重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终3541号上诉人（原审被告）:重庆连木商贸有限公司,住所地重庆市大足区龙水镇龙水路500号8幢1-1,统一社会信用代码915002253049120416。法定代表人：李黎,该公司经理。委托诉讼代理人：张誉川，重庆市大足区双龙法律服务所。被上诉人(原审原告)：广西银湾物业服务有限公司，住所地广西省南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心2008号，统一社会信用代码91450100282895948A。法定代表人：胡祝帮，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗自强，男，1990年3月16日出生，汉族，住湖南省茶陵县，系公司员工，上诉人重庆连木商贸有限公司（以下简称连木商贸公司）因与被上诉人广西银湾物业服务有限公司（以下简称银湾物业公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院(2016)渝0111民初4991号，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人连木商贸公司的委托诉讼代理人张誉川，被上诉人银湾物业公司的委托诉讼代理人罗自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连木商贸公司上诉请求：1、撤销重庆市大足区人民法院（2016）渝0111民初4991号民事判决，改判驳回银湾物业公司的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由银湾物业公司承担。主要事实和理由：1、连木商贸公司的接房时间实为2015年7月25日将接房时间写为2014年7月25日只是为领取奖励，连木商贸公司接房后发现房屋并不具备交房条件，遂要求开发商返修，因此连木商贸公司直至2016年3月真正接房，故物业费应从2016年3月起计算；2、即使此期间的物业费应予缴纳，应承担给付责任的应是开发商，而不是我司。银湾物业公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律准确，请求维持一审判决。银湾物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令连木商贸公司立即支付五金模具城D9-1-1/2/3、D9-2-1/2/3号房物业管理费43704.4元，逾期滞纳金2950.05元，合计46654.45元；2、请求法院依法判令连木商贸公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实:2013年10月21日，银湾物业公司（乙方）与重庆市大足区怀远建设投资有限公司（甲方）签订了《大足工业园区五金市场群钢材模具市场物业管理协议》，合同约定，银湾物业公司为大足工业园区五金市场群钢材模具市场提供物业服务，大足工业园区五金市场群钢材模具市场各业主按照住宅面积支付物业管理费。双方在合同中第二条约定：物业服务期限暂定为1年，自2013年10月21日起至2014年10月20日止。···第四条约定：1、已入驻的业主：门市1.6元/月.㎡，住房0.8元/月.㎡，厂房1.0元/月.㎡，其中厂房的认定必须是500平方米以上且从事生产加工。2、未入驻未使用适当降低收费标准：门市1.0元/月.㎡，住房0.4元/月.㎡，厂房0.5元/月.㎡。3、甲方未销售的房屋按未使用收取。4、费用收取由乙方按年或季向业主收取。5、业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费的万分之五。第七条约定：1、本协议期满，甲方决定不再委托乙方的，应提前3个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方或业主委员会。2、本协议终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费的清算，对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方和业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。3、在协议履行期间，属以下情形甲方有权终止：①、大多数业主（80%及以上）对物业管理服务不满意，服务质量明显低于预期或达不到国家相关标准；②、因乙方管理不善，发生重特大安全责任事故或群体性事件；③、乙方未经甲方或业主委员会讨论同意，擅自提高物管收费标准···。第八条约定：1、小区内外围监控设施、路灯、垃圾箱由甲方负责配置。2、业主是否入驻、是否经营由乙方出具相关证明告知甲方，以便甲方随时掌握市场的生产经营状况。···。银湾物业公司（乙方）委托代理人彭小兵与重庆市大足区怀远建设投资有限公司（甲方）在上述合同中盖章或签字。另查明：2014年10月20日，银湾物业公司（乙方）与重庆市大足区怀远建设投资有限公司（甲方）再次签订了《大足工业园区五金市场群钢材模具市场物业管理协议》，合同约定，银湾物业公司为大足工业园区五金市场群钢材模具市场提供物业服务，大足工业园区五金市场群钢材模具市场各业主按照住宅面积支付物业管理费。双方在合同中第二条约定：物业服务期限暂定为2年，自2014年10月21日起至2016年10月20日止。···第四条约定：1、已入驻的业主：门市1.6元/月.㎡，住房0.8元/月.㎡，厂房1.0元/月.㎡，其中厂房的认定必须是500平方米以上且从事生产加工。2、未入驻未使用适当降低收费标准：门市1.0元/月.㎡，住房0.4元/月.㎡，厂房0.5元/月.㎡。3、2016年1月起甲方未租售的住房按0.2元/月.㎡收取。4、费用收取由乙方按年或季向业主收取。5、业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费的万分之五。第七条约定：1、本协议期满，甲方决定不再委托乙方的，应提前3个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方或业主委员会。2、本协议终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费的清算，对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方和业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。3、在协议履行期间，属以下情形甲方有权终止：①、大多数业主（80%及以上）对物业管理服务不满意，服务质量明显低于预期或达不到国家相关标准；②、因乙方管理不善，发生重特大安全责任事故或群体性事件；③、乙方未经甲方或业主委员会讨论同意，擅自提高物管收费标准···。第八条约定：1、小区内外围监控设施、路灯、垃圾箱由甲方负责配置。2、业主是否入驻、是否经营由乙方出具相关证明告知甲方，以便甲方随时掌握市场的生产经营状况。