云南省沧源佤族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0927民初270号原告：何其仁，男，汉族，1981年11月14日出生，个体户，住四川眉山市东坡区。现住沧源县。委托代理人:曾杉。云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号码：15309200810903008。被告：沧源北河房地产开发有限公司。住所地：沧源县勐董镇综合商贸城。法定代表人：李跃华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏文，云南春光律师事务所律师。代理权：特别授权代理。执业证号：15309200710519174。原告何其仁与被告沧源北河房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月6日、2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告何其仁及其委托诉讼代理人曾杉，被告沧源北河房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人李宏文到庭参加诉讼。审理过程中，因案情复杂及相关证据需进一步核实而延长审限六个月。现本案已审理终结。原告何其仁诉称，2013年10月14日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定由被告向原告出售位于沧源县勐董综合商贸城的“沧源勐董综合商贸城以北扩建三期”的第一幢第一单元一层一0一号商业用途商品房：商品房总价款为1165340元，建筑面积为44.99平方米。原告按分期付款方式支付房款：1、2013年10月14日支付765340元；2、2013年11月30日前支付剩余尾款400000元，共计1165340元。被告应于2014年12月31日前将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，被告如逾期交付，则按合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日至30天内，按照每天50元向原告支付违约金，合同继续履行，在逾期7天后，则可以解除合同，被告按原告已付款5%向原告支付违约金，并向原告退还已付款，已发生的交易相关税费由甲方承担，或被告按原告已付款5%×逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。其他约定条款详见原、被告签订的《商品房购销合同》。《商品房购销合同》签订后，原告按照合同所约定的第一期付款时间准备首期款765340元，但缴纳款项时因被告财务人员不在岗，原告经被告告知于2013年10月17日向被告支付首期款项765340元。经被告同意后于2013年12月20日延迟向被告支付剩余房款400000元。被告实际收款后也分别向原告出具收受房款的收款收据。至此原告已经按照合同约定履行全额支付1165340元的房款义务。《商品房购销合同》签订后被告以需向建设部门进行备案为由将所签订的一式五份合同原件收走，至现在为止也未向原告退还应由原告所持有合同原件。经原告多次向被告催要合同原件，被告于2015年5月才向原告提供合同复印件，原告收到合同复印件后发现约定交房时间2014年12月31日被明显涂改为2015年12月31日。原告即向被告提出质询，但被告一直否认。时至2014年12月31日，至商品房购销合同约定的交房期限已届满时，被告未按照合同约定向原告交付经建设部门组织验收合格的房产，为此原告多次与被告法定代表人商谈，督促被告向其交房，但时至原告起诉时，被告仍旧未通知原告交接房产。原告认为，被告未在商品房购销合同约定的交房期限即2014年12月31日向原告交付经建设主管部门组织验收合格且符合商品房购销合同约定的房产的逾期行为已经构成根本违约，根据商品房购销合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”第一项第1条“逾期30＋7天后，解除合同，甲方（被告）应当按照乙方（原告）已付款的5%支付违约金”的约定，商品房购销合同的约定解除条件已经成就，原告依法具有合同解除权利，且被告依法应当承担支付违约金59767元（逾期30天×50元/天＋已付款1165340元×5%）的违约责任。为维护原告的合法权益，现特提起诉讼，请求依法判令：1、依法判令解除原、被告所签订的《商品房购销合同》，并判令被告立即向原告返还所支付的购房款1165340元；2、判令被告按照《商品房购销合同》第九条第一项约定向原告支付59767元违约金；3、判令被告承担本案诉讼费。被告沧源北河房地产开发有限公司辩称，一、原告诉称被告未按照购销合同的约定向原告交付经建设主管部门组织验收合格的房屋与事实不符，因公司是经批准投资开发沧源县勐董综合商贸城扩建三期，并取得商品房销售许可证，2013年10月14日，原、被告签订《商品房购销合同》时，是原告已查看过现房才签订的合同，签订合同当日，公司收到原告的首付款，就将合同约定的第一单元101号商品房交付给原告；二、原告要求解除合同，不符合合同约定的条件，公司已按照合同的约定将商品房交付给原告使用，并通过组织验收合格,原告在交付首付款之日已接收该房屋，当日就对合同约定的房屋实际占有、使用和收益至今；三、原告诉称《商品房购销合同》未实际进行备案登记不符合事实，公司严格按照房地产经营和管理，《商品房购销合同》在沧源县住房和城乡建设局备过案，公司并没有不按期交房等违约的事实，没有按期办理房产证是事实，原因是由政府相关单位造成的。