湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2015)鄂江岸民初字第03077号原告武汉市江岸区丹水金鑫宾馆，住所地武汉市江岸区丹水池街汉堤路*号。代表人罗志兵，男，1961年8月1日出生，汉族，系该宾馆业主，住湖北省天门市。委托代理人程银权（一般授权代理），湖北万泽律师事务所律师。被告武汉恒发房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区万隆工业园。法定代表人陈志华，总经理。委托代理人张旌（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。委托代理人陈昊（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。被告武汉好管家物业管理有限公司，住所地江汉区新华路272号。法定代表人徐国珍。委托代理人张旌（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。委托代理人陈昊（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。原告武汉市江岸区丹水金鑫宾馆（以下简称金鑫宾馆）诉被告武汉恒发房地产开发有限公司（以下简称恒发公司）、武汉好管家物业管理有限公司（以下简称好管家物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员曾明亮担任审判长，与人民陪审员刘静萍、李国良组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理，被告提起反诉，本院依法予以受理。本院组成由审判员曾明亮担任审判长，与人民陪审员姜勇、林玲琍参加的合议庭，分别于2016年7月22日、2017年1月23日、2017年3月9日对本案公开开庭进行了审理。原告2015—004号《工程造价鉴定意见书》。经本院院长审批，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金鑫宾馆诉称：2012年1月10日，被告恒发公司以产权共有人身份授权好管家物业公司，以好管家物业公司的名义与原告签订商铺租赁合同一份，约定两被告将其享有所有权的工农兵路120号C栋1-3层房屋（建筑面积777.83平方米）出租给原告开办“恒昌金鑫宾馆”，合同约定租期15年，从2012年3月1日至2027年2月28日，租金按照每平方米30元计算，首期支付9个月租金即人民币210,014元，2012年4月20日前再支付6个月租金和保证金共计140,009元。合同还对装修期、转租、违约责任以及解除合同条件等进行了约定，其中第九条特别约定：甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的或者在租赁期间房屋发生权属纠纷而导致合同无法履行的甲方承担违约和赔偿责任，包括违约金（按照三个月租金计算）和经济损失等。合同签订后，原告依约于2012年1月10日向被告好管家支付了21万元的租金及保证金，随后开始装修并申请办理营业执照。在装修过程中出现了第三人中信达资产管理公司主张所有权并要求原告腾退，及消防验收不合格情形，两被告一再表示相关手续都在办理中，不会影响原告的正常经营。2012年4月26日，出于对被告的信任，再次支付了2012年12月至2013年5月31日的租金共计14万元。此后，两被告依然不能办理消防验收，无法取得特业许可证及营业执照，并导致原告先后遭到工商部门和公安机关的行政处罚。宾馆处于歇业状态。2013年10月28日，恒发公司承诺有能力帮助罗志兵办理营业执照及经营许可证，并承诺如不能办理，停收租金及其他费用，直到证照办理好为止；办证费用约定是5万，前期3万，证照下来后另交2万，随后，恒发公司向原告收取前期费用，至今恒发公司都没有完善相关证照。从2012年12月开始原告的宾馆就处于半停业状态，只能偷偷摸摸偶尔开业经营，投资进200万无法获利，所有的这一切均是两被告不能提供房屋产权文件，隐瞒事实真相造成的，本应由两被告采取补救或者协商赔偿损失，被告不仅不承担责任，还以原告未交纳租金为由，于2015年11月4日发函通知原告解除合同，要求收回房屋，随后指使他人多次围堵原告，强行掐断电源线，意图通过暴力手段迫使原告搬离。