四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终453号上诉人（原审原告）成莉，女，生于1986年9月26日，汉族，四川省合江县。委托诉讼代理人：杨鸿雁，重庆三力晟铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川百庆物业集团有限公司，住所地四川省隆昌县金鹅镇白塔路二段196号。统一社会信用代码：915110287090009645。法定代表人：张庆，董事长。委托诉讼代理人：张垒，四川荔香律师事务所律师。上诉人成莉与被上诉人四川百庆物业集团有限公司（以下简称“四川百庆公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2016）川0522民初2960号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2017年6月9日受理本案后，依法组成合议庭于2017年7月24日公开开庭进行审理。上诉人成莉的诉讼代理人杨鸿雁、被上诉人四川百庆公司的诉讼代理人张垒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人成莉上诉认为，被上诉人印制的宣传手册上面标注了附带面积，即被上诉人向上诉人承诺有赠送的附带面积，而实际上没有赠送附带面积，且未按约定电话或者书面告知上诉人商品房发生调整和变更，被上诉人应承担违约责任；被上诉人提交的建筑工程竣工验收备案表上的时间不真实，不能证明2016年7月29日已经具备交付条件；被上诉人第二次书面通知发出时间是2016年7月27日是不真实的，上诉人的交房通知书的实际寄出时间是2016年7月31日或者更迟，被上诉人违约，上诉人可要求退房。因此，上诉人请求二审法院依法改判。被上诉人四川百庆公司答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。上诉人（原审原告）成莉一审起诉时请求判令：判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；四川百庆公司返还购房款350529元并支付违约金17526.45元。原判认定，双方于2014年7月23日签订《商品房买卖合同》，合同约定：成莉向四川百庆公司购买位于合江县“百庆·尚西国际”C区1幢3单元第2层3-2-203号房屋，面积71.56平方米，单价4898.39元；交付条件：出卖人在2016年6月30日前向买受人交付商品房；交房时应当符合下列第1、2项条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期交房责任：若逾期在30日之内，自第十条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；若逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的5%向买受人支付违约金；交接手续：商品房达到第十一条约定交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；本合同自双方签字盖章之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，双方还签订了《商品房买卖合同附件》，协议对付款方式及期限补充约定内容有：出卖人、买受人双方按按揭贷款方式付款：房屋总价款为350529元，首付150529元一次性付清，余款200000元按揭支付；对合同逾期交房责任的补充约定：买受人按合同“逾期交房责任”行使解除权的，应于约定交付的期限届满之日起15日内向出卖人发出解除合同的书面通知，如未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人，则视为买受人放弃解除合同的权利；对合同解除及违约责任的补充约定：在出卖人和买受人任何一方根据合同或本协议的规定行使解除权时，合同和本协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除；对通知的补充约定：双方确认所有通知均应采用书面形式，即传真、中国邮政邮寄信件、快递信件或手递材料。书面文件以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以中国邮政邮寄方式送达的，自寄出之日起第四天中午12时为送达日；以快递方式送达的，信件发出后第3日即为送达日；以手递方式送达的，手递日为送达日。《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》还约定了交接手续、面积差异处理等其他内容。合同和协议签订后，成莉向四川百庆公司付清了房款。另查明，本案诉争房屋系四川百庆公司开发修建、出售，该房于2014年7月15日取得商品房预售许可证；于2015年5月20日经审查测绘合格，取得四川省房屋面积测绘报告[编号：川自房测字（2015）第00021号]；于2016年6月28日取得合江县住房和城乡规划建设局的规划认可；于2016年6月29日对工程质量验收合格；于2016年7月29日由合江县住房和城乡规划建设局同意备案[竣工验收备案书：合住建房(2016)14号]。四川百庆公司分别于2016年6月29日、7月27日两次通过中国邮政快递包裹将交房通知快递给成莉，其中7月发出的交房通知书载明：“请于2016年7月30日起每天上午9：00-18：00到项目现场办理交接手续”，同时，四川百庆公司分别于2016年6月30日、2016年7月29日在泸州晚报刊登“百庆·尚西国际”C区交房催告通知。2016年8月29日，成莉通过EMS快递分别向四川百庆公司注册地和项目部所在地邮寄送达解除合同通知书，要求解除合同，双方协商未果，遂成讼。原判认为，本案主要争议焦点是四川百庆公司是否存在逾期交房超过30日的事实，合同约定解除条件是否成就。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年6月30日，四川百庆公司在交房时还应当具备“已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”两个条件。四川百庆公司在约定的交房日2016年6月30日前已取得百庆尚西国际C区1栋的房屋面积测绘报告、规划许可、工程质量验收合格，但在2016年7月29日才由合江县住房和城乡规划建设局加盖竣工验收备案专用章确认同意备案，故对被告符合约定交房条件的时间应确认为2016年7月29日。