苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初2393号原告马永忠。原告钮珏。两原告共同委托代理人吕芳芳，江苏力信律师事务所律师。两原告共同委托代理人唐娟，江苏力信律师事务所律师。被告苏州市好屋信息技术有限公司,住所地江苏省苏州市姑苏区新庄西路12号13—1幢。法定代表人汪妹玲，该公司总经理。委托代理人唐华兵,系该公司员工。被告苏州城弘房地产开发有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇苏州河路18号。法定代表人唐云龙，该公司总经理。委托代理人陶立元，系该公司员工。委托代理人任惠国，系该公司员工。原告马永忠、钮珏诉被告苏州市好屋信息技术有限公司（以下简称好屋公司）、苏州城弘房地产开发有限公司（以下简称城弘公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理，依法由审判员王惠适用简易诉讼程序于2017年5月19日、2017年6月29日公开开庭进行了审理，二原告的共同委托代理人吕芳芳，被告好屋公司的委托代理人唐华兵，被告城弘公司的委托代理人陶立元、任惠国到庭参加第一次庭审，原告马永忠及二原告共同委托代理人唐娟，被告好屋公司的委托代理人唐华兵，被告城弘公司的委托代理人陶立元到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告马永忠、钮珏诉称：原告于2016年9月17日在被告城弘公司开发的湾上风华项目楼盘售楼处与该公司合作方被告好屋公司签订了好屋中国团购服务协议书，该协议书约定，乙方在购房时享有缴1.5万元抵5万元的优惠。原告于2016年9月17日当日在项目售楼处签下这份协议书，并现场交付了1.5万元。2016年9月25日购房现场，原告按照被告城弘公司当天开盘的价格购买了湾上风华12号楼1502室房屋，当时开盘的单价是18346元，房屋建筑面积为140.98平方米，房屋总价为2586419元，原告问“之前缴纳的1.5万元优惠5万元怎样算的”。现场销售人员说：5万元的优惠已经在总价上减了，现在的售价是减掉5万元后的价格，并在房屋认购书上盖上了“此价格为已享受所有优惠的成交价”的章。原告的总房款2586419元也分三次汇入了被告城弘公司指定的帐户。如果加上已经优惠的5万元，原告购买的房屋价格为2636419元，而被告城弘公司在政府备案的价格就是开盘当天的价格，显然原告实际购房价格已经超过了政府备案价。即使被告不执行1.5万元抵5万元的优惠的合同，原告也比政府备案价多付了1.5万元，这是违背合同及欺骗消费者的行为。原告及其他业主也向物价局举报了此事，迫于压力被告城弘公司只愿意退回之前的1.5万元，原告不能接受。2017年2月14日，吴江区物价局对城弘公司开具了行政处罚决定书，作出了罚款50万元的行政处罚。被告的行为已经违反了双方签订的团购服务协议书，具有价格欺诈行为，严重侵害了原告的合法权益，原告起诉请求判令：1、被告退赔原告购房优惠款5万元；2、本案诉讼费用由两被告承担。被告好屋公司辩称：1、原告混淆了商品房买卖合同关系与居间服务合同关系，原告与被告好屋公司签订的团购服务协议书是居间服务合同，原告与被告城弘公司签订的是商品房买卖合同关系，本案案由为商品房销售合同，故被告好屋公司不应为本案的被告；2、被告好屋公司已经履行了团购协议书所约定的义务，通过被告好屋公司的服务，原告已经与被告城弘公司签订了房屋买卖合同，且享受了房屋总价减5万元的优惠。请求驳回原告对被告好屋公司的诉讼请求。被告城弘公司辩称：1、商品房备案价格是被告向行政主管部门的申报价格，只是通知行政部门而不需要取得行政主管部门的认可及同意，法律法规没有强制规定被告的销售价格不得高于备案价格。在本案中，被告的实际销售价格比备案价格低了2元，没有违背相关政策。苏州市吴江区的相关政策更没有明确，也不会要求被告的宣传价格（市场价格）要低于备案价格，商品房销售是一种市场行为，市场价格是由供求关系决定的，被告在销售过程中明确告知了房屋的宣传价格是2636421元，实际成交价格是2586419元，原告并亲自签署确认已经享受到5万余元（2636421-2586419）的优惠。2、行政处罚的效力与民事合同的效力具有明显的不同，吴江区物价局认为被告在宣传过程中存在价格违法的行为，已经对被告作出行政处罚，但仅仅是宣传方面的处罚，并没有对双方的合同效力，包括原告与被告好屋公司的服务合同效力及履行进行了否定评价，原告购买被告的房屋不仅仅是因为1.5万元享受5万元的优惠而购买的，而是综合了被告的知名度、房屋的质量、位置及多方面的综合因素才决定的。3、根据原告与被告好屋公司签署的服务合同，该团购服务费1.5万元由被告好屋公司独立收取，并归被告好屋公司所有，与合作楼盘开发商被告城弘公司无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款，该合同约定了原告已经知悉了优惠团购活动的具体内容、优惠方案、操作模式，原告与被告城弘公司的商品房买卖关系与被告好屋公司无关，明确区分了团购服务合同与商品买卖关系的性质及合同双方的权利义务。