江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0302民初200号原告：江西安隆投资有限公司，住所地安源区广场路95号，注册号360300210006047。法定代表人：蔡足焕，该公司执行董事长。原告：蔡若彤，女，1984年10月16日出生，汉族，个体户。原告：蔡若瑞，男，1986年8月22日出生，汉族，个体户。原告：蔡若江，男，1986年8月22日出生，汉族，个体户。原告：陈积银，男，1962年7月13日出生，汉族，个体户。五原告的委托诉讼代理人：刘序体，江西广予律师事务所律师。被告：萍乡义乌小商品批发城业主委员会。负责人：刘明胜，该委员会主任。委托诉讼代理人：张道若，萍乡市赣西法律事务中心法律工作者。原告江西安隆投资有限公司（以下简称安隆公司）、蔡若彤、蔡若瑞、蔡若江、陈积银与被告萍乡义乌小商品批发城业主委员会（以下简称萍乡义乌业主委员会）业主撤销权纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。五原告的委托代理人刘序体、被告义乌业主委员会的负责人刘明胜、委托代理人张道若到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安隆公司、蔡若彤、蔡若瑞、蔡若江、陈积银向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销被告于2016年12月27日作出的“关于终止前期物业服务合同的函”与“告知函”及“通知”；2.诉讼费用由被告负担。后五原告当庭将诉讼请求变更为：1.请求撤销被告于2016年12月27日作出的告知函中关于成立业主委员会的决定；2.请求依法撤销被告于2016年12月27日作出的关于终止前期物业服务合同的函中关于2017年2月28日下午6时解聘现任物业管理服务公司以及要求现任物业管理服务公司2017年3月1日撤离小商品城的决定；3.请求依法撤销被告于2017年元月5日作出的通知中解聘现任物业管理公司的决定；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：五原告均为萍乡义乌小商品批发城业主，五原告在萍乡义乌小商品批发城产权面积（23759.09㎡）中所占产权面积达到9041.63㎡（其中第一原告产权面积为3815.4㎡，第二原告产权面积为2442.82㎡，第三原告产权面积为1148.01㎡，第四原告产权面积为1635.4㎡，第五原告产权面积为895.59㎡），在产权总面积中占43%。五原告从来没有收到成立业主大会的通知，也没有参加业主委员会成员的选举工作，也没有参与制定主议事规则，五原告的业主权利无形被被告剥夺。五原告在见到了被告于2016年12月27日作出的两份函及2017年1月5日的通知后，认为被告所作出的选聘、解聘物业管理企业的决定违反了我国《物业管理条例》第十二条的决定，选聘、解聘物业管理企业的决定权在业主大会中讨论决定，而被告未履行法定程序，该决定无效。五原告认为被告的行为侵害了自己的合法权益，剥夺了五原告的知情权与表决权，请求法院依我国《物业管理条例》第十二条第五项的规定予以撤销。被告萍乡义乌业主委员会辩称，一、原告的诉请与事实不符。1.根据被告业主大会筹备组向前期物业管理服务机构收集的业主名单，只发现原告安隆公司及蔡若彤是业主，原告蔡若瑞、蔡若江、陈积银不在业主名单中，且名单中没有蔡若彤的联系方式。2.义乌商品城业主大会筹备组依程序多次电话、短信通知了开发商即原告安隆公司，并将开发商代表列为了筹备组副组长参与大会筹备工作，但遭拒绝。原告安隆公司拒不履行法定职责前来参加相关筹备事务是对自己权利的放弃和不履职的行为。3.前任物业服务公司（萍乡义乌小商品批发城物业服务管理公司）是原告安隆公司（开发商）委托的前期物业管理机构。