山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0687民初3196号原告：谭江卫，男，1975年12月4日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：赵波涛，海阳市东村法��服务所法律工作者。被告：荆涛，男，1983年1月29日出生，汉族，住海阳市。第三人：海阳市农村商业银行股份有限公司，住址海阳市海阳路208号。法定代表人：王彤辉，该公司理董事长。委托诉讼代理人：苑明，山东鲁信律师事务所律师。原告谭江卫与被告荆涛、第三人海阳市农村商业银行股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵波涛、被告荆涛、第三人委托诉讼代理人苑明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原、被告��签订的《厂房租赁合同》有效，由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2014年给被告承建厂房，建完后，被告无钱支付材料款和人工费。后经原、被告协商一致，签订了厂房租赁合同，以租金代替工程款。现原告得知，被告于签订厂房租赁合同后，又将该厂房抵押给银行，为维护原告的合法权益，特具状法院。被告辩称：原告所诉属实，租赁合同有效。当初给银行办理抵押是为了贷出款给原告支付工程款，后来银行撤贷，所以没有钱支付给原告。第三人述称：我方对原、被告签订的《工程施工合同》和《厂房租赁合同》均不认可，理由如下：原、被告就工程施工所涉房产已抵押给我行的房产证为：海房权证里店字第××号，房屋所有权证项下11号房(1867.75平方米)及12号房(463.14平方米)建成年代���2010年，2014年被告荆涛的公司在办理贷款时将上述房产提供了抵押，评估报告中有被告荆涛的承诺函，承诺委托评估的房地产未拖欠建筑工程款。原、被告签订的工程施工合同签订时间为2013年，与房产证上记载的建成年代不符，说明租赁合同也不符合事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年被告荆涛从海阳市国土资源局购买了面积为33.6亩的土地使用权，用途载明建养猪场。被告在自建养猪场过程中，对最后一排钢结构母猪舍和潜水处理房屋，经第三人介绍，由原告施工建设，双方于2013年5月10日签订了《工程施工合同》，约定由原告给被告施工养猪场，工程总造价340万元，工期自2013年5月10日至2013年9月30日，合同签订之日被告付给原告50万元，余款290万元于施工完毕验收合格给付。合同签订后，被告向原告支付了50万元工程款，原告对被告的养猪场进行了施工建设，工程完工交付后被告无款支付。2014年5月16日原、被告针对所欠的290万元工程款，签订了《厂房租赁合同》，约定被告将整个养猪场出租给原告，租期20年，自2014年5月16日至2034年5月16日，租金290万元抵顶所欠工程款。租赁合同签订后，被告将养猪场交付给了原告，原告因养猪场投入大，至今未找到养猪的合作伙伴。另查，2014年5月15日被告办理了位于海阳市二十里店镇工业园、海阳华洋混凝土有限公司北的证号为海国用(2014)第1074号国有土地使用权证，使用权面积22410.66平方米。2014年7月14日被告对该土地上的房屋办理了下列两房权证：房产一：证号为海房��证里店字第××号，建筑面积1223.48平方米，登记房产为2号、11号、12号房；房产二：证号为海房权证里店字第××号，建筑面积6180.26平方米，登记房产为1号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10房。再查，被告荆涛系海阳滨海棠投资有限公司(以下简称滨海棠公司)法定代表人，该公司位于海阳市二十里镇工业园海阳华洋混凝土有限公司北，办公场所系被告所拥有土地使用权的住址，2014年8月1日滨海棠公司在第三人处借款900万元，并用被告荆涛所有的房地产作抵押，办理了抵押登记。原告为其诉请提供了下列证据：证据一、2014年5月16日原、被告之间签订的《厂房租赁合同》原件，证明原、被告之间存在厂房租赁合同，是双方真实意思表示，被告拖欠原告工程款的前提下，经原告多次索要和协商，因被告没有钱支付工程款，双方签订厂房租赁合同以租金抵顶所欠原告工程款，双方约定租金290万元，租赁期限20年；证据二、2013年5月10日原、被告之间签订的《工程施工合同》原件，证明被告给原告施工建房，且证实被告欠原告工程款290万元。证据三、证人证言，证明原告给被告施工建猪棚的前后经过。