湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘02民终630号上诉人（原审被告）李裕田（曾用名李国新），男，1966年5月5日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托代理人刘仕荣，湖南法健律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代签法律文书等。被上诉人（原审原告）易可爱，男，1956年8月24日出生，汉族，湖南攸县人，住湖南省攸县。委托代理人刘国强，湖南一星律师事务所律师。代理权限为特别是授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代签法律文书。原审被告株洲市神剑房地产开发有限公司，住所地为株洲市天元区天平东路218号长江中央商务大厦A座728号。法定代表人易新建，系公司董事长。委托代理人易记乐，1974年1月9日出生，汉族，湖南省攸县。系公司股东。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。上诉人李裕田因与被上诉人易可爱、原审被告株洲市神剑房地产开发有限公司（以下简称神剑房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服株洲市石峰区人民法院（2016）株石法民一初字第1063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人李裕田的委托代理人刘仕荣、被上诉人易可爱及其委托代理人刘国强、原审被告神剑房地产公司的委托代理人易记乐均到庭参加诉讼，本案现已审理���结。上诉人李裕田向本院上诉，请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。其理由是：上诉人与原审被告之间交易真实合法，应受保护；被上诉人以上诉人和原审被告恶意串通虚假交易的理由要求确认上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同为无效合同，缺乏事实和法律依据；原审事实认定不清；一审未考虑被上诉人证据能否证明其主张，一味地要求上诉人出示证据证明原告主张不成立，判决侵害了上诉人的正当权益。一审适用法律错误，一审上诉人与被上诉人之间不存在任何民事法律关系，被上诉人根据不具备本案诉讼主体身份，理应依法驳回被上诉人的起诉。被上诉人易可爱答辩称：上诉人与原审被告于2008年签订的涉案门面买卖合同依法应当认定无效，上诉人与原���被告签订该合同的目的是套取银行贷款，其真实意思不是进行商品房买卖的交易，根据相关规定，民事行为必须是真实意思表示，故合同无效；上诉人称其与原审被告订立买卖合同的目的是进行商品房交易不符合常理，上诉人与原审被告签订合同后，两份买卖合同原件及不动产交易发票等原件都是由原审被告持有，而且合同签订后至本案起诉前，从未要求神剑公司交付涉案门面；与涉案门面只相隔7.2米的门面相隔22天签订合同，涉案门面是22880元每平，相隔7.2米的门面价格只有16464元每平，同一时段同一地段的门面差价就如此之大，说明交易不符合常理；我方在2010年元月就已经使用涉案门面至今，除了起诉，对方没有找易可爱来协商，上诉人也没有向神剑公司行使权利；涉案买卖合同签订后支付首付款的发票也是由神剑公司持有，银行贷款也是我方偿还。上诉人主���以涉案门面每月租金偿还贷款不属实，实际上涉案门面租金远达不到按揭还贷数额；2012年9月当我方把贷款全部偿还，神剑公司负责人何有良致电给李裕田办理手续，但上诉人不配合，2014年又致电给李裕田，但其又称有事拖延。一审庭审后神剑公司也向法院出示了说明，该说明的内容也是阐述套取银行贷款的事实。故上诉人与神剑公司签订的合同不是真实意思表示。原审被告神剑房地产公司同意被上诉人的答辩意见。