西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终3475号上诉人（原审被告）：西安杰信房地产开发有限责任公司，住所地西安市长安北路14号（国奥中心广场A座14A）。法定代表人：王艿芹，该公司经理。委托诉讼代理人：周维斌，男，1964年4月17日出生，汉族，西安杰信房地产开发有限责任公司法律顾问，住西安市。上诉人（原审被告）：陕西万嘉企业集团有限公司，住所地西安市高新区燎原大厦9层。法定代表人：张云飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周维斌，男，1964年4月17日出生，汉族，西安杰信房地产开发有限责任公司法律顾问，住西安市。委托诉讼代理人：尹茜菲，女，1978年3月28日出生，汉族，陕西万嘉企业集团有限公司职员，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：西安市未央区张家堡街道办事处南康村村民委员会，住所地西安市未央区张家堡街道办事处南康村。法定代表人：康印中，该村委会主任。委托诉讼代理人：刘启明，陕西汉廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：王堂亮，陕西汉廷律师事务所律师。原审被告：陕西万嘉企业集团有限责任公司西安万嘉豪情商务酒店。负责人：张炜，该公司经理。委托诉讼代理人：周维斌，男，1964年4月17日出生，汉族，西安杰信房地产开发有限责任公司法律顾问，住西安市。委托诉讼代理人：尹茜菲，女，1978年3月28日出生，汉族，陕西万嘉企业集团有限公司职员，住西安市雁塔区。上诉人西安杰信房地产开发有限责任公司（以下简称杰信公司）、上诉人陕西万嘉企业集团有限公司（以下简称万嘉集团公司）因与被上诉人西安市未央区张家堡街道办事处南康村村民委员会（以下简称南康村村委会）、原审被告陕西万嘉企业集团有限责任公司西安万嘉豪情商务酒店（以下简称万嘉豪情酒店）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杰信公司、上诉人万嘉集团公司、原审被告万嘉豪情酒店的共同委托诉讼代理人周维斌，上诉人万嘉集团公司、原审被告万嘉豪情酒店的共同委托诉讼代理人尹茜菲，被上诉人南康村村委会的法定代表人康印中、委托诉讼代理人刘启明、王堂亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杰信公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判一审判决第二项为杰信公司向南康村村委会支付房屋占用费160万元/年；3.维持一审判决第三项；4.上诉费由南康村村委会承担。事实与理由：杰信公司与南康村村委会签订的《合作开发合同书》中约定了杰信公司以160万元/年的租金租赁涉案房产。后经双方协商，杰信公司同意于2014年开始将租金上涨到230万元/年，同时租期延续10年。杰信公司以230万元/年的年租金向南康村村委会交纳了2014年的租金，但南康村村委会一直未出具该笔租金的发票，导致杰信公司无法再向南康村村委会支付2015年的租金。南康村村委会以杰信公司不交房租为由要求杰信公司交房，但双方协商在上涨房租、延续10年租期的情况下，杰信公司已将涉案房屋进行了重新装修，投入约一千多万，并且杰信公司已于2012年3月18日将涉案房屋租赁给了郑谦等四个商户，南康村村委会收回房产必然产生更大矛盾。一审法院漏判了南康村村委会应依法提供房租发票的义务。万嘉集团公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项；2.上诉费用由南康村村委会承担。事实与理由：本案所涉房产一直未被万嘉集团公司使用，实际上是郑谦个人使用其公司名义在经营万嘉豪情酒店，应由郑谦个人承担相关的法律责任。南康村村委会针对杰信公司、万嘉集团公司的上诉一并辩称，1.