江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终752号上诉人（原审原告）：黄军。上诉人（原审原告）：孙红慧。委托诉讼代理人：钱洋、熊一玲，上海普世（昆山）律师事务所律师，代理上述两上诉人。上诉人（原审被告）：留大学。被上诉人（原审被告）：李德秀。委托诉讼代理人：陈诚、吴金华，江苏君中律师事务所律师。上诉人黄军、孙红慧、留大学因与被上诉人李德秀房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初12359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄军、孙红慧上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、留大学代李德秀签订涉案房屋买卖合同的行为构成表见代理，应当对李德秀发生法律效率，由李德秀承担全部赔偿责任。2、黄军、孙红慧在本案中按约缴纳了定金，如约履行了合同的义务，不存在任何过错，李德秀应当承担黄军、孙红慧全部损失。上诉人留大学上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案的房屋所有权人是李德秀、曾幼明，留大学系无权代理，黄军、孙红慧与李德秀之间不存在房屋买卖关系。2、本案中，留大学无权代理，导致涉案房屋买卖无法履行，留大学仅仅承担缔约过失责任。考虑到本案中房屋中介、留大学、黄军、孙红慧均存在过错，相应的损失应当由各方分摊，一审法院判决认定的违约金过高。被上诉人李德秀辩称，同意上诉人留大学的上诉意见。原审原告黄军、孙红慧向一审法院起诉请求：1、解除原审原、被告之间签订的房屋买卖合同；2、原审被告返还购房定金20000元；3、两原审被告向原审原告支付违约金121600元（以房屋总价608000×20%计），4、本案的诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实：位于昆山市××浦镇××楼××室的房屋（建筑面积86.64平方米）的房屋所有权人是李德秀、曾幼明，产权登记时间为2010年8月30日，共有情况是共同共有。原审被告李德秀与曾幼明系夫妻关系，双方于1997年2月26日登记结婚。2016年2月23日，原审原告孙红慧作为购买方（乙方）与出售方原审被告留大学（甲方）及居间方昆山全家福房产资讯有限公司（丙方）签订《昆山全家福房产房屋买卖合同》一份，约定：甲方同意将坐落在昆山市张浦镇新吴街288号楼806室（房屋产权证号17××64，土地使用权证号：218169），建筑面积86.64平方米的房屋出售给乙方，上述房产转让价款为608000元；甲方应在签约当日将该房屋的房产证和土地证由丙方代管，并经双方同意于2016年4月30日前办理过户手续；甲方保证上述房屋权属清楚，且已告知产权共有人并取得其同意出售此房屋，若因产权纠纷或产权共有人不履行本合同，则由甲方承担本合同中约定之违约责任；甲乙双方中若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，违约金的条款独立于本合同，不因本合同无效而无效；若因产权人不到场，由代理人代其签订本合同，则代理人必须要确保已征得产权人同意或出具真实有效的委托书，若因代理人隐瞒实情或委托书无效导致本合同不能履行，则代理人应承担本合同之违约责任；签订合同当日乙方支付甲方购房定金20000元，等乙方贷款审批通过后乙方支付甲方首付款188000元给甲方还贷款，乙方银行贷款395000元在银行房贷3个工作日内由银行直接打入甲方银行账户，剩余35000元在过户当日交由乙方保管，待双方约定交房当日，甲方将此房水电、物业、燃气等结清后由丙方当面交付甲方。两原审原告及原审被告留大学均未能确认在该合同甲方处“李德秀”签名系其本人所签，原审被告留大学自认系其代签。当日，原审原告黄军、孙红慧向原审被告留大学支付购房定金20000元。原审原告遂按约向银行申请购房贷款。后原审原告与原审被告留大学就涉案房屋买卖合同是否继续履行产生分歧，原审原告为此诉诸一审法院。