福建省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)闽民申2780号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:叶文庆，男，1978年12月9日出生，汉族，住福建省平和县。委托诉讼代理人：陈适平，福建泉顺律师事务所律师。再审申请人（一审第三人、二审上诉人）:陈达龙，男，1985年7月19日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：林珍珠，福建泉顺律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）陈财根，男，1986年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。再审申请人叶文庆、陈达龙因与被申请人陈财根房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第913号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。叶文庆申请再审称：（一）一审判决在购房尾款的支付方式等问题上认定事实错误，且对被申请人恶意阻却尾款支付条件成就的行为未作认定，导致判决错误。1.一审判决对关于房屋买卖合同约定的购房尾款支付方式为个人住房按揭贷款的认定错误。本案双方约定的购房尾款的支付方式是商业贷款，商业贷款包含房屋抵押贷款和个人住房按揭贷款，而一、二审法院认定为按揭贷款显然偏袒被申请人。二审法院“因个人住房按揭贷款是一般直接支付给出卖方，故此约定更能佐证双方约定的是个人住房按揭贷款”的论断是错误的，因为在实践中，房屋抵押贷款也是可以通过指定收款人的方式将贷款直接支付给出卖方。2.购房尾款未能及时正常支付与被申请人的恶意阻却有关，一、二审法院以双方调解协商中申请人的不利自认作为重要证据认定申请人构成根本违约是错误的。一审法院“根据约定，被告（申请人叶文庆，下同）应在办理过户被告登记手续签订《厦门市房地产买卖合同》后的三日内，备齐经银行确认的按揭资信证明材料。而被告在2014年3月21日办理过户被告登记手续后，因其指定的第三人不符合按揭贷款要求无法罢了按揭手续，其理应与原告（被申请人，下同）协商被告款项支付方式，在协商不成的情况下有义务直接向原告支付购房尾款。在双方屡次协商无法一致意见的情况下，被告还要求降价否则不予协商，违约行为明显，构成根本违约。因此，被告的违约行为已致使不能实现合同目的”的认定是错误的。首先，叶文庆在因第三人陈达龙不符合按揭贷款条件而无法办理按揭手续的情况下，多次主动与陈财根协商，要求按照签订合同时双方口头约定好的以房屋抵押贷款来支付购房尾款，请求陈财根向房管局领取房产证而后办理房屋抵押贷款付款，但因陈财根故意拒绝配合而致使协商不成购房尾款未能正常支付。其次，一、二审法院认为双方在协商不成的情况下申请人有义务直接向陈财根支付购房尾款缺乏依据。合同中没有任何诸如“双方在协商不成的情况下申请人有义务直接向陈财根支付购房尾款”之类的约定，法律也无类似规定。更何况，申请人主观上并非不支付购房尾款，而是因为第三人陈达龙不符合按揭贷款的条件而无法办理，而在这样的情况下申请人一直积极与陈财根协商采用房屋抵押贷款的方式来支付。第三，一、二审法院将申请人在与陈财根协商过程中的自认作为对申请人不利的事实与证据从而认定“双方因用何种方式贷款而支付购房尾款屡次协商无法一致意见的情况下，被告还要求降价否则不予协商，违约行为明显，构成根本违约”，不仅缺乏说服力，更是有违法律规定。一方面，依最高院司法解释，在调解协商过程中的自认不能作为对自认方不利的证据；另一方面，不能因为申请人要求降价就因此认定申请人违约明显，构成根本违约。第四，在本案中，违约的恰恰是陈财根，一、二审对此不予以认定是错误的。在房屋买卖合同中，办理并领取房产证和配合进行房屋评估以办理贷款是出卖人的附随义务。而在本案中，陈财根故意不去领取房产证，拒绝配合进行房屋评估，显然是被申请人违约。且其违约行为致申请人无法办理抵押贷款而支付购房尾款，属恶意阻却支付购房尾款条件的成就，是双方造成纠纷的最根本原因。对此陈财根应承担相应的责任。3.一审对于违约金的认定与判决畸高，严重违背公平合理的原则，二审法院不予纠正也是错误的。一、二审法院认定申请人属根本违约，依据协议第二十一条约定，申请人应向被申请人支付按总购房款的20％计算的违约金72万元是错误的。首先，申请人不存在违约行为，即使申请人构成违约，也只能按照买卖房屋协议第十三条：“若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.02％作为违约金”的约定来计算支付违约金，而不能按照第二十一条的约定计算支付违约金。其次，依法律规定，违约金应与守约方所受到的损失相一致。而由于近两年厦门地区的房地产价格大幅度上涨，在解除购房合同的情形下，陈财根不仅没有损失，反而受益。