江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终3413号上诉人（原审原告）：陈任为，男，1967年7月17日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审原告）：陈乐怡，女，1993年12月13日生，汉族，住南京市建邺区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴群风，江苏东恒律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：缪友菊，江苏东恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京远宏物业发展服务有限公司，住所地南京市鼓楼区东宝路8号时代天地广场1幢2605室。法定代表人：谷跃飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李子林，江苏永元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海冬，江苏永元律师事务所律师。上诉人陈任为、陈乐怡因与上诉人南京远宏物业发展服务有限公司（以下简称远宏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初7874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈任为、陈乐怡上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第三项，依法改判远宏物业公司赔偿装修损失341883元，租金损失188000元；二、远宏物业公司承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院在确定赔偿数额时，仅在判决书中简要阐述其考量了返水原因、返水造成的损害后果、涉案房屋装修时间以及返水时间发生后远宏物业公司协助陈任为、陈乐怡解决返水问题等，并未写明其具体考量比例。被上诉人有义务协助上诉人解决问题，上诉人主张的装修损失341883元，系由远宏物业公司不完全履行义务直接导致。一审查明远宏物业公司在陈任为、陈乐怡同其多次沟通才协助上诉人转移排水管道，故不应以之作为减轻远宏物业公司赔偿责任的依据，而陈任为、陈乐怡选择在确定地漏不再返水后重新装修，是为了防止造成不必要的损失，是合理的。故远宏物业公司应赔偿陈任为、陈乐怡装修损失341883元。2、本案中，陈任为、陈乐怡的承租人因污水倒灌、重新装修以致停业，陈任为、陈乐怡未能获得期间的房租，按照四个月计算。若远宏物业公司完全履行物业服务合同约定的义务，则陈任为、陈乐怡可获得该部分收益，且由于涉案房屋是商铺，远宏物业公司可以预见上诉人可能将该房屋出租他人用以营业。故远宏物业公司对该部分损失应予以赔偿，即租金损失188000元。远宏物业公司辩称：一、一审法院认定事实不清，对涉案房屋地漏返水的原因认定不正确。造成涉案房屋经常出现返水现象是由于房屋管道自身设计及铺设上存在缺陷，且在使用过程中不当操作，远宏物业公司已经依照合同约定履行对污水井进行清理的义务，且清理工作达到了合同约定的各项服务管理指标，达到5级3类标准。二、对陈任为、陈乐怡主张的装修损失不予认可。一审已经查明陈任为、陈乐怡是对房屋进行整体装修，即便是赔偿损失，也应当是由于此次事故所造成的直接损失。在本案当中应当是由于更换下水管所发生的直接损失，陈任为、陈乐怡对房屋的整体装修包括座椅地板、盆栽、吊顶等全部计算在内，显然是随意扩大损失。三、对陈任为、陈乐怡主张租金损失不予认可。房屋具体面积与合同约定及陈任为、陈乐怡当庭解释不符。其次，房屋面积是120平方米，租金为56万元/年，租金标准严重过高，且陈任为是南京乐活餐饮公司的股东，不排除其私下串通虚假制造此合同扩大其损失。请求驳回陈任为、陈乐怡的全部诉请。远宏物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回陈任为、陈乐怡一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由陈任为、陈乐怡负担。事实和理由：1、一审认定涉案房屋地漏返水是因远宏物业公司未能及时对管道进行疏通养护所致是片面的，一审法院在现场勘验中查明的事实反映出涉案房屋原排水管道在铺设设计上存在严重缺陷，导致排水管道容易堵塞。本案的直接责任方应当是万达西地贰街区小区的开发商，陈任为、陈乐怡应向开发商主张赔偿损失。2、一审中远宏物业公司提交了委托家政服务公司每年四次对排水管道进行清理的合同以及履行的证据，一审判决以一年四次清理不能达到清污目的为由将责任归为远宏物业公司，系认定事实不清。