安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终1119号上诉人（原审被告、反诉原告）：阜南宏伟房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇运河路,组织机构代码55922875-1。法定代表人：陈伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：董阔，安徽董阔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎茂文，安徽董阔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：马诗贤，男，1972年12月18日出生，住安徽省阜南县。被上诉人（原审原告、反诉被告)：陈晓华，女，1979年9月7日出生，住安徽省阜南县。上诉人阜南宏伟房地产开发有限公司（以下简称宏伟公司）因与被上诉人马诗贤、陈晓华商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2016）皖1225民初3050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实与证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宏伟公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：1.其公司不存在逾期交房行为，不应承担逾期交房的违约责任；2.涉案《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准远高于购房户的实际损失，一审判决不予调低显系不当。马诗贤、陈晓华辩称：一审判决认定事实清楚。适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。马诗贤、陈晓华向一审法院起诉请求：判令阜南宏伟公司支付逾期交房的违约金94705元。宏伟公司向一审法院反诉请求：判令马诗贤、陈晓华支付违约金10000元、按总房款的0.03%支付房屋保管费。一审认定事实：马诗贤、陈晓华与宏伟公司于2014年1月21日签订商品房买卖合同一份，约定：……第三、四条马诗贤、陈晓华购买宏伟公司开发的位于阜南县现代商贸城北侧、药监局东侧锦绣名城小区7幢3单元709号房屋一套，该房屋建筑总面积107.82平方米，单价5182.08元/平方米，总价款为558732元……第六条马诗贤、陈晓华应于合同签订当日交纳30%的首付款168732元、余款390000元办理公积金贷款；第八条宏伟公司应于2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付马诗贤、陈晓华使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，宏伟公司可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因施工中遇到较大技术问题，以及图纸的变更，不能及时解决；遭遇灾害的天气，如长时间雨雪天气等，房地产有关的政策问题、银行按揭而导致的交付延期；第九条除第八条规定的特殊情况外，宏伟公司如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏伟公司按日向马诗贤、陈晓华支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，马诗贤、陈晓华有权解除合同，马诗贤、陈晓华解除合同的，宏伟公司应当自马诗贤、陈晓华解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按马诗贤、陈晓华累计已付款的3%向马诗贤、陈晓华支付违约金，马诗贤、陈晓华要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏伟公司按日向马诗贤、陈晓华支付已交付房价款万分之三[比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。同日，双方签订补充协议一份，约定：马诗贤、陈晓华应于签订本合同的7日内向宏伟公司指定的银行提供贷款所需的全部资料并签署相关文件、办妥银行要求的所有贷款手续，马诗贤、陈晓华未能在上述期限内办妥上述手续的，应视同为逾期付款，应按照商品房买卖合同第七条承担违约责任；交房时限内，因买受人原因不能按时接收商品房的，每日加收0.03%的房屋保管费。2014年1月14日，马诗贤、陈晓华向宏伟公司支付购房首付款168732元，宏伟公司为马诗贤、陈晓华出具收据1张。阜南县住房公积金管理部于2014年1月21日受理马诗贤、陈晓华的贷款申请事宜，2014年4月23日，马诗贤、陈晓华办得公积金贷款390000元、期限23年。2015年1月9日，宏伟公司向马诗贤、陈晓华实际交付了房屋。宏伟公司于2016年8月31日申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，法院准许并依法委托，2016年11月17日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具皖中信估字[2016]K-033号《房地产租金估价报告》，评估意见为：马诗贤、陈晓华的房屋自2014年10月31日至2016年8月31日期间的租金合计为20286元。宏伟公司开支鉴定费4800元。宏伟公司于2014年1月7日取得涉案房屋所在的锦绣名城7#楼的商品房预售许可证。2013年8月20日至2014年11月20日，该工程建设单位即宏伟公司、监理单位安徽国华建设项目管理有限公司、设计单位安徽华盛国际建筑设计工程咨询有限公司、勘察单位阜阳市建筑设计研究院、施工单位安徽谊合建筑工程有限公司共同对该工程地基与基础部分、主体结构分部工程等分项进行验收，结论均为合格。2014年11月20日，建设单位、监理单位、设计单位、施工单位共同作出工程竣工验收报告一份，验收结论为：符合要求。2016年8月17日，马诗贤、陈晓华取得阜南县住房和城乡建设局核发的编号为3412251607040101-JX-006的《商品房竣工验收备案表》。一审法院认为，马诗贤、陈晓华与宏伟公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任本案中，宏伟公司应按约定在2014年10月30日前将经验收合格的房屋交付给马诗贤、陈晓华，但宏伟公司未按约履行交付义务，以致违约。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。