浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0482民初520号原告（反诉被告）：平湖市利德仕健身服务有限公司。住所地：浙江省平湖市平湖经济开���区新群路****号***层。组织机构代码：08528553-4。法定代表人:潘振华，董事长。委托代理人：连晏杰、顾茜菲，北京市世泽律师事务所上海分所律师。被告（反诉原告）：平湖远腾汽车零部件制造有限公司。住所地：浙江省平湖市平湖经济开发区新群路****号。组织机构代码：55475053-2。法定代表人：曲玲香，董事长。委托代理人：张国华，湖南骄阳律师事务所律师。第三人：平湖经济技术开发区管委会。住所地：浙江省平湖经济开发区永兴路****号经开大厦。法定代表人：周弟明，主任。委托代理人：钱林华，浙江东港律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）平湖市利德仕健身服务有限公司为与被告平湖远腾休闲健身咨询服务有限公司（反诉原告，以下简称被告��租赁合同纠纷一案，于2016年2月2日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员朱跃飞独任审判。2016年3月2日，被告提起反诉，并申请追加平湖经济技术开发区管委会为本案第三人，本院审核后予以准许，并与本诉合并审理。在诉讼中，被告更名为平湖远腾汽车零部件制造有限公司。本案于2016年7月7日、2016年10月26日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人连晏杰、顾茜菲，被告的法定代表人曲玲香及委托代理人张国华，第三人的委托代理人钱林华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2013年10月10日，原告法定代表人潘振华与被告签订《场地设备租赁合同》（以下简称租赁合同），约定其承租被告所有的位于浙江省平湖经济开发区新群路1689号阳光绿洲高尔夫俱乐部内之球场、主楼及相关配套设备设施（以下统称该场地），并继续作健身俱��部经营之用，被告确保该场地的经营合法性。同时双方约定，租赁合同签订后潘振华将注册公司（即原告）作为经营主休，且被告同意届时潘振华租赁合同项下的权利义务将一并转移至该公司。2013年12月9日，原告正式成立，租赁合同承租方变更为原告。另为俱乐部经营之便，租赁合同签订同日，上述双方与案外人上海华园餐饮管理公司（以下简称华园公司）基于该合同进一步签订了餐厅租赁合同补充协议(以下简称补充协议)，约定被告所有的阳光绿洲高尔夫俱乐部内餐厅（以下简称该餐厅）之承租人由原华园公司变更为原告，被告对此表示同意。原告应就此支付租赁保证金50000元以及餐厅设施设备折价款306041元，其中支付给被告及被告折价转让给华园公司并再转让给原告的餐厅设施设备合计186041元，同时补充协议约定，若原告经营餐厅时间未满五年的，��部分折价物品的所有权仍归被告所有。该餐厅的租赁期限变更为自2013年10月1日起至2023年9月30日止，第一年租金为90000元，此后每年递增10%。根据租赁合同约定，该场地租赁期限自租赁合同签订之日起十年，原告应于合同签订之日起支付保证金600000元，该场地第一年租金为600000元，第二年及第三年租金为700000元，此后每年租金为1000000元。租金支付方式为先付后用，前三年租金为半年一付，其后为一年一付。合同期内被告有义务协助原告与政府进行交涉、设备设施及球场内外的维修与养护工作。另租赁合同约定，如因被告原因造成原告损失的，原告有权追究相应损失的赔偿，情况严重或被告不配合的，原告有权终止合同并追究被告的违约责任；若被告恶意违约导致本合同无法继续履行，则属根本性违约并应对原告承担违约金3000000元。