厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0212民初622号原告：陈嫌花，女，1980年1月19日出生，汉族，住厦门市翔安区。委托诉讼代理人：卜祥伟、康淑芸，福建方定律师事务所律师。被告：严昌乐，男，1987年9月28日出生，汉族，住福建省大田县。委托诉讼代理人：苏庆密、吴冬梅，福建同翔律师事务所律师。第三人：周国楚，男，1975年7月14日出生，汉族，住厦门市湖里区。第三人：孙从元，男，1972年1月11日出生，汉族，住湖北省大悟县。第三人：周素娥，女，1973年4月3日出生，汉族，住湖北省大悟县，系孙从元之妻）。原告陈嫌花与被告严昌乐、第三人周国楚、孙从元、周素娥房屋买卖合同纠纷一案，原告陈嫌花于2017年2月7日向本院提起诉讼，本院立案受理后，适用简易程序分别于2017年4月11日、5月3日、7月10日公开开庭进行审理。原告陈嫌花、被告严昌乐、第三人周国楚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈嫌花向本院提出诉讼请求：1.严昌乐向陈嫌花支付址于同安区西池一里37号201室及储藏间的购房尾款146000元及利息（利息自起诉之日计至实际还款之日止，按中华人民共和国同期同类人民银行贷款利率计算）。事实和理由:孙从元系本案讼争房屋“同安区西池一里37号201室商品房”的原房主，周国楚系孙从元公证授权的出售该房屋的代理人。2016年9月，陈嫌花通过厦门同双澎房产代理有限公司与周国楚协商购买本案讼争商品房，2016年9月29日，陈嫌花与周国楚达成协议，并签订《房产买卖居间协议书》。约定该讼争房产的成交价为1600000元，签订协议当日支付定金100000元，其余款项分两期支付，其中2016年11月15日前支付350000元（含定金），余款1250000元办理按揭贷款。陈嫌花依约向周国楚支付了定金100000元。事后，陈嫌花因另有其他购房意向，决定出售该讼争房屋。为此，陈嫌花通过中介联系有购房意向的严昌乐，并与其商谈讼争房屋的出售事项。经双方商谈达成协议，约定讼争房屋出售价格为1736000元，其中首付款350000元，其余1300000元办理按揭贷款，余款86000元由严昌乐直接支付至陈嫌花指定账户。为了减少交易环节，陈嫌花以孙从元的名义直接与严昌乐签订《房产买卖居间协议书》，相关按揭贷款也直接由银行支付给孙从元。陈嫌花作为代理人之一在该协议书上签名。该协议书签订后，严昌乐依约向陈嫌花支付首付款350000元，且由陈嫌花、周国楚共同与严昌乐到房管局办理了讼争房屋的过户手续。现房屋已过户至严昌乐名下。在办理按揭贷款过程中，因银行政策调整，陈嫌花预估的1300000元按揭贷款，实际仅发放贷款额1240000元，该款现已由孙从元实际收取。截至目前，严昌乐仅支付讼争房屋购房款1590000元，仍欠购房款146000元未付。陈嫌花认为，其虽然以孙从元名义与严昌乐签订讼争房屋买卖协议，但是其实际系讼争房屋的出售方，陈嫌花有权要求严昌乐承担支付购房款的义务。严昌乐辩称：1.陈嫌花并非讼争房产的实际产权人或本案委托代理人，并非本案的适格主体；2.陈嫌花与严昌乐签订的《房产居间买卖协议》并没有实际履行，其也并非案涉房产的实际产权人，无权处分该房产；孙从元与周国楚的签名并非本人签字；案涉房产的出售方系孙从元，委托授权人是周国楚，买卖方系本案被告，陈嫌花实际上系以炒房为目的，赚取差价的投资者；3.案涉房产系严昌乐的妻子苏玉婵与孙从元签订的《房产买卖居间协议书》并已履行完毕，与陈嫌花并没有关系。周国楚辩称：1.其于2016年9月29日与陈嫌花签订的《房产买卖居间协议书》真实有效，此系房屋产权人孙从元的真实意思表示。此后，陈嫌花以其姐夫要买房为由，又与其重新签订《房产买卖居间协议书》，约定其将房产指定过户给苏玉婵，周国楚遂依该份协议与苏玉婵签订《存量房买卖合同》（合同编号：00654151），并将案涉房产过户至苏玉婵名下；2.周国楚对陈嫌花以自己名义与严昌乐签订的《房产买卖居间协议书》并不知晓，对其真实性不予确认。孙从元、周素娥未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，并在卷佐证，现对双方均无异议的下列事实予以确认：孙从元系厦门市同安区西池一里37号201室的房产所有人。2016年9月28日，周国楚声称其接受孙从元的委托出售上述房产。当日，周国楚与陈嫌花产生房产交易意向，陈嫌花遂先行支付周国楚购房定金100000元。2016年9月29日，周国楚以孙从元的名义与陈嫌花签订《房产买卖居间协议书》，约定将案涉房产以1600000元的价格出售给陈嫌花。第二条约定：“协议签订当日，陈嫌花应于协议签订当日直接支付购房定金100000元给陈嫌花。”第四条：“1.陈嫌花于2016年11月15日前向周国楚支付3500000元；2.陈嫌花于银行放款当天向周国楚支付1250000元…5.周国楚同意陈嫌花指定第三方过户。”2016年10月11日，孙从元、周素娥（其妻）与周国楚签订《委托书》，约定周国楚有权代其出售案涉房产，当日，双方在厦门市鹭江公证处作出公证【公证号：（2016）厦鹭证内字第44912号】。2016年11月12日，陈嫌花向孙从元账户汇入首付款250000元。2017年1月9日，严昌乐按陈嫌花指令向孙从元账户汇入购房款1240000元，2017年1月11日，陈嫌花支付周国楚购房余款10000元，自此，陈嫌花按照协议约定付清全部购房款共计1600000元。2016年10月，陈嫌花与周国楚又签订一份《房产买卖居间协议书》，约定将案涉房产过户给案外人苏玉婵（系严昌乐之妻），其余条款均与2016年9月29日签订的《房产买卖居间协议书》无异。