成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0116民初4730号原告：撒卫军，男，1972年5月28日出生，回族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：杜龙碧，四川晓明维序律师事务所律师。原告：刘惠，女，1972年2月20日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：撒卫军（丈夫），男，1972年5月28日出生，回族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：杜龙碧，四川晓明维序律师事务所律师。被告：四川省双玻实业集团有限公司，住所地成都市双流县华阳镇锦江村一社。法定代表人：蔡开学，董事长。委托诉讼代理人：吴宇，四川华晨律师事务所律师。原告撒卫军、刘惠与被告四川省双玻实业集团有限公司（以下简称“双玻公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告撒卫军、刘惠的委托诉讼代理人杜龙碧、被告双玻公司委托诉讼代理人吴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告撒卫军、刘惠向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理不动产权登记证书；2、请求判令被告支付逾期取得该商品房所在楼栋的权属证明的违约金11447.80元（自2014年6月29日起至2014年12月28日，按已付房款629000元的每日万分之一计算11447.80元）；3、请求判令被告支付原告从攀枝花到成都催办产权证的差旅费10000元；4、请求判令被告支付自2014年12月27日起至办理不动产权证书时止的逾期办证违约金（现暂计55352元，自2014年12月27日起暂计至5月26日，按已付房款629000元的每日万分之一计算为55352元）；5、判令被告承担本案诉讼费、律师费。事实与理由：2012年7月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于双流县华阳街道南湖北路189号南湖半岛住房一套，建筑面积为94.42平方米，单价为8751.91元，成交价为629000元，原告采用一次性付款方式支付全部房款。合同签订后，原告依照合同约定一次性向被告支付了全部购房款。2013年12月26日，被告向原告交付案涉房屋。根据《商品房买卖合同》第十九条第（一）项约定初始登记，被告应于2014年6月28日前取得该房屋所在楼栋的权属证明，根据《商品房买卖合同补充协议》第八条第5项约定：如因被告原因未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，被告按日计算向原告支付已付款万分之一的违约金。原告于2014年12月28日到被告处催问，被告也未能办理该商品房所在楼栋的权属证明。被告应自2014年6月29日起至2014年12月28日向原告支付未取得该商品房所在楼栋的权属证明的违约金11447.8元。关于产权登记的违约责任，《商品房买卖合同补充协议》第八条第6项约定：合同继续履行。自被告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金.....”。因此，被告应自2014年12月27日起按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金，现暂计至2017年5月26日，该项违约金为55352元，原告为维护自身合法权益，诉至本院，望判如所请。被告双玻公司辩称，1.原告主张被告向原告支付逾期取得所在楼栋的权属证明的违约金已经超过了诉讼时效，诉讼时效为两年，原告在2017年5月12日才起诉，在2015年5月12日之前的违约金已经过了诉讼时效；2.原、被告双方签订的买卖合同、补充协议合法、有效，即使原告的诉请已经超过诉讼时效，但是被告依然愿意为原告办理不动产权证书，没有办理房屋所有权证书的原因是施工方四川省第三建筑工程公司与被告方有民事纠纷，没有取得建设工程档案归档从而不能办理（楼栋初始产权）房屋所有权证书，不是被告故意拖延；3.原告主张的违约金终止时间应当是2016年8月19日，因为2016年8月19日是天府新区不动产登记中心停止办理房屋所有权证的时间，改为办理不动产证，是基于原告委托被告为原告办理所有权证，所有权证无法再办理的情况下，且不动登记中心将房产证和国土证合二为一办理不动产登记证，因为原、被告双方所签的合同约定国土证的办理，是在原告取得房屋所有权证书后的三年内，国土证的办理目前还未到期，所以违约金计算至2016年8月19日。原告的主张的逾期取得所在楼栋的权属证明的违约金与逾期办证违约金不能重复计算。4.原告主张的违约金过高，原告购房用于居住，被告已经将房屋交付给原告，不动产证书仅是原告拥有案涉房屋的一个证明，并没有给原告造成损失，请求调整违约金；5.原告主张的差旅费、律师费没有合同依据和事实依据，不应当由被告承担。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告的当庭一致陈述，本院经审理认定事实如下：原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于成都市天府新区华阳街道南湖北路189号“南湖半岛”的商品房，总价款629000元；合同同时约定，出卖人以出让方式取得位于天府新区（原双流县）华阳街道南湖北路189号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：（双）国用［2009］18055号、18056号、18057号；双国用［2010］第924号；商品房预售许可证号为11066；出卖人应当在2013年12月28日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2014年6月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照补充协议的方式处理。补充协议约定，如因出卖人原因未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议的方式处理。补充协议约定，如买受人需出卖人代为其办理房屋所有权证书，则买受人应当接到出卖人电话通知后在约定的时间、地点向出卖人提供书面委托书并交齐相关办证资料和交清相关费用；如因出卖人原因导致买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，合同继续履行。自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。双方同意：对房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延、分户国有土地使用权证办理迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用或累加。