山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0983民初1974号原告：泰安市海纳物业管理有限责任公司肥城分公司，住所地肥城市。负责人：邱莉，经理。委托诉讼代理人：刘成刚，山东秉真律师事务所律师。被告：吕明胜，男，汉族，1971年6月10日出生，住肥城市。委托��讼代理人：王莉，女，汉族，1971年6月10日出生，住肥城市，系被告吕明胜之妻。原告泰安市海纳物业管理有限责任公司肥城分公司（以下简称海纳物业公司）与被告吕明胜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海纳物业公司的委托诉讼代理人刘成刚、被告吕明胜的委托诉讼代理人王莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海纳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即缴纳物业费878.4元，并支付逾期付款违约金2.64元，共计881.04元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月2日，原告与肥城市泰方小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为肥城市泰方小区提供专业化物业服务，费用采用包干制方式，按月由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，每月每平方0.27元，并约定未按时足额交纳物业服务费用的，应按月物业服务费的3‰的标准支付违约金。合同签订后，原告依约提供物业管理服务，被告系肥城市泰方小区12号楼4单元102室业主，截至2016年12月拖欠原告物业费878.4元，违约金2.64元，经原告催要，被告至今未付。为维护原告的合法权益，特具状起诉。被告吕明胜辩称，1.海纳物业公司不作为，依据《物业服务合同》中的部分条款，2014年1月以来的物业费应由其自行承担。答辩人自入住小区至2014年1月从未逾期交付物业费，之后未缴物业费是因为物业公司不作为，答辩人与同单元业主自费清理化粪池、维修自来水井、处理楼南污水井、维修厨房下水道以及维修楼顶落水管漏斗，共花费8490元，后与物业协商，双方没有达成统一意见。2.原告的起诉书前后自相矛盾。原告在起诉书中提及，2015年6月2日物业公司与业���会签订《物业服务合同》后，合同生效，执行物业收费标准，每平方0.27元，每户房子建筑面积90.4平方米，每户每月缴费24.4元，那么催缴的物业费应从何时算起？3.物业公司无视合同规定，不履行应尽职责，物业公司应停止催缴物业费并取消违约金。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告海纳物业公司提交的营业执照副本、法定代表人身份证明及邱莉身份证复印件各一份、物业费催缴顺丰速运客户存根原件一份及照片两张；被告提交的物业费催缴通知张贴照片一张。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告海纳物业公司提交的物业服务合同两份，合同服务期限分别为2012年6月12日至2015年6月1日、2015年6月2日至2018年6月1日。被告认可后一份合同，但对第一份合同表示不知情，且对合同中服务期限的涂改有异议。本院认为，两份物业服务合同均系泰方小区业主委员会代表全体业主与原告海纳物业公司签订，盖有泰方小区业主委员会公章，业主委员会代表的是全体业主的利益，其行为对全体业主均具有约束力；且被告吕明胜自述的业主自费清理相关设施及欠付物业费的时间均在物业服务合同载明的服务期限内，证实被告吕明胜并不否认其与原告之间的物业服务关系，被告吕明胜仅以不知情否认合同的真实有效性，本院不予采信。对以上两份证据，本院予以认定。2.原告海纳物业公司提交自制物业费、违约金欠费证明一份，该证明中主要载明了业主信息、欠交日期、欠缴物业费本金及滞纳金，被告吕明胜辩称计算时间不对，但又自认确实自2014年1月至今未缴纳物业费，陈述前���矛盾，本院不予采信。该证明记录信息、物业费及违约金计算时间正确，本院予以认定。3.被告吕明胜提交的证明两份，出具人为张晓东、刘沛伟、王霞，被告吕明胜欲以此证实泰方小区12号楼4单元业主为清理化粪池和维修楼南污水井共花费1790元。因出具人未出庭作证，无法证实证明的真实性，且相关花费无其他证据印证，对该组证据，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告吕明胜系肥城市泰方小区12号楼4单元102室业主，该房屋建筑面积为90.44㎡。2012年6月2日，原告海纳物业公司与肥城市泰方小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告对肥城市泰方小区提供前期物业管理服务；物业服务收费选择包干制方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.27元/月/平方米，商业物业0.32元/月/平��米；业主应于交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25-30（31）日履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按月物业服务费的3‰的标准支付违约金；服务期限自2012年6月2日至2015年6月1日。2015年6月2日，原告海纳物业公司再次与肥城市泰方小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同内容不变，服务期限自2015年6月2日至2018年6月1日止。2017年3月24日，因被告吕明胜自2014年1月起至2016年12月已拖欠物业费878.4元，违约金2.64元，原告海纳物业公司向被告吕明胜邮寄送达律师函及催交通知各一份，就被告拖欠的物业管理费向被告进行催收，后因被告吕明胜拒收，原告海纳物业公司将律师函及催交通知张贴单元楼门口。另查明，2014年，被告吕明胜曾就楼前化粪池清理和楼南水井维修一事向原���海纳物业公司反映，原告公司以该事不在其物业服务范围内为由未予处理。本院认为，业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构以全体业主的名义与物业公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力，其效力应及于全体业主。原告海纳物业公司与肥城市泰方小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。按时缴纳物业费是被告吕明胜的合同义务，其自认自2014年1月至今一直未缴纳物业费，亦承认原告海纳物业公司的书面催交行为，已违反了合同约定，构成违约。原告海纳物业公司要求被告吕明胜缴纳拖欠至2016年12月的物业费878.4元并按月物业服务费的3‰的标准支付违约金2.64元，符合法律规定，本院予以支持。被告吕明胜辩称之所以未缴纳物业费系因原告公司的不作为，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。即提供保质保量的管理服务固然是原告海纳物业公司的合同义务，但按期缴纳物业费亦是被告吕明胜的合同义务，双方义务不能相抵。原告公司的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，被告吕明胜在有充分证据证实原告公司不作为的情况下，有权要求原告公司承担违约责任，但不能以此对抗其自身合同义务的履行。对被告吕明胜的该项辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合��法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吕明胜于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市海纳物业管理有限责任公司肥城分公司物业服务费878.4元；二、被告吕明胜于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市海纳物业管理有限责任公司肥城分公司物业服务费违约金2.64元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吕明胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  武艳艳二〇一七年七月十七日书记员  宁晓梅