山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终4578号上诉人（原审原告）：曲欣然，男，1955年6月28日出生，汉族，东港股份有限公司退休职工，住济南市。被上诉人（原审被告）：李兴宏，男，1970年6月3日出生，汉族，济南永泽建材有限公司总经理，住济南市。委托诉讼代理人：任志群，济南历城华泰法律服务所法律工作者。原审第三人：山东嘉恒房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：柳玉荣，董事长。委托诉讼代理人：王磊，男，1980年12月7日出生，汉族，该公司员工，住济南市。上诉人曲欣然因与被上诉人李兴宏、原审第三人山东嘉恒房地产开发有限公司（以下简称山东嘉恒公司）确认合同效力纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人曲欣然，被上诉人李兴宏及其委托诉讼代理人任志群，原审第三人山东嘉恒公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲欣然上诉请求：1.撤销一审判决，支持曲欣然的诉讼请求；2.判令李兴宏承担诉讼费用。事实与理由：李兴宏与山东嘉恒公司签订的房屋买卖合同属于恶意串通，损害曲欣然利益；属于以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。曲欣然于2003年3月13日以每平方米8442元的价格，购买了山东嘉恒公司出售的嘉恒大厦二楼20**、20**、20**商铺。同日，山东嘉恒公司与曲欣然签订《租赁合同书》，承租了曲欣然所购商铺，并支付10年的房租。曲欣然与山东嘉恒公司签订的购房合同，房屋建造依据的是JG-20010611-***号建设工程规划许可证、01**号施工许可证。预售许可证号为01-***号，预售图纸与合同所附图纸一致。合同所附测绘图纸显示，商铺中心位置建设有自动扶手电梯和步行楼梯，并有通往一层南门的通道。JG-20010611-***号建设工程规划许可证遵守事项中规定：“凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设。”依据法律规定，建筑物内部的楼梯和通道都属于建筑物区分的公共所有权部分，任何人未经其他业主许可，未取得相关变更法律手续，不得擅自将其拆除改造。而且，山东嘉恒公司与曲欣然签订的商品房买卖合同第十八条也明确规定:“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”山东嘉恒公司卖给曲欣然房屋后，租赁期间，第二年反悔，执意撕毁合同，遭到曲欣然拒绝。于是，山东嘉恒公司恶意与和自己有关联的泺非公司串通，签订了和曲欣然购买房屋一模一样的合同，将属于曲欣然的房屋又转卖给泺非公司，并分别给20**、20**、20**号房屋办理了房产证。房产证所附图纸与曲欣然购买房屋合同所附图纸完全相同。事实证明，房管局在2015年前，从法律上已经确认了曲欣然购买房屋存在属于建筑物区分公共所有权部分的大堂楼梯和通道。未经20**、20**、20**号房屋业主许可，任何人擅自改变建设规划，拆除楼梯，堵塞二层通往一层的通道必然损害其合法利益。李兴宏与山东嘉恒公司签订的商品房买卖合同完全是一份虚假合同，一审法院不能用房产证反证购房合同有效。第一，该合同依据的JG-20010611-***号建设工程规划许可证、01**号施工许可证、01-***号预售许可证与曲欣然购房合同一模一样。但是，该合同所附的测绘图纸却与01-***号预售许可证及曲欣然购房合同所附的测绘图完全不同。原先的四位数房号全部改为三位数，20**、20**、20**号房屋合并成2*6号，致使曲欣然无法按自己的购房合同分别办理三个房产证。因曲欣然无法办理与购房合同条款及所附图纸相一致的产权登记，其房屋所有权受到极大侵害。第二，该合同所附的测绘图纸违反法律、行政法规的强制性规定，把公共所有的楼梯通道改为2*5号房屋。使曲欣然的房屋丧失了主营楼梯和通道，所购商铺使用权受到极大侵害，市场价值大大贬值。第三，该合同占据公共部位和设施，商铺价格每平方米8290元，明显低于曲欣然购房价格，更是大大低于当时的市场价格，让合同双方获取巨大利益，其行为扰乱了市场秩序，损害了社会公共利益。