宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）宁01民终748号上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司银川分行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街217号。负责人：毛旭，该分行行长。委托诉讼代理人：石某某，男，1987年8月29日出生，汉族招商银行股份有限公司银川分行员工，住宁夏回族自治区贺兰县。被上诉人（原审原告）：孙某某，男，1977年5月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：张某某，宁夏永合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆安房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区六盘山路南侧亲水大街东侧B21号别墅。法定代表人：蔡某某，董事长。上诉人招商银行股份有限公司银川分行（以下简称招商银行银川分行）因与被上诉人孙某某、宁夏隆安房地产开发有限公司（以下简称隆安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区（2016）0106民初4053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。招商银行银川分行上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，改判被上诉人孙某某继续履行剩余贷款的还款责任并由被上诉人隆安公司承担连带保证责任；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审程序中当事人的诉讼地位确定不当，不应将上诉人列为商品房买卖合同纠纷的共同被告。商品房买卖合同与担保贷款合同虽有一定的关联性，但仍是两个性质不同的独立合同。两个合同并非基于同一事实或同一法律关系而设立。在商品房买卖合同中，对于买受人而言，银行与出卖人之间没有任何共同的权利和义务。而且基于两个合同而产生的债务也没有依附性和从属性。因此，商品房买卖合同纠纷之诉与担保贷款合同纠纷之诉是两个完全独立的诉。在商品房买卖合同纠纷中，买受人将出卖人和银行列为共同被告，主张同时解除商品房买卖合同及借款担保合同有悖《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条关于必要共同诉讼的规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。一审判决明确本案为商品房预售合同纠纷，但判决的第一项解除上诉人与二被上诉人签订的《个人借款及担保合同》。该判项应属于担保贷款合同纠纷的判定范围，一审判决法律关系适用不当，应撤销该项判决。二、一审判决中免除被上诉人孙某某的还款义务，侵害了无过错方上诉人的合法权益。上诉人与二被上诉人签订的《个人购房借款及担保合同》是三方真实的意思表示，没有违背法律的禁止性规定，合同当然成立和有效，且对各方的权利义务已有明确约定。该合同签订后，上诉人已于2016年5月26日向被上诉人孙某某发放了贷款。该合同第38条第二款约定：贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。第44条约定：本合同无论因何种原因在法律上成为无效或部分条款无效，只要贷款人向借款人发放了贷款，且借款人尚未全部结清，贷款人即对借款人享有与本贷款有关的债权，并可立即向借款人追讨本合同项下全部贷款本息及一切相关费用。本合同”借贷条款”如因某种原因导致其部分或全部无效，不影响”抵押条款”和”保证条款”的效力，抵押人、保证人仍应按照本合同相关约定承担责任。在该合同的签订及履行过程中，上诉人并无过错。但一审判决侵害了上诉人的合法权益，请二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。孙某某辩称，一审中上诉人作为被告主体是适格的。当事人作为被告或有独立请求权的第三人参加诉讼，确定原则及参加诉讼的方式是不同的。商品房买卖合同纠纷与担保贷款合同纠纷合并审理时银行诉讼地位的确定，完全取决于当事人意志。当买受人即借款人一并就商品房买卖合同和担保贷款合同提起诉讼时，银行为当然被告；当买受人仅就商品房买卖合同提起诉讼时，银行主动参加商品房买卖合同之诉并提出诉讼请求的，其为有独立请求权的第三人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定系解决银行进入商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加诉讼。本案中上诉人招商银行银川分行并非主动参加诉讼，前述司法解释并不适用。所以，一审中被上诉人孙某某作为原审原告，将被上诉人列为原审被告并无不当。二、一审判决判令被上诉人隆安公司向上诉人偿还自判决生效之日起所欠的剩余贷款本息，适用法律正确。本案中被上诉人隆安公司已收取全部购房款2086681元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，一审判决判令被上诉人隆安公司向上诉人偿还自判决生效之日起所欠的剩余贷款本息符合法律规定。