深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0303民初9353号原告（反诉被告）：邹继红。委托诉讼代理人：廖虹杏。委托诉讼代理人：凌真言。被告（反诉原告）：深圳市富轩百货有限公司，住所地深圳市南山区深南大道12038号东方新地苑二层3号，统一社会信用代码91440300724704222D。法定代表人：陈少辉。委托诉讼代理人：熊永鸿。委托诉讼代理人：闫亚凯。原告邹继红与被告深圳市富轩百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖虹杏，被告委托诉讼代理人熊永鸿、闫亚凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹继红向本院提出诉讼请求：1、被告将3B3商铺恢复至合同约定面积（即69平米）；2、被告支付原告租金差额人民币200346元（暂计自2016年10月至2017年3月），直至被告恢复商铺面积时止；3、被告支付原告装修费人民币105000元；4、被告支付原告营业损失人民币300万元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年9月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告将位于深圳市罗湖区建设路南方证券大厦三层的3B3店铺出租给原告作为经营用房使用。根据合同内容，该店铺面积为69平米，租期三年，自2015年10月1日至2018年9月30日；月租金人民币128000元，原告应于每月5日前支付当月租金。在前述租赁合同签订后，原告已于2015年9月14日向被告交纳人民币1766400元作为预交的房租。2016年7月，被告擅自将三楼消防通道改为商铺用于出租，同时，为照顾该商铺的铺面视角，被告强制将原告的店铺横向缩进一米，导致原告商铺面积缩小。2016年9月，因担心消防设施不合规而招致处罚，被告又强制将原告的店铺进行纵向切割，分割出一部分空间作为消防通道。这两次改造行为导致原告的店铺面积从69平米缩小至51平米左右，并且从整体上破坏了原告店铺的装修和布局，为保店铺质量，原告不得不重新对店铺进行全面装修并更改店铺格局。在被告对原告的店铺进行改造过程中，原告屡次对改造行为表示反对，被告采取停电等措施迫使原告屈服。另外，自2016年10月起，原告店铺面积由69平米缩小至51平米，但被告并未对房租进行相应减少。同时，在店铺被改造期间和其后，因店铺停业装修、面积变小等原因，致使原告长时间无法正常营业。由于当时正处于原告店铺每年营业期的旺季，由此给原告造成的损失数额巨大且难以弥补。原告已于2017年3月24日向被告发出《告知函》，要求被告及时解决前述问题，但被告并未理会。被告的行为已经严重违反双方间的《房屋租赁合同》。被告深圳市富轩百货有限公司针对原告本诉答辩称，关于原告所称2016年9月商场进行消防通道改造事项，是根据消防部门进行消防检查中提出的整改要求做出的安排。该项改造对3B3等商铺造成的影响及补偿，在改造前出租人均与相关承租人协商一致，并作出了安排。至于原告承租的3B3铺，出租人与原告也经协商一致，由出租人做出了补偿安排，双方没有签署书面文件，但已经实际履行完毕了。现在，原告在事情处理完毕后8个多月，为谋求其它不合理利益，单方推翻双方已达成合意，且已经履行完的口头协议，理应承担相应违约后果。原告的诉讼诉求均是其单方面提出的主张，相关金额都没有事实依据。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告深圳市富轩百货有限公司向本院提出反诉请求：1、提前解除被告与原告于2015年9月6日签署的深圳市罗湖区南方证券大厦三层3B3店铺《房屋租赁合同》；2、原告立即向被告清偿拖欠的租金计人民币596000元（自2016月10月1日暂计至2017年5月31日，按月租金人民币128000元计算至原告向被告返还租赁物之日止）；3、原告向被告支付延期支付部分租金的利息(参照中国人民银行同期企业贷款利率，按实际拖欠租金的金额、时间计算至清偿之日止）；4、原告承担本诉及反诉案件的全部诉讼费。