业主大会筹备组多次到该机构要求其向开发商转达筹备组工作情况，该机构对业主大会的成立表示强烈反对，并多次对筹备组依法公榜的文件、信息进行破坏和捣毁。4.现了解到其他四原告分别是原告安隆公司法定代表人蔡足焕的儿子、女儿、女婿等关系，分别是家族企业成员。所以，五原告诉称“没有收到成立业主大会的通知，也没有参加业主委员会成员的选举工作，也没有参与制定主议事规则，五原告的业主权利无形被被告剥夺”的事实不能成立。相反，是有意逃避和恶意破坏业主大会的成立。二、被告于2016年12月27日作出的“关于终止前期物业服务合同的函”，告知萍乡义乌小商品批发城物业服务管理有限公司已成立商品城业主委员会的“告知函”及要求该公司与业主（或租户）理顺相关经济合同权利义务的通知完全合法，且未侵犯五原告的合法利益。1.终止前期物业服务合同问题。根据与原告安隆公司颁发给业主的“业主手册”中的“业主临时公约”第三十四条规定“本临时公约自2007年10月1日起生效，2012年8月17日业主大会制定的《业主公约》生效之日起终止”，同时根据与业主签订的前期物业服务合同的约定，萍乡义乌小商品批发城物业服务管理有限公司的物业服务合同早已到期。鉴此情况，业主委员会根据《萍乡义乌小商品城业主大会议事规则》第三条、第四条、第五条第5项的规定作出终止前期物业服务的函及送达业主会成立通知和理顺物业服务公司与业主相关事务的通知，其民事行为合理、合法，且是代表业主行使业主权利和维护业主合法利益的正当、合法举措，绝对不存在对业主利益的损害。综上所述，被告告知萍乡义乌小商品批发城物业服务管理有限公司《业主委员会成立》的告知书和要求理顺与业主权利义务的通知与本案无关，原告不是上述告知函和通知涉及的利益主体，其不具有诉权。《关于终止前期物业服务合同的函》中所作出终止现任物业服务的决定并未侵害任何业主的合法权益，相反终止（解聘）现任物业服务是利益全体业主大好事。原告作为萍乡义乌小商品批发城开发商的家族企业成员，对现任物业服务公司（前期物业管理）有着千丝万缕的单方利益（作为业主外），而且这些利益强加在其他业主头上，故解聘现任物业是人心所向。根据我国《物业管理条例》第十二条第五项的规定，只有业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主才可以请求人民法院予以撤销。本案原告作为业主的合法权益，没有遭到被告所作决定的任何侵害。其诉请因不符合上述法律规定，而不能成立，被告为了维护其他及大多数业主的合法权益特作如前答辩，恳请法庭查明事实，驳回原告的所有诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况，作如下认定：1.企业法人营业执照副本复印件一份、身份证复印件四份及五原告购房合同原件139份（经核对原件、复印件一致，被告质证后，当庭将该组证据原件退还原告），证明原告系萍乡义乌小商品批发城的业主，原告主体适格。经质证，被告对购房合同的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为若要证明原告主体适格，应该要有房产权证书，仅可以看出安隆公司和蔡若彤是业主，其他三原告被告不认可是业主，业主应该以产权登记为准。针对被告的质证意见，原告补充说明购房的买卖合同全部在房管局备案登记，有备案登记章，只是产权证没有发下来，根据物权法规定，只要买卖双方签订了买卖合同，并且进行了备案登记就可以认可。本院经审查认为，被告对该组证据真实性无异议，本院予以认定，至于是否能够实现原告主体适格的证明目的，将结合其他证据在下文综合作出认定。2.业主委员会委员情况表复印件一份，证明萍乡义乌小商品批发城业主委员会成员的情况，刘明胜是主任以及被告的主体适格。经质证，被告对该证据“三性”均无异议。本院予以认定。3.萍乡义乌小商品城房产局产权建筑面积各部业主占有面积表一份、房产权证复印件七份，证明产权面积为23759.09㎡，原告占产权面积10164.54㎡，占总面积的43%。