德阳市旌阳区人民法院	民 事 判 决 书																											案由																							物业服务合同纠纷																							案号																							（2017）川0603民初2672号																															当													事													人																							原告																							德阳市万佳物业有限公司，住所地四川省德阳市区泰山南路与珠江路交汇处“风临左岸”5-7-1号，统一社会信用代码91510600762321695R。													法定代表人：李玉芳，总经理。													委托诉讼代理人：米春林，公司员工。													委托诉讼代理人：任强，公司员工。																															被告																							蔡蓉，女，汉族，1974年2月10日出生，住四川省德阳市旌阳区。													蔡进礼，男，汉族，1934年11月5日出生，住四川省德阳市旌阳区。																															诉辩主张																							原告													诉称																							德阳市万佳物业有限公司（以下简称万佳物业公司）向本院提出诉讼请求：1．二被告连带支付物业服务费4504.5元、生活垃圾清运费400元、公摊费635.04元、车位服务费1075元及滞纳金11095.33元，共计17709.87元。庭审中，原告明确住宅物业服务费的计算标准为2013年9月1日至2014年12月31日按1元/月/平方米计算、2015年1月1日至2017年2月28日按1.48元/月/平方米计算；地下车位的物业服务费为25元/月（2013年8月1日至2017年2月28日）；垃圾清运费8元/月/户（2013年1月1日至2017年2月28日）；公共区域能耗费0.48元/月/平方米（2013年9月1日至2014年12月31日）；滞纳金变更为违约金，计算方式为欠费总额×天数×每日3‰（按合同约定），违约金起算日为欠费所属月后第2月开始计算，原告将违约金调整为11095.33元。2．本案诉讼费由二被告全部负担。事实和理由：原告系德阳市旌阳区青山巷81号锦绣上城小区物业服务公司，被告蔡蓉、蔡进礼系该小区3栋1单元17楼2号房屋业主，被告蔡蓉系该小区地下车位（-1）-114号车位业主。原告依据《物业服务合同》为该小区提供了物业服务，但二被告从2013年8月至2017年2月拒绝交纳车位物业服务费，从2013年9月至2017年2月拒绝交纳住宅物业服务费、垃圾清运费、公共区域能耗费等费用，经原告多次催收，二被告仍拒绝交纳。原告为维护其合法权益，特诉至法院，望支持诉请。																															被告													辩称																							蔡蓉、蔡进礼未到庭参加诉讼，视为放弃答辩。																															查明事实																							房屋													地址																							旌阳区青山路81号锦绣上城小区3栋1单元17楼2号；地下车位为（-1）-114																							房屋													面积																							住宅面积：82.68㎡；													车位面积：27.57㎡													收费													标准																							2011年7月至2014年12月31日住宅物业费1元/月/平方米、2015年1月1日至2017年2月28日住宅物业费1.48元/月/平方米；电梯的年检维保、二次供水及公用设施设备的能耗费用由全体业主均摊（2014年12月31日前收取0.48元/月/平方米）；垃圾清运费8元/月/户；车位物业费25元/月																							欠费													时间																							住宅：2013.9-2017.2													车位：2013.8-2017.2																															是否订立物业服务合同																							是 □否 □其他																															是否提供物业服务																							是 □否 □其他																															其他																							2009年7月1日，德阳市锦绣置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定：住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.00元计算；甲方（德阳市锦绣置业）违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（原告）有权要求甲方补交，并从逾期之日起就其应交而未交的费用收取滞纳金，物业管理滞纳金按每日3‰计算。2009年9月14日，二被告与德阳锦绣置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定前期物业服务收费价格为1.0元/月/平方米（建筑面积）。2011年4月17日，被告蔡蓉与德阳锦绣置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买锦绣上城第-1层（-1）114号车位，前期物业服务费为25元/月。2014年11月7日，锦绣上城业主委员会成立。2014年12月19日，锦绣上城业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定：委托管理服务期为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.48元向业主或物业使用人收取；业主逾期未缴纳费用每日按3‰收取违约金。																															裁判理由																							原告与开发商德阳锦绣置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原告为二被告所居住的小区提供了物业服务，二被告应当向原告交纳住宅物业服务费、被告蔡蓉应当向原告交纳车位物业服务费，现二被告拒绝交纳住宅物业服务费及车位物业服务费的行为侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。根据《四川省物业管理条例》第五十一条规定“物业服务收费标准应当保持相对稳定，有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报业主大会同意：……”，本案中，原告为该小区提供前期物业服务，小区业主委员会成立后仍由原告为该小区提供物业服务并与业主委员会签订《物业服务合同》，但原告将住宅物业服务费从1元/月/平方米提高至1.48元/月/平方米应当与业主委员会协商并报经业主大会同意，原告并未提供证据证实调费已报经业主大会同意，故原告调增住宅物业服务费程序存在瑕疵，调增程序不符合相关法律规定，应按原定标准计收物业服务费，原告请求二被告支付2013年9月至2014年12月期间的住宅物业服务费本院予以支持，请求二被告从2015年1月1日起按1.48元/月/平方米标准支付住宅物业服务费的诉讼请求不予支持，仅支持二被告按1元/月/平方米的标准支付住宅物业服务费，即二被告应向原告支付2013年9月至2017年2月期间的住宅物业费为1元/月/平方米×82.68㎡×42个月=3472.56元；原告请求二被告连带支付2013年8月至2017年2月期间的车位服务费，因位于该小区（-1）114号车位登记所有权人为被告蔡蓉，交纳物业服务费的义务人应为被告蔡蓉，原告请求被告蔡进礼连带支付该车位物业服务费无事实依据及法律依据，本院不予以支持，仅支持被告蔡蓉向原告支付2013年8月至2017年2月期间的车位物业服务费即25元∕月×43月=1075元。关于公共区域能耗费，因《前期物业服务合同》中已约定公共区域能耗费由全体业主进行均摊，故本院对原告请求二被告支付2013年9月至2014年12月期间的公共区域能耗费的诉讼请求予以支持，即公共区域能耗费为635.04元；关于垃圾清运费，根据合同约定及本地区实际情况，本院对原告主张二被告支付该项费用的诉讼请求予以支持，即2013年1月至2017年2月的垃圾清运费为400元。关于违约金，因《前期物业服务合同》中仅约定滞纳金未约定违约金，且滞纳金属于国家行政机关向行政相对人收取的逾期未缴纳相关费用的处罚，具有法定性，而二被告与原告系平等民事主体，其无权约定滞纳金，另原告从2015年1月1日起调增住宅物业服务费的程序存在瑕疵，故本院对原告该项诉讼请求不予以支持。																															裁判依据																							《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《四川省物业管理条例》第五十一条规定																															裁判主文																							一、被告蔡蓉、蔡进礼于本判决生效之日起十日内向原告德阳市万佳物业有限公司支付住宅物业服务费3472.56元、公共区域能耗费635.04、垃圾清运费400元，共计4507.6元；													二、被告蔡蓉于本判决生效之日起十日内向原告德阳市万佳物业有限公司支付车位物业服务费1075元；													三、驳回原告德阳市万佳物业有限公司的其他诉讼请求。													如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。													本案征收案件受理费50元，减半收取计25元，由被告蔡蓉、蔡进礼负担。																															告知内容																							如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。																审判员  张英	二〇一七年七月三十一日	法官助理陶星	书记员宋佳