湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0121民初848号原告彭壮，男，汉族，1986年2月3日出生，住湖南省长沙县。委托代理人皮少华，湖南瑾辉律师事务所律师。被告湖南德坤投资置业有限公司，住所地长沙经济技术开发区板仓南路29号新长海中心服务外包基地3栋A座11楼。法定代表人，唐畋甸。委托代理人关艳，女，1985年10月20日出生，汉族，住湖北省公安县,系公司员工。原告彭壮与被告湖南德坤投资置业有限公司(以下简称德坤公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求判令：1.被告立即支付符合合同约定的房屋；2、被告从2016年3月29日始至实际交付之日止，每日按原告已付总房款563058元的万分之三向原告支付违约金，截止2017年2月28日共335天。应付违约金56581.5元（335天×168.9元=56581.5元）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告答辩要点：1、合同约定2016年3月18日交付涉案房屋，补充协议第21页第1条6款，出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，买受人给予出卖人30日的宽展期。所以原告第二项的诉求违约金起算时间，应为2016年3月29日往后延期30天开始计算。2、尽管涉案项目所在房屋未完成综合竣工验收，但被告在2015年已完成基础设施和五方主体的质量验收，通过打电话，函告、公告等通知业主收房，也存在业主未收房情况，主体构造和基础设施已经完工不影响房屋的使用。3、原告未提交延期交房导致实际损失的证据材料，无从认定其实际损失，合同约定违约金计算标准过高，请求法院下调违约金计算标准。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实：1、2016年1月24日，彭壮（买受人）与德坤公司（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201400971603），合同约定：彭壮购买德坤公司开发的位于长沙经济技术开发区泉塘街道板仓南路29号和向阳路10号的新长海广场项目E、F栋16层1603号房屋，建筑面积99.13平方米，该商品房单价为5680元/平方米，房屋总金额为563058元。2016年1月23日，原告一次性支付全部房屋款项563058元。2、合同约定德坤公司应当在2016年3月28日前向彭壮交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：（1）已经取得综合验收备案；（2）满足供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路铺设到户等；合同第十一条约定除不可抗力外，德坤公司未按合同约定的时间和条件将该商品房交付给彭壮使用，按逾期时间分别处理，其中逾期超过30日后，彭壮有权选择退房或合同继续履行。彭壮选择合同继续履行的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，德坤公司按日计算向彭壮支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向彭壮支付违约金。3、附件九《合同补充协议》第一条第6款约定：出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，买受人给予出卖人30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需承担违约责任；逾期交付，从自合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，出卖人按合同约定承担延期交房的违约责任。4、至2017年7月10日，德坤公司仍未取得新长海项目的综合验收备案。5、原、被告同意以2016年4月28日为违约金的起算日期。6、原、被告同意继续履行合同。双方当事人有争议的事实：违约金计算标准问题。原告主张违约金应按合同约定的房屋总价款的每日万分之三的标准计算。原、被告签订的合同未违反禁止性规定，且原告主张的是违约金的合同责任，并不是损失赔偿，被告应按合同约定的标准支付违约金。被告不予认可，主张违约金就是对损害赔偿计算方法的一种约定，原告未提交因被告延迟交房导致实际损失的证据材料，无从认定经济损失。请求法院调整违约金计算标准。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可见，违约金应当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。因原告没有提交被告违约造成其损失的证据，原告主张按万分之三的标准计算的违约金过分高于对其造成的损失，故本院酌情将逾期交房违约金调整的为按已付房款的日万分之一的标准计算。判决的理由和结果本院认为：一、原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。因原、被告双方均同意继续履行合同，双方签订的《长沙县商品房买卖合同》应当继续履行,故本院无需再在判决主文中重复叙述；二、本案中，原告已经履行了交付房款的义务，但被告未按合同约定的时间及条件（即已经取得综合验收备案）向原告交付房屋，无法定或约定免责事宜，存在违约行为，应当承担违约责任，即支付逾期交房违约金。但违约金应以“补偿为主、以惩罚为辅”，原告未向本院提交其因被告未按时交房造成其重大经济损失的证据，合同关于违约金的计算标准明显过高，根据合同履行情况，本案逾期交房违约金调整为按已付房款的日万分之一的标准计算为宜；三、双方约定的交房时间为2016年3月28日，另附件九《合同补充协议》约定的30日宽展期，双方同意以2016年4月28日为违约金的起算日期，原告主张暂计至2017年2月28日为306天，本院予以准许。违约金从2016年4月28日起至计算至2017年2月28日按原告已付购房款为563058元的万分之一按日计算，共计17230元（563058元×306天×万分之一），对2017年3月1日后至实际交房之日止的违约金按已付房价款日万分之一的标准计算至实际交房之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告湖南德坤投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告彭壮支付自2016年4月28日起至2017年2月28日止逾期交房的违约金17230元，对2017年3月1日后的逾期交房违约金以563058元为计算基数，按日万分之一的标准计算至实际交房之日止;二、驳回原告彭壮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1215元，减半收取607.5元，由原告彭壮负担423.5元、被告湖南德坤投资置业有限公司负担184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  蔡 明二〇一七年七月十日代理书记员  郭懿慧附本案所引用的条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。