西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初4745号原告张振东，男，汉族，1974年10月4日出生，住西安市新城区。委托代理人宗雪，西安市莲湖区枣园法律服务所法律工作者。被告张杰，男，汉族，1971年5月20日出生，住西安市新城区。委托代理人陈进，陕西池阳律师事务所律师。原告张振东与被告张杰租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月31日，原、被告签订了《场地租赁合同》，合同约定被告将坐落在西安市雁塔区小寨十字东南角地铁2号线C出口长安路99号华旗国际大厦负一层的位于被告经营的罗家一品香快餐店西面主入口处到东边隔壁约6.5米长，南北2.2米宽，东南北三面是墙的长方形封闭场地约14.3平方米租赁给原告用于经营饮料店，每月租金为10000元，租赁期限为5年，自2013年8月16日至2017年8月16日止。合同生效后，原告全面履行合同。2015年4月初，被告的房东要求被告将原告承租场地的东边一面墙打开，用来作为被告房东经营的西安市雁塔区好客小吃城的通道。为此，原告立即按照被告的要求办理，双方于4月13日签订了《补充协议》，明确约定在打通东面墙期间和原告的饮料店改造期间不计租金，同时对原告饮料店的停业损失按每日200元补助标准给原告。2015年4月28日，被告的员工与从通道出来招揽顾客的小吃城员工起了冲突，导致西安华旗物业服务有限公司将事发处的营业用电停了。被告将原、被告及小吃城三方共用的大门锁上离开了。2015年4月29日，物业给被告下达了《关于罗家一品香函》，主要内容是由于被告员工恶意阻挡共同通道，造成负一层小吃城不能正常经营，限时被告打开通道，否则所产生的后果和法律责任由被告承担。2015年5月15日，原告前往饮料店，发现被告正在清理其店里的设备和物品。为防止被告搞错，原告在第二天将自己的经营设备、用具和其他物品也进行清点并集中放置，同时摆放了禁搬移标志牌，还进行了上锁、拍照，并要求与被告协商支付2015年4月拆墙改造期间补助费和刚改造好的饮料店因为被告的原因导致停业损失赔偿及解除合同、支付违约金等事宜，被告未予答复。2015年5月25日，原告再次前往饮料店发现其所封存的经营设备、用具和其他物品不翼而飞，被告的经营场所已彻底清场，原告反复给被告打电话未果。原告立即报警，后被告发短信称原告的经营设备、用具和其他物品是被告拉走的。原告多次给被告打电话要求协商处理相关问题，被告不予理睬。故原告诉至法院请求依法判令解除原、被告签订的《场地租赁合同》及《补充合同》；要求被告支付2015年4月拆墙改造期间补助费6000元及赔偿2015年5月、6月、7月停业损失18000元；被告承担违约责任，按《场地租赁合同》中的约定支付违约金60000元；被告如数返还经营设备、用具等或照价赔偿27649.7元；被告赔偿饮料店装修损失7674元、货损2828元；本案诉讼费由被告承担。被告张杰辩称，2015年5月15日其向原告退还押金及房屋租金，原告就此出具了收条，充分说明双方的租赁合同已经解除。原告仍然请求解除租赁合没有事实基础。其次，对于原告主张拆墙改造期间补助费和停业损失的请求，由于双方的《补充协议》第四条约定：改造期间直至竣工,房租不算，另每日按照200元补助乙方。可计入下来的房租中。而被告已在2015年5月15日退还原告房屋租金包含了该补助费。关于原告主张停业损失请求，由于双方的合同已经解除，原告主张的损失并未发生。双方的合同解除后，原告理应及时清场腾交场地，但其拒不搬离，导致被告离场工作受阻，无奈被告将原告的物品寄放在租赁的仓库中，原告可以随时取回。另外，不能继续经营系出租人的行为导致，同时有地铁公司对安全方面的考虑而终止，属双方合同约定的不可抗力，被告没有违约行为。且原告在经营中存在转租行为，被告可以行使合同解除权。双方的《补充协议》已将租金减少一半，被告主张违约金的计算基数亦没有法律依据。最后，原、被告系协商一致解除合同，不存在被告再赔偿原告装修损失的事实和法律依据。故原告的请求不能成立，应依法驳回。经审理查明，2013年7月31日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定被告将位于西安市雁塔区小寨十字东南角地铁2号线C出口长安路99号华旗国际大厦负一层的位于甲方（被告）经营的罗家一品香快餐店西面主入口处的部分场地分租给乙方（原告）。该场地占地面积约15平方米，具体位置经纬为从被告经营的罗家一品香快餐店西面主入口处到东边墙壁约6.5米长，南北2.2米宽的长方形封闭场地，场地的性质为商业，租赁期为5年，从2013年8月16日至2017年8月16日，租金为每月10000元。关于违约责任双方约定，若被告在原告没有违反本合同的情况下提前变更或终止合同，视为被告违约，按该合同规定之年租金的50%作为违约金支付给原告，若原告拖欠租金10天以上，视为原告违约，被告有权警告原告，如警告后原告仍无正当理由不交纳应缴租金，被告有权终止本合同，从原告收回该合同场地。后双方又于2015年4月13日签订《补充协议》，约定店租改为每月5000元，三个月一付，被告承诺改造后原告继续经营，并为原告在1-3个月内寻找接手人，如被告无法兑现，原告可自行转让，半年后双方再行商议；改造期间直至竣工，房租不算，每日按照200元补助原告，可计入下来的房租中；预留通道放在南边，其最大宽度不得超过80公分，否则按协议追究违约方责任；被告帮助协调两处杂物放置点。一处甲方负二楼，一处东边小门外，小门外储物柜放置点，设计安装由甲方负责。