大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0214民初1879号原告：李世帅，男，1979年10月15日出生，汉族，个体户，住普兰店市。委托诉讼代理人：范纪晖，辽宁莲城律师事务所律师。被告：大连君泰房地产开发有限公司，住所地：大连市甘井子区华东路泉水A1区17号2单元1层2号。法定代表：李长发，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李永发，该公司副经理。委托诉讼代理人：马家强，辽宁融都律师事务所律师。原告李世帅与被告大连君泰房地产开发有限公司（以下简称君泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李世帅向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告签订的《动迁补偿协议》有效；2.确认涉案房屋归原告所有并要求被告协助原告办理案涉房屋产权证；3.将案涉房屋水电暖安装完毕；4.请求法院判决被告赔偿原告违约金239206.56元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方在2012年2月29日签署动迁补偿协议书一份，双方在协议书中第三条第四款约定“被告在小区距原告动迁后公建房屋150米左右建20平方米以内仓库（原告存放煤用），该仓库有使用权无产权，使用期限30年，但是如遇政府征用，30年之内地上物补偿归原告，双方一致同意该仓库2013年8月31日前交付原告，如到期不能交付，被告一次性补偿原告人民币五万元整，不需要提供仓库。另外，双方在协议书中第五条第3款约定：房屋竣工日期为2013年1月31日，如逾期6个月以上，每逾期一日被告向原告赔偿壹万元违约金。双方在协议书中第五条第4款约定：产权证的办理日期为2013年12月31日前办理完毕。如果到期，被告逾期6个月仍无法将产权证办理完毕，每逾期一日被告向原告赔偿壹万元违约金，直到产权证交到乙方手中为止。原告和普兰店市莲山街道办事处签订的动迁补偿协议书中载明案涉房屋的动迁补偿费为46.82万元。被告君泰公司辩称，1.对原告要求确认协议有效及房屋归原告所有的诉讼请求没有异议。2.原告要求办理房屋产权证及安装水暖电的诉请，因涉及水暖电配套政府暂时没有完成，所以暂时无法上水暖电和办理房证，待政府配套完成后，被告根据政府的完成进度同意为原告安装水暖电及办理房证。3.不同意原告关于违法金的诉讼请求，理由：动迁协议签订后，原告已于2013年夏天回迁了，并且在那开了饭店。水电问题对于原告使用不受影响，无法办理产权证不是被告的过错，不能由开发商承担责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确定并在卷佐证。对于双方争议事实，本院认定如下：2012年2月29日，原告（乙方）与大连金光房地产开发有限公司（甲方）签署《动迁补偿协议书》，该协议书中第三条（4）约定：甲方在小区距乙方动迁后公建房屋150米左右建20平方米以内仓库……如到期不能交付，甲方一次性补偿乙方人民币五万元整，不需要提供仓库，被告至今未向原告交付该仓库。第五条（3）房屋竣工日期：2013年1月31日，如逾期6个月以上，每逾期一日甲方向乙方赔偿壹万元违约金。（4）产权证的办理日期：2013年12月31日前办理完毕。如果到期，甲方逾期6个月仍无法将产权证办理完毕，每逾期一日甲方向乙方赔偿壹万元违约金，直到产权证交到乙方手中为止。2014年11月3日，普兰店市人民政府莲山街道办事处（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，确定李世帅的补偿费为468200元。另，案涉房屋现由原告占有使用。原告在案涉房屋开设小吃部，工商登记时间为2014年3月10日。2012年6月，大连金光房地产开发有限公司将公司名称变更为大连君泰房地产开发有限公司。本院认为，被告君泰公司对于原告要求确认双方签订的《动迁补偿协议书》有效的诉讼请求并无异议，案涉合同不涉及《中华人民共和国合同法》第五十二条的内容，本院予以照准。对于原告请求确认案涉房屋归原告所有并要求被告办理产权登记的诉讼请求，本院认为因房屋产权证的办理需要开发商取得初始登记为前提，而办理初始登记需要建委、质监站、消防等多部门的审批，其中不乏行政机关的部分行政审批，且产权证的办理有严格的法定程序，不适用于强制履行。