山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁16民终987号上诉人（原审被告）：山东滨奥飞机制造有限公司，住所地滨州市沾化区大高镇高新技术开发区，统一社会信用代码：91370000779724247X。法定代表人：李建新，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊杰、任慧，山东民杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桑建，男，1984年11月8日出生，汉族，居民，住山东省宁阳县。委托诉讼代理人：孙国燕，山东志城律师事务所律师。上诉人山东滨奥飞机制造有限公司因与被上诉人桑建房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初1081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山东滨奥飞机制造有限公司上诉请求：1、依法撤销(2016)鲁1602民初1081号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决认定上诉人与被上诉人之间存在房屋预购合同关系，进而判定上诉人返还被上诉人购房款并赔偿损失，认定事实错误，且于法无据，应依法予以改判。首先，原审判决仅凭“滨奥公寓认购书”的内容已具备房屋买卖合同特征，就认定上诉人与被上诉人之间存在房屋预购合同关系，明显草率，认定结论与事实不符。其一，认购书的首部虽明确界定系被上诉人认购上诉人开发的住房，但上诉人作为生产类企业，并不具有房地产开发的资质，对涉案房屋占用的土地也没有土地使用权，上诉人不具备签订预购合同的主体资格，也就不存在被上诉人认购上诉人开发房屋的问题；其二，认购书虽约定了房屋的具体坐落、面积、价格、解约条件等条款，但这仅是上诉人为确定每名职工实际购房信息而套用的商品房买卖条款而已，上诉人并非房地产开发企业，其不可能具备相关专业知识，不会意识到签订认购协议存在何种法律风险，其主观意图只是为职工办好房屋买卖事宜而已；其三，认购协议虽约定被上诉人按上诉人通知后签订正式房屋买卖合同，但承上所述，因上诉人不具有房地产开发的资质，该项约定不可能实现，结合原审中上诉人提交的与大高置业签订“滨奥公寓代建协议”的相关约定，该项约定的本意是上诉人通知被上诉人后与大高置业签订正式房屋买卖合同。事实上，认购书仅是上诉人基于自身管理需要，为确定职工购房意愿及大高置业代建房屋数量、户型、位置等而签订一份统计性法律文件。如果结合全案证据，透过认购书的表象探究本质，很难得出上诉人与被上诉人之间存在房屋预购合同关系的结论。因此，原审判决认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，结论与事实不符。其次，原审中上诉人向法庭充分表达了认购书的内容并非自己真实意思表示的主张，原审法院也注意到了上诉人的辩解。但原审判决仍然认为即使认购书的内容与上诉人想表述的意思不符，依据契约自由原则，既然上诉人自愿与被上诉人设立了权利义务，就应当承担法律规后果。原审判决的意思很明显，只要你自愿签了字，不管是不是你的真实意愿，你就要承担责任。对此，上诉人认为，这与现行法律的基本原则相悖，明显忽略了民法上的重大误解和显失公平原则的存在，按照原审法院的理解，所有的格式合同都应当得到保障和履行。上诉人的确在并非体现自己和购房职工真实意愿的认购书上签了字，也根据与大高置业的相关协议履行了退款，但在整个事件中，购房的优惠和便利被上诉人享有了，买房的盈利大高置业享有了，而上诉人却没有一丁点权利，除了承担义务还是承担义务，这对于上诉人显失公平。原审判决依据契约自由原则判定上诉人承担退款责任，明显是对契约自由原则的曲解。因此，原审判决判定上诉人退还购房款并赔偿损失，于法无据。第三，职工通过其所在单位联系相应开发商通过代建或团购的方式购买住房的形式多种多样，不能仅凭整个环节中职工与单位签订的某一个不规范的协议就否定双方之间的委托关系。本案涉案房屋的实际出卖方是大高置业，上诉人在整个房屋买卖交易中仅是担任购房职工代理人的角色，在签订认购书时包含被上诉人在内的全部职工均知晓，对此原审中上诉人提交的与大高置业的往来信函、73名购房职工联合署名给沾化区委、区府的请愿书等证据完全可以佐证。桑建辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人辩称其五房地产开发资质，不具备签订预购合同的主体资格，其与被上诉人签订滨奥公寓认购书，并收取被上诉人首付款这一行为明显矛盾。滨奥公寓认购书并不存在合同法规定的合同无效情形，为有效协议，且被上诉人已经履行了该协议所约定的义务，上诉人收到了被上诉人的首付款，最终不能履行义务的是上诉人。上诉人在二审开庭前亦主动履行了部分一审判决书的义务，说明上诉人自知理亏，其提起上诉人只是为了拖延时间。无论认购书效力如何，上诉人收取被上诉人首付款是事实，同意退款也是事实，无论如何辩解都无法免除退还被上诉人首付款的义务。桑建向一审法院起诉请求：1、判决山东滨奥飞机制造有限公司返还购房款81000元；2、支付利息34020元，并按双倍银行贷款利率支付利息至实际支付之日；3、责令对方承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2010年，山东滨奥飞机制造有限公司为解决职工住房问题向本企业职工征集购房意愿，随后获知大部分职工有购房意向，遂决定团购商品房。