···。银湾物业公司（乙方）与重庆市大足区怀远建设投资有限公司（甲方）在上述合同中签字并盖章。还查明，连木商贸公司系大足工业园区五金市场群钢材模具市场的业主，其购买的厂房具体坐落为大足区龙水镇××水路××、××、××、××、××、2-3，房屋建筑面积4370.44平方米。连木商贸公司自2015年7月26日起至2016年5月31日止未向银湾物业公司缴纳物业服务费。再查明：2014年7月25日连木商贸公司根据合同约定办理了接房手续，并于2015年7月25日缴纳了物业服务费50000元，收款收据中载明的缴费时间段为2014年7月25日至2015年7月24日。一审法院认为，根据庭审及举示的证据材料，本案争议焦点为：1、物业服务合同是否真实、合法、有效，该合同对连木商贸公司是否具有法律约束力；2、本案中连木商贸公司的抗辩理由是否成立；3、关于银湾物业公司主张的物业服务费是否应该得到支持；4、关于银湾物业公司主张的滞纳金是否符合法律规定。关于物业服务合同是否真实、合法、有效，该合同对连木商贸公司是否具有法律约束力问题。法院认为依法成立的合同，应受法律保护。银湾物业公司与大足工业园区五金市场群钢材模具市场的建设单位重庆市大足区怀远建设投资有限公司就该市场的物业服务内容达成协议，双方签订了两份前期物业服务合同即《物业管理协议》，均系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，法院予以认可。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。连木商贸公司系大足工业园区五金市场群钢材模具市场的业主，故重庆市大足区怀远建设投资有限公司与银湾物业公司公司签订的前期物业服务合同必然溯及连木商贸公司。关于本案中连木商贸公司的抗辩理由是否成立问题。针对连木商贸公司辩称物业服务费的起算时间不应该从2014年7月25日起算问题，根据《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业服务费的收取应以合同约定的接房时间以及业主实际办理入驻起开始计算，因为业主从开发商处接收房屋并办理相应的入驻手续后，即享有对该房屋的实际占用、使用的权利，并开始享受物业服务企业的物业服务，至于业主因何种原因未实际居住、使用该房屋则不应该影响物业公司依据合同收取相应的物业服务费。本案中连木商贸公司根据商品房买卖合同约定于2014年7月25日办理相应的接房和入驻手续，那么相应的物业服务费的起算时间也应从此开始计算。针对连木商贸公司辩称2015年7月25日缴纳的物业服务费50000元的起止时间有误问题，根据连木商贸公司提交的物业费缴费收据载明的缴费时间为2014年7月25日至2015年7月24日，连木商贸公司虽提出异议但并未提供证据予以证明，且银湾物业公司对此也不予认可，故法院对其抗辩理由不予支持。关于银湾物业公司主张的物业服务费是否应该得到支持问题。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。根据双方签订的《大足工业园区五金市场群钢材模具市场物业管理协议》，双方对物业服务费的收取标准作了约定，双方均认可按建筑面积进行收取物业服务费。现银湾物业公司向连木商贸公司提供了2015年8月1日起至2016年5月31日的物业服务，连木商贸公司应支付该期间相应的物业服务费。本案中，银湾物业公司作为连木商贸公司小区的物业管理单位，已按照合同约定基本履行了义务，向连木商贸公司提供了物业服务，连木商贸公司也应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。本案中，连木商贸公司的房屋为厂房，其建筑面积共为4370.44平方米，根据合同约定的收费标准，连木商贸公司共计应缴纳物业服务费用为43704.4元（1.0元/月·平方米×4370.44平方米×10个月）。现银湾物业公司诉请的物业服务费为43704.4元，法院对银湾物业公司诉求之金额予以确。关于银湾物业公司主张的滞纳金是否符合法律规定。法院认为，因《物业管理协议》第四条第五款对此有明确约定，且连木商贸公司未履行缴纳物管费义务已经违约，另根据《物业管理协议》第四条第四款关于银湾物业公司收取物业费的方式为按年或季向业主收取，经核算银湾物业公司主张之滞纳金应符合合同约定。故对银湾物业公司要求连木商贸公司支付滞纳金2950.05元的诉讼请求，法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告重庆连木商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告广西银湾物业服务有限公司2015年8月1日起至2016年5月31日止的物业服务费共计43704.4元及滞纳金2950.05元，以上合计46654.45元；二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，连木商贸公司接房后，获取了8个月的物业费返还。一审判决认定的其他事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，关于连木商贸公司称其缴纳的5万元物管费系支付的2015年7月25日之后的物管费的问题。本案中，物管费收据已载明该50000元系2014年7月25日至2015年7月25日期间的物管费，虽然连木商贸公司辩称该交款实际系缴纳的2015年7月24日之后的物管费并获得了物业公司负责人杨德忠的首肯。但连木商贸公司声称的负责人杨德忠并非银湾物业公司的法定代表人，无权代表银湾物业公司就物业费的缴纳抵扣与业主订立协议，而对这一变更银湾物业公司亦并未进行追认，故不能认定连木商贸公司所缴纳的该50000元物业费系缴纳的2015年7月25日之后的物业费用。且结合大足工业园区出台政策对于2014年2月入住的业主给与一年的物业费补贴，连木商贸公司因此实际获取了8个月的物业费返还，可以认定连木商贸公司缴纳的物业费系2014年7月25日至2015年7月25日期间的物业费。综上，连木商贸公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。关于连木商贸公司认为2015年7月25日至2016年3月期间的物业费应由开发商承担的问题。本院认为，连木商贸公司已办理入伙协议，表明其已经接房，银湾物业公司在此期间也按约提供了物业服务。连木商贸公司接房后因房屋整改问题不能投入使用造成的相应损失系开发商与业主之间的房屋质量纠纷，其可通过另诉解决。依据合同相对性，连木商贸公司是物业服务合同的责任主体，应由其缴纳此期间的物业费用。因此，连木商贸公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，连木商贸公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费966元，由重庆连木商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷审 判 员  余彦龙代理审判员  刘 希二〇一七年七月七日书 记 员  程 容