河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初9107号原告王斌，男，1957年12月1日出生，汉族，住郑州市金水区天赋路**号*号楼**号，身份证号：41302119571201005X。委托代理人鲁迎旭，河南天坤律师事务所律师。被告郭学军，男，1967年3月27日出生，汉族，住郑州市金水区纬五路**号院*号楼**号，身份证号：410105196703271693。委托代理人王亚平，河南九同律师事务所律师。委托代理人李娟，河南九同律师事务所实习律师。被告河南瑞奇房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区纬五路30号。法定代表人石晓林，董事长。委托代理人赵风军，金博大律师事务所律师。原告王斌诉被告郭学军、河南瑞奇房地产开发有限公司（下简称“瑞奇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王斌及委托代理人鲁迎旭、被告委托代理人王亚平、李娟、瑞奇公司委托代理人赵风举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年11月3日，原告王斌与被告郭学军签订《协议书》一份，协议书约定：被告郭学军将其本单位集资房一套转让给原告，原告一次性补偿给被告郭学军3万元，集资房建房款由原告所出，房屋产权归原告王斌所有。集资建房款和对被告补偿款一次性付清后，被告不得以任何理由反悔。在房屋建成和交付使用后，不论房屋升值多少，被告郭学军无任何理由再向原告索取任何费用，无任何理由把集房权从原告手里收回。如被告郭学军中途发生变故，按月息贰分的利息付给原告王斌2-3年的房款利息补偿，在交款和领取房屋所有证件中都由被告出面协调。2006年11月3日，原告支付被告郭学军补偿费30000元，被告郭学军向原告出具了收据。原告以郭学军的名义交纳购房款355724元。2008年1月9号被告河南瑞奇房地产开发有限公司出具销售不动产统一发票，购买房屋位于郑州市郑东新区农业东××、××街南东××楼东××单元××西户，2008年1月24日该房屋买卖合同在郑州市房地产管理局郑东新区直属分局备案，备案合同编号为：D08195880，建筑面积143.87平方米，总价为355724元。2009年9月房屋交付，2009年10月原告开始装修使用。2014年双方协调办理房产证时，被告郭学军拒不配合，致使原告迟迟不能办理过户。原告认为，被告郭学军已经通过协议书将争议房屋转让给原告，原告已向被告支付了转让款，被告应该配合原告办理过户手续，被告郭学军拒绝为原告办理过户的行为违反了双方协议书约定的内容，损害了原告合法财产权益，故诉至法院，请求判令：1、依法确认原告对郑东新区农业东路东、康宁街南东瑞园20号楼东3单元19层西户的房屋拥有所有权；2、被告河南瑞奇房地产开发有限公司、郭学军协助原告办理前述房屋的房产证；3、被告郭学军支付原告违约金170747元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告郭学军辩称，1、原告王斌（“乙方”）与被告郭学军（“甲方”）之间签订的《协议书》并未生效。原、被告2016年11月3日签订的《协议书》第六条约定：甲乙双方签字，证人签字生效。截止庭审结束，该《协议书》仍未有证人签字。根据《合同法》第四十五条之规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。原告依据未生效的协议书，向被告要求履行合同，与事实不符，且无法律依据。2、在签订《协议书》时，原告明知被告单位不允许转让由被告单位向其员工提供的福利性质住房。原告明知购买此种商品房存在风险，仍然购买，自身应承担一定责任。双方约定，涉案房屋所有票据交给原告，从原告提交证据也显示，相关票据由原告掌握。被告自己不能办理房产证，原告在此期间也未积极促使《协议书》生效，因此原告并未要求被告郭学军履行转让涉案房屋相关义务。3、关于违约金的诉讼请求不应得到支持。