北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0115民初8910号原告（反诉被告）：赵娜，女，1992年2月24日出生，户籍地河南省南阳市，现住上海市普陀区。委托诉讼代理人：张铁妹，北京圣伟律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘福树，男，1957年10月27日出生，户籍地天津市滨海新区，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘蒙（刘福树之女），1983年1月6日出生，汉族，渤海银行股份有限公司北京分行职员，现住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：侯为华，北京市立天律师事务所律师。被告（反诉被告）：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。法定代表人：左晖，执行董事。委托诉讼代理人：檀咏林，男，1990年5月13日出生，汉族，北京中融信融资担保有限公司法务专员，现住该单位宿舍。委托诉讼代理人：吕洪亮，男，1987年10月14日出生，汉族，北京中融信融资担保有限公司法务专员，现住该单位宿舍。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。原告（反诉被告）赵娜与被告（反诉原告）刘福树、被告（反诉被告）北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵娜的委托诉讼代理人张铁妹，被告（反诉原告）刘福树的委托诉讼代理人刘蒙、侯为华，被告（反诉被告）中融信公司的委托诉讼代理人檀咏林、吕洪亮到庭参加诉讼，第三人链家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵娜向本院提出诉讼请求：1.解除赵娜与刘福树于2017年3月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、解除赵娜与刘福树、链家公司签订的《补充协议》；2.请求刘福树返还定金20万元、首付款125万元及利息损失（以145万元为基数，自2017年3月21日开始至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算）；3.请求中融信公司对刘福树返还首付款125万元承担连带返还责任；4.本案诉讼费由刘福树、中融信公司承担。事实和理由：2017年3月6日，赵娜与刘福树签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定赵娜向刘福树购买北京经济技术开发区文化园西路房屋一套，建筑面积95.79平方米，总价473万元，赵娜应支付定金20万元，应于链家公司审核刘福树符合自行支付赎楼条件并出具风险告知书后3个工作日内以第三方担保支付方式支付第一笔首付款125万元，链家公司提供居间服务。2017年3月6日，赵娜与刘福树、中融信公司签订了《担保支付协议》，约定赵娜按照中融信公司的要求向刘福树支付首付款，并于《担保支付协议》第六条第1款约定，如经中融信公司审查，赵娜及刘福树满足协议约定的担保支付条件，则赵娜将购房款支付至刘福树账户后，如发生非因赵娜原因导致赵娜及刘福树双方协商一致解除《北京市存量房屋买卖合同》或法院判决解除该买卖合同的情况，中融信公司应当在赵娜提交购房款转款证明文件原件及书面申请后十五个工作日内履行担保代偿协议义务，即中融信公司向赵娜全额支付赵娜已按补充协议约定支付的购房款。同时，赵娜对刘福树的权利转让至中融信公司，且赵娜应积极配合中融信公司向刘福树进行追偿。上述合同签订后，赵娜按合同约定向刘福树支付了定金20万元、首付款125万元，但因为2017年北京出台楼市限购政策，导致赵娜与刘福树无法完成房屋过户手续。根据《补充协议》第四条第4款约定：在《补充协议》履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。各方无法达成一致意见，故诉至法院。刘福树辩称，不同意赵娜的诉讼请求。赵娜要求解除合同，但是赵娜没有提供任何没有资格购买房屋的证据材料，因此不同意赵娜的全部诉讼请求。中融信公司辩称，赵娜的第一项和第二项诉讼请求与中融信公司无关，不同意第三、四项诉讼请求。中融信与刘福树之间签订的《担保支付协议》并没有约定连带担保责任，赵娜的请求没有依据。即使赵娜将连带责任认为担保代偿责任，协议中约定只有在非赵娜的原因导致房屋买卖合同解除的情况下，而且赵娜也需要向中融信公司提供书面申请以及材料以后，中融信公司才承担担保代偿义务，现赵娜与刘福树双方之间的房屋买卖合同尚未解除，而赵娜也没有提交任何申请材料，中融信公司不承担代偿义务。如果赵娜的第一项和第二项诉讼请求得到法院支持，而且能够确认涉案房屋的解除不是由赵娜自身原因导致，中融信公司可以同意在刘福树没有按照判决规定的时间内退还房款的情况下，履行担保代偿义务，中融信公司履行义务后，刘福树应在合理期间内向中融信公司承担相应的偿还义务，而且从公平的角度说，这个期限不应当长于对赵娜的偿还期限。链家公司未到庭参加诉讼，但提交书面意见称，如果双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，赵娜的诉讼请求不直接针对链家公司，链家公司不持异议。刘福树向本院提出反诉请求：1.请求判令赵娜、中融信公司补偿刘福树损失10万元；2.反诉费由赵娜承担。事实和理由：经链家公司居间，刘福树与赵娜于2017年3月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》，由于刘福树持有的房屋有抵押贷款，故在链家公司的撮合下，经中融信公司担保，本着双方诚意交易原则，赵娜出资125万元赎楼。2017年3月24日，银行收到还款并解除抵押。2017年3月26日，北京市出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，赵娜曾考虑以公司名义购买本套房屋，但因房价下跌等原因改变想法，坚持要求解除合同并退还押金20万元以及125万元赎楼款。如果赵娜因为新政的影响无购买资格或无法贷款导致购房不能，虽然是不可归于双方的第三方原因造成的，但是如果合同解除，对买卖双方来说是严重的利益失衡。赵娜因合同解除可要求恢复原状，即返还定金及赎楼款，但刘福树却无法恢复到赎楼前的状态，银行无法再给刘福树办理房屋抵押贷款。刘福树没有返还赎楼款的能力。目前在房产被严重限购的情况下，通过出售房屋款来支付赎楼款根本不易实现。