甘肃省清水县人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0521民初275号原告（反诉被告）：天水市福铭房地产开发有限责任公司，住所地清水县永清镇丰盛路（充国广场东南侧）。法定代表人：刘忠铭，该公司总经理。委托诉讼代理人：霍红霞，甘肃吉乾律师事务所律师。被告（反诉原告）：毛小军，男，1979年7月1日出生，甘肃省清水县人。委托诉讼代理人：郝建林，清水县法律援助中心律师。委托诉讼代理人：朱江，清水县法律援助中心法律工作者。原告（反诉被告）天水市福铭房地产开发有限责任公司（以下简称福铭房产公司）与被告（反诉原告）毛小军商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福铭房产公司委托诉讼代理人霍红霞，被告（反诉原告）毛小军及其委托诉讼代理人郝建林、朱江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福铭房产公司向本院提出诉讼请求：1.要求毛小军按照房屋实际面积以实际销售价一次性支付剩余购房款以及利息损失共计400510.2元【包括剩余未付房款29万元、优惠价8865元、超出面积房款70609.76元、利息损失31035.85元（利息按照银行同期贷款利率从2015年6月计算至2017年3月即369474.36元×4.8%÷12×21=31035.85元）】。事实和理由：2015年1月29日福铭房产公司与毛小军签订了《东方铭城认购书》，该认购书约定：1.毛小军认购福铭房产公司东方铭城小区某号楼某单元某层某某号房，建筑面积99.6平方米，认购单价4316元/平方米，总价款429874元。2.当时约定给毛小军优惠8865元，条件是毛小军完全履行认购书的约定、按时支付所有款项、按时提供所有按揭材料；3.认购书约定房屋面积最终以房屋测绘部门界定面积为准，多退少补。本认购书生效后，毛小军并未按照认购书约定的时间缴纳应交房款并提供按揭贷款手续。毛小军于2015年1月29日缴纳购房诚意金2万元、同年3月14日缴纳购房诚意金111009元，共计131009元。之后毛小军以房屋面积超出认购书约定面积为借口，拒绝提供银行按揭贷款资料，致使剩余房款迟迟未能支付，毛小军的行为已构成违约，其行为严重损害了福铭房产公司的合法权益。故诉至法院，请求依法支持福铭房产公司的诉讼请求。毛小军辩称并反诉称，福铭房产公司陈述的签订《东方铭城认购书》的时间、楼房号、面积及单价均与事实相符。但毛小军在签订《东方铭城认购书》时交付的2万元，收款收据注明为诚意金，实为2万元定金，其余111009元为购房款。2016年2月份毛小军到东方铭城售楼部准备办理按揭手续，售房部销售人员告知毛小军认购的9号楼1单元501室面积在99.6平方米的基础上增加了16.35平方米，当时销售人员只向毛小军提增加面积的事，毛小军要求去看现房，销售人员以正在施工不能进入现场为由拒绝了毛小军的请求。2017年2月份毛小军再次到售房部准备解决房屋面积增大的事宜，售房部销售人员却按照某号楼某单元某某室计算面积增加了16.36平方米，并计算多出面积的房款，毛小军坚决不同意增加面积，并要求去看现房，销售人员将毛晓军带到5号楼跟前，毛小军看到单元门及房号为某号楼某单元某某室，并不是某号楼某单元某某室。销售人员带毛小军看的房子位置、朝向、户型完全与之前签订的认购书的情况不一致。毛小军与销售人员当即发生争议，坚决要求按照认购书确定的某号楼某单元某某室并办理按揭手续，双方没有达成一致意见。至此，毛小军感到福铭房产公司擅自变更楼房位置，违背了认购合同的约定，毛小军坚决不同意办理相关后续手续，2017年4月20日毛小军在开庭期间得知福铭房产公司已将某号楼某单元某某室出售他人，导致毛小军与福铭房产公司签订的认购书无法交付，合同目的无法实现，福铭房产公司的行为构成根本违约。