杰信公司致函承诺十年租期届满后将酒店完好交还于南康村村委会，十年期限届满后，杰信公司仍拒绝向南康村村委会腾交酒店，严重违反诚实信用原则；2.杰信公司与南康村村委会之间从未口头约定二十年租赁期限，杰信公司陈述与事实不符；3.杰信公司应当按照每年230万元的标准向南康村村委会支付租金损失；4.杰信公司未经南康村村委会同意，擅自将酒店出租给万嘉集团公司万嘉豪情酒店经营，杰信公司、万嘉集团公司的行为共同侵害了南康村村委会的合法权益。万嘉集团公司、万嘉豪情酒店针对杰信公司的上诉述称，本案与万嘉集团公司、万嘉豪情酒店没有任何关系，不应承担任何责任。杰信公司、万嘉豪情酒店针对万嘉集团公司的上诉述称，同意万嘉集团公司的上诉请求及理由。南康村村委会向一审法院起诉请求：杰信公司、万嘉集团公司、万嘉豪情酒店交付西安市经济技术开发区××房产（现万嘉豪情商务酒店），杰信公司支付违约金200万元，杰信公司按年租金230万元的标准支付自2015年1月1日至实际腾房之日的租金损失，并由杰信公司、万嘉集团公司、万嘉豪情酒店承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2002年3月12日，南康村村委会（甲方、原名称：西安市未央区二府庄街道办事处南康村村民委员会）与杰信公司（乙方）签订《合作开发合同书》一份，约定“甲乙双方就合作开发西安北郊凤城一路西安‘豪杰世家’小区项目事宜，经充分协商达成合作开发合同如下：一、项目内容及规模：（一）项目内容，西安豪杰世家小区（暂定名），位于西安市未央区凤城一路路北，距迎宾大道200M，规划建设用地面积约36.131亩，其中代征道路用地4.044亩。具体占地范围以用地测量成果为准。（二）项目规模，总建筑面积（暂定）70000平方米，其中住宅约63000平方米，酒店7000平方米（见总平面图），准确面积以规划部门批准的详规建审面积为准。二、总投资及资金筹措：项目建设总投资8000万元，甲方以其拥有的凤城一路路北36.131亩土地合作，乙方自筹8000万元，在项目建设期内按项目开发的进程分期分批投入。三、项目建设期三年，自乙方取得《建筑施工许可证》起算。四、合作方式及分成：甲方以其拥有的土地（办理完城市开发住宅用地的法律手续，乙方取得土地使用权后）为投入，乙方投入全部建设开发资金。项目建设过程中，乙方分次支付甲方三年安置费500万元。项目建成后，甲方拥有7000平方米酒店的所有权及酒店前的停车场，乙方负责将酒店按二星级标准一次装修到具备经营条件，交付甲方。乙方享有该项目除酒店以外其他建筑物的所有权及该项目占用土地的使用权。五、各方权利、义务：（一）甲方权利、义务1、甲方享有西安豪杰酒店（暂定名）7000平方米的所有权。…（二）乙方权利义务…2、乙方享有该项目除酒店以外的其他建筑、公用面积的所有权及该项目所占土地的使用权，并依此享有自主开发、经营、销售等权利。…8、项目建成后，乙方负责将酒店的产权证办理到甲方名下，并承担办证所需费用。…六、经营方式：该合作开发的项目由乙方一方负责项目的开发建设，项目的总体安排及计划均由乙方自主决定。项目建成后，乙方拟以160万元／年的价格租赁经营酒店，具体租赁事宜及协议，由甲、乙双方再协商，另签订承包合同，合同期限可协商决定。同等条件下，乙方有优先承包权。七、违约责任：本合同签订生效后，任何一方有违反合同条款的行为，均视为违约，违约金为人民币800万元。如甲方违约除应支付违约金外，还应退还乙方已支付的安置费。”后双方实际履行该合同，项目建成后住宅小区被命名为杰信花园小区，酒店名称为万嘉豪情商务酒店。2013年1月9日，杰信公司向南康村村委会发出《情况说明》一份，表示：杰信花园小区1号楼于2003年开始建设，2008年初装修完毕开始营业；双方在《合作开发合同书》签订时，约定1号楼租期为1O年，西安杰信公司为遵守该约定，自2005年至2007年酒店尚未经营期间也按时支付每年160万元的租金，目前已使用8年，共计支付租金1280万元；目前豪情酒店经营困难，恳请南康村村委会不再上调租金，使杰信公司顺利完成10年租赁期，并保证在租赁期限届满后将酒店完好交予南康村。