浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终3343号上诉人（原审被告）：浙江蓝德置业发展有限公司，住所地：杭州市文一西路1500号。法定代表人：刘永杰，董事长。委托代理人：盛远平、姚卓然，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:杨炎春，男，1980年10月7日出生，汉族，住杭州市西湖区。被上诉人（原审原告）：晏美君，女，1983年12月6日出生，汉族，住江西省九江市修水县。上诉人浙江蓝德置业发展有限公司（以下简称蓝德置业）因与被上诉人杨炎春、晏美君商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初6095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：蓝德置业与杨炎春、晏美君之间于2014年6月21日签订了《房屋预转让合同》1份，合同主要约定：由杨炎春、晏美君购买蓝德置业建设的“西溪海港城”项目6幢526房屋（设计用途为商业用房），建筑面积53.52平方米（最终以产权登记面积为准），单价13304.62元/平方米，总价款712063元，杨炎春、晏美君在房屋转让合同订立时向蓝德置业结清总房款。本合同项下的预付款在本合同签订时支付362063元，余款350000元由杨炎春、晏美君通过贷款方式支付蓝德置业，杨炎春、晏美君在收到蓝德置业通知起7日内办理完相应的贷款手续，如杨炎春、晏美君未在前述期限内办理贷款手续或所贷款项未在前述期限内付到蓝德置业帐户的，则余款的付款方式在前述期限满后15天内一次性现款付清。双方确认房屋转让合同订立期限届满日为2016年3月31日，双方同意在2016年3月31日前订立案涉房屋的转让合同及与转让事项相关的协议（包括物业服务协议、业主管理公约）。因蓝德置业的原因致双方未能按本合同约定签订该房屋的转让合同的，杨炎春、晏美君有权选择解除本协议或者要求订立房屋转让合同；杨炎春、晏美君解除本合同的，蓝德置业应当向杨炎春、晏美君支付总房价款20%的违约金，并将杨炎春、晏美君已经支付的款项无息退还给杨炎春、晏美君；杨炎春、晏美君要求订立房屋转让合同的，杨炎春、晏美君已付款不予退还，并有权要求蓝德置业结清所有房价款、物业维修基金及支付逾期交房违约金等。上述合同签订后，杨炎春、晏美君即在当日向蓝德置业预付了购房款362063元。双方约定的订立房屋转让合同期限届满前，杨炎春、晏美君要求蓝德置业签订房屋转让合同，但蓝德置业认为案涉房屋未取得预售许可证，不符合网签条件，故未在约定时间内与杨炎春、晏美君签订房屋转让合同。故杨炎春、晏美君诉至原审法院，请求判令：一、解除双方的《房屋预转让合同》。二、蓝德置业返还杨炎春、晏美君已支付的房款362063元。三、蓝德置业支付杨炎春、晏美君违约金142412.60元。四、蓝德置业支付杨炎春、晏美君自2016年4月1日起至返还房款及承担的违约金之日止的利息（以已付房款362063元加上应当承担的违约金142412.60元之和为基数，按银行同期贷款利率标准计算）以及复利损失。本案诉讼费由蓝德置业承担。原审法院认为：杨炎春、晏美君与蓝德置业之间于2014年6月21日签订的《房屋预转让合同》，系双方真实的意思表示，各自应当履行义务。蓝德置业辩称案涉合同无效，依据不足，原审法院不予支持。根据合同约定“因蓝德置业的原因致双方未能按本合同约定签订该房屋的转让合同的，杨炎春、晏美君有权选择解除本协议或者要求订立房屋转让合同”，根据查明的事实，本案是由于蓝德置业的原因未能与杨炎春、晏美君签订房屋转让合同，系蓝德置业违约。因此，杨炎春、晏美君有权按约定解除双方的合同。现杨炎春、晏美君要求解除双方的《房屋预转让合同》，符合约定，原审法院予以支持。因合同解除，蓝德置业理应向杨炎春、晏美君返还已付的房屋预付款。关于杨炎春、晏美君主张的违约金、利息、复利。