广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9440号上诉人（原审被告）：江健荣，男，1970年6月13日，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：蔡奕醒，广东汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市万科物业服务有限公司，住所地：广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托代理人：邹克金、陈超，该公司职员。上诉人江健荣因与被上诉人广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）物业服务纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初208号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。江健荣上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，判决驳回万科公司的全部诉讼请求；2、认定万科公司物业服务合同约定的物业服务标准低于一级服务标准；3、依法判决万科公司承担本案的诉讼费用。理由如下：一、一审判决未认定万科公司物业服务合同附件四约定的物业服务标准低于“一级服务标准”导致作出错误判决。广州市花都区新华街锦尚蓬莱苑业主大会在2015年11月22日作出了《第二次锦尚蓬莱苑业主大会二次会议的决定》，通过了：1、同意业委会【2015】19号文附件1的公开选聘物业服务企业的流程，由业委会组织人员力量按流程落实执行；2、同意业委会【2015】19号文附件2的物业服务要求和企业报名条件。虽然江健荣认为上述决定违法并起诉要求撤销，但一审法院和贵院认为上述决定合法，不应撤销。基于此，业委会作为业主大会的执行机构，应严格执行业主大会的上述决定，按上述19号文的选聘流程、物业服务要求、企业报名条件选聘新物业。然而，经江健荣对比，业委会与万科公司最终签订的物业服务合同约定的服务标准明显低于上述19号文附件二确立的“按《广州市住宅物业服务收费参考标准》其中一级服务标准执行”，故万科公司就本案提交的物业服务合同因违反业主大会决议无效，一审法院未对该合同约定服务标准是否低于“一级服务标准”进行认定，就直接判决江健荣支付物业服务费、水电费、违约金错误；二、万科公司具有物业服务一级资质不代表本案物业服务合同约定的服务标准属于一级标准。广州市物价局、广州市国土资源局和房屋管理局、广州市物业管理行业协会下发的《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》（穗价[2013]233号）规定：“《广州市住宅物业服务收费参考标准》将住宅物业服务分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，并根据服务内容、要求不同分为五个服务等级。各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级进行组合。物业服务费为五项服务收费的总和。”据此，万科公司收取物业服务费标准并非依据其资质，而是依据其提供的服务标准，由于万科公司物业服务合同约定的服务标准低于一级标准，万科公司不能按照一级标准收费；三、物业服务合同约定按照酬金制计收物业服务费，对于超出物业服务合同约定服务范围的服务，万科公司有权要求业主加付服务费。由于物业服务合同约定的服务标准低于一级服务标准，如业主要求万科公司按照一级服务标准提供服务，则万科公司有权要求业主加付服务费。例如物业服务合同没有约定每一层楼设置一个垃圾和收集点（一级服务标准有此要求，物业服务合同明显低于一级服务标准），后来经广大业主强烈投诉，万科公司在每一层设置了垃圾桶，但万科公司日后可依据合同要求业主加付物业服务费，因此，广大业主实际承担的物业服务费将远远超过一级服务标准对应的物业服务费，业主利益无疑受损；四、上述19号文附件2第一条对“物业服务整体要求”规定“按《广州市住宅物业服务收费参考标准》其中一级服务标准执行”，及第四条第7点规定“合作方案中应提供符合住宅物业服务收费参考标准以及本选聘要求的物业服务和合同草案”，但万科公司提交的物业服务合同草案对应的物业服务标准远远低于一级服务标准，万科公司根本不能入围参选，业委会也不能将其方案提交业主表决，万科公司取得新物业资格违法；五、业委会明知万科公司提交的服务标准低于“一级服务标准”却依然将其提交业主大会表决并签订服务合同存在重大过失。19号文附件1第5点对“业委会”规定：“选聘主体单位在规定的时间内对报名公司的资料进行审核”。在万科公司提交的物业服务合同草案明显低于一级标准的情况下，业委会不对万科公司的资料进行审核，不理会部分业主的合理意见、对提出异议的业委会委员—孔令钊中止其委员资格，其后签订了低于“一级服务标准”而收费却高于“一级服务标准”的物业服务合同，业委会存在重大过失，损害广大业主利益；六、经对比，物业服务合同约定的服务标准确实低于“一级服务标准”，包括江健荣在内的部分业主多次通过正常途径反映诉求但反遭辱骂，万科公司、业委会蛮横无理地认为其合同约定的服务标准符合“一级服务标准”，相关政府部门也要求江健荣将此情况交由法院认定。