中华人民共和国江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0684民初266号原告：LAWRENCEZHENLEZHANG（张振乐），男，1948年7月26日生，美国人，现住中华人民共和国上海市。委托诉讼代理人：宋一鸣，江苏海萌律师事务所律师。被告：聚融（海门）商务城有限公司，住所地中华人民共和国江苏省海门市大港路988号。委托诉讼代理人：朱锦燕，江苏联佑律师事务所律师。原告LAWRENCEZHENLEZHANG（张振乐）（以下称张振乐）与被告聚融（海门）商务城有限公司（以下简称聚融公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月22日公开开庭进行审理，后因案情复杂，依法适用普通程序，于同年6月16日公开开庭进行审理。原告张振乐的委托诉讼代理人宋一鸣、被告聚融公司的委托代理人朱锦燕到庭参加诉讼，原告张振乐到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告张振乐向本院提出诉讼请求：要求被告继续履行双方于2004年11月15日签订的28份商品房买卖合同，协助原告办理滨江街道全通商（海门）城B区B3-2-102室等28套商业用房（详单附后）的房屋所有权属证书，被告承担逾期交房违约金抵销原告未付房款。事实和理由：2004年11月15日，其与被告签订编号为144等（详单附后）的《商品房买卖合同》28份，约定其向被告购买商铺28间。原告按约交付了房款，双方于2011年8月10日对商铺进行了验收交接，并于同年在房屋交接书上签字确认。被告确认已交房款，并向原告开具发票。后被告拒不配合办理案涉商业用房产权过户手续，故原告诉至本院。被告聚融公司辩称，原告尚有20%的房款未支付，而合同中约定房屋交接前应当支付至房款的95%，故原告违约在先，就其逾期付款的违约责任，应当每日支付逾期应付款万分之二的违约金。被告协助原告办理产权登记前，原告应将全部房款付清，即使按照合同约定，协助登记系被告的合同义务，但是根本违约在于原告，被告履行的也是合同的抗辩权，原告要求被告承担逾期交房的违约金，与事实不符，故请求驳回原告诉请。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据及本院审查认定的证据：原告提供的南通市中级人民法院（2014）通中民初字第0120号民事判决书，本院（2011）门民调初字第0578、0941、0958、0959号民事调解书四份，商品房买卖合同、权属证明单、商铺明细、销售不动产统一发票、房屋交接书及到庭当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年至2004年间，原告向被告订购111套商铺，签订合同111份。其中2004年11月15日，原告与被告签订编号为139、144、145、146、147、165、167、177、302、351、369、404、409、422、743、765、778、5402、5403、5404、5405、5406、5407、5409、5410、5411、5412、5413的《商品房买卖合同》共28份，约定其向被告购买商铺28间，单价为950元-1358元/平方米不等，2005年7月31日前交付房屋,2004年10月31日前支付总房款的50%，主体结构封顶时支付45%，余款5%在交房时一次性付清；出卖人逾期交房不超过30日，自交付期限第二天起按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限第二天起按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；买受人未按约定付款的，违约金计算方式与逾期交房相同；出卖人应于房屋交付后180日内将办理权属登记相关资料向登记机关报备。合同未尽事项，由双方约定后签订补充协议（附件四）；合同附件与合同具有同等法律效力。该合同的附件四关于部分条款的约定与说明，载明买受人所购商品房的具体位置在工程竣工后交房前由经公证的摇号程序产生；产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以海门市房地产交易监理所核准面积为准，其金额多退少补。后原告通过摇号选定商铺的具体位置（实际签订111份合同，摇号确定的为案涉28套及转给案外人孙毅购买的4套，其余79份合同包括其中转给孙毅的6份于2011年经本院调解解除，被告共退还原告方房款5364100元，其中原告名下73份房款4956700元，并支付违约金），上述案涉合同编号对应的公安编号为滨江街道全通商（海门）城B区B5-1-135、B5-1-138、B3-1-135、B5-1-139、B3-2-102、B3-3-121、B5-3-130、B6-2-103、B3-2-103、B3-3-120、B7-6-102、B6-2-106、B4-2-103、B5-2-102、B6-1-135、B6-1-134、B6-2-102、B5-2-106、B5-2-103、B5-6-101、B4-1-139、B4-1-138、B4-2-102、B8-2-101、B8-6-107、B7-1-135、B7-1-138、B7-2-101（原告转给孙毅购买的商铺4套公安编号分别为B7-1-139、B8-1-139、B8-2-104、B8-3-126）。