广西壮族自治区阳朔县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0321民初560号原告：林国明，男，1981年1月29日出生，汉族，居民，户籍登记住所广西壮族自治区阳朔县，经常居住地广西壮族自治区阳朔县。委托诉讼代理人：石珍郡，女，1983年1月2日出生，汉族，居民，户籍登记住所广西壮族自治区阳朔县，经常居住地广西壮族自治区阳朔县。被告：石珍郡（林国明之妻），身份同上。被告：况梦倩，女，1966年12月10日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区桂林市象山区。被告：江苏，女，1956年2月28日出生，汉族，居民，户籍登记住所广西壮族自治区桂林市七星区，经常居住地广西壮族自治区桂林市七星区。原告林国明、石珍郡与被告况梦倩、江苏买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林国明的委托诉讼代理人亦即原告石珍郡、被告况梦倩、被告江苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林国明、石珍郡向本院提出诉讼请求：1．判令被告依照合同赠送原告约2平方米的一层停车位；2．判令被告江苏返还原告中介费3000元；3.判令被告返还原告房款5300元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年6月10日签订《合伙建房协议》约定，用被告的大村门开发区183号土地合伙建房，由被告负责建设；被告另赠送原告约2平方米的一层电瓶车停车位;房款计算公式为：（房产证上的平米数-停车位平米数）×5300元/平米。原告依约交清了房款，但被告没有依约赠送原告停车位——被告交付原告的一楼1.05平方米停车位属原告的公摊面积，不属于其赠送。被告江苏与原告同为合同当事人，其收取原告中介服务费违反《合同法》第四百二十六条的规定。被告依约应减停车位平米数2计收房款，但其只减了停车位平米数1.05，即多收取了原告房款5300元。原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：1.合伙建房协议，拟证明该合同载明，被告要赠送原告2平方米的停车位，但被告没有赠送；合同载明了房款的付款方式和计算方式；被告应减2平方米面积的房款，但其只减了1.05平方米。2.建设方案图，拟证明房屋第一层的后半部分规划为楼梯和车库，因被告将车库卖掉导致其没有停车位赠送。3.收款收据5张，拟证明原告已经全额但多支付了购房款；被告收取了中介费3000元。4.桂（2016）阳朔县不动产权第0000083号不动产权证书，拟证明原告的房屋的公摊面积为18.9平方米，与协议载明的2.5平方米差距很大。被告况梦倩、被告江苏辩称，双方签订的《合伙建房协议》所称的赠送约2平方米的停车位，实际是指优惠约2平方米的购房款。实际购房款按照房产证上登记的面积减去实际停车位的面积计算。被告没有任何建筑面积，只能通过减少2平米面积房款的方式实现赠送2平米停车位。且公摊的建筑面积，虽归属原告，但其成本开支是被告支付的。原告自签订合同到交纳购房款、收房、收取停车位，从未对此提出异议。房屋建成后，被告根据房屋实际面积，通过在一层摆好数部电瓶车划线的方式，为原告划出了1.05平方米的停车位，原告当初并无异议。原告依约应交的总购房款为425378元，被告少收取了原告购房款78元。因在与同为合伙建房人的杨艳的诉讼中，经阳朔县人民法院调解，被告与杨艳达成了减收2平方米面积的购房款的协议，被告答复原告：购房款可以按照杨艳的计算方式退。原告诉称的中介费是阳朔方圆房产信息工作室（简称方圆房产信息）收取的，这在《合伙建房协议》第四条已经写明。被告江苏只是方圆房产信息的负责人之一。原告与被告合伙建房的土地以前是案外人李枝才、黎连喜等人的。被告江苏作为方圆房产信息的负责人，撮合原告与黎连喜等人就合伙建房事宜进行过多次洽谈，此后因上述案外人放弃而被告江苏作为投资方之一购买土地，与原告合伙建房，江苏才成为了合同当事人。方圆房产信息向原告提供了资源和信息，被告江苏的上述撮合行为属中介行为，没有法律规定中介机构的负责人作为合同当事人时中介机构不能收取中介费。方圆房产信息收取中介费合理合法。原告在合同履行完毕后提出退中介费，没有事实和法律依据。被告出售房屋门面与原告无关。请求驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：1.