成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初4594号原告：成都坤和物业咨询发展有限公司。住所地：成都市武侯区棕南公寓文锦楼*座*楼*号。法定代表人：李方芳，成都坤和物业咨询发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：李恩莲，四川川商律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂圩航，四川川商律师事务所律师。被告：赵眉，女，1964年6月18日出生，汉族，住成都市武侯区。原告成都坤和物业咨询发展有限公司(以下简称坤和物业公司)与被告赵眉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月7日公开开庭进行了审理。原告坤和物业公司的委托诉讼代理人李恩莲，被告赵眉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坤和物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理服务费241.92元（欠费时间为2016年7月、8月，物业管理服务费计算标准为1.3元/㎡×129.3㎡×2个月＝336.18元，原告只主张241.92元）和车位管理费160元（欠费时间从2016年1月至2016年8月，每月20元）；2、被告向原告支付违约产生的滞纳金（违约金从2016年8月27日起至实际付款日止，以尚欠的物业管理服务费和车位管理费为基数，按日千分之三计算，暂计算为130.63元，）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与锦江区长城锦苑第一届业主委员会于2016年1月1日签订《物业服务合同》，合同约定原告为“长城锦苑”小区提供物业管理服务，合同对物业管理服务费的收费标准、车位管理收费标准、滞纳金计算方式、违约责任等做了相应的约定。合同签订后，原告按照合同约定为“长城锦苑”小区提供了物业管理服务，直至2016年8月，截止物业管理服务终止日，被告尚欠原告物业管理服务费241.92元和车位管理费160元。原告多次向被告催收所欠费用，被告均拒绝。截止原告提起诉讼之日止，被告仍然未向原告支付所欠费用，请依法判决。被告赵眉辩称，1、被告从不拖欠物业管理服务费、电费等费用，原告主张的2016年7月、8月的物业管理服务费被告已向本小区新物业管理单位即成都金房物业集团有限责任公司交纳，2016年1月至2016年8月的车位管理费160元，被告已向前物业管理单位成都市瑞合物业管理有限责任公司交纳，但未保留票据。原告作为小区业主，定期在小区物业交费中心交纳物业管理服务费以及相关费用并无不当。至原告与成都金房物业集团有限责任公司以及原告与成都市瑞合物业管理有限责任公司之间的费用如何结算，是两个物业公司之间的关系，与被告无关。请求驳回原告要求被告交纳2016年7月、8月物业管理服务费、车位管理费和承担违约金的诉讼请求。2、原告不具备物业服务的法律资格，更没有收取物业管理服务费的资格。3、原告违规进入“长城锦苑”小区后，在未经过小区业主大会通过的情况下，就单方提高物业管理服务费的收费标准30%和车位管理费50%，服务意识和服务质量极差。4、原告违规进入“长城锦苑”小区后，小区的安保不到位，经常有其他人混入小区，造成业主的财产损失。5、原告违规进入“长城锦苑”小区后，小区的业主始终处于停电的威胁中，多次停电，多部门组织协调，但原告却拒不到场。6、“长城锦苑”小区新物业管理公司进场后，原告不与新物业管理公司办理交接，也不与业主进行结算。原告单方提高了物业管理服务费30%和车位管理费50%，其多收取的物业管理服务费和车位管理费应退还被告。7、原告无理诉求给被告生活和精神造成影响，请求原告赔偿被告精神损失费1元。经审理查明，原告取得工商局颁发的企业法人营业执照，经营范围有物业管理及相关社区服务。2016年1月1日，“长成锦苑”第一届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：本合同期限5年，自2016年1月1日0时起至2020年12月31日0时止，合同期限未满，第二届业主委员会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止；甲方在乙方进入后负责督促原物业公司向乙方移交资料，为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用由业主、使用人按规定缴纳；乙方须按成都市住宅小区管理服务一级标准实现目标管理；本物业的管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：对入住本小区业主物业服务费按原物业公司价格基础上上调每月每平方米0.3元，标准车位和微型车位管理费为每月30元；物业管理服务费按月或关年交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；自本合同生效之日起10天内，根据甲方委托管理事项，办完交接验收手续等。