山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终4905号上诉人（原审被告）：张萌，男，1987年3月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙敬祝，山东昶灏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵西国，男，1986年9月16日出生，汉族，山东美术出版社职工，住济南市。委托诉讼代理人：齐仲儒，山东瀛泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苓苓，山东瀛泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：历城区金华房地产信息咨询中心，住所在济南市。经营者：高波。上诉人张萌因与被上诉人赵西国、历城区金华房地产信息咨询中心（以下简称金华咨询中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张萌上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回赵西国要求撤销《房屋买卖合同》的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判驳回赵西国要求返还定金22000元的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由赵西国承担。事实与理由：一、一审法院认定赵西国的行为构成重大误解没有任何事实根据和法律依据。1.原审判决没有任何证据证实涉案房产系1994年所建而非1998年所建。因此，原审判决没有任何事实证实能够构成所谓的重大误解。2.既使国家有1994年所建房产不能办理25年期限贷款的规定，原审判决在没有证据证实涉案房产系1994年所建的前提下，作出“势必对房屋银行贷款情况产生一定影响，进而影响原告赵西国付款及偿贷能力”的认定也是错误的。3.原审判决认定构成所谓重大误解的理由，实质上是赵西国履行合同的困难而非法定的重大误解构成的要件。依据《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条规定“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。赵西国没有提供造成较大损失的事实证据，法律也没有规定房产的质量就等于房产的法定使用年限，原审判决认定赵西国构成重大误解没有任何实证据和法律依据。4.原审判决对“该误解不仅对房屋的品质产生影响，而且势必对房屋银行贷款情况产生一定影响，进而影响原告赵西国付款及偿贷能力”的认定，不仅毫无根据，而且不符合法律逻辑，房屋的品质就摆在那里，赵西国实地查看过，主观的意识绝不可能决定客观的物质，而影响付款及偿贷能力与法定的造成较大损失则不能等同。二、即使涉案房产的建筑年限等同于涉案房产的质量，依据《中华人民共和国合同法》的规定，标的物的质量应当属于买卖双方当事人约定的合同必备条款，而卖方没有签字的物业需求看房单则不能构成合同的组成部分，不能认定为赵西国对涉案房产具有特定质量的需求。1.依据《中华人民共和国合同法》第十二条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行的期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”的规定，赵西国如果对涉案房产的质量具有特定需求，则必须在《房屋买卖合同》中明确约定，否则，不能认定赵西国对房产具有特定需求。2.涉案《房屋买卖合同》第1页第15行“乙方（赵西国）对甲方（张萌）上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产”的约定，说明：涉案《房屋买卖合同》是在济南金华房产信息咨询中心出具（1998年所建）物业需求看房单并经赵西国实地看房产且对房产的具体状况已做了充分了解的基础上自愿购买的。不能排除赵西国在签订《房屋买卖合同》前已经全面了解到该房产的具体状况，签订《房屋买卖合同》后又反悔的可能性。因而，唯有实际已经造成了损失，才能排除这一点，这也正是法定损失系构成重大误解要素的必要性所在。3.涉案《房屋买卖合同》中，没有约定赵西国需求1988年以后所建房产，更没有约定需求25年以上贷款期限的房产，赵西国的行为后果不可能与合同约定的赵西国的真实意思相悖。4.依据涉案《房屋买卖合同》第1页第30行“如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，乙方（赵西国）应一次性补足”的约定，赵西国行为的后果，完全符合以上其在合同中表达的真实的明确的意思表示，不但不与其自己的意思相悖，而且也是合同明确约定的赵西国的义务，而不是赵西国构成重大误解的理由。赵西国辩称，赵西国与张萌系在重大误解的情形下签订的《房屋买卖合同》，一审法院判决撤销该《房屋买卖合同》并判决张萌返还赵西国定金2万元属事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。赵西国提供的《物业需求看房单》，证明赵西国需求的是房龄在1998年之后的房产。赵西国提供的夫妻二人工资明细，证明赵西国夫妻二人月收入均较低。赵西国提交的其与张萌及中介公司三方录音证实，赵西国与张萌签订合同后不久赵西国夫妻就因房龄及影响贷款问题与张萌夫妻产生争议。在录音中，张萌称合同签订前说过涉案房产是1998年下发的房产证，时间是1998年12月，其也是购买的二手房，系通过别人确定的这个房龄。通过张萌提交的房产证复印件，可以证实房产证上注明的登记时间是2013年5月29日。张萌认为房产证是1998年登记，无证据证实，不应得到法律支持。以上情况均证实赵西国系在误认为涉案房产系1998年房龄的情况下签订的房屋买卖合同。该误解不仅对房屋的品质产生影响，而且也势必对房屋银行贷款情况产生一定影响，进而影响赵西国付款及偿贷能力。赵西国的该误解直接影响其真实意思，系在中介及张萌的行为影响且未经到房产部门核实下形成的，对其自身权益也有重大影响，属于重大误解。因此，一审法院判决撤销赵西国与张萌签订的房屋买卖合同符合法律规定。