广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0107民初2871号原告田某，女，1973年8月17日出生，汉族，住安徽省利辛县。原告王某2，男，1974年3月4日出生，汉族，住安徽省利辛县。原告王某3，男，1996年4月5日出生，汉族，住安徽省利辛县。原告王某1，男，2004年6月7日出生，汉族，住安徽省利辛县。法定代理人：田某，女，1973年8月17日出生，汉族，住安徽省利辛县。法定代理人：王某2，男，1974年3月4日出生，汉族，住安徽省利辛县。四原告共同委托代理人杨势芳，广西共恒律师事务所律师。被告广西通冠房地产开发有限公司，住所地：南宁市西乡塘区衡阳西路19号，组织机构代码：76XXXX。法定代表人陈仕朝，总经理。委托代理人蔡燕芳，广西通冠房地产开发有限公司财务经理。被告南宁港航运输有限责任公司，住所地：南宁市西乡塘区北大南路1号。法定代表人肖勇，总经理。原告田某、王某2、王某3、王某1与被告广西通冠房地产开发有限公司、南宁港航运输有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月25日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月21日公开开庭进行审理。四原告共同委托代理人杨势芳、被告广西通冠房地产开发有限公司委托代理人蔡燕芳到庭参加诉讼。被告南宁港航运输有限责任公司法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告田某、王某2、王某3、王某1诉称：2008年6月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告位于南宁市西乡塘区北大南路1号邕江时代广场（一期）第24层2404号房，房屋总价款为508470元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。两被告是该楼盘的联合开发企业。合同签订后，原告按约定履行合同义务，交纳了房款。2011年9月19日两被告张贴办理房产证通知，原告向两被告支付代办房产证费用300元以及被告代为收取的办理房产证的费用。但自2009年9月30日交房至今，远超出合同约定的“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的日期，即2011年9月30日，两被告仍未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，也未按双方之间的委托合同的约定，将所收取的原告的材料交给产权登记机关，及时为原告办理房屋产权证书，直至2014年3月3日被告才将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。原告认为被告的行为严重侵犯了原告的合法利益，根据双方签订的《商品房买卖合同》以及相关法律法规的规定，原告向人民法院提起诉讼，请求判令：1、两被告支付原告逾期备案违约金44949元（违约金计算：从被告逾期办理产权备案登记之日即2011年10月1日起，每日按已支付房款万分之一计算，计至2014年3月3日被告将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案为止。）2、本案诉讼费用由两被告承担。被告广西通冠房地产开发有限公司辩称：这个案件主要原因根据《商品房买卖合同》的第十五条规定，备案虽然超过730日。但是因为2011年被告办理房屋验收时，因为小区红线图之外的拆迁问题，规划局没有通过验收，被告才无法办理备案的手续，是由于不可抗力的原因造成的，被告广西通冠房地产开发有限公司不应该承担责任。被告南宁港航运输有限责任公司未作答辩。经审理查明：2008年6月23日，原告田某、王某2、王某3、王某1与被告广西通冠房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（编号：GF-2XXXX）》一份，约定由原告（买受人）向被告广西通冠房地产开发有限公司（出卖人）购买南宁市西乡塘区北大南路1号邕江时代广场（一期）第24层2404号房，建筑面积为104.86平方米，房屋总价款508470元，原告应于2008年6月23日前支付购房款208470元，余款300000元由原告向银行申请按揭贷款。第八条约定：“出卖人应于2009年3月31日前……将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未按约定期限付清房款的；3、因政府或有关部门行政行为原因无法施工建设或验收延期的；4、供水、供电部门连续停水、停电或连续降雨的；5、其他非出卖人能控制的因素，如国家政策、法律法规或自然灾害等造成的因素。”第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门同意之日起10日内，书面通知买受人。”第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。3、买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一，房屋产权证办理由买受人履行，国家政策规定的由买受人承担的有关税费及办理房产证的相关费用由买受人承担。”双方同时就其他相关权利、义务在合同中作出约定。合同签订后，原告于2008年6月23日向被告广西通冠房地产开发有限公司支付2404号房首期款208470元，并在中国工商银行广西区分行营业部办理了按揭贷款，银行依约将余款300000元转账至被告广西通冠房地产开发有限公司账户。2008年9月22日原告向税务部门缴纳契税。2008年9月24日，两被告向原告发出《邕江时代广场（一期）入伙通知书》，通知房屋已具备入伙条件，请原告于2009年9月28日至2009年9月30日办理入伙手续。原告于2009年9月30日受领本案讼争房屋。2011年9月19日，两被告向“邕江时代广场（一期）业主”发出《办房产证通知》，通知“2011年9月21日开始办理房产证，请于2011年9月21日-23日携带相关资料到本项目物业管理处（北大南路1号307号房）办理相关手续”。另查明：两被告作为邕江时代广场（一期）的开发企业，于2011年2月10日取得《商品房预售许可证》（南房预字（2008）第019号（换）），预售范围为邕江时代广场（一期）第三至二十六层，该许可证同时载明：“根据两公司于2009年1月5日签订的《房地产项目合作开发合同补充协议二》，原分配给广西通冠房地产开发有限公司的房产变更为邕江时代广场（一期）第三至五层、第八层801、806号房、第十二层至二十六层，原分配给南宁港航运输有限责任公司的房产变更为邕江时代广场（一期）第六至十一层（不含第八层801、806号房），本证为南房预字（2008）第019号预售证换证所得。”