广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6107号上诉人（原审原告）：余海云，女，1984年出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：林仕军，广东太平洋联合律师事务所律师。委托代理人：梁倩满，广东太平洋联合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈丽冰，女，1949年出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）：广州市添泽物业管理有限公司，住所地广州市越秀区六榕路六榕大厦A梯501室西南角。法定代表人：黄力科，职务：执行董事。委托代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师上诉人余海云因与被上诉人陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司（以下简称添泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人余海云上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判支持余海云一审的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由陈丽冰、添泽公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，法律适用错误。1、陈丽冰是否在合同约定的210个工作日内为余海云指定按揭银行并要求余海云向按揭银行提交按揭资料是本案的重要案件事实，但一审法院并未依法查明。2、陈丽冰提交给余海云的存量房合同显示的打印时间是2014年10月29日，该时间已经超过合同所约定的210个工作日。也就是，根据存量合同显示的时间，陈丽冰要求余海云签订存量合同和向按揭行提交按揭资料的时间早己超过210个工作日，也就意味着陈丽冰根本无理由因此而主张延迟办证。但对于该存量房合同的时间，一审法院并未予以查明。3、关于余海云向按揭银行提交资料的事实，因以上按揭资料的原件均已经提交陈丽冰所指定的按揭公司和按揭银行，余海云在起诉前曾委托律师向民生银行调取以上资料的记录，但民生银行拒绝向余海云提供。为此，余海云曾在一审立案时向一审法院申请调查取证，但一审法院并未依法调取以上资料，并且在本案公告送达而陈丽冰、添泽公司均不出庭应诉时，却以以上资料属于余海云可以自行调取为由不予调取。4、合同中明确约定，2014年5月1日是属于商铺交付使用和计算收益的日子，也就意味着商铺的开��时间不可能迟于2014年5月1日，但对此陈丽冰违约的事实，一审法院却明显视而不见。5、余海云以及余海云的丈夫均为有固定工作的稳定收入者，根据余海云以及余海云丈夫的收入状况，余下32万元的按揭贷款根本不存在因余海云的经济状态而无法出具同贷书的情况。二、本案程序不当，在证据采信上令人无法信服。一审判决不仅对于余海云的证据充分采信了添泽公司的质证意见，并且无视本案几个关键案件事实目前尚属于情况不明。对此，余海云认为一审法院无视公告送达的效力，无视举证规则的正当程序，明显属于程序不当。三、一审法院明显无视本案涉案的《商铺买卖合同》属于格式合同，对于一些明显侵害余海云的格式条款予以错误采信。四、一审法院无视陈丽冰、添泽公司的违约而判令继续履行，根本于法无据。1、根据一审查明的事实，涉案商铺目前一��属于抵押状态，根本不符合过户的条件。2、正如以上所述，陈丽冰要求余海云签订网签存量房合同的时早已超出合同约定的210个工作日，陈丽冰根本无权再要求继续履行合同。3、陈丽冰要求余海云提供按揭资料时，己经超过210个工作日，就是陈丽冰违约在前，其根本没有任何理由以余海云未办理按揭手续或者未取得同贷书而主张迟延办证。而一审法院判决本案可以继续履行，更是毫无依据。五、添泽公司并非仅仅是委托代理人的身份，其实际上参与了整个合同的履行，应当与陈丽冰承担连带责任。被上诉人添泽公司二审辩称：同意原审判决，不同意余海云的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。鉴于本案涉及的韩潮汇商场已经有与本案完全相同的其他纠纷产生了20几份生效判决，最新的生效判决是广州中院于2017年4月27日作出的（2017）粤01民终1020号。在上述生效判决中均已认定作为买受人应当附有办理银行按揭贷款的合同义务，该银行按揭申请无法办理时买受人需要一次性全额支付房款，在买受人没有付清全部房款或办结贷款手续之前，出卖人有权对办理过户期限予以顺延，本案的情况与其他生效判决的情形完全相同。余海云以首付加按揭贷款的方式购买涉案商铺，但是截至目前为止，余海云没有取得贷款银行出具的同贷书，也没有另行一次性补足剩余房款，在此情况下，我方有权对涉案商铺的过户手续予以延迟。同时，针对余海云陈述的有关涉案商铺的开业经营情况以及商铺正处于抵押状态的事实，商铺是否开业不是合同的主要内容，即使存在延迟开业，也不构成买受人有权解除合同的法定或约定事由。同时对于商铺抵押的状态，买卖双方在商铺买卖合同中已经约��在商铺出售时就已经设定抵押的事实，买受人对于该现状是明知并且接受。在目前余海云未能付清房款的情况下，合同因为余海云原因无法履行，在此情况下，我方当然可以暂缓涂销抵押的手续，我方的行为也是符合买卖合同的约定。被上诉人陈丽冰经本院依法公告未到庭发表意见。余海云于2016年6月7日向一审法院起诉请求:1、解除余海云与陈丽冰、添泽公司于2013年12月22日所签订的编号为穗房合字2013-062的《商铺买卖合同》；2、陈丽冰、添泽公司立即向余海云返还首付款323500元及支付利息损失共41625元；3、陈丽冰、添泽公司立即向余海云赔偿律师费1500元、公证费300元、税费20448元以及支付以上律师费、公证费、税费的损失共计2857元（详见利息计算清单）；4、陈丽冰、添泽公司承担本案受理费。