陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终7082号上诉人（原审被告）西安唯德物业管理公司，住所地西安市新城区长缨东路247号汉杰.天赐良苑4号楼4单元40101室。法定代表人段自力，该公司总经理。被告西安毅达房地产开发有限公司，住所地西安市雁塔区科技路陈家庄1号楼5层。法定代表人张庆民，该公司总经理。委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，该公司职员，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）西安汉杰置业有限公司，住所地西安市新城区长缨东路41号4号楼410室。法定代表人惠忠，该公司总经理。委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，该公司职员，住西安市碑林区。被上诉人李海池，男，1955年12月29日出生，汉族，无业，住西安市新城区。委托代理人肖忍花，女，1955年5月3日出生，汉族，无业，住址同上，系原告妻子。上诉人西安毅达房地产开发有限公司（以下简称毅达房地产公司）、西安汉杰置业有限公司（以下简称汉杰置业公司）因与被上诉人李海池、原审被告西安唯德物业管理公司（以下简称唯德物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人毅达房地产公司和汉杰置业公司的共同委托代理人席宝迎、被上诉人李海池、原审被告唯德物业公司的委托代理人李文珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审西安市未央区人民法院经审理查明，2006年7月4日，李海池与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同一份，李海池以总价283842元购买了毅达房地产公司开发、汉杰置业公司代理的位于西安市××城区长缨东路××.天××小区××单元××层××室。房屋建筑面积99.19平方米，约定总房款为283842元整，买受人于2006年６月10日前交纳93842元，余款19万元通过银行按揭贷款方式支付。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2007年4月10日，毅达公司在房屋交付时，由唯德物业公司代收取李海池的房屋维修资金（俗称大修基金8515元，2010年11月25日李海池再次向汉杰置业公司补交纳大修基金201元。同日，因购房面积增加，李海池补交房款6696元。后李海池得知汉杰置业公司、毅达房地产公司至今未按照购房合同十五条规定将房屋维修资金上缴有关部门，遂以李海池的商品房无法进行买卖交易为由诉至本院。经查，西安市新城区长缨东路41号汉杰.天赐良苑小区系毅达房地产公司开发，现由汉杰置业公司处理相关事宜，双方属于共同开发。唯德物业公司系该小区物业公司。庭审中，汉杰置业公司承认所收的房屋维修资金未按期限缴纳到国家有权机关，现正在逐步缴纳。汉杰置业公司、毅达房地产公司亦承认唯德物业公司只是代收相应款项，其后该公司全额转给被告汉杰置业公司。庭审中，毅达公司未对李海池大修基金应何时交纳给政府相关部门举证。李海池诉称，2006年7月4日，其与汉杰置业2公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同一份，购买了位于西安市××城区长缨东路××.天××小区××单元××层××室。2007年4月13日，房屋交付时，由唯德物业公司代收取原告房屋维修资金（俗称大修基金）8515元。2010年１１月２５日因购房面积增加，其向汉杰置业公司补缴大修基金204元，按照购房合同十五条规定，毅达公司应在90日内将房屋维修资金交于西安市房屋维修资金管理中心方以办理房屋产权证。可至今未将房屋维修资金上缴有关部门，导致其的商品房无法进行买卖交易。现诉至法院，请求法院判令：1、立即返还原告已交纳的大修基金。2、支付占用挪用大修基金八年来的利息（根据2007年4月十年定期利息为5.325%）4534元。大修基金与利息合计金额为16333元退还原告。3、承担本案诉讼费用。唯德物业公司辩称，李海池所述的房屋买卖关系属实，我公司只是代表汉杰置业公司代收房屋专项维修基金，该房屋维修基金我公司已经交给毅达房地产公司、汉杰置业公司，故李海池所述与我公司无关，表示不同意李海池的诉讼请求。毅达房地产公司、汉杰置业公司辩称，李海池所述的房屋买卖关系属实，但大修基金在当时没有政策要求啥期限内交给政府，都是由业主交给开发商由开发商保管，开发商是逐步上缴政府的。李海池的大修基金目前还没有交给政府相关机构，具体什么时间交不确定，但是肯定会交，但利息及诉讼费我们不承担，因为国家也是这几年才开始建大修基金账户的，我方不存在违约的情况。表示部分同意李海池的诉讼请求。原审法院认为，公民的合法的财产权利依法受法律保护。本案中，李海池与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体合法，意思表示真实，内容不违背国家法律规定，应属有效合同。双方当事人均应按照该合同履行自己的义务。并且，依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等附随义务。