四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终4436号上诉人（原审原告）：毕永生，男，1964年7月29日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：张希权，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：向波，男，1980年6月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：袁渝寒，北京德恒（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖方明，男，汉族，1965年2月19日出生，住四川省成都市锦江区。上诉人毕永生因与被上诉人向波、廖方明房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第4364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人毕永生的委托诉讼代理人张希权、被上诉人向波的委托诉讼代理人袁渝寒到庭参加诉讼。被上诉人廖方明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。毕永生上诉请求：撤销一审判决，依法改判向波、廖方明向毕永生支付租金2201104.46元及拖欠的租金利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算），并承担一、二审案件受理费和公告费。事实和理由：1、案涉《房屋租赁合同》及补充协议中，双方并未对租金变更达成任何一致意见。正是由于双方对租金支付发生分歧，毕永生曾在2014年12月向一审法院提起诉讼，要求解除合同并支付拖欠的租金，后该案因毕永生未按期预交受理费按撤诉处理。如果双方对租金变更达成一致，则毕永生也不可能提起诉讼。2、向波提供的录音资料不应作为证据采信。一审中，毕永生已对该录音证据的三性特别是完整性提出异议，一审法院曲解了录音内容，且错误地以未生效的另案拆除搭建物纠纷为依据，认定毕永生同意降低租金标准为5万元的条件已经成就。3、案涉房屋顶楼的使用权并没有计入房屋租金计算面积，房屋顶楼能否搭建构筑物，对向波、毕永生的经营没有任何影响。且另案排除妨害纠纷的审理中，人民法院及行政机关从未对案涉房屋顶楼搭建的构建物作出查封、违法认定及其它处理，也没有任何人妨碍、阻挠、干涉向波、廖方明的经营。一审法院认定毕永生是因顶楼搭建物面临被拆除的可能才同意降低租金标准，缺乏事实依据，由此作出的认定也是错误的。向波辩称，一审中毕永生本人未对录音的真实性提出异议，双方关于变更租金的谈话录音是真实的，应当作为证据采信；之所以变更租金是因为案涉房屋的顶楼无法正常使用；一审法院认定双方已经就租金变更达成一致并按照新的约定履行义务，认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。廖方明未到庭应诉，但提交了一份《情况说明》，书面辩称：双方于2013年6月1日签订铺面租赁合同，租期为15年用于餐饮经营。廖方明只作为投资人，向波经营管理大概一年后也就是2014年7月21日，廖方明与向波签订补充协议，中海国际B区155号合同正式终止，以后的债权债务由向波全部承担，资产全部归向波所有，资产处置权。故向波与毕永生经济纠纷一案由向波个人全部承担。毕永生向一审法院起诉请求：1、立即解除毕永生与向波、廖方明之间签订的《房屋租赁合同》，并将房屋返还毕永生；2、向波、廖方明支付毕永生2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金683012.36元；3、向波、廖方明支付毕永生2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金988993.08元；4、向波、廖方明支付毕永生2016年6月1日至2016年11月30日期间按照每月88183.17元标准计算的租金；5、向波、廖方明支付毕永生拖欠租赁费的资金占用利息（从拖欠之日起按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算至付清之日止）。2016年12月15日的庭审中，毕永生当庭放弃其第一项要求解除合同的诉讼请求，其余诉讼请求不变。一审法院认定事实：2013年6月1日，毕永生作为甲方与向波、廖方明作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市××区××号建筑面积为435.58平方米的商业用房出租给乙方作为商业用房使用，该房屋楼层为1-3层，包含顶层独有使用权。该合同第二条约定：租期15年，从2013年6月1日起到2028年5月31日止。