湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0503民初16号原告：宜昌市泰江物业管理有限公司，住所地宜昌市伍家岗区沿江大道198号，统一社会信用代码91420500767432212A。法定代表人：干晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王霄凌，湖北三立律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾群，湖北三立律师事务所律师。被告：郭春生，男，1963年3月25日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区，委托诉讼代理人：熊哲峰，湖北前锋律师事务所律师。原告宜昌市泰江物业管理有限公司与被告郭春生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法适用简易程序，于2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告宜昌市泰江物业管理有限公司的委托诉讼代理人曾群、被告郭春生的委托诉讼代理人熊哲峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜昌市泰江物业管理有限公司诉称，被告于2009年8月7日购买了江山风华莱茵美筑7栋房屋，建筑面积249.15平方米。依照被告与原告在2009年8月7日签订的《江山风华前期物业管理服务协议》约定，由原告为被告提供物业服务，被告按建筑面积1.2元/月·㎡的标准向原告缴纳物业管理服务费，交费周期为首期预付六个月，以后每三个月首月的10日前缴纳，逾期不交原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每天2‰加收滞纳金。协议签订后，原告依约为被告提供了物业服务履行了自己的义务，但是被告从2013年1月1日起就拒绝依约向原告缴纳物业服务费，截止到2016年5月31日共欠物业管理服务费12258.18元。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业管理服务费12258.18元（41个月，即从2013年1月1日到2016年5月31日），并支付违约金1989.40元（依照人民银行同期贷款年利率4.75%），两项共计14247.58元；2、被告自2016年6月1日起向原告支付违约金（依照人民银行同期贷款年利率4.75%）直至判决实际履行止；3、本案诉讼费由被告承担。被告郭春生辩称，原告不具有诉讼主体资格，我未与原告建立物业管理关系，2009年8月7日，我购买了本案房屋，当日与原告签订了前期物业管理协议，该协议未约定期限，我认为这只是一个临时管理协议，是房地产开发企业委托原告实施的一个过渡性管理，待完善了小区条件，业主达到一定入住率，业主委员会成立后，经业委会表决同意,才会选用物业公司，签订正式的物业管理服务协议。既然是临时管理手段，那么业主缴纳物业管理服务费也应是一年一签，一年一缴。如果双方在签订新的物业服务合同之前，仍然是参照前期物业管理服务协议的条款，业主认为原告不称职拒绝缴纳物业也就意味双方不同意形成合约关系，故原告不具备诉讼主体资格，也就无法形成今天的诉讼。原告未履行职责，丧失我对其的信赖。2012年6月我发现房屋严重渗水，墙壁内侧大片剥脱，立即将此情况通报给原告和开发商，同年7月被告、原告和开发商研究后拿出整改方案，将疑似发生渗漏的墙外立面涂抹氯丁胶，并向我承诺解决问题了，于是，我自费重新将渗漏的内墙壁进行了处置，没有想到不到一个月，渗漏问题又发生了，原告看了现场后无言以对，表示再来想办法解决，三日后，原告及开发商答复我重新涂抹氯丁胶，可我认为这是治标不治本，希望对方重新考虑新方法，为督促其早日解决，我明确告知对方待解决好问题再缴物业管理服务费，此后，原告一直未再提施工整改的事，也未向我催缴物业管理服务费。本案中，我被迫实施不安抗辩权，首先我未与原告签订新的物业服务管理合同，原前期物业管理协议是指临时协议，在从事物业管理活动中，原告的不作为属于违约行为，我有权解除原协议，并实施不安抗辩权拒绝缴纳物业管理服务费。我在购买房屋后一直按物业协议履行相应义务，只是居住房屋尚在5年保修期内发生了严重的渗水问题，原告和房地产开发企业敷衍塞责，对处理问题毫无诚意，我百般无奈下只得停缴物业管理服务费迫使其整改，目前房屋漏水问题依旧存在，其房屋价值因此受到极大的贬损，其责任完全在原告和作为第三方的房地产开发企业，请法院查明事实，驳回原告诉请。经审理查明，被告郭春生购买宜昌市伍家岗区沿江大道198号江山风华莱茵美筑7栋房屋一套（产籍号：03-0070-0100-030301），建筑面积为249.15平方米。2009年8月7日，原告泰江物业公司与被告郭春生签订《江山风华前期物业管理服务协议》，约定原告泰江物业为被告郭春生提供物业服务；物业管理服务费收取标准按建筑面积1.2元/月·㎡；交费周期为首期预付六个月，以后每三个月的首月的10日前交纳物业管理服务费；不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金。协议签订后，原告泰江物业向被告郭春生提供了物业服务，被告郭春生亦依约缴纳了物业服务费，但从2013年1月1日起就拒绝向原告缴纳物业服务费。2016年5月1日，原告泰江物业公司通过在小区内张贴的方式向包括原告在内的业主发出《小区关于催缴物业费的通知》，要求被告见该通知后一个月内到泰江物业公司的财务交纳物业管理服务费，而被告至今仍未缴纳。2013年1月1日至2016年5月31日止，被告共欠缴41个月的物业管理服务费12258.18元。另查明，被告入住该房屋后认为其房屋内墙渗水，向原告反映，原告亦组织房屋开发商代表与被告一起协调，期间进行过修缮，但房屋内墙漏水问题至今未得到妥善解决。上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的《住（租）户基本情况登记表》、《房屋验收交接单》、《江山风华前期物业管理服务协议》、物业管理服务费缴费票据、小区催缴物业费照片、被告提供的交纳房屋维修基金证明以及本案庭审笔录等证据在卷佐证，足以证实。本院认为，原告与被告签订《江山风华前期物业管理服务协议》，约定在小区成立业主委员会之前由原告为被告提供物业服务，并收取物业管理费用。但小区至今尚未成立业主委员会，合同终止的条件至今尚未成就，双方签订的前期物业管理服务协议依然对原、被告双方具有约束力。原告主张其房屋内墙渗水，属房屋质量问题，被告亦组织过原告与开发商协商，且已经进行过修缮，虽未得到最终解决，但并非因原告服务不当造成，不能作为被告拒缴物业管理服务费的理由。原告自合同签订之日起，即持续为被告提供物业服务，而被告自2013年1月1日至今持续未缴纳物业管理服务费，其违约行为持续发生，且原告在小区内对欠缴物业费的业主以张贴催收通知的方式进行了催收，故本院对被告认为原告已经超过诉讼时效的主张不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故原告主张被告应按照合同约定的标准支付自2013年1月1日至被告2016年5月31日期间的物业管理服务费12258.18元（1.5元/月.㎡×193.14㎡×41个月），应予以支持。被告拒绝交纳物业管理服务费的行为已构成违约，根据合同约定，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金，现原告要求被告依照人民银行同期贷款年利率4.75%的标准，支付逾期交纳物业管理费的违约金，未超过合同约定及法律规定，本院予以支持，即被告应向原告支付违约金1989.40元（12258.18元×4.75%÷12月×41个月）。关于原告主张的自2016年6月1日起至判决实际履行期间的违约金，应与被告在2016年6月1日后欠缴的物业管理费一并主张，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告郭春生于本判决生效之日起十日内支付原告宜昌市泰江物业管理有限公司物业服务费12258.18元、违约金1989.4元，合计14247.58元。二、驳回原告宜昌市泰江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费78元（已减半收取），由被告郭春生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 宋 亮二〇一七年七月十四日书记员 伍倩昀