四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初3214号原告：宜宾市中鑫商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区生态园15幢1单元1楼1号，统一社会信用代码：915115020858130690。法定代表人：邹修银，总经理。委托诉讼代理人：王琪，四川戎星律师事务所律师，执业证号15115201410577920。被告：郑钧译，男，1975年4月21日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。委托诉讼代理人：阳艳，女，1982年2月28日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。原告宜宾市中鑫商业管理有限公司（以下简称：中鑫公司）与被告郑钧译物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告中鑫公司的委托诉讼代理人王琪、被告郑钧译的委托诉讼代理人阳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2006年7月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费9364元（0.48元/平米×166.74平方米×117个月），2013年1月1日至2016年3月31日的垃圾清运费195元（5元/月×39个月）及违约金（2016年4月1日起以9559元为基数按年利率24%计算至付清之日止，暂计算至起诉日为2485元）；2.由被告负担本案案件受理费。事实与理由：被告系中山生态园小区业主。2005年12月该小区交房时，开发商四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司（简称中山房产公司）委托了四川悦华置地物业管理有限公司(以下简称悦华物管公司)进行前期物业服务，次年悦华物业公司擅自撤离，该小区所属社区居委会为维护社会稳定，要求中山房产公司自2006年6月起为该小区进行了物业服务。2013年12月10日原告与中山房产公司签订了《权利义务概括转让协议》、《前期物业服务合同》并进驻该小区进行物业服务至2016年3月31日止。被告拒交诉请期间的物业服务费，原告多次催收未果，故诉至法院。被告郑钧译辩称：一、原告主体不适格。理由如下：1、原告无合法住所，不具备经营和依法提起诉讼的主体资格。2、除营业执照外，原告还需持物业管理资质及到房管部门备案。3、原告与中山房产公司之间相互为关联企业，其无实质性的独立经营。二、中山房产公司与原告签订的《前期物业服务合同》违反了物业管理法第二十四条的规定，违反中山房产公司与业主的前期约定，侵犯业主利息，属于无效合同。三、原告提供的《前期物业服务合同》、《权利与义务概况转让协议》为虚假证据，原告从未以任何形式向本人告知其存在于小区，也从未以任何形式告知业主其提供的服务项目与收费标准。四、我从未享受过原告提供的物业服务，原告亦没有提供证据证明其履行了合同中约定的义务，因此，原告不具有追讨物业服务费的权利。1、因公共部分未竣工验收，隶属开发商的在建工程，故原告的服务对象应是中山房产公司。2、我从未享受到中山房产公司或原告提供的物业服务。小区规划了六处进出通道，被中山房产公司私改三处，小区直到2015年6月在业委会强烈要求下才安装门禁系统；小区内没有按照监控设施，导致小区失窃案件时有发生；小区内的烂尾别墅群、幼儿园、会所等楼栋由中山房产公司人员管理修建已十年之久，至今仍未完工，并且一直占用着小区过往行人、车辆、消防通道；小区内到处因下水管堵塞，污水管堵塞、化粪池堵塞而造成污水横流，业主多次反映，无人处理；小区楼栋单元门因年久失修，锈迹斑斑且失去安保功能，闲杂人员随意进出，楼道贴满小广告、楼栋业主家屡屡被盗;小区内景观绿化一直无人管理，一片荒芜，蚊蝇四起，蛇鼠乱窜。3、原告所提供的证据不足以证明其为小区提供了物业服务。五、原告或中山房产公司从未以任何形式向业主催缴过物管费，原告对我的诉讼时效已过。我及小区业主未收到或看到任何形式的物管费催收通知，另外，原告举证的催缴照片真实性存疑、无法达到在本小区催收费用的证明目的。综上所述，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并承担本案的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郑钧译系四川省宜宾市翠屏区中山生态园11幢1单元3层1号房屋业主，房屋建筑面积为166.74平方米。该一期住宅均于2005年12月交房。被告认可其于交房后与四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称悦华公司）签订了前期物业服务合同，原告陈述悦华公司于2006年6月擅自撤离，被告认可撤离，但称不清楚撤离时间和原因。2013年12月10日，宜宾市中山生态园小区开发商四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司（以下简称中山房地产公司）（委托方/甲方）与宜宾中鑫物业管理有限公司（委托方/乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将宜宾市中山生态园的物业管理委托乙方管理，服务期限自本合同生效之日至业主大会与其选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，住宅由业主按其拥有的建筑面积：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.48元，商业按建筑面积每月每平方米1.50元，乙方根据本市政府相关文件规定代为收取城市生活垃圾处置费，按居民住户和商铺经营两种标准收取，具体标准按政府规定执行和调整；物业服务费应按季度预缴纳，业主在季首月15日之前（或一方通知时间为准）将费用金额缴清；无论是物业服务费或者是其他费用，凡业主未按时足额缴纳的，乙方有权按照应交未交费用每日千分之三的比例收取违约金，并保留法律追诉的权利。