四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终385号上诉人（原审被告）丁银贵，男，1979年2月24日出生，汉族，四川省合江县人，农民，住四川省合江县。委托诉讼代理人：蔡华刚，四川蜀渝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）泸州川源房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91510522560719427D。法定代表人：赵家贵，董事长。委托诉讼代理人：赵邦君，四川鼎正律师事务所律师。上诉人丁银贵与被上诉人泸州川源房地产开发有限公司（以下简称川源房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2016）川0522民初2485号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2017年6月2日受理本案后，依法组成合议庭于2017年6月21日采取听证形式进行审理。上诉人丁银贵及其诉讼代理人蔡华刚、被上诉人的诉讼代理人赵邦君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人丁银贵上诉认为，一、被上诉人通过不合法手段办理涉案房屋的产权证，并隐瞒事实欺骗上诉人签订房屋租赁合同，因而合同无效；二、涉案房屋的规划是车库，因按车库的出租标准计算租金；三、房屋的中央空调不能正常使用，应扣除中央空调费用。因此，上诉人请求二审法院依法改判。被上诉人川源房地产公司的诉讼代理人答辩认为，一、被上诉人出租的房屋质量合格，办证合法，上诉人的主张无证据证明；二、合同中明确约定租金，如若存在欺诈，上诉人应在合同签订一年之内申请撤销，但上诉人未在规定时间内提出；三、空调费用涉及另一个法律关系，不应在此案中解决。故被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。被上诉人川源房地产公司一审起诉时请求判令：丁银贵支付从2015年12月1日起至2016年11月30日止的房屋租金137979元，并支付违约金21040.50元。原判认定，2012年1月20日，川源房地产公司委托合江恒万物业有限公司对外出租合江县合江镇少岷北路326号“川源第一城”的资产，授权合江恒万物业有限公司仅负责签订房屋租赁合同，所有的权利、义务由委托人川源房地产公司享有和承担。2013年3月29日，合江恒万物业管理有限公司与丁银贵签订《房屋租赁合同》，约定合江恒万物业管理有限公司将合江川源第一城A座负二层儿童城号，面积498㎡的商铺出租给丁银贵从事儿童游乐场经营使用；租赁期限共计8年零1个月，即从2013年5月15日起至2021年5月14日止，其中2013年5月15日至2014年5月14日为免租期，正式计租金日为2014年5月15日；丁银贵应按时缴纳各项费用，包括物业服务费、中央空调费、水电等费用；租金计算方法为：2013年5月15日起至2016年5月14日期间的租金标准为22元/㎡，2016年5月15日起至2019年5月14日期间的租金标准为24.2元/㎡，2019年5月15日起至2021年5月14日期间的租金标准为26.4元/㎡；租金半年交付一次，于每一个时段届满前30日交付下一时段租金。另承租方应于合同签订当日支付65736元定金，该定金在合同开始执行后转为租金。合同签订当日，丁银贵还应缴纳履约保证金21912元。双方还约定违约金为21912元，若一方违约，违约金不足以弥补实际损失的，还应承担赔偿责任。若丁银贵逾期支付租金的，应按日以欠交租金总额的5‰支付逾期履行违约金等。该租赁合同还对双方享有的权利义务、免责事由、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，川源房地产公司将合同所涉的房屋交付丁银贵经营魔法·儿童主题乐园。承租后，丁银贵按约支付了租金至2015年11月30日，其中，2014年12月至2015年6月的租金系川源房地产公司免收。而后，丁银贵以房屋渗水、房屋不符合规划等为由未再支付租金。后川源房地产公司经登报、通知等方式催收未获，遂提起本案诉讼。另查明，2012年11月6日，川源房地产公司取得座落于合江县xxx路xxx号川源·第一城A座负二层商业用房的房屋所有权证，建筑面积为10086.09㎡，并将此房产向兴业银行股份有限公司泸州分行抵押贷款，于2013年6月4日办理了他项权利登记。还查明，到丁银贵经营的儿童乐园有几条道路。因川源房地产公司与他人存在其他纠纷，其中一条道路即川源第一城的天桥被大货车阻断一月左右，后川源房地产公司组织排除妨碍，已恢复正常通行。原判认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案租赁合同虽为合江恒万物业有限公司与丁银贵签订，但租赁物并非合江恒万物业有限公司所有，合江恒万物业有限公司只是依川源房地产公司的委托授权进行房产出租，故川源房地产公司系出租人，是本案适格诉讼主体和租赁合同当事人。川源房地产公司所出租的房产，虽原规划为车库，但其取得的是商业用房所有权证，说明规划已被修改，并且已经竣工验收，故川源房地产公司对其出租物拥有合法物权，可以进行出租。