重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝03民终630号上诉人（原审原告）：魏庆连，女，1964年2月13日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：邓洪，重庆仕昂律师事务所律师。上诉人（原审被告）：魏光亮，男，1946年10月5日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。上诉人（原审被告）：冉胜贤（系魏光亮之妻），1947年2月24日出生，汉族，居民，住址重庆市南川区。委托诉讼代理人：魏巍（冉胜贤之子），1976年7月16日出生，汉族，住重庆市南川区。被上诉人（原审第三人）：李小会，女，1975年5月10日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。被上诉人（原审第三人）：李坤琴，女，1974年1月25日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。李小会、李坤琴的诉讼委托代理人：李袁，重庆祥永律师事务所律师。李小会、李坤琴的诉讼委托代理人：陈小洪，男，1973年5月20日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。上诉人魏庆连、上诉人魏光亮、冉胜贤因与被上诉人李小会、李坤琴因房屋买卖合同纠纷一案，均不服重庆市南川区人民法院（2016）渝0119民初5541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。魏庆连上诉请求：撤销原判，改判由魏光亮、冉胜贤、李小会、李坤琴协助办理房屋过户手续。理由为：（一）一审判决违反法定程序。一审法院于2015年12月29日依职权向南川公证处公证员郝瑞飞调取的证人证言，未经庭审质证，但却被一审判决作为认定事实的主要证据，违反证据规则。（二）一审判决认定事实不清。1、2009年7月5日，魏光亮与魏庆连签订房屋买卖协议，将讼争房屋卖给魏庆连。魏庆连向魏光亮支付了房款，魏光亮亦将房屋交付给魏庆连居住至今达8年之久，魏庆连已实际取得讼争房屋的所有权。一审判决认定双方之间未形成房屋买卖合同关系错误。2、魏光亮、冉胜贤给案外人牟春华出具的《委托书》所载明的事由及权限为代为办理房屋转让后的相关事宜，并未授权牟春华代为签订房屋买卖合同。至本案一审审理终结时，魏光亮、冉胜贤对此行为仍未予追认，故牟春华代理魏光亮、冉胜贤与李坤琴签订房屋买卖合同的行为超越代理权无效。况且牟春华与李坤琴系夫妻，其代理双方签订合同不符合法律规定，也应无效。3、李小会、李坤琴取得讼争房屋的产权不符合善意取得的条件。首先，李小会、李坤琴与魏光亮、冉胜贤约定房款的支付方式为借款转为房款。双方之间的借款与抵款行为发生于同一天，有违常理。其次，李小会、李坤琴在购买时明知魏庆连对该房享有权利，但其仍与魏光亮、冉胜贤签订合同，主观上不属于善意。魏光亮、冉胜贤答辩称，我们因欠魏庆连的钱，才于2008年将房屋借给她居住，并没有卖给她。李小会、李坤琴答辩称，魏庆连上诉所称未经质证即认定的事实，已经被其他生效判决认定，一审法院在本案中仅是引用认定的事实，故一审判决不存在违反法定程序的问题。一审判决正确，请求维持原判。魏光亮、冉胜贤上诉请求：撤销原判，改判驳回李小会、李坤琴的诉讼请求。理由为：魏光亮、冉胜贤与李小会、李坤琴签订房屋买卖合同时，该合同为空白合同，魏光亮、冉胜贤系受欺诈的情况下签订了合同，该合同无效。其次，讼争房屋在2014年1月经中介公司评估，市值高达180万元，魏光亮、冉胜贤二人以90万元价格卖给李小会、李坤琴不是真实的意思表示。