成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初1808号原告：王东维，男，汉族，1977年4月15日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：陈宇，四川明炬律师事务所律师。特别授权代理人。被告：四川华新拍卖有限责任公司。住所地：成都高新区府城大道中段88号中航城市广场B区****室。法定代表人：严霜。委托诉讼代理人：钟艳，四川同方正律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：袁德友，男，汉族，1967年11月5日出生，住四川省简阳市。该公司员工，特别授权代理人。原告王东维诉被告四川华新拍卖有限责任公司（以下简称“华新拍卖”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月10日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2017年4月13日进行第一次开庭，原告王东维的委托代理人陈宇，被告华新拍卖的委托代理人钟艳到庭参加诉讼；于2017年5月18日进行第二次开庭，原告王东维的委托代理人陈宇，被告华新拍卖委托代理人钟艳、袁德友到庭参加诉讼。于2017年7月10日进行第三次开庭，原告王东维的委托代理人陈宇，被告华新拍卖委托代理人钟艳、袁德友到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告王东维向本院提出诉讼请求：1、确认双方《房屋租赁合同》有效；2、解除双方的《房屋租赁合同》；3、被告向原告返还租金180万元；4、本案律师费及诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2016年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于高新区出租给原告使用，租赁期限二十年，总租金为180万元，租金已于2015年5月1日前支付完毕，但被告拒不履行，且否认合同效力。被告华新拍卖辩称：被告从来没有与原告签订合同，也没有任何的经济往来。本案是案外人假借被告的名义与原告签订的租赁合同，不存在原告有理由相信第三人有表见代理的情况。原告提交的租赁合同事实上是与案外人勾结签订的，根本不成立。经审理查明，2014年11月27日，原告王东维通过银行转账向案外人庄文天转账150000元。2014年12月12日，原告王东维通过银行转账向案外人庄文天转账1500000元。2015年8月7日，被告华新拍卖出具《收据》载明：“截至到2015年5月1日共收到王东维租赁成都市高新区的房屋租金共计：人民币1800000元（大写壹佰捌拾万元整）”。《收据》加盖被告华新拍卖公章，案外人庄文天亦在其上签字。2016年1月1日，案外人庄文天出具《授权委托书》的复印件，并与原告王东维签订了《房屋租赁合同》，《授权委托书》中载明的委托单位为：四川华新拍卖有限责任公司，委托代理人为：庄文天，授权内容为：“本单位四川华新拍卖有限责任公司，现授权本单位员工庄文天为本单位委托代理人，全权代表本单位处理坐成都市高新区52.23平方米写字楼的经营、出租、清腾等相关事务”，权限为：经营、出租、代收房租、清腾、装修等相关事务时，签署关于该房屋租赁等相关文件、文书、合同、资料、相关票据等的签字等所有行为，本单位均予以承认。《授权委托书》加盖华新拍卖的公章，委托代理人庄文天签字。《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方（被告华新拍卖，出租方）将成都市高新区0号房屋出租给乙方（原告王东维，承租方），出租房屋面积共252.23平方米，用途为办公；2、租赁期限20年，自2016年1月14日起至2036年1月13日止；3、房屋租金20年总共为人民币1800000元整；4、乙方应于2015年5月1日前支付全部租金，乙方以银行转账或现金的方式支付上述租金，该房屋租赁税甲乙双方按照相关法律法规的规定依法各自承担。原告由王东维本人签字，被告由委托代理人庄文天签字，并加盖被告公司印章。《房屋租赁合同》签订后，被告华新拍卖向原告王东维交付了案涉房屋。2016年5月，原告王东维将案涉房屋交还给被告华新拍卖，现该房屋由被告华新拍卖租赁给案外人使用。另查明，通过当庭比对，原告承认双方签订的《房屋租赁合同》上加盖的被告四川华新拍卖有限责任公司的印章与被告提供的在公安局备案留存的印章图像不符。本院认为，本案诉争的《房屋租赁合同》上加盖的公章非为被告公司真实的公章，虽有行为人庄文天的签字，但是现被告明确否认行为人庄文天的代理行为，因此，本案的争议焦点在于原告王东维与行为人庄文天以被告四川华新拍卖有限责任公司签订的《房屋租赁合同》是否有效，行为人庄文天的行为对被告四川华新拍卖有限责任公司是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。的规定，表见代理的构成要件主要有以下三点：1、被代理人抗辩行为人无权代理并拒绝追认；2、行为人具有代理权的表象，相对人有理由相信行为人有代理权；3、相对人主观上善意。一、被代理人是否抗辩行为人无权代理并拒绝追认。本案《房屋租赁合同》为原告王东维与案外人庄文天签订，上面加盖的被告四川华新拍卖有限责任公司的印章，经双方当庭比对，原被告确认上述印章与被告提供的在公安局备案留存的印章图像不符，现被告华新拍卖抗辩行为人庄文天无权代理并拒绝追认，符合表见代理第一个构成要件。二、行为人是否具有代理权的表象使相对人有理由相信行为人有代理权。关于本案是否符合行为人具有代理权表象，相对人有理由相信行为人有代理权这一构成要件，本院作如下认定：1、双方案涉标的为180万元，租赁期限为20年，对于大标的交易，双方当事人更应该审慎，既然原告认为是与被告华新拍卖签订合同，理应将款项支付至被告公司账户，而原告却通过转账的方式将165万元支付至行为人庄文天个人账户，原告王东维需提供其有理由相信行为人庄文天有权代被告华新拍卖签订合同并收取相应款项的证据。2、原告王东维通过银行转账支付款项的时间是2014年11月27日、2014年12月12日，即2014年通过转账支付了165万，行为人庄文天出具全额收条的时间为2015年8月7日，但是载明行为人庄文天有代为签订合同并收房租权限的《授权委托书》是2016年1月1日出具的，且向原告出示的是复印件，是原告完成主要付款义务一年多以后，原告不能以此《授权委托书》来证明其在签订合同之时知晓行为人庄文天有代收款项的权限。3、原告王东维在庭审中提供的证据无法证明其2014年向庄文天支付款项之时，有表象相信行为人庄文天有签订租赁合同并收取款项的足够代理权表象。原告王东维在本案所涉法律行为中，将如此大金额款项支付至代理人账户而非合同相对方账户，且支付时间在代理人取得授权之前一年有余，又未能提供证据证明其有足够的理由相信代理人有权代理，因此，本院认为行为人庄文天的行为对于原告王东维而言不具有代理权表象。3、相对人主观上善意。相对人主观上的善意是认定表见代理的充分条件之一，但是在行为人的行为明显不具有代理权表象的情况下，对其讨论已无实际意义，在此不再赘述。综上，因原告王东维未能提供证据证明其有足够的理由相信行为人具有代理权，因此，行为人庄文天的行为不构成表见代理，行为人的行为不及于被告华新拍卖。故对于原告王东维请求确认《房屋租赁合同》有效，并解除租赁合同，进一步要求被告华新拍卖返还180万元租金的诉讼请求不予支持。至于原告王东维因此而遭受的损失，可以向行为人庄文天另案主张。对于律师费，因原告王东维未能提供相应的证据予以证明，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王东维的全部诉讼请求。案件受理费减半收取10500元，由原告王东维承担。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年七月十日书记员 韩亚群