江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终3129号上诉人（原审被告）：天成润华集团有限公司，住江苏省徐州市彭城南路382号。法定代表人：ＸＸ铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱海华，江苏金合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，江苏金合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李允玲，女，1965年10月3日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）因与被上诉人李允玲房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第01016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人天成公司的委托诉讼代理人朱海华，被上诉人李允玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天成公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判继续履行双方签订的《拆迁协议书》，上诉人不承担赔偿被上诉人安置房屋价款与一次性损失补偿费的责任。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。涉案房屋不存在不符合约定的情况，判决解除拆迁协议不当，上诉人不应当承担赔偿责任。双方于1999年2月签订《拆迁协议书》，上诉人多次在《都市晨报》及《徐州日报》上刊登上房通知，通知包含被上诉人在内的业主前来办理相关上房手续，被上诉人未前来按期办理上房手续，责任应由其自行承担。涉案房屋在2005年1月31日经综合验收符合交付使用的条件，被上诉人称房屋在结构、通风、排烟等设施上与拆迁协议上的约定不符，并非原图纸所示房屋，且户型、层高达不到一般使用要求，并未提供充分的证据加以证明。原审法院以此认定上诉人违约致使合同目的不能实现，判决解除双方《拆迁协议》是错误的。2、原审法院认定的一次性损失补偿费计算时间过长，计算标准过高，应予以调整。根据《徐州市城市房屋拆迁管理办法》规定：拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人对被拆迁人应当给予一次性损失补偿费。补偿费的标准根据政府公布的房屋拆迁评估规则确定。这里的“一次性补偿”应当理解为在拆迁过渡期限内对非住宅房屋停产、停业损失，而不包括延长过渡期间的补偿。被上诉人因自己的过错不愿意上房而造成的期限延长的损失应由其自行承担。原审法院参照与安置房同地段的徐州市房屋租赁指导价格确定损失补偿金的数额，不符合市场实际情况。根据《徐州市主城区房屋租赁指导价格说明》，“同一区域由于物业所处位置存在不均衡性，以及物业管理服务水平存在较大差异，因此区域内价格波动相对明显”，涉案房屋与徐州市商业中心处于同一区域，但并非此区域中人气旺盛地段，指导价格是此区域中的平均水平，以此标准来判断被上诉人的损失明显过高，应按照市场评估标准来进行计算。李允玲辩称，涉案房屋不符合协议的约定，体现在以下方面：房子的高度未达到协议的约定，房子没有通风，没有水电,故上诉人应该承担赔偿责任。一审法院计算的一次性损失补偿费正确，没有过长。一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。李允玲向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的拆迁协议书；2、按5500元每平方米乘以17.1平方米的双倍返还购房款188100元；3、赔偿2004年4月5日至2016年12月过渡费47302.4元；2004年4月5日至2016年12月从业人员补助费68400元；2001年12月至2016年12月同地段租金损失691930.3元。一审法院认定事实：1999年2月25日，李允玲（乙方）和徐州市天成房地产开发有限公司（甲方）签订《拆迁协议书》及《拆迁产权交换协议书》，约定甲方拆除乙方坐落在大同街101号，建筑面积15.56平方米、使用面积13.92平方米的私房，在商贸城半地下层4号入口20号门建筑面积17.1平方米进行安置，乙方向甲方交纳差价14694元，甲方提供安置平面图，并应在18个月内安置乙方上房。临时过渡自理。协议签订后，李允玲将房屋交给徐州市天成房地产开发有限公司拆除。徐州市天成房地产开发有限公司分别于2004年4月4日、2005年7月13日、2005年9月13日在《都市晨报》及《徐州日报》上刊登上房通知，通知安置在皇城大厦的业主办理相关上房手续。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中备案机关处理意见为：此次备案不含半地下室拆迁安置房部分。且安置给李允玲的房屋在结构、通风、排烟等设施上与拆迁协议上的约定不符，并非原图纸所示房屋，且户型、层高达不到一般使用要求。李允玲遂拒绝上房。2006年3月6日，徐州市天成房地产开发有限公司将2004年4月4日前的过渡费及从业人员补助费给付李允玲，其中2001年2月25日至2004年4月4日的过渡费按照每平方米20元的标准，按照使用面积13.92平方米支付；从业人员补助费按照3人，每人每月150元的标准支付。2006年3月3日，李允玲将安置房差价14694元交付徐州市天成房地产开发有限公司。2010年7月22日，徐州市天成房地产开发有限公司变更名称为天成润华集团有限公司。一审法院判决：双方签订的《拆迁安置协议》及经双方确认的安置平面图系双方真实意思表示，拆迁安置协议合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。