福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽03民终101号上诉人（原审原告）：陈吓弟，男，1978年12月1日出生，汉族，农民，住福建省莆田市城厢区，委托诉讼代理人：李志海、周妹妹，福建湄海律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园路，统一社会信用代码913503006112527171。法定代表人：李国镇，董事长。委托诉讼代理人：范少阳，福建普阳律师事务所执业律师。上诉人陈吓弟因与被上诉人莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称世全公司）商品房销售合同纠纷一案,不服福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第3599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈吓弟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判世全公司应当自2013年9月11日起每日按购房款369645元的0.01%支付违约金给陈吓弟，直至陈吓弟取得房屋所有权证及土地使用权证止；2.本案一、二审诉讼费用由世全公司负担。事实和理由：一、一审认定涉案《商品房买卖合同》不作为双方权利义务的依据，陈吓弟与世全公司之间不存在真实的房屋买卖意思表示是错误的。1.双方签订的《商品房买卖合同》有双方当事人的签名及盖章，系双方真实意思表示。合同签订后，陈吓弟依约履行了支付购房款的义务，世全公司也依约将房屋交付给陈吓弟，无论是合同的签订方还是履行方均是本案双方。双方的《商品房买卖合同》中只字未提该份合同仅是为陈吓弟办证及办理按揭贷款使用。2.从双方合同的实际履行来看，涉案房屋初始登记在世全公司名下，一审诉讼过程也是由世全公司将其名下的房产过户给陈吓弟的。退一步讲，即使存在陈吓弟向案外人郭淑连购买房屋，也系陈吓弟与案外人以合同转让的方式承继房屋买卖合同项下的权利义务，世全公司也仍应当按照房屋买卖合同履行义务。3.从证据上看，《办证委托申请书》其名为办证申请，实际上涉及到的内容却是对原来双方买卖合同的变更和权益的放弃，且该申请书并未签注日期，综上可知该份申请书系世全公司利用陈吓弟急于拿到房屋权属证书的心理，在未告知陈吓弟申请书内容的情况下欺诈陈吓弟签字的。一审法院仅凭该申请书即认定双方不存在房屋买卖真实意思表示系认定事实错误。4.在世全公司开发的楼盘系列逾期办证诉讼中，该份《办证委托申请书》的格式及内容几乎一致，该份申请书是世全公司出具的格式条款，世全公司并未对申请书的内容加以提醒标注，且排除了陈吓弟要求世全公司办证的主要权利，故该份申请书是无效的。二、世全公司应当自2013年9月11日起每日按购房款369645元的0.01%支付违约金，直至陈吓弟取得房屋所有权证及土地使用证止。合同签订后，陈吓弟支付给世全公司购房款369645元，合同约定世全公司应于2011年4月30日前交付房屋给陈吓弟，但世全公司于2015年4月16日才办理讼争房屋的房屋所有权初始登记，且世全公司在一审庭审中也自认未履行通知陈吓弟缴纳契税的义务，故可以认定是因世全公司的原因导致陈吓弟无法按时取得房产证，且世全公司至今未将房屋权属证书交付给陈吓弟，世全公司已严重违约。世全公司答辩称：1.陈吓弟主张的涉案房屋系向案外人购买的，不是直接向世全公司购买的，双方之间的《商品房买卖合同》实际上没有履行，陈吓弟没有按双方合同约定的付款方式支付到世全公司指定的银行监管账户，陈吓弟并没有向世全公司支付购房款，陈吓弟对支付购房款事实没有提供证据证实。2.双方签订的《商品房买卖合同》实际上是应案外人和陈吓弟的要求为陈吓弟办理讼争房屋权属证书及按揭贷款提供方便，不作为双方之间权利义务的约定，该事实有陈吓弟自己签署的《办证委托申请书》和产权证办理结算表等可以证实。3.双方签订的《商品房买卖合同》不作为确定双方权利义务的依据，陈吓弟向世全公司主张逾期办证违约责任没有依据。鉴于世全公司承诺为陈吓弟办理房屋权属证书，现已全部办理完毕，故不存在世全公司继续为陈吓弟办理产权证的情形。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。陈吓弟向一审法院起诉请求：1.判令世全公司立即为陈吓弟办结房屋所有权证及国有土地使用权证并交付给陈吓弟；2.判令世全公司支付给陈吓弟自2013年9月11日起至陈吓弟取得房屋所有权证及国有土地使用权证之日止每日按购房款369645元的0.01%计算的违约金。一审法院认定事实：2011年3月10日，世全公司与陈吓弟签订编号为MF-2007-01-0298080号的《商品房买卖合同》一份，合同约定：陈吓弟向世全公司购买世全·兴安名城西区第12幢5层501、502号商品房；单价为每平方米人民币2960元，总价款为人民币369645元；被告应于2011年4月30日前交房；该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。……”；附件六：合同补充协议第二条约定：“原合同第八条、第九条、第十一条和第十四的补充约定：1、为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、公共维修金等应缴费用，否则出卖人有权不予代为办理办证手续，因此造成权属登记的拖延或无法办证责任由买受人承担责任。……”。合同签订后，世全公司于2012年将上述商品房交付给陈吓弟。之后，陈吓弟认为其至今尚未取得《房屋所有权证》及《土地使用权证》，遂向一审法院提起诉讼。