四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5655号上诉人（原审被告）：成都市青羊区教育局后勤服务中心，住所地：四川省成都市青羊区瑞联路151号。法定代表人：郭忠，主任。委托诉讼代理人：杨燕，四川蓉桦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春霖，男，1971年4月12日出生，汉族，住四川省郫县。被上诉人（原审被告）：成都市园丁房地产开发公司，住所地：四川省成都市长顺下街65号。法定代表人：黄建华，总经理。委托诉讼代理人：廖伟，四川蓉桦律师事务所律师。上诉人成都市青羊区教育局后勤服务中心（以下简称后勤中心）因与被上诉人张春霖、成都市园丁房地产开发公司（以下简称园丁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第7591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。现已审理终结。后勤中心上诉请求：一审认定事实错误且存在程序违法，请求发回重审。事实和理由：1、后勤中心不存在违约，其不应当承担违约责任。根据《商业房租赁合同》约定，园丁公司合法拥有案涉房屋产权证，其将房屋交由后勤中心出租，后勤中心对该房屋享有出租权利。只是由于房管部门错误将上述房屋登记给了案外人李秀清，导致园丁公司对该房屋丧失产权，并导致李秀清对该房屋主张权利，致使张春霖丧失了该房屋的承租权。而李秀清对上述房��主张权利系由于其他方的错误行为引起，与后勤中心无关。2、案涉审计费5700元为后勤中心垫付，并非张春霖预交，一审判决载明内容有误。3、本案未中止审理，属程序违法。后勤中心与园丁公司在园丁公司以房管部门未依法履行职责为由而提起行政复议时，向一审法院申请中止本案审理，后园丁公司又提起了相应行政诉讼（目前该案尚在审理中），并再次向一审法院申请中止本案审理。因园丁公司是否享有案涉房屋的合法产权，应属本案审理结果所必须的依据，故本案应依法中止审理，但一审仍对本案进行审理并作出判决，系程序违法。张春霖辩称，后勤中心的上诉理由不能成立，请求予以驳回。园丁公司辩称，后勤中心的上诉请求成立，应予以维持。张春霖向一审法院起诉请求：1、��勤中心、园丁公司赔偿张春霖经营损失320000元（暂计至起诉当月，最终按被告实际止损之日计算）；2、后勤中心、园丁公司赔偿张春霖被第三人强行搬出设备的损失80000元；3、案件诉讼费由后勤中心、园丁公司共同承担。审理中：张春霖将诉讼请求第1项明确为：后勤中心、园丁公司赔偿张春霖经营损失560000元（自2015年5月起，计算至2015年11月14日止，每月按80000元计算）；将诉讼请求第2项变更为：后勤中心、园丁公司赔偿张春霖被第三人强行搬出的设备损失298559元。后张春霖又自愿撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2014年11月14日，张春霖（作为承租方、乙方）与后勤中心（作为出租方、甲方）签订《商业房租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于君平街127号附1、2、3号，建筑面积100㎡的房屋出租给乙方，租期一年，自2014年11月15日���至2015年11月14日止。每月租金为1800元，年租金21600元；如果任何第三方对出租房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失。一审法院另查明：1、2001年11月29日，园丁公司取得案涉房屋的所有权证书，2012年9月13日，成都市城乡房产管理局受理了李秀清的房屋所有权转移登记申请，后案涉房屋变更登记至李秀清名下。李秀清以其为案涉房屋所有权人要求张春霖于2015年7月30日前搬离案涉房屋。张春霖将李秀清主张案涉房屋权利的相关情况告知后勤中心，后勤中心于2015年7月13日向李秀清出具一份《情况告知》，内容为园丁公司已于2009年停止对外经营活动，案涉房屋系国有资产，园丁公司未将房屋转让给其他公司或个人，敦请李秀清敬候司法判决，在此期间不得以任何方式或为难、干扰张春霖的正常经营活动。2015年8月10日，张春霖与李秀清发生纠纷，李秀清将张春霖亲属打伤并将案涉房屋内所有财物强行搬出。2015年8月14日，张春霖与案外人彭俊兰签订《房屋出租合同》，租赁彭俊兰所有的位于文庙前街××单元××号房屋用作库房放置原租赁房屋内的设备。2、2015年10月21日，成都市人民政府受理了园丁公司以成都市城乡房产管理局未依法履行法定职责为由的行政复议申请。一审法院认为，张春霖与后勤中心于2014年11月14日签订的《商业房租赁合同》系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，张春霖、后勤中心均应按约履行合同义务。（一）关于本案是否应当中止的问题。虽然园丁公司因案涉房屋的产权登记问题正在提起行政复议，但本案系张春霖与后勤中心、园丁公司之间的租赁合同纠纷，行政复议的结果���不影响本案的事实认定及审理，本案的审理无须以行政复议案件的结果为依据，故后勤中心、园丁公司要求中止审理的抗辩主张，无法律依据，一审法院不予支持。