北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终8104号上诉人（原审被告、反诉原告）：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室。法定代表人:杨磊，总经理。委托诉讼代理人:郭子龙，北京国宏（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人:夏晶，北京国宏（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘爱娥，女，1975年3月8日出生。委托诉讼代理人:张晓勇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。上诉人汇天网络科技有限公司（以下简称汇天网络公司）因与被上诉人刘爱娥房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初27344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇天网络公司的委托诉讼代理人郭子龙、夏晶，被上诉人刘爱娥的委托诉讼代理人张晓勇、刘宏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇天网络公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回刘爱娥的全部诉讼请求；2.改判解除刘爱娥与汇天网络公司签署的《国际健康港租赁合同》；3.刘爱娥向汇天网络公司支付违约金49640元；4.一、二审诉讼费用由刘爱娥负担。事实与理由：一审法院判决认定事实错误，根据《中华人民共和国合同法》52条的规定双方签订的租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。（一）涉案房屋的土地规划属于科教用地，该性质的土地根据法律规定未经批准不得改变土地规划用途不能对外进行出卖，同时该涉案房屋购买或者租赁的法定用途只能是科研，而不能作为其他用途，刘爱娥与汇天网络公司为了规避法律规定，以租赁合同为名，而行房屋买卖之实，对此情况双方均存在过错。1.该房屋性质为科教用地，未经批准不能改变土地用途进行销售。2.该租赁合同约定的租赁期限过长，根据合同法第214条的规定租赁期限不得超过20年，超过20年的超过部分当然无效。3.涉案房屋租金为一次性缴纳，不符合一般租赁房屋市场的惯例。二、即使该租赁合同有效，但涉案房屋事实上已经不具备继续履行的可能性，汇天网络公司一审中请求解除租赁合同，但是一审法院以汇天网络公司未提交证据为由不予支持汇天网络公司的请求，属于一审法院认定事实不清。1.通州区住建委已经明确要求将涉案房屋的与科教无关的设施全部予以拆除，且已经将违建的卫生间厨房等设备拆除，双方签订租赁合同的合同目的无法实现。2.如果合同不能解除，继续履行合同，汇天网络公司将面临更大的违法责任，该合同事实上不能履行。三、根据租赁合同第9.2条的规定，对于分期付款的没有在约定期限内支付剩余租金，汇天网络公司有单方解除合同的权利。刘爱娥辩称:涉案合同合法有效，刘爱娥租赁涉案范围用途与土地规划用途一致，不存在改变土地用途的情况，故租赁行为不存在违法违规之处。租赁是双方真实的意思表示，双方的合同不存在“买卖”的情况。租赁合同中无论是租赁期限、赠送期，还是租金的缴纳方式都是双方的合意，并无违法违规之处，双方就是租赁的意思表示，没有买卖的意思。汇天网络公司主张解除租赁合同，实际就是对租赁关系的认可，否则不会提出解除的主张，涉案租赁合同可以继续履行。汇天网络公司承诺可以通过贷款的方式缴纳租金，由于汇天网络公司的原因导致贷款没有履行，所以二期部分租金没有缴纳，原因在于汇天网络公司。刘爱娥不需要承担责任。刘爱娥向一审法院起诉请求：请求法院依法判令汇天网络公司支付刘爱娥迟延交付房屋的违约金（以358192元为基数，按日万分之二计算，期间自2015年3月6日至实际交房之日止）。汇天网络公司向一审法院反诉请求：解除《国际健康港租赁合同》；刘爱娥向汇天网络公司支付违约金49640元，即340000元×730天（2014年9月27日至2016年9月27日）×0.02%。一审法院认定事实：刘爱娥（乙方）与汇天网络公司（甲方）于2013年12月18日签订《国际健康港租赁合同》（以下简称合同），约定：该项目土地规划为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘P-16号楼10层1029室。该房屋之租赁期为二十年，自2013年12月18日（下称“起租日”）起至2033年12月17日止，2033年12月18日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。该房屋的交付日期为2014年8月18日。租金计价方式为该房屋建筑面积为43.94平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币15662.08元，总价款人民币688192元；付款方式乙方采取下列第二种方式付款：（一）一次性付款；（二）分期付款。甲方未能于本合同规定的该房屋之交付日期向乙方交付该房屋，甲方应当向乙方支付违约金。违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。逾期超过90天，甲方未交付该房屋，则乙方有权终止本合同，本合同终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。乙方之违约责任为（一）乙方如不按期支付租金，应当按未付租金部分的每日万分之二向甲方支付违约金，逾期超过90天，乙方未支付全部租金，则甲方有权终止本合同，本合同终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效；（二）在租赁期限内，如乙方单方要求终止合同，需向甲方提出书面申请，经甲方同意该租赁合同解除，租金按下列方式计算（见合同的约定）；（三）二十年租赁期满后，乙方要求解除合同而发生的损失由乙方自行承担。