河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫16民终3028号上诉人（原审被告）：河南鑫聚园置业有限公司，住所地：郑州市金水区红专路50号院1号楼。法定代表人：郑军明，职务：该公司总经理。委托诉讼代理人：王艳芳，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杜斌甫，男，汉族，1979年9月28日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：张国立，周口市开发区法律服务所法律工作者。上诉人河南鑫聚园置业有限公司与被上诉人杜斌甫房屋买卖合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2017）豫1602民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年07月11日立案后，依法组成合议庭审理了此案。上诉人河南鑫聚园置业有限公司委托诉讼代理人王艳芳、被上诉人杜斌甫及其委托诉讼代理人张国立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南鑫聚园置业有限公司的上诉请求是：请求撤销一审判决，驳回杜斌甫的诉讼请求，一、二审诉讼费及评估费用由杜斌甫承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，证据不足。杜斌甫出具的金额为1000000元的转账凭证与本案不具有关联性，更不是杜斌甫的购房款。根据双方合同签订日是2015年3月30日，而转账的日期是2015年3月26日，转账时双方并不存在房屋买卖合同关系。双方合同签订后，杜斌甫并未向河南鑫聚园置业有限公司支付购房款。2、一审程序违法，一审法院进行房屋租金鉴定评估时未对鉴定材料组织质证，且一审判决河南鑫聚园置业有限公司赔偿租金损失缺乏法律和事实依据。3、河南鑫聚园置业有限公司没有违反合同约定，不应承担任何违约责任。杜斌甫辩称，1、河南鑫聚园置业有限公司上诉称原审认定事实错误不能成立，杜斌甫向原审法院提交的加盖上诉人公司印章的收款收据，足以证实杜斌甫完全按照双方的合同约定支付了376万元房款的事实。2、河南鑫聚园置业有限公司上诉称原审审理程序违法不能成立，原审法院接受杜斌甫提出的司法鉴定后，原审法院鉴定机构在对外委托前，通知双方当事人选择鉴定机构并告知当事人权利义务，对此，河南鑫聚园置业有限公司没有提出异议，其认为鉴定程序违法的理由不能成立。3、原审判决河南鑫聚园置业有限公司按照租金标准赔偿杜斌甫损失有足够的事实依据和法律依据。请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。杜斌甫向一审法院起诉请求：1.河南鑫聚园置业有限公司向杜斌甫履行房屋交付义务；2.河南鑫聚园置业有限公司向杜斌甫支付逾期交房违约金4万元；3.河南鑫聚园置业有限公司向杜斌甫支付赔偿金28万元（支付租金按照评估报告日期从2015年11月1日到2017年3月28日共28万，2017年3月28日起以后的房租按照上述标准计算至实际交付房屋之日止）。一审法院认定的事实：2015年3月30日，杜斌甫、河南鑫聚园置业有限公司签订了房屋买卖合同，河南鑫聚园置业有限公司（甲方）将位于周口市川汇区中州路东侧黄河路路南，漯阜铁路周口棚户区A区1号楼一楼101号、二楼201号商铺出售给杜斌甫（乙方）。房屋价款：每平方米12000元，房屋总价款396万元。付款方法：乙方向甲方交付房款，剩余房款20万元，于甲方为乙方办理房屋产权证后的三日内一次性付清全部房款，如逾期支付应向甲方支付应付款的2%的违约金。