云南省富民县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0124民初454号原告：昆明佳淼物业服务有限公司，住所地：云南省昆明市穿金路259号富达广场五楼；统一社会信用代码：91530100734307933Y。法定代表人：贺逵军，总经理。委托诉讼代理人：李香芸，女，1984年10月11日生，云南省昆明市人，系该公司员工。被告：杨某某，男，1971年12月21日生，云南省富民县人。原告昆明佳淼物业服务有限公司与被告杨某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序于同年7月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人和被告到庭参加了诉讼，原告的法定代表人未到庭。本案现已审理终结。原告昆明佳淼物业服务有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告给付拖欠原告的物业服务等各项费用15344元及其逾期违约金25759元合计41103元；2、由被告承担本案诉讼全部费用。原告在审理过程中，其将其诉求中的“判令被告给付其逾期违约金25759元”变更为“判令被告给付其逾期违约金2000元”。事实与理由：被告购买富民村上春墅1-2房屋一套，面积187平米；其在领受房屋也就享受到了原告对村上村墅小区的物业管理服务。根据被告与原告签订的物业管理服务协议之规定，原告一直履行了相关责任义务，依法依约对被告居住的小区进行规范的物业管理，为被告提供了相关的物业服务。但被告自2013年1月1日以来，一直拖欠物业费达五年之久，其非但不主动履行缴纳物业费的义务，而且，经原告多次催缴，其均置之不理或以其他非物业服务范畴的理由拒绝缴纳物业费。被告的行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金周转和小区的管理服务，损害了原告及其他众多业主的利益；由于被告长期拖欠物业服务费导致小区管理服务受阻，严重侵犯了其他业主的合法权益。原告现根据物业管理服务协议第十一条第四款之规定起诉，依法向被告索要拖欠的物业服务费及逾期违约金，请法院依法判决，支持原告的全部诉求，维护原告及小区业主的共同权益和小区的物业管理的正常经营秩序。被告杨某某辩称，我于2008年12月与昆明富达房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买了村上春墅1幢2号住宅，建筑面积187平方米。2010年3月5日从原告接房并领取房屋钥匙，接房当日，原告要我缴纳2009年8月21日至2010年8月20日共一年的物业服务费187元×12月=2244元以及垃圾清运和二次加压费376元，不交上述费用不给我领钥匙，我只好交了，原告给了我《前期物业服务协议》和房门钥匙。我于2013年1月20日与原告签订装修协议，并在当天交了2010年8月21日至2012年12月31日的物管费及垃圾清运和二次加压费6120元，还交了装修保证金2000元，我装修后入住。2013年12月11日我家被盗，损失合计7700元；我向大营派出所报案，并要求原告承担相应的责任，可原告将责任推卸得干干净净、置之不理；我明确告知原告，物业公司不相应承担我家被盗损失的责任，我就拒绝该公司的物业服务，同时也拒交物业服务费，从此和物业公司产生了纠纷。根据《物业管理条例》和《村上春墅前期物业服务协议》，我提出如下处理意见：1、我同意缴纳2013年1月1日至2014年2月28日共14个月物业服务费187元×14月=2618元。其理由，2013年12月11日我家被盗，物业公司拒绝承担相应责任，我已告知物业公司，从此拒绝接受物业服务，拒缴物业费。《村上春墅前期物业服务协议》第十一条第四款约定：“不按时缴纳相关费用，逾期60天停止服务。”根据书面协议和口头告知，物业公司对我的物业服务至2014年2月28日终止。2、请求原告退还我所交的2009年8月21日至2010年3月5日物业服务费1309元及垃圾清运和二次加压费219元。其理由，根据《物业管理条例》第四十一条：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。”我2010年3月5日所缴纳的物业服务费，是因为我不知《物业管理条例》的规定，被物业公司逼迫和蒙蔽。3、请求原告退还我所交的装修保证金2000元。4、请求原告对我家被盗损失作适当赔偿。其理由，根据《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。有争议的，（一）原告出示证据：3、村上春墅小区1幢2号欠费明细表（物业费催费通知单）复印件1份，欲证明被告从2013年1月1日至2017年12月31日共计5年的欠费金额。被告对该证据质证认为，是他们自己写出来，无异议；根据协议约定，我口头告诉他们这个协议已经终止了，此协议也没有期限。本院对此证据的三性予以采信，但认为物业服务等费用暂只应酌情计算至原告起诉时即2017年4月底，即13299元，对尚未实际实施的物业服务不能提前收费；其逾期违约金也只应计算至2016年底。