陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终7831号上诉人（原审被告）：赵秦川，男，汉族，1954年12月27日出生，住西安市碑林区。委托代理人：黄岩，陕西连邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：倪桂玲，女，汉族，1961年1月1日出生，住西安市碑林区，系赵秦川之妻。委托代理人：黄岩，陕西连邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李再强，男，汉族，1976年4月8日出生，住陕西省府谷县。委托代理人：樊峥民，陕西合恒律师事务所律师。委托代理人：邹茹恒，陕西合恒律师事务所律师。上诉人赵秦川、倪桂玲因与被上诉人李再强房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113初字第8899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵秦川及其委托代理人黄岩，与被上诉人李再强之委托代理人樊峥民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵秦川、倪桂玲上诉请求：请求二审法院撤销西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113初字第8899号民事判决书主文第二、三项判决内容，以实际查明的损失数额改判。事实和理由：一、事实不清。在一审法院本案审理过程中，李再强一审主张的损失如下房屋居间费10000元、按揭房产服务费10330元、交付的定金20000元。虽主张违约金人民币76500元赔偿责任，但并未提供任何事实依据，一审查明李再强损失的数额为20330（房屋居间费10000元和按揭房产服务费10330元之和）。二、法律适用错误。根据《合同法》第一百一十六条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，在本案一审中，李再强并未提供76500元违约金的财产损失的法律依据，一审法院违背上述规定作出判决，明显适用法律错误。李再强辩称，一、一审判决认定事实十分清楚。2016年3月3日双方合同签订后，被答辩人拒不履行合同义务，导致合同解除，被答辩人对合同解除负有全部过错；在此期间答辩人一年多一直在外租房居住；目前房价大幅增长，答辩人同等价款已无法再购买到同等面积和地段的商品房，这些损失均是因被答辩人的违约造成的直接损失，远比双方合同中10%的违约金高。二、一审法院依据《合同法》第114条判决被答辩人支付违约金公平公正，并无不当。双方签订的合同真实合法有效。约定违约金未超出双方签订协议时应预见范围。被答辩人对于自身违约的法律责任及后果是清楚明白的。被答辩人选择违约且一审中未对违约金约定提出异议，视为对违约金内容的认可，所以就应当按照合同约定标准支付答辩人违约金。三、被答辩人上诉援引《合同法》解释二第二十八条认为一审法律适用错误，明显没有依据。其法律适用问题并非本案的情形，本案中即约定了定金，又约定了违约金条款，答辩人依法有权进行选择适用。李再强向一审法院起诉请求：1、解除李再强与赵秦川、倪佳玲就买卖位于西安市碑林区××路××家属院小区××楼××单元××室房屋签署的编号为0005602的《海汇房产买卖居间合同》；2、赵秦川、倪佳玲返还李再强已支付购房定金20000元；3、赵秦川、倪佳玲赔偿李再强为履行《海汇房产买卖居间合同》已支付10000元居间服务费；4、赵秦川、倪佳玲赔偿李再强为履行该合同，向西安永诚融资担保有限责任公司交纳按揭担保服务费10330元；5、赵秦川、倪佳玲赔偿李再强违约金人民币76500元；6、赵秦川、倪佳玲承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月3日李再强与经西安海汇万家实业有限责任公司(以下简称海汇公司)中介，签订了合同编号为0005602的《海汇房产房屋买卖居间合同》。合同约定：李再强（乙方）向赵秦川、倪佳玲（甲方）购买位于西安市碑林区××路××家属院小区××楼××单元××室房屋，建筑面积127.76平方米（以房产证的面积为准），房屋用途：住宅，房屋结构：框架，装修情况：简装。2006年取得房产证，房产证号：1100106018-37-21-102**。该房屋性质为：商品房，该房设有抵押，贷款余款约430000元，甲方（赵秦川、倪佳玲）应在2016年3月31日前自行办理完解押手续并取得房产证。房屋成交价765000元整。该房屋本次交易前的契税已交，产权办理转移手续时间为乙方（原告）贷款银行审批通过7个自然日内开始办理产权转移手续，交房时间为产权转移后1个自然日内，签订合同当日乙方（李再强）向甲方（赵秦川、倪佳玲）支付定金人民币20000元。《合同》第七条约定：1、甲乙双方未按照约定的时间节点履行合同，构成逾期违约，守约方有权收取逾期违约金。逾期在三十个自然日内，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行。2、甲乙双方未按照合同约定履行或因甲乙双方任何一方原因导致未成交，逾期超过三十个自然日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。（1）甲方若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时甲方应向丙方支付本合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金；①甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；②该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；③拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的；④将该房屋出售给第三方的。