四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终407号上诉人（原审被告）：泸州泰合投资有限公司，住所：泸州市江阳区蓝安东路26号2号楼19层。法定代表人：肖广瑜，总经理。委托诉讼代理人：周鹏，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：唐蜀娟，女，1993年7月12日出生，汉族，住泸州市江阳区，公民身份号码X。上诉人泸州泰合投资有限公司（以下简称泰合公司）因与被上诉人唐蜀娟商品房预约合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人泰合公司委托诉讼代理人周鹏、被上诉人唐蜀娟到庭参加听证。本案现已审理终结。上诉人泰合公司上诉请求：撤销泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初64号民事判决，一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，本案不存在“对《住宅认购协议》存在两种以上解释时，应当作出不利于格式提供一方（即上诉人）不利的解释”的情形，上诉人已对格式合同进行过公示、上诉人对涉案房屋现场踏勘后才签订《住宅认购协议》，房屋的细微瑕疵不影响合同的履行。导致正式商品房买卖合同未能签订，并非原审法院认定的“属不可归责于当事人的事由”，真实原因是被上诉人交纳定金后反悔，恶意拒绝履约。一审法院适用法律错误，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，上诉人无权要求返还定金。被上诉人唐蜀娟辩称：一审判决正确，在签订《住宅认购协议》时上诉人未出示验收竣工报告等文件，房屋存在漏水，被上诉人向上诉人发出《通知函》后，在《住宅认购协议》约定的签订《商品房买卖合同》时间内，未得到上诉人的答复。请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人唐蜀娟向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决解除唐蜀娟和泰合公司之间的《住宅认购协议》；2、请求判决泰合公司返还唐蜀娟已付定金20000元；3、请求判决泰合公司向唐蜀娟承担10000元的赔偿责任；4、本案诉讼费由泰合公司负担。诉讼过程中，唐蜀娟自愿放弃要求泰合公司赔偿10000元的诉讼请求。一审法院认定事实如下：唐蜀娟与泰合公司于2016年12月13日签订《住宅认购协议》（以下简称《协议》）约定，唐蜀娟自愿购买泰合公司的X房屋一套，建筑面积X平方米，优惠后房屋总价408924元，唐蜀娟采用优惠按揭方式付款，唐蜀娟在签订《协议》时，自愿向泰合公司交纳定金20000元，在买卖双方签订《商品房买卖合同》及相关文件后该定金自动抵作购房款。《协议》第五条约定：“买受人应在签订本协议之日起7日内下午17:00时前主动……到本项目销售中心与出卖人签订《商品房买卖合同》……并付清首付款”。《协议》第六条约定：“买受人具有下列情形之一的，视为买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，已收取的定金不予返还，且本协议自动终止：（1）买受人未按本协议第五条约定履行义务的；（2）买受人就其认可的《商品房买卖合同》及相关文件之合同条款要求出卖人与其重新进行磋商，或以其他任何理由拒绝签订《商品房买卖合同》及相关文件的”。《协议》签订后，2016年12月16日，唐蜀娟因发现约定房屋有渗水现象，向泰合公司发出《通知函》要求解除《协议》并退还定金20000元。2017年1月5日，泰合公司向唐蜀娟发出《告知函》，认为唐蜀娟未在《协议》约定的时间即2016年12月20日前与泰合公司签订《商品房买卖合同》，应按照违约处理，泰合公司有权将预定房屋另行出售并收缴原告的购房定金，双方为此发生纠纷。一审法院认为：关于唐蜀娟到期未签订《商品房买卖合同》是否构成违约。1、唐蜀娟、泰合公司双方签订的《协议》是预约合同，其作用是双方在公平、诚实信用的原则下为订立本约创造条件。无论是《协议》还是待签定的《商品房买卖合同》，都是泰合公司提供的格式合同，根据法律规定，当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于泰合公司的解释。《协议》第五条约定：“买受人应在签订本协议之日起7日内下午17:00时前主动……到本项目销售中心与出卖人签订《商品房买卖合同》……并付清首付款”。《协议》第六条约定：“买受人具有下列情形之一的，视为买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，已收取的定金不予返还，且本协议自动终止：（1）买受人未按本协议第五条约定履行义务的；......”唐蜀娟认为泰合公司提供的房屋存在渗水问题而不签订正式商品房买卖合同，不构成违约。泰合公司则认为只要不按《协议》第五条约定的期限签订正式商品房买卖合同即构成违约。双方对“买受人未按本协议第五条约定履行义务视为违约”的理解产生争议。因《协议》为提供的格式条款，泰合公司提供的证据又不能充分证明其已经向唐蜀娟履行了如实告知义务和提示注意义务，因此，不能按照泰合公司的解释认定唐蜀娟违约；2、唐蜀娟在签订《协议》后，发现预定商品房有渗水现象，于2016年12月17日向泰合公司发出《通知函》，要求与泰合公司解除《协议》并退还其定金20000元，这一事实，双方当事人均认可，但泰合公司并未在双方约定的签订《商品房买卖合同》前的时间内回复唐蜀娟，而是于2017年1月5日向唐蜀娟发出《告知函》，通知唐蜀娟对其已交定金予以收缴并对其预购房屋另行出售，上述事实可以证明，原、被告双方对《协议》中未约定的事项进行协商，双方对预购房屋是否存在瑕疵或质量问题发生了争议而不能协商一致，导致正式商品房买卖协议未能签订，属不可归责于当事人的事由，唐蜀娟的行为也不构成违约。综上所述，双方当事人对预定商品房是否存在瑕疵或质量问题发生争议，致使《商品房买卖合同》不能订立，是属于不可归责于双方当事人的事由，不能据此认定唐蜀娟有违约行为，因此，唐蜀娟要求与泰合公司解除《协议》并要求泰合公司退还定金的主张，于法有据，一审法院予以支持，并确定解除《协议》之日为唐蜀娟起诉状副本送达给泰合公司之日即2017年1月23日。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条，第九十四条第（五）项，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、唐蜀娟与泸州泰合投资有限公司于2016年12月13日签订的《住宅认购协议》，于2017年1月23日予以解除；二、泸州泰合投资有限公司于判决生效之日起三日内，退还唐蜀娟购房定金20000元。案件受理费275元，由泸州泰合投资有限公司负担。本案二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明的事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系房地产开发经营企业与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议引起的商品房预约合同纠纷。商品房预约合同中的定金是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。本案中，被上诉人唐蜀娟在与上诉人泰合公司签订《住宅认购协议》后，发现房屋个别地方有渗水现象，上诉人泰合公司也在庭审中认可有渗水现象，双方当事人通过《通知函》、《告知函》等方式就房屋渗水、商品房房屋买卖合同的签订、定金返还等问题进行了沟通，但未能就签订正式的《商品房买卖合同》达成一致的意思表示。双方当事人在签订《住宅认购协议》时并未发现房屋渗水，未能签订《商品房买卖合同》的原因系双方对房屋渗水问题不能协商一致，并非一方当事人对认购协议无故反悔，属于不可归责于当事人双方的事由，出卖人应当将定金返还买受人。一审法院据此依法判决解除双方当事人的《住宅认购协议》，泰合公司退还唐蜀娟购房定金20000元，并无不当。综上所述，上诉人泸州泰合投资有限公司的上诉理由不能成立，一审判决事实清楚、适用法律正确、应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人泸州泰合投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 何 锋审判员 何 燕二〇一七年七月十日书记员 陈正梅