一、二审法院在判决解除房屋买卖合同的同时，判决申请人支付违约金72万元，不仅畸高，且有失公平、公正。（二）诉争的房屋系由申请人直接转卖给第三人陈达龙，已支付的购房款108万元亦系由陈达龙支付给申请人而后再由申请人支付给陈财根的。一、二审判决遗漏了该重大事实的审查与认定而径行下判，不仅在程序上不当，更是损害了陈达龙及其家人的家庭共同合法权益。（三）一、二审的判决严重偏袒被申请人，有失社会公平正义，且极大地浪费社会资源。第一，申请人因为陈达龙不符合按揭贷款的客观原因而未能正常支付购房尾款，这并非申请人所愿，更非申请人过错所致。事实是申请人积极的与陈财根协商采用房产抵押贷款的方式来补救，却因陈财根的故意阻却行为（不领取房产证和配合房产的评估）而致无法办理房产抵押贷款致无法正常支付购房尾款，一、二审法院不追究被申请人的违约责任，却认定申请人属根本违约从而判决解除合同、申请人支付违约金，显然是偏袒陈财根，严重损害申请人与第三人的合法权益。第二，诉争的房屋由申请人直接卖给第三人陈达龙且已经过户到其的名下，花费了许多人力物力和财力，现在仅因客观原因无法办理按揭贷款并由于陈财根的阻却无法办理抵押贷款从而无法正常支付购房尾款就判决解除合同，并要将申请人与已经过户的房屋再次过户到陈财根的名下，又要将花费许多的人力物力和财力。如此的判决不仅造成了社会资源的极大浪费，也严重损害第三人的合法权益。综上，请求撤销终审判决，依法改判驳回陈财根的一审诉讼请求。陈达龙申请再审称：诉争房屋系陈达龙自叶文庆手中购买并直接过户，一、二审法院在未查明事实的情形下判决申请人应与叶文庆将房屋变更至陈财根是完全错误的，严重损害了申请人及申请人家人的共同合法权益。（一）诉争房屋系申请人向叶文庆购买，并向叶文庆支付了购房首付款人民币108万元，申请人并非一、二审法院认定的叶文庆指定的无偿接受房产过户的人员。叶文庆向陈财根购买诉争房产后，将该房产直接转手出让给申请人，购房款108万元也是申请人支付给叶文庆之后叶文庆再支付给陈财根的。由于申请人与叶文庆一直关系很好，又加上是现房，双方当时只是口头约定，并说好房产直接自陈财根名下过户到申请人名下，以省去中间环节及费用。对该诉争房产，申请人是付出相应的对价的，而非无偿被指定接受过户的。（二）一、二审判决严重损害了申请人及申请人家人的合法权益。（三）申请人系善意取得的第三人，陈财根与叶文庆之间的纠纷不应影响、损害申请人己取得的合法权益。一、二审的判决，显然违反了合同相对性原理，损害了申请人的合法权益。（四）二审关于购房尾款的支付方式等重要事实的认定存在严重错误，显失公平。首先，一、二审法院认定购房尾款的支付方式只能是按揭贷款是错误的，亦与事实不符；其次，本案诉争房产购房尾款的未能正常支付，完全是陈财根不配合，故意阻却所造成的，一、二审法院认定叶文庆根本违约是错误的；第三，本案纠纷的根源是因为房价大涨，陈财根反悔所致，一、二审却判决叶文庆支付违约金72万元，显失公平正义。综上，请求依法再审本案，改判驳回陈财根对申请人的诉讼请求。被申请人陈财根未作答辩意见。本院认为，本案争议的焦点是叶文庆是否构成根本违约问题，核心是合同约定的支付购买诉争房屋尾款的贷款方式是按揭贷款还是抵押贷款问题。（一）《房产买卖协议书》中关于货款的约定条款有三处，即第四条第四项中约定的“商业贷款”，第十五条中约定的“办妥银行按揭贷款手续”及第二十一条中约定的“以房产向银行申请贷款”，虽然第四条及第二十一条中约定的贷款形式不明确，但在第十五条约定中明确为按揭贷款。由于《房产买卖协议书》样式系由房产中介提供，并非由出卖人陈财根自己制作，因此，叶文庆主张合同第十五条中约定的“办妥银行按揭贷款手续”系无效的格式条款的理由不能成立。即便商业贷款包含按揭贷款和抵押贷款，但合同中并无明确的关于抵押贷款的约定，故一、二审法院认定诉争房屋尾款的贷款方式是按揭贷款并无不妥。（二）由于诉争房屋的实际买受人陈达龙不能办理按揭贷款，导致合同不能正常履行，责任在叶文庆、陈达龙一方。事后，叶文庆在与陈财根协商如何支付余款的过程中，又提出降价要求，显然有违诚信，故一、二审法院认定其行为构成根本违约完全正确。由于叶文庆违约在先，故其认为陈财根的故意阻却行为（不领取房产证和配合房产的评估）导致无法办理房产抵押贷款的理由不能成立。（三）关于违约金是否过高问题。由于《房产买卖协议书》的第十三条和第二十一条对违约金作了不同的约定，陈财根作为守约方有权选择对其有得的约定条款，故一、二审法院依据陈财根的请求和合同第二十一条“……2.甲乙双方均不得中途违约，若一方违约的应按房款的百分之二十支付守约方”的约定，判决叶文庆支付72万元违约金并无不当。（四）陈达龙既不能依约办理按揭贷款，又未及时支付购房余款，故其主张系善意的第三人的理由不能成立。综上，叶文庆、陈达龙的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回叶文庆、陈达龙的再审申请。审 判 长  林国新审 判 员  程光毅代理审判员  陈志辉二〇一七年七月二十八日书 记 员  张天栋