安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1125民初1230号原告:刘平,男,1991年12月18日出生,汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：石磊、缪阳，安徽远泰律师事务所律师。被告:安徽远瑞投资有限公司,住所地安徽省定远县定滁路南侧，统一社会信用代码913411256662133360。法定代表人：邓长义，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄维蓉，安徽垚格律师事务所律师。第三人:中国银行股份有限公司定远支行,住所地安徽省定远县定城镇东大街油坊巷西（曲41），统一社会信用代码91341125152821668F。负责人：种峰，该支行行长。委托诉讼代理人：何帮合，男，1973年11月25日出生，汉族，支行职工，住安徽省定远县，原告刘平与被告安徽远瑞投资有限公司（以下简称远瑞公司）、中国银行股份有限公司定远支行（以下简称中国银行定远支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘平及其委托诉讼代理人缪阳、被告远瑞公司的委托诉讼代理人黄维蓉、第三人中国银行定远支行的委托诉讼代理人何帮合到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘平向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《商品房预售合同》、并判决被告返还原告购房款150000元及办证费22000元；二、解除原告与第三人《个人商品房贷款》，由被告返还原告偿还第三人贷款本金22815.39元及贷款利息18111.57元；三、被告向原告承担逾期交房违约金150000元×0.0001×596天=8940元（自2015年7月1日至2017年2月16日）；四、以150000元已付购房款为基数，自2014年11月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率由被告向原告支付利息至购房款还清时止；五、由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中刘平将诉讼请求第二项变更为：解除原告与第三人《个人商品房贷款》，由被告返还第三人贷款本金25908.91元及贷款利息19966.07元；将诉讼请求第三项变更为：判决被告向原告承担逾期交房违约金150000元×0.0001×688天=10320元（自2015年7月1日至2017年5月19日）。事实和理由：刘平于2014年11月5日购买被告远瑞公司开发的位于定远县戚继光大道北侧远瑞广场B2幢1025室的商品房一套，双方签订了《商品房预售合同》，约定了房屋总价款为30万元，原告向被告支付首付款15万元，并按照被告要求支付了22000元办证费。原告与第三人于2015年2月1日签订了《个人商业用房贷款合同》，约定剩余15万元房款由原告采用银行按揭方式付款，被告公司作为保证人向第三人提供担保。贷款合同生效后，原告自2015年3月1日至2017年2月1日期间，共向第三人偿还了银行贷款本金22815.39元及贷款利息18111.57元。《商品房预售合同》签订后，被告至今没有按照该合同第十一条至第十四条约定交付房屋及办理房屋产权证，原告在此期间多次找被告协商均无果，综上，被告至今未按照合同约定向原告交付房屋及办理房屋产权证，其行为已构成根本违约，《商品房预售合同》、《个人商品用房贷款合同》根本目的已无法实现，请求人民法院依法判决。远瑞公司辩称：被告已经履行了交房手续，原告已经享受了前三年的利益，租金收益已经由原告享有，唯有一点就是至今未能办证，但是是政府配套服务未跟上，被告没有违约，违约金没有事实依据，原告与被告签订的交房手续，被告不存在逾期交房，不应承担逾期交房的违约金。中国银行定远支行辩称：借款主体是事实，银行是按照正常的程序，没有不符合国家规定的，故第三人要求借款人立即偿还对银行的借款本息。刘平为支持其诉讼请求，所举证据如下：证据一、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；证据二、商品房预售合同、补充协议一份，证明原告于2014年11月5日购买被告公司开发的商品房，与被告公司签订了买卖合同，合同就房屋价款、交房、办证、违约责任等相关事宜作了全面的约定；证据三、办证费收据两份，房款收据三份，证明合同签订后，原告按照被告要求支付了22000元办证费和15万元购房款；证据四、个人商品用房贷款合同复印件，证明原告与第三人于2015年2月1日签订按揭合同，被告公司提供了保证；证据五、贷款还款明细单，证明被告自2015年3月1日起开始支付房屋按揭款，截止到目前为止已经支付了贷款本金25908.91元及贷款利息19966.07元。远瑞公司质证意见：证据一、无异议；证据二、无异议；证据三、无异议；证据四、请法庭依法审查，第三人质证；证据五、请法庭依法审查，第三人质证。中国银行定远支行质证意见：都没有意见。远瑞公司为支持其抗辩意见，所举证据如下：证据一、2014年4月28日工程竣工验收报告两份，2014年9月8日定远县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案复查意见一份，证明被告所开发远瑞广场商铺、B、C、D、E区工程质量及消防均通过验收合格，符合交房条件；证据二、2016年3月10日定远县委办公室人民来信处理一份，证明被告至今未能办理房产证系定远县政府违反原先协议原因导致，非被告公司违约，被告一直积极在与政府协调，近期有关被告公司土地专项会议已召开，正在进行专家论证阶段，很快就能办理房产证；证据三、2015年4月11日，远瑞广场交接确认书一份，证明被告所涉商铺有关已接收房屋，并且该商铺已出租，有关已享受三年返租收益，且截至2017年8月31日，免租期满，有关即可继续收取租金，要求被告承担违约金无事实依据；证据四、购房合同，第十条约定按照第三种方案商品房经验收合格即符合交房条件，证明被告已按照合同约定完成房屋交付；证据五、预售许可证，证明被告销售房屋合法。刘平质证意见：证据一、竣工验收报告真实性无异议，但是从报告看验收时间为2014年4月28日，被告提供的交房确认书是2015年4月11日；证据二、复印件，真实性不予认可；证据三、确认书真实性无异议；证据四、购房合同真实性无异议，虽然被告完成了交付，但是原告至今未能办理房产证，被告也是构成违约了；证据五、真实性无异议，但是不能证明被告已经取得了商品房初始登记手续。中国银行定远支行质证意见：没有意见。中国银行定远支行未举证。