北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初5256号原告（反诉被告）：韩旭，男，1983年01月08日出生，北京青年周刊职工，住北京市朝阳区垂杨柳西里**楼**号。委托诉讼代理人：李小波，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，北京市鑫诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐兴跃，男，1963年5月11日生，北京联合大学司机，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙玉龙（系徐兴跃之妻），女，1964年5月6日生，北京燕莎友谊商城奥特莱斯购物中心退休职工。委托诉讼代理人：张绍忠，北京罗斯律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务，住公司宿舍。原告（反诉被告）韩旭（以下简称姓名）与被告（反诉原告）徐兴跃（以下简称姓名）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩旭及其委托诉讼代理人李小波、王娟，徐兴跃的委托诉讼代理人孙玉龙、张绍忠，第三人的委托诉讼代理人徐俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩旭向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方2016年10月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号M16032200,以下简称《房屋买卖合同》）及其《补充协议》；2.判令徐兴跃退还定金5万元、供暖费1万元；3.判令徐兴跃承担违约责任，支付房屋成交总价20%的违约金95.8万元；4.判令徐兴跃赔偿我居间服务费90531元。事实和理由：双方在我爱我家公司居间下于2016年9月4日签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M16043993）及《补充协议》，约定我购买徐兴跃所有的位于北京市朝阳区白家庄北里5号楼2单元403号房屋。我当日向徐兴跃支付了5万元定金，后因徐兴跃尚未取得房产证，双方协商解除了上述合同。为促成双方继续签订合同并表达购房诚意，我2016年10月28日向徐兴跃支付了1万元现金用于补贴2016年需为房屋交纳的供暖费等费用。经双方协商，双方于2016年10月27日重新签订了《北京存量房屋买卖合同》（合同编号：M16032200，以下简称《房屋买卖合同》）及其《补充协议》，与我爱我家公司签订了《居间服务合同》，《房屋买卖合同》约定该房屋成交总价为479万元整，乙方（韩旭，买受人）选择组合贷款申办贷款，拟贷款金额为120万元；我分三次向徐兴跃支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款：第一次于网签完成当日向甲方（徐兴跃，出卖人）支付352万元，通过资金存管方式划转；第二次于交付房屋当日支付人民币2万元，通过自行交接方式划转。我2016年11月11日准备好首付款352万元，并通过我爱我家公司通知徐兴跃于2016年11月14日办理网签，我爱我家公司回复徐兴跃已知悉。2016年11月14日我携带首付款去我爱我家公司办理网签，但徐兴跃未到场且无法取得联系。至2016年11月18日我爱我家公司向徐兴跃发出《告知函》，要求徐兴跃配合办理网签。2016年12月12日，我爱我家公司告知我徐兴跃要求修改双方签订的《房屋买卖合同》，否则不配合办理过户。为顺利购买房屋，我无奈作出让步并与徐兴跃签订《补充协议》，约定我应最迟在2017年1月11日获得贷款机构批贷手续，我提供公积金贷款及商业贷款批贷函后，徐兴跃方可在2017年1月16日配合办理房屋过户相关手续；如我未能按期取得批贷函，则应在2017年1月16日前筹齐尾款120万元并支付给徐兴跃，徐兴跃收到前述尾款后配合办理房屋过户手续。上述《补充协议》签订后，徐兴跃当场表示第二天就配合办理网签。2016年12月13日、2016年12月16日、2016年12月20日、2016年12月23日、2016年12月28日我五次通过我爱我家公司通知徐兴跃办理网签，但徐兴跃均以各种理由不予配合。2016年12月13日我已经把网签资金准备好并打入徐兴跃账户，徐兴跃以网签合同与买卖合同不一致为由拒绝网签，第一次网签未成；2016年12月16日第二次约好网签，徐兴跃提出要求增加40万元首付款，因为时间紧迫，我无法立即满足其要求，徐兴跃便以此为由致使网签再次未果；2016年12月20日第三次约好网签，徐兴跃不配合将5万元定金打入网签账户，而提出要将定金打给我并要求我将已经支付给徐兴跃的定金收条返还，不还就拒绝网签，导致第三次网签未成；2016年12月23日、2016年12月28日我第四次和第五次约徐兴跃办理网签，徐兴跃直接拒绝。