北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初8413号原告（反诉被告）：北京中合典当有限责任公司，住所地北京市东城区永定门西滨河路8号院5号楼1至2层5-15。法定代表人：刘勇，董事长。委托诉讼代理人：陆春久，北京市瑞驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴立建，男，1978年5月19日出生，该单位职员，住北京市西城区万博苑*号楼1404。被告（反诉原告）：武继英，女，1962年11月2日出生。委托诉讼代理人：柴玉啟（被告武继英之夫），男，1959年12月19日出生。原告（反诉被告）北京中合典当有限责任公司（以下简称中合典当公司）与被告（反诉原告）武继英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，依法由审判员王裴裴独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中合典当公司的委托诉讼代理人陆春久、吴立建，被告（反诉原告）武继英及其委托诉讼代理人柴玉啟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中合典当公司向本院提出诉讼请求：1、被告退还租赁保证金131779.86元、预付租金及税金98037.3元；2、以诉讼请求第一项款项为基数，被告按照日千分之一的标准支付原告自2016年11月25日至实际还款之日的违约金。事实和理由：2008年12月2日，原、被告双方签订《租赁合同》，被告将歌华大厦×室出租给原告使用，租赁期限到2017年3月22日。合同签订后，原告按约支付了131779.86元的保证金，并按照被告的要求支付租赁费用到2017年1月22日。2016年11月，双方协商提前终止《租赁合同》，变更租赁期限至2016年11月22日，并约定原告应当在2016年11月22日前搬离涉案房屋，并结清所有费用；被告应当在2016年11月18日前核对双方账目，并在2016年11月22日后两个工作日内退还各种款项，未按约定退还的，按逾期日每日承担千分之一的违约金。合同签订后，原告按约搬离涉案房屋，被告并未退还原告费用。为维护原告合法权益，故诉至法院，诉如所请。被告（反诉原告）武继英辩称：不同意原告的诉讼请求。收到原告交纳的保证金131779.86元，认可原告所述的租金标准及交纳情况。双方合同履行期间，被告存在29次延付租金情形，按照合同约定，原告应按期支付租金及管理费，每逾期一日影响被告支付滞纳金1000元。据统计，原告逾期支付租金共计265天，合计产生违约金265000元。违约金数额已经超过原告要求退还的租金及押金，故不同意原告的诉讼请求。被告（反诉原告）武继英本院提出反诉请求：要求中合典当公司支付违约金265000元。因在双方合同履行期内，被告逾期交纳租金共计265天，应按合同约定承担违约金。针对被告（反诉原告）武继英的反诉，原告（反诉被告）中合典当公司辩称：原告在履行支付房租的义务中，每次均为被告预先开好发票来原告处换取支票，每次履行都是原告催促被告来取支票，迟付租金均系被告迟开发票造成。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：武继英系北京市东城区青龙胡同×号×层×号房屋（以下简称涉案房屋）产权人。2008年12月2日，武继英（甲方）与中合典当公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋交由乙方承租，期限自2008年1月23日至2017年3月22日；押金131779.86元；其中2016年3月23日至2017年3月22日房租为每月44606.99元；甲方出租房屋应缴纳的税费及管理费，双方各承担50%；甲方在乙方支付了房租以及乙方应承担的相应税款的同时，甲方应向乙方提供税务局开具的完税后的正式发票；租金每三个月支付一次，乙方应于每年的1月13日、4月13日、7月13日、10月13日的中午12:00前支付下期3个月的租金，交租金日遇节日、或乙方批租金领导、会计休长假时则乙方应在节日、长假开始前支付租金；乙方逾期足额支付租金及管理费，每逾期一日应向甲方支付滞纳金1000元/日。如乙方不能完整履行本合同规定的乙方应尽各项义务及各项条款时，甲方有权部分或全部扣留保证金以弥补甲方受到的损失；协议分别约定了双方的联系地址，并约定双方均可以快递方式发送至另一方的地址，对方人员签署，视为通知送达。合同订立后，双方如约履行合同，原告向被告支付押金131779.86元。2016年，武继英（甲方）与中合典当公司（乙方）达成《合同解除协议书》，约定就上述租赁合同，双方同意租赁期限变更为2016年11月22日；乙方应当在2016年11月22日前搬离租赁的房屋，同时变更公司注册地址，结清水、电、物业等费用，以乙方提供的发票或相关凭证为准；乙方的房租已经交纳至2017年1月22日，甲方应当在2016年11月18日前核对清双方账目，在2016年11月22日乙方搬出房屋后的两日内补齐或退回各种款项；乙方在履行合同期间欠缴的租金、水电费、物业费、租金，甲方有权从应退乙方的租金或押金中扣除（具体数额以甲乙双方的对账结果为准）；甲方未能按照约定退还乙方相应费用，则按逾期日，每日承担千分之一的违约金（如双方对退还租金、押金数额有争议，在对账期间造成的逾期除外）。2016年11月18日，武继英委托李丹就涉案房屋与中合典当公司进行交接，并收回涉案房屋。后，双方于2016年11月底沟通退还租金及保证金一事，但未达成一致意见。诉讼中，武继英提交其制作的租金支付明细，主张自2009年1月至2016年10月，中合典当公司共计29次逾期支付租金，逾期天数分别为1天至73天不等。中合典当公司称2008年的4次支付在合同订立之前，不受合同约束，此后的25笔中有3笔统计错误，认可其他22笔支付逾期事实，但主张系因武继英未及时提供发票所致。武继英主张合同约定应先付租金后开发票，每次均要催促中合典当公司开具支票。另查，中合典当公司分别于2008年12月和2009年1月以EMS快递的方式向武继英发送函件，称该公司已将补交房租汇至武继英在合同中预留的银行账号，并催促武继英向其交付租金发票，否则该公司将暂时拒绝履行支付房租义务。但两封邮件均被退回。本院认为：双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，后双方协商提前终止合同，并签订《合同解除协议书》，该协议合法有效，双方均应依约履行。中合典当公司按约定搬离涉案房屋，双方完成交接后，武继英应当将原告交纳的保证金及多付的房租予以退还，故对中合典当公司要求武继英退还保证金及多付租金的诉求，本院予以支持。鉴于武继英未按约退还上述费用系对退还金额存在争议，认为中合典当公司应承担逾期支付租金的违约金，并非恶意欠付，故对中合典当公司要求武继英支付违约金的意见，本院不予支持。现武继英主张中合典当公司在合同履行过程中存在20余次逾期支付租金情况，其中最长逾期达到73天，中合典当公司亦予以认可，且双方合同约定逾期支付租金应支付违约金，故对武继英要求中合典当公司支付违约金的诉求，本院予以支持。鉴于合同约定违约金过高，中合典当公司亦要求法院予以调整，故本院根据双方的合同履行情况酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武继英于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京中合典当有限责任公司租赁保证金131779.86元、租金及税金98037.3元；二、原告（反诉被告）北京中合典当有限责任公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）武继英逾期支付租金的违约金20000元；三、驳回原告（反诉被告）北京中合典当有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武继英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉及反诉案件受理费5596元，由原告（反诉被告）北京中合典当有限责任公司负担296元（已交纳），被告（反诉原告）武继英负担5300元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王裴裴二〇一七年七月二十一日书记员  姚 丹