故本院对原告要求被告支付物业服务费558.40元的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付违约金300元的请求问题。因物业服务合同是原告与开发商签订的前期物业合同，作为业主的被告对合同内容不一定完全知晓，加之原告向小区业主发函催收物管费时也未告知业主要依约支付违约金。违约金主要是违约方因违反合同约定对守约方造成损失的弥补，本案中原告也未向本院举证证明其因被告违约造成的损失有哪些，因此原告主张由被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告谢滔在本判决生效后五日内支付原告开县大唐物业管理有限公司物业服务费558.40元。二、驳回原告开县大唐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢滔负担。本判决为终审判决。本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 向 红二〇一七年七月十八日书记员 段辉镜