福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0104民初573号原告（反诉被告）：福建橘园文化创意发展有限公司，住所地：福州市仓山区金山大道618号金山工业区桔园洲园65#附属楼。法定代表人：杨典辉，公司总经理。委托诉讼代理人：吴陈新，福建力格律师事务所律师。被告（反诉原告）：福建省四海人力资源开发有限公司，住所地：福州市仓山区建新镇金山大道618号金山工业区桔园洲园65号楼B区四层07室。法定代表人：钟秋芳，公司总经理。委托诉讼代理人：李卓，福建八闽律师事务所律师。原告（反诉被告）福建橘园文化创意发展有限公司（以下简称橘园文化创意公司）与被告（反诉原告）福建省四海人力资源开发有限公司（以下简称四海人力公司）租赁��同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）橘园文化创意公司委托诉讼代理人吴陈新、被告（反诉原告）法定代表人钟秋芳及委托诉讼代理人李卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《租赁合同》；2.被告将所租赁的场地返还给原告；3.被告向原告支付拖欠的租金（从2016年12月1日起计至被告实际返还原告租赁场地之日止，暂计算至2017年01月31日止为30528元）及利息损失（按银行同期贷款利率向原告计付自起诉之日起至实际支付租金之日止）；4.被告支付应缴纳的物业费及水电费等合计￥8373.9元（从2016年07月01日起计算至被告实际返还原告租赁场地之日止，现暂计算至2017年01月31日止）；5.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，经本院释明，原告变更第3项诉请为：被告向原告支付拖欠的占有使用费（从2016年12月1日起计至被告实际返还原告租赁场地之日止，暂计算至2017年01月31日止为30528元）及利息损失（按银行同期贷款利率向原告计付自起诉之日起至实际支付租金之日止）。事实与理由：2013年II月21日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订了《租赁合同》。根据合同的约定，原告将位于福州市仓山区金山大道618号金山工业区桔园洲园65#5-07室的房屋租赁给被告作为办公使用，租赁面积为318平方米，租赁期限为五年，租金前三年每平方米月租金为40元，第四年每平方米月租金为48元，第五年每平方米月租金为57.6元，租金按月支付，先交租后使用，每月5日前支付当月租金。同时还约定，被告逾期超过15天未支付房屋租金的，原告有权收回所租赁的房屋，并解除合同，没收租赁��证金。被告自2016年12月1日起至今，未支付租金、水电费36993.90元。根据合同约定，被告的行为已构成严重违约，给原告造成巨大损失。被告辩称，1.原、被告之间签订的房屋租赁合同无效。理由是：福州市仓山区金山大道618号金山工业区桔园洲园65#5-07室属于未经规划审批、没有房屋所有权证、没有经过消防验收、依法不得出租的违法建筑。原告明知上述违法事实，但为达到出租非法建筑物获取非法利益之目的，在被告办理工商执照营业地址变更登记时，在房屋租赁合同中把租赁物伪造成福州市仓山区金山大道618号金山工业区桔园洲园65#4-07。占有使用费支付的前提是使用的标的物具有正常的使用功能，但该房屋没有正常的使用功能，存在漏水、通风等安全问题。本案原告提供的房屋是违法搭盖的房屋，若支持占有使用费，则就等��支持了非法行为。2.原告非法搭盖的所谓桔园洲园65#5-07不仅是违法建筑，更不可能提请建设验收。因此，粗制滥造难以遮风避雨，无法实现租赁目的，并导致了被告的巨额经济损失，应按法律及司法解释的规定，由原告损失承担全额赔偿责任。3.原告的违法搭盖行为遍及其所属的整个工业园区，应当由有关部门对违法建筑予以拆除、对责任人依法追究法律责任。反诉原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令反诉原告与反诉被告于2014年1月26日签订的租赁合同无效；2.依法判令反诉被告赔偿因其违法出租不具有正常使用功能的房屋给反诉原告造成的经济损失合计501666元；3.反诉被告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2014年1月26日，反诉原告与反诉被告签订了一份《租赁合同》，反诉被告将位于福建省福州市仓山区建新镇��山大道618号金山工业区桔园洲园65号楼B区四层07室出租给反诉原告使用，并承诺“该房屋无安全隐患符合作为公司住所的条件”。但是，反诉被告实际交付的是未经规划审批、没有房屋所有权证、没有经过消防验收、不具备使用条件（粗制滥造难以遮风避雨）、擅自加层的65号楼B区五层07室这一违法建筑，导致反诉原告无法正常使用该出租屋、造成了反诉原告501666余元的巨大经济损失。反诉被告辩称，1.反诉被告加层合法，有《关于利用工业厂房建设文化创意产业园区的管理办理》及《四城区工业集中区工业企业厂房加层改扩建规划控制意见》、《福建橘园文化创意发展有限公司项目改造的情况说明》可以证明；2、关于租赁期房屋出现漏水的问题，双方在签订的补充协议中明确由反诉原告自行处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.《房屋所有权证书》可以证明原告系坐落于福州市仓山区金山大道618号金山工业区桔园洲园65#1-4层工业厂房、屋面所有权人；被告对原告提交的《租赁合同》及《补充协议书》、水电费、物业费计算办法真实性没有异议，对上述证据真实性本院予以采信；原告未提交《关于利用工业厂房建设文化创意产业园区的管理办理》及《四城区工业集中区工业企业厂房加层改扩建规划控制意见》原件核对，真实性无法采信；《福建橘园文化创意发展有限公司项目改造的情况说明》仅能证明原告在原厂房基础上加建了第5、6层，但不能证明其加层合法。2.被告有提交装修申报单��装修装饰工程合同书、装修工程报价表以及被告分别于2014年8月26日、2017年1月6日回复函、照片、光盘、工资发放统计表、银行对账单、工资发放表原件核对，对上述证据的形式真实性本院予以采信。被告提交的《租赁合同》约定的租赁物为4-07室，与本案无关；被告未提交2017年2月14日发给福州市建新派出所的函以及提交房屋移交检查记录表、建设工程消防验收意见书原件核对，上述证据的真实性无法确认，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系坐落于福州市仓山区金山大道618号金山工业区桔园洲园65#1-4层工业厂房、屋面所有权人。