湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1081民初403号原告：廖小平。被告：谢开文。委托诉讼代理人：黄社茂，资兴市乾安法律服务所法律工作者。原告廖小平与被告谢开文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖小平向本院提出诉讼请求：1.判令被告谢开文付清所欠原告的购房款8188元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年因资兴发生“7·15”、“7·26”洪灾，根据资兴市委、市政府的指示，原告尽一份爱心将自己在兴宁新汽车站院内靠老粮站方向700多平方米房屋拆除，兴建一栋六层住房，二至六层用于优惠出售给因洪灾造成房屋倒塌的30户全倒户，被告购买了第5层2号房屋，合同约定的面积为98.8㎡，房价为515元/㎡，计50388元。但被告仅交原告25000元，交兴宁镇政府15000元，尚欠8188元。原告兴建的住房于2007年1月份完工，被告为了2007年春节前住进新房领政府奖补，被告私自装修，根据事实和法律规定已是房屋交付使用，按合同约定应将全部购房款交付给原告。原告每年多次向被告追讨购房尾欠款，被告也答应付清，但被告一直拖着不付。原告还每年两次以上分别向兴宁社区、兴宁镇政府要求督促对灾民集资安置住房购房者付清购房款，而兴宁社区、兴宁镇政府领导因灾民购房户欠款一事把原告当成了维稳对象，每年也有几次做原告的工作会解决此事，但至今无果。综上，原告为维护自身权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。2016年4月11日，原告廖小平向本院申请增加诉讼请求，主张被告拖欠原告的购房款至今未付清，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，参照中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的付款通知（银发[2003]251号）的规定被告应赔偿原告逾期付款的损失。据此，请求法院判决被告赔偿原告逾期付款损失6992.51元。原告廖小平为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.原、被告的身份信息资料，拟证明原、被告的身份基本情况；2.原、被告签订的灾民集资建房合同，拟证明被告购买原告所建住房的情况及被告拖欠购房款构成违约的事实；3.（2015）郴民一终字第965号判决书，拟证明：①该房屋买卖合同纠纷案原告未放弃权益，起诉未超过诉讼时效；②购房户为了获取国家政策上的补助款，于2007年元月份购房户自行开始装修入住，法律意义上于2007年元月份房屋以交付使用，被告赔偿原告逾期付款损失应从2007年2月1日起计算；4.（2015）郴民一终字第962号判决书，拟证明：①、②点内容同证据3；③唐廷财、黄跃池之妻（雷乔惠）没有担保责任，不存在收被告欠原告的购房款资格；5.公布榜，拟证明该公布榜被告欠原告的实际购房款；6.关于兴宁镇灾民点房屋验收报告，拟证明于2007年元月份完工，确保了灾民在春节之前住进了新房，被告赔偿原告逾期付款损失应从2007年2月1日起计算；7.购房户于2015年12月12日《关于反驳兴宁社区作伪证一事报告》，拟证明：①第6份证据《关于兴宁镇灾民点房屋验收的报告》是全体灾民的签名；②被告没有交过欠原告的购房款给唐廷财、黄跃池，唐廷财、黄跃池也没有催收过灾民户的建房款和建房尾欠款，只是收了灾民户需办证之前房屋的公共场地未建所需款及办证费；8.贷款基准利率表，拟证明2007年2月1日贷款基准利率6.12%；9.2016年7月23日原告与黎泽洪通话录音，证明黎泽洪向30户购房者收取270元，系住户到兴宁水厂自来水开户的费用，还开了发票。被告谢开文辩称：被告实际交购房款43791元，实欠购房款6597元，原告起诉状讲尚欠购房款8188元不属实；原告有部分合同义务未履行，被告支付尾款的条件尚未成熟，合同装修标准约定的卫生间厨房等项目施工未实施，入户门未安装，施工洞未填补，这些施工项目都是被告另行出资6520元请人完成的，应抵减购房款，原告施工未完成，却要被告支付尾款不公平；原告至今未向被告交付房屋权属证书，构成违约，依据相关法律规定，原告应向被告支付违约金30000元，即便被告违约，原告的违约责任足以抵消被告的违约责任。综上，请法院查明事实，驳回原告的诉请。被告谢开文为支持其主张，向本院提交了如下证据：1.