湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0902民初333号原告：汤香平，男，1952年8月18日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：尹卓、罗三容，湖北山川律师事务所律师。代理权限为特别授权，包括：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解,提起上诉，申请执行，代收法律文书。被告：盛德军，男，1974年1月12日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：高端阳，湖北慧安律师事务所法律工作者。代理权限为特别授权，包括：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解,提起上诉,代收法律文书。原告汤香平与被告盛德军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤香平及其委托诉讼代理人尹卓、被告盛德军的委托诉讼代理人高端阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤香平向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告2015年5月20日签订的《租赁商铺门面合同》于2016年12月1日解除，判令被告盛德军立即腾退租赁房屋；2、请求判令被告盛德军支付原告汤香平房屋租金或占用费410000元。3、请求判令本案诉讼费用由被告盛德军承担。事实和理由：2015年5月20日，原告汤香平与被告盛德军签订一份《租赁商铺门面合同》，合同约定：原告汤香平将坐落于孝感市××店镇桃花××大道桥头综合楼商铺门面出租给被告盛德军用于服饰经营，双方对租赁期限、租金、租金支付方式等均作了约定。截止起诉前，被告盛德军仅支付了2015年的部分租金90000元，后经原、被告多次交涉，被告盛德军既不支付下欠租金又不退出承租的门面。为此，原告汤香平特具状诉至法院，请求依法支持原告汤香平的上列诉讼请求。被告盛德军辩称，原告汤香平起诉属于恶意诉讼，原告汤香平并非涉案房屋的法定所有人及房主，其诉讼主体不合法，双方之前签订的租赁合同属于无效合同。该房屋原告汤香平早已租赁给了第三方，原告汤香平在本案中涉嫌诈骗被告盛德军租金100000元，应当予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告汤香平提交的证据二不能证明原告汤香平对本案所涉房屋享有所有权，故对该证据的证明目的，本院不予采信；原告汤香平提交的证据三、四、五，因本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的《租赁商铺门面合同》属无效合同，故其相关证明目的，本院不予采信；被告盛德军提交的证据三，经本院核实后,认定被告盛德军共向原告汤香平支付房屋租金90000元；被告盛德军提交的证据四、五不具备关联性，其相关证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月26日，原告汤香平与案外人吴宏安签订一份《商业门面出售买卖合同》，合同约定：案外人吴宏安将位于孝感市××店镇桃花××大道桥头综合楼商铺门面作价6500000元出售给原告汤香平。同日，原告汤香平与案外人吴宏安就上述门面签订一份《商业门面出售补充协议》，协议约定：若案外人吴宏安在两年内按原价不反购，原告汤香平收回财产所有权自行出售，案外人吴宏安无权干涉；案外人吴宏安在出售上述门面后，仍可承包二、三层商铺。上述二份合同签订后，案外人吴宏安向原告汤香平出具了一份《收据》，收据载明：“今收到售桥头综合楼三层1733.68㎡，总合计现金：¥6500000.00元”。2015年5月20日，原告汤香平与被告盛德军签订一份《租赁商铺门面合同》，合同约定：原告汤香平将本案所涉租赁房屋二、三层租赁给被告盛德军从事服饰经营，租赁期限为两年，从2015年5月20日至2017年5月20日止，年租金250000元。合同同时对租金支付方式及其他相关事宜进行了约定。合同签订当日，被告盛德军向原告汤香平出具了一张下欠租金250000元的欠条。合同签订后，被告盛德军在本案所涉房屋从事服饰经营，自2015年11月20日至2016年5月17日，被告盛德军分多次向原告汤香平支付了部分租金共计90000元。2016年8月23日，被告盛德军退出本案所涉租赁房屋并上锁后，将钥匙交由原告汤香平。2017年4月20日，原告汤香平认为案外人吴宏安占有使用本案所涉租赁房屋，遂向其发出《收回房屋告知书》，要求其退还本案所涉租赁房屋给原告汤香平。