.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2017）琼0108民初3222号原告：喻小锋，男，1965年10月26日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王国庆，海南新概念律师事务所律师。被告：海南阳光金泰房地产咨询服务有限公司，住所地海南省海口市海甸五东路海语花园4-1303室。统一社会信用代码：×××。法定代表人：许业龙，总经理。委托诉讼代理人：王龙，海南海地律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涛，海南海地律师事务所实习律师。被告：吴双成，男，1990年7月27日出生，汉族，现住海南省海口市。身份证住址湖南省常宁市板桥镇五坳村黎皂组**号；公民身份号码：×××。原告喻小锋与被告海南阳光金泰房地产咨询服务有限公司（以下简称阳光金泰公司）、被告吴双成合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序由审判员卞长杰独任审判。本案于2017年7月24日公开开庭进行了审理，原告喻小锋的委托诉讼代理人王国庆，被告阳光金泰公司的委托诉讼代理人王龙、吴涛，被告吴双成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告喻小锋向本院提出诉讼请求：1.撤销被告吴双成于2016年9月12日代原告和被告阳光金泰公司所签订的《濠江壹號预定房协议书》；2.判令被告阳光金泰公司、吴双成连带返还原告所支付的购房款10000元；3.判令被告阳光金泰公司、吴双成支付原告利息至实际返还购房款之日止（自2016年9月20日起暂计至2017年4月20日为250.2元）；4.本案诉讼费由被告阳光金泰公司、吴双成承担。事实与理由：原告喻小锋与被告吴双成于2016年9月相识，得知吴双成在海口从事房屋销售工作，原告便口头告知让其在海口帮忙留意房源。2016年9月12日，吴双成电话告知原告：”濠江壹號项目位置和环境不错，如果想买的话需要先10000元作为前期预付款。原告便于当日通过银行转给了吴双成10000元。吴双成当日代原告与被告阳光金泰公司签订了《濠江壹號预定房协议书》。后来原告得知该项目位于海甸岛五东路附近，离海很近也很潮湿，于是多次电话联系被告阳光金泰公司和吴双成，表示不认可吴双成的代签行为，要求被告阳光金泰公司、吴双成返还原告已付的10000元订房款，但被告阳光金泰公司、吴双成迟迟不予返还。另外，根据《濠江壹號预定房协议书》乙方签名处明确写明的”委托代理人（须持有本人公证过的委托书）”，事实上原告既没有给被告吴双成出具过委托书，也没有进行过任何公证。由此可见，被告阳光金泰公司、吴双成签订《濠江壹號预定房协议书》的行为对原告而言就是不诚信的欺诈行为。综上，被告阳光金泰公司、吴双成已经严重损害了原告的利益，故诉至贵院，望判如所请。被告阳光金泰公司辩称，一、原告喻小锋与被告吴双成之间存在委托代理关系，代理行为合法有效。根据《民法通则》第六十五条”民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式”的规定可知，被代理人可以通过口头的方式委托代理人代为从事民事法律行为，而不局限于书面形式的授权委托书。原告于2016年9月12日与被告阳光金泰公司签订《濠江壹號预定房协议书》。该协议虽然是由被告吴双成代签，但根据被告吴双成的陈述，此代理行为于签约当日已向原告询问并征得原告同意，原告在起诉书中的陈述也证实了这一点，对于原告通过口头的形式委托被告吴双成代为签订《濠江壹號预定房协议书》这一事实原、被告均无异议。根据《民法通则》规定，原告以口头的方式委托被告吴双成代签预定房协议的行为合法有效。原告以其未出具书面授权委托书为由，不认可被告吴双成的代签行为，无事实依据和法律根据，不应予以认可。此外，原告于签约当日（2016年9月12日）便向被告吴双成转款10000元作为购房定金，进一步证明了原告对于被告吴双成以其名义代为签订《濠江壹號预定房协议书》属于原告的真实意思表示。