中华人民共和国北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民初30号原告：孟思雅（ChristianMOUSSIER），男，1948年1月23日出生。委托诉讼代理人：梁文彬，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁武彬，北京颐合中鸿律师事务所律师。被告：北京六建集团有限责任公司，住所地北京市海淀区玉泉路甲2号院8号楼。法定代表人：潘朝辉，董事长。委托诉讼代理人：徐汝华，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄铁军，北京市广盛律师事务所律师。第三人：北京华富房地产发展有限公司，住所地北京市朝阳区西坝河南路1号。法定代表人：陈镇河，董事长。原告孟思雅与被告北京六建集团有限责任公司（以下简称六建集团）及第三人北京华富房地产发展有限公司（以下简称华富公司）执行异议之诉一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟思雅之委托诉讼代理人梁文彬、被告六建集团之委托诉讼代理人徐汝华到庭参加诉讼，华富公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟思雅向本院提出诉讼请求：1.判决停止对北京市×××12B房屋（以下简称案涉房屋）的执行，解除对该房产的查封；2.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1996年7月10日原告与华富公司签订《北京市外销商品房预售契约》及《北京金岛花园预售契约补充协议》，约定华富公司向原告出售案涉房屋，房屋建筑面积为105.17平方米，房屋总价款合计为147406美元。合同签订时，原告向华富公司支付了定金5000美元，并于1996年7月18日支付房款58962.40美元，于1996年7月24日支付剩余全部房款83443.60美元。1998年1月20日，华富公司将案涉房屋交付给原告，其后，原告一直使用该房屋至今。该房屋已于1997年7月4日办理预售登记，但华富公司一直未办理房屋产权证书。2008年12月，华富公司营业执照被吊销。原告获知六建集团与华富公司（2007）二中执字第1765号强制执行一案中，法院误将案涉房屋当作华富公司的财产予以查封，依法提出执行异议，但法院未查清事实，于2016年12月27日作出（2016）京02执异359号裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产，并已经支付房屋的全部价款，且房屋非因原告自身原因未办理过户登记，合同原购买方A.C.A.OceanIndien变更为原告符合法定程序，A.C.A.OceanIndien支付的房款应视为原告支付的房款。综上，原告的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行条件，应停止对案涉房屋的执行，并解除对该房产的查封。六建集团辩称，1、签订商品房预售合同的主体不是原告，付款收据也不是原告；2、原告没有全部付清所有购房款的银行凭证，也没有交款人代其支付房款的证据。因此，本案原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。华富公司经本院传票传唤未到庭，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告孟思雅向法院提交如下证据：1、《北京市外销商品房预售契约》及《北京金岛花园预售契约补充协议》各一份，证明原告与华富公司签订两份协议购买案涉房屋，合同签订时已经向华富公司支付5000美元。六建集团质证称对两份协议的真实性无异议，对关联性不予认可，不能证明其所主张的证明目的，根据协议是A.C.A.OceanIndien公司购买的案涉房屋，不能证明是原告购买；2、华富公司出具的收据两份，证明两份收据显示的金额及之前支付的5000美元定金之和为协议约定总房款的数额。六建集团质证称对两份收据的真实性认可，证明目的不认可，收据载明是A.C.A.OceanIndien公司缴纳的房款，不是原告缴纳；3、《入伙通知书》、《金岛花园入伙手续书》、《金岛花园收楼须知》、《金岛花园购房结算通知单》各一份，证明华富公司于1998年1月20日通知原告办理入住手续，并已经将房屋交付原告，原告已经支付购房全款。六建集团质证称对《入伙通知书》、《金岛花园入伙手续书》、《金岛花园收楼须知》的真实性认可，对《金岛花园购房结算通知单》的真实性不认可，不认可原告支付了购房全款，其他证明目的认可；4、公司和商业注册摘录，证明孟思雅系A.C.A.OceanIndien公司的法人，且孟思雅系该公司的唯一出资人和经营者。