房屋交付时间：甲方于2015年11月1日前向乙方交付房屋，如不能按期交付，甲方应向乙方支付4万元的违约金。甲方承诺：甲方向乙方交付的房屋保证通水、通电，门前硬化达标，如达不到标准修缮费用由甲方全部承担等等。河南鑫聚园置业有限公司于当日为杜斌甫出具了376万元购房款的收款收据，并备注：此套房剩余房款20万元整，该收款收据有河南鑫聚园置业有限公司的财务专用章及会计的签名。杜斌甫支付的房款中100万为西华县信用合作联社的贷款所得，杜斌甫于2016年3月26日打入河南鑫聚园置业有限公司银行账户，其余杜斌甫称为现金数次支付，合同签订之日河南鑫聚园置业有限公司财务出的总条。现该诉争房屋仍然未竣工，未交付房屋给杜斌甫。另查明，杜斌甫系杜氏妇科中医诊所的法定代表人，在周口市川汇区黄河路开办经营诊所多年。因河南鑫聚园置业有限公司逾期交房，杜斌甫申请对涉案商铺的租金损失进行价格评估。经一审法院依法对外委托，周口瑞丰财务咨询服务有限公司对位于周口市川汇区中州路东侧黄河路路南，漯阜铁路周口棚户区A区1号楼一楼101号、二楼201号商铺的租金评估为252450元（2015年11月1日至2017年3月28日，每月租金评估14850元）。杜斌甫支出评估费3000元。一审法院认为，双方之间房屋买卖合同关系成立、有效。双方均应按照合同的约定履行合同义务。杜斌甫支付购房款后，河南鑫聚园置业有限公司应如期交付房屋。现河南鑫聚园置业有限公司逾期交房，应当承担违约责任。支付违约金或赔偿因违约交付造成的杜斌甫商铺租金损失。故对杜斌甫诉请河南鑫聚园置业有限公司交付房屋，赔偿租金损失的诉请予以支持。违约金的请求应不超过实际损失，故对杜斌甫请求实际损失的同时要求支付违约金的请求不予支持。河南鑫聚园置业有限公司辩称杜斌甫提交的100万银行转账不是购房款与本案无关联性，但河南鑫聚园置业有限公司无证据证明双方存在其他资金往来关系。对杜斌甫现金支付的购房款，河南鑫聚园置业有限公司出具有收款收据，该收据上有河南鑫聚园置业有限公司的公章、财务人员的签字，及对已付、未付款项的备注，能够与购房合同相印证。另综合考虑杜斌甫的资金能力及收入，河南鑫聚园置业有限公司仅凭大额支付未通过银行转账否认其未交付房款的理由没有证据支持，对以上辩解理由本院不予采纳。综上，对杜斌甫合理的诉讼请求予以支持。判决：一、河南鑫聚园置业有限公司于本判决生效之日起七日内将达到竣工标准的，通水、通电，门前硬化达标的，位于周口市××区××路东侧、黄河路路南，洛阜铁路周口棚户区A区1号楼一楼101号、二楼201号商铺交付给杜斌甫，并支付杜斌甫租金损失（从2015年11月1日起按月租损失14850元，支付至河南鑫聚园置业有限公司河南鑫聚园置业有限公司实际交付杜斌甫房屋之日止）。二、驳回杜斌甫的其他诉讼请求。二审中，杜斌甫申请证人王某出庭作证，证明以下事实：在杜斌甫与河南鑫聚园置业有限公司签订房屋买卖合同时，王某是河南鑫聚园置业有限公司出售该争议房屋的经手人。在杜斌甫通过银行汇给河南鑫聚园置业有限公司第一笔100万购房款后，经河南鑫聚园置业有限公司同意，杜斌甫将剩余购房款276万元支付给王某，由河南鑫聚园置业有限公司向杜斌甫出具收到购房款的收款收据，由王某向河南鑫聚园置业有限公司出具收到工程款的收据。杜斌甫先后通过银行转账支付给王某240万元，现金支付36万元。对于王某的证言，河南鑫聚园置业有限公司的质证意见是，河南鑫聚园置业有限公司没有授权王某与杜斌甫签订合同，公司并不认识王某也没有与王某有任何接触。杜斌甫向王某通过银行转账支付240万元属实，但与本案无关。对于王某的证人证言，河南鑫聚园置业有限公司虽然提出异议，但杜斌甫提供的与河南鑫聚园置业有限公司签订的房屋买卖合同确实有王某的签字，且签字的位置位于甲方即河南鑫聚园置业有限公司项下。对于该合同，河南鑫聚园置业有限公司在一审时没有提出异议，认可该合同的真实性。