江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初1057号原告：赖锐，男，1981年4月15日出生，汉族，江西省赣州市人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曾剑，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：成福英，江西凯莱律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：赣州市章贡区南桥实业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江新区瑞金路8号。法定代表人：曾宪斌，该公司董事长。组织机构代码证：70571269-X。委托诉讼代理人：陈美志，江西实创律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：张玮，江西实创律师事务所实习律师，一般代理。原告赖锐诉被告赣州市章贡区南桥实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾剑、成福英，被告的委托诉讼代理人陈美志、张玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付从2013年12月31日起至2015年4月30日止的逾期交房违约金51134元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月26日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20130106718），合同签订后，原告履行了付款义务，按照合同约定，被告应在2013年12月31日前交付房屋，被告却未能按约定时间交房。根据合同第九条第一款第二项约定：“买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之四的违约金。”被告迟延交房，应按合同约定承担违约责任，弥补原告的损失，原告要求被告依约承担违约责任，遭到被告的无理拒绝。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告具有诉讼主体资格；证据2、商品房买卖合同复印件，证明原、被告之间的合同权利义务；证据3、预收款收据复印件，证明原告已经付款，履行了付款义务。被告辩称，1、原告诉请已过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求；2、被告逾期交房存在延期及免责事由；3、原告主张违约金过高；4、违约金计算有误。被告为证明其答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证、任免文件等复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据2、降雨量统计复印件，证明雨天导致工期延误，被告存在免责事由；证据3、停运通知复印件，证明停运导致工期延误，被告存在免责事由；证据4、（2014）赣中民一终字第55号民事判决书复印件，证明类似案件的生效判决；证据5、竣工验收备案表复印件，证明原告所购买的房屋已经竣工验收，被告可以履行交房事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，原告提交的证据1、2，被告提交的1，当事人不持异议，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院对此认定如下：1、被告对原告提交的证据3的真实性、合法性无异议，认为该收据显示原告已付款400638元，恰恰说明应当按照已付金额为基数计算违约金。经审查，该组证据来源合法、内容真实，足以证明原告已按要求履行了付款义务，本院对其三性予以认定。2、原告对被告提交的证据2、4的关联性提出异议，对证据3的真实性、关联性有异议，对证据5的真实性无异议、关联性有异议。本院经庭审核实，对上述证据认定如下：被告提交的证据2系降雨量统计，被告作为开发商，应对施工期间的天气状况作出预测，合理预计工期，确保在承诺的工期内顺利完工，故正常的下雨天气不构成不可抗力的事由，故对该组证据的三性不予认定；被告提交的证据3系停运通知，被告未提出证据证明赣州市城市管理委员会下达停运通知的时间段内，被告开发的本案争议房屋正处于流散物体运输期间，该停运期间不必然导致被告开发的工程停工，故对被告提交的该组证据的关联性，本院不予认定；被告提交的证据4系（2014）赣中民一终字第55号民事判决书，该组证据所反映的案情与本案案情并不相同，与本案不具有可比性，故对该组证据的关联性，本院不予认定；被告提交的证据5系竣工验收备案表，该组证据表明涉案房屋于2015年4月28日竣工验收合格，双方可以履行交房事宜，故本院对该组三性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月26日，原告赖锐与被告赣州市章贡区南桥实业有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20130106718），约定原告以421724元的价格购买被告开发的位于赣州市章××新区××地××楼××室房屋一套。同时约定：被告于2013年12月31日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给原告。被告逾期交房的，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之四[该比率应不小于第（1）项中的比率即万分之二]的违约金。合同签订后，原告依约定支付了购房款，被告未在合同约定的时间向原告交付房屋。原、被告就逾期交房事宜协商未果，原告遂诉至本院处理。另查明：2015年4月28日，被告开发的原告所购商品房经相关单位验收合格取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约定履行各自的义务。本案被告未依合同约定的时间向原告履行交付房屋的义务，属于逾期交房，理应按合同约定和法律规定承担相应的违约责任。关于被告的违约责任如何承担涉及两个方面：一是逾期交房时间的确定；二是违约金计算标准的确定。关于逾期交房时间的确定问题，依据原、被告的合同约定，逾期时间应从最后交付期限的第二天即2014年2月1日起计算至实际交付之日止。被告在取得竣工验收备案表次日即向原告发出收房通知书，但因原告实际收房的时间掌握在原告方，被告如符合交房条件后，原告未及时收房的责任不应由被告承担，故被告逾期交房的截止时间应确定为2015年4月30日为宜。关于违约金计算标准的确定问题，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，被告主张合同约定的违约金过分高于造成的损失，应承担相应的举证责任，但本案被告并未完成该举证责任；原告亦应就损失的范围、大小作出陈述，并进行适当举证，而本案原告也未完成对该部分事实的举证责任，故综合考虑以上因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应以原告于2015年4月30日前已支付的购房款400638元为基数，按每日万分之2.5的标准向原告支付453天的逾期交房违约金,原告的诉讼请求属于计算错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：被告赣州市章贡区南桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赖锐支付逾期交房违约金计人民币45372.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1078元，由被告赣州市章贡区南桥实业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  张 霞人民陪审员  庄明静二〇一七年七月十一日书 记 员  刘素静