北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第57741号原告（反诉被告）：北京雷盟盛通文化发展有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街乙12号院1号楼21层2502号。法定代表人：王毅夫。委托诉讼代理人：姜楠，女，1980年5月31日生，北京雷盟盛通文化发展有限公司法务，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何泉华，男，1979年5月2日生，北京雷盟盛通文化发展有限公司法务，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：韩程彪，男，1971年8月9日生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：魏文慧，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭明溪，女，1988年11月8日生，北京市北斗鼎铭律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京雷盟盛通文化发展有限公司（以下简称雷盟公司）与被告（反诉原告）韩程彪（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。雷盟公司的委托诉讼代理人姜楠、何泉华，韩程彪的委托诉讼代理人魏文慧、郭明溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷盟公司向本院提出诉讼请求：1.判令韩程彪返还押金861598.56元；2.判令韩程彪支付上述押金自2014年5月14日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算的利息。事实和理由：2010年4月12日，我公司与韩程彪（签订该份合同时韩程彪所用身份证为韩聚锐）及北京新石房地产经纪有限公司（下称“新石房地产”）共同签订《北京市房屋租赁合同》及其补充协议，约定：韩程彪为出租人，我公司为承租人，新石房地产为居间人，韩程彪将位于“工体北路x号”共计2113.92平方米的房屋出租给我公司办公使用，租赁期限三年，自2010年4月16日至2013年4月15日，我公司继续承租应提前60日以书面方式向韩程彪提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。房屋租金每月289342.8元，租赁房屋的物业管理费、供暖费由韩程彪承担，其他如水费、电费、电话费等费用由我公司承担，韩程彪按租约金额开具发票，相关税费由我公司承担，其他未约定费用，由实际使用方负担。我公司应在租金支付月的20号之前向韩程彪支付下期租金，租金支付方式为“押二付三”，按季以银行汇款方式支付，押金578685.6元，应于2010年4月16日之前支付。在我公司全部履行租约各项条款、规定和条件，且我公司交还所租房间并交清所欠的一切费用后10个工作日内，由韩程彪退还押金（不计利息）。上述合约到期前，我公司请求继续租赁上述房屋，并向韩程彪发出《租赁合同续租通知函》，后经双方协商，2013年4月15日，我公司、韩程彪（签订该份合同时韩程彪所用身份证为韩程彪）与北京晟森基业房地产经纪有限公司（下称“晟森房地产”）共同签订了新的《北京市房屋租赁合同》及其补充协议，约定：我公司继续承租韩程彪的上述房屋。租赁期限一年，自2013年4月16日至2014年4月15日。我公司继续承租的，应提前60日以书面方式向韩程彪提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。房屋租金每月430799.28元，租赁房屋的物业管理费、供暖费由韩程彪承担，其他如水费、电费、电话费等费用由我公司承担，韩程彪按租约金额开具发票，相关税费由我公司承担，其他未约定费用，由实际使用方负担。我公司应在租金支付月的1号之前向韩程彪支付下期租金。租金支付方式为“押二付三”，按季以银行汇款方式支付。