第三，魏庆连现持有的房屋买卖协议系魏峰代签，没有得到明确授权，属无权代理，该合同也没有法律效力。魏庆连答辩称，魏光亮、冉胜贤在一审中追认了魏峰的代签行为，现又予以否认，违背诚信原则。李小会、李坤琴答辩称，李小会、李坤琴与魏光亮、冉胜贤所签订的房屋买卖合同的效力，已由生效判决予以确认，魏光亮、冉胜贤否认合同效力并要求返还房屋，不属于本案审理范围。魏庆连一审起诉请求：依法判决魏光亮、冉胜贤及第三人李小会、李坤琴协助魏庆连办理过户登记手续。李小会、李坤琴一审起诉请求：判决魏光亮、冉胜贤、魏庆连向李小会、李坤琴交付房屋。一审法院认定：2008年，魏庆连搬到重庆市南川区东城街道办事处XX路XX号房屋内居住。2009年7月5日，魏庆连与魏光亮、魏峰（魏光亮之子）签订《房屋买卖协议》，约定魏光亮、魏峰将南川区东城街道XX路XX号房屋一、二层出售给魏庆连，面积大约208平方米，房屋售价为40万元。后魏庆连将上述房屋进行了装修，并将一楼房屋对外出租,收取租金，二楼房屋居住使用至今。2014年7月28日，魏峰向魏庆连出具《借条》载明“魏峰向魏庆连借款人民币45.5万元，借款日期为2008年3月31日。同时注明：此笔借款系2006年至2008年3月31日为止共计借款455000元，从2008年4月1日起按月息2分标准支付，如不能支付此笔借款，以重庆市南川区金华钙粉厂产权作为质押，来偿还此笔借款，同意担保抵押”。2014年12月30日，李小会之夫陈小洪与魏光亮、冉胜贤签订《重庆市房屋买卖合同》，约定魏光亮、冉胜贤将位于重庆市南川区东城街道办事处XX路XX号房屋（建筑面积196.76平方米，房地产权证号为304房地证2012字第021XX号）以90万元出售给陈小洪，付款方式：陈小洪已于2014年4月8日借款玖拾万元给魏光亮、冉胜贤，现魏光亮、冉胜贤无法归还借款，由上述借款抵用房款。2015年2月2日，李小会、李坤琴与魏光亮、冉胜贤将本案所涉房屋（房地产权证号为：304房地证2012字第021XX号）分别以建筑面积97.01平方米、总房款40万元和建筑面积99.75平方米、总房款50万元的形式签订了两份《重庆市房屋买卖合同》，并于当日在房屋登记部门分别办理了房地产权证。上述两份《重庆市房屋买卖合同》上“魏光亮、冉胜贤”的名字系委托代理人牟春华所签，非魏光亮、冉胜贤本人所签。2015年12月，魏庆连以其已经购买了该房屋并支付房款和实际居住，以及李小会、李坤琴等人于2015年2月2日签订的两份《重庆市房屋买卖合同》侵害其权益为由提起诉讼，请求确认魏光亮、冉胜贤与李小会、李坤琴于2015年2月2日签订的两份《重庆市房屋买卖合同》无效。该案经过一审、二审，重庆市第三中级人民法院作出了（2016）渝03民终1037号民事判决，驳回了魏庆连的诉讼请求。一审法院另查明，魏光亮与冉胜贤生育二子，分别是魏巍、魏峰。魏庆连系魏光亮的远房侄女。魏庆连提供的《房屋买卖协议》中“魏光亮”的名字系魏峰所签，并非魏光亮本人书写，一审中，魏光亮对魏峰的该行为予以追认，认可与魏庆连签订的该房屋买卖协议。冉胜贤在另一案件中也表示认可该份房屋买卖协议。一审法院再查明，在（2015）南川法民初字第05697号判决书和（2016）渝03民终1037号判决书中载明：李小会、李坤琴提交了一份《借条》（落款时间2014年4月8日）、《借款、抵押协议》（落款时间2014年4月8日）、《重庆房地产抵押合同》（落款时间2014年4月8日，登记机构落款时间2014年4月9日）、《公证书》（落款时间：2014年4月8日，公证员：郝瑞飞），拟证明魏光亮、冉胜贤向陈小洪借款90万元，陈小洪之妻李小会于2014年4月9日分别向魏光亮之子魏巍转账60万元、向李智（魏巍之妻）汇款30万元。