浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0402民初1714号原告（案外人）：钱玮，女，1977年3月11日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托代理人：陈昱、沈思瑶（实习），浙江君度律师事务所律师。被告（申请执行人）：赵豪士，男，1962年11月16日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托代理人：黄伟、朱嘉琦，浙江子城律师事务所律师。第三人（被执行人）：郭鋆，男，1984年8月16日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托代理人：洪涛、高阳，浙江三利律师事务所律师。原告钱玮与被告赵豪士、第三人郭鋆案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月24受理后，依法组成合议庭，于2017年5月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈昱、沈思瑶，被告委托代理人朱嘉琦，第三人委托代理人洪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱玮起诉称，原告于2009年7月1日与第三人郭鋆签订《房屋租赁合同》一份，承租位于嘉兴市财富广场东区××室，租赁期限为20年，自2009年7月1日至2029年6月30日，并已按约付清全部租金。合同签订后，原告一直正常使用至今。后原告通过中介将涉案房屋出租，并代第三人与承租人签订六份《房屋租赁合同》，该行为在第三人知道并同意的基础上实施，系合法转租行为。涉案房屋于2010年8月19日登记于第三人名下，并于同日办理抵押手续。涉案房屋在执行拍卖中应依法带租拍卖，并保障原告的优先购买权。诉请：一、撤销（2017）浙0402执异5号执行裁定书；二、确认并保护原告对财富广场东区1幢2-2101室房屋的合法租赁权，并在执行拍卖过程中带租拍卖，保障原告的优先购买权；三、本案诉讼费由被告承担。被告赵豪士答辩称，一、被告认为17执异5号裁定书认定的事实是符合实际情况，裁定依法有据。本案中的执行标的存在抵押，原告也没有提供证据证明租赁关系是发生在抵押前，应当要承担举证不能的法律后果。二、根据原告提交的证据中可以看出，是否在实际占有使用涉案标的物，依据不全，不应当予以认定。请求法庭就承租人是否实际承租并且占有涉案标的进行实质性审查，被告有理由怀疑原告与第三人串通虚构租赁关系。第三人郭鋆陈述称，一、原告与第三人之间的房屋租赁关系是客观存在的，是合法有效的。被告无依据怀疑原告与第三人虚构租赁关系。租赁关系的发生与原告诉状中陈述的一致。二、租赁发生后，原告确实已经支付租金，租赁房屋在2009年7月1日签订租赁合同后，第三人已经实际交付原告使用、管理。根据双方合同约定，原告有权进行转租。所以租赁关系和实际履行情况是一致的。原告支付租金后取得房屋租赁权，发生在房屋抵押前，根据相关法律规定，租赁权优先于抵押权。请求法庭支持原告的诉讼请求。针对自己的诉讼请求，原告向法庭提供了如下证据：1、房屋租赁合同1份，证明原告与第三人签订涉案房屋租赁合同，双方就有关权利、义务进行了约定。经质证，被告认为该证据不能证明原告与第三人存在实际租赁关系，也不能证明其从租赁合同签订之日起已经实际占有该处房屋的事实。原告有合理理由相信该合同是原告与第三人之间倒签，请法庭予以查明。第三人对租赁合同没有异议。2、收条2份、银行存款回单6份（原件），证明涉案房屋已租赁给原告，原告一直实际占有使用，为合法承租人。经质证，被告对证据三性均有异议；认为签订合同之日收条是50万元，如果50万元是现金交付，现实中缺乏可操作性，也违背一般交易习惯常理；银行凭证均发生在房屋被法院查封后，之前都没有支付过，也违背交易常理；租金支付金额远低于合同约定的租金数额，被告有理由怀疑原告有与第三人恶意串通伪造证据的嫌疑。第三人对收条、银行回单真实性无异议；需要说明中国银行卡虽由第三人办理，但在双方合同签订后，一直放在原告处，根据租赁合同2009年7月开始每月支付5000元租金，租金就支付在这个卡里。3、（2017）浙0402执异5号执行裁定书及送达回证各一份。证明原告因裁定书缺乏事实和法律依据，原告在法定期限内起诉。经质证，被告及第三人对证据真实性无异议。4、房屋租赁合同7份，证明原告以自己名义将涉案房屋转租，但出租合同名称写的出租人是第三人。经质证，被告认为，仅表示第三人与上述案外人签订合同，但不能证明原告与上述人员签订租赁合同，并且实际占有上述房屋，跟本案不具有关联性。第三人对合同真实性辩称不清楚，确认第三人没有直接签订过租赁合同，但是这个时间段房屋确实由原告使用、管理，根据原告与第三人租赁合同，原告确实有权进行转租。5、腾退公告1份，证明南湖法院要求原告从涉案房屋进行腾退，使原告合法租赁权受到影响。经质证，被告及第三人均没有异议。被告及第三人均未提供证据。6、银行查询清单一份，证明原告取现50万元。经质证，被告对真实性无异议，但认为取款日期与原告提供的收条间隔时间较长；不能证明其将所取款项交付给了本案第三人。第三人对该证据无异议。为查明事实，法院依职权调取并出示（2017）浙0402执异5号案件正卷卷宗材料一册。经质证，原、被告及第三人均无异议。本院认证如下：原告提供的证据1-6，均与本案具有关联性，本院予以认定。