广西壮族自治区阳朔县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0321民初558号原告（反诉被告）:朱玉泉，男，1972年10月10日生，汉族，住广西壮族自治区阳朔县。委托诉讼代理人：翟少国，广西正宪律师事务所律师。被告（反诉原告）：阳朔君豪大酒店有限公司，住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇观莲路2号。法定代表人：罗小龙，董事长。委托诉讼代理人：廖辉，广西嘉宸律师事务所律师。原告朱玉泉与被告阳朔君豪大酒店有限公司（以下简称阳朔君豪酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，被告阳朔君豪酒店在答辩期限内提出反诉，本院将本诉与反诉合并，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱玉泉及其委托诉讼代理人翟少国、被告委托诉讼代理人廖辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱玉泉向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告租房定金17160元及预交房租13200元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月，原告与被告签订房屋租赁协议，被告将位于在间商铺出租给原告使用。协议签订后，原告向被告支付定金17160元，预付租金17160元，扣除2014年8月15日至11月14日租金及管理费3960元，余13200元。2016年，原、被告因商铺租赁发生纠纷，经法院审理判决：原告将商铺返还被告并支付被告2014年11月15日至2016年9月14日租金、管理费、电费共计30728.4元。判决生效后，原告履行了判决书确定的义务。原告认为，被告应返还原告所交纳的定金和预付租金。为维护原告的合法权益，提出上述诉讼请求。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、被告工商登记咨询单，证明被告的诉讼主体资格；2、现金收入凭单，证明被告于2014年7月14日收到了原告交纳2014年8月15日至11月14日商铺租金及管理费3960元；3、现金收入凭单，证明被告于2014年7月14日收到原告交纳商铺定金17160元；4、收条，证明被告收到原告13200元；5、（2016）桂0321民初1212号民事判决书，证明判决书认定被告收取原告13200元；6、资金往来结算票据，证明原告已履行（2016）桂0321民初1212号民事判决书确定了义务。被告阳朔君豪酒店辩称，原告所交的定金是租金的担保，由于原告拖欠租金一年多，已违约，原告无权要求返还定金。原告诉请的13200元，没有依据，属另一法律关系，与本案无关。请求驳回原告的诉讼请求。被告阳朔君豪酒店对其辩解在举证期限内提供的证据有：《房屋租赁及物业服务协议》、《借款合同》，证明协议约定原告逾期支付租金、物业管理费，应支付违约金，被告有权终止及解除协议。借款合同证明原告不是与被告签订合同，原告所交13200元与被告无关。被告阳朔君豪酒店向本院提出反诉请求：1．判令原告支付被告2016年9月15日至2017年4月14日商铺占用费7700元、物业管理费1540元；2．本案反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告因商铺租赁纠纷经法院判决后，原告未按判决确定的义务返还商铺给被告，继续使用，直到法院执行，原告才于2017年4月14日交付给被告。被告认为，原告占用商铺，应支付占用费。为维护被告的合法权益，提出上述反诉诉讼请求。被告阳朔君豪酒店对其反诉陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房产证、土地使用证，证明被告出租的商铺为被告所有的合法财产；2、《房屋租赁及物业服务协议》、《借款合同》，证明协议约定原告逾期支付租金、物业管理费，应支付违约金，被告有权终止及解除协议。借款合同证明原告不是与被告签订合同，是与陈保权签订的；3、催收门面租金通知书，证明被告于2016年8月向原告催收租金；4、照片2张，证明被告将催收租金通知书在原告门面进行张贴公示；5、（2016）桂0321民初1212号民事判决书，证明被告于2016年9月起诉原告后，法院对原、被告租赁合同的判决情况；6、情况说明，证明原告于2017年4月14日下午才将商铺钥匙交给被告。