成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初587号原告（反诉被告）：祝仕成，男，汉族，1963年9月27日出生，住四川省仁寿县。原告（反诉被告）：王强，男，汉族，1975年10月20日出生，住四川省双流县。委托诉讼代理人：万兴均，广东广和（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。被告（反诉原告）：成都石羊运业有限责任公司。住所地：成都高新区石羊三元村*组。法定代表人：王德武，职务董事长。委托诉讼代理人：李湘川，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。原告祝仕成、王强（反诉被告，以下仍称原告）诉被告成都石羊运业有限责任公司（反诉原告，以下仍称被告，简称“石羊运业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员钟珏独任审理。后因工作变动，由本院审判员吴翔独任审理。于2017年3月8日进行第一次开庭，原告祝仕成、王强及其委托代理人万兴均、被告石羊运业的委托代理人李湘川到庭参加诉讼；于2017年6月7日进行第二次开庭，原告祝仕成、王强及其委托代理人万兴均、被告石羊运业的委托代理人李湘川到庭参加诉讼。于2017年7月14日进行第三次开庭，原告祝仕成、王强及其委托代理人万兴均、被告石羊运业的委托代理人李湘川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝仕成、王强向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告因停水、停电而造成的损失400000元。事实与理由：2007年12月1日，原被告签订房屋租赁协议，原告租用被告位于成雅高速公路高架桥下石羊车站城乡公交发车处400平方米的场地，合同签订后，双方均按约定履行义务，然而，2015年4月1日起被告突然停水停电，原告数次找被告协商至今没有结果，这个原告铺面的经营造成巨大的困难和损失，应进行赔偿。被告石羊运业针对本诉答辩并提出反诉称，1、首先我方和原告并非是房屋租赁协议，我方只出土地，根据双方的租赁协议第5条，由于政府行为造成的修改或终止合同的，原告应当在一个月内按被告的要求拆除，被告不承担任何责任，所有损失由原告自己承担；2、协议并没有约定石羊运业有供水供电的义务；3、原告再次出租给承租人的房屋实际上是违法建筑物，早在2015年7月，高新行政管理执法部门就下达拆除通告，原告不顾搬离的要求，继续把建筑物出租给他人使用，其获取的利益是不正当的利益，不应当得到法律的保护，所以我方认为其租金损失不能成为原告的损失；4、原告股东实际承租人干扰了政府的拆除工作，并以此为由不搬离也不向被告支付任何费用。故基于本诉，被告石羊运业提出反诉请求：1、判令原告祝仕成、王强向被告石羊运业支付其拖欠的从2015年6月1日至2016年11月30日的占用费90000元及利息，按银行同期贷款利息5%每年4倍即20%每年的利率计算至全部占用费付清之日止；2、判令原告祝仕成、王强向被告石羊运业支付拖欠的从2015年1月1日至2015年4月10日的水电费16802.8元。针对反诉，原告祝仕成、王强答辩称，1、签订的协议是真实的，被告反诉请求第一项是不能成立的，合同没有约定任何占用费的问题，被告提出的占用费是没有任何依据的；2、至于水电费，以被告提供的依据来计算。经审理查明，原告祝仕成、王强（乙方，承租方）与被告石羊运业（甲方，出租方）于2007年12月1日签订了《租赁协议》，主要约定以下内容：1、乙方向甲方租用位于成雅高速公路高架桥下石羊车站城乡公交发车处400平方米的场地，乙方自筹资金修建营业用房；2、租金。甲方向乙方收取的租金由两个部分构成，一是乙方自筹资金修建房屋每年计提折旧、冲抵一部分租金，乙方自筹资金修建的房屋按每平方米900元的预算造价计算，折旧期按9年期限计提完毕，乙方修建房屋共计支出360000元，即乙方每年计提房屋折旧40000元冲抵租金，二是乙方每年向甲方缴纳现金租金60000元人民币。