江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终1369号上诉人（原审原告）：王承瑞。委托诉讼代理人：蒋玲玲。被上诉人（原审被告）：淮安楚越房地产开发有限公司。法定代表人：季京祥。委托诉讼代理人：倪兴淮。委托诉讼代理人：邬正龙。上诉人王承瑞因与被上诉人淮安楚越房地产开发有限公司（以下简称楚越公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院于2017年4月10日作出的(2016)苏0803民初7158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王承瑞提起上诉，请求改判令被上诉人为上诉人在淮安供电公司办理“一户一表”手续，并由被上诉人承担本案诉讼费用。主要理由是：上诉人未能取得房产证，其不利后果应由被上诉人承担，且事实上上诉人所在小区的业主均未取得房产证，但已有九十多户业主在供电公司有“一户一表”，证明原审判决关于办理“一户一表”手续的条件不成就的理由不能成立。被上诉人楚越公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告提起一审诉讼，请求判令：1、被告退回原告电费109元（2016年6月15日至2016年7月15日）；2、被告为原告在淮安供电公司办理一户一表手续；3、被告承担本案诉讼费用。原审认定事实为：被告楚越公司以竞拍方式取得位于翔宇南道1001号、编号为淮C国用（2011出）第245号地块的土地使用权。2011年9月1日，淮安市楚州区（现淮安区）发展和改革委员会作出楚发改核字[2011]57号关于阳光帝景苑项目核准决定书。2012年2月17日，被告楚越公司取得阳光帝景苑1#商住楼建设工程规划许可证（建字第320801201250020），其中1-4层商业13104.57平方米。2014年1月3日，经淮安区住房与城乡建设局批准，被告楚越公司取得淮安房预售证（2014）02号商品房预售许可证，项目名称为阳光广场1号楼商业。2016年3月24日，原告王承瑞（××）、被告楚越公司（××）签订商品房买卖合同一份。合同约定：原告王承瑞购买阳光广场第1幢102号房，建筑面积426.77平方米，房款总额460万元，用途为商业。第十四条约定，××关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。××承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电与交房同步；2、上述条款在房屋交付后由××向有关部门申请开通，并承担相关费用；……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、逾期一个月由××继续完善；2、因本合同第八条约定的特殊原因及政府部门市政大配套原因造成上述基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件的，不视为××违约。第十五条约定，关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。……。第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交淮安仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉……。原、被告分别在合同上签名盖章。2016年6月3日，被告楚越公司向原告王承瑞交付房屋。原告王承瑞因未能办理不动产权证及未能在供电部门申请开户用电，于2016年8月8日向淮安仲裁委员会提出仲裁申请。仲裁请求：一、申请人（原告王承瑞）未能办理房地产权属证书，被申请人（被告楚越公司）应支付违约金；二、裁决被申请人退回申请人电费109元；三、裁决被申请人为申请人在淮安供电公司办理一户一表手续。仲裁请求第一项经仲裁委员会协调解决。对仲裁请求第二、三项，仲裁庭认为，《商品房买卖合同》内容中无关于用电问题的相关约定，故双方就用电问题发生的纠纷不适用《商品房买卖合同》第十九条的约定，即淮安仲裁委员会对申请人关于用电问题的第二、第三项仲裁请求事项无管辖权。2016年10月8日，淮安仲裁委员会作出（2016）淮仲决字第243号决定书，决定驳回申请人王承瑞的第二项、第三项仲裁申请。后原告向一审法院提起本案诉讼。另查明，2014年12月1日，被告楚越公司向原淮安供电公司楚州营业部（下称淮安供电营业部）申请提交阳光·帝景苑项目1号楼1-4层商业用房专变正式用电申请，容量拟为1800KVA，双回路供电。淮安供电营业部经调查，阳光广场1号楼商业部分1-4层为整体建筑，面积共计13104.57平方米，根据江苏省建设厅下发的《居住区供配电设施建设标准》（DGJ32/J11-2005）规定，居住区内公建用电设备总容量在250千瓦或需用变压器容量在160千伏安以下者可采用低压方式供电。阳光广场1号楼1-4层建筑面积测算用电负荷容量达1800千伏安，远大于低压供电标准。2014年12月3日，淮安供电营业部根据被告楚越公司的申请报告、楚发改核字[2011]57项目核准决定书等相关文件，作出客户业扩工程供电方案答复书（总户号：2102532066，户名：被告楚越公司，供电电压10KV，合同容量1800千伏安，计量方式为高供高计）。