贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0521民初2939号原告：贵州润亿置业有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇华屹锦城I组团14栋A单元501室。法定代表人：谭志刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓维义，贵州本芳律师事务所律师。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房。法定代表人：吴万彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈进林，贵州宏贯律师事务所律师。原告贵州润亿置业有限公司（以下简称润亿公司）与被告贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，被告众横城公司提出管辖权异议，本院裁定后，原告润亿公司不服提出上诉，贵州省毕节市中级人民法院指令本院对本案进行审理。本院依法适用普通程序于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告润亿公司委托诉讼代理人邓维义、被告众横城公司委托诉讼代理人陈进林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润亿公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告双方于2015年6月17日签订的《大方澜湾国际项目独家销售代理合同》及2015年11月12日签订的《关于“澜湾国际项目独家销售代理合同”补充协议》；二、判决被告3日内返还原告佣金1002153.50元、客户定金3000.00元，支付违约金100000.00元；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年6月17日，原、被告双方签订《大方澜湾国际项目独家销售代理合同》，约定由被告独家代理原告开发的位于大方县奢香大道与迎宾路交汇处的“澜湾国际项目”商品房的销售，代理期间自2015年6月至2015年10月30日完成该项目可销售面积的80%。其中合同第四条中特别约定：项目销售佣金实行跳点，若2015年10月30日完成销售任务量，按4.0%结算；若2015年9月30日完成销售任务量，按5.0%结算；若2015年8月30日完成销售任务量，按6.0%结算；若2015年11月30日完成销售任务量，按3.0%结算；若2015年12月30日完成销售任务量，按2.0%结算，且原告解除合同。合同第四条违约责任中约定，如被告非因原告违约因素中途撤走无故终止合同，被告向原告赔偿经济损失人民币10万元。合同签订后，原告暂按4.0%与被告进行佣金结算。此后，因被告未能按约完成销售任务，双方于2015年11月12日签订了《关于“澜湾国际项目独家销售代理合同”补充协议》，约定代理期限变更为2015年6月22日至2016年12月31日，若2016年12月31日完成销售任务量，按4.0%结算；未完成按3.0%结算，若2017年1月31日前未完成销售任务量，按2.0%结算；此前被告已经领取的佣金及相关费用按多退少补的原则据实结算，甲方应补乙方的金额在乙方办理结算手续并移交全部客户资料（包括潜在客户）及相关资料后3日内一次性支付；乙方应退还甲方的金额在乙方办理结算手续并移交全部客户资料（包括潜在客户）及相关资料后3日内一次性支付；双方逾期延迟支付的，按银行同期贷款利息的四倍计付迟延期间的利息损失。任何一方在合同期限届满后拒绝办理结算的，支付日确定为合同期满后的第16日。补充协议第四条特别约定：被告进场后的一个月内保证含管理人员在内不少于30人，在淡季期间内乙方可减少人员数量来控制成本，但直接销售人员不能连续三个月少于15人（直接销售人员不含经理、主管、业务员）。补充协议第七条违约责任约定，被告擅自终止合同或其他导致合同目的不能实现的违约行为，由被告按结算佣金及相关费用总金额的30%向原告支付违约金，不足部分，原告仍有权向被告追索。在履行合同过程中，因被告方未按合同约定的销售人员数量进行销售，导致不能完成销售任务，同时，由于被告管理不周，致销售人员擅自收取客户购房定金。