德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0603民初2242号原告：赖秋龙，男，1984年9月20日出生，蒙古族，住陕西省三原县。委托诉讼代理人：王松，四川润坤律师事务所律师。被告：德阳市呈邦置业有限公司，住所地四川省德阳市珠江东路99号，统一社会信用代码：915106000623744544。法定代表人：蒋伟，公司总经理。委托诉讼代理人：文敦述，四川维扬律师事务所律师。原告赖秋龙与被告德阳市呈邦置业有限公司（以下简称呈邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖秋龙的委托诉讼代理人王松，被告呈邦公司的委托诉讼代理人文敦述到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赖秋龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《KTV房屋租赁合同》；2.判令被告向原告退还租赁履约保证金61208元；3.判令被告向原告支付违约金1000000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月22日，原、被告双方签订《KTV房屋租赁合同》一份，约定被告将位于德阳市旌阳区嘉陵江西路379号（呈邦摩根时代项目A1栋2楼局部区域），建筑面积1280.52平方米的房屋租给原告作为KTV及相关配套使用。租赁合同约定的房屋租赁期限为从2017年1月1日起至2029年6月30日止，被告交房时间为2016年12月31日前，双方约定房屋履约保证金为两个月房屋租金（以首期房屋租金为计算基准）共计61208元。合同签订后，原告如约支付了履约保证金61208元，并由被告向原告出具了租赁履约保证金收据一份。合同还约定了违约责任等条款。现经原告多次催促，被告至今仍未交付租赁房屋，导致原告不能如期施工，正常营业，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。呈邦公司辩称，原、被告双方签订《KTV房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对原告诉请第一、二项无异议，但原告主张的违约金过高且有重复计算。根据合同约定，若逾期交房构成违约，违约金为15万元。租赁房屋还未交付，原告就购买设备并对租赁房屋进行装修设计，与常理不符，原告主张100万元违约金应有相应的实际损失作为主张的依据。经审理查明：2016年7月22日，呈邦公司（甲方）与赖秋龙（乙方）签订《KTV房屋租赁合同》，约定甲方将座落在德阳市旌阳区嘉陵江西路379号呈邦摩根时代项目A1栋2楼局部区域（区域详见附件三）房屋出租给乙方，该物业建筑面积为1280.52平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅限作为KTV及相关配套经营使用。租赁期限共计12.5年，从2017年1月1日起至2029年6月30日止，本合同正式计租日为2019年7月1日，甲方交房时间为2016年12月31日前。乙方承诺经营KTV品牌暂定开业时间为2017年7月1日，如甲方未按前述交付租赁物业而延迟交房的，则本合同约定的乙方免租期起始、截至日期、开业时间相应顺延。甲、乙双方约定房屋履约保证金为两个月房屋租金（以首期房屋租金为计算基准）共计61208元，乙方在签订本合同之日起三天内向甲方支付履约保证金人民币61208元，甲方向乙方出具租赁履约保证金收据；合同租赁期届满后，甲方需在三个工作日内不计息退还乙方缴纳的履约保证金。合同第八条违约责任第（一）项，甲方按本合同第二条的约定向乙方交付房屋（交付房屋日期2016年12月31），但房屋交付实际情况与合同约定交付标准相差甚远且甲方无法弥补的，影响乙方正常施工、运营管理的，则视为甲方违约，乙方有权解除合同。乙方解除合同后，甲方需退还乙方缴纳的履约保证金且赔偿人民币150000元；第（四）项，甲、乙双方如因自身原因未按照合同约定如期履行本合同的或甲、乙双方如有一方违反本合同第二条、第三条、第四条、第六条、第七条约定的，由违约方向守约方支付违约金，违约金1000000元。原告提供的收据显示，经办人司维已于2016年7月22日向呈邦公司缴纳履约保证金61208元。为证明司维的身份，原告向本院提交《项目合作协议书》一份，该协议书主要载明，合作方为司维（身份证号码110224197511260058）、赖秋龙（身份证号码152302198409200033），合作项目为德阳市旌阳区嘉陵江西路379号呈邦摩根时代量贩式KTV，证明司维是上述项目的合伙人。