陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终7181号上诉人（原审原告）：余博海，男，1996年6月13日出生，汉族，西北政法大学在校学生，住西安市。委托诉讼代理人：刘海泉，陕西希友律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱花宁，陕西希友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安大明宫万达广场有限责任公司。住所地西安市未央区凤城一路东段大明宫商业街。法定代表人：齐界，该公司总裁。委托诉讼代理人：程广玉，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人余博海因与被上诉人西安大明宫万达广场有限责任公司（以下简称万达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第09025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，万达公司作为甲方与作为乙方的余博海签订了两份《商品房认购协议》，该两份协议分别约定了由余博海自购万达公司开发的位于未央区太华北路以东、凤城一路以北、凤城二路以南、规划路以西的西安大明宫万达广场A-1-31906以及A-1-31907号商品房，面积均为153.18平方米，折后两套房屋的购房款均为1684980元，共计3369960元。该协议约定：“乙方在签订商品房买卖合同当日，向甲方支付全部购房款”；乙方于“2014年10月18日前，持本认购协议、定金（发票）收据、签订合同资料及办理按揭贷款手续资料到甲方售楼处，与甲方签订商品房买卖合同及临时管理规约等相关文件，并向甲方交纳约定的全部款项”；2014年10月18日，余博海为A-1-31906、A-1-31907房分别向万达公司缴纳购房款1684980元，共计3369960元。后因万达公司未交付房屋，亦未签订正式的商品买卖合同，故余博海诉至本院，形成诉讼。另查，2013年9月，万达公司与施小华分别签订了合同登记号为Y13109005和Y13109008号的《商品房买卖合同》，约定由施小华购买万达公司开发的西安大明宫万达广场第1幢3单元19层面积为152.86平方米的31907号和31906号的商品房，西安大明宫万达广场有限公司于2014年10月30日前将商品房交付施小华；对于每套房屋的贷款80万元，万达公司为施小华向昆仑银行西安分行承担了保证责任。2014年6月28日，万达公司以登报公告的形式通知收房，施小华未予收房。2014年8月26日，福建省福州市中级人民法法院因它案需要以（2014）榕民保字第533号民事裁定书将该两套房屋查封。因施小华于2014年12月、2015年1月未按期归还银行按揭贷款，昆仑银行西安分行从万达公司处扣划剩余全部贷款本息，故万达公司将施小华诉至本院。本院于2015年11月12日作出（2015）未民初字第02354号和02355号民事判决书，判决万达公司与施小华解除2013年9月所签订的两份《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y13109008和Y13109005）；施小华协助万达公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续等。诉讼中，因双方各持己见，致调解未果。2015年11月26日，余博海诉至未央区人民法院称：因万达公司承诺开发的位于西安市未央区西安大明宫万达广场的商品房为现房，能够立即交付房屋，故其与万达公司于2014年10月份签订了两份《商品房认购协议》，购买A-1-31906、A-1-31907两套房屋。当日，其一次性付清全部房款。万达公司未向其交付房屋，亦未办理商品房备案登记手续。后万达公司告知其已将房屋出售给他人，并办理了按揭手续。经多次协商未果，故诉至法院，请求：1、依法解除其与被告于2014年签订的两份《商品房认购协议》，判令被告返还购房款3369960元及利息（以3369960元为基数自2014年10月18日按照中国人民银行同期贷款利息计算至实际支付之日）；2、判令被告向原告承担3369960元的赔偿责任；3、诉讼费由被告承担。万达公司辩称，本案定性应为商品房预约合同纠纷，而非是预售合同纠纷。本约合同无法签订主要是双方缔约时均无法预见且不可抗拒的原因导致，其从始至终没有恶意。