浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初6356号原告:李萍，女，1979年10月14日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托代理人：张文良，浙江秀州律师事务所律师。被告：孙瑜，女，1982年10月31日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。被告：俞趣香，女，1958年9月11日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。两被告委托代理人：杨有川，浙江南湖律师事务所律师。原告李萍因与被告孙瑜、俞趣香房屋买卖合同纠纷一案,向本院提起诉讼，本院于2016年11月1日受理后，依法由代理审判员丁善超独任审判，分别于2016年12月13日、2017年3月16日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人张文良，被告孙瑜及两被告委托代理人杨有川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李萍起诉称，2016年7月13日，原告与被告俞趣香签订商品房转让合同一份，约定：孙瑜将位于嘉兴市南湖区中成新世纪公寓8幢1401室房屋及其附属设施和现有住宅水表、电表、燃气表及屋内设施空调3台、彩电3台、冰箱、洗衣机各一台等以总价138万元卖给原告。两被告系母女关系。合同签订后，原告依约支付给被告定金5万元，被告将房屋契证、房产证和土地证交付给中介。2016年10月20日，被告孙瑜突然向原告提出要求按违约处理，拿回了三证。原告认为被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉请判令：1.原、被告继续履行双方于2016年7月13日签订的《商品房转让合同》，被告孙瑜协助原告将位于嘉兴市南湖区中成新世纪公寓8幢1401室的房屋登记在原告名下，室内设施归原告所有；2.如被告无法履行第一项诉讼请求，则双倍返还原告定金10万元并另行赔偿原告房屋增值部分40万元（实际以评估为准）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，基于孙瑜不同意继续履行合同，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《商品房屋转让合同》；2.两被告共同返还定金5万元；3.两被告赔偿原告案涉房屋在2016年10月20日的市场评估价与合同约定的138万元的增值损失28.5万元；4.本案诉讼费由两被告承担。被告孙瑜答辩称，本案所涉商品房屋转让合同无效，本人并未同意出售该房屋。该房屋系本人父母为本人出资购买，故房产三证放在父母家中。本人旅居美国期间，父母擅自出售该房屋，2016年10月17日即将不同意出售的意见告知嘉兴市好缘房产经纪有限公司（以下简称好缘经纪公司）。2016年10月18日，好缘经纪公司召集原、被告协商，因原告丈夫情绪激动未谈成。2016年10月20日，好缘经纪公司再次召集双方协商，原告失约，本人要求好缘经纪公司退还房产三证时，其要求本人承担中介费并让本人在打印好的违约确认书上签字。后本人发现违约确认书上所述内容与事实不符，故马上要回并当场撕毁，但中介已将违约确认书拍照发给原告。原告在合同签订时已知道俞趣香为无权处分，合同很可能无效。该合同对本人无约束力，对于原告诉请，应予驳回。被告俞趣香答辩称，本人出售案涉房屋的行为确系违背孙瑜意愿所为，事先并未征得孙瑜同意。2016年7月份，孙瑜到美国生孩子期间，本人打算将耀城广场的房屋给孙瑜居住，便打算卖掉案涉房产。孙瑜10月份回国后告诉本人要将该房屋作为学区房，不同意出售。2016年10月18日、20日，中介两次召集协商，本人因故未去。原告明知本人无权处分、合同可能无效，仍签约，自己也存在过错，并非善意第三人。原告的诉请明显过高，自身也存在过错，应当承担相应损失。针对自己的主张，原告提供如下证据：1.商品房屋转让合同原件一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系及相关约定事实。2.收条原件一份，证明原告支付给俞趣香定金5万元的事实。3.违约确认书复印件一份，证明被告孙瑜确认违约的事实。4.房产三证一份，证明孙瑜系房屋所有权人的事实。被告孙瑜质证后，证据1不认可，非本人签字。案涉房屋为本人个人财产，本人未授权俞趣香出售房屋，俞趣香无权处分，合同对本人不发生效力。证据2，真实性无异议，俞趣香收定金后，因未经孙瑜同意，已将定金返还给中介。