并以本案所涉房屋作为抵押物，同时，魏光亮、冉胜贤委托牟春华办理本案所涉房屋买卖后的相关事宜：代为查询、提取上述房屋的档案资料；代为归还上述房屋贷款及提前还款并签订相关的文件；代为注销抵押登记；代为领取上述房屋的房地产权证并签订相关的文件；代为到房地产管理部门办理上述房屋的房地产权过户登记并签订相关的文件……代为办理与上述房屋买卖后的一切相关事宜。魏光亮对上述文件及2014年12月30日与陈小洪签订的《重庆市房屋买卖合同》中“魏光亮”的签字先表示好像是本人签字，后又明确表示是本人签字，但提出在签字时不知情所签内容，其未向陈小洪借款90万元，也从未收到90万元，也没有将房屋出售给李小会、李坤琴，更未去过公证处、房管部门。而冉胜贤也表示上述文件及2014年12月30日与陈小洪签订的《重庆市房屋买卖合同》中“冉胜贤”的签字是其本人签字，但也陈述其不知情所签内容。2015年12月29日，一审法院依职权向重庆市南川公证处公证员郝瑞飞调查关于魏光亮、冉胜贤委托公证的相关事宜，公证员郝瑞飞在调查笔录中陈述魏光亮、冉胜贤到南川公证处办理过委托公证，也提交了办理公证的相关材料。一审法院认为，魏庆连与魏光亮因重庆市南川区金华钙粉厂的货款和魏峰的借款产生了债权债务关系，后在魏光亮的同意下魏庆连入住讼争房屋。虽然魏庆连在2009年7月5日与魏光亮的儿子魏峰签订了《房屋买卖协议》，该房屋价款系用魏峰、重庆市南川区金华钙粉厂下欠魏庆连的货款和借款冲抵，但由于在2014年7月28日魏峰向魏庆连出具了《借条》，双方对重庆市南川区金华钙粉厂的货款和魏峰的借款重新进行了确认，该借条证明魏庆连的债权仍然存在，故不能认定魏庆连与魏峰签订的《房屋买卖协议》已经实际履行了购房款。其次，结合（2015）南川法民初字第05697号民事判决书、（2016）渝03民终1037号民事判决书的审理查明内容，可以认定魏光亮、冉胜贤向陈小洪借款90万元并以本案涉诉房屋办理了抵押登记。借款到期后双方签订了《重庆市房屋买卖合同》，并自愿办理了过户登记，可以认定魏光亮、冉胜贤系与李小会、李坤琴达成了合意，李小会、李坤琴已经依法取得了房屋的所有权。综上所述，由于魏庆连未实际支付购房款，在李小会、李坤琴已经依法取得了房屋的所有权的情况下，魏庆连请求魏光亮、冉胜贤协助魏庆连办理过户登记手续，属于履行不能；其请求李小会、李坤琴协助魏庆连办理过户登记手续，于法无据，因此，对魏庆连的诉讼请求，不予支持。由于李小会、李坤琴已经依法取得了房屋的所有权，按照合同约定，魏光亮、冉胜贤负有交付房屋的义务，魏庆连作为该房屋的实际使用人，负有协助交付的义务，因此对李小会、李坤琴的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、魏光亮、冉胜贤自判决生效之日起三十日内向李小会、李坤琴交付位于重庆市南川区东城街道办事处XX路XX号的房屋（房产证号304房地证2015字第023XX号和304房地证2015字第023**号），魏庆连自判决生效之日起三十日内协助魏光亮、冉胜贤交付上述房屋。二、驳回魏庆连的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由魏庆连负担。双方当事人在二审中均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，双方当事人的争议焦点为：1、魏光亮、冉胜贤可否请求确认与李小会、李坤琴以及与魏庆连之间的两份房屋买卖合同无效的问题。2、魏庆连与魏光亮、冉胜贤之间是否存在房屋买卖合同关系，魏庆连现可否请求魏光亮、冉胜贤履行办理房屋过户登记手续的问题。本院逐一评述如下：1、魏光亮、冉胜贤可否请求确认与李小会、李坤琴以及与魏庆连之间的两份房屋买卖合同无效的问题。关于魏光亮、冉胜贤与李小会、李坤琴之间所签订的房屋买卖合同效力问题。一审法院作出的（2015）南川法民初字第05697号民事判决以及本院作出的（2016）渝03民终1037号民事判决现已生效。