广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9459号上诉人（原审原告）：李英，女，1974年9月14日出生，苗族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：仲兆庶，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜金星，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴房地产公司），住所地广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元自编之二。法定代表人：景治君，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈远乐、张倩茹，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司广州第二支行（以下简称工商银行广州第二支行），住所地广州市越秀区沿江西路145号。负责人：肖洪广，该行行长。委托诉讼代理人：彭欣、郑宇飞，该行职员。原审第三人：唐勇飞，男，1968年2月26日出生，汉族，住江西省赣州市全南县。上诉人李英因与被上诉人景兴房地产公司、工商银行广州第二支行、原审第三人唐勇飞商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第1242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李英及其委托诉讼代理人仲兆庶，被上诉人景兴房地产公司的委托诉讼代理人陈远乐、张倩茹，被上诉人工商银行广州第二支行的委托诉讼代理人彭欣，原审第三人唐勇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李英上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求；3、判决本案一审、二审的诉讼费全部由被上诉人景兴房地产公司承担。事实和理由：一、润通公司于2014年6月30日接管李英名下物业3402室无合同依据。在李英名下的3402室直至2014年12月，李英始终按签署合同约定履行还款义务，在景兴房地产公司违约没有按时交房且李英发现景兴房地产公司所售房屋因其改变使用性质将办公装修成了住宅，根本不具备交付使用条件后才拒绝还款，过错完全在于景兴房地产公司，润通公司无权接管。二、景兴房地产公司、景兴物业公司和润通公司属关联公司，并恶意串通、伪造证据《楼宇交接书》，其内容超出授权权限，损害李英合法权益，该交接书应认定为无效。三、涉案《借款协议》经司法审判确认为无效，依据该《借款协议》为存在前提的《委托代理协议》等一系列文件作为从合同也为无效协议，景兴房地产公司向润通公司交付涉案房屋的行为不能构成涉案《商品房买卖合同》项下的房屋交付义务。四、3402房的室内装修未办理施工许可证、未经二次消防设计备案、未通过二次消防验收、部分电梯没有经过检验，景兴房地产公司还擅自变更了该房的使用性质，将办公装修成了住宅，至今仍不具备交付使用条件。五、鉴于景兴房地产公司未依照涉案房屋买卖合同向李英交付涉案房屋的行为已构成根本违约，李英应当享有合同解除权。被上诉人景兴房地产公司辩称：1、润通公司作为上诉人李英的委托代理人的收楼行为的法律后果应归于委托人李英，李英应承受已从被上诉人景兴房地产公司接收了B3402房的法律后果。2、李英以景兴房地产公司、景兴物业公司、润通公司为关联公司为由，提出三公司恶意串通、伪造《楼宇交接书》并无任何事实、法律依据，更无任何对此问题作出认定或定性的生效裁决书佐证。3、涉案房屋在约定交付日前已具备办理《房地产权证》的条件，李英所谓未进行二次消防验收等原因不符法定及约定的房屋交付条件没有事实和法律依据。4、李英主张解除买卖合同不符约定，且李英违约在先，景兴房地产公司将涉案房屋交给李英的代理人润通公司接管不属违约。5、李英向景兴房地产公司、润通公司、景兴物业公司出具的《承诺书》及相应附件《委托代理协议》、《授权委托书》并非《借款协议》的从合同，李英向景兴房地产公司出具的《承诺书》也非《借款协议》的从合同，均是独立的法律文件，不受《借款协议》的效力影响，对李英有约束力。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人工商银行广州第二支行辩称：涉案买卖合同过程中我方没有涉及在内，我方只是以借款人的名义把房款贷款额发放到景兴房地产公司账上，整个借贷过程已完成是合法的。