广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2017桂11**民初631号原告（反诉被告）：中国工商银行股份有限公司贺州分行。住所地：贺州市八步区建设东路*号。负责人：黎东屏，行长。委托诉讼代理人：蒋雪连，该分行员工。委托诉讼代理人：王庆华，该分行员工。被告（反诉原告）：韩快，男，1987年9月26日出生，汉族，住广西贺州市八步区。委托诉讼代理人：陈文星，广东华协律师事务所律师。被告（反诉第三人）：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：广西贺州市星光路**号。法定代表人：覃展敏。委托诉讼代理人：陈新刚，公司员工。原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司贺州分行（下称工商银行）诉被告（反诉原告）韩快、被告（反诉第三人）广西贺州市桂东房地产开发有限公司（下称桂东公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行公开开庭审理。原告（反诉被告）工商银行委托诉讼代理人蒋雪连、王庆华，被告（反诉原告）韩快及其委托诉讼代理人陈文星，被告（反诉第三人）桂东公司的委托诉讼代理人陈新刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告韩快、桂东公司签订的一手房字贺州分行2014年150号《个人购房借款/担保合同》。2、被告韩快偿还原告贷款本金424440.24元并支付利息13041.63元（利息暂计至2017年1月31日止，并按借款合同约定的利率计算利息、罚息、复利至借款清偿之日止）。3、确认原告对贷款抵押的房地产有优先受偿权。4、被告桂东公司承担连带清偿责任。5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年4月16日，原告与被告韩快、桂东公司签订一手房字贺州分行2014年150号《个人购房借款/担保合同》，并于2014年6月5日办理了预告登记。原告依合同约定，于2014年6月11日向被告韩快发放个人住房贷款435000元。根据合同约定，借款人应按月偿还贷款本息，被告韩快在贷款发放不久，就出现不按时还款情况，截止2017年1月31日，韩快累计逾期18期未按时归还。2016年3月8日，原告向被告韩快发出《个人贷款逾期催收通知书》、《提前还款函》，宣布合同提前到期，要求提前收回全部贷款。截止2017年1月31日，被告韩快累计偿还贷款本金10559.76元、累计偿还贷款利息54785.56元（其中桂东公司代还本金4285.84元、利息18381.29元），尚欠原告贷款本息437481.87元（本金424440.24元、利息13041.63元），因欠款人韩快无力偿还贷款本息，保证人桂东公司亦未履行保证担保义务，根据合同的约定，原告宣布合同提前到期，立即收回全部贷款。原告工商银行对其陈述事实向本院提交的证据有：1、《个人购房借款/担保合同》，2、个人借款凭证，3、抵押权预告登记证明、4、还款记录，5、个人贷款逾期催收通知书、提前还款函，6、居民身份证、无婚姻登记证明。被告韩快答辩称：对原告工商银行诉请解除合同无异议，造成违约的是被告桂东公司，尚欠的贷款本息应由被告桂公司承担。被告韩快对其辩驳主张未向法庭提交证据。被告桂东公司答辩称：对原告诉请欠款的数额、事实没有异议，对原告主张桂东公司承担保证责任也无异议。被告桂东公司对其辩驳主张未向法庭提交证据。被告韩快提出反诉请求：1、解除韩快与桂东公司签订的《商品房买卖合同》。2、解除韩快与工商银行、桂东公司签订的《个人购房借款/担保合同》。3、桂东公司偿还工商银行本案《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本息。4、桂东公司偿还韩快购房首付款187505元及韩快已偿还工商银行的贷款本金5120.87元、贷款利息31602.75元。5、桂东公司赔偿韩快已付购房款的利息损失（以购房首付款187505元为基数，按银行同期贷款利率计算，从2014年4月9日起至本案判决生效日止）。6、桂东公司赔偿韩快房屋保险费5133元、个人房屋买卖契税9337元、抵押登记代理费1305元、登记费80元、查档费100元。7、桂东公司赔偿韩快违约金12450元。被告韩快对其反诉请求向法庭提交的证据有：1、电脑查询单，2、工商注册信息查询，3，户籍信息查询，4、企业变更查询单，5、借款借据，6、工商银行刷卡回单，7、查档费发票，8、非税收入专用收据，9、地税局打印发票，10、保险发票，11、税收缴款书，12、各项费用统计表，13、销售不动产统一发票，14、个人购房借款/担保合同、15、商品房买卖合同、16、房屋所有权交易确认书、17、工商银行卡、18、银行账户流水及统计。原告工商银行对韩快的反诉请求答辩称：韩快的反诉请求不成立，请法院依法驳回。原告工商银行就其反诉辩驳主张未向法庭提交证据。被告桂东公司对韩快的反诉请求答辩称：韩快的反诉请求不是基于同一事实和法律关系，反诉不能成立，请法院依法驳回。被告桂东公司就反诉辩驳主张未向法庭提交证据。经开庭质证，被告韩快、桂东公司对原告工商银行提交的证据没有异议，本院予以认定。原告工商银行对被告韩快的证据1－4，14－18无异议，对证据5－13有异议；被告桂东公司对被告韩快的证据1－5真实性有异议，对证据6－12关联性有异议，对证据13－18无异议。