江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初3659号原告:吴燕，女，1983年4月13日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：陈当澳、王毅贞，江苏新苏律师事务所律师。被告：吴春生，男，1944年2月11日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：蒋平华，男，1965年5月16日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：陈光林、张坤坤，江苏稼禾律师事务所律师。被告：吴林珍，女，1966年7月10日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：陈光林、张坤坤，江苏稼禾律师事务所律师。第三人：苏州市相城区黄桥房地产开发公司，住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道东街。法定代表人：朱振华，总经理。委托诉讼代理人：顾健，男，1963年7月30日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区，该公司会计。第三人：吴鹤鸣，男，1973年12月24日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告吴燕与被告吴春生、被告蒋平华、被告吴林珍、第三人苏州市相城区黄桥房地产开发公司（以下简称黄桥房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告吴燕及其委托诉讼代理人陈当澳、被告吴春生、被告蒋平华、被告吴林珍及其委托诉讼代理人陈光林、第三人苏州市相城区黄桥房地产开发公司的委托诉讼代理人顾健到庭参加诉讼。审理中，因吴鹤鸣与本案有利害关系，本院依职权追加吴鹤鸣为第三人参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长，代理审判员黄伟、人民陪审员王佩芬参加评议，原告吴燕及其委托诉讼代理人陈当澳、被告吴春生、被告蒋平华、被告吴林珍及其委托诉讼代理人陈光林、第三人吴鹤鸣到庭诉讼。第三人苏州市相城区黄桥房地产开发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴燕诉称，原告与被告吴春生系父女关系，均为苏州市相城区黄桥街道胡湾村村民，因原告有残疾，符合拆迁安置政策。经向有关部门提出申请，村镇等单位于2006年5月同意给原告及被告吴春生安排了拆迁安置房一套，并指定由第三人黄桥房地产公司为该房提供落实房产的事宜。被告吴春生于苏州市相城区黄桥街道建设管理所出具《黄桥街道拆迁安置房房源联系单》之后，在2007年2月与被告蒋平华、吴林珍签订了《房屋买卖协议书》，并在苏州市相城区黄桥法律服务所进行了见证，吴春生将该房以40000元加上应付购房款161631.7元的价格转让给被告蒋平华、吴林珍。原告认为该房系考虑原告的残疾情况安排给予原告及吴春生的安置房。吴春生的配偶于2006年3月即去世，而政府于2006年5月才安置房屋，故该房屋系原告与被告吴春生共有。吴春生在未经原告同意情况下将该房私自转让，且三人未向原告告知该情况。因原告未受教育且行动不便，一直不知情。直至2014年12月，原告委托配偶向村委会及街道办事处询问后才得知该情况。知情后，原告即向吴春生等三人协商返还该房屋事宜，但一直未能妥善处理。2015年9月30日，蒋平华、吴林珍将本案诉争房屋以880000元的价格转让给案外人吴巧建。原告认为三被告侵犯了原告的合法权益，应当承担赔偿责任。故诉至法院，请求判令：1、被告吴春生、被告蒋平华、被告吴林珍共同向原告支付赔偿款人民币359184.15元(实际要求分得本案诉争房屋价值的50%)及该款自2016年8月1日起至实际支付之日按照人民银行同期贷款利率计算的利息；2、三被告承担本案诉讼费用。被告吴春生辩称，本案原告提起诉讼已过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。该房屋已转让了10年，原告未在2年的诉讼时效内主张权利，也未能提供诉讼时效中断的证据，故应驳回原告诉请。