天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0112民初326号原告：刘某某（反诉被告），男，1977年9月17日出生，汉族，住山东省陵县城区。委托诉讼代理人：张达，天津融汇律师事务所律师。被告：郑某某（反诉原告），女，1956年3���22日出生，汉族，退休，住天津市津南区。委托诉讼代理人：张玲，天津儒法律师事务所律师。第三人：天津怡喆房地产信息咨询有限公司，住所地天津市津南区双港镇双港新家园景茗道3号民兴园底商1号。法定代表人：赵峰，职务总经理。委托诉讼代理人：韩涛，企业职员。原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）郑某某、第三人天津怡喆房地产信息咨询有限公司（以下简称“怡喆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某某及其委托诉讼代理人张达，被告（反诉原告）郑某某及其委托诉讼代理人张玲，第三人怡喆公司的委托诉讼代理人韩涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘某某向本院提出诉讼请求如下：1、判令郑某某向刘某某双倍返还房屋定金10万元；2、赔偿因房屋价格上涨的差价损失27.5万元。事实和理由：2016年9月4日刘某某与郑某某通过第三人签订了《房屋买卖合同》，合同约定郑某某将自己名下坐落于天津市津南区双港镇梨双公路南侧某某13-1-1002号房产出售给刘某某，房屋成交价格为72.5万元。同日，刘某某向郑某某交付了定金5万元。签订合同后，刘某某多次与郑某某以及通过怡喆公司与郑某某联系，希望尽快办理房屋变更手续，而郑某某以各种理由推拖，未能配合刘某某及怡喆公司办理房屋变更手续。为维护自身权益，刘某某呈讼来院，请求判如所请。被告（反诉原告）郑某某不同意刘某某的全部诉讼请求，请求判令驳回刘某某全部诉请，答辩理由与反诉的事实和理由一致。郑某某向本院提出诉讼请求如下：1、解除郑某某与刘某某签订的《房屋买卖合同》；2、判令刘某某给付郑某某的5万元定金不予返还；3、判令刘某某给付郑某某违约金36250元；4、诉讼费由刘某某承担。事实和理由：郑某某与刘某某及怡喆公司于2016年9月4日签订了《房屋买卖合同》，约定将郑某某所有的坐落于天津市津南区双港镇梨双公路南侧某某13-1-1002号房屋售于刘某某。合同价款为72.5万元。合同约定刘某某支付给郑某某定金5万元。合同第二条约定刘某某承诺于2016年12月1日之前筹齐首付款22万元，剩余款项通过贷款形式支付给郑某某。合同第六条约定刘某某未按照合同第二条约定付款的，视为刘某某单方面违约，并承担相应的违约责任，郑某某有权解除本合同，并要求刘某某支付该房屋售价的5%作为违约金。刘某某若贷款购买该房屋，贷款不能正常办理的，需由刘某某按照一次性付款方式从确定不能办理之日起20日内向郑某某补齐剩余��款，否则视为刘某某违约，适用于上述违约责任。合同签订后刘某某向郑某某交付了5万元定金，郑某某也到工商银行办理了开户手续，等待刘某某交付剩余房款。然而时至今日刘某某也未按合同约定给付剩余房款，其行为已经构成违约，侵犯了郑某某的合法权益，故请求判如所请。原告（反诉被告）刘某某对于郑某某的反诉请求全部不同意，理由是双方签订合同约定的只是刘某某在2016年12月1日筹齐首付款，没有约定直接支付给被告，根据天津市房屋买卖习惯及政策，商品房买卖需买卖双方先到房管局办理网签手续后，由买方将首付款打入房管局监管账户，并通过买方携带相关材料前往银行办理贷款手续，因此不存在郑某某所述的违约事由。第三人怡喆公司未就刘某某及郑某某的诉讼请求发表答辩意见。其庭审中述称三方的协议签订后，怡喆公司负责去房管局约号过户，先进行网签后进行贷款，网签这一步需要刘某某和郑某某双方配合，郑某某一方没有带着房产证配合进行网签，所以导致程序没法继续进行。居间合同约定的首付款不会直接打到房主账号，需要先由买卖双方签订网签协议，才会产生监管账号，由买方将首付款打入监管账号。刘某某向本院提交证据如下：1、房屋买卖合同1份，证明双方约定买卖房屋。2、收条1张，证明刘某某、郑某某之间签订了房屋买卖合同，对于该房屋的地点、价格、支付方式做了明确规定。