河北省昌黎县人民法院执 行 裁 定 书(2017)冀0322执异25号案外人周玉玲，女,1969年5月24日生，汉族，住昌黎县。申请人钟颖，女，1980年4月16日生，汉族，住昌黎县。被申请人陈昊然，男，1979年8月9日生，满族，农民，住青龙满族自治县。被申请人陈静雨，女，1985年6月28日生，汉族，农民，住昌黎县。本院在执行钟颖与陈昊然、陈静雨民间借贷纠纷诉讼保全一案中，案外人周玉玲于2017年7月17日对本院查封陈静雨名下的，坐落于昌黎县金海大街南侧原部队指挥二连院金海阳光东区2号楼5单元603室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，被申请人陈静雨、陈昊然因失联未到庭，现已审查终结。案外人周玉玲称，异议人为房产投资人，在2016年12月28日异议人周玉玲经昌黎城关胖子中介所方向荣及肖玉梅二人介绍成交，购买了陈静雨和陈吴然夫妇位于金海阳光东区2号楼5单元603室的楼房一套，面积为74.9平米，房价17万元，有中介购房协议书、买方卖方签字为证。有中介人方向荣和肖玉梅的书面证明为证。有陈静雨夫妇在2016年12月28日出具的5万元定金收条为证。有在2017年1月4日在中国银行异议人替陈静雨陈吴然夫妇偿还他们欠银行的购房贷款时，陈静雨给异议人出具的9.3万元的收条为证。（可去中国银行昌黎支行查阅陈静雨在中国银行购房贷款的还款记录）。因替他们还完银行贷款,房本银行才能还给他本人，在2017年1月6日陈静雨从银行拿到房产证后，当日房产证持有人陈静雨自己到昌黎县房产局配合异议人及买房人郑瑞新签署了房屋买卖转让契约，签完字后异议人给付了陈静雨剩余房款2.7万元。至此案外人已付清了全部购房款。他们夫妇将该套楼房的钥匙交于异议人。有昌黎县房产局出具的房屋买卖契约为证。后因购买人郑瑞新在银行按揭贷款三个多月没批下来，该房产过户未过成，此次房产交易未成。事实上在2017年1月6日卖房人陈静雨夫妇在异议人替他们还完银行贷款和付清剩余买房款即全部付清购房款、双方到房产局签署买卖契约、他们将该房的钥匙交给异议人之后，该房产的所有权即归异议人所有。后异议人在2017年4月份又经昌黎县新淼房产中介所徐广阔的介绍，又将该房卖给王伟，在2017年5月4号陈静雨又配合异议人及买主王伟在昌黎县房产局办理了网签，有房产局的网签手续为证。金海阳光的此套楼房为陈静雨夫妇的唯一住房，有陈静雨夫妇提供给异议人的青龙县房产部门出具的证明为证。在2016年12月28日陈静雨夫妇即将该房卖给了异议人，在2017年1月6日异议人即付清了17万元的全部购房款。并在1月6日当天陈静雨夫妇在昌黎县房产局签署了房屋转让买卖的相关手续并将钥匙交于本人。从那时起该房屋的所有权就归异议人所有。故对方债权人钟颖对此房屋的保全完全是在陈静雨夫妇自愿将房屋出售给异议人之后，案外人付清全部房款后的诉讼行为。昌黎县人民法院在2017年5月18日对昌黎县房管局下达的该房产执行保全裁定书完全是在陈静雨夫妇在2017年1月6日卖给本人后的行为。近期因此事发生我的房屋所有权纠纷，陈静雨夫妇在2017年6月28日又给我系统（微信）出具了一份书面证明，内容详细说明了交易的全部过程及房款全部付清的事实，证明从2017年1月6日金海阳光该套房屋的所有权已属于异议人所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条:人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。根据《民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。异议人在该房屋买卖中无任何过错,故异议人对昌黎县人民法院的查封有异议，恳请昌黎县人民法院根据案外人提供的相关证据，查明事实，立即解除对该房屋的查封，以维护异议人对该房产的合法所有权。申请人钟颖称，案外人周玉玲陈述并提交的材料证实，2016年12月28日，其与陈静雨就金海阳光东区2-5-603号房屋达成购买协议。此时，因该房屋存有按揭贷款，房屋抵押给贷款银行。此时签订的买卖合同属无效合同。2016年1月8日的另一份购买协议，显示购买人为郑瑞新，案外人又称将该房屋卖给了王伟。因此，案外人周玉玲不具有提出执行异议的主体资格。