经质证，原告对萍乡义乌小商品城房产局产权建筑面积各部业主占有面积表的“三性”均无异议，但对于封面即第一面标明的内容有异议，对第二页起里面标明的内容、面积无异议；对房产权证复印件“三性”均无异议，对蔡若瑞、蔡若江、陈积银的面积有异议，因为当时只有蔡若彤和安隆公司的名字，不能实现原告为了证明其他原告面积的证明目的。本院经审查认为，萍乡义乌小商品城房产局产权建筑面积各部业主占有面积表系由原告单方制作，对被告无异议的内容本院予以认定；被告对房产权证复印件“三性”均无异议，本院予以认定。4.江西安隆投资有限公司的诉求报告原件一份，证明原告于2016年12月22日向主管的街道办事处提出诉求，被告成立业主委员会的程序不合法，请求凤凰街道办事处责成被告业主委员会予以纠正，原告及其他部分业主对业主委员会成立均不知情，也没有召开业主大会。经质证，被告对该证据的形式上的真实性无异议，但认为反映的内容不真实，不能实现原告的证明目的，该证据恰好反映了原告诉状上说不知道成立业主委员会的事不属实，事实上该报告就反映了原告是知道成立业主委员会的事。本院经审查认为，该诉求报告系原告单方出具的，且被告对诉求报告中的内容真实性有异议，本院不予认定，但双方对原告安隆公司于2016年11月5日接到成立业主大会筹备组的通知这一事实无异议，本院予以认定。5.萍乡市业主委员会备案表复印件一份，证明被告业主委员会虽经有关部门批准成立，因业主委员会在筹备阶段开始就未书面通知原告，剥夺了原告的知情权，该业主委员会成立程序违法。经质证，被告对该组证据“三性”均无异议，但认为原告应该提供相关证据证明该成立不合法，本案是要审查被告作出的决定是否合法，是否侵犯了原告的合法权益，并不是说程序不合法要求撤销该业主委员会。本院经审查认为，被告对该组证据“三性”均无异议，本院予以认定，此外，被告的质证意见可以成立，对原告的证明目的不予认定。6.萍乡义乌小商品批发城物业服务管理有限公司证明一份，证明业主委员会关于选聘、解聘物业公司从未与原物业公司联系，被告业主委员会对重大决议事项没有经全体业主参会表决，违反《物业管理条例》第十二条的规定。经质证，被告对该证据“三性”均有异议，认为出具证明的单位是原告安隆公司委任的前物业公司，该物业公司的期限已经到期，系原告违背本案的客观事实，出示的虚假证明。本院经审查认为，原告在本案中诉请之一即是要求撤销被告所作出的解聘萍乡义乌小商品批发城物业服务管理有限公司的决定，故萍乡义乌小商品批发城物业服务管理有限公司与本案存在利害关系，对其所出具的证明，本院不予认定。7.告知函、关于终止前期物业服务合同的函、通知各一份，证明被告违反法定程序成立业主委员会后，又违反法定程序擅自做主聘请物业公司，剥夺了原告的知情权和表决权，请求法院依法撤销。经质证，被告对该组证据“三性”均无异议，但认为不能实现原告的证明目的，告知函的内容是告知原告委任的前物业管理公司，小商品城的业主委员会成立了，请现任物业公司与业主委员会沟通工作，并未侵犯业主的权利；关于终止前期物业服务合同的函，是写给前物业公司的，该函是根据萍乡义乌小商品批发城成业主大会决定作出的函，第一次大会就是要解聘该物业公司，并未对五原告进行侵害，而是前物业公司对全体业主进行了侵害；通知是因前期物业管理公司在不合法的情况下，收了业主的钱，要求与这些业主进行交接，也未对五原告进行侵害。本院经审查认为，被告对该组证据“三性”均无异议，本院予以认定，至于是否能够实现原告的证明目的，将结合其他证据综合作出认定，并在下文予以阐述。被告为支持其答辩，向本院提交了下列证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况，作如下认定：1.被告业主委员会备案表、负责人身份证各一份，证明被告是经合法登记备案的社团组织，其系本案适格主体。经质证，原告对该组证据“三性”均无异议，本院予以认定。2.