被上诉人易可爱一审法院诉请：1、依法确认两被告于2008年10月15日签订的购买石峰区建设北路2022号北都广场103号门面的买卖合同为无效合同；2、判令两被告配合原告办理登记产权人为原告的石峰区建设北路2022号北都广场103号门面的房屋所有权证和国有土地使用证。一审法院经审理查明：2008年10月15日，被告李裕田与被告神剑地产公司签订商品房买卖合同。该合同约定，被告李裕田以1910184元的价格向被告神剑地产公司购买位于石峰区建设北路2022号北都广场的103号门面，房款支付方式为被告李裕田于2008年10月15日前付清购房款960184元，剩余950000元购房款办理银行按揭。2008年12月30日，该房屋在中国银行新华路支行办理了按揭贷款手续，贷款金额为950000元。2009年，该房屋获得房产权证，该门面登记在被告李裕田名下。被告李裕田自始至终未实际占有使用过103号门面，或从该门面获得任何直接收益。2010年3月11日，原告与被告神剑地产公司签订了石峰区建设北路2022号北都广场103、104、105、106、107号门面的房屋买卖合同。该合同名义出卖人一栏记明为易建华、李国新，买受人一栏记明为原告易可爱，在合同末尾签字栏签名的为被告神剑地产公司法定代表人易新建及易建华、原告��可爱，被告神剑地产公司以实际出卖人的名义加盖该公司公章。合同签订时，103号门面登记在被告李裕田名下，104号、105号、106号、107号门面登记在易建华名下。此后，原告易可爱向被告神剑地产公司支付了103、104、105、106、107号门面的购房款，共计2050000元整。2010年，上述门面交付给原告易可爱，原告将之用于开设宾馆，并使用至今。2014年7月2日，原告易可爱向中国银行新华路支行偿付了520426.21元，以付清103号门面在该行的按揭贷款。104号、105号、106号、107号门面现已登记在原告易可爱的女婿阳建锋名下，103号门面仍登记在被告李裕田名下。2011年6月13日，中国银行新华路支行因易建华拖欠104、105、106、107号房屋的按揭贷款，将易建华及被告神剑地产公司诉至株洲市荷塘区人民法院。另查明：被告李裕田在庭审时，未能出示任何103号门面的购房资料原件（包括但不限于房屋买卖合同原件、购房发票原件、房产权证原件、按揭还款凭证原件）。原告在庭审时，出示了103号门面的他项权证原件，购房总发票原件、被告李裕田与被告神剑地产公司签订的房屋买卖合同原件及103号门面的按揭还款原件。一审法院认为，原告主张被告李裕田与被告神剑房产公司所签订的103号门面的房屋买卖合同系以房屋买卖之名，行套取银行贷款之实，该份房屋买卖合同无效；被告李裕田主张其与被告神剑房产公司所签订的103号门面的房屋买卖合同合法有效。一审法院针对上述争议焦点，试从以下几个方面对该份合同进行分析：1、从合同内容的详尽程度来看，在正常的房屋买卖合同中，房屋的位置、购房价款及支付时间、房屋交付期限、房屋过户时间及违约责任等内容是双方协商的重点内容，买卖双方在合��中均会明确约定，但在被告李裕田与被告神剑地产公司所签订的103号门面的房屋买卖合同中，103号门面的具体交付期限为空白，此为疑点一；2、从购房款的支付情况来看，被告李裕田在庭审过程中主张103号门面的首付款是以现金和银行转账的方式支付，但未能出示相关的银行转账凭证予以证明，而原告却向本院出示了该门面的购房发票原件，此为疑点二；3、从房屋产权证及相关资料、票据的保管情况来看，正常的房屋买卖，在房屋过户后，房产证、房屋买卖合同、房屋购房发票等应由买受人保管，但在本案中，被告李裕田并未持有任何103号门面的购房原件。而原告易可爱却持有该门面的他项权证原件，购房发票原件、被告李裕田与被告神剑地产公司签订的房屋买卖合同原件，此为疑点三；4、从当事人对交易细节的掌握程度来看，房屋买卖涉及利益重大，当事人一般应当对交易磋商、合同签订、房屋过户的时间、场所，房款的支付时间、地点、批次、数额、支付方式等交易细节印象深刻，然而，在本案庭审过程中，被告李裕田对103号门面的还贷时间、还贷金额等基本事实都表示不清楚，此为疑点四；5、从实际还贷的情况来看，按常理，贷款应由贷款人即买受人归还，然而在本案中，103号门面的银行按揭贷款系由原告所归还，还款凭证原件均由原告持有，被告李裕田在庭审过程中未能出示任何还款凭证原件。