江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终1854号上诉人（原审被告）：白宗波，男，1968年9月12日出生，汉族，住四川省成都市成华区。上诉人（原审被告）:陈潍，女，1968年2月10日出生，汉族，住四川省成都市成华区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：黄桂陶，北京市惠城（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：溧阳市飞达工贸实业有限公司，住所地江苏省溧阳市溧城镇新昌仙麓路8号。法定代表人：邓海林，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪飞，江苏顺邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏志勇，江苏顺邦律师事务所律师。上诉人白宗波、陈潍因与被上诉人溧阳市飞达工贸实业有限公司（以下简称飞达公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2017）苏0481民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白宗波、陈潍上诉请求：撤销原判，依法改判中止执行成都市万兴街18号3幢28楼3号房屋，本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人实际购买涉案房屋、签订合同时间在2014年12月11日，并在被上诉人采取诉讼保全措施前已支付购房款30万元，2015年10月21日签订商品房买卖合同只是办理变更购房人孙华、付辉为上诉人的更名手续。上诉人作为实际购房人在签订合同后持续支付购房款直至付清全款。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释(2004）15号）第十条：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告”之规定，一审法院在2015年8月19日即采取了诉讼保全措施，但上诉人在售楼部以及涉案房屋的显著位置根本没有看到一审法院的查封公告，以至于对查封事项毫不知晓，在2015年8月19日后一直向被执行人四川卓旭置业有限公司支付购房款，直至完毕。上诉人是善意的房屋购买人，涉案房屋查封前后的所有购房款均由上诉人支付，上诉人作为消费者的物权期待权应当予以保护。飞达公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。2.孙华、付辉与四川卓旭置业有限公司签订的商品房买卖合同与本案无关联性，不能以孙华、付辉签订的合同认定上诉人签订合同的时间，且在溧阳市人民法院查封时，案涉房屋显示的信息是未售，故上诉人在法院查封后与四川卓旭置业有限公司订立商品房买卖合同不符合可以终止/中止执行的规定。飞达公司向一审法院起诉请求：请求判决对座落于成都市万兴街18号3幢28楼3号房屋继续执行。一审法院认定事实：飞达公司诉杨保安、四川卓旭置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院于2016年1月15日作出（2015）溧民初字第0996号民事调解书，协议内容如下：一、飞达公司与四川卓旭置业有限公司一致同意解除2014年9月12日签订的合同编号自SHMSGG-00890至SHMSGG-00902的十三份商品房买卖合同。二、四川卓旭置业有限公司返还飞达公司购房款8700000元，另赔偿飞达公司购房损失8000000元，并承担飞达公司律师费150000元，合计16850000元，于2016年3月31日前一次性付清。三、杨保安对上述款项承担连带清偿责任。案件受理费64339元（减半收取），保全费5000元，合计69339元，由飞达公司承担。审理中，一审法院于2015年8月19日及2016年1月19日分别作出（2015）溧民初字第996号协助执行通知书，分别载明：“预查封被告四川卓旭置业有限公司开发的沙河名仕公馆项目所有未备案售商品房，预售记号为10057、10420。2015年8月19日。”“解除被告四川卓旭置业有限公司名下座落于成都市万兴街18号除……3幢28楼3号……外的房产查封。2016年1月19日。”（注：18号3幢28楼3号即本案讼争房产）。另经审查查明，2016年10月18日，陈潍、白宗波对一审法院预查封的座落于成都市万兴街18号3幢28楼3号房屋提出书面异议。一审法院执行异议审查中查明，陈潍、白宗波与四川卓旭置业有限公司于2015年10月21日签订了商品买卖合同，约定陈潍、白宗波购买暂定名为沙河名仕公馆3幢28楼3号房屋，合同价款为699874元，于2016年6月30日前交付房屋。陈潍、白宗波支付了购房款合计699874元。一审法院认为，陈潍、白宗波称其与四川卓旭公司签订商品房买卖合同，购买位于成都市万兴街18号3幢28楼3号房屋，其已向四川卓旭公司支付了全部购房款，并提供了商品房买卖合同、付款凭证、卓旭公司出具的收据等证据予以证实。陈潍、白宗波作为消费者对于所购买房屋的物权期待权应予保护，故其享有足以排除强制执行的权益，案外人提出的异议成立，一审法院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，一审法院于2017年1月18日作出（2016）苏0481执异字第0038号执行裁定书，裁定中止对座落于成都市万兴街18号3幢28楼3号房屋的执行。另查明，陈潍、白宗波在成都市另有5套房屋。一审法院认为，本院于2015年8月19日即对四川卓旭置业有限公司开发的座落于成都市万兴街18号3幢28楼3号房屋进行预查封，而陈潍、白宗波于2015年10月21日才与四川卓旭置业有限公司签订商品房买卖合同，故陈潍、白宗波的买卖行为在法院查封之后，根据现行法律规定，买受人所签订的合法有效的书面合同必须在人民法院查封之前，故（2016）苏0481执异字第0038号执行裁定书裁定中止对座落于成都市万兴街18号3幢28楼3号房屋的执行有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，一审法院判决：准许对座落于成都市万兴街18号3幢28楼3号房屋的执行。案件受理费10799元，由陈潍、白宗波承担。二审中，上诉人向本院提交了如下证据：1.孙华、付辉与四川卓旭置业有限公司签订的商品房买卖合同以及补充协议、更名申请书、商品房认购协议，证明上诉人在2015年10月21日和被执行人四川卓旭置业有限公司签订合同，属于案外人孙华、付辉与四川卓旭置业有限公司签订的合同权利义务概括转移，而不是上诉人重新与四川卓旭置业有限公司签订合同，因此涉案房屋买卖合同的签订时间在被上诉人诉讼查封之前。该组证据与上诉人一审提交的缴费凭证能相互印证，涉案商品房买卖合同签订之前相关的购房款、定金都是由上诉人支付。2.孙华、付辉身份证复印件、结婚证复印件及两份户口本，证明孙华、付辉与上诉人是亲戚关系，孙华与上诉人白宗波是继兄弟关系，白宗波的母亲叫刘素英，孙华的父亲叫孙明德，孙明德和刘素英都是再婚，再婚后无子女；证明更名的合理性。被上诉人质证认为，证据1的真实性由法庭依法予以认定，根据该份买卖合同以及补充协议可以确定涉案房屋买受人为孙华、付辉，并非本案的上诉人，而且根据双方合同约定第28条商品房买卖合同在签订时已经备案，但在溧阳市人民法院查封时并没有该备案信息，更名申请表没有四川卓旭置业有限公司的确认，该申请表是孙华、付辉单方申请，因此上述证据不能证明上诉人的证明目的，上诉人在执行异议期间提交的商品房买卖合同并非孙华、付辉商品房买卖合同的权利义务的转让。对证据2的真实性无异议，但与本案无关联性。二审经审理查明的本案其他事实与原审相一致，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该规定，上诉人作为买受人如要排除被上诉人对涉案房屋的执行，则必须同时满足上述三项条件，而非满足其中一项即可。因此，本案中，姑且不论上诉人是否在一审法院查封涉案房屋之前是否已签订合法有效的书面买卖合同，仅前述规定中的第二项条件其即不符合，上诉人在成都市另有5套房屋，其在被执行房屋即涉案房屋所在地并非无其他能够用于居住的房屋。因此，上诉人主张排除对涉案房屋的执行，依据不足，应不予支持；一审法院判决继续执行涉案房屋，符合规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10799元，由上诉人白宗波、陈潍负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  刘岳庆审判员  施婷婷二〇一七年七月十七日书记员  史玉娇