租金缴款时间为每年12月1日，一次付清全年租金；3、租赁期限9年，自2007年12月1日至2016年11月30日止；4、乙方租用甲方土地后，乙方应在10个工作日内开工修建营业房，60天内施工完毕，甲方免收上述期间内的租金；5、乙方在施工前应将施工设计图提交甲方审阅后方能施工，若乙方拒不按甲方的要求进行更改修建，甲方有权终止合同，造成的经济损失甲方一概不负责，由乙方自行承担；6、如因政府行为或成雅高速公司道路基础改造等因素造成修改或终止该合同，其相应场地上的一切房屋设施乙方应在一个月内按甲方要求拆除、清理，甲方不承担乙方的任何责任及经济损失，均由乙方自行承担投资经济损失和责任；7、乙方在合同期内必须按照本合同所规定的缴款时间、金额按时缴清，若未按时缴清，每逾期一日按所欠金额加收千分之一滞纳金，若逾期60天仍未缴清，甲方有权终止合同，一切损失由乙方自行承担；8、合同终止时间为2016年11月30日止，本合同自动失效。合同终止后，乙方必须在10个工作日内将自筹资金修建的房屋及设施无偿完整地移交给甲方。合同签订后，被告将场地交付给原告，原告将施工设计图交被告审阅通过后，在上述场地上修建房屋铺面，面积400余平方米。上述房屋水电从被告处接入，原告不定期向被告支付水电费。房屋建成后，原告将修建房屋铺面出租给第三人，并收取租金，原告依约向被告支付租金。其后原被告一直依约履行合同。原告依约交缴租金至2015年5月31日，水电费交至2015年1月。2015年4月10日，被告停止向原告供水、供电。2015年4月起，原告与租赁其铺面的第三人签订补充协议，大致内容如下：由于车站（被告）从2015年4月10日对铺面停水、停电，现目前没有协调好供水供电期间，商家在停水停电的情况下经充分考虑，自愿继续租赁该铺面经营，在双方合同有效期内，原告对商铺承租人的租金按原合同的50%收取，执行时间为2015年4月10日至协调好开通水电，开通水电后，租金按原价收取。部分商铺承租人按上述补充协议履行至合同终止之日，部分因始终无法解决水电问题在合同终止之前即提前解除，原告少收取的租金包括租金损失和提前解约退还的部分租金，原告与商铺承租人之间的租赁合同约定的租金标准如下：1、卓会均，租期截止2016年11月30日，租金标准7100元/月，少收比例50%；2、靳方英，租期截止2016年11月30日，租金标准5200元/月，少收比例50%；3、祁文君，租期截止2015年9月24日，其后退租，租金标准3000元/月，少收比例50%；4、严开强，租期截止2015年11月8日，其后退租，租金标准2800元/月，少收比例50%；5、于小华，租期截止2016年1月25日，其后退租，租金标准2800元/月，少收比例50%；6、颜素琼，租期截止2016年11月30日，租金标准2015年5月18日之前为2200元/月，2015年5月19日至2016年11月30日为3000元/月，少收比例50%；7、陈飞，租期截止2016年3月16日，其后退租，租金标准5200元/月，少收比例50%；8、杨晓清，租期截止2016年11月30日，租金标准2015年4月21日之前为10560元/月，2015年4月22日至2016年11月30日为10600元/月，少收比例60%；以上共计486135.7元，原告主张损失400000元。2015年7月15日，成都高新城市管理行政执法局发出《限期拆除通告》，并在原告所修建铺面进行了张贴，《通告》载明：“经查，成都高新区石羊客运站东侧成雅高速桥下，未取得城乡规划行政主管部门审批手续擅自修建的40余间商铺，违反了……限上述地点违法建（构）筑物的当事人于2015年7月23日24时前，自行拆除违法建筑物……”。2015年9月21日，成都高新城市管理行政执法局、成都高新区石羊街道办事处、成都石羊运业有限责任公司，在《成都商报》刊登公告载明：“为消除进藏主通道成雅高架下的重大安全隐患，按照成都市城郊结合部环境治理及客运站升级改造工作的要求……成都高新区石羊客运站东侧成雅高速桥下的49间建（构）筑物未经规划建设行政主管部门审批，属违法建设。49间违法建设当事人、承租人必须立即停止对违法建设的使用，清除屋内设施和物品，并于2015年9月30日24时前对违法建设进行自行拆除，逾期未自行拆除的，高新区城市管理行政执法局将依法组织实施强制拆除。”