湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0102民初54号原告（反诉被告）：武汉城投停车场投资建设管理有限公司，住所地武汉市江汉区江兴路6号。法定代表人：刘伟，该公司董事长。委托代理人：许雄（特别授权代理），湖北珞珈律师事务所律师。委托代理人：陈光华（特别授权代理），男，1965年10月17日出生，汉族，武汉城投停车场投资建设管理有限公司运营部部长，住武汉市江汉区，被告（反诉原告）：武汉市炎志市政工程有限公司，住所地武汉市硚口区常码头133号。法定代表人：吴方焱，该公司总经理。委托代理人：阮志兵（特别授权代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司诉被告武汉市炎志市政工程有限公司及原告武汉市炎志市政工程有限公司诉被告武汉城投停车场投资建设管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员汤莉莉担任审判长，与人民陪审员姜勇、林玲琍组成合议庭，于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司（以下简称城投停车场公司）的委托代理人许雄，被告武汉市炎志市政工程有限公司（以下简称武汉炎志市政公司）的委托代理人阮志兵到庭参加了诉讼。案件审理中，城投停车场公司和武汉炎志市政公司申请庭外和解，期限为三个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告城投停车场公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付未付租金4,265,000元；2、被告支付逾期付款违约金（滞纳金）653,147.27元（计算至2016年10月31日，其后金额计算至未付租金付清时止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月，原告以其所有的江岸区二七综合公共停车场与被告签订了一份租赁期限为十年的《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》（合同编号：TCC-JY-2015-003），该协议经双方签订后生效。协议约定了被告承租原告位于江岸区二七综合公共停车场地下1层面积为9427.11平方米的商业，租赁期限自2015年3月6日起至2025年3月5日止，前三年租金标准为3,510,000元，租金按半年预付于每个半年度提前15天支付，给予租金交付5天宽限期,违约金（滞纳金）每日按实欠租金0.5%收取等条款。协议签订后，原告按约定将租赁物交予了被告，履行了全部约定义务，但被告却未按协议足额支付租金，被告仅2014年12月4日支付了3,00,000元，同月29日支付了1,000,000元（含押金50万元）、2015年12月25日支付了200,000元。截止本案起诉之日止，被告按合同协议约定尚欠原告租金4,265,000元，欠违约金（滞纳金）653147.27元（该金额分段暂计算至2016年10月31日，其后金额计算至租金付清时止，违约金计取标准由合同约定的每天0.5%调至法律保护的年利息24%计算）。被告违反合同约定，原告为维护自身权益，请求判如所请。被告武汉炎志市政公司辩称，原告的请求没有依据，原告在2017年4月5日前未取得建设工程规划许可证，租赁合作协议涉及的商业商铺不符合法律要求，一直无法交付给被告进行商业使用，前期被告还投入了大量的资金和人力，被告依据法律规定行使不安抗辩权，中止租赁协议，不存在拖延租金的情形，原告要求我方支付拖欠租金没有依据；原告要求违约金等没有法律依据，双方协议并未约定违约金只约定滞纳金，原告不是行政机关，没有权力收取滞纳金。被告武汉炎志市政公司向本院提出诉讼请求：1、被告与原告签订《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》继续履行，该租赁协议履行期限自2017年4月5日起算，租金交纳起始时间自2017年10月5日起算，其他期限依次顺延；2、原告向被告立即返还已支付的费用1,500,000元；3、被告已支付的费用1,500,000元抵扣自2017年10月5日起被告应向原告缴纳的租金。事实和理由：2015年3月原告和被告签订《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》（合同编号：TCC-JY-2015-003），约定原告将位于江岸区二七综合公共停车场地下1层面积为9427.11平方米商铺出租给被告，租期十年，从2015年3月6日至2025年3月5日，装修免租期为6个月等条款。