天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0116民初65132号原告：陆辉，男，1966年4月20日出生，汉族，天津市康达顺机电设备有限公司经理，住址天津市滨海新区，委托代理人：李立新，天津开元律师事务所律师。委托代理人：顾菲，天津开元律师事务所律师。原告：王卫（原告陆辉之妻），女，1973年12月20日出生，汉族，天津市康达顺机电设备有限公司职员，住址天津市滨海新区，委托代理人：李立新，天津开元律师事务所律师。委托代理人：顾菲，天津开元律师事务所律师。被告：韩琳，女，1979年12月23日出生，汉族，中国石油管道局市政分公司职工，住址天津市滨海新区，委托代理人：侯瑞雨，天津勤达律师事务所律师。委托代理人：武学文，天津勤达律师事务所律师。原告陆辉、原告王卫与被告韩琳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆辉、原告王卫及二原告的委托代理人顾菲，被告韩琳及其委托代理人武学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆辉、原告王卫诉称，2014年11月原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于大港油田团结西路179号房屋租赁给被告，租赁期限自2015年2月1日至2025年2月1日，第一年租金210000元，第二年开始每年租金230000元，每半年一交。合同签订后，原告交付了房屋，被告承租使用。到2016年7月31日被告应当交付该年度下半年租金115000元，被告拖延给付。被告还拖欠2015年度至2016年度租赁房屋期间的采暖费13559.30元。原告经催要未果，故起诉，要求被告给付拖欠的租金115000元并支付拖欠的采暖费13559.30元。原告向法庭提交了原告与被告的房屋租赁合同，原告与天津市普丰房地产开发有限公司的房屋租赁合同，原告交付采暖费的票据，租赁房屋现状的照片，原告与案外人（新承租人）的租赁合同以及购买消防器材的单据和出租房屋内传菜机价格单据等证据。被告韩琳辩称，被告承租原告的房屋后，经营不佳，无法继续经营。被告在2016年初即告知原告不再进行租赁，被告与原告协商未果，并在同年7月31日前将租赁房屋的钥匙交还原告，并搬出租赁的房屋。被告已交付了2016年7月以前的租金，原告也在租赁房屋的门上贴出了招租告示，表明双方已解除租赁合同。租赁房屋的采暖费，在被告租赁期间内的，被告愿意承担。关于原告主张的租金，因被告没有继续租赁，不应给付，且被告在原告处还有押金20000元、空调使用费10000元；被告搬出后，还留有地暖、彩钢房等，原告应给予适当补偿。基于此，被告愿与原告协商解决房屋租赁事宜。被告向法庭提交了原告与被告协商过程的录音、租赁房屋的照片（原告贴出招租告示）和租赁的房屋装饰装修工程预算单等证据。经审理查明，二原告与天津市普丰房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，约定，二原告承租该公司位于大港油田团结西路179号房屋一套，租赁期限从2012年12月30日至2017年12月29日，租金合计（按套计租）159416元，签订合同即给付全部租金，到期后如继续租赁20年，该租金可折抵到20年租期中，并于2017年12月15日前交付2101400元等。二原告承租房屋后，在2014年11月与被告签订上述房屋的租赁合同，约定被告承租该房屋，租期自2015年2月1日至2023年2月1日，第一年租金210000元，第二年起每年租金230000元，每半年交付一次，被告另交付租赁押金20000元，空调使用费10000元等，还约定不允许退租，可转租，如被告解除合同，不退还押金，并赔偿原告违约金50000元等。合同签订后，二原告向被告交付了出租的房屋，被告交付了租金等相关费用（押金、空调使用费）后开始经营使用。2016年初，被告因经营不佳等因素向原告提出提前解除合同，双方就解除合同的相应事项（有关赔偿事宜等）协商未果，同年7月31日被告将租赁房屋的钥匙交还原告，并搬出租赁的房屋，原告在同年8月张贴了招租告示。双方就提前解除合同的事宜仍不能达成一致意见，2016年11月原告遂以诉称理由起诉。查，被告向原告交付了2016年7月31日以前的租金，并支付了租赁押金20000元和空调使用费10000元。其中空调使用费10000元，双方认可是租赁期间的空调使用的全部费用。原告交付了租赁房屋的采暖费13559.30元，是该房屋2015年至2016年度采暖季的采暖费。另外，原告于2016年12月1日与案外人签订涉案房屋的租赁合同，租期自2017年2月1日至2020年1月30日，年租金200000元等。在审理期间，原告增加诉讼请求，要求确认原告与被告的房屋租赁合同在2016年7月31日解除，被告给付可预期利益损失90000元（新租赁合同与被告的租赁合同的租金差）；支付租赁合同违约金50000元；赔偿租赁房屋内的消防设施的损失7481元，赔偿传菜机的损失50000元。被告对增加诉讼请求的意见：同意解除双方的租赁合同，不同意给付原告主张的可预期利益损失90000元，认为原告主张的理由不能成立；关于违约金50000元，被告认为原告已经要求被告支付相应的租金补偿原告的经济损失，又要求给付违约金，不合常理，也无法律依据；原告主张消防设施的赔偿，理由不足，不能证明该设施是被告损坏的；关于传菜机，被告同意返还，但原告主张赔偿传菜机的损失50000元，被告不予认可。