2014年，本案南康村村委会向西安市中级人民法院起诉本案杰信公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，请求判令：“1、被告将登记在其名下的位于西安市经济技术开发区凤城一路7号一幢房产所有权过户至原告名下；2、被告承担办理房产过户手续所产生的所有税费；3、被告支付违约金800万元；4、被告承担本案诉讼费用。”西安市中级人民法院于2015年2月3日作出(2014)西中民二初字第00021号民事判决，判决：一、杰信公司自本判决生效后十日内向南康村村委会支付违约金200万元；二、驳回原告诉讼请求。该判决审理查明部分载明：“2012年7月2日涉案酒店完成初始登记，杰信公司取得西安市房权证经济技术开发区字第1100114014-5-1号《房屋所有权证书》。2012年11月22日，康印中向杰信公司出具收条，载明：今收到杰信公司代南康村办理的房产证（暂在杰信公司名下）一份，证号字第1100114014-5-1号，在适当的时候由杰信公司过户到南康村名下。康印中称该收条系其受胁迫所写，但未提交证据证明。后康印中将该房产证交还给杰信公司，杰信公司认可其收到房产证。审理中，杰信公司表示可以为南康村村委会办理过户手续，南康村村委会提出涉案酒店的房产已被杰信公司进行抵押，并申请法院调查。经查杰信公司于2014年7月14日将涉案酒店房产在西安市雁塔区农村信用合作联社沙井分社进行抵押，抵押期限为三年，抵押金额2000万元，并于2014年7月23日在西安市住房保障和房屋管理局进行抵押登记，取得了他项权利证书。庭审中杰信公司表示可以解除抵押为南康村村委会过户，但至今未解除抵押。”法院认为部分载明：“因抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，在未清偿债务消灭抵押权之前，抵押财产不能发生转让，现抵押期限未满，杰信公司亦未清偿债务消灭抵押权，该房产客观上无法过户，南康村村委会现在主张过户条件并不成就，其可待该房产所设的抵押权消灭后另行主张给其过户。”后该案原、被告均不服该判决，向陕西省高级人民法院提出上诉，后陕西省高级人民法院作出(2015)陕民一终字第00102号民事判央，驳回上诉，维持原判。经询，南康村村委会认为10年租赁期限的起止日期应为2005年1月24日至2015年1月23日止；杰信公司对租金标准230万元／年没有异议。庭审中，万嘉集团公司、万嘉豪情酒店共同举证《合作协议》一份，证明其与南康村村委会无合同关系，双方亦无相关权利义务，案外人郑谦以万嘉豪情酒店名义经营涉案酒店，本案与其无关。南康村村委会对该证据的真实性不予认可。万嘉豪情酒店称酒店房产是郑谦从杰信公司处租赁而来。南康村村委会明确违约金诉请是依照上述生效判决的结果主张。一审法院认为，南康村村委会与杰信公司签订合作开发合同书后，双方实际履行该合同。项目建成后，杰信公司实际承租酒店进行经营，南康村村委会与杰信公司就涉案酒店房产建立了租赁合同关系。双方未签订书面租赁合同，杰信公司辩称租赁期限为20年，但未提交相关证据证明，故对该项意见不予采信。从杰信公司向南康村村委会做出的情况说明则可反映，租赁合同期限为10年，起始于2005年。现南康村村委会明确租赁期限截止于2015年1月23日，予以确认。租赁期限届满后，双方未续签合同，故南康村村委会有权主张杰信公司返还酒店所占房屋。万嘉集团公司作为万嘉豪情酒店的运营方，负有与杰信公司共同向南康村村委会腾交房屋的义务。杰信公司未提交证据证明向南康村村委会支付了2015年度之后的承租费用，故应向南康村村委会支付自2015年1月24日至实际腾交之日止的占用使用费。关于南康村村委会主张的计算标准230万元／年，现杰信公司对此不持异议，且以此为标准向南康村村委会支付了2014年度的房屋租金，故予以支持。