二、原告要求撤销与被告阳光金泰公司于2016年9月12日签订的《濠江壹號预定房协议书》，无事实和法律依据，依法予以驳回。根据《民法通则》第六十三条”公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”与《中华人民共和国合同法》第九条”当事人依法可以委托代理人订立合同”的规定，被代理人对于代理人合法行使代理权的行为应当承担相应的民事责任。原告于2016年9月12日通过口头的方式委托被告吴双成代为签订的《濠江壹號预定房协议书》属于双方的真实意思表示，合法有效。原告要求撤销《濠江壹號预定房协议书》，依法予以驳回。三、原告喻小锋未依照《濠江壹號预定房协议书》之约定与被告阳光金泰公司签订《商品房买卖合同》，对其所交定金依约不予退还。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：”给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”本案中，依照《濠江壹號预定房协议书》约定，原告应当在2016年10月12日前与被告阳光金泰公司签订《商品房买卖合同》，因原告违反约定逾期不签的，其所缴定金依法不予退还。综上，原告的诉讼请求无事实依据和法律根据，依法予以驳回。被告吴双成辩称，一、其不是本案的适格被告。本案的法律关系为商品房预售合同关系，合同的双方当事人为原告喻小锋与被告阳光金泰公司。双方争执的焦点为10000元定金的归属问题，被告吴双成仅是原告拟买房时的委托代理人，不应列为被告。二、原告要求撤销《濠江壹號预定房协议书》的理由不成立。被告吴双成系受原告电话口头委托与被告阳光金泰公司签订《濠江壹號预定房协议书》，在签订协议书前，原告还委托其朋友梁女士与吴双成去濠江壹號售楼部看房及计算房屋价格，在签订协议书的过程中，原告通过微信和电话与吴双成进行了沟通，被告吴双成将填写好的合同模板和拟签订的协议书均拍照发给了原告，原告明知协议中有委托代理人须持有本人公证过的委托书才能签订合同条款的情况下，仍然口头要求被告吴双成代签《濠江壹號预定房协议书》，原告的意思表示真实自由，认可被告吴双成的代签行为，数月以来均未对该行为提出任何异议。现在原告现以签订合同时的委托手续存在瑕疵为由要求撤销合同，明显违反合同法相关规定的。三、原告请求退还10000元定金的诉求无依据。《濠江壹號预定房协议书》中明确规定10000元为定金，依据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金合同自定金实际交付之日起生效。原告以微信转账代缴了定金，定金合同为实践合同以实际履行为准，原告已签订了协议书且已实际交付了定金，因其违约，故其无理由要求返还定金。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据;本院组织原、被告对证据进行了质证。综合原、被告提交的证据及庭审的陈述，经审查，本院认定事实如下：被告阳光金泰公司的经营范围为房地产项目策划及销售代理，物业管理服务，二手房销售及房屋租赁等。2016年9月12日，被告吴双成受原告喻小锋的口头委托，代原告喻小锋（乙方）与被告阳光金泰公司（甲方）签订《濠江壹號预定房协议书》，约定：由乙方购买甲方代理销售的由海南炜楠房地产开发公司开发的海口市美兰区海甸五东路19号”濠江壹號”2号楼C-1101房，暂定销售建筑面积88.11平方米，单价10440元/平方米（实际面积以海口市房产管理部门颁发的房产证为准，房款据实结算），总房款919868元；折后建筑面积单价8761.78元/平方米，总房款772000元。乙方自愿预定甲方所出售的上述房产，并向甲方缴纳定金10000元；原定金50000元,2016年9月15日前补齐剩余定金。乙方必须在2016年10月12日前到海口市××区号”濠江壹號”售楼处签订《商品房买卖合同》，逾期不签，乙方所缴定金不予退还，并有权处理乙方所预定的房屋。甲方承诺并保证在2016年10月12日前此房产仅售予乙方，否则，视为甲方违约，甲方将向乙方双倍返还定金。乙方必须在2016年10月12日前与海南炜楠房地产开发公司签署《商品房买卖合同》并提交完整的按揭所需资料，同时缴纳购房首付款（含定金）232000元，余款540000元向银行办理按揭贷款。