四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川17民终582号上诉人（原审原告）：大竹县昊岳商贸有限责任公司。住所地：大竹县。诉讼代表人：陈祥富，该公司清算组组长。委托诉讼代理人：田文茂，四川星源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙建国，男，汉族，生于1963年10月27日，户籍地为大竹县，现在服刑。上诉人大竹县昊岳商贸有限责任公司（以下简称昊岳公司）因与被上诉人孙建国委托合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院（2015）大竹民初字第2300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昊岳公司上诉请求：撤销一审判决，确认双方建立的法律关系性质为委托合同关系并依法改判被上诉人向上诉人支付收取的购房款4528701.55元及其占用期间的利息。事实和理由：一审判决对本案法律关系的认定违背了以事实为依据、以法律为准绳的基本原则，本案应按后一合同认定属委托代理关系而非一审判决认定的买卖合同关系。孙建国辩称，一审判决对本案法律关系、性质的认定正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。昊岳公司向一审法院起诉请求：1.判决孙建国向昊岳公司支付其代理昊岳公司收取的购房款和办证费用共计3472701.55元及其占用期间的利息（从2007年5月1日起按银行同期贷款利率计算至付清之日）；2.本案诉讼费用由孙建国负担。2015年11月16日，昊岳公司将诉讼请求第1项变更为：判决孙建国向昊岳公司支付其代理昊岳公司收取的购房款和办证费用共计4528701.55元及其占用期间的利息（从2007年5月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日）。一审法院认定事实：1999年5月25日，大竹县计划委员会作出《关于大竹县国营商业总公司旧城改造项目的批复》，同意该公司对百货公司等联合改建“三八片区”，建筑地址位于大竹县竹阳镇新华街范围内。2000年5月10日，大竹县人民政府作出《关于县国营商业总公司所属国有土地的批复》，同意该公司所属县百货公司等联建商贸综合楼使用“三八片区”范围内国有土地2611平方米，土地用途为综合用地。昊岳公司系大竹县百货公司改制而来的。2007年4月1日，昊岳公司（甲方）与孙建国（乙方）签订了《商贸中心城A幢底层营业厅产权买卖协议》，甲方将即将竣工的大竹县商贸中心城A幢底层营业厅产权整体出售给乙方，协议约定：1.标的物面积、界址：A幢底层营业厅整体面积约1000平方米，最终面积以国家规定为准，标的物的界址以实际图纸为准；2.借款及付款方式：A幢底层营业厅整体出售单价为20900元/平方米，总价款为2090万元，最终以房产登记部门核定面积，多退少补；本协议签订之日起乙方首付400万元，2007年4月20日付500万元，2007年4月30日付200万元，2007年5月30日付800万元，2007年6月30日付300万元，余款待房产证、土地证两证办妥时一并付清；各种税费缴付按国家规定由甲方、乙方各自承担；3.违约责任：本协议签订后，甲方不得再对第三者出售，甲方同意乙方交付首付款后可以进场装修，装修费由乙方自行承担。乙方必须按约定期限支付购房款，不得拖延或拒付，如果甲方再对第三者出售，乙方到约定期限拖延或拒付，视为违约。如有违约行为，由违约方支付守约方违约金400万元。乙方在甲方正式交房时必须达到购房总价款的95%，否则甲方不交付房产，且不承担装修费用；4.本协议为甲方、乙方共同约定意向协议，自签约之日乙方交纳首付款时即时生效。昊岳公司法定代表人唐德竹、孙建国在协议上签字，并加盖了昊岳公司的公章。后孙建国分别于2007年4月2日、2007年4月23日、2007年4月30日、向昊岳公司支付购房预付款400万元，250万元、200万元，合计850万元。2007年5月31日，孙建国又向昊岳公司支付购房款，昊岳公司给孙建国出具了收到孙建国购房款800万元的收据1张，同日，孙建国给昊岳公司出具了“欠到昊岳公司购房款100万元”欠条1张。后昊岳公司与孙建国签订委托书，内容为:昊岳公司委托孙建国分割出售大竹县商贸中心城A幢底层营业厅，由孙建国与购买人商谈位置、面积、价款、付款期限并与购买人草签《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》，同时约定最低售价每平方米不得低于20900元，如果低于此价，由受托人补足到20900元，如果高于此价，高于部分奖励2‰，报酬按销售总额2.5‰提成，孙建国向昊岳公司交抵押款850万元，首付400万元，余款在2007年4月30日前交清等。昊岳公司法定代表人唐德竹、孙建国在委托书上签名，委托书落款时间为2007年4月2日。2008年1月9日，大竹县商贸中心城A幢在大竹县人民政府办理了国有土地使用权登记[大竹县国用第（00042）号]。2008年11月21日，大竹县商贸中心城A幢在大竹县人民政府办理了房屋所有权登记[大竹县房权证竹阳镇第（00028039）号]。2007年4月30日至2008年5月19日，孙建国自行组织销售团队先后将商贸中心城A幢底层营业厅分成52户对外出售，除第25-29号门市是孙建国以其名义分别与购买者陈昊、何席西、罗小刚签订的《门市出售合同》之外，其余48户均是孙建国以昊岳公司委托代理人的名义与各购买者签订的《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》，协议有部分加盖有昊岳公司的公章。