襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0606民初2611号原告(反诉被告)：李国平，男，汉族，1964年12月12日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。原告(反诉被告)：张丽英，女，汉族，1968年6月26日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。共同委托诉讼代理人：吴娟，湖北哲思律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：许泽兰，湖北哲思律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：饶文婷，女，1983年7月2日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：饶金昌（系饶文婷父亲），1955年9月2日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：刘新平，湖北百龙律师事务所律师。原告李国平、张丽英与被告饶文婷租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，被告饶文婷提出反诉，本院审查后决定受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李国平、张丽英的委托诉讼代理人吴娟、许泽兰，被告饶文婷的委托诉讼代理人饶金昌、刘新平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国平、张丽英诉称，2006年9月25日，原告与被告签订租赁合同一份，合同约定被告将其名下位于“闽发·世纪新城”3号楼楼群商铺二层南北向1轴～9轴延伸3.45米交东西向A轴～P轴以及南北向1轴～10轴交东西向P轴～L轴商业部分，建筑面积为1168.56平方米商铺出租给原告用于经营西式餐厅，租期15年，自2006年6月30日起至2021年6月30日止，年租金标准为第一年、第二年40万，以后每年递增1.2万。上述合同同时对履约保证金以及违约金数额进行了约定。合同签订后，原告向被告交付5万元履约保证金，并按期支付租金。后因餐饮业入驻商户倍增，原告经营压力巨大，2017年1月17日原告即电话向被告告知店面停业事宜，并于同年1月20日向被告发送《停业告知函》并退场，2017年2月7日被告还催促原告将店内恢复原状，尽快交还房屋。随后被告自行对外张贴招租广告，将上述房产再次出租。原告多次向被告交涉后续结算事宜，被告均置之不理。综上，原告已经履行租赁合同，实际租用了涉案房屋，被告应退还履约保证金。原告告知被告解除租赁合同，且已经腾退租赁房屋，被告已经认可并对外招租揽客，视为原、被告双方之间的租赁合同已经解除。原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原被告之间签订的租赁合同；2、被告返还原告已支付的5万元履约保证金；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。被告饶文婷辩称，双方并没有就解除合同达成一致意见，本案原告存在违约行为，被告没有违约，原告无权要求解除合同。原、被告双方签订的租赁合同是定期合同，原告没有任意解除权。若原告执意解除合同，应当赔偿被告的损失，双方已经在租赁合同中约定5万元的保证金，用于履约担保，在原告违约的情况下，不应退还，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告饶文婷提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告租金，从2016年12月1日起至交付房屋之日止，按日租金1411.11元计算；并以欠付租金为基数，自逾期之日起，按日2‰的标准支付滞纳金。2、判令反诉被告支付反诉原告违约金30000元。3、判令反诉被告将租赁房屋恢复原状。4、判令反诉被告赔偿待租损失127000元。反诉被告李国平、张丽英针对反诉辩称，同意给付拖欠的租金及滞纳金，但是租金的给付截止日应为2017年1月20日，且拖欠的租金为20556元，计算方法是从2016年12月1日至2017年1月20日，租金为70556元减去5万元的保证金，等于20556元。由于情势变更，不可归于双方的原因，双方解除租赁合同，不存在支付违约金及待租损失，即使一方违约，也应按合同约定的违约金条款，承担违约责任，而不应无限扩大违约方的责任。经审理查明，2006年9月25日，原告与被告签订租赁合同一份，该合同约定被告将其名下位于“闽发·世纪新城”3号楼楼群商铺二层南北向1轴～9轴延伸3.45米交东西向A轴～P轴以及南北向1轴～10轴交东西向P轴～L轴商业部分，建筑面积为1168.56平方米的商铺出租给原告用于经营西式餐厅，租赁期限为15年，从2006年6月30日起至2021年6月30日止，年租金标准为第一年、第二年40万，以后每年递增1.2万。上述合同同时对履约保证金以及违约金数额进行约定。合同签订后，原告向被告交付5万元履约保证金，并按合同约定支付租金至2016年11月30日。后因该地段餐饮业入驻商户倍增，原告经营压力巨大，原告于2017年1月17日电话告知被告店面停业事宜，并于同年1月20日向被告发送《告知函》并退场。2月22日，被告向原告发送《告知函》和《关于的回函》，催要原告所欠租金及滞纳金并且在回函中载明“…请贵厅以明确的方式表明是否继续履行合同…”。3月17日，原告向被告发送《关于解除租赁合同的回函》，表示“…我方尊重并同意贵方解除合同的意见并同意向贵方支付两个月租金…”。