公布成立业主大会及业主委员会倡议书照片一份；萍乡市安源区凤凰街道办事处成立萍乡义乌小商品城业主大会筹备组文件及公布图片各一份；业主名单公布图片两张；业主代表推荐名单和真实代表名单公布图片各一张；业主大会会场图片一张；业主章程、议事规则、业主公约两张照片；业主大会会议记录七张，证明被告业主大会及业主委员会的成立符合法律规定的程序，是在萍乡市房管局和安源区凤凰街道办事处、商城居委会的指导监督下成立的；且证明了原告江西安隆有限公司作为业主是完全知晓业主大会成立情况的。经质证，原告对筹备小组的文件真实性无异议，对其余证据的真实性均有异议，五原告对倡议书、业主的登记情况并不知情，该组证据未显示街道办事处的备案情况，即被告未按照物业管理条例在业主委员会成立5日后上报街道办事处的相关规定，业主公约、业主章程也有规定，应该书面送给全体业主，不应该只是张榜，被告并没有按照规定来做。综上，被告存在违法的情形，被告应该举证证明把相关的事情告知了原告，且该组证据中有虚假内容，对会议记录无异议。本院经审查认为，原告对筹备小组的文件及会议记录的真实性无异议，本院予以认定，对于该组证据中其余照片，可以证实被告对成立业主委员会的相关情况进行了张榜，本院予以认定。3.原告江西安隆投资有限公司举报朱龙生、刘明胜等打砸办公室的报告、业主大会筹备组刘明胜发给原告江西安隆投资有限公司法定代表人蔡足焕的短信截图各一份（当庭出示手机短信原件），证明业主大会筹备组早在2016年9月30日就以电信方式通知了原告江西安隆投资有限公司法定代表人蔡足焕，并要求配合，而原告蔡若彤、蔡若瑞、蔡若江、陈积银与蔡足焕又是家人，所以五原告完全知晓业主会的筹备、召开、表决等所有情况；原告江西安隆投资有限公司的报告中反映了双方因其委派的前期物业管理服务公司撕毁了业主大会筹备组公布的文件而发生纠纷的事实。经质证，原告对报告的“三性”均无异议，但认为该事实说明被告在成立筹备小组工作时发生了打砸行为，不能证明五原告参加了该事，不能实现被告的证明目的；对短信截图真实性无异议，但不能实现被告的证明目的，不能证明原告蔡足焕知道了这件事情，就说明其他原告也知道了。本院经审查认为，原告对该组证据中的报告“三性”及短信截图真实性无异议，本院予以认定。4.萍乡义乌小商品批发城前期物业服务合同书、萍乡义乌小商品批发城业主临时公约各一份，证明原告江西安隆公司委托的前期物业管理服务公司于2009年8月4日与业主签订前期物业服务合同书中第三条明确约定“本前期物业服务合同委托期限2012年8月17日24时止”；该临时公约第三十四条明确规定“本临时公约自2007年10月1日起生效，至2012年8月17日业主大会制定的《业主公约》生效之日起终止”，因原告并未在2012年8月17日召开业主大会，而顺延至2016年12月才召开业主大会，并表决通过业主公约的事实。经质证，原告对该组证据真实性无异议，对关联性有异议，认为前期物业管理公司是不需要业主选举产生的，临时公约就是那时候产生的，这份合同虽然截止了，但一直延续到现在，开发商还未与物业公司解除合同，业主委员会成立后可以选其他物业公司，但需要全体业主通过，而本案原告并不知情。本院经审查认为，原告对该组证据真实性无异议，本院予以认定。5.业主章程、业主议事规则、业主公约、业主大会会议记录、解除现有物业管理企业的书面征求书各一份，证明被告第一次业主大会依法对业主章程、议事规则、业主公约进行了表决，三个文件均是全票通过；解聘物业服务企业是业主大会书面征求业主代表的决定，根据表决通过的《议事规则》第四条“业主大会由全体业主推选产生的业主代表充当业主大会，进行表决”，及第五条“由业主大会决定以下事项之第5项选聘和解聘物业服务企业”等规定，即被告业主大会表决《业主议事规则》及选聘和解聘物业服务企业的行为合法有效。经质证，原告对业主章程、业主议事规则、业主公约均有异议，认为原告从来没有接到书面送达的该三份文件，关于公约、章程和规则，需要全体业主通过选举确定，而被告没有提供全体业主的投票签名；对征求书真实性无异议，但里面只有30个业主签字，会议必须是业主过半数通过。