孙建国共收取52户购买者购房款19664580元、办理房屋产权证费用435252.60元，共计20100832.60元，房屋产权总面积为1009.22平方米，合同销售总价款为25403655.05元。2008年9月2日，孙建国因涉嫌犯罪外逃，下落不明。2010年10月13日，孙建国因犯合同诈骗罪被大竹县人民法院判处有期徒刑14年。孙建国不服提出上诉，达州市中级人民法院于2011年1月21日作出终审裁定：驳回上诉、维持原判。审理中，一审法院就昊岳公司主张的法律关系性质与该院根据案件事实认定的不一致，告知昊岳公司可以变更诉讼请求，昊岳公司书面回复不变更诉讼请求。一审法院认为，一、关于昊岳公司与孙建国签订的买卖合同的效力问题。虽然昊岳公司与孙建国签订商贸中心城A幢底层营业厅买卖合同时，该建筑物没有竣工，更没有办理国有土地使用权、房屋产权登记，但2008年1月9日和2008年11月21日，大竹县商贸中心城A幢已分别办理了国有土地使用权登记和房屋所有权登记。该买卖合同系当事人真实意思表示，应当有效，昊岳公司主张该买卖合同无效的主张，不予支持。二、买卖合同关系与委托合同的关系问题。虽然昊岳公司法定代表人与孙建国于2007年4月2日即签订买卖合同的次日签订了委托书，但双方并未按照委托书由孙建国向昊岳公司交抵押款850万元（首付400万元，余款在2007年4月30日前交清），而是仍由孙建国按照买卖合同的约定分别于2007年4月2日、2007年4月23日、2007年4月30日、2007年5月31日向昊岳公司支付的购房预付款1650万元，昊岳公司也均是向孙建国出具的交款事由为购房预付款的收据，而非售房抵押款，且孙建国截止2015年5月31日交付的购房款数额为1650万元远远超出委托书约定的抵押款850万元。从以上事实分析，昊岳公司与孙建国仍履行的是买卖合同，且签订的委托书也并未约定买卖合同终止履行，双方仍系买卖合同关系。孙建国根据落款时间为2007年4月2日委托书作为昊岳公司的委托人以昊岳公司的名义与相关购房户签订《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》，出售商贸中心城A幢底层营业厅，系对外的法律关系，即对外孙建国系昊岳公司的委托人，双方对外系委托关系。昊岳公司与孙建国对外委托关系，不能改变双方对内仍系买卖合同关系的法律性质，昊岳公司与孙建国应按照买卖合同履行各自的权利义务。由于一审法院认定的昊岳公司与孙建国之间为买卖合同法律关系，这与昊岳公司主张的昊岳公司与孙建国之间为委托合同法律关系性质不一致，告知昊岳公司可以变更诉讼请求，昊岳公司明确表示不予变更诉讼请求。人民法院审理案件是在当事人诉请范围内进行，当事人的诉讼请求必然是建立在人民法院认定的法律关系之上的，法院仅就该法律关系的性质作出裁判，现昊岳公司不予变更诉讼请求，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，昊岳公司根据委托合同关系要求孙建国向昊岳公司支付其代理昊岳公司收取的购房款和办证费用共计4528701.55元及其占用期间的利息（从2007年5月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日）的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、第三百九十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、第七十四条之规定，判决：驳回大竹县昊岳商贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费43029.61元，由大竹县昊岳商贸有限责任公司负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。对一审判决认定的事实均无异议。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。二审还查明，2007年4月2日，上诉人昊岳公司当时的法定代表人唐德竹与被上诉人孙建国签订《委托书》时并未告知昊岳公司及其股东会。本院认为，本案二审中争议的焦点就是上诉人昊岳公司与被上诉人孙建国之间在本案中应当适用委托合同还是买卖合同法律关系进行处理。2007年4月1日，上诉人昊岳公司与被上诉人孙建国签订《商贸中心城A幢底层营业厅产权买卖协议》时，大竹县商贸中心城A幢尚未竣工，也未办理国有土地使用权、房屋产权登记，但2008年1月9日和2008年11月21日，大竹县商贸中心城A幢已分别办理了国有土地使用权登记和房屋所有权登记，且该买卖合同系双方当事人真实意思表示，一审判决认定其合法有效正确。虽签订买卖协议的次日，上诉人昊岳公司当时的法定代表人唐德竹与被上诉人孙建国签订《委托书》，但唐德竹当时并未将此情况告知昊岳公司及其股东会，同时此后，被上诉人孙建国亦是按照买卖协议的约定向上诉人昊岳公司多次支付购房款，上诉人昊岳公司亦多次出具购房预付款收据（购房预付款收据共计1650万元，另孙建国向昊岳公司出具了100万元购房款欠条一张），即使被上诉人孙建国并未完全按照买卖协议约定的时间、金额支付全部购房款，也并非是履行的《委托书》约定的支付抵押款850万元。因此，一审判决认定上诉人昊岳公司与被上诉人孙建国之间在本案中应当适用买卖合同法律关系进行处理并无不当，昊岳公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43029.61元，由上诉人大竹县昊岳商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇一七年七月十八日书记员 冯泽林