新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民 事 判 决 书(2017)兵06民终166号上诉人（原审被告）：新疆元吉房地产开发有限公司五家渠分公司,住所地五家渠市102团。法定代表人：汤有根，该分公司经理。被上诉人（原审原告）：赵芬,女,1988年7月20日出生,汉族,个体户,住五家渠市君豪绿园。委托诉讼代理人：吴卫华，新疆军垦律师事务所律师。原审被告：新疆元吉房地产开发有限公司，住所地五家渠市人民南路上海花园。法定代表人：钟以志，该公司总经理。委托诉讼代理人：张世忠，新疆立业律师事务所律师。上诉人新疆元吉房地产开发有限公司五家渠分公司（以下简称元吉公司五家渠分公司）因与被上诉人赵芬、原审被告新疆元吉房地产开发有限公司（以下简称元吉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院(2016)兵0601民初2385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人元吉公司五家渠分公司，被上诉人赵芬及其委托诉讼代理人吴卫华，原审被告元吉公司的委托诉讼代理人张世忠到庭参加诉讼。本案已审理终结。元吉公司五家渠分公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第一、二、三项判决，驳回被上诉人赵芬一审的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的诉讼费及其他费用。事实和理由：1、上诉人元吉公司五家渠分公司与被上诉人赵芬之间签订的《商品房买卖合同》，双方已经完成房屋交接手续并已办理入住，被上诉人已取得了该房屋的权利，双方之间的交易手续已履行完毕，且符合相关政策规定；2、涉案房产证未办理的原因是被上诉人未在约定期限内提供相应材料，不配合办理，且当时五家渠市房产管理局正处于房产证、土地证两证合一的阶段，等待印刷完成后颁发新的两证合一的产权证书。现五家渠房产管理局已经颁发了被上诉人C1-44号、C1-45号两户房屋产权证。综上所述，一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还购房款、办证费、契税、维修资金等属认定事实错误，适用法律错误。赵芬辩称，双方之间签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应当在商品房交付使用后90日内办理房屋产权登记备案手续。现因上诉人的原因致使被上诉人的房屋产权证至今未办理下来，被上诉人虽拿到房屋，但不享有该房屋的所有权。上诉人主张被上诉人房产证未办理下来的原因在于被上诉人和五家渠市房产管理局与事实不符，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。元吉公司辩称，首先，根据双方之间签订的《商品房买卖合同》第十五条第一项的约定，元吉公司至今未收到上诉人的退房请求，被上诉人也无相应的证据证实其提出过退房请求；其次，涉案房屋的产权证未办理的原因是被上诉人未在约定的期限内提供相应材料，不及时配合办理，且合同约定，元吉公司只是代办人；其三，在一审期间，元吉公司已经提交了办证费用的证明，证实被上诉人已经取得了涉案两套房屋的所有权。赵芬向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的两份《商品房买卖合同》;2、判令元吉公司、元吉公司五家渠分公司退还C1-44号房的购房款259337元、办证费用2000元、契税7780.11元、维修基金5186.74，退还C1-45号房的购房款331322元、办证费用2000元、契税9939.66元、维修基金6626.44元，以上合计624191.95元;3、判令元吉公司、元吉公司五家渠分公司支付利息106325元(590695元×6%×3年)；4、由元吉公司、元吉公司五家渠分公司承担本案诉讼费及其他费用。一审法院认定事实如下：2013年8月21日，赵芬与元吉公司五家渠分公司签订《商品房买卖合同》两份，合同约定：赵芬购买由元吉公司五家渠分公司开发的第六师102团梧桐镇综合商贸市场凤凰商贸城第三栋第1层C1-44号、C1-45号门面房两套，其中C1-44号门面房建筑面积35.82平方米，单价7240元/平方米，总价259337元。C1-45号门面建筑面积40.17㎡，单价8248元/平方米，总价331322元。元吉公司五家渠分公司应当在2013年7月30日前，将商品房验收合格并符合合同约定的商品房交付给赵芬；元吉公司五家渠分公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由元吉公司五家渠分公司提供的资料报产权登记机关备案，如因元吉公司五家渠分公司的责任，赵芬不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、办理产权所需费用由买受人承担。在签订该两份商品房买卖合同之前，元吉公司五家渠分公司已将房屋于2013年5月7日交付给了赵芬，赵芬办理了入住手续。2013年5月23日，赵芬与元吉公司五家渠分公司签订了前期物业管理服务协议。于2013年12月26日前已将两套房屋的购房款向元吉公司五家渠分公司支付完毕，并向元吉公司五家渠分公司交纳了C1-44号门面房的办证费2000元、契税7780.11元、维修基金5186.74元，交纳了C1-45号门面房的办证费2000元、契税9939.66元、维修基金6626.44元。由于元吉公司五家渠分公司开发的该小区一直未通过验收，直至2015年年底才通过验收。元吉公司五家渠分公司直至2016年12月16日才将赵芬交纳的维修基金和契税交给相关部门。