广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初5098号原告:陈水江。委托诉讼代理人：李道红，广东中亿律师事务所律师。被告：梁七根。原告陈水江诉被告梁七根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2017年6月6日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李道红、被告梁七根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还全部租金及定金75000元；2.判决被告赔偿原告损失75000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月2日，原、被告签订《租赁合同》，被告将其位于“伦教仕版工业区祥盛路南面”的建筑物362平方米出租给原告作经营使用（含空地），每月租金5000元（2016年3月18日至2019年3月17日）。签订合同后，原告依约支付15000元“保证金”，并按月支付租金，且为使用租赁物原告装修投资75000元。2017年2月，原告突然接到被告通知，被告出租给原告的建筑物为非法建筑，需要拆除，并限定原告马上搬迁。2017年2月17日9时，相关部门派人对租赁物进行强拆。期间，原告多次打电话给被告要求其处理，但被告均以“工地忙”为由拒绝。从收到通知至强制拆除，期间时间仓促，原告投资的吊车等根本无法在短时间内找到合适存放地点，最后不得不在强拆过程中报废。原告因此损失惨重。原告认为，被告以欺骗手段将不具备出租条件的非法建筑物出租给原告作经营使用，行为违法，被告因此取得的“租金”属不当得利，依法应予退还。另外，被告违法行为也给原告造成巨大损失，被告依法应予以赔偿。被告辩称，双方是在中介介绍下签订租赁合同的，被告已经告知原告涉案房屋没有办理房产证，只能作维修用途的场地，不能作经营场所，不能作为生产设备的场所，如果需要作生产场所需要办理营业执照及有关消防环保手续。原告承租房屋后，没有缴纳2016年5月至7月和2017年1月的租金。按照合同约定，如果逾期缴纳租金的，应当没收保证金。合同约定在厂房内不能安装任何设备，如果要安装的需要通知被告，原告在厂房内安装龙门架吊机没有经被告同意也没有经环保监管部门批准，违反合同约定。在拆迁前，被告和原告一起去村委联系另找地方搬厂，因原告资质不适格，无法为其找到场地。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：身份证复印件、人口信息查询表、租赁合同，定金收据、客户回单（10份），活期存折首页复印件、照片（14份）。被告提供的证据：技术咨询合同。本院组织双方当事人进行了质证，被告对原告提供的上列证据真实性没有异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提供的证据：1.收据1份，证明原告购买吊机支付了75000元。被告的质证意见：对证据1不予认可。被告提供的证据：1.交租金情况表1份，证明原告至今尚欠被告租金26800元及2017年2月水电费949元。2.租赁合同1份，证明双方在2017年1月补充租赁120平方米，加上之前租赁的土地每月租金合共6000元。另外双方约定由原告委托被告代办环境评估备案，费用13000元。原告同意从2017年1月开始每月向被告支付600元直至付清款项止。3.建设项目环境影响登记表备案回执1份，证明被告为原告代办了环评报告。4.集体工业绿化用地租赁合同1份，证明涉案土地是被告向佛山市顺德区伦教街仕版村民委员会租赁的。原告的质证意见：对证据1不予确认，被告应当提供银行账户流水，连同原告提供的银行客户回单一起佐证租金支付情况。被告同意支付水电费300元至400元。对证据2，认为双方签订的租赁合同属于无效合同，被告无权向原告收取租金。对于合同上追加的部分不予确认。对证据3，认为真实性由法院核实，即使是真实的，也与本案无关，该回执是佛山市顺德区艾派克环保技术有限公司所作的，与本案原、被告无关。没有任何证据证明该案是否需要环评备案费用。对证据4，认为真实性由法院核实，即使该合同是真实的，也是无效合同。本院认定意见如下：原告提供的证据1，因收据上载明的收款单位为“益达鑫玻璃机械”，与原告缺乏关联性，本院不予确认。被告提供的证据1，被告庭后提供了银行账户交易记录，该记录经原告本人核实，结合原告提供的客户回单，印证被告主张原告支付租金及其他费用的情况的真实性，本院对交租金情况表中载明的费用支付情况予以确认。2.被告提供的证据2，原告对合同的真实性没有异议，本院予以确认；对于合同中添加的部分，结合原告本人的意见及原告支付款项的情况，可印证被告主张的事实，本院予以确认。对被告提供的证据3，建设项目环境影响登记表备案回执有行政主管部门的盖印，真实合法，本院予以确认。对被告提供的证据4，该合同有佛山市顺德区伦教街仕版村民委员会与被告的盖章及签名，真实合法，本院予以确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2016年3月2日，原告（乙方，下同）与被告（甲方，下同）签订一份《租赁合同》，约定如下内容：经佛山市昊信房地产中介服务有限公司促成双方达成租赁关系，甲方将座落在伦教仕版工业区祥盛路南面地块出租给乙方使用，该地块建筑面积362平方米，空地面积为75.6平方米；租赁期限从2016年3月18日至2019年3月17日，租金为5000元/月，乙方在签订合同当天向甲方支付15000元作为保证金；租赁期内，甲方提供原有水/电设施和水电负荷给乙方使用，租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清；租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲、乙双方应服从，合同解除，不作任何一方违约，乙方无条件按时迁出，甲方退回乙方所交的保证金，国家赔偿项中的搬迁费归乙方所有，土地及建筑费归甲方；合同一式两份，甲乙双方各执一份。