第四，该合同落款处故意不写签订合同日期，所以付款日期不明。合同的付款方式表明，百分之四十的房款来自银行贷款。因此，该合同执行过程因违法会出现不确定因素。曲欣然决定购买房屋时，房屋还没有改造；山东嘉恒公司于2009年6月9日以后拿到变更的测绘图纸，7月以此办理了房屋房号变更登记，才开始拆除楼梯封堵通道的施工。10月12日，李兴宏没有房产证抵押就拿到了贷款；11月3日，李兴宏办理了房产证。2009年11月18日，曲欣然在施工现场拍摄的图片证明，李兴宏恶意购买了房屋后并没有完成改造，仍在继续施工，上述办理贷款和房产证手续过程全部是以违法手段完成。一审法院为了偏袒李兴宏和山东嘉恒公司，伪造事实，认定“2003年，山东嘉恒公司嘉恒公司将上述合同中约定的自动扶手电梯及一至二层的步行楼梯拆除，改造成商铺后，将其中的2*5号出售给李兴宏。”把曲欣然的购房合同变成废纸。曲欣然另外取得证据证明一审法院在审理案件之前就已经获知曲欣然在一审法院另外两个民事诉讼的判决结果。这两个判决书分别是（2015）历城民初字第2111号，判决日期为2017年1月20日；（2015）历城民初字第1281号，判决的事项均包括嘉恒大厦2层大堂步行楼梯位置的纠纷。这两份判决书均以李兴宏已经获得了2层大堂步行楼梯位置的房产证为由，驳回了曲欣然的诉讼请求。曲欣然不服，已经提起上诉，至今二审法院没有收到一审法院上报的上诉材料。从而证明，一审法院故意拖延上诉期限，使案件的上诉无法正常审理。因为这两个案子审理过程中，曲欣然曾经申请将李兴宏追加为被告，被一审法院驳回，理由仍然是李兴宏已经获得了房产证，所以说用房产证来证明合同有效完全是一审法院故意违背事实，而一审法院仍然用李兴宏获取了房产证为由，驳回曲欣然的诉讼请求。为此，曲欣然三次到一审法院提起行政诉讼，请求撤销山东嘉恒公司和李兴宏产权变更的行为，并认定上述行为违法。二审法院已经支持了曲欣然的立案请求，至今一审法院仍然不予立案。因此，一审法院完全知道李兴宏和山东嘉恒公司在改造嘉恒大厦2层大堂楼梯的行为是违法的，知道行政部门给其办理房产登记也是违法的。一审法院在前两个案件没有最终结果以及行政诉讼还没有立案的情况下继续审理错误，本案应中止审理。李兴宏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。山东嘉恒公司述称，1.李兴宏与山东嘉恒公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，李兴宏及山东嘉恒公司均按合同约定履行了合同义务，李兴宏依法取得了涉案房产的产权证。房屋买卖行为不存在《合同法》第五十二条规定的情形，曲欣然的主张没有事实依据和法律依据。2.曲欣然已向济南市历城区人民法院提起行政诉讼，起诉济南市国土资源局(原济南市房管局)，要求确认济南市国土资源局变更嘉恒商务大厦二层《房屋分层分户平面图》的行政行为违法。案件涉案房产为嘉恒商务大厦二层2*5号房产，李兴宏取得2*5号房产的房产证与《房屋分层分户平面图》有直接关联。因此，曲欣然提起的行政诉讼案件的判决结果将对本案涉案房产买卖合同的效力产生直接影响，也对本案的判决结果产生直接影响，请求法院中止审理本案，待行政诉讼案件作出判决后，恢复本案审理。3.曲欣然所购买的20**、20**、20**号商铺，3个商铺房产证均在山东嘉恒公司手里，山东嘉恒公司已将购房发票交付曲欣然，并有曲欣然签字，但是曲欣然不交公共维修资金，不缴纳契税，甚至在山东嘉恒公司工作人员亲自陪同前往的情况下，仍然不缴纳。因为曲欣然仍然坚持向山东嘉恒公司索要高额退房款，山东嘉恒公司与曲欣然关于3个商铺的民事纠纷官司已打了十几年。山东嘉恒公司将嘉恒商务大厦1、2、3楼裙楼作为商铺对外出售，并且同时与商铺买方签订了售后反租的协议，类似于济南市新世界商城。由于商场未能举办成功，所有300多个商铺，山东嘉恒公司均以双倍返还购房款的方式返还给商铺买方，只有曲欣然与山东嘉恒公司形成诉讼。因为曲欣然花21万元买的房子，却要求山东嘉恒公司退给他85万元。后来经一审法院行政庭调解，曲欣然又提出65万元的返还条件。在济南市中级人民法院其他民事纠纷案件二审中，曲欣然又提出了75万元的返还条件。