广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8452号上诉人（原审原告）：李亚进，男，1967年6月15日出生，汉族，现住佛山市。委托诉讼代理人：郭永泉，广州市荔湾区昌华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：广州市德谊房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区龙津西路338号。法定代表人：叶劲立，职务：总经理。委托诉讼代理人：李勇，该单位职员。委托诉讼代理人：黎影虹，该公司返聘人员。上诉人李亚进因与被上诉人广州市德谊房地产开发有限公司（以下简称德谊公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李亚进上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判德谊公司履行双方签订的《房屋拆迁安置协议》，在原地段回迁楼第8至14楼（划出合理面积）安置李亚进回迁居住；改判德谊公司按合同约定向李亚进支付自2003年4月20日起至回迁之日止的临时搬迁补助费（暂计至2015年7月23日拖欠147个月×244元/月=35868元）；改判德谊公司按合同约定向李亚进支付自2004年6月1日起至回迁之日止的违约金（暂计至立案之日共逾期4068天×24.4元/天=99259.20元）；3、本案一、二审诉讼费由德谊公司承担。事实和理由：即使是拍卖地块的新买受人，尚且需要承担之前拆迁协议的一切权利义务，本案的买受人与之前的开发人均是德谊公司，其通过地块的拍卖、复买、重新开发以期甩掉回迁义务，意图明显，其更应该承担原来的合同义务及拍卖公告上的承诺，对李亚进履约负责。李亚进苦等近20年，有屋难回，居无定所，临迁费分文无收，一审法院计算的平方数8.79平方米，仅是约定的居住面积，未包括其他部位面积，一审判决推理不当、证据采用不当、适用法律错误。综上，望二审法院支持李亚进的诉讼请求。德谊公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李亚进的上诉理由缺乏依据，请求驳回上诉，维持原判。李亚进向一审法院起诉请求：1、德谊公司履行双方签订的《房屋拆迁安置协议》，在原地段回迁楼第8至14楼安置李亚进回迁居住；2、德谊公司向李亚进支付自2003年4月20日起至回迁之日止的临时搬迁补助费（按每月244元计算）；3、德谊公司向李亚进支付自2004年6月1日起至回迁之日止的违约金（按每天24.4元计算）；4、本案诉讼费用由德谊公司承担。一审法院认定事实：原广州市荔湾区×××路××0号、××2号首层、二楼部分房屋是广州市国土局房管局的接管产，荔湾区房管局受广州市国土局房管局的委托管理上述房屋。李亚进向荔湾区房管局承租广州市荔湾区×××路××0号地下中房部位作住宅使用，使用面积12.18平方米。1999年9月15日，德谊公司（甲方）与李亚进（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》约定：甲方经广州市房地产管理局以（99）房拆许字53号房屋拆迁许可证批准，拆除×××路××0号地下房屋（下称原址房屋），乙方是该屋的使用人，承租面积12.18平方米，乙方同意1999年9月15日前迁出原址房屋，乙方自行解决临时搬迁，甲方按原承租面积每月每平方米20元计算，合计每月补助244元给乙方，该项补助费的发给，从乙方搬出原址房屋之月起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于2003年5月31日前在原地段回迁楼第8-14层，产权属于公有的居住面积8.79平方米的独立厨厕房屋安置乙方回迁居住；甲乙双方须严格履行协议，甲方违反本协议，应按每超期一天赔偿24.4元的标准向乙方承担违约责任；甲方不按本协议第三条规定的房屋面积安排乙方回迁的，乙方可依照法律程序请求人民法院保护，在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利；甲方应在乙方自搬出之日起每三个月支付一次临迁费至回迁止；乙方在临迁期间，应按民用公房租金标准向甲方交付租金等等。上述协议签订后，李亚进依约迁出案涉房屋，将案涉房屋交德谊公司拆除，德谊公司向李亚进支付临迁补助费至2003年4月19日，之后没有再支付。后因德谊公司没有能力建设原址回迁楼，故一直未安排李亚进回迁。