山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终2876号上诉人（原审被告）：上海红楼国通快递有限公司。法定代表人：何文庆，执行董事。委托诉讼代理人：彭先发。被上诉人（原审瑞团公司）：李志波。委托诉讼代理人：蓝恭朋，山东克维律师事务所律师。上诉人上海红楼国通快递有限公司（以下简称红楼国通公司）因与被上诉人李志波房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第5000号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人红楼国通公司的委托诉讼代理人彭先发，被上诉人的委托诉讼代理人李志波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人红楼国通公司上诉称，一、一审法院并未对上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同进行合法性审查，上诉人在一审中主张该土地的性质导致双方签订的合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效的观点并未在判决书中予以确认，故一审判决认定事实不清，其认定合同有效并做出判决，违反辩论原则。二、若法院查明双方签订的合同有效，因被上诉人先行违约，上诉人合法解除无须承担违约责任。请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人无须支付被上诉人违约金，并由其承担本案诉讼费用。被上诉人李志波答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李志波在一审中请求依法判令：1、红楼国通公司支付违约金23000元。2、红楼国通公司赔偿李志波经济损失57500元。3、本案诉讼费用由红楼国通公司承担。一审法院查明如下事实，李志波与红楼国通公司于2013年8月13日签订了青岛场地房屋租赁合同，该合同显示出租方为李志波，承租方为上海红楼国通快递有限公司。该合同第三条第3.2款载明：“租期从2013年9月1日起至2016年8月31日止。”第五条约定：“甲、乙双方同意，第一年租金为贰拾壹万捌仟元整；第二年租金为贰拾叁万元整；第三年租金为贰拾肆万元整。租金按年支付。”该合同第十条第10.2款第2项约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，单方面终止合同的，乙方应按合同当年租金10%向甲方支付违约金，但甲方应退还乙方未履行租期的剩余租金。”第十一条第11.6款约定：“乙方在使用租赁物过程中，若因业务发展迅猛，甲方场地无法满足乙方的实际需求的，乙方可以提前3个月书面通知甲方，解除本合同。甲方同意与乙方结清实际租赁期间的租金（租金按实际使用天数计算），然后向甲方交回租赁物。”李志波提交的解除合同通知函载明：“李志波：贵我于2013年8月13日签署《青岛场地租赁合同》，由我司承租位于青岛机场工业园的房屋、场地。合同签署以来，该场地由我司用于快递包裹的中转使用，双方合作良好。现因业务高速发展，该场地已经不能满足我公司的生产需要，故根据合同约定，我司特解除《青岛场地租赁合同》。收到函件后，请李先生和我司根据合同约定结清相应款项，同时办理房屋、场地归还手续。再次感谢李先生对我司工作的支持！函告人：上海红楼国通快递有限公司”该通知函落款时间为2015年7月30日并加盖红楼国通公司公章。李志波提交的情况说明载明：“1、青岛海岩新材料科技有限公司许可承租人李志波，在不违反国家法律法规及机场飞行安全前提下，可以将所承租的土地坐落于流亭机场西侧与铁路以东合围地块，使用面积为6、5亩土地及地面建筑物转租给第三人。2、该宗土地坐落于青岛流亭机场西侧与铁路以东合围地块，使用面积为6、5亩，是国有土地。”落款时间为2016年4月13日，并加盖青岛海岩新材料科技有限公司公章，红楼国通公司对该说明公章真实性予以认可。李志波与红楼国通公司签订场地房屋租赁合同前，红楼国通公司支付李志波定金5000元。红楼国通公司于2013年8月24日缴纳第一年租赁费213000元（2013年9月1日至2014年8月31日）；2014年8月4日缴纳第二年租赁费230000元（2014年9月1日至2015年8月31日）。红楼国通公司实际使用涉案厂房至2015年7月30日，双方于2015年9月1日办理了涉案厂房交接手续。一审法院认为，一、关于李志波主张红楼国通公司支付李志波违约金23000元。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”李志波与红楼国通公司签订的青岛场地房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律及行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。根据李志波提交的情况说明显示，青岛海岩新材料科技有限公司许可李志波在不违反国家法律法规及机场飞行安全的前提下，可以将涉案土地转租给第三人。综上，结合双方签订的青岛场地房屋租赁合同综合判断，一审对红楼国通公司主张李志波转租行为存在严重虚假情形的主张不予采信。因双方签订的青岛场地房屋租赁合同约定的租赁期限为自2013年9月1日起至2016年8月31日止，故红楼国通公司于2015年7月30日向李志波发出的通知函要求提前解除签订的青岛场地房屋租赁合同构成违约，应当承担相应的违约责任。故李志波依据房屋租赁合同要求红楼国通公司支付违约金23000元（230000元/年×10%），理由正当，本院予以支持。二、关于李志波主张红楼国通公司赔偿李志波经济损失57500元。李志波未提交证据证明与红楼国通公司存在关于经济损失的相关约定，也未提交证据证明实际产生了上述经济损失，故李志波主张红楼国通公司赔偿经济损失57500元，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、红楼国通公司于判决生效后十日内支付李志波违约金23000元。二、驳回李志波的其他诉讼请求。案件受理费1295元，由李志波负担。案件受理费518元，由红楼国通公司负担。经审理查明，二审期间，被上诉人未在本院指定的期间内提交涉案厂房屋取得合法建设手续的相关证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：涉案合同效力如何认定及上诉人如何承担责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被上诉人未能提交涉案厂房取得合法建设手续的相关证据，涉案合同应认定为无效，一审对合同效力认定不当，本院予以纠正。因上诉人在签订合同时未审查涉案厂房是否取建设工程规划手续，故其与被上诉人对合同无效负有同等责任。合同无效后，被上诉人主张的违约金不应予以支持，但一审被上诉人亦主张了3个月的租金损失57500元，对于该损失应由双方当事人共同分担。因被上诉人对一审判决的23000元未提起上诉，本院认定应由上诉人赔偿被上诉人的损失为23000元。上诉人在本案中先行提出解除合同，现其主张被上诉人违约，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，上诉人对合同无效的主张，符合法律规定，本院予以支持，但其应当对被上诉人进行相应的赔偿。上诉人的其他主张无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第5000号民事判决第二项；二、变更青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第5000号民事判决第一项为：上诉人上海红楼国通快递有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿被上诉人李志波损失23000元；三、驳回被上诉人李志波的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费375元，由上诉人上海红楼国通快递有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 勇审判员 李晓波审判员 杨保国二〇一七年七月四日书记员 胡浩东书记员 魏 威