广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终11908号上诉人（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区新华街学府路2号之一商铺。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托代理人：钟健、钟敏瑶，广东合慧益律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：丁鲲，男，1985年10月10日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审原告）：田杨，女，1985年3月15日出生，汉族，住广州市白云区。上列二被上诉人共同委托代理人：吴孟栓，广东经国律师事务所律师。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）因与被上诉人丁鲲、田杨商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初466号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宏峰公司上诉请求：l、撤销一审判决书第一项，改判我司无需向丁鲲、田杨支付逾期办证违约金；2、由丁鲲、田杨承担本案全部诉讼费用。具体理由如下：一、关于短信通知的效力问题。我司在房屋具备办证条件的情况下，分别于2015年10月23日、2016午5月10日以手机短信形式通知丁鲲、田杨。关于以短信形式进行通知的效力，已在法院生效判决书中予以认可，且该通知事实有相关的发送清单(清单中显示有发送的手机号码、信息内容、发送状态等)，该事实不应因丁鲲、田杨的单方否认而予以否定。二、关于律师函以及合同中有关逾期提交资料的问题。由于丁鲲、田杨迟迟不按办证要求提交材料及缴交办证费用，我司在2016年8月19日委托律师寄发律师函予以再次催告，并在律师函中明确了最后提交资料的时间以及逾期提交资料的责任（该责任与合同中约定的逾期提交资料的责任相符），但丁鲲、田杨却仍要在2016年9月26日才提交齐备的办证资料以及办证费用，丁鲲、田杨恶意逾期提交材料的意图明显。合同中约定逾期提交资料责任的出发点，就是为了防止业主恶意逾期提交办证资料及费用，进而向开发商主张逾期办证的违约责任，在合同内容有效的情况下，双方均应遵守。三、丁鲲、田杨恶意逾期提交办证资料以及费用，违反合同约定，应当承担合同约定的违约责任，即丁鲲、田杨不得向我司主张逾期办证的违约责任。四、即使我司要承担本案违约责任，违约金总额也不应超过合同约定的总房价款的5%的上限。我司已对此前同类案件申请再审。被上诉人丁鲲、田杨答辩称：一、宏峰公司在我们收楼时并未取得涉案房屋的竣工验收备案表，且未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办证条件，我们也不能办理缴纳契税手续。《收楼通知书》第三条也提到契税须初始登记后再由宏峰公司代收代缴，具体由宏峰公司另行通知业主，故我们客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，我方也不能主动获知。故宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知我方缴纳契税并提交办证资料的义务。二、宏峰公司没有尽到通知的义务，因通知不到位导致的法律责任应由宏峰公司承担。1、宏峰公司管理混乱。宏峰公司在2015年9月30日才完成初始登记，当时已违约，那么更应谨慎地做好相关工作，但宏峰公司没有做好。首先，《收楼通知书》第三条提到契税须初始登记后再由宏峰公司代收代缴，但最后又改成由业主自己交契税；其次，虽然宏峰公司认为其通过短信通知业主，但短信不是合同约定的正式通知方式，且群发短信容易出现技术问题，宏峰公司不能确保不存在漏发或发送不成功的情形。而且，由于如今垃圾信息多，很多人逐渐不留意短信信息，有些手机还有屏蔽垃圾信息功能，故我们不认可这种通知方式，也没有收到宏峰公司的短信。宏峰公司也没有通过其他合理方式通知业主在合理期限内缴纳契税，导致很多业主不知道办证手续。很多业主是首次购房，业主对购房的手续更加不清楚，最终反而需要业主主动去向宏峰公司打听各项办证手续。2、即使从宏峰公司提供的短信证据看，短信的内容非常简单，缺乏对业主办理房产证的具体指引，没有涉及何时交契税、何时移交契税单等办证资料之类的手续，违反了双方签订的购房合同第二十一条有关“甲方需要书面通知业主，且应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任”的约定，故宏峰公司明显存在通知不到位的情形，因通知不到位所导致的法律责任应由宏峰公司承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。丁鲲、田杨于2017年1月5日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.宏峰公司立即为丁鲲、田杨办理产权证；2.宏峰公司支付从违约之日起至丁鲲、田杨取得房产证受理回执之日止的逾期办证违约金353948元（每日违约金按照房屋总价款0.05%的标准计算）；3.本案的诉讼费由宏峰公司承担。一审审理查明：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2013年3月5日，丁鲲、田杨（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区18栋402房，总房价款1333141元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3、乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4、如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，丁鲲、田杨依约向宏峰公司支付了全部购房款。2014年4月11日，丁鲲、田杨办理了涉案房屋的收楼手续。