苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初4466号原告：朱俊国,男,1982年7月25日生，汉族，户籍地住河南省偃师市，现住苏州市相城区。委托诉讼代理人：毛俊颖,江苏卓岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玲亚，江苏卓岳律师事务所实习律师。被告：廉其平,男,1979年5月4日生，汉族，住苏州市相城区。原告朱俊国与被告廉其平房屋买卖合同纠纷一案，于2016年9月7日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序审理，于2016年10月24日及2017年3月28日进行了两次公开开庭审理。原告朱俊国及其委托诉讼代理人毛俊颖、周玲亚，被告廉其平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱俊国向本院提起诉讼，请求判令被告廉其平：1、向朱俊国返回购房定金人民币30000元；2、廉其平承担违约金人民币356000元；3、廉其平承担朱俊国应支付的中介费人民币17800元；4、廉其平承担朱俊国其他费用人民币13780元；5、本案诉讼费由廉其平承担。事实和理由：2016年8月13日，原廉其平通过苏州宫城房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定廉其平向朱俊国出售位于苏州市相城区元和街道××室房屋一套，朱俊国于2016年8月13日向廉其平支付购房定金3万元，双方应于2016年8月20日之前提供相应原合法的证件并进行资金托管，否则视为违约。合同关于违约责任约定朱俊国、廉其平双方任何一方拒绝履行合同，由违约方向另一方支付该房成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。2016年8月13日，朱俊国依约向廉其平支付定金人民币3万元，廉其平收取定金后未按约与朱俊国一起办理资金托管，且明确告知朱俊国该房不再出售给朱俊国，经朱俊国多次催告，仍拒不履行合同义务。因廉其平根本违约，导致合同无法实现，故诉至法院。被告廉其平辩称认为朱俊国、廉其平在签订合同时，廉其平未经妻子同意，妻子张云未在合同上签名，按照最高人民法院相关规定，部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖房屋的，应该宣布买卖合同无效，因此朱俊国、廉其平之间买卖关系应当宣布无效。根据双方签订的房屋买卖合同，我方只要提供合法过户登记、房地产证，朱俊国需提供贷款等相关证件，而相关网签、资金托管由苏州宫城房地产营销策划有限公司（下称宫城地产）代为办理。我方的房地产证早已交给宫城地产。本案交易不成的原因，不外乎是朱俊国未提供足额的首付和合法的贷款证件，或是宫城地产的不作为，廉其平并无过错，请求驳回朱俊国的诉讼请求。经审理查明，2016年8月13日，廉其平作为售房人（甲方），朱俊国作为购房人（乙立），宫城房产（丙方）作为居间方签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方自愿将坐落在苏州市相城区元和街道××室房屋出售给乙方，乙方已对该房屋进行了充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。房屋建筑面积130.88+14.46+33.76，合计179.1平方米，楼层3层，所有东西设施全留，房东带走床、书柜及一套沙发。成交价格约定甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币壹佰柒拾捌万元整，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税、契税及其他相关税费由乙方承担。付款约定乙方于2016年8月13日向甲方交付定金人民币叁万元整（购房定金可冲抵购房款）。甲方在收取乙方购房定金的同时，将房房屋的房产证、土地证等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收据。网签价格为175万元，今日乙方付3万定金，合计178万。相关事宜约定丙方协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2016年8月20日之前提供相应原合法证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺于款清到账腾空房屋，并将房屋钥匙交于乙方。违约责任约定甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其它费用由违约方承担。该合同还对其他事宜进行了约定。合同甲方处签署廉其平、张云（代），乙方处签署朱俊国、赵利霞，丙方处加盖有宫城房产印章。朱俊国于同日向廉其平支付了定金3万元，廉其平出具了收据。2016年8月23日，朱俊国委托江苏卓岳律师事务所向廉其平发送律函，内容为廉其平收取定金后却告知委托人房子不卖了，拒绝履行合同义务，其行为已构成违约，为此函告其于接函后2日内主动联系委托人或中介一起办理资金托管事宜，按约履行合同，否则将向其诉讼主张权利。2016年8月29日，朱俊国委托江苏卓岳律师事务所再次向廉其平发送律函，内容为廉其平收函后至今未与委托人或中介联系，故再次函告其自本函送达之日，其与委托人签订的《房屋买卖（居间）合同》即告解除，于接函后2日内主动退还定金3万元，并按合同支付违约金356000元。