.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2017）宁0105民初1910号原告：焦清莹，女，1967年8月10日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市。被告：绿地集团银川学府置业有限公司，住所地宁夏银川市。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：程德智、虎润楠，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告焦清莹与被告绿地集团银川学府置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦清莹、被告绿地集团银川学府置业有限公司的委托代理人虎润楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦清莹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告返还原告房款1371720元；3.判令被告按合同明确约定的0.5125%的��率（月利率）给付原告截止起诉之日的首付款利息102806.89元（暂定，以实际支付日期为准）；4.判令被告赔偿原告因购买该房在交通银行银川开发区支行的房贷利息已支付部分91218.86元（暂定，以银行交易账单实际支付日期为准）；5.判令被告向原告赔偿违约金27434.4元；6.被告承担本次诉讼产生的诉讼费。事实和理由：2015年1月19日，原告焦清莹与被告绿地公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201500001969），约定：绿地公司将××区出售给原告焦清莹，总价款为1371720元，付款方式为首付加商业贷款，原告向被告绿地公司支付首期房款的时间为2015年1月19日，交付该房屋的时间是2016年5月30日。合同签订后，原告于购房合同签订当日即2015年1月19日向被告支付完毕首期房款691720元。2015年2月10日，原告焦清莹（甲方），交行银川开发区支行（乙方）和被告绿地公司��丙方）三方签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：焦清莹以向绿地公司所购商品房作为抵押物，向交行银川开发区支行贷款680000元，用以支付绿地公司剩余房款；支付方式为贷款人受托支付，即：甲方（焦清莹）委托乙方（交行银川开发区支行）在贷款发放后，将全部贷款资金以甲方购房款名义直接支付给丙方（绿地公司）。贷款合同签订后，交行银川开发区支行于2015年2月27日将680000元贷款全部支付给被告绿地公司，原告已经按照合同约定向被告绿地公司履行完毕了全部付款义务。被告绿地公司未依约按时交房，并一再延期至今，且在此期间没有给原告任何书面解释和答复，明显违约。被告的违约行为导致原告店铺搬迁计划无法进行，大量增加了原告不必要的店铺租金支出，给原告造成了严重的经济损失。基于合同约定的第十二条违约条款，即交付房屋预期时��超过90日的（绿地公司在逾期期间始终没有催告原告解除合同），买受人有权解除合同，原告于2017年4月20日向被告绿地公司以挂号信形式寄发了书面的解除商品房买卖合同的通知，通过挂号信跟踪查询显示，被告公司已经于2017年4月22日收到原告的书面解除合同通知书，但其并未向原告按期退款。按照该违约条款，绿地公司应当退还原告全部房款，并按照主合同约定的月利息0.5125%计算支付购房人利息，以及赔付全部购房款2%的违约金。由于原告是个体经营商户，购买该房屋也是准备自己商铺使用，被告超过一年的延期，导致原告为此多支出了10几万的租金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此，原告请��法院按照第五项诉讼请求来重新确定违约金。关于原告要求被告退款赔偿的诉求，统一从2015年1月19日作为首付款起算日（实际上首付款是在2015年1月19日前不同期限支付的），截止到起诉之日2017年6月10日首期付款利息计算公式为：691720元×0.5125%×29月=102806.89元。违约金计算公式为1371720×2%=27434.40元。原告向银行支付的贷款本金及利息以银行提供的交易账单数据为准。原告在此特别要强调的是，当初被告公司与购房人焦清莹签订购房合同时，擅自在住房建设部门颁发的合同范本后，混合附订了补充协议。根据《合同法》第39条规定，该补充协议大部分条款都严重违背了公平原则，属于显失公平的情形，作为提供格式条款的一方，绿地公司通过这些条款大肆加重原告责任、排除和压制原告的合法权利（甚至是解除合同的起诉权），并竭力限制减轻被告方绿地公司自身责任，在原告焦清莹极其缺乏法律和购房专业知识的情况下，对这些不合理条款既没有采用足以引起原告注意的特别标示，也没有向原告进行任何提醒说明。