安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0124民初2533号原告：王胜，男，1992年8月13日出生，汉族，士官，户籍地安徽省庐江县，现住江苏省徐州市，委托诉讼代理人：盛玉华（系王胜之母），女，居民，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：王宏，庐江县法律援助中心法律工作者。被告：庐江县公房经营管理所，住所地安徽省庐江县庐城镇法定代表人：张大前，该所所长。被告：王孝慈，男，1950年11月13日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县，被告：王孝来，男，1954年10月5日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县，被告：王孝兰，女，1948年12月2日出生，汉族，居民，住安徽省合肥市瑶海区，上述四被告的共同委托诉讼代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。原告王胜与被告庐江县公房经营管理所、王孝慈、王孝来、王孝兰确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告王胜的委托诉讼代理人盛玉华、王宏，被告庐江县公房经营管理所及被告王孝慈、王孝来、王孝兰的共同委托诉讼代理人刘爱民，被告王孝慈、王孝来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王胜向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告庐江县公房经营管理所与何凤英于2011年5月3日签订的《房地产买卖契约》无效；2、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：原告父亲王孝宽（又名王科）于2014年2月20日去世，生前系残疾人（精神残疾）、低保户。何凤英系王孝宽的母亲，于2013年4月去世。王孝慈、王孝来、王孝兰系王孝宽的同胞兄弟姐妹。2011年5月3日，庐江县公房经营管理所与何凤英签订《房地产买卖契约》，将座落于庐城镇城中西路82号直管公房出售给何凤英。根据庐江县人民政府办公室（庐政办[2010]137号）文件精神，可以购买现承租的直管住宅公房，需符合下列条件：1、承租人是2010年3月18日前的庐城城区非农户口；2、承租人家庭成员未参加房改、未享受住房补贴、未参加集资建房的；3、承租公房是承租人家庭成员在庐城唯一住房的；4、2009年12月31日前与县公房经营管理所直接签订租赁协议的现承租户。何凤英不具备购买该直管公房的所有条件。2009年12月31日前与县公房经营管理所订租房协议的是王孝宽，王孝宽符合该文件规定的所有条件。即使何凤英代替王孝宽签订该份契约，买方姓名也应该是王孝宽而非何凤英，且现基于该份契约而签订的《房屋拆迁补偿协议》中，产权人栏姓名亦登记为何凤英。庐江县公房经营管理所作为庐江县公房管理机构，在未查明事实的情况下，擅自将原告父亲的房屋登记在他人名下，明显违反了法律规定，严重损害了原告的合法财产权益。庐江县公房经营管理所辩称：案涉庐城镇××××号房屋属于庐江县公房经营管理所直管公房，该房屋自二十世纪五十年代就一直由王杏仁、何凤英夫妇租住使用。王杏仁去世后，何凤英仍一直租住该房屋。因岗湾片区拆迁，庐江县公房经营管理所于2011年5月3日与何凤英达成买卖协议，将案涉房屋出售给何凤英，何凤英已按照合同约定支付了全部购房款。庐江县公房经营管理所与何凤英之间签订的《房地产买卖契约》是双方自愿达成的，不违反法律规定，属有效合同。王孝慈、王孝来、王孝兰共同辩称：王孝慈、王孝来、王孝兰的父母自二十世纪五十年代就一直租住该房屋，其三人与原告的父亲王孝宽都是在该房屋出生的。四兄妹成人以后，王孝慈、王孝来、王孝兰陆续搬离家中，案涉房屋一直由母亲何凤英租住。王孝宽因离婚和身体疾病等原因，一直与母亲何凤英居住在一起。何凤英与庐江县公房经营管理所签订的房屋买卖协议是双方自愿签订的，合法有效。另，案涉房屋已拆除，并已经给予了拆迁补偿。