济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0112民初2085号原告（反诉被告）：李慧，女，1984年10月20日出生，汉族，无业，住山东省宁阳县委托诉讼代理人：彭世政、孙振丽，均系山东盛强律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：白秀芳，女，1986年3月28日出生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：杨国林，山东舜翔律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉被告）：刘培培，男，1984年12月29日出生，汉族，无业，住山东省宁阳县,原告李慧与被告白秀芳、被告刘培培确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理，被告白秀芳提出反诉。本院另行指定举证及答辩期限，并于2017年6月22日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭世政，被告白秀芳的委托诉讼代理人杨国林，被告刘培培均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李慧向本院提出诉讼请求：判令二被告于2016年1月16日签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：原告与被告刘培培系夫妻关系，婚后二人于2014年7月15日购买了坐落于济南市历城区鲁商凤凰城1号楼2-2802号房屋一套，该房屋系夫妻共同财产。2016年1月，被告刘培培在涉案房屋尚未办理产权登记，且未经过原告同意的情况下，私自与被告白秀芳协商卖房事宜，并签订了房屋买卖合同，将二人的共有房产出售给了被告白秀芳。对于该房屋买卖合同，原告不予认可。鉴于上述情况，原告认为涉案房产系原告与被告刘培培的共有房产，二被告未经其同意便签订了房屋买卖合同，该合同应属无效，被告白秀芳应依法返还涉案房产。为维护原告合法权益，诉至法院。被告白秀芳辩称，1、签订涉案房屋买卖合同时，原告李慧和被告刘培培都在现场。从签订合同、交付定金到交付首付款、交付房屋，然后装修入住到原告起诉历时15个多月，每一环节离开原告的同意都不能实施，原告谎称不同意违背事实，也有违常理。2、涉案房产的房产证上所有权人只有被告刘培培一人。根据不动产的公示、公信原则，假设原告李慧不知情，我方也有理由相信被告刘培培就是房屋的完全权利人。与其之间签订的买卖合同，应认定为合法有效。3、本案合同约定价格是市场合理对价，并分别按约于签订合同当日（2016年1月16日）和2016年1月23日支付定金10000元和140000元即首付款合计150000元整。涉案房屋已于2016年1月23日实际交付给我方，且我方已花费20多万元装修入住。假使被告刘培培系无权处分，我方也系善意购买第三人，法院应当依法确认合同合法有效，驳回原告诉讼请求。被告刘培培辩称，涉案房屋的房款都是由原告方出资的，只是以我的名字购买的，卖房时原告知情但不同意卖。现在原告以此为由要求离婚，我现在不同意卖房子了。反诉原告白秀芳向本院提出诉讼请求：1、依法判决反诉被告李慧、刘培培继续履行房屋买卖合同，为反诉原告办理位于济南市历城区鲁商凤凰城1号楼2-2802室的产权过户手续，配合办理贷款手续；2、请求依法判令反诉被告李慧、刘培培支付以600000元为基数、按照千分之三/每日、自2017年4月18日起计算至判决生效之日的违约金；3、诉讼费、保全费、律师费等全部费用由二反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告刘培培于2016年1月16日签订《房屋买卖合同》（编号为0412813），约定将位于济南市历城区鲁商凤凰城1号楼2-2802室的房屋出售给反诉原告。当日，反诉原告支付了定金10000元整，后按约于2017年1月月23日支付首付房款140000元整。反诉被告刘培培按约于同日交付房屋。房屋交付后，反诉原告花费20余万元装修完毕并入住至今。按照合同约定，反诉被告应当配合反诉原告办理按揭贷款手续和房屋过户手续，但反诉被告李慧谎称以对买卖不同意为由，不予配合办理上述手续，构成违约，侵害了反诉原告的合法权益，诉至法院。反诉被告李慧辩称，1、涉案房屋买卖合同是反诉原告与反诉被告刘培培签订，反诉被告李慧并非涉案合同的当事人。依据合同具有相对性的原则，反诉原告无权要求反诉被告李慧履行任何合同义务。2、反诉原告与反诉被告刘培培在涉案房屋合同中约定，房屋总价款为60万元，首付款为15万元，剩余房款45万元通过银行贷款支付。该合同约定首付款15万元，并未达到政府有关房屋买卖首付不得低于30%的规定，存在明显违规，同时也严重侵犯了反诉被告李慧的财产权益。3、反诉原告在诉状中称房屋已经交付，且装修花费20多万元。