成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0112民初2084号原告（反诉被告）：刘勇，男，汉族，1965年6月3日出生，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：申彪，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。委托诉讼代理人：童娟，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢直明，男，汉族，1953年11月15日出生，住成都市龙泉驿区。被告（反诉原告）：胡桂珍，女，汉族，1955年9月10日出生，住成都市龙泉驿区。被告（反诉原告）：谢文军，男，汉族，1979年10月26日出生，住成都市龙泉驿区。三被告共同委托诉讼代理人：李蛟，四川聚沙律师事务所律师。原告刘勇与被告谢直明、胡桂珍、谢文军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依原告刘勇的申请追加胡桂珍、谢文军为被告参加诉讼。被告谢直明、胡桂珍、谢文军于2017年6月13日提出反诉，本院依法合并审理。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘勇及其委托诉讼代理人申彪、被告谢直明、胡桂珍、谢文军的委托诉讼代理人李蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘勇向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方2001年7月22日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.判令三被告协助原告办理位于成都市龙泉驿区洪河乡三桥村联合居民点房屋的所有权变更手续。事实与理由：2001年7月22日，原、被告经充分协商，签订《协议书》，约定被告以50000元的价格将其所有的位于成都市龙泉驿区洪河乡三桥村联合居民点的房屋出售给原告。同年7月25日双方再次签订《补充协议》，该二份协议经成都市龙泉驿区十陵法律服务所见证。原告于2001年7月26日将购房款50000元支付给被告，被告于当日将房屋交付给原告使用至今。补充协议约定“如因政策许可办理房屋权证由甲方协助办理，费用由乙方承担”。2016年原告得知该房屋早已办理了产权证，遂多次找被告协商办理过户事项，但是被告一直予以拒绝。为维护原告合法利益，诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）谢直明、胡桂珍、谢文军向本院提出反诉请求：判令被反诉人立即从成都市龙泉驿区大面街道惠王陵东路533号三桥小区的房屋腾出并支付房屋使用费20000元（从2015年1月计算至2016年12月31日每年按1万元计算）。反诉的事实与理由及本诉答辩意见：案涉房屋系对谢直明、胡桂珍、谢文军的宅基地拆迁安置换来。2001年7月22日，刘勇与谢直明签订《协议书》，谢直明私自以50000元的价格将位于成都市龙泉驿区大面街道惠王陵东路533号三桥小区的房屋出售给刘勇，并于2001年7月25日签订《补充协议》。胡桂珍、谢文军从未就案涉房屋与刘勇达成任何书面或者口头的买卖协议，也没有做出出售房屋的意思表示。在谢直明与刘勇协商房屋买卖期间及谢直明与刘勇签订房屋买卖协议时，胡桂珍、谢文军是不同意出售该房屋的，所以胡桂珍、谢文军没有在房屋买卖协议上签字确认。2009年9月26日涉案房屋经龙泉驿区房管局颁证确认该房屋为谢直明、胡桂珍、谢文军三人共同共有。综上，涉案房屋买卖未经全体共有人同意，刘勇与谢直明签订的《协议书》、《补充协议》属无效合同，刘勇也无权占有使用涉案房屋。刘勇对谢直明、胡桂珍、谢文军的反诉辩称，第一，刘勇与谢直明签订的协议及补充协议，系经与胡桂珍、谢文军协商后达成，该协议经过洪河村委及政府的同意，也经法律服务所的见证，胡桂珍、谢文军关于其不知情的陈述不属实；第二，协议约定的房屋成交价符合当时的市场价格，该份协议是公平公正的；第三，签订协议后到现在，胡桂珍、谢文军均未就该情况向刘勇提出异议，说明其三人均知情房屋的买卖情况。综上，该协议视为刘勇与谢直明、胡桂珍、谢文军达成的协议，协议合法有效。刘勇为证明其主张，提供如下证据：1.十陵法律服务所见证书；2.刘勇与谢直明签订的协议书及补充协议；3.谢直明、胡桂珍、谢文军向洪河镇人民政府提出的申请；4.证明；5.谢直明出具的收条；6.房屋信息摘要；7.四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终10110号民事判决书。谢直明、胡桂珍、谢文军对收条、证明、房屋摘要信息的真实性、合法性、关联性均无异议；对十陵法律服务所见证书的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为十陵法律服务所不具备法律见证的资格；对协议书及补充协议谢直明签字的真实性无异议，但没有胡桂珍、谢文军的签字确认，后在庭审过程中，谢文军认可该协议书上“在场人谢文军”系其本人书写；对谢直明、胡桂珍、谢文军向洪河镇人民政府提出的申请真实性无异议，但不能证明胡桂珍、谢文军同意出售案涉房屋；对四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终10110号民事判决书的真实性、合法性均无异议，但与本案无关联性。