江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终7293号上诉人（原审被告）:张家港市半岛温泉会所有限公司，住所地张家港市杨舍镇南环路137号。法定代表人：熊进才。上诉人（原审被告）:庄连娣，女，1962年12月29日生，汉族，住张家港市。上诉人（原审被告）:徐玉芬，女，1964年8月7日生，汉族，住张家港市。上诉人（原审被告）:缪卫忠，男，1961年8月21日生，汉族，住张家港市。上诉人（原审被告）:陶惠兴，男，1963年11月25日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人叶东南，江苏国之泰律师事务所律师（代理上列五上诉人）。被上诉人（原审原告）:江苏张家港农村商业银行股份有限公司金泰支行，住所地张家港市杨舍镇西门南村5幢22号。负责人蔡凤英，行长。被上诉人（原审原告）：江苏张家港农村商业银行股份有限公司，住所地张家港市人民中路66号。法定代表人：王自忠，董事长。委托诉讼代理人：王陈芳，国浩律师（苏州）事务所律师（代理上列二被上诉人）。上诉人张家港市半岛温泉会所有限公司、庄连娣、徐玉芬、缪卫忠、陶惠兴因与被上诉人江苏张家港农村商业银行股份有限公司金泰支行、江苏张家港农村商业银行股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2015）张民初字第01254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张家港市半岛温泉会所有限公司（以下简称半岛温泉公司）、庄连娣、徐玉芬、缪卫忠、陶惠兴上诉请求：1、依法撤销（015）张民初字第01254号民事判决；2、请求依法发回重审或判令被上诉人向上诉人偿付租赁房屋内的电梯设备及重新装修、装潢等损失。事实和理由：双方于2009年10月29日签订的《协议书》第二条第4款约定：“对乙方（上诉人）重新安装的两套电梯设备，乙方保证在租赁期间予以正常使用、租赁合同到期后双方对该物品的处分另行协商。”据此，被上诉人应当向上诉人补偿两套电梯设备的损失。上诉人投资2000多万对租赁房屋进行了重新改造，而且改造方案也得到被上诉人的确认，被上诉人应当对上诉人重新装修、装潢的部分予以补偿。2009年10月29日签订的《协议书》对不予补偿的资产都已列明，则对未予列明的资产理应予以补偿。对于上诉人在租赁房屋时额外支付的500多万转让费，上诉人应酌情补偿。一审法院以上诉人要求赔偿涉案租赁房屋的电梯设备及重新装修装潢等损失因未提出反诉请求为由未予支持，是违反法律规定的。被上诉人江苏张家港农村商业银行股份有限公司金泰支行（以下简称农村商业银行金泰支行）、江苏张家港农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行）在诉讼中答辩称：上诉人与被上诉人在2009.10.29协议中对电梯设备及装修装潢归属未明确约定，且事后一直未协商一致，即视为双方对此无约定，应按照法律规定处理。根据最高院审理司法解释10、12条，本案中电梯设备和装修装备，被上诉人无需进行补偿，对上诉人提到2008年申请报告，是上诉人对消防设备更换时向消防大队出具的申请书，并非上诉人诉状称的租赁房屋改造方案。被上诉人在上面盖章只是同意其进行消防改造，且根据协议2.3款，上诉人同意改造后的消防设施系统在合同到期后归被上诉人所有，上诉人不收取任何费用。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告农村商业银行金泰支行、农村商业银行向一审法院起诉请求：1、判令半岛温泉公司、庄连娣、徐玉芬、缪卫忠、陶惠兴立即腾让并返还租赁房屋（房屋产权证号：张房权证杨字第××号、00××97号）。2、判令半岛温泉公司、庄连娣、徐玉芬、缪卫忠、陶惠兴按照同期银行贷款利率赔偿自2014年7月1日起至实际搬离之日占用房屋的损失（以房屋评估价6385万元为基数，按照年利率5.1%自2014年7月1日暂算至2015年5月31日335天的损失为3030215元）；3、本案的诉讼费用由半岛温泉公司、庄连娣、徐玉芬、缪卫忠、陶惠兴承担。一审法院认定事实：2003年6月30日，张家港市农村商业银行金泰支行（出租人）与徐玉芬、庄连娣（承租人）签订《租赁合同》，约定：1、租赁财产位于张家港市××路原“金城大酒店”的房屋，包括附房及相应的酒店设备（以下简称涉案租赁房屋）。2、租赁期限五年，从2003年7月1日起至2008年6月30日止。