同日，四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司与原告中鑫公司签订了《权利义务概括转让协议》：约定四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司将中山生态园小区物业管理的权利义务概况转让给中鑫公司，并约定协议签订前四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司在履行物业管理服务中所引发的一切权利和义务均由中鑫公司享有和承担。原告于2013年12月10日进驻被告所在小区提供物业服务。原告提供有关于中山房产公司以及原告提供物业服务的相关资料，包括：《中山生态园消防安全通知签收表》、《中山生态园住宅工程质量问题投诉登记表》、《中山生态园回访维修签到表》、维修记录、值班记录、“问题报告”、“水表问题的工作记录”、“机械水表更换记录”、“行政、保洁考勤登记薄”、“沼气池、化粪池清掏服务合同”、“移交书、物业接管移交书”等。根据被告提供的小区照片、新闻报道等资料，原告在为中山生态园小区提供物业服务时，存在门岗管理不到位、小区楼栋小广告清理不到位、管道污水外泄等服务管理瑕疵。自2013年相关网络媒体和报社均有报道。2015年5月中山生态园首届业主委员会成立。原告陈述其于2016年3月31日终止对涉案小区进行物业服务。2016年4月1日,中山生态园业主委员会与四川博南商务服务有限公司宜宾分公司另行签订涉案小区的《物业服务合同》。同日，原告与中山生态园业主委员会以及四川博南商务服务有限公司宜宾分公司三方共同签署《中山生态园物业接管移交表》。另查明，1.原告公司原名称为“宜宾市中鑫物业管理有限公司”，后于2016年10月变更登记为“宜宾市中鑫商业管理有限公司”，其2014年物业服务资质等级为三级资质(暂),2015年获得物业服务企业三级资质证书，经营范围为商业经营管理、物业管理服务、清洁服务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。据此规定，中鑫公司与中山生态园小区建设单位四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司会签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告系依法成立的单独法人组织，具有物业服务资质等级，被告抗辩原告主体不适格、不具有合法性，无法律依据及事实依据，本院不予采信。原告提供了《前期物业服务合同》以及相应的工作记录等资料，应认定原告及此前中山房产公司为涉案小区提供有相应物业服务，被告作为小区业主享受了物业服务，应支付相应物业服务费。鉴于被告均提出物业服务费诉讼时效已过的抗辩，本院认为原告虽提供了催收通知的张贴照片，但该照片并不能反映张贴时间、拍摄时间及地点，且被告否认收到过物业服务费催收通知，故本院对原告的该物业服务费催收情况照片不予采信。原告诉请金额中包括2013年12月10日从中山房产公司因债权转让而由其主张的部分，该部分因原告未能证明书面催收物业服务费情况，且不能证明诉讼时效存在中止、中断情况，故本院认定该部分诉讼时效已超过。原告诉请的2013年12月10日之后的物业费，系依据当日其与中山公司签订的《前期物业服务合同》，该协议合法有效且该合同期间的物业费应理解为连续债务，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算。原告于2016年3月31日终止物业服务,该合同期间的物业费应从2016年3月31日起计算两年诉讼时效,原告于2017年起诉,并未超过诉讼时效，故本院认定被告应向原告支付2013年12月10日至2016年3月31日期间的物业费,经计算为2214.31元（0.48元/月/㎡÷30天×166.74㎡×20天+0.48元/月/㎡×27个月×166.74㎡）。同时，根据查明的事实，原告在提供物业服务过程中，确存在未能按照合同约定全面履行管理义务，故对其物业服务费用本院酌情予以扣减20%，支持为1771.45元。关于原告诉请的垃圾处理费用，因被告诉讼时效抗辩，同理本院支持2013年12月10日至2016年3月31日期间的垃圾处理费用（按5元/月予以计算）,经计算为140元（5元/月×28个月）。原告诉请的违约金过高且被告对该标准亦不予认可，因原告在提供物业服务中存在重大瑕疵和违约行为，结合本案情况，本院对原告诉请的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑钧译于本判决生效之日起五日内向原告宜宾市中鑫商业管理有限公司支付物业管理费1771.45元、垃圾处理费140元。二、驳回原告宜宾市中鑫商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，减半收取48元，由被告郑钧译负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 王 东二〇一七年七月十二日书记员 韦海艳