江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初2096号原告：盛晓，女，1970年2月26日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被告：陈红英，女，1981年2月20日出生，汉族，住江苏省阜宁县。原告盛晓与被告陈红英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理后，依法由审判员杨荣丰适用简易程序独任审理。后因需公告向被告送达应诉材料、开庭传票，本院依法于2017年3月23日将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告盛晓到庭参加了诉讼，被告陈红英经本院依法送达开庭传票后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告盛晓向本院提起的诉讼请求为：一、请求法院判决终止原被告签订的租房协议；二、请求法院判决被告返还原告房租押金及水电气费3448.64元；三、请求法院判决被告因被告违约给原告造成的损失5868元；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告双方于2016年5月13日通过昆山花桥镇定帆房产中介所签订了租房协议，原告承租被告坐落于昆山市花桥镇上海御花园××室房，原告一直按时足额交纳房租给被告。同年十月一日下午，原告全家去上海市亲戚家吃饭，家中无人，下午四时许，被告打电话通知原告家中房门被撬，并在原告请求下拍摄屋内被人闯入的影像给原告，原告随即报警并赶回家中，后原告得知，被告在没有提前告知原告的前提下将该房产出售给他人，并于七月份办理了过户手续，且这期间被告一直在收取房租，但因他们在交易过程中产生了经济纠纷，导致买方明知该房子正处于出租状态并有人居住情况下，竟然置法律不顾，乘房屋家中无人，强行撬门并进入房内。后经警方、物业电话沟通调解，未能解决问题，后原告决定退房，被告同意退房时将房屋押金返还给原告，但被告以各种理由拒退还房屋押金。原告认为，被告违反了国家法律法规和双方协议，签订租房协议后进行售房行为没有提前通知原告与中介；其次，因被告的违约行为及与买方的经济纠纷，导致原告家中被撬，陌生人非法闯入，严重影响到了原告的正常生活和精神状态；再次，交房验收之日，被告强行换锁阻止原告进入房间，应视为已经认可并接收房产，由此产生的一切后果由被告自行承担，现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决。被告陈红英未到庭，没有答辩意见。经审理查明，2016年5月13日，甲方陈红英（即本案被告，下文同）与乙方盛晓（即本案原告，下文同）、丙方昆山花桥镇定帆房产中介所签订《定帆房产租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于昆山市花桥镇上海御花园XX幢XXXX室房屋。合同第二条，租赁期限自2016年5月13日起至2017年5月12日止，共计12个月；合同第三条，该房屋每月租金商定为人民币1700元整，每3个月结算一次，每次共计5100元整，提前7天支付下期房租，以后均为三个月一付；合同第四条，乙方应承担租赁期内水、电、煤气、电话、有线电视等一切因实际使用而产生的费用，按单如期缴纳并保留单据，租赁期间物业管理费甲方全部承担；合同第五条，乙方应向甲方支付房屋押金人民币1700元整，至租赁期满时由甲方或丙方对出租房屋及所属设施检查无损，结算各种应缴纳费用后全额无息退给乙方；屋内设施如属自然损坏，由甲方负责维修；如属乙方人为原因损坏，则由乙方负责维修和赔偿；合同第六条，甲方责任，甲方应按合同签约日期将房屋及附属物设施交付给乙方使用；租赁期间，甲方不得无故收回房屋；租赁期间，甲方不得干涉房客正常生活，并协助提供有关生活便利；负责屋内设施正常保修并承担相关费用；合同第九条，甲方如要提前收回房屋，须提前一个月通知乙方和丙方，待乙方同意后方可办理退租手续；若给乙方造成损失的，甲方应承担赔偿责任；合同第十五条，违约责任。租赁期间，甲乙双方应认真遵守本协议，不得无故违约，甲方违约将返还乙方双倍的押金，乙方违约押金不退。但在租赁期内，甲乙双方或某一方遇到国家或地方政府等不可抗力的因素，非要终止本协议的不在此限。合同签订后，原告至今共向被告支付了房屋租金及押金共计11900元。被告在租房合同租赁期限内，在未经原告同意的情况下将房屋出售给了案外人张敏。后案外人张敏通知原告搬离租赁房屋，原告未在张敏通知的时间内搬离。案外人张敏于2016年10月1日在盛晓不在现场的情况下把该房屋们打开，并进入房屋内。2016年10月1日18时16分许，原告盛晓向昆山市公安局曹安派出所进行了报警，报警时，案外人张敏已离开现场。此后原告决定不在涉案的房屋继承租住，并委托中介另行租房居住，后经中介居间原告另行租房居住，发生中介费800元，原告原使用中国电信宽带移机费208元、搬家费用600元及搬家误工。原告庭审陈述其搬家费用为600元，搬家误工原告公司没有扣减原告工资。原告庭审还陈述其于2016年10月6日搬离涉案租住的房屋，被告对于原告支付的租金已向原告退加2400元。上述事实有房屋租赁合同、昆山市公安局曹安派出所出具的情况说明、付款凭证、中国电信宽带业务交易凭证、照片及原告庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应当依法履行各自的义务和行使各自的权利。现被告陈红英未红原告同意将其租赁给原告的房屋出售给案外人张敏，致使原告无法继承租赁居住涉案房屋，被告陈红英构成违约，其应当承担相应的违约责任。现原告基于被告的违约行为已搬离租赁的涉案房屋,要求本院判决终止原、被告双方签订的租赁合同，本院予以支持。被告陈红英违约，根据双方签订的租赁合同约定，被告应当双倍返还原告已支付的租金押金1700元。现原告同时诉请被告双倍返还租金押金及被告违约给原告造成的损失。本院认为，被告违约，根据合同约定应承担双方返租金押金的违约责任。违约责任约定的违约金抵于实际损失的，原告诉请赔偿实际损失的，本院支持赔偿实际损失的金额。本案被告违约给原告造成的实际损失，本院认定:另行租房中介费800元；中国电信宽带移机费208元；搬家费600元；原告诉请的搬家误工费，因原告在搬家期间，其实际工资收入没有减损，对误工费不予认定。综上，原告的实际损失为1608元。实际损失少于约定的违约金金额，故本院只支持原告诉请要求被告双倍返还租金押金3400元。原告诉请的其他损失，因原告未能提供证据予以证明，本院不予支持。经审理查明，原告在涉案房屋租住至2016年10月6日搬离，截止2016年10月6日，原告应付房屋租金8103元。现原告共向被告支付10200元租金（原告共计支付11900元扣除1700元为租金押金），自认被告已退回2400元，被告退回的租金2400元超额支付303元，对于被告超额支付的303元，本院在被告承担的违约金中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告盛晓与被告陈红英于2016年5月13日签订的《定帆房产租赁合同》于2016年10月6日终止；二、被告陈红英于本判决生效后十日内向原告盛晓支付3400元(扣除被告陈红英在返还原告租金时多支付的303元租金后，被告陈红英向原告盛晓支付3097元)；三、驳回原告盛晓的其他全部诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费690元，合计740元。由被告陈红英承担。案件受理费、公告费合计740元，原告已经预交，本院不再退回，该款由被告陈红英在履行上述判决给付义务时一并支付给原告盛晓。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  杨荣丰人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一七年七月十三日书 记 员  唐 亮