江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0581民初3304号原告:周苏静，女，1997年12月11日出生，汉族，住江苏省启东市。被告：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。统一社会信用代码：91320581793302403Y。法定代表人：吴绍祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。原告周苏静与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后,依法适用简易程序于2017年4月25日公开开庭进行了审理，原告周苏静、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司的委托诉讼代理人时文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周苏静向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年10月1日至2016年9月30日税前租金94298元和2016年10月1日至2017年4月30日税前租金13294.26元（按照房价的3%计算）。2、判令被告按照银行同期一年以内贷款基准利率的2倍支付违约金。3、判令被告恢复原状、解除经营管理合同、归还原告商铺。4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告在2010年2月1日就禧徕乐家居生活广场（二期）B1099商铺签订了1份“统一经营管理合同”。合同约定自2010年10月1日起计算，第一至第三年为市场培育期商铺免租金；第四至第六年被告每半年向原告支付一次租金，每年租金合计47149.00元；第七年即2016年10月1日起按实际租金收入被告收取10%的托管费其余90%租金收益全部支付给原告，并专款约定“任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金……”。被告仅按合同履约了一年即置合同法于不顾，把从商家收来的租金占为己有。原告多次催讨被告拒不支付。原告为保护自身的合法权益，不得不提起诉讼，请求法院裁决。被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司辩称，1、结欠租金的事实确认，租金金额也确认，是税前租金；对于2016年10月1日以后的租金原告的主张不明确，金额也无法确认；按照合同约定，2016年10月1日后的租金计算的标准是不明确的，原告主张的金额应当进一步予以举证。2、对于违约金被告认为过高，请法院依法进行调整、降低或者免除。3、基于合同属于统一出租的性质，被告已经对商场进行统一规划，单个解除合同和恢复原貌、恢复商铺，无法实现，也会侵害到善意第三人的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告身份证、被告的工商信息各1份，以证明原、被告的诉讼主体资格。2、商品房买卖发票、房产证各1份，以证明买卖房屋的事实以及房屋是原告所有，房屋价格为447917元。3、《统一经营管理合同》1份，以证明双方订立合同，原、被告对于租金的约定和权益的约定。被告对原告的证据均无异议。被告未提供证据。对原、被告无异议的证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年2月1日，原、被告签订了《统一经营管理合同》1份，约定甲方为原告，乙方为被告，由甲方将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场二期一层B1099号商铺（建筑面积32.48平方米）交由乙方统一经营管理，合同约定，开业第一年至第三年为商场培育期，自2010年10月1日起计算，第一年至第三年商场培育期内乙方无需支付该商铺的租金，乙方承担全部商场培育期内的经营管理费用及其他费用。在商场开业后第四年至第六年，每半年支付一次租金，按23323元，合计一年租金46647元，每一次租金支付日期为每年的5月1日至5月15日，第二次租金支付日期为每年的10月1日至15日。合同约定：甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。商场开业后第七年开始时，甲方继续委托乙方经营管理，由乙方统一对外招租、统一管理市场，乙方收取租金的10%为托管费，其余90%租金收益全部支付给甲方（年终乙方向甲方公开该商铺租金收入账目并接受查询）。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。合同同时约定，因房屋面积变动，年租金确定为47149元。又查明：原、被告签订的统一经营管理合同第8-1条约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。该合同第8-2条约定：甲、乙双方同意，商场培育期间及培育期届满后除8-1条外双方均无权提前解除本合同。该合同第10-4条明确：甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同严格执行。合同赔偿责任9-1约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。另查明：坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场二期一层B1099号商铺，房屋产权登记为常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2幢B1099号商铺（建筑面积32.83平方米），房屋所有权人为原告。2010年8月13日原告购买该房屋，购房款为447917元。目前该商铺已经停止出租经营。由于被告未及时付2014年10月1日至2016年9月30日的租金款和2016年10月1日以后的租金款致纠纷发生。本院认为，原、被告间的统一经营管理合同合法有效，依法予以支持。被告应当依法向原告给付约定的租金，被告未付租金导致纠纷的发生，责任在被告。经审查原告提供的证据和当事人的陈述，本院确认被告结欠原告税前租金94298元（2014年10月1日至2016年9月30日）及被告违反给付租金的约定的事实。原告要求被告给付租金94298元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，合法有据，因被告认为违约金过高申请减免，本院认为原告主张的违约金应当参照到期租金的利息损失依法处理，本案的违约金应为年租金47149元的50%23574.5元自2015年5月16日、2015年10月16日、2016年5月16日、2016年10月16日起至实际给付之日按中国人民银行同期一年以内贷款基准利率标准的1.3倍计算的利息损失四部分组成。因合同约定从2016年10月1日开始，年终被告向原告公开该商铺租金收入账目，被告收取租金的10%为托管费，90%租金年终收益全部支付给原告，现原告在未到完整合同年度前，且也未向被告明确提出核对涉案商铺的租金收益账目要求前直接按房价3%径行计算租金标准，不符合合同约定内容，本院对该项诉讼请求目前不予支持；原告应当在按照合同约定结算后再行主张。原告依据被告未按期给付租金而提出要求解除与被告的统一经营管理合同并要求被告归还商铺的主张，本院认为，鉴于被告违反合同中的付款约定，到期租金均未能按期给付，且审理中被告也未明确履行付款，原告的该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持；但原告不得侵害善意第三人的合法利益。因原告的商铺的经营使用需要统一进行，合同中对恢复原状问题并无明确约定，且原告也未能提供商铺的原样的证据，该问题另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周苏静与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于2010年2月1日签订的《统一经营管理合同》；被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2幢B1099号商铺腾让给原告周苏静。二、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告周苏静税前租金94298元，违约金(由年租金47149元的50%23574.5元自2015年5月16日、2015年10月16日、2016年5月16日、2016年10月16日起至实际给付之日按中国人民银行同期一年以内贷款基准利率标准的1.3倍计算的利息损失四部分组成)。（如采用转账方式支付，请汇入原告周苏静指定账号；或汇入常熟市人民法院账户）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告周苏静的其他诉讼请求。案件受理费2158元减半收取1079元，由被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担。原告预交案件受理费1079元，由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）审判员 朱 剑二〇一七年七月二十六日书记员 倪雨婷