该合同第三条约定：从2013年6月1日至2014年5月31日期间的租金单价为每平方米160元，月租金69692.80元，其中2013年6月1日至2013年7月10日为免租期，首季度实付租金为116154.67元；从2014年6月1日起到2015年5月31日期间的租金单价为每平方米178.50元，月租金为77751.03元；从2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金单价为每平方米189.21元，月租金82416.09元；从2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金单价为每平方米202.45元，月租金为88183.17元；租金按季度支付，每次提前一个月支付下一季度房租，本合同有效期内，租金不予调整。该合同第四条约定，乙方向甲方支付5万元的租赁押金，若乙方交纳押金后不履行协议，甲方不退还乙方所交的押金。该合同第七条、第八条约定，乙方违反本合同第七条的约定，未向甲方交付租金、押金及各种费用，甲方有权终止本合同。2013年6月3日，毕永生与向波签订《补充协议》，约定向波在租赁房屋三楼外修建封闭式的建筑物所产生的由中海物业收取的使用费，由向波承担，除此外的一般性使用中海物业的使用费由毕永生交纳。毕永生按约向向波、廖方明交付租赁房屋，向波、廖方明也向毕永生交纳了租赁押金5万元，向波、廖方明对租赁房屋的屋顶平台进行改造，增设了水池、厨房、灯塔等建筑设施，用于经营餐饮。向波、廖方明按约支付了截止2013年12月1日前的租金。2013年12月17日，案外人敬兴满、王静诉至一审法院要求毕永生等人拆除向波在租赁房屋顶楼搭建的建筑物（2014年12月19日，一审法院一审判决毕永生拆除搭建物、恢复原状，2016年6月28日，该案经本院终审判决，驳回了案外人敬兴满、王静的诉讼请求）。2013年12月19日，毕永生与向波、廖方明对降低租金一事进行协商，在协商过程中，毕永生认可每月租金降至5万元，同时按照合同约定递增，向波提出签书面协议时，毕永生说“明年二月份过了春节再说，如果明年二月份确实还是这样子，我就是不这样，你也不得要啊”、“明年春节过后案子还是没起色，我跟你说了那哈，就认啊”，向波说“我们看这个形势，大环境好了你把他反弹起来都无所谓对不对，我们就先把这个东西定了”毕永生与向波、廖方明没有签订书面的租金变更协议。向波、廖方明从2014年1月至2014年11月按照每月5万元的租金标准向毕永生支付了租金。2016年12月6日，毕永生作为甲方与案外人李永固作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定甲方将案涉商铺租赁给乙方作为商业用房使用，租赁期限自2016年12月6日至2021年12月5日。案外人李永固向毕永生交付了租赁保证金5万元，现案外人李永固已经实际使用租赁房屋。另查明，毕永生曾于2014年12月10日诉至一审法院请求判决终止履行毕永生与向波、廖方明签订的《房屋租赁合同》及补充协议；向波、廖方明支付从2014年6月起至同年12月差欠毕永生的租金344369.21元并支付违约金5万元，后毕永生撤回起诉。2016年8月10日，向波、廖方明诉至一审法院请求判令解除与毕永生签订的《房屋租赁合同》及补充协议；毕永生向向波、廖方明支付因违约造成的装修损失715844元、赔偿经营损失30万元。2016年10月17日，一审法院作出一审判决：向波、廖方明与毕永生于2013年6月所签订的租赁位于成都高新西区中海国际购物公园B区155号房屋的《房屋租赁合同》及补充协议于2016年10月17日解除；驳回向波、廖方明的其他诉讼请求。向波、廖方明不服该判决提起上诉，但未对该判决第一项提起上诉。向波一审当庭陈述，从2014年底由其合作方陈鑫在实际使用租赁房屋，陈鑫向其支付的租金为5万元。一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋租赁合同》及补充协议、装修平面图、录音资料、转账支付凭证、民事判决书、民事诉状、上诉状、商铺租赁合同、庭审笔录以及双方当事人的陈述。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，毕永生与向波、廖方明签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。毕永生与向波、廖方明在履行合同过程中，向波、廖方明诉至一审法院请求解除合同，一审法院一审判决毕永生与向波、廖方明签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2016年10月17日解除，毕永生未提起上诉，向波、廖方明提起上诉，但未针对解除合同这一判项提起上诉，故毕永生与向波、廖方明之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议已于2016年10月17日解除。对于毕永生与向波、廖方明争议的在合同履行过程中，双方是否已经对变更租金标准达成协议问题，一审法院结合向波提交的录音资料，毕永生已经在对话中认可租金标准降为5万元，同时按照合同约定递增，向波提出签订书面协议时，毕永生未同意，提出等待春节后排除妨害案件的结果，如没起色（毕永生未胜诉）就认5万元的租金标准，实为毕永生附期限、附条件的同意租金标准降为5万元。而后一审法院两次作出的判决均是判决毕永生拆除搭建物，所附条件成就，毕永生应当按照每月租金5万元的标准履行，同时毕永生与向波、廖方明也是按照该标准履行的租赁合同，印证了双方确实已经达成了变更租金标准的协议。