江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终4号上诉人（原审被告）：连云港辰威置业有限公司。法定代表人：姜卫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志富，该公司员工。委托诉讼代理人：王廷明，江苏海西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪向前。被上诉人（原审原告）：朱霞云。两被上诉人共同委托诉讼代理人：韦永、王建新，灌南县灌河法律服务所法律工作者。上诉人连云港辰威置业有限公司（以下简称辰威公司）因与被上诉人倪向前、朱霞云商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2016）苏0724民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人辰威公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人主张延期交房违约金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已经按合同约定时间、地址将交房通知书批量通过邮局以挂号信的方式邮寄给被上诉人，已经履行交房通知义务。在批量挂号信中，有的买受人收到挂号信通知后按时领房，有的买受人没有按时领房，有的买受人无需用房接到通知就不来领房，有的买受人不在家挂号信被退回，有的买受人已经当庭承认收到交房通知。一审法院对上诉人已经履行交房通知的证据没有采信，因未考虑批量交付的整体事实情况，认定事实错误。二、涉案商品房已经通过验收，符合合同约定的交房条件，一审法院认定上诉人未提供商品房验收备案表，该条件不是合同约定的交付条件。被上诉人倪向前、朱霞云辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。倪向前、朱霞云向一审法院诉讼请求：依法判令辰威公司因逾期交房给付2016年3月10日前违约金36360元（73.3064元/天×496天）；由辰威公司承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2013年9月21日，辰威公司与倪向前、朱霞云签订商品房买卖合同（合同编号：），约定辰威公司将其开发的灌南县香悦四季小区第X幢X单元X室商品房以总价366532元预售给倪向前、朱霞云。合同第八条约定，辰威公司应在2014年10月31日前验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定，逾期交付房屋不超过60日，从约定的交房期限的第二日起至实际交付之日，辰威公司按日向倪向前、朱霞云支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，辰威公司按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，进行交接验收时，出卖人应当出示本合同第八条规定的综合验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人按买受人提供的地址联系方式发出书面通知，通知书发出之日起30日内，买受人未前来办理房屋交接手续导致出卖人无法交房的，视为已办理交付手续，其一切后果由买受人承担，……。合同签订后，倪向前、朱霞云依约履行了付款义务。一一审庭审中，辰威公司提交国内挂号信函寄送收据并主张其已经向朱霞云邮寄了交房通知单，倪向前、朱霞云否认收到该通知书且辰威公司未能提交商品房验收备案登记表，亦未能提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，故拒绝接受房屋。因经一审法院至灌南县邮政局查询，无此编号邮件邮寄记录，且该信函收据收寄人员签章处也无收寄单位签章或人员签名。故该信函收据对辰威公司主张的已寄递通知书的事实，不能起到证明作用，对辰威公司该主张事实，一审法院不予采信；辰威公司还主张该违约金比例过高，应予以调整。经查双方合同约定日违约金按照房屋总借款万分之二为73.31元（366532元×2/10000），每月按照30日计算为2199.19元，约合月息为0.6%，略高于金融机构同期同类贷款利率。上述事实，有当事人陈述，倪向前、朱霞云提供的商品房买卖合同一份，辰威公司提供的《香悦四季业主交房交接单》、住房工程质量分户验收合格证、验收记录表等证据经质证后在卷予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：辰威公司与倪向前、朱霞云签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，为有效的合同，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，辰威公司应于2014年12月31日将符合合同约定条件的房屋交付倪向前、朱霞云，但至一审判决前辰威公司仍未向倪向前、朱霞云交付。辰威公司虽辩称已经向倪向前、朱霞云邮寄了房屋通知单倪向前、朱霞云未予受接，但辰威公司并未提供合法有效交接单、邮寄凭证等证明交付，辰威公司亦未能提交商品房验收备案登记表及合同第十一条交付条件中约定的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，故买受人也有权拒绝接受房屋。一审诉讼中，辰威公司亦未能向一审法院提交上述“两书”，故辰威公司未能向倪向前、朱霞云履行合同约定的交付条件的房屋违背合同义务，辰威公司依法应承担已付房款日万分之二的违约金。至2016年3月10日，辰威公司逾期交房已达496天，根据合同约定辰威公司应承担违约金为36360元（366532元×2/10000×496天）。辰威公司抗辩该违约金过高，一审法院参考金融机构相应贷款利率、当事人过错等，对该违约金依法不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院遂判决：辰威公司于判决发生法律效力之日起十日给付倪向前、朱霞云迟延交房违约金36360元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，由辰威公司负担。倪向前、朱霞云已预交，辰威公司在兑现上述款项时一并支付倪向前、朱霞云。二审诉讼期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审庭审中，朱霞云承认其在2014年10月31日前收到了辰威公司邮寄的书面交房通知书。除上述事实外，一审法院查明的其他案件事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，上诉人辰威公司与被上诉人倪向前、朱霞云签订的商品房买卖合同约定辰威公司应在2014年10月31日前将经验收合格的房屋交付给倪向前、朱霞云，房屋交接时，辰威公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则倪向前、朱霞云有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由辰威公司承担。二审诉讼期间，上诉人辰威公司陈述其为涉案楼房办理竣工验收备案的时间是在2016年4月21日至2017年1月8日之间，而其于2014年10月31日之前向倪向前、朱霞云邮寄交房通知，按照辰威公司的陈述，其是在涉案房屋尚未取得竣工验收备案时邮寄交房通知，且邮寄时尚未取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本院认为，上诉人辰威公司虽然按照合同约定的时间向倪向前、朱霞云邮寄了交房通知书，但由于辰威公司当时尚未取得涉案楼房的竣工验收备案以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，尚不具备合同约定的交付条件，所以被上诉人倪向前、朱霞云有权拒绝接收涉案房屋。由于上诉人辰威公司未按合同约定的交付时间和交房条件向被上诉人倪向前、朱霞云履行交付房屋的义务，构成违约，一审判决上诉人辰威公司承担逾期交房的违约责任，并无不当，本院予以确认。综上，辰威公司的上诉请求不能成立，一审法院认定的部分案件事实虽然有误，但判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费710元，由上诉人连云港辰威置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 乙 斌审判员 王学明审判员 万子榕二〇一七年七月二十五日书记员 蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。