广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终3906号上诉人（原审被告）：兰建平，男，畬族，1974年10月23日出生，住江西省赣州市赣县，委托诉讼代理人：肖健，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区里水镇沙涌村，组织机构代码76490563-5。法定代表人：邓健明，该社社长。上诉人兰建平因与被上诉人佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社（以下简称上亨田经济社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初19917号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰建平上诉请求：1.撤销一审判决，重新作出判决；2.本案一、二审案件受理费由上亨田经济社承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2016年1月3日的火灾导致涉案的一栋厂房完全烧毁，相邻的另一栋厂房也因受救火行为波及，遭到严重损毁。火灾事故发生后，涉案厂房处于停水停电状态，无法继续使用。继续使用存在严重的安全隐患，会造成二次危害。一审法院在未现场查看的情况下，认定兰建平仍在占有使用未烧毁的厂房，据此要求兰建平支付使用费，没有事实和法律依据。二、根据本案查明的事实，涉案《厂房租赁合同》无效，加之火灾，该厂房根本无法使用。三、一审法院以兰建平自认留有人员看守厂房为由认定兰建平仍占有使用涉案厂房系错误推定，与事实不符。兰建平只是为配合公安消防部门进行火灾事故调查，并未使用该厂房，不能视为继续使用厂房。上亨田经济社辩称，兰建平使用了上亨田经济社的厂房，就应当支付租金，对一审判决没有异议。上亨田经济社向一审法院起诉请求：1.解除上亨田经济社与兰建平的厂房租赁合同；2.兰建平支付2016年1月至12月所欠厂房租金330000元，2016年1月至12月的管理费3000元、土地使用税3000元、垃圾费3000元；3.兰建平返还涉案厂房予上亨田经济社；4.本案的全部诉讼费由兰建平承担。一审法院认定事实：涉案租赁物位于佛山市南海区沙涌村上亨田村上亨大道（土名：“门口路”）闸口东侧第一间厂房（上亨田经济社与兰建平双方确认租赁范围系两栋厂房），未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。2012年9月18日，上亨田经济社（出租方、甲方）与兰建平（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方同意将涉案租赁物，厂房面积约2270平方米、空地面积约1000平方米，出租给乙方使用；合同期限自2012年9月20日至2018年9月19日，前三年租金每月25000元，后三年租金每月27500元，免收一个月租金作厂房维修期，即由2012年10月20日起开始收租金。乙方必须在每月10日前交清该月租金，如逾期不交租金，则所拖欠的租金按月息2%计收滞纳金，如逾期两个月不交租金，则甲方可视乙方违约，可即时停水、停电，甲方有权单方终止合同，并没收其生产机械和原材料以抵租金，并追究乙方违约责任；管理费每年3000元，乙方须每年的1月10日前缴交全年管理费；押金为75000元；合同期内，乙方租赁该厂房而产生的土地、房产税费由乙方负责向有关部门交纳，与甲方无关。等等。同日，上亨田经济社收取兰建平支付的厂房押金75000元，并出具收据。诉讼中上亨田经济社与兰建平双方确认：管理费每年3000元、垃圾费每年3000元，2015年10月至2015年12月期间，兰建平按每月占有使用费27500元的标准支付。诉讼中上亨田经济社与兰建平双方确认：涉案租赁物与佛山市南海铭星座垫制品厂（下简称“铭星厂”）为一墙之隔。2016年1月3日2时许，铭星厂发生火灾，大火将铭星厂及涉案租赁物其中的一栋厂房及厂房内的财物全部烧毁，而涉案租赁物中的另一栋厂房未过火。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供主要租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故上亨田经济社与兰建平签订的《厂房租赁合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力。上亨田经济社主张解除涉案租赁合同，一审法院不予以支持。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。因涉案其中一栋厂房已被完全烧毁，上亨田经济社主张返还该租赁物，为客观不能。另一栋厂房是完好的，具备返还条件，故兰建平需返还未被烧毁的一栋厂房予上亨田经济社，故一审法院对上亨田经济社的返还租赁物的主张在一审法院核定范围内予以支持。合同无效，上亨田经济社主张的租金实质是使用费，涉案合同虽为无效合同，但兰建平实际对涉案厂房进行了占有使用，参照合同约定的标准支付相应使用费，符合等价有偿及公平诚信原则。兰建平承租的其中一栋厂房已于2016年1月3日完全烧毁，租赁物灭失，兰建平无法占有使用，不应再支付相应使用费。