中华人民共和国山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终861号上诉人（原审被告）：孙世平。被上诉人（原审原告）：GENEJOSEPHRAY。委托诉讼代理人王仕清，山东江河海律师事务所律师。上诉人孙世平因与被上诉人GENEJOSEPHRAY（以下简称GENE）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人孙世平，被上诉人GENE的委托代理人王仕清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙世平上诉称，一、2015年9月3日，被上诉人违反年付租金的约定，但上诉人还是同意其行李、物品先搬入房屋。后被上诉人提出延期至9月10履行年付但再次违约，被上诉人于9月28日宣布退租，形成了9月3日至28日被上诉人实质上对涉案房屋的占有，同时从这天开始产生损失，违约金应从9月29日起算。违约赔偿首先是赔偿金3333元，不足以弥补实际损失的，按实际损失赔偿，上诉人只收到7.65个月的租金，不足以弥补损失。二、实际损失为五项，一是除被上诉人占用26天之外，还有房屋的空置费、物业费损失11个月零4天。二是为使被上诉人更好地使用并满意，上诉人购置了整套家电，现在形成闲置浪费。三是因上诉人居住哈尔滨市来往青岛应诉的路费、住宿费等损失巨大。四是委托中介重新出租的通讯费用、精力损失巨大。五是房子是按揭贷款购买的，空置11个月零4天，贷款利息损失巨大。三、被上诉人退租后，上诉人想尽办法联系转租事宜，但出租行情进入淡季，尤其是客户知道房子有诉讼尚未出结果，怕受到影响都采取了回避的态度。综上，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，并由被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人GENE答辩称，其不存在违约行为，是上诉的原因导致被上诉人未能按合同约定的2015年9月3日入住，被上诉人于2015年9月28日短信通知上诉人要求返还已支付的租金等费用，系行使合同权利。被上诉人已经履行通知义务，损失及扩大系上诉人自身原因造成。请求二审法院驳回上诉，维持原判。GENE在一审中提出诉讼请求：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、孙世平返还GENE房租25000元（含定金5000元）及物业费1400元；3、孙世平双倍返还GENE定金5000元；4、孙世平承担诉讼费。一审法院查明，2015年8月27日，双方当事人签订房屋租赁合同，孙世平（甲方）将涉案房屋租赁给GENE（乙方），租期2015年9月3日至2016年9月2日，租金40000元/年，支付方式为年付，违约责任：第十条甲方违反合同约定，提前收房或甲方因房屋权属瑕疵等导致合同无效，应按照本合同一个月租金额支付乙方违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。乙方擅自退租的，应按一个月租金额支付甲方违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，还应承担赔偿责任。第十一条乙方欠房租累计二个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照一个月租金额支付甲方违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，还应承担赔偿责任。第十二条甲方逾期交房或乙方逾期还房，每逾期一日应向对方支付原日租金二倍的滞纳金，还应承担因逾期给对方造成的损失。签订合同当日，GENE支付孙世平租房定金5000元，一年的物业费1400元。孙世平给GENE出具定金收条，注明合同生效时定金转押金，此定金收条作废。同日，GENE支付中介费3333元。2015年9月2日，GENE转账支付孙世平租金20000元。GENE于2015年9月3日将行李搬入涉案房屋，因GENE未支付剩余房租，孙世平拒绝GENE入住。9月16日，GENE将行李搬走。9月23日，GENE与案外人签订租赁合同，另行租赁房屋居住。9月28日，GENE给孙世平发短信，要求退还租金、定金和物业费，孙世平回复短信，要求GENE找人协助调解。一审认为，双方当事人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格依约履行。因租赁合同约定租金支付方式为年付，GENE应在入住前支付年租金40000元，但GENE仅支付了定金5000元及租金20000元，未按约支付其余租金20000元，GENE已构成违约，孙世平拒绝GENE入住房屋并不违反合同约定及法律规定。因孙世平拒绝GENE入住，GENE也已另租房屋居住，双方之间的租赁合同已不能履行，GENE要求解除合同，一审予以支持。但GENE违约应承担违约责任，合同约定的违约金为一个月房租，一个月房租不足以弥补损失的，还应赔偿实际损失，孙世平并未举证证明其实际损失大于一个月房租，一审认定违约金为一个月房租3333元。孙世平应将收取GENE的定金（合同生效已转为押金）、房租、物业费扣除违约金后返还GENE，数额为23067元（5000元+20000元+1400元-3333元），于判决生效后十日内付清。GENE主张孙世平双倍返还定金，没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、解除GENE与孙世平签订的房屋租赁合同；二、孙世平于判决生效后十日内返还GENE租金、押金及物业费23067元；三、驳回GENE的其他诉讼请求。案件受理费585元，由GENE承担156元，孙世平承担429元。本院经审理查明，二审中孙世平申请人青岛云房数据服务有限公司店长董某主出庭作证。证人董某称，大约在2015年10月或11月左右，上诉人找我们想出租房屋，经询问得知房屋有纠纷，没有处理完毕，所以没有给上诉人出租。双方当事人对上述证人证言均无异议。另查明，被上诉人在一审中称，其于2015年9月16通过报警才将行李、物品从涉案房屋中取走，上诉人对此未提出异议。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：双方当事人之间的房屋租赁合同解除后，被上诉人是否应当赔偿上诉人的损失。被上诉人于2015年9月3日将行李、物品放入涉案房屋，但未按合同约定年付租金，构成违约。被上诉人于2015年9月16日通过报警的方式将行李、物品从涉案房屋中取走，其后双方当事人也未就合同履行再次协商，应认定双方当事人之间房屋租赁合同的解除时间为2015年9月16日。合同解除后，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被上诉人应承担违约责任，现上诉人主张合同解除给其造成了巨大损失要求被上诉人予以赔偿，对此，本院认为，被上诉人占用涉案房屋期间为2015年9月3日至16日，按合同约定被上诉人承担一个月租金的违约责任，其目的是为使上诉人有另行转租的合理期间，上诉人主张11个月零4天的房屋空置期，超出了合理期间，应视为扩大损失，不应由被上诉人承担。上诉人在二审中申请证人出庭所作证言仅能证明该中介机构不愿意为中介行为，而不足证明产生的损失应由被上诉人造成，本院对上诉人提供的证人证言不予采信。另外，租赁行情转淡、为涉案房屋购置电器、上诉人从外地往返青岛的费用等，或与被上诉人无关或由上诉人自身原因造成，上诉人主张由被上诉人承担该损失，无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人孙世平的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审法院按照合同约定判令被上诉人承担一个月租金的违约责任，符合本案的事实和法律规定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费377元，由上诉人孙世平负担。本判决为终审判决。审判长 苏 勇审判员 李晓波审判员 杨保国二〇一七年七月十一日书记员 胡浩东书记员 魏 威