宏伟公司已经于2016年8月17日取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》，故宏伟公司的房屋已具备法定交付条件。马诗贤、陈晓华已于2015年1月9日接收了房屋，完成了涉诉房屋的转移、占有，宏伟公司的房屋交付行为已经完成，宏伟公司在交付房屋时涉案房屋已经竣工验收具备使用条件，且在本案法庭辩论终结前能够提供完整的《竣工验收备案表》，已具备了全部交付条件。马诗贤、陈晓华在接收了房屋后又以宏伟公司未如期交付为由主张交付以后的逾期交房违约金，不予支持；对马诗贤、陈晓华在接收房屋前从2014年10月31日至2015年1月9日期间的逾期交房违约金，予以支持。同理，对宏伟公司反诉请求马诗贤、陈晓华支付房屋保管费，不予支持。关于违约金的标准应如何确定的问题。马诗贤、陈晓华要求按合同约定的标准即按日支付已交付房价款万分之三的违约金，宏伟公司认为合同约定的违约金远超出实际损失，应当依据同类同地段房屋租金为标准进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人在合同中对违约金作出约定过高或者过低，人民法院应当支持当事人请求变更。在商品房预售合同纠纷案件中，由于违约金可以根据合同的约定进行确定，故开发商首先需要举证证明的便是逾期交房所造成损失的大小。租金损失是指由于开发商逾期交房，导致马诗贤、陈晓华需另行租赁房屋，或者将原房屋出租或将所购房屋出租等产生的费用。购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等诸多因素的影响。在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，虽可以实现其对房屋使用之目的，但马诗贤、陈晓华因宏伟公司延迟交房，丧失的不仅仅只有房屋租金，还存在占有、收益、处分该房屋的多种权益，同时可能或者事实上给马诗贤、陈晓华的生活造成其他损失：诸如购房款利息、子女就学、装修费上涨等。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是双方的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，马诗贤、陈晓华按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。综上，宏伟公司不能举证证明其逾期交付房屋给马诗贤、陈晓华造成的确切损失，要求仅按租金的标准减少违约金没有法律依据，不予采信。对马诗贤、陈晓华要求宏伟公司按照合同约定的计算标准，支付房屋交付之前的延迟交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持，至马诗贤、陈晓华收房之日宏伟公司逾期交房71天，逾期违约金为11900.99元（558732元×0.0003×71天），马诗贤、陈晓华要求赔偿11900元，予以支持。宏伟公司辩称房屋未按时交付是因当地连续雨天导致施工不能而延长了工期，不予采纳，因其提供的气象要素简表及施工日志不能证明阜南当地连续雨天导致不能施工。宏伟公司反诉称，马诗贤、陈晓华未按时交纳办理贷款所需材料，应支付违约金，不予支持。因双方在合同补充条款中约定马诗贤、陈晓华应于签订本合同的7日内办妥银行要求的所有贷款手续，宏伟公司于2014年4月23日收到住房公积金贷款，宏伟公司不能证明马诗贤、陈晓华超过约定期限办妥银行要求的所有贷款手续，应承担举证不能的法律后果，事实上阜阳市住房公积金管理中心阜南县管理部于原宏伟公司合同签订之日即受理了马诗贤、陈晓华的贷款申请，马诗贤、陈晓华办妥银行要求的所有贷款手续的日期与宏伟公司实际取得贷款日期并不当然一致。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阜南宏伟房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日支付马诗贤、陈晓华违约金11900元；二、驳回马诗贤、陈晓华其他诉讼请求。三、驳回阜南宏伟房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费2432元，由马诗贤、陈晓华负担2334元，阜南宏伟房地产开发有限公司负担98元；反诉案件受理费25元（宏伟公司预交50元），由阜南宏伟房地产开发有限公司负担25元，退还25元；鉴定费4800元，由阜南宏伟房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为：宏伟公司作为专门从事房地产开发的企业，在与购房户签订《商品房买卖合同》约定交房期限时，应当对于房屋开发建设过程中可能存在的雨雪、高温天气有所预见，且一、二审期间，其公司亦未举出充分证据证明存在因天气原因导致延期交房，以及其公司已按合同约定履行告知义务的事实主张。故宏伟公司称因天气原因应顺延交房日期，没有事实及法律依据，本院不予采信。同时，涉案房屋虽于2014年11月20日经建设、监理、施工、设计单位验收，但涉及公共安全的消防、规划等部门尚未出具认可性意见，不应认定该房屋于2014年11月20日即已符合交房条件，故一审法院认定宏伟公司存在逾期交房行为，并判决其公司支付违约金至房屋取得综合验收备案表之日（2016年8月19日）并无不当。宏伟公司称其公司不存在逾期交房行为，不应承担逾期交房的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于参照房屋租金标准确定逾期交房违约金的规定，其适用的前提条件是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失计算方法，而本案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，且合同中有关购房户逾期付款与开发商逾期交房约定的是同样的违约责任，双方权利义务对等，故一审法院以宏伟公司未举出充分证据证明本案逾期交房违约金过分高于给购房户造成的确切损失，以及本案调整逾期交房违约金有悖公平和诚实信用原则为由，对其公司要求调低违约金的抗辩主张不予支持亦无不妥。宏伟公司称涉案《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准远高于购房户的实际损失，一审判决不予调低显系不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，一审判决认定事实和适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由阜南宏伟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年七月五日书记员  宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。