重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终215号上诉人（被告、反诉原告）：杨昌木。上诉人（被告、反诉原告）：郭琴。上诉人（被告、反诉原告）：杨竣麟。法定代理人杨昌木，杨竣麟父亲，身份信息同上。三上诉人委托诉讼代理人：谢文良，重庆智和志律师事务所律师。被上诉人（原告、反诉被告）：重庆天福地产（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区华福巷30号。组织机构代码62200686-1。法定代表人：任德文，董事长。委托诉讼代理人：李东芝，该公司员工。委托诉讼代理人：邹先勇（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人杨昌木、郭琴、杨竣麟与被上诉人重庆天福地产（集团）有限公司（以下简称天福地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第09412号号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。杨昌木、郭琴、杨竣麟上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判：1、解除上诉人与被上诉人于2013年12月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》。2、被上诉人退还上诉人已付房款948018元及利息（按银行同期贷款利率计算至付清之日）3、被上诉人退还上诉人已支付税费83492元。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》附件一户型平面图是带转角的商铺，而诉争房屋实际情况是被上诉人在转角处修建一堵墙，约6.92平方米的转角面积没有了，且转角房间中有消防设施，导致上诉人无法使用。上诉人少得到约6.92平方米的套内使用面积，合同目的不能实现，故要求法院判决解除合同，由被上诉人退还房款。由于被上诉人根本违约，上诉人有权解除合同，且无法办理贷款的原因在被上诉人，上诉人不应当支付尾款及违约金。天福地产辩称：上诉人解除合同缺乏事实及法律依据，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天福地产向一审法院起诉请求：1、判决杨昌木、郭琴、杨竣麟支付天福地产剩余房款940000元；2、判决杨昌木、郭琴、杨竣麟支付天福地产逾期付款违约金188801.8元；3、本案诉讼费用由杨昌木、郭琴、杨竣麟承担。后在一审审理过程中，天福地产将起诉请求变更为：1、杨昌木、郭琴、杨竣麟向天福地产支付剩余房款及资金占用利息（以94万元为基数，从2015年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）。2、杨昌木、郭琴、杨竣麟支付天福地产逾期付款违约金94000元（按未付房款940000元的10%计算）。杨昌木、郭琴、杨竣麟向一审法院反诉请求：1、判决解除天福地产与杨昌木、郭琴、杨竣麟于2013年12月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》。2、判决天福地产退还杨昌木、郭琴、杨竣麟已付房款948018元及利息（按银行同期贷款利率计算至付清之日），退还已支付税费83492元。3、本案诉讼费用由天福地产承担。一审法院认定事实：2013年12月8日天福地产（甲方）与杨昌木、郭琴、杨竣麟（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5627800）。合同主要约定：杨昌木、郭琴、杨竣麟购买天福地产所开发的位于重庆市南岸区南坪西路28号裙房2-11（商业）房屋（以下简称“讼争房屋”），该房屋建筑面积为65.23平方米，套内面积为37.42平方米。合同第四条约定，房屋为清水房，总成交金额为1888018元。合同第五条约定，付款方式为按揭付款，买受人于2013年12月8日付房款948018元，余款940000元申请办理按揭贷款。关于办理按揭贷款违约责任的第三点约定：因不可归责于双方的事由导致杨昌木、郭琴、杨竣麟未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。