江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终1254号上诉人(原审被告)：涟水县光辉电子仪器厂。法定代表人：沈滇宝，任总经理。委托诉讼代理人：钱平平，江苏引航律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：淮安浦西建设有限公司。法定代表人：沈超，该公司董事长。委托诉讼代理人：李耀华,该公司员工。委托诉讼代理人：赵晨，江苏捍华律师事务所律师。原审被告：沈滇宝。上诉人涟水县光辉电子仪器厂因与被上诉人淮安浦西建设有限公司、原审被告沈滇宝房屋租赁合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2017）苏0826民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人涟水县光辉电子仪器厂及委托诉讼代理人钱平平、被上诉人的委托诉讼代理人李耀华、赵晨以及原审被告沈滇宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涟水县光辉电子仪器厂提起上诉：请求撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审认定事实有误。上诉人2015年8月合同到期就已经搬离承租房屋，不再使用厂房；2、判决从2015年9月15日计算赔偿期限和判决上诉人承担70%的租金错误。淮安浦西建设有限公司辩称：1、上诉人所称的搬离承租厂房的时间不是事实；2、被上诉人所收到的镇江市中级人民法院执行裁定书及其他材料证明被上诉人于2015年9月15日取得厂房所有权。一审判决租金时间无误。淮安浦西建设有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离原上水创业园内12号厂房并将厂房归还原告。2、判令被告按照4.44万元/年租金标准及0.3元/平方米物业管理费标准赔偿原告从2015年9月15日起至实际搬离之日的损失。3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月20日，被告与江苏上水创业园开发有限公司签订租赁合同，约定由被告租赁上水创业园内12号厂房，租赁期为2014年9月1日起至2015年8月31日止，租金按照规划部门核定的租赁房屋建筑面积740平方米定价起租，租赁单价为5元/月*平方米，租金为44400元。被告在承租期内，按0.3元/月*平方米缴纳物业管理费，30元/人*年生活垃圾费与租金同时交纳，由淮安市浩峰物业服务有限公司财务开据发票，工业垃圾由被告与县环卫处协商清运办法。被告涟水县光辉电子仪器厂一直占有使用租赁房屋。2015年9月2日，原告在执行程序中购得包括本案诉争房屋在内的上水创业园区所有不动产，2015年9月15日，镇江市中级人民法院向原告送达执行裁定书确定上述不动产所有权及相应的其他权利归原告所有。合同到期后，被告未与江苏上水创业园开发有限公司或原告续签租赁协议，原告多次就诉争厂房事宜与被告接触。2016年9月15日原告停了诉争厂房电源，导致诉争厂房无法使用，厂房的电动门在无发电机情况下无法打开，严重影响进出。2017年3月9日在法庭主持下，被告将清空的诉争厂房交付给原告，接受诉争厂房后，原告亦撤回要求被告返还诉争房屋的诉讼请求。一审另查明，被告涟水县光辉电子仪器厂系个人独资企业，投资人为被告沈滇宝。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，人民法院于2015年9月15日裁定本案诉争房屋归原告所有，原告同时取得该厂房所有权。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，被告承租厂房在租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，原告没有立即提出异议的，双方按照原租赁合同成立租赁合同关系，被告应当按照合同约定支付占有租赁物期间的租金。原告从2016年9月15日开始切断了诉争厂房的电源，导致诉争厂房丧失厂房功能，甚至人员进出亦困难，严重影响被告搬离厂房，考虑到双方责任和公平原则，酌定将被告占用期间的租金减少至原有租金的30%。由此计算出2015年9月15日至2016年9月14日被告应支付的租金为44400元，2016年9月15日至2017年3月8日期间被告应付租金为6349.81元。被告涟水县光辉电子仪器厂系个人独资企业，被告沈滇宝系该厂投资人，其应以其个人财产对被告涟水县光辉电子仪器厂债务承担无限责任。审理中原告申请撤回要求被告返还诉争房屋的诉讼请求，属原告对自己权利的处分，不违反法律规定，应当准予。原告要求被告按照0.3元/平方米物业管理费标准赔偿原告损失，合同约定了物业管理费标准以及给付期间，却没有明确约定支付对象，并约定由淮安市浩峰物业服务有限公司财务开据发票。原告不是合同约定收取物业费的主体，因此原告无权要求被告向其支付物业费，该主张不予支持。被告提出2015年7月31日夜里至8月1日的暴雨车间漫水造成损失，被告没有提供证据证明，应当承担举证不能的后果。即使发生上述情况导致损失，该情况发生在原告取得租赁物所有权之前，应当系被告与江苏上水创业园开发有限公司之间纠纷，不是本案处理范围。因此被告该主张，不予支持。被告提出其没有占用诉争厂房，保管钥匙只是因为找不到接收厂房的人，但没有提供任何证据证明自己的主张。从查明的情况来看，合同约定的租期届满后，被告一直控制厂房的钥匙，出租人无法自由进入租赁厂房，应当认定被告继续占有、使用租赁厂房。且原告提供的照片、被告涟水县光辉电子仪器厂员工签字的通知及律师函可以证明原告就诉争厂房与被告接触，在2016年12月22日被告尚有半成品存放在诉争厂房里。因此对被告上述抗辩理由，不予采信。关于原告取得诉争房屋时间的问题，有关法律规定拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。所以原告主张从2016年9月15日计算损失，符合法律规定，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条,《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告涟水县光辉电子仪器厂于本判决生效后三十日内支付原告淮安浦西建设有限公司50749.81元，被告沈滇宝承担连带责任。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取783元，由被告涟水县光辉电子仪器厂负担535元，原告淮安浦西建设有限公司负担248元。二审经审理确认一审查明的事实。本院认为，2014年8月20日上诉人与案外人江苏上水创业园开发有限公司签订租赁涉案租赁物至2015年8月31日止，租赁物年租金44000元。镇江市中级人民法院执行裁定书确定了涉案不动产所有权及相应的其他权利于2015年9月15日归被上诉人所有。法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被上诉人取得涉案房屋时，上诉人与案外人江苏上水创业园开发有限公司的租赁合同已届满，但上诉人仍占有使用租赁物，被上诉人未提出异议的，原租赁合同继续有效，上诉人应按照原合同约定支付占有租赁物期间的租金。因上诉人未支付租金，被上诉人于2016年9月15日切断了涉案租赁物的电源。一审法院计算租金的时间是从被上诉人2015年9月15日取得涉案房屋的所有权始至被上诉人搬离租赁物的2017年3月8日止。2015年9月15日至2016年9月14日一年的租金为44400元，2016年9月15日至2017年3月8日断电期间租金按年租金的30%计算为6349.81元，而不是上诉人所称按70%计算的。上诉人提出2015年8月合同到期就搬离租赁房屋，但没有提供证据证明，故本院不予采纳。综上所述，上诉人涟水县光辉电子仪器厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1069元，由涟水县光辉电子仪器厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙晓明审 判 员  张桂林代理审判员  黄春丽二〇一七年七月六日书 记 员  唐小捷