重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0156民初1756号原告：重庆芳草地物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天路芳草地6号楼，统一社会信用代码91500106756233568D。法定代表人：王钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩均，男，1988年8月26日出生，该公司职工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：冯伟常，重庆正耀律师事务所律师。被告：重庆立阳红色旅游景区管理有限公司，住所地沙坪坝区烈士墓旁附属房屋，统一社会信用代码915001066710283898。法定代表人：康斌，该公司经理。委托诉讼代理人：周咏，男，1979年11月9日出生，该公司副经理，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：陈俊，男，1977年2月16日出生，该公司行政人员，住重庆市沙坪坝区。原告重庆芳草地物业管理有限公司（以下简称芳草地物业公司）与被告重庆立阳红色旅游景区管理有限公司（以下简称立阳公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员安昌荣独任审判，于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告芳草地物业公司的委托诉讼代理人韩均、冯伟常，被告立阳公司的委托诉讼代理人周咏、陈俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告芳草地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令立阳公司立即支付芳草地物业公司物业服务费22038.07元，违约金22038.07元，公摊水电费320元，共计44076.14元；2.本案案件受理费由立阳公司承担。事实和理由：芳草地物业公司与重庆芳草地房地产开发有限公司（以下简称芳草地开发公司）于2009年8月18日签订了“芳草地·雪岭仙山”小区《前期物业服务协议》，约定由芳草地物业公司对该小区进行前期物业服务。立阳公司于2009年8月18日购买了该小区两套房屋且入住。同时，立阳公司与芳草地开发公司签订了《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》及承诺书，对物业服务费的收取标准、违约金的计算方式、公摊水电费的收取进行了约定。现立阳公司无故拖欠物业服务费22038.07元，芳草地物业公司以多种方式多次催收未果，特向人民法院提起诉讼。被告立阳公司辩称，1.对截至2017年4月30日止，如果按不享受50%物业服务费优惠则应交纳的物业服务费为22038.07元无异议；2.对2015年、2016年应交纳的公摊水电费共计320元无异议；3.但立阳公司对案涉物业并未实际入住使用，且已向芳草地物业公司提交了享受50%物业服务费的申请，故物业服务费应当享受50%物业服务费优惠；4.协议中并未约定违约金，芳草地公司也不具备征收滞纳金的主体资格，故立阳公司不应当支付违约金。经审理查明，2008年10月25日，芳草地物业公司与芳草地开发公司签订了《合同权利转让协议书》和《前期物业服务合同》，约定芳草地开发公司为其开发建设的“芳草地·雪岭仙山”项目依法选聘了芳草地物业公司作为前期物业服务管理单位，由芳草地物业公司向该小区提供前期物业服务，芳草地开发公司于2008年10月25日起将其与所有买受人签订的《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》中关于物业管理中的合同权利全部概括转让给芳草地物业公司享有。立阳公司于2009年8月18日购买了该小区两套房屋。同时，立阳公司与芳草地开发公司签订了《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》及承诺书。其中《临时管理规约》第四章9.2物业管理费第（2）款约定：（物业服务费）按月提前缴纳，业主（使用人）在每月的10日前自行到缴费地点缴纳；缴费地点：芳草地·雪岭仙山客户服务中心。第（4）款约定：业主接房后如有需空置二个月以上（含二个月）情况的，在提前到客户服务中心办理物业管理费优惠申请手续后，可按收费标准的50%享受物业管理费优惠：a.填写《物业管理费优惠申请表》，注明空置期限（空置期限少于二个月无物管费优惠）。b.确认、填写水、电二表读数。c.业主（使用人）或委托人（须持业主亲笔签署的委托书及业主（委托人）的身份证原件）到客户服务中心办理手续，并签字认可。……凡未办理物业管理费优惠申请手续空置物业，按全额计收物管费。第七章违约责任第三条约定：为协助物业服务企业维持本物业的正常管理，业主（使用人）应按期缴纳应缴纳的各项费用，逾期未交管理费或特别服务费者，物业公司加收应交费用总额每日千分之三滞纳金。第八章其它事项第五条约定：业主（使用人）的通讯地址、电话、传真，以业主接房时提供的信息为准，业主接房后，该房屋地址作为业主的有效通讯地址；如业主的上述联系方式变更的，应在变更后5天内书面通知开发建设单位和物业服务企业，否则，因此造成相关通知不能送达的，由业主自行负责。如物业服务企业或开发建设单位以邮寄方式通知业主的，以业主签收（常住人员签收视为业主签收）之时或邮件发出（以邮戳为准）后第3个工作日为收讫（以先到的时间为准）；如物业服务企业或开发建设单位按通讯地址发出邮件后，邮件退回或者被拒收的，视为邮件内容已送达该业主，因此产生的责任及后果由该业主自行承担。