收据，拟证明被告实交购房款43791元；2.清单，拟证明被告请人施工花费6520元，应抵减购房款；3.相片，拟证明被告修路的费用应抵减购房款；4.供水合同书，拟证明被告房屋供水不需要交费；5.和谐小区建房经过，拟证明2007年1月30日工程未完工；6.被告的付款凭证，拟证明2007年1月30日工程未完工；7.证人证言，拟证明原告未履行部分合同义务。庭审中，本院组织当事人双方进行了举证质证，被告谢开文对原告廖小平提交证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，证明方向有异议；对证据3、4、6、7、8的真实性无异议，关联性有异议；对证据5、9的真实性、合法性、关联性有异议。原告廖小平对被告谢开文提交证据的质证意见为：对证据1中2006年8月31日收15000元、2007年1月11日收25000元共两张票据予以认可，对其他票据不予认可；对证据4、6的真实性无异议，关联性有异议；对证据2、3、5的真实性、合法性、关联性有异议；对证据7认为不能证实被告主张的证明方向。本院对原告廖小平提交的证据认证如下：证据1能证实当事人双方的基本身份信息，本院予以认定；证据2系双方签订的购房合同，符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以认定；证据3、4系法院就原告起诉购房户唐廷财、雷乔惠两案作出的终审判决书，唐廷财、雷乔惠与被告均属涉案灾民购房户，本院对该两份判决书认定的事实予以确认；证据5系一份记录当时各购房户交纳购房款情况的公布榜，可以佐证在建房过程中被告等灾民户交购房款的情况，本院对此予以确认；证据6系24位涉案灾民购房户联名出具的一份《关于兴宁镇灾民点房屋验收的报告》，该报告的主要内容为“市建设局：我们是来自坪石、白廊、兴宁、青腰、波水等乡镇的7•15洪灾灾民。2006年8月，通过多方努力与廖小平协议上达成一致，廖小平自愿提供兴宁汽车站的土地与灾民一起集资建房。在上级有关部门的关心和帮助下，经过几个月的建设，房屋已于2007年1月份完工，确保了灾民在春节之前住进了新房，到目前为止所有的后续扫尾工程已全部完成。目前30户灾民迫切要求办理房产证和土地证，特向市建设局申请组织相关职能部门来兴宁给该房屋进行工程验收。”兴宁镇人民政府在该报告上盖章，并注明“情况属实，请予以支持。2008年8月13日”等字样，资兴市建设工程质量监督站在该报告盖章，并注明“除一层门面外，其他30户住房已验收。2009.元.12.”等字样，本院对上述内容予以确认；证据7系被告等27位涉案灾民购房户于2015年12月12日联名出具的一份《关于反驳兴宁镇社区作伪证一事的报告》，主要的内容是“兴宁社区于2015年9月7日出具的关于兴宁汽车站灾民安置点2006年7•15洪灾集资建房证明：社区与灾民集资建房户谎称进行过房款问题调解协商，并无此事，纯属伪证。事实上兴宁社区从未组织过办证等相关事宜，廖小平也未与我灾民去办证。所以灾民在无奈的情况下，只能自己向有关单位申请验收办证，并全体灾民户于2008年在申请验收书上签名要求办理房产等证。同时，灾民推选唐廷财、黄跃驰办理房产三证，并每户还交了钱，兴宁社区和廖小平并没有参与出面为我们办证。证明说兴宁社区多次找我们协商调解过房款问题完全属假，毫无依据，纯属乱作为行为，因为我们从来没说过要每户交办证费600元。2009年我们办理三证后，未组织过灾民开会领证，所以现有部分户尚未领证，我唐廷财和黄跃驰没有收过灾民户的建房款和建房尾欠款，只是收了灾民户需办证之前房屋的公共场地未建所需款及办证费。为此，我们全体灾民户对社区从未找过灾民户进行过任何调处而作伪证及乱作为行为表示强烈不满。”本院对上述内容予以确认；证据8系央行发布的贷款基准利率，本院予以确认；证据9系原告与涉案灾民购房户黎泽洪通话的录音，可以证明被告等灾民户向黎泽洪交纳了270元水电安装费，本院对此予以确认。