福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初53号原告：福州市住房保障和房产管理局，住所地福州市仓山区南江滨西大道193号东部办公区7号楼4层，组织机构代码00360472-3。法定代表人：郑章干，局长。委托诉讼代理人：刘勇，福建融成律师事务所执业律师。被告：福州市二建房地产开发公司，住所地福州市台江区国货西路284号南公商厦五层，统一社会信用代码913501031544045504。法定代表人：张聪伟，总经理。委托诉讼代理人：林拓，福建君立律师事务所执业律师；委托诉讼代理人：周桂，该公司员工。被告：高丽珍，女，1983年12月26日出生，汉族，住福建省福州市台江区。原告福州市住房保障和房产管理局（以下简称房管局）与被告福州市二建房地产开发公司（以下简称二建公司）、被告高丽珍确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房管局的委托诉讼代理人刘勇、被告二建公司的委托诉讼代理人林拓到庭参加诉讼，被告告高丽珍经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告房管局向本院提出诉讼请求：1.确认被告福州市二建房地产开发公司与高丽珍之间转让福州市台江区XX花园XX层（福州市房屋登记中心现登记地址为：XX花园XX层）3-227#店面的交易合同无效；2.俩被告将福州市台江区XX花园XX层3-227#店面（建筑面积为32.23㎡）返还原告（如该店面已为第三方占有，被告应负责清退第三方占有人），并协助原告办理上述店面的房屋所有权及土地使用权登记手续；3、俩被告共同承担包括公告费、评估费、财产保全费、律师费等在内的全部诉讼费用。事实和理由：被告二建公司于2000年6月28日因福州市台江区东风新村直管公房拆迁补偿安置事宜与原告房管局签订协议，约定二建公司应于2000年7月13日前将福州市台江区XX花园XX层（3-223#、3-224#、3-225#、3-226#、3-227#、3-228#、3-229#）建筑面积231.14平方米的七间店面的产权及使用权移交给原告，二建公司负责免费看管店面直至原告安排承租户进入使用为止。2000年7月18日，原告与二建公司就上述七间店面的移交事宜共同出具了《店面移交清单》，移交单载明原告接收上述七间店面并交由王庄所（即福州市房地产直属管理所）负责管理。后经原告了解，二建公司在代管七间店面期间将七间店面外租收取租金，并且未经原告许可，擅自将七间店面中的3-227#店面出售给被告高丽珍。原告曾要求二建公司将诉争店面及擅自外租所收取的租金收益返还原告，但二建公司始终以各种理由推诿拒绝。原告认为，讼争店面系国有房产，原告作为国有房产管理单位享有所有权、管理权、经营权和收益权，被告二建公司仅为免费代管人，未经原告授权许可，无权对讼争店面进行收益和处分，根据相关法律，提出以上诉请。被告福州市二建房地产开发公司辩称，一、原告起诉已过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。（一）原告最晚自2012年就起就应当知道福州二建与被告高丽珍就案涉店面达成买卖合同。首先，根据原告提交的证据5，载明福州二建在2011年3月31日已发函向原告告知案涉店面已被出售给他人，不存在原告至2016年才知情的情形。其次，XX花园内的全部不动产产权，最晚在2012年的时候，就已经全部被出售或者被法院查封。该些出售或查封行为，原告是完全知情的。在这种情况下，原告应当知道依据《补充协议》应归其所有店面的产权已被转移。第三，福州二建与被告高丽珍就案涉店面达成买卖合同后，于2009年7月向原告福州市房管局递交了《购买商品房产权登记申请表》以及预售合同等原告要求的申请资料，虽然原告主张福州二建为欺瞒原告，故意将案涉店面的地址信息由“XX层”改为“XX楼XX层”，导致原告在2016年才知道福州二建与被告高丽珍就案涉店面达成了买卖合同，但是被告高丽珍向原告提交的申请登记材料中的预售合同明确载明案涉店面登记地址为“福州市台江区XX花园XX区第XX层”，根据材料中的平面图，凭原告的专业能力，也可以确定“XX#楼连接体XX层”就是“XX区第XX层”。答辩人认为，案涉店面的地址信息之所以由“XX区第XX层”改为“XX楼连接体XX层”，完全是原告下属的测绘部门的要求，不存在福州二建故意隐瞒原告变更案涉店面地址信息的情况。（二）原告起诉时，自其知道福州二建与被告高丽珍就案涉店面达成买卖合同已超出两年。