北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7575号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙佐安，男，1951年8月29日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙伟（孙佐安之子），1980年4月3日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱洪喜，北京市蓝鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王春龙，男，1985年9月1日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，住公司宿舍。上诉人孙佐安因与被上诉人王春龙、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2016)京0113民初2951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年06月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙佐安及其委托诉讼代理人孙伟、朱洪喜，被上诉人王春龙及其委托诉讼代理人彭金城，被上诉人链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙佐安上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，改判双方签订的房屋买卖合同、房屋交易保障合同、补充协议于2016年2月24日解除，驳回王春龙全部诉讼请求，支持孙佐安一审全部反诉请求，链家公司承担连带责任；本案案件受理费由王春龙、链家公司承担。事实与理由：一、合同明确约定王春龙于2016年2月7日将首付款通过理房通给付孙佐安，且如果再迟延15日孙佐安一方有权解除合同，事实上王春龙2016年2月7日未给付，且迟延了15日也未给付。二、一审错误采信：王春龙表示在2016年2月22日之前多次要求支付首付款，且该陈述得到链家公司证实。王春龙多次要求支付首付款，但并不是向孙佐安要求给付。孙佐安一审提交的录音证据证实了链家公司并没有说王春龙给付首付款的事，也没有要求孙佐安进行或需要接受首付款的任何配合行为，而孙佐安表述说2016年2月7日就该收到首款了。三、三方都知道约定的给付首付款日期是2016年2月7日，且都非常重视。王春龙提交的2016年4月6日录像第8页，链家公司表述“因为在合同来讲的话是客户应尽的一个义务，马上就要超过15天了这是非常大的一个事”，可以看出双方并没有更改合同约定。链家公司也认为过了15天是王春龙的义务和责任。四、双方已签过理房通协议并开通过账户，王春龙知道孙佐安账号。至于首付款时是否需要再签，孙佐安不清楚，也没有人要求孙佐安进行配合。综上，孙佐安依约定解除合同并无过错。如果王春龙找链家公司要求安排给首付款，但链家公司却没有联系过孙佐安，那么一切责任应由链家公司承担。王春龙辩称，同意一审判决，不同意孙佐安的上诉请求。王春龙不存在延期支付首付款的违约行为，三方协商一致通过理房通支付首付款，需要三方到场办理手续，房款应当打到理房通账户上，2016年2月7日前后，王春龙多次找中介告知孙佐安要求支付首付款，链家公司与孙佐安沟通，孙佐安同意延期。在一审诉讼过程中，孙佐安恶意卖房的行为已构成根本违约。链家公司辩称，同意一审判决，不同意孙佐安的上诉请求。同意解除涉及链家公司的合同。本来三方约定2016年2月7日支付首付款，但由于当天是除夕，办理不方便，所以2016年1月13日三方协商首付款支付日向后延期，但是没有确定具体付款日期。2016年2月17日之后，孙佐安就不配合办理理房通了。王春龙向一审法院起诉请求：1.确认2016年1月9日房屋买卖合同、房屋交易保障服务合同、补充协议、2016年1月13日定金托管协议有效；2.孙佐安继续履行上述合同，链家公司协议双方履行合同（包括王春龙向孙佐安支付首付款30万元，链家公司进行资金监管；链家公司办理网签手续；孙佐安办理贷款手续、产权过户手续，并交割钥匙、物业，链家公司予以协助）；3.孙佐安承担本案诉讼费用。审理过程中，因孙佐安将北京市顺义区滨河小区×号楼一单元×室（以下简称涉诉房屋）售予他人，王春龙将诉讼请求变更为：1.解除双方的房屋买卖合同、房屋交易保障服务合同、补充协议及定金托管协议；2.