本院依职权调取的证据，能够印证案件审理事实，本院予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：2009年7月1日原告钱玮与第三人郭鋆签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告向郭鋆承租位于嘉兴市财富广场东区××室的房屋，租赁期限为20年，自2009年7月1日至2029年6月30日；租赁期限内，如第三人出卖房屋，应提前30天通知原告，原告在接到通知书后决定是否行使优先购买权；租金为108万元，合同签订后一个月内交纳50万元，其后应按月交付不少于5000元至第三人银行卡，卡号另行通知，并于2018年年底前付清全部租金等。2009年7月5日第三人郭鋆出具收据一份，载明：“今收到钱玮根据双方于2009年7月1日签订《房屋租赁合同》交付的租金首期款50万元”。2015年4月23日第三人郭鋆出具收据一份，载明：“根据本人与钱玮于2009年7月1日签订《房屋租赁合同》，钱玮有权于2018年年底前付清租金条款，现因本人需要，经协商本人提前收取钱玮租金10万元，现已收款”。另原告向法院提供了六张郭鋆中国银行的银行卡存款凭证，分别为：2015年7月16日存入4400元，2015年8月18日存入4800元，2015年9月19日存入4820元，2015年11月15日存入4400元，2015年12月18日存入4500元，2016年1月17日存入4401元用于证明其支付租金的事实。另原告向法院提供了房屋租赁合同七份，分别为：2010年7月22日与埼光橡塑（嘉兴）有限公司，租期2010年7月22日至2011年7月21日止，每月租金6000元；2011年4月5日与金世中，租期2011年4月10日至2012年4月9日止，每月租金5800元；2012年4月10日与金世中，租期2012年4月10日至2013年4月9日止，每月租金5600元；2012年7月3日与玄溢橡塑（嘉兴）有限公司，租期2012年7月3日至2013年7月2日止，每月租金5800元；2013年7月3日与玄溢橡塑（嘉兴）有限公司，租期2013年7月3日至2014年7月2日止，每月租金5800元；2014年7月3日与玄溢橡塑（嘉兴）有限公司，租期2014年7月4日至2015年7月2日止，每月租金5800元；2015年8月12日与玄溢橡塑（嘉兴）有限公司，租期2015年7月3日至2016年7月2日止，每月租金5800元。上述七份房屋租赁合同的出租人均为郭鋆，钱玮在经手人处签名。另原告向法院提供的其本人账户银行查询清单载明：原告于2009年5月18日转入40万元，同日取现40万元；2009年5月20日转入10万元，取现10万元。另查明，位于嘉兴市财富广场东区××室房产于2010年8月19日登记在被执行人郭鋆名下，因上述房产为按揭购房，于同日办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司嘉兴市分行。上述房产于2015年5月18日由嘉兴市秀洲区人民法院依据（2015）嘉秀商初字第358号协助通知书办理查封登记，于2015年5月19日由本院依据（2015）嘉南商初字第633号协助执行通知书办理查封登记，于2015年9月24日由本院依据（2015）嘉南商初字第1067号协助执行通知书进行轮候查封。（2015）嘉南商初字第1067号案件进入执行程序后，嘉兴市秀洲区人民法院作为上述房产的首查封法院于2016年8月1日向本院送达（2016）浙0411执813号移送执行函，将上述查封房产移送本院执行，对财产的续封、解封和变价、分配等后续工作交由本院办理。本院于2016年8月15日贴出（2016）浙0402执1825号腾退公告，要求被执行人郭鋆及实际占有、使用人于2016年8月31日前自行腾退出位于嘉兴市财富广场东区××室房产××与本院拍卖。案外人钱玮得知后，向本院提出执行异议，认为其对上述房产享有租赁权，要求本院停止腾退，带租拍卖。2017年3月1日本院执行局作出（2017）浙0402执异5号执行裁定:驳回案外人钱玮的异议请求。原告对该裁定不服，遂诉至本院。本院认为，本案争议的焦点为原告对涉案房产是否享有租赁权。本院认为，原告提出的执行异议缺乏事实和法律依据。首先，从原告与第三人郭鋆签订的房屋租赁合同时间与原告提供的付款50万元现金的时间上来看。原告提供的取现时间为2009年5月18日、20日，而租赁房屋的时间为2009年7月1日，原告在未签订租赁合同的情况下即支付50万元的租金，明显不符合一般租赁房屋按年或按月支付租金的交易习惯，此为疑点一。其次，从原告与第三人郭鋆签订的房屋租赁合同所承租的租赁期限和租金交纳方式来看。该合同租赁期限长达20年，而高达108万元的租金总额却约定于2018年底前付清，原告自称已付清了全部租金，明显不符合一般租赁房屋按年或按月承租的交易习惯，此为疑点二。第三，从原告提供的七份房屋租赁合同来看。出租人均明确写明系本案第三人郭鋆，而非原告，原告仅作为经办人代签合同，故原告主张其系涉案房屋承租人无事实依据。第四，从原告陈述的涉案房屋租赁的事实来看。原告承租涉案房屋的目的仅用于其转租，明显不符合一般租赁房屋自用的交易习惯，此为疑点三。第五，原告支付的108万元租金，特别是50万元和10万元现金，仅依据两份收据、六份第三人郭鋆的银行存款凭证来证明，而未采用银行转账、支付宝等直接、高效、安全，且无任何争议的支付方式，明显不符合现代社会便捷快速又便于查询交易双方转账信息的支付方式，此为疑点四。综上，原告对本院腾退涉案房屋执行提出的异议，存在诸多疑点，难以采信，其诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告钱玮的全部诉讼请求。案件受理费10730元，由原告钱玮负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  陈晋伟审 判 员  张君铭代理审判员  柏 军二〇一七年七月十二日书 记 员  许新元附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。