广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8098号上诉人（原审被告）：林军，男，1967年2月2日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托代理人：胡成、罗斌，均系广东百思威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所（原称广州市越秀区第二土地房屋管理所），住所地：广州市越秀区光塔路***号***号*楼。法定代表人：钟东宁，职务所长。委托代理人：龚健、张宇欣，该所职员，联系地址。上诉人林军因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林军向本院提起上诉称：一、原审判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系处理欠妥。首先，上诉人与被上诉人之间并非普通的租赁合同关系，在上诉人没有违约的情况下，被上诉人不能依据合同法第236条规定解除合同。2001年3月，上诉人在经济条件极为紧张的情况下，根据被上诉人要求，拼凑了20万元支付给了被上诉人，获得了案涉房屋的使用权。此后，上诉人还每月按期足额向被上诉人支付房屋租金。上诉人于2010年中风入院治疗，现未好转，且有父母儿女需要扶养，家庭经济较为困难，案涉房屋的租赁经营是上诉人一家赖以维持生计的唯一来源。第二，上诉人从未拖欠被上诉人的租金。虽然双方最后一次签订租赁合同是2011年6月30日，但在该次合同到期后，被上诉人从未向上诉人提出要签订新的租赁合同，上诉人也一直按照旧合同租金标准按月准时向被上诉人交租，被上诉人收租时也从未提出异议。综上，鉴于上诉人在签订租赁合同之初，就已经向被上诉人支付了20万元购买了案涉房屋的使用权，双方对于上诉人租用该房屋有长久、稳定的预期。案涉房屋是上诉人一家赖以为生的唯一希望，在上诉人按期足额交租的情况下，被上诉人不能以租赁合同关系为不定期为由主张解除合同。原审判决忽视前述情况，判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系不妥。二、原审判决对于诉讼费用分担的处理不正确。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，原审判决仅支持了被上诉人的部分诉讼请求，驳回了其主张的从2012年7月至判决生效之日止的调租差额，依据前述规定，被上诉人本应承担本案大部分诉讼费用，但是原审判决却将原审案件受理费用决定由上诉人全部承担，这显然是不正确的。综上所述，请求二审法院：1、撤销原审判决第一至三项；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人提出的第一项关于20万的补偿费用的问题，该补偿费是上诉人取得租赁权的对价，租赁关系成立需要受到租赁协议的约束，而且补偿费和租赁费是两个不同的法律关系，对于上诉人与被上诉人的租赁合同已经到期而且是不定期租赁，上诉人不同意被上诉人的调租方案，所以被上诉人要求解除与上诉人的租赁关系，收回房屋。广州市越秀区第二房屋管理所于2015年11月24日向原审法院起诉请求：1、解除广州市越秀区第二房屋管理所与林军的租赁关系，林军迁出广州市越秀区西濠二马路xx号地下、二楼房屋，并把该房屋腾空交还我所；2、林军支付从2012年7月至2014年11月的调租差额229198.60元（每月差额7903.40元），从2014年12月至2015年10月的调租差额95121.40元（每月差额8647.40元），两期合共324320元，并支付从2015年11月起至实际收回房屋止的房屋使用费（按同期同地段房屋租金参考价的标准计收）。原审法院经审理查明：广州市越秀区西濠二马路xx号地下、二楼房屋是广州市越秀区第二房屋管理所管理的房屋。2011年6月30日，广州市越秀区第二房屋管理所（为出租人、甲方）与林军（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，其中内容为：甲方同意将上址房屋出租给乙方作商业用途，建筑面积180.60平方米；租赁期限为2010年7月1日至2012年6月30日，月租金额为6975.40元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。合同签订后，林军按6975.40元/月标准向广州市越秀区第二房屋管理所支付租金至2015年11月30日。同时，广州市越秀区第二房屋管理所向原审法院提交发给林军的通知两份作为证据。其中，日期显示为2014年12月26日的《关于调整房屋租金的通知》，所载事项包括双方租赁合同已于2014年6月30日期满，按规定须按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整租金后续租两年，如林军有意承租于本通知送达之日起十个工作日内到广州市越秀区第二房屋管理所办理调整租金和续租手续，逾期未办按自愿弃租处理，广州市越秀区第二房屋管理所将收回房屋等，该通知下方承租人处签名显示“林军”；对此，林军表示该签名非林军本人签名，即便签名真实，按照实际履行情况，双方仍维持在2011年合同约定的租金标准。