贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0526民初1726号原告杜定精，男，1985年10月6日生，汉族，个体户，住贵州省安顺市西秀区，现住威宁县。被告贵州黔蒙房地产开发有限公司。住所地：威宁县草海镇建设西路****号。统一社会信用代码：91520526580670974J。法定代表人王长江，男，汉族，1974年10月27日生，住贵州省余庆县，该公司董事长。委托代理人黄燕江，贵州黔蒙房地产开发有限公司法律顾问。特别授权代理。原告杜定精诉被告贵州黔蒙房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称黔蒙房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法由审判员马芬团适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜定精、被告黔蒙房开公司委托代理人黄燕江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜定精诉称：我于2012年12月购买被告位于威宁县火车站旁××时代广场编号××号的商铺，并签订了购房合同、个人声明、返租合同，并询问了办理房产证的时间和要求，而被告公司告诉我要等房款结清后才能办理，我于2014年12月将房款全部结清，前去办理房产证，被告又告诉我房屋是经过返租的，要到2016年3月31日才能交房和办理房产证。2016年3月31日我去验收房屋，发现该商铺屋顶存在几处大面积炸裂，我要求处理和办理房产证，没有得到开发商答复，我觉得被欺骗，于是以房屋质量不合格和被告不按期交房为由，起诉要求解除合同，并要求被告赔偿经济损失被判决驳回诉讼请求。现2016年3月31日已过，被告没有通知我前去接房并为我办理房产证，被告的行为已构成违约，为维护我的合法权益，请求人民法院判决：一、判令被告赔偿我因涉案商铺质量不合格，导致我不能正常使用所造成的损失费34，200.00元；二、判令被告支付我逾期办理房产证违约金，以总房款974，983.00元按日0.01%计算自2016年3月31日至今共计47，045.00元。三、解除我与被告的商品房买卖合同。被告黔蒙房开公司辩称：原告所诉房屋质量不合格没有依据，我公司的200多套房屋已整体经过验收，质量合格，我公司不存在逾期交房的违约行为，没有办理房产证是因为政府改变规划，不是因为我公司的行为造成，申请退房已经过毕节中院处理过，按照一事不再理的原则，不能再处理。经审理查明：被告黔蒙房开公司以出让方式取得位于威宁草海火车站前编号为WN-2012-CH-008、WN-2012-CH-007面积为3449.9平方米的建设用地使用权，用于开发黔蒙天河时代广场6-9＃楼，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2012年12月31日。2012年10月20日，原告杜定精与被告黔蒙房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0010042），约定被告将其开发的“黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号”建筑面积为56.14㎡的商铺出售给原告，合同约定交房时间为2013年3月31日。合同签订当天，原告签署个人声明，表示愿意接受被告24%的购房优惠（折合人民币231，656.00元），自愿将上述房屋三年（2013年3月31日至2016年3月31日止）的使用权交给被告处置。在原告签名确认的出售商铺价格表上载明，该笔优惠款在原告交付购房首付款时以三年租金的形式由被告从首付款中一次性抵扣，抵扣后原告应付总购房款金额为733，577.00元。同日，原告还与被告指定的永诚物业公司签订了黔蒙天河时代广场商业委托管理合同，委托管理合同第二条约定：委托期为三年，即（2013年3月31日起至2016年3月31日止），原告杜定精2013年3月31日与被告黔蒙房开公司办理完毕房屋交接手续后，即通过被告将本合同标的物交给第三人永诚物业公司经营管理，如原告杜定精未能按期与被告交接商品房，则由被告直接将商品房交给永诚物业公司经营管理。签署完上述合同后，原告向被告缴纳了首期购房首付款373，577.00元，交银行办理按揭所需费用2，200.00元，维修基金14，672.00元，约定剩余购房款360，000.00元房款通过银行按揭支付，贷款期限10年（2013年1月15日至2023年1月15日），每月付按揭款4，218.04元，原告支付按揭款至2014年11月15日后，于2014年12月10日将剩余房款311，786.27元一次性付清。2016年3月8日，原告以被告未按商品房买卖合同约定的交房时间交房及房屋出现质量问题为由诉至本院，请求解除双方签订的商品房买卖合同，返还购房款733，577.00元，并支付违约金。本院审理认定被告就其销售的涉案房屋已实际履行了交付义务，原告关于被告逾期交房违约并请求解除合同退还房款的诉求不成立，以（2016）黔0526民初825号判决书判决驳回原告的诉讼请求，原告不服上诉，贵州省毕节市中级人民法院以（2016）黔05民终1479号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。原告认为判决生效后，被告仍未为其办理房屋产权登记证构成违约，请求判决解除双方签订的商品房买卖合同、返还购房款并赔偿损失，并以总房款974,983.00元按日0.01%计算违约金自2016年3月31日至今共计47,045.00元。本案争议商品房已经检验合格。