庭审中，原告提交了天津市普丰房地产开发有限公司开具的证明，同意二原告所承租的房屋对外转租。原告也表示将继续承租该房屋20年，并按合同约定支付后续的租金。被告认可原告交纳的采暖费，是在房屋租赁期间的采暖费。此外，租赁房屋内的传菜机，在被告租赁房屋后，进行房屋装饰装修时，进行了拆除，现在被告处。上述事实，由原、被告当庭陈述及原、被告向法庭提交的有关证据等予以证实。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，已实际履行，应合法有效。合同签订后，双方按合同约定履行，原告交付了租赁的房屋，被告按约交付租金等费用并经营使用。租赁期间，被告因故提出提前解除房屋租赁合同，双方协商未果，2016年7月31日被告将租赁房屋的钥匙交还原告并搬出租赁的房屋，后原告张贴了招租告示，并在2016年12月与案外人又签订了该房屋租赁的合同。由此，原告与被告的房屋租赁合同已不再履行，原告主张在2016年7月31日解除双方的房屋租赁合同，被告同意，本院应依法予以解除。关于原告主张被告给付半年的租金115000元，被告不同意。本案，被告提出提前解除合同，并自行交还了房屋钥匙，被告应给予原告一定的期限，将该房屋继续出租，该期间的经济损失（租金损失），应由被告承担，故被告应对提前解约所造成的损失承担主要责任。二原告与天津市普丰房地产开发有限公司签订了五年期限的房屋租赁合同，后续是否继续承租尚不确定，却与被告签订八年期限的房屋租赁合同，二原告已有一定的责任。依案件实际情况，原告在2016年12月就与案外人签订的房屋租赁合同，应以此时间为限，由被告应补偿原告此前的经济损失即房屋出租的租金损失共计四个月（2016年8月-11月），合计76666.67元（年租金230000元/12个月×4个月）；关于采暖费13559.30元，原告已交付，被告对此予以认可，该采暖费是被告在租赁期间的采暖费用，应当由被告承担；关于原告主张的可预期利益损失，被告不予认可，原告主张的理由不能成立，且证据不足，本院不予支持；关于原告主张的违约金50000元，租赁合同有约定，被告解除合同，原告不退还押金，被告给付原告违约金50000元等，该约定是为保证租赁合同的履行，也是对违约方的惩罚和对受损失一方的经济补偿。本案原告的经济损失即为因被告提前解除租赁合同，房屋未能继续出租所造成的租金损失，且原告也没有证据证明还有其他的经济损失，被告现已给付了相应的房屋租金，以补偿原告的经济损失，而且被告因提前解除合同，所交付的租赁押金20000元不应退还，既是对被告的惩罚，也是对原告的经济补偿，故原告再要求被告支付违约金50000元，不合情理，也对被告惩罚过重，对被告也不公平，故原告的该项主张，本院不予支持；关于原告主张赔偿租赁房屋内损坏的消防设施，被告不予认可，原告的证据也不能证明是被告损坏了该消防设施，对此本院亦不予支持；关于原告主张赔偿传菜机的损失50000元，被告不予认可，该传菜机在被告使用租赁房屋时已拆除，原告不能说明传菜机的规格、型号以及购买的价格等，现无法确定该传菜机的价值，被告当庭同意返还。因双方租赁合同合同已经解除，被告应向原告返还该传菜机一台。被告主张的交付给原告的租赁押金20000元和空调使用费10000元，因合同约定被告解除合同不退还押金，该约定不违反法律规定，加之此前已说明不退还押金的理由，故该押金不应退还；空调使用费10000元，原告和被告均认可是租赁期间使用空调的全部费用，原告与被告租赁合同约定的租期为八年（2015年-2023年），被告租赁到2016年7月（租赁期间一年半），双方即不再履行租赁合同，已实际解除，故应以此时间点来折算租赁期间的空调使用费用为1875元（10000元/8年×1.5年），扣减此费用后，剩余的费用8125元，原告应予退还被告。综上，原告向被告主张权利，要求解除双方的租赁合同，被告赔偿原告的租金等各项经济损失等，双方的租赁合同已不再履行，也无继续履行的必要，应依法予以解除；被告应赔偿原告的经济损失（租金损失）76666.67元，并给付拖欠的采暖费13559.30元；被告交付的租赁押金20000元不予退还，被告返还原告传菜机一台。原告的其他诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予以支持。另外，原告扣减被告部分空调使用费后，将剩余的空调使用费8125元退还被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陆辉、原告王卫与被告韩琳的房屋租赁合同；二、被告韩琳给付原告陆辉、原告王卫租赁房屋的经济损失76666.67元，给付拖欠的采暖费13559.30元，于判决生效后十日内付清；三、被告韩琳返还原告陆辉、原告王卫传菜机一台，于判决生效后十日内交付完毕；四、驳回原告陆辉、原告王卫其他诉讼请求；五、原告陆辉、原告王卫退还被告韩琳空调使用费8125元，于判决生效后十日内付清。如原、被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6191元，由原告陆辉、原告王卫负担3691元，被告韩琳负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  高生林审 判 员  李 兵人民陪审员  张承敏二〇一七年七月二十五日书 记 员  张子杰附，法律释明：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。（第一款）