2016年6月29日，成都高新城市管理行政执法局再次发出《限期搬离告知书》载明：“为消除成雅高速、进出入藏区主通道成雅高架下石羊客运站周边重大安全隐患，按照成都市城郊结合部环境治理及客运站升级改造工作的要求，经高新区规划主管部门认定核实，成都石羊运业有限责任公司出租场地内修建的商铺属违法建设……一、承租人祝某某、王某、杨某与成都石羊运业有限责任公司签订的《租赁协议》于2016年11月30日到期，根据《租赁协议》上的相关约定，协议到期后上述区域内的违法建筑物权属将移交成都石羊运业有限责任公司；二、在《租赁协议》租期届满前，请各经营户做好搬离准备，并不得转租、转让、承租上述商铺，在此期限内如转租、转让、承租所造成的损失自行负责；三、为维护广大经营户的相关权益，我局将在《租赁协议》到期后，于2016年12月6日上午9时依法强制拆除上述违法建设。”2016年12月，案涉房屋被拆除。上述商铺自始未取得建设工程规划许可证。本院认为，原告祝仕成、王强与被告石羊运业签订的《租赁协议》系原、被告双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。合同各方应该依约履行合同。本案争议的焦点如下：一、原被告之间的《租赁协议》是房屋租赁还是土地租赁。双方在《租赁协议》中约定租赁标的为400平方米的场地，但是不能认定为双方仅为土地租赁，原因如下：1、对于场地用途作了明确约定即修建营业用房；2、按照合同约定原告修建营业性用房的建筑设计方案必须要由被告审阅通过后才能修建；3、营业用房的建设成本双方核算为360000元，并在每年的租金中冲抵40000元；4、租赁期满后，上述场地上的营业房屋及设施无偿完整地移交给被告。二、被告是否有向原告供水供电的义务。由于双方签订《租赁协议》之时已经明确原告租赁被告场地是用作修建营业用房之用，且被告对原告的建设设计方案进行了审查，营业用房如无水电如何营业？且实际上案涉房屋的水电都是从被告处接入，被告也在收取了原告交缴的水电费。因此，虽然合同没有明确约定被告对原告有供水供电义务，但是从双方签订合同目的以及合同履行中的实际情况，被告实际上在向案涉房屋供水、供电，而且已经顺利的履行了8年之久，被告应该知悉案涉房屋的情况，如断水、断电将对其营业功能造成影响。庭审中，被告提出其向原告停水停电的原因之一为原告未交纳2015年1月至4月10日的水电费，对此，原告承认上述期间的水电费未缴纳，但是认为双方并未约定固定交费时间，从以前的交易习惯也是不定期交费，并据实交纳。2015年4月10日停电后，原告向被告交纳水电费，被告因房屋要被拆迁而拒收。虽被告未提供相应证据证明其向被告交纳水电费而被拒收，被告也不予认可，但是从原告主动调整对商铺承租人50%租金并承受相应损失的行为可以看出，原告作为一个正常理性的经营者没有任何动机愿意因拒交几千至1万元的水电费而承担几十万的租金损失。因此，被告对原告的停水、停电非因原告未缴纳水电费，至少停水停电持续到2016年11月30日的原因不是原告未缴纳水电费。三、原告基于与商铺承租人之间租赁合同而产生的收益是否可以得到支持。原告所修建的商铺自始未取得建设规划许可证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，原告与商铺承租人之间的租赁合同应属无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，即使原告与商铺承租人之间的合同无效，也并不导致其基于合同的收益为不合法收益，不能得到法律的保护。因此，原告可以基于其与商铺承租人之间的租赁合同主张其占用费损失。四、被告是否应该为原告的损失承担赔偿责任。对于此，被告认为根据原被告之间的《租赁协议》，由于政府行为造成终止合同的，原告应当在一个月内按被告的要求拆除、清理地上一切房屋设施，被告不向原告承担任何赔偿责任。本案的纠纷是由于2015年7月成都高新城市管理行政执法局认定案涉房屋为违法建设，应该予以拆除而引起的，因此依照《租赁协议》被告不用承担任何赔偿责任。而原告则认为被告应该承担赔偿责任，首先，同样性质的房屋在成雅高速下仍然存在包括被告自己建造的，这次名为拆违实为被告提前收回场地；其次，实质上城管也是在《租赁协议》到期以后才拆的，原告按照协议使用至租期截止之日，给原告造成损失的原因是被告停水、停电，跟由于政府行为造成终止合同没有关系。本院认为，首先根据双方在《租赁协议》第五条：“如因政府行为……等因素造成修改或终止该合同，其相应场地上的一切房屋设施乙方应在一个月内按甲方要求拆除、清理。甲方不承担乙方的任何责任及经济损失，均由乙方自行承担投资经济损失和责任。”