四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书(2017)川2022民初842号原告乐至县鑫鹏物业服务有限公司。住所地四川省乐至县天池镇鑫鹏酒店*楼。统一社会信用代码：91512022699153210P。法定代表人：杨学梅。委托诉讼代理人陆澜，四川高洁律师事务所律师。委托诉讼代理人刘振宇，四川高洁律师事务所律师。被告：李阳群，女，1972年7月23日出生，汉族，住四川省乐至县。被告：朱从军，男，1971年11月15日出生，汉族，住四川省乐至县。原告乐至县鑫鹏物业服务有限公司（简称鑫鹏物业）诉被告李阳群物业服务合同纠纷一案，原告于2017年3月28日诉讼来院，同日本院立案受理，适用简易程序审理，并依照原告申请，追加朱从军为共同被告参加诉讼。审理中，因被告李阳群下落不明，于2017年4月24日裁定转为普通程序，于2017年7月26日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陆澜到庭参加诉讼，被告朱从军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告李阳群下落不明，本院采用公告方式向其发送了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开���传票、转换程序裁定书、廉政监督卡等法律文书，公告期内，被告李阳群出现，本院于2017年5月26日再次向其送达了开庭传票等法律文书，被告李阳群无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告鑫鹏物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠原告的物业服务费2064.78元；2、判令被告支付原告从欠费之日起至给付完毕之日止拖欠物业服务费的违约金（每日3%）计1102.07元；3、由被告负担本案全部诉讼费用。庭审中，原告对第二项诉讼请求明确为：违约金从逾期给付物业服务费之日起至给付完毕之日止，参照中国人民银行发布的同期贷款利率上浮40%的标准计算。事实与理由：原告与被告签订了《鑫鹏物业前期物业服务合同》。原告对X小区进行了前期物业服务，同时约定物业服务收费标准为高层每月1.5月/㎡。被告系该��区高层X业主，房屋建筑面积为114.71㎡。被告拖欠原告2016年1月至12月的物业服务费，经原告催收未果，提起诉讼，请求支持诉讼请求。被告李阳群、朱从军，未到庭，未作答辩。原告为证实自己的主张，向本院举证如下：证据材料1：原告、被告身份信息。拟证明原被告双方主体资格；证据材料2：《前期物业服务合同》2份。第1份系原告与X小区开发商四川省资阳市鑫鹏实业发展有限公司（简称鑫鹏实业）签订，约定了服务期限、物业管理范围、质量、双方权利义务等。其中物业管理服务费标准由业主按其建筑面积每月每平方暂定（住宅）1.5元、商业用房2.0元，车库每月20元/个交纳。第2份系原告与被告李阳群签订，该合同约定了双方的权利义务，物业管理服务内容、服务质量、物业管理服务费用：每半年交纳一次，业主或物业使用人在每半年前15日内履行交纳义务；收费标准：电梯公寓1.5元/月·㎡…。拟证明原被告间存在合同关系及交纳物业服务费的标准及方式；证据材料3：员工花名册及照片。拟证明原告聘请员工按照合同约定为小区提供了服务；证据材料4：房屋交接手续及产权登记表。拟证明二被告系小区业主，房屋建筑面积为114.71平方米，于2013年12月11日接房入住；证据材料5：催费照片。拟证明原告向被告催收物业服务费的事实。被告李阳群未到庭对原告所举证据质证，但提供以下证据材料：证据材料6：离婚证复印件。拟证明二被告现已离婚；证据材料7：离婚协议复���件。拟证明涉案房屋已协议归被告朱从军所有，被告李阳群不应承担物业服务费。原告对被告李阳群出示的证据材料6、7合法性、真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。被告朱从军未到庭质证、亦未举证。本院对原被告所举证据材料认证意见：证据材料1系相关职能部门颁发，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料2系2份前期物业服务合同，均系原始书证，两份合同相互印证，能证明原告系X小区物业服务企业及其服务的期限、范围、质量、收费标准、违约责任等，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料3中的员工花名册虽系原告自己制作的打印件，但能与该组证据中的照片证明的服务事项相印证，达到原告证明其履行合同义务之目的，予以采信；证据材料4系原始书证，来源合法，内容真实，两份证据间相互印证，能达到原告证明目的，予以采信；证据材料5系催收照片，能证明原告向小区业主催收物业服务费的事实，但不能证明与本案具有关联性，不予采信；证据材料6、7系复印件，不能确认其真实性，不予采信。经本院确认的证据证实，并结合原告陈述，查明本案事实如下：X小区由鑫鹏实业开发。2013年10月25日，原告与鑫鹏实业签订了《前期物业管理服务合同》。合同与本案有关的内容：原告为X小区提供物业服务，期限从合同签订之日起至业主委员会成立且业主委员会与所聘请物业管理服务公司签订物业管理服务合同生效时止。委托管理服务事项：对房屋建筑本体共用部位、公用设施、设备、附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管���；公共管理服务费按建筑面积暂定（住宅）1.5元/月·㎡、商业用房2.0元/月·㎡、车库20元/月·个收取。