四川省兴文县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1528民初1295号原告：杨翠红，女，汉族，1976年11月19日出生，住四川省兴文县。委托诉讼代理人：吴烨，四川霆睿律师事务所律师。被告：刘玉伟，女，汉族，1973年5月20日，住四川省兴文县。委托诉讼代理人：刘玉春，四川晏州律师事务所律师。被告：杨国全，男，汉族，1970年4月16日，住四川省兴文县。委托诉讼代理人：刘玉春，四川晏州律师事务所律师。原告杨翠红与被告刘玉伟、杨国全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨翠红及其诉讼代理人吴烨、被告杨国全和被告刘玉伟、杨国全的共同诉讼代理人刘玉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨翠红向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2012年4月18日所签订的《房屋买卖合同》有效；2.请求判决被告继续履行合同，限期过户土地使用证、房产证到原告名下，并承担违约金46.602万元（计算至2017年5月5日止，按月息3分计算）；3.判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：于2007年政府对二被告位于兴文县古宋镇石海西路40号的私有房屋这片旧城进行拆迁改造，江安县易通房地产开发有限公司为这片区域旧城改造项目的主体。当年5月22日，江安县易通房地产开发有限公司与二被告签订《城镇房屋拆迁补偿安置协议》（详见证据清单），约定产权调换。于2012年4月18日，被告与原告签订《房屋买卖合同》（详见证件清单），确定将所调换到的兴文县古宋镇米市南街95号1-3-5-2（也即合同中所明确的兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元第5-2层）置换房124平米，以2756元/平米的价格卖给原告，总房价确定为341800元（详见证据清单）。该合同约定了被告交房时间，以及被告办理房屋、国有土地两证（以下统称“两证”）过户到原告名下的具体时间等。但当原告按合同规定支付第一笔购房款150000元（壹拾伍万元）后，被告并未按约定的2012年7月31日将房屋交付给原告，原告实际是于2012年12月初才收到所购住房（详见证据清单）。按合同约定，被告应于2012年12月31日之前为原告办理完善“两证”的过户手续，并将“两证”交与原告，可至今“两证”都没办理下来。原告按合同支付第一笔购房款后，本应于收到所购住房时交付170000元（壹拾柒万元）给被告（详见证据清单），但因原被告双方有先后履约的顺序，被告违约在先。之后原告分别于2013年2月21日、2014年3月8日分两次各付款100000元（拾万元）、70000元（柒万元）给被告（详见证据清单），但2012年12月初收到住房装修居住至今，被告未把两证过户到原告名下。原告以上请求符合我国《物权法》、《合同法》等相关法律法规规定，也符合原被告双方签订的《房屋买卖合同》第七条第1款的规定，只是在违约金计算部分过高，根据公平原则，参照《房屋买卖合同》第六条的规定计算违约金。故诉至法院，请求判如所请。被告刘玉伟、杨国全辩称，一、原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效。原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效。二、被告没有恶意违约行为。原告要求被告履行合同，办理产权转移登记，因江安县易通开发有限公司至今未办理石海西路40号江映花苑1幢整幢楼的产权登记，故不是二被告恶意不履行合同，待开发商办理产权登记后，二被告将立即为原告办理转移登记。原告于签订《房屋买卖合同》后即实际占有转让房屋，原告没有延期交付房屋，相反被告未按协议约定支付房款，违约在先。三、原告起诉的违约金不应得到支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”。据此，违约金首先是为弥补损失，而本案被告未办理两证并没有对原告造成实际损失，因为原告在签订《房屋买卖合同》后即实际占有该房屋并居住至今，没有任何损失。其次，违约金的另一功能旨在惩罚违约方，但本案不是被告不为原告办理过户，而是目前因拆迁方的原因导致转让的房屋还未办理产权登记，包括石海西路40号江映花苑1幢整幢楼都尚未办理产权登记。故原告要求被告支付高达46.602万元的违约金，依法不应得到法庭支持。本院经审理认定事实如下：2007年5月22日，江安县易通房地产开发有限公司与被告刘玉伟、杨国全签订《城镇房屋拆迁补偿安置协议》，约定产权调换，安置住宅用房一套，即兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号，面积为124平方米。2012年4月18日，原告杨翠红与被告刘玉伟、杨国全签订《房屋买卖合同》，该合同约定：被告将兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号（现名米市南街95号1-3-5-2）124平方米房屋，以2756元/平米的价格卖给原告，总价款为341800元；被告确认于本合同签订之日已收到原告支付定金150000元，被告将该套住房实际交付与原告时，原告将部分购房价款170000元支付给被告，余款21800元于被告将房屋产权过户至原告名下后予以付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵，支付方式为现金；被告于2012年7月31日将房屋交与原告；2012年12月31日之前，被告应将该套住房《房屋所有权证》、《国有土地使用证》办理完善过户于原告名下之手续，并将两证交与原告；被告应当在约定期限内办理完善产权过户手续，被告未在约定时间内办理完善产权过户手续，被告应当按日计算向原告支付全部已付款项百分之三的违约金。2012年4月18日、2013年2月21日、2014年3月8日原告分别向被告支付购房款150000元、100000元、70000元，合计320000元。被告于2012年12月31日之前将兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号（现名米市南街95号1-3-5-2）房屋交付给原告。不动产登记系统内无兴文县古宋镇江映花苑一幢楼盘信息。江安县易通房地产开发有限公司未向被告办理兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号（现名米市南街95号1-3-5-2）房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。被告未在约定的时间内为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户手续。原告未向被告支付购房余款21800元。以上事实，有《城镇房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋买卖合同》、《收条》、《不动产登记资料查询结果证明》、《情况说明》及当事人陈述在卷佐证。本院认为，原告杨翠红与被告刘玉伟、杨国全签订《房屋买卖合同》，被告将未取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号（现名米市南街95号1-3-5-2）房屋转让给原告，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定处，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该《房屋买卖合同》有效，本院予以确认。原告向被告支付购房款320000元，被告已将兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号（现名米市南街95号1-3-5-2）房屋交付给原告占有使用，被告未向原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行……”的规定，原告主张被告继续履行合同的请求，本院予以支持。兴文县古宋镇江映花苑一幢三单元5－2号（现名米市南街95号1-3-5-2）房屋尚未进行产权登记，被告将该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户到原告名下的具体时间暂不能确定，对原告主张限期过户《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》到原告名下的请求，本院不予支持。被告未在约定的时间内为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户手续，是因为该房屋尚未进行产权登记所致，属于暂时履行不能，被告已将房屋交付原告占有使用，且原告未提供证据证明未办理过户手续给原告造成了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告主张被告承担违约金466020元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨翠红与被告刘玉伟、杨国全签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告刘玉伟、杨国全继续履行《房屋买卖合同》；三、驳回原告杨翠红的其他诉讼请求。案件受理费4145元，由原告杨翠红负担1005元，被告刘玉伟、杨国全负担3140元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  张明龙二〇一七年七月十日书记员  高赫洲