重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3410号上诉人（原审被告）：傅烨，男，1968年7月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：王致勇，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：赵芯立，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘小玲，女，1978年9月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘文勇，重庆潜卫律师事务所律师。上诉人傅烨因与被上诉人刘小玲房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初6047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人傅烨及其委托诉讼代理人王致勇，被上诉人刘小玲的委托诉讼代理人刘文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅烨上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉请；2、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：傅烨于2015年12月15日将租赁房屋交还给刘小玲，傅烨不应承担之后的租金及占用费；傅烨装修房屋系经过刘小玲及物业的认可，傅烨不应承担恢复原状的损失。刘小玲答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘小玲向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告之间于2012年12月15日签订《商铺租赁（居间）合同》；2.判令被告将租赁房屋恢复原状并返还；3、判令被告以每月12577元为标准，支付从2015年12月16日起至双方合同解除之日止的租金；4、判令被告以每月12577元为标准，支付原告房屋占用费，该费用计算时间为从双方合同解除之日起至被告实际恢复并返还租赁房屋时止；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：傅烨、刘小玲于2012年12月15日签订《商铺租赁（居间）合同》，约定刘小玲将其名下位于九龙坡区华福大道北段18号63幢共计七间房屋出租给傅烨经营使用。协议约定的租赁期为2012年12月15日至2022年12月14日，2015年12月14日至2016年12月14日期间月租金为12577元；2016年12月15日至2017年12月14日期间月租金为13206元。该合同签订后，刘小玲依约交付了租赁房屋。傅烨根据其经营需要对该租赁房屋进行了装修。庭审中，傅烨陈述2015年12月15日下午，傅烨委托刘天英女士向刘小玲办理退房手续，并将退房情况短信告之刘小玲。刘小玲对此不予认可。庭审中，傅烨出具涉案房屋的装修施工图、消防验收图，从上述施工图纸中可以认定，刘小玲租赁给傅烨的房屋共计7间，并排相邻，门前为楼层公共通道，该通道可以通向位于该楼层两边的电梯间和楼梯间。经装修后，傅烨将7间租赁房屋前半部分拆除，保留后半部分建成并排相邻的若干房间；另在该排房间的对面利用原公共通道和原房屋拆除后空出的部分面积修建并排相邻的若干房间，并在两排房间之间修建出入该楼层两侧电梯和楼梯间的通道。另查明，位于九龙坡区华福大道北段18号63幢共计七间房屋，所有权人系刘小玲。该七间房屋位于该栋楼房的第四层。一审法院认为，《商铺租赁（居间）合同》系傅烨、刘小玲双方自愿协商签订，合同要素明确，合同内容没有违反法律的禁止性规定，应属合法有效。双方应当秉承诚实信用原则履行双方合同约定的权利义务。针对刘小玲要求解除双方之间于2012年12月15日签订《商铺租赁（居间）合同》，并返还房屋的诉讼请求，因傅烨予以认可，一审法院予以尊重。针对刘小玲要求傅烨将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，傅烨不予认可，并陈述其实施装修工程是经刘小玲、物管公司以及相关有权部门的允许后方才施工并与刘小玲口头约定傅烨在双方租赁合同解除后傅烨按照房屋现状返还，在傅烨经营的三年间，刘小玲均未提出过异议。对傅烨的该陈述，刘小玲不予认可，并陈述，刘小玲在与傅烨达成租赁合同后，同意傅烨对租赁房屋进行装修，但该装修只限于在不改变房屋结构的装饰装修。一审法院认为，房屋的承租人应当按照租赁合同双方的约定或租赁物的性质使用租赁的房屋，根据庭审查明的事实，傅烨在接收房屋后，对该房屋进行了较大范围内的改造和修建，变动了该7间房屋的主体结构、套内面积以及公共走廊布局，傅烨虽辩称其获得了刘小玲的同意，但未举示证据予以证明，也未举示证据证明其改建行为获得相关规划、房产、建筑等有权的部门的许可，刘小玲又当庭予以否认，综上，傅烨擅自变动租赁房屋内建筑主体结构，并将公共走廊和房屋部分扩建为独立房屋的行为已属违约，出租人有权要求其恢复原状。故，对刘小玲要求傅烨将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。