苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初274号原告：顾赛月，女，1981年6月25日生，汉族，住江苏省南通市开发区。委托诉讼代理人：张建党，江苏孙吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔可，江苏孙吴律师事务所实习律师。被告：唐冬梅，女，1982年1月23日生，汉族，住四川省岳池县，现住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：祝友良，江苏安孚律师事务所律师。被告：苏州房好多网络科技有限公司，住所地苏州工业园区星海街198号星海大厦4幢801室。法定代表人：朱英杰，总经理。委托诉讼代理人：张静，该公司员工。原告顾赛月与被告唐冬梅定金合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月23日公开开庭进行了审理，原告顾赛月的委托诉讼代理人张建党、乔可、被告唐冬梅的委托诉讼代理人祝友良到庭参加诉讼。审理中，依据原告顾赛月申请，本院依法追加苏州房好多网络科技有限公司（以下简称房好多公司）为被告参加诉讼，并于2017年4月12日再次公开开庭进行了审理，原告顾赛月的委托诉讼代理人张建党、乔可、被告唐冬梅的委托诉讼代理人祝友良、被告房好多公司的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾赛月向本院提起诉讼：1、依法解除原、被告签订的《定金协议》，判令被告退还购房定金50000元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告拟购买被告唐冬梅所有的相城区欧风丽苑25幢303室，双方于2016年10月1日签订《定金协议》，原告预付购房定金50000元。2016年10月4日，苏州颁布限购政策，由于原告系外地户口，在苏州已有两套房屋，且贷款亦被限贷，无法再履行定金协议，因与被告唐冬梅协商未果，故诉至法院。被告唐冬梅辩称，1、《定金协议》真实有效，原告无权解除；2、原告应对定金损失自行承担责任，原告在签订《定金协议》前已经购买过两套住房，且本次是通过房产中介交易，其熟知房产买卖的过程与条件及苏州的购房政策。中介已经向双方明示了各自的情况及风险后，原告是在其明知没有购房资格的情况下与被告进行的房产交易，应由其个人承担相应的经济和法律责任。被告积极履行合同，没有任何违约情形。3、保留追究原告违约责任的权利。被告房好多公司辩称，原告对苏州的购房政策是了解的，签约时也会告知原告苏州购房政策。50000元定金在我司账户，法院判给哪方我就给哪方。本院经审理查明，2016年10月1日，被告唐冬梅作为出卖方（甲方）与原告顾赛月作为买受方（乙方）签订《定金协议》一份，约定：乙方向甲方定购坐落于苏州市相城区××室房产；建筑面积140.78平方米；房产总价款为2530000元，其中买受人于签订本协议当日支付给出卖方定金人民币50000元；房屋价款具体支付方式约定为贷款支付，除贷款外，其他部分以现金支付，贷款额度不足或者在买卖双方约定的期限内无法办理贷款，则买方应以现金方式补足；遭遇不可抗力，且受不可抗力影响的一方在不可抗力发生之日起7日内及时书面告知对方、并在合理时间内提供证明的，免除其因不可抗力而导致本合同全部或者部分条款无法履行的相应违约责任。附件一补充协议中双方又约定：甲乙双方约定于2016年12月15日前共同前往房屋登记机构办理资金托管手续；在甲方提供房产证、土地证原件之前，甲方自愿将定金存放于苏州房好多网络科技有限公司处，苏州房好多网络科技有限公司仅配合保管此款项，不承担任何责任。《定金协议》签订当日，原告支付定金50000元，被告唐冬梅出具定金收据，载明：本人唐冬梅（姓名）身份证号码：今收到买方：顾赛月（姓名）购买苏州市相城区欧风丽苑25幢303室（小区）房屋定金人民币￥50000／元（大写：伍万元整），此款项存放于苏州房好多网络科技有限公司处。特此收据。落款收款人处唐冬梅签字并签日期2016.10.01。该定金收据下方亦载明：如出卖方于2016年12月15日仍未能提供房产证、土地证原件，房好多公司可将此款项返买方。本公司仅配合保管此款项，不承担任何责任。并加盖了苏州房好多网络科技有限公司合同专用章。另查明，原告顾赛月系江苏省南通市人，非苏州户籍，原告于2008年4月6日、2012年9月12日在苏州购有两套房产，分别坐落于相城区××和街道相城大道××城××室、相城区××和街道相城大道××室。再查明，根据2016年8月11日发布的苏府〔2016〕119号《苏州市人民政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》第七条规定：调整非户籍居民购房政策。……购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。另，根据2016年10月3日发布的苏府〔2016〕150号《苏州市人民政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》第二条规定：……暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房……；房地产开发企业和房地产经济机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房。购房人需提供现有房屋情况相关证明材料并出具书面承诺。违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。上述事实，由当事人提供定金协议、定金收据、房产证及当事人的当庭陈述等证据附卷佐证，本院予以确认。审理中,被告唐冬梅陈述：因原告未付购房款的行为，对其造成了重大的资金损失，其保留追究原告违约责任的权利。并提供证据：1、个人贷款还款凭证，证明被告为积极履行合同还清了涉案房产的抵押贷款。2、两份借款合同，证明被告为积极履行合同，筹集资金承担了高额利息，还清银行贷款。经质证，原告对个人贷款还款凭证的真实性没有异议。但认为被告提供的证据和本案没有关联性。被告房好多公司陈述:当时签约时原告准备卖掉一套住房再买本案中的房产。原告对苏州的购房政策是了解的。签约时也会告知原告苏州购房政策。并提供证据：签约确认事项表。该表中买方购房情况勾选的是：第二套房。经质证，原告认为事项表中除了购房情况是错误的，其他都是正确的。被告唐冬梅认可该表真实性，从该表可以看出买方在本次交易时候隐瞒了其已经拥有两套住房的事实，所以其应对不能购房所产生的后果承担责任。本院认为，原告顾赛月与被告唐冬梅双方经被告房好多公司居间介绍，确认由原告购买被告唐冬梅名下涉案房屋，双方签订《定金协议》，协议中对房屋坐落、建筑面积、房屋价款、支付方式以及买卖税费负担等予以明确约定，双方之间依法形成房屋买卖预约合同法律关系。2016年10月1日，原告为履行合同向被告支付定金50000元，被告亦出具收条确认该款，并将该款项存放于被告房好多公司处，该定金合同生效。对于原告主张因受2016年10月4日实施的苏州限购政策影响，导致其无法再履行定金协议，要求退还定金的诉讼请求，本院认为，根据2016年8月11日发布的苏府〔2016〕119号《苏州市人民政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》第七条规定，原告作为非苏州非户籍居民，《定金协议》签订时，其名下已有两套住房，购买本案中第三套住房已违反限购规定，无法办理房屋所有权变更登记手续，故本案双方签订的《定金协议》无继续履行之可能，应予以解除。合同解除后，被告收取的定金50000元应退还原告。该定金现存放于被告房好多公司处，故由该公司直接将款项返还原告。有关合同解除后的违约责任，应根据双方当事人的过错程度予以处理，被告唐冬梅表示保留追究原告违约责任的权利符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、原告顾赛月与被告唐冬梅于2016年10月1日签订的《定金协议》解除。二、被告苏州房好多网络科技有限公司退还原告顾赛月购房定金人民币50000元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币525元，由原告顾赛月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，帐号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员  潘群二〇一七年七月二十五日书记员  陆静