四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川06民终753号上诉人（原审被告）：王智华，女，汉族，1977年10月22日出生，住四川省绵竹市。被上诉人（原审原告）：蔡存蓉，女，汉族，1958年7月8日出生，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：康英英（蔡存蓉之女），住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：苟时彬，绵竹市城中法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：苟如泉，男，1971年7月3日出生，汉族，住四川省绵竹市。上诉人王智华因与被上诉人蔡存蓉、苟如泉返还原物纠纷一案，不服绵竹市人民法院（2017）川0683民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王智华上诉请求：一、依法判决蔡存蓉赔付王智华棚改拆迁相应补偿，即：搬迁费1000元、装修费3800元、停产停业损失14988元、搬迁奖励20000元；二、依法判决王智华与苟如泉之间的合同无效，由苟如泉退还王智华转让费20000元、蔡存蓉退还王智华房租、房租押金、天然气押金等共计14500元。本案审理过程中，王智华表示上述第二项上诉请求另行主张，不在本案中处理。事实与理由：一、房屋拆迁对所有权人有补偿，解除租赁合同后所有权人对租赁人也应有补偿；二、如果没有拆迁，租赁人王智华有优先租赁权或提前转让权，王智华的损失会降低；蔡存蓉对房屋强行断电，造成了损失；三、根据物权法和民法通则的规定，不动产或动产被征收，用益物权人有权获得补偿，合同的变更和解除不影响当事人获得赔偿的权利；作为实际经营者，应该有搬迁费、装修费、停产停业损失等补偿；四、一审没有核实采信王智华提供的证据，偏袒被上诉人。综上所述，棚改办与金申公司已经与房东蔡存蓉签订有补偿协议，且该协议签订于房屋租赁期限内，蔡存蓉收回房屋，理应给予实际经营者王智华相应的补偿。蔡存蓉辩称：一、租赁合同于2017年1月9日已到期，我方提前一个多月以短信告知、当面告知等多种方式通知王智华腾退房屋；在蔡存蓉与苟如泉签订的合同中，载明了有拆迁应无条件予以配合，合同到期后，相关补偿就是房屋所有权人蔡存蓉的；二、王智华的上诉请求属于新的请求，不属于二审的审理范围；三、房屋中如果有王智华的财物，可一并返还王智华；四、王智华所称优先租赁权等其他事由，均于法无据。其提出的补偿费用，没有依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。苟如泉辩称：王智华的上诉请求系其与房东之间的纠纷，与我无关。蔡存蓉向一审法院起诉请求：一、解除蔡存蓉与王智华之间的房屋租赁关系；二、判决被告王智华立即将剑南镇瑞祥横街X的房屋腾退给蔡存蓉，被告苟如泉承担连带责任；三、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2014年1月10日，蔡存蓉将其所有的位于绵竹市剑南镇瑞祥横街X的商业用房出租给苟如泉使用。同时，蔡存蓉委托其女康英英（甲方）与苟如泉（乙方）签订租房合同约定：甲方向乙方提供营业铺面一间，由乙方经营，在经营业务中若需装修，装修费由乙方全部负责承担，在装修时不得损害原房屋的建筑结构及设施，在租期满后一切装修无偿归甲方所有。在经营业务中所产生的各种税、费一律由乙方负责承担。租赁期限为3年，从2014年1月10日起至2017年1月9日止。每年租金12000元，签订合同时，乙方必须将租金一次性支付甲方。租期满后，乙方愿意继续租用，需提前一月向甲方提出，并缴清一切费用，若甲方不愿意出租，提前一月向乙方提出。乙方在租用期间所涉及的一切债权债务以及违反一切政策法规的事项责任应由乙方自行负责。乙方中途不租，甲方不退租金，乙方向甲方缴纳押金1000元，乙方缴清电费、厕所管道通畅，交付钥匙后，甲方才退押金，未经甲方同意，乙方不得转让。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，一经双方签字，具有法律效力。合同签订后，蔡存蓉按约定将房屋交付苟如泉使用。2015年7月20日，蔡存蓉委托其女康英英处理房屋转租事宜，蔡存蓉同意苟如泉将该房屋转租王智华使用。同时，苟如泉将该房屋交付王智华，并将租房合同原件一份交王智华持有。王智华承租房屋后用于经营“毛家小食”生意。2016年12月4日，蔡存蓉通过手机向王智华发送短信，内容为其将于2017年1月9日收回房屋自己使用等。