江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0923民初385号原告：江苏明伟建设集团有限公司，住所地阜宁县阜城街道大关路56号。法定代表人：徐寿金，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢长春，江苏众想律师事务所律师。被告：孟庆春，男，1983年6月30日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：董娟，女，1982年9月2日出生，汉族，居民，住阜宁县。上列二被告共同委托诉讼代理人：何锦芳，阜宁县新华法律服务所法律工作者。原告江苏明伟建设集团有限公司（以下简称明伟公司）与被告孟庆春、董娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告明伟公司法定代表人徐寿金的委托诉讼代理人卢长春、被告孟庆春、董娟及其共同委托诉讼代理人何锦芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明伟公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告归还差欠明伟公司的购房款100000元及逾期付款违约金（自2013年2月1日起至实际履行之日止，按日万分之五计算）；2.判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2011年5月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》1份，约定二被告共同购买明伟公司开发的阜宁县阜城街道崔湾迎宾大市场第一层D-103号、第二层D-203号房，二被告交付首付款312142元，其余按揭贷款。后二被告未能办理按揭贷款，又用现金补交了部分房款，余款100000元至今未能偿还。明伟公司多次向二被告催要未果，二被告已严重违约，根据合同约定应支付违约金，故向法院提起本案诉讼。被告孟庆春、董娟共同辩称，1.明伟公司的诉讼请求已过诉讼时效。根据明伟公司提供的证据，二被告最后一次交款的时间为2012年9月3日，那么从2012年9月4日起，明伟公司已经知道或者应当知道自身的合法权利受到损害，直至2016年3月14日前明伟公司未有向二被告主张权利，因此，明伟公司的诉讼请求已过诉讼时效。2.明伟公司的诉讼请求不成立。二被告差欠购房款100000元是事实，但《商品房买卖合同》中约定明伟公司应对房屋的质量有保证义务，即明伟公司应先履行义务，二被告为后履行义务，因此根据合同法的相关规定，明伟公司应当将二被告购买的房屋退房，并赔偿二被告购房后因房屋质量出现瑕疵而造成的损失。故二被告不应承担100000元及逾期付款违约金。3.因出售的房屋有质量瑕疵，不能达到合同的目的，已构成根本违约，故二被告要求退房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月19日，明伟公司与孟庆春、董娟签订《商品房买卖合同》1份。该合同约定：孟庆春、董娟购买明伟公司开发的阜宁县阜城街道崔湾迎宾大市场第一层D-103号、第二层D-203号房，建筑面积58.26平方米，单价10507.07元/平方米，房款总价612142元，首付款312142元，其余300000元办理银行按揭；该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人应在签订本合同当日支付首期付款，不低于总房价的50%。买受人自签订本合同之日起3日内提供贷款所需相关材料，出卖人给予协助办理，买受人须按银行要求在5个工作日内办理完所有贷款资料的提交及签字手续并交纳贷款所需费用，若因买受人原因造成贷款未获批准或所贷金额不足的，所缺部分房款以现金方式补交至出卖人。不贷款的15日内交齐100%房款。”合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“逾期在10日之内，自合同规定的应付款期限之第2天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”合同第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”当日，二被告向明伟公司交纳首付款312142元。后二被告未有办理按揭贷款，诉争房屋于2012年9月3日交付，当日，经明伟公司与孟庆春父亲孟宪兵结算，二被告已向明伟公司交纳购房款512142元，尚欠100000元未有交纳，明伟公司同意二被告于2013年1月底前交纳。后明伟公司多次向二被告追要剩余购房款，二被告以房屋存在质量问题为由拒绝支付剩余购房款。明伟公司曾于2016年3月21日向本院起诉，后于2016年11月29日向本院申请撤回起诉，本院予以准许，现明伟公司再次诉至本院。本案在审理过程中，被告提供了一、二楼中间夹层有潮湿痕迹的照片，以此证明房屋有质量问题。另查明，二被告现将诉争房屋租赁给他人使用。本院认为，明伟公司与孟庆春、董娟签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，明伟公司已按合同约定向孟庆春、董娟交付了诉争房屋，孟庆春、董娟亦应履行合同约定的义务，向明伟公司支付剩余购房款。因孟庆春、董娟对差欠明伟公司剩余购房款100000元的事实亦无异议，故本院对明伟公司要求孟庆春、董娟支付剩余购房款100000元的诉讼请求予以支持。明伟公司同意孟庆春、董娟于2013年1月底前将剩余购房款结清，孟庆春、董娟在明伟公司给予的宽限期届满仍未支付剩余购房款，其行为已构成违约，应当承担违约责任。故明伟公司要求孟庆春、董娟自2013年2月1日起按照日万分之五支付逾期付款违约金，符合法律规定和合同约定，应予支持。明伟公司已经按照合同约定的内容及时、全面、适当的履行了其合同义务，不存在合同法第六十七条规定的先履行抗辩权的适用条件。故对孟庆春、董娟提出的明伟公司应先履行义务，其为后履行义务的辩解意见，本院不予采纳。孟庆春、董娟已将诉争房屋租赁给他人使用，其又提出诉争房屋存在质量瑕疵，不能实现合同目的，构成根本违约为由，要求退房的辩解意见，显然不能让人信服，且一、二楼中间夹层有潮湿痕迹的照片，不足以证明房屋存在质量问题，故对该辩解意见，本院亦不予采纳。明伟公司多次向孟庆春、董娟追要剩余购房款，孟庆春、董娟以房屋存在质量问题为由拒绝支付剩余购房款，明伟公司已经表现出宽容的姿态，孟庆春、董娟应秉承诚实信用原则积极支付剩余购房款，故对其提出的明伟公司的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告孟庆春、董娟应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告江苏明伟建设集团有限公司支付购房款100000元及逾期付款违约金（自2013年2月1日起至实际给付之日止，按日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告孟庆春、董娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  范效飞审 判 员  潘春如代理审判员  张 莉二〇一七年七月十三日书 记 员  张旖旎