四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1703民初1601号原告：艾文，男，汉族，生于1968年10月7日，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：王远，四川远创律师事务所律师。被告：唐先云，男，汉族，生于1973年12月12日，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人吴星宇，四川厚海律师事务所律师。原告艾文诉被告唐先云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法由审判员龙桂梅适用简易程序，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告艾文的委托诉讼代理人王远，被告唐先云的委托诉讼代理人吴星宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。艾文向本院提出诉讼请求：1.解除艾文、唐先云于2016年9月28日签订的《场地租赁合同》；2.唐先云在判决生效后3日内将租赁房屋按合同约定交还给艾文；3.唐先云支付艾文拖欠的租金75000元（截止2107年5月31日），并从2017年6月1日起按1250元/天支付占用费至房屋交还之日止；4.唐先云支付艾文拖欠的物管费、水电气费及光纤费用35306元。事实和理由：2016年9月28日艾文与唐先云签订《场地租赁合同》，约定：唐先云承租艾文所有的位于达川区恒大青年城x栋x、x层面积约1900平方米的房屋用于经营，租赁期限为2017年1月1日至2024年12月31日；第一年租金为45万元，于该合同签订时支付，以后每年11月1日一次性支付下一年度租金。该合同签订后，唐先云未按照合同约定一次性支付年租金45万元，仅仅支付了三个月租金，余下的部分经艾文多次催收拒不支付，故酿成纠纷，诉讼来院。唐先云辩称，艾文的诉讼请求不能成立。1.本案《场地租赁合同》的期限是2017年1月1日至2024年12月31日，租期未到，即使唐先云存在拖欠租金的行为，该行为也未构成根本性违约，不能据此解除双方的《场地租赁合同》，也无法请求唐先云返还承租房屋；2.艾文所主张的违约金须经双方核对债务后才能认定具体金额；3.因物管费和水电气费等应当由有关部门自行收取，艾文作为房屋所有权人无权代为收缴。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对艾文所出示的邮寄回执和催收通知，唐先云以邮寄回执上反映的内容不明确与拒收理由不明确，不应认定为送达成功为由予以抗辩。本院认为根据2016年5月25日的回执情况反映，其标注“一家人在外地拒收”说明邮递员是通过收件人电话与其联系上了并告知了寄件人等消息的，唐先云的拒收可以视为送达完毕；2.对艾文提交的达州好吃街物业管理有限公司出具的情况说明，唐先云抗辩无法确认该物业管理有限公司的资格，不能确定系本案诉争房屋的，唐先云未提供相反证据否认达州好吃街物业管理有限公司的资格，故本院仍将其作为定案依据予以采纳。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：达川区翠屏街道石家湾路111号（达川区恒大青年城x栋x层）属于艾文所有。2016年9月28日，艾文与唐先云签订《场地租赁合同》一份，双方约定唐先云承租艾文所有的位于达川区恒大青年城x栋的x、x楼，场地面积1900平方米，租赁用途为经营洗浴项目；同时约定租赁期限为2017年1月1日至2024年12月31日；租金为“本合同签订时支付场地租金、房屋租金共计人民币450000元。其中：首年场地租金人民币180000元，房屋租金人民币270000元，使用期限为2017年1月1日至2017年12月31日”；《场地租赁合同》第八条约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，且不退换已交纳的租金。甲方单方面解除合同，无须征得乙方同意。1.不具有合法经营资格的，包括因违法经营被行政管理部门吊销、收回经营证照的。2.未按照约定的用途使用场地。3.未到甲方办理转让手续，将场地擅自转租、转让、转借给第三人。4.逾期拖欠租金、费用”；《场地租赁合同第十一条特别约定“2017年1月1日至2020年12月31日期间，若因乙方原因导致甲方解除合同，乙方须无条件交换场地房屋给甲方，且甲方不给于乙方任何补偿”。