四川省通江县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1921民初2592号原告：张上栾，男，生于1971年9月1日，汉族，住四川省通江县。原告：苟茜（系张上栾之妻），女，生于1963年9月14日，汉族，住四川省通江县。二原告共同委托诉讼代理人：张智勇，四川别致律师事务所律师。被告：四川卓然房地产有限公司（原名通江县卓然房地产有限责任公司），统一社会信用代码511921000005306，住所地四川省成都市武侯区碧云路1号7幢5单元38号。法定代表人：邵芳丽，职务董事长。委托诉讼代理人：吴兴华，四川别致律师事务所律师。被告：四川皓瑞翔房地产开发有限责任公司，注册号＼统一社会信用代码91510105350535654X，住所地成都市青羊区一环路西二段13号附23号1层。法定代表人：罗四维，职务董事长。委托诉讼代理人：吴家峰，四川竟壹律师事务所律师。委托诉讼代理人：段飞，男，生于1974年4月18日，汉族，住四川省通江县，系罗四维之夫。原告张上栾、苟茜与被告四川卓然房地产有限公司（以下简称四川卓然房地产公司）、被告四川皓瑞翔房地产开发有限责任公司（以下简称四川皓瑞翔房地产公司）“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张上栾、苟茜及其共同委托诉讼代理人张智勇，被告四川卓然房地产公司的委托诉讼代理人吴兴华，四川皓瑞翔房地产公司的委托诉讼代理人吴家峰、段飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张上栾、苟茜向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向二原告按合同约定的交房标准交付拆迁还房，并办理产权登记；2、判令二被告从2014年4月15日起按每天100元向二原告支付逾期交房违约金，二被告相互承担连带责任；3、判令二被告从2014年4月15日起按每天100元向二原告支付逾期办理产权证和土地使用证的违约金，二被告相互承担连带责任；4、判令二被告从2014年4月15日起按每月2082元向二原告支付逾期交房的房屋周转过渡费，二被告相互承担连带责任；4、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2011年4月2日二原告与被告四川卓然房地产公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告四川卓然房地产公司拆除二原告的房屋，并在被拆迁房屋地块上新建楼房“翔云家园”；被告四川卓然房地产公司于2014年4月15日前将“翔云家园”一楼营业用房（面积530㎡）还给二原告，并在2015年4月15日前办理权属证书；周转过渡期为三年。后原告通过通江县房产网查询，发现该地块开发项目为“翔云家园二期”，开发商为四川皓瑞翔房地产公司。二被告到现在不向原告交房，也不支付周转过渡费。特提起诉讼，望支持诉请。被告四川卓然房地产公司辩称：我公司与原告签订拆迁安置补偿合同属实，但签订合同后，我公司于2015年已将该项目的开发权及债权债务均转给了四川皓瑞翔房地产公司，且向社会发了公告，该地块实际由被告四川皓瑞翔房地产公司进行开发，应由四川皓瑞翔房地产公司承担责任，故应驳回二原告对我公司的诉请。被告四川皓瑞翔房地产公司辩称：二原告与四川卓然房地产公司签订房屋拆迁安置补偿协议属实，原告的房屋已交付并拆除。2011年4月2日四川卓然房地产公司已向原告支付装修费75000元，三年过渡费37500元，还支付了100000元保证金。现“翔云家园”修建竣工，我公司多次通知二原告接房，但双方为维修基金、违约金未达成协议。