江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终1619号上诉人（原审被告）：连云港中发置业有限公司。法定代表人：章仁法，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨军，江苏明亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘祥。被上诉人（原审原告）：李洪。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈福梅，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。上诉人连云港中发置业有限公司（以下简称中发公司）因与被上诉人刘祥、李洪房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2017）苏0723民初6337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日受理后，依法组成合议庭于2017年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人中发公司的委托诉讼代理人杨军，被上诉人刘祥、李洪的共同委托诉讼代理人陈福梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中发公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误，被上诉人的起诉已经超过法定的诉讼时效。一审判决计算诉讼时效的起算时间错误，在诉讼时效的认定上无相应法律依据，且违背最高人民法院关于民事诉讼时效期间的法律规定。本案系商品房买卖合同纠纷，诉讼时效期间为两年，应从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第四章关于房地产纠纷案件的审理（五），关于违约责任问题第29条规定：“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约金责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同确定了上诉人履行备案义务期限为商品房交付后90日内，且双方未约定宽限期，本案诉讼时效应从上诉人履行期限届满之次日起算，一审判决认定的交房时间为2012年9月28日，办理权属登记时间应以此计算90日，即应当办证的期限至2012年12月27日届满，至2012年12月28日起，被上诉人应当知道权利被侵害，以此计算两年，最迟应于2014年12月28日向法院提起诉讼，而本案被上诉人直至2016年12月5日才提起诉讼，超过了诉讼时效期间。上诉人一审中关于被上诉人起诉超过诉讼时效的抗辩理由于法有据，且符合民事诉讼法及司法解释第153条之规定，依法应撤销一审判决并判决驳回被上诉人的诉讼请求。二、涉案自行车库已经办理的初始登记，一审法院认定至今未完成初始登记错误。被上诉人刘祥、李洪答辩称：一、上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。二、被上诉人起诉没有超过法定的诉讼时效，上诉人的违约行为从2013年1月8日起至2015年4月15日止，该违约行为一直处于持续状态，依据相关法律规定，违约行为终止后两年期限内属有效主张权利的法定时效，被上诉人于2016年11月7日向一审法院起诉主张权利，不违反法律规定，该主张应受到法律保护。被上诉人请求二审法院依法支持。三、一审法院判决上诉人按中国人民银行规定的金融机构计算收取逾期借款利率的1.3倍支付违约金，依法有据。上诉人与被上诉人之间签订的合同，没有约定不能如期办理房屋产权证登记备案手续支付违约金的具体数额，法律明确规定，合同中有约定按约定计算违约金，没有约定按法定。银发（2003）251号文规定，逾期贷款利息按同期贷款利率水平上加收30%-50%，一审法院计算违约金，显然是迁就了上诉人。一审法院全部按此方法计算，已经统一了审判尺度。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘祥、李洪向一审法院起诉，请求判令：1.中发公司支付迟延办理房产证违约金18040.35元，车库迟延办证的违约金10562元，共计28602.35元；2.中发公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月8日，刘祥、李洪与中发公司签订商品房买卖合同（合同编号201012080015），约定中发公司将坐落于灌云县侍庄乡水利中路8号九龙港商业水街xx幢xx单元xxx室房屋售予刘祥、李洪。刘祥、李洪、中发公司签订的商品房买卖合同第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、甲方协助乙方办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准”。合同签订后，刘祥、李洪依约支付了全部购房款596443元。2012年9月28日，中发公司向刘祥、李洪交付房屋。2015年4月15日，中发公司向产权登记机关提交办理产权登记所需资料后，取得了涉案商品房初始登记证明。2015年5月30日，刘祥、李洪取得涉案房屋的房屋所有权证。2010年12月16日，刘祥、李洪与中发公司签订商品房买卖合同（合同编号201012160020），约定中发公司将将坐落于灌云县侍庄乡水利中路8号九龙港商业水街xx幢xx号自行车库售予刘祥、李洪，层高2.4-2.7米，建筑面积16.24平方米。刘祥、李洪、中发公司签订的商品房买卖合同第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、甲方协助乙方办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准”。合同签订后，刘祥、李洪依约支付了全部价款44820元。2012年9月28日，中发公司向刘祥、李洪交付自行车库。中发公司至今未取得涉案自行车库初始登记。一审法院认为，刘祥、李洪与中发公司签订的两份商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。刘祥、李洪按照合同约定支付了涉案房屋购房款596443元、自行车库款44820元，中发公司于2012年9月28日向刘祥、李洪交付了涉案房屋及自行车库。按照刘祥、李洪、中发公司在商品房买卖合同中的约定，中发公司最迟应于2012年12月27日之前完成向产权登记机关提交办理产权登记所需资料，并取得涉案房屋商品房初始登记证明。然中发公司直至2015年4月15日才完成涉案房屋的初始登记，构成违约。刘祥、李洪主张涉案房屋违约期间自2012年12月28日起计算，符合法律规定。但刘祥、李洪要求涉案房屋逾期办证违约金计算至2016年12月2日止，缺乏法律依据。按照刘祥、李洪、中发公司签订的商品房买卖合同第十五条的约定，中发公司在商品房产权登记过程中，应履行的是将办理权属登记需由出卖人提供的资料，在约定期限内提交产权登记机关备案。备案并取得了商品房初始登记证明后，应由买受人向产权登记机关申请办证。故中发公司的违约期间为2012年12月28日至2015年4月15日。