在二审中，河南鑫聚园置业有限公司却辩称，没有委托王某签订合同，也不认识王某也没有接触过王某，其在二审的辩称与在一审庭审的质证意见不一致，应以一审庭审为准，故对河南鑫聚园置业有限公司对王某的抗辩意见不予采信。对于王某的证言，本院予以采信。经二审庭审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，关于杜斌甫是否已经支付购房款问题，首先，杜斌甫在一审中提交了加盖有河南鑫聚园置业有限公司财务专用章的收款收据一张，时间为2015年3月30日，内容为“A区1号楼商业网点门面房101商铺、201商铺，二层面积共计330平米，备注此套房剩余房款贰拾元正”。金额为376万元。该收款收据上的户名为杜斌甫，河南鑫聚园置业有限公司会计也在收款收据上签字。其次，杜斌甫为购买争议房屋向西华县农村信用联合社申请借款100万元，该笔借款于2015年3月26日通过银行转账汇入到河南鑫聚园置业有限公司帐上，对此，双方均予以认可。杜斌甫称其与河南鑫聚园置业有限公司之间仅仅发生一次业务往来，河南鑫聚园置业有限公司也提供不出证据证明除了本案的业务来往外，河南鑫聚园置业有限公司与杜斌甫还有其他业务来往，因此，2015年3月26日的该笔款应为杜斌甫支付的购房款。最后，杜斌甫在二审期间提供了河南鑫聚园置业有限公司与杜斌甫签订合同时，作为河南鑫聚园置业有限公司方经手人王某的证人证言，王某证实了签订合同、出具收款收据的真实性。上诉人在也没有提供证据证明上诉人没有收到该笔购房款的证据，因此，上诉人上诉称其没有收到376万元购房款的理由不能成立。关于原审程序是否合法问题，一审中，杜斌甫的申请法院对2015年11月1日至2017年3月28日的租金价格进行评估，一审法院委托周口瑞丰财物咨询服务有限公司进行评估，对周口瑞丰财物咨询服务有限公司做出的评估报告，河南鑫聚园置业有限公司在一审庭审中没有提出异议，也没有提出重新评估申请，在二审期间，也未能提供评估程序违反法律规定的事实依据和法律依据，故其认为原审程序违法的上诉理由不能成立。关于河南鑫聚园置业有限公司是否应承担违约责任问题，双方于2015年3月30日签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，内容合法，对合同双方均具有效力，双方均应严格按照合同约定履行义务。按照合同约定，河南鑫聚园置业有限公司应当于2015年11月1日之前向杜斌甫交付房屋，由于河南鑫聚园置业有限公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，违反了合同约定，应当向杜斌甫承担违约责任。关于一审判决河南鑫聚园置业有限公司赔偿租金是否缺乏法律和事实依据问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，由于河南鑫聚园置业有限公司没有按照合同约定交付房屋，应当承担赔偿损失的违约责任。涉案房屋属于商铺，商铺是通过出租获取租金收益的，由于河南鑫聚园置业有限公司逾期交付房屋，应当按照逾期交付房屋期间同地段同类房屋租金标准来确定杜斌甫的损失。原审中，周口瑞丰财物咨询服务有限公司是有资格的房地产评估机构，已经做出评估报告，评估结果是该地段租金为每月14850元，因此，原审法院依照上述司法解释，判决河南鑫聚园置业有限公司承担租金损失并无不当。河南鑫聚园置业有限公司上诉称赔偿租金缺乏法律和事实依据的理由不能成立。综上所述，上诉人河南鑫聚园置业有限公司的上诉理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人河南鑫聚园置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张述涛审 判 员  王红飞代理审判员  方贝贝二〇一七年七月十八日书 记 员  魏 婷