山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁06民终2693号上诉人（原审原告）：杨世武，男，1945年10月30日出生，汉族，户籍所在地烟台市芝罘区，现住新桥桃园。委托诉讼代理人：于滨晓，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市牟平区人民政府鱼鸟河街道办事处于家庄村村民委员会，住所地牟平区鱼鸟河街道办事处于家庄村。法定代表人：杨世全，村民委员会主任。委托诉讼代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。上诉人杨世武因与被上诉人烟台市牟平区人民政府鱼鸟河街道办事处于家庄村民委员会（以下简称于家庄村委）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初2218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨世武及其委托诉讼代理人于滨晓、于佳平、被上诉人于家庄村委的委托诉讼代理人曲振阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨世武上诉请求：1、请求撤销（2016）鲁0612民初2218号民事判决，依法改判被上诉人支付其补偿款40万元或者发回重审。2、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决程序严重违法，在上诉人书面申请的情况下，未调查该案的主要证据。一审过程中，上诉人向法院申请到牟平区国土局等部门对涉案土地的相关资料进行调查取证，但一审法院仅向国土部门调取了涉案土地的土地证，并未对涉案土地在土地征收补偿时的权属及相关流转情况进行详细调查，因而导致审判过程中对涉案土地真实产权人的情况无法核实。事实上，上诉人已取得涉案土地的部分土地使用权证，因一审法院未能全面调取证据，导致案件重要事实未查清。二、一审判决认为上诉人已实际占有标的物、被上诉人已交付标的物，双方合同权利、义务均已履行完毕，系认定错误。根据买卖协议约定“被上诉人与上诉人协商同意，将本村集体所有的房屋五间及院落一处卖于上诉人名下使用，作价人民币贰万陆仟元整，地址在本村村南办公室街南侧、南北大街东侧…”通过该约定看出，被上诉人将合同约定的房屋以及土地一并转让给上诉人，不存在被上诉人所讲的只转让房屋的情形。这点从2014年10月24日，上诉人与被上诉人共同签字确认的《收条》中也可以看出转让包括房屋以及土地��《收条》约定“关于土地使用权的补偿问题，由于国土部门为合法征收机构，开发区管委、于家庄村委正在牵头协助上诉人与区国土部门商谈之中，在没有达成土地使用权补偿协议之前，该厂房仍要保留倒塌现状，任何单位和个人不得破坏。”该约定充分证实了，被上诉人也认可上诉人作为涉案土地的权利人，并协助上诉人与国土部门商谈补偿协议的签订。本案中，被上诉人称只转让房屋的陈述明显有悖客观事实。本案系不动产买卖合同纠纷，而不动产买卖除交付之外，还需到相关部门进行登记。本案中，被上诉人仅将标的房屋交付给上诉人以及将部分土地使用权办理至上诉人名下，并未进行全部土地的权属变更登记，合同显然并未履行完毕。且根据案件事实，被上诉人将已经出售给上诉人的土地，又依据土地使用人的名义取得土地征收补偿款，明显侵犯了上诉人的合法权益，按照法律规定，被上诉人应向上诉人承担支付补偿款的义务。三、一审判决认定涉案土地、房产的征收、拆迁并非是被上诉人所为，系事实认定错误。涉案土地拆迁过程中，当地政府委托被上诉人负责拆迁事宜和相应的款额发放。在庭审过程中，被上诉人也从未否认该事实。但一审判决中，对该事实只字未提，刻意将征收、违约两个同时发生的事实进行割离。四、一审法院认定土地补偿款归农村集体经济组织所有，系法律适用错误。本案为不动产买卖纠纷，在合同签订后，涉案不动产的所有权益均应归上诉人所有，即便不动产尚未进行变更登记，也不影响相关权利的归属。结合上诉人已经取得地上建筑物的房产证，根据地随房走的基本原则，涉案土地使用权应属于上诉人所有。一审法院认为土地补偿款归农村集体经济组织所有，上诉人只取得地上建筑���的补偿款明显错误，此系土地承包经营权的法律适用规则。而本案应适用以不动产买卖的相关规定进行审理。即，上诉人已经取得涉案房屋所有权及土地的使用权，相应的补偿均应归上诉人所有。因被上诉人在签订买卖合同后，未履行办理产权登记义务，之后利用了其拆迁负责人的身份，在拆迁过程中，在没有告知上诉人土地征收的情况下，直接以产权人身份将涉案土地补偿款收归已有，被上诉人有义务将补偿款支付给上诉人。