广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0105民初3376号原告：梁洪，男，1945年9月18日出生，汉族，住所地广州市海珠区。原告：梁添明，男，1956年3月29日出生，汉族，住所地广州市海珠区。原告：梁添全，男，1957年11月13日出生，汉族，住所地广州市海珠区。被告：广州市和联房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：麦养贵。委托代理人：陈龙、曾秋雨，均为该公司员工。原告梁洪、梁添明、梁添全诉广州市和联房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁洪、梁添明、梁添全，被告的委托代理人陈龙、曾秋雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称：根据原告与广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议书》约定，经核定原址房屋建筑面积为111.73平方米，甲方调换（补偿）给乙方131.73平方米（不含楼梯走廊等分摊面积，分摊面积另行计价购买并计入产权），两者相差20平方米，乙方按每平方米4000元标准向甲方支付款项80000元。2009年12月4日原、被告签订《拆迁补偿协议书补充协议》，约定：回迁的三套房屋总建筑面积是163.704平方米，使用面积131.619平方米用作产权调换，产权调换房屋面积平方数以房管部门实测为准，与协议相差以每平方米10000元结算。2013年4月被告收取原告买大面积20平方米及分摊面积款共107670元（其中1999年3月23日已支付32000元，实付共139670元）。2017年4月13日原告取得三套房屋的房产证，三套房屋的套内面积少了5.31平方米，应向原告补偿53100元。为此，原告与被告交涉无果，故起诉要求判令：1、被告向原告支付面积差补偿款53100元（5.31平方米×10000元）；2、被告支付违约金（2017年4月17日起至补偿之日止，按每日3‰计）；3、诉讼费由被告承担。被告辩称：1、原告主张产权调换面积差结算方式不符合双方约定。2009年原、被告重新签订了《广州市拆迁补偿补充协议》，第一点约定除了2006年9月11日乙方与广州市顺安房地产开发公司签订的《房屋拆迁安置补充协议》及本补充协议所做变更之外，原《房屋拆迁安置协议》、《房屋拆迁补偿协议》继续有效并执行；第三点产权面积数最终以房管部门实际测绘建筑面积为准，与本协议相差的平方数以10000元每平方米结算，对于双方产权面积结算方式已经做了变更，以房管部门的实际测绘建筑面积为准。而原告通过比较套内面积来结算，显然与补充协议不符；2、原、被告双方此前已经按照约定对产权房屋面积差进行了结算，原告对此已经予以确认，2013年4月2日被告已经安排原告回迁居住，原被告双方按照补充协议约定对产权房屋的面积差进行了结算，但由于当时被告尚未获得房管部门出具的实际房屋面积测量成果报告书，所以双方同意以房管部门于2012年8月出具的房屋面积预算测算成果报告书来结算，结算后双方确认回迁房屋建筑面积162.18平方米，其中分摊面积为35.1平方米，即2013年原告清楚并且确认回迁的房屋按照建筑面积结算，也清楚回迁房屋的套内面积为127.08平方米。现根据回迁安置房屋产权证显示，回迁房屋建筑面积共161.73平方米，这与2013年结算的时候只相差0.45平方米，据此按照10000元每平方米结算即可，且原告在长达4年的时间，从未对该事实提出异议。因此，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明：原告分别于1998年10月27日、1998年10月28日与广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议书》，据上述协议书记载的内容反映，广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司为拆迁人，原告是被拆迁人；原告同意广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司拆除海珠区革新路34号房屋，广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司应在2002年7月30日前将自有的海珠区革新路原地段回迁楼第八、九、十五层楼、位置八楼南向43.91平方米一套、九楼东向43.91平方米一套、十五楼东向43.91平方米一套房屋用作拆除原告原址房屋后的产权调换（补偿）及安置原告回迁居住；其它事项：原告回迁面积131.73平方米（不含楼梯、走廊等分摊面积）要求分为三个套间；原告回迁后，所安置套间按比例应分摊的楼梯走廊等面积，经市房管部门核实后，原告以1700元/㎡购买计入产权；原告超出原产权面积20㎡以4000元/㎡购买计入产权面积，合计购房款8000元向拆迁人支付；等。