北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终6017号上诉人（原审被告）:北京城上伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区国瑞城东区3号楼1-2层0120。法定代表人：刘宾宾，董事长。被上诉人（原审原告）：樊利民，男，1971年4月26日出生。上诉人北京城上伟业房地产经纪有限公司（以下简称伟业公司）因与被上诉人樊利民房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初4351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。伟业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由樊利民承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，樊利民在合同履行期间及一审中一直未能提供房屋产权凭证，房屋出租需要办理出租登记，樊利民不能提供房本，我方无法办理登记手续，我方曾就此多次与樊利民进行沟通。2016年10月9日我方支付第二期房租的时候就曾向樊利民提出解除合同，但是樊利民希望我方继续代理出租。2017年1月10日樊利民向我方提出解除合同，所以2017年1月9日后的房租我方未予交付。樊利民曾称2017年1月14日来拿钥匙，但是没来，在2017年2月收回了房屋。樊利民辩称,我同意一审判决，不同意伟业公司的上诉请求和上诉意见。樊利民向一审法院起诉请求：1.要求伟业公司支付拖欠的房屋租金7243元；2.要求伟业公司支付违约金9054元。一审法院认定事实：坐落于北京市东城区×××1407号房屋（房屋所有权证书编号X京房权证东字第×××号）系案外人刘×1所有。刘×1与樊利民原系夫妻，二人于2007年8月20日离婚，并签署《离婚协议书》约定，夫妻共同存款人民币25万作为首付款购买的崇文门×××1407和×××302的两套房产以及由其产生的贷款总共人民币93万由男方樊利民所有并按期还贷；崇文门×××的房屋及贷款由刘×1的名下随房屋产权一起过户到樊利民的名下……2014年7月5日，樊利民（甲方）与伟业公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定樊利民委托伟业公司出租北京市东城区×××1407室房屋（房屋所有权证书编号X京房权证东字第×××号），出租代理期自2014年7月9日至2016年7月8日。2016年6月25日，樊利民、伟业公司续签《北京市房屋出租委托代理合同》，由伟业公司继续代理樊利民出租上述房屋。出租代理期限自2016年7月9日至2017年7月8日，租金标准为每月4527元。租金支付方式为季度付款，伟业公司分别于2016年7月9日、2016年10月9日、2017年1月9日及2017年4月9日将各期租金划入樊利民账户。合同第五条佣金及相关服务费用约定，甲方向乙方支付的费用标准为委托租赁期其中第一次自2016年7月9日至2016年8月8日……经询，双方当事人均表示此条款系免租期的约定，2016年7月9日至2016年8月8日为免租期，房租自2016年8月8日起付。合同第十条第四款另约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达30日以上的……关于违约责任，双方约定乙方有第十条第四款情形之一的，按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，伟业公司于2016年6月26日向樊利民支付第一期房租9054元，于2016年10月13日向樊利民支付第二期房租13581元。之后再未支付房租。2017年2月24日，樊利民通过微信及短信告知伟业公司法定代表人刘宾宾及工作人员刘×2，称因第三季度房租应于2017年1月9日支付，“可是到今天（2017年2月24日）仍未收到，拖欠房租已达30天以上，给我经济和日常生活上造成巨大损失。根据合同的第十条第四款，我有权单方解除合同并收回房屋。请务必于明天（2017年2月25日）上午11点之前把房屋内你们的东西（如果有的话）拿走，以便我收回房屋，今天上午我已通过你们公司的员工转告过你。樊利民”。樊利民称于2017年2月25日到伟业公司处取回诉争房屋钥匙，收回房屋。伟业公司经核实称樊利民系2017年2月24日或25日收回的房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。从樊利民与伟业公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》的条款约定、房屋使用情况、租金收取方式等内容分析，应当认定樊利民、伟业公司间名为出租委托代理合同关系，实为房屋租赁合同关系。鉴于合同约定伟业公司应于2017年1月9日支付樊利民第三期租金，而樊利民未予支付，故樊利民要求伟业公司支付2017年1月9日至合同解除之日房租的诉讼请求，依法有据，法院予以支持。对于樊利民所称系2017年2月25日收回房屋的主张，伟业公司虽不能确定是25日还是24日，但鉴于樊利民、伟业公司均认可2017年2月24日，樊利民通过微信、短信方式告知伟业公司将于2017年2月25日收房，要求伟业公司于2017年2月25日上午11点之前把房屋内伟业公司的东西拿走，故可以认定樊利民于2017年2月25日收回房屋。另鉴于双方自2014年始即形成房屋租赁合同关系，双方亦未就樊利民需要提供房产证以配合伟业公司进行出租登记进行约定，故伟业公司辩称樊利民不能提供房产证，导致伟业公司不能办理出租登记的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。双方合同约定伟业公司未按约定划付租金达30日以上的，樊利民有权解除合同，伟业公司应按月租金的200%向樊利民支付违约金，故樊利民要求伟业公司支付违约金的诉讼请求，依法有据，法院予以支持。据此，一审法院于2017年5月判决：一、北京城上伟业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内支付樊利民二〇一七年一月九日至二〇一七年二月二十五日的房屋租金七千一百一十四元；二、北京城上伟业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内支付樊利民违约金九千零五十四元；三、驳回樊利民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，樊利民、伟业公司均未提交新证据，伟业公司自述樊利民于2017年2月25日收回房屋。另查明，坐落于北京市东城区×××1407号房屋（房屋所有权证书编号X京房权证东字第×××号）系案外人刘×1所有。刘×1与樊利民原系夫妻。本院审理查明的其他事实与一审查明无异。本院认为，依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。从樊利民与伟业公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》的条款约定、房屋使用情况、租金收取方式等内容分析，应当认定樊利民、伟业公司名为出租委托代理合同关系，实为房屋租赁合同关系。鉴于合同约定伟业公司应于2017年1月9日支付樊利民第三期租金，而樊利民未予支付，故樊利民要求伟业公司支付2017年1月9日至合同解除之日房租的诉讼请求，依法有据，法院予以支持。对于樊利民所称系2017年2月25日收回房屋的主张，二审中，伟业公司认可樊利民系于2017年2月25日收回房屋。故一审判决以2017年2月25日为准确定伟业公司应承担的费用，并无不当。双方合同约定伟业公司未按约定划付租金达30日以上的，樊利民有权解除合同，伟业公司应按月租金的200%向樊利民支付违约金，故樊利民要求伟业公司支付违约金的诉讼请求，依法有据，一审判决予以支持，亦无不当。综上，伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费204元，由北京城上伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 孟 龙审判员 李 桃二〇一七年七月二十七日书记员 房依彤