江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏03民终607号上诉人（原审被告）：朱倩。委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天成润华集团有限公司，住所地本市彭城南路382号古玩城。法定代表人：ＸＸ铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘娜，江苏金合律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海华，江苏金合律师事务所律师。原审第三人：杭州三春服饰有限公司，住所地本市矿大西门北50米南都商务中心2号楼5单元5楼物业办公室。法定代表人：魏绍雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：易长春，该公司职工。委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。上诉人朱倩因与被上诉人天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）、原审第三人杭州三春服饰有限公司（以下简称三春公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市泉区人民法院(2016)苏0311民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人朱倩的委托诉讼代理人李政，被上诉人天成公司的委托诉讼代理人刘娜、朱海华，原审第三人三春公司的委托诉讼代理人易长春、李政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱倩上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，或将判决书最后一页“原告可在本判决发生法律效力后，直接向房地产管理机关申请撤销。”的表述撤销。事实和理由：原判虽然结果正确，但事实认定、法律适用及说理部分均错误。1、原审的法律依据为《徐州市商品房销售合同网上登记备案管理办法》，该办法性质上属于地方性规章，不属于合同法第五十二条规定的“法律、行政法规”范畴。2、本案的关联案件（2014）泉民初字第0643号民事判决已经认定上诉人与三春公司签订的房屋买卖合同合法有效，朱倩是涉案房屋的合法买受人。在此情况下，朱倩对房屋进行网上备案、办理房产证是顺理成章的事情。（2014）泉民初字第0643号民事判决认定上诉人与三春公司签订的房屋买卖合同合法有效，说明三春公司对涉案房屋具有完全处分权，也就是说，三春公司与天成公司签订的《矿大商务中心认购协议》合法有效，否则三春公司就不具备涉案房屋的处分权。根据认购协议第四条第三款的约定，天成公司有义务为三春公司的业主办理房屋备案登记、产权手续，即天成公司为朱倩的房屋办理备案登记，是其正常履行合同义务的行为，并且不违反任何法律法规的强制性规定。在此情况下，天成公司起诉撤销备案合同的诉请，本身就是违约行为。因此，应依据以上理由驳回天成公司的诉讼请求。被上诉人天成公司辩称：一审判决明确了上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系，双方未签订过书面的商品房买卖合同，亦不存在对相关备案商品房买卖合同文本进行确认的行为的事实。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，虽然判决结果驳回了被上诉人的诉讼请求，但被上诉人尊重法院判决，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人三春公司的意见同上诉人朱倩的意见。天成公司向一审法院起诉请求：判令朱倩配合撤销备案登记、注销第0546854号商品房买卖合同（网上备案专用），诉讼费由朱倩承担。事实和理由：2006年11月18日，天成公司与三春公司签订《矿大商务中心认购协议》，约定将天成公司开发的矿大商务中心部分楼盘出售给三春公司。2007年11月9日，朱倩与三春公司签订认购单约定将其中的21.39平方米出售给朱倩，房屋总价款为291974元。之后朱倩向三春公司交付房款，双方于2014年7月21日办理上房手续。2015年11月1日晚，为规避在连环买卖房产交易过程中的高额税费，在天成公司不知情的情况下，三春公司违法登录天成公司的徐州市商品房管理系统终端以天成公司与朱倩的名义在徐州市商品房管理系统终端签订商品房买卖合同（网上备案专用）一份，合同编号0546854。天成公司得知此事后，即时通知朱倩有意与天成公司订立商品房买卖合同就前来付款签约，如无意与天成公司签约履行合同则前来办理虚假的备案合同注销手续。朱倩接到通知后表示其无意与天成公司签约同时也不配合办理网备合同注销手续。天成公司认为，诉争的房地产买卖网备合同既非合同双方当事人的真实意思表示，朱倩也不愿意向天成公司交付房款履行合同，所以编号0546854号商品房买卖合同（网上备案专用）不应对天成公司产生效力。