吴春生于2016年向政府申请了涉案房屋的低价购买资质，当时原告有残疾无收入还需人照顾，家中实际无足够资金购买房屋，吴林珍及蒋平华家庭条件较好，当时想法就是先找个理由将涉案房屋购买权利申请下来，后由吴林珍、蒋增华实际购买，后即向吴春生给予迁当补偿以缓解贫困，故吴春生申请到涉案房屋购买权，由吴林珍、蒋平华与房产公司签订房屋买卖合同，并实际向房产公司支付161631.7元的购房款。为配合蒋平华、吴林珍办理过户登记手续，也为避免其他子女日后产生误会该房产是吴春生的产权，吴春生与蒋平华、吴林珍签订了所谓《房屋买卖协议》并通过苏州市相城区黄桥法律服务所进行见证，实际上吴春生并未向房产公司支付过任何房款，也未取得过涉案房屋的相应权利。房屋买卖协议实际是购房机会的转让，即蒋平华、吴林珍取得房屋后支付了吴春生及原告40000元补偿款作为购房机会的转让对价。原告自小身患残疾，一直需人照顾，也无任何工作能力以及收入，吴春生在取得40000元补偿款后，主要用来养育唯一未成家子女即原告。直至2013年原告出嫁前一直由吴春生及蒋平华、吴林珍在照顾。综上，吴春生认为，其确以原告残疾名义申请了涉案房屋的购买权，这并不代表原告就具有购买权也不代表这个购买主体必须是原告，原告当时身无分文，根本无能力购房，吴春生确是为了缓解家庭困境，想通过该房获得一定的补偿以缓解家庭困境。蒋平华、吴林珍与房产公司签订了购房合同，并实际支付了房款并办理了相应的过户登记手续，故吴春生认为两人从一开始即取得了该房的完整权利。吴春生只是取得购房资质，并未支付任何房款，也从未取得过涉案房屋的任何财产权利，故不存在吴春生无权擅自处分原告份额,侵害原告权益的基础，也在事实上没有侵害到原告的任何权利。另补充称吴春生40岁时，原告才出生，原告是残疾，吴春生要照料原告和妻子比较困难，涉案房屋申请下来以后，无钱购买，于是吴春生让给被告蒋平华、吴林珍去购买本案所涉房屋。被告蒋平华、吴林珍共同辩称，涉案房屋属安置房，比一般商品房便宜些。2005年至2006年，吴春生配偶身患心脏病，需30000多元做手术，而吴春生的家庭困难根本拿不出钱做手术。此时原告及吴林珍的娘舅称，通过其关系可弄一户安置房购房名额给原告，省下来钱给吴春生配偶做手术，但未等房屋安置下来，吴春生配偶即去世。房源名额下来后，一家人商议，吴春生和原告拿不出购房款，吴春生儿子吴鹤鸣也拿不出这些钱，故就将房源给吴林珍。吴林珍、蒋平华也按原来约定给了钱，且多给了10000元，即共给了40000元给吴春生。该款项主要用于原告的生活费开支。原告于2013年才出嫁，期间所有费用均由吴春生支付，且吴林珍、蒋平华对吴春生家庭还予以帮扶资助，解决一定的生活困难。本案原、被告系亲属关系，吴林珍取得房屋已十年，原告应当知晓，但现才提起诉讼，该诉讼已超过2年的诉讼期限，故应驳回原告的诉讼请求。涉案房屋系安置房，原告及吴春生只取得了购房资质，而不是原告所称已取得房屋所有权，故不存在侵害原告财产权一说。被告吴林珍未参与涉案房交易，不应作为本案被告。依村、镇机关出具的证明，可证明涉案房屋的购房资质归本案被告吴春生所有。吴春生与蒋平华、吴林珍进行市场交易，系吴春生对其权利的自由处分，且蒋平华、吴林珍已支付合理对价。蒋平华与黄桥房地产公司签订涉案房屋的房屋买卖合同，并支付房款、税费等款项，已取得涉案房屋的所有权。吴林珍、蒋平华与吴春生如何分配涉案房屋购房资质所获利益系其双方之间纠纷，与原告无关。综上，原告、吴春生所获取的并非是涉案房屋所有权，而是当地政府部门给予的安置房购房资质，而该购房资质在未使用或转让他人前，并不能体现福利，该行为系吴春生用涉案房屋的购房资质进行市场交易获取40000元，变相的获取政府给予的社会福利，该行为系吴春生对自身权利自由处分，其获取对价是否与原告分配，又是其权利人之间的纠纷，与蒋平华、吴林珍无关。故请求驳回原告诉请。吴林珍另外补充：当时蒋平华、吴林珍也不想要本案所涉房屋，当时有个小区比较好，想去买那边的房子，但当时吴春生妻子即原告与吴林珍母亲心脏需做手术缺钱，于是决定购买本案所涉房屋，吴林珍丈夫本来也不同意的，后来做了工作之后，才购买了本案所涉房屋。第三人苏州市相城区黄桥房地产开发公司述称，朝阳花园5幢304室拆迁安置房，黄桥街道拆迁安置房房源联系单安置姓名为吴春生，吴春生转让给女儿女婿，安置房价格总计为173514.11元，双方协议经黄桥法律服务所见证，产权归蒋平华（女婿）、吴林珍（女儿）所有，并以女儿女婿的姓名办理好房产证。