海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书(2016)琼0107民初2948号原告:邱湘坚，男，1949年3月19日出生，汉族，住所地湖南省。委托诉讼代理人：张辉，海南广哲律师事务所律师。被告：海南海石工贸公司，住所地海口市琼山区府城镇东门鄂南大楼，注册号20128385-2，登记状态：吊销。法定代表人：文明。被告：海口深琼长安实业有限公司，住所地海口市金霖花园19幢，注册号4601002000269，登记状态：吊销。法定代表人：罗汉。被告：海南金石房地产开发公司，住所地海口市海甸岛钓鱼台别墅B型B6座，登记状态：吊销。法定代表人：文明。原告邱湘坚与被告海南海石工贸公司（以下简称海石公司）、海口深琼长安实业有限公司（以下简称深琼长安公司）、海南金石房地产开发公司（以下简称金石公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本院于2017年3月7日第一次公开开庭审理后，因本院依职权追加金石公司为被告，2017年6月21日进行第二次公开开庭审理。原告邱湘坚的委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼，被告海石公司、深琼长安公司、金石公司经本院向其公告送达开庭传票等法律文书，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邱湘坚向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告海石公司、深琼长安公司签订的《金石花园公寓售房合约》成立、合法有效；2、位于海口市琼山区府城东门的金石花园公寓E栋二单元601、602、701、702、801、802号房屋归原告所有；3、被告海石公司、深琼长安公司于判决生效之日起十日内将金石花园公寓E栋二单元601、602、701、702、801、802号房屋办理房屋所有权证至原告名下；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、1992年9月24日，被告海石公司报建金石花园公寓获得琼山县建设委员会批准，在××县楼。工程建设完工后，海石公司将金石花园公寓交给被告深琼长安公司进行销售。1994年5月8日，原告和被告深琼长安公司签订了《金石花园公寓售房合约》（以下简称合同），原告向被告深琼长安公司购买位于海口市琼山区府城东门的金石花园公寓E栋二单元601、602、701、702、801、802号房屋。该六套房屋建筑面积共520.38平方米，单价为每平方米1380元，成交总价为718124.4元整，并约定付款方式为一次性付清。合同第六条约定，被告深琼长安公司承诺于1994年12月将房屋交给原告使用。第八条约定，由被告深琼长安公司给原告办理房屋产权证。第十条第一款约定本合同双方签字盖章后生效。合同签订后原告按合同约定于1994年5月10日向被告深琼长安公司支付了718124.4元，被告深琼长安公司给原告出具了收据后即将房屋交付给原告占有使用至今。二、原告曾经到海口市住房和城乡建设局历史遗留问题办公室咨询，得知该涉讼房屋没有登报确认，并答复只要有法院的裁判文书即可办理房屋所有权证。三、被告海石公司于1988年5月14日在海南省工商行政管理局登记成立，期间，1992年10月7日企业名称由海南海石工贸联合公司变更为海南海石工贸有限公司。1992年11月9日企业名称由海南海石工贸有限公司变更为海南海石工贸公司，于2003年9月19日被海南省工商局吊销营业执照，未依法清算。四、被告深琼长安公司于1992年1月15日在海口市工商行政管理局登记成立，2002年8月9日被海口市工商行政管理局吊销营业执照，未依法清算。虽然被告海石公司和深琼长安公司因逾期未参加年检被工商行政管理部门吊销营业执照，但根据《最高人民法院经济审判庭关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函》（2000年1月29日法经【2000】23号函）和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释【2004】15号）第二条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第二款之规定，被告海石公司和深琼长安公司民事诉讼主体资格依然存在，原告将其列为被告，主体适格。原告认为，首先，原告提交的证据证明了原告取得讼争房屋所有权的基础民事法律关系客观存在，即原告通过合法途径取得讼争房屋的所有权。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为《解释》）第一条第二款和《中华人民共和国物权法》第六章第七十条的规定，原告与被告深琼长安公司签订的《金石花园售房合约》主体适格，原告已支付给深琼长安公司全部的房款，深琼长安公司已将该讼争房屋交付原告使用至今但未办理过户登记手续的事实客观存在，原告已经实际履行了合同义务，原告依法是该房屋的实际所有权人，只是由于还是被告海石公司公司和深琼长安公司的原因而未取得房产证，但这并不影响原告所购房屋属原告合法财产这一事实的成立。其次，原告与被告深琼长安公司签订的涉案房产的购房合同是真实意思表示，且内容与法不悖，具有法律效力，签约各方均应当按照约定履行自己的义务。并且被告深琼长安公司将涉讼房产交付给原告占有使用至今，根据《中华人民共和国合同法》第107条和《中华人民共和国物权法》第15条、第33条的规定，被告深琼长安公司于2002年8月9日被吊销营业执照未依法进行清算，其变更地址和公司被吊销营业执照均未告知原告。