文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民再9号上诉人（原审原告）：周康，男，1966年1月20日生，汉族，住贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：汪惠玲，女，1952年7月11日出生，汉族，贵阳市精工通用设备厂退休职工，住贵阳市云岩区。上列二上诉人委托诉讼代理人：杨波，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201200010270183。上列二上诉人委托诉讼代理人：兰钢，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201200510265965。被上诉人向晓峰（原审被告向德贵之子），男，1983年11月29日出生，汉族，住贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：何瑞华，女，1958年11月30日出生，汉族，贵阳市云岩区修制品厂退休职工，住址同上。原审第三人：蒲英，女，l966年2月19日出生，汉族，住贵阳市云岩区上河坎街*号。原审第三人：向祥，男，1978年7月4日出生，汉族，住址同上。原审第三人：向雷，男，1989年4月5日出生，汉族，住址同上。原审第三人：向多，女，1981年1月25日出生，汉族，住址同上。原审第三人：向梅，女，1975年11月19日出生，汉族，住台湾省屏东县。上列四原审第三人的共同委托诉讼代理人：蒲英，女，l966年2月19日生，汉族，住贵阳市云岩区。再审第三人邵德先，男，l958年9月16日生，汉族，住贵阳市南明区。原审原告周康、汪惠玲与原审被告向德贵、何瑞华及第三人蒲英、向祥、向雷、向多、向梅、邵德先房屋买卖合同纠纷一案，贵阳市云岩区人民法院于2011年11月21日作出(2011)云民一初字第578号民事判决，该判决已经发生法律效力。贵阳市云岩区人民法院于2012年5月9日作出（2012）云民监字第9号民事裁定，裁定对本案进行再审。贵阳市云岩区人民法院再审后于2012年9月10日作出(2012)云民再初字第9号民事判决，向德贵、何瑞华不服提起上诉，本院于2013年7月28日作出（2012）筑民再终字第80号民事裁定，裁定本案发回贵阳市云岩区人民法院重新审理。贵阳市云岩区人民法院重审后于2015年9月17日作出（2013）云民再初字第10号民事判决，向德贵、何瑞华、邵德先不服提起上诉，本院于2015年12月28日作出（2015）筑民再终字第58号民事裁定，裁定本案发回贵阳市云岩区人民法院重新审理。贵阳市云岩区人民法院重审后于2016年12月26日作出（2016）黔0103民再2号民事判决，周康、汪惠玲不服，向本院提出上诉。本院本次二审期间，被上诉人向德贵因病去世，本院依法通知其法定继承人向晓峰参加本案诉讼。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周康、汪惠玲上诉请求：撤销贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民再2号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、本案诉争房屋位于贵阳市××、××号，原属向吉武所有，向吉武去世后其法定继承人就该两套房屋的继承达成协议，即76号房屋由向德志继承，7××号房屋由向德贵继承。向德志去世后其法定继承人蒲英、向祥、向雷等人将76号房屋卖给何瑞华，并将76号房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件交给向德贵，故向德贵、何瑞华持有两套房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及76号房屋的《卖房协议》,与周康、汪惠玲签订的《购房合同》合法有效，一审判决认定76号房屋应先将该房继承分割登记在其名下后方可出售不符合法律规定，认定76号房屋履行不能属认定事实错误；2、一审判决认定向德贵与邵德先签订的《存量房买卖合同》有效，本案诉争的7××号房屋已经办理过户，致上诉人的诉讼请求不能实现为由驳回上诉人的诉请有悖客观事实和法律规定。