在协议书的乙方签名栏下方标明”委托代理人（须持有本人公证过的委托书）”。协议书中还约定了其他事项。协议签订当日，原告喻小锋向被告吴双成转账支付了10000元；吴双成亦在当日向被告阳光金泰公司交付了10000元；被告阳光金泰公司于当日向吴双成出具收到喻小锋濠江壹號小区2C-1101房定金壹万元整的《海南省资金往来（暂收、暂付）专用凭证》一张。2016年10月初，原告来到海南后，被告吴双成遂将其持有的《濠江壹號预定房协议书》、《海南省资金往来（暂收、暂付）专用凭证》交给了原告。但原告以涉案房产离海近潮湿为由，提出不购买涉案房产，且其后原告亦未按《濠江壹號预定房协议书》约定补交剩余定金、签订《商品房买卖合同》及交纳房款。2017年5月，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均认可在吴双成代理喻小锋与阳光金泰公司签订《濠江壹號预定房协议书》之前，吴双成通过视频将填写好的协议书交由原告喻小锋看过。庭审中，原、被告均确认双方已终止对《濠江壹號预定房协议书》的履行。本院确认的上述事实，有原告提交的《濠江壹號预定房协议书》、工商登记信息资料、银联刷卡票据、《海南省资金往来（暂收、暂付）专用凭证》，另有原、被告的庭审陈述笔录等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以作为认定相关事实的依据。本案争议焦点：被告吴双成受原告喻小锋口头委托与被告阳光金泰公司所签订的《濠江壹號预定房协议书》是否合法有效；该《濠江壹號预定房协议书》是否属于可撤销协议；原告要求两被告连带返还其所支付的购房定金10000元及利息有无相应的事实和法律依据。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。本案中，被告吴双成受原告喻小锋的口头委托，在将协议内容通过视频交由原告确认后，代理原告与被告阳光金泰公司签订《濠江壹號预定房协议书》并无不当。虽然在《濠江壹號预定房协议书》中注明乙方（即原告）委托代理人须持有本人公证过的委托书，但根据该约定，办理公证委托当属于原告的义务，并非被告义务，故对原告以其本人并未办理公证委托为由，主张两被告对其存有欺诈，要求撤销《濠江壹號预定房协议书》的意见本院不予采纳。据此，结合原告已按《濠江壹號预定房协议书》之约定向被告交纳部分定金10000元的事实，本院确认被告吴双成受原告喻小锋口头委托与被告阳光金泰公司所签订的《濠江壹號预定房协议书》是原、被告真实意思表示，该协议书合法有效，对双方具有约束力；原告主张撤销《濠江壹號预定房协议书》于法无据，本院不予支持。在《濠江壹號预定房协议书》中约定原告喻小锋应在2016年9月15日前补足剩余定金，并在2016年10月12日前到海口市××区号”濠江壹號”售楼处签订《商品房买卖合同》，但原告逾期未补足剩余定金，亦未按约定签定《商品房买卖合同》，故其已构成违约，应承担相应违约责任。原、被告在协议书中约定：即乙方（原告）逾期不签《商品房买卖合同》，所缴定金不予退还，甲方（被告阳江金泰公司）有权处理乙方所预定的房屋。根据上述约定可知，原、被告所约定的定金实为订约定金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；......”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条”当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，原告违约不签订《商品房买卖合同》，故其无权要求被告返还其已支付的10000元定金。综上，原告要求两被告连带返还其所支付的购房定金10000元及利息无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告喻小锋的诉讼请求。案件受理费因适用简易程序减半计收28元（原告已预交），由原告喻小锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员卞长杰二〇一七年七月二十八日法官助理谭立婷书记员陈紫玉速录员赵远寒