中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9004号上诉人（原审原告、反诉被告）：任鹏，男，1979年12月21日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：肖平，上海市致真律师事务所律师。委托诉讼代理人：金政平，上海市致真律师事务所律师。上诉人（原审第三人、反诉被告）：郑春署，女，1956年3月28日出生，住山西省运城市盐湖区。委托诉讼代理人：肖平，上海市致真律师事务所律师。委托诉讼代理人：金政平，上海市致真律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯丽（LIFENG），女，1981年1月13日出生，住台北市士林区。委托诉讼代理人：王颖，北京道宁律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司北京宣武支行，住所地北京市西城区广安门外大街1号（深圳大厦一层）。负责人：王霄，行长。委托诉讼代理人：刘杨，男，1979年10月21日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：顾彦辉，男，1987年1月6日出生，住北京市西城区。上诉人任鹏、郑春署因与被上诉人冯丽及原审第三人中国光大银行股份有限公司北京宣武支行（以下简称光大银行北京宣武支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2015)朝民初字第61281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任鹏及其与郑春署的共同委托诉讼代理人肖平、金政平，被上诉人冯丽的委托诉讼代理人王颖，原审第三人光大银行北京宣武支行的委托诉讼代理人刘杨、顾彦辉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任鹏、郑春署上诉请求：撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第61281号民事判决第一项，依法改判支持任鹏、郑春署一审诉讼请求，驳回冯丽一审反诉请求；一、二审诉讼费用由冯丽承担。事实和理由：任鹏和郑春署是母子关系，是涉案房屋的共同共有权利人，一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、自签《合同》时隔八年，由于冯丽购房主体资格受阻的原因，导致《合同》无法履行，根本无法实现任鹏出售房屋置换房屋的合同目的，根据《合同法》94条的规定，任鹏请求解除合同是有事实根据和法律依据的。二、郑春署未同意卖房，未在《房屋买卖合同》上签字，且未委托第三人表示追认房屋买卖行为，因此房屋买卖不是郑春署的真实意思表示，对其不具有束及力，一审判决损害了郑春署的合法权利。冯丽辩称：冯丽同意一审判决，不同意任鹏、郑春署的上诉请求。光大银行北京宣武支行述称：光大银行北京宣武支行对本案不发表意见。任鹏向一审法院起诉请求：要求解除双方之间签署的《北京市存量房屋买卖合同》；冯丽返还朝阳区富力家园××房屋。冯丽向一审法院反诉请求：要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，任鹏、郑春署在判决生效后10日内将朝阳区富力家园××房屋的产权变更登记至冯丽名下。一审法院认定事实：郑春署与任鹏系母子关系。2005年7月2日，任鹏、郑春署与北京富力城房地产开发有限公司签订北京市商品房预售合同，任鹏、郑春署购买北京市朝阳区富力家园××房屋（现房号为北京市朝阳区广渠门外大街××号，以下简称涉案房屋）。2005年7月9日，郑春署与光大银行北京宣武支行签订个人贷款合同，郑春署将涉案房屋抵押给光大银行北京宣武支行，光大银行北京宣武支行向郑春署提供89万元的贷款。2009年1月3日，任鹏（出卖人、甲方）与冯丽（买受人、乙方）经中宇慧通担保有限公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定：出卖人向买受人出售涉案房屋，建筑面积132.09平方米，成交价格为260万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为郑春署、任鹏，出卖人应于2009年5月30日前办理抵押注销手续；出卖人应当在2009年1月5日前将该房屋交付给买受人；因出卖人房屋产权证正在办理之中，所以买受人支付此房屋定金2万元，签订本合同当日交付，此定金在过户完成后自动成为房款的一部分，其余房款在房屋过户完成前支付；出卖人承诺自房产证下来之日起60日内完成该房产过户手续；如因出卖人原因造成此房无法正常过户，本合同无法履行，视为出卖人违约，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内双倍返还买受人全部已付款，并赔偿买受人因此房买卖过程中损失的相关费用及中介方服务费；如因买受人原因造成此房无法正常过户，本合同无法履行，视为买受人违约，买受人所交房款定金及中介方服务费不予退还。该份《北京市存量房屋买卖合同》首部将郑春署列为共有权人。2009年1月3日，任鹏与冯丽签订买卖补充协议，约定：房款260万元的付款方式为：第一次房款定金2万元；第二次签合同时支付房款190万元；第三次从房产证下来之日起两月内，买受方再付房款50万元，出卖方将贷款结清；第四次剩余房款20万元过户时结清。合同签订后，冯丽于2009年1月3日支付购房款192万元，其中2万元交予任鹏，另190万元付至郑春署之夫任某银行账户中，任鹏为冯丽出具了收条。2009年1月5日，任鹏将涉案房屋交付冯丽。2010年7月20日，任鹏与郑春署取得房屋所有权证，登记为共同共有。后任鹏、郑春署未为冯丽办理涉案房屋所有权过户手续。2012年，冯丽将任鹏、郑春署起诉至一审法院，要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、办理涉案房屋的产权过户手续。