安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖05民再9号抗诉机关：安徽省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：含山县交通运输局，住所地安徽省含山县环峰镇华阳中路6号，组织机构代码00327603-7。法定代表人：李定国，该局局长。委托诉讼代理人:林志清，安徽长城律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙翔，安徽长城律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：洪磊，男，1968年9月11日出生，汉族，住安徽省含山县。委托诉讼代理人:吴一泓，安徽吴楚律师事务所律师。申诉人含山县交通运输局（以下简称含山县交通局）因与被申诉人洪磊返还原物纠纷一案，不服本院（2015）马民三终字第00051号民事判决，向安徽省人民检察院申诉。安徽省人民检察院作出皖检民（行）监［2016］34000000140号民事抗诉书，向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院作出（2016）皖民抗86号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。安徽省人民检察院指派检察员叶文、戴国锋出庭支持抗诉。申诉人含山县交通局的法定代表人李定国，委托诉讼代理人林志清、孙翔，被申诉人洪磊，委托诉讼代理人吴一泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽省人民检察院抗诉认为，有新的证据能够证实含山县交通局已经支付了包括202号房在内的所有房款。含山县交通局从2004年开始占有202房屋，而洪磊自2014年才主张返还原物，十年的时间不主张权利，于理相悖。洪磊虽主张双方是租赁合同关系，但是没有提供证据证实。含山县交通局与洪磊虽未就202房的买卖签订书面协议，但确已支付房款，并且已占有并使用该房十多年。洪磊的主张缺乏事实依据，特提起抗诉。含山县交通局称，一、原审判决认定基本事实不清，存在明显错误。二、原审遗漏了与本案具有重大利害关系的当事人，违反法定程序。含山县顺达房地产开发有限公司作为涉案房产的开发人和原物所有人，应当作为本案的共同原告或者共同被告参加诉讼，有利于查明案件事实。三、洪磊在涉案房屋交付十年之后才主张权利，不符合常理。四、洪磊在原审中做了虚假陈述，不承认含山县交通局尚欠其4万元质保金、主张双方之间是租赁合同关系，隐瞒202房已经出售给含山县交通局的事实。洪磊方辩称，抗诉书认定的事实错误、前后矛盾，含山县交通局与洪磊之间不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋也没有登记在含山县交通局的名下，其对该房屋既无物权也无占有的合同依据，所以当权利人要求返还时，含山县交通局应予以返还。请求维持原判。洪磊向原一审法院起诉请求：1、含山县交通局立即返还占用的城南客运站得胜楼二楼202号房屋一套；2、支付房租损失69500元。原一审法院认定事实：2002年5月20日，洪磊（协议内容中称乙方）与原含山县交通局（协议内容中称甲方）签订一份《关于合作建设含城南门停车场综合楼协议》。约定：一、甲方提供含城南门停车场位于梅山西侧地皮，长约33米，宽12米，面积396平方米，与乙方合作建设一座集门面房、住宅楼、办公室为一体的综合楼。甲方提供必要的外部建设环境，负责建设期间车辆的临时停放、绕道出入，施工场地材料堆放（包括出土堆放），办公用房的拆迁等。三、乙方在综合楼内优先为甲方留一个宽约4米、高约3.8米的车辆进出通道，车辆进出通道甲方补助1万元。营业楼建成后乙方无偿转让一楼门面房北侧三间给甲方使用，一楼门面房内在8m进深处隔一道腰墙，并预留门窗，以便作为值班室和办公室使用。楼房后不打隔墙，保留通道。在停车场另择址建一男女水冲式公厕。四、甲方负责南门停车场原划拨的土地总证的办理和综合楼土地使用证的申请，乙方办理建成后的商品房分户土地证、房产证（不含甲方自用房），甲方给予补助，费用由乙方自行承担。双方又于2003年6月23日签订一份《城南客运站得胜楼联合开发项目补充协议书》，约定：一、甲方在原协议的基础上的五间门面房约239平方米按1950元／平方米造价付给乙方，其产权属甲方所有。