浙江省庆元县人民法院民 事 判 决 书(2017)浙1126民初521号原告：陈辉，男，1986年6月16日出生，汉族，农民，住庆元县。被告：庆元县汇金房产有限公司，住所地庆元县濛洲街道濛洲街185号。法定代表人：叶允兴，该公司总经理。原告陈辉与被告庆元县汇金房产有限公司（以下简称汇金公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月18日公开开庭进行了第一次审理，原告陈辉到庭参加诉讼，被告汇金公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院将本案转为普通程序，于2017年7月17日公开开庭进行了第二次审理，原告陈辉，被告汇金公司法定代表人叶允兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告赔偿违约金108980元，并保留追诉权；2.诉讼费由被告承担。原告在第一次庭审中当庭增加讼请求：3.要求被告尽早交付房屋，尽早办理房屋产权证明。事实和理由：原告于2014年5月21日与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的坐落在庆元县濛洲街道濛洲街东门汇金城B区2楼243号商业用房，该合同经庆元县房地产管理机构登记备案，备案编号为庆房备字2014第111号。合同约定房屋单价为每平方米23880元，总价款为1844014元，并约定被告应在2015年6月30日前交房，但被告至今未交房，按2015年7月1日起至2017年1月31日止，延迟交房581天，按合同约定每日应赔偿184.4元，共计107136元，并保留2017年2月1日后的违约金追诉权。合同第十六条约定，被告应在2016年12月30日前交付土地、房屋权属证书，但原告至今未收到上述权属证书，按合同约定，被告已违约，应赔偿原告1844元，并保留后续违约金的追诉权。被告汇金公司辩称，延误交房并不是被告造成，被告不存在赔付的义务。延迟交付的原因是在2015年6月12日，被告接到庆元县住房和城乡建设局的文件，要求被告将已建好的防排烟系统全部拆除，重新设计后再组织施工。接到文件后，被告第一时间将文件以公告的形式贴在公司售楼部，并迅速拆除原排烟系统，委托设计公司设计新防排烟系统图纸。2015年10月，新防排烟系统图纸设计完成，被告立即着手组织施工。2016年4月，新防排烟系统完工，并于同年5月6日通过消防验收。2016年7月14日，被告邀请庆元县各主管部门对东门·汇金城商住楼进行验收，验收结果为合格。2016年8月，被告群发短信告知各业主可以携带相关材料前往被告处办理水、电开户手续，将于2016年8月8日正式交房。后因业主提出公共部位走廊上的吊顶工程未完工，被告迅速组织人员完成吊顶工程，并于2017年2月28日再次群发短信告知各业主公共部分的装修已完成，可办理交房。2017年6月10日，被告群发短信告知各业主汇金城三楼商铺可办理交房和不动产登记手续。2016年11月17日，庆元县住房和城乡建设局向被告发放《浙规核字第：庆规公确2016-012号》浙江省建设工程规划核实确认书，确认东门·汇金城商住楼具备竣工规划确认条件。被告认为，延迟责任不在被告。汇金城项目竣工验收后，被告及时通知了原告前来交房，但原告未办理交房，责任不在被告，请求法院依法判决。对于面积差异，被告同意按照合同约定处理，实行多退少补。经被告与相关部门协调，2017年7月13日起，各业主可携带相关资料前往相关部门办理产权证书。关于原告提出的水、电问题，通电手续已可办理，需要原告携带相关资料前往被告处办理，在项目建设设计图纸中，并未设计通水到户。原告为证明其主张，向本院提供了如下证据：1.原告身份证复印件、被告企业信息复印件，拟证实原、被告身份情况；2.《商品房买卖合同》，拟证实原告从被告处购买案涉房屋以及按照合同约定，被告已构成延期交房、延期办理并交付产权证书，应承担支付逾期违约金的事实；3.发票及个人住房（商业用房）借款合同复印件，拟证实原告已支付所购房屋全部购房款的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据1-3三性没有异议，但认为根据合同第九条第二款第二项的约定，延期交付房屋的原因并不在被告，交房时间理应可以按照合同约定顺延，且顺延时间应按照实际施工时间计算，被告无需承担支付逾期违约金的责任。被告为证明其主张，向本院提供了如下证据：1．东门·汇金城项目防排烟系统原始设计图，拟证实被告之前所建的防排烟系统是经有关部门审核通过，并无任何问题；2．庆元县住房和城乡建设局文件，拟证实被告原先建造的防排烟系统没有任何问题，是因庆元县相关部门要求被告拆除重新设计施工，才导致交房时间延迟，被告并无过错；3．重新设计的防排烟系统图纸，拟证实新的图纸系在2015年10月才设计完成，与原先预估的工期90天有出入，应以实际设计施工耗时为准顺延交房时间；4．《浙规核字第：庆规公确2016-012号》浙江省建设工程规划核实确认书，拟证实被告开发的东门·汇金城商住楼项目已竣工验收；5.群发短信记录复印件，拟证实被告已履行了通知交房的义务，对逾期交房没有责任。经庭审质证，原告对被告提供的证据1-5的真实性无法判断，认为不能证明被告待证的事实。被告延迟交付房屋，相关部门的规划调整延期是一个原因，主要还是因被告缺乏资金及管理经验，逾期时间系被告自己造成，不应属于合同第九条所约定的顺延事项。东门·汇金城商住楼项目虽已竣工验收，但实际上并未达到竣工交房的条件。本院为查明相关案件事实，依职权调取如下证据：1.被告及庆元县住房和城乡建设局联合签发的《通知》；2.庆元县不动产登记服务中心出具的《回函》；3.庆元县住房和城乡建设局出具的《回函》；4.庆元县东门·汇金城商住楼工程《房屋建筑工程竣工验收备案表》。经质证，原告对本院依职权调取的证据1-4三性没有异议；被告对本院依职权调取的证据1-4三性没有异议，但认为《通知》上的90个工作日是当时预估的时间，而不是实际施工所耗时间，合同第九条约定是按照实际施工的时间来顺延，实际上该防排烟系统至2016年4月才施工完毕，应按照实际施工的时间为准顺延交房时间。现无法办证是因为住建局新的预售系统录入工作尚未完成，完成之后市场销售部分就可以办证。符合交房条件的时间应为竣工验收之日即2016年7月14日。本院对原、被告提供的证据以及本院依职权调取的证据，认证如下：原告提供的证据1-3，经质证被告均无异议，本院予以认定。