湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0121民初3241号原告何凯其，男，1965年1月7日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人徐爱群，湖南君卓律师事务所律师。被告凌某2，男，1974年11月6日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告凌某1，男，2002年1月3日出生，汉族，住长沙县。法定代理人凌某2，男，1974年11月6日出生，汉族，住湖南省长沙县，系凌某1的父亲。第三人凌敏，女，1971年6月4日出生，汉族，住长沙市雨花区，系凌某2的姐姐。原告何凯其与被告凌某2、凌某1、第三人凌敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何凯其及其委托代理人徐爱群、被告凌某2（兼被告凌某1的法定代理人）到庭参加了诉讼。第三人凌敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告立即协助原告办理长沙县泉塘三期安置区19栋101、201、301及5××号房产过户手续；2、被告向原告支付从2017年4月14日起至实际过户之日止的违约金6100元（暂算至2017年6月13日，计算标准为100元/天）；3、被告向原告支付从购房款支付之日起至房产实际过户之日止的利息损失29725元；4、被告承担本案诉讼费及财产保全费用。两被告答辩要点：凌某2虽接受凌敏的委托代为出卖401号房屋，但无权代凌敏签合同和确定房价款，《补充协议》中约定的价款2688000元，也并不包含401号房屋的价款。因原告未付完剩余购房款68.8万元，故被告不能协助办理房屋过户手续。原告主张利息损失29725元，计算方式有错误，即使计算利息，本金也并非200万元，而是178万元，200万元应包括被告向原告的借款22万元。对于违约金，因原告没有全额支付购房款，系违约方，故不存在由被告支付违约金。第三人凌敏未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1、2016年9月22日，凌某2与湖南新环境房地产经纪连锁公司（以下简称新环境公司）签订一份《限时委托代理销售协议》。该协议载明凌某2、凌敏为房屋的出卖人（甲方），凌某2、凌某1、凌敏为房屋的产权人，拟出售的房屋包含长沙县泉塘三期安置区19栋401号房屋。该协议上无凌敏签名。2、2016年10月25日，凌某2、何凯其（买受方兼乙方）、新环境公司（居间方兼丙方）三方签订一份《房屋买卖合同》。该合同载明：凌某2、凌某1、凌敏为出售方兼甲方。其中，合同第一条第1款约定：“1、甲方……建筑面积约为470平方米……。”第二条约定：“甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币2650000元，全额支付给甲方。”第四条第3款约定：“甲方的义务。3、甲方在签订本合同后7日内将办理该房屋过户及借款所需的一切资料提交代办机构或乙方。4、甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。”第五条第1款约定：“乙方的义务。1、乙方按本合同约定的付款步骤、时间按期付款。”第七条第3款约定：“甲、乙双方交房时间为甲方收到全款之日。”第八条约定：“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方支付与本合同定金数目相同的违约金。”第十条备注栏第1款注明：“1、长沙县泉塘街道办事处长桥社区泉塘三期安置区19栋101、201、301、401、501、601号（整栋），其中601号房无产权。”第十一条约定：“甲、乙、丙三方一致认同在签订本合同时已对合同的所有条款均已了解，认可且无异议。”凌某2、何凯其分别代表卖方和买方在合同尾部签名并加按指印，新环境公司则在合同上加盖公章。凌某1、凌敏未在合同上签名。经查，合同项下601号房屋未办理产权登记，系凌某2在房屋顶层加盖并使用。101-301号房屋产权人为凌某2，401号房屋产权人为凌敏，5××号房屋产权共有人为凌某2和凌某1。101-5××号房屋总建筑面积为470平方米。3、上述合同签订当天，何凯其支付凌某2购房定金50000元，由凌某2出具一张收条，载明：“今收到何凯其购买泉塘三期19栋101-601全部购房定金50000元。”4、2017年2月20日，何凯其与凌某2另签订一份《补充协议》，约定：“1、成交价格……更改为2688000元……；3、交房时间在过户后2个月内。”该《补充协议》签订当天，何凯其向凌某2转账支付购房款1730000元，同时，凌某2以所欠何凯其借款220000元抵作相应购房款，由凌某2向何凯其出具一张金额为2000000元的收条。5、何凯其陈述，签订《补充协议》后，经与凌某2协商，双方同意再次增加房价款100000元，房屋总价款实际变更为2788000元。6、2017年4月10日凌某2志将凌敏尾数为6639的工商银行卡号发送至何凯其手机。当天，何凯其向凌敏的银行卡汇款788000元。同年4月13日，凌敏将401号房屋过户到何凯其名下。判决的理由与结果本院认为：一、第三人凌敏经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响本院根据查明的事实依法裁判。二凌某2志出售凌敏房屋是否系无权代理。本院认为凌某2志与何凯其签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，合法有效。虽凌敏未在《房屋买卖合同》及《补充协议》上签字，也未凌某2志出具卖房委托书，但凌敏在收到何凯其向其银行卡支付的相应购房款后，未持异议，并自动协助何凯其办理了401号房屋的过户手续。因此，相应证据能够形成完整证据链，充分证明凌敏委凌某2志代为出卖自己名下401号房屋且交易成功的事实，故应认凌某2志系有权代理凌某2志答辩主张自己系无权代理，因与事实不符，不予采信。三、《补充协议》中约定的价款2688000元是否包括401号房屋的价款。本院认为凌某2志与新环境公司签订的《限时委托代理销售协议》凌某2志与何凯其签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，以凌某2志向何凯其出具的定金收条等，均能够证凌某2志出卖的系101-601号整栋房屋，而从未将凌敏的401号房价款单独计价凌某2志答辩主张2688000元未包含401号房屋的价款，但又未提供相反证据证明，故应认定2688000元系101-601号整栋房屋的价款。同时，何凯其自认购房款整体增加100000元，房屋总价款实际为2788000元，未损害卖方利益，应予认定。四、原告的损失如何认定。根据《房屋买卖合同》第七条第3款“甲、乙双方交房时间为甲方收到全款之日”，以及第八条“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金”的约定，现原告于2017年4月10日已支付全部购房款2788000元，但被告至今未履行交房义务，也未协助办理房屋过户手续，已构成违约，理应按100元/天的标准支付原告违约金。原告主张违约金从2017年4月14日起算，合理合法，应予认定。因买卖双方并未解除涉案合同，无需由被告返还购房款，故对原告诉讼主张的利息损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被凌某2志凌某1栋在本判决生效后十日内协助原告何凯其办理将长沙县泉塘三期安置区19栋101、201、3015××号号房屋产权过户给何凯其的相关手续，并将101、201、301、501、601号房屋交付给何凯其；二、限被凌某2志凌某1栋在本判决生效后十日内支付原告何凯其逾期交房违约金，违约金按100元/天的标准，从2017年4月14日起算至上述第一项房屋办理过户之日止；三、驳回原告何凯其的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费696元，减半收取348元，财产保全费5000元，共计5348元，由被凌某2志凌某1栋共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 邓 翠二〇一七年七月三十一日法官 助理 邓超兰代理书记员 黄立康附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。