山东嘉恒公司是由于曲欣然要求高额返还购房款而与其发生民事纠纷，曲欣然的目的并不在于取得20**、20**、20**的房产证，如曲欣然有意维护其合法权益，应当首先缴纳相关税费，办理完毕合法的产权手续，因为20**、20**、20**房产至今还登记在山东嘉恒公司名下。曲欣然向一审法院起诉请求：1.判令李兴宏2009年6月与山东嘉恒公司签订的购买嘉恒商务大厦2*5号房《商品房买卖合同》无效；2.本案诉讼费由李兴宏承担。一审法院认定事实：2003年3月13日，曲欣然（买受人）与山东嘉恒公司（出卖人）签订了编号为000358号的《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发的嘉恒商务大厦第二层20**、20**、20**号房。建筑面积25.18平方米，其中套内建筑面积12.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.26平方米。第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8442元，总金额212570元整。第六条，自签订合同之日付清全部房款212570元。第十三条，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电自房屋交付之日正常使用；2、电梯自房屋交付之日正常使用；3、中央空调、消防设施自房屋交付之日正常使用。该合同附件三写明装饰设备标准为……9、电梯自动扶手梯四部。”2003年，山东嘉恒公司将上述合同中约定的自动扶手梯及一至二层的步行楼梯拆除，改造成商铺后，将其中的2*5号出售给李兴宏。2009年，李兴宏（买受人）与山东嘉恒公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定如下内容：“买受人购买的商品房为现房，房产证号为济房权证高字第0042**号。房屋坐落为位于济南市历城区华龙路西首嘉恒商务大厦第二层2*5号。建筑面积424.98平方米，套内建筑面积313.50平方米。商品房单价8290元，金额为3523084元。”李兴宏支付了上述购房款，并于2009年11月3日办理了上述房屋的所有权证（房产证号为：济房权证历城字第1168**号）。曲欣然主张山东嘉恒公司出卖给李兴宏的房产是山东嘉恒公司擅自将属于建筑物公共所有权的嘉恒商务大厦一至二层大堂自动扶手电梯和步行楼梯拆除后改造的，李兴宏和山东嘉恒公司恶意串通，严重侵害了曲欣然的合法物权，致使曲欣然无法使用购买的房屋。因此，曲欣然要求确认李兴宏与山东嘉恒公司签订的商品房买卖合同无效。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、曲欣然是否具备主体资格；二、李兴宏与山东嘉恒公司签订的商品房买卖合同是否有效。关于焦点一，因李兴宏从山东嘉恒公司处购买的商品房是山东嘉恒公司对嘉恒大厦原有公共设施即四部自动扶手梯及一至二层步行楼梯进行拆除改造而成，该行为影响到曲欣然购买的房屋的使用，因此，曲欣然与涉案买卖合同有利害关系，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。关于焦点二，李兴宏与山东嘉恒公司签订的商品房买卖合同是李兴宏与山东嘉恒公司真实意思表示，李兴宏及山东嘉恒公司均各自履行了合同义务，李兴宏也取得了涉案房屋的产权证。两者之间买卖房屋的行为不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为有效合同。曲欣然要求确认李兴宏与山东嘉恒公司签订的商品房买卖合同无效，没有依据，一审法院不予支持。判决：驳回曲欣然的诉讼请求。案件受理费50元，由曲欣然负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。曲欣然提交证据1.编号为JG—20010611—024中华人民共和国建设工程规划许可证，拟证明该规划证证号与曲欣然和山东嘉恒公司签订的购房合同及李兴宏和山东嘉恒公司签订的房屋买卖合同均属同一许可证。李兴宏与山东嘉恒公司在未获得该规划证变更手续的情况下，对建筑施工图的主要公共建筑部分进行改造，违反了法律的强制性规定。证据2.（2001）济市建施字第01**号建设工程施工许可证，拟证明嘉恒公司改造嘉恒大厦2层大堂楼梯部位未获得变更的建设工程施工许可证，属于违章建设。