终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0103民初3262号原告：王木新，男，1957年8月23日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：林似贤，女，1958年9月6日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：广州广进房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区西塱江夏村112号101房，实际经营地：广州市荔湾区花地大道126号明月水岸。法定代表人：林叶材，职务：执行董事。委托诉讼代理人：龙天然，男，1973年6月15日出生，该司职员，联系地址。被告：广东宏大建筑安装工程有限公司，住所地：广州市白云区黄石西路599号8楼写字楼。法定代表人：陈亚稳，职务：执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，1981年8月31日出生，该司职员，联系地址。原告王木新、林似贤诉被告广州广进房地产开发有限公司、被告广东宏大建筑安装工程有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年4月24日立案受理后,依法由审判员张艳独任审判，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告王木新、林似贤，被告广州广进房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龙天然，被告广东宏大建筑安装工程有限公司的委托诉讼代理人黄志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王木新、林似贤共同诉称：2014年5月1日原告就购买位于广州市荔湾区花地大道南×号（自编×栋）×层×房（含至尊装修）事宜与被告广州广进房地产开发有限公司（以下简称广进公司）签订了《广州市商品房买卖合同》，同时由广进公司指定与被告广东宏大建筑安装工程有限公司（以下简称宏大公司）签订了《装饰工程委托协议书》。合同约定房屋总价1591266元和装修工程总价713560元，合计2304826元。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告迟迟不能按期交房，因装修及建造质量问题一直拖到2016年5月21日才交付，总共延迟违约326天。另外，根据合同第18条和补充协议第7条及广州市房地产测绘院于2015年9月11日作出的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，实测套内建筑面积比原告预交款的面积少了0.274平方米，因此广进公司应退回原告多交的款项5174.54元及支付利息。为此请求判令：1.两被告向原告共支付延期交房违约金37568.66元（从2015年7月1日至2016年5月21日共325天，每日按总房款2304826元的0.005%计算）；2.被告广进公司向原告退还多交的面积款5174.54元及利息（从通知交房之日起计至付款日止，按银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费由两被告承担。被告广州广进房地产开发有限公司辩称：不同意原告诉求，理由如下：1.本案中原告分别与两被告签订《商品房买卖合同》及《装饰工程委托协议书》，原告诉求涉及两个不同法律关系，不能在同一案件中审理。2.原告诉请支付延期交房违约金的计算期间与标准均不符合约定。我方已经在2016年1月11日向原告发出收楼通知书，同意支付违约金至2016年1月11日。违约金标准应按合同约定的0.003%计算。3.现房产证未办出，应等房产证办理后才能计算面积差。被告广东宏大建筑安装工程有限公司辩称：1.同意被告广进公司的第一点答辩意见。2.根据双方签订的《装饰工程委托协议书》中关于违约金的标准，也是参照《广州市商品房买卖合同》约定的标准，故违约金标准应按照《广州市商品房买卖合同》第14条的分段分标准计算。3.我方是在2016年2月电话通知原告进行验收，但原告直到5月份才办妥收楼手续，因此从2016年2月至5月期间的责任应当由原告自行承担。经审理查明：位于广州市荔湾区西塱村裕安围地段的【元邦明月水岸】是由被告广进公司开发的小区，广进公司选聘案外人广东元邦物业管理有限公司为该小区提供前期物业管理服务。2014年1月18日，原告（委托方）和被告宏大公司（受托方）签订《装饰工程委托协议书》约定：装修工程地点为广州市荔湾区花地大道南【元邦明月水岸】×栋×房，建筑面积103.8平方米；为了维护小区建筑风格的统一性，委托方认购该物业后，自愿将该物业的装修事宜委托受托方全权处理，并同意按照楼盘提供的统一装修方案进行装修；装修工程总价：713560元，受托方按照总价包干承接本装修工程，合同总价不因房屋实测面积、材料价格、市场变动等因素作任何调整，完工后不另结算；受托方按照委托方的要求，于2015年6月30日前将完成本合同工程施工的该物业交付给委托方，若受托方逾期向委托方交付上述房屋违约责任参照委托方与广州广进房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》延期交房违约责任执行。装修标准详见附件；委托方与广州广进房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》无效、终止或解除的，则本委托协议随之无效、终止或解除，且受托方无须向委托方承担任何赔偿或其他责任，已施工的装修工程属于受托方所有；该合同附件为【元邦.明月水岸】公共部分装修标准和《至尊装修交楼标准》。当日，原告向广进公司支付定金50000元。之后原告于2014年1月25日向广进公司支付房款1231266元；向宏大公司支付装修款573560元。2014年5月1日，原告（乙方）和被告广进公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：乙方购买元邦明月水岸自编A、B栋自编×栋×层×房，该商品房建筑面积103.8平方米，其中套内建筑面积84.26平方米，共有分摊面积约19.54平方米；该商品房按套出售，单价每平方米18885.19元，总金额1591266元；乙方在2014年5月1日前一次性支付全部房价款；该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。