原审第三人唐勇飞同意上诉人李英的上诉意见。2015年5月28日，上诉人李英向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、李英与景兴房地产公司签订的《广州市商品房买卖合同》自2015年4月22日解除；2、李英与工商银行广州第二支行签订的《个人购房借款/担保合同》自2015年4月22日解除；3、景兴房地产公司立即退还李英已经支付的购房款首期款本金10793492元及利息（其中500000元从2013年10月28日起至2013年12月16日止；其中1000000元从2013年12月17日起计至2014年1月20日止;其中10793492元,从2014年1月21日至实际付清之日止，按照银行按揭贷款年利率7.205%计算）;4、景兴房地产公司立即退还李英通过银行按揭方式已支付的房价款10780000元的利息（从2014年2月6日起至实际还清之日止，按照银行按揭贷款年利率7.205%计算）；5、景兴房地产公司立即支付李英从2014年3月6日起至2015年4月25日期间已经向工商银行广州第二支行支付的银行贷款本息1761200.42元，并从2015年4月26日至实际付清之日止，以1761200.42元为基数，按照银行按揭贷款年利率7.205%计算，向李英退还利息;6、景兴房地产公司立即按照商品房总价款的10%向李英支付违约金2157349.20元;7、景兴房地产公司偿还工商银行广州第二支行贷款余额本金9878856.66元以及相应的贷款利息、罚息，计至清偿之日止。一审法院认定事实：2013年10月28日，李英（乙方）与景兴房地产公司（甲方）签订《爱群荟景湾•认购书》约定，认购物业为广州市越秀区沿江西路143号之一爱群荟景湾B塔34层02单元，建筑面积为363.85㎡，认购价为21573492元；甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文件、补充协议，该物业一户一图及法律法规规定应明示的其他文件、证书。乙方声明已阅读并理解上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和收费标准和其他文件、证书且无异议；对所认购的物业状况、交通条件、周边环境已有充分的了解等。2014年1月22日，李英（乙方，通讯地址为广州市天河区珠江新城华成路2号名悦大厦B座1302房）与景兴房地产公司（甲方）签订《广州市商品房预售合同》约定：乙方向甲方购买广州市越秀区长堤大马路93号、111-113号、沿江中路141号、沿江西路143号地块上的爱群荟景湾自编B栋塔楼幢34层3402号房，房屋地址越秀区××（自××栋塔楼）3402房，建筑面积363.85平方米，其中套内面积299.36平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米72065.38元，总金额为21573492元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，其中首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的50.03%，金额10793492元；剩余房款金额10780000元须于2014年1月23日办理银行按揭手续并按照按揭方式付款；第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方应于2014年6月30日前将涉讼房屋交付给乙方使用；第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同约定的期限交房，逾期不超过180日的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：2.