北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7200号上诉人（原审原告）：赵远，男，1965年1月6日出生。被上诉人（原审被告）：北京京冠房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区夏家园21号楼3层3021室。法定代表人：韩孝煌，董事长。委托诉讼代理人：李云开，男，1972年1月23日出生。被上诉人（原审被告）：北京冠城酒店物业管理有限公司，住所地北京市海淀区马甸冠城园北园19号服务中心。法定代表人：杨玉岭，总经理。委托诉讼代理人：孙念华，男，1973年11月6日出生。委托诉讼代理人：胡红梅，女，1977年7月7日出生。被上诉人（原审被告）：北京金房暖通节能技术股份有限公司，住所地北京市昌平区超前路9号B座2273号。法定代表人：杨建勋，总经理。委托诉讼代理人：荆佳，男，1983年11月23日出生。上诉人赵远因与被上诉人北京京冠房地产开发有限公司（以下简称京冠公司）、北京冠城酒店物业管理有限公司（以下简称冠城物业公司）、北京金房暖通节能技术股份有限公司（以下简称金房公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初21522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵远、被上诉人京冠公司委托诉讼代理人李云开、被上诉人冠城物业公司委托诉讼代理人孙念华和胡红梅、被上诉人金房公司委托诉讼代理人荆佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵远上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由京冠公司、冠城物业公司、金房公司承担。事实与理由：一审法院未查明事实，错误认定合同关系，适用法律不当。京冠公司辩称，不同意赵远的上诉请求和理由，同意一审判决。我公司作为涉案房屋开发建设单位，设施交付使用后的运营管理与我公司无关。冠城物业公司辩称，不同意赵远的上诉请求和理由，同意一审判决。我公司既不是涉案房屋开发建设单位，也不是生活热水供应单位，赵远的诉讼请求与我公司无关。金房公司辩称，不同意赵远的上诉请求和理由，同意一审判决。就生活热水供应我公司没有与赵远形成过任何协议，赵远从未以30元/吨的价格购买生活热水，与我公司亦未形成事实上的合同关系。我公司与京冠公司、冠城物业公司于2011年9月5日签订的《太阳星城水星园项目供热运营协议》（以下简称《三方协议》）内容没有侵害到赵远任何利益。赵远向一审法院起诉请求：1.判令京冠公司、金房公司以10元/吨的价格向其供应生活热水；2.判令《三方协议》中的第三条2（3）、第八条“甲方权利和义务”4、“乙方权利和义务”2和3、“丙方权利和义务”5和6、第九条3和4合同条款无效。一审法院查明事实：2004年9月20日，赵远与京冠公司签订《商品房买卖合同》，由赵远购买京冠公司开发的房屋。关于前期物业服务，双方于第十九条约定：“本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，服务内容及质量等见附件四：前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.8元/月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按年收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、办公费、物业共用部位、共用设施、设备及公众责任保险费用等。出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。”关于物业服务的内容和本物业业主临时公约，双方于第二十条约定：“买受人已详细阅读本合同附件四有关物业服务的全部内容和本物业业主临时公约，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第十九条约定的价格和方式交纳物业服务费用；并同意遵守业主临时公约。”