四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终6680号上诉人（原审被告）：刘恩良，男，1983年2月21日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：蹇虹，女，住四川省成都市成华区。系由成都市武侯区双楠街道办事处少陵社区居民委员会推荐。上诉人（原审被告）：刘娟，女，1982年9月23日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。被上诉人（原审原告）���宋时稀，女，1969年2月1日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。委托诉讼代理人：龚继承，四川英冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段佳男，男，1992年2月22日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。委托诉讼代理人：龚继承，四川英冠律师事务所律师。上诉人刘恩良、刘娟因与被上诉人宋时稀、段佳男房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院(2016)川0105民初7376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘恩良、刘娟上诉请求：撤销一审判决，依法追加第三方成都众顺房地产经纪有限责任公司参与二审调解，或依法改判刘恩良、刘娟不承担违约责任，或将本案发回重审。事实和理由：1、《房屋买卖合同》是宋时稀、段佳男、刘恩良、刘娟与第三方成都众顺房地产经纪有限责任公司签订的三方协议，成都众顺房地产经纪有限责任公司不仅是合同签署参与方，更侵害了双方的经济利益，并对合同不能履行有决定性过错，一审法院对刘恩良、刘娟提出的追加第三人的申请置之不理，程序违法；2、一审庭审质证中，对于刘恩良、刘娟所提交的证据，一旦对方不予认可，一审法院均未认定为有效证据，且对刘恩良、刘娟口头提出的调取证据申请不予理睬；3、一审判决显失公平。合同不能履行非刘恩良、刘娟恶意违约，而是第三方的错误引导及不公平格式条款导致，且宋时稀、段佳男拒绝就合同变更进行协商。在宋时稀、段佳男实际并无损失且未对损失进行任何举证的情况下，一审法���根据显失公平的违约金条款，判决刘恩良、刘娟支付宋时稀、段佳男52600元惩罚性违约金，系适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误、程序违法，请求二审法院查明事实依法改判支持刘恩良、刘娟的上诉请求。宋时稀、段佳男辩称，1、《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在显示公平和重大误解的情况；2、宋时稀、段佳男当时是急于买房居住，交付房屋居住是宋时稀、段佳男买房的目的，合同也是在此情况下签定的，合同签订时刘恩良、刘娟清楚房屋暂过不了户，故不存在重大误解的情况；3、合同约定卖方在2016年7月8日之前交房，交房时付首付款；4、合同中约定的违约金对双方均有约束，即卖方不能交房按30%支付违约金，买方如不买房也按30%支付违约金，故不存在违约金过高的问题，违约方应支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宋时稀、段佳男向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》，刘恩良、刘娟退还宋时稀、段佳男定金20000元；2、刘恩良、刘娟支付宋时稀、段佳男违约金157800元；3、刘恩良、刘娟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年4月28日，刘恩良、刘娟作为买受人与出卖人成都铁路地区旧城改造中心签订《商品房买卖合同》（合同编号：1512677），约定刘恩良、刘娟购买青羊区苏坡辖区黄土村清水路苑13幢2单元2层202号房屋。2016年6月31日，宋时稀、段佳男作为买方与卖方刘恩良、刘娟签订《房屋买卖合同》（0000677），该合同载明：“1.卖方房屋坐落在成都市青羊区清水路苑，（幢号：13，单元：2，楼层：2，���号：202），建筑面积为83.76平方米，该房屋产权性质：住宅，所有权人：刘恩良、刘娟，目前是否按揭：是。3.经买卖双方协商，该房屋成交价为526000元。4.付款方式1）定金交付：在本合同签订当日买方向卖方交付定金20000元。经纪方所托管定金10000元，作为该房屋的物业交割保证金。2）房款交付……C.其他付款方式：①做公证当日买方向卖方支付首付款360000元含定金20000元②剩余房款166000元在买卖双方办理过户时由放贷银行直接支付卖方……7.该房屋目前为按揭状态，则卖方必须在2017年6月31日前负责到其贷款银行或抵押机构办理按揭手续、承担相关费用，并负责取回注销了抵押登记的房产证……15.卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因卖方未能按时履行本合同约定的其他义务而导致卖方无法将该房屋出售给买方的，卖方需向买方支付该房屋成交价30%��违约金……20.补充约定：①经买卖双方协商自愿买卖交易。②因该房屋为铁路局单位房，目前未下发产权证，一切手续都以单位通知为准。③该房屋过户手续都以国家政策为准。④该房屋在交易过程中所产生的费用及过户费手续费都由买方全部承担与卖方无关。⑤在签订本合同起如因政策原因拆迁住房所有补偿都由买方享有。⑥若买卖双方在交易过户前违约则按总房价30%作为违约赔偿款。如卖方违约还需赔付买方对该房的装修费用。⑦卖方在2016年7月8日前交房给买方。收条：兹收到宋时稀按本合同规定交来定金20000元”。2016年7月1日成都众顺房地产经纪有限责任公司收款凭证（NO.0000534）载明：“客户姓名：刘恩良，房屋地址13-2-202，其他：购房合同原件一本，预交款原件两张”。一审庭审中，刘恩良、刘娟提了2016年7月1日成都众顺房地产经纪有限责任公司收款凭证（NO.0000460），该凭证载明：“客户姓名：刘恩良，托管定金10000元，房屋交易保证金（交房当日退款”。一审法院认为，《房屋买卖合同》（0000677）是否合法有效系本案争议焦点。刘恩良、刘娟称其并不知道案涉房屋无法办理产权证，故《房屋买卖合同》（0000677）系其在重大误解情况下签订，且合同条款存在显失公平的情形。但刘恩良、刘娟作为案涉房屋的所有权人及出卖人，应当知悉该房屋的产权办理情况，且《房屋买卖合同》落款处有“刘恩良”、“刘娟”签字及捺印，刘恩良、刘娟作为具有完全民事行为能力的成年人，应当知悉上述《房屋买卖合同》所载明内容的含义并应当知道在上述文书上签字及捺印可能产生的法律后果。故宋时稀、段佳男与刘恩良、刘娟签订的上述《房屋买卖合同》应当视为其真���意思表示，一审法院对刘恩良、刘娟的抗辩不予支持，宋时稀、段佳男与刘恩良、刘娟签订的《房屋买卖合同》也并未违反法律或行政法规的强制性规定，故合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。关于宋时稀、段佳男要求解除房屋买卖合同的诉讼请求。一审庭审中，刘恩良、刘娟明确表明同意解除《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，故对宋时稀、段佳男请求解除双方所签《房屋买卖合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。关于宋时稀、段佳男要求刘恩良、刘娟退还定金20000元的诉讼请求。刘恩良、刘娟称，其仅收到宋���稀、段佳男交付的10000元定金，中介方自行截留了10000元，但根据《房屋买卖合同》“……在本合同签订当日买方向卖方交付定金20000元。经纪方所托管定金10000元，作为该房屋的物业交割保证金……兹收到宋时稀按本合同规定交来定金20000元”及2016年7月1日成都众顺房地产经纪有限责任公司收款凭证（NO.0000460）“客户姓名：刘恩良，托管定金10000元，房屋交易保证金（交房当日退款）”所载内容，合同签订后，宋时稀、段佳男已按照合同约定向刘恩良、刘娟交付了20000元的定金，刘恩良、刘娟也按约向中介公司交付10000元托管定金，上述证据均未显示刘恩良、刘娟仅收取宋时稀、段佳男10000元定金，刘恩良、刘娟也未提交其他证据予以佐证，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，一审法院对刘恩良、���娟的上述抗辩不予采信。现双方已协商一致解除《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，一审法院对刘恩良、刘娟的该项诉讼请求予以支持。关于宋时稀、段佳男要求刘恩良、刘娟支付违约金157800元的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，刘恩良、刘娟并未于2016年7月8日前将案涉房屋交付宋时稀、段佳男，其行为已构成违约，应当承担违约责任。根据《房屋买卖合同》第十五条“卖方不能按本合同约定将该房屋出售���买方，或因卖方未能按时履行本合同约定的其他义务而导致卖方无法将该房屋出售给买方的，卖方需向买方支付该房屋成交价30%的违约金”及第二十条“若买卖双方在交易过户前违约则按总房价30%作为违约赔偿款”之约定，故刘恩良、刘娟应当向宋时稀、段佳男支付违约金157800元（526000元×30%）。关于双方约定的违约金是否可以调减的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金的本质具备以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重属性，其主要功能为补偿守约方损失，因此双方的约定仅在适用意思自治原则的前提下应当由契约正义原则加以规制，人民法院可以根据当事人的请求对违约金予以调整，本案中，宋时稀、段佳男并未提交证据证明因刘恩良、刘娟违约行为导致的实际损失，故一审法院考虑宋时稀、段佳男给付定金的资金占用利息损失，刘恩良、刘娟违约情节、违约持续时间、可能给宋时稀、段佳男造成的另行购买同地段房屋市场差价损失等因素将其违约金酌情调整为购房款的10%，故刘恩良、刘娟应当向宋时稀、段佳男支付违约金52600元（526000元×10%），故对宋时稀、段佳男的该项诉讼请求一审法院部分予以支持。