但双方在对话中没有对变更租金标准的期限进行明确约定，毕永生从2014年12月诉至一审法院要求向波按照合同约定标准支付2014年6月份后的租金，结合录音对话中向波说“我们看这个形势，大环境好了你把他反弹起来都无所谓对不对，我们就先把这个东西定了”，毕永生与向波、廖方明因为敬兴满起诉要求拆除向波在顶楼的搭建物，而租赁房屋的顶楼搭建物能否搭建对向波的经营具有影响，毕永生是因为顶楼搭建物面临被拆除的可能才同意降低租金标准的，向波也提出大环境好了（排除妨害案毕永生胜诉）毕永生恢复原租金标准，从毕永生与向波、廖方明协商的本意应是因为排除妨害案件影响了对顶楼的利用，双方协商降低租金标准，待案件最终确定顶楼搭建物不用拆除后，应当恢复原合同的租金标准。故一审法院认定双方变更租金标准为5万元，同时按照合同约定递增的期限从2014年1月至2016年6月。毕永生与向波、廖方明之间的租赁合同解除后，向波、廖方明应当支付合同解除日2016年10月17日前的租金以及从合同解除后至2016年11月30日前的房屋占用费（应为实际交付房屋之日即2016年12月5日前，毕永生只主张至2016年11月30日）。向波、廖方明已经实际付清了截止2014年5月31日的租金，2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金标准按照5万元上浮，上浮金额按照合同约定的租金上浮比例11.56%为5780元，每月租金为55780元，合计金额为669360元，扣除已经支付的30万元，还应支付369360元。2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金按照55780元上浮，上浮比例按照合同约定的租金上浮比例6%为3346.80元，每月租金为59126.80元，合计金额为709521.60元。2016年6月1日至2016年6月30日的租金按照合同约定的租金上浮比例7%为4138.88元，租金为63265.68元。2016年7月1日至2016年11月30日的租金或房屋占用费按照合同约定的租金标准88183.17元计算，合计440915.85元。以上合计1583063.13元。向波、廖方明未按约支付租金，毕永生与向波、廖方明之间签订的租赁合同未约定逾期支付租金的违约责任，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。毕永生主张按照向波、廖方明逾期的金额按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算逾期付款利息，一审法院予以支持。结合毕永生的请求，一审法院确定向波、廖方明从2015年6月1日起至实际付清之日止，已欠付租金369360元为基数，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率支付利息；从2016年6月1日起至实际付清之日止，已欠付租金709521.60元为基数，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率支付利息；从2016年12月1日起至实际付清之日止，已欠付租金504181.53元为基数，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率支付利息。毕永生不同意在本案中抵扣租赁保证金5万元，该款由毕永生与向波、廖方明另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，一审法院判决：向波、廖方明于判决生效后十日内支付毕永生租金及房屋使用费合计1583063.13元；并支付利息，利息计算方法为：从2015年6月1日起至实际付清之日止，已欠付租金369360元为基数，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率支付利息；从2016年6月1日起至实际付清之日止，已欠付租金709521.60元为基数，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率支付利息；从2016年12月1日起至实际付清之日止，已欠付租金504181.53元为基数，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率支付利息；二、驳回毕永生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取10630元，公告费600元，合计11230元，由向波、廖方明负担7861元、毕永生负担3369元。二审中，毕永生提交以下新证据：（2017）川01民终704号民事判决书；（2014）高新民初字第248号、249号民事判决书；（2015）成民终字第2912号、2913号民事裁定书；（2015）高新民初字第5052号、5053号民事判决书。拟证明：案涉房屋顶楼的构筑物是向波搭建，在所涉诉讼中并无任何法院或行政机关、第三人对案涉房屋进行查封、干涉等限制措施，因此不存在影响向波、廖方明经营的事实，双方之间也不可能对租金支付标准进行变更约定。