本院对被告谢开文提交的证据认证如下：证据1中，对原告无异议的两张票据本院予以认定，另，因黎泽洪属于涉案建房管理小组成员，法院生效判决书已经认定了建房管理小组收取购房款的权利，故对黎泽洪2007年3月26日出具的“收到谢开文交建房费1000元整”、2007年5月17日出具的“收到谢开文交建房费1361元整”、2007年7月31日出具的“收到谢开文交建房款270元整”的三张票据，本院予以认定，对于其他票据，因被告无法证实与本案交纳购房款有关联，本院不予认定；证据2系被告自制的一份清单，因被告无其他证据佐证该清单内容的真实性以及该清单与本案诉争事实存在关联性，本院对该证据不予认定；证据3系两张照片，本院无法核实照片上画面所反映的时间空间位置，故对该证据不予认定；证据4系一份供水合同，该证据与本案诉争事实法律上无关联，故本院不予认定；证据5系涉案灾民户2016年3月6日出具的一份标题为“兴宁镇和谐小区建设属灾民户自建的经过和原因”的材料，时任兴宁镇常务副镇长陈进及原兴宁镇干部唐小英在该材料上签署了相关意见，本院对此予以确认；证据6、7均不能证实被告所主张是证明方向，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月，因受7.15洪灾影响，资兴市境内许多村民房屋倒塌，市政府为解决群众的住房问题，同意原告在其原先购买的兴宁镇原阀门厂的一块土地上兴建一栋六层灾民安置房对灾民进行出售，并批示在建房过程中对相关税费按政策予以减免。2006年8月31日，原、被告签订了一份《灾民集资建房合同》，合同约定被告购买原告兴建的该栋灾民安置房的第五层第二号房屋，房屋建筑面积为98.8㎡，价格为510元/㎡，总房款为50388元，付款方式为被告报名时交首付款15000元，主体工程完工时应交足80%即25310.4元，竣工验收交付使用时应交20%即10077.6元，并约定原告保证2007年1月30日前交付房屋，被告最迟不能迟于2007年1月30日交清购房款，合同还就所购房屋概况、装饰装修标准、双方职责、违约责任等作出了约定。合同签订后，被告按约定交纳了购房首付款15000元。2006年10月份左右，原告聘请施工队伍开始动工兴建该栋安置房屋，到同年年底，该栋安置房屋封顶，主体工程完工。另查明，原告兴建的该栋安置房共30套住房，分别出售给了30户灾民，资兴市及兴宁镇两级人民政府都对该栋安置房的兴建事宜十分重视。在房屋建设过程中，为了确保该栋安置房的顺利建设完工，政府相关部门组织该30位购房户在原告廖小平家里开会推选成立了由黎泽洪、谢细明、谢开定三人组成的建房管理小组。建房管理小组成立以后，被告谢开文等购房户都将部分购房款交给了建房管理小组，被告谢开文共计交购房款42631元，其中，向建房管理小组交纳了2631元原告与被告等30位购房户履行房屋买卖合同过程中，产生了较大争议，购房户认为原告没有按照合同标准交房，扫尾工程没有做，应抵扣相应购房款，于是30位购房户均拒绝向原告支付剩余购房款。2015年5月，原告就剩余购房款支付问题先行起诉了唐廷财、雷乔惠两位购房户至本院，本院经审理，认定原告的起诉超过了诉讼时效，驳回了原告的诉请，后原告上诉至郴州市中级人民法院，该院终审判决认定原告的起诉未超过诉讼时效，支持了原告的部分诉讼请求。2016年8月，唐廷财就郴州市中级人民法院的终审判决向湖南省高级人民法院申请再审，同年12月，湖南省高级人民法院驳回了唐廷财的再审申请。2016年4月，原告因剩余购房款支付问题将剩余28位购房屋全部起诉至本院，共立28起案件，本案系其中之一。另，唐廷财向湖南省高级人民法院申请再审时，本院依法中止了该批案件的审理。本院认为，本案原、被告双方签订的灾民集资建房合同实为房屋买卖合同，属双方真实意思表示，合同真实有效，双方当事人应当遵守合同约定履行合同义务。被告购买房屋后，应当履行交付购房款的义务，根据本院认定的交款票据，被告已经交纳购房款42631元，尚欠原告购房款7757元，对该欠款，被告应当予以清偿。对于原告要求被告赔偿逾期付款损失的诉请，因本案原、被告双方在实际履行房屋买卖合同过程中，双方产生了较大争议，双方合同权利义务一直处于相对不明确状态，原告虽有向政府有关职能部门反映情况寻求解决，但其怠于行使诉权仍是导致其遭受损失的重要原因，故本院对原告要求被告赔偿逾期付款损失的诉请不予支持。此外，对于被告答辩时提出的原告未完成房屋的建设施工等抗辩主张，因缺乏充分证据予以证实，本院不予支持。综上所述，原告廖小平的诉讼请求部分符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告谢开文于本判决生效后十日内支付原告廖小平购房尾款7757元；二、驳回原告廖小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由原告廖小平负担130元，被告谢开文负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  瞿德雄人民陪审员  何共兴人民陪审员  黄国益二〇一七年七月五日书 记 员  李 巍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。