北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初24959号原告(反诉被告)：刘占峰，男，1968年7月1日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张兵涛，河南举直律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱显荣，男，1944年3月13日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：廉振保，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文婕，北京市隆安律师事务所律师。原告（反诉被告）刘占峰与被告（反诉原告）朱显荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘占峰及委托诉讼代理人张兵涛，朱显荣之委托诉讼代理人廉振保、王文婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘占峰向本院提出诉讼请求：1、朱显荣继续履行2011年4月27日签订的《房屋买卖合同》；2、朱显荣按照合同约定办理海淀区香山门头馨村×楼×单元×号房屋权属转移登记手续；3、朱显荣赔偿我违约金62500元；4、诉讼费朱显荣承担。事实和理由：2011年4月27日，双方通过北京军港精汇房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定朱显荣将位于北京市海淀区香山门头馨村×楼×单元×号房屋出售给我，合同约定该房屋取得房产证之日起10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，合同签订后双方依约履行义务。2017年2月18日该房屋不动产权证下发后我多次要求朱显荣配合办理房屋权属登记手续，但朱显荣拒绝履行，其违约行为给我的合法利益造成损失。朱显荣辩称，我不同意刘占峰的诉讼请求，不同意继续履行2011年4月27日签订的房屋买卖合同，且我不存在违约行为，我认为是刘占峰违约，刘占峰已经领走涉诉房屋的房产证，2017年3月1日中介张某打电话告知我因政策变化刘占峰丧失了购房资格，要求我协助将房屋过户至他指定的人名下，我没有同意，是刘占峰违约在先。朱显荣向本院提出反诉请求：1、解除双方2011年4月27日签订的《房屋买卖合同》；2、刘占峰支付我违约金10万元；3、刘占峰返还海淀区香山门头馨村×楼×单元×号房屋所有权证1本、购房发票1张、北京市住宅专用维修资金专用收据1张、契税核定通知书1份、补充协议1份；4、刘占峰支付本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年4月27日双方通过北京军港精汇房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定将海淀区香山门头馨村×楼×单元×号房屋出售给刘占峰，经办人为杨某及张某。合同第七条权属转移登记约定双方于该房屋取得房产证之日起10日内共同向房屋权属登记部门申请办理转移登记手续，当事人违反约定的，每逾期1日，违约方向守约方支付总房款5%的违约金，逾期超过10日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款100%的违约金。刘占峰已于2017年2月18日将产权证领走，我至今未见过该产权证。2017年3月1日，张某代表刘占峰给我女儿朱某打电话，声称因政策变化刘占峰已丧失购房资格，要求将房屋权属转移至其指定的人名下，我予以拒绝，此后，刘占峰又多次要求我将房屋产权转移至他人名下，我均予以拒绝。2017年3月1日，刘占峰通过中介向我女儿提出权属转移要求时已超过2017年2月18日其领取产权证之日起10日，且由于其提出合同之外的要求，导致产权证被领取后至今未能办理权属转移登记，严重违反合同约定。刘占峰对朱显荣的反诉辩称，不同意其全部反诉请求。其反诉请求没有法律依据与事实依据，请求予以驳回。不同意返还各项票证理由为：1、我依据合同享有房屋所有权证与补充协议的占有使用权，且上述材料是我以后办理房屋过户手续的必需材料，如果现在返还会给以后的过户造成障碍；2、购房发票、契税通知书、维修资金发票中费用是我支付的，朱显荣无权要求取回原件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2006年7月1日，朱显荣与北京京香伟业房地产开发公司签订《回购回迁房协议》，约定朱显荣在拆迁中就地上楼，回购位于门头馨村（暂定名）×号楼×单元×号回迁房，该房屋建筑面积72.23平方米，实际应交购房款252599元。2011年4月27日，朱显荣（出卖人）与刘占峰（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定朱显荣将位于北京市海淀区香山门头馨村×楼×单元×号房屋出售给刘占峰，房屋总成交价格125万元，房屋性质为回迁房，该房屋签订合同时尚未取得房屋所有权证书，其中，“第六条本合同履行过程中，买卖双方承担税费的具体约定如下：办理产权过户所有需费用由买受人承担买受人承担出卖人的所有税费。”，“第七条权属转移登记：当事人双方同意，符合下列第1项条件时，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该房屋取得房产证之日起10日内。当事人任一方违反以上约定，每逾期1日，违约方应向守约方支付总房款5%的违约金，逾期超过10日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款100%的违约金。