天福地产或杨昌木、郭琴、杨竣麟也可单方面解除本合同，天福地产应于杨昌木、郭琴、杨竣麟解除合同通知到达之日起30日内，将受收的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给杨昌木、郭琴、杨竣麟。合同第六条第二点约定，合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，杨昌木、郭琴、杨竣麟有权退房。属预售商品房的，天福地产应在2014年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付杨昌木、郭琴、杨竣麟使用。合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定：逾期在90日含之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天福地产按日向杨昌木、郭琴、杨竣麟支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向杨昌木、郭琴、杨竣麟支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，杨昌木、郭琴、杨竣麟有权解除合同。杨昌木、郭琴、杨竣麟要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按杨昌木、郭琴、杨竣麟已付房价款百分之0.1向杨昌木、郭琴、杨竣麟支付违约金。杨昌木、郭琴、杨竣麟要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天福地产按日向杨昌木、郭琴、杨竣麟支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向杨昌木、郭琴、杨竣麟支付违约金。《重庆市商品房买卖合同》附件五为《合同补充协议》。该补充协议第二条第3点约定，杨昌木、郭琴、杨竣麟同意向天福地产指定的银行申请10年94万元的按揭贷款，并于2013年12月8日前一次性支付总房款减去贷款金额后的剩余房款948018元整，并签署《重庆市商品房买卖合同》，杨昌木、郭琴、杨竣麟承诺在交清上述款项7日内，到天福地产指定的地点办理有关按揭手续。否则天福地产有权解除本合同且可对该房源另行出售。补充协议第三条为对银行按揭贷款付款的专项约定，该条第2点约定，杨昌木、郭琴、杨竣麟已知晓银行发放按揭贷款的条件。非天福地产原因导致不能办理按揭贷款或不能足额办理按揭贷款的，杨昌木、郭琴、杨竣麟在收到原告书面通知之日起30日内向天福地产付清全部房款，否则视为杨昌木、郭琴、杨竣麟逾期付款，杨昌木、郭琴、杨竣麟须承担房屋总价10%的违约金，且天福地产有权解除本合同。补充协议第四条约定，杨昌木、郭琴、杨竣麟在交付首期房款时，应同时一次性缴清代收税费（含契税、大修基金等政策性税费），由天福地产代收代缴、多退少补（代收代缴税费在办理权证时按国家及地方公布的标准执行）。第七条第1点双方约定：杨昌木、郭琴、杨竣麟确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为天福地产向杨昌木、郭琴、杨竣麟发出书面通知的送达地址，杨昌木、郭琴、杨竣麟不填写地址的，杨昌木、郭琴、杨竣麟所提供的身份证地址即为通讯地址。如出现杨昌木、郭琴、杨竣麟提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由杨昌木、郭琴、杨竣麟承担。如杨昌木、郭琴、杨竣麟通讯地址变更，须在变更之日起七日内书面通知天福地产，否则天福地产按照上述地址发出通知即视为已送达杨昌木、郭琴、杨竣麟。第七条第3点约定：商品房达到交付使用条件后，天福地产采用邮递快件的书面形式通知杨昌木、郭琴、杨竣麟接房，寄出后3日视为收到。天福地产寄出接房通知后杨昌木、郭琴、杨竣麟未到天福地产处办理接房手续的，视为杨昌木、郭琴、杨竣麟已接房并按规定应承担相关水电费、公摊费及其物业管理费。第十四条约定：本补充协议在签订前，相关内容已经双方进行充分协商，是双方真实意思表示，体现了双方的利益。本补充协议自双方签字盖章之日起生效，与主合同具有同等法律效力。如合同与本补充协议约定不一致时，以本补充协议为准。第十五条第1点约定：天福地产在售房前及过程中形成的媒体广告、数据、文字、装饰、模型、样板房、承诺等资料仅供参考，若与本合同约定不一致的，均以本合同及补充协议的约定和设计及相关部门批准的设计图纸及非结构设计调整为准。