巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初177号原告：罗芙蓉，女，生于1974年，汉族，居民，住四川省巴中市巴州区。原告：唐慧怡，女，生于1978年，汉族，大学文化，国网四川省电力公司巴中供电公司职工，住四川省巴中市巴州区。原告：谢多英，女，生于1973，汉族，大学文化，巴州供电公司职工，住四川省巴中市巴州区。原告：严娟，女，生于1971年，汉族，中专文化，通江供电分公司职工，住四川省通江县。四原告共同委托代理人：董海军，四川砝鼎律师事务所律师。被告：张盛錩，男，生于1969年，汉族，大学文化，居民，户籍地上海市浦东新区，现住四川省巴中市巴州区。委托（特别授权）代理人：杨东山，巴中市中翔法律服务所法律工作者。原告罗芙蓉、唐慧怡、谢多英、严娟诉被告张盛錩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐慧怡、严娟及四原告共同委托代理人董海军，被告张盛錩的委托代理人杨东山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告诉称：2014年4月22日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将自有的位于巴中市巴州区学府龙腾苑东苑1幢1单元Z1-1-1、Z1-1-2、Z1-1-3、Z1-1-4、2号门市出租给被告使用，租期5年（免租金装修期3个月，租期为2014年7月15日至2019年7月14日），年租14万元，承租人拖欠租金累计2个月，出租人可以终止合同、收回房屋等。签订合同当日，原告将出租房屋交予被告使用。合同履行过程中，被告仅于2014年支付房屋租金10万元，其后虽经原告多次找被告面谈和打电话要求被告支付房租，被告都再未支付房租。原告委托律师于2016年8月2日在巴中日报刊登《律师函》，要求被告在收函后七日内支付下欠的房租18万元，被告未作回应。2016年9月2日，原告再次通过巴中日报给被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告双方于2016年4月22日签订的《房屋租赁合同》解除，并要求被告腾空房屋，支付下欠的房屋租金。被告既不支付房租，也不腾空房屋，迫于无奈原告于2016年11月2日在回风派出所等单位的介入下，收回了出租房屋。为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求依法确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月2日解除；判令被告支付下欠原告的房屋租金18万元及利息；诉讼费用由被告承担。被告辩称：一是，原告在诉状上陈述的部分事实与真相不符，被告对其请求解除合同提出异议，该请求与合同约定的解除事由不符，与法律规定的解除情形不符，原告应当依法继续履行合同。二是，被告未按时支付租金的根本原因是原告未提供合格的出租房屋，该出租房屋存在瑕疵，且不按要求及时修缮，造成被告150多万的装修损失，并导致被告至今无法使用承租的房屋。三是，根据合同约定原告应当依照合同法113条的规定向被告承担违约责任，赔偿被告的全部经济损失。四是，鉴于本案出租房屋装修损失和期待利益损失涉及如何确定数额的问题，我方请求休庭，允许我方提起反诉，并由双方选定合法的机构对损失进行评估。经审理查明：原告罗芙蓉、唐慧怡、谢多英、严娟分别购买了四川英志房地产开发有限公司开发的位于巴中市巴州区住宅。同时，四原告又共同购买了四川英志房地产开发有限公司开发的位于巴中市巴州区门市。2014年4月22日，四原告与被告张盛錩签订《房屋租赁合同》，约定：“……第一条房屋座落：龙腾苑东苑1幢一单元Z1-1-1、Z1-1-2、Z1-1-3、Z1-1-4、2号门市……第二条租赁期限：5年。从2014年7月15日起，至2019年7月14日止。第三条租金：按年（12个月）支付，每年壹拾肆万元整，5年合计：柒拾万元整。承租方在签约时向出租方交付押金贰万元，合同期满后由出租方退还。房屋交付：出租方从2014年4月22日起将出租房屋交付承租方。（此期间至租赁起算日（三个月）为免租金装修期）。第四条承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：……3.承租人拖欠租金累计达2个月的……第五条出租人有下列情形之一的，承租人可以终止合同，并向出租人主张赔偿相应经济损失：1、房屋出现严重质量问题……”。