北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初17011号原告（反诉被告）：刘宝惠，女，1971年2月18日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李宏兵，北京京状律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘某(曾用名刘某)，女，1999年9月9日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。被告（反诉原告）：庄云薇（刘某之法定代理人），女，1972年4月10日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭霏，北京市易行律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：马燕凯，男，1994年11月2日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住公司宿舍。原告（反诉被告）刘宝惠与被告（反诉原告）刘某、庄云薇，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘宝惠及其委托诉讼代理人李宏兵，被告（反诉原告）庄云薇及其委托诉讼代理人杨明利、郭霏，被告（反诉原告）刘某委托诉讼代理人杨明利、陈磊，第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人马燕凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘宝惠向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令庄云薇、刘某与刘宝惠继续履行双方于2016年9月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，刘宝惠同意一次性给付二被告购房款183万元；2、请求法院判令庄云薇、刘某协助刘宝惠办理石景山区房屋的权属转移登记手续，将上述房屋过户至刘宝惠名下；3、请求法院判令庄云薇、刘某将612号房屋交付给刘宝惠并协助办理物业交割手续；4、请求法院判令庄云薇、刘某向刘宝惠支付违约金（自2016年11月19日起计算至房屋实际过户之日止，以房屋总价款188万元为基数，以日万分之五为计算标准）；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年9月11日，原告与庄云薇、刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》，并与我爱我家公司签订《居间服务合同》，原告购买庄云薇、刘某位于，住北京市石景山区房屋，原告支付5万元定金及居间费4.7万元，我爱我家公司已经办理网签手续。2016年9月18日我爱我家公司办理了购房资格核验，因刘某系未成年人，经我爱我家公司多次催促，被告未及时办理监护公证，导致原告第一次购房资格验证失效，后在我爱我家公司一再催促下，被告才办理监护公证，第二次资格核验是2016年10月10日，导致浪费一个多月的时间。2016年11月3日我爱我家公司通知双方上午去国润商务大厦A座503室进行公积金初审前签字，由于刘某没有身份证，也不提前办理身份证，造成签字改为下午，给原告工作带来麻烦。原告于2016年9月24日已经提前将33万元存入交通银行。后因原告需要在医院陪护孩子，原告与被告、我爱我家公司协商，将资金监管的30万元提前与第一笔33万元一起办理资金存管、监管，2016年11月14日原告将该30万元存入工行监管账户卡中。2016年11月15日原告孩子出院，被告通知我爱我家公司房子卖便宜了，卖房手续一切终止。2016年11月19日被告通过微信明确告知我爱我家公司，如果毁约，一共赔多少钱等，明确表示撕毁合同，赔偿原告违约金的内容。2016年11月25日被告委托律师，将双方办理资金监管串改为直接向被告支付，虚构原告违约等。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）庄云薇辩称,1、不同意原告诉求，原告陈述与事实不符，购房审核不是因为被告拖延，办理购房资格验证是第三人通知被告，也是第三人告知被告准备什么手续，被告没有买房的经验，中介作为专业人士，应该告知被告应该带什么材料，什么时间去办理，被告并未拖延。