山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初893号原告：中国银行股份有限公司海阳支行。住所地：海阳市痗政路***号。负责人：戚卫旻，该行行长。委托诉讼代理人：李京蓉，山东息相通律师事务所律师。被告：姚桂霞，女，1977年9月28日出生，汉族，住山东省陵县。被告：海阳市凤阳置业有限公司。住所地：海阳市凤城街道办事处建设村。法定代表人：王平，该公司经理。委托诉讼代理人：张晓飞，该公司员工。被告：山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司。住所地：烟台市芝罘区泰晤士新城**号楼***号。法定代表人：汝吉磊，该公司执行董事兼总经理。原告中国银行股份有限公司海阳支行(以下简称中国银行海阳支行)与被告姚桂霞、海阳市凤阳置业有限公司(以下简称海阳凤阳公司)、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司(以下简称山东润成担保烟台分公司)金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李京蓉到庭参加诉讼，被告海阳凤阳公司委托诉讼代理人张晓飞到庭参加诉讼，被告姚桂霞、山东润成担保烟台分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行海阳支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》；2、判令被告偿还贷款本金380003.18元，利息3098.64元，罚息18.46元，共计383120.28元。（计算至2017年1月17日）并按原合同约定的利率给付自2017年1月18日起至判决生效之日的利息、罚息，支付律师代理费21000元，共计404120.28元；3、被告凤阳公司、山东润成担保烟台分公司在合同约定的范围内承担连带还款责任；4、依法确认原告对被告所有的位于凤阳家苑西区1号楼1单元401号住房享有抵押权和对该房屋拍卖后的价值优先受偿权。事实与理由：2014年4月16日，被告姚桂霞因购买凤阳家苑西区1号楼1单元401号住房缺少资金，与原告签订了《个人一手住房贷款合同》，向原告贷款410000元，期限20年，自2014年4月16日起至2034年4月16日止，被告按月等额本息还款，并以其购买的位于凤阳家苑西区1号楼1单元401号住房为上述借款进行担保，被告凤阳公司、山东润成担保烟台分公司对本合同提供连带保证责任。合同订立后，原告依约发放贷款。截止到2017年1月17日，被告偿还贷款本金29996.82元，利息60811.17元，罚息184.52元，共计90992.51元。现被告姚桂霞已逾期还款，严重违约，故诉法院请求判如所请。被告姚桂霞未答辩。被告海阳凤阳公司辩称，对原告起诉的事实理由认可。被告山东润成担保烟台分公司未答辩。本院经审理认定如下事实：2014年4月16日，原告与被告姚桂霞、海阳凤阳公司签订《个人一手住房贷款合同》。合同约定：借款人姚桂霞，贷款人中国银行海阳支行，保证人(开发商)海阳凤阳公司；贷款金额人民币410000元，期限20年，自贷款人实际放款日起算；贷款用途仅限于借款人购买本合同约定海阳市凤阳家苑西区1号楼1单元401号，购房总价585715元。贷款利率为浮动利率方式，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起第12个月重新定价一次(重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日)；第一个浮动周期内，贷款月利率为5.46‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。计息按贷款人适用的计息方式计算利息，每月的结息日和付息日为实际放款日，若贷款的最后一期到期日不在结息日和付息日，则该贷款的最后一期到期日为结息日和付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部份，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款的偿还按月等额本息还款，还款期数共计240期。借款人应在贷款人处设立帐户，户名姚桂霞，帐号23×××84，作为本合同项下贷款的指定还款帐户。若借款人指定还款帐户发生变更，应在最近一个约定还款日之前7日内书面通知贷款人。由于借款人未及时告知贷款人造成的后果由借款人承担。如放款日与还款日不对应，首期、末期还款金额按实际天数计算；如在非结息日遇合同约定的利率调整，计算方式为分段计息：上次结息日到利率调整的前一天用旧利率计算，利率调整日到本结息日的前一天用新利率计算。本合同项下的担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋(下称抵押物)向贷款人提供抵押担保。该合同签订的当天，被告姚桂霞用其购买的凤阳家苑西区1号楼1单元401号商品房作为抵押物到海阳市住房保障和交易中心办理了海房预凤城字第20140725号抵押权预告登记。2014年4月16日，保证人山东润成担保烟台分公司作与原告签订《个人贷款保证合同》。保证责任为连带责任保证。同日，被告山东润成担保烟台分公司作为出质人与原告作为质权人，双方签订《个人贷款保证金质押合同》。合同约定：本合同之合同为质权人与借款人姚桂霞之间签署的《个人一手房贷款合同》；主合同项下的债权构成本合同之主债权，包括本金、利息、违约金、赔偿金、质押物保管费用、实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等)，因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。