广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终12102号上诉人（原审原告）：胡永杨，男，1964年12月29日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：缪海清，女，1965年10月30日出生，汉族，住广州市海珠区。两上诉人共同委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：吕启进，北京市东元（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州地铁集团有限公司，住所地：广州市海珠区新港东路1238号万胜广场A座。法定代表人：丁建隆，职务：董事长。委托代理人：江斌，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人胡永杨、缪海清因与被上诉人广州地铁集团有限公司（下简称广州地铁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人胡永杨、缪海清上诉请求判令：1、撤销原判决，支持胡永杨、缪海清一审诉讼请求或发回重审；2、一审及二审诉讼费由广州地铁公司承担。事实与理由如下：一、原审判决适用法律错误。根据基本生活常识和经验，房屋为满足居住功能而应具备最基本条件，即使合同没有约定，也应当作为交付条件之一，如：房屋不能存在漏水、渗水和严重异味等影响居住等情况。广州地铁公司向胡永杨、缪海清交付房屋时具备相关证明文件，是房屋交付的必要条件，非充分条件。房屋交付条件除取得相关证明文件外，还应当满足居住条件(包括但不限于不存在漏水、渗水、异味、裂缝等影响正常居住的重大瑕疵)。胡永杨、缪海清起诉诉求是因房屋存在漏水、渗水、异味等重大质量瑕疵，不符合交付条件，要求支付延期交房违约金。一审法院以广州地铁公司交付房屋时已经取得相关证明文件就认定房屋符合交付条件，是片面的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。广州市中级法院的指导意见明确将房屋“不存在漏水、地面裂缝”作为房屋交付条件。根据广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条规定的精神，交楼标准“必须具备以下两个基本条件：(1)取得《建设工程竣工备案表》；(2)符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。”由以上司法解释可见，如涉案房屋质量问题严重影响居住，胡永杨、缪海清有权要求广州地铁公司赔偿；二、原审判决认定事实不清。双方提交的证据构成完整的证据链，证明因房屋在交付时存在漏水、渗水等严重质量问题，需要打开沉箱维修，达不到房屋交付条件。胡永杨、缪海清在广州地铁公司提供的《悦江上品苑A2卫生间排水管改造申请表》签名处明确声明：未收楼。胡永杨、缪海清一审提交了《交付-待整改问题清单》，其中声明房屋存在严重质量问题，不符合房屋交付条件，包括地板地砖多处断裂，墙面勾缝污染发黑、废污管道与合同约定施工图纸不符，卫生间多处地漏渗水等严重问题。广州地铁公司提交的《沉箱重做申请表》、《悦江上品苑A2卫生间排水管改造申请表》印证了涉案房屋存在漏水、渗水等严重质量问题，需要打开沉箱进行维修，墙面瓷砖需要重做，污废水管需要分流。以上证据构成完整证据链证明房屋存在严重质量问题，不符合房屋交付条件，原审法院却选择性地忽略；三、对沉箱和排水管道进行整改，是解决以上第二条所述质量问题的措施，而非目的。房屋排水设计符合国家标准，并不代表房屋不存在质量问题。《商品房买卖合同》第二十五条的约定，广州地铁公司应当收到维修通知5日内履行保修义务，《补充协议》第2.3条不能对抗胡永杨、缪海清的诉讼请求。由于房屋存在以上质量问题，胡永杨、缪海清要求广州地铁公司重做卫生间沉箱，但并没有要求广州地铁公司改造排水管，原审判决认定广州地铁公司对排水管和沉箱免费整改，认定事实严重错误，说明原审法院根本没有认真查阅证据材料，就草率做出判决。对排水管进行整改是解决房屋质量问题的措施，而非目的。房屋排水设计符合国家标准，并不代表房屋不存在质量问题。广州地铁公司对房屋质量问题免费维修整改，是其最基本的义务。根据买卖合同第二十五条约定，广州地铁公司应在收到胡永杨、缪海清通知后五日内履行保修义务，但其却在众多业主不断投诉下，在合同约定的交付期满2个月后才公告维修改造决定。