京冠公司委托冠城物业公司为太阳星城物业提供前期物业、供暖服务。2006年1月26日，赵远与冠城物业公司签订《太阳星城水星园前期物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》）、《供暖协议》，由冠城物业公司为赵远的房屋提供前期物业服务。双方于《物业协议》第七条代收代缴收费服务部分约定按照供暖费30元/建筑平方米/供暖季、冷水费3.7元/吨、热水费10元/吨的价格标准收取费用。2011年9月5日，京冠公司（作为甲方）、冠城物业公司（作为乙方）、金房公司（作为丙方）签订《三方协议》。《三方协议》包括如下内容：第一条供热服务甲方同意委托丙方，且丙方接受委托，由丙方对“太阳星城项目水星园”住宅小区供暖配套锅炉房及供暖设施进行管理、使用和维修，为‘“太阳星城水星园项目”住宅小区提供供热服务，并依照国家及北京市有关规定收取供热费用。第二条供热配套设施“太阳星城水星园项目”（下称“项目”）住宅小区供热配套锅炉房位于（北京市朝阳区太阳宫夏家），建筑面积116458.68平方米，具体位置和范围见附件图示（附件一）。该项目住宅小区供热管线及其他设备、设施见竣工图（附件二）。第三条供热设施、文件资料等移交1.自本协议书生效之日，丙方按本协议约定及国家、北京市有关规定对项目住宅小区供热配套锅炉房及其它供暖设施、设备进行管理、使用。2.自本协议书生效之日起15日内，甲方将下列设施设备、资料等移交丙方管理：（1）供热配套锅炉房及其它供暖设施、设备；（2）供暖配套锅炉房建设时的规划、燃气、电力、自来水和相关单位签署的协议及文件；（3）项目供热服务相关的用热单位、个人签署的协议、合同、契约等复印件以及与此相关的其他文件资料的复印件；（4）供暖锅炉使用登记证及供暖锅炉房、外管网和室内系统等的图纸资料。甲、丙双方应共同对上述移交物料登记造册，签署移交确认书。第四条供热服务内容丙方为“太阳星城项目”住宅小区提供供热服务，服务内容如下：1.按照国家及北京市有关规定向项目住宅小区提供供暖服务，并保证供暖期限、温度要求符合国家及北京市有关规定；2.维护供暖锅炉房及其他供暖设施、设备，定期检修，保证全部供暖设施、设备在供暖期正常运转；3.与项目住宅小区所有用热单位、个人签署供暖协议，并依法向其收取相应供暖费用；4.丙方负责有关供暖管网、设施、设备的大、中、小修；5.丙方负责生活热水外管网的大、中、小修。6.接管运行15年内，丙方负责将锅炉房所有的设备更新一遍完毕。第五条供热方式和合同期限1.丙方提供供暖服务，采用燃气采暖方式，供暖时间依据国家和北京市规定；2.丙方提供生活热水服务，全年每日24小时供应生活热水；3.合同期限：20年。第八条各方权利和义务甲方权利和义务：1.甲方按照本协议书的约定向丙方移交相关供暖设施、设备、文件资料等；2.甲方在合同有效期内在本住宅小区内提供给丙方建筑面积不少于30平方或不小于1间的办公用房；3.甲方按照北京市有关规定按时缴纳甲方于项目住宅小区内占用的办公用房、住宅和空置房的采暖费；4.甲方协助丙方将生活热水单价调整至合理价位；5.甲方合同有效期内负责解决丙方水星园小区的生活用房一间，面积不少于30平米。乙方权利与义务：1.本协议生效后，乙方依法与甲、丙三方共同向项目住宅小区所有产权单位和业主进行公示；2.在丙方办理生活热水单价调整过程中，乙方需参与协助；3.乙方需监督丙方与“太阳星城项目水星园”住宅小区内用热单位、个人签署供暖协议，并按照北京市政府供热行政主管部门的规定及供暖协议规定继续供热、服务、收取相应供暖费用；4.当丙方需要进行入户维修工作，乙方需配合并予以监督；5.在本合同有效期内，一切与业主相关供暖相关事宜由乙方直接与丙方协调解决。丙方权利和义务：1.丙方承诺在本合同有效期内为“太阳星城项目水星园”住宅小区提供供热服务，并承担发生的一切费用；2.丙方负责管理“太阳星城项目水星园”住宅小区内供暖事宜以及锅炉房及其他供暖设施、设备的更新改造及大、中、小修；3.丙方负责生活热水热源和外管网的大中小修；4.