重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0109民初3697号原告候娟，女，汉族，1974年8月6日出生，重庆市铜梁区人，城镇居民，住重庆市北碚区。被告凃强，男，汉族，1964年11月6日出生，重庆市合川区人，城镇居民，住重庆市北碚区。原告候娟与被告凃强租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邬瑾适用简易程序公开开庭审理，原告候娟、被告凃强等到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告候娟向本院提出以下诉讼请求：一、依法判令解除双方于2015年2月2日签订的房屋租赁合同。二、判令被告立即腾空并搬出北碚区碚XX路XX号门面。三、判令被告支付原告违约金20000元。四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告候娟系重庆市北碚区XX路XX号门面的所有权人。2015年2月2日，原、被告签订了以原告为甲方，被告为乙方的房屋租赁合同，双方约定：一、出租时间为2015年3月1日起至2018年2月28日止。……三、年租金40000元，从次年起以上一年度租金为基数，按照10%递增，租金每年缴纳一次，在期满前五日内支付，延期达10天以上的，甲方有权终止合同。……。七、乙方不得将该门面转租、转让他人，如转租、转让，应取得甲方同意。……。九、一方违约，应向对方支付违约金20000元。现原告于2017年3月11日收到被告打款只有24200元，不仅如此，被告未经原告同意，将诉争门面转租他人。被告既逾期又未足额缴纳租金还擅自转租均属违约行为。特诉至法院，请求依法判决。被告凃强辩称，涉案门店从原告处租赁过来，原告很清楚我经营的东西，合同履行了两年，双方都没有争议，租金也是履行起走的。2016年8月的租金是分两次交付的，在2016年我们双方对缴费的合同条款进行了调整。2017年3月我给原告打电话交付租金的问题，原告也同意分两次交付租金。给原告交付半年租金的时候，原告也没有提出异议。现在我同意马上支付剩下的半年租金。我没有转租门面，合同履行了两年原告也没有提出异议，没有违约的事实，原告单方面解除合同不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于北碚区XX路XX号第1层门面（房屋建筑面积贰拾陆点叁捌）权利人系候娟。2015年2月2日，经侯娟（甲方）与凃强（乙方）协商一致签订了《房屋租赁合同》该合同约定，甲方将营业门面北碚区XX路XX号门面壹间（25平米）出租给乙方经营，协议如下：一、出租经营时间，从2015年3月1日至2018年2月28日止，共三年。其中，免租期为2015年2月17日至2015年2月28日止。续租事宜在期满30日内另行协商。二、出租经营保证金：乙方在经营前先缴纳的承租经营保证金4000元整，合同终止时一次性退还乙方。三、承租租金：每月3333元（大写：叁仟叁佰叁拾叁元整）年租金肆万元，第二年起每年每月在上年的基础上递增10%。第三年起每年每月在上年基础上递增10%。承租费每年缴一次。需提前5天缴纳下次租金，延期不交按5%计算滞纳金，延期10天以上，甲方有权终止合同，按乙方违约处理。四、乙方承租期不得损害房屋建筑结构，一般维护维修由乙方自行负责。若涉及房屋建筑原因的维修维护由甲方负责。五、乙方必须合法经营，遵守国家法律、法规，自行办理所有证照手续，自行承担民事责任，自行承担水、电、排污及工商、税收费用以及电的容费用。水电按国家水电部门收费标准计量收费。六、如遇国家政策调整变化或建设需要，不能继续经营，本合同自行失效。但因国家政策性建设拆迁赔偿的装修及设施搬迁费归乙方所有。七、乙方不应将营业用房转租、转让他人，如有转租、转让应在得到甲方同意后，才可转租、转让。八、乙方若要提前退租，必须提前30天书面通知甲方，并完清应交款项，乙方无论何时退出，房屋内不可拆除的建筑装修、线路，给排水管道一律不得拆除。九、本合同一式二份，经双方签字盖章后生效，双方必须严格执行，如一方违约，应向对方支付违约金贰万元整，并赔偿对方的实际损失。未尽事宜，双方协商解决。