2013年11月21日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将坐落于福州市仓山区金山大道618号金山工业区桔园洲园65#5-07室（面积318平方米）出租给被告作为其办公场所，租期为五年，前三年租金不变，每平方米月租金40元，第四年每平方米月租金48元；第五年每平方米月租金57.6元。原告在签约且缴付保证金之后无偿提供一个月装修期，被告于2014年2月1日开始缴纳租金。2016年2月13日，双方签订《补充协议书》一份，约定：被告在2015年6月1日至2016年11月30日期间免缴租金228960元；2014年2月1日至2016年11月30日期间免缴物业费32436元；租赁期内如出现漏水、施工影响等相关问题，由被告自行处理。合同签订后，原告向被告实际交付了金山工业区桔园洲园65#5-07室场地，被告亦对5-07室场地进行装修并实际使用至今。被告在使用期间，未缴纳2016年7月16日至2017年1月15日的电费6488.8元，2016年7月3日至2017年1月3日的水费346.5元，上述合计6835.3元。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告于2013年11月21日签订的《租赁合同》是否有效？对此，本院认为，虽然原告系坐落于福州市仓山区金山大道618号金山工业区桔园洲园65#1-4层工业厂房、屋面的合法所有权人，但《租赁合同》约定以及实际交付承租的讼争房屋5-07室并未登记为原告合法所有，原告亦未取得该房屋的建设工程规划许可证，或者有证据证实该房屋的建设有经主管部门批准，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告双方就讼争的5-07室签订的《租赁合同》应属无效。诉讼过程中，本院就该《租赁合同》的效力向原告释明后，原告仍坚持要求解除双方签订的《租赁合同》，对此，本院认为，合同解除的前提是合同的有效成立，而如前所述，本案原、被告于2013年11月21日签订的《租赁合同》属于无效合同，无效合同自始无效，不存在是否解除问题，故对原告要求解除双方《租赁合同》的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，被告应当将实际使用的5-07室返还原告。虽然上述《租赁合同》属于无效合同，但被告在占有期间，有实际使用讼争房屋，根据最高人民��院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告在本院释明后变更诉请，要求被告支付自2016年12月1日起占用期间的占有使用费的诉请，本院予以支持。根据双方合同的约定，房屋“租金”自2014年2月1日开始缴纳，故根据双方对“租金”标准的约定，2014年2月1日至2017年1月31日每月每平方米“租金”标准为40元；2017年2月1日起至2018年1月31日每月每平方米“租金”标准为48元；2018年2月1日起至2019年1月31日每月每平方米“租金”标准为57.6元；故本院参照上述标准确定被告占用期间的占有使用费。原告要求占有使用费的利息损失，没有依据，本院不予支持。此外，被告在使用5-07室期间，产生的电费（2016年7月16日至2017年1月15日期间）及水费（2016年7月3日至2017年1月3日期间），上述合计6835.3元应当向原告支付。原告要求被告支付物业费，但因原告非物业服务提供方，也无证据证实原告有代被告支付相关的物业费，故对原告要求被告支付物业费的诉请，本院不予支持。关于反诉部份，本院认为，由于本诉部份原告主张解除的是双方就5-07室房屋于2013年11月21日签订的《租赁合同》，而反诉原告诉请要求确认2014年1月26日签订的《租赁合同》中双方约定的租赁房屋是4-07室，与本诉的租赁标的物并不一致，故反诉原告要求确认双方于2013年11月21日签订的《租赁合同》无效的诉请，不属于本案审理范畴，本院不予审理，被告可另行提起诉讼，主张相应权利。关于反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失问题，本院认为，一、反诉原告诉请的装修损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，对于装饰装修物的处理，应当区分是否已形成附合。本案反诉原告诉称其装修的部分均已形成附合，并要求按照装修的价格即28万元的现值由双方分担损失，对此���本院认为，首先，反诉原告虽有主张对讼争房屋予以装修，但装饰装修物是否均已形成附合，并无相应依据；其次，众所周知，房屋装修后，装饰装修物的价值在装修前后必然有所变化，现反诉原告仅凭装修装饰的工程合同书以及报价表记载的28万元装修价格来证实装饰装修物的现值，显然与客观事实不符，反诉原告的主张没有依据，本院不予支持。二、反诉原告诉请的工作人员工资支出费用，系反诉原告为正常经营所支出的必要费用，该费用的产生，与租赁合同是否有效并无直接必然关系，故对反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告福建省四海人力资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市仓山区金山大道618号金山工业区桔园洲园65#5-07室（面积318平方米）返还原告福建橘园文化创意发展有限公司；二、被告福建省四海人力资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福建橘园文化创意发展有限公司支付占有上述第一项判决的房屋占有使用费（2016年12月1日起至2017年1月31日按每月每平方米40元计算；2017年2月1日起至2018年1月31日止按每月每平方米48元计算；2018年2月1日起至实际腾空之日止，按每月每平方米57.6元计算）；三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付水电费6835.3元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回反诉���告福建省四海人力资源开发有限公司的全部诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8500元，由原告负担100元，被告负担8400元。反诉案件受理费6205元，由反诉原告负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈家挺审 判 员  陈曜辉代理审判员  吴灵婧二〇一七年七月二十七日书 记 员  邱仕鹏