鉴于此，不管二审法院是否支持江健荣的诉讼请求，请二审法院对物业服务合同是否低于“一级服务标准”予以认定。七、业委会在19号文出台后到业委会让业主对万科公司参选方案进行投票前的时间段存在违法问题，该违法问题导致万科公司与业委会签订的合同也违法。一审判决回避上述事实，以违法时间段后的事实来证明业委会和万科公司所签订合同的合法性，而根据我国《物权法》第七十六条规定，业委会降低标准让万科公司参选，必须经过业主大会决定。万科公司提交的竞选方案严重低于19号文规定的一级服务标准，业委会将上述不符合标准的服务方案交给业主投票，严重违反业主大会的决定，业委会失职。业委会只是业主大会的执行机构，无权更改业主大会的决定，降低门槛，如果业委会要让万科公司参选，首先要双过半，撤销19号文，重新制定新标准。很多业主向业委会反映万科公司的服务方案不符合标准，但是业委会的部分委员认为公开这些业主的意见会影响正在诉讼中的案件处理结果，要求该部分业主不要对外扩散，因此业委会主任和部分委员答应在签物业服务合同前改正，但最后并没有改。业委会与万科公司签订不符合一级标准的合同，且该份合同与之前表决的合同不同，故该合同没有经业主大会双过半表决，属于无效合同。被上诉人万科公司答辩称：一、江健荣在一审中并未提出要求认定万科公司物业服务合同约定的物业服务标准低于一级的诉讼请求，其在二审中提出该请求超出二审的审理范围。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款的规定，江健荣对该新增加的诉讼请求应另行提起诉讼，不属于本案的审理范围；二、江健荣以物业服务合同约定的物业服务标准低于“一级服务标准”为由拒绝交纳物业服务费用缺乏事实和法律依据。1、涉案小区业主大会以及业主委员会作出的《第二次锦尚蓬莱业主大会二次会议的决定》及《关于锦尚蓬莱物业服务招聘的（预）公告》已经生效判决认定未违反法律程序，故涉案小区业委会与万科公司签订的《锦尚蓬莱物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对物业管理区域内的全体业主具有约束力。江健荣作为涉案小区的业主，应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，江健荣若认为万科公司提供的物业服务未达到一级标准或不符合物业服务合同的约定，亦或对物业服务合同约定的条款存在异议，应另循途径解决。江健荣以此为由拒付物业服务费缺乏依据，且对其他已经依约缴纳物业服务费的业主明显不公平。综上所述，江健荣的上诉请求缺乏事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。万科公司于2017年1月3日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、江健荣支付2016年4月10日至2016年12月31日拖欠的物业服务费3453.99元（2.7元/月/平方，涉案房屋147.04平方米，主张8个月+20天的物业服务费）；2、江健荣支付2016年4月10日至2016年9月31日拖欠的各项公共水电公摊费276.43元；3、江健荣按合同约定的标准支付逾期支付物业服务费的违约金138.70元（暂计算至2017年1月1日，以3453.99元为本金，违约金也是按季度计算，其中4月至7月的季度截止是2017年1月1日，违约金是91.65元，2016年7月至10月的季度截止是2017年1月1日违约金是47.05元，是按日万分之五的标准计算）；4、江健荣承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：万科公司于2004年11月17日依法成立，具有住房和城乡建设部核发的一级物业管理资质。涉案小区为锦尚蓬莱苑，位于广州市花都区新华街凤凰北路8号，该小区的5栋404房登记在江健荣名下，建筑面积147.04平方米。2015年11月25日，江健荣向一审法院对锦尚蓬莱业主委员会提起业主撤销权纠纷案【案号：（2015）穗花法民三初字第1498号】，要求：1、撤销锦尚蓬莱业主委员会于2015年11月22日公布的《第二次锦尚蓬莱业主大会二次会议的决定》；2、撤销该业委会于2015年11月15日公示的《关于锦尚蓬莱苑物业服务招聘的（预）公告》；3、锦尚蓬莱业主委员会立即停止根据上述决定及公告从事选聘锦尚蓬莱苑新的物业服务企业的活动；4、锦尚蓬莱业主委员会承担本案全部诉讼费用。一审法院经审查认为锦尚蓬莱业主委员会于2015年11月22日公布的《第二次锦尚蓬莱业主大会二次会议的决定》及2015年11月15日公示的《关于锦尚蓬莱苑物业服务招聘的（预）公告》未违反法定程序，一审法院于2016年3月8日作出判决，判决：驳回江健荣的全部诉讼请求。