根据《合同法》第四十条和第四十一条，这些不合理不公平的条款应认定为无效；同时，这些条款也属于《合同法》第五十四条中的显失公平情形，原告也请求予以撤销。综上所述，本案买卖合同双方的真实意思认定应当以双方签署的主合同非格式条款作为依据。原告认为对方一开始就拟定极不合理的补充协议混合装订于范本后，并在签订合同时对不公平内容故意讳言，之后又长期逾期不交付房屋，综合分析这一系列行为，可以看出被告在合同订立之初就存在故意违约和恶意侵害购房者合法权益的意图，有明显的欺诈嫌疑，我们有理由请求撤销这些补充协议中的不公平条款。原告的利息损失诉请至原告起诉���日即2017年6月9日。原告为维护合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告辩称，被告认可逾期交付房屋的事实，愿意继续履行合同并按照已付购房款的每日万分之一承担逾期交房的违约责任；即便合同解除，现阶段也不满足退还购房款的条件，双方签订的合同明确约定，涉案房屋在撤销合同备案后的60日内，被告返还购房款，截至目前涉案房屋依旧登记在原告名下，故退款条件并不成就，同时双方合同还明确约定原告单方解除合同需向被告送达书面的合同解除通知书，截止本次诉讼前被告并未收到任何原告关于解除合同的书面通知，故被告有权拒绝退款；被告在补充协议第19条有明确约定，补充协议是双方充分沟通协商的结果，原告是在明确内容的前提下签字确认的，所以补充协议对双方具有约束力；根据补充协议第四条约定：退房支付违约金2%，没有支付利息的约定，如果原告认为其利息损失高于违约金，应当将违约金上调，而非另行主张利息，利息和违约金不能同时适用；即便原告认为应当支付首付款的利息，也应当按照中国人民银行同期贷款利率分段计算，原告主张的利息损失远远超过其实际利息损失，不符合法律规定，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：1.银川市商品房买卖合同（预售）一份（合同编号201500001969），证明：双方签订买卖合同，约定原告购买被告开发的涉案房屋及双方的权利义务。被告对证据的三性没异议，对证据的目的有异议，认为双方签订的合同附件11补充协议第四条明确约定，对主合同中约定的逾期交房解除合同相关规定进行了变更即出卖人逾期交房超过90日，买受人应当以书面��知的方式单方解除合同，出卖人在正式收到解除通知以及撤销登记备案后60日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%支付违约金。本院对该组证据的三性予以采信。2.招商银行签购单三张、销售不动产统一发票四张，证明：原告已按合同约定向被告支付了涉案房屋的全额房款。被告对证据三性及证明目的没有异议。本院对该组证据的三性予以采信。3.退房通知一份、邮件全程跟踪查询单一张、国内挂号信函收据一份、邮寄信封一张、改退批条一张，证明：因为被告逾期未交房，原告向被告发出退房通知，被告售楼部销售经理杨国栋已签收的事实，给合同中被告代理人梁毅也发过通知，但原地址查无此人。被告对该组证据的三性和证明目的均不认可，认为该组证据无法证明被告确实收到原告解除合同的通知。经核实杨国栋为被告公司售楼部员工，与原告直接进行商品房买卖业务往来，梁毅系被告签订合同时的委托代理人，原告的证据能够证明自己的主张，本院对该组证据的三性予以认定。4.个人房产抵押贷款合同一份、交通银行借款凭证回单一份、交通银行还本付息计划表一份、已还款明细一份、还本付息汇总表一份、交通银行还款明细四张，证明：原告因购买被告开发的房屋向银行贷款680000元，至2017年5月22日已偿还利息91218.38元，并且利息持续发生，这是原告请求相关违约损失的依据。被告对该组证据三性和证明目的无异议。本院对该证据的三性予以认定。5.房屋租赁合同一份、个体工商户营业执照一份，证明：因为被告延迟交房造成原告房租损失。被告对该组证据三性和证明目的均不予认可，认为该组证据与本案无关。本院对该组证据的真实性予以采信。被告绿地集团银川学府置业有限公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月19日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号201500001969），约定原告购买被告开发的位于银川市××区商业室房屋一套，房屋总价款1371720元。合同第七条第二款3项对付款方式及期限进行了约定，贷款方式付款，采用商业贷款，买受人（原告）应当于2015年1月19日前支付首付款691720元，余款680000元申请贷款支付，合同附件四对此作出具体约定，于2015年2月18日前付清商业贷款680000元。