成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初9104号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司。住所地：成都市锦江区华润路*号。法定代表人：吴秉琪，华润置地（成都）物业服务有限公司执行董事。委托诉讼代理人：包勇，男，住成都市青白江区，华润置地（成都）物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：黄涛，男，住四川省富顺县，华润置地（成都）物业服务有限公司员工。被告：李春燕，女，1986年12月26日出生，汉族，住成都市青羊区XXX。委托诉讼代理人：王海瑞，男，住成都市成华区，李春燕丈夫。被告：成都龙湖海滨酒店有限公司。住所地：成都市成华区建设北路三段*号*栋*单元****层。法定代表人：徐旭，职位不详。委托诉讼代理人:晋兆军，四川亚峰律师事务所律师。原告华润置地（成都）物业服务有限公司（以下简称华润物业公司）与被告李春燕、成都龙湖海滨酒店有限公司（以下简称海滨酒店公司）物业服务合同纠纷一案，依法由审判员张晶适用简易程序分别于2016年12月20、2017年1月13日公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告华润物业公司的委托诉讼代理人黄涛、包勇，被告李春燕、海滨酒店公司的委托诉讼代理人晋兆军到庭参加诉讼；第二次开庭审理，原告华润物业公司的委托诉讼代理人黄涛、包勇，被告李春燕的委托诉讼代理人王海瑞、海滨酒店公司的委托诉讼代理人晋兆军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华润物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令李春燕、海滨酒店公司向原告支付物业服务费3068.3元（庭审中，华润物业公司明确按照合同约定物业服务费为4.5元/平方米，但减免为3.5元/平方米，房屋面积为49.56平方米，仅要求2015年10月1日至2016年10月31日期间物业服务费2254.98元）、水费354.4元、电费458.4元（当庭增加）及逾期支付物业管理费的违约金1089.94元（暂计算至2016年10月，从逾期之日实际应计至实际足额支付之日止）;2、判令李春燕、海滨酒店公司承担本案诉讼费。事实和理由：李春燕系华润置地熙悦广场X号楼XXXX号房屋业主，海滨酒店公司系该房屋的承租人，华润物业公司系李春燕所在小区的物业服务企业。李春燕从2015年10月开始拖欠物业服务费、水电费等费用，且经多次催收，均拒绝交纳。李春燕拖欠物业管理费的行为已经严重违反了《物业服务合同》的约定，为维护华润物业公司合法权益，特提起诉讼。被告李春燕辩称，华润物业公司没有向海滨酒店公司提供相应的物业服务，导致其没有按时支付物业费，华润物业公司诉请与李春燕无关，请求驳回其诉请。被告海滨酒店公司辩称，华润物业公司提供的《物业服务合同》载明的地址及名称与海滨酒店公司承租的物业名称、地址不一致，无权向海滨酒店公司主张物业服务费。华润物业公司没有向法庭提供证据证明其是经过房屋主管部门备案，依法选定的物业服务提供商。即便华润物业公司提供的物业服务，物业服务的内容也不符合合同约定，并且违约金约定过高，海滨酒店公司通过招商方式承租涉案物业，招商时华润地产公司明确表示减免部分物业费。请求法院确认海滨酒店公司不应当支付该期间的物业服务费。华润物业公司陈述其物业费计算方式与其诉状中主张的物业费金额不一致，华润物业公司主张物业费截至时间为2016年10月，共计13个月物业费，按3.5元/平方米/月，物业费应为2254.98元。华润物业公司无证据证明物业费起算时间为从2015年10月开始计算。本院经审理认定事实如下：2015年5月10日，李春燕购买华润置地（成都）成华有限公司开发的位于成都市成华区青龙乡将军碑村X、X组、东林村X组“华润·翠林华庭”X幢XX层XXXX号商业用房，建筑面积49.56平方米。2015年6月10日，华润置地（成都）成华有限公司发布“华润·翠林华庭交房公告”，要求购买“华润·翠林华庭”熙悦广场1、2栋的业主前去办理交房手续。华润物业公司与华润置地（成都）成华有限公司签订《华润·翠林华庭商业前期物业服务合同》，约定由华润物业公司为“华润·翠林华庭商业”提供物业服务，服务期限为自2013年1月1日至业主大会成立并与所选聘的物业法务公司签订《物业服务合同》生效时，本合同自行终止，办公、写字楼物业服务费用为4.5元∕月·平方米，商业物业服务费为9元∕月·平方米。物业服务费从物业交付次日起按月交纳，业主应在每月的1日前交纳当月物业服务费。物业所有权人与物业承租人、物业实际使用人约定由物业承租人、物业实际使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业所有权人负连带交纳责任。