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……。”如前所述，福州二建与被告高丽珍就案涉店面达成买卖合同一事，原告最晚在2012年就应当知情，原告在2017年才向人民法院提起诉讼，依照上述法律规定，原告起诉已超过两年诉讼时效，法院应当依法判决驳回原告的诉讼请求。二、原告无权主张福州二建与被告高丽珍就案涉店面达成的买卖合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，根据上述司法解释规定，原告主张福州二建与被告高丽珍之间买卖合同无效的，人民法院应不予支持。三、原告未取得案涉店面的所有权，不具备本案的原告主体资格。首先，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”,故竣工验收是房屋交付的法定前提，案涉店面在福州二建与原告签订《店面移交单》时尚未竣工验收，不具备转移所有权的条件。其次，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案案涉店面未被登记至原告名下，因此，案涉店面的所有权并不曾转移给原告。第三，福州二建与原告签订的《店面移交单》仅是福州二建应原告要求走个形式而签署的文件，并非实质性的向原告转移案涉店面的所有权，且原告或原告委派的福州市房地产直属管理所（即王庄所）从未实际占有过案涉店面，案涉店面始终由福州二建管理。答辩人认为，原告不享有案涉店面的所有权，原告与本案无利害关系，不具备原告主体资格，依法应当驳回起诉。四、退一步讲，即便原告曾对案涉店面享有所有权，福州二建处分案涉店面系经过原告同意，相应的买卖合同应当有效。根据《福建省城市房屋产权登记条例》第六条第二款规定：“市、县人民政府房屋产权登记部门（以下简称登记部门），负责其辖区内房屋产权登记申请的受理、审核和发证工作。设区市的登记部门可委托区人民政府房屋管理部门受理、审核区属单位、私有房屋产权登记申请的前期工作。”原告福州市住房保障和房产管理局作为福州市的房屋登记行政主管部门，在2009年，负责其辖区内的房屋登记工作。原告提交的证据4可以证明，福州二建将案涉店面出售给被告高丽珍，是向原告提交了《购买商品房产权登记申请表》并取得原告同意的，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，福州二建与被告高丽珍之间的买卖合同应当有效。综上所述，请贵院驳回原告的全部诉讼请求。被告高丽珍未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告高丽珍经本院公告送达开庭传票未到庭应诉，视为放弃自己的抗辩权利，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.1996年5月16日，以原告房管局为甲方、福州市晋安区拆迁工程处为乙方，双方签订了一份《福州市直管公房拆迁补偿安置合同》，内容为：市二建公司经福州市人民政府榕政地（95）XX号文批准，征用福州市台江区XX新村3-12座地段作为综合楼、住宅楼建设用地，并委托乙方拆除该地段内属于甲方产权的房屋……甲方被拆除房屋座落在福州市台江区，总建筑面积12365.96平方米，其中住宅12310.76平方米，店面55.2平方米……。2.2000年6月28日，以原告房管局为甲方、福州市晋安区拆迁工程处为乙方、被告二建公司为丙方，三方签订了一份《福州市台江区XX新村3-12座直管公房拆迁补偿安置补充协议》，内容为：……一、……甲方原则同意丙方对余下未偿还面积中的3797.3平方米住宅进行等值置换安置，即将甲方住宅按每平方米280元价格折算，丙方共计应偿还甲方住宅价值人民币壹佰零陆万叁仟贰佰肆拾肆元正；丙方拟向甲方提供台江区XX路XX号XX花园XX层（3-223#、3-224#、3-225#、3-226#、3-227#、3-228#、3-229#）店面231.14平方米作为等值置换安置（位置详见附图），该店面每平方米价值肆仟陆佰元，总计价值亦为人民币壹佰零陆万叁仟贰佰肆拾肆元整。二、丙方确保在2000年7月13日前，将上述店面的产权及使用权直接移交给甲方接管、归甲方所有，并办理有关书面交接手续，逾期丙方应赔偿甲方经济损失。因甲方接管的上述店面为敞开式暂无法进行围护，对此丙方将负责免费为甲方代为看管上述店面直至今后甲方（书面通知）安排承租户进入使用为止，看管期间丙方应确保甲方的店面不被他人占用、损坏等……。