广西壮族自治区北流市人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0981民初287号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司，住所地北流市城南二路0299号北流碧桂园商业楼二楼。负责人：李长江，该分公司经理。委托诉讼代理人：祝贺，男，该分公司项目副经理。被告：李实强，男，1979年11月10日出生，汉族，住北流市。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司（以下简称碧桂园物业）与被告李实强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人祝贺到庭参加了诉讼。被告李实强经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，2014年12月1日至2016年12月31的物业服务费共计10464.25元；2、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2016年11月25日的违约金为15914.02元；3、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年6月9日，北流市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《北流碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对北流碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑公用部分的维护和管理服务、公用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年10月26日购买北流市碧桂园翡翠湖十八街21号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于与原告签订了《北流碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费418.57元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2014年12月开始拖欠原告物业服务费，至2016年12月拖欠的款项已经达10464.25元。原告于2016年11月29日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告多次向被告催要，但是至今未能支付，特向法院提起诉讼，希判如所请。被告李实强没有提出答辩意见亦没有向本院提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人享有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李实强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以认定并作为认定本案法律事实的依据。综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：2013年10月26日，北流市碧桂园房地产开发有限公司作为出卖人，被告李实强作为买受人签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》各一份，由买受人购买北流市碧桂园房地产开发有限公司开发的商品房，位于北流市××北流碧××翡翠湖××街××号，该商品房建筑面积共232.54平方米。该合同主要内容：第八条交付期限。出卖人应当在2014年11月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《合同补充协议》第十二条的约定。《合同补充协议》第十二条交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为：“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。北流市碧桂园房地产开发有限公司与被告李实强均在该《商品房买卖合同》、《合同补充协议》上签名盖章确认。同日，被告李实强作为甲方与原告作为乙方签订了一份《北流碧桂园前期物业服务协议》，协议约定：第一章总则，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由北流市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“建设单位”）负责开发建设的北流碧桂园商品房住宅区（以下简称“本园区”）中的翡翠湖十八街21号单位（以下简称“该物业”）交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备。第二章物业管理服务内容。第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，包括本园区内的公共文化体育场所、公园及有关设施设备。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，包括：公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊。6、公共环境卫生的管理服务，包括：公共场所、道路、房屋共同部位的清洁卫生。7、交通与车辆停放秩序的管理服务。8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理。9、装饰装修管理服务。10、社区文化工作的管理服务。11、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务。第三章物业管理服务相关费用。第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元。该物业的套内建筑面积为232.54平方米；合计该物业的房屋建筑面积为232.54平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按418.57元/月向乙方交纳物业服务费。3、本园区二次供水、电梯、消防、发电机等公共设施设备的运行、维修、维护、安全检测等费用及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出。4、乙方按以下方式及标准计收本园区的代收代交费用：（1）本园区二次供水公共设施设备的运行、维修、维护费，乙方单独列帐，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊；（2）本园区电梯、消防、发电机等公共设施设备的运行、维修、维护费、安全检测费等，乙方单独列帐，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊；（3）除上述公共设施设备的运行、维修、维护费、安全检测费外，本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用，乙方单独列帐，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。第六章违约责任。第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。被告李实强、原告在该协议上签名盖章确认。2014年11月5日，被告未按照《商品房买卖合同》约定自行到出卖人北流市碧桂园房地产开发有限公司销售中心联系并办理交接房使用手续。被告逾期未办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。北流市碧桂园房地产开发有限公司将房屋交付给被告后，原告向被告提供物业管理服务，原告自2014年12月开始拖欠原告物业服务费。2016年11月29日，原告用挂号信的方式向被告发出《物业服务费催交函》，催缴2014年12月1日至2016年10月31日止的物业服务费。截止至2016年12月31日被告共拖欠25个月原告物业服务费10464.25元，被告至今未向原告支付。另查明，被告李实强是北流市碧桂园房地产开发有限公司开发的北流碧桂园翡翠湖十八街21号的业主。原告与被告签订前期物业服务协议时工商登记为广东碧桂园物业服务有限公司北流分公司，2015年12月17日在北流市工商行政管理局办理变更登记，变更后为广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司。2014年4月30日，被告购买的北流碧桂园翡翠湖十八街21号经北流市住房和城乡建设局竣工验收备案。本院认为，被告李实强与原告碧桂园物业签订的《北流碧桂园前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间物业服务合同关系依法成立有效。原、被告双方应依照合同的约定履行各自的权利义务，原告已按约定向被告提供物业服务，被告未按合同约定缴交物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告向原告支付2014年12月1日至2016年12月31日物业服务费10464.25元及逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，事实清楚，理由正当，证据确实，本院依法予以支持。但逾期交纳物业服务费的违约金的计算方法不当，《北流碧桂园前期物业服务协议》中约定违约金每日为5‰（即年利率180%），该违约金计算标准过高，依法予以调整，结合本案实际情况本院酌定，违约金的计算方法：以物业服务费5022.84元为基数自2015年12月6日起；以物业服务费5022.84元为基数自2016年12月6日起；以物业服务费418.57元为基数自2017年1月6日起；至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，均按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的2倍计算。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李实强支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司2014年12月1日至2016年12月31日止的物业服务费10464.25元；二、被告李实强支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司逾期交纳物业服务费的违约金（违约金的计算方法：以物业服务费5022.84元为基数自2015年12月6日起；以物业服务费5022.84元为基数自2016年12月6日起；以物业服务费418.57元为基数自2017年1月6日起；至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，均按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的2倍计算）。上述判决，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕；权利人可于本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。本案受理费460元(原告已预交230元)，由被告李实强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交案件受理费460元(开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57)；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  林惠志代理审判员  林 兵人民陪审员  杨荣珍二〇一七年七月七日书 记 员  罗 镇