丙方自行承担“太阳星城项目水星园”住宅小区供暖维修、燃料购买等因供暖发生的所有相关费用；5.丙方负责与“太阳星城项目”住宅小区内用热单位、个人签署供暖协议，并按照北京市政府供热行政主管部门的规定及供暖协议规定继续供热、服务、收取相应供暖费用；6.丙方负责向业主收取生活热水费用，收费单价调整至合理价位；7.按本协议约定向甲方、乙方支付管理及物业配合费；8.丙方定期对全部供暖设施、设备进行维修、检侧，大、中、小修所发生的费用由丙方承担，如需更新管线、更换设备所发生的费用由丙方承担；9.丙方应对生活热水系统进行改造，改造费用由丙方承担；10.丙方对于甲方交付的所有设备，在丙方管理期间应保证达到设计使用年限，并确保使用安全；11.丙方负责供暖及热水的入户维修工作及其它一切相关事宜；12.丙方负责协调与解决政府部门关于供热的一切事宜，政府部门的节能奖励和供暖补贴等归丙方所有；13.丙方负责以现金方式返还甲乙双方开立的共管账户交接之日炉内剩余燃气款，乙方开具相应金额的发票给丙方；14.丙方每月25日之前向乙方交纳现场住宿、办公管理费用1000元。（包括用水、用电及员工宿管理费）；15.与系统服务直接相关一切费用包括水、电费用均由丙方按照政府规定价格支付给乙方，每月25日之前缴纳上月所产生的费用。未及时支付而造成服务事故或问题，一切责任由丙方承担。2011年9月7日，京冠公司、冠城物业公司、金房公司在小区内张贴《关于冬季供暖和生活热水管理及服务公示》，内容为：尊敬的水星园业主：为了进一步提高供暖及生活热水管理水平和品质，更好地保障广大业主的利益。即日起“北京京冠房地产开发有限公司”将委托具有专业供暖资质的“北京金房暖通节能技术有限公司”（以下简称“金房公司”）对水星园小区进行冬季供暖和生活热水的管理及服务，同时解除“北京冠城酒店物业管理有限公司”（以下简称“物业公司”）对冬季供暖和生活热水的管理及服务的委托。“物业公司”将不再承担有关供暖和生活热水管理及服务的任何责任。今后所有供暖、热水供应的管理服务及收费工作将由“金房公司”负责并承担相应责任。已售出的热水和已缴纳的2011-2012年供暖费继续有效，今后将由“金房公司”直接向业主出售热水、收取供暖费、提供维修服务，“金房公司”将竭诚为全体业主提供优质高效的供热服务，希望得到大家的支持与配合。冠城物业公司称其没有锅炉运营资质，才由金房暖通公司接管小区的供暖、供用热水工作。金房公司提交了北京市供热运行单位备案登记证，证明其有锅炉运营管理资质。内容为：水星园15、16、18、19、20、22号锅炉房（北京金房暖通节能技术股份有限公司）：根据《北京市供热采暖管理办法》的规定，你单位申报材料符合供热运行单位备案登记要求，准予备案。《三方协议》签订后，金房公司开始负责为太阳星城物业提供供暖服务，供应热水。2015年，因赵远拖欠供暖费，金房公司诉至法院，要求赵远支付2011-2014年四年度供暖费共计18925.2元，赵远以与金房公司之间不存在供用热力合同关系，从未签署过合同，要求驳回金房公司的诉讼请求。法院作出（2015）朝民初字第06586号民事判决，裁判理由为：本案争议焦点在于金房公司与赵远之间是否存在法律上的供用热力合同关系。本案中金房公司与赵远虽未签订书面的供暖服务合同，但赵远认可金房公司主张期间供暖费其确未交纳，另结合金房公司提交之《三方协议》，可以确认自2011年11月15日开始，赵远所居住小区内房屋的供暖服务由金房公司提供，双方之间形成了事实上的供热合同关系，赵远应向金房公司支付此期间的供暖费。就赵远主张的2011年至2012年度和2012年至2013年度的供暖费已过诉讼时效一节，因赵远称曾经收到过催缴供暖费的电话，虽身份不明，但从赵远居住房屋系金房公司提供供暖服务这一事实推断，应为金房公司在向赵远催缴供暖费，且赵远亦认可有时不在涉案房屋居住，故未看到金房公司发出的供热收费通知也属正常，综上，对赵远提出的此点抗辩意见法院不予采纳。就供暖费的标准及金额，双方均认为赵远欠付金额为18925.2元，法院对此不持异议。金房公司另主张违约金一节，其主张的标准无事实依据，法院不予支持。