六建集团质证称该证据形成于国外，应该经过国外公证机关的公证和中国驻外使馆的认证才能作为有效证据，所以对于该份证据的真实性、关联性均不认可；5、任命书，证明孟思雅是A.C.A.OceanIndien公司的董事长，六建集团质证称该材料形成于国外，且中文翻译和法文件不太一致，应该经过国外公证机关的公证和中国驻外使馆的认证才能作为有效证据，所以对于该份证据的真实性、关联性均不认可；6、物业费发票、供暖费发票、居住证明各一份，证明孟思雅已经实际居住使用案涉房屋。六建集团质证称真实性认可，但是不能证明孟思雅是案涉房屋的房主，即使物业公司也不能证明某人就是该房屋的房主，还要根据合同和房产证予以证明。被告六建集团未提交证据材料。本院审理期间，2017年2月6日原告孟思雅向本院提交调查取证申请书，请求依法调查华富公司于1996年7月前在中信银行总行营业部开立的银行账户，并调取前述银行账户自1996年7月10日至7月30日期间的交易记录，查询孟思雅或A.C.A.OceanIndien公司是否曾分两次向华富公司账户汇入58962.40美元和83443.60美元。本院依法前往中信银行总行营业部进行调查，中信银行总行营业部向本院出具回执显示“提供该单位开户信息，1996年7月1日至30日间账户均无流水发生”。2017年6月1日原告孟思雅再次向本院提交调查取证申请书，请求依法调取华富公司在中信实业银行北京分行营业部开立的账号为×××的美元账户自1996年7月1日至7月30日期间的交易记录。本院依法前往中信银行总行进行调查，中信银行总行向本院出具回执显示“本行未查询到北京华富房地产发展有限公司在19960701-19960730间相关交易信息”。经本院与中信银行总行营业部核实，原中信实业银行北京分行已被撤销，根据总行营业部查询情况显示华富公司在1995年仅开设一个外币账户，其他账户均为2000年之后开立，且外币账户为71开头，×××非该行正确账号。为查清案件事实，本院依法前往北京市朝阳区房管局就案涉房屋买卖情况进行调查核实。该局工作人员口头答复称案涉《北京市外销商品房预售契约》未在房管局备案。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年7月10日，卖方（以下简称甲方）华富公司就买卖案涉房屋与买方（以下简称乙方）签订《北京市外销商品房预售契约》，契约第一页“买方（以下简称乙方）”一栏有涂改痕迹，被涂改痕迹覆盖的内容为“A.C.A.OceanIndien”，修改后的内容为“ChristianMOUSSER孟思雅”，并有孟思雅的外文签名及华富公司的公章；契约落款处“乙方”的“法定代表人”一栏有孟思雅的外文签名。该契约约定：案涉房屋建筑面积105.17平方米，房屋价款合计147406美元；乙方同意按下列方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行。乙方已支付的定金5000美元，在乙方最后一次付款时转为购房价款。（见补充协议附件二。）《北京金岛花园预售契约补充协议》第一页中，卖方（以下简称甲方）为华富公司，买方（以下简称乙方）一栏空白；第四页中甲方银行账户载明开户人名称：北京华富房地产发展有限公司，开户行：中信实业银行北京分行营业部，美元帐号：×××，港币帐号：×××，人民币帐号：×××；落款处“乙方”的“法定代表人”一栏有孟思雅的外文签名。华富公司分别于1996年7月18日及1996年7月29日出具盖有“北京华富房地产发展有限公司财务专用章”的正式收据两张，交款人均为“ACAOceanIndien”，金额分别为58962.40美元和83443.60美元，收据编号分别为000105和000106。六建集团诉华富公司财产权属纠纷一案，在审理期间，本院于2007年1月9日以（2007）二中民保字第01734号裁定，轮候查封了华富公司开发的北京金岛花园所有未销售部分的房产及车位（销售许可证号为京房市外证字第92号、328号、373号）及相应的土地使用权，查封限额人民币20551347.04元。2007年6月11日，本院就六建集团诉华富公司财产权属纠纷一案作出（2007）二中民初字第02548号民事判决。判决生效后，华富公司未履行生效法律文书所确定的法律义务，六建集团向本院申请强制执行。本院于2007年9月3日立案执行，执行案号为（2007）二中执字第1765号。在执行中，本院的轮候查封因其他法院解除查封措施，现已自动生效。案涉房屋在上述查封范围内。2016年8月3日，孟思雅作为案外执行异议申请人向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。孟思雅提供了《北京市外销商品房预售契约》、《北京金岛花园预售契约补充协议》、华富公司的正式收据两张、入伙通知书、金岛花园入伙手续书、金岛花园收楼须知、金岛花园购房结算通知单、公司和商业注册摘录、任命书、物业费和供暖费发票及居住证明等证据予以佐证。2016年12月27日，本院作出（2016）京03执异359号裁定书，裁定驳回孟思雅（ChristianMOUSSIER）的异议请求。