西藏自治区拉萨市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)藏0102民初168号原告（反诉被告）：西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆，���业场所拉萨市。负责人：卓嘎，系该宾馆总经理。委托诉讼代理人：曹务阳，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：袁溥钰，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被告（反诉原告）：刘月记，男，汉族，甘肃省武山县人，经商，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：秦升，西藏雪成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈波，西藏雪成律师事务所律师。第三人：金鼎轩兰州拉面，经营场所西藏拉萨市。经营者：刘月记，男，汉族，1982年6月25日出生，甘肃省武山县人，经商，公民身份号码×××。原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆（以下简称拉威宾馆）与被告刘月记，第三人金鼎轩兰州拉面房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告拉威宾馆的委托诉讼代理人曹务阳、袁溥钰，被告刘月记的委托诉讼代理人秦升到庭参加诉讼。第三人金鼎轩兰州拉面经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。拉威宾馆向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的不定期《拉威宾馆门面房屋租赁合同》，并返还租赁房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金及水电费共计15620.35元，其中租金15194.75元、水电费425.6元；3.判令被告向原告支付违约金23612.64元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年4月1日签订了《拉威宾馆门面房租赁合同》，合同约定：原告将位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房58-59号的房屋出租给被告，租期为2013年4月1日至2015年3月31日，年租金为60934.2元，按��支付，押金为20000元等相关必要事项。合同签订后，原、被告双方一直履行合同约定的义务，相安无事。至2015年3月31日合同期满，被告依旧在使用该门面房，原告也未向被告提出异议，根据相关法律规定，双方形成不定期租赁关系。双方在履行该不定期租赁合同的过程中，被告于2016年11月份开始拒绝向原告支付房屋租金及水电费，被告的行为已构成违约。现原告为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。刘月记辩称，本案的过错方在于原告，现在原告要回店铺，原告违约在先，我方的损失应由原告承担。综上，驳回原告的全部诉讼请求。金鼎轩兰州拉面未作答辩。刘月记向本院提出的反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿装修残值10000元；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿违约金18280.2元；3.判令反诉被告向反诉原告退还押金20000元；4.��案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2013年4月1日，原被告双方签订合同后，反诉原告一直依约履行合同，合同到期后，反诉原告依照约定多次与反诉被告协商、申请合同续约事宜，但反诉被告一直置之不理，使得反诉原告权利受损，现为维护自身合法权益，故依法提起反诉。拉威宾馆辩称，反诉原告结清所欠费用前，我方不同意退还押金；反诉原告的租金交纳到2016年10月份，至今未交纳租金等费用，已构成违约。故请求驳回反诉原告的反诉请求。金鼎轩兰州拉面未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人金鼎轩兰州拉面缺席，视为其放弃举证、质证等诉讼权利。对证据和事实本院认定如下：1.《拉威宾馆门面房租赁合同》复印件一份，原告拉威宾馆用于证明合同期限已届满的事实。被告刘月记对该合同复印件不予以���可。本院认为该证据虽系复印件，但在合同到期后，被告一直依原合同履行向原告缴纳租金等合同义务，能够证实该合同复印件客观、真实，与本案有直接的关联性，具有相应的证明力，故本院对此予以采信；2.收费单据一组，原告拉威宾馆用于证明租赁合同期限届满后向其交纳租金及水电费及2016年11月开始拒不支付租金及水电费的事实。被告刘月记对于该证据予以认可。本院认为该证据客观、真实，与本案有直接的关联性，具有相应的证明力，故本院对此予以采信；3.通知一份、照片一组，证人证言两份，原告拉威宾馆用于证明被告拖欠租金及水电费用后以通知的形式明确告知被告解除不定期租赁合同关系并要求被告搬离租赁房屋，且该通知已送达给被告，原告已尽到通知义务的事实。被告刘月记质证未曾见过该通知；且证人证言与本案无关联性。本院认为原告���提交其向被告送达该份通知的其他相关证据予以佐证的情况下，无法证明其欲证明的内容。故本院对该组证据的证明目的不予采信；4.收据一份，房屋转租合同复印件一份，反诉原告刘月记用于证明向反诉被告交纳了押金20000元的事实。