福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽02民终2580号上诉人（原审被告）：王太山，男，1946年6月16日出生，汉族，住所地福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：杜凯瑞，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门通盈机械设备进出口有限公司，住所地福建省厦门现代物流园区象屿路88号保税市场大厦9F。法定代表人：黄有章，该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊威，福建远大联盟律师事务所律师。原审第三人：陈志国，男，1974年10月22日出生，汉族，住福建省惠安县。上诉人王太山因与被上诉人厦门通盈机械设备进出口有限公司（以下简称通盈公司）、原审第三人陈志国房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初2282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王太山上诉请求：撤销原判，改判驳回通盈公司原审的诉讼请求或者将本案发回重审，诉讼费用由通盈公司承担。理由如下：原审未查明本案关键事实，作出错误判决。一、在案证据不足以证明通盈公司系厦门市思明区市场路76号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人。诉争房屋系上诉人向杨玉焕购买的。通盈公司作为上诉人的工作单位，代为支付部分购房款而持有收条、代为支付部分装修款而持有装修合同，均是基于通盈公司与上诉人之间的借贷关系，不足以证明通盈公司是诉争房屋的产权人。通盈公司持有的《土地所有权状》颁发于解放前，真实性有待商榷，不足以作为通盈公司主张权利的凭证。《厦门市住宅用房（公管）租金标准测定表》系通盈公司作为用人单位为便利财务处理而自行制作的，不足以作为认定双方存在租赁合同关系及合同履行情况的证据。二、通盈公司无权要求上诉人支付租金及返还诉争房屋。通盈公司并非诉争房屋的所有权人或适格的出租人，无权要求上诉人支付租金及返还诉争房屋。三、通盈公司提供的证据及其陈述之间存在严重的不合理性。《住宅租赁合同》签订时间过短，与租赁惯例不符；如果仅是租赁关系，王太山无法将户籍迁入诉争房屋；通盈公司放任王太山在诉争房屋居住多年，既不重新签订租赁合同，也不收取租金，明显不合理。通盈公司答辩称：一、本案现有证据足以证明诉争房屋是通盈公司出资向案外人杨玉焕购买，王太山向通盈公司租赁诉争房屋的事实清楚，租赁合同合法有效，租赁期限为不定期，通盈公司有权随时解除租赁合同，收回房屋，并要求支付租金、滞纳金及使用费等。二、本案现有证据无法证明诉争房屋是王太山向案外人杨玉焕购买，王太山否认双方的租赁合同关系与本案查明的事实不符。通盈公司向原审法院起诉请求：1.解除通盈公司与王太山之间关于厦门市思明区市场路76号房屋的租赁合同；2.王太山、陈志国立即将址于厦门市思明区市场路76号房屋腾空并归还通盈公司；3.王太山支付2006年1月1日起至租赁合同解除之日的租金（暂计至起诉之日为148443元，具体以评估为准）及滞纳金（以148443元为基数，按2%计算，暂计至起诉之日为2968元），暂合计151411元；4.王太山及陈志国支付自租赁合同解除之日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费（按每月4000元标准计算，具体以评估为准）。原审法院认定事实如下：王太山、郭秀凤系福建省机械设备进出口公司厦门公司职工。福建省机械设备进出口公司厦门公司于1992年7月10日变更为福建省机械设备进出口厦门公司，于1998年6月3日变更为福建省厦门机械设备进出口公司（以下福建省厦门机械设备进出口公司与福建省机械设备进出口公司厦门公司、福建省机械设备进出口厦门公司均简称为机械公司），于2010年10月30日变更为厦门通盈机械设备进出口有限公司。现王太山占有使用的市场路76号诉争房屋包括王太山与机械公司签订的租赁合同项下的房屋，亦包括郭秀凤与机械公司签订的租赁合同项下的房屋。原审法院对争议事实和证据分析认为：1.关于机械公司与王太山、郭秀凤是否存房屋租赁合同关系的事实。