江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初526号原告：于邦国，男，1974年5月20日生，汉族，住东海县。委托代理人：赵世银，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。被告：葛圆,女,1975年3月1日出生,汉族，住东海县（野生活鱼大排档）。委托代理人：梁剑，江苏瑞宏律师事务所律师。原告于邦国与被告葛圆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日受理后，依法由审判员吴鹏独任审判，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的代理人、被告及其代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于邦国向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告租赁协议；2、被告支付2016年度房屋租金16000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年9月16日，原告和东海县牛山镇东蔡村委会签订土地租赁协议，约定东蔡村委会将利民小区东侧八一路西土地租赁给原告建造大排档，协议签订后原告对该块土地进行平整，建成数间钢结构房屋对外进行出租。2011年3月12日，原被告签订协议书，约定原告将建成的排挡一条街7号租赁被告经营小吃，租期一年，租金16000元，以后被告按年付清租金，不再另签租赁协议，至2016年3月被告不再向原告支付租金，经原告多次催要，被告一直拒付租金。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告葛圆辩称，答辩人与于邦国之间已不存在着合法生效的租赁协议。答辩人不曾于2011年3月12日和于邦国签订关于排档一条街7号租赁协议书。案涉土地使用权在2012年，属东蔡村所有，于邦国没有使用权，于邦国将没有使用权的物业租赁于答辩人，是无权处分，其所签订协议没有得到东蔡村的追认，没有效力，且此协议早已过期，不存在解除的问题。于邦国要求答辩人支付2016年房租16000元，没有法律依据，不应得到法律的支持。于邦国没有获得案涉土地的使用权，其无权向使用人收取租金。案涉土地的所有权××东蔡村，东蔡村没有将案涉土地的使用权转让给于邦国，故于邦国无权收取案涉土地的使用费。案涉土地上的临时搭建物的产权也存在着争议和纠纷，大排档的经营者主张最初搭建时，是由他们出钱，于邦国负责找人施工的，于邦国虽主张临时搭建物属于他自己，但并无证据证明其对于临时搭建物拥有产权。经审理查明，2005年之前，被告等人在东海县实验小学经营大排档，后因城市规划，影响市容，由城管部门协调进行搬迁。2006年4月3日，东海县城市管理局（甲方）与案外人于邦震签订了《协议书》，约定：八一路预留地块的所有者是牛山镇东蔡村和茅墩村委会，甲方于2006年4月3日与东蔡、茅墩村委会签订《土地租赁协议》，期限一年即2006年4月5日至2007年4月4日，由甲方安排给乙方经营大排档，期限同上。若协议终止（期满或承建需要），乙方应在终止之日的10日内自行清除地块上的附着物和下水道等设施，甲方不予任何补偿，逾期不清除按日由乙方赔偿甲方人民币1000元。……。2007年4月4日，牛山镇东蔡村委会、茅墩村委会作为甲方与乙方于邦震签订《土地租赁协议》，将上述涉案土地租赁给乙方，期限为2007年4月4日至2008年4月3日。被告于邦国提供的一份《协议》，落款甲方为于邦震，乙方为于邦国，主要内容为甲方将排档一条街转让给乙方，税费由乙方负责、出租及收益归乙方等内容，没有写明期限。2009年、2010年，于邦国分别与东蔡村委会签订了《土地租赁协议》，涉案土地租赁给于邦国，租赁分别为一年，至2010年12月31日止,年租金1000元。2009年3月16日，原告（甲方）与陈思连、毛文军等二十二家大排档经营户（乙方）签订协议书，约定经甲方与牛山镇签订八一路预留地块，由甲方投资平整土地，建设钢结构房屋，建设后由甲方自主经营，租给经营户使用，租期为两年（2009年3月16日至2011年3月16日），租金按位置1.3万元至3万元不等，协议期满后，乙方有权优先续租，另签订协议（年租金3000-5000元）。被告于邦国提供一份《协议书》，落款甲方为于邦国，乙方为葛圆，约定将房号10号租给乙方经营小吃，时间1年，租金16000/元，合同期满后如乙方继续经营，双方不再另签协议，合同签订时间为2012年3月12日。被告之前几年，每年实际给付1万余元，低于合同约定的数额。2015年11月16日，东蔡村委会又与被告签订《土地租赁协议》，约定将现有利民小区东侧王庄巷西侧的土地，南至张同楼经营户南，北至经营小李南，由北向南第11户，长8米，宽12米，租赁时间2015年11月16日至2016年11月15日，每年租金500元。2015年12月18日，于邦国向东蔡村委会交纳6000元，村委会出具收据，补交了2014-2016年度的土地租金。涉案大排档房屋未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。以上事实，有东海县城管局与于邦震签订的《协议书》、于邦震与东蔡村和茅墩村签订的《土地租赁协议》、于邦国与于邦震签订的《协议书》、于邦国与东蔡村签订的《土地租赁协议》两份、葛圆与东蔡村签订的《土地租赁协议》一份、收据、原告与陈思连、毛文军等二十二家大排档经营户签订的协议书等证据予以证实。本院认为，涉案大排档房屋未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，避免通过民事审判变向为违法建筑确权，对于房屋合法性及产权归属的认定，不属于民事受案范围。本案作为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划手续的房屋，与承租人订立租赁合同无效，并不排斥法院受理房屋租赁合同纠纷。城管部门、于帮震、东蔡村及于邦国之间签订的相关协议，能够证实大排档土地的相关流转情况，其次，2009年3月16日，于邦国与原二十二家大排档经营户签订的租赁协议，能够证实涉案大排档房屋由原告出资建造，各家经营户支付的1.3至3万元不等款项，并非对房屋的出资，而是房屋前两年的租金，再次，原被告于2012年签订的房屋租赁协议，被告并实际履行租赁合同，每年给付1万余元租金，说明双方存在房屋租赁关系，印证了被告出资建造房屋的主体身份。根据法律规定，房屋租赁合同无效，应合同取得的房产，应当予以返还，房屋承租人支付房屋占有使用费用。原告请求解除租赁协议，因该租赁协议无效，本院不予支持。关于2016年度房屋租金，本院认为虽然合同约定年租金1.6万元，但双方也并未按该合同实际履行，另外原告所建房屋一直未取得相关建设规划审批手续，原告实际向东蔡村交纳的土地租金较低，本院酌定被告向原告支付2016年度房屋占有使用费10000元。关于2015年12月16日被告与东蔡村签订的土地租赁协议，因东蔡村委会之前没有与原告解除土地租赁协议，并对地上大排档房屋进行处理，事后又收取了原告2016年度的土地租金，村委会在诉讼过程中也向本院出具相关证明，故对于被告关于原告没有土地使用权的抗辩，本院不予采纳。综上，依据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条、第五条的规定，判决如下；一、被告葛圆于本判决生效后十日内支付原告于邦国2016年度房屋占有使用费10000元；二、驳回原告于邦国其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告葛圆负担（已由原告预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费200元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李明哲审 判 员  吴 鹏人民陪审员  朱香巧二〇一七年七月二十六日书 记 员  李 慧法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。