广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初6172号原告:邓翠婷，女，1990年3月18日出生，汉族，身份证住址广东省广宁县。委托诉讼代理人：谢燊勇，广东合邦律师事务所律师。被告：周宇晖，男，1979年11月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈乾德，广东天穗律师事务所律师。原告邓翠婷诉被告周宇晖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓翠婷及其委托诉讼代理人谢燊勇、被告周宇晖委托诉讼代理人陈乾德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月29日原告(乙方)与周宇晖(甲方)签订协议，协议约定：标的房产房款扣除甲方垫付费用及用于向甲方偿还债务的款项等费用后,尚需向乙方支付人民币408988元，由买方在本协议签订之日起30日内直接支付给乙方，如买方逾期支付给乙方则由甲方按上述金额支付给乙方,其余房款全部归甲方所有，买方逾期支付按每日万分之二标准支付违约金。2016年5月30日，原告将广州市白云区百顺北路XX号6XX房过户给被告，2016年9月，被告向原告支付100000元购房款，但其后被告一直以“没有拿到房产证为由”拖欠原告购房尾款308988元未支付，原告在物管处确认被告2016年6月30日已取得房产证原件，办理了业主卡及收楼手续，被告拖欠购房尾款308988元已严重影响原告的利益，特请法院判令：1、被告周宇晖支付原告购房尾款308988元。2、被告向原告支付违约金（以308988元为本金，按每日万分之二计算，自2016年6月29日计算至付清之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：被告已根据2016年5月29日协议约定于2016年5月30日支付款项30万元，2016年9月9日支付10万元，2016年6月26日支付1万元，被告已足额支付协议约定的房款，不存在欠款的情形，请法院驳回原告的所有诉请。经审理查明：涉案房屋位于广州市白云区百顺北路XX号6XX号（201X登记字1032XXX1），93.56平方米，原为原告邓翠婷与案外人周燕华共同共有，现为被告周宇晖所有。2015年11月18日，原告与案外人周燕华协议离婚，协议约定：广州市岭南新世界锦云峰AX栋6XX房，估价170万元，离婚后该房屋归女方邓翠婷所有。2016年，案外人周彩娣（甲方）、案外人周燕华（乙方）与原告邓翠婷（丙方）签订协议书，协议约定：鉴于乙方与甲方借款纠纷执行一案，执行案号（2016）粤0111执2481号，经三方谈判协商，达成本协议…二、三方同意，上述房产以变卖、拍卖或抵债等方式所得款项按照乙方丙方所占权益份额进行分配，即：广州市白云区百顺北路XX号6XX房所得款项中的50%份额归丙方邓翠婷所有，剩余50%份额及从化市街口沙贝村地段二期X区（KX栋）5XX方所得款项作为乙方的被执行财产处理。三、鉴于白云房屋尚需缴纳契税和滞纳金等费用，为促进办理房地产权证，经三方协商，由甲方先行垫付上述费用及办理房地产权证期间的费用。待办理完毕房地产产权证后，甲方和丙方自行寻找买家变卖该房产，所得房产扣除甲方垫付的费用后，一半费用归丙方，一半费用作为乙方履行款归甲方……协议下方甲方周彩娣签约代表周宇晖签名，乙方周燕华签约代表本人签名，丙方邓翠婷签约代表邓翠婷本人签名。2016年5月4日，案外人周彩娣（甲方）与原告邓翠婷（乙方）签订协议书，约定就变卖广州市白云区百顺北路XX号6XX方相关事项达成如下协议：……二、如甲方受让该标的房产，则在房产过户至甲方名下之日甲方支付乙方首期款人民币30万（大写叁拾万元），双方按照欠付房款（以发票价格计算）办理抵押登记。如甲方后续转让该房产，则所得房款扣除甲方已垫付的全部费用后，剩余房款的一半再减去已支付乙方的首期款后费用在收齐房款之日支付给乙方，其余费用由甲方。……协议下方甲方周彩娣签约代表周宇晖签名按捺，乙方邓翠婷签约代表其本人签名按捺。庭审中被告称2016年5月4日所签订协议书中约定“以发票价格计算”为原告自行添加。