江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4354号上诉人（原审被告、反诉原告）:张家港世茂房地产开发有限公司,住所地张家港经济开发区张杨公路悦丰大厦。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:金德胜。委托诉讼代理人：刘文修，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱炜，江苏君桥律师事务所律师。上诉人张家港世茂房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2016）苏0582民初9249号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张家港世茂房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：在工程项目施工过程中，众多买受人在没有证据证明存在房屋质量问题的情况下多次阻挠施工，导致工程无法施工，并引起政府质监部门的介入，进一步导致工程延期，交房延期属于合理。上诉人认为根据买卖合同第九条的相关规定，出现上述情形房屋交付日期可以延期。被上诉人至今有100万元购房款未支付，上诉人有权拒绝向其交房，因此不存在逾期交房。被上诉人无权要求解除合同，上诉人无需返还购房款并承担违约责任。一审判决对可期待利益解读错误，所谓被上诉人缺乏流动资金投入再生产将向外借贷超出订立合同时预见到或者应当预见到。一审判决上诉人向被上诉人赔偿贷款利息无法律依据。涉案买卖合同解除的法律后果，在合同中明确予以约定，系双方当事人真实意思表示，理应按照约定履行。上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系，不是金融借款合同关系，不能适用银行同期贷款利率标准计算所谓利息损失。上诉人延期交房有明确的合同依据和事实依据，理应顺延。实际具备交房条件日期与合同约定的解除日期相差不远，即使认定违约，违约程度较轻。金德胜二审辩称，上诉人没有按照约定交付房屋，不是因为金德胜欠付购房款100万元，而是因为上诉人没有能力在合同约定的期限内完成质监部门的房屋验收并向被上诉人交付合格的房屋，上诉人构成根本违约。被上诉人主张解除合同理由正当。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。金德胜向一审法院提出诉讼请求：1、解除其与世茂公司签订的编号为Ｙ2014008101的《商品房买卖合同》；2、世茂公司返还其购房款6970342元以及团购服务费10万元，合计7070342元；3、世茂公司赔偿其已支付的购房款的利息损失（以170万元为基数，自2014年7月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2015年2月11日的利息为56715元；以7070342元为基数，自2015年2月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止，暂计算至2016年8月30日的利息为508871元）；4、承担本案的诉讼费用。张家港世茂房地产开发有限公司向一审法院提起反诉请求：1、金德胜向其支付尚未履行的购房款100万元；2、金德胜向其支付逾期付款违约金（4370344元×万分之二×2014年7月30日至2015年2月12日计198天+100万元×万分之二×2015年2月13日起至实际付款之日止暂计算至2016年12月3日,合计为344666元）；3、承担案件反诉费用。一审法院经审理查明，2014年7月29日，金德胜（买受人）与世茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ2014008101），合同约定，世茂公司向金德胜出售位于暨阳湖苑第117幢01号房（以下简称涉案房屋），商品房价款为7970342元。第七条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人应于签署合同当日支付房价款计人民币7970344元。第八条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。第九条交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有样规定，将具体下列第1,2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》。2.第四条所列权利瑕疵已消失。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、为配合遵守国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的；无法预见的意外事件造成工程延误的；因政府管制、征用或规划变更等政府行为或地方公建设施、配套设施造成工程延误的；国家政策、法律、法规变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的。第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十二条房屋交付和接收商品房达到第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。