综合当事人双方诉辩主张，本案争议焦点为：1、是否应当解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及返还购房款？2、被告是否应当承当违约责任？针对上述争议，原告向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，欲证明原告合法的诉讼主体资格；2、《商品房购销合同》、《商品房购销合同》补充合同复印件各一份，欲证明原告向被告购买房屋的事实及《商品房购销合同》第四条第二款建筑面积被被告涂改为44.99平方；《商品房购销合同》第七条的交付期限，本来是2014年12月31日前交付，但被被告涂改成2015年12月31日的事实；《商品房购销合同》第十二条，被告单方加上去最后一句话“若政府部门原因办证交房时间顺延”的事实；3、公司收款收据复印件两份，欲证明《商品房购销合同》签订后,2013年10月17日，2013年12月20日，原告已经完全交付房款给被告的事实；4、商品房买卖合同登记备案表复印件一份，欲证明原告向被告买房，在付款方式上，没有登记备案最后一笔房款40万元。经被告质证，对原告提交的证据：证据1，对真实性、合法性、关联性没有异议；证据2，对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为公司没有涂改或添加过《商品房购销合同》的内容，公司已按照合同的内容履行完毕；证据3，对真实性、合法性、关联性没有异议；证据4，对真实性、合法性、关联性没有异议，只是认为最后一笔房款40万元是公司漏报了。被告向本院提交如下证据：1、被告营业执照、组织机构代码证复印件各一份，欲证明被告合法的诉讼主体资格；2、竣工验收备案表复印件一份，欲证明被告已经向有关单位申请验收，该工程2015年3月12日以前已经全部竣工，已在有关单位备案，属于验收合格的商品房；3、勐董综合商贸城以北扩建项目三期房屋销售明细表复印件一份，欲证明第一幢第一单元一层一0一号商业用途商品房的钥匙于2014年11月3日已被原告何其仁领取，被告已向原告交付房屋一套的事实。经原告质证，对被告提交的证据：证据1，对真实性、合法性、关联性没有异议；证据2，对合法性、真实性无异议，对关联性有异议。原告认为，在备案表中备案意见盖的公章上注明的单位是“云南省临沧地区沧源县建设工程”的公章不清楚，需要被告提供原件核实来证明其内容是否真实；证据3，对真实性、合法性、关联性有异议，认为上面不是原告何其仁的亲笔签名，原告也没有见过，对被告所举证据的三性均不予认可。通过原、被告对上述证据的举证及质证，本院对原、被告提交的证据：作如下评判：对原告提交的证据：证据1，被告无异议，能证明原告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据2，被告对真实性、合法性没有异议，本院予以确认，被告对关联性有异议，认为公司没有涂改或添加过《商品房购销合同》的内容，公司已按照合同的内容履行完毕，本院认为，在2016年12月15日曾主持过原、被告双方调解，在调解中，被告已承认合同是以前老电影院的老合同，因不符合现在的情况，所以对合同的时间确实改过，但是对合同的内容没有改过。经本院开庭审理查证，原告已对该房屋进行装修，并出租给他人做生意，从事实上看，被告虽未为原告办理房权证手续，但是原告已在使用该房屋，并得到收益。被告已承认对合同的部分内容更改过，但不影响原告对商品房的占有使用、收益，也未影响到主合同的内容，故对《商品房购销合同》、《商品房购销合同》补充合同的内容，本院予以采信；证据3，被告无异议，能证明原告已向被告支付房款的事实，本院予以采信；证据4，被告无异议，能证明被告已收到原告房款的事实，被告也承认是漏报最后一笔房款40万元，其能证明原告要证明的内容，本院予以采信；对被告沧源北河房地产开发有限公司提交的证据：证据1，原告无异议，能证明被告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据2，原告对合法性、真实性无异议，本院予以确认，原告对关联性有异议，认为在备案表中备案意见盖的公章上注明的单位是“云南省临沧地区沧源县建设工程”的公章不清楚，需要被告提供原件核实来证明其内容是否真实，本院认为，竣工验收备案表有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等单位的公章及相关单位负责人的签名，能证明本案所涉商品房经验收合格，并经过了登记备案，本院予以采信；证据3，原告对真实性、合法性、关联性有异议，认为上面不是原告何其仁的亲笔签名，本院认为，原告未提供证据来证明，勐董综合商贸城以北扩建项目三期房屋销售明细表上的原告何其仁签名不是其所写，本院予以采信。通过庭审和质证，本院确认法律事实如下：2013年10月14日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定由被告向原告出售位于沧源县勐董综合商贸城的“沧源勐董综合商贸城以北扩建三期”的第一幢第一单元一层一0一号商业用途商品房：商品房总价款为1165340元，建筑面积为44.99平方米。原告于2013年10月17日向被告支付首期款项765340元，于2013年12月20日向被告支付剩余房款400000元。被告实际收款后也向原告出具收受房款的收款收据，至此原告已经按照合同约定履行全额支付1165340元房款的支付义务。