陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终5686号上诉人（原审被告）西安中新柳域房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区浐灞大道1号浐灞商务中心B段三层。法定代表人杨华，该公司董事长。委托代理人文佩，女，1980年3月1日出生，汉族，员工，住。被上诉人（原审原告）刘天法，男，1963年8月10日出生，汉族，住陕西省渭南市。委托代理人吴雪侠，女，1970年11月27日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。上诉人西安中新柳域房地产开发有限公司（以下简称中新柳域公司）因与被上诉人刘天法商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第08419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中新柳域公司上诉请求：撤销西安市未央区人民法院（2015）未民初字第08419号民事判决第一项，改判驳回刘天法要求支付逾期交房违约金的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：刘天法主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，且原审判决超出了当事人的诉讼请求。刘天法辩称，请求维持原审判决。刘天法向原审西安市未央区人民法院起诉，请求：中新柳域公司支付2011年12月31日至今逾期交房违约金99816.4元（707918×0.001×1410天），赔偿其因质量问题造成的购房款707918元×20%的损失141583.6元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年6月12日其与中新柳域公司签订商品房买卖合同，其按约定支付购房款707918元（首付款217928元，中信银行贷款49万元），购买位于西安市未央区浐灞半岛10601号商品房一套，建筑面积120.03平米，单价5897.842元，约定房屋层高2.9米，交房期限至2011年12月31日。由于中新柳域公司屡屡推迟项目开发，与其至2013年12月31日通知交房。其在办理交房手续时，发现房屋墙砌砖体与屋面倾斜，各房间墙的高度不一致，经测量误差达30mm-50mm，严重违反验收规范。因此，其拒绝收房，要求解决质量问题，但中新柳域公司与物业互相推脱，未予修复。一年后告知无法修复，其要求退房或者换房，中新柳域公司亦不同意。为维护其合法权益，故诉至法院，请求人法院判如所请。中新柳域公司辩称，刘天法主张逾期交房违约金，诉讼时效已经届满，丧失胜诉权。根据商品房买卖合同约定，房屋交付期限是2011年12月31日，刘天法主张延期交房违约金的诉讼时效截止2013年12月31日，本案刘天法在2015年11月提起诉讼丧失胜诉权。刘天法所诉房屋质量问题，并非法律上规定的严重影响房屋使用或者主体结构的问题，所以其通知交付以后刘天法不能拒绝收房。另外，关于房屋质量问题主张的损失没有法律依据和合法依据。一审认定的事实：原审西安市未央区人民法院经审理查明，2010年6月12日，刘天法作为买受人与中新柳域公司签订商品房买卖合同一份，购买中新柳域公司开发的位于西安市未央区浐灞三角洲中新浐灞半岛A4区第8幢1单元6层10601号房屋一套，房屋面积120.03平方米，房屋总价款为707918元，其中首付款217918元，其余49万元向银行办理贷款支付。合同同时约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格、并符合合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。如出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，刘天法向中新柳域公司交付了首付款217918元，并向银行办理按揭贷款支付了剩余购房款49万元。2013年12月16日，中新柳域公司向刘天法所在区发出交房入住通知，告知刘天法于2013年12月21日至2014年1月27日期间办理交房手续。刘天法在办理交房手续时，发现其购买的房屋墙砌砖体与屋面倾斜，各房间墙的高度不一致等问题，遂拒绝收房，要求中新柳域公司处理质量问题。经多次协商未果，2015年9月8日，刘天法书面向中新柳域公司提出解除合同，并要求支付违约金。2015年10月13日，中新柳域公司回函告知刘天法，根据商品房买卖合同约定，刘天法已丧失合同解除权，故不同意解除合同并支付违约金。刘天法即诉至原审法，酿成诉讼。诉讼中，刘天法称其验房时发现房屋存在多处渗水、主卧及客厅南边顶梁倾斜、地面凹凸不平、客厅阳台顶部不平整、主卧阳台地面不平且排水口高出低凹处造成雨水倒灌、客厅墙体不直等情形，申请对该房屋是否存在质量问题进行鉴定。原审法院遂委托陕西省西安市中级人民法院司法技术室，由该室统一对外委托陕西兵器建设监理咨询有限公司对涉案房屋质量问题进行鉴定。2016年6月6日，陕西兵器建设监理咨询有限公司作出陕兵监检字（2016）-JGS-16-13号建筑工程司法鉴定报告，鉴定意见为：由现场勘察结果及鉴定分析知涉案房屋施工质量存在问题。刘天法支付鉴定费12000元。