孙佐安支付违约金33.2万元，并赔偿损失72.8万元；3.孙佐安返还购房定金25万元；4.孙佐安赔偿王春龙已向链家公司支付的居间服务费4.3428万元；5.孙佐安承担诉讼费用。孙佐安向一审法院反诉请求：1.孙佐安按照定金责任所收取的定金25万元不予退还；2.王春龙与链家公司共同赔偿孙佐安发出解除通知时的房价损失20万元；3.反诉案件受理费由王春龙承担。一审法院认定事实：2016年1月9日，王春龙与孙佐安签订房屋买卖业务签约文件合订本（包括链家地产签约提示、交易资金托管提示函、交易方留存信息表、北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同）、房屋交易服务保障合同、补充协议，由王春龙购买孙佐安名下的涉诉房屋。交易资金托管提示函载明：“如果交易双方放弃资金托管，坚持自行交付房款的或坚持在过户前放款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款、房屋购买人无法取得房屋所有权，亦无法追回已经支付的房款等”；“放弃办理资金托管声明书。我们作为本次房屋买卖的交易双方，已充分理解交易资金托管服务的内容、作用，并明确知晓未选择资金托管将面临的相关风险。现我们双方协商一致，共同声明如下：就本次房屋交易资金中的人民币（大写）贰拾陆万元整，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。出卖人孙佐安，孙伟代。买受人王春龙。2016年1月9日”。北京市存量房屋买卖合同约定：房屋成交价格157万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价9万元；定金25万元，直接支付给出卖人；买受人向银行拟贷款110万元。居间服务合同载明：买受人应向居间人支付居间代理费3.652万元。房屋交易服务保障合同载明：丙方（北京中融信担保有限公司）保障服务费的收费标准为按房屋交易总额的0.5%收取，共计0.83万元，乙方（王春龙）承担0.83万元。补充协议约定：房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施设备作价总计166万元，乙方（王春龙）于2016年1月9日将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方（孙佐安），自合同签订日起15个工作日内将第二笔定金20万元以理房通托管方式支付甲方，2016年2月7日前将第一笔首付款30万元以理房通托管方式支付甲方；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金在甲方双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。若乙方出现逾期履行本补充协议第二条（关于房屋交易具体事宜的约定）约定的义务超过15日的，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。2016年1月9日，王春龙支付孙佐安定金1万元，次日支付定金4万元。2016年1月13日，孙佐安（甲方）与王春龙（乙方）签订定金托管协议，载明：本协议项下的“定金托管及划转”是指，在甲乙双方的存量房交易中，甲乙双方委托丙方（链家公司）及北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通）按本协议约定条件对定金通过专用资金托管账户进行托管及将托管资金划转至甲方，或退回到乙方；经协议一致，各方同意，乙方应于本协议签署时将定金20万元（托管资金）存入托管账户内；甲乙双方共同授权，在托管期间内，托管资金已足额存入托管账户内，丙方收到该房屋核验结果且该核验结果与《买卖定金协议书》一致的，丙方应当在核验结果出具后1个工作日内将全部托管资金划转至甲方在理房通开立的账户。当日，王春龙通过理房通方式支付孙佐安定金20万元。2016年2月23日，孙佐安向王春龙邮寄解除通知书，内容为：“现因买方未能在补充协议第二条第4款（1）中约定（2016年2月7日前）时间内支付卖方首付款并已逾期超过15日及买方和中介方在签订房屋买卖合同时没有如实告知卖方购房资质情况，当时中介方在回答卖方询问关于买方资质及钱款到账问题时口头承诺最迟2016年3月初卖方可拿到全款，现房屋在房屋买卖合同签订后一个多月后都未进行实质性的买卖资质审批，期间中介公司不但没有履行作为中介的告知义务还隐瞒实情说手续一直在进行，最终在卖方多次追问后方诉说实情，以上也直接导致了以换房为目的的卖方无法在计划时间内进行购置房屋（买房银行贷款手续未批复卖方无法实施购房），期间房价涨势凶猛，现卖方已因资金问题无法承受买房压力，无法继续履行合同。