在该合同的末尾以黑体加粗的字体再次提醒了原告已经知悉了该1.5万元是服务费，并非商品房购房款，在本案中原告强行将1.5万元计入房款，是没有依据的，因此原告将1.5万元计入该房款是对服务合同的违约行为，依法应当对被告好屋公司承担违约责任。原告自认该1.5万元是房款因此也就没有履行团购服务协议。4、民事合同强调合同的相对性，不能突破双方的权利义务，原告主张二被告共同串通欺骗原告，但没有出示相关证据，根据法律规定，属于欺诈行为的原告只能主张合同撤销或变更，在本案中原告陈述，商品房买卖合同已经履行完毕，却又主张继续履行服务合同，因此原告继续履行合同的诉请，应依法予以驳回。5、原告已经享受了5万元的优惠，不存在未享受的事实和依据。经审理查明：2016年9月，甲方城弘公司与乙方好屋公司签订电商合作合同一份，甲方同意乙方通过线上好屋中国电商平台、线下实体服务等销售渠道为城弘·湾上风华楼盘（即风华上品花园）提供媒介服务，负责2016年9月4日至2016年9月30日期间12#、13#的推广销售，客户交纳高层15000元会员费，成为乙方团购优惠会员，甲方同意此客户可享受甲方指定优惠，并与甲方按时签订商品房买卖合同，会员费由乙方向客户收取，并在客户正式成交后由乙方向客户开具发票。2016年9月17日，甲方好屋公司与乙方马永忠签订好屋中国团购服务协议书一份，约定乙方自愿加入甲方组织的团购服务合同，并同意向甲方缴纳15000元团购活动服务费，以取得参与团购活动的资格及享有“缴15000元团购活动服务费享受50000元购房价格优惠”的权利。服务活动内容及方案详见项目现场活动公示资料或协议附件。乙方不愿再参与团购购房活动，或乙方参与甲方组织的团购活动的活动后，如未能通过团购活动与开发商达成意向房源交易的，甲方应无息退还团购活动服务费。乙方通过甲方组织的团购活动，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，团购活动服务费将不再退还，乙方可根据自身情况选择是否向甲方换开服务费发票。团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。马永忠依约向好屋公司缴纳了15000元。2016年9月25日，马永忠确认其购买风华上品花园12幢1502号房屋，享受团购优惠1.5万元抵5万元，定单价格即为所购房屋优惠后的价格。2016年9月30日，甲方城弘公司与乙方马永忠、钮珏签订一份吴江市商品房买卖合同，约定乙方购买甲方位于太湖新城吴江夏蓉街东侧高新路南侧风华上品花园12幢1502室，建筑面积140.98平方米，单价18346元，金额为2586419.08元，签约当天支付首付款776419元，在签约后30日内付清剩余房款181万元。该合同附件四中约定本合同正文载明的房屋价款即为已享受完各种优惠后的房屋最终成交价，为买受人须实际支付给出卖人的购房价款总额。乙方依约支付了上述购房款。同日，马永忠、钮珏在签约信息确认单上签字，该确认单载明了买受方为马永忠、钮珏，房号为12幢1502室，建筑面积140.98平方米，标准总价2636421元，标准单价18700.674元，成交总价2586419元，成交单价18345.999元。2017年2月14日，苏州市吴江区物价局作出（2016）吴价检案43号行政处罚，处罚事由：当事人于2016年9月4日至2016年9月30日期间，在销售湾上风华12#、13#存在“利用虚假的使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”的不正当价格行为，对城弘公司处50万元罚款。另查明：风华上品花园12幢1502室的申报单价为18346元，总价为2586421元。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、好屋中国团购服务协议书、风华上品花园12#、13#申报价格表、银行凭证、发票、投诉书、价格举报处理结果告知书,被告城弘公司提供的价格告知函、认购签约信息确认单，本院调取的询问笔录、申报表、电商合作合同，原被告的到庭陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：二被告是否应退赔原告5万元。原告马永忠、钮珏主张，1、原告与被告好屋公司签订了团购服务协议书，约定原告缴纳1.5万元团购服务费即可享受5万元购房价格优惠，原告已经依约支付团购费1.5万元并认购了被告城弘公司开发的湾上风华楼盘的房屋，被告城弘公司应兑现5万元的价格优惠。2、原告购买被告城弘公司房屋所享受的优惠应该在商品房买卖合同确认购房价格基础上的，即原告实际应支付购房款2536419.08元，根据吴江区政府于2016年8月29日公布的《关于进一步加强吴江区房地产市场管理的实施意见》第五条规定，在对外销售时，同批次房源应当一次性公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格。