广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初3150号原告：林志辉，男，1986年6月17日出生，汉族，住广州市黄埔区，委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托代理人：张丽，广东广之洲律师事务所实习律师。被告：深圳市粤鹏建设有限公司，住所地广东省深圳市福田区香蜜湖路天安车公庙工业区天经大厦F3.83DA,统一社会信用代码。法定代表人：蒋伟，职务：董事长。委托代理人：赖红英，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托代理人：赵经纬，男，1982年11月26日出生，汉族，系被告公司员工。原告林志辉诉被告深圳市粤鹏建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓小春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王美舟，被告委托代理人赖红英、赵经纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市南沙区南沙街兴鹏四街X号（自编X栋）XX房，被告应于2016年12月31日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋交付原告，逾期应按照已付房款每日万分之一的标准计付违约金等。后原告依约向被告付清全部购房款，履行了合同全部义务，但被告至今未通知原告收楼，尚未取得房屋的验收合格文件（包括质量、竣工、规划、消防、通气、电梯、永久水电验收、人防、环保验收、工程竣工验收备案表、通邮等），并且未出示上述验收文件的原件，未提供盖有被告公章的上述文件的复印件给原告。上述房屋存在许多质量问题，原告因此至今未能收楼。此外，上述约定的万分之一的延迟交楼违约金标准与逾期付款的违约金标准不对等，违反公平原则，低于损失，要求调高为总房款日万分之五，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。故请求判令：1.被告向原告支付延迟交楼违约金（按每日万分之一的标准，以总房款711919元为本金，支付从2017年2月24日起至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止）;2.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付从2017年2月24日至2017年7月21日止的延迟交楼违约金（按每日总房款711919元的万分之一的标准计算）;2.被告承担本案诉讼费。被告辩称：被告在2017年4月26日已取得该项目所有的竣工备案资料，按照商品房预售合同第15条规定，被告在该条款约定的交房资料齐备的情况下，要求原告收楼，故原告仍以未达交楼条件向法院主张被告的违约责任没有依据。经审理查明：被告是广州市南沙区广晟沁园楼盘（原盛世百合花园、广晟海韵君兰苑）的开发商，已领取了涉案楼宇的《商品房预售许可证》。2015年12月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，总金额为711919元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，（1）逾期不超过210日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过210日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行合同的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。第二十九条关于通知的约定。本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效等。上述合同补充协议（附件七）约定：“第七条对合同第十二条的‘交房条件’补充或修改：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见；（3）该商品房项目的电梯专项验收合格并准许投入使用；（4）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。第八条对合同第十三条的‘房屋交付’中‘通知收楼’事项补充或修改。1、关于通知的约定按本补充协议第十九条执行。如果乙方未收到收楼通知的，不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼。交付使用的时间为合同约定的交付期限届满之日。第九条对合同第十四条的‘延期交房的违约责任’补充或修改。双方同意对甲方逾期交房的违约责任做以下修改：l、由于甲方原因，导致未能按期交房的，甲方支付违约金的标准为每日向乙方支付己支付房价款的0.01%，且违约金总额不超过总房价款的5%。第十九条对合同第二十九条的‘关于通知的约定’补充或修改。1、本合同要求或允许的通知和通讯除特别约定外以挂号邮寄或特快专递的形式送达。接受通知的一方通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达；接受通知一方通讯地址为外市的，自通知之日起第七日视为送达。通知发出日期以寄出邮戳为准，自送达之日生效。”合同签订后，原告向被告付清了房价款。原告至今未办理收楼手续。涉案楼宇于2016年9月14日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2016年12月27日通过消防验收，于2017年2月28日取得通邮，于2017年3月21日取得《建设工程规划验收合格证》，于2017年3月31日通过人防工程验收，于2017年4月13日取得环保验收，于2017年4月26日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。