根据各方当事人举证、质证、当事人的当庭陈述，查明本案事实如下：2014年11月5日，刘平（乙方）与远瑞公司（甲方）签订《滁州市商品房预售合同》一份，该合同载明：第二条乙方向甲方购买定城戚继光大道北侧远瑞广场路《远瑞广场》B2幢1025室，政府批准用途为商业用途；第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币8207.93元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币300000元；第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、该商品房经验收合格；第十一条甲方定于2015年6月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止，逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰中方案追究甲方责任：贰、甲方支付乙方已交房价款日万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的交付期限后61天起算至交房之日止；第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签署房屋交接书，在验收交接时，甲方应出示本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用途房，甲方应向乙方提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；第十四条在甲方办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方签署房屋《房屋交接书》之日起60天内，由乙方向定远县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。附件一付款方式和付款期限1、乙方于2014年11月5日与甲方签约，并付首付款人民币150000.00元；2、乙方于2014年11月30日前应支付房款计人民币150000.00元。刘平于2014年10月8日、2014年11月5日分三次向远瑞公司支付购房款15万元。刘平于2014年11月5日、2015年4月11日向远瑞公司支付办证费22100元。2015年2月1日，刘平和中国银行定远支行签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定刘平贷款金额为15万元整，贷款期限为120个月，贷款用途为支付借款人购买坐落定远县戚继光大道北侧远瑞广场一期B2幢1025号的商业用房购房款，远瑞公司作为该《个人商业用房贷款合同》的保证人，抵押财产为该商品房。合同签订后，第三人中国银行定远支行根据刘平授权将150000元贷款拨付给远瑞公司。刘平与远瑞公司于2015年4月11日就涉案买卖房屋签订《交接确认书》，截至2017年5月1日，刘平已偿还银行按揭贷款本金25908.91元，贷款利息19966.07元。远瑞公司至今未协助刘平办理涉案房屋产权登记手续。本院认为：本案争议的焦点是：1、刘平与远瑞公司签订的《滁州市商品房预售合同》以及与第三人中国银行定远支行签订的《个人商业用房贷款合同》是否应解除。2、上述合同如果解除，原告诉请的返还购房款、承担违约损失等是否应予支持。关于争议焦点一。刘平与远瑞公司签订的《滁州市商品房预售合同》以及与第三人中国银行定远支行签订的《个人商业用房贷款合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。根据刘平和远瑞公司签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条的约定，在甲方（远瑞公司）办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证后90日内，由甲、乙（刘平）双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方签署房屋《房屋交接书》之日起60天内，由乙方向定远县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。刘平与远瑞公司于2015年4月11日签署《房屋交接书》，但远瑞公司并未提供任何证据证明就涉案商品房其已经取得了新建商品房房地产初始登记手续，取得了涉案房屋的房地产取证等相关资料，远瑞公司辩称至今未能办证是政府配套服务未跟上导致，假使存在政府配套服务未跟上的情形，但该行为并不属于法律上规定的不可抗力，并不构成免除远瑞公司违约责任的免责事由，故远瑞公司应承担举证不能的法律后果，刘平行使合同解除权符合法律规定，对刘平主张解除与远瑞公司签订的《滁州市商品房预售合同》，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对刘平请求解除与第三人中国银行定远支行签订的《个人商业用房贷款合同》的主张，本院予以支持。关于争议焦点二。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故刘平要求远瑞公司返还刘平支付的购房首付款150000元、办证费用22000元（发票载明为22100元，刘平主张22000元系其对其权利的自由处分，本院予以支持）及已偿还给第三人的按揭款本金25908.91元、利息19966.07元，本院予以支持。另，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，刘平在第三人中国银行定远支行剩余贷款的本息在《个人购房借款合同》解除后，应由远瑞公司向第三人偿还。关于刘平诉请的逾期交房违约金一节，因双方签订的《滁州市商品房预售合同》约定交付房屋的时间为2015年6月30日，而双方于2015年4月11日签署《房屋交接书》，故远瑞公司不存在延期交房的违约事实，对刘平诉请的延期交房的违约金，本院不予支持。关于刘平诉请的以150000元已付购房款为基数，自2014年11月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率由远瑞公司向其支付利息至购房款还清时止一节，合同解除后，刘平的损失，远瑞公司应予赔偿，刘平请求自2014年11月5日起至购房款还清时止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算150000元已付购房款损失不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告刘平与被告安徽远瑞投资有限公司签订的《滁州市商品房预售合同》；二、解除原告刘平与第三人中国银行股份有限公司定远支行签订的《个人商业用房贷款合同》；三、被告安徽远瑞投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘平购房款150000元，并支付该款自2014年11月5日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至购房款还清时止的利息；四、被告安徽远瑞投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘平为购房已偿还银行贷款本金25908.91元及利息19966.07元；五、被告安徽远瑞投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘平支付的办证费22000元；六、驳回原告刘平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4723元，由原告刘平负担155元，由被告安徽远瑞投资有限公司负担4568元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  李保林人民陪审员  陈玲琍人民陪审员  王怀景二〇一七年七月二十五日书 记 员  杨 梅附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。