如果赵娜要求近期一次性还款，只有通过向小额贷款公司借款。据了解，利率在24%左右，赎楼前刘福树在银行按揭贷款剩余年限为8年，贷款金额为125万元，银行利率为5.39%，通过等额本息的方式向银行还款，根据链家公司计算器测算，还款总额为154.2万元，其中利息为29.2万元，但是通过小额贷款，125万元的本金，还款总额为282.2万元，利息157.2万元。目前银行不可能贷款，贷款金额在100万元以上小额贷款的民间借贷利率低于15%的可能性几乎没有，这对于一个退休金不高的家庭而言，将是巨额债务。综上，如合同解除，将给刘福树造成巨大损失，买卖双方利益严重失衡，故请法院根据公平原则，双方应共同承担本次交易不成的损失，判决对方补偿刘福树所受到的合理损失10万元。赵娜辩称，不同意刘福树的反诉请求，根据双方约定及补充协议，由于限购不能够履行合同的，双方均不承担违约责任。赵娜不存在过错，故不同意刘福树的反诉请求，不认可刘福树出卖房屋所遭受损失的事实。中融信公司辩称，不同意刘福树的反诉请求，与中融信公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。赵娜提交如下证据：1.北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同；2.补充协议；3.担保支付协议；4.个人转账汇款业务受理回单。刘福树提交如下证据：网上打印的华夏及宝瑞通典当行的宣传彩页。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月6日，刘福树（出卖人）与赵娜（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定刘福树将坐落于北京经济技术开发区文化园西路房屋出售给赵娜，该房屋规划设计用途为办公，房屋成交价格为310万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价163万元，买受人向出卖人支付定金20万元。该房屋设定有抵押。2017年3月6日，刘福树（甲方，出卖方）、赵娜（乙方，买受方）与链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，约定乙方第一笔首付款125万元用于甲方偿还贷款解除抵押，支付方式为第三方担保支付。该协议第四条第4款约定：在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。2017年3月6日，刘福树（甲方）、赵娜（乙方）、中融信公司（丙方）签订《担保支付协议》，协议载明因甲方以交易房屋作为抵押物进行了借款或为其他借款人提供了担保，为顺利完成房屋交易需先行解除抵押登记。现各方就交易房屋过户前，乙方支付购房款（不含定金）以供甲方解除交易房屋的抵押登记，且由丙方提供担保评审服务事宜；刘福树尚欠渤海银行贷款125万元，甲乙双方一致同意通过丙方担保的方式，由乙方将房款支付至甲方还款账户。该协议第六条第一款担保代偿事宜约定，如经丙方审查，甲乙双方满足约定的担保支付条件，则乙方将购房款支付至前述还款账户后，如发生非因乙方原因导致甲乙双方协商一致解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》或法院判决解除该买卖合同的情况，丙方应当在乙方提交购房款转款证明文件原件（包括但不限于购房款收条）及书面申请后十五个工作日内履行担保代偿义务，即丙方向乙方全额支付乙方已按本协议约定支付的购房款。同时，乙方对甲方的权利转让至丙方，且乙方应积极配合丙方向甲方进行追偿。2017年3月7日，赵娜通过转账的方式向刘蒙（刘福树之女）转款购房定金20万元。2017年3月21日，中融信公司向赵娜出具风险告知书，通知赵娜《担保支付协议》约定的担保支付购房款条件达成。当日，赵娜通过银行转账方式向刘福树的渤海银行偿还贷款的账户转账125万元，用于刘福树偿还银行贷款。涉案房屋办理了解抵押手续，赵娜与刘福树尚未签订网签合同。2017年3月26日，北京出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对于商业、办公类房屋进行限购。涉案房屋在限购范围内。本院认为，赵娜与刘福树签订的房屋买卖合同履行过程中，由于本市实施了住房限购政策，涉案房屋在限购范围内，双方合同无法办理房屋过户登记，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，现赵娜要求解除合同，返还定金及首付款，本院应予以支持，其请求的利息损失，本院不予支持。涉案房屋原有银行贷款，因履行赵娜之间买卖合同，刘福树用赵娜首付款提前还款办理解抵押手续，解除合同后刘福树需偿还赵娜已支付的用于赎楼的巨额房款，确实导致双方当事人的利益失衡，赵娜应予以相应补偿，对刘福树要求赵娜补偿损失的反诉请求，本院予以支持，具体数额本院酌情为5万元。中融信公司与赵娜、刘福树签订的《担保支付协议》明确约定，如非赵娜原因导致法院判决解除买卖合同的情况下中融信公司承担担保代偿义务。中融信公司应承担对赵娜125万元赎楼款的担保代偿责任。赵娜、刘福树双方房屋买卖合同，因住房限购政策实施致使合同不能履行，中融信公司应按担保支付协议的约定承担担保代偿义务。赵娜要求中融信公司对首付款125万元承担连带返还责任，本院予以支持。中融信公司在承担保证责任后，有权向刘福树进行追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除赵娜与刘福树签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；二、刘福树于本判决生效后七日内返还赵娜购房定金20万元及首付款125万元，共计145万元；三、北京中融信融资担保有限公司对刘福树向赵娜返还的首付款125万元承担连带责任；四、北京中融信融资担保有限公司承担上述第三项连带责任后，有权向刘福树追偿；五、赵娜于本判决生效后七日内补偿刘福树损失5万元；六、驳回赵娜的其他诉讼请求；七、驳回刘福树的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22320元，由赵娜负担11160元（已交纳），由刘福树负担11160元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费1150元，由赵娜负担575元（于本判决生效后七日内交纳），由刘福树负担575元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  霍志勇二〇一七年七月二十日书记员  董 惠