现就解除房屋买卖合同等相关事宜特致函如下：根据合同第七条第二款逾期付款责任约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。现卖方有权行使解除合同……现通知人正式通知买方及中介方解除合同，并在解除合同通知书送至买方及中介方的当天，办理合同解除手续。就买方已经缴纳购房定金25万元归还、中介费及合同赔偿等事宜，卖方愿意和买方及中介方友好协商。”王春龙于次日收到解除通知书。2016年9月25日，孙佐安与鲁某1签订房屋买卖合同，由鲁某1购买涉诉房屋，房屋成交总价为272万元。涉诉房屋于2016年12月2日转移登记至鲁某1名下。孙佐安已取得全部272万元房屋价款。王春龙主张：其多次表示要给付孙佐安30万元首付款，但因孙佐安拖延不收取首付款，自己并不存在违约行为；在约定的2016年2月7日之前没有给孙佐安打电话确定首付款支付日期，但向链家公司中介人员表示可随时通知其交付首付款；因孙佐安在诉讼过程中将涉诉房屋售予他人，现将诉讼请求变更为：1.解除双方的房屋买卖合同、房屋交易保障服务合同、补充协议及定金托管协议；2.孙佐安支付违约金33.2万元（房屋总价款20%），并赔偿损失72.8万元（因孙佐安以272万元价款将涉诉房屋售予他人，以此主张损失72.8万元）；3.孙佐安返还房屋定金25万元；4.孙佐安赔偿王春龙已向链家公司支付的居间服务费4.3428万元。为证明自己不存在违约行为，王春龙提交录音，并申请证人张某1出庭作证。张某1出庭陈述如下：其本人为链家公司中介人员，在王春龙与孙佐安的房屋买卖合同履行过程中，提供中介服务的链家公司中介人员张某2（已离职）在王春龙给付孙佐安定金时曾提醒双方应确定首付款的给付日期，但是双方当时并未确定具体日期；2016年2月7日之后，链家公司在为本案房屋买卖交易做网签合同时发现孙佐安的房屋所有权证是旧版，需要把顺义县改为顺义区，遂联系孙佐安之子孙伟告知此事并要求尽快处理，但孙伟称家中孩子生病，并要求先做贷款；在2016年春节前后，王春龙与张某2联系，表示首付款已备好；2016年2月21日左右，张某2给孙伟打电话告知王春龙已备好首付款，询问孙伟首付款事宜，孙伟说首付款不着急，先确定贷款；2016年2月7日前后，张某2联系过卖方好几次催促收首付款。孙佐安称其并未与王春龙协商更改首付款支付时间，双方并未多次沟通，春节期间王春龙并未与其联系，链家公司中介人员并未多次催告其履行首付款支付协议；王春龙超过补充协议约定的首付款给付日期，已构成根本违约，应解除双方之间的房屋买卖合同；王春龙提出的违约金及损失数额过高。孙佐安不认可张某1证言，称与事实不符，但认可并未联系王春龙要求支付首付款。链家公司对张某1证言予以认可。对于理房通支付流程，链家公司解释称：如果房屋买卖双方协商通过理房通进行资金托管，需要买卖双方共同到场签订托管协议并设立托管账户，在双方到场签字确认后才能实际付款完成支付；王春龙与孙佐安仅就20万元定金签订了定金托管协议，并且已通过理房通账户实际放款给孙佐安；王春龙与孙佐安在签订房屋买卖合同时约定30万元首付款通过理房通方式支付，且首付款资金托管协议需要双方到场签订，但双方尚未就此签订资金托管协议（首付款需在办理完房屋所有权转移登记之后放款）；其公司已向王春龙与孙佐安告知过理房通支付流程，交易资金托管提示函已有提示，并已约定双方放弃办理资金托管的金额是26万元，包括25万元定金与1万元物业交割保证金。王春龙对链家公司陈述予以认可。孙佐安表示链家公司并未告知其需要签订首付款资金托管协议；虽然合同约定首付款通过理房通方式支付，但通过什么方式支付其均无异议，只要确保在2016年2月7日之前支付即可；链家公司并未告知理房通的付款流程以及首付款通过理房通支付后的放款时间。孙佐安对于房价损失20万元的反诉请求，主张因王春龙延迟未付首付款、链家公司拖延走程序，导致王春龙的银行贷款一直未批，在其向王春龙提出解除合同之时，欲购买的房屋已经上涨45万元，因此扣除王春龙已经给付的25万元定金，仍存在20万元房屋差价损失；但因换房未成功，没有证据证明该项请求。另，链家公司实际收取王春龙居间服务费和保障服务费共计4.3428万元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王春龙与孙佐安对于双方签订的房屋买卖合同、房屋交易服务保障合同、补充协议、定金托管协议等合同的效力均无异议，双方均应按照合同约定履行自己的义务。