（二）关于后勤中心、园丁公司的责任。因2012年9月13日案涉房屋的所有权登记至案外人李秀清名下，李秀清因此向张春霖主张权利，导致张春霖无法继续使用案涉房屋后被迫搬离，而根据《商业房租赁合同》关于“如果任何第三方对出租房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失”的约定，上述情况应归咎于后勤中心的原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，后勤中心应承担相应的违约责任。而园丁公司虽然系案涉房屋的所���权人，但其并非合同签订的相对方，故园丁公司不应承担责任。张春霖主张自2015年5月至2015年11月14日期间的经营损失，因其于2015年8月10日前一直在案涉房屋内经营，故其主张之前的经营损失无事实依据，一审法院支持自2015年8月10日至2015年11月14日期间的经营损失，按照鉴定机构出具的鉴定报告，张春霖于2013年5月至11月的经营收入共计486480元，月平均69497.14元，张春霖主张，上述鉴定所依据的单据是2013年形成，但纠纷发生在2015年，鉴定是在2016年，应适当考虑物价上涨因素，一审法院认为，张春霖未能举证证明其在2015年5月至2015年11月14日对外提供维修服务的收费标准高于2013年5月至11月期间，且电器维修系市场行为，其经营收入受多方面因素的影响，即便收费标准提高，亦不必然导致经营收入提高，而张春霖未能提交任何证据证明案涉电器经营部在2015年5月至2015年11月14日期间的经营收入明显高于2013年5月至11月期间，故一审法院对上述鉴定结论予以采信，对其上述主张不予支持。据此，一审法院以月平均经营收入69497.14元为标准，酌定案涉电器经营部2015年8月10日至11月14日期间的经营损失为224707元（69497.14元÷30天×97天），故一审法院对张春霖的该项诉讼请求部分予以支持。后勤中心辩称其不应承担违约责任，该抗辩与事实不符，一审法院不予支持。后勤中心主张2015年5月中旬以后的租金应予抵扣，但其并未提起反诉，故一审法院不作处理，后勤中心可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：1、后勤中心向张春霖赔偿经营损失224707元；2、驳回张春霖的其余诉讼请求。如后勤中心未按本判决指定的��间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向张春霖支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，审计费5700元,合计15100元（已由张春霖预交），由张春霖承担6040元，由后勤中心承担9060元，由后勤中心承担的部分由其在履行前述支付义务时一并支付给张春霖。本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实基本一致。另查明，张春霖申请对其经营的信立电器维修部2013年5月至2013年11月期间的经营收入进行审计。后四川志和会计师事务所出具了《鉴定报告》。其中，上述鉴定发生的鉴定费用，即一审判决载明的审计费5700元，系由后勤中心预交，本案各方当事人对此均不持异议，本院予以确认��本院认为，本案的争议焦点为：1、后勤中心是否存在违约并应否承担相应违约责任；2、一审未中止本案审理，是否程序违法。对此，本院评述如下：本院认为，首先，关于后勤中心是否存在违约并应否承担相应违约责任的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。本案中，后勤中心将案涉房屋出租给张春霖，双方为此签订的《商业房租赁合同》约定，“如果任何第三方对出租房屋主张权利，使乙方（张春霖）无法使用租赁房屋，甲方（后勤中心）应赔偿乙方所蒙受的一切损失”。后因李秀清作为上述房屋的所有权登记人向张春霖主张权利，导致张春霖无法继续使用房屋而被迫搬离，该情况应归咎于后勤中心的原因所致，后勤中心应依约定承担相应��约责任。第二，关于本案应否中止审理的问题。虽然园丁公司因案涉房屋的产权登记问题提起行政复议并已提起行政诉讼，但本案系张春霖与后勤中心、园丁公司之间的租赁合同纠纷，上述复议或行政诉讼的结果并不影响本案的相应事实认定，即本案的审理无须以上述复议或诉讼案件的结果为依据，故一审对本案进行审理并作出判决，并无不当。综上，成都市青羊区教育局后勤服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9400元（已由张春霖预交），审计费5700元（已由成都市青羊区教育局后勤服务中心预交）,合计15100元���由张春霖承担6040元，由后勤中心承担9060元，由成都市青羊区教育局后勤服务中心承担的部分由其在履行前述支付义务时一并支付给张春霖；二审案件受理费9400元，由成都市青羊区教育局后勤服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  崔俊安审判员  周 文审判员  滕 洁二〇一七年七月十日书记员  文钧浩