安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终1108号上诉人（原审被告）：安徽省阜南县风采置业有限责任公司，住所地安徽省阜阳市阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412256957081868（1-1）。法定代表人：张强，该公司经理。委托诉讼代理人：杜凤宇，安徽弘大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张冬玉，女，1990年10月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：刘丽萍，上海市汇盛律师事务所律师。上诉人安徽省阜南县风采置业有限责任公司（以下简称阜南风采公司）因与被上诉人张冬玉商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2016）皖1225民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实与证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。阜南风采公司上诉请求：撤销一审判决，按照《房地产评估报告书》对本案逾期交房违约金进行调整。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，其公司有证据证明合同约定的违约金过高，一审判决未予调整不当。张冬玉辩称：阜南风采公司未能举证证明存在违约金过高的情形，违约金不应调低。张冬玉向一审法院起诉请求：1.判令阜南风采公司向张冬玉支付逾期交付房屋违约金（前述违约金暂计算至2016年5月31日为184961.57元，实际应付违约金计算至阜南风采公司实际交付止）；2.判令阜南风采公司立即提交房产权属办理资料以办理涉案房屋房产证并向张冬玉支付逾期协助张冬玉办理房产证违约金7006.12元；3.判令阜南风采公司赔偿张冬玉超容积率建房给张冬玉造成的损失29080.30元。一审认定事实：2013年11月29日，张冬玉、阜南风采公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2001-0171，4#1701。合同约定：张冬玉购买阜南风采公司开发建设的位于阜南县淮河东路北侧中岗北路东侧的“风采世纪广场”内第4幢1701室住房一套，面积142.72平方米，总价款为700612元。合同第八条关于交付期限中约定：阜南风采公司应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付张冬玉使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，阜南风采公司可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过60日之后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十条关于规划设计变更的约定：买受人服从变更。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，双方同意按下列情况处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，张冬玉于当日向阜南风采公司交付购房款280612元（收据1张），余款420000元办理了银行按揭贷款。2013年11月26日，张冬玉向税务机关缴纳了契税14012元（阜南县农村财政管理局契税完税证1张）。阜南风采公司于2016年7月19日申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，被准许并依法委托，2016年10月2日，安徽吉韵房地产估价咨询大队有限公司出具皖吉韵裁字[2016]第1058号《房地产评估报告书》，评估意见为：张冬玉的房屋2014年度每月每平方米的租金为6.92元，2015年度每月每平方米租金为7.28元，2016年度每月每平方米租金为7.66元，张冬玉从2013年12月31日至2016年6月20日期间的租金合计为30496.27元。阜南风采公司开支鉴定费400元。张冬玉于2016年7月20日申请阜南风采公司超容积率建房对其造成的损失进行鉴定,被准许并依法委托，张冬玉在指定的期间内未缴纳鉴定费，终结委托鉴定程序。阜南风采公司于2011年11月8日取得阜南县风采世纪广场建设项目的《建设工程规划许可证》，证号为“建字第341225201100076号”。阜南风采公司于2013年10月28日取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为“（南）房预售证第2013036号”。2013年12月20日，涉案房屋所在楼房经建设单位安徽省阜南县风采置业有限责任公司、勘察设计单位阜阳市建筑勘察设计院、施工单位阜阳安厦建设（集团）有限公司、监理单位安徽良友工程咨询有限公司联合验收合格。2015年9月25日，因阜南风采公司违规建设问题，阜南县城乡规划局作出南规字[2015]78号《关于要求对安徽省阜南县风采置业有限责任公司处罚的函》，内容为：阜南县风采世纪广场存在以下问题：1号、2号、5号、6号楼，规划建筑面积分别21139平方米、2921平方米、10550平方米、616平方米，实际建筑面积分别22503.1平方米、3094.54平方米、10985.93平方米、922.34平方米。以上属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，请阜南县城市管理行政执法局依据相关法律法规进行处罚。2016年1月14日，阜南县城市管理行政执法局对阜南风采公司作出（南）城管罚决字第[2015]331号《行政处罚决定书》，因安徽省阜南县风采置业有限责任公司未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为，决定对安徽省阜南县风采置业有限责任公司罚款1658846元。2016年2月24日，阜南风采公司与阜南县国土资源局针对阜南风采公司建设的风采世纪广场签订了一份《国有建设用地使用权出让补充合同》，双方约定：本合同项下宗地国有建设用地使用权建设容积率由高于2.8调整增加为不高于2.92；本合同项下宗地的国有建设用地超容积率需补缴出让价款3559250元。2016年3月22日，阜南风采公司阜南县城乡规划局颁发的“南建规[2016]03号”《建设工程规划核实合格证》。2016年7月5日，涉案房屋取得阜南县住房和城乡建设局核发的编号为3412251606200102-JX-004的《商品房竣工验收备案表》。2014年6月26日，阜南风采公司将房屋交付给张冬玉，张冬玉在接收单上签字。2015年12月31日，受张冬玉委托，张冬玉的委托诉讼代理人刘丽萍给阜南风采公司工作人员打电话询问案涉房屋办理房产证的进展情况。