…”，“第十条履约准备（三）出卖人于买受人交付定金及购房款合计壹佰贰拾伍万元整时将房屋的有关资料包括买卖合同原件、购房发票原件、入住协议原件交由买受人保管。”合同签订后，截至2011年7月15日，刘占峰已支付全部房款125万元，房屋已交付刘占峰占有使用。2017年2月18日，刘占峰领取并持有诉争房屋的不动产权证书，证书号为京（×）海淀区不动产权第×号，记载的内容为：“权利人：朱显荣，共有情况：房屋单独所有，坐落：海淀区门头馨村北二区×号楼×层×单元×，…权利类型：国有建设用地使用权、房屋所有权，权利性质：划拨、按经济适用住房管理，用途：住宅，面积：房屋建筑面积71.83平方米。”随该不动产权证一并发还的材料还包括：购房发票1张，北京市住宅专用维修资金专用收据1张，契税核定通知书1份，补充协议1份。现上述材料原件均由刘占峰持有。刘占峰主张其于领取不动产权证书的次日即通知朱显荣办理房屋权属转移登记，但因朱显荣提出房屋加价而未能办理，并就此提交其与朱显荣、中介杨某、张某的录音资料。录音中，朱显荣有“是，没过户，你给我多少钱”、“我不用直说，让他落户，他补偿我多少钱”、“我让他先说，我觉得合适，咱们就签字，我觉得不合适，你就一边待着去”、“你想，我那125万，你一转手给我玩400多万，你一点不补助我”、“上次我就让你说，你不说，你也是越少越好，我是越多越好”等语。朱显荣认可录音的真实性，但认为录音内容不完整，朱显荣认为，刘占峰要求其将房屋过户至合同以外的第三人名下属于合同外的要求，应予以补偿。朱显荣为此提交其女儿朱某与中介张某的录音资料、通话记录并申请朱某出庭作证。录音中，张某有“人家要过户，你这边要加钱，不就这点事吗”、“等于说就是他自己想过到亲戚朋友的名下，就这么点事呗”、“人家没说这个事，人家就是说过户的时候，人家没说改协议，人家就说过户的时候过到他指定的人名下就行了，不用重新签协议”等语，朱某有“那个是有原因的呀，不是说我不给他过”、“他不是要过到他表弟名下吗”、“因为那个当时也是您给我打电话，他要求过户的”、“要我们跟别人签协议，再签一份协议，因为我们当时跟他签的协议，怎么可能再跟别人签呢”等语。朱某的证言内容主要为：刘占峰多次要求朱显荣与他人重新签订合同，将房屋过户至他人名下，均被其拒绝。刘占峰不认可朱某作证的内容，并认为录音内容不能反映事实全貌，其一直要求朱显荣协助办理房屋过户手续，并通过中介联系朱显荣，其并未要求朱显荣将房屋过户至其表弟名下。朱显荣认可朱某的作证内容。庭审中，刘占峰与朱显荣均申请证人张某出庭作证。张某的证言内容主要为：其是刘占峰与朱显荣房屋买卖合同的经纪人，在取得房屋产权证后，其与刘占峰一起找朱显荣协商办理房屋产权过户，但朱显荣提出加钱才能协助过户。刘占峰认可张某的作证内容。朱显荣认为张某的部分作证内容是主观臆断，不能反映客观事实，且刘占峰提出将房屋过户给他人，是刘占峰违约在先。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，朱显荣与刘占峰签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。就合同能否继续履行问题，本案中，刘占峰已支付全部购房款，房屋也已实际交付，且在其支付全部税费后房屋已取得不动产权证书，现刘占峰要求朱显荣按照双方合同约定协助自己办理房屋权属转移登记手续不存在现实困难，该房屋买卖合同具有实际履行的条件，其主张应予支持。朱显荣认为因刘占峰的原因导致逾期办理房产证，且逾期时间已超过10日，依据合同第七条要求解除双方之间签订的房屋买卖合同。本院认为，结合双方证据及当事人当庭陈述，刘占峰在领取房屋不动产权证书后即与朱显荣协商变更办理房屋转移登记的相对方，但双方最终未能达成一致，刘占峰此举并非恶意违约而不要求朱显荣协助办理房屋权属转移登记。朱显荣在与刘占峰协商变更登记对象的过程中提出异议，系其未能在合同约定的期限内协助刘占峰办理房屋权属转移登记手续的合理解释，不应视为其存在违约行为，故刘占峰主张朱显荣承担逾期办理房屋权属转移登记的违约责任，本院不予支持。基于上述理由，涉案合同亦不具备法定解除的情形，故朱显荣要求解除双方之间签订的房屋买卖合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。朱显荣主张刘占峰返还房屋所有权证1本、购房发票1张、北京市住宅专用维修资金专用收据1张、契税核定通知书1份、补充协议1份，本院认为，上述票证文件为双方继续履行合同办理诉争房屋权属转移登记手续所需材料，且契税实际均为刘占峰缴纳，故在双方办理完毕房屋权属转移登记前，上述材料应由刘占峰保管为宜，故刘占峰无须将上述票证文件交付给朱显荣，朱显荣的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、刘占峰与朱显荣继续履行双方二Ｏ一一年四月二十七日签订的《房屋买卖合同》；二、朱显荣于本判决生效后十日内协助刘占峰将北京市海淀区门头馨村北二区×号楼×层×单元×房屋不动产权办至刘占峰名下,税费由刘占峰负担；三、驳回刘占峰的其他诉讼请求；四、驳回朱显荣的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八千零二十五元（刘占峰已预交），由朱显荣负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费八千零二十五元，由朱显荣负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 梁 珊二〇一七年七月十七日书 记 员 张慧聪