湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0881民初878号原告:洪培成，男，1966年2月14日出生，汉族，住钟祥市，委托代理人（特别授权代理）：汪朝勤，钟祥市安陆府法律服务所法律工作者。被告：荆门市晨曦房地产开发有限责任公司。住所地：荆门市东宝区白云大道17号，组织机构代码73791506-1。法定代表人：陈国锋，经理。委托代理人（特别授权代理）：马宝坤，湖北同进律师事务所律师。原告洪培成诉被告荆门市晨曦房地产开发有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年11月21日作出（2016）鄂0881民初1495号民事判决。被告不服该判决，向湖北省荆门市中级人民法院提起上诉。湖北省荆门市中级人民法院于2017年3月29日作出（2017）鄂08民终78号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托委托代理人汪朝勤、被告法定代表人陈国锋及其委托诉讼代理人马宝坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付违约金50万元；2、判决被告赔偿原告的经济损失12万元；3、判决被告退还原告的土地使用证、房产证，并过户到原告名下，承担过户费用；4、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2009年8月19日，原、被告签订一份房屋改建（还建房）协议书，协议第十三条约定：“开工时间乙方（被告）最迟不得超过2010年6月1日，如果因土地、建设手续、资金等，不管任何原因不能开工，合同作废，押金及补偿金甲方（原告）一概不退。”第十五条约定：“甲乙双方不得违约，如有一方违约，除退还（或不退还）违约方押金及补偿金外，另赔偿50万元违约金”。协议签订后，因被告没有履行义务，经其请求，2013年2月1日双方又签订了一份补充条款，并约定交房时间最迟不能超过2016年中旬。但被告仍不履行自己的承诺，原告分别于2015年6月1日和7月1日书面通知被告，要求尽快动工，但被告不予理睬。原告于2016年5月1日向被告发出解除房屋改建（还建房）协议书及补充条款的通知，要求被告收到解除合同通知书后40天内向原告洪培成支付50万元违约金，退还原告洪培成房产证及土地证（并过户到原告名下，承担过户费），赔偿原告七年来的门面、房屋、场地、仓库空闲的经济损失120万元。被告辩称，原告陈述不实，真正的违约方是原告。签订合同时原告提供的图是废图，不存在损失，请求法院予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的照片和湖北循其本价格鉴定评估有限公司《评估报告书》，被告认为，照片与本案无关，居委会证明是无效的、虚假的；《评估报告》的鉴定机构没有司法鉴定资质，评估报告的内容是虚假的，没有根据。本院认为，照片系2015年8月25日拍照，来源合法、客观真实的反映了当时房屋及土地未出租的现状，该证据与本案有直接关联性，予以确认。《评估报告》虽提出质疑，但本案在一审、二审和重审期间被告既未提出重新鉴定的请求，又未提交鉴定机构不具有鉴定资质的有关证据，故该证据予以确认。2、被告提交的图纸、钟祥市国土资源局郢中分局情况说明和郢中供电所用电明细。本院认为，本案争议的该宗土地被告一直未开发，其图纸与本案无关联性，该证据不予采纳；钟祥市国土资源局郢中分局情况说明的内容与钟祥市国土资源局2017年3月2日给荆门市中级人民法院的回复内容一致，该证据予以采纳；郢中供电所用电明细，能够说明原告用电情况，但不能区分原告用电和出租房的用电情况，况且被告已于2009年8月享有了房屋土地开发使用权，并于2013年6月取得房屋的所有权，即便有房屋出租，应与被告有关，该证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月19日，原、被告签订了一份《房屋改建（还建房）协议书》，协议主要约定：1、原告将位于钟祥市莫××大道××（××）土地面积为1284.263平方米的土地交给被告开发，被告返还原告洪培成一楼门面（宽度不得少于17.3米，深度不得少于29.1米），开发建设的一切费用由被告承担；2、被告必须一次性买断40年以上的土地出让金，2008年4月1日前的年地租金由原告补交；3、合同签订之日被告一次性补偿原告现金31万元；4、开个时间：最迟不得超过2010年6月1日开工，开工之日起24个月内必须竣工，如果因土地、建设手续、资金等，不管任何原因不能开工，合同作废，原告一概不退押金及补偿金。4、如有一方违约，除退还（或不退还）违约方押金及补偿金外，另赔偿违约金50万元。协议签订后，被告按约定补偿原告洪培成现金31万元，并于2010年3月18日向钟祥市国土资源局交纳土地出让金45万元（注：缴纳收据中付款人为洪培成）。后因被告久拖不开工，双方又于2013年2月1日又签订了一份补充条款，约定交房时间最迟不能超过2016年中旬。2013年6月3日原告将开发土地上的房屋过户到被告名下，被告支付房产过户税费96459.75元。