安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1302民初5546号原告：宿州市宿东新城新蕾幼儿园。负责人：赵双双，园长。委托诉讼代理人：姚爱华，宿州市埇桥区蒿沟乡法律服务所法律工作者。被告：宿州马鞍山投资集团（控股）有限公司。法定代表人：张永东。总经理。委托诉讼代理人：马述爱，安徽三联律师事务所律师。原告宿州市宿东新城新蕾幼儿园诉被告宿州马鞍山投资集团（控股）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宿州市宿东新城新蕾幼儿园负责人赵双双及其委托诉讼代理人姚爱华、被告宿州马鞍山投资集团（控股）有限公司的委托诉讼代理人马述爱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宿州市宿东新城新蕾幼儿园向本院提出诉讼请求：1.判定原、被告依法解除房屋租赁合同；2.返还原告租金10万元；3.赔偿原告装修、设备款61.78万元；4.赔偿原告损失8575元；5.赔偿原告违约金5万元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月27日签订房屋租赁合同（房屋坐落于蒿沟乡蒿沟街原蒿沟中学，原属埇桥区教体局，后被告与教体局达成置换协议，该中学校舍的产权现属于被告所有），原告用于开办幼儿园使用。合同签订后，原告于9月26日支付给被告一年租金10万元，原告因装修及购买设备先后投入61.78万元（宿州同信资产评估事务所于2017年4月19日作出宿同信评报字（2017）第03号资产评估报告书予以认定）。2017年2月12日幼儿园开学时，因当地群众阻挠，不让幼儿园正常开展教学活动，原告经多次被告交涉协商解决此纠纷，至今未果，致使原告幼儿园停办，给原告造成巨大的损失。后经和被告协商，被告称：“合同无法履行，给你们造成的损失可以通过诉讼解决，我们支持你们诉讼”。原告为维护自己的合法权益，根据相关法律规定，起诉至法院，请求查清事实，支持原告的诉讼请求。宿州马鞍山投资集团（控股）有限公司辩称：被告同意解除合同，被告方没有过错。在合同解除之前的租金应当先行扣除，剩余租金可以返还。被告不存在赔偿原告的损失，如计算损失应该扣除可移动的动产，和可拆除的设备，对其他部分，按照最高院关于租赁合同的解释第十一条第四款公平原则。原告要求的损失无依据，被告没有违约，原告要求违约无依据。本院经审理查明，2016年9月26日，被告宿州马鞍山投资集团（控股）有限公司作为甲方与作为乙方的原告宿州市宿东新城新蕾幼儿园签订房屋租赁合同一份，见证方宿州市埇桥区蒿沟乡中心学校作为丙方在合同上盖章签字。该合同内容为:“一、基本情况1.1该学校坐落于蒿沟乡蒿沟街北头，粮站东侧,占地面积约14亩,包括教学用房（三层）约2400m2，行政办公用房（一层）约460m2其他用房（传达室）约40m2，共计约2900m2。乙方已充分了解机房提供租赁物的性质，甲方仅提供现状房屋，不负责乙方在经营过程手续办理以及使用过程中出现的安全问题。（详见现状表）二、使用期限2.1使用期限定位12个月，本合同的租赁期限起算时间自2016年11月27日起至2017年11月26日止；2.2合同期满后，如甲方继续出租该房屋的，乙方在同等条件下拥有优先承租权。三、租金及付款方式3.1双方谈定的租金为：大写壹拾万元/年（￥100000.00）；3.2租金按租赁期限一次性付清，甲方在收到相关费用后给乙方开据一份收款收据，乙方凭收款收据凭证签订租房协议；3.3付款方式乙方同意以第_种方式支付：（1）以现金方式；（2）汇至甲方指定的银行账号；户名：宿州市马鞍山投资集团有限公司开户行：徽商银行宿州淮河路支行账号：25×××20四、房屋安全管理4.1本合同有效期内，乙方在对校舍、设施、设备进行装修，改造，日常管理等过程中因自身原因引发的人身伤害和财产损害事件、火灾等事故，或者因乙方过失造成他人人身财物损害的，均由乙方负责处理并承担赔偿责任，与甲丙方无关；4.2租赁期间乙方应及时检查保护好校园内的一切构建物，合理使用，履行安全责任，保证校园的安全。若因管理和使用不当或人力原因造成校园内安全问题一切由乙方负责，并承担修复相关费用及赔偿责任。五、甲方权利和义务5.1租赁期内，乙方正常使用的前提下，甲方应保证该房屋结构处于安全的状态，乙方发现该房屋主体结构有安全隐患的，应及时通知甲方修复；5.2租赁期内，乙方不得擅自将该房屋部分和全部转租、转借给第三人使用，不得将该房屋部分或全部与第三人合营合作，否则甲方有权单方面接触和终止本合同而不对乙方进行任何赔偿；5.3房屋若遇拆迁或者园区规划调整、建设需要，甲方业务需要，须收回房屋的，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应在接到甲方书面通知一个月内搬出，甲方退还未满期约租金，原由乙方出资进行的室内装修，添置的用于办公的所有可移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方可以拆除带走；其余整体装修部分所有权属于甲方，不得拆卸和损毁，甲方不予补偿；甲方因上述原因提出的解除合同的情况下，乙方无权追究甲方任何责任。5.4租赁期内甲方将该房屋所有权转让给第三人时，应当提前一个月通知乙方，在同等条件下，乙方拥有优先购买权。