被上诉人向德贵、何瑞华辩称：1、贵阳市云岩区上河坎街76号房屋系向德志个人所有的财产，向德志于2003年去世后，76号房屋作为向德志的遗产应由其法定继承人蒲英、向梅、向多、向祥、向雷继承，在遗产未分割前，76号房屋应属蒲英、向梅、向多、向祥、向雷共同共有。2004年9月15日蒲英、向祥、向雷及李荣英（向德志前妻）与何瑞华签订的《卖房协议》因向梅、向多未在协议上签字且至今未追认，李荣英无权参与处分76号房屋，蒲英、向祥、向雷无权单独处分该房屋，故《卖房协议》无效，由此何瑞华与周康、汪惠玲签订有关买卖76号房屋的《购房合同》无效；2、向德贵与周康、汪惠玲就贵阳市云岩区上河坎街××号房屋签订《购房合同》的内容有效，但2013年2月5日，向德贵将7××号房屋转卖给邵德先，并于2013年3月14日将7××号房屋过户至邵德先名下，向德贵已不能实际履行将7××号房屋过户给周康、汪惠玲的合同义务。向德贵、何瑞华依照合同只能承担相应的合同责任，请求维持一审判决。第三人蒲英、向祥、向雷、向梅、向多二审请求法院依法判决。第三人邵德先二审请求法院依法判决。周康、汪惠玲向一审法院起诉请求：1、确认双方2007年12月22日签订的《购房合同》有效；2、判决向德贵、何瑞华继续履行双方签订的《购房合同》协助原告办理该房的产权过户手续；3、确认向德贵与邵德先签订的《购房合同》无效。一审法院认定事实：2001年3月26日，贵阳市云岩区公证处作出（2001）云公字第35号《房屋继承公证书》一份，载明：“被继承人向吉武与李素珍系夫妻，婚后曾生育两子即向德志、向德贵。向吉武于1988年6月12日因病在贵阳死亡，生前与其妻李素珍共同拥有坐落在贵阳市××、××私房××幢（见筑房云岩字第004210号）和（筑房权证字第××号）。被继承人向吉武生前已经将上述76号房屋分给向德志居住，其产权已经归其所有，向吉武死亡后未留遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》的规定，向吉武的房屋遗产应由其妻李素珍、儿子向德志、向德贵共同继承，但李素珍、向德志自愿放弃其上述房屋的继承权，上述7××号房屋由向德贵一人继承。”向德贵与何瑞华曾系夫妻，双方于2001年12月11日登记离婚。向德志与其前妻李荣英共生育有子女向祥、向多、向梅；与其妻蒲英生育一子向雷。2002年3月13日，本市上河坎街76号房屋所有权人补登记为向德志（见筑房权证云岩字第××号）。李素珍、向德志于2003年死亡。2004年9月15日，李荣英、向祥、蒲英、向雷与何瑞华签订《卖房协议》一份，载明：“向强、向雷、蒲英、李荣英经多次协商将上河坎76号住房25.44平方米卖给何瑞华，人民币贰万元整（20000元）。首期何瑞华支付订金伍仟元整（5000元），拆出该房时一次性补交余款壹万伍仟元整（15000元）。本协议双方不得反悔，如卖方反悔，返还何瑞华订金伍仟元（5000元），并承担伍仟元（5000元）的违约金，如何瑞华不付清余款一万伍仟元整（15000元），该房不能拆除。本协议一式贰份，双方各执一份，签字后当即生效。”之后，蒲英将76号房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的原件交给了向德贵。向德贵遂将76、7××号房屋出租他人经营旅社。在房屋出租期间向德贵、何瑞华为甲方于2007年12月22日与周康、汪惠玲为乙方以及丙方郑周芬签订《购房合同》一份，载明：“甲方自愿将坐落在贵阳市云岩区河坎街76号和7××号两套共有面积64.43平方米，另有临时产权约140平方米共计约200平方米全部出售给乙方（具备有房屋内装修和全部设施），乙方也对该房充分的了解，愿意购买该房产。甲乙双方决定上述房地产的成交价格为320000元。乙方预付人民币贰拾壹万伍仟元整，购买款给甲方，待过户手续办理完毕后乙方将所欠尾款一次性付清。甲方必须确保上述房地产不得有任何债权、债务及财产分割纠纷，如发生甲方有关债权、债务财产等纠纷导致乙方不能使用该房，一概由甲方负责赔偿。