成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初2216号原告:成都锦尚置业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区一环路东五段**号。法定代表人:杨宁，成都锦尚置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：续薇薇，四川英特信律师事务所律师。委托诉讼代理人杨超：男，1992年10月2日出生，汉族，住四川省荣县，系公司员工。被告：锦江区本味真干锅店。营业场所：成都市锦江区一环路东五段87号B1层B120号。经营者：张良，男，1982年6月3日出生，汉族，住成都市锦江区。原告成都锦尚置业有限公司(简称锦尚置业)与被告锦江区本味真干锅店（以下简称本味真干锅店）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告锦尚置业的委托诉讼代理人续薇薇、杨超到庭参加诉讼，被告锦江区本味真干锅店经本院传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本案��已审理终结。原告锦尚置业向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金200381.06元，并从2015年1月29日起至实际付清租金之日止，按银行同期贷款利率的4倍向原告支付因逾期支付租金产生的违约金（庭审中陈述租金从2013年12月24日计算至2015年1月28日：2013年12月24日至2014年12月31日，租金为4.44元/平方米/日，2015年1月1日至2015年1月28日，租金为4.7元/平方米/日，计租面积为123.91平方米，被告应交租金221516.39元，已交租金21135.33元，拖欠租金200381.06元）；2、被告向原告支付拖欠的物业管理费55316.48元，并从2015年1月29日起至实际付清物业管理费之日止按银行同期贷款利率的4倍向原告支付因逾期支付物业管理费产生的违约金（庭审中陈述，物管费按45元/平方米/月计算自2013年12月24日至2015年1月28日，计算面积为123.91平方米，被告应交物管费73510.88元，已交物管费18194.4元，尚欠物管费55316.48元）；3、被告向原告支付律师费12021元；4、被告向原告支付拖欠的电费2260.44元（庭审中陈述1738.8度×1.3元/度，从2013年12月24日计算至2015年1月28日）；5、判令被告向原告支付拖欠的燃气费423.15元（庭审中陈述98.41立方米×单价4.3元/立方米，从2013年12月24日计算至2015年1月28日）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与张良于2013年9月14日签订了《租赁合同》，约定原告将位于锦江区一环路东五段87号B1层××号的房屋出租给张良。其后，原告、张良、被告签署《租赁合同权利义务转让协议》，约定张良将其在《租赁合同》项下的权利义务概括地转让给被告。上述合同及协议签订后原告全面履行了合同约定义务，但被告却违反合同约定无故拖欠原告租金、物业管理费等费用，经原告多次催告，被告仍未支付上述费用。为维���自身的合法权益，原告依据租赁合同之约定向被告发出了解约函。被告的上述行为已经严重违反了《租赁合同》的相关约定，严重侵害了原告的合法权益，故起诉来院。被告本味真干锅店未作答辩，也未提交书面答辩状。原告锦尚置业为证明其主张，向本院提交了原告的营业执照、被告的营业执照、经营者居民身份证复印件、《租赁合同》及附件、《权利义务转让协议》、国土证复印件、房屋所有权证复印件、商铺交场条件确认表、解约函及其快递单、回执、商户拖欠能源费明细、结算单、《欠费催缴通知单》及其快递单、回执、《民事案件委托合同》、发票等证据。本院认为，被告未到庭参加诉讼，应视为其放弃对证据的质证权利，上述证据具备证据的真实性、合法性及关联性，被告未到庭质证，不影响本院对上述证据效力的认定，对原告提交的上述证据，本院予以采信。依据上述有效证据及原告的陈述，本院认定以下事实：2013年9月14日，原告（甲方）与张良（乙方）签订《租赁合同》,约定：原告将位于成都市锦江区一环路东五段87号B1层××号商铺出租给张良经营本味真麻辣香锅，计租面积123.91平方米，租赁期限为2013年10月23日起至2018年12月31日止。自2013年12月24日起开始计租，首期保底租金自2013年12月24日缴纳至2014年1月31日，日租金标准为4.44元/平方米，月租金为16734.05元/月，共计21135.33元；自2014年2月1日至2014年12月31日，日租金标准为4.44元/平方米，月租金为16734.05元/月；自2015年1月1日至2015年12月31日，日租金标准为4.70元/平方米，每月租金17713.97元。保底租金以1个月为一期，计算标准为日标准租金×计租面积×365天/12个月；抽成租金为营业额乘以抽成比例，自2013年12月24日至2015年12月31日抽成比例为11%。首期保底租金应于签订本合同后7日内乙方向甲方支付，以后各期保底租金应于每期最后一个月的20日前向甲方缴纳下一期的保底租金；乙方先按期向甲方支付固定保底租金，抽成租金乙方在每期结束后的次月10日前根据上一期的营业额向甲方支付超出已支付固定保定租金的部分。乙方如逾期支付保底租金，应按上述日期至甲方实际收到保底租金支付凭证之日的期间，支付逾期付款违约金。逾期付款违约金按所欠金额每天2‰的比率支付。为确保乙方全面履行本合同，乙方应向甲方支付履约保证金，履约保证金为50202.15元；合同终止时，在乙方将无人占据的房屋交还甲方后，经扣除乙方应付的损毁赔偿费及其他应付款项后，甲方应于乙方退还甲方的履约保证金收据后九十日内将履约��证金或其余额无息退还乙方;在合同终止时，乙方尚未或者未完全承担其违约责任的，甲方有权在履约保证金扣除甲方未得到补偿部分的损失或者损害所对应的金额。