四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终2490号上诉人（原审原告）：彭晓玲，女，1979年1月28日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：杨红军，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都濛阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司，住所地：四川省彭州市濛阳镇工业集中发展园区物流大道中段18号。法定代表人：祝义财，董事长。委托诉讼代理人：李爱辉，四川恒和信律师事务所律师。上诉人彭晓玲与被上诉人成都濛阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司（以下简称濛阳农副公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2016）川0182民初2243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。彭晓玲上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项；2、依法改判濛阳农副公司按银行同期贷款利率向彭晓玲支付自付款之日起至付清之日止的违约金；3、改判濛阳农副公司赔偿彭晓玲806400元。事实和理由：大多数的司法解释中都以银行贷款利率作为最低标准，本案按贷款利率更加公平合理；本案符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，对方在出售房屋后又将房屋抵押，致使买受人不能在合同约定的期限内取得房屋所有权，致使合同目的落空，依法应适用惩罚性赔偿条款。濛阳农副公司辩称：对逾期办证这一事实无异议但目前抵押权人已同意为购房者办理房屋产权，其合同目的能够实现，濛阳农副公司同意解除合同，一审判决确定的违约金合理，请求驳回上诉，维持原判。彭晓玲向一审法院诉讼请求：1、判令解除彭晓玲与濛阳农副公司之间签订的《房地产买卖契约》；2、判令濛阳农副公司向彭晓玲返还购房款806400元；3、判令濛阳农副公司向彭晓玲违约金，违约金按银行同期贷款利率自彭晓玲付款之日起计算；4、判令濛阳农副公司承担806400元的赔偿责任。一审法院认定事实：2012年11月22日，彭晓玲向濛阳农副公司支付了购买物流大道中段18号9幢6号商铺定金100000元。2012年12月6日，双方签订《房地产买卖契约》，约定彭晓玲购买濛阳农副公司位于濛阳镇物流大道中段××号××栋××号房屋，房屋建筑面积100.8平方米，用途为商业配套，房地产成交价格为806400元。合同约定“甲、乙双方同意，如乙方是一次性付款购买该房屋的，在2015年12月31日前，乙方应按甲方要求提供所有相关办理权属登记的文件资料，甲方承诺在2015年12月31日前将乙方产权证办理完毕；……若因甲方原因未能在规定时间内为乙方办理完毕该房屋的权属证明，则乙方有权退房，甲方应退还乙方全部已付款项，并按银行同期活期存款利息向乙方支付违约金”。《房地产买卖契约》签订后，彭晓玲向濛阳农副公司支付了余款706400元，但濛阳农副公司未能在合同约定的2015年12月31日前为彭晓玲办理房屋产权证，且在办证期限过后，濛阳农副公司未经彭晓玲同意将彭晓玲购买的房屋抵押给第三人。彭晓玲、濛阳农副公司双方对《房地产买卖契约》的内容及其真实性、合法性、关联性均无异议，一审法院认为，《房地产买卖契约》具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，一审法院予以采信。一审法院认为，《房地产买卖契约》合同全部文本为打印稿样式，属于定型化条款，足以证明《房地产买卖契约》由濛阳农副公司单方提供，系濛阳农副公司为了重复使用而预先拟定，并在订立时未与彭晓玲协商，属于格式条款。濛阳农副公司向一审法院提供了《关于同意成都濛阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司对外销售房屋的函》，证明中国农业银行彭州市支行同意濛阳农副公司将本案涉案房屋对外销售。一审法院认为，上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，一审法院予以采信。一审法院认为，中国农业银行彭州市支行同意濛阳农副公司销售涉案房屋，系对自己的权利进行处分，该行为合法有效。一审法院认为，彭晓玲、濛阳农副公司双方签订的《房地产买卖契约》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，彭晓玲、濛阳农副公司双方均应按约履行义务。濛阳农副公司同意彭晓玲提出的解除合同的诉讼请求，系对自己权利的处分，一审法院予以确认。