天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初232号原告：罗兰兵，男，1970年1月23日生，汉族，英洛瓦天津物探装备有限责任公司职员，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：王玺（原告之妻），女，1974年9月27日生，汉族，中石油集团东方地球物理公司矿区服务事业部职员，住。委托诉讼代理人：李亚雄，国浩（天津）律师事务所律师。被��：胡军，男，1977年2月24日生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：廖立平，北京君泽君（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫富有，天津平实律师事务所律师。被告：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：孙国亮，该公司职员。原告罗兰兵诉被告胡军、天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，依法适用普通程序，于2017年3月22日、2017年4月26日、2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告罗兰兵及其委托诉讼代理人王玺、李亚雄，被告胡军的委托诉讼代理人廖立平、闫富有，被告天津中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人孙国亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的房产交易合同；2、判令被告胡军向原告赔偿违约金272000元、房屋价格上涨损失440000元、中介服务费54400元、贷款服务费600元、房屋评估服务费7500元，同时返还原告定金70000元；3、判令被告天津中原物业顾问有限公司就中介费用62500元向原告承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年9月3日在被告天津中原物业顾问有限公司的居间下签订房产交易合同，约定原告购买被告胡军所有的天津市××格调××花园××号房屋，房屋售价为2720000元，并约定双方于2016年11月30日前往房管部门办理相关手续，合同签订后原告向被告以现金形式支付定金70000元，向被告天津中原物业顾问有限公司支付中介费合计62500元。此后的合同履行过程中被告胡军以房屋价格上涨为��拒绝履行合同，给原告造成了极大的损失，因而成诉。被告胡军辩称，同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求，要求法庭予以驳回。原告和被告签订房产交易合同以后，国家的政策出现变化，原告购房的资格发生改变，原告不想再购买被告的房屋，经多次协商未果，在合同约定办理网签的时间前，被告多次联系中介要求按照合同履行未果。中介的工作人员通知了原告到房管部门办理手续的时间，被告于2016年11月30日前往河东房管局准备办理相关手续，并领取了排号卡，但原告并未出现，被告再与原告联系时原告表示有关事宜已经交给律师处理。2016年12月20日被告委托律师向原告发出律师函，要求解除合同，律师函同时寄送了中介，被告认为是由于原告不到场办理手续才导致合同无法继续履行，因此是原告违约在先。被告天津中原物业顾问有���公司（以下简称“中原”）辩称，同意解除合同。中介费用中包含54400元居间服务费，600元贷款服务费及7500元评估费，解除合同可以退还原告600元贷款服务费及7500元评估费，不同意退还54400元居间服务费，被告已经促成双方当事人完成缔约，履行了居间人的义务，有权收取居间服务费，对原告的其余诉讼请求不发表意见，不同意承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告胡军于2016年9月3日在被告中原的居间下签订《房产交易合同》，约定由原告购买被告胡军所有的坐落于天津市××格调××花园××号房屋，合同约定该房屋售价为2720000元，采用银行贷款方式支付购房款。合同签订后，原告向被告胡军支付定金70000元，向被告中原支付居间服务费54400元、贷款服务费600元及房屋评估费7500元，合计62500元。该合同还约定了买卖双方前往房管部门签订《天津市房屋买卖协议》的时间为2016年11月30日前。另查，就涉诉房屋出售价格上涨幅度问题，双方曾多次协商，被告中原的工作人员张春雨、李守斌也在双方之间进行过多次协调，但最终买卖双方没有就房屋售价达成一致意见。目前，案外人李守斌已从被告中原处离职，被告中原无法与其取得联系。2016年11月23日原告曾书面致函被告胡军，要求其尽快确定合同履行的具体期限，该书面信函以快递形式向被告胡军载明于双方所签订的房产交易合同中的涉诉房屋坐落地点进行送达，但最终邮件以拒收被退回，而被告胡军则辩称并没有快递人员与其联系，并未收到原���邮寄送达的上述信函。2016年11月30日上午，被告胡军依约前往涉诉房屋所属的房屋管理部门办理该房屋的交易手续并领取排号卡，但原告当天并未前往。2016年12月20日，被告胡军书面致函原告，函中阐明认为原告违约在先的观点并提出单方与原告解除合同及扣留原告支付的定金70000元。该律师函经由快递方式邮寄，送达记录记载为妥投。经原告申请，本院经法定程序委托天津中量房地产土地评估有限公司对涉诉房屋以2016年11月份为时间节点的价值进行了评估，评估结果为当时该房屋价值3160000元。该评估报告送达原、被告后在法定时间内，双方对该报告均未提出异议。另，被告胡军于2017年1月17日与案外人刘明签订《天津市房产买卖协议》，该合同中记载被告胡军以1400000元的价格将涉诉房屋出售给刘明，庭审过程中，被告胡军自认该房屋实际售价为2800000元，但并未有其他证据予以佐证。