事实与理由：2015年9月6日，经双方平等协商一致，被告与原告签署了《房屋租赁合同》，原告承租被告物业：深圳市罗湖区南方证券大厦三层3B3店铺。合同约定：（1)月租金人民币128000元，租期3年（即自2015年10月1日起至2018年9月30日止）；（2)合同期最后一个合同年度（即2017年10月1日至2018年9月30日）月租金上调15%(即每月租金调整为人民币147200元整），且该年度（12个月）租金计人民币1766400元于合同签署时由承租人向出租人一次性预付；（3）物业管理费、电费由承租人即原告承担等等。合同生效后，原告以经营困难为由，向被告请求将预付租金抵扣第一个合同年度的租金，且要求被告将预付租金中上调部分的金额退回。被告出于今后顺利合作的考虑，同意了其变更合同的要求。原告于2015年9月14日向被告交付了该项预付租金人民币1766400元整，被告将上调部分差额人民币230400元整退回原告，原告实际预付的租金变更为人民币1536000元（按月租金人民币128000元）计算12个月。2015年12月3日，根据被告要求，原告提交了《申请书》，对该合同变更事项进行了确认。至2016年9月30日，预付租金抵扣完毕。但是，原告依然以经营困难为借口，继续拒付租金。经被告多番催讨，2017年2月，原告提出承租被告的另一处物业，称两处租金一并解决。为表诚意，双方对3B3铺2017年2月份的租金和2015年10月以来原告拖欠的电费、物管费进行了结算。2017年2月20日，原告向被告付款人民币49147元，其中当月租金人民币28000元（扣除双方协商确定的，因消防通道改造，被告给予原告的补偿人民币10万元）、电费和物管欠费人民币21147元。被告遂于2017年2月24日与原告签署了《房屋租赁合同》，原告再承租被告南方证券大厦一层178号商铺。然而，178号商铺租赁合同生效后，原告只交纳该合同的租金、物业管理费、水电费，而仍然拒绝清偿3B3号商铺2016年10月至2017年1月共4个月欠租计人民币512000元。对3B3号商铺2017年3月的租金，原告也不按合同约定的时间和金额执行，只交付了人民币10万元。截止本案起诉日，原告又拖欠被告2017年3、4、5月三个月租金（差额）共人民币84000元。被告无奈向其发出最后警告，原告遂以合同履行期间发生但双方业已协商解决了的纠纷（消防通道改造），作为其违约的借口，直至对被告提起诉讼。综上，原告不顾出租人对其配合和照顾，无视商业信誉，拒不履行生效合同义务，还企图通过无理诉讼逃避合同责任，双方已失去继续履行合同的基础，请求法庭支持被告的反诉请求。原告邹继红针对被告反诉答辩称，被告诉称原告自2016年10月至2017年1月拖欠被告4个月租金，且自2017年3月起未足额交纳租金，违反双方租赁合同约定，故而要求解除合同，交纳拖欠的租金及利息。但被告所述与事实不相符合，原告不存在拖欠2016年10月至2017年1月4个月租金及未足额支付2017年3月以来租金的情况。1、原告与被告在本案争议的租赁合同即2015年9月6日签订的租赁合同之前，曾于2012年8月签订有租赁合同，承租深圳市罗湖区南方证券大厦3楼399A号商铺，租赁合同期限自2012年8月5日至2015年8月4日，租金为每月人民币128000元。在租期内，原告同样采用预交租金方式向被告交租，合同到期时，原告多交有人民币133584元租金。2、原告在2015年9月6日与被告签订本案争议的《租赁合同》时，整个商场对租金采用7.5折优惠，直至2016年3月开始恢复执行合同约定租金。3、原告在2015年9月6日签订租赁合同后，一次性向被告预交租金人民币1766400元(后被告退回人民币230400元，实际预交人民币1536000元)。4、2016年9月，因商铺所在商场消防改造，免租一个月，同时因被告消防改造，导致原告承租的3B3商铺面积缩小，由69平方米缩小至51平方米。由于面积减少，原告一直提出异议。2017年2月，经原告抗议，被告同意原告暂按人民币100000元每月交纳租金。