（2）乙方若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，乙方应该按照房屋成交价的10%向甲方支付违约金，甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时乙方应向丙方支付本合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金；①提供的证件等资料不真实、不完整、无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；②拒绝购买该房屋的。李再强、赵秦川、倪桂玲对此均无异议。赵秦川20**年3月3日收到李再强购房定金人民币20000元，房屋坐落碑林区红缨路建行家属院21号楼10201室，有李再强提供定金收条为据，赵秦川、倪桂玲对此予以承认。李再强2016年3月3日向居间方西安海汇万家实业有限责任公司交纳10000元居间服务费，有李再强提供的加盖有西安海汇万家实业有限责任公司财务专用章的收款收据为证。2016年3月11日，李再强向西安永诚融资担保有限责任公司交纳按揭房产服务费10330元，有李再强提供的加盖有西安永诚融资担保有限责任公司财务专用章的收款收据为证。至今，赵秦川、倪桂玲没有解除涉案房屋的抵押。赵秦川、倪桂玲主张本案属于居间合同，不是房屋买卖合同，房屋买卖合同尚未成立，赵秦川、倪桂玲同意返还收取李再强定金20000元，不存在违约责任一说，认为对涉案房屋的解押是海汇公司的义务，而非其的义务，但对此未能提供予以证明。一审法院认为，李再强与赵秦川、倪桂玲于2016年3月3日签订的《海汇房产买卖居间合同》是双方当事人真实意思表示，并未违反国家法律法规的强制性规定，且不具有其它的无效情形，属于有效合同，对李再强、赵秦川、倪桂玲均有约束力，李再强、赵秦川、倪桂玲均应按照合同的约定享有权利、履行义务。赵秦川、倪桂玲主张涉案房屋的解押义务在于西安海汇万家实业有限责任公司，但赵秦川、倪桂玲并没有提交证据予以佐证，所以涉案房屋的解押义务应按合同约定由赵秦川、倪桂玲在约定的时间内完成。至今赵秦川、倪桂玲并没有将涉案房屋的解押手续办理完毕并取得房产证，且赵秦川、倪桂玲表示于2016年7月13日及2016年7月18日等多次告知西安海汇万家实业有限责任公司，涉案房屋无法出卖的意思，故赵秦川、倪桂玲的行为已构成根本违约，且符合合同约定的解除条件，所以对李再强要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。同时赵秦川、倪桂玲应对其根本违约行为向李再强承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法”之规定，李再强要求赵秦川、倪桂玲按照双方合同约定以房屋成交价的10%即76500元支付违约金的诉请于法有据，其请求依法予以支持。对于赵秦川、倪桂玲收取李再强20000元定金一节，因赵秦川、倪桂玲作为收受定金的一方违约，并不影响李再强要求其返还定金的权利。本案中，因赵秦川、倪桂玲的原因致使合同目的不能实现，故李再强诉请赵秦川、倪桂玲返还已收取的定金20000元依法予以支持。对于李再强要求赵秦川、倪桂玲赔偿居间服务费、按揭担保服务费等损失一节，因与请求赔偿违约金的主张重复且属另一法律关系，故李再强诉请赵秦川、倪桂玲赔偿其居间服务费、按揭担保服务费等损失的要求依法不予支持。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告李再强与被告赵秦川、倪桂玲于2016年3月3日签订编号为0005602的《海汇房产买卖居间合同》予以解除。二、被告赵秦川、倪桂玲于本判决书生效之日起十日内返还原告李再强购房定金20000元。三、被告赵秦川、倪桂玲于本判决书生效之日起十日内支付原告李再强违约金76500元。四、驳回原告李再强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2637元，由原告李再强承担337元，由被告赵秦川、倪桂玲共同承担2300元，鉴于案件受理费原告已预交，故被告赵秦川、倪桂玲将其应承担的2300元案件受理费于本判决书生效之日起十日内直接支付原告李再强。二审中，当事人未提交新证据。经本院审查，一审法院查明事实属实。本院认为，李再强与赵秦川、倪桂玲2016年签订的《海汇房产买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，且没有违反国家的相关法律法规，为合法有效合同，对各方当事人均产生法律约束力。在该合同的履行中赵秦川、倪桂玲未按照合同约定履行义务，李再强请求解除，一审亦予以解除，赵秦川、倪桂玲对此并无异议，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故一审判决赵秦川、倪桂玲返还所收取的定金20000元并未不妥。虽然该法条规定当事人可以有权要求赔偿损失，但是在李再强与赵秦川、倪桂玲签订的《海汇房产买卖居间合同》第七条中明确约定了违约条款，该约定合法有效，合同的效力高于法律规定，故一审法院支持李再强要求按照合同约定由赵秦川、倪桂玲承担相应违约责任的请求依法有据。一审中李再强虽然主张赵秦川、倪桂玲赔偿房屋居间费10000元、按揭房产服务费10330元以及定金20000元，但赵秦川、倪桂玲就此认为该费用就是李再强的实际损失，该主张缺乏依据，且不合理，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，而本案中赵秦川、倪桂玲未提供双方约定的违约金过分高于李再强实际损失的证据，亦未提出对违约金予以减少的请求，故其认为应按照李再强一审主张的20330元进行赔偿没有依据。据此赵秦川、倪桂玲上诉不能成立，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1204元（赵秦川、倪桂玲已预交），由赵秦川、倪桂玲承担。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一七年七月十一日书 记 员  崔诚浩