广州地铁公司没有及时履行保修维修义务，不能依据《补充协议》第2.3条免责。原审判决依据《补充协议》第2.3条的约定，认为广州地铁公司无需赔偿，但补充协议第2.3条仅为对买卖合同第十二、十三、十五条的补充约定，即交楼时的瑕疵处理办法，其并未改变买卖合同第二十五条关于房屋质量保修的约定。广州地铁公司怠于履行维修义务，造成胡永杨、缪海清入住的时间滞后，再要求通过补充协议免责显然缺乏理据。因此，根据《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，广州地铁公司在履行维修义务的同时，应对胡永杨、缪海清的损失承担赔偿责任。此外，《补充协议》第2.3条是广州地铁公司单方面制定的格式合同，其在格式合同中免除自己的主要责任，排除对方主张权利，该条款违反《合同法》第三十九、四十条规定，应认定为无效；四、广州地铁公司免除胡永杨、缪海清物业管理费的行为，印证房屋的质量问题并非是微小的瑕疵，而是严重的质量问题，导致胡永杨、缪海清至少四个月无法入住，给胡永杨、缪海清造成的损失是显而易见的；五、广州地铁公司没有向原审法院提交规划、报建、施工、竣工图纸，导致胡永杨、缪海清不能够自行委托或申请法院司法委托房屋鉴定机构对房屋质量问题予以鉴定，广州地铁公司应当承担不利后果。胡永杨、缪海清在起诉时已经提出要求广州地铁公司提交规划、报建、施工和竣工图纸，以便胡永杨、缪海清能够自行委托或申请法院司法委托房屋鉴定机构对房屋质量问题予以鉴定，广州地铁公司迟迟没有提交，导致因房屋质量问题已经修复，无法及时对房屋存在的质量问题进行鉴定，应当由广州地铁公司承担不利后果；六、本案的关键事实是，沉箱管道改造是由于房屋严重质量问题引发，广州地铁公司没有及时履行维修义务。原审法院认为具体损失标准并非本案审查的关键，因此不予准许胡永杨、缪海清的申请损失评估，但事实上，查清涉案房屋的问题到底是属于不影响入住的“瑕疵”，还是严重影响使用的质量问题，广州地铁公司究竟何种原因改造沉箱和管道，广州地铁公司是否及时履行维修保修义务，才是本案的关键。原审法院对案件关键事实却未作任何评析，请求二审法院查清案件关键事实，判决支持胡永杨、缪海清的诉讼请求。被上诉人广州地铁公司答辩称：不同意胡永杨、缪海清的全部上诉请求。事实及理由如下：一、胡永杨、缪海清不能依照其自认为涉案房屋存在的装修质量瑕疵问题，要求广州地铁公司承担逾期交楼的违约责任。其一，胡永杨、缪海清在2016年11月29日向广州地铁公司书面提出的装修质量问题是不存在的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，如广州地铁公司向胡永杨、缪海清交付的房屋存在严重的质量问题，导致胡永杨、缪海清无法正常入住的，胡永杨、缪海清可以拒绝办理收楼手续，要求广州地铁公司承担逾期交楼违约责任。结合本案实际情况，胡永杨、缪海清在2016年11月29日向广州地铁公司提出其自认为涉案房屋存在的装修质量瑕疵问题，广州地铁公司在接到胡永杨、缪海清以书面方式提出的装修质量异议后，第一时间安排专业人员进行核实。经广州地铁公司核实后发现，胡永杨、缪海清所自认为存在的装修质量瑕疵问题，实际为胡永杨、缪海清误认为涉案房屋给排水设计不符合国家规范。广州地铁公司在涉案房屋给排水设计符合国家现行规范、给排水施工工程验收合格的情况下，依照胡永杨、缪海清在内的众多业主的要求做出免费升级改造。胡永杨、缪海清不能按照上述司法解释的规定要求广州地铁公司承担逾期交楼的违约责任。其二，涉案房屋交付后，如确实存在装修质量瑕疵，广州地铁公司应当进行修复。买卖合同第二十三条、买卖合同附件七补充协议第2.3条、4.2条约定，如涉案房屋需要由广州地铁公司进行保修或整改的，广州地铁公司应当提供保修义务至买卖合同约定的标准，胡永杨、缪海清不得要求广州地铁公司补偿或赔偿。双方签订的买卖合同及附件补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，双方对于该约定的内容均应遵守。因此，即使涉案房屋曾经存在除胡永杨、缪海清自认为给排水设计以外的装修质量瑕疵，胡永杨、缪海清也应当要求广州地铁公司履行质量保修义务，而无权要求广州地铁公司承担逾期交楼违约责任。其三，即使法院认定买卖合同第二十三条、买卖合同附件七补充协议第2.3条、4.2条的约定无效，且认定涉案房屋曾经存在胡永杨、缪海清在2016年11月29日提出的除胡永杨、缪海清自认为给排水设计以外的装修质量瑕疵问题，但该等问题并不属于导致涉案房屋无法正常使用的重大质量问题，也不影响胡永杨、缪海清正常居住使用。