江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终964号上诉人（原审被告、反诉原告）：王军，男，1974年2月3日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王秀凤，女，1973年1月12日生，汉族，住泰州市海陵区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王峰，江苏恒桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴捷，男，1976年6月21日生，汉族，住泰州市海陵区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈平，女，1978年11月11日生，汉族，户籍地泰州市开发区，现住泰州市海陵区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡留华，江苏运泰律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王琦，江苏运泰律师事务所律师。上诉人王军、王秀凤因与被上诉人吴捷、陈平房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2016）苏1202民初5196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王军、王秀凤上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由吴捷、陈平承担。事实和理由：1、一审判决适用法律错误。《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同目的、交易习惯以及诚实信用的原则确定条款的真实意思。本案无论用何种方式理解合同，都不会得出无法确定双方履行顺序、均不构成违约的结论。2、一审判决认定事实错误，吴捷、陈平对先付款还贷后过户的约定是明知的，一审采信吴捷、陈平“不以签订合同时双方磋商为准，而应当以书面合同为准”的观点是对本案事实重大误解。3、在合同条款真实含义无法明确的情况下，应当考虑当事人签订合同时的真实意思表示，本案定案的依据不仅是双方签订的房地产转让合同，还有签订合同当天的录像资料。被上诉人吴捷、陈平辩称：1、双方签订的合同第三条对履行顺序有明确约定，吴捷、陈平按约履行了义务，违约方是王军、王秀凤；2、房屋买卖的卖方有义务向买方交付符合合同约定且不存在权利瑕疵的房屋；3、案涉合同签订后房地产市场价格飞涨，从诚实信用、趋利避害角度出发，吴捷、陈平也没有违约的动机，王军、王秀凤其实是利益的获得者，一审从公平角度判决解除合同及王军、王秀凤返还定金，已经照顾了其利益。因此，王军、王秀凤的上诉理由不能成立，请求依法驳回其上诉。吴捷、陈平向一审法院起诉请求：1、判令解除吴捷、陈平与王军、王秀凤于2016年9月24日签订的房地产转让合同；2、判令王军、王秀凤向吴捷、陈平返还定金47000元，并承担违约金200000元；3、王军、王秀凤承担本案的诉讼费用。王军、王秀凤向一审法院反诉请求：1、确认双方于2016年9月24日签订的房地产转让合同于2016年11月22日解除。2、判令吴捷、陈平向王军、王秀凤支付滞纳金7350元、违约金200000元；3、诉讼费用由吴捷、陈平负担。一审法院认定事实：2016年9月24日，吴捷、陈平（乙方）与王军、王秀凤（甲方）经泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司（以下简称爱心房产公司）介绍，签订房地产转让合同一份，约定甲方将坐落于泰州市金水湾4幢401室房屋转让给乙方，房屋包括装潢、固定设施、附属设施在内总成交价为壹佰叁拾肆万柒仟元（1347000元），合同签订时，乙方支付甲方购房定金人民币肆万柒仟元整，甲方出具定金收条；合同签订后，双方约定2016年11月10日前先办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方在甲方签字交易部门收件后支付首付款计人民币（大写）壹佰叁拾万元整给甲方，如未按时支付，甲方可当场退件。甲方在收款后出具收条，说明收款事由。（上述房屋甲方在银行有贷款余额，由甲、乙双方协商在2016年11月10日前将上述贷款余额结清，并配合中介方办理他项权证注销事宜，经过协商，贷款余额以银行为准，由乙方首付款配合还款，不足部分甲方补足。双方约定于房款结清当日交付房屋，乙方入户。若甲方中途悔约，应书面通知乙方和爱心房产公司，除需按乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方外，甲方还需承担违约责任，并赔偿损失。若甲方未按合同约定的期限履行责任，每逾期一日，由甲方给付乙方相当于上述房屋总价款万分之五的滞纳金，逾期超过拾日视作悔约行为，并由甲方承担违约责任。若乙方未按合同约定的期限付款，由乙方承担违约责任，每逾期一日，由乙方给付甲方相当于上述房屋总价款万分之五的滞纳金，逾期超过拾日，视作悔约行为，并由乙方承担违约责任。甲、乙双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金人民币贰拾万元正。