北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7884号上诉人（原审被告）：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室。法定代表人:杨磊，总经理。委托诉讼代理人:郭子龙，北京国宏（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人:夏晶，北京国宏（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）姜丽丽，女，1980年9月20日出生。委托诉讼代理人:张鑫，北京市华泰律师事务所律师。上诉人汇天网络科技有限公司（以下简称汇天网络公司）因与被上诉人姜丽丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2016)京0112民初46426号民事判决，向本院提起上诉。���院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇天网络公司的委托诉讼代理人郭子龙、夏晶，被上诉人姜丽丽的委托诉讼代理人张鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇天网络公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回姜丽丽的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由姜丽丽负担。事实与理由：一审法院判决认定事实错误，根据《中华人民共和国合同法》52条的规定双方签订的租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。（一）涉案房屋的土地规划属于科教用地，该性质的土地根据法律规定未经批准不得改变土地规划用途不能对外进行出卖，同时该涉案房屋购买或者租赁的法定用途只能是科研，而不能作为其他用途，姜丽丽与汇天网络公司为了规避法律规定，以租赁合同为名，而行房屋买卖之实，对此情况��方均存在过错。1.该房屋性质为科教用地，未经批准不能改变土地用途进行销售。2.该租赁合同约定的租赁期限过长，根据合同法第214条的规定租赁期限不得超过20年，超过20年的超过部分当然无效。3.涉案房屋租金为一次性缴纳，不符合一般租赁房屋市场的惯例。二、即使该租赁合同有效，但涉案房屋事实上已经不具备继续履行的可能性，汇天网络公司一审中请求解除租赁合同，但是一审法院以汇天网络公司未提交证据为由不予支持汇天网络公司的请求，属于一审法院认定事实不清。1.通州区住建委已经明确要求将涉案房屋的与科教无关的设施全部予以拆除，且已经将违建的卫生间厨房等设备拆除，双方签订租赁合同的合同目的无法实现。2.如果合同不能解除，继续履行合同，汇天网络公司将面临更大的违法责任，该合同事实上不能履行。姜丽丽辩称:涉案���同合法有效，姜丽丽租赁涉案范围用途与土地规划通途一致，不存在改变土地用途的情况，故租赁行为不存在违法违规之外。租赁是双方真实的意思表示，双方的合同不存在“买卖”的情况。租赁合同中无论是租赁期限、赠送期，还是租金的缴纳方式都是双方的合意，并无违法违规之外，双方就是租赁的意思表示，没有买卖的意思。姜丽丽向一审法院起诉请求：请求法院依法判令汇天网络公司支付姜丽丽迟延交付房屋的违约金（以410000元为基数，按日万分之二计算，期间自2015年5月28日至实际交房之日止）。一审法院认定事实：姜丽丽（乙方）与汇天网络公司（甲方）于2014年10月17日签订《国际健康港租赁合同》（以下简称合同），约定：该项目土地规划为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租涉案房屋。该房屋之租赁期为��十年，自2014年10月17日（下称“起租日”）起至2034年10月16日止，2033年10月17日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。该房屋的交付日期为2015年5月28日。租金计价方式为该房屋建筑面积为60.47平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币18573.14元，总价款人民币1123118元；付款方式乙方采取下列第二种方式付款：（一）一次性付款；（二）分期付款。甲方未能于本合同规定的该房屋之交付日期向乙方交付该房屋，甲方应当向乙方支付违约金。违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。逾期超过90天，甲方未交付该房屋，则乙方有权终止本合同，本合同终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。乙方之违约责任为（一）乙方如不按期支付租金，应当按未付租金部分的每日万分之二向甲方支付违约金，��期超过90天，乙方未支付全部租金，则甲方有权终止本合同，本合同终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效；（二）在租赁期限内，如乙方单方要求终止合同，需向甲方提出书面申请，经甲方同意该租赁合同解除，租金按下列方式计算（见合同的约定）；（三）二十年租赁期满后，乙方要求解除合同而发生的损失由乙方自行承担。此外，合同还约定了其他内容。在合同后附了三份附件，其中附件一是房屋平面图；附件二为交付条件，列举了名称及装修标准；附件三为付款方式及期限的约定，分为一次性付款和分期付款方式，乙方于2014年10月17日前向甲方支付租金款计400000元，于2015年1月17日前向甲方支付租金款计723118元。合同签订后，姜丽丽按照合同约定向汇天网络公司支付了租金共计400000元。在合同约定的房屋交付日期到期后，汇天网络公司并未按约��交付房屋。庭审过程中，姜丽丽称其参加过相关的团购优惠活动，支付了1万元，该1万元应算在姜丽丽交纳的租金总数中计算违约金，汇天网络公司对此不予认可，姜丽丽未就此提供证据予以证明。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案合同约定，汇天网络公司未能于该合同规定的该房屋之交付日期向姜丽丽交付房屋，汇天网络公司应当向姜丽丽支付违约金，违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。现汇天网络公司并未按照合同约定的房屋交付日期如期交房，构成违约，应按照上述法律规定和合同约定承担相应违约责任。故对于姜丽丽要求汇天网络公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。但对于违约金给付的期限，由于涉案房屋是否可以交付及交付的时间现无法确定，如将违约金计算至交房之日具有不确定性，也不利于执行，因此一审法院认为计算至本判决生效之日止为宜。关于姜丽丽称应将其参加优惠活动所交纳的1万元计算至租金总数中的主张，首先关于其是否交纳了1万元，姜丽丽未提交证据予以证明，第二、由于违约金条款系针对双方签订的合同中的租金数额而言的，即使其参加了优惠活动支付了1万元，亦系其参加优惠活动所支付的对价，故对于姜丽丽该主张，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条���《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、汇天网络科技有限公司给付姜丽丽违约金（以400000元为基数，按日万分之二计算，期间自2015年5月29日至判决生效之日止），于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回姜丽丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实，不能提供证据或者所提供的证据不能证实自己主张，应承担举证不能的法律后果。本案中,汇天网络公司并未提交充分证据证明姜丽丽和汇天网络公司签订的《国际健康港租赁合同》存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之无效情形，故汇天网络公司主张合同无效缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。汇天网络公司存在逾期交房情形，一审法院依据合同支持姜丽丽的违约金请求并无不当，本院依法予以确认。综上所述，汇天网络公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费922元，由汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张清波代理审判员  张海洋代理审判员  常洪雷二〇一七年七月十三日法官 助理  苗振跃书 记 员  高明晓