安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0302民初1641号原告：徐燕，女，汉族，1959年9月12日出生，住安徽省蚌埠市怀远县，委托代理人：张小曼，安徽淮河律师事务所律师。被告：安徽景文置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市广场西路19号（景文购物中心）C1106，统一社会信用代码9134030067422270XP。法定代表人：沙川，该公司总经理。被告：蚌埠市祖玛商业经营管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市广场西路19号（景文购物中心）C1106，统一社会信用代码913403005689662702。法定代表人：沙川，该公司总经理。原告徐燕诉被告安徽景文置业有限公司（以下简称景文公司）、蚌埠市祖玛商业经营管理有限公司（以下简称祖玛公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许蕴博适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐燕及其委托代理人张小曼到庭参加诉讼，两被告经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月31日，原告与被告景文公司签订了《商品房买卖合同》一份，从被告景文公司处购买了位于蚌埠钱江商业中心1栋3层A3012号商业用房一套，在签订《商品房买卖合同》时，景文公司向原告承诺所购房屋为委托经营商业模式，景文公司在房屋销售前已与祖玛公司签订了《钱江商业中心委托经营管理合同》，所销售房屋统一交由祖玛公司委托经营，并由祖玛公司按照合同向原告支付委托经营汇报款。景文公司要求原告在签订《商品房买卖合同》的同时，与祖玛公司签订《钱江商业中心委托经营管理合同》将房屋交于祖玛公司经营及使用，并出具《承诺书》一份承诺服从景文公司与祖玛公司签订的《钱江商业中心委托经营管理合同》，房屋交于时景文公司又要求原告与祖玛公司签订《交房协议》明确将所购房屋已交付给祖玛公司经营和使用。按照原告与祖玛公司签订的《钱江商业中心委托经营管理合同》的约定，委托经营的期限为五年自2012年9月至2017年9月，在合同期内被告祖玛公司应当及时按照约定支付委托经营回报款，逾期在支付的应当按每日0.5‰的标准支付违约金。上述合同签订后，原告支付了购房款,取得了房屋所有权，并将房屋交付祖玛公司使用和经营，但祖玛公司自2015年4月起未能按照合同的约定支付委托经营回报款。原告已于2016月3月诉至法院要求支付至2016年3月份的回报款，按照合同的约定，目前尚欠2016年4月至2017年9月的一年半的回报款。综上，原告已将房屋交付祖玛公司交付使用，被告有义务支付经营回报款，被告景文公司作为房屋的出售人，在房屋出售时已先行与祖玛公司签订了委托合同，并在房屋出售时要求被告服从该合同，应与祖玛公司共同承担责任。因此，为维护原告的合法权利，现向法院提起诉讼，请求依法判决两被告支付原告委托经营回报款15784元（2016年4月至2017年9月）及违约金（暂计算至起诉之日为2082元，以后的违约金，按日0.5‰的标准，以11049元为基数，支付至实际履行完毕之日止）。原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：一、原告身份证一份。证明原告的诉讼主体资格。二、《商品房买卖合同》、《房地权证》各一份。证明原告是蚌埠钱江商业中心1栋3层A3012号房屋的所有权人，出卖人为景文公司。三、《蚌埠钱江商业中心委托经营合同》、《交房协议》各一份。证明原告将蚌埠钱江商业中心1栋3层A3012号商铺委托给被告祖玛公司经营的事实，并对款及违约金的支付期限、标准进行了约定。四、（2016）皖0302民初559号民事判决书一份。证明本案事实及两被告应承担支付回报款的责任。两被告经本院传唤，均未到庭参加应诉，也未提供证据，视为放弃辩驳的权利。本院对原告提供的证据真实性予以认定。经审理查明:2011年初景文公司向社会公众预售蚌埠钱江商业中心的商品房。原告在受到售后包租承诺的影响下，于2011年1月31日，与景文公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告从被告处购买位于蚌埠钱江商业中心1栋3层A3012号商业用房一套。当天，原告又与祖玛公司签订了《委托经营合同》,约定委托期限自2012年9月20日至2017年9月19日，委托标的物为原告购买的蚌埠钱江商业中心1栋3层A3012号商品房，房屋约定价款157839元。经营回报款为前两年按约定的房屋价款5%计算，第三、四年按约定的房屋价款6%计算，第五年按约定的房屋价款7%计算，经营回报款支付方式为每半年支付一次。同时该合同还约定了双方的违约责任等，其中第九条第3项约定：若祖玛公司无正当理由逾期向原告支付回报款，被告应按照逾期每日依本年度约定回报的0.5‰向原告支付违约金。两份合同签订后，原告依约支付了房款，并且签订了交房协议，但祖玛公司自2016年4月起即未向原告支付经营回报款。另查明，祖玛公司自2013年9月变更登记后成为由景文公司出资的一人有限公司。本院认为:原告与景文公司签订的《商品房买卖合同》及与祖玛公司签订的《委托经营合同》（即包租）系各方当事人的真实意思表示，与法不悖，应为有效。祖玛公司未按约支付经营回报款，已构成违约，应对此纠纷承担全部责任。景文公司虽非原告与祖玛公司签订的《委托经营合同》的相对人，但其事先通过销售广告和宣传资料等承诺售后包租五年，该承诺促使了原告接受商品房价格和签订商品房买卖合同，这在签订委托经营合同的同时签订商品房买卖合同就足以说明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“广告和宣传为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告景文公司对售后包租所作的承诺构成商品房买卖的要约，属于商品房买卖合同内容的一部分，虽包租行为不是以景文公司名义进行的，而是由祖玛公司具体实施，现祖玛公司不按约履行给付委托经营回报款义务，应视为景文公司不履行义务，且其也无证据证明祖玛公司有独立于景文公司之外的财产，故对祖玛公司所欠的债务应承担连带偿付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院一、被告蚌埠市祖玛商业经营管理有限公司在判决生效十日内给付原告徐燕租金回报款15784元（自2016年4月至2017年9月）。二、被告蚌埠市祖玛商业经营管理有限公司于判决生效十日内按约定支付原告逾期给付租金收益款违约金（暂计算至起诉之日为2082元，以后的违约金，按日0.5‰的标准，以11049元为基数，支付至实际履行完毕之日止）。三、被告安徽景文置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  许蕴博二〇一七年七月二十日书记员  王珺婕法条附后：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。《中华人民共和国公司法》第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。