违约责任：乙方中途违约，不得要求甲方退还购房款，甲方中途违约和因甲方原因不能将房产过户到乙方应将乙方所交购房款如数退还乙方另赔偿人民币大写伍万元整。该房过户由甲方负责办理过户，所交费用由乙方支付。本合同一式三份，甲、乙、丙方各执一份，三方签字有效，具有同等法律效力。注：双方约定在2008年1月10日前过户，尾款全部付清。过户之日即交房。因甲方收的租金到2008年4月20日为止，一个月押金2500元。共计12500元。乙方承诺放弃。”同日，向德贵出具收条一份，载明：“今收到周康购房款贰拾壹万伍千元整”。合同签订后，向德贵即将房屋所有权证、土地使用证及公证书、卖房协议交周康、汪惠玲。周康、汪惠玲以向承租人收取房租的方式管理房屋。周康、汪惠玲自认收到2008年至2010年12月向承租人收取的租金60000元。该房一直未办理过户手续。2011年初双方发生纠纷，向德贵、何瑞华收回房屋自住。同年6月30日周康、汪惠玲遂向一审法院提起诉讼，一审法院遂于2011年11月21日作出(2011)云民一初字第578号民事判决。一审法院决定再审后于2012年9月10日作出(2012)云民再初字第9号民事判决，向德贵、何瑞华不服提起上诉，在二审期间向德贵以其名义登报补办了7××号房屋产权证。向德贵于2013年2月5日与邵德先签订了一份《购房合同》，约定向德贵将正在审理的涉案房屋之一即云岩区河坎街7××号房屋以20万元的价款出卖给邵德先，该款为一次性付清，向德贵于同日出具了一份收到购房款20万元的《收条》给邵德先。2013年3月11日，向德贵又与邵德先签订了一份《存量房买卖合同》，该合同约定：向德贵将其原《房屋所有权证》为010344469号、《国有土地使用权证》证号为筑国用2000字第04539号的建筑面积为38.97平方米的砖混结构房屋以20万元的价格出卖给邵德先，该款在同年3月30日前一次性付清。2013年3月14日贵阳市住房和城乡建设局向邵德先颁发了筑房权证云岩字第××号《房屋所有权证》。该证载明：坐落云岩区上河坎街××号房屋建筑面积38.97平方米，该住宅所有权人为邵德先。颁证后，邵德先即委托向德贵出租该房并收取房租至今并未入住该房。再审中，周康、汪惠玲除坚持原请求确认双方2007年12月22日签订的《购房合同》有效；判决向德贵、何瑞华继续履行双方签订的《购房合同》协助其办理该房的产权过户手续；并承担诉讼费外，请求确认向德贵、何瑞华与邵德先签订的《存量房买卖合同》无效。向德贵辩称与周康、汪惠玲签订合同，约定以收房屋租金抵购房款，因周康、汪惠玲把文昌旅社以80000元转让，才于2011年收回房屋，双方签订的合同是无效的，周康、汪惠玲无权利收取我们5年的房租150000元。蒲英、向祥、向雷、向梅、向多述称，76号房屋是受协迫卖的，如果房屋归周康、汪惠玲,应得的房款归我们，如果房屋归向德贵、何瑞华，要求要回房屋。邵德先述称，我是善意第三人，且已办理过户手续，我收不到房屋那么要收回所付房款。另查明，原审开庭未依法组成合议庭审理程序违法。一审法院于2011年11月21日就本案作出(2011)云民一初字第578号民事判决：一、确认周康、汪惠玲与向德贵、何瑞华于2007年12月22日签订的《购房合同》有效；二、自本判决生效之日起一个月内由向德贵、何瑞华、蒲英、向祥、向雷、向梅、向多将办理本市云岩区上河坎街76号、7××号房屋所有权证所需资料提供给周康、汪惠玲，协助周康、汪惠玲办理该房屋的过户手续；三、自本判决生效之日起一个月内由周康、汪惠玲一次性支付给向德贵、何瑞华购房尾款105000元。该判决发生法律效力后，一审法院于2012年5月9日作出（2012）云民监字第9号民事裁定，裁定对本案进行再审。一审法院就本案再审后作出的判决均因当事人上诉而被二审法院裁定撤销。一审法院认为，本案当事人签订的《卖房协议》、《购房合同》、《存量房买卖合同》未违反国家法律规定，均系有效合同。本市上河坎街76号房屋所有权人2002年3月13日登记为向德志，向德志死亡后其继承人未继承分割重新办理该房产权登记，该房现仍为向德志的遗产。李荣英、向祥、蒲英、向雷于2004年9月15日与何瑞华签订《卖房协议》出售该房给何瑞华应先将该房继承分割登记在其名下后方可出售。