第5点约定：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按照建筑面积和建筑面积的单价作为面积差异的处理方式。同日，杨昌木、郭琴、杨竣麟（甲方）与重庆泽发商业管理有限公司（乙方）签订了《房屋委托租赁合同》。合同主要约定甲方将本案讼争房屋出租给乙方，租赁期限为5年，即从2014年4月30日起至2018年12月31日止。同日，杨昌木、郭琴、杨竣麟向天福地产支付了讼争房屋首付款948018元，同时还向天福地产缴纳了契税56641元、印花税945元、转让手续费18881元、权证印花税5元、转移登记费550元、公摊维修基金5219元、预约登记费550元、国土权证费104元、抵押登记费550元和按揭印花税47元，上述税费合计83492元。2014年4月16日，杨昌木、郭琴、杨竣麟收到天福地产的一份关于延期交房的通知，主要内容是接房时间延期暂定为2014年7月20日之前。2014年6月29日，天福地产向杨昌木、郭琴、杨竣麟发出《接房通知书》，该通知书载明：讼争房屋经行政机关验收合格，建委已发放该房屋竣工验收备案登记，因接房期间接房人数较多，建议杨昌木、郭琴、杨竣麟于7月20日前来办理接房手续。杨昌木、郭琴、杨竣麟应付房屋尾款为94万元，此款为银行按揭部分尚未发放房款的款项。2014年7月4日天福地产取得天福广场一期A栋塔楼及裙房子单位工程(不含车库)的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字〔2014〕0059号）。2015年1月10日重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具《重庆市房产面积竣工测算报告书》，该报告显示，讼争房屋建筑面积65.02平方米，套内面积37.47平方米。2015年4月24日，天福地产向杨昌木、郭琴、杨竣麟发出了一封催款函，主要内容为：因你不配合银行补交资料，无法正常办理银行按揭等自身原因，致使我司至今仍未收到你的余款94万元，给我司造成了损失。为避免我司损失进一步扩大，请你务必于收到此函后30日内向我司付清94万元，否则我司将按照补充协议第三条第二款等相关约定追究你的违约责任。杨昌木、郭琴、杨竣麟收到了这份催款函。2015年5月8日，杨昌木、郭琴、杨竣麟通过申通快递向天福地产邮寄了一份解除《商品房买卖合同》的通知，主要内容为：根据合同第五条第（三）款第3项的约定，我方有权解除合同，现特书面通知贵公司，从本通知书送达之日起，双方于2013年12月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》予以解除，从解除之日起30日内，贵公司应退还已支付的房款948018元及利息（按银行同期贷款利率计算至付清之日），退还已支付的税费83492元。对于此通知书，由于收件地址与天福地产的注册登记地址不相符，天福地产在庭审中称并未收到。杨昌木、郭琴、杨竣麟称，2013年12月8日双方签订商品房买卖合同后，杨昌木、郭琴、杨竣麟三人先后到天福地产指定的银行兴业银行江北支行和工商银行南岸支行办理按揭贷款，但被告知已经没有贷款指标。2014年5月22日，天福地产又安排三人回到兴业银行江北支行办理按揭贷款。为办理按揭贷款，杨昌木、郭琴、杨竣麟在已有兴业银行卡（卡号为622909347262203811）的情况下又办理了一张该银行的银行卡（卡号为622908346993601112）。杨昌木、郭琴、杨竣麟称已向兴业银行提交了办理贷款的所有手续，是因银行原因未能放贷。杨昌木、郭琴、杨竣麟称，消防设施用房占讼争房屋面积的26.72%，远超过合同第六条第2项误差绝对值3%的约定。在一审审理过程中，一审法院向兴业银行股份有限公司重庆分行（以下简称“兴业银行重庆分行”）、中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行（以下简称“工商银行南坪支行”）调查杨昌木、郭琴、杨竣麟贷款未办理成功的原因。兴业银行重庆分行书面回复称：杨昌木、郭琴、杨竣麟的部分贷款资料（包含购房合同、抵押登记申请书、首付款发票）由开发商递交我行，递交时间约为2014年6月，而客户来我行签按揭相关资料以及递交基础资料（包括身份证、户口本、结婚证等复印件及收入证明原件）大约在2014年7月初提交。杨昌木、郭琴、杨竣麟申请按揭贷款未办理成功的原因是当时因杨竣麟未成年，相关资料签字由母亲郭琴代签，而郭琴第一次来我行签字未签完整，我行后通知客户前来补签字，郭琴回复先暂时不用办理其贷款，她将考虑增加部分首付。