广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终2585号上诉人（原审被告）：佛山市达磐恒房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路21号1410房，注册号440602000275383。法定代表人：何健良。委托诉讼代理人：邓翠薇，广东毅隽达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟炳文，男，汉族，1947年10月13日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：康碧芳，广东源浩律师事务所律师。上诉人佛山市达磐恒房地产开发有限公司（以下简称达磐恒公司）因与被上诉人钟炳文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初11446号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。达磐恒公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，驳回钟炳文的诉讼请求；2.本案诉讼费用由钟炳文承担。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的《车位认购协议书》无效错误。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，法律确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，即物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。另外，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，如达磐恒公司在与钟炳文签订《车位认购协议书》时对涉案车位没有处分权的，但该协议仍应有效，更何况，案涉车位建成后一直处于达磐恒公司的掌控中，达磐恒公司对案涉车位享有处分权，此时与钟炳文签订的《车位认购协议书》的法律效力毋庸置疑。且该协议书是双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。二、一审判决判决达磐恒公司向钟炳文返还车位认购款及利息错误。如前所述，双方签订的《车位认购协议书》合法有效，钟炳文依约履行了支付车位认购款的付款义务，达磐恒公司亦能依约履行交付车位的义务，该协议具备继续履行的可能，合同目的是可以实现的，达磐恒公司并不存在任何违约行为，故钟炳文诉请返还车位认购款及利息没有事实及法律依据。三、根据佛山市禅城区现行的政策规定，在佛山市禅城区行政区域内车位是无法办理预售许可证的，达磐恒公司无法办理车位的预售许可证是由于客观政策因素导致的，相关责任并不应归结于达磐恒公司。钟炳文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，商品房销售应当取得预售许可证，因此，一审法院适用法律正确。钟炳文向一审法院起诉请求：1.判令钟炳文与达磐恒公司于2016年1月16日签订的《车位认购协议书》无效；2.判令达磐恒公司立即返还已收取的车位认购款232000元给钟炳文；3.判令达磐恒公司向钟炳文赔偿损失23200元；4.本案诉讼费用由达磐恒公司承担。一审法院认定事实：2016年1月16日，达磐恒公司（甲方、出售人）与钟炳文（乙方、认购人）签订《车位认购协议书》，钟炳文向达磐恒公司购买佛山市禅城区新塘路52号地下一层84号车位作出如下约定：“二、认购物业的认购价1.乙方认购该物业总价为232000元。2.乙方须在签订本认购书的同时向甲方支付定金30000元。三、付款方式乙方选择一次性付款方式交付车位款。乙方须于本协议签署之后3日内支付首期车位款（含已支付的定金）以及银行审批所需材料。……四、其他：……2.本认购书作为认购该物业的依据。3.乙方于此确认已详细阅读《车位认购协议书》、《达磐恒悦园车位购买须知》等全部条款并完全理解其内容和含义，愿意严格履行其全部义务。”钟炳文在合同落款乙方处签名确认，达磐恒公司在合同落款甲方处盖章确认。次日，达磐恒公司出具收据确认收到钟炳文交付的涉案84号车位的车位款232000元；2016年9月27日，达磐恒公司向钟炳文出具涉案车位款发票3张。另查明，钟炳文提交的佛山市禅城区不动产登记中心的网页查询页面显示：涉案车位的预售许可证未能在网页上查获。钟炳文、达磐恒公司双方共同确认：涉案车位价款实际支付的时间是钟炳文提交的车位款收据上的落款时间。钟炳文陈述：钟炳文不清楚涉案车位现状，尚未收到达磐恒公司关于交付的通知；钟炳文认购涉案车位时，达磐恒公司未告知钟炳文涉案车位没有预售许可证，因钟炳文年纪比较大，当时也没有查询涉案车位出售有无预售许可证，直至本案委托诉讼代理人，代理人才进行了相应的查询；钟炳文主张的损失包括银行利息及诉讼费等损失，按照相关司法解释的规定钟炳文只主张车位价款的10%的赔偿金额。