上述合同签订后，阳光绿洲高尔夫俱乐部内该场地及附属餐厅的承租权均归原告所有，原告依约支付了所有保证金及折价款，并足额向被告支付租金等款项。合同期内，原告斥巨资对该场地、餐厅进行设备购置、装修装饰及运营推广。然而2015年5月，原告突然被当地开发区告知该场地将不得经营高尔夫练习场且面临拆除，并且开发区指派的人员在未出示任何有效书面文件的情况下，声称代表政府对该场地实施拆除行为，并将高尔夫练习场的安全隔离网全部拆除，导致球场完全无法经营。为此，原告不得不停止经营，并于2015年5月26日委托律师致函被告，望其能依约积极与相关部门交涉，依法履行出租人的适租义务，保证该场地处于正常使用状态并制止不法拆除行为，以期原告早日恢复经营并避免损失扩大。然而，被告随后明确回复其无法阻止该行为，该场地确将无法继续使用���但其承诺将同有关方面洽谈并赔偿原告以解决该事宜。此后原、被告多次商讨相关赔偿方案，被告亦承诺就原告的投入及经营损失向政府相关部门提出。但截止至起诉之日，被告仍未就原告的损失给出切实的赔偿方案，并且据原告所知，被告可能已同开发区达成相关赔偿协议。原告认为，合同期内被告未能依约履行其应尽的适租义务，确保该场地处于适租状态，因此停业之后原告不应当再支付租金。且被告的行为已造成上述合同目的无法实现，已构成恶意违约，双方合同已无法继续履行，原告有权依约解除租赁合同和其项下的餐厅租赁合同及补充协议，并有权根据合同约定要求被告承担相应违约责任及赔偿责任，而为履行两份租赁合同而进行的设备转让同样应当解除。同时，由于被告违约导致合同提前解除，原告于合同期内针对该场地、餐厅进行的装修、装饰、资产购置、维护等工作所支出的费用均无法收回，原告基于该场地与第三人达成的其他协议均无法继续履行；同时，因上述经营终止原告不得不提前解除与雇员签署的劳动合同并需为此支付巨额离职补偿金。特别需要说明的是，商业场所必然有一个培养市场的过程，所以经营一般都有一个从亏损到盈利的过程。而本案所涉的高尔夫练习场同样如此，自开业以来球场运营亏损200余万元，直至被迫停业前，已经实现盈亏平衡甚至是略有盈余，现由于被告的违约导致原告不得不停业无疑对原告是巨大的打击，也造成原告巨大的经营损失。综上所述，为维护自身权益，原告现根据与被告签署的系列合同约定，并根据合同法等相关法律规定，特诉至法院，请求判令：1、解除原告及被告签订的场地设备租赁合同、餐厅租赁合同及其补充协议；2、被告返还原告已支付的租金129960.96元；3、被告返还原告已支付的保证金650000元；4、被告返还设备折价款186041元；5、被告支付原告违约金3000000元，并赔偿原告除违约金外的其他经济损失合计413335.75元；6、案件受理费由被告全额承担。在诉讼中，原告变更第5项诉讼请求，要求被告按照原告的实际损失承担违约金，鉴于双方约定的违约金3000000元低于原告的实际损失，所以要求法院将违约金调高至原告的实际损失3413335.75元。被告针对本诉答辩称，1、鉴于租赁标的已由政府为了公共利益而实施国有化措施，并且第三人与被告已于2016年1月28日达成了补偿协议，这将在客观上使得合同无法继续履行，故同意所涉租赁合同自租赁标的的财产变更之日起解除；2、原告依法不能请求返还已支付的租金，还应当补缴拖欠的租金，并支付违约金；3、保证金在扣除拖欠的水电费26792.44元后剩余部分可退回原告；4、设备折价款可予返还；5、原告请求被告支付违约金并赔偿经济损失没有事实和法律依据:（一）、第三人在2015年5月25日实施的行政强制行为未对原告租赁合同项下权利的行使造成实际损害。（二）、原告于2015年10月1日停止经营是其自主行为，与被告无关。（三）、第三人所实施的国有化措施对于被告来说，是政府行为，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，且根据涉案的《场地设备租赁合同》和《餐厅租赁合同》的约定，被告作为出租人无需承担违约责任。