2005年7月29日，荔湾区房管局向荔湾区人民法院起诉德谊公司，请求变更补偿方式为货币补偿及要求德谊公司支付租金补偿款。荔湾区人民法院2005年9月29日作出（2005）荔法民三初字第1795号民事判决书，该案查明，荔湾区房管局和德谊公司于2000年8月9日签订《拆迁直管房屋补偿协议书》约定：荔湾区房管局同意将本市×××路××0、××2号首层、二楼部分房屋交给德谊公司拆除，德谊公司须于2003年5月31日前安排坐落在被拆迁房屋原地段新建大楼中的非住宅和住宅房屋移交给荔湾区房管局，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。回迁房屋使用权由德谊公司处置，该房屋德谊公司需安排住户时，必须事先对住户说明，住户一律应同房管站签订租赁合同。因房屋被拆迁，原居住户迁出，荔湾区房管局的租金收入减少，德谊公司为补偿荔湾区房管局的这方面损失，同意从原住户迁出被拆房屋之月至补偿房屋移交给荔湾区房管局接管之日止，按原租金额863.2元按月交纳租金给荔湾区房管局。协议签订后，德谊公司从2004年1月起没有按月补偿租金给荔湾区房管局，荔湾区房管局拟回迁的原址回迁楼位于上述地块中，该地块土地仍是空地，没有进行建设，德谊公司已没有能力建设回迁房安排荔湾区房管局回迁等。为此该案判决：一、德谊公司自本判决发生法律效力之日起十日内，支付货币补偿款共1040200元给广州市荔湾区国土资源和房屋管理局，作为其不能履行安排荔湾区房管局回迁的补偿；二、德谊公司自本判决发生法律效力之日起十日内，支付从2004年1月1日至本判决发生法律效力之日止的租金补偿款（按每月863.2元计算）给荔湾区房管局；及按每月863.2元标准按月支付自本判决发生法律效力之次日至德谊公司给付房屋产权补偿款之日止的租金补偿款给荔湾区房管局。该案判决后，双方均无上诉。后因德谊公司没有能力履行一审法院的判决，一审法院拟将案涉房屋所在地块公开拍卖。广州市国土资源和房屋管理局于2007年2月9日在广州日报发布《广州市国土土地使用权出让公开拍卖公告》公告该局将于2007年3月13日在广州市房地产交易登记中心公开拍卖出让位于荔湾区×××路南侧272-340号地段（我市在册烂尾地块），土地用途为商品住宅、办公，用地面积为5489平方米；地块现状：用地方位内房屋大部分已拆平，尚有107平方米房屋未拆除，另有公厕一座；从成交之日起，所有拆迁遗留问题均由竞得人负责；成交后，竞得人即时与交易登记中心签订《成交确认书》，根据法院协执相关要求，竞得人与我局签订《广州市国有土地使用权出让合同》等。德谊公司因有新股东注资加入而参加竞拍将上述地块买回，并于2007年3月13日和广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》，约定：买受人为德谊公司，成交价格为17750万元。德谊公司分别于2006年9月12日、2007年3月7日、2007年3月19日分五笔向一审法院合共支付拍卖款17750万元。李亚进为证明德谊公司现有剩余安置房，具备回迁安置条件的事实，提供了李亚进自行在“阳光家缘”网站打印的查询信息，显示：龙津华府自编A、B、C、E、D、F栋，预字第20110328；案涉项目需回迁安置共5户，其中住宅回迁预留位于自编F栋1002、1404、1003、1502房（面积为382.72平方米），此外也预留了自编×栋1004、1402、1403房供回迁选择，面积为284.72平方米。一审庭审中，李亚进明确，德谊公司需在荔湾区×××路272-340号南侧地段楼盘自编×栋1002、1404、1403、1003、1502、1004、1402房中选择一套东南向、居住面积为8.79平方米的房屋给李亚进回迁居住，无法确认具体是哪一间房屋，但要求房屋符合合同约定的条件及满足基本生活设计要求；另主张李亚进一直有通过向房管局信访、与德谊公司代理人商讨等方式向德谊公司追讨临迁补助费及违约金，但没有书面依据。德谊公司陈述自编F栋1003、1502、1004、1402房是预留给产权人的回迁房，并非公房性质，无法安置给李亚进。经一审法院释明，李亚进坚持其诉讼请求不变更。本案审理过程中，一审法院向广州市国土资源和规划委员会发函查询位于荔湾区××××号南侧地段楼盘内的安置回迁房情况。该委向一审法院作出穗国土规划协查[2016]539号复函记载：一、来函要求核查房屋设计龙津华府项目，自编F栋1002、1404、1403房已依次以小业主名义办理产权登记，登记字号依次为14登记6317343、6317344、6319563，登记地址依次为荔湾区×××路××2号1002、1404、1403房，建筑面积依次为99.54、94.97、94.36平方米。