另外，胡永杨、缪海清也应该按照买卖合同附件七补充协议4.1条约定在约定交付日期起10日内以书面形式向广州地铁公司提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，但至今胡永杨、缪海清亦未能提供该等有效证明文件。其四，即使法院认定胡永杨、缪海清在2016年11月30日以书面方式向广州地铁公司提出的除胡永杨、缪海清自认为给排水设计以外的装修质量瑕疵问题属实，但该部分胡永杨、缪海清自认为的装修质量问题均属于可修复的质量瑕疵，不会对胡永杨、缪海清的财产及人身安全造成极大的威胁，不会影响胡永杨、缪海清对涉案房屋的正常使用居住，胡永杨、缪海清也未提供证据证明广州地铁公司存在拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的情况，或者证明其在广州地铁公司履行正常的质量保修义务期间产生其他的损失。因此，胡永杨、缪海清无权要求广州地铁公司支付逾期交楼违约金；二、广州地铁公司在无过错情况下对涉案房屋免费升级改造，并不能以此认定广州地铁公司应承担逾期交楼的违约责任。包括涉案房屋在内的本项目室内给排水设计符合国家现行设计规范要求，广州地铁公司就本项目室内给排水设计也取得了相关政府部门的同意批复，相关给排水工程也经竣工验收合格。胡永杨、缪海清也未提供证据证明在收楼使用涉案房屋过程中，因给排水设计问题导致房屋出现漏水及产生损失。2016年11月15日，广州地铁公司征得胡永杨、缪海清同意后对涉案房屋卫生间沉箱及排水管道进行免费整改，并在2017年1月6日完成免费整改。广州地铁公司在无过错的情况下，自愿支付巨额资金就涉案房屋进行免费升级改造，并且对涉案房屋在升级改造期间对胡永杨、缪海清生活不便造成的影响通过减免物业管理费的方式进行补偿。在此情况下，胡永杨、缪海清要求广州地铁公司承担逾期交楼的违约责任是无依据的。综上所述，胡永杨、缪海清的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，请求依法驳回胡永杨、缪海清的上诉请求。2017年1月17日，胡永杨、缪海清向原审法院起诉请求判令：1、广州地铁公司向胡永杨、缪海清支付延期交房违约金65004元（从2016年10月1日计算至广州地铁公司取得竣工验收合格报告、建设工程质量监督报告，规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许可使用文件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供电、供气、通邮使用证明文件，设施、装饰、装修标准、房屋设施、结构符合合同约定，房屋质量问题整改完毕并且实际交付房屋给胡永杨、缪海清之日止）；2、诉讼费由广州地铁公司承担。原审法院经审理查明：胡永杨、缪海清与广州地铁公司于2015年12月27日签订《广州市商品房买卖合同(预售）》，约定：广州地铁公司将悦江上品苑自编号AXX栋XX层XXXX号房即荔湾区悦品二街2号（自编号A02栋）2103房以人民币3532806元出售给胡永杨、缪海清；广州地铁公司应当在2016年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给胡永杨、缪海清使用，并在验收交接时提供下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证及供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；《房地产（住宅）质量保证书》等；广州地铁公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，广州地铁公司应自合同第十条约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按胡永杨、缪海清实际支付房价款0.02%的标准向胡永杨、缪海清支付违约金，本合同继续履行，逾期超过180日后，胡永杨、缪海清要求继续履行的，合同继续履行，广州地铁公司应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按胡永杨、缪海清实际支付房价款的0.02%的标准向胡永杨、缪海清支付违约金，违约金总额最高不得超过胡永杨、缪海清实际支付房价款的5%；《房地产（住宅）质量保证书》约定的质量保证期从合同第十三条约定的交房日期的次日起算；正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由广州地铁公司负担，但因胡永杨、缪海清使用不当或不可抗力等非广州地铁公司原因造成的问题除外。