江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初642号原告：邱光华，女，1975年3月17日出生，汉族，赣州市章贡区人，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：赖虔干，江西赣州民和法律服务所律师，特别授权代理。被告：赣州海亮房地产有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江新区东江源大道66号海亮天城56号楼。统一社会信用代码：9136070207426405X8。法定代表人：周迪永，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹倩，女，1985年9月14日出生，汉族，赣州市章贡区人，赣州海亮房地产有限公司员工，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。原告邱光华诉被告赣州海亮房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱光华及其委托诉讼代理人赖虔干，被告赣州海亮房地产有限公司的委托诉讼代理人尹倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告承担违约责任，赔偿原告损失26923元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告向原告出售位于赣州市章××新区××道××“××城”商品房××套，该房为×幢×室，建筑面积125.11平米，层高3米，单价7173.191元/平米，总价897438元等。合同签订后，原告按约定于当日付首付款187438元，2016年3月22日付首付款90000元，2016年3月26日按揭贷款付清余款620000元。“××城”商品房×幢于2016年10月封顶。此后，原告与部分业主到现场察看，发现房子层高仅2.85米，与约定的层高缩水0.15米，空间减少5%。为此，原告向被告提出意见，被告2016年11月以一纸《致歉信》形式告知原告等相关业主：该商品房层高为2.9米，合同约定的“层高3米”是“误写”，以“减免一年的物业服务费作为补偿”。原、被告双方就赔偿问题未达成一致意见。原告认为，签订合同时，原告感觉有这种层高，空间大，长期居住会感觉舒服。但没有想到被告违约，实际层高仅2.85米，与被告承认和约定的3米相差10多公分。其违约行为，给原告心理上造成严重落差，精神上受到严重伤害；客观上，层高缩水，减少了空间，居住舒适度大大降低；该房通风采光也将受到影响，合法权益受到侵害。被告的行为不仅违约应承担违约责任，同时涉嫌欺诈，应承担相应法律责任。为维护原告合法权益，特诉至法院。原告为证明自己的主张，提交了以下证据：证据1、原、被告身份信息及诉讼委托手续，证明原、被告主体资格、原告委托诉讼代理人；证据2、商品房买卖合同，证明原、被告权利义务；证据3、原告付款凭证，证明原告履行义务；证据4、照片、绘图，证明被告违约、层高缩水；证据5、被告的致歉信，证明被告承认违约、层高缩水；证据6、复函，证明业主对致歉信不认可，被告开始是口头说要赔偿，业主不同意赔偿意见，原告没有接受被告的致歉条件。被告辩称：1、被答辩人要求按房价款3%的标准赔偿损失，毫无依据和理由；合同中无相关违约责任约定，现行法律法规也无相关规定。2、本案房屋的设计图纸已报规划局备案，符合设计规范，被告按图施工，完全满足通风采光要求，被答辩人不产生任何实际损失，主张赔偿无事实依据。根据国家住房和城乡建设部组织发行的《住宅设计规范》【GB50096-2011】“住宅用途的房屋层高设计规范是以2.8米为宜的标准”。答辩人所报规划备案的设计图纸，房屋设计层高为2.9米，完全符合上述设计规范的规定，房屋层高完全满足房屋通风采光要求，被答辩人并不产生任何实际损失，主张赔偿无事实依据。3、答辩人不存在任何欺诈，纯属笔误。根据呈报规划的设计图纸显示，被告已于2015年6月11日就已经确定房屋建筑设计层高为2.9米，而答辩人与被答辩人所签合同均为2016年3月之后，被答辩人诉称答辩人存在欺诈，逻辑不符，且无任何证据佐证。综上：房地产开发具有前置性规划特征，非过程人为可更改房屋层高。答辩人依法将规划设计报政府主管部门审批，且严格按照报批文件施工。被答辩人所诉层高问题仅为工作失误，诉请并无依据。答辩人作为一家全国性的大型房企，本着客户至上的服务理念，针对笔误问题，采取不回避积极解决的良好态度，在被答辩人等业主尚未发现之时，向业主主动寄发《致歉信》，说明原因并提出补偿方案。市场经济环境下，答辩人背负企业责任，在自身高成本低收益的条件下，仍然使得被答辩人房屋溢价获益已远远高于周边其他项目，但被答辩人依旧不依不饶，漫天要价，可谓贪得无厌。