远宏物业公司一审中提供了每月组织员工对涉案原排水管道进行清理的记录，但一审对此未提及。3、一审法院未对陈任为、陈乐怡主张的损失金额、责任分配进行认定，直接判决远宏物业公司赔偿3万元，显失公平。一审法院认定陈任为、陈乐怡对店铺进行整体装修，但并未查明陈任为、陈乐怡哪些损失是因地漏返水造成的，应当先对陈任为、陈乐怡商铺因地漏返水造成的损失进行认定，再明确责任划分，一审法院既未认定陈任为、陈乐怡的损失，也未明确远宏物业公司的责任直接判决远宏物业公司赔偿陈任为、陈乐怡损失3万元没有法律依据。陈任为、陈乐怡辩称：一审法院事实查明清楚。1、房屋地漏返水的主要和直接原因是排水管出水口长期位于水面以下，而且污水中黏厚的油污比较多，造成出水口堵塞。一审对于返水的原因认定是客观的，而且该事实是一审法官及具有相应的建筑专业知识的陪审员现场勘察，对客观事实进行的确认，是对返水原因作出的专业认定。2、一审法院对损失的认定显失公平，判决过低，陈任为、陈乐怡在本案中主张的装修损失都是因返水造成。请求驳回远宏物业公司的上诉请求。陈任为、陈乐怡向一审法院起诉请求：1、远宏物业公司赔偿陈任为、陈乐怡装修损失341883元；2、远宏物业公司赔偿陈任为、陈乐怡租金损失188000元；3、远宏物业公司赔偿陈任为、陈乐怡营业损失12万元；4、远宏物业公司返还陈任为、陈乐怡装修押金12000元；5、远宏物业公司支付陈任为、陈乐怡律师费3000元；6、远宏物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈任为、陈乐怡为涉案房屋的共有权人，登记时间为2011年8月17日。同年，陈任为、陈乐怡对涉案房屋进行了装修，并投入使用。2015年1月8日陈任为、陈乐怡将涉案房屋出租给案外人南京乐活餐饮管理有限公司（以下简称乐活餐饮公司）用于经营咖啡馆，租赁期限自2015年1月8日至2020年1月7日止；租金标准为56万元/年等。远宏物业公司自2013年9月起为涉案房屋所在物业区域提供物业服务至今。服务的范围包括附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括广场、庭院、道路、自行车库、公共停车场、室外下水管道、雨水井、窨井、污水池、化粪池等。远宏物业公司在提供物业服务过程中，多次接到涉案房屋地漏返水的维修申请，远宏物业公司维修时均是通过涉案房屋排水管道出口所在的公共污水井，使用工具从出口向里面进行疏通。2016年1月17日，涉案房屋的地漏再次出现返水，且较为严重，致使咖啡馆无法经营。陈任为、陈乐怡与远宏物业公司多次沟通协调后，在远宏物业公司协助下，由陈任为、陈乐怡出资于2016年3月将涉案房屋的排水管道从距离较远的原污水井转移至距离较近的污水井中，涉案房屋的地漏自此未再出现返水。于此同时，陈任为、陈乐怡对涉案房屋整体进行了重新装修。2016年5月15日，涉案房屋的承租人乐活餐饮公司重新开始经营。为查明涉案房屋地漏返水的原因，一审法院至现场查勘，发现涉案房屋原排水管道长约30米，且弯道较多；排水管出水口位于污水井井口下方约一米，且长期位于水面以下；污水井中黏厚的油污较多，容易对排水管出水口造成堵塞。排水管道转移到新的公共污水井中后，长期置于水面以上，无油污阻塞，排污通畅。一审另查明，远宏物业公司委托南京市建邺区超旺家政服务中心每年四次对公共污水井进行清理。一审诉讼过程中，远宏物业公司称愿意退还陈任为、陈乐怡支付的装修押金12000元。一审法院认为，关于涉案房屋地漏返水的事实双方当事人均无异议，依法予以确认。关于涉案房屋地漏返水的原因，一审法院经现场查勘，并结合双方当事人陈述等，依法认定涉案房屋地漏返水系涉案房屋排水管道出水口被污水井中的油污堵塞，导致污水无法及时排出所致。而排水管道出水口所在污水井的清理养护工作属远宏物业公司提供物业服务的范畴，虽然远宏物业公司委托家政服务公司每年四次对排水管道所在的污水井进行清理，但仍无法达到及时清污的目的，从而导致涉案房屋地漏返水。根据法律规定，物业服务公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，远宏物业公司应向陈任为、陈乐怡承担相应的赔偿责任。关于远宏物业公司应当承担的赔偿数额，结合返水的原因、返水造成的损害后果、涉案房屋的装修时间以及返水事件发生后，远宏物业公司协助陈任为、陈乐怡从根本上解决了地漏返水问题等事实，酌定赔偿数额为3万元。关于陈任为、陈乐怡主张的装修押金12000元，远宏物业公司同意退还，一审法院依法予以确认。