湖南省常德市中级人民法院行 政 判 决 书(2017)湘07行初15号原告周汉清，男，1935年10月16日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托代理人赵端阳，北京炜衡(长沙)律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人夏娟，北京炜衡(长沙)律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。被告常德市武陵区人民政府，住所地湖南省常德市武陵区柳叶大道。法定代表人廖可元，该区区长。委托代理人高毅，男，1987年10月28日出生，汉族，该政府法制办工作人员，住湖南省常德市武陵区，代理权限为特别授权代理。委托代理人蒋彬彦，湖南南天门律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告周汉清诉被告常德市武陵区人民政府(以下简称武陵区政府)房屋征收行政补偿一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2017年6月6日公开开庭审理了本案，原告周汉清的委托代理人赵端阳、夏娟，被告武陵区政府的委托代理人高毅、蒋彬彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年10月11日，武陵区政府作出常武征补决[2016]62号《房屋征收补偿决定书》，该补偿决定的内容为：一、对被征收人周汉清给予房屋征收补偿，补偿价值为345519元。被征收人可以选择货币补偿或者产权调换的补偿方式。1、选择货币补偿的，补偿款为345519元，三个月临时安置费为2400元，搬迁费为2000元，以上共计349919元，已由常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室(以下简称区征补办)专户足额储存，被征收人可随时领取。2、选择产权调换的，被征收人用于产权调换的补偿价值为345519元，搬迁费为4000元。供产权调换的房屋位于该项目棚改安置小区内，被征收人应在补偿决定送达之日起至补偿决定生效后15日内按照征收补偿方案的规定相互找补产权调换的差价；逾期不选择房屋或按照征收补偿方案的规定相互找补产权调换差价的，视为放弃产权调换的补偿方式，只对被征收人进行货币补偿。二、限被征收人周汉清自本决定送达之日起15日内腾空被征收房屋。原告周汉清诉称，1、被诉征补决定所涉及的项目实为商业开发，而非公共利益需要，故被诉征补决定严重违法。2、被诉征补决定无法律依据且程序严重违法，严重损害了周汉清的合法权益。案涉房屋征收行为应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，周汉清仅看到一份所谓的商业开发蓝线图，并未看到上述规划，故被诉征补决定没有法律依据。征收补偿方案未经征求意见和举行听证的程序，对被征收人房屋的评估也未经协商选定房地产价格评估机构程序，属程序违法。3、被诉征补决定所作出的房屋价值补偿款与实际严重不符，明显低于同地段类似房地产市场价格，严重显失公平。周汉清的房屋实际面积大于房屋登记簿上的面积，应按实际面积补偿。周汉清的自建房属于1998年以前构建，根据征收补偿方案的规定，应按住宅房屋征收价值的100%予以货币补偿。综上，被诉征补决定没有法律依据且违反法定程序，严重损害周汉清合法权益，请求撤销武陵区政府作出的常武征补决[2016]62号《房屋征收补偿决定书》，并判令武陵区政府承担本案诉讼费用。周汉清为证明其主张，提交了如下证据材料：证据1，2016年10月11日武陵区政府作出的常武征补决[2016]62号《房屋征收补偿决定书》证据2，周汉清的国有土地使用证；证据3，周汉清的房屋所有权证。上述证据材料拟证明被征收房屋系周汉清所有。被告武陵区政府辩称：1、武陵区政府系有权对周汉清作出被诉征补决定的法定机关。2、被诉征补决定所涉项目已列入棚户区改造项目，符合公共利益需要。3、被诉征补决定证据确凿，适用法律正确，程序合法，未损害周汉清合法权益。周汉清的诉讼请求缺乏事实根据与法律依据，请求驳回周汉清的诉讼请求。武陵区政府为证明其主张，提交了如下证据材料及依据：一、职权依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)第四条、第二十六条，《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第三条、第二十二条。《常德市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三条、第三十七条。二、事实和程序方面的证据证据1，2013年7月6日常德市城区三改四化工程指挥部棚改工作办公室(以下简称市棚改办)常棚办建(47)号《常德市棚户区改造项目确认书》、2015年5月15日市棚改办常棚办建调(8)号《常德市棚户区改造项目确认书》。