《商品房购销合同》签订后被告以需向建设部门进行备案为由将所签订的一式五份合同原件收走，至今未向原告交付合同原件，只向原告提供合同复印件，在合同中有部分内容被被告涂改。至原告起诉时，被告仍未向原告提交房屋的产权证手续，按照《商品房购销合同》的约定，房屋交付方式为：被告应于2014年12月31日前将建设单位组织验收合格，并符合商品房购销合同约定的商品房交付给原告。原告逾期付款的违约责任为：自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，原告按每天50元向被告支付违约金，合同继续履行。被告逾期交房的违约责任为：被告如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房实际届满后的次日起至实际交房之日止30日内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期7天后，合同解除，被告按乙方已付款的5%向原告支付违约金，被告向原告退还已付款。被告按原告已付款的5%乘以逾期天数向原告支付违约金合同继续履行；房屋交接约定为房屋经建设单位组织验收合格后，被告应当以书面形式通知原告办理交接手续。交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。对于产权登记约定为：被告负责办理给原告房产证和土地证，所产生的税费按国家税收政策各自承担，所产生的办证工本费由原告自行承担，若政府部门原因办证交付时间顺延。2014年10月14日合同签订后，原告于2013年10月17日向被告支付首期款项765340元，于2013年12月20日向被告支付剩余房款400000元，共计1165340元，原告已于2014年11月3日领取房屋,2015年4月10日原告开始对商品房进行装修，之后并使用和收益至今，被告至今也未能帮原告办理房屋产权证。2015年7月8日原告所购买的商品房进行了竣工验收备案登记。本院认为，原告与被告所签订的《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，内容和形式于法不悖，应认定为合法有效合同，双方均应按该合同的约定履行各自的义务。一、关于是否应当解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》的问题，原告以被告未按时交付房屋及办理房屋的产权证属于违约而要求解除合同，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告所签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，内容和形式于法不悖，应认定为合法有效合同，双方均应按该合同的约定履行各自的义务，本案中原、被告对交房的时间存在争议，虽然2015年4月10日原告开始对商品房进行装修，之后使用和收益至今，但是在勐董综合商贸城以北扩建项目三期房屋销售明细表中原告已于2014年11月3日领取房屋，应当认定为被告已经于2014年11月3日就将房屋交付给被告，且双方约定的交房时间为2014年12月31日前，被告并未违反约定延迟交房，因此，对原告提出被告未按时交付房屋的意见，本院不予采纳；对于原告提出的被告未帮原告办理购买房屋房产证和土地证构成违约，被告在庭审中也明确会帮原告办理房产证和土地证，根据《城市房地产经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，买受人自己办理的，因为出卖人的原因而未能办理，出卖将构成违约，买手人可以解除合同，但本案中双方都认可是由被告也就是出卖人帮原告办理而不是由买受人原告自己去办理，双方也未约定也没有约定房屋产权证、土地证的办理期限，因此，对于原告提出被告未帮原告办理房屋产权证、土地证构成违约的意见，原告未提供有效证据证明，本院不予采纳；原告已对商品房进行装修，然后占有使用、收益至今，原告没有事实根据与法律依据来证明房屋被告没有交付给原告，故对原告要求解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》诉讼请求，本院不予支持；二、关于原告申请对《商品房购销合同》进行鉴定的问题，2016年12月15日曾主持过原、被告双方调解，在调解过程中，被告已承认对合同的部分内容更改过，但不影响《商品房购销合同》的履行，故不需要在对《商品房购销合同》的相关内容进行鉴定；三、关于被告是否应当承当违约责任的问题，因原告未提供有效证据证明被告存在违约，对原告提出的要求给付违约金59767元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼》的解释第九十条第一款、第一百零三条第一款、第一百零八条第一款、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定>第二条之规定，判决如下:驳回原告何其仁的诉讼请求。本案案件受理费15825.96元，由原告何其仁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向合议庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。若双方当事人在上诉期限内均未上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  罗 靖审 判 员  杨银贵人民陪审员  田忠昌二〇一七年七月二十五日书 记 员  肖俊萍