2、房屋买卖合同中没有对购房资格核验时间进行约定。原告陈述被告拖延时间在合同中没有约定，与本案事实也没有联系。3、原告没有证据证明其积极履行合同，被告对此不予认可。原告只是在16年9月24日将33万元存入自己的交通银行账户中，在规定的11月3日公积金初审，并没有将钱存入被告的工商银行账户，至今没有履行付款义务，合同约定是初审时将33万元进行资金存管，但是原告没有履行自己的合同义务，原告有能力履行义务，但是并未履行，无论原告是否主观上有买房的诚意，事实上已经构成违约，被告不愿意继续履行合同。原告提出在公积金初审的时间孩子需要入院治疗，并通过第三人告知被告，与事实不符，实际原告主张的孩子入院不符合客观实际情况，并且原告孩子入院不是其不履行合同的原因，与房屋买卖合同履行没有关联性。再次原告通过中介与被告协商资金存管的时间，被告微信回复ok手势，不代表被告认可延迟时间，根据合同约定，需要用书面形式体现，三方不认可口头形式约定，原告如果要变更支付时间，属于对合同主要内容的变更，需要以书面形式进行，微信记录仅仅视双方协商的过程，书面形式应该是纸质的协议书等形式，微信记录不应视为书面形式，原告应该在合同约定的时间履行付款的义务。原告将33万元存入自己的银行卡，并没有存入约定履行的银行卡中，不能视为原告履行的意思。原告将第二笔存入资金存管账户的行为不能影响原告在11月3日违约的行为，免除原告的违约责任。双方按照合同第10条第2款约定，第11条第1款约定，如果原告逾期付款10日，被告有权单方面解除合同，以书面形式单方面解除合同，被告按照合同约定向原告发了解除合同律师函。综上所述，被告不存在违约行为，16年11月15日被告没有告知中介房子卖便宜了不卖了，被告询问违约赔偿多少钱也不是被告违约的表现，只是咨询中介的意见。双方签订购房合同和补充协议，履行购房合同的有效依据就是合同和补充协议，任何一方违反合同约定的解除条件，另一方有权依据合同行使解除权，并主张相应的违约金。请求法院依据双方签订的合同，驳回原告的诉求。被告（反诉原告）刘某辩称，1、涉案房屋是二被告按份共有财产，庄云薇出售房屋行为是为了另行购买房屋，并非为被监护人利益，在这种情况下庄云薇无权处分刘某的财产。2、在庄云薇和原告的合同履行过程中，庄云薇没有任何违约行为，违约的是原告一方，庄云薇一直催促中介尽快办理各种手续，配合中介提出的全部要求，目的就是尽快完成交易，取得售房款，因为庄云薇出售房屋的目的就是使资金尽快回笼，购买其他房屋。但是中介和原告不积极履行合同，中介没有尽到督促、监督、提醒、协助等义务，导致相关手续办理迟延，这是合同履行过慢的一方面诱因。更为主要的是原告存在严重违约行为，不在公积金初审时办理资金存管，在庄云薇催促中介时，以孩子脚崴骨折为由要求迟延履行合同，已经构成违约。庄云薇当时回复的手势只是表示知道了，不代表庄云薇同意与原告进行变更。此后庄云薇继续催促办理手续相关可见一斑，按照合同约定，一切变更应该以书面为准，原告孩子住院不能成为不可抗力。原告孩子诊断证明可以看出，原告孩子脚伤是旧伤，不是突发情况，且从诊断证明看，11月5日原告孩子尚未受伤。原告孩子受伤并非原告本人不能行动，不代表原告不能办理相关手续。且到现在原告也没有进行资金存管，仍然处于违约状态。原告如果认为自己没有违约，应该催促办理存管手续，甚至进行公证存管。但原告并没有做这些，而是一面继续不进行资金存管，一面继续公积金面签。3、庄云薇提出解约不代表违约，庄云薇解约的原因是原告不履行合同义务，在庄云薇表示急用钱的时候仍然拖延，导致庄云薇在别处买房不能实现。在此情况下，庄云薇有权解除合同。庄云薇不懂法律，认为无论什么情况下谁提出解约就是违约，但这种主观臆断不应成为定案依据。4、资金存管时间应该是公积金初审当日办理，从微信记录中可以看出，11月5日中介已经给庄云薇发微信，拖延时间，如果原告认为履行时间还没有到，就没有必要找这些借口。因此原告和中介对资金存管的时间很清楚，对原告当时违约也很清楚，但原告和中介依然拖延履行。第三人我爱我家公司述称，如果法院判决合同继续履行，第三人愿意配合办理房屋过户手续，服从法院判决。