安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0191民初2369号原告：徐维堂，男，1978年8月16日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原告：安广艳，女，1981年8月11日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。二原告共同委托诉讼代理人：鲁忠江，安徽安泰达律师事务所律师。被告：常青，女，1964年12月29日出生，汉族，住安徽省合肥市合经区。被告：孙贤，女，1987年10月2日出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。被告：孙铭，男，1996年8月14日出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。三被告共同委托诉讼代理人：胡太淮，安徽省淮南市田家庵区舜耕镇法律服务站法律工作者。原告徐维堂、安广艳与被告常青、孙贤、孙铭房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告徐维堂、安广艳及委托诉讼代理人鲁忠江、被告常青、孙贤、孙铭的共同委托诉讼代理人胡太淮均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐维堂、安广艳诉称：原、被告于2016年2月29签订了《存量房买卖合同》，约定：被告将位于合肥市芙蓉路与松林路交口明珠湖畔6栋X单元X室房屋（持证人系常青，共有人为孙贤、孙铭，常青系孙贤、孙铭的母亲）卖给我方，价款为980000元，过户期限为2016年6月15日前。常青保证出售此房系家人共同意思，并在签合同时，当场打电话给其他共有人说房屋已卖，由自己代为签名，我方当场支付了定金5万元。此后，我方积极联系被告协商付款及过户事宜，2016年5月19日，被告明确表示房子不卖了。原告诉至法院，请求判令：1、三被告继续履行房屋买卖合同；2、三被告承担原告租房费用2000元/月。经法院释明，2016年12月2日，原告将原诉讼请求变更为：1、解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；2、被告支付原告经济损失（以司法鉴定为准）包括定金损失等。被告常青答辩称：1、涉案房屋系三人按份共有，孙铭占60%、孙贤占20%、常青占20%，签合同前，我方将三人的三份产权证书提供给中介机构；2、2016年2月29日，经中介主持，原告未要求我提供委托手续，同我签订了房屋买卖合同。原告明知涉案房屋的权属情况与我缔结合同存在重大过失，孙铭、孙贤知道后强烈反对不予追认；3、原告仅交付5万元定金，尚未交付首付款，原告的损失应以其实际损失为限，原告诉请以市场价与合同价之间差价赔偿，与法无据。被告孙铭、孙贤答辩称：1、涉案房屋系三人共有财产，签订合同前，三人并未达成关于出售房屋的合意，原告明知房屋的权属，既未查看相关委托手续，亦未尽到必要的审查注重义务，我方作为被告主体不适格；2、签订合同前，常青将三份产权证提交给中介机构，原告查看房产证后，明知涉案房屋系三人共有，未得到我方同意授权下，故意与常青签订合同，原告有重大过失，房屋买卖合同依法无效，无效的合同自始没有法律约束力，该合同取得的财产应当返还，即常青应返还原告定金50000元并支付利息；3、原告的经济损失应以购房的实际损失为限，即为5万元的定金及利息，原告请求赔偿合同价与市场价的差价520028元与法无据。经审理查明：2016年2月29日，经合肥美诚地产营销有限公司（以下简称美诚公司）中介，原告徐维堂、安广艳（乙方）与被告常青、孙贤、孙铭（甲方）签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定：甲方将位于合肥市经济区芙蓉路与松林路交口明珠湖畔X幢X室房屋转让给乙方，建筑面积131.42平方米，价款980000元，定金50000元，定金在乙方履行合同后抵作房款，如甲方不履行合同，应双倍返还定金，如乙方不履行合同甲方收取的定金不予退还。乙方应于2016年6月15日前将40万元存入资金托管账户，并于当日办理存量房转移手续。徐维堂、安广艳、常青在合同及补充协议上签字，孙铭、孙贤因不在合肥，未在合同及协议上签字。合同签订当日，徐维堂、安广艳支付了定金50000元，常青出具了收条。涉案房屋系常青（占20%产权）、孙贤（占20%产权）、孙铭（占60%产权）三人共有，常青系孙铭、孙贤的母亲。