.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省白沙黎族自治县人民法院民事判决书（2017）琼9025民初566号原告：符永杰，男，1977年12月15日出生，黎族，现住海南省白沙黎族自治县。被告：文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司，登记住所地：海南省白沙黎族自治县牙叉镇桥南路（糖烟酒公司商住楼109、110号二、三层）。统一社会信用代码：×××。负责人：赵英。被告：文昌黄金海岸房地产开发有限公司，登记住所地：海南省文昌市清澜经济开发区金椰园B35。统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵英。第三人：海口金域雅境地产顾问有限公司，住所地：海南省海口市龙华区南海大道28号四季华庭一期4C704房。注册号：460XXXXXXXX7474。法定代表人：陈川，男，该公司总经理。原告符永杰诉被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司、被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司、第三人海口金域雅境地产顾问有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告符永杰、到庭参加诉讼，被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司、被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司、第三人海口金域雅境地产顾问有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符永杰向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即退还原告支付总房款的30%，即大写人民币壹拾万捌仟玖佰伍拾伍元整（即108955.00元），及逾期付款利息（月利息按同期银行贷款利息计，自从起诉之日起至还款之日止）。2.本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告符永杰变更其诉讼请求：1.请求解除《”水景花都”二期住宅内部认购书》。2.请求法院依法判令两被告连带退还原告108955元及逾期还款利息（月利息按照同期银行贷款利息计，自从起诉之日即2017年6月1日起至实际还款之日止）。3.本案案件受理费由两被告承担。事实与理由：2015年11月23日原告与被告签订一份”水景花都”二期住宅内部认购书。可是被告迟迟不按约定与原告签订《商品房购销合同》。原告曾多次到分公司和销售部咨询，被告以某种理由或者理由不清为由推诿。时隔两年之久，商品房也未动工。为维护原告的合法权益，诉至人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司（以下简称黄金海岸公司白沙分公司）、被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司（以下简称黄金海岸公司）经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃陈述事实及举证质证的权利。第三人海口金域雅境地产顾问有限公司（以下简称金域雅境公司）经本院依法传唤未到庭参加诉讼，庭前向本院提交书面意见称，2015年我公司与被告黄金海岸公司签订了代理销售合同，被告黄金海岸公司白沙分公司也在上面盖了章。2016年4月，被告黄金海岸公司单方面与我公司解除了合同，至今，被告黄金海岸公司仅支付我公司14万元劳务费，尚拖欠我方劳务费近20万元，且迟迟未履行双方的合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告黄金海岸公司白沙分公司系被告黄金海岸公司于2011年6月30日依法设立的有限责任公司分公司，其经营范围为受公司委托，以公司的名义从事房地产开发经营。2015年1月20日，被告黄金海岸公司白沙分公司、被告黄金海岸公司与第三人金域雅境公司签订了《房地产代理销售合同》，主要约定：1.第三人独家代理销售被告黄金海岸公司在白沙黎族自治县牙叉镇兴建的”水景花都”项目。2.代理期限自2015年1月20日至该项目每栋楼取得预售许可证算起的一年为止。3.两被告向第三人提供”商品房独家代理销售委托书”。被告黄金海岸公司白沙分公司、被告黄金海岸公司、第三人金域雅境公司在该份合同上盖章确认。同日，被告黄金海岸公司出具内容为”文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司正式委托海口金域雅境地产顾问有限公司独家代理销售位于海南省××县的楼盘--'水景花都'”的《商品房独家代理销售委托书》。2015年11月23日，原告符永杰与被告黄金海岸公司白沙分公司签订了《”水景花都”二期住宅内部认购书》，双方约定：1.原告认购被告黄金海岸公司白沙分公司开发的位于白沙黎族自治县牙叉镇滨河北路的”水景花都”二期3号楼2单元501号房，建筑面积为131.62平方米，套内面积为114.06平方米，公摊面积为17.56平方米（最终建筑面积以政府测绘的面积为准）。2.原告于2015年11月23日交付30000元作为订金，此订金在签订《商品房买卖合同》时冲抵原告的首期购房款。3.原告认购此房屋的单价为2750元/㎡（以建筑面积计算），总价为361955元。4.原告在交付订金后一周内即2015年11月30日前支付总房款的30%（含订金）即108955元，若原告未在规定时间内支付上述款项，则被告黄金海岸公司白沙分公司有权另行出售该套房屋，原告所交房款如数退还，不计利息，在该项目取得商品房预售许可证后7天内，双方签订《商品房买卖合同》并选择付款方式。5.