重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终1427号上诉人（原审原告）���朱光德，男，1963年4月14日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：陈业琼，女，1966年7月27日出生，汉族，住重庆市开州区。被上诉人（原审被告）：重庆大帝集团房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道迎宾社区安康街阿普腾公寓四楼，统一社会信用代码91500234622192975W。法定代表人：谢精华，董事长。委托诉讼代理人：唐永新，重庆帅风律师事务所律师。上诉人朱光德因与被上诉人重庆大帝集团房地产开发有限公司（以下简称大帝集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2016）渝0234民初7327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱光德上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判大帝集团公司返还房屋价款55292.61元；3、改判大帝集团公司支付违约金5390元。主要事实及理由：1、一审法院认定事实错误。双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）约定，朱光德按照套内面积购买两间门面28.37平方米，共计价款71869元。涉案合同第十条规定，面积确认及面积差异根据当事人选择计价方式，以套内建筑面积为依据，实测面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的，房屋差价由大帝集团公司据实返还给朱光德，超出3%的房屋差价由大帝集团公司双倍返还。虽然事后双方达成协议约定面积差多退少补，但并未否定涉案合同的效力，房屋差价应当按涉案合同第十条处理。一审法院错误认定涉案合同约定计价面积为建筑面积，以及第十条的内容已被双方当事人修改；2、一审法院错误认定双方当事人的计价面积为建筑面积，以及涉案合同第十条的内容已被双方当事人修改，判决大帝集团公司返还建筑面积差价款14946.32元（未区分3%内外），显然错误。而且，一审法院擅自将违约金由10%下调为5%，违背当事人意思自治原则，判决结果不当。大帝集团公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，请求驳回上诉，维持原判。朱光德向一审法院起诉请求：1、判决大帝集团公司返还房屋价款55292.61元；2、判决大帝集团公司支付逾期办理房屋产权证的违约金5390元；3、诉讼费用由大帝集团公司负担。一审法院认定事实：2006年2月3日，朱光德与大帝集团公司签订《重庆市商品房买卖合同》（即涉案合同）。约定：朱光德购买大帝集团公司建设的开县汉丰镇安康片区（中央商务区）A幢2层189号（建筑面积小计14.51平方米）、207号（建筑面积小计13.86平方米）商品房（用途为商业），按套计算该商品房总价款为71869元，一次性付款。2006年8月30日前交房。该合同第十条明确：以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，实测面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的，房屋差价由大帝集团公司据实返还给朱光德，超出3%的房屋差价由大帝集团公司双倍返还。2012年2月22日，朱光德与大帝集团公司签订《协议书》。主要内容为：双方于2006年2月3日签订涉案合同，由于大帝集团公司在交房及办证等合同义务上存在瑕疵，经大帝集团公司与朱光德等业主推选成立的“大时代”业主委员会及“大时代”解决遗留问题协调维权工作组多次协商，于2012年1月8日签订《协议书》（以下简称一八协议）。以此为据，双方就相关事宜达成如下协议：1、按一八协议第���条，大帝集团公司一次性补偿朱光德总计53901元；2、大帝集团公司应按照一八协议第二条在20个月内为朱光德办理完毕房地产权证；5、任何一方不履行或不完全履行本协议约定视为违约，违约方需向守约方按本合同补偿金额的10%支付违约金，并补偿守约方一切直接和间接损失。一审法院认为，双方当事人提交涉案合同的内容有所不同，区别在于朱光德持有的一份合同在“套内”处划勾，而大帝集团公司提交的一份合同在“套内”处未划勾。大帝集团公司提交的合同系在开州区国土资源和房屋管理局备案的合同，朱光德持有的合同与备案的合同不一致，备案的合同效力应高于朱光德持有合同的效力，且标注的面积14.51、13.86在小计一栏中，而不是在“套内”中，而建筑面积小计包括“套内面积”和“分摊面积”，可以推定14.51、13.86表明的是建筑面积。