四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0682民初272号原告：什邡市蓥华北苑业主委员会，住所地什邡市方亭“蓝剑·蓥华北苑”小区。负责人：张青，业主委员会主任。委托诉讼代理人：周生福，四川公生明律师事务所律师（特别授权代理）。被告：四川蓝华同诚物业服务有限公司，住所地什邡市方亭乌江路物华北苑二期3幢，统一社会信用代码证91510682744696469T。法定代表人：何琼会，该公司董事长。委托诉讼代理人：王福松，四川方纬律师事务所律师（特别授权代理）。原告什邡市蓥华北苑业主委员会与被告四川蓝华同诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2017年5月8日转为普通程序进行审理。原告的业主委员会主任张青及其委托诉讼代理人周生福，被告的委托诉讼代理人王福松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告移交其占用业主委员会的办公用房及其他物管资料（竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料）；2.被告向原告提交其物管期间所收取的属于全体业主共同共有的收益的账目并退还业主共有收益；3.因被告违法违规行为应及时退出原告方物管，办理交接手续。事实与理由：四川省蓝剑房地产有限公司开发修建蓥华北苑小区。2013年12月12日四川省蓝剑房地产有限公司与被告签订前期物业管理合同，依据合同约定，被告方应按照德阳市一级物管服务标准提供服务。但被告在提供服务中无视合同约定，仅安排了门卫（正门口仅安排一人作门卫，侧门安排老年夫妻门卫），无小区管理秩序维护员及清洁卫生保洁员、花草树木绿化维护人员等致使小区管理混乱，业主财产被盗、车辆乱停乱放。环境卫生差等；被告未经业主或业主委员会同意，擅自违规收取停车费、广告费且处分所收取的财产，侵犯业主委员会应当行使的权益；在业主委员会成立后，对业主委员会多次催促要求查看管理期间收益账目情况置之不理；业主委员会拟选聘新物业管理服务企业期间，采取不当手段煽动少数业主对抗业主委员会；违法侵占业主委员会办公用房，致使业主委员会成立后无房办公，原告方数次与被告协商未果；违法擅自变更物业范围内共有路面用途，擅自对个别业主作为停车位租赁，完全不符合《物权法》相关规定，侵害广大业主利益。因此，被告的行为损害了全体业主的权益，原告代表业主诉至法院，主张权利。被告辩称，原告的业主委员会成员已经被业主罢免，张青不能代表原告参加诉讼；被告与开发商签订前期物业服务合同，原告并非合同相对方，其并非适格主体；被告依法履行前期业务服务合同，原告未选定新的物业服务公司，物业服务合同依法有效，合同不解除，原告无权要求被告履行移交手续；即使移交也要被告持有，被告并未持有上述资料；关于公共收益部分需要原告提交证据证明；原告诉请被告违约无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了业委会备案通知书、业主群聊天记录，物业合同，用以证明原告主体适格，部分业主未参与罢免业主委员会成员签字的事实。前期物业服务合同、告知函及回复函、照片多张、业主反映信、书面投诉信，用以证明被告未按照合同约定履行服务义务，业主车辆被盗、小区车辆乱停乱放、被告私自占用业委会用房等，业主多次投诉的事实。照片多张、车辆收费票据、被告张贴的通知，用以证明被告未经全体业主同意利用业主共用部分刊登广告、停放车辆，收取公共收益并私自处分该费用的事实。被告对原告提交证据质证认为，对业委会备案通知书、前期物业服务合同、告知函及回复函、业主反映信、书面投诉信、车辆收费票据、被告张贴的通知真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，其他证据真实性持有异议。被告在本院限定举证期限内向本院提交了亭江东路社区证明、业主罢免申请、照片、业主联名签字，用以证明业主委员会成员已经被业主联名罢免，张青等成员的委员资格已经罢免的事实。购货发票、领取名单表，用以证明被告已经将收取的公共收益部分为业主购买了粮油并发放给业主的事实。原告对被告提交证据真实性均不予认可，其认为签字人员并非业主，不能代表业主的意愿，业主成员资格合法有效。被告收取公共收益部分予以认可，但被告将收取的公共收益擅自处分未经全体业主同意。本院依法向什邡市方亭街道亭江东路社区委员会主任周乐凤就该社区出具的证明进行了解并形成询问笔录、对“蓝剑·蓥华北苑”小区门卫但功福了解物业情况并形成询问笔录，原、被告均对两份询问笔录的真实性不持异议。对原、被告提交的证据，本院审查认证认为，原告提交的证据客观真实，能够证明被告为“蓝剑·蓥华北苑”小区提供物业服务，小区内张贴广告、停放车辆，业主委员会与德阳恒枫物业发展有限公司签订《物业管理服务委托合同》的事实，以上证据均与本案有关，本院予以采信；被告提交的证据客观真实，能够证明部分业主联名要求罢免业主委员会成员，被告利用共用部分收取收益，并将部分公共收益购买粮油的事实，本院予以采信。本院经审理确认案件事实如下：四川蓝剑房地产开发有限公司开发修建了“蓝剑·蓥华北苑”小区。2013年12月12日，四川蓝剑房地产开发有限公司与被告签订《“蓝剑·蓥华北苑���前期物业服务合同》，约定被告为“蓝剑·蓥华北苑”多层住宅、商业提供物业服务，合同期限至业主委员会全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告应对未售物业进行妥善管理，特别是未出售车位和车库，未经同意，被告不得私自出租、出售等进行了约定。之后，被告对“蓝剑·蓥华北苑”小区提供物业服务。2016年11月29日，什邡市蓥华北苑业主委员会成立。之后，业主委员会成员认为被告未按照合同约定提供服务，诉至本院，主张权利。