成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初1188号原告：蒋双艳，女，汉族，1982年9月26日出生，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：张彬，上海申浩（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：李青川，男，汉族，1980年4月7日出生，住四川省资阳市安岳县，系原告丈夫，一般授权代理人。被告：郑华，女，汉族，1982年8月21日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：艾信伶，四川顶泰律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：杨清萍，四川顶泰律师事务所律师，特别授权代理人。被告：李岱臻，男，汉族，1971年9月13日出生，住广东省阳东县。委托诉讼代理人：赖鹏程，四川川粤律师事务所律师，特别授权代理人。第三人：成都瑞都不动产经纪有限公司。住所地：成都市高新区紫竹北街**号。法定代表人：彭晓莉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘元洪，男，汉族，1986年10月16日出生，住四川省广元市元坝区。系公司员工，一般授权代理人。委托诉讼代理人：龙丽萍，女，汉族，1988年12月30日出生，住四川省开江县。系公司员工，一般授权代理人。原告蒋双艳诉被告郑华、李岱臻、第三人成都瑞都不动产经纪有限公司（以下简称“瑞都不动产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2017年4月6日进行第一次开庭，原告蒋双艳的委托代理人张彬，被告郑华的委托代理人艾信伶、杨清萍，被告李岱臻的委托代理人赖鹏程，第三人瑞都不动产的委托代理人刘元洪、龙丽萍到庭参加诉讼。于2017年6月8日进行第二次开庭，原告蒋双艳及其委托代理人张彬、李青川，被告郑华的委托代理人艾信伶、杨清萍，被告李岱臻的委托代理人赖鹏程，第三人瑞都不动产的委托代理人刘元洪、龙丽萍到庭参加诉讼。于2017年7月13日进行第三次开庭，原告蒋双艳的委托代理人张彬，被告郑华的委托代理人艾信伶，被告李岱臻的委托代理人赖鹏程，第三人瑞都不动产的委托代理人龙丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋双艳向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行《房屋买卖合同》的义务，由第三人协助，限期将成都市高新区世纪城路418号8栋2单元39楼3902号房屋及该小区10栋－2楼490号及－3楼595号二个地下室车位的产权过户登记至原告名下，并于过户手续办结之日向原告交付房屋（交付房屋同时由原告向被告支付购房余款）；2、两被告向原告支付以2700000元房屋转让款为基数,从2016年10月1日起按日千分之三计算至上述房产过户手续办结之日的迟延履行违约金。事实与理由：2016年9月16日，原告蒋双艳与第三人成都瑞都不动产经纪有限公司签订《房屋预订委托合同》，约定原告委托第三人代为与被告协商购买案涉房屋。同月17日，原告通过第三人的居间，与被告郑华将案涉房屋的买卖价款、房款支付方式、过户等物业交割事宜达成合意，且被告郑华在当场多次通过电话与被告李岱臻联系，并在征得李岱臻同意后与原告签订《房屋买卖合同》，约定由原告以一次性支付总价2700000元购买两被告共同所有的位于成都高新区世纪城路418号8栋二单元39楼3902房屋以及郑华单独所有的高新区世纪城路418号10栋-2楼490号，-3楼595号车位。约定双方应当在2016年9月30日前由第三人通知双方前往房管部门办理过户手续。后，原告向被告郑华转账支付定金，并由被告郑华出具收据。单在9月24日，被告郑华以被告李岱臻不同意为由，拒绝履行合同，后经三方多次协商未果。被告郑华答辩称，1、被告郑华在未得到被告李岱臻同意的情况下，擅自处分夫妻共同财产并事后并没有得到被告李岱臻的追认，原告在明知争议标的房屋为两被告共有的情况下，单独与被告郑华签订房屋买卖合同，原告存在过错。根据相关法律规定应自行承担相应损失；2、被告郑华的行为不构成表见代理，被告郑华与原告在2016年9月17日签订商品房买卖合同时，并没有向原告及第三人出示过任何得到了被告李岱臻授权的证据，原告诉称被告郑华得到了被告李岱臻的同意，此系原告主观臆测，被告郑华从未委托过第三人或者是向第三人表示过被告郑华有出售该房屋的意愿。被告李岱臻答辩称，1、被告李岱臻不是本案适格的主体，因其从未有过出售案涉房屋的意思表示，也未授权任何人出售案涉房屋，并且本案中被告李岱臻与原告未曾签订任何的房屋出售合同，故被告李岱臻不是本案的适格主体；2、原告与被告郑华签订的房屋买卖合同应当属于无效合同。因为房屋为两被告共有，被告李岱臻事前未授权被告郑华出售处置，在签订合同时也未曾得到任何电话的通知，且本案被告郑华显然不能构成表见代理，原告与被告郑华所签订的合同违反物权法、合同法以及相关法律的规定，应当系无效的合同。