北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终6950号上诉人（原审被告）：许士涛，男，1970年11月6日出生。上诉人（原审被告）：余军，男，1971年12月22日出生。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘小峰，北京市华实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）兼北京伊家乡香油厂之委托诉讼代理人：朱宪峰，男，1973年9月1日出生。原审原告：北京伊家乡香油厂，住所地北京市大兴区魏善庄镇后大营村村委员会北50米。投资人：郭光兰，厂长。上诉人许士涛、余军因与被上诉人朱宪峰、原审原告北京伊家乡香油厂租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初18993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许士涛、余军上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回朱宪峰要求分割拆迁补偿的请求。本案一、二审诉讼费由朱宪峰承担。事实和理由：朱宪峰以个人名义与我方签订租赁协议，用于居住，香油厂注册地址为大营村村委会北50米，而我方交付其使用的租赁场地为大营村村委会东50米。拆迁办勘察时称在村委会东50米处并未有香油厂经营迹象。拆迁办要求核实大营村村委会东50米的营业信息，并去办理登记，我方才将北京源通兴华建筑设备租赁站执照提交拆迁办审核，审核后符合政策标准后发放相关拆迁安置补偿。拆迁安置补偿与香油厂无关。朱宪峰辩称，同意一审判决，不同意许士涛、余军的上诉请求。答辩意见如下：租赁涉案场地是经营香油厂的，香油厂的实际地址和经营注册地址是一致的，执照登记错误。香油厂称，同意一审判决，不同意许士涛、余军的上诉请求，以朱宪峰的答辩意见为准。香油厂、朱宪峰向一审法院起诉请求：1.许士涛、余军给付我方投资或其所建的地上物补偿等共计67325元（其中：3号彩钢棚100.5㎡，20101元；葡萄树1棵，160元；水泥地114.8㎡，13776元；棚房8.91㎡，2673元；水磨石池2个，444元；瓷水池1个，264元；水泥砖院地59.8㎡，3588元；蓄水池225㎡，637元；不锈钢水池1个，280元；渗水井4个，1228元；贴瓷158.8㎡，12278元；塑钢24.18㎡，6045元；电表1个，122元；灯泡30个，5790元）；2.许士涛、余军给付我方停业、停产补助费，场地经营补偿费、搬迁补助费、附属物补偿费、奖励费、自行拆除费、自行腾退费等共计65.74万元；3.诉讼费由许士涛、余军承担。一审法院认定事实：许士涛、余军主张其二人与赵树虎、赵树师，四人于2003年合伙出资在后大营租赁包含本案涉诉土地在内的4亩土地自行建房，土地性质为后大营村集体土地；2007年11月，余军（出租方）与朱宪峰（承租方）签订《房屋租赁协议书》，双方约定房屋租赁期自2007年1月10日起至2017年11月10日止，租金标准为每年2.5万元；许士涛、余军主张后大营村经济合作社在2013年与之变更合同，将租金由每年每亩1600元调高至4000元，余军便与朱宪峰将原合同废除，将原来每年25000元的租金变更为30000元，朱宪峰交付租金截止至2016年6月30日。朱宪峰主张其妻郭光兰于2007年12月13日投资设立香油厂，其与郭光兰在承租院落共同经营香油厂。本案审理过程中，证人杨某1、姜某、杨某2分别出庭作证，予以证明朱宪峰、郭光兰在拆迁院落经营香油厂；案件在审理中，朱宪峰申请法院调取许士涛的拆迁材料。拆迁补偿协议载明：2016年11月9日，北京兴福临空产业发展有限公司与许士涛签订《拆迁补偿协议》，被拆迁房屋建筑面积为1462.9平方米，补偿金额为2821720元（其中搬家费、停产停业补助、设备收购共计351245元）。评估结果通知单显示：总计建筑面积1462.9平方米，其中，06年前面积为708.2平方米，06-09面积为218.8平方米，09年后面积为535.9平方米；法院通过调查了解到，本次拆迁各项费用的计算标准：自行拆除费是06-09年所建房屋面积，按每平米500元计算；自行腾退费是09年以后的建房面积，按每平米500元计算；停产停业补助是09年之前房屋面积的60%为营业面积，按每平米500元计算；拆迁补助费是房屋总建筑面积，按每平米50元计算；场地经营补偿是按照场地经营面积，每平米300元计算；奖励费是按房屋总建筑面积，每平米300元计算。