经质证，向波、廖方明对上述证据的真实性、合法性不持异议，但不认可其关联性，也不能达到毕永生的证明目的。本院审查认为，双方对上述民事判决书、民事裁定书的真实性、合法性无异议，对此本院予以确认，对上述证据的关联性及证明力在其后予以阐述。廖方明在二审中通过邮寄方式向本院提交一份其与向波于2014年7月21日签订的《合作补充》，并据此主张其与向波之间的合作关系已经终止，因案涉房屋租赁产生的债权债务应由向波个人承担。经质证，向波、毕向东对该证据的三性均不认可。本院审查认为，廖方明提交的《合作补充》系复印件，不能确认该证据的真实性；即使该证据属实，也仅是向波与廖方明之间的约定，对毕永生并不产生法律上的约束力，廖方明据此主张应由向波个人承担责任的理由不成立，本院对该证据不予采信。各方未提交其它的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院另查明，1、（2017）川01民终704号民事判决书已经生效，确认毕永生与向波、廖方明就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2016年10月17日解除。2、2016年12月15日的一审庭审笔录中，针对向波、廖方明提交的2013年12月19日的录音证据，毕永生本人的质证意见是：“录音中的声音是我的，但这个录音是不完整的，对于事情的来龙去脉并没有体现清楚，这个是删减了的，录音的内容跟书面的内容也不一致。”此外，向波、廖方明还提交了2013年12月19日之后支付租金的转款凭证，拟证明双方关于5万元月租金支付标准的约定已经生效并实际执行，毕永生对此予以接受且未提出任何异议；对此组证据，毕永生认为2014年12月的租金未交纳，对其余付款事实不持异议。本院认为，本案二审的主要争议焦点是：双方对案涉租金的支付标准是否达成了变更的一致意见，进而一审法院对欠付租金、房屋占用费及逾期付款利息的数额认定是否恰当。一审中，针对向波、廖方明提交的录音证据，毕永生虽认为该录音资料不完整，不能真实反映双方之间的谈话情况，但毕永生认可录音中的声音是其本人，对于双方于2013年12月19日就案涉房屋租金事宜进行协商的这一事实也不持异议，该录音资料应当作为证据予以采信。根据录音的内容，毕永生对向波提出的“底价降到5万元”的意见予以认可，同时双方还约定租金按照原合同约定的时间进行递增；此后，向波、廖方明实际向毕永生支付的租金，即为每月5万元；再结合毕永生一审中关于“我基于把他（向波）扶持起来和他一起经营的意向，同意在2014年2月份前每个月收他5万元，2月底的时间向波又找到我，说感觉现在经营还是很困难，问我可不可以再少几个月，最后我同意5月底前可以按5万元收，6月1日开始按照合同”的陈述，能够认定：双方对案涉租金在2014年6月1日前的支付标准变更为每月5万元达成了一致，同时，租金按照《房屋租赁合同》约定的递增时间、标准予以递增。一审法院对此认定正确，本院予以维持。庭审已查明，2013年12月1日前的租金，向波、廖方明已按约定支付；此后，向波、廖方明即按照每月5万元的标准支付租金至2014年11月。前已述及，双方经协商对2014年6月1日前的租金标准变更为每月5万元，因此，一审法院认定向波、廖方明已按约付清截止2014年5月31日前的租金正确，本院予以确认。而2014年6月1日起至合同解除前的租金，应按照《房屋租赁合同》约定的租金递增期间、对应的增涨幅度，以最初每月5万元作为计算基数予以确定。一审法院据此认定2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金标准上浮比例为11.25%、2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金上浮比例为6%、2016年6月1日至合同解除前的租金上浮比例为7%，并无不当；照此标准计算的各期间段的应付租金数额，扣除对应期间向波、廖方明实付的租金数额，再加上合同解除后至向波、廖方明实际腾退房屋前应付的房屋占用费，一审法院认定向波、廖方明尚欠毕永生租金及房屋占用费共计1583063.13元正确，本院予以维持。毕永生上诉主张应按《房屋租赁合同》约定的标准计算剩余租金，与本院经审理查明的事实不符，其上诉主张本院不予支持。关于利息。前已述及，向波、廖方明自2014年6月1日起应按递增的租金标准支付租金，但实际履行中，其每月仅支付5万元，且2014年12月后未再支付租金，客观上存在逾期支付租金的违约事实，应承担相应的违约责任。根据毕永生在二审中提交的租金利息计算构成明细，其主张的利息分段起算时间与一审判决认定的一致，仅是作为计息基数的每一递增期间段的欠付租金数额不同；而根据前述分析，毕永生关于按《房屋租赁合同》的约定计算每期尚欠租金数额的主张不成立，故其关于利息的上诉主张本院不予支持。综上，毕永生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9980元，由上诉人毕永生负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  赵 锋审判员  龚 耘二〇一七年七月三日书记员  梅芳芝