第三人瑞都不动产答辩称，在当时原告蒋双艳对房子有意向的时候，价格是260万元，我们就跟业主郑华取得联系，确定了时间三方一起谈交易的细节问题。在谈话中，得知房屋为双方共有，并且价格一直有争议，相差10万元，被告郑华与被告李岱臻一直通电话进行价格确认，最终确定价格为270万元，在签订合同时，是让郑华打电话进行确认之后才签字的。经审理查明，2016年9月16日，原告蒋双艳与第三人成都瑞都不动产经纪有限公司签订《房屋预订委托合同》约定：1、甲方（蒋双艳）经乙方（成都瑞都不动产经纪有限公司）提供房源信息，对房屋进行实地看房，充分了解其基本情况，自愿委托乙方以本合同约定条件代甲方与该房屋出售人协商购买此房屋；2、房屋基本情况：位于世纪城路418号龙湖峰景8栋2单元3902号房屋，用途住宅，建筑面积184平方米，结构为框架，楼层39层，该房屋未设定抵押；3、总房款：人民币260万，此价款为净房价。2016年9月17日，原告蒋双艳、被告郑华、第三人成都瑞都不动产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，主要约定：1、将属于被告郑华、李岱臻共同所有的位于成都高新区世纪城路418号8栋2单元39楼3902房屋以及郑华单独所有的高新区世纪城路418号10栋-2楼490号，-3楼595号车位出售给原告蒋双艳，售价270万元；2、原告蒋双艳在签订本合同的同时支付郑华购房定金人民币20万元，剩余248万元房款在蒋双艳取得新产权证当日以资金监管银行放款支付给郑华，尾款2万元蒋双艳在签合同当日支付给第三人成都瑞都不动产经纪有限公司，作为买卖双方办理房屋物业交割的保证金，第三人在买卖双方签订物业交割单之日支付给郑华；3、买卖双方应当在2016年9月30日前由第三人成都瑞都不动产经纪有限公司通知买卖双方前往房管部门办理过户手续，办理完毕房产过户手续之日取件当天腾出房屋，并办理房屋的物业交割手续；4、买卖双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户，每逾期一日，违约方应按该房屋成交价的千分之三向对方支付违约金；5、该房为夫妻共有，签合同时郑华已征得李岱臻同意。合同签订当日，原告蒋双艳向被告郑华现金支付定金5万元；2016年9月18日，原告蒋双艳通过银行转账向被告郑华支付定金15万元。合同签订后，被告郑华将案涉房屋的房屋产权证原件，包括被告郑华房屋产权证原件一本、被告李岱臻的房屋产权证原件一本以及被告郑华两个车位房屋产权证原件两本交予第三人瑞都不动产。2016年9月26日，被告郑华明确向原告蒋双艳表示不再继续履行合同。另查明：案涉房屋为清水房，无抵押，没有其他司法查封。根据成都龙湖物业服务有限公司龙湖世纪客户服务中心部分《接待列表》记载2016年8月12日至2016年9月16日，先后有四次中介带客户看房，包括链家与房天下。根据《接待列表》载明：“2016年9月10日，中介看房借钥匙，钥匙已借给中介；2016年9月16日，业主（李岱臻），电话放行，朋友来访，2016.9.1616：26已通知租售中心同事处理；2016年9月16日，中介看房借钥匙，2016.9.1616：26，已通知租售中心同事处理。”表明在上述时间段，案涉房屋的钥匙是交由物管租售中心保管，且被告李岱臻与物业中心保持联系。再查明，第三人瑞都不动产与证人共同证明，2016年9月16日签约时，被告李岱臻未到场，但是被告郑华在与原告蒋双艳商议购房价格之时，多次电话与李岱臻沟通，最后确定为270万元成交，与原告蒋双艳的陈述相同。本院认为，被告郑华与原告蒋双艳签订《房屋买卖合同》，收取定金20万元，并在这之后以房屋为夫妻共同财产，其出售房屋的行为未经其夫即被告李岱臻同意，拒不履行合同的事实清楚，本案争议的焦点在于：1、原告蒋双艳与被告郑华签订的《房屋买卖合同》是否有效；2、被告郑华的行为对被告李岱臻是否构成表见代理。一、原告蒋双艳与被告郑华签订的《房屋买卖合同》是否有效。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，因此，对于被告郑华在庭审中提出的未得到共同人李岱臻的同意，擅自处分夫妻共有财产，事后并没有得到李岱臻的追认，应该认定合同无效的抗辩不予采纳。原告蒋双艳与被告郑华签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效。二、被告郑华的行为对被告李岱臻是否构成表见代理。本案被告郑华与原告蒋双艳签订《房屋买卖合同》，收取定金20万元，共同所有人被告李岱臻未在合同上签字的事实清楚，合同对原告蒋双艳以及被告郑华具有约束力，因此，被告郑华对其具有单独所有权的两个车位处分合法有效。本案的核心争议在于被告郑华的行为对于其丈夫也即合同主要标的物房屋共同所有人被告李岱臻是否产生效力，即原告蒋双艳是否有足够的理由相信被告郑华是有代理权的，被告郑华的行为是否产生表见代理的效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。的规定，表见代理的构成要件主要有以下三点：1、被代理人抗辩行为人无权代理并拒绝追认；2、行为人具有代理权的表象，相对人有理由相信行为人有代理权；3、相对人主观上善意。