本院认为，具备相应民事行为能力的自然人或法人签订的合同，合同内容不违反我国相关法律规定，该合同自成立时生效，缔约各方均应按照合同约定各自履行相应义务。本案中，原告罗兰兵与被告胡军在被告中原的居间服务下签订《房产交易合同》，内容符合有关法律规定，意思表示真实，本院对该合同效力予以认定，三方均应按照合同约定各自履行义务。从庭审过程来看，合同在履行期间被告胡军首先向原告表达了要求上调涉诉房屋售价或另行将其介绍的他处房屋卖予原告的意愿，而原告也确曾实地看房，后因他处房屋地点、价款等因素未能购买。之后，双方又多次就涉诉房屋售价的上涨幅度进行协商，亦未能达成一致意见，由此导致最终未能完成该房屋交易，被告胡军应付主要责任。但从另一方面看，涉诉合同上记载了明确的要求买卖双方前往房屋管理部门签订《天津市房产买卖协议》的截止时间，则原告应当在期限届满前及时前往房屋管理部门或及时联系中介方询问是否能在最后一日办理交易手续。然而客观情况却是在合同记载的2016年11月30日交易的最后截止时间，被告胡军到达了房管部门，而原告未能到场，最终错过了办理相关手续的最后期限。其次，原告向被告胡军邮寄的系履行合同催告函而非解除合同通知书，在该函件寄出后，原告应当提前做好办理交易手续的准备，同时也可以看出原告仍有继续购买该房的意愿，其不应单方认定被告拒绝卖房而错过最后履行合同的可能。而原告提交的证据显示确实在2016年11月30日上午电话联系了被告中原的业务人员李守斌，但因李守斌的离职无法确认该通话内容是否为通知办理交易手续，但从盖然性上讲，在该时间段给中介方打电话其内容可以推定其与办理交易相关。再从被告中原的角度来看，该公司作为居间人，其本身应当积极促成双方完成交易，在最后履行期限即将届满前应当通知买卖双方在某具体时间到房屋管理部门办理交易手续。本案中一方面被告中原自认曾在2016年11月中旬时接到了被告胡军可以按照涉诉合同原价格继续履行的通知，另一方面却又因其工作人员李守斌的辞职导致其没有证据证明该公司工作人员已经及时将被告胡军的上述意见转达给原告，故此，买卖双方最终未能完成交易，甚至互相认为对方存在违约行为，被告中原亦存在相当的责任。本案中，最关键的证据应当是被告中原的工作人员李守斌与原、被告双方进行沟通的过程中所形成的材料，但是由于案外人李守斌已经自被告中原辞职，致使无论是原告提��的自述为原告与李守斌通话的录音，还是被告胡军提供的自述为李守斌书写的证明，都无从核实其真伪，也无从查实李守斌是否曾转达了被告胡军愿意继续按照原合同价格履行的意思表示于原告的这一事实。综上，本院认为，在《房产交易合同》生效后，买卖双方就合同内容进行进一步协商或修改是允许的，但若未能就合同变更达成一致，则应视为原合同所载明的条款不变并对缔约各方具有约束力。作为房屋购买方的原告应当及时准确的向居间方及出售人表达履行合同的意思表示并至迟在2016年11月30日准时出现在房屋管理部门现场；作为房屋出售方的被告胡军，则应当将自身愿意按照原合同价款出售房屋的意思表示及时通知居间方及原告，而绝不仅仅是简单致电居间方工作人员后即认为已经完成了通知义务，毕竟是被告胡军率先提出上涨房屋售价的；作��居间服务方的被告中原则有义务及时为买卖双方传递消息，及时通知双方履约的具体时间，本案中的现有证据不能证明被告中原充分的履行了上述义务。故此，本院认为，原、被告三方在履约过程中均存在一定程度的瑕疵，最终导致了房屋未能完成交易。因而，被告中原应当将尚未发生的贷款服务费600元、房屋评估费7500元退还原告，同时，基于其上述存在的瑕疵，应当酌情退还原告所交纳的居间服务费34400元，剩余的居间服务费20000元亦应当由原告罗兰兵与被告胡军各承担一半。由于原、被告三方均认可解除所签订的《房产交易合同》，本院对此予以照准，在此基础上，被告胡军则应当将原告支付的定金70000元退还原告。关于原告主张的要求被告赔偿违约金272000元及房屋价格上涨损失的诉讼请求，本院参考鉴定结论并结合协商过程中毕竟是被告胡军首先提出上涨房屋售价，原告在合同履行中处于一定弱势地位而与被告胡军协商房屋售价，同时也考虑被告胡军已在案件审理期间自行出售了涉诉房屋并自认出售价格为2800000元。在综合考量上述情况后，本院酌情认定被告胡军给予原告一定程度的经济补偿，具体金额为120000元。关于被告提出的原告系因房地产购买政策发生变化导致不能购买讼争之房的理由，因未能提交证据证实，本院对此抗辩不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告罗兰兵、被告胡军及被告天津中原物业顾问有限公司签订于2016年9月3日的《房产交易合同》；二、被告天津中原物业顾问有限公司于本判决生效后十五日内退还原告罗兰兵居间服务费34400元、贷款服务费600元、房屋评估费7500元，以上合计42500元；三、被告胡军于本判决生效后十五日内返还原告罗兰兵定金70000元；四、被告胡军于本判决生效后十五日内给付原告罗兰兵购房补偿款120000元及居间服务费补偿款10000元；五、驳回原告罗兰兵的其他诉讼请求。如果被告胡军及被告天津中原物业顾问有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12245元，保全费3498元，鉴定费10400元，共计26143元，由原告罗兰兵负担16143元，由被告胡军负担8000元，由被告天津中原物业顾问有限公司2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提���副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王维力人民陪审员  程芬清人民陪审员  段文谦二〇一七年七月二十日书 记 员  许晓宁