证据2，2015年3月15日湖南强劲房地产开发有限公司(以下简称强劲公司)《关于对原卫校生活区和B-06地块棚改项目进行核查的请示》复印件、2015年3月21日常德市规划局《关于对原卫校生活区和B-06地块棚改项目进行核查的复函》及规划蓝线图。证据3，2015年1月15日《常德市武陵区第十六届人民代表大会第四次会议关于常德市武陵区2014年国民经济和社会发展计划执行情况及2015年国民经济和社会发展计划的决议》。证据4，2015年4月15日强劲公司《关于对原卫校生活区和B-06地块棚改项目进行核查的请示》复印件、2015年4月15日常德市武陵区发展和改革局《关于原卫校生活区和江北城区棚改规划B-06地块棚户区改造项目符合国民经济和社会发展规划的函》。证据5，2015年3月25日强劲公司《关于对原卫校生活区和B-06地块棚改项目进行核查的请示》复印件、2015年3月26日常德市国土局《关于原卫校生活区棚改项目符合土地利用总体规划的证明》。证据6，《常德市信访接待中心来访接待登记》表、原卫校生活区现场照片。以上证据旨在证明案涉房屋征收符合公共利益性质，且符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。证据7，2014年12月17日区征补办常武征办告字[2014]24号WLDR-2014-940249《关于拟征收房屋范围的通告》及公示照片。证据8，2015年1月7日武陵区政府府坪街道办事处(以下简称府坪街道办)《通知》及公示照片。证据9，2015年1月15日《原卫校生活区棚户区改造项目选定评估机构会议纪要》、《原市卫校生活区棚改项目会议签到表》、会议照片、《选定评估机构程序》、《备选房地产价格评估机构名单》、2015年1月15日湖南省常德市德城公证处《现场公证词》及公证员身份信息资料、计票人、唱票人、监票人身份证复印件。证据10，2015年1月21日区征补办《关于原市卫校生活区棚户区改造项目选定房地产价格评估机构的公示》及公示照片两张。证据11，2015年1月26日区征补办武征办委[2015]9号《房屋征收评估委托书》、评估机构《营业执照》复印件、《房地产估价机构资质证书》复印件、注册房地产估价师证书复印件。证据12，2015年1月7日《原市卫校生活区棚户区改造项目自建面积建设年代认定表》及公示照片。证据13，2015年1月27日区征补办《关于原市卫校生活区棚户区改造项目房屋征收范围内入户调查结果的公示》、《原市卫校生活区棚户区改造项目入户调查结果公示表》及公示照片。证据7-13，旨在证明武陵区政府已依法组织了评估机构的选定事宜，且评估机构的选定完全符合规定程序的要求。证据14，2015年2月13日武陵区政府第四次专题会议纪要《关于原卫校生活区棚户区改造(征收)项目征收补偿方案论证专题会议纪要》。证据15，2015年2月9日武陵区政府常武政函[2015]8号《关于原市卫校生活区棚户区改造项目房屋征收补偿方案征求意见稿的通告》、征求意见稿及公示照片。证据16，2015年3月11日《原市卫校生活区棚户区改造项目征收补偿方案征求意见座谈会议纪要》、《原市卫校生活区棚户区改造项目征收补偿方案征求意见座谈会签到表》、会议照片。证据17，2015年6月4日区征补办《关于原市卫校生活区棚户区改造项目征收补偿方案征求意见和修改情况的公示》及公示照片。证据14-17，旨在证明武陵区政府已组织有关部门对征收补偿方案进行论证并公布，且征求了公众意见。证据18，2015年6月10日府坪街道办出具的《府坪街道原市卫校生活区棚改项目社会稳定风险评估报告》。证据19，2015年6月15日《关于原市卫校生活区棚户区改造项目资金的情况说明》及交易流水。证据20，2015年6月30日武陵区政府常武政发[2015]13号《关于原市卫校生活区棚户区改造项目房屋征收决定的通告》、附件常武征决[2015]7号武陵区政府《关于原市卫校生活区棚户区改造项目房屋征收的决定》和《原市卫校生活区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》、公示照片。证据21，2015年11月18日湖南公信房地产评估经纪有限公司(以下简称公信评估公司)《房屋征收初步评估结果公示》、原市卫校生活区棚户区改造项目范围内被征收房屋初步评估价值明细表及公示照片。证据22，房屋所有权人为周汉清的常德市房权证武字第00036205产权证复印件、土地使用者为周汉清的常国用(2002个)字第01143号国有土地使用证复印件(房改房)及周汉清身份证复印件。证据23，2014年12月1日《建(构)筑物及其他设施调查表》、现场照片。证据24，2016年5月5日公信评估公司湘公房征字(2015)第15-12号《分户评估报告书》及送达回证。