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、两被告连带赔偿原告房屋装修、租金等损失1,500,000元；2、两被告连带赔偿原告租赁合同履行利益损失2,000,000元；3、解除双方的租赁合同；4、本案诉讼费用由被告承担。原告（反诉被告）金鑫宾馆为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原告营业执照、被告登记信息，拟证明主体资格；证据二、授权委托书、合同，拟证明恒发公司是涉案房屋的开发商并授权好管家对外招租；原、被告之间合同约定的权利义务；证据三、收据一组、名称核准通知书、房屋安全鉴定表，拟证明原告履行合同，分别于2012年1月10日、2012年4月26日向好管家支付房租及保证金的事实；原告于2012年10月15日通过工商名称核准；原告于2012年7月5日申请通过房屋安全检测鉴定；证据四、中信达公司腾退函、恒发承诺函、消防备案受理凭证、江岸区工商分局处罚决定书、恒发证明、恒发公司收据、武汉市公安局江岸分局岸公（二）行决字【2014】1295号行政处罚决定书、恒发解除合同函、宾馆被锁照片，拟证明被告违约，不能实现合同目的；证据五、装修损失及预期利益损失评估申请书，拟证明其他损失。被告(反诉原告)恒发公司、好管家物业公司辩称：我方不存在违约行为，原告没有取得营业执照是自身行为导致的，合同中没有约定办理营业执照；原告的装修损失没有证据证明，请求驳回原告的诉讼请求。恒发公司是委托好管家物业公司出租房屋，签订合同时也出具了委托书，原告应该只能起诉恒发公司。被告(反诉原告)恒发公司、好管家物业公司反诉称：2012年1月10日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，合同约定原告承租武汉市江岸区工农兵路120号C栋的房屋（面积为777.83平方米）。租赁期限为2012年3月1日至2027年2月28日。租金为每月30元/平方米，首次支付9个月租金210,014元，在签订本合同三日之内支付；2012年4月20日之前支付6个月的租金140,009元，以后该房屋租金按月支付（每月租金23,335元）。合同还约定如逾期付款，则原告需要按日租金的千分之五支付滞纳金。《商铺租赁合同》第九条违约责任约定：乙方逾期不支付租金超过15日，甲方有权解除合同。之后被告依约定将房屋交付给原告，但原告多次出现逾期付款情况，被告多次上门向被反诉人催收租金，但原告却以种种理由推诿。截止到2015年11月4日累计欠款684,182.20元。被告万般无奈之下，于2015年11月4日通知原告解除租赁合同。综上所述，双方的租赁合同合法有效，双方应遵照履行。现原告严重违反合同约定应依法承担违约责任。现提起反诉，请求依法判令：1、确认双方解除《商铺租赁合同》；2、原告向被告支付欠付租金（2013年6月至2015年10月）684,182.20元；3、原告向被告支付逾期付款的滞纳金，以日租金的千分之五为计算标准，从2013年6月1日开始计算，截止到被告实际付清为止；4、原告向被告支付违约金72,805.20元；5、原告向被告支付物业费17,836.75元；6、原告向被告支付房屋占用费，以合同约定占用费36,402.60元（每月租金24,268.40元×1.5）为标准，从2015年11月4日计算至原告实际腾退为止；7、本案的全部诉讼费用由原告承担。被告(反诉原告)恒发公司、好管家物业公司为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交如下证据：证据一、商铺租赁合同、解除函，拟证明1、2012年1月10日，原告与被告好管家签订一份《商铺租赁合同》，合同约定原告承租武汉市江岸区工农兵路120号C栋的房屋（面积为777.83平方米）。租赁期限为2012年3月1日至2027年2月28日。合同约定租金按月支付（每月租金23,335元）；合同4-4条约定如逾期付款，则原告需按日租金的千分之五支付滞纳金；同时《商铺租赁合同》第九条违约责任约定：原告逾期不支付租金超过15日，被告有权解除合同，以及违约金按三个月租金计算；2、原告多次出现逾期付款情况。