证据3，不认可，该证据非原件，系中介自行打印，与事实不符，本人签字后即撕毁，系中介私自发给原告，非本人发给原告，本人非合同主体，签字不能视为对俞趣香无权处分行为的追认。证据4，无异议。被告俞趣香质证后认为，对证据1、2真实性无异议，证据1落款处“孙瑜、俞趣香代”为本人所签，定金5万元已返还中介。证据3不认可，合同系本人所签，要求孙瑜承担责任，无法律依据。证据4无异议。本院依据原告的申请，准许证人章某出庭作证。证人在庭审中陈述：本人系好缘经纪公司负责人，2016年7月份，公司工作人员带原告夫妇到房屋看房，后约俞趣香和孙瑜的同学到公司签约，约定总价142万元（其中过户税费和中介费等4万元），孙瑜回国以后再办理过户手续。10月20日，孙瑜不想出售房屋，要拿回三证，我们要求她签订违约确认书。孙瑜签字后给我们，我们要求原告过来，原告没来，就拍照发过去了，孙瑜拿回就撕掉了。收取了孙瑜2万元中介费。原告质证后认为，无异议，原告支付了5000元中介费。两被告质证后认为，证人认为被告违约，有失偏颇。本院依据原告的申请，准许证人高某出庭作证。证人在庭审中陈述：本人系好缘经纪公司员工，2016年7月份，案外人将房屋钥匙拿来，签合同时俞趣香把三证拿到中介处。签订合同时，本人作为中介方签署的，未向孙瑜本人确认。2016年10月份，孙瑜回国后，不同意卖房。本人曾于2016年10月18日，组织双方协商，因双方矛盾大，未谈几句，不欢而散。2016年10月20日前，本人约双方来店里，原告没来，孙瑜签署违约确认书后，员工拍照后发给原告，孙瑜拿回撕毁，孙瑜交2万元中介费和5万元定金后，本人将房产三证返还，从签字到撕毁不到10分钟。我们要求原告拿回定金，原告不同意。原告质证后认为，无异议。两被告质证后认为，孙瑜7月初出国，为防止房屋潮湿，钥匙放在朋友处。10月20日，中介要求支付4万中介费，孙瑜讨价后变成2万元。孙瑜签署违约确认书后，发现不对，就拿回撕毁了，后来付2万元中介费后，中介返还房产三证。针对自己的抗辩，孙瑜提供了通信详单一份，证明原告丈夫多次语言威胁。孙瑜于2016年10月20日迫于压力签署违约确认书。原告质证后认为，真实性无异议，双方存在就房屋买卖进行沟通。孙瑜签署违约确认书时，原告及家属均不在场，被告并未受有任何威胁。被告俞趣香质证后无异议。被告俞趣香未提供证据。经原告申请，本院依法委托浙江和诚房地产估价有限公司（以下简称和诚公司）对案涉房屋的在2016年10月20日的市场价值进行评估，和诚公司于2017年3月1日出具报告书及评估费发票，结论为孙瑜所有的坐落于世纪公寓××室及汽车位037号住宅房地产及室内装修在价值时点2016年10月20日的评估总价为1665000元。评估费9400元。原告经质证，真实性、合法性无异议，但认为评估价低了。两被告质证，真实性、合法性无异议，但评估价高了。本院认证如下：原告提供的证据1，系原告与被告俞趣香所签，本院予以认定，关于合同效力，在下文予以阐述；原告提供的证据2，系原件，两被告予以认可，故本院予以认定；原告提供的证据3及证人证言，两被告对证据3不予认可，但结合当事人陈述及双方对证人证言的质证意见，本院对孙瑜签署违约确认书后撕毁，该照片系好缘经纪公司拍照发给原告的事实予以认定；对证据4，两被告质证后无异议，本院予以认定。被告孙瑜提供的证据，原告及被告俞趣香对其真实性无异议，故本院予以认定。和诚公司出具的报告书及评估费发票，系本院依法委托有资质的机构出具，故本院予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：被告孙瑜系坐落于世纪公寓××室房屋的所有权人。两被告系母女关系。2016年7月13日，俞趣香以孙瑜名义作为出让方（甲方），原告作为受让方（乙方），好缘经纪公司作为居间方（丙方），签订《商品房屋转让合同》一份，约定：甲方拥有转让权的房屋坐落于世纪公寓××室，房屋建筑面积178.91平方米，汽车位一个，经丙方居间服务，甲方同意转让该房屋及其附属设施和现有住宅水表、电表、燃气表及屋内设施（空调3台、彩电3台、冰箱洗衣机各1台、沙发餐桌各一套、床三个，办公桌一张，随房硬装）给乙方，房屋成交总价为138万元。甲方自愿以上述价格出让该房屋，担保上述房屋的产权情况属实，涉及该房屋一切产权纠纷均由甲方负责，并承担违约责任。甲乙双方同意将办理上述房产交易过户手续所需的一切相关资料在本合同签订完毕后5日内交予丙方代收。约契税、证件工本费等由乙方承担，交易过户费由乙方承担，营业税及增值税、附加税由乙方承担，个人所得税由乙方承担，乙方付肆万元整（包括中介费、办理过户费用）。房产三证留存中介作成交凭证。