经原告多次催促被告采取整改措施，但被告拒不采取补救措施。原告遂依法发出解除合同通知，被告也擅自将销售人员撤场，双方已经事实解除合同。原告要求被告退还超出合同约定部分的佣金及相关人员收取客户交付的定金，移交相关客户资料，均被拒绝。特提起诉讼。原告润亿公司原来的诉讼请求中返还佣金金额为867645.00元，庭审中增加为1002163.50元。被告众横城公司辩称，一、不存在由法院判决解除双方合同及补充协议的情况，理由是原告已经于2016年7月19日委托律师发出律师函，单方解除双方合同关系，被告于2016年7月22日收到对方发出的律师函，根据相关法律规定，双方的合同关系已经自对方发出的律师函在被告收到之日解除，因此不存在判决解除的情况；二、被告不存在违约情况，因此不存在支付违约金及返还佣金的情况，关于客户定金3000.00元，我方看到对方的证据原件后再进行答辩，不存在返还佣金及违约金的理由是，本案实际是原告违约而不是被告违约，从原告提交的民事起诉状、双方签署的补充协议以及第二份律师函可以看出，原告考核被告是否完成销售任务的时间节点是2016年12月31日以及2017年1月31日，若在2016年12月31日完成销售任务量按4.0%结算，未完成按3.0%结算，若2017年1月31日前未完成任务量按2.0%结算，先按4.0%支付佣金，最后多退少补，但是原告在2016年2月就将销售提点从4.0%降到2.0%，而且按2.0%结算只结算到四月，从五月开始就一分未结算，一分未付，也就是说从2016年2月开始就开始拖欠佣金，接下来在2016年7月又单方发出律师函，解除双方合同关系，驱逐被告离场，因此是原告违约而不是被告违约，同时被告在年后的销售淡季确实有根据情况减少销售人员的情况，这是双方合同中有约定的，并不违约，而且被告并没有原告所称的连续三个月少于15人，因此也不存在被告向原告支付违约金的问题，反而是原告拖欠佣金，被告保留追索的权利。同时原告在起诉状中称被告已擅自将销售人员撤场不符合事实，与原告提交的证据也不相符。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认。即，2015年6月17日，原告润亿公司作为委托方（简称甲方），被告众横城公司作为受托方(简称乙方)，双方签订《大方澜湾国际项目独家销售代理合同》，内容有，甲、乙双方本着真诚合作、平等互利的原则，鉴于甲方已经合法取得大方县“大方澜湾国际”商业项目土地、规划建设及预售等相关手续。双方经充分友好协商，就甲方位于“大方县奢香大道与迎宾大道交汇处”(大方澜湾国际商业项目)（以下简称“该项目”）委托乙方独家代为销售代理事项达成共识，特制定本合同，双方严格遵守。第一条：委托内容双方约定：1、甲方委托乙方全权销售代理“该项目”，委托内容包括并不限于销售代理等事项。2、销售对象及面积：详见附件一（房源销控）。3、均底价：双方约定的栋楼层平均单价为双方结算佣金标准底价。具体均底价详见后期双方签字认可的定价表。第二条：委托期限乙方负责执行“该项目”的独家销售代理工作，代理期限自2015年6月至2015年10月30日完成本项目可销售面积的80%，视为乙方完成任务。（注：1.乙方考核任务面积=（本项目可售面积-甲方自持面积-甲方已售面积-甲方原因不能销售的面积）×80%；2.因不可抗力原因导致销售工作时间延迟的，乙方提交书面时间延误说明，并在本合同期限结束后补充被延期的时间视为合同有效考核时间，独栋不计入考核任务面积。）第三条：双方权利与责任甲方责任与具体工作第8项约定，甲方派肖世蓉负责监督乙方整个营销过程，但不得过多干涉乙方的销售工作，并配合乙方的销售要求及进度，在销售宣传推广，工程进度，销售中心展示装修等方面的进行协调处理。第11项约定，在乙方进场后，由甲方向乙方提供有关证件的复印件一套和加盖公章的可售房源表(含销控房源)一套。乙方责任与具体工作第10项约定，乙方进场后保证含管理人员在内不少于30人，直接销售人员不低于25人，后期在业绩任务完成有80%情况下，乙方有权减少人员控制成本。第四条：代理佣金及支付第二款约定，甲乙双方约定，在销售策划代理委托期内，甲方按以下约定向乙方支付代理佣金及相关费用，代理佣金与费用分为以下几个部分：（一）项目销售佣金：为乙方总销售合同底价金额的4.0%（不含甲方自持面积、甲方已售面积、甲方原因不能销售的面积。）