��八协议合法有效，明确约定房产证面积与购房合同面积差异按购房款单价实行多退少补，朱光德要求大帝集团公司双倍返还房屋价款的主张不予支持。朱光德购买的门市建筑面积为22.47平方米，而涉案合同约定为28.37平方米，面积差为5.9平方米，涉案合同的单价为2533.27元/平方米，因此，大帝集团公司应返还朱光德房屋价差14946.32元。大帝集团公司对以前的违约行为（包含迟延办理房地产权证）已经进行过一次赔偿，朱光德并未提供因迟延办理房地产权证造成损失的证据，双方约定的违约金实属过高，根据大帝集团公司的请求酌情调整为按补偿金额53901元的5%，即2695.05元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：1、重庆大帝集团房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还朱光德房屋价款14946.32元；2、重庆大帝集团房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付朱光德违约金2695.05元；3、驳回朱光德的其他诉讼请求。案件受理费1317元，由重庆大帝集团房地产开发有限公司负担417元，由朱光德负担900元。本案二审期间，双方当事人围绕争议焦点提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实，本院认定如下：朱光德出示了借条四张及银行业务凭条等七张，拟证明因为投资门市不能正常获利而举债，支付利息累计167800元。大帝集团公司认为上述证据与本案争议事实没有关联性。经查，朱光德出示的书证包括借条四份，主要表明朱光德于2008年7月17日向谭宁借款100000元，朱光德于2013年2月1日向陈军列、陈付业分别借款80000元、35000元，以及部分银行业务凭条。以上证据均���成于提起本案诉讼前，应在一审中提供而未提供，证据中的借款内容与大帝集团公司逾期办理产权证缺乏必然联系，因此不予采信。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。另查明，大帝集团公司已于2012年将涉案两个门市交付给朱光德。一八协议第一条明确：大帝集团公司按每一业主实际缴纳购房款金额的75%进行一次性赔（补）偿，其中包括涉案合同第九、十（房产证面积与购房合同面积差异按购房款单价实行多退少补）、十四、十五条规定的各项违约损失。本院认为，本案的争议焦点是朱光德的上诉请求应否得到支持。朱光德的上诉请求不应得到支持。主要理由如下：1、虽然双方当事人分别提交的涉案合同内容有所不同，但在标的物所在层次、房号、结构、建筑面积、用途部分完全相同，区别仅在于朱光��提交的合同在“建筑面积”中的“套内”处划勾，而大帝集团公司提交的合同在相同部分未划勾。大帝集团公司提交的合同系复印于房管部门备案的合同，效力应高于朱光德持有的合同。而且，“建筑面积”部分有三个小项，分别为“套内”、“分摊”、“小计”，朱光德购买的两间门市面积14.51、13.86（平方米），均标注在小计一栏中，而不是在“套内”中，“分摊”部分亦为空白。因此可以推定标注的14.51、13.86（平方米）均为建筑面积。故对朱光德提出应按套内面积计算购买价格的上诉理由不予采纳；2、一八协议合法有效，且已得到实际执行。根据该协议第一条，大帝集团公司一次性赔偿（补偿）每一位业主购房款的75%，应包括大帝集团公司逾期交房、房屋面积差异、逾期通水电、逾期办证四项违约责任造成的损失。鉴于大帝集团公司愿意按朱光德购买单���支付面积差异款14946.32元，一审法院据此判决大帝集团公司返还房屋价款14946.32元，并无不当。故对朱光德提出按照区分3%内外双倍返还价款的上诉理由不予采纳；3、涉案两间门市已于2012年交付给朱光德使用。大帝集团公司对以前的违约行为（包含迟延办理房地产权证）已经进行过一次赔偿，且朱光德并未提供因迟延办理房地产权证造成损失的充分证据，一审法院根据大帝集团公司的请求，酌情调整逾期办证违约金为按补偿金额53901元的5%执行即2695.05元，亦无不当。故对朱光德提出一审判决下调违约金不当的上诉理由不予采纳。综上所述，朱光德的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。本院依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维��原判。二审案件受理费1317元，由上诉人朱光德负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 超审 判 员  杨继伟代理审判员  毋向娟二〇一七年七月二十四日书 记 员  章立立