2016年初，陈吓弟向世全公司预交纳契税等费用。2016年3月23日，世全公司为陈吓弟办理坐落于城厢区龙桥街道××名城××区××楼××室权利类型为房屋（构筑物）所有权证号为闽（2016）莆田市不动产产权第CX02126号的《不动产权证书》。对于双方存在争议的双方签订的《商品房买卖合同》的性质问题。一审法院认为，陈吓弟虽主张其出具的《办证委托申请书》是原告受世全公司的欺诈而出具的，但未能提供证据证实；后虽又主张该《办证委托申请书》中签名处“陈吓弟”不是其签名，但未能向一审法院申请笔迹鉴定，故对其主张不予确认，依法认定该《办证委托申请书》的内容是真实的，该证据可作为本案定案的依据；而从《办证委托申请书》的内容看，陈吓弟、世全公司间不存在真实的房屋买卖意思表示，该合同不能作为确认双方权利义务的依据，故本院依法认定陈吓弟、世全公司双方签订的《商品房买卖合同》系仅供陈吓弟办理按揭贷款及办证使用。综上所述，一审法院认为：陈吓弟、世全公司双方虽签订了《商品房买卖合同》，但因其之间不存在实际房屋买卖关系，该合同仅供陈吓弟办理按揭贷款及办证使用，不能作为确认双方权利义务的依据，故现陈吓弟依据该合同约定，请求世全公司支付给陈吓弟逾期办证违约金，缺乏依据，不予支持。因讼争的房屋初始登记在世全公司的名下，且世全公司已接受陈吓弟的委托，为陈吓弟代办产权转移手续，故世全公司应为陈吓弟办理房屋所有权证及土地使用权转移登记手续，并将产权证书交付给陈吓弟。现世全公司已为陈吓弟办理权利类型为房屋（构筑物）所有权的《不动产权证书》，陈吓弟再请求为其办理房屋所有权证没有必要，不予支持。世全公司以本案的诉讼请求超过诉讼时效为由，请求驳回陈吓弟的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起六十日内为陈吓弟办理位于莆田市××区龙桥街道××名城××区××楼××室的国有土地使用权证转移登记手续，并将该房屋权利类型为房屋所有权及土地使用权的《不动产权证书》交付给陈吓弟；二、驳回陈吓弟的其他诉讼请求。本案案件受理费575元，由陈吓弟负担375元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担200元。本院二审期间，陈吓弟与世全公司对一审认定的事实均没有异议，故本院对一审认定的事实予以确认。二审中，陈吓弟没有提交新证据。世全公司向本院提交《莆田世全房地产西区（统代建）产权证办理结算表》一份，用于证实：1.用于进一步证明本案讼争房屋系陈吓弟向案外人购买，而不是直接向世全公司购买的；2.陈吓弟再次确认对办理产权证书事宜世全公司仅仅是协助办理，并承诺不追究世全公司逾期办证的违约责任；3.陈吓弟已经领取了世全公司为其办理的房屋权属证书；4.结算表中确认了原来合同单价、办证计税的核定单价、所交的税款预收款项、应当退补的金额等相关事实。陈吓弟质证认为，对证据的真实性没有异议，对证据的合法性及关联性有异议。1.表中所记载的原业主及买受人可证明陈吓弟的房产系通过合同转让方式取得，故陈吓弟与世全公司签订的合同是合法有效的，故才能向行政机关办理房屋权属证书，房屋权属证书的权利也是来源于商品房买卖合同；2.该结算表格为格式文书，所备注的内容视为限制买受人主要权利，加重买受人负担及免除出卖人责任，世全公司未尽到释明义务，是无效的。3.格式文书所列的是领证人签字，陈吓弟签字只是对领证事实的确认，而不对世全公司主张的其他事实确认，故世全公司所要证明的内容不能成立。本院经审查认为，因陈吓弟对该结算表的真实性没有异议，本院对该结算表的真实性予以确认，该结算表内容合法，与本案具有关联性，应予采信。根据上述审查确认的证据，本院另认定事实如下：2017年1月24日，陈吓弟领取了讼争房屋编号为闽（2016）莆田市不动产权第CX02126号的不动产权证书，进行了代收代付费用项目的结算，并在世全公司提供的《莆田世全房地产西区（统代建）产权证办理结算表》上签字确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈吓弟主张该《办证委托申请书》是在受欺诈的情况下出具的，但没有提供证据予以证实，后虽又主张该《办证委托申请书》中签名处“陈吓弟”不是其签名，但未能向一审法院申请笔迹鉴定，故对其上述主张均不予确认，依法可认定该《办证委托申请书》的内容是真实的，一审法院对此分析认定并无不当。根据世全公司在一审提供的《拟签销售合同产权人确认表》及陈吓弟在《办证委托申请书》中所确认的事实，并结合世全公司在本院审理过程中提供的《莆田世全房地产西区（统代建）产权证办理结算表》，足以确认本案双方虽签订了《商品房买卖合同》，但其之间不存在实际的房屋买卖关系，双方之间也并非陈吓弟所主张的其与案外人以合同转让的方式承继房屋买卖合同项下的权利义务的关系。陈吓弟在《办证委托申请书》中确认该《商品房买卖合同》不能作为确认双方权利义务的依据，故现陈吓弟依据该合同约定，请求世全公司支付逾期办证违约金，缺乏事实依据。本案双方之间不存在实际的房屋买卖关系，故陈吓弟主张《办证委托申请书》及《莆田世全房地产西区（统代建）产权证办理结算表》是无效的亦不能成立。综上所述，陈吓弟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费375元，由上诉人陈吓弟负担。本判决为终审判决。审 判 长  林美双审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年七月七日书 记 员  黄慧萍附注：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。