对各方当事人均无异议的证据，本院予以确认并作为认定本案事实的依据。对当事人有异议的证据，经审核，当事人异议不成立，本院对证据的真实性予以认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年4月16日，原告工商银行与被告韩快、桂东公司签订一手房字贺州分行2014年150号《个人购房借款/担保合同》，约定：韩快向原告借款435000元，用于购买坐落于贺州市.汇豪国际城第12幢2单元2502号房，借款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的人民银行同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。第九条约定：借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。本合同的担保方式为抵押加保证，保证人为桂东公司，抵押物为贺州市·汇豪国际城第12幢2单元2502号房。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。第三十一条、如果贷款人要求，抵押人/出质人应办理抵押物/质物保险，保险期限应不短于贷款期限，保险金额应不低于贷款金额。保险费由借款人或抵押人/出质人负担。被告韩快作为借款人、抵押人，被告桂东公司作为保证人在上述借款合同上签字、盖章。双方签订上述合同后，原告工商银行于2014年6月11日向被告韩快发放个人住房贷款435000元，该款依被告韩快授权转入被告桂东公司账户。合同履行期间，被告韩快累计18个月未按时偿还贷款本息，截止2017年1月31日，被告韩快累计偿还原告贷款本金6273.92元、利息36404.27元，桂东公司累计代韩快偿还本金4285.84元、利息18381.29元，合计偿还本息65345.32元，尚欠原告工商银行贷款本息437481.87元（本金424440.24元、利息13041.63元）。2016年3月8日，原告工商银行向被告韩快、桂东公司发出《个人贷款逾期催收通知书》、《提前还款函》。2014年5月27日，被告韩快、桂东公司签订《商品房买卖合同》（汇豪房合字【2014】第12－2－2502号），约定被告韩快购买坐落于贺州市﹒汇豪国际城第12幢单元2502号房，房款总额622505元，出卖人应在2016年3月31日前将经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方签字单体验收合格的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。2014年4月9日，买受人韩快向被告桂东公司交纳了预收购房款（首付款）187505元。贺州市房屋登记交易管理中心颁发了房屋所有权交易确认书，载明贺州市﹒汇豪国际城第12幢2单元2502号房的房屋产权人为韩快。2014年6月5日，原告工商银行为抵押物（贺州市.汇豪国际城第12幢2单元2502号房）办理了预购商品房抵押权预告登记（贺房预八步字第00011682号），预告登记权利人为原告，设定日期2014年6月5日，约定日期为360个月。被告韩快为涉案房屋交纳保险费5133元、契税9337.58元、房产档案查询费100元、登记费80元、抵押登记代理费1305元。另查明：截止本案法庭辩论终结前，涉案房屋仍在施工，未交房。本案的争议焦点为：1、原告工商银行主张解除个人购房借款/担保合同是否符合法律的规定；若解除合同，解除合同的后果应如何确认？原告诉请的贷款本息应由谁承担？2、反诉原告韩快主张解除商品房买卖合同及借款/担保合同是否存在解除的情形；若解除合同，解除合同的后果应如何确认？反诉原告韩快主张的损失及数额应如何确定？反诉第三人桂东公司应否承担相应的赔偿责任?本院认为，一、关于合同应否解除的问题。1、原告工商银行与借款人韩快、保证人桂东公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，各方均应依照合同约定全面履行各自的义务。原告已按约发放了贷款，被告韩快累计18期未按照合同约定归还原告贷款本息，符合借款合同第十四条约定的解除合同情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告主张解除与韩快、桂东公司签订的《个人购房借款/担保合同》符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。2、被告韩快与桂东公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，各方均应依照合同约定全面履行各自的义务。被告韩快已依约交纳了全部购房款，桂东公司应于2016年3月31日前将符合合同约定条件的商品房交付韩快，但截止本案法庭辩论终结前，桂东公司尚未交房，逾期交房超过90日，根据商品房买卖合同第九条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告韩快主张解除商品房买卖合同的反诉请求，符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，本案中，在被告韩快与桂东公司签订的《商品房买卖合同》予以解除的情形下，原告工商银行与被告韩快签订的《个人购房借款/担保合同》的目的已无法实现，被告韩快主张解除《个人购房借款/担保合同》的反诉请求，于法有据，本院予以支持。