二、来函要求核查的自编F栋1003、1502、1004、1402房已以广州市德谊房地产开发有限公司名义办理产权登记，登记字号依次为13登记1410875、1410852、1410877、1410858号，登记地址依次为荔湾区×××路××2号1003、1502、1004、1402房，建筑面积依次为94.3562、99.5362、94.9687、99.5362平方米，上述4套房屋为回迁房。三、经比对，上述房屋登记档案中竣工图的房屋间隔与实测的房地产分户图的房屋间隔一致，为一个不动产单元。根据《住宅设计规范》5.1.2条：“住宅套型的使用面积不应小于下列规定：1.由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等组成的住宅套型，其使用面积不应小于30平方米；2.由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的住宅最小套型，其使用面积不应小于22平方米。”因此，建议不宜在自编F栋1003、1502、1004、1402房间中间隔出8.79平方米有独立厨厕的房屋作独立回迁安置房办理分割登记。关于回迁安置问题，建议征询市住建委意见等。另查，李亚进于2015年7月30日首次向一审法院提起诉讼，一审法院立案号（2015）穗荔法民三初字第1171号，并于2015年10月27日作出一审判决，判后，李亚进不服一审判决，向本院提起上诉，本院于2016年2月11日作出（2015）穗中法民五终字第6113号民事裁定书，以原审判决认定基本事实不清为由，裁定：撤销本院（2015）穗荔法民三初字第1171号民事判决；该案发回一审法院重审。后一审法院立本案重新审理。一审法院认为：李亚进、德谊公司于1999年9月15日签订的《房屋拆迁安置协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。李亚进主张德谊公司在原地段回迁楼第8至14楼安置居住面积8.79平方米的房屋给李亚进回迁，因此本案审查的重点在于原址回迁楼是否仍有可供李亚进回迁的房屋。根据李亚进提供的查询信息显示，案涉项目需回迁安置共5户，其中住宅回迁预留位于自编F栋1002、1404、1003、1502房（面积为382.72平方米），以及自编F栋1004、1402、1403房（面积为284.72平方米）；结合广州市国土资源和规划委员会的复函，上述七间预留的回迁房中，自编F栋1002、1404、1403房已依次以小业主名义办理产权登记；自编F栋1003、1502、1004、1402房已以德谊公司名义办理产权登记，建筑面积依次为94.3562、99.5362、94.9687、99.5362平方米。由于李亚进主张回迁的居住面积不符合《住宅设计规范》规定的住宅最小套型，因此该函明确不宜在自编×栋1003、1502、1004、1402房屋中间隔出8.79平方米有独立厨厕的房屋作独立回迁安置房办理分割登记。故李亚进要求德谊公司在荔湾区×××路272-340号南侧地段楼盘自编×栋1002、1404、1403、1003、1502、1004、1402房中选择一套东南向、居住面积为8.79平方米的房屋给李亚进回迁居住的诉讼请求存在事实上的障碍，因目前亦未有证据显示案涉项目内仍有符合条件的回迁房可供李亚进安置回迁，在此情况下李亚进可选择变更弃租补偿方式为作价补偿。庭审中，经一审法院释明，李亚进表示坚持诉讼请求不变更，故对于李亚进该项诉请，一审法院不予支持。关于李亚进主张德谊公司支付临迁补助费、逾期回迁违约金的诉讼请求。因案涉地块已于2007年3月13日被拍卖，据案涉地块其他拆迁户的执行笔录反映，一审法院于2007年11月向案涉地块的拆迁户首次发放货币补偿款，拆迁户的临迁补助费、逾期回迁违约金均计算至2007年11月30日，德谊公司对该日期也予以确认。依据烂尾地特殊处理原则，拆迁户的临迁补助费、逾期回迁违约金均支付至法院首次发放该地块货币补偿款之日。