四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川06民终1126号上诉人（原审原告）：成都思源物业服务有限公司，住所地四川省成都市金牛区茶店子路377号1楼1号，统一社会信用代码91510106690905850R。法定代表人：刘伟，总经理。委托诉讼代理人：何首祥，四川山和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明霞，四川山和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德阳市众鑫商业管理有限公司，住所地四川省德阳市区鞍山路39号德阳高新大厦1栋12-6号，统一社会信用代码915106000788805383。法定代表人：朱铃，经理。委托诉讼代理人：李龙平，四川超宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖清，四川超宇律师事务所律师。上诉人成都思源物业服务有限公司（以下简称“思源物业”）与被上诉人德阳市众鑫商业管理有限公司（以下简称“众鑫公司”）排除妨害纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2016）川0603民初5755号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人思源物业上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审诉请；2.一二审诉讼费由对方承担。事实与理由：1.一审法院认定被上诉人系合法行使物业管理权系错误的。德阳市众鑫投资有限公司系通过违法程序及伪造表决票等方式召开临时业主大会，该大会召开程序严重违反法律规定，表决结果是无效的。2.上诉人是为凯信高新大厦提供物业服务的合法主体。临时业主大会表决结果是无效的，上诉人签订的《前期物业服务合同》约定的合同期未届满，上诉人仍是提供物业服务的合法主体。3.上诉人已经举证证明被上诉人违法侵占上诉人的办公设施设备，且给上诉人造成的巨大损失应由被上诉人赔偿。被上诉人众鑫公司答辩称：1.德阳市众鑫投资有限公司与我方是不同主体，上诉人的上诉针对德阳市众鑫投资有限公司，应该另案处理。2.上诉人所说工资损失等没有事实依据，上诉人工作人员撤离后均是我方员工在管理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉。一审原告思源物业一审诉请：1.判令众鑫公司停止对我方物业管理工作的干扰、阻挠的侵害行为并撤离我方物业管理（区域）范围的场所；2.判令众鑫公司对我方物业办公场所及管理区域恢复原状并返还办公设备设施；3.判令众鑫公司向我方赔偿损失3万元；4.判令众鑫公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2013年1月25日，案外人德阳市众鑫投资有限公司（建设单位）作为甲方，思源物业（物业服务企业）作为乙方，双方就凯信·高新大厦物业项目签订《前期物业服务合同》，约定由思源物业为位于德阳市峨嵋山南路的凯信·高新大厦提供前期物业服务，合同的履行期限为自2013年1月25日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。2016年4月21日，凯信·高新大厦业主向德阳市旌东街道办事处沱江社区居民委员会提出关于召开临时业主大会的申请，载明：“凯信·高新大厦”位于德阳市旌阳区鞍山路39号，于2015年1月5日交房至今存在物业管理混乱、乱收费等情况，严重侵害大厦业主利益。根据《四川省物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规规定，现大厦业主联名向贵居民委员会申请召开“凯信·高新大厦”临时业主大会，请予以指导监督。临时业主大会拟表决事项：1.是否同意凯信·高新大厦不成立业主委员会，由全体业主共同行使管理权决定大厦物业管理相关事宜；2.是否同意解聘思源物业；3.是否同意聘请众鑫公司为凯信•高新大厦新的物业服务企业。2016年5月5日，德阳市旌阳区旌东街道沱江社区居民委员会组织凯信·高新大厦业主对是否同意凯信·高新大厦不成立业主委员会，由全体业主共同行使管理权决定大厦物业管理相关事宜、是否同意解聘思源物业、是否同意聘请众鑫公司为凯信·高新大厦新的物业服务企业进行表决，并于2016年5月6日发布凯信·高新大厦临时业主大会表决票统计结果公告，载明对上述三项表决事项赞成的人数均为45人，占总人数的70.31%，得票权数的建筑面积占总建筑面积的85.94%，依据《物业管理条例》第十二条第三款的相关法律规定，此次临时业主大会对以上三个表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票，表决事项通过。