北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初2629号原告（反诉被告）北京首钢建设集团有限公司物资分公司，住所地北京市石景山区古城南路建总物资公司院内。（注册号：110XXXXXXXX1730。负责人杜建民，经理。委托代理人张文考，北京市京翔律师事务所律师。委托代理人丁科杰，北京市京翔律师事务所律师。被告（反诉原告）北京首慧建筑装饰工程有限公司，住所地北京市石景山区古城路古城中心小学9号平房。（注册号：110XXXXXXXX5594）法定代表人李德茂，经理。委托代理人刘春华，北京市恒顿律师事务所律师。原告（反诉被告）北京首钢建设集团有限公司物资分公司（以下简称首建公司）与被告（反诉原告）北京首慧建筑装饰工程有限公司（以下简称首慧公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）首建公司的委托代理人张文考、丁科杰，被告（反诉原告）首慧公司的法定代表人李德茂、委托代理人刘春华均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）首建公司起诉称：2010年11月25日，原、被告签订《租赁协议书》，约定被告租赁原告提供的物资分公司院内（原工具站料场）面积为4650平方米场地、办公楼一层121号房屋（空调一部）。租赁期限为2010年12月1日至2015年11月30日止，年租金为15.72万元，其中工具站料场每年15万元，半年租金为7.5万元；一间办公室每年0.72万元，半年租金为0.36万元。交款方式为先付，一年交纳两次，即每年12月5日前、6月5日前乙方向甲方交纳租赁费，每次7.86万元。协议签订后，原告依约交付了租赁场地及办公室。现协议约定的租赁期限早已经届满，被告应当依法返还租赁物，但原告多次催促被告却迟迟未将租赁物返还原告，故诉至法院。诉讼请求：1.判令被告将物资分公司院内（原工具站料场）面积为4650平方米场地腾空并返还原告；2.判令被告支付原告2015年12月1日起至实际腾退返还之日的占有使用费，暂计至2016年4月15日为19.25万元；3.判令被告将物资分公司院内（原工具站料场）面积为4650平方米场地恢复原状；4.本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）首慧公司答辩称：不同意原告诉求。原告对于占用费要求过高，比租金都高。合同没有约定恢复原状，因此不同意。当时租赁是空场，被告建房花费了很多钱，建房过程中原告也有不配合，中间耽误了两年半。租赁期间原告经常停水停电，给被告造成损失。2016年4月18日开始至今没有水、电。2011年时根据原告要求，被告对房屋进行了二次整改，造成了被告损失。故不同意原告的诉讼请求。被告就此提出反诉：原告阻挠被告在库房内打地坪，直至2012年6月被告才被允许打地坪，致使被告一年半左右无法将房屋出租经营，造成相应损失。2014年10月8日原告擅自停电20天，给被告租户造成损失。涉案库房是原告同意建造，现请求支付建房费用。反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人因妨碍打地坪给反诉人造成的经营损失100万元；2.判令被反诉人赔偿反诉人因2014年10月8日停电20日给反诉人造成的库房空置损失97万元；3.判令被反诉人给付反诉人库房建造费715.6万元。反诉被告（本诉原告）首建公司就反诉答辩称：双方在合同中约定的用途为存放设备、材料，即使不打地坪也可以实现其合同目的，被告主张的100万元经营损失无任何客观事实依据。原告作为出租方，不同意被告在租赁场地进行所谓的建设，阻止其打地坪是行使正常权利的体现，不应承担支付其所谓经营损失的义务。且按被告自述，该阻止行为至今已四年，即使原告负有所谓支付义务，该诉求已过诉讼时效。合同中约定用途为存放材料、设备，即使存在所谓停电事实，也可正常使用，不会造成所谓损失，且在实际情况中，被告购买了相应的发电机、燃油等材料，一直正常供电，所谓的停电并非原告方擅自停电，而是线路部门因线路改造造成，且停电没有达到二天，故不应当支付其所谓的库房空置损失。