原告向被告承诺在签订上述租赁合作协议6个月内办好建设工程规划许可证、建设工程竣工验收、房屋两证及消防验收。在《租赁合同协议》签订前被告应原告要求，于2014年12月4日、12月29日分别支付款项300,000元、1,000,000元，在租赁合作协议签订后于2015年12月25日再次支付200,000元，以上款项合计1,500,000元。但时至2017年4月5日原告才办理建设工程规划许可证，导致涉案的地下商铺在2017年4月5日前不符合法律、行政法规的强制性要求，一直无法交付给被告进行商业开发使用。被告还投入大量资金和人力，造成了严重经济损失，被告依法行使不安抗辩权，中止涉案协议，并非拖延租金，不存在违约的情形。请求判如所请。原告城投停车场公司辩称，被告的反诉请求与本诉没有关联性，不符合法律规定的反诉情形，虽然原告于2017年3月29日依据双方签订的协议向被告依法送达了解除协议通知书，依据法律规定，原告和被告的合作协议已经终止，如被告对原告发出的解除通知有异议应当依法向人民法院另行起诉，撤销该解除协议通知并且继续要求履行本协议，而不是在本案提起反诉；原告的诉请里面没有要求法院判令解除该合同，因此被告要求继续履行该协议的反诉请求没有依据；被告第二项反诉请求，依据双方签订的协议没有合同及法律依据，因此请求人民法院依法裁定驳回被告的反诉。经审理查明：2015年2月，城投停车场公司与武汉炎志市政公司签订《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》，双方约定甲方（城投停车场公司）将其所有的位于武汉市江岸区二七路与解放大道路口西南侧，北临二七路，东临解放大道的二七路综合公共停车场，面积9427.11平方米的商业出租给乙方（武汉炎志市政公司）；用途为商业用途，于合同生效之日起5个工作日内将商铺及其相关设施交给乙方验收使用。租期共10年，即自2015年3月6日零时起至2025年3月5日24时止，装修免租期为6个月。租金为起始年租金单价31元/平方米/月，起始年租金3,510,000元；从第4年起，每年租金增幅以前一年租金标准为基数，增幅比例为6%；租赁期间，若遇重大市场变化时，应协商调整租金标准。双方还约定首次交纳6个月租金，租金于合同签订生效后10个工作日内交给出租人，以后租金按半年预付，于每个半年度提前15天交清，此后交付方式以此类推。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金0.5%加收滞纳金，最长欠租期限为30天，超过此期限后，乙方除需缴清所欠租金及滞纳金外，乙方应无条件退场，并且甲方有权没收乙方的租赁保证金。签署合同时，乙方向甲方交纳500,000元的押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还押金。租赁期间由乙方承担所有的修缮及维修义务，并应保证在租赁期满后向甲方移交承租时的所有设施及设备的完整及正常使用。乙方对承租部分进行装修或者对原始结构进行设计变更之前，必须把变更装修方案报甲方相关部门审批，经审核通过后方可施工。乙方对于消防设施的改动必须报甲方同意，并由乙方承诺通过相关部门的消防验收，由消防验收不合格带来的相关问题与责任由乙方承担。如乙方逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳，甲方有权解除合同。租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的商铺及配套设施以良好、适租的状态交给甲方，乙方拒不交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，按甲方解除合同之日起到合同期满之间总租金的0.5%作为违约金支付给乙方，并赔偿乙方相应的经济损失；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，按乙方解除合同之日起到合同期满之间总租金的0.5%作为违约金支付给甲方，并赔偿甲方相应的经济损失。合同约定甲方的通讯地址为武汉市江汉经济开发区发展二路3号俊隆科技园A座5楼，乙方的通讯地址为武汉市硚口区常码头133号。双方将武汉炎志市政公司作出的《二七路公共停车场招商履约征询函的回复函》作为该合同协议的附件，该回复函写明“一、在贵公司办理房产证、土地证，完善相关配套设施建设、验收期间，我公司保证按二七路公共停车场招商合同书载明的相关条款履行我方合同义务，不因后续使用手续或证照问题延期支付租金；二、关于租金我方郑重承诺：自合同签订之日起，前三年按合同单价31元/m2/月按期支付租金。自第四年起，年租金按原合同年租金总价的6%递增，并按期支付租金。