另查明，2016年4月27日，原审被告留大学与原审原告黄军及居间方协商涉案房屋买卖事宜，原审被告留大学表述：因原审被告李德秀欠原审被告留大学钱款，原审被告李德秀将涉案买卖房屋给原审被告留大学居住，原审被告李德秀明确不同意卖房，在2015年的时候原审被告李德秀同意留大学卖房，签合同后突然不同意卖了，中间没有联系不知道。原审原告黄军陈述：在房屋出售当时，原审被告留大学说出售房子实际是留大学的，因为限购所以挂名在亲戚李德秀名下。庭审中，原审被告李德秀、留大学均陈述双方系亲属关系，房屋权属证书及身份征证件复印件均在原审被告留大学处。一审法院认为，本案原审原告孙红慧与原审被告留大学签订的房屋买卖合同约定由原审被告留大学出售昆山市××浦镇××楼××室的房屋，但该房屋的产权人是原审被告李德秀及曾幼明，原审被告留大学作为产权人的亲属持权属证书及身份证明资料与原审原告签订房屋买卖合同是否构成表见代理是本案的争议焦点。根据庭审中双方的陈述及原审原告提供的录音资料可知，原审原告明知原审被告留大学不是房屋产权人，未向产权人核实且未审核留大学的授权委托情况，仅凭原审被告留大学所持证件即签署房屋买卖合同，原审被告留大学签约行为未达到足以使人相信其具有代理产权人出售房屋的程度，不构成表见代理，原审被告留大学与原审原告孙红慧签订涉案房屋买卖合同系无权代理，合同签订后的法律后果应由原审被告留大学自行承担。原审原告主张原审被告李德秀承担返还定金及支付违约金的责任无合同及法律依据，一审法院不予支持。原审原告孙红慧与原审被告留大学双方签订房屋买卖合同之时是双方真实意思的表示，合同属合法有效，原审被告留大学因未取得房屋产权人同意事后也未能得到产权人追认导致涉案房屋买卖合同未能履行，原审原告主张解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，原审被告留大学应当返还已向原审原告收取的定金20000元，并承担导致合同解除的违约责任。关于违约金的金额，原审原告主张按房屋总成交价的20%计算，一审法院综合考虑原审原告在签约之时的未尽到审慎注意义务，且仅支付20000元定金的实际情况，酌情确定违约金为60800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、原审原告孙红慧与原审被告留大学于2016年2月23日签订的《房屋买卖合同》解除。二、原审被告留大学于本判决生效后十日内向原审原告孙红慧、黄军返还定金20000元。三、原审被告留大学于本判决生效后十日内向原审原告孙红慧、黄军支付违约金60800元。四、驳回原审原告黄军、孙红慧的其他诉讼请求。案件受理费9880元，减半收取4940元，由原审原告黄军、孙红慧承担2121元，原审被告留大学承担2819元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据双方的陈述及录音资料等证据证实，黄军、孙红慧明知留大学不是房屋产权人，未向产权人核实且留大学也未出示产权人的授权委托书，仅凭留大学所持证件和口头陈述就认为其有代理权，签订了涉案房屋买卖合同，黄军、孙红慧自身也存在一定的过错，留大学的行为未达到足以使人相信其具有代理产权人出售房屋的程度，不构成表见代理。留大学与孙红慧签订的涉案房屋买卖合同事后未得到产权人的追认，合同签订后的法律后果对李德秀不发生法律效力，应由留大学自行承担。鉴于黄军、孙红慧与留大学签订涉案房屋买卖合同的过程中，黄军、孙红慧自身也存在一定的过错，故一审法院依照本案房屋买卖合同的约定，结合双方当事人的过错，涉案房屋的市场行情，酌情认定违约金60800元，并无不当。综上所述，上诉人黄军、孙红慧、留大学的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19760元，由上诉人孙红慧、黄军负担9880元，由上诉人留大学负担9880元。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  郑 雄审判员  周 红二〇一七年七月十一日书记员  陈闵悦