广州地铁公司应收到胡永杨、缪海清通知后5日内履行保修义务；广州地铁公司对保修责任有异议的，应在收到胡永杨、缪海清通知后5日内通知原告。双方委托双方认可且有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，胡永杨、缪海清发出书面保修通知书5日内，广州地铁公司既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，胡永杨、缪海清可自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由广州地铁公司承担。在合同附件七《补充协议》第2.2条约定：胡永杨、缪海清确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位和《建设工程质量监督报告》并非必然向项目出具相关证明文件。如该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件的，则该部分设施即视为达到使用条件，广州地铁公司无需承担任何责任。第2.3条约定：该商品房具备买卖合同第十二条的交付条件且广州地铁公司按合同第十五条向胡永杨、缪海清出示相关证明文件（除供水、供气、供电和邮政等公共服务单位之证明文件）后即可交付使用。如遇该商品房需要由广州地铁公司进行保修或整改的，胡永杨、缪海清有权要求修补，广州地铁公司依据《房地产（住宅）使用说明书》提供保修服务，广州地铁公司向胡永杨、缪海清交付该商品房时间不因此而顺延，并无需向胡永杨、缪海清支付补偿或赔偿，胡永杨、缪海清不得拒绝收楼，胡永杨、缪海清签署房屋交付确认文件的视为广州地铁公司已向胡永杨、缪海清出示相关证明文件。在第3.1条（2）约定：买卖合同第十三条约定的交付日期。胡永杨、缪海清承诺，若该商品房提前达到约定的交付条件，胡永杨、缪海清同意在发展商发出《收楼通知书》要求的收楼日期起3天内办理有关收楼手续。如胡永杨、缪海清在此期限内，仍未办理收楼手续，视作胡永杨、缪海清已对该商品房进行验收、接管和使用。因此该商品房室内所有的工程质量、门窗和设施的损毁，均由胡永杨、缪海清负责。上述合同签订后，胡永杨、缪海清向广州地铁公司支付全部款购房款。广州地铁公司于2016年9月22日向胡永杨、缪海清在合同中载明的通讯地址寄送《收楼通知书》，通知在同年9月30日办理收楼手续。胡永杨、缪海清在2017年1月20日与广州地铁公司办理了涉案房屋的交付使用手续。原审庭审中，胡永杨、缪海清主张广州地铁公司拟交付的涉案房屋存在多处质量问题，且污水管和废水管没有分流不符合设计规范，影响房屋正常使用，为此于2016年11月底向广州地铁公司提出装修异议，要求整改。广州地铁公司对此不予确认，认为即使存在房屋装修质量问题，胡永杨、缪海清也不能以此为由拒绝收楼及要求赔偿。而且，广州地铁公司依胡永杨、缪海清申请免费对涉案房屋进行给排水系统升级改造，但不能因此证明房屋存在质量问题。为此，广州地铁公司提供了2016年11月至12月期间物管中心在小区发布的多份《公告》、《致业主的函》及整改重做申请表予以反驳。文件表明原排水方案设计符合规范要求，对于业主反映的排污共管及卫生间墙面防水问题可依业主申请及选择的方案进行维修升级及整改。胡永杨、缪海清已申请沉箱重做及卫生间排水管改造，广州地铁公司现已整改完毕。为了证明涉案房屋在交付使用时符合合同约定条件，广州地铁公司提供了以下证据拟以证实：1、广州市规划局在2016年7月18日出具的《建设工程规划验收合格证》和2016年9月12日出具的《建筑工程竣工验收报告》，验收内容包括了建筑给排水及采暖等；2、广州市公安消防局在2016年9月19日出具的《建设工程消防验收意见书》；3、广州地铁公司在2015年1月29日向广州市自来水公司申请DN50及以上用水申请表及广州市自来水公司于2016年10月31日出具的《永久水表安装完毕证明书》和广州市自来水公司水费、污水处理费通知单，拟证明涉案楼盘于2016年9月8日装表并通知开始计收水费；4、广州燃气集团有限公司于2016年9月26日出具的《