四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1902民初2763号原告刘睿，男，生于1990年，汉族，住四川省巴中市巴州区。原告姜焱，男，生于1966年，汉族，住四川省巴中市巴州区。原告马君，女，生于1970年，汉族，住四川省巴中市巴州区。原告郎显东，男，生于1979年，汉族，住重庆市万州区。原告宁静，女，生于1966年，汉族，住四川省巴中市巴州区。原告陈志坚，男，生于1969年，汉族，住北京市海淀区。原告李春，女，生于1986年，汉族，住四川省巴中市巴州区。原告吴俊，女，生于1992年，汉族，住四川省巴中市巴州区。原告暨原告刘睿、姜焱、马君、郎显东、宁静、陈志坚、李春、吴俊等人的诉讼代表人张德兴，男，生于1964年，汉族，住四川省巴中市巴州区。原告暨原告刘睿、姜焱、马君、郎显东、宁静、陈志坚、李春、吴俊等人的诉讼代表人韩兵，男，生于1974年，汉族，住四川省巴中市巴州区。委托代理人刘亮，四川宏坤律师事务所律师。被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司法定代表人王明鹏，系该公司总经理。委托（特别授权）代理人袁荣斌，男，生于1976年，汉族，住四川省巴中市巴州区。委托代理人彭才勇，四川九朝律师事务所律师。原告刘睿、姜焱、马君、郎显东、宁静、陈志坚、李春、吴俊、张德兴、韩兵与被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员万明适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘睿、姜焱、马君、郎显东、宁静、陈志坚、李春、吴俊、张德兴、韩兵及其委托代理人刘亮，被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司（以下简称东方房产公司）的委托代理人袁荣斌、彭才勇等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月30日，被告提供CH-01-0605合同文本与原告订立合同编号为（2013）1200059《商品房买卖合同》和附件八《补充协议》。约定：原告刘睿、张德兴各占产权比例为12.5%；原告韩兵占产权比例14%；原告姜焱、马俊明、郎显东各占产权比例为7%；共同按份出资购买被告以出让方式取得位于巴州区宕梁国有土地上建设的东方鑫村A17号楼第二层F2单元2号商业房屋，预测建筑面积892.73m²，其中套内建筑面积732.36m²，共同分摊建筑面积160.37m²，单价8000元/m²，房价款7141840元；第十四条面积差异处理双方选定按照房屋竣工后实测面积为准，单价按第五条第二款规定不变多退少补。附件八《补充协议》约定被告在2013年12月5日交付商品房，产权两证在该商品房竣工备案并交付使用后一年内办理，若逾期视为违约，每逾期一日，被告承担违约金每天1000元。若逾期二个月后，还不能办理产权两证，每逾期一日被告承担违约金每天1500元。合同成立后，原告共计向被告缴纳购房款6937836元，被告于2013年12月2日以合同备案号453018对该房屋进行备案登记，并于2013年12月5日将出卖的房屋交付原告使用。尔后，被告委托巴中市方正房屋面积测绘公司实测该房屋建筑面积为850.73m²，其中，套内面积722.06m²，分摊面积为128.68㎡。被告提供的合同文本预测建筑面积多计算42m²，计房屋价款336000元，造成原告超支付房屋价款131996元。根据合同附件八《补充协议》约定，被告于2013年12月5日交付房屋后，应当在2014年12月5日前向原告交付商品房产权两证，至今为止被告仍未向原告办理房屋产权两证，已构成违约，被告应当从2014年12月6日起至交付产权两证之日止按每日1500元承担违约金。2016年5月23日，原告向被告送达了《索赔函》。同月27日，被告委派公司高管与原告协商座谈，签订《备案录》，被告承诺在2016年5月30日前答复处理建筑面积误差多计房款的退赔和房屋产权两证的确切办理交付期限。同日下午，被告向原告送达了（2016）6号《回复》，同意按照商品房买卖合同第十四条3款约定据实结算房屋价款，对产权两证以初始登记办理完毕后，即办理分户产权。被告遥遥无期的含糊和搪塞，使原告倍感失望，酿成纠纷。请求：判决确认原告与被告于2013年11月30日签订的《商品房买卖合同》和附件八《补充协议》合法有效；判决被告依据《商品房买卖合同》第十四条第3款约定退还原告多付房款131996元（已付房款6937836元－实际建筑面积850.73㎡×800元/㎡）；判决被告从2014年12月6日起至给付产权两证之日止每天承担迟延办理产权两证的违约金1500元；被告承担本案诉讼费。被告东方房产公司辩称：一、我方对原告诉讼请求的第一条没有异议，合同是有效的，目前商品房产权证件正在办理中。二、根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的规定，我方同意对超出3%外面积的价款予以退还，如果协商就另当别论。三、原告要求从2014年12月6日起到办理房屋两证之日止承担每天1500元的违约金，但该条款约定的商品房竣工备案并交付使用后一年内办理产权两证，但该房至今仅交付使用，并未备案，原告提出该项请求缺乏依据。目前被告东方公司的资金确实紧缺，希望原告方能够理解，在法庭的主持下达成调解。经审理查明，2013年11月30日，原告刘睿、姜焱、马君、郎显东、宁静、陈至强、李春、吴俊、张德兴、韩兵共同按份出资购买被告东方房产公司开发建设的位于巴中市巴州区商业房屋。