浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0381民初1211号原告：潘光伟，男，1966年7月6日出生汉族，住瑞安市。原告：金爱玉，女，1971年10月8日出生汉族，住瑞安市。原告：王云连，女，1979年1月1日出生汉族，住瑞安市。原告：娄英萍，女，1965年7月25日出生汉族，住瑞安市。原告：刘少琴，女，1974年4月11日出生汉族，住瑞安市。原告：陈建忠，男，1970年10月8日出生汉族，住瑞安市。原告：林学森，男，1963年12月15日出生汉族，住瑞安市。原告：陈锡波，男，1969年9月7日出生汉族，住瑞安市。原告：郑志勇，男，1973年12月20日出生汉族，住瑞安市。原告：廖建伟，男，1977年11月13日出生汉族，住瑞安市。原告：潘贻龙，男，1956年10月18日出生汉族，住瑞安市。原告：吴体树，男，1966年4月9日出生汉族，住瑞安市。原告：沈振武，男，1971年11月11日出生汉族，住瑞安市。原告：黄奕新，男，1963年8月7日出生汉族，住瑞安市。原告：陈绿芳，女，1968年2月11日出生汉族，住瑞安市。原告：潘光林，男，1974年11月1日出生汉族，住瑞安市。原告：王松林，男，1971年10月16日出生汉族，住瑞安市。以上十七位原告的诉讼代表人潘光伟，男，1966年7月6日出生，汉族，住瑞安市。即第一原告。委托诉讼代理人（特别授权）：余海洁，浙江叶晓平律师事务所律师。被告：瑞安市世纪王农家菜馆，住所地瑞安市安阳街道岭下塘河北路*号。经营者：王照真，男，1987年11月3号出生汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人（特别授权）：王瑞浪，男，1964年6月4日出生，汉族，住瑞安市。系被告经营者王照真的父亲。委托诉讼代理人（特别授权）：孔晓兵，浙江合一律师事务所律师。第三人：夏余锦，男，1980年4月30日出生汉族，住瑞安市安阳街道岭下村。现住瑞安市。第三人：何建宽，男，1979年5月17日出生汉族，住瑞安市。第三人：徐启墨，男，1981年12月12日出生汉族，住瑞安市。原告潘光伟、金爱玉、王云连、娄英萍、刘少琴、陈建忠、林学森、陈锡波、郑志勇、廖建伟、潘贻龙、吴体树、沈振武、黄奕新、陈绿芳、潘光林、王松林与被告瑞安市世纪王农家菜馆、第三人夏余锦、徐启墨、何建宽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告潘光伟、金爱玉、王云连、娄英萍、刘少琴、陈建忠、林学森、陈锡波、郑志勇、廖建伟、潘贻龙、吴体树、沈振武、黄奕新、陈绿芳、潘光林、王松林的诉讼代表人潘光伟的诉讼代理人余海洁、被告瑞安市世纪王农家菜馆的委托诉讼代理人王瑞浪和孔晓兵、第三人夏余锦和徐启墨到庭参加诉讼，被告何建宽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告潘光伟、金爱玉、王云连、娄英萍、刘少琴、陈建忠、林学森、陈锡波、郑志勇、廖建伟、潘贻龙、吴体树、沈振武、黄奕新、陈绿芳、潘光林、王松林向本院提起诉讼请求：1、判令被告瑞安市世纪王农家菜馆立即向原告支付租金427500元及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止）；2、判令被告立即向原告返还电力押金25000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：17位原告系瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社的投资人，后该合作社于2016年7月12日经股东会决议注销。2013年7月30日，瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社将瑞安市岭下村塘河北路4号西首5间上下两层店面出租给被告瑞安市世纪王农家菜馆，约定租期三年，自2013年7月30日起至2016年7月30日止，年租金为270000元。后因被告迟迟不支付租金，双方与2014年6月29日签订书面店面租赁合同，约定第一年租金于2014年6月29日前支付，第二年开始，承租方必须于每年7月1日前支付每年的租金。