证人荆某出庭作证称，原告谭江卫系荆某姐夫，与被告荆涛系朋友关系，原、被告之间的工程施工经其介绍，双方签订工程施工合同时被告先付给原告50万元工程款，协商余款待工程结束后再支付；后来再未支付工程款；之后谭江卫找其协调要工程款，因荆涛资金紧张，一直没有支付工程款；后经三方协商由谭江卫租赁荆涛的养猪场，用租金抵顶工程款。��庭作证的还有荆某司机，同样证明了当时其跟随荆某去荆涛位于海阳市二十里店镇工业园的办公室，谭江卫、荆涛、荆某三人协商施工养猪场和协商租赁养猪场事宜。经质证，被告对原告提供的证据无异议，第三人对原告提供的证据不认可。被告未提供证据，申请本院调取滨海棠公司在第三人处借款时提供的土地使用权证和房权证等材料。第三人为其陈述提供了下列证据：证据一、滨海棠公司在第三人处借款时提交的国有土地使用权证和两房权证，两房权证附记页均载明房屋建成年代为2010年。证据二、2014年8月1日滨海棠公司作为借款人向第三人作出的书面承诺书，证明在房地产抵押期间，抵押人事前未经第三人允许，不��擅自对外进行出租，确需出租的，事前必须征得第三人同意，否则出租无效。证据三、2014年7月14日被告荆涛在办理抵押登记时给评估机构出具的《房地产评估委托书及承诺函》，该函中荆涛承诺“上述委估房地产未设定其他抵押、典当等他项权利，未拖欠建设工程款或购置款，不欠缴房产税，不存在法定优先款。”经质证，原告有异议，对房权证和评估报告上载明的房屋建成年代不清楚，但原告是在2013年给被告建的房权证上的11号和**号房屋。被告有异议，对为何房权证和评估报告上载明的房屋建成年代是2010年说不明白；该厂房被告是在2012年从案外人江秀龙处拍卖所得，2013年初法院裁定归被告所有；被告买得厂房后，保留了二层办公楼和部分平房，拆掉了部分平房��建了猪棚；原告是在2013年被告买厂房之后建的房权证上的11号和**号房屋。原告为此申请本院调取(2012)海行执字第11号案卷宗材料。原、被告对第三人提供证据的真实性无异议，本院对第三人提供证据的真实性予以采信。本院依原告调查取证申请，调取了(2012)海行执字第11号案卷宗材料。该案申请执行人为海阳市人力资源和社会保障局，被执行人为海阳市海明金属制品有限公司(以下简称海明公司)，因海明公司未履行海阳市人力资源和社会保障局作出的海人社监理字(2011)第4号行政处理决定书所规定拖欠职工社会保险费，2012年3月本院委托海阳市任龙房地产价格评估有限责任公司对该房产进行了评估，2012年12月委托烟台市盛大拍卖有限公司对已查封的海明公司5397.88平方米房产进行拍卖，2012年12月23日被告荆涛在烟台盛大拍卖有限公司���行的第三次拍卖会上以187.17万元的价格竞得。2013年3月6日本院作出了(2012)海行执字第11-1号行政裁定书，裁定海明公司位于海阳市二十里店镇工业园面积5397.88平方米房产归买受人荆涛所有；买受人荆涛可持本裁定到产权登记部门办理产权登记手续。同时原告申请法庭通知海明公司法定代表人江秀龙出庭说明情况，江秀龙出庭称，拍卖前土地上有一个两层楼房，九个平房，面积是5000多平方米，建成时间为2004年至2006年成，建筑物的状况法院在执行时、拍卖公司在拍卖时都有记载，拍卖的是公司地上的所有房屋，但都不是猪棚。江秀龙为此画了拍卖前地上附属物的示意图，示意图上没有原告主张的11号和12号房屋。经质证，原、被告及第三人对江秀龙陈述事实及示意图均无异议。本院认为，原告请求确认原、被告之间的《厂房租赁合��》有效，本案争议的焦点是原、被告之间的《工程施工合同》的真实性，即原告是否真实地给原告施工过11号、12号房屋，对此原、被告均认可施工真实性，且原告提供了证人证言予以证实施工的前后过程。第三人有异议，提供了房权证，房权证附记载明建成年代为2010年，但从(2012)海行执字第11号卷宗材料及海明公司江秀龙出庭陈述看，被告荆涛购买时并没有11号和12号房屋，故能认定11号、12号房屋的建成时间在被告荆涛于2013年购买海明公司厂房之后，被告荆涛两房权证上附记的建成年代与事实不符，本院不予采信。虽然第三人提供了被告荆涛的承诺函，其承诺委托评估的房地产未拖欠建设工程款，但该承诺不具有公示效力，不能对抗善意第三人即本案原告。综上，原、被告之间的《工程施工合同》真实有效，原、被告之间的《��房租赁合同》亦是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院确认合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：原告谭江卫与被告荆涛于2014年5月16日签订的《厂房租赁合同》有效。案件受理费100元，由被告荆涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院将递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  姜雪莲人民陪审员  闫方明人民陪审员  修树民二〇一七年七月六日书 记 员  周媛媛