重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0153民初2619号原告：重庆市汇宇置业发展有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道向阳路162号2幢15-1，统一社会信用代码91500226765931376G。法定代表人：陆明，董事长。委托诉讼代理人：冷雪晖，重庆荣升律师事务所律师，特别授权。被告:叶果,男,1982年4月12日生,汉族,住重庆市荣昌区。被告:陈敏,女,1984年10月2日生,汉族,住重庆市永川区。原告重庆市汇宇置业发展有限公司（以下简称汇宇公司）与被告叶果、陈敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告汇宇公司的委托诉讼代理人冷雪晖，被告叶果到庭参加诉讼。被告陈敏经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决二被告共同给付原告购房款12.9万元，并支付以欠款本金为基数从2016年8月31日起按2％的月利率计算的违约金至购房款付清为止；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年8月23日，原告同被告叶果签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：叶果向原告购买商品房一套。后因叶果未能办理银行按揭贷款，双方于2015年5月13日协商解除了上述合同及补充协议。2015年5月15日，原告同被告叶果、陈敏签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议各两份，约定：叶果和陈敏向原告购买商品房两套，付款方式为一次性付款。合同签订后，双方于2015年5月15日同天对购房款进行了结算，被告叶果向原告出具《欠条》一张，明确欠原告购房款454000元，叶果在欠条上承诺付款期限及违约责任。现付款期限已过，经原告多次催收，叶果以各种理由推诿，至今未支付原告剩余购房款。为维护原告合法权益，原告特提起本案诉讼。被告叶果辩称：原告所诉属实。但因被告资金困难，叶果愿分期分批支付原告剩余购房款本金，请求原告能放弃对被告的违约金主张；若原告不放弃违约金，被告认为该违约金过分高于被告违约给原告造成的损失，请求法院予以减少；第三，叶果同陈敏于2013年离婚，离婚时双方协商所有债权债务均由叶果承担，故本案的购房款应由叶果向原告支付，陈敏不应当承担责任。被告陈敏未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告汇宇公司系依法成立的有限责任公司。被告叶果、陈敏于2004年11月5日登记结婚，2013年6月18日离婚。2013年8月23日，被告叶果同原告汇宇公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：叶果向原告购买商品房一套。后因叶果未能办理银行按揭贷款，双方于2015年5月13日协商解除了上述合同及补充协议。2015年5月15日，被告叶果、陈敏（共同乙方）同原告汇宇公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》各两份。其中一份合同及补充协议约定：乙方向甲方购买位于重庆市荣昌县昌州街道民安街xxx号xx幢2-1的住房一套，该房屋系现房，房屋建筑面积81.93㎡，房屋总价款334438元，付款方式为一次性付款：签订合同之日付款334438元；叶果、陈敏对该房屋系共同共有。另一份合同及补充协议约定：乙方向甲方购买位于重庆市荣昌县昌州街道住房一套，该房屋系现房，房屋建筑面积78.03㎡，房屋总价款315435元，付款方式为一次性付款：签订合同之日付款315435元；叶果、陈敏对该房屋系共同共有。关于乙方逾期付款的违约责任，两份合同均约定：逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.01的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，甲方有权解除合同……。甲方不解除合同的，合同进行履行，自本合同约定的应付款期限第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.01的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。上述合同签订后，双方于2015年5月15日同一天对购房款进行了结算，扣除被告已支付房款后的剩余房款，被告叶果向原告出具《欠条》一张，载明：今欠到重庆市汇宇置业发展有限公司购房款454000元，定于2015年8月30日前一次性付清，如果逾期不付，则按欠款的1％日计收违约金。欠款人：叶果，2015年5月15日。