因此，不能适用关于订立商品房买卖合同时，刻意隐瞒房屋已经销售给第三人的法律规定，故其无需承担一倍房款的赔偿责任。本约合同未能签订是由于意料之外的情况，其无法抗拒。因此，依据《商品房认购协议》约定，双方互不承担违约责任。鉴于本案实际上受制于其他法院的错误的查封裁定，法院的错误查封决定对于本案《商品房买卖合同》的签订属于法律上的履行不能，并非合同目的无法实现，待查封解除即可办理相应的签约手续，此种情况，并非万达公司的违约造成的，因此，余博海不应享有合同的解除权，但若双方均同意解除合同，也不应当以违约的角度去判定解除后的义务和责任。本案中，被告从未拒绝签订《商品房买卖合同》，未签订的原因也是法律履行不能，因此，不应当适用定金罚则。综上，应当驳回原告的诉讼请求。原审法院认为，依法成立的合同对当事人有约束力。商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按合同约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，余博海与万达公司签订《商品房认购协议》系双方当事人自愿签订，且不违反法律的规定，应为有效。《商品房认购协议》中双方对商品房的价格、房号、面积、具体位置等主要问题作了具体的约定，已具备了商品房买卖合同的主要内容，且余博海按协议的约定，于2014年10月18日向万达公司交纳了全部的购房款，对于该两份商品房认购协议应当认定为商品房买卖合同。对于万达公司提交的施小华于2014年9月17日签字的销售房产退房审批表系复印件，无其他证据佐证该签字系施小华本人所签，故本案不予采信。对于万达公司开发的A-1-31906、A-1-31907号商品房，万达公司已于2013年9月将本案争议的两套房屋出售给施小华，在与施小华的商品房买卖合同未解除之前，又在2014年10月18日出售给余博海，存在过错。现余博海要求解除其与万达公司签订的两份商品房认购协议、返还购房款3369960元，于法有据，本案依法予以支持。考虑施小华未实际接受房屋，本案争议的两套房屋尚在万达公司的控制范围之内，且万达公司与施小华的商品房买卖合同已经解除，余博海与万达公司之间的合同尚有履行的可能，故对于余博海主张的已付购房款的损失，余博海主张过高，本案酌情按照从给付之日按同期中国人民银行贷款利率的两倍计算利息予以赔偿为准，余博海的利息损失已包括在上述损失之内，故对余博海主张的利息本案不再支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、解除原告余博海与被告西安大明宫万达广场有限公司于2014年签订的购买A-1-31906、A-1-31907号房屋的两份商品房认购协议。二、被告西安大明宫万达广场有限公司于本判决生效后十五日内返还原告余博海购房款3369960元及损失（以3369960元为基数，按同期中国人民银行贷款利率的两倍计算利息，从2014年10月18日至本判决生效时止）。三、驳回原告余博海其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27999元（原告已预交），现由原告承担7999元；其余2万元由被告承担，于支付上款时一并支付原告。宣判后，余博海不服向本院提起上诉称：其与万达公司于2014年10月签订了2份《商品房认购协议》，并按协议约定于2014午10月18日向万达公司交纳了全部购房款。按照万达公司提供的一审法院已经认定的证据显示，万达公司于2013年9月已将本案争议房屋出售给第三人施小华，并且在2014年6月28日通过登报公告的形式向施小华交付了本案涉及的房屋，另2014年8月26日福建省福州市中级人民法院将上述房屋查封。一审法院认定余博海与万达公司所签订的《商品房认购协议》属于商品房买卖合同，同时认定在余博海与万达公司签订合同时，万达公司已经将涉案房屋出卖给第三人，并且已经被查封，但万达公司在签订合同时并没有告知余博海上述事实，明显有故意隐瞒的情况。应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条明确规定，万达公司除返还已付购房款及利息、赔偿损失，还应承担一倍购房款的3369960元的赔偿责任。而一审法院以“两套房屋尚在万达公司控制范围之内，余博海与万达公司合同尚有履行可能”为由判决万达公司承担银行贷款利息2倍的损失作为赔偿，而不支付一倍赔偿款明显违背立法精神，万达公司作为销售方故意隐瞒房屋实际情况，将已经出售的房屋再次销售给余博海存在重大过错，理应按照法律规定承担责任。