重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0104民初465号原告:重庆中交丽景置业有限公司，住所地重庆市大渡口区金桥路2号，统一社会信用代码91500104673373055H。法定代表人：程凌刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐科，男，1979年8月16日出生，汉族，住重庆市巴南区，该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：黄琬玲，女，1979年6月22日出生，汉族，住重庆市大足区，该公司员工，一般代理。被告：蔡海娟，女，1972年4月11日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。原告重庆中交丽景置业有限公司（以下简称“中交公司”）诉被告蔡海娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并于2017年7月17日公开开庭进行审理。原告中交公司委托诉讼代理人唐科、黄琬玲到庭参加诉讼。被告蔡海娟经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中交公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同已于2016年7月15日解除；2、被告支付拖欠的租金94110.12元（2016年4月2日-2016年7月15日）；3、被告以所欠租金94110.12元为基数，按日千分之三的标准向原告支付违约金（2016年4月2日-7月1日租金从2016年3月26日起算，2016年7月2日-7月15日租金从2016年6月26日起算，计算至被告付清之日止，截至2016年8月1日为33022.1元）；4、被告支付房屋占用损失14952.08元（2016年7月16日至2016年8月1日）；5、被告支付物业管理费14550.4元（截止2016年8月1日）；6、被告支付水费、电费及公摊费10897.58元（截止2016年8月1日）；7、被告支付本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2015年6月12日就大渡口区山川路9号第一层商铺签订了《租赁合同书》及《补充协议》。随后双方又签订了《补充协议一》对计租面积、实际接房时间、免租期、计租期限进行了确认。依照租赁合同及补充协议之约定，租金采取先缴后用原则，按季支付，被告应当于每季度末20日-25日支付下一季度租金。被告应于2016年3月25日前支付2016年4月、5月、6月的租金，并在2016年6月25日前支付2016年7月、8月、9月的租金。虽经原告多次催收，被告仍未按约支付租金。同时，合同5.8条约定，被告应按时支付物业费、水费、电费、燃气费和其他费用，但被告并未依约按时缴纳。合同10.5条约定，被告逾期支付租赁费用超过30个日历天的，原告有权单方解除合同。被告未依约支付租金的行为已构成严重违约，原告于2016年7月14日按被告预留的送达地址向被告发送了解除函要求解除租赁合同，且该文件于2016年7月15日送达。依照法律规定，双方的租赁合同关系已于2016年7月15日正式解除.合同解除后，被告未将商铺腾空交付原告，其对商铺的占用导致原告无法将商铺租赁给他人获得收益，被告的行为给原告带来了实际损失，原告有权要求被告按租赁合同租金标准支付房屋占用损失，并要求被告支付房屋占用期间的物业费、水费、电费、公摊费等。截至2016年8月1日，被告累计拖欠的租金94110.12元，按租赁合同租金标准应支付2016年7月16日至2016年8月1日期间的房屋占用使用损失14952.08元，应支付的物业费14550.4元、水费1220元、电费9270元，公摊费407.58元。依照合同10.5条约定，延期支付租赁费用超过5个工作日的，被告应当按日向原告支付拖欠租金千分之三的违约金。因此，被告拖欠2016年4月2日-7月1日的违约金，应当以81796.65元为基数，按日千分之三的标准，违约期间为2016年3月26日至被告付清该部分租金之日，支付违约金。被告拖欠2016年7月2日-7月15日租金的违约金，应当以12313.47元为基数，按日千分之三的标准，违约期间为2016年6月26日至被告付清该部分租金之日，支付违约金。请求人民法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告蔡海娟未到庭答辩，亦未提交答辩状。本院经审理认定事实如下：2015年6月12日，原告（甲乙）与被告（乙方）签订《租赁合同书》，约定被告租赁原告位于重庆市大渡口区山川路9号（中交丽景项目第9幢第一层商铺）的房屋，面积为413.2平方米；乙方将租赁物用于开设潮汕牛肉火锅餐饮及相关产品的配套；租赁期限为4年零6个月（暂定2016年1月15日至2020年7月14日），具体房屋交付时间以甲方书面通知和双方交接确认书为准；乙方应在接到甲方租赁房屋已具备交付条件的书面通知之日起15日内现场检查和确认；乙方在本合同签订之日起7个工作日内向甲方支付60000元的履约保证金，乙方在合同履行过程中无违约行为的，租赁期满后10个工作日内，甲方应将履约保证金一次性全额无息返还给乙方；租赁费用：第一个计租年度，2016年1月15日-2016年7月14日，租金65元，物业管