2012年3月27日，南宁市规划管理局向两被告发出《南规函【2012】102号《关于请尽快按规划审批要求补足停车位及拆除东北两侧多层建筑的函》，载明：“……我局于2006年4月审批该项目的规划总平方案，2006年10月核发《建设工程规划许可证》。审批规划总平方案及核发《建设工程规划许可证》时均要求你们两公司拆除一期项目北侧、东侧多层建筑后方可进行规划竣工验收。2011年10月，你们两公司向我局申报邕江时代广场一期项目的规划竣工验收。经现场核实，你们两被告尚未按规划审批要求拆除项目北侧、东侧两栋多层建筑，亦未按规划审批要求在地下室建设三层立体停车库，致使一期地下停车位较规划审批减少了64个”，要求两被告按照规划审批的要求增设停车位、拆除项目北侧、东侧多层建筑。2013年1月7日，被告广西通冠房地产开发有限公司就车位、地下室及拆迁相关问题向南宁市规划管理局作出说明，并提出解决方案。2013年7月25日被告广西通冠房地产开发有限公司作出《关于“邕江时代广场一期”规划验收问题的报告》，向南宁市规划管理局就前述南规函【2012】102号文载明的问题及解决方案作出汇报，并希望南宁市规划管理局“充分考虑造成验收两问题的客观因素、历史原因和现实，特事特办，尽快直接批准本项目规划验收，早日为业主办房产证。”2013年10月30日，南宁市规划管理局作出《城乡规划调整批前公示（南规公示【2013】223号）》，调整邕江时代广场项目地面停车位布局，调整后地面机动车停车位由68辆增加至128辆。2013年11月26日，南宁市规划管理局向两被告颁发《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。2014年2月11日，被告广西通冠房地产开发有限公司取得《商品房现售备案证明》（南房商备字（2014）第0XXXX0号），现售范围是邕江时代广场一期地上一至五层（不含居委会用房）、十二至二十六层、八层801、806号房。同日，被告南宁港航运输有限责任公司取得《商品房现售备案证明》（南房商备字（2014）第0XXXX1号），现售范围是邕江时代广场一期六至十一层（不含八层801、806号房）。2014年3月3日，南宁市房屋产权交易中心受理本案讼争房屋的房屋权属转移登记申请。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告南宁港航运输有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。原告与被告广西通冠房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容合法，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告于2009年9月30日受领本案讼争房屋，依照双方《商品房买卖合同》第十五条之约定，被告广西通冠房地产开发有限公司应于2009年9月30日后的730日内即2011年9月30日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而实际上，南宁市房屋产权交易中心于2014年3月3日受理本案讼争房屋的产权转移登记，至此，被告逾期883天（2011年10月1日至2014年3月2日），故，逾期备案违约金应为44898元（508470元×883天×万分之一）。关于被告主张的本案讼争房屋于2013年11月26日取得《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》后才符合法定交付条件，应从此时起算产权登记备案期限的问题，本案中，在取得《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》之前，被告发出了《邕江时代广场（一期）入伙通知书》，原告依照被告指定的时间受领房屋，双方当时并未提出异议，商品房实际已经交付，而《商品房买卖合同》第十五条明确约定的出卖人提交办理权属登记所需资料的时间为“商品房交付使用后730日内”，因此，被告的前述主张没有事实及法律依据，本院不予支持。关于被告以拆迁属不可抗力,致设计变更为由主张免责的问题，本院认为，对于拆迁安置问题，除重大市政工程外，不能认定为不可抗力，且南宁市规划管理局于2006年审批规划总平方案及核发《建设工程规划许可证》时均要求两被告拆除一期项目北侧、东侧多层建筑后方可进行规划竣工验收，即两被告于2006年时已明知该拆迁事由的存在，至原告2013年9月起诉时多年均未予解决，怠于履行义务而导致规划验收无法通过，不应予免责。依据双方《商品房买卖合同》第十条的约定，设计变更应经规划部门批准并于批准之日起十日内书面通知买受人，但被告未举证证明前述设计变更已经规划部门批准并已告知原告，故被告的该项免责主张，本院亦不予支持。根据《商品房预售许可证》（XXXX）记载的预售范围，本案讼争房屋的预售权人是广西通冠房地产开发有限公司，《商品房买卖合同》的主体亦为原告与被告广西通冠房地产开发有限公司，根据合同相对性原则，被告南宁港航运输有限责任公司不是本案诉争房屋的预售权人，亦不是《商品房买卖合同》的合同主体，原告要求被告南宁港航运输有限责任公司承担支付逾期备案违约金的责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四之规定，判决如下：一、被告广西通冠房地产开发有限公司支付原告田某、王某2、王某3、王某1备案违约金44898元。二二、驳回原告田某、王某2、王某3、王某1的其他诉讼请求。案件受理费624元（原告已预交），由被告广西通冠房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费624元（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：南宁市中级人民法院，帐号：20×××28，适用于预交上诉费用5000元以上；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17，适用于预交上诉费用5000元以下）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长  刘春花审判员  杭 青审判员  张卫红二〇一七年七月二十五日书记员  农燕玲附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。