经勘察、设计、施工、验收后于2015年9月18日送电。目前在运的两台受电变压器为一台10**千伏安，一台8**千伏安，双回路电源提供给阳光广场1号楼1-4层商业楼使用。2015年11月18日，被告楚越公司（甲方）与淮安市浦东物业服务有限公司（下称浦东公司，乙方）签订《阳光广场1号楼商业“专变”委托管理协议》，协议约定，因阳光广场1号楼商业用电为“专变”供电，甲方现将“专用变压器”及商户用电委托给乙方进行管理。一、阳光广场1号楼商业各商铺用电为“专变”供电，交付使用后由乙方负责日常维护保养；设施设备的损坏、更换等由甲方负责。二、乙方每月按供电部门对于商铺的电费标准向商户收取预充值电费。每月30日前，乙方应将“专变”当月总电表实际用电量扣除各商户分表实际用电量之和的差额部分的电费，即公共用电部分的公摊电费按商户的实际用电量进行列表分摊。商户在次月第一次充值时向乙方交纳该户分摊电费，如不交，乙方将不予充值，如造成损失由业主或使用人承担。三、“专变”在使用过程中如功率因素超90%，功率因素奖励归甲方所得，如功率因素低于90%，功率因此罚款由甲方承担。四、因电表为插卡电表，卡、充值等设备由甲方无偿提供。房屋交付前甲方先行为商户充值500元，房屋交付时商户一次性向甲方交纳。甲方统一与乙方结算。五、……。六、乙方每次收取电费均应向商户提供盖有财务专用章的收款收据……。浦东公司在小区张贴商铺用电友情提示。原告王承瑞取得商铺后便按照被告楚越公司与浦东公司签订的阳光广场1号楼商业“专变”委托管理协议内容，向浦东公司申请办理电卡并充值。原告王承瑞必须提前对电卡充值后才能用电，且必须先行交纳公摊电费后才可充值。供电公司收取的商业用电为每度0.8216元、0.86元,浦东公司收取的电费为每度1.12元。原告王承瑞的商铺在2016年6月15日至2016年7月15日期间共用电量366度。再查明，低压非居民新装个人客户申请用电需要提供房产证明原件和复印件、房屋产权人身份证明原件和复印件；经办人身份证明原件和复印件。低压非居民新装企业、单位等非个人客户需要提供三证合一原件和复印件、法人证书原件和复印件、法人身份证明原件和复印件、房屋产权证明原件和复印件、负荷组成和用电设备清单。因被告楚越公司资料不齐备，原告王承瑞未能在淮安区不动产登记中心领取不动产权证书。原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。买卖合同是××转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同。原告王承瑞与被告楚越公司的签订房屋买卖合同，是双方真实意思表示，合同中约定的内容未违反法律、行政法规强制性规定，故确认其合法有效。一、关于接受用电申请的部门。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，供水、供电与交房同步。在房屋交付后由××向有关部门申请开通，并承担相关费用。对条款中“有关部门”的界定，原、被告存在争议，原告认为是供电公司，被告认为是物业公司。原审认为，《中华人民共和国电力法》第二十五条规定，供电企业在批准的供电营业区内向用户供电。第二十七条规定，电力供应与使用双方应当根据平等自愿、协商一致的原则，按照国务院制定的电力供应与使用办法签订供用电合同，确定双方的权利和义务。故向用户供电的有关部门只能是供电企业，原告王承瑞应向供电企业申请用电。被告认为原告需要用电应向物业公司申请开通，无事实和法律依据，对其辩解意见，对此不予采纳。二、关于原告王承瑞要求被告为其在淮安供电公司办理一户一表手续的主张。江苏省建设厅下发的《居住区供配电设施建设标准》（DGJ32/J11-2005）对居民用户单独装表用电有相关规定，同时该标准还规定“居住区内公建用电设备总容量在250千瓦或需用变压器容量在160千伏安以下者可采用低压方式供电”。阳光广场1号楼1-4层商业部分是整体产权，面积达13104.57平方米，淮安供电公司根据被告楚越公司的申请及阳光广场1号楼1-4层建筑面积测算用电负荷容量达1800千伏安，远大于低压供电标准，故而淮安供电公司对阳光广场1号楼1-4层安装两台变压器。原告王承瑞利用所购商铺开设酒店，至今无法取得不动产权证书。根据用户申请开通低压非居民新装所需提供的材料要求，原告必须要向供电公司提供不动产权证原件和复印件，现原告王承瑞没有取得不动产权证书，不符合“一户一表”的开通条件，原告王承瑞要求被告楚越公司为其在淮安供电公司办理“一户一表”手续的条件不成就，故对其主张不予支持。三、关于原告王承瑞要求被告楚越公司退回电费109元（2016年6月15日至2016年7月6日）的主张。原审认为，按原、被告签订的《商品房买卖合同》约定及相关法律规定，原告王承瑞应向供电部门申请开通用电，并承担相关费用。现原告用电需向物业公司申请、充值，并承担公摊费用，被告存在过错,对原告王承瑞在用电过程中多支付的部分，被告楚越公司应予退还。原告要求被告楚越公司退回的电费应确定为95.16元[366度电*(1.12元-0.86元)]。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条,《中华人民共和国电力法》第二十五条、第二十七条规定，判决：一、被告淮安楚越房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退回原告王承瑞电费95.16元（2016年6月15日至2016年7月15日）；二、驳回原告王承瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由原告王承瑞负担80元，被告淮安楚越房地产开发有限公司负担50元。