向德贵、何瑞华未将该房过户在其名下又于2007年12月22日与周康、汪惠玲签订《购房合同》将该房转卖给周康、汪惠玲必然导致其不能履行合同。周康、汪惠玲应变更诉讼请求，请求向德贵、何瑞华承担不能履约的违约赔偿责任。本市上河坎街××号房屋所有权人登记为向德贵，向德贵于2013年3月11日与邵德先签订《存量房买卖合同》后并于同年3月14日将该房过户在邵德先名下，已完成该房买卖全部手续，导致周康、汪惠玲请求办理该房过户的诉讼请求不能实现，周康、汪惠玲亦应变更诉讼请求，请求向德贵、何瑞华承担不能履约的违约赔偿责任。综上所述，在李荣英、向祥、蒲英、向雷与何瑞华签订《卖房协议》及向德贵、何瑞华与周康、汪惠玲签订《购房合同》以及向德贵与邵德先签订《存量房买卖合同》均为有效且邵德先已将上河坎街××号房屋过户在其名下的情况下，周康、汪惠玲只能请求向德贵、何瑞华承担不能履行合同的违约赔偿责任，不能主张向德贵与邵德先签订的《存量房买卖合同》无效，周康、汪惠玲请求确认向德贵与邵德先的买卖合同无效的请求。本院不予支持。原审判决一个月内由向德贵、何瑞华、蒲英、向祥、向雷、向梅、向多将办理本市云岩区上河坎街76号、7××号房屋所有权证所需资料提供给周康、汪惠玲，协助周康、汪惠玲办理该房屋的过户手续并判决一个月内由周康、汪惠玲一次性支付给向德贵、何瑞华购房尾款105000元不当，再审予以纠正。原审判决确认周康、汪惠玲与向德贵、何瑞华于2007年12月22日签订的《购房合同》有效正确，再审予以维持。原审未依法组成合议庭审理程序违法，再审一并予以纠正。判决：一、维持本院（2011）云民一初字第578号民事判决第一项；二、撤销本院（2011）云民一初字第578号民事判决第二项、第三项；三、驳回周康、汪惠玲的其余诉讼请求。案件受理费60元，由向德贵、何瑞华负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致，二审予以确认。二审另查明，本案二审期间向德贵于2017年4月18因病去世，向德贵之子向晓峰系其唯一的法定继承人，本院依法通知向晓峰参加诉讼。二审中，本院曾就本案进行调解，未果。本院认为，本案涉案的云岩区上河坎街76号房屋原系向德志继承而来，2003年向德志去世后76号房屋应由其权利人进行分割，在该房未分割前，何瑞华与蒲英、向祥、向雷及案外人李荣英就76号房屋签订《卖房协议》，后向德贵、何瑞华与周康、汪惠玲又就76房屋签订《购房合同》，该合同系双方的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故向德贵、何瑞华与周康、汪惠玲所签《购房合同》中关于76号房屋部分的内容有效。至于涉案的另一套云岩区上河坎街××号房屋原系向德贵继承而来，向德贵有权利处分7××号房屋，其与周康、汪惠玲所签《购房合同》中关于7××号房屋部分的内容有效，后向德贵又与邵德先签订《购房合同》并将7××号房屋卖给邵德先，向德贵与邵德先就7××号房屋签订的《购房合同》亦属有效。何瑞华与蒲英等人就76号房屋签订的《卖房协议》中因其他权利人未在《卖房协议》上签字，何瑞华明知蒲英、向祥、向雷仅系76号房屋的部分权利人，不能认定其与蒲英等人就76号房屋签订《卖房协议》时是善意的，且76号房屋亦未登记至何瑞华名下，故76号房屋并不能依据《卖房协议》发生物权变动至何瑞华的结果，由此向德贵、何瑞华显然不能履行将76号房屋过户给周康、汪惠玲的义务；另，涉案7××号房屋已由向德贵过户至邵德先名下，向德贵、何瑞华就7××号房屋亦不能再履行办理房屋产权过户手续的合同义务。综上，周康、汪惠玲与向德贵、何瑞华所签《购房合同》并未发生物权变动的结果，在此情形下周康、汪惠玲只能依据《购房合同》请求向德贵、何瑞华承担相应的合同责任，一审判决确认周康、汪惠玲与向德贵、何瑞华签订的《购房合同》有效并驳回其其余诉讼请求并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。上诉人周康、汪惠玲的上诉请求不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人周康、汪惠玲负担。本判决为终审判决。审判长 何 艳审判员 刘 梅审判员 赵 曜二〇一七年七月十一日书记员 李瑞康