原审法院认为，1992年5月机械公司与王太山签订的《住宅租赁合同》第十三条约定：“本租赁合同自签订之日起生效。一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。”因此，该合同第十二条“其他条款”项下虽使用涂改液涂改，但王太山不能提交其持有的合同，以证明该涂改内容可以推翻合同其他内容所确认的房屋租赁合同关系，且《厦门市住宅用房（公管）租金标准测定表》及王太山于1992年3月7日住房租金扣款单据列明王太山房租23.30元，可以相印证，证明王太山租赁市场路76号房屋，面积29.86平方米。1992年7月1日的《住宅租赁合同》系由机械公司与王太山签订，《厦门市住宅用房（公管）租金标准测定表》也可以印证，且王太山于1994年7月6日、1995年7月7日的工资表均体现扣减月房租42.70元，正好是上述1992年5月及7月1日两份合同确定的月房租的总和，故1992年7月1日王太山向机械公司租赁市场路76号二楼23.10平方米的房屋的事实应予认定。1992年5月机械公司与郭秀凤签订的《住宅租赁合同》，与1992年3月7日住房租金扣款单据及1992年8月“郭秀凤退休工资表”均体现郭秀凤应扣月房租17.80元，《厦门市住宅用房（公管）租金标准测定表》也可印证，可以证明郭秀凤向机械公司租赁市场路76号之一，面积29.67平方米。因此，上述三份《住宅租赁合同》的真实性均应予确认，足以证明王太山、郭秀凤分别向机械公司租赁市场路76号一楼、二楼及76号之一的事实。三处租赁合同计租面积共82.63平方米，不计租面积13.46平方米，合计96.09平方米。王太山提出租赁合同是其为翻修房屋向机械公司借款数万元，以租金逐月扣还的方式偿还，机械公司为处理账务而制作，但不能提交证据证明，不予采信。2.诉争房屋是否由王太山向杨玉焕购买的事实。王太山提交的《房屋买卖合同》、字据、《土地权属来源具结书》、《民房维修申请书》均为复印件，通盈公司否认其真实性，王太山既不能提供购房款支付凭证，也没有持有《房屋买卖合同》约定的土地证件，而王太山于1983年1月18日户籍迁入市场路76号的事实不能得出诉争房屋由其购买取得的结论，故上述证据不能证实王太山向杨玉焕购房的事实。同时，通盈公司提供的“付款凭证”来源于机械公司的会计原始凭证，其真实性应予确认，可以证明双方共认的市场路76号原业主杨玉焕于1981年12月11日收到机械公司支付的购房定金4000元，于1981年12月31日收到机械公司支付的购房款2000元；机械公司持有的于1948年10月25日签发的《土地所有权状》也系原件，其真实性同样应予以确认，可以证明诉争市场路76号权属人原系杨玉焕先人杨娘治；通盈公司持有《建筑安装工程预决算书》原件，该工程付款凭证来源于机械公司的会计原始凭证，两份证据的真实性也予以确认，可以证明市场路76号经加层建设，机械公司于1992年7月8日支付工程价款29488.06元；通盈公司持有《天韵建筑装饰工程决算书》原件，并持有该维修工程的付款凭证，两份证据的真实性亦予以确认，可以证明市场路76号维修工程项目于1997年1月18日决算，机械公司于1997年2月3日支付的维修费66397元。通盈公司提供的上述证据，足以证明机械公司支付了市场路76号的购房款，持有市场路76号土地所有权状，且在王太山、郭秀凤租赁的当年及1997年对市场路76号房屋分别进行加层建设及维修。此外，通盈公司提供的工资表还表明，其1994年7月6日、1995年7月7日的工资中均扣王太山份房租42.7元，在1996年1月9日份工资中扣王太山月房租85.40元，于1997年11月7日份工资中扣王太山月房租166.30元。因此，王太山关于其向杨玉焕购买诉争房屋的主张不能成立，其对于诉争房屋的占有系基于向机械公司的租赁。3.诉争房屋是否由王太山转租给陈志国的事实。通盈公司提供的短信记录因不能证明对话者系陈志国，且王太山否认其将诉争房屋转租给陈志国，故对于通盈公司关于诉争房屋由王太山转租给陈志国的主张，不予采信。原审法院认定争议事实如下：1992年5月，机械公司与王太山签订《住宅租赁合同》，约定机械公司将市场路76号的自管公房出租给公司职工王太山，租用范围为正房使用面积29.86平方米，不计租面积为厨房1.88平方米、厕所1.72平方米，房屋等级乙一，每月租金23.30元，租赁期限自1992年5月1日起至1994年12月31日止，租金从王太山工资中扣交。