宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0303民初1685号原告:宝鸡市英发物业管理有限公司,住所地宝鸡市金台区上马营2号小区院内。统一社会信用代码91610303752131126C。法定代表人：吕云英，任公司执行董事。委托诉讼代理人：王晟罡，陕西秦川律师事务所律师，特别授权。被告:李玲彦,女,汉族,1973年10月30日生，住宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：张锐，男，汉族，1972年10月14日生，住址同被告李玲彦，系被告李玲彦丈夫，特别授权。原告宝鸡市英发物业管理有限公司（以下简称“英发物业公司”）与被告李玲彦物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝鸡市英发物业管理有限公司的委托诉讼代理人、被告李玲彦的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英发物业公司向本院提出诉讼请求：１、判令被告支付拖欠的物业费372.90元、垃圾处置费72元、电费1136.60元、水费331.50元、滞纳金330元合计2243元；２、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告住宝鸡市金台区陈仓路XXXX小区X号楼X单元X楼西户，自2016年元月拖欠物业费及逾期违约滞纳金，经原告多次催要无果，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。原告英发物业公司为支持其诉讼请求，向本院递交以下证据：1、《物业委托合同》，证明原告有权收取诉请的费用。2、2015年12月水电查表底数，证明被告拖欠水电费的数额。3、清算表，证明原告拖欠水电费的数额。被告李玲彦答辩称，被告不交物业费等事出有因，因原告未履行合同义务，原告自2013年至2015年底，因多次维修供热管道，导致屋面漏水给被告造成损失，被告要求原告予以维修均被拒绝，给被告造成的损失是由于原告直接参与维修与或未履行监督职责所致，原告和被告协商房屋损失赔偿事宜，但协商未果，故原告所述多次催要物业费与事实不符。2016年垃圾费72元被告已经缴纳，被告多交了一个月的垃圾费，在原告没有处理房屋漏水给被告造成的损失的情况下，被告拒绝缴纳物业费，且原告提供物业服务期间存在偷电、虚报维修面积等行为，根据陕西省物业管理条例规定，原告应当负相应法律责任。原告的诉讼请求应予驳回，并赔偿被告维修房屋的损失。被告李玲彦为支持其答辩意见，向本院递交以下证据：1、《物业委托合同》，证明原告未按照合同约定履行义务的事实。2、照片10张，证明原告在物业服务合同期间造成房屋漏水的事实。3、物业费收款收据，证明被告缴纳了2016年垃圾费的事实。4、《屋面防水施工合同》，证明防水工程维修中房屋面积被虚报的事实。5、民事裁定书，证明原告维修房屋虚报面积的事实。6、华商报报道，证明原告偷电，不给供电局交电费，导致小区被停电的事实。7、管道维修付款说明、屋面防水维修工程说明、屋面防水实测面积会议纪要、调解笔录，证明原告虚报价格的事实。8、收款收据，证明被告维修漏水房屋的花费，应由原告承担的事实。本院经审理认定事实如下：原告自2008年进入XXXX小区提供物业服务，被告李玲彦系该小区业主，2011年2月26日，原告与小区业委会签订《物业服务委托合同》，约定XXXX小区委托原告进行物业服务，委托管理期限自2011年3月1日至2014年2月28日止。委托服务的事项包括：房屋建筑物共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面，承重结构，楼梯间，走廊通道，门厅；公用设施、设备的维修，养护，运行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管，垃圾道，烟囱，共用照明，高压水泵房，楼内消防设施设备；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道，化粪池，自行车棚；公用绿地，花木建筑小品的养护管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化娱乐场所；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全保卫，巡视，门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸，住户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等。原告负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由原告组织实施。