广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终7018号上诉人（原审被告）：区保罗，男，1966年9月16日出生，台湾地区居民。委托代理人：张杨莉，广东南英律师事务所律师。委托代理人：程虎，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市启胜物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河路230、232号万菱国际中心A座1503-04单元。法定代表人：陈锦辉，该公司董事。委托代理人：朱天养、朱晓敏，广东泰扬律师事务所律师。上诉人区保罗因与被上诉人广州市启胜物业管理有限公司（以下简称启胜公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初7464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。区保罗上诉请求：1撤销原审判决第一项；2、驳回启胜公司全部诉讼请求或将本案发回一审法院重审;3、本案一审、二审全部诉讼费用由启胜公司承担。事实与理由：一、涉案房屋是否完成交付仍在另案审理当中,另案审判结果影响本案事实部分。涉案房屋没有达到双方约定以及法定的交付条件及标准。区保罗认为房屋开发商没有完成涉案房屋的交付，故不应承担涉案房屋的物业服务费。二、即使涉案房屋已完成交付，但房屋出现多处渗水、开裂等质量问题，且启胜公司没有履行维修义务，故已构成违约，区保罗有权拒绝缴纳物业服务费并追究启胜公司的违约责任。三、启胜公司作为负有先履行义务一方无证据证明其履行了物业管理的职责。根据开发商与启胜公司签订的前期物业服务合同第八条约定启胜公司对涉案小区的保修和客户投诉事宜承担全权负责的义务，在另案即（2016）粤0114民初9925、9926号案中开发商明确确认收到区保罗提交的《房屋质量咨询报告》，《房屋质量咨询报告》能反映启胜公司没有履行涉案房屋保修责任的义务。因此启胜公司应承担举证不能的责任，故应驳回启胜公司要求区保罗支付物业服务费的请求。启胜公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案房屋已于2011年1月11日交付给区保罗，区保罗已于2011年8月10日办理了房地产权证，区保罗作为业主理应支付物业服务费。二、区保罗认为启胜公司应对涉案房屋履行保修义务无事实及法律依据。房屋保修义务履行的主体应是房屋开发商。开发商与启胜公司签订的《前期物业服务合同》第四条（10）约定的是“本物业保修期内，甲方委托乙方要求保修单位……”，这是协助开发商通知建筑施工等单位履行维修义务，而不是启胜公司承担维修义务，故启胜公司与区保罗不存在房屋维修法律关系。三、启胜公司已按前期物业服务合同为涉案房屋所在小区提供了物业服务，在一审中所提交的证据足以证实。启胜公司向一审法院起诉请求判令：一、判决区保罗向启胜公司支付位于广州市花都区山前旅游大道×号××街×号×××房从2013年10月10日至2016年7月31日的物业服务费43131.53元。二、判决区保罗向启胜公司支付逾期支付上述物业服务费的滞纳金，滞纳金分别以每月所欠的物业服务费为基数（2013年10月基数为908.03元，2013年11月1月至2016年7月31日每月基数为1279.50元），从次月1日起按日万分之五的标准计算至区保罗付清款项之日止。三、本案诉讼费用由区保罗承担。一审法院认定事实：启胜公司于2004年2月10日依法成立，2011年1月29日具有二级物业服务企业资质，2014年具有一级物业服务企业资质。涉案房屋位于广州市花都区花东镇山前旅游大道×号××街×号×××房。2009年1月10日，启胜公司（乙方）与案外人广州九龙湖房地产开发有限公司（以下简称九龙湖公司，甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由乙方对九龙湖悦源庄住宅小区提供前期物业管理服务，乙方提供的前期物业管理服务包括房屋建筑本体共享部位的维修、养护和管理、房屋建筑共享设施、设备的维修、养护、公用设施、附属配套服务设施的维修、养护、管理和运行服务；公共环境的清洁卫生及维护；公共绿地、花草、树木、园林等的养护与管理等。委托管理期限自本合同签字之日起至九龙湖悦源庄业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》后终止。合同还就其他权利义务进行了约定。2009年11月1日，区保罗（乙方）与案外人九龙湖公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定区保罗购买涉案房屋，建筑面积253.35平方米，第十三条、甲方应当在2010年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十五条、甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）向应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条、乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。