合同被撤销后，张萌应返还取得款项，一审法院判决张萌返还赵西国定金2万元亦符合法律规定，应当予以维持。赵西国向一审法院起诉请求：1.依法撤销赵西国与张萌于2015年12月20日签订的《房屋买卖合同》；2.张萌返还赵西国22000元；3.金华咨询中心承担连带赔偿责任；4.诉讼费由张萌、金华咨询中心承担。一审法院认定事实：2015年12月5日，赵西国委托金华咨询中心工作人员钱吉燕寻求房源。钱吉燕同赵西国签订了《物业需要看房单》，并带领赵西国看房，《物业需求看房单》上注明房屋坐落于辛祝路76号1号楼3单元***室，建筑面积102.73平方米，售价93万元，并且注明了房龄为1998年。2015年12月20日，在金华咨询中心居间下，张萌作为卖方（甲方），赵西国作为买方（乙方），金华咨询中心作为见证方（丙方）签订了《房屋买卖合同》。合同主要约定：甲方自愿出售位于济南市历城区辛祝路76号1号楼3单元***室房产给乙方，房屋所有权证号：历城字第152***号，房屋所有权人为张萌，单独所有，房屋建筑面积102.73平方米，地下室面积13.17平方米；成交价格90万元，乙方在签订合同时向甲方支付定金2万元；乙方于2016年1月20日前支付首付款18万元，剩余房款72万元按揭贷款，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足……合同签订后，赵西国向张萌支付了定金2万元，并向金华咨询中心支付了中介费2000元。之后，赵西国因涉案房屋的房龄问题与张萌、金华咨询中心产生争议，双方未能履行房屋买卖合同。赵西国于2016年1月15日向一审法院提起诉讼，一审法院于同日受理。张萌于2016年1月20日向赵西国发送过短信，通知赵西国因未按时支付首付款，双方的买卖合同于2016年1月21日起解除。另查明，涉案房屋系张萌购买的二手房，登记所有权人为张萌，房产证上注明登记时间是2013年5月29日。赵西国起诉后，张萌另行将涉案房屋出售。审理中，案外人钱吉燕代金华咨询中心向一审法院交纳了其收到的中介费2000元。关于房屋买卖合同未履行的原因，赵西国表示其与妻子工资均不高，想买银行贷款能到25年之上的房子，所以看房时就和中介约定购买1998年之后的房产，结果其在房屋买卖合同签订后才得知涉案房产实际应为1994年所建，所以房屋买卖合同是赵西国基于对标的的错误认识而签订的合同，不能实现赵西国的合同目的，符合重大误解的构成要件，合同应予撤销，提交录音证据一份。经质证张萌认为，录音证据系三方在调解过程中赵西国的单方录音，内容不完整，不能作为证据使用；其对物业看房需求单不清楚，买卖合同签订前赵西国也未询问过房龄，其也是购买的二手房，对房龄的具体情况也并不清楚，赵西国主张的因其重大误解导致不能贷款的事实不能成立，合同是双方自愿签订的，系有效合同。经审查一审法院认为，张萌称录音证据经过剪辑，无证据证实，录音证据可依法采信，可证实签订房屋买卖合同后赵西国与张萌因房龄问题发生争议的事实。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点问题是涉案房屋买卖合同是否是赵西国在重大误解的情况下签订的。根据赵西国提供的《物业需求看房单》可以认定，赵西国需求的是房龄在1998年之后的房产。根据赵西国提供的夫妻二人工资明细，可以认定赵西国夫妻二人月收入均较低的情况。根据赵西国提交的三方录音证据，可以证实双方签订合同后不久赵西国夫妻就因房龄及影响贷款问题与张萌夫妻产生争议。在录音中，张萌称合同签订前说过涉案房产是1998年下发的房产证，时间是1998年12月，其也是购买的二手房，系通过别人确定的这个房龄。通过张萌提交的房产证复印件，可以证实房产证上注明的登记时间是2013年5月29日。张萌认为房产证是1998年登记，无证据证实，一审法院不予采信。通过以上情况，可以认定赵西国系在误认为涉案房产系1998年房龄的情况下签订的房屋买卖合同。该误解不仅对房屋的品质产生影响，而且也势必对房屋银行贷款情况产生一定影响，进而影响赵西国付款及偿贷能力。赵西国的该误解直接影响其真实意思，系在中介及张萌的行为影响且未经到房产部门核实下形成的，对其自身权益也有重大影响，属于重大误解。因此，赵西国请求撤销房屋买卖合同符合法律规定，一审法院予以支持。合同被撤销后，张萌、金华咨询中心应返还取得的款项，故张萌应返还赵西国定金2万元，金华咨询中心应返还原告赵西国中介费2000元。判决：一、撤销赵西国与张萌、金华咨询中心于2015年12月20日签订的《房屋买卖合同》；二、张萌于判决生效之日起10日内返还赵西国定金2万元；三、金华咨询中心于判决生效之日起10日内返还赵西国中介服务费2000元；四、驳回赵西国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理450元，由张萌负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为赵西国是否系在重大误解的情形下签订涉案房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，从赵西国提供的夫妻二人工资明细及《物业需求看房单》看，因赵西国夫妻二人月收入均较低，购房资金缺口较大，采用住房公积金贷款方式购房后，亦需要较长时间偿还贷款，故将拟购房屋的条件设定为1998年房龄，以通过住房公积金贷款方式实现购房目的。从赵西国提交的三方录音内容看，合同签订后不久，赵西国夫妻就因房龄及影响贷款问题与张萌夫妻产生争议。因张萌并未能提供证据证实涉案房屋为1998年房龄，故一审法院认定赵西国系在误认为涉案房产系1998年房龄的情况下签订的房屋买卖合同，该误解不仅对房屋的品质产生影响，而且也势必对房屋银行贷款情况产生一定影响，进而影响赵西国付款及偿贷能力，赵西国的该误解直接影响其真实意思，系在中介及张萌的行为影响且未经到房产部门核实下形成的，对其自身权益也有重大影响，属于重大误解，并无不当。综上所述，张萌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由张萌负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  吴彦沛审判员  刘 洋二〇一七年七月二十日书记员  李静文