另外，福铭房产公司于2015年3月14日收取毛小军131009元的房款，给毛小军造成相应经济损失达17802.81元。现提出反诉请求为：1.依法解除双方签订的《东方铭城认购书》；2.福铭房产公司双倍返还毛小军已经交付房款和定金共计262018元；3.福铭房产公司赔偿因其违约行为给毛小军造成的经济损失17802.81元（131009元×6.42%÷12个月×25个月=17802.81元）；4.本案诉讼费用由福铭房产公司承担。福铭房产公司辩称，1.毛小军要求福铭房产公司双倍退还购房款没有事实和法律依据。首先，本案中毛小军购买的某号楼某单元某某室并没有任何实质变化，福铭房产公司只是将原9号楼进行分割，分割的原因是原来设计发生变化，为了给本小区增加绿化面积，并考虑其他楼盘采光率，变更9号楼为5号楼，所有房屋结构、位置没有任何变化，现为某号楼某单元某室。其次，毛小军反诉称其是依照沙盘认购的房屋，且在第一次庭审中，毛小军明确表示，其认购的房屋靠近马路边，也就是说靠近马路边的整栋楼除了9号楼变更为5号楼外，在户型、房屋结构、位置上没有任何变化，并不存在福铭房产公司将毛小军认购的房屋另售他人的情形。第三，福铭房产公司与毛小军签订的认购合同履行期间内，毛小军存在重大违约的事实，福铭房产公司一直都是按照沙盘的设计修建，并不存在违约行为。但毛小军没有按照合同约定履行提供办理按揭手续，故毛小军应承担违约责任并赔偿福铭房产公司造成的经济损失51035.85元（其中诚意金2万元不退，利息损失31035.85元）。2.毛小军要求福铭房产公司双倍返还购房诚意金没有法律依据。购房诚意金并不是定金，《合同法》以及相关司法解释中并不存在双倍返还购房诚意金的规定，毛小军要求双倍返还诚意金没有任何法律依据。3.毛小军严重违约，迟迟不予办理房屋按揭贷款，致使剩余房款未能按期支付，给福铭房产公司造成重大利息损失，毛小军对此应当承担赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”本案中，认购书中明确约定房屋的面积最终以房屋测绘部门界定的面积为准，多退少补。由此可见，认购书中对房屋面积做出明确约定，所以毛小军以房屋面积超出认购书约定为由拒绝办理房屋按揭贷款的行为明显与事实不符，其行为已经构成严重违约，应当赔偿因此给福铭房产公司造成的损失。福铭房产公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.《东方铭城认购书》1份，证明毛小军购买了福铭房产公司的楼号为某号楼某单元某室的楼房；2.收据存根2份一张，金额为131009元；3.工商银行负责人证明1份，证明福铭房产公司的按揭办理一直在工商银行办理，截止起诉前没有收到毛小军的按揭材料；4.电话录音光盘，证明毛小军早就知道了面积增大的事实，不是因为楼号发生变化要求退房，而是因为面积增大了才要求退房，毛小军在诉前一直没有来办理按揭，并拒绝办理按揭贷款；5.楼模照片、楼号变更批复及规划图纸各1份，证明毛小军购买的房子在9号楼的靠东边，将9号楼的4个单元变更为两栋楼，但是毛小军购买的楼层和位置都没有变更。对于福铭房产公司的证据，毛小军的质证意见为：对第1份认可，但认为认购书上的房子为某号楼某单元某室，面积为99.6平方米；第2份收款收据认可，证明毛小军交的房款为131009元，房号为某号楼某单元某室；第3份证据，毛小军认可，但认为当他发现楼的位置变更后就没有提交办理按揭手续，并在2016年2月福铭房产公司向毛小军催办按揭贷款时发现楼号发生变化；第4份证据对真实性认可，但其认为房子的面积增大后自己要求退房，对福铭房产公司的证明目的不认可；第5份对真实性没有异议，但认为系福铭房产公司内部设计，当时毛小军签订合同是以沙盘和模型来买房的，不是根据图纸购买的，位置发生了变化，对于福铭房产公司的证明目的不认可。