福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽03民终1456号上诉人（原审被告）：欧丽英，女，1974年9月7日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区，委托诉讼代理人：郑飞鹏、游碧娥，福建品秀律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：福建旷远房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道拱辰居委会海丰中街998号，统一社会信用代码91350304550979305P。法定代表人：王碧华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢金煌、陈超已，福建众益律师事务所执业律师。原审被告：欧丽玉，女，1978年6月15日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区，委托诉讼代理人：郑飞鹏、游碧娥，福建品秀律师事务所执业律师。上诉人欧丽英因与被上诉人福建旷远房地产开发有限公司（以下简称“旷远公司”）、原审被告欧丽玉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧丽英上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回旷远公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由旷远公司负担。事实和理由：1、一审法院认定欧丽英结欠旷远公司房屋租金50349元属于认定事实错误，欧丽英没有结欠旷远公司2016年4月份之前的房屋租金，一审法院判决欧丽英支付给旷远公司2016年5月份和11月份的租金没有事实依据。2、一审法院认定欧丽英与旷远之间关于本案约定的押金实际为履约定金，并判决该押金归旷远公司所有属于认定事实和适用法律错误。本案中，欧丽英不存在违约的情形。双方引发的争议主要是因为旷远公司收取租金后没有向欧丽英出具收据和发票。旷远公司答辩称，双方的合同中没有约定收取租金需要开具发票，且是否出具收据和发票并不是欧丽英不支付租金的理由。请求驳回上诉，维持原判。旷远公司向一审法院起诉请求判令：1.解除旷远公司与欧丽玉、欧丽英间的租赁合同关系，欧丽玉、欧丽英立即将租赁房屋腾空交还旷远公司；2.欧丽玉、欧丽英应支付旷远公司所欠2015年11月、2015年12月、2016年2月三个月租金29910元，及自2016年5月份至实际搬离之日止依据合同约定应当支付的租金及已付租金的逾期支付违约金计3893.6元，以及2015年11月、2015年12月、2016年2月三个月租金按合同约定计算的违约金至还清之日止；3.欧丽玉、欧丽英金额为29910元的保证金归旷远公司所有；4.由欧丽玉、欧丽英承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月30日，欧丽英以“欧丽玉”为名与旷远公司就坐落于莆田荔城区旷远?莆田卫浴城159、160号商铺签订了《商铺租赁合同》，合同约定：“租赁期自2014年10月1日起至2020年10月31日止，其中2014年10月1日至2014年10月31日为装修免租期，租金自2014年11月1日开始计算，租金每月一交，以现金或者指定账户的形式支付给旷远公司，第一、二年（2014年11月1日至2016年10月31日止）的租金为9970元，第三年（2016年11月1日至2017年10月31日止）的租金为10469元……；前三年免租期每年各5个月，免租期均放在每租赁满周年的年末月份。旷远公司自认欧丽英应自合同签订之日起2日内向旷远公司缴纳29910元作为商铺租赁保证金……，欧丽英应依约按期交纳租金及相关费用，逾期超过10天当违约处理，旷远公司有权没收保证金及收回商铺；欧丽英逾期交付租金，每逾期一日由旷远公司按逾期金额的3‰收取违约金，逾期超过10日，旷远公司有权解除合同；租赁期内，任何一方未征得另一方同意不得单方面解除合同，因欧丽英违约致合同解除的，其交纳的保证金由旷远公司没收，欧丽英在商铺的装修等，也无偿归旷远公司所有。因旷远公司违约致合同解除的，旷远公司须退还保证金给欧丽英并以同等保证金作为违约金赔偿给欧丽英，另赔偿欧丽英商铺的装修实际损失。”欧丽英在合同履行期间，先后交纳了2014年11月至2015年5月及2016年1月、3月、4月的租金后，剩余租金未交纳。其后，因双方就租赁事宜发生争议，致讼。案经调解，因双方各持己见，致一审法院调解无效。双方确认讼争房屋已经由欧丽英于2016年11月31日腾空。一审法院认为，欧丽英以“欧丽玉”为名与旷远公司签订的《房屋租赁合同》，旷远公司明知合同签署人为欧丽英且合同实际由欧丽英履行，故该合同应视为欧丽英与旷远公司的真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，欧丽英与旷远公司均应恪守履行。现旷远公司自认收取了欧丽英交纳的2014年11月至2015年5月及2016年1月、3月、4月的租金，对该自认一审法院予以认定。现欧丽英未支付2015年11月、2015年12月、2016年2月及2016年4月之后的租金，已构成违约，依照合同约定，旷远公司有权解除合同、要求欧丽英支付拖欠的租金并没收保证金。故旷远公司请求解除与欧丽英间的房屋租赁合同，一审法院予以支持。旷远公司要求欧丽英腾空房屋，因诉讼过程中，房屋事实上已由欧丽英腾空，故对该项请求一审法院不予支持。旷远公司要求欧丽英支付所拖欠的2015年11月、2015年12月、2016年2月的租金29910元，及自2016年5月份至实际搬离之日止依据合同约定应当支付的租金，合法合理，一审法院予以支持，但因2016年6月至10月为合同约定的免租期，房屋已经于2016年11月31日腾空并交付旷远公司，故欧丽英应支付2015年11月、2015年12月、2016年2月、2016年5月四个月的租金9970元/月×4=39880元及2016年11月的租金10469元，共计50349元。