广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1721号上诉人（原审原告）：梁梅英，女，1960年5月19日出生，汉族，香港居民，住址：香港。委托诉讼代理人：廖宇威，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市银泰达实业有限公司。住所地：博罗县罗阳镇城东区曙光路**号江山美苑**栋*楼。法定代表人：杨成业，总经理。委托诉讼代理人：邹培盛，均系该公司员工。上诉人梁梅英因商品房销售合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2017）粤1322民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁梅英上诉请求：请求人民法庭依法改判本案违约金的截止时间，违约金数额应计算至房屋的竣工验收之日即2016年6月14日。事实与理由：一、作为法律执行机关，请求人民法院严格依照法律准绳执行法律条文。依据《建筑法》第六十一条第二项规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。”上诉人认为，房屋必须经过验收合格后才能交付使用，这是法律强制性规定，被上诉人违背法律让业主提前签署交房文件意图达到“交房”的目的，属于违法行为。另外被上诉人自己制作的《商品房买卖合同》的第八条“交付期限”中也具体注明了：“将具备下列第1种条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用：l、该商品房经验收合格”。而这个《商品房买卖合同》属于被上诉人自己制作的格式条款。那么无论依据法律还是依据双方的合同约定，被上诉人在房屋竣工验收合格之前，除非属于不可抗力否则无论如何，都属于被上诉人“未将商品房交付买受人使用”，被上诉人都需要承担赔偿责任。被上诉人自己无法按照商品房买卖合同按时交房，是被上诉人自己无法及早将房屋生产完善，也是被上诉人无法自己没有及时将房屋竣工验收，被上诉人自己的恶果自己承担。现在被上诉人要赔钱了，不愿意，而打算规避法律，提出种种无理的反诉，从而打算影响法院的审判，转嫁上诉人来少赔点钱!那是不可能的。二、一审法院对于与本案同一系列的案件，同样被被上诉人要求提前签署交房文件，同一被告，同一代理律师，同一类型，早在2016年10月27日己做出公正的裁决(案号：2016粤13**民初2880)，结果判决被告向原告支付违约金数额的计算时间截止到竣工验收之日。其原告也是在竣工验收之前被被上诉人要求办理收楼手续，情况与本案一致。如果国家已经明确制定了相关法律，而我们作为遵纪守法的公民都不能受到法律的保护，那法条制定的意义何在。综上，被上诉人要求上诉人在竣工验收之前提前签署交房文件意图规避法律来“交房”，这种行为在《建筑法》第六十一条第二项规定中，被国家所制定法律认定为违法。国家制定的法律，是众多专家深刻思考作出的法律条文，每一词每一句都有众多智者的深刻担忧，对社会责任平衡的考虑。作为法院，只需要严格执行条文。请求法院严格执行法律，认定被上诉人在房屋竣工验收合格之前，依然需要承担延迟交房违约责任。我们公道地主张，被上诉人的违约金数额计算，起为2014年12月31日可以，但而应当截至竣工验收之日，即本案的2016年6月14日。被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。理由：一、一审法院认为，涉案房屋在未竣工验收合格之前，被答辩人因其工作生活需要要求提前收楼，并在2015年9月30日已经自愿办理了收楼手续，答辩人已经交付房屋且被答辩人实际占有使用了涉案房屋，该房屋已发生转移，而且在被答辩人起诉前，涉案房屋于2016年6月14日经竣工验收合格。根据公平交易原则，应视为案涉房屋已经交付，违约金计算截止日期计算至原告办理收楼手续前一天即2015年9月30日。一审判决符合法律规定，应当予以维持。二、《民法通则》第92条·“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”、《物权法》第243条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息……”，根据上述法律规定，若2015年9月30日至2016年6月14日不视为房屋已经交付，被答辩人在没有合法根据的情况下，从2015年9月30日起一直占用并使用涉案房屋至2016年6月14日，依法应当支付相应的房屋占用费给答辩人。显然，若人民法院判决让被答辩人支付房屋占用费，同时将违约金计算至2016年6月14日，不但让案件更复杂，浪费司法资源，也利益于平衡矛盾，不符合现实逻辑。若只判决将违约金计算至2016年6月14日，因答辩人未通知其在该时段收楼也未强迫其收楼，被答辩人提前收楼入住是基于其工作生活等原因的迫切需要，而答辩人同意其提前收楼是基于有利于被答辩人迫切愿望得以实现的善意，该善意非但未获得任何利益反而还遭受惩罚，这会严重影响社会公序良俗原则、公平原则、诚实信用原则和合同法的相关规定。因此，一审判决为了节约司法资源，同时体现公平原则，将提前收楼的违约金计算至实际收楼的前一天，是符合法律规定，也符合双方利益均衡，应当予以维持。梁梅英向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金58413元人民币（时间从2014年12月31日起至2016年6月14日止。计算方式为：（550024元×531天×0.0002）；2、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年8月1日，原告梁梅英与被告惠州市银泰达实业有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号：13071883)，主要约定以下内容：原告购买被告开发的位于博罗县罗阳镇××、下头××组××浪××单元××房，建筑面积120.62平方米，总价款为人民币550024元，采取一次性付款方式支付。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自合应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。另外，原、被告双方于签订商品房买卖合同当天同时签订了补充协议书（一）及补充协议（二）。