后被告分别于2014年6月29日支付了200000元、2015年7月21日支付了200000元，2015年8月26日支付了50000元，但对店面租赁合同期内的剩余360000元租金拖延至今未予支付。另外，上述租赁合同到期后，被告仍然继续使用该店面直至2016年10月31日，但没有向原告支付该三个月的租金共计67500元。经原告多次催讨，被告均借口拖延履行支付义务。综上，原、被告间的店面租赁合同依法成立，合法有效，应受法律保护。原告已按合同约定将店面出租给被告使用，被告理应依约及时支付全部租金，但被告却无理拖延支付剩余租金至今，故依法起诉。庭审中补充陈述：被告向王照好处转租房屋时存在电力押金50000元，其中25000元为瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社所交，被告应予以退回。被告瑞安市世纪王农家菜馆辩称：首先，我方已经全额支付2013年至2016年的租金，不存在拖欠的事实。我方在2011年8月1日跟第三人夏余锦签订了5年的租赁合同，后来原告方在2014年介入，补签了一份2013年7月份的租赁合同，但是该时间是为了衔接前后租赁时间才书写的，实际上与原告签订合同的时间是2013年11月1日。我方于2013年7月4日支付300000元租金给第三人何建宽，何建宽于2013年11月25日退还210000元，我方于2013年11月26日将210000元转给第三人徐启墨。2014年6月29日，我方给原告潘光伟支付了租金200000元，给第三人徐启墨支付了租金60000元。2015年7月21日，我方给原告潘光伟支付了租金200000元，并于2015年8月26日给原告潘光伟支付了租金50000元，支付了现金20000元给第三人徐启墨。另外，我方于2016年8月5日与原告方签订的房屋租赁纠纷，已经另案解决。故我方已经全额支付了租金。其次，从诉讼时效上看，我方认为原告已经超过诉讼时效，因为双方约定租金是在2014年6月29日前支付完毕的。再则，关于押金，我方并不知情，也不是我方经手的，原告要求我方返还是没有事实与法律依据的。故请求驳回原告的诉讼请求。第三人夏余锦答辩称：我跟第三人何建宽是合伙人，涉案的租赁房屋原来是我于2011年6月份从瑞安旧城改造发展公司承租过来，租期5年。2011年8月份，我将承租的该房屋出租给被告，租赁合同是我签订的，但是租金等款项都是何建宽经手的，我不清楚钱款往来的具体情况。第三人何建宽未作答辩。第三人徐启墨答辩称：大概是2013年的时候，我在被告店里上班。原告潘光伟叫我跟他一起去第三人夏余锦那边把店面承租过来，因为夏余锦与瑞安旧城改造发展公司租赁合同未到期，我让夏余锦去瑞安旧城改造发展公司把合同解除掉，然后我代潘光伟去瑞安旧城改造发展公司办理租赁事情，但是，因为租赁合同需要单位承租，所以我就以瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社名义去跟瑞安旧城改造发展公司签订的，总共9间店面，有4间给潘光伟，5间给我，我再将我的5间出租给被告。我在瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社与被告的租赁合同上签了一个名字作为见证人。第一年租金是300000元，王照真支付了300000元，第三人何建宽领走了90000元，支付了210000元给我，后来又分别支付了一笔现金60000元和一笔现金20000元给我，总共是290000元。我的5间店面每年租金支付给原告潘光伟是175000元，我跟潘光伟没有签订协议，只是口头约定。租金是王照真直接支付的，我们是一起算总账的，我每年从这个租赁过程中赚取差价100000元左右。本院经审理认定的事实如下：瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社成立于2008年12月份，性质为股份制的农民专业合作社，其法定代表人为原告潘光伟；原告潘光伟、金爱玉、王云连、娄英萍、刘少琴、陈建忠、林学森、陈锡波、郑志勇、廖建伟、潘贻龙、吴体树、沈振武、黄奕新、陈绿芳、潘光林、王松林等十七人为该合作社的股东，后该合作社经股东会议决议解散而于2016年7月12日被注销。本案涉及的租赁房屋为坐落于瑞安市间店面房，原登记为浙江省温州海运公司名下，后由瑞安市旧城建设管理办公室征收。第三人夏余锦于2011年4月27日与瑞安市旧城改造发展公司签订了一份房地产租赁合同，由第三人夏余锦承租该公司所有的坐落于瑞安市间店面房，约定租赁期限自2011年5月1日至2016年4月30日止，第一年租金490000元，第二年起年租金环比递增5%。