同月29日，原告与被告李阳群签订《前期物业管理服务合同》，该合同内容与原告同鑫鹏实业签订的《前期物业管理服务合同》内容基本相同，不同之处是对物业管理服务费的交纳标准、交纳方式及违约责任进一步明确。该合同第四条第一项约定：物业管理服务费每半年交纳一次，业主或物业使用人在每半年前15日内履行交纳义务；第三项收费标准：电梯公寓物业服务费按建筑面积1.5元/月·㎡收取。第十三条第四项规定，甲方（被告）违反合同，不按照合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（原告）有权要求补交，并从逾期之日起就其应交而未交的费用按照日3‰收取滞纳金。签订合同后，原告入住X小区，对该小区进行了物业管��。被告系X小区X业主，于2013年12月11日接收涉案房屋，其房屋建筑面积114.71㎡，被告从2016年1月起未交纳物业管理服务费。另查明：涉案房屋产权登记的所有人为李阳群，共有人为朱从军，各占50%份额。2016年7月中国人民银行发布的贷款年基准利率（1年含1年内）为4.35%。本院认为，本案焦点：1、被告应否给付原告2016年1-12月的物业服务费；2、被告是否构成违约，应否承担违约责任。关于焦点1.原告与鑫鹏实业签订的X《前期物业服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业服务合同，在X小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业服务合同前，该前期物业服务合同约定的权利义务对原告及该小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。原告与被告李阳群签订的X《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，其内容与原告同开发商鑫鹏实业签订的《前期物业服务合同》一致，并就物业服务费的交纳时间、违约责任进一步明确，系前述合同的补充，合法有效，原告按约定为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应履行交纳物业服务费的义务。原告主张被告未交纳2016年1月至12月的物业服务费，经催收未果，本院受理案件后，依法向被告发送了应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等法律文书，被告未作答辩，未举证证明履行了交纳义务，视为对原告主张事实的认可。2016年1月至2016年12月被告拖欠原告物业服务费为2064.78元（1.5元/月·㎡×114.71㎡×12月），故原告要求被告给付物业服务费的请求成立，本院予以支持。关于被告���阳群以其与被告朱从军已离婚为由主张不应承担物业服务费的抗辩。被告李阳群向法院提供的离婚证及离婚协议均系复印件，不能确认其真实性，不予采信，对李阳群的抗辩，本院不予支持。关于焦点2.被告未按合同约定交纳物业服务费，构成违约，依法应承担违约责任。原被告签订的前期物业合同约定业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起以应交费而未交费为基数按日利率3‰（年利率108%）计算违约金。庭审中，原告主张违约金从2016年7月1日和2017年1月1日起按中国人民银行发布的同期贷款利率上浮40%标准分段计算至给付完毕之日止。最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题。……”规定，罚息利率在贷款利率水��上加收30%-50%，2016年7月中国人民银行发布的贷款年基准利率（1年含1年内）为4.35%，逾期年利率上浮40%为6.09%（即月利率为5.075‰），故原告主张不违反法律规定，本院予以支持。依照合同约定，每半年前15天交纳一次物业服务费，即2016年1-6月的物业服务费应于2016年6月15日前交纳，2016年7-12月的物业服务费应于2016年12月16日前交纳，逾期即构成违约。被告拖欠原告2016年1-12月物业服务费，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告对拖欠2016年1-6月的物业服务费从2016年7月1日起计算违约金，拖欠2016年7-12月的物业服务费从2017年1月1日计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。以此计算：1、拖欠2016年1-6月物业服务费计算至2016年12月31日的违约金为31.44元（1.5元/月·㎡×114.71㎡×6月×5.075‰×6月）；2、拖欠2016年1-6月及7-12月的物业服务费从2017年1月起的违约金从2017年1月1日起按月利率5.075‰计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：由被告李阳群、朱从军在本判决生效后15日内给付原告乐至县鑫鹏物业服务有限公司物业服务费2064.78元及违约金（包括截止2016年12月31日前的违约金31.44元及以2064.78元为基数从2017年1月1日起至给付完毕之日止按月利率5.075‰标准计算的违约金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费50元���由被告李阳群、朱从军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 长  刘仕蓉审 判 员  李 丹人民陪审员  任全祥二〇一七年七月二十七日书 记 员  赵爱玉