山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0282民初13057号原告（反诉被告）：青岛嘉实伟业商贸有限公司。法定代表人：唐盛贞，职务执行董事。委托诉讼代理人：王晋泽，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽浩，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛东方新兴厨房设备有限公司。法定代表人：李春博，职务执行董事。委托诉讼代理人：代宝义，山东诚功（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹存召，山东诚功（城阳）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）青岛嘉实伟业商贸有限公司（以下简称嘉实伟业公司）与被告（反诉原告）青岛东方新兴厨房设备有限公司（以下简称东方新兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月7日向本院提起诉讼，被告青岛东方新兴厨房设备有限公司于2016年12月7日向本院提起反诉。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉实伟业公司委托诉讼代理人王晋泽、陈泽浩，被告东方新兴公司委托诉讼代理人代宝义、曹存召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉实伟业公司向本院提出诉讼请求��1、依法判令原被告之间的房屋租赁合同关系自2016年10月1日起解除，被告立即自即墨市通济新区九江路17号青岛国际服装产业城B-6-7号厂房迁出，并与原告办理交接手续；2、依法判令被告向原告支付所欠2015-2016年度租金100000元，违约金50000元；3、依法判令被告向原告赔偿占用房屋损失（按274元/天进行赔偿，自2016年10月1日起计算至被告自即墨市通济新区九江路17号青岛国际服装产业城B-6-7号厂房迁出，并与原告办理交接手续完成之日止）；4、依法判令被告向原告赔偿律师费10000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2014年9月1日签订《公司合作协议》，约定被告承租原告位于即墨市通济新区九江路17号青岛国际服装产业城B-6-7号的厂房及附属设施，租赁期限为2014年9月1日至2017年10月30日（其中2014年9月、10月两个月为免租期），租金按年支付，每年租金为100000元人民币，第二年、第三年租金须在每年9月30日之前由被告向原告支付。前述协议签订后，被告一直实际使用青岛国际服装产业城B-6-7号的厂房及附属设施进行经营，但2015-2016年度租金被告至今未付。原告曾委托律师于2016年9月23日发送律师函，函告被告因其逾期支付租金构成违约，原告决定自2016年10月1日起解除双方房屋租赁合同关系，被告收函后至今未从即墨市通济新区九江路17号青岛国际服装产业城B-6-7号厂房中迁出。另依前述《公司合作协议》约定，被告还应就逾期未付租金的违约行为向原告支付违约金50000元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告东方新兴公司辩称，被告同意解除双方的房屋租赁合同关系，被告收到原告的解除通知后，已经搬离租赁房屋，但是被告认为，原告单方解除房屋租赁合同关系属于违约行为，应当承担违约责任。被告不拖欠原告租金，原告违约被告不应当支付原告违约金和占用房屋损失，被告没有支付的原因是双方另行达成协议，由原告经办人唐伟峰以被告员工名义催收欠款，收回欠款后，用于偿还租金等在内的欠款，但是欠款未追回，所以房租也就暂时没有支付。2016年2月16日，被告向原告支付了租金100000元，当时一次转账200000元，其中100000元作为租金，另外100000元是为李春博偿还借款。反诉原告（被告）东方新兴公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告装修经济损失200000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金50000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告支付的律师费12000元；上述三项共计262000元。本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告的起诉没有事实和法律依据，反诉被��属于违约解除双方的《公司合作协议》，应当赔偿反诉原告的装修损失，并向反诉原告承担违约责任，为维护自身合法权益，故提起反诉。反诉被告（原告）嘉实伟业公司辩称，一反诉被告解除双方租赁合同关系，系按照双方合同约定依法解除，并非反诉原告所主张的违约解除，因此反诉原告所主张的违约金及装修经济损失包括律师费均不成立，根据双方合同约定，反诉原告应于2015年9月30日前向反诉被告支付2015年-2016年度租金100000元，反诉原告一直未支付，反诉原告主张的2016年2月16日支付的200000中包含100000元租金与事实不符，该200000元是李春博偿还唐伟峰个人借款，其主张的通过授权收款的方式支付租金也是不符合事实的，该授权书针对的同样是李春博偿还唐伟峰个人借款，因此反诉原告拖欠反诉被告租金未付的事实是客观存在的，反诉原告违约，反诉被告解约是有依据的。