当年对于其采购发电机的方式，原告方以减免租金的方式进行了处理，就停电事宜双方已经了结。双方在合同中明确约定被告不得建库房，原告也一直不同意其建设并阻止其建设行为，但被告对此明知却强行建设，根据双方的合同约定及被告出具的承诺书，被告负有拆除并恢复原状的义务，其要求原告支付所谓库房建造费用无事实及法律依据，且被告所建设的所谓库房，未经行政许可，于行政法上而言，属于违章建筑、构筑物，依法依约均应拆除。且对原告而言，并无任何利用价值或益处。故不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明：位于北京市石景山区首钢生厂区内白庙料场区域的土地使用权人登记为首钢总公司。土地使用权证书后附图表。2010年7月19日，首钢总公司（甲方）与北京首钢建设集团有限公司（乙方）签订了《土地使用合同》，载明：1、土地的位置与面积。甲方提供给乙方的土地位于北京市石景山区，共7宗，土地面积689747平方米，位置与四至范围如合同附图。合同后附使用土地明细表及使用土地位置示意图。原、被告曾于2010年11月25日签订《租赁协议书》，载明：甲方：首建公司；乙方：首慧公司。一、租赁用途：存放设备、材料。二、地点：物资公司院内（原工具站料场）面积为4650平方米（见图和说明）。三、租赁期限：五年。租赁期：自2010年12月1日至2015年11月30日。四、租赁费及缴纳办法：租赁费为年租金15.72万元，其中工具站料场每年15万元，半年租金为7.5万元；一间办公室每年0.72万年，半年租金为0.36万元；交款方式为先付，一年交纳两次，即：每年12月5日前、6月5日前乙方向甲方交纳租赁费，每次7.86万元。九、乙方在材料存放期间，遇北京市、地方政府和首钢总公司规划占用、征用所租赁场地、房屋、厂房或遇其他不可抗力的因素，本协议终止，乙方无条件迁出，损失自负，甲方不承担责任。2011年9月5日，原、被告签订《租赁补充协议》，载明：甲方：首建公司；乙方：首慧公司。1、存放地点改为：物资公司院内（原工具站料场）面积4650平方米。无其他附加条件。（详见附图）。2、乙方租赁费及缴纳方法：租赁费为年租金15万元，预收半年租金方式，每年12月5日前、6月5日前，乙方向甲方支付租金75000元。3、协议租赁期间内，如与地方政府、首钢集团等部门下发的法律、法令、政策性文件、指导性文件等需要整改、整治、拆除等强制性要求时，乙方积极配合甲方，按文件要求实现完成。此条款是对原协议第9款的有效补充。该协议后附图。同日，双方签订了关于中心料场、工具站料场补充协议，载明：为尽快将北京市消防总局《火灾隐患攻坚整治“亮剑”行动实施方案》（简称“亮剑”行动）等精神落到实处，双方协商达成如下意向:一、鉴于双方签订的租赁合同是在“亮剑”行动之前，且乙方已经进行经营，甲方可虑此次拆除更换会给其带来一定经营影响，造成经济损失。为避免造成更大损失和影响，甲方将从租赁费中对乙方进行适当减免；二、乙方按“亮剑”行动要求，即日对工具站料场、中心料场的彩板房进行拆除，更换燃料达到规范要求，时限50天，自双方签字后实施；三、1、乙方租赁甲方工具站料场期限是2011年12月1日至2015年11月30日，年租金为15万元；2、乙方租赁中心料场期限是2012年1月1日至2015年12月31日，年租金为9万元；3、自2012年12月1日起，每年（中心料场、原工具站料场）共交租金26万元，直至协议结束；四、此补充协议签订后，协议租赁期限内，如遇地方政府、首钢集团等部门下发的法律、法令、政策文件、指导性文件等需要整改、整治、拆除等强制性要求时，乙方积极配合甲方按文件要求时限完成直至协议到期，此协议是对原两份协议的补充。上述一系列协议签订后，被告开始承租诉争地点。庭审时，经现场勘验，原、被告均对于被告现占用的地点及范围对应的位置与图表对应情况进行了确认。