故该笔贷款一直被搁下，后我行工作人员多次致电客户，客户均回答先不忙办理其贷款。我行工作人员将每次与郭琴沟通情况均告知开发商，并提醒其如果客户不愿办理按揭贷款需尽快到我行领回相关贷款资料，但开发商一直未领取。取得《竣工验收备案登记证》是我行发放商业按揭贷款的前提条件之一。本院向工商银行南坪支行工作人员罗锐做调查笔录显示：经查询该行贷款系统没有杨昌木、郭琴、杨竣麟名字，该行并未收到杨昌木、郭琴、杨竣麟的贷款申请，也有可能提交过资料但不齐备，所以没有录入系统。超期未提交资料，银行就自动退回贷款资料，现在完全记不清被告向该行提交过贷款资料。取得《竣工验收备案登记证》是该行发放商业按揭贷款的前提条件之一。另查明，商品房买卖合同约定交房时间2014年4月30日和天福地产取得2014年7月4日《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间相隔66天。在一审审理过程中，天福地产将其本诉诉讼请求变更为：1、杨昌木、郭琴、杨竣麟向天福地产支付剩余房款及资金占用利息（以94万元为基数，从2015年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）。2、杨昌木、郭琴、杨竣麟支付天福地产逾期付款违约金94000元（按未付房款940000元的10%计算）。一审法院认为：杨昌木、郭琴、杨竣麟与天福地产签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件、《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。本案的争议焦点为：一、合同补充协议约定是否对原被告具有约束力。二、讼争房屋是否超过合同约定面积的3%。三、被告未成功办理贷款而不缴纳后续房款是否构成违约，应承担何种违约责任。关于争议焦点一，《合同补充协议》为《重庆市商品房买卖合同》的附件组成部分，是否在行政机关办理登记备案不影响其合法性。根据《合同补充协议》第十四条约定，《合同补充协议》内容与《重庆市商品房买卖合同》不一致之处，以《合同补充协议》约定为准，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条合同变更的规定。关于争议焦点二，根据《重庆市商品房买卖合同》约定讼争房屋的建筑面积65.23平方米，套内建筑面积为37.42平方米。合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比超过3%的，杨昌木、郭琴、杨竣麟有权退房。《合同补充协议》第15.5条约定：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准。现经有资质的测绘机构重庆欣荣土地房屋勘测基数研究所测算讼争房屋建筑面积65.02平方米，套内面积37.47平方米。合同约定套内面积与实测套内面积未超过3%。杨昌木、郭琴、杨竣麟通过自己测量称讼争房屋消防设施用房占讼争房屋面积的26.72%，远超过套内面积误差3%的约定，因杨昌木、郭琴、杨竣麟无测绘资质，一审法院对其陈述不予认可，杨昌木、郭琴、杨竣麟以此为由要求解除《重庆市商品房买卖合同》退还已付房款及利息、税费的反诉请求一审法院不予支持。关于争议焦点三，《合同补充协议》第三条第2点约定：乙方已知晓银行发放按揭贷款的条件，非甲方原因导致不能办理按揭贷款或不能足额办理按揭贷款的，乙方在收到甲方书面通知之日起30日内向甲方付清全部房款，否则视为乙方逾期付款，乙方须承担房屋总价10%的违约金，且甲方有权解除本合同。《合同补充协议》第三条第2点是对《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）款的变更，关于银行按揭贷款的约定应以《合同补充协议》第三条第2款为准。根据银行书面回复及本院调查笔录内容，杨昌木、郭琴、杨竣麟在兴业银行重庆分行未成功办理贷款的主要原因在于未提交完备的资料，在工商银行重庆南坪支行未成功办理贷款的主要原因在于未提交贷款基础资料。即使取得《竣工验收备案登记证》是该行发放讼争房屋商业按揭贷款的前提条件之一，天福地产亦在2014年7月4日取得了竣工验收备案登记证》并书面通知杨昌木、郭琴、杨竣麟，但时至今日杨昌木、郭琴、杨竣麟既未向银行继续申请贷款也未向天福地产现金支付房款，故杨昌木、郭琴、杨竣麟逾期支付房款构成违约。