福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0304民初1697号原告：李梅，女，1987年2月1日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：王乘波，福建兆恩律师事务所执业律师，委托权限特别代理。委托诉讼代理人：郑雅娟，福建兆恩律师事务所实习律师，委托权限特别代理。被告：福建旷远房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区xxxxxxxx。统一社会信用代码91350304550979305P。法定代表人：王碧华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢金煌，福建众益律师事务所执业律师，委托权限特别代理。原告李梅与被告福建旷远房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李梅的委托诉讼代理人王乘波、郑雅娟、被告旷远公司的委托诉讼代理人谢金煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李梅向本院提出诉讼请求：旷远公司按照合同约定向李梅承担没有及时交付旷远东方银座第x幢xx层xx号房房屋权属证书的违约责任，即：旷远公司应以李梅已支付购房款589031元为基数，自2015年7月1日起至2016年8月19日办理不动产权属登记之日止以每日万分之一计算违约金，共计24445元。事实和理由：2012年6月6日，李梅与旷远公司签订了合同编号为xxxxx的商品房买卖合同，合同中写明旷远公司将位于旷远东方银座第x幢xxx层xxx号房（建筑面积xxxx）出售给李梅，李梅已于2013年6月25日支付全部购房款589031元。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方按该规定的第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。双方实际的交房日期为2014年7月1日。在李梅已付全部购房款的情况下，旷远公司于2016年8月19日才办理了不动产权证书，遂旷远公司应向李梅承担违约责任，即以已支付购房款589031元为基数，自2015年7月1日起至2016年8月19日办理不动产权证书之日止以每日万分之一计算违约金。综上所述，旷远公司在约定期限届满后没有交付不动产权证，构成违约。旷远公司辩称，1.李梅与2017年2月14日领取涉案不动产权证书时签署了《权证移交确认函》，其中李梅明确了双方不存在任何未结的债权债务，且对旷远公司代为办理权属证书的结果不持异议，这是李梅对追究旷远公司可能存在任何违约情况的明示放弃，现向法院起诉追究违约责任，明显违反民事活动的诚实信用、禁止反言原则。2.根据合同约定，旷远公司不存在违约情形，不应承担违约责任。根据商品房买卖合同补充协议第六条约定，在房屋交付后365日内取得权属证书就不算违约，而涉案房屋交付的时间为2016年1月22日，而本案不动产权证已于2016年8月19日取得，旷远公司不存在违约情况。3.李梅存在违约行为，根据双方合同的约定，旷远公司无需承担违约责任。根据双方补充协议第六条第8点，涉案房屋的契税由李梅承担，由旷远公司代收代缴，在已经具备房屋权属登记的情况下，因李梅原因未能及时缴纳契税，导致未能及时办理权属登记，属非旷远公司原因造成的逾期，旷远公司不承担违约责任。4.因政府等第三方原因导致李梅取得房屋权属证书延迟的，依据双方合同约定，旷远公司不承担逾期责任。（1）涉案商品房楼盘位于324国道旁，在该楼盘建设期间恰逢该路段“白改黑”沥青路面改造工程施工期间，沿线企业雨污水禁止转入该路段污水管道，因此，该楼盘的施工单位无法在该期限内进行地下雨污管网配套项目施工，导致楼盘全面验收无法照常进行。（2）旷远公司代缴契税过程中，税务机关表示因工作量大，暂停收件。旷远公司需排队等候分批次办理，因税务机关原因导致办证期间存在延迟。（3）在办理房屋权属证书过程中，因莆田市开始推行“两证合一”政策，旷远公司在办证过程中，屡次遭到房管部门和国土部门退件。直至2016年上半年才顺利提交材料。办理房屋权属证书是具体行政行为，存在较多不可控因素，并非其所能预料和控制。3、即便旷远公司存在违约的情形，也不应支付高额违约金。违约责任是一种补偿性、损害填平措施。在本案中，李梅支付购房款是按揭贷款方式，自李梅办理按揭贷款后至取得房屋产权证书之前，李梅与贷款银行之间的借贷是旷远公司提供担保的，这段期间是李梅有可能无法按期偿还贷款而承担担保风险的期间，延迟办证无疑会增加旷远公司担保风险，旷远公司并没有延迟办证的理由。同时，短暂延迟取得房屋权属证书并没有给李梅利益造成实质损害，李梅也没有相关证据证实其受到损害。即便旷远公司需支付违约金也应当结合实际损失对违约金进行降低调整。综上，李梅的请求缺乏事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：李梅提供的商品房买卖合同复印件一份、发票复印件两份、不动产权证复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.房屋交接书复印件一份。