其中附件五为前期物业服务合同，委托方、甲方为九龙湖公司，受委托方、乙方为广州市启胜物业管理有限公司，委托管理期限以签字之日起计算，至九龙湖悦源庄业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》后终止。五、物业管理服务费：1、别墅住宅5元/月.平方米向业主收取。6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理各项费用的，从逾期之日起按每天应交费用的万分之五交纳滞纳金。附件七为本合同补充协议，八、对《商品房买卖合同》第十三条的补充：1、如乙方未完全履行本合同约定的各项义务（包括支付全部购房款及有关违约金等），甲方有权推迟该商品房的交付时间直至乙方完全履行本合同约定的各项义务，因此产生的责任由乙方承担。2、甲方书面通知乙方后，乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照《商品房买卖合同》第二十五条承担保修责任。乙方以此拒绝验收房屋和拒绝签收钥匙的，视为因乙方原因未能按期交付。该商品房交付时间确定为《商品房买卖合同》中约定的交房期限届满之日。3、自甲方将该商品房交付乙方或视同交付乙方之日起，该商品房的风险责任由甲方转移给乙方，与该商品房有关的一切税费及物业服务费等费用均由乙方负担，房屋保修期亦从该日起计算。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。启胜公司认为涉案房屋已于2010年10月30日前具备交楼条件，为此提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收的意见书》、《管道燃气开启合同》、《供用电合同》、《广州市花都区市政供水协议书》、《通邮申报表》、《防空地下室建设意见书》、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申请表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等予以证明。启胜公司认为涉案房屋已于2011年1月11日交付给区保罗，区保罗当日签订了玖珑湖锁匙签收表予及《临时管理规约》。区保罗认为其在2011年1月11日前往收楼时，因开发商表示需领取涉案房屋钥匙才能对房屋进行验收，因此区保罗在没有对房屋验收的情况下就签收了钥匙及相关文件，后在开发商及启胜公司的陪同下对涉案房屋进行验收时发现房屋存在质量问题，当日区保罗即自行委托广州天玑房地产咨询服务有限公司对涉案房屋的质量问题进行检测并出具《房屋质量咨询报告》，该报告显示墙面存在空鼓、裂缝、楼面漏水等问题，区保罗即向开发商及启胜公司表示涉案房屋存在质量问题不符合交付条件，需等涉案房屋具备交付条件才能收楼，当时开发商及启胜公司表示同意对涉案房屋进行修补，后开发商及启胜公司多次通知区保罗已对涉案房屋修补完成可以收楼，但区保罗前往涉案房屋再次验收仍发现存在问题，为此提交2011年5月2日、2011年10月13日、2013年9月3日、2013年10月25日、2015年8月4日及2016年3月18日等多份《房屋复检质量咨询报告》予以佐证。启胜公司认为区保罗主张的质量问题不影响房屋的正常居住，区保罗可根据商品房买卖合同及住宅质量保证书约定的内容就涉案房屋存在的质量问题向开发商主张保修义务，启胜公司作为物业管理公司不负有房屋质量保修的义务。启胜公司为证明其在涉案小区提供物业管理服务，向一审法院提供《九龙湖捕蛇服务项目合同》、《消杀服务合同》、《保安服务合同》、《保洁服务合同》、《垃圾清运服务合同书》等予以证明。启胜公司认为2013年10月9日之前的物业服务费是免收的，因此仅在本案中主张2013年10月10日至2016年7月31日期间的物业服务费，启胜公司表示因区保罗拖欠物业服务费，其一直通过电话及寄送催款通知书等方式向区保罗催收物业服务费，为此提交催款通知书及邮寄的快递单予以证明，区保罗认为启胜公司主张的部分物业服务费已超过诉讼事项，但其确认有接到启胜公司电话催收物业服务费，启胜公司的工作人员与区保罗的微信对话也有提及物业服务费，但当时区保罗表示需等涉案房屋修好后再交费。另查，涉案房屋于2011年8月10日办理权属登记在区保罗名下，登记的建筑面积为255.90平方米。一审法院认为：启胜公司是具有物业管理资质的物业管理公司，区保罗与九龙湖公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，其中附件五前期物业服务合同明确约定启胜公司为涉案小区的物业管理公司，现启胜公司依约对涉案小区提供物业管理服务，区保罗作为涉案小区内房屋的所有权人，在享受启胜公司提供的物业管理服务后，理应向启胜公司支付物业服务费。根据启胜公司提交的竣工验收备案表等资料可知涉案房屋已符合合同约定的交付条件，区保罗于2011年1月11日签收了涉案房屋的钥匙，且涉案房屋已于2011年8月10日办理权属登记于区保罗名下，则启胜公司要求区保罗支付2013年10月10日至2016年7月31日期间的物业服务费43131.53元（5元/月/平方米×255.90平方米×33个月22日），合理有据，一审法院予以支持。