黑龙江省伊春市乌马河区人民法院民 事 判 决 书(2015)乌民初字第243号原告:王红，男，1980年3月7日出生，汉族，住伊春区。委托诉讼代理人：夏庆军，系黑龙江泽瑞律师事务所律师。被告：黑龙江绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司），住所地黑龙江省伊春市伊春区。法定代表人：王晶晔，职务经理。委托诉讼代理人：刘新福，系黑龙江兴福律师事务所律师。原告王红与被告绿都公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理此案，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告王红与委托诉讼代理人夏庆军、被告绿都公司委托诉讼代理人刘新福到庭参加诉讼，于2016年5月23日中止审理，现恢复审理。本案现已在法定期限内审理终结。原告王红向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行合同，如果无法履行合同要求被告赔偿损失；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：被告在乌马河区从事房地产开发多年，2012年成立绿都美岸栖售楼处，销售被告所开发的楼房。原告到该销售处多次，欲购买被告所开发的楼盘。在销售处工作人员多次举荐下，并现场勘查楼盘多次后，原告在销售处购买房产一处，位于绿都美岸栖17栋5单元504面积为87.17平方米，原告按照售楼处要求交付了购房款70,000.00元。2015年1月13日，原告在售楼处签订了《绿都美岸栖认购书》，并为原告开具售房款收据一张。售楼处工作人员将购房钥匙交给原告，原告取得了该房屋的使用权。原告对该房屋进行了装修并入住，现在被告以房屋不是其销售为名让原告倒出房屋并对原告断水断电，迫使原告无法正常生活。原告和被告交涉多次得知，被告聘用周传凤代理销售其开发的房产，周传凤与其男朋友朱刚等人在售楼处销售被告所开发的房产，后将销售房款卷走逃之夭夭。被告以不是其所销售楼房为由，拒绝履行合同。原告认为周传凤、朱刚等人之所以骗取原告信任，签订并履行房屋买卖合同，完全是被告为周传凤、朱刚等人提供条件所造成的，被告应当依法承担责任。在开庭审理过程中，王红变更诉讼请求为继续履行合同。被告绿都公司辩称，原告王红要求答辩人继续履行合同的诉讼请求不能成立。其一、原告与答辩人没有形成合同关系。合同履行必须是在双方签订合同为前提。原告王红没有与答辩人签订合同，原告王红是与周传凤、朱刚以乌马河家梦房产有限公司(以下简称家梦公司）签订合同。原告应向与其签订合同相对人周传凤、朱刚主张要求继续履行合同，而不能向答辩人主张继续履行合同；其二，原告与周传凤、朱刚以家梦公司名义签订的合同是无效的合同。依据合同法第52条第二款规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，家梦公司与原告签订的商品房买卖合同是无效的，因为原告王红与家梦公司签订的合同严重损害了答辩人的合法权益。答辩人的商品房销售每平方米不低于2,080.00元，而原告王红以7万元的价格购买了面积为87.17平方米的房屋，这价格明显低于市场价格50%，原告明知或应当知道开发商是不可能卖的，而还与其签订合同，不排除与家梦公司恶意串通，损害答辩人的利益，因此，原告与家梦公司签订的合同是无效的。答辩人更不能追认此合同，家梦公司与原告所签订的合同远远超出了答辩人的委托范围，答辩人委托家梦公司签订的商品房销售代理合同每平方米不低于2,080.00元，并要求钱打到答辩人指定的银行账户，而周传凤、朱刚擅自主张违反合同的约定将钱打到自己银行卡上并低于市场价格出卖是诈骗行为，侵犯了答辩人的合法权益，周传凤、朱刚应对其自己的行为负责，承担法律责任；其三，家梦公司周传凤、朱刚的售房行为是诈骗行为。家梦公司与原告签订合同不应受到法律保护。2015年4月4日乌马河区公安分局已受理对周传凤、朱刚以合同诈骗罪并进行了立案侦查。根据“先刑后民”的司法原则，答辩人请求人民法院中止审理此案。2015年1月17日犯罪嫌疑人周传凤、朱刚二人以家梦公司的名义与答辩人合作进行房产销售人代理活动，同时签订房地产销售合同，约定：合同期限为12个月，销售房屋时，由答辩人出具营业执照和特定银行账户，又约定：负责房屋销售的计划、广告宣传、介绍、开展实事求是的宣传活动，并约定楼房的销售价格及收取代理佣金等等。周传凤、朱刚违反合同约定，擅自虚构事实、弄虚作假，超出答辩人的授权范围。被答辩人王红要求继续履行合同，周传凤、朱刚合同诈骗案公安机关正在侦查中，属于《民事诉讼法》第一百五十条第五项规定的中止审理情形，同时也符合法律规定“先刑后民”原则。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人在开庭时进行了举证和质证。原告王红为证明其主张的成立，向本院出示的证据有：证据一.房产销售代理合同（复印件）一份，证明被告将所开发的房产委托给周传凤及家梦公司进行销售；证据二.