原告主张的逾期交房、逾期办理产权违约金过高，我公司要求调减，应按损失的20%计算；对二原告要求按每月2082元支付逾期交房过渡费有异议，应按合同约定每年支付12500元。经审理查明：被告四川卓然房地产公司的前身为通江县卓越房地产公司。2008年6月27日段飞与其妻罗四维以四川卓越房地产公司名义取得通江县诺江镇南寺街**号、*号等11户地块的建设用地使用权，并办理了《国有土地使用权证》。前期开发手续均由段飞与罗四维以四川卓越房地产公司名义在办理，嗣后对该项目自筹资金进行修建，项目名称为“翔云家园”。2011年4月2日原告张上栾、苟茜（乙方）与被告四川卓越房地产公司（甲方）签订《拆迁安置补偿协议》，其主要内容为：一、被拆迁房屋现状：1、被拆迁房位于通江县某镇9号，砖混结构，占地面积116㎡，七层建筑房。2、被拆迁房《房屋所有权证》分别为通房权证诺江镇字第X**号，《土地所有权证》为通国用（2006）第XX号。二、补偿方式：产权调换与经济补偿相结合。三、还房位置及面积：甲方在拆迁段原所在地新建楼房（±0层以上）一楼给乙方还房，面积为530㎡，用途为营业用房。该还房紧邻巨能武修建的房屋（和巨能武修建的房屋之间新修10米宽的公路），该还房进出口是直接面向现通行的旧公路，出入还房的进出口通道宽度不得少于4米，且与前面的房屋二楼相水平相连接，进出口通道属公共通道。四、安置方式、过渡期限及过渡费支付。1、乙方房屋交由甲方拆除，乙方自行解决周转过渡房。2、甲方应向乙方支付如下费用：（1）补偿乙方旧房的室内装饰、装潢费共75000元。（2）支付乙方三年的周转过渡费37500元。（3）以上款项共计112500元，该款在甲、乙双方签订时甲方一次性现金支付。3、周转期从乙方交付房屋之日算起，即2011年4月15日起至2014年4月14日止。4、甲方还房时间，预计36个月，即2014年4月15日前由甲方向乙方交付还房。5、被拆迁房交付时间，签订协议后乙方应在2011年4月15日前搬出，并保持该房屋的结构原貌，同时将房屋钥匙交给甲方，由甲方自行拆除，被拆除房屋残值归甲方所有。五、面积确认及面积差异处理（略）。六、产权证的办理。签订本合同时，乙方应将原房屋所有权证、土地使用权证等有效证件交与甲方，由甲方持有作为到相关部门办理注销的凭证。房屋建成后，由甲方重新办好所调还营业用房的房屋所有权证、土地使用权证。重新办理所调还营业用房的房屋所有权证、土地使用权证的税、费一律由甲方承担。办理产权证件的时间，从交房之日算起，一年内即2015年4月15日前由甲方将房屋所有权证、土地使用权证办好交与乙方。因甲方原因造成该营业用房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担因此而造成的直接和间接经济损失。七、还房标准：1、分项验收和竣工验收都达到国家合格工程标准。2一6（略）。八、相邻关系的处理（略）。九、其他约定：1、乙方在交付房屋时，必须将原有的水、电、气的户头由甲方到相关部门办理报停，乙方结清交房前所欠的所有费用。还房前甲方到相关部门申请恢复，相关费用由甲方全部承担。乙方原有一个气户头、三个水户头、四个电户头，还房后甲方分别把一个水户头、一个电户头恢复到乙方营业用房中；余下的一个气户头、二个水户头、三个电户头由甲方按现在的市场价给乙方折现金7530元（一个气户头2980元、二个水户头2600元、三个电户头1950元）。此款在乙方交付房屋时甲方付清。2、相关报件及拆迁手续由甲方办理，由于相关手续及证书不齐备引起的责任由甲方承担。3、如乙方违约，按营业用房还房时市值20%向甲方支付违约金。十、违约责任:1、甲方为保证本协议所约定之义务能全面履行，向乙方交纳保证金100000元人民币，如甲方全面履行协议条款，乙方无息退还甲方保证金100000元，如甲方违反本协议项下任一条款，乙方不予退还保证金。