山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终4451号上诉人（原审原告）：安然，女，1988年1月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：梅尚华（系安然之夫），男，1987年4月18日出生，济南已乐经贸有限公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：于树勇，山东海扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：金田，经理。委托诉讼代理人：刘露，女，1988年4月12日出生，汉族，该公司职工，住济南市。被上诉人（原审被告）：李妍，女，1987年3月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐秀秀，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾媛，山东圣义律师事务所实习律师。上诉人安然因与被上诉人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）、李妍房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初5380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安然上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持安然的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中住公司、李妍负担。事实与理由：济南市政府系于2016年10月2日下午五点前后发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，而安然是在当日中午支付定金3万元，一审判决以上述政策作为定案依据，显然错误；即使不知道何时发布，也不能推定安然于当日知道上述政策调整的情况。通过济南电视台的录像，可以认定安然的丈夫与李妍的母亲一起去找中介索要定金，而本案恰恰是因为中住公司多收取中介佣金造成的纠纷。因此安然的丈夫在济南电视台接受采访时，反映的是中住公司“吃差价”问题，因此欲解除“中介合同”，而非解除“房屋买卖合同”。而且，根据上述政策，济南市购房首付最低比例由20%提高到30%，安然无须对缺乏支付能力进行举证，至于是否影响到安然继续履行合同，是安然自己内心的感受和认知，是一种精神活动。因此，中住公司无权代收涉案定金，其收取3万元定金无合同依据，且中住公司此行为违反了《房地产经纪管理办法》的规定。综上，涉案房屋的价格已经由合同约定的每平米7299元上涨至每平米1万余元，李妍并无任何损失，政府行为亦为不可抗力，安然并不存在违约行为。中住公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李妍辩称，安然与李妍签订的《房屋买卖合同》系当事人之间真实的意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。安然于济南市政府政策出台当天支付定金3万元，应当认定安然同意并且接受政策的调控，有能力继续履行合同。安然在与李妍、中住公司的协商中以及在济南电视台的采访中均未说明是因政策原因导致无法履约，明确的表述是因中介机构的原因想换一家中介继续交易，而且安然在起诉前也从未向李妍表述过因为政策原因导致无法继续履约。房屋价格的市场波动较大，市场政策时有更新，房屋作为不动产不同于一般的商品，安然在购买时，不仅会仔细衡量其个人及家庭的收入水平和支付能力，更会对市场价格及政策走向多有了解，应认定其知晓并接受政策调控。安然在其上诉状中也明确的表述在10月2日后解除的为“中介合同”而非“房屋买卖合同”，可以视为其在政府政策已出的情况下仍愿意且有能力继续履行合同义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，安然有履行合同能力而未履行，构成违约，应当承担违约责任。安然向一审法院起诉请求：1.判令中住公司、李妍返还购房定金40000元及利息(自起诉之日至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算)；2.诉讼费用由中住公司、李妍负担。一审法院认定事实：2016年9月30日，安然与李妍在中住公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定安然购买李妍位于济南市槐荫区党杨路3166号绿地国际花都四区3号楼2-3203室的房产一处，房屋面积141.11平方米。合同第二条约定房屋总价款为105万元；第四条付款方式约定为商业按揭贷款，首付款20万元，银行按揭贷款85万元；第八条约定：因政府行为导致不能履行合同不负违约责任；合同第三条、第十三条约定：原告分别于合同签订当日，即2016年9月30日支付被告定金1万元，于10月2日支付定金3万元，定金共计4万元。合同中第十三条还约定：若乙方违约定金不退，若甲方（卖方）违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。合同签订后，安然依照合同约定于2016年9月30日支付李妍定金1万元，于10月2日支付定金3万元，该3万元由中住公司代收。后中住公司与李妍之间协商，中住公司支付李妍1万元，剩余2万元作为李妍支付的房产佣金由中住公司收取。纠纷发生后，安然之夫梅尚华致电济南电视台都市频道《都市新女报》栏目，《都市新女报》栏目就双方之间争议进行采访后于2016年10月11日对此问题在节目中进行了报道。安然、李妍均将该节目视频作为证据予以提交。视频中，关于安然违约的原因，中住公司的员工称是因为首付提高，造成安然无力支付。梅尚华在节目中表示因中住公司收取定金转为佣金的问题造成自己无法相信中住公司，所以想换个中介继续交易。一审另查明，济南市人民政府于2016年10月2日出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，将购买首套房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，安然与李妍在中住公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，该合同系当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。合同签订后，安然按照合同约定支付定金4万元，予以确认。本案的焦点问题在于安然的违约行为是否是因为不可抗力造成的。济南市人民政府《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》于2016年10月2日出台颁布，该日期也恰巧是双方约定的支付第二笔定金的日期，安然依约在此日交纳了剩余定金。通常情况下，房屋作为不动产不同于一般的商品，其价值较高，居民在购买房屋时必然会仔细衡量个人及家庭的收入水平和支付能力，小心谨慎的甄选房屋，同时，由于房屋价格的市场波动较大，居民在购房时会时刻关注房屋的价格变动状况及市场政策问题，防止纠纷的发生。安然于政府调控政策出台的当日仍然交纳了第二笔定金，在时间上二者存在重合性，安然应当知道该政策的发布情况。即使安然存在信息获取的滞后性因素，但安然在之后与中住公司的协商中，以及在电视台节目的采访中，均未说明是因政策原因导致无法履约，而明确表示想换一家中介机构继续履行合同，且本案中，安然未提交个人支付能力等证据证明首付比例的提高是导致无法履行合同的原因，安然应当承担举证不能的法律后果。其次，中住公司的员工在电视节目中称安然系因无力支付首付造成违约的陈述，该意思表示的证明效力低于安然委托诉讼代理人本人的陈述效力，故对于安然诉称的因政府不可抗力原因导致其违约的陈述不予采信。安然已构成违约，应承担相应的违约责任，故对于安然要求返还定金及利息的诉讼请求，不予支持。判决：驳回安然的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由安然负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。安然提交其代理人于树勇与李妍母亲的通话录音及录音文字各一份，安然主张通话时间为2016年11月7日，拟证明安然与李妍的母亲已经协商同意解除合同。经质证，李妍对录音真实性予以认可，但认为录音中双方没有协商确定解除合同；中住公司主张需三方同意才能解除合同，且录音中没有就解除合同达成一致意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，安然于二审中提交的录音，系安然之代理人于树勇与李妍母亲的通话录音，在通话中，于树勇与李妍母亲就涉案房屋买卖问题进行协商，但未明确表示解除合同；且安然未能就李妍母亲有权代表李妍解除合同提交证据，综合本案李妍的陈述，李妍亦未认可其母亲有权代表其解除合同，因此上述录音证据，本院不予采信。安然在起诉状及上诉状中均表明系因政府政策变化原因，要求返还购房定金。但安然之夫梅尚华在电视台录像中主张中介存在相关收费问题，安然在上诉状中亦表示梅尚华系表达解除中介合同而非解除房屋买卖合同之意，安然提交的其他证据亦不能佐证安然上述主张，因此安然之主张，与证据证明的事实不符，本院不予采信。综上所述，安然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人安然负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  吴彦沛审判员  刘 洋二〇一七年七月五日书记员  姚 敏