湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终3811号上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：张晓武，湖南嘉麟律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雅艳，湖南嘉麟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘燕华。原审第三人：中国工商银行股份有限公司长沙德雅路支行，营业场所长沙市开福区德雅路1122号。负责人：陈三平，行长。委托诉讼代理人：戴敏，银行员工。委托诉讼代理人：唐鹏，银行员工。上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）因与被上诉人刘燕华、原审第三人中国工商银行股份有限公司长沙德雅路支行（以下简称工商银行）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。橘郡公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》不符合解除条件。张同圈身份需要核实，即使张同圈是上诉人的员工，上诉人授权时间与签收时间不一致，律师函上签字的时间是2016年1月9日，授权委托书的授权日期是2016年1月20日，也就是说张同圈无权签收该律师函，且委托书上载明的事项仅为洽谈换房事宜，该份律师函要求解除合同的条件并未成就。2、根据双方签订的买卖合同附件三补充协议第五条第九款约定，被上诉人单方面行使解除权的，应于解除权发生六十日内行使。被上诉人于2016年5月才向法院起诉要求解除合同，已超过解除期限。3、被上诉人与工商银行的《个人购房借款/担保合同》应当继续履行。4、一审判决被上诉人首付款利息按照中国人民银行同期贷款利率标准计算没有法律依据。刘燕华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。工商银行述称：买卖合同与借款合同是两个独立的合同，涉及两个法律关系。其中，借款合同合法有效，是真实意思表示，我行已按约履行放款义务，如刘燕华要求解除合同，其应履行提前还款义务。橘郡公司应为刘燕华的借款承担连带保证责任。刘燕华向一审法院起诉请求：一、解除刘燕华与橘郡公司签订的《长沙县商品房买卖合同》（以下简称买卖合同，合同编号20130148112）；二、解除刘燕华与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款合同）；三、橘郡公司返还刘燕华首付款551888元，贷款本息208169.25元（自借款合同签订之日计算至合同解除之日止），其他费用100724元，以上费用合计860781.25元；四、橘郡公司承担刘燕华因解除借款合同而产生的相关费用；五、本案诉讼费由橘郡公司承担。一审庭审中，刘燕华增加两项诉讼请求：一、橘郡公司向刘燕华支付首付款利息（从2013年12月2日计算至2016年12月1日为99339.84元，后续利息继续按照年利率6%的标准计算至全部数额履行到位止）；二、橘郡公司向刘燕华支付违约金5435.66元。一审法院认定事实：2013年11月19日，橘郡公司（出卖人）与刘燕华（买受人）签订买卖合同，约定：由刘燕华购买位于长沙市天心区暮××街道（××暮××镇）××顿小区××房（以下简称112房），建筑面积239.65平方米，总金额1811888元。第五条，买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款551888元，剩余房款1260000元向银行申请贷款。第七条，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房……（略）。第十条，除不可抗力外，出卖人未按照第七条约定的时间和条件将该商品房交付买受人，逾期在180日之内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过180日，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3‰向买受人支付违约金。后双方在买卖合同附件三补充协议第五条第九款约定：买受人单方行使解除权的，应于解除权发生六十日内行使。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。2013年12月18日，刘燕华（借款人）、工商银行（贷款人）、橘郡公司（保证人）签订借款合同，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款1260000元，贷款期限30年，借款人按月等额本息还款。上述合同签订后，刘燕华支付首付款551888元、契税及维修基金等100724元。2014年1月8日，工商银行将112房贷款1260000元支付至橘郡公司账户。至此，112房房款已付清。另查明，一、刘燕华自2014年2月8日起向工商银行偿还贷款，截至2016年11月8日，累计还贷金额255314.5元（其中本金47505.8元，利息207808.7元）；二、112房迄今尚未交付。庭审中，刘燕华提交律师函和授权委托书，律师函由刘燕华委托律师向橘郡公司发出解除买卖合同的意思表示，张同圈于2016年1月9日签收；授权委托书由橘郡公司作出，委托书载明橘郡公司授权张同圈与刘燕华等人洽谈换房事宜。刘燕华认为，其向橘郡公司发送律师函，橘郡公司张同圈签收，刘燕华已履行合同解除的通知义务。