沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0102民初9724号原告：兴业银行股份有限公司沈阳分行，住所地辽宁省沈阳市和平区文化路77号.负责人：蔡斌，系该行行长。委托诉讼代理人：潘卫东，系辽宁欣合律师事务所律师。被告：万守洁,女，1977年6月29日出生，汉族，住黑龙江省萝北县。被告：沈阳富禹安泰置业有限公司，住所地沈阳市于洪区老边乡东老边村，统一社会信用代码91210114687458236F。法定代表人：常桂琴，系该公司经理。委托诉讼代理人：李娜，系辽宁名熙律师事务所律师。原告兴业银行股份有限公司沈阳分行与被告万守洁、沈阳富禹安泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘卫东，被告沈阳富禹安泰置业有限公司的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼，被告万守洁经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。原告兴业银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1、请依法判令解除原、被告间签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，原告提前收贷；2、请依法判令被告向原告偿还贷款本金407,472.44元,偿还截至2016年6月6日所欠的逾期利息12,124.40元,罚息307.33元，合计419,904.17元以及以后产生的全部贷款利息；3、请依法判令原告对被告的抵押物（位于沈阳市于洪区松山西路87号1-11-3房产）行使抵押权及优先受偿权；4、请依法判令由被告承担本案诉讼中的一切费用（包括但不限于诉讼费、邮寄费、公告费、鉴定费、评估费、律师费等，以相关单位开具的发票或收据为准）。事实和理由：2015年6月8日，被告因其购房需要，与原告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，被告在原告处贷款410,000元整，贷款发放日期是2015年6月12日，贷款期限至2045年6月8日止。被告以其位于沈阳市于洪区松山西路87号1-11-3房产设定抵押。《个人购房抵押（保证）借款合同》签订后，原告履行了放贷义务，被告却未能履行按期还贷本息的义务，至2016年6月6日，被告共欠原告贷款本金为407,472.44元,逾期利息12,124.4元,罚息307.33元，合计419,904.17元。原告经多次催要无果，只能诉之法律。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，原告有权对被告的抵押物行使抵押权，并优先受偿。因被告严重违约，原告有权根据双方《个人购房抵押（保证）借款合同》的第十三条第二项（三）小项的规定，请求判令解除合同提前还贷，并要求被告立即偿还全部贷款本息及其他应付款项。原告对抵押物行使抵押权及优先受偿权。请法院依法查清事实，维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。在法院受理的申请人诉万守洁借款合同纠纷一案中，2015年6月8日万守洁与申请人签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，被申请人作为被告万守洁的保证人在该份《个人购房抵押（保证）借款合同》中的保证人一栏签字盖章。根据保证借款合同的约定，被申请人应当对借款合同承担连带保证责任。保证范围为偿还全部贷款本息及其他应对款项。故被申请人和本案的审理有利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第57条的规定特申请追加被申请人沈阳富禹安泰置业有限公司为本案被告参加诉讼。被告万守洁未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。被告沈阳富禹安泰置业有限公司辩称：我们属于阶段性担保，现在房产证已经办理完毕，所以担保已经结束，故不应承担连带责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2015年6月8日，原告兴业银行股份有限公司沈阳分行与被告万守洁、沈阳富禹安泰置业有限公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，合同约定原告向被告万守洁发放贷款410,000元，贷款发放日期是2015年6月12日，贷款期限至2045年6月8日止。贷款利率按照央行人民币贷款基准利率五年期限档次。借款逾期的罚息利率为借款利率上浮50%。被告沈阳富禹安泰置业有限公司为万守洁的上述借款提供连带责任保证担保，借款合同中约定了保证期间有两种，一种为全程担保，另一种为阶段性担保，《个人购房抵押（保证）借款合同》第十一条二款约定本借款约定的保证期间见本合同第十七条特别约定条款六（四）。但该合同第十七条特别约定条款六（四）中并未填写保证期间。2、被告万守洁以登记在其名下的位于沈阳市于洪区松山西路87号1-11-3，建筑面积为79.62平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。2015年6月11日，被告按合同约定到登记机关为该房产办理了预告登记，被告万守洁于2016年1月8日已取得房屋所有权证。根据借款合同约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。贷款人有权停止发放借款、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，贷款人有权行使抵押权利，抵押人处分抵押财产所得价款在优先支付抵押物处分费用和本合同项下抵押人应付或偿付给抵押权人的费用后，用于清偿担保债务。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等。3、合同签订后，原告履行了放贷义务，被告从2015年10月1日起未按期足额偿还原告借款本息，至2016年6月6日，被告共欠原告贷款本金为407,472.44元,逾期利息12,124.40元,罚息307.33元，合计419,904.17元。本院认为，原告与被告万守洁、沈阳富禹安泰置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告万守洁未按上述合同的约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据借款合同约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。贷款人有权停止发放借款、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，贷款人有权行使抵押权利，抵押人处分抵押财产所得价款在优先支付抵押物处分费用和本合同项下抵押人应付或偿付给抵押权人的费用后，用于清偿担保债务。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等。本案，被告万守洁从2015年10月1日起未按期足额偿还原告借款本息，且最后一次还款日期为2016年2月29日，还款金额为100元，原告有权依该协议的约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求解除与被告万守洁、沈阳富禹安泰置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告偿还借款本金、利息、罚息、复息及律师费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对被告万守洁抵押的房产享有优先受偿权，该房产的预告抵押登记证明中载明该房屋在办理商品房转移登记的同时设立抵押权，抵押权设立后，此《预告登记证明》效力等同于《房屋他项权证》，本案，被告万守洁已于2016年1月8日办理了房屋所有权证，该房产的抵押权已经设立，被告万守洁未能按期还款，原告有权对被告万守洁提供的抵押房产行使抵押权，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，原告兴业银行股份有限公司沈阳分行作为格式条款提供方，《个人购房抵押（保证）借款合同》第十七条特别约定条款六（四）中并未填写保证期间，应当作出不利于原告兴业银行股份有限公司沈阳分行的解释，故被告沈阳富禹安泰置业有限公司应承担阶段性的担保责任，本案中，被告万守洁于2016年1月8日取得房屋所有权证，被告沈阳富禹安泰置业有限公司已尽到了阶段性担保责任，主债务人万守洁未履行还款义务，被告沈阳富禹安泰置业有限公司无需对借款承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告兴业银行股份有限公司沈阳分行与被告万守洁、沈阳富禹安泰置业有限公司于2015年6月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告万守洁于本判决生效后10日内一次性偿还原告兴业银行股份有限公司沈阳分行借款本金407,472.44元，利息12,124.40元、罚息307.33元，总计419,904.17元（截止至2016年6月6日）；并自2016年6月7日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告兴业银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、若被告万守洁逾期给付原告兴业银行股份有限公司沈阳分行上述款项，则原告兴业银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告万守洁名下位于沈阳市于洪区松山西路87号1-11-3，建筑面积为79.62平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内优先受偿;四、被告万守洁于本判决生效后10日内一次性偿还原告兴业银行股份有限公司沈阳分行律师费2,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,699元，保全费2,620元，公告费800元，均由被告万守洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 臧  宁审 判 员 马  利人民陪审员 刘 玉 洁二〇一七年七月二十五日书 记 员 宇文思宁本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。