（二）项目销售佣金实行跳点，若2015年10月30日完成销售任务量，按4.0%结算；若2015年9月30日完成销售任务量，按5.0%结算；若2015年8月30日完成销售任务量，按6.0%结算；若2015年11月30日完成销售任务量，按3.0%结算；若2015年12月30日完成销售任务量，按2.0%结算，且甲方解除合同。1.支付时间：每月10日前结算上月佣金，结算时间以一个自然月时间节点为准。2.支付方式：乙方每月5日前提交佣金结算表给甲方财务审核，甲方财务在约定期限内审核完成，准时发放佣金。3.支付条件：经双方约定，客户缴纳房款，签订购房合同者，甲方支付乙方100%佣金；客户未签订购房合同，已交定金不少于捌万元者，甲方支付乙方所售60%佣金。若最终该物业未成交，已经支付该物业的佣金从次月佣金中扣除或乙方直接以现金方式退还甲方该物业佣金。4.计算公式：乙方销售佣金=合同成交底单价×成交面积×4%。(二)项目首期月费：双方约定，在本合同签订后，乙方入场第一个月，甲方支付乙方伍万元整（小写50000.00元）。1.支付时间：乙方入场一周内；2.支付方式：乙方提交入场工作人员名单，现场核实入场工作人员不少于30人，则甲方一周内一次性支付乙方伍万元整。第四条：违约责任第2项约定，甲乙双方如有任何一方违约，守约方将追究违约方经济责任，具体为：1）如在签署本合同后，甲方违约不将“该项目”交由乙方，或中途无故终止合同，甲方须向乙方赔偿解约经济损失人民币拾万元；如乙方非因甲方违约因素中途撤走无故终止合同，乙方向甲方赔偿经济损失人民币拾万元。2）如甲方不按期向乙方支付其应得的销售策划代理佣金，每延迟一天，甲方须向乙方支付千分之二的滞纳金。3）如因乙方原因未能在约定的时间节点完成营销代理工作，甲方有权单方解除合同。合同签订后，被告众横城公司进行了房屋销售。11月12日，双方签订《关于“澜湾国际项目独家销售代理合同”补充协议》，内容为，基于甲方和乙方完成“澜湾国际项目独家销售代理合同”已签署，并已在执行中，经甲、乙双方共同协商决定，对已签署的“澜湾国际项目独家销售代理合同”作出如下修改及补充：一、乙方负责执行“该项目”的独家销售代理工作，代理期限变更为自2015年6月22日至2016年12月31日。该代理期限内完成本项目可售销售面积的80%（具体参照甲方2015年6月22日所提供的房源表），视为乙方完成任务（注：1.乙方考核任务面积=（本项目可售面积-甲方自持面积-甲方已售面积-甲方原因不能销售的面积）×80%，顶楼3-1和3-2铺根据原约定，按此铺合计面积的50%计算考核面积。该项目独栋商业不计入任务考核范围内，但独栋产品销售面积可冲抵上述考核任务；2.因不可抗力原因导致销售工作时间延迟的，乙方提交书面时间延误说明，并在本合同期限结束后补充被延期的时间视为合同有效考核时间，不可抗力原因消除后10日内，乙方应向甲方提交书面报告；3.因甲方原因导致售楼部未能正常开放或销售工作耽搁的时间顺延）。二、项目相关销售佣金跳点结算条款变更为：若2016年12月31日完成上述项目销售考核任务量，按代理期间总销售合同金额4.0%结算；若2016年12月31日未完成上述项目销售考核任务量，按代理期间总销售合同金额3.0%结算；若2017年1月31日前未完上述项目销售考核任务量，按代理期间总销售合同金额2.0%结算；此前乙方已经领取的佣金及相关费用，按多退少补的原则据实结算；甲方应补付乙方的金额在乙方办理结算手续并移交全部客户资料（包括潜在客户）及相关销售资料后3日内一次性支付；乙方应退还甲方的金额在乙方办理结算手续并移交全部客户资料（包括潜在客户）及相关销售资料后3日内一次性支付；双方逾期延迟支付的，按银行同期贷款利息的四倍计付迟延期间的利息损失。任何一方在合同期限届满后拒绝办理结算的，支付日确定为合同期满后的第16日。三、乙方指定工作协调人更换为田拯。四、关于乙方进场后人员要求变更为：乙方进场后的一个月内保证含管理人员在内不少于30人，在淡季期间内可以减少人员数量来控制成本，但直接销售人员不能连续三个月少于15人（直接销售人员不含经理、主管、业务员）；若在2016年6月1日前，甲乙双方未另行签订甲方所持该项目二区销售合同，或甲方和乙方已另行签订甲方所持该项目二区销售合同，但由于甲方原因二区项目在2016年7月1日前未能正常销售的条件下，乙方可根据市场情况减少人员数量来控制成本，但人员不得低于15人，且不低于15人期限累计不得超过五个月（150天）；或者后期在业绩任务完成有80%的情况下，乙方有权减少人员来控制成本。