乙方属按揭付款方式的，须于银行贷款到达甲方账户后且乙方付清到期房款（或违约金）及《景兴·爱群荟景湾购房费用一览表》中的相关费用后方可要求甲方交付该商品房，否则，双方约定的交付时间相应顺延；但是，乙方须承担该商品房的物业管理费、水电费等相关费用及该商品房损毁、维修、维护的风险责任；第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》,（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》,（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证,（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料,（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件,（六）《房地产（住宅）质量保证书》,（七）《房地产（住宅）使用说明书》,（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金，物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户，乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方等。该合同附件七《本合同补充协议》约定：第一条价格构成，除《买卖合同》第七条所约定商品房价款外，乙方在收楼前还须按《景兴·爱群荟景湾购房费用一览表》付清有关费用；乙方应按《买卖合同》约定履行付款义务，在乙方未付清房款及《景兴·爱群荟景湾购房费用一览表》规定的费用、违约金（若有）、物业管理公司规定的有关费用等应由乙方承担的相关费用前，甲方有权据实顺延交楼日期；为便于乙方尽快使用房屋,甲、乙双方同意甲方满足以下条件，视为甲方已符合合同约定的交付条件，乙方应在收到甲方收楼通知后按照收楼通知的要求办理收楼手续。如乙方未按照甲方通知收楼，视为甲方已按照合同约定履行交楼义务，由此而产生的法律责任由乙方自行承担：1、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2、监理单位出具的《房屋建筑工程质量评估报告》；3、勘察单位出具的《房屋建筑工程勘察文件质量检查报告》；4、设计单位出具的《房屋建筑工程设计文件质量检查报告》；5、广州市居住建筑节能设计审查备案表；6、防空地下建设意见书；7、电梯《特种设备使用登记证》；8、通水、通电、通气、通有线电视；9、房地产（住宅）使用说明书；10、房地产（住宅）质量保证书；11、临时管理规约。若甲方未能按照《买卖合同》及本补充协议约定向乙方交付房屋的，合同继续履行，但甲方每逾期一日，应按乙方已付购房款总额的万分之二承担违约责任；套内建筑面积误差比超过绝对值在3%以内（含3%）的，买卖双方按实测面积及本合同约定的房屋单价据实结算；面积误差比绝对值超过3%（不含3%）时，买受人不退房，实测计价套内面积大于合同约定计价套内面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，实测计价套内面积小于合同约定计价套内面积时，房价款由出卖人据实结算返还给买受人；双方同意确认，在以下先决条件未全部成就前，甲方无义务为乙方办理该商品房的产权登记，亦无须承担逾期办理产权登记的违约责任，1、乙方付清《买卖合同》约定的全部房价款，2、乙方缴清政府规定的全部税费；3、乙方向甲方提交办理房地产权证所需的全部资料及签署有关办理房地产权证所需的全部文件；一方发给另一方的任何通知，均以各方在《买卖合同》提供的地址为准，任何一方根据《买卖合同》所载地址向对方发送通知等相关文件的，无论对方是否收到，均视为送达。如乙方已收楼的，甲方可选择该商品房地址为乙方的通讯地址。任何一方如需变更通讯地址，均须以挂号方式或者特快专递的方式提前七日送达给对方，否则，该变更地址一方须承担因未能收到通知或因邮局无法邮递或通知不能按时送达而产生的一切后果；如《买卖合同》与本补充协议约定不一致的，双方同意以本补充协议约定为准等。景兴房地产公司在一审中提交了上述合同约定的《景兴·爱群荟景湾购房费用一览表》，其中记载：购买景兴•爱群荟景湾，除房款外，还需缴纳以下款项：契税、印花税、抵押见证费、抵押登记费、监护人公证费、涉外人士公证费、土地证书费、土地登记费、印花税、房地产权转移登记费、工本费、物业维修基金、物业管理费、装修保证金、电话费、网络费、有线电视费、管道煤气费、水费、电费等。李英表示从未见过该表。景兴房地产公司则认为，景兴房地产公司已在销售现场进行了公示，而且，在双方签订的上述《认购书》已明确约定景兴房地产公司已向李英明示应签订的合同文本、补充其他证书，证明李英对收费项目、收费标准没有异议；此外，上述《广州市商品房买卖合同》第14条及补充协议第1条亦明确约定价格构成及李英须按该表所列支付费用，故可证明景兴房地产公司在签订上述《广州市商品房买卖合同》时已向李英送达了上述《景兴·爱群荟景湾购房费用一览表》。