2012年6月18日，被告曾向原告出具承诺书，其中载明：首慧公司承租首建公司院内原工具站料场，用于存放材料及设备，由于现场不能满足存放需求，公司需要对地面进行整修，为保证双方利益，针对原协议作出如下承诺：二、除地坪外，不建任何建筑物（含临时建筑），现有建筑不进行改动及修缮。已经搭设的临时板房、房屋等建筑物在硬化地面前拆除；六、在材料及设备存放期间，如遇北京市、地方政府、首钢总公司和首建集团规划占用征用、所租赁的场地或与其他不可抗力因素，我方承诺自愿无条件搬出，租赁协议自动终止；七、承诺原协议到期前，恢复租赁场地原始状态及原貌形状，交首建公司。被告称承诺书系被迫出具。2015年11月18日、2016年3月8日，原告向被告发出通知，被告法定代表人签收。2016年4月26日，原告向被告发出关于首钢规划占地限期拆除无手续建构筑物的通知。2015年12月1日，首钢总公司资产管理中心出具关于规划占地的通知，载明：北京首钢建设集团有限公司：贵司所辖位于古城南街物资公司大院区域已列入首钢总公司规划占地，要求贵司2016年6月30日前清退该区域所有人员、拆除该逾期所有没有建设手续的建构筑物。2016年4月1日，首钢总公司资产管理中心出具关于拆除建构筑物的通知，载明：北京首钢建设集团有限公司：贵司所辖位于古城南街物资公司大院区域内的1-5号地块建构筑物（详见附图1平面图、附图2现场照片），没有建设手续，限期三个月予以拆除。另查，1993年10月16日，北京市人民政府发出京政发（1993）53号《关于对首钢总公司在京建设工程规划管理审批手续问题的批复》，载明：在首钢总公司部分范围内的各项建设工程，由市规划局委托首钢总公司核发全国统一印制的建设工程规划许可证，委托方式及实施由市规划局商首钢总公司确定。另查，被告称2011年3月被告建库房打地坪被原告阻止，直到2012年6月被告又提出打地坪，到2013年5月才把地坪打完。原告称依据合同不同意对方建设，原告自2012年6月左右进行了阻止，后对方强行陆续在2013年5月建完。被告称自2014年10月8日原告擅自停电20天，原告称从未主动断水断电，电力部门曾停电一周多左右，原告提供了租赁费发票，称曾因停电问题减免过被告租金2万元。被告对此否认。庭审时，被告为证实其租金损失，提供了其与北京畅韵达货运代理有限公司的房屋租住合同及董万超出具的证明材料。为证实诉争地点曾经停电及损失情况，被告提供了证人马某、竹怀友的证明材料。庭审中，被告申请对于诉争地点的自建房屋进行减值评估。2017年1月3日，北京中必达资产评估有限责任公司出具评估报告，载明：自建地上物的现值为715.6万元。为此被告预交评估费用5.2万元。再查，原告为北京首钢建设集团有限公司下属分公司，并无独立法人资格，但是具备独立营运资金。上述事实，有租赁协议书、土地使用合同、附图、附表、租赁补充协议、承诺书、补充协议、通知、批复、快递单、照片、国有土地使用权证、判决书、评估报告、发票、房屋租住合同、证明材料及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定履行合同义务。原告为北京首钢建设集团有限公司下属分公司，其具有独立营运资金，可以作为诉讼主体主张相应权利。原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，双方均应依约履行。现合同已经履行完毕，则被告应当将诉争地点的土地恢复原状并返还原告。具体恢复交还腾退的时间，本院参照本案中当事人履行各项义务的情况，综合原、被告各方的客观条件等因素，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌情确定。合同履行完毕后，被告现仍继续占用诉争地点，应向原告支付房屋使用费，原告要求被告给付2015年12月1日起的使用费的诉讼请求，法院予以支持。使用费的具体数额本院参照场地所在位置的一般市场价格的具体数额，综合本案中当事人履行各项义务的情况、被告一方行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，结合被告与原告此前签订合同的租金数额，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据查明的事实，租赁合同签订后，原告将场地交付被告使用，被告亦对接收场地进行了占有使用。