五、一审法院以上诉人不是被上诉人集体经济组织成员，不享有土地补偿款的理由不能成立。上诉人与被上诉人签订的《买卖协议》有效，根据约定上诉人已取得房屋产权证书。从合同的约定及履行过程中可以看出，本案为买卖关系，上诉人是否为本集体经济组织成员不影响合同的效力，且上诉人主张补偿款系依据建设用地补偿金额为依据��并未按照集体经济组织成员的标准计算。因此一审法院将合法有效的房屋关系与宅基地转让法律关系进行混淆，得出的结论错误。综上所述，上诉人认为本案一审判决认定事实不清，判决错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，特向人民法院提起上诉，望判如所请。被上诉人于家庄村委辩称，1、上诉人和被上诉人之间已经完全履行了房屋买卖合同义务，并且上诉人已经实际占有使用了房屋，已经实现了合同目的，不存在被上诉人违约的情形。2、涉案土地是由国家征用的，该行为属于不可抗力的，与被上诉人无关。因此，作为被上诉人就房屋买卖合同不存在违约和赔偿损失的问题。3、根据土地管理法的有关规定，国家征收农民集体土地的土地补偿费属于农村集体经济组织所有，涉案土地上诉人既不是土地的所有权人，也不是土���使用权人，因此无权主张涉案土地的土地补偿费。因此原审法院认定事实清楚，请法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原告杨世武向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告归还原告补偿款400000元；2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告支付因违约行为给原告造成的损失400000元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2002年1月20日，原告杨世武与被告于家庄村委签订买卖协议，载明:“于家庄村委与杨世武经协商同意，将本村集体所有的房屋五间及院落一处卖于杨世武名下使用，作价人民币贰万陆仟元整，地址在本村村南办公室街南侧、南北大街东侧。院内杨世武本人投资所建的正房陆间、东厢房柒间、西厢房叁间、南厢壹拾贰间归本人所有……”。2002年3月24日，杨世武支付于家庄村委26000元转让款。2014年10月24日，杨世武、于家庄村委签署的《收条》，载明：“今收到于家庄村付给的房屋、附属设施及装修补偿款490862元（包括房屋房产证面积评估实测面积增加的24.02平方米、补偿38528元），海蜇池、水泥院面、铁门等漏项补偿款272335元，经营性补偿款235200元（588平方米×400元/平方米），合计998397元。我收到上述补偿款之后，不在追究属于我的厂房及地上附着物等的补偿问题。此补偿款不包括房屋所占用的土地使用权的补偿。关于土地使用权的补偿问题，由于国土部门为合法征收补偿机构，开发区管委、于家庄村委正在牵头协助杨世武与区国土部门商谈之中。在没有达成土地使用权补偿协议之前，该厂房仍要保留倒塌现状。任何单位和个人不得破坏。”2016年6月13日，烟台市国土资源局牟平分局向杨世武出具《关于杨世武反映原武宁镇于家庄村水产品加工厂土地补偿款问题的信访答复意见书》，载明：涉案土地在征收前的土地所有权、使用权均属于于家庄村农民集体，2012年国家征收涉案集体土地，区政府按照有关规定将土地补偿费拨付给于家庄村委是正确的。另查明，杨世武不是于家庄村集体经济组织成员。一审法院到国土部门查询了有关土地登记材料，证实位于于家庄村村南、面积为656.08平方米的土地（以下简称案涉土地）为于家庄村委所有的村集体土地，土地使用权人为于家庄村委。原告杨世武主张其针对涉案土地的补偿问题未与任何单位签订拆迁补偿协议，只是针对地上附着物等与于家庄村委签订了收条。被告于家庄村委称双方已经就地上附着物及附属设施等达成了补偿协议，并以收条的形式确认了各项补偿内容，并已将相应的款项支付给了原告，而案涉土地为被告所有，相应的土地补��款归被告所有，与原告无关。原告杨世武主张2002年签订的协议明确约定被告将涉案房屋及土地一并出售给原告，虽然涉案土地未办理过户手续，但涉案土地已实际交付原告，由原告实际占有、使用至被征收前，被告未经原告同意，直接将该土地处分，出售给了开发商，被告构成违约，给原告造成了一定的经济损失。对此，被告不予认可，认为双方的合同已经履行完毕，涉案房屋的征收、拆迁属于不可抗力，与被告没有任何关系，其没有任何的违约行为。一审法院认为，双方当事人争执的焦点问题是：被告于家庄村委是否存在违约行为，是否应该赔偿原告杨世武损失。