嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0411民初0649号原告：嘉兴禾州农业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区新塍镇兴新路**号。统一社会信用代码：91330411742903700F。法定代表人：钱立峰，系总经理。委托诉讼代理人：盛洪伟，浙江红船律师事务所律师。被告：嘉兴市腾兴贸易有限公司,住所地：浙江省桐乡市梧桐街道广安路153号1幢。统一社会信用代码：91330411598530814J。法定代表人：郭天阳,系经理。被告：郭天阳,男,1978年11月19日出生,汉族，住河北省唐山市丰润区。被告：霍永清,女,1957年6月3日出生,汉族，住北京市朝阳区。以上三被告共同委托代理人：杨承乔，浙江中禾律师事务所律师。原告嘉兴市禾州农业有限公司（以下简称“禾州公司”）诉被告嘉兴市腾兴贸易有限公司（以下简称“腾兴公司”）、郭天阳、霍永清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序于2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告禾州公司的委托诉讼代理人盛洪伟，三被告的委托诉讼代理人杨承乔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禾州公司向本院提出诉讼请求：1、支付逾期占用房屋租金每日1863元自2016年10月10日起至2016年11月30日，计96876元；2、赔偿维修费83250元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告在2012年7月3日签订了《房屋租赁合同》，租期5年，租期自2012年6月10日起至2017年6月9日止，年租金31万元，每年递增1万元，双方并就其他事项作了约定。合同签订后，双方均按约定履行各自权利、义务。2016年4月13日，双方签订了《注销房屋租赁合同的协议》，双方确认注销原租赁合同，被告在2016年10月9日前办理退房手续，逾期不办理即构成违约，若违约，被告需按租赁合同约定承担违约责任。注销协议签订后，被告未按约清理、腾退房屋。被告腾兴公司、郭天阳、霍永清共同答辩称：原告起诉两个个人没有依据，郭天阳不是被告腾兴公司的股东，霍永清虽然是被告腾兴公司的股东，但合同上签名并非其本人所签，所以两人不是承租人，租房的主体应该是被告腾兴公司。被告腾兴公司已经按照解除租房协议约定，腾退并退房，是原告不愿签字接收。原告诉求无事实、法律依据，不予应予支持。本院经审理认定的事实：2012年7月3日，原告与被告腾兴公司签订了《房屋租赁合同》，原告将位于嘉兴市秀洲区新塍镇兴新路67号的一套车间出租给被告腾兴公司使用，租赁面积为1606㎡，租期自2012年6月10日至2017年6月9日止，第一年租金30万元，以后每年递增1万元，租金半年一付，2016年6月10日至2017年6月9日期间租金34万元，其中房屋租金154176元，道路、场地及其他施设、设备租金185824元；租房不做重大装修，装修费用由承租方承担，租赁期满后，地面损坏修复至原样（第七条）；合同到期，被告延期退房应当双倍偿付租金（第九条）；营业执照未注册之前本合同的民事责任由发起人（签字的股东）承担，虚假签字的由签字人承担连带法律责任。承租方全体股东是本合同连带责任担保人（第十条）；安装的地磅租赁到期允许承租方拆回，但地面必须修复到原样，遇人力不可抗拒的房屋损坏承租方不承担维修责任，房屋、设备租赁时备移交清单，如有损坏修复原状，退房时应搞好场地、设施的清洁卫生。双方均盖章确认。2016年4月13日，被告腾兴公司要求提前终止房屋租赁合同，与原告协商一致，达成《注销房屋租赁合同的协议》，约定房屋使用至2016年10月9日，注销之前的房屋租赁合同，除1万元押金作为违约金外，免除其他违约金；在承租方根据财产清单向出租房办理财产移交手续前，首先要搞好房屋、设备、环境卫生，把房屋、设备、场地恢复原样出租房才能签收，出租房未签收前，仍属于承租方占用，逾期移交构成本协议及房屋租赁合同的违约；房屋内的废旧设施、设备及其他遗弃物必须清除干净，如承租方不清除，出租房有权委托第三方清除，费用承租方承担；承租方承诺在2016年10月9日前办理退房手续，逾期办理即构成违约；任何一方构成违约的，根据以前签订的房屋租赁合同承担违约责任。以上事实，双方均无争议，本院予以确认。本案存在争议的事实为：一、租赁房屋损坏物品的维修价格。因租赁房屋需要修复，2017年1月13日，原告与浙江志明建设工程有限公司签订了《房屋配套设施维修工程承包合同》，合同中涉及修复的内容为1、金刚砂耐磨地面修复，修复费用6.3万元；2、清洁费2150元；3、大门包括门框修复3000元；4、地泵、冲洗台地面修复2000元；5、消防设施修复8100元；6、窗框及窗修复5000元；共计83250元，原告还提供了正式发票。以上证据经质证，被告腾兴公司对证据的关联性提出异议，对原告提供的维修合同的第一项的修复面积、修复价格均有异议，认为只应修理损坏部分，但面积无法确认，价格为23元/㎡；对第二项清洁费无异议；对第三项、第四项有异议；对第五项只认可1000元；对第六项中的物品的确存在损坏，但修复价格过高，具体价格无法确定。