福铭房产公司申请证人王某某出庭作证，其系福铭房产公司的工作人员，证实其于2015年11月4日在福铭房产公司负责毛小军的买房事宜，并催促毛小军办理按揭贷款手续。从2016年5月开始就给毛小军打电话，每半个月打一次电话，并且证实在买楼房时先看沙盘，后选择楼号。福铭房产公司对该证人证言认可。毛小军对该证人证言认可，但认为不能证明福铭房产公司的证明目的。福铭房产公司申请证人曹某某出庭作证，其系福铭房产公司的工作人员，证实其是福铭房产公司在东方铭城办理按揭的专员，但是一直没有收到毛小军的按揭资料。福铭房产公司与毛小军对该证人证言均认可。对于福铭房产公司的证据本院作如下认证：第1份证据系双方签订的《认购协议书》，是双方当事人真实意思的表示，予以认可；第2份证据系交款收据，真实可信，来源合法，予以采信；第3份证据，该证据真实可信，予以采信；第4份证据真实可信，但据此不能证明福铭房产公司的证明目的；第5份证据证实了本案诉争的楼号发生变化的过程，但是毛小军购买的房子位置并没有发生变化，故对该证据予以采信；对于两位证人证言能够与本案查明的事实和其他证据相互印证，予以采信。毛小军提交的证据为：1.认购书1份，证明毛小军购买的某号楼某单元某室；2.收据2份，证明毛小军交了2次款，交款事由是诚意金，一次2万元，一次111009元，合计131009元；3.福铭公司售楼员出具的房屋面积增加通知单，证明房屋面积的变化和楼号变化；4.照片9张，包括沙盘和现场实景，证明毛小军按照沙盘买房，且9号楼和5号楼不是同一栋楼；5.毛小军书写的买楼发生纠纷的过程，基本与诉状一致。本院组织当事人对毛小军的证据进行了质证，对无争议的认购书1份及收据2份予以认可并在卷佐证，对有争议的本院做如下认定：1.福铭房产公司对“福铭公司售楼员出具的房屋面积增加通知单”不认可，该通知单仅是售楼员要求毛小军补交房款的事实；2.福铭房产公司对9张照片的真实性认可，但不认可毛小军的证明目的，该组照片为现有沙盘和实景照片，能够反映案件事实，予以采信；3.毛小军书写的买楼发生纠纷的过程，福铭房产公司不认可。该证据属于当事人陈述，在此应结合全案综合认定。经当事人陈述、举证、质证，本院认证，确认本案事实为：2015年1月29日福铭房产公司与毛小军签订了《东方铭城认购书》，该认购书约定：毛小军认购福铭房产公司东方铭城小区9号楼1单元5层1号房，建筑面积99.6平方米，认购单价4316元/平方米，总价款429874元。当时约定给毛小军优惠8865元，但条件是毛小军完全履行认购书的约定、按时支付所有款项、按时提供所有按揭材料；认购书约定房屋面积最终以房屋测绘部门界定面积为准，多退少补。毛小军于2015年1月29日缴纳购房诚意金2万元、同年3月14日缴纳购房诚意金111009元，共计131009元。毛小军并未按照认购书约定的时间提供按揭贷款手续。之后毛小军以房屋面积超出认购书约定面积及楼号发生变化为由，拒绝提供银行按揭贷款资料，为此双方形成纠纷。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均要依据诚实守信原则全面履行合同义务。本案中，福铭房产公司与毛小军签订了《东方铭城认购书》后，应全面履行合同义务，后双方因预售的房屋面积产生争议，且又因福铭房产公司的楼号发生变化，毛小军以此为由拒不履行提供按揭贷款手续办理按揭贷款，双方形成纠纷。对此，本案归纳的争议焦点为：一、楼房号发生变化能否构成福铭房产公司的根本违约。经庭审调查，毛小军当庭承认购买的楼房为靠近马路边的楼房，且其认购的楼房位置、楼层与双方签订的《东方铭城认购书》上载明的位置、楼层一致，并未发生实质变化，只是将原来的9号楼的名称更改为现在的5号楼。作为一名消费者，购买商品房的目的是为了居住，楼房号仅为一个数字，其购买的是该楼房的位置及楼层，并非楼房的号数。