合同签订后，艾文立即交付了出租房屋，但唐先云并未按照合同约定一次性支付租金450000元，而是从2017年1月1日起至2017年3月底陆续支付租金112500元，尚下欠337500元。2017年5月25日艾文向唐先云以邮寄的方式通知其付清余下租金，但唐先云至今未付。同时查明，因唐先云所经营的洗浴中心已于2017年2月底至今停止营业，艾文为其垫付了3月至6月的电费共计9360元。上述事实，有原、唐先云当庭陈述，《场地租赁合同》、《催收通知》及邮寄单、电费缴纳发票、照片等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，本案的争议焦点主要是合同解除条件是否成就。艾文与唐先云于2016年9月28日签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示且无违法事由，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”；第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，同时，本案双方当事人在《场地租赁合同》第八条约定了合同解除权，即若唐先云逾期拖欠租金、费用，艾文有权解除合同，无须征得唐先云同意。同时双方还约定了房租支付方式为一次性付清租金450000元，但唐先云从2017年1月1日起陆续支付了112500元后就再未支付任何租金，其拖欠租金的行为违反了合同约定。故，唐先云唐先云拖欠租金且已停止经营，无力履行合同约定义务，以自己的行为表明不履行主要债务，致使合同目的不能实现，导致合同解除条件成就，艾文有权据此单方面解除《场地租赁合同》。唐先云辩称双方已变更租金支付方式，若租赁期满仍未支付完毕租金才应认定为违约行为的事实和理由不能成立。首先，艾文在未收取全部租金的条件下交付租赁房屋，是基于对唐先云的信任和促进双方合同履行的意愿，其行为符合诚实信用的民事原则，有利于市场交易，值得鼓励和保护，双方没有变更租金支付方式的合意，故该行为不能认定为达成默示协议。其次，唐先云的支付行为并非规律的按月或按季度支付，而是随意支付，从此角度来看，双方也没有再一次对租金支付方式进行约定的事实。因此唐先云的辩称意见理由不成立，本院不予采纳。另外，《场地租赁合同》第十一条特别约定了“2017年1月1日至2020年12月31日期间，若因乙方原因导致甲方解除合同，乙方须无条件交换场地房屋给甲方，且甲方不给于乙方任何补偿”。因此，对于艾文主张的唐先云交还房屋的诉讼请求本院予以支持。对于艾文所主张的其他诉讼请求。因其仅提供了2017年3月至2017年6月期间的电费发票，故其主张唐先云支付垫付电费本院予以支持。至于物管费、水费和电费等，其未提供任何证据予以佐证，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。同时，双方签订《场地租赁合同》第十条约定：租赁场地的交还，⑴租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前解除终止的，乙方（唐先云）应于租赁期满或合同终止时将租赁场地交还甲方（艾文），交还房屋时乙方只能拆走可移动的空调设备，不得破坏原状；不得拆走门窗、消防设施设备、水电气等设施设备。⑵乙方交还租赁场地，甲方不给予乙方装修及残值等任何补偿。本院认为，该合同是双方当事人自愿签订，唐先云在签订合同时应当知道其违约后果，现唐先云拖欠租金且已停止经营，以自己的行为表明不履行主要债务，致使合同目的不能实现，构成违约，应当按照合同承担违约责任，按照合同约定拆走可移动的空调设备等，不得破坏租赁场地原状。因此，唐先云称其在租赁场地增添了固定设施设备要求艾文给予补偿的辩称理由，既未提交证据也无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除艾文与唐先云于2016年9月28日签订的《场地租赁合同》，唐先云在本判决生效后30日内腾退承租房屋；二、唐先云唐先云支付下欠艾文艾文的房屋租金75000元（截止2017年5月31日），并从2017年6月1日起按1250元/天计算支付占用费至腾退房屋时止；三、唐先云支付艾文垫付的电费9360元；四、驳回艾文的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1253元，由唐先云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙桂梅二〇一七年七月三十日书记员  秦 铭