2014年1月28日，李英（借款人）、唐勇飞（抵押物共有人）、工商银行广州第二支行（贷款人）及景兴房地产公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》约定：本合同项下借款用于购买坐落于越秀区××（自××栋塔楼）3402房建筑面积363.85平方米，本合同项下借款金额10780000元，借款期限10年。协议签订后，李英通过向景兴物业公司借款及向工商银行广州第二支行按揭贷款等方式向景兴房地产公司支付了合同约定的全部购房款。2014年5月28日，景兴房地产公司以特快专递方式向李英于上述《广州市商品房买卖合同》中记载的通讯地址发出《通知》称，鉴于签约时的预售面积与最终办理房产证的实测面积存在差异，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》附件七“本合同补充协议”相关约定，李英应向景兴房地产公司补偿面积差购房款：荟景湾B3402单元：预售套内面积299.36㎡，实测套内面积305.2895㎡，误差面积为5.9295㎡，合同单价为72065.38元/㎡，李英应补偿面积差价为427311.67元；李英应承担办理房产证需要缴交契税及办理房产证登记费等费用，其中契税为660024.11元，印花税为11000.40元，房产证交易登记费住宅50元/份，非住宅550元一份，抵押登记费住宅50元/份，非住宅550元/份，权利许可证照印花税5元/本，工本费10元/本，共计672139.51元；上述两项费用合计1099451.18元，请李英于2014年5月30日前，前往荟景湾六楼营销中心缴交等。该通知已于2014年5月29日由他人签收。就该通知记载的面积差购房款及上述《景兴•爱群荟景湾购房费用一览表》记载的各项费用，李英并未支付给景兴房地产公司或向相关部门缴纳。2014年7月16日，景兴房地产公司以特快专递方式向李英于上述《广州市商品房买卖合同》中记载的通讯地址发出《通知书》称，B栋3402单元现符合交楼标准，可交付使用；景兴房地产公司现收到景兴物业公司通知，李英尚未缴清与景兴物业公司的借款。根据李英向景兴房地产公司出具《承诺书》约定，如李英拖欠景兴物业公司款项，景兴物业公司有权就荟景湾B栋3402单元享有扣留权；景兴房地产公司现根据景兴物业公司的要求，暂不能向李英交付荟景湾B栋3402单元；请李英尽快妥善解决李英与景兴物业公司之间的债权债务问题，否则，不能交楼的法律后果由李英自行承担，且视为景兴房地产公司已按合同约定履行交楼义务。该通知已于2014年7月17日由本人收签收。2014年7月28日，广州市城乡建设委员会确认收讫涉讼爱群荟景湾大楼的竣工验收备案文件，文件齐全；并在该大楼《竣工验收备案表》上注明：经核查，位于广州市越秀区（区、县级市）长堤大马路93号、111-113号、沿江中路141号、沿江西路143号，商业、住宅、办公楼工程1幢（自编爱群荟景湾）的竣工验收备案文件齐全……同意该工程（未装修部分、裙楼部分除外）予以备案。对上述《竣工验收备案表》，李英认为，李英所购买的涉讼房屋是经景兴房地产公司装修后的办公用房，房屋需要通过二次消防验收才能使用，而上述备案表登记的仅是土建的消防验收手续，不包括装修后的二次消防验收手续；现景兴房地产公司并未能提供二次消防验收手续已经办理的证据，表明涉讼房屋并不符合约定的交付条件。景兴房地产公司则认为，唐勇飞所述二次消防验收没有法律依据，且双方亦未在合同中有相关约定。2015年2月7日，景兴房地产公司以特快专递方式向李英于上述《广州市商品房买卖合同》中记载的通讯地址发出《通知》称，现景兴物业公司、润通公司均向景兴房地产公司发函称，由于李英未按照《借款协议》约定支付欠款，景兴物业公司、润通公司根据《借款协议》及持李英出具的《授权委托书》要求景兴房地产公司将3402房交给润通公司接管，并有可能要求景兴房地产公司配合办理3402房相关折价、变现手续，否则将追究景兴房地产公司相关法律责任；为避免承担不应承担的法律责任，景兴房地产公司已按照李英与景兴物业公司、润通公司的约定和景兴物业公司、润通公司的要求及李英出具的《授权委托书》，将3402房交付给润通公司接管；润通公司代李英办理3402房接管手续，视为景兴房地产公司已按照合同约定向李英交付3402房，由此所产生的法律责任由李英与景兴物业公司、润通公司协商处理，与景兴房地产公司无关等。该通知已于2014年10月12日由本人签收。2015年4月18日，李英向景兴房地产公司发出《解除通知函》称，在合同约定的交付房屋日期到期后，景兴房地产公司至今仍未依约向李英交付房屋，景兴房地产公司行为已构成严重违约，为此，根据合同第14条约定，李英现正式向景兴房地产公司发出解除合同通知，并要求景兴房地产公司退还已付购房款、支付利息及违约金等。