押金861598.56元在2013年4月1日前支付（上个租赁合同期内己支付578685.6元，只需再支付282912.96元），我公司应按韩程彪指定的账户支付本租约项下所有的到期款项。在我公司全部履行租约各项条款、规定和条件，且我公司交还所租房间并交清所欠的一切费用后10个工作日内，由韩程彪退还押金（不计利息）。以上房屋的押金、各期租金等费用我公司均已按约定方式按时缴纳。2014年1月8日，我公司以合同规定的方式向韩程彪发出《租赁合同终止通知函》，告知韩程彪在租赁期限届满后不继续承租，并将按照合同约定及时腾退房屋，并履行其他约定的义务。2014年4月15日，韩程彪妻子王香琴在韩程彪的陪同下，一同与我公司签署了《解约函》，约定经双方商议后终止房屋租赁合同，同意我公司在未结清电话网络费用的情况下搬出其户内所有物品，其公司门禁租户可拆除，费用由我公司承担，如我公司不承担韩程彪会承担所有责任。我公司搬出后如再有相关费用产生的所有法律责任由韩程彪承担。此后，双方签署了《租户迁出物品交接单》，同时由物业代表签字确认。2014年4月28日，我公司与韩程彪其妻在晟森房地产员工张立恒的监督下完成了移交手续，并签署了《退租移交清单》。我公司于2014年5月26日，2014年6月12日，2014年10月27日分别向韩程彪发出《催款函》要求韩程彪退还押金，并以电话的方式多次向韩程彪提出退还押金的请求，但韩程彪均以缺少资金等理由推脱。至今押金尚未退还给我公司。我公司也曾多次联系韩程彪手机，韩程彪均未接听电话。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，韩程彪己构成违约，因此，韩程彪应当返还我公司剩余押金以及自2014年5月14日（签署《退租移交清单》起的10个工作日后）起至今的利息，利息的计算按同期人民币存款利率平均值计算。韩程彪辩称，不同意雷盟公司诉讼请求，不同意退还押金并支付利息。理由：合同第四条第二项约定，雷盟公司在结清应承担的费用和违约金后，押金余额退还，在补充协议中约定押金退还时没有利息；雷盟公司在租赁期间多次逾期支付租金，应承担逾期付款的违约金，且雷盟公司将9间原本是单独的承租房屋拆除了墙体连为一体，属于合同约定的破坏房屋主要结构、影响房屋使用，构成严重违约，按照合同第九条、第十条的约定，雷盟公司应向我支付两个月的租金作为违约金；故雷盟公司交付的押金应冲抵的违约金后并没有余额；合同履行期届满，双方交接房屋之后，双方一直在就违约金和押金问题进行协商，2014年11月5日，我以母亲李侯秀的名义向雷盟公司退还了20万元作为双方互不追究责任，终止合同的条件。现在雷盟公司提起诉讼，单方撕毁双方达成的终止合同的有关协议，我就此提出反诉。韩程彪向本院提出反诉请求：1.判令雷盟公司支付违约金861598.55元2.判令雷盟公司支付逾期支付租金的违约金101597.9元。事实和理由：我方与雷盟公司于2013年4月15日签订《北京市房屋租赁合同》（以下称“租赁合同”）及《北京市房屋租赁合同之补充协议》（下称“补充协议“），约定雷盟公司继续承租我所有的位于工体北路8号三里屯SOHOA栋1101-03、06-10号共计9间房屋，房屋面积共计2113.92平方米；租期一年，月租金为430799.28元，支付方式为“押二付三”；租期届满或合同解除后，押金扣除应由乙方（雷盟公司）承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。且在乙方交还房屋并交清所欠—切费用后十个工作日内，不计利息方式退还乙方押金。2015年4月15日租期届满、我方接收房屋时，发现雷盟公司未经我方同意，私自将租赁房屋墙体拆除，致使9间单独房屋均连为—体，违反《租赁合同》第九条第（四）款、《补充协议》第三条的约定，应按照《租赁合同》第十条约定，按照月租金的200%向甲方（韩程彪）支付违约金。另外，上述合同、协议均约定雷盟公司逾期支付租金的，应按照月租金日千分之—计算违约金至纠正违约行为为止。合同到期后，雷盟公司因押金问题诉至法院，庭审期间，我与雷盟公司交换证据时发现其存在逾期支付租金的事实。故此，我方以为，雷盟公司存在擅自拆除房屋墙体和逾期支付租金的违约行为，应按照合同约定承担违约责任。