成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初3501号原告：四川澳龙物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区牛沙北路17号。法定代表人：徐琴，该公司经理。委托诉讼代理人：杨健民，男，1971年6月25日出生，汉族，住四川省剑阁县XXXXXX，系四川澳龙物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：薛小莺，女，1978年8月5日出生，汉族，住福建省福清市XXXXXX，系四川澳龙物业管理有限公司员工。被告：刘伟，男，1967年4月12日出生，汉族，住成都市锦江区XXXXXX。委托诉讼代理人：刘娜，女，1974年1月12日出生，汉族，住成都市成华区XXXXXX，系刘伟之妻。委托诉讼代理人：刘代福，男，1943年12月22日出生，汉族，住成都市金牛区XXXXXX，系刘伟岳父。原告四川澳龙物业管理有限公司（以下简称澳龙物业公司）诉被告刘伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张文适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告澳龙物业公司委托诉讼代理人杨健民、薛小莺，被告刘伟委托诉讼代理人刘娜、刘代福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告澳龙物业公司诉称，2007年4月26日，澳龙物业公司与刘伟签订了《澳龙名城前期物业管理服务协议》，根据该协议，刘伟应及时向澳龙物业公司缴纳物业管理费，但刘伟却长期以各种理由拒不缴纳物业管理费，澳龙物业公司为此起诉来院，请求判���被告刘伟向澳龙物业公司缴纳2015年7月至2017年6月物业管理费2508.96元及违约金2551.61元（庭审中澳龙物业公司陈述：违约金按每日千分之三计算，从2015年7月6日起以每季度应缴纳的物管费为基数乘以实际逾期天数计算)，并承担本案诉讼费。被告刘伟辩称，2007年4月26日，原被告双方签订了《澳龙名城前期物业管理服务协议》，但该协议已于2013年2月1日终止失效，此后双方没有签订过《物业管理服务协议》，双方已无合同关系，原告不是与本案有直接利害关系的当事人，主体不适格，不具有对被告提起诉讼的民事权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，刘伟于2007年购买了四川龙旺投资有限公司开发的位于成都市锦江区牛沙北路171号澳龙名城XXXXXX号房屋。刘伟与澳龙物业公司签订《��龙名城前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；物业管理服务费按季向业主收取，刘伟于每年1月5日、4月5日、7月5日、10月5日之前交纳费用；刘伟违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，澳龙物业公司要求刘伟补交，并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。因刘伟未交纳2015年7月后的物业管理费，澳龙物业公司提起本案诉讼。庭审中，刘伟认可其未向澳龙物业公司交纳2015年7月至2017年6月的物业管理费。另查明，2012年10月27日，澳龙名城业委会在小区中庭进行了开箱计票，其中东晨物业公司获1192票。2013年3月12日，澳龙名城业委会和澳龙名城业主大会发布《公告��，告知小区全体业主大会于2013年2月1日与东晨物业公司签订了《物业服务合同》。同日，澳龙名城业主大会向原告发出《关于终止的通知》，通知解除与原告之间的物业服务合同。澳龙名城小区业主周德蓉等16人曾以业主撤销权纠纷为由向本院提起诉讼，请求撤销澳龙名城业委会作出的选聘东晨物业公司为小区物业服务企业的决定。本院于2014年3月28日作出（2013）锦江民初字第2389号民事判决：撤销澳龙名城业委会作出的选聘东晨物业公司为澳龙名城小区物业服务企业的决定。澳龙名城业委会对该判决不服，提起上诉。成都市中级人民法院于2014年12月29日作出（2014）成民终字第3674号民事判决：驳回周德蓉等16人的诉讼请求。周德蓉等16人不服该判决，申请再审。四川省高级人民法院作出（2015）川民申字第906号民事裁定：本案由四川省高级人民法院提审；再审期间，中止原判决的执行。四川省高级人民法院作出（2016）川民再80号民事裁定:撤销四川省成都市中级人民法院（2014）成民终字第3674号民事判决及成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2389号民事判决；本案发回成都市锦江区人民法院重审。以上事实有原告澳龙物业公司提交的澳龙物业公司营业执照、刘伟身份信息、《商品房买卖合同》、《澳龙名城前期物业管理服务协议》、缴费通知单、催费告知书、（2013）锦江民初字第1983号民事判决书、（2016）川民再80号民事裁定书，被告刘伟提交的《澳龙名城前期物业管理服务协议》、《关于终止的通知》，以及当事人的陈述在案为证。原告澳龙物业公司提交的欠交物业费违约金计算表系其单方制作，本院不予采��。本院认为，首先，澳龙名城业委会选聘东晨物业公司为小区物业服务一案的相关纠纷尚未审理完毕，东晨物业公司与澳龙名城业委会之间签订的物业服务合同是否应当被撤销处于待定状态，基于上述原因，澳龙物业公司退出澳龙名城小区的法定条件尚未成就，东晨物业公司至今未对澳龙名城小区内包括刘伟在内的业主提供物业服务，而澳龙物业公司时至今日仍对小区进行物业服务，刘伟享受物业服务，与澳龙物业公司之间构成事实上的物业服务合同关系，刘伟应当向澳龙物业公司交纳相应的物业管理费用。其次，刘伟未交纳2015年7月至2017年6月期间的物业管理费2508.96元，故本院对澳龙物业公司主张刘伟支付该费用予以支持。再次，基于刘伟迟延支付物业管理费的事实，结合刘伟给澳龙物业公司可能造成的损失等相关因素，本院根据公平原则酌情认定刘伟以上述物业管理费为基数，从本案起诉之日2017年4月24日起按银行同期同档贷款利率130%的标准向澳龙物业公司支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告刘伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川澳龙物业管理有限公司支付2015年7月至2017年6月期间的物业管理费2508.96元，并支付违约金（以上述物业管理费为基数，从2017年4月24日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率的130%计算）;二、驳回原告四川澳龙物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告刘伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告刘伟负担。本判决为终审判决。审判员 张 文二〇一七年七月二十一日书记员 覃雪梅记录员 周晨曦附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理��业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予��适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。