双方约定于2016年5月30日前交付房屋，合同第十二条对逾期交房的违约责任作出约定，该条第一款第（2）项约定”逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内���还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5125%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金”；合同第二十八条约定”对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；合同附件十一第四条约定”...双方同意删除主合同第十二条第1款第（2）项下全部内容，并替换为以下文字：若出卖人逾期超过九十日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，出卖人应���在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还买受人的全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金...”。合同签订前，原告于2014年12月16日支付被告首付款5万元，于2014年12月18日支付首付款30万元，于2015年1月19日支付首付款341720元；合同签订后，原告于2015年2月27日，将剩余房款680000通过商业贷款付清。合同约定的房屋交付时间届满后，被告未能向原告交付涉案房屋，原告于2017年4月22日向被告发出退房通知，要求解除合同、退还房款、给付房款利息、承担违约金等损失，被告未与原告协商解除合同事宜及退还房款事宜。另查明，原告为支付房款，与交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行银川市开发区支行于2014年12月15日签订《个人房产抵押贷款合同》，贷款680000元，至2017年5月22日��原告支付了贷款利息91218.38元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，原告已经履行了交付房款的义务，被告也应按照合同约定的期限交付符合合同约定条件的房屋。现被告违反合同约定，未能按期交付房屋，逾期已超过一年，构成违约，原告要求解除双方签订的合同，符合法律规定，也不违反双方约定，本院予以支持；原告要求被告退还购房款1371720元，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告按照合同约定支付违约金27434.40元（1371720元×2%），符合双方约定，本院予以支持。双方虽在合同中对违约金进行了约定，但不妨碍原告提出要求被告承担赔偿损失的违约责任，合同第十二条第一款第（2）项对此也进行了约定，因此对原告要求被告支付按照月利率0.5125%计算的自原告首付款付款之日（统一以2015年1月19日作为首付款起算日）至起诉之日即2017年6月9日止的利息102806.89元的诉请，没有超出按照合同第十二条第一款第（2）项的约定计算得出的利息103043.22元（691720元×0.5125%/月÷30天/月×872天），应予支持；对原告要求被告支付银行贷款利息91218.86元的诉讼请求，从贷款之日2015年2月27日至原告起诉之日共计833天，原告的诉请没有超出按照合同第十二条第一款第（2）项的约定计算得出的利息损失96766.83元（680000元×0.5125%/月÷30天/月×833天），本院予以支持。本院确认原告的利息损失计算至原告起诉之日即2017年6月9日，共计194025.75元。被告主张根据合同补充协议条款约定，被告只退还购房款本金及2%违约金，不支付相关利息，原告要求退房的应当先办理撤销备案手续，之后被告才能退还相关款项，原告对此不认可，被告主张依据的补充协议条款违反了主合同第二十八条约定，属于减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任的情形，应以主合同约定为准，对被告的主张，本院不予支持。协助办理撤销涉案房屋备案手续，属于解除合同后的附属义务，不在本案处理范畴，被告可在合同解除后，要求原告予以协助。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告焦清莹与被告绿地集团银川学府置业有限公司于2015年1月19日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201500001969）；二、被告绿地集团银川学府置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告焦清莹购房款1371720元，支付利息损失194025.75元、违约金27434.40元，合计1593180.15元。当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19138元，由被告绿地集团银川学府置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长罗江人民陪审员张慧玲人民陪审员马丹二0一七年七月二十日书记员李倩