原告与家梦公司签订的认购书及家梦公司出具的收据，证实原告与被告履行了房屋买卖合同；证据三.杨海斌、李洪军的证言两份，证实原告在售楼处依法购买房屋的事实；证据四.证人李洪军当庭证实，原告买房和缴纳房款自己都在现场，和原告一起去售楼处看的房子，看房子自己和原告王红一起去了两次到三次，办理手续一次；证据五.照片八张，证实朱刚和周传凤以美岸栖的名义搞的活动、抽奖及晚会，代理商是家梦公司，证实办公现场，搞活动时候特价售房999元-1599元每平方米；证据六.房屋钥匙和照片4张，证实合同已经履行，原告已经对房屋进行装修；证据七.朱刚的证明一份，证实原告交了7万元房款，其余2万元于2015年5月1日前给付。被告绿都公司对原告王红提供的证据一、四无异议；对证据二真实性有异议，房屋价格明显低于市场价格，收据缺乏证据合法性的特征，原告提供的票据是周传凤和朱刚提供的，不能证明原告和我公司有买卖合同，公章也是家梦公司的公章，这份认购书违背合同的规定，没有建立账户；对证据三认为不能证实当时有优惠活动，只能说明原告与家梦公司签订了合同，不能证明原告和被告之间形成了买卖关系；对证据五认为委托代理合同是2015年1月1日，做宣传时候是2014年12月；对证据六认为钥匙是朱刚看房子用的，不是我们绿都公司的；对证据七认为朱刚没有到庭，无法确定其真实性。本院认为，被告绿都公司对原告王红提供的证据一、四无异议，予以确认；对于证据二，能够证明原告王红在美岸栖买房及交款的事实，且与证据七相互印证，予以确认；对证据三，本院认为该证据能与证据五相互印证，予以确认；对证据五、六、七，本院认为上述三份证据与前述证据能够相互印证，予以确认。被告绿都公司为反驳原告王红的诉求，向本院出示的证据有：证据一.乌马河公安局对朱刚、周传凤刑事案件立案登记的相关手续（四页），证明本案的售房人已经构成刑事犯罪，公安机关正在全力追查，网上通缉，该案应该以刑事案件的结果为根据，应该对本案中止审理；证据二.房产销售合同一份，证实朱刚和周传凤违反了合同约定，超越代理权进行活动。原告王红对被告绿都公司提供的证据均有异议。对证据一的真实性无异议，对证明的观点有异议，认为犯罪嫌疑人诈骗的是被告的财产，损失的是被告，并不是原告；对证据二认为对原告没有约束力。对证据一，本院采纳原告王红的质证意见，不予确认；对证据二与该案无关不予确认。经过当事人举证、法庭调查，查明如下事实：2015年1月1日，被告绿都公司与家梦公司签订房产销售代理合同，绿都公司指定家梦公司为美岸栖小区的独家销售代理，项目为住宅、车库、商服，销售面积共计1.5万平方米。销售基价为住宅不低于2,080.00元、车库不低于3,500.00元、商服不低于3,000.00元。2015年1月13日，原告王红以90,000.00元的价格购买位于乌马河区美岸栖小区17栋5单元504室建筑面积87.37平方米的房屋，于当日将70,000.00元现金交付给家梦公司工作人员朱刚，余款20,000.00元原告王红给朱刚出具20,000.00元的欠条，约定于2015年5月1日前还清。原告王红取得房屋钥匙后进行装修并且已经装修完毕。2015年4月4日，乌马河区公安分局以朱刚、周传凤涉嫌合同诈骗立案侦查。本院认为，被告绿都公司委托家梦公司为其销售乌马河区美岸栖小区的房产，并签订了房产销售代理合同。家梦公司以被告绿都公司的名义向不特定人举办“特价房”宣传活动，在被告绿都公司售楼处有被告绿都公司委托家梦公司进行销售活动的牌匾，家梦公司的上述行为均使原告王红有理由相信家梦公司对被告绿都公司的房屋有销售权限而交付房款并取得房屋钥匙，构成表见代理。原告王红与家梦公司签订的虽然是认购书，但该房屋已经实际交付并装修完毕，合同已经履行，且原告王红与家梦公司签订的认购书并不损害国家利益、社会公共利益及违反法律的强制性规定，故原告王红与家梦公司签订的《认购书》应当继续履行。被告绿都公司辩称“家梦公司超越代理权限，对超越代理权限的部分应由家梦公司承担责任”的辩解理由，因被告绿都公司与家梦公司之间的委托关系属内部约定，相对人通常并不知情，对代理权的内部限制不具有对抗相对人的效力；被告绿都公司辩称“该案适用‘先刑后民’原则”的辩解理由，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条“同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理”的规定，被告绿都公司的以上辩解理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款之规定，判决如下：被告黑龙江绿都房地产开发有限公司于判决生效后七日内履行原告王红与伊春市乌马河区家梦房产有限公司签订的《绿都美岸栖认购书》。案件受理费50.00元，由被告黑龙江绿都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判长  张桂芳审判员  于汶倩审判员  孙海波二〇一七年七月十九日书记员  郑 广