二审期间，上诉人向本院提交下列证据：1、案涉房屋所在小区1号楼502室用户的电费缴费卡以及缴费发票，用来证明没有办理房屋产权证，依旧可以办理一户一表。2、邱以钧的电费单一份，其在案涉楼盘同一个小区的不同开发期既有住宅又有商铺，也办理了一户一表，证明商铺也可以使用公变方式供电。被上诉人质证称：对证据1真实性没有异议，该户是住宅房，而涉案的是商业用房，两房的性质不同。证据2所反映的住户与涉案房屋不是同一个楼盘。每一个楼盘的供电可以有区别性规划，并非所有商铺一律是专变，商铺通常会使用专变方式。不能依此证明专变的供电方式就是错误的。二审期间，上诉人当庭陈述：上诉人是依据商品房买卖合同第十四条第二款第二项之规定主张一户一表的，其中的有关部门首先不可能是本案的被上诉人；商品房供电的常态是公变而不是专变方式，只要申请专变是可以的，在申请专变的时候根据面积大小来确定是高压还是低压。被上诉人于2014年申请专变的时候，将1-4层作为整体产权来申请的，但其后来将相关产权分割出售给了多位业主，以整体产权的形式申请专变，又分割产权进行出售，是相互违背的；公变的变压器室由供电部门维护保养，费用和业主没有关系，业主只需要承担电费，公摊费用、电损是由供电公司承担，上诉人的电费比公变的费用贵很多；用公变方式供电，停电是要提前通知并及时恢复供电，而专变的方式经常停电，停电后也没有人及时检修，影响了商业运营；按照相关规定，公变方式是由开发商向供电部门交纳190元/米的费用，专变是开发商自己进行建设，费用比公变方式小，节省了一笔开发费用；本案所涉合同中没有明确供电方式，告知单也只是证人证明被上诉人张贴过，并不能证明上诉人知道告知内容；全部的业主签字要求改用公变，已经诉讼的三户，面积达到专变总面积60%以上。上诉人会向法庭提交一户一表的办理条件的流程规定及专变变为公变有可行性的相关材料。二审期间，被上诉人当庭陈述：小区房屋在供电方式用公变与专变的区别，是以面积来区分，供电公司考察后，给予供电方式的答复，没有常态的供电方式，由小区的规模决定他的供电方式，在预售之前就已经确定了，不清楚不同供电方式有哪些影响。对供电方式，在商品房买卖示范文本中没有做出明确规定，我们执行国家示范文本。对供电方式的确定在房屋销售的时候以友情告知单公示，是在大门口显著位置张贴，不低于一个星期，订立合同之前就展示了该份友情告知单。供电公司的供应电价和实收电价的差额，经过有关部门到现场检查，是个别用户在装修的时候，将电线接错了，经过整修后，费用差异并不大。专变有总表，向供电公司交钱，按照供电公司的价格标准缴费，各个分表的用电总额和总表一致。不可能将专变变为公变，因为设施变更需要报批，能否批准并不确定。截止本案结案时，上诉人也未向法庭提交办理一户一表的流程规定及专变变为公变有可行性的相关材料。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：被上诉人是否负有为上诉人办理一户一表的法定或者约定义务，如果负有办理义务，履行义务的条件是否成就。本院认为：一、关于是否负有义务问题。本案所涉商品房买卖合同合法有效，但对本案争议所涉的供电方式在合同中未作明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定的精神，应按照国家标准、行业标准履行。本案所涉房屋包含在阳光广场1号楼1-4层总面积达13104.57平方米的整体之中，按照行业标准，该房屋的正常供电方式应为公变供电。由于被上诉人的申请，供电部门将供电方式设置为专变供电，但双方当事人并未在商品房买卖合同中对此明确加以约定。本案所涉商品房买卖合同文本系被上诉人提供的格式文本，对该文本中的供电方式，双方当事人有不同的理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应当作出不利于被上诉人的解释。综上分析，在双方当事人对供电方式约定不明确的情况下，应依法按照上诉人的主张采用公变方式供电，被上诉人负有为上诉人办理一户一表的法定义务。二、关于履行条件问题。办理一户一表需要满足一定的条件，首先，因本案所涉房屋仅系总面积达13104.57平方米房屋中的一部分，其余部分的业主是否也主张将现行的专变供电方式变更为公变供电方式并不明确，擅自变更供电方式可能侵害其他业主的合法权益，故目前条件下不宜迳行变更；其次，上诉人并未依承诺向法庭提交一户一表的办理条件的流程规定及专变变为公变有可行性的相关材料，即上诉人无证据证明本案所涉房屋办理一户一表的条件已经成就，故对上诉人要求被上诉人在淮安供电公司办理“一户一表”手续的主张，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。因无证据证明履行条件已经成就，故对上诉人要求办理一户一表的上诉请求，因目前条件尚不具备履行条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人王承瑞负担。本判决为终审判决。审判长  蒋同宝审判员  张桂林审判员  孙 艳二〇一七年七月三十一日书记员  徐 丹