北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0102民初10292号原告：应权弟，男，1967年11月16日出生，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪茂华，北京市逸峰律师事务所律师。被告：北京房开置业股份有限公司，住所地北京市西城区广内大街210号。法定代表人：梅国良，董事长。委托诉讼代理人：乔茜，女，1978年11月17日出生，北京房开置业股份有限公司职员，住该单位。委托诉讼代理人：闫欣，男，1979年9月1日出生，北京房开置业股份有限公司职员，住该单位。原告应权弟与被告北京房开置业股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告应权弟委托诉讼代理人游志雄、倪茂华，被告北京房开置业股份有限公司（以下简称：房开公司）的委托诉讼代理人乔茜、闫欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告应权弟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的编号为112909的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付房款1160400元；3、判令被告赔偿原告经济损失22502700元；4、判令被告给付原告违约金34812元。事实和理由：被告的前身为北京市宣武区房地产经纪开发公司，2001年3月29日因企业改制，变更为现名称。2003年，原告与被告签订编号为112909的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于北京市西城区牛街东侧的xx一层商铺，房屋套内建筑面积233.6平方米；套内建筑面积每平方米售价12373.29元，房屋总价款为2890400元；被告应于2004年8月31日前向原告交付房屋，逾期超过90日，原告有权解除合同，被告应当按已付房款的3%交付违约金。签约后，原告依约向被告交付房屋总价款的40%，计1160400元，作为首付款。后，因被告的责任，未能依约办理贷款、付款、交房等事宜。原告曾于2005年至2010年多次诉至法院，要求继续履行《商品房买卖合同》并支付逾期交房的违约金，法院支持了原告的全部诉讼请求，相关判决均已生效，但多未执行。此间，原告曾致函被告，要求将被告应付违约金抵扣房款，原告在被告交付房屋的同时结清房款；未果。现，因项目自身原因，原告所购房屋被人民法院另案拍卖，原被告签署的前述《商品房买卖合同》无法继续履行。据于此，原告不得不诉请解除合同；依法，被告应当赔偿因此给原告造成的经济损失。涉案房屋原按套内建筑出售，折算成建筑面积应为：233.6平方米乘以1.33计310.68平方米。经询，周边楼房底商售价，每平方米均在6万元左右，一层底商每平方米售价可达13万元，暂按每平方米8万元计算，涉案房屋价值应为2485.44万元，扣除原约定房价289.04万元，原告因合同解除蒙受的损失应为2196.4万元。另外，被告尚欠原告的违约金538791元，应在扣除前述房价289.04万元以前先予抵扣；据于此，原告的实际经济损失超过2250.57万元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。被告房开公司辩称，xx项目是由我公司前身宣房经营公司与北京市中鼎房地产开发有限公司（以下简称：中鼎公司）合作开发的项目。我公司同意解除双方之间的《商品房买卖合同》，并同意返还原告购房款及支付解除合同的违约金，但原告要求我方支付经济损失的计算没有法律依据，超出了整体拍卖司法鉴定的范畴，该次拍卖评估对涉案房屋所在楼宇地上一层的商业的评估价格为每平方米50830元，但上述价格系基于评估的基础价格为74998.85万元，但因涉案楼宇流拍，最终以7亿价格实际交易，故其单价应低于50830元。另，依据合同解除条件，我方同意承担违约责任，但并未约定我方还要支付对价。之前的生效判决所涉违约金的数额已经占原告所付房款的81%，再单独计算经济损失就放大了损失的目标。本院经审理认定事实如下：2003年，原告（买受人）与宣房经营公司（出卖人，即本案被告前身）签订《商品房买卖合同》（编号为112909），约定：原告购买宣房经营公司开发建设的位于本区牛街东侧的xx第14座一层预售商品房商铺，房屋套内建筑面积233.6平方米，总房款为2890400元，付款方式为：原告于合同签订之日向宣房经营公司支付房屋总价款的20%，金额为人民币580200元，原告于2003年10月15日前向宣房经营公司支付房款总价款的20%，金额为人民币580200元，剩余60%房款采用银行按揭方式支付。在合同第八条约定，出卖人应当在2004年8月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等内容。