由于徐兴跃故意找各种理由拒绝网签，导致双方之间的买卖合同至今未能履行。之后，我一直试图与徐兴跃约定网签时间，但被告始终拒绝。2017年1月3日，我发函给徐兴跃再次要求配合办理网签，但其仍然置之不理。徐兴跃的行为已严重损害了我的合法权益，造成不能在合同约定的期限内办理完房屋过户手续，故诉至法院要求解除合同并主张违约责任。徐兴跃辩称，第一，我同意解除合同。但原告关于解除合同的依据，我方认为不成立。根据《房屋买卖合同》第9条的约定，双方首先需要办理网签手续，《房屋买卖合同》中约定了办理网签手续的时间，然后才涉及到在一定期限内取得房屋所有权证的问题，本案双方由于办理网签过程中产生争议，没有涉及到办理房屋所有权证书的问题。因此，原告提出解除合同并且要求我方承担违约责任的依据是不正确的。第二，双方在履行合同中，是韩旭反复变更付款方式，还要求我方在违反国家法律规定和政策的前提下，帮助其达到规避国家税收的目的，如做低购买价格办理网签、承诺支付全款但是在办理网签的过程中约定以贷款方式付款。此外，在合同履行过程中韩旭拒绝向我方退还定金收据，导致双方没有在合同约定的办理网签期限内进行网签，违约责任完全在韩旭一方。第三，关于返还房屋定金和供暖费的问题，我方没有意见，同意返还。第四，违约金的问题，我方不存在违约，是被告的原因造成合同不能履行。第五，居间服务费的问题，理由同上，原告的违约产生的损失应该由其自己承担。基于上述理由，我方提出反诉，请求判令：1.解除《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令韩旭支付我违约金95.8万元。韩旭针对徐兴跃的反诉辩称，我也同意解除合同，但不同意支付违约金。双方2016年9月4日签订第一份《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M16043993）及《补充协议》时，房屋还属于共有状态，徐兴跃称出卖房屋需要办理授权委托手续，将房屋变更为徐兴跃单独所有后再履行过户手续。签完当天，我们就支付了5万元定金。签完这份合同后，徐兴跃去办理继承和产权变更手续。手续办理完毕后，徐兴跃不打算卖房了，称9月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M16043993）及《补充协议》作废，我不同意，在我坚持下，双方才在10月27日签订了本案诉争《房屋买卖合同》及《补充协议》。双方本来第一次约定网签时间是2016年11月14日，但是到11月14日当天，徐兴跃就以爱人不在家为由不去，导致第一次网签没有办成。在这个期间，徐兴跃提出了很多要求，要变更补充协议，要更明确479万元是净房价，原来只是约定房屋价款479万元。如果我不能取得批贷资格，就要凑齐尾款120万元，如果在2017年1月16日前贷款还没有批下来，我就支付他120万现金等，否则没有如期办理过户，违约方向守约方支付20%的违约金。此外，原来约定房屋过户手续办完之前，徐兴跃就应该把户口迁出，后来提出要在变更之后10日内才迁出。徐兴跃说如果我们不同意上述条款，就不卖房屋了。因为我特别想要这个房，所以同意了徐兴跃所有的要求，并在2016年12月12日签订了第二份《补充协议》。签完《补充协议》的第二天，双方约定去办理网签手续。到现场后，我把当天应该支付的352万元转到了资金监管账户，但是办理网签的过程中，徐兴跃提出要修改网签合同，当时我爱我家公司说没办法改网签合同，当时就发生了争吵。此时双方发现我爱我家公司有个错误，双方约定资金通过监管方式进行划转，但是我爱我家公司提供的资料中写的是自行划转。我发现问题后向我爱我家公司提出要求，徐兴跃也以此为由拒绝办理网签，当日的网签没有完成，资金又退回到我的账户内。此后，徐兴跃又提出很多不合理要求，要签补充协议，我没有同意。双方约定12月16日去办理网签手续。此时徐兴跃提出让我们只办理公积金贷款，不再办理商业贷款，让我只贷款80万元，另外40万元要支付现金，我同意了，但是要求双方继续按照补充协议约定办理网签手续，后期将40万元直接打给徐兴跃，徐兴跃又不同意，要求我先支付399万元，如果不给的话就不签，导致第二次网签又没有办成。双方又约定2016年12月20日办理网签，双方到了网签现场后，资金监管要把所有已付资金打到监管账户，因为我已经把5万元定金支付给了徐兴跃，我提出由徐兴跃将5万元打到资金监管账户中，但是徐兴跃不同意，要求将五万元现金退给我，让我把定金收条还给他，再由我自行将包括5万元定金在内的399万元打到监管账户后再办理网签。