房屋拆迁补偿价款（1617005元）=房屋重置成新价（895978元）+装修、附属物及设备补偿款（721027元）；根据场地经营面积、营业面积示意图加以核算相关面积；许士涛以北京源通兴华建筑设备租赁站名义办理拆迁；许士涛已收到该笔拆迁款。朱宪峰、香油厂主张其所承租的西院是指表一院落及房屋平面示意图中标号为1至9的房屋所在的整个西院，而许士涛、余军主张2013年之前，香油厂、朱宪峰承租的是标号1、2、3、4、8房屋，2014年，许士涛、余军将5、6、8租赁给铝合金门窗厂，后因为厕所使用问题，铝合金门窗厂撤出，马路西侧有一个小卖部，在拆迁时，租赁许士涛、余军5、6处的房屋。在2013年之后，标号8的房屋只是临时租用，用的时候给钱，不用的时候不给钱，所以为2900元。许士涛、余军所称的2900元系余军于2016年1月30日出具的收条，余军写明“今收到西院朱现（宪）峰房租2016年1月1日至2016年1月31日现金2900元”，收条显示2900元系一个月的房租，此笔房租与之前西院每年三万余元租金相符，与许士涛、余军所称的2900元仅是8号房屋一个月的房租主张不符。结合双方当事人当庭陈述内容、双方提交的证据材料及对证人的询问笔录内容，香油厂的营业执照虽显示住所为后大营村村委会北50米，但其实际经营地确在本案拆迁范围内；许士涛、余军主张5、6处房屋由他人承租，未提交充分证据证明，本院对许士涛、余军该主张不予支持，结合余军手写收条中的“西院朱现（宪）峰”及交易习惯，本院认定香油厂、朱宪峰承租整个西院；双方当事人均认可租金交付至2016年6月30日，结合相关证据，香油厂、朱宪峰与许士涛、余军签订的租赁合同履行期应截止至2017年11月10日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束，受法律保护。朱宪峰与余军签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。依据合同、双方履行情况、朱宪峰提交的证据等材料，双方约定朱宪峰租赁西院直至2017年11月10日，朱宪峰在此期间于该院落经营香油厂。现租赁合同约定的院落及房屋已被拆迁，合同已无法继续履行，双方均认可租金已交至2016年6月30日，且朱宪峰认可2016年6月30日已将承租的房屋腾空，应视为双方于2016年6月30日实际解除合同，拆迁补偿款现已被许士涛领取，合同相对方朱宪峰要求许士涛、余军支付涉诉院落拆迁补偿款，合法正当，本院予以支持；香油厂并非租赁合同的相对方，不是本案适格原告。第一项诉请中的地上物补偿，葡萄树1棵，160元；水磨石池2个，444元；瓷水池1个，264元；水泥砖院地59.8㎡，3588元；蓄水池225㎡，637元；不锈钢水池1个，280元；贴瓷158.8㎡，12278元；塑钢24.18㎡，6045元；电表1个，122元。许士涛、余军对朱宪峰主张的上述地上物补偿并无异议，本院予以认可。其中，关于3号彩钢棚100.5㎡共计20100元补偿款，许士涛、余军主张3号彩钢棚系朱宪峰在破坏原大理石地面所建，要求朱宪峰对其造成的损失与补偿进行充抵，朱宪峰虽未同意但亦没有对许士涛、余军主张其破坏大理石地面提出异议，本院酌定朱宪峰对3号彩钢棚100.5㎡补偿及大理石损失充抵后补偿款为8000元；关于渗水井4个1228元，庭审过程中，当事人双方均只认可西院院内1个渗水井，故本院予以确认其中1个渗水井补偿款为307元；关于灯泡30个5790元，许士涛、余军主张在租赁院落之前便装有灯泡，双方并未明确涉诉院落灯泡数量，结合许士涛、余军主张及拆迁资料，本院酌定朱宪峰享有灯泡补偿款为500元；朱宪峰在庭审过程中放弃对棚房8.91㎡以及水泥砖院地59.8㎡的补偿诉请，本院对此不持异议。根据合同及拆迁材料，本院确认朱宪峰承租西院的营业面积226.668㎡[1、193.28㎡（06），2、21.12㎡（06）,4、64.05㎡（06）,5、26.22㎡（06），6、11.4㎡（06），8、61.71㎡（06），建筑面积共计377.78㎡，营业面积为377.78㎡×60%]，按每平米500元计算标准，停产停业补助费为113334元；场地经营面积（依场地经营面积示意图）：7、47.93㎡,9、235.17㎡，共计283.1㎡，按每平米300元标准计算，场地经营补偿费为84930元；总建筑面积（依评估结果通知单）：1、193.28㎡（06），2、21.12㎡（06）,4、64.05㎡（06）,5、26.22㎡（06）、271.78㎡（09），6、11.4㎡（06）、17.3㎡（09），8、61.71㎡（06），共计666.86㎡,结合拆迁费用的计算标准，拆迁补偿费33343元、奖励费200058元；朱宪峰主张的附属物补偿价与“自行拆除费”、“自行腾退费”补偿项目重复，故本院对朱宪峰诉请的自行拆除费、自行腾退费不予支持。