原审法院审查认为，根据合同的约定，“因蓝德置业的原因致双方未能按本合同约定签订该房屋的转让合同的，杨炎春、晏美君解除本合同的，蓝德置业应当向杨炎春、晏美君支付总房价款20%的违约金，并将杨炎春、晏美君已经支付的款项无息退还给蓝德置业”，本案系蓝德置业的原因造成未能签订房屋转让合同，蓝德置业应当承担违约责任。关于违约金数额，杨炎春、晏美君主张按总房价的20%计算，蓝德置业认为过高。原审法院以杨炎春、晏美君的损失为基础，兼顾协议的履行情况及当事人的过错，酌情确认由蓝德置业承担违约金140000元，杨炎春、晏美君主张的违约金过高部分以及利息、复利损失，依据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除杨炎春、晏美君与蓝德置业于2014年6月21日签订的《房屋预转让合同》。二、蓝德置业向杨炎春、晏美君返还预付房款362063元，于本判决生效后十日内付清。三、蓝德置业向杨炎春、晏美君支付违约金140000元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回杨炎春、晏美君其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8844元，减半收取4422元，由蓝德置业负担4400元，杨炎春、晏美君负担22元。宣判后，蓝德置业不服，向本院提起上诉称：未能按约定时间签署《房屋转让合同》并非蓝德置业自身原因造成，且蓝德置业已在《房屋预转让合同》中就该事实予以合理披露。本案中，《房屋预转让合同》解除后，应适用第五条第5.3款之约定。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述法律规定，蓝德置业已在《房屋预转让合同》中如实披露本项目不办理预售登记、项目上的房屋尚未完成权属初始登记、不具备房产证办理条件等信息，杨炎春、晏美君明知该等信息，应承担相应责任，因此违约金金额应当调整。综上，原判决第三项认定事实不清，适用法律错误，应依法予以撤销。故请求判令撤销原审判决第三项，改判蓝德置业无需向杨炎春、晏美君支付违约金。针对蓝德置业的上诉，杨炎春、晏美君答辩认为：蓝德置业的上诉意见没有道理，合同中对双方的权利义务约定清楚，双方均应按照合同履行相应义务，杨炎春、晏美君在2016年4月29日向蓝德置业要求退房并要求赔偿，但蓝德置业不同意退房，也不同意支付违约金，但蓝德置业没有按照合同履行义务，应当承担违约责任。二审举证期限内，蓝德置业与杨炎春、晏美君均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为蓝德置业与杨炎春、晏美君未签订房屋转让合同的违约责任应如何承担。本案中，双方当事人均对不能签订房屋转让合同系案涉房屋未取得预售许可证，不符合网签条件的原因造成没有异议。现蓝德置业以双方在签订《房屋预转让合同》时，杨炎春、晏美君明知案涉房屋尚未完成权属初始登记，不具备房产证办理条件为由，认为杨炎春、晏美君存在过错，蓝德置业无需承担违约责任。本院认为，首先，根据《房屋预转让合同》的约定内容，该合同系对签订房屋转让合同的预约，预约合同具有独立性，其成立生效不以取得商品房预售许可证为要件，房屋未完成权属初始登记，不具备房产证办理条件不影响《房屋预转让合同》的效力；其次，预约合同的主要标的为签订房屋转让合同，而取得房屋预售许可证属于蓝德置业在签订房屋转让合同中的所应承担的义务，非属杨炎春、晏美君之义务。故因房屋预售许可证未取得而导致房屋转让合同不能签订的责任应由蓝德置业承担，杨炎春、晏美君对此不存在过错。原审法院根据双方关于违约责任的约定，以杨炎春、晏美君的损失为基础，兼顾协议的履行情况及当事人的过错，酌情确认由蓝德置业承担违约金140000元，并无不当，本院予以维持。综上，蓝德置业上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人浙江蓝德置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一七年七月三十一日书 记 员  徐森燕