广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9216号上诉人（原审被告）:黄新生，男，1953年2月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。监护人:黄某，男，1944年3月13日出生，汉族，住广州市荔湾区，系黄新生的哥哥。委托诉讼代理人:汤群，广东中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:广州市西关外国语学校，住所地广州市荔湾区中山八路周门南路9号。法定代表人:付本钧，职务:校长。委托诉讼代理人:冯嘉伟，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘吉春，广东科德律师事务所律师。上诉人黄新生因与被上诉人广州市西关外国语学校（以下简称西关外国语学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄新生上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，改判一审判决第三项为由黄新生从2015年1月起至今向西关外国语学校支付租金，租金标准按穗府办规（2017）6号之标准计算；2.一审、二审诉讼费用由西关外国语学校承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清，适用法律不当。本案焦点就是双方之间不是纯商业性质的租赁关系，双方当事人是执行城市公有住房管理规定而签署合同，有福利房屋政策的性质，也有公房性质。（二）黄新生身患精神疾病达四十余年，有残疾人证，属一级精神残疾人，黄新生无工作能力，也无经济收入，属于广州市低收困难户，是老干部遗属享受低保。黄新生无配偶、无子女、父母已去世，无依无靠，属特困无房产户，有市房产档案局提供的个人名下房地产登记情况查询证明为证。黄新生符合西关外国语学校2015年12月30日发布的《关于石路基2、4、6、8号教工宿舍全面清退工作的公告》中第三条符合申请公共租赁住房条件的人员，且已在2016年1月25日前向西关外国语学校的相关工作人员缴交了相关材料。西关外国语学校称由荔湾区教育局报相关单位解决黄新生的公共租赁住房问题，但至今一直未得到解决，基于黄新生的上述困难，西关外国语学校主张黄新生立即搬迁，应予以驳回。西关外国语学校辩称，根据政府部门教育设施改建要求，涉案大楼进行拆除并重建学生宿舍，故西关外国语学校主张解除双方合同，具有合理合法诉求；黄新生并非西关外国语学校职工，也非教育系统职工，双方属于平等的民事主体，双方签订的书面合同是双方意思自治，按照合同法规定，双方形成不定期租赁关系，西关外国语学校有权随时解除合同；如前所述，黄新生不是西关外国语学校的职工，不存在福利分房的事实，涉案房屋不具有福利性质；根据国家规定，如果黄新生符合申请廉租房，可向房管部门申请廉租房，西关外国语学校不是房管部门，无法解决其居住要求。西关外国语学校向一审法院起诉请求：1.判令解除西关外国语学校与黄新生签订的《广州市房地产租赁合同》；2.判令黄新生立即将位于广州市荔湾区石路基4号105房（约24.14平方米）腾退交回给西关外国语学校；3.判令黄新生支付拖欠的租金2027.76元；4.判令黄新生支付自起诉之日起至实际交回场地之日止的场地占用费（按照市场价格每月30元/平方米计算，每月场地使用费为724.2元，暂计至2017年2月4日为724.2元）；5.判令黄新生承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：1994年9月13日广州市第十二中学经广州市城市规划局批准在中山八路石路基2-8号兴建教工宿舍。2006年4月14日广州市荔湾区教育局向西关外国语学校发出荔教办[2006]2号《关于石路基2-8号住房管理问题的通知》，同意将中山八路石路基2-8号楼交由西关外国语学校管理使用。2008年9月27日广州市第十二中学经批准合并更名为广州市西关外国语学校。2009年5月18日西关外国语学校（甲方、出租人）与黄新生（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区中山八路石路基4号105部位（使用面积24.14平方米）的房产出租给乙方作住房用途使用。租赁期限由2009年7月1日起至2013年12月31日止，每月租金84.49元，租金按年结算，由乙方在每年的第30日前按3.50元㎡计算缴付给甲方。合同签订后，黄新生继续使用上址房屋至今，自2015年1月5日没有缴交租金给西关外国语学校。2015年12月30日西关外国语学校及广州市荔湾区教育装备和校产管理中心向石路基2、4、6、8号教工宿舍的全体住户发出《关于石路基2、4、6、8号教工宿舍全面清退工作的公告》。根据区教育发展规划，石路基2、4、6、8号教工宿舍将予以拆除，用于修建学生宿舍楼。所有租住在本教工宿舍租赁合同到期的人员，务必于2016年1月25日前将租住的房屋腾空并交回给西关外国语学校。符合申请公共租赁住房条件的人员，请在2016年1月25日前将享受低保证明、广州市无住房证明等资料提交到宿舍整治清理办公室，由荔湾区教育局报相关单位解决等。2001年至2017年间经广州市荔湾区民政局审核黄新生符合广州市城镇低收入困难家庭认定条件。2009年12月4日中国残疾人联合会出具《残疾人证》给黄新生，监护人为黄某。一审法院认为，西关外国语学校与黄新生签订的《广州市房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。合同到期后，西关外国语学校、黄新生双方未能续签租赁合同，黄新生继续使用涉案房屋应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。西关外国语学校要求解除与黄新生签订《广州市房地产租赁合同》、收回涉案房屋及按合同约定支付2015年1月5日至起诉之日止租金的诉讼请求，一审法院予以支持。对于西关外国语学校要求黄新生从起诉之日至交还涉案房屋之日止占用费（占用费参照2015年广州市房屋租金参考价的标准计算）的诉讼请求。由于黄新生入住涉案房屋具有一定的历史原因，且黄新生举证证实其属于广州市城镇低收入困难家庭。故西关外国语学校要求黄新生参照2015年广州市房屋租金参考价的标准支付占用费的诉讼请求，一审法院不予采纳。黄新生应参照原签订的《广州市房地产租赁合同》的标准向西关外国语学校支付占用费至交还涉案房屋之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年3月30日作出如下判决：一、解除西关外国语学校与黄新生签订的《广州市房地产租赁合同》；二、自判决发生法律效力之日起九十日内，黄新生（含同住人员）将荔湾区中山八路石路基4号105房腾退交回给西关外国语学校；三、自判决发生法律效力之日起十日内，黄新生支付2015年1月起至2017年1月的租金（租金按每月84.49元计算）给西关外国语学校；四、黄新生除履行第三项判决外还应按月支付2017年2月起至交还房屋之日止的占用费（占用费按每月84.49元计算）给西关外国语学校；五、驳回西关外国语学校其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由黄新生负担。上诉人黄新生与被上诉人西关外国语学校对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为，双方当事人二审争议的焦点是：西关外国语学校主张解除与黄新生的租赁关系并交还房屋和支付租金或占用费的诉请应否支持。西关外国语学校与黄新生签订的《广州市房地产租赁合同》约定租赁期限至2013年12月31日，上述租期届满后，黄新生继续使用租赁物并向西关外国语学校支付租金至2015年1月4日，期间，西关外国语学校并无举证证明向黄新生提出过异议，故双方原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，西关外国语学校有权随时主张解除合同，因此，一审法院根据西关外国语学校提出的本案主张，判决解除双方签订的租赁合同、黄新生向西关外国语学校腾退交还涉案房屋并按照合同约定租金标准支付欠付租金以及占用费，并无不当，本院予以维持。在黄新生与西关外语学校解除租赁合同关系后，若黄新生符合公共租赁住房条件的，其可向相关部门申请解决居住问题，但黄新生以其生活存在困难等为由，主张驳回西关外国语学校解除合同、收回房屋等诉请，并要求调整租金或使用费标准，显然缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄新生的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人黄新生负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年七月二十五日书记员 邓安达游瑞娜