武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2017)鄂0115民初2897号原告（反诉被告）：谢芳，女，汉族，湖北省石首市人，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：胡承华，湖北道博律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：帅志权，系原告谢芳之配偶，特别授权。被告（反诉原告）：侣峰，男，湖北省武汉市人，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：李博，北京市京师（武汉）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李何蓓，北京市京师（武汉）律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：王春芳，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：李博，北京市京师（武汉）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李何蓓，北京市京师（武汉）律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）谢芳诉被告（反诉原告）侣峰、王春芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告（反诉原告）侣峰、王春芳提出反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）谢芳及其委托诉讼代理人帅志权、胡承华，被告（反诉原告）侣峰、王春芳及其委托诉讼代理人李博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）谢芳向本院提出诉讼请求：确认原、被告之间的房屋买卖协议有效。事实与理由：侣峰是武汉市江夏区大桥新区南车花园小区的买受人（其购买合同经江夏区房产登记部门备案）。该房产为夫妻的共同财产，王春芳系被告侣峰的配偶。2013年3月28日，2014年7月24日，2015年11月27日，谢芳与侣峰、王春芳就上述商品房买卖签订了三份协议。约定：“谢芳于2014年9月15日前付清全部房款。侣峰、王春芳在可以办理初始产权证时，应迅速办理产权登记。并配合谢芳完成过户手续”。合同的实际履行情况是：2014年7月24日完成房屋的钥匙交付手续。2014年9月11日，谢芳支付了全部购房款270292.50元。侣峰、王春芳出具收条予以确认。2016年底，南车花园开始为所有购房者办理产权登记手续。因武汉市房价上涨，侣峰、王春芳不同意继续履行合同，要求涨价，否则不配合办理过户手续。谢芳在和侣峰、王春芳在签订上述协议时，具有武汉市的购房资格。且上述协议是经过双方协商而成，而且此后侣峰、王春芳又多次通过书面形式对第一次协议内容予以确认。现在侣峰、王春芳提出涨价，违背了公认的诚实信用原则。特诉至法院，请求对双方商品房买卖协议的有效性予以确认。被告（反诉原告）侣峰、王春芳向本院提出诉讼请求：1：解除反诉人与被反诉人之间就武汉市江夏区大桥新区南车花园小区15栋1单元702室房屋签订的协议书和补充协议书；2.反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2013年3月28日，2014年7月24日签订了两份协议书，协议内容主要是被反诉人购买反诉人位于江夏区南车花园房屋，该房屋属于南车长江车辆有限公司分配给反诉人的福利房，双方在协议里约定房屋总价为270292.5元，待房屋能够办理产权证时，反诉人应该立即办理房产证，并立即过户到被反诉人名下。该协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。但是双方第一份协议书签订时武汉市关于住房限购的房地产调控政策已经颁布，要求非武汉市户籍外地购房人提供一年以上社保缴纳记录，不然不具有中心城区购房资格。被反诉人作为非武汉籍市民，应该有“限购范围日后有可能会扩大”的注意义务，从而为拥有购房资格做好积极准备工作，2016年12月21日武汉市房地产调控政策的颁布，江夏区大桥新区纳入限购范围。截止本反诉日期提起之日，被反诉人由于自身原因未按规定缴纳社保，不具有在武汉市的购房资格，根据被反诉人的自述，被反诉人最早需要到2019年以后才可能具有在武汉市的购房资格。