之后，第三人夏余锦与案外人王照好于2011年7月20日签订了一份租赁合同，双方约定第三人夏余锦将上述承租房屋中的西首5间自2011年8月1日至2016年7月30日出租给案外人王照好用于经营，第一年租金305000元，第二年起年租金环比递增5%，每年租金于当年8月1日前付清；第三人夏余锦将其余4间房屋出租给王海丹。案外人王照好租用上述房屋后，与王照真的父亲王瑞浪等五人合伙经营烧烤店，后于2012年2月4日将该店转让给王瑞浪经营健康世纪王农家菜馆。期间，瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社租用了瑞安市旧城改造发展公司所有的上述店面房中的4间店面，第三人夏余锦与瑞安市旧城改造发展公司解除了租赁合同，但王瑞浪一直在使用承租的5间房屋，并按约向第三人何建宽支付了2012年5月至2013年4月的租金320200元、2013年5月至2014年4月的租金320200元。之后，瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社的法定代表人潘光伟与瑞安市旧城改造发展公司补签了一份房地产租赁合同，约定上述9间店面出租给瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社，租期为2013年11月1日至2016年10月31日，年租金314800元；第三人何建宽在解除与瑞安市旧城改造发展公司租赁合同后于2013年11月25日退还给被告的租金210000元于次日转付给第三人徐启墨；2014年6月29日，瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社的法定代表人潘光伟与健康世纪王农家菜馆的经营者王瑞浪在第三人徐启墨作为证明人签名的情况下补签了一份店面租赁合同，约定5间房屋的租期自2013年7月30日至2016年7月30日，年租金270000元，约定每年的租金于每年的7月1日前支付。期间，健康世纪王农家菜馆改名为被告瑞安市世纪王农家菜馆，经营者变更为王照真；被告瑞安市世纪王农家菜馆于2014年6月29日将2014年5月至2015年4月的租金支付给原告潘光伟200000元、转帐给第三人徐启墨60000元，于2015年7月21日将2015年5月至2016年4月的租金支付给原告潘光伟200000元，于2015年8月26日支付给原告潘光伟50000元；庭审中，第三人徐启墨承认另收到被告瑞安市世纪王农家菜馆以现金支付的租金20000元。2016年8月5日，原告潘光伟以瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社名义与被告又签订了一份店面租赁合同，约定租期为2016年11月1日至2019年10月31日止，租金185000元；被告依约于2016年8月7日向原告潘光伟支付了租金185000元。2016年9月13日，瑞安市旧城改造发展公司在涉案租赁房屋租期届满前书面通知瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社需按时搬离所租赁房屋，之后由相关部门强制腾空并予以拆除。被告与原告潘光伟、案外人瑞安市旧城改造发展公司、浙江省温州海运公司之间关于2016年的租赁合同纠纷一案业经本院审理判决，现处在上诉审理阶段。以上事实有十七位原告的身份证、瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社的工商登记基本情况表、被告瑞安市世纪王农家菜馆的营业执照、经营者王照真的身份证、第三人夏余锦、何建宽及徐启墨的户籍证明、瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社与健康世纪王农家菜馆的店面租赁合同、银行汇款单、第三人夏余锦与瑞安市旧城改造发展公司的房地产租赁合同、合并协议、瑞安市旧城改造发展公司与瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社的房地产租赁合同、安阳街道办事处的搬离通知、银行汇款凭证、收条、押金收款收据、瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社与被告之间的店面租赁合同、银行汇款明细表、等证据及当事人的陈述予以证实。