其中补充协议书（二）第一条第四款约定“如买受人不按约定的期限支付任何一期购房款，逾期在10日内，自协议约定应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之三的违约金；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，……出卖人同意买受人继续履行合同的，自协议约定的应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金。”第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%”。原告在合同签订后于2013年9月3日向被告一次性支付了全部购房款550024元。另查明，涉案房屋的竣工验收时间为2016年6月14日。原告于2015年10月15日办理了“同意收楼”的相关收楼手续。原告主张违约金计算的截止日期为2016年6月14日，被告主张违约金计算的截止日期应为2015年10月14日。一审法院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。原告已如约支付房价款完毕，根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，被告应于2014年12月30日前将验收合格后的房屋交付原告使用，但被告未按时履行该项合同义务，显属违约。原告直至2015年10月15日才办理收楼手续，被告已逾期交房超过180天，按照合同第九条关于被告逾期交房的约定，原告请求被告按日支付已付房款万分之二的违约金，理由充分，本院予以支持。关于违约金计算的截止日期问题，原告主张截止日期计算至2016年6月14日止，被告则主张应计算至原告办理收楼手续的前一天即2015年10月14日。本院认为，原告在2015年10月15日已经自愿办理了收楼手续，被告已经交付房屋且原告实际占有使用了涉案房屋，且案涉房屋系验收合格的房产。根据公平交易的原则，违约金计算截止日期计算至原告办理收楼手续前一天即2015年10月14日为宜。因此，被告应向原告支付自合同规定的最后交付期限的第二天即2014年12月31日起至2015年10月14日止的违约金。关于被告逾期交房的违约金标准问题。原、被告双方签订的补充协议书（二）第一条第四款将买受人逾期付款的违约责任由合同约定的逾期付款按日万分之二计付违约金提高至按日万分之五计付，且违约金起算的逾期时间亦由30日缩短为10日，而第六条约定出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%，该两条款对被告逾期交房超过180日后的违约责任进行了限制，却对买受人逾期付款的违约责任予以加重，且未对买受人逾期付款向出卖人支付的违约金上限作出对等的约定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告通过补充协议将其逾期交房的违约金调整为最高不超过合同总房款的5%，而原告逾期付款的违约责任加重为按日万分之五给付违约金，且不设上限限制。因被告提供该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大地减轻了自身的违约责任，加重了对方的责任，该条款应为无效，被告仍应按照商品房买卖合同第九条的约定给付逾期交房违约金，对其辩称支付的违约金不应超过全部房款的5%的意见，本院不予采纳。被告应向原告支付的逾期交房违约金为31681元（即从2014年12月31日起至2015年10月14日止按550024为基数计算，550024元×0.0002元/天×288天）。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，本院判决：（一）被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告梁梅英支付逾期交房违约金31681元；（二）驳回原告梁梅英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，由被告惠州市银泰达实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本院认为:本案系商品房销售合同纠纷：根据当事人在二审中的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：逾期交房违约金计算的截止日期问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用”和《商品房销售管理办法》第三十条第一款“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”及第四十条“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚”的规定，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条，第九条约定，被上诉人应于2014年12月30日前将验收合格后的房屋交付上诉人使用，否则应按日向上诉人支付已交付房价款万分之二的违约金，但被上诉人并未按时履行该项合同义务，涉案房屋在2016年6月14日方竣工验收，虽然上诉人在2015年10月15日与被上诉人办理了收楼手续，但其在逾期交房时间较长的情况下，房屋虽未经竣工验收合格，但被上诉人明知未竣工验收而同意办理了交房手续，其行为与上述法律规定明显不相符，上诉人出于保障自己的合法权利角度出发，先行办理收楼手续应是符合情理，被上诉人不能因上诉人该收楼行为免除其应承担的继续逾期交楼的违约责任，因此，上诉人上诉主张违约金的计算应计至房屋竣工验收合格之日即2016年6月14日止，共计531天，即违约金为58413元（550024元×531×0.0002），具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，一审判决认定违约金截止日期为实际收楼日期不当，本院予以纠正，上诉人的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销博罗县人民法院（2017）粤1322民初270号民事判决第一项、第二项；二、惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向梁梅英支付逾期交房违约金58413元。二审案件受理费1260元，由惠州市银泰达实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 刘天贞审 判 员 曾求凡二〇一七年七月二十八日法官助理 曹国阳书 记 员 彭 敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。