2009年12月4日原告（乙方）、被告（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》，约定：一、甲方承认乙方与广东省南方工业发展总公司房地产分公司达成的《房屋拆迁安置协议》、《房屋拆迁补偿协议》，除2006年9月11日乙方与广州市顺安房地产开发公司签订的《房屋拆迁安置补充协议》及本补充协议所作的变更之外，继续有效并执行。二、乙方原址房屋建筑面积为111.73㎡，而乙方与广东省南方工业发展总公司房地产分公司达成的《房屋拆迁补偿协议》中约定调换给乙方的建筑面积为131.73㎡，两者对比，相差了20㎡，乙方根据相关规定以4000元／㎡的标准计算，付给甲方80000元，并于回迁时付清。另约定补偿给乙方的回迁面积131.73㎡不含分摊面积，分摊面积乙方同意以1700元／㎡计价向甲方购买计入产权。三、甲乙双方同意将座落于海珠区革新路原地段北塔（门牌号××，8层、房号：03房、东南向、建筑面积54.568㎡)；9层、房号：03房、东南向，建筑面积54.568㎡；15层、房号：03房、东南向，建筑面积54.568㎡)，共计建筑面积163.704㎡)，使用面积131.619㎡，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换，其中分摊面积为32.085㎡，甲、乙双方同意按照《房屋拆迁补偿协议》约定由乙方以1700元／㎡购买计入产权，并于回迁时付清。甲方承诺以上三个套间为两房一厅，朝向、面积、间隔相同。产权调换房屋建筑面积平方数最终以房管部门的实际房屋测绘为准，与本协议约定相差的平方数以10000元／㎡结算。据2017年3月15日广州市国土资源和规划委员会核发的《不动产权证书》记载，梁洪是海珠区革新路26号之六803房权利人，房屋（建筑面积）：53.91平方米，专有建筑面积（套内面积）：42.14平方米／分摊建筑面积：11.76平方米；梁添全是海珠区革新路26号之六903房权利人，房屋（建筑面积）：53.91平方米，专有建筑面积（套内面积）：42.14平方米／分摊建筑面积：11.76平方米；梁添明是海珠区革新路26号之六1503房权利人，房屋（建筑面积）：53.91平方米，专有建筑面积（套内面积）：42.14平方米／分摊建筑面积：11.76平方米。2013年4月2日原告在被告出具的《房款确认表》签名确认：拆迁房屋地址：革新路34号，业权人梁洪、梁添明、梁添全，原产权面积：111.73㎡，回迁面积131.73㎡，买大面积20㎡，计算方式20×4000=80000元，已于1999年3月23日支付购房款32000元，未付款48000元；回迁安置：建筑面积162.18㎡，地址、楼层、房号革新路26号-6，8楼03房、9楼03房、15楼03房，分摊面积35.1㎡，约定分摊面积单价1700元，分摊面积应付款59670元；合计应付款107670元。2013年5月3日原告向被告支付房款107670元。原告因回迁房屋面积差问题与被告协商无果，遂提起本案诉讼。本院认为：涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议书》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》均为有效合同。对被告关于《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》第三条是双方约定套内面积变更为建筑面积结算的抗辩，本院意见是第三条主要是确定回迁房屋出现面积差异时的结算标准，该协议第二、第三条均有关于“建筑面积”的表述，而“产权调换房屋建筑面积平方数最终以房管部门的实际房屋测绘为准，与本协议约定相差的平方数……”并无特别指向是第三条所载的“建筑面积”；2013年房管部门尚未向原告核发回迁房屋的权属证书，原告在《房款确认表》签名并支付房款不能视为其对回迁房屋建筑面积的确认，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议书》约定，原告回迁面积131.73平方米不含楼梯、走廊等分摊面积，分摊面积由原告另行购买，故131.73平方米实为套内面积。依据房管部门核发《不动产权证书》，原告三套回迁房屋的套内面积共126.42平方米，与131.73平方米比相差5.31平方米，按每平方米10000元计算，原告要求被告支付面积差补偿款53100元合理合法，本院予以支持，但原告要求被告从2017年4月17日起按每日3‰标准计付违约金的请求，依据不足，本院予以驳回。《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市和联房地产开发有限公司在本判决生效之日起10天内支付补偿款53100元给原告梁洪、梁添明、梁添全。二、驳回原告其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1167元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  王穗仪人民陪审员  李伟坚二〇一七年七月十二日书 记 员  封 露林润华