被告在承租场地对外转租经营自行搭建了彩钢板厂房。因合同明确约定被告不得在承租场地上建设永久性库房，故在未取得原告同意的前提下，被告就打地坪事宜能否顺利进行应当有所预见。现被告就此问题在打地坪前未能与原告达成一致意见，且也未取得原告同意，直至向原告出具承诺书后才获同意。因此，鉴于被告未能证实在打地坪之前经原告同意，原告阻止其打地坪违反合同约定,原告阻止被告打地坪行为具有正当事由，并不存在过错，被告主张原告赔偿其阻止其打地坪行为造成的租金及经营损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，根据合同及补充协议约定，协议租赁期限内，如遇需要整改、整治、拆除等强制性要求时，被告应积极配合，并无条件迁出，并承诺租赁协议到期后，将承租场地恢复原状。可见，在租赁期间直至租赁期届满后，双方对被告自建厂房及整改行为是有明确约定的,原告对被告整改行为已给予了相应减免等优惠。现有证据证实租赁期限内首钢总公司已发出规划占地并限期腾退通知，且合同履行期限届满后，被告应按承诺将场地恢复原状。被告现有证据不足以证实其为自己出租经营收益目的所建造厂房及整改行为费用损失与原告间存在直接必然的因果关系。故被告请求原告赔偿其建造厂房及整改费用损失的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告称原告存在私自断电的行为，但并未提供有效证据证实其上述主张，原告在庭审时仅认可确实存在2天断电行为，故本院认定原告存在一定断电情况。无论停电是否系电力部门所为，原告均因未提供电力而应承担部分违约责任，赔偿被告因此造成的损失。原告称已经在此前减免了部分租金，但是其提供的发票不能证实其主张，被告对此不予认可，本院对此不予认定。被告提供的证据难以证实其实际损失，故本院参照场地所在位置的一般租金价格的具体数额，综合本案中当事人履行各项义务的情况、原告一方行为过错程度、被告实际损失及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京首慧建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市石景山区北京首钢建设集团有限公司物资分公司院内原工具站料场恢复原状，腾退并交还北京首钢建设集团有限公司物资分公司；二、北京首慧建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十日内给付北京首钢建设集团有限公司物资分公司使用费（自2015年12月1日起，至北京首慧建筑装饰工程有限公司实际执行完毕上述判决主文第一项之日止，按照每年十五万元计算）；三、北京首钢建设集团有限公司物资分公司于本判决生效后十日内赔偿北京首慧建筑装饰工程有限公司停电损失二万元；四、驳回北京首钢建设集团有限公司物资分公司的其他诉讼请求；五、驳回北京首慧建筑装饰工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千二百九十元，由北京首钢建设集团有限公司物资分公司负担二千九百零五元（已交纳二千零七十五元，剩余八百三十元于本判决生效后七日内交纳)，由北京首慧建筑装饰工程有限公司负担一千三百八十五元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费七万五千六百八十二元，由北京首钢建设集团有限公司物资分公司负担三百元（于本判决生效后七日内交纳），由北京首慧建筑装饰工程有限公司负担七万五千三百八十二元（已交纳一万一千二百六十五元，剩余六万四千一百一十七元于本判决生效后七日内交纳）。评估鉴定费用五万二千元，由北京首慧建筑装饰工程有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  梁 爽人民陪审员  孙秀芝人民陪审员  张丹茹二〇一七年七月三日书 记 员  李 雪