故对于李亚进要求德谊公司支付2007年11月30日后的临迁补助费、逾期回迁违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于2003年4月20日至2007年11月30日期间的临迁补助费以及2004年6月1日至2007年11月30日期间的逾期回迁违约金的问题，德谊公司从2003年起拖欠临迁补助费和逾期回迁违约金，李亚进于2015年7月30日首次提起本案诉讼，期间长达12年，李亚进未能提供任何证据证明其曾向德谊公司主张过权利，诉讼时效没有发生中止、中断的情形，故德谊公司提出李亚进关于临迁补助费、逾期回迁违约金的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩主张成立，为此李亚进上述临迁补助费以及逾期回迁违约金主张全部超过了二年诉讼时效，一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，于2017年2月27日作出如下判决：一、驳回李亚进要求广州市德谊房地产开发有限公司履行《房屋拆迁安置协议》，在原地段回迁楼第8至14楼安置李亚进回迁居住的诉讼请求；二、驳回李亚进要求广州市德谊房地产开发有限公司支付自2003年4月20日起至回迁之日止的临迁补助费的诉讼请求；三、驳回李亚进要求广州市德谊房地产开发有限公司支付自2004年6月1日起至回迁之日止的违约金的诉讼请求。本案受理费3002元，由李亚进负担（李亚进经批准缓交受理费，李亚进自本判决发生法律效力之日起十日内，将受理费3002元交纳给一审法院）。二审期间，李亚进提交已生效的（2016）粤01民终7666号民事判决书，认为与本案有关联。德谊公司对此发表质证意见：该证据不属于新证据，该证据与本案没有关联性，该判决的事实、依据、法律适用与本案的情况完全不一样，没有可参考性。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明：涉案《房屋拆迁安置协议》载明李亚进承租的原龙津西路320号地下的房屋面积为12.18平方米。德谊公司称因为房管部门弃产，其设计开发的时间距离拆迁时间很长，在开发的时侯没有再设计涉案《房屋拆迁安置协议》约定的户型。李亚进、德谊公司均确认案涉项目预留回迁的房屋仅剩下自编×栋1003、1004、1502、1402房。本院认为：根据案涉《房屋拆迁安置协议》的约定，原被拆迁房屋的面积为12.18平方米，德谊公司应将原地段回迁楼第8-14层居住面积为8.79平方米的房屋安置给李亚进回迁居住。根据本案现有证据，案涉项目预留回迁的房屋仅剩下自编×栋1003、1004、1502、1402房，上述房屋的建筑面积依次为94.3562、94.9687、99.5362、99.5362平方米，与案涉《房屋拆迁安置协议》约定的安置回迁居住面积8.79平方米相差甚远，且原被拆迁房屋的面积12.18平方米也未达到《住宅设计规范》规定的住宅最小套型，结合广州市国土资源和规划委员会的复函内容，不宜在自编×栋1003、1004、1502、1402房中间隔出符合案涉《房屋拆迁安置协议》约定条件的房屋安置给李亚进回迁居住。现并无证据证明案涉项目仍有符合案涉《房屋拆迁安置协议》约定的回迁房可供李亚进安置回迁，一审法院已向李亚进释明可以选择变更弃租补偿方式为作价补偿，李亚进仍坚持要求在案涉项目内安置回迁，一审法院对其该项诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。案涉《房屋拆迁安置协议》签订于1999年9月15日，案涉被拆迁房屋所位于的荔湾区×××路南侧272-340号地段属于我市在册烂尾地块，2007年经过司法拍卖由有新股东注资加入的德谊公司竞拍买回。根据本市关于烂尾地的特殊处理原则，涉案地块的被拆迁户有关的临迁补助费、逾期回迁违约金均支付至法院首次发放该地块货币补偿款之日。一审法院于2007年11月向案涉地块拆迁户首次发放，货币补偿款、拆迁户的临迁补助费、逾期回迁违约金均计算至2007年11月30日，一审法院对李亚进主张的2007年11月30日之后的临迁补助费、逾期回迁违约金不予支持并无不当。李亚进并无充分证据证明其在2003年至2015年7月30日期间曾向德谊公司主张过权利，一审法院认定其所主张的2003年4月20日至2007年11月30日止的临时搬迁补助费以及自2004年6月1日起至2007年11月30日止的违约金超过诉讼时效期间并无不当。李亚进二审提供的相关生效判决所涉情形与本案并不相同，其要求参照该案对本案作出处理依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人李亚进的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3002元，由李亚进负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 张 怡审判员 余 盾二〇一七年七月二十七日书记员 甄雪皓游瑞娜