补充协议同时约定，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇物业的分户房屋所有权证办理完毕之日起3年内取得分户国有土地使用权证书。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款、契税、房屋维修基金等费用，且被告也于2013年12月26日向原告交付了案涉商品房。原告撒卫军、刘惠购买的房屋分别位于成都市天府新区华阳街道南湖北路189号“南湖半岛”×幢涉及的国有土地使用证号为双国用（2014）字第6054号、双国用（2011）字第11992号。上述国有土地在一审辩论终结前并未设立抵押或查封。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。以上事实有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、销售不动产统一发票、交纳契税、房屋维修基金等收据以及原、被告双方的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原告撒卫军、刘惠与被告双玻公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。原告主张被告（协助）办理不动产权证书，被告在庭审中表示同意协助原告办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规规定，且涉案房屋的国有土地使用权也没有权属争议，不存在权利瑕疵，本院予以确认。故原告要求被告（协助）其办理不动产权证书具有事实和法律依据，本院予以支持。本案的争议焦点在于：1、被告是否违约及是否承担违约责任；2、原告诉请的违约金是否已过诉讼时效及标准是否过高。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1、关于被告是否违约及是否承担违约责任的问题。本院认为，双玻公司与原告签订的《商品房买卖合同》第十九条第一款“初始登记”中约定：出卖人应当在2014年6月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照补充协议的方式处理。补充协议约定，如因出卖人原因未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。双玻公司与原告签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款“转移登记”中约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）见补充协议。补充协议约定：如因被告双玻公司原因导致原告未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书的，合同继续履行。自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告双玻公司按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金。系双方对商品房买卖合同成立后就取得案涉房屋所在楼栋的权属证明、案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。而本案被告逾期取得房屋所在楼栋的权属证明、逾期办理房屋转移登记的事实清楚，故原告诉请被告承担迟延办理房屋产权证书的违约责任具有事实依据和法律依据，被告应承担违约责任。2.关于原告主张违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年6月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，被告按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金。根据合同约定，被告应当在2014年6月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。其违约金的诉讼时效应当从合同约定的期限届满之次日开始计算。2017年5月12日，原告向本院提起诉讼。因此其在2014年6月29日至2014年12月28日期间的违约金已经超过诉讼时效，对该期间的违约金本院不予支持。原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告按日计算向原告支付已付款万分之壹的违约金。根据合同约定，被告应当在2014年12月26日前办理完毕房屋所有权证书，其违约金的诉讼时效应当从合同约定的期限届满之次日开始计算。2017年5月12日，原告向本院提起诉讼。因此其在2014年12月27日至2015年5月12日期间的违约金已经超过诉讼时效，对该期间的违约金本院不予支持。关于原告诉请的违约金标准是否过高的问题。本院认为，被告逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担违约责任。按照原、被告双方合同约定，被告应于商品房交付之日起365日内协助原告办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自商品房交付之日起第366日起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为2894元。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效；被告未在约定时间内协助原告办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担相应的违约责任；结合原告的实际损失及本案实际，本院酌情确定违约金数额为2894元；被告应于本判决生效后三个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋不动产权证书为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川省双玻实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内协助原告撒卫军、刘惠等到不动产权登记部门办理原告撒卫军、刘惠所购的南湖半岛小区×幢×单元××层××号商品房的不动产权证书；二、被告四川省双玻实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告撒卫军、刘惠支付逾期办理房屋产权证书的违约金2894元；三、驳回原告撒卫军、刘惠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元，由原告撒卫军、刘惠负担86元，被告四川省双玻实业集团有限公司负担776元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  梁 宪二〇一七年七月十一日法官助理  何晓娇书 记 员  聂 华