同时查明：四原告委托律师夏洪平于2015年12月1日向被告张盛錩发出律师函。之后，四原告委托四川砝鼎律师事务所律师李琴在《巴中日报》刊登了落款日期为2016年7月18日的四川砝鼎律师事务所川砝律（2016）函字第57号律师函，即“致张盛錩先生……你未按《房屋租赁合同》约定，于2015年7月14日前全额支付第一年度租金140000.00元，于2016年7月14日前全额支付第二年度租金140000.00元。经四人多次电话、当面、声明、律师函催收，尚欠租金180000.00元，已严重违约……”。2016年9月2日，四原告在《巴中日报》刊登了落款日期为2016年9月1日的《解除房屋租赁合同通知书》，即“张盛錩先生……合同签订后，你未按约全额支付租金，现差欠我方2014年7月15日至2016年7月14日年度租金共计180000.00元，已严重违约。…现我方特通知你如下：1、自你收到本解除合同通知书或本解除合同通知书视为送达之日解除你与我方于2014年4月22日签订的《房屋租赁合同》；2、请你收到本解除合同通知书或本解除合同通知书视为送达之日起3日内，腾空并返还房屋；3、请你收到本解除合同通知书或本解除合同通知书视为送达之日起3日内向我方支付差欠的租金180000.00元……”。庭审中，原告方陈述其于2016年11月2日在回风社区和回风派出所工作人员的参与下已将租赁物的门锁换了，但没有动过租赁物内的物品。被告则陈述向原告方除支付了10万元租金外，另行支付了房屋押金2万元及装修押金1万元，但原、被告双方均未在本院规定的期限内就10万元租金的支付时间及2万元房屋押金、装修押金1万元的事实向本院递交书面说明。因房屋租金等问题，致使原告方起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，原告方将主张的租金从18万元变更为截止2016年9月1日的租金共计198795元（2016年7月15日-2016年9月1日共49天，140000元/年÷365天×49天+下欠的18万元）。后因原、被告双方分歧大，致调解未果。上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份证明，商品房买卖合同、律师函、解除房屋租赁合同通知书等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告方将租赁物出租给被告使用，被告应当向原告支付租金。被告辩称原告方提供的租赁物存在瑕疵及无法使用租赁物等问题，均未向本院提供相应证据予以佐证，亦未按合同约定要求原告方终止合同，而原告提供的证据能够证明其向被告催收过租金，并通过律师事务所登报向被告送达律师函，但被告仍未按约向原告支付租金，故原告方请求确认原、被告双方于2014年4月22日签订的《房屋租赁合同》在2016年9月2日登报《解除房屋租赁合同通知书》时已解除的诉请，理由成立，本院予以支持。合同解除后，被告仍应当向原告方支付合同解除前的租金即截止2016年9月2日之前的租金。因被告共向原告方支付租金10万元，故对原告方要求其支付下余租金198795元租金的诉请，理由成立，本院予以支持。因被告未按约支付租金，故原告方要求其支付占用资金期间利息的诉请，理由成立，本院予以支持即从2016年9月2日起按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率计算利息。关于房屋押金、装修押金的问题。因原、被告双方均未向本院提供书面说明，故被告方可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告罗芙蓉、唐慧怡、谢多英、严娟与被告张盛錩于2014年4月22日签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月2日解除。二、被告张盛錩在本判决生效后十日内向原告罗芙蓉、唐慧怡、谢多英、严娟支付下欠租金198795元及利息。利息的计算方法为：以198795元为基数，从2016年9月2日始计算至本判决确定的给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付期限给付款项，上述利息计算至上述款项付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3900元，由被告张盛錩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  曾晓芳人民陪审员  杨志高人民陪审员  赖金华二〇一七年七月七日书 记 员  张鑫媛