江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017)苏0585民初686号原告：太仓市科技创业园有限公司，住所地江苏省太仓经济开发区北京西路6号，统一社会信用代码913205857665053607。法定代表人：曹一清，该公司董事长。委托诉讼代理人：慕东，江苏孙剑良律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云倩，江苏孙剑良律师事务所律师。被告：苏州鑫海俊国信息科技有限公司，住所地江苏省太仓市经济开发区北京西路6号，注册号320585000210861。法定代表人：王小峰。原告太仓市科技创业园有限公司诉被告苏州鑫海俊国信息科技有限公司、王小峰、郭勇卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，原告太仓市科技创业园有限公司向本院申请撤回对被告王小峰、郭勇卫的起诉，本院经审查后，依法裁定准许。原告太仓市科技创业园有限公司的委托诉讼代理人慕东（参加第一次庭审）、张云倩到庭参加诉讼，被告苏州鑫海俊国信息科技有限公司经本院传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告太仓市科技创业园有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年8月21日签订的《房屋租赁合同》和2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告房屋租金82535.04元、物业管理费10452.96元、水电费1847.02元，合计94835.02元；3.判令被告立即腾退所占用的太仓市北京西路6号创业中心6楼西608室房屋、太仓市北京西路6号宿舍楼1#304室房屋并交还给原告；4.判令被告承担本案诉讼费用。因原、被告在签订2份《房屋租赁合同》时，被告向原告交纳了2笔保证金，金额分别为7259元、2520元，在诉讼过程中，原告同意将上述保证金直接抵扣被告所欠租金等各项费用，故原告变更其第2项诉讼请求为：判令被告支付原告85056.02元（房屋租金82535.04元+物业管理费10452.96元+水电费1847.02元-保证金7259元-保证金2520元）。事实与理由：2014年8月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定被告向原告承租位于太仓市××路创业中心××室房屋（房屋面积：290.36平方米）作为办公用房，租期为2014年8月21日至2017年8月20日，房租为22元/平方米/月，物业管理费为3元/平方米/月，按季度支付，水电费按实结算缴纳。2016年3月1日，原、被告又签订《房屋租赁合同》1份，约定由被告向原告承租位于太仓市北京西路6号宿舍楼1#304室作为配套宿舍用房，租期为2016年3月1日至2017年2月28日，房租为2520元/套/季度，按季度支付，水电费按实结算缴纳。合同签订后，原告按约向被告方交付上述房屋，然而被告却未按合同约定支付房屋租金及水电费等。截至2017年1月，被告结欠原告房屋租金82535.04元（其中结欠的办公房租金自2015年12月21日计算至2016年12月20日为76655.04元；结欠的宿舍房租金自2016年6月1日计算至2016年12月31日为5880元，合计82535.04元）、物业管理费10452.96元（自2015年11月21日计算至2016年12月20日）、水电费1847.02元（其中结欠的办公房水电费自2015年12月21日计算至2016年12月20日为999.58元；结欠的宿舍房水电费自2016年6月1日计算至2016年12月31日为847.44元，合计1847.02元），以上共计94835.02元，扣除被告向原告交纳的2笔保证金7259元、2520元，被告应支付原告85056.02元。依据合同约定，被告拖欠租金超2个月的，原告有权解除合同，并要求被告立即腾退所占用的房屋。现原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告苏州鑫海俊国信息科技有限公司未作答辩。经审理查明：2014年8月21日，原告太仓市科技创业园有限公司与被告苏州鑫海俊国信息科技有限公司签订《房屋租赁合同》1份，合同第一条约定：原告将坐落在太仓市北京西路6号创业中心6楼西608室（以下简称办公房）租给被告用于公司办公使用，房屋面积为290.36平方米；第二条租赁期限约定：租赁期限从2014年8月21日至2017年8月20日；第三条租金和物业管理费约定：房租为22元/平方米/月、物业管理费为3元/平方米/月，交纳方式为按季度支付，自合同签订之日起5个工作日内支付一个月的房租、物业管理费用作为保证金并支付三个月房租、物业管理费用（以后每三个月为一个支付周期），在第一个周期的第三月期满前十五天再付下一周期三个月的房租、物业管理费用，以此类推。关于物业管理费，原告陈述，因原告向被告提供了安保、公共区域的保洁等服务，故原告与被告在合同中约定有物业管理费，且物业管理费由原告收取。2016年3月1日，原告太仓市科技创业园有限公司与被告苏州鑫海俊国信息科技有限公司又签订《房屋租赁合同》1份，合同第一条约定：原告将坐落在太仓市北京西路6号宿舍楼1#304室（2室1厅）（以下简称宿舍房）租给被告，房屋面积为86.5平方米；第二条租赁期限约定：租赁期限从2016年3月1日至2017年2月28日；第三条租金及付款方式约定：按季度支付，房租为2520元/套/季度，交纳方式为自合同签订之日起5个工作日内支付一个季度的房租作为保证金并支付一个季度房租（以后每三个月为一个支付周期）（以季度为最低租赁期限，已付的房租未住满不退），在第一个周期的第三月期满前十五天再付下一周期的房租，以此类推。上述2份《房屋租赁合同》均约定：原告提供完好的房屋，保证水、电的供应，如遇故障，应及时解决，水、电费用由被告承担，由原告代收代付，被告须按原告规定及时缴纳；被告如拖欠租金等费用达2个月的，原告可以终止合同并停止水电供应及其它服务保障、收回房屋；合同均另约定有其它权利义务。原告提供《房屋交接检查表》1份，该表下方的入住企业处盖有苏州鑫海俊国信息科技有限公司合同专用章，该表显示房屋处所为1号楼304室，房屋类型为2+1，并交接有相应的物品。