新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初2944号原告：邵华，男，汉族，1984年4月18日出生，现住昌吉市。委托诉讼代理人：宁菊红，新疆同创律师事务所律师。被告：杨有恒，男，汉族，1949年10月10日出生，现住昌吉市。委托诉讼代理人：张振云，昌吉市星光法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨蓓，女，汉族，1983年8月6日出生，个体工商户，系被告女儿，现住昌吉市。原告邵华与被告杨有恒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法由审判员艾令起适用简易程序，于2017年6月28日公开开庭进行了审理，原告邵华的委托诉讼代理人宁菊红，被告杨有恒的委托诉讼代理人张振云、杨蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵华诉称：2011年10月4日，原、被告签订《房屋转让协议一份》，被告由于无钱支付房款，自愿将位于昌吉市长宁南路二期公务员住宅楼的单位集资房，以原价279503元的价格转让给原告。协议签订后，原告如约履行了付款义务，按期支付了该房的集资款，但被告却未按约定向原告交付房屋，也未按约定办理房屋过户手续，并擅自将该房屋出租给他人，收取的租赁费也不予返还原告。原告多次与被告协商未果，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告履行《房屋转让协议》交付房屋（位于昌吉市长宁南路二期公务员住宅楼一套）；2、判令被告向原告返还房屋租赁费6000元（2017年4月1日至2018年4月1日）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。被告杨有恒辩称：原告的第一项诉讼请求不能成立，原告所述被告无钱支付房款，自愿将单位集资房转让原告是错误的，2011年房屋都还没有建。该房屋产权人是被告杨有恒，和原告无关，房屋产权证现在尚未办理，所有的票据都是被告杨有恒的名字。在杨有恒和原告的母亲陆金英的离婚案件中牵涉到该房屋，因房屋没有办理产权证,所以在离婚案件中未处理。因为房屋不是原告的，所以原告也没有权利主张房屋租赁费，请求法庭驳回原告的诉求。原告举证、被告质证及本院认证如下：证据一、房屋转让协议1份，证实原、被告之间存在房屋买卖关系，被告由于无钱支付购房款，自愿将单位集资房转让给原告。被告质证后对该证据的真实性认可，但认为公务员房屋不允许转让，协议内容违反法律规定，该份协议是无效的；即使转让，房屋约定的单元楼号也不明确。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、商品房买卖合同1份，昌吉市统建房二期客户情况调查表1份，证实被告取得单位集资建房一套，房屋位于长宁南路公务员小区二期，房屋总价279503元，第一笔房款80000元，第二笔房款199503元。被告质证后对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、收款收据2张，发票1张，证实原告将279503元房款已全部付清，2011年10月4日原、被告签订房屋转让协议，2011年10月18日原告缴纳80000元购房款，2014年3月1日原告缴纳199503元购房款，2014年3月31日签订商品房买卖合同。被告质证后对该组证据的真实性认可，但对原告的证明目的不认可，认为谁交钱谁应持有原件，现在该组证据的原件在被告手中。本院对该组证据的真实性予以确认，但该组证据并不能证实房款279503元系原告所交纳或向被告支付。证据四、中国农业银行个人结算业务申请书1张、客户缴费回单1张、借记卡账户历史明细清单1张、综合账户发生额明细文件1张，证实2011年9月28日，邵华向陆金英账户汇入80000元，用于缴纳第一笔房款80000，陆金英取了61000元，杨有恒拿了19000元，由邵华和杨有恒一起交纳了80000房款，19000元是杨有恒赠给邵华的；原告2013年9月30日给被告杨有恒转账100000元用于缴纳第二笔购房款199503元；2013年9月26日，邵华的亲戚叶树君向杨有恒账户汇入50000元用于缴纳第二笔房款199503元。被告质证后对中国农业银行个人结算业务申请书1张、客户缴费回单1张的真实性认可，邵华将100000元汇入被告杨有恒账户中属实，但是因当时陆金英在做生意，邵华把100000元汇到被告账户中，被告又将该款给了陆金英。对借记卡账户历史明细清单1张、综合账户发生额明细文件1张不认可，与本案没有关联性，陆金英的账户中显示80000元是消费出去的，反映不出原告给被告转账80000元，且在被告与陆金英的离婚诉讼中陆金英陈述这80000元是她自己的，今天原告又将80000元分成了61000元和19000元，显然是矛盾的。叶树君并没有汇50000元到被告的账户。本院对中国农业银行个人结算业务申请书1张、客户缴费回单1张的真实性予以确认，对原告通过银行转账的方式向被告支付100000元房款的事实予以确认；叶树君的借记卡账户历史明细清单并不能反映向被告的账户转入50000元的事实，陆金英的综合账户发生额明细文件亦反映不出邵华支付被告80000元房款的事实。证据五、房屋租赁协议2份、物业费收款收据1份，证实2016年4月1日至2018年4月1日邵华将房屋租赁给韩方栋，租金每年6000元；物业费也是邵华交纳的，杨有恒和陆金英离婚后，杨有恒和韩方栋重新签订了租赁合同。