1、被代理人是否抗辩行为人无权代理并拒绝追认。本案案涉《房屋买卖合同》为原告蒋双艳与被告郑华签订，房屋共有权人被告李岱臻未在合同上签字，现被告李岱臻抗辩行为人即被告郑华无权代理并拒绝追认，符合表见代理第一个构成要件。2、行为人是否具有代理权的表象使相对人有理由相信行为人有代理权。关于此构成要件，本院作如下认定：首先，被告郑华与被告李岱臻系夫妻关系，夫妻关系被认为是亲等极高的关系，夫妻一方以一方或者以双方名义与第三人进行的民事行为，一般视为夫妻双方的共同意思表示，因此，最高人民法院才会在关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）款作如下规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。虽然，被告李岱臻在庭审中提出两被告之间一直在闹离婚，且长期处于分居状态，但未提供相应证据进行证明。第二、交易之前，被告郑华将案涉房屋出租的信息公布于第三方交易网站，从原告提交的案涉房屋物业管理公司成都龙湖物业服务有限公司龙湖世纪客户服务中心部分《接待列表》上载明的内容表明2016年8月12日至2016年9月16日实际带客户看房的还有链家以及房天下等中介，案涉房屋的钥匙也放置于龙湖物业租售中心。被告在相当长的一段时间内将案涉房屋出售的信息放置于第三方交易网站，并将钥匙放置于龙湖物业租售中心，且房屋标的达到200余万，涉及如此大宗的家庭财产处置，很难让人相信被告李岱臻抗辩所称的对房屋出售完全不知情。原告蒋双艳亦是通过合法的中介现场查看了处于清水状态的案涉房屋。第三、在交易过程中，被告郑华与原告蒋双艳就成交价格从260万谈到270万进行了较长时间的协商，第三人瑞都不动产、证人都证实被告郑华在议价期间多次打电话与他人协商，虽原告未能提供直接通话记录等直接证据证明其谈话对象确为被告李岱臻，第三人瑞都不动都某证人都认为其协商对象为其丈夫李岱臻，原告自然有理由相信其正在与案涉房屋共有人即被告李岱臻就房屋价格进行商量。第四、合同签订过程中，被告郑华不仅出具了案涉房屋的四本房屋产权证原件，包括被告郑华房屋产权证原件一本、被告李岱臻的房屋产权证原件一本以及被告郑华两个车位房屋产权证原件两本，而且，在第三人提供的格式化《房屋买卖合同》的补充条款中特别注明：“该房为夫妻双方共有，签合同已征得李岱臻同意。”。同时，在签订合同以后，将上述四本产权证原件交予第三人瑞都不动产。两被告的夫妻关系、原告通过合法中介进行交易、协商价格时被告郑华的电话沟通、房屋钥匙放置于租售中心、齐全的产权证原件以及合同中的特别注明，已经使被告郑华具有代理权表象，相对人原告蒋双艳在签订合同之中有合理的理由相信被告郑华在签订合同之时有代理权。3、相对人主观上是否为善意。首先，原告蒋双艳是通过合法的房产中介即第三人瑞都不动产获得的房源信息，且被告亦未能提供证据证明第三人与原告在交易过程中存在恶意串通行为；其次，双方在交易过程中有过正常的房价协商过程，房价从260万最终谈到270万的成交价，双方对价格是合理的协商，并不存在欺诈等恶意行为；最后，案涉房屋成交价谈定为270万元，在当时的交易期间，这一价格并不存在明显过低的情形，因此，被告未能提供证据证明原告蒋双艳在交易过程中存在恶意，而实际成交的过程又能证明其是善意交易人。综上，被告郑华的行为对被告李岱臻构成表见代理，被告郑华的代理行为对被告李岱臻有效，《房屋买卖合同》合法有效。被告明确表示不再继续履行合同的行为已属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，该合同应继续履行。现经查明，案涉房屋无抵押，亦无其他限制其所有权过户的查封，合同具备条件继续履行，故对于原告要求限期将成都高新区世纪城路418号8栋二单元39楼3902房屋以及郑华单独所有的高新区世纪城路418号10栋-2楼490号，-3楼595号车位的房屋产权过户登记至原告名下，并于过户手续办结之日向原告交付房屋的诉讼请求予以支持。原告在诉请之中表示愿意在被告交付房屋后向被告一次性支付剩余250万房款的请求予以认可。最后，关于违约金，违约金以弥补实际损失为目的，由于合同可以继续履行，原告蒋双艳未举出其因合同迟延履行而遭受实际损失的证据。故对其违约金主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑华、李岱臻在本判决生效之日起十日之内协助原告蒋双艳办理成都高新区世纪城路418号8栋二单元39楼3902房屋以及高新区世纪城路418号10栋-2楼490号，-3楼595号车位的过户手续，并于过户手续办结之日将上述房屋交付予原告蒋双艳；二、原告蒋双艳在被告郑华、李岱臻履行本判决第一项内容的当日向被告郑华、李岱臻支付剩余房款2500000元；三、驳回原告蒋双艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取14240元，由被告郑华、李岱臻承担。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年七月十三日书记员 韩亚群