安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终1123号上诉人（原审被告）：安徽省阜南县风采置业有限责任公司，住所地安徽省阜阳市阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412256957081868（1-1）。法定代表人：张强，该公司经理。委托诉讼代理人：杜凤宇，安徽弘大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石利玲，女，1985年12月16日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：刘丽萍，上海市汇盛律师事务所律师。上诉人安徽省阜南县风采置业有限责任公司（以下简称阜南风采公司）因与被上诉人石利玲商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2016）皖1225民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实与证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。阜南风采公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判其公司不承担逾期交房违约金及逾期办证违约金。事实和理由：购房合同对交房时间和办证期限有明确约定，石利玲自合同约定的交房时间和办证期限届满时即知晓其权利受到侵害，诉讼时效应当自合同约定的交房时间和办证期限届满之日起计算。本案房屋实际交付日期为2014年6月3日，石利玲2016年6月20日起诉请求逾期交房违约金和逾期办证违约金均已超过诉讼时效。石利玲在一审中提交的刘丽萍与阜南风采公司员工的通话录音资料不能作为本案诉讼时效中断或延长的证据。石利玲辩称：涉案房屋在双方约定的交房日期尚不具备法定和约定的交付条件，阜南风采公司2016年7月才取得房屋验收备案表，诉讼时效应从取得房屋验收备案表之日起计算。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。石利玲向一审法院起诉请求：1.判令阜南风采公司向其支付逾期交付房屋违约金（前述违约金暂计算至2016年5月31日为163978.58元，实际应付违约金计算至阜南风采公司实际交付止）；2.判令阜南风采公司立即提交房产权属办理资料以办理涉案房屋房产证并向其支付逾期协助石利玲办理房产证违约金6211.31元；3.判令阜南风采公司赔偿其超容积率建房造成的损失25781.28元。一审认定事实：2013年10月14日，石利玲、阜南风采公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2001-0171，1#1701。合同约定：石利玲购买阜南风采公司开发建设的位于阜南县淮河东路北侧中岗北路东侧的“风采世纪广场”内第1幢1701室住房一套，面积132.07平方米，总价款为621131元。合同第八条关于交付期限中约定：阜南风采公司应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付石利玲使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，阜南风采公司可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过60日之后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十条关于规划设计变更的约定：买受人服从变更。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，双方同意按下列情况处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，石利玲于当日向阜南风采公司交付购房款621131元（收据1张）。2013年10月14日，石利玲向阜南县农村财政管理局缴纳了契税12423元（阜南县农村财政管理局契税完税证1张）。阜南风采公司于2016年7月19日申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，被准许并依法委托，2016年10月2日，安徽吉韵房地产估价咨询大队有限公司出具皖吉韵裁字[2016]第1058号《房地产评估报告书》，评估意见为：石利玲从2013年12月31日至2016年6月20日期间的租金合计为28220.59元。阜南风采公司开支鉴定费400元。石利玲于2016年7月20日申请阜南风采公司超容积率建房对其造成的损失进行鉴定,被准许并依法委托，石利玲在指定的期间内未缴纳鉴定费，终结委托鉴定程序。阜南风采公司于2011年11月8日取得阜南县风采世纪广场建设项目的《建设工程规划许可证》。阜南风采公司于2012年5月4日取得涉案楼房《商品房预售许可证》。2013年12月20日，涉案房屋所在楼房经建设单位安徽省阜南县风采置业有限责任公司、勘察设计单位阜阳市建筑勘察设计院、施工单位阜阳安厦建设（集团）有限公司、监理单位安徽良友工程咨询有限公司联合验收合格。2015年9月25日，因阜南风采公司违规建设问题，阜南县城乡规划局作出“南规字[2015]78号”《关于要求对安徽省阜南县风采置业有限责任公司处罚的函》，内容为：阜南县风采世纪广场存在以下问题：1号、2号、5号、6号楼，规划建筑面积分别为21139平方米、2921平方米、10550平方米、616平方米，实际建筑面积分别为22503.1平方米、3094.54平方米、10985.93平方米、922.34平方米。以上属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，请阜南县城市管理行政执法局依据相关法律法规进行处罚。2016年1月14日，阜南县城市管理行政执法局对阜南风采公司作出“（南）城管罚决字第[2015]331号”《行政处罚决定书》，因安徽省阜南县风采置业有限责任公司未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为，决定对安徽省阜南县风采置业有限责任公司罚款1658846元。2016年2月24日，阜南风采公司与阜南县国土资源局针对阜南风采公司建设的风采世纪广场签订了一份《国有建设用地使用权出让补充合同》，双方约定：本合同项下宗地国有建设用地使用权建设容积率由高于2.8调整增加为不高于2.92；本合同项下宗地的国有建设用地超容积率需补缴出让价款3559250元。2016年3月22日，阜南风采公司阜南县城乡规划局颁发的“南建规[2016]03号”《建设工程规划核实合格证》。2016年7月4日，涉案房屋取得阜南县住房和城乡建设局核发的《商品房竣工验收备案表》。2014年6月3日，阜南风采公司将房屋交付给石利玲，石利玲丈夫余小飞在房屋交接单上签名并捺印。2015年12月31日，受石利玲委托，石利玲的委托诉讼代理人刘丽萍给阜南风采公司工作人员打电话询问案涉房屋办理房产证的进展情况。本案在审理过程中，石利玲申请诉讼保全，法院于2016年8月22日作出民事裁定书，裁定查封阜南风采公司所有的位于安徽省阜南县鹿城镇淮河路与中岗路交汇处风采世纪广场1号楼120号商铺1间，查封期限自2016年8月22日起至2017年8月21日止；查封期间不得预售登记、变卖、抵押、过户等。