重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初3920号原告：重庆融汇投资有限公司，住所地重庆市沙坪坝区清溪路171号，统一社会信用代码915001067907043783。法定代表人：黄祖仕，该公司董事长。委托诉讼代理人：张化，男，重庆融汇投资有限公司职工，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人:伍姗娜，女，重庆融汇投资有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。被告戴应中，男，汉族，1966年3月29日出生，职业不详，住重庆市大足区。原告重庆融汇投资有限公司（以下简称融汇公司）与被告戴应中商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告融汇公司的委托代理人伍姗娜到庭参加诉讼，被告戴应中经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融汇公司向本院提起诉讼请求：1、请求确认于2017年2月27日解除原被告签订的商品房买卖合同，被告支付原告违约金32184.5元。2、请求判决被告偿还原告额外代偿费用53375.16元（我公司因被告违约共计返还银行503375.16元，而银行代被告付款仅支付450000元）。3、请求判决被告支付原告利息1946.38元（按照补充协议第1.4条，银行扣款之日2017年1月12日至2017年2月20日，共计32天，以扣款的金额502127元+利息1248.16元，共计503375.16元为基数，按照同期贷款利率计算）。4、请求判决被告支付原告截止2017年2月28日迟延还款违约金4042.57元（违约金以逾期本息为基数，按每日千分之一的标准支付至合同解除之日止）。5、本案诉讼费用、公告费、保全费由被告承担。事实及理由：原被告双方于2015年3月12日签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于重庆市沙坪坝区泉景三路*号*栋**-3房，成交总价643690元，首付193690元由被告支付给原告，按揭款450000元由中国农业银行沙坪坝支行支付给原告，被告应按与银行订立的按揭合同约定偿还银行贷款。但被告未按约偿还借款，截止至2017年1月12日已累计拖欠6期以上借款本息。根据《补充协议》第1.4条约定，”乙方累计6个月或连续3个月不按期支付按揭款项，甲方有权单方解除合同，收回该房产，并收取乙方相当于购房总额5%的违约金。”因被告违约，达成解除合同条件，原告享有约定解除权，并于2017年2月发函通知被告解除《商品房买卖合同》及补充协议，根据《合同法》相关规定，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议已解除，因此请求判决被告支付原告解除合同违约金32184.5元。根据《补充协议》第1.4条约定：”因乙方未及时还本付息而导致银行向甲方扣收贷款本息及费用，乙方应于甲方发出还款通知之日起3日内到甲方处归还相关款项，并承担自银行扣款之日到乙方归还之日期间的利息（按同期贷款利率计算）。”原告已代偿还被告银行欠款503375.16元，被告未按期归还，因此请求判决被告按同期贷款利率计算自银行扣款之日至发出还款通知之日期间利息为1946.38元。因原告代偿总费用超出被告申请贷款数额，因此请求判决被告偿还原告53375.16元。根据《补充协议》第1.4条约定：”在上述约定时间内仍未归还的，乙方应按逾期本息合计每日千分之一向甲方支付违约金。”被申请人未按期归还代偿款，请求判决被告申请人支付申请人截止2017年2月28日迟延还款违约金暂计4042.57元，违约金以逾期本息为基数，按每日千分之一的标准支付至合同解除之日止。综上，请求人民法院判如所请。被告戴应中未作答辩。经审理查明，2015年3月12日，原告融汇公司（甲方）与被告戴应中（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定乙方向甲方购买位于重庆市沙坪坝区泉景三路*号*栋**-3的成套住宅一套。本商品房总成交金额643690元,2015年3月12日被告戴应中支付首期款193690元，余款450000元向银行申请按揭贷款。同日原被告双方还签订了《融汇温泉城泉景D区（童话里）补充协议》，其中第一条第4款第一项约定，乙方承诺在获得贷款后，按合同约定按时归还贷款本息。因乙方未及时还本付息而导致贷款银行向甲方扣收贷款本息及费用，乙方应于甲方发出还款通知之日起3日内到甲方处归还相关款项，并承担自银行扣款之日到乙方归还之日期间的利息（按同期按揭贷款利率计算）在上述约定时间内仍未归还的，乙方应按逾期本息合计每日千分之一向甲方支付违约金。第二项约定乙方累计6个月或连续3个月不按期支付按揭款项，也未到甲方处归还相关款项的，甲方有权单方面解除合同，收回该房产，并收取乙方相当于购房总额5%的违约金。甲方在扣除违约金及已发生的相关费用（包括但不限于契税、印花税、交易手续费等）后退还乙方已支付的购房款（不计算利息）。2015年3月12日，被告向原告支付193690元购房首付款。2015年4月3日中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行与被告戴应中、原告融汇公司签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，同年4月24日中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行向被告戴应中发放贷款为其支付购房尾款450000元。因被告戴应中未按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的按期偿还贷款，2016年6月15日中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行以本案被告戴应中、原告融汇公司为共同被告向本院提起诉讼。本院于2016年11月10日作出（2016）渝0106民初84**号民事判决确认，一、戴应中于本判决发生法律效力后三日内偿还中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行截至2016年4月19日尚欠的贷款本金444988.22元、利息12033.86元、罚息97.27元和复利197.94元，共计457317.29元；并自2016年4月20日起至贷款本金清偿之日止，以尚欠贷款本金444988.22元为基数按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定标准计付罚息，以及以未能按时支付利息为基数按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定标准计付复利。