西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)雁民初字第3891号原告：陕西秦农农村商业银行股份有限公司电子城支行，经营场所:西安市雁塔区电子正街50号.负责人:刘小鹏,该支行行长委托代理人：谢瑞强，男,汉族。该公司员工。委托代理人：高嵩，男，汉族。该公司员工。被告：马向荣，男,汉族。被告:陕西世纪春天房地产有限公司,住所地:陕西省西安市雁塔区电子正街50号临街南北方向楼房第三层法定代表人：林可钦，该公司董事长。委托代理人：鲁祥忠，男,汉族,系该公司员工。委托代理人：柳明，陕西明仓律师事务所律师。原告陕西秦农农村商业银行股份有限公司电子城支行(以下简称秦农银行)与被告马向荣、陕西世纪春天房地产有限公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告秦农银行的委托代理人谢瑞强，被告��西世纪春天房地产有限公司的委托代理人鲁祥忠、柳明到庭参加了诉讼，被告马向荣经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告秦农银行诉称，2014年11月3日，原告与被告马向荣签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，各方约定，由我方向借款人马向荣发放个人住房消费贷款一笔，金额为人民币伍拾玖万元整（590000元），期限25年，按月固定还款，到期日为2039年11月2日，该笔贷款由陕西世纪春天房地产有限公司提供阶段性保证担保，截止2016年3月20日，借款人马向荣已连续累计四期未偿还我行贷款本息，截止2016年3月20日共欠我行本金579780.15元，利息10121.51元，我行于2016年3月22日以EMS的书面形式向借款人马向荣及保证人陕西世纪春天房地产有限公司发出了提前终止合同通知书，但借款人��向荣至今未归还，借款人马向荣未尽到自己的还款义务，保证人陕西世纪春天房地产有限公司未履行保证代偿义务。诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告双方于2014年11月3日签订的《个人住房（商品房）按揭借款合同》于2016年3月16日解除；2、被告立即归还其所欠原告的贷款本息589901.66元，其中本金579780.15元，利息10121.51元（利息暂计算至2016年3月20日），要求支付至实际清偿之日；3、实现债权产生的相关费用由被告承担；4、被告马向荣未履行诉请第一项还款义务的情况下，原告有权行使马向荣所购房屋的抵押权，所得价款优先用于偿还上述债务；5、被告陕西世纪春天房地产有限公司就被告马向荣应偿还的贷款本息向原告承担连带责任担保；6、被告承担本案的诉讼费用。被告马向荣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。被告陕西世纪春天房地产有限公司辩称，同意原告之诉讼请求。经审理查明，2014年11月3日，原告秦农银行（贷款人）与被告马向荣（借款人、抵押人）、陕西世纪春天房地产有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，约定：原告秦农银行向被告马向荣发放个人住房消费贷款人民币伍拾玖万元整（590000元），期限25年，执行浮动利率，首期年利率6.55%，按月固定还款；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下担保方式为抵押加阶段性担保，借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），贷款人有权行使抵押权利，处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保��费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2014年11月3日，原告与被告马向荣签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定原告以购买的西安市雁塔区电子正街南段延伸段万象春天DK-611幢2单元12层21201号房进行抵押担保，并于2014年11月12日办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。2014年11月20日，原告向��告马向荣发放借款590000元，2015年11月，被告马向荣开始陆续逾期还款，2015年1月后不再还款。2016年3月28日，原告向被告通过邮政快递方式发送《逾期贷款（欠息）通知书》及《终止合同通知书》。2016年7月、9月、12月、2017年2月、2017年4月，被告陕西世纪春天房地产有限公司代被告马向荣向原告偿还借款本息共计52282.59元。因此截止2017年5月4日，被告马向荣欠原告借款本金563589.52元，利息（包括利息和罚息）4598.01元。为实现债权，原告支付公告费260元，并提交票据。以上事实，有借款借据、《个人住房（商业用房）按揭借款合同》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、《逾期贷款（欠息）通知书》、《终止合同通知书》、贷款明细单、进账单、收回贷款凭证及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实��依据。本院认为，原告陕西秦农农村商业银行股份有限公司电子城支行与被告马向荣、陕西世纪春天房地产有限公司签订的个人住房（商业用房）按揭借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面诚信的履行各自的合同义务。合同签订后，原告依约履行了向被告马向荣发放贷款的义务，被告马向荣理应按照合同约定向原告按期还款，但其未能如约还款，该行为已构成违约，故原告诉请中要求贷款立即到期并要求被告马向荣偿还借款本息，有事实和法律依据，本院予以支持；因诉讼中被告陕西世纪春天房地产有限公司向原告进行了代偿，因此截止2017年5月4日，被告马向荣欠原告借款本金563589.52元，利息（包括利息和罚息）4598.01元。涉案房屋设定了预购商品房抵押权预告登记，但该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定：“以本法第一百八十条第一���第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告要求对仅办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据，本院不予支持，予以驳回。被告陕西世纪春天房地产有限公司承担的是阶段性连带保证责任，原告尚未取得该抵押房产的房屋他项权证，保证的期限届满条件未成就，故被告陕西世纪春天房地产有限公司仍需对债务人的债务承担连带保证责任，原告诉请中要求该公司承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一��八十七条之规定，判决如下：一、原告陕西秦农农村商业银行股份有限公司电子城支行与被告马向荣、被告陕西世纪春天房地产有限公司签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》予以解除。二、被告马向荣于本判决生效之日起十日内向原告陕西秦农农村商业银行股份有限公司电子城支行偿还借款本金563589.52元，利息（包括利息和罚息）4598.01元（暂算至2017年5月4日）；并按照合同约定，承担自2017年5月5日至实际清偿之日止的债务利息、罚息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告陕西世纪春天房地产有限公司对本判决第二项被告马向荣的债���承担连带清偿责任。被告陕西世纪春天房地产有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告马向荣追偿，包括已经代偿的款项52282.59元。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费9699元，由被告马向荣、陕西世纪春天房地产有限公司承担9000元，由原告承担699元。本案公告费260元，由二被告承担。因原告已预交，故二被告在给付上述款项时，一并将受理费、公告费支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  贺雪涛人民陪审员  刘 威人民陪审员  张金桂二〇一七年七月七日书 记 员  薛 丹