另查明，2016年12月30日，原告与德阳恒枫物业发展有限公司签订《物业管理服务委托合同》，但原告未提交证据证明其签订合同程序合法的相关证据；本院在休庭后限定被告提交关于小区公共收益收取及支出的账册，被告在本院限定举证期限内未向本院提交账册，仅提��收支总表，列明截止2016年12月，被告收取停车费15,821.75元，广告收益800元，购买粮油支付13,736元，现结余2,885.75元；被告庭审中陈述被告与四川蓝剑房地产开发有限公司签订前期物业服务合同时，被告未收到任何资料。本案争议焦点为，1.原告主体资格是否适格？2.被告是否应向原告移交办公用房及相关资料？3.被告是否应向原告提交公共收益部分账册，并退还公共收益款项？4.被告应否退出物业管理。本院认为，关于争议焦点之一，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”、第七十六条第四项“业主共同决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员”的规定、《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”的规定，“蓝剑·蓥华北苑”小区业主依法选举产生蓥华北苑业主委员会，并经什邡市方亭街道办事处备案登记，因此，原告系依法成立的组织，具有民事诉讼主体资格。被告抗辩业主委员会成员已经被罢免的意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，更换业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，被告虽提交证据证明小区部分业主具有罢免小区业主委员会委员的行为，但该证据不能达到人员及建筑面积均符合法律规定的证明目的，因此，被告关于业主委员会成员被罢免的意见，本院不予采纳。关于被告抗辩业主委员会并非合同主体的意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，以及《前期物业服务合同》中被告提供服务的受益人为全体业主，全体业主享有本合同约定的权利，履行合同约定义务的约定，业主委员会能够代表业主参加诉讼，被告关于原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。关于争议焦点之二，根据《前期物业管理条例》第三十八条第一款“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”的规定，被告应当在前期物业服务合同终止时交还业主用房及相关资料，但根据《前期物业服务合同》的约定，前期物业服务合同有效期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时合同自动终止，原告虽提交其与第三方签订的《物业服务合同》，但根据《物业管理条例》第十一条第四项“业主共同决定选聘和解聘物业服务企业”、第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，原告未提交其按照法律规定选聘新的物业公司的证据，因此，原告与德阳恒枫物业发展有限公司签订的《物业管理服务委托合同》合同违反法律的强制性规定，应当无效。四川蓝剑房地产开发有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》合法有效，被告应当按照约定提供物业服务，原告诉请被告退���物管用房及返还相关资料的请求，无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点之三，原、被告提交的证据及被告陈述均表明被告利用业主共用部分收益公共收益，根据《物业管理条例》第四十九条“物业管理区域内按照规定规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”、第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金、也可以按照业主大会的决定使用”的规定，被告利用业主共用部分收���公共收益，应当取得业主的同意，被告虽未经业主同意但其已经收取公共收益，被告应当公布公共收益的收取及支出情况，被告在本院限定举证期限内未向本院提交其关于公共收益的收支账目，且庭审中明确表示无账目清单，原告要求查看账目的请求，本院不予支持。若被告拒绝公布公共收益的收取及支出情况，违反相关行政法规的，可通过行政方式予以处罚。关于被告收取的公共收益金额，原告未提交证据证明被告公共收益的具体金额，被告现自认至2016年12月收取公共收益16,621.75元，该金额本院予以确认。根据《物业管理条例》第五十四条的规定，被告收取的公共收益部分应当作为专项维修资金使用，原告未提交证据证明业主决议将公共收益交由原告收回的证据，因此，原告要求被告退还公共收益的请求，本院不予支持。关于被告将收取的公共收益为业主购买��油的意见，因被告处分公共收益的行为并未经业主同意，因此，被告应将收取公共的全部收益16,621.75元作为专项维修资金予以管理。关于争议焦点之四，被告与四川蓝剑房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，被告应当继续为“蓝剑·蓥华北苑”小区提供物业服务，因此，原告要求被告退出物业管理的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十九条、第五十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告什邡市方亭街道蓥华北苑业主委员会的诉讼请求。案件受理费收取为1,334元，由原告什邡市方亭街道蓥华北苑业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  石 娜人民陪审员  华汝明人民陪审员  谭榜昌二〇一七年七月十四日书 记 员  王家菲