浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0784民初3331号原告周来权，男，1974年1月26日出生，汉族，住浙江省永康市。原告吴彩微，女，1973年6月28日出生，汉族，住浙江省永康市。上述二原告的委托代理人黄鸳鸯（特别授权），浙江雷欧律师事务所律师。被告永康市中坚置业有限公司，住所地：浙江省永康市经济开发区金山西路29号2单元202室。法定代表人赵爱娱，执行董事。委托代理人何国通、朱恺（特别授权），浙江迎鸽律师事务所律师。本院于2017年4月13日立案受理原告周来权、吴彩微与被告永康市中坚置业有限公司（以下简称“中坚公司”）商品房销售合同纠纷一案,依法由代理审判员吕学聪适用简易程序于2017年6月13日公开开庭进行审理。原告周来权、吴彩微的委托代理人黄鸳鸯，被告中坚公司的委托代理人何国通、朱恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周来权、吴彩微起诉称：2013年4月15日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于永康市金山××路××府邸××、××室商品房××及××地下储藏室一个。合同中对原、被告的权利义务进行了明确、详细约定。原告已按照合同约定履行买受人义务，将总房款2462176元汇入被告账户，根据合同第九条的约定，被告应在2013年12月31日前交房。根据第十六条的约定，由被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。原告委托被告办理该商品房转移登记。被告承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。但时至今日，因被告销售给原告的地下储藏室系人防工程的一部分，导致原告名下的产权登记一直无法办理。原告在交房时已将办证所需的契税按照被告要求交给被告，但因被告方的原因至今无法办理原告名下的产权登记给原告造成了巨大损失，原告方认为被告的行为构成欺诈，请求依法判令：1、由被告即日给付原告因迟延交房产生的违约金495元；2、由被告即日给付因逾期办理原告名下产权登记证所产生的违约金（从2014年7月1日至实际办证之日按已支付购房款2462176元的日万分之二计算）；3、由被告返还原告已付的地下储藏室款项152076元并赔偿利息损失（利息损失从2013年4月19日起按中国人民银行同期同档次贷款基准计算至实际款清之日止）；4、由被告向原告支付因收取73820元契税而产生的利息（利息以契税73820元为基数从2014年1月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际办理契税证之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。原告周来权、吴彩微在第一次庭审中增加诉讼请求：要求被告协助办理涉案房屋的转移登记手续，在第二次庭审中变更第二项诉讼请求逾期办证违约金计算期限为2014年7月1日至2014年7月18日。原告周来权、吴彩微为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、商品房买卖合同原件两份，证明原、被告就购房事宜签订合同，并在合同中约定相关权利义务的事实。二、商品房预售发票原件六张，证明原告已按约支付所有购房款2472176元的事实。三、交房费用清单原件一张，证明被告已收取契税及办证费用、工本费的事实。四、民事裁定书原件一份，证明原告曾向本院提出诉讼向被告主张权利，后因被告要求私下解决而撤诉的事实。（说明：证据一、二、三原件已退还原告。）被告中坚公司质证意见：对证据一的真实性无异议，附件8的第十一条已明确涉案的储藏室只有使用权无产权，被告已将只有使用权的事实告知原告，商品房买卖合同是格式合同也不是被告提供的，是由浙江省工商管理局提供，附件内容是针对涉案项目产权作出的，不存在原告所述的增加业主的责任免除开发商的义务的条款，若签字时原告方有异议应当时就提出。对证据二的真实性无异议，发票在原告处，而办证是需要提供发票，说明办证是原告自身或委托他人办理的。庭后，被告中坚公司向本院补充质证意见：2013年8月17日开具的号码为00693703的发票系基于双方于2013年4月15日签订的《车位租赁协议书》而交付的车位租赁款，与本案原告诉请无关。