3.2000年7月18日《店面移交单》，内容为：福州市房地产管理局根据其2000年6月28日与福州市二建房地产开发公司签订的拆迁补偿安置补充协议规定，于2000年7月18日派员到实地对市二建房地产开发公司移交的台江区XX路XX号XX花园XX层3-223#、3-224#、3-225#、3-226#、3-227#、3-228#、3-229#店面产权及使用权进行现场接收。市房地产管理局此次接收的店面建筑面积共计231.14平方米（该面积有待今后市房地产产权监理处核实后确定），具体位置详见附图。因此次接管的店面为敞开式暂无法进行围护，对此市二建房地产公司将负责免费代为看管上述店面直至今后市房地产管理局招租确定承租户进入使用为止。店面移交方加盖被告二建公司的公章，店面接收人加盖福州市房地产管理局房管科公章，并备注：市局现场移给王庄所管理经营。店面移接时间为2000年7月18日。4.2013年11月20日，被告高丽珍向被告二建公司购买台江区XX街道XX路XX号XX花园1-6#楼连接体XX层3-227#店面（建筑面积32.23平方米）成交价为306185元。……。被告高丽珍取得台江区XX街道XX路XX号XX花园XX铺位的房屋所有权证（榕房权证Ｒ字第××号）。5.2011年3月31日，被告二建公司致函给原告房管局，内容为:……但由于我司内部原因，我司在代管期间将上述店铺中的3-224#、3-225#、3-226#、3-228#、3-229#号店铺出售给他人并已办理产权至买受人名下，3-227#店铺因我司与他人存在纠纷被台江区人民法院冻结至今，3-223#号店铺产权也已更名。对此我司愿承担一切责任，为弥补贵方损失，我司承诺在位于福州市台江区XX花园的其他店铺中对贵方进行调剂补偿，将我司所有的与上述店铺相同面积相近位置的店铺交还贵方并归贵方所有……。本院认为，本案系确认合同无效之诉。合同无效是指法律对当事人签订的合同予以否定评价，而认定合同无效的条件是合同主体或者内容本身违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者被告利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案讼争的《拆迁补偿安置协议书》是否存在上述无效情形，是本案争议的主要焦点。从本案事实来看，原告房管局系被拆迁人，在其与被告二建公司签订拆迁补偿安置补充协议中约定由被告二建公司提供台江区XX路XX号XX花园XX层3-223#、3-224#、3-225#、3-226#、3-227#、3-228#、3-229#店面231.14平方米作为等值置换安置，但原告自2000年7月18日从被告二建公司处接收上述店面后，一直未办理上述店面的所有权证，在2013年被告二建公司将本案讼争店面出售给被告高丽珍时，双方至原告处办理了讼争店面的所有权证。对此，原告表示对讼争店面办理了讼争店面所有权证不知情不合常理，故对原告提出系被告二建公司隐瞒讼争店面的具体位置的意见，本院不予采纳。现讼争店面已由产权人被告高丽珍从被告二建公司处购买，目前讼争店面业已登记在被告高丽珍名下，且被告二建公司与被告高丽珍之间的讼争店面买卖合同系签约当事人的真实意思表示，符合合同主体要求，且内容本身亦未违反法律、行政法规的效力性强制规定，不符合合同法规定无效情形。现原告以国家利益受损为由主张被告二建公司与被告高丽珍之间的讼争店面买卖合同无效，却未能提供证据证明“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同”或者存在“恶意串通”的情形，亦不符合无效合同认定条件。综上，原告提出被告二建公司与被告高丽珍之间的讼争店面买卖合同无效，并要求俩被告将讼争店面返还原告并协助原告办理上述店面的房屋所有权及土地使用权登记手续的主张，均于法无据，本院不予支持。被告二建公司将已安置给原告的店面抵偿他人，负有过错责任，由此给原告房管局造成的损失，原告房管局可另行依法主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告福州市住房保障和房产管理局的诉讼请求。案件受理费8500元，由原告福州市住房保障和房产管理局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 陈 群人民陪审员 林 娟人民陪审员 潘 平二〇一七年七月十七日书 记 员 熊晓冰附：本案适用的主要法律、行政法规条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。