（四）、被告已将租赁标的被行政征收的事实以及可能因此导致不能继续履行合同的后果通知了原告。（五）、原告作为承租人可依法向对租赁合同标的的财产实施国有化的国家机关主张经济补偿。基于以上事实和法律理由，被告请求法院驳回原告提出的除第1项、第3项部分、第4项诉��请求之外的其它诉讼请求。第三人针对本诉答辩称，本案为租赁合同纠纷，第三人不是租赁合同的相对人，且第三人参加诉讼后，原告对第三人没有诉讼请求，故第三人请求法院依法判决。被告反诉称，2013年10月10日，原告法定代表人潘振华与被告签订《场地设备租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告承租被告所有的位于浙江省平湖经济开发区新群路1689号阳光绿洲高尔夫俱乐部内之球场、主楼及相关配套设备设施,租金第一年为600000元，第二年及第三年租金为700000元，此后每年租金为1000000元。租金支付方式为先付后用，前三年租金为半年一付，其后为一年一付，等等。另为经营之便，在上述合同签订的同日，双方与案外人上海华园餐饮管理公司（以下简称华园公司）签订了餐厅租赁合同补充协议(以下简称补充协议)，约定被告��有的阳光绿洲高尔夫俱乐部内餐厅之承租人变更为原告，租金为90000元，此后每年递增10%，租金一年一付；原告以186041元的价格购买上述餐厅的餐饮设备（买卖合同附期限生效），等等。上述合同生效后一年多时间里，原告如约如期支付了租金，但自2015年4月11日起，原告即拖欠租赁合同的到期租金；自2015年10月11日起，又拖欠补充协议下的到期租金，截止2016年3月10日止，共计拖欠租金511041元。被告多次催讨无果，故酿成纠纷。第三人于2016年1月28日对前述合同项下的租赁标的资产予以行政征收。被告于2016年2月20日向原告发出通知，告知其上述行政征收事实及合同将随之无法继续履行。被告认为，债务应当履行，房租自当支付。另鉴于补充协议项下的买卖合同所附之五年期限由于第三人的行政征收行为的实施无法届至，该买卖合同��生效。前述合同自第三人实施征收行为，资产交付之日起，合同自行终止。原告应当就其在上述期间对标的设备、物品的实际占有和使用，向被告支付租金。被告为维护自身权益，故诉至法院，请求判令：1、原告支付被告拖欠的租金（计算至租赁合同解除之日止，并支付拖延履行期间的逾期付款利息（计算方式：分别以拖欠的球场和餐厅租金为本金，自应付之日起，按人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，计算至付清之日止；2、原告支付被告未生效之买卖合同项下餐厅设备、物品占有、试用期间的租金约100000元；3、原告承担反诉诉讼费。在诉讼中，被告变更第一项诉讼请求为：要求原告支付被告拖欠的租金（计算至判决之日止），并支付违约金300000元。原告针对反诉辩称，原告不同意被告的反诉请求。原告认为涉案房屋在2015年5月25日实施了行政强制行为，球网被拆除，场地不能再继续使用，并且针对这个情况，原告于2015年5月26日向被告发出了律师函，要求被告予以解决，但被告至今没有改变原告无法继续使用场地的情况。行政强制行为的目的是不让原告继续经营高尔夫球场，被告认为原告没有受到行政强制行为的影响的说法是不成立的，从2015年5月25日起，根据合同法第216条的规定，原告就没有继续支付租金的义务了，被告要求原告支付租金的请求不能成立。原告认为被告构成违约，本案诉争的场地不属于法定的征收行为。设备使用费原告已经支付给被告，但是现在由于被告的违约行为导致合同无法履行，所以原告认为不应该支付。第三人针对反诉答辩称，作为被告追加的无独立请求权的第三人，是基于第三人对被告实施了国有化征收行为，考虑到原投资人的情况，第三人对征收的资产进行了评估，并根据相关的协定，给予了经济补偿，第三人的整个征收活动是合法的。