江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0682民初12276号原告：朱登峰，男，1983年10月11日生，汉族，住如皋市。被告：申港豪园业主委员会，住所地：如皋市如城街道桃源路申港豪园小区内。负责人：居淮军，申港豪园业主委员会主任。委托诉讼代理人：孙建军，男，1958年2月13日生，汉族，住如皋市，现住如皋市，特别授权，系申港豪园业主委员会副主任。第三人：��建农，男，1960年10月20日生，汉族，住苏州市姑苏区。第三人：尤优，女，1964年11月15日生，汉族，住苏州市姑苏区。第三人蔡建农、尤优委托诉讼代理人：李小飞，江苏泰临律师事务所律师，特别授权。第三人蔡建农、尤优委托诉讼代理人：钱裕，江苏泰临律师事务所实习律师，一般代理。第三人：江苏辰星物业管理有限公司，住所地南通市工农路105号宏信大厦507室。法定代表人：冯晨晨，总经理。委托诉讼代理人：顾雪，该公司职员，特别授权。原告朱登峰与被告申港豪园业主委员会（以下简称申港豪园业委会）、第三人蔡建农、尤优，第三人江苏辰星物业管理有限公司（以下简称辰���物业公司）确认合同有效纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱登峰，被告申港豪园业委会委托诉讼代理人孙建军，第三人蔡建农、尤优委托诉讼代理人李小飞，第三人辰星物业公司委托诉讼代理人顾雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱登峰向本院提出诉讼请求：确认原告与被告于2016年6月10日所签订的《协议》合法有效。事实和理由：原告于2016年4月看到申港豪园1000号店铺显眼处张贴招租广告，通过广告上载明的联系方式与第三人辰星物业公司及被告业主委员会联系，并在被告负责人向原告出示由第三人辰星物业公司所出具的证明一份，证明其对房屋的处分行为系有权处分的情况下，与被告签订房屋租赁《协议》，支付了符合市场行情的租金后，取得案涉房屋的租赁使用权。在原告完成房屋装修，开始试营业时，接到法院传票，第三人蔡建农、尤优将原告诉至法院，要求原告将房屋恢复原状后返还，法院判如所请。原告认为，虽然第三人蔡建农、尤优在2010年就签订《商品房买卖合同》，但是一直没有进行房产产权登记，第三人蔡建农、尤优取得该房屋产权证书的时间为2016年8月。而案涉房屋租赁《协议》的签订日期为2016年6月，原告在签订租赁《协议》时无法通过产权登记查明房屋所有权人，且在被告出示由第三人辰星物业公司出具证明的情况下，原告完全有理由相信被告的出租行为系有权处分。基于上述情形，原告取得该房屋的租赁使用完全符合善意取得的规定，该协议应当合法有效。被告申港豪园业委会辩称，业主委员会是在江苏省文明办对如皋市文明城市验收的同时成立的，开发商至今还没有将所有的档案资料移交。2006年有售房部的，2007年元旦关闭，在这之间共入住336户业主，该小区至今都未得到有权部门的验收。售楼部关闭后一直无人管理，2013年在领导要求下，业主委员会将售楼部使用起来以房养房不能闲置，环境卫生要与其他店铺同步，这种情况下我们四处打听有无业主租用或者他用，我们不知道尤优和蔡建农已经于2010年2月28日与汇伦房产签订了购房合同，蔡建农、尤优起诉后我们才知道该房屋是他们的。之前我们到房产部门、供电公司、水厂等查阅大量资料均表明是汇伦公司的。我们业主委员会在不知情的情况下于2016年6月10日与朱登峰以业主委员会的名义签订租房协议一份，协议明确了试用期间的维修、物业、水电自理，维修费并报业主委员会备案，因为我们不知道房子的主人是谁，备案以便向房主交代。该房屋的使用性质为售楼部，如果蔡建农和尤优取得该房屋所有权成为商铺用房，性质已经改变没有任何批复。2008年业主入住后发现问题，自发捐款疏通所有管网，当时找不到售楼部的主人，业主委员会垫付的费用按理都要如数返还。第三人蔡建农、尤优述称，案涉租赁协议无效，原告请求确认《协议》合法有效的主张依法不能成立。1、被告申港豪园业委会、第三人辰星物业公司并非桃源路1000号商业用房的权利人，其无权对外出租该房屋。