江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终3726号上诉人（原审原告）：丁卫红，女，1978年3月28日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：李建英，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋群，女，1982年10月21日出生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：南京中原房地产中介有限公司,住所地南京市秦淮区中山东路90号7W1室。法定代表人：陆成，该公司总经理。委托诉讼代理人：王为，女，汉族，1984年9月9日生，该公司员工，住江苏省徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。上诉人丁卫红因与被上诉人宋群、南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初6894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁卫红上诉请求：1、撤销原判第二项，改判两被上诉人双倍返还上诉人定金40000元，2、一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：一审法院对基本事实认定错误,本案两被上诉人故意隐瞒房屋权利瑕疵,存在严重违约情形,按照法律规定应双倍返还定金四万元。一审法院在认定每套住房六年内只安排一名适龄儿童在施教区小学正常就读的情况下，认为有关学区的约定并非所有房屋买卖合同成立之必要条件，且三方签约时未谈及学区问题并予以书面特别约定出售方保证学区不占用，并认为本案上诉人目前尚无子女，以其侄女入学为由主张学区占用，超出对方合理预见范围存在严重错误，结合本案合同签订过程及房屋位置、合同价款来看，合同三方实际将涉案房屋作为学区房转让和购买，但是两上诉人对与购买人关系重大的学区使用情况没有告知，存在重大权利瑕疵。该权利瑕疵严重影响房屋价款，购买意向及再次转让可得利益的期待。被上诉人宋群在其儿子于2016年9月入学后，当月即将房屋出售，并对上诉人隐瞒学区占用的情形，存在明显恶意。上诉人作为房屋购买人在签订合同时未得到任何附着于该房屋上的权利瑕疵告知，应认定其购买的是无任何权利瑕疵的房屋，而不论该权利实际是否给其造成损害。该房屋学区被占用，上诉人购买后无论是给其侄女作为学区房使用还是再次转让造成潜在障碍，直接侵犯了被上诉人的权利。综上，两被上诉人故意隐瞒学区被占用的重大信息，对上诉人构成严重违约，应双倍返还订金4万元。宋群辩称，上诉人没有问过学区的事情，其也没有隐瞒，签合同的时候其带着孩子去的，上诉人也看到，谈到孩子的事情，上诉人也没有问学区，且上诉人本身没有子女，只是现在以这个理由说被上诉人违约。合同签订之后，上诉人认为这中介收费贵，私下约其从房多多中介签合同，其未同意。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中原地产辩称，17日的时候上诉人到店里，业务员就问其有无子女，其称没有小孩，双方就没有提学区的事情。这个房子对应的小学是小红花小学，初中是上新河中学。如果上诉人在意学校，签合同的时候就应当特别说明，要特别备注。一审开庭的时候上诉人又说给其哥哥家的孩子上学准备，这个说法比较荒唐,上诉人实际上就是为了跳开被上诉人少付中介费而找的借口。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。丁卫红一审诉讼请求：1.解除三方当事人于2016年9月19日所签《房屋买卖中介合同》；2.宋群、中原地产双倍返还定金4万元；3.本案诉讼费用由宋群、中原地产承担。一审法院认定事实：2016年9月19日，丁卫红及宋群、中原地产签订《房地产买卖中介合同》，约定：宋群向丁卫红出售坐落南京市建邺区富春江××单元××室房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积87.49平方米），总价355万元（业主净得价）；丁卫红为表示购买诚意在签约同时向中原地产支付意向金2万元，中原地产须于接受意向金后3天内告知丁卫红业务处理情况，如丁卫红提出的购买要求宋群未接受最终未能达成交易的，中原地产将于两个工作日或丁卫红认可的两个工作日以外的某个时间将意向金无息退还丁卫红，如宋群签订本合同则丁卫红同意将意向金作为定金由中原地产转付宋群；如双方协商须追加定金，丁卫红应于2016年9月22日前支付定金8万元，首期房价款180万元以非资金监管方式于2016年9月30日前转账支付；丁卫红与宋群存在无正当理由不履行合同或毁约的，应承担违约责任。三方签订《房地产买卖中介合同》后，中原地产向宋群转付2万元作为丁卫红购房定金。另查明，涉案房屋对应小学学区为南京市小红花小学（南京致远外国语学校分校），初中学区为上新河中学，宋群之子于2016年9月入学南京市小红花小学就读一年级。