双方争议焦点在于王春龙是否延迟履行支付首付款义务而构成违约。王春龙表示在2016年2月22日之前多次要求支付首付款，且该陈述得到链家公司证实。孙佐安虽否认更改首付款支付时间、否认链家公司工作人员多次催告其履行首付款支付协议，但认可未联系王春龙要求给付首付款，且未提交证据证明其主张。再结合双方协议约定首付款30万元通过理房通方式支付，且双方尚未就此签署资金托管协议，因此，不宜认定王春龙存在延迟支付首付款的违约行为。据此，孙佐安以王春龙违约为由提出解除房屋买卖合同并无事实依据。王春龙与孙佐安均同意解除房屋买卖合同、房屋交易保障服务合同、补充协议及定金托管协议，法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因孙佐安在诉讼过程中将涉诉房屋售予他人，已构成根本违约，故，对于王春龙要求孙佐安返还定金25万元、赔偿服务费4.3428万元的请求，法院予以支持。对于王春龙要求孙佐安赔偿违约金33.2万元与损失72.8万元的请求，考虑到孙佐安以售价272万元将涉诉房屋售予他人，较之本案房屋买卖合同约定的房屋价款高出106万元，法院结合案件实际情况酌情予以支持违约金与损失。对于孙佐安不予退还定金25万元的反诉请求，以及要求王春龙与链家公司共同赔偿房价损失20万元的反诉请求，因孙佐安违反合同约定，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、自判决生效之日起解除王春龙与孙佐安于二○一六年一月九日签署的房屋买卖合同、房屋交易保障服务合同、补充协议及二○一六年一月十三日签署的定金托管协议；二、孙佐安返还王春龙购房定金二十五万元，于判决生效之日起七日内执行；三、孙佐安赔偿王春龙居间服务费和保障服务费共计四万三千四百二十八元，于判决生效之日起七日内执行；四、孙佐安赔偿王春龙违约金与损失共计五十万元，于判决生效之日起七日内执行；五、驳回王春龙的其他诉讼请求；六、驳回孙佐安的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于孙佐安能否以王春龙未按合同约定期限支付首付款为由行使合同解除权。双方于补充协议中约定王春龙应于2016年2月7日前将第一笔首付款30万元以理房通托管方式支付给孙佐安，虽然2月7日前的一段时间内王春龙都可以支付首付款，但从链家公司解释的资金监管手续办理流程以及此前双方签署并已经实际履行的定金托管协议来看，首付款的资金托管仍需买卖双方另行签署首付款托管协议才能实现资金监管，而签署协议需要由双方共同办理。通过证人证言，链家公司的经纪人向双方提出该问题后，双方在2月7日前未再就办理资金托管手续协商。春节后，王春龙通过链家公司的经纪人向孙佐安表示已经准备好支付首付款，但孙佐安未与王春龙协商签署资金托管协议时间，导致王春龙无法按照合同约定条件支付首付款。之后，孙佐安以2016年2月7日为王春龙逾期付款的起算时间，于15日期满后即向王春龙书面发出解除通知。鉴于首付款资金监管亦需要双方相互配合共同签署托管协议，孙佐安在双方未办理该手续的情况下行使合同解除权，解除的理由不能成立，因此，一审法院关于王春龙并未构成迟延支付首付款的违约行为，认定事实正确，本院予以确认。此外，孙佐安对资金托管流程理解为双方无需另行签订首付款资金托管协议即可直接支付至理房通公司，缺乏事实依据，本院不予采信。鉴于此，孙佐安上诉主张双方合同因王春龙违约解除，理由不成立，本院不予采信，对其主张定金不予退还并要求王春龙与链家公司共同赔偿损失的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因孙佐安于一审诉讼期间将涉案房屋另行出售，导致合同无法继续履行，故王春龙所主张的返还定金、赔偿相关服务费、违约金及损失，孙佐安应承担违约赔偿责任，一审法院对此处理正确，应予维持。综上，孙佐安的上诉主张均缺乏事实及法律依据，本院不予采信，对其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费19740元，由孙佐安负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费8050元，由孙佐安负担（已交纳）。二审案件受理费19740元，由孙佐安负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘建刚审 判 员  陈 静代理审判员  张 弘二〇一七年七月六日法官 助理  张日广书 记 员  高 媛