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知》；5、广州地铁公司于2016年7月26日与广州供电局有限公司签订的《供用电合同（高压）》；6、广州地铁公司于2016年6月22日与广州邮政报刊发行局签订的《邮政超深度投递服务协议》；7、广州市荔湾区民防办公室于2013年6月出具的《防空地下室建设意见书》；8、广州市荔湾区环境保护局在2016年9月20日出具的《关于大坦沙AL0203012地块（原出让大坦沙AL0203012地块）自编A02A03A04栋建设项目竣工环保验收意见的函》；9、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理公约》；10.《竣工验收备案表》；11.《交楼现场资料公示视频》。原审法院认为：胡永杨、缪海清与广州地铁公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。本案主要争议的焦点是涉案房屋在合同约定的交楼期限届满时是否符合交付使用条件，胡永杨、缪海清以房屋存在质量问题迟延收楼是否合理。对此争议焦点，原审分析如下：一、依据胡永杨、缪海清与广州地铁公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》的约定，广州地铁公司在交付房屋时应取得商品房建设项目验收及永久供电、供水等方面的证明文件。从广州地铁公司提供的《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》等一系列证明文件显示，广州地铁公司在合同约定的交楼期限内已经取得相关的文件资料证明涉案房屋所在楼盘符合约定的交付使用条件。二、至于胡永杨、缪海清主张的装修质量问题，属于合同约定的质量保修范围，胡永杨、缪海清可依约要求广州地铁公司履行保修责任，但不能以此为由拒绝收楼。因此，胡永杨、缪海清主张交接的房屋不符合交付使用条件，要求广州地铁公司承担逾期交楼的违约责任依据不足，不予认可。根据《补充协议》第2.3条约定：“该商品房具备买卖合同第十二条的交付条件且广州地铁公司按合同第十五条向胡永杨、缪海清出示相关证明文件（除供水、供气、供电和邮政等公共服务单位之证明文件）后即可交付使用。如遇该商品房需要由广州地铁公司进行保修或整改的，胡永杨、缪海清有权要求修补，广州地铁公司依据《房地产（住宅）使用说明书》提供保修服务，广州地铁公司向胡永杨、缪海清交付该商品房时间不因此而顺延，胡永杨、缪海清不得拒绝收楼，胡永杨、缪海清签署房屋交付确认文件的视为广州地铁公司已向胡永杨、缪海清出示相关证明文件。”综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年4月14日作出如下判决：驳回胡永杨、缪海清全部诉讼请求。本案受理费713元，由胡永杨、缪海清负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为：依据已查明的事实，广州地铁公司已于合同约定的交房期限前取得合同约定的各项验收资料及交楼文件，涉案房屋已具备合同约定的交付条件，且广州地铁公司也已及时通知胡永杨、缪海清办理收楼手续。在此情况下，胡永杨、缪海清迟延办理收楼手续，无权要求广州地铁公司承担迟延交房的违约责任。胡永杨、缪海清虽称涉案房屋存在“地砖（多处）贯通性断裂，墙面空鼓，设备（如户内门、铝合金门）划伤、掉漆，墙体渗水，墙面勾缝污染、发黑”等问题，但一方面，胡永杨、缪海清并未提供充分证据对此予以证明，另一方面，即使胡永杨、缪海清所述属实，前述质量问题亦不足以构成影响涉案房屋正常居住使用的重大质量问题。另，因涉案房屋所属楼盘的给排水工程已经竣工验收合格，且依据现有的相关设计规范，涉案房屋的排水系统并非属于应当进行污废分流的范畴，另广州地铁公司已根据胡永杨、缪海清的申请完成沉箱重做及卫生间排水管道的升级改造。因此，胡永杨、缪海清以涉案房屋存在质量问题不符合合同约定为由，诉请广州地铁公司支付延期交房违约金，缺乏充分事实根据与法律依据，原审判决驳回胡永杨、缪海清的诉请并无不当，可予维持。综上所述，上诉人胡永杨、缪海清的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1426元，由上诉人胡永杨、缪海清负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年七月二十七日书记员  杨娟娟