反诉被告并未同意出售房屋，更从未同意将房屋交付给他人使用。有关装修花费需反诉原告提供证据以证实。综上所述，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告刘培培辩称，本来房屋是想卖给反诉原告，但反诉被告李慧以此为由要求离婚，反诉被告刘培培现不同意出售涉案房屋。本院经审查认定如下事实：原告（反诉被告）李慧与被告（反诉被告）刘培培系夫妻关系，双方于2008年6月5日登记结婚。2014年7月15日，被告（反诉被告）刘培培与济南金艺林房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定被告刘培培购买该公司开发的位于济南市历城区经十东路以北、唐冶大道以西历城区鲁商凤凰城1号楼2单元2802室房产一处，房屋总价款550451元。2016年1月16日，在原告（反诉被告）李慧在场的情况下，被告（反诉被告）刘培培与被告（反诉原告）白秀芳签订房屋买卖合同一份，约定：被告（反诉被告）刘培培将济南市历城区鲁商凤凰城1号楼2单元2802室房产出售给被告（反诉原告）白秀芳；房屋及其附属设施总价款为60万元，被告（反诉原告）白秀芳需于2016年1月23日前支付首付款15万元，剩余45万元房款以银行贷款方式支付；在被告（反诉被告）刘培培收到首付款三日内通知被告（反诉原告）白秀芳进行房屋验收交换；若被告（反诉被告）刘培培不履行办证、交房义务，应支付以房屋总价款为基数、利率3‰/日或房屋总价款30%的违约金，并赔偿损失（律师费、诉讼法、交通费等）。合同签订当日，被告（反诉原告）白秀芳向被告（反诉被告）刘培培支付定金1万元，被告（反诉被告）刘培培为其出具定金收条一份。2016年1月23日，被告（反诉原告）白秀芳以银行转账方式支付被告（反诉被告）刘培培购房首付款14万元，被告（反诉被告）刘培培为其出具房款收条一份，并于当日将涉案房屋交付给被告（反诉原告）白秀芳。被告（反诉原告）白秀芳已将涉案房屋装修并入住。原告（反诉被告）李慧以被告（反诉被告）刘培培擅自处分夫妻共同财产为由，要求确认房屋买卖合同无效，反诉原告白秀芳以其系善意购买并已支付购房首付款且已装修入住为由要求反诉被告继续履行合同，双方协商未果，引起诉讼。另查明，1、2017年2月24日，被告刘培培取得涉案房屋的不动产权证书，证号为鲁（2017）济南市不动产权第0038327号，该证书记载涉案房屋权利人为被告（反诉被告）刘培培，共有情况为单独所有。2、为处理本案纠纷，2017年5月9日，反诉原告白秀芳与山东顺祥律师事务所签订民商案件委托代理合同，该所指派杨国林、杜保卫律师作为其委托代理人，反诉原告白秀芳向该所支付律师代理费18000元。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案所涉纠纷系因房屋买卖合同所致，被告白秀芳与被告刘培培所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定；签订合同时，原告李慧作为被告刘培培的配偶，在合同签订现场，且合同签订后被告白秀芳依约向被告刘培培支付了购房首付款。综上可见，二被告签订的房屋买卖合同应为有效合同，各方当事人应按合同约定履行各自义务，故对原告李慧要求确认二被告于2016年1月16日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持；对于反诉原告白秀芳要求继续履行于2016年1月16日签订的房屋买卖合同，且要求反诉被告刘培培配合办理济南市历城区鲁商凤凰城1号楼2单元2802室房产的产权过户手续和贷款手续的反诉请求，本院予以支持。对于反诉原告白秀芳主张的违约金，因反诉原告白秀芳未提供合法有效证据证实其因此所造成的损失，故对其该项反诉请求，本院不予支持。对于反诉原告白秀芳主张的律师费，系因本纠纷而支出，故对其该项反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、反诉原告白秀芳与反诉被告刘培培于2016年1月16日签订的房屋买卖合同有效，反诉被告刘培培于本判决生效之日起三十日内协助反诉原告白秀芳办理济南市历城区鲁商凤凰城1号楼2单元2802室房产的产权过户手续，并配合办理贷款手续。二、限反诉被告刘培培于本判决生效之日起十日内支付反诉原告白秀芳律师费损失18000元。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。三、驳回反诉原告白秀芳的其它诉讼请求。四、驳回原告李慧的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李慧负担；反诉费50元，由反诉被告刘培培负担；财产保全费3520元，由反诉被告刘培培负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李裕辉二〇一七年七月二十日书记员  姚东利