福建省长乐市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0182民初608号原告：林美花，女，1976年8月14日出生，汉族，户籍所在地福建省仙游县，现住长乐市，被告：林训斌，男，1978年12月24日出生，汉族，住福州市鼓楼区白水塘**号,现住，原告林美花与被告林训斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告林美花到庭参加诉讼，被告林训斌经本院公告传唤，期限届满，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林美花向本院提出如下诉讼请求：被告返还多收取原告的房屋租金28000元及押金3000元，共计31000元。原告林美花陈述的事实及理由如下：2015年12月1日，原、被告签订了《厂房合作协议》，由原告承租被告拥有的位于长乐市航城龙津村后山礼堂边200平方米的厂房作为小作坊经营使用，原告支付了2016年1月1日至2016年12月31日的租金24000元以及押金3000元。2016年3月，应被告要求，原告又先行付给被告2017年1月至2017年12月的租金20000元。2016年9月3日原告承租的上述厂房被拆除。从2016年1月1日到同年9月厂房被拆除，原告仅使用厂房8个月。根据双方签订的《厂房合作协议》第七条“甲乙双方在合同期间遇国家拆迁，合作协议自动终止”的约定，以及《合同法》相关规定，原告多次要求被告返还多收的租金及押金，被告均以各种理由推脱。被告林训斌未应诉、答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料：1、原、被告签订的落款时间为2015年12月1日的《厂房合作协议》1份，主要内容为：被告将位于长乐市航城龙津村后山礼堂边200平方米的厂房出租给原告，租期从2015年12月1日至2020年12月30日止，厂房年租金24000元，于每年的12月1日前缴清；原告于合同签订之日另缴纳押金3000元。2、长乐市航城龙津村民委员会出具的落款时间为2015年12月1日的经营场所使用证明函1张，证明函确认原告承租的厂房属于被告所有，村民委员会同意原告承租后作为个体工商户的经营场所。3、个体工商户营业执照1份，显示原告于2015年12月2日登记注册“长乐航城天美白粿加工小作坊”，在承租的厂房内经营白粿加工。4、长乐市航城龙津村民委员会出具的落款时间为2017年5月10日的证明函1张，证明原告承租的厂房系违章搭盖，该搭盖物于2016年9月被依法拆除。上述证据经庭审出示、核实、质证，原告对证据的真实性、合法性和关联性均无异议。被告林训斌未向本院提交证据材料。本院分析认为，原告提交的证据能相互印证，可以作为本案有效证据使用。被告经本院合法传唤，无正当理由不到庭，视为放弃了对证据进行质证的权利。综上分析，本院认定如下事实：2015年12月1日，原告林美花与被告林训斌签订了一份《厂房合作协议》，约定被告将位于长乐市航城龙津村后山礼堂边200平方米的厂房出租给原告，租期从2015年12月1日至2020年12月30日止，年租金24000元，承租方即原告另缴纳押金3000元。合同签订后，原告将1年的厂房租金24000元和3000元押金交付给被告。原告承租该厂房后，申请注册了名称为“长乐航城天美白粿加工小作坊”的个体工商户，在承租的厂房内经营白粿加工。2016年9月，相关部门认定被告出租给原告的厂房系违章搭盖，拆除了厂房。本案在审理中，本院已向原告释明，被告出租给原告的厂房系未经审批的建筑，双方订立的房屋出租合同无效。因无证据证明被告另收取了租金20000元，经本院释明，原告减少诉讼请求数额，仅要求被告退还多收取的租金8000元和押金3000元。本院认为，被告将自己搭盖的厂房出租给原告并收取原告租金和押金，此事实有原告陈述、双方签订的厂房出租协议，以及厂房所在地村委会出具的证明函等证据材料为据，可以认定。被告用于出租的厂房系未经批准建设的临时建筑，被告以此作为租赁物与承租人即原告所订立的租赁合同依法应认定为无效合同；无效合同自始没有法律约束力，被告因该合同取得的财产，应当予以返还。租赁合同虽无效，但鉴于原告承租厂房后实际占有使用了厂房，基于公平合理原则，原告可参照合同约定的租金标准，按照使用期限支付被告厂房占有使用费。厂房的使用期限从原、被告订立合同的时间即2015年12月1日计算至厂房于2016年9月被拆除为止。原告主张厂房使用期限应从2016年1月1日开始计算，证据不足，予以驳回。此外，被告收取原告的厂房租赁押金也应当全额返还给原告。被告经本院合法传唤，期限届满，无正当理由拒不到庭，本院可依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告林训斌应于本判决生效之日起五日内返还原告林美花房屋租金6000元（合同约定年租金24000元，即月租金2000元，原告从2015年12月1日使用厂房至2016年9月，共计9个月，参照租金标准每月使用费2000元，9个月使用费计18000元，被告应返还剩余多收的6000元）和房屋租赁押金3000元，计9000元；二、驳回原告林美花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，原告原告林美花负担164元，被告林训斌负担61元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  林 枫人民陪审员  林钿章人民陪审员  李宝官二〇一七年七月二十五日书 记 员  张倩倩附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。