一审法院认定事实：2006年11月18日，徐州市天成房地产开发有限公司（甲方）与三春公司（乙方）签订《矿大商务中心认购协议》，约定将所处本市解放南路延长段中国矿业大学老校区西北角矿大商务中心部分楼盘出售给三春公司；具体的房屋为：南北方向，1号楼北立面边线至2号楼北立面边线；西至沿街门面房边线，东至2、3号楼之间门面房边线延长至1号楼北立面止；建筑面积：有产权约5313平方米，无产权390.6平方米。乙方签定正式房屋合同时，甲方应按乙方要求进行产权分割，但乙方需在政府相关部门实施产权测量前一个月提交产权分割明细给甲方。在办证前，更换购房产权人姓名，甲方予以配合。2014年2月，朱倩以天成公司、徐州中国矿业大学科技总厂及三春公司为被告提起诉讼，要求天成公司、徐州中国矿业大学科技总厂及三春公司支付逾期上房违约金88687.11元，逾期办证违约金115621.7元，合计204308.81元。2015年9月21日原审法院作出（2014）泉民初字第0643号民事判决书，认定如下事实：2007年11月9日，朱倩作为认购方与三春公司徐州分公司签订《认购单》一份，约定：三春公司徐州分公司将位于徐州解放南路矿业大学西门北侧矿大南都商业广场的徐州巴黎春天国际购物中心（暂定名）1层39号房屋出售给朱倩。三春公司徐州分公司于2007年11月9日出具的收据显示，收取朱倩以存单方式交付的巴黎春天购物中心1-39商铺认购款291974元。后三春公司徐州分公司未在认购单约定的时间向朱倩等购房者交付房屋，曾与部分购房者签订《承诺书》，就上房违约金的相关事项进行了约定。2009年4月17日，三春公司徐州分公司营业执照被吊销；2010年7月22日，徐州市天成房地产开发有限公司变更为天成润华集团有限公司。经徐州市相关政府部门协调，徐州市规划局于2011年8月22日对位于矿大文昌校区西北角、解放南路东侧、科技路南侧的地块，即矿大南都商业广场作出规划许可；徐州市发展和改革委员会于2011年12月9日发文确定该项目投资主体由中国矿业大学变更为天成润华集团有限公司；2013年12月25日天成公司以出让方式取得涉案地段的土地使用权；2014年1月7日徐州市规划局向天成公司出具编号为2013114号《建设工程竣工规划验收报告》，认定该工程符合规划许可要求，同意对南都商务中心给予验收。上述期间内，徐州市泉山区人民政府和泉山区人民政府泰山街道办事处曾于2011年10月20日出具《产权证明》，内容为：兹有坐落于解放南路东侧金山路南侧南都国际商务中心1-5号楼，面积95757平方米，房屋产权正在办理之中，已具备使用条件，该房屋产权属于天成润华集团有限公司所有，房屋性质为商办。2013年11月4日，徐州中矿大商务发展有限公司被吊销营业执照。2014年7月14日，朱倩与三春公司徐州分公司签订《徐州巴黎春天国际购物中心上房协议》和《补充协议》各一份，其中《徐州巴黎春天国际购物中心上房协议》约定：该房现已基本具备经营条件，乙方（朱倩）同意上房使用，该房相关手续，甲方（三春公司）将继续完善；由于两证还未办理，故乙方上房时按照原有认购单标注面积上房，在产权处实测面积公布后双方根据面积差异计算房款后按原价格进行多退少补结算；甲方继续督促相关单位并确保办理两证，甲方将在业主签署本协议上房后365日内协助业主办理两证，如逾期未办理两证，则甲方按照已付房款的日万分之一支付赔偿，业主提供的办证资料不全导致办证时间推迟不再赔付之列；本案朱倩的原房号为1-39，现房号为1-26。《补充协议》的内容为：本协议作为“徐州巴黎春天国际购物中心上房协议”（以下称原协议）之补充协议，具有相同法律效力，原协议中有关条款与本协议相冲突之处，以本协议为准；乙方签署原协议并与其他业主共同办理上房手续后，甲方将乙方购买的商铺交付给乙方，关于商铺的违约赔偿款由双方在上房协议及补充协议签订后十天内协商解决。原协议第二条第一款（关于逾期上房赔偿金）、第三条（关于逾期办理两证赔偿金）的内容对乙方无约束力，双方另行协商的赔偿款不低于上房协议中第二条第一款的计算标准。其后，上房协议约定的1-26商铺于2014年7月21日交付给朱倩。2014年9月21日，天成公司取得涉案地产的商品房预售许可证。2014年10月17日，天成公司向南都商务中心业主发出《通知》，告知南都商务中心的房屋在2014年9月21日已具备办理两证条件，通知业主及时至天成公司办理网备合同手续。天成公司在庭审中主张该通知系向和天成公司直接签订购房合同的业主发出。（2014）泉民初字第0643号民事判决书确认三春公司徐州分公司与朱倩之间的房屋买卖合同有效成立且已履行。朱倩并未与天成公司或中矿大商务发展公司达成购房合意，因此对履行认购协议过程中产生的纠纷和争议，朱倩只能依据认购单及其后签订的上房协议与补充协议的约定向三春公司徐州分公司主张权利，其要求天成公司和矿大科技总厂支付逾期上房违约金和逾期办证违约金的主张因无合同依据，不予支持。三春公司徐州分公司系三春公司的下属非法人分支机构，且现三春公司徐州分公司已被吊销营业执照，其对外的债权债务依法应由三春公司概括承受，故三春公司应承担因履行房屋买卖合同过程中违约给朱倩造成的损失。后判令三春公司于判决生效后十日内向朱倩支付逾期上房违约金96662.07元，驳回了朱倩的其他诉讼请求。该判决现已生效。