江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终3385号上诉人（原审被告）：赵金红，女，1988年4月19日生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：刘雄杰，江苏容熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张鹏，男，1995年12月3日生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：徐贤彪，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞建军，江苏东银律师事务所律师。上诉人赵金红因与被上诉人张鹏房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初6834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵金红上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人违约,不配合被上诉人履行合同与事实不符。1、在合同履行中，上诉人多次积极配合被上诉人办理商业贷款，由于被上诉人的原因，导致商业贷款未办下来。按照合同约定，上诉人应在接到通知的10个工作日内自筹购房的全款，也就是最迟应在6月6日前备齐全部购房款59.5万元。被上诉人和中介公司曾先后二次通知上诉人已经筹备了购房全款，但是从被上诉人提供的证据显示其未能证明有支付全额房款的能力。被上诉人一致未能筹齐全部购房款是导致合同无法继续履行的主要原因。2、在本案进入诉讼之前，上诉人从未作出过拒绝履行合同的意思表示，是被上诉人的原因导致合同无法继续履行。购房合同签订后，被上诉人在办理商贷的事情上浪费了上诉人太多的时间和精力。上诉人于6月1日告诉中介让被上诉人找律师的短信，并不是上诉人是拒绝履行合同的意思表示，只是告知其本人培训不方便处理此事，希望被上诉人通过找律师来处理此事，不要让上诉人一次次陪其做无用功。培训结束后，上诉人曾于6月18日以短信通知的方式告知被上诉人，筹齐房款后继续履行合同，但是被上诉人一直没有回复，导致合同无法履行。3、根据权利义务对等原则，上诉人在办理商贷的事情上给予被上诉人多次缓冲的时间，上诉人明确告知被上诉人自己在参加公司培训的情况下，被上诉人却在未给上诉人足够宽限期的情况下，直接到法院起诉上诉人违约，既违背合同权利义务对等原则，也违背了合同诚实信用的原则，存在明显的恶意。二、一审法院认定房屋上涨的损失，无事实和法律依据。1、在第一次开庭时，也就是2016年7月5日，在上诉人明确告知被上诉人，如果房款备齐，可以继续履行原合同，但是被上诉人却以已重新购房为由，拒绝继续履行合同，要求解除，故双方才合意解除购房合同。既然被上诉人确认不购房，上诉人为了减少损失，当然有权利自行出售房屋。一审法院仅仅依据10月21日第三次开庭时，上诉人称已将涉案房屋以80万元的价格委托中介出售的事实来认定房价上涨损失，显然是没有道理的，既没有做过房屋价格评估，也没有做过市场调查。2、一审法院选择10月21日作为认定房屋价格上涨损失的时间点错误。2016年全年南京市的房屋价格上涨较快，基本上一天一个价，10月份上诉人委托中介售房的挂牌价是80万元，但是在6月份乃至7月份的时候，涉案房屋是卖不到这个价的。法院即使认定房屋上涨损失，也应当以被上诉人明确放弃继续履行合同的时间点来认定房屋上涨的损失，要么是2016年6月18日，要么是7月5日。而且7月5日庭审时，被上诉人明确表明已经购买新房,一审判决认定被上诉人损失过高，且没有足够的证据支持。在涉案合同履行过程中，被上诉人仅仅向上诉人支付过2万的定金，从未支付过其他合同款，一审认定10万多元的损失，违背了合同权利和义务相对等的原则，认定损失过重。张鹏辩称，1、一审法院认定上诉人违约事实清楚，适用法律正确，从一审的庭审和提交的证据可以看出，上诉人是明显恶意拒绝履行合同。2、被上诉人在合同约定的履行期间已经筹足全款，但上诉人拒绝履行合同，构成事实违约。3、一审法院认定损失是有依据的，我方实际上所主张的106552元，包括定金2万元，中介费12852元，实际违约赔偿才7万余元，与此房屋增值部分相差甚远，如果按照80万元主张违约损失，那么至少应当判决赔偿20万元以上。