江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0104民3098号原告（反诉被告）：南京市大地豪庭小区业主委员会，住所地本市秦淮区石门坎117号。负责人：何宗林，主任。委托诉讼代理人：王和，江苏华成律师事务所律师。被告（反诉原告）：王桂华，女，1964年10月28日出生，汉族，住本市秦淮区。被告（反诉原告）：陈艺帆，男，1991年1月5日出生，汉族，住址同上。以上两被告共同委托诉讼代理人：伍厚智，江苏马健律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈龙和，男，南京市大地集团退休职工，住址同上。原告（反诉被告）南京市大地豪庭小区业主委员会（以下简称大地豪庭业委会）与被告（反诉原告）王桂华、陈艺帆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大地豪庭业委会的委托诉讼代理人王和，被告（反诉原告）王桂华及被告（反诉原告）王桂华、陈艺帆的共同委托诉讼代理人伍厚智、陈龙和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大地豪庭业委会向本院提出本诉诉讼请求：被告支付原告租金430000元、押金30000元，并支付租金利息（2016年6月1日起至2017年5月31日租金365000元为基数自2016年6月1日至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2013年5月20日，双方签订《房屋出租合同》，原告将大地豪庭小区x幢x楼813平方米房屋出租给被告，租期15年，租金为3650000元/年，租金支付方式为合同签订之日先行支付182500元，以后半年一付，先付后用。2014年6月1日至2015年5月31日，被告少付押金30000元。2015年6月1日，被告应付1825000元，但被告仅付150000元。2016年上半年被告仅支付150000元。此后被告未支付任何房租。在此期间，原告多次要求被告支付房租，被告不予理会。原告为维护自身权利，诉至法院。被告（反诉原告）王桂华、陈艺帆辩称，其并非恶意拖欠房租，是由于消防栓供水及消防材料问题未得到解决所致，请求法院结合本案事实作出公正裁决。被告（反诉原告）王桂华、陈艺帆向本院提出反诉诉讼请求：1、原告（反诉被告）支付消防改造费用138000元；2、原告（反诉被告）支付消防行政处罚款30000元；3、原告（反诉被告）按照实际提供房屋的面积收取租金（具体面积待鉴定后确定）。事实与理由：2013年5月20日，双方签订《房屋出租合同》，约定将大地豪庭小区x幢x楼813平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给反诉原告，约定租金365000元/年。但经反诉原告装潢、消防检测发现承租的房屋面积与约定不符，且该房所在楼整体消防设施损坏，消防栓无法供水，反诉被告无法提供该楼整体消防验收材料。反诉原告租赁涉案房屋用于经营咖啡馆，由于上述消防问题导致咖啡馆无法正常经营，并于2016年5月3日受到消防部门的行政处罚30000元。迫于无奈，反诉原告自行委托他方进行消防改造，花费138000元。反诉原告多次要求反诉被告解决上述问题，反诉被告均未理睬，故反诉原告提起反诉。原告（反诉被告）辩称，反诉原告对承租的涉案房屋情况是清楚的，根据合同第七条第七款，所涉行政罚款理应由反诉原告自行承担；根据合同约定，反诉被告只是协助义务，具体消防和装潢施工产生费用应由反诉原告自己解决；在合同履行过程中，因涉及到消防通道等原因，双方于2014年4月28日签订《补充协议》，反诉被告为解决上述问题将2013年5月20日到2014年6月1日全年租金360000元全部返还给反诉原告，现反诉原告在2015年-2016年再次以此为理由拖欠租金已构成严重违约。综上，反诉原告的理由不能成立，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：本市秦淮区大地豪庭住宅小区0x幢三层813.85平方米房屋（以下简称涉案房屋）系原告（反诉被告）管理使用的物业管理用房。