孙贤于1987年出生，2009年结婚后一直住在淮南市，孙铭于1996年8月14日出生，就读于江南大学。签订合同前，常青将孙贤、孙铭及自己持有的房产证原件共三份交给中介公司，美诚公司出具了收条。徐维堂、安广艳查看了三份房产证原件。另查明：徐维堂、安广艳原居住在明珠湖畔小区，因计划在同小区换一套面积大的房屋。2016年3月17日，徐维堂（甲方）与江常圣、汤云芝（乙方）签订了《存量房买卖合同》，约定：甲方将其所有的合经区芙蓉路以北明珠湖畔小区X幢X室转让给乙方，建筑面积84.22平方米，价款720000元。该房屋已完成交易过户手续，徐维堂于2016年4月21日从资金托管中心支取房款560000元准备用于支付涉案房屋的首付款。2016年6月23日，常青函告徐维堂、安广艳、美诚公司，称：2016年5月初，共有人孙贤、孙铭不同意卖房，且未在买卖合同上签字，该房屋已无法买卖，我愿返还5万元定金。徐维堂、安广艳申请对涉案房屋的市场价值进行司法鉴定，本院予以准许。安徽新安房地产评估有限公司（以下简称新安公司）于2017年4月17日出具了皖新房估报字（2017）第71号房地产估价报告，结论为：涉案房屋2016年6月的市场价值为1500028元（建筑面积131.42平方米，单价11414元）。上述事实，有《存量房买卖合同》二份、《补充协议》、定金收条、银行流水、房产证收条、结婚证、学生证、三份房产证、函、皖新房估报字（2017）第71号房地产估价报告及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为：涉案房屋系常青、孙铭、孙贤共同共有，签订合同时，常青虽未出示孙铭、孙贤的授权委托书，鉴于常青与孙贤、孙铭的母子关系，且常青出示了三份房产证原件，故徐维堂、安广艳有理由相信常青有卖房的家事代理权。故2016年2月29日原告徐维堂、安广艳与被告常青签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为有效，双方理应按约履行各自的义务。徐维堂、安广艳已支付了定金并准备了首付款积极履行合同，常青以孙铭、孙贤不同意卖房为由拒绝履行合同已构成根本违约。现徐维堂、安广艳诉请解除合同，本院依法予以支持。合同解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除，被告常青于2016年12月2日收到变更后的诉讼请求。故涉案《存量房买卖合同》于2016年12月2日解除。常青应当返还徐维堂、安广艳购房定金50000元。徐维堂、安广艳诉请被告赔偿经济损失，为购买涉案房屋，二原告将其原有的同小区的住房以较低的价格出售，现房价迅速上涨，徐维堂、安广艳打算在同等地段另行购买同等面积的房屋需支付更多的价款，涉案合同的解除给徐维堂、安广艳造成了一定的经济损失。经司法鉴定涉案房屋2016年6月份的市场价值为1500028元，双方签订的合同价款是980000元，本院酌情判令被告常青赔偿原告徐维堂、安广艳经济损失200000元。被告孙铭、孙贤因未参与涉案房屋的买卖事宜，其依法不承担民事赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第（二）款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告徐维堂、安广艳、被告常青20**年2月19日签订的《存量房买卖合同》于2016年12月2日解除；二、被告常青于本判决书生效后十日内返还原告徐维堂、安广艳购房定金50000元；三、被告常青于本判决书生效后十日内赔偿原告徐维堂、安广艳经济损失200000元；四、驳回原告徐维堂、安广艳的其他诉讼请求。如果被告常青未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13600元，保全费5000元，鉴定费3050元，合计21650元，由被告常青承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 钱 越人民陪审员 薛 彦人民陪审员 王礼芬二〇一七年七月二日书 记 员 吴晶晶附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效；第九十四条第二款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……；第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。