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。张鹏一审诉讼请求：1、解除其与赵金红签订的《房地产买卖中介合同》；2、要求赵金红赔偿违约损失106552元；3、赵金红承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：双方及我爱我家公司于2016年4月21日签订的房地产买卖中介合同中约定：“委托人（出售方）：赵金红（简称甲方），委托人（买受方）：张鹏（简称乙方），受托人（中介方）……居间方：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（简称丙方）……第一条标的基本情况及价款：所有权人赵金红，房屋座落江宁区××街道××东郊小镇××街区××室，……建筑面积45.52m2……房屋售价伍拾玖万伍仟元（￥595000）……第九条违约责任……（三）三方商定，上述违约行为方选择按标的额10%，计人民币59500元金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。……第十三条补充条款……3、定金：甲、乙双方在签约时，乙方支付甲方定金人民币贰万元整（￥20000）。4、贷款：乙方办理商业贷款25万元，所需相关费用由乙方自行交纳。甲乙双方应于2016年5月21日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。如因乙方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由甲乙双方各自承担相关责任。如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后十个工作日内须自筹资金补足房款。贷款下款以贷款银行放款的时间为准。5、解押：乙方借给甲方贰拾伍万元整（￥250000）于贷款预审通过后5日内，由丙方陪同甲、乙双方共同前往房产局查询房屋权属状况，在确认发房屋无其他影响交易的权利限制（除产权证上注明的抵押外）后，三方共同到银行办理还款解押手续（还款不足部分由甲方自行补齐），此款项在送件当日转为房款。甲方在接到银行通知后3个工作日内必须到银行将他项权证领出并办理抵押注销手续。如解押后因不可抗力致使该合同不能履行，甲方应在5天内将所有已收取的款项返还给乙方。6、送件：甲、乙双方约定解押注销后5日内办理产权送件手续，乙方于送件当日支付甲方首付款柒万元整（￥70000）……9、交房：双方约定于下款后3日内办理房屋交接手续，逾期按200元/天向乙方支付滞纳金。乙方于房屋交付当日支付给甲方房款人民币伍仟元整（￥5000）。……”合同并对其他事项进行了约定。合同签订当日，张鹏支付赵金红定金20000元，支付我爱我家公司中介费12852元。2016年4月29日，双方及我爱我家公司工作人员一起去银行办理贷款手续，因缺乏材料未能办理。2016年5月19日，三方再次去相关机构办理贷款手续。2016年5月21日，银行通知贷款审批未通过。2016年5月23日，张鹏告知我爱我家公司可以一次性付全款购房。当日，我爱我家公司通过微信告知赵金红张鹏房款已经备齐，要求其尽快联系银行解押。此后，赵金红未与张鹏及我爱我家公司一起到银行办理解押手续，于2016年6月1日短信告知我爱我家公司工作人员：“不好意思培训才结束。我同事要买我房子给我65万。他已经超过一个月没有给我首付，贷款下不来，怎么就不是他违约了，那你让他找律师。我现在在外地。不方便。”此后，赵金红未能与张鹏、我爱我家一起办理解押手续。另查明，2016年4月27日，张瑞堂账户中有存款363473.01元，2016年5月30日，张瑞堂向张鹏账户中汇款363400元。2016年6月1日，张鹏应我爱我家公司要求，开具了金额为250000元的本票。截至2016年6月4日，张鹏账户中尚有存款310750.1元，张瑞堂账户中尚有存款40010.02元。又查明，座落位于南京市江宁区××街道××东郊小镇××街区××室系被告赵金红所有。目前，赵金红已将该房委托中介出售，报价800000元。对于合同解除的问题，在2016年7月5日开庭审理时，赵金红同意解除与张鹏签订的房地产买卖中介合同。2016年6月，张鹏向本院提起诉讼，要求解除其与赵金红2016年4月21日签订的《房地产买卖中介合同》，并要求赵金红赔偿因违约产生的损失；审理中，张鹏称张瑞堂系其父亲，张瑞堂账户中的存款系准备用于其购房。