关于彭晓玲要求濛阳农副公司按银行同期贷款利率支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，虽然《房地产买卖契约》关于濛阳农副公司逾期办证的违约金条款系格式合同，但该条款并未免除濛阳农副公司责任、加重彭晓玲责任或排除彭晓玲主要权利，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款无效的规定，该条款应属有效，彭晓玲、濛阳农副公司双方应根据合同约定承担违约责任。彭晓玲要求增加违约金，但未举出证据证明彭晓玲因濛阳农副公司违约造成的损失，根据《最高人民法院》第二条的规定，应当承担举证不能的不利后果，故濛阳农副公司应按银行同期存款活期利率向彭晓玲支付违约金，对彭晓玲所提超出部分，一审法院不予支持。关于彭晓玲要求濛阳农副公司承担806400元赔偿责任的诉讼请求，一审法院认为，彭晓玲、濛阳农副公司双方签订的《房地产买卖契约》约定的办证期限截止2015年12月31日，在双方约定的办证期限到期后，濛阳农副公司于2016年3月将涉案房屋抵押给中国农业银行股份有限公司彭州市支行，抵押行为晚于合同约定的办证期限，即濛阳农副公司将涉案房屋抵押给他人并不是到期未能办理权属证明的原因，不是导致房屋买卖合同目的不能实现的原因，且彭晓玲已经支付完涉案房屋的全部款项，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，涉案房屋的抵押权不得对抗彭晓玲，彭晓玲关于案涉房屋设立了抵押导致不能办理案涉房屋权属证明进而导致《房地产买卖契约》目的不能实现的意见，一审法院不予采纳。故对彭晓玲所提该诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十六条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，判决如下：一、解除彭晓玲与濛阳农副公司2012年12月6日签订的《房地产买卖契约》；二、濛阳农副公司于本判决生效之日起五日内返还彭晓玲购房款806400元；三、濛阳农副公司于本判决生效之日起五日内按银行同期活期存款利率，自彭晓玲付款之日起计算至付清全部款项之日，向彭晓玲支付违约金；四、驳回彭晓玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9657元、诉讼保全费4552元，由彭晓玲负担案件受理费4828元、诉讼保全费2276元，由濛阳农副公司负担案件受理费4829元、诉讼保全费2276元本院二审期间，经濛阳农副公司申请，本院依法到彭州市不动产登记中心、农业银行彭州支行调查了解相关案情。彭州市不动产登记中心工作人员介绍，目前濛阳农副公司开发的案涉商铺确已抵押给了农业银行彭州支行，若银行方面同意为购房者办理产权，不动产登记中心可以办理过户登记手续，目前已有部分购房者实际取得了房屋产权证，产权过户后，银行对该出售部分的抵押权自动消灭。农业银行彭州支行工作人员介绍，涉案的商铺项目竣工后，濛阳农副公司将该商铺抵押给了农业银行进行贷款，现农业银行同意为实际购买者办理产权并已出具了相关书面文书，农业银行清楚在办理过户后其对该对应部分不再享有抵押权。彭晓玲认为，该调查内容与案件纠纷无关，合同约定的是2015年12月31日前取得房屋产权，在约定期限内合同目的无法实现，即符合了解除和赔偿条件，故仍要求对方支付双方赔偿。濛阳农副公司认为，该调查内容与其陈述一致，现同意解除合同，退还购房款，但不同意承担双倍赔偿。本院认为，彭晓玲、濛阳农副公司于2012年12月6日签订的《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，内容不违法法律法规禁止性规定，属合法有效。本案中，双方均同意解除该协议，依法应予准许。本案争议焦点在于濛阳农副公司是否应承担双倍赔偿责任，一审确定的按银行活期存款利率支付违约金是否过低。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具体有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；…”。从该条款内容可知，其适用前提在于商品房买卖的合同目的无法实现。从现有证据来看，虽然濛阳农副公司在向彭晓玲出售案涉房屋后，又将该房屋进行了抵押贷款，但抵押权人现已经同意为购房者办理产权过户手续，故本案中购房者彭晓玲的合同目的能够实现。因此，本案不应适用前述条款关于一倍惩罚性赔偿的规定，本院对彭晓玲关于对方应赔偿其购房款一倍损失的主张不予支持。一审判决确定濛阳农副产品公司按银行同期活期存款利率向彭晓玲支付违约金，符合双方合同约定，该约定并未免除合同条款提供方濛阳农副公司责任或加重彭晓玲主要义务、排除彭晓玲主要权利，故该约定合法有效，应予遵守，本院对彭晓玲关于要求对方按照银行同期贷款利率支付违约金的主张不予支持。综上，上诉人彭晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4828元，由上诉人彭晓玲负担。本判决为终审判决。审判长  李俊审判员  王果审判员  赵韬二〇一七年七月二十四日书记员  黄迪