为证明景兴房地产公司通过其关联公司景兴物业公司向李英发放借款的情况，李英向一审法院提供如下证据：李英（为乙方）与景兴物业公司（为甲方）、广州市润通装饰工程有限公司（以下简称润通公司，为丙方，代理人）于2014年1月22日签订的《借款协议》，其中约定：甲方同意向乙方无息贷款8630000元，乙方同意以其购买的广州市越秀区沿江西路143号爱群荟景湾B栋（西塔）3402房作为上述无息借款的抵押担保；乙方须在2014年1月30日至2014年12月30日向甲方归还所借款2400000元，按季度还款,即2014年3月30日前、2014年6月30日前、2014年9月30日前、2014年12月30日前各支付600000元；乙方须在2015年1月30日至2015年12月30日向甲方归还所借款6230000元，按季度还款,即2015年3月30日前、2015年6月30日前、2015年9月30日前、2015年12月30日前各支付1557500元；如分期还款期间办妥房产证的，则乙方须在收到甲方书面或电话等通知后15日内一次性付清所有上述借款。为保障甲方权利，乙方未按照本协议约定履行还款义务的，甲方有权要求B3402房的开发商广州市景兴房地产开发有限公司不向乙方交付B3402房，乙方应向广州市景兴房地产开发有限公司出具承诺函，确保甲方有权行使上述权利。广州市景兴房地产开发有限公司根据甲方要求不将B3402房移交给乙方的，不属于违约，且由此产生的法律责任由乙方承担。乙方应向乙方必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款，否则，每逾期一日，乙方须按借款总额的百分之一，向甲方支付违约金；逾期超过60日的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，收回贷款，且乙方应承担相当于贷款金额的违约责任；乙方保证，如乙方未履行还款义务的，乙方应将B3402房按照房屋售价折价给甲方或通过其他方式变现，折抵的款项应包括贷款本金及违约金，且由此所产生的相关税费由乙方承担；为保证甲方权利，乙方应出具承诺书及授权委托书（该承诺书及授权委托书为不可撤销之承诺及授权）给丙方，如乙方不办理相关折价手续的，丙方有权根据乙方授权，接管B3402房，并单方办理相关折价手续；折价手续包括但不限于出租、出让、变卖、过户到甲方名下，所得价款扣除贷款本金及违约金后仍有剩余的，由丙方将剩余款项支付给乙方等。景兴房地产公司对该协议真实性没有异议。景兴房地产公司为证明由于李英逾期向景兴物业公司偿还借款，故其根据景兴物业公司的要求向李英的受托人润通公司交付了涉讼房屋的情况，向一审法院提供如下证据：1、李英于2014年1月22日向景兴物业公司、润通公司签署的《承诺书》，记载：本人由于资金周转问题向景兴物业公司无息借款，本人与景兴物业公司于2014年1月22日签订《借款协议》，本人承诺将严格按照《借款协议》约定履行合同义务，如本人未按《借款协议》履行义务的，景兴物业公司及润通公司可根据《借款协议》行使相关合同权利，且景兴物业公司及润通公司有权根据本承诺书所附附件《委托代理协议》、《授权委托书》办理相关委托事项，以保障景兴物业公司及润通公司的合法权益。本承诺书为不可撤销之承诺。2、李英于2014年1月22日向景兴房地产公司签署的《承诺书》，记载：本人向贵司购买的位于广州市越秀区沿江西路143号之一爱群荟景湾B栋3402房，本人由于资金周转问题向景兴物业公司无息借款，本人与景兴物业公司于2014年1月22日签订《借款协议》，本人承诺将严格按照《借款协议》约定履行合同义务，且本人已将B3402房作为担保清偿借款的担保，现本人确认如下：景兴物业公司享有扣留权，如本人未按《借款协议》履行义务的，景兴物业公司有权扣留B3402房，贵司根据景兴物业公司要求不向本人移交B3402房的，不视为贵司违约，且由此所产生的法律责任均由本人承担，与本人无关，本人不得向贵司主张任何违约及赔偿要求，本承诺书为不可撤销之承诺。3、李英（委托人）与润通公司（受委托人）于2014年1月22日签订的《委托代理协议》，其中约定：委托人现委托受委托人办理如下事项：一、自位于广州市越秀区沿江西路143号爱群荟景湾B栋3402房办妥《房地产权证》之日起，受委托人代理委托人就B3402房签署相关《抵押合同》，以及办理B3402房抵押登记到景兴物业公司名下的一切相关手续；二、办理B3402房接管、折价或变现手续……四、本授权委托书为不可撤销之委托，委托期限至代理事项处理完毕之日止，委托人按照《借款协议》履行还款义务（包括借款本金及违约金）的，本协议自动终止；五、受委托人在处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认等。