并签订了合同编号为（2013）1200059《商品房买卖合同》和附件八《补充协议》。合同约定：预测建筑面积892.73m²，其中套内建筑面积732.36m²，共同分摊建筑面积160.37m²；第五条规定，单价8000元/m²，总价款7141840元；买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。房屋交付时间为2013年11月30日。第十四条规定，房屋面积差异处理双方选定按照房屋竣工后实测面积为准，单价按第五条第二款规定不变多退少补。附件八《补充协议》第二条约定，出卖人承诺在2013年12月5日交付商品房，若不能按此时间交付房屋，则从2013年12月1日起按每日9000元违约金计算支付给乙方（买受人），《房屋产权证》和《土地使用证》由出卖人在该商品房竣工备案并交付使用后一年内负责办理，若逾期视为违约，每逾期一日出卖人承担违约金每天1000元。若逾期二个月后，还不能办理产权两证，每逾期一日被告承担违约金每天1500元。第五条约定，买受人产权所占比例为刘睿、张德兴各占产权比例为12.5%，韩兵占产权比例14%，姜焱、马俊明、郎显东各占产权比例为11%，宁静、陈至强、李春、吴俊各占产权比例为7%。2013年12月2日，被告对《商品房买卖合同》办理了备案登记。合同签订后，原告刘睿、姜焱、马君、郎显东、宁静、陈至强、李春、吴俊、张德兴、韩兵等人从2013年4月到2014年12月先后37次缴纳房款共计6937836元。2013年被告东方房产公司开发建设的位于巴中市巴州区竣工后，被告聘请的测绘公司测绘原告购买的房屋实际建筑面积为850.73m²,少建筑面积42m²，原、被告均认可该建筑面积。被告于2013年12月5日将原告购买的房屋交付给原告使用。至今未给原告办理房屋产权两证。本审理中，被告主张没有办理产权两证的原因是由于承建方相应的工程图纸资料不齐全等导致至今未办理房屋竣工验收备案。庭审中，限期被告提供就涉诉房屋是否办理房屋竣工验收备案手续，但在规定的时限内被告未提供。上述事实，有原、被告的陈述，原、被告的身份信息，《商品房买卖合同》，缴纳房款的收据复印件及收款明细表，等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案被告东方房产公司将其开发建设的东方鑫村A17号楼第二层F2单元2号商业房屋出售给原告，原告交付了购房款，被告亦向原告交付了房屋，双方签订的《商品房买卖合同》和附件八《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违法法律的禁止性规定，故原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。关于原告主张的房屋面积差异处理问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用问题若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同约定的，按照约定处理……。本案原、被告就面积差的处理双方签订《商品房买卖合同》约定按照房屋竣工后实测面积为准，按签订合同时的单价计算多退少补。《商品房买卖合同》约定的建筑面积为892.36㎡，房屋单价为800元/㎡，现实测建筑面积为850.73㎡，原告已缴房款为6937836元，故被告应退还原告房屋面积差的房款为131996元（6937836元－850.73㎡×800元/㎡）。原、被告签订的《补充协议》第二条约定，出卖人承诺在2013年12月5日交付商品房，《房屋产权证》和《土地使用证》由出卖人在该商品房竣工备案并交付使用后一年内负责办理，若逾期视为违约，每逾期一日出卖人承担违约金每天1000元。若逾期二个月后，还不能办理产权两证，每逾期一日被告承担违约金每天1500元。被告早在2013年便将房屋交付给原告使用，但原告至今未取得房屋产权证书，房屋亦未进行产权登记，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。本案审理中，被告认为原告主张的违约金计算过高请求人民法院适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原告主张的违约金本院酌定按实际购房款总价6805840元（850.73㎡×800元/㎡）的1/30进行计算即226861元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、原告刘睿、姜焱、马君、郎显东、宁静、陈志坚、李春、吴俊、张德兴、韩兵与被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司于2013年11月30日签订的《商品房买卖合同》和附件八《补充协议》合法有效；二、被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司在判决生效后十日内退还原告刘睿、姜焱、马君、郎显东、宁静、陈志坚、李春、吴俊、张德兴、韩兵房屋建筑面积差的价款131996元。三、被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告刘睿、姜焱、马君、郎显东、宁静、陈志坚、李春、吴俊、张德兴、韩兵支付未按期办理房屋产权证书的违约金226861元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费59440元，减半收取29720元，由被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员 万 明二〇一七年七月二日书记员 杜珊珊