河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2017豫11**民初773号原告赵留洋，男，汉族，1993年5月6日出生，住河南省舞阳县。委托代理人崔明晓、李亚楠，河南诸格律师事务所律师。被告漯河市昌华房地产开发有限公司法定代表人申国欣，总经理。委托代理人丁永贞，该公司工作人员。原告赵留洋与被告漯河市昌华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告赵留洋的委托代理人崔明晓、李亚楠，被告漯河市昌华房地产开发有限公司的委托代理人丁永贞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵留洋诉称，原告赵留洋与被告漯河市昌华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。合同约定原告购买被告位于源汇区××与××交叉口的房屋一套，面积为149.32平方米，房屋总价款为450946元人民币，被告应在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但被告并未按约定时间交付房屋，直至2014年11月8日，原告并未收到被告的收房通知书，但被告通知原告领房屋钥匙并交物业费，视为交房，且被告未予原告正式办理交房手续，也没按约定向原告支付违约金。原告多次与被告交涉，被告均不理会。另，由于被告的原因，原告至今未取得房屋权属证书。根据双方在合同第十五条的约定，被告应当向原告支付被告逾期办理房地产权属证的违约金并办理房屋权属证书。原告为维护其合法权益，特具状起诉请求：1、依法判令被告向原告支付因被告逾期交房的违约金为8410.14元人民币；2、依法判令被告向原告支付因被告逾期办理房地产权属证的违约金为38867.04元人民币；3、依法判令被告为原告办理房屋产权属证；3、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。被告漯河市昌华房地产开发有限公司辩称，一、请求法庭通知赵留洋本人到庭，确认起诉是赵留洋本人真实意思表示。答辩人对赵留洋的起诉状签字与购房合同签字进行比对，明显笔迹不一致。如果，赵留洋本人不到庭确认，请求法院依法驳回起诉。二、请求依法驳回赵留洋要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。我公司于2014年11月份把房屋已经实际交付给赵留洋，也就是说赵留洋从2014年11月份就知道其权利受到侵害，而赵留洋于2017年2月份才向法院主张权利，并且在此期间从来没有向我公司主张过任何权利，赵刘洋的起诉明显超过诉讼时效两年，请求法院驳回其诉讼请求。三，驳回赵留洋要求支付逾期办理房地产权属证违约金的诉讼请求。1，商品买卖合同。关于延期办证没有约定违约金一期违约金的计算方式，根据《合同法》113条规定违约金应当以违约行为造成的损失为赔偿依据，该房屋系住宅用房，昌华公司已经将房屋交房给赵留洋正常入住、使用，根本不存在任何损失。赵留洋购房时系银行按揭贷款，我公司对其按揭贷款向银行承担保证责任即赵留洋不归还贷款我公司归还，房屋产权证办理后，我公司负责向银行办理抵押登记，房产证交给银行。所以房产证是否办理均没有影响到赵留洋的任何权益。2、未能按期办理房屋权属登记，不是被告的原因，根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第18条规定由于被告的原因导致不能办证，才能参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。答辩人小区2014年6月份房屋已经全部交付给买受人使用，2014年8月开始进行房屋备案程序，申请市规划局测绘队做竣工测绘，于2015年1月份完成该项测绘。2015年3月1日《不动产登记条例》开始实施，漯河市不动产登记局于2016年10月19日才挂牌成立，后由于政府部门职能调整，房屋规划局测绘数据需要由漯河市住房保障和房屋管理局测绘队重新测绘数据，后才能提交市规划局，市规划局2017年4月20日才颁发建筑工程竣工规划核实合格证，现正在进行下一个程序。致使房屋至今未能备案的原因是政策调整等原因造成的，被告现在一直积极协调相关部门，想尽一切办法尽快办证。四、驳回赵留洋要求办理房地产权属证的诉讼请求。1、根据《房地产管理法》的规定办理房产证系政府行政部门的职责，我公司仅仅是协助义务即把办理产权登记所需资料提供给办证部门进行备案，办证需要多方主体共同协助才能完成，判决被告办证不具有可执行性。2、被告按照办证部门的要求提供完备手续，对房屋进行初始登记后，赵留洋提供完税凭证（代收答辩人提供）等手续及身份证，到房屋部门直接可以领证，或者被告代办后把房地产权属证交给本人。五，赵留洋所购买的房屋手续齐全合法能够办证。经审理查明，原被告双方签订了一份商品房买卖合同，合同约定：赵留洋购买漯河市昌华房地产开发有限公司位于泰山路与××交叉口××湖××小区××单元××商品房××套，房屋面积149.32平方米，总价款为450946元，付款方式为一次性付清全额房款450946元。第八条约定：漯河市昌华房地产开发有限公司应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付赵留洋使用。第九条约定：漯河市昌华房地产开发有限公司逾期交房不超过90日，按约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，漯河市昌华房地产开发有限公司按日向赵留洋支付已支付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，赵留洋有权解除合同。赵留洋要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，漯河市昌华房地产开发有限公司按日向赵留洋支付已交付房价款万分之零点五的违约金。第十五条约定：漯河市昌华房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需有漯河市昌华房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，赵留洋依约履行了支付房款义务，2014年11月8日，漯河市昌华房地产开发有限公司将碧湖御苑小区第29幢1单元9层902号商品房交付赵留洋使用。以上事实有商品房买卖合同、收据、当事人的陈述、庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，赵留洋与漯河市昌华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，亦不损害国家、集体的利益，商品房买卖合同合法有效，应予认定。合同成立后，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务，但本案中，赵留洋依约支付了全部房款，漯河市昌华房地产开发有限公司却未在约定期限将验收合格的商品房交付赵留洋使用，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间是2013年10月30日，而被告漯河市昌华房地产开发有限公司于2014年11月8日才将商品房交付赵留洋使用，因此原告赵留洋在约定的履行期限届满时即已知晓公司违约及自己权利受到侵害的事由，而原告于2017年2月24日才向本院提起诉讼，故被告辩称原告起诉被告逾期交房的违约金已经超过诉讼时效的主张，本院予以采纳。本案双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条为“关于产权登记的约定”，但其中出卖人将资料报产权登记机关备案时间、不能在规定期限内取得房地产权属证书时退房违约赔偿、不退房违约金支付比例均为空白，应认为双方关于产权登记的约定不明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）。;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）。”商品房买卖合同中的出卖人负有协助办理房地产权属证书的义务，但房地产权属证书颁发主体是相关行政职能机关，买受人也负有缴纳相应税费履行相应手续的义务，所以房地产权属证书的颁发取得需要出卖人、买受人、行政职能机关三方共同履行相应的合同义务、行政职责。依据上述司法解释，赵留洋主张昌华房地产公司承担房屋交付使用之日起90日届满未能取得房屋权属证书的违约责任，应当提供是由于出卖人的原因的证据。由于之前本院审理的多起相关民事案件中对昌华公司办房产证所需的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房（预）销售许可证五证齐全的情形予以认定，故办理房屋权属证书并无法律上的根本性障碍。因此，原告赵留洋要求昌华公司履行协助办理房屋产权登记义务及支付逾期办理房地产权属证的违约金的主张证据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告赵留洋的诉讼请求。本案案件受理费980元，由原告赵留洋承担。如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  蒲红伦审 判 员  李小勇人民陪审员  胡梦楠二〇一七年七月二十五日书 记 员  赵 路