柳州铁路运输法院民 事 判 决 书(2017)桂7101民初61号原告：柳州五菱置业投资有限公司，住所地柳州市河西路18号,统一社会信用代码914502005898177091。法定代表人：沈斌,该公司董事长。委托诉讼代理人：索生凤，广西君行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘世英，广西君行律师事务所律师。被告：邹小均，男，汉族，1974年3月16日出生，住柳州市柳南区。委托诉讼代理人：刘欣媛，广西佑成律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖石荣，广西佑成律师事务所律师。原告柳州五菱置业投资有限公司与被告邹小均租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法适用普通程序,于2017年6月23日公开开庭审理了本案。原告置业公司的委托诉讼代理人索生凤、刘世英，被告邹小均的委托诉讼代理人刘欣媛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付租金51106元（其中2017年3月租金33543元，2017年4月半个月租金17563元）、水电费269081.5元（其中2016年12月前234730.05元，2017年度新抄表发生的费用34351.45元）、逾期付款违约金6403.75元（该逾期付款违约金以租金和水电费之和为本金，从2017年4月1日起，按照年利率24%计算，暂计算至2017年4月30日，以后依法计算至付清租金及水电费本息时止），合计326591.25元；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年3月25日，被告与柳州驰菱贸易有限责任公司（以下简称驰菱公司）签订《门面租赁合同》，约定将柳州市西环路6号车桥厂家属区综合楼二楼，建筑面积为700平方米的房屋出租给被告用作经营宾馆。租赁期限从2013年4月1日起至2015年3月31日止。第一个租赁年度月租金和管理费合计为10542元/月，第二个租赁年度租金和管理费合计为11596元/月。合同约定，在租赁期间，使用该门面所发生的水电费由被告承担，其中水价为3.75元/吨，电价为1.52元/度，按照实际用量计费。如供水供电部门价格调整，甲方（驰菱公司）有权进行相应调整，调整以书面形式通知乙方（被告），按照调整后的价格收取水电费，每月20-22日查抄水电表用量，被告于下月的15日前交付给原告。合同还约定，乙方须按时按照合同约定向甲方交纳租金及水电费，不得拖欠，否则每项费用每延迟1天，须按其金额5%支付滞纳金，甲方有权从押金中扣除乙方应支付的各项费用及滞纳金，乙方拖欠租金、服务费及水电费等任何一项费用达两个月的，甲方有权单方暂停水电供应，解除本合同，收回门面，扣除全部押金。合同签订后，驰菱公司依约将门面交付被告使用。该合同期限届满后，被告与驰菱公司于2015年4月1日续订租赁合同，租赁面积增加至1062平方米，合同租赁期限从2015年4月1日起至2018年3月31日止，租金每年递增5%，三个租赁年度的月租金分别为31860元/月、33543元/月、35126元/月，水电费暂按原租赁合同约定执行。此后，被告虽支付租金，但拖欠水电费的现象时有发生。2016年10月14日，被告累计拖欠2016年1-7月水电费用达202255.42元。为此，驰菱公司向被告发出了《水电费通知单》，要求被告及时付款。2016年11月1日，因资产管理方调整原因，驰菱公司及原、被告三方签订《合同主体变更协议》，约定原租赁合同中由驰菱公司享有和承担的权利义务由原告承继，即除主体变更外，其他条款不变。该变更协议签订后，原告又于2016年12月14日向被告发出《催缴欠费的通知》，要求被告支付拖欠的水电费用合计294730.05元，但被告除2016年10月后支付给驰菱公司的60000元外，其余水电费仍未支付。后原告拟向人民法院提起诉讼，要求解除合同，在法院诉前调解过程中，被告以经营困难为由，单方面解除合同（违约），于2017年4月15日将该门面钥匙交回，但未办理正式退租手续，且2017年3月租金33543元及2017年4月1日至15日期间的租金17563元（35126元的一半）未付。经核查，从前次发出催缴通知后，被告经营期间新发生的水电费用为34351.45元，该款项亦未支付。鉴于上述情况，原告认为合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，合同各方均应按照合同履行义务；现被告拖延支付水电费，不仅严重违反了合同的约定，也严重侵害了原告的合法权益。根据租赁合同第七条第四款的约定，拖欠租金、服务费及水电费等任何一项费用达两个月的，甲方有权单方暂停水电供应，解除本合同，收回门面，扣除全部押金，为此，依法诉至人民法院，请求判如所请。被告邹小均辩称，1.对于原告的诉请中主张的3月份的租金予以认可，4月份半个月的租金不予认可，根据合同约定，被告享有单方面解除合同的权利，被告已向原告提交了解约书，单方面解除了合同；2.