重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0114民初4905号原告：重庆市巨金房地产有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道水井湾社区城西五路。法定代表人：杨胜超，该公司董事长。委托代理人：高成贵，该公司员工。被告：重庆市京邦家具有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道西西里底楼新华西路1号。法定代表人：田维朴，该公司经理。委托代理人：黄光甫，重庆云霁律师事务所律师。原告重庆市巨金房地产有限公司（以下简称巨金公司）与被告重庆市京邦家具有限公司(以下简称京邦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日受理后，依法由审判员李化独任审判，适用简易程序于2016年8月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转入普通程序，依法由审判员李化担任审判长，与代理审判员李颖、人民陪审员甘石海组成合议庭，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告巨金公司的委托代理人高成贵、被告京邦公司的委托代理人黄光甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨金公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间签订的《商业房屋租赁合同》；2、被告支付房屋租金375883元；3、被告支付延期缴纳租金的违约金112764元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月5日，原、被告在平等自愿的基础上签订了《商业房屋租赁合同》。合同1.3规定“双方确认出租房屋的计租面积1100平方米计算”；3.1规定“乙方租赁房屋的期限自2014年8月5日起至2019年12月31日止，共计五年零五个月（含免租期五个月）”；第四条租金支付期限及方式规定了免租期、每月每平米的租金为23元、乙方按季度缴纳租金后再使用等内容。合同第5.4条规定了租赁期满或合同终止后的相关内容，第十三条规定了违约后的违约金计算及支付。合同同时还对租赁房屋用途及转租、房屋的改善及维护、物业管理、不可抗力、履约保证金等双方的权利义务作了明文规定。合同生效后，原告按规定如期向被告交付了房屋，被告也向原告缴纳了履约保证金。在免租期届满后，原告向被告催收房屋租金，被告借故拖延，原告分别在2015年5月28日、2016年1月15日、2016年3月3日以书面函向被告催缴租金，被告置之不理，并在“五一”节后在未告知原告的情况下，停止营业活动，至今未结清账务，也不与原告解除租赁合同。综上，被告已经严重违反合同约定，给原告造成了巨大的经济损失，现原告依据相关法律规定起诉至本院。原告为证明其主张，在庭审中向本院提交了以下证据材料：1、《商业房屋租赁合同》；2、《关于交纳房屋租金的函》；3、《关于尽快交纳房屋租金的催促函》；4、《关于解除租赁合同的告知函》；5、图片两张；6、《关于商业房屋租赁签订补充合同洽商函》；7、《商业房屋租赁补充合同》。被告京邦公司辩称：原告要求被告支付房租及违约金的事实不能成立。根据合同第一条甲方应有出租权利，但在装修过程中，我们多次受到来自业主的第三方干扰，原告对此并未能制止，导致被告损失严重，不能实现合同目的。租赁房屋本身存在质量问题，主要是漏水严重，导致原告至今不能正常营业，我们多次向原告反映该情况，原告并未给我们解决。原告签合同时没有告知出租房屋是停车用房，而是将其作为商业用房出租，隐瞒了出租房屋的实际用途，擅自改变了房屋性质，同时侵害了小区广大业主的公共利益。被告为证明其主张，在庭审中向本院提交了以下证据材料：1、京邦公司营业执照；2、《商业房屋租赁合同》；3、西西里公寓业主委员会投诉信六封；4、视频资料；5、京邦公司给巨金公司的复函三件；6、京邦公司损失清单；7、原告出具的证明；8、黔江区店招店牌设置申请表；9、房屋竣工图。本院经审理认定事实如下：2014年8月5日，原告巨金公司（甲方）与被告京邦公司（乙方）签订了《商业房屋租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市黔江区城西一路555号楼房（一层后半部分）租赁给被告作为商业使用，合同尾部有原、被告印章。租赁合同第1.2条约定“出租房屋的房地产权证书号为302房地证2013第XXXXX号……所有权人为甲方，房屋为商业用途……”。第1.3条约定“双方确认出租房屋的计租面积1100平方米计算”。第3.1条约定“乙方租赁上述房屋的期限自2014年8月5日起至2019年12月31日止”。302房地证2013字第XXXXX号房地产权证上权利人载明为原告，房屋用途载明为停车用房。房屋出租期间，被告受到西西里公寓小区业主以不能将小区管理用房出租及改变车库用途为由进行的阻拦。2016年5月1日，被告搬离出租房屋。被告同意解除与原告于2014年8月5日签订的《商业房屋租赁合同》。庭审中，被告对原告提出的租金375883元和违约金112764元的计算方式及金额均无异议，但由于其未能正常营业，故认为其不应支付租金及违约金。本院认为，原告巨金公司与被告京邦公司于2014年8月5日签订的《商业房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容未违反法律法规规定，合同合法有效，对当事人具有法律约束力。审理中，被告同意解除该租赁合同，本院予以确认。本案的争议焦点在于被告是否应该支付原告租金及违约金?现本院做如下评述：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。原告巨金公司明知租赁房屋用途是停车用房，其在取得产权时已经明确了用途限制，但仍与被告京邦公司签订租赁合同，并约定房屋用途为商业用房。因此当租赁房屋在使用过程中产生因规划设计用途与合同约定用途不一致时，巨金公司负有及时处理、消除妨碍的义务，但其未能确保租赁房屋符合约定用途。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。原、被告签订租赁合同后，京邦公司接收房屋并进行了装饰装修，是对租赁房屋的占有、使用，应当按约支付相应的租金。租赁房屋装修期间，京邦公司因所涉小区业主以不能将小区管理用房出租及改变车库用途为由受到阻拦，导致其对租赁房屋未能按照合同约定进行正常使用和收益。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金”。本案中，原告虽对租赁房屋享有所有权，但在出租过程中将停车用房擅自改变用途为商业用房出租。在签订租赁合同时，原告陈述口头告知被告租赁房屋为停车用房，但被告否认此说法，而原告亦未举示相应证据予以证实。根据双方在签订合同、履行合同过程中的过错程度，本院确认原、被告承担同等责任。由于被告京邦公司对原告巨金公司诉求的租金375883元和违约金112764元均无异议，故京邦公司应支付的租金为187941.5元（375883元×50%），违约金为56382元（112764元×50%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆市巨金房地产有限公司与被告重庆市京邦家具有限公司于2014年8月5日签订的《商业房屋租赁合同》。二、被告重庆市京邦家具有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市巨金房地产有限公司租金187941.5元。三、被告重庆市京邦家具有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市巨金房地产有限公司违约金56382元。四、驳回原告重庆市巨金房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8629元，由原告重庆市巨金房地产有限公司负担3664元，被告重庆市京邦家具有限公司负担4965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长 李 化代理审判员 李 颖人民陪审员 甘石海二〇一七年七月十日书 记 员 金 倩