原告针对被告反诉辩称，原、被告的房屋租赁及物业服务协议经法院判决后已解除，原告未使用商铺营业，而且该商铺被告于2016年3月进行断电，原告占用商铺没有好处，商铺已归被告管理使用，被告无理要求原告支付租金及物业管理费。法院判决后，原告要求被告将原告所交的定金及预交13200元与判决书认定的案款一并处理，被告同意处理，又未进行处理，造成原告于2017年4月17日才交钥匙给被告，是被告自身怠于处理造成的。被告反诉请求，无事实依据和法律依据，请求法院驳回被告的无理反诉。原告对其反诉辩解在举证期限内未提供证据。经开庭质证，被告对原告提供本诉的证据1、2、3、5、6的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有意见，被告认为：证据3恰好证明原告交纳的定金是为了保证履约；证据5判决书对收条没有质证，13200元与本案无关联，是另一法律关系；证据6证明原告没有在判决规定时间履行判决书所确定的交付商铺义务。对证据4的真实性有异议，认为，收条不是陈保权本人书写，被告未收到该款，该款与本案无关，是另一法律关系。原告对被告提供的本诉证据及反诉的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，认为：本诉证据与反诉证据2为同一证据以法院判决书认定的事实为准；反诉证据3、4证明以法院判决书认定的事实为准；反诉证据5不能证明原告没有及时履行义务；反诉证据6原告是2017年4月14日交的钥匙，但原告已将商铺的大部分东西搬走。本院认为，原、被告双方对对方提供的证据的真实性无异议的，均可以证明本案相关事实，具有关联性，所提供的证据均合法客观，可以作为本案证据使用。原告提供的证据4，被告对其真实性有异议，但该证据可以证明本案相关事实，可以作为本案证据使用。综合全案证据，本院确认以下法律事实:2014年7月12日，原告朱玉泉与被告阳朔君豪酒店签订一份《房屋租赁及物业服务协议》，约定：一、被告将阳朔县阳朔镇观莲路酒店贵宾楼7号商铺1间44平方米租赁给原告使用；二、原告租赁商铺经营足疗项目；三、租赁期限为5年，自2014年8月15日起至2019年8月14日止；四、租金、物业管理费及付款方式。租赁期间，每月租金1100元按商铺面积每平方米25元计，物业管理费每月220元按商铺面积每平方米5元计。租金及物业管理费按季给付，每季租金3300元、物业管理费660元，先付后用，首期租金在本协议签订后3日内付清，其后，租金及物业管理费于上个月付款期末月底付清；五、违约责任：1、租赁期间，非本协议规定情况，被告中途擅自解除协议的，应按月租金的三倍向原告支付违约金，如造成原告损失，上述违约金不足抵付损失的，还应赔偿差额部分；2、租赁期间，原告中途擅自退租的，应按月租金的三倍向被告支付违约金，如造成被告损失，上述违约金不足抵付损失的，还应赔偿差额部分；3、原告应按约定期限支付租金、物业管理费或其他款项，如逾期支付，则每逾期一日，应按年租金的1%支付逾期违约金；逾期支付时间超过5天以上的（含5天），视原告违约，被告有权终止本协议。双方就协议其他条款进行了约定。原、被告在协议上签字盖章。同日，原告与被告的股东陈保权签订《借款合同》，约定：原告向陈保权借款人民币300079元，借款期限5年（2014年8月15日至2019年8月14日），借款期限内不计息。还款方式为原告每季度逐月偿还借款本金。还款日期为，2014年8月15日前还款13200元，2014年11月15日前还款13200元，2015年2月15日前还款13200元，2015年5月15日前还款13200元，2015年8月15日前还款14058元，2015年11月15日前还款14058元，2016年2月15日前还款14058元，2016年5月15日前还款14058元，2016年8月15日前还款14959元，2016年11月15日前还款14959元，2017年2月15日前还款14959元，2017年5月15日前还款14959元，2017年8月15日前还款15905元，2017年11月15日前还款15905元，2018年2月15日前还款15905元，2018年5月15日前还款15905元，2018年8月15日前还款16898元，2018年11月15日前还款16898元，2019年2月15日前还款16898元，2019年5月15日前还款16898元。原告与陈保权在合同上签字。协议签订后，被告将商铺交付原告。