三方签订的《个人购房借款及担保合同》中第38条、44条的约定违反上述法律规定，属无效条款。综上，被上诉人孙某某认为，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。孙某某向一审法院起诉请求：1.解除原告、被告隆安公司与被告招商银行银川分行三方签订的《个人购房借款及担保合同》；2.被告隆安公司返还原告已经交纳的购房首付款626881元及原告已向被告招行偿还的贷款本金97333.36元（截止2016年2月15日），并返还至判决生效之日止原告向被告招商银行银川分行偿还的贷款本金；3.被告隆安公司赔偿原告支付的首付款利息损失68956.91元，违约金1043.3元（以本金626881元按银行同期贷款年利率6%计算，自2014年11月1日起至判决生效日止，现暂计算至2016年9月1日）；被告隆安公司赔偿原告按揭贷款利息损失56926元（自贷款发放日至被告隆安公司付款日，现暂计算至2016年2月15日）。以上2、3项合计851140.57元；4.被告隆安公司向被告招商银行银川分行返还至生效之日起的尚余贷款本息；5.本案诉讼费由被告隆安公司承担。一审法院认定事实：2014年11月1日，原告与被告隆安公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告隆安公司开发的位于银川市金凤区六盘山路南侧原著·墅城A区10号楼1单元101室（复式）商品房一套，建筑面积426.54平方米，每平方米单价4892.58元，总价款为2086881元；原告应于2014年11月1日交纳购房款首付款626881元，剩余房款146万元通过银行按揭贷款方式支付；合同第十一条对交付时间约定为：”出卖人（被告）应当在2015年7月31日前向买受人（原告）交付该商品房。”合同第十二条对出卖人逾期交房的违约责任约定为：”逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。”上述合同签订后，原告于当日向被告隆安公司交纳购房首付款626881元。2015年5月25日，原告、被告招商银行银川分行及被告隆安公司三方签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告向被告招商银行银川分行申请办理银行按揭贷款146万元用于购买银川市金凤区六盘山路南侧原著·墅城A区10号楼1单元101室房屋；借款期限为120个月，从2015年5月25日至2025年5月25日；借款人还款方式为按月结息，按月还本，等额本金方式；除原告以所购房屋做抵押外，被告隆安公司作为保证人，承担连带保证责任。《个人购房借款及担保合同》签订后，2015年5月26日，被告招商银行银川分行按照原告的委托将146万元贷款转入被告隆安公司账户，被告隆安公司给原告出具了146万元收款收据一张。后，原告逐月向被告招商银行银川分行归还贷款本息，截止2016年2月15日，共计向被告招商银行银川分行归还贷款本金97333.36元，支付利息56926元；未归还贷款本金1362666.64元；另，约定的交房期限届满后，被告隆安公司迟迟不能交付房屋，原告于2016年3月14日向被告隆安公司邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除与被告隆安公司于2014年11月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》、返还房款及利息、违约金。被告隆安公司于2016年3月16日收到后，对原告主张的款项未予返还，引起原告诉讼。一审法院认为，原告孙某某与被告隆安公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，双方均应按约履行各自义务。被告隆安公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，其应在2015年7月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告，逾期超过30日，原告有权单方解除合同。现被告隆安公司逾期交房且已超过约定时间，至今亦未能履行交房义务，原告依据合同约定单方解除合同，并以书面方式通知了被告隆安公司，符合合同约定，在被告隆安公司收到解除通知后，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》即已依约解除。被告隆安公司提出该合同未解除的答辩意见不能成立，法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房抵押贷款合同的目的无法实现的，当事人请求解除抵押贷款合同的，应予支持。据此，对原告第一项诉请即解除其与被告隆安公司、招商银行银川分行签订的《个人购房借款及担保合同》，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案商品房买卖合同解除后，被告隆安公司已收取的由原告直接支付的购房首付款应返还给原告；已收取的由被告招商银行银川分行转入的原告贷款146万元中，原告已经偿还的贷款本金应返还给原告，故对原告第二项诉请，法院依法予以支持。