被告（反诉原告）庄云薇、刘某共同向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除庄云薇、刘某与刘宝惠签订的位于北京市石景山区房屋的合同编号为E1609046375《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求法院判令刘宝惠向庄云薇、刘某支付违约金376000元；3、案件受理费由刘宝惠承担。事实与理由：二反诉原告系母女，位于北京市石景山区房屋系二反诉原告按份共有，二反诉原告与反诉被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。根据合同第4条第2款约定，乙方（反诉被告）选择公积金贷款，贷款金额为120万元，分两次支付甲方（反诉原告）除定金与拟办理贷款金额以外的所有成交总价款。第一次公积金初审，乙方支付甲方33万元，通过资金存管方式划转。第二次办理房屋所有权转移当天，支付甲方30万元，通过资金存管方式划转。第10条第2款规定，乙方逾期超过10日的，甲方有权选择解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第11条第1款约定，根据补充协议第2条约定，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。如果本案中反诉被告因个人原因想要和二反诉原告协商延长第一次资金监管的时间，但并没有和反诉原告达成延长资金监管期限的一致意见。反诉被告应当按照合同约定，在初审当天，履行第一次付款义务。合同签订后，二反诉原告于2016年11月3日到北京市西四环南路辅路国润商务大厦A座503室配合反诉被告办理公积金初审，但是反诉被告并未履行相应的付款义务。二反诉原告多次催促，反诉被告一直拖延。二反诉原告认为，反诉被告未按照合同约定履行付款义务，且逾期已经超过10日，反诉原告有权单方解除合同，并依法主张相应的违约金。原告（反诉被告）刘宝惠对被告（反诉原告）庄云薇、刘某的反诉辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。1、被告解除合同不是原告资金监管办理逾期，因为就资金监管已经达成合意，在资金监管办理日期上，被告是明知的，在复审当天将两笔钱同时监管。2、被告毁约的真实目的是房屋涨价后认为房屋卖低了，被告和王某的微信记录可以反映被告毁约的心理轨迹。16年11月19日，被告表达如果要毁约需要赔偿多少钱，让王某计算一下，王某计算赔偿42.3万元，被告说不就是赔钱吗，我准备赔她钱，让她另购吧，我的房价卖的太低，房子不卖了。你通知买方明天就签解约吧，然后就如何支付违约金与王某进行协商，也承诺在半年到一年之内将违约金支付给原告。通过聊天记录可见，2016年11月19日明确毁约的是被告，毁约原因是房屋卖低了，自认毁约后支付赔偿款的也是被告，要求王某通知原告解约的也是被告，从要求解除合同并同意赔偿的行为本身来看，被告已经明确向第三人和原告自认自己就是违约方，原告是守约方。2016年11月23日被告又以原告逾期办理监管解除合同，明显与上述聊天记录自认的自己是违约方存在矛盾，也不符合双方就资金监管达成的合意事实。相反，原告在整个买房过程中是积极履行合同，提前将第一笔款在2016年9月24日准备好，提前将第二笔款从几个银行倒入一张卡，并向中介表达提前履行合同。3、结合合同全文分析公积金初审不是指初审当天，根据合同第4条约定，第一次支付时间是公积金通过资金存管方式划转，公积金初审是一个过程，该过程需要10到15个工作日，该过程需要对申请人的信用、房屋评估，信用评估包括登记、查房、查贷，初审程序之后需要复审，本案复审时间是2016年11月24日，复审之前都是初审，初审是一个过程和期限，不是当天。合同第4条第二次支付时间约定在所有权转移登记当天支付，为什么第一次付款未约定公积金初审当天，而第二次支付明确为转移所有权登记当天，根本原因是办理所有权转移登记手续当天就可以办完，该时间点可控明确唯一，公积金初审需要一系列评估调查程序，当天无法办完所有手续。因此就无法约定为初审当天，因此理解为公积金初审当天是错误的。4、11月3日是公积金初审前签字之日，不是公积金初审当天，被告要求11月3日支付第一次款明显错误。综上，合同约定本身不存在问题，是被告为了达到解除合同故意错误理解。