且刘某某向郑某某支付了5万元定金。3、工商银行账户明细1份，证明刘某某在约定时间已经筹齐了首付款，个人账户余额有购买房屋的能力，且该存款金额大于房屋剩余价款价格。4、通话录音2份，内容为郑某某与怡喆公司中介人员的谈话，证明郑某某提出违约。5、结婚证1份，刘某某妻子银行存款明细4张，证明刘某某在约定时间内有能力支付首付款。郑某某向本院提交证据如下：1、房屋产权证明1份，证明郑某某对房屋具有所有权。2、房屋买卖合同1份，证明刘某某应当给付首付款及违约责任的约定。3、工商银行账户1份，证明已经按怡喆公司的要求开立了账户，对于履约做好了准备，收到首付款就办理手续。4、证人证言2份，证人周某证明2016年10月4日去怡喆公司看房，顺便听到郑某某想向刘某某退5万元的事，退完之后再接着卖，怡喆公司说退5万不行，得退7万块钱，但是刘某某不同意。是怡喆公司向原告提出毁约的事；证人李某证明其2016年10月底和郑某某去过一次中介，当时双方约定10月底应该把首付款给郑某某，郑某某要求��介给刘某某打电话，询问首付款的问题，刘某某态度不好，要求跟中介说，不跟我们说。第三人怡喆公司向本院提交证据如下：1、房管局预约号1份，证明当时怡喆公司已经预约了房管局的网签号。2、韩涛电话的通话记录的截屏11张，证明怡喆公司和郑某某进行过联系，通知过郑某某怡喆公司约到了网签号。本院组织当事人对证据进行了质证，郑某某对于刘某某提交的证据1、2的真实性没有异议，证明目的有异议，对于原告给首付款的时间及违约有了约定。对证据3与本案无关，因为刘某某应当在约定时间给付郑某某。对证据4、认为两份录音不具有合法性，问话有诱导性，并且没有经过郑某某同意。12月3日的录音表明怡喆公司未告知郑某某办理网签，且原告拒绝履约。且此录音反映的内容不全面，郑某某与韩涛之前还通过一���话。12月13日的录音中表明刘某某从未和郑某某积极沟通房款给付事项，也没提到一次性给付的事项，刘某某已经违约。对证据5、真实性没有异议，没有关联性，同刘某某提交的证据3存款的时间点有矛盾。刘某某对于郑某某提交的证据1没有异议，对证据2真实性认可，证明目的不认可。对证据3真实性认可，关联性不认可，只能证明郑某某开立了一个账户，不能证明是本案的房款账户。对证据4中周某的证人证言不予认可，郑某某与怡喆公司沟通房屋违约问题时刘某某不在现场，并未达成解除合同的合意。证人证言无法证明郑某某还是怡喆公司提出的解除房屋买卖协议。对李某的证言认为证人与郑某某是母子关系，有利害关系，不能证明其证明目的。第三人怡喆公司对于刘某某提交的证据均无异议。对于郑某某提交的证据中周某的证人证言不认可。证人是和郑某某一���去的，当时进去的时候就说房价涨了，卖亏了，然后就又说刘某某的各种毛病，然后我才说如果你想卖高价之类的，就只能赔刘某某。对于李某的证人证言认为电话接通时是免提，郑某某强烈要求和刘某某联系，但是刘某某不希望和郑某某沟通，但是态度没有证人说的这么恶劣。当时就说的不卖的事，但是刘某某不同意，后来双方还调解了一次，刘某某说借钱并提出了加钱一次性买房。刘某某对怡喆公司提交的证据均无异议。郑某某对怡喆公司提交的证据1真实性合法性均不认可，不能显示是房管局的预约号，既无公章也无说明，郑某某没有见过。对证据2的真实性合法性均不认可，不能证明第三人联系郑某某的通话内容是进行网签。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘某某提交的证据1、2、3、5符合证据规则的规定，对其证明效力予以确认。对于证据4，缺乏独立证明力，不能证明刘某某的主张。对于郑某某提交的证据3缺乏与本案的联系，对其证明效力不予认可。对证据4，证人证言的内容缺乏其他证据佐证，不能证明郑某某的主张，且经本院向郑某某核实，李某确为郑某某之女，存在利害关系，故对证人证言不予认可。对第三人怡喆公司提交的证据1符合证据规则的规定，对其证明效力予以确认。对于证据2，缺乏独立证明力，不能证明第三人怡喆公司的主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月4日，刘某某、郑某某、怡喆公司签订了房屋买卖合同一份，约定刘某某、郑某某通过怡喆公司提供的居间服务签订关于买卖位于天津市津南区双港镇梨双公路南侧某某13-1-1002号房屋的协议，该房屋面积为58.49平方米，权利人为郑某某。