2015年4月29日西安华旗物业服务有限公司向被告经营的罗家一品香张贴函称2015年4月28日被告处员工恶意阻挡公共通道，造成负一层小吃城不能正常营业，并责令于2015年4月29日18点前打开公共通道将通道钥匙交由该物业公司保管。另外，2014年11月1日原告向被告交纳押金10000元及2015年4月19日向被告交纳2015年4月25日至2015年7月25日租金15000元，被告表示该收据的真实性认可。由于被告和西安华旗物业服务有限公司存在矛盾，2015年4月28日原告店面停止经营。2015年5月15日原告向被告出具收条一张载明：兹收到罗家一品香小寨店张杰退回的饮料店交的房租和押金共计25000元整。此后，双方对2015年5月15日在退还房屋租金和押金后原告店内设备物品的搬离存在分歧，后被告将原告店内物品自行搬离，并于2015年5月16日将房屋腾交第三方。庭审中，原、被告对原告店内设备物品的种类、数量表述不一，各执一词。被告提交了目前其存放保管的物品清单，原告表示认可。但同时认为该清单只是其店内的部分物品。另外，本案审理中，原告放弃停业损失18000元、装修损失7674元及货物损失2828元的诉请。上述事实，有场地租赁合同、补充协议、收条、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《场地租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。在上述合同的履行中，由于被告和第三方西安华旗物业服务有限公司产生矛盾，2015年4月28日原告店面停止经营。双方于2015年5月15日由被告向原告退还房租和押金共计25000元整，原告向被告出具了收条，可见双方均以其行为表明不再履行该租赁合同及补充协议，双方对解除合同达成合意，故双方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》应于2015年5月15日解除。因此，原告请求判令解除双方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》的诉请于法无据，不能成立。2015年4月13日双方在《补充协议》中约定改造期间直至竣工，房租不算，每日按照200元补助原告，由于双方对店面改造施工的起止时间存在分歧，又未提供店面改造施工的起止时间的相关证据，本院结合双方《补充协议》的具体内容以及原告向被告交纳2015年4月25日至2015年7月25日的租金15000元的事实,可以认定店面改造施工的起止时间为2015年4月13日至2015年4月24日，故依据双方约定被告需要向原告支付该期间的补助费共计2400元。对于被告辩称其在退还的房屋租金中包含该补助费的事实，缺乏证据证明，本院不予采信。关于原告要求被告返还经营设备、用具或照价赔偿27649.7元的请求，在双方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》于2015年5月15日解除后，被告并未存在妨碍原告搬离设备物品的行为，原告理应及时搬离设备物品向被告腾交场地，为避免合同解除后损失扩大，被告自行将原告物品搬离并找寻地点存放，才将场地腾交第三方。对此，原告存在过错。因双方并未对原告店内物品进行清点，原、被告对原告店内设备物品的种类、数量表述不一，各执一词。结合上述事实，原告应对其不及时搬离设备物品腾交场地的行为承担相应的责任。故应以被告提交的目前其存放保管的物品清单所列物品由被告予以返还。对于原告要求被告承担违约金60000元的请求，根据双方合同约定，若被告在原告没有违反本合同的情况下提前变更或终止合同，视为被告违约，按本合同规定之年租金的50%作为违约金支付给原告，本案中由于被告与案外人发生纠纷使原告无法继续经营导致双方合同提前终止，被告应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，双方约定为年租金的50%即30000元（《补充协议》约定调整年租金为60000元），但被告表示该违约金约定较高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案双方合同的实际履行、解除情况，以及对原告主张造成设备物品实际损失的过错程度和公平原则，该违约金数额明显过高，故本院适当予以减少，由被告向原告支付违约金20000元为宜。另外，本案审理中，原告放弃停业损失18000元、装修损失7674元及货物损失2828元的诉请，符合规定，本院予以准许。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告张杰于本判决书生效之日起十日内支付原告张振东违约金20000元。二、被告张杰于本判决书生效之日起十日内支付原告张振东2015年4月13日至2015年4月24日拆墙改造期间的补助费2400元。如果被告未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告张杰于本判决书生效之日起十日内返还原告相关物品（三开冰柜一台、小冰柜一台、橱柜一台、收款机一台、小水桶二个、小锅一个、小冰机一台、小平锅一个、平柜一台）。四、驳回原告张振东的其余诉讼请求。本案案件受理费2062元，由原告承担1000元，由被告承担1062元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  柏小彬人民陪审员  谭月华人民陪审员  陈小玲二〇一七年七月二十五日书 记 员  车 楠打印：车楠校对:车楠2017年月日送达