浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0602民初11291号原告陈阿仙，女，1956年7月2日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。被告韩荣兴，男，1982年6月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托代理人（特别授权代理）王张根，男，1964年12月17日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。原告陈阿仙为与被告韩荣兴房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员金胜明独任审判，于2017年1月11日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈阿仙，被告韩荣兴到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告陈阿仙，被告韩荣兴及其委托代理人王张根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈阿仙诉称：2015年3月1日，原、被告签订租房协议，约定原告将其所有的座落富盛镇倪家溇住商地块商铺107号，面积150.98平方米的房屋租赁给被告使用，租期为5年，年租金为20000元，每年递增1000元，先交后用，并且约定水电、有线、宽带全部由被告承担，被告按约应在2016年3月1日支付当年的租金，但至今未付，并欠下水费和物业费等。诉请判令被告立即支付尚欠租金14000元（2016年3月1日到2016年11月2日8个月按每年21000元计算）、水费259.70元、物业费5433元（2015年3月1日到2016年11月1日）、拆除装修及垃圾清理费950元，合计人民币20642.7元；从2016年11月2日起解除双方于2015年3月1日签订的租房协议并请被告退房；本案诉讼费由被告承担。被告韩荣兴辩称：与原告签订租房协议属实，但被告并未拖欠14000至租金，2015年6月至2016年6月的租金20000元在签订合同时己付清。租金收费起算应从被告开业时计算，被告开业为2015年6月10日，原告提出从3月1日起算不合理，因3月1日原告未取得房屋的合法使用权，而且房屋也未通电通水不能使用，也不存在实际使用。从2016年6月后因原告没有交物业费被物业公司强制断电断水，物业费没有交是原告引起的，所以从2016年6月后原告无权收取租金。原告未交纳物业费被断电断水，因被告是经营蛋糕房，因此蛋糕房内的材料损失达3500元以上，要求原告赔偿。双方签订的房屋协议是由原告提供的格式合同，格式合同中并没有约定物业费由被告承担，故物业费应由业主承担。原告提供的承诺书，被告认为系伪造的，同时这份承诺书与本案无关，应以租赁协议为准。原告提出拆除装修及垃圾清理费不应由被告支付，被告的装修总花了20000元，且该装修只使用了一年，按照5年的租赁协议，要求原告赔偿被告装修费16000元，并赔偿无法正常营业的损失费20000元。因房屋已无法正常使用，故要求解除合同。由被告使用的水费可以依法承担，2016年3月1日之前的租金已经付给原告，但是2015年3月到2015年6月10日这期间因为没有装电表，房屋不能使用，所以要求原告扣除这期间的费用。综上，除水费外，其余各项诉讼请求都应予驳回，并赔偿被告的相关经济损失。原告在举证期限内提供如下证据并经被告质证：第1组，租房协议、原告与松标租房协议及松标出具的承诺书，以证明原、被告于2015年3月1日签订租房协议，由被告向原告租用位于富盛镇倪家溇住商地块107号，面积150.98平方米的商铺，租期为5年，租金为20000元，每年递增1000元，并且约定水电、有线、宽带全部由被告承担，其他费用按另一户的承租方松标一样，被告在协议上亲自书写并注明照松标一样的事实。被告质证对租房协议真实性无异议，对原告与松标租房协议及松标的承诺书认为系伪造，且与本案无关。第2组，物业费收据、用水清单和清理费清单，以证明被告应支付给原告水费、物业费及垃圾清理费的事实。被告质证认为被告使用的水费可凭票支付，但物业费和清运费不应由被告承担。第3组，绍兴晨旭物业管理有限公司的情况证明1份，以证明2015年3月1日原告出租的商铺已有临时用电接通，没有断过电，出租商铺所在地的物业费均由承租户承担支付及2016年6月由于被告未按时交纳物业费被物业公司停电处理的事实。该证据经被告质证提出异议，认为临时用电3月1日开通不是事实，应该是5月15日才开通，对2015年7月正常用电无异议，物业费应根据合同由业主交纳，本案中物业费未约定，故不应由被告交纳。