2016年5月8日，凯信·高新大厦业主出具委托书，根据《四川省物业管理条例》和“大厦临时业主大会表决结果”委托德阳市众鑫投资有限公司书面告知思源物业于2016年6月30日前按相关法律法规规定退出“凯信·高新大厦”物业管理服务并办理相关移交手续。2016年5月9日，德阳市众鑫投资有限公司作出凯信•高新大厦物业管理服务退场通知书，通知思源物业于2016年6月30日前按照《四川省物业管理条例》相关规定退出凯信•高新大厦前期物业管理并完成好项目移交工作，按照《物业承接查验办法》做好项目承接查验工作，将项目建设资料、各种管理资料、设施设备及设备房钥匙等移交给德阳市众鑫投资有限公司。后众鑫公司分别与凯信•高新大厦35位业主签订了《物业服务合同》，约定由众鑫公司为凯信•高新大厦提供物业服务，合同的履行期限为自2016年6月30日至2019年6月29日。2016年6月30日，德阳市众鑫投资有限公司向思源物业发出告知函（众鑫函发[2016]6号），告知思源物业双方于2013年1月25日签订的《凯信•高新大厦前期物业管理服务合同》根据《四川省物业管理条例》和《凯信•高新大厦临时业主大会表决决定》已将期满，其根据临时业主大会授权和《四川省物业管理条例》规定已提前60日书面通知思源物业于2016年6月30日24:00前做好退出凯信•高新大厦前期物业管理的相关移交工作，届时新的物业公司将于2016年7月1日00:00全面接受大厦的物业管理工作。2016年6月30日，思源物业作出关于众鑫函发[2016]6号函回复如下：1.你我双方于2013年1月25日签订的《凯信•高新大厦前期物业管理服务合同》中已经明确了前期物业服务合同期限：[前期物业管理服务合同原文（第三条前期物业服务合同期限前期物业服务合同自2013年1月25日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止）]。按照合同约定，请贵司出示新物业服务合同和业主大会的相关授权文件及法律支持条款。2.双方在履约中，如有争议：可根据《凯信•高新大厦前期物业管理服务合同》[前期物业管理服务合同原文（第十八条争议处理本合同在履行中如发生争议，双方应当协商解决或者报请物业管理行政部门进行调解，协商或者调解不成的，按下列第1种方式处理：1.向物业所在地仲裁委员会申请仲裁；2.向人民法院提起诉讼）]。3.针对前次业主书面大会，存在若干的重大瑕疵，其表决结果应视为无效。如果贵公司仍然坚持其合法有效，请按物业管理条例中的相关规定，出具能证明其合法有效的正式文书。2016年7月，众鑫公司以新的物业服务公司的身份入驻凯信•高新大厦，进行对凯信•高新大厦的物业服务管理，双方因工作交接问题发生争议，思源物业为此多次报警，德阳市公安局开发区分局庐山路派出所于2016年7月7日、2016年10月9日、2016年10月26日、2016年11月3日共四次因两家物业公司间的纠纷出警处理，均要求双方协商处理该纠纷。后双方未就此事达成协议，思源物业遂将此纠纷诉至法院。庭审中，思源物业提交照片17张、视频9段、音频2段用于证明众鑫公司实施了妨碍其行使物业管理权的行为。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、众鑫公司对凯信•高新大厦进行物业管理是否具有合法依据；二、对思源物业所受损失，是否应由众鑫公司承担赔偿责任。关于争议焦点一，众鑫公司对凯信•高新大厦进行物业管理是否具有合法依据。根据国务院《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，凯信•高新大厦虽未成立业主委员会，但凯信•高新大厦临时业主大会有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，其表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该表决结果系业主对自身权利的行使，具有法律效力。后众鑫公司与凯信•高新大厦业主分别签订了《物业服务合同》，合同的履行期限为自2016年6月30日至2019年6月29日。2016年6月30日，德阳市众鑫投资有限公司受业主委托向思源物业发送关于凯信•高新大厦物业管理退场移交的告知函已被收悉，则德阳市众鑫投资有限公司与思源物业于2013年1月25日签订的《凯信•高新大厦前期物业管理服务合同》于2016年6月30日终止。