福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽09民终761号上诉人（原审原告）:杨永雄，男，1985年6月1日出生，汉族，住福建省柘荣县。委托诉讼代理人：郭海强，福建人文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柘荣县明轩房地产开发有限公司，住所地：柘荣县柳城东路住房公积金大楼3C室。法定代表人：林快贤，董事长。上诉人杨永雄因与被上诉柘荣县明轩房地产开发有限公司（以下简称“明轩房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服柘荣县人民法院（2016）闽0926民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人杨永雄的委托诉讼代理人郭海强到庭参加诉讼，被上诉人明轩房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。杨永雄上诉请求：撤销一审判决第四项中关于违约金计算标准的判决，将该项判决的违约金计算标准由每日按照已付购房款0.0005%改判为每日按照已付购房款的万分之三计算。事实与理由：一、一审判决第四项中，关于逾期办理房地产权属证书的违约金计算标准是按照双方合同所约定的日罚0.0005%的标准，该所谓的约定属于开发商（被上诉人）为了规避减少自己所应承担的民事责任而设置的不公平、不合理的格式条款，依照《消费者权益保护法》第24条，如果经营者在格式合同中含有对消费者不公平、不合理的规定内容，或者减轻其民事责任的内容，该内容判定无效。合同的该项违约金约定明显带有减轻开发商民事责任的性质，因此应当判定无效。该违约金的计算标准也明显违背权利义务对等原则。双方合同附件六合同补充协议第三条规定，在办证环节，买受人（上诉人）接到出卖人（被上诉人）通知办理产权证之日起提供办证所需资料和支付税、费，逾期则按照总购房款的日罚万分之五向出卖人支付违约金，也就是一万一天罚5元，而对比该合同约定的被上诉人一方逾期办证违约金为日罚万分之5分钱，只是前者的1%，权利义务明显不对等。二、违约金具有担保债务履行的功效，其功能一是督促当事人履行合同，二是补偿一方违约给对方造成的损失，三是制裁违约方。因此违约金除了具有补偿性，还有惩罚功能，目的是维护合同交易，提高合同的履约率，预防违约。原审判决所确定的逾期办证违约金仅仅是按照日罚0.0005%计算，明显忽视了违约金的惩罚功能，对照本案，开发商逾期办证一年所赔偿的违约金才几百元，即使十年不办证连万元违约金都达不到，根本无法体现违约金的惩罚功能，这么低的违约金，明显不利于促使明轩房地产公司履行办证义务，使上诉人的购房根本目的“买到产权房”至今无法实现，何时办证遥遥无期。三、上诉人原审相关诉求于法有据。依照《合同法》114条规定，约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。本案中上诉人因所购买的房屋没有权属证书而导致的价值损贬客观存在，房屋的处分、交易也受到极大的影响，但是的确存在具体的损失数额难以确定的情况，该情形依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该种违约金的计算标准大约相当于日罚万分之三的违约金，因此，原审按照日罚0.0005%的标准计算逾期办证违约金属于适用法律错误，请求二审法院改判该项违约金按照日罚万分之三计算。明轩房地产公司未作答辩。杨永雄向一审法院起诉请求：1.明轩房地产公司继续履行合同编号为0014680的商品房买卖合同：⑴按照合同第八条第一款1-3项约定的“交付条件与期限”条款。将符合上述约定条件的商品房交付杨永雄。⑵按照合同约定协助杨永雄取得房屋权属证书，并在取得房屋权属证书之日起五个工作日内依照合同约定的方式交付；2.确认双方签订商品房买卖合同中严重侵害杨永雄合法权益的第八条第一款第4项、第二款及第十四条第一款第2项属于无效条款；3.明轩房地产公司承担逾期交房违约责任，给付杨永雄逾期交房违约金（2014年11月1日起算至2014年11月10日止，每日按已付购房总款的万分之三计算违约金）；4.明轩房地产公司承担产权登记违约责任，支付因延期办理房屋权属证书的违约金（从2015年2月1日起算至实际取得房屋权属证书之日，按已付购房总款的万分之三计算违约金，其中截至起诉之日的逾期办证违约金为81938.75元）；5.明轩房地产公司承担交房不符合约定条件违约金10000元。一审法院认定事实：2012年8月23日，柘荣县国土资源局与明轩房地产公司签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定：出让宗地编号为柘桂2012**号，宗地总面积为11332平方米，出让宗地坐落于柘××××前山村后井；明轩房地产公司应留安置房220套，总安置建筑面积为23700平方米，安置房回购价格为每平方米2500元（包含销售税费等）。2012年10月16日，柘荣县城郊乡人民政府与明轩房地产公司签订了国有建设用地使用权出让合同安置房安置条款协议书，合同约定明轩房地产公司提供安置房220套（总建筑面积为23700平方米，建筑面积120平方米的户型130套，建筑面积90平方米的户型90套）给柘荣县城郊乡人民政府用于安置，安置房价格为每平方米2500元。2014年3月5日，杨永雄与明轩房地产公司订立《商品房买卖合同》，购买了位于柘荣县××住宅小区××室××商品房××套，总价款为437707元。合同约定：明轩房地产公司应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同第八条约定条件的商品房交付买受人使用。第八条又约定如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接受，出卖人支付买受人500元违约金。合同第九条约定明轩房地产公司如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）……。明轩房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由明轩房地产公司提供的资料交付杨永雄。如因明轩房地产公司原因，杨永雄不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，杨永雄不退房，明轩房地产公司自逾期之日起每日按杨永雄已付购房款的0.0005%向杨永雄支付违约金。