本院认为：综合全案案情及各方当事人诉辩称主张，本案争议焦点为孟思雅就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孟思雅非案涉房屋的登记所有权人，其上诉要求停止对案涉房屋的执行，并解除对该房产的查封，则应当证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即孟思雅应就其对案涉房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形承担举证证明责任。一、关于孟思雅是否在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。对此，孟思雅提交《北京市外销商品房预售契约》，前述契约第一页“买方（以下简称乙方）”一栏有涂改痕迹，“A.C.A.OceanIndien”被涂改，修改为“ChristianMOUSSIER孟思雅”。六建集团对该契约的真实性认可，但质证称根据协议是A.C.A.OceanIndien公司购买的案涉房屋，不能证明是原告孟思雅购买。对此本院认为，商品房预售合同是买卖双方自愿签署的房屋买卖协议，法律并未禁止买卖主体的变更，且该契约买方的变更有孟思雅的外文签名及华富公司公章，因此可以认定孟思雅就案涉房屋确与华富公司签署了书面买卖合同。关于该预售契约“买方（以下简称乙方）”一栏的涂改时间问题，孟思雅称系大约在1996年8、9月份，但是其并未提供证据予以佐证，且根据法院前往北京市朝阳区房管局调查的情况显示，该预售契约未在该房管局备案，因此前述预售契约涂改时间无法确定，即无法确定孟思雅就案涉房屋签署书面买卖合同的时间是否发生在法院查封之前，孟思雅应对此承担举证不能的法律后果。二、关于孟思雅在法院查封前是否已合法占有案涉房屋的问题。孟思雅提交入伙通知书、金岛花园入伙手续书、金岛花园收楼须知、物业费和供暖费发票及居住证明，欲证明其已经办理入住并一直使用该房屋。根据其提交的金岛花园收楼须知载明，收楼基本程序应为：1.销售部负责人在入伙手续书（1）上签字或盖章，2.财务部负责人在入伙手续（2）上盖章，3.物业管理处财务负责人在入伙手续（3）上盖章，4.管理处负责人审核后，在入伙手续书（4）上盖章，并由管理处存档保管。但孟思雅提交的金岛花园入伙手续书上未有上述程序中相关部门签字盖章，且原件亦保存于孟思雅处。孟思雅提交的北京中实杰肯道夫物业管理有限公司金岛花园项目部出具的居住证明仅载明：“兹证明北京市朝阳区西坝河南路1号院金岛花园1号楼（兰苑）12B业主ChristianMOUSSIER孟思雅，自1998年1月20日至今已交付全部物业费、供暖费”，前述证明仅能证明孟思雅缴纳了案涉房屋的物业费、供暖费，并不能直接证明孟思雅一直占有案涉房屋。综上，本院认为，孟思雅未提供充分证据证明其在法院查封前已合法占有案涉房屋。三、关于孟思雅是否已支付全部价款的问题。孟思雅为证明其已经支付全部价款，向本院提交《北京市外销商品房预售契约》及收据，但其未提交相应购房发票，同时其提交的两份收据时间分别为1996年7月18日及1996年7月29日，但编号却为连号，且收据显示交款人为A.C.A.OceanIndien。孟思雅虽主张其系A.C.A.OceanIndien公司的法人及唯一出资人和经营者，但其与A.C.A.OceanIndien公司系两个独立的民事主体，在其未提供证据证明A.C.A.OceanIndien公司缴纳房款的行为系代其缴纳的情况下，其与A.C.A.OceanIndien公司应各自履行民事义务，承担民事责任。同时，孟思雅为证明前述钱款系其本人缴纳，还主张1996年7月10日至7月30日期间曾分两次向华富公司账户汇入58962.40美元和83443.60美元。但孟思雅未提供相应资金转出记录。其另就华富公司转入记录向本院提交调查取证申请，本院亦前往相应银行机构进行查询，均未查询到相应转入记录。经询问，孟思雅表示其系按照《北京金岛花园预售契约补充协议》中约定的账号进行打款，但经本院与银行核实，该账号非中信银行正确账号。综上，本院认为，孟思雅未提供充分证据证明其本人已支付案涉房屋全部价款。四、关于是否非因孟思雅自身原因未办理案涉房屋过户登记的问题。根据孟思雅提供的证据材料显示，1996年7月10日其与华富公司签署商品房预售合同，该合同约定华富公司须于1996年12月31日交付房屋，逾期交付买方有权追索违约金，逾期超过180日，买方有权终止契约。孟思雅表示1998年12月20日其即收到入伙通知书，并办理入住，而华富公司系2008年12月被吊销营业执照，且孟思雅认可其未就华富公司逾期交付房屋及未办理房屋过户登记问题与华富公司产生诉讼。因此，本院认为，孟思雅未提供充分证据证明非因其自身原因未办理案涉房屋的过户登记。综上，孟思雅关于要求停止对案涉房屋的执行，并解除对该房产查封的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告孟思雅的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告孟思雅负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  陈广辉审 判 员  宋 光人民陪审员  杨 倩二〇一七年七月四日法官 助理  张 科书 记 员  毕文华