安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0102民初707号原告：郑文韬，男，1992年1月8日出生，汉族，住安徽省肥东县。被告：王飞，男，1991年3月29日出生，汉族，户籍地安徽省六安市裕安区，���安徽省合肥市瑶海区。被告：汪瑾萱，女，1992年11月3日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，住安徽省合肥市瑶海区。以上两被告共同委托诉讼代理人：夏燕英，安徽徽都律师事务所律师。原告郑文韬与被告汪瑾萱、王飞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑文韬，被告王飞、汪瑾萱及共同委托诉讼代理人夏燕英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑文韬向本院提出诉讼请求：一、解除原告郑文韬与被告王飞、汪瑾萱签订的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》；二、判令被告王飞、汪瑾萱共同返还定金5万元及利息（以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准自起诉之日起计算至款清之日止）；三、本案诉讼费用由被告王飞、汪瑾萱承担。事实与理由：2016年9月23��，双方签订了《存量房买卖合同》，王飞、汪瑾萱将其位于合肥市××××室房屋以1980000元出卖给郑文韬。签订合同时，郑文韬支付定金5万元，王飞、汪瑾萱出具了收据一张。由于2016年10月国家出台的限购政策，致使郑文韬无法购买此房，这不是郑文韬个人行为造成的结果。在此情况下，王飞、汪瑾萱理应如数返还定金，但是，经郑文韬多次敦促，王飞、汪瑾萱均拒绝返还。郑文韬无奈遂诉至法院，请求依法支持诉讼请求，以维护原告的合法权益。汪瑾萱、王飞共同辩称，1、根据谁主张谁举证的原则，郑文韬主张其无购房资格，但并无证据证明，应承担不利后果；2、自2016年10月2日限购政策发布后，郑文韬并未及时通知我方其不具有购房资格，要求解除合同，因此导致王飞、汪瑾萱在长达5个月时间内，丧失众多卖房的机会，而这个期间房价下降，造成我��巨大的损失，应承担赔偿责任。3、郑文韬解除合同的真正原因并非限购，而是在限购后房价下降其以不具有购房资格来要挟我方要求降价并要求提前入住，因我方坚持要求按照合同履行，导致其目的没有达成，才以限购为由要求解除合同。因此，郑文韬要求返还定金没有事实及法律依据。经审理查明：2016年9月23日，汪瑾萱、王飞（甲方出卖人）与郑文韬（乙方买受人）签订了一份《存量房买卖合同》及《合同补充协议》。根据合同约定，郑文韬购买汪瑾萱、王飞位于合肥市××××室房屋一套，建筑面积为159.23平方米；房屋价款为198万元；甲方收到银行放款通知十日前腾空该存量房，并通知乙方进行验收交接。双方确认本合同签订后甲方做完析产拿到新证10日内，甲方双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。《合同补充协议》约定：甲方双方���致同意乙方以商业贷款方式支付甲方房款，用首付款替甲方偿还银行按揭款，不足部分甲方自行补齐。本协议签订后乙方应向甲方支付定金人民币5万元，定金冲抵房款，若甲方违约，双方返还乙方定金；若乙方违约，甲方收取的定金不予退还。合同还约定了逾期付款和逾期交房的违约责任及相关事项。合同订立当日，郑文韬向汪瑾萱、王飞交付了购房定金5万元，王飞、汪瑾萱当日向郑文韬出具收款凭证一份，载明：“今收到郑文购买位于合肥市瑶海区××与××交口××城××室购房定金5万元”。因郑文韬户籍地在肥东县××乡××唐北组，且未在合肥市办理社会保险及缴纳个人所得税，不符合在合肥市区购买住房的条件，导致双方之间的房屋买卖合同无法履行，郑文韬遂要求汪瑾萱、王飞退还定金5万元。郑文韬索要定金无果，诉讼来院，要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求退还定金5万元。本案审理中，汪瑾萱、王飞表示双方之间的存量房买卖合同已经无法实际履行，同意解除合同。以上事实，有经过质证的身份证复印件、常住人口登记薄复印件、《存量房买卖合同》、《合同补充协议》、收条、限购政策打印件、微信聊天记录及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，双方在平等、自愿的基础上签订的存量房买卖合同合法有效，对双方均有约束力。由于合肥市于2016年10月双方订立合同后出台了针对本市房屋的限购限贷政策，郑文韬系肥东县××乡××唐北组居民，未在合肥市办理社会保险及缴纳个人所得税，在上述政策实施后不符合在合肥市区购买房屋的条件，导致合同无法履行。楼市限购令为国家政策，非当事人所能预见、避免和克服，属于不可抗力，导致合同无法履行时，当事人可以解除合同。现郑文韬要求解除合同，汪瑾萱、王飞亦同意解除合同，本院对郑文韬的该项请求予以支持。关于定金5万元是否应予退还，根据法律规定，当事人一方因不可抗力解除合同的，应当及时通知对方，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。由于房屋限贷限购政策从出台到人们熟知需要经过一定的时间，加之公民因其能力及知识水平存在差异，对于政策的理解把握也存在差异性。郑文韬主张其属于合肥市辖三县居民，在签订房屋买卖合同时并不清楚合肥限购限贷政策，在办理买房手续过程中方知自己不符合合肥市区购房条件，在采取补救措施后仍未能达到购房条件，导致合同无法实际履行，遂要求解除合同，退还定金，本院予以采信。汪瑾萱、王飞抗辩称郑文韬在明知合肥限购政策后未及时通知其不符合在合肥市区购房条件，且要求降价、提前交房入住等，拖延长达5个月之久，现房价已下跌，导致其丧失众多卖房的最佳时机，郑文韬对此具有过错，故不应退还定金。根据法律规定，因国家政策的调整导致合同无法实际履行，虽然不可归责于双方当事人，但因此导致合同无法履行时，当事人双方均可以解除合同。通过本案双方间的微信聊天记录可以反映出双方在得知合肥限购政策且买受人不符合购房条件后未及时解除合同，仍然在协商房屋价款、交房、补办社保税费等相关事宜，双方在后期处理中均存在一定的过错，因此，对于郑文韬要求汪瑾萱、王飞退还定金5万元，本院酌情支持4万元。对于逾期利息请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈��华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告郑文韬与被告汪瑾萱、王飞之间的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告汪瑾萱、王飞于本判决生效之日起十日内返还原告郑文韬定金4万元；三、驳回原告郑文韬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告郑文韬负担125元，被告汪瑾萱、王飞负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  王文慧二〇一七年七月二十日书 记 员  赵海云附本判决适用的法律条文：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）���律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。