苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初5676号原告：张金炎，男，1935年3月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告张金炎与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案受理。审理中，经原告申请，本院通知苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）作为本案被告参加诉讼。本院适用简易程序于2016年12月16日公开开庭对本案进行了审理。原告张金炎，被告奥银公司的委托诉讼代理人邓贤仁参加诉讼。被告奥银公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张金炎向本院提起诉讼，请求判令：1、退回购铺款239207元，2、要求支付购铺同期定期利息二倍（从2009年4月至收到退房款止）；3、诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1、解除原告与被告奥银公司签订的《认购合同书》，两被告退还购铺款239207元。2、两被告支付239207元为基准，自2009年4月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际返还之日止的利息。事实与理由：原告在2009年4月2日向被告奥银公司购买苏州环球奥食卡商铺一个，面积13.63平方米，铺位号E-1107，一次性付款239207元。根据合同约定，被告奥银公司在认购合同订立后6个月内通知原告与开发商订立正式买卖合同，并向房管部门办理权属手续。被告奥银公司至今没有通知原告签订正式买卖合同、办理有关登记手续，其行为已经违反合同约定。两被告的法定代表人是同一人，涉案商铺由被告名品城公司委托被告奥银销售，两公司间存在牵连关系。原告为维护自身权益，现诉至法院。被告名品城公司辩称，不同意原告针对名品城公司的诉讼请求。涉案认购合同的签订主体是奥银公司与原告。名品城公司从未签订过该份认购合同，从未收取过上述款项，也未实际享受过该认购合同的实际的权利义务，更无法解除其他主体签订的合同，也无义务承担退款、支付银行利息及诉讼费的责任。奥银公司是名品城公司的股东，同时名品城公司是名品城项目的开发商，但这并不意味着名品城公司需要针对奥银公司签订的合同承担任何责任，法律并无规定，合同也无此约定。两被告是两个独立的法人，两者财务、人事等均相互独立。被告奥银公司未作答辩。经审理查明，2009年4月2日，张金炎（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号E馆地上一层1107号单元，建筑面积为13.63平方米，用途为商业，如乙方为一次性支付该物业总价款，甲方同意给予每平方米1000元的价格优惠，即优惠后总价为239207元整。甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款”。双方还作了其他约定，并分别在合同落款处盖章、签名。2009年4月3日，原告张金炎（作为甲方）与苏州奥食卡企业管理有限公司（作为乙方，以下简称奥食卡公司）签订《预约租赁合同》一份，约定：“甲方将江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号E馆地上一层1107号单元经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，并同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理的一切活动”。双方还对租赁期限、租金的计算及支付等作了约定，并均在合同落款处盖章、签名。2014年9月19日，原告张金炎（作为甲方）、奥食卡公司（作为乙方）与奥银公司（作为丙方）共同签订《租金支付补充协议》一份，约定：“鉴于甲方已购买的丙方名下苏州东方国际名品城项目E馆1107号商铺。截止到2013年12月31日乙方未付甲方租金共计21345元。现由于乙方资金周转问题，对于2013年12月31日之前的租金，在苏州东方国际名品城F栋取得《预售许可证》开始销售后半年内，乙方将做出统一处理，丙方对租金承担无限连带担保责任”。各方均在协议下方盖章、签名。另查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。再查，奥食卡公司的法定代表人为张定辉。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实，有当事人举证的《认购合同书》、《预约租赁合同》、《租金支付补充协议》、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。审理中，原告述称，关于涉案商铺的购房款239207元，其于2009年4月1日向被告奥银公司的员工刘栋转账支付了98866元，剩余140341元是在4月1日之前的一两天向被告奥银公司现金交付的，具体交了几笔记不清了；由于其系一次性付款，所以享受了涉案商铺的优惠价，这一点在合同中也有所约定。此外，我收到过涉案商铺第一年的租金（2011年7月至2012年6月）合计14236元，每季度租金为3559元，是由奥食卡公司的法定代表人张定辉分四次转账支付的。为此，原告另外举证了个人业务凭证1份、账户交易明细表1份。其中，账户交易明细显示：2011年11月28日、2012年3月30日，分别收到张定辉转账支付的3559元；2012年8月28日收到两笔3559元，该四笔转账的交易摘要均为“1107税前返租款”。被告名品城公司认为，对真实性无法确认，不清楚刘栋的身份，其从未收到过原告支付的购房款，也无法确认原告是否收到过租金。本院认为，原告张金炎与被告奥银房产公司签订的《认购合同书》，虽然载明系委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售以及股东等关联关系，本院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，虽然原告未能举证两被告针对涉案商铺的购房款出具的收据、收条和其他书面凭证，但是根据原告举证的《预约租赁合同》、《租金补充协议》以及账户交易明细信息，证明原告曾经收到过涉案商铺的部分租金，奥银公司及奥食卡公司还曾对未付租金与原告达成过补充协议。基于此，应认定原告系在付清购房款的前提下签订了《预约租赁合同》，并享受了部分租金利益。因此，本院认定原告于2009年4月2日签订《认购合同书》时已经支付了购房款239207元。由于被告奥银公司至今未按约通知原告订立正式买卖合同，导致原告签订该协议的目的至今无法实现，应认定系被告奥银房产公司违约。因此原告现要求解除该《认购合同书》，合理有据，应予支持。合同解除后，被告方应当返还原告已付购房款239207元，并支付该款在其占用期间的利息损失，对此本院认定该利息以272217元为基数自2009年4月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告方实际返还购房款之日止。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任；同时，由于奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，而名品城公司认为其没有收到被告奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于奥银房产公司不能证明名品城公司的财产独立于其自己的财产，故奥银房产公司应当对名品城公司的债务承担连带清偿责任。奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告张金炎与被告上海奥银房地产开发有限公司在2009年4月2日签订的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张金炎购房款239207元并支付该款自2009年4月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告方实际返还购房款之日止的利息，被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为3294元，由苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员  候佳芸二〇一七年七月十二日书 记 员  陆锦枫