理费5元/月/平米；第二个计租年度，2016年7月15日-2017年7月14日，租金65元，物业管理费5元/月/平米；第三个计租年度，2017年7月15日-2018年7月14日，租金68.9元，物业管理费5元/月/平米；第四个计租年度，2018年7月15日-2019年7月14日，租金73.03元，物业管理费5元/月/平米；第五个计租年度，2019年7月15日-2020年7月14日，租金77.42元，物业管理费5元/月/平米；租金及物业管理费采取先缴后用原则，按季度支付，乙方在每季度末20日-25日期间支付下一季度的租赁费用，首季度租金乙方应在接房进场后5日内向甲方支付，如遇节假日，则提前至每季度末10日-15日期间支付，物业管理费由乙方自行按时间向物业公司缴纳；如乙方逾期缴纳租赁费用超过5个工作日的，自第5个工作日起，每延迟一日应按拖欠总金额的每日千分之五向甲方支付违约金，逾期达到30个日历天的，甲方有权单方面解除合同；因乙方逾期缴纳租赁费用导致合同解除的，甲方有权不予退还乙方履约保证金；乙方送达地址及收件人为“重庆市大渡口区双龙路2号中交丽景10栋2单元18-4蔡海娟”。合同签订当日，被告向原告缴纳了履约保证金60000元。2015年8月6日，原、被告签订补充协议，变更租赁面积为419.47平方米，租赁期限为5年即2015年7月2日至2020年7月1日（含装修免租期），交付日期为2015年7月2日，装修免租期为2015年7月2日至2016年1月1日，计租起算日为2016年1月2日，2016年1月2日至2016年7月1日租金标准为65元/月/平方米；2016年7月2日至2017年7月1日租金标准为65元/月/平方米；2017年7月2日至2018年7月1日租金标准为68.9元/月/平方米，2018年7月2日至2019年7月1日租金标准为73.03元/月/平方米，2019年7月2日至2020年7月1日租金标准为77.42元/月/平方米，另查明，被告已向原告缴纳2016年1月2日至2016年4月1日的租金。2016年7月14日原告向合同约定的被告送达地址邮寄了租金催收函、合同解除函，于次日送达被告。2016年8月，原告已将案涉房屋出租给他人。以上事实，有原告陈述、《租赁合同书》、补充协议等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当严格按照合同约定履行自己的义务，并享有合同权利。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《租赁合同书》合法、有效，原告已按合同约定向被告交付了房屋，被告应当按合同约定缴纳租金，被告应当对已付租金承担举证责任，现被告未应诉答辩，亦未提交证据，对原告诉称被告所欠租金时间已达到原告有权解除合同的条件予以确认，原告在2016年7月14日按合同约定的被告送达地址向被告邮寄了解除合同函，次日送达被告，原、被告的租赁合同关系已于2016年7月15日解除。关于原告所欠租金金额，截止2016年7月15日，根据原、被告约定的租金标准，被告所欠租金为2016年4月2日至2016年7月1日期间的81796.65元（419.47平方米×65元×3个月）和2016年7月2日至2016年7月15日期间的12723.92元（27265.55元÷30天×14天）共计94520.57元，原告诉请94110.12元，以原告诉请为准。关于原告诉请的违约金，虽然被告未到庭答辩，但合同约定的违约金较高，调整为以年利率24%计算，其中2016年4月2日-2016年7月1日的违约金以81796.65元为基数从2016年3月26日起开始计算，其中2016年7月2日至2016年7月15日的违约金以12313.47元为基数从2016年6月26日起开始计算。关于原告诉请的2016年7月16日至2016年8月1日的房屋占用损失14952.08元，原、被告之间的合同于2016年7月15日解除后，考虑被告将租赁物用于经营餐饮的事实，应当给予被告合理的期间腾退房屋，从合同解除之日至2016年8月1日可作为被告腾退房屋的合同期间，不应向原告支付房屋占用损失费，该请求予以驳回。关于原告诉请的物业管理费、水费、电费及公摊费，原告未举示相应的证据，予以驳回。被告蔡海娟经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、重庆中交丽景置业有限公司与蔡海娟2015年6月12日签订的《租赁合同书》于2016年7月15日解除；二、蔡海娟于本判决生效之日起十日内支付重庆中交丽景置业有限公司截止2016年7月15日的租金94110.12元；并以81796.65元为基数，按年利率24%从2016年3月26日起至付清时止时止支付违约金；并以12313.47元为基数，按年利率24%从2016年6月26日起至付清时止支付违约金；四、驳回重庆中交丽景置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告蔡海娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3651元（原告已预缴1826元），由原告重庆中交丽景置业有限公司负担1622元，被告蔡海娟负担2029元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  谭 红人民陪审员  何昭荣人民陪审员  徐明政二〇一七年七月三十一日书 记 员  王 艳