付款方式：开工签订协议时付给房款的10%，（付款结算时按实际面积计算），楼房封顶时付款30%，办齐有关手续交付使用时付款50%，剩下10%质量保证金一年内付清。三、乙方负责办理土地证、房产证等有关手续（不含契税），甲方协助办证。案涉建筑物已于2004年竣工，并交付原含山县交通局使用至今。原含山县交通局自2003年8月20日至2004年11月1日分六次共付给洪磊47万元，分别是2003年8月20日付款5万元、2003年11月20日付款14万元、2004年元月5日付款2万元、2004年元月15日付款7万元、2004年7月7日付款5万元、2004年11月1日付款14万元。根据洪磊与原含山县交通局签订的《关于合作建设含城南门停车场综合楼协议》和《城南客运站得胜楼联合开发项目补充协议书》的约定，以及含山县房地产管理局产权产籍交易中心于2004年3月出具的含山县顺达房地产开发公司环峰镇梅山城南客运站综合楼销售面积计算，得出洪磊出售给原含山县交通局五间门面房的总面积为221.22平方米，单价为1950元／平方米，总价款为431379元。另加车辆进出通道补助给洪磊10000元，返还土地出让金180000元，并退还保证金4万元。原含山县交通局共计应付给洪磊621379元，扣除已付的47万元后，尚欠151379元（该欠款仅是凭现有证据核算，未经双方最后核算确认）。该欠款应在2006年前全部付清。但含山县交通局至今未付。2011年，含山县人民政府机构改革，将原含山县交通局更名为含山县交通运输局，其权利义务也由后者继受。另查明：案涉工程的开发和建设单位均系顺达公司名义。但洪磊系案涉工程的实际施工人。2013年，洪磊就案涉房产诉至原审法院，请求依法确认其与原含山县交通局签订的《城南客运站得胜楼联合开发项目补充协议书》无效，该院以该协议有效为由驳回洪磊的诉讼请求。原一审法院判决：一、含山县交通运输局自判决生效后十日内将含山县环峰镇城南客运站得胜楼二楼202号住房一套返还给洪磊；二、驳回洪磊的其他诉讼请求。含山县交通局不服一审判决，上诉请求二审法院依法发回重审或改判。二审法院确认一审法院认定的事实，另查得，2003年5月16日，洪磊与顺达公司签订一份《开发项目协议书》，约定洪磊借顺达公司资质开发含山县城南客运站综合楼项目，洪磊拥有该项目的土地使用权、房产权等。含山县交通局已于2003年5月13日退还了土地出让金165600元。二审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。洪磊是案涉相关房屋的权利人，是适格的诉讼主体。洪磊与原含山县交通局签订的《关于合作建设含城南门停车场综合楼协议》以及《城南客运站得胜楼联合开发项目补充协议》未约定案涉的202房屋归含山县交通局所有或由其购买，故含山县交通局主张202号房屋的相关权利，缺乏证据支持，不予支持。含山县交通局主张其与洪磊达成协议，购买了202号房屋并支付了房款，但其提交的证据均是其单方形成的材料，洪磊并不予认可，故对其该主张不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。再审中含山县交通局提供如下证据：1、含山县交通局2002年8月20日会议记录一份，以证明含山县交通局在会议中一并商议过购买二楼的房屋作为办公房。2、含山县政府采购申报表一份，该表“采购品名”项第一行——南门站房239平方米、单价1950元；第二行——办公房108平方米、单价700元。以证明含山县交通局就购买包括涉案房在内的房屋于2003年12月22日专门进行了申报。3、含山县交通局过仕新（原办公室主任）书写的结算清单原件及有凌祖雄、过仕新、童毅签字的复印件各一份，以证明含山县交通局与洪磊就购房款有过结帐清算，包括202房屋的购房款在内。4、203房买卖合同一份，以证明与202房同面积的203房成交价格为68000元；202房的价格略高于203房。5、含山县交通局原副局长凌祖雄证词一份，以证明202房是由其经手购买的。6、含山县交通局原局长谷从江证词一份，以证明在其担任局长期间，决定购买202房，凌祖雄副局长负责此项工作，过仕新、胡某具体经办。7、租房协议书二份，以证明含山县交通局从2008年开始将202房对外出租。8、证人朱某出庭证言，以证明2002年其任含山县交通局纪检组长，当时和谷从江一个办公室，2002年8月左右开会，具体内容一开始是三间，后来要加上另外的全部门面房，还有二楼的一套办公用房。凌祖雄具体负责购房事宜，其后洪磊未来要过房子。