在该项目取得预售许可证时被告黄金海岸公司白沙分公司通知原告，如原告在接到通知的7天内未签订《商品房买卖合同》，则本协议自动失去法律效力，退还原告所交购房款，不计利息，其所认购的房屋被告黄金海岸公司白沙分公司有权另行出售。2015年11月23日原告交纳认购”水景花都”二期3栋2单元501房的订金30000元，由第三人金域雅境公司出具收据并加盖财务专用章予以确认。同年12月1日，原告再次交纳认购上述房屋价款78955元，由被告黄金海岸公司白沙分工公司出具收据并加盖财物专用章予以确认。截止目前，被告黄金海岸公司白沙分公司所开发的”水景花都”二期尚未动工。本院认为，本案的争议焦点为原告主张解除其与被告黄金海岸公司白沙分公司之间的《”水景花都”二期住宅内部认购书》是否有法律依据及两被告对原告是否负有返还购房款及支付逾期还款利息之义务。分述如下：一、原告主张解除其与被告黄金海岸公司白沙分公司之间的《”水景花都”二期住宅内部认购书》是否有法律依据。合同的解除包括约定解除和法定解除。本案中，原告与被告黄金海岸公司白沙分公司签订的《”水景花都”二期住宅内部认购书》中未对约定解除进行明确约定，因此应从原告的主张是否符合法定解除条件进行分析。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告自2015年11月23日与被告黄金海岸公司白沙分公司签订《”水景花都”二期住宅内部认购书》后，截至今日超过一年时间，被告黄金海岸公司白沙分公司开发的”水景花都”二期项目迟迟未施工建设，其行为应视为完全不履行合同义务的其他违约行为，该行为剥夺了原告根据《”水景花都”二期住宅内部认购书》有权期待的利益，符合上述第九十四条第一款第四项”其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定。因此，原告主张解除与被告黄金海岸公司白沙分公司签订的《”水景花都”二期住宅内部认购书》的诉讼请求予以支持。二、两被告对原告是否负有返还购房订金及支付逾期还款利息之义务。第三人与被告黄金海岸公司白沙分公司签订的《房地产代理销售合同》、原告符永杰与被告黄金海岸公司白沙分公司签订的《”水景花都”二期住宅内部认购书》均系当事人的真实意思表示，且未违反相关法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告黄金海岸公司白沙分公司委托第三人金域雅境公司代收购房订金，双方系委托关系，第三人的行为后果应由被告黄金海岸公司白沙分公司负担。原告依据《”水景花都”二期住宅内部认购书》交纳了购房订金30000元，该款项由第三人出具收据，应视为原告依约向被告黄金海岸公司白沙分公司交纳了购房订金。原告与被告黄金海岸公司白沙分公司签订的《”水景花都”二期住宅内部认购书》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，被告黄金海岸公司白沙分公司应向原告返还购房款，且原告有权请求损失赔偿；原告虽未对其损失进行举证，但被告黄金海岸公司白沙分公司长时间占用其资金，确实给原告造成一定的损失；因此，原告主张被告黄金海岸公司白沙分公司返还购房款108955元及支付逾期还款利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于利息起算时间及利息应如何计算的问题。原告与被告黄金海岸公司白沙分公司之间并未对解除合同后如何予以赔偿进行约定，原告主张自2017年6月1日（即起诉之日）起至实际还款之日止计算利息，不违反法律规定，予以支持；原告主张的利息计算标准为”月利息按同期银行贷款利息计”，该主张不明确不清晰，本院酌情按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。此外，被告黄金海岸公司白沙分公司作为被告黄金海岸公司依法成立的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条”公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，其无独立承担民事责任之能力，故应由被告黄金海岸公司承担被告黄金海岸公司白沙分公司的民事责任。因此，原告主张两被告向其返还购房款108955元及支付逾期还款利息之诉讼请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第三百九十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告符永杰与被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司签订的《”水景花都”二期住宅内部认购书》。二、被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司在本判决生效之日起十日内向原告符永杰返还购房款108955元，并向原告符永杰支付自2017年6月1日起至实际返还购房款之日止的逾期还款利息（利息以108955元为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）。三、被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司对上述债务负连带清偿责任。四、驳回原告符永杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2479.10元，由被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司、被告文昌黄金海岸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长周丽娟审判员叶必林审判员梁其锐二○一七年七月十一日书记员蒲壮森附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条第一款第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。