至于原、被告之间的租赁合同以及基于租赁合同所形成的权利义务关系，第三人是无法掌控的，请求法院公正判决。在庭审中，原告提供了如下证据：一、场地设备租赁合同1份，证明原告之法定代表人潘振华与被告就阳光绿洲高尔夫俱乐部就涉案场地、设备签订了租赁合同，被告应确保该经营场地的合法性；租赁合同对场地、设备的租赁期限、租金和保证金支付及双方违约责任承担作出了明确约定。二、餐厅租赁合同及补充协议书各1份，证明原、被告为俱乐部经营之便，在场地设备租赁合同已签署生效的基础上另行对俱乐部内餐厅租赁事宜签署了租赁合同，租赁合同对该餐厅的租赁期限、租金、保证金、餐厅设备折价款支付以及餐厅设备所有权归属做��明确约定。三、原告企业工商信息1份，证明原告主体适格，租赁合同签订后，潘振华依约于2013年12月9日注册成立了平湖市利德仕健身服务有限公司作为俱乐部的经营主体，租赁合同承担人依约正式变更为原告。四、甲乙方交接、首次资金结算明细（2013.10.10）、收条、网上银行转账凭证2份（2014.3.3、2014.5.15），证明租赁合同签订后，原告先后通过现金及银行汇款方式，依约足额支付了诉争场地、餐厅之租赁保证金以及餐厅设备折价款五、甲乙方交接、首次资金结算明细（2013.10.10）、收条、网上银行转账凭证3份（2014.3.28、2014.4.1、2014.10.28）、中国工商银行个人业务凭证2份（2014.4.4、2014.9.30）、中信银行网银业务回单1份（2014.12.24)，证明租赁期限内，原告先后通过现金及银行汇款方式依约按期足额向被告支付了系争场地及餐厅应付租金款项。六、原告针对拆除行为进行录制的视频记录1份，证明2015年5月26日原告经营的场地中包括防护网在内的设施被第三人派人拆除，导致原告已无法继续经营。七、律师函、邮寄凭证、签收回单各1份，证明原告曾于2015年5月26日向被告发出律师函，要求其积极与相关部门交涉，依法履行出租人的适租义务，保证场地处于正常使用状态并制止不法拆除行为。八、装饰工程合同书1份、工程软装采购合同1份、利德仕新购资产明细1份及发票21份，证明租赁合同签订后，原告斥资对诉争场地、餐厅进行了装饰装修，并购置了大量必需的资产，现因诉争场地设备被拆除，导致原告经营停止，上述费用无法收回，其构成被告违约对原告造成的实际损失。九、库存汇总表1份附出入库明细、食材库存明细等10页，证明因诉争场地设备被拆除��原告经营停止，原告于租赁期内为经营所购置待售的商品无法继续销售，大量食品、酒品变质损坏，其价值构成被告违约对原告造成的实际损失。十、练习场合作协议1份，证明租赁期内，原告曾与第三方湖州温泉高尔夫俱乐部签订协议，约定原告为其提供诉争场地内指定区域广告位，第三方应为此支付对价30万元，现因系争场地设备被拆除，原告经营停止，构成被告违约对原告造成的实际损失。十一、利德仕高尔夫俱乐部VIP室租用协议2份，证明租赁期内，原告曾于第三方上海盈舟贸易有限公司、上海亦雄实业有限公司分别签订协议，约定原告将俱乐部内的VIP室出租至第三方使用，第三方应就此各自支付12万元。现因系争场地设备被拆除，原告经营停止，构成被告违约对原告造成的实际损失。十二、会员卡未消费余额统计表1份附储球��余额统计表7页、白金卡统计表2页、年次卡余额统计表1页、一卡通余额统计表1页、教学卡会员明细表2页，证明租赁期内，俱乐部会员办理了会员卡并预交了费用于俱乐部消费，现因诉争场地设备被拆除，导致以上均无法继续履行，截止起诉之日大量会员尚留有未消费款项，构成被告违约对原告造成的实际损失。十三、劳动合同及员工薪资确认单各29份、6月份现金工资签收2份及转账凭证1份、7月份现金工资签收单2份及转账凭证4份、8月份现金签收单2份及转账凭证7份、9月份现金签收单1份及转账凭证8份、未结算工资清单1份，证明租赁期内，因系争场地设备被拆除，俱乐部停止经营，停业期间，原告需正常为在职人员支付薪资，并且还应为因停业离职人员支付经济补偿，以上均构成被告违约对原告造成的实际损失。