（二）被告出示证据：1、大营派出所接待报警案件三联单复印件1份，欲证明我家被盗过。原告对该证据质证认为，确实有过这个情况，作为物业公司正常的履行工作，但合同中有规定，物业不承担财产和人身保险的责任，我们只履行公共部分安全的责任，物业公司并没有失职。本院对此证据的真实性予以采信，但对其关联性不予以采信，认为被告的家被盗，其认为原告有相应的责任，双方协商解决不成，应当依法处理，不能以此拒绝给付原告的物业服务等费用，故就此当事人应另案解决。2、装修保证金收据复印件1张，欲证明原告拒绝退还装修保证金。原告对该证据质证认为，确实有，是在装修完3个月后可以拿着单子来退还的，在结算物业费的时候可以退还给他。本院对此证据的三性予以采信，并适宜纳入本案一并处理。3、2009年8月21日至2010年8月20日物管费收据复印件1张，欲证明在交房之前收了我一份费用，在合同中有规定是由建房的交。原告对该证据质证认为，确实收过，房地产竣工后把房交到物业手里，物业公司已经进行了物业服务，是从房地产交房就已经产生了，是由于你个人的原因没有接房，实际上小区已经进行了一系列的小区管理服务，交房的条件就只能去找房地产了。本院对此证据的三性予以采信，认为被告于2010年3月5日接房领取房屋钥匙后所产生的物业服务等费用，被告应当给付。5、村上春墅前期物业服务协议复印件1份，欲证明上面有一条约定，不按期缴纳费用60天，就可作为终止协议，我在2014年2月28日就口头和他们说过，当时就已经终止了协议。原告对该证据质证认为，这只是他口头上说，几年没有交费的，我们也没有终止服务，实际上并没有终止，任何时候你回家，小区都有保安等在工作。本院对此证据的三性予以采信，但认为小区是一个整体，小区保安和保洁等物业服务也是具有整体性的；依法业主个人不享有解除权（未成立业委会时由业主共同决定），物业公司的单方解除权也应受到全体业主共同利益的限制。本院认为，首先，被告虽然对原告当庭出示的第3组证据有异议，但被告对原告当庭出示的第1组、第2组、第4组、第5组和第6组证据均无异议，故可以确认原、被告双方的物业服务法律关系成立、有效。被告认为，“《村上春墅前期物业服务协议》有约定，不按期缴纳费用60天，就可作为终止协议，我在2014年2月28日就口头和他们说过，当时就已经终止了协议。”这种认为并不成立，因小区是一个整体，小区保安和保洁等物业服务也具有整体性的，只要业主的物业存在且没有易主，物业公司没有更换，业主与物业公司间的物业服务关系实际上就没有终止；何况依法业主个人不享有终止、解除等权利（未成立业委会时由业主共同决定），物业公司的单方终止、解除等权利也应受到全体业主共同利益的限制。作为本案原、被告双方理应遵守《村上春墅前期物业服务协议》的约定，其协议中有违反法律法规等规定的，应以法律法规等的规定为准，当事人应依法按约全面履行自己的义务。本案中，被告家被盗，其认为原告应承担相应的责任，双方通过协商解决不成，被告理应依法通过法律渠道解决，其以此非“正当理由”拒绝给付原告物业服务等费用的行为确实已经构成违约；当然，原告的物业服务等费用依法暂只应酌情计算至其起诉前即2017年4月底，对尚未实际实施的物业服务不应提前计收费用；其逾期违约金也只应计算至2016年底。故对原告请求判令被告给付拖欠其物业服务等各项费用15344元，依法仅应支持原告请求判令被告给付拖欠其物业服务费等费用13299元的诉求；并对原告在诉讼中将其诉求中的“判令被告给付其逾期违约金25759元”变更为“判令被告给付其逾期违约金2000元”的诉求，依法予以支持。其次，对被告要求原告退还其不应由其交纳的2009年8月21日至2010年3月5日前的物业服务费等费用1397.6元，依据我国国务院《物业管理条例》第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条等的规定，理应纳入本案一并处理，从被告应给付拖欠原告的物业服务费等费用中扣减。第三，对被告要求原告退还其装修保证金2000元，适宜纳入本案一并解决，从被告应给付拖欠原告的物业服务费等费用中扣减。综上，原告的诉求依法不应得到全部支持，为此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告杨某某于本判决生效后30日内给付原告昆明佳淼物业服务有限公司物业服务等费用人民币9901.4元（不应由被告交纳的物业服务费等费用人民币1397.6元和被告交纳的装修保证金人民币2000元已扣除），并由被告杨某某于本判决生效后30日内支付拖欠原告昆明佳淼物业服务有限公司物业服务等费用的逾期违约金人民币2000元；二、驳回原告昆明佳淼物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币827元（原告已预交），由被告杨某某负担人民币700元，由原告昆明佳淼物业服务有限公司负担人民币127元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王健华二〇一七年七月三十一日书记员  刘红梅