对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿及场地经营补偿费可在承租人与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。据此，本院酌定西院的停产停业损失补偿及场地经营补偿费，各项的50%为被告应支付给朱宪峰的数额，即停产停业损失补偿56667元、场地经营补偿费42465元；结合合同所剩租期、本案朱宪峰承租面积占许士涛拆迁档案面积比例以及朱宪峰对拆迁工作的配合情况，本院酌定许士涛、余军应支付朱宪峰的拆迁补偿费为5000元，奖励费为10000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年3月判决如下：一、许士涛、余军于判决生效后十日内给付朱宪峰附属物补偿价款共计32625元（其中：葡萄树1棵，160元；水磨石池2个，444元；瓷水池1个，264元；水泥砖院地59.8㎡，3588元；蓄水池225㎡，637元；不锈钢水池1个，280元；3号彩钢棚100.5㎡，8000元；渗水井1个，307元；贴瓷158.8㎡，12278元；塑钢24.18㎡，6045元；电表1个，122元；灯泡，500元）；二、许士涛、余军于判决生效后十日内给付朱宪峰停产停业损失补偿56667元、场地经营补偿费42465元、拆迁补偿费为5000元，奖励费为10000元，共计114132元；三、驳回朱宪峰其他的诉讼请求。本院查明的事实与一审一致。二审中，双方当事人均未提交新证据。许士涛与余军二审中均认可二人是代理关系，余军是代理许士涛与朱宪峰签订的本案租赁合同，涉案租赁房屋为许士涛所建。另查明，朱宪峰向一审法院提交了北京市大兴区魏善庄镇后大营村民委员会（下称后大营村委会）出具的证明，内容为：北京伊家香油厂于2007年11月至2016年11月拆迁，在大兴区魏善庄镇后大营村租赁许士涛、余军的西院落及西院内厂房和附属设施，并在西院内从事香油的生产、加工、销售。该企业已取得工商注册，环保批复及QS生产许可等相关资质，现院落及厂房已拆迁。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束，受法律保护。朱宪峰与余军签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，租赁房屋所在地被拆迁，合同已无法继续履行，双方均认可租金已交至2016年6月30日，且朱宪峰认可2016年6月30日已将承租的房屋腾空，故应认定双方于2016年6月30日实际解除合同，租赁房屋的拆迁补偿款已由许士涛领取。许士涛与余军在本院审理中均认可二人是代理关系，余军是代理许士涛与朱宪峰签订的本案租赁合同，涉案租赁房屋为许士涛所建。拆迁补偿款中包含停产停业损失补偿及场地经营补偿费、拆迁补偿费、奖励费等对在被拆迁房屋处领取营业执照，实际使用房屋从事生产经营的经营者的补偿。依据合同约定和朱宪峰提交的后大营村委会证明、证人证言等证据，应认定朱宪峰承租涉案房屋实际经营香油厂，虽然许士涛、余军上诉提出香油厂的注册地址与涉案房屋的坐落地址有一字之差，不是同一地址，但经本院查明，余军与朱宪峰仅存在本案一个房屋租赁关系，香油厂在营业执照上注册的经营地址实际没有营业房屋，也没有租赁房屋。因此，应认定香油厂的实际经营地点为涉案房屋，朱宪峰享有涉案房屋的拆迁利益。一审判决许士涛、余军给付朱宪峰相应的拆迁补偿并无不当，本院予以支持。许士涛、余军上诉否认朱宪峰在涉案房屋从事经营，不同意给付朱宪峰拆迁补偿款，与事实不符，缺乏充分证据，本院不予支持。综上所述，许士涛、余军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果许士涛、余军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2583元，由许士涛、余军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 曹 雪审 判 员 王军华二〇一七年七月二十四日法官助理 董 红书 记 员 马丽雅