十四、工商营业执照1份，证明��告的名称进行了变更。被告质证认为，证据一、二、三、四，无异议。证据五，对支付的数额无异议，原告支付的球场租金到2015年7月11日，餐厅租金到2015年10月11日。证据六，2015年5月26日确实由第三人拆除了原告场地的球网，但是并不必然导致原告无法经营。证据七，无异议，被告收到过律师函。对证据八的真实性有异议，清单中还含有原告法定代表人的生活用品，原告投入的资金并不是原告完全使用的，要扣除折旧费和可以拆除的残值，该证据也无法证明原告实际的经济损失，被告不予认可。对证据九的真实性有异议，仅仅审核证据，无法证明实物存在，无法证明原告的主张，即使实物真实存在，原告也可以自行处理，无法证明与原告经营存在关联性，对证据的合法性也有异议。对证据十的真实性无异议，但是无法证明该合同是否真实履行，无法证明原告的实际损失是存在的。证据十一，合同第三条约定的租赁期限自2015年1月1日到2015年12月31日，故原告起诉之前，该合同自然履行了，并没有造成原告的损失，且该合同是否实际履行了无法确认，也无法证明原告租金收取了多少，不能证明原告主张的内容。对证据十二的真实性有异议，系原告单方制作的表格，无法证明原告的主张。证据十三，这些劳动合同和付出的工资都是原告经营的必要成本开支，原告如无法继续经营，应该自行减少经济损失。证据十四，无异议。第三人质证认为，对证据一、二、三、四、五，无异议。证据六，对2015年5月26日第三人拆除了原告球场最外围的球网的行为没有异议，但是拆除球网并不影响原告的正常经营，因为被告在答辩状及证据中提到2015年9月20日原告还在正常经营。证据七，第三人不清楚。证据八，同意被告的意见���仅凭几份合同和清单，无法证实原告所要证明的内容。证据九、十二，同意被告的意见，无法证明原告的实际损失。对证据十、十一的真实性无异议，但是协议履行的程度无法证明，原告也没有举证证明实际损失的数额。证据十三，劳动合同和薪酬确认单部分不相符，而且应该提供社会保险的凭证来印证，如果不能提供，则这些证据无法证明原告的主张，即使这些劳动真实存在，也是因为原告从事经营中必需的经营成本。证据十四，无异议。被告提供如下证据：一、微信状态（含录像视频截图）2页，证明原告公司营运总监田华鹏于2015年9月20日通过手机微信平台发布了一个含有录像视频的微信状态，录像视频的内容为原告公司顾客在本合同租赁标的球场练习高尔夫的现场录像视频。二、装修停业通知1份，证明2015年10月1日，原告在本���租赁合同标的物的物业铁门上贴出一份对全体会员和嘉宾的通知。三、征收证明1份，证明被告公司的实物资产，即本案租赁合同标的物被第三人于2016年1月28日实施了国有化征收措施。四、国有化实施告知通知1份，证明2016年2月20日被告法定代表人向原告发出通知，告知租赁标的物被国有化征收，租赁合同将无法继续履行的事实。五、财务凭证31份，证明被告支付了依据租赁合同原本应当由原告支付的水电费用33535.46元。六、场地设备租赁合同1份、餐厅租赁合同1份、补充协议书1份附餐厅部分资产明细表2页、陈进发移交餐厅部分资产明细表4页，证明原、被告之间签订了相关租赁合同，并对租期、租金的支付和违约责任进行了约定，并约定了如遇政府拆迁，乙方应无条件服从，双方均不承担违约责任。原告质证认为，证据一，该证据系电子证据，被告提交的证据不符合电子证据形式要求，田华鹏目前已不在原告公司任职，原告无法确认其是否发表过该视频，因此对该证据的真实性、合法性均不予认可；即使该视频确实是由田华鹏发布，该证据也无法反映视频的实际拍摄时间和拍摄地点，况且微信状态的发布往往不能反映真实情况，原告据此认为该证据无法反映系争场地的经营状况，与本案也不具有关联性。