乙方应在缴付各期保底租金的同时根据其与甲方或甲方指定的物业管理公司另行签署的物业管理合同，向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，否则乙方须按本合同约定承担逾期付款违约金和违约责任；物业管理费标准为人民币45元/计租平方米/月，每期物业管理费用为5575.95元，物业管理费以1月为一期，首期物业管理费自2013年12月24日缴纳至2014年1月31日，为7034.04元。乙方应根据甲方或甲方指定的物业管理公司的付款通知单,在通知单下达三日内向甲方或甲方委托的物业管理公司支付乙方使用房屋而发生的电费、水费、煤气费等费用。倘若乙方未能支付合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、宣传推广费、履约保证金、物业管理费、电费、水费、煤气费、逾期付款违约金、损害赔偿金，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等）；乙方拖欠应付租金或其他应付费用三十天以上或未经甲方同意擅自停止营业达三天的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方无权要求返还履约保证金或其余额及预付的未使用完毕的租金，且由此而造成甲方损失的，乙方还应另行据实予以赔偿。合同条款发出的通知均须采用书面形式，向乙方书面通知的地址为合同约定的地址，在租赁期间，乙方承租的房屋也是有效通知地址。经邮件发出的通知应以寄出日后第5日为送达之日。2013年10月28日，张良在商铺交场条件确认表上签字。2014年5月6日，原告、被告与张良三方签��《租赁合同权利义务转让协议》，约定将张良在前述《租赁合同》中的权利义务概括地转让给被告，被告同意受让张良所转让的权利义务，原告对张良的转让以及丙方的受让予以同意。2015年1月23日，原告向合同约定的被告经营者张良的地址邮寄《解约函》，《解约函》载明被告自2014年6月8日起，拖欠原告租金126131.74元，物业管理费41521.72元，水、电、燃气费共计2683.59元（截止日期为2015年1月23日），且未经原告同意擅自闭店，故原告行使合同解除权，自2015年1月23日起《租赁合同》解除，租赁关系终止；要求被告于2015年2月2日前将租赁房屋恢复原状，并将房屋内其所属财产物品和装置全部撤离房屋及房屋所属建筑物等。2015年9月18日，原告向被告的经营者张良的合同约定地址邮寄发出《欠费催缴通知单》，要求被告支付相应款项。另查明，北京市凯思盛物业管理有限公司成都分公司出具《商户拖欠能源费明细》，载明：本味真/张良尚欠电费2260.44元，尚欠燃气费423.15元。锦尚公司为追讨本案所涉欠费，与四川英特信律师事务所签订《民事案件委托合同》，委托律师代理诉讼，已支付律师代理费8021元。本院认为，本案《租赁合同》及附件、《租赁合同权利义务转让协议》为当事人真实意思表示，对双方均有合同约束力。双方依约成立租赁合同关系，原告作为出租人负有交付租赁物的义务，被告作为承租人负有支付租金及相关费用的义务。原告依约定条件向被告发出《解约函》后，被告未提出异议，且合同期限亦届满，已实际发生解除效力。合同解除前已经过租赁期间的部分，承租人仍应承担支付拖欠租���、相关费用及逾期违约责任。关于租金、物业管理费、违约金。对于承租人履行支付义务的事实，被告未提出答辩主张和证据，应承担相应的不利后果。根据《租赁合同》约定，从2013年12月24日至2015年1月28日，应付租金221516.39元、物业管理费73510.88元，原告自认被告实付租金21135.33元、物业管理费18194.40元，核减后，拖欠租金应为200381.06元、物业管理费应为55316.48元，本院予以认定，被告应向原告履行支付义务。被告迟延履行义务，应按《租赁合同》关于所欠金额每天2‰的约定支付违约金，但该按标准计算明显高于被告的资金利息损失，本院综合考虑双方合同履行情况，对该违约金标准予以调整，酌情确定为以尚欠租金及物业管理费金额为基数，从2015年1月29日起计至实际付清租金、物业管理费之日止，按中国人民银行发布的同期同档人民币贷款基准利率确定违约金。关于电费、燃气费。根据物管公司出具的《商户拖欠能源费明细》，被告欠付电费2260.44元、燃气费423.15元，被告未提出答辩主张和证据，应承担相应的不利后果，原告要求被告支付拖欠的电费2260.44元、燃气费423.15元的诉讼请求，本院予以支持。关于律师费。原告支出律师代理费8021元，在律师代理费收费指导标准的合理范围内。被告违约导致本案诉讼，依《租赁合同》约定应赔付原告实际支出的律师代理费。原告未提交支出依据的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告锦江区本味真干锅店应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦尚置业有限公司支付尚欠的自2013年12月24日至2015年1月28日的租金200381.06元、物业管理费55316.48元，并支付违约金（以尚欠款总额255697.54元为基数，从2015年1月29日起计至实际付清之日止，按中国人民银行发布的同期同档人民币贷款基准利率计算）；二、被告锦江区本味真干锅店应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦尚置业有限公司支付电费2260.44元、燃气费423.15元；三、被告锦江区本味真干锅店应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦尚置业有限公司支付律师代理费8021元；四、驳回原告成都锦尚置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6408元，公告费300元以及后续因公告本裁判文书所发生的费用,均由被��锦江区本味真干锅店承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  赖婷婷人民陪审员  冉崇芬人民陪审员  雷大秀二〇一七年七月三日书 记 员  丁勤琴庭审记录员黄敏