对于诉请中拖欠的水电费不予认可，在原告举证的材料中，并未证明被告用水、用电的实际数量以及计收水电的单价，被告要求原告提供计收的水电的单价；3.关于违约金不予认可，被告认为违约金应该按照法院判决拖欠租金、水电费为基数进行计算。根据原、被告双方的诉辩及陈述，本案的争议焦点是：1.原、被告的合同何时解除？租金应如何支付？2.被告拖欠的水电费应当如何计算？3.原告所请求的违约金应当如何计算？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的2013年3月25日《门面租赁合同》（合同编号LZCL2013-326）第五条第二项水价3.75元/吨,电价1.52元/度,被告认为不真实,被告的合同该项是空白的。本院认为，虽然被告的合同该项是空白的，但2013年的合同期限至2015年3月，水电价格已按原告提供的合同价格履行完毕，对原告提供该合同的真实性予以认定；原告提供的2016年1-7月《水电费通知单》经被告签字确认，并提出意见，对该证据的真实性本院予以认定；原告提供的《催缴欠费的通知》，被告认为签名只代表收到此通知，并不代表认可通知的内容。事实上，被告在签收2016年1-7月《水电费通知单》时，已对水电费金额提出异议，因此，被告签收《催缴欠费的通知》只代表收到，不代表认可欠费的数字，本院对《催缴欠费的通知》的真实性予以确认，但对原告的证明目的不予确认；原告提供的《2016年水电费清单》是收取原告水电费的五菱公司动力分公司出具，并且与《供用动力（电、水）协议书》、原告交纳水电费给五菱公司动力分公司的原始发票相印证，对该组证据本院予以认定；原告提供的《2017年1-3月久发宾馆水电清单》，是原告单方所列，读表数、单价均没有双方认可的原始凭证佐证，本院不予认定；原告提供的手机信息的截图、金陵超市水电费收据,没有提供原件核对，被告亦不认可，其真实性本院无法确认，不予认定；被告提供的《退租告知书》没有送达给原告的证明，对被告认为2017年2月27日告知原告解除租赁合同的证明目的本院不予认可。被告提供的《广西电网销售价格表》、《柳州市供水价格表》从网络下载，无法核实其真实性，本院不予认定；被告提供的其他商家电费清单与本案没有直接关联，本院不予认定；被告提供的水电表度数照片，由被告单方所拍，没有其他证据佐证，原告亦不认可，本院不予认定。经审理查明，本院认定事实如下：2013年3月25日，柳州驰菱贸易有限责任公司（以下简称驰菱公司）为甲方，被告为乙方签订《门面租赁合同》，约定将柳州市西环路6号车桥厂家属区综合楼二楼，建筑面积为700平方米的房屋出租给被告用作经营宾馆。租赁期限从2013年4月1日起至2015年3月31日止。合同对租金、水电费等进行了约定，其中第五条第二项约定“租赁期间，使用该门面所发生的水电费由被告承担，其中水价为3.75元/吨，电价为1.52元/度，按照实际用量计费。如供水供电部门价格调整，甲方有权进行相应调整，调整以书面形式通知乙方，按照调整后的价格收取水电费；甲方每月末查抄水电表用量通知乙方，乙方应于下月的15日前交付给甲方，甲方开具收据给乙方。”，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同期限届满后，双方又于2015年4月续签合同，租赁面积增加至1062平方米，合同租赁期限从2015年4月1日起至2018年3月31日止。2015年4月1日至2016年3月31日租金为31860元/月，2016年4月1日至2017年3月31日租金为33543元/月，2017年4月1日至2018年3月31日租金为35126元/月。合同第五条第二项约定“租赁期间，使用该门面所发生的水电费由被告承担，其中水价为元/吨，电价为元/度，按照实际用量计费。如供水供电部门价格调整，甲方有权进行相应调整，调整以书面形式通知乙方，按照调整后的价格收取水电费；甲方每月末查抄水电表用量通知乙方，乙方应于下月的15日前将水电费及该门面卫生费25元交付给甲方，甲方开具收据给乙方。”合同第七条第四项约定“乙方须按时按照合同约定向甲方交纳租金及水电费，不得拖欠，否则每项费用每延迟1天，须按其金额5‰支付滞纳金，甲方有权从押金中扣除乙方应支付的各项费用及滞纳金，乙方拖欠租金、服务费及水电费等任何一项费用达两个月的，甲方有权单方暂停水电供应，解除本合同，收回门面，扣除全部押金”。合同签订后，被告如期交纳租金，但水电费有拖欠。2016年10月14日，驰菱公司向被告发出了《水电费通知单》，要求被告交纳2016年1-7月水电费202255.42元（其中用电119480度，181609.6元。用水11388吨，20645.82元）。被告签字确认，并签注“因水电费价值太高，请贵公司酌情调整水电至合理价位，我店交完房租后确实已无力交纳水电费，先交纳贰万元，余款将分期补交”。2016年11月1日，驰菱公司及原、被告三方签订《合同主体变更协议》，约定原租赁合同中由驰菱公司享有和承担的权利义务由原告承继。2016年12月14日，原告再次向被告发出《催缴欠费的通知》，要求被告于2016年12月15日前交纳拖欠的水电费用合计294730.05元（2016年1月1日后的水电费，其中水费26237.25元、电费268492.8元）。被告签收了该通知。