本案在审理过程中，张冬玉申请诉讼保全，法院于2016年8月22日作出民事裁定书，裁定查封阜南风采公司所有的位于安徽省阜南县鹿城镇淮河路与中岗路交汇处风采世纪广场1号楼119号商铺1间，查封期限自2016年8月22日起至2017年8月21日止；查封期间不得预售登记、变卖、抵押、过户等。一审法院认为，张冬玉与阜南风采公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，张冬玉依合同的约定向阜南风采公司支付了购房款，阜南风采公司应按约定在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付给张冬玉，但阜南风采公司未按约履行交付义务，以致违约。张冬玉要求阜南风采公司向房屋权属登记部门提交办理房产权属证书的全部资料，予以支持。根据有关法律法规规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。阜南风采公司已经于2016年7月5日取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》，故阜南风采公司的房屋已具备法定交付条件。张冬玉已于2014年6月26日接收了房屋，完成了涉诉房屋的转移、占有，阜南风采公司的房屋交付行为已经完成，阜南风采公司在交付房屋时涉案房屋已经竣工验收具备使用条件，且在本案法庭辩论终结前能够提供完整的《竣工验收备案表》，已具备了全部交付条件。张冬玉在接收了房屋后又以阜南风采公司未如期交付为由主张交付以后的逾期交房违约金，不予支持，对张冬玉在接收房屋前从2013年12月31日至2014年6月25日期间的逾期交房违约金，予以支持。关于违约金的标准应如何确定的问题。张冬玉要求按合同约定的标准即按日支付已交付房价款万分之三的违约金，阜南风采公司认为合同约定的违约金远超出实际损失，应当依据同类同地段房屋租金为标准进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人在合同中对违约金作出约定过高或者过低，人民法院应当支持当事人请求变更。在商品房预售合同纠纷案件中，由于违约金可以根据合同的约定进行确定，故开发商首先需要举证证明的便是逾期交房所造成损失的大小。租金损失是指由于开发商逾期交房，导致张冬玉需另行租赁房屋，或者将原房屋出租或将所购房屋出租等产生的费用。购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等诸多因素的影响。在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，虽可以实现其对房屋使用之目的，但张冬玉因阜南风采公司延迟交房，丧失的不仅仅只有房屋租金，还存在占有、收益、处分该房屋的多种权益，同时可能或者事实上给张冬玉的生活造成其他损失：诸如购房款利息、子女就学、装修费上涨等。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是双方的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，张冬玉按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。综上，阜南风采公司不能举证证明其逾期交付房屋给张冬玉造成的确切损失，要求仅按租金的标准减少违约金没有法律依据，不予采信。对张冬玉要求阜南风采公司按照合同约定的计算标准，支付房屋交付之前的延迟交付房屋违约金37202.50元（700612元×177天×0.0003，从2013年12月31日至2014年6月25日止）的诉讼请求，予以支持。关于逾期办理房产证违约金的问题。双方在合同中约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，该约定意思表示明确，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，阜南风采公司应按约定支付张冬玉逾期办证违约金7006.12元（700612×1%）。关于阜南风采公司超容积率建房是否给张冬玉造成损失问题。阜南风采公司因违规建设问题，已被阜南县城市管理行政执法局依法处罚，阜南风采公司与阜南县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让补充合同》，已将涉案工程的容积率调整增加为不高于2.92，此后阜南县城乡规划局给阜南风采公司颁发了《建设工程规划核实合格证》，以上说明阜南风采公司所建工程项目已经取得合法审批手续，符合规划。且双方在合同第十条中约定张冬玉服从变更，应视为张冬玉接受阜南风采公司建设工程规划上的变更，张冬玉并未举证证明阜南风采公司变更规划给其造成了损失，故对其要求阜南风采公司赔偿超容积率建房给张冬玉造成损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿张冬玉逾期交房违约金37202.50元；二、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿张冬玉逾期办证违约金7006.12元；三、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于判决生效之日起二十日内向房屋权属登记部门提交为张冬玉办理房产权属证书的全部资料；四、驳回张冬玉的其他诉讼请求。案件受理费4616元，减半收取计2308元，由张冬玉负担1823元，安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担485元；诉讼保全费1625元，由张冬玉负担1300元，阜南风采公司安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担325元；鉴定费400元，由安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于参照房屋租金标准确定逾期交房违约金的规定，其适用的前提条件是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失计算方法，而本案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，且合同中有关购房户逾期付款与开发商逾期交房约定的是同样的违约责任，双方权利义务对等。故一审法院以阜南风采公司未举出充分证据证明本案逾期交房违约金过分高于给购房户造成的确切损失，以及本案调整逾期交房违约金有悖公平和诚实信用原则为由，对其公司要求调低违约金的抗辩主张不予支持亦无不妥。阜南风采公司称涉案《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准远高于购房户的实际损失，一审判决不予调低显系不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨开多审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年七月五日书记员  宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。