王胜围绕其诉讼请求依法提交了证据：1、原告的身份证、士官证及常住人口登记卡各一份，用于证明原告的诉讼主体资格及王孝宽、何凤英分别系原告父亲和祖母的事实；2、庐江县人民政府办公室庐政办[2010]137号文件及岗湾片区直管住宅公房出售价格表各一份，用于证明庐江县人民政府规定的关于公开出售直管公房必须具备的条件以及原告父亲王孝宽生前居住的房屋××岗湾片区拆迁范围的事实，同时还用于证明王孝宽是低保户，案涉房屋适用的是低保户的售价，而何凤英不是低保户，其已在单位享受了住房补贴，不是与庐江县公房经营管理所直接签订租房协议的现承租户的事实；3、证明二份、王孝宽的残疾证一份，用于证明王孝宽的曾用名为王科，生前系精神残疾二级，属低保户以及其生前居住于庐城镇××××号的事实；4、《房地产买卖契约》一份，用于证明该份协议上购买人一栏内何凤英的签名是王孝慈代签的，而何凤英并不具备购买资格；5、购房发票一张，用于证明案涉房屋是按照低保户的价格购买的，只有王孝宽是低保户，其家庭其他成员均非低保户，无权享受该价格；6、庐城镇岗湾社区居委会出具的证明及庐江有线电视台制发的有线电视用户证各一份，用于证明王孝宽一直居住在案涉房屋，且办理了相关证件；7、《房屋租赁合同》五份，用于证明自1990年8月6日至拆迁时止，案涉房屋一直由王孝宽作为承租方与庐江县公房经营管理所签订租赁契约，王孝宽即为现承租户，其唯一具备购房资格的事实；8、庐江县第二百货公司出具的证明一份、庐江县养老保险事业管理中心出具的证明二份，用于证明何凤英在其所在企业改制期间分三次领取了房产变卖款16000元以及其退休后一直享受养老保险待遇，死亡后已享受死亡抚恤金，何凤英非低保户，不具有购买案涉房屋的资格。经质证，四被告共同发表的质证意见为：1、对证据1的三性无异议，户口本中的户主就是何凤英，居住在原××××号；2、对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据与本案无关联性。何凤英自上世纪五十年代即居住在案涉房屋中，承租人是王杏仁、何凤英夫妇。王杏仁去世后，承租人是何凤英而非王孝宽。何凤英是否具有购买资格，已经过庐江县公房经营管理所审查，亦不违反法律法规规定；3、对证据3的真实性无异议；4、对证据4、5的三性无异议；5、对证据6、7的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。租赁合同最早是在1992年签订的，没有1990年的租赁合同。虽然合同上的承租人是王科，但是不代表实际承租人就是王科，因何凤英不识字，在一段时间内是由王科代为签字的，真正的承租人应是何凤英。即便承租人是王科，也不代表王科就具有购买资格，同时也不代表何凤英与庐江县公房经营管理所签订的协议就是无效的；6、对证据8的真实性无异议，但对其证明目的有异议。何凤英所领取的16000元，其中10000元用于缴纳何凤英的养老保险。何凤英的死亡抚恤金也用于何凤英的后事了，这些也并不能说明案涉合同就是无效的。四被告为佐证其抗辩主张，亦向本院提交以下证据：1、何凤英的户口本一份，用于证明原××××号房屋是何凤英生前的住处，且何凤英为户主；2、岗湾社区出具的证明一份，用于证明何凤英家庭成员情况及何凤英、王杏仁去世时间；3、《房地产买卖契约》及购房发票一张，用于证明案涉房屋系由何凤英购买的事实；4、《房屋拆迁补偿协议》、《房屋拆迁安置协议》各一份及收据一张，用于证明案涉房屋的拆迁主体是何凤英。何凤英与安徽省庐江县云升房地产开发有限公司（以下简称“云升公司”）于2011年3月19日签订安置协议，获得位于庐城镇中心城25号楼2302室安置房屋，同时应找补云升公司差价款105829.03元，此款后由王孝慈以何凤英名义代为缴纳的事实；5、原告母亲盛玉华与云升公司于2013年7月27日签订的安置协议一份，用于证明因城中西路82号房屋拆迁，原告母亲盛玉华也获得一套位于庐城镇中心城24号楼805室安置房屋，并找补差价款16万元的事实。原告对四被告提交的上述证据发表的质证意见为：1、对证据1的真实性无异议，将何凤英列为户主是对长辈的尊重，但是户主并非就是案涉房屋的实际承租人，不能达到被告的证明目的；2、证据2的真实性由法院核实；3、对证据3仍坚持举证意见；4、证据4是基于案涉购房协议而延伸的，对其合法性不予认可；5、对证据5的真实性无异议，但这套安置房与本案无关联性。