湖南省道县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1124民初1144号原告莫计兰，女，1985年3月1日出生，公民身份号码：4311241985********，汉族，湖南省道县人，农民，住湖南省道县西洲街道办事处XXXX。委托诉讼代理人张波（特别授权），湖南濂溪律师事务所律师。被告道县通力房地产开发有限公司，住所地：道县潇水中路（教育宾馆四楼）。法定代表人何昌龙，该公司总经理。委托诉讼代理人何军，道县蓝天法律服务所法律工作者。原告莫计兰与被告道县通力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人张波，被告道县通力房地产开发有限公司的法定代表人何昌龙及委托代理人何军到庭参加诉讼，原告莫计兰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫计兰向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋权属（含土地使用）登记手续，交付房地产权属证书；2、给付逾期办理房地产权属证书的违约金8640元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由为：2011年12月9日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定原告以288000元的价格购买被告的奥苑新城如意居幢A单元903房，交房期限为2012年12月30日，逾期交房超过90个工作日的，按日处购房款的万分之一点五的违约金，房地产权属登记在交房后90个工作日内办理，逾期按已付房款的3%支付违约金等事项。合同签订后，原告如约交清了购房款和房产、国土办证费，但被告至今未办理好房屋权属登记手续，应当承担相应的违约责任。被告道县通力房地产开发有限公司辩称：被告已经按照约定办理了房屋权属初始登记，目前办证的主体应当是房地产管理部门，而不是被告。被告不应当承担逾期办证的违约金，因为逾期办证的原因是政府相关部门不作为导致，属于不可抗力，故按照法律规定和合同约定，被告不应当承担违约责任。故请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：对于被告提交的证据：1、《会议纪要》、《关于暂停办理地产开发项相关手续的通知》、《道县调整容积率补交土地出让金告知书》；2、《关于奥苑新城未增加容积率的报告》、《关于调整规划方案的请示报告》、《药材公司院内改造规划调整》规管办审批表；3、请示报告、信访登记。原告的委托诉讼代理人张波提出如下质证意见：证据1，是被告自己的事，与本案无关；证2的质证意见同证据1，且对原告的证明目的不予认可，不是不可抗力；证3，被告向有关部门反映是对的，但是应提起行政诉讼解决问题。本院经审查认为，被告所提交的上述证据，具备客观性、合法性、关联性，可以作为本案认定的事实依据予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年12月9日，原告莫计兰与被告道县通力房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，双方约定：原告以288000元的价格购买被告的奥苑新城如意居幢A单元903房，交房期限为2012年12月30日前，被告将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。……”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，被告向原告交付了房屋。2013年12月2日，原告向被告交纳了所购买商品房的房产办证费、国土使用权办证费共计人民币7160元。2013年9月3日，道县工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组办公室就下发了道专治办函【2013】3号文件《关于暂停办理房地产开发项目相关手续的通知》。通知规定：“县房产局：经县专治办调查核实，部分房地产开发项目变更规划、调整容积率后，至今尚未补缴土地出让金。按照县委、县政府的统一安排布署，拟请你局自发函之日起暂停办理下列房地产项目（名单附后）的相关手续，待项目方补缴土地出让金并经县专治办核定后，凭县专治办可办证通知单再为其办理相关手续，在此期间如擅自办理相关手续，将严肃追究经办人员、分管领导直至主要领导的责任。”该通知所附名单中包括被告的道县奥苑新城房地产项目。2013年9月，道县房产管理局停止了奥苑新城小区房屋产权证的办理。2015年6月10日，道县国土资源局向被告下达了《道县调整容积率补缴土地出让金告知书》。告知书内容为:“道县通力房地产开发有限公司：经核实，你公司奥苑新城项目调整容积率增加4.14，增加建筑面积83027平方米，应补缴土地出让金2934.59万元，根据相关法律法规，请你公司于2015年6月24日前缴清上述应补缴的2934.59万元土地出让金，否则，将依法强制征缴……”。被告收到道县国土资源局送达的告知书后，向道县国土资源局提出了书面异议,异议认为没有超容积率，不应当补缴土地出让金。由于上述等原因，被告至今没有为原告办理好本案诉争房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告道县通力房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为买受人已经按照合同约定向被告支付了房款，并向被告交纳了房产、国土使用权办证费用，遵循当事人意思自治原则，被告在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有主动为原告向不动产权属登记机构申请办理权属证书的义务，该义务直至原告取得权属登记机构下发的权证时止。目前，政府相关主管部门下发通知要求暂停办理奥苑新城的房产相关手续，该通知属行政监管范畴，行政管理法律关系受行政法调整，不属本案审查范围。原、被告双方签订的商品房买卖合同，系民事合同，双方当事人应当按照合同约定全面、正确地履行自己的义务。故对原告要求被告办理房屋权属（含土地使用）登记手续，交付房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告给付逾期办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求，原、被告签订的合同第十五条明确约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。本案中，被告辩称逾期办证的原因是政府相关部门不作为导致，属于不可抗力，被告不应当承担违约责任的理由与客观情况不符，民法中的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如战争、自然灾害等，本案是政府相关主管部门认定被告所开发的奥苑新城房地产开发项目超容积率，需补缴土地出让金，进而决定暂停办理奥苑新城的房产相关手续，显然不能构成法律意义上的不可抗力。但政府相关主管部门决定暂停办理奥苑新城的房产相关手续的政府行政行为所造成的第三人原因也是导致被告违约的一定原因，该原因是原、被告签订合同时双方未预料到的，故对原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以酌情部分支持，即被告承担70%的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限被告道县通力房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内代为原告莫计兰办理位于道县西州街道办事处奥苑新城如意居幢A单元903号房的不动产权证书，并向原告莫计兰交付不动产权证书；二、被告道县通力房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内向原告莫计兰支付逾期办证违约金6048元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告道县通力房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  陈晓锋人民陪审员  柏劲松人民陪审员  何章保二〇一七年七月十二日书 记 员  陈 莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。