河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0523民初580号原告:王阳德，男，1970年4月13日出生，汉族，居民，住汤阴县。委托诉讼代理人：周卫星，河南精忠律师事务所律师。被告:汤阴县康平房地产开发有限公司，住所地：汤阴县人民路。法定代表人:殷海涛，职务:经理。被告:安阳轩德贸易有限公司，住所地：汤阴县城关镇精忠路。法定代表人:张勇，职务:经理。上述二被告委托诉讼代理人：王春强，河南殷商律师事务所律师。原告王阳德与被告汤阴县康平房地产开发有限公司（以下简称康平公司）、安阳轩德贸易有限公司（以下简称轩德公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王阳德及其委托诉讼代理人周卫星，被告康平公司、轩德公司共同委托诉讼代理人王春强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王阳德向本院提出诉讼请求，要求判决被告康平公司与被告轩德公司2013年签订的商品房买卖合同无效（出售的房产位于汤阴县××和××通路交叉口东北角“××”小区××商品房××、××单元××、××、××号，第二幢一单元负1-2层127、128、129号，第二幢一单元负1-2层130、131、132号。售房号为1号楼102、2号楼101、102，房产证号为20××01），并承担本案诉讼费。事实与理由：2012年3月22日，原告和被告康平公司签订了三份商品房买卖合同，合同签订后，原告按照双方合同约定付给了被告康平公司购房款387731元、566010元、546259元，共计1500000元。被告康平公司本应按照合同约定在2012年6月30日前向原告交付房产，但却迟迟不予交付。2015年6月，原告提起诉讼，要求被告康平公司向原告交付合同约定的房产，诉讼中，被告康平公司向法庭提交了一份情况说明，证明案涉房产已出售给被告轩德公司，并办理了房产证。原告认为，被告康平公司以损害第三人利益为目的，故意将出售给原告的房产出售给被告轩德公司，轩德公司名义上取得房产后，被告康平公司仍实际控制该房产并对外出租收取租金，这显然是为了吞并原告财产所有权而实施的恶意串通行为，故提起诉讼。被告康平公司辩称，原告与被告之间的房屋买卖合同实际是民间借贷法律关系，原告要求确认买卖合同无效不符合法律规定，被告即使存在一房多卖等情况，可以根据商品房买卖合同的司法解释要求赔偿，而且，按照物权法规定，应当以登记人为权利人。原告提交的房屋买卖合同不能证明被告之间属于恶意串通损害原告的合法权益，因此，应当驳回原告诉讼请求。被告轩德公司辩称，轩德公司通过购买的方式取得房屋所有权，并办理了房产登记，已经是实际房屋所有人，原告与康平公司之间的法律关系，与被告轩德之间无关，轩德公司不应当成为本案的被告。按照物权法规定，登记权利人优先，因此，原告要求确认被告之间签订的商品房买卖合同无效不应支持。原告为证明其诉讼请求，向本院提交证据为:1、三份商品房买卖合同及交款手续。2、被告康平公司出具的商品房房号清单。3、康平公司将本案房屋出租给案外人王学青、刘奇佳、刘萌的租赁合同。4、被告轩德公司出具的承诺书一份，证明轩德公司购买本小区房产后为康平公司抵押，并让抵押权人先行使用10年，证明两被告之间存在关联性及利害关系。被告质证意见为对原告提交的商品房买卖合同真实性无异议，但该合同签订后存在被告康平公司向原告转款的证明，不符合商品房买卖合同资金单向流动的特征，原被告之间实质属于民间借贷法律关系，同时也证明原告不符合主张合同无效的主体资格。被告轩德公司质证意见为被告购买康平公司资产后，因在郑州不在汤阴经营，所以委托康平公司对外租赁，收取租赁费后转给轩德公司，轩德公司通过合法形式购买康平公司的房产备案，原告提交的证据无法证明轩德公司与康平公司存在恶意串通，请求核实康平公司与原告签订合同的真实法律关系。根据当事人举证和陈述，经当庭质证和认证，本院认定事实如下：2012年3月22日原告王阳德作为买受人，被告康平公司作为出卖人，双方签订三份商品房买卖合同，约定原告购买被告第二幢一单元负1-2层127、128、129号房，用途为商铺，每平方米1999.40元，价款566010元。付款方式为买受人一次性付清房款。同日，被告向原告出具二联单据一张，内容为今收到王阳德购房款566010元。第二份商品房买卖合同约定，原告购买被告第二幢一单元负1-2层130、131、132号房，用途为商铺，每平方米1924.80元，价款546259元。