川源房地产公司既是租赁物的所有权人，又拥有合法的产权，其与丁银贵的租赁合同依法成立并合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。川源房地产公司已经将租赁物出租给被告，丁银贵应当按照约定支付川源房地产公司租金，故川源房地产公司主张被告支付租金的请求，予以支持。丁银贵认为计算租金的面积不准确，既无证据证明所主张的事实存在，并且丁银贵已经按合同载明的面积给付了2013年5月至2015年11月30日期间的租金，故对丁银贵的面积误差理由不予采信，仍按498㎡计算丁银贵应付租金。在丁银贵承租期间，虽存在因施工作业、房屋维修等对丁银贵经营有一定影响的事实，但川源房地产公司已经给予被告6个月免租，其免租的作法应当已经与川源房地产公司的责任相当，故对丁银贵要求扣除租期的理由也不予支持。对于川源房地产公司主张丁银贵的违约责任，法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案丁银贵未按合同约定支付租金的事实存在，已经构成违约，应当承担违约责任，但川源房地产公司主张按双方约定的每日5‰计算违约金，明显超出川源房地产公司实际损失，故对川源房地产公司的违约金请求调整为按中国人民银行计收逾期贷款的规定计算。据此，为维护双方当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：丁银贵于本判决生效后十日内支付泸州川源房地产开发有限公司2015年12月至2016年11月合江川源第一城A座负二层儿童城号商铺租金137979元，并自欠付之日起以所欠租金为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率标准计算支付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3480元，由泸州川源房地产开发有限公司负担480元，丁银贵负担3000元。丁银贵负担部分原告泸州川源房地产开发有限公司已预缴，由丁银贵在履行判决义务时一并向泸州川源房地产开发有限公司支付。本案在二审审理过程中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：上诉人提交了涉诉房屋产权登记信息的照片两份和律师调查令申请书一份，拟证明相关部门已经决定收回涉诉房屋的产权证，但不动产登记中心不予提供相关资料。被上诉人的诉讼代理人质证称，对律师调查令申请书的真实性无异议，但对产权信息的真实性不予认可，且不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人提供的照片复印件，不是住建部门出据的正式文件或手续，不能证明涉诉房屋的商业用房规划已经改变，因此本院对上诉人提交的三份证据不予采信。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。本院认为本案的争议焦点为：一、双方房屋租赁合同是否有效；二、租金应当以什么标准收取；三、因被上诉人未提供中央空调，是否应当调减房屋租金。第一，关于房屋租赁合同是否有效的问题。上诉人丁银贵认为涉诉房屋的规划是车库，被上诉人违法办理商业用房的产权证，欺骗上诉人签订房屋租赁合同。经审查，被上诉人在一审中已提交证据证明其取得的是商业用房所有权证，且已经过竣工验收。被上诉人主张涉诉房屋的用途规划已经更改，原产权证已经作废，应由被上诉人丁银贵承担举证证明的责任。被上诉人作为涉诉房屋的所有权人，拥有国家颁发的商业用房所有权证，其与上诉人签订的房屋租赁合同依法成立并有效。除此之外，上诉人丁银贵未有其他证据以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。因此，对于上诉人丁银贵认为签订合同是被上诉人存在欺诈行为致使合同无效的上诉理由，本院依法不予支持。第二、关于租金应当以什么标准收取的问题。上诉人丁银贵认为涉诉房屋的原规划是车库，不能以商业用房的标准收取租金，应按车库的出租标准计算租金。经审查，房屋租赁合同依法成立并生效，并受到法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人未举证证明被上诉人拥有的商业用房所有权证已被相关行政部门收回，被上诉人则有权按照合同约定收取上诉人租金。因此，对于上诉人丁银贵认为应按照车库的出租标准计算租金的上诉理由，本院依法不予支持。第三、因被上诉人未提供中央空调，是否应当调减房屋租金。上诉人丁银贵认为被上诉人未按照合同约定提供中央空调，导致上诉人安装柜式空调造成经济负担，应抵扣租金。经审查，房屋租赁合同载明：“中央空调费：按流量据实收费”。合同仅约定了上诉人若使用中央空调的收费问题，并不是约定被上诉人出租房屋一定提供中央空调作为硬件条件，且一审庭审中已举证证明中央空调不可用系多家商铺业主欠费，经多次催缴无果供电公司断电所致。因此，对于上诉人以中央空调相关费用调减租金的上诉理由，本院依法不予支持。综上所述，上诉人丁银贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元，由上诉人丁银贵承担。本判决为终审判决。审判长 刘 剑审判员 李 野审判员 李 平二〇一七年七月七日书记员 胡云双