5、原告与被告在2015年9月租赁合同签订后，即向被告预交有人民币1669584元租金，2015年9月至2016年3月按7.5折即人民币96000元交纳月租金，2016年3月至2016年8月按合同约定人民币128000元交纳租金，2016年9月免租一个月，2016年10月开始暂按人民币100000每月交纳租金，2017年2月，经原告与被告结算，确认以上事实，且补足预交租金不足部分。2017年3月至今，原告暂按月租金人民币100000元向被告交纳租金。综上，原告并没有拖欠被告租金，不存在租赁合同约定的违约行为即被告可以解除租赁合同的情形。经审理查明，2015年9月6日，原告（承租人）与被告（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定如下主要内容：被告将位于深圳市罗湖区建设路南方证券大厦三层3B3店铺出租给原告作为经营用房使用；该店铺面积为69平米，租期三年，自2015年10月1日至2018年9月30日，月租金人民币128000元，原告应于每月5日前支付当月租金；如原告拖欠租金半个月以上，被告有权解除合同；在签约时一次性交清第三年租金人民币1766400元。合同签订后，原告于2015年9月14日向被告财务人员温妙琼的兴业银行账户汇付了合同约定的第三年租金人民币1766400元；但该款项已于2015年9月11日退还原告款项人民币230400元。在合同履行过程中，原告又陆续向被告财务人员温妙琼的招商银行账户汇付了如下几笔款项：2017年2月18日人民币49147元、2017年3月13日人民币100000元（租金）、2017年4月1日人民币100000元（租金）、2017年4月5日人民币1752元（电费）、2017年5月4日人民币100000元（租金）、2017年6月2日人民币100000元（租金）。另查，2015年9月17日，涉案店铺所在的商场向原告发出短信，称“决定从2015年9月份开始，铺租打7.5折，9月份已交租的的商铺，多交部分从10份租金扣除，当月20日前交租”。2016年3月7日，涉案店铺所在的商场向原告发出微信，称“从3月份起，租金按合同原价收取，不再打折”。2017年2月16日，原告财务人员刘春霞通过微信询问被告财务人员温妙琼“2月份鸿图还欠你多少？”后者回应称“49747元”。2017年2月17日，原告财务人员刘春霞通过微信向被告财务人员温妙琼发送对账单。该对账单载明如下内容“鸿图：2015.5.10号交1536000元，原租128000元，2015年10月余37584元。2015年11月租96000－37584＝58416，12月租96000元；2016年1月96000，2月96000，3月－8月租128000×6＝768000，9月免装通道，10月100000，11月100000，12月100000；2017年1月100000；2015年7月至2016年12月电15095元。已用去：1529511元，减45000装修费，1529511－45000＝14845111，1536000－1485111＝50889（还剩）。”后温妙琼发微信称2017年1月电费为人民币636元，刘春霞发微信称前述数字“14845111”有误应为“1484511”，2月份欠款数额应为“49147才对”。后双方财务人员在微信来往中对2017年2月份之后的租金标准是否继续按每月人民币100000元交纳产生争议，但原告从2017年3月份起仍继续按每月人民币100000元的标准向被告支付租金。又查，2016年7月、9月，被告因二次消防通道改造导致涉案店铺面积有所缩小，原告对涉案店铺进行了重新装修。被告在庭审中陈述，双方已对前述消防通道改造达成口头协议并已经履行完毕：1、改造的墙体工程与墙面粉刷工程，由被告负责实施并承担相关费用；2、店铺内部装修确定费用为人民币45000元，由被告承担；3、免租一个月租金人民币128000元。2017年2月20日，被告向原告出具了一份《收款收据》，载明：今收到3B3店铺交来2017年2月份租管、1月份电费合计人民币49147元。被告在庭审中陈述，前述款项包括当月租金人民币28000元（扣除双方协商确定的，因消防通道改造被告给予原告的补偿款人民币100000元）和电费、物管欠费人民币21147元；但原告尚未交纳之前2016年10月－2017年1月的租金，且2月份之后也不足额交纳租金。