三、贵公司在完善房产证、土地证等相关手续过程中，我公司愿全力配合贵方具体事宜由我公司负责人同贵公司接洽人员共同协商；四、关于二七路公共停车场消防验收手续的办理事宜，我方可安排专人接手，由我方出面办理验收手续，推进验收手续的办理工作。在办理相关手续的过程中需贵公司进行工作配合，提供相关资料、证明及信息沟通等工作”。合作协议签订后，武汉炎志市政公司进行了招商工作，但没有商户入驻。2014年12月4日，武汉炎志市政公司向城投停车场公司支付保证金300,000元，2014年12月29日，武汉炎志市政公司向城投停车场公司支付1,000,000元，2015年12月25日，武汉炎志市政公司向城投停车场公司支付租金200,000元。2014年1月28日，武汉市公安消防局向城投停车场公司发出《关于武汉城投停车场投资建设管理有限公司二七路综合公共停车场工程竣工验收消防技术要求的复函》，主要写明：我局对二七路综合公共停车场工程（位于武汉市江岸区二七路，为1个含商业、公共、设备用房的综合公共停车场，建设面积为19504.65m2）进行了现场核查，该工程的建筑消防设施经湖北天赐公共安全技术有限公司[武汉天赐安检（消）第20140001号]检测合格。根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，你公司在取得建设工程规划许可证证明文件后，应完善消防验收手续。2015年7月21日,武汉炎志市政公司向城投停车场公司发出联系函，写明：我公司根据双方签订的《二七路综合公共停车场租赁合作协议》，对项目具体的招商内容及设计工作已全面展开。但因贵方公司消防审核验收、建设工程规划许可证及土地证等由贵方负责办理的各类证件及手续至今未完成，贵方公司无法将租赁商铺交付我公司使用，我公司也无法进行具体的二次消防设计、整体经营动线设计定位及预招商落地工作。故肯请贵方公司加快各类手续的办理速度，同时肯请贵方公司根据贵方证照办理的实际情况酌情考虑延缓我公司租金交付时间，在贵方公司未办理上述证照前我公司将中止支付租金。2017年3月24日，城投停车场公司向武汉炎志市政公司发出解除合同的通知，写明因武汉炎志市政公司欠付租金已逾一年之久，决定自本通知签发之日起依法解除与武汉炎志市政公司的合同，该邮件的邮寄地址为湖北省武汉市武珞路578号朗汇68商业广场招商部七楼，收件人为杨伟，该邮件于2017年3月29日签收，为收发室代收。案件审理中，武汉炎志市政公司表示其未收到该解除合同的通知。2017年4月5日，城投停车场公司取得诉争房屋的建设工程规划许可证。2017年4月21日，武汉炎志市政公司向城投停车场公司邮寄《关于推进二七路公共停车场相关工作的联系函》，要求继续履行租赁协议。上述事实有营业执照、企业信息、建设用地规划许可证、武汉市公安局消防局的复函、建设工程竣工验收报告、武汉市二七路综合公共停车厂商业开发（租赁）合作协议、联系函、EMS详情单、查询单经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述在卷进行佐证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”城投停车场公司与武汉炎志市政公司签订《武汉市二七路综合公共停车厂商业开发（租赁）合作协议》时，租赁场地未取得建设工程规划许可证，但在2017年4月，已取得建设工程规划许可证。因此，双方签订的《武汉市二七路综合公共停车厂商业开发（租赁）合作协议》有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。本案中，城投停车场公司虽未提交诉争房屋经过消防验收的材料，但在订立合同时，武汉炎志市政公司有检查诉争房屋相关证照的权利和义务，在订立合同之时，武汉炎志市政公司已知晓诉争房屋未经过消防验收，但仍与城投停车场公司签订《武汉市二七路综合公共停车厂商业开发（租赁）合作协议》，并保证如期按约支付租金，此后也没有以未经过消防验收行使解除权，其以此抗辩要求不支付租金，于法无据，本院不予支持。根据双方约定，武汉炎志市政公司的计租期为2015年9月6日，2015年9月6日至2017年3月5日的租金，武汉炎志市政公司应支付给城投停车场公司，金额为4,265,000元（3,510,000元÷12个月×6个月－已支付的1,000,000元租金）。城投停车场公司与武汉炎志市政公司约定，拖欠租金的，给予5天的宽限期，从第6天起按实欠租金的0.5%加收滞纳金，武汉炎志市政公司未按双方约定支付租金，现城投停车场公司要求按年利率24%的标准支付滞纳金，符合法律规定，本院予以准许。