双方签订的《协议书》第四条约定：如被告郭学军中途发生变故，要一次性全额退款给原告所有集资建房款和集房补偿金；按照月息两分的利息计算2-3年的放款利息补偿。适用本条请求违约金的前提条件是解除合同，而原告该诉讼请求与第一项、第二项诉讼请求相矛盾，请求依法驳回原告的该项诉讼请求。被告瑞奇公司辩称，本案属于二手房买卖合同纠纷，属于原告与被告郭学军之间的纠纷，瑞奇公司与原告不存在合同关系，不应作为本案的被告，原告要求瑞奇公司协助办理房产证没有事实与法律依据。结合本案原告的诉求其诉求存在着法律冲突，第一条是物权确权，第二条是请求权，原告要求瑞奇公司办理房产证无法律依据。原告认为现在被告郭学军没有办理房产证，瑞奇公司就应该配合原告办理房产证，逻辑错误，瑞奇公司作为开发商没有义务协助业主办理房产证。根据原告的诉求既要房子又要违约金不符合协议的基本精神。原告为支持其诉讼请求提交以下证据：第一组证据：1.协议书一份，2.补偿金收据一份，证明2006年11月3日，原告王斌与被告郭学军签订《协议书》一份，协议约定被告郭学军自愿把本单位集资住房转让给原告王斌，原告王斌一次性补偿被告郭学军叁万元，房屋建成后，写在郭学军名下的房屋所有证件归原告王斌所有。房屋建成两年后，郭学军负责把房屋产权证过户给王斌。同日，被告郭学军出具收条，收到叁万元。第二组证据：1.中国银行现金存款凭条两张，2.河南省金融业务收费统一发票一张，3.河南瑞奇房地产开发有限公司销售不动产统一发票一张，证明原告于2006年11月3日付款给河南瑞奇房地产开发有限公司88000元，2007年7月2日付款273350元。2008年1月9日，河南瑞奇房地产开发有限公司开具销售不动产统一发票一张，不动产项目名称《东瑞园》，不动产楼牌号20号楼东3单元19层西户，建筑面积143.87㎡，金额355724元，原告已经足额缴纳购房款给河南瑞奇房地产开发有限公司。第三组证据：1.河南瑞奇房地产开发有限公司产权登记费财务收据一份，2.河南大河物业服务有限公司装修保证金财务收据一份，3.河南大河物业服务有限公司垃圾清运费、物业服务费收据一份，证明原告于2009年9月30日交河南瑞奇房地产开发有限公司产权登记费9412元、交河南大河物业服务有限公司装修保证金1000元、交河南大河物业服务有限公司垃圾清运费、物业服务费1468元。原告已于2009年接收房屋并进行装修，并缴纳了产权登记费。第四组证据：郑州市商品房买卖合同信息备案表一份，证明2008年1月8日，河南瑞奇房地产开发有限公司与郭学军签订商品房买卖合同并在郑州市房地产管理局郑东新区直属分局进行了商品房买卖合同信息备案，房屋坐落郑东新区农业东××、××街南××单元××西户，备案合同号：D08195880。第五组证据：1.河南大河物业服务有限公司水费、物业费票据，共7张物业费收据、3张水费收据、1张门禁卡工本费，2.河南有线电视业务受理单三张，3.郑州市热力总公司居民供用热合同一份，4.郑州华润燃气用户安全检查情况通知书一份，5.建行河南省分行省电联网电费收据一份，6.河南日报报业集团有限公司大河报发行中心订阅单一份，发票两张，7.河南瑞奇房地产开发有限公司代收契税、暖气入网费票据两张，8.中信银行郑州商都路支行代收暖气费票据3张，证明原告王斌一直在东瑞园20号楼3单元19层西户居住，并缴纳了各项生活费用、办理了生活相关业务，证明了原告王斌与被告郭学军房屋买卖的事实，物业费、水费、暖气入网费、契税均以被告郭学军名义缴纳。被告郭学军质证称，第一组证据1、证明目的有异议，协议书转让为集房权，该权利无法转让；证据2、与本案关联性有异议，主体身份与原告不一致，对第二组、第三组证据：证明目的有异议，该组证据显示付款方为被告，与原告无关；对第四组证据：该证据为复印件客观性有异议；对第五组证据：关联性有异议，与本案无关。被告瑞奇公司质证称，对第一组证据：瑞奇公司并非该协议的当事方，无法对该协议的真实性发表意见；对第二组证据：真实性无异议；对第三组证据1真实性无异议，对证据2、3鉴于河南大河物业服务有限公司向被告开具的，瑞奇公司对此不知情，对真实性不发表意见；对第四组证据：真实性无异议；第五组证据5.7真实性无异议。