甲方如未能按合同规定的期限交房的，逾期不超过180日的，甲方应自约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，不超过365日的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行等。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料等。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。附件六约定装饰、设备标准：【元邦.明月水岸】毛坯装修标准等；附件七本补充协议约定：甲乙双方同意交房条件变更为房屋交付时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的资料变更为《建设工程规划验收合格证》，其他资料暂不提供。签订合同后，原告于2014年5月8日向广进公司支付剩余房款310000元，向宏大公司支付剩余装修款140000元。2016年1月11日，广进公司向原告发出《收楼通知书》，原告于2016年1月23日前往案涉房屋，但当天原告未办理收楼手续。原告认为拒绝收楼的原因在于广进公司未能提供合同约定的房屋验收文件，且案涉房屋存在质量问题；广进公司认为原告要求其提供《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的资料，但合同附件已变更了交房条件，根据附件内容房屋已具备交付条件。原告于2016年5月21日办理了收楼手续。案涉房屋目前尚未办理房产证。另查，广进公司委托案外人广东元邦物业管理有限公司为【元邦明月水岸】小区提供前期物业管理服务。原告为证明案涉房屋实际套内面积比合同约定的面积小了0.247平方米，提供了广州市房地产测绘院于2015年9月11日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》以及管理费发票；为证明广进公司认同其迟延交楼存在违约的事实，提供了广东元邦物业管理有限公司出具的《延迟交楼赔偿金额通知单》以及原告的回复，其中通知单记载：开发商延迟交楼产生的赔偿金9404.38元用作抵扣案涉房屋物业管理费等；原告回复表示不认可物业公司的违约金计算方法。为证明2016年1月23日收楼时案涉房屋存在质量问题的事实，提供了拍照留存的“明月水岸园房屋状况检查表”及屋内情况的照片。两被告对上述证据均不予确认。庭审中，广进公司陈述其在2016年1月23日在收楼现场公示了《建设工程规划验收合格证》，但未能提供书面依据，原告对此不予确认。本院认为：关于法律关系的问题，原告为购买案涉房屋于2014年5月1日与广进公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同是双方当事人的真实意思表示，为合法有效。另原告早于2014年1月18日和被告宏大公司签订关于案涉房屋的《装饰工程委托协议书》，虽然该合同形式上为委托装修合同关系，但从合同中关于小区统一装修方案条款，延期交房违约条款，生效、终止及解除情形条款等内容来看，该合同实质是对案涉房屋关于装修装饰方面的补充约定；结合原告是同时支付装修款和房款的事实，可以认定该《装饰工程委托协议书》实际为上述《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分，两被告应共同承担向原告交付案涉房屋的义务；且房屋总房款应为两被告收取的房价款和装修款之总和。两被告抗辩认为上述两合同分属不同法律关系依据不足，本院不予采纳。关于房屋交付条件的问题，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条明确约定了交房条件，虽然《补充协议》另约定，原告不再要求被告在房屋交付时达到原交房条件，被告在交付时仅需提供《建设工程规划验收合格证》，其他资料暂不提供。但该约定的交楼标准低于法定的标准，且不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。因此，被告主张以《补充协议》约定的交楼标准作为商品房交付标准，缺乏法律依据，本院不予采信。庭审中，被告对于未能在合同约定的时间（2015年6月30日前）交付房屋给原告无异议，并同意承担逾期交房的违约责任，但双方对于违约金截止时间存在不同意见。原告主张违约金截止至原告办理收楼手续之日，即2016年5月21日；被告认为逾期交楼违约金应计算至2016年1月11日被告向原告发出《收楼通知书》之日，但被告并未举证证明案涉楼盘在此日期已取得《建设工程规划验收合格证》，且房屋已满足基本居住要求，故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。逾期交楼违约金应计算至2016年5月21日。如前所述，两被告共同负有交付房屋的义务，现两被告因逾期交房构成违约，应共同承担违约责任，向被告支付逾期交楼违约金。关于面积差房款的问题，因案涉房屋目前尚未办理产权证，原告提供的证据不足以证明案涉房屋实际套内面积比合同约定的面积有所减少，故对于原告要求被告退还多交的面积款5174.54元及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州广进房地产开发有限公司、广东宏大建筑安装工程有限公司向原告王木新、林似贤支付逾期交楼违约金（以总房款2304826元为基数，从2015年7月1日起计至2016年5月21日，按每日0.005%计算，违约金总额以总房款为限）。二、驳回原告王木新、林似贤的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费434元，由原告王木新、林似贤负担67元，被告广州广进房地产开发有限公司、广东宏大建筑安装工程有限公司负担367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 艳二〇一七年七月十三日书记员 黄少敏胡嘉茵