其后，原、被告就本案所涉租赁房屋的交付及租金支付事宜多次协商未果，以致成讼。另查明，本案所涉位于孝感市××店镇桃花××大道桥头综合楼商铺门面（共三层，建筑面积1733.68㎡，其中：地下室为一楼建筑面积546.18㎡、二楼建筑面积525.67㎡、三楼建筑面积579.24㎡）系案外人吴宏安独资建造。本案在诉讼期间，双方当事人均未提供本案所涉租赁房屋的房屋产权证或建设工程规划许可证。截止本案起诉前，本案所涉租赁房屋由他人占有使用。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据本案当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：1.被告盛德军与原告汤香平签订的《房屋租赁合同》效力如何认定？2.本案所涉租赁房屋的租金或占用费数额如何认定？一、关于原告汤香平与被告盛德军签订的《房屋租赁合同》效力问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告汤香平未能提供所涉租赁房屋的房屋产权证或建设工程规划许可证，原、被告签订的《租赁商铺门面合同》应属无效。故本院对原告汤香平请求确认原、被告签订的《租赁商铺门面合同》于2016年12月1日解除的诉讼请求本院依法不予支持。因原、被告签订的《租赁商铺门面合同》无效，且原告汤香平同案外人吴宏安签订的《商业门面出售补充协议》第二条的约定仅表明原告汤香平同案外人吴宏安就本案所涉房屋有签订租赁合同的意向，不能据此认定原告汤香平同案外人吴宏安就本案所涉房屋达成了租赁合同。故对被告盛德军提出的原告汤香平一房两租、涉嫌诈骗，应向被告盛德军返还已交纳租金的答辩理由，本院不予采信。二、关于本案诉争的房屋租金或占用费数额如何认定的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原、被告签订合同后，被告盛德军即占有使用本案所涉租赁房屋，经本院审理查明，被告盛德军于2016年8月23日退出本案所涉租赁房屋并上锁后，将钥匙交由原告汤香平。应视为被告盛德军已于2016年8月23日退出本案所涉租赁房屋。被告盛德军仍然应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费315068.49元（本院参照合同约定的租金标准250000元/年计算，从2015年5月20日算至2016年8月23日止），扣除被告盛德军已支付的90000元，被告盛德军实际应支付225068.49元。因被告盛德军已退出所涉租赁房屋，该房屋现系他人占有使用。故对原告汤香平要求被告盛德军立即腾退租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持，原告汤香平可另行主张相关权利。综上所述，经合议庭评议，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告盛德军于本判决生效之日起五日内支付原告汤香房屋占有使用费225068.49元。二、驳回原告汤香平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，由原告汤香平负担2270元，被告盛德军负担4680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  胡 雷审 判 员  孙继武人民陪审员  刘成浩二〇一七年七月七日书 记 员  陈晋军附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附证据目录：原告汤香平向本院提交了如下证据：证据一、原告汤香平的身份证复印件。证明原告汤香平的诉讼主体资格。证据二、《商业门面出售买卖合同》、《商业门面出售补充协议》及收据各一份。证明原告汤香平是本案所涉租赁房屋的合法所有人。证据三、《租赁商铺门面合同》一份。证明原、被告的租赁合同关系。证据四、被告盛德军出具的欠条一份，证明被告盛德军下欠原告汤香平2015年度租金250000元的事实。证据五、《商场补充协议》一份。证明本案所涉租赁房屋系原告汤香平向案外人吴宏安购买的事实。被告盛德军向本院提交了如下证据：证据一、被告盛德军的身份证复印件。证明被告盛德军的诉讼主体资格。证据二、《商业门面出售补充协议》一份。证明本案所涉租赁房屋早以租赁给案外人吴宏安的事实。证据三、原告汤香平出具的收条若干份。证明被告盛德军分多次共支付原告汤香平租金100000元的事实。证据四、《收回房屋告知书》一份。证明原告汤香平对本案诉争房屋一房两租的事实。证据五、离婚证复印件一份。证明案外人吴宏安、朱海英离婚的事实。