一审法院认为，石利玲与阜南风采公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，石利玲依合同的约定向阜南风采公司支付了购房款，阜南风采公司应按约定在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付给石利玲，但阜南风采公司未按约履行交付义务，构成违约。石利玲要求阜南风采公司向房屋权属登记部门提交办理房产权属证书的全部资料，予以支持。根据有关法律法规规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。阜南风采公司已经于2016年7月4日取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》，故阜南风采公司的房屋已具备法定交付条件。石利玲已于2014年6月3日接收了房屋，完成了涉诉房屋的转移、占有，阜南风采公司的房屋交付行为已经完成，阜南风采公司在交付房屋时涉案房屋已经竣工验收具备使用条件，且在本案法庭辩论终结前能够提供完整的《竣工验收备案表》，已具备了全部交付条件。石利玲在接收了房屋后又以阜南风采公司未如期交付为由主张交付以后的逾期交房违约金，不予支持，对石利玲在接收房屋前从2013年12月31日至2014年6月2日期间的逾期交房违约金，予以支持。关于违约金的标准应如何确定的问题。石利玲要求按合同约定的标准即按日支付已交付房价款万分之三的违约金，阜南风采公司认为合同约定的违约金远超出实际损失，应当依据同类同地段房屋租金为标准进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人在合同中对违约金作出约定过高或者过低，人民法院应当支持当事人请求变更。在商品房预售合同纠纷案件中，由于违约金可以根据合同的约定进行确定，故开发商首先需要举证证明的便是逾期交房所造成损失的大小。租金损失是指由于开发商逾期交房，导致石利玲需另行租赁房屋，或者将原房屋出租或将所购房屋出租等产生的费用。购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等诸多因素的影响。在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，虽可以实现其对房屋使用之目的，但石利玲因阜南风采公司延迟交房，丧失的不仅仅只有房屋租金，还存在占有、收益、处分该房屋的多种权益，同时可能或者事实上给石利玲的生活造成其他损失：诸如购房款利息、子女就学、装修费上涨等。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是双方的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，石利玲按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。综上，阜南风采公司不能举证证明其逾期交付房屋给石利玲造成的确切损失，要求仅按租金的标准减少违约金没有法律依据，不予采信。根据双方合同约定，阜南风采公司应向石利玲支付逾期交房违约金28696.25元（621131元×154日×0.0003）。关于逾期办理房产证违约金的问题。双方在合同中约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，该约定意思表示明确，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，阜南风采公司应按约定支付石利玲逾期办证违约金6211.31元（621131×1%）。关于阜南风采公司超容积率建房是否给石利玲造成损失问题。阜南风采公司因违规建设问题，已被阜南县城市管理行政执法局依法处罚，阜南风采公司与阜南县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让补充合同》，已将涉案工程的容积率调整增加为不高于2.92，此后阜南县城乡规划局给阜南风采公司颁发了《建设工程规划核实合格证》，以上说明阜南风采公司所建工程项目已经取得合法审批手续，符合规划。且双方在合同第十条中约定石利玲服从变更，应视为石利玲接受阜南风采公司建设工程规划上的变更，石利玲并未举证证明阜南风采公司变更规划给其造成了损失，故对其要求阜南风采公司赔偿超容积率建房给石利玲造成损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿石利玲逾期交房违约金28696.25元；二、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿石利玲逾期办证违约金6211.31元；三、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于判决生效之日起二十日内向房屋权属登记部门提交为石利玲办理房产权属证书的全部资料；四、驳回石利玲的其他诉讼请求。案件受理费4220元，减半收取计2110元，由石利玲负担1773元，阜南风采公司安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担337元；诉讼保全费1499元，由石利玲负担1239元，阜南风采公司安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担260元；鉴定费400元，由安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为：法律规定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时行使权利，而不在于剥夺权利人的权利，更不在于纵容义务的不履行及规避民事责任的承担。虽然双方签订的商品房买卖合同约定的房屋交付截止日期为2013年12月30日，但阜南风采公司于2014年6月3日才将涉案房屋交付给石利玲,在石利玲提起本案诉讼后，直至2016年7月4日才取得涉案房屋工程竣工验收备案表，即阜南风采公司迟延交房的违约行为直到2016年7月4日才停止，此时方能确定迟延履行的终止时间，故一审法院以石利玲行使逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从2016年7月4日开始计算为由，认定其起诉要求逾期交房违约金未超过诉讼时效，符合诉讼时效制度的立法精神。同时，双方购房合同虽约定房屋交付使用后60日内报送产权登记资料，但石利玲的委托诉讼代理人于2015年12月31日向阜南风采公司工作人员就办理房产证情况进行询问，一审法院以存在诉讼时效中断的情形为由，认定石利玲要求阜南风采公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效亦无不妥。阜南风采公司关于逾期交房违约金和逾期办证违约金均已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采信。综上，一审判决认定事实和适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费517元，由安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨开多审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年七月五日书记员  宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。