2015年1月8日，涉案房屋所在的云峰花园D区（4区）1-20栋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年9月30日，宏峰公司为涉案房屋办理了初始登记。宏峰公司称其于2015年10月23日、2016年5月10日两次通过广州首易信息技术有限公司提供的短信发送平台，以群发方式向丁鲲、田杨等业主的手机发出短信通知。2015年10月23日的短信内容为：“因办证需要，请携带一张身份证复印件和一张小一寸彩色相片到云峰销售中心售后部，并领取资料办理契税，咨询：020-3685×××8[宏峰物业]”。2016年5月10日的短信内容为：“因办证需要，请未交契税的业主尽快提供1张一小寸彩色相片和1张身份证复印件到云峰销售中心售后前台，并拿取资料办理契税，交完契税的业主请将契税单交回销售中心售后。咨询电话3685×××8。[宏峰物业]”丁鲲、田杨对此不予认可。2016年8月19日，宏峰公司委托广东合慧益律师事务所向丁鲲、田杨发送律师函，称：请贵方务必在2016年8月25日前向委托人提交办证所需的资料及缴交相关的费用。2016年9月26日，丁鲲、田杨向宏峰公司交齐办证资料，2016年12月2日，宏峰公司取得房产登记部门办理涉案房屋房地产权证的收件回执。一审法院认为，丁鲲、田杨与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。因合同附件补充协议第九条对合同第二十一条关于产权登记的约定已作变更，且宏峰公司在2016年12月2日取得了收件回执，故对丁鲲、田杨请求宏峰公司办理涉案房屋的房产证的诉讼请求一审法院不予支持。丁鲲、田杨于2014年4月11日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2015年6月23日前向房地产登记机构提交办证资料并取得收件回执。但宏峰公司于2016年12月2日才取得收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，丁鲲、田杨于2014年4月11日收楼，但宏峰公司当时并未取得涉案项目的竣工验收备案表，也未办妥涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理产权证的条件，丁鲲、田杨也不能办理缴纳契税，因此，丁鲲、田杨客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，丁鲲、田杨也无法主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知丁鲲、田杨缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司认为其已于2015年10月23日、2016年5月10日以手机短信息形式通知丁鲲、田杨等业主缴纳契税及提交办证资料，但丁鲲、田杨不予认可，因此，对宏峰公司的该陈述不予采信。但是宏峰公司于2016年8月19日委托律师向丁鲲、田杨发送律师函要求丁鲲、田杨在2016年8月25日前提交办证所需的资料及缴交相关的费用，丁鲲、田杨于2016年9月26日才向宏峰公司交齐办证资料，应认定为逾期提交资料，从提交资料截止日至丁鲲、田杨向宏峰公司提交办证资料之日共32天应从迟延办证天数中予以扣除。经核算，2015年6月24日至宏峰公司取得了收件回执之日（即2016年12月2日）共527天，扣减逾期提交资料天数32日，宏峰公司应向丁鲲、田杨支付违约金为329952元（1333141元×0.05%×495天）。丁鲲、田杨要求宏峰公司支付违约金329952元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，丁鲲、田杨主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年3月3日作出如下判决：一、宏峰公司于本判决发生法律效力之日起十日内向丁鲲、田杨支付迟延办证违约金329952元；二、驳回丁鲲、田杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3305元，由丁鲲、田杨负担224元，宏峰公司负担3081元。本院经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提交证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。首先，关于宏峰公司以其已于2015年10月23日、2016年5月10日向丁鲲、田杨发出手机短信办证通知，但丁鲲、田杨迟延交付办证资料为由，认为其司不应承担迟办证违约责任的上诉主张。经审查，虽然宏峰公司关于其在符合办证条件的情况下不可能部分通知业主的陈述具有一定的合理性，但在宏峰公司无法充分证实短信通知已经送达丁鲲、田杨，且丁鲲、田杨否认收到短信通知的情况下，结合双方《商品房预售合同》第二十一条产权登记条款中“……乙方（丁鲲、田杨）应当在收到甲方（宏峰公司）书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料”的约定，宏峰公司将上述期间的违约责任归于丁鲲、田杨并无事实及合同依据，一审在此基础上认定宏峰公司需承担迟办证违约责任并无不当，本院依法予以维持。其次，有关“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定是在涉案合同补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司对此的上诉意见不符合合同约定，本院不予采纳。最后，宏峰公司在二审中没有提交新的证据以证明其上诉主张或推翻一审认定，其上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，宏峰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6249元，由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年七月十七日书记员 梁少欣李倩妤