因此，由于2016年12月21日武汉市房地产调控政策的颁布实施，反诉人与被反诉人之间就涉诉房屋的买卖合同关系客观上已无法继续履行，双方签订的协议书中约定的“立即办理过户手续”这一义务被反诉人无法继续履行，因此反诉人根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款规定：“当出现法律规定的其他情形时，当事人可以解除合同”，要求法院判令解除反诉人与被反诉人之间就武汉市江夏区大桥新区南车花园小区房屋签订的协议书和补充协议书，并让被反诉人承担反诉的所有诉讼费。侣峰、王春芳对谢芳提出的诉讼请求辩称，2015年11月27日签订购房补充协议上的侣峰不是本人所签，侣峰不认可该协议的内容，该协议不对答辩人发生法律效力。侣峰、王春芳没有不愿意履行协议，不能履行协议是由于武汉市房地产调控政策，谢芳没有在武汉市江夏区的购房资格。谢芳对侣峰、王春芳提出的反诉请求辩称：不同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2013年3月28日，谢芳（乙方）与侣峰、王春芳（甲方）签订《协议书》，约定：甲方将南车长江车辆有限公司分配给甲方的购房转让给乙方购买，自甲乙双方签订协议支付购房保证金后该住房所有权归属为乙方；乙方购房时采取一次性付款方式，一次性付款由乙方交纳，甲方在收款收据上签字说明，原始收据由乙方保存；按国家相关政策规定能够办理过户时，甲乙双方应立即办理过户手续，甲方应全力配合办理过户事宜，过户费用由乙方支付。协议还约定了其他事项。2014年7月24日，谢芳与侣峰、王春芳签订《补充协议》，约定:该房屋可以正常过户时，甲方应立即配合乙方将产权证、土地证等相关证件的户名过户到乙方名下；选房、付款完成后，甲方今后不得违约，如甲方在房屋过户之前违约，在征得乙方同意的情况下，甲方须按违约之日该住房当地市场价向乙方购回该住房。《补充协议》还约定了其他事项。2015年11月27日，侣峰、王春芳与谢芳、帅志权（谢芳之夫）签订《购房补充协议书》，约定：甲方自愿将南车长江车辆有限公司分配给甲方的南车花园小区的购房权转给乙方（乙方以甲方名义购买），乙方已于2014年9月11日前将购房款等所有款项全部向甲方结清，乙方今后无需再向甲方支付任何费用。目前房子已由乙方居住，房子后续的产权及过户费用均由乙方承担；按国家相关政策规定能够办理产权证时，甲方有义务全办配合乙方办理，产权证由乙方持有。待政策规定能够办理过户手续时，甲方应全力配合乙方办理过户事宜。《购房补充协议书》甲方侣峰的签名，是由王春芳代签。至2014年9月11日，谢芳向侣峰付清全部约定款项270292.5元，侣峰向谢芳出具了收条。2014年9月22日，侣峰与武汉领军置业有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，至庭审答辩终结时止未办理房屋所有权产权证明。诉争的房屋谢芳自付清款项后，侣峰、王春芳向谢芳交付房屋钥匙，谢芳已入住至今。2016年12月21日，武汉市住房保障和房屋管理局发出房屋限购范围通知，谢芳因其为非本市户籍，现属限购范围。原告谢芳自2016年4月起已缴纳个人所得税至2017年6月（庭审辩论终结时）。本院认为，谢芳与侣峰、王春芳签订的《协议书》、《补充协议》、《购房补充协议书》实属于房屋买卖合同，各方当事人在签订上述合同时均为真实意思表示，合同不违反法律法规，本院确认合同合法有效。谢芳的诉请本院予以支持。2015年11月27日双方签订的《购房补充协议书》上侣峰的名字虽不是侣峰本人所签，但《购房补充协议书》的内容只是对履行《协议书》、《补充协议》内容的进一步确认，且侣峰的配偶王春芳代签的行为，足以让谢芳相信是侣峰本人的意思表达；故侣峰辩称《购房补充协议书》对其不产生效力的意见与事实不符，本院不予采纳。合同中约定“按国家相关政策规定能够办理过户时，甲乙双方应立即办理过户手续，……”；“待政策规定能够办理过户手续时，甲方应全力配合乙方办理过户事宜”。上述的约定是双方对办理过户的条件和时间的约定，既然有约定被告侣峰、王春芳以谢芳因政策的原因没有购房资格，不能立即办理过户手续为由解除合同没有依据；同时原告谢芳提供了个人所得税完税证明，能够证实其在一定期间内达到符合政策购房条件，履行办理过户手续的义务，因而履行过户也不是确定不能实现。因此，被告侣峰、王春芳反诉请求解除房屋买卖合同本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）谢芳与被告（反诉原告）侣峰、王春芳签订的房屋买卖合同有效。二、驳回被告（反诉原告）侣峰、王春芳的诉讼请求。本案本诉受理费500元，减半收取250元，反诉受理费250元，由被告侣峰、王春芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  雷艳萍二〇一七年七月十二日书记员  陈佑林