一审法院认定事实：已发生法律效力的（2015）穗海法民三初字第579号查明以下事实：2013年9月30日，陈丽冰经广东省广州市广州公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为陈丽冰，受托人为黄力科及添泽公司；委托人陈丽冰是广州市海珠区昌岗中路151-161地下室的产权登记人，该房产应属登记人与其配偶黄某的夫妻共同财产；黄某已于2011年1月17日死亡；现陈丽冰委托受托人（受委托人中任何一人均可）为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋中依法属于其占有份额的下列各项手续及签署有关文件：一、代为办理上述房屋的测绘、产权分割……；三、代为办理出售房屋的手续，及代为签订存量房买卖合同……；2015年3月12日广州市广州公证处出具《公证书》，载明：一、被继承人黄某于二○一一年一月十七日因死亡在广州市注销户口……；四、被继承人黄某与其妻子陈��冰共生育两名子女黄力科、黄甲，黄某的父母均先于其死亡……；等。2013年12月22日，添泽公司（经营管理公司）代陈丽冰（出卖人）与余海云（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号及平面图以附件标示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层109号铺，该商铺建筑面积共5.2976平方米（第二条）；该商铺属现房，按建筑面积计价，房价款总金额为643500元（第三条）；付款方式为按揭付款：2013年12月25日前支付323500元（包含定金100000元），余下房价款320000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续。若买受人选择该项，买受人收到出卖��通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续（第四条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应于经营管理公司经营管理期限届满前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，并应在委托经营管理期限届满后10天内，将该商铺交付买受人使用（第七条）；买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现况，出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、���易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下（第2款）；出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期（第九条）；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款（第十条）；出卖人及买受人双方网签的买卖合同为本合同的补充协议，如有不一致约定的，以本合同约定为准（第十一条）；等。添泽公司分别在2013年12月14日、12月15日、12月22日、向余海云开出定金50000元、补定50000元、房款30000元、首期款193500元、税费20448元的《收据》。一审诉讼中，余海云与添泽公司确认昌岗中路151—161号自编首层109号铺与B1109商铺是属同一商铺；自上述《商铺买卖合同》签订之日起210个工作日届满日期为2014年10月24日。此外，余海云表示余海云与添泽公司于2014年10月29日到达民生银行珠江支行，余海云向银行递交了全部的按揭手续，银行已收取了全部材料，但因为添泽公司所提供的存量房买卖合同中自行更改了涉案商铺的计价方式，故余海云不同意签订存量房买卖合同，所以银行没有给余海云出具收件回执，余海云认为无法提交存量房买卖合同的原因在于添泽公司自行变更了合同约定。对此，添泽公司则表示网签合同是由添泽公司与余海云委托的广东法全律师事务所的工作人员统一签订的，因此当时没有考虑房产证的面积与原合同约定不一致可能导致房款差异的问题；由于余海云没有取得同贷书的原因至今未能办理网签合同的现场确认手续；在余海云取得同贷书的情况下，添泽公司同意按照上述《商铺买卖合同》所约定一致的条款与余海云签订网签合同；而且，即使银行在审批贷款前需要余海云、陈丽冰签署网签合同的话，添泽公司也同意提供与上述《商铺买卖合同》约定一致的网签合同与余海云办理网签手续。另据广州市房地产档案馆提供的《广州市不动产登记查册表》载明：海珠区昌岗中路151—161号B1109商铺的产权人是陈丽冰，建筑面积为4.9444平方米，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行；等。再查，黄力科、黄甲于2015年3月6日分别出具《放弃继承权声明书》（均经公证处公证），主要内容：我的父亲黄某于二Ｏ一一年一月十七日因死亡在广州市注销户口；座落在广州市海珠区昌岗中路151-161号B1109……的商铺虽以我母亲陈丽冰的名字登记产权，实属陈丽冰与黄某的夫妻共有财产，陈丽冰、黄某依法各占有二分之一产权份额；黄某死亡后，上述商铺的二分之一产权份额为黄某的遗产，我是黄某上述遗产的合法继承人之一；现我自愿声明放弃对黄某上述遗产的继承权利，今后黄某的上述遗产与我无关。