之后至2015年8月30日，被告支付了大部分房款，尚欠原告房款129000元。2016年9月，二被告将上述二套房屋出售给案外人肖杰，并于2016年9月6日办理完毕房屋过户手续，将房屋由叶果、陈敏名下过户到了肖杰名下。庭审中，叶果陈述：叶果、陈敏于2013年5月离婚，且离婚时双方约定所有债权债务均由叶果负担，故本案付款和支付违约金的责任应由叶果承担，陈敏不承担责任。原告对此予以否认，称：二被告即是夫妻，又是涉案房屋的共同共有人，应当共同承担付款和支付违约金的责任。另查明，2015年8月31日中国人民银行颁布的1至5年期的贷款基准年利率为：5％。上述事实，有当事人的当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》三份、2015年5月15日《欠条》、叶果和陈敏婚姻登记资料等为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定履行了将房屋出售给二被告的相关义务，二被告未按照合同约定向原告支付购房款，责任在被告，故原告要求被告支付剩余购房款并承担违约责任的诉讼请求，依法应当得到支持。关于尚欠的购房款金额，欠条载明金额为454000元，原告自认：被告出具欠条后至2015年8月30日，被告支付了房款325000元（454000元-129000元），尚欠房款129000元。被告叶果对此予以认可，被告陈敏未提异议，且因二被告系房屋共同共有人，对房款有共同支付的义务，故对原告要求二被告共同支付尚欠的129000元购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于双方争议的买受人逾期付款的违约金的问题。双方房屋买卖合同约定按照每日万分之0.01的标准计算违约金，而叶果出具的《欠条》载明的违约金按照每日0.01％的标准计算。因买卖合同系打印件，为格式条款，欠条系手写，为非格式条款，且欠条系房款结算后出具，应为双方先签订合同、后出具欠条，结合双方实际按照欠条载明房款期限履行的事实，本院认为《欠条》载明的房款支付和违约金约定系汇宇公司同叶果的特别约定。因特别约定优先于普通约定，故本案应当按照欠条载明的违约金计算方式并依照相关法律规定以确定被告叶果应当支付原告的违约金。关于《欠条》只有叶果一人签名，其签名是否构成表见代理，欠条的效力是否及于陈敏的问题。叶果、陈敏虽原系夫妻，但二人于2013年5月离婚，而合同于2015年5月签订，此时，叶果和陈敏已不是夫妻，且叶果出具的《欠条》并未提及陈敏，即叶果没有代理行为，进而也无从构成表见代理。据此，原告关于叶果出具《欠条》构成了对陈敏的表见代理的意见没有依据，本院不予主张。因此，原告要求被告陈敏支付逾期付款违约金的诉讼请求，应按双方房屋买卖合同中约定的违约金予以支持，即从逾期期付款次日按照每日万分之0.01的利率标准计算违约金。关于被告叶果称违约金过分高于被告违约给原告造成的损失，请求予以适当降低的抗辩意见。本案审理过程中，原告陈述被告逾期付款造成原告的损失系资金占用损失，因2015年8月31日中国人民银行颁布的1至5年贷款基准年利率为5％，而欠条约定为每日1％，原告请求按照月利率2％计算，均过分高于5％的年利率标准，本院按照贷款基准利率的1.3倍主张为：5％×1.3=6.5％（年利率）。被告叶果提出抗辩意见：其同陈敏2013年5月离婚，且双方离婚时约定所有债权债务均由叶果负担，故本案付款和支付违约金的责任应由叶果承担，陈敏不承担责任。原告对此予以否认，认为二被告既是夫妻，又是涉案房屋的共同共有人，二被告应当共同承担付款和支付违约金的责任。依据本案审理查明的事实，二被告系双方买卖房屋的共同共有人，其共同作为合同一方当事人，应当共同履行对原告方的合同义务，且叶果、陈敏的内部约定不能对抗作为第三方的原告。综上，被告叶果该项抗辩意见没有事实依据和法律依据，本院不予主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶果、陈敏于本判决生效后五日内共同支付原告重庆市汇宇置业发展有限公司购房款129000元；二、被告叶果、陈敏于本判决生效后五日内支付原告重庆市汇宇置业发展有限公司以129000元为基数，从2015年8月31日起，按照6.5％的年利率标准计算的违约金至二被告付清之日止。其中，被告陈敏应承担的违约金以129000元为基数，从2015年8月31日起，按照每日万分之0.01的利率标准计算支付，其余部分由被告叶果支付；三、驳回原告重庆市汇宇置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告叶果、陈敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半预收1440元，实际收取1440元，由被告叶果、陈敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  钟永建二〇一七年七月二十五日书记员  申太桥