之约定，如因政府行为，造成合同终止的，原告应在一个月内按被告要求拆除清理场地上一切房屋，被告不承担原告任何责任及经济损失。成都高新城市管理行政执法局认定案涉商铺为违法建筑并于2015年7月15日发出《限期搬离告知书》的行为应该视为政府行为，因此，被告依据2015年7月15日《限期搬离告知书》与成都高新城市管理行政执法局、成都高新区石羊街道办事处在《成都商报》上共同发出限期拆除通告的行为是根据《租赁协议》第五条作出，根据政府行为要求原告将场地上一切房屋设施按被告要求拆除、清理的行为，是合法适当的，根据该《通告》要求原告于2015年9月30日自行拆除。原告根据《租赁协议》第五条之约定，最迟应该在2015年9月30日之后的一个月即2015年10月31日内拆除。至于成都高新城市管理行政执法局又在2016年6月29日发出新《限期搬离告知书》告知原告在《租赁协议》载明的期限届满之日搬出，这一行为并不影响被告根据前一份《限期搬离告知书》作出行为的效力，因为被告作出行为所依据的《限期搬离告知书》当时是有效的，且被告也不能预见成都高新城市管理行政执法局会另行再发告知书。对于原告在庭审中所称的2015年7月15日《限期搬离告知书》其没有收到，只收到了2016年6月29日《限期搬离告知书》，本院认为，通过被告提供的证据证明前一《限期搬离告知书》是成都高新城市管理行政执法局张贴于案涉商铺之上的，商铺一直有人经营，且原告一直在向商铺承租人收租金，如此重要的消息，商铺承租人不可能不向其出租人反映，且原告申请作证的证人在庭上也承认其知悉房屋将拆除的事，因此对于其抗辩不予认可。因此，原告2015年10月31日之后的损失，依据《租赁协议》被告不承担责任。但是之前依据《租赁协议》原告应该可以合法的使用上述案涉房屋，被告也应该依据《租赁协议》保障案涉房屋能够作为营业用房使用，保障其水电通畅，被告行使《租赁协议》权利的方式应该合理合法，而不应该使用断水、断电的方式，而且不应该在2017年7月15日成都高新城市管理行政执法局首次发出《限期搬离告知书》之前就已经断水、断电。因此，对于2015年4月11日至2015年10月31日期间的原告房屋占用费损失应该予以支持。其损失包括原告2015年4月11日至2015年10月31日共计6个月21天期间内少收取的占用费和提前解约退还的占用费的损失，计算方式为（月租金标准*租赁月数+月租金标准/30*未足月天数）*损失比例，如有在10月31日之前退租的，上述损失金额+退租之日至10月31日之前的租金损失（月租金标准*租赁月数+月租金标准/30*未足月天数），具体如下：对卓会均少收取23785元，对靳方英少收17420元，对祁文君少收11900元，对严开强少收9380元，对于小华少收9380元，对颜素琼少收9543.34元，对陈飞少收17420元，对杨晓清少收42603.2元，共计141431.54元。五、原告是否应该向被告支付房屋占用费。从2015年6月1日至2016年11月30日，原告实质上一直占用被告场地，被告提出依照《租赁协议》租金标准要求原告支付场地占用费共计90000元的诉求于法有据，应该予以支持。上述费用与被告应该向原告支付的赔偿费用抵扣后，被告还应该支付原告因停水、停电而造成的占用费损失51431.54元。六、原告是否应该支持其欠缴的水电费。庭审中，被告要求原告承担2015年1月至4月的水电费，原告对于其欠缴水电费的事实予以承认，但是对于被告主张的金额不予认可，而被告亦未能提供证据证明其主张和水电费金额构成，故在本案中，本院对被告的此项反诉诉讼请求不予处理，其可以另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告成都石羊运业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告祝仕成、王强支付因停水、停电造成的占用费损失51431.54元；二、驳回原告祝仕成、王强的其他诉讼请求；三、驳回被告成都石羊运业有限责任公司的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3650元，反诉受理费1450元，合计5100元，由被告成都石羊运业有限责任公司负担。（本诉费原告已预交，被告在履行上述第一项债务时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年七月十四日书记员 韩亚群