关于南康村村委会主张的违约金请求，(2014)西中民二初字第00021号民事判决书判决杰信公司承担的200万元违约金，是针对杰信公司违反合作开发合同项下义务所应承担的违约责任，本案系租赁合同纠纷，与合作开发合同无涉，且南康村村委会与杰信公司未就酒店房产的租赁事宜约定有违约责任，故南康村村委会该项主张没有事实及法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告西安杰信房地产开发有限责任公司、被告陕西万嘉企业集团有限公司于本判决生效后十五日内共同向原告西安市未央区张家堡街道办事处南康村村民委员会腾交位于西安市经济技术开发区××房产（现万嘉豪情商务酒店）。二、被告西安杰信房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告西安市未央区张家堡街道办事处南康村村民委员会支付房屋占用使用费（自2015年1月24日起至实际腾交之日止，按230万元／年为标准计算）。三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。案件受理费23000元（西安市未央区张家堡街道办事处南康村村民委员会已预交），由西安市未央区张家堡街道办事处南康村村民委员会负担10698元，由西安杰信房地产开发有限责任公司负担12302元，于本判决生效后十五日内支付西安市未央区张家堡街道办事处南康村村民委员会。本院二审期间，南康村村委会提供照片两张，证明杰信公司不诚信，无视法律规定不断侵犯南康村村委会利益。杰信公司、万嘉集团公司、万嘉豪情酒店质证意见：真实性无法确认，杰信公司将房屋租给郑谦，实际使用人是否更换酒店名称其不知情。庭审结束后，郑谦到庭陈述称：其与朋友等多人合作，由其出面与杰信公司签订租赁协议、与万嘉集团公司万嘉豪情酒店签订合作协议，除向杰信公司支付租金外，每年向杰信公司支付五万元酒店名称使用费，其并未与万嘉集团公司直接联系。其2012年承租房屋时此房屋就是万嘉豪情酒店，其接手后继续经营万嘉豪情酒店，并未再次装修，用于酒店、洗浴、餐饮经营，具体由其朋友将房屋租给别人还是和别人合作经营其不清楚，现与其合作的朋友把酒店名称更换。郑谦并未向法庭提供任何其或其合伙人经营使用涉案房屋的经营手续或资料。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，南康村村委会与杰信公司签订《合作开发合同书》并实际履行，项目建成后杰信公司实际承租酒店进行经营，南康村村委会与杰信公司就涉案酒店形成租赁合同关系。杰信公司上诉称其与南康村村委会协商达成一致意见，租金上调至230万元/年、租期延续10年，但对租期延续10年，并无证据予以证明，对年租金230万元，杰信公司在一审期间并无异议，且有相关书面承诺，并已实际支付。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故租期届满，杰信公司应当向南康村村委会返还房屋，房屋租金以230万元/年为标准。万嘉集团公司上诉称本案所涉房产并未由其公司使用，实际是由案外人郑谦使用其公司名义经营万嘉豪情酒店，应由郑谦个人承担相关法律责任。但根据相关证据及郑谦的到庭陈述，郑谦接手酒店前，万嘉集团公司万嘉豪情酒店已经在涉案房屋中经营，2012年万嘉集团公司万嘉豪情酒店又向郑谦授权由郑谦向其交纳管理费、使用其公司名义继续经营，虽然郑谦陈述管理费其交给了杰信公司，但各方均未提供收据等予以证明，且万嘉集团公司与杰信公司之间是否存在代收关系，不能否定《合作协议》的授权方为万嘉集团公司万嘉豪情酒店的事实。二审审理期间，涉案房屋酒店名称进行了更换，经本院给予万嘉集团公司、万嘉豪情酒店一定期限提供其已实际退出涉案场地的证据，万嘉集团公司、万嘉豪情酒店并未提交，同时，亦无证据证明现郑谦为涉案场地实际使用人，郑谦亦未要求作为实际使用人参加诉讼。综上，杰信公司、万嘉集团公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51600元，由西安杰信房地产开发有限责任公司负担32400元，由陕西万嘉企业集团有限公司负担19200元。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一七年七月十二日书 记 员  刘书方