针对原告的质证意见，被告补充说明业主大会是以业主代表的形式召开的，业主委员会进行解聘和终止物业管理公司是根据物业管理条例赋予业主委员会的职责执行的，业主的意见是可以通过代表来表决，这是议事规则里表明的，且征求书上的签名不仅是30个业主，这30个都是代表，是符合法定规定程序通过的，没有法定强制规定要将文件寄给原告，且有房管局和凤凰街的领导进行会场监督指导。本院经审查认为，结合被告第2组证据，可以证实被告已将业主章程、业主议事规则、业主公约进行公示、张贴，且均在第一次业主代表大会上予以全票通过，本院予以认定；对解除现有物业管理企业的书面征求书，将在下文结合其他证据综合作出认定。6.告知函、通知、关于终止前期物业服务合同的函各一份，证明被告上述三份文件均系下发给现任萍乡义乌小商品批发城物业服务管理有限公司，其相对主体不是本案五原告，且该三份文件未损害五原告任何利益。经质证，原告对该组证据真实性无异议，但认为根据《物业管理条例》第11条、12条的规定，上述三个文件的事项是要求全体业主决定的，现原告未接到相关文件，原告认为被告侵犯了原告的知情权和决定权。本院经审查认为，原告对该组证据真实性无异议，本院予以认定，至于是否能够实现被告的证明目的，将结合其他证据在下文综合作出认定。7.成立业主大会的倡议书，证明业主委员会的成立是符合法律规定的。经质证，原告对真实性有异议，认为所有的签字人应该到场，且被告未向原告邮寄倡议书。本院经审查认为，该倡议书有各业主的签字捺印，在原告无法举出其他反驳证据的情况下，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：萍乡义乌小商品批发城系由原告江西安隆投资有限公司开发，用为商业，属框架结构，建筑层数为地上六层，地下一层，面积约23759.09㎡。2009年8月4日，萍乡义乌小商品批发城业主与原告江西安隆投资有限公司选任的前期物业萍乡义乌小商品批发城物业服务有限公司签订了《萍乡义乌小商品批发城前期物业服务合同书》，其中约定该前期物业服务合同委托期限至2012年8月17日24时止。原告安隆公司于2007年10月1日制定的《萍乡义乌小商品批发城业主临时公约》第三十四条规定：“本临时公约自2007年10月1日起生效，至2012年8月17日业主大会指定的《业主公约》生效之日起终止。”前期物业服务合同到期后，该物业公司未与业主续签物业服务合同，但一直系由该物业公司在萍乡义乌小商品批发城进行物业服务。2016年9月30日，被告萍乡义乌业主委员会主任刘明胜向原告安隆公司的法定代表人蔡足焕发送短信，告知其有部分业主倡议要求成立业主委员会，已开始按法定程序进行，希望其理解、配合及支持。2016年11月4日，萍乡义乌小商品批发城成立业主大会筹备组，其中注明副组长为业主朱龙生、邓文萍及开发商，并将通知予以张贴。2016年11月5日，原告安隆公司确认收到成立业主大会筹备组的通知。2016年11月11日，被告主任再次通过短信形式告知原告安隆公司法定代表人蔡足焕萍乡义乌商城业主委员会筹备领导小组已成立，现正开始进行业主登记和推荐业主代表阶段，请业主于近三日前来义乌商品城1162店铺进行填表登记。业主大会筹备组对业主分四个选区进行了造册登记，并将名单予以张贴公示。后萍乡义乌小商品批发城部分业主向萍乡义乌小商品批发城的全体业主发布了《成立业主大会及业主委员会倡议书》，告知业主萍乡义乌小商品批发城已具备成立业主大会及业主委员会的条件，呼吁各位业主积极响应，促进业主委员会早日成立，并在附表中附上“支持召开业主大会及同意成立业主委员会”的内容，同时，要求业主以自荐或推荐他人的方式选取9名业主代表。324位业主在该倡议书及附表上进行签字捺印，其中199名业主在该倡议书中推荐了业主代表。