至于区保罗抗辩房屋存在的质量问题，区保罗可另循法律途径解决其与九龙湖公司的交楼纠纷，其若认为因九龙湖公司的原因导致涉案房屋在2013年10月10日至2016年7月31日期间尚不具备交楼条件，则亦可主张由九龙湖公司承担其物业服务费损失。关于诉讼时效问题，因区保罗在庭审中确认其有接到启胜公司催收物业管理费的电话，因此本案存在诉讼时效中断的事由，故区保罗主张超过诉讼时效的意见一审法院不予采纳。关于启胜公司主张的迟延交纳物业服务费的滞纳金，因区保罗认为涉案房屋存在质量问题故而未交付，启胜公司则认为涉案房屋在合同约定的时间已交付，区保罗未缴物业服务费的原因为双方对房屋是否交付存在争议，故区保罗拖欠物业服务费并非恶意，启胜公司要求区保罗支付迟延交纳物业服务费的滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，作出如下判决：一、区保罗在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市启胜物业管理有限公司支付2013年10月10日至2016年7月31日期间的物业服务费43131.53元；二、驳回广州市启胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1141元，由区保罗负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。另查明：九龙湖公司（甲方）与启胜公司（乙方）签订的《前期物业管理服务合同》第四条“甲方的责任、权利、义务”中约定“本物业保修期内，甲方委托乙方要求保修单位：A、处理房屋本体及共享设施、设备在接管验收时需整改的项目；C、处理业主收楼时或业主户内正常使用中出现的工程问题或授权物业公司代为处理，费用由责任方支付；a）如有必要时，甲方应协助乙方要求保修单位处理以上问题”，“其他事项”约定：“1.保修期间房屋及各类设备、设施的维修由乙方主动协调，甲方作出配合，并参照《住宅质量保证书》中的保修项目、保修期限、答复时间限时处理。2.受甲方委托，乙方根据《施工合同》和《保修协议书》全权负责处理小区的保修和客户投诉事宜：1）保修范围包括但不限于：房屋本体公用部位，业主室内各工程，公用设备、设施，本小区规范范围内属物业。2）在保修高峰期（一般为入伙后一年内），乙方派驻一名工程主管（可兼职），一名维修工、一名文员全职负责保修和客户投诉处理工作……”。区保罗曾向广州市花都区人民法院起诉九龙湖公司，要求九龙湖公司支付逾期交房违约金，该院于2017年1月12日作出（2016）粤0114民初9926号民事判决，驳回区保罗的诉讼请求。区保罗不服该判决向本院提起上诉，本院于2017年4月11日作出（2017）粤01民终3854号民事判决，认定：“……对于双方争议的交楼问题，根据一审查明事实，涉案房屋所在楼宇于2010年6月18日取得竣工验收备案表，九龙湖公司先后于2010年9月25日、2010年11月4日向区保罗发出了《玖珑湖收楼通知书》、《玖珑湖悦源庄收楼催告函》，区保罗亦于2011年1月11日前往办理收楼手续，签订了相关收楼文件，接收了涉案房屋的钥匙，缴交了2010年11月1日至2011年3月31日的物业管理费，即区保罗已经实际接收了涉案房屋……”，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：区保罗是否应当支付2013年10月10日至2016年7月31日期间的物业服务费。关于区保罗有无收楼的问题，根据已发生法律效力的（2017）粤01民终3854号判决的认定，区保罗于2011年1月11日已经实际接收了涉案房屋，区保罗认为九龙湖公司没有完成涉案房屋的交付，其不应承担涉案房屋的物业管理费的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，涉案房屋的保修责任应由九龙湖公司承担，区保罗提出涉案房屋出现多处渗水、开裂等质量问题，区保罗应当依照该合同向九龙湖公司主张权利。至于涉案《前期物业管理服务合同》涉及物业保修的内容，系九龙湖公司、启胜公司之间就如何处理保修问题的约定，该约定并不构成区保罗拒绝支付物业服务费的理由，故区保罗以启胜公司未履行保修义务为由拒付物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案《前期物业管理服务合同》约定，启胜公司接受委托管理的事项为房屋建筑本体共享部位的维修、养护和管理、房屋建筑共享设施、设备的维修、养护、公用设施、附属配套服务设施的维修、养护、管理和运行服务；公共环境的清洁卫生及维护；公共绿地、花草、树木、园林等的养护与管理等，启胜公司完成上述委托管理事项，即有权主张相应的物业服务费。区保罗在二审中确认涉案小区由启胜公司提供物业服务，一审法院认定区保罗应依约向启胜公司支付2013年10月10日至2016年7月31日期间的物业服务费并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人区保罗上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1141元，由上诉人区保罗负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 张 怡审判员 余 盾二〇一七年七月二十七日书记员 甄雪皓游瑞娜