被告质证后对该组证据的真实性认可，认为陆金英代签的房屋租赁协议是在陆金英与杨有恒离婚后补签订的，且证据并不能证明房屋是原告的。本院对该组证据的真实性予以确认。证据六、民事调解书1份，证实本案被告杨有恒和原告母亲陆金英2016年10月9日调解离婚，因为当时陆金英出具了《房屋转让协议》，所以没有作为夫妻共同财产处理该房屋，由邵华另案起诉；如果被告认为是夫妻共同财产，原告保留另案起诉的权利。被告质证后对该证据的真实性认可，认为在陆金英与被告杨有恒的离婚诉讼中没有处理该房屋是因为房屋还没有办理产权证，该房屋是婚姻关系存续期间杨有恒自己出钱购买的。本院对该证据的真实性予以确认。证据七、证人吴某出庭陈述：”邵华是我的外孙，我是邵华母亲的婶婶。2013年9月邵华向我借过10000元，具体的时间记不清了，地点在我家。当时是邵华打电话向我借的，邵华说他母亲那里有个房子要买下来，邵华在上海，邵华的母亲陆金英到我家取的现金。当时没有给我出具借条，钱到现在也没有还。2014年12月邵华又向我借款20000元，说是房子下来了缺钱，也是邵华打电话给我说好后他母亲去我家拿的现金，没有出具欠条，钱至今没有还。”原告质证后对证人证言认可，并以此证实原告向证人借过钱交纳房款。被告质证后认为对证人所述的2014年12日借20000元给原告邵华的事实认可，之前10000元的借款不认可，但是和本案没有关联性。2014年3月31日交了最后的维修基金，但是证人陈述2014年12月原告向其借款，与原告自己的陈述相互矛盾。本院认为，该证人证言并不能证实原告是否向被告支付过房款。证据八、证人叶某出庭陈述：”邵华是我的表弟。2013年9月邵华给我打电话，说我姨陆金英那里有套房子，但是当时没有钱，向我借20000元，邵华当时不在昌吉。在我家我把现金交给了陆金英，没有打条子。钱现在还没有还。”原告质证后对证人证言认可，并以此证实原告向证人借过钱交纳房款。被告质证后对证人证言不认可，认为与本案没有关联性。本院认为，该证人证言并不能证实原告是否向被告支付过房款。被告举证，原告质证，本院认证如下：证据一、发票1张，证实房款是由杨有恒交纳。原告质证后对该证据的真实性认可，但认为该发票只能说明交款人是被告，但房屋是原告通过买卖协议转款给被告。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、现金存款凭证1份，证实2014年3月31日杨有恒交纳了维修基金等费用。原告质证后对证据的真实性认可，但认为该款是原告借亲戚的钱交给陆金英，陆金英交给被告，由被告缴纳的。本院对该证据的真实性予以确认。经当事人举证、质证、本院认证及双方当事人陈述，查明如下事实：原告的母亲陆金英与被告曾系夫妻关系，被告曾系原告的继父。2016年10月9日陆金英与被告经本院调解离婚。2011年10月4日原、被告签订《房屋转让协议》，协议约定被告将位于长宁南路二期公务员集资房，转让于原告，经平等、自愿、协商达成如下协议：1、甲方（被告）由于无钱支付购房款，自愿将单位（昌吉市国税局）集资房原价转让给乙方（原告）；2、乙方必须按期支付该房的集资款，由于乙方的缘故，无法按期支付购房款，后果由乙方自行承担；3、由于该房暂时不能办理产权变更登记手续，在规定允许的情况下，随时办理产权变更手续，甲方必须协助乙方办理产权过户登记手续，由于甲方原因导致乙方无法办理产权变更登记手续，由甲方向乙方赔偿全部房款及利息；4、该房全部款项由乙方自行负责，所有房屋产权归乙方所有，与甲方子女无关，甲方子女不得干涉办理产权变更登记；5、本协议签订后，甲方不得以不恰当、不合理的违约事由，将该房再次转让于他方，如转让他人须乙方同意，方可转让。被告系昌吉市国税局退休职工，在其单位分配统建房一套，即昌吉市公务员小区（二期）第F12幢X号房屋，房屋总价款为279503元，此款分别于2011年10月18日交纳80000元，于2014年3月1日交纳199503元。2014年3月31日被告与新疆华洋实业（集团）有限公司就该房屋签订《商品房买卖合同》一份，同日被告并交纳维修基金等费用29503元。现该房屋已经向被告交付，尚未办理产权登记手续。该房屋自2016年4月1日起出租给案外人韩方栋，每年租金6000元。2013年9月30日原告向被告账户汇入100000元。本院认为：原告与被告签订的《房屋转让协议》，内容具备买卖合同的主要条款，当事人的名称、标的、价款，双方当事人之间的房屋买卖合同成立。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。现原告要求被告履行该协议交付房屋，而在双方签订的《房屋转让协议》中并未对房屋的具体交付时间进行约定。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中原告购买被告的房屋，原告的主要义务应为支付价款，被告的义务为交付标的物并转移标的物的所有权于买受人。原、被告双方互负债务，而原告提供证据仅能证实支付了被告100000元购房款，故原告在未全额支付被告购房款的情况下，要求被告交付房屋，本院对其请求不予支持。原告要求被告返还2017年4月1日至2018年4月1日期间的房屋租赁费6000元没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告邵华的诉讼请求。本案受理费减半收取25元,由原告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员  艾令起二〇一七年七月二十六日书记员  徐 倩