成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初3921号原告:余碧波，女，1979年11月18日出生，汉族，住四川省犍为县。委托诉讼代理人：蔡国荣，北京尚衡（成都）律师事务所律师。被告：王某，又名王志碧，女，1980年11月17日出生，汉族，住成都市新都区。委托诉讼代理人：黄胜基，四川兴超律师事务所律师。被告：宋某，男，2005年5月28日出生，汉族，住成都市新都区。法定代理人：王某，又名王志碧，女，1980年11月17日出生，汉族，住成都市新都区。委托诉讼代理人：黄胜基，四川兴超律师事务所律师。第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。法定代表人：徐万刚。原告余碧波诉被告王某、宋某及第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。余碧波及其委托诉讼代理人蔡国荣、王某及其委托诉讼代理人黄胜基、宋某的法定代理人王某及其委托诉讼代理人黄胜基到庭参加诉讼。第三人链家房地产经纪公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。余碧波向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》；2、请求判令王某、宋某退还余碧波支付的定金100000元并支付违约金108000元。事实和理由：2017年1月22日，经链家房地产经纪公司提供居间服务，余碧波与王某、宋某于2017年1月22日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》，约定余碧波购买王某、宋某所有的位于成都市新都区××单元××楼××房屋及地下××一个停车位。合同签订后，余碧波依约支付了购房定金100000元，积极履行了合同义务。王某、宋某在能够继续履行该合同的情况下拒不履行合同义务，经余碧波多次催告后王某、宋某仍拒不履行。王某、宋某辩称，同意余碧波要求解除双方于2017年1月22日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》。合同不能履行的原因是由于2017年3月24日施行的限购政策导致余碧波丧失购房主体资格，余碧波才是违约责任人。故请求判令第三人链家房地产经纪公司退还托管的购房定金100000元并退还替王某、宋某保管的房产证、国土证，同时要求余碧波赔偿王某、宋某律师费、误工费损失并驳回余碧波其它诉讼请求。链家房地产经纪公司未作答辩，也未提供书面证据材料。经审理查明：2017年1月22日，余碧波与王某签订《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》，约定余碧波以1080000元购买登记在宋继东名下位于成都市新都区新都镇xx路x号x栋x单元x层x号面积为153.38平方米的房屋及房屋内家具、家电、装饰装修、配套设施设备及位于成都市新都区××楼××面积为28.63平方米的地下车库。同日，余碧波、王某及链家房地产经纪公司签订《补充协议》，约定余碧波应支付给王某的购房定金100000元由链家房地产经纪公司托管，在托管期间，若因王某、宋某原因导致合同无法履行，王某、宋某同意在合同解除后托管方将该笔款项退还余碧波。《补充协议》约定，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价的10%的违约金，王某、宋某应在2017年4月15日前到其原借款机构办理完成涉案房屋解除抵押手续、承担相关费用。余碧波于2017年1月22日将购房定金转入链家房地产经纪公司账户。余碧波于2017年4月15日、2017年4月19日向王某邮寄送达了履约通知书，王某于2017年4月18日向余碧波邮寄送达了合同解约通知书，王某于2017年4月18日向链家房地产经纪公司送达了解除合同的告知书。庭审中，王某、宋某同意解除于2017年1月22日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》。另查明，王某与宋继东系夫妻关系，宋某系王某与宋继东之子，宋继东因病于2014年5月4日死亡，宋继东名下的位于成都市新都区新都镇xx号x栋x单元x层x号的房屋及位于成都市新都区××楼××地下车库由王某、宋某继承。王某、宋某至今未到其原借款机构办理完成涉案房屋解除抵押手续。本院所确认的上述事实，有余碧波提供的身份证复印件及工商登记信息复印件各1份、四川省人口信息（户籍）证明2份，证明主体适格；有余碧波提供的《交易方留存信息表》、《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》、《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》、房产证复印件、房屋及车库的国土证与公证书各1份，证明双方存在真实有效的房屋买卖合同及王某、宋某为该房屋及车库的实际权利人；有余碧波提供解约通知书1份及与王某、雷川的微信聊天记录，证明王某、宋某的违约情况；有余碧波提供的银行P0S单交易凭证，证明其支付购房定金100000元；有王某提供的定金收据2份，证明余碧波支付定金100000元，该定金由链家房地产经纪公司托管；有王某提供的履约通知书2份、解约通知书及告知书各1份，证明余碧波要求王某、宋某履约，王某、宋某要求解约。有余碧波及王某、宋某的当庭陈述，记录在卷。以上证据，经庭审举证、本院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以认证、采信。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，现就余碧波要求解除《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》；要求王某、宋某退还余碧波支付的定金100000元并支付违约金108000元两个问题分别进行分析评判。一、余碧波要求解除《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》。庭审中，王某、宋某同意解除《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，余碧波要求解除双方于2017年1月22日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。《补充协议》系余碧波、王某、宋某及链家房地产经纪公司三方签订，因《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》已解除，《补充协议》的合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，余碧波要求解除《补充协议》的诉讼请求成立，本院予以支持。二、王某、宋某退还余碧波支付的定金100000元并支付违约金108000元的问题。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》的内容系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。王某、宋某未按照约定履行解除涉案房屋抵押手续的义务，且以书面的形式表示要求解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，依照双方的约定，违约方须向守约方支付该房屋成交总价的10%的违约金，余碧波要求王某、宋某按照合同的约定支付违约金108000元的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，余碧波要求返还定金的诉讼请求成立，本院予以支持。根据《补充协议》的约定，若因王某、宋某原因导致合同无法履行，王某、宋某同意在合同解除后托管方将该笔款项退还余碧波。王某、宋某辩称由链家房地产经纪公司退还余碧波托管的购房定金100000元的辩称意见成立，本院予以采信。王某、宋某要求链家房地产经纪公司退还替王某、宋某保管的房产证、国土证，不属于本案审理的范围，王某、宋某可另行主张权利。王某、宋某要求余碧波赔偿王某、宋某律师费、误工费等损失，在庭审过程中，王某、宋某未就该主张提起反诉，本院对王某、宋某的该项主张不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除余碧波与王某、宋某于2017年1月22日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》；二、解除余碧波、王某、宋某与四川链家房地产经纪有限公司于2017年1月22日签订的《补充协议》；三、四川链家房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起五日内向余碧波返还定金100000元；四、王某、宋某应于本判决生效之日起五日内支付余碧波违约金108000元；五、驳回余碧波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元，由王某、宋某负担（此款已由余碧波垫付，由王某、宋某在履行本判决第四项确定的义务时一并支付给余碧波）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  文光辉二〇一七年七月十七日书记员  张 娜