福建省松溪县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0724民初85号原告：杨宽宝，男，1979年2月19日出生，汉族，住福建省松溪县，原告：张小琴，女，1982年6月6日出生，汉族，住福建省松溪县，两原告共同委托诉讼代理人：龚为民，福建航嘉律师事务所律师。被告：福建省万竹房地产开发有限公司，住所地松溪县松源街道明德路32号，统一社会信用代码91350724565363108P。法定代表人：童建勇，公司董事长。委托诉讼代理人：黄光祖，松溪县松源中心法律服务所法律工作者。原告杨宽宝、张小琴与被告福建省万竹房地产开发��限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨宽宝、张小琴的共同委托诉讼代理人龚为民及被告福建省万竹房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄光祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宽宝、张小琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告福建省万竹房地产开发有限公司继续履行向南平市房地产交易登记服务中心申请办理涉案商品房房屋所有权证书的合同义务。2.判令被告福建省万竹房地产开发有限公司向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金至原告取得房屋权属证书之日止（自2014年5月1日起暂计至2016年11月30日为52036元）。3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年1月期间，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告将坐落于松溪县明德路西侧土地所建商品房（暂定名明德名府）3幢902号商品房出售与原告，合同价款507746元。2013年10月15日，原、被告又签订《商品房买卖合同》（合同编号0467824），约定被告将坐落于松溪县明德路西侧土地所建商品房1幢32号房出售与原告，合同价款42900元。此后，原告依约履行了付款义务。依商品房买卖合同第八条及第十四条约定，被告应在2013年12月31日前，向原告交付符合约定条件的商品房。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，在原告不退房的前提下，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。同时，补充协议第四条“产权登记”还约定：买受人须在接到出卖人通知之日起二十日内将办理房屋所有权证书所需的有关资料及费用送交出卖人，由出���人统一向南平市房地产交易登记服务中心申请办理该商品房的房屋所有权证书并协助贷款银行办理房屋他项权证。2014年1月下旬，被告向原告交房，但迄今为止，被告仍未通知原告送交办理房屋所有权证书所需的有关资料及费用，并向南平市房地产交易登记服务中心申请办理该商品房的房屋所有权证书，导致原告无法取得房屋所有权属证书。为此，原告认为被告已构成违约，应继续履行合同义务，并依约向原告支付违约金。被告福建省万竹房地产开发有限公司辩称，1.原告未履行先合同义务，答辩人在交付房屋后已做好了为原告办理房屋登记事宜的准备，但因原告在约定的时间内未向答辩人提交相应的登记所需的身份证明、户籍证明、购房发票等材料，导致答辩人未能及时为原告办理好房屋初���权利登记事项。2.原告违反了物业管理的有关规定。答辩人无法给原告办理房屋权属证书的原因之一为原告入住后，存在未交纳物业管理费、电费、维修基金等违反物业管理事项，违反物业管理规定。3.根据房屋买卖补充协议第四条第二款之规定，因买受人逾期缴交物业专项维修资金、提交资料、支付税费或拒不前往办理，又不在规定时间内自行前往办理的，以致房屋所有权证书和他项权证无法办理，使出卖人的保证责任未能及时解除的，每逾期一日，买受人应当按合同约定的商品房总价款的日万分之一向出卖人支付违约金，超过60天的，每天向出卖人支付违约金30元之规定，故原告违约在先，应向答辩人支付违约金。4.原告诉请答辩人支付逾期办理房屋权属证书违约金超过了两年的诉讼时效。答辩人在2014年前就将房屋交付给原告，根据合同约定，在答辩人交付房屋60日内原告即应向答辩人提出要求办理权属证书，原告在三年后才提出，已超过诉讼时效。原告未在合理的时间内向答辩人提供办证材料导致房屋所有权证未能及时办理，故原告要求答辩人承担逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效且没有事实依据，请求驳回原告诉讼请求。原告杨宽宝、张小琴围绕诉讼请求依法提交了以下证据，1.《商品房买卖合同》一份,2.补充协议一份，共同证实原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将坐落于松溪明德路西侧土地所建商品房（暂定名明德名府）出售与原告；合同价款；依《合同》第八条及第十四条约定，被告应在2013年12月31日前，向原告交付符合约定条件的商品房；如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证��的，在原告不退房的前提下，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金；《补充协议》第四条“产权登记”约定；买受人须在接到出卖人通知之日起二十日内将办理房屋所有权证书所需的有关资料及费用送交出卖人，由出卖人统一向南平市房地产交易登记服务中心申请办理该商品房的房屋所有权证书并协助贷款银行办理房屋他项权证。3.购房发票,证实原告已履行支付合同款项的义务。4.质量保证书,5.入伙通知书,共同证实被告向原告交付商品房时间。被告福建省万竹房地产开发有限公司质证认为，对证据1.2真实性没有异议，但对证明内容有异议，原告未及时缴纳物业费、水电费、水电公摊，公维金等费用，导���不能办理房屋所有权证书。对证据3.4.5真实性没有异议，但对证明内容有异议。被告福建省万竹房地产开发有限公司为支持其主张向本院提交以下证据：1.原告欠缴物业费、水电费、水电公摊，公维金等费用明细。证实原告欠缴物业费、水电费、水电公摊，公维金等费用，及交房日期。其实，原告的专向维修基金有缴，但没有缴到银行，而是缴到南平市凯震物业管理有限公司，被物业公司挪用，所以银行没有收到原告的专向维修基金，导致没有为原告办理房屋所有权证。