对证据三的真实性无异议，清单中没有反映交房时间是在2014年1月1日，清单无法反映原告交给被告契税的时间。对证据四的真实性无异议，原告主张变更合同已过了除斥期间。被告中坚公司答辩称：一、原告要求变更本案的合同没有事实依据，答辩人销售给原告的储藏室系人防工程的一部分，导致原告名下的产权登记一直无法办理，故提出变更合同的请求。答辩人认为，原告所主张的理由没有事实和法律根据，依法应予驳回，理由如下：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件八，即补充协议内容第十一条约定：“买受人购买的地下车库及储藏室只有使用权，无产权，买受人已了解情况并表示接受。”该条约定在补充协议的最后一条，两原告就在该条款的下方买受人签字栏中签字予以了确认。该条约定已充分表明答辩人将出售的储藏室只有使用权、无产权的事实告知了两原告，两原告对答辩人出售的储藏室只有使用权、无产权是知晓的，而且已接受了该事实。不存在答辩人欺诈两原告的事实。2、《合同法》第五十四条第二款规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。可见，只有在一方欺诈另一方的情况下，双方签订的合同才能变更或者撤销。如前所述，本案的储藏室只有使用权、无产权答辩人已明确告知了两原告，不存在欺诈的情形，两原告主张变更合同无法律依据。二、退一万步说，即便可以变更合同，原告的主张也超过了行使期限。《合同法》第五十五条第（一）项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；可变更、可撤销合同的行使期限为一年，撤销权消灭。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条第二款规定，可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。最高法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第8条规定：“合同法第55条规定的‘1年’、第75条和第104条第2款规定的‘5年’为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定”。本案两原告于2015年9月11日以相同的事实曾向贵院提起过诉讼，并于2015年10月15日撤诉，可见，两原告早已在2015年9月11日即知道撤销事由，因变更权、撤销权的行使期限为一年，且系不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长。为此，两原告行使变更权的期限至2016年9月11日届满，两原告于2017年4月12日才起诉显然已超过一年的不变期间，依法应予驳回。三、原告主张的第一项诉讼请求没有证据支持，也不符合常理。原告诉请第一项的延期交房违约金仅计算了一天时间，即原告认为合同约定交房日为2013年12月31日，实际交房日为2014年1月1日。答辩人认为，原告的该项主张没有证据证明，也不符合常理。1、原告未提供答辩人迟延一天交房的证据，即无证据证明答辩人交房迟延了一天。2、即便答辩人在2014年1月1日交房，也不属迟延。虽然《商品房买卖合同》中约定答辩人交付房屋的时间为2013年12月31日，但该时间仅为答辩人通知的时间，至于答辩人发出通知后，买受人（即原告等购房户）何时前来交房，答辩人无法控制。如依原告主张，答辩人于2014年1月1日交房，说明答辩人至少在该日前已通知原告办理交房手续，即通知时间仍在2013年12月31日前，即在约定的交房日期内。故答辩人无须承担延期交房的违约责任。四、原告主张的第二、四项诉讼请求不应得到法院支持，原告主张第二、四项诉讼请求的前提是延误办证系答辩人的原因造成。而原告之所以至今未取得权属证书，是因为原告认为涉案的储藏室应做进房产证中，因为该争议一下未得以解决，才致使原告的权属证书至今仍未取得。而不能取得权属证书的关键在于双方对储藏室的权属之争，即原告认为享有产权并应登记至产权证中，答辩人认为是无产权而无须登记至产权证中，即责任不在答辩人。为此，延期办理产权登记的责任不应归责于答辩人，而是两原告自身原因。为此，答辩人也不应承担延期办证违约金和契税产生的利息损失。而且，根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，答辩人仅负责办理土地使用权等的初始登记，并不负责办理涉案房屋的转移登记，涉案房屋的转移登记是由两原告另行委托永康市宏远房地产登记代理有限公司办理的，责任不在答辩人。