2009年12月28日，立阳公司签收了《收楼书》，芳草地开发公司将案涉物业交付立阳公司。《收楼书》第3条载明：业主确认已仔细阅读并知晓其在房屋销售时签署的《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》的内容，并承诺遵守执行。因立阳公司未缴纳物业服务费，芳草地物业公司分别于2014年12月9日和2016年10月21日通过邮政挂号信方式向立阳公司发出催费函。其中，2016年10月21日催收函载明：X房屋物业从2014年11月起至2016年10月止的物业服务费、滞纳金和公摊费计13658.61元；Y房屋物业从2014年4月起至2016年10月止的物业服务费、滞纳金和公摊费计22616.65元。本院所确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、《合同权利转让协议书》、《前期物业服务合同》、《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》及承诺书、收楼书、2014年寄送催收函明细、2016年寄送催收函明细等证据在案为凭。上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，芳草地物业公司与芳草地开发公司签订的《前期物业服务合同》和《合同权利转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在芳草地开发公司将合同权利概括性转让给芳草地物业公司后，芳草地物业公司依法享有芳草地开发公司与立阳公司签订的《临时管理规约》中的权利义务。立阳公司作为物业所有人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方对案涉物业2015年、2016年共应缴纳公摊水电费320元无异议；对X房屋物业每月应缴纳物业服务费281.22元，现应从2014年11月1日起缴纳，Y房屋物业每月应缴纳物业服务费缴纳362.20元，现应从2014年4月1日起缴纳无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：一、立阳公司要求享受50%物业服务费优惠的理由是否成立；二、芳草地物业公司要求立阳公司按日千分之三标准支付违约金的诉讼请求应否支持。关于立阳公司要求享受50%物业服务费优惠的理由是否成立的问题。根据《临时管理规约》约定，立阳公司如需享受50%的物业服务费优惠，除物业未使用外，还应当由立阳公司填写《物业管理费优惠申请表》，注明空置期限，确认、填写水、电二表读数，并由立阳公司或其委托人（须持立阳公司亲笔签署的委托书及业主（委托人）的身份证原件）到客户服务中心办理手续，并签字认可，否则应视作未办理物业管理费优惠申请手续空置物业，按全额计收物管费。因此，立阳公司要求享受50%物业服务费优惠必须要在前一次申请到期后继续提出申请，并履行相关申请手续，方能享受优惠。而在本案中，立阳公司并未举示证据证明其在优惠到期后主动向芳草地物业公司提交继续享受50%物业服务费优惠申请，并办理相关申请手续，故对立阳公司要求享受50%物业服务费优惠的理由，本院不予采纳。关于芳草地物业公司要求立阳公司按每日千分之三标准支付违约金的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，虽然《临时管理规约》中约定的名称是滞纳金，但从约定的条款来看，是在《临时管理规约》第七章违约责任中，从约定的性质来看实际也应是违约金。根据约定，立阳公司应在每月的10日前自行到缴费地点缴纳交纳当月物业服务费，逾期则按每日千分之三的标准向芳草地物业公司支付违约金。立阳公司未按约交纳物业服务费，应当向芳草地物业公司支付违约金。但《临时管理规约》中约定的违约金计算标准明显高于芳草地物业公司的损失，故对立阳公司请求调减违约金的理由，本院予以采纳。芳草地物业公司主张的违约金实际为资金占用损失，故本院对立阳公司逾期支付物业服务费的违约金计算标准依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。即违约金计算方式为：X房屋物业从2014年11月1日起，以281.22元为基数，逐月递增281.22元；Y房屋物业从2014年4月1日起，以362.20元为基数，逐月递增362.20元，前述款项均按中国人民银行同期同类贷款利率标准逐月计算违约金，累加计算至2017年4月30日止。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆立阳红色旅游景区管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司至2017年4月30日期间物业服务费22038.07元，2016年、2017年公摊水电费320元；二、被告重庆立阳红色旅游景区管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司逾期交纳物业服务费违约金：X房屋物业从2014年11月1日起，以281.22元为基数，逐月递增281.22元；Y房屋物业从2014年4月1日起，以362.20元为基数，逐月递增362.20元，前述款项均按中国人民银行同期同类贷款利率标准逐月计算违约金，累加计算至2017年4月30日止；三、驳回原告重庆芳草地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费902元，减半收取451元（原告已预交），由原告重庆芳草地物业管理有限公司负担51元，由被告重庆立阳红色旅游景区管理有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  安昌荣二〇一七年七月十六日书记员  胡陶燕