六、乙方权利和义务6.1乙方应按合同的约定，按时支付租金及其他各项应付费用；6.2租赁期内，乙方有权在所租赁的土地上利用土壤资源植树造林，除按本合同缴纳租金外，不再向甲方另行交纳费用；6.3在租赁期内，乙方因使用需要，在不破坏房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修、装饰或添置新物，费用由乙方自理。事先未经甲方书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何更改，亦不得将房屋内的固定装置与设备擅自移动或拆除；其他如房屋门、窗、水、电等附属设施部分等均由乙方负责维修，并由乙方自行承担修缮费用；6.4乙方应正常使用并爱护房屋内部的各项设施，防止不正常损坏（属正常损耗的除外），乙方负责赔偿；6.5乙方应按本合同的规定合法适用租赁房屋，不应存放中华人民共和国法律下所禁止的危险物品，不得从事违法乱纪活动，如因此发生损害，乙方应承担全部责任，包括因此给甲方造成的损失而对甲方的赔偿；6.6在承租期间，乙方对承租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押或其他有损甲方利益的行为。乙方所负的一切对外债务也无权及不得以房屋利益交换；6.7租赁期内因其他原因需要退房，乙方需要提前一个月提出书面申请，说明退房原因报甲方。经甲方检验租赁房确认完好（除自然损耗外），给予办理解除租赁关系，此合同解除。七、丙方的权利和义务7.1如因此合同所出租的房屋、校内的土地产生的产权纠纷，丙方有义务进行协调，直至问题解决。八、续租的约定8.1租赁期满，甲方不再继续出租的，有权收回房屋，乙方应如期交还。如乙方需要继续承租，须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面申请，征得甲方同意后双方重新签订房屋租赁合同。九、房屋的交付与返还9.1甲方应于本合同签订的生效之日起七日内将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及现状照片后视为交付完成；9.2除甲方同意乙方继续使用外，乙方应在合同期满日后的一个月内返还所使用的房屋及相关设施、设备。对乙方所添置的设备、设施及装修物按如下约定处理：可拆除的设备、设施，乙方可以拆除带走，甲方不予补偿；不得损坏房屋结构，并确保该房屋能即时使用；9.3乙方返还该房屋时，该房屋及其相关设施、附属设施和设备应当符合正常使用后的状态，结清应承担的所有费用，并经甲方书面验收，确认。十、房屋的使用要求及附属设施的维修维护责任10.1使用期限内，乙方对所使用的房屋及设施、设备有管理、爱护、保养的义务，所发生的费用由乙方承担；10.2乙方人员在使用过程中损坏的房屋设施，由乙方承担维修费用；10.3、乙方不得改变房屋的主体结构、承重结构，如有改动，甲方有权要求乙方恢复原状并追究因此而造成的损失。10.4、乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或添置新物，费用由乙方承担，因拖期维修造成乙方人员安全事故的，甲方不承担责任；10.5、对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任；10.6、乙方不得在校园内违章搭建，如需增加必要的建筑必须向甲方提出书面申请，得到甲方批准后方可进行，否则甲方有权让乙方自行拆除，所受损失由乙方自负。十一、违约责任11.1在租赁期内，如甲方无正当理由擅自终止合同，应向乙方支付六个月租金的违约金；如乙方无正当理由擅自终止合同，应向甲方支付六个月租金的违约金；11.2、租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任；11.2.1、擅自将房屋转租、转让、转借的；11.2.2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；11.2.3、拖欠租金一个月以上的；11.3、乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：本合同约定租金标准的2倍日租金；11.4因园区建设需要或甲方业务需要须提前解除合同的，乙方应无条件服从，在接到甲方书面通知一个月内搬离。逾期超过一个月的，甲方有权处理校内所有资产。11.5乙方擅自转租、转让、转借的，应支付六个月的租金作为违约金；11.6一方如果具有合同约定的其他违法行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应支付六个月的租金违约金。十二、免责条件12.1合同期内，由于战争、地震、台风、火灾、水灾或其它不可抗力因素，致使合同无法履行或不能按约定条款履行的，甲、乙双方互不承担责任；12.2由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担责任。租金按实际使用时间计算；12.3、拆迁设计的装修赔偿归属乙方。十三、合同发生争议的解决方式13.1本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决。协商或调解不成时，双方均可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。十四、其他约定事项14.1丙方作为见证方，谨对上述合同条款不违反国家相关法律的强制性规定予以见证，甲、乙双方在签定、履行本协议过程中产生的纠纷应由三方协商解决；14.2本合同未尽事宜，经三方共同协商一致签订书面补充合同，补充合同与本合同具有同等效力；14.3本合同共八页，一式伍份，甲、丙双方各执一份，乙方执三份，经三方法定代表人或授权委托代理人签字盖章后生效。