天福地产现变更其诉讼请求要求杨昌木、郭琴、杨竣麟支付天福地产逾期付款违约金94000元（按未付房款94000元的10%计算），系对自身权利的处理，符合合同约定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，天福地产既可选择解除《重庆市商品房买卖合同》，亦可选择要求杨昌木、郭琴、杨竣麟继续履行合同支付剩余房款94万元，天福地产选择继续履行合同，系其合法权利的行使；天福地产第1项诉讼请求中要求杨昌木、郭琴、杨竣麟承担资金占用损失，因天福地产同时主张了逾期付款违约金请求，而现资金占用损失尚未超过其所主张的违约金金额，故一审法院在本案中对天福地产资金占用利息诉讼请求不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定判决：一、杨昌木、郭琴、杨竣麟于本判决生效之日起15日内支付重庆天福地产（集团）有限公司剩余房款940000元。二、杨昌木、郭琴、杨竣麟于本判决生效之日起15日内支付重庆天福地产（集团）有限公司逾期付款违约金94000元。三、驳回重庆天福地产（集团）有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉杨昌木、郭琴、杨竣麟的诉讼请求。一审案件受理费14959元、反诉案件受理费11272元由杨昌木、郭琴、杨竣麟负担。二审中，天福地产向法院提交诉争房屋规划设计图纸一份，拟证明诉争房屋的现状与规划设计图纸载明的内容一致，且该规划设计图形成于2010年11月，在天福地产与杨昌木、郭琴、杨竣麟签订《重庆市商品房买卖合同》之前，故天福地产不存在任何违约行为。杨昌木、郭琴、杨竣麟对诉争房屋规划设计图纸的真实性无异议。二审查明的其他事实与一审法院查明事实相同，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由以及被上诉人的答辩意见，本院归纳双方当事人争议焦点为：1、诉争房屋的转角承重墙是否符合合同约定，是否导致上诉人的合同目的无法实现；2、上诉人未成功办理贷款、不缴纳后续房款是否违反合同约定，是否应当承担违约责任。1、关于诉争房屋的转角承重墙是否符合合同约定，是否导致上诉人的合同目的无法实现的问题。本案中，根据二审中天福地产提交的诉争房屋划设计图纸来看，诉争房屋的现状与规划设计图纸载明的内容一致，转角处承重墙符合房屋设计规范，亦符合合同约定，不影响上诉人对诉争房屋的使用。加之，2015年1月10日重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具《重庆市房产面积竣工测算报告书》载明诉争房屋建筑面积65.02平方米，套内面积37.47平方米，即诉争房屋实际套内面积比双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的套内面积37.42平方米多0.05平方米。上诉人所称少得6.92平方米的转角区域套内面积导致合同目的无法实现并无事实和法律依据，故上诉人以此为由要求解除《重庆市商品房买卖合同》退还已付房款及利息、税费的上诉理由不成立，本院不予支持。2、关于上诉人未成功办理贷款、不缴纳后续房款是否违反合同约定，是否应当承担违约责任的问题。本案中，《合同补充协议》第三条第二点明确约定：非天福地产原因导致不能办理按揭贷款或不能足额办理按揭贷款的，购房人在收到天福地产书面通知之日起30日内向天福地产付清全部房款，否则视为购房人逾期付款，购房人须承担房屋总价10%的违约金。根据一审法院调查笔录和银行书面回复的内容来看，上诉人在兴业银行重庆分行、工商银行重庆南坪支行未成功办理贷款的主要原因均是未提交贷款基础资料。至今上诉人既未向银行继续申请贷款，也未向被上诉人天福地产现金支付房款，上诉人逾期支付房款的行为违反合同约定应当承担违约责任，一审法院的认定并无不当，故上诉人的上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人杨昌木、郭琴、杨竣麟的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14959元，由上诉人杨昌木、郭琴、杨竣麟负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖 琴审 判 员 蒋 科代理审判员 肖 飞二〇一七年七月五日书 记 员 王晓静