李兴宏和山东嘉恒公司用该施工许可证作为房屋买卖合同的依据，是恶意欺诈行为。证据3.证号为济公消验（2003）第150号济南市公安局建筑工程消防验收意见书，拟证明2003年7月7日，该局对嘉恒大厦工程进行了消防验收，认定消防合格。其中，裙楼1—2层大堂步行楼梯为整个2—3层的消防通道，山东嘉恒公司违法拆除2层大堂步行楼梯行为，不仅有公安消防部门的袒护，也有法院的袒护。证据4.（2015）历城民初字第2111号济南市历城区人民法院民事判决书，拟证明由于该判决认定事实错误，引起了本次诉讼。证据5.（2015）历城民初字第1282号济南市历城区人民法院民事判决书，拟证明由于该判决认定事实错误，引起了本次诉讼。证据6.（2017）鲁01行终221号山东省济南市中级人民法院行政裁定书，拟证明曲欣然在取得了一审法院两个民事判决结果及本案一审判决后，向济南市国土局进行了投诉，国土局建议曲欣然通过行政诉讼解决。李兴宏质证称，对证据1、2、3不予质证，与李兴宏无关。以上证据是针对山东嘉恒公司的行政许可事项，曲欣然据此所做的陈述与本案确认合同效力法律关系无直接关联。对证据4、5的真实性没有异议，但与本案所涉法律关系及李兴宏无关。对证据6的真实性没有异议，与李兴宏无关。山东嘉恒公司质证称，对证据1的真实性没有异议，证明嘉恒商务大厦符合法律政策规划条件，与曲欣然的主张没有关联。对证据2的真实性没有异议，说明嘉恒商务大厦符合国家法律政策规定的施工条件，与本案没有直接关联。对证据3的真实性没有异议，说明嘉恒商务大厦符合消防验收条件，与本案没有直接关联。对证据4的真实性没有异议，与本案没有关联性，曲欣然可以通过民事诉讼程序继续主张权利。对证据5的真实性没有异议，与本案没有关联，曲欣然可以继续通过民事诉讼程序主张权利。对证据6的真实性没有异议，同意曲欣然通过行政诉讼确认嘉恒商务大厦2层分层分户是否符合国家相关法律规定以及确认国土资源局给山东嘉恒公司办理本案涉案2*5号房产的房产证是否违法。本院二审另查明，济南市中级人民法院于2017年3月22日作出的（2017）鲁01行终192号行政裁定书已发生法律效力，该裁定书以济南市国土资源局为李兴宏颁发嘉恒商务大厦2*5号房屋所有权证对曲欣然的权利义务并不产生实际影响为由，维持了济南市历城区人民法院（2016）鲁0112行初237号行政裁定书，对曲欣然的起诉，不予受理。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点有两个：一是李兴宏与山东嘉恒公司签订的嘉恒商务大厦2*5号房屋商品房买卖合同是否有效；二是本案是否应中止审理。关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张事实的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，李兴宏与山东嘉恒公司于2009年签订嘉恒商务大厦2*5号《商品房买卖合同》，李兴宏支付了全部购房款，并于2009年11月3日办理了房屋所有权证，双方均已全面履行了合同义务。曲欣然虽上诉称李兴宏与山东嘉恒公司签订的商品房买卖合同属于恶意串通，损害曲欣然利益；属于以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同，但未能提供充分证据支持主张，故一审法院认定李兴宏与山东嘉恒公司签订的商品房买卖合同为有效合同，并无不当。关于第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本案中，济南市中级人民法院于2017年3月22日作出的（2017）鲁01行终192号行政裁定书已发生法律效力，该裁定书已以济南市国土资源局为李兴宏颁发嘉恒商务大厦2*5号房屋所有权证对曲欣然的权利义务并不产生实际影响为由，维持了济南市历城区人民法院（2016）鲁0112行初237号行政裁定书，对曲欣然的起诉，不予受理。因此，曲欣然主张本案应中止审理的理由，不能成立，本院不予支持。综上所述，曲欣然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曲欣然负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  吴彦沛审判员  刘 洋二〇一七年七月二十日书记员  郭婷婷