江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0191民初345号原告：南昌中电投高新置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区高新二路18号高新创业园，统一社会信用代码：913601065736305952。法定代表人：石福昌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：范蓉，女，1986年9月8日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，系该公司员工。被告：沈阳，女，1984年1月1日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。原告南昌中电投高新置业有限公司诉被告沈阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌中电投高新置业有限公司委托诉讼代理人范蓉到庭参加诉讼，被告沈阳经本院合法传唤无正当理由未不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南昌中电投高新置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》已于2016年2月20日解除；2.判令被告向原告返还房屋；3.判令被告向原告支付2015年11月至被告搬离房屋期间的房屋租金12800元（2016年2月22日起，每占用一日按原每日租金的2倍支付租金，暂计算至起诉之日）、电费779.4元及违约金2568元（每逾期一日按未归还款项总额的千分之三计算，暂计算至起诉之日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于南昌市高新区恒大名都影城一楼D2区广告展位出租给被告仅作“红酒、软饮展示及销售”用途，未经原告书面同意不得擅自改变房屋用途；租金按自然月结算，于每月28日前支付。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告在未经原告同意的情况下，擅自使用该房屋经营香肠、爆米花等合同约定以外的用途，且被告自2015年10月28日起便开始拖欠房屋租金至今。另被告未缴纳2015年12月19日至2016年3月28日的电费共计779.4元。依据双方合同约定，原告于2016年2月19日向被告发出《解除合同告知函》，解除原、被告签订的房屋租赁合同，要求被告支付租金及违约金，并将房屋返还给原告，被告却置之不理。故原告诉讼至法院，请求判如所请。被告沈阳未到庭，亦未向本院提交书面答辩状。原告南昌中电投高新置业有限公司为支持其诉讼请求向本院提供了以下证据：证据一：原、被告于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》一份。证明：原、被告房屋租赁合同关系，双方对房屋的用途、租金、违约责任等有明确约定。证据二：被告在涉案房屋日常经营时的照片及物业公司3月份监控录像。证明：被告将房屋用作经营香肠、爆米花等，未按合同约定用途使用房屋。证据三：解除合同告知函原件、EMS回单原件及回执。证明：原告于2016年2月19日向被告发出函告解除合同。被告沈阳未到庭，亦未向本院提交证据。经审理，本院查明事实如下：原告南昌中电投高新置业有限公司（甲方）与被告沈阳（乙方）于2015年10月1日签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落在南昌市高新区恒发名都影城一楼D2区广告展位房地产出租给乙方使用，该房屋建筑面积20平方米；甲方将该房屋出租给乙方作“红酒、软饮展示及销售”用途，主要经营红酒、软饮展示及销售，未经甲方书面同意乙方不得擅自改变该房屋的用途；租赁期限为3年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止；租金、管理费及水电费等自租赁物交付乙方之日开始计算；2015年10月1日至2016年9月30日月租金2000元，2016年10月1日至2017年9月30日月租金2100元，2017年10月1日至2018年9月30日月租金2205元，租金合计75660元；租金按自然月结算，乙方应在每月28日前向甲方缴付次月租金，甲方须向乙方提供相应租金发票；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未付租金额的3‰向甲方支付违约金，逾期期限超过30天，甲方有权解除合同并不退还租赁保证金；本合同签订当日，乙方须向甲方交纳租赁保证金4000元和首期租金2000元；乙方向甲方委托的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费为3元/月/建筑面积平方米，具体由乙方与物业管理公司在签订本合同同时签订相应的物业管理合同约定；合同中还约定了双方的其他权利义务。2016年2月19日，案外人恒大地产集团（南昌）有限公司向被告沈阳发送解除合同告知函，告知解除其与被告沈阳于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告沈阳于收函后三日内返还房屋，并支付房屋租金8000元及违约金1632元（截至2016年2月19日）。原告南昌中电投高新置业有限公司提交的物业公司对涉案房屋区域的监控录像可见截至2016年3月29日被告沈阳尚在涉案房屋经营。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力，当事人应按约履行义务。原告主张因被告未按约定用途使用涉案房屋故其于2016年2月19日向被告发送了解除合同告知函，被告已签收该函，故其要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年2月20日解除，并要求被告返还涉案房屋。但原告发送给被告的解除合同告知函上加盖公章的系案外人恒大地产集团（南昌）有限公司，故原告主张其与被告签订的《房屋租赁合同》已于2016年2月20日解除，并要求被告返还涉案房屋，无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告要求被告支付2015年11月至其搬离涉案房屋期间的租金12800元，其中2015年11月至2016年2月的房屋租金为2000元每月共计8000元，租赁合同解除后即2016年2月22日起每占用一天按每日租金的2倍支付租金，暂计算至起诉日为4800元。原告仅提供证据证明截至2016年3月份，被告沈阳仍在使用涉案房屋，之后是否在使用涉案房屋，庭审中，其自述并无证据证明，被告未举证证明其已支付2015年11月至2016年3月的房屋租金，故原告要求其支付2015年11月至2016年3月的租金10000元，理由正当，本院依法予以支持。原告要求被告自租赁合同解除后即2016年2月22日起每占用一天按每日租金的2倍支付租金至其搬离涉案房屋，无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告要求被告支付电费779.4元，但双方签订的《房屋租赁合同》中并未明确约定被告应向原告支付电费，且原告在庭审后向本院提交的金君物业有限公司南昌分公司出具的证明载明被告的电费均由其代收，且截止2016年10月8日，被告累计欠缴电费为312.4元，故原告该主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于逾期支付租金的违约金，合同约定被告应在每月28日前缴付次月租金，逾期缴付租金的，每逾期一日按未付租金额的3‰计算违约金，考虑到双方在租赁合同履行过程中可获得的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对被告所承担违约责任的额度酌情调减，将违约金按每日3‰计算调整为按年利率6%计算，即按年利率6%计算至上述10000元房屋租金全部清偿之日止，其中2015年10月29日起按本金2000元计算，2015年11月29日起按本金4000元计算，2015年12月29日起按本金6000元计算，2016年1月29日起按本金8000元计算，2016年2月29日起按本金10000元计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳于本判决生效之日起十日内支付原告南昌中电投高新置业有限公司2015年11月至2016年3月的房屋租金10000元。二、被告沈阳于本判决生效之日起十日内支付原告南昌中电投高新置业有限公司逾期支付房屋租金的违约金（按年利率6%计算至上述房屋租金全部清偿之日止，其中2015年10月29日起按本金2000元计算，2015年11月29日起按本金4000元计算，2015年12月29日起按本金6000元计算，2016年1月29日起按本金8000元计算，2016年2月29日起按本金10000元计算）。三、驳回原告南昌中电投高新置业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费204元，公告费300元，共计504元，由被告沈阳负担300元，原告南昌中电投高新置业有限公司负担204元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄文亮代理审判员  黄杏元人民陪审员  李玉英二〇一七年七月十九日书 记 员  邹 妍