签约时乙方付甲方定金5万元，自动转入房款中，于2016年11月15日前支付80万元（交易时付，以银行房款为准），于2016年12月30日前支付50万元，余款5万元作为水电、物业、户口及交房押金，甲方于收取首付款当日一次性交予丙方管理，于房屋交接完毕费用结清后由丙方一次性交还给甲方。甲方保证该房屋产权清晰、权属明确。合同签订后，乙方中途悔约的，应及时通知甲、丙两方，购房定金归甲方所有，甲方中途悔约的，应及时通知乙丙两方，并在悔约之日起5日内双倍返还购房定金给乙方。悔约方承担双方的中介服务费。甲乙双方约定于2016年11月10日前在丙方工作人员的陪同下一同前往上述房屋的产权登记机关工作窗口办理房屋交易、权属登记手续。本合同自三方签字之日起生效。此价为双方净到手价，本合同签订时乙方给丙方肆万元整，办理全部过户手续，甲方户口迁出时间为2016年12月底，俞趣香承诺孙瑜已同意本合同的签订，如有不实，愿承担相应责任。等等。同日，原告支付给俞趣香5万元定金。被告孙瑜于2016年10月中旬回国后，告知好缘经纪公司不同意出售房屋。10月17日，好缘经纪公司组织双方协商，原告及孙瑜到场，协商未果。10月20日，好缘经纪公司再次组织双方协商，原告未到场，孙瑜签署了《违约确认书》，载明“今孙瑜（身份证：）确认本人与李萍（身份证号：）签订的中港城新世纪公寓8栋1401室的商品房转让合同做违约处理。本人愿意定金退一赔一和承担中介费用，押在中介的房产三证本人现已经拿回”。好缘经纪公司员工自行拍照后发给原告，后孙瑜取回该确认书并当场撕毁。同日，孙瑜将定金5万元退至好缘经纪公司并支付2万元中介费，取回房屋三证。后原告认为被告违约，故诉。诉讼中，经原告申请，本院依法指定和诚公司进行评估，后该公司出具报告书，结论为孙瑜所有的坐落于世纪公寓××室及汽车位037号住宅房地产及室内装修在价值时点2016年10月20日的评估总价为1665000元。原告支付评估费9400元。本院认为，本案系因房屋买卖合同纠纷引起的案件，根据双方的诉辩主张，本案争议焦点在于：1.案涉《商品房屋转让合同》是否合法有效。2.如合同有效，孙瑜应否承担责任。3.原告要求被告赔偿房屋增值部分的诉请是否合法有据。关于焦点一，本院认为，根据法律规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。本案中，俞趣香未经所有权人孙瑜授权，擅自以孙瑜的名义与原告签订房屋买卖合同，构成无权代理。后孙瑜在丙方即好缘经纪公司处签署违约确认书并返还定金和支付中介费的行为，应为对俞趣香代理行为的追认，因此，案涉《商品房屋转让合同》合法有效。因孙瑜已将签署完毕的违约确认书交付好缘经纪公司，故其要回并撕毁违约确认书的行为，不能构成意思表示的有效撤回。关于焦点二，根据法律规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。基于焦点一，案涉合同合法有效，被告孙瑜应当承担相应的合同权利义务。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以解除合同。本案中，孙瑜明确拒绝出售房屋，故原告据此诉请解除合同的诉请，合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告孙瑜应当返还已收取的定金5万元。关于焦点三，法律规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，由于孙瑜拒绝履行合同，故原告的损失应为房屋的市场价格与合同价格之间的差额。关于房屋市场价格的评估时间点，本院认为，虽然孙瑜在10月13日回国后告知中介不同意出售房屋，但之后相关各方仍然处于协商阶段，尚未达成最终意见，直至10月20日，孙瑜取回房产三证，原告方可另寻房源，故应以2016年10月20日为时间点确定房屋的市场价格。因此，原告要求按照2016年10月20日的市场价1665000元与合同约定价1380000元之间的差额285000元赔偿损失，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下：一．解除原告李萍与被告孙瑜签订的《商品房屋转让合同》；二．被告孙瑜于判决生效后七日内返还原告李萍定金50000元并赔偿损失285000元；三、驳回原告李萍其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3163元，评估费9400元，合计12563元，均由被告孙瑜负担，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员  丁善超二〇一七年七月二十日书 记 员  黄 洁附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。