反诉被告对收据的真实性予以认可，但认为双方已形成不定租赁关系，反诉原告未结清所欠费用前，不同意返还押金。本院认为该证据客观、真实，与本案有直接的关联性，具有相应的证明力，故本院对此予以采信；5.收据一份，反诉原告刘月记用于证明向反诉被告交纳了手续费的事实。反诉被告认为与本案无关联性。本院认为该证据客观、真实，与本案有直接的关联性，具有相应的证明力，故本院对此予以采信；6.证人证言三份，反诉原告刘月记用于证明我方多次要求与反诉被告签订书面合同，但反诉被告一直推诿，造成本次诉讼的过错方均在反诉被告的事实。本院认为反诉被告不认可反诉原告向其申请过续租，且反诉原告无其他证据予以佐证其欲证明的内容，故本院对该组证据的证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，原告拉威宾馆作为甲方（出租房）与作为乙方（承租方）的被告刘月记签订《拉威宾馆门面房租赁合同书》，该合同约定：”甲方将位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房房号58-59号的房屋出租给乙方；本合同项下房屋租赁期共02年（大写贰年），自2013年4月1日起至2015年3月31日止。乙方向甲方承诺所租赁的本合同项下房屋的用途为服装，未经甲方书面同意，乙方不得改变使用用途；乙方在本合同生效的当日内，按本租赁合同中甲方实际应收取的第一季度的房屋租金总额标准作为房屋押金，并将押金人��币20000元（大写贰万元整）支付给甲方。在本合同约定租赁期间，如乙方没有对本合同项下房屋及其设备设施造成损坏、破坏及未拖欠甲方一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等相关费用时，该押金在本合同履行期满或本合同解除后十个工作日内由甲方无息退还给乙方。同时，在本合同履行期满或本合同解除时，甲方可将押金抵作乙方应承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等；如甲方在冲抵后押金仍有余款由甲方在本合同期满后或本合同解除后将余款部分无息退还给乙方；如押金不足以充抵乙方承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等费用时，乙方还应补齐不足的部分。在本合同项下房屋的租金采取按月的方式支付，乙方应在本合同生效的当日内将（第一期）的租金人民���5077.85元（大写五千零七十七元捌角五分）一次性支付给甲方；其余租金的支付方式为现金，以此类推直至本合同约定租赁期满或本合同解除时止。乙方应按每度电人民币1.60元，每吨水人民币1.50元向甲方支付水电费；如遇电力和自来水公司调整电价或水价，甲方有权单方调整水、电费的标准。乙方应在每月最后一日内，向甲方支付水、电费。乙方按每月用水量收取（按表计量月）按每吨水人民币2.00元的标准向甲方缴纳管道疏通费，乙方应在每月最后一日内，向甲方支付管道疏通费。”该合同项下还就租赁期间的相关费用及房屋修缮和使用、合同的变更、解除与终止、违约责任及免责条件等事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有原告拉威宾馆的印章，乙方附有被告刘月记的签字及捺印。同日，被告刘月记向原告拉威宾馆交纳了租房押金20000元。自2016年4月1日起原、被告双方未在签订书面商品房租赁合同。被告刘月记向原告交纳租金及水电费至2016年10月。另查明，被告刘月记租赁[58-59]号房屋以个体工商户方式从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为”金鼎轩兰州拉面”，经营者姓名为刘月记。在原告依法起诉刘月记为本案被告后，本院依法追加金鼎轩兰州拉面为本案的第三人。再查明，在本案审理过程，被告刘月记于2017年4月1日提交申请，要求其对案涉房屋装饰装修的价值损失进行鉴定，经审核同意后，选定的鉴定机构为西藏长夏司法鉴定所，按该鉴定机构的要求，向被告送达了预交鉴定费用的通知单，但被告刘月记逾期未缴纳，故本院视为被告刘月记撤回本次鉴定申请，且相应的诉讼风险已告知。本院认为，依法成立的合同受法律保护��原告拉威宾馆与被告刘月记所签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同中约定了房屋租赁期限为2年，自2013年4月1日起至2015年3月31日止，租赁期满合同自然终止。原告与被告刘月记签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》于2015年3月31日终止，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原被告双方在租赁期限届满之次日即2015年4月1日未签订书面租赁合同，但原告继续收取了被告刘月记的租金至2016年10月，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁关系存续期间，双方均可以要求单方解除。现原告要求解除与被告刘月记之间的不定期租赁合同，于法有据，本院依法予以支持。在原、被告双方的租赁关系解除后，被告继续占有诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给原告，但被告一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张被告返还租赁房屋的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，理由正当，本院依法予以支持。