后江健荣对判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉【案号：（2016）粤01民终5577号】，该院经审理于2016年5月26日作出判决，判决：驳回上诉，维持原判。2016年1月20日，涉案小区锦尚蓬莱苑业主大会作出“公开选聘物业投票业主大会的决定”，决定锦尚蓬莱苑公开选聘物业公司中选企业为万科公司。2016年2月5日，万科公司（乙方）与广州市花都区新华街锦尚蓬莱苑业主委员会（甲方）签订《锦尚蓬莱苑物业服务合同》，约定就甲方委托乙方对锦尚蓬莱苑项目提供物业服务事宜，订立本合同，第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理等，第四条、乙方提供的物业服务按照一级服务质量标准执行，具体细则见附件四。第六条、本合同期限自2016年2月16日起至2019年2月15日止。若甲方能顺利从原物业公司处获取项目物业管理权（业委会与乙方顺利完成项目物业管理权交接），则本合同生效时间为2016年2月16日；否则，合同将于“甲方顺利将项目物业管理权交接给乙方（双方签署项目交接表）”之日生效，最迟不超过2016年3月1日，合同期限从生效之日起计算3年。如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。第九条、甲方的权利和义务，1、监督乙方按照物业服务合同约定提供物业服务。2、业主和物业使用人遵守物业管理相关法规及本物业管理区域的各项管理制度，履行管理规约、本合同约定的各项义务。3、业主和物业使用人应根据本合同约定按时交纳物业服务费：不按时交纳的业主委员会应当督促交纳，并配合和协助乙方按有关规定处理物业与业主的纠纷。第十条、乙方的权利义务，1、根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费，并为业主提供对账服务。3、在“锦尚蓬莱苑管理规约”及相关法规基础上，有权制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。业主和物业使用人应共同遵守。第十五条、本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，在业主共有物业经营收益按以下第二十六条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准预先交纳物业服务资金：高层住宅：2.70元/月.平方米；商业用房：2.80元/月.平方米。物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用等，乙方每月按应收物业服务资金总额的10%提取酬金。第十七条、物业服务资金应当从甲乙双方签订物业服务合同之日起计收，后期新交付房屋以开发商通知的收房期届满之日起计收，业主办理入住手续时预付6个月的物业服务费，此后物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务资金，在交费季度次月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。业主或物业使用人以银行托收或现金方式向乙方交纳物业服务资金、车位服务费、公摊水电费。公共分摊见附件六。附件二为物业构成明细，三、物业共用部位季共用设施设备明细，四、物业服务质量标准，六、公共水电分摊办法。合同及附件还就双方的其他权利义务进行了约定。2016年2月26日，万科公司作为涉案小区的物业管理公司在房管部门办理了物业服务合同备案手续。万科公司提交广州市花都区住房和建设局于2016年3月23日及锦尚蓬莱业主委员会于2016年4月5日向广州市伟信物业管理有限公司花都分公司发出的《关于责令限期退出的通知书》及《关于再次明确物业服务交接细节的函》拟证明其从2016年4月10日起为涉案小区提供物业服务，并提供涉案小区的现场管理照片以证明其提供物业服务的情况。万科公司表示江健荣从2016年4月10日起的物业服务费及公共水电分摊费均未交纳。关于公摊水电费，万科公司提交各月分摊水电费计费明细表、公共水电费计算的分摊公式、万科公司向供电部门缴纳公共用电费用发票及供电部门出具的情况说明等予以佐证，公摊水电费276.34元包括电梯用电分摊费44.90元，楼梯灯用电分摊费121.13元，生活水泵用电分摊费23.67元，小区园林照明用电分摊36.76元，排风烟机用电分摊23.60元，消防控制中心用电分摊14.99元及公共水电分摊11.29元。万科公司认为因江健荣拖欠物业服务费等各项费用，其已通过在2016年8月及2016年10月在涉案房屋张贴催收物业服务费律师函的方式向江健荣催缴物业服务费等各项费用。