2、桃源路1000号商业用房的所有权转移登记于答辩人名下前登记在南通汇伦房地产开发经营有限公司名下，并非如原告所称的无法通过产权登记查明房屋所有权人。3、第三人辰星物业公司没有出具房屋权属证明的资格，其所出具的关于房屋权属的《证明》不具有任何证明效力。如案涉房屋为物业管理用房，也应登记在全体业主名下，亦可在不动产登记部门查询。4、根据原��在（2016）苏0682民初8841号案庭审中的陈述，其签订案涉协议时并未取得第三人辰星物业公司出具的《证明》，而是在装修过程中才取得。5、案涉协议第四条约定，“此房水、电开户是上海汇伦房地产公司，如水电部门追缴此房十年来所欠费用由乙方支付。”该约定足以证明，案涉房屋不可能是物业管理用房。6、答辩人经向案涉房屋南侧相邻经营户了解，60平方米的商业用房租金约为2万元，所以案涉协议约定的房租年租金52000元（含物业管理费）明显低于市场价格，原告认为该约定金额符合市场价格与事实不符，且也未提供证据予以证明。综上，原告在签订案涉协议时并未能尽到基本的审慎注意义务，其关于“善意”的主张毫无事实基础。鉴于被告业委会与第三人辰星物业公司无权签订案涉协议出租案涉房屋，故案涉协议当然无效，原告诉讼主张应予判决驳回。第三人辰星物业公司述称，我司未与原告签订租赁协议，只是收取了我司在管理期限内的物业费。本院经审理认定事实如下：原、被告签订《协议》一份，“甲方：申港豪园业主委员会江苏辰星物业公司乙方：朱登峰甲方向乙方提供小区店铺1000号，用于经营药房，不好作为其它用途，确保如城街道许庄居委会以及市文明办的要求得以落实。具体协定如下：一、乙方对出租房进行无偿维修。包括屋面漏雨防渗透，门窗屋檐防水，下水道清淤，化粪池清理，预计两万元左右。（以甲方审核、乙方房屋正常使用为准）。二、此协议在乙方完成第一条内容后签定。出租时间2016年8月1日至2021年8月1日止，房租费用每年五万贰仟元，五年内房租不得加价。房租含物业费。三、租房期间，乙方无偿对房屋进行维护保养，产生的一切费用与甲方无关。乙方要积极配合市、镇、村所提要求“维护社区经济安全，繁荣社区经济建设”的总纲领。四、此房水、电开户是上海汇伦房产公司，如水电部门追缴此房十年来所欠费用由乙方支付。甲方：孙建军乙方：朱登峰2016年6月10日”2016年9月6日，蔡建农、尤优以朱登峰、夏丽燕、辰星物业公司为共同被告诉至本院，本院于2016年11月28日作出（2016）苏0682民初8841号民事判决书，“一、被告朱登峰、夏丽燕于本判决生效后二十日内将位于如皋市如城街道申港豪园桃源路1000号营业房恢复原状后返还给原告蔡建农、尤优。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告朱登峰、夏丽燕负担。”以上事实，有协议、（2016）苏0682民初8841号民事判决书、到庭当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，无权处分行为，是指无处分权人以自己的名义就他人的权利标的所为的处分行为。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故原则上，无权处分行为属于效力待定，经权利人追认或行为人之后取得了处分权，合同有效；权利人拒绝追认，合同无效。本案中，涉案房屋的所有权人是第三人蔡建农、尤优，被告申港豪园业主委员会并非协议所涉房屋的所有权人，其与原告签订的租赁《协议》，应属无权处分，现房屋所有权人蔡建农、尤优拒绝追认，合同无效。故原告主张确认原告与被告于2016年6月10日所签订的《协议》合法有效，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：驳回原告朱登峰的诉讼请求。案件受理费180元，由原告朱登峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费180元。审 判 长  司荣华人民陪审员  臧亚军人民陪审员  杨福生二○二○一七年七月十七日书 记 员  蒋楠楠