雷盟公司针对韩程彪的反诉辩称，1、我公司已经诚信履行了合同约定，并积极协商、多次发函，未构成违约，韩程彪要求恢复原状，不符合合同约定，也没有合理性：（1）双方合同明确约定退租不恢复原状，2010年4月12日，第一份合同签订时房屋是毛坯状态，双方在历次合同中都约定了房屋腾退条款，补充协议第六条第一款约定了合同终止后，房屋交接的方式不按照主合同第三条的约定履行，不用恢复原状，保持房屋良好使用状态，不存在重大明显损害即可；（2）按照合同约定和商业惯例，诉争房屋为整层出租，韩程彪购买房屋的目的就是打通后出租，为了便于管理和增加收益，根据2010年4月12日签订的第一份合同的补充协议中的装修设计图，九间房屋本身就是连在一起的，另外根据我们了解，三里屯SOHO在宣传和出售的时候主要也是整层出租、出售，我公司在承租的时候也明确了要整租，按照商业惯例是一起出租，我们了解到部分开发商为了规避房产调控政策，将房屋进行了规划上的切割，但事实上房产证载明的各个房屋之间并没有隔墙存在，此外我方的装修实际上使韩程彪获益，其主张的损失没有事实依据；（3）双方协商一致的解约和交割文件中已经明确了之后的所有法律责任由出租方承担，双方对责任划分约定明确，韩程彪所称我们未经同意私自将隔墙拆除违反合同，是为了混淆韩程彪不同意退还押金，滥用诉讼的目的。2、我们收到了李侯秀支付的20万元，但我们无法明确该款项与韩程彪退还押金是否存在关联性，我方查阅了公司会计账簿，确有该笔20万元进账，根据韩程彪提交的证据，我们看不到李侯秀与韩程彪、韩聚锐的关系。3、就逾期支付租金问题，逾期支付租金的请求已经超过诉讼时效，韩程彪应该在收取租金的时候已经知道逾期的事实，且此后双方协商过程中也未就此提出异议，应视为对我公司支付租金事实的认可，双方在交接过程中也并未对此发生争议。综上，不同意韩程彪的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、韩程彪提交2014年11月5日中国建设银行客户回单，回单显示汇款人李侯秀于2014年11月5日向雷盟公司账户汇款20万元，并主张该笔汇款系李侯秀代韩程彪退还雷盟公司押金；韩程彪另提交短信截屏，证明雷盟公司2014年11月6日认可收到了上述20万元押金。雷盟公司对收到上述20万元的事实予以认可，但主张该20万元汇款的性质不明。本院审查韩程彪提交的上述证据后，对韩程彪提交的上述证据及其据以证明的事实予以采信，即雷盟公司已收到韩程彪退还的部分押金，金额为20万元。2、就雷盟公司存在拆除房屋墙体，更改房屋结构的事实，韩程彪提交北京锦融物业管理有限公司三里屯分公司（以下简称物业公司）出具的《证明》，内容为“兹证明业主韩程彪所有的、位于‘北京市朝阳区x路x单元’的2113.92平方米的房屋在2010年4月16出租给北京雷盟盛通文化发展有限公司时是9间独立的房间，该9间房屋在开发商向业主交房时就己独立存在，北京雷盟盛通文化发展有限公司是该9间房的第一个租户。2014年4月底该租户向业主交还房屋时，房屋现状己不是9间独立房间而是一个大开间”，韩程彪另提交《租户迁出物品交接单》，证明双方办理退租交接手续时，房屋内整层墙面已经改动，整层灯具也已改动，构成违约。雷盟公司对韩程彪提交的上述证据的证明目的不予认可，并提交2010年4月12日《房屋租赁合同》及其《补充协议》、装修图纸附件，主张根据装修图纸的记载，9间房屋之间并无墙体，而是石膏板或玻璃隔断，韩程彪对装修图纸不予认可。2017年5月15日，本院对诉争房屋进行了现场勘验，勘验情况显示现承租人已将诉争房屋进行了重新装修，双方均认可11层现格局与退租时已发生变化。根据2010年4月12日《补充协议》第四条第二项的约定，“承租区域内的装修由乙方（即雷盟公司）自行装修，在装修和适用承租区域的过程中，除非经消防局及甲方（即韩程彪）同意，乙方不得对承租区域的主要结构（包括事先安装的全部烟感器及喷淋头）作任何变动、改变、拆除或调整”。韩程彪虽依据上述协议条款主张雷盟公司拆除房屋墙体，更改房屋结构构成违约，但2010年4月12日双方签订第一份《房屋租赁合同》及《补充协议》时并未就雷盟公司接收诉争房屋时房屋内的墙体结构、位置以及其他设施设备的状态作出书面确认。在韩程彪不能举证证明诉争房屋初始状态的情况下，本院不能仅依据韩程彪提交的上述证据即认定雷盟公司存在拆除房屋墙体、更改房屋结构的违约行为，故本院对韩程彪主张的上述事实不予采信。