从2013年6月至2015年10月欠付租金684,182.20元，同时还欠付物业费17,836.75元（已经扣减了3万元的营业执照办理手续费）；3、被告多次上门向原告催收租金，但原告却以种种理由推诿，被告万般无奈之下，于2015年11月4日通知原告解除租赁合同；证据二、合作开发协议、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、武汉市商品房预售许可证，拟证明本案诉争房屋办理了规划审批手续，取得了相应许可证，且房屋所有权归被告恒发公司所有，具有相应合法产权文件；证据三、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书，拟证明本案房屋所在的建筑物经过相关消防验收，原告诉状所称并非事实。所以被告交付的房屋符合合同约定，其次合同也没有约定，为原告办理营业执照是被告的义务。原告不能取得营业资格并非被告责任；证据四、诉争房屋电费收据四张、房费收据一张，拟证明原告一直占有、使用涉案房屋，并都在实际经营；证据五、民办学校许可证、民办非企业单位登记证书、组织机构代码证、武汉新通联网吧有限责任公司工商登记资料、武汉简朴寨餐饮有限公司二七店工商登记资料、武汉承都天子休闲娱乐有限公司江岸分公司工商登记资料、成都天子室内装修工程竣工验收消防备案（消防网截图）、照片，拟证明在同一小区和相同情况下，其他单位均顺利的办理了经营手续，因此进一步证明，原告不能办理经营手续的原因不在被告。原告（反诉被告）金鑫宾馆辩称：对解除租赁合同无异议。对被告提出的其他反诉请求不予认可。原告拒绝支付2012年10月以后的房屋租金，是行使合同的抗辩权，不是违约。本案的租赁合同被告应当提供租赁房屋和办理消防许可的原始依据，以实现合同约定的目的，在合同签订之前被告应当提供相应的证件是被告的法定义务，在原告办理消防许可的过程中要求被告提供消防部门指定的相关文件，且只能由被告提供的情况下，被告不能提供是违约行为，原告有权要求被告继续履行、赔偿损失，在无法继续履行合同的情况下，原告有权解除租赁合同。被告收取原告所谓办理营业执照等3万元费用，该行为承诺了被告有权、有义务办理营业执照。被告强制措施控制原告使用的宾馆，其依然没有完成承诺，所以原告拒绝支付相关的费用不是违约，是先履行义务。被告反诉租金的请求没有法律事实依据，我方向法院提供了相关证据，租赁的房屋已经从2015年10月起由被告实际控制，原告已经腾退，不存在还要缴纳租金的问题。现在是装修损失需要进行评估，我方已经向法院提交鉴定申请。本院出示湖北益信工程咨询有限公司作出的鄂益信造价JD2015—004号《工程造价鉴定意见书》以及武汉市公安局江岸区分局消防大队出具的《工作记录》。经庭审质证，两被告对原告提交的证据一、二、三的真实性无异议；两被告对原告提交证据四中信达公司腾退函、恒发承诺函真实性无法核实，回函的内容明显与事实不符，对该两份函件的内容真实性有异议，房屋所有权属于恒发公司，且从签订租赁合同以后均是原告在使用，没有任何人要求原告腾退，导致原告不能正常使用的状况，原告从经营初到腾退时，从来没有因中信达公司的主张而妨碍原告履行房屋租赁合同的权益；对消防备案受理凭证真实性有异议，对证明目的有异议，恒昌花园是合法开发的小区，具备相应的合法手续，同时根据法律规定，本案只需要进行消防备案，且原告将整个小区的消防备案与其宾馆的消防备案混为一谈，原告开办宾馆，进行消防备案是其自身的义务，不是被告的义务，被告将房屋出租给原告之外还出租给了其他的商户，其他商户均办理了相应的营业执照，原告没有办理营业执照是其自身的原因造成的；对江岸区工商分局处罚决定书的真实性无法核实，对关联性、证明目的均有异议，原告单方原因导致其受到行政处罚的事实，不能证明被告存在违约；对恒发证明真实性有异议，与其事实不符；对恒发公司收据30,000元真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明被告有为原告办理消防备案的合同义务，两被告基于委托接受款项，基于缓和相应的关系情况下，被告为了能让原告经营