北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初2560号原告：杜晓云，女，1969年8月18日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苏庆，男，1964年9月29日出生，北京市昌平区百善镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：闫金锁（原告之夫），男，1968年1月16日出生，住北京市昌平区。被告：中国人民解放军66459部队，住所地北京市昌平区南口镇南雁路1号。委托诉讼代理人：王殿明，北京市同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴煜，被告副连职排长。原告杜晓云与被告中国人民解放军66459部队租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜晓云及其委托诉讼代理人苏庆、闫金锁，被告中国人民解放军66459部队的委托诉讼代理人王殿明、吴煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜晓云诉称：2012年4月28日，原、被告双方签订《66459部队综合食堂服务网点承包合同》，主要内容为原告承包被告综合食堂服务网点总面积358平方米，其中超市85平方米、餐厅219平方米、理发室16平方米、话吧38平方米，期限为2012年5月1日至2016年5月1日，每年租金36.08万元。2013年5月21日，原、被告双方签订《66459部队综合食堂服务网点承包合同补充协议》，主要内容为因被告部分营房设施未完善，承包期限变更为2012年12月28日至2016年12月28日。合同及补充协议签订后，原告按合同约定交纳了4年期间全部租金，并为经营餐厅购置了大量的设施设备。但自合同签订至今，餐厅内未接通煤气管道，且被告不允许使用煤气罐，导致4年来原告始终无法使用承租的餐厅进行经营，给原告造成巨大的经济损失。原告认为，因被告交付的承租房屋不具备经营的条件，并造成原告无法经营，被告应当返还原告交付的餐厅部分的租金，同时应当赔偿原告预期应当获得的利益，双方多次协商不成，为此，原告请求：1、被告返还原告租金882851元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告中国人民解放军66459部队提交书面答辩状，辩称：因原告诉被告租赁合同纠纷一案，特做如下答辩，请求贵院在查明案件事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求，具体理由如下。一、2012年4月28日，被告与原告签署《66459部队综合食堂服务网点承包合同书》，被告将合同所约定的房屋交付原告使用。合同第三条第2款约定被告为原告负责安装水表、电表、煤气表并根据原告的需求进行保障的合同义务。在合同履行1年后，因煤气未接入餐厅厨房，双方以被告部分营房设施未完善为由，于2013年5月21日签署《66459部队综合食堂服务网点承包合同补充协议》。4年承包期限未变，将租赁日期改为2012年12月28日至2016年12月28日，虽然延长了8个月的租赁期限，但被告未按照4年8个月的租赁价格收取原告的租金，实际仅收取了原告4年租金，以此弥补合同义务的完整性，不存在违约之情形，补充协议经双方当事人友好协商协商一致签署，对双方均具有约束力。被告无任何违约之行为，故此原告要求退还餐厅部分租金无事实和法律依据。二、在租赁合同长达4年8个月的时间内，原告未曾向被告主张过被告存在违约而要求减少租金意见。在合同履行完毕且已获得丰盈的收益后起诉被告，违背诚实信用的原则。特别是原告明知租赁合同期限截止至2016年12月28日，仍继续营业，直至2017年1月15日，拒绝将餐厅内物品搬出，影响被告的正常使用，被告保留向原告追诉的权利。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求贵院依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2012年4月28日，被告中国人民解放军66459部队（甲方）与原告杜晓云（乙方）签订了《66459部队综合食堂服务网点承包合同书》，约定：甲方提供该团综合食堂二楼服务网点基本房屋设施供乙方经营使用，服务网点总面积为358平方米，其中包括超市85平方米，餐厅219平方米，理发室16平方米，话吧38平方米；乙方利用甲方提供的超市经营日常生活用品和副食品，餐厅经营餐饮业务，理发室开展理发及相关的业务，话吧进行电信业务；承包经营期为4年，自2012年5月1日至2016年5月1日止，承包费用为每年36.08万元；甲方有义务保障乙方正常、合法经营，甲方负责安装水表、电表、煤气表，并根据乙方的需求进行保障；合同履行期间，实行先支付承包费用，后经营的模式，乙方在甲方交房的同时向甲方一次性付清第一年的承包费36.08万元，合同起算时间以交房之日算起，从2013年起，在每年的承包起算时间前一个月，一次性付清下一年度的承包费；乙方在签订合同时须向甲方交纳1万元作为履约保证金，合同期满后，如乙方不违约，并对甲方提供设施、设备无任何损坏，在结清水、电等相关费用后，甲方如数退还保证金，若乙方违反合同规定造成违约，则从保证金中扣除相应的处罚金额；甲方违约，1、无故停水、停电、停煤气，2、无故单方面终止协议，3、干扰乙方正常经营，甲方承担违约责任，乙方有权参照国家有关规定提出索赔要求。