同月，机械公司与公司职工郭秀凤签订《住宅租赁合同》，约定机械公司将座落于市场路76号之一的自管公房出租给郭秀凤，租用范围为正房使用面积29.67平方米，不计租面积为厨房4.54平方米、厕所2.04平方米，房屋等级丙一，每月租金17.80元，租赁期限自1992年5月1日起至1994年12月31日止，租金从郭秀凤工资中扣交。1992年7月1日，机械公司又与王太山签订《住宅用房租赁合同》，约定机械公司将市场路76号二楼的房屋出租给王太山，租用范围为正房使用面积23.10平方米，暂不计租阳台5平方米，房屋等级甲三，每月租金19.4元，租赁期限自1992年7月1日起至1994年12月31日止，租金从王太山工资中扣交。上述三份合同第二条均约定，房屋月租金额由机械公司根据厦门市现行《公有住宅租金标准》核定，房屋结构、用途、设备及租金标准变更时，其租金也得相应调整；逾期未交房租的，承租人同意出租人加征应缴纳租金2%的滞纳金。1992年及1997年，机械公司对市场路76号房屋分别进行加层建设及维修。1997年11月王太山应支付机械公司的房租为166.30元。原审中王太山表示，由于郭秀凤已在其他地方购买房屋，没有再参与合资购买，并在1993年出具案涉房屋是由王太山出资购买的书面说明，郭秀凤未在诉争房屋居住过；通盈公司明确表示不申请对诉争房屋的租金进行评估。原审法院认为，通盈公司系由机械公司变更企业名称而来，机械公司对外的权利义务概由通盈公司继受。机械公司与王太山签订的《住宅(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=3&Gid=119587591&ShowLink=false&PreSelectId=31847392&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_66?)租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。通盈公司与王太山签订的租赁合同早在1994年12月31日租期即已届满，其后双方未再续签合同，王太山继续使用诉争房屋，机械公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人可以随时解除合同。同时，诉争房屋原由郭秀凤承租的部分，一直由王太山占有使用，故通盈公司主张该部分房屋由其与王太山形成租赁关系，应予采信。由于该部分租赁关系未采用书面形式，也应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因此，通盈公司要求解除诉争房屋租赁合同，并由王太山返还租赁房屋的诉讼请求应予支持。由于通盈公司的起诉状于2016年4月7日送达王太山，亦即通盈公司的解除房屋租赁合同关系的通知于当日送达王太山。考虑到出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故酌定双方之间的房屋租赁合同于2016年5月7日解除。合同解除前未付的租金，王太山应向通盈公司支付。合同解除后，王太山应返还租赁房屋，其继续使用租赁房屋，应向通盈公司支付房屋使用费。通盈公司主张陈志国向王太山转租诉争房屋，但不能提供有效证据证明，不予采信。通盈公司要求陈志国亦负返还诉争房屋责任，不予支持。关于租金、房屋使用费标准问题。根据前述三份租赁合同约定，房屋月租金额由机械公司根据厦门市现行《公有住宅租金标准》核定，房屋结构、用途、设备及租金标准变更时，其租金也得相应调整。1997年11月份王太山应付房租为166.30元，根据厦门市公布的历年公有住房租金标准，1998年7月递增18%，1999年7月递增25%，2000年7月递增15%，2001年7月递增5%，故至2001年7月，王太山租赁房屋的月租金应为296.18元。由于通盈公司不能提供2001年7月之后的租金标准，故2001年7月之后的月租金均按296.18元计算。通盈公司要求按照市场价格计算房租的意见，依据不足，不予采纳。王太山在租赁合同中承诺逾期未交房租的，由机械公司加征应缴纳租金2%的滞纳金，故通盈公司主张以拖欠租金为基数，按2%的标准计算滞纳金，予以支持。至于房屋使用费，通盈公司要求按照市场价格调整，该主张尚属合理，予以采纳。但考虑到通盈公司不申请评估，王太山主张诉争房屋现月租金不超过1500元，原审法院酌定房屋使用费按照每月1500元计算。