2016年5月29日，被告周宇晖(甲方)与原告邓翠婷（乙方）签订协议书，约定：“鉴于广州市白云区百顺北路XX号6XX方已变卖，现甲、乙双方就房款等事宜确认如下：一、甲方已垫付费用包括：办理房产证的契税、收楼滞纳金、交易契税、费用金额按甲方实际支付金额计算，共计252348.27元。二、标的房产房款扣除甲方垫付费用及用于向甲方偿还债务的款项等费用后，尚需向乙方支付408988元，由买方在本协议签订之日起30日内直接支付给乙方，如买方逾期支付给乙方则由甲方按上述金额支付给乙方。其余房款全部归甲方所有。买房逾期支付按每日万分之二标准支付违约金。三、房屋的产权及使用、收益、处分的权利归买方所有，乙方应配合买方办理物业接收及交接所有手续和文件……”。协议下方甲方周宇晖签名按捺，乙方邓翠婷签名按捺。庭审中原告主张该协议书实际为2016年5月30日所签。2016年5月30日,周燕华（甲方、卖方）、原告邓翠婷（甲方、卖方）与被告周宇晖（乙方、买方）三方签订了《广州市存量房买卖合同》，约定：“……第三条付款一次性付款：总金额人民币1200000元整。乙方应于2016年5月27日前向甲方支付；第十条逾期付款的违约责任约定：乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过5日仍支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方”。合同甲方处有周燕华、邓翠婷签名，乙方处有周宇晖的签名，落款日期均为2016年5月30日。同日，广州市白云区地方税务局向原告及周燕华（转让方）、周宇晖（受让方）出具了《存量房交易计税价格核定通知书》，通知书记载：经我局采用广州市存量房交易计税价格评估管理系统核定：该转让房屋（房产证号:粤（20**）广州市不动产权第0400XXX8号）计税单价（不含增值税）为：18166.92元/平方米，面积为：93.56平方米，计税价格（不含增值税）为：1699648元，请交易双方按此计税价格计缴各项税费，转让方周燕华、邓翠婷签字，受让方周宇晖签字。被告周宇晖于2016年5月30日以计税金额为1699648元向广州市白云区地方税务局缴纳了住房买卖契税25494.72元以及以1699648元金额商品住房的增值税为84982.4元，发票上面备注：实际成交含税金额1200000元。还查明，2016年5月30日，黄赛君向邓翠婷银行账户转账30万元。2016年6月26日，被告向周燕龙微信转账1万元，2016年8月31日，原告邓翠婷向被告周宇晖出具《授权书》，授权周燕华代为收取广州市白云区百顺北路XX号6XX方的房款人民币10万元,款项支付至周燕华或周燕华指定的第三人名下，均视为收到款项，授权有效期为10天（即至2016年9月10日止）。周燕华确认收款帐户名为周燕龙。2019年9月9日，黄赛君向周燕龙银行账户转账10万元。庭审中，原告确认收到被告2016年5月30日、2016年9月9日转账支付的上述购房款共计40万元，但对被告2016年6月26日向周燕龙微信转账的1万元不予认可。上述事实，有《离婚协议》、协议书、查册表、房屋档案资料、《广州市存量房买卖合同》、《广州市存量房网上交易价格自行申报表发票》、转账汇款凭证、《授权书》及双方当事人的陈述等予以证实。本院认为：原、被告双方的争议点主要是被告应支付原告的购房款数额以及目前已实际支付的数额。一、关于被告应支付原告购房款数额。原告主张两份《协议书》为递进关系，表明被告向原告支付首付款30万元之后，还需支付408988元，被告需向其支付购房款共计708988元，现被告已支付40万元购房款故还需支付308988元；被告辩称后一份《协议书》是对前一份协议书约定内容的变更，2016年5月29日签订的协议书确认被告尚需支付原告购房款408988元，被告已依约支付。本院认为：1.2016年5月4日签订的《协议书》中约定双方按照欠付房款以发票价格计算办理抵押登记，该《协议书》上明确为一式两份，被告虽辩称以发票价格计算的约定是原告自行添加却不能提供其执有的协议书相印证，本院对被告辩称不予采纳；2.