江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0791民初2165号原告：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地江西省赣州市章贡区文清路37号。法定代表人：肖继来。委托诉讼代理人：钟明明、刘海华，系江西公仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭兆欣，系该公司职工。被告：赣南中西医结合医院，住所地江西省赣州市章贡区赞贤路中段。负责人:刘孚城。委托诉讼代理人：杨勤德，系江西创兴律师事务所律师。原告赣州市保障性住房建设运营有限公司与被告赣南中西医结合医院租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟明明、彭兆欣及被告委托诉讼代理人杨勤德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州市保障性住房建设运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除赣州市公房管理处与被告签订的《房屋租赁合同》并要求被告立即腾空房屋并退还给原告；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金714000元（合同期内前三年按月租金51000元计算，从第四年起每2年比照上年度月租金递增2%，以此类推。暂从2015年10月计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）；3、判令被告立即向原告支付违约金214200元（按拖欠租金总额的30%计算，暂从2015年10月计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回其第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：要求被告支付房屋租金从2015年10月起计算至被告承租期限届满之日止（即2024年8月31日），变更第3项诉讼请求为：要求被告支付违约金以欠付租金的金额按日利率千分之五从约定支付租金之日的次日起计收违约金。事实和理由：2015年6月8日，被告经社会公开招租竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园A区30栋1号店铺的承租权，并与赣州市公房管理处签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、租赁期限为9年，自2015年9月1日到2024年8月31日，前三年月租金51000元，从第四年起（含第四年）每2年比照上年度租金递增2%，以此类推；2、被告应于每月的15日前支付本月租金，若有拖欠，从约定支付日的次日起，按拖欠租金额每日千分之五计收违约金；3、被告拖欠租金累计1个月的，赣州市公房管理处有权单方解除合同。合同签订后，赣州市公房管理处依约交付房屋，但被告仅预缴2015年9月份的租金后，自2015年10月起开始拖欠租金，至2016年11月已累计拖欠租金14个月。另，原告与赣州市公房管理处于2015年9月8日签订《协议书》，协议约定原告依法概括取得赣州公房管理处所签订的租赁合同的义务。被告赣南中西医结合医院辩称，其对双方具有租赁关系的事实予以认可，对欠付租金的事实也予以认可，但该房屋实际使用人为赣州阳光医院，应由实际使用人赣州阳光医院承担支付租金的义务；合同届满之日为2024年8月31日，在此期间内双方有可能解除合同，也可能因其他情况而不能继续发生租赁关系，所以原告要求将租金算至合同届满之日不当，被告同意当将租金算至本案判决之日；原告主张的违约金过高，被告要求法院予以核减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人无争议的如下证据予以认定并在卷佐证：原告的营业执照复印件1张、原告的法定代表人证明复印件1张、原告的法定代表人身份证复印件1张、原告与赣州市公房管理处签订的《协议书》复印件1份、被告的执业许可证复印件1张、被告的组织机构代码证复印件1张、被告的税务登记证复印件1张、被告负责人的身份证复印件1张、《公证书》复印件1份、《拍租资料》复印件1份、《拍租成交确认书》复印件1份、《租赁合同》复印件1份、《黄金家园A区非住宅验收单》复印件1张、原告向被告发出催缴租金的《通知》复印件1份。本院对当事人有争议的证据认定如下：被告提交了丁保平与廖柄森签订的《合伙协议》复印件1份、赣州阳光医院出具的《报告》1份，用以证明被告所承租房屋的实际使用人为赣州阳光医院。因该组证据与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予认定。