一、天成公司在履行该协议时，未经李允玲同意擅自变更房屋设计，导致竣工后的房屋不符合拆迁安置协议的约定，达不到一般使用的要求。根据法律规定，因一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故，李允玲要求解除1999年2月25日与天成公司签订的《拆迁安置协议》的诉讼请求，具有事实以及法律依据，一审法院予以支持。协议自本判决生效之日起解除。二、根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。天成公司的违约行为致使合同目的无法实现，导致合同解除，天成公司应依法赔偿李允玲的损失。根据鉴定机构对于涉案安置房屋进行的估价，天成公司应按照该价值赔偿给李允玲，即11.77万元。双方达成协议是根据徐政发【1989】26号文件，天成公司已将过渡费、从业人员补助费赔偿给李允玲，视为双方根据该文件对过渡费、从业人员补助费达成了合意，故对于李允玲主张2004年4月4日之后的过渡费、从业人员补助费不予支持。因涉案被拆迁房屋为营业房，且天成公司一直未能将符合拆迁协议约定的房屋交付给李允玲使用。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，天成公司应当给予适当的补偿。《徐州市城市房屋拆迁管理办法》第三十三条规定：拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人对被拆迁人应当给予一次性损失补偿费。补偿费的标准根据政府公布的房屋拆迁评估规则确定。因此，根据《徐州市城市房屋拆迁管理办法》第三十三条规定，由天成公司赔偿给李允玲一次性损失赔偿费则更符合市场经济的变化，对当事人也更为公平。具体计算为：2004年：100元/平方米×17.1平方米×8个月=13680元；2005年：108元/平方米/月×17.1平方米×12个月＝22161.6元；2006年：112元/平方米/月×17.1平方米×12个月＝22982.4元；2007年至2008年：163元/平方米/月×17.1平方米×12个月×2年＝66895.2元；2009年至2010年：182元/平方米/月×17.1平方米×12个月×2年＝74692.8元；2011年：284元/平方米/月×17.1平方米×12个月＝58276.8元；2012年：127.59元/平方米/月×17.1平方米×12个月＝26181.5元；2013年：132.18元/平方米/月×17.1平方米×12个月＝27123.34元；2014年-2015年：128.38元/平方米/月×17.1平方米×12个月×2年=52687.15元；2016年上半年：238.15元/平方米/月×17.1平方米×6个月=24434.19元；2016年下半年：283.15元/平方米/月×17.1平方米×6个月=29051.19元。以上合计418166.17元。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除双方于1999年2月25日签订的《拆迁协议书》。二、判决生效之日起十日内，天成润华集团有限公司赔偿李允玲安置房屋价款11.77万元。三、判决生效之日起十日内，天成润华集团有限公司赔偿李允玲一次性损失补偿费418166.17元。案件受理费11876元，鉴定费1500元，合计13376元，由李允玲负担2776元，由天成润华集团有限公司负担10600元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实和一审法院认定的事实相一致。本院认为，关于双方签订的《拆迁协议书》是否应当解除的问题。上诉人天成公司与被上诉人李允玲签订的《拆迁协议书》及附属安置平面图是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务。但是天成公司擅自变更了房屋的设计，且建好的安置房达不到一般使用的要求，故应当认定天成公司违约。根据相关规定，因一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，天成公司的违约行为导致无法实现双方协议的目的，李允玲请求解除其与天成公司签订的《拆迁安置协议》于法有据，应予支持。关于天成公司是否应当向李允玲承担赔偿责任及其金额如何确定的问题。首先，本案系因天成公司的违约行为致使双方协议目的无法实现，导致合同解除，故天成公司应当向李允玲赔偿相应的损失。一审中，李允玲申请对涉案房屋进行价格评估，经一审法院委托，江苏旺达房地产评估咨询有限公司做出《房地产估价报告》，涉案房屋估价11.77万元。一审法院在该估价报告的基础上判决天成公司向李允玲赔偿安置房屋价款11.77万元并无不当，本院予以确认。其次，关于一审法院判决的一次性损失补偿费是否适当的问题。因天成公司拆迁李允玲非住宅房屋造成其停产、停业，根据《徐州市城市房屋拆迁管理办法》的相关规定，天成公司应当向李允玲支付一次性损失补偿费。一审法院依据《徐州市城市房屋拆迁管理办法》的相关内容判决天成公司向李允玲支付2004年至2016年的一次性损失补偿费418166.17元，天成公司对此有异议，认为该一次性损失补偿费计算时间过长，计算标准过高，应予以调整。本院认为，天成公司一直未将房屋交付给李允玲，且双方协议的解除系因天成公司的过错所致，故一审法院判决一次性损失补偿费从2004年计算至2016年并无不当，本院予以确认。同时，原审法院参照与安置房同地段的徐州市房屋租赁指导价格确定损失补偿金的数额亦无不当，天成公司的相关上诉理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予采信。综上，天成公司的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9159元，由上诉人天成润华集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖伟巍审 判 员  宋新河代理审判员  孟 娟二〇一七年七月二十四日书 记 员  汤璐菲