原告提供的共用押金单复印件，无法证明其真实性及待证的事实，且涉及案外人的利益，故本案不予认证。被告提供的租金收款收据，无法证明其真实性，录音笔录及光盘证明其待证的事实，故均不予采信。本院认为：租金的诉讼时效为一年。本案中，瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社就其向瑞安市旧城改造发展公司承租的坐落于瑞安市间店面房中西首5间房屋与被告瑞安市世纪王农家菜馆签订了租赁合同，双方存在转租赁关系。被告瑞安市世纪王农家菜馆在承租涉案的租赁房屋后已实际使用多年，出租人瑞安市旧城改造发展公司未对其提出异议，且涉案的租赁房屋现已拆除，根据诚实信用及保护交易安全的原则，应认定该转租赁合同有效。根据双方签订的租赁合同的约定，其租期自2013年7月30日至2016年7月30日，每年的租金于每年的7月1日前支付，结合本案涉案租赁房屋的租金交易习惯，可认定其最后一期2015年7月30日至2016年7月30日的租金270000元应在2015年7月1日前支付。现原告潘光伟、金爱玉、王云连、娄英萍、刘少琴、陈建忠、林学森、陈锡波、郑志勇、廖建伟、潘贻龙、吴体树、沈振武、黄奕新、陈绿芳、潘光林、王松林等十七位原告于2017年1月22日向本院起诉要求被告应在2015年7月1日之前支付的租赁房屋的租金，确已超出了一年的诉讼时效。被告瑞安市世纪王农家菜馆辩称原告诉请的在2016年7月30日之前的租金已超出诉讼时效的意见，符合法律规定，本院予以采纳。双方约定的租赁期届满后从2016年8月1日开始至2016年8月5日续签租赁合同约定的起始日前即2016年10月31日止，涉案的上述租赁房屋在瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社的租赁期限之内，被告瑞安市世纪王农家菜馆在此期间继续使用租赁的房屋，被告应按原租赁合同约定的标准来支付租金，金额为67500元（270000元/年÷12个月/年×3个月）。原告潘光伟、金爱玉、王云连、娄英萍、刘少琴、陈建忠、林学森、陈锡波、郑志勇、廖建伟、潘贻龙、吴体树、沈振武、黄奕新、陈绿芳、潘光林、王松林等十七人作为瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社的全体股东，在该合作社注销后依法取得相应的民事权利。被告在原告向本院起诉要求支付拖欠的租金后未按时履行的，应依法承担赔偿责任，故对原告诉请要求被告自起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止的利息损失予以支持。原告提交的电力共用押金单复印件，无法证明其真实性及待证的被告在承租涉案房屋时向供电局交付的50000元押金中的25000元是原告所有的事实，同时该事实还涉及案外人的利益，故对原告提出要求被告返还其电力押金25000元不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十六条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告瑞安市世纪王农家菜馆于本判决生效后十日内支付原告潘光伟等十七人2016年8月1日至2016年10月31日止的租金67500元及利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止）。款交本院转付。二、驳回原告潘光伟等十七人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8088元，由原告潘光伟等十七人负担6882元（已预交，其余预交的1206元，原告可自判决书生效之日起10日内来本院退回），被告瑞安市世纪王农家菜馆负担1206元（定于判决书生效之日起10日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费8088元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院。逾期按自动撤回上诉处理。］。审 判 长  魏杨豹人民陪审员  方玲飞人民陪审员  徐 素二〇一七年七月十六日代书 记员  蔡月琴-??12?-