.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初2245号原告：王建强，男，1991年2月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。被告：宁夏建兴住宅置业有限公司，住所地宁夏银川市金凤区。法定代表人：李建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛梅，北京市东友律师事务所律师。原告王建强与被告宁夏建兴住宅置业有限公司（以下简称建兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建强，被告建兴公司的诉讼代理人薛梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王建强向本院提出诉讼请求：1.判令建兴公司继续履行《银川市商品房买卖合同》（以下称商品房买卖合同）及《清水湾国子城二期商品房买卖合同补充协议》（以下称补充协议），并赔偿违约金151205.73元（自2015年1月1日暂计至2016年4月10日），违约金请求判决至实际交房之日；2.本案诉讼费由建兴公司负担。事实和理由：2013年9月6日，王建强与建兴公司签署商品房买卖合同，王建强购买建兴公司开发的银川市金凤区商品房一套（以下称涉案标的房屋），合同对双方的权利义务进行了约定。王建强如约向建兴公司履行了812934元的付款义务。2015年6月29日，王建强与建兴公司另行签订补充协议一份，该协议第三条对建兴公司延期交房违约责任作了进一步约定，建兴公司未按上述协议履行义务，已构成违约，故提起诉讼。建兴公司辩称，1.王建强于2016年4月11日办理了收房手续，开始入住并正常使用房屋，建兴公司未取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》（以下称商品房交付使用证）并未影响王建强对涉案标的房屋行使合理权利，故自2016年4月11日起，建兴住宅公司不应承担逾期交房违约责任。2.取得新建商品房交付使用证不应该作为建兴公司交付房屋的必要条件。2006年7月1日，银川市开始实施《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》，该规定要求新建住宅工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住和使用的基本条件，并取得新建住宅交付使用证，方可交付使用。新建住宅建设单位违反该规定的，处以一定数额的罚款。上述规定是政府对新建住宅建设单位的行政管理手段，目的在于保证建设单位交付的房屋具备居民入住和使用的基本条件。本案中，建兴公司交付的房屋完全具备了入住和使用的基本条件，并未损害买受人的实体利益。建兴公司未能取得新建商品房交付使用证是因业主未能按照规定缴存首期住宅专项维修资金。根据《银川市住宅专项维修资金管理办法》第八条、第十一条规定，首期住宅专项维修资金应当首先由商品住宅的业主缴纳，对于未售出的物业及未足额缴存专项维修资金的物业，才由建设单位先行代缴。本案为关联诉讼，类似情况的业主近83户，需要缴纳的专项维修资金200余万元，83户业主拒绝缴纳上述款项的行为导致建兴公司无法办理新建商品房交付使用证。综上，新建商品房交付使用证不应作为建兴公司交付房屋的必要条件，只要交付的房屋能够实现业主合理使用目的即达到了合同目的，故建兴公司不同意支付违约金。3.补充协议约定的违约金过高，应当予以核减。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对王建强、建兴公司提交的商品房买卖合同、购房发票、补充协议、《临时管理规约承诺书》等证据的三性，本院予以确认并在卷佐证。本院认定经审理事实如下：2013年9月6日，王建强与建兴公司签订商品房买卖合同一份，双方合同约定：王建强（买受人）购买建兴公司（出卖人）开发的涉案标的房屋，总价款812934元；房屋交付期限为2014年12月31日前，逾期交房出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金。该合同第九条、第十二条约定，涉案标的房屋交付、交接时，出卖人应当取得并提供新建商品房交付使用证、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（以下简称”两书一证”）住宅证明文件，如果出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房买卖合同签订后，王建强如约履行了812934元付款义务，建兴公司未能按照合同约定的期限履行交房义务。为此，王建强等小区业主多次与建兴公司交涉。2015年6月29日，就延期交房违约责任王建强与建兴公司签订补充协议一份，双方达成如下主要协议：1.房屋交付时间延期至2015年8月31日；2.自2015年1月1日至2015年8月31日，建兴公司每日按照王建强已付款总额的万分之二进行赔付；3.如果再次逾期，自2015年9月1日起，在原每日万分之二的基础上，赔付比例逐月递增万分之一。2016年4月9日，王建强交存物业专项维修资金6471.5元。同年年4月11日，王建强办理了涉案标的房屋交接手续，领取了钥匙。王建强认为，建兴公司违反合同约定逾期交房且至今未取得新建商品房交付使用证，即便买受人办理了房屋交接手续，建兴公司也未实际完成合同约定的交付、交接义务，应当按照补充协议约定继续承担违约责任，直至取得并提供涉案标的房屋新建商品房交付使用证为止。另查，建兴公司在本案一审法庭辩论终结时仍然未取得涉案标的房屋”两书一证”住宅证明文件。本院认为，王建强与建兴公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应予全面履行。王建强履行了交付房款义务，建兴公司未按合同约定的交付、交接条件和期限，即取得并提供”两书一证”住宅证明文件于2014年12月31日前交付涉案标的房屋，已构成违约，应当承担相应的民事责任。补充协议是在建兴公司逾期交房，包括王建强在内的小区业主为维护自身合法权益与建兴公司协商一致的结果，该协议内容不违反法律或行政法规强制性规定，是对商品房买卖合同关于逾期交房违约责任条款的变更，双方应予全面履行。王建强与建兴公司签订的商品房买卖合同中，并未约定购房人必须先行交存首期住宅专项维修资金。《银川市住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定”开发建设单位未售出的物业及未足额交存住宅专项维修资金的物业，由开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前，按照本办法第八条规定足额交存住宅专项维修资金”，建兴公司关于未取得新建商品房交付使用证责任在于买受人未按期交存住宅专项维修资金的本金理由，依法不能成立，其关于涉案标的房屋自2016年4月11日起再没有义务支付违约金的主张，理据不足，本院不予支持。王建强尽管于2016年4月11日办理了房屋交接手续，但建兴公司的交付行为与商品房买卖合同第九条、第十二条约定的条件不符，不能视为双方对合同约定的交付条件的变更，故建兴公司应当按照补充协议约定支付自2015年1月1日至取得并提供涉案标的房屋新建商品房交付使用证等住宅证明文件之日止期间的违约金。补充协议约定违约金在每日万分之二的基础上，自2015年9月1日起赔付比例逐月递增万分之一，该约定过分高于给王建强造成的守约损失，故本院予以调整，即自2015年9月1日起，建兴公司每日承担已付房屋总价款万分之三的违约金，至实际取得并提供涉案标的房屋”两书一证”之日止。关于王建强主张的违约金。自2015年1月1日至2015年8月31日期间，按照已付房款总额的万分之二赔付，本院支持违约金39346元（812934元×每日万分之二×242日）；自2015年9月1日起至2016年4月10日期间，按照已付房款总额的万分之三赔付，本院支持违约金54141.4元（812934元×每日万分之三×222日）。以上合计93487.4元。从2016年4月11日之后违约金按每日万分之三赔偿支付至建兴公司取得并提供涉案标的房屋两书一证”住宅证明文件之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于判决生效后三十日内按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的交付、交接条件（即《银川市新建商品房配套设施交付使用证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》提供齐全）向原告王建强交付房屋；二、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于判决生效后十日内支付原告王建强逾期交付房屋违约金93487.4元，并以已付房款812934元为基数，按照每日万分之三赔偿支付2016年4月11日至实际取得涉案商品房《银川市新建商品房配套设施交付使用证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》之日止期间的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费减半收取计1662元，由原告王建强负担300元，被告宁夏建兴住宅置业有限公司负担1362元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员史建文二○一七年七月十二日法官助理李蕾书记员孙超