被告于家庄村委并不存在违约行为，理由如下：第一，原、被告于2002年签订了买卖协议后，原告已经依约支付了合同价款，原告亦实际占有、使用房屋，已经实现了其合同目的。即原、被告的合同权利、义务均已全面履行完毕。第二，涉案土地及房屋的征收、拆迁并不是被告于家庄村委所为。在原告占有、使用涉案房屋及土地过程中，因征收、拆迁造成其所主张的相关权益受限制问题与原告无关。第三，法律规定，集体土地的土地补偿款归农村集体经济组织所有。原告杨世武不是涉案土地的所有权人，其要求按照土地征收标准赔偿其损失，实际为主张土地补偿费，于法无据，一审法院不予支持。综上，原告的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院于2017年3月12日判决如下：一、驳回原告杨世武的诉讼请求。案件受理费7300元减半收取3650元，由原告杨世武负担。本院二审期间，上诉人杨世武提交了以下两份证据，1.2017年7月7日上诉人杨世武与被上诉人原村委书记林均甫的电话录音。2.集体土地使用权证的复印件。内容：编号为牟集用（2002）字第0243号集体土地使用证，登记的土地使用者为武宁镇于家庄村水产品加工厂，地号11-8-90，使用权面积656.08平方米。办证时间是2002年7月25日。庭审质证中，被上诉人于家庄村委认为上述两份证据均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新证据”。上诉人提交的两份证据在一审时有能力提交而未提交且一审法院到国土部门查询的有关土地登记材料已经证实了涉案土地权属性质为于家庄村委所有的村集体土地，土地使用权人为于家庄村委。本院认为，上述通话录音属于民事诉讼证据中的证人证言，被录音者林均甫不能到庭作证，且通话内容中提到的上诉人土地使用权证的相关内容笼统，不能证明是涉案土地的土地使用权登记在上诉人名下，还是上���人持有的于家庄村委所有的集体土地使用权证，对证据1本院依法不予采信。上诉人提交的证据2牟集用（2002）字第0243号集体土地使用权证记载的土地使用者武宁镇于家庄村水产品加工厂，使用权类型为批准拔用企业用地，与一审法院审理中调取的编号为11-8-90涉案土地登记申请书、审批表等档案信息记载的涉案土地审批权属性质为集体一致，对该证据本院依法予以采信。另查，1995年12月7日烟台市牟平区人民政府烟牟政土[1995]62号文件《关于武宁镇于家庄村使用土地请示的批复》载明：经研究同意，武宁镇于家庄村因建水产养殖推广用地，使用本村耕地106平方米，非耕地550.2平方米，共计用地656.2平方米。用地面积列入一九九五年乡镇村集体建设用地计划指标。2002年7月10日，武宁镇于家庄村土地登记申请、审批表载明，地号11-8-90，权属性质为集体土地使用���，土地类别为工业，面积656.08，初审意见为该宗地依据烟牟政土[1995]62号文取得集体土地使用权，面积为656.08平方米，四至清楚无纠纷。用途为工业用地，根据《土地管理法》的有关规定，建议对该宗地进行集体土地使用权登记；……发证机关批准意见为准予确权发证，土地证号为牟集建[2002]字第02**号。土地登记卡载明，地号11-8-90，宗地面积656.08，权属性质为集体土地使用权，权利人为武宁镇于家庄村，……土地权属来源证明文件为烟牟政土[1995]62号文。二审审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争执焦点是涉案房屋买卖合同项下的征地补偿款的归属问题。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，“土地补偿费归农村集体经济组织所有。”一审法院到国土部门查询的有关土地登记材料均已经明确载明了涉案土地���属性质为于家庄村委所有的村集体土地，土地使用权人为于家庄村委。二审审理中，上诉人提交的牟集用（2002）字第0243号集体土地使用证记载的土地使用者为武宁镇于家庄村水产品加工厂，使用权类型为批准拔用企业用地，亦与于家庄村委申批土地登记情况一致，该事实清楚，证据确凿，本院依法予以确认。上诉人要求被上诉人向其支付涉案土地的征地补偿费无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，杨世武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人杨世武负担。本判决为终审判决。审判长 曲 振 涛审判员 ��鲁晓辉审判员 李   安二〇一七年七月二十八日书记员 王   萌