福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0802民初2346号原告：福建天鸿物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路裕福国际2#20C，统一社会信用代码9135080076177377XE。法定代表人：陈柏健，董事长。委托诉讼代理人：廖永红，福建欧顿律师事务所执业律师。被告：蔡瑜，男，1979年12月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区，原告福建天鸿物业管理有限公司（以下简称天鸿物业公司）与被告蔡瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告天鸿物业公司的委托诉讼代理人廖永红到庭参加诉讼，被告蔡瑜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。天鸿物业公司向本院提出诉讼请求：判令蔡瑜立即向天鸿物业公司支付尚欠的物业费5339.6元、公摊水费145.7元、公摊电费701.4元、电梯维保费445.5元、电梯年检费32.3元，合计6664.5元，并支付以6664.5元为基数从起诉之日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金。事实与理由：2013年6月15日，福建省龙岩裕兴房地产有限公司以邀请招标方式选聘由天鸿物业���司提供前期物业服务，并与天鸿物业公司签订一份《前期物业服务合同》该合同对委托物业项目的基本情况、前期物业服务合同期限、乙方提供物业服务的基本内容、物业服务标准、甲方权利义务、乙方权利义务、物业服务费用标准和收取办法、代办和特约服务费、物业管理用房、物业承接查验与接管、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，天鸿物业公司按合同的约定履行义务，为全体业主提供符合标准的物业服务。蔡瑜系水韵华都16号楼215室房屋的业主，房屋面积为142.39平方米：其中物业服务费为每月每平方米1元。截至2016年11月15日止，蔡瑜拖欠物业费5339.6元、公摊水费145.7元、公摊电费701.4元、电梯维保费445.5元、电梯年检费32.3元，合计6664.5元，天鸿物业公司多次催促蔡瑜付清尚欠的物业费未果，故诉至法院。蔡瑜未作��辩。经审理查明，2013年6月15日，福建省龙岩裕兴房地产有限公司与天鸿物业公司签订《前期物业服务合同》一份，该合同主要约定：水韵华都小区的前期物业服务由天鸿物业公司提供，服务期限从签订物业服务合同正式履行职能之日起至业主委员会成立并与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并办完移交手续时止；高层住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1元计算；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主、物业使用人按照建筑面积分摊；业主或物业使用人应于每季度首月10日前向乙方支付上季度物业费；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取；物业使用人未能按时足额支付物业服务费，应当按照应付金额的千分之三每日的标准向乙方支付违约金；按规定代收代缴水电费等。蔡��系水韵华都16号楼215室房屋的业主，房屋面积为142.39平方米。蔡瑜拖欠天鸿物业公司自2013年10月1日起至2016年11月15日的物业服务费5339.6元及自2013年7月1日起至2016年11月15日的公摊水费145.7元、公摊电费701.4元、电梯维保费445.5元、电梯年检费32.3元，合计6664.5元。上述事实，有天鸿物业公司提供的《前期物业服务合同》、欠费明细表、电力公司及水务公司的证明、水韵华都小区水电公摊说明、公摊明细表、房屋登记信息查询结果、发票及天鸿物业公司的庭审陈述在案佐证。本院认为，天鸿物业公司有独立的法人资格，系有资质的物业服务单位。福建省龙岩裕兴房地产开发有限公司与天鸿物业公司签订前期物业合同，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。天鸿物业公司根据该合同的约定向包括蔡瑜在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水电费、电梯保养、电梯年检等费用。蔡瑜在接受前述服务后，应履行按期向天鸿物业公司交纳物业管理费、水电费等费用的义务。但蔡瑜未按期交纳，天鸿物业公司诉请要求蔡瑜支付尚欠的物业费5339.6元、公摊水费145.7元、公摊电费701.4元、电梯维保费445.5元、电梯年检费32.3元，合计6664.5元，于法有据，予以支持。在前期物业服务合同中，天鸿物业公司与福建省龙岩裕兴房地产开发有限公司约定“物业使用人未能按时足额支付物业服务费，应当按照应付金额的千分之三每日的标准向乙方支付违约金”，现天鸿物业公司自愿将违约金标准降为按月利率2%计算,未违反法律规定，于法有据，予以支持，但其计算违约金仅能以蔡瑜实际尚欠的物业费即5339.6元为基数。蔡瑜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、蔡瑜应于本判决生效之日起十日内支付福建天鸿物业管理有限公司截至2016年11月15日的物业服务费5339.6元、公摊水费145.7元、公摊电费701.4元、电梯维保费445.5元、电梯年检费32.3元，合计6664.5元，并支付自2017年4月10日起至本判决确定的付款之日止、以5339.6元为基数、按月利率2%计算的违约金。二、驳回福建天鸿物业管理有限��司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由福建天鸿物业管理有限公司负担5元，蔡瑜负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。代理审判员 李    美二〇一七年六月十九日书 记 员 陈叙颖（代）附注：一、��用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律���书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。主动履行生效法律文书提示具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331