被告城弘公司销售房屋的价格在优惠前就不应该高于备案价2586421元，如果商品房买卖合同上的总价是享受了优惠后的价格，则该房屋的实际价格为2636421元，那么被告城弘公司就是在标价之外加价销售，违反了上述实施意见，吴江区物价局处分决定书认定被告城弘公司未完全兑现1.5万元抵5万元的优惠承诺，属于《中国人民共和国价格法》第十四条第四项规定的不正当行为，罚款50万元，被告城弘公司交纳了罚款。原告有理由认为被告城弘公司对其价格行为表示认可，被告城弘公司的价格违法行为致使原告未能享受到5万元的购房价格优惠，故应予以返还。3、被告城弘公司向吴江物价局提交的商品房价格申报表上写着：以现场折扣为准，附后的则是房屋备案价格，这恰恰说明备案价格是不含优惠的，现场优惠应在备案价格的基础上进行。4、原告在商品房买卖合同补充协议、价格告知单、房屋认购信息确认表上签字的行为，不能认定为原告认可了商品房买卖合同上的购房总价已经享受优惠，原告在上述文件上签字，是因为缺乏对商品房政策的了解，但被告城弘公司没有明确告知备案价格，甚至用标准总价这些意义不明的所谓行业用语令原告签下了上述文本，上述文本对这些排除原告权利的格式条款没有作出特别提醒，根据合同法规定，免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效，不产生法律效力。被告所谓的团购只是被告城弘公司为了规避实际销售价格不得高于备案价格，被告应当返还原告5万元。被告好屋公司认为，原告与被告好屋公司签署的好屋中国团购协议书明确约定了被告的团购服务活动内容及获取参与团购活动的资格，即享受1.5万元抵5万元的优惠，因为涉案房源在市场上系紧俏房源，所以原告愿以支付1.5万元获得团购资格，被告好屋公司已提供原告1.5万元抵5万元的优惠，即2636421-2586419元=50002元的房价差。被告城弘公司认为，1、诉争房屋的实际销售成交价是2586419.08元，公示备案价格为2586421元，相差2元，完全符合相关价格法规定，实际销售价格没有高于备案价格。2、双方明确约定1.5万元是商品房服务费，服务费虽然由被告好屋公司收取，但被告好屋公司也履行了告知义务，同样符合苏州市价格法的规定。3、商品房的市场价格（宣传价格、标准价格、表价）是由市场供求关系决定的，该市场价格是市场定价，不是政府指定定价，苏州市物价局虽然规定了实际成交价不得高于公示价格，但并没有禁止市场主体可以进行市场宣传提供价格优惠，在本案中被告城弘公司的实际销售价格没有超过备案价格，因此再次证明行政处罚的效力不能决定原告与被告好屋公司的团购服务合同的效力，也不能否定原告与被告城弘公司的商品房买卖合同行为。4、根据合同的相对性，本案原告选择以商品房买卖合同为案由，要求被告城弘公司退赔原告购房优惠5万元，根据原告的主张系因其理解5万元优惠是在备案价2586419元的基础上减去5万元，原告的主张系重大误解，因此原告只能主张撤销合同或变更合同，与原告主张的退赔购房优惠款5万元诉求是存在矛盾的。本院认为：原告与被告好屋公司之间的居间合同，原告与被告城弘公司之间的商品房买卖合同，均依法成立并生效。第一，原告与被告好屋公司之间的居间合同约定原告缴1.5万元服务费享受5万元购房价格优惠。上述约定对被告城弘公司亦发生法律效力。签约信息确认单确认标准总价2636421元，成交总价2586419元，商品房买卖合同明确房屋价格为2586419元，买受人签约当天支付首付款776419元，在签约后30日内付剩余房款1810000元，标准总价与成交总价之间存在50002元的差价，该差价符合被告城弘公司陈述的5万元房价优惠，故原告已经享受了5万元房款优惠。原告在确认了上述优惠及付款方式的情况下，主张在商品房买卖合同价格2586419元基础上享受5万元房价优惠，证据不足，本院不予采信。第二，物价部门的价格公示行为，是其履行物价行政管理职能的体现，公示价格并非双方成交价。被告城弘公司的“标准总价”2636421元超过了申报价格，对于被告城弘公司上述价格行为，应当予以否定性评价，可另行按照价格行政规范处理，但不影响原告与被告城弘公司之间商品房买卖合同的效力及合同的履行。原告未提供证据证明被告构成价格欺诈，故该主张亦不能成立。综上，原告要求被告返还5万元的诉讼请求，本院难以支持。综上，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告签字确认已经享受了5万元房款优惠，故其要求被告返还5万元的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告马永忠、钮珏的诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由原告马永忠、钮珏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 王 惠二〇一七年七月二十四日书记员 顾亚萍