被告系“长成锦苑”业主，房屋为成都市锦江区华星路2号5栋2904号，面积129.30平方米，原告已向被告支付了2016年6月以前的物业管理服务费。原告于2016年8月27日退出“长成锦苑”小区的物业管理，“长成锦苑”小区的物业管理现为成都金房物业集团有限责任公司，被告于2016年9月7日按每月每平方米1元向成都金房物业集团有限责任公司交纳了2016年7月和8月的物业管理服务费258.6元。另查明，本院向成都金房物业集团有限责任公司出具了调查函，成都金房物业集团有限责任公司回复本院，确认收到被告2016年7月、8月的物业管理服务费258.6元，该公司表明“业主交纳的2016年7月、8月的物业管理服务费，本公司凭票据退还业主”。以上事实，有原告提交的原告营业执照、被告人口信息（户籍）证明、物业服务合同、房屋信息摘要；有被告提交的物业服务合同、原告收取被告截止2016年6月30日物业管理服务费的收据和成都金房物业集团有限责任公司出具的收取被告2016年7月、8月物业管理服务费的收据。上述证据，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，作为本案证据。原告提交的电费和水费发票，与本案无关，不作为本案证据。原告提交的被告应交费清单，系单方材料，不作为本案证据。被告提交的支付电费的收据、业主大会业主委员会基本情况、照片、告全体业主书、国网成都供电局停电通知书、人民调解协议书、退场通知及物业移交查验通知书、长成锦苑消防器材统计表、通知、其他车位交费收据与本案无关，本院不予采信，不作为本案证据。本院认为，原告是具有物业管理及相关社区服务等经营范围的企业法人，2016年1月1日原告与“长成锦苑”第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同的签订是当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的规定。再根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因原告的经营范围有物业管理，业主委员会与物业公司签订的合同对业主具有约束力，故案涉《物业服务合同》合法有效，并对被告具有约束力。被告辩称原告不具有物业服务资格，不应收取物业管理服务费的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故原被告均应按合同约定全面履行自己的义务。本案查明，原告为“长成锦苑”小区提供物业服务至2016年8月27日，其享有收取业主2016年7月至2016年8月27日期间物业管理服务费的权利。依照《物业服务合同》的约定和《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用……”的规定，被告应向原告交纳2016年7月至2016年8月27日期间的物业管理服务费。虽然被告已将2016年7月、8月的物业管理服务费向成都金房物业集团有限责任公司进行了支付，但其支付对象错误，且成都金房物业集团有限责任公司也表明愿意将收取的2016年7月、8月的物业管理服务费退还交费的业主。故根据合同的相对性原理，原告要求被告给付2016年7月、8月的物业管理服务费241.92元，符合合同的约定以及法律的规定，本院予以支持。被告辩称不应向原告支付2016年7月、8月物业管理服务费的理由不能成立。根据《物业服务合同》约定，享有车位的业主应向原告支付车位管理费每月30元，现原告要求被告按每月20元支付，未超过双方的约定，本院予以确认。被告辩称已向原告交纳了2016年1月至8月的车位管理费，但提交的证据材料不能证明已交纳的事实，故根据原告提供的服务期限，被告应给付原告车位管理费为157元(截止2016年8月27日)。被告向成都金房物业集团有限责任公司支付2016年7月、8月的物业管理服务费属支付对象错误，但并非被告的故意，不应确认为被告延期支付物业管理服务费的违约行为。《物业服务合同》中并未约定车位管理费的支付时间，也未约定延期支付应承担相应的违约责任。故原告要求被告给付延迟支付物业管理服务费和车位管理费的滞纳金，本院不予支持。被告认为原告单方提高收费标准，多收了业主的物业管理服务费以及车位管理费，且提供的物业服务存在质量问题等，但因原告未提出反诉，不属本案审理范围，本院不作处理。被告要求原告赔偿精神损失费1元与本案不是同一法律关系，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告赵眉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都坤和物业咨询发展有限公司支付物业管理服务费241.92元和车位管理费157元，两项合计398.92元；二、驳回原告成都坤和物业咨询发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告赵眉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告赵眉负担。本判决为终审判决。审判员  徐国书二〇一七年七月二十日书记员  梁 栋