综上，众鑫公司进入凯信•高新大厦进行物业服务是基于凯信•高新大厦临时业主大会表决结果及与凯信•高新大厦业主签订的《物业服务合同》，符合法律规定及合同约定，系合法行使物业管理权。关于争议焦点二，对思源物业所受损失，是否应由众鑫公司承担赔偿责任。关于思源物业主张众鑫公司停止对其物业管理工作的干扰、阻挠的侵害行为并撤离思源物业的物业管理（区域）范围的场所的诉讼请求，因思源物业的物业管理权已于2016年6月30日终止，众鑫公司于2016年6月30日依法行使物业管理权，思源物业该项诉请于法无据，一审法院不予支持。关于思源物业主张众鑫公司对其物业办公场所及管理区域恢复原状并返还办公设施设备的诉讼请求，因众鑫公司依法行使物业管理权且思源物业未举证证明众鑫公司违法侵占其办公设施设备，一审法院不予支持。关于思源物业主张众鑫公司向其赔偿损失30000元，因思源物业未举证证明众鑫公司实施侵权行为造成其损失，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条，国务院《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告成都思源物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1100元，减半收取计550元，由原告成都思源物业服务有限公司负担。二审中，思源物业提交德阳市旌阳区沱江路社区居民委员会关于凯信高新大厦召开临时业主大会公告的照片一张，证明召开的业主大会不符合法律规定。众鑫公司质证称，复印件不认可且这份证据载明的时间为5月4日，不属于新证据。众鑫公司提交（2017）德仲字第54、55、56号仲裁申请书及参加仲裁通知书，证明上诉人与高新大厦业主关系非常僵持，业主对上诉人的服务有意见。思源物业质证称，真实性认可，但达不到证明目的。本院认为，思源物业提交的证据系复印件，真实性无法确认，众鑫公司提交的证据真实性予以确认，但与本案无关联性。二审查明的事实与一审法院查明的基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.众鑫公司是否可以对凯信·高新大厦进行物业管理；2.众鑫公司应否返还办公设备设施并赔偿损失。争议焦点一：关于众鑫公司是否可以对凯信·高新大厦进行物业管理的问题。根据《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，根据现有证据查明的事实：德阳市众鑫投资有限公司与思源物业就凯信·高新大厦物业项目签订的《前期物业服务合同》，思源物业为凯信·高新大厦提供前期物业服务的履行期限为自2013年1月25日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。2016年5月8日，凯信·高新大厦业主委托德阳市众鑫投资有限公司书面告知思源物业于2016年6月30日前按相关规定退出凯信·高新大厦的物业管理服务并办理相关移交手续。2016年5月9日，德阳市众鑫投资有限公司通知思源物业于2016年6月30日前退出凯信•高新大厦前期物业管理并完成好项目移交工作。此后，众鑫公司与凯信·高新大厦业主签订了《物业服务合同》并约定合同的履行期限自2016年6月30日起至2019年6月29日止。综上，凯信·高新大厦业主已经实际终止了与思源物业的物业服务合同关系。众鑫公司与凯信·高新大厦业主签订的《物业服务合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。众鑫公司从事案涉物业的物业管理服务活动，系其依约履行《物业服务合同》约定义务的行为，并无不当。故，对上诉人关于要求被上诉人停止对其物业管理工作的干扰、阻挠的侵害行为并撤离其物业管理（区域）范围的场所、对上诉人的物业办公场所及管理区域恢复原状的主张，本院不予支持。争议焦点二：关于众鑫公司应否返还办公设备设施并赔偿损失的问题。上诉人主张被上诉人实际实施了侵占其办公设施设备等侵权行为并造成损失，上诉人应就此承担举证证明责任。根据本案现有证据，上诉人无法证明被上诉人实施了侵占其办公设施设备等侵权行为，且上诉人主张的损失系其单方预估金额，无相应证据予以佐证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人关于要求被上诉人返还办公设备设施并赔偿损失3万元的主张，因其举证不力，本院不予支持。综上，思源物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由成都思源物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邵 敏审判员 魏红敏审判员 李玉兰二〇一七年七月十七日书记员 郑 琪