证据二，该公告确实由原告张贴，原告对证据的真实性、合法性予以认可，原告以内部装修为由对外解释停业的原因系出于各种因素考虑后的说辞，并不能反映系争场地的真实情况，原告对该证据的证明目的不予认可。对证据三的真实性无异议，但对关联性和合法性有异议，国有土地征收补偿条例规定，征收补偿是有条件的，房屋征收是要通过行政决定程序进行的，作出决定后应该公告，仅凭该证明是无法证明征收行为合法，该证明也不能证明征收的事实。对证据四的真实性无异议，但是不认可内容，原告没有看到该征收行为必需的法律文件。证据五，被告所主张水电费发生情况属实，原告对证据的真实性、合法性予以认可，同意在被告应返还的保证金中予以扣除。对证据六的真实性无异议，原告认为第三人的行为不是征迁。第三人质证认为，对证据一、二、三、四、六，无异议。证据五，第三人不清楚。上述证据，经审核，本院认证如下：一、原告提供证据：证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据十四，被告及第三人无异议，本院予以认定。证据六，被告及第三人对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定。证据七，被告无异议，本院予以认定。证据八、证据九、证据十、证据十一���证据十二、证据十三，本院结合案情及当事人陈述，对能相互印证的合理部分予以认定。二、被告的提供的证据：证据一，本院对其真实性予以认定。其余证据，对方当事人对真实性无异议，故本院予以认定。综上，本院查明事实如下：被告原名平湖远腾休闲健身咨询服务有限公司，2016年3月29日更名为平湖远腾汽车零部件制造有限公司。2013年3月，被告与上海华园餐饮管理有限公司签订餐厅租赁合同1份，约定上海华园餐饮管理有限公司向被告租赁位于浙江省平湖经济开发区新群路1689号阳光绿洲高尔夫俱乐部内的餐厅，租赁期限自2013年4月1日起至2016年5月31日止，第一年租金90000元，第二年租金99000元，第三年租金108900元，第四、五年的租金为前年度租金递增10%，上海华园餐饮管理有限公司在签订合同当天支付给被告第一年的租金��承租房屋保证金50000元，共计140000元；餐厅的物品转让费为120000元，转让费在签订栖合同当天支付给被告。2013年10月10日，原告法定代表人潘振华（乙方）与被告（甲方）签订场地设备租赁合同1份，约定：乙方承租甲方所有的位于浙江省平湖经济开发区新群路1689号阳光绿洲高尔夫俱乐部内的高尔夫练习场（面积约为3000平方米）、主楼（建筑面积约3467.91平方米）、临时搭建厨房98平方米、仓库95平方米，共约3660.97平方米（以下简称该场地）及相关设施设备；租赁期限为10年，自本合同签订之日起计算，租金第一年为600000元，第二年及第三年为700000元，此后每年租金为1000000元，租金支付方式为先付后用，前三年租金为半年一付，乙方在合同签订日支付给甲方第一个半年度的租金费，以后乙方在每个新的租赁半年度开始的前一个月内向甲方支付下一个半年度的租金费，第四年起，租金费支付方式为一年一付，乙方应自第四年起，于新的租赁年度开始前的1个月内向甲方支付下一个年度的租金费；合同保证金为600000元，包括设施设备200000元、经营风险300000元、水电费100000元；本合同签订后，乙方将在当地注册公司作为经营主体，本合同项下乙方的权利义务一并转让给乙方新注册的公司，新注册的公司将变更为本合同乙方，甲方同意该合同权利义务转让；本合同约定的一般违约金为300000元，但甲方无故终止本合同或甲方恶意违约导致本合同无法继续履行或者由于甲方债务导致本合同无法继续履行的，则属于根本性违约，需向乙方承担一般违约金10倍的违约金，即3000000元；如遇政府拆迁的，乙方应无条件服从政府安排，拆迁赔偿款按法律规定由甲乙方根据各自份额享有，双方均不承担违约责任。