赵远如认为开发商及物业公司转让与其签订合同中的权利义务的行为致使其权利受到损害，可以另行主张合法权益。遂判决：一、赵远于判决生效后七日内给付金房公司供暖费一万八千九百二十五元零二角。二、驳回金房公司的其他诉讼请求。赵远不服，提起上诉，本院于2015年5月7日作出（2015）三中民终字第05887号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。涉案房屋所在小区尚未成立业主委员会。金房公司称自2015年1月1日起，小区热水供应价格从10元/吨提升至30元/吨，该价格系市场价格。赵远对热水30元/吨的价格存在异议，法院询问赵远是否对本物业区域的热水价格进行评估，赵远表示不同意评估，调价的依据应当由京冠公司提供，法院裁判，其是消费者，除了政府定价调整会接受外，别的价格调整不同意，每个公司提供服务都应该承担盈亏风险，不一定非要盈利。赵远称，在本案要求金房公司承担责任的依据是《三方协议》第一条，该协议涉及其利益的部分跟其有关，但认为该协议对其没有约束力。一审法院认为，太阳星城项目系建筑面积超过10万平方米的大型物业项目，小区业主众多，因小区的物业、供暖服务具有公共产品的性质，在生产和供应上具有一定的垄断性，小区业主无从选择不同的单位提供相同的服务，由各个业主单独与物业单位、供暖单位缔约既不经济，亦不具有可操作性，故法律规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位可以选聘物业管理企业提供前期物业服务。所选定的物业服务企业在提供服务的过程中，可以与各个业主签订相应的合同。京冠公司委托冠城物业公司对小区提供物业服务和供暖服务并无不当，因冠城物业公司缺乏锅炉运营的能力，京冠公司解除对冠城物业公司的委托，委托金房暖通公司对小区的锅炉进行运营管理，为小区提供供暖、热水服务不违反法律、行政法规的强制性规定。京冠公司与赵远之间并不存在物业服务合同或供用热力合同关系，金房公司亦未与赵远之间就按照10元/吨的价格供应热水价格达成协议，现赵远要求京冠公司、金房公司以10元/吨的价格供应生活热水没有依据，对赵远的此项诉讼请求法院不予支持。水星园小区的供暖、热水供应服务具有一定的公共性，系通过锅炉、管道等公共设施完成的，服务提供者掌握业主的部分个人信息对精准提供服务、在管道设施泄漏抢修，开展维修、避免损失扩大是必要的，《三方协议》第三条第（3）项约定将项目供热服务相关的用热单位、个人签署的协议、合同、契约等复印件以及与此相关的其他文件资料的复印件移交给丙方是适当的，不构成对业主个人隐私的侵犯。如移交后，上述资料的接收方滥用掌握的信息，侵犯业主合法权利，业主可另行通过合法途径主张自己的权利。民事活动应遵循等价有偿的原则，合理的收费是服务提供者维持持续提供服务的能力和保障服务质量的基础，京冠公司、冠城物业公司、金房暖通公司在《三方协议》中约定将热水收费单价调整至合理价位并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未侵犯业主的合法权利，赵远关于相关条款无效的主张，法院不予支持。判决：驳回赵远的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵远提交了如下证据：1.冠城物业公司于2012年12月14日出具的《证明》，证明京冠公司委托冠城物业公司提供供暖和生活热水的管理及服务；2.北京市朝阳区金星园业主委员会于2014年12月25日出具的《业委会声明》，证明生活热水涨价系金房公司单方行为，未取得金星园业主委员会同意，也未取得太阳星城业主同意；3.金房公司于2014年12月发出的《生活热水调价通知》，证明金房公司自2011年9月至2014年12月按照10.3元/吨的价格取代冠城物业公司实际供应生活热水，其单方强行变更生活热水价格，涨价近三倍。京冠公司质证称，生活热水系福利性质，非属必备，系双方协商范畴的问题，出具《证明》的业主委员会非赵远所在小区业主委员会。冠城物业公司质证称，赵远所在小区没有成立业主委员会，京冠公司对我公司供暖和供应热水已解除委托，生活热水涨价与我公司无关。