廉其平对朱俊国发送的律师函真实性均无异议。关于朱俊国与廉其平就涉案房屋买卖的过程，庭审中朱俊国陈述，2016年7月18日同中介去廉其平家里看房，房源信息是从中介提供的挂牌信息，看完后廉其平出价185万元，我方再通过中介和对方谈价，希望便宜一点。在谈价的过程中，廉其平变卦，不卖了，之后就不了了之。在2016年8月13日，中介联系我们称廉其平因为限购政策又要卖房，当天下午6点半左右，中介带着我和老婆和小孩一起去到廉其平的家中，当时廉其平的妻子在家中，廉其平本人不在家。这个房子就是诉争房屋。中介在家里一直打电话联系廉其平，廉其平说大概晚上7点到家。中介和我们就一直在家等着廉其平，我跟廉其平妻子聊天，问她这个房子夫妻两人是否商量好要卖，她说决定卖了，一切由她老公做主，跟她老公谈就行。等到7点多后，廉其平一直未归，我们就散了，各自回家了。当天晚上9点多，中介给我打电话，说廉其平到家了，于是我和妻子、小孩跟中介又去诉争房屋商量房子买卖的问题。当天谈了一个半小时，双方就诉争合同的内容协商一致后共同订立了房屋买卖合同。合同签订地点就在诉争房屋里。该诉争房屋系廉其平、廉其平妻子、廉其平小孩共同居住的房屋。签订合同时，廉其平妻子一直在家看小孩。我们在谈合同的过程中，廉其平的妻子还从小孩房间里出来了两次。当时签合同时，朱俊国和中介都要求廉其平的妻子出来签字，但廉其平说，他老婆已经睡了，他本人代签是一样的。所以合同上是由廉其平代签他妻子名字的。3万定金是签订合同时通过手机转账当场支付的。廉其平出具了收条。合同签订的第二天中介就联系我称廉其平明确表示房子不卖了。之后，我就去追中介，要求廉其平继续履行合同，但是中介告诉我廉其平的意思是房子要涨价，不然不卖。在2016年8月15日时，我亲自跑到廉其平开的店里面，找廉其平谈，廉其平还是称除非涨价，不然不卖，涨到185万元。我在店里等了一个钟头，廉其平坚持不按合同继续履行，我因有事就回去了。之后就一直追中介处理。中间打过电话给廉其平。有8月20日与廉其平通话的录音。我到现在一直未买房子，主要是因为受到新出台的限购政策影响。我是外地人，未在苏州缴纳社保，所以无法买房。廉其平陈述涉案房屋买卖合同是在诉争房子里签的。过程不是这样的。挂牌不是我们挂中介的，我一直在自已的店里，到9点多才接到电话，是中介叫我回去，我也不知道是什么情况。我到10点多到家后，中介就带着朱俊国等人到我家，跟我谈房子的事情。我妻子不清楚，一直在房间睡觉。我当时手头缺钱，这是我本人的居住房，当时感觉房价比较高，确实是想卖掉的。所以我和朱俊国签的合同。至于代签的问题，我当时是不想签的，我想明天再签。但中介和我说可以代签的，没有问题。合同签订后中介来过，因为合同是我签的，我妻子不知道。中介后来找我要求提供我妻子的身份证，而我提供不了。因为我妻子不知道这个房子要卖，她不同意。朱俊国另提供了2016年8月20日与廉其平的通话录音，内容为朱俊国要廉其平过户，廉其平称其老婆不同意卖了。廉其平对该电话录音真实性无异议。本院认为，本案中廉其平抗辩认为涉案房屋买卖（居间）合同未经其妻子同意，其妻子张云未在合同上签名，故应认定合同无效。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。其次，根据本院查明事实，朱俊国与廉其平及中介方均确认涉案房屋买卖（居间）合同系在廉其平诉争房屋中所签订，而且双方及中介在廉其平房屋中在签署当日从晚上九点多洽谈至十点多，且人数众多，在该过程中廉其平的妻子一直在诉争房屋中，故根据常理判断，可认定廉其平妻子对廉其平出售房屋的行为应知晓并同意。综合上述事实，本院认定朱俊国、廉其平于2016年8月13日签订的房屋买卖（居间）合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。朱俊国已依约交付购房定金，但廉其平以其妻不知晓并不同意出售涉案房屋为由明确表示不愿继续履行合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约损失，本院综合考虑廉其平的过错、涉案房屋所在区域在上述时间区段内房屋价格的市场行情、朱俊国实际支付的购房定金、朱俊国的实际损失及预期利益、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素认定廉其平应支付违约金250000元。因本案合同解除，朱俊国作为无过错一方有权要求廉其平返还定金30000元。由于朱俊国并未提供实际支付中介费的依据，故朱俊国要求廉其平承担中介费17800元无事实依据，此外朱俊国要求廉其平承担为诉讼支出的其他费用13780元亦无法律依据。对该两项请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告廉其平于本判决生效之日起十日内支付原告朱俊国违约金250000元，返还定金30000元，合计人民币280000元。（如采用转账方式支付，请汇入朱俊国指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22-001174）。二、驳回原告朱俊国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币3782元，财产保全费2640元，合计6422元由被告廉其平负担（廉其平负担之款，朱俊国已自愿垫付，不再退还，由廉其平于本判决生效之日起十日内直接给付朱俊国）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  吴宏二〇一七年七月二十八日书记员  曹玲