江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0104民初3994号原告（反诉被告）：陈小平，女，1951年7月24日生，汉族，住南京市秦淮区。原告（反诉被告）：何亚平，男，1954年8月15日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：周群，江苏天淦律师事��所律师。委托诉讼代理人：谢之纯，江苏容邺律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐永，男，1979年3月5日生，汉族，住安徽省涡阳县。被告（反诉原告）：胡小梅，女，1982年12月30日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：钱志明，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡玲玲，江苏高的律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陈小平、何亚平与被告（反诉原告）徐永、胡小梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人周群、谢之纯，被告（反诉原告）徐永及其与胡小梅的共同委托诉讼代理人钱志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈小平、何亚平向本院提出诉讼请求��解除双方签订的关于南京市秦淮区复兴巷xx的房屋买卖合同。事实和理由：两被告均非南京市户籍，自2008年4月起承租两原告所有的本市秦淮区复兴巷××室房屋至2016年3月双方签订了第一份房屋买卖合同，由两原告以130万元的价格将诉争房屋转让给两被告。两被告于2016年3月13日、3月28日两次向原告支付了房屋转让款30万元整，2016年5月，被告徐永告知两原告资金困难，无法如约付款。双方遂于2017年3月10日协商解除了第一份房屋买卖合同，重新签订了《南京市存量房交易合同》即第二份房屋买卖合同，此时两原告才知道两被告并不具备在南京市购买房屋的资格。2017年4月21日，原告委托律师致函两被告通知其解除房屋买卖合同，退还其购房款遭两被告拒绝。后两原告又以短信形式通知两被告在2017年4月28日前提供其具备购房资格的证明，但直至原告起诉时止，两被告仍未向两原告提供相关证明。综上，两原告认为，根据现行的南京市房屋限购政策，原、被告双方签订的第二份房屋买卖合同事实上已无法履行，合同目的已无法实现，要求解除房屋买卖合同。被告（反诉原告）徐永、胡小梅辩称，反诉原告已按约付清了全部房款，且房屋早已交付两反诉原告，不同意本诉原告解除房屋买卖合同的诉讼请求，并提出诉讼请求，判令反诉被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，由反诉被告配合反诉原告办理本市秦淮区复兴巷××室房屋的过户手续。原告（反诉被告）陈小平、何亚平辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，坚持要求解除双方签订的房屋买卖合同。本院经审理认定事实如下：两本诉原告系夫妻，两本诉被告系夫妻。本市复兴巷××室房屋，建筑面积81.07平方米系陈小平所有。2008年4月，何亚平与徐永的���工慕亮签订房屋租赁协议，此后一直由徐永支付房租并使用。2016年3月13日，徐永向何亚平支付购买福兴巷5号x幢102室房屋定金10万元，同年3月28日，徐永向何亚平支付福兴巷5号x幢102室房屋首付款20万元整。何亚平向徐永出具上述两笔付款收条。同年10月20日，反诉原告向反诉被告支付购房款60万元。2017年3月10日，陈小平、何亚平（甲方）与徐永、胡小梅（乙方）签订《南京市存量房交易合同（自行交易版），约定甲方将复兴巷5号x幢103室出售给乙方，转让价款130万元，定金10万元，尾款1万元，房款结清时交付房屋，合同生效当日共同向不动产登记机构申请办理建设用地使用权及房屋所有权转移登记，逾期未申请登记的，当事人一方可以主张解除交易合同网上备案。当日，何亚平、陈小平向徐永出具收条，载明“今陈小平（xx）收到徐永购秦淮区复兴巷××室购房款，��人民币壹佰叁拾万元整（1300000）所有费用已清。房产证、地产证已交购房者，所有房款已收齐。立据人：何亚平、陈小平，日期2017.3月10日”。2017年3月15日，南京市人民政府办公厅下发宁政办发（2017）56号市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知，其中第三条为“非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）证明，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。”