被告李裕田对此解释称曾与被告神剑地产公司达成过以租抵贷的口头协议，由神剑地产公司负责偿还银行贷款，即与常理不合，又未有任何证据予以证明，此为疑点五；6、从交易后房屋实际居住使用情况来看，按常理，房屋出卖后，一般由买受人实际居住使用。在本案���，被告李裕田从未实际占有和使用过103号门面，自2010年起，该门面一直由原告占有使用，此为疑点六。根据上述分析，结合当事人庭审陈述、证人何某的证言以及（2011）株荷法民二初字第53号民事调解书、（2014）天民初字第384号民事调解书所记载的相关事实，原告易可爱所主张的事实，即被告李裕田与被告神剑地产公司于2008年10月15日签订的商品房买卖合同系以房屋买卖为名，行套取银行贷款之实，以合法形式掩盖非法目的，具有高度盖然性，故对于原告请求确认两被告签订的103号门面的房屋买卖合同为无效合同，本院予以支持。在103号门面买卖合同无效之情形下，103号门面应恢复登记至被告神剑地产公司名下。对于原告易可爱于2010年3月11日所签订的103、104、105、106、107号门面的买卖合同，该份合同在出卖人一栏记明为李裕田、易建华，但��份合同末尾的签章栏却由被告神剑地产公司盖章，其法定代表人易新建署名。对该份合同效力，本院分析如下，从物权角度而言，无论被告神剑地产公司与原告易可爱在签订门面买卖合同时，对103号门面有无处分权，均不影响该份合同的效力；从合同角度而言，综合本案已查明的事实，103号门面的出卖人只可能是被告李裕田或被告神剑地产公司，若该合同的出卖人为被告神剑地产公司，那么被告神剑地产公司自然应依约履行，若出卖人为李裕田，因被告李裕田否认曾授权给被告神剑地产公司签署该份合同，那么被告神剑地产公司为无权代理，其法律后果也应由被告神剑地产公司承担，故在原告易可爱已依约履行完付款义务及确认103号门面仍属被告神剑地产公司所有的情形下，被告神剑地产公司应依约协助原告将103号门面登记至原告名下。综上所述，原告���张确认被告李裕田与被告神剑地产公司间的房屋买卖合同无效，并要求两被告协助其办理过户手续，本院予以支持。为避免办理两次过户登记手续之繁琐，由被告李裕田直接协助原告易可爱办理103号门面的过户手续。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第三项、第五十八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、确认被告李裕田与被告株洲市神剑房地产开发有限公司于2008年10月15日签订的株洲市石峰区建设北路2022号北都广场103号门面的买卖合同无效；二、被告李裕田于本判决生效之日起七日内协助原告易可爱将石峰区建设北路2022号北都广场103号房屋过户至原告易可爱名下。本案案件受理费13300元，由被告李裕田、株洲市神剑房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交如下新证据：证据一、李国新于2009年1月26日出具的《欠条》。拟证明1、李国新（李裕田）于2008年10月15日与株洲市神剑房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时，实际合同价款为960184元，单价为11400元/㎡。价款不是1910184元，单价也不是22800元/㎡；2、李国新并未按合同约定期限支付相应对价，而是与出卖方商定后变更了价款支付方式，并由李国新出具了《欠条》；3、欠款金额为960184元价款+办证费105060元+代收费2100元+维修基金57305元，总计1124649元。证据二、工商行醴陵支行《个人业务凭证》3张。拟证明1、李国新分别于2009年2月16日、2009年3月9日、2009年7月18日向出卖方法定代表人易新建工商行卡号上支付购房款20万元、50万元、10万元，共计已支付房款80万元；2、上诉人与原审被告之间为真实房产交易，并非虚假交易。