广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初6269号原告：广东顺德广厦物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良凤翔工业区成业路4号之六。法定代表人：曾桂莲。委托诉讼代理人：卢东虎，广东天道勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁桂平，广东天道勤律师事务所律师。被告：何玉明，女，1987年12月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：胡晓武，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂文婷，广东广立信律师事务所律师。原告广东顺德广厦物业管理有限公司诉被告何玉明因物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日受理后，依法由审判员李军武适用简易程序独任审判，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告广东顺德广厦物业管理有限公司的委托诉讼代理人梁桂平到庭参加诉讼，被告何玉明的委托诉讼代理人涂文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.���令被告向原告支付2016年7月至2017年3月的物业管理费3878.37元；2.判令被告向原告支付违约金2742.87元（从2016年7月11日开始以每月所欠费用为本金按日千分之五计算至实际付清费用之日止，暂计至2017年4月10日为2742.87元）；3.判令被告向原告支付因本次纠纷产生的律师费2000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告何玉明购买了坐落于佛山市顺德区北滘镇天宁路24号海琴水岸16栋1702的单元及车位，并已办理了收楼手续。原、被告双方于2013年6月29日签订《顺德区（前期）物业服务协议书》（编码：0021620）及《北滘C01海琴水岸前期物业管理服务协议书附件》。《顺德区（前期）物业服务协议书》第三条第一点约定“本物业采用以下第1种方式收取物业服务费：1、包干制：甲方按合同第二条约定的服务内容和质量标准提供物业管理服务，收取物业服务费用，盈余或亏损���甲方享有或承担。乙方交纳物业服务的标准按所拥有物业的建筑面积2.5/月·平方米计收……。”第三条第二点约定：“商品房达到竣工交付使用条件，乙方应自交楼之日起或发展商通知收楼之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次交纳物业服务费的时间为每月10号前。”第三条第三点约定：“3、停车场车位所有权或使用权由乙方购置的，乙方应按车库车位50元/个·月、摩托车位15元/个·月的标准向甲方交纳车位物业服务费……。”第十二条第五点：“逾期缴费责任1、乙方不按照约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金；3、如乙方拖欠由甲方代缴的水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由甲方垫付的，则甲方有权向乙方追讨，乙方应及��清偿并支付相应的违约金（滞纳金），违约金（滞纳金）按相关行业规定的标准计收。甲方为追讨所欠费用而产生的费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费用等）由乙方承担。”按上述协议约定，被告每月应向原告支付物业管理费合共430.93元，但被告从2016年7月开始没有按时交纳物业管理费，按协议约定原告有权要求被告支付物业管理费、违约金、律师费等。据此，原告提起诉讼。被告何玉明答辩称：一、原告主张的物业管理费的依据，即《顺德区（前期）物业服务协议书》已于2015年3月30日终止。《顺德区（前期）物业服务协议书》第十六条约定“本协议自签订之日起生效，至2015年3月30日或业主委员会与其依法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。”本条约定了本协议有两个任一的终止条件，其中一个条件成就，本协议就依约定终止。因此，《顺德区（前期）物业服务协议书》已于2015年3月30日终止，原告的主张不具有事实和法律依据。二、原告主张以每月所欠费用为本金，按日千分之五的标准计算违约金，暂计至2017年4月10日为2742.87元，该计算标准明显过高，超过了法定范畴，依法不应予以支持。事实上，并非被告恶意拖欠，但是该物业2016年5月11日被法院查封后，被告一直忙于应诉、筹集资金，忘记提醒其父交纳物业费才导致了本案欠费的产生。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。三、原告主张的���师费2000元缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。根据原告提供的《委托代理合同》显示，该合同签订时间是2017年3月30日，其中第六条约定，律师费必须在本合同签订之日起3日内付清，否则，合同自动终止。但是，原告提交的律师费发票上没有备注任何与本案相关的信息，答辩人认为原告不足以此证明该发票就是对应本案的《委托代理合同》。其次，该发票的开票日期为2017年4月19日，与《委托代理合同》约定的律师费支付时间不符。答辩人认为该份发票极有可能是该律师事务所与原告因其他业务产生律师费的其他发票，与本案无关。再次原告没有提交任何支付凭证等证据证明原告已经针对本案实际按约定时间支付了相应的律师费，依法应当承担举证不能的不利法律后果。综上被告认为原告与广东天道勤律师事务所签订的《委托代理合同》已经于2017年4月3日终���。原告向答辩人主张律师费2000元缺乏事实和法律依据。本院经审理查明：被告于2013年6月29日和原告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》及附件，约定了物业服务费、公摊水电费及违约责任等条款，并于2013年6月29日签名确认北滘C01海琴水岸一期16栋1702收楼、2014年10月30日签名确认126号车位已经交付,并按照双方的约定缴纳物业服务费至2016年6月。《顺德区（前期）物业服务协议书》注明“前期物业管理是指：自《前期物业服务合同》生效之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。”并在第十六条约定“本协议自签订之日起生效，至2015年3月30日或业主委员会与其依法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。”本院认为：原、被告双方争议的焦点是案涉的《顺德区（前期）物业服务协议书》是否已经终止。被告认为双方约定了两个终止条件即2015年3月30日或业主委员会与其依法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日，只要其中一个条件成就，案涉的《顺德区（前期）物业服务协议书》即终止。原告认为案涉的《顺德区（前期）物业服务协议书》尚未到期。综合原、被告的举证，原告并未提供与建设单位签订的《物业服务合同》，本院根据原、被告双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》及附件认定，该合同于2015年3月30日终止。虽然上述《物业服务合同》期限已届满，但被告没有提交证据证明案涉物业业主大会在上述合同到期后作出选聘或者续聘物业服务企业的决定，亦未提供证据证明业主委员会在合同到期后曾要求被告退出物业服务区域，原告按照原合同约定继续提供物业管理服务，被告作为小区业主，在合同终止后继��缴纳了2015年4月至2016年6月的物业管理费，双方形成事实上的物业服务合同关系，因此被告理应继续按原标准向原告支付涉案房屋物业管理费，被告以双方合同已终止为由，认为原告无权向其主张物业管理费，理据不足，对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。对于逾期付款违约金及律师费，因双方未重新签订物业服务合同，也并未就物业管理费的缴纳时间及违约金和律师费的支付达成新的约定，且原告并未提供催缴证明，因此，本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告何玉明应在本判决发生法律���力之日起五日内向原告广东顺德广厦物业管理有限公司支付自2016年7月至2017年3月的物业服务费3878.37元；二、驳回原告广东顺德广厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告广东顺德广厦物业管理有限公司已预交），由被告何玉明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李军武二〇一七年七月三十一日书记员  王廷杰