经本院审查，原告提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据、第五组证据客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。被告郭学军、瑞奇公司未提交证据。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况查明事实如下：2016年11月3日，原告王斌与被告郭学军签订《协议书》一份，约定：被告郭学军自愿将其本单位集资房一套转让给原告，原告一次性补偿给被告郭学军叁万元，房屋建成后，写在被告郭学军名下的房屋所有证件归原告王斌所有。房屋建成两年后，被告郭学军负责把房屋产权证过户给原告王斌，过户费用由原告王斌承担。还约定：如被告郭学军中途发生变故，郭学军要一次性全额退给原告王斌所有集资建房款和王斌付给郭学军的集房补偿金，除上述条件外，按月息贰分的利息计算由郭学军付给王斌2-3年的房款利息补偿。2006年11月3日《收条》显示：原告王斌支付被告郭学军一次性补偿金叁万元。2006年11月3日、2007年7月2日工商银行现金存款凭证显示：交款人郭学军存入存款人被告瑞奇公司名下账户（账号：17×××12）361348元，庭审中被告承认该款项是原告以郭学军的名义交纳。2008年1月9号被告瑞奇公司出具销售不动产统一发票，载明：不动产项目名称：郑州市郑东新区农业东路东、康宁街南东瑞园，销售的不动产楼牌号：20号楼东3单元19层西户，全额房款355724元。2008年1月8日被告瑞奇公司于被告郭学军签订商品房买卖合同，2008年1月24日该房屋买卖合同在郑州市房地产管理局郑东新区直属分局备案，备案合同编号为：D08195880，建筑面积143.87平方米，总价为355724元。2009年9月房屋交付，2009年10月原告开始装修使用。本院受理该案后，经调解未果。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面、适当的履行自己的合同义务。当事人可以约定一方违约时应当承担根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查《协议书》有原、被告双方当事人的签字，系双方真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。虽然协议约定了“甲乙双方签字，证人签字生效”的字样，但合同首页并没有证人字样，且合同已经实际履行，故是否有证人签字不影响合同效力。原告已经履行付款义务，被告郭学军、被告瑞奇公司应依法履行自己的义务，故关于原告请求确认原告对郑州市郑东新区农业东××、××街南东××楼东××单元××西户房屋所有权的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。关于原告主张被告瑞奇公司、郭学军协助原告办理郑州市郑东新区农业东××、××街南东××楼东××单元××西户房屋产权证的诉讼请求，因办证系行政机关的职权范围，被告负有协助办证义务，故本院酌定被告于本判决生效后三十日内协助原告办理不动产登记证。关于原告主张被告郭学军支付原告违约金170747元的诉讼请求，被告郭学军拒绝配合原告办理房产证的行为，已构成违约，应当承担违约责任。鉴于房屋建成后，及时进行了交付，并未影响原告使用，且目前房屋增值较大，本院已支持原告其他两项诉求，对原告主张的违约金170747元，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王斌对位于郑州市郑东新区农业东路东、康宁街南东瑞园20号楼东3单元19层西户的房屋拥有所有权；二、被告郭学军、河南瑞奇房地产开发有限公司于本判决书生效后三十日内协助原告办理位于郑州市郑东新区农业东路东、康宁街南东瑞园20号楼东3单元19层西户房屋的房产登记手续；三、驳回原告王斌的其他诉讼请求。案件受理费9065元，由被告郭学军、河南瑞奇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一七年七月三日书记员  马正茁