2、甲方不按协议位置偿还乙方营业用房，按营业用房还房时市值的20%向乙方支付违约金。3、甲方不按协议约定的面积偿还乙方营业用房，按营业用房还房时市值的20%向乙方支付违约金。4、甲方不按协议约定时间交付还房，每逾期一天，向乙方支付违约金100元。5、甲方不按协议约定时间办理房屋产权证和土地使用证书，每逾期一天，向乙方支付违约金100元。6、如甲方出现多项违约情形的，违约金应当叠加，甲方按叠加后的违约金总额向乙方承担违约责任。甲方通江县卓越房地产公司加盖公章，委托代理人罗四维签字，乙方苟茜、张上栾签字。同时查明：2015年9月14日原开发商四川卓然房地产公司（转让方，下称甲方）与现开发商（受让方，下称乙方）四川皓瑞翔房地产开发公司、担保方（下称丙方）罗四维。签订《巴中通江“翔云家园”项目变更协议》一份，其主要内容：1、2008年6月27日甲方取得位于通江县某镇33号、6号等11户用地的使用权，开发项目为“翔云家园”，2012年9月12日办理了《规划许可证》（编号建字第XXX号）。2、“翔云家园”由实际投资人罗四维实施开发。2015年8月10日罗四维注册成立四川皓瑞翔房地产开发公司。3、债权、债务由“翔云家园”的实际投资人罗四维以本项目名义或甲方名义对外签订的涉及“翔云家园”项目的所有合同、协议、债权债务，均由乙方承担全部法律责任、经济责任，包括甲方提供的全部担保责任。4、特别约定：“翔云家园”项目实际投资人所形成的财产归罗四维；“翔云家园”对外形成的债权债务，由“翔云家园”项目实际投资人罗四维享有和承担。本协议签字后，甲方不再享有该项目中的任何权利，也不承担任何义务。四川卓然房地产公司法定代表人邵丽芳签字盖公章，四川皓瑞翔房地产开发有限公司罗四维签字盖公章，丙方罗四维签字。以上转让意思，四川卓然房地产公司于2015年12月25日在《巴中日报》进行公告。还查明：原、被告认可最初谈拆迁时，双方同意在拆迁段原所在地新建修的二楼偿还530平米营业用房，竣工后双方仍认可在二楼偿还530平米营业用房。2016年9月12日原告张上栾、苟茜向本院申请诉讼保全，要求查封“翔云家园”一楼101号（建筑面积611.77㎡）房屋、三楼301号（建筑面积734.61㎡）房屋，原告苟茜自愿用其所有的位于通江县诺江镇书院街王家巷的住宅一套（产权证号：通房权证诺江镇字第059**号，建筑面积134.92㎡）提供担保。本院于当日作出（2016）川1921民初2592号民事裁定书之一，裁定予以保全。原告开支保全费5000元。在诉讼中，原告张上栾、苟茜与被告四川皓瑞翔房地产公司再次协商达成一致意见：二原告放弃第二、三项诉请；由被告四川皓瑞翔房地产公司在“翔云家园”的二楼按原合同约定的530平米扩大到550平米偿还二原告，并予以隔除。（其公摊面积为51.06㎡，套内建筑面积为498.94㎡）；原告张上栾、苟茜与被告四川皓瑞翔房地产公司于2016年12月12日共同到场对“翔云家园”二楼进行隔除，其界畔为：（以通江县众信房地产测绘有限责任公司测绘图为准，偿还苟茜、张上栾的部分编号为201号，余下部分为202号）前朝诺水河，后靠路，右靠巨能武所建房的路，左靠南寺沟）；同时，被告还为原告修建了钢架桥，便于原告通行到二楼。庭审中，被告明确表态此桥归原告使用。庭审中，双方还认可《拆迁安置补偿合同》签订后，被告罗四维以四川卓然房地产公司的名义支付给原告装修费75000元，支付三年过渡费37500元，并支付100000元保证金。对保证金双方同意另案处理。现“翔云家园”项目已竣工，但未综合验收。被告与原告对自2014年4月15日逾期交房产生的周转过度费未达成协议。