2016年11月26日，业主委员会筹备领导组张榜公布了33名业主代表名单。2016年12月2日，业主委员会筹备领导组张榜告知全体业主在2016年11月26日公布33名业主代表后，未收到有关代表的情况反映，现正式公布33名业主代表名单，并注明以上33名业主代表，代表全体有关业主行使大会选举权和表决权。2016年12月17日，被告在安源宾馆四楼会议室召开业主代表大会，33位业主代表、2位列席代表（萍乡市凤凰街道办事处民政所所长刘海辉、萍乡市物业管理处李琦）及聘请律师张道若出席。该业主代表大会一致通过业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程（均进行公示）及等额选举办法，并确定了第一届业主委员会11名成员。同日，在该大会闭幕后，全体业主代表通过了解除现任物业管理公司的决定，由30名业主代表签名捺印。2016年12月20日，被告萍乡义乌业主委员会申请备案登记，萍乡市安源区凤凰街道办事处于同年12月20日同意备案，萍乡市住宅物业管理处于同年12月22日同意备案。2016年12月27日，被告向萍乡义乌小商品批发城物业服务管理有限公司出具告知函，告知该公司萍乡义乌业主委员会已成立并正式开展工作，请该公司就相关工作与业主委员会沟通协商和通报。同日，被告向萍乡义乌小商品批发城物业服务管理有限公司出具《关于终止前期物业服务合同的函》，要求该物业公司做好2017年2月28日18时以前小商品城物业服务管理工作，并于2017年3月1日撤离萍乡义乌小商品批发城。2017年元月5日，被告向该物业公司发出通知一份，要求该物业公司与其业主和租户理顺清楚经济协议和合同，否则新接任的物业服务公司和业主委员会概不负责。另查明：2009年4月21日，原告安隆公司进行了产权登记，登记面积为23759.09㎡。2011年8月1日，原告安隆公司与原告蔡若彤签订了房屋买卖合同1份，约定将501号房卖给原告蔡若彤，并于同年8月8日在萍乡市房地产市场管理所登记备案。原告安隆公司与原告蔡若瑞签订了18份萍乡市商品房买卖合同，约定将1003、1003A、-1137、2139等50个店面出售给原告蔡若瑞，其中2139号店面签订日期为2012年12月30日，1003、1003A、-1137号店面签订日期为2013年12月30日，其余合同未注明签订日期，上述合同均于2013年12月30日在萍乡市房地产市场管理所登记备案。原告安隆公司与原告蔡若江签订95份萍乡市商品房买卖合同，约定将萍乡义乌小商品批发城3017、3018、3021、3022等计95个店面出售给原告蔡若江，其中60份合同注明了签订日期为2016年2月1日，上述合同均于2016年12月16日在萍乡市房地产市场管理所登记备案。原告安隆公司与原告陈积银签订27份萍乡市商品房买卖合同，约定将萍乡义乌小商品批发城3103、3221、3027等27个店面卖给原告陈积银，其中24份合同注明了签订日期为2015年9月16日，上述合同均于2015年9月24日在萍乡市房地产市场管理所登记备案。原告蔡若彤、蔡若瑞、蔡若江、陈积银未对上述店面产权进行登记。庭审中，原告提交了《萍乡义乌小商品批发城房产局产权建筑面积各部分业主占有面积表》，被告质证后对该组证据自第二页起的内容无异议。被告在庭审中确定萍乡义乌小商品批发城共计619名业主，原告对此称其并不清楚。根据原告提供的业主明细表，可以得出除原告外的其他业主在负一楼专有面积共计为1775.66㎡；在一楼专有面积共计为3065.75㎡；在二楼专有面积共计为3602.28㎡；在三楼专有面积共计为3330.35㎡；在四楼占有面积共计3766.49㎡。此外，《萍乡义乌小商品城业主公约》第十七条第1项规定，选聘、解聘物业管理企业，须经本物业内全体业主或业主代表大会所持投票权2/3以上通过。第二十四条规定，本公约经2016年12月17日首次业主代表大会会议，全体业主代表所持投票权2/3以上通过，自通过之日起生效。