双方签订合同后，原告向被告支付了保证金15000元。在履行合同过程中，被告在其持有的的《租赁合同》第四页空白处填写如下内容：“甲、乙双方协商①在2017年1月份开始，甲方同意将车间右边吉地120平方租给乙方使用，每月租金1000元，即同车间合计每月租金共陆仟元正。②乙方委托甲方代办环评备案13000元，乙方在2017年元月，每月支付600元给甲方，直至付清。”原告对上述“①”的内容予以确认，对“②”的内容不予确认。另外，被告主张双方曾于2016年9月协商，每月租金增加“放置集装箱空地费”200元，原告对此予以否认。经本院核实，原告通过银行转账方式向被告支付的款项及项目明细如下：2016年3月26日5000元（2016年3月租金）、2016年5月3日5000元（2016年4月租金）、2016年5月28日5000元（2016年5月租金）、2016年9月12日5000元（2016年9月租金）、2016年9月12日800元（四个月放置集装箱空地费）、2016年10月8日5200元（2016年10月租金及放置集装箱空地费）、2016年10月8日1879元（电费）、2016年11月8日5200元（2016年11月租金及放置集装箱空地费）、2016年12月3日5200元（2016年12月租金及放置集装箱空地费）、2016年12月8日573元（电费）、2017年2月9日6600元（租金及环评费）。原告通过何泽洪的银行账户向被告支付的款项及项目明细如下：2016年6月30日5000元（2016年6月租金）、2016年8月2日5000元（2016年8月租金）。另查，2016年1月1日，被告与佛山市顺德区伦教街仕版村民委员会签订一份《集体工业绿化用地租赁合同》，约定被告向佛山市顺德区伦教街仕版村民委员会租用位于伦教街仕版工业区内工业绿化用地面积860平方米作工业绿化用地，租赁时间从2016年1月1日起至2022年12月31日止。被告租赁上述土地后搭建了厂房并出租给原告使用，涉案租赁物并未依法领取房地产权证或者取得建设工程规划许可证。因相关行政部门发出通知需拆除涉案厂房，原、被告曾于2017年2月10日到佛山市顺德区伦教街仕版村民委员会协商搬迁事宜。2017年2月17日，相关行政部门拆除了涉案厂房。又查，原告在庭审中同意向被告支付电费300元至400元。被告是佛山市顺德区艾派克环保技术有限公司的法定代表人，佛山市顺德区艾派克环保技术有限公司与佛山市顺德区顺科环境咨询有限公司签订一份《技术咨询合同》，佛山市顺德区艾派克环保技术有限公司为此支出环境影响评价咨询服务费、竣工环境保护验收咨询服务费共13000元。2016年12月8日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局向佛山市顺德区艾派克环保技术有限公司发出建设项目环境影响登记表备案回执。被告指出上述13000元即《租赁合同》添加部分中“②”的约定内容。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。因被告没有为涉案租赁物即位于伦教仕版工业区祥盛路南面地块上的厂房依法领取房地产权证或者取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《租赁合同》为无效合同。因原、被告签订的《租赁合同》为无效合同，故合同中约定的保证金条款为无效条款，原告请求被告返还保证金15000元有理，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案的《租赁合同》虽为无效合同，原、被告在签订合同时，明知涉案厂房属违章建筑仍然签订租赁合同，故双方对导致涉案合同无效均有过错。双方签订合同后，原告事实上占有使用了被告自建的厂房，由于原、被告在2017年2月份均知悉厂房将被相关行政部门依法拆除，被告应给予原告一定的合理搬迁时间，综合考虑到原、被告双方的过错程度，本院确认原告合理占用厂房的时间为2016年3月18日至2017年1月1日，原告应在此期间参照双方约定的租金标准向被告支付占有使用费。对于被告主张的放置集装箱空地费，因与原告的实际支付情况相符，应视为双方约定的新增租金标准，本院对被告的主张予以采纳。综上所述，涉案合同虽为无效合同，但原告仍需向被告支付合理的占有使用费，占有使用费应参照双方约定的租金标准，故原告请求被告返还已支付的占有使用费，缺乏理据，本院不予支持。对于被告主张的环评费用13000元，根据被告提供的建设项目环境影响登记表备案回执、技术咨询合同，证实被告并未为原告提供环保咨询服务及依法取得建设项目环境影响登记备案，故被告已向原告收取的2017年1月“环评备案”费600元应退回给原告。综上所述，扣减原告同意支付的电费300元（以原告确认的最低金额为限），被告应退还原告15300元（15000元+600元-300元）。对于被告主张原告拖欠的占有使用费及其他电费，因被告在本案中没有提起反诉请求，故本案对被告的该项请求不予审查，被告可另案主张解决。对于原告主张的损失75000元，即原告所指因吊机被拆除所造成的损失。因原告未依相关行政部门通知要求，在违章建筑被拆除前做好搬迁工作，故原告由此造成的损失应由其自行承担，原告请求由被告承担该部分损失，理由不充分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、被告梁七根于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告陈水江返还15300元；二、驳回原告陈水江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1650元（已减半，由原告陈水江预交），由原告陈水江负担1482元，由被告梁七根负担168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇一七年七月七日书记员  彭 雅