证据25，2016年7月29日公信评估公司湘公房征字(2015)装饰装修第15-012号《装饰装修评估报告书》、送达回证、送达照片及见证人的身份证明。证据26，2016年5月20日、2016年9月17日、2016年10月25日《调查询问笔录》。证据27，2016年10月11日武陵区政府常武征补决[2016]62号《房屋征收补偿决定书》、送达回证、送达照片。证据18-27，旨在证明被诉征补决定依据评估报告认定周汉清房屋价值补偿款符合法律规定，且该补偿决定书已依法送达给周汉清。适用的法律依据：《征补条例》第四条和第二十六条、《国有土地上房屋评估办法》第二条和第十条；《常德市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(常德市人民政府令第10号令)经庭审质证，武陵区政府对周汉清提交的证据材料的真实性均无异议。周汉清对武陵区政府提交的证据材料质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，案涉项目并非为了公共利益而实施。对证据2、4、5、7的真实性无异议，但对合法性、关联性和证明目的有异议，武陵区政府系为商业用途而征收案涉房屋。证据3的真实性无异议，但对合法性、关联性和证明目的有异议，武陵区政府提交的是草案，并非最终发布的正式报告，不能作为执行依据，且并不能直接证明此次征收系为了公共利益。对证据6的真实性无异议，但对合法性、关联性和证明目的有异议，该组证据只能证明原卫校生活区的基本状况，并无其他意义。对证据8的真实性无异议，但对合法性、关联性和证明目的有异议，该通知仅通知选定评估机构的事项，并未公布房地产价格评估机构名单。周汉清未收到任何通知其参加选定评估机构的通知，张贴公布通知的时间离选定评估机构之日仅为两天，无法为广大被征收人所知晓。另外，该通知的发布主体为府坪街道办，而非区征补办，府坪街道办无权发布。对证据9的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，无选票证明投票结果，会议纪要未经参会人员签名确认。现场公证仅有一名公证员在场监督，违反《公证程序规则》第二十八条的规定，且公证词未盖章。签到表所载签到人数仅为60人，而原卫校生活区共有210户，不具有广泛代表性及合法性。对证据10、11的真实性无异议，但对合法性、关联性和证明目的有异议，因选定评估机构程序违法，后续的行为均无实际意义。对证据12、13的真实性、合法性、关联性和证明目的有异议，仅对公示的照片真实性无异议，评估机构未进行实际测量，房屋实际面积大于产权登记面积。对证据14、15的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，武陵区政府没有通知周汉清参加补偿方案征求意见座谈会，而座谈会会议纪要并未向周汉清公示。武陵区政府仅张贴了通告，并未公告补偿方案。对证据16的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，会议纪要为打印件，没有参会人员签名确认，补偿方案没有根据公众意见修改。对证据17的真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的均有异议，武陵区政府并未公示任何征求意见的会议内容，直接公示补偿结果，致使座谈会有形无实。对证据18的真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的均有异议，该风险评估报告由府坪街道办作出而非武陵区政府作出，且实施拆迁行为在前，风险评估在后，程序违法。对证据19的真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的均有异议，该证据系武陵区政府自身出具的，不能证明征收补偿费足额到位、专户存储、专款专用，没有中立的第三方对该账户进行监督。对证据20的真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的均有异议，该决定未送达给周汉清。对证据21的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，初步评估时没有征求周汉清意见及通知周汉清到达现场，初步评估结果没有依法送达给周汉清，且公示期不足10天，严重违法。对证据22无异议。对证据23的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，进行调查和现场勘查时，没有征求周汉清意见及通知周汉清到场。对证据24的真实性无异议，对其合法性、关联性和证明目的均有异议，评估机构的选定不合法，估价时点定在2015年6月30日不公平，房价现已大幅上涨，评估报告未依法送达给周汉清，剥夺了周汉清申请复估的权利。