《萍乡义乌小商品批发城业主大会议事规则》第四条规定，业主大会由全体业主推选产生的业主代表充当业主大会，进行表决。第六条规定，业主大会采取全体业主大会和业主代表大会形式的，决定选聘和解聘物业服务企业通过业主代表大会形式决定，应当经业主代表总人数过半数同意，并将决议通过的事项在物业管理区域内公示，公示期内20%以上有投票权的业主持反对意见的，应当将决定事项征求全体业主意见后，根据全体业主的表决意见执行。但首次表决通过第五条第1、第2项规定事项的应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。第十五条规定，业主户数超过300户的，以楼层为单位推选业主代表，业主代表按业主推荐及业主自荐方式推选产生。第二十五条规定，议事规则经业主大会或业主代表大会通过后生效。本院认为：本案的诉讼争议焦点有两点，其一，原告是否享有诉权；其二，被告作出的解聘萍乡义乌小商品批发城物业服务管理有限公司的决定以及成立萍乡义乌业主委员会的决定是否侵害了原告的合法权益，原告的诉请能否得到支持。针对本案第一个争议焦点，被告认为原告安隆公司与原告蔡若彤系业主，原告蔡若江、蔡若瑞、陈积银并未显示是业主，且被告作出决定的相对方系萍乡义乌小商品批发城物业服务管理有限公司，并非五原告，原告无诉权。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”本案原告蔡若江、蔡若瑞、陈积银虽未提供产权登记证明，但三人已与原告安隆公司签订了商品房买卖合同，并在萍乡市房地产市场管理所登记备案，存在商品房买卖民事法律行为，在被告无其他反驳证据的情况下，五原告可以以合法占有人的身份作为萍乡义乌小商品批发城的业主参加诉讼。被告提出在业主委员会筹备领导组的统计下，萍乡义乌小商品批发城有619名业主，其中包括原告安隆公司及原告蔡若彤，对于原告蔡若江、蔡若瑞、陈积银因未进行产权登记，被告无法得知其业主身份，未将该三原告计入该619名业主之中，但被告将原告蔡若江、蔡若瑞、陈积银在本案中所占的专有面积均计入了原告安隆公司，且被告在进行相关程序之前，均在物业区域范围内依规进行张榜公示，在原告无其他证据予以反驳的情况下，被告张榜公示行为有效，即可视为业主委员会筹备领导小组向五原告告知了成立业主委员会、选举业主代表行使全体业主代表权利的事实。根据《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。五原告作为业主，其认为被告义乌业主委员会作出的决定侵害了其合法权益，系有权提起诉讼要求撤销的，对被告关于原告无诉权的意见，本院不予采纳。针对本案第二个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款之规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。原告以其知情权、投票权、监督权、选举权被侵害为由，一方面，要求撤销被告于2016年12月27日作出的《告知函》中关于成立业主委员会的决定。本院认为，根据《物业管理条例》第十条之规定，业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导下成立业主大会或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会；第十六条之规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。可见，业主委员会是依据法律规定成立的且经过行政主管部门备案的组织。业主委员会的成立是具备两个条件，一个是自主选举，一个是政府指导。本案被告萍乡义乌业主委员会系根据《物业管理条例》的相关规定，向物业所在地区的街道办事处及房地产行政主管部门进行备案后成立的，并不是在《告知函》中决定成立的。