江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣04民终824号上诉人（原审被告）：冯雷，男，1981年2月9日出生，汉族，地址：共青城市。被上诉人（原审原告）：江西省兴园物业服务有限公司，地址：共青城市西湖区南湖路西侧，企业信用代码91360405584001743U。法定代表人：熊贻星。委托诉讼代理人高腾群，江西共诚信律师事务所律师。上诉人冯雷因与被上诉人江西省兴园物业服务有限公司(以下简称兴园物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服江西省共青城市人民法院(2016)赣0482民初793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人冯雷、被上诉人兴园物业公司的委托诉讼代理人高腾群到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人冯雷的上诉请求：l撤销一审判决，依法改判；2追加开发商共青城华森置业有限公司为第二被告。3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人向上诉人要求支付物业费，于法律法规不符。根据《九江市房地产开发项目竣工验收综合管理办法》第二十一条：建设开发单位违反本办法第四条规定，未经综合验收或综合验收不合格的房地产项目交付使用并收取物业管理费用的，由市物价行政主管部门责令退还已收取的物业管理费用，并根据物价管理局有关规定予以处罚。以及《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》第十七条规定，已交付业主的物业。物业服务费自交付之日起次日由业主承担，未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。新建住宅小区配套建设及设施设备，未经验收合格交付使用的，一律不得收取物业综合服务费，其建设期间发生的物业服务费由开发建设单位承担。依照以上法律法规，本小区未经综合验收，物业服务费应由开发建设单位即共青城华森置业有限公司承担。另此物业合约是在开发商与物业共同承诺下于交房半年后可领房产权证的情况下签订的，采取的是欺骗手段。2、被上诉人为开发建设单位指定的物业管理公司，被上诉人未对小区做到有效的管理，维修及维护，小区私搭乱建，底层商铺随意在墙上开窗钻孔，超市垃圾随意堆放，小广告乱贴，车辆随意进出及停放等等，未做出任何制止。一审法院判定上诉人承担物业费的90%，还要按日千分之三的违约金支付，认定事实不清，证据不足，适用法律法规不准，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人兴园物业公司答辩：上诉人的上诉是代表他个人，不交物业管理费是上诉人个人行为，不能代表小区的大部分业主，该小区大部分业主按照约定标准缴纳了物业管理费。被上诉人认为一审认定事实清楚，证据确凿，判决结果实际上被上诉人也曾存有异议。考虑到判决的差距不大，同时是物业公司和业主的纠纷，物业公司接受了这个判决，一审判决应当予以支持。本案纠纷是上诉人与被上诉人之间的物业管理合同纠纷，与开发商无关，上诉人请求追加开发商，没有法律依据，程序上也是错误的。上诉人认为，被上诉人无权收取物业费的理由与法律法规冲突，法律规定物业费是由物业所有人或使用人向物业公司缴纳，上诉人恰恰是本案争议涉及到物业的所有人，也是实际使用人，其缴纳物业管理费是法定的义务，与开发商无关。上诉人提出的不交物业费是因为物业公司管理不到位与事实不符，如果在管理中存在让业主不满意的地方，正是上诉人与一小部分人拒交物业费造成的，导致相关工作没有费用开展。上诉人提到的违章搭建，乱贴广告行为，物业公司已经积极向共青城相关部门反映情况，拆除违章建筑只有执法部门才有执法权，我们没有这个职权。综上，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人兴园物业公司向一审法院起诉请求判令：判令冯雷支付拖欠的物业费4020元，并按合同约定支付违约金至物业费结清之日止。被上诉人兴园物业公司向一审法院诉称，兴园物业公司系共青城和熙家园小区的物业服务公司，冯雷为小区业主，根据双方签订的物业服务合同约定，冯雷应每月按1.1元/㎡的标准支付物业服务费，并在服务到期前一个月内缴纳下一年度的物业服务费，逾期缴纳的按日千分之三缴纳违约金。根据被告所购房屋的建筑面积，其应每年缴纳的物业费为2010元，冯雷在收房时缴纳了一年的物业费（截止2015年3月31日）后，第二期（应于2015年4月1日前缴纳）、第三期的物业费（应予2016年4月1日前缴纳）一直拖欠至今，经催讨未果，故诉至法院。一审法院对兴园物业公司主张的事实予以确认。同时一审法院确认冯雷抗辩兴园物业公司物业服务质量不高的事实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。冯雷在入住和熙家园时签名确认由兴园物业公司提供的《和熙家园业主规约总则》，合同条款对双方均具有约束力，兴园物业公司应提供与合同承诺相适应的物业服务，冯雷应按约支付物业费。现冯雷逾期缴纳物业费，构成违约，依法应支付拖欠的物业费并按合同约定承担违约责任，但鉴于兴园物业公司所提供物业服务未达其承诺标准，故酌定物业收费标准下调10%，即冯雷应按1809元/年支付物业费。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条之规定，判决：冯雷于判决生效之日起三日内向兴园物业公司支付拖欠的物业服务费3618元，并按日千分之三支付违约金至物业服务费清缴之日止（其中1,809元自2015年4月1日起计算、1809元自2016年4月1日起计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27.5元，由冯雷负担。二审期间，当事人未提交新证据。二审法院确认一审法院认定的事实。本院认为：上诉人冯雷已入住涉案物业，且签名确认了由被上诉人提供的《和熙家园业主规约总则》，该总则已注明包括《和熙家园前期物业服务协议》等内容，且双方已按协议实际履行，上诉人支付了部分物业费，被上诉人也给予了物业服务，在一、二审庭审中上诉人对被上诉人所诉事实均确认，故本院认为上诉人冯雷在二审期间要求追加开发商共青城华森置业有限公司为第二被告，并承担物业服务费的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出的被上诉人物业服务质量不高的问题，一审法院已采信，且已酌情对被上诉人主张的物业费扣减了10%，一审法院对此处理公平合理，本院予以维持。关于本案所涉滞纳金的问题，本院认为，《和熙家园前期物业服务协议》中约定“从逾期之日起每天按照所欠费用总额千分之三收取滞纳金”该约定违约金计算标准相当于年利率108%，应认定为过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。鉴于上诉人冯雷对滞纳金的支付有异议，本院兼顾涉案合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整本案违约金计算标准为日万分之三。一审法院按“日千分之三”的标准判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省共青城市人民法院（2016）赣0482民初793号民事判决；二、上诉人冯雷于本判决生效之日起三日内向被上诉人支付拖欠的物业服务费3618元，并按日万分之三支付违约金至物业服务费清缴之日止（其中1,809元自2015年4月1日起计算、1809元自2016年4月1日起计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费75元，由上诉人冯雷负担。本判决为终审判决。审判长  叶常青审判员  郑敏红审判员  刘 欣二〇一七年七月十七日书记员  余 程