2013年5月20日，双方签订《房屋出租合同》，约定，原告（反诉被告）将涉案房屋出租给被告（反诉原告），作为咖餐厅经营场所；被告（反诉原告）使用一楼门厅通道、电梯，原告（反诉被告）不因此向被告（反诉原告）收费；租赁期15年，自2013年5月20日起至2028年5月19日止，交接和装潢准备期三个月，自2013年8月20日起计算收取租赁费；房屋内部装修813平米均由被告（反诉原告）独自完成，但不能破坏房屋主体结构；租金原告（反诉被告）净得365000元/年，合同签订之日先行支付182500元，以后半年一付，需提前一个月支付，先付后用；首次支付租金时另外支付30000元作为押金（无利息），如被告（反诉原告）违反合同有关条款使原告（反诉被告）造成损失，原告（反诉被告）有权从押金中扣收抵偿损失，合同终止时，原告（反诉被告）全部退还被告（反诉原告）押金；自合同签订之日起，被告（反诉原告）在租赁经营期间一切经营、管理成本及物业费用、税费等均由被告（反诉原告）自行承担；被告（反诉原告）在租期内如需要对此房屋重新装修或改造，需提前一个月告知原告（反诉被告）及政府相关主管部门同意后方可施工；被告（反诉原告）必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，原告（反诉被告）有权向被告（反诉原告）加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金的千分之五收取，如拖欠租金超过30天以上的，视为违约，原告（反诉被告）有权直接解除合同并收回房屋；被告（反诉原告）已经全部知晓原告（反诉被告）这处租赁用房属于小区物业配套用房的实际性质，并保证承租原告（反诉被告）房屋作为合法经营营业用房使用，遵守中华人民共和国法律和政府相关规定，合法经营，因被告（反诉原告）违法经营而造成的一切法律责任和财产损失，均由被告（反诉原告）自行承担；考虑到租赁场所可能给小区带来的安全隐患等因素，被告（反诉原告）对租赁房屋进行第一次装潢施工前须将施工方案及图纸报原告（反诉被告）书面审核同意，被告（反诉原告）增设第二消防通道前，将按照《消防法》等相关法律规定，提前将增设的第二消防通道图纸、方案报原告（反诉被告）及政府相关主管部门书面审核同意；原告（反诉被告）收到被告（反诉原告）报送消防通道方案和图纸后，应在7日内审核完毕，审核同意后有义务负责协助被告（反诉原告）在小区6栋对面9栋墙体外部设置消防通道楼梯落地，原告（反诉被告）不得无故拖延或阻碍被告（反诉原告）装潢、设置消防通道以及其他的合法权益；如果原告（反诉被告）房屋因本身原因出现大面积渗水、开裂等严重影响被告（反诉原告）使用的质量、安全问题，由原告（反诉被告）负责及时维修，不能及时维修的，经原告（反诉被告）同意后被告（反诉原告）可先行垫付维修费用，待物业维修基金审批拔款后返还被告（反诉原告）。合同签订次日，被告（反诉原告）支付房租押金30000元。被告（反诉原告）承租涉案房屋后，因涉案房屋存在无消防通道、消防栓无水等问题，与原告（反诉被告）交涉。2014年4月28日，双方就租期问题签订《补充协议》，约定，原协议租赁期限为2013年5月20日至2028年5月19日，因消防通道等原因，导致原协议无法按期履行；逐步解决后，经被告（反诉原告）提出并经原告（反诉被告）同意，该房屋租金实际自2014年6月1日起按原协议标准计算执行，付款方式等其他条款仍按协议约定履行。2015年2月，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出具租金365000元的收据，收据中收款事由备注有：1、扣除消防安全通道（外挂梯）费2.5万元。2、扣除消防报警器系统（室内）2.5万元。实收金额31.5万元。3、房屋租金押金3万元王桂华承诺4月30日前交业委会。4、前笔已退还的租金收据作废。此后，被告（反诉原告）未再支付自2016年6月1日后的租金。期间，被告（反诉原告）在小区多次张贴公告或向原告（反诉被告）发函，称其承租的房屋有问题，消防栓不通水等，等业委会解决上述问题后再付清未付租金。2016年5月3日，南京市公安消防支队秦淮区大队向陈艺帆发出《行政处罚决定书》，载明，2016年4月13日，在检查中发现南京市秦淮区对岸咖啡店未经消防安全检查擅自投入使用，现决定给予责令停止使用位于南京市××区××门坎××号大地豪庭x幢x楼的南京市秦淮区对岸咖啡馆，并处罚款叁万元整的处罚。被告（反诉原告）后缴纳了罚款30000元。2016年5月29日，被告（反诉原告，南京市秦淮区对岸咖啡馆）与南京市秦淮区华亿发消防工程技术服务中心（以下简称华亿发消防中心）签订《消防改造工程施工合同书》，约定，工作范围包括对岸咖啡三楼室内消火栓系统、消防自动报警系统、消防应急照明系统；承包费用155000元，工程期限45天。2016年6月22日，被告（反诉原告）因租房没有消防向原告（反诉被告）申请施工。2016年7月20日，南京安天下消防技术服务有限公司出具《建筑消防设施检测报告》，载明，工程名称为南京市秦淮区对岸咖啡馆内部装修工程，检测时间2016年7月12日至7月19日，设计单位南京瑞墨消防设备有限公司，施工单位南京高科消防机电工程有限公司，检测结果1、火灾自动报警及联动控制系统合格2、消火栓给水系统合格3、防火分隔设施合格4、火灾应急照明及疏散指示系统合格，检测结论合格。2016年8月8日，华亿发消防中心出具工程款162000元的收据及施工报价说明。施工报价说明载明，1、三楼室内消火栓系统31000元；2、三楼室内消防自动报警系统20000元；3、三楼室内消防应急照明系统4000元；4、消防图纸设计8000元；5、屋顶消防水箱及稳压系统88000元；6、泵房消防控制柜检修及管道改造11000元，共计162000元（不含税收）。