，接受了原告的委托，接受了营业执照办理的相关事宜，在交付款项时恒发公司向原告承诺如果办理不下来营业执照，该30,000元直接抵扣租金和物业费，被告提的反诉请求中的物业费已经抵扣了30,000元，原告一直没有处理好与消防部门之间的关系，并发生了冲突，其原因是消防部门上门要求原告安装消防设施，但是原告因自身原因，为了节约费用没有安装消防设施，就委托被告进行办理，被告才收的30,000元，但是相应的手续原告拒绝履行；对行政处罚决定书真实性无法核实，被告不知情，对关联性有异议，是原告自身的原因导致的行政处罚，与被告无关；对恒发公司解除合同函真实性无异议，是由于原告违约欠租金，被告行使解除权；对宾馆被锁照片真实性有异议；被告对原告提交的证据五不予质证。原告对被告提交的证据一无异议，但只能证明事实经过，不能证明原告有过错；原告对被告提交的证据二真实性无异议，但不能证明被告已经取得了房屋所有权，达不到被告的证明目的；原告对被告提交的证据三真实性无异议，但是是否取得验收原告不知道，消防部门要求我方提供文件是2012年，该文件原告是第一次看见，该文件是否得到消防部门的认可原告不知情，但是该文件与消防部门要求原告提供的材料一致；原告对被告提交的证据四真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明原告实际经营，原告没有办证一直受到工商部门的监管，原告在公安部门办理的联网信息，在不能办理消防许可的情况下被切断，该证据只能说明原告在占用，不是实际经营；原告对被告提交的证据五真实性无异议，但是这些公司的成立时间与原告不一致，都是在原告进驻之前办理了营业执照，该手续的办理只能证明当时的法律和办事规则，不能证明2012年签订合同之后依然能满足其办事规则；简朴寨的房产与被告没有关联，该房屋是还建房不是被告所有。原告对《工程造价鉴定意见书》的真实性无异议，鉴定结论无异议。被告对《工程造价鉴定意见书》的真实性、合法性有异议，鉴定人根据原告提交的没有质证的材料进行鉴定，原告亦未提交任何原始票据，原告违约导致合同解除，被告不应赔偿其装修损失。原、被告对武汉市公安局江岸区分局消防大队出具的《工作记录》的真实性及内容没有异议。对上述证据，本院认为，两被告对原告提交的证据一、二、三的真实性无异议，对这些证据的真实性本院予以认可；本院认为原告提交的证据四、五达不到原告的证明目的。本院对两被告提交的证据一、二、三、四、五的真实性予以认可。《工程造价鉴定意见书》经双方当事人质证后，本院对该证据的真实性予以认可，但该鉴定意见书依据的鉴定材料为《商铺租赁合同》及《建筑装饰工程施工合同》，其中《建筑装饰工程施工合同》系空白合同，没有签字或加盖印章，且未经过质证认证，没有作为鉴定材料提交给鉴定部门，鉴定部门以该《建筑装饰工程施工合同》为鉴定材料作出的《工程造价鉴定意见书》，本院不予采纳。武汉市公安局江岸区分局消防大队出具的《工作记录》经双方当事人质证后，本院依法予以采纳。经审理查明：2012年1月10日，恒发公司向好管家物业公司出具授权委托书，主要写明，恒发公司授权好管家物业公司为武汉市江岸区工农兵路120号C栋商铺对外招租的授权委托人，好管家物业公司作为授权委托人在该项目对外招租的过程中，代表恒发公司全权处理一切与此对外招租相关的事务。同日，好管家物业公司与金鑫宾馆签订《商铺租赁合同》，约定将位于武汉市江岸区工农兵路120号C栋1至3层商铺（建筑面积777.83平方米）出租给金鑫宾馆作为宾馆及办公营业使用。租赁期间2012年3月1日至2027年2月28日，其中2012年3月1日至2012年5月31日期间的时间，作为金鑫宾馆筹备和装修时间，不计入正式租期。在签订合同之日三天内支付9个月租金210,014元，2012年4月20日以前支付6个月租金140,009元（含保证金70,004元），以后该房屋租金按月支付，每月租金23,335元；从2015年3月1日起，房屋租金递增4%；应于房屋租金到期日前15天支付租金，逾期支付的，按日租金的千分之五支付滞纳金。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由金鑫宾馆承担的费用外，剩余部分无息归还金鑫宾馆。