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其的答辩理由，提交了以下证据：证据1、报规划局备案设计图纸（工程编号ACOSH151008-19、28、30，ACOSH151008-25、27），证明我们不存在合同欺诈及合同违约行为，仅为失误，报建手续都是2.9米，合同写的是3米，是我们的失误，我们是按图纸来施工的。当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3的三性没有异议，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提供的证据4三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据无法证明其拍摄的地点，亦无法证明其所测量的层高为本案所涉房屋层高，故对其关联性和证明对象本院不予认可；被告对原告提供的证据5的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，本院经庭审核实，对其载明的事实应结合庭审查明的事实和其他证据综合认定；被告对原告提供的证据6的三性均有异议，本院经庭审查明，该组证据系业主自行制作的文件，对其载明的事实应结合庭审查明的事实和其他证据综合认定。2、原告对被告提供的证据1的三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系被告报规划局备案的设计图纸，本院对该组证据的三性予以认可，但该组证据并不能证明被告在本案中不具有违约的事实。经审理查明：原、被告于2016年3月10日签订《商品房买卖合同》，约定：被告向原告出售位于赣州市章××新区××道××“××城”商品房××套，该房为×幢×室，建筑面积125.11平米，层高3米，单价7173.191元/平米，总价897438元等。合同签订后，原告按约定于当日支付首付款187438元，于2016年3月22日支付首付款90000元，2016年3月26日以按揭贷款方式付清余款620000元。“××城”商品房×幢于2016年10月封顶。此后，原告与部分业主到现场察看，发现房子层高仅2.85米，与约定的层高缩水0.15米，空间减少5%。为此，原告向被告提出意见，被告2016年11月以一纸《致歉信》形式告知原告等相关业主：该商品房层高为2.9米，合同约定的“层高3米”是“误写”，以“减免一年的物业服务费作为补偿”。原、被告双方就赔偿问题未达成一致意见，故原告诉至法院，要求依法处理。本院认为，本案争议的焦点为被告赣州海亮房地产有限公司是否存在违约？如果违约，应当如何承担违约责任？首先，关于是否具有违约的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系合法有效的，双方之间已形成商品房买卖合同法律关系。合同双方当事人应当正当行使自身权利，严格履行自身义务。《商品房买卖合同》约定开发商应向买受人交付层高为3米，该项事实与原告提交的物价部门的公示、被告出具的《致歉信》载明的事实可以互相印证，同时，被告亦认可案涉房屋的层高为2.9米。由于案涉房屋已封顶，层高减少已形成既定事实，无法纠正或补救，虽然案涉房屋并未实际交付，但其违约事实清楚，被告已构成违约。再次，关于违约责任的承担问题，被告赣州海亮房地产有限公司对于案涉房屋层高的规划设计为2.9米，虽然合同约定为3米，但其积极通过《道歉信》的方式告知买受人，并主动承担一定的赔偿责任，由此可见，被告并不存在欺诈、故意隐瞒事实的恶意。同时，原告作为购房人，在签订商品房买卖合同时对于房屋层高的确认一般只能依赖于合同的约定，当发现现状与合同约定不符时，确实会给购房者带来一定的心理落差；从实际情况出发，层高减少确实会对实际居住的舒适度产生一定的影响，虽然被告并非主观恶意、仅是工作中的疏忽，不能作为其完全免责的合法事由，仍应承担相应的赔偿责任。最后，关于赔偿金额的问题，由于层高减少对原告等业主造成了多少实际损失并没有具体的衡量标准，本院综合考虑房屋价格、层高缩水程度、房价上涨及房屋使用价值等因素，从公平原则出发，本院酌定按总房价的0.5%计算赔偿金。原告的主张的损失计算标准过高，本院予以调整。综上，对于原告要求被告承担违约责任，赔偿合理的部分损失，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告赣州海亮房地产有限公司于本判决生效七日之内向原告邱光华支付人民币4487.19元（以总房价897438元为基数，按0.5%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473元，由被告赣州海亮房地产有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  张如铂人民陪审员  张 霞二〇一七年七月六日书 记 员  邹俊英