因被告对维修价格有异议，申请价格评估，本院委托嘉兴联新资产评估有限公司对涉案车间损坏物品修复价格进行了评估，经评估环氧地坪修复价格为53801元、铝合金窗修复价格为916元、地磅地面修复为1500元、废桶清理1300元，共计57517元。经质证，原告提出虽评估价格低于实际修复价格，但原告仍然认可该份评估报告。被告认为证据与本案无关联性，是无效评估，对评估机构的评估依据、方法、结论、手段均有异议；法院也不应指定被告申请鉴定，代理人对被告腾兴公司法定代表人的陈述也不认可，物品存在折旧，是自然情况，故对该份报告不予认可。本院认为，原告提供的《房屋配套设施维修工程承包合同》及维修费发票，因是其单方委托他人维修，缺乏客观性，故本院对被告认可的部分予以认定，不认可的部分不予认定，以第三方评估为准。评估报告真实、有效，与本案相关联，本院予以认定。因被告腾兴公司认可存在毁损，但不认可原告提出的维修价格，故由被告腾兴公司提出价格评估并无不妥之处；且律师杨承乔作为被告腾兴公司的被委托人，无权否定委托人作出的陈述；评估报告评估的就是修复费用，至于被告腾兴公司提出物品存在折旧的问题。本院认为，折旧与损坏属于不同概念，折旧是客观损耗，损坏是人为导致的，折旧的物品只是价值降低，但损坏的物品必须修复后才能使用，将租赁物恢复原样交付原告也是被告腾兴公司的合同义务、法定义务，故本院对被告腾兴公司的质证意见不予采信。因原告也同意修复费用按照评估报告计算，故本院认定原告的维修费损失为57517元。二、被告腾兴公司何时退房，房屋占有使用费计算截止日期为何时。原告主张被告占用房屋至2016年11月30日，被告主张是2016年10月13日实际腾退房屋。原告主张因被告未返还财产清单上的物品，也未将房屋恢复原样，故主张到2016年11月30日。本院认为按照《注销房屋租赁合同的协议》约定承租方需将房屋、设备、场地恢复原样后出租方签收，出租方未签收，仍然属于占用，本案被告退租时房屋的确存在毁损，且一直未修复的情况，故占有使用费应按照原告方主张的时间计算。三、《房屋租赁合同》上被告霍永清的签字是否具有法律效力。因被告霍永清陈述并非其本人签字，原告也陈述并未见霍永清本人在协议上签字，是被告腾兴公司将签完名的协议交到原告处的，故协议上是否为霍永清本人签字不明，原告无权要求被告霍永清承担责任。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》、《注销房屋租赁合同的协议》，系原告与被告腾兴公司的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。因霍永清签字真实性不明，被告郭天阳并非被告腾兴公司股东，故原告要求被告霍永清、郭天阳承担支付房屋占有使用费及维修费的诉讼请求均不予支持。对于原告的第一项诉求。原告与被告腾兴公司约定2016年10月9日租期届满，故原告该项主张应为房屋占有使用费。本院认定被告腾兴公司占用房屋时间为2016年10月10日至2016年11月30日。而占用使用费的计算基础不应按照原告主张的34万元/年计算，因为该租金分为两份，一份为房屋租金154176元、一份为道路、场地及其他设施、设备租金185824元。因被告腾兴公司已经在2016年10月13日腾退房屋，搬离原告厂区，只是未将损坏的地面恢复原状，原告拒绝办理收房手续，故被告腾兴公司自2016年10月14日起只占用了原告的房屋，未占用道路、场地及其他设施、设备，若其他设施、设备等物品存在损坏，原告应当主张赔偿而非租金，故2016年10月10日至2016年10月13日期间的房屋占有使用费应以34万元/年为基数，2016年10月14日至2016年11月30日期间的房屋占有使用费应以154176元/年为基数。按《房屋租赁合同》第九条约定，被告延期退房，应当双倍偿付租金，故被告腾兴公司应支付原告占有使用费48002.45元（34万元/年÷365天×4天×2倍+154176元/年÷365天×48天×2倍）。对原告的第二项诉求。本院认定维修费用为57517元，应由被告腾兴公司负责赔偿。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告嘉兴市腾兴贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴禾州农业有限公司房屋占有使用费48002.45元、维修费57517元，共计105519.45元。二、驳回原告嘉兴禾州农业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2151元，由原告嘉兴禾州农业有限公司负担946元；由被告嘉兴市腾兴贸易有限公司负担1205元，限于本判决生效之日起七日内交纳本院。评估费2500元，由被告嘉兴市腾兴贸易有限公司负担2000元；由原告嘉兴禾州农业有限公司负担500元，限于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）代理审判员 封 景二〇一七年七月三十一日书 记 员 吴雪青