物业管理费每平方米1.5元，金鑫宾馆随房屋租金首次按半年支付，之后每月1日缴纳物业管理费。房屋返还时，属于金鑫宾馆的家具、电器等设备由其负责搬走，由金鑫宾馆增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）不得拆除，以免破坏室内的装修状况，或由双方根据当时的实际情况协商处理。有下列情况之一的，一方可书面通知另一方解除租赁合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金按3个月租金计算；同时赔偿因此给金鑫宾馆造成的经济损失（包括装修该房屋的费用，预期利益损失，根据当时实际情况，以双方认可的评估机构进行评估的结果为准）；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：一、好管家物业公司未按时交付该房屋，经金鑫宾馆催告后7日内仍未交付的；二、好管家物业公司交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或交付的房屋存在缺陷、危及金鑫宾馆安全的；三、在租赁期间房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的，好管家物业公司承担违约和赔偿责任；四、金鑫宾馆未征得好管家物业公司同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；五、因金鑫宾馆原因造成房屋主体结构损坏的；六、金鑫宾馆擅自转租房屋、转让房屋承租权或他人交换各自承租的房屋的；七、金鑫宾馆逾期不支付租金累计超过15日的。租赁期间，非本合同规定的情况，好管家物业公司擅自解除本合同，提前收回该房屋的，好管家物业公司应向金鑫宾馆支付违约金，违约金按3个月租金计算，同时赔偿因此给金鑫宾馆造成的经济损失（包括装修该房屋的费用，预期利益损失，根据当时实际情况，以双方认可的评估机构进行评估的结果为准）。租赁期间，非本合同规定的情况，金鑫宾馆中途擅自退租的，应向好管家物业公司支付违约金，违约金按3个月租金计算，同时赔偿因此给好管家物业公司造成的经济损失；好管家物业公司可从租赁保证金中抵扣，保证金不足的，不足部分由金鑫宾馆另行支付。好管家物业公司承诺2012年4月20日以前将金鑫宾馆所租赁的房屋清理干净、安装好护栏，交付金鑫宾馆使用，如不能按时交付，金鑫宾馆有权延期支付合同中约定的2012年4月底应支付的款项。金鑫宾馆保证按国家的有关规定合法经营，保证不在房屋内从事任何违反国家法令、法规的事情，金鑫宾馆房屋符合消防安全条例，若其因违反国家法律、法规而受到政府部门的处罚，金鑫宾馆承担全部责任，并承担全部损失。金鑫宾馆于2012年1月10日及同年4月26日向好管家物业公司共计支付了一年的租金，将2013年5月31日之前的租金支付完毕，并支付了保证金70,004元。金鑫宾馆自行对该宾馆进行了装修。2012年10月10日，武汉市公安局江岸区分局消防大队出具《建设工程消防设计备案检查材料受理凭证》，主要写明恒昌金鑫宾馆工程依法接受消防设计检查，提供了建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件以及消防设计文件，经审查，材料不符合规定，需要补正以下材料：１、该宾馆所在建筑物的原土建消防审核及验收意见书；２、该宾馆租用所在建筑物恒星花园的合法产权办证登记情况证明文件；３、合法的建设工程土地规划许可证明文件；４、符合国家规定的设计单位合法身份证明和资质等级证明文件。武汉市公安局江岸区分局消防大队于2017年6月8日出具《工作记录》，主要写明上述需要补正的材料，第1项为必备材料，即2005年7月20日该大队出具的岸公消审（2005）68号及2006年6月20日该大队出具的岸公消验（2006）21号；当第2项材料因客观条件确实无法提供的，提供第3项材料即可；第4项为必备材料，如果不能提供该宾馆装修项目设计单位的合法身份证明和资质等级证明文件，则无法受理建设工程消防设计备案。2012年10月15日，武汉市工商行政管理局江岸分局出具（岸）名预核个字（2012）第5775号《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准申请人罗志兵申请的个体工商户武汉市江岸区恒昌金鑫宾馆。