另该租赁合同中的房屋由第三人金鼎轩兰州拉面作为实际使用人无权继续占有使用租赁房屋，故本院对原告要求第三人金鼎轩兰州拉面返还租赁物的诉讼请求予以支持。不定期租赁关系存续期间，按原租赁协议内容履行。原告主张被告刘月记支付2016年11月至2017年1月15日房屋租金15620.35元的诉讼请求。经本院核算，从2016年11月1日至2017年1月15日的房屋租赁费为12694.6元（5077.85元／月÷30天×15天+5077.85元／月×2），故本院对该项诉请仅支持12694.6元。对于原告主张被告支付2016年11月1日至2016年12月31日期间水电费425.6元的诉讼请求，该笔费用应系被告刘月记承租使用案涉房屋期间所实际产生的，经本院核算，被告2016年11月1日-2016年12月31日拖欠的水费为42元（12立方×1.5元/立方）+（16立方×1.5元/立方），电费为257.6元（70度×1.6元/度）+（91度×1.6元/度），管道疏通费为56元（12立方×2元/立方）+（16立方×2元/立方），故本院对该项诉请仅支持355.6元。故本院对该项诉请予以支持。对于原告要求被告支付违约金23612.64元的诉讼请求，该诉请主张的是被告刘月记未按期支付2016年11月至2017年1月15日期间的租金及水电费，其双方系不定期租赁合同关系，且原告未向本院提交相关催收货款的证据。本院无法认定被告刘月记存在逾期未支付货款的违约行为，原告自行承担举证不能之责，故对原告的该项诉讼请求��本院不予支持。对于被告（反诉原告）刘月记要求原告（反诉被告）退还押金20000元的反诉请求，因双方在《拉威宾馆门面房租赁合同书》中对此附有”在本合同履行期满或本合同解除时，甲方可将押金抵作乙方应承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等”的明确约定，该约定系双方意思自治，亦不违法法律规定，且原告认可收取了该笔费用，但当庭表示不同意抵作被告所欠的租金等费用。故对被告（反诉原告）的该项诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告（反诉原告）刘月记要求原告（反诉被告）赔偿装修残值10000元的反诉请求，因被告（反诉原告）未提交相关证据证明其该项损失实际金额的产生，故对该项诉请，本院不予支持。对于被告（反诉原告）郑明忠要求原告（反诉被告）赔偿违约金18280.2元的反���请求，因被告（反诉原告）未提交相关证据证明其反诉被告的存在违约的事实，故对该项诉请，本院不予支持。综上所述，原告要求解除与被告刘月记之间的不定期租赁关系的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告刘月记，第三人金鼎轩兰州拉面返还租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告刘月记支付自2016年11月1日起至2017年1月15日止的房屋租金15194.75元的诉讼请求，本院仅支持12694.6元。原告要求被告刘月记支付自2016年11月1日起至2016年12月31日止的水电费425.6元的诉讼请求，本院仅支持355.6元。被告（反诉原告）刘月记要求原告（反诉被告）退还押金20000元的反诉请求，本院依法予以支持。被告（反诉原告）刘月记要求原告（反诉被告）赔偿装修残值10000元的反诉请求，本院依法不予支持。对于被告（反诉原告）郑明忠要求原告（反��被告）赔偿违约金18280.2元的反诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆与被告刘月记之间关于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房58-59号房屋的租赁合同关系；二、被告刘月记，第三人金鼎轩兰州拉面于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆返还位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房58-59号租赁房屋；三、被告刘月记于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2016年11月1日起至2017年1月15日止的房屋租金为12694.6元；四、被告刘月记于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2016年11月1日起至2016年12月31日止的水电费为355.6元；五、原告（反诉被告）西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）刘月记退还押金20000元；六、驳回原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）刘月记的其他反诉请求。如果被告刘月记，原告（反诉被告）西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费780.82元，由原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆负担521.12元，由被告刘月记负担259.7元；反诉案件受理费减半收取503.51元，由被告（反诉原告）刘月记负担294.93元，由原告（反诉被告）西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆负担208.58元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。审判长 格桑措姆审判员 索朗德吉审判员 明玛次仁二〇一七年七月十二日书记员 达  娃