福建省将乐县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0428民初784号原告：三明市华翔物业管理有限公司，住所地，福建省将乐县古镛镇新和路8号。法定代表人：钟美珍，经理。委托诉讼代理人：修艳卿，女，该公司职员。被告：谢庆伟，男，汉族，1977年10月1日出生，住福建省将乐县。原告三明市华翔物业管理有限公司（以下简称华翔公司）与被告谢庆伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序于2017年7月6日公开开庭进行了审理。华翔公司的委托诉讼代理人修艳卿、被告谢庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华翔公司向本院提出诉讼请求：1.谢庆伟支付拖欠物业费1935元和公摊费28元（2016年3月14日至2017年5月15日止）；2.谢庆伟支付违约金人民币1343元；3.谢庆伟承担本案诉讼费用。事实和理由：华翔公司和谢庆伟于2015年3月31日签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条第一项约定：带电梯住宅按0.9元/平方米/月收取物业管理服务费用；第七项约定：按其拥有的房屋建筑面积于每个缴费时段期满前（以半年为限）7日内向甲方缴纳物业费。华翔公司根据协议提供了各项物业服务，但谢庆伟自2016年3月14日开始无故拒付物业费1935元和公摊费28元。根据协议约定，未按约定的收费标准和时间缴纳物业管理费用，从逾期之日起按每天加收欠款总金额的千分之三计算违约金。为此，提出上述诉讼请求。谢庆伟提交书面答辨称，一、华翔公司提供的物业服务有缺陷和过错，未尽到管理义务。电梯经常损坏，没有维修；小区没大门，门岗如同虚设，外来车辆随意停放堵住楼道出口，道路四通八达；一层店铺快餐店在大楼外墙加装大烟囱，另行开设窗户和后门，窗户、排气扇、空调都安装在楼道安全出口，不仅各种油烟、污气影响环境，而且严重影响防范火灾安全通道的通行；环境卫生很差等情况。二、答辩人是被迫签订物业服务合同，且该合同是格式条款合同，没有经过答辩人协商而订立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谢庆伟系将乐县古镛镇老年活动中心小区A幢705室业主，该房屋建筑面积138.213平方米。华翔公司是经三明市住房和城乡建设局审批的具有三级资质的物业服务企业。华翔公司和谢庆伟于2015年3月31日签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条第一项约定：带电梯住宅按0.9元/平方米/月收取物业管理服务费用；第七项约定：物业管理服务费以预收方式交纳，首次交纳一年物业管理费，以后每次交纳费用期为半年，缴纳时限为物业使用人收到物业管理处发出的“物业管理费用通知单”七日内；第九条违约责任中第四项约定：如经二次催缴无效且逾期30日后，则从逾期之日起按日加收欠款总金额3‰的滞纳金。华翔公司于2016年9月8日向谢庆伟催缴拖欠的物业费。从2016年3月15日起谢庆伟未缴纳物业费用，至2017年5月15日共计欠欠缴物业费1935元，欠公摊费28元。另查明，由于将乐县古镛镇老年活动中心小区未形成封闭式小区，且一楼店面是拆迁安置户未收取物业管理费用，小区内外来车辆经常停放堵住楼道出口，一层店铺快餐店在大楼外墙加装烟囱，另行开设大窗户和后门等情况，华翔公司为此也向交警、城管部门反映过，但无法制止。小区电梯时常受损不能使用等情况。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。华翔公司和谢庆伟签订的《前期物业管理服务协议》，未违反法律法规规定，系合法、有效的合同。现华翔公司提供了物业管理服务，谢庆伟应按照合同的约定缴纳物业服务费。华翔公司要求谢庆伟缴纳截至2017年5月15日止已欠的物业服务费1935元，符合法律规定及双方约定，应予支持。虽然在华翔公司提供物业管理服务期间，将乐县古镛镇老年活动中心小区确实存在外来车辆经常停放堵住楼道出口，一层店铺快餐店在大楼外墙加装烟囱，另行开设大窗户和后门等情况，华翔公司为此也向交警、城管部门反映过，作为物业管理企业华翔公司也没有此类的行政执法权，因此谢庆伟以此拒付物业管理费用，理由不成立，不予支持。小区电梯时常受损，华翔公司未公布物业服务资金的收支等情况。但这些问题应属华翔公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，并不构成拒交物业服务费的理由，不能以拒付物业服务费的方式进行对抗。谢庆伟尚欠公摊水电费28元，也应支付。鉴于华翔公司在提供物业管理服务过程中确实存在需要改进的问题，为督促其提高物业管理服务水平，从而避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区，对于华翔公司要求从逾期之日起按日加收欠款总金额3‰的滞纳金共1343元违约金的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十条，《物业管理条例》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、谢庆伟应于本判决生效之日起十日内支付三明市华翔物业管理有限公司物业管理服务费1935元；二、谢庆伟应于本判决生效之日起十日内支付三明市华翔物业管理有限公司代垫公摊水电费28元；三、驳回三明市华翔物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由谢庆伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  张丽新二０一七年七月二十五日书记员  张 艳附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。