广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初2773号原告：晏慧敏，女，1990年7月3日出生，汉族，住湖北省潜江市，委托代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。委托代理人：周某舜，男，1987年7月24日出生，与原告晏慧敏为夫妻关系。被告：周燕妮，女，1987年5月25��出生，汉族，住江西省上饶市广丰县，委托代理人：夏秀阳，江西洪胜律师事务所律师。原告晏慧敏诉被告周燕妮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晏慧敏的委托代理人杨金娜、周某舜，被告周燕妮的委托代理人夏秀阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晏慧敏向本院提出诉讼请求：1.解除晏慧敏与周燕妮于2017年2月25日签订的《房屋买卖合同》;2.周燕妮退回定金250000元给晏慧敏；3.周燕妮支付违约金500000元给晏慧敏；4.本案诉讼费用由周燕妮承担。事实和理由：2017年2月25日，晏慧敏、周燕妮与广州合赢房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》,约定：晏慧敏向周燕妮购买位于广州市南沙区珠江湾xxx房（下称案涉房屋），成交价173万元，定金20万元在签署合同时交付，第二部分房款52万元（含定金）在2017年8月15日交易过户当天付清；周燕妮在2017年3月31日将案涉房屋交付给晏慧敏使用；周燕妮逾期交付房屋或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按照成交价的千分之一向晏慧敏支付违约金，逾期30天则晏慧敏有权不购买该物业，周燕妮退回全部已收款项并向晏慧敏支付该物业成交价的10%作为违约金。合同签订后，晏慧敏妥善履行了支付定金、备齐首期款等合同义务，又在2017年3月9日追加支付定金50000元。但周燕妮拒绝在约定的交房时间交付房屋，也没有及时办出案涉房屋的不动产权证。晏慧敏多次催促周燕妮交房并办理相关手续，但其均置之不理。周燕妮拒绝履行合同义务已经构成根本违约，晏慧敏依法有权解除买卖合同。周燕妮辩称，同意晏慧敏的第一、二项诉讼请求，即同意解除《房屋买卖合同》并���还定金250000元给晏慧敏，对于晏慧敏的其他诉讼请求，请法院予以驳回。理由如下：1.双方于2017年2月25日签订《房屋买卖合同》后，广州市人民政府在同年3月17、30日分别出台了穗府办函[2017]50号、65号限购政策，导致晏慧敏失去购买案涉房屋的资格，双方无法继续交易。该事由属于不可归责于周燕妮一方的客观原因所致，周燕妮不应承担违约责任。2.周燕妮中止交房属于行使不安抗辩权，该行为符合法律规定，不应承担违约责任。晏慧敏属于政府规定的限购限贷对象，其不能也没有支付首期款，周燕妮在履行交房义务后，晏慧敏存在不能履行对等给付的可能。3.晏慧敏在诉状中陈述的“备齐首期款”、“多次催促周燕妮交房”等都是借口。因《房屋买卖合同》无法履行，晏慧敏在2017年4月份还向中介公司表示通过补签协议解除合同，并由周燕妮退还其已付的250000元��金。晏慧敏在2017年5月底以微信方式向周燕妮索要房屋钥匙，但在周燕妮的代理人周某某赶到广州后，其又置之不理，可见其目的是企图利用诉讼来谋取巨额违约金。4.违约金作用在于弥补一方的损失，晏慧敏没有提交证据证明其存在巨额损失，故其关于违约金的主张缺乏理据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人对证据进行质证。本院对当事人无异议的《房屋买卖合同》、收款收据、中国银行转账记录予以确认并在卷佐证。结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2017年2月25日，卖方周燕妮（委托代理人周某某）、买方晏慧敏与经纪方广州合赢房地产中介有限公司（经办人阳某某）就案涉房屋（预售合同号201301119063）订立《房屋买卖合同》，其中约定：“六、卖方交付该物业给买方使用之日期为2017年3月31日……十一、若卖方不能按���合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的一切费用。卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，则买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款……十三、买方知晓广州住房限购政策，确认自己符合购买条件……二十、三方约定的其他事项（对该合同条款的修改或补充）：备注：①甲方/卖方在2017年2月25日前未收取其他买方定金；②卖方告知买方此房不存在任何产权问题纠纷；③买方收取卖方广州市商品房买卖合同一份，并且双方知晓此物业目前未出不动产权证；④由于此物业还有银行按揭，卖方愿意自行承担提前还款并取回他项权利证；⑤等到甲方/卖方出了不动产权���，双方约定在7个工作日内办理广州市房屋买卖合同网签及按揭手续；⑥双方约定在2017年8月15日之前办理此房过户；⑦卖方及代理人不履行此合同约定事项及备注条款所造成违约，卖方赔付买方人民币伍拾万圆整，如乙方/买方不履行合同约定事项造成违约则赔付卖方壹拾万圆整。”合同签订当天，晏慧敏向周燕妮支付定金200000元，晏慧敏2017年3月9日通过其丈夫周某舜向周燕妮转账支付50000元定金。因周燕妮未在2017年3月31日交付案涉房屋给晏慧敏，双方通过微信联系，晏慧敏一方要求按照合同约定交付房屋，而周燕妮一方则要求晏慧敏支付全部房款后才交付房屋。双方为此产生争议并诉至法院。在诉讼过程中，晏慧敏申请广州合赢房地产中介有限公司原工作人员阳某某作为证人出庭作证，其证言包括：晏慧敏、周燕妮签订的房屋买卖合同是其经手的；在签订合同时，晏慧敏有提交身份证复印件，并称其在2017年5月之前可以入户广州，具备购买案涉房屋的资格；作为经纪方在签订网签合同以及缴纳税费时才审查买方的购房资格，故其在签订案涉买卖合同时，未对晏慧敏的购房资格进行审查，周燕妮一方当时也未提出晏慧敏的购房资格问题；晏慧敏属于目前广州市限购限贷政策的对象。庭审中，晏慧敏陈述其系湖北省户籍，在深圳市工作，其在签订案涉买卖合同至庭审时，均不具备在广州市住房限购区域内购房的资格。本院认为，当事人有权对自己的权利进行处分，诉讼过程中，周燕妮对晏慧敏要求解除《房屋买卖合同》以及退还购房定金250000元的主张没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是晏慧敏要求周燕妮支付违约金500000元应否得到支持的问题。本院对此阐释如下：《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”周燕妮就案涉买卖合同的签订，以及其对合同的约定和履行，均建立在其对晏慧敏具备在广州市住房限购区域内购房资格这一事实的信赖基础上。但晏慧敏自合同签订时起至法庭辩论终结前一直属于广州市限购限贷的对象，不符合可以购买案涉房屋的条件。而广州市的购房限购限贷政策之施行及变更均向社会公众公开，晏慧敏作为完全民事行为能力人，在签订案涉合同之前，对其自身是否具备购房资格，负有审慎注意义务，理应对自己的行为性质及应承担的责任，有合理的认知与判断。但晏慧敏在明知其不符合购买案涉房屋条件的情况下，仍与周燕妮签订案涉买卖合同，并且在合同中作出确认自己符合购买条件的不实陈述，其行为已有违诚信在先。在此情形下，晏慧敏现以周燕妮一方违反合���约定为由，要求周燕妮承担违约责任，于法于理不合，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告晏慧敏与被告周燕妮于2017年2月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告周燕妮应于本判决发生法律效力之日起七日内返还定金250000元给原告晏慧敏；三、驳回原告晏慧敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由原告晏慧敏负担3125元，由被告周燕妮负担2525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东��广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一七年七月二十八日书记员  廖活年