原告于2014年7月14日给付被告定金17160元，同时，支付17160元，其中被告收取3960元作为2014年8月15日至11月14日租金及物业管理费，另13200元作为还款。原告使用商铺后，以被告未解决商铺前面停车问题为由，从2014年11月15日起拒付租金、物业管理费及水电费给被告，被告催收后，原告仍未交付。2016年3月，被告断了原告商铺的电源，原告仍继续使用商铺。被告于2016年9月诉至本院，要求与原告解除协议，原告返还商铺给被告，给付2014年11月15日至2016年9月14日租金（按协议书约定的租金及借款合同约定的还款计算）、物业管理费、电费、违约金。本院于2016年12月18日作出的（2016）桂0321民初1212号民事判决书，认为：原、被告签订的协议合法有效。被告按协议履行交付商铺义务，原告应履行付款义务。原告以被告承诺给原告使用商铺前面停车位，没有证据证实，原告以此拒付租金、管理费、电费，无正当理由，被告要求与原告解除协议，符合法律规定。被告要求原告给付租金包括原告与陈保权签订的借款合同中的还款部分，借款合同中未约定还款部分的金额为商铺租金，借款合同的主体是陈保权，不是被告，借款合同中的还款部分不能认定为租金，系另一法律关系。被告要求原告给付违约金，不符合协议中约定的条件。判决：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁及物业服务协议》；二、原告返还商铺给被告；三、原告支付被告2014年11月15日至2016年9月14日租金24200元、物业管理费4840元、电费1698.4元，合计30738.4元；四、驳回被告的其他诉讼请求。判决后，原、被告均未上诉，判决书生效。原告未将商铺交付被告。被告申请法院强制执行。2017年4月14日，原告将商铺钥匙交付被告，履行了判决书确定的义务。本院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、原告要求被告返还定金17160元及还款13200元是否成立；二、被告反诉要求原告支付房屋占用费、物业管理费是否成立。关于原告要求被告返还定金17160元及13200元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原、被告双方在协议中约定了定金，原告系给付定金一方，被告系接受定金一方。依据上述法律规定，原告作为给付定金一方，未按协议约定履行债务即给付租金、管理费，原告已违约，原告无权要求返还定金，故原告要求被告返还定金，理由不成立，本院不予支持。关于原告诉请的还款13200元，该款系原告与陈保权签订的《借款合同》所形成的，其诉讼主体为原告和陈保权。本案中，原告只起诉要求被告返还还款13200元，漏列当事人陈保权，陈保权又不是本案当事人，因而，原告该诉请，本院不予处理，原告可另行诉讼。关于被告反诉要求原告支付房屋占用费、物业管理费是否成立。原、被告因房屋租赁合同案经本院判决后，原告未按判决书履行交付房屋义务，继续占用被告房屋，被告诉请原告给付占用费，符合法律规定，本院予以支持。占用费应以租赁协议约定的租金计算即自2016年9月14日至2017年4月14日止共7个月，每月1100元，合计7700元。原告辩称，造成原告未交钥匙给被告，系被告怠于处理原告要求被告返还定金和预付房租所造成的，原告不应支付占用费。本院判决原告返还商铺给被告，支付被告租金、物业管理费、电费，原告应无条件履行。原告以要求被告返还定金和预付款为履行条件，无法律依据。原告该辩解，本院不予采纳。本院判决解除原、被告签订的《房屋租赁及物业服务协议》后，原、被告之间不存在物业管理服务，因此，被告要求原告支付物业管理费，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告朱玉泉支付被告阳朔君豪大酒店有限公司房屋占用费7700元；二、驳回原告朱玉泉要求被告阳朔君豪大酒店有限公司返还定金的诉讼请求。三、驳回被告阳朔君豪大酒店有限公司的其他反诉请求。本案受理费559元，适用简易程序审理减半收取279.5元，原告已预交，由原告负担。反诉受理费50元，被告阳朔君豪大酒店有限公司已预交，由原告负担42元，被告负担8元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费609元（收款单位：桂林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  吕海林二〇一七年七月四日书记员  黎晓梅