负责人黄才富在通知上签注“黄才富于2016年10月份已付电费20000元”。之后被告陆续支付电费40000元，租金交至2017年2月。因被告未能付清租金及水电费，原告诉至本院，诉讼请求如上所述。另查明，驰菱公司、原告与柳州五菱汽车工业有限公司分别于2011年10月、2016年12月签订《供用动力（电、水）协议书》，约定柳州五菱汽车工业有限公司给原告供水供电，2011年协议电价1.0021元/吨、水价2.47元/吨，2016年协议电价0.9847元/吨、水价3.175元/吨，均为不含税价，并约定以上用水电供应单价将随柳州市供应价同步调整。本院认为，关于原、被告的合同何时解除？租金应如何支付的问题。驰菱公司与被告签订的《门面租赁合同》意思表示真实，内容合法，是有效合同，合同主体变更为原告亦有效，应当按照《门面租赁合同》履行。被告主张2017年2月27日将《退租告知书》送给原告，要求解除合同，但没有提供送达给原告的证明，原告亦不认可，因此，该时间无法作为双方合同解除的时间。原、被告确认在诉前调解过程中，被告以经营困难为由，要求解除合同，于2017年4月15日将该门面钥匙交还原告，该时间可以确定为双方合同解除的时间。被告使用门面的时间也应当计算至2017年4月15日。被告未支付2017年3月租金33543元，2017年4月1日至15日期间的租金17563元（35126元的一半），共计51106元；关于被告拖欠的水电费应当如何计算的问题。原告主张被告应支付水电费269081.5元依据不足。其一，原告要求被告支付水电费主要依据2016年12月14日的《催交欠费的通知》和《2017年1-3月久发宾馆水电清单》，其中《催交欠费的通知》催交的是2016年1月至2016年12月的水电费，仅有总金额累计，没有水电用量、单价的计算和标准，被告虽然签收了该通知，但在此前签收2016年10月14日的2016年1-7月《水电费通知单》时，已签注“因水电费价值太高，请贵公司酌情调整水电至合理价位……”，被告已表示了对水电收费的异议，原告未予以说明答复，因此，被告对2016年12月14日的《催交欠费的通知》的签收仅表示收到通知，不表示对该通知上水电金额的确认。而《2017年1-3月久发宾馆水电清单》是原告单方所列，水电用量、单价的计算和标准亦未得到原告的认可，因此，原告主张的2017年1-3月水电费金额也无法确定。其二，从原告的举证看，其水电费的收费标准前后不一，缺乏依据。原告主张收取被告水电费是根据双方签订的2013年《门面租赁合同》及原告与柳州五菱汽车工业有限公司签订的《供用动力（电、水）协议书》。原、被告2013年《门面租赁合同》约定水价3.75元/吨、电价1.52元/度，合同约定“如供水供电部门价格调整，甲方（原告）有权进行相应调整，调整以书面形式通知乙方（被告），按照调整后的价格收取水电费；甲方每月末查抄水电表用量通知乙方，乙方应于下月的15日前交付给甲方，甲方开具收据给乙方”。原告称2015年以后双方水电价格调整至水价3.85元/吨、电价1.75元/度，用手机短信的方式通知了被告负责人。原告对该证据没有提供证据原件核对，并且提供的不是全部欠费月份的短信，仅是其中几个月，被告亦未认可。实际上，原告在收取水电费时，也没有完全按照该标准收取电费，收取的标准不一致。原告2016年10月向被告发出的2016年1-7月《水电费通知单》，均价为水价3.51元/吨、电价1.52元/度，《2017年1-3月久发宾馆水电清单》价格为水价3.85元/吨、电价1.75元/度。柳州五菱汽车工业有限公司出具给原告的《驰菱公司2016年水电费清单》1-12月的水电价格是浮动价，水价为3.58元-3.62/吨（含税价），电价为1.15-1.48元/度（含税价）。原告对这些价格的变化未能举证证明已告知原告，也未能说明其收取水电费价格变化的依据。综上，原告不能证明被告所欠水电费的数量、收费标准、总金额，对其要求被告支付水电费的诉讼请求本院无法支持。关于原告请求的违约金应当如何计算的问题。原告自认合同约定租金及水电费每延迟1天，须按其金额5‰支付滞纳金过高，自行将违约金调整为按照年利率24%计算，被告亦认可，原告请求被告支付从2017年4月1日开始的延迟支付租金违约金，本院予以支持，该违约金以51106元为本金，按照年利率24%，计算至本案判决给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邹小均支付给原告柳州五菱置业投资有限公司租金51106元及违约金（违约金以51106元为本金，按照年利率24%，从2017年4月1日起计算至本案判决给付之日止）；二、驳回原告柳州五菱置业投资有限公司的其他诉讼请求。义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费6199元（原告已预交），由原告柳州五菱置业投资有限公司负担5208元，被告邹小均负担991元。被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判长  刘智虹人民陪判员蒋林泉人民陪判员王艳二〇一七年七月二十一日书记员冯茜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。