对证据25的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，该报告没有评估人员签名及评估机构盖章，没有依法附带评估资质的相关证件，评估实施时未通知周汉清到场，评估报告未向周汉清送达。对证据26的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，入户协商谈话笔录没有周汉清签字，也没有被询问人签字，不能达到武陵区政府的证明目的。对证据27的真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的均有异议，周汉清未收到关于委托或选任房产评估机构的任何通知，故未参与房地产评估机构的委托或选任。被诉征补决定对产权调换房仅明确调换房屋的面积，对于位置、价格、楼层、户型等未明确。送达回证上没有周汉清签字，周汉清未授权案外人进行过签收，武陵区政府至今未将被诉征补决定送达给周汉清。周汉清对武陵区政府具有作出征收补偿决定的职权和适用的法律依据本身无异议。本院对周汉清提交的证据材料认证如下：证据1系被诉行政行为，是本案审查的对象，不作为证据使用。证据2、3，因武陵区政府对其真实性无异议，本院予以采纳。本院对武陵区政府提交的证据材料认证如下：武陵区政府提交的证据材料系其在案涉房屋征收过程中形成的证据，各证据间能够相互印证，真实、合法且与本案相关联，本院予采纳。证据27中的《房屋征收补偿决定书》系被诉行政行为，不作为证据使用。经审理查明，周汉清与彭艮秀系夫妻关系，二人育有一女两子，周胜系其中一子。周汉清在湖南省常德市武陵区城南方家巷居委会(原常德卫校生活区)有住宅一处，房屋所有权证的证号为常德市房权证武字第*****号、国有土地使用证的证号为常国用(2002)个字第***号，房屋建筑面积67.39平方米，产权性质为私有房产。2013年7月6日，市棚改办下达常棚办建(47)号《常德市棚户区改造项目确认书》，认定原市卫校生活区和江北城区棚改规划B－06地块棚户区改造项目符合常德市棚户区认定条件，列入棚户区改造项目。项目位置位于常德市武陵区城南街道乔家巷、方家巷社区，东至常德市第四中学、西至青年路、南至人民路、北至建设路。改造形式为校区部分自筹共建，其他部分按整体拆除改造。2014年12月1日，开展入户调查工作，对周汉清的房屋及其他设施进行了调查。为改善居住条件，武陵区政府拟对原市卫校生活区实施棚户区改造，区征补办于2014年12月17日发布常武征办告字[2014]24号WLDR-2014-940249《关于拟征收房屋范围的通告》并予以了公示，公布的征收范围是东至方家巷B-06地块，西至市职业学院附二医院，南至东升大厦，北至原市电影公司范围内国有土地上需要征收的建筑物、构筑物及附属设施。拟被征收房屋79户，其中私产78户，公产1户。2015年1月7日，实施单位府坪街道办在被征收区域内发布通知，告知被征收人选择评估机构的时间、地点和方式。2015年1月15日，在常德市德城公证处的见证下及60户拟被征收人的参与下，采取投票方式选定湖南公信房地产评估经纪有限公司(以下简称公信评估公司)为评估机构。2015年1月21日，区征补办公示选定的房地产价格评估机构。2015年1月26日，区征补办向公信评估公司出具武征办委[2015]9号《房屋征收评估委托书》。之后陆续对被征收人进行入户查勘。2015年1月27日，区征补办公示入户调查结果。2015年5月15日，市棚改办再次下达常棚办建调(8)号《常德市棚户区改造项目确认书》，将改造形式调整为征收搬迁、整体改造。2015年6月30日，武陵区政府发布常武政发[2015]13号《关于原市卫校生活区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》并将房屋征收决定与补偿方案作为附件予以公布，对周汉清等79户被征收人的房屋实施征收。2016年5月5日，公信评估公司作出湘公房征字(2015)第15-12号《分户评估报告书》，周汉清的房屋评估总价为326016元。2016年5月20日，区征补办向周汉清送达分户评估报告，其子周胜签收。2016年7月29日，公信评估公司作出湘公房征字(2015)装饰装修第15-012号《装饰装修评估报告书》，对周汉清房屋内的装饰装修评估价值为19503元。2016年9月16日，区征补办向周汉清之子周胜送达《装饰装修评估报告书》，周胜认为装修补偿过低，拒绝签收，但有两名社区工作人员在场见证。区征补办的工作人员分别于2016年5月20日、2016年9月17日与周汉清之子周胜，就房屋征收补偿问题进行协商，未果，且周胜拒绝在协商笔录上签名确认，两名社区工作人员在场见证。2016年10月25日，又与周汉清的妻子彭艮秀及其子周胜，进行协商，仍未果，且彭艮秀及其子周胜依然拒绝在协商笔录上签名确认，但有两名社区工作人员在场见证。2016年10月11日，武陵区政府作出常武征补决[2016]62号《房屋征收补偿决定书》，并于2016年10月25日送达，周胜拒收，两名社区工作人员在场见证送达过程。