5、微信记录属于电子证据，并非口头约定，公积金初审期间内，经第三人居间服务，双方合意第一次和第二次款项的支付时间是第二次面签当天，根据新民诉法司法解释，微信记录属于电子证据，并非口头约定。该证据全面反映了16年11月3日之后被告在房屋上涨后的违约行为，原告和第三人积极履行合同行为。因此被告要求解除合同并支付违约金缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。第三人我爱我家公司对被告（反诉原告）庄云薇、刘某的反诉述称，针对反诉意见，第三人已经尽到了相应的义务，服从法院判决。经审理查明：庄云薇与刘某系母女关系。位于北京市石景山区房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为庄云薇、刘某，二人各享有50%房屋份额。2016年9月11日，出卖人庄云薇、刘某与买受人刘宝惠在我爱我家公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）,约定：第一条：出卖人所售房屋为楼房，坐落在石景山区广宁新立楼13号楼1层6单元612号。第四条：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1880000元，买受人应于本合同签订当日向出卖人支付定金人民币50000元。本合同中资金存管指：为确保及交易资金安全，买卖交易双方可向银行申请，将交易资金进行冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配；待满足解冻条件后资金解冻。买受人采取贷款方式支付该房屋成交总价款，选择申办公积金贷款方式，拟贷款金额为人民币1200000元。双方一致同意，买受人分2次向出卖人支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于公积金初审，买受人向出卖人支付人民币330000元，资金通过资金存管方式划转。第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，出卖人向买受人支付人民币300000元，资金通过资金监管方式划转。第七条：出卖人应当在全款到帐后3日内将该房屋交付给买受人。第十条违约条款：（二）除不可抗力外，买受人未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：买受人逾期在10日之内，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按逾期应付款万分之五/日向出卖人承担违约责任，并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金；买受人逾期超过10日的，出卖人有权单方解除合同。出卖人选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。第十一条合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除合同时，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。同日，出卖人庄云薇、刘某与买受人刘宝惠签订补充协议，约定：第二条，经三方友好协商同意，三方任何一方如对另一方或两方，作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第四条违约条款，除各方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议对违约责任另有约定外，买受人及出卖人任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。上述合同签订后，刘宝惠依约支付庄云薇、刘某购房定金50000元。刘宝惠向我爱我家公司交纳居间服务费47000元。此后，双方办理了网签手续。2016年11月2日，我爱我家公司工作人员王某以微信方式通知庄云薇以及刘宝惠“初审前签字时间为11月3日10点，请携带身份证原件，房本原件，监护公证。产权人本人在北京开户借记卡。如没有可初审当天现场开。地址西四环辅路……”。2016年11月3日，各方前往公积金中心办理了公积金初审手续。庄云薇、刘某表示我爱我家工作人员王某当日上午口头通知其当日进行资金存管，但由于当日时间来不及就未去办理。