为证明实际损失，原告向本院提供《KTV设备购销合同》、《委托设计合同》各一份及收据两张。上述证据显示：2016年11月8日，赖秋龙以影乐迪KTV的名义（甲方）与四川云昊电子科技有限公司（乙方）签订《KTV设备购销合同》，约定甲方向乙方购买KTV点歌系统、音响设备等系统设备一批设备总价计人民币1255945元。本合同签订生效后，甲方安排支付设备定金，人民币80万元整。四川云昊电子科技有限公司（以下简称云昊公司）于2016年11月8日向原告出具的收据，载明:收到赖秋龙德阳（呈邦摩根时代）KTV设备定金800000元，并加盖了云昊公司财务专用章。2016年10月18日，赖秋龙以影乐迪KTV的名义（甲方）与成都白装网壹号创客装饰设计有限公司（乙方）签订《委托设计合同》，约定甲方委任乙方担任本项目专任装潢设计方，并指定本项目主案设计师由乙方设计师担任，工程地点为德阳呈邦摩根时代KTV，委任设计时间2016年10月18日，完成委托设计时间2016年11月17日，共计30天，节假日顺延；设计费总计384156元；甲方支付设计定金:300m²以上的支付设计定金190000元。成都白装网壹号创客装饰设计有限公司（以下简称创客公司）于2016年10月8日向原告出具收据，载明：收到赖秋龙交来设计费（德阳呈邦摩根时代KTV）190000元，并加盖了创客公司公章。庭审中被告陈述，呈邦摩根时代的房屋于2016年5、6月由于资金问题停工，并于2016年年底向业主发出公告。呈邦公司尚未将租赁房屋交付给原告，对于原告要求解除原、被告签订的《KTV房屋租赁合同》及退还租赁保证金61208元的请求，被告无异议。本院于2017年6月7日将本案应诉文书送达被告。以上事实，有当事人陈述、《KTV房屋租赁合同》、收据三张、《项目合作协议书》、《KTV设备购销合同》、《委托设计合同》、送达回证等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《KTV房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当严格遵照履行。关于原告诉请要求解除原、被告双方签订的《KTV房屋租赁合同》及退还租赁保证金61208元的请求，庭审中，被告对此无异议，故本院予以支持。关于解除合同的时间，应为原告通知解除合同的意思表示到达被告时合同解除，即本院将应诉文书送达被告时，故双方合同于2017年6月7日解除。关于原告主张的违约金1000000元。原告认为，按照租赁合同第八条第（四）项约定，原、被告双方如因自身原因未按照合同约定如期履行本合同的，应由违约方向守约方支付违约金1000000元。被告认为，原告主张的违约金过高且有重复计算，违约金应按照租赁合同第八条第（一）项约定，为150000元。本院认为，根据合同约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付租赁房屋，但被告至今未能将租赁房屋交付给原告使用，已构成违约，应属租赁合同第八条第（四）项违约情形。庭审中，被告抗辩原告主张违约金过高，应以实际损失为依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，首先，原、被告双方租赁合同签订时即约定了若被告延迟交房，则原告开业时间等相应顺延的情形，说明双方在签订合同时已考虑到了可能发生延迟交房的情况；其次，原告在被告尚未向其交付租赁房屋前，即与云昊公司、创客公司签订设备购销合同和设计合同，不符合日常生活经验；再次，对于已产生的实际损失，原告仅提供了两张收据证明其已支付定金，但未提供其他证据佐证上述合同的实际履行情况。综上，原告提供的现有证据不足以证明其实际损失，其主张的违约金过高，本院予以调整。结合被告迟延履行义务的情况、原告的预期利益损失及被告的过错程度，违约金酌情支持150000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告赖秋龙与被告德阳市呈邦置业有限公司签订的《KTV房屋租赁合同》于2017年6月7日解除；二、被告德阳市呈邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赖秋龙退还租赁保证金61208元、支付违约金150000元；三、驳回原告赖秋龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14351元，由原告赖秋龙负担11000元，由被告德阳市呈邦置业有限公司负担3351元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  杨春兰审 判 员  杨永胜人民陪审员  唐诗萍二〇一七年七月二十四日书 记 员  袁 琳