橘郡公司认为张同圈身份需要核实，其次，张同圈在律师函上签字时间是2016年1月9日，但授权委托书的授权日期是2016年1月20日，且载明事项为授权张同圈洽谈换房事宜，张同圈无权签收律师函，刘燕华未履行合同解除的通知义务。一审法院认为：橘郡公司与刘燕华签订的买卖合同，橘郡公司、刘燕华、工商银行签订的借款合同，均系各方真实意思表示，合法有效，各方应按约履行义务。一、关于买卖合同是否解除。本案中，刘燕华将112房房款全部付清，已履行主要义务，橘郡公司应于2015年6月30日前向刘燕华交付112房，但至今橘郡公司仍未履行交房义务，存在违约行为。刘燕华提交证据证明其在约定时间内向橘郡公司交付律师函要求解除买卖合同，橘郡公司员工张同圈签收该函件。橘郡公司抗辩称张同圈身份需要核实，但其未向本院提交证据证明张同圈的身份，依据证据规则，本院对刘燕华提交的律师函和授权委托书予以采信。现刘燕华已履行通知解除合同的义务，约定解除合同的条件已经成就。因此，对于刘燕华要求解除买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。二、关于借款合同是否解除。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，刘燕华与橘郡公司签订的买卖合同已经解除，刘燕华请求解除借款合同，一审法院予以支持。三、合同解除后的责任承担。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。买卖合同解除后，112房归橘郡公司所有，橘郡公司应向刘燕华返还首付款551888元、契税及维修基金等100724元。刘燕华要求橘郡公司支付首付款占用期间利息，符合法律规定，一审法院认定利息应以首付款551888元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2013年12月2日起计算至款项清偿之日止。第二、橘郡公司未按约交房，刘燕华诉请橘郡公司按已付房款（即总房款1811888元）的千分之三向其支付违约金5435.66元，符合双方约定，一审法院予以支持。第三、刘燕华已向工商银行偿还的本息255314.5元（暂计至2016年11月8日），橘郡公司应支付给刘燕华，但在2016年11月8日后，刘燕华仍在还款，且每月本息都有变动，故一审法院进行概括性处理，具体数额按实计算，至执行到位时。第四、借款合同产生的112房剩余贷款本息，由橘郡公司直接支付给工商银行。四、刘燕华要求橘郡公司承担其因解除借款合同而产生的相关费用，因该费用尚未实际发生，诉讼请求尚不明确，一审法院认为不宜处理，当事人可待实际发生后另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除刘燕华与橘郡公司于2013年11月19日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号20130148112）；二、解除刘燕华与工商银行于2013年12月18日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、限橘郡公司于本判决生效日起十日内向刘燕华返还首付款551888元和利息（以首付款551888元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2013年12月2日起计算至款项清偿之日止）；四、限橘郡公司于本判决生效日起十日内向刘燕华返还契税、维修基金等费用100724元；五、限橘郡公司于本判决生效日起十日内向刘燕华支付其已偿还贷款本息（以刘燕华实际偿还数额为准）；六、限橘郡公司于本判决生效日起十日内向刘燕华支付违约金5435.66元；七、至实际履行时，刘燕华尚未向工商银行偿还的长沙市天心区暮××街道（××暮××镇）××顿小区××房贷款本息，由橘郡公司直接支付给工商银行；八、驳回刘燕华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费12408元，由橘郡公司负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。根据合同约定，上诉人应在2015年6月30日前向被上诉人交付房屋，逾期超过180日，被上诉人有权选择退房，被上诉人应在解除权发生六十日内行使单方面解除权。上诉人迟至今日仍未履行交房义务，构成违约，被上诉人有权依据合同约定行使合同解除权。对于上诉人提出的张同圈无权签收解除合同律师函、被上诉人行使解除权超过合同约定的期限的主张，本院认为，橘郡公司未提交证据证明张同圈的身份，另结合橘郡公司2016年1月20日向张同圈出具授权委托书委托张同圈与被上诉人洽谈换房事宜的事实，应视为解除合同通知已于2016年1月9日送达上诉人，且被上诉人于2016年1月9日行使解除权符合合同约定，故对上诉人的该项主张不予支持。对于上诉人提出的被上诉人与工商银行的《个人购房借款/担保合同》应当继续履行的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，一审判决解除该合同并无不妥，对上诉人的该项主张不予支持。另，上诉人逾期交房的违约行为导致合同解除，一审判令被上诉人按照中国人民银行同期贷款利率标准向被上诉人赔偿首付款利息损失并无不当。综上所述，橘郡公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12408元，由上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一七年七月三日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。