赵金红称，其自2016年5月21日至6月20日在入职培训，手机上交，无法联系。其于2016年6月23日给张鹏发短信要求张鹏准备购房款，张鹏未能回复。因双方意见分歧，致调解未成。一审法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，当事人签订的房地产买卖中介合同合法有效，应受法律保护。房地产买卖中介合同中约定如经银行审核，张鹏不能贷款或不能足额贷款，张鹏在接到我爱我家公司通知后十个工作日内须自筹资金补足房款。赵金红虽两次陪同张鹏办理贷款手续，但依照合同约定，不能贷款时，张鹏可以自筹资金补足房款。2016年5月23日，张鹏告知我爱我家公司工作人员可以一次性付清房款，我爱我家公司工作人员随即于当天就将该决定告知了赵金红，并要求其尽快联系银行解押，但赵金红未予理睬，于2016年6月1日以张鹏未及时支付首付款、其目前不方便为由拒绝了我爱我家公司工作人员的要求。张鹏在不能贷款的情况下，决定在约定的期限内自筹资金补足房款并积极准备了购房资金的行为，表明了其有能力继续履行合同，符合双方的合同约定。赵金红在张鹏明确表示自筹房款补足房款的情况下，拒绝配合办理房屋的解押手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。因2016年7月5日开庭审理时，赵金红同意解除与张鹏签订的房地产买卖中介合同，故可认定双方一致同意解除房屋买卖合同，一审法院予以准许。赵金红多次在其所称的培训期间与我爱我家工作人员短信联系，表明其是可以与外界联系的，故对其辩称的在培训期间不方便与外界联系的抗辩意见，不予采纳。双方在合同中约定的违约金标准为59500元，但张鹏因赵金红违约产生的经济损失包含了支付的定金、中介费、利息、房屋价格上涨重置损失等，该经济损失的数额已大于双方约定的违约金数额，参考涉案房屋的价格上涨等因素，一审法院认为张鹏主张赵金红赔偿违约产生的经济损失106552元，未超过张鹏的实际损失，故对张鹏的该项诉讼请求，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张鹏与赵金红及案外人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司2016年4月21日签订的《房地产买卖中介合同》中涉及张鹏、赵金红部分权利和义务的买卖合同关系于2016年7月5日解除。二、赵金红于本判决发生法律效力之日起10日内支付张鹏违约金106552元。案件受理费2380元，由赵金红负担。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人对一审查明的“目前，赵金红已将该房委托中介出售，报价80万元”有异议，认为80万元是2016年10月21日的价格，一审未记载详细。双方对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的房地产买卖中介合同不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。涉案合同中约定如经银行审核，张鹏不能贷款或不能足额贷款，张鹏在接到中介公司通知后十个工作日内须自筹资金补足房款。张鹏虽然办理贷款审核未能通过，但2016年5月23日，张鹏告知中介公司工作人员可以一次性付清房款。中介公司工作人员随即就转告了赵金红，并要求其尽快联系银行解押，赵金红不予回复，拒绝了中介公司工作人员履行合同的要求。赵金红在张鹏明确表示自筹房款购房的情况下，拒绝配合办理房屋的解押手续，构成违约，应承担相应的违约责任。张鹏在贷款审核未能通过的情况下，决定在约定的期限内自筹资金补足房款并积极准备购房资金的行为，符合双方的合同约定。双方虽在合同中约定的违约金为59500元，但一审法院认为张鹏因赵金红违约产生的经济损失包含了支付的定金、中介费、利息、房屋价格上涨重置损失等，该经济损失的数额已大于双方约定的违约金数额，参考涉案房屋的价格上涨等因素，判决赵金红赔偿张鹏经济损失106552元并无不当。上诉人的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，赵金红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2380元，由赵金红负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年七月五日书记员  郭旭冬