日期显示为2015年6月12日的《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，所载事项包括广州市越秀区第二房屋管理所与林军签订的租赁合同已于2012年6月30日到期，到期后双方无续签新的房屋租赁合同，属不定期租赁关系，经多次通知，林军至今仍未办理调租和续租手续，现自本通知送达之日起，广州市越秀区第二房屋管理所决定终止与林军的租赁关系并收回房屋等，广州市越秀区第二房屋管理所表示该份通知粘贴于涉案房屋现场；对此，林军表示真实性无法确认，林军没有见过。另，广州市越秀区第二房屋管理所还提交《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》两份，表示是2012年7月、2014年12月两次调租的计算方式；林军对真实性不予认可，表示双方应按照合同收取租金。此外，林军提交西濠二马路xx号补偿费发票若干、林军与广州市越秀区房管局大新房管站于2001年4月16日就涉案房屋签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》一份以及租金发票若干，拟证明取得涉案房屋租赁权和缴纳租金的情况。对此，广州市越秀区第二房屋管理所表示当时收取林军补偿款是林军取得涉案房屋租赁权的对价，但林军取得租赁权后仍应受到租赁合同的约束。原审诉讼中，林军称涉案房屋现用作经营小食店使用，是自己在经营。原审法院认为：广州市越秀区第二房屋管理所、林军之间的租赁合同约定的租期于2012年6月30日届满，双方没有续签合同，林军继续使用承租房屋并缴纳租金给广州市越秀区第二房屋管理所，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同，故现广州市越秀区第二房屋管理所主张解除双方租赁关系以及林军腾空交还租赁部位合法有据，原审法院予以支持。至于2012年7月1日至2015年11月30日期间的租金问题，林军已按原合同租金标准6975.40元/月向广州市越秀区第二房屋管理所交纳，广州市越秀区第二房屋管理所亦予收取，可视为双方就此达成一致并已实际履行完毕，现广州市越秀区第二房屋管理所又主张应按广州市房屋租金参考价计算并补交其中差额，有失妥当，原审法院不予支持。至于2015年12月1日至双方的租赁关系解除前，林军向广州市越秀区第二房屋管理所支付的应为租金而非房屋使用费，且应按照原租赁合同约定标准计算；解除后，广州市越秀区第二房屋管理所要求参照房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费，合法合理，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2016年5月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州市越秀区第二房屋管理所与被告林军之间关于广州市越秀区西濠二马路xx号地下、二楼房屋（建筑面积180.60平方米）的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告林军将广州市越秀区西濠二马路xx号地下、二楼房屋（建筑面积180.60平方米）腾空交还原告广州市越秀区第二房屋管理所管业。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林军向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付2015年12月1日起至本判决发生效力之日止的上述房屋的租金（按6975.40元/月的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费（以建筑面积180.60平方米，按房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计付），由被告林军逐月向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付。四、驳回原告广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6165元，由被告林军负担。二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，上诉人坚持认为交付的20万元属于租赁权的对价，合同不应解除。经审核，上诉人就其主张向原审法院提交了20万元的发票，该发票上表述为“补偿费”，而双方合同对此并无表述。上诉人对于该款属于租赁权对价的主张并未充分举证，而双方各有表述。原审基于证据充足度不予认定，并无不当。故此，原审依据双方当事人签订的合同内容，以及实际履行情况，认定双方当事人之间属于不定期租赁关系，并无明显不当，本院予以维持。至于上诉人提出的20万元权益问题，双方各有表述，现并无充分证据证实该款项的对价性质，且上诉人在原审中并无提出相关反诉，可另循法律途径解决。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6165元，由上诉人林军负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年七月二十四日书记员  冯冠豪