2017年4月21日，陈小平委托江苏天淦律师事务所向徐永发函，主要内容：1、徐永与胡小梅多年来租住复兴巷××室，2017年3月双方签订了南京市存量房交易合同，截止2017年3月10日，徐永已全额支付了房款，故未再向陈小平及配偶支付租金；2、由于徐永的原因至合同尚未进行交易��同网上备案，无法办理房地产转移登记；3、2017年3月10日，陈小平及配偶向徐永交付了复兴巷××室市居民不所有权证和土地使用权证；4、应徐永要求，陈小平及其配偶于2017年3月21日办理了委托公证，委托徐永指定的张伟先生办理房屋出售的相关事宜；5、2017年3月15日市政府办公厅的新政要求非本市户籍居民购房出具相关证明；6、徐永告知陈小平及其配偶徐永与胡小梅目前没有政府要求的相关证明，不具备在南京市购买住房的可能性；7、双方协商未达成一致。函告如下：由于政策性原因合同之目的已无法实现，自本函到达之日起合同解除；2、陈小平已于4月17日撤销了对张伟先生的委托；3、请于见函后三日内向陈小平支付房租，提供银行账户，以使陈小平将130万元房款返还；4、……。2017年4月25日，何亚平向徐永发短信，内容为：陈小平已委托律师于2017年4月21日致���于你，通知解除关于南京市秦淮区复兴巷××室房屋的买卖合同。前述律师函被你拒收，有鉴于此，请你于4月28日前向陈小平提供你符合南京市购房政策具备购房资格的证明。2017年5月5日，陈小平、何亚平在未收到徐永、胡小梅购房证明且未回复短信的情况下向本院提起诉讼。另查明，2016年10月5日本市出台限购政策，对于非本市户籍居民购买首套住房的应提供自购房之日起两年内在南京市累计缴纳一年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。本院认为，依法签订的合同受法律保护。房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，导致当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，可予以支持。地方政府限购政策实施前订立的房屋买卖合同，一方以限购政策为由主张解除合同，另一方不同意的，不予支持。本案关键在于双方的买卖合同系限购前签订还是之后签订。虽然现有的南京市存量房买卖合同书面签订于2017年3月10日，但从2016年3月13日与3月28日的两张收条看，双方早在2016年3月就形成了买卖房屋的合同，并部分履行。当时，2016年10月5日的新政尚未出台，双方关于买卖房屋的合同应得到尊重和支持。陈小平、何亚平主张双方在2017年3月10日解除了2016年3月双方的买卖合同，重新签订买卖合同，与常理不符。第一从双方书面的南京市存量房买卖合同内容来看，与2016年3月的买卖合同完全一致，定金均为10万元，房屋价款亦未变，均为130万元，变化的只是房屋交付、房款支付时间与过户的履行期限。如果陈小平、何亚平主张有两份合同，那么该两份合同也是合同部分条款变更的关系，而合同的实质性条款，买卖的合同没有丝毫改变。所以双方关于买卖复兴巷××室的合同成立并部分履行于2016年10月5日的限购新政之前，对双方的买卖关系应予以保护。而且，从合同的履行来看，该案也存在特殊性，即：出卖方陈小平、何亚平已经将房屋的两证交付给徐永与胡小梅，而徐永与胡小梅也早已占有使用房屋并已付清全部房款，双方关于买卖的主要权利义务已履行完毕。故对陈小平、何亚平要求解除买卖合同的本诉诉讼请求，本院不予支持。对于徐永、胡小梅主张继续履行买卖合同，配合过户的反诉诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）陈小平、何亚平的本诉诉讼请求。二、继续履行被告（反诉原告）徐永、胡小梅与反诉被告陈小平、何亚平关于买卖本市复兴巷xx室房屋签订的南京市存量房交易合同（自行交易版）。三、原告（反诉被告）陈小平、何亚平于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）徐永、胡小梅办理本市复兴巷xx室房屋的不动产权过户手续。本诉案件受理费16500元，减半收取为8250元，反诉案件受理费40元，诉讼保全费5000元，合计13290元，由原告（反诉被告）陈小平、何亚平，被告（反诉原告）徐永、胡小梅分别负担6645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 员  尹 春二〇一七年七月二十六日见习书记员  王菊欣