2015年11月1日，产权监理处接受关于第0546854号商品房买卖合同文本的网上备案操作，该合同文本显示南都商务中心第2幢5单元126号房屋的出卖人为天成公司、买受人为朱倩，但无合同双方当事人的签字或盖章。另，2005年7月28日，徐州市房管局制定的《徐州市商品房销售合同网上登记备案管理办法》经徐州市政府同意发布，其中第九条规定：“商品房买卖的当事人双方应当根据网上公布的示范合同文本协商拟订合同条款。商品房买卖合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过互联网将合同文本传送至产权监理处申请商品房销售合同网上登记备案。买受人应当在商品房买卖合同文本上输入相关个人信息，并设置密码。”第十条：“产权监理处在完成网上传送的商品房买卖合同文本的核校后，符合销售条件的，给予合同备案号和房屋代码，并通过互联网发送合同备案证明，商品房销售合同网上登记备案即告完成。产权监理处应当在发送合同备案证明的同时，在商品房楼盘表内注明该单元（套）商品房已销售并通过网上即时公布相关销售信息。”第十一条：“房地产开发企业应当打印合同备案证明和相应的商品房买卖合同，交予买受人收执。”第十三条：“在申请房屋所有权登记前，当事人双方经协商一致，变更商品房买卖合同条款的，应当按照本办法第九条、第十条和第十一条的规定，通过互联网办理相关变更手续。申请房屋所有权登记前，当事人双方经协商一致，解除商品房买卖合同的，应当持合同备案证明、商品房买卖合同、解除合同的书面协议和其他相关材料，向产权监理处申请注销合同登记备案。产权监理处经审核批准后，在商品房楼盘表内注明该单元（套）商品房销售合同已解除。”庭审中，天成公司陈述，天成公司认为涉案的网上备案合同是由三春公司与燕然公司配合进行办理的，燕然公司是天成公司的销售代理公司，但双方的书面合同在2007年底就已经终止了。朱倩陈述，朱倩与三春公司之间的房屋买卖合同是成立生效的，在朱倩交纳了全部购房款后，一直催着三春公司要求其按照约定上房，并且办理过户手续。在三春公司通知朱倩可以办理合同网上备案后，朱倩立即按其要求提供相关材料。至于三春公司及天成公司究竟是何关系，朱倩不清楚，朱倩认为是天成公司按照其与三春公司之间的约定办理了合同网上备案手续。第三人陈述，三春公司是没有任何权限进行合同网上备案的，涉案的网上备案合同是由天成公司的代理销售公司燕然公司进行操作的，燕然公司有权限对买卖合同进行网上备案操作，在本案涉案合同进行网上备案之前，三春公司的网上备案合同中也有很多是通过燕然公司操作的。因此在涉案合同具备网上备案条件后，燕然公司要求三春公司提供业主的具体名单，三春公司即汇总了59名业主名单交给燕然公司，燕然公司就该59份合同进行了网上备案操作。一审法院认为，首先，根据天成公司、朱倩及第三人的庭审陈述及（2014）泉民初字第0643号案件查明的事实，天成公司及朱倩之间并未就涉案房屋的买卖进行协商、拟定合同条款，双方不存在商品房买卖合同关系。朱倩亦未与天成公司就涉案房屋签订过书面的商品房买卖合同，即双方亦不存在对相关备案商品房买卖合同文本进行确认的行为，故结合《徐州市商品房销售合同网上登记备案管理办法》第九条的规定“……商品房买卖合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过互联网将合同文本传送至产权监理处申请商品房销售合同网上登记备案……”可以看出，在天成公司、朱倩双方未就涉案商品房买卖合同文本进行确认的情况下，涉案的商品房买卖合同尚未完成网上备案登记，天成公司请求撤销尚未完成备案登记的商品房买卖合同没有事实及法律依据。其次，天成公司、朱倩双方不存在商品房买卖合同关系，朱倩也没有因相关合同网上备案而获利，天成公司、朱倩双方并不因该网上备案操作而产生相应的权利义务关系。综上，天成公司请求判令朱倩配合撤销备案登记、注销第0546854号商品房买卖合同（网上备案专用）没有事实及法律依据，不予支持。天成公司可在本判决发生法律效力后，直接向房地产管理机关申请撤销。遂判决驳回天成润华集团有限公司的诉讼请求。二审查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，被上诉人天成公司一审的诉讼请求为请求判令朱倩配合撤销备案登记、注销第0546854号商品房买卖合同，提起该项请求的前提是备案登记的第0546854号商品房买卖合同具备撤销条件。而关于网上备案的商品房买卖合同是否具备撤销条件应由产权登记机关审查决定，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故被上诉人天成公司一审的起诉不具备受理条件，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款、第一百七十条第一款第（二）项规定，裁定如下：一、撤销徐州市泉区人民法院(2016)苏0311民初205号民事判决；二、驳回天成润华集团有限公司的起诉。天成润华集团有限公司预交的一审案件受理费80元予以退回；朱倩预交的二审案件受理费80元予以退回。本裁定为终审裁定。审判长 张 伟审判员 史善军审判员 程 叶二〇一七年七月十日书记员 侯梦池