旷远公司要求欧丽英支付已付租金的逾期支付违约金计3893.6元、2015年11月、2015年12月、2016年2月三个月租金按合同约定计算至还清之日止的违约金及欧丽英交纳的金额为29910元的保证金归旷远公司所有，因双方约定的押金实际为履约定金，根据法律规定，违约金与定金只能选择其一，旷远公司一并主张，不符合法律规定，但其经一审法院释明后，旷远公司选择保证金，故其请求欧丽英交纳的金额为29910元的保证金归旷远公司所有，一审法院予以支持，其请求逾期支付租金的违约金，一审法院不予支持。旷远公司确认租赁合同的实际签署人及实际履行人均为欧丽英，但又主张欧丽玉对上述债务与欧丽英共同承担责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。欧丽英主张其已经全部交纳完到期租金，旷远公司强行断电导致其无法营业等，但未能提供充足的证据予以证实，应当承担举证不能的责任，对其主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除欧丽英以“欧丽玉”为名与福建旷远房地产开发有限公司于2014年9月30日签订的《旷远?莆田卫浴城商铺租赁合同》；二、欧丽英应在本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金50349元；三、欧丽英向福建旷远房地产开发有限公司交纳的租赁保证金29910元归福建旷远房地产开发有限公司所有；四、驳回福建旷远房地产开发有限公司对欧丽玉的诉讼请求；五、驳回福建旷远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10087元，由欧丽英负担10000元，由福建旷远房地产开发有限公司负担87元。本院二审期间，欧丽英提供如下证据：1、确认函一份，欲证明2016年4月20日，旷远公司已经对欧丽英的店铺断水断电，并对本案租赁的商铺进行上锁，导致欧丽英无法正常使用商铺，不能实现合同目的。旷远公司向欧丽英主张2016年4月21日之后的店铺租金没有事实依据。2、荔城公安分局行政处罚决定书和询问笔录各一份，欲证明旷远公司的经理承认本案讼争店铺的租金从2016年3月份开始没有支付以及旷远公司于2016年4月20日对讼争店铺断水断电及上锁的事实，不存在欧丽英与旷远公司结欠2016年3月份之前租金的问题。旷远公司质证认为：1、欧丽英提供的三份证据在一审开庭前已经产生，欧丽英未在举证期限内予以提交，已经过了举证期限，该组证据也不属于法律规定的新证据，不应当作为新证据在二审中提交。2、即使该组证据可以作为二审证据，也不能证实欧丽英所要证明的内容。租金是否缴纳是一个事实行为，不是旷远公司某一员工口头承认或者单方面的陈述就可以证实的，欧丽英对其主张的2016年3月份之前的租金都已经缴纳的事实，应当承担举证责任，欧丽英若缴纳了相应的租金，应当提供旷远公司出具的收据或者转账凭证予以证实，否则要承担举证不能的责任。3、欧丽英主张2016年3月份起，旷远公司对讼争店铺断水断电，但是从欧丽英提供的笔录中也只能看出在事发当时由于双方的冲突，旷远公司可能采取了临时断电的行为，但是断电时间持续多久，是否持续断电无法查实，即使真的存在欧丽英主张的断电行为，由于欧丽英此前存在逾期支付租金的情形，也未将店铺清空归还旷远公司，旷远公司同样可以依据租赁合同向欧丽英收取店铺腾空前的租金。本院经审查认为，确认函可以证明旷远公司和欧丽英之间于2016年11月29日对讼争店铺进行了交接及水电结算，但不能证明欧丽英所主张的2016年4月20日之后其不能使用讼争店铺的事实。荔城公安分局行政处罚决定书和询问笔录可以证明欧丽英与旷远公司的经理梁新奇因欧丽英拖欠租金及断电行为发生争吵并引起互殴，导致梁新奇被行政处罚的事实。但梁新奇在询问笔录中的陈述不能作为欧丽英交纳租金情况的定案依据。旷远公司和欧丽玉均没有提交新的证据。经审理查明，欧丽英、欧丽玉对一审查明的事实中“先后交纳了2014年11月至2015年5月及2016年1月、3月、4月的租金后”有异议，认为其已经支付了2016年4月份之前（含4月份）的租金；欧丽英、欧丽玉对一审查明的其他事实没有异议。旷远公司对一审查明的事实没有异议。对一审查明的事实中各方当事人均无异议的部分，本院予以确认。本院认为，欧丽英以“欧丽玉”为名于2014年9月30日与旷远公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。合同约定欧丽英有按期交纳租金及相关费用的义务，逾期超过10天当违约处理，旷远公司有权没收保证金及收回商铺。欧丽英未交纳2015年11月份、12月份的租金，已构成违约，一审法院判决解除商铺租赁合同及保证金归旷远公司所有并无不当。因旷远公司与欧丽英于2016年11月29日进行交接并确认12月1日前欧丽英腾空讼争店铺，即2016年12月1日之前，欧丽英的物品仍在讼争店铺内，导致旷远公司无法出租使用讼争店铺，故一审法院判决欧丽英向旷远公司支付拖欠的2015年11月份、2015年12月份、2016年2月份、2016年5月份、2016年11月份五个月的租金共计50349元亦无不当。欧丽英主张其已支付了2016年4月份之前（含4月份）的租金，未提供证据证明，应承担举证不能的责任。综上所述，欧丽英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1806.5元，由上诉人欧丽英负担。本判决为终审判决。审 判 长  王鹏程审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年七月七日书 记 员  黄周翔附注：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。