刘宝惠否认接到资金存管通知。我爱我家公司否认通知各方当日办理资金存管。2016年11月24日，北京住房公积金管理中心出具住房公积金贷款审核确认书，确认刘宝惠的借款申请已通过审核，贷款额度120万元，贷款期限20年，担保方式为抵押加担保中心连带责任保证担保。2016年11月23日、25日，庄云薇向刘宝惠两次发出律师函，内容如下：2016年11月3日，我委托人已与你方一起到北京市西四环南路辅路国润商务大厦A座503室办理公积金初审，但你方并未按房屋买卖合同的约定向我委托人支付人民币三十三万元。根据北京市存量房屋买卖合同第四条第二款、第十条第二款的规定，你方有义务在合同约定的时间履行付款义务。我委托人根据该合同第十一条第一款之规定，解除该房屋买卖合同及补充协议，并由你方向我委托人支付违约金三十七万六千元。审理中，北京住房公积金管理中心向我院出具说明，关于住房公积金贷款初审环节主要内容有：根据借款申请人购房合同网签日期、公积金缴存和贷款信息等，初步确定是否符合贷款政策；审核借款申请人身份证明；贷款材料是否齐全合规；审核借款申请人个人信息；借款申请人购房行为进行审核；初步审核借款申请人贷款金额、贷款期限及月还款额度；指导借款申请人选择符合政策要求的担保方式、经办银行；办理评估手续；进行初审录机生成编号；指导借款申请人在申请表上签字确认；发放单据告知借款人业务流程事项；收集贷款资料；通过初审的办理后续手续，未能通过初审的告知原因。对于符合政策要求的贷款申请，在借款申请人资料齐备、无误的情况下，初审业务应于一个工作日完成。刘宝惠主张庄云薇、刘某已同意在公积金复审之日将第一笔、第二笔房款同时监管。庄云薇、刘某对此予以否认，并主张刘宝惠未于2016年11月3日支付第一笔房款，构成违约。为此，庄云薇、刘宝惠均提供了以下证据：2016年11月5日，庄云薇与我爱我家工作人员王某之间微信记录：庄云薇“大伟，什么时候做资金监管啊？你不是说周六周日吗？”，王某“姐，我客户那边，这几天不方便，孩子脚骨折了。在医院里，她那边完事了，第一时间联系我，我这边好约时间。”，庄云薇“（OK手势）”。2016年11月11日，庄云薇与我爱我家工作人员王某之间微信记录：庄云薇“大伟，那个手续现在怎么样了呀，什么时候去办那个手续。”王某“等信了姐，咱们面签完不是说了吗？那不是有流程的吗？就是15个工作日，15个工作日之后就复审，复审当天我们约好时间，咱们去做资金监管去，一天都做了。庄云薇“这个资金监管你说办还没有办的呢啊，这个咱们可以先办呢吧，这个周六周日应该有时间了吧”，王某“姐，等第二次客户去复审的时候去做。这个监管不管您什么时间做，都是过户出了新房本，您才能拿到这个钱”，庄云薇“好的（OK手势）”。关于庄云薇回复的“好的（OK手势）”，刘宝惠提供的王某的微信记录予以明确记载，庄云薇提供的微信记录并无此内容，但庄云薇认为刘宝惠未按合同履行义务，回复手势仅代表知道，对合同条款变更需要三方通过书面形式进行。庭审时，庄云薇与我爱我家公司表示资金监管为笔误，庄云薇实际在询问王某资金存管时间。刘宝惠提供了2016年11月19日，庄云薇与我爱我家工作人员王某之间微信记录：庄云薇“大伟：如果我要毁约，我一共赔多少钱，你给我算算！”，王某“37.6万”，庄云薇“好的”，王某“还有一个中介是4.7万”，庄云薇“知道。42.3万。……王某“就等银行那边第二次初审了”，庄云薇“我不要了，让她拿着吧！我准备赔她钱，让她另购吧！……”。刘宝惠提供证人王某出庭作证：9月11日，双方签订买卖合同，大概是10月10日提交房源、客户核验，11月3日做的买卖双方初审签字，11月25日是我和买方复审签字，卖方没有去。之后就联系不上卖方，我让卖方配合走程序，该通知的都通知了。11月19日卖方提出毁约，并让我计算一下需要赔偿多少钱，我计算是42.3万元，卖方告诉我是一切手续暂停，等她通知。庄云薇、刘某对上述证人证言不予认可。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、房屋产权证、微信记录、律师函、说明、证人证言及各方当事人陈述等在案佐证。本院认为：庄云薇、刘某与刘宝惠签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，各方应按合同约定履行义务。本案中，按合同约定于公积金初审，买受人向出卖人支付人民币330000元，资金通过资金存管方式划转。