原告宿州市宿东新城新蕾幼儿园于2016年9月26日在合同上签字,签字当日原告宿州市宿东新城新蕾幼儿园向被告宿州马鞍山投资集团（控股）有限公司交纳一年的租金100000.00元。被告宿州马鞍山投资集团（控股）有限公司收到原告宿州市宿东新城新蕾幼儿园的租金后于2016年9月27日在合同上签字加盖公章。在合同的履行过程中，因当地村民对租赁物的土地等权属与被告存在争议，阻挠原告对租赁物的正常使用，致原告无法正常的开展办学活动。2017年3月21日，原告宿州市宿东新城新蕾幼儿园向被告宿州马鞍山投资集团（控股）有限公司提出解除合同通知书，该通知书内容为：“2016年9月26日，宿州市宿东新城新蕾幼儿园于你公司签订租赁合同，租赁原蒿沟中学用于开办幼儿园，租金为每年10万元，但宿州市埇桥区蒿东村小街孜村民对学校的土地有争议，自2017年2月12日以来，封锁我园十余次，造成我园300余名师生无法正常的工作和学习，严重影响幼儿的身心健康，并对我园的声誉造成不可挽回的损失，我园的合法权益得不得任何的保护。我园一直找你公司以及东城行管会协调，并多次报警，均无任何处理结果，我园认为你公司出租的房屋无法继续使用，经研究决定，我园要求解除租赁合同，并赔偿我园因此造成的所有损失。”，被告宿州马鞍山投资集团（控股）有限公司收到上述解除合同通知书后，与原告进行了协商，同意与原告解除合同，同时被告宿州马鞍山投资集团（控股）有限公司委托宿州同信资产评估事务所对原告宿州市宿东新城新蕾幼儿园损失项目的经济行为而申报的相关资产进行评估即预付账款及固定资产（房屋装饰装修及办公教学设施）进行评估。2017年4月19日，宿州同信资产评估事务所出具宿同信评报字（2017）第03号资产评估报告书，评估结论为：委估资产评估基准日2017年3月31日评估净值为71.78万元。其中预付账款（预付租金）10万元，固定资产（房屋装饰装修及办公教学设施）61.78万元。后原告要求被告按合同约定再行赔偿违约金50000.00元及教职工七天的工资损失8575.00元，被告表示拒绝。双方发生纠纷，原告诉讼来院请求处理。本院认为：原、被告之间于2016年9月27日签订的《房屋租赁合同》不违反国家有关的法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，在履行的初期，因当地村民对租赁物的土地等权属与被告存在争议，阻挠原告对租赁物的正常使用，致原告无法正常的开展办学活动，不能实现合同目的。原告于2017年3月21日向被告发出解除合同通知书后，被告表示同意解除合同，并与原告协商对原告的固定资产（房屋装饰装修及办公教学设施）等损失进行评估。被告委托宿州同信资产评估事务所对原告的损失进行评估确定损失后，原告另要求被告按合同约定支付违约金5万元及未能开展正常教学活动的教职工的工资损失8575.00元，遭被告拒绝，双方发生争议。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担进行履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告之间约定的违约金为：“六个月的租金”即50000.00，该违约金低于被告给原告造成的损失即为71.78万元。其中预付账款（预付租金）10万元，固定资产（房屋装饰装修及办公教学设施）61.78万元。依据上述法律规定原告可以增加致71.78万元，故原告在被告同意赔偿其损失71.78万元的基础上再要求被告赔偿违约金5万元，及教职工的工资损失8575.00元，与上述规定不符，本院不予支持，而且教职工的工资损失8575.00元，是原告应当支付的教学成本，该主张不应由被告承担。故原告主张“判定原、被告依法解除房屋租赁合同；返还原告租金10万元；赔偿原告装修、设备款61.78万元；”的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告辩称的“被告方没有过错。在合同解除之前的租金应当先行扣除，剩余租金可以返还。被告不存在赔偿原告的损失，如计算损失应该扣除可移动的动产，和可拆除的设备，对其他部分，按照最高院关于租赁合同的解释第十一条第四款公平原则。原告要求的损失无依据，被告没有违约，原告要求违约无依据”与被告委托评估的行为不符，其辩称不成立。故根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告宿州市宿东新城新蕾幼儿园与被告宿州马鞍山投资集团（控股）有限公司于2016年9月27日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告宿州马鞍山投资集团（控股）有限公司在本判决生效后五日内返还给原告宿州市宿东新城新蕾幼儿园预付租金款100000.00元；三、限被告宿州马鞍山投资集团（控股）有限公司在本判决生效后五日内付给原告宿州市宿东新城新蕾幼儿园固定资产（房屋装饰装修及办公教学设施）的损失赔偿款617800.00元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5782元，由被告宿州马鞍山投资集团（控股）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 马 军二〇一七年七月二十一日书记员 征翔祥