广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初9121号原告：吴玫洁，女，1987年8月16日出生，汉族，身份证住址广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：包谊锦，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈松娟，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼，组织机构代码70767055-0。法定代表人：林叶菊，执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，1981年8月31日出生，该司职员。原告吴玫洁诉被告广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴玫洁的委托诉讼代理人包谊锦、沈松娟，被告广东元邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄志斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴玫洁诉称：2012年4月1日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“购房合同”），约定原告购买被告开发的XX花园XX路X号X房，建筑面积166.97㎡，套内建筑面积131.84㎡，共有分摊面积35.13㎡,房屋以套出售，单价为每平方米16948.17元，总价2234447元。合同签订后，原告依购房合同约定支付了所有房款并按被告要求向被告预交税费，被告于2013年3月10日将该商品房交付予原告使用，直至2016年5月26日才将该商品房的产权证办妥，并于2016年6月23日将房屋产权交付于原告。现房屋产权证记载，建筑面积仅为157.61㎡，其中套内建筑面积为131.80㎡，分摊面积为25.82㎡，共比合同约定的建筑面积减少9.36㎡。被告交付房屋面积少于约定面积属于违约，被告应依法承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应将面积误差比超过3%的部分房价款双倍返还给原告。综上所述，原告提出如下诉讼请求：一、被告返还房屋面积差异房价款183224.65元（包括面积误差比绝对值在3%以内的房价款67033.41元及面积误差比绝对值在3%以外的双倍房价款116191.24元）及利息（利息以67033.41元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年4月18日起计算至实际付清之日止）；二、被告承担本案的全部诉讼费用。被告广东元邦房地产开发有限公司辩称：根据购房合同第七条、第十八条以及补充协议第七条约定，双方对面积差异处理已明确选择按照套内建筑面积进行结算，而原告主张按照建筑面积进行结算明显不符合约定，也不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。请求人民法院对于原告不合理的诉讼请求，全部予以驳回。经审理查明：2012年4月1日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区XX路X号X房（下称“涉案房屋”），建筑面积166.97㎡，套内建筑面积131.84㎡，共有分摊面积35.13㎡；房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16948.17元，总金额2234447元。甲方应当在2013年3月30日前将本合同标的物交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，存在面积差异的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同，乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=︱（实测套内建筑面积‒合同约定套内建筑面积）︱/合同约定套内建筑面积×100%。买卖合同附件七补充协议第七条约定，合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理。2012年5月8日，原告向被告付清全部房款。2016年5月26日，广州市国土资源和规划委员会出具涉案房屋产权证，证载涉案房屋建筑面积157.61㎡，套内建筑面积131.8㎡，分摊建筑面积25.82㎡。另查明，1、广州市住房和城乡建设委员会于2016年12月6日向广州市白云区人民法院作出穗建房管函【2016】4387号《广州市住房和城乡建设委员会关于协助查询函的复函》，主要内容为：经核查，广东元邦房地产开发有限公司委托广州市房地产测绘院办理白云区环洲四路918至954号（双号）的房屋测绘业务，2014年3月1日前受理的测111201648、111201649、110112525号测绘成果依据的测量标准为GB/T17986.1-2000《房产测量规范》（下称“国标”）；2014年3月1日后受理的测10CH88141230000043号测绘成果依据的测量标准为DBJ440100/T204-2014《房屋面积测算规范》（下称“地标”）。关于测绘成果存在差异的原因：由于广州市房地产测绘院受理测10CH88141230000043号测绘案件业务的时间处于国标与地标技术规范衔接的过渡期，当时是按已经生效的地标的相关规定进行测算并出具测绘成果，其公设面积的分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。处理建议：经研究，我委认为对此案的实测应执行《关于实施的通告》（穗国房字【2014】420号）的相关规定（即按预测算测绘成果的分摊方式执行），原测绘单位应据此免费重新为产权人出具测绘成果报告，并协助产权人向权属登记部门函告相关变更情况。2、2017年1月18日，广州市房地产测绘院出具测绘编号10CH88161226000002号《房屋建筑面积测绘成果报告书》，报告书记载项目坐落广州市白云区环洲四路××、××、××、××号；申请人：广东元邦房地产开发有限公司；成果用途：权属登记发证。其中载明（2~3,6~13层各单元面积）XX路X号，X房号，套内面积131.7954平方米，分摊面积34.8061平方米，总面积166.6015平方米。3、广州市房地产测绘院向广州市不动产登记中心发出穗房地测函【2017】18号《关于协助更正元邦明月金岸小区房屋面积的函》，称：2016年11月白云区人民法院向我委查询金沙洲元邦明月金岸小区有关房屋面积问题。经核查，公设面积分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。根据我委函复白云区人民法院的意见（穗建房管函【2016】4387号），现我院对上述小区进行了核查，并按要求重新出具测绘成果，请贵中心协助相关权利人或依职权给予更正。4、广州市不动产登记中心于2017年4月7日向广州市房地产测绘院作出穗登记函【2017】66号《关于元邦明月金岸小区房屋面积更正登记的复函》，函复如下：位于白云区××920-926（双号）、942-952（双号）、954号依据你院出具的测字10CH88141230000043、10CH88140804000021、10CH88141112000005号测绘成果，我中心以15登记1358946、15登记1360024、15登记1360222号以广东元邦房地产开发有限公司名义办理了初始确权登记，上述房屋的确权登记并无不妥。而且上述房屋已大部分办理了转移登记，过户到小业主名下。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，已办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的不能办理依职权更正。现你院因上述房屋的公设面积分摊问题变更了测绘成果数据，重新出具了测字10CH88161226000002、10CH88161226000003、10CH88161229000067号测绘成果，建议你院通知广东元邦房地产开发有限公司组织全体小业主持重新出具的测绘成果等资料共同向我中心申请办理更正登记。庭审中，原被告均确认涉案房屋重新测绘后的建筑面积为166.6015平方米，其中套内面积为131.7954平方米，分摊面积为34.8061平方米，现尚未办理更正登记。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、补充协议、发票、不动产权证、银行借款凭证、函、测绘成果报告书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。关于面积差异款及利息，购房合同约定涉案房屋套内面积为131.84㎡，现产权证载套内建筑面积及重新测绘后的套内面积均比合同约定少了0.04㎡，故原告要求被告返还套内面积差异款合法合理，本院予以支持。根据合同约定按套内面积计算单价，故减少的套内面积差异款为677.93元（0.04㎡×16948.17元/㎡）。关于分摊面积差异，鉴于本案诉讼中出现新的情况，即广州市房地产测绘院依据广州市住房和建设委员会的核查意见出具新的测绘成果报告，显示涉案房屋用于权属登记发证的分摊面积应为34.8061平方米。而广州市不动产登记中心答复不动产权证更正登记事宜需由元邦公司组织全体小业主持重新出具的测绘成果等资料共同向其申请办理，目前该项工作正在进行中，因此涉案房屋的分摊面积差异暂时无法确定，故对于原告主张的分摊面积差异款的请求，暂不具备审查处理的条件，本案暂不予调处，当事人可在涉案房屋产权证更正登记手续完善后再行主张。关于利息，应以677.93元为本金自原告起诉之日即2016年7月26日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广东元邦房地产开发有限公司补偿原告吴玫洁套内面积差款677.93元及利息（利息以677.93元为本金自2016年7月26日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；二、驳回原告吴玫洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1475元，由原告吴玫洁负担1460元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担15元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起三日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  蔡玉林人民陪审员  吴 冠二〇一七年七月六日书 记 员  林嘉仪蔡佳丽