广东省珠海市香洲区人民法院民 事 裁 定 书(2017)粤0402民初4128号原告：珠海市香洲区新加坡花园二、三期业主委员会，住所地广东省珠海市香洲区。负责人：陈球贵，主任。委托诉讼代理人：刘志敏，广东大公威德律师事务所律师。被告：珠海世纪都市置业有限公司，住所地珠海市吉大水湾路388号一栋一A。法定代表人：李志毅，总经理。委托诉讼代理人：章萍萍，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：简华景，男，汉族，1957年2月13日出生，住珠海市香洲区，公司财务部员工。原告珠海市香洲区新加坡花园二、三期业主委员会（以下简称新加坡花园第二、三期业委会）与被告珠海世纪都市置业有限公司（以下简称世纪都市公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法进行审理。原告新加坡花园第二、三期业委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告将位于珠海市香洲区香华路288号14栋的物业管理办公用房交还给原告；二、被告支付占用珠海市香洲区香华路288号13栋和14栋管理办公用房期间的占用费118050元（其中13栋物业管理用房从2013年4月5日至2015年10月26日共30个月零21天；14栋的物业管理用房从2013年4月5日计算至清偿完毕之日止；占用费按每月1500元计算）。三、判令被告承担案件的诉讼费用。事实和理由：2013年7月，新一届珠海市香洲区新加坡二、三期业主委员会（即原告）依法成立。原告成立后，依法更换了原来的物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司。但当新的物业管理公司进场后，才发现没有物业管理用房可以使用。原告为此多方了解，最后得知原来13栋和14栋共有两套物业管理办公用房，但上述两套房产一直被建设单位（即被告）占用。为准确了解情况，原告在2015年3月27日通过珠海市房地产登记中心查询到珠海市香洲区香华路288号13栋和14栋都分别有一套面积为95.12平方米的物业管理办公用房，两套房产在2013年2月5日已经取得权属证明书。了解情况后，原告向被告要求将上述两套物业管理办公用房归还，甚至在《珠海特区报》刊登要求清场通知，但被告以种种理由拖延不移交。为取回上述两套物业用房，原告分别向珠海市香洲区梅华街道办城管办、南村居委会、梅华派出所等部门反映情况，请求相关部门依法将上述两套物业管理用房移交给原告。2015年8月19日，在原告倡导的《关于召开新加坡花园二、三期小区物业管理办公用房清场联席会议邀请函》的会议上，原告以及应邀的香洲区物管办、梅华街道办、梅华派出所、南村居委会的代表出席会议，被告代表临时出席会议。会议上，被告迫于上述部门（香洲区物管办、梅华街道办、梅华派出所、南村居委会）的压力，同意将其中13栋的物业管理办公用房移交给原告，但表示14栋的物业管理用房属于被告，不同意移交。为早日收回物业管理用房，原告同意先接收13栋的物业管理用房，但不同意14栋的物业管理用房属于开发商的说法，坚持必须以房产登记中心登记的资料为准。原被告双方在2015年10月22日签署了《新加坡二、三期物业管理用房移交、接收证明》，被告最终在2015年10月26日将该物业管理办公用房的钥匙交给原告。接收了13栋的物业管理用房后，原告继续要求被告移交14栋的物业管理用房，但被告坚决表示不同意。为此，原告向珠海市住房和城乡规划建设局投诉，请求该部门依职权将14栋的物业管理用房移交给原告，遗憾的是事情至今仍没得到有效解决。原告认为，13栋和14栋的物业管理用房是经过珠海市房地产登记中心依法确权的，是属于全体业主共有的。而原告作为全体业主选举产生并代表全体业主利益，而且也得到政府相关管理部门认可的机构，为维护全体业主的合法权益，有权要求被告将原本属于全体业主共有的物业管理办公用房收回给全体业主。作为被告，明知13栋和14栋的物业管理用房并非属于被告所有的情况下，长时间非法占用，在原告的多次要求以及相关政府部门的强力干预下，才同意将其中的13栋的物业管理办公用房移交给原告，但对于14栋的物业管理办公用房拒绝移交。被告必须为非法侵占期间的占用费承担全部责任。在此，原告请求法院在核查事实的基础上，支持原告的诉讼请求，以维护广大业主的合法权益。被告世纪都市公司辩称，一、业委会不具备本案原告诉讼主体资格。1、根据《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规的规定，业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。2、业委会的未出具新加坡二、三期的业主同意提起本次诉讼的《业主大会决定》、《业主大会决定》公告、及业委会全体成员签名《业委会决定》。业委会提起本案诉讼没有经过合法的业主大会的召开和程序。