关于陈任为、陈乐怡主张的律师费，无合同依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南京远宏物业发展服务有限公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿陈任为、陈乐怡损失3万元；二、南京远宏物业发展服务有限公司于判决生效之日起十日内一次性退还陈任为、陈乐怡装修押金12000元；三、驳回陈任为、陈乐怡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10449元，由陈任为、陈乐怡承担9499元、南京远宏物业发展服务有限公司承担1000元（此款陈任为、陈乐怡已预付，远宏物业公司负担部分于判决生效之日起十日内一并给付陈任为、陈乐怡）。本院二审期间，陈任为、陈乐怡对一审查明事实无异议。远宏物业公司对一审查明“远宏物业公司委托南京市建邺区超旺家政服务中心每年四次对公共污水井进行清理”有异议，主张远宏物业公司每个月都会对污水井进行定期的查看和疏通，且在一审中已经提交了每月对涉案房屋污水井进行清理疏通的记录。对一审查明事实中当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审中，陈任为、陈乐怡提交证据如下：一、费用统计明细，证明因地漏返水造成涉案房屋的有关损失，其中水管铺设7521元，墙地砖铺设14200元、内墙面隔断108216元，合计129937元，另水管和地板铺设水电人工费16000元。二、银行汇款记录，证明涉案房屋年租金为56万元，由乐活餐饮公司法定代表人施建平汇入陈任为账户。远宏物业公司质证意见为：1、对装修损失费用统计明细的真实性不予认可，陈任为、陈乐怡系根据自身需求进行装修，且装修损失也不应由远宏物业公司承担。2、对银行汇款记录的真实性予以认可，但该款项是否整年度租金，远宏物业公司不清楚，且类似涉案房屋的年租金大约在20-30万元左右，陈任为、陈乐怡主张涉案房屋年租金为56万元明显过高。本院另查明，一审中，陈任为、陈乐怡对远宏物业公司提供的每月清理记录质证意见为：与本案没有关联性，清理的时间发生在污水倒灌之后，无法证明当时的情况。本案的争议焦点为：一、远宏物业公司对涉案房屋因发生地漏返水所造成的损失是否应当承担赔偿责任。二、陈任为、陈乐怡主张的损失数额有无依据。本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。关于争议焦点一、远宏物业公司对涉案房屋因发生地漏返水所造成的损失是否应当承担赔偿责任。涉案房屋排水管道原出口所在的公共污水井在远宏物业公司服务范围内，远宏物业公司对涉案房屋地漏存在返水现象，且2016年1月17日返水情形较为严重没有异议。对于涉案房屋地漏发生返水的原因，根据一审法院现场勘验的结果，系涉案房屋排水管道出水口被污水井中的油污堵塞，污水无法及时排出所致。远宏物业公司主张涉案房屋地漏出现返水现象系因管道设计存在问题，但其对该主张未能提交相应的证据予以证明，故对该主张本院不予采纳。远宏物业公司作为涉案房屋的物业服务企业，其服务内容不应仅限于对污水井进行定期排污，保持污水井排污管道的畅通无阻，也是物业服务企业的职责所在。远宏物业公司在提供服务过程中，曾数次接到涉案房屋地漏返水的维修申请，其对涉案房屋排水管所在的污水井存在排污不畅的隐患是知情的，远宏物业公司作为专业的物业服务企业，本应对此加以重视，作为重点排查对象，增加检查及清污的次数，但其仍仅限于常规的疏通，导致2016年1月17日再次发生较为严重的地漏返水现象，故一审认定远宏物业公司应对陈任为、陈乐怡因此所造成的损失承担相应赔偿责任并无不当，对远宏物业公司主张其不应承担赔偿责任的上诉理由，本院不予采纳。关于争议焦点二、陈任为、陈乐怡主张的损失数额有无依据。陈任为、陈乐怡在排水管道改造后，对涉案房屋整体进行了重新装修。陈任为、陈乐怡重新装修虽与地漏返水之间有关联，但远宏物业公司对陈任为、陈乐怡损失赔偿的范围，应限于因涉案房屋地漏返水所造成的直接损失。陈任为、陈乐怡主张其因此所产生的装修损失费用为341883元，4个月租金损失188000元，其中装修直接损失为124216元，但其所提供的证据不足以证明上述装修费用系维修地漏返水问题所必然发生的费用，且装修停业数月系因涉案房屋整体装修所致，陈任为、陈乐怡主张4个月租金损失没有依据。一审法院结合出现返水的原因、返水所造成的损害后果等客观事实，酌定远宏物业公司赔偿陈任为、陈乐怡损失3万元并无不当。综上所述，陈任为、陈乐怡与远宏物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10449元，由陈任为、陈乐怡负担5224.5元，南京远宏物业发展服务有限公司负担5224.5元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年七月五日书记员  朱亚芳