二、合同解除后的法律后果。1、关于工商银行主张对抵押物享有优先受偿权的问题。本院认为，合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，工商银行亦未取得房屋他项权证，工商银行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持2、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告韩快要求被告桂东公司偿还原告工商银行《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本息、返还韩快首付款187505元及韩快已向工商银行归还的贷款本金5120.87元、利息31602.75元（工商银行确认韩快已归的贷款本金6273.92元、利息36404.27元，被告韩快主张要求桂东公司返还其已归还的贷款本金5120.87元、利息31602.75元，系对其权利的自由处分）、赔偿韩快以首付款187505元为本金计算的相关利息的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持；对原告工商银行主张尚欠贷款本息由被告韩快偿还的诉讼请求，本院不予支持，尚欠贷款本息应由被告桂东公司直接偿还原告工商银行。3、被告韩快为购买涉案房屋，除支付首付款及归还原告工商银行贷款本金、利息外，还支付了房屋保险费5133元、个人房屋买卖契税9337.58元、查档费100元、登记费80元、抵押登记代理费1305元。对于被告韩快反诉请求的契税9337.58元，可由韩快在本案判决生效后在桂东公司的协助下办理契税退还手续，桂东公司应在本案判决生效后十日内按征税机关的要求协助韩快办理契税退还手续。对于房屋保险等费用，被告桂东公司的违约行为致使韩快无法实现合同目的而解除合同，韩快所交纳的前述费用，即为被告桂东公司违约所造成的损失，被告韩快请求桂东公司赔偿房屋保险费5133元、查档费100元、登记费80元、抵押登记代理费1305元的反诉请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“恢复原状”的规定，本院予以支持。4、被告韩快已选择了解除合同，其再依据合同继续履行的违约责任约定要求被告桂东公司支付违约金12450元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司贺州分行与被告（反诉原告）韩快、被告（反诉第三人）广西贺州市桂东房地产开发有限公司于2014年4月16日签订的《个人购房借款/担保合同》（一手房字贺州分行2014年150号）；二、解除被告（反诉原告）韩快与被告（反诉第三人）广西贺州市桂东房地产开发有限公司于2014年5月27日签订的《商品房买卖合同》（汇豪房合字2014第12－2－2502号）；三、被告(反诉第三人)广西贺州市桂东房地产开发有限公司一次性偿还原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司贺州分行贷款本金424440.24元、利息13041.63元（此数额截止2017年1月31日，之后的利息、复利、罚息按借款合同的约定计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；四、被告（反诉第三人）广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）韩快购房首付款187505元及韩快已向原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司贺州分行归还的贷款本金5120.87元、利息31602.75元；五、被告（反诉第三人）广西贺州市桂东房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）韩快以购房首付款187505元为本金的相应利息（自2014年4月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本案判决生效之日止）；六、被告（反诉第三人）广西贺州市桂东房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）韩快房屋保险费5133元、抵押登记代理费1305元、查询费100元、登记费80元；七、被告（反诉第三人）广西贺州市桂东房地产开发有限公司在本案判决生效后十日内协助被告（反诉原告）韩快办理契税9337.58元的退还手续；八、驳回原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司贺州分行的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）韩快的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案本诉受理费7862元（原告工商银行已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担；反诉受理费减半收取2525元（被告韩快已预交），由被元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  蔡小凤代理审判员  陈月群人民陪审员  李运党二〇一七年七月二十四日书 记 员  何丽靓