湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂06民终351号上诉人（原审原告）:中国人民解放军军事经济学院襄阳士官学校,住所地：襄阳市七里河路36号。法定代表人：李建新，该校校长。委托诉讼代理人：张毅，该校校务部副部长。委托诉讼代理人：陈斌，湖北雄视律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北方兴远臻酒店管理有限公司，住所地：襄阳市樊城区春园路10号。法定代表人：方辉，该酒店总经理。委托诉讼代理人：王晓鹏，湖北法正大律师事务所律师。上诉人中国人民解放军军事经济学院襄阳士官学校（以下简称军事经济学院襄阳士官学校）与被上诉人湖北方兴远臻酒店管理有限公司（以下简称方兴远臻酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术开发区人民法院(2015)鄂襄新民初字第01684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人军事经济学院襄阳士官学校委托诉讼代理人张毅、陈斌，被上诉人方兴远臻酒店的委托诉讼代理人王晓鹏到庭参加了诉讼。上诉人军事经济学院襄阳士官学校上诉请求：1、维持原审判决第一项、第二项；2、撤销原审判决第三项，改判被上诉人立即将其在承租的上诉人房地产上投资的固定资产及改扩建的不动产腾退给上诉人；3、判决被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决对上诉人的部分诉讼请求的判决存在明显错误。上诉人提出的诉讼请求包括：“判令被告在解除《军队房地产租赁合同》后立即将承租的原告的房地产及被告在房地产投资的固定资产及改扩建的不动产腾退给原告”。一审法院判决认定：“本案中，原告未请求被告投入的财产归原告所有，只是要求被告腾退房屋，将租赁物交付原告。据此，被告可将投入的财产拆除，将租赁物交付原告”。一审法院对上诉人提出的该项诉讼请求的判决存在明显错误，没有依法判决被上诉人将其投入的固定资产的改扩建的不动产腾退给上诉人。二、一审判决“被告可将投入的财产拆除”，没有任何事实依据。首先，上诉人明确要求被告投入的固定资产及改扩建的不动产归上诉人，并没有同意被上诉人可以将投入的财产拆除，且双方签订的合同明确约定了固定资产的具体范围；其次，双方签订的合同明确约定：“履行合同期间，乙方（被上诉人）因违约或其他原因需解除合同的，乙方将所承租的房地产及投资的固定资产均应无条件完好无偿交给甲方（上诉人）”、因被上诉人违约拒不缴纳租金，一审法院还以此驳回了被上诉人提出的固定资产评估的申请；最后，一审判决时，双方签订的合同已经到期，一审法院也因此没有判决解除合同。因此，无论是上诉人解除合同，还是合同到期终止履行，一审判决“被告可将投入的财产拆除”，都没有任何事实依据。三、一审判决背离了司法裁断的中立角色。被上诉人在庭审中没有提交其“投入的财产”明细资料，没有提交其“投入的财产”价值的证件，没有提出抗辩要求“将投入的资产拆除”，也没有以此提起反诉。一审法院违背了“不告不理”的民事诉讼基本规则。被上诉人方兴远臻酒店答辩称，请求维持原判；补偿被上诉人实际投资的资产。军事经济学院襄阳士官学校向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2011年7月27日签订的《军队房地产租赁合同》；2、被告方兴远臻酒店向原告军事经济学院襄阳士官学校支付自2014年8月1日起至《军队房地产租赁合同》解除之日的租金及同期银行的贷款利息（按年租金248万元的标准计算，截止2015年11月1日应支付的租金为310万元）；3、被告方兴远臻酒店在《军队房地产租赁合同》解除后立即将承租的原告房地产及被告在该房产投资的固定资产及改扩建的不动产腾退给原告，并按年租金248万元的标准向原告支付逾期腾房占有使用费（自《军队房地产租赁合同》解除之日起至实际腾退房屋之日止）；4、判令被告湖北方兴远臻酒店管理有限公司承担本案全部的诉讼费用。