本案业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依照法律规定向人民法院提起的撤销业主大会或业主委员会决定的纠纷。故业主大会或业主委员会选举中出现的争议，业主对此提出异议并向法院起诉的，不属于民事争议，在本案中不予处理。另一方面，原告要求撤销被告于2016年12月27日作出的《关于终止前期物业服务合同的函》以及2017年元月5日作出的《通知》中关于2017年2月28日下午6时解聘现任物业管理服务公司和要求现任物业管理服务公司2017年3月1日撤离小商品城的决定。本院认为，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，制定和修改业主大会议事规则、管理规约，以及选聘和解聘物业服务企业，系由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条还规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。涉及本案争议的决定事项，应通过业主大会，由业主共同决定，而被告以业主代表大会的形式替代业主大会进行投票表决，无法律依据，本院不予支持。同时，本案的业主大会议事规则的通过及解聘物业服务企业的决定，均系在199名业主推选的33名业主代表中进行的，虽该33名业主代表的名单进行了张榜公示，但不能以此推断该33名业主即能代表全体业主行使表决权、投票权，即该33名业主代表仅能代表推荐了业主代表的199名业主，而萍乡义乌小商品批发城共有业主619名，在2016年12月17日召开的业主代表大会上通过的《萍乡义乌小商品批发城业主大会议事规则》、《萍乡义乌小商品城业主公约》以及解聘现任物业服务企业的决定，并不满足《物业管理条例》第十二条中关于“占总人数过半数的业主同意”这一要件，故被告作出的解聘萍乡义乌小商品批发城物业服务有限公司的决定不符合法律程序，应予以撤销。退一步说，即使认可在倡议书中签字捺印的324名业主应当知晓选举业主代表之事，即该33名业主代表名单的张榜应对其产生效力，但该物业区域总面积为23759.09㎡，除原告外的其他业主在该物业区域范围的内专有面积为15540.53㎡，而该324名业主的专有面积并未占到建筑物总面积过半数，故该324名业主通过33名业主代表在2016年12月17日召开的业主代表大会上通过的《萍乡义乌小商品批发城业主大会议事规则》、《萍乡义乌小商品城业主公约》以及解聘现任物业服务企业的决定，并不满足《物业管理条例》第十二条中关于“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意”这一要件。综上，原告以该决定侵犯了其知情权、投票权、选举权、决定权的意见，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（一）项、第（四）项、第二款、第七十八条、《物业管理条例》第八条、第十一条第（一）项、第（四）项、第十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销被告萍乡义乌小商品批发城业主委员会于2016年12月27日作出的《关于终止前期物业服务合同的函》以及2017年元月5日作出的《通知》中关于解聘萍乡义乌小商品批发城物业服务有限公司的决定以及要求该公司于2017年3月1日撤离萍乡义乌小商品批发城的决定；二、驳回原告江西安隆投资有限公司、蔡若彤、蔡若瑞、蔡若江、陈积银的其他诉讼请求。本案受理费300元，由原告江西安隆投资有限公司、蔡若彤、蔡若瑞、蔡若江、陈积银负担150元，被告萍乡义乌小商品批发城业主委员会负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长  黄雪琳审 判 员  王石莎人民陪审员  彭欣琦二〇一七年七月十七日代理书记员  程 娜