福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初2779号原告：罗志芳，女，1981年1月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区，委托诉讼代理人：冯敏、杜娟，福建志昂律师事务所执业律师。被告：福建华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层，统一社会信用代码91350100759375916U。法定代表人：蔡红，总经理。委托诉讼代理人：唐彩平，女，系被告公司职员。原告罗志芳与被告福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗志芳及其委托诉讼代理人杜娟、被告华辰公司的委托诉讼代理人唐彩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗志芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金【计付方式：自2016年1月1日起至实际交付符合合同约定的房屋之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，暂计至起诉之日约为128677元（即2432464元×0.0001×529天=128677元】。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月5日，原告购买了被告预售的位于福州市台江区XX街道XX路与XX路北侧交叉处XX地块XX楼XX单元号房，并就上述房屋签订了编号为FZ1501XJ000390的《商品房买卖合同》，合同约定总房款为2432464元，首付款为1602464元，尾款为830000元。合同第八条约定：被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合若干条件的商品房交付给原告使用；合同第九条关于被告逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同签订后，原告依约履行了付款义务。但直至今日，自合同约定的交房时间已过去一年半，被告仍未通知交房，且诉争楼盘尚未竣工验收，排水、用电、管道燃气等配套设施以及小区内景观工程等项目亦均未完成，根本不具有交房条件。原告等众多业主已多次催促被告交房，但其却总以各种理由推脱，交房时间仍然遥遥无期。原告本就承受着巨额的还贷压力，现因被告无限期的逾期交房，导致原告要为此额外支付其他费用，原有的生活计划及生活规律也被严重打乱，不仅降低了生活质量，还给原告及其家庭生活造成了不可弥补的损害。综上，被告的行为已构成严重违约，极大的侵犯了原告的合法权益。为此，特向本院提起诉讼，望判如所请。华辰公司辩称，原告请求其支付从合同约定的交房时间之日起到实际交付讼争房产之日止的逾期交房违约金，无事实和合同依据，应按合同约定：如遇特殊原因的，被告可据实予以延期交房，体现如下：一、依据《商品房买卖合同》第八条的规定：因高考、高温、台风、暴雨等客观因素引起的原因，可据实延期交房。被告提交的证据材料中福州市气象局将高温天气定义在35摄氏度，且在双方签订的合同中也就高温约定为客观因素，故35摄氏度以上的天气应认定为可据实延期交房的原因，因此，根据被告提交的证据材料可看出，因高考原因可延期2天、暴雨原因可延期4天、台风原因可延期5天，高温原因可延期40天，故可据实延期交房51天。二、依据《商品房买卖合同》第八条的规定：因国家和省市政策变更或对出卖人地块建设和竣工、交付产生影响等出卖人自身无法控制的原因，可据实延期交房。根据福州市政府纪要精神：“为引进王府井百货问题，将原先收回被告茶亭地块三部分用地面积调整到茶亭地块九增容面积。后因王府井百货消防审批无法通过，决定退出茶亭地块九，经报市政府同意后，市规划局重新对地块九审核批准总平，则于2016年5月17日暂停被告预售，导致被告资金链断裂，工程停滞，直至2016年12月30日才恢复预售，故从2016年5月17日至2016年12月30日期间应属于政策性因素对被告地块的建设和竣工、交付产生影响等被告自身无法控制的原因，因此可据实延期229天。综上所述，被告因特殊原因可据实延期280天，请求法庭结合案件的事实依据和法律依据依法作出合理的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月5日，原告罗志芳（乙方、买受人）、被告华辰公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》（FZ1501XJ000390）。合同主要约定：1、罗志芳购买华辰公司预售的位于福州市台江区XX街道XX路与XX路XX地块XX楼X单元号房，建筑面积152.63平方米，交易总金额2432464元；2、付款方式及期限：罗志芳于2015年1月5日前付房款1602464元、于2015年1月31日前尾款830000元；3、华辰公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用：……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；（2）因法律、法规、规章、国家和省市政策变更，或者当地国家机关及其部门、公用事业单位和依法具有行政管理职能的其他组织的政策性因素、调控性因素、征收征用、临时管制或者对出卖人地块建设和竣工、交付产生影响的相关拆迁、公共设施、公用事业项目建设等出卖人自身无法控制的原因，及因高考、高温、台风、暴雨等客观因素引起的原因，及其他具有应当贯彻执行效力的因素；4、华辰公司如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，罗志芳有权解除合同。……罗志芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华辰公司按日向罗志芳支付已付款万分之一的违约金。上述合同还约定其他事项。同日，原、被告达成附件七《合同补充协议》，协议中约定：……出现合同约定的华辰公司可以据实延期事由的，华辰公司交房期限在原约定交付期限的基础上顺延，顺延天数为相应事由持续的天数（出现超过一种延期事由的则顺延天数为各事由持续天数的累加）……。上述合同签订后，原告罗志芳足额支付了全部购房款2432464元。