福建省将乐县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0428民初525号原告：友道和（厦门）置业有限公司，住所地：福建省厦门市。法定代表人：林金钵，总经理。委托诉讼代理人：李思发，男，该公司工作人员。被告：谢素芳，男，汉族，1985年7月2日出生，住福建省将乐县。原告友道和（厦门）置业有限公司（以下简称友道和公司）与被告谢素芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序于2017年7月6日公开开庭进行了审理。友道和公司的委托诉讼代理人李思发、谢素芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友道和公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付物业管理服务费（暂计至2017年5月31日为1645.47元）及至实际支付之日的物业管理服务费违约金（以被告拖欠的物业管理服务费为基数，按20%暂计至2017年3月31日为303.35元）；2.被告立即支付原告代垫的公摊水电费（暂计至2017年3月31日公摊电费为225.37元）及至实际支付之日的公摊费违约金（以被告拖欠的公摊费为基数，按20%暂计至2017年1月31日为29.68元）。两项暂共计为2203.87元；3.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：谢素芳向福建省国宏投资有限公司购买位于将乐县水南镇滨河南路49号华虹滨ＸＸ府1号楼302单元的房屋，并于2014年9月26日办理交房手续。2014年9月26日，谢素芳与该小区的原物业公司将乐县恒业物业有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定：住宅物业管理服务费为0.8元/㎡，物业管理服务费按季度收取，应于每季度首日5日前交纳下一季度的费用，在下季度首日及以后交纳视为逾期交纳。公摊水电费由全体业主或房屋使用人按相关标准分摊，每月分摊一次。若未依约交纳上述费用，均应自逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金。协议签订后，原物业公司为小区提供了物业管理服务，并代垫了公摊水电费，但谢素芳作为业主，自2015年4月起欠缴物业管理���务费及公摊水电费。后因滨ＸＸ府小区业主委员会解聘原物业公司，选聘友道和公司作为小区的物业服务企业，友道和公司自2016年7月1日开始在该小区提供物业管理服务，但谢素芳仍未缴纳物业管理服务费及公摊水电费，经友道和公司多次催讨未果。现友道和公司为了维护自身合法权益，故诉至人民法院，请求依法支持其诉讼请求。谢素芳辩称，购买房屋时开发商承诺减免答辩人一年的物业费，原告诉求中多收答辩人六个月的物业费。华虹滨ＸＸ府小区业主委员会筹备不符合选举流程，小区业主不予以承认。在此不合法的基础上，业主委员会竟然不顾业主反对，在不召开业主大会的前提下，私下聘请友道和公司，并签下不合理的物业合同。答辩人自始至终没有与友道和公司签订物业管理合同。而且友道和公司的服务不到位，小区存在没有设置门禁、门卫保安经常不在岗、没有广播电视、地下室漏水、电梯显示屏坏掉、玻璃碎掉等问题。因此，友道和公司主张的拖欠物业费不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谢素芳系将乐县水南镇滨河南路49号华虹滨ＸＸ府小区1号楼302室业主，该房屋建筑面积80.45平方米。2014年9月26日，谢素芳与将乐县恒业物业有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由将乐县恒业物业有限公司提供物业管理服务；住宅的物业服务费按0.8元每平方米每月的标准收取；若未按时足额交纳物业费的，将乐县恒业物业有限公司有权要求���素芳补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。2016年5月12日，将乐县住房和城乡规划建设局同意对将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会予以备案，备案材料包括业主委员会备案表、业主大会成立和业主委员会选举的情况说明、业主大会选举办法、业主委员会内部职责分工等。后将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会以书面表决票征求意见的形式解聘将乐县恒业物业有限公司，选聘友道和公司。2016年6月30日，将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会（甲方）与友道和公司（乙方）签订《华虹滨ＸＸ府物业服务合同》，合同约定：甲方以公开选聘的方式并经业主公示等法定程序选聘乙方提供物业服务；合同期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止；高层住宅的物业服务费按0.8元每月每平方米的标准收取；区域内的公共照明等公共能耗按照实际发���额按户平均分摊，电梯电费按本单元电梯本月实际用电量除以本单元入住户数（其中二楼分摊50%，三楼分摊70%，四楼及以上分摊100%）；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未按时足额物业服务费的，自欠费之日起按银行同期利息计算利息并收取每日千分之三滞纳金和违约金，违约金的标准为未缴总额的20%。友道和公司认可减免谢素芳一年的物业费，其物业费从2015年10月1日起开始收取，但谢素芳至今未交过物业费，截至2017年5月31日止已欠物业费1260.47元。将乐县恒业物业有限公司将在其服务期间所产生的937.5元物业费债权全部转让给友道和公司。将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会在双方的债权转让协议上盖章。友道和公司于2017年2月向谢素芳催缴物业费，但谢素芳仍未缴交。友道和公司代垫公摊水电费225.37元。另查明，友道和公司提供物业管理服务期间，华虹滨ＸＸ府小区确实存在门禁不严、电梯显示屏毁坏、玻璃及瓷砖破损等情况。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此与将乐县恒业物业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，系合法、有效的合同，对谢素芳均具有约束力。谢素芳辩称将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会选聘友道和公司作为小区的物业服务企业不合法，但未提供充足的证据予以证明。即使小区业主委员会未经业主大会或业主共同决定，擅自选聘物业服务企业并与之签订的物业服务合同并不必然属于无效合同，应当根据合同的实际履行情况来确定合同效力。华虹滨ＸＸ府大多数业主都根据签订的合同交纳了物业费，在友道和提供的服务得到了广大业主的认可，又以签订合同时未经业主共同决定为由认定合同无效，不仅在逻辑上存在混乱，无法自圆其说，也会导致再次选聘物业服务，不能体现业主意志，增加无谓的成本。故谢素芳的辩解意见，证据不足，不予采纳。谢素芳等小区业主如果认为业主委员会擅自签订合同的行为损害了其利益，完全可以经小区业主共同决定，通过实施解聘物业服务企业等行为维护自身权益，通过法律途径予以解决。现将乐县恒业物业有限公司及友道和公司提供了物业管理服务，谢素芳理应按照合同的约定缴纳物业服务费。友道和公司要求谢素芳缴纳截至2017年5月31日止已欠的物业服务费1260.47元，符合法律规定及双方约定，应予支持。虽然在友道和公司提供物业管理服务期间，华虹滨ＸＸ府小区确实存在门禁不严、电梯显示屏毁坏等问题，但这些问题应属友道和公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，并不构成拒交物业服务费的理由，不能以拒付物业服务费的方式进行对抗。谢素芳尚欠公摊水电费225.37元，也应支付。鉴于友道和公司在提供物业管理服务过程中确实存在需要改进的问题，为督促其提高物业管理服务水平，从而避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区，对于友道和公司要求的按未交额20%计收的违约金，本院不予支持。因业主委员会的选举问题不属于人民法院受理民事案件的范围，故对谢素芳关于将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会筹备不符合选举流程，小区业主不予以承认的辩解意见，本院不予审查处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、谢素芳应于本判决生效之日起十日内支付友道和（厦门）置业有限公司物业管理服务费1260.47元；二、谢素芳应于本判决生效之日起十日内支付友道和（厦门）置业有限公司代垫公摊水电费225.37元；三、驳回友道和（厦门）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由谢素芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  罗成辉二０一七年七月六日书记员  陈珺琳附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约��以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。