重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终4234号上诉人（原审被告，原审反诉原告）：余彩，女，1971年9月26日出生，汉族，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区，被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：重庆广开物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道平湖路6号1幢2-2号，统一社会信用代码91500115793530481W。法定代表人：吴金席，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊小林，男，该公司员工。委托诉讼代理人：余龙英，女，该公司员工。上诉人余彩因与被上诉人重庆广开物业管理有限公司（以下简称广开物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2016）渝0115民初7123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月19日公开对本案进行了询问。余彩及广开物业公司的委托诉讼代理人熊小林、余龙英到庭参加了询问。本案现已审理终结。余彩上诉请求：撤销一审判决，发回重审。主要事实和理由：一、广开物业公司与余彩不存在法律上的利害关系，不符合法律规定的起诉条件。前期物业服务合同约定合同自2008年9月28日至2012年9月27日，这是客观事实。一审针对本案的反诉，合并判决，违反法律规定。广开物业公司法定代表人未依法出庭参加诉讼，一审系违法缺席判决，严重违反法定程序。广开物业公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。广开物业公司向一审法院起诉请求：判令余彩支付广开物业公司2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费、公共地段水电公摊费共计3359元以及违约金（违约金从合同约定的欠缴之日起算，按日3‰标准计算至本金付清为止）。诉讼过程中，广开物业公司放弃了要求余彩支付公共地段水电公摊费及违约金部分的诉讼请求。事实和理由：2008年9月28日，广开物业公司与重庆上创实业集团有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由广开物业公司为上创•凤林江岸小区提供物业服务。合同到期后，由于该小区业委会未成立，广开物业公司继续为该小区提供服务至2015年12月31日撤场。2013年1月1日至2014年7月31日期间物业服务费按每月每平方米0.78元、电梯费6元/户计收，2014年8月1日至2015年12月31日按每月每平方米1元计收。余彩室内渗水是由于27-5阳台改道造成的，属于楼上业主的责任。余彩家自来水堵塞属于水气公司的责任，属于室内专有部分，专有部分的维修由业主维修。余彩向一审法院提出反诉请求：请求法院判决确认余彩所购买的长寿区火神街154号1幢26-5物业的销售者重庆上创实业（集团）有限公司法人程自文与反诉被告重庆广开物业管理有限公司吴金席之间于2008年9月28日所签订的《上创•凤林江岸商住楼前期物业服务合同》在2012年9月27日已经终止失效。事实及理由：在《上创•凤林江岸商住楼前期物业服务合同》约定的期限届满前一个月，未成立业主大会、未就延长本合同期限达成协议、未重新签订前期物业服务合同，民事权利义务应当依照合同约定的第二十一条在2012年9月27日终止。一审法院认定事实：余彩系重庆长寿区火神街154号1幢26-5号房屋业主，建筑面积97.46平方米，系电梯房。2008年9月28日，广开物业公司与重庆上创实业集团有限公司签订《上创•凤林江岸商住楼前期物业服务合同》，约定广开物业公司为凤林江岸小区提供物业服务，住宅物业服务费收费标准为高层为0.78元/月•平方米，电梯运行能耗费按常住人口每人每月10元计收；第二十一条约定，本合同期限为4年，自2008年9月28日至2012年9月27日，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；第二十二条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同，等等内容。该合同于2008年9月28日在重庆市长寿区房产管理局备案。合同签订后，广开物业公司为该小区提供物业服务。合同期满后，该小区未成立业主委员会，广开物业公司继续为该小区提供物业服务至2015年12月31日撤场。余彩未缴纳2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，经广开物业公司书面催收，余彩仍未缴纳。另查明，广开物业公司在服务过程中因服务收费标准问题与业主发生分歧，2014年7月29日，经长寿区凤城街道办事处望江路社区居民委员会组织广开物业公司与小区七名业主代表商议，决定由广开物业公司继续为该小区提供物业服务，将高层住宅物业服务费提高至按1元/月/平方米收取。该决定意见得到三分之二以上业主认可后，由广开物业公司将该收费标准向重庆市长寿区发展和改革委员会申报备案，2014年9月23日得到重庆市长寿区发展和改革委员会备案许可。一审法院认为，广开物业公司与重庆上创实业集团有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。虽该合同第二十一条约定的合同期限为2008年9月28日至2012年9月27日，但根据该合第二十二条约定，因该小区未成立业主委员会，广开物业公司与重庆上创实业集团有限公司也未达成延长合同期限的协议，广开物业公司应在2012年9月28日至2012年12月27日期间继续履行合同义务，故合同权利义务应在2012年12月27日终止。余彩要求确认《上创•凤林江岸商住楼前期物业服务合同》在2012年9月27日终止失效的请求，不符合合同约定，该院不予支持。合同到期后，广开物业公司自愿继续为上创•凤林江岸小区提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，业主应当交纳物业服务费用。广开物业公司主张2013年1月1日至2014年7月31日期间的物业服务费标准为每月82元（按每月每平方米0.78元、电梯费6元/户），未超出原合同约定，该院予以采纳。关于广开物业公司主张的2014年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费标准按每月每平方米1元计收的意见，该院认为，广开物业公司在提供前期物业服务期满后，因无业主委员会，在政府有关部门主持协调下，广开物业公司与该小区业主代表协商下达成新的收费标准，该新收费标准由业主代表征求了该小区三分之二以上业主意见认可后，经广开物业公司公示并向重庆市长寿区发展和改革委员会申报备案许可，并且，该收费标准也并不高于原合同约定的“住宅物业服务费收费标准为高层为0.78元/月•平方米，电梯运行能耗费按常住人口每人每月10元计收”的标准，故该院对广开物业公司主张的该期间的收费标准予以采纳。经审核，2013年1月1日至2015年12月31日期间余彩应向广开物业公司交纳物业服务费3214.82元（82元×19月+97.46平方米×1.0元/月/平方米×17月）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、余彩在本判决生效后7日内向重庆广开物业管理有限公司支付2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费3214.82元；二、驳回余彩的诉讼请求。本诉案件受理费50元，由余彩负担。反诉案件受理费80元，由余彩负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，余彩与广开物业公司签订的前期物业服务合同到期后，广开物业公司继续为案涉小区提供物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。余彩作为小区业主，接受了广开物业公司提供的服务，应当向广开物业公司支付物业服务费。广开物业公司主张的物管费收费标准，2013年1月1日至2014年7月31日部分有合同依据，2014年8月1日至2015年12月31日部分经小区业主代表征求了该小区三分之二以上业主意见认可，且经重庆市长寿区发展和改革委员会备案许可，故并无不当。余彩上诉认为其与广开物业公司不存在法律上的利害关系，缺乏事实和法律依据，其上诉主张不能成立。双方所签前期物业服务合同第二十一条虽然约定合同期限为4年，但该合同第二十二条同时就延长合同期限达成协议。同时，合同延长期满后，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。基于此，余彩认为合同期满，合同自动终止失效，权利义务自动终止，缺乏事实和法律依据。综上，余彩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本诉案件受理费50元，反诉案件受理费80元，由余彩负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫信良审 判 员  郑 泽代理审判员  伏虹瑾二〇一七年七月十一日书 记 员  唐 欢