本院结合当事人的陈述内容及审查认定的证据对本案事实认定如下：2015年5月27日，被告经社会公开招租竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园A区30栋1号店铺的承租权，并于2015年6月8日与赣州市公房管理处签订《房屋租赁合同》，赣州市公房管理处为合同的甲方、被告为合同的乙方，该合同约定：甲方将位于黄金家园小区A30栋1号店铺的房屋出租给乙方，自合同签订之日交付房屋，租期自2015年9月1日至2024年8月31日止，前三年租金为51000元/月，从第四年起每2年比照上年度月租金递增2%，乙方应于每月的15日前将本月租金交付给甲方，若有拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方于合同签订前一次性向甲方缴纳合同履约保证金和水电保证金153000元，保证金不得转为租金，承租期满且不存在违约的，经甲方验收无误后15日内将履约保证金和水电保证金退还乙方，不计利息；租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋全部或部分转租于他人。合同签订后，被告预交了一个月的租金，原告以出租方的名义于2015年8月5日将被告所承租的房屋交付被告验收，交房后被告未缴纳租金。2015年9月8日，原告与赣州市公房管理处签订了《协议书》，约定赣州市公房管理处将其与赣州市保障性住房承租户所签订的租赁合同中的权利义务转移给原告。原告于2016年1月18日向被告发出《通知》，要求被告缴纳欠付的租金。被告收到该《通知》后仍未履行缴纳租金的义务。本院认为，被告以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在合同签订后，赣州市公房管理处与原告签订了《协议书》将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权力义务全部转移给原告，由原告承担赣州市公房管理处所享有的合同权利和义务。且原告以租赁物出租方的名义向被告移交租赁物，被告予以接收并未就此提出异议，应当视为被告已经知晓租赁合同的出租方已经从赣州市公房管理处变更为原告，因此原告当然享有本案所涉租赁合同中出租方所享有的一切权利和义务。被告辩称，该房屋实际使用人为赣州阳光医院，应由实际使用人赣州阳光医院承担支付租金的义务。本院审查认为，原告并不是丁保平与廖柄森所签订《合伙协议》的合同相对人，原告与赣州阳光医院之间也不具有租赁关系，该《合伙协议》中对于房屋租金如何承担的约定对原告不具有约束力，故本院对于被告提出的该抗辩理由不予采纳。被告未依约缴纳租金构成违约，应当承担违约责任，即应向原告清偿拖欠的租金并支付违约金。关于被告拖欠的租金如何核定的问题：《租赁合同》约定的房屋交付之日为合同签订之日即2015年6月8日，约定的租期是从2015年9月1日开始起算，故本院结合原告陈述称“合同约定的交付之日2015年6月8日到合同约定的租期起算之日2015年9月1日期间是免房租的”陈述内容，认定双方约定的免租期为2.8个月，而原告实际交房之日为2015年8月5日，因此被告缴交租金的起算日应当从交房之日起按免租期顺延至2015年11月1日，又因原告在签订合同时已预交了一个月的租金，故被告拖欠的租金应从2015年12月1日开始起算。原告主张租金应计算至承租期限届满之日，本院审查认为，合同约定的承租期限届满之日为2024年8月31日，在承租期限届满之前双方随时可能因各种原因不再发生租赁关系，且对于尚未产生的债务也不宜进行处理，故应以实际产生的租金进行核定，又因被告方明确表示同意将房屋租金计算至本案判决之日，故本院对于原告要求被告支付租金的诉讼请求依法予以部分支持，即被告应向原告缴纳拖欠的租金1020000元（按51000元/月从2015年12月1日起算至2017年7月31日）。关于被告应向原告支付的违约金如何核定的问题：原告主张按合同约定以欠付租金的金额按日利率千分之五从约定支付租金之日的次日起计收违约金，被告辩称原告主张的违约金过高要求予以核减，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，以原告实际损失（即被告拖欠原告的租金总额）的30%核定违约金为306000元（1020000元×30%）。综上所述，本院对于原告的诉讼请求依法予以部分支持，即：被告应向原告支付拖欠的房屋租金1020000元；被告应向原告支付违约金306000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告赣南中西医结合医院于本判决生效后十五日内向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付拖欠的房屋租金计人民币1020000元。二、被告赣南中西医结合医院于本判决生效后十五日内向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金计人民币306000元。三、驳回原告赣州市保障性住房建设运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13082元，由被告赣南中西医结合医院承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  侯晓翔人民陪审员  张承和人民陪审员  廖优萍二〇一七年七月三十一日代理书记员  陈先麟