鉴定报告送达后，在指定的期间内，刘天法未提出异议，中新柳域公司认为鉴定单位在鉴定过程中就漏水原因未进行鉴定，对鉴定报告提出书面异议。陕西兵器建设监理咨询有限公司对中新柳域提出的异议予以回复，称其严格按照委托的房屋是否存在质量问题进行鉴定，中新柳域公司异议书中提出的漏水原因问题应当另行提出司法鉴定申请。庭审中，刘天法称该房屋问题无法维修，其不要求解除商品房买卖合同，愿意自行维修，并增加诉讼请求：要求中新柳域公司赔偿维修费用5万元，但未在指定的期间内预缴诉讼费。中新柳域公司补充提交该栋楼的竣工验收备案表，证明涉案房屋所在楼栋已经过竣工验收备案。刘天法认为备案表未注明时间，不能证明竣工验收备案的时间。原审法院认为，刘天法与中新柳域公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。刘天法按照合同约定履行了支付购房款的义务，中新柳域公司应当按照合同约定的期限向刘天法交付质量合格的商品房。中新柳域未按合同约定的期限向刘天法交付房屋，虽然通知刘天法交付房屋时经过了竣工验收备案，但是该房屋在交付时存在质量问题，刘天法未予接收，中新柳域未能及时修复后向刘天法交付，应当按照合同约定向刘天法支付逾期交房违约金。刘天法在庭审中表示房屋的质量问题无法修复，其愿意以房屋现状接收房屋，但又不愿办理交房手续，属于对损失的扩大，故确定中新柳域公司支付逾期交房违约金至庭审当日，即2016年10月14日。根据《商品房买卖合同》约定，中新柳域公司应当从2012年1月1日起每日按房屋总价款的万分之一支付逾期交房违约金至2016年10月14日，为123599.34元（707918元×万分之1×1746天）。因违约金与损失不能同时主张，刘天法在办理房屋交付手续时发现房屋存在质量问题，未接收房屋，已判令支付刘天法逾期交房违约金，对刘天法主张因房屋质量问题产生的损失，不再支持。刘天法增加要求中新柳域公司赔偿维修费的请求，未依法缴纳诉讼费，不予处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，遂判决：一、被告西安中新柳域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘天法逾期交房违约金123599.34元；二、驳回原告刘天法其余诉讼请求。如果被告西安中新柳域房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4921元，鉴定费12000元，原告均已预交，由被告西安中新柳域房地产开发有限公司承担14771元，于履行本判决上述付款义务时一并支付原告。其余2150元由原告承担。二审经审理查明，原审查明事实属实，双方当事人并无异议，应予确认。另查明，案涉房屋中新柳域公司于2013年12月26综合验收合格，取得竣工验收备案表。本院认为，当事人应当合法、合理地主张权益。刘天法与中新柳域公司签订的《商品房买卖合同》约定中新柳域公司应当在2011年12月31日前将建成的房屋交给刘天法，然中新柳域公司于2013年12月16日才通知刘天法接收房屋，刘天法要求中新柳域公司支付2011年12月31日至2013年12月16日期间内逾期交房违约金，中新柳域公司的违约事实清楚，刘天法的请求理由正当，应予支持。关于刘天法请求的中新柳域公司通知收房后直至起诉之日逾期交房违约金。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，因房屋主体结构质量不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人才有权解除合同。刘天法所反映的房间墙高度不一，顶梁倾斜，屋面不平整、渗水、漏水等问题，并非主体结构质量不合格和严重影响正常居住使用的问题，刘天法以此为由拒绝接收房屋，并要求中新柳域公司自通知收房之日至起诉之日逾期交房违约金，理由明显于法相悖，不应支持。另，因刘天法拒绝接收房屋，且刘天法反映的案涉房屋存在质量问题的维修费用尚未实际发生，刘天法即要求中新柳域公司给其赔偿购房款20%的损失，缺乏事实和法律依据，不应支持。原审以案涉房屋质量存在瑕疵为由认定中新柳域公司向刘天法支付的自通知收房之日起至原审庭审之日逾期交房违约金缺乏事实依据，本院予以纠正。综上，中新柳域公司上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决第二项正确，第一项应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2015）未民初字第08419号民事判决第二项；二、变更西安市未央区人民法院（2015）未民初字第08419号民事判决第一项为：西安中新柳域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘天法逾期交房的违约金49554.26元。一审案件受理费4921元，由刘天法负担1921元，西安中新柳域房地产开发有限公司负担3000元；鉴定费12000元，刘天法已预交，由西安中新柳域房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2772元，西安中新柳域房地产开发有限公司已预交，由西安中新柳域房地产开发有限公司负担2500元，由刘天法负担272元。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  李美红二〇一七年七月六日书记员  陈雅贤