一、昌黎县人民法院的保全查封措施，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该房屋现登记在陈静雨名下，即使按照异议申请人周玉玲的陈述，没有办理过户手续的过错在买受人。二、案外人申请不符合法律规定的支持要件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2016年12月28日的合同为无效合同，案外人没有实际占有房产。其陈述的房款交付没有汇款凭证等客观证据支持。即使买卖行为存在，未办理过户登记是买受人的原因。三、案外人陈述的房屋价款不符合行情。案外人陈述，房屋价款17万元，房屋74.9平方米，合每平米2270元，严重背离市场价格。综上理由，请求法院驳回案外人的执行异议请求。本院查明，被申请人陈静雨名下有楼房一套，房权证为秦昌私房字××号，坐落于昌黎县昌黎镇金海大街南侧原部队指挥二连院金海阳光小区东区2号楼5单元603室，建筑面积为74.9平米。2008年5月22日办理产权登记，在中国银行昌黎支行办理抵押贷款登记，2017年4月25日注销抵押登记。2016年12月28日，案外人周玉玲与陈静雨签订了关于该楼房的买卖房屋协议，当日交付定金5万元定金。2017年1月4日在中国银行昌黎支行给付陈静雨现金9.3万元，经调取陈静雨2017年1月4日在中国银行昌黎支行的账户明细，确实有9.3万存款存入，9.1758元偿还贷款。2017年1月6日，案外人给付了陈静雨剩余房款2.7万元。至此案外人已付清了全部购房款，陈静雨将该套楼房的钥匙交于案外人，周玉玲与陈静雨没有办理房产过户登记手续。2017年4月13日经昌黎县新淼房产中介所的介绍，案外人将该楼房卖给王伟，签订了该楼房的《昌黎县欣淼房地产房屋买卖居间合同》，转让方为周玉玲，受让方王伟。在2017年5月4号陈静雨配合案外人及买房人王伟在昌黎县房产局办理了网签手续，签订了编号为ＣＬ0020170504015号的《昌黎县存量房屋买卖协议》，转让人为陈静雨，受让人为王伟，并把秦昌私房字××号房权证留置于昌黎县房产管理局，在办理过户手续时，因本院于2017年5月18日以（2017）冀0322民初1041号之一民事裁定（申请人为钟颖，被申请人为陈昊然、陈静雨）对该房予以查封，导致未办成过户手续，王伟承认该房产是从周玉玲手中购买的，现王伟居住在秦昌私房字××号房屋内，给付周玉玲购房定金1万元、购房款4万元。以上查明的事实有以下证据予以证实：1、2016年12月8日周玉玲与陈静雨签订的房屋买卖协议。2、本院查证的陈静雨在中国银行昌黎支行账号10×××91于2017年1月4日存入的个人客户交易明细。3、王伟的询问笔录。4昌黎县欣淼房地产房屋买卖居间合同。5、昌黎县住房保障和房产管理局工作人员马红霞的询问笔录。6、昌黎县住房保障和房产管理局协议编号为CL0020170504015号的《昌黎县存量房屋买卖协议》。7、本院工作人员从昌黎县住房保障和房产管理局拍摄的档案照片。8、昌黎县住房和房产管理局出具的证明。本院认为，案外人周玉玲将秦昌私房字××号房产的购房款全部给付陈静雨后，取得了该房产的钥匙，应视为对该房产实际占有，并经陈静雨配合与王伟在昌黎县住房保障和房产管理局办理了《昌黎县存量房屋买卖协议》等网签手续。虽然王伟现居住在该房内，但是只给付周玉玲定金1万元、购房款4万元，其余购房款未给付，没有与陈静雨成功办理房产过户相关手续，周玉玲在本案中应视为昌私房字××号房产的实际买受人，从陈雨静在昌黎县住房保障和房产管理局配合周玉玲与王伟办理网签登记手续的行为上看，对周玉玲转卖该房产无异议，周玉玲在该房产买卖过程中没有违反法律强制性规定，具备本案案外人的主体资格，所提执行异议申请符合相关法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、十二条、第十七条、二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：解除对房权证为秦昌私房字××号，坐落于昌黎县昌黎镇金海大街南侧原部队指挥二连院金海阳光小区东区2号楼5单元603室，建筑面积为74.9平米楼房一套的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张树伟审 判 员 程玉贵审 判 员 马海军二〇一七年七月二十七日代书记员 李丽佳