被告在举证期限内提供如下证据并经原告质证：第1组，租房协议1份，要求证明租金按约定在可以开业的时候起算的事实。原告质证对真实性无异议，但认为签合同时己经可以开业，原告在签合同时己交房给被告，被告也在签合同时付清了第1年的租费，故租金应从2015年3月1日起算。第2组，交房通知函1份，要求证明2015年3月1日租房还不能使用，且无法使用的事实。原告质证提出异议，认为在签合同时就把租房钥匙交给被告了，房屋是通电可以使用的。第3组，装修材料及人工费用清单，要求证明被告为装修支付费用2万多元，要求原告返还的事实。原告质证提出异议，认为与本案无关。第4组，营业执照1份，要求证明被告的蛋糕店是2015年6月10日注册的事实。原告质证提出异议，认为原告是出租房屋，被告何时注册与原告无关。本院认证认为原告提供的第1组证据中的租房协议被告对真实性无异议，故本院对证据的真实性予以确认，原告提供的第1组证据中的原告与松标间的租房协议及松标的承诺书均系原件，根据租房协议中被告书写并注明照松标一样及被告未能提供照松标一样的相关证据，且被告提出系原告伪造证据不足，故本院对证据的证明效力予以确认。原告提供的第2、3组证据真实性予以确认，证明效力予以综合认定。被告提供的第1、4组证据原告质证对真实性无异议，故本院对证据的真实性予以确认。被告提供的第2组证据并非系原告的交房通知，故本院对证据的证明效力不予确认。被告提供的第3组证据因被告未提出反诉，故本院在本案不予认定。经审理本院认定，2015年3月1日，原、被告签订租房协议1份，约定原告将其所有的座落富盛镇倪家溇住商地块商铺107号，面积150.98平方米的房屋租赁给被告使用，租期为5年，从2015年3月1日起至2020年3月1日，年租金为20000元，按年支付，水电、有线、宽带全部由被告承担。租房协议还注明房租费每年提增1000元，日子按开业日子算起，第一年房租钱已收到，在租房协议的右下方被告还书写了照松标一样。协议签订后，原告按约在签协议的当天将出租的房屋交付给被告使用，被告亦付清了第一年的租金20000元，但被告未按约交纳租金、物业管理费及水费，截止2016年11月1日，被告应付租金14000元，尚欠水费259.70元，物业管理费5433元，原告经催讨不成，遂诉至本院，请求解决。本院同时认定，原告出租给案外人松标的座落富盛镇倪家溇住商地块商铺108号的房屋，物业管理费由承租人松标承担。被告因未交纳物业管理费，绍兴晨旭物业管理有限公司曾作出停电措施。本院认为，原、被告签订的租赁合同，主体适格，内容合法，当事人意思表示真实，故应认定依法成立，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告按约将出租的房屋交付给被告使用已履行了合同约定的义务，被告未按约支付租金、水费和物业管理费构成违约，故原告要求被告支付截止2016年11月1日的租金、水费和物业管理费理由成立，本院予以支持。因被告亦要求解除合同，故租赁合同提前终止履行。原告要求被告支付拆除装修及垃圾清理费，证据不足，本院不予支持。虽然合同对物业费的支付未作约定，但在签订合同时被告同意按隔壁一间原告出租给案外人松标一样支付物业费，故物业费应由被告承担，被告提出松标的租房协议及承诺书系伪，证据不足，本院不予采信。因被告在签订合同时已交房，且被告己付清2016年3月1日前的一年租金，故被告提出应从2015年6月10日蛋糕店注册的日期起算租金的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。因被告未提出反诉，故被告要求原告赔偿损失本院在本案不予审理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告陈阿仙与被告韩荣兴于2015年3月1日签订的租房协议终止履行；二、被告韩荣兴应返还给原告陈阿仙座落绍兴市越城区富盛镇倪家溇住商地块商铺107号房屋，于本判决生效后十日内履行；三、被告韩荣兴应支付给原告陈阿仙租金14000元、水费259.70元及物业管理费5433元，于本判决生效后十日内履行；四、驳回原告陈阿仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费316元，由原告陈阿仙负担24元，被告韩荣兴负担292元，于本判决生效后十日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  金胜明人民陪审员  万春霞人民陪审员  鲁云根二〇一七年七月十日书 记 员  柴 静附页：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。