山东省临沂市罗庄区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1311民初1854号原告：井文岩。委托诉讼代理人：赵传朋，山东君正义律师事务所律师。被告：临沂瑞坤置业有限公司；住所地：临沂市罗庄区湖北路东段。法定代表人：王兵，董事长。委托诉讼代理人：张坤。委托诉讼代理人：林久龙。原告井文岩与被告临沂瑞坤置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告井文岩及其委托诉讼代理人赵传朋、被告临沂瑞坤置业有限公司委托诉讼代理人张坤、林久龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告缴纳款项的利息33765.6元；2、判令被告支付违约赔偿金60000元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年10月10日，原告与被告签订YS×××号商品房预售合同，约定原告向被告购买房屋代码为2××7位于被告开发的××家园北区项目××号楼××单元××室商品房，并于同年11月6日在临沂市房产和住房保障局进行了备案。原告分三次全款缴纳购房款。后被告擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质，导致原告购买的商品房的品质发生根本变化。被告进行规划变更未书面告知原告，原告因此要求退房，并于2015年11月5日办理退房手续。原告多次与被告协商违约赔偿事宜，被告拒绝承担相应违约责任。为维护原告合法权益，依法诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告临沂瑞坤置业有限公司辩称，一、原告诉讼内容不成立。我公司总体规划于2014年1月22日临沂市规划局第二次局长办公会审批通过并公示后于2014年3月28日下发规划批文。公司严格按照总规文件制作与规划一致的沙盘并于2014年4月安装于销售中心。于2016年6月经临沂市规划局验收取得规划验收核准书。经过销售人员的介绍，充分了解房源所有信息及仔细研究过沙盘模型后，2014年6月25日井文岩签订认购协议，并于2014年8月7日缴纳首付182616元，并开始办理贷款，在办理过程中因其个人原因无法办理贷款（按照合同条款原告违约应承担违约责任）。经协商，我方放弃其违约责任，约定剩余房款分三期支付，2015年1月17日原告补齐剩余房款25万元。从规划审批、验收的实际情况及买卖发生的过程来看，我公司并没有“擅自改变公共部位和设施的使用性质”，自然不存在规划变更的问题，所以原告的诉讼原因不成立；二、本案原告退房的实际原因及过程和诉讼不一致。在2015年10月份，一期交付过程中，井文岩以一期××号楼前绿化过少为由提出要求退房。按照临沂市房产局规定及合同约定的退房条款，井文岩房屋事实不符合退房的要求，我公司不予办理退房手续。在此期间，井文岩一家多次到售楼处吵闹，严重影响公司正常工作秩序，并对之前的置业顾问刘宝峰进行要挟恐吓，下午下班后把刘宝峰堵到大会议室不让其下班。公司了解该情况后本着爱护员工的考虑同意其退房，原告于2015年11月26日提交退房申请，双方同意无条件确认终止买卖合同，双方签订退房申请且当日将房款退还原告。三、本案原告出示的退房证据。原告向法院出示的退房证据“瑞坤置业向房产局提出注销合同的申请中因规划原因”的书面材料。因临沂市房产局规定退房需按照合同约定的退房条款进行提报退房材料，井文岩的合同无论从房屋质量、规划、付款条件都达不到合同约定的解除条件，因井文岩多次吵闹售楼处、恐吓销售员等原因我公司不得不选择规划变更的问题来达到解除合同的目的，所以说该证据是无效的。请法院秉承公平、公正的态度，对扰乱正常市场秩序的行为予以明察，并作出公正判决。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据一、2014年11月6日，原、被告签订的商品房预售合同复印件一份，证明原、被告签订商品房买卖合同，原、被告合同关系存在及购买房产的相关信息、违约责任；证据二、退房申请复印件一份，证明退房时间和原因；证据三、定金收据复印件一份，证明交款时间及数额。被告对以上证据均无异议。被告为支持其答辩意见提交以下证据：证据一、2014年3月18日临沂市规划局下发的规划批文和规划局认定的总体规划图纸，证明被告小区和房屋规划没有变更，被告按照该规划建设房屋；证据二、退款凭证一份，证明被告于2015年11月26日将原告房款退还原告；原告对该两份证据的真实性无异议，但认为与本案无关联，质证认为，规划图纸系临沂市青啤地产有限公司关于××家园规划调整方案申请的批复，临沂市青啤地产有限公司与本案无直接关系，××家园调整规划内容未涉及××号楼，不能证明被告是按照批复对××号楼规划进行变更。本院认为以上证据客观真实，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证，据此认定以下事实：2014年11月6日，原告井文岩与被告临沂瑞坤置业有限公司签订商品房预售合同一份，约定购买××家园第××号楼××单元××室住宅楼房一套，封闭阳台数为1，预测建筑面积95.44平方米，其中套内建筑面积78.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.02平方米，双方对商品房单价、付款方式、交付期限、违约责任等均作了约定，其中买受人解除合同要求退房的情形有：面积误差比绝对值超出3%、出卖人逾期交房超过90日、规划设计变更等，合同第十条约定规划设计变更系指经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能，补充条款第五条关于小区有关配套、室外环境、附属物约定载明，经过规划部门核发批准未列入购房业主公共分摊面积和购房成本的建筑物、构筑物（会所、停车场、地下室、车库、幼儿园、学校等）归出卖人所有和处置，房屋以及房屋所在小区的室外环境以实际交付为准；在保证安全、不影响业主正常生活的前提下，出卖人可以根据需要架设、埋设缆线、管道，同时可以合理调整小区内通道和出口；第七条其他约定中载明，买受人在确认签订《商品房预售合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，出卖人在相关广告、宣传材料、样板间及其他表述或展示对买受人均不构成任何要约，如与本《商品房预售合同》及相关附件不一致的地方应以本《商品房预售合同》及相关附件所签订内容为准，《商品房预售合同》及相关附件未约定的，以实际交付的房屋标准为准，买受人在签订商品房预售合同时，所购房屋的主体建筑已经完工（或部分完工），买受人对所购房屋的套型及室内布局等情况已经充分知晓。2015年9月份原告发现所购买房屋院落外为停车位，认为与其之前从销售人员处了解到的门前系绿化的情况不符，要求退房，被告否认存在规划及设计变更，但2015年11月5日被告向临沂市房产管理局提交退房申请，双方于2015年11月26日办理退房手续，退房申请载明“本人井文岩于2014年6月25日，认购××项目××号楼××单元××室，并已交首期款452616（大写）肆拾伍万贰仟陆佰壹拾陆元整，现由于规划原因，本人自愿放弃对该房屋的认购，特此申请退房并退回已交首期款452616元！”，同日被告将全部购房款项退还原告账户。本院认为，原、被告于2014年11月6日签订的商品房预售合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，自签订之日生效，合同对双方当事人均有约束力。2015年11月26日双方签订退房协议同时被告将原告所缴购房款退还原告，应视为双方已解除合同。原告主张被告存在规划设计变更未提供充分证据证实，即使存在其所述的交付房屋门前绿化与销售人员陈述不一致的情形亦不符合合同约定的解除条件，更不符合合同目的不能实现的法定解除条件，原、被告解除合同的行为应认定为双方协商一致解除，因此原告未提供充分证据证实系因被告过错最终导致合同解除，在合同解除一年后再行要求被告支付缴纳款项利息并支付违约赔偿金60000元无依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：驳回原告井文岩的诉讼请求。案件受理费2145元，由原告井文岩负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  董明君审 判 员  陈黎明人民陪审员  吕全军二〇一七年七月二十四日书 记 员  咸瑞升