北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0109民初2360号原告：房立雯，女，1990年7月25日出生。委托诉讼代理人：高文婧，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：王艳春，女，1959年7月6日出生。委托诉讼代理人：郭学申，北京炜衡（天津）律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生。原告房立雯与被告王艳春、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告房立雯及其委托诉讼代理人高文婧，被告王艳春的委托诉讼代理人郭学申，第三人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告房立雯向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》；2、判令王艳春支付违约金51万元（按照总房价款的20%计算）；3、判令王艳春返还定金5万元。事实和理由：2017年2月15日，原、被告经第三人链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》，约定房立雯购买王艳春所有坐落于北京市门头沟区XX家园X号楼7层4单元701号房屋（以下简称701号房屋），房屋总价款255万元。签约当日，房立雯按照合同约定支付了定金5万元，并积极筹备后续购房款。2017年3月11日网签当日上午，链家公司口头通知房立雯，王艳春不再出售房屋。当日下午，房立雯及链家公司经纪人共同向王艳春询问，其明确表示不再出售房屋。因王艳春无正当理由拒绝出售房屋，构成根本违约，房立雯有权要求解除合同、返还定金。因王艳春行为构成根本违约，其应当承担违约责任，应按照合同约定支付房屋总价款20%的违约金。故向法院提出诉请。被告王艳春辩称，2017年2月15日，系王艳春之子阮晓坤签订的涉案协议，王艳春并不知情，亦未明确追认涉案协议。王艳春确于2017年3月11日表示不再出售701号房屋。现同意解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》，但不同意返还定金，亦不同意承担违约责任。理由如下：1、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系阴阳合同，目的为了少交房地产税，存在恶意串通侵害国家利益的情形，应当无效。2、即使上述合同有效，因房立雯并未按照约定支付定金给王艳春，责任在房立雯，王艳春系行使先履行抗辩权，不应承担违约责任。3、因房立雯并未交付定金，故无需返还。4、即使王艳春违约，因房立雯未证明其实际损失，合同约定违约金过高，请求降低违约金。5、即使王艳春违约，因涉案合同文本均系链家公司提供的格式文本，签约时，第三人未按照合同法的规定对涉及王艳春承担重大责任的条款给予应有的提示和说明，第三人存在过错，应由其承担责任。第三人链家公司述称，房立雯所述属实，同意解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》，其他诉讼请求与我方无关。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：701号房屋系商品房，该房屋所有权证记载的所有权人为王艳春。阮晓坤系王艳春之子。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》载明：合同签署日期为2017年2月15日，出卖人为王艳春，买受人为房立雯，通过链家公司居间成交，交易房屋为701号房屋，房地产经纪执业人员为付承戌、乔艳霞。成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）房屋成交价格为150万元；（二）房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价105万元，由买受人一并另行支付；（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式、期限见补充协议：1、定金5万元，支付方式为直接支付给出卖人；2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；（四）买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额120万。出卖人处有“王艳春”签名字样，出卖人委托代理人处有“阮晓坤”签名字样。《补充协议》载明：合同签署日期为2017年2月15日，甲方王艳春、乙方房立雯、丙方链家公司，双方经丙方居间就701号房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方就房屋买卖事宜做出补充约定如下：房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为255万元。乙方于2017年2月15日将定金5万元以自行划转的方式支付甲方，已支付的定金视为首付款的—部分；乙方于过户前3个工作日将首付款30万元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付方式支付甲方，于2017年5月30日将首付款98万元以第三方担保支付的方式支付甲方。双方于网签后3个工作日共同办理贷款申请手续。违约责任：甲方若出现拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。《补充协议》甲方（出卖方）处有“王艳春”签名字样，委托代理人处有“阮晓坤”签名字样。《居间服务合同》载明：合同签署日期为2017年2月15日，王艳春（甲方）与房立雯（乙方）在链家公司（丙方）的居间服务下就701号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，由乙方承担居间代理费56100元。《居间服务合同》签订后，房立雯向链家公司支付了56100元居间代理费。《授权委托书》载明：委托人为王艳春、受托人为阮晓坤，委托人欲通过居间人出售701号房屋。就该事宜，委托人授权受托人代其办理本授权委托书约定事宜，受托人权限为：有权以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议、履行居间及相关协议；有权以委托人的名义签署买卖及相关协议；有权以委托人的名义收取定金；委托期限为委托事项办理完毕为止，受托人在授权范围内所作的一切行为及签署的一切文件，委托人予以承认并承担相应责任。委托人处有“王艳春”签名字样，日期为2017年2月15日，委托书下方亦有阮晓坤的确认与承诺。