但是依照法律规定，民事案件普通诉讼时效期间为2年，刘祥、李洪于2016年12月5日才向一审法院提起诉讼，主张权利，故刘祥、李洪主张的2014年12月5日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。刘祥、李洪按照合同约定支付了自行车库价款44820元，中发公司于2012年9月28日向刘祥、李洪交付了涉案房屋及自行车库。按照刘祥、李洪、中发公司在商品房买卖合同中的约定，中发公司最迟应于2012年12月27日之前完成向产权登记机关提交办理产权登记所需资料，并取得商品房初始登记证明。然中发公司至今未完成涉案房屋的初始登记，构成违约。刘祥、李洪主张涉案房屋违约期间自2012年12月28日起计算至2016年12月2日止，符合法律规定。但是依照法律规定，民事案件普通诉讼时效期间为2年，刘祥、李洪于2016年12月5日才向一审法院提起诉讼，主张权利，故刘祥、李洪主张的2014年12月5日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。刘祥、李洪、中发公司在两份商品房买卖合同中均未约定中发公司承担逾期办证的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，本案中中发公司应承担的逾期办证违约责任为：灌云县侍庄乡水利中路8号九龙港商业水街5幢1单元901室房屋自2014年12月5日起至2015年4月15日止的逾期办证违约金，以已付购房款总额596443元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；灌云县侍庄乡水利中路8号九龙港商业水街xx幢xx号自行车库自2014年12月5日起至2016年12月2日止的逾期办证违约金，以已付自行车库款44820元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对刘祥、李洪主张的按照已付购房款总额参照年利率6%确定违约金的标准与前述司法解释规定不符，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、中发公司于判决生效之日起十日内给付刘祥、李洪灌云县侍庄乡水利中路8号九龙港商业水街5幢1单元901室房屋自2014年12月5日起至2015年4月15日止的逾期办证违约金，以已付购房款596443元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算上述逾期办证违约金；二、中发公司于判决生效之日起十日内给付刘祥、李洪灌云县侍庄乡水利中路8号九龙港商业水街xx幢xx号自行车库自2014年12月5日起至2016年12月2日止的逾期办证违约金，以已付购房款44820元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算上述逾期办证违约金；三、驳回刘祥、李洪其他的诉讼请求。一审案件受理费280元，由刘祥、李洪负担30元，由中发公司负担250元。本院二审期间，上诉人中发公司提交灌云县商品房初始登记证明一份，证明涉案车库在2015年4月15日已经办理了初始登记。被上诉人刘祥、李洪经质证认为，对该证据无异议，但上诉人一审时未向一审法院提交，故一审法院判决并无不当。本院对上诉人中发公司举证的认证意见为，对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。本院经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，涉案自行车库于2015年4月15日取得灌云县侍庄乡水利中路8号九龙港商业水街5幢22号自行车库的初始登记。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为:被上诉人起诉是否已经超过法定诉讼时效。本院认为：本案中，上诉人中发公司于2012年9月28日向被上诉人交付涉案商品房。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，中发公司应当在商品房交付使用后90日内即于2012年12月27日前将办理权属登记需由中发公司提供的资料报产权登记机关备案，但中发公司并未按约履行，构成违约。后中发公司直至2015年4月15日才将办理产权登记所需资料全部提交给产权登记机关并取得涉案商品房初始登记证明。由此可见，中发公司的违约行为从2012年12月28日一直持续至2015年4月15日。由于中发公司应承担的违约责任是以日为单位累计计算违约金数额，所以一审法院据此认定中发公司的违约责任属于继续性债权是正确的。作为继续性债权，在诉讼时效的适用上可将每日单独发生的违约金这一个体债权分别适用诉讼时效。在此情形下，判断被上诉人的起诉是否超过诉讼时效，应当从被上诉人主张权利之日倒推两年来看，在该两年之内的违约金均未超过诉讼时效。本案中，被上诉人于2016年12月5日才起诉主张逾期办证违约金，一审法院判决支持被上诉人起诉前两年内的违约金符合法律规定。中发公司上诉主张被上诉人的起诉已经超过法定的诉讼时效，一审判决计算诉讼时效的起算时间错误，在诉讼时效的认定上无相应法律依据的理由不能成立，本院不予采信。关于被上诉人主张的涉案自行车库逾期办证违约金应当如何计算的问题。因中发公司应于2012年9月28日向被上诉人交付涉案自行车库，并于交付使用后90日内即于2012年12月27日前将办理权属登记需由中发公司提供的资料报产权登记机关备案，但中发公司并未按约履行，构成违约。现二审中中发公司提交新证据证明涉案自行车库已经于2015年4月15日取得了初始登记，故中发公司的违约行为从2012年12月28日一直持续至2015年4月15日。因被上诉人于2016年12月5日提起诉讼，起诉之前两年的期间已经超过了诉讼时效，故应当对被上诉人主张的2014年12月5日至2015年4月15日期间的涉案自行车库逾期办证违约金（以已付车库款44820元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）予以支持。综上所述，中发公司的上诉请求及理由部分成立，对成立部分，本院依法予以支持。因上诉人中发公司在二审中提交新证据，致使一审判决认定事实不清，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初6337号民事判决第一、三项、二、变更江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初6337号民事判决第二项为连云港中发置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘祥、李洪灌云县侍庄乡水利中路8号九龙港商业水街5幢22号自行车库自2014年12月5日起至2015年4月15日止的逾期办证违约金，以已付购房款44820元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算上述逾期办证违约金。一审案件受理费280元，由连云港中发置业有限公司负担250元，由刘祥、李洪负担50元；二审案件受理费520元，由连云港中发置业有限公司负担450元；由刘祥、李洪负担70元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一七年七月十日书 记 员  刘雨君严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。