河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初6969号原告金金，女，1987年10月6日出生，汉族，住河南省新野县。委托代理人崔彦红，河南形象律师事务所律师。委托代理人胡威威，河南形象律师事务所律师。被告魏向阳，男，1976年8月9日出生，汉族，住河南省郸城县。被告郑州大家房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市金水区花园中路东、沙门路南2幢1单元1层北13号。法定代表人朱霞。原告金金与被告魏向阳、郑州大家房地产营销策划有限公司（以下简称大家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金金及其委托代理人崔彦红、胡威威到庭参加诉讼。被告魏向阳、大家房地产公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月18日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》约定：魏向阳将其以按揭贷款方式购买的位于高新区科学大道19号2幢1单元8层西南户28号房产以655000元的价格转让给原告，大家房地产公司作为居间方收取居间费10000元及服务费。原告按照合同约定支付了居间费、服务费和首付房款300000元，二被告却迟迟不履行义务，为维护原告合法权益，请求：1.确认原告有权代被告魏向阳偿还银行按揭贷款；2.被告魏向阳立即解除房产的抵押，并协助原告办理按揭购房贷款手续；3.二被告履行办理房屋转让过户手续，将房产过户到原告名下的义务；4.被告魏向阳自2016年4月11日起按照每日655元向原告支付合同违约金至完成合同义务之日止；5.魏向阳立即办理位于郑州市××新区××大道××单元××西南××号房屋产权登记。二被告未答辩。经审理查明：2010年12月29日，魏向阳与河南美景置业有限公司（以下简称美景置业公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、魏向阳购买位于高新区科学大道19号2幢1单元8层西户28号房屋（以下简称本案争议房产）一套，总金额499589元，付款方式为首付159589元现金，剩余340000元按揭分期；2、美景置业公司应当在2012年8月30日前，将符合合同约定的商品房交付魏向阳使用，在商品房交付使用后365日内，美景置业公司将办理权属登记的相关资料提交产权登记机关备案。2013年5月18日，原告作为买方，魏向阳作为卖方、大家房地产公司作为居间方共同签订《房屋买卖合同》，约定：1.原告、魏向阳双方经协商一致，魏向阳同意将高新区科学大道19号2幢1单元8层西户28号房屋以655000元的价格（包含契税、维修基金，固定装修不变）卖给原告；2.原告于本合同签订时支付定金人民币30000元，魏向阳授权大家房地产公司代为收取定金，并代魏向阳向原告出具手续，魏向阳同意该定金在办理完房产过户手续前由大家房地产公司代为保管；3.原告、魏向阳双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，按揭所需费用由原告承担，原告应当在立契时将首付房款300000元交付魏向阳，剩余房款355000元由银行放贷之日向魏向阳支付。4.魏向阳房产系按揭贷款购得，原告、魏向阳双方应在魏向阳办理完毕解押手续之日起房产证下来30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；5.原告、魏向阳任一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同的守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金；6.原告在2013年5月25日之前给付魏向阳首付款300000元，月供由原告承担，魏向阳负责解押；房本下来以后，魏向阳若违约则双倍赔偿原告首付款600000元，原告若违约不买本房，则首付款300000元不予退回；房产证下来以后，魏向阳有义务配合原告进行按揭贷款；本合同自首付款300000元原告交付魏向阳后生效。2013年5月21日，原告向魏向阳支付购房款300000元。2014年6月10日至2016年9月21日期间，原告替魏向阳偿还银行贷款。原、被告因房产纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。另查明：1、在案件受理过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2016年12月23日作出（2016）豫0191民初6969号民事裁定书，查封了本案争议房屋，查封期限自2017年1月18日至2019年1月17日。2、2016年9月29日，郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局出具《高新区房屋登记簿》一份，载明：本案争议房产所有权人为河南省美景集团有限公司，权证号为1401225962，预告登记人为魏向阳，登簿时间为2014年9月23日。3、2017年6月30日，原告以魏向阳名义向中国建设银行股份有限公司郑州经三路支行清偿了本案争议房产的银行贷款，该银行向原告出具了个人贷款结清证明。上述事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的《商品房买卖合同》、预收购房款发票二份、完税证一份、《房屋买卖合同》一份、收据一份、支付宝交易记录查询一组、《高新区房屋登记簿》一份。二被告经本院公告传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为对其质证权利的放弃，原告提交的上述证据，来源真实、内容合法，且与本案具有关联性，本院均予以采纳。本院认为：2013年5月18日，原告作为买方，魏向阳作为卖方、大家房地产公司作为居间方共同签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。本案中，根据《房屋买卖合同》约定，魏向阳负有解除房屋抵押的义务，2017年6月30日，原告以魏向阳名义清偿了本案争议房屋的全部按揭贷款，魏向阳应当解除对本案争议房屋的解押。因此，原告请求魏向阳解除房屋抵押，具有事实和法律依据，本院予以支持。因本案争议房屋的银行贷款结清，主债权已经消灭，原告请求确认其有权代魏向阳偿还按揭贷款，并请求魏向阳协助办理按揭购房贷款手续，本院不予支持。原告请求判令魏向阳办理本案争议房产的产权登记手续，并请求二被告将本案争议房产过户至原告名下，本院认为，魏向阳与美景置业公司存在《商品房买卖合同》关系，本案争议房产于2014年9月23日办理初始登记，已经具备办理不动产权属证书的条件，但因魏向阳怠于履行转移登记义务，导致原告无法取得本案争议房产的权属证书。原告请求魏向阳协助办理本案争议房产过户手续，将本案争议房产过户至原告名下，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求魏向阳支付违约金至完成合同义务之日止（自2016年4月11日起，按照每日655元的标准支付），本院认为，本案争议房产系魏向阳按揭贷款购买，原告与魏向阳签订《房屋买卖合同》时，魏向阳尚未取得本案争议房产的房屋所有权证。2014年9月23日，本案争议房产取得了初始登记，魏向阳应当在初始登记取得后的合理期限内与河南省美景集团有限公司一起申请办理房屋所有权证，但魏向阳怠于履行办证义务，导致无法按照《房屋买卖合同》约定将本案争议房产过户给原告，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《房屋买卖合同》约定，如原告与魏向阳任一方未按照本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应当向守约方支付合同约定房屋总价款千分之一的违约金。因按照每日655元的标准计算违约金，过分高于原告的损失，为了弥补原告的损失同时对魏向阳达到警示目的，本院酌定魏向阳应当以《房屋买卖合同》约定总房款655000元为基数，自2016年4月11日起，按照年利率6%的标准支付原告违约金至原告取得本案争议房产所有权证之日止。原告请求过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告魏向阳于本判决生效后10日内协助原告金金办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道59号2号楼1单元8层28号房屋的抵押权解除手续。二、被告魏向阳于本判决生效后30日内协助原告金金办理本判决第一项确定房产的过户手续，将上述房产过户至原告金金名下。三、被告魏向阳于本判决生效后10日内，支付原告金金违约金（违约金自2016年4月11日起，以655000元为基数，按照年利率6%的标准计算至原告金金取得本判决第一项确定房产的不动产权属证书之日止）。三、驳回原告金金对被告郑州大家房地产营销策划有限公司的诉讼请求。四、驳回原告金金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全费4120元，共计4220元，由被告魏向阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王青审 判 员  汪涛人民陪审员  魏瑾二〇一七年七月二日书 记 员  李静