二对于装修，按照合同约定装修应当经过反诉被告和物业公司许可，但反诉被告从未收到过反诉原告要求对涉案房屋进行装修的申请，反诉被告从未同意反诉原告装修，所以按照司法解释的规定装修费用应由反诉原告自身承担，不应向反诉被告主张，关于装修的处理在李春博与唐伟峰借款合同中有约定，如李春博违反借款合同约定反诉原告应将涉案房屋及内部装修设备完整移交给反诉被告，即双方对装修的处理是有约定的，李春博违反借款合同，按照合同约定如有装修，装修应该归反诉被告所有。本案是因反诉原告违约造成反诉被告解除合同，按照法律规定装修应归反诉被告所有。本院经审理查明，2014年9月1日，青岛恒基伟业服饰有限公司（甲方）与被告东方新兴公司（乙方）签���《公司合作协议》，约定：1、甲方同意将位于青岛即墨市通济新区九江路17号青岛国际服装产业城B-6-7号的厂房及附属设施租赁给乙方使用。2、租期为自2014年9月1日至2017年10月30日止，时间为三年又两个月。3、租金按年支付，每年租金为100000元，租期开始后前两个月作为装修期免租金。4、合同签订后，乙方于签订合同一个月内支付甲方100000元作为第一年度的租金。第二年、第三年租金须在每年9月30日前向甲方支付。5、乙方根据本合同应支付的租金、合作费用及履约保证金可以银行转账方式存入甲方指定账户，或将支票送至甲方法定地址或甲方书面通知的其他地址，也可用现金方式直接向甲方支付。甲方指定银行账号如下：开户银行：福州北路支行中国银行，单位名称：WEIFENGTANG，银行账号：62×××86。6、厂房装修：乙方根据需要对出租范围内的厂房及附属设施进��必要装修等行为需要向甲方及青岛国际服装产业城项目物业公司申报装修方案，经物业公司许可后装修。本合同项下之租赁期限届满，该场地内的可移动的装修物、装饰物乙方有权带走，不可移动的装修物、装饰物，归甲方所有，甲方有权根据自身需要进行处置。7、违约责任：本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付租金、合作费用及履约保证金，则自乙方逾期支付第10日起，甲方有权解除本合同，乙方已交履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付租金、合作费用及履约保证金金额的违约金。本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，未满期限提前缴纳的租金不予退还，乙方向甲方承担年租金50%的违约金；若本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应该退还本合同项下已收取的乙方之履约保证金以及未满���限提前缴纳的租金，甲方向乙方承担年租金50%的违约金。2014年9月18日，青岛恒基伟业服饰有限公司变更企业名称为青岛嘉实伟业商贸有限公司。2016年9月23日，原告嘉实伟业公司向被告东方新兴公司发送律师函，函告被告东方新兴公司因其不依约按时支付租金构成违约，原告决定自被告收到律师函之日起解除双方房屋租赁合同关系。2017年3月21日，原告嘉实伟业公司与被告东方新兴公司办理房屋交接，双方确认被告东方新兴公司搬离涉案房屋，并无可移动物品遗留在厂房内。2016年9月9日，即墨市通济街道办事处九江路17号办理了鲁（2016）即墨市不动产权第0010650号权证，该权证包含涉案房屋。上述事实有原被告的陈述，原被告提交的《名称变更登记信息查询结果》、《招商投资协议补充协议》、《公司合作协议》、《律师函》等证据在案佐证，且经开庭质证，本院予以确认。被告东方新兴公司在诉讼中称其没有支付房屋租赁费的原因是双方另行达成协议，由原告经办人唐伟峰以被告员工名义催收欠款，收回欠款后，用于偿还租金等在内的欠款，但是欠款未追回，所以房租也就暂时没有支付。被告东方新兴公司称其后于2016年2月16日向原告支付了2015-2016年度租金100000元，当时一次转账200000元，其中100000元作为租金，另外100000元是为李春博偿还借款。为证明上述主张，被告东方新兴公司提交唐伟峰签字的《授权书》一份，记载“现授权我公司员工唐伟峰代理我公司与（南通三建集团有限公司）贵公司结账收取未结款项事宜，此员工结取款项我公司均予认可。（如结出款项超出欠款额度，代理人需将结清款项减除所欠款项之外剩余资金还与授权方且将所有抵押物证件返还授权方并此授权书失效）”；2016年2月16日中国银行国内支付业务付款回单一份，载明“付款人名称：青岛东方新兴厨房设备有限公司，收款人名称WEIFENGTANG，金额：200000，用途：还款”。原告称该两份证据涉及的款项均为李春博欠唐伟峰的个人借款，且被告东方新兴公司提交的上述两份证据中，均未提及租金事宜，唐伟峰称授权书及付款回单中所涉款项均为被告为其法定代表人李春博偿还唐伟峰个人债务的款项。被告在诉讼中称其与原告间除租赁关系外无其他关系，与唐伟峰间无债权债务关系，但唐伟峰与李春博间存在债权债务关系，且被告东方新兴公司自认���以公司账户为其法定代表人李春博偿还个人债务100000元，因此上述两份证据不足以证明被告的主张，本院不予采信。本院认为，原告嘉实伟业公司与被告东方新兴公司签订的《公司合作协议》中对涉案房屋租赁事宜的约定，未违反法律法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，双方形成房屋租赁合同关系。被告东方新兴公司应当将房屋租赁费支付原告嘉实伟业公司，被告未在约定时间支付租金，构成违约。关于原告嘉实伟业公司要求原、被告之间的房屋租赁合同关系自2016年10月1日起解除，被告立即自即墨市通济新区九江路17号青岛国际服装产业城B-6-7号厂房迁出，并与原告办理交接手续的主张，本院认为，被告东方新兴公司未在约定期限内支付租金，根据双方约定，原告嘉实伟业公司有权自被告逾期支付第10日起解除合同。