对被告提供的证据1-4，本院经审查后认为，被告上述四组证据形式来源合法，均符合证据三性，本院予以认定；对证据5，真实性无法判断，本院不予认定。对本院依职权调取的证据1-4，原、被告对证据三性均无异议，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：原告于2014年5月21日与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的坐落在庆元县濛洲街道濛洲街东门·汇金城B区2楼243号商业用房，合同约定原告所购房产单价为每平方米23880元，总价款为1844014元。《商品房买卖合同》第九条约定交付房屋时间为2015年6月30日前，且所交付的房屋应符合以下条件：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.……3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；但若遇到当地规划、文物、环保、土管、林水等主管部门依据法律规定作出某项措施或重大技术问题导致工程延期的，出卖人可据实予以延期。第十条约定除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……②逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价的万分之一的违约金。第十六条第三款约定出卖人承诺于2016年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。第十六条第四款约定出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：①……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款1844014元。涉案房屋至今未交付，相应的土地、房屋权属证书亦未办理。另查明，2015年6月12日，庆元县住房和城乡建设局发文，要求被告将已建好的东门·汇金城项目的防排烟系统全部拆除，重新优化设计方案，并报消防部门审查同意后再组织施工。2015年8月28日，被告联合庆元县住房和城乡建设局以《通知》的形式将上述整改通知告知各业主，并将原定房屋交付时间顺延90个工作日。2015年10月，新的防排烟系统图纸设计完成。2016年5月6日，新防排烟系统通过消防验收。2016年11月17日，庆元县住房和城乡建设局向被告发放《浙规核字第：庆规公确2016-012号》浙江省建设工程规划核实确认书，确认东门·汇金城商住楼具备竣工规划确认条件。2016年12月29日，东门·汇金城商住楼工程取得办理竣工验收备案登记。庆元县不动产登记服务中心《回函》表示，2017年2月7日，东门·汇金城商住楼取得房屋产权初始证书，东门·汇金城项目拆迁安置部分的不动产转移登记已在办理，市场销售部分由于部分房产备案信息与竣工验收结果不一，需重新核实并由住建部门出具信息核查函后才可办理转移登记手续。庆元县住房和城乡建设局《回函》表示，东门·汇金城项目在浙江省房屋交易与产权管理系统补录尚未完成。案涉房屋属于市场销售部分的房屋。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方应按《商品房买卖合同》约定的内容履行权利义务。本案中，原告在合同签订后支付了案涉房产的全部购房款项，被告应按《商品房买卖合同》所约履行交付房屋，办理并交付土地、房屋权属证书等义务。被告至今未履行上述义务，已构成违约。现两原告诉请要求被告交付房屋，根据竣工验收报告，东门·汇金城商住楼基础、主体、装饰、屋面、节能、给排水、电气、通气与空调、智能、电梯等分部验收质量均为合格，案涉房屋已符合交付使用条件，本院予以支持。原告另要求被告办理并交付房屋土地、房屋权属证书，根据庆元县不动产登记服务中心及庆元县住房和城乡建设局《回函》，案涉房屋目前尚不可办理土地、房屋权属证书，故原告要求被告办理并交付房屋土地、房屋权属证书，本院不予支持。原告可待房屋具备办理土地、房屋权属证书条件后另行主张。关于逾期交房违约金，被告抗辩迟延交房系因庆元县住房和城乡建设局发文要求被告整改防排烟系统导致。该抗辩符合《商品房买卖合同》第九条第二款第二项所约定的事由，但交房顺延时间应按被告与庆元县住房和城乡建设局于2015年8月28日联合签发《通知》所确定的90个工作日为准，即交付房屋的时间应从2015年6月30日顺延至2015年11月12日，逾期交房违约金应从2015年11月13日开始每日按两原告已付购房款1844014元的万分之一计算至验收备案登记之日即2016年12月29日止（共412天），共计人民币75973.38元。至于2016年12月29日之后的逾期交房违约金，原告称公共部位未完工，所购房屋不具备交房的条件，本院认为东门·汇金城商住楼已竣工验收合格并登记备案，原告没有证据证明该项目存在不符合房屋交付使用的情形，原告述称的公共部位对原告所购买房屋的损失影响，原告可另案主张，故原告请求被告支付2016年12月29日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理土地、房屋权属证书的违约金，因交房时间因约定事由顺延90个工作日，故办理土地、房屋权属证书的时间应从2016年12月30日顺延至2017年5月14日，而2017年5月14日至今未满90日，根据合同第十六条第四款约定，违约金计算标准无法确定，故本院不予支持，原告可待计算标准明确后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告庆元县汇金房产有限公司应于本判决生效后十五日内向原告陈辉交付庆元县濛洲街道濛洲街东门汇金城B区2楼243号商业用房；二、被告庆元县汇金房产有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告陈辉逾期交付房屋违约金人民币75973.38元；三、驳回原告陈辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2480元，由原告陈辉承担751元，被告庆元县汇金房产有限公司承担1729元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  胡顺遂代理审判员  陈锋丽人民陪审员  朱月琴二〇一七年七月二十八日书 记 员  方 蕾