二、戴应中于本判决发生法律效力后三日内支付中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行为追收涉案贷款本息产生的律师代理费18293元。三、重庆融汇投资有限公司对上述第一、二项确定的债务承担连带清偿责任。四、驳回中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的其他诉讼请求。2016年12月21日中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行向原告融汇公司发出《履行担保责任通知书》要求原告融汇公司支付暂估贷款本息及律师费共计502127元。原告融汇公司于2017年1月3日向中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行支付502127元。2017年1月12日中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行再次向原告融汇公司发出《履行担保责任通知书》要求原告融汇公司支付依据本院（2016）渝0106民初84**号民事判决确认而计算的差额1248.16元。原告融汇公司于2017年2月9日向中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行再次支付1248.16元。2017年2月23日原告融汇公司向被告戴应中在原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中所留存的地址邮寄送达了《还款通知及解约函》，该函载明：”1、请您于2017年2月27日前归还我司503375.16元，并承担自银行扣款之日至您归还之日期间的利息（按同期按揭贷款利率计算），如您逾期仍未归还，您应按逾期本息合计每日千分之一支付违约金。2、如您未在2017年2月27日前还清所有款项，也未提出有效的书面异议，根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第1.4条约定：‘乙方累计6个月或连续3个月不按期支付按揭款，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按房款总价的5%向甲方支付违约金。’我司将于2017年2月27日解除与您的购房合同，收回房屋。您应承担的违约金及解除购房合同发生的费用以及给我司造成的全部损失，我司有权从您已支付的购房款及合同解除的其他退费中直接扣除，同时您需配合我司办理合同解除的后续手续。”庭审终结前，被告戴应中仍未按该函要求归还原告融汇公司503375.16元。上述事实，有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及《融汇温泉城泉景D区（童话里）补充协议》、本院（2016）渝0106民初84**号民事判决书、《履行担保责任通知书》及支付凭证、《还款通知及解约函》及EMS快递单和当事人的陈述等证据在案证明，这些证据经开庭质证和本院审查，证据效力可以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。根据原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，被告戴应中理应在获得贷款后，按贷款合同约定按时归还贷款本息。现被告戴应中未按贷款合同的约定履行还款义务，致使中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行按贷款合同约定提前收回已发放贷款，因原告融汇公司为该涉案贷款提供阶段性连带保证责任担保，且被告戴应中因贷款合同的违约行为于该阶段性连带保证责任担保期间内，原告融汇公司因此而向中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行承担了保证责任，并予以实际履行，造成原告融汇公司额外支付代偿费用53375.16元。在原告融汇公司向被告戴应中发出还款通知后，被告戴应中仍未履行还款义务，其行为构成了违约。根据原、被告双方签订的《融汇温泉城泉景D区（童话里）补充协议》第一条第4款第二项的约定，原告融汇公司可以要求单方解除合同，收回该房产，并收取被告戴应中相当于购房总额5%的违约金。原告融汇公司在扣除违约金及已发生的相关费用（包括但不限于契税、印花税、交易手续费等）后退还被告戴应中已支付的购房款（不计算利息）。因此原告融汇公司要求请求确认于2017年2月27日解除原被告签订的商品房买卖合同，被告戴应中支付原告融汇公司违约金32184.5元，偿还原告融汇公司额外支付的代偿费用53375.16元的诉讼请求，符合合同的约定和法律的规定，本院予以主张。而原告融汇公司请求主张被告支付利息1946.38元以及请求主张被告支付原告截止2017年2月28日迟延还款违约金4042.57元的诉讼请求，原告融汇公司均是依据原、被告双方签订的《融汇温泉城泉景D区（童话里）补充协议》第一条第4款第一项的约定，而该约定与第二项的约定的内容分别是被告戴应中在不同的违约情形下承担的违约责任，现原告融汇公司已选择解除合同，理应排除其适用第一项的约定的条件，故原告融汇公司的该项诉请缺乏合同依据和法律规定，本院不予主张。被告戴应中经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。被告戴应中放弃抗辩，应承担由此导致的法律后果。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、判决确认原告重庆融汇投资有限公司与被告戴应中于2015年3月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《融汇温泉城泉景D区（童话里）补充协议》于2017年2月27日解除。二、限被告戴应中于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇投资有限公司支付违约金32184.5元，偿还原告重庆融汇投资有限公司额外代偿费用53375.16元。三、驳回原告重庆融汇投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费2106元，保全费3738元，合计5844元（原告已预交），由被告戴应中负担，限被告戴应中于本判决发生法律效力之日三日内迳付原告重庆融汇投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈 昊人民陪审员  李红波人民陪审员  吴 庆二〇一七年七月六日书 记 员  彭超群