原审判决认定，2011年7月27日，出租方（甲方）军事经济学院襄樊分院与承租方（乙方）湖北方兴远臻酒店管理有限公司签订《军队房地产租赁合同》，主要约定：第一条租赁对象：甲方将春园路××号家属院临街的原八一宾馆和红玫瑰酒店房屋整体出租给乙方（注：含八一宾馆正面一楼门面房及后面两层教室，不含一楼小港湾餐厅）。第三条租赁期限：租期5年，租金起算时间为2011年8月1日，终止时间为2016年7月31日（注：军队规定合同签订租期不得超过5年。在5年经营期间，如果乙方遵守合同，无违约行为，在国家或军队无大的政策性变化情况下，可续租2年每年续签一次合同）。第四条租（押）金及交付。年租金248万元（中标价），乙方分别在每年2月1日、8月1日前交付壹佰贰拾肆万元租金给甲方；押金10万元，乙方于每次租期结束提前3个月一次性付给甲方。第五条租赁对象基本情况：原八一宾馆及红玫瑰酒店总建筑面积约8000平方米。其中，原八一宾馆建筑面积约4650平方米，现有88个房间，另有大、中、小会议室各一个；原红玫瑰酒店建筑面积约3350平方米，现有包房32间，大厅、小厅和操作间各一个以及红玫瑰院内走廊两侧的部分场地。第七条：2、租（押）金应按时上交，逾期10天者甲方将停止供水供电，列入违约不良记录，并有权解除合同。第八条甲方权益：出租的房地产产权归甲方所有；依法取得合同期内房地产出租的合法权益。乙方权益：在交纳各项费用后，取得合同期内宾馆、酒店的经营权；按照合同规定自主管理、合法经营、自负盈亏；宾馆、饭店门前场地作停车场使用（需服从城管部门管理）。甲方义务：确保出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷；合同期内，需要甲方协助办理的有关事务，甲方积极协助乙方解决，不得以任何理由推脱或消极应付，费用由乙方承担；合同签订前，聘请有资质的资产评估机构对现有固定资产进行折价评估。乙方义务：乙方不得将甲方房地产用于出售、转让、转借、抵押等，也不得用于与他人互换使用；乙方不得以甲方的名义对外发布广告、签订合同、办理贷款等；乙方负责改建装修、生产、经营过程中与之相关的环境卫生、安全、防火以及工作人员的登记、计划生育等管理工作，并承担相关费用和责任，甲方不承担任何责任；合同期间，未经甲方同意，乙方不得对租赁房产进行改造或增设他物，否则，视为违约，甲方有权要求乙方恢复原状及赔偿相关损失。第十条装修原则：由乙方设计装修方案，同时做到以下几点：1、宾馆按三星级宾馆以上标准设计改造，必须增设电梯、中央空调等设施设备。2、为确保安全，不得破坏原建筑主体结构，确需改变结构的，必须先报请甲方同意，再由具备资质的结构设计师设计。安装中央空调等大型设备时要考虑到屋面结构的承重和安全性能。（注：1、原红玫瑰酒店临街建筑基础可满足加高一层需求；2、原红玫瑰酒店院内场地可扩建成大厅。乙方可自愿改造增加，但需完善有关手续并承担相关费用。）3、装修方案要有完善的消防计划，接受消防审查及验收，并取得合格许可证。第十一条设施、设备产权归属。乙方对经营场所所投入的固定资产【固定资产是指单位价值在规定标准以上，即专用设备在800元（含）、一般设备在500元（含）以上，耐用时间在一年以上，并在使用过程中基本保持原来物质形态的资产；单价虽不足以规定标准，但耐用时间在一年以上的大批同类财产，也作为固定财产。本解释摘自[(2000)财军字第0184号]中国人民解放军总后勤部财务部（通知）：修改印发《军队行政事业单位财产清查登记实施办法》。