成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初3500号原告（反诉被告）:成都众汇房地产经纪有限公司,住成都市锦江区汇源南路408号2幢1层113号。法定代表人：宋小凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭丹，女，1991年7月4日出生，汉族，住四川省资中县XXXXXX，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨俊彪，四川中奥律师事务所律师。被告（反诉原告）:付蓉,女,1961年10月22日出生，汉族,住成都市锦江区XXXXXX。委托诉讼代理人：彭胡鑫，四川广都律师事务所律师。被告（反诉原告）:蒲翼,男,1987年9月21日出生，汉族,住成都市锦江区XXXXXX。委托诉讼代理人：彭胡鑫，四川广都律师事务所律师。原告成都众汇房地产经纪有限公司（以下简称众汇经纪公司）与被告付蓉、蒲翼居间合同纠纷一案，本院立案受理后，被告付蓉、蒲翼在开庭审理前对原告众汇经纪公司提起反诉。本院审查后，依法受理了被告付蓉、蒲翼提起的反诉。本诉和反诉案件依法由审判员张文适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理，原告众汇经纪公司的委托诉讼代理人杨俊彪、郭丹，被告付蓉、蒲翼委托诉讼代理人彭胡鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）众汇经纪公司本诉诉称，2016年10月27日,原告作为房地产经纪人促成被告与吴晓丹达成房屋买卖合同约定，并签订了《房屋转让合约》，约定被告将位于成都市锦江区牛沙路166号镏金岁月花园XXXXXX号房屋卖予吴晓丹，合同签订后，被告拒绝履行合同义务，吴晓丹将被告诉至法院，成都市锦江区人民法院经审理作出（2017）川0104民初478号民事调解书，协议解除XXXXXX号《房屋转让合约》。因被告单方面违约导致合同解除，但原告已完成约定劳动，理应获得约定的服务费，根据《房屋转让合约》第13条的规定，要求对方支付总成交价3%的违约金，即25650元。而被告却多次恶语相向要求原告返还服务费，在多次沟通无果后起诉至法院，请求判令：1、被告支付原告合同违约金26650元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）付蓉、蒲翼本诉辩称，1、根据（2017）川0104民初478号民事调解书，双方是和平解除买卖合同，被告并不是违约方；2、原告的从业人员不具备专业性是导致房屋买卖双方没能履行协议的根本原因。被告（反诉原告）付蓉、蒲翼反诉诉称，付蓉、蒲翼经众汇经纪公司与案外人吴晓丹签订编号为XXXXXX的《房屋转让合约》，约定了位于成都市锦江区牛沙路166号镏金岁月花园XXXXXX号房屋买卖，但众汇经纪公司是在交易过程中安排不熟悉遗产继承取得房屋买卖业务的工作人员处理合同交易事宜，使房屋遗产税的承担问题没有纳入合同约定，导致房屋买卖双方发生重大分歧，众汇经纪公司还误导付蓉、蒲翼进行避税，众汇经纪公司的重大过错导致合约不能履行，应当承担缔约过失责任。付蓉、蒲翼为此请求判令：1、众汇经纪公司返还付蓉、蒲翼已经支付的佣金2500元，并赔偿付蓉、蒲翼缔约过失赔偿金51150元；2、众汇经纪公司承担反诉诉讼费。原告（反诉被告）众汇经纪公司反诉辩称，众汇经纪公司在居间过程中到房管局没有查询到卖方的房屋是继承取得，众汇经纪公司是在买卖双方履行合同过程中才知道有遗产税的事实，付蓉、蒲翼称众汇经纪公司前期就知道遗产税的理由与客观事实不符，并且根据合同法第42条规定的缔约过失是在订立合同阶段有过错才承担责任，所以付蓉、蒲翼要求众汇经纪公司承担缔约责任是没有法律依据的。经审理查明，2016年3月27日，付蓉、蒲翼作为卖方，吴晓丹作为买方，众汇经纪公司作为经纪方签订编号为XXXXXX的《房屋转让合约》约定“卖方将其所有的位于成都市锦江区牛沙路166号XXXXXX号，建筑面积为58.38平方米的房屋（成房权证监证字第XXXX**号）售予买方。买卖双方同意该物业总房价为855000元。…卖方转让该物业，卖方保证拥有该物业合法产权证明及享有完整所有权或相关有效法律文件，其委托人或共有人或第三人（权利人）同意转让该物业，卖方保证并能完全支配及处理该物业，向买方提供有关物业资料真实有效，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、偿还抵押等事宜，卖方应在转让完成之前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失。卖方须将该物业之房产证原件放于经纪方处作为转让过户之用。…买卖双方由本合约中买卖该物业所产生的税费需按政府及有关规定和收费标准交纳包括1、税费；2、交易手续费；3、转移登记费；4、营业税及附加费；5、个人所得税；6、土地出让金；7、土地收益金；8、维修基金；9、公证费；10、查档费；11、印花税；12、经纪方收取的按揭服务费；13、如在本合同履行过程中因政府部门原因增加或减少税费；14、其他相关费用。其中买方支付上述所有款项。…基于经纪方已提供服务，卖方同意支付经纪方人民币5000元及买方同意支付人民币8550元作为服务费，该笔服务费须于签署本合约之时付清。若逾期未支付，经纪方有权从逾期之日始向未支付方每日加收相当于服务费千分之二的滞纳金。…签署本合约后，无论在任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合约条款买入或卖出该物业，则违约方须即时支付经纪方该物业成交总价3%违约金，即人民币25650元。