当时朝阳花园与此类似的房屋转让情况有20户，领导为了方便群众的出发点，减少房产过户各种环节的麻烦，要求苏州市相城区黄桥房地产开发公司直接以买受人姓名办理房产证。当时拆迁安置房的人确实是吴春生，吴春生将安置房转让给蒋平华，并且在法律服务所见证，产权归蒋平华和吴林珍，因这种情况比较多，为了减轻过户的环节，于是直接将房产证办在蒋平华、吴林珍名下。另提供转让明细表1份，说明安置房不包含汽车库，只有自行车库。第三人吴鹤鸣述称，2006年拿了房源通知书后的，当时还没有交房款。其与吴春生、吴燕在家中，父亲吴春生优先考虑吴鹤鸣，问吴鹤鸣这个房子要不要拿下来。吴鹤鸣说不要，吴燕说要不卖给姐姐吴林珍，说吴鹤鸣没钱，但是姐姐吴林珍有钱，后来的事吴鹤鸣就不清楚了，因为没有参与了。并当庭称如果母亲有份额的，则其是要继承的。经审理查明，吴春生与王根媛系夫妻。被告吴林珍、第三人吴鹤鸣以女儿、儿子名义被吴春生、王根媛自小领养，吴林珍、吴鹤鸣均已成家。吴春生、王根媛生育了女儿原告吴燕，吴燕腿脚有残疾，吴燕于2013年登记结婚。王根媛于2006年3月19日死亡。王根媛父母均先于王根媛死亡。另查，2014年11月7日，苏州市相城区黄桥街道建设管理所出具证明1份，载明：根据相关政策，于2006年5月已安置给予吴春生户一套安置房，位于朝阳花园5幢304室，特此证明。2015年11月2日，苏州市相城区黄桥街道办事处、苏州市相城区黄桥街道胡湾村村民委员会出具关于朝阳花园5幢304室安置情况说明，载明：2005年4月收到本村（陈其六组）村民吴春生递交的关于为服务与照顾残疾女儿生活，要求申请安置房。2006年4月，经胡湾村村民委员会、街道计生办、街道建设管理所等相关单位核实后，同意安置吴春生夫妻及女儿120平方米一套安置房（朝阳花园5幢304室）。2006年5月，苏州市相城区黄桥街道建设管理所向黄桥房地产公司发出黄桥街道拆迁安置房房源联系单1份，载明根据相政发（2003）256号，黄政发（2005）29号文件规定，吴春生户符合预拆迁及安置要求。该户确定安置面积130.89平方米,超出面积10.89平方米（超出部分按规定价计算），房源为5幢304室。规定安置面积120㎡，安置房的售价1250元/㎡，房价为150000元；超过安置面积10.89㎡，40㎡以内为定销价2530元/㎡，面积为10.89㎡，房价为27551.7元；自行车库26号，面积8.16㎡，价格500元/㎡，房价4080元。合计总金额为181631.7元。根据文件规定及拆迁结算，该户宅基地补偿款20000元，实际应缴房款161631.7元。另每户在缴纳房款时，需同时缴纳其他规定费用。2006年6月30日，蒋平华向黄桥房地产公司交纳了本案所涉房屋即朝阳花园5幢304室房屋及26号车库的交易费、维修基金、契税计7682.41元、购房款161631.7元、装修垃圾清运费300元，合计人民币169614.11元。2006年9月18日，第三人黄桥房地产公司与被告蒋平华签订《安置房买卖合同》1份，载明被安置人蒋平华安置的安置房为朝阳花园幢304室及26号自行车库，总价款为181631.7元，扣除补偿款20000元，尚应缴纳161631.7元。2007年2月28日，吴春生作为卖房人与作为买房人的蒋平华签订《房屋买卖协议》1份，约定吴春生将一套安置房自愿转让给予蒋平华，房源为黄桥街道安置房永方路12号5幢304室为130.89㎡、自行车库26号面积8.16㎡，详见黄桥街道拆迁安置房房源联系单。吴春生方安置房房款以及各项应付代收费用，已有蒋平华方交黄桥房地产公司人民币大写：壹拾柒万叁仟伍佰壹拾肆元壹角壹分正（173514.11），另有蒋平华方交吴春生方转让房款40000元，转让后，房屋产权归蒋平华方所有，并由蒋平华方直接办理房屋所有权手续。双方并于2007年3月2日至苏州市相城区黄桥法律服务所就该《房屋买卖协议书》进行了见证。2007年2月28日，吴春生向蒋平华出具收条1份，确认收到蒋平华购房款40000元。2015年8月7日，被告蒋平华、吴林珍与案外人吴巧建、乔进凤签订《苏州市存量房买卖合同》1份，约定由蒋平华、吴林珍将本案所涉房屋即位于苏州市相城区黄桥街道道永方路12号5幢304室房屋及车库以人民880000元的价格转让给吴巧建、乔进凤，并于2015年9月30日办理了房屋过户手续，现该房屋权属证书已登记于吴巧建、乔进凤名下。