3、就雷盟公司逾期支付租金的事实，韩程彪主张，2010年4月12日第一份《房屋租赁合同》履行过程中，雷盟公司在支付2010年12月15日应付租金时逾期12天，在支付2011年6月16日应付租金时逾期28天，在支付2011年9月16日应付租金时逾期41天，在支付2011年12月16日应付租金时逾期24天，在支付2012年3月16日应付租金时逾期33天，在支付2012年6月16日应付租金时逾期64天，在支付2012年9月16日应付租金时逾期40天，在支付2012年12月16日应付租金时逾期26天；雷盟公司主张实际支付各期租金的时间应当以雷盟公司提交的付款凭证为准。根据2010年4月12日双方就租金支付日期签订的《补充协议》，雷盟公司支付各期租金的时间依次为：1、2010年4月16日；2、2010年9月16日；3、2010年12月16日；4、2011年3月16日；5、2011年7月16日；6、2011年10月16日；7、2012年1月16日；8、2012年4月16日；9、2012年7月16日；10、2012年10月16日；11、2013年1月16日，每次应付租金数额为868028.4元。本院结合雷盟公司提交的付款凭证，认定雷盟公司在支付上述第3、5、6、7、8、9笔应付租金时分别逾期11天、2天、15天、2天、7天、30天；支付第10笔应付租金时，于2012年10月31日支付的289342.8元租金逾期15天，于2012年11月1日支付的578685.6元租金逾期16天，其余各笔均未逾期。就2013年4月15日重新签订的《房屋租赁合同》，韩程彪主张雷盟公司在支付2013年4月1日应付租金1292397.84元时逾期16天，在支付2013年7月1日应付租金1292397.84元时逾期7天，在支付2013年10月1日应付租金1292397.84元时逾期28天，在支付2014年1月1日应付租金1292397.84元时逾期27天。本院结合雷盟公司提交的付款凭证，对韩程彪主张的前述逾期付款的事实予以采信。本院认为，雷盟公司与韩程彪签订的《房屋租赁合同》及其相关补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的合同义务。根据双方合同约定，押金应在雷盟公司全部履行租约各项条款、规定，交还房屋并缴清所欠一切费用后10个工作日内退还。根据本案查明的事实，雷盟公司在合同履行过程中确实存在逾期支付租金的事实，故应当承担逾期支付租金的违约责任，但合同约定的违约金计算标准显著过高，本院结合查明的雷盟公司逾期支付租金的天数，酌定雷盟公司应当支付韩程彪违约金85000元，该违约金从韩程彪应当退还的押金中予以扣除；因双方租赁关系自2010年开始一直持续至2014年到期终止，故本院对雷盟公司关于诉讼时效的抗辩不予采信。除上述逾期支付租金的违约责任外，雷盟公司不存在其他违约行为，不应再承担其他违约责任，故扣除上述逾期支付租金的违约金及韩程彪已退还的押金20万元后，剩余押金576598.56元，韩程彪应当返还。雷盟公司主张的利息没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）韩程彪于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京雷盟盛通文化发展有限公司押金五十七万六千五百九十八元五角六分；二、驳回原告（反诉被告）北京雷盟盛通文化发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）韩程彪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12416元，由原告（反诉被告）北京雷盟盛通文化发展有限公司负担4107元（已交纳），由被告（反诉原告）韩程彪负担8309元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费6716元，由被告（反诉原告）韩程彪负担6123元（已交纳），由原告（反诉被告）北京雷盟盛通文化发展有限公司负担593元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  郝 卓人民陪审员  周志敏人民陪审员  王桂香二〇一七年七月三日书 记 员  韩 迪