内蒙古自治区杭锦后旗人民法院民 事 判 决 书(2017)内0826民初1733号原告：巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司，住所地内蒙古巴彦淖尔市。法定代表人：王文光，该公司总经理。委托诉讼代理人：周金财，男，该公司职工。被告：席景华，男，1978年12月30日出生，汉族，无业，住内蒙古杭锦后旗。原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司（以下简称百帮公司）诉被告席景华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理本案。原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司的委托诉讼代理人周金财、被告席景华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付拖欠原告的物业服务费989元（119.83㎡×每平米每年8元=959+30元楼道灯电费）及滞纳金（滞纳金从2016年4月1日至实际给付之日止，按照每日5‰计算）。事实和理由：被告是杭锦后旗陕坝镇XX家园二期XX号楼X单元XXX室业主，该业主的房屋建筑面积119.83㎡，原告于2016年1月5日与被告所在小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，并对该小区提供物业服务，合同约定物业费缴费时间为每年度的第一季度，服务费按照建筑面积每年每平米8元计算，提前缴费有相应的优惠。被告未按照合同约定交纳2016年度全年的物业服务费。原告多次催要被告一直拖延给付。被告辩称：原告的服务不到位以及与业主委员会签订的合同有缺失，因此我拒交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1号证据《XX二期物业管理服务合同》一份，关于业主委员会的成立手续和《前期物业管理服务合同》一份、招标文件及中标通知各一份。拟证明：该公司按照国家规定进入小区进行服务。被告质证：物业委托管理服务合同第一页最后一行中写有“委托管理物业构成细目见附件”，附则中写有“本合同共11页”，现原告出示的合同只有10页，且未见附件及细目。合同中也没有业主委员会对物业公司违约的惩罚条款，此合同严重体现不公平。业主委员会的成员我不认识也未选举，并不能代表我签订合同。经审查，巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司以招投标的方式在2014年4月1日与内蒙古正一房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，双方约定由原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司从2014年4月1日起至2017年5月31日止为杭锦后旗XX家园小区二期所有业主提供物业服务，合同上有双方的签字捺印，为有效合同。所以《前期物业管理服务合同》、招标文件、中标通知、业主委员会的成立手续，本院予以采信。选聘和解聘物业应由全体业主共同决定并由业主委员会代表业主与业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而不可以授权业主委员会来行使，所以业主委员会与巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》不成立，该证据本院不予采信。2号证据物业公司的维修、保洁、巡逻、绿化等各项记录，拟证明：我公司按照物业服务合同履行物业服务。被告质证：记录是原告自己工作人员所记录，不认可该证据。经审查，维修记录每条均有相应保修业主的签字确认，本院予以采信。3号证据业主满意度抽样表20份，拟证明：业主对我公司的物业服务是满意的。被告质证：调差问卷数量太少占小区业主比例太低，不具有代表性。经审查，满意度抽样表样本容量过小不具有代表性，无法证明该证据的真实性和客观性，该证据本院不予采信。4号证据物业催费通知单一份，拟证明：我公司向被告催收，被告一直拖延缴纳的事实。被告质证：没见过。经审查，原告以催缴单的形式向原告进行物业费的催收，本院予以采信。5号证据农电局收电费票据20张（系1个月的电费）及抽样调查表1张，拟证明：楼道照明费用和小区路灯照明、水泵电费。被告质证：出具的票据收费项目与诉讼请求中请求的收费事项不符。经审查，《前期物业管理服务合同》中约定物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢住户实际用量共同分摊，该证据本院予以采信。被告席景华围绕自己的答辩意见向本院提交了以下证据：1号证据照片50张，视频5段，拟证明：小区绿化、卫生不合格，物业工作不到位。原告质证：手机上的照片、视频不可作为证据当庭出示，没有可信度。如作为证据只有法官实地取证。经审查，被告提供的照片、视频中确实反映原告在日常工作中的不足和瑕疵，应当酌情核减相应的物业服务费用，该证据本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，内蒙古正一房地产开发有限责任公司与巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，双方约定由原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司从2014年4月1日起至2017年5月31日止为杭锦后旗居然家园小区二期所有业主提供物业服务，物业管理服务费住宅房屋按其拥有建筑面积每月每平方米0.67元缴纳，非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1元缴纳，同时约定如业主逾期交纳物业管理服务费用，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。被告席景华系杭锦后旗XX小区二期XX号楼X单元XXX室的业主，住宅面积为119.83㎡，每年的物业费为989元。被告席景华缴纳了2014年4月1日起至2015年12月31日的物业费后，未缴纳2016年度的物业费。本院认为，被告席景华所居住小区的开发商内蒙古正一房地产开发有限责任公司与原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》真实有效，在杭锦后旗居然家园小区二期尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下，开发商内蒙古正一房地产开发有限责任公司代表全体业主签订的《前期物业服务合同》应受法律保护，且对全体业主均有约束力。被告席景华作为业主接受了物业公司的服务，并缴纳了2016年1月1日之前的物业服务费。席景华用其缴费行为认可了物业公司的服务行为，并从中受益，双方之间成立物业服务合同关系，根据《前期物业服务合同》的约定，该小区以每一年度为一个收费区间，每年的第一季度为缴费时间。席景华未按约定交纳2016年度物业服务费属违约行为，应按照《前期物业服务合同》的约定给付物业费并承担相应的违约责任，对于滞纳金的计算标准虽在《前期物业服务合同》中有约定，但该标准违反我国法律法规强制性规定，应以按每月2%计算为宜。另外杭锦后旗居然家园小区二期的小区卫生、绿化等确实存在不足，物业费收费标准酌情核减为每年5.6元/㎡为宜。因此，被告席景华应向原告百帮公司支付从2016年1月1日至2016年12月31日的物业费701元（119.83㎡×每平米每年5.6元+30元楼道灯电费=701元）及滞纳金（滞纳金从2016年4月1日至实际给付之日止，按照每月2%计算）。综上所述，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条及《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告席景华于本判决生效后五日内给付原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司从2016年1月1日至2016年12月31日的物业费701元及滞纳金（滞纳金从2016年4月1日至实际给付之日止，按照每月2%计算）。二、驳回原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司负担7.5元，被告席景华负担17.5元。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员  黄丽荣二〇一七年七月十七日书记员  苏 寅