对此，原告在庭审中陈述，在上述2份《房屋租赁合同》签订当日，原告即将合同约定的办公房、宿舍房交付被告使用，其中因宿舍房有相应的物品，所以签有房屋交接检查表，而办公房仅系一个空的办公室，没有内部物品的交接，未签有房屋交接检查表，直接在签订合同当日将钥匙交于原告即完成了交付。针对2份《房屋租赁合同》，被告分别向原告交纳了办公房保证金7259元、宿舍房保证金2520元。被告于2016年1月8日向原告支付了2015年6月21日至2015年12月20日的办公房租金38327.52元，于2016年2月29日向原告支付了2016年3月1日至2016年5月31日的宿舍房租金2520元。此外，原告亦当庭陈述，办公房租金及物业管理费被告均给付至2015年12月20日，宿舍房租金被告给付至2016年5月31日，之后均未再支付。另查明，1、太仓市经济开发区北京西路6号房屋（建筑面积24097.25㎡，总层数11层）系原告太仓市科技创业园有限公司独立所有，房屋所有权证号为太房权证城厢字第××号；太仓市经济开发区北京西路6号×幢房屋（建筑面积4176.44㎡，总层数6层）系原告太仓市科技创业园有限公司独立所有，房屋所有权证号为太房权证城厢字第××号；太仓市经济开发区北京西路×号的土地使用权人为原告太仓市科技创业园有限公司，土地使用权证号为太国用（2015）第02×××××号。对此，原告陈述房屋所有权证号为太房权证城厢字第××号系被告租赁的办公房的房产证，房屋所有权证号为太房权证城厢字第××号系被告租赁的宿舍房的房产证。2、本案因被告苏州鑫海俊国信息科技有限公司下落不明，本院依法向被告公告送达起诉状副本等应诉材料，公告于2017年3月21日刊登于人民日报，于2017年5月20日公告期满。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、房屋交接检查表、房产证、土地证、收据、说明、江苏省地方税务局通用机打发票记账联、现金缴款单、现金存款凭证及原告的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。按《房屋租赁合同》的约定，原告应及时将房屋交付被告，被告则应按照合同约定向原告支付相应的款项。原告主张已将合同约定的房屋交付被告的事实有原告提供的房屋交接检查表、保证金收据、被告缴纳房租的单据及原告的陈述等证据予以证实，故本院对原告交付房屋的事实予以采信。原告已按照《房屋租赁合同》的约定履行了相应义务，但被告却未能按约交付房屋租金及物业管理费，现被告拖欠自2015年12月21日起的办公房租金及物业管理费、自2016年6月1日起的宿舍房租金已经构成违约，根据合同的约定，被告拖欠租金、物业管理费达2个月的，原告有权终止合同并收回房屋，故原告起诉要求解除同被告签订的2份《房屋租赁合同》符合合同约定，属于行使合同约定的解除权，但其中原、被告于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》租赁期限为自2016年3月1日至2017年2月28日，而本案的起诉状副本于2017年5月20日公告送达至被告，因而双方于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》已于2017年2月28日因租赁期满而终止；2014年8月21日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月20日解除；在合同解除后，被告应腾退租赁的房屋，返还原告。同时，根据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原告有权要求被告支付拖欠的合同期内的房屋租金及物业管理费。现原告主张被告支付自2015年12月21日至2016年12月20日的办公房房屋租金76655.04元（290.36×22×12）、自2016年6月1日至2016年12月31日的宿舍房屋租金5880元（2520÷3×7）并未超出合同约定的费用范畴；对于原告主张的办公房物业管理费，因原告当庭陈述被告支付至2015年12月20日，故结合原告的诉讼请求，被告应支付原告自2015年12月21日至2016年12月20日的办公房物业管理费10452.96元（290.36×3×12），以上费用合计92988元。但对于原告主张的水电费1847.02元，因原告未能提供相应的证据，故本院对原告主张的水电费1847.02元不予支持。同时因被告尚交纳有2笔租房保证金于原告处，金额分别为7259元、2520元，现原告自愿将上述保证金在原告主张的租金和物业管理费中予以直接抵扣并无不妥，因而，被告实际应支付原告83209元（92988-7259-2520）。现被告苏州鑫海俊国信息科技有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六日、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告太仓市科技创业园有限公司与被告苏州鑫海俊国信息科技有限公司在2014年8月21日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月20日解除。二、被告苏州鑫海俊国信息科技有限公司于本判决生效后10日腾退占用的太仓市北京西路6号创业中心6楼西608室房屋、太仓市北京西路6号宿舍楼1#304室房屋，并将上述房屋返还原告太仓市科技创业园有限公司。三、被告苏州鑫海俊国信息科技有限公司于本判决生效后10日支付原告太仓市科技创业园有限公司83209元。被告苏州鑫海俊国信息科技有限公司支付原告太仓市科技创业园有限公司的款项，如采用转账方式支付，请汇入原告太仓市科技创业园有限公司确认的如下银行账户：户名太仓市科技创业园有限公司，开户行中国银行太仓上海路支行，账号52×××38。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3456元，公告费560，合计4016元，由原告负担21元，被告负担3995元。上述款项原告均已预交，本院不再退还，被告应负担部分由被告在履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 李 红代理审判员 乐 辉人民陪审员 张锦明二〇一七年七月二十五日书 记 员 左传超