被告也当庭表示案涉房屋现无法办理房产登记，因此对于原告请求被告立即办理产权证的诉讼请求本院不予支持。对于原告请求确认房屋归原告所有的诉讼请求。本院认为，不动产的所有权属不动产的物权，根据《中华人民共和国物权法》第六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。现案涉房屋并未办理相关产权登记，物权的设立尚未完成，因此对于原告要求确认案涉房屋归原告所有的诉请本案不予支持，原告可在案涉房屋符合办理产权登记条件后另行提起诉讼。对于原告要求被告安装案涉房屋水电暖的诉讼请求。本院认为案涉房屋所属工程尚未竣工，且供电、供水、供暖等问题并非被告可以独立解决，需要多部门进行协调，被告当庭也表示由于案涉工程所在区域自来水供暖等尚未贯通。因此原告的该诉请客观上并不具备履行条件，不宜强制执行。另，案涉房屋已经由原告占有使用，并经营小吃部，故对于原告的该诉讼请求本院不予支持。对于原告主张的违约金，实分为三项：1.被告在《动迁补偿协议书》中承诺给原告一间20平方米的仓库，否则补偿原告5万元。现庭审中被告认可并未按照约定向原告交付仓库，因此对于原告按照双方约定请求被告支付补偿款5万元的诉讼请求本院予以支持。2.被告逾期交付房屋的违约金。双方在《动迁补偿协议书》中约定房屋竣工时间为2013年1月31日，如逾期6个月以上，违约金为每日1万元。庭审中原告主张的案涉房屋至今没有竣工，因此主张逾期竣工时间自2013年8月1日至2017年5月15日。本院认为，双方均认可案涉房屋已经交付，仅对于交付日期产生争议，原告已经接受案涉房屋，即认可了被告的交付行为，本院认为应以交付时间作为实际竣工时间，双方均未提供房屋实际交付准确日期的证据，本院核实原告的营业执照，登记日为2014年3月10日，登记地点为案涉房屋所在地，故本院认定实际交付日期应按此日期计算较为适宜。虽然供水等设施尚未完备，但原告已经接受房屋并投入使用，因此本院认定该日期为计算违约金截止日期。庭审中被告辩称房屋延期交付为政府责任，被告并无过错。本院认为，被告作为有一定资质的开发公司，对于房屋的建筑周期及其交付时间应当有所把握，且协议约定的竣工交付房屋日期为双方自愿约定，行政机关的规划并非不可抗力等可以免除被告违约责任的因素，故对于被告这一抗辩意见本院不予支持。根据原告主张的违约金计算方法，以案涉房屋动迁补偿价格468200元为本金，按照同期人民银行一年期贷款利率6%，自2013年8月1日计算至本院认定的交付房屋日期2014年3月10日，金额为17086元（468200元*6%*222天/365天）。该金额不高于同期、相近地点、相同面积对应期限租赁房屋的价格，亦不高于双方约定的违约金金额，故本院予以认可，对于原告主张该请求的其他部分本院不予支持。3.逾期办理产权证的违约金。被告认可现在仍未办理产权证，但仍辩称其不存在过错。对此，本院意见与逾期竣工交房一节意见一致，不再赘述。被告承诺办理产权证的时间为2013年12月31日，原告主张计算违约金的起始时间为2014年7月1日，截止时间为2017年5月15日，以房屋动迁补偿价格468200元为本金，参考同期贷款利率进行计算后金额为77894.31元。参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方虽约定逾期办理房屋产权证违约金的计算方式，原告在低于约定金额的范围内采用司法解释规定一种计算方式主张权利并无不妥，本院予以支持。三项合计144980.31元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告李世帅与被告大连君泰房地产开发有限公司于2012年2月29日签订的《动迁补偿协议书》有效；二、被告大连君泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告李世帅支付违约金144980.31元。三、驳回原告李世帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2444元，由原告李世帅负担844元，由被告大连君泰房地产开发有限公司负担1600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  张海川二〇一七年七月十二日书记员  高秀钰