根据贵院同类案件的判决，答辩人取得涉案壹号府邸小区的土地使用权初始登记时间为2014年7月18日，即仅迟延了18天，判决答辩人承担18天的违约责任。因此，即便答辩人要承担延迟办证的违约责任，答辩人最多也只承担18天。五、两原告主张的第五项诉讼请求没有事实根据。两原告提出的第五项诉讼请求是：请求依法判令被告协助原告办理原告名下的产权登记。首先，从该请求看，原告已自认办理产权登记的义务主体不是答辩人，而是原告自己，答辩人最多只是“协助”。其次，如前所述，答辩人已根据合同约定取得了涉案小区的土地初始登记，完成了自己的义务，现并未有证据证明答辩人除了办理初始登记外，还需“协助”原告办理产权登记，更无答辩人负有“协助”义务的法律规定。因此，两原告无权主张要求答辩人协助。最后，两原告庭审时坚持主张房管部门需要答辩人出具相关证明方可办证，但并未向法庭提供相应证据证明，即到底房管部门是否需要答辩人出具证明？出具何种证明或材料？并未有证据证明。综上所述，两原告的诉讼请求基本没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回。被告中坚公司为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1、民事起诉状、（2015）金永民初字第1887号民事裁定书复印件各一份，用以证明两原告于2015年10月15日已就本案事实已提过诉讼，原告现已过变更合同的法定期限的事实。2、委托书两份、存根联原件一份，用以证明原告已委托永康市宏远房地产代理有限公司办理产权证并交纳了2000元代理办证费用的事实。原告周来权、吴彩微质证意见：对证据一的真实性无异议，不能证明被告的证明目的，当时原告提起诉讼被告通过第三人请求与原告私下解决也作出承诺直至本案起诉前原告一直催促被告，原告迫于储藏室与产权证无法办理撤诉后多次协商未果才提起诉讼。对证据二的真实性有异议，因为交房时办理很多手续已记不清是否办理委托手续，但确实缴纳了2000元。对原、被告双方的证据，结合庭审调查，本院认证如下：对原告提供的证据一、二、三、四，被告质证后对其真实性均无异议，故本院对原告提供的证据的真实性予以确认。对于证据二中的00693707号发票，因发票载明系车位053号的价款，非商品房销售合同中双方约定的1幢25号车位，本院对该00693707号发票的证明效力不予确认。因原告对被告提供的证据1的真实性无异议，本院予以确认。对被告提供的证据2，符合证据的法定形式要件，二原告虽对委托永康市宏远房地产登记代理有限公司办理房屋产权证书的事实有异议，但未予提供证据佐证，庭审中二原告确认有支付过2000元，故本院对二原告委托永康市宏远房地产登记代理有限公司办理房屋产权证书的事实予以确认。经审理，结合上述有效证据的认定及原、被告双方当庭陈述，本院认定事实如下：2013年4月15日，原告与被告签订了二份《商品房买卖合同》，约定原告受让被告开发的坐落于永康市金山××路××府邸××、××室商品房××所有权及××地下储藏室的使用权，合同约定购房款总价为2462176元，上述购房款二原告均已支付给被告中坚公司。根据合同第九条的约定，被告应在2013年12月31日前交房，但双方实际于2014年1月1日办理交房手续。交房当日，二原告向被告支付了包含契税在内的各项费用。同日二原告委托永康市宏远房地产登记代理有限公司办理涉案房屋所有权的转移登记手续并向永康市宏远房地产登记代理有限公司支付代办费2000元。根据第十六条的约定，被告应于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，但被告逾期至2014年7月18日完成初始登记。此后，双方因对1幢25号地下储藏室的产权发生争议，至今未完成上述商品房的所有权转移登记手续。2015年9月11日二原告曾就要求被告支付逾期交房、逾期办证违约金及变更地下储藏室部分买卖合同向本院提起诉讼，后于2015年10月15日向本院申请撤回起诉。本院认为，本案的争议焦点是：1、原告是否可请求可变更商品房买卖合同？2、被告中坚公司是否存在逾期交房的违约责任？3、被告中坚公司是否需协助办理过户手续？4、被告中坚公司是否要承担占用契税款而产生的利息损失？关于焦点1，二原告认为被告中坚公司以欺诈手段，使其认为涉案车位系有完整产权的情况下签订商品房销售合同。