综上，宋时稀、段佳男的诉讼请求，一审法院给予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第���百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除宋时稀、段佳男与刘恩良、刘娟于2016年6月31日签订的《房屋买卖合同》（0000677）；二、刘恩良、刘娟于判决生效之日起十日内返还宋时稀、段佳男定金20000元；三、刘恩良、刘娟于判决生效之日起十日内支付宋时稀、段佳男违约金52600元；四、驳回宋时稀、段佳男的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3856元，减半收取1928元，由刘恩良、刘娟负担（此款已由宋时稀、段佳男预交，由刘恩良、刘娟在履行上述给付义务时一并支付给宋时稀、段佳男）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未��交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、一审程序是否违法；2、刘恩良、刘娟在履行合同过程中是否存在违约行为，刘恩良、刘娟应否支付宋时稀、段佳男违约金，一审确定的违约金数额是否适当。对上述争议焦点，本院评判如下：（一）关于一审程序是否违法的问题，主要涉及本案应否追加成都众顺房地产经纪有限责任公司参加诉讼的问题。本院认为，2016年6月31日，宋时稀、段佳男作为买方与卖方刘恩良、刘娟签订《房屋买卖合同》，成都众顺房地产经纪有限责任公司仅是作为经纪方参与合同的签订，房屋买卖合同的主体为宋时稀、段佳男和刘恩良、刘娟。现宋时稀、段佳男以刘恩良、刘娟在履行《房屋买卖合同》过程中存在违约行为，提出解除合同，要求刘恩良、刘娟承担相应的责任，故本案不需要追加成都众顺房地产经纪有限责任公司参加诉讼。一审中对刘恩良、刘娟提出的追加该公司参加诉讼的请求，一审法院已当庭明确对刘恩良、刘娟的申请不予准许。因此，刘恩良、刘娟关于一审程序违法的理由不能成立，本院不予采纳。对其在二审中提出追加成都众顺房地产经纪有限责任公司参加诉讼的请求本院亦不予支持。（二）关于刘恩良、刘娟在履行合同过程中是否存在违约的问题。刘恩良、刘娟认为在签订《房屋买卖合同》时存在重大误解，合同内容显失公平，合同不能履行不是刘恩良、刘娟的恶意违约。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”根据上述规定，刘恩良、刘娟如认为签订合同时存在重大误解或者合同内容显失公平，应当提起变更或撤销之诉，但刘恩良、刘娟并未提起该诉讼。刘恩良、刘娟在与宋时稀、段佳男签订《房屋买卖合同》时，作为房屋出卖人的刘恩良、刘娟对其所售房屋的相关情况应是知晓的，且双方所签合同的内容也未违反法律或行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。由于刘恩良、刘娟未按合同约定履行交房义务，确存在违约行为，由此产生的法律后果应由其承担。因双方当���人对一审判决解除双方于2016年6月31日签订的《房屋买卖合同》（0000677）无异议，本院对此予以确认。宋时稀、段佳男要求刘恩良、刘娟返还定金20000元有事实依据及法律依据，一审判决刘恩良、刘娟返还宋时稀、段佳男定金20000元正确，本院予以确认。关于宋时稀、段佳男要求刘恩良、刘娟支付违约金的诉讼请求问题，根据双方所签《房屋买卖合同》第十五条“卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因卖方未能按时履行本合同约定的其他义务导致卖方无法将该房屋出售给买方的，卖方需向买方支付该房屋成交价30%的违约金”及第二十条“若买卖双方在交易过户前违约则按总房价30%作为违约赔偿款”之规定，由于刘恩良、刘娟并未于2016年7月8日前将案涉房屋交付宋时稀、段佳男，其行为已构成违约，宋时稀、段佳男根据上述约定要求刘恩良、刘娟支付违约金理由正当。而对于宋时稀、段佳男要求支付违约金157800元的诉讼请求，一审法院在考虑宋时稀、段佳男给付定金的资金占用利息损失、刘恩良、刘娟的违约情节、违约持续时间、宋时稀、段佳男另行购买同地段房屋市场差价损失等因素，将违约金酌情调整为52600元并无不当。本院予以确认。综上所述，刘恩良、刘娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3856元，由上诉人刘恩良、刘娟负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 滕 洁审判员 崔俊安二〇一七年七月二十八日书记员 薛潇瑞