审理中，依原告申请，经本院委托，江苏君盛土地房地产评估造价咨询有限公司作出江苏君盛房评（2017）第0308006号房地产司法鉴定估价报告，结论为在2015年9月30日时位于苏州市相城区黄桥街道××室（××号车库）的房地产价值为人民币790373元。另鉴定费9172元已由原告向鉴定机构交纳。以上事实，由原告提供的身份证明、人口信息，户口注销证明、苏州市相城区黄桥街道建设管理所出具的证明、苏州市相城区黄桥街道办事处、苏州市相城区黄桥街道胡湾村村民委员会出具的关于朝阳花园5幢304室安置情况说明、黄桥街道拆迁安置房房源联系单、《安置房买卖合同》、《房屋买卖协议书》、见证书、《苏州市存量房买卖合同、苏州市相城区房屋权属登记簿》、被告蒋平华、吴林珍提供的收条、收据、第三人黄桥房地产公司提供的朝阳花园房屋转让情况明细表、情况说明及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告称其一直不知有安置房及安置房已转让事宜，直到2014年11月，因原告与丈夫婚后无房居住，原告丈夫到村委会请求给予安置时，村委会称之前已安置，后经多方询问，原告才知已安置房屋，并已转让给被告蒋平华、吴林珍事宜，后即提出归还房屋事宜，但被告蒋平华、吴林珍又将房屋转让了。故原告认为三被告未经原告同意转让房屋侵害原告利益，因现已转让第三人，故只能要求赔偿。现认为鉴定的房价过低，鉴定机构未参照市场上足够数量的类似房地产的近期成交价来确定，要求原告分得房价的一半，另原告于2016年7月起诉，故要求自2016年8月1日起的利息。经质证，被告吴春生称拿房屋及卖掉房屋确没有和原告说过，但其认为原告是应该知道这些事情的。并称当时确是家庭困难且妻子有病，故申请了安置房，后取得房源联系单即转让给被告蒋平华、吴林珍，由他们直接向黄桥房地产公司支付了购房款，吴春生也收到了蒋平华支付的40000元，用于与原告的日常生活。被告蒋平华、吴林珍称原告理应知道拿房、卖房事宜，该房屋其两人拿到后进行了装修，还多次接原告到该房中居住生活。第三人黄桥房地产公司称在2006年6月30日，吴春生与被告蒋平华、吴林珍一起至房产公司，称本案所涉房屋转让给蒋平华、吴林珍，因吴林珍是女儿，房产公司即也同意，并直接将房产证办理至蒋平华、吴林珍名下，费用是蒋平华去交的。但当时吴燕确未到场。第三人吴鹤鸣称在拿到房源联系单后，在家中，其与吴春生、吴燕确讲过该房转让事宜，当时其无钱不要，吴燕讲姐姐吴林珍有钱，可卖给吴林珍，但后面如何其不清楚了。经质证，原告称其从未讲过要卖房的事，对吴鹤鸣的陈述不认可。三被告对吴鹤鸣的陈述无异议。审理中，就原告对鉴定异议，鉴定机构答复称：其至被鉴定对象当地实地勘查和市场调查，依规范作出评估。其评估方法有效，不存在原告所说只选取了一个案件；估价对象在价值时点的房地产市场价值合理。审理中，本院至苏州市相城区××村村民委员会调查，该村民委员会称，该村委会与街道办事处于2015年11月2日出具的情况说明是真实的，本案所涉房屋当时确依吴春生申请为照顾吴燕，政府安置给予吴春生夫妻及吴燕三人的，房源联系单上也明确规定安置面积为120平方米，依规定一人是40平方米，故120平方米的安置面积也明确了是安置给三人；实际取得房源联系单不同于决定安置，是先决定安置，后再发房源联系单。经质证，吴燕称房屋是因其残疾而安置，其应得大部分。本院认为，依原告提供的苏州市相城区黄桥街道办事处、苏州市相城区黄桥街道道胡湾村村民委员会共同盖章出具的情况说明及苏州市相城区黄桥街道道胡湾村村民委员的陈述，可证明本案诉争的位于苏州市相城区黄桥街道××朝阳花园××室房屋及××号自行车车库系政府依吴春生申请，安置给吴春生夫妻及女儿吴燕的安置房，该房屋应属吴春生、王根媛、吴燕三人享有权利。王根媛死亡，未有遗嘱，故其所享有份额应由其第一顺序继承人吴春生、吴林珍、吴鹤鸣、吴燕均分，即吴春生、吴燕应各享有涉案房屋的5/12的份额，吴鹤鸣、吴林珍应各享有涉案房屋的1/12的份额。2006年6月30日，吴春生、蒋平华、吴林珍至第三人黄桥房地产公司人处称将该房屋转让给蒋平华（吴林珍丈夫），并由蒋平华缴纳了购房款及相关费用，吴春生、蒋平华于2007年2月28日签订了《房屋买卖协议》，约定吴春生将本案诉争房屋转让给蒋平华，蒋平华除支付购房款外，另补偿吴春生40000元，该协议书于2007年3月2日经苏州市相城区黄桥镇法律服务所见证。