由于徐兴跃此前多次违约，我担心退回定金后没有凭证，徐兴跃以此为由，再次拒绝网签。后来我一直和徐兴跃进行交涉，要求办理网签手续、过户手续，但是徐兴跃以各种借口拒绝，并且要求我方立刻付全款。由于徐兴跃多次违约，我无法信任其能够配合办理手续。所以我要求徐兴跃严格按照合同及补充协议的约定履行合同，但是徐兴跃拒绝了，导致了整个房屋买卖合同没有完成。鉴于徐兴跃多次违约，找各种理由拒绝配合办理网签，故其要求我支付违约金没有事实和法律依据，故要求法院驳回其反诉请求，支持我的本诉请求。我爱我家公司述称，双方均要求解除合同，我公司没有异议。我公司已经收取的居间服务费不予退还。双方其他诉讼请求我方听从法院判决。我方了解的事实和韩旭起诉状中所述事实基本一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，2016年10月27日，双方签订的《房屋买卖合同》约定：房屋成交总价为479万元。韩旭选择组合贷款方式申办贷款，拟贷款金额120万元，韩旭分2次支付徐兴跃除定金和拟贷款金额以外的成交总价款：第一次在网签完成当日以资金存管方式支付352万元，第二次在交付房屋当日以自行交接方式支付2万元。如因韩旭自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，韩旭应继续申请贷款，但在此申请贷款获得批贷函的时间最迟不超过《房屋买卖合同》签订后80日（即2017年1月15日）。就韩旭的单方解除权，《房屋买卖合同》约定，如因徐兴跃原因导致韩旭在合同签订之日起120日内（即2017年2月24日前）无法取得房屋所有权证的，韩旭有权单方以书面方式解除合同，徐兴跃应在合同解除后5个工作日内退还已收全部房款并按照房屋总价款的20%支付违约金。就徐兴跃的单方解除权，《房屋买卖合同》约定，因韩旭个人原因导致贷款机构未对其批贷，在如下情形时，徐兴跃有权以书面方式单方解除合同，并要求韩旭按照房屋总价款的20%支付违约金，已付购房款在抵扣违约金后退还余额：1、韩旭选择自行筹集剩余购房款，但超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给徐兴跃；2、韩旭选择继续申请贷款，但超过本合同签订之日起80日（即2017年1月15日）未能获得批贷。《房屋买卖合同》签订当日，双方另签订《补充协议》，其中第5条约定韩旭应最迟于2017年1月6日获得贷款机构批贷手续。2016年12月12日，双方再次签订《补充协议》，确认徐兴跃获得净房价款479万元。《补充协议》第5条还约定，韩旭应最迟在2017年1月11日获得贷款机构批贷手续。徐兴跃见到韩旭的公积金贷款和商业贷款两份批贷函后，方可于2017年1月16日办理房屋过户相关手续（如韩旭未能按期取得批贷函，韩旭须在2017年1月16日前，筹齐尾款120万元支付给徐兴跃，徐兴跃收到尾款后配合韩旭办理缴税及过户手续）。《补充协议》第11条另约定，本《补充协议》签订后，2016年10月27日的《补充协议》自动作废。双方均同意解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，徐兴跃同意退还韩旭已交纳的定金及供暖费共计6万元，就此无争议部分，本院予以确认。就合同解除后的违约责任，双方均主张对方存在违约行为，应当依约承担违约责任。韩旭主张徐兴跃多次不配合办理网签手续，且在2016年12月12日《补充协议》签订后，办理网签手续前单方要求韩旭一次性支付全部购房款，已经构成违约。就此，韩旭提交其与我爱我家公司中介侯洁的微信聊天记录、侯洁与徐兴跃的微信聊天记录予以佐证。前述聊天记录显示，在2016年12月12日《补充协议》签订之前，韩旭在2016年11月12日左右通过我爱我家公司中介通知徐兴跃于2016年11月14日办理网签手续，徐兴跃以其配偶不在京为由要求改期；在协商第二次办理网签手续的过程中，徐兴跃提出不同意将网签合同的购房款数额做低，后韩旭表示同意按实际购房价479万元办理网签；2016年12月12日《补充协议》签订后，双方再次约定2016年12月16日办理网签手续，但未实际办理；此后双方约定2016年12月20日办理网签及资金监管手续，韩旭表示同意将贷款金额降至80万元，网签时支付首付款399万元，徐兴跃通过我爱我家公司向韩旭表示要求按照2016年12月12日《补充协议》的相关约定履行合同，2016年12月20日办理网签手续过程中，由于双方就5万元定金的收条是否应当收回问题发生争议，导致仍未完成网签手续；此后韩旭要求徐兴跃在2016年12月30日前配合办理网签手续，徐兴跃2016年12月25日通过我爱我家公司向韩旭提出办理网签手续时需支付全部购房款479万元，韩旭予以拒绝，要求按照2016年12月12日《补充协议》履行，此后双方仍未能办理网签手续；2016年12月30日，我爱我家公司告知韩旭，根据购房资格审核的有效期，如不能在2017年1月10日前办理网签手续，将无法按照合同约定时间办理房屋过户手续及贷款手续；后韩旭通过我爱我家公司通知徐兴跃于2017年1月6日前配合办理网签手续，并表示其将根据2016年12月12日《补充协议》的约定，在2017年1月16日前筹齐拟贷款金额120万元，以便履行后续手续；后双方约定于2017年1月3日办理网签手续，但韩旭提出网签合同中将购房款尾款120万元的支付方式约定为贷款支付，但双方实际按照韩旭自筹120万元履行，徐兴跃予以拒绝。