同日，被告（甲方）���上海华园餐饮管理有限公司（乙方）、潘振华（丙方）签订补充协议书1份，载明甲、乙双方于2013年3月份签订餐厅租赁合同1份，甲方将其拥有的座落于浙江省平湖经济技术开发区新群路1689号阳光绿洲高尔夫俱乐部内餐厅出租给乙方使用，现因丙方已承租了甲方的阳光绿洲高尔夫俱乐部的场地和设施，经丙方要求同时经乙方提出后，甲乙双方同意，将甲、乙双方在2013年3月签订的餐厅租赁合同中乙方的权利义务转让给丙方，并经三方协商，达成如下补充协议：1、原租赁期限为2013年4月1日起至2016年5月31日止，现变更为2013年10月1日起至2023年9月30日止，……2、第一原餐厅折价给乙方的物品，丙方应根据协议第5条约定将折价款支付给乙方，第二次餐厅折价给乙方的物品，丙方应向甲方支付折价款66041元。丙方支付折价款且经营满五年的，两次折价物品的产权归丙方所有��如丙方经营餐厅时间未满五年的，则该物品列表中的所有物品所有权仍属甲方所有。3、租金和租金支付：第一年租金为90000元，以后每年递增10%，以此类推，租金采用先付后用，并由丙方直接支付给甲方，丙方在每期租赁期满前一个月将下一期租金支付给甲方。……4、其他未修改条款仍按甲、乙双方在2013年3月份签订的合同执行，补充协议与原合同有冲突的条款以补充协议书为准。5、本协议签订后，丙方应向乙方支付第2条所述折价款120000元、第3条所述6个月租金45000元、租赁保证金50000元，……租赁期满后丙方凭合同再与甲方结算租赁保证金。2013年12月9日，潘振华注册成立了平湖市利德仕健身服务有限公司，潘振华为其法定代表人。原告向被告支付了上述场地设备租赁合同和补充协议涉及的保证金共计600000元、设备折价款66041元，向上海华园餐饮管理有限公司支付设备折价款120000元、租赁保证金50000元。2015年5月26日，第三人将原告设置在涉案场地的高尔夫球网拆除，原告即就此事发函给被告。2015年10月1日，原告发出通知：因国庆期间公司内部装修，暂停营业。2016年2月20日，被告向原告发出通知，告知双方于2013年10月10日签订的场地设备租赁合同、餐厅租赁合同及其补充协议项下的合同标的资产已经被第三人于2016年1月28日予以行政征收，故前述合同将无法继续履行。第三人也于2016年5月10日出具了征收证明1份，对该事实予以了证实。在诉讼中，原告主张其已付租金1279900元，被告自认已收到租金1324900元。原、被告达成如下一致意见：被告为原告垫付水电费金额为33535.64元，原告同意该款在被告应返还原告的保证金中予以扣除；原告使用被告餐厅设备和物品的租金双方同意以75000元计算。本院认为，潘振华与被告签订场地设备租赁合同以及潘振华、被告和案外人上海华园餐饮管理有限公司签订的补充协议书均系当事人真实意思的表示，合法有效，各方应当按照合同约定全面履行各自义务。根据场地设备租赁合同的约定，潘振华在注册成立公司（即原告）后，其在上述两份合同中的权利义务均由原告享受和承担，该约定未违反法律，本院予以确认。下面本院就原、被告的各项诉讼请求，逐一进行论述。（一）、原告要求解除原、被告签订的场地设备租赁合同、餐厅租赁合同，被告表示同意，本院认为，鉴于涉案租赁合同的标的已被第三人收回，原告的租赁目的已无法实现，且原、被告对涉案的合同的解除已协商一致，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。（二）、场地和餐厅租金问题。原告认为其在涉案场地的球网被拆除后即停业，故要求被告返还多付的租金；被告则认为原告一直占用涉案场地等直至被征用，故要求原告支付该时间段的租金，本院认为，虽然第三人于2015年5月26日将涉案场地的球网拆除，但根据被告提供的证据，原告至2015年10月1日才发出暂停营业的通知，说明其一直在正常营业，且原告未能提供其已将涉案的场地等退还给被告的证据，故租金本院只能计算至涉案场地等被征用之日，即2016年1月28日。