…签署本合约后，如买卖双方在未得经纪方书面同意与协议取消本合约，则买卖双方将同时及分别成为本合约之违约方并仍须各自负责付予经纪方应得上述服务费…。”2017年，吴晓丹以房屋买卖合同纠纷起诉付蓉、蒲翼、第三人成都众汇房地产经纪有限公司。成都市锦江区人民法院经依法受理并调解，于2017年4月13日作出（2017）川0104民初478号民事调解书，依法确认各方当事人自愿达成如下协议：一、解除原告吴晓丹与被告付蓉、蒲翼于2016年10月27日签订的《房屋转让合约》；二、被告付蓉、蒲翼于2017年4月14日之前一次性向原告吴晓丹支付10万元；三、原告吴晓丹自愿放弃其他诉讼请求；四、本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告付蓉、蒲翼负担。上述事实，有原告众汇经纪公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、付蓉、蒲翼的身份证、房屋所有权证复印件、《房屋转让合约》、佣金专用收据、《民事调解书》，被告提交的《房屋转让合约》、《民事调解书》、《房屋信息摘要》、《微信聊天截图》以及原告、被告的当庭陈述等证据在案为证。本院认为，首先经查实，2017年4月13日，付蓉、蒲翼与吴晓丹、众汇经纪公司各方经成都市锦江区人民法院调解自愿达成协议解除了该合约，而本案现有证据不能证实被告付蓉、蒲翼有单方面违约导致《房屋转让合约》解除的行为。其次，众汇经纪公司与付蓉、蒲翼、吴晓丹在其所签订的《房屋转让合约》中约定“…签署本合约后，无论在任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合约条款买入或卖出该物业，则违约方须即时支付经纪方该物业成交总价3%违约金，即人民币25650元…”，该条款实质内容就是众汇经纪公司只享有权利而不承担义务，各方的权利义务既明显不对等，又显失公平，该约定不符合法律规定。再次，众汇经纪公司的居间义务是促使付蓉、蒲翼与吴晓丹达成房屋买卖合同，该合同一经订立则众汇经纪公司的居间义务即告完成，至于付蓉、蒲翼和吴晓丹是否履行该合同对众汇经纪公司没有任何实质关系，当众汇经纪公司在付蓉、蒲翼与吴晓丹自愿达成调解协议解除该合约时依照“签署本合约后，无论在任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合约条款买入或卖出该物业，则违约方须即时支付经纪方该物业成交总价3%违约金，即人民币25650元”的约定，要求付蓉、蒲翼支付违约金25650元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于付蓉、蒲翼反诉要求众汇经纪公司退还居间服务费的问题。本院认为，众汇经纪公司与付蓉、蒲翼、吴晓丹所签订的《房屋转让合约》系当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同在依法成立期间合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，众汇经纪公司作为中介方即居间人为付蓉、蒲翼提供订立合同的机会，并促成付蓉、蒲翼与买方吴晓丹签订了《房屋转让合约》，合同一经双方签字，即告成立。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照合同约定支付报酬，以及根据《房屋转让合约》的约定，居间服务费系经纪方促成双方买卖合同成立即可收取的服务费用，即无论合同是否最终履行，均不影响众汇经纪公司收取买卖双方的居间服务费。故付蓉、蒲翼反诉要求众汇经纪公司退还居间服务费2500元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于付蓉、蒲翼反诉要求众汇经纪公司赔偿缔约过失赔偿金51150元的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，承担缔约过失赔偿责任的前提条件是：当事人在订立合同过程中有违反《合同法》第四十二条的规定，导致合同未能订立，并给对方造成损失的结果，行为人应当承担损害赔偿责任。经查明，众汇经纪公司所提供的居间服务促成了付蓉、蒲翼与吴晓丹于2016年10月27日签订了《房屋转让合约》。2017年4月13日，付蓉、蒲翼与吴晓丹双方经成都市锦江区人民法院调解解除了该合约。上述事实证实众汇经纪公司所提供的居间服务促成了付蓉、蒲翼与吴晓丹签订了《房屋转让合约》，该合约自签订之日起依法成立。因此付蓉、蒲翼反诉要求众汇经纪公司赔偿缔约过失赔偿金51150元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十二条、第九十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）成都众汇房地产经纪有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）付蓉、蒲翼的诉讼请求。本案本诉案件受理费221元，由本诉原告成都众汇房地产经纪有限公司承担；反诉案件受理费286元，由反诉原告付蓉、蒲翼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张 文二〇一七年七月二十五日书记员 覃雪梅速录员 戴 蓉附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。