庭审中，就被告（反诉原告）提出的关于涉案房屋套内面积鉴定申请，本院认为，双方合同约定涉案房屋的租金为净得价365000元/年，涉案房屋已实物交付给被告（反诉原告）使用多年，故合同约定的租金即为承租涉案房屋的总价款，对涉案房屋再行鉴定面积对合同履行并无实际意义，故未予准许。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自的权利义务。合同履行后因涉案房屋存在无消防通道、消防栓无水等问题，双方又签订《补充协议》，根据该协议，原告（反诉被告）免收自2013年8月20日至2014年5月31日期间的房租，房屋租金自2014年6月1日起按原合同标准计算执行，付款方式等其他条款仍按合同约定履行。据此原告（反诉被告）关于被告（反诉原告）支付2016年6月1日至2017年5月31日租金的诉请，于法有据，本院予以支持。被告（反诉原告）关于其是因存在消防问题方未交租金的辩称意见，本院认为，关于消火栓无水、无消防通道等问题，双方已经达成协议，且被告（反诉原告）在2015年初已继续支付租金，也在正常使用涉案房屋，故对该项辩称意见，本院不予采纳。原告（反诉被告）关于押金30000元的诉请，有收据为证，本院予以支持。原告（反诉被告）关于租金利息（按365000元为基数自2016年6月1日至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算）的诉请，有合同依据，被告（反诉原告）未按约支付租金应支付相应利息，原告（反诉被告）主张的标准并无不当，但应分段计算，本院依法予以调整，被告（反诉原告）应支付租金利息（182500元自2016年6月1日至实际给付之日止、182500元自2016年11月2日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计付）。被告（反诉原告）关于消防改造费用138000元的反诉诉请，依据《房屋出租合同》关于房屋因本身原因出现大面积渗水、开裂等严重影响使用的质量、安全问题由原告（反诉被告）负责及时维修的约定。本院认为，该条约定系出租人对房屋本身维修义务的约定，因咖啡厅经营所需通过消防验收的相关室内装潢应由被告（反诉原告）自行处理并提前将施工方案及图纸报原告（反诉被告）及政府相关主管部门书面审核同意；即使房屋本身消防设施存在消火栓无水等缺陷，双方对此也已达成补充协议，原告（反诉被告）免收近一年的租金；被告（反诉原告）称其一直未正常经营涉案房屋亦未提供证据，故本院对被告（反诉原告）的该项反诉诉请，不予支持。被告（反诉原告）关于消防行政处罚款30000元的反诉诉请。本院认为，被告（反诉原告）是2016年4月因未经消防安全检查擅自投入使用被罚款，被告（反诉原告）自承租之初发现消防问题，2014年4月双方达成补充协议，此后双方协议于2015年2月在租金中扣除消防安全通道、消防报警器系统费用，在此期间被告（反诉原告）作为经营者仍未进行消防安全检查继续经营而被处罚，现其要求原告（反诉被告）承担相关罚款，无事实、法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）关于按照实际提供房屋的面积收取租金的反诉诉请。本院认为，合同中明确约定，涉案房屋出租给被告（反诉原告），租金为原告（反诉被告）净得365000元/年，即双方是按整套房屋对租金进行约定的，现被告（反诉原告）要求按房屋的面积收取租金，于法无据，本院亦不予支持。综上，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）租金430000元、押金30000元，以及租金利息（182500元自2016年6月1日至实际给付之日止、182500元自2016年11月2日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计付）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王桂华、陈艺帆于本判决生效之日起十日内向原告南京市大地豪庭小区业主委员会支付租金430000元及租金利息（182500元自2016年6月1日至实际给付之日止、182500元自2016年11月2日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计付）、押金30000元。二、驳回被告（反诉原告）王桂华、陈艺帆的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4100元、反诉案件受理费1830元，共计5930元，由被告（反诉原告）王桂华、陈艺帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 员  李 娜二〇一七年七月六日见习书记员  夏美玲