根据原告申请，本院依职权分别向广州供电局有限公司南沙供电局、广州南沙发展燃气有限公司、广州南沙粤海水务有限公司发函征询涉案小区永久用水、用电和燃气的情况。广州供电局有限公司南沙供电局于2017年7月19日向本院出具《关于南沙区广晟沁园楼盘永久用电情况的复函》，复函本院:“经核查，目前南沙区广晟沁园楼盘报装了2个公用电房（报装容量1#电房1600千伏安，2#电房2060千伏安），供电范围为小区内1-9栋住宅楼，以上2个电房已于2016年12月29日完成送电，并具备永久用电条件。”广州南沙发展燃气有限公司于2017年7月14日向本院出具《关于广州市南沙区人民法院征询函的复函》（南沙燃气函[2017]18号），复函本院:“深圳市粤鹏建设有限公司建设的南沙区广晟沁园（1至9栋）（原盛世百合）燃气管道工程项目，我司于2017年5月12日开具了完工证明，该项目现已具备通气条件。”于2017年7月20日向本院出具《关于广州市南沙区人民法院征询函的复函》（南沙燃气函[2017]20号），复函本院“南沙区广晟沁园（1至9栋）（原盛世百合）燃气管道工程项目非由我司施工。我司对该工程现场复验合格后于2017年5月12日开具了完工证明。”广州南沙粤海水务有限公司于2017年7月20日向本院出具《关于＜深圳市粤鹏建设有限公司（盛世百合花园）用水征询函＞的复函》，复函本院“一、盛世百合花园1-5栋于2017年3月31日签订《供用水合同》并已通水，属永久用水；二、余下6-9栋尚未实施永久用水。”经质证，原告对上述复函的真实性均确认，但不确认复函所述的时间，并表示在2017年4月5日之后被告并没有通知原告收楼，故由此造成的逾期交楼责任应当由被告承担；被告对上述全部复函的三性均予以确认，认为广州南沙发展燃气有限公司的复函证明该项目于2017年5月12日具备通气条件。为此，被告在庭审中提交了广州南沙发展燃气有限公司市场发展部于2017年5月12日向被告出具的《证明》，并在庭审后向本院补充提交了广州南沙发展燃气有限公司于2017年7月26日向被告出具的南沙燃气函[2017]23号《回复函》，其中《证明》内容为：“兹证明南沙区金沙路盛世百合花园燃气管道工程公共部分已完工。小区业主在进行室内装修时不能改变原房屋设计的功能及要求，并需满足燃气设计规范等相关规范的要求，通过燃气公司入户安全检查合格后才能通气点火。如需改动室内燃气管道，请联系我司。”《回复函》内容为：“贵司《关于请求明确广晟沁园小区燃气工程具备通气条件时间的函》已收悉，回复如下：南沙区金沙路盛世百合花园燃气管道工程，我司对现场复验合格，确认小区内具备通气条件，并于2017年5月12日出具了《证明》。”经质证，原告对《证明》的真实性确认，关联性不予确认，对《回复函》的真实性、合法性和关联性不予确认，认为《证明》并没有表明涉案楼宇已经具备永久供气条件，《回复函》并非法院调查函件，不具备公正性，并未说明涉案楼盘具备通气条件的时间，原告向该燃气公司电话查询，该燃气公司回复因涉案楼宇燃气检验不合格，不能供气，且被告在取得该《证明》后，未及时通知原告收楼，由此造成的逾期交楼违约责任应由被告承担。此外，被告还于2017年7月21日申请本院向广州南沙发展燃气有限公司调查涉案楼宇具备通气条件的日期。庭审中，被告陈述其于2017年4月5日后曾电话通知原告收楼，并认为根据补充协议第八条第1点约定，如果原告未收到收楼通知，不视为被告未履行通知义务，原告不得以此为由主张甲方逾期交楼。原告对此不予确认，且认为按照补充协议第十九条第1点约定，通知收楼必须要以挂号邮寄或特快专递的形式送达，但被告并未按此约定方式送达收楼通知。原告与被告就涉案房产的商品房预售合同纠纷，原告曾向本院起诉要求被告支付从2017年1月1日起至2017年2月23日期间的延期交楼违约金，本院于2017年2月28日作出（2017）粤0115民初837号民事判决书，判决被告向原告支付从2017年1月1日起至2017年2月23日止的延迟交楼违约金。该判决书现已发生法律效力。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应自觉履行。涉案楼宇于2017年3月31日取得永久用水，于2017年4月26日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并已经具备永久用电和通邮的条件。广州南沙发展燃气有限公司亦于2017年7月14日的复函中确认涉案楼宇现已具备通气条件。根据补充协议第十九条的约定，合同要求或允许的通知和通讯除特别约定外以挂号邮寄或特快专递的形式送达。被告未提交证据证明其在涉案楼宇具备交楼条件后，有按照合同约定的方式履行通知原告收楼的义务，已构成违约，故原告要求被告按总房价款每日万分之一的标准支付从2017年2月24日起至2017年7月21日止的延迟交楼违约金，合理有据，本院予以支持。对于被告于2017年7月21日提出要求本院向广州南沙发展燃气有限公司调查涉案楼宇具备通气条件日期的申请，因涉案楼宇具备通气条件的日期举证责任在于被告，而被告也向该公司去函查询，该公司于2017年7月26日出具《回复函》，就此问题进行了回复，故本院不再接纳被告的上述调查取证的申请。综上所述，被告应向原告支付上述148天的违约金为10536元（711919元×0.01%×148天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告深圳市粤鹏建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林志辉支付从2017年2月24日起至2017年7月21日止的延迟交楼违约金10536元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告深圳市粤鹏建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓小春二〇一七年七月三十一日书记员  陈洁莹