构成欺诈首先要有欺诈人实施了欺诈行为，双方于2013年4月15日签订的商品房销售合同的附件八中第十一条约定：“买受人购买的地下车位及储藏室只有使用权，无产权，买受人已了解情况并表示接受”，该条内容位于双方签字栏最近的位置，足以引起二原告的重视，且二原告亦在该页予以签字捺印，可见被告中坚公司并未刻意隐瞒车位产权的真实情况，二原告主张被告中坚公司在商品房销售过程中存在欺诈缺乏事实依据，故本院认为双方于2013年4月15日签订的合同系双方真实意思表示。针对原告方认为涉案车位系人防车位，属国有资产的意见，本院认为，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，本案被告中坚公司向二原告转让车位的使用权并获得相应收益未违反法律、法规强制性规定。同时，本案诉争房屋产权过户手续至今未能办理完结，系因双方对车位是否能办理产权证书的争议造成，并非被告方出售的商品房产权存在其他的争议造成不能办理，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的情形。故对二原告要求变更合同返还地下储藏室购置款项及赔偿利息损失的诉讼请求不予支持。关于焦点2，如原告在办理交房手续时尚未委托第三方办理产权证书，即不存在被告中坚公司在交房费用清单中代第三方收取契税一说，在交房前或是交房的同时原告委托第三方办理产权证书方才成立代收，也就是被告最早向原告交房的时间为2014年1月1日，被告中坚公司虽主张其已于交房日前履行交房通知义务，系原告自身原因造成迟延交房，但未提供证据予以佐证，本院对该答辩意见不予采纳。同时二原告2015年9月11日向本院提起的诉讼构成诉讼时效中断，故本院对二原告要求被告中坚公司支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。关于焦点3，协助办理过户手续是商品房销售合同的附随义务，对壹号府邸第5幢1302、1303室二套商品房被告应履行协助办理产权登记的义务，对该小区1幢25号地下储藏室因《商品房销售合同》只约定了被告向原告转让使用权，故无须办理过户手续，本院对二原告要求被告中坚公司协助办理商品房转移登记手续的部分诉讼请求予以支持。关于焦点4，被告中坚公司代收契税因至今未完成转移登记的办理，该款项实际在被告中坚公司的控制支配之下，被告中坚公司未举证其取得该款项的利息收益具有法律上的原因，故本院认为被告中坚公司应返还二原告自2014年1月1日起73820元契税款的利息。综上，本院认为双方签订的商品房销售合同系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规强制性规定，应予认定合法有效，双方均应按合同约定严格履行。被告中坚公司当庭认可二原告要求支付2014年7月1日至2014年7月18日逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以确认。对原告周来权、吴彩微诉讼请求中合理有据部分本院予以支持，对被告中坚公司抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告永康市中坚置业有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告周来权、吴彩微逾期交房违约金492元，款限本判决生效之日起三日内履行完毕。二、由被告永康市中坚置业有限公司支付原告周来权、吴彩微逾期办理初始登记违约金8864元，款限本判决生效之日起三日内履行完毕。三、由被告永康市中坚置业有限公司协助原告周来权、吴彩微办理永康市东城街道壹号府邸第5幢1302、1303室房屋转移登记手续。四、由被告永康市中坚置业有限公司返还原告周来权、吴彩微契税款的利息（利息以73820元为基数自2014年1月1日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至向税务部门缴款之日止），款限被告永康市中坚置业有限公司向税务部门缴款之日起三日内履行完毕。五、驳回原告周来权、吴彩微的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2100元(已减半收取)，由原告周来权、吴彩微负担1800元，由被告永康市中坚置业有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员  吕学聪二〇一七年七月十日代书 记员  林晓燕