山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0282民初1683号原告：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号，统一社会信用代码：91370200863581525Q。负责人：郝子健，行长。委托诉讼代理人：仲昭利，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩超，男，1989年3月9日出生，住即墨市，系原告公司员工。被告：陈增富，男，1986年3月15日出生，汉族，住山东省沂水县。被告：刘玉玉，女，1991年5月1日出生，汉族，住山东省即墨市。委托诉讼代理人：陈增福，系被告刘玉玉之夫。被告：青岛天一林峰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市即墨市龙泉街道办事处埠惜路762号，统一社会信用代码：91370282564736080J。法定代表人：魏平，董事长。委托诉讼代理人：崔永军，山东和春律师事务所律师原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建设银行青岛市分行）诉被告陈增富、刘玉玉、青岛天一林峰房地产开发有限公司（下简称天一林峰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人仲昭利、韩超，被告天一林峰房地产公司委托诉讼代理人崔永军到庭参加诉讼。被告陈增福，同时作为被告刘玉玉的委托诉讼代理人于2017年5月31日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行青岛市分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与第一被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告偿还原告贷款本金人民币451097.54元，利息及罚息为人民币3326.42元，共计454423.96元（截止2016年12月31日），3、被告偿还自2017年1月1日起至还清全部贷款本息之日止的利息及罚息；4、被告承担本案律师费25000元；5、确认原告有权就被告陈增福设定抵押的房屋优先受偿；6、第三被告天一林峰房地产公司对上述2、3、4项债务处承担连带清偿责任；7、被告承担本案的诉讼费、公告费等实现债权的费用。事实和理由：2015年6月17日，原告与被告陈增福签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告陈增福向原告借款人民币46万元，用于购买位于即墨市经济开发区黄河三路169号18号楼1单元104户房屋，借款期限自2015年6月12日起至2045年6月12日止。同时，被告陈增福以其购买的上述房屋提供抵押担保。第二被告刘玉玉作为被告陈增福的配偶，向原告出具了共同还款声明及同意抵押声明，被告天一林峰房地产公司为第一被告的贷款提供连带担保责任。合同签订后，原告依约向被告陈增福发放贷款，履行了合同全部义务，但被告未按约如期还款，构成违约，原告为维护合法权益，特具状诉至法院。被告陈增福、刘玉玉答辩称，对原告所诉事实没有异议，因被告经济困难所以拖欠银行贷款。被告天一林峰房地产公司答辩称，同意在担保范围之内承担担保责任，但首先应由被告陈增福以现有财产优先进行清偿。经审理查明，被告天一林峰房地产公司与原告建设银行青岛市分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，编号：37120150105000095506。合同约定：1、为保障原告债权的实现，被告天一林峰房地产公司愿意为原告建设银行青岛市分行及其辖属机构与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；2、合同所称“债务人”是指因购置座落于即墨市黄河三路169号鑫欣家园住宅楼项目所属之住房、商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人等；3、本合同所称“主合同”是指在本合同约定的上述期限内，原告与债务人形成债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件；4、最高额保证所担保的债权是指自2014年12月23日至2017年12月23日期间（即“债权确定期间”），因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、律师费等）；5、被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证担保的范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。6、被告天一林峰房地产公司的保证责任为连带责任保证；7、保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，抵押物为经济适用房或限价商品房的，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押已经生效，抵押人已经办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；8、主合同项下债务到期或原告根据合同约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或债务人违反主合同的其他约定，被告天一林峰房地产公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。2015年1月19日，被告陈增福向原告建设银行青岛市分行申请贷款购房，被告刘玉玉作为被告陈增福的配偶，在申请中配偶一栏、同意抵押声明和共同还款声明中签字确认。2015年6月19日，原告与被告陈增福签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定了以下内容：1、借款人陈增福向原告借款46万元，贷款期限为360个月，借款用途为购买位于即墨市经济开发区黄河三路169号《鑫欣家园1.2期》18号楼1单元1层104户房屋，售房人为被告天一林峰房地产公司；2、借款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上下调7%，该借款利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；3、还款日为借款期限起始日在每月的对日，方式为委托扣款方式，采用等额本息还款方法；4、借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；并有权解除与借款人的借贷关系；5、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）,自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期利率和约定的结息方式计收罚息和复利；6、借款人逾期的，即未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为合同执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按合同约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；7、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），由借款人承担。