下同】，需在开业后一月内提供详实的资产登记资料及装修改造竣工资料，甲方负责登记造册、存档查备。合同到期后，乙方投入的不动资产[含改扩建的建筑物（构筑物）、房屋装修部分、电力增容、电梯、中央空调等不可移动的设施设备]无偿完好移交给甲方，甲方将对所有不动资产进行核对验收。若发生资产非正常损失，则由乙方照价赔偿。第十二条合同解除与终止：甲乙双方无特殊情况，不得提前终止合同。1、履行合同期间，甲方无正当理由提前解除合同，资产赔偿按本条第三款执行，另+（提前解除合同剩余年限×两倍年租金）。2、履行合同期间，乙方因违约或其他原因需解除合同，乙方将所承租的房地产及投资的固定资产均应无条件完好无偿交给甲方+提前解除合同剩余年限×年租金。合同签订后，原告将上述租赁房屋交付被告使用。之后，被告在接手后对租赁物酒店、宾馆进行装饰、装修，并加以改造，增加了部分设施，并在二层酒店的基础上又加盖一层，但未办理有关审批手续(没有建筑安全管理部门出具可加建的说明，规划审批手续、设计方案等)。租赁期间，被告给付原告部分租金，剩余租金原告多出催要未果。2014年3月23日，原告向襄阳市中级人民法院提起诉讼，要求被告方兴远臻酒店继续履行合同，支付拖欠的房租租金5564700元及逾期利息。2014年9月8日，襄阳市中级人民法院作出（2014）鄂襄阳中民三初字第00075号判决书认定，原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》为双方真实意思表示，原告在签订合同时不存在乘被告之危情形，对租赁物改造装修是被告为打造高档宾馆酒店自行决策行为，该合同也不存在显失公平等情形，更不存在违反国家法律禁止性规定，认定原、被告签订的合同合法、有效。另，方兴远臻酒店对承租的宾馆/酒店需改造装修后方能营业是明知的，原告同意方兴远臻酒店对原八一宾馆、酒店进行改造，并交付了标的物，已履行了出租人的义务。至于租赁物能否改造，以及改造装修需要达到何种经营条件和标准，属于方兴远臻酒店自己进行判断或决策的范畴。对于改造装修过程中向有关管理部门申报审批，按合同约定原告仅有协助义务，双方房屋租赁合同第九条第二项、第十条第三项亦明确写明酒店加层及消防行政许可是方兴远臻酒店的义务，并且从原告对方兴远臻公司在改建、装修及经营酒店时的生产安全和防火管理的提示行为，也能够说明酒店加层改造、消防安全的行政许可是方兴远臻酒店的责任和义务。方兴远臻酒店亦未举证证明解放军襄阳士官学校拒不履行哪些依照法律规定或合同约定应由其完成的协助义务。而且从方兴远臻酒店提供的《关于几个具体问题的情况反馈》和施工程序及进度函等证据也可以证实，迟延取得行政审批的原因并非原告不履行协助义务。故方兴远臻酒店以原告租赁的房屋不具备三星级改造的条件、未积极协助办理行政审批改造大厅及电梯的停工损失以及原告未及时办理“酒店加层”及消防行政审批之责，并主张扣减租金的抗辩理由，不能成立。判令被告方兴远臻公司在判决生效之日起二十日内支付原告房屋租金人民币547.5365万元及利息损失35.8620万元（截止2014年2月1日止），该判决书已生效。后被告方兴远臻酒店未能履行判决书中确定的义务，原告军事经济学院襄阳士官学校申请襄阳市中级人民法院强制执行，现该案正在执行中。另，庭审中，原告要求解除与被告签订的《军队房地产租赁合同》，被告称如给予补偿，即同意解除合同。本案在诉讼期间，截止目前原、被告的租赁期限已届满。依据原、被告签订的《军队房地产租赁合同》中约定的年租金为248万元，被告方兴远臻酒店应在每年的2月1日、8月1日前分别向原告支付租金124万元。一审另查明，中国人民解放军军事经济学院襄樊分院于2011年7月29日更名为中国人民解放军军事经济学院襄阳士官学校。原告租赁给被告的土地、房屋属军事经济学院襄樊分院管理财产，原告提供有土地证及规划部门的相关文件予以证实。