五、在整个销售代理期间，若乙方的实际销售金额在甲方签订的底线合同金额之上的，超出部分的金额可由乙方向甲方提交方案申请用于支配泛营销费用（注：包含但不限于其他项目销售员、未成交客户所推荐的客户，成交以后所支付给推荐人的推荐佣金），以促进销售，但不包含用于支付乙方雇佣人员的工资及奖金和佣金（该费用总金额可由最后实际销售总金额核定，甲方可提前垫付）。六、根据销售进程和计划，甲方应在当期销售或活动时，提供一份当期房源价目表或最终活动房源折扣批示给乙方，以作为最低底价和可销售房源。七、违约责任：乙方有下列情形之一，由乙方按结算佣金及相关费用总额的30%向甲方支付违约金，不足部分，甲方仍有权向乙方追索。（1）未经甲方同意，泄露或向第三人提供在履行本合同过程中获悉甲方的商业信息和商业秘密；（2）向第三方批露、出售甲方客户（含潜在客户）资料；(3)擅自终止合同；（4）其他导致合同目的不能实现的违约行为。甲方有下列情形之一的，由甲方按乙方结算佣金及相关费用总额的30%向乙方支付违约金，不足部分，乙方仍有权向甲方追索。（1）甲方未解除合同前，擅自将该项目交给第三方销售；（2）其他导致合同目的不能实现的违约行为。八、本合同履行期限内，若乙方提前完成上述销售任务，且甲方已结清乙方全部销售代理佣金条件下，本合同自动解除，互不追究相关违约责任。九、双方原合同的其他内容未与本补充协议内容相冲突的部分继续对双方具有约束力，双方原合同的其他内容与本协议内容相冲突的部分以本协议为准，本补充协议与原合同具有同等法律效力。十、因本合同及补充合同产生争议，双方未能协商一致产生讼争时，可向有管辖权的人民法院提出诉讼。补充协议甲方签约代表为肖世蓉，乙方签约代表为田拯，并加盖双方印章。在商品房委托代理销售销售期间，原告润亿公司于2015年6月26日向被告众横城公司支付首期月费50000.00元，于8月6日支付7月份销售佣金450438.00元，9月29日支付8月份销售佣金468081.00元，10月19日支付9月份佣金101357.00元，11月11日支付10月份佣金95501.00元，12月16日支付11月份佣金228235.00元，2016年1月14日支付2015年12月份佣金207603.00元，2月2日支付2016年1月份佣金143120.00元，3月29日支付2月份佣金90098.00元，4月18日支付3月份佣金119570.00元，5月23日支付4月份佣金50324.00元（此月佣金按2%结算）。截止2016年5月23日，原告润亿公司共计向被告众横城公司支付销售佣金2004327.00元。2016年5月9日，被告众横城公司申请结算佣金49277.00元，原告润亿公司员工罗洁在《佣金结算申请》上签署“经核实以上数据无误，39831.00元为应结算6套佣金，9446.00元为3月扣除部分，因客户问题已处理，本为补回部份”的意见，詹兴签署“以上数据核实无误”的意见，肖世蓉签署“按罗主管意见核实，同意支付”的意见，但润亿公司未支付。2016年6月1日，原告润亿公司委托贵州本芳律师事务所律师邓维义向被告众横城公司发出律师函【（2016）本芳函字第69号】，要求众横城公司及时采取补救措施，安排不少于30人销售人员到场销售，及时采取有效措施在2016年底前完成可售面积80%的既定销售目标。如众横城公司收到律师函后拒绝采取补救措施，因管理人员及销售人员不足而导致代理销售任务不能按合同约定完成，受托律师将根据润亿公司的授权追究众横城公司的违约责任，并要求赔偿润亿公司遭受的一切损失。2016年6月6日，被告众横城公司申请按2%结算佣金51826.00元，原告润亿公司员工罗洁在《佣金结算申请》上签署，“以上数据无误，但乙方之前承诺处理客户并未处理完的8组，且应按约定签约客户部份也未按时间签约的12组。乙方明知定金不能退情况下同意1-72(新铺号1-63号铺)号铺退定金，并且让客户直接找甲方处理，建议乙方同意退定从乙方佣金退出。综合以上，此次结佣请公司领导定夺”的意见；肖世蓉签署“有问题客户甲乙双方协商解决，意见落实书面上签字认可，方同意结佣”的意见。6月12日的《佣金结算申请》上，肖世蓉仍签署同样意见。此后双方未进行结算。7月19日，邓维义向众横城公司发出第二份律师函【(2016)本芳函字第76号】，称，由于你公司在经贵州本芳律师事务所催告后，仍未及时采取补救措施，履行主要合同义务，现经润亿公司授权，郑重致函：在本律师函送达之日起，润亿公司依法解除与你公司于2015年6月17日签订的《大方澜湾国际项目独家销售代理合同》及2015年11月12日签订的《补充协议》，终止履行。