谢直明、胡桂珍、谢文军为证明其主张，提供证据如下：1.拆迁安置补偿协议；2.成都市龙泉驿区人民法院龙泉民初字第2956号民事裁定书。刘勇对拆迁安置补偿协议的真实性、合法性、关联性均无异议，对成都市龙泉驿区人民法院龙泉民初字第2956号民事裁定书的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性。本院向成都市龙泉驿区国土资源局调取案涉小区所在地块的土地性质的证据，该局回复，该地块已征收为国有土地，原告对该证据的三性均无异议，被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关联性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：十陵法律服务所见证书、谢直明、胡桂珍、谢文军向洪河镇人民政府提出的申请、协议书及补充协议具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终10110号民事判决书、成都市龙泉驿区人民法院龙泉民初字第2956号民事裁定书与本案无关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：谢直明与胡桂珍系夫妻关系，谢文军系谢直明、胡桂珍之子。1996年11月7日，谢直明、胡桂珍、谢文军三人因拆迁安置取得本案案涉房屋，2001年7月22日，谢直明、胡桂珍、谢文军向洪河镇人民政府提交申请，申请将安置房80㎡卖给刘勇。同日，原告刘勇与被告谢直明签订《协议书》，约定谢直明将位于成都市龙泉驿区洪河乡三桥村联合居民点3栋3单元3楼6号的房屋以50000元的价格出售给刘勇。谢文军作为在场人在该份协议书上签字，三桥村九组在协议上盖章。2001年7月25日谢直明与刘勇签订补充协议，约定如政策许可办理房屋产权证由谢直明协助办理，费用由刘勇承担。谢文军作为在场人在补充协议上签字。同年7月26日，成都市龙泉驿区十陵法律服务所出具见证书，对协议书与补充协议作见证。同日，谢直明收到刘勇交付的房款50000元后，将房屋交付于刘勇使用至今，胡桂珍、谢文军知晓该事实但从未提出过异议。2009年9月26日，案涉房屋办理房屋产权登记，登记共同共有人为谢直明、胡桂珍、谢文军，登记地址为龙泉驿区大面街道惠王陵东路533号三桥小区。谢直明、胡桂珍、谢文军至今未配合刘勇办理案涉房屋的过户登记手续。本院认为，本案本、反诉的争议焦点在于：1.协议书及补充协议是否违反了国家禁止性规定而无效；2.谢文军、胡桂珍是否作出了出售案涉房屋给刘勇的意思表示。对此本院评析如下：针对第一个争议焦点，虽然协议书及补充协议签订时，涉案房屋所在的土地性质为集体用地，刘勇与谢直明并非同一农村集体经济组织成员，但在刘勇起诉前，相关行政机关已经颁发了涉案房屋的所有权证书，且土地已征收为国有，故合同效力内容已不违反国家法律法规的禁止性规定。针对第二个争议焦点，谢文军与胡桂珍于协议书签订同日，与谢直明一同向洪河镇人民政府申请将案涉房屋卖给刘勇，且谢文军作为在场人，在协议书与补充协议上签字捺印；在房屋交付给刘勇使用的长达十六年时间中，胡桂珍、谢文军从未对刘勇占有、使用房屋提出过异议；谢文军在本诉答辩时与反诉起诉时陈述的其未在房屋买卖协议上签字确认的意见与庭审中认可协议书、补充协议在场人的签字系其本人所书写的前后陈述不一致，综合以上事实，足以认定胡桂珍、谢文军在当时作出了出售案涉房屋给刘勇的意思表示，其两人未在协议“甲方”处签字，不足以支持其未作出出售房屋意思表示的抗辩意见，故其关于谢直明未经共同共有人同意擅自处分共有财产，协议书及补充协议无效的意见，本院不予支持。综上所述，协议书及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当履行合同约定的义务。现办理案涉房屋的过户登记条件已成就，谢直明、胡桂珍、谢文军应当协助刘勇办理案涉房屋过户登记手续，对刘勇的诉讼请求，本院予以支持。对谢直明、胡桂珍、谢文军要求刘勇腾退案涉房屋并支付使用费的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定判决如下：一、确认刘勇与谢直明于2001年7月22日签订的《协议书》及2001年7月25日签订的《补充协议》有效；二、谢直明、胡桂珍、谢文军于本判决生效后十日内协助刘勇办理位于成都市龙泉驿区大面街道惠王陵东路533号三桥小区的所有权变更登记手续；三、驳回谢直明、胡桂珍、谢文军的全部反诉请求。本诉案件受理费1050元，减半收取525元,由被告谢直明、胡桂珍、谢文军负担；反诉案件受理费300元，减半收取150元，由反诉原告谢直明、胡桂珍、谢文军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  彭婉蝶二〇一七年七月二十五日书记员  汪雪莲