2015年2月6日，侯娟向凃强出具收条，注明“今收到涂强交来2015年3月1日至2016年2月29日整年房租肆万元整，收款人侯娟，2015.2.6”、“今收到涂强门面保证金肆仟元正，收款人侯娟。2.15.2.6”、“情况说明：收涂强6600元（给前租赁户经济补偿，该经济补偿在三年后如房子由侯娟收回经营，则该经济补偿不退还涂强，如无此情况，则由下一个租赁户给付给涂强，侯娟2015.2.26.”2016年8月7日，侯娟向凃强出具收条注明“今收到涂强房租44000元正（肆万肆仟元正），收款人：侯娟2016.8.7”。2017年3月10日凃强以银行转账方式支付侯娟24200元。在庭审中，被告凃强陈述，原、被告双方以口头方式约定分两次支付全年租金，改变了支付租金的时间。被告在庭审中举示微信记录一份，内容为侯娟提供工行账号，凃强表示收到，侯娟表示“OK”，凃强表示收到原告微信上说一声，被告凃强对此陈述，微信记录证明，双方约定改变支付租金时间，原告侯娟对此从未提出异议。原告侯娟陈述，我收款不表示对收款的方式认可，不认可被告所说的分两次支付全年租金。还查明，在庭审中，原告侯娟陈述，2017年3月11日，原告方发现承租房屋为蛋糕店，食品流通许可证、工商营业执照上注明的人是刘崇维，凃强将房屋转租给他人，违反合同约定。被告凃强陈述，自2015年承租房屋以来，原告方就清楚，承租房屋作蛋糕房，原告从未提出过异议，刘崇维系被告方的合作伙伴，双方在2015年2月时，就签订了合作协议，被告方不存在未经原告同意将房屋转租的情况。被告同时举示2015年2月20日，凃强（甲方）与刘崇维（乙方）签订的合作协议一份。以上事实有书证，当事人陈述等为证，足以认定。本院认为，2015年2月2日，侯娟与凃强签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，该合同有效。在房屋租赁合同履行过程中，被告凃强于2015年2月6日支付侯娟从2015年3月1日至2016年2月29日的租金40000元，系正常履行租赁合同的行为；2016年8月7日，凃强向侯娟支付房租44000元，已超过原、被告双方约定的支付租金的期限，该行为系违约行为；2017年3月10日，凃强向侯娟支付24200元，已超过原、被告双方约定的交付租金的期限，该行为系违约行为。被告凃强违约，应承担相应的违约责任。本院酌情确定，由被告凃强支付原告侯娟违约金10000元。理由如下：一、2015年2月2日合同第九条，约定的违约金为20000元，鉴于合同约定的全年租金约为40000余元，该约定过分高于造成的损失，故原告方要求主张违约金20000元，本院不予支持。2015年2月2日合同第三条约定的“滞纳金”本院不予支持。二、2016年8月7日，凃强支付房租的行为已构成违约，无证据证明，原告侯娟采取适当措施防止损失的扩大，原告侯娟不得就扩大的损失要求赔偿。三、庭审中，被告凃强举示微信记录、收据、转账凭证等证据，认为原、被告双就租金支付期限进行了重新约定，此诉讼主张因证据不足，本院不予支持。另，原告侯娟要求判令解除原、被告双方签订的租赁合同，本院不予支持，理由如下：一、从本案合同履行角度，原告方实际收取2015年到2016年、2016年到2017年3月租赁期间的租金，2017年3月到2018年2月上半年的租金，被告延期支付租金的违约行为不足以致使原告方无法实现合同目的。二、庭审中，经原告方的诉讼中的催告行为，被告方亦明确表示，愿意立即支付从2017年到2018年2月29日下半年的房屋租金。三、鼓励交易，维护交易安全，创造财富是《中华人民共和国合同法》的重要精神。就本案而言，自原告方从2017年4月17日向本院提起诉讼，至2018年2月28日租赁期限截至，该期间占合同约定租期尚不足三分之一，本案租赁合同继续履行，更能体现合同法精神。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、由被告凃强支付原告侯娟违约金10000元，此款限于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告侯娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告凃强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 邬 瑾二〇一七年七月五日书记员 刘丽娟