后因中国人民解放军66459部队综合食堂服务网点部分营房设施未完善，影响了杜晓云的正常经营。2012年11月15日，杜晓云向中国人民解放军66459部队反映问题，提到厨房的现存问题有未接通煤气管道、操作间无电源插口、无排水沟。2013年5月20日，中国人民解放军66459部队高新建答复：营防股、军需股尽快落实，饭店要求安全前提不放煤气，待煤气管接通后使用。2013年5月21日，中国人民解放军66459部队（甲方）与杜晓云（乙方）就综合食堂服务网点承包事宜达成了《66459部队综合食堂服务网点承包合同补充协议》，约定：合同起算时间由2012年5月1日至2016年5月1日止改为2012年12月28日至2016年12月28日止；承包费交款期限为每年的承包起算时间的前一个月（11月）内一次性付清，逾期不交视为自动放弃，合同自行废止;该补充协议还约定了其他条款。合同签订后，中国人民解放军66459部队将涉案房屋交付与杜晓云使用，杜晓云向中国人民解放军66459部队交纳了4年的租金144.32万元，但中国人民解放军66459部队一直未给餐厅接通燃气管道、安装煤气表，导致杜晓云餐厅未能正常营业。经本院勘验，操作间约占整个餐厅面积的三分之一。上述事实，有《66459部队综合食堂服务网点承包合同书》、《66459部队综合食堂服务网点承包合同补充协议》、中国人民解放军资金往来结算票据、《关于承包21团综合服务网点合同前交接房子现存情况反映》、军队工程建设竣工验收备案表、勘验笔录以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原、被告签订的《66459部队综合食堂服务网点承包合同书》和《66459部队综合食堂服务网点承包合同补充协议》均系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据承包合同约定，中国人民解放军66459部队负责安装水表、电表、煤气表，并根据杜晓云的需求进行保障，可见为餐厅接通燃气管道、安装煤气表是中国人民解放军66459部队的一项合同义务。但中国人民解放军66459部队始终未给餐厅接通燃气管道、安装煤气表，导致杜晓云餐厅未能正常经营，中国人民解放军66459部队构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方的承包合同已因期限届满而终止，继续履行与采取补救措施已无必要，故对于杜晓云请求返还租金一节，本院予以支持。对于应返还的租金数额，鉴于承包合同仅约定了承包总租金和超市、餐厅、理发室和话吧4部分的面积，而未约定各部分的租金，故本院对于租金的计算采用面积平均分摊的方法。每年总租金为36.08万元，承包总面积为358平方米，故每年每平方米的租金为1007.82元。餐厅的面积为219平方米，故餐厅每年租金为220712.58元。双方《66459部队综合食堂服务网点承包合同书》约定“合同起算时间以交房之日算起”，双方对于交房日期陈述不一，但均未能提供相应证据证明交房的确切日期。被告辩称其通过延长租期8个月的方式已对原告未开接通煤气管道的损失进行了补偿，根据被告提供的军队工程建设竣工验收备案表，综合食堂、卫生队工程竣工验收日期为2012年7月5日，被告不可能于2012年5月1日将相关房屋交付原告使用，所以本院对其延期8个月的抗辩不予采信；原告陈述被告将综合食堂服务网点所有房屋同时交付己方，己方于2012年国庆节期间就餐厅进行了试营业，可见被告最晚已于此时将餐厅交付原告使用，这与原告陈述的交房日期为2012年12月28日相悖；基于以上分析，本院认定被告在2012年12月28日之前对合同确实有一定延期，但不是8个月。双方在签订《66459部队综合食堂服务网点承包合同补充协议》时，未接通餐厅燃气管道系双方共同认可的一项事实，被告延长租期亦是出于对原告以前损失的补偿；但是，自《66459部队综合食堂服务网点承包合同补充协议》签订后至2016年12月28日合同期满，被告仍未接通燃气管道，势必影响到原告的餐厅运营，此外，考虑到原告“在饭店的操作间里面用电磁炉做点饭”（原告陈述），对餐厅的操作间有利用，故本院认定被告应返还原告2013年5月22日至2016年12月28日期间餐厅的部分租金。整个餐厅2013年5月22日至2016年12月28日期间的租金为795409.54元,其中操作间约占到餐厅面积的三分之一，因此应返还的租金数额为530273.03元。对于原告过高的诉讼请求部分，本院不予支持。被告对其辩解未能提供相应证据予以证明的，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中国人民解放军66459部队返还原告杜晓云20**年5月22日至2016年12月28日期间餐厅部分租金530273.03元，于本判决生效后10日内履行。二、驳回原告杜晓云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12628元，由原告杜晓云负担3525元，已交纳；由被告中国人民解放军66459部队负担9103元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董晶晶人民陪审员  邢全江人民陪审员  苏迎春二〇一七年七月三十一日书 记 员  赵 霏