针对刘小玲要求傅烨以每月12577元为标准，支付从2015年12月16日起至双方合同解除之日止的租金，并以每月12577元为标准，支付刘小玲房屋占用费，至傅烨实际恢复并返还租赁房屋时止的诉讼请求。傅烨不予认可，并陈述傅烨已经于2015年12月15日委托刘天英办理退租手续，双方的合同关系已经解除，刘小玲主张退租后的租金以及房屋占用费于法无据，并举示短信若干条、物业管理处情况说明一份予以证明。但刘小玲对该两份证据不予认可，一审法院亦无法确认短信发送接收人的身份的信息，且从该短信中记载的对话内容来看，亦不足以证明双方达成了合同解除的合意。物业管理处的情况说明中载明：“63栋门面2015年12月15号退租，2015年12月16号已把水电关闭”。该情况说明没有制作人、部门负责人的签字，且从该情况说明的内容来看，亦无法得出双方已经自愿达成解除房屋租赁合同的合意。该合同中约定承租人在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向出租人提出书面申请，并由出租方同意。故，傅烨就合同关系已经解除的抗辩，因证据不足，一审法院不足以确认。《商铺租赁（居间）合同》系双方自愿协商签订，双方应当秉承诚实信用原则履行双方在合同中约定的权利义务。刘小玲依约定交付了房屋，傅烨应当按照合同约定的标准支付相应的租金，故，刘小玲要求傅烨以每月12577元为标准，支付从2015年12月16日起至双方合同解除之日止的租金，并以每月12577元为标准，支付刘小玲房屋占用费，至傅烨实际恢复并返还租赁房屋时止的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、判决如下：“一、原告刘小玲与被告傅烨之间于2012年12月15日签订《商铺租赁（居间）合同》于本判决生效之日起解除；二、被告傅烨于本判决生效之日起三十日内将位于九龙坡区华福大道北段18号63幢七间商铺恢复原状并返还原告刘小玲；三、被告傅烨于本判决生效之日起七日内以每月12577元为标准，向原告刘小玲支付从2015年12月16日起至双方合同解除之日止的租金；四、被告傅烨以每月12577元为标准，支付原告刘小玲房屋占用费，该费用计算时间为从双方合同解除之日起至被告傅烨实际恢复并返还租赁房屋时止。本案受理费403元，由被告傅烨承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”二审中，傅烨申请证人李金龙出庭作证，李金龙陈述其与刘小玲一起将房屋出租给傅烨，2013年签租赁合同时，傅烨谈过要改变房屋结构，李金龙与刘小玲均没有表示异议，当时还有物业公司的人在场。事后双方再无商谈改变房屋结构一事。2015年11月，傅烨、李金龙、刘小玲均在场的情况下，傅烨与刘小玲商谈过退租的事，当时刘小玲没有同意傅烨的退租条件，刘小玲提出不同意退一半房屋，并要求恢复房屋原貌。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，关于傅烨是否应支付自2015年12月16日以后的租金及房屋占用费问题。虽然傅烨陈述其已经于2015年12月15日委托刘天英办理退租手续，双方的合同关系已经解除，但判断双方是否达成解除合同的合意，应由双方共同确认或有充分证据予以证实。在刘小玲否认傅烨陈述的前述事实的情况下，傅烨举示短信若干条内容不足以证明双方达成了合同解除的合意；物业管理处的情况说明只能说明物管对案涉房屋停水电，无法得出双方已经自愿达成解除房屋租赁合同合意的证明目的；傅烨于二审中申请的证人证词亦未证实傅烨与刘小玲于2015年12月15达成了解除房屋租赁合同合意。同时，根据双方所签租赁合同中约定：承租人在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向出租人提出书面申请，并由出租方同意。故傅烨上诉称双方租赁合同已于2015年12月15日解除的上诉意见缺乏事实依据，本院依法不予支持，傅烨应支付自2015年12月16日以后的租金及房屋占用费。关于是否应恢复房屋原貌的问题。傅烨举示的证据以及傅烨于二审中申请的证人证词均只能证实刘小玲与傅烨达成租赁合同后，刘小玲同意傅烨对租赁房屋进行装修的事实。但根据双方所签租赁合同的约定：傅烨在退租时应以良好、适租的状态交还刘小玲，故傅烨应当按照租赁合同的约定装修和使用租赁房屋，且该装修只限于在不改变房屋结构的装饰装修。但傅烨在接收房屋后，对该房屋进行了较大范围内的改造和修建，变动了该7间房屋的主体结构、套内面积以及公共走廊布局，傅烨未举证证明其改建行为获得相关规划、房产、建筑等有权部门的许可；在刘小玲否认其同意装修的情况下，傅烨举示的证据亦不能证实其具体的装修行为获得了刘小玲的同意。故傅烨擅自变动租赁房屋内建筑主体结构，并将公共走廊和房屋部分扩建为独立房屋的行为已属违约，出租人有权要求其恢复原状。综上所述，上诉人傅烨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费806元，由上诉人傅烨负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  苏致礼代理审判员  芦明玉二〇一七年七月六日书 记 员  张远馨