另，诉讼中，原告明确要求被告腾退的房屋不包括违章建筑部分。一审法院认为，原告出租给被告的房屋具有《国有土地使用证》及规划许可证明文件等。原、被告于2011年7月27日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法、有效。合同中约定“被告分别于每年的2月1日、8月1日向原告交纳租金，逾期10天原告将停止供水供电，列入违约不良记录，并有权解除合同”。因被告未按合同约定向原告交纳租金，在原告多次催要未果的情形下，原告又通过诉讼方式主张权益，但被告至今未向原告给付租金，被告之行为已构成违约，原告要求解除租赁合同的条件已成就，其主张符合合同约定及法律规定。因原告起诉时，双方之间的租赁合同未到期，现原、被告的租赁期限已届满，原、被告未在续签合同，也未延长租赁期限，原、被告的合同已终止。原告请求解除与被告于2011年7月27日签订的《军队房地产租赁合同》的主张，已实际不能，故一审法院判决主文中不再裁决。合同终止后，被告也应向原告支付剩余未付租金。据此，原告要求被告自2014年8月1日起按年租金248万元的标准计算租金至合同终止之日止的主张，予以支持。因原、被告合同解除条款中未约定被告应支付原告租金利息损失，原告要求被告支付租金利息的主张，不予支持。关于原告要求腾退房屋的问题，一审法院认为，原、被告在合同中约定“被告因违约或其他原因需解除合同，被告应将所承租的房地产及投资的固定资产均应无条件完好无偿交给原告”。固定资产包括：【固定资产是指单位价值在规定标准以上，即专用设备在800元（含）、一般设备在500元（含）以上，耐用时间在一年以上，并在使用过程中基本保持原来物质形态的资产；单价虽不足以规定标准，但耐用时间在一年以上的大批同类财产，也作为固定财产】。另，双方还约定，合同到期后，乙方投入的不动资产[含改扩建的建筑物（构筑物）、房屋装修部分、电力增容、电梯、中央空调等不可移动的设施设备]无偿完好移交给甲方，甲方将对所有不动资产进行核对验收。”截止目前，原告要求解除合同的条件已成就，合同期限已届满。本案中，原告未请求被告投入的财产归原告所有，只是要求被告腾退房屋，将租赁物交付原告。据此，被告可将投入的财产予以拆除，将租赁物交付原告。原告要求被告腾退房屋的主张，予以支持。对酒店的加层问题，因加层未办理合法手续，属违章建筑，且违章建筑不属于法院处理范围。本案中，原告也不要求享有该部分财产，故对加层问题，被告可自行处理。对于原告主张的房屋占用费问题，一审法院认为，合同解除或者终止后，在被告未将租赁物交予原告前，被告还一直在占有、使用该租赁物，原告损失继续在扩大，原告参照《军队房地产租赁合同》约定的年租金248万元标准从解除合同或者终止合同之日起计算至租赁物交付之日止房屋占用费的请求，予以支持。被告辩称原、被告签订的合同无效，原告应减免被告租金，新增的不动产未进行约定，原告存在过错应给被告补偿的抗辩理由，不符合合同约定及法律规定，不予采信。关于被告提出对其投入的固定资产进行鉴定的申请，一审法院认为，因被告存在违约，过错在被告，对被告装饰装修的处理有约定的按约定，无约定的按法律规定处理。因原、被告对合同解除的装修部分进行有约定，合同终止后也有约定，故对被告提出对投入的固定资产评估的申请，不予批准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十七条第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告方兴远臻酒店于本判决生效后30日内将租赁物（位于春园路××号家属院临街的原八一宾馆和红玫瑰酒店）腾退并交付原告军事经济学院襄阳士官学校。