广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初2740号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：聂金伟；职务总经理。委托代理人：吴辉，男，1988年12月19日出生，汉族，系原告公司职员。委托代理人：陈超，女，1992年12月4日出生，汉族，系原告公司职员。被告：平悦，女，1994年7月18日出生，汉族，住广州市天河区.原告广州市万科物业服务有限公司诉被告平悦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托代理人吴辉、陈超到庭参加了诉讼，被告平悦经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市万科物业服务有限公司诉称：被告于2012年12月18日购买了位于广州市南沙区黄阁镇凤凰大道南万科府前花园*栋*房，《前期物业服务合同》约定由原告为该项目提供物业服务，物业服务费标准为住宅2.8元每月每平方米，物业服务费按月交纳。2013年9月22日，开发商履行交付义务，向被告送达了商品房交付使用通知书，被告办理了房屋交付手续，但自2016年3月至2017年5月，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公摊水电费，原告多次书面催缴无果，被告的上述行为已严重违反了合同约定，也侵害了小区其他业主的合法权益，为维护原告及全体业主的合法权益，原告起诉要求判令：一、被告向原告支付自2016年3月起至2017年5月止的物业服务费5626.25元；二、被告向原告支付从2016年3月起至2017年5月止的各项公共水电公摊费460.17元（其中公共用电公摊费457.27元、公共用水公摊费2.90元）；三、被告向原告支付从2016年3月起至2017年5月止拖欠的住宅水费1.95元；四、被告向原告支付逾期支付上述费用的违约金，以上述欠付金额为本金，每日按欠付总额千分之一的标准，从欠付月的次月1日开始计算至被告实际支付之日止；五、被告承担本案诉讼费用。被告平悦无答辩。经审理查明：坐落于南沙区××街××房是被告平悦名下的物业。2011年3月10日，原告（乙方）与广州临海房地产有限公司（甲方）签订《万科府前花园前期物业服务合同》，约定：“甲方委托乙方对万科府前花园提供前期物业服务事宜。本合同期限自2011年3月8日起至2014年3月7日止，但是如果合同到期，乙方同意继续履行本合同及未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同，则本合同继续有效。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅2.98元/月.平方米。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金。乙方接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、煤气、信息、环卫等费用，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠付总额的1‰计收违约金。合同中的平方米均指建筑面积，以房产证登记的建筑面积为准，未取得房产证的，按以下文件先后顺序确定：1、测绘机构的实测面积；2、房屋买卖合同；3、法院判决等法律文书。”2012年12月18日，广州临海房地产有限公司（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方所购商品房地址南沙区××街××房，该商品房建筑面积共142.27平方米。甲方应当在2013年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”该合同附件五《前期物业服务合同》约定：“万科府前花园的前期物业服务单位为广州市万科物业服务有限公司，前期物业服务期限自2011年3月8日起，至2014年3月7日止，但是：1、合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、物业公司同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同。物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅2.8元/月.平方米。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业公司交纳当期物业服务费；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。物业公司接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用，因物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向物业公司交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，物业公司从逾期之日起每日按欠费总额的1‰计收违约金。除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其它公共水电费（共用部分和共用设施的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务费中，由全体业主另行分摊。”原、被告没有另行签订新的物业服务合同。2013年9月26日，被告办理了上述房屋的收楼手续。被告从2016年3月起未交纳涉案房屋的物业服务费，计算至2017年5月止，被告共拖欠十五个月的物业服务费。根据广州市南沙区房地产交易中心出具的《广州市不动产登记查册表》，涉案房屋于2014年8月27日办理产权登记，登记建筑面积为143.0715平方米，原告确认每月物业服务费按照《商品房买卖合同》约定的房屋面积142.27平方米计算，并以附件五《前期物业服务协议》约定的每月每平方米2.8元为标准，据此计算出涉案房屋每月物业服务费为398.36元，其中原告确认被告2016年3月份尚有48.21元的物业服务费未缴纳。原告主张已代被告缴纳了公摊水电费、住宅水费，但是没有提供相应证据予以证明。本院认为:被告虽然未与原告签订物业服务协议，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，原告与广州临海房地产有限公司签订的《万科府前花园前期物业服务合同》亦适用于被告，对被告具有约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告已于2013年9月26日办理涉案房屋的收楼手续，应按合同的约定向原告支付物业服务费，但被告自2016年3月起未按时缴交物业服务费，构成违约，原告要求被告交纳从2016年3月起至2017年5月止的物业服务费合理，涉案房屋每月物业服务费为398.36元，其中原告确认被告2016年3月欠付的物业服务费为48.21元，因此被告应向原告支付的物业服务费为5625.25元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，原告未提供证据证明其已代被告缴纳公摊水电费及住宅水费，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，原告要求被告支付拖欠公摊水电费和住宅水费的违约金，依据不足，本院亦不予支持。原告要求被告以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日1‰的标准，从次月1日开始计付逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持，但违约金总额应以欠付的物业服务费为限。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告平悦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付从2016年3月起至2017年5月止的物业服务费5626.25元及违约金（违约金的计算方法：2016年3月以48.21元为本金，从2016年4月至2017年5月各以当月应缴的物业服务费398.36元为本金，分别于次月1日起计算至被告实际支付之日止，按每日1‰的标准计算，每月的违约金总额以当月欠付的物业服务费为限）；二、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告平悦负担。本判决为终审判决。代理审判员  李慧娟二〇一七年七月三十一日书 记 员  黄丹娜