9、证人余某出庭证言，以证明2003年4月至2013年6月其在含山县交通局工作，购买202房具体是凌祖雄负责的，选房是南门站胡某选的，洪磊约2008、2009年春节前过来要过4万元保证金，但因为房产证、土地证没有办理，所以一直没有支付。10、证人胡某出庭证言，以证明2000至2014年其在南门客运站任站长，局里买房之后，谷从江让其去选房，其选了202，并在2004年装潢，作为办公室用，后来房子出租了，一直租到法院强制执行。洪磊一方（主要是其代理人）质证认为：1、会议记录形成时间有异议，记录内容与本案不吻合；2、与本案无关联性，202房不是通过政府采购中心购买；3、三性均有异议，达不到证明目的；4、真实性、关联性均有异议；5、真实性、合法性有异议；6、不具有证人身份，证实内容与抗诉机关查明有冲突；7、真实性、关联性有异议；8、9、10中的三位证人皆是含山县交通局曾经的工作人员，作为证人主体不适格，朱某的证言只是回忆，且有矛盾之处。余某只知道洪磊去要过钱，胡某既没有参与决策也没有参与执行，只是参与选房。合议庭认证意见为：证据2、3、4、7具有真实性、合法性、关联性，依法予以认定；证据1、5、6、8、9、10，结合其他证据可以认定。本次审理认为：一，就本案所涉含城南门停车场综合楼，含山县交通局所购底层之五间，以及二楼202房，双方应有买卖约定，只是就二楼202房之买卖未见书面协议；但含山县交通局在局长办公会上有一并议过的记录。含山县交通局在本次再审中新提交的日期为2003年12月22日的该单位向含山县财政局送交的“含山县政府采购申报表”一份；该表“采购品名”项——第一行——南门站房239平方米、单价1950元；第二行——办公房108平方米、单价700元。所记购房指向特定。该表从含山县档案馆调出，能够证明含山县交通局就包括本案202房屋等的买卖协议其时已在履行中。还有若干经办人、知情人的证言。二，据现有证据与本院调查，就以上购房的应收应付款，有过对帐与清结。含山县交通局总计支付给洪磊款项47万元。据过仕新（含山县交通局经办人）陈述一一“二楼一起算了，最后算的是13万9700多，就按照14万付给他的。最后只欠洪磊4万元的质保金”。现有证据中，有多次付款凭证，最后一次2004年11月1日支付给洪磊14万的票据记录，票据上特别有洪磊本人的签字。综合全案证据，可以认定——至此，含山县交通局已付清了全部购房款，4万元的质保金未返还。三，因整个房屋价款超过40多万，协议中按10%留取质保金，具体执行中定下质保金4万元，这符合基本约定，再取整就低。至于未按期返还质保金，过仕新的陈述有——“10年间他至少去了我们单位4次，都是春节前，要4万元的质保金。我说要钱可以，把房产证和土地证办好了，就把钱给你。办房产证和土地证要填表，他说把面积搞小一点，给你们省点钱。我说单位的事情我们不会搞假，他就走了，第二年仍然是这样，……我说不能这样搞，所以事情最后还是没有办好”。根据全案证据，其言总体可信。四，合议庭注意到，案涉建筑物于2004年竣工后洪磊交付了应予含山县交通局的所有房屋。对202房，含山县交通局取得后先使用、后出租。就此若干，历数年双方并无异议。2013年洪磊在代理人协同下，起诉含山县交通局，诉请原补充协议无效，被驳回。此后，在2014年7月28日又以双方对202房从没有约定过买卖，要求含山县交通局立即返还占用的房屋并支付房租。其主张双方是租赁合同关系，却未提供证据证实。在全案事实基本查明后，合议庭讨论认为——这是因小隙而取大撕，且不合基本事实。其首次之诉请遭驳回后，又起诉要求返还202房，原两审却给予支持，系所察难深，也因含山县交通局举证不厚。本案本次下判后，双方应以诚实信用之原则，协商了结如质保金返还、产权证办理等诸事宜；如协商不成，可再为起诉。据上，含山县交通局的再审申诉理由及抗诉机关的抗诉意见成立，本次再审予以支持。被申诉人洪磊的诉讼请求与查明事实不符，本次再审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）马民三终字第00051号民事判决及安徽省含山县人民法院（2014）含民一初字第00501号民事判决；二、驳回被申诉人洪磊诉讼请求。本案原一审案件受理费810元，由被申诉人洪磊负担，原二审案件受理费1620元，由申诉人含山县交通运输局负担。本判决为终审判决。审 判 长  洪学农审 判 员  席 伟代理审判员  张瑞菊二〇一七年七月二十七日书 记 员  倪 薇附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立。