兰建平自认火灾后在未烧毁的厂房留有人员看守，即兰建平仍在占有使用该厂房，并未返还予上亨田经济社，理应向上亨田经济社支付相应的使用费。根据双方陈述，兰建平承租的两栋厂房面积相差不大，即使被烧毁的厂房面积稍大，但合同约定的空地部分仍可使用，故一审法院酌定按合同约定标准的一半即每月13750元计算使用费。兰建平作为承租人未举证证明已履行支付2016年1月之后使用费的义务，故兰建平应向上亨田经济社支付2016年1月至12月的占有使用费165000元（27500元/月÷2×12个月）。一审法院对上亨田经济社的占有使用费的请求在一审法院核定范围内予以支持，超出部分不予支持。同理，上亨田经济社主张2016年的管理费，有合同依据，一审法院酌定兰建平须向上亨田经济社支付合同约定的2016年一半管理费1500元。关于垃圾费，兰建平确认之前有向上亨经济社支付垃圾费，上亨田经济社提供的收据显示每年垃圾费为3000元，一审法院亦酌定兰建平须向上亨田经济社支付2016年一半的垃圾费1500元。上亨田经济社主张的管理费和垃圾费，一审法院在核定范围内予以支持，超出部分不予支持。关于土地使用税，上亨田经济社未举证证明兰建平承租以来曾支付过该费用，且未举证证明上亨田经济社已实际支出该费用，故一审法院对上亨田经济社主张的土地使用税不予支持。关于兰建平诉讼主体资格的抗辩，兰建平以承租人的身份与上亨田经济社签订涉案合同，且租赁押金及前期租金均为兰建平支付，根据合同相对性原则，广州家和家居用品有限公司仅为涉案租赁物的实际使用人，不影响兰建平的承租人地位，一审法院对兰建平的该辩解不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、兰建平于判决发生法律效力之日起十日内腾退双方于2012年9月18日签订的《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区沙涌村上亨田村上亨大道（土名：“门口路”）闸口东侧未损毁的一栋厂房予上亨田经济社；二、兰建平于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月至12月的占有使用费165000元予上亨田经济社；三、兰建平于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月至12月的管理费1500元予上亨田经济社；四、兰建平于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月至12月的垃圾费1500元予上亨田经济社；五、驳回上亨田经济社其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费为3192.5元（上亨田经济社已预交），由上亨田经济社负担1362.5元，兰建平负担1830元，兰建平负担的部分并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予上亨田经济社，一审法院不另收退。本院二审期间，上亨田经济社提交了水电费单据，兰建平没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，兰建平对上亨田经济社提供的证据真实性、关联性不予确认，但没有提供相反的证据予以推翻，本院对其真实性、关联性予以确认。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，针对兰建平的上诉，本案二审的争议焦点在于兰建平是否应支付涉案厂房2016年1月至12月的占有使用费、管理费及垃圾费。本案中，兰建平上诉主张涉案租赁物其中的一栋厂房被全部烧毁，未过火的另一栋厂房在火灾发生后也不能使用，故无需支付相关的占有使用费、管理费及垃圾费。经审查，本院分析如下：根据双方确认的事实，涉案租赁物其中的一栋厂房在2016年1月3日的火灾中并未过火，兰建平述称该部分厂房平时是作仓库使用，在该部分厂房未受火灾影响的情况下，兰建平主张该部分厂房亦无法正常使用有违常理。况且从上亨田经济社在二审期间提供的证据来看，涉案租赁物在2016年10月尚有水费产生，因此，本院对兰建平上诉关于涉案厂房在火灾发生后停水停电导致无法使用的主张不予采信。在火灾发生后不影响未过火部分厂房正常使用的情况下，兰建平应当支付占用期间的占有使用费等相关费用。兰建平未提供相应的证据证明在2016年12月31日前已经返还涉案租赁物予上亨田经济社，故上亨田经济社主张兰建平支付2016年1月至2016年12月的占有使用费等相关费用，依法有据，一审法院鉴于部分租赁物被烧毁无法使用的事实，酌定按合同约定标准一半的数额支付占有使用费、管理费以及垃圾费，公平合理，本院予以维持。至于厂房的返还问题，由于涉案《厂房租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，兰建平应返还涉案未损毁的厂房部分。虽然兰建平在二审庭审中表示其未再使用该部分厂房，上亨田经济社也表示要收回厂房，这属于厂房的交接问题，并不影响一审判决结果。综上所述，兰建平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3660元，由上诉人兰建平负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年七月十七日书 记 员  钟勉力