4、李英与润通公司于2014年1月22日签订的《授权委托书》，委托事项与上述《委托代理协议》记载的范围一致。5、景兴房地产公司（甲方）与润通公司（乙方）、景兴物业公司（丙方）于2014年6月30日签订的《楼宇交接书》，其中约定：李英（即本案原告）购买甲方开发建设的位于广州市越秀区沿江西路143号之一爱群荟景湾自编B栋塔楼3402房……李英已向乙方出具相关授权委托书，该授权为不可撤销之授权，现由于李英未按照《借款协议》履行还款付息义务，乙、丙方已向甲方发出通知书，要求甲方按照《借款协议》及李英签署授权书的约定，向乙方移交3402房；甲方已将该房屋按现状交付给乙方，乙方已检查并认可了该单位的建筑质量和装修情况，确认甲方已按《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定履行交楼义务，乙方同意收楼并接受景兴物业公司作为物业管理方；三方确认交楼日期为2014年6月30日；乙方确认，已收到《商品房买卖合同》约定的装修及设备，且符合约定标准；甲方向乙方交付3402房，视为已向李英交楼，由此所产生的法律责任由李英、乙、丙方自行承担等。李英对此质证认为，对证据1、2、3、4真实性没有异议，但对合法性、关联性不予认可。对证据5真实性、合法性、关联性不予认可。景兴房地产公司为证明其交付给润通公司的涉讼房屋符合合同约定的交付条件，向一审法院提供如下证据：1、规划部门于2013年3月5日核发的穗规验证[2013]157号《建设工程规划验收合格证》；2、验收日期为2014年4月8日的涉讼大楼《建设工程竣工验收报告》；3、广州市公安消防局于2014年1月26日向景兴房地产公司发出的穗公消验字[2014]第0279号《工程消防验收意见书》，其中记载：我局对你单位的爱群荟景湾塔楼及地下室建设工程及局部装修工程进行了消防验收……此次验收范围为地下室和A、B塔第七层及其以上的塔楼部分，总建筑面积为76713平方米，同时对A、B塔楼第八层至第四十八层电梯厅进行建筑内部装修，装修面积共1811.4平方米，该工程设置了室内外消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统和气体灭火系统……经资料审查、现场抽样检查和功能测试，室内外消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统和气体灭火系统动作正常，综合评定该工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；4、供水部门于2013年10月29日出具的涉讼大楼《安装市政管道工程竣工证明书》及《新（改）装管道水质验收合格证明书》；5、供气部门于2013年3月15日出具的涉讼大楼《广州市燃气输配及应用工程》（交工验收证书）及（竣工报告），及2013年7月12日的《城建档案移交书》；6、供电部门于2013年8月16日出具的涉讼大楼《客户受电工程竣工检验意见书》；7、景兴房地产公司于2013年10月10日作出的涉讼大楼《通邮申请表》，邮政部门于2013年10月15日在该表上盖章并签署“同意”字样；8、广州珠江数码集团有限公司于2013年9月23日作出的《关于爱群荟景湾有线电视信号开通的函》，其中记载：我集团已完成广州市越秀区长堤大马路“爱群荟景湾”项目的有线电视线路布放工程，现已具备开通数字电视、珠江宽频、高清互通的业务等；9、人防部门于2009年1月24日就涉讼大楼作出的《防空地下室建设意见书》，其中“防空地下室建设意见”记载：同意将本项目应建的防空地下室面积合建到已办理人防工程验收备案手续的自编“凯旋会”住宅楼地下室负三层，则“凯旋会”项目应建防空地下室面积调整为5258平方米，实建防空地下室7420平方米；同意你单位凭此意见书向规划部门办理报建手续及向建设部门办理施工图审查和施工许可证等；10、环保部门于2014年2月19日作出的《广州市环境保护局关于爱群荟景湾(原爱群会景湾)建设项目竣工环保验收的意见》，其中记载：爱群荟景湾（原爱群会景湾）项目……基本落实了环评文件及其批复要求，项目竣工环保验收合格等；11、景兴房地产公司于2012年12月1日出具的《爱群荟景湾住宅质量保证书》、《爱群荟景湾住宅使用说明书》及《[爱群