河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0305民初2613号原告:洛阳市兴广物业管理有限责任公司，住所地：洛阳市涧西区武汉南路138号40幢。法定代表人：刘峰，职务：经理。委托代理人:王根立、武阳阳（实习），河南中冶律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告:樊磊，男，1984年7月10日出生，汉族，住洛阳市涧西区。原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司诉被告樊磊为物业合同纠纷一案，本院于2017年6月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司的委托代理人王根立到庭参加了诉讼。被告樊磊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2010年7月16日，原告与被告樊磊签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：物业服务费用按住宅建筑面积每月每平方米1.1元，房屋空置仍按1.1元收费。缴费时间为当月10-20日，对于逾期缴纳的，乙方可以从逾期之日起按每日千分之二收取违约金。原告按约定为小区业主提供了物业管理服务，被告住房面积为116.32㎡，物业费每月为127.95元，被告自2012年12月-2016年12月，无正当理由拒交物业管理费已累计49个月，共计6269.55元。自2015年1月-2016年12月，无正当理由拖欠水费1116.5元。原告与被告在合同中约定了违约金的计算方法，由于双方约定的违约金支付比例偏高，原告特主张要求被告按中国人民银行同期贷款利率支付违约金。为维护原告的合法权益和小区的正常管理服务秩序，特诉至贵院。请求法院依法判令：1，被告立即支付拖欠原告的物业管理服务费6269.55元，水费1116.5元，共计7386.05元；2，被告自2013年1月起每月以127.95为基数按同期人民银行贷款利率向原告支付违约金；3，本案诉讼费由被告承担。被告缺席未答辩。原告为证明其主张向本院提交证据如下：证据1、前期物业服务合同两份、前期物业服务协议一份，证明原告与被告小区缔景桃苑系物业服务合同关系，被告作为小区业主，应当向物业服务企业缴纳物业费用。证据2、欠费清单一份，证明被告自2012年12月开始直至2016年12，被告拖欠物业费累计49个月，合计6269.55元。证据3、供水合同、洛阳北控水务集团水费通知单、洛阳北控水务集团变更记录、原告交纳增值税发票、付款回单、水表抄表记录，北控水务公司官网址：××/lyswPub/gong_si_jian_jie/，证明根据《洛阳市城市供水管理办法》第三条本办法所称城市供水，是指城市公共供水、自建设施供水、二次供水和深度净化处理水。二次供水，是指将城市公共供水或者自建设施供水管道的水另行贮存、加压，再向用户提供用水。由城市供水企业安装计算用水量标准作为收费依据的水表为注册进户总水表（以下简称总表）。用户为内部核算和分摊水费，在总表后安装的水表称为内部分表（以下简称分表）。第十六条城市供水企业和用户对供水设施的管理权限原则上以总表为界，总表及总表以外由城市供水企业管理，总表以内由用户管理。用户为划小收费计量单位，要求将一块总表分设为若干总表时，如条件许可，城市供水企业应当进行分设改造，费用由用户承担。第二十七条城市供水价格应当根据生活用水保本微利、非生活用水合理计价、物殊用水特殊计价、超定额用水阶梯计价的原则，由物价部门按价格管理权限制定。第二十九条使用城市供水的用户，应当与城市供水企业签订《城市供用水合同》。第三十一条生产、经营、生活等不同性质的用水，应当分别安装总表计量收费，混合用水的，按其中的最高水价计收水费。用户如需改变用水性质，应当到供水企业办理相关手续。洛发改收费[2009]40号《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》十八条实行政府指导价的普通住宅区，物业服务企业除据实分摊二次加压电费外，均不得再向业主分摊各种费用，另有约定的从其约定。洛阳北控水务集团前身是1954年成立的洛阳自来水公司，后2007年12月改制为洛阳市水务集团有限公司，2011年12月强强联合改制为洛阳北控水务集团有限公司。原告提供物业服务小区，市水务集团没有进行直供，而是以趸售居民方式和原告签署《供水合同》，缔景桃苑小区有住户4000余户，为保证供水压力和质量，市水务集团在小区共安装四个注册总表，市水务公司的产权至四个总表处，由四总表再向住户加压供水及加压泵由物业负责，物业公司按月根据水务集团在总表处抄表记录及水费通知单向水务集团缴纳水费。物业公司向每个业主进行抄表并核算。被告自2015年1月至2016年12月，这期间共使用349吨，按3.1元每吨计费；由于小区地势较高，供水需二次加压，小区建有加压泵房，物业公司按洛发改收费[2009]40号要求，按每吨0.2元计收加压费。截至2016年11月被告共计拖欠水费1116.5元。证据4、催费通知单及律师函，证明原告多次向被告通知缴费，被告却一直未来缴纳。经审理查明：原告分别于2009年12月21、2015年12月20日与洛阳市南华置业有限责任公司签订《前期物业服务合同》由原告向缔景桃苑香港城小区提供物业服务。原告是缔景桃苑香港城小区的物业服务公司，被告是缔景桃苑香港城小区54幢2单元1102号（建筑面积115.86平方米）高层住宅房屋业主。2010年7月16日，被告樊磊与原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告提供有偿物业服务，由被告向原告支付物业费，物业费标准为每平方米每月1元。协议签订后，原告开始提供物业服务，被告未向原告交纳2012年12月至2016年12月的物业费用。另查明，2011年1月5日原告与洛阳市水务集团有限公司签订《供水合同》，由原告代收本小区业主水费。水费每吨按3.1元计费，由于该小区地势较高，需二次加压，按每吨0.2元计收加压费。被告未向原告交纳2015年1月至2016年12月的水费。本院认为，在前期物业管理阶段，业主与物业服务公司签订的《前期物业服务协议》对业主及物业服务公司具有约束力，业主及物业服务企业应当按照合同的约定及时履行义务。原、被告签订了《前期物业服务协议》该协议不违反法律规定，应为有效。原告是物业服务公司，被告是该物业服务的业主，应当按时交纳物业费。被告自2012年12月至2016年12月共49个月拖欠物业费5677.14元，应当支付。原告请求被告支付物业费6269.55元，超出合同约定，本院不予支持。关于水费，原告与洛阳市水务集团有限公司签订《供水合同》，由原告代收业主水费，该合同未违反法律法规禁止性规定，故原告要求被告支付水费1116.5元的诉求，本院予以支持。被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担违约金。现原告要求被告自逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率支付违约金的诉求，符合法律规定，本院予以支持。被告樊磊无正当理由，未到庭参加诉讼，是对自己民事权利的放弃，其应承担的民事法律责任不能免除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告樊磊于本判决生效后十日内向原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司支付物业服务费5677.14元及违约金；（违约金以115.86元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年1月起至物业费付清之日止）二、被告樊磊于本判决生效后十日内向原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司支付水费1116.5元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由被告樊磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  高凌梅人民陪审员  周玉林人民陪审员  王耀光二〇一七年七月十七日书 记 员  王亚珂