除此之外，被告隆安公司还应赔偿原告因此产生的损失，故原告第三项诉请中按年利率6%要求被告隆安公司赔偿首付款利息，并承担已还贷款利息的主张，于法有据，所主张的利率适当，法院予以支持，首付款626881元产生的利息自2014年11月1日起暂算至2016年9月1日为69042.78元（626881元×6%÷365天×670天），原告主张68956.91元，法院照准；原告第三项诉请中的违约金，因违约金虽具有惩罚性，但仍以补偿性为主，被告隆安公司支付利息已可使其损失得以弥补，故法院就违约金诉请不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告隆安公司向被告招商银行银川分行返还自判决生效之日起剩余贷款本息之请求，法院予以支持。对被告隆安公司、招商银行银川分行相关答辩意见，法院不予采纳。被告隆安公司清偿剩余贷款本息等债务后，被告招商银行银川分行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告孙某某与被告宁夏隆安房地产开发有限公司、招商银行股份有限公司银川分行于2015年5月25日签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告宁夏隆安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙某某返还购房首付款626881元，返还截止2016年2月15日原告孙某某已向被告招商银行股份有限公司银川分行偿还的贷款本金97333.36元；并返还2016年2月16日起至判决生效之日止原告孙某某向被告招商银行股份有限公司银川分行偿还的贷款本金（具体数额以被告招商银行银川分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；三、被告宁夏隆安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙某某赔偿首付款626881元产生的利息68956.91元（已按年利率6%算至2016年9月1日），之后的利息继续计算，付至本判决确定的给付之日止；四、被告宁夏隆安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙某某赔偿截止2016年2月15日其已支付给被告招商银行股份有限公司银川分行的贷款利息56926元；并返还2016年2月16日起至判决生效之日止原告孙某某向被告招商银行股份有限公司银川分行支付的贷款利息（具体数额以被告招商银行银川分行于本判决生效当月出具的利息明细清单为准）；五、被告宁夏隆安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告招商银行股份有限公司银川分行偿还原告孙某某自判决生效之日起《个人购房借款及担保合同》所欠的剩余贷款本息（具体数额以被告招商银行银川分行于本判决生效当月出具的欠款明细清单为准）。自被告宁夏隆安房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，被告招商银行股份有限公司银川分行办理涉案房屋抵押登记的涤除手续。六、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费12311元，减半收取6155.5元，由被告宁夏隆安房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二：一是在商品房预售合同纠纷中银行的诉讼主体地位问题；二是商品房买卖合同及借款、担保合同均解除后买受人是否需继续向银行承担还款责任。本案中，上诉人的身份为出借人、担保权人，被上诉人孙某某的身份为买受人、借款人，被上诉人隆安公司的身份为出卖人、担保人。当事人为解决纠纷维护其合法权益，可以选择向法院起诉。原告起诉时法院一般需审查:一、是否有基本的案件事实及原告是否具备法律规定的起诉条件；二、是否构成虚假诉讼。经审查本案有基本的案件事实及原告符合起诉条件且不构成虚假诉讼。因被上诉人隆安公司的逾期交房行为构成根本违约，导致其与被上诉人孙某某签订的《商品房买卖合同（预售）》已被解除。被上诉人孙某某为解决因购房而产生的贷款本金及利息问题以上诉人和被上诉人隆安公司为被告向一审法院起诉是其权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。该条款规定的是银行主动参加诉讼的情形，现银行被动参加诉讼，故该条款并不适用本案。故上诉人提出一审将其列为被告不当的上诉理由不能成立。对于商品房买卖合同及借款、担保合同均解除后的处理方式法律已有明确规定，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《个人购房借款及担保合同》是由上诉人提供的格式合同，其中38条、44条的规定属于”加重对方责任、排除对方主要权利”的无效条款。上述合同均解除后，买受人无需继续向银行承担还款责任。故上诉人提出一审判决免除被上诉人孙某某还款义务侵害其合法权益的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由上诉人招商银行股份有限公司银川分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  高凤梅审 判 员  彭 云代理审判员  虞 东二〇一七年七月十日书 记 员  段思琦