重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0241民初3479号原告：重庆市秀山中大物业有限责任公司，住所地：重庆市秀山县中和街道凤栖北路59号，统一社会信用代码：91500241736575245W。法定代表人：吴克宇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王利、张俊，重庆春雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：宿成伟，该公司员工。被告：彭博，男，1988年10月31日出生，重庆市秀山自治县人，住本县。委托诉讼代理人：彭大林，男，1965年1月10日出生，重庆市秀山自治县人，住本县。原告重庆市秀山中大物业有限责任公司（以下简称“中大物业”）与被告彭博物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中大物业的委托诉讼代理人张俊、宿成伟和被告彭博的委托诉讼代理人彭大林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中大物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告彭博支付物业管理费1997元（从2016年1月起至2017年4月止）。二、判令被告支付滞纳金（以1997元为基数，按每日千分之三，自2017年5月1日起计算至付清之日止）。在本案审理过程中，原告中大物业向本院申请撤回第二项请求支付滞纳金的诉讼请求。事实和理由：2013年5月27日，原告与被告签订了爱源XXX号房《前期物业服务合同》，约定原告为被告面积为114.97平方米的住房提供前期物业服务。根据合同约定，被告应当按照每月每平方米1元的单价向原告支付物管费。合同签订后，原告按照合同约定提供物业管理服务，但被告并未按照合同约定支付物管费，后原告多次催缴，被告均未缴纳，截止目前尚欠付物业管理费（包含物业服务费、路灯费、二次加压费）1997元。原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，对被告有约束力，双方均应当按照合同约定全面履行义务，为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告彭博辩称，1.房屋的实际建筑面积为114.78平方米，不应该按照114.97平方米计算物业服务费；2.原告中大物业没有依约提供物业服务，不然不会有半数以上的业主都不交物管费，原告违约不作为在先，无权收取物管费，更不能收取滞纳金；3.原告中大物业没有按照合同约定清理疏通排污管道，导致A2栋某楼排污平管堵塞，排污管道里的污水多次反流至原告家，导致被告家中的脚线、厨房门套、橱柜吸水损坏，墙面脱落。事发后，原告承诺对排污管道进行疏通，并对我家受损墙体进行修复。但是原告并没有兑现承诺，反而说是我家厨房管道改造的问题。鉴于房子无法居住，并影响楼下业主，被告购买PVC管、弯头、堵头等材料，请装修师傅堵死了被告家的厨房下水管和地漏，并对损坏的墙面进行了修复，花费1200元；4.原告没有履行合同约定对来人来访进行登记和安保巡逻，否则不会发生外来人员跑到A2栋楼顶撒传单跳楼事件，严重影响了业主及居民区商铺的生活秩序；5.原告没有履行关于交通秩序和车辆停放的约定，导致A2栋大门出入口、公摊区成了公共停车场，各店铺在公摊区摆摊；外来车辆乱停乱放，堵塞出行；6.原告没有认真履行《前期物业服务合同》的义务，没有提供与价格相符的服务，违约在先，不应该收取1元每平方米每月的物管费；7.根据《前期物业服务合同》第十三条第一款的约定，被告要求原告对被告家墙漆损毁部位原样恢复，更换实木脚线、橱柜、门套，彻底整改清理排污总管，保障畅通，补偿因地漏冒水不能居住而增设管道、排污管道外瓷砖和安装费用。恢复原样之前，除公摊（照明费、加压费）外的物业管理费由原告自行负责，恢复之后按照国土房管部门测算的实际建筑面积计费。按照物业管理服务标准第一项第10条，每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率需达75%以上，所有服务收费应当经过业主委员会评审通过才能收取。8.对本案适用小额诉讼程序持有异议。另外，被告彭博对原告主张的欠付物业管理费的期间、路灯费和二次加压费予以认可。经本院当庭释明，被告彭博明确其在答辩意见中的请求仅作为抗辩理由提出。经审理查明：2011年7月25日，原告中大物业与重庆市爱源置业有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘中大物业对爱源凤翔商业城A区进行物业服务，第六条约定住宅物业服务费为按建筑面积计算1元／月·平方米（含电梯使用费），第七条约定共用的专项设备运行的能耗消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。2015年7月20日，原告中大物业与重庆市爱源置业有限公司签订《前期物业服务合同补充协议》，双方约定服务期限延至2018年7月24日止。2013年5月27日，原告中大物业与被告彭博签订《前期物业服务合同》，约定原告中大物业对被告XXX号的房屋提供物业服务，住宅的物业服务费按建筑面积每平方米一元收取。被告彭博所有房屋为住宅，坐落于A区，建筑面积为114.78平方米。被告彭博欠付原告2016年1月至2017年4月物业管理费（包含物业服务费、二次加压费、路灯费），其中二次加压费和路灯费共计157元，物业服务费根据实际建筑面积计算为1836.48元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告中大物业与重庆市爱源置业有限公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》,与被告彭博签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原被告双方均有拘束力。原告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定支付物业服务费和公摊费用。被告抗辩称原告没有认真履行合同约定，没有提供与物管费价格相符的物业服务，排污管道疏通、安保、交通秩序维护和车辆停放管理等物业管理服务不到位，但是其并不能证明原告未履行物业管理的义务，存在严重的服务瑕疵，被告不能以此对抗交纳物业管理费的基本义务。被告彭博抗辩物业服务费应当按照实际建筑面积计算，符合法律规定和合同约定，本院予以采纳。故被告彭博应当支付原告中大物业2016年1月至2017年4月物业管理费1993.48元，其中包括物业服务费1836.48元（114.78元×16）、二次加压费和路灯费共157元。被告彭博辩称，由于原告没有依约清理排污管道，导致排污管道中的污水反流至被告家中，使得家中墙面、橱柜和脚线等多处泡水损坏，被告为此支付了改装和修复费用。本院认为，被告没有证据证明污水反流是原告的责任，且该抗辩理由涉及另一法律关系，被告可另案寻求救济，故本院不予确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，基层人民法院审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条，物业服务合同纠纷的金钱给付案件，适用小额诉讼程序审理。故本案依法适用小额诉讼程序审理，被告彭博的异议本院不予采纳。原告自愿撤回要求被告支付滞纳金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第二百七十四条之规定，判决如下：一、被告彭博在本判决生效之日起十日内支付原告重庆市秀山中大物业有限责任公司物业管理费1993.48元。二、驳回原告重庆市秀山中大物业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭博负担。本判决为终审判决。代理审判员  吴晓艳二〇一七年七月十二日书 记 员  林 憭