综上，一审法院判决明显错误，适用法律错误，请求：1、依法撤销未央区人民法院(2015)未民初字第09025号民事判决书中第三项，依法改判为万达公司向余博海承担3369960元的赔偿责任；2、一、二审诉讼费用由万达公司承担。万达公司辩称，本案的合同是在双方同意的情况下解除，而不是万达公司恶意下解除合同，所以不能适用定金罚则。本案为预约合同纠纷而不是房屋认购合同纠纷，在法律上预约合同纠纷与认购合同不同，双方签订认购协议的原意并非认购而只是预约，不能适用商品房司法解释第五条的规定，余博海主张解除合同的原因是因为合同目的无法实现，双方解除合同也是因为不可抗力的原因，且本案中导致房屋被查封的原因是他案的查封，万达公司已经与施小华解除合同，万达公司不再承担责任，不能适用司法解释第九条要求一倍赔偿金的规定。请求法院驳回余博海的上诉请求。二审经审理查明，涉案商品房仍处于福建省福州市中级人民法院和北京市海淀区人民法院查封状态。其余事实原审查明属实。本院认为，余博海与万达公司订立两份《商品房认购协议》，依据认购协议约定，余博海购买万达公司楼位、房号、面积、单价、总价等指向明确的两套商品房屋。余博海按约定的价格向万达公司支付了全部购房款3369960元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，余博海与万达公司订立的两份《商品房认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人万达公司已经按照约定收受全部购房款，故该两份认购协议应当认定为商品房买卖合同。双方订立的涉案合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。万达公司在与余博海订立涉案合同之前，已将涉案合同涉及的两套商品房出售给施小华，施小华向万达公司支付了房屋首付款，其余房价款在银行办理了按揭贷款，万达公司从银行获得了施小华应付的其余房款。此后，万达公司与施小华因履行合同发生纠纷，万达公司于2015年4月24日诉讼到西安市未央区人民法院，要求解除其公司与施小华签订的商品房买卖合同，西安市未央区人民法院于2015年11月12日，即在万达公司与余博海订立涉案合同一年之后，人民法院才作出判决解除了万达公司与施小华签订的商品房买卖合同。因涉案合同涉及的两套商品房，万达公司已先出售给施小华，且处于人民法院查封状态，万达公司不能向余博海履行交付义务，余博海不能实现购买房屋之目的，余博海诉请解除双方商品房买卖合同关系，依法准许。万达公司在与余博海订立涉案合同时，未告知余博海合同涉及的房屋已经出卖给施小华的事实。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，万达公司的行为主观存在隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的故意。属于该司法解释第九条第一款第三项规定的情形，应当承担惩罚性赔偿责任。据此，余博海诉请万达公司返还购房款、支付利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任，符合法律规定，依法应予支持。综上所述，余博海的上诉请求成立，本院应予支持。一审判决认定事实清楚，但判处损失不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2015)未民初字第09025号民事判决第一项；二、变更安市未央区人民法院(2015)未民初字第09025号民事判决第二项为：本判决生效后15日内，西安大明宫万达广场有限公司返还余博海购房款3369960元并支付利息（以3369960元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，从2014年10月18日起至付清该款止）；三、撤销西安市未央区人民法院(2015)未民初字第09025号民事判决第三项；四、本判决生效后15日内，西安大明宫万达广场有限公司支付余博海赔偿款3369960元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27999元，余博海已预交，由西安大明宫万达广场有限公司负担。二审案件受理费33760元，余博海已预交，由西安大明宫万达广场有限公司负担。西安大明宫万达广场有限公司应负担之案件受理费，在支付案款时一并支付余博海。本判决为终审判决。审 判 长  王宏审 判 员  董凡代理审判员  张伟二〇一七年七月十八日书 记 员  袁萱