余海云为证明其主张还提交如下证据：1、穗存量房合字14100184372号《存量房买卖合同》，载明：卖方为陈丽冰，买方为余海云，房地产地址为海珠区昌岗中路151-161号B1109商铺，建筑面积为4.9444平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额643500元；等，拟证明《存量房买卖合同》关于商铺的计价方式与《商铺买卖合同》约定不一致，这是被告提供要求余海云签署的，但余海云不同意。2、收款人“陈某”开出的法律服务费1500元、代收公证费300元的《收据》，拟证明余海云依约支付了律师服务费1500元和公证费300元。3、余海云于2015年12月16日委托律师向陈丽冰、添泽公司发出要求解除合同的《律师函》，拟证明余海云因涉案商铺纠纷事宜向陈丽冰、添泽公司致函解除合同并要求陈丽冰、添泽公司承担违约赔偿责任。添泽公司质证意见如下：对证据1的真实性予以确认，关联性上则认为该合同仅为办理过户登记使用，《商铺买卖合同》第十一条已约定，双方权利义务以买卖合同为准，故网签合同不免除被告在余海云支付完毕全部购房款时对差额部分进行退还；对证据2的真实性不予以确认，该款项并非由添泽公司收取；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认。一审法院认为：添泽公司经陈丽冰授权委托，以陈丽冰名义与余海云签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效���同，对余海云及陈丽冰均具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《商铺买卖合同》约定，陈丽冰及余海云双方网签的买卖合同为本合同的补充协议，如有不一致约定的，以本合同约定为准。现余海云主张因为添泽公司所提供的用于网签的存量房买卖合同中自行更改了涉案商铺的计价方式，故余海云不同意签订该网签合同，导致按揭手续无法办理的责任在于陈丽冰、添泽公司。但，首先余海云没有对上述主张提交证据予以证明，而且即使余海云所述属实，根据添泽公司诉讼中陈述的其同意提供与上述《商铺买卖合同》约定一致的网签合同与余海云办理网签手续，那关于涉案商铺的买卖还是可以继续进行的。余海云主张因韩潮汇未能开业，民生银行已暂停按揭办理，但也没有提交证据予以证明，故对于余海云该主张一审法院不予采信。根据《商铺买卖��同》约定，陈丽冰办理交易过户手续的相关事项时，以余海云已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则陈丽冰有权顺延办理期。故余海云以陈丽冰没有在合同约定期限内办理交易过户手续为由要求解除合同，无理，一审法院不宜支持，并对余海云要求陈丽冰、添泽公司退还房款及赔偿相关费用、支付利息的请求，同时予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，于2016年12月27日作出如下判决：驳回原告余海云的全部诉讼请求。本案一审受理费10235元，由原告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一审法院于2016年9月27日第一次庭审，陈丽冰、添泽公司均未到庭。一审法���于2016年12月9日第二次庭审，陈丽冰、添泽公司均未到庭，但余海云表示已收到添泽公司于2016年12月6日的书面答辩意见，并发表回应意见。2016年12月9日，一审法院对添泽公司进行询问。2016年12月23日，一审法院将上述笔录交由余海云质证。2016年12月27日，一审法院作出判决。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为余海云请求解除涉案《商铺买卖合同》的主张能否成立。根据本案查明的事实，首先，余海云未能办理银行按揭手续的原因系双���未办理涉案商铺的网签合同。本案余海云认为添泽公司提供的用于网签的存量房买卖合同自行更改了涉案商铺的计价方式故不予签订，但根据双方的《商铺买卖合同》约定，双方网签的合同，如有不一致约定的，以本合同约定为准，而且，本案添泽公司于诉讼中也表示同意提供与《商铺买卖合同》约定一致的网签合同与余海云办理网签手续，而余海云仍然不同意继续履行合同。因此，余海云认为导致按揭手续无法办理的责任在陈丽冰，不能成立。其次，根据《商铺买卖合同》约定，陈丽冰办理交易过户手续的相关事项时，是以余海云已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则陈丽冰有权顺延办理期。故余海云认为陈丽冰未在约定的210个工作日内办妥产权证，构成违约，缺乏依据，本院不予采纳。再次，《商铺买卖合同》并无约��商铺没有如期开业余海云有权解除合同。综上，本案现有证据不足以证明涉案《商铺买卖合同》因出卖人原因不能继续履行，进而导致余海云购买涉案商铺的合同目的无法实现，故余海云请求解除合同缺乏理据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。关于余海云所称一审程序问题。经查，添泽公司于庭前提交了书面答辩意见，但因其自身原因未按时出庭，一审法院于庭后对添泽公司进行询问，并将该询问笔录交由余海云质证。之后，一审法院作出一审判决。在此过程中，一审法院程序并无不当，余海云认为一审程序不当的意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，余海云的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一��第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10235元，由余海云负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  岳为群审判员  刘碧莹二〇一七年七月二十日书记员  罗 涛黄咏欣