成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初1005号原告四川置信实业有限公司,住所地：成都市青羊工业集中发展区科技创新园（一期）A区8栋孵化楼。法定代表人何鹏飞。委托代理人雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师，特别授权代理。被告陈丽,女,汉族,1975年4月27日出生,住四川省都江堰市。委托代理人曾宪充，四川蜀达律师事务所律师，特别授权代理。第三人李苇（曾用名：李伟）,男,汉族,1977年9月8日出生,住成都市温江区。委托代理人杨琪，女，汉族，1981年2月17日出生，系李苇配偶，住成都市温江区。原告四川置信实业有限公司（以下简称置信公司）诉被告陈丽以及第三人李苇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告置信公司的委托代理人雷蕾、被告陈丽的委托代理人曾宪充到庭参加了诉讼，第三人李苇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告置信公司诉称，根据物权法第九条以及十四条的规定，物权效力高于一般债权。2013年12月5日原告与第三人签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告将房屋出售给第三人。但因第三人逾期支付银行按揭贷款，原告承担连带担保责任向银行还款，导致合同目的不能实现（法定解除），且按照合同约定的解除条款原告已经通过向第三人发出《解除商品房买卖合同及补充协议的通知》，解除了双方之间的上述买卖合同及补充协议。原告依法向成都市温江区人民法院提起关于该买卖合同解除的确认之诉，现该案已经温江区人民法院调解结案，买卖合同及补充协议已经解除。人民法院基于买卖合同关系而对备案登记在李苇名下的房屋的查封，现因买卖合同已依法解除，李苇对该房屋的可期待权益已经不存在，人民法院仍查封物权登记在原告名下的的房屋损害了原告的合法物权。法院查封的房屋只是备案登记在第三人名下，未发生所有权转移，房屋物权所有权人自始自终都为原告。备案登记只是行政行为，并不影响物权所有权归属。原告与第三人之间的房屋买卖合同已经解除，第三人不享有该房屋任何权利，而物权登记薄载明的权利人为原告，原告应当为该房屋的唯一合法所有权人，根据物权法规定原告有权要求排除妨害。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、停止对成都市温江区万春镇“国色天乡住宅四期2号地块”28幢1单元X层X号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、诉讼费由被告承担。被告陈莉辩称，不应当停止对房屋的执行。被告与第三人的纠纷已经由法院判决，进入执行后，原告查询到该房屋已经进行备案登记，买卖合同已经完成，房屋只是未进行产权变更登记。被告李苇未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年12月5日原告与第三人及其妻签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定第三人购买原告开发的国色××乡住宅××地块××（××春××路××）28栋1单元X层X号面积房屋一套，总价款3419780元，第三人以贷款方式付款，签订合同当日第三人支付购房首付款1419780元，余款2000000元由第三人向银行申请按揭贷款。《商品房买卖合同补充协议》第四条“对买卖合同第五条及第九条的补充约定”第4点“出卖人承担保证责任期间内，若因买受人未按期还款等原因导致贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权在承担保证责任后向买受人追偿并有权要求买受人支付相当于所购房屋总价款金额20%的违约金。若因买受人原因导致贷款银行解除按揭贷款协议（抵押贷款协议）并要求出卖人承担保证责任的，出卖人除有权向买受人追偿并要求买受人支付相当于所购房屋总价款金额20%的违约金外，还有权解除合同并收回房屋。由此给出卖人造成的损失及产生的额外费用（包括但不限于诉讼费、公证费、查询费、律师代理费用等），均由买受人承担”。因第三人连续多次未向银行偿还贷款本息，2015年7月6日中国建设银行成都温江支行向原告发出个人贷款履行保证责任通知书，要求原告承担保证责任即代第三人结清贷款本息。原告共计向银行支付了1,846,509.68元代第三人结清了该套房屋的全部贷款。2016年5月12日成都市温江区人民法院受理了原告诉第三人的房屋买卖合同纠纷案件，双方在法院主持下达成（2016）川0115民初2324号调解书，内容为：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、第三人协助原告撤销“国色天乡住宅四期2号地块”28栋1单元X层X号房屋的备案登记；三、房屋解除备案并登记至原告名下十日内，原告在扣除向银行支付的按揭贷款及利息、违约金、律师代理费、诉讼费、房屋贬损损失及再次销售代理费等全部损失后，将剩余300,000元购房款退还第三人。因第三人未偿还被告的借款，被告向法院提起诉讼并申请财产保全，成都市温江区人民法院对备案号为199750的房产予以了查封。2015年10月15日成都市温江区人民法院作出（2015）温江民初字第2052号民事判决书，判决第三人向被告偿还借款2,000,000元及利息。第三人未履行判决书确定的还款义务，被告申请进入执行程序，原告对此提出执行异议，2017年2月14日成都市温江区人民法院作出（2017）川0115执异5号，驳回原告的异议。原告不服提起诉讼。庭审中，原告提供的房屋信息摘要载明位于温江区××春××路××单元××楼××面积为248.01㎡的房屋的所有权人为原告。被告提供的个人及家庭房屋登记记录信息载明：档案保管号（合同备案号）199750位于温江区××春××路××单元××楼××面积为248.01㎡房屋为签约备案状态。另查明，2016年2月22日成都合达联行物业服务有限公司出具情况说明，内容为：该公司自2012年以来一直为成都市温江区万春镇“置信·国色天乡“住宅四期2号地块提供物业服务，并代管未交房屋，该住宅28栋1单元X层X号房屋至出具证明时未有业主接收房屋，房屋一直空置，未缴纳任何物业服务费以及水电费。该房屋一直由其代原告管理。上述事实，有当事人身份信息、营业执照、商品房买卖其及补充协议、中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书、个人贷款还款凭证、银行转账凭证、结清证明、情况说明、房屋信息摘要、（2016）川0115民初2324号调解书、（2015）温江民初字第2052号民事判决书、(2015)温江民保字第505号财产保全情况告知书、个人及家庭房屋登记记录信息、（2017）川0115执异5号执行裁定书以及原被告当庭陈述等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中原告与第三人虽签订了商品房买卖合同，将位于国色××乡住宅××地块××（××春××路××）28栋1单元X层X号房屋一套出售与第三人，但被告提供的《个人及家庭房屋登记记录信息》显示该套房屋状态为签约备案，即仅是对原告与第三人签订的房屋买卖合同进行了备案登记，原告提供的房屋信息摘要亦载明案涉房屋所有权人为原告，故案涉房屋尚未进行物权变更登记。其次，因第三人未按约偿还贷款，原告按照《商品房买卖合同补充协议》的约定代第三人向银行偿还了剩余全部贷款，原告与第三人已经成都市温江区人民法院（2016）川0115民初2324号调解书解除了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及合同备案登记。再次，成都合达联行物业服务有限公司出具的情况说明证明案涉房屋至今未交付第三人。综上，本院查封的房屋只是房屋买卖合同备案登记在第三人名下，该套房屋的所有权未发生转移，故原告要求停止执行的理由成立，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决如下：停止成都市温江区人民法院对位于成都市××区国色××乡住宅××地块××（××春××路××）28栋1单元X层X号房屋的执行。本案案件受理费100元，由原告四川置信实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判长 赵 萍审判员 周 毅审判员 刘路茜二〇一七年七月二十四日书记员 曾雪莲