3、租金：2003年7月1日至2005年6月30日的年租金为38万元，2005年7月1日至2008年6月30日的年租金为40万元。双方还对合同的其他内容进行了约定。2006年6月5日，张家港市农村商业银行金泰支行（出租人）与徐玉芬、庄连娣（承租人）签订《租赁合同补充协议》，约定：1、同意减免2006年第二季度房屋租金10万元。2、同意承租人请求，在原合同到期后延长租期至2012年6月30日。3、租赁延长期内（2008年7月1日至2012年6月30日）的年租金为60万元。4、原租赁合同未涉及修改的条款仍然有效，直至延长租期结束时止。2009年10月29日，农村商业银行金泰支行（甲方、出租人）与半岛温泉公司、徐玉芬、庄连娣（乙方，承租人）就涉案房屋内拆除旧设备、添置新设备等处分事宜签订《协议书》，其中约定：一、乙方添加如下新设备，用于半岛温泉经营。1、对原主楼顶层型号为XLHL-1000锅炉，在重新装修中已改造成水箱使用。乙方保证租赁合同到期后不拆除，确保完整交还给甲方。2、乙方将原功率为160KW的供电变压器拆除后，更换成大功率的400KW的供电变压器。乙方保证在租赁期间予以正常使用、自费保养、租赁合同到期后该变压器的产权归甲方所有，并不向甲方收取任何款项。3、乙方保证在租赁期间对新装的约克中央空调系统、消防系统、数字电视系统等予以正常使用、自费保养，确保完整性。租赁合同到期后，新更换的约克中央空调主机、数字电视线路、消防设施系统属于甲方所有，并不向甲方收取任何款项，除此之外，对上述乙方确认拆除的旧设备，甲方不再向乙方追索和收取任何费用。4、对乙方重新安装的两套电梯设备，乙方保证在租赁期间予以正常使用、租赁合同到期后双方对该物品的处分另行协商。5、对甲方原有的型号为WNSZ-0.8-Y的1.5吨卧式燃油蒸汽锅炉及相关配套设备，目前已不再使用，乙方愿意无偿看管至租赁合同期满。二、关于房租问题。另到2009年8月20日，乙方合计结欠甲方房租肆拾万元，甲方曾多次向乙方催要，但乙方提出租赁期间因对租赁房屋进行维护装修，进行了屋面防水及消防基础设施改造。鉴于上述情况比较特殊，甲方同意对有关情况核实后，另行和乙方再商议房租减免事宜。三、关于装修装潢问题。乙方同意在租赁期满后，对租赁期间重新装修装潢的部分不拆除，双方再另行协商处理。本协议为原租赁合同的有效补充，自双方签订之日起生效。双方还对协议的其他内容进行了约定。另查明，涉案租赁房屋位于张家港市杨舍镇××、××号，房屋所有权人为农村商业银行（房屋产权证号：张房权证杨字第××号、00××97号）。涉案房屋租赁事宜发生在缪卫忠与庄连娣、陶惠兴与徐玉芬的夫妻关系存续期间。2014年6月12日，农村商业银行金泰支行向半岛温泉公司、徐玉芬、庄连娣发出通知函，主要内容为：1、租赁合同租期已届满，不再续租，限你方在2014年8月31日前搬离；2、对于房屋内的装修装潢等动产和附合部分，按照双方合同约定处理。后农村商业银行金泰支行又三次向承租人发函，要求承租人搬离。其中，农村商业银行金泰支行于2015年4月23日最后一次向承租人发函，要求承租人于2015年5月25日前搬离。因承租人一直未搬离租赁房屋，为此引起本案纠纷。一审审理中，双方一致确认涉案租赁房屋租金的支付情况为：除2012年第三季度租金15万元未付外，从2003年7月1日至2014年9月30日的租金均已结清。经农村商业银行金泰支行申请，一审法院委托张家港市价格认证中心（以下简称鉴定机构）对涉案租赁房屋2014年7月1日之后的市场租金进行评估鉴定。2015年12月10日，鉴定机构出具价格鉴证结论书，结论为涉案租赁房屋的总年租金价格为848656元。上述事实，有《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《协议书》、房屋所有权证、户表、通知函、价格鉴证结论书、质证笔录及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，双方当事人之间的租赁协议合法有效，双方约定的租赁期限至2012年6月30日。租赁期限到期后，半岛温泉公司、庄连娣、徐玉芬继续使用涉案租赁房屋，农村商业银行金泰支行、农村商业银行也未反对，因此双方之间的租赁协议继续有效，只是租赁期限为不定期。在不定期租赁期间，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。农村商业银行金泰支行、农村商业银行于2014年6月12日书面通知半岛温泉公司、庄连娣、徐玉芬解除租赁合同，并要求半岛温泉公司、庄连娣、徐玉芬2014年8月31日前搬离。