业主逾期交纳物业服务费的，从欠费逾期之日起按欠费总额每日千分之三收取违约金。合同签订后，华润物业公司向“华润·翠林华庭”提供了物业服务。李春燕从2015年10月开始欠缴物业服务费，华润物业公司曾通过邮寄《催费通知单》的形式要求李春燕结清欠款。2015年5月10日，李春燕与海滨酒店公司签订《房屋租赁协议》，约定将其购买的成都市成华区昭觉寺南路熙悦广场X号楼XX层XXXX号房屋（建筑面积49.56平方米）出租给海滨酒店公司，租赁期限为2015年9月1日至2034年2月28日。成都市公安局成华区分局出具《地址证明》，证明将军碑村X、X组、东林村X组“华润·翠林华庭”X栋商业用房现为昭觉寺南路XXX号X栋。华润物业公司提交的《欠费明细表》显示，李春燕尚欠2015年10月1至2016年10月31日期间物业服务费共计2255.5元。另查明，华润·熙悦广场的门牌号为成都市成华区昭觉寺南路XXX号。以上事实，有华润物业公司提交的华润物业公司营业执照、李春燕身份证复印件、海滨酒店公司的企业查询信息、《房屋买卖合同、附件及补充协议》、《房屋租赁协议》、《前期物业服务合同》、快递单回执、催费通知单、欠费明细、交房公告以及双方当事人的庭审陈述在案为证。本院认为，根据《房屋买卖合同》、《前期物业服务合同》以及成都市公安局成华区分局出具《地址证明》等证据，可以证明李春燕系成都市成华区昭觉寺南路XXX号“华润·翠林华庭”X幢XX层XXXX号商业用房的业主，该物业取名“熙悦广场”，李春燕接收房屋后，又将该物业出租给了海滨酒店公司。因欠缴物业服务费，属于消极事实，李春燕抗辩华润物业公司未提供物业服务，未提供证据印证其意见，根据本案查明的事实以及《欠费清单》载明的内容，本院可以认定华润物业公司为上述物业提供了物业服务，李春燕尚欠2015年10月1日至2016年10月31日期间的物业服务费2255.50元的事实。李春燕作为该小区业主，与作为“华润·翠林华庭”物业管理公司的华润物业公司之间形成有效的物业管理服务合同关系，李春燕作为物业管理服务的对象，享受了服务，理应缴纳相应的费用。故华润物业公司要求李春燕支付欠缴的物业服务费的主张，有事实及法律依据，本院予以支持，华润物业公司仅主张物业服务费2254.98元，是对其诉讼权利的自由处分，本院予以确认。水费、电费属于代缴费用，华润物业公司应当提供相应证据证明已履行代缴义务，华润物业公司未就此举证证明，应当承担举证不能的不利后果，对其主张的水、电费，本院不予支持。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告履行合同义务不符合约定，理应向原告承担赔偿损失的违约责任。物业服务合同中约定“业主逾期交纳物业服务费用的，从欠费逾期之日起每日按千分之三收取违约金”。违约金约定过高有违公平原则，也不利于合同的履行。庭审中，海滨酒店公司抗辩违约金约定过高。本院认为，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。鉴于原告未举证证明其实际损失，根据公平原则，本院酌情确定欠付物业服务费的违约金，应以尚欠物业服务费为基数，按每日万分之三的标准，支付从逾期之日起即2015年10月2日至欠款付清之日止。对华润物业公司多主张的违约金，本院不予支持。关于责任承担。因李春燕将上述物业出租给海滨酒店公司，该公司系物业实际使用人，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故华润物业公司要求海滨酒店公司对李春燕欠缴的物业服务费及应承担的违约责任承担连带责任，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，华润物业公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告李春燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司支付欠缴的2015年10月1日至2016年10月31期间的物业服务费2254.98元，并以尚欠物业服务费为基数，按每日万分之三的标准，支付从2015年10月2日至欠款付清之日止的违约金；二、被告成都龙湖海滨酒店有限公司对被告李春燕的上述债务承担连带偿付责任；三、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告李春燕、成都龙湖海滨酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张 晶二〇一七年七月二十一日书记员 何美儒附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行