……该合同附件七《合同补充协议》第3条第（2）项约定，买卖受人确认，出卖人就该房所做的相关促销、优惠措施与承诺等均已直接结算并体现在本条所约定的价款中，出卖人不再另行兑现。第7条第（2）项约定，出卖人就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。截止至2014年7月29日止,金德胜支付世茂公司购房款合计160万元；2015年2月12日，金德胜支付世茂公司购房款4370344元；2015年7月2日，金德胜支付世茂公司购房款100万元。2014年7月29日、2015年2月12日，世茂公司分别向金德胜开具了款项性质为预收购房款、金额为160万元、4370344元的销售不动产统一发票。2016年9月20日，张家港市住房和城乡建设局就涉案房屋（别墅公安编号为117号，别墅工程编号为98号）向世茂公司出具了《商品房交付使用通知书》。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、POS单、商品房交付使用通知书、别墅编号清单及庭审笔录等证据予以证实，一审法院予以确认。审理中，金德胜出具一份《解除合同通知函》(主要内容为：世茂公司应于2016年6月30日前向我方交付房屋，现逾期交房已超过30天，我方书面通知贵公司解除合同。落款时间为2016年7月31日。该函件下方注明“原件已经收，某某，2016年8月1日”)，现金德胜也无法说明签收人的详细情况。世茂公司否认收到该函件。此外，金德胜陈述：其与世茂公司签订商品房买卖合同前，世茂公司委托第三方上海昊强广告有限公司（以下简称昊强公司）与其签订一份团购协议，由世茂公司收取了团购服务费10万元。为此金德胜提供了《51买房世茂九溪墅特惠置业协议》（载明，甲方昊强公司，乙方金德胜，乙方通过51买房电商平台购买世茂九溪墅项目的可售房源，可享受51买房会员团购优惠，乙方可享受购买房源总价减25万元的团购优惠，乙方需支付10万元，该款项仅作为乙方购房所获得的会员服务及团购优惠服务的会员权益金，不抵作购房款。乙方与开发商因房屋买卖引发的一切纠纷与甲方无关，由乙方与开发商根据双方签订的房屋买卖合同自行解决，甲方不承担任何责任）、《收据》（载明，付款人姓名金德胜，收款事由为团购费，金额为10万元，该收据加盖了昊强公司财务专用章）。世茂公司质证后认为，其并非该协议的当事人，对收据的真实性无法确认，金德胜系自愿参与团购活动，团购服务费不计入、不抵消购房款，现要求其返还购费于法无据。审理中，世茂公司为证明其因商品房买卖合同第九条约定的“无法预见的意外事故”导致延期交房，提供了照片若干（其中部分照片中显示有群众身穿“世茂退房”字样的Ｔ恤在世茂售楼处等地）。金德胜方质证后认为，世茂公司未能提供照片的原始载体，对其真实性无法确认，且即使这些照片是真实的，照片也未能显示照片中的人员在工地现场，也未显示上述人员阻止施工。此外，世茂公司还表示：根据双方在合同第10条第1款第2项的约定“即使合同解除，世茂公司在金德胜解除通知到达之日起60天内退还购房款，并按累计已付款3%向原审原告支付违约金”及补充协议第6条第2款的约定“世茂公司就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其它责任”，即使合同被法院判令解除，双方也应按合同约定返还购房款、支付违约金，而不是赔偿金德胜已付房款的同期银行贷款利率计算的利息损失。根据双方合同第8条的约定，金德胜存在逾期付款的行为，按约应承担相应的逾期付款违约责任，其公司向金德胜开具发票的行为不能默认为对金德胜逾期付款行为的确认。一审法院认为，金德胜与世茂公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。世茂公司作为涉案房屋的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，世茂公司应于2016年6月30日向金德胜交付取得《商品房交付使用通知书》的涉案房屋，逾期超过30日，金德胜有权单方面解除本合同，虽然世茂公司否认收到金德胜的《解除合同通知函》，但金德胜亦可通过诉讼途径解除该合同。金德胜据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。2016年9月20日，世茂公司就涉案房屋才取得《商品房交付使用通知书》，显已违约，且造成世茂公司根本违约的原因系涉案房屋不具备交付条件，而并非系金德胜迟延支付金额为100万元的小部分购房款，上述情形不属于世茂公司所称的先履行抗辩的情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后，世茂公司应按约将金德胜已支付的房款6970344元返还给金德胜，并赔偿金德胜因此所产生的损失，而金德胜也无需再向世茂公司支付剩余房款100万元，但应按约支付世茂公司逾期付款违约金。因双方对损失的计算方法未有约定，但世茂公司占有金德胜预交的房款后，金德胜可期待利益落空，将导致金德胜缺乏流动资金投入再生产，将为此向外借贷资金，故金德胜已付款利息损失，可以银行同期贷款基准利率为准，自金德胜支付之日起计算至实际付款之日止。因此，金德胜要求世茂公司返还已付购房款6970342元并赔偿已付款项利息损失的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。