广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017)粤1971民初10527号原告袁子良，男，汉族，1974年3月4日出生，住广东省东莞市，委托代理人邝华轩、林燕华，均系广东方中天律师事务所律师。被告古丽英，女，汉族，1981年7月27日出生，住四川省中江县，原告袁子良诉被告古丽英房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林燕华，被告古丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《买卖协议》、《房屋买卖及居间合同》；2、被告向原告返还定金50000元及支付违约金220000元，共计270000元及利息（从起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）；3、被告向原告赔偿律师费损失15000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告欲购买被告位于东莞市××东××路××号世纪城玫瑰公馆6栋2单元404号房产，双方签订《买卖协议》，约定由原告先行缴纳定金1万元，被告解决好与东莞市聚赢置业有限公司之间的纠纷则双方签订正式买卖合同，未能解决则退还定金，双方互不追责。2016年6月6日，被告以案涉房屋纠纷已解决，房屋可正常出售为由与原告签订正式《房屋买卖及居间合同》，原告依约再向被告支付定金4万元。但合同签订后，被告却迟迟不办理过户手续，原告后来了解到案××房产已被东莞市第一人民法院查封并拍卖。案涉《房屋买卖及居间合同》已经无法履行，被告构成实际违约，原告特此诉至法院。被告辩称，协议签订前原告知道案涉房屋被法院查封，双方协商约定由原告偿还案外人李日宏债务38万元解除法院查封后进行交易。由于原告催促被告签订合同，导致被告在合同签订后第二天才去房管部门查档，得知除李日宏申请查封外，因被告前夫拖欠银行信用卡导致被告也被起诉，房屋被二次查封。原告不同意解决第二次查封导致交易无法进行。双方协商由被告在一年内分期退还原告定金5万元，被告已退还原告2000元。原告提起诉讼后，被告没有继续还款。目前房子已被法院拍卖，被告不清楚具体拍卖款，被告对原告起诉的违约金没有能力偿还。被告离婚后一人带着小孩生活，前夫没有支付抚养费，生活艰难，且被告因前夫透支信用卡被诉至法院，没有能力解决。本院经审理认定事实如下：2016年5月29日，原告和被告签订《买卖协议》，约定双方确定案涉物业的房屋买卖关系，被告收取原告定金1万元，物业成交价为112万元，因被告之前在东莞市聚赢置业有限公司与第三方存在买卖关系，待被告处理完毕在东莞市聚赢置业有限公司的买卖合同后才正式签订买卖合同，双方约定时间为签订本协议之日起十天内，如不能处理则将已收的定金1万元退回原告，互不追究责任。2016年6月6日，原被告在居间方东莞市汇升置业有限公司的居间下签订编号2011227《房屋买卖及居间合同》，约定：案涉物业转让价格110万元，定金5万元在合同签订之日支付给被告，原告应于本合同生效后5个工作日内提交办理商业贷款所需资料并签订申请贷款相关文件；因业主欠李日宏的钱，在业主与李日宏去法院办理调解通知书执行时间后三天内支付5万元定金，合计10万元定金；原告或被告违反合同约定，或者无正当理由不履行义务导致合同无法正常履行的，其中的守约一方可按以下约定追究对方的违约责任：逾期二十日且仍未履行的，守约方可以书面通知形式解除合同，并要求违约方承担相当于该物业转让价格20%额度的违约金；如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼发生的律师费应由违约方承担；被告保证房屋不存在被查封等产权受限情形，并应会同原告在合同签订后的2个工作日（过户前）前往房管部门查档。原告在合同签订时知晓案涉房屋由案外人李日宏申请查封。合同签订后，被告收取原告购买案涉房屋定金5万元。案涉房屋由案外人李日宏申请查封的期限自2015年6月23日至2018年6月22日，由案外人广发银行股份有限公司东莞分行申请查封的时间为2016年4月29日。案涉房屋于2017年1月12日由本院组织司法拍卖成交。被告已退还原告定金2000元。关于合同不能继续履行的原因。被告对解除合同没有异议，但主张双方约定原告偿还案外人李日宏债务解除查封后交易，但合同签订第二天到房管部门查档得知案涉房屋被法院二次查封，被告将查档结果提交给居间方，因原告不同意处理二次查封交易无法继续履行，被告没有处理与李日宏的纠纷。原告则称被告没有按合同约定在三天内取得与李日宏的调解通知书导致无法办理后续交易手续，被告没有采取补救措施导致房屋被法院拍卖，合同实际不能履行，因被告未在合同签订后三天内取得与李日宏的和解书，原告无法正常办理按揭手续，责任在于被告。原告主张由于房价上涨导致原告无法按原有价格购入同等条件的房屋，主张原告按合同约定承担违约金、律师费及未退还定金的利息，并提交委托代理合同及律师费发票证明原告因本案诉讼聘请律师支出律师费15000元。被告同意返还剩余定金48000元，但不同意支付违约金、利息和律师费，不认可合同约定的违约金计算标准。以上事实，有买卖协议、房屋买卖及居间合同、收据、淘宝网截图、委托代理合同、律师费发票、房产登记信息查询结果及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，双方对于解除合同没有异议，本院予以确认。合同解除后，被告应将收取原告的定金48000元予以返还。《房屋买卖及居间合同》约定的三天是限定原告支付定金的时间，与原告主张被告应在合同签订后三天内与李日宏去法院办理调解通知书的内容不相符，原告据此主张被告构成违约缺乏依据，本院不予采纳。但被告在合同签订后，没有及时与案外人李日宏去法院解决债务纠纷，且在合同签订后得知案涉房屋还存在其他案外人申请法院查封的情形，对此被告均没有采取措施解除法院查封以保证案涉房屋买卖交易顺利进行，导致案涉房屋被法院依法拍卖，案涉合同客观上无法履行。原告主张解除合同及要求被告承担相当于该物业转让价格20%的违约金即1100000元×20%＝220000元有事实和法律依据，本院予以支持。被告不认可违约金的计算标准，但合同是双方平等自愿协商一致的结果，被告据此不同意支付违约金依据不足，本院不予采纳。原告主张被告承担律师费15000元，有合同依据，本院予以支持。原告主张定金的利息没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告袁子良和被告古丽英签订的《房屋买卖及居间合同》中的房屋买卖合同解除；二、被告古丽英应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告袁子良定金48000元；三、被告古丽英应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告袁子良违约金220000元；四、被告古丽英应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告袁子良律师费15000元；五、驳回原告袁子良其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2787.50元、保全费1945元（原告已预交），由原告袁子良负担33.50元，被告古丽英负担4699元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  刘秋霞二〇一七年七月十九日书记员  简凤娇黄升虹（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。