合同签订当日，陈平、吴捷向王军、王秀凤支付定金47000元。后吴捷、陈平要求王军、王秀凤按约先履行协助过户义务，而王军、王秀凤则要求陈平、吴捷按约先履行付款义务，以便王军、王秀凤清偿房屋抵押贷款，注销他项权证，为此双方发生争议，经协商未果。2016年11月22日，王军、王秀凤向陈平、吴捷发出解除合同的通知，现双方因定金返还及违约责任承担发生纠纷，致陈平、吴捷提起诉讼，王军、王秀凤提出反诉。审理中，吴捷、陈平提交了照片、存单复印件、存单销户信息查询、不动产查询登记表，证明其于2016年11月10日将未付房款带至泰州市不动产登记大厅，未等到王军、王秀凤，案涉房屋在2016年11月24日仍存在抵押贷款，证明王军、王秀凤违约；王军、王秀凤认为正是因为吴捷、陈平未按约将部分房款支付给王军、王秀凤，导致房屋抵押未能解除，无法过户；王军、王秀凤提交签约时爱心房产公司监控视频一份、房屋权属证明及他项权证，证明在合同磋商时王军、王秀凤不存在隐瞒吴捷、陈平的情况，视频资料证明吴捷、陈平应先付款给王军、王秀凤，王军、王秀凤将他项权证注销后，方可协助吴捷、陈平办理过户手续；吴捷、陈平认为，拍摄监控视频其并不清楚，且监控视频是双方对合同内容的磋商过程，最终应以双方签订的买卖合同为准，而合同对履行顺序有明确约定。此外，双方一致确认，案涉房地产转让合同已于2016年11月22日解除。一审法院认为，吴捷、陈平与王军、王秀凤双方一致确认案涉房地产转让合同已于2016年11月22日解除，对此予以确认；本案的争议焦点为：一、吴捷、陈平与王军、王秀凤各自主张对方存在违约行为是否能够成立；二、吴捷、陈平诉请王军、王秀凤返还定金应否支持。关于争议焦点一，确定双方谁存在违约行为的关键在于确定双方履行合同义务的顺序。本案双方既约定了甲方先办理房屋产权、土地使用权变更过户手续后，乙方支付首付款，又约定了乙方首付款配合甲方清偿银行贷款。根据相关法律规定，办理房屋产权、土地使用权过户之前，需要将该房屋上的他项权证注销，故上述合同关于双方履行顺序的约定相互矛盾，无法确定双方的履行顺序，双方各自主张对方存在违约行为，应承担违约责任的主张均不能成立，其诉请均不予支持。关于争议焦点二，案涉合同已经解除，根据合同约定无法确定双方的履行顺序，故合同约定的定金罚则亦不存在适用的前提条件。合同解除后，依据合同取得的财物应予返还，现吴捷、陈平诉请王军、王秀凤返还定金47000元，符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、确认吴捷、陈平与王军、王秀凤2016年9月24日签订的房地产转让合同于2016年11月22日解除。二、王军、王秀凤于判决生效之日起十日内共同返还吴捷、陈平人民币47000元。三、驳回吴捷、陈平其他的诉讼请求。四、驳回王军、王秀凤其他的反诉请求。如果王军、王秀凤未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2502元，由吴捷、陈平共同负担2026元，王军、王秀凤共同负担476元；反诉受理费2206元，由王军、王秀凤共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人王军、王秀凤申请证人陈某（爱心房产公司工作人员）出庭作证。证人陈某陈述，合同双方约定买方吴捷、陈平先行支付款项由卖方王军、王秀凤还贷，贷款还清后再办理房屋过户，且二手房买卖的交易习惯98%都是买家帮卖家把贷款还清。被上诉人吴捷、陈平质证称，证人证言不客观不公正不现实，房屋买卖对一个家庭来讲是重大事项，涉及款项支付节点的问题，不可能口头约定，肯定要落实到合同具体条款上。对上诉人王军、王秀凤提交的上述证据，本院认定如下：证人陈某陈述双方当事人约定买方先付款由卖方还贷、后办理房屋过户，但该约定并未在案涉房地产转让合同中载明；依据王军、王秀凤陈述其向爱心房产公司支付了中介费，故证人陈某与王军、王秀凤存在一定的利害关系；此外，证人陈某称买家先还贷款后过户系二手房交易习惯，亦缺乏事实依据。综上，对陈某的证人证言本院不予采信。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人王军、王秀凤主张双方约定了吴捷、陈平先行支付款项由王军、王秀凤还贷，贷款还清后再办理房屋过户，其在二审时提交的证人证言不足以证明其主张，其在一审时提交的视频资料仅能证明双方合同磋商的过程，亦不足以证明其主张，双方当事人合同义务履行顺序的认定应以书面合同为依据，而案涉房地产转让合同对双方合同义务履行顺序的约定前后矛盾，故双方当事人各自所持的对方存在违约行为的主张均无事实依据，一审判决对双方当事人要求对方承担违约责任的诉请均不予支持，并无不当。合同解除后，合同当事人依据合同所取得的财物应予返还，故一审判令王军、王秀凤返还吴捷、陈平定金47000元，亦无不当。综上所述，上诉人王军、王秀凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4412元，由上诉人王军、王秀凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  王军强审 判 员  顾连凤代理审判员  田 扬二〇一七年七月十七日书 记 员  黄 璐