但原告在庭后提交代理词称，原告在签订涉案合同时预交的租金人民币1536000元，减去截至2017年1月应交纳的租金、电费（计算至2016年12月）计人民币1484511元，还剩余款项人民币51489元；2017年2月份应交纳的租金人民币100000元，减去前述剩余款项人民币51489元，原告还应交纳租金人民币48511元；双方财务人员在2017年2月17日微信来往中确认2017年1月电费为人民币636元；故原告2017年2月应交纳的费用总额为人民币49147元（48511＋636）；被告对此也在2017年2月20日出具收据载明收到人民币49147元，并且注明2017年2月租管、1月电费已结清。还查，2017年3月22日，原告向被告发出《告知函》，要求被告恢复店铺面积之约定的69平方米，退还2016年10月至2017年3月期间的租金差额人民币200346元，支付剩余装修费用人民币105000元，赔偿营业损失人民币300万元。本院认为，原告与被告于2015年9月6日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于双方在实际履行合同过程中对合同约定的租金标准每月人民币128000元是否进行了变更。本案中，原告财务人员于2017年2月17日提交对账单交与被告财务人员核对，该对账单载明合同签订后每月的应交纳租金数额，特别提到2016年9月份之后因消防通道改造租金标准按每月人民币100000元执行，直至2017年2月17日对账时也是按当月月租金人民币100000元减去原告预交租金剩余款项人民币51489元后，再加上2017年1月份电费人民币636元，而计算出原告最终应付款项为人民币49147元，被告也在原告支付该笔款项后出具收据予以确认。由此可见，双方在涉案店铺经消防通道改造后均是按租金标准每月人民币100000元实际执行的。在双方未对涉案店铺租金标准另行达成协议的情况下，应视为合同剩余租赁期限内仍继续执行该租金标准每月人民币100000元。因此，本院认定双方在合同履行过程中已对涉案店铺的租金标准进行了变更，原告可按实际租金标准每月人民币100000元继续履行涉案《房屋租赁合同》。关于原告提出的本诉请求是否成立的问题。其一，双方在消防通道改造导致涉案商铺面积有所缩小的情况下均同意按每月人民币100000元的标准交纳租金，即意味着原告已默示同意按面积缩小的店铺现状继续承租，合同约定的租金标准减免为每月人民币100000元。故原告要求被告将涉案店铺恢复至合同约定面积，并支付租金差额理由不成立，本院予以驳回。其二，原告于2017年2月17日与被告进行对账结算时，已同意被告给予涉案店铺装修费补偿款人民币45000元，并于2017年2月18日向被告支付剩余欠款人民币49147元。故可认定双方对涉案店铺的装修费补偿已经协商并结算完毕，原告要求被告另行支付装修费人民币105000元缺乏依据，本院予以驳回。其三，对涉案店铺因消防通道改造引起的租金标准调整及装修费补偿问题双方已实际达成一致并处理完毕，故原告另行主张涉案店铺营业损失缺乏依据，本院予以驳回。关于被告提出的反诉请求是否成立的问题。双方已于2017年2月17日对原告欠款数额进行结算，且被告也出具收据确认收到原告欠款，故本院对被告所称原告仍拖欠2016年10月至2017年1月租金的事实不予认定；对于原告从2017年3月份起按每月人民币100000元的标准继续向被告支付租金的行为，系按变更后的实际租金标准正常履行交租义务的行为，不能视为违约。因此，被告的反诉请求缺乏事实依据，本院予以驳回。综上，涉案《房屋租赁合同》尚不存在可予解除的事实，双方应当按照变更后的实际租金标准每月人民币100000元继续履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告邹继红的本诉请求。二、驳回被告深圳市富轩百货有限公司的反诉请求。案件本诉受理费人民币16621元，由原告负担；反诉受理费人民币4880元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈贵生二〇一七年七月六日书记员  黄凯文