3、业委会提供的《征询意见表》上未说明具体诉讼事项，不能证明新加坡二、三期的业主就本次诉讼—即业委会诉世纪都市置业公司建筑物区分所有权纠纷一案，同意委托业委会起诉。4、业委会仅凭《征询意见表》上签名，不能证明该签名的姓名系业主姓名，也不能证明系业主本人签名。业委会就本次诉讼，必须提供业主的身份证、房产证、商品房买卖合同、户口簿，及街道办、居委会等部门的证明或律师见证或公证，才能证明签名者是否新加坡二、三期的业主。5、姑且不论签名是否业主本人，《征询意见表》作为本案诉讼发放的表决票及统计，均不符合法律法规和新加坡二、三期《业主大会议事规则》的规定。6、按照《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，可就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定，业主委员会应当依法履行职责；该条例赋予业主委员会大会的权利能力中并无针对业主的共有权问题参与民事诉讼的规定，物权确认之诉超出了业主委员会的职责范围，业主委员会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。二、业委会诉请14栋（西座）办公室权属归于世纪都市置业公司。1、新加坡花园（二期）（三期）建设单位均为珠海英格仕房产开发有限公司，新加坡花园（二期）由珠海英格仕房产开发有限公司自行开发建设独享/担权利/义务。2、新加坡花园（三期）规划建设23689.69㎡（含地下室、架空层），规划许可并未配置物业用房，由世纪都市置业公司投资建设，2010年11月22日竣工验收，符合交付使用条件。3、新加坡花园（三期）竣工验收后，因业委会单方要求，于2010年12月18日协商一致达成《2010.12.18会议纪要》，由世纪都市置业公司另行出资在东西座各建设一间办公用房，其中13栋（东座）办公室作为业委会物业管理用房，14栋（西座）办公室由世纪都市置业公司自行安排使用；公用房地价款亦由被告支付。4、《2010.12.18会议纪要》签订后，世纪都市置业公司只能以物业管理用房名义向珠海市住建局申请办公用房，珠海市住建局于2011年日5月10日才批复同意另建办公用房。5、业委会因内部矛盾及诉讼事宜，13栋（东座）办公室作为物业管理用房，自建成一直空置至2015年10月22日接收日止。14栋（西座）办公室由世纪都市置业公司自行安排使用。三、需要强调的是：1、世纪都市置业公司投资建设的新加坡花园（三期）规划建设23689.69㎡（含地下室、架空层），规划许可并未配置物业用房，2010年11月22日竣工验收，已符合交付使用条件。即世纪都市置业公司无法定义务及约定义务承担建设新加坡花园（三期）物业管理用房。2、世纪都市置业公司鉴于业委会的请求并配合政府相关部门的工作，愿意出资建设规划以外的二间办公用房，前提条件就是（1）权属归于世纪都市置业公司、（2）一间必须作为业委会的物业管理办公用房、（3）一间必须作为世纪都市置业公司自己的办公用房，否则世纪都市置业公司根本无需投资建设，亦不符合权利义务相对性原则。3、本案不存在交还物业管理办公用房一说，因为13栋（东座）、14栋（西座）的权属清楚：（1）、《2010.12.17会议纪要》合法有效，应恪守执行；（2）、《2015.8.19联系会议》再次明确权属及使用。综上所述，被答辩人业委会诉请无事实与法律依据，请贵院依法驳回其请求事项。本院经审理认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。根据上述法条规定，原告提出请求“一、判令被告将位于珠海市香洲区香华路288号14栋的物业管理办公用房交还给原告；二、被告支付占用珠海市香洲区香华路288号13栋和14栋管理办公用房期间的占用费118050元（其中13栋物业管理用房从2013年4月5日至2015年10月26日共30个月零21天；14栋的物业管理用房从2013年4月5日计算至清偿完毕之日止；占用费按每月1500元计算）”属于《物权法》第七十六条第一款第（七）项的重大事项，据此，原告新加坡花园第二、三期业委会决定该事项并提出本案诉讼请求，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。本案中，原告新加坡花园第二、三期业委会提出本案诉讼请求的授权依据只向本院提交了《征询意见表》，而且原告代理人陈述，该《征询意见表》是为了诉讼立案而制作的。原告提供的《征询意见表》未经梅华街道办的备案确认，无法确定其真实性和合法性，同时亦无法证明部分业主的签名是否已符合法定的人数和产权面积。因此，原告新加坡花园第二、三期业委会提出本案诉讼不符合上述法条的要求，无权提出本案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告珠海市香洲区新加坡花园二、三期业主委员会的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  莫宇兴二〇一七年七月二十日书记员  刘嘉茵陈少如