由于被告仍未开工建设，原告分别于2015年6月1日和7月1日书面通知被告，要求尽快开工，被告不予理睬。2016年5月1日原告洪培成向被告发出《关于解除房屋改建（还建房）协议书及补充条款的通知》，要求被告收到解除合同通知书后40天内向原告支付50万元违约金，退还原告洪培成房产证及土地证（并过户到原告名下，承担过户费），赔偿原告的经济损失120万元。被告收到解除合同通知书后，虽提出异议，但未在法律规定期限内请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本院认为，本案争议的主要焦点是：1、在履行合同中原、被告双方是否存在违约行为？2、原告要求被告赔偿经济损失120万元是否合法？3、原告要求被告承担土地证和房产证过户的费用是否得到支持？1、在履行合同中双方是否均有违约行为。被告认为，原告未缴纳2008年4月以前年地租金违约，原告认为，被告不缴纳土地出让金，导致工程长期不能开发建设，违约方是被告。双方签订的《房屋改建（还建房）协议》第二条约定：“乙方（被告）必须一次性买断40年以上的土地出让金，2008年4月1日前的年地租金由甲方（原告）负责补交。”该条款没有对土地出让金和年地租金缴纳的时间作出明确约定，双方相互称对方违约，依据不足。协议第十三条规定：“开工时间：乙方（被告）最迟开工时间不得超过2010年6月1日，如因土地、建设手续、资金等，不管任何原因不能开工，合同作废，押金及补偿金甲方（原告）一概不退。”协议签订后被告未按期开工，直至2015年6月1日、7月1日原告两次书面催促被告开工，无果。2017年3月25日，钟祥市国土资源局在给荆门市中级人民法院回复中写明：“2011年6月，洪培成与荆门市晨曦房地产开发有限责任公司签订转让协议，2013年8月，双方向国土资源局申请办理该宗地土地使用权转让手续。2013年10月，钟祥市住建局下达该宗地规划指标，设定该宗地容积率为＜4.0，土地用途为商住用地。依据该规划指标，2013年10月，钟祥市中地地产评估公司对该宗地评估地价为269.56万元，后因荆门市晨曦房地产开发有限责任公司未缴纳土地出让金，该宗地转让手续未办理。”由此可见，该宗土地长期未开发的主要原因在被告，被告行为已构成违约，应承担违约责任。2、关于原告要求被告赔偿经济损失120万元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案的原、被告在《房屋改建（还建房）协议书》虽约定违约金为50万元。但结合本案看，原告在未与被告签订《房屋改建（还建房）协议书》前，房屋及土地处于正常租赁经营状态，而双方签订协议后，原告与承租人解除租赁合同，停止租赁，被告却至今未开工建设，给原告造成了一定的经济损失。房屋及土地租赁损失经湖北循其本价格鉴定评估有限公司评估价格为人民币883041元，被告在审理中虽有异议，但未申请重新评估鉴定，该评估价格应予采纳，现原告既要求被告支付违约金50万元，又要求被告赔偿经济损失883041元的请求，不符合法律规定，二者只能择其一。本院认为，违约金50万元低于原告实际造成的经济损失，对原告要求被告赔偿经济损失883041元的请求予以支持，但要求被告支付违约金50万元的请求，不予支持。3、关于土地证和房产证过户及过户费用问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，原告要求被告返还原告土地证和房产证并将土地证及房产证过户到原告名下有理，予以支持，但要求被告承担过户费用，且合同对该费用也无约定，其请求不予支持。综上所述，原、被告签订的《房屋改建（还建房）协议书》及《补充条款》系当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按照合同约定履行义务。但由于被告一直未开工建设，不能按约定时间交付房屋，原告于2016年5月1日向被告发出解除房屋改建（还建房）协议书及补充条款的通知，被告收到解除通知后，未依法行使权利，故双方签订的《房屋改建（还建房）协议书》及《补充条款》已解除。合同解除后，原告要求被告赔偿经济损失及返还房产证、土地使用证并过户的请求予以支持。原告支付的评估费8800元，由原、被告共同分担，各承担4400元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告荆门市晨曦房地产开发有限责任公司赔偿原告洪培成经济损失883041元；被告荆门市晨曦房地产开发有限责任公司协助原告洪培成将位于钟祥市莫愁大道朝宗桥四组登记在其名下的房权证、土地使用证变更登记权利人为原告洪培成；被告荆门市晨曦房地产开发有限责任公司给付原告洪培成评估费4400元；驳回原告洪培成的其它诉讼请求。上述第一、二、三项应履行义务，限本判决生效之日起二十日内履行。案件受理费20100元，原告洪培成负担8840元，被告荆门市晨曦房地产开发有限责任公司负担11260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  陈立忠审 判 员  阳 剑人民陪审员  魏文亮二〇一七年七月十七日书 记 员  赵 品