2010年11月1日，山东滨奥飞机制造有限公司（作为乙方）与滨州市大高置业有限公司（作为甲方）签订《滨奥公寓代建协议书》，委托大高置业公司建设位于滨州市经济开发区黄河八路以南渤海二十一路以西的滨奥公寓小区的114套住房，房屋价款按照交付后甲方的总投资结算，签订合同按照约定进度预付购房款，商定于2012年10月1日交付房屋。随后山东滨奥飞机制造有限公司陆续与该公司有购房意愿的职工签订认购书。2012年7月18日，桑建（乙方）向山东滨奥飞机制造有限公司（甲方）支付81000元，并于次日与山东滨奥飞机制造有限公司签订《滨奥公寓认购书》，约定，乙方购买甲方开发的位于滨州市渤海二十一路西侧黄河八路南侧的滨奥公寓13号楼1单元901号住宅，该房建筑面积126.40平方米；单价2128.50元/平方米，房价款计269042.40元，首付81000元；余款188042.40元，由乙方在办理个人银行住房贷款后交纳；乙方在接到甲方通知后10日内与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，具体签约时间地点等待甲方通知等。此后，因代建方建设进度缓慢，未如期向山东滨奥飞机制造有限公司交付房屋，山东滨奥飞机制造有限公司因而未按预期向桑建交付房屋，亦未签订商品房买卖合同。2013年11月14日，桑建向山东滨奥飞机制造有限公司提出书面申请，要求退购滨奥公寓13号楼1单元901号住宅，退还已付购房款，当日，山东滨奥飞机制造有限公司相关负责人在退房申请书上签字，同意桑建的退房请求。2014年5月9日，山东滨奥飞机制造有限公司退还桑建已付购房款的10%部分，计款8100元，剩余款项经桑建几次催促，山东滨奥飞机制造有限公司至今未能返还。一审法院认为，桑建与山东滨奥飞机制造有限公司签订的《滨奥公寓认购书》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律行政法规的禁止性规定，未损害社会公共利益和第三人利益，依法自成立时生效。该协议就交易房屋的位置、面积、楼层、单价、总价、支付方式、支付期限等房屋买卖合同的主要内容进行约定，足以确定买卖合同的主要权利义务，且买受人支付已由出卖方收取购房款，应当认定此认购书为房屋买卖合同。合同签订后，由于出卖人未按照约定履行交房义务，双方通过磋商达成的退房协议，意在终止原商品房买卖合同的效力，同时协议退还已付购房款，此系解除原商品房买卖合同的意思表示，该协议亦自成立时生效。山东滨奥飞机制造有限公司未能按照认购书及解除协议约定履行义务，依法应当承担违约责任。桑建要求山东滨奥飞机制造有限公司返还剩余购房款及赔偿已支付购房款利息损失的诉讼请求于法有据，本院予以支持。但桑建请求按照贷款利率的双倍支付利息的请求缺乏法律根据，应予以调整。有关山东滨奥飞机制造有限公司提出的大高置业公司系本案实际销售人的答辩观点，经审查认为，山东滨奥飞机制造有限公司与大高置业公司签订的《滨奥公寓代建协议书》约定的权利义务，与本案争议的认购书内容相较，合同标的不一致，所涉及权利义务的内容非属同一类别，缔约各方的订立合同时明确知道合同相对人即为合同订立方，而非代理第三方所为。根据合同相对性原则，山东滨奥飞机制造有限公司应依其与桑建订立的认购书履行义务承担合同责任。如因大高置业公司一方的原因致其向桑建承担合同责任的，其可依其与大高置业公司间建立的合同主张权利。该项抗辩观点，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、被告山东滨奥飞机制造有限公司于判决生效之日起五日内返还原告桑建购房款72900元，并按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款利率标准支付上述款项的利息（自2012年7月18日算起，至判决指定的履行之日止）；二、驳回原告桑建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由被告山东滨奥飞机制造有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，桑建与山东滨奥飞机制造有限公司签订《滨奥公寓认购书》后，双方通过磋商又达成退房协议，并且山东滨奥飞机制造有限公司已退还了8100元购房款，一审法院认定退房协议自成立时生效，山东滨奥飞机制造有限公司未能按照认购书及解除协议约定履行义务，依法应当承担违约责任，并无不当。山东滨奥飞机制造有限公司上诉称原审判决仅凭“滨奥公寓认购书”的内容已具备房屋买卖合同特征，就认定上诉人与被上诉人之间存在房屋预购合同关系，明显草率，认定结论与事实不符，上诉人在整个房屋买卖交易中仅是担任购房职工代理人的角色，理由及证据不充分，因此山东滨奥飞机制造有限公司的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人山东滨奥飞机制造有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人山东滨奥飞机制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔诗君审判员  王正贞审判员  张 珊二〇一七年七月三日书记员  王 楠