3月24日，被告收到回函后向原告发送《复函》声明：“…3、本人在2017年2月22日回函并未行使合同解除权…现本人再次致函你们，希望你们能正视双方于2006年9月25日签订的《租赁合同》，尽快支付租金和违约金…”。3月30日，原告又向被告发送《解除租赁合同通知书》，明确表示“…停业退租…”。4月5日，被告向李国平发送《关于尽快交付租金及违约金的函》，载明“…截止今日为止，贵厅已欠我租金254000元，已逾期125天，滞纳金为63500元…”。4月14日，李国平给被告发函称“…愿意将2016年12月1日-2017年1月31日房租共计84667元补交给贵方，并放弃追回租赁保证金5万元及天然气安装费5万…”。另查明，本案租赁房屋内装修装饰物已被拆除，饶文婷于2017年3月份对外张贴招租条幅，但目前房屋仍处于闲置状态。上述事实，有租赁合同，告知函、关于《告知函》回函、复函，解除租赁合同通知书，关于尽快交付租金及违约金的函，房屋现场图片，微信聊天记录截图，光盘，银行流水以及当事人陈述等证据证明。本院认为，本案的焦点是，一、双方之间的合同是否已协议解除以及解除的原因；二、因合同解除所造成的损失数额。关于争议焦点一，本案的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方合同约定的租赁期限是从2006年6月30日起至2021年6月30日止，合同期限为15年，目前该合同已经履行了11年，饶文婷在合同履行过程中无违约行为。同时对于李国平、张丽英提出的双方实际已协商解除合同，饶文婷称2017年2月22日发送的《关于回函》没有同意原告解除合同的意思表示，饶文婷对外招租系为了减少损失的扩大，并不代表同意解除租赁关系，李国平、张丽英也无其他确凿、充分的证据证明双方就解除双方的租赁合同协商一致，李国平、张丽英没有法定解除或约定解除合同的条件。同时，李国平、张丽英在《告知函》中说明，关门停业的原因是因为市场竞争激烈，经营亏损，而被告又不同意降低租金，上述原因是可以预见的商业风险，而并非李国平、张丽英所称情势变更。李国平、张丽英擅自以实际行动表示不履行合同义务，单方解除合同属违约方，但考虑合同已实际不能继续履行，故对于李国平、张丽英起诉请求确认解除原、被告双方之间的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，但对确认解除合同的日期，本院不予支持。李国平、张丽英应在合同解除后将涉案房屋腾退且按原状交还饶文婷，并按照合同约定向饶文婷支付2016年12月1日起至实际腾退房屋之日止的租金。根据合同约定，“…乙方逾期支付的，自逾期之日起按应缴纳款项的每日2‰向甲方支付滞纳金…”，该滞纳金系逾期付款违约金性质。合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。合同法司法解释规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。李国平、张丽英拖欠租金、物业管理费、水电费等给饶文婷造成的直接损失应当是银行的利息损失，现双方合同约定的滞纳金过分高于造成的该损失，本院酌定李国平、张丽英按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付拖欠的每月租金的利息。对于争议焦点二，除了上述拖欠的租金及滞纳金外，在李国平、张丽英违约后，饶文婷已经采取招租等适当措施防止损失扩大，饶文婷对李国平、张丽英因违约所造成的损失并无过错。因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。该损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。双方合同虽约定一方违约，需向另一方支付3万元违约金，但该约定并不足以弥补因承租方的违约给守约方所带来的损失，为减轻当事人诉累，饶文婷同时主张诉争房屋三个月闲置期间租金损失127000元，依据相关规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。由此，饶文婷要求承租人李国平、张丽英赔偿127000元的请求依法予以支持。对于李国平、张丽英在签订合同时缴纳的5万元履约保证金，依据合同约定，应当在上述金额中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条的规定，判决如下：一、李国平、张丽英与饶文婷之间的租赁合同于判决生效之日解除；二、李国平、张丽英于判决生效之日起十日内将房屋腾退并按原状交还饶文婷；三、李国平、张丽英支付饶文婷自2016年12月1日起至实际腾退之日止的租金（按合同约定的标准计算）；四、李国平、张丽英于判决生效之日起十日内支付饶文婷滞纳金（以每个月的拖欠租金为本金，分别计算滞纳金，每个月拖欠租金的滞纳金分别为在滞纳期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息）；五、李国平、张丽英于判决生效之日起十日内支付饶文婷违约金30000元；六、李国平、张丽英于判决生效之日起十日内支付饶文婷损失127000元；七、在上述金额中扣除李国平、张丽英已经缴纳的5万元履约保证金；八、驳回李国平、张丽英的其他诉讼请求；九、驳回饶文婷的其他反诉请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费1050元，减半收取525元、反诉费3800元，合计4325元，由被告原告（反诉被告）李国平、张丽英负担4000元、被告（反诉原告）饶文婷负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  陈小俐二〇一七年七月十四日书记员  兰 敏