签约时三方均未谈及学区占用问题，亦未在合同中书面约定。还查明，丁卫红现无子女。在本案审理过程中，一审法院向南京市建邺区教育局调查了解建邺区小学入学政策，该局称施教区即学区，只不过施教区系针对学校对应的小区，而学区系针对小区对应的学校，该局已于2016年4月29日发布《2016年南京市建邺区小学入学工作实施办法》（建教发（2016）31号文），该文载明“施教区内适龄儿童入学应具有所在施教区家庭正式常住户口，户口原则上应随父母（或法定监护人）在同一户籍，且户籍与实际常住地、产权证三者一致，可在施教区小学报名入学；原则上每套住房六年内只安排一名适龄儿童在施教区小学正常就读（双胞胎，符合政策的二孩例外）”。一审法院认为,本案争议焦点为：1.合同效力问题；2.合同解除问题；3.丁卫红是否有权要求被告双倍返还定金4万元。关于争议焦点一，一审法院认为，《房地产买卖中介合同》第二条第2、3款的约定：中原地产应于接受诚意金后3天内告知丁卫红业务处理情况，如宋群未能接受丁卫红提出的购买要求则意向金无息退还，如宋群签订《房地产买卖中介合同》,则丁卫红同意将意向金作为定金由中原地产转付宋群，故丁卫红所称“交纳意向金应有3天缓冲期”须建立在宋群未能签约的前提之下，“3天”的约定应系等待宋群签约期间而非签约后的反悔期，因宋群已于2016年9月19日当日在本合同上签字,系“甲方（宋群）签订《房地产买卖中介合同》”，属三方就涉案房屋买卖中介合同达成合意，且丁卫红无证据证实合同存在法定无效情形，故三方签订《房地产买卖中介合同》属各方真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，应属合法有效。关于争议焦点二，一审法院认为，丁卫红诉请要求解除合同，宋群应诉后同意解除合同，且中原地产同意并尊重宋群的意见，属三方就《房地产买卖中介合同》达成协商一致的解除合意，均系各方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，予以确认。关于争议焦点三，丁卫红认为宋群、中原地产有意隐瞒涉案房屋学区占用事实，且诚意金尚未转化为定金，故要求宋群双倍返还定金4万元。一审法院认为，宋群签约后，依合同约定丁卫红所交2万元意向金已转化为定金且授权中原地产转交宋群，虽三方未于合同中明确约定定金性质，但根据我国担保法之立法精神，该定金应推定具有定金的一般性质，一般应认定为违约定金，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，虽依南京市建邺区小学入学政策“每套住房六年内只安排一名适龄儿童在施教区小学正常就读（除双胞胎，符合政策的二孩例外）”的规定，涉案房屋学区因宋群之子2016年9月入学后须占用六年，但有关学区的约定并非所有房屋买卖合同成立之必要条件，且三方签约时均未谈及学区问题并予以书面特别约定出售方保证学区不占用，丁卫红仅出具房多多APP信息而未能举证宋群、中原地产直接承诺涉案房屋学区未占用，不能直接约束涉案合同相对方，此外，依政策适龄儿童入学亦须具有施教区家庭正式常住户口且原则上应随父母（或法定监护人）在同一户籍，且户籍与实际常住地、产权证三者一致方可报名入学，丁卫红在无子女情况下以其侄女入学为由主张学区占用，超出对方合理预见范围，故丁卫红以涉案房屋学区占用为由至今未按约支付其他款项，属“给付定金的一方不履行约定的债务”，无权要求返还定金。综上，一审法院对三方合意解除合同的事实予以确认，对丁卫红的其他诉讼请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、丁卫红与宋群、南京中原房地产中介有限公司于2016年9月19日所签《房屋买卖中介合同》解除；二、驳回丁卫红的其他诉讼请求。案件受理费300元，由丁卫红负担。二审中，当事人没有提交新的证据。各方当事人对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案房屋买卖合同签订后，各方均应按约履行。上诉人虽主张合同三方主体实际将涉案房屋作为学区房转让和购买，两被上诉人对关系重大的学区使用情况没有告知，存在重大权利瑕疵，对上诉人构成严重违约。但涉案房屋买卖合同签订时三方均未谈及学区问题，亦未在合同中进行约定，与上诉人所称的学区使用情况关系重大的主张并不相符,本院对上诉人的上诉理由不予支持。根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，因上诉人并未按约履行义务,故其要求双倍返还定金的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，丁卫红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由丁卫红负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年七月十八日书记员  王 慧