此外，合同还约定了其他内容。在合同后附了三份附件，其中附件一是房屋平面图；附件二为交付条件，列举了名称及装修标准；附件三为付款方式及期限的约定，分为一次性付款和分期付款方式，乙方于2013年12月18日前向甲方支付租金款计348192元，于2014年3月18日前向甲方支付租金款计34万元。合同签订后，刘爱娥按照合同约定向汇天网络公司支付了租金共计348192元。在合同约定的房屋交付日期到期后，汇天网络公司并未按约定交付房屋。关于第二期租金的给付，刘爱娥称双方口头约定办理完贷款后交付，并提供了汇天网络公司的法定代表人杨磊的录像等证据予以证明。刘爱娥提供的杨磊的录像显示，杨磊在答复业主时称业主办理完执照后可以贷款。刘爱娥提供的房源确认书中显示，如办理信贷还须携带贷款申请相关资料，乙方在约定时间内未能提供贷款申请资料的，视为一次性付款。汇天网络公司对此不予认可。案件审理过程中，汇天网络公司提交了一份国有建设用地使用出让合同、建委的针对其出售房屋的意见书以及消防验收意见书，证明涉案土地地类（用途）为科教用地并称涉案房屋主体已经建成，现只有规划验收完成了，但尚未去住建委办理竣工备案，涉案房屋无法交付，已构成事实履行不能，应予以解除。对于涉案房屋确实未通过房屋整体质量的验收的情况，刘爱娥不持异议。庭审过程中，刘爱娥称其参加过相关的团购优惠活动，支付了1万元，该1万元应算在刘爱娥交纳的租金总数中计算违约金，为此刘爱娥提交了《中国农业银行银行卡交易明细清单》予以证明，汇天网络公司对此不予认可。另查，刘爱娥就违约金事宜曾于2015年1月21日起诉至法院，法院作出了（2015）通民初字第03273号民事判决书，以判决汇天网络公司给付刘爱娥2014年8月18日至2015年3月10日期间的违约金。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案合同约定，汇天网络公司未能于该合同规定的该房屋之交付日期向刘爱娥交付房屋，汇天网络公司应当向刘爱娥支付违约金，违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。现汇天网络公司并未按照合同约定的房屋交付日期如期交房，构成违约，应按照上述法律规定和合同约定承担相应违约责任。故对于刘爱娥要求汇天网络公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。但对于违约金给付的期限，关于起始期限，由于刘爱娥之前起诉时，法院已将违约金判决至2015年3月10日，故起始期限应从2015年3月11日起算，关于截至日期，由于涉案房屋是否可以交付及交付的时间现无法确定，如将违约金计算至交房之日具有不确定性，也不利于执行，因此一审法院认为计算至本判决生效之日止为宜。关于刘爱娥称应将其参加优惠活动所交纳的1万元计算至租金总数中的主张，由于违约金条款系针对双方签订的合同中的租金数额而言的，即使其参加了优惠活动支付了1万元，亦系其参加优惠活动所支付的对价，故对于刘爱娥该主张，一审法院不予采纳。对于汇天网络公司要求解除双方签订的《国际健康港租赁合同》的反诉请求，首先，对于汇天网络公司称刘爱娥未按照合同约定交纳第二期租金已构成违约主张，根据刘爱娥提交的证据可以认定汇天网络公司曾承诺可以进行贷款交纳租金，现由于汇天网络公司的原因导致贷款未履行，故对汇天网络公司该主张，一审法院不予采纳；其次，汇天网络公司称涉案合同已经在客观上无法履行，但汇天网络公司未就此提供充分有效的证据予以证明，综上两点，对于汇天网络公司要求解除合同的诉讼请求，于法无据，一审法院对此不予支持。对于汇天网络公司要求刘爱娥给付违约金的反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、汇天网络公司给付刘爱娥违约金（以348192元为基数，按日万分之二计算，期间自2015年3月11日至本判决生效之日止），于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回刘爱娥的其他诉讼请求；三、驳回汇天网络公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实，不能提供证据或者所提供的证据不能证实自己主张，应承担举证不能的法律后果。本案中,汇天网络公司并未提交充分证据证明刘爱娥和汇天网络公司签订的《国际健康港租赁合同》存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之无效情形，故汇天网络公司主张合同无效缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。现汇天网络公司仅提交北京市通州区住房和城乡建设委员会出具的《关于IDC产业城科教用地项目违规行为的处理意见》，仅凭该份证据不足以证明双方合同已然在法律上或者事实上不能履行。根据刘爱娥提交的证据可以认定汇天网络公司曾承诺可以进行贷款交纳租金，现系由于汇天网络公司的原因导致贷款未履行，致使刘爱娥未交纳第二期租金，刘爱娥的行为不构成违约。故汇天网络公司上诉要求解除与刘爱娥之间签署的租赁合同无法律和合同依据，一审法院依据在案事实驳回汇天网络公司要求解除合同并要求给付违约金的诉讼请求并无不当，本院予以确认。涉案合同约定汇天网络公司未能于该合同规定的该房屋之交付日期向刘爱娥交付房屋，汇天网络公司应当向刘爱娥支付违约金，一审法院据此判令汇天网络公司支付违约金并无不当，故本院予以维持。综上所述，汇天网络公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10682元，由汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  金园园审 判 员  刘正韬二〇一七年七月十三日法官助理  俞 洁书 记 员  张旭燃