旷远公司对该份证据的真实性没有异议，对该证据的真实性本院予以确认。2、对于旷远公司提供的关于实施不动产统一登记的公告打印件一份，对该证据的真实性本院予以确认，来源合法，且可以证明不动产统一登记的事实，故本院予以认定。3、对于旷远公司提供的莆田市住房和城乡建设局行政许可申请受理通知书复印件四份、莆田市不动产登记申请受理通知书复印件二份，因旷远公司无法提交原件，故对上述证据的真实性不予认定，且结合上一组证据，并不能证实旷远公司欲证明的因政府政策变化的原因，导致旷远公司屡次向办证部门提交材料均被退回，致使补发办理房屋权属证书。4、对于旷远公司提供的收款收据复印件一份，李梅对上述证据的真实性无异议，本院予以认定，可以证实李梅于2016年1月22日向旷远公司支付了办证契税、土地证费等办证费用。5、《权证移交确认函》一份，该份证据有李梅本人签名，说明其对权证移交后，双方不存在任何未结的债权、债务，对结果没有异议。李梅未能提供相反证据予以反驳，故对该份证据，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：旷远公司以出让方式取得位于莆田市××城区西庚片区地块的土地使用权[国有土地使用证号为莆国用（2010）第N2010189号]。经批准，旷远公司在该地块上建设商品房，名称为旷远东方银座，建设工程规划许可证号为建字第xxxxx荔，施工许可证号为荔建管证（2011）032号，商品房预售许可证号为（2012）莆房许字第38号。2012年6月6日，李梅与旷远公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为xxxxxxx]，约定李梅以单价9019元/㎡，总价款589031元向旷远公司购买旷远东方银座xxx幢xxx号商品房一套（建筑面积为xxx）。除上述购房款外，其他由旷远公司代收的费用项目按以下标准、时间收取：《商品房买卖合同》转移预告登记费、按揭贷款抵押登记费以及专项维修基金等，具体缴款金额根据国家法规及政策确定标准在签署合同时收取，其他办理产权证税费在交房时按有关规定收取。付款方式为在签订合同当日支付179031元，余款申请银行按揭贷款付清。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。另，合同补充协议第四条关于房屋交付的补充约定，其中第3条约定李梅应当在旷远公司《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或旷远公司另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单……和该房屋各类费用（如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。……第六条关于办理产权登记手续的补充约定，其中第6条约定，双方一致同意将本合同第十四条修改为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指旷远公司将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理部门备案，作为李梅办理产权登记的基本资料。且仅指该房屋权属登记，不包括土地登记手续。2012年6月27日、2013年6月25日旷远公司分别出具给李梅该商品房购房款179031元、410000元的销售不动产统一发票；后旷远公司将讼争房屋交付给李梅使用，2016年1月22日旷远公司向李梅代收了代为办证的相关税费。涉案商品房的不动产权证于2016年8月16日转移登记至李梅名下，2017年2月14日，李梅到旷远公司处领取讼争商品房的《不动产权证书》，并声明双方不存在任何未结的债权债务，对结果无异议。现因旷远公司未及时代为李梅办理房屋权属证书，致讼。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。本院认为，李梅与旷远公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。旷远公司已经代为李梅申请办理了诉争商品房的《不动产权证书》，旷远公司已实际履行其代为申请办证义务，且李梅在领取《不动产权证书》时签署了《权证移交确认函》。旷远公司抗辩称李梅已明确表示双方不存在任何未结的债权债务，且对旷远公司代为办理权属证书的结果不持异议，这是李梅对追究旷远公司可能存在任何违约情况的明示放弃。本案经审查认为，李梅出具的确认函无违反法律法规规定和社会公共利益，系其对自己权利的自由处分，该确认函已注明对结果无异议，可知李梅已放弃追究旷远公司的逾期办理权属证书的违约责任，故李梅请求旷远公司支付逾期办理《不动产权证书》的违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回李梅对福建旷远房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费411元，由李梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  蔡琳琦二〇一七年七月十三日书记员  陈赛芬附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。