此后，该房屋权属即登记于蒋平华、吴林珍名下。在此过程中，原告吴燕均未参与，也未签名，现三被告虽称吴燕知晓房屋转让事宜，且同意转让给蒋平华，但未提供相关证据，但吴春生也明确在拿房及转让安置房时均未告知吴燕；吴鹤鸣称在取得房源联系单后，吴春生、吴燕与其曾一起协商过，吴燕也称要将安置房卖给吴林珍，但其又称此后其未参与，不知后续事宜，吴燕对此否认，故本院认为三被告辩解吴燕知晓取得安置房并同意吴春生将本案所涉安置房转让给蒋平华的事实，依据不足，不予采信。原告提供村、镇部门出具的情况说明、证明，其中最早的于2014年11月7日出具，原告主张此时才知晓曾得到安置房，又经调查得出本案所涉安置房已由吴春生转让给蒋平华、吴林珍，原告称其向被告蒋平华、吴林珍协商要求归还房屋，但被告蒋平华、吴林珍于2015年9月将本案所涉房屋又转让案外人，故原告于2016年7月提起诉讼，未超过诉讼时效。本案所涉房屋安置给吴春生、王根媛、吴燕三人，依当事人的陈述，该情况三被告是明知的，在王根媛去世后，该房屋应有吴春生、吴燕、吴林珍、吴鹤鸣共有，在明知涉案房屋非吴春生一人所有情况下，吴春生与蒋平华签订的《房屋买卖协议书》，且吴燕现对此不认可，应认定该《房屋买卖协议书》无效，故该房屋理应返还。但因蒋平华、吴林珍在办理了涉案房屋的权属证书后又将该房转上给案外人吴建巧、乔进凤，且已将涉案房屋的权属证书过户登记于吴建巧、乔进凤名下，吴建巧、乔进凤已支付了相应价款并实际占有。而案外人吴建巧、乔进凤并不知涉案房是否有共有人的情况，其依原权属证书登记所有人及共有人情况进行买卖房屋并无过错，系善意方，故吴建巧、乔进凤与被告蒋平华、吴林珍间的《苏州市存量房买卖合同》合法有效，故涉案房屋无法返还吴春生、吴燕等人，因吴春生、蒋平华、吴林珍存在过错，应当折价补偿。涉案房屋经评估价值为人民币790373元，扣除蒋平华支付第三人黄桥房地产公司的购房费用169614.11元及支付给吴春生的40000元后，尚余580758.89元，吴燕应得其中5/12即241982.87元，第三人吴鹤鸣应得其中1/12即48396.57元。另吴春生所收取蒋平华支付40000元，该款也因由吴春生夫妻及吴燕三人享有，但吴春生取得该款时已60多岁，而三被告均称实际吴春生家经济较困难，且需照顾有残疾的吴燕，该款已用于日常开支，故本院认为该款不再作分割。因被告吴春生与被告蒋平华、吴林珍系共同侵权，应负连带赔偿责任，故被告蒋平华、吴林珍应共同给付原告吴燕人民币241982.87元及该款自2016年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止的利息；被告蒋平华、吴林珍应共同给付第三人吴鹤鸣人民币48396.57元，被告吴春生对上述给付款项均应负连带赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》六十一条、第七十六条、第七十八条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条及相关法律规定，判决如下：。一、被告蒋平华、吴林珍应共同给付原告吴燕人民币241982.87元及该款自2016年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止的利息。被告吴春生对此负连带清偿责任。二、被告蒋平华、吴林珍应给付第三人吴鹤鸣人民币48396.57元。被告吴春生对此负连带清偿责任。上述第一项、第二项内容中款项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6688元，评估费9172元，合计人民币15860元，由原告吴燕负担2787元，被告蒋平华、吴林珍负担22516元、第三人吴鹤鸣负担557元（该款原告吴燕已自愿垫付，不再退还，被告蒋平华、吴林珍及第三人吴鹤鸣负担之款，由被告蒋平华、吴林珍及第三人吴鹤鸣分别于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴燕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明代理审判员  黄 伟人民陪审员  王佩芬二〇一七年七月三十一日书 记 员  庄婷婷/