一审法院作出（2012）朝民初字第07371号民事判决书，判决任鹏、郑春署继续履行与冯丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》；冯丽支付任鹏、郑春署购房款50万元；任鹏、郑春署将涉案房屋的产权变更登记至冯丽名下，同时冯丽支付任鹏、郑春署剩余购房款18万元。郑春署不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第10306号民事裁定书，认为原判决程序不当，裁定撤销（2012）朝民初字第7371号民事判决，发回朝阳区人民法院重审。案件重审中，冯丽撤诉。2013年，郑春署将冯丽、任鹏起诉至一审法院，要求确认冯丽与任鹏签订的上述《北京市存量房屋买卖合同》无效。一审法院作出（2013）朝民初字第35782号民事判决书，判决驳回郑春署的诉讼请求。郑春署不服该判决上诉，二审法院作出（2015）三中民终字第11908号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。审理中，冯丽主张其在签约时知悉郑春署对涉案房屋享有权利，但基于郑春署与任鹏的母子关系以及中介公司人员韩某与郑春署电话沟通的情况，其相信任鹏有权代理郑春署签约。冯丽向一审法院提供韩某的证言，内容为：“我是中宇慧通担保有限公司经理。2009年1月3日任鹏通过我公司与冯丽签订富力家园××房屋买卖合同。因任鹏出示的合同中显示该房屋为任鹏与其母亲郑春署共有；因此，我要求任鹏的母亲到场签字。任鹏称其母亲在山西不方便来，在我的再三要求下，任鹏在我公司当场打通了其母亲的电话，并让其母亲与我通话，其母亲在电话确认同意卖房，并委托任鹏全权代理。随后，任鹏与冯丽签订了房屋买卖合同。冯丽并于当日向任鹏指定的账户汇了第一期房款，特此证明。”郑春署主张其对任鹏与冯丽签约不知情，任鹏未给其打电话告知，其于2010年7月通过任鹏得知房屋出售，其当即提出异议。郑春署向一审法院提供任某的证言，证言内容为：“1、我和郑春署是夫妻关系。从1993年开始我一直在吕梁市工作，并长期居住在吕梁。2003年，郑春署在吕梁市体育局‘内退’后，由于我们感情不和，其就单独回到运城（户口所在地）居住，我和郑春署从2003年开始就未居住在一起。2、2009元旦，我在北京和儿子任鹏闲聊谈到急需一笔资金时，任鹏说，你别着急，我帮你想办法，我说不用了，你一个当兵的能有什么办法，不能因为我给你添麻烦，不过感谢你能有这份孝心。就在1月3日，任鹏电告，已经帮我解决了一部分资金190万元，并汇入我工作账户，让我查收。我说你从哪弄来的钱，他说你别管了。因不是小数目，后经我质问，才说把北京的房子给卖掉了，当时我就把他臭骂了一顿，要他立刻把房子收回，并告他妥善解决之前，此事不要告诉他妈妈郑春署。我和郑春署在任鹏卖房子的事情上是不知情的，也是坚决不同意的。”审理中，冯丽表示同意一次性支付剩余购房款68万元。光大银行北京宣武支行认可已办理完毕抵押注销手续。审理中，经冯丽申请，一审法院作出（2015）朝民初字第61281号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。一审法院认为：任鹏与冯丽签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。冯丽主张任鹏代郑春署签订房屋买卖合同，任鹏、郑春署予以否认，主张郑春署对签约不知情。因郑春署与任鹏系母子关系，且根据冯丽提供的证据，中介公司人员在签约时已向冯丽告知与郑春署电话沟通及郑春署同意售房的情况，再结合任鹏指定冯丽将190万元购房款汇入其父任某帐户以及签约后即交付房屋的情形，故冯丽有理由相信任鹏代郑春署签订房屋买卖合同，因此产生的法律后果应及于郑春署。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。任鹏主张冯丽系外籍，不具备购房资格，缺乏依据。对任鹏要求解除合同、冯丽返还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。对冯丽要求继续履行合同的反诉请求，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、任鹏、郑春署于判决生效后十日内协助冯丽办理将北京市朝阳区广渠门外大街××号房屋过户至冯丽名下的产权过户手续，冯丽于办理产权过户手续当日给付任鹏、郑春署剩余购房款六十八万元。二、驳回任鹏的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：冯丽系具有加拿大国籍，其与任鹏因订立合同所形成之法律关系属涉外民事法律关系。根据我国法律规定涉外合同关系的当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。根据上述法律规定，本案应当适用中华人民共和国法律。本案中，任鹏与冯丽于2009年1月3日签订之《北京市存量房买卖合同》已由生效判决确认其效力。任鹏与冯丽均应按照合同履行各自义务。任鹏已经以合同有效为前提，诉请解除合同。现任鹏仍以郑春署未同意卖房、《北京市存量房买卖合同》损害郑春署权益等理由提出上诉，上述主张均非法律规定或合同约定的合同解除事由，任鹏就此提出之上诉意见，本院均不予采纳。任鹏称冯丽不具购房资格，但一审法院已经对涉案房屋是否能够出卖于外国人及外国人购房的条件进行了相应审查，现房屋已经具备过户之可能，任鹏因房屋不能过户提出之上诉意见，本院不予采纳。任鹏称冯丽未能按照合同于合同签订之日起180日内对房屋进行过户，但按照双方合同签订之日起计算180日任鹏尚未取得涉案房屋的房屋所有权证书，故各方未能按照合同约定时间过户不能归责于冯丽一人。结合任鹏取得房屋所有权证书后，冯丽与任鹏之间存在多次诉讼的事实，现任鹏关于冯丽不履行合同拖延过户之上诉意见，本院亦不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27600元，由任鹏、郑春署负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 潘 蓉审 判 员 沈 放二〇一七年七月二十七日法官助理 魏 举书 记 员 李 峥