2017年1月8日，蔡存蓉在其出租的房屋卷帘门及“毛家小食”店招处张贴告示，内容如下：蔡存蓉委托康英英通知毛敏、王智华女士，基于你现在使用的本人所有的该处门市房处于政府拆迁范围，本人已经数次催促你腾退，现再次告知你，房屋2017年1月9日到期，务必在2017年1月10日前腾退该处门市房，逾期不腾房屋的相应法律责任由你本人自负。特此告知（此内容与你的电话短消息相符合）剑南镇瑞祥横街X业主蔡存蓉二〇一七年一月八日。王智华至今仍占有房屋拒不返还。原告为维护其合法权益，遂诉至法院请求判如所请。一审法院认为，原告蔡存蓉委托其女康英英与被告苟如泉订立租房合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告苟如泉经原告蔡存蓉同意将房屋转租给被告王智华的行为合法有效。被告苟如泉与被告王智华之间的转租合同建立在原租赁合同基础之上，租期应受到原租房合同的约束，当原租赁合同终止时，该转租合同随之终止。原告蔡存蓉作为房屋所有权人，已于租赁期限届满前告知次承租人王智华合同到期将收回房屋。原租房合同于2017年1月9日届满，故转租合同租期也于2017年1月9日届满，合同双方约定的权利义务相应终止。被告王智华于2017年1月10日后继续直接占有该房屋系无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告蔡存蓉请求被告王智华腾退房屋的请求依法成立，予以支持。原告蔡存蓉同意转租后，由王智华作为次承租人直接占有房屋，没有新的租赁合同条件下，原租赁合同期满后王智华作为租赁物的占有人应向房屋所有人返还房屋，被告苟如泉对此没有过错，原告蔡存蓉主张被告苟如泉承担连带责任的请求没有事实及法律依据，不予支持。被告王智华提出其在收到补偿款后才腾退房屋的抗辩，没有事实及法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告王智华于本判决生效之日起三日内向原告蔡存蓉返还房屋一间(位于绵竹市剑南镇瑞祥横街X)；二、驳回原告蔡存蓉的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王智华负担。二审查明的基本事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，王智华提交合同复印件一份，证明其与苟如泉之间签定了租房协议；记帐本一份，证明其产生的损失。蔡存蓉质证意见为：对合同的真实性无法核实，与本案无关联性；帐本从形式上和实质上均不能达到其证明目的。苟如泉质证意见为：对合同真实性予以认可，当时经过房东同意，转租给毛敏和王智华，实际上他们是夫妻；但对帐本流水，无法认可，不清楚具体事项。本院认为，二审庭审中，王智华亦认可毛敏系其丈夫，而王智华、毛敏承租房屋后用于经营“毛家小食”，故该合同能够反映苟如泉将案涉房产转租给毛敏、王智华，应予采信；帐本流水记录不规范，反映事项不明确、具体，仅记录“营业额”、“钱包剩余”等事项，达不到王智华的证明目的，本院不予采信。二审中，各方当事人均认可案涉房屋尚未拆迁，本院对此予以确认。本院认为，根据查明的事实，蔡存蓉委托其女康英英与苟如泉订立租房合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。苟如泉将案涉租赁的房屋转租给王智华、毛敏，系经蔡存蓉及其女康英英的同意，转租行为合法有效；按照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，房屋转租后，原租赁合同继续有效，转租的租赁期限不得超出原租赁合同约定的租赁期限，故王智华、毛敏租赁案涉房屋的租赁期限不得超过原租赁合同约定的2017年1月9日，即租赁案涉房屋于2017年1月9日到期。蔡存蓉作为房屋所有权人，已于租赁期限届满前告知次承租人王智华合同到期将收回房屋，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，王智华、毛敏应于2017年1月9日后向蔡存蓉返还案涉房屋。王智华上诉请求判决蔡存蓉赔付其棚改拆迁相应补偿，即：搬迁费1000元、装修费3800元、停产停业损失14988元、搬迁奖励20000元。经查，王智华在一审过程中并未提出上述诉讼请求，未提出反诉，其在二审中提出上诉主张系新增的诉讼请求，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”之规定，因本案各方当事人并未就王智华提出的上述诉讼请求达成调解协议，故其上述诉讼请求不属于本案二审的审理范围，王智华可另行起诉予以主张。综上所述，上诉人王智华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共50元，由王智华负担。本判决为终审判决。审判长 邵 敏审判员 魏红敏审判员 李玉兰二〇一七年七月十八日书记员 王 阳