32套商铺房款合计4222662.54元，共交纳了购房款3518800元，转给案外人孙毅购买的4套总房款572817.98元，已付房款516040元，案涉28套商铺房款总价为3649844.56元，实付3002760元。2011年8月10日，双方对案涉商铺进行验收交接。同年11月24日，双方签署房屋交接书确认案涉商铺交接完毕，并明确总价款及已付价款，开具了销售不动产统一发票。案涉商铺已于2015年6、7月间办理了初始登记，但被告至今未协助原告办理产权过户手续。现原告诉讼来院，提出前述诉讼请求。庭审中，被告曾提出反诉，要求解除案涉28份合同，后既未出具反诉状，亦未交纳诉讼费用，故本院裁定其反诉按撤诉处理。原告与被告就另行购买的42套商品房（酒店式公寓）发生纠纷，原告于2014年9月17日起诉至南通中院，中院作出（2014）通中民初字第0120号民事判决书。在该案审理中，被告认可于2003-2004年间收取原告案涉111套商铺购房款8917490元。另查明，被告聚融公司原名称为吉斯达（海门）国际商务港置业有限公司，后变更为吉事达（海门）国际商务港置业有限公司，现为聚融（海门）商务城有限公司。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，成立有效，双方应按约履行。原告按约交付房款后，被告延迟向原告交付房屋，已先行构成违约，应依法承担继续履行并支付迟延履行违约金的责任，原告可主张以违约金抵销未付房款。以被告认可的111套商铺本金8917490元计算，扣除79套解除合同退还本金5364100元，32套尚余本金3553390元，扣除孙毅4套已付房款516040元（可能含有超过本金的利息），案涉28套本金为3037350元，自应交房期限次日2005年8月1日起至实际交房之日2011年8月10日，合计2201日，按每日万分之三利率标准计算，违约金超过200万元，原告仅主张与未付房款647084.56元抵销，超过部分放弃，并无不当，事实上其他解除合同退房的案件中也都支付了违约金。被告如果认为商铺本金8917490元中有部分结转至其他合同，亦应提供相关证据证明，但其并未提供，应承担相应不利后果。被告抗辩原告主张违约金超过诉讼时效，原告亦抗辩被告主张交付余款超过诉讼时效，但并不影响两项实体权利的相互抵销。原告要求被告协助办理案涉商铺所有权登记证的诉请，因案涉房屋验收后进行了初始登记，完成了交付，具备产权过户登记条件，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告聚融（海门）商务城有限公司赔偿原告LAWRENCEZHENLEZHANG（张振乐）迟延交房违约金人民币647084.56元，该款与原告LAWRENCEZHENLEZHANG（张振乐）尚欠的案涉28套商业用房（名单详见第二项）购房款647084.56元抵销，被告无须另行支付。二、被告聚融（海门）商务城有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告LAWRENCEZHENLEZHANG（张振乐）办理滨江街道全通商（海门）城B区B5-1-135、B5-1-138、B3-1-135、B5-1-139、B3-2-102、B3-3-121、B5-3-130、B6-2-103、B3-2-103、B3-3-120、B7-6-102、B6-2-106、B4-2-103、B5-2-102、B6-1-135、B6-1-134、B6-2-102、B5-2-106、B5-2-103、B5-6-101、B4-1-139、B4-1-138、B4-2-102、B8-2-101、B8-6-107、B7-1-135、B7-1-138、B7-2-101室等28套商业用房的房屋所有权属证书。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费人民币10900元，由被告聚融（海门）商务城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币10900元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65）。审 判 长  孔大鹏人民陪审员  赵秀芳人民陪审员  季红卫二〇一七年七月十七日书 记 员  张天颖附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。