2016年10月29日，陈嫌花以孙从元代理人的名义与严昌乐签订《房产买卖居间协议书》（编号：201610-055），约定将案涉房产以1736000元的价格出售给严昌乐。其中第二条：“本协议签订当日严昌乐应支付购房定金50000元。”第四条：“1.严昌乐于2016年11月10日前向陈嫌花支付250000元；2.于2016年11月29日前向陈嫌花支付100000元…3.严昌乐向银行申请商业贷款1300000元，该贷款由银行直接转至陈嫌花账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，严昌乐应于银行放款2日内将差额部分以现金方式支付给陈嫌花…5.双方约定，放款2日内严昌乐要将首付款86000元转还给陈嫌花，否则严昌乐要负法律责任。”2016年11月1日，严昌乐支付陈嫌花购房定金50000元，2016年11月11、12日，严昌乐支付其购房款共计200000元，2016年11月4日，孙从元与苏玉婵签订《存量房买卖合同》，并将案涉房产过户至苏玉婵名下。2016年12月3日严昌乐支付陈嫌花购房款100000元。2017年1月9日，严昌乐向银行贷款1240000元后，将该款支付按陈嫌花的指令汇入孙从元账户。2017年2月7日，陈嫌花以严昌乐未足额支付购房款为由向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求，庭审中，严昌乐确认其尚未支付陈嫌花购房余款共计146000元。对双方有异议的事实，本院认定如下：一、周国楚与孙从元存在何种法律关系：庭审中，陈嫌花陈述其于2016年9月29日与周国楚签订《房产买卖居间协议书》时，周国楚告知其系受孙从元的委托出售案涉房产，但当时未提交委托手续予以证明。事后周国楚有将《公证书》原件交给陈嫌花核对；周国楚陈述，其与陈嫌花签订《房产买卖居间协议书》系基于孙从元的口头授权，且其于2016年10月11日有与孙从元办理公证，以书面形式确认其有权代孙从元出售案涉房产，并将《委托书》、《公证书》交付陈嫌花核对，故其有权与陈嫌花签订《房产买卖居间协议书》；本院认为：周国楚于2016年10月11日与孙从元办理公证手续，可视为孙从元、周素娥对周国楚有权代其处分案涉房产的追认，故本院对《公证书》、《委托书》的真实性予以确认，周国楚与孙从元之间形成代理法律关系，其有权以孙从元的名义与陈嫌花签订《房产买卖居间协议书》。二、周国楚与陈嫌花签订的两份《房产买卖居间协议书》的效力：庭审中，严昌乐陈述其对两份《房产买卖居间协议书》并不知情，故对其真实性不予认可。陈嫌花、周国楚均对该二份协议书的真实性无异议。本院认为：双方于2016年10月签订的协议仅对原协议中的过户人进行了特别指定，其余内容均未发生变化，此可视为双方对过户条款的补充，故该二份协议书均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效的合同。三、陈嫌花与严昌乐于2016年9月29日签订的《房产买卖居间协议书》效力：庭审中，陈嫌花认为该协议系双方真实意思表示，应为合法有效；严昌乐认为该协议不成立，因为该协议上的甲方签名并非出售代理人周国楚或产权人孙从元所作，而系陈嫌花代签，但陈嫌花对该房产无处分权，故该份合同应未成立，即使成立，也因为签订主体不适格而无效。周国楚认为该协议其并不知情，故对真实性不予认可。本院认为：根据《最高人民法院》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”陈嫌花虽非案涉房产的所有权人或出售代理人，但因该协议均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议仍应为合法有效。合同签订后，周国楚也按约定将案涉房产过户至严昌乐指定的苏玉婵名下，并交由其使用，故陈嫌花已依协议履行了自身义务。本院认为，陈嫌花与严昌乐签订的《房屋买卖居间协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效的合同，双方均应按照协议约定履行义务。陈嫌花已依协议将案涉房产过户至严昌乐指定的苏玉婵名下，并交付其使用，而严昌乐确认其并未按该协议第四条第4、5款约定支付购房余款146000元，故对陈嫌花主张严昌乐支付购房尾款146000元及利息的诉讼请求，予以支持。孙从元、周素娥经本院送达传票、起诉状副本等应诉材料，无正当理由拒不到庭应诉，也没有提交书面异议及相关证据，视为自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告严昌乐应于本判决生效之日起十日内支付原告陈嫌花购房款146000元及利息（利息自起诉之日计至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类人民银行贷款利率计算）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3220元，适用简易程序减半收取1610元，由严昌乐负担，款限于本判决生效之日三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  王兴安二〇一七年七月十日代书 记员  童婉萍附：本案适用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由据不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。