限你公司在本律师送达之日起7日内到润亿公司按代理期间总销售合同金额2%结算佣金，返还超支部分佣金，逾期不办理，视同你公司放弃相关权利，润亿公司将依法追究你公司的违约责任并要求赔偿经济损失。被告众横城公司于2016年7月22日签收该律师函后，公司销售人员撤离销售现场。2016年8月3日，被告众横城公司致函原告润亿公司，内容为，2016年8月3日我公司收到润亿公司发来要求我公司2016年8月3日必须清场的文档。本日我公司已清场完毕，未带走润亿公司任何物资。润亿公司员工田培会在该函上签字。合同履行过程中，被告众横城公司的销售人员高红斌收取客户吴红意向金1000.00元。庭审中，被告众横城公司辩称合同和补充协议在其于2016年7月22日收到原告润亿公司发出的律师后即已解除，本院向双方进行释明后，双方均同意对合同解除问题不再审理，确认合同和补充协议于2016年7月22日解除。本院认为，原、被告双方签订的《大方澜湾国际项目独家销售代理合同》和《关于“澜湾国际项目独家销售代理合同”补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在庭审过程中一致确认上述合同和补充协议已于2016年7月22日解除，故对原告润亿公司要求判决解除合同和补充协议的诉讼请求，不作处理。本案的争议焦点是合同履行过程中，被告众横城公司是否存在违约；原告润亿公司要求被告众横城公司返还多收取的佣金1002163.50元、退还客户定金3000.00元及支付违约金10万元的诉讼请求是否有事实依据和法律依据。诉讼过程中，原告润亿公司主张被告众横城公司违约的理由有三点，一是被告众横城公司销售人员不足合同约定的人数；二是擅自撤离销售现场；三是擅自收取客户定金。本院认为，双方在代理合同中约定被告众横城公司的销售人员不少于30人，直接销售人员不低于25人，在补充协议中变更为直接销售人员不能连续三个月少于15人，原告润亿公司最后一次向被告众横城公司支付佣金是2016年5月23日，而向众横城公司发出律师函是2016年6月1日，因此，不能证明被告众横城公司存在连续三个月销售人员不足15人；而众横城公司撤离销售现场是在收到原告润亿公司解除合同的律师函之后，并非擅自撤离，而且撤离后与原告润亿公司办理了撤离手续；销售期间被告众横城公司销售人员确实有收取客户意向金1000.00元的事实，但双方在合同和补充协议并没有约定擅自收取客户意向金属于违约行为。因此，原告润亿公司主张被告众横城公司违约的理由不成立，其要求被告众横城公司返还客户定金3000.00元诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。双方在补充协议中约定代理期限是2015年6月22日至2016年12月31日，并约定若2017年1月31日未完成销售任务量，按销售合同总金额的2.0%结算，也就是说销售任务考核的最后时间节点是2017年1月31日，而原告润亿公司于2016年7月19日即向被告众横城公司发出了解除合同及补充协议的律师函，被告众横城公司于2016年7月22日收到该律师函后未对原告润亿公司解除合同的通知提出异议，并且根据原告润亿公司的要求撤离销售现场。因此，原告润亿公司要求被告众横城公司按2.0%结算佣金并返还多收取的佣金没有事实依据和法律依据，本院不予支持。对原告润亿公司要求被告众横城公司支付10万元违约金的诉讼请求，由于原告润亿公司主张被告众横城公司违约的理由不能成立，且合同中约定乙方(被告众横城公司)支付10万元违约金的情形是“乙方非因甲方因素中途撤走无故终止合同”，但提出解除合同的是原告润亿公司，被告众横城公司并未无故终止合同；因此，原告润亿公司的该项诉讼请求亦不成立，本院不予支持。综上，原告润亿公司的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告贵州润亿置业有限公司的诉讼请求。案件受理费14746.00元，由原告贵州润亿置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  胡桂海人民陪审员  马兴芬人民陪审员  雷 英二〇一七年七月三日法官 助理  先正才书 记 员  万 婉