庭审中，原告建设银行青岛市分行与被告天一林峰房地产公司均确认被告陈增福购买的上述房屋系双方签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：37120150105000095506）约定的房产范围，即即墨市黄河三路169号鑫欣家园住宅楼项目所属之住房，并确认债权确定期间为自2014年12月23日至2017年12月23日期间，被告天一林峰房地产公司根据上述保证合同约定承担保证责任。同时，原告建设银行青岛市分行与被告陈增福约定，被告陈增福以其名下的位于即墨市经济开发区黄河三路169号18号楼1单元104户房屋为该笔借款提供抵押担保，抵押财产价值为660897.54元。抵押担保的范围包括合同约定的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、公告费等）。合同第八条约定“（一）借款人未足额履行本合同项下的到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。（二）合同约定的“抵押财产清单”记载的或双方约定的抵押财产价值（下称“暂定价值”），无论是否记载登记机关的登记簿，均不表明抵押财产的最终价值，其最终价值为处分抵押财产所得价款在扣除各种税费后的净额。若已抵押财产抵偿贷款人债权的，上述暂定价值并不作为抵押财产抵偿贷款人债权的依据，届时抵押财产的价值应由双方协商一致或依法公平评估确定。2015年7月3日，办理了即房地预市字第××号预购经济适用房抵押预告登记。但该房屋未办理房屋产权登记（不动产登记）及抵押登记。2015年7月16日，原告建设银行青岛市分行向被告陈增福发放了贷款46万元，收款人为被告天一林峰房地产公司，贷款执行利率为年利率6.4%。自2016年11月起，被告陈增福未按合同约定还款。2017年4月28日，被告天一林峰房地产公司代被告陈增福偿还贷款14183.45元，截止到2017年5月30日，被告陈增福尚欠原告借款本金为人民币447253.75元，应付利息2546.44元及罚息39.10元。原告建设银行青岛市分行因本次诉讼支出律师费25000元。上述事实有原告提交的中国建设银行个人住房借款申请及贷款调查申报审批表、被告陈增福、刘玉玉身份材料一宗，《个人住房（商业用房）借款合同》，个人贷款支付凭证，个人贷款对账单及被告贷款账户基本信息，房屋登记信息，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，委托代理协议、律师费发票、现金缴款单一宗；被告天一林峰房地产公司提交的中国建设银行客户专用回单一份以及原、被告当事人的当庭陈述在案为凭，并经当庭质证，本院予以采信。本院认为，原告建设银行青岛市分行与被告天一林峰房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及原告与被告陈增福签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系原、被告的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律拘束力，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。2015年7月16日，原告按照合同约定将借款汇至被告天一林峰房地产公司的账户，依约向被告陈增福发放贷款。被告陈增福从2016年11月开始，未能按合同约定履行偿还借款本息的责任，已构成违约，应承担违约责任。原告建设银行青岛市分行要求解除与被告陈增福签订的借款合同及借款人陈增福立即清偿借款本息及相关费用，符合借款合同的约定，本院依法予以支持。借款发生时，被告刘玉玉与陈增福系夫妻关系，借款发生在两被告婚姻关系存续期间，且被告刘玉玉作为合同约定的共同还款人，亦应对上述借款本息承担共同还款责任。故原告建设银行青岛市分行要求被告陈增福、刘玉玉偿还贷款本金、利息、罚息及相关费用，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。原告与被告陈增福约定，以其购买的上述即墨市经济开发区黄河三路169号18号楼1单元104户房屋为该笔借款提供抵押担保，并已办理预购商品房抵押预告，取得了即房地预市字第××号房地产预告登记权证，原告建设银行青岛市分行是预购商品房抵押预告登记的权利人。被告陈增福购买的房屋未取得房地产登记证，无法办理正式的抵押登记。本院认为，建立预告登记制度的目的是限制预告登记义务人行使处分权，赋予被登记的不动产物权请求权以物权效力，该不动产物权请求权具有排他效力。被告陈增福未按照贷款合同约定及时偿还贷款构成违约，应承担违约责任的情况下，原告对被告陈增福名下的位于即墨市经济开发区黄河三路169号18号楼1单元104户房屋变卖价款享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告陈增福、刘玉玉承担本案的律师代理费符合合同约定，且已经实际发生，本院予以支持。关于原告要求被告天一林峰房地产公司按照保证合同约定承担保证责任。本院认为，原告建设银行青岛市分行与被告天一林峰房地产公司均认可被告陈增福的借款在2014年12月23日至2017年12月23日的债权确定期间内，被告天一林峰房地产公司应承担连带保证责任，本院予以确认。故，原告建设银行青岛市分行要求被告天一林峰房地产公司承担保证责任符合《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：37120150105000095506）的约定，本院予以支持。被告天一林峰房地产公司承担连带保证责任后有权向被告陈增福、刘玉玉追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行与被告陈增福签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：371997606-2012-20150330515）。二、被告陈增福、刘玉玉于判决生效后十日内共同偿付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行借款本金人民币447253.75元，应付利息2546.44元及罚息39.10元（截至2017年5月30日），并承担自2017年5月31日至实际付清之日止按照借款合同约定计算的利息、罚息、复利。三、被告陈增福、刘玉玉于判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行律师费25000元。四、若被告陈增福、刘玉玉未能按期履行上述还款义务，原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行有权对被告陈增福名下的位于即墨市经济开发区黄河三路169号18号楼1单元104户房屋的变现价款享有优先受偿权。五、被告青岛天一林峰房地产开发有限公司对被告陈增福、刘玉玉的上述二、三项款项承担连带清偿责任，被告青岛天一林峰房地产开发有限公司承担连带保证责任后有权向被告陈增福、刘玉玉追偿。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8491元，由被告陈增富、刘玉玉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王丽芳审 判 员  赵紫信代理审判员  刘青鹤二〇一七年七月二十四日书 记 员  史冰芳（法律条款见附页）附页：《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”。《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”。《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物”。《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。