金房公司质证称，北京市朝阳区金星园业主委员会出具的《证明》与本案无关，调整热水价格系市场行为，我方已尽了通知义务，赵远享有购买或不购买的选择权。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，结合赵远的上诉理由和答辩意见，其上诉主要涉及如下两个问题：一是京冠公司与冠城物业公司和金房公司之间系委托合同关系；二是京冠公司和金房公司应当按照10元/吨的价格向其供应生活热水。对此，本院具体分析如下：一、京冠公司对于前期物业服务企业具有选聘权。赵远与京冠公司于《商品房买卖合同》中第十九条约定，由京冠公司依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务。依据该条约定，京冠公司具有选聘前期物业服务企业的权利与义务。在供暖和供应生活热水方面，因专业资质问题，京冠公司于2011年9月5日签订的《三方协议》中解除了对冠城物业公司的聘请，转为聘请金房公司。同年9月7日，京冠公司、冠城物业公司、金房公司在赵远所在小区内张贴《关于冬季供暖和生活热水管理及服务公示》，告知业主相关事宜。对此，赵远并未提出异议，至2015年1月1日金房公司将生活热水价格调整至30元/吨之前，赵远事实上亦接受了金房公司提供的供暖和供应生活热水服务。故，京冠公司在供暖和提供生活热水服务方面解聘冠城物业公司、聘请金房公司对于赵远具有拘束力。二、京冠公司与冠城物业公司和金房公司之间均为物业服务合同关系。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此可见，建设单位与前期物业服务企业之间系物业服务合同关系。具体到本案，京冠公司与冠城物业公司和金房公司之间均系物业服务合同关系，赵远主张京冠公司与冠城物业和金房公司之间系委托关系，于法无据，本院不予采信。三、赵远要求京冠公司、金房公司按照10元/吨的价格供应生活热水没有法律和合同依据。生活热水价格属于市场调节价范畴，即由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于生活热水价格，赵远仅与冠城物业公司于《物业协议》第七条作出10元/吨的约定，而与京冠公司、金房公司并未作出约定，京冠公司与金房公司于《三方协议》中亦未约定具体价格，故赵远要求京冠公司、金房公司按照10元/吨的价格供应生活热水，没有法律和合同依据，本院不予支持。四、《三方协议》中关于生活热水价格调整的相关条款合法有效。赵远主张《三方协议》中下列关于生活热水价格调整的条款无效：1.甲方协助丙方将生活热水单价调整至合理价位；2.在丙方办理生活热水单价调整过程中，乙方需参与协助；3.乙方需监督丙方与“太阳星城项目水星园”住宅小区内用热单位、个人签署供暖协议，并按照北京市政府供热行政主管部门的规定及供暖协议规定继续供热、服务、收取相应供暖费用；4.丙方负责与“太阳星城项目”住宅小区内用热单位、个人签署供暖协议，并按照北京市政府供热行政主管部门的规定及供暖协议规定继续供热、服务、收取相应供暖费用；5.丙方负责向业主收取生活热水费用，收费单价调整至合理价位。对此，本院认为，赵远与京冠公司及金房公司、京冠公司与金房公司均未约定生活热水价格，故《三方协议》约定将生活热水价格调整至合理价位，并未违反合同约定。而且，生活热水价格属于市场调节范畴，故上述条款亦未违反法律、行政法规强制性规定。赵远主张上述合同条款无效，没有合同和法律依据，本院不予支持。赵远如认为30元/吨的生活热水价格不合理，可以继续与金房公司协商或者选择不接受该项服务。综上所述，赵远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由赵远负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由赵远负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  马立红审 判 员  孙 妍代理审判员  陈亢睿二〇一七年七月二十六日书 记 员  刘艳辉书 记 员  史晓霞