.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省澄迈县人民法院民事判决书（2017）琼9023民初732号原告：周兴永，男，1977年2月6日出生，汉族，住四川省成都市高新区。被告：海南大地春天房地产开发有限公司，住所地海南省澄迈县福山咖啡文化风情镇中心区三号楼。法定代理人：翟蕾，职务总经理。委托诉讼代理人：张强，海南德银律师事务所律师。原告周兴永诉被告海南大地春天房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周兴永，被告海南大地春天房地产开发有限公司（下称”大地春天公司”）委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周兴永向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付原告所购商品房，并协助办理房屋所有权证；2、判令被告赔偿违约金45000元（按每日万分之三计算至交房之日止）；3、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年5月13日，原告和被告签订了《澄迈县商品房买卖合同》（合同编号：CML000050446），购买被告开发的的位××县商品房一套，总价格为25万元。合同签订后，原告全额支付了购房款、代收款、天然开通费等全部费用。《买卖合同》第八条”交付期限”明确约定：”出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件......”，第十一条”出卖人逾期交房的违约责任”明确约定了每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按照已付房价款的万分之三支付违约金。合同签订后，被告至今未向原告交付竣工验收合格的商品房，已构成违约。被告大地春天公司辩称，一、原告所提供的证据。被告对原告所提交的证据的真实性予以认可。二、关于诉讼请求。关于原告要求被告交房及协助办理房产证的诉讼请求，被告完全同意，且被告公司销售部的经理黄某始终与原告保持联系，通过电话、短信、微信等方式联系原告到楼盘现场办理房屋交接手续，并希望达成庭外和解，但均遭到原告的拒绝。导致迟延交房的原因中既有不可抗力因素也有政府职能部门的原因。被告在开发项目期间，遇到9个台风，其中三个是超强台风，累计停工36天，遇到持续暴雨天气2个，累计停工15天，遇到供电站停电检修1天，共计52天。2015年6月30日前，被告多次向澄迈县公安消防大队申请消防验收，但该大队以人事变动为由，拒绝受理被告的申请。后在2015年11月4日受理了被告的消防验收申请，澄迈县住房和城乡建设局于2016年3月25日批准同意备案。上述原因均系外部因素，不能视为被告存在违约行为，原告将迟延交房的违约金计算至起诉之日，也是不正确的。本院经审理认定事实如下：2015年5月8日原告周兴永与被告大地春天公司签订《澄迈县商品房买卖合同》（编号：CML000050446），合同约定：周兴永购买被告开发的位于澄迈县福山红山农场台湾××镇商品房一套，建筑面积57.57平方米，房屋总价款250000元。第八条：出卖人应当在2015年6月30日向商品房买受人交付已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房。第九条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日30日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。第十一条第2款：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，周兴永全额支付了房价款及代收款、天然气开通费。2015年9月29日澄迈县琼台全面战略交流合作基地领导小组办公室出具”证明”，证明因消防大队人事变动，台湾风情小镇1、5号楼消防设施无法进行最后验收。被告大地春天公司开发的台湾民俗文化风情镇一期工程1#2#3#5#楼于2015年11月5日完成工程消防验收，2016年3月25日完成竣工验收备案登记。涉案工程施工期间，经监理工程师证明工程受各类台风影响6天，因供电站检修停电1天，共计7天。经本院2017年5月24日现场勘察，原告购买的台湾风情小镇（一期）的房屋已具备交房条件，被告庭审中也明确表示愿意协助原告收房及办理房屋所有权证书。被告提交的证人黄某的通话录音未能证明其对原告履行了合同约定的书面通知交房的义务，对通话录音的关联性及证明内容不予认可。本院认为，本案争议的焦点为：一、被告大地春天公司是否存在违约的情形？二、被告以澄迈县消防大队人事变动及台风天气导致交房延期属不可抗力应予免责的抗辩事由是否成立？三、原告请求被告承担逾期交房违约金之主张是否成立，违约金的计算标准是否合法合理？原、被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》（编号：CML000050446）系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规等禁止性规定，为合法、有效的合同。关于争议焦点一，双方所签订的《澄迈县商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2015年6月30日，但被告所建的商品房在2016年3月25日才完成工程竣工验收备案，显然被告不能在2015年6月30日履行交房的义务。原、被告签订商品房买卖合同后，原告已按合同履行其全部义务。合同第九条约定：”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日30日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的文件......”。通知应到达相对人，才可发生法律效力。被告称销售部工作人员已通过电话、短信、微信等方式口头通知原告来收房，但被告提供的电话录音系本案诉讼产生后，被告方工作人员与原告的通话内容，且电话中原告也并未对被告是否曾口头通知其收房的情况作出承认或追认，因此无法确定通知是否按期到达原告，即使被告大地春天公司的工作人员口头通知了原告，口头通知方式亦不符合约定的书面通知要件，被告并未尽到合同约定的通知义务。被告认为，口头通知符合惯例之说，无事实依据，不予采信。争议焦点二，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原、被告于2015年5月8日签订《澄迈县商品房买卖合同》，澄迈县琼台全面战略交流合作基地领导小组办公室2015年9月29日出具的”证明”说明了因县消防大队人事变动，暂无法进行最后验收，直到2015年11月4日才受理了被告的消防验收申请，监理工程师通知单与澄迈县气象局出具的”气象证明”以及停电通知相互印证了因恶劣台风天气、供电局检修导致工程停工的实际情况，被告大地春天公司在与原告签订合同时，对上述情况是否发生主观上不具备可预见性，被告大地春天公司克服此类影响的能力有限，上述因素的影响现实存在，应属被告履约过程中的不可抗力。但根据原、被告签订的《澄迈县商品房买卖合同》第八条的约定，被告大地春天公司应当在遭遇不可抗力之日起60日内告知买受人，才可据实予以延期，被告并未提供证据证明其向原告履行告知义务，因此，被告主张的免责事由缺乏事实依据，不予支持。争议焦点三，被告大地春天公司未按合同的约定履行交房的义务，被告存在违约情形，被告应根据双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》第十一条第2款承担违约责任。关于违约期限的计算问题，原告认为违约金应当按日万分之三计算至交房之日止，本院认为，庭审时被告已明确表示原告所购买的商品房已具备交付条件，并请求原告前去收房，但原告并未配合，虽然被告未履行书面通知义务存在过错，应根据合同约定承担违约责任，但原告庭审中拒绝前往福山收房的行为也在一定程度上延误了房屋的交付，根据公平及诚实信用原则，本院认为违约金从2015年7月1日起计算至开庭之日（2017年6月7日）止较为合理，共计707天，对原告要求违约金计算至交房之日止的请求，本院不予支持。综上所述被告应赔偿原告违约金为：250000元×707天×0.0003=53025元，原告请求的违约金45000元并未超过被告应付的违约金，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告海南大地春天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内立即向原告周兴永交付所购的台湾××镇）并协助原告周兴永办理房屋所有权证；二、被告海南大地春天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日赔偿原告周兴永违约金45000元；三、驳回原告周兴永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5725元，减半收取2863元，由被告大地春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员韩柏定二〇一七年七月二十四日法官助理陈小君书记员符史榜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条【不可抗力的通知与证明】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。