四川百庆公司主张其先后通过登报公告和邮政快递的方式向成莉送达了交房通知，履行的交房义务。但根据双方签订的补充协议约定：所有通知均应采用书面形式，即传真、中国邮政邮寄信件、快递信件或手递材料，以快递方式送达的，信件发出后第3日即为送达日。故四川百庆公司通过登报公告送达交房通知的方式不符合合同约定的通知方式，对成莉不具有约束力。四川百庆公司在2016年6月29日第一次向原告通过邮政快递方式送达交房通知时并不具备交房条件，属无效通知，也对成莉没有约束力。四川百庆公司在2016年7月27日第二次向成莉通过邮政快递方式送达交房通知，通知成莉从2016年7月30日起到项目现场办理交房手续，此时被告已经具备交房条件，应属有效通知，对成莉有约束力，并且可以按补充协议约定“以快递方式送达的，信件发出后第3日即为送达日”确定送达时间为2016年7月30日，视为四川百庆公司在2016年7月30日履行了交房义务。虽然四川百庆公司未按合同约定在交付日七日前通知交房，履行通知义务存在瑕疵，但不能由此否定通知的效力，成莉关于四川百庆公司未按约提前七日通知交房致使通知无效的主张不能成立。根据合同对逾期交房责任的约定，四川百庆公司未能在2016年6月30日履行交房义务，构成违约，其实际交房时间为2016年7月30日，处于逾期交房第30日，故四川百庆公司关于逾期交房未超过30日的辩解意见成立，予以采信，成莉不享有合同约定的解除权。原判认为，双方协商一致，自愿签订商品房销售合同，并同时签订合同附件《补充协议》，内容并不违反法律规定，均合法有效的，双方均应按合同及协议约定全面履行各自的权利义务。成莉按约向被告支付了购房款，四川百庆公司应当按约向原告履行交房义务，否则应当承担违约责任。四川百庆公司逾期交房30日构成违约，应当按合同约定承担违约责任，四川百庆公司当庭陈述愿意承担该违约金，成莉要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，但其主张的金额和条件不当，只能按按逾期日期，以已交付房价款的万分之五计算违约金。因四川百庆公司逾期交房未超过30日，不符合约定解除合同的条件，成莉尚未取得合同约定的解除权，不能据此行使合同解除权，成莉也未提供证据证明合同存在其他应予解除情形，且本案诉争房屋于2016年7月29日实际取得交房的条件，合同可以继续履行，成莉的合同目的仍可以实现。故成莉请求解除合同、退还房款的诉讼请求，没有事实基础和法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、四川百庆物业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成莉违约金5257.94元。二、驳回成莉的其他诉讼请求。如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3410.50元，由原告成莉负担1705.25元，由被告四川百庆物业集团有限公司负担1705.25元。本案在二审审理过程中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：一、上诉人提交一份快递网上查询打印件和录音资料，拟证明被上诉人逾期交房。被上诉人质证认为，证据来源有异议，不能达到证明目的。本院认为该录音资料无法核实其来源及真实性，本院依法不予采信。二、被上诉人提交了合江县人民法院（2016）川0522民初2960、2961、2962、2963、2964、2966、2967、2968、2971、2981、2982、2983、2984号民事判决书及生效证明，泸州市中级人民法院（2017）川05民终144号判决书，拟证明不符合合同约定的解除条件。上诉人质证认为，认可上述证据的真实性，但与本案无关，不能达到被上诉人的证明目的。本院审查认为，以上民事案件与本案案件事实基本一致，且双方对真实性无异议，本院依法予以采信。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。本院认为本案的争议焦点为：四川百庆公司是否存在违约，是否具备合同解除的条件。一、上诉人认为宣传资料上表明房屋有赠送面积，宣传资料是合同的一部分，实际交付的房屋没有赠送面积，故被上诉人违约。经审查，双方在《补充合同》第一条第4款已对广告、宣传资料、楼盘模型等宣传和资料不视为合同要约和承诺进行了约定，上诉人作为完全民事行为能力人，在《补充合同》上签字捺印，即是对该合同内容的确认。故上诉人主张宣传资料与被上诉人实际交付的房屋不符而造成违约的上诉理由，本院依法不予支持。二、被上诉人提交的建筑工程竣工验收备案表上的时间不真实，不能证明2016年7月29日已经具备交付条件。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间是2016年6月30日，被上诉人交房时应当具备“规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”等条件。被上诉人在2016年6月30日前取得了房屋面积测绘报告、规划许可、工程质量验收合格，2016年7月29日建筑工程竣工验收备案表由合江县住房和城乡规划建设局加盖竣工验收备案专用章确认，故2016年7月29日，该房屋符合约定的交房条件。三、上诉人认为第二次交房通知书的实际寄出时间是2016年7月31日或者更迟，逾期交房超过30天，被上诉人违约构成解除合同条件。经审查，被上诉人于2017年7月27日通过中国邮政的快递方式发出交房通知，根据双方签订的补充协议约定，在快递发出后第3日即为送达日的约定，被上诉人通知上诉人交房的时间为2016年7月30日，此时被上诉人已经取得了双方约定的所有交房条件，应认定此次交房有效。被上诉人逾期交房，但并未超过30天，没有达到双方约定的解除合同的条件。上诉人认为第二次交房通知书的实际寄出时间是2016年7月31日或者更迟，但未提供充分证据予以证明。对于上诉人主张被上诉人逾期交房超过30日，构成解除合同条件的上诉理由，本院依法不予支持。综上所述，上诉人成莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6742元，由上诉人成莉承担。本判决为终审判决。审判长  刘剑审判员  李野审判员  李平二〇一七年七月二十八日书记员  杨艺