合伙建房协议，拟证明被告已经按照房款计算公式赠送了原告2平方米停车位，这也就是履行了合同中所载明的被告赠送停车位的义务。2.建设用地规划许可证、私人住宅建设工程规划审批单，拟证明被告没有房屋面积赠送，只能以减少购房款的方式履行赠送义务。3.营业执照副本、方圆房产信息工作室股份协议、本栋房屋各户权属界限及共有分摊面积示意图、房屋设计方案图，拟证明方圆房产信息的身份和出资人的情况、及房屋的设计方案图。经开庭质证，被告对原告提交的证据1、证据2和证据3的真实性无异议，对证据4无异议。但认为，证据1，其中被告赠送的2平方米停车位就是房款计算中所减去的2平方米面积的建筑。证据2，其是李枝才的方案图，被告况梦倩受让土地后建筑方案图作了变更；协议中的公摊面积，是除去楼梯间停车位面积的公摊面积。证据3，其证明被告计算购房款时已经减少了1.05平方米面积，被告只需再减即退还原告0.95平方米面积的购房款；被告少收了原告78元的购房款，该款应从被告应退原告的款项中减除。原告对被告提交的证据的真实性无异议。但认为，证据1，其中的房款计算公式中的减停车位平米数，与被告赠送停车位是不同的事物；证据2，其不能证明其拟证明的内容；证据3中的房屋设计方案图，原告未曾见过，原告只见过有4个停车位，每个停车位为2米×1米的草图。上述双方当事人无或者对真实性无异议的证据，具备关联性和合法性，本院作为认定本案事实的根据。至于证据的证明力和证明内容，本院综合全案证据进行判定。综合全案证据，本院确认如下法律事实:原告（乙方）与被告（甲方）于2015年6月10日签订《合伙建房协议》。该协议载明：甲方于2015年6月8日以转让方式从李枝才、黎连喜等人处购得位于阳朔镇大村门183号土地一宗（面积67.5平方米、证号为朔国用2008第0298号），拟用上述土地建住宅一栋。由于建房面积大，甲方资金困难，特邀乙方参加合作建房。协议约定：一、乙方参加甲方上述住宅第四层2房2厅2卫一套（建筑面积约76.5平方米）、公摊面积约2.5平方米（甲方另赠送约2平方米的一层电瓶车停车位）的建设，合计总建筑面积约81平米（以房产证上的平米数为准并用于结算房款），乙方总房款计算公式：（房产证上的平米数-停车位平米数）×5300元/平米；三、甲方给乙方住房为现房，乙方不参与建设及施工管理；四、1）经核算，上述房屋所需的购地费、各种过户税费、房屋设计费、批建手续费、工料费、管理费、及办理两证费用等第四层住宅（包括公摊）售价为每平米5300元。本合同生效后乙方须即时付给方圆房产信息工作室佣金3000元。协议还对房屋建设要求、房款支付、房屋和产权证交付、房屋使用、维修责任、违约责任等事项作了约定。原告于合同签订当日、2016年2月28日、2016年8月12日、2016年12月13日依次交付了被告购房款150000元、60000元、180000元、35300元，上述款项共计425300元。协议约定建设的房屋于2016年8月5日竣工，被告于同年10月办理了该房屋的载明原告为共同共有人，建筑面积为81.31㎡其中专有建筑面积62.41㎡、分摊建筑面积18.9㎡的不动产权证书。被告所建住宅共五层，被告将其全部予以了出售。该住宅的一层为门面和楼梯间、停车位，楼梯间和停车位归属于该住宅的二至五层业主。被告在停车位中划出了1.05㎡给原告，该划出的面积包含在原告房屋的不动产权证书所载的分摊建筑面积中。方圆房产信息是由包括被告江苏在内的多人出资设立的个体工商户。本案争议的焦点为：一、《合伙建房协议》第一条约定的真实意思，是被告既要赠送原告2平方米停车位，又要减收2平方米房屋面积的购房款，还是被告只要减收2平方米房屋面积的购房款即是履行了赠送2平方米停车位的义务。二、被告江苏是否是3000元中介费退付的适格主体。对上述争议焦点，本院评述如下。本院认为，一、《合伙建房协议》第一条约定的真实意思。首先，同一法律文件中的相同文字，若非涵义明显不同，其通常应当推定为具有相同涵义。原告与被告签订的《合伙建房协议》第一条中的赠送“停车位”与该条房款计算公式中的“停车位”，从文字和相关内容上看，没有明显不同的涵义。其次，该条中若没有赠送停车位的约定，其房款计算公式中的停车位内容则无从产生。再者，从《合伙建房协议》第一条的约定内容看，公摊面积、赠送的停车位面积均包含在房屋总建筑面积即房产证登记的房屋面积之中，购房款依据房产证登记的房屋面积计算，这样，购房款便包含了赠送的停车位房款在内，但赠送必然是免费的，因此，为实现赠送，购房款必然要减去赠送的停车位房款，即计算购房款时必然要减去赠送的停车位面积。