重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初203号原告张桂琳，女，1986年9月24日出生，汉族，住所地重庆市九龙坡区。委托代理人叶密（特别授权），重庆市南岸区长生桥法律服务所法律工作者。被告李国福，男，1971年6月14日出生，汉族，户籍地重庆市南岸区。原告张桂琳诉被告李国福房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张桂琳的委托代理人叶密到庭参加诉讼。被告李国福因下落不明，本院依法进行了公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂琳诉称，其于2014年8月2日与被告李国福签订《房屋租赁合同》，约定将其位于南岸区丁香路1号3幢5-13号房屋租与被告使用，租赁期从2014年8月2日至2016年8月1日；被告若续租，需在租赁期满前1个月通知原告，经原告同意后重新订立租房合同；被告若逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按月租金的0.5%支付滞纳金。合同到期后，被告一直都在继续使用该房屋，原告多次要求被告支付租金及水电、物业费用，但被告一直未支付。2017年2月28日，原告解除了与被告的租赁关系，但在规定的期限内，被告一直未搬离该房屋，也没有支付欠付的租金及其他费用。原告遂起诉来院，提出如下诉讼请求：1、判令确认原、被告双方于2017年2月28日解除房屋租赁关系，被告并搬离该房屋；2、判令被告支付原告2016年8月1日至2017年2月28日期间的租金9800元，并按天按月租金0.5%，从2016年8月1日起开始计算滞纳金，至退房付清之为止；3、判令被告支付拖欠原告的物业费2515.72元、水电费680元，合计3192.72元；4、判令从2017年3月1日起，被告按每月1600元标准赔偿原告未按时交房的损失，按每月92.80元的标准赔偿原告物业费，均计算至其交房之日为止；5、判令被告承担本案诉讼费用。原告张桂琳为证实其诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、房地所有权证，拟证实原告系诉争房屋所有权人，其与被告签订该房屋租赁合同，主体适格；2、房屋租赁合同，拟证实原、被告间的房屋租赁合同关系；3、短信截图照片，拟证实房屋租赁合同到期后，被告续租，原告向其催收租金及水电费的事实；4、支付宝截图照片，拟证实房屋租赁合同到期后，被告续租产生相应电费以及原告为其代缴的事实；5、物业费催缴通知，拟证实被告租赁期间欠付物业费的事实。被告李国福未出庭答辩及举示证据。经审理查明，2014年8月2日，原告张桂琳作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告李国福签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于重庆市南岸区丁香路1号3幢5-13号房屋租与被告使用；租赁期限共24个月，自2014年8月2日至2016年8月1日止；被告若要求续租，须在租赁期届满前1个月通知原告，经原告同意后重新订立租房合同；该房屋每月租金为1400元；被告若逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按月租金的0.5%支付滞纳金；被告承担租赁期内的水费、电费、物业费等实际使用的费用。被告签订上述合同时在签章处签明其联系电话为1862890****。租赁合同签订后，原告张桂琳即将上述房屋交付被告李国福使用。租赁期间届满，被告未将承租房屋退还原告，并继续使用该房屋。从2016年8月2日起，被告未再向原告支付租金。2016年8月至2017年2月期间，原告通过短信（1862890****）方式多次联系被告向其催收欠付的租金及代缴的电费。2016年12月14日，被告通过短信（1862890****）方式回复原告“就这几天安排哈”。2017年2月24日，原告张桂琳通过短信（1862890****）方式以被告李国福欠付租金等为由向其发出解除房屋租赁合同的通知。2017年3月8日，原告张桂琳起诉来院，并提出如前所述之诉讼请求。本案审理期间，因被告李国福下落不明，本院于2017年4月14日在《重庆商报》刊登《公告》，向其送达起诉状副本、开庭传票等法律文件，公告期为60日。本案庭审中，原告张桂琳撤回要求被告李国福支付水电费、物业费的诉讼请求。同时，原告以租赁合同中逾期付款违约金（滞纳金）约定过高为由，主动调低，要求按年利率24%的标准予以计算。另查明，被告李国福欠付原告张桂琳2016年8月2日至2017年6月13日期间的房屋租金计14560元。上述事实，有原告举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，租赁合同租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限以前通知承租人。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告张桂琳与被告李国福签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告在租赁期间届满后继续使用诉争房屋，原告未就此提出异议，原告合同继续有效，被告续租事实成立。被告经本院合法程序传唤，无正当理由拒不到庭，可视为就其续租、欠付原告租金等事实放弃抗辩，其自行承担就该部分事实对其不利的法律责任。原告以被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行为由，要求解除与被告间的租赁合同关系，其请求符合法律相关规定，其相关诉讼请求，本院应予支持。关于合同解除的时间，原告诉称其于2017年2月24日通过短信方式向被告发出了解除合同通知，但该通知是否到达被告，原告未就该事实向法庭举示证据，其应当承担该事实举示不能的法律后果。本案受理后，因被告下落不明，本院于2017年4月14日通过公告方式向被告送达民事诉状副本等法律文书，公告期为60日，至2017年6月13日公告期届满即视为送达，鉴于原告在其民事诉状中有明确解除合同的意思表示，该时间可视为解除合同通知的到达时间，该时间可认定为双方租赁合同解除时间。鉴于原、被告双方解除租赁合同关系，原告要求被告返还承租房屋的诉讼请求，本院应予支持。截止2017年6月13日，被告欠付原告租金14560元，事实成立，被告应予给付原告，原告相关诉讼请求，本院应予支持。2017年6月13日后至诉争房屋搬离返还原告期间，被告占用该房屋，造成原告经济损失，其应当承担给付原告该期间房屋占用损失的法律责任，赔偿标准可参照原房屋租赁合同约定的月租金1400元计算，原告要求按月1600元的赔偿标准，于法无据，本院不予支持，原告该项诉讼请求中超出部分，本院应予驳回。关于逾期付款违约金（滞纳金），庭审中原告主动要求从每天按月租金0.5%调低为按年利率24%计算的意见，符合法律相关规定，本院予以采纳。经核算，从2016年8月2日起，按每月被告欠付租金为基数，按年利率24%计算，至2017年6月13日被告应给付原告逾期付款违约金（滞纳金）计1387元。2017年6月13日之后，鉴于原、被告双方租赁合同已解除，原告要求被告承担至诉争房屋退还期间的房屋占用损失的违约金（滞纳金），于法无据，本院不予支持，原告该部分诉讼请求，本院应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十六条、第二百三十二条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张桂琳与被告李国福于2014年8月2日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月13日解除；二、被告李国福于本判决书生效之日起十日内将其承租的位于重庆市南岸区丁香路1号3幢5-13号房屋腾空退还原告张桂琳；三、被告李国福于本判决书生效之日起十日内给付原告张桂琳2016年8月2日至2017年6月13日期间的房屋租金14560元及该期间的逾期付款违约金（滞纳金）1387元，合计15947元；四、被告李国福于本判决书生效之日起十日内按每月1400元给付原告张桂琳2017年6月13日起至上述房屋退还原告张桂琳之日止期间的房屋占用损失；五、驳回原告张桂琳的其他诉讼请求。案件受理费300元、公告费600，合计900元，由原告张桂琳负担50元（已缴纳），由被告李国福负担850元（此款已由原告垫付，被告于本判决书生效之日起十日内支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满的七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。（此页无正文）审 判 长  田 涛人民陪审员  熊鸿猷人民陪审员  张 莉二〇一七年七月二十五日书 记 员  陈 彬