关于租金的诉讼时效问题。鉴于王太山应每月支付租金，每月租金履行期限届满后均构成独立债务，诉讼时效期间应从王太山应支付每一期租金履行期限届满之日起算。通盈公司于2016年3月28日提起诉讼，其未能举证证明发生诉讼时效中断、中止之情形，故王太山关于诉讼时效超过一年的抗辩具有事实和法律依据，原审法院予以采纳，对于通盈公司超过一年诉讼时效的租金请求，原审法院不予支持。因此，原审法院支持的王太山应付租金为，自2015年3月29日起至2016年5月7日止的租金。该期间的租金为3939.19元（共13个月又9天，13个月租金为3850.34元，9天租金为88.85元）、滞纳金为78.78元。综上所述，通盈公司与王太山之间的房屋租赁合同应予解除，王太山负有向通盈公司返还市场路76号诉争房屋、支付租金和滞纳金及房屋使用费的责任。陈志国经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决：一、厦门通盈机械设备进出口有限公司与王太山之间关于厦门市思明区市场路76号房屋的租赁合同于2016年5月7日解除；二、王太山于判决发生法律效力之日起三十日内将址在厦门市思明区市场路76号房屋腾空并返还给厦门通盈机械设备进出口有限公司；三、王太山于判决发生法律效力之日起十日内支付厦门通盈机械设备进出口有限公司自2006年1月1日起至2016年5月7日止的租金3939.19元、滞纳金78.78元，合计4017.97元；四、王太山于判决发生法律效力之日起十日内支付厦门通盈机械设备进出口有限公司自2016年5月8日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费（按每月1500元标准计算）；五、驳回厦门通盈机械设备进出口有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3328.22元，由厦门通盈机械设备进出口有限公司负担3239.90元，王太山负担88.32元。经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对其主张有责任提供证据。本案中王太山主张诉争房屋系其向案外人购买，所提供的《房屋买卖合同》、字据、《土地权属来源具结书》、《民房维修申请书》均系复印件，且未能提供原件进行核对，应承担举证不能的法律后果。王太山将户籍迁入市场路76号的事实亦不足以得出诉争房屋由其购买的结论。王太山主张通盈公司代为支付部分购房款而持有收条、代为支付部分装修款而持有装修合同，均是基于通盈公司与王太山之间的借贷关系，但未能就双方之间存在借贷关系这一事实提供证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。1992年5月机械公司与王太山签订的《住宅租赁合同》、1992年7月1日机械公司与王太山签订的《住宅用房租赁合同》均系合同当事人的真实意思表示，且与1994年7月6日、1995年7月7日工资表中扣减月份房租42.7万元的事实可以相互印证，原审认定机械公司与王太山之间成立房屋租赁合同关系、租赁期限届满后成立不定期租赁关系，并无不当。机械公司2010年10月30日变更为通盈公司后，机械公司的权利义务由通盈公司概括承受。现通盈公司要求解除诉争房屋租赁合同，并由王太山返还租赁房屋的诉讼请求是合法的，原审认定租赁合同于2016年5月7日解除、王太山应将诉争房屋腾空返还给通盈公司、向通盈公司支付至2016年5月7日止的租金3939.19元、滞纳金78.78元，自2016年5月8日起按每月1500元的标准支付房屋使用费并无不当。上诉人王太山提出的通盈公司无权要求王太山支付租金、返还房屋的上诉无理，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。上诉人王太山的上诉缺乏依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费425元，由上诉人王太山负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 伟审 判 员  郑文雅审 判 员  龙 辉二〇一七年七月十七日代书记员  巫粤峰附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。