2013年2月23日，武汉市工商行政管理局江岸分局作出岸工商处字（2013）215号《行政处罚决定书》，主要写明罗志兵于2012年1月租赁江岸区工农兵路120号C栋1至3层，准备从事宾馆经营，由于房屋产权问题，无法办理相关手续，未办理营业执照，自2013年1月8日起，未经工商行政管理部门核准登记，擅自在该地点从事经营活动，店名：恒昌金鑫宾馆，至2013年1月22日被检查发现时止，由于一直亏损，没建账，故其违法所得无法计算，决定对罗志兵罚款5,000元。2013年10月28日，恒发公司收取金鑫宾馆30,000元，收款事由为办理营业执照及经营许可证费用。2014年6月11日，武汉市公安局江岸区分局作出岸公（二）行决字（2014）1295号《行政处罚决定书》，主要写明罗志兵2013年10月以来一直在江岸区恒昌花园无证经营金鑫宾馆，并于2014年6月11日接纳李建华在其开办的金鑫宾馆内住宿，决定对罗志兵行政拘留五日并对该店予以取缔的行政处罚。2015年11月4日，恒发公司、好管家物业公司向金鑫宾馆及罗志兵送达《解除合同通知书》，主要写明截止2015年10月12日，金鑫宾馆及罗志兵差欠2013年6月至2015年10月的房屋租金66,0847.20元及滞纳金50,668.94元，逾期后经多次催告仍未缴付，即日起解除《商铺租赁合同》、收回房屋、追究违约责任。恒发公司于《解除合同通知书》送达之日收回本案租赁房屋。恒发公司系武汉市江岸区工农兵路120号C栋商铺所在小区恒昌花园的开发商，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2004年9月16日取得了武汉市商品房预售许可证。2005年7月20日，武汉市公安局江岸区分局消防大队作出岸公消审（2005）68号《关于同意恒昌花园C栋室内消火栓设计的消防审核意见》，同意恒发公司报送的恒昌花园C栋室内消火栓施工图设计，工程竣工后应当申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2006年6月26日，武汉市公安局江岸区分局消防大队作出岸公消验（2006）21号《关于恒昌花园C栋室内消火栓验收基本合格的意见》，认为恒昌花园C栋室内消火栓基本符合国家有关消防技术规范规定，原则同意投入使用，并提出意见：1、各项工程投入使用后，室内消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；２、经本次消防验收的工程如有改建、扩建、用途变更等应向消防大队申报审批。另查明，经核准登记注册，住所地在恒昌花园的企业有武汉市江岸区奥之星幼儿园、武汉市新通联网吧有限责任公司、武汉简朴寨餐饮有限公司二七店、武汉承都天子休闲娱乐有限公司江岸分公司。审理中，因双方意见不一致，故调解未成。本院认为：2012年1月10日，好管家物业公司与金鑫宾馆签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。好管家物业公司受恒发公司委托签订上述合同，该行为系民事法律行为的委托代理，好管家物业公司作为代理人在该租赁合同上加盖印章，该租赁合同的权利义务由被代理人恒发公司享有和承担。2015年11月4日，恒发公司、好管家物业公司向金鑫宾馆及罗志兵送达《解除合同通知书》，上述《商铺租赁合同》解除。租赁合同存续期间，承租人应当按照合同约定的期限支付租金，金鑫宾馆支付租金至2013年5月31日，2013年6月之后的租金未支付，按上述《商铺租赁合同》的约定，金鑫宾馆应支付恒发公司2013年6月至2015年2月期间的租金490,035元（23,335元/月×21个月）、2015年3月至2015年10月期间的租金194,147.20元(24,268.40元/月×8个月)。金鑫宾馆应按合同的约定支付恒发公司2012年6月至2015年10月期间的物业管理费47,836.55元（1.5元/平方米×777.83平方米×41个月）。2013年10月28日，恒发公司收取金鑫宾馆30,000元，用于办理营业执照及经营许可证费用，双方形成委托合同关系，与本案不是同一法律关系，恒发公司要求将该30,000元在本案中一并处理，用于抵扣物业管理费，为减少诉累，本院对此予以照准。