被告海石公司是金石花园公寓的房地产开发企业，因此，被告深琼长安公司和海石公司依法应继续履行为原告办理房产证的合同义务。因该诉争房屋尚未进行房屋所有权转移登记，为避免诉争房屋物权长期处于不确定状态，应当依法认定原告已经取得了诉争房屋的实际所有权。因此，原告要求确认讼争房屋所有权归原告所有的诉讼请求有事实和法律依据。诉讼中原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告海石公司、深琼长安公司签订的《金石花园公寓售房合约》合法有效；2、被告海石公司、金石公司协助深琼长安公司自判决生效之日起十日内为原告申请办理位于海口市琼山区府城东门金石花园公寓E栋二单元601、602、701、702、801、802号房屋的房屋所有权证；3、本案诉讼费用由被告承担。被告海石公司、深琼长安公司、金石公司未到庭亦未提交书面答辩意见。原告向本院提交如下证据：海南海石工贸联合公司报建单、琼山县建设委员会建设安装工程报建审批通知书、琼山县计划委员会批建通知书、金石花园公寓总平面图、《金石花园公寓售房合约》及付款收据、原告房屋室内相片、物业管理费凭证、社区证明、海石公司企业机读档案登记资料、深琼长安公司企业机读档案登记资料等和本院依职权调取：海土资登字[2017]260号海口市国土资源局函、从（2013）琼民一初字第23号案卷中调取的金石公司企业机读档案登记资料、（1994）海南民二初字第65号民事判决书、（2013）琼山民一初字第23号民事判决书、琼山县土地登记审批表、国有土地使用权登记卡、地籍调查表、报建单、琼山县计划委员会批件通知书、建筑安装工程报建审批通知书、建筑工程竣工验收证明；本院在金石花园拍摄的照片及依法制作的询问笔录。上述证据经本院审查，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认并在案佐证。本院经审理认定如下事实：1994年5月8日，被告深琼长安公司（甲方）与原告邱湘坚（乙方）签订《金石花园公寓售房合约》，约定甲方向乙方出售位于海口市琼山区府城东门金石花园公寓E栋二单元601、602、701、702、801、802房，房屋建筑总面积520.38平方米，总价款718124.4元，房款一次性付清；甲方承诺在1994年12月将房屋交付乙方使用；乙方及时提供各种手续、缴交各项费用来协助甲方办理产权证。1994年5月10日，被告深琼长安公司收到原告交的全部购房款718124.4元。后被告深琼长安公司将涉案房屋交付原告使用至今，现房屋尚未取得房屋产权分证。另查，1992年10月7日海南海石工贸联合公司更名为海南海石工贸有限公司，1992年11月9日海南海石工贸有限公司又更名为海南海石工贸公司。1992年海石公司依法取得了位于××县内一幅占地2928M²的国有土地使用权（土地使用权证号；琼山国用（府城）字第01526号）及地上一幢八层楼房的所有权。同年海石公司申请在土地上报建四幢8层的商住楼。时任海石公司的法定代表人与金石公司的法定代表人系同一人。1992年11月30日，金石公司与深琼长安公司签订《商品房屋预售合同》，约定将府城东门金石花园五栋8层综合楼、住宅楼，预售给深琼长安公司。此后，双方发生争议，海石公司和金石公司作为原告将深琼长安公司作为被告诉至原海南省海南中级人民法院，该院于1995年5月3日作出（1994）海南民二初字第65号民事判决，确认金石公司与深琼长安公司签订《商品房预售合同》及《补充协议说明》有效，深琼长安公司应支付给金石公司房款6016860.41元及利息。再查，涉案房屋所在金石花园A、B、C、D、E幢的个别业主办理了房屋产权分证，但本院并未查询到金石花园E幢初始产权登记。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉案房屋由被告金石公司转让给被告深琼长安公司，被告深琼长安公司又转让给原告邱湘坚。原告作为最终的购房人已支付全部房款，虽房屋未取得产权初始登记，但并不因此导致转让房屋的买卖合同无效。原告与被告深琼长安公司签订的《金石花园公寓售房合约》是双方真实的意思表示，内容和形式不违反法律法规强制性规定，故《金石花园公寓售房合约》合法有效。买卖双方均应按该合同的约定履行各自的义务。作为房屋出卖方，其义务之一就是要协助购买人办理房屋产权登记。故被告深琼长安公司、金石公司分别作为房屋转让的出卖方，都有义务协助购买人办理涉案房屋的产权登记。被告海石公司作为涉案房屋所占用土地的使用权人，也有义务协助办理涉案房屋的不动产权登记。因此原告诉请三被告协助原告办理涉案房屋的不动产产权证，本院予以支持。被告海石公司、金石公司、深琼长安公司未到庭应诉，视为其放弃举证、质证、辩论等诉讼权利，由此产生对其不利的法律后果由三被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邱湘坚与被告海口深琼长安实业有限公司于1994年5月8日签订的《金石花园公寓售房合约》合法有效；二、被告海南海石工贸公司、海口深琼长安实业有限公司、海南金石房地产开发公司自本判决书生效之日起三十日内协助原告邱湘坚将位于海口市琼山区府城东门金石花园E栋二单元601、602、701、702、801、802房的不动产产权过户至原告邱湘坚名下。本案受理费25117.38元（原告预缴），由被告海南海石工贸公司、海口深琼长安实业有限公司、海南金石房地产开发公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。zb5knhu3yq0jcwnjvd案件唯一码审 判 长  郭 煊人民陪审员  陈传汉人民陪审员  张  三清二〇一七年七月三日书记员蔡慧文速录员张林枝