原告主张落款日期为2016年5月29日的协议书为2016年5月30日所签，根据该协议内容明确被告已垫付的费用包括房产证的契税等按被告实际支付金额计算，如该协议为2016年5月29日所签，则在2016年5月29日已实际支付房产的契税，但根据广州市白云区地方税务局开具的存量房交易计税价格核定通知书和税费发票，显示的时间为2016年5月30日，故对被告已垫付税费金额事实进行确认的《协议书》应在2016年5月30日或之后，原告主张落款日期为2016年5月29日的《协议书》实际为2015年5月30日所签，本院予以支持。3.2016年5月4日所签、落款日期为2016年5月29日的两份《协议书》的关系应结合《协议书》所约定的内容及涉案房屋的交易过程来判断。首先，从协议约定内容看，2016年5月4日签订的《协议书》约定如被告受让该房屋，应在办理产权转移之日支付首期款30万元，涉案房屋实际于2016年5月30日过户到被告名下，落款日期为2016年5月29日的协议书为被告实际受让该房屋后所做的补充约定，该两份协议并不相互冲突，双方亦有在协议中约定落款时间在后的变更前份协议的约定事项，故2016年5月30日被告支付给原告的30万元款项应为首期款，落款日期为2016年5月29日的《协议书》确认被告尚需向原告支付408988元，“尚需”二字表明除被告支付原告的首付款30万元之外，还需支付原告408988元，且原告主张涉案房屋交易价格1699648元扣除被告垫付的费用252348.27元后的一半723649.87元与上述两份协议数额相印证。其次，从房屋交易的市场环境看，涉案房屋位于广州市白云区百顺北路XX号，广州市白云区地方税务局所确定的计税价格为1699648元以及缴纳增值税、契税中的缴纳计税金额均以1699648元为基数，与原告主张的数额相符，而且2016年5月4日协议书中亦有约定房款以发票价格计算办理抵押登记。依据合同的公平原则，结合涉案房屋的公允价值，本院对原告主张该涉案房屋的交易价格为1699648元，被告应支付原告两份《协议书》约定的30万元首期款及余款408988元，共计708988元购房款予以支持。被告辩称购房款为1200000元，虽2016年5月30日签订的《广州市存量房买卖合同》第三条付款约定一次性付款，总金额人民币1200000元，被告应于2016年5月27日前向原告支付，但在该存量房买卖合同中约定的支付购房款时间却早于该合同签订时间，且广州市存量房网上交易价格自行申报表为自行申报填写，仅供申报纳税使用，后续纳税所确定的计税价格为1699648元，显然不是广州市存量房网上交易价格自行申报表所确定的1200000元。综上，本院对被告辩称该涉案房屋交易价格为1200000不予采纳。二、对于被告实际已支付给原告的购房款金额。双方争议焦点是2016年6月26日被告微信转账给周燕龙的10000元款项是否为购房款，被告未提交证据证明2016年6月26日的该笔款项原告有授权周燕龙代为收取，现原告亦否认收到该款项，故该1万元不应认定为被告已支付给原告的购房款。原告对被告已经支付给原告购房款40万元无异议，本院予以确认。综上，两份《协议书》所确定的购房款为708988元，被告已支付原告购房款40万元，故被告还需支付原告购房款308988元。依据落款时间为2016年5月29日签订的《协议书》第二条的约定：“……标的房产房款扣除甲方垫付费用及用于向甲方偿还债务的款项等费用后，尚需向乙方支付408988元，由买方在本协议签订之日起30日内直接支付给乙方，如买方逾期支付给乙方则由甲方按上述金额支付给乙方。其余房款全部归甲方所有。买房逾期支付按每日万分之二标准支付违约金……”。现原告依上述约定主张被告支付逾期付款违约金，按每日万分之二计算，未超过法定标准，本院依法予以支持，计算期限应从实际签订协议书之日起30日后，即2016年6月30日起算至实际付清之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告周宇晖于本判决书生效后十日内支付原告邓翠婷购房款308988元及违约金（以308988元为基数，按每日万分之二标准支付违约金，从2016年6月30日起支付至实际付清之日止，以本金为限）；如被告周宇晖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2967元，由被告周宇晖负担。该费用原告已预交，被告周宇晖于本判决生效之日起三日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  易细姣二〇一七年七月二十日书记员  林斯韵