达磐恒公司陈述，涉案车位目前尚未取得预售许可证，涉案车位属于安置房规划，因商品房预售许可证办理的前提是测绘完毕，而测绘需竣工验收后方能进行，现在涉案车位的验收已完成，但预售许可证不能重新办理，达磐恒公司现在办理的是现售手续；涉案车位已建成，处于达磐恒公司掌控之下，尚未交付钟炳文；达磐恒公司在钟炳文认购车位时没有告知涉案车位无预售许可证的情况。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于钟炳文与达磐恒公司签订的《车位认购协议书》效力问题。据一审法院上述查明的事实可知，涉案《车位认购协议书》签订时达磐恒公司尚未取得相应的商品房预售许可证明，庭审中，达磐恒公司亦确认达磐恒公司至今尚未取得涉案车位的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，涉案《车位认购协议书》应属无效。合同无效后，达磐恒公司理应返还钟炳文已支付的车位认购款232000元。钟炳文诉请确认涉案《车位认购协议书》无效、达磐恒公司返还车位认购款有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于赔偿损失。如前所述，涉案《车位认购协议书》因达磐恒公司未取得预售许可证明而无效，一审法院认定涉案《车位认购协议书》无效的责任在于达磐恒公司。合同无效确给钟炳文造成一定的利息损失，而本案中，钟炳文并未举证证明合同无效所造成的损失的具体数额，根据《中华人民共和国合同法》的规定，一审法院酌定达磐恒公司以车位认购款232000元为本金，自2016年1月17日起至实际返还购房款之日止按中国人民银行同期贷款利率向钟炳文计付利息。钟炳文诉请达磐恒公司按车位认购款的10%赔偿损失没有事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认钟炳文与达磐恒公司于2016年1月16日签订的《车位认购协议书》无效；二、达磐恒公司于判决发生法律效力之日起十日内，向钟炳文返还车位认购款232000元及利息（利息以232000元为本金，自2016年1月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止）；三、驳回钟炳文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取2564元，由钟炳文负担233元，达磐恒公司负担2331元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为“出卖人”）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可见，我国商品房销售合同可区分为商品房预售合同及商品房现售合同两种类型。涉案车位所在的楼盘于2016年9月23日办理竣工验收备案，亦即双方于2016年1月16日签订《车位认购协议书》时涉案车位尚不具备商品房现售条件，因此双方签订的《车位认购协议书》属于商品房预售合同。针对达磐恒公司的上诉，本案二审的争议焦点在于涉讼《车位认购协议书》是否合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”经审查，达磐恒公司于2015年1月23日仅办理了公安门牌地址为“禅城区新塘路52号首层至三层”的商品房预售许可证，该项目的住宅部分属于回迁安置房，达磐恒公司并未申报住宅部分的商品房预售许可证，而且至今仍未取得住宅部分及车位的现售备案证明，亦即涉案车位既不符合商品房预售条件，又不符合现售条件。而且根据《广东省物业管理条例》第五十四条第三款关于“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库”的相关规定，车位须在取得现售备案证明后方能对外销售。因此，参照前述司法解释之规定，在达磐恒公司于一审起诉前尚未取得涉案车位的现售备案证明的情况下，达磐恒公司与钟炳文签订的《车位认购协议书》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，达磐恒公司应将其收取的车位认购款232000元返还予钟炳文。如前所述，涉案《车位认购协议书》因达磐恒公司违规销售被认定为无效，其应当赔偿钟炳文因此遭受的损失。考虑到本案实际情况，一审法院酌定达磐恒公司以车位认购款232000元为本金，自收款日（即2016年1月17日）起至实际返还购房款之日止按中国人民银行同期贷款利率向钟炳文计付利息，较为公平合理，本院予以维持。综上所述，达磐恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4780元，由上诉人佛山市达磐恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李少锋代理审判员  安 静代理审判员  黄玉凤二〇一七年七月十九日书 记 员  黎嘉鸿