按双方约定，武汉炎志市政公司应于2015年3月21日之前支付给城投停车场公司2015年9月6日至2016年3月5日的租金1,755,000元（3,510,000元÷12个月×6个月），武汉炎志市政公司于2015年3月21日前支付租金800,000元（300,000元＋1,000,000元－押金500,000元），从2015年3月22日至2015年12月25日，武汉炎志市政公司应支付拖欠租金的滞纳金175,196元[（1,755,000元－800,000元）×24%÷365天×279天]，2015年12月26日开始，武汉炎志市政公司应以755,000元（1,755,000元－800,000元－200,000元）为基数，按年利率24%的标准支付滞纳金至租金付清之日止；2016年3月6日至2016年9月5日的租金滞纳金，武汉炎志市政公司应于2016年3月12日开始以1,755,000元为基数，按年利率24%的标准支付滞纳金至租金付清之日止；2016年9月6日至2017年3月5日的租金滞纳金，武汉炎志市政公司应于2016年9月12日开始以1,755,000元为基数，按年利率24%的标准支付滞纳金至租金付清之日止。武汉炎志市政公司认为诉争房屋未进行交付，但从其进行招商工作的情况来看，其对诉争房屋享有使用的权利，城投停车场公司对诉争房屋已进行了交付，对于武汉炎志市政公司此抗辩理由，本院不予采纳。城投停车场公司虽然向武汉炎志市政公司邮寄了解除合同的通知，但其并未按双方合同中约定的地址邮寄该通知，武汉炎志市政公司也表示未收到该邮件，双方之间的《武汉市二七路综合公共停车厂商业开发（租赁）合作协议》并未解除，现武汉炎志市政公司要求继续履行该合同，符合法律规定，本院予以准许，城投停车场公司和武汉炎志市政公司均应按该合同的约定履行各自的权利和义务，从2017年3月6日开始的租金，武汉炎志市政公司应按《武汉市二七路综合公共停车厂商业开发（租赁）合作协议》的约定支付。《武汉市二七路综合公共停车厂商业开发（租赁）合作协议》对合同的期限、租金交纳的时间均进行了约定，武汉炎志市政公司要求变更租赁协议履行期限及租金缴纳时间，于法无据，本院不予支持。根据《武汉市二七路综合公共停车厂商业开发（租赁）合作协议》的约定，武汉市炎志市政公司应支付合同押金500,000元，武汉炎志市政公司已支付的1,500,000元，其中1,000,000元已用于抵扣2015年9月6日至2017年3月5日的租金，另500,000元按约定应作为合同押金，对于武汉炎志市政公司要求退还该笔款项并用该款项抵扣2017年10月5日之后的租金，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉市炎志市政工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉城投停车场投资建设管理有限公司支付截止至2017年3月5日的租金4,265,000元；二、被告（反诉原告）武汉市炎志市政工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉城投停车场投资建设管理有限公司支付2015年9月6日至2016年3月5日租金滞纳金（2015年3月22日至2015年12月25日的滞纳金175,196元；2015年12月26日开始以755,000元为基数，按年利率24%的标准支付滞纳金至租金付清之日止）；支付2016年3月6日至2016年9月5日租金滞纳金（从2016年3月12日开始以1,755,000元为基数，按年利率24%的标准支付滞纳金至租金付清之日止）；支付2016年9月6日至2017年3月5日的租金滞纳金（从2016年9月12日开始以1,755,000元为基数，按年利率24%的标准支付滞纳金至租金付清之日止）。三、原告（反诉被告）武汉城投停车场投资建设管理有限公司与被告（反诉原告）武汉市炎志市政工程有限公司继续履行《武汉市二七路综合公共停车厂商业开发（租赁）合作协议》；四、驳回原告（反诉被告）武汉城投停车场投资建设管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉市炎志市政工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,145元，反诉费9,150元，由被告（反诉原告）武汉市炎志市政工程有限公司负担。因案件受理费已由原告（反诉被告）武汉城投停车场投资建设管理有限公司预交，被告（反诉原告）武汉市炎志市政工程有限公司在支付上述判决款项时，将案件受理费46,145元支付给原告（反诉被告）武汉城投停车场投资建设管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  汤莉莉人民陪审员  姜 勇人民陪审员  林玲琍二〇一七年七月二十七日书 记 员  周 郴