但被告华辰公司至今仍未向原告罗志芳交付案涉房屋。原告认为被告的行为已构成违约，应依约支付逾期交房违约金，双方无法协商一致，因而成讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方均需依约履行。现《商品房买卖合同》约定的交房期限（2015年12月31日）已经届满，华辰公司尚未向罗志芳交付符合合同约定条件的案涉房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。华辰公司主张2015年5月至2015年9月期间存在合同约定“高考、高温、台风、暴雨”等客观因素可据实延期交房，对此，本院认为，参照国务院办公厅于2013年7月10日发布的《关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分“突出抓好各项防灾减灾措施的落实。要做好山洪泥石流灾害易发区、危险校舍、简易工棚等安全排查，遇有重大灾害性天气和险情，学校要停课、厂矿要停工、大型集会活动要取消，及时转移并妥善安置受威胁地区人员，避免造成人员伤亡……”以及住房和城乡建设部于2007年7月10日发布实施的《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作，进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力，避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案，在有灾害预警时，强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查，采取必要的加固措施及时消除安全隐患，并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离”的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业，由此造成工程延误符合双方当事人在合同中约定的延期交房的条件，应予延期。现2015年5月至9月期间出现暴雨天气4天、台风天气5天，被告可据实延期。至此，被告华辰公司可因暴雨、台风天气据实延期交房9天。2015年6月确实包含2天高考时间，亦可据实延期交房2天。另，参照国家安全生产监督管理总局、卫生部（现国家卫生和计划生育委员会）、人力资源和社会保障部、中华全国总工会于2012年6月29日发布实施的《防暑降温措施管理办法》第八条第一款第一项规定：“用人单位应当根据地市级以上气象主管部门所属气象台当日发布的预报气温，调整作业时间，但因人身财产安全和公众利益需要紧急处理的除外：1.日最高气温达到40℃以上，应当停止当日室外露天作业；2.日最高气温达到37℃以上、40℃以下时，用人单位全天安排劳动者室外露天作业时间累计不得超过6小时，连续作业时间不得超过国家规定，且在气温最高时段3小时内不得安排室外露天作业；3.日最高气温达到35℃以上、37℃以下时，用人单位应当采取换班轮休等方式，缩短劳动者连续作业时间，并且不得安排室外露天作业劳动者加班。”现2015年5月至2015年9月期间气温未见达40℃以上应当停止当日室外露天作业的情形，且被告未能提供有效施工日志、监理日志证明在气温超过35℃的45天内存在停工情形，因此被告以高温因素主张据实延期的主张，本院不予采信。又及，华辰公司主张2016年5月17日至2016年12月30日期间因政策性因素被暂停预售导致资金链断裂，可据实延期交房。对此，本院认为，《商品房买卖合同》中“因国家和省市政策变更或对出卖人地块建设和竣工、交付产生影响等出卖人自身无法控制的原因”与“不可抗力”、“法律法规规章变更引起的原因”以及“高考、高温、台风、暴雨等引起的原因”等延期交房事由并列约定，应指在订立合同以后当地行政部门颁发的新的政策、行政措施等当事人在订立合同当时不能预见、不能克服而导致合同不能正常履行的因素。福州市人民政府办公厅作出的《关于研究王府井百货、居然之家、奥特莱斯项目有关问题的会议纪要》中关于“在XX街XX地块原有建设方案基础上增加商业用房，增建的商业用房及相应的楼层由华辰公司负责代建”等系于2011年8月23日研究讨论，该事由在双方2015年8月20日签订《商品房买卖合同》之前即已发生，不属于华辰公司在订立合同当时不能预见的事由，且根据福州市人民政府办公厅作出的《关于研究大梦山小区产权办理等问题的纪要》中关于“由市规划局按程序受理华辰公司提出的规划变更申请，市房屋登记中心暂停茶亭地块九剩余商品房的预售”的记载可知，规划变更系由华辰公司自行申请，不属于华辰公司自身无法控制的因素，该记载亦不足以认定暂停预售对于案涉房屋所在的茶亭地块九项目开发的影响达到华辰公司不可克服的程度。因此，增建的商业用房、暂停预售均不属于《商品房买卖合同》约定的可延期交房的政策性因素，华辰公司不可据此延期交房。综上，被告华辰公司可据实延期交房的天数为11天，即被告应于2016年1月11日前交房，但被告至今没有交房，依约应自2016年1月12日起，按罗志芳已付购房款2432464元的日万分之一的标准，向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止。原告诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告福建华辰房地产有限公司应向原告罗志芳支付自2016年1月12日起至被告实际交付福州市台江区XX街道XX路与XX路X地块XX楼XX单元号房之日止的违约金（违约金按2432464元的每日万分之一标准计算，其中：2016年1月12日起至本判决生效之日止的违约金，被告应在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至被告履行交付上述房屋之日止的违约金，由被告每月支付一次，在每月月底支付）；二、驳回原告罗志芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2873元，减半收取计1436.5元，由原告罗志芳负担50元，由被告福建华辰房地产有限公司负担1386.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 陈 群二〇一七年七月十九日书记员 黄金林附：一、本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。