唯德物业公司代收相应款项后全额转给汉杰置业公司，该公司依法不应承担责任。李海池购买汉杰置业公司、毅达房地产公司的房屋，并支付了全部房款。汉杰置业公司，毅达公司收取李海池房屋专项维修资金，长期未向有关部门缴纳属违约行为，现应返还该款并承担利息损失。利息起算时间以李海池主张的毅达公司未按约定期限90日交至有关部门时间起算，庭审中，毅达公司辩称大修基金账户当时没有政策规定何时交纳，但对此未举证，故不予采信。综上，对李海池的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告西安汉杰置业有限公司、被告西安毅达房地产开发有限公司于本判决生效后的三十日内，向原告李海池返还已交纳的大修基金8716元。二、被告西安汉杰置业有限公司、被告西安毅达房地产开发有限公司于本判决生效后的三十日内，赔偿原告李海池缴纳的大修基金8716元的利息损失（其中含8515元自2007年7月10日至返还之日的利息及201元自2011年2月25日至返还之日的利息），利率按同期银行贷款利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费208元，由被告西安毅达房地产开发有限公司、被告西安汉杰置业有限公司承担（原告已预交，被告随欠款一并给付原告）。宣判后，毅达房地产公司与汉杰置业公司均不服，向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判或发回重审；3、一切诉讼费用由苏伟负担。事实和理由：缴纳大修基金的目的是为办理房产证，如今李海池的房产证已领到手多年，因此从形式上可以认为上诉人已将大修基金缴存到了维修资金账户。由于天赐良苑项目比较早，大修基金因为国家政策问题只是暂时没有交。该小区交房时间近十年，很多设备都已到了更新时期，若将维修基金全部返还业主，很可能有些业主由于各种原因不会及时缴纳甚至不交至该小区维修资金账户内，这样将使得小区设备不能及时修复。天赐良苑大修基金缴存问题属于政策问题所致，我公司可以向相关部门缴纳，没有必要向李海池返还。也没有必要向李海池支付利息。李海池辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回毅达房地产公司和汉杰置业公司的上诉请求。本院经审理查明，2017年4月28日，毅达房地产公司和汉杰置业公司向西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户缴纳了李海池所购买涉案房屋的专项维修资金8716.14元。一审判决查明的其余事实属实。本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，商品住宅的业主应交存住宅专项维修资金，住宅专项维修资金实行专户存储，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。由上可知，住宅专项维修资金，即俗称的大修基金，应由业主交存至当地建设主管部门指定的商业银行开立的住宅专项维修资金专户。本案中，上诉人毅达房地产公司和汉杰置业公司收取了被上诉人李海池的住宅专项维修资金后，未及时将该资金存入住宅专项维修资金专户。一审判决毅达房地产公司和汉杰置业公司返还住宅专项维修资金，于法有据。但毅达房地产公司和汉杰置业公司在一审判决作出之后又向相关部门缴纳了该笔款项，本案事实发生变化，一审判决应予以变更，毅达房地产公司和汉杰置业公司不必再向李海池返还该笔款项，但应将该笔款项的专用收据返还给李海池。关于因毅达房地产公司和汉杰置业公司未及时将住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户给被李海池造成损失一节。毅达房地产公司和汉杰置业公司虽未及时将住宅专项维修资金交存至管理专户，但李海池已取得所购商品房的房产证，结合本案的实际情况，原审判决毅达房地产公司和汉杰置业公司按照中国人民银行同期贷款利率承担占用的住宅专项维修资金的利息损失不妥，应予变更。毅达房地产公司和汉杰置业公司关于不应向李海池支付住宅专项维修资金利息的上诉请求成立，应予支持。据此，原审判决应予以撤销，并判令毅达房地产公司和汉杰置业公司返还李海池住宅专项维修资金专用收据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初939号民事判决书；二、本判决生效后的三十日内，西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司返还李海池2017年4月28日住宅专项维修资金专用收据原件一张。一审案件受理费50元，李海池已预交，由李海池承担10元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司承担40元。二审案件受理费50元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司已预交，由了海池承担10元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司承担40元。双方于执行中一并结算。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  李美红审判员  朱利安二〇一七年七月二十六日书记员  孙 妍