福铭房产公司更改原设计方案是为毛小军所在小区增加绿化面积，保证楼房之间的采光率，更改后的设计方案更显人性化，更适宜购房者居住。且福铭房产公司实际欲交付的房屋并不影响合同目的的实现，亦不影响毛小军购房的居住目的，反而更适宜其居住。该涉诉楼房现并未出售，继续履行合同是能够实现的。故福铭房产公司未构成根本性违约。二、房屋面积超出预售面积，出卖方是否构成违约。本案中，毛小军辩称，其不同意福铭房产公司增加了售楼面积，继而拒绝办理按揭手续。依据双方签订的《东方铭城认购书》中的约定：“房屋面积按照实际面积为准，多退少补”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理…..”双方对超出的房屋面积有约定，应从其约定，故《福铭房产公司并未违约。三、毛小军提起反诉要求解除合同，该合同是否能解除。毛小军在交纳了部分购房款后，以楼号发生变化、房屋面积增大为由拒付剩余房款属于根本违约，其用自己的行为表示不愿意继续履行双方签订的《东方铭城认购书》。法律赋予守约方法定解除合同的权利，毛小军作为违约方不能行使法定解除权，故毛小军不能单方解除其与福铭房产公司签订的合同。庭审中，福铭房产公司作为守约方在合同无法根本履行的情况下，要求解除双方签订的合同，符合法律规定，应予准许。故福铭房产公司与毛小军签订的《东方铭城认购书》予以解除。但在福铭房产公司未构成根本性违约的前提下，毛小军以楼号发生变化、房屋面积增大为由拒绝提供办理按揭手续，致使该商品房的后续款项未能按时收回，影响了福铭房产公司的楼房销售，造成预期收益的损失，故毛小军应对此项损失负有赔偿义务与责任。福铭房产公司认为在毛小军缴纳的购房诚意金2万元不退还的情况下，毛小军应再赔偿福铭房产公司损失31035.85元。福铭房产公司以同期银行贷款年利率4.8%为计算标准，不违反法律规定，但应以未付购房款29万元为基数，违约天数以双方签订的《东方铭城认购书》约定的最后付款期限2015年6月1日起为计算时间段，至起诉时已有21个月，故毛小军应承担的违约金为29万×4.8%÷12×21月即为24360元。四、关于本案诚意金的性质问题。本案中毛小军付给福铭房产公司诚意金131009元，该诚意金非定金性质，宜全部认定为购房款。五、毛小军要求福铭房产公司承担双倍返还购房款262018元并赔偿因此给毛小军造成的利息损失17802.81元的反诉请求是否成立。因其提供的证据不足以证明其主张，且从庭审查明的案件事实来看，福铭房产公司未构成根本性的违约情况下，主要是毛小军以楼号发生变化、房屋面积增大为由拒绝提供办理按揭手续造成合同不能继续履行，且缴费票据上显示的购房诚意金，并非定金，不适用定金罚则，故福铭房产公司应退还毛小军购房款131009元，驳回毛小军对福铭房产公司的其他反诉请求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除天水市福铭房地产开发有限责任公司与毛小军签订的《东方铭城认购书》；二、毛小军于本判决生效之日起十日内一次性赔偿天水市福铭房地产开发有限责任公司损失24360元；三、天水市福铭房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还毛小军购房款131009元；四、驳回天水市福铭房地产开发有限责任公司对毛小军的其他诉讼请求。五、驳回毛小军对天水市福铭房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7308元,由天水市福铭房地产开发有限责任公司负担3654元，毛小军负担3654元。反诉案件受理费5497元，由毛小军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 长  鲁智荣人民陪审员  祁建刚人民陪审员  王 鸣二〇一七年七月二十八日书 记 员  李永芳