农村商业银行金泰支行、农村商业银行单方解除租赁合同后，半岛温泉公司、庄连娣、徐玉芬长期继续占有涉案租赁房屋没有合同及法律依据，应搬离租赁房屋并支付有关使用费（对农村商业银行金泰支行即为租金损失）给农村商业银行金泰支行、农村商业银行。因农村商业银行金泰支行、农村商业银行实际已按照原租赁合同补充协议约定的租金标准（每年60万元）收取了2014年第三季度的租金15万元，故应按照该租金标准计算从2014年10月1日起至农村商业银行金泰支行、农村商业银行给予半岛温泉公司、庄连娣、徐玉芬最后宽限期（2015年5月25日）止被告占用涉案租赁房屋的使用费。宽限期限届满后，半岛温泉公司、庄连娣、徐玉芬仍未搬离租赁房屋，则农村商业银行金泰支行、农村商业银行可按照鉴定书确定的年租金848656元来计算使用费，故半岛温泉公司、庄连娣、徐玉芬应支付农村商业银行金泰支行、农村商业银行2012年第三季度租金15万元以及占用涉案租赁房屋的使用费（从2014年10月1日起至2015年5月25日按每月5万元计算为391666.75元，从2015年5月26日起至实际腾让之日止，按每日2325元计算）。庄连娣、徐玉芬所负债务发生在缪卫忠与庄连娣、陶惠兴与徐玉芬夫妻关系存续期间，故属夫妻共同债务。半岛温泉公司、庄连娣、缪卫忠、徐玉芬、陶惠兴要求农村商业银行金泰支行、农村商业银行赔偿涉案租赁房屋的电梯设备及重新装修装潢等损失因未提出反诉请求，在本案中不予理涉。半岛温泉公司、庄连娣、缪卫忠、徐玉芬、陶惠兴可另行主张。遂判决：一、张家港市半岛温泉会所有限公司、庄连娣、徐玉芬腾退坐落于张家港市杨舍镇××、××号房屋，限于判决生效后15日内履行。二、张家港市半岛温泉会所有限公司、庄连娣、徐玉芬、缪卫忠、陶惠兴应支付江苏张家港农村商业银行股份有限公司金泰支行、江苏张家港农村商业银行股份有限公司2012年第三季度租金15万元以及占用第一款所涉房屋从2014年10月1日起至2015年5月25日止的使用费391666.75元，合计541666.75元。三、张家港市半岛温泉会所有限公司、庄连娣、徐玉芬、缪卫忠、陶惠兴应支付原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司金泰支行、江苏张家港农村商业银行股份有限公司占用第一款所涉房屋从2015年5月26日起至实际腾让之日止的使用费（按每日2325元计算）。四、驳回江苏张家港农村商业银行股份有限公司金泰支行、江苏张家港农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费31042元、保全费5000元合计36042元，由江苏张家港农村商业银行股份有限公司金泰支行、江苏张家港农村商业银行股份有限公司负担29599元，由张家港市半岛温泉会所有限公司、庄连娣、徐玉芬、缪卫忠、陶惠兴负担6443元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，双方当事人就本案所涉房屋所签订得到的租赁合同及补充协议、协议书系当事人真实意思表示，均合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，虽然合同约定的租赁期于2012年6月30日届满后双方未再签订新的租赁合同，但双方继续维持了事实上的租赁合同关系。鉴于双方在2012年6月30日后系不定期的房屋租赁合同关系，故被上诉人于2014年6月12日书面通知上诉人解除租赁合同，并要求其于2014年8月31日前搬离，符合法律规定，双方之间的租赁合同关系随之解除。鉴于上诉人在被上诉人给与的最后宽限期限（2015年5月25日）内仍未搬离租赁房屋，被上诉人据此要求上诉人腾退租赁房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，于法有据，应予支持。关于上诉人在租赁期间重新安装的电梯设备及装修装潢部分，双方在2009年10月29日的协议书中明确约定为“另行协商处理”，而双方当事人对上述事项至今未达成一致。上诉人在诉讼中主张被上诉人对此应给与相应的补偿，系当事人提出的独立的诉讼请求而非针对原告诉请的抗辩。鉴于上诉人在一审诉讼期间并未提起相应反诉请求，故一审判决本案中不予理涉并无不当，当事人可另行主张权利。据此，半岛温泉公司、庄连娣、徐玉芬、缪卫忠、陶惠兴的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31042元，由上诉人张家港市半岛温泉会所有限公司、庄连娣、徐玉芬、缪卫忠、陶惠兴负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一七年七月十三日书记员 郭 玮