双方对物业服务质量约定：房屋外观：整洁；设备运行：正常良好；房屋及设施、设备的维修、养护：定期保养；公共环境：干净无杂物；绿化：定期养护管理；交通秩序：畅通有序；保安：夜间不定期巡视，24小时门卫值班；急修：立刻（不超2小时）；小修：及时（不隔天）。物业服务费按照每平方0.30元收取，空置房屋的服务费按建筑面积每月每平方米50%收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，按照从逾期之日起每天1元缴纳滞纳金。水电费由原告承包，自负盈亏，电费每度0.57元，水费3.15元每方，垃圾费每月每户3元。房屋共用部分的小修、养护费用由原告承担，大中修费用，由业主承担，更新费用由业主承担；市政公用设施和附属建筑物、构筑物小修、养护费用由原告承担，大中修由业主承担，更新费用由业主承担，公共绿地养护费用由原告承担，改造更新费用由业主承担，附属配套建筑和设施的小修、养护费用由原告承担，大中修费用由业主承担。合同到期后，原告仍在该小区内提供服务，2016年11月30日，原告从XXXX小区撤离，与新入驻小区的蓝翔物业公司办理了物业资料交接手续。被告将物业费、水、电、垃圾费缴纳至2015年12月，2016年1月至2016年11月的物业费及水、电费均未向原告缴纳，上述事实当事人没有争议，本院予以确认。双方对被告拖欠的垃圾费月数有争议，被告提交了物业费收款收据2张证实其已经缴纳2016年全年垃圾费，但2张收据显示的使用水电数不连续，结合原告提交的水电数底册可以证实被告提交的由原告在2016年1月5日出具的收据对应的是2015年被告所缴纳的物业费及垃圾费、水电费，蓝翔物业公司的收款收据对应的是2016年12月至2017年1月的物业费、垃圾费、水电费，被告辩称的2016年1月至11月垃圾费已经缴纳的意见不成立，本院不予认定。本院认为，本案争议焦点为被告是否应缴纳物业费、水电费、垃圾费，根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《物业服务委托合同》约定，原告主要负责小区内公用设施设备的日常维护及环境卫生、保安巡逻、执勤、编制小区房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由原告组织实施。被告提交的证据不足以证实原告未尽到物业服务义务，即使原告有管理未到位之处，但是未根本性违反物业管理合同的约定，因此被告以此拒付物业管理费的行为不恰当。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司沟通加以解决。法律规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应当以拒交物业费作为对抗手段。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收欠款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故被告应向原告缴纳拖欠的物业费、水、电费及垃圾费。对被告辩称的因原告施工造成被告房屋漏水产生了损失的意见，本院认为，屋面漏水给被告造成损失属于侵权之诉，且被告未能举证证实漏水原因和漏水时间，不能证实是原告实施的侵权行为，本院对被告的辩解意见不予采信。被告应缴纳2016年1月至2016年11月共拖欠11个月的物业费、水电费及垃圾费。被告对原告所诉的物业费372.90元、水费1136.60元、电费331.50元不持异议，本院对以上三项费用予以支持，对垃圾费72元，被告虽提交了水电费收款收据，证实其已经缴纳了2016年的垃圾费，但根据该张收款收据上记载的水电用量，结合原告提交的抄表底册，可以证实被告缴纳的是2015年1月至12月的垃圾费，并非2016年的垃圾费，但原告自2016年11月便撤离小区，新任蓝翔物业公司已经收取了2016年12月的垃圾费，故被告只需向原告缴纳11个月的垃圾费即66元。对原告请求的滞纳金330元，被告对此不认可，双方合同约定逾期缴纳物业费按照每天1元缴纳滞纳金，此处滞纳金实际为违约金，因原告在提供物业服务中确实存在瑕疵，被告亦是基于服务瑕疵拒绝缴纳物业费用，本院对原告主张的滞纳金不予支持。综上所述，被告应向原告缴纳物业费372.90元、垃圾费66元、电费331.50元、水费1136.60元，合计1907元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第三十六条、第四十二条、第四十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李玲彦于本判决生效之日起五日内向原告宝鸡市英发物业管理有限公司支付物业费372.90元、垃圾费66元、电费331.50元、水费1136.60元合计1907元；二、驳回原告宝鸡市英发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李玲彦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员 李 琼二〇一七年七月十二日书记员 牛咏梅