因此，赠送停车位与房款计算公式中的减停车位平米数，顺理成章，二者应为同一事物或概念。赠送停车位是原因，房款计算公式中的减停车位平米数是结果，减停车位平米数是赠送停车位在计算购房款上的反映，是赠送行为的实现方式之一。原告认为上述协议条款中的赠送停车位与房款计算公式中的减停车位面积，是相互独立的互不相干的内容，其观点与协议中的文字和内容逻辑不符。另一方面，因上述协议条款约定的房款计算公式中的房产证平米数包括了房屋专有建筑面积、公摊面积和赠送的一层停车位面积，所以从房产证平米数中减2平方米，并不当然等于减停车位2平方米，而可以是减专有建筑面积、公摊面积和赠送停车位面积中的任一或混合的2平方米。因赠送的“停车位”与房款计算公式中的“停车位”是同一事物或者概念，所以房款计算公式中减的2平方米所含停车位平方米数，不会超过被告实际赠送的亦即房产证登记房屋面积所包含的停车位平方米数。因此，被告认为按照房款计算公式减收2平方米房屋面积房款，即是履行了2平方米停车位的赠送，亦不符合协议中的文字和内容逻辑。本案中，在原告的房产证登记房屋面积只包含1.05平方米停车位的情况下，按照房款计算公式减收2平方米房屋面积房款，不能认为被告履行了2平方米而只能认为其履行了1.05平方米停车位的赠送。综上，《合伙建房协议》第一条约定的真实意思应当是，被告出售原告的房屋，其房产证登记的房屋面积中应当包含2平方米停车位，被告按照房产证登记的房屋面积减2平方米计算和收取房款。被告出售原告的房屋，其房产证登记的房屋面积中只包含1.05平方米停车位，被告违反了合同的约定。原告与被告签订的《合伙建房协议》明确约定了房款计算的公式，原告根据该公式计算并要求被告退付其多收取的房款，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。被告多收取的购房款应为：425300元-（房产证上的平米数81.31㎡-停车位平米数2㎡）×5300元/平米，即4957元。因标的房屋已经按照法定程序审批、建造和验收完毕，其面积、布局和规格已经确定，被告交付该房屋后，原告再要求被告赠送2平方米停车位，实际已经不能实现。此外，被告交付原告的房屋，其总建筑面积符合双方签订的《合伙建房协议》的约定。若原告再要求被告赠送2平方米的停车位，则原告所购房屋的实际面积将超出《合伙建房协议》所约定的房屋总建筑面积，且原告要求被告赠送的该停车位面积将不包含在房产证登记面积之内，该停车位加上房产证登记的房屋面积所包含的1.05平方米停车位，其面积将超出双方协议约定赠送的停车位面积，这显然不符合双方签订的《合伙建房协议》的约定。换言之，根据双方签订的《合伙建房协议》第一条的约定，被告赠送原告的2平方米停车位，不应当在双方约定的房屋总建筑面积及被告出售原告的房屋的房产证登记面积之外实现。原告要求被告赠送2平方米停车位的诉讼请求，与双方的上述约定相悖，本院不予支持。二、被告江苏是否是3000元中介费退付的适格主体。根据双方签订的《合伙建房协议》的相关约定等，原告请求退付中介费的被告应当是阳朔县方圆房产信息工作室及其他相关当事人。原告的该诉讼请求所依据的法律关系的性质及事实与本案的买卖合同不相同亦不同类。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款规定：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”。原告的上述诉讼请求，不具备与本案买卖合同纠纷合并审理的条件，本院不将其合并在本案中审理，原告可对其另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告况梦倩、被告江苏退付原告林国明、原告石珍郡购房款4957元。二、驳回原告林国明、原告石珍郡要求被告况梦倩、被告江苏退付购房款超过4957元部分的诉讼请求。三、驳回原告林国明、原告石珍郡要求被告况梦倩、被告江苏赠送2平方米停车位的诉讼请求。本案受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，原告林国明已预交，由原告林国明、原告石珍郡负担25元，由被告况梦倩、被告江苏负担25元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行给付完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 员  彭 松二〇一七年七月二十七日代书记员  黎晓梅