经询问，各方当事人一致认可《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》中王艳春签字均系阮晓坤代签，签约时，王艳春未在场，之后，王艳春在《授权委托书》上签字。2017年3月11日，王艳春表示不再出售701号房屋。各方经协商，未达成一致意见。双方争议事实如下：1、定金支付情况房立雯主张涉案合同签订后，其向阮晓坤指定账户转账支付5万元定金。王艳春主张未指定定金收款账户，亦未收到5万元定金。链家公司陈述：2017年2月15日晚，其业务员带房立雯看房，当时房主未在家，阮晓坤在家，后经打电话核实同意后到链家公司店里签合同，签完合同都12点了，签后支付了定金。次日，王艳春在授权委托书上签名。为证实其主张，房立雯向本院提交中国邮政储蓄银行自动柜员机客户凭单、一本通交易明细、链家公司出具的二手房买卖违约说明。中国邮政储蓄银行自动柜员机客户凭证载明：2017年2月16日零时二十余分，卡号×××****6银行卡向卡号×××银行卡中分两笔转账共计5万元。一本通交易明细显示，房立雯名下×××的银行卡分两笔通过ATM转账5万元。房立雯主张尾号1128的银行卡系阮晓坤提供的定金收款账户，王艳春对此予以否认。经核实，上述5万元收款账户系阮晓坤之妻王学慧的账户。二手房买卖违约说明载明签约当日房立雯便支付王艳春订金5万元。2、因违约造成的损失房立雯主张王艳春2017年3月11日明确表示不同意出售701号房屋的行为构成违约，王艳春违约行为给其造成的损失包括第一次购房与第二次购房之间的房款差价损失21万元以及中介费差价损失4620元。王艳春主张即使其行为构成违约，因701号房屋市场价值没有上涨，房立雯没有损失。房立雯就其主张向本院提交了其与高X军、链家公司于2017年3月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》、门头沟房价走势图、XX家园小区房价走势图。《北京市存量房屋买卖合同》载明，房立雯以276万元的总价款向高X军购买坐落于北京市门头沟区中门寺街XX号北X号楼5-201号房屋，该房屋面积为67.82平方米。《居间服务合同》显示上述房屋交易的居间代理费为60720元。经质证，王艳春对上述证据不予认可，认为《北京市存量房屋买卖合同》的房款差额及《居间服务合同》的费用均非直接损失，与本案无关。链家公司对证据不持异议。房立雯与链家公司认可：王艳春不同意售房后，房立雯通过链家公司再次购房，链家公司退还了涉案房屋的居间代理费，房立雯另行支付了第二次购房的居间代理费。王艳春就其主张向本院提交其自行委托鉴定的《房地产估价报告》，载明701号房屋在2017年3月11日的市场价值为2532866元。经质证，房立雯、链家公司不予认可。经释明，房立雯、王艳春均不申请就701号房屋差价进行评估鉴定。为查明案件事实，本院通知阮晓坤出庭作证。阮晓坤当庭陈述：2017年2月15日晚上，其在链家公司就701号房屋与房立雯、链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》，三份合同中王艳春的签字均是其代签，签约时其尚未被授权，王艳春未到场，亦未参与出售商谈，其当时未告知王艳春签约售房事宜；签完合同后已将近夜里十二点，其在次日告知王艳春，并和链家公司业务员找王艳春签署的授权委托书，授权委托书系王艳春签字；房立雯将定金支付到其爱人王学慧的账户上，但其记不清楚如何支付的定金以及何人向房立雯提供的王学慧账户。经质证，房立雯认为证人可以证实授权委托书的真实性，但表示证人陈述回避事实；王艳春、链家公司对证人证言不持异议。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。虽然签订涉案买卖合同、补充协议及居间服务合同时，王艳春未在场，未在上述合同上签字，但其之后出具《授权委托书》委托阮晓坤办理涉案房屋出售事宜、签约以及收取定金等事项，表明其已对阮晓坤的上述行为进行追认，王艳春应当就受托人阮晓坤在授权范围内所作的行为承担相关责任。故阮晓坤作为王艳春的受托人与房立雯、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》，应系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，当属有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王艳春辩称合同存在恶意串通损害国家利益的情形应当无效，就此未提供充分证据，本院不予采纳。依据查明事实，签订合同后，房立雯已经将定金5万元支付至阮晓坤之妻的账户，依据《授权委托书》，阮晓坤有权收取定金，虽阮晓坤表示不清楚定金的支付情况等，但综合各方对交易过程的陈述，以及收款人与阮晓坤的身份关系，本院认定上述支付行为系依据出卖方的指示进行，房立雯已向王艳春支付5万元定金。王艳春主张未收到定金的答辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。双方在补充协议中约定如王艳春拒绝出售房屋的，房立雯有权解除合同，王艳春应当以相当于房屋总价款20%支付违约金。现王艳春明确表示不同意售房，已构成违约，依据双方约定，房立雯有权解除合同，对于房立雯要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》并返还定金的诉讼请求，本院予以支持。王艳春、链家公司亦同意解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》，本院不持异议。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因双方约定如王艳春拒绝出售房屋的，应按照房屋总价款20%支付违约金，该违约金标准过高，现王艳春请求法院酌降，本院综合考虑房立雯所受损失情况、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，酌情判定违约金数额，房立雯主张过高部分，本院不予支持。王艳春辩称应由链家公司承担责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除房立雯与王艳春、北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》；二、王艳春于本判决生效之日起七日内向房立雯返还定金50000元；三、王艳春于本判决生效之日起七日向房立雯支付违约金250000元；四、驳回房立雯其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件案件受理费一万三千六百元，由王艳春负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 付 蕾二〇一七年七月二十一日书记员 陈奕婷-10--11-