苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初1300号原告：李艳秋，女，1962年9月10日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司,住所地苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉，董事长。原告李艳秋与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称被告奥食卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日受理后，适用简易程序于2017年5月4日公开开庭对本案进行了审理。原告李艳秋到庭参加诉讼。被告奥食卡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李艳秋向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付三年所欠租金93027元；2、被告支付所欠租金的违约金20372元；3、被告支付所欠租金的利息7752元；4、被告经营不善，要求解除租赁合同，收回商铺，5、被告支付所有诉讼费用。审理中，原告明确违约金及利息的计算方式为：均按31009元为基准，分别从2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月1日起计算至实际支付之日止，其中，违约金按每日万分之三的标准计算，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。事实与理由：原、被告在2011年9月签订《租赁合同》：租赁物业位于苏州相城区元和街道××号商铺，至今原告未拿到一分钱租金，截至2015年12月31日止被告已欠原告三年租金合计93027元。被告的行为违反合同约定，损害了原告的利益。此外，原告至今未收到被告启动C馆全面营业的通知，也未收到过2016年租金协商通知或协议，且被告从未履行过《租赁合同》，故原告有权主张解除合同，收回涉案商铺。原告为维护自身汉益，现诉至法院。被告奥食卡公司书面辩称，1、认可被告欠付原告2013年1月1日至2015年12月31日止的租金93026.85元。2、原告不能同时主张违约金和利息，违约金应按给付日银行基准利率计算，合同约定的违约金过高，应以原告实际利息损失承担赔偿责任。根据双方签订的《租金支付补充协议》约定，对于2013年12月31日前的租金，在被告经营管理的项目场馆F栋取得《预售许可证》开始销售后半年内处理，但F馆至今未竣工，被告仅对2014年1月1日至2015年12月31日的租金赔偿原告的利息损失。3、被告积极履行双方签订的《租赁合同》，自合同签订后，被告进行了系统的招商运营，场馆C馆1至3层已有众多商家入驻，证明被告具有招商及运营的能力，并积极履行合同约定的义务，合同中约定的根本违约状况并未产生，不具备解除合同的条件。4、如果法院判决解除双方的《租赁合同》，原告应按照商铺面积分摊2013年1月1日至庭审日止我司运行过程中支付的物业管理费、设备管理费及能源费，该款应在诉请的租金中扣除。经审理查明，2011年9月25日，原告李艳秋（作为出租方、甲方）与被告奥食卡公司（作为租赁方、乙方）签订编号为（租）字20110925001号《租赁合同》一份，约定：“甲方将其位于苏州市相城区元和街道华元路880号苏州环球奥食卡城C馆地上三层3033号单元，建筑面积为24.44平方米出租给乙方使用；租赁期限为20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止；甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方确认与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业总价款为434299元，租赁期第三年至第五年间，乙方每年按照甲方购买该物业合同金额的119%的6%及该物业所在楼宇税前经营利润的30%按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方税前租金，该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方；乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。第一年至第十年期间，乙方擅自提前终止或解除本合同，按《商品房买卖合同》约定物业总价款的百分之二十支付甲方违约金”。合同还对双方权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。合同落款甲方处有原告签字，乙方处由被告加盖合同专用章。2014年8月20日，原告李艳秋（作为甲方）、被告奥食卡公司（作为乙方）与上海奥银房地产开发有限公司（作为丙方）签订《租金支付补充协议》，约定：“鉴于甲方已购买的丙方名下苏州东方国际名品城项目二馆3033号商铺。乙方应支付甲方租金共计31009元，截止到2013年12月31日乙方未付甲方租金共计31009元。现由于乙方资金周转问题，对于2013年12月31日之前的租金，在苏州东方国际名品城F栋取得《预售许可证》开始销售后半年内，乙方将做出统一处理，丙方对租金承担无限连带担保责任”。三方分别在协议落款处签名、盖章。另查明，坐落于苏州市相城区元和街道××室房屋的登记所有权人为原告李艳秋，房屋建筑面积为24.44平方米。以上事实，有原、被告身份信息、企业登记信息查询、《租赁合同》、《租金支付补充协议》、房屋所有权证及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》以及原告与被告奥食卡公司、上海奥银房地产开发有限公司签订《租金支付补充协议》，系双方真实意思的表示，并不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。根据双方《租赁合同》的约定，扣除免租期后，被告应当从2013年1月1日起开始向原告支付租金，由于该份合同中对租金标准的约定均不明确，根据《租金支付补充协议》中原、被告共同确认的至2013年12月31日租金31009元来推算，从第三年起即2013年开始每年租金为31009元，故原告现在主张2013年1月1日起至2015年12月31日期间的租金，经核算为93027元，本院予以认定。关于违约金，根据《租赁合同》约定，租金应在每个经营年度结束后45个工作日内支付，被告未能按约支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金，现被告逾期未支付租金，已违反合同约定，故原告主张违约金按照31009元为基准，分别自2014年3月11日、2015年3月11日、2016年3月10日起按每日万分之三的标准计算至实际支付当期租金之日止，合法有据，本院予以认定。被告辩称违约金的计算标准应调低至中国人民银行同期同类贷款基准利率，无事实及法律依据，不予采信。对于上述租金及违约金，本院认为，虽然原、被告在《租金支付补充协议》中约定在F栋开始销售半年内予以处理，但该履行期限的约定不明确，原告主张租金及违约金不受该约定的约束。因此，本院认定被告奥食卡公司应当向原告支付2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金合计93027元，并支付以31009元为基准，分别自2014年3月11日、2015年3月11日、2016年3月10日起按每日万分之三的标准计算至实际支付当期租金之日止的违约金。关于原告主张租金的利息损失及解除《租赁合同》的诉讼请求，本院认为，由于前述已支持了原告关于违约金的请求，故对该利息请求不再支持。关于解除合同，本院认为，《租赁合同》约定的租赁期限尚未届满，而涉案商铺作为产权式商铺，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资报酬。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。因此，对于包含本案原告李艳秋在内的小部分业主要求解除合同，返还商铺的请求，不予准许。被告奥食卡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李艳秋2013年1月1日至2015年12月31日的房屋租金93027元，并支付以31009元为基准，分别自2014年3月11日、2015年3月11日、2016年3月10日起按每日万分之三的标准计算至实际支付当期租金之日止的违约金（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李艳秋的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币1362元，由原告李艳秋负担62元，被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担1300元（被告负担之款，原告李艳秋已自愿垫付，本院予以退还，由被告在本判决生效之日起十日内直接支付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员  候佳芸二〇一七年七月三十一日书 记 员  陆锦枫