周汉清不服该补偿决定，遂于2017年4月17日向本院提起行政诉讼。另查明，2017年7月6日，合议庭两名成员前往长沙周汉清的经常居住地调查了解，发现周汉清因患帕金森病及因病而发生医疗事故，导致现已行动不便、口齿不清，但具有较清醒的意识。据调查，周汉清原系原卫校校长，周汉清及其妻子彭艮秀将案涉房屋给其子周胜一人，故口头委托周胜处理案涉房屋征收补偿事宜及本案诉讼事宜。本院认为，本案系因县级人民政府作出国有土地上房屋征收补偿决定而引发的行政争议。根据《征补条例》第四条第一款的规定，武陵区政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。本案的争议焦点为被诉征补决定是否合法。根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)的精神，棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，符合公共利益的需要。武陵区政府因棚户区改造的需要，依法收回案涉土地的国有土地使用权，符合公共利益。武陵区政府按照《征补条例》的相关规定，组织对周汉清的被征收房屋权属、区位、建筑面积等情况进行了入户调查登记，并在房屋征收范围内公布调查结果。组织被征收人投票选定公信评估公司为评估机构，并委托公信评估公司对被征收房屋价值及装饰装修价值进行评估。组织对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时予以公布。将征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用，委托府坪街道办进行社会稳定风险评估，再作出房屋征收决定并予以公布，符合法律规定。公信评估公司对案涉房屋进行了评估，形成评估报告，并向周汉清之子周胜进行送达，周汉清在规定期限内并未对评估报告提出复核评估的要求。实施单位府坪街道办就房屋征收补偿问题对周汉清之子周胜做了相应的宣传、解释工作，并就补偿问题多次进行协商，在征收补偿方案确定的签约期限内仍未达成补偿协议的情况下，武陵区政府按照《征补条例》的规定及征收补偿方案的内容，作出被诉征补决定，赋予周汉清货币补偿与产权调换补偿方式的选择权，并未违反相应的法律规定。据此，被诉征补决定证据确凿，内容合法，程序并无不当，适用法律、法规正确。关于周汉清认为评估程序不合法的问题，县级人民政府应根据《征补条例》规定的程序和方式，以及根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《城镇土地估价规程》等规定的精神，由专业的房地产价格评估机构在实地查勘的基础上，根据被征收不动产的区位、用途等影响被征收不动产价值的因素和当地房地产市场综合状况，综合选择市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法对被征收不动产价值进行评估，合理确定评估结果，并在此基础上进行补偿。对被征收不动产价值评估的时点，一般应当为征收决定公告之日或者征收决定送达被征收人之日。本案中，武陵区政府根据上述规定，按超过三分之二的被征收人的多数人的意见投票选定公信评估公司为评估机构，符合法律规定。公信评估公司的评估人员对案涉房屋价值采用市场法，价值时点确定在2015年6月30日(房屋征收决定公告发布之日)，在实地查勘的基础上，综合考虑房屋结构、建成年代、楼层等因素，作出的案涉房屋的分户评估报告，程序并无不当。周汉清对评估结果不服，未申请复核、申请鉴定，在诉讼过程中对评估报告提出异议，其理由不能成立。关于周汉清认为征收过程中送达不合法的问题，因本案周汉清身体欠佳及行动不便等特殊原因，武陵区政府在征收过程中，找周汉清之子周胜协商补偿事宜，并将评估报告、征收补偿决定送达给周胜并无不当。根据查明的事实，周汉清虽未出具书面委托书，但周汉清与其妻彭艮秀均认可委托其子周胜办理案涉房屋征收补案事宜的相关事实。且周胜在本案中，为周汉清的利益，切实行使其委托代理人之职责，并无损害周汉清合法权益的行为。据此，武陵区政府在案涉房屋征收过程中的送达程序合法，周汉清认为送达不合法的主张，并无事实根据，本院不予支持。综上所述，武陵区政府作出的常武征补决[2016]62号房屋征收补偿决定证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。周汉清的诉讼请求及理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告周汉清的诉讼请求。案件受理费50元，由原告周汉清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长 杨 晋审判员 杨名夏审判员 赵阳娟二〇一七年七月二十四日书记员 黄 莺附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。