一审法院认定上述事实的证据有赵芬提交的商品房买卖合同、购房款收据、契税收据、维修基金收据、办证费收据、入住通知、前期物业服务管理协议，元吉公司五家渠分公司提交的发票及赵芬、元吉公司五家渠分公司的当庭陈述。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”赵芬与元吉公司五家渠分公司签订的两份《商品房买卖合同》明确约定元吉公司五家渠分公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由元吉公司五家渠分公司提供的资料报产权登记机关备案，如因元吉公司五家渠分公司的责任，赵芬不能在规定期限内取得房地产权属证书的，赵芬可以退房。现由于元吉公司五家渠分公司的原因致使赵芬至今未能取得所购买房屋的房地产权属证书。故对赵芬要求解除与元吉公司五家渠分公司签订的两份商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。元吉公司、元吉公司五家渠分公司辩称赵芬的解除权行使期限已超过法定的一年期限，赵芬的解除权已消灭。该院认为，当事人未对解除权的行使期限进行明确约定，法律也没有就该项解除权除斥期间规定为一年。且元吉公司五家渠分公司的违约行为一直在持续中。故对元吉公司、元吉公司五家渠分公司的该辩解理由，不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”该案中，赵芬已按约定将两套房屋的购房款、办证费、契税、维修基金共计624791.95元交付给元吉公司五家渠分公司。赵芬与元吉公司五家渠分公司之间商品房买卖合同解除后，元吉公司五家渠分公司应当将赵芬已交的上述款项返还给赵芬，故对赵芬要求元吉公司五家渠分公司返还其购房款、办证费、契税、维修基金共计624791.95元的诉讼请求，予以支持。赵芬与元吉公司五家渠分公司签订的商品房买卖合同中明确约定了“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房款的1%赔偿买受人损失。”双方已就解除合同时的违约金进行了约定，元吉公司五家渠分公司应当支付赵芬违约金5506.59元（550659元×1%）。故对赵芬要求元吉公司五家渠分公司支付违约利息的合理请求，予以支持。元吉公司五家渠分公司是元吉公司的分支机构，元吉公司应当对元吉公司五家渠分公司的债务承担共同清偿责任，故对赵芬要求元吉公司承担本案民事责任的请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决：一、解除赵芬与元吉公司五家渠分公司之间签订的两份《商品房买卖合同》；二、元吉公司五家渠分公司、元吉公司于判决生效后十日内返还赵芬购房款、办证费、契税、维修基金共计624791.95元；三、元吉公司五家渠分公司、元吉公司于判决生效后十日内支付赵芬违约金5506.59元；四、驳回赵芬其他诉讼请求。案件受理费5553元，由赵芬负担808.23元，元吉公司五家渠分公司、元吉公司负担4744.77元。本院二审期间，上诉人元吉公司五家渠分公司提交了《商品房预售许可证》一份、购房发票一份，欲证明其已经积极履行了合同义务，是被上诉人未积极配合才导致房地产权属证书的迟延办理。被上诉人赵芬对上述证据的三性均不认可，原审被告元吉公司对上述证据的三性均予以认可。本院对上述证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。本院查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，上诉人元吉公司五家渠分公司与被上诉人赵芬签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。本案中，在双方合同订立后，上诉人依约于2013年5月7日履行了交房义务。根据双方签订的合同约定，上诉人应在商品房交房使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。但因上诉人直至2015年年底才整体竣工验收，导致在双方约定的时间内不能履行协助办理房产证的义务，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。上诉人主张不能办理产权证的原因在被上诉人和五家渠市房产管理局，但并未提供相应证据予以证实。根据逾期办证违约责任的特殊的举证责任分配规则，即法律规定由于出卖人的原因造成的迟延，出卖人应当承担违约责任。故对上诉人主张不予解除双方之间签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。关于上诉人责令被上诉人赔偿相应损失是否正确的问题。本案中，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人在买受人提出退房要求之日起30日之内，将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失”。被上诉人赵芬已按双方的约定向上诉人元吉公司五家渠分公司交付了两套房屋的全部购房款及办证费、契税、维修基金等相关费用，双方之间的商品房买卖合同解除后，上诉人应当返还被上诉人全部购房款等相关费用并应按约承担支付违约利息的责任。故对上诉人主张不予返还被上诉人购房款、办证费、契税、维修基金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉主张不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10103元，由上诉人新疆元吉房地产开发有限公司五家渠分公司负担。本判决为终审判决。审判长  慕新伟审判员  渠 源审判员  陈 丽。二〇一七年六月二十九日。书记员  王 爽1