经杨永雄书面委托，明轩房地产公司可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。双方在合同附件六中又约定：杨永雄同意委托明轩房地产公司代办产权等手续，有关费用在领取入伙通知书后七日内交清，办妥产权证、房产抵押手续后，由出卖人将有关证件转给贷款银行收押。合同还约定了其他事项。合同签订后，明轩房地产公司分别于2014年3月5日和2014年10月29日收到杨永雄支付的购房款合计437707元。2014年10月30日，柘荣县明轩苑住宅小区（即本案商品房所在楼盘）经建设、勘察、设计、监理、施工单位共同参与竣工验收合格。2014年11月11日，双方签订了《入伙通知书》，通知杨永雄于2014年10月31日起至柘荣县明轩苑住宅小区2号楼办理入伙事宜。2014年11月11日，杨永雄实际接收了商品房。2015年5月25日，明轩房地产公司经网上备案受理系统进行了柘荣县明轩苑住宅小区工程竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象。至本案法庭辩论结束时，诉争商品房建筑工程尚未经规划核实。一审法院认为，杨永雄与明轩房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同成立并生效，双方应当依照合同的约定履行义务。杨永雄主张明轩房地产公司支付逾期交房的违约金（自2014年11月1日起至2014年11月10日止），事实和法律依据充分，且未违反法律规定，应予支持。杨永雄主张明轩房地产公司支付在规定期限内交付的商品房未符合约定的违约金，有理，但其主张计算的标准不符合合同约定，应按合同约定支付500元违约金。明轩房地产公司同意继续履行代为办理房屋权属证书的义务，对杨永雄的此项请求可予支持，杨永雄主张明轩房地产公司于2015年2月11日起支付其未取得房地产权属证书的违约金，事实和法律依据充分，且未违反法律规定，应予支持。杨永雄主张该项违约金过低，应按已付款的万分之三计算该项违约金，但没有提交任何证据证明，故其主张没有事实和法律依据，对超出约定的部分，不予支持。明轩房地产公司应按合同约定自逾期之日起每日按已付购房款的0.0005％向杨永雄支付逾期协助办证违约金。判决：一、被告柘荣县明轩房地产开发有限公司应当按照合同约定协助原告杨永雄取得房屋权属登记证书，并在取得权属证书后的5个工作日内依合同约定的方式交付。二、被告柘荣县明轩房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告杨永雄支付逾期交房的违约金（每日按已付购房款437707元的0.03%，从2014年11月1日起计算至2014年11月10日止，合计为1313.12元）。三、被告柘荣县明轩房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告杨永雄支付在约定期限内未能交付符合合同约定条件商品房的违约金500元。四、被告柘荣县明轩房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告杨永雄支付逾期未能取得房地产权属证书的违约金（每日按已付购房款437707元的0.0005%，从2015年2月11日起计算至被告柘荣县明轩房地产开发有限公司取得诉争房屋所有权初始预登记并将办理权属登记所需应由被告提交的资料一并提交房屋权属登记机关之日止）。五、驳回原告杨永雄的其他诉讼请求。本案案件受理费2129元，由杨永雄负担639元，柘荣县明轩房地产开发有限公司负担1490元二审诉讼中，当事人没有提交新证据。经审理查明，杨永雄对一审查明认定的事实没有异议，本院予以确认。明轩房地产公司未到庭亦未提出书面意见，视为对上述事实没有异议。本案争议焦点：一审对逾期协助办证违约金计算标准的认定是否正确？本院就此分析认证如下：本院认为，诉争合同约定逾期协助办证违约金的计算标准为自逾期之日起每日按已付购房款的0.0005％，该计算标准明显畸低，既不能更好的督促明轩房地产公司履行协助办证义务，也不利于购房户实现其对诉争房产所应享有的完整权益。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”人民法院在诉讼过程中，可以根据当事人的请求及损失情况，对违约金进行调整。杨永雄在诉讼过程中，已经向人民法院提出调整违约金的请求，但其并未提供具体的损失情况，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本案的实际情况根据公平原则，本院酌情认定逾期协助办证违约金的计算标准为每日按已付购房款万分之1.5（即0.015%）。一审对逾期协助办证违约金计算标准的认定不当，依法应予纠正。杨永雄上诉主张一审认定的逾期协助办证违约金标准偏低有理，但其主张的每日按已付购房款万分之三的标准计算逾期协助办证违约金偏高。综上所述，杨永雄的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第(二)项之规定，判决如下：一、维持柘荣县人民法院（2016）闽0926民初840号民事判决第一、二、三项；二、变更柘荣县人民法院（2016）闽0926民初840号民事判决第四项为：柘荣县明轩房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内杨永雄支付逾期未能取得房地产权属证书的违约金（每日按已付购房款437707元的0.015%，从2015年2月11日起计算至柘荣县明轩房地产开发有限公司取得诉争房屋所有权初始预登记并将办理权属登记所需应由柘荣县明轩房地产开发有限公司提交的资料一并提交房屋权属登记机关之日止）；三、撤销柘荣县人民法院（2016）闽0926民初840号民事判决第五项；四、驳回杨永雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2129元，由杨永雄负担1190元，由柘荣县明轩房地产开发有限公司负担939元；二审案件受理费1767元，由杨永雄负担883.5元，由柘荣县明轩房地产开发有限公司负担883.5元。本判决为终审判决。审判长  沈鸣鸣审判员  陈富强审判员  易丽容二〇一七年七月十一日书记员  彭杨清附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；