付款方式为买受人一次性付清房款，同日，被告向原告出具二联单据一张，内容为今收到王阳德购房款546259元。第三份商品房买卖合同约定，原告购买被告第一、二幢一单元负1-2层124、125、126号房，用途为商铺，每平方米1994.40元，价款387731元。付款方式为买受人一次性付清房款，同日，被告向原告出具二联单据一张，内容为今收到王阳德购房款387731元。合同签订后，双方未到房管部门办理备案手续。2013年5月22日被告康平公司与被告轩德公司之间签订商品房买卖合同，约定将本案所涉的部分房产，建筑面积为434.34平方米，以每平方米3500元的价格出售给被告轩德公司，总金额为1520190元，付款方式为买受人已一次性付清总房款1520190元，同时买受人逾期付款的违约责任1、按逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。后被告轩德公司缴纳了契税，2013年7月11日被告轩德公司取得汤阴房权证城关镇字第××号房屋所有权证。现该房屋由被告轩德公司委托被告康平公司代为租赁经营。关于被告轩德公司向被告康平公司支付房款情况，被告轩德公司称2013年5月6日现金支付220000元，2013年7月5日和2013年8月5日分别通过银行向被告康平公司法定代表人殷海涛转账800000元和500000元。原告质证意见为二被告签订的商品房买卖合同上明确约定房款152万余元在签订商品房买卖合同时已经支付完毕，但在被告提交的转账凭证上实际交付时间为2013年5月6日、2013年7月5日和2013年8月5日，收款人并非康平公司，而是殷海涛个人，交易摘要为货款，不能认为二被告之间存在房款支付行为，恰恰证明二被告之间存在恶意串通行为。2014年2月14日被告康平公司以其名义将云水秀里1号楼101住宅商铺三间面积153.7平方米租赁给案外人王*经营，租赁期限三年，并约定租赁期限届满在同等条件下，乙方有优先承租权。合同期满后房屋租赁费用参考周边价格或者由甲乙双方协商。本院认为，合同法第52条第（2）项规定，“有下列情形之一的，合同无效。(2)恶意串通，损害国家集体或者第三人利益。”本案中，原告与被告康平公司签订了商品房买卖合同，并由被告康平公司向原告出具了房款收据。被告康平公司认为该商品房买卖合同实际并未履行，双方真实的法律关系是民间借贷关系，签订商品房买卖合同是为了让与担保。但该商品房买卖合同的法律效力并未被撤销，因此，原告据此认为双方存在债权债务关系，原告作为利害关系人有权提出诉讼。本案的争议焦点是被告康平公司与被告轩德公司之间签订的商品房买卖合同是否存在恶意串通，损害第三人利益。2013年5月22日二被告签订的商品房买卖合同第六条为付款方式，约定买受人已一次性付清总房款1520190元，也就是说，被告轩德公司在2013年5月23日之前已经全部支付总房款1520190元，但在庭审中被告轩德公司提交的证据显示付款时间为2013年5月6日、2013年7月5日、2013年8月5日，且后两笔收款人为殷海涛，并非被告康平公司，交易摘要为货款。商品房买卖合同价格高达150万余元，在被告轩德公司没有实际交付房款的情况下商品房买卖合同中就注明房款已经结清，且该商品房转让后所有权人为被告轩德公司，但在2014年4月是由被告康平公司将本案争议的房屋在出售后对外出租经营，上述行为特征不符合正常的交易习惯,有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎和注意程度，被告康平公司与被告轩德公司之间的交易行为不能认定为善意。故原告要求认定2013年二被告签订的商品房买卖合同（所售房产证号为汤阴房权证城关镇字第××号）无效，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第52条第（2）项之规定，判决如下：2013年5月22日被告汤阴县康平房地产开发有限公司与被告安阳轩德贸易有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号NO201301836）无效。案件受理费100元，由被告汤阴县康平房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  田太军人民陪审员  张 涛人民陪审员  李艳青二〇一七年七月十八日书 记 员  邢华帆