被告于2013年1月14日为原告办理预购商品房预告登记，同日，原告以商品房预告登记与中国建设银行股份有限公司威宁支行办理预购商品房抵押权预告登记。并约定由被告为原告办理房屋所有权证。但被告至今仍未为原告办理房屋产权证。上述事实，有原、被告陈述及原告提交的商品房买卖合同、付款收据、贷款对账单，商业委托管理合同、个人声明、出售商铺价格表、判决书等证据为凭。这些证据经庭审举证、质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。本案争议焦点：原告以被告逾期交房及房屋质量不合格请求赔偿损失的诉讼请求是否应当得到支持。原告以被告逾期未办理房屋产权证请求解除合同并支付违约金的诉讼请求是否得到支持。计算违约金应以实际交付购房款金额计算还是以总房价计算。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购房人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同成立之日起90日内。第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记证的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。合同约定违约金的以合同约定计算，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二项规定，商品房买卖合同被确认无效、或者撤销、解除合同的，商品房但保合同也被解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给但保人和买受人。本案原告杜定精与被告黔蒙房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同约定被告应在2013年3月31日前将房屋交付原告，合同签订当日，原告签署个人声明，表示愿意接受24%（即231656元）的购房优惠，自愿将房屋三年（2013年3月31日至2016年3月31日止）的使用权交给被告处置，同时为保证原告投资利益，原告在与被告签订购房合同的同时，原告与被告指定的永诚物业公司签订了委托管理合同，自愿将该商铺三年的使用权委托给永诚物业公司，被告依约以三年租金的形式抵扣房款231,656.00元，原告按约分期向被告支付了优惠后的全部购房款733,577.00元。2016年3月8日，原告以被告未按期交房及房屋存在质量问题为由诉至本院，请求判决解除合同并赔偿损失，本院审理后认为被告已履行交房义务，原告以逾期交房违约及房屋存在质量问题请求解除合同退还房款的诉求不成立，以（2016）黔0526民初825号判决书判决驳回原告的诉讼请求，原告不服上诉，贵州省毕节市中级人民法院以（2016）黔05民终1479号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。故应当认定被告已履行交房义务，原告认为被告在判决生效后，仍未按判决书认定的最迟交房时间2016年3月31日为其办理房屋产权登记证，现已超过一年的时间，故原告以被告逾期未办理房屋产权证请求判决解除商品房买卖合同并赔偿损失的诉讼主张成立，本院予以支持。解除合同后，被告应将收到的购房款733,577.00元及大修基金14，672.00元返还给原告杜定精，银行贷款手续费被告已为原告办理银行贷款，不予返还。违约金以原告实际支付的733,577.00元按合同约定的日0.01%计算，计算期限自2016年3月31日至起庭审辩论终结前一日即2017年7月18日，共计733,577.00元×0.01%×473天=34，698.20元。原告第一项诉讼请求，请求判令被告支付逾期交房违约已经本院（2016）黔0526民初825号判决书判决驳回原告的诉讼请求，原告不服上诉，贵州省毕节市中级人民法院以（2016）黔05民终1479号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。根据一事不再理的诉讼原则，本院不予支持。关于原告主张违约金按总房款974893.00元计算违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。被告主张逾期未为原告办理房屋产权证是因为政府规划的原因，不是因为被告自身的原因，不同意解除合同、赔偿原告的损失的辩解理由，没有提相关证据证实，其辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照：《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十五条,《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、解除原告杜定精与被告贵州黔蒙房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。二、由被告贵州黔蒙房地产开发有限公司返还原告杜定精已付购房款733,577.00元，大修基金14，672.00元，合计748294元。三、由被告贵州黔蒙房地产开发有限公支付原告杜定精逾期办理房屋产权证违约金34，698.20元。四、由原告杜定精返还被告贵州黔蒙房地产开发有限公黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号房屋。以上第一、第二、第三、第四项判决限本判决书生效后10日内履行。五、驳回原告杜定精的其他诉讼请求。案件受理费755元由被告贵州黔蒙房地产开发有限公司承担。如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  马芬团二〇一七年七月十九日书记员  刘 臻