徐兴跃主张韩旭在合同履行过程中存在低价办理网签、反复变更贷款方式等违约行为，没有履行合同的诚意。就此徐兴跃提交告知函、装修补充协议（未签字）、双方与我爱我家公司中介人员的微信聊天记录予以佐证。本院认为，韩旭与徐兴跃签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约全面、诚信履行各自的合同义务。2016年12月12日《补充协议》第十条约定，我爱我家公司一方未盖章不影响该协议中韩旭和徐兴跃双方约定的权利义务，故2016年12月12日《补充协议》对韩旭和徐兴跃双方亦具有约束力。现双方均同意解除《房屋买卖合同》及2016年12月12日《补充协议》，徐兴跃同意退还韩旭已交纳的定金及供暖费共计6万元，本院不持异议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并秉承诚实信用原则。从在案证据所反映的合同履行过程来看，2016年12月12日《补充协议》已经明确约定，徐兴跃见到韩旭的公积金贷款和商业贷款两份批贷函后，方可于2017年1月16日办理房屋过户相关手续（如韩旭未能按期取得批贷函，须在2017年1月16日前，筹齐尾款120万元支付给徐兴跃，徐兴跃收到尾款后配合韩旭办理缴税及过户手续）。因此韩旭在办理网签手续时只需支付徐兴跃购房款352万元，即使韩旭未能按期获得批贷函，韩旭也应根据上述约定将拟贷款金额120万元转为自筹资金方式，并在协议约定的时间将120万元尾款支付给徐兴跃，徐兴跃收到尾款后方有义务配合韩旭办理房屋产权过户手续，可见徐兴跃的合同权利并不会因韩旭无法获得贷款而受到实质性损害。因此，徐兴跃在2016年12月25日通过我爱我家公司向韩旭提出办理网签手续时需支付全部购房款479万元，没有任何合同依据，导致韩旭无法按照合同约定的时间取得房屋所有权，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。另一方面，韩旭在合同履行过程中亦存在不按真实交易价格办理网签、在提出自筹120万元尾款时仍要求徐兴跃配合将网签合同中的付款内容写为贷款支付等不诚信行为，徐兴跃予以拒绝并要求按照真实情况办理相关手续系正当要求，故韩旭对于其自身未能按照合同约定的时间完成支付购房款及办理网签、缴税、过户等手续亦存在过错。故本院认定双方均构成违约；根据上述违约情形，本院认为韩旭与徐兴跃各自应承担的违约责任程度基本相同，故本院酌定双方互不支付违约金。韩旭已支付给我爱我家公司的居间服务费90531元，考虑双方的违约责任程度，本院酌定由双方各负担一半，徐兴跃应向韩旭支付应由其负担的一半费用即45265.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）韩旭与被告（反诉原告）徐兴跃于二〇一六年十月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号M16032200）以及于二〇一六年十二月十二日签订的《补充协议》；二、被告（反诉原告）徐兴跃于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）韩旭定金五万元、供暖费一万元；三、被告（反诉原告）徐兴跃于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）韩旭居间服务费四万五千二百六十五元五角；四、驳回原告（反诉被告）韩旭的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）徐兴跃的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14777元，由原告（反诉被告）韩旭负担13374元（已交纳），由被告（反诉原告）徐兴跃负担1403元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费6690元，由被告（反诉原告）徐兴跃负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  郝 卓人民陪审员  周学芳人民陪审员  陈 思二〇一七年七月七日书 记 员  韩 迪