荟景湾]临时管理规约》；12、广州宏达工程顾问有限公司于2013年10月10日出具的涉讼大楼《房屋建筑工程质量评估报告》；13、中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司于2013年9月26日出具的涉讼大楼《房屋建筑工程勘察文件质量检查报告》；14、广州瀚华建筑设计有限公司、汕头市建筑设计院于2013年9月28日出具的涉讼大楼《房屋建筑工程设计文件质量检查报告》；15、广州市墙体材料革新与建筑节能管理办公室于2010年3月31日加盖“同意备案”印章的《广州市居住建筑节能设计审查备案表》；16、广州市质量技术监督局于2012年4月16日至2013年10月8日发出的涉讼大楼电梯的《特种设备使用登记证》11份。李英对上述证据质证称，对证据1、2真实性、合法性没有异议，对其关联性、证明力不予认可。对证据3真实性、合法性没有异议，涉讼房屋是经装修的房屋，需要进行二次验收。对证据4-8、10-15真实性、合法性没有异议，对其关联性、证明力不予认可。对证据9的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据16真实性、合法性、关联性不予认可，电梯没有办理年检手续。截至2015年8月6日，李英已向工商银行广州第二支行偿还本息合计10097823.67元，尚余9672607.04元本金未偿还给工商银行广州第二支行。一审另查明：因与李英的借款合同纠纷，景兴物业公司向一审法院起诉李英，要求解除双方的《借款协议》、李英立即偿还拖欠的借款5930000元及支付违约金、律师费。一审法院经审理后，于2016年4月29日作出（2015）穗越法金民初字第2076号民事判决书，其中查明：李英收到景兴物业公司的贷款后，分别于2014年4月1日向景兴物业公司偿还60万元，于2014年6月19日偿还50万元，于2014年7月2日偿还80万元，于2015年2月12日偿还100万元，合计290万元。之后李英开始欠款至今，李英尚欠景兴物业公司借款本金573万元。另景兴物业公司主张李英于2014年7月2日偿还款项80万元，其中有20万元是代为偿还其丈夫唐勇飞另案借款20万元，与该案无关，但景兴物业公司至今未能提交有关确凿证据予以证明。并认为：景兴物业公司不具备发放贷款的经营资格，其向李英发放借款的行为违反国家金融管理法规，属无效民事行为，李英因无效民事行为取得的款项应当返还给景兴物业公司，并参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付资金占用费及清偿律师费等。为此判决：李英应返还景兴物业公司款项5730000元及资金占用费（资金占用费分段计算，以各段时期尚欠款为本金，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至款项清偿之日止），并驳回景兴物业公司其他诉讼请求。景兴物业公司对该判决不服，提起上诉。现该案二审尚未审结。一审法院认为：李英与景兴房地产公司在平等自愿的基础上签订上述《广州市商品房买卖合同》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。李英在签订上述《广州市商品房买卖合同》的同时，又向景兴房地产公司及景兴物业公司、润通公司签署上述《承诺书》及与案外人润通公司签订上述《委托代理协议》及《授权委托书》，不可撤销地委托润通公司附条件办理涉讼B3402房的接管、折价或变现等手续，即润通公司为李英的委托代理人。根据现有证据反映，润通公司已于2014年6月30日与景兴房地产公司签订《楼宇交接书》，确认景兴房地产公司已按《广州市商品房买卖合同》及其附件七《补充协议》的约定履行交楼义务，润通公司同意收楼。因此，润通公司上述行为的法律后果应归于委托人即李英，即应当视为李英已从景兴房地产公司处接收涉讼房屋。因此，李英现再以景兴房地产公司逾期交付房屋为由起诉要求解除与景兴房地产公司之间的《广州市商品房买卖合同》及与工商银行广州第二支行签订的《个人购房借款/担保合同》、景兴房地产公司退还所收购房款、赔偿利息损失、支付违约金等全部诉讼请求依据不足，均不予支持。至于李英主张景兴房地产公司所交付的房屋不符合合同约定的条件的意见，现景兴房地产公司提供的上述《竣工验收备案表》及各份工程验收文件材料能够与双方在上述《广州市商品房买卖合同》中所约定的交房时应当提供的文件材料相互印证；而且润通公司亦已作为李英的代理人接收了涉讼房屋，故李英上述理由依据不足，对此不予接纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及第三百九十六条的规定，于2016年9月1日作出如下判决：驳回原告李英的诉讼请求。