合同签订后，原告向中鼎公司交付购房总价款40%的首付款1160400元，中鼎公司为原告出具购房首付款的发票，但被告及中鼎公司至今未以合同约定向原告交付商铺。另查，2005年至2010年期间，原告多次将被告诉至原北京市宣武区人民法院及北京市西城区人民法院，要求继续履行与被告的《商品房买卖合同》，并要求被告支付自2004年9月1日至2011年10月10日期间逾期交房的违约金。北京市宣武区人民法院及北京市西城区人民法院均判决支持原告的全部诉讼请求，且判决均已生效。在先前的多次判决中，关于被告与中鼎公司的关系，法院经审理认为：xx项目系被告开发建设，委托中鼎公司对外进行销售的房地产项目，故中鼎公司在销售房屋过程中所签订的房屋买卖合同以及收取房款的行为，均属于代理行为，中鼎公司行为的法律后果，均应由被告承担。上述生效判决中被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金共903791元。审理中，原告主张其曾向被告主张过用被告拖欠的违约金折抵未交的购房款，被告认可原告确实向该公司提过该项主张，但该公司不同意应权弟要求折抵的请求。原告另主张由于无法办理贷款，其早已备齐全部房款并一直积极要求交纳剩余购房款，但被告不同意接收。现原告以涉案楼宇已被司法拍卖，合法无法继续履行为由诉至法院，请求：1、判令解除原被告双方签订的编号为112909的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付房款1160400元；3、判令被告赔偿原告经济损失22502700元；4、判令被告给付原告违约金34812元。被告于2017年3月31日收到本院送达的起诉状副本，同意解除合同、返还已付房款、支付违约金，但不同意赔偿经济损失。对于原告主张的经济赔偿，经本院询问，被告不同意进行支付，但双方均同意在合同约定的套内建筑面积基础上乘以1.20作为房屋的建筑面积，且双方均同意涉案商铺每平方米的价格为人民币50830元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，因被告的违约行为致使合同目的无法实现，原告起诉要求解除合同，于法有据，自起诉状副本送达给被告之日，应视为被告收到了原告的解除合同通知，原被告之间的合同即已解除。原告要求被告按照合同约定返还购房款并按照已付房款的3%支付违约金的诉讼请求，被告予以认可，本院不持异议。对于原告主张被告赔偿经济损失的诉讼请求，原告主张的经济损失为房屋差价损失及被告拖欠的违约金，由于违约金法院已经判决，原告在此次经济损失中再次主张，缺乏依据，本院不予支持。因被告的原因造成合同不能继续履行并导致解除，房屋价格上涨产生的房屋差价损失，属于原告的合理损失，但同时应考虑原告未全部支付购房款的情况，虽然原告主张早已备足剩余购房款，但原告并未向被告交纳或采取提存的方式交纳，故不能视为原告已交纳了全部购房款。对于被告应向原告赔偿的经济损失，本院综合考虑合同履行情况、原告付款情况、被告过错程度、房屋差价损失等相关因素后，酌情确定房屋差价损失的50%应为原告的合理经济损失。虽然双方所签订的合同约定了合同解除的违约金，但该违约金并不足以弥补原告的实际损失，故超过该违约金的损失，被告仍应予以赔偿。同时，在前诉生效判决中已由法院判定由被告向原告支付的违约金亦应在被告应赔偿原告的经济损失中予以扣减。对原告此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。虽然原告曾经主张过用被告未支付的违约金折抵剩余购房款，但被告未予同意，考虑到原告在本次诉讼中要求被告返还的购房款亦未包括其曾经主张折抵的违约金数额，且原告在诉讼请求中仍要求被告继续支付已判决的违约金，故原告自身亦未认为违约金已折抵了购房款，现原告在诉讼过程中又提出已经用违约金折抵了购房款，与其诉讼请求相互矛盾，对原告的此项主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认应权弟与北京房开置业股份有限公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：NO.112909）于二〇一七年三月三十一日解除。二、自本判决生效之日起十日内，北京房开置业股份有限公司返还应权弟购房款一百一十六万零四百元。三、自本判决生效之日起十日内，北京房开置业股份有限公司支付应权弟解除合同违约金三万四千八百一十二元。四、自本判决生效之日起十日内，北京房开置业股份有限公司赔偿应权弟经济损失四百七十四万零五百二十九元八角。五、驳回应权弟的其他诉讼请求。如果被告北京房开置业股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八万零一百四十五元，由应权弟负担六万零七十一元（已交纳），由北京房开置业股份有限公司负担二万零七十四元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  徐澜涛二〇一七年七月十九日书 记 员  郭莹莹