证据三、原审被���神剑房地产开发公司于2012年2月8日出具的《证明》及附件《中行（李国新）还按揭明细表》各一份。拟证明1、神剑公司采取虚增交易价格的方法利用与上诉人签订购房合同的方式，套取银行按揭款95万元供公司使用；2、自2009年2月12日起至2011年12月19日期间的按揭月供由易新建支付，与上诉人无关，表明按揭款并不在真正的合同价款内。证据四、2014年11月1日湖南刚维律师事务所《律师函》及送达凭证。拟证明1、上诉人已委托律师于2014年11月1日致函被上诉人，就涉讼标的物主张权利；2、该《律师函》已送达至被上诉人处；3、收到律师函后，被上诉人才于2014年11月21日向法院提起确认之诉。证据五、李裕田个人活期查询明细。拟证明李裕田向易新建支付购房款的事实。证据六、证人刘某到庭作证证言。拟证明1、此涉讼标的物自2008年10月1日起被神剑公司返租作为售楼部。被上诉人易可爱质证称：对证据一其不是新证据，也不符合常理，按理说该欠条应该在易新建手中，不能是李国新打了欠条还能持有欠条，而且该欠条与本案争议的买卖合同没有关联性，本案合同是无效合同；证据二真实性无异议，对证明事实有异议，该证据也不属于新证据，不应采信；证据三2012年2月8日的证明是复印件，不具有证据效力，真实性有异议，按揭明细表没有任何签字及盖章，不具备证据效力；证据四的真实性无异议，但对证明事实有异议，不能证明商品房交易合同是否有效，且本身属于起诉前发的律师函，只是上诉人单方陈述，不能证明争议合同的效力问题；对证据五的真实性无异议，但对关联性有异议；证据六的内容是上诉人代理人打印的，只是由证人填写，内容真实性有异议，证言陈述2008年10月1日租赁给售楼部使用，但没有证据���明2008年10月1日该楼房是否对外销售，上诉人与神剑公司之间本身就是套取贷款签订买卖合同，是违法犯罪的行为，不可能把真实情况告知证人。原告被告神剑公司质证称：我方同意被上诉人方的质证意见。本院对上诉人提交的证据认证如下：对证据1，真实性予以采信，但该证据仅证明上诉人有实际购买涉案标的物的意向；证据2、5的真实性予以采信，但该证据仅证明上诉人向易新建个人付款，不能证明上诉人所付款项为购买涉案标的物的款项，上诉人购买涉案标的物应向原审被告支付款项；证据3，真实性予以采信，但该证据证明双方所签《商品房买卖合同》实为套取银行贷款，并非真实购买涉案标的物；证据4，真实性予以采信，但该律师函仅证明涉案标的物登记在上诉人名下，上诉人并无其他确实证据证明涉案标的物系其真实购买；证据6，真实性无法确定，证人所证事实没有返租协议或合同予以佐证，原审被告亦不予认可，故对该证据不予采信。本院二审查明的案件事实与一审一致无异。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案。本案二审争议的焦点是：上诉人与神剑公司于2005年10月15日签订的北都广场103号门面的房屋买卖合同是否有效？上诉人与原审被告神剑公司签订的《商品房买卖合同》，上诉人并未支付任何款项，且依据该合同向银行的贷款，上诉人也未偿还，故该合同实质上是为套取银行贷款，并非真实的买卖合同关系，系以合法形式掩盖非法目的，属无效合同。上诉人提出“上诉人与原审被告之间的交易是真实交易，应受法律保护”的理由，没有确实的证据支持，本院不予支持。合同无效，上诉人应将北都广场103号门面的房屋的登记变更至原审被告神剑公司名下，鉴���原审被告又将该门面卖给被告易可爱，一审法院认为为避免两次变更登记的繁琐，判令由上诉人直接变更登记至被上诉人名下，本院认为正确，予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。上诉人的各项上诉理由均没有确实的证据予以支持，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13300元，由上诉人李裕田承担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 晶审 判 员  李少华代理审判员  李 黎二〇一七年七月三十一日书 记 员  王 琳