经审查，本院认为，原、被告所提交上述证据，因各质证意见方对其真实性均不持异议，本院予以确认。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系王孝宽（又名王科）、盛玉华之子。王孝宽、王孝慈、王孝来、王孝兰系王杏仁、何凤英的四个子女。王杏仁、何凤英、王孝宽先后分别于1974年、2013年5月、2014年2月去世。位于庐城镇××××号房屋属庐江县公房经营管理所直管公房，自二十世纪五十年代起即由王杏仁、何凤英租住。王孝慈、王孝来、王孝兰三人成年后相继搬离该住处，王孝宽则一直随其母何凤英居住于此。盛玉华与王孝宽婚后亦居住在该房屋，何凤英为户主。盛玉华于1998年间与王孝宽离婚后便迁出该住所。2010年间，庐城镇××××号房屋所在的岗湾片区被列为庐江县庐城镇旧城改造范围，庐江县人民政府办公室于2010年11月22日下发庐政办[2010]137号《关于岗湾片区直管住宅公房拆迁安置处理意见》，决定对承租人的安置实行租、售并举以及租房安置。对拟公开出售的直管公房要求承租户同时具备以下条件：（1）承租人是2010年3月18日前的庐城城区非农户口；（2）承租人家庭成员未参加房改、未享受住房补贴、未参加集资建房的；（3）承租公房是承租人家庭成员在庐城唯一住房的；（4）2009年12月31日前与县公房经营管理所直接签订租赁协议的现承租户。2011年5月3日，庐江县公房经营管理所与何凤英签订《房地产买卖契约》，将位于庐城镇××××号房屋按低保户售价标准出售给何凤英，成交价为36539元。王孝慈代其母何凤英在该契约上签名。何凤英于当日向庐江县公房经营管理所缴纳了该36539元购房款。同日，云升公司亦与何凤英签订《房屋拆迁补偿协议》、《房屋拆迁安置协议》各一份，约定将位于庐城镇中心城25号楼2302室房屋作为何凤英的拆迁安置用房，何凤英向云升公司找补差价款105829.03元。2016年1月15日，王孝慈以何凤英的名义向云升公司缴纳了该全部差价款。另查明，中心城25号楼2302室安置房业已竣工交付，现由王孝慈居住使用，目前尚未办理产权登记，相关拆迁安置手续仍登记在何凤英名下。同时还查明，王孝宽生前患有精神残疾，残疾等级为二级，领取了残疾证。案涉原××××号房屋被拆迁前，庐江县公房经营管理所在1992年、1993年及1995年度曾与王孝宽签订了《房屋租赁合同》，此外，双方还签订了另一份《房屋租赁合同》，该合同中未注明签订时间及租赁期限。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。庐江县公房经营管理所与何凤英于2011年5月3日签订的《房地产买卖契约》，原告现以该合同的利害关系人的身份要求确认其无效，理应提供相关证据证明该合同存在上述法定无效情形之一。本案中，何凤英、王孝宽生前均居住、生活于原××××号直管公房，何凤英系户主，王孝宽为何凤英户家庭成员。庐江县公房经营管理所在岗湾片区公房出售过程中，审查确认何凤英为案涉公房的实际承租人，并与何凤英在平等自愿的基础上签订《房地产买卖契约》，因其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，同时原告也未能举证证明该合同存在其他法定的无效情形，故应认定为合法有效。庐江县人民政府办公室庐政办[2010]137号文件中规定的购房条件不属于法律、法规的强制性规定，原告据此主张合同无效，其理由不能成立，且于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告王胜的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告王胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  邢亚东审 判 员  包 玲人民陪审员  汪德生二〇一七年七月十八日书 记 员  桑 妮附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法通则》公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。