案件受理费173038元，由原告李英负担。二审中，上诉人李英提交了其认为与本案相关的民事判决书、文件、工程验收与审核资料等证据，拟证明被上诉人景兴房地产公司与景兴物业公司、润通公司设计首付贷购房陷阱侵吞购房人的购房资金，规避限贷政策，从未准备交付涉案房屋，逃避商品房买卖合同的违约责任，利用上诉人李英的名义套取银行贷款。被上诉人景兴房地产公司质证认为：上诉人李英负有偿还借款的责任，在其没有偿还全部借款给景兴物业公司之前，要求被上诉人景兴房地产公司不向其交付涉案房屋，涉案房屋完全符合约定的交付条件，亦已交付润通公司。二审中，被上诉人景兴房地产公司提交了其认为与本案相关的民事判决书及起诉状、上诉状等诉讼资料，拟证明同类型案的处理均认为润通公司是购房人的合法代理人，被上诉人景兴房地产公司在购房人按照《借款协议》全面履行还款义务前不向购房人交付涉案房屋并不构成违约，而实际上，被上诉人景兴房地产公司已于约定的交付房屋之日向润通公司交付房屋，视为购房人已从被上诉人景兴房地产公司接收了房屋。上诉人李英质证认为生效判决已确认借款协议无效，意味着承诺书、授权委托书无效，被上诉人景兴房地产公司与景兴物业公司、润通公司的交接行为无效，是开发商欲侵吞其资产，且相关判决书已证明开发商已成功侵吞其他购房人的资产。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人李英上诉坚持认为，被上诉人景兴房地产公司与案外人景兴物业公司恶意串通，以出借首期楼款设置陷阱，导致其承担不利后果，并认为其与景兴物业公司的借款属于无效合同，故相关的《委托代理协议》及《授权委托书》、《承诺书》均属无效，被上诉人景兴房地产公司至今未将涉案物业交付其，严重违约，要求解除涉案《商品房买卖合同》并由被上诉人景兴房地产公司承担违约责任。经审查，虽然上诉人李英向本院提交资料拟证明案外人景兴物业公司与被上诉人景兴房地产公司股东及投资有关联，但两公司为分别登记注册的独立法人。本案诉讼中，上诉人李英并无确实、充分举证证明上述两公司存在恶意串通的情况下，上诉人李英与景兴物业公司的借款行为与本案涉诉的买卖行为分属不同的法律关系，且借款纠纷已另案审理，故本案仅就商品房买卖关系进行处理。在此基础上，本院就上诉人李英诉求及理由分析如下：首先，一审判决认定上诉人李英与被上诉人景兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效，对此双方当事人均无异议，本院予以确认。其次，就本案审理的买卖合同关系，上诉人李英主要以被上诉人景兴房地产公司未交楼为由诉求解除合同，因此，被上诉人景兴房地产公司是否存在违约过错是本案审理的主要焦点。对此，上诉人李英认为由于其与案外人景兴物业公司的借款合同为无效合同，故相关的《委托代理协议》及《授权委托书》、《承诺书》作为从合同亦当然无效，认为被上诉人景兴房地产公司至今未交付涉案房屋，合同应归责于卖方未交楼违约解除。但是，本案诉讼中，上诉人李英并无确实、充分证据推翻上述文书的真实性。经审查，上诉人李英未按约定还款，导致案外人景兴物业公司依据上述文书约定内容向被上诉人景兴房地产公司主张接管涉案房屋。此外，根据上诉人李英诉讼中关于被上诉人景兴房地产公司与案外人景兴物业公司实为一体的陈述，可以认定上诉人李英关于授权委托文书效力及于上诉人景兴房地产公司的后果是可预知及认同的。在案外人出示真实意思表示的委托文书的情况下，被上诉人景兴房地产公司将涉案房屋交付案外人景兴物业公司，仅仅是对双方买卖合同的履行行为，并无明显过错。再者，《借款合同》是否有效并不当然免除上诉人李英就无效借款行为应承担的法律后果。就本案买卖合同法律关系而言，上诉人李英在另一借款法律关系中签订《借款合同》，并出具接管涉案房屋的《授权委托书》、《承诺书》的行为所导致的法律后果，要求不属同一法律关系的卖方单方承担责任，显然并无合同及法律依据，亦不符合权利义务对等及公平合理原则，一审判决不予采纳并无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人李英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费173038元，由上诉人李英负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年七月二十一日书记员  党春婷