江健荣不同意支付上述相关费用，认为万科公司在参加涉案小区物业公司选聘的时候提供的物业服务合同不符合锦尚蓬莱苑业主大会于2015年11月22日作出的会议决定“业委会「2015」19号文”附件2的物业服务要求和企业报名条件，且在诉讼中指出万科公司提供的物业合同与该附件2的条款不相符之处，如万科公司的标准是提供日常服务，时间是9点到18点，而一级服务标准是周一至周日每天不少于12小时，在专门场所进行业务接待；一级标准要求每半年对房屋进行检查，涉及安全的部位检查一次，万科公司没有该项服务；一级服务标准要求各入口值班看守，并交接班记录及有外来车辆登记记录，但是万科公司的合同并没有交接班记录以及外来车辆登记记录，万科公司对外来车辆登记记录的标准没有说明；一级服务标准要求指定环境卫生、设施、保养办法应急等记录，但万科公司的合同没有这方面的标准、办法和制度；一级服务标准要求垃圾日清，保持公共区域整洁、无异味，但是万科公司的合同并没有这样的标准等，因此认为万科公司与锦尚蓬莱业主委员会签订的物业服务合同无效，故未交纳物业服务费及相关费用。万科公司认为其已严格按照一级物业的服务标准为涉案小区提供物业服务。后双方协商不成，万科公司遂诉至一审法院成讼。一审法院认为，根据本案查明的事实，涉案小区业主大会及业主委员会作出的《第二次锦尚蓬莱业主大会二次会议的决定》及《关于锦尚蓬莱苑物业服务招聘的（预）公告》已经生效判决认定未违反法定程序，故涉案小区业主委员会与万科公司签订的《锦尚蓬莱苑物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。现万科公司作为具有物业管理资质的物业管理公司，已从2016年4月10日起对涉案小区提供物业管理服务，江健荣作为涉案小区内房屋的所有权人，在享受万科公司提供的物业管理服务后，理应向万科公司支付物业服务费。涉案房屋的建筑面积为147.04平方米，每月应交物业服务费为397.01元（2.7元/月/平方米×147.04平方米），每季度物业服务费为1191.03元，经核算，2016年4月10日至2016年12月31日共8个月21天期间的物业服务费为3453.99元（397元×8个月21天），因此江健荣应向万科公司支付2016年4月10日至2016年12月31日共8个月21天期间的物业服务费3453.99元及违约金，违约金计算方式：以每季度物业服务费1191.03元为本金，从交费季度的次月15日起按每日万分之五的标准计至付清款日止。关于小区公摊水电费，万科公司已提交有关计算办法及费用明细以及代缴电费的凭证予以证明，因此万科公司要求江健荣支付2016年4月10日至2016年12月31日期间的公共水电公摊费276.34元，合理有据，一审法院亦予以支持。万科公司具有国务院建设行政主管部门核发的一级物业服务资质，且万科公司与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同已在房管部门审核备案，万科公司亦在诉讼中就其提供的物业服务提供相应的照片予以佐证，江健荣抗辩万科公司提供的物业服务标准不符合业委会作出决定的要求，但江健荣并未提出具体的事实及证据予以佐证，应承担举证不能的后果，故对其抗辩意见一审法院不予采纳。关于江健荣提出的服务合同条款问题，江健荣作为业主可通过参与业主大会会议等形式就万科公司在涉案小区提供的物业服务内容提出具体的意见，再由业主委员会与万科公司就提高涉案小区的物业服务水平进行协商并落实。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，于2017年3月30日作出如下判决：一、江健荣于本判决发生法律效力之日起十日内向万科公司支付2016年4月10日至2016年12月31日共8个月21天期间的物业服务费3453.99元；二、江健荣在本判决发生法律效力之日起十日内向万科公司支付逾期缴纳上述第一项物业管理费的违约金，违约金的计算方式:以每季度应交物业服务费1191.03元为本金，分别从交费季度的次月15日起按每日万分之五的标准计至江健荣付清款日止；三、江健荣于本判决发生法律效力之日起十日内向万科公司支付2016年4月10日至2016年12月31日期间的公共水电公摊费276.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由江健荣负担。本院经审查，双方当事人对一审查明事实均表示无异议，本院予以确认。二审中双方当事人均没有提交新证据。本院认为，一审法院对于涉案《锦尚蓬莱苑物业服务合同》的效力认定正确，论理清晰，本院予以确认。该合同对于物业管理区域内的全体业主具有约束力，江健荣作为涉案小区业主，本应依据该合同约定交纳物业服务费，但其至今未支付相关物业服务费，一审判令江健荣依约支付欠费及违约金，符合合同约定，本院予以维持。虽然江健荣提出了要求认定上述涉案合同约定的物业服务标准低于一级服务标准的上诉请求，但本案系万科公司提起的向江健荣追讨拖欠物业服务费的纠纷，江健荣对涉案合同约定的物业服务标准有异议，应另循合法途径解决，江健荣不得以此为由拒交拖欠费用，且江健荣在二审中没有提交新证据以证明其上诉主张或推翻一审认定，其上诉意见均缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，江健荣的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人江健荣负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年七月十八日书记员 梁少欣