经计算，原告共需向被告支付场地和餐厅租金1732778.08元，扣除原告已支付的1279900元，尚应支付452878.08元。（三）、原告要求被告返还保证金650000元、设备折价款186041元，被告无异议，但要求扣除其为原告垫付的水电费33535.64元，原告同意该款在被告应返还原告的保证金中予以扣除，本院对此予以确认。（四）、餐厅设备和物品的租金，原、被告同意以75000元计算，本院予���确认，该款由原告支付给被告。（五）、原告认为被告未能依约履行其应尽的确保租赁物适租义务，要求其支付违约金3413335.75元；被告则抗辩称，第三人对租赁标的实施了行政征收，属于不可抗力，且双方在场地设备租赁合同以及补充协议书中对此有明确约定，故被告无需承担违约责任，本院认为，行政征收有严格的程序，现被告仅仅提供由第三人出具的征收证明，不足以证明本案涉及的租赁标的已被第三人实施国有化行政征收。本案系租赁合同纠纷，被告系出租人，将涉案场地出租给原告，理应保证该场地处于适租状态，现原告在使用该场地的过程中，安全隔离网被拆除，场地又被第三人收回，致使原告的合同目的不能达到，被告的行为构成根本性违约。根据场地设备租赁合同的约定，被告在履行合同过程中根本性违约的，需承担违约金3000000元，原告认为双方约定的违约金低于其损失，请求法院将违约金增加至其实际损失数额，本院根据本案的实际案情，结合原告提供的有关损失依据以及租金的数额、租期，酌情认定被告承担违约金2000000元。至于被告要求原告支付违约金300000元，本院认为，本案系被告违约，故其要求原告承担违约金的请求，明显缺乏依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）平湖市利德仕健身服务有限公司与被告（反诉原告）平湖远腾汽车零部件制造有限公司就浙江省平湖经���开发区新群路1689号阳光绿洲高尔夫俱乐部内的高尔夫练习场、主楼、临时搭建厨房、仓库及相关设施设备、餐厅的租赁关系解除；二、被告（反诉原告）平湖远腾汽车零部件制造有限公司返还原告（反诉被告）平湖市利德仕健身服务有限公司保证金及设备折价款802505.36元；三、被告（反诉原告）平湖远腾汽车零部件制造有限公司支付原告（反诉被告）平湖市利德仕健身服务有限公司违约金2000000元；四、原告（反诉被告）平湖市利德仕健身服务有限公司支付被告（反诉原告）平湖远腾汽车零部件制造有限公司场地和餐厅租金、餐厅设备物品租金共计527878.08元；上述第二、三项相加后与第四项折抵，被告（反诉原告）平湖远腾汽车零部件制造有限公司应支付原告（反诉被告）平湖市利德仕健身服务有限公司2274627.28元，于本判决书生效后十日内履行完毕；五、驳回原告（反诉被告）平湖市利德仕健身服务有限公司的其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）平湖远腾汽车零部件制造有限公司的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费41835元，减半收取20917.50元，财产保全费5000元，合计诉讼费25917.50元，由原告（反诉被告）平湖市利德仕健身服务有限公司负担12456元，被告（反诉原告）平湖远腾汽车零部件制造有限公司负担13461.50元；反诉受理费6820元，由原告（反诉被告）平湖市利德仕健身服务有限公司负担2804元，由被告（反诉原告）平湖远腾汽车零部件制造有限公司负担4016元。如不服本判决，可���判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  朱跃飞二〇一七年七月三十一日书记员  怀笑晶