综上，金鑫宾馆应支付恒发公司欠缴的租金及物业费共计702,018.75元（490,035元+194,147.20元+47,836.55元－30,000元）。恒发公司主张金鑫宾馆支付违约金72,805.20元，根据《商铺租赁合同》的约定，金鑫宾馆逾期不支付租金累计超过15日，恒发公司可书面通知金鑫宾馆解除合同，金鑫宾馆应支付恒发公司违约金70,005元（23,335元×3个月）。恒发公司同时主张金鑫宾馆支付逾期付款的滞纳金，以租金的千分之五为计算标准，从2013年6月1日开始计算至实际付清之日止，该项反诉请求于法无据，本院不予支持。恒发公司主张金鑫宾馆支付2015年11月4日起至实际腾退之日止的房屋占用费，本案租赁房屋已于2015年11月4日由恒发公司收回，故恒发公司的该项反诉请求，与事实不符，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。金鑫宾馆拖欠2013年6月之后的租金，已构成违约，导致《商铺租赁合同》解除，故金鑫宾馆要求恒发公司、好管家物业公司连带赔偿房屋装修、租金等损失1,500,000元，以及租赁合同履行利益损失2,000,000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。金鑫宾馆主张其拒付租金，是因为恒发公司没有提供办理消防许可的原始依据以实现合同约定的目的，导致金鑫宾馆无法办理营业执照。恒发公司为反驳金鑫宾馆该主张，提交了武汉市公安局江岸区分局消防大队作出的岸公消验（2006）21号《关于恒昌花园C栋室内消火栓验收基本合格的意见》，同时证明有武汉市江岸区奥之星幼儿园、武汉市新通联网吧有限责任公司、武汉简朴寨餐饮有限公司二七店、武汉承都天子休闲娱乐有限公司江岸分公司以恒昌花园为注册登记地办理了营业执照。根据武汉市公安局江岸区分局消防大队于2017年6月8日出具的《工作记录》，金鑫宾馆自行对该宾馆进行了装修，无法提供涉诉房屋装修项目设计单位的合法身份证明和资质等级证明文件。综上，金鑫宾馆提交的证据不足以证明其已积极履行办理消防设计备案的义务。金鑫宾馆在无法办理消防设计备案、营业执照，无法实现租赁合同目的时，没有要求解除租赁合同，而是在租赁房屋内无证经营，并拒付房屋租金及物业管理费。在恒发公司书面通知金鑫宾馆解除合同之后，金鑫宾馆才向法院提起诉讼要求赔偿，其行为明显有过错，故本院对其要求赔偿的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉市江岸区丹水金鑫宾馆与被告（反诉原告）武汉好管家物业管理有限公司于2012年1月10日签订的《商铺租赁合同》于2015年11月4日解除；二、原告（反诉被告）武汉市江岸区丹水金鑫宾馆于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）被告武汉恒发房地产开发有限公司欠缴的租金及物业费共计702,018.75元；三、原告（反诉被告）武汉市江岸区丹水金鑫宾馆于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）被告武汉恒发房地产开发有限公司违约金70,005元；四、驳回原告（反诉被告）武汉市江岸区丹水金鑫宾馆的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）被告武汉恒发房地产开发有限公司、武汉好管家物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,800元，反诉费5,774元，邮寄费20元，由原告（反诉被告）武汉市江岸区丹水金鑫宾馆负担；因反诉费5,774元已由被告（反诉原告）被告武汉恒发房地产开发有限公司垫付，故原告（反诉被告）武汉市江岸区丹水金鑫宾馆在支付上述款项时将反诉费5,774元一并支付给被告（反诉原告）被告武汉恒发房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  曾明亮人民陪审员  姜 勇人民陪审员  林玲琍二〇一七年七月十八日书 记 员  周 郴