二、被告方兴远臻酒店于本判决生效后30日内向原告军事经济学院襄阳士官学校支付租金、房屋占用费（租金、房屋占用费自2014年8月1日起按年租金248万元的标准计算至交付租赁物之日止）。三、驳回原告军事经济学院襄阳士官学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为46980元，由被告方兴远臻酒店负担。二审中，双方当事人未提交新证据，原判认定事实属实，应予确认。二审查明，上诉人军事经济学院襄阳士官学校于2015年7月27日提起本案诉讼，请求解除涉案合同，一审于2015年12月2日向被上诉人方兴远臻酒店送达起诉状副本。另查明，一审法院认定的“本案中，原告未请求被告投入的财产归原告所有，只是要求被告腾退房屋，将租赁物交付原告。”上诉人在一审没有该意思表示及陈述。本院认为，上诉人军事经济学院襄阳士官学校与被上诉人方兴远臻酒店于2011年7月27日签订的《宾馆及酒店租赁合同》合法有效，在履行合同中，方兴远臻酒店未按合同约定交纳租金事实清楚，军事经济学院襄阳士官学校请求依法解除涉案租赁合同，符合双方合同第七条约定及合同法的相关规定，应当予以支持。合同解除权系形成权，自一方当事人解除合同意思表示到达对方时，合同解除。对于解除涉案租赁合同的时间，军事经济学院襄阳士官学校在提起本案诉讼之前，未先行向方兴远臻酒店通知即直接起诉请求解除租赁合同，一审法院向方兴远臻酒店送达军事经济学院襄阳士官学校起诉状副本的行为，视为向方兴远臻酒店发出了解除合同的通知，起诉状送达之日2015年12月2日为解除合同时间。一审法院以诉讼过程中合同到期为由，认定本案合同已终止，属于适用法律错误，本院予以纠正。军事经济学院襄阳士官学校诉讼请求第三项明确有“方兴远臻酒店在《军队房地产租赁合同》解除后立即将承租的原告房地产及被告在该房产投资的固定资产及改扩建的不动产腾退给原告”的请求，一审并无放弃该请求的意思表示，一审法院认定“本案中，原告未请求被告投入的财产归原告所有，只是要求被告腾退房屋，将租赁物交付原告。据此，被告可将投入的财产予以拆除，将租赁物交付原告。”无事实依据，本院予以纠正。对于军事经济学院襄阳士官学校主张方兴远臻酒店将其在承租的房地产上投资的固定资产及改扩建的不动产腾退给上诉人的请求，根据双方合同第十二条约定，履行合同期间，方兴远臻酒店因违约或其他原因需解除合同，方兴远臻酒店将所承租的房地产及投资的固定资产均应无条件完好无偿交给军事经济学院襄阳士官学校。据此，方兴远臻酒店应将其所承租的房地产及投资的固定资产交给军事经济学院襄阳士官学校，涉及违章建筑部分，本案不予处理。综上，军事经济学院襄阳士官学校上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2015）鄂襄新民初字第01684号民事判决；二、中国人民解放军军事经济学院襄阳士官学校与湖北方兴远臻酒店管理有限公司于2011年7月27日签订的《军队房地产租赁合同》，于2015年12月2日解除；三、湖北方兴远臻酒店管理有限公司于本判决生效后30日内，将承租的房地产及投资的固定资产（违章建筑除外），交付中国人民解放军军事经济学院襄阳士官学校。四、湖北方兴远臻酒店管理有限公司于本判决生效后30日内向中国人民解放军军事经济学院襄阳士官学校支付拖欠的租金330.67万元（2014年8月1日起至2015年12月2日止），并自2015年12月3日起至交付房屋之日止，按年租金248万元的标准支付房屋占用费；五、驳回军事经济学院襄阳士官学校的其他诉讼请求。一审案件受理费为46980元，二审案件受理费80元，合计47060元，由湖北方兴远臻酒店管理有限公司负担46980元，中国人民解放军军事经济学院襄阳士官学校80元。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇一七年七月五日书记员  严琦童