关于330000元支付的时间，买卖双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定于公积金初审，买受人向出卖人支付人民币330000元。关于“公积金初审”，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》约定的含义不明，并未明确指向付款时间为具体某一天亦或某一个阶段。北京住房公积金管理中心向我院出具的说明中，“对于符合政策要求的贷款申请，在借款申请人资料齐备、无误的情况下，初审业务应于一个工作日完成”，并未明确公积金初审程序仅限于一个工作日，公积金初审程序并非是明确、可控的时间。故，关于买受人向出卖人于公积金初审支付330000元的中付款时间约定，属于约定不明。关于付款时间，通过买卖双方提供的微信记录可表明，三方就办理资金存管手续的时间等问题一直处于沟通、协商的过程。三方均未采取书面形式对付款方式及时间等内容进一步明确。《北京市存量房屋买卖合同》中已经明确约定“资金通过资金存管方式划转”，以此方式划转款项需要买卖双方与我爱我家公司工作人员共同前往银行进行，涉及三方权利义务的履行。也就是进行资金存管需要中介机构通知买卖双方确定时间一并进行，刘宝惠作为付款义务人单方不能履行付款义务。庄云薇主张公积金初审指初审签字当日，庭审中庄云薇也表示当日未能进行资金存管是因时间来不及，并未举证证明当日因刘宝惠原因怠于履行付款行为。因各方未办理资金存管手续，亦不具备330000元的支付条件。关于庄云薇与王某微信记录中的“好的（OK手势）”，按照正常的表达方式以及交易习惯至少可以解释为明知，况且，庄云薇如有异议亦应以明示的方式予以提出。应当指出的是，正因对办理资金存管时间约定的并不明确，各方以微信形式进行了沟通，但并未达成一致。买卖双方均应遵守诚实信用原则，对办理资金存管手续的时间积极进行补充约定。在买卖双方对付款时间未明确约定，亦未达成一致意见的情况下，庄云薇两次向刘宝惠发出的解除房屋买卖合同及补充协议的律师函不符合约定及法定解除条件，庄云薇不享有解除的权利。故庄云薇、刘某请求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及请求刘宝惠支付违约金376000元的反诉请求，本院不予支持。关于房款的支付，应当按照有利于实现合同目的方式履行，刘宝惠自愿一次性给付庄云薇、刘某房屋价款183万元，涉案房屋买卖合同不存在履行障碍，对刘宝惠主张庄云薇、刘某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、协助办理涉案房屋权属转移登记手续并交付房屋、协助办理物业交割手续的诉讼请求，本院予以支持。关于刘宝惠主张庄云薇、刘某向其支付违约金的诉讼请求，并未举证证明实际损失的数额，考虑到目前市场条件，本院对其主张的违约金不予支持。限制民事行为能力人的法定代理人有权代理其从事民事活动。刘某抗辩庄云薇无权处分其财产的意见并无依据，庄云薇出售房屋亦获得相应对价，并非损害其利益，故对此抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘宝惠于本判决生效之日起七日内给付庄云薇、刘某位于北京市石景山区广宁新立楼13号楼1层6单元612号的房屋价款一百八十三万元；二、本判决主文第一项履行完毕后当日，庄云薇、刘某协助刘宝惠前往北京市石景山区房屋登记机关办理北京市石景山区房屋的所有权转移登记手续至刘宝惠名下；三、本判决主文上述第二项履行完毕后三日内，庄云薇、刘某协助刘宝惠办理北京市石景山区房屋的物业交割手续，同时将该房屋交付给刘宝惠；四、驳回刘宝惠的其他诉讼请求；五、驳回庄云薇、刘某的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费四千六百元，由刘宝惠负担四千五百六十五元（已交纳三十五元，剩余款项于本判决生效后七日内交纳），庄云薇、刘某负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万零八百六十元，由庄云薇、刘某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 旸人民陪审员  杨尚云人民陪审员  刘洪德二〇一七年七月二十八日书 记 员  孙紫淇