2016年9月23日原告向被告送达律师函，函告被告东方新兴公司因其不依约按时支付租金构成违约，原告决定自被告收到律师函之日起解除双方房屋租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，本院确认原被告之间的房屋租赁合同关系自2016年9月23日解除。关于原告要求被告支付所欠2015-2016年度租金100000元，违约金50000元的主张，本院认为，原被告间的房屋租赁合同关系成立，被告东方新兴公司应当向原告嘉实伟业公司支付租金，根据双方约定，2015-2016年度租金计算起止时间应为2015年11月1日至2016年10月31日，双方的租赁合同关系已于2016年9月23日解除，被告应向原告支付自2015年11月1日至2016年9月23日间的租金89589元，自2016年9月24日至2016年9月30日房屋占有使用费1918元（100000元÷365天×7天）。根据双方约定，因被告违约而提前终止合同关系，被告应向原告承担年租金50%的违约金，因此原告要求被告支付违约金50000元的主张，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿占用房屋损失（按274元/天进行赔偿，自2016年10月1日起计算至被告自即墨市通济新区九江路17号青岛国际服装产业城B-6-7号厂房迁出，并与原告办理交接手续完成之日止）的主张。被告在诉讼中称其在接到原告律师函之日起就搬离了涉案房屋，原告不予认可，被告无证据证明其该项主张，本院不予认可。被告称于2017年1月24日与原告进行交接，原告称被告方法定代表人与代理律师均未到场，无法确认交接的有效性，双方未能完成交接。被告又称于2017年3月初通过邮寄方式向原告律师寄送钥匙，原告称未接到交接通知，不��道邮寄的是何物品所以没有签收，因此被告的该次交接本院不予认可。2017年3月21日双方进行交接，本院认可被告在2017年3月21日搬离涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应对自2016年10月1日至2017年3月21日期间占有使用涉案房屋支付房屋占有使用费47123元（100000元÷365天×172天）。关于原告要求被告赔偿律师费10000元的主张。双方在《公司合作协议》中约定“律师费、诉讼费等实现债权的费用由败诉方承担”，现因被告违约，原告提起诉讼并为诉讼支付律师费10000元，被告应当进行赔偿。关于被告反诉要求原告赔偿装修经济损失200000元的主张。原告嘉实伟业称从未同意被告东��新兴公司对涉案房屋进行装修。本院认为，原被告双方在订立房屋租赁合同关系时约定了两个月的装修期，原告嘉实伟业公司对被告东方新兴公司使用涉案房屋前需要进行装修的情况是知晓的，并且在两年多的租赁期限内未对被告的装修提出异议，本院对于被告称原告嘉实伟业公司知晓并且同意被告东方新兴公司对涉案房屋进行装修的主张予以采信。根据双方签署的房屋交接书，经双方交接后涉案房屋内仅剩余不可移动的物品，且原告嘉实伟业公司表示不再利用反诉原告进行的装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因���租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”对于被告反诉要求原告赔偿装修经济损失的主张，本院不予支持。关于被告东方新兴公司反诉要求原告嘉实伟业公司支付违约金50000元及赔偿律师费12000元的主张，本院认为被告东方新兴公司违约造成双方房屋租赁合同解除，原告不应当向被告支付违约金，亦不应当赔偿被告为此支付的律师费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下��一、原告青岛嘉实伟业商贸有限公司与被告青岛东方新兴厨房设备有限公司于2014年9月1日订立的房屋租赁合同关系于2016年9月23日解除；二、被告青岛东方新兴厨房设备有限公司于判决生效后十日内支付原告嘉实伟业商贸有限公司自2015年11月1日至2016年9月23日租金89589元；三、被告青岛东方新兴厨房设备有限公司于判决生效后十日内支付原告嘉实伟业商贸有限公司自2016年9月24日至2017年3月21日房屋占有使用费49041元；四、被告青岛东方新兴厨房设备有限公司于判决生效后十日内支付原告嘉实伟业商贸有限公司违约金50000元；五、被告青岛东方新兴厨房设备有限公司于判决生效后十日内赔偿原���嘉实伟业商贸有限公司律师费10000元；以上二至五项共计198630元。六、驳回原告嘉实伟业商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告青岛东方新兴厨房设备有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元、反诉费2615元（减半收取），保全费1320元，共计7435元，由被告青岛东方新兴厨房设备有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人��提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  宋金修代理审判员  张 蕊人民陪审员  李俊道二〇一七年七月三日书 记 员  黄林弟附法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院���予支持。