出质人在质权人处开立保证金专用帐户，帐号为20×××29。出质人提供保证金质押，按照贷款金额1%存入保证金专用帐户。保证金质押方式为全程质押担保，出质人以质押物对之承担担保责任。出质人将资金转入上述保证金帐户，即视为移交质权人占有，作为附件对借款合同的担保；未经质权人书面同意，在主债权被清偿前，出质人不得支取或要求返还已交付的保证金，也不能使用保证帐户进行收付结算。质权的效力及于保证金所生利息，质权人有权占有保证金所生利息，用于清偿主债权。原告提供的银行电子回单载明，被告山东润成担保烟台分公司向合同中约定的帐户转入4100元。2014年4月16日，原告依借款合同的约定将被告姚桂霞所借款项410000元转入被告海阳凤阳公司银行帐户。被告姚桂霞应偿还贷款本金及利息日为每月16日。自2014年4月16日起，至2016年11月30日止，被告姚桂霞通过其持有的在原告处开设的62×××86银行卡(帐号23×××84)共偿还银行借款本金29996.82元，利息60811.17元，罚息184.52元(有贷款已还款明细清单为凭)。原告请求被告偿还的贷款本金380003.18元(410000元-29996.82元)，利息3098.64元（月利率5.46‰)，罚息18.46元(月利率5.46‰的1.5倍)。原告请求律师代理费21000元，依据合同约定及《山东省律师服务收费标准》；计算方式为基础服务费2000元，1-10万部分按照6%计费6000元，10-100万部分按照5%计费，283120.28元×5%=14156元，上述费用合计22156元，原告仅要求21000元。庭审中，原告因被告没有偿还贷款本息，且起诉时计算至2017年1月17日，故请求解除《个人一手房贷款合同》，并按合同约定的利率给付自2017年1月18日起至贷款实际还清之日止的利息、罚息，由被告海阳凤阳公司、山东润成担保烟台分公司承担连带还款责任；请求依法确认享有被告姚桂霞所有的位于海阳市凤阳家苑西区1号楼1单元401号房屋的抵押权及该房屋拍卖后的优先受偿权。被告凤阳公司称，涉案房屋没有交付，没有通过综合验收。本院认为，本案原告与被告姚桂霞签订的《个人一手房贷款合同》，以及为确保该借款合同的履行，而由该被告用其购买的商品房办理所有权预告抵押登记、被告海阳凤阳公司、山东润成担保烟台分公司与原告签订的《个人贷款保证金质押合同》以及原告与山东润成担保烟台分公司签订《个人贷款保证合同》，均是当事人真实的意思表示，上述合同均为有效合同，应受法律保护。原告按照合同约定将贷款发放至被告海阳凤阳公司帐户内，并由被告姚桂霞履行部分付款义务，原告所提供的证据足以证明原告已经履行合同的出借义务。因此，本院对原告提供的证据及所主张的事实予以确认。上述主合同及其从合同均约定如被告违约偿还原告贷款，应承担主合同项下贷款本息以及律师代理费，故原告关于律师代理费的请求符合合同约定，且原告律师费的收取标准也未超出《山东省律师服务收费标准指导意见》，故本院予以认定。据此，原告请求被告姚桂霞偿还原告贷款本金380003.18元，利息3098.64元，罚息18.46元，律师代理费21000元，合计404120.28元，于法有据，且符合合同约定，本院予以支持。被告姚桂霞用其购买房屋作为抵押，并到海阳市住房保障和交易中心办理了抵押权预告登记，原告依据该抵押权预告登记而请求确认享有该抵押物的抵押权和优先受偿权，因原、被告办理的是抵押权预告登记，而非抵押权登记，故原告该请求不符合法律规定，本院不予以认定。被告海阳凤阳公司根据合同约定承担的是阶段性连带责任保证，由于被告姚桂霞违约偿还银行贷款本息，致使原告依据合同约定提前要求被告清偿未到期债权，且此过程中没有办理正式抵押权登记，所以该被告应当按照合同约定承担连带保证责任。被告山东润成担保烟台分公司作为保证人、出质人，依据贷款保证合同及保证金质押合同的约定是连带保证责任，承保的债务是本金、利息(包括法定利息、约定利息、复利、罚息)、违约金、赔偿金、实现债权的费用(包括但不限于诉讼费用、公证费用、执行费用等)、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。原告请求该被告承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第(二)项、第一零百七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司海阳支行与被告姚桂霞签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告姚桂霞于本判决生效后十日内付给原告中国银行股份有限公司海阳支行借款本金380003.18元，利息3098.64元，罚息18.46元，共计383120.28元(计算至2017年1月17日)，并按合同约定的利率支付自2017年1月18日起至判决本金清偿之日止的利息、罚息；支付律师代理费21000元，合计404120.28元；三、被告海阳市凤阳置业有限公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司对上述债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司海阳支行请求确认享有对被告姚桂霞所有的位于凤阳家苑西区1号楼1单元401号房屋的抵押权和对该房屋拍卖后价值的优先受偿权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7362元，减半收取3681元，由被告姚桂霞负担；被告海阳市凤阳置业有限公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司承担连带保证责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙洪杰二〇一七年七月五日书记员  张 媛