根据这两份判决的内容，已经确认魏光亮、冉胜贤与李小会、李坤琴之间于2015年2月2日所签订的两份房屋买卖合同有效。上述生效判决对魏光亮、冉胜贤具有法律约束力。如果魏光亮、冉胜贤认为上述判决确有错误，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条的规定，依法提出再审申请。上述生效判决未经法定程序变更前，依法具有法律效力。魏光亮、冉胜贤在本案中再次对与李小会、李坤琴之间所签订合同的效力提出诉讼主张，违反法定程序，故对其上诉请求，本院不予支持。魏光亮、冉胜贤与魏庆连之间所签订的房屋买卖协议的效力问题。虽然魏光亮、冉胜贤之子魏峰代二人与魏庆连签订了房屋买卖协议，魏峰当时没有得到委托授权，但在本案一审中，魏光亮、冉胜贤二人均明确表示对此予以追认，故魏峰代魏光亮、冉胜贤与魏庆连所签订的房屋买卖协议经追认后即具有法律效力。魏光亮、冉胜贤现在二审中又否认其在一审中的追认行为，并主张与魏庆连之间所签订的合同无效，违反诚实信用原则，故对其要求确认与魏庆连之间所签订的房屋买卖协议无效的理由，本院不予支持。2、魏庆连与魏光亮、冉胜贤之间是否存在房屋买卖合同关系，魏庆连现是否可请求魏光亮、冉胜贤履行办理房屋过户登记手续的问题。根据魏庆连与魏光亮、冉胜贤的陈述与确认，在2008年前，魏庆连对魏光亮（包括其子魏峰）享有40余万元债权（包括借款、货款、运费等）。当魏庆连于2008年搬进讼争房屋时，魏庆连与魏光亮、冉胜贤之间并没有签订房屋买卖合同，即魏庆连占有、使用讼争房屋并不是基于双方之间存在房屋买卖合同关系，而是基于其他法律关系。因此，魏庆连上诉称其于2008年占有讼争房屋系接受魏光亮、冉胜贤履行房屋买卖合同的交付义务的理由，与客观事实不符，对其这一上诉理由，本院不予采纳。虽然其后魏峰以魏光亮、冉胜贤之名于2009年7月5日与魏庆连签订了房屋买卖协议，但因讼争房屋的所有权人为魏光亮、冉胜贤，此时魏峰并没有得到魏光亮、冉胜贤的明确授权，故该合同效力待定。在其后的数年时间里，魏庆连亦没有提交证据证明曾要求魏光亮、冉胜贤追认前述合同或者要求魏光亮、冉胜贤履行办证义务，故在魏光亮、冉胜贤二人于一审庭审中明确追认前，魏峰代为签订的房屋买卖协议效力仍属待定。因此，该协议中有关借款抵房款的约定，也仍属效力待定。2014年7月28日，魏峰与魏庆连双方就此前的债务自愿进行了清算，魏峰向魏庆连出具了总金额为45.5万元的借条，其中还约定了利率标准，可以认定双方并没有将借款抵作房款的意思表示。现魏庆连现仍持有该借条，足以证明魏庆连仍对魏峰享有借款债权，而不是将借款转化为了支付房款。故对魏庆连主张已向魏光亮、冉胜贤支付购房款并实际接受魏光亮、冉胜贤交付房屋义务的上诉理由，本院不予采纳。根据查明的事实，虽然目前魏光亮、冉胜贤就讼争房屋分别与李小会、李坤琴及魏庆连签订了房屋买卖合同，且均有效，但其仅能向一方买受人履行交付义务，在此种情况下，应当考虑合同生效时间、房款支付情况、房屋是否实际交付、是否办理过户登记手续等各方面因素，确定哪一份合同具有优先履行顺序。魏庆连与魏光亮、冉胜贤之间的合同较李小会、李坤琴与魏光亮、冉胜贤之间的合同，在生效时间上晚；房款至今仍未支付；李小会、李坤琴已经办理过户登记等方面存在劣势，李小会、李坤琴的合同比魏庆连的合同具有优先履行顺序，故对魏庆连上诉要求魏光亮、冉胜贤向其办理过户登记手续的请求，于法不符，本院不予采纳。综上，魏庆连与魏光亮、冉胜贤的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由魏庆连负担40元，魏光亮、冉胜贤负担40元。本判决为终审判决。审判长  余云中审判员  简元华审判员  张 艳二〇一七年七月二十四日（院书记员  洪 燕