原告杨宽宝、张小琴质证认为，对明细真实性有异议，明细表仅有公章，无经办人签字，另除公维金外，其它所欠费用并不影响被告为原告办理房屋所有权证，本来物业无权代收公维金，是开发商委托物业代收；根据被告的证据材料第四页第十二行，业主程丽果并没有拖欠公维金，但被告并没有为业主程丽果办理房屋所有权证，所以被告以原告拖欠公维金而不能办理房屋所有权证是不能成立的。本院认为，被告对原告提交的证据1.2.3.4.5的真实性无异议，本院予以采信。原告对被告提交的证据1的真实性有异议，且该证据未有单位负责人及经办人员的签名或盖章，故本院不予采信。根据当事人的当庭陈述和本院采信的证据，本院依法认定法律事实如下：2013年1月21日，原、被告签订合同编号为0468857的商品房买卖合同一份，约定：被告向原告购买明德名府3幢902号房，房屋总价为507746元。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规���，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，按合同约定的期限每逾期一个月，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋已达到约定条件的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属��书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。同日，原、被告签订明德名府《商品房买卖合同》按揭付款补充协议一份，约定：买受人必须在接到出卖人通知之日起二十日内将办理房屋所有权证书所需的有关资料及费用送交出卖人，由出卖人统一申请办理该商品房的房屋所有权证书并协助贷款银行办理房屋他项权证。2013年10月15日，原、被告又签订了合同编号为0467824的商品房买卖合同一份，约定：被告向原告购买明德名府1幢32号房，房屋总价为42900元。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收��按合同约定的期限每逾期一个月，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋已达到约定条件的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。同日，原、被告签订明德名府《商品房买卖合同》按揭付款补充协议一份，约定：买受人必须在接到出卖���通知之日起二十日内将办理房屋所有权证书所需的有关资料及费用送交出卖人，由出卖人统一申请办理该商品房的房屋所有权证书并协助贷款银行办理房屋他项权证。合同签订后，原告按约支付了房屋购房款507746元及42900元，共计550646元。现涉案房屋已交付原告使用，但被告未能提供房屋已达到约定全部条件的有关证明文件，亦未通知原告送交办理房屋所有权证书所需的材料及费用，房屋所有权证尚未办理。2017年1月5日，原告诉至本院，要求判如所诉。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议为双方真实意思表示，已依法成立并具备法律效力，双方均应按约定履行。原告已按约定支付房屋购房款，被告亦应按照约定为原告申请办理房屋所有权证书。故原告主张由被告福建省万竹房地产开发有限公司继续履行申请办理涉案商品房房屋所有权证书的合同义务的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。由于被告未能提交涉案商品房已通过消防验收、综合验收等相关文件，亦未通知原告送交办理房屋所有权证书所需的材料及费用，故涉案房屋所有权证书无法办理的原因应归于被告。根据合同约定，买受人应在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，否则出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。故原告主张由被告每日按原告已付款的0.01%支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。被告认为原告要求其支付逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效，由于本案中合同约定的违约金计算方式为按日计付，故诉讼时效应当分别每一日单独计算。原告主张涉案房屋已于2014年1月下旬交付使用，被告主张涉案房屋已于2014年2月1日交付使用。故涉案房屋在2014年2月1日前已交付使用。本案中原告于2017年1月5日诉至本院，故原告主张支付逾期办证违约金的时间应从2017年1月5日倒计两年即2015年1月5日起至被告协助办理房屋权属证书的义务履行完毕之日止。对于原告主张中超出部分，本院不予支持。被告主张原告违反物业管理规定、违反先合同义务导致房屋所有权证书无法办理，对该主张，被告未能提交相应的证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉��法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告福建省万竹房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内履行向相关部门申请办理原告杨宽宝、张小琴购买的明德名府3幢902号房及1幢32号房房屋所有权证书的义务。二、被告福建省万竹房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内以550646元为基数，按每日0.01%的标准向原告杨宽宝、张小琴支付自2015年1月5日起至被告协助办理房屋权属证书的义务履行完毕之日止的违约金。三、驳回原告杨宽宝、张小琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1101元,由被告福建省万竹房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  毛远彬人民陪审员  雷泽龙人民陪审员  游露飞二〇一七年七月三日书 记 员  姚锦平附本案所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当��照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。