根据法律规定，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或提供的证据不足以证明当事人的主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于金德胜主张世茂公司返还团购服务费10万元并赔偿该款项利息损失的诉讼请求，根据金德胜提供的证据，无法证明系世茂公司本人或委托第三方昊强公司收取了该笔费用，故金德胜的该项诉讼请求证据不足，一审法院难以支持。关于世茂公司辩称按合同第九条因意外事件可延期交房的意见，庭审中世茂公司提供了相应的照片加以佐证，但仅凭上述照片，无法认定世茂公司系所受无法预见的意外事件导致延期交房，该辩解一审法院难以采信。关于世茂公司辩称即使法院认定其逾期交房构成违约，其也应按合同约定支付已付房款3%的违约金，除此之外不再承担其他责任，而不是赔偿金德胜利息损失的意见，鉴于金德胜诉请世茂公司赔偿其实际的利息损失，而合同约定的违约金明显低于金德胜的实际损失，故一审法院依法支持金德胜要求世茂公司赔偿其实际损失的诉请，原审被告的该辩解一审法院不予支持。关于世茂公司要求金德胜按约支持逾期付款违约金的反诉请求，因金德胜的确存在逾期付款的违约事实，故金德胜应按约支付世茂公司逾期付款违约金（4370344元×万分之二×2014年7月30日至2015年2月12日计198天合计173065.62元+100万元×万分之二×2014年7月30日起至判决生效之日止暂计算至2016年12月3日计858天合计为171600元；以世茂公司请求为限）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及其他相关法律规定，一审法院判决如下：一、解除金德胜与张家港世茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ2014008101）。二、张家港世茂房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还金德胜房款6970342元。三、张家港世茂房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内赔偿金德胜利息损失（以160万元为基数，自2014年7月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止；以4370344元为基数，自2015年2月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止；以100万元为基数，自2015年7月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）。四、驳回金德胜的其他本诉请求。五、金德胜应于本判决生效后十日内支付张家港世茂房地产开发有限公司逾期付款违约金（以4370344元为基数，自2014年7月30日计算至2015年2月12日计173065.62元；以100万元为基数，自2014年7月30日起以日万分之二计算至本判决生效之日止，暂计算至2016年12月3日为171600元）。六、驳回张家港世茂房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费68292元，由金德胜负担700元，由张家港世茂房地产开发有限公司负担67592元。张家港世茂房地产开发有限公司负担部分金德胜已预交，一审法院不再退还，由张家港世茂房地产开发有限公司在履行本判决时直接给付金德胜。反诉案件受理费10135元（已减半收取），由金德胜负担。该款张家港世茂房地产开发有限公司已预交，由金德胜在履行本判决时直接给付张家港世茂房地产开发有限公司。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，涉案商品房买卖合同系上诉人与被上诉人真实意思表示，合法有效，一审法院对此认定正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。未能提供证据证实或提供的证据不足以证实其主张，应承担不利后果。上诉人未能证实因被上诉人的原因导致停止施工，一审法院未予采信正确。根据本案查明的事实，上诉人取得商品房交付使用通知书时间较晚，导致逾期交房构成根本违约。上诉人逾期未能交房并非因被上诉人付款不足。被上诉人要求解除涉案合同符合法律规定，一审法院予以支持正确。因上诉人逾期交房构成违约导致涉案商品房买卖合同解除，上诉人应向被上诉人承担违约责任。根据合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。涉案合同解除后，被上诉人已向上诉人支付购房款必然存在相应损失，一审法院按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算合理。综上所述，张家港世茂房地产开发有限公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11120元，由张家港世茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄学辉审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一七年七月二十五日书记员  毛莉莉