成交价格为725000元，刘某某于2016年9月4日支付给郑某某购房定金50000元，剩余房款以按揭贷款形式支付。刘某某承诺于2016年12月1日之前筹齐首付款人民币220000元整，剩余房款505000元通过贷款形式支付给郑某某。同时约定刘某某、郑某某双方须无条件配合怡喆公司按照房管局、银行实时政策办理该房屋过户贷款手续。2016年9月4日刘某某给付郑某某50000元。截止2016年12月1日，刘某某及其妻名下银行账户有500000元余额，有向郑某某支付首付款的能力，视为筹齐首付款。三方多次沟通，郑某某在有能力履约的情况下，一直未配合第三人及刘某某办理网签过户等合同约定义务。刘某某于2017年1月5日呈讼来院，要求判如所请。郑某某于2017年1月7日在本案审理过程中提起反诉，要求判如所请。本院认为，当事人订立的《房屋买卖合同》系各方真实��思表示，内容不违反国家法律规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郑某某提出解除《房屋买卖合同》，刘某某亦以诉请表明同意解除，故对于郑某某的第1项诉讼请求，本院予以支持。郑某某提出刘某某违约的理由，是认为刘某某应于2016年12月1日前向郑某某支付首付款，但未支付，故要求刘某某承担违约责任。此理由是错误解读了三方签订的《房屋买卖合同》中约定的事项，该合同约定2016年12月1日刘某某应尽的义务为筹齐首付款，并非是直接向郑某某给付首付款。房产交易政策及习惯中，房屋买卖双方到房地产管理部门网签买卖协议后，方依照协议由买方向资金监管账户支付首付款，此程序亦是保护买卖双方资金及产权归属的安全。郑某某提交的证据与证人证言，无法证明其不配合办理网签的行为合理合约，故合同解除的责任不在刘某某一方，郑某某关于不返还定金、要求刘某某支付违约金的诉讼请求，不符合双方约定及法律规定，本院不予支持。由于郑某某怠于履行买卖合同中约定的配合第三人与刘某某办理过户手续的义务，故其应承担不履行合同约定的违约责任。刘某某的主张双倍返还定金的诉讼请求，符合合同法及相关司法解释的规定，本院对该项诉讼请求予以支持。关于刘某某主张的房屋差价损失，根据合同法第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的应当赔偿损失。”合同法第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益���但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据庭审调查情况，郑某某已经于2017年1月7日向本院提出解除合同的主张，故应以该日作为郑某某根本违约的时间点，确定该房屋所处区域类似房屋的市场行情，同时考虑守约方的履行情况，以及违约方订立合同时对房屋涨跌情况的预见能力，当事人的过错程度等因素，本院酌定郑某某赔偿刘某某经济损失为20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）郑某某及第三人天津怡喆房地产信息咨询有限公司于2016年9月4日签��的《房屋买卖合同》。二、被告（反诉原告）郑某某于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）刘某某双倍定金100000元、经济损失200000元。三、驳回原告（反诉被告）刘某某的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）郑某某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6925元，原告（反诉被告）刘某某负担1385元，被告（反诉原告）郑某某负担5540元。反诉案件受理费978元，原告（反诉被告）刘某某负担50元，被告（反诉原告）郑某某负担928元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于��津市第二中级人民法院。审 判 长 国 艳代理审判员 高 瑞人民陪审员 商木彬二〇一七年七月三十一日书 记 员 冯 程