本院认为，原告张上栾、苟茜与被告四川卓越房地产公司于2011年4月2日签订的《拆迁安置补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效。合同签订后，四川卓越房地产有限公司未按合同约定履行交付房屋义务，理应承担逾期不能交房的违约责任。合同履行中，原四川卓越房地产公司经工商登记变更为四川卓然房地产公司，四川卓然房地产公司应对原四川卓越房地产公司在“翔云家园”项目上设定的权利义务担责；后罗四维成立了四川皓瑞翔房地产公司，四川卓然房地产公司将该项目已设定的全部权利义务转让给了四川皓瑞翔房地产公司，双方签订了项目转让协议，同时“翔云家园”工程项目实质系罗四维自行投资、自行开发、自负盈亏，仅以四川卓然房地产公司的名义挂靠经营，故四川卓然房地产公司在该项目上已设定的权利义务理应由新受让的四川皓瑞翔房地产公司承担。同时原告苟茜、张上栾从最初谈房屋拆迁，到现对“翔云家园”二楼的隔除也一直在与四川皓瑞翔房地产公司在协商解决，所以四川皓瑞翔房地产公司系本案适格的义务赔偿主体，理应承担逾期不能交付房屋的违约责任。但二原告诉请四川卓然房地产公司在本案中承担连带责任的理由不成立，本院不予支持。二原告要求被告四川皓瑞翔房地产公司立即交付房屋并承担逾期交付等违约责任、支付周转费的理由成立，本院予以支持。在本案中，依照原告张上栾、苟茜与被告原四川卓越房地产公司签订的合同约定，四川卓然房地产公司在拆迁段原所在地新建楼房（±0）上一楼给乙方还房530平方米，该还房紧邻巨能武修建的房屋，且与前面的房屋二楼相水平相连接。依据该约定，再结合现场实际情况以及二原告与被告最初协商、嗣后多次协商的情况，被告四川皓瑞翔房地产公司理应在现新建且竣工的“翔云家园”二楼偿还530平方米房屋。现二原告与被告四川皓瑞翔房地产公司对还房的位置、面积、违约金达成协议，且于2016年12月12日双方到场对“翔云家园”二楼隔除了550㎡，偿还了原告，本院予以确认。同时原告明确表态不要被告承担逾期交房和逾期办理房屋产权证和土地使用证的违约金，这是权利人对自己合法权益的处分，且系双方的自愿行为，不违反法律规定，本院予以确认。关于二原告要求被告四川皓瑞翔房地产公司从2014年4月15日起按每月2082元向二原告支付逾期交付房屋的周转过渡费的问题。依照合同，原、被告双方未对逾期周转过渡费进行约定，期满后双方又未对此过渡费进行重新约定，应视为原约定的过渡费继续有效。即被告四川皓瑞翔房地产公司应按原合同约定，从2014年4月15日起按每年12500元（每月1041.67元）支付原告房屋周转过渡费至实际交房时止。原告要求被告从2014年4月15日起按每月2082元支付过渡费缺乏事实基础，本院不予支持。为了维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告四川皓瑞翔房地产开发有限公司应在位于通江县诺江镇南寺街“翔云家园”二楼偿还原告张上栾、苟茜房屋550平方米（其界畔为：以通江县众信房地产测绘有限责任公司测绘图为准，偿还苟茜